Kellarin kosteus ja ostajan erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus salaojista?


Ostajat ostivat 21.4.2011 263.000 eurolla omakotikiinteistön, joka oli rakennettu 1960 ja johon oli tehty laajennussiipi vuonna 1974. Rakennuksen perustuksia tai runkorakenteita ei ole uusittu. Rakennuksen perusmuurit ovat betonirakenteiset ja alapohjarakenteena on betonilaatta ilman ala puolista lämmöneristettä. Kellarissa esiintyi kosteutta. Ostajat vaativat purkua ja/tai vahingonkorvausta. Kysymys oli salaojien virheistä ja kosteuden aiheuttamasta terveyshaitasta.

Käräjäoikeus hyväksyi hinnanalennuksen. Myös hovioikeus hyväksyi hinnanalennuksen salaojien korjauksesta vaikka ostaja oli tietoinen ennen kauppaa, että kellarissa oli kosteutta ja myyjä oli kiinnittänyt ostajan huomion tähän. Syy oli siinä, ettei ostaja ollut voinut ymmärtää salaojien olevan väärässä korossa suhteessa kellarin sokkeliin.

Käräjäoikeus perusteli:

"Kauppakirjassa 21.4.2011 todetaan 10. -kohdassa, että "Ostajat ovat tietoisia alakerran kosteudesta". Kauppakirjan liitteenä olleessa rakennustapaselostuksessa 19.4.2011 todetaan. että kellarin seinän taakse on rakennettu alipainepumppaamo automatiikalla, jolloin seinän taakse tulevaa ulkopuolista kosteutta poistetaan kaivoon asennetulla pumpulla. Myös kauppakirjaan liitetyistä valokuvista on nähtävissä, että kellarirakenteissa on kosteutta. Kosteus ja pumppu olivat nähtävissä ostajien tarkastaessa kiinteistöä, Kauppakirjan ehdot ja sen liitteissä olevat tiedot muodostavat yhdessä kokonaisuuden, joista ilmenee ostajan tietoisuus kaupan kohteen kunnosta ja ominaisuuksista.
Ostajat olisivat halutessaan voineet teettää kiinteistöllä esimerkiksi kosteusmittauksia. Ostajat ovat siten laiminlyöneet heille ennen kaupantekoa syntyneen erityisen tarkastusvelvollisuuden. Jos ostaja havaitsee tarkastuksen yhteydessä epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta rakennuksessa, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet voivat edellyttää myös asiantuntijoiden käyttämistä (ks. HE 120/1994,2 luvun 22 §:n 1 momentin yksityiskohtaiset perustelut).
Myyjät eivät ole kuitenkaan kertoneet ostajille nimenomaisesti ja riittävän selkeästi, että yhtenä keskeisenä kellarin kosteusongelman aiheuttajana ovat toimimattomat tai huonosti toimivat salaojat, eivätkä ostajat siten olleet kauppakirjaa allekirjoittaessaan tietoisia kyseisistä seikasta. Sen vuoksi ostajille ei ole syntynyt erityistä tarkastusvelvollisuutta.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2004:78 katsonut, että ostajat eivät olleet voineet olettaa kiinteistöllä olevassa omakotitalossa olevan siinä todettuja rakennusvirheitä, kuten salaojien puuttuminen kellarista ja sokkelin ulkopuolelta sekä rakennuksen virheellinen perustamistapa. Niiden olemassaolon selvittäminen ei ollut kuulunut ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan.
Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus on päätynyt siihen johtopäätökseen, että ostajien ei kaupanteon jälkeen tehdyissä tarkemmissa tutkimuksissa ilmenneiden virheiden laajuus ja laatu huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet ennen kaupan tekemistä tehtäväksi selvitystä, joka olisi edellyttänyt teknisiä tai muitakaan tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä."

Hovioikeus hylkäsi terveyshaittaväitteen seuraavasti:

"Turun yliopiston aerobiologisen yksikön testausselosteen mukaan Vuttten makuuhuoneen seinärakenteesta ottamassa näytteessä on todettu runsas sienten kasvu ja käytävän seinärakenteesta ottamassa näytteessä kohtalainen aktinomykeettien kasvu, mitkä viittaavat aktiiviseen mikrobikasvustoon tutkituissa materiaaleissa. Selosteen mukaan huomioitavaa on, että käytettävä tutkimusmenetelmä selvittää vain käytetyillä elatusalustoilla kasvavat elinkykyiset mikrobit. Tuloksen rajauksena on lisäksi todettu, että rakennusmateriaaleihin, jotka ovat kosketuksissa maaperän tai ulkoilman kanssa, kuten alapohjarakenteet ja lämmöneristeet, ei voida soveltaa raportissa käytettyjä tulkintaperiaatteita, varsinkaan jos niiden kautta ei tapahdu ilmavuotoja sisätiloihin.

Kysymyksessä olevassa tutkimuksessa ei ollut avattu alapohjarakennetta eikä siitä ole otettu näytteitä. Seinärakenteessa on edellä mainituin tavoin todettu kahdessa, melko lähellä toisiaan olevassa kohdassa mikrobivaurioita, mutta niidenkin osalta on todettu, että tulkintaperiaatteiden soveltaminen edellyttäisi sen osoittamista, että rakenteiden kautta tapahtuu ilmavuotoja sisätiloihin. Näyttöä mahdollisista ilmavuodoista ei ole esitetty. Hovioikeus katsoo edellä lausutun perusteella, ettei kysymyksessä oleva tutkimus riitä osoitukseksi alapohjan ja seinärakenteiden väitetyn laajuisesta virheellisyydestä.
Vuttten tutkimuksessa oli lisäksi tehty alapohjan eristetilasta pohjabetonilaatan päältä kolmesta kohdasta kosteusmittauksia. Tulosten mukaan rakenteet olivat kuivia eikä viitteitä mahdollisesta putkivuodosta tai vesivahingosta havaittu.

Asiassa on esitetty näyttönä lisäksi Carpe Classis Oy:n/Kai Artttn tilaama 7.2.2014 päivätty ilmanäytteiden testausseloste. Tutkittavat näytteet on otettu riidan kohteena olevan rakennuksen eteisaulasta 20.1.2014. Näytteiden analysoinnissa ja tulosten tulkinnassa on selosteen mukaan käytetty sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeessa (2003) ja Asumisterveysoppaassa (2009) esitettyjä ohjeita. Tulosten mukaan tutkitun tilan mesofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli matala. Näytteessä esiintyi pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa lajistoa. Kserofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli koholla ja lajistossa esiintyi vallitsevana kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa vii­ taten mikrobikasvustoon rakennuksessa ja mahdolliseen terveyshaittaan. Näytteenottoon liittyvinä huomioina on todettu, että rakennuksessa oli mittauspäivänä käytetty ilmalämpöpumppua sekä tulisijaa. Edelleen on todettu, että asun­ tojen sisäilman mikrobipitoisuuksien vaihtelu on yleensä voimakasta, mistä johtuen näytteitä tulisi ottaa useita (vähintään 2 - 3 näytettä). Yksittäisessäkin näytteessä havaitun kohonneen pitoisuuden perusteella voidaan epäillä kosteusvauriota, jos muut ilmaan mikrobeja tuottavat virhelähteet voidaan sulkea pois. Mahdollisina virhelähteinä selosteessa on mainittu muun ohella huonekasvit, lemmikkieläimet ja polttopuut.

Vuoxxxi on häntä kuultaessa todennut, ettei hän pidä sisäilmamittauksia ollenkaan luotettavina, koska niillä mitataan vain elinkykyisiä mikrobeja, jotka eivät välttämättä ole vahingollisia toisin kuin jotkut kuolleet mikrobit ja kaasut. Myös Letttia on häntä kuultaessa kertonut, ettei hän pidä sisäilmamittauksia luotettavina niihin mahdollisesti liittyvien virhelähteiden vuoksi.

Ottaen huomioon sisäilmanäytteisiin liittyvät epävarmuustekijät ja se, että rakennuksen asumistiloihin kuulumattomasta kellarista on voinut kulkeutua myös muualle rakennukseen kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, hovioikeus katsoo, ettei myöskään eteisaulasta otettujen sisäilmanäytteiden perusteella voida tehdä johtopäätöstä alapohjan virheellisyydestä tai asumisterveyshaitasta."

Hovioikeus vähensi tuomittua hinnanalennusta käräjäoikeuden tuomitsemasta 75.688,04 eurosta 29.188,04 euroon. Hovioikeus hylkäsi nimittäin kellarin alapohjan ja seinien korjauskulut. Yksityiskohtana voidaan todeta, että myyjät olivat tarjonneet ostajalle 40.000 euron kokonaiskorvausta (hinnanalennus ja kumpikin vastaa omista oikeudenkäyntikuluistaan) käräjäoikeuden tuomion jälkeen. Myyjälle oli nyt tietysti hyvä, ettei ostaja suostunut sopimaan asiaa.

Oikeudenkäyntikulujen osalta hovioikeus velvoitti kummankin maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa. Asianosaisten vaatimuksista osa on ratkaistu toisen ja osa toisen hyväksi. Asianosaiset saavat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla pitää oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa vahinkonaan käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Eri mieltä ollut jäsen katsoi kohtuullisena määränä käräjäoikeuden osalta 10.000 euroa ja hovioikeuden osalta 5.000 euroa. Käräjäoikeus oli tuominnut myyjät korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja 12.000 euroa.


Asiasanat:
-kellarin kosteus, salaojat, terveyshaitta, mikrobihaitta
-kaupan purku, erityinen selonottovelvollisuus



Turun hovioikeus Tuomio Nro 1253 28.12.2016 Diaarinumero
S 16/528


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 8.1.2016 nro 539 (liitteenä)


Asia Asianosaiset

Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Jari Laxxxnen Johanna Laxxxnen

Miina Laixxxnen Harri Kemxxxxnen



Vaatimukset hovioikeudessa

Valitukset
Jari ja Johanna Laxxxnen (myöhemmin myös ostajat) ovat yhteisessä valituksessaan toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä ensisijaisen kaupan purkua koskevan vaatimuksensa ja vaatineet, että Laixxxnen ja Kemxxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan heille kauppahinta 263.000 euroa tuottokorkoineen 21.4.2011 alkaen haasteen tiedoksi saamiseen 7.5.2015 saakka ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Laixxxxt ovat lisäksi vaatineet, että Laixxxnen ja Kemxxxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Laixxxxt ovat lausuneet, että kiinteistössä todettua virhettä on pidettävä olennaisena. Mikäli heille olisi kauppaa tehdessä selvinnyt, että talon saaminen asumiskelpoiseksi vaatii noin 75.000 euron korjaukset, kauppaa ei olisi tehty. Laixxxsen ja Kemxxxxsen rakennuttamat salaojat olivat olleet täysin väärin rakennetut. Tämän seurauksena koko talon perusmuuri oli kastunut. Talossa on välttämätöntä korjausta vaativa kosteus- ja homevaurio ja näin ollen myös terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaitta. Laixxxxt ovat voineet altistua terveydelle haitalliselle aineelle tai olosuhteelle siten, että sairauden tai sen oireiden ilmeneminen on mahdollista. Heidän oikeudenkäyntikulunsa tulee korvata täysimääräisesti, koska heidän kanteensa on perusteiltaan pääosin hyväksytty ja lopputuloksessa on ollut kysymys harkinnanvaraisesta seikasta. Laixxxnen ja Kemxxxxnen ovat lisäksi kasvattaneet Laixxxxxten oikeudenkäyntikuluja tekemällä perusteettomaksi todettuja väitteitä.

Laixxxnen ja Kemxxxxnen (myöhemmin myös myyjät) ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne kokonaisuudessaan hylätään ja Laixxxxt velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Laixxxnen ja Kemxxxxnen ovat lausuneet seuraavaa.

Ostajilla oli ollut jo Erkki Hexxxon 3.6.2012 päivätyn raportin perusteella vastaavat edellytykset arvioida tilannetta ja reklamoinnin perusteita kuin Pekka Kaxxxxen lokakuussa 2013 tekemän tutkimuksen perusteella. Ostajat olivat laiminlyöneet velvollisuutensa mahdollisten virheiden aktiiviseen ja nopeaan selvittämiseen olennaisella tavoin, minkä vuoksi reklamointi ei ollut tapahtunut kohtuullisessa ajassa.

Kellaritilan kosteus oli ollut riidattomasti ostajien tiedossa. Kohteessa tehtyjen havaintojen perusteella ostajat eivät olleet voineet perustellusti olla siinä käsityksessä, että salaojat toimivat moitteettomasti estäen veden pääsyn kellarirakenteisiin. Ostajilla oli kellaritilan kosteuden perusteella ollut erityinen syy epäillä, että kuivausjäijestelmän toiminnassa oli kellarin osalta puutteita. Tämä oli aiheuttanut heille korostuneen selonottovelvollisuuden, joka olisi ollut täytettävissä jo kaupantekoa edeltäneessä katselmuksessa käytettävissä ollein menetelmin ja välinein.

Kaupan kohteessa ei ole osoitettu olevan asumisterveyshaittaa, joten käräjäoikeus on virheellisesti velvoittanut myyjät maksamaan hinnanalennusta asumisterveyshaitan poistamisen vaatimien korjauksien perusteella.

Kohteen salaojien ei ole osoitettu olleen rakentamismääräysten vastaiset eikä aiheuttaneen rakennuksen asuintiloihin kosteus- tai mikrobivaurioita tai sellaisten riskiä. Asuinkerroksen alapohjarakenteet on tutkimuksessa todettu kuiviksi. Kohteen salaojissa käytetty salaojasora on yleisesti käytössä salaojissa ja perustusten ja sokkelien vierustäytöissä.

Perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristyksessä ei ollut ollut väitettyjä puutteita, ja niihin kohdistuvat korjaustoimenpiteet ovat olleet tarpeettomia. Perusmuurinja sen sisäpuolen lämmöneristys oli toteutettu täysin oikeaoppisesti perusmuurin ulkopintaan asennetuin eristelevyin.

Käräjäoikeus on arvioinut kohtuulliset korjauskustannukset väärin. Mikäli salaojien uusiminen katsottaisiin vastoin myyjien näkemystä perustelluksi, kohtuulliset kustannukset olisivat korkeintaan 15.000 euroa. Ilmanvaihdon parantamista ei ole perustetta katsoa kaupan kohteen virheeksi, eikä vaaditusta määrästä ole esitetty yksilöintiä. Asumishaitan poistamisen edellyttämien korjausten tarvetta, laajuutta ja tarkoituksenmukaista korjaustapaa ei ole edes yritetty rakenteita tutkimalla selvittää ja suunnitella.

Koska kaupan kohteessa ei ole väitettyä virhettä, ei ole myöskään perustetta selvittelykulujen korvausvelvollisuudelle. Selvittelykulut ovat lisäksi ainakin pääosaltaan perustuneet näyttämättä jääneeseen asumishaittaan liittyviin tutkimuksiin ja selvityksiin.

Laixxxnen ja Kemxxxxnen ovat 9.2.2016 tehneet Laixxxlle esityksen asian sopimiseksi 40.000 euron korvauksella. Laixxxxt ovat hylänneet sovintoesityksen.

Vastaukset

Laixxxxt ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Laixxxsen ja Kemxxxxsen valitus hylätään.

Perusteinaan Laixxxxt ovat lausuneet seuraavaa.

Kiinteistössä oli ollut salaojien ja perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristyksen osalta käräjäoikeuden toteamat virheet sekä lisäksi asumisterveyshaitta. He olivat reklamoineet oikea-aikaisesti. Kesällä 2012 tehdyissä selvityksissä oli ollut kysymys muista kuin kanteen perusteena olevista virheistä. Laixxxnen ja Kemxxxxnen olivat menetelleet kiinteistönkaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja joka tapauksessa törkeän huolimattomasti.

Hyvä rakennustapa edellyttää salaojien rakentamista anturan alapuolelle. Tässä tapauksessa salaojat oli rakennettu liian ylös. Salaojituskerroksessa ei ollut käytetty vedenläpäisykyvyltään oikeaa materiaalia eikä kerros ollut muodostanut katkeamatonta ja suoraa yhteyttä salaojaputkeen. Perusmuurin kosteuden­ ja lämmöneristyksellä ei ole merkitystä, koska perusmuuri oli kastunut salaojien virheellisen rakentamisen johdosta. Salaojien korjauksen yhteydessä oli jouduttu poistamaan perusmuurin eristyslevyt ja vesieristys perusmuurin kuivaamiseksi. Salaojaremontin kustannus 24.500 euroa on kohtuullinen ottaen huomioon rakennuksen kokonaispinta-ala 175 neliömetriä ja rakennukseen kuuluva kellarikerros sekä perusmuurin korjauksen vaatima aika. Ilmanvaihdon parantaminen oli ollut tarpeellista juuri vesivahingon vuoksi. Käräjäoikeuden johtopäätös asumishaitan poistamisen aiheuttamista kohtuullisista ja tarpeellisista kustannuksista on oikea.

Laxxxxlla ei ollut käräjäoikeuden ratkaisun lopputulos huomioiden aihetta suostua Laixxxsen ja Kemxxxxsen esittämään sovintotarjoukseen. Sovintotarjous oli lisäksi tehty vasta valitusajan päätyttyä.

Laixxxnen ja Kemxxxxnen ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Laxxxten valitus hylätään.

Perusteinaan Laixxxnen ja Kemxxxxnen ovat lausuneet, ettei perustetta kaupan purkamiselle ole. Asumisterveyshaittaa ei ole osoitettu, eivätkä ostajat ole edes väittäneet, että heillä olisi tosiasiassa ilmennyt terveyshaittoja asuessaan kau­ pan kohteessa yli viiden vuoden ajan. Purkuun oikeuttavaa olennaista virhettä ei ole todettu. Väitettyjä korjaustarpeita ja niiden laajuutta ei ole riittävin tutkimuksin ja rakenneavauksin selvitetty. Laixxxxxten hävittyä ensisijaisen purkua koskevan vaatimuksensa ja heidän toissijaisen vaatimuksensa hinnanalennuksesta tultua hyväksytyksi vain osittain ei ole perustetta velvoittaa Laixxta ja Kexxxxsta korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulujaan täysimääräisesti.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kirjallinen todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta Finnfoam­ esitettä teknisine tietoineen.

Henkilötodisteluna Jari ja Johanna Laxxxnen sekä Laixxxnen ja Kemxxxxnen todistelutarkoituksessa sekä todistajina Pekka Kaxxxxi, Jouni Vuoxxxi, Arto Koxxxi, Tomi Saxxxxnen, Timo Ylttti, Tomi Letttia, Jouni Äittts ja Antti Nattta.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Reklamaatio

Asiassa on kysymys siitä, onko Laixxxxxten 11.12.2013 tekemä reklamointi väitetyistä virheistä tapahtunut kohtuullisessa ajassa ottaen huomioon, että rakennuksen virheistä on laadittu ensimmäinen raportti jo 3.6.2012.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksessä (HE 1994/120 vp. s. 58) on todettu rakennuksessa olevien vikojen tulevan usein ilmi vasta, kun siihen aletaan tehdä korjauksia tai muutostöitä taikka kun siinä on asuttu pitempään. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.

Edellä mainitussa Insinööritoimisto Erkki Hexxxon 3.6.2012 päivätyssä raportissa on kellarikosteutta koskevana jatkotoimenpiteenä suositeltu ensin salaojituksen ja muun putkiston tekotavan ja laajuuden selvittämistä.

Jari Laxxxnen on kertonut pyytäneensä edellä mainitussa Hexxxon toimittamassa saunan pesuhuoneen katselmuksessa Kettttista toimittamaan valokuvia salaojista. Kemxxxxnen oli luvannut toimittaa valokuvat mutta ei ollut koskaan kuitenkaan toimittanut niitä.

Carpe Classis Oy/Pekka Kaxxxxi on suorittanut rakennuksessa vahinkokartoituksen, jota koskeva 15.10.2013 päivätty raportti on esitetty kirjallisena todisteena. Raportissa on todettu salaojakaivoista katsomalla näyttävän siltä, että salaojajärjestelmät ovat monessa kohtaa liian korkealla ja että niiden kunto tulisi selvittää tarkemmin. Kellarin sisäilman epäpuhtauksien yläkertaan siirtymisen estämiseksi raportissa on esitetty toimenpide-ehdotuksena alakerran pitäminen alipaineisenaja poistoilmanjohtaminen hallitusti pois tilasta sekä korvausilmareitin järjestäminen.

Jari Laxxxnen on edellä mainitun raportin valmistumisen jälkeen lähettänyt 22.10.2013 Kettttiselle sähköpostin, jossa on todettu Laixxxxxten odottaneen kesäkuusta 2012 lähtien Kemxxxxsen lupaamia valokuvia salaojista ja sadevesijärjestelmistä sekä tuotu esiin Carpe Classis Oy:n raportista ilmenevät puutteet salaojissa sekä kellarikerroksen tuuletuksen ja alipaineistamisen tarve. Laixxxxxten avustaja on tehnyt 11.12.2013 reklamaation myyjille.

Asiassa on tullut edellä lausutun näytön sekä Jari Laxxxsen ja Kemxxxxsen väli sen sähköpostin 16.9.2013 perusteella selvitetyksi, että Laixxxxt olivat Hexxxon 3.6.2012 päivätyn raportin jälkeen pyrkineet selvittämään salaojien kuntoa. Jari Laxxxsen Kettttiselle tekemistä useista tiedusteluista huolimatta tämä ei ollut toimittanut lupaamiaan valokuvia salaojista, mikä oli omalta osaltaan viivästyttänyt asian selvittämistä. Laixxxxt olivat jatkaneet rakennuksen mahdol­ listen virheiden kartoittamista tilaamalla Carpe Classis Oy:ltä tutkimuksen, jonka valmistumisen jälkeen he olivat heti ottaneet yhteyttä myyjiin ja tehneet reklamaation alle kahden kuukauden kuluttua sanotun vahinkokartoituksen valmistumisesta. Edellä lausutun perusteella Laixxxxxten on katsottava toimineen riittävän aktiivisesti ja huolellisesti asian selvittämiseksi. Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Väitetyt virheet

Salaojat ja perusmuuri

Kvsymyksenasettelu

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe silloin, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, ja 2 kohdan mukaan silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Saman momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Saman luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Laixxxxt ovat kanteensa perusteena vedonneet siihen, että myyjien uusimat salaojat ja perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristys ovat olleet rakentamismääräyksen vastaiset. Kemxxxxsen osallistuttua itse rakennusinsinöörinä peruskor­ jauksen tekemiseen sekä tekijänä että valvojana Laixxxxt olivat luottaneet siihen, että kohde oli peruskorjattu rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Vastauksessaan Laixxxsen ja Kemxxxxsen valitukseen Laixxxxt ovat lausuneet perusmuurin osalta, ettei perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristyksellä ole merkitystä, koska perusmuuri oli kastunut salaojien virheellisen rakentamisen johdosta. Asiassa on hovioikeudessa todettu riidattomaksi se seikka, että Finnfoam-levy soveltuu materiaalina perusmuurin eristeeksi.

Asiassa tulee arvioitavaksi se, mitä salaojien ja perusmuurin osalta oli sovittu, olivatko myyjät antaneet salaojien ja perusmuurin osalta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa taikka laiminlyöneet salaojien toimivuutta koskevan mer­ kityksellisen tiedon ja olivatko ostajat olleet tietoisia kyseisistä seikoista jo en­ nen kaupantekoa ja olivatko he omalta osaltaan täyttäneet tarkastusvelvollisuu­ tensa.

Sopimuksenvastaisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisen sopimuksenvastaisuuden erottaminen momentin muissa kohdissa kuvatuista virheperusteista ei ole ongelmatonta. Kauppakirjaan merkittyä tietoa on maakaaren esitöiden (HE 1994/120 vp. s. 50) mukaan pidettävä säännöksessä tarkoitettuna sovittuna asiana. Sovitun erottaminen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä, ostajan virheellisten käsitysten oikaisematta jättämisestä ja salaisesta virheestä on melko helppo: sopiminen edellyttänee, että ostaja ja myyjä ovat nimenomaisesti käsitelleet jotakin asiaa. Sen sijaan sopimuksenvastaisuuden erottaminen myyjän antamista harhaanjohtavista tai virheellisistä tiedoista on vaikeampaa. (Mia Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinhuoneiston kaupassa 2013, s. 102).

Kauppakirjaan liitetyn rakennustapaselosteen mukaan salaojat oli uusittu vuosina 2005 - 2006. Salaojista ei ole otettu kauppakirjan liitteenä olevaan valokuvakoosteeseen kuvia. Asianosaisten ristiriitaisten kertomusten perusteella on jäänyt epäselväksi, mitä salaojista oli ennen kaupantekoa asianosaisten kesken puhuttu. Vaikka ostajille oli ennen kaupantekoa kerrottu muun ohella kellarin kosteudesta, hovioikeus katsoo, ettei nimenomaisesti salaojien osalta ole näytetty sovitun muuta kuin mitä rakennustapaselosteeseen on kirjattu.

Ostaja voi rakennustavan osalta odottaa rakentamisajankohdan aikaisen hyvän rakentamistavan noudattamista, ellei hänelle toisin kerrota (Mia Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinhuoneiston kaupassa 2013, s. 109).

Joonas Latttn salaojien tv-kuvausta koskevassa raportissa 5.3.2014 on todettu veden makaavan yhdessä välissä ja yhden putken olevan tulpattu sekä yhdellä välillä alemman putken kiertävän kauempaa rakennuksen seinän. Muilta osin salaojalinjojen on todettu näyttävän toimivilta.

Kirjallisina todisteina esitetyistä salaojien uusimista koskevista valokuvista keväältä 2014 näkyy, että vesi makaa autotallin nurkalta lähtevän salaojaputken päällä. Kuvista ilmenee myös, että Laixxxsen ja Kemxxxxsen tekemässä salaojaremontissa uudet salaojat oli asennettu vanhojen salaojaputkien yläpuolelle.

Insinööritoimisto Letttian raportissa 29.10.2014 vuosina 2005 - 2006 uusittujen salaojien on todettu sijaitsevan RIL 107-2012 mukaisessa korkeusasemassa. Letttia on häntä hovioikeudessa kuultaessa kertonut, että rakentamismääräykset on laadittu uudisrakentamista varten ja korjausrakentamiseen niitä sovelletaan soveltuvin osin. Vuosina 2005 - 2006 uusituissa salaojissa käytetty sora ei ole ollut huonompaa kuin sepeli. Raportissa on todettu salaojien olevan valokuvien perusteella niin sanottua tuplasalaojaputkea, joka voidaan asentaa suoraan perusmaan päälle.

Saxxxxnen on kertonut, että Laixxxsen ja Kemxxxxsen suorittamassa salaojaremontissa asennetut salaojat olivat olleet aivan liian ylhäällä, lähes lattiatasossa, kun ne olisi tullut asentaa anturan alapuolelle. Salaojiin oli kertynyt hiekkaa ja joissain kohdissa ne olivat olleet suoraan saven päällä. Myös maanpinnan muotoilu oli väärin toteutettu, kaatojen tulisi olla poispäin rakennuksen seinästä. Perusmuuri oli hänen mukaansa ollut bitumikerroksen alta läpimärkä.

Ylttti on häntä kuultaessa kertonut, että salaojat olisi tullut asentaa anturan alapuolelle. Perusmuuri oli myös Yltttin mukaan ollut märkä.

Äittts on häntä kuultaessa todennut, että salaojat, joita hän oli ollut asentamassa yhdessä Kemxxxxsen kanssa, oli asennettu hyvin. Hänen mukaansa nykyisin salaojissa käytetään sepeliä, koska soran saatavuus on huonontunut.

Carpe Classis Oy:n/Pekka Kaxxxxen laatiman 24.4.2014 päivätyn mittauspöytäkirjan mukaan anturat ja perusmuuri olivat paikoin märkiä. Kosteus oli määritetty perusmuurista porareikämittauksin. Tulosten tulkinnan mukaan betonirakenteen voidaan päätellä mittaustulosten perusteella olevan märkä koko vahvuudeltaan. Pöytäkirjassa on todettu sokkelin olleen pietty ja ettei perusmuuri ollut päässyt kuivumaan ulospäin. Perusmuuria ei ollut eristetty märästä maa-aineksesta. Kaxxxxi on häntä kuultaessa kertonut, että jos perusmuuriin pääsee kosteutta, sen tulisi päästä kuivumaan ulospäin.

Letttian raportissa 29.10.2014 on todettu ristiriitaiseksi Kaxxxxen laatimassa pöytäkirjassa mainittu ongelma, jonka mukaan perusmuuri on pietty, mutta ei toisaalta eristetty märästä maa-aineksesta. Letttian raportin mukaan perusmuurissa on ollut piellä liimattu bitumihuopa vesieristeenä. Letttian mukaan oikea kosteuden mittausmenetelmä olisi mittauksen vuodenaika huomioiden ollut koepalasta otettu kosteusmittaus. Letttian kertoman mukaan kysymyksessä olevassa perusmuurirakenteessa ei ole ollut erityistä riskiä.

Salaojien tarkoituksena on osaltaan estää kosteuden nousua perustuksiin. Sillä, ovatko salaojat olleet rakennusmääräysten mukaisia tai miten perusmuurin eristys on toteutettu, ei siten ole ratkaisevaa merkitystä nyt arvioitavana olevassa asiassa. Ratkaisevaa on se, olivatko salaojat rakennettu niin, että ne täyttivät edellä mainitun tehtävänsä.

Hovioikeus katsoo edellä selostetun näytön perusteella selvitetyksi, että perusmuuri oli ollut märkä tavalla, johon nähden on selvää, etteivät salaojat olleet toimineet tarkoitetulla tavalla. Salaojat eivät näin ollen ole vastanneet sitä, mitä ostajat ovat voineet rakennustapaselosteessa niiden uusimisesta vuosina 2005 - 2006 kirjatun perusteella odottaa.

Myvjien antamat tiedot

Asiassa esitystä näytöstä ei ole käynyt ilmi, että myyjät olisivat kertoneet ostajille salaojien olevan rakennusmääräysten mukaiset tai toimivan moitteettomasti. Kauppakirjassa oleva kirjaus kellarin kosteudesta sekä kauppakirjaan liitetyt valokuvat osoittavat, etteivät myyjät ole yrittäneet salata kiinteistöön liittyviä kosteusongelmia. Kirjallisena todisteena olevasta Kemxxxxsen sähköpostista kiinteistönvälittäjä Hannu Letttlle 24.9.2010 ilmenee, että Ketttsen tietojen mukaan rakennuksen kellariin on tullut sateella vettä sekä ennen salaojiin tehtyjä muutoksia että niiden jälkeen. Tämä viittaa siihen, etteivät myyjät itsekään ole välttämättä pitäneet salaojien sijaintia syynä kellarin kosteuteen. Edellä lausutun perusteella myyjien ei voida katsoa antaneen virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa eikä myöskään laiminlyöneen merkityksellisen seikan kertomista salaojien toimintaan liittyen.

Ostajien tiedot ennen kaupantekoa

Kauppakirjan kohtaan 10 on kirjattu, että ostajat ovat tietoisia alakerran kosteudesta. Kauppakirjaan liitetystä rakennustapaselosteesta ilmenee, että kellarin seinän taakse on rakennettu alipainepumppaamo automatiikalla, jolla pum­ pataan seinän taakse tulevaa ulkopuolista kosteutta.

Maakaaren esitöiden mukaan ostaja on säännöksen tarkoittamalla tavalla tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen vain myyjän lyhyen maininnan perusteella, jos ostaja ei ole kohtuudella voinut ymmärtää myyjän mainitseman seikan vaikutuksia (HE 120/1994 vp. s. 57).

Ostajilla oli ollut tieto kellarin kosteudesta ja sen poistamiseen asennetusta uppopumpusta. Edellä todetuin tavoin hovioikeus katsoo, ettei salaojista ollut nimenomaisesti sovittu muuta kuin mitä rakennustapaselosteesta ilmeni . Esitetystä näytöstä ei ole käynyt ilmi, että ostajille olisi nimenomaisesti kerrottu salaojien ja kellarin kosteuden välisestä yhteydestä. Näin ollen on katsottava, etteivät ostajat ole heille annettujen tietojen perusteella tulleet tietoiseksi salaojien toimimattomuudesta ja sen merkityksestä kellarin kosteusongelman kannalta.

Tarkastusvelvollisuus

Ostajat olivat esitetyn selvityksen mukaan käyneet tutustumassa kaupan kohteessa kaksi tai kolme kertaa ennen kaupantekoa. Yksi näistä kerroista oli ollut tilaisuus, jossa olivat olleet ostajien puolelta heidän isänsä mukana.

Korkein oikeus on suhtautunut ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja 2009:31 torjuvasti siihen, että edes kuntotarkastuksessa havaitut riskit tai merkit vaurioista laajentaisivat ostajan tarkastusvelvollisuutta käsittämään kiinteistön rakentei­ siin kajoavia toimenpiteitä.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa ei ole suoritettu kohteen kuntotarkastusta, vaan ostajien tiedot kohteesta ovat perustuneet myyjien antamiin tietoihin. Ostajille ei ole ennen kaupantekoa selvinnyt kellarin kosteusvaurion syy eikä salaojien toimimattomuuden merkitys kosteuden aiheuttajana. Salaojissa olevien virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi ollut siten mahdollista vain sellaisilla tavanomaisista poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostajat eivät olisi omin toimin edes saaneet ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Ottaen huomioon se tieto, joka ostajilla oli esitetyn selvityksen perusteella ollut kaupantekohetkellä kosteusongelmasta sekä ongelman ratkaisemisesta uppopumpulla, hovioikeus katsoo, ettei ostajien voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, etteivät he ole edellyttäneet edellä mainittujen tarkastustoimien suorittamista ennen kaupantekoa.

Edellä lausutuin perustein hovioikeus katsoo, että kiinteistössä on ollut laatuvirhe salaojien osalta niiden poikettua sovitusta ja että ostajilla on oikeus vedota sanottuun virheeseen.

Talon rakenteet ja asumisterveyshaitta

Kanteen mukaan asumisterveyshaitta johtuu talon rakenteisiin päässeestä kosteudesta ja sen perusteella syntyneestä mikrobivauriosta. Syynä kosteuden rakenteisiin pääsyyn ovat myyjien rakentamismääräysten vastaisesti rakentamat salaojat. Ongelmat kohdistuvat ostajien mukaan salaojituksen lisäksi erityisesti rakennuksen perustuksiin, alapohjaan ja seinärakenteisiin. Myyjät eivät kanteen mukaan olleet tuoneet ilmi sitä, että ostajien asumisterveys vaarantuu tai voi vaarantua asuinrakennuksessa käytettäessä sitä asumiseen. Kanteen mukaan ostajien jo suorittamien salaojien uudelleen rakentamisen ja puutteellisen ilmanvaihdon korjaamisen lisäksi ostajien tarpeellisena pitämät asumisterveyshaitan poistamisen edellyttämät korjauskustannukset ovat 46.500 euroa.

Väitetyn laatuvirheen toteamiseksi asiassa on siten arvioitava, ovatko virheellisiksi todetut salaojat ja kastunut perusmuuri aiheuttaneet talon rakenteiden kostumisen ja asumisterveyshaitan, ja ovatko myyjät laiminlyöneet tätä koskevan tiedon antamisen ostajille.

Laixxxxt ovat saaneet kauppakirjan liitteenä olevasta rakennustapaselosteesta tiedon alapohjan rakenteesta. Näin ollen pelkästään se, että alapohjan rakenne on myöhemmin Polygon Finland Oy:n/Jouni Vuttten 25.4.2014 päivätyssä raportissa todettu riskirakenteeksi, ei muodosta maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä.

Näyttönä väitetyistä alapohjan ja seinien rakenteiden virheistä on esitetty edellä mainittu 25.4.2014 päivätty raportti, jossa on todettu makuuhuoneen ja käytävän seinärakenteesta otetuissa materiaalinäytteissä mikrobivaurioita. Raportissa on todettu, että rakenteiden sisällä oleva mikrobivaurio tuottaa itiöitä, rihmastoa ja aineenvaihduntatuotteita, joita voi päästä rakenteiden ilmanvuoto­ kohdista huonetilaan.

Turun yliopiston aerobiologisen yksikön testausselosteen mukaan Vuttten makuuhuoneen seinärakenteesta ottamassa näytteessä on todettu runsas sienten kasvu ja käytävän seinärakenteesta ottamassa näytteessä kohtalainen aktinomykeettien kasvu, mitkä viittaavat aktiiviseen mikrobikasvustoon tutkituissa materiaaleissa. Selosteen mukaan huomioitavaa on, että käytettävä tutkimusmenetelmä selvittää vain käytetyillä elatusalustoilla kasvavat elinkykyiset mikrobit. Tuloksen rajauksena on lisäksi todettu, että rakennusmateriaaleihin, jotka ovat kosketuksissa maaperän tai ulkoilman kanssa, kuten alapohjarakenteet ja lämmöneristeet, ei voida soveltaa raportissa käytettyjä tulkintaperiaatteita, varsinkaan jos niiden kautta ei tapahdu ilmavuotoja sisätiloihin.

Kysymyksessä olevassa tutkimuksessa ei ollut avattu alapohjarakennetta eikä siitä ole otettu näytteitä. Seinärakenteessa on edellä mainituin tavoin todettu kahdessa, melko lähellä toisiaan olevassa kohdassa mikrobivaurioita, mutta niidenkin osalta on todettu, että tulkintaperiaatteiden soveltaminen edellyttäisi sen osoittamista, että rakenteiden kautta tapahtuu ilmavuotoja sisätiloihin. Näyttöä mahdollisista ilmavuodoista ei ole esitetty. Hovioikeus katsoo edellä lausutun perusteella, ettei kysymyksessä oleva tutkimus riitä osoitukseksi alapohjan ja seinärakenteiden väitetyn laajuisesta virheellisyydestä.

Vuttten tutkimuksessa oli lisäksi tehty alapohjan eristetilasta pohjabetonilaatan päältä kolmesta kohdasta kosteusmittauksia. Tulosten mukaan rakenteet olivat kuivia eikä viitteitä mahdollisesta putkivuodosta tai vesivahingosta havaittu.

Asiassa on esitetty näyttönä lisäksi Carpe Classis Oy:n/Kai Artttn tilaama 7.2.2014 päivätty ilmanäytteiden testausseloste. Tutkittavat näytteet on otettu riidan kohteena olevan rakennuksen eteisaulasta 20.1.2014. Näytteiden analysoinnissa ja tulosten tulkinnassa on selosteen mukaan käytetty sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysohjeessa (2003) ja Asumisterveysoppaassa (2009) esitettyjä ohjeita. Tulosten mukaan tutkitun tilan mesofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli matala. Näytteessä esiintyi pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa lajistoa. Kserofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli koholla ja lajistossa esiintyi vallitsevana kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa vii­ taten mikrobikasvustoon rakennuksessa ja mahdolliseen terveyshaittaan. Näytteenottoon liittyvinä huomioina on todettu, että rakennuksessa oli mittauspäivänä käytetty ilmalämpöpumppua sekä tulisijaa. Edelleen on todettu, että asun­ tojen sisäilman mikrobipitoisuuksien vaihtelu on yleensä voimakasta, mistä johtuen näytteitä tulisi ottaa useita (vähintään 2 - 3 näytettä). Yksittäisessäkin näytteessä havaitun kohonneen pitoisuuden perusteella voidaan epäillä kosteusvauriota, jos muut ilmaan mikrobeja tuottavat virhelähteet voidaan sulkea pois. Mahdollisina virhelähteinä selosteessa on mainittu muun ohella huonekasvit, lemmikkieläimet ja polttopuut.

Vuoxxxi on häntä kuultaessa todennut, ettei hän pidä sisäilmamittauksia ollenkaan luotettavina, koska niillä mitataan vain elinkykyisiä mikrobeja, jotka eivät välttämättä ole vahingollisia toisin kuin jotkut kuolleet mikrobit ja kaasut. Myös Letttia on häntä kuultaessa kertonut, ettei hän pidä sisäilmamittauksia luotettavina niihin mahdollisesti liittyvien virhelähteiden vuoksi.

Ottaen huomioon sisäilmanäytteisiin liittyvät epävarmuustekijät ja se, että rakennuksen asumistiloihin kuulumattomasta kellarista on voinut kulkeutua myös muualle rakennukseen kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, hovioikeus katsoo, ettei myöskään eteisaulasta otettujen sisäilmanäytteiden perusteella voida tehdä johtopäätöstä alapohjan virheellisyydestä tai asumisterveyshaitasta.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty riittävää näyttöä sen osoittamiseksi, että talon seinä- ja alapohjan rakenteet olisivat virheellisiksi todettujen salaojien ja kastuneen perusmuurin vuoksi väitetyssä laajuudessa vaurioituneet aiheuttaen asumisterveyshaittaa. Näyttöä myöskään siitä, että myyjät olisivat tältä osin laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa, ei ole esitetty. Kysymyksessä ei ole maakaaren mukainen laatuvirhe, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Myyjien kunnianvastainen ja arvoton menettely

Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuuden Koxxxien väitettyä myyjien kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Hovioikeuden vastaanottama näyttö ei anna aihetta arvioida asiaa toisin kuin käräjäoikeus on arvioinut.

Virheen seuraus

Ottaen huomioon hovioikeuden edellä oleva ratkaisu kaupan kohteen virheen laajuuden osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivun 36 perustelut ja katsoo, ettei Laooooooolla ole oikeutta purkaa kauppaa. Kaupan kohteessa on todettu salaojien osalta laatuvirhe, jonka perusteella ostajilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukainen oikeus hinnanalennukseen.

Arto Kotttn 9.6.2014 laatima arvio kohteen käyvästä arvosta perustuu muun muassa Polygon Finland Oy:n /Jouni Vutttn tutkimukseen talon kunnosta. Hovioikeus on edellä katsonut, ettei mainitulla tutkimuksella ole osoitettu väitettyä virhettä talossa, minkä vuoksi hovioikeus katsoo oikeaksi hinnanalennuksen määräksi salaojien korjauksesta Laixxxlle aiheutuneet kustannukset. Esitetyn selvityksen perusteella ilmanvaihdon korjauksen on katsottava kuuluvan osana salaojituksen virheellisyydestä aiheutuneen kosteuden poistoon, minkä vuoksi myös niistä aiheutunut kustannus tulee huomioida hinnanalennuksen määrässä.

Ostajat ovat esitetyn selvityksen mukaan maksaneet salaojien korjauksesta 25.293,60 euroa, johon sisältyy varsinaisen korjausurakan lisäksi selvitys-, raportointi- ja konsultointikuluja 793,60 euroa, ja ilmanvaihdon korjauksesta 3.894,44 euroa eli yhteensä 29.188,04 euroa.

Myyjät ovat paljoksuneet toteutuneita salaojien ja ilmanvaihdon korjauskustannuksia. Letttian arvio salaojajärjestelmän uusimisesta on ollut 10.000 - 12.000 euroa, Äikään 10.000-15.000 euroa ja Yltttin 15.000 euroa.

Jari Laxxxsen kertoman mukaan työn suorittaneen Aura-Kaivuun tarjous oli ollut edullisin. Satttn kertoman mukaan korjauskustannuksia olivat nostaneet muun muassa bitumin poisto, seinän vahvistus, maan muotoilu- ja tukemistyöt sekä osaksi käsin suoritettu kaivutyö.

Asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä Satttn kertomusta salaojien korjauksen työläydestä. Näin ollen hovioikeus katsoo, että hinnanalennus tuolta osin voidaan perustaa toteutuneisiin kustannuksiin. Hovioikeus pitää ilmanvaihdon korjauskustannuksia korvaus- ja poistoilmaventtiilien asennuksesta esitetty selvitys huomioon ottaen kohtuullisina ja myös ne hyväksytään sellaisinaan hinnanalennuksen perusteeksi.



Kantajille aiheutuneet selvittelykulut

Kaupan kohteessa on todettu salaojien osalta virhe, minkä vuoksi vaatimus selvittelykuluista hyväksytään Multiprint Oy:n 178,34 euron laskun, Carpe Classis Oy:n 16.10.2013 päivätyn 496 euronja 8.5.2014 päivätyn 390,60 euron laskun sekä Eerola-Yhtiöt Oy:n 405,48 euron laskun osalta eli yhteensä 1.470,42 euron osalta. Muilta osin vaaditut selvittelykulut eivät ole liittyneet kanteen hyväksyttyyn osaan siten, että ne tulisivat korvattaviksi.

Oikeudenkäyntikulut

Asianosaisten vaatimuksista osa on ratkaistu toisen ja osa toisen hyväksi. Asianosaiset saavat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla pitää oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa vahinkonaan käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.


Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

Miina Laixxxnen ja Harri Kemxxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jari Laixxxxlle ja Johanna Laixxxlle yhteisesti

-hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman 75.688,04 euron asemesta 29.188,04 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 7.5.2015 lukien ja
-korvaukseksi aiheutuneista selvittelykuluista käräjäoikeuden tuomitseman 4.056,81 euron asemesta 1.470,42 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 7.5.2015 lukien.

Miina Laixxxnen ja Harri Kemxxxxnen vapautetaan velvollisuudesta korvata Jari Laxxxsen ja Johanna Laxxxsen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Asianosaisten hovioikeudessa esittämät oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.2.2017.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Leena V.
hovioikeudenneuvos Elina P. (eri mieltä) hovioikeudenneuvos Juha K.


Valmistelija:

esittelijä Hanne-Maria K.

Äänestys

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 16/528

Hovioikeudenneuvos Elina P.

Pääasian osalta olen samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö. Oikeudenkäyntikulujen osalta lausun seuraavaa.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi.
Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta on käräjäoikeuden osalta määrättävä samalla tavalla kuin käräjäoikeuden olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2002:72).

Laixxxnen ja Kemxxxxnen ovat kiistäneet heihin kohdistetun kanteen ensinnäkin sillä perusteella, että Laixxxxt olivat olleet tietoisia alakerran kosteudesta, joka tapauksessa laiminlyöneet riittävästi perehtyä kaupan kohteeseen, jo aiemmin luopuneet oikeudestaan esittää vaatimuksia sekä reklamoineet liian myöhään. Lisäksi he ovat kiistäneet, että salaojissa ja perusmuurissa olisi ylipäätänsä ollut kantajien väittämä virhe. Kaikki mainitut riitakysymykset on ratkaistu Laixxxxxten hyväksi.
Samoin heidän hinnanalennusvaatimuksensa perustuen heidän suorittamaansa salaojien uusimiseen ja ilmanvaihdon tehostamiseen sekä niihin liittyviin selvittelykuluihin on kokonaisuudessaan hyväksytty. Sen sijaan hinnanalennusvaatimus liittyen alapohjan ja seinärakenteen virheellisyyteen ja niihin liittyviin selvittelykuluihin on ratkaistu Laixxxsen ja Kemxxxxsen hyväksi. Laixxxxt ovat hävinneet myös vaatimuksensa kaupan purkamisesta. Sanottu kysymys ja siihen liittyvä Laxxxsen kanteen kohdan 2 vaatimus on kuitenkin ratkaistu saman oikeudenkäyntiaineiston perusteella kuin hinnanalennusvaatimus. Sanotut seikat huomioon ottaen Laixxxsen ja Kemxxxxsen on korvattava osaksi Laixxxxxten oikeudenkäyntikulut.

Kohtuullisena määränä käräjäoikeuden osalta hovioikeus pitää 10.000 euroa ja hovioikeuden osalta 5.000 euroa.

Vakuudeksi: Hanne-Maria K.


VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto

Käräjätuomari Merja M.

TUOMIO 161539
8.1.2016 L 1517544

Kantaja
Laxxxnen, Jari
Kuxxxxto, Johanna

Vastaaja
Kemxxxxnen, Harri
Laixxxnen, Miina

Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA

Tapahtumat

Kanne Vaatimukset

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 6.3.2015

Harri Kemxxxxnen ja Miina Laixxxnen (myyjät) ovat myyneet 21.4.2011 Jari ja Johanna Laxxxxxlle (ostajat) Kxxxxan kaupungin Axxxxn kylässä sijaitsevan Mxxxxxö-nimisen tilan RN:O 1 :xxx (kiinteistötunnus: xxx-xxxx-1-317) sillä sijaitsevine rakennuksineen 263.000 euron kauppahintaan.

Kantajat ovat kanteessaan vaatineet, että käräjäoikeus

1) esisijaisesti purkaa asianosaisten välisen 21.4.2011 päivätyn kiinteistökaupan Koxxxien Metsikkö-nimistä tilaa RN:O 1 :317 Kaarinan kaupungin Auvaisbergin kylässä (kiinteistötunnus: 202-403-1-317) ja velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille maksetun kauppahinnan 263.000 euroa tuottokorkoineen 21.4.2011 alkaen aina haasteen tiedoksisaamiseen saakka ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen aina maksupäivään asti, ja

2) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille heidän kiinteistöön tekemä korjaukset 29.188,04 euroa joko vahingonkorvauksena tai maakaaren 2. luvun 33 §:n 2 momentin tarkoittamalla perusteella, tai

3) toissijaisesti alentaa 21.4.2011 päivätyn edellä mainitun kiinteistökaupan kauppahintaa 93.000 eurolla ja velvoittaa vastaajat maksamaan hinnanalennuksenkantajille yhteisvastuullisesti korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksisaannista alkaen, ja

4) velvoittaa vastaajat maksamaan yhteisvastuullisesti kantajille virheiden tutkimisesta aiheutuneet kulut 4.056,81 euroa ensisijaisesti selvittelykuluna korkolain 4 §:n 1 mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksisaamisesta alkaen tai toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kuin käräjäoikeuden tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.

5) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kuin käräjäoikeuden tuomion antamisesta on kulunut yksi kuukausi.

Perustelut

Osapuolet ovat tehneet 21.4.2011 päivätyllä kauppakirjalla kyseisen kiinteistökaupan, missä ostajille on myyty yksilöity kiinteistö sillä olevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 263.000 euroa. Myyjät ovat itse käyttäneet kohdetta asumiskäyttöön ja se on myyty myös ostajille asuinkäyttöä varten.

Myyjät ovat ilmoittaneet kohteen olevan peruskorjattu vuosina 2005-2006. Silloin on uusittu mm. sähköasennukset kokonaan, vesi- ja viemärijohdotkalusteineen kokonaan ja salaojat kokonaan perusvesikaivoineen. Myyjistä Harri Kemxxxxnen on rakennusinsinööri. Ostajat ovat ymmärtäneet, että Kemxxxxnen on osallistunut itse peruskorjaukseen sekä tekijänä että sen valvojana. Tämän perusteella ostajat ovat luottaneet siihen, että kohde on peruskorjattu rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Edellä selvitetyllä rakennusalan ammattilaisen tekemällä ja teettämällä peruskorjauksella on ollut merkittävä vaikutus kauppahinnan määräytymiseen ja sen suuruuteen. Siihen on perustunut myös ostajien ostopäätös.

Myyjät eivät ole tuoneet ilmi kiinteistökaupan yhteydessä sitä, että ostajin asumisterveys vaarantuu tai voi vaarantua asuinrakennuksessa, kun kohdetta käytetään asumiseen. Mikäli ostajat olisivat olleet siitä tietoisia, että heidän hyväkuntoisena ostamansa asuinrakennus vaatii pian merkittäviä korjaustoimenpiteitä, eivät he olisi niistä tietoisina tehneet kauppaa lainkaan tai ei ainakaan sovitulla kauppahinnalla.

Kaupanteon jälkeen on kuitenkin paljastunut, että kohde vaatii merkittäviä korjaustoimenpiteitä, jotta se vastaisi ensinnäkin rakentamismääräyksiä ja toiseksi Terveydensuojelulain (763/94) määräyksiä sekä Sosiaali- ja terveysministeriön vuonna 2003 antaman asumisterveysohjeen määräyksiä (opas 2003:1) ja sen soveltamisesta vuonna 2009 annetun ohjeen mukaisia asumisolosuhteita.

Myyjien kokonaan uusimat salaojat ja perusmuurin kosteuden- ja lämmöneritys ovat rakentamismääräyksen vastaiset (Suomen rakentamismääräyskokoelma: C2. Kosteus, Määräykset ja ohjeet 1998). Tämän rakentamisvirheen vuoksi kosteus on päässyt pahasti talon rakenteisiin. Siitä aiheutuvat merkittävät puutteet ja virheet asumisterveysolosuhteissa ovat tulleet ostajille täydellisenä yllätyksenä. Kysymyksessä ei ole piilevä virhe, koska myyjät ovat olleet tai heidän olisi pitänyt olla tietoisia virheestä salaojien rakentajina toisen myyjän ollessa vielä rakennusalan ammattilainen. Ostajien mielestä he ovat menetelleet petollisesti salatessaan virheen.

Kaupan kohteessa on kaupan jälkeen teetetty asiantuntijatutkimuksia, joiden perusteella on voitu todeta, että asumisterveysongelmat kohdistuvat erityisesti rakennuksen perustuksiin, alapohjaan ja seinärakenteisiin sekä määräysten vastaiseen salaojitukseen. Syynä siihen ovat olleet myyjien korjauksessa tekemät virheet. Niistä myyjät eivät ole ostajille kertoneet eivätkä ostajat ole voineet niitä silmin havaita. Virheet ovat koskeneet ostopäätöksen kannalta olennaisia seikkoja.

Rakennusinsinööri Pekka Kaxxxxi (Carpe Classis Oy) on 15.10.2013 antanut vahinkokartoitusraportin ostajille. Hän on tutkimusten perusteella todennut, että kellarin seinärakenteeseen siirtyy kosteutta sekä sokkelin että maavaraisen laatan läpi. Laatan alla oleva eriste on todennäköisesti puutteellinen. Toisaalta perusmuurin läpi siirtyy kosteutta rakenteisiin.
Sen kosteuden eritys patolevyllä osittain puuttuu ja osittain on puutteellinen. Lisäksi salaojakaivosta katsomalla hän on todennut salaojien olevan liian ylhäällä. Kosteus pääsee sen vuoksi anturoihin ja perusmuuriin.

Kaxxxxn mukaan rakennuksen korjauksissa 2004-2006 ei ole noudatettu rakentamismääräyksiä (C2, Kosteus, määräykset ja ohjeet 1998).

Asunnon eteisaulasta on 20.1.2014 otettu ilmanäytteet asiantuntija Kai Arxxxn (Carpe Classis Oy) toimesta. llmanäytesarjoja on ollut kolme kappaletta. Turun Yliopiston Aerobiologian yksikön tutkimuksen mukaan on todennäköistä, että näytekokonaisuuteen kuuluvassa rakennuksessa on mikrobikasvustoa.

Salaojien toimivuuden selvittämiseksi ne on ostajien toimesta kaivettu esiin maaliskuussa 2014. Tällöin on voitu lopullisesti vahvistaa Kaxxxxen havainto siitä, että salaojat on rakennettu rakentamismääräysten vastaisesti. Se on todettu myös Joonas Laxxxxn (Eerola-Yhtiöt Oy) 5.3.2014 päivätyssä raportissa Koxxxien salaojien kuvasta.

Salaojien esiin kaivamisen yhteydessä on 27.3.2014 järjestetty myös myyjille mahdollisuus tutustua esiin kaivettuihin heidän rakentamiin salaojiin. He ovat molemmat käyneet tällöin paikalle, mutta heillä ei ole ollut mitään kommentoitavaa näkemästään.

Salaojien ollessa esiin kaivettuna on rakennusinsinöörin Kaxxxxi suorittanut perustusten kosteusteknisen tutkimuksen ostajien pyynnöstä. Hän on laatinut siitä mittauspöytäkirjan 24.4.2014. Sen mukaan perusmuuri ja anturat ovat olleet märkiä. Tämä aiheuttaa haittaa myös muille talon rakenteille.

Sertifioitu kosteudenmittaaja Jouni Vuoxxxi (Polygon Finland Oy) on 25.4.2014 suorittanut rakennuksen alapohjarakenteiden kosteusteknisen tutkimuksen. Sen mukaan alapohjan lämmöneristeet ja seinien alaosat ovat paikoitellen mikrobivaurioituneet. Syynä ovat maakosteus ja sisäilman kosteus. Alipaineen vuoksi korvausilma on tullut rakennukseen mm. rakenteiden läpi ja sisältä. Tässä tapauksessa mikrobien kaasumaiset aineenvaihduntatuotteet pääsevät huoneilmaan alapohjan vuotokohdista. Näin ollen rakenteiden sisällä olevaa mikrobikasvustoa voidaan pitää terveysriskinä rakennuksen käyttäjille.

Vuoxxxi on antanut kaksi erilaista korjausvaihtoehtoa. Ensimmäinen on kalliimpi vaihtoehto, mutta asukkaiden kannalta riskittömämpi. Silloin ei jää sitä mahdollisuutta, että rakenteista pääsisi terveydelle haitallisia mikrobeja tai niiden aineenvaihdunta tuotteita huoneilmaan. Halvempi vaihtoehto ei sovi kuitenkaan ostajille sen sisältämän terveysriskin etenkin heidän pienien lapsien vuoksi.

Ostajilla ei ole ollut muuta vaihtoehtoa kuin sekä rakentaa salaojat mahdollisimman pian uudelleen että kosteus- ja lämpöeristää perusmuuri. Nämä työt on tehnyt Tomi Saxxxxnen (Aura-Kaivuu) huhti- ja toukokuussa 2014. Hän on laskuttanut työstään yhteensä 25.293,60 euroa. Samoin puutteellisen ilmanvaihdon korjaaminen on ollut välttämätöntä. Sen on huhti- ja toukokuussa 2014 suorittanut Sami Laxxxo (Rakennus- ja Saneerauspalvelu). Se on maksanut puolestaan 3.894,44 euroa. Kiireelliset ja välttämättömät korjaukset ovat maksaneet yhteensä 29.188,04 euroa.

Vuoxxxi on 2.2.2015 antanut yrityksensä puolesta ostajille urakkatarjouksen rakennukseen liittyvän asumisterveyshaitan poistamiseksi. Tämän korjausurakan kokonaishinta on 46.500 euroa.

Kiinteistövälittäjä Arto Koxxxi (Huoneistomarkkinat Oy LKV) on 9.6.2014 arvioinut kyseisen kiinteistön käyväksi hinnaksi sen hetkisessä kunnossa 150.000 -170.000 euroa. Ostajat ovat kuitenkin maksaneet siitä kaupassa 263.000 euroa. He ovat perustaneet ostopäätöksensä myyjien tekemään rakennuksen peruskorjaukseen luottaen toisena myyjänä olleen rakennusalan ammattilaisen ammattitaitoon ja -etiikkaan.

Edellä olevan perusteella ostajat ovat voineet todeta, ettei kaupan kohde vastaa alkuunkaan sitä, mitä myyjät ovat ostajille kertoneet, tai mitä he ovat voineet todeta tutustuessaan kohteeseen ennen kauppaa.

Ostajien avustaja Pexxxn on 11.12.2013 tehnyt reklamaation myyjille. Se on perustunut rakennusinsinööri Pekka Kaxxxxxn laatimaan 15.10.2013 päivättyyn tutkimusraporttiin. Sen mukaan salaojat on rakennettu rakentamismääräysten vastaisesti. Ne joudutaan uusimaan kokonaan. Lisäksi mahdollista kosteusvahinkoa ryhdytään selvittämään. Myyjiltä on pyydetty vastausta siihen, myöntävätkö he kauppaan perustuvan virhevastuunsa asiasta. He molemmat ovat vastanneet kieltävästi.

Salaojien määräysten vastaisuus ja siitä mahdollisesti aiheutuva kosteusvahinko ovat selvinneet vasta 11.11.2013 toimitetussa tarkastuksessa. Reklamaatiota siitä ei ole voinut tehdä aikaisemmin.

Myyjät ovat rakentaneet salaojat 2005-2006. Sen perusteella he ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää niiden virheellisyydestä. Toinen myyjistä on vielä rakennusalan ammattilainen, joka on osallistunut sekä tekijä että valvojana niiden rakentamiseen. Kyseisestä virheestä he eivät ole maininneet mitään myynnin yhteydessä, vaan ovat ostajien mielestä salanneet ostopäätöksen kannalta olennaisen seikan. Tämän perusteella ostajien reklamaation tapahtumisajalla ei ole tässä tapauksessa merkitystä. Maakaaren 2 luvun 24 §:n nojalla myyjät eivät vapaudu kaupanvastuusta, jos he ovat menetelleet kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Asumisterveyshaitta johtuu talon rakenteisiin päässeestä kosteudesta ja sen perusteella syntyneestä mikrobivaurioista. Syynä siihen ovat myyjien rakentamismääräysten vastaisesti rakentamat salaojat. Heidän on katsottava olleen siitä tietoisia ja salanneen sen, kuten edellä on selvitetty. Ostajilla ei ole ollut sen vuoksi selonottovelvollisuutta asiasta.

Ostajat ovat käyttäneet kiireellisiin ja välttämättömiin korjauksiin yhteensä 29.188,04 euroa. Asumisterveyshaitan ehkäisemiseen tarvittavat korjaukset maksavat sen lisäksi urakkatarjouksen mukaan 46.500 euroa. Kohteen käypä arvo on nykykunnossa 150.000 -170.000 euroa. Ostajat ovat maksaneet kohteesta 263.000 euroa, jolloin he ovat maksaneet kohteesta ylihintaa 93.000 -113.000 euroa.

Näin ollen kaupan kohteessa on Maakaaren tarkoittama olennainen virhe, joten 21.4.2011 tehty kiinteistökauppa tulee purkaa. Kauppahinnan palautuksen lisäksi myyjien tulee korvata ostajille korjauskustannukset yhteensä 29.188,04 euroa.

Mikäli kaupan kohteessa ei katsota olevan kaupan purkamiseen oikeuttavaa olennaista virhettä, siinä on ehdottomasti välttämätön korjaustarve. Muuten kaupan kohde ei vastaa kauppasopimusta eikä asumisterveysongelmaa saada luotettavasti poistettua. Talossa, joka on myyty asunnoksi, tulee voida asua turvallisesti ja terveellisesti. Tämä edellyttää asiantuntijan mukaan korjaustoimenpiteistä, jotka maksavat 46.500 euroa. Lisäksi kiireelliset ja välttämättömät korjaukset ovat maksaneet 29.188,04 euroa. Asumisterveyshaitan poistamiskustannukset ovat siten 75.688,04 euroa. Mahdollinen tasonparannusvähennys ei tule kysymykseen, koska myyjät ovat itse virhellisellä rakentamisella aiheuttaneet tämän vahingon ostajille.


Hinnanalennus tulee määrätä tässä tapauksessa kaupan kohteen arvonalennuksen perusteella, jonka määrä on 93.000 -113.000 euroa.

Näin ollen ostajalla on oikeus 103.000 euron hinnanalennukseen perustuen arvonalennuksen keskiarvoon. Joka tapauksessa sen määrä on korjauskustannusten määrä 75.688,04 euroa.

Ostajien selvittelykulut Koxxxien vaatimusten perusteita ovat yhteensä 4.056,81 euroa (todisteet 13-20). Nämä tulee myyjien korvata myös ostajille.

VASTAUS

Harri Kemxxxxnen

Vaatimukset

Perustelut

Harri Kemxxxxnen vaatii, että:

1. Käräjäoikeus hylkää kanteen kokonaisuudessaan perusteettomana,

2. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan asian tutkimus- ja selvittelykuluina 814,21 euroa mukaan lukien arvonlisäveron, sekä

3. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan täysimääräisesti vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen siitä päivästä lukien, kun kolmekymmentä päivää on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

1. Ostajien tiedot kaupan kohteesta

Kauppakirja

Ostajat ovat ostaneet ja Myyjät myyneet kiinteistön, jolla sijaitseva asuinrakennus on alun perin rakennettu vuonna 1960. Rakennukseen on tehty laajennus vuonna 1974. Myyjät ovat tehneet sähköasennusten, vesi- ja viemärijärjestelmien uusimisen sekä salaojien parannustöitä rakennustapaselostuksesta ilmenevällä tavalla vuosina 2005 -2006.
Rakennuksen ilmanvaihto on kaupantekohetkellä ollut painovoimaperusteinen, keittiössä märkätiloissa tyristorisäätöinen liesituuletintoimintoinen poisto ja makuuhuoneissa kanavapuhallinpoisto. Kyseessä ei ole ollut uusi tai uudenveroinen asuinrakennus.

Kiinteistön 21.4.2011 allekirjoitetun kauppakirjan liitteinä ovat Ostajien ja Myyjien välisessä kiinteistön katselmuksessa otetut valokuvat sekä rakennustapaselostus. Tämä on asiassa riidatonta. Kyseessä ei siten ole mikä tahansa tausta-aineisto, vaan kauppakirjan sopimuskokonaisuuteen olennaisesti kuuluvat osat, jotka edustavat osaa kaupan olennaisista ehdoista.

Kauppakirjassa 21.4.2011 todetaan 10. -kohdassa, että "Ostajat ovat tietoisia alakerran kosteudesta". Kauppakirjan liitteenä olleessa rakennustapaselostuksessa 19.4.2011 todetaan. että kellarin seinän taakse on rakennettu alipainepumppaamo automatiikalla, jolloin seinän taakse tulevaa ulkopuolista kosteutta poistetaan kaivoon asennetulla pumpulla. Myös kauppakirjaan liitetyistä valokuvista on nähtävissä, että kellarirakenteissa on kosteutta. Kosteus ja pumppu olivat nähtävissä ostajien tarkastaessa kiinteistöä, Kauppakirjan ehdot ja sen liitteissä olevat tiedot muodostavat yhdessä kokonaisuuden, joista ilmenee ostajan tietoisuus kaupan kohteen kunnosta ja ominaisuuksista.

Ostajan perehtyminen kaupan kohteeseen

Ostajat ovat ennen kauppakirjan allekirjoittamista käyneet ainakin kolme kertaa kiinteistöllä tutustumassa kaupan kohteeseen. Olennaisin ajankohta. jossa Ostajilla on ollut tilaisuus tutustua kaupan kohteeseen, on kiinteistöllä 9.4.2011 järjestetty katselmus, jossa ovat olleet läsnä paitsi Ostajat ja Myyjät, myös ostajien vanhemmat. Kauppakirjan liitteenä olevat valokuvat on otettuja liitetty kauppakirjaan nimenomaan tässä katselmuksessa sovitun mukaisesti. Tämäkään seikka ei ilmene millään tavalla Ostajien haastehakeuksesta eikä sen perusteluista. Oikean tapahtumakulun salaamista tulee pitää vähintäänkin epäasiallisena.

Katselmuksen ajankohta sekä siihen osallistuneet ilmenevät vastaajan kirjallisesta todisteesta 2.

Salaojat

Myyjät ovat vuosin 2005 -2006 tehneet salaojien uusintaa kellarin kosteusongelmien vähentämiseksi. Myyjät eivät ole väittäneetkään, että kellarikerroksen kosteus olisi saatu poistettua salaojien uusimisella.
Tämä on kiistatta ollut Ostajien tiedossa, havaittavissa ja pääteltävissä. Salaojat on asennettu asianmukaisesti eikä niissä ole Carpe Classisin raportissa väitettyä vikaa eikä niitä ole asennettu rakennusmääräysten tai hyvän rakennustavan vastaisesti. Nämä seikat käyvät ilmi Erkki Hexxxon 3.6.2012 sekä Insinööritoimisto Letttian laatimista lausunnoista. Lausunnot ovat vastaajan kirjallisina todisteina 3. ja 6.

Kauppahinta

Kauppahinnassa on otettu huomioon, ettei kiinteistö ole uuden veroinen ja se seikka, että kellarikerroksessa on kosteutta. Myyjät ovat antaneet myyntitoimeksiannon LKV Hannu Lexxxlle, joka toimeksiannon yhteydessä on saanut vastaavat tiedot kuin Ostajille on ennen kauppa annettu kiinteistön kunnosta. Sittemmin toimeksianto raukesi ja Myyjät hoitivat kiinteistökaupan itse.

Harkinta-aika

Edellä kerrotun 9.4.2014 kerrotun kiinteistöllä pidetyn katselmuksen jälkeen Ostajat harkitsivat kaupan tekemistä runsaat kaksi viikkoa. Kauppakirja allekirjoitettiin 21.4.2011. Ostajat tekivät kaupan perusteellisen harkinnan jälkeen tietoisina asuinrakennuksen kellarikerroksen kosteudesta ja siitä, etteivät salaojituksen muutostyöt noin viittä vuotta aikaisemmin olleet kosteutta poistaneet. Ostajat tekivät kaupan täysin tietoisesti ja heillä oli täysimääräisesti mahdollisuus pohtia ja käsittää. että kosteuden poistaminen kokonaan voi edellyttää merkittäviä korjaustoimenpiteitä ja kustannuksia.

Pesuhuoneen ja saunan korjaustyöt

Noin vuoden kuluttua kaupasta keväällä 2012 tehtiin asuinrakennuksen pesuhuoneessa ja saunassa Ostajien vaatimuksesta, mutta yhteisellä sopimuksella, korjaustöitä.

Pesuhuoneen ja saunan korjaustöiden yhteydessä Ostajat teettivät Erkki Hexxxolla tarkastuksen sekä pesutiloista että kellarin rakenteiden kosteudesta. Hexxxo laati tarkastuskäyntinsä 1.6.2012 perusteella asiasta raportin 3.6.2012. Se luovutettiin Myyjille yhteisessä neuvottelussa 4.6.2012. Raportissa on tuotu esiin seikat, jotka ovat olleet Ostajien tiedossa jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Raportti on kantajan todisteena 5.

Osapuolet sopivat neuvottelun perusteella, että Ostajat eivät jatkossa esitä vaatimuksia insinööri Erkki Hexxxon lausunnossa 3.6.2012 mainituista kellarin kosteusongelmista ja salaojien korjaustarpeesta. Tästä huolimatta Ostajat esittävät kanteessaan taas samoilla perusteilla vaatimuksia.

2. Oikeudellinen arviointi

Kaupankohteen väitetyt virheet

Ostajat väittävät, että kaupan kohteessa olisi virhe tai virheitä, jotka oikeuttavat vaatimaan kaupan purkua tai ainakin hinnanalennusta. Toiseksi he väittävät, että Myyjät ovat tarkoituksellisesti salanneet virheen erehdyttämistarkoituksessa. Kolmanneksi Ostajat väittävät, että virhe vaarantaa ostajien asumisterveyden. Lopuksi he vielä väittävät, että virheet ovat täytenä yllätyksenä tulleet heidän tietoonsa vasta kaupanteon jälkeen.

Yksikään Ostajien esittämistä väitteistä ei pidä paikkaansa. Ostajat ovat viimeistään 9.4.2011 pidetyssä katselmuksessa saaneet tietää ja voineet itse havaita muun muassa kellaritilojen kosteuden, jota ei ollut voitu salaojituksen muutostöilläkään poistaa. Katselmuksessa on yhteisellä sopimuksella otettu valokuvat, jotka on sitten otettu liitteeksi 21.4.2011 allekirjoitettuun kauppakirjaan. Katselmuksessa ovat olleet läsnä Myyjät, Ostajat sekä Ostajien vanhemmat. Väitteet täytenä yllätyksenä tulleesta kellarin ja perustusten kosteudesta eivät pidä paikkaansa.

Kaupankohteen virhe ei voi olla puute tai muu seikka, jos ostaja on tiennyt asian ennen kaupan tekemistä. Ostaja ei siten voi perustaa kaupan purku -, hinnanalennus- tai kustannuskorvausvaatimustaan tiedossaan olleeseen kaupan kohteen laatuun liittyvään asiaintilaan,

Ostajien selonottovelvoJlisuus

Ostajille on ennen kaupan tekemistä saamiensa tietojen perusteella syntynyt kvalifioitu selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Kellarin kosteus ja salaojituksen tekniset kysymykset on tarkoin selostettu Ostajille, samoin kuin heidän käyttämilleen asiantuntijoille ja avustajille. Ostajilla on ollut sekä perusteltu syy että tarvittavasti aikaa selvittää asuin kiinteistöön mahdollisesti liittyvät korjaustarpeet ja korjausten likimääräinen kustannus.

Tämän selonottovelvoitteensa Ostajat ovat tietoisesti ja yksiselitteisesti laiminlyöneet.

Ostajat ovat jo luopuneet vaatimuksistaan

Edellä on selostettu keväällä 2012 tehtyjä asuinrakennuksen sauna - ja pesuhuonetilan korjaustöitä. Tässä yhteydessä Ostajat ovat lopullisesti ja sitovasti luopuneet enemmistä vaatimuksista kellarin kosteuden ja salaojien korjaustarpeen osalta. Asian ollessa jo sovittu Ostajat eivät voi enää laillisesti esittää samoja eivätkä uusia vaatimuksia asiassa.

Ostajien reklamaatio

Mikäli vastoin käsitystämme kaupankohteessa katsottaisin olevan virhe, ovat Ostajat reklamoineet asiasta liian myöhään. Reklamoinnin on tapahduttava kohtuullisessa ajassa. Oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty muutamaa kuukautta. Ostajat ovat reklamoineet asiasta Myyjille vasta 11.12.2013. Käsiteltävässä asiassa Ostajat ovat saaneet tietää kanteen perusteena oleva kiinteistön laatuun liittyvät seikat jo ennen kaupan tekemistä ja reklamaatioaika on alkanut kulua 21.4.2011. Mikäli Ostajien katsottaisiin saaneen tiedon kosteudesta vasta Erkki Hexxxon 3.6.2012 päivätyssä raportissa, olisi tällöinkin reklamointi tapahtunut vasta noin puolentoista vuoden päästä.

Ostajat ovat siten käsityksemme mukaan menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia asiassa laiminlyödessään reklamaation esittämisen kohtuullisessa ajassa.


Miina Laixxxnen

Vaatimukset Miina Laixxxnen vastustaa kannetta ja vaatii, että käräjäoikeus

1. hylkää kanteen kokonaisuudessaan perusteettomana;

2. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan asiassa aiheutuneina tutkimus- ja selvittelykuluina 814,21 euroa (sis. alv),

3. velvoittaa kantajat korvaamaan yhteisvastuullisesti vastaajan oikeudenkäyntikulut asiassa myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomitsemispäivästä lukien.

Kanne perustuu väitteelle, jonka mukaan kaupankohteen salaojat sekä perusmuurin kosteuden ja lämmön eristys on toteutettu rakentamismääräysten vastaisesti. Tämän seurauksena rakenteisiin on katsottu päässeen kosteutta, joka on vaikuttanut asumisterveysolosuhteisiin haitallisesti ja synnyttänyt tarpeen laajoille korjauksille. Myyjien on myös katsottu salanneen väitetyt virheet.

Vastoin kantajien väitettä, kohteessa ei kuitenkaan ole kaupan purkamiseen tai hinnanalennukseen oikeuttavaa virheellisyyttä, eikä siten myöskään perustetta kantajien kiinteistöön tekemien korjausten tai virheiden tutkimisesta aiheutuneiden kulujen korvaamiselle, koska:

1. Salaojat on toteutettu perustusratkaisun edellyttämällä tavoin ja perusmuurin kosteuden ja lämmöneristyksessä ei ole ollut väitettyjä puutteita.

2. Ostajat ovat olleet tietoisia virheiksi väitetyistä puutteista.

3. Ostajat ovat laiminlyöneet väitettyihin virheisiin liittyvän selonottovelvollisuutensa.

4. Väitetyistä virheistä ei ole reklamoitu kohtuullisessa ajassa


Perustelut

Kantajat ovat 21.4.2011 ostaneet Miina Laxxxlta ja Harri Kettttiselta osoitteessa Kxxxx sijaitsevan omakotitalokiinteistön. Kauppahinta on ollut 263.000,00 euroa. Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo on rakennettu vuonna 1960 ja siihen on tehty laajennussiipi vuonna 1974.
Rakennuksen perustuksia tai runkorakenteita ei ole uusittu. Rakennuksen perusmuurit ovat betonirakenteiset ja alapohjarakenteena on betonilaatta ilman ala puolista lämmöneristettä.


Väitetyistä virheistä

Kantajien väitteen mukaan vaatimusten perusteena olevat korjaustarpeet aiheutuvat kellaritilojen kosteudesta, jonka syynä on rakennuksen perustuksissa, alapohjassa, seinärakenteissa sekä salaojissa olevat virheet. Kosteutta on katsottu siirtyvän seinä rakenteeseen sokkelin ja maanvaraisen laatan läpi salaojien toimimattomuuden sekä rakenteiden kosteus- ja lämpöeristyksen puutteiden vuoksi.

Kellaritiloissa ollut kosteus on sinällään riidatonta. Vastaajan käsityksen mukaan riidatonta on myös se, että ostajat ovat olleet kosteudesta tietoisia kaupan tehdessään.

Kellaritilojen ja rakenteiden kosteus

Kantajien esittämien väitteiden johdosta myyjät ovat teettäneet rakennusinsinööri Tomi Letttialla selvityksen väitetyistä vioista. Asiassa laatimassaan lausunnossa 29.10.2014 Letttia on mm. todennut, että kellarikerroksissa kosteuden syynä on yleisesti muun muassa kesällä tapahtuva kosteuden tiivistyminen maata vasten oleviin viileisiin pintoihin. Edelleen on todettu, että maata vasten olevista betonirakenteista, joiden alla ei ole lämmöneristettä, mitataan yleisesti korkeita pinta kosteuden arvoja.

Kellaritilassa ja pohjalaatassa oleva kosteus itsessään ei siten ole virhe, vaan kyseessä olevan kaltaiseen rakenteeseen liittyvä ominaisuus.

Myöskään seinä rakenteiden eristyksissä ei ole väitettyjä puutteita. Letttian lausunnon mukaan perusmuuri oli kosteuseristetty märästä maa-aineksesta pikeämällä ja bitumihuovalla. Perusmuurin lämmöneristeenä oli käytetty tähän tarkoitukseen hyvin soveltuvaa vettymätöntä Styrofoam Solimate -eristelevyä. Toteutettu perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristysratkaisu on ollut asianmukainen ja aivan yhtä toimiva kuin kantajien sittemmin teettämien korjausten yhteydessä toteuttama ratkaisu.

Kantajat ovat tukeutuneet seinärakenteiden kosteutta ja korjaustarpeiden laajuutta koskevissa väitteissään Carpe Classis Oy:n suorittamaan kosteusmittaukseen. Mittauspöytäkirjasta ilmenevä betonirakenteiden lämpötila +2-4 °C on kuitenkin ollut liian alhainen, jotta käytetyllä menetelmällä voitaisiin saada luotettavia tuloksia, eikä päätelmiä rakenteen kosteudesta ja korjaustarpeista voida kestävästi perustaa näin saatuihin tietoihin.

Salaojien toteutus

Kantajat ovat vedonneet virheenä myös salaojien rakentamismääräyksistä poikkeavaan toteutukseen, jonka katsotaan olevan syynä rakenteisin päässeeseen kosteuteen ja mikrobivaurioihin. Rakentamismääräysten vastaista asioiden tilaa ei ole haastehakemuksessa yksilöity, mutta asiassa käydyn kirjeenvaihdon perusteella väite koskee vastaajan käsityksen mukaan kohteen vuonna 1975 rakennetun laajennusosan salaojia ja niiden korkeusasemaa suhteessa maanvastaisen lattian ja anturan alapinnan tasoon.

Kohteen salaojissa ei kuitenkaan ole väitettyä rakennusmääräysten vastaisuutta ja kantajien väite perustuu virheelliseen käsitykseen kohteen perustamistavasta sekä salaojien toteuttamista koskevan sääntelyn ja ohjeistuksen sisällöstä.

Vuonna 1974 rakennetun yksikerroksisen laajennussiiven perusmuurit, jonka salaojitukseen kantajat vastaajan käsityksen mukaan viittaavat, ovat Rakennusten veden ja kosteudeneristysohjeessa RIL 107-2012 tarkoitettuja syvälle meneviä perusmuuriperustuksia . Ohjeen mukaan tämän perustustavan osalta riittää, että salaojat ovat riittävän syvällä perusmuurin yläosan suojaamiseksi alempana olevalta kosteudelta.
Vastaavan sisältöinen ohje on myös kanteessa viitatussa rakentamismääräyskokoelman osassa C2 (kohta 2.2.1.2). Velvoittavaa määräystä salaojien sijoittamisesta anturan alapinnan alapuolelle rakentamismääräyksiin ei sen sijaan sisälly edes anturaperustusten osalta.

Käytetty perustamistapa huomioitaessa vastaajien vuonna 2005 asennuttamien salaojien toteutuksessa on noudatettu Rakennusten veden ja kosteudeneristystä koskevia sekä rakentamismääräyskokoelmaan sisältyviä ohjeita. Väite rakennuksen laajennusosan salaojituksen virheellisestä ja määräysten vastaisesta toteutuksesta niiden korkeusaseman vuoksi on perusteeton, eivätkä vastaajat voi olla tällä perusteella vastuussa mahdollisista kosteusongelmista. Vanhemman rakennusosan salaojat puolestaan -· sijaitsevat vähintään 40 cm alapohjalaatan tason alapuolella.

Todetaan lisäksi, etteivät rakentamismääräykset edes sellaisenaan koske korjausrakentamista, vaan ainoastaan uudisrakentamista ja soveltuvin osin korjausrakentamista. Tässä tapauksessa kyse on ollut korjausrakentamisesta kohteessa, joka on ollut vastaajien omassa käytössä ja jossa vastaajat ovat vielä korjausten jälkeenkin asuneet useita vuosia. Korjausrakentamisessa toteutusta koskevat ratkaisut tehdään olosuhteiden vaatimusten mukaisesti ja omaan käyttöön korjattaessa ohjeista voidaan myös tarvittaessa poiketa.
Rakentamismääräyskokoelman ohjeista poikkeaminenkaan ei siten sellaisenaan tarkoittaisi, että toteutus olisi virheellinen.

Vastaaja ottaa salaojien määräysten vastaista rakentamista koskevaan väitteeseen tarvittaessa perusteellisemmin kantaa sen jälkeen kun kantajat ovat yksilöineet määräykset, joista kohteessa väitetään poiketun.


Vl.3. Ostajat ovat olleet tietoisia kellarin kosteudesta ja salaojien toimimattomuudesta Kantajien mukaan alapohjan ja perustusten kosteusongelmat ovat seurausta salaojien toimimattomuudesta, joka on tullut kantajille täytenä yllätyksenä. Tämä kantajien väite on ristiriidassa kaupankohteesta ennen kaupantekoa annettujen tietojen ja kohdetta tarkastettaessa havaittavissa olevien seikkojen kanssa.

Kauppakirjan kohdassa 10 todetaan, että "Ostajat ovat tietoisia alakerran kosteudesta. Tämän kauppa kirjan liitteenä on kuvia kiinteistön nykyisestä kunnosta sekä rakennustapaselostus" . Em. rakennustapaselostuson päivätty 19.4.2011 ja siinä todetaan, että kellarin seinän taakse on rakennettu alipainepumppaamo automatiikalla. Tämä tarkoittaa, että seinän taakse tulevaa ulkopuolista kosteutta poistetaan salaojista huolimatta lisäksi kaivoon asennetulla pumpulla.
Myös kauppakirjaan liitetyistä valokuvista on nähtävissä, että kellarirakenteissa on kosteutta. Ostajat ovat lisäksi tarkastaneet kiinteistön ennen kaupantekoa, jolloin he ovat tulleet tietoisiksi kellarin kosteuden ja siitä, että kosteutta poistetaan pumpulla.

Kauppakirjan liitteenä olleessa rakennustapaselostuksessa on todettu, että salaojat on uusittu vuosina 2005-2006. Ostajien on tullut kuitenkin kaupanteon yhteydessä saamistaan tiedoista ymmärtää, etteivät kellarirakenteet ole kuivia. Lisäksi heidän on tullut ymmärtää, etteivät salaojat toimi kunnolla niiden hiljattaisesta uusimisestakaan huolimatta mistä heille on myös nimenomaisesti myyjien toimesta mainittu. Ostajat eivät voi laatuvirheenä vedota sellaiseen seikkaan, josta he ovat saaneet tiedon tai joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajat eivät tämän vuoksi voi vedota kellarirakenteiden kosteuteen eivätkä salaojien toimimattomuuteen kaupankohteen virheenä.


Vl.4. Selonottovelvollisuus on laiminlyöty

Kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella ostajille on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus kaupan kohteen kunnosta. Myyjät ovat ennen kaupantekoa kertoneet ostajille kellarissa havaitusta kosteudesta ja salaojituksen toimimattomuudesta. Ostajien olisi tullut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen ja tekemiensä havaintojen perusteella ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Ostajille on ennen kaupantekoa syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus, joka olisi edellyttänyt kaupan kohteen tutkimista asiantuntijoiden avustuksella.

Ostajat olisivat halutessaan voineet teettää kiinteistöllä esimerkiksi kosteusmittauksia. Ostajat ovat siten laiminlyöneet heille ennen kaupantekoa syntyneen erityisen tarkastusvelvollisuuden. Jos ostaja havaitsee tarkastuksen yhteydessä epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta rakennuksessa, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet voivat edellyttää myös asiantuntijoiden käyttämistä (ks. HE 120/1994,2 luvun 22 §:n 1 momentin yksityiskohtaiset perustelut).

Vl.5. Kantajat ovat reklamoineet väitetyistä virheistä liian myöhään

Kantajat vetoavat vaatimustensa perusteena kellaritilojen kosteuteen sekä sen syyksi esitettyihin salaojituksen sekä kosteuden-ja lämmöneristyksen puutteisiin. Siinäkin tapauksessa, että vastoin vastaajien käsitystä ostajien ei katsottaisi laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan, ovat kantajat joka tapauksessa menettäneet oikeuden vaatimusten esittämiseen reklamoinnin viivästymisen vuoksi.

Ostajat ovat teettäneet kiinteistöllä kaupanteon jälkeen rakennus-ja kosteusteknisen tarkastuksen, joka on pidetty 1.6.2012. Tarkastuksen on suorittanut rakennusinsinööri ja rakennusterveysasiantuntija Erkki
Hexxxo. Tarkastuksen perusteella laaditusta raportista käy ilmi, että kellaritilan rakenteissa on selvää kosteutta ja että perusmaa kellarin ja ulkoseinän välissä olevalla alueella on kosteaa. Perusmaahan asennetun kaivon ja uppopumpun ympärillä maa oli tutkimusta suoritettaessa märkää. Hexxxo totesi myös, että selkeän vesirasituksen lisäksi kellari- ja pesuhuoneen rakenteita rasittaa rakenteiden kosketus kosteaan perusmaahan. Lisäksi raportissa mainitaan salaojien uusimistarpeesta.

Ostajat ovat viimeistään 3.6.2012 päivätystä asiantuntijalausunnosta saaneet tiedon kellarin kosteustilanteesta ja sen korjaamiseksi vaadittavista salaojitustöistä. Ostajat kuitenkin reklamoivat asiasta Miina
Laxxxlle ja Harri Kettttiselle vasta 22.10.2013 eli lähes puolitoista vuotta sen jälkeen kun tiedot oli saatu Hexxxoita. Reklamointia ei siten ole tehty hyväksyttävän reklamointiajan puitteissa.

Vl.6. Vastaajien toimintaan ei liity väitetty moitittavuutta

Kantajat ovat väittäneet, että myyjät ovat vuosina 2005-2006 uusineet rakennuksen ympärillä olevat salaojat rakentamismääräysten vastaisesti. Kantajien väite tietojen salaamisesta ja menettelyn moitittavuudesta kaupanteon yhteydessä perustuu yksistään emo seikkaan ja siihen, ettei ko. seikasta olisi kerrottu ostajille ennen kaupantekoa.

Kantajien väitteet rakentamismääräysten vastaisesta rakentamisesta ja tietojen salaamisesta ovat kuitenkin edellä kerrotuin tavoin harhaanjohtavia ja virheellisiä. Myyjät ovat ennen kaupantekoa antaneet ostajille oikeat ja riittävät tiedot kaupan kohteesta ja sen kunnosta.

Harri Kemxxxxnen ei myöskään ole toiminut salaojitustöiden valvojana tai työnjohtajana. Salaojien uusiminen on tilattu urakkana ulkopuoliselta työnsuorittajalta, jonka ammattitaitoon myyjät ovat perustellusti voineet luottaa. Näissä oloissa sillä seikalla, että Kemxxxxnen toimii rakennusalalla, ei ole asiassa merkitystä vaan tilannetta arvioidaan kuten kenen tahansa kiinteistönomistajan teettäessä korjauksia kiinteistöllään.

Todetaan lisäksi, että myyjät ovat teettäneet korjaukset omaa käyttöään varten ja rakennusta on käytetty myyjien vakituisena asuntona korjaustöiden jälkeenkin yli viiden vuoden ajan kunnes kiinteistö on päädytty myyjien perhesuhteissa tapahtuneiden muutosten vuoksi myymään. Kiinteistön omistajina ja talon asukkaina myyjillä on ollut aivan yhtäläiset intressit kuin ostajilla siihen, että kohteen salaojat ja maanalapuolisten rakenteiden kuivatus on asianmukaisesti toteutettu.
Myös tähän nähden väite jo toteutusvaiheessa tietoisesti tehdyistä ja myöhemmin salatuista määräysten vastaisista ratkaisuista on erikoinen.

Asiaan ei liity vastaajien väittämiä olosuhteita, joiden perusteella myyjien edes periaatteessa voitaisiin katsoa toimineen kunnianvastaisesti tai arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti, eivätkä ostajat voi oikeuttaa reklamoinnin laiminlyöntiä tähän perustuvilla väitteillä.

Vl.7. Vaatimusten määrästä ja vaadituista seuraamuksista

Sen lisäksi, että vaatimusten perusteeksi esitetyt virheellisyydet eivät edellä esitetyin perustein ole myyjien vastattavia, eivät myöskään virheiden perusteella vaadittavat seuraamukset ole perusteltavissa.

Vaatimus kaupan purkamisesta

Kantajat ovat lähteneet purkuvaatimuksessaan siitä, että kohteesta on maksettu ylihintaa vähintään 93.000 euroa, koska kaupan kohteesta on alun perin 21.4.2011 maksettu 263.000 euroa ja sen arvo nykykunnossa on välittäjän 9.6.2014 tekemän arvion mukaan 150.000 -170.000 euroa. Tämän hinnan eron on katsottu osoittavan, että kohteessa on maakaaressa tarkoitettu purkamiseen oikeuttava olennainen virhe.

Virheen olennaisuutta on vakiintuneesti arvioitu maksettua kauppahintaa ja virheellisyyden vaatimia korjauskustannuksia vertaamalla.
Korjauskustannusten edellytetään tyypillisesti olevan vähintään 40-50 prosenttia maksetusta kauppahinnasta, jotta purkua virheen seurauksena voidaan harkita.

Tässä tapauksessa purkuoikeuden perusteeksi on vastoin oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa vakiintunutta menettelyä otettu maksettu kauppahinta ja myöhemmin tehty hinta-arvio. Käytettyjen hintatietojen välillä on ajallisesti yli kolme vuotta aikaa ja näin muodostettu hinnanero on altis lukuisille kaupankohteesta riippumattomille muuttujille. Näin menettelemällä on keinotekoisesti päästy perusteettoman korkeaan arvoon, joka ei osoita kaupankohteessa olevien virheiden hintavaikutusta luotettavasti, eikä sitä voida ottaa virheiden olennaisuuden arvioinnin pohjaksi.

Vastaaja katsoo, että purkuoikeus voidaan perustaa vain todellisiin virheiden poistamisen vaatimiin korjauskustannuksiin. Tässä tapauksessa nämä kustannukset ovat kantajien omaankin ilmoitukseen perustuen korkeintaan 75.688,04 euroa. Lisäksi tästä määrästä lähes 30.0 euroa perustuu jo toteutuneisiin kustannuksiin, joita ei voida vastaajan käsityksen mukaan huomioida purkuperusteen olennaisuutta arvioitaessa. Vaikka korjauskustannukset huomioitaisiin täydestä määrästään, ne eivät täytä kauppa hintaan suhteutettuna maakaaressa edellytetty olennaisuuden vaatimusta. Purkuoikeutta ei siten ole, vaikka korjausten todettaisiin olevan joitain osin myyjien vastuulla.

Vaatimus korjauskustannusten korvaamisesta

Kantajat ovat purkamisen ohella vaatineet kiinteistöllä tehtyjen korjausten korvaamista joko vahingonkorvauksena tai maakaaren 35 §:n 2 mom. perusteella. Jälkimmäisen perusteen osalta kantajien tarkoituksena on todennäköisesti ollut viitata 2 luvun 33 §:n 2 momenttiin. Kyseinen säännös liittyy kiinteistön arvoa lisänneiden kustannusten korvaamiseen purkutilanteessa. Koska purkamisen edellyttämä olennaisuuden kynnys asiassa ei edellä kerrotuin tavoin ylity, ei kantajilla ole myöskään oikeutta korvaukseen korjauskustannuksista 33 §:n 2 mom. perusteella.

Vahingon korvaaminen itsenäisenä virheseuraamuksena edellyttää puolestaan maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentin mukaan myyjän viaksi jäävää huolimattomuutta. Tällöin voidaan todeta, että myyjät eivät ole tienneet, eikä heillä ole ollut edellytyksiä olla tietoisia siitä, että kohteessa on virheitä siinä laajuudessa kuin kantajat ovat vaatimustensa perusteena esittäneet. Myyjät ovat kaupan yhteydessä parhaansa mukaan pyrkineet saattamaan ostajat tietoisiksi tiedossaan olevista puutteista tai näiden riskeistä mahdollisesti kertovista olosuhteista. Tämä on todettavissa mm. kauppa kirjasta sekä sen liitteeksi otetusta rakennustapaselostuksesta ja valokuvista.

Vastaaja ei siten ole toiminut asiassa tuottamuksellisesti, eikä kantajilla ole oikeutta vahingonkorvaukseen tehtyjen korjausten johdosta tälläkään perusteella.

Hinnanalennusvaatimus

Mikäli vastaajan kannan vastaisesti katsottaisiin, että kaupan kohteessa on ollut myyjien vastuulla olevia virheitä, katsoo vastaaja edellisessä jaksossa esitetyn pohjalta, että näiden mahdollinen seuraamus voi olla vain hinnan alennus.

Jos peruste hinnan alennukselle todettaisiin, sen määrä on korkeintaan myyjien vastuulla olevien virheiden poistamiseksi tarpeellisista ja laajuudeltaan perustelluista korjauksista aiheutuvat, jossa on huomioitu myös mahdollinen tason parannus ja käyttöiän pidennys. Kohteen ikä huomioitaessa myös perustus- ja runkorakenteisiin kohdistuvia korjauksia on pidettävä tasoa parantavina ja kohteen käyttöikää jatkavina. Tätä ei kuitenkaan ole huomioitu kantajien vaatimuksessa miltään osin.

Kantajien ilmoittamat korjauskustannukset perustuvat salaojitus- ja kosteuden/lämmöneristystöistä aiheutuneisiin 25.293,60 euron kustannuksiin, ilmanvaihdon korjauskustannuksiin 3.894,44 euroa sekä Polygonin vielä tekemättä olevia korjaustöitä koskevaan 46.500 euron tarjoukseen.

Kantaja paljoksuu kohteessa jo tehtyjen korjausten kustannuksia. Mm. Ilmanvaihdon parantamiseen eli käytännössä ilmeisesti 10 korvausilmaventtiilin asentamiseen on ilmoitettu käytetyksi 51 työtuntia. Työn sisällön osoittava selvitys puuttuu, mutta jo pelkästään tuntimäärä on poikkeuksellisen suuri työn todennäköiseen sisältöön suhteutettuna. Tarkemman tarvike- ja työmäärän osoittavan kustannuserittelyn puuttuessa kohtuullinen ja perusteltavissa oleva kustannusten osuus ei ole myöskään salaojitustöiden osalta vaikeuksitta arvioitavissa.

Vastaava ongelma liittyy myös vielä tekemättä olevia korjauksia koskevaan urakkatarjoukseen (kantajien kirjallinen todiste 9). Toimenpiteiden laajuutta ja niistä syntyväksi laskettuja kustannuksia ei ole eritelty, eikä Polygon Finland Oy:n urakkatarjousta voida pitää selvityksenä kantajan tarpeelliseksi esittämien korjaustoimenpiteiden kustannuksista. Vastaajan käsitys myös on, että haastehakemuksessa (s. 6) mainittu vaihtoehtoinen korjaustapa huolellisesti toteutettuna olisi riittävä korjaustarpeiden syyksi esitettyjen ongelmien poistamiseksi.
Tämän vaihtoehtoisen korjaustavan kustannuksista ei kuitenkaan ole esitetty minkäänlaista selvitystä kantajien taholta.

RIIDATTOMAT SEIKAT

Seuraavat seikat ovat asiassa on riidattomia:

- 21.4.2011 allekirjoitetussa kauppakirjassa on ollut liitteenä ostajien ja myyjien välisessä kiinteistön katselmuksessa otetut valokuvat sekä rakennustapaselostus
- myyjät ovat ilmoittaneet ostajille, että kiinteistössä on tehty remonttia vuosina 2005 - 2006
- salaojat on korjattu vuosina 2005 - 2006
- kellaritiloissa on ollut kosteutta
- vuonna 2012 asuinrakennuksen pesuhuoneessa ja saunassa on ostajien vaatimuksesta, mutta ostajien ja myyjien yhteisellä sopimuksella tehty korjaustöitä.
- ostajien avustaja Pexxxxnen on tehnyt väitetyistä virheistä reklamaation myyjille 11.12.2013
- kantajat ovat asuneet kiinteistöllä koko ajan

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

1. Kauppakirja
2. Rakennusinsinööri Pekka Kaxxxxn vahinkokartoitusraportti 15.10.2013
3. Asiantuntija Kai Arxxxn ilmanäytteiden testausseloste 7.2.2014
4. Joonas Laxxxn tutkimuslausunto 5.3.2014
Teema: Kuvauksen perusteella salaojat ei ole toimivat.
5. Rakennusinsinööri Pekka Kaxxxxen mittauspöytäkirja 24.4.2014
6. Jouni Vuxxxn tutkimusraportti 25.4.2014
7. Kuvat ja selostus salaojaremontista nro 1 ja nro 2
8. Kuvat ja selostus korjauksista ilmastoinnin parantamiseksi nro 3
9. Polygon Finland Oy:n urakkatarjous 2.2.2015
10. Kiinteistövälittäjä Arto Koxxxn hinta-arvio 9.6.2014
11. Aura-Kaivuun lasku 8.7.2014
12. Rakennus-Saneerauspalvelun lasku 13.5.2014
13. Multiprint Oy:n lasku 10.10.2013
14. Carpe Classis Oy lasku 16.10.2013
15. Carpe Classis Oy lasku 21.1.2014
16. Carpe Classis Oy Lasku 8.5.2014
17. Polygon Finland Oy Lasku 23.6.2014
18. Eerola-Yhtiöt Oy Lasku 20.2.2014
19. Turun Huoneistomarkkinointi Oy Lasku 18.6.2014
20. Polygon Finland Oy Lasku 26.2.2015


Vastaajat

1. Kauppakirja 21.4.2011
2. Rakennustapaselostus 19.4.2011 (kauppakirjan liite)
3. Valokuvat kaupankohteesta 59 kpl (kauppakirjan liite)
4. Sähköposti 27.11.2011
5. Insinööritoimisto Erkki Hexxxon raportti 3.6.2012
6. Muistio 4.6.2012
7. Sähköposti 4 - 6.6.2012
8. Jari Laxxxsen 22.10.2013 myyjille lähettämä sähköposti
9. Insinööritoimisto Tomi Laxxxn lausunto 29.10.2015
10. Kuva Letttian lausunnosta
11. Insinööritoimisto Letttian lasku 378
12. Insinööritoimisto Letttian lasku 377


Henkilötodistelu

Kantaja



1. Jari Laxxxnen todistelutarkoituksessa
2. Johanna Kuxxxo todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Pekka Kaxxxxi
4. Todistaja Jouni Vuoxxxi

13. Aura-Kaivuun tarjous
14. Finnfoam, esite ja tekniset tiedot
15. Kemxxxxsen sähköposti välittäjälle 24.9.2010
16. Kustannu laskeln:ia 24.11.2015/ NL-Rakennuslaskenta Oy
17. (Sama kum kantaJa 17) Polygonin lasku 23.6.2014



Korjattu ROL 11:9 nojalla. Turku 18.2.2016
Käräjätuomari

5. Todistaja Arto Koxxxi
6. Todistaja Tomi Saxxxxnen

Vastaajat

1. Harri Kemxxxxnen todistelutarkoituksessa
2. Miina Laixxxnen todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Jorma Erxxxr
4. Todistaja Jouni Äittts
5. Todistaja Timo Kuxxxo
6. Todistaja Markku Laxxxnen
7. Todistaja Erkki Hexxxo
8. Todistaja Tomi Letttia


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut Sovellettavista normeista

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kiinteistössä on laatuvirhe myös muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Edelleen kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta laatua koskevasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Maakaaren mainitun säännöksen mukaan on kiinteistössä laatuvirhe myös, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on mainitun säännöksen mukaan virheen perusteella oikeus muun muassa hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Reklamaatio

Asiassa on kysymys siitä, ovatko ostajat tehneet reklamaation ajoissa.

Vastaajien mukaan kantajat eivät ole tehneet reklamaatiota kohtuullisessa ajassa, koska kantajat ovat reklamoineet kellarin kosteustilanteesta ja sen korjaamiseksi vaadittavista salaojitustöistä vasta puolitoista vuotta sen jälkeen kun he ovat saaneet tiedot väitetyistä virheistä Hexxxon 3.6.2012 päivätystä raportista.

Kantajien mukaan Hexxxon 1.6.2012 suorittama tarkastus oli koskenut ainoastaan rakennuksessa todettuja kosteusvaurioita eikä Hexxxo ollut tutkinut salaojia.

Kantajien mukaan heidän avustajansa Pexxxn myyjille 11.12.2013 tekemä reklamaatio on perustunut rakennusinsinööri Pekka Kaxxxxn laatimaan 15.10.2013 päivättyyn tutkimusraporttiin, jossa on todettu, että salaojat on rakennettu rakentamismääräysten vastaisesti, minkä vuoksi ne joudutaan uusimaan kokonaan ja että lisäksi mahdollista kosteusvahinkoa ryhdytään selvittämään. Kantajien mukaan salaojat on heidän toimestaan kaivettu niiden toimivuuden selvittämiseksi esiin maaliskuussa 2014. Vasta tällöin on voitu lopullisesti vahvistaa Kaxxxxen havainto siitä, että salaojat on rakennettu rakentamismääräysten vastaisesti. Reklamaatiota siitä ei kantajien mukaan ole voinut tehdä aikaisemmin.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä kun hän on havainnut virheen tai siitä kun hänen olisi se pitänyt havaita. Maakaaren esitöiden mukaan (HE 1994/120, s. 58) mukaan reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Sitä arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai sen olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Lähtökohtana on, että hänen tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti sekä että virheet selvitetään mahdollisimman nopeasti.

Vastaajien kirjallisena todisteena vetoamassa Hexxxon 1.6.2012 suoritetusta tarkastuksesta laatimassaan raportissa on todettu, että tarkastuksen aiheena on ollut rakennuksessa todetut kosteusvauriot. Tarkastuksessa on tehty havaintoja saunan pesuhuoneen lattiasta.
Kellariin mentäessä on todettu portaikon osalla normaalista poikkeava mikrobiperäinen haju. Hajun lähteeksi on todettu kosteus kellariportaiden ja kellarin maanpaineseinien betonirakenteissa. Kellarikosteuden osalta on todettu tarpeelliseksi tehdä korjaus- ja muutostöitä ulkopuolella ja maanpaineseinien takana. Ensin on pidetty tarpeellisena salaojituksen ja muun putkiston tekotavan ja laajuuden selvittämistä.

Käräjäoikeus katsoo, että vaikka Hexxxon 3.6.2012 päivätyssä raportissa on pidetty tarpeellisena salaojituksen ja muun putkiston tekotavan ja laajuuden selvittämistä, ostajat eivät ole vielä Hexxxon raportin perusteella päässeet selville virheen merkityksestä. Salaojien määräysten vastaisuus ja siitä mahdollisesti aiheutuva kosteusvahinko ovat selvinneet ostajille vasta Kaxxxxen 4.10.2013 suorittamassa tutkimuksessa.

Jari Laxxxnen on 22.10.2013 lähettänyt sähköpostin, jossa hän on reklamoinut väitetyistä virheistä ja ostajien avustaja Pelkonen on tehnyt väitetyistä virheistä reklamaation myyjille 11.12.2013. Kantajat ovat siten reklamoineet virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat virheen havainneet.


Kiinteistön väitetyt virheet

Asiassa on riitaa siitä, ovatko myyjien vuosina 2005 - 2006 uusimat salaojat ja perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristys rakentamismääräyksen vastaiset ja siitä, tarkoittaako rakentamismääräyskokoelman ohjeista poikkeaminen omaan käyttöön korjattaessa sitä, että korjausrakentamisen toteutus olisi ollut virheellinen.

Kantajien mukaan kaupanteon jälkeen on paljastunut, että kiinteistö vaatii merkittäviä korjaustoimenpiteitä, jotta se vastaisi ensinnäkin rakentamismääräyksiä ja toiseksi Terveydensuojelulain määräyksiä sekä Sosiaali- ja terveysministeriön vuonna 2003 antaman asumisterveysohjeen määräyksiä ja sen soveltamisesta vuonna 2009 annetun ohjeen mukaisia asumisolosuhteita.

Kantajien mukaan korjaustarpeet aiheutuvat kellaritilojen kosteudesta, jonka syynä on rakennuksen perustuksissa, alapohjassa, seinärakenteissa sekä salaojissa olevat virheet. Kosteutta on siirtynyt seinärakenteeseen sokkelin ja maanvaraisen laatan läpi salaojien toimimattomuuden sekä rakenteiden kosteus- ja lämpöeristyksen puutteiden vuoksi. Kantajien teettämien salaojien korjaustoimenpiteiden ansiosta uutta kosteutta ei ole enää siirtynyt rakenteisiin, mutta rakenteisiin aiemmin päässeestä kosteudesta ja sen perusteella syntyneestä mikrobivauriosta aiheutuu asumisterveyshaitta.

Kellaritiloissa kaupanteon aikana ollut kosteus on sinällään riidatonta.

Vastaajien mukaan kellaritilassa ja pohjalaatassa oleva kosteus itsessään ei ole virhe, vaan kyseessä olevan kaltaiseen rakenteeseen liittyvä ominaisuus. Vastaajien mukaan myöskään seinärakenteiden eristyksissä ei ole kantajien väittämiä puutteita. Toteutettu perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristysratkaisu on ollut asianmukainen ja aivan yhtä toimiva kuin kantajien sittemmin teettämien korjausten yhteydessä toteuttama ratkaisu.

Vastaajien mukaan myöskään kiinteistön salaojissa ei ole kantajien väittämää rakennusmääräysten vastaisuutta. Käytetty perustamistapa huomioon ottaen vastaajien vuonna 2005 asennuttamien salaojien toteutuksessa on noudatettu rakennusten veden ja kosteudeneristystä koskevia sekä rakentamismääräyskokoelmaan sisältyviä ohjeita.
Vanhemman rakennusosan salaojat puolestaan sijaitsevat vähintään 40 cm alapohjalaatan tason alapuolella. Kosteutta ei ole päässyt ylempiin kerroksiin, joten salaojat ovat täyttäneet tarkoituksensa.

Vastaajat ovat lisäksi vedonneet siihen, että rakentamismääräykset eivät sellaisenaan edes koske korjausrakentamista, vaan ainoastaan uudisrakentamista ja soveltuvin osin korjausrakentamista. Nyt kysymyksessä olevan kiinteistön osalta kysymys on ollut korjausrakentamisesta kohteessa, joka on ollut vastaajien omassa käytössä. Korjausrakentamisessa toteutusta koskevat ratkaisut tehdään olosuhteiden vaatimusten mukaisesti ja omaan käyttöön korjattaessa ohjeista voidaan myös tarvittaessa poiketa, joten ohjeista poikkeaminenkaan ei siten sellaisenaan tarkoita, että toteutus olisi virheellinen.

Vastaajien mukaan yksittäinen havainto mikrobeista ei osoita, että kiinteistössä olisi mikrobivauriosta aiheutuva terveyshaitta.


Näyttö

Kantajien kirjallisena todisteena vetoaman Kaxxxxen 15.10 2013 laatiman vahinkokartoitusraportin mukaan mittaustulosten perusteella voidaan yleisesti sanoa, että kellaritilan lattia ja seinärakenteet olivat kosteita. Perustusten osalta on todettu, että Finnfoam-levy vettyy maassa ajan mittaan, varsinkin mikäli talon perustusten kuivanapito on puutteellista. Raportissa todetaan myös, että kyseisessä kohteessa salaojajärjestelmien kunto tulisi selvittää tarkemmin. Salaojakaivosta katsomalla salaojajärjestelmät näyttivät olevan väärässä korossa.

Salaojien tulee olla anturan alapinnan tasoa alempana ja vähintään 40 cm alapohjalaatan alapinnan tasoa alempana. Kohteessa salaojat näyttivät monin paikoin olevan liian korkealla. Kodinhoitohuoneen alapuolella oleva tilan osalta on todettu tilan portaiden vastaisen seinän olevan märkä. Portaikossa tuntui kitkerä haju, joka viittaa mikrobivaurioon. Alakerran portaikon kautta siirtyy sisäilman epäpuhtauksia yläkertaan, sillä lämmin ilma kulkee ylöspäin. Ilmavirta kuljettaa mukanaan ilman epäpuhtauksia. Kaxxxxen esittämänä toimenpide-ehdotuksena on, että salaojat, vierustäytöt ja maanmuokkaus tulee tehdä uudestaan. Perusmuurin lämmönerityksen tulisi olla rakenteen ulkopuolella. Talon ilmanvaihto on tasapainotettava ja riittävästä korvausilman saannista huolehdittava ja alakertaan vievät portaat olisi purettava tai kunnostettava.

Kantajien kirjallisena todisteena vetoaman Kaxxxxen 24.4.2014 laatiman mittauspöytäkirjan mukaan perusmuurin kosteus oli koholla/korkea. Perusmuurissa oleva kosteus aiheuttaa haittaa muille rakenteille. Gann pintamittarilla mitatut arvot olivat talon sivulla välillä 92-147. Talon päädystä mitatut arvot olivat välillä 95-111.
Pintamittausten tuloksien perusteella betoni oli märkää.

Kantajien kirjallisena todisteena vetoamassa Vuxxxn 25.4.2014 alapohjarakenteiden kosteusteknisestä tutkimuksesta laatimassa raportissa on todettu seuraavat havainnot ja tulokset: Rakenteiden kunnon toteamiseksi makuuhuoneen ulkoseinän alaosaan tehdyssä rakenneavauksesta todettiin ulkoseinän rakenteet. Rakenteiden kunnon toteamiseksi myös käytävän väliseinän alaosaan tehtiin rakenneavaus. Molemmista avauskohdista otettiin materiaalinäyte mikrobitutkimuksia varten. Vuoxxxi on päätynyt rakenteiden ja mikrobivaurioiden osalta siihen johtopäätökseen, että tehtyjen hajuhavaintojen ja Turun yliopiston testausselosteiden perusteella alapohjan lämmöneristeet ja seinien alaosat ovat paikoitellen mikrobivaurioituneet ja että syynä mikrobivaurioon on toteutettu rakennustapa. Alapohjarakennetta voidaan pitää kosteusteknisesti riskirakenteena. Rakenteiden sisältä voi tulla vuotoilmaa ja epäpuhtauksia rakennukseen sisään. Tämä tapahtuu silloin, kun rakennus on alipaineinen ja kun rakennuksen liitoskohtia ei ole tehty ilmatiiviisti. Tässä tapauksessa rakenteiden sisällä olevaa mikrobikasvustoa voidaan pitää terveysriskinä rakennuksen käyttäjille.

Kantajien kirjallisena todisteena vetoamassa Aura- Kaivuun kuvaraportissa on todettu salaojien virheellisyys.

Vastaajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena Tomi Letttian laatimaan lausuntoon 29.10.2014. Lausunnossa on todettu, että kellarikerroksissa kosteuden syynä on yleisesti muun muassa kesällä tapahtuva kosteuden tiivistyminen maata vasten oleviin viileisiin pintoihin. Maata vasten olevista betonirakenteista, joiden alla ei ole lämmöneristettä, mitataan yleisesti korkeita pintakosteuden arvoja.
Kellari ei ole asumiskäyttöön tarkoitettua tilaa, eikä siihen näin ollen voi soveltaa Asumisterveysohjetta. Asumisterveysohjetta ei voida soveltaa myöskään maata vasten olevissa rakenteissa. Rakennuksessa vallitsevien painesuhteiden vuoksi (ns. savupiippuvaikutus) kellaritilasta kulkeutuu ilmaa sisätiloihin. Eteisaulasta otetussa sisäilmanäytteessä esiintyneet kserofiiliset, vähäisessä kosteudessa elävät mikrobit ovat kulkeutuneet kellarista portaikon kautta eteisaulaan. Vuonna 2005-2006 uusitut salaojat sijaitsevat RIL 107-2012 mukaisessa korkeusasemassa. Vuonna 1974 rakennetun yksikerroksisen laajennussiiven perusmuurit ovat RIL 107-2012 tarkoittamia syvälle meneviä perusmuuriperustuksia ja laajennuksen osalla täyttyy myös se, että salaojat sijaitsevat vähintään 40 cm alapohjalaatan alapinnan tason alapuolella. Kaxxxxen raportissa 15.10.2013 esitetyt johtopäätökset ja toimenpide-ehdotus salaojien, hulevesijärjestelmien, vierustäyttöjen uudestaan tekemisestä ovat virheellisiä. Maamassojen vaihtaminen esim. portaiden alta ei ole perusteltavissa. Mikäli salaojissa on ollut korjaustarvetta , bitumihuovan ja lämpöeristeen uusiminen/purkaminen on ollut tarpeetonta.

Letttian Kaxxxxen 24.4.2014 laatimasta mittauspöytäkirjasta tekemien havaintojen mukaan betonirakenteiden lämpötila on mittaushetkellä ollut liian alhainen porareikä-menetelmällä mitattavaksi. Oikea kosteuden mittausmenetelmä olisi kyseisenä vuodenaikana ollut koepalasta otettu kosteusmittaus.

Aura-kaivuun valokuvaraportin ja tarjouksen osalta Letttia on todennut, että raportissa on yleisesti esitetty vuonna 2005 asennetuissa salaojissa olleen virheellisiä asennuksia, jotka tosiasiassa ovat RIL 107-2012 mukaisia (mm. salaojien korkeusasemat). Valokuvien perusteella vuonna 2005 asennettujen salaojien vierustyöt on tehty asianmukaisesti soralla. Raportissa on esitetty virheenä salaojan asentaminen perusmaan päälle ilman alapuolista 10 cm sorakerrosta. Käytössä olevien valokuvien perusteella 2005 asennetut salaojat ovat ns. tupla-salaojaputkea, joka voidaan asentaa suoraan perusmaan päälle.

Todistaja Kaxxxxi on kertonut, että kellarista mitatut arvot olivat koholla ja kosteusvaurioista oli myös visuaalisia havaintoja. Perustuksen kosteuden syynä oli salaojien puutteellinen asennus, josta oli aiheuttunut kosteuden tunkeutumista rakenteisiin. Rinteestä oli löytynyt pieni lähde, josta huokui vettä . Uppopumppu kellarikerroksessa kertoi siitä, että sillä
yritettiin parantaa kosteustilannetta kellarissa. Bitumisively ei toimi jatkuvana vedeneristeenä, jos pintavesi nousee ajoittain korkeammalle kuin talon rakenteet. Bitumirakenne estää kastuneen seinärakenteen kuivumista ja sen vuoksi sen tilalle oli laitettu lsodrän-levy. Myös salaojat oli laitettava kuntoon, koska ne olivat liian ylhäällä. Myös maanpinnan muotoilussa oli puutteita. Kaxxxxi oli antanut tekemiensä havaintojen perusteella ohjeen tarkastaa, onko salaojat tehty oikein. Kaxxxxi on kertonut, ettei hän enää kirjoittaisi raporttiinsa lausetta "Finnfoam levy vettyy maassa ajanmittaan", koska valmistaja on ilmoittanut, että se ei vety. Finnfoam-levy ei kuitenkaan toimi nyt kysymyksessä olevassa rakennuksessa, koska perusmuuria vasten oleva Finnfoam-levy estää kosteuden poistumisen. Pohjalaattaan siirtyy kosteutta, koska salaojat eivät ole olleet tarpeeksi syvällä. Salaojien tulee olla 10-20 cm anturan pinnan alla ja 40 cm pohjalaatan alla. Kallionimen mukaan rakennuksen korjauksissa 2005-2006 ei ole noudatettu rakentamismääräyksiä.
Salaojat on rakennettu rakentamismääräysten vastaisesti. Vaikka rakennusmääräykset eivät koske kellaritiloja, niitä olisi tullut noudattaa, koska kellarista on ilmayhteysk kellarin yläpuolella oleviin asuintiloihin. Asumisterveyshaitan arviointi on terveystarkastajan tehtävä.

Todistaja Saxxxxnen on kertonut, että Aura-Kaivuun kuvaraporttiin tehdyt merkinnät pitävät paikkansa. Salaojat oli väärin rakennettu.
Salaojaputkissa oli hiekkaa, vaikka sitä ei niissä pitäisi olla. Salaojien olisi pitänyt olla autotallista eteenpäin toista metriä syvemmällä.
Sepelikerros puuttui aika monesta paikasta. Rakennusmääräyksen mukaan kiviainesta pitäisi olla 10 cm salaojaputken alla ja kummallakin sivuilla ja 20 cm putken päällä. Lietteen estämiseksi tarvitaan sepeliä myös salaojaputken alle. Salaojissa oli koko ajan vettä, joten ne eivät olleet toimivat. Saxxxen mukaan kysymys oli pikemminkin "kastelujärjestelmästä" kuin kuivausjärjestelmästä. Finnfoam-levyeristys ei ollut tässä tapauksessa toimiva, koska se toimi sisätilojen eristeenä, ei putkien eristeenä. Finfoam-levyjen alla oli pikimatto. Salmisen mukaan salaojakaivantojen pohjalla oli kovaa moreenia, mutta kalliota tai isoa kiveä ei tullut kaivauksia tehtäessä vastaan. Vanha salaojaputki oli puolisen metriä liian ylhäällä. Autotallin nurkalta laitettiin kaksinkertainen putki ja sepeliä ajettiin runsaasti. Lisäksi laitettiin yksi tai kaksi uutta tarkastuskaivoa.

Todistaja Vuoxxxi on kertonut, että tarkastuksen kohteena oli ollut laajennusosan alapohja, koska siellä oli havaittu mikrobivaurioon liittyvä haju. Hän teki rakenneavauksia ja otti myös materiaalinäytteitä ja teki kosteusmittauksia. Näytteitä otettiin kaksi. Molemmissa näytteissä oli havaittavissa aktiivinen mikrobikasvu. Näytteistä löytyi myös toksinen laji. Alapohjan eristeet ovat mikrobivaurioituneet. Syynä siihen on maakosteus ja huoneilman kosteus. Vuotoilmaa tulee sisätiloihin ja muodostuu pah-yhdisteitä, jotka ovat syöpää aiheuttavia. Jos rakennuksessa on koneellinen ilman poisto, alipaine vetää epäpuhtauksia sisään korvausilmana. Korvausilmaventtiilit auttavat, mutta eivät kokonaan poista ongelmaa. Turun yliopiston tutkimusten perusteella mikrobivaurioista aiheutuu suuri riski asumisterveydelle.
Vuoxxxi on kertonut, että mikäli tutkimukset tehtäisiin nyt, avauksia tehtäisiin nyt enemmän. Ulkoilmasta voi kulkeutua pieniä määriä mikrobikasvustoa, mutta aktiivinen kasvusta viittaa siihen, että kyseisessä näytteenottokohdassa kasvaa mikrobikasvusto.

Todistaja Ylttti on kertonut, että hän oli käynyt 12.11.2015 paikan päällä katsomassa kiinteistöä ja tutustunut raportteihin. Yltttin mukaan vanhat salaojat oli tehty huonosti. Niihin oli käytetty liian hienojakoista soraa. Salaojia ei saa laittaa suoraan maata vasten, vaan putken alle pitää laittaa sepeliä. Yltttin mukaan vuosina 2005-2006 tehty remontti on mennyt hukkaan, koska sitä ei ole tehty asiallisesti. Huonosti tehdyn remontin vuoksi talon seinä kostunut ja kastunut. Seinärakenne oli vesimärkä. Kosteus nousee seinää pitkin ylöspäin . Yltttin mukaan Kaxxxxi oli kirjannut laatimaansa raporttiin oikean suuntaisia havaintoja. Myös Kaxxxxen toimenpide-ehdotukset ovat Ylxxxn mukaan oikean suuntaisia. Havaitut mikrobivauriot ovat tulleet kosteuden vuoksi. Ongelmana on myös hallitsematon ilmanvaihto. Jos kosteutta ei poisteta koneellisesti, rakenteiden kuivuminen vie vuosia. Jos puurakenteet ovat kostuneet ja niissä on mikrobivaurioita, ne pitää kokonaan uusia. Mikrobivauriot voivat olla täysin näkymättömiä. Kaikki kastuneet puuosat on vaihdettava uusiin. Kapselointia ei enää nykyisin saa tehdä. Terveystarkastajan päätös ratkaisee voiko talossa asua, riski asumisterveyden vaarantumisesta on Yltttin mukaan olemassa.

Todistaja Äittts on kertonut, että hän oli ollut rakentamassa Kemxxxxsen kanssa salaojat. Kemxxxxnen toimi työnjohtaja pääosin. Hänellä on pitkä kokemus salaojien rakentamisesta ja sen vuoksi Kemxxxxnen oli kuunnellut, mitä hän oli ehdottanut. He eivät olleet tietoisesti tehneet mitään "hämärää". Kysymyksessä oli ollut saneerauskohde. Uudet salaojat tehtiin samaan syvyyteen, missä ne olivat ennenkin olleet.
Koska talon kulmassa oli kivi tai kallio, uusia salaojaputkia ei saatu laitettua aikaisempia salaojaputkia syvemmälle. Myös uudet seinäeristykset laitettiin ja yritettiin tehdä mahdollisimman hyvä talo. He olivat tilanneet soran yritykseltä, jolla on oma laatujärjestelmä, joten hän on varma siitä, että salaojasorat olivat rakennusmääräysten mukaisia.
Tontti oli vesien näkökulmasta haasteellinen. He halusivat katkaista veden tulon rinteestä riittävän aikaisin ja sen vuoksi päättivät rakentaa rinteeseen ojan vedentulon estämiseksi. Maaperästä johtuva vesi ei valunut seiniin saakka, koska kallistukset tehtiin niin, että vesi ei talvellakaan valu seinään päin. Lattian alla olevalle vedelle ei voitu mitään. Lattian alustan korjaaminen olisi edellyttänyt lattian avaamista. Pieni painuma salaojissa ei ole virhe eikä notko vaikuta salaojien toimintaan. Äikäksen mukaan kosteuseristeenä käytetty Finnfoam-levy ja pikimatto on hyvä yhdistelmä. lsodrän-levyä voidaan myös käyttää.
Rakenteet eivät ole kastuneet seinän kautta, mutta lattian alapuolelta tuleva kosteus on Äixxxxn mukaan mahdollista.

Todistaja Letttia on kertonut, että hänen 29.10.2014 laatimassaan lausunnossa todetut seikat pitävät paikkansa. Betonirakenteiden kosteutta oli mitattu talvella ja sen vuoksi oli saatu korkeita arvoja. Tuohon aikaan ulkoilman kosteuskin on ollut korkea.
Porareikämenetelmä käytettäessä lämpötilan tulisi olla vähintään +15 C. Mittauksia tehtäessä ilma on ollut liian kylmä. Mittaus suoritetaan oikeaoppisesti siten, että otetaan koepala, sen jälkeen tulpataan koeputki ja lämpötilan ollessa+ 20 C tehdään mittaus. Kosteus ei pääse vaurioittamaan kivirakenteita. Letttian mukaan kosteus itsessään ei ole terveyshaitta. Asumisterveysohjetta ei voi soveltaa kellaritiloihin. Letttia oli kohteessa käydessään kiinnittänyt huomiota siihen, että vaikka kantajat olivat uusineet salaojituksen, autotallin ulkoseinät olivat edelleen vesimärät sisäpuolelta. Sen vuoksi Letttia on epäillyt, onko kosteuden syynä ikinä ollutkaan salaojat. Letttia ei pitänyt tarpeellisena vahinkokartoitusraportin perusteella sitä, että salaojat pitäisi kokonaan uusia. Salaojien uusimisella on tavoiteltu sitä, ettei irtovettä pääsisi rakenteisiin. Kallio asettaa omat vaatimuksensa ja kallio on vaikuttanut myös kellarin kokoon. Rakentamismääräykset on tehty uudisrakentamista varten. Rakentamismääräyksiä sovelletaan korjausrakentamiseen soveltuvin osin. Kalliota ei esimerkiksi tarvitse ryhtyä räjäyttelemään, jotta salaojat saataisiin alemmaksi. Valokuvien perusteella vanha sora näyttää ihan normisoralta, samalta mitä salaojiin käytetään nykyisinkin. Finnfoam-levyjen asentaminen on ollut hyvänä pidettävä menetelmä. Salaojan painuman takia ei olisi ollut tarpeen ryhtyä laajoihin korjauksiin. Suhteettoman suuren salaojaremontin avulla kosteusongelmaa ei kuitenkaan saada korjattua. Muut kosteuslähteet ovat aiheuttaneet sen, että seinien alaosat olivat vettyneitä.

Letttian mukaan asumisterveyshaitan osalta tutkimustuloksissa tulisi huomioida, että kellari ei ole asuintila. Näytteenottamiseen liittyy paljon epävarmuuksia. Nykyisin ajatellaan, että ilmanäytteiden perusteella ei voi tehdä päätelmiä asumisterveydestä. Epäpuhtauksien huomioiminen ei käy Kaxxxxen mittausraportista ilmi. Esimerkiksi polttopuut ja perunoiden kuoriminen voi vaikuttaa tuloksiin. Mikrobivaurioiden pitäisi tuntua hajuhavaintoina jo ulko-ovella ja näkyä ulospäin. Kellaritilan ilma ei saisi päästä asuintiloihin, jotta saataisiin selville mikä on asuintilojen ilman laatu. Sisäilmatulosten perusteella ei voida tehdä päätelmää siitä, että asumisterveys olisi huono. llmanäyte on täysin selitettävissä epävarmuustekijöillä. Luotettavien tulosten saaminen vaatisi enemmän tutkimusta. Myös selvitystä vauriomekanismista tarvittaisiin. Letttian mukaan täytyy olla olemassa joku vauriomekanismi, joka aiheuttaa mikrobien kasvun. Koska alapohjan rakenteissa ei ole ollut kosteutta, mikrobien kasvuun on täytynyt olla jokin muu syy.

Todistaja Hexxxo on kertonut, että Jari Laxxxnen oli tilannut selvityksen ja pyytänyt hänet paikalle kohteessa ilmenneiden sisäilmaongelmien vuoksi. Hän oli 1.6.2012 käynyt kohteessa. 4.6.2012 pidettiin katselmus ongelmista, joita oli löydetty ja samalla häneltä myös pyydettiin ohjeistusta siitä, mitä pitäisi tehdä. Sisäilmahaittaan liittyvänä ongelmana oli pesuhuoneen lattia. Kellarissa oli havaittavissa kosteus- ja hajuhaitta. Hän oli ollut paikan päällä noin 1-2 tunnin ajan. Jari Laxxxsen isä oli ollut koko ajan paikalla. Selvityksessä oli lähestymistapana on kokonaisuuden arvioiminen, ei minkään yksittäisen osakokonaisuuden selvittäminen.
Hexxxo oli tehnyt silmämääräisiä havaintoja kosteudesta. Hänen havaintojensa mukaan rakenteet kellarissa olivat märkiä ja myös portaiden takana ollut perusmaa oli märkää. Uppopumppu ei tässä tapauksessa riittänyt poistamaan kosteutta. Kellarissa oli havaittavissa geosmiinin haju. Se tarkoittaa yleensä sitä, että jossain rakenteessa on kosteutta siinä mittakaavassa että siitä aiheutuu hajua. Geosmiinin haju tulkitaan kellarin hajuksi. Katselmuksessa keskusteltiin löydöksistä ja korjausehdotuksista. Kellarin hajusta ja ulkopuolisesta salaojista keskusteltiin ongelman aiheuttajana. Salaojaa käytiin katsomassa ja selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren mainitun säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Asiassa on riidatonta, että myyjät ovat ilmoittaneet ostajille, että kiinteistössä on tehty remonttia vuosina 2005 - 2006, että salaojat on korjattu vuosina 2005 - 2006 ja että kellaritiloissa on ollut kosteutta.

Asiassa on riitaa siitä, onko ostajille ennen kaupan tekemistä saatujen tietojen perusteella syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus kaupan kohteesta ja siitä, ovatko ostajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa .

Asiassa on riitaa myös siitä, ovatko ostajat olleet kaupantekohetkellä tietoisia kellarin ja perustusten kosteudesta ja siitä, että vuosina 2005 - 2006 tehdyllä salaojien uusinnalla ei ole saatu poistettua kellarikerroksen kosteutta ja siitä, että kosteuden poistaminen voi edellyttää merkittäviä korjaustoimenpiteitä ja kustannuksia

Riitaista on myös se, onko se seikka, että vuosina 2005 - 2006 tehdyllä salaojien uusinnalla ei ole saatu poistettua kellarikerroksen kosteutta ollut viimeistään 9.4.2011 pidetyssä katselmuksessa ostajien havaittavissa ja pääteltävissä.

Näyttö

Jari Laxxxnen on todistelutarkoituksessa kuultavana kertonut, että he olivat Johanna Laxxxsen kanssa etsineet lehti-ilmoituksella uudehkoa tai uuden veroista omakotitaloa. Miina Laixxxnen oli ottanut heihin yhteyttä ja ehdottanut, että he tulisivat katsomaan taloa. He olivat tavanneet myyjät 2-3 kertaa ennen kaupantekoa. Ensimmäisellä kerralla paikalla oli ollut hänen ja Johanna Laxxxsen lisäksi Miina Laixxxnen. Seuraavalla kerralla oli ollut paikalla myös Harri Kemxxxxnen ja silloin oli neuvoteltu kauppahinnasta. Toisella kerralla ei ollut enää kovin paljon kierrelty taloa, vaan lähinnä sovittiin kaupantekopäivästä. Kemxxxxnen toimitti heille talosta ottamansa valokuvat siinä vaiheessa, kun he olivat maksamassa käsirahaa. Kemxxxxnenkin oli halunnut esittää omia valokuviaan hänen talosta ottamiensa kuvien lisäksi. Kemxxxxnen oli kertonut portaikon alapäässä olevasta kosteudesta. Kemxxxxnen oli sanonut, että salaojat hoitavat muun kosteuden, mutta uppopumppu hoitaa kellarin kosteuden. Kemxxxxsen mukaan salaojat, vesiputket ja sähköt sekä lattialämmitysputket oli uusittu vuosina 2005 ja 2006.
Sisätiloissa oli myöskin tehty remonttia. Käsirahasopimus oli tehty 31.3.2011 hänen ja Johanna Laxxxsen kotona. He olivat käyneet 9.4.2011 isommalla joukolla tutustumassa kiinteistöön. Paikalla oli tuolloin olleet myös hänen ja Johanna Laxxxsen isät. Kysymys oli ollut katselmustyyppisestä tilaisuudesta, jossa Harri Kemxxxxnen oli esitellyt taloa. Hän itse oli ottanut katselmuksessa kuvia talosta, esimerkiksi yläkerran makuuhuoneesta. He olivat käyneet myös kellarissa ja hän oli muistamansa mukaan ottanut sieltäkin joistakin kohdista kuvia.

Keskustelua oli käyty salaojista ja muista talossa tehdyistä remonteista. Kemxxxxnen oli kertonut, että salaojat oli uusittu ja että ne ovat kunnossa. Kellarin portaikon alimmalla portaalla oli näkynyt kosteutta. Kemxxxxnen oli kertonut, että portaalla näkyvä kosteus hoituu uppopumpulla. Uppopumppu ei ollut ollut tuolloin käynnissä.
Uppopumpun asennus oli tapahtunut kesäkuussa 2012 vasta heidän muutettuaan taloon. He olivat käyneet myös pihalla, mutta maassa olleen lumen ja jään vuoksi tarkistuskaivoja oli ainoastaan vähän näkyvissä. Hän oli luottanut Kettttiseen, joka on rakennusinsinööri. He olivat Johanna Laxxxsen kanssa ymmärtäneet, että kellarikerroksessa portaan alaosassa on kosteutta. Muista vakavammista kosteusongelmista ei ollut puhuttu. Salojien toimimattomuudesta heillä ei ollut ennen kaupantekoa ollut mitään tietoa.

Johanna Laxxxnen on todistelutarkoituksessa kuultavana kertonut, että he olivat Jari Laxxxsen kanssa saaneet myyjien puheista sen käsityksen, että he olivat korjanneet purkukuntoisen talon täysin uuteen uskoon. He olivat Jari Laxxxsen kanssa halunneet uuden veroisen talon, jossa he voisivat asua ilman suurempia remontteja ja tämän seikan he olivat myös kertoneet myyjille. Hän oli pitänyt taloa uuden veroisena myös kauppahinnan perusteella. Hän oli myyjien kertomuksen perusteella ollut siinä käsityksessä, että talossa oli uusittu kaikki muu paitsi seinät, jotka olivat 1960-luvulta. Myyjät olivat kertoneet, että Kemxxxxnen oli tehnyt heille itselleen kotia ammattitaidolla. Laixxxnen ei ollut puhunut mitään mistään kosteusongelmista heidän käydessään ensimmäisen kerran katsomassa taloa. Toisella kerralla heidän kiertäessään kummankin myyjän kanssa taloa ja käydessään kellarissa, kellarin portaalla oli ollut vettä. Laixxxnen oli varoittanut häntä sukkien kastumisesta ja kertonut, että tähän kohtaan kellarin portaalle tulee vettä. Kemxxxxnen oli puhunut uppopumpusta ja selostanut, että sillä vesi saadaan imettyä pois ja että kellarin portailla oleva kosteus hoituu sillä. Hän itse ei ollut ollut mukana 9.4.2011 pidetyssä katselmuksessa, jossa hänen ja Jari Laxxxsen isät olivat olleet paikalla. Hän oli ymmärtänyt, että katselmus oli pidetty lähinnä sitä varten, että he tietäisivät miten kaikki talossa toimii.
Kuntokartoitusta ei ollut tehty, koska Kemxxxxnen ei pitänyt sitä tarpeellisena ja oli sanonut voivansa kertoa kaikki tarpeelliset asiat.

Harri Kemxxxxnen on todistelutarkoituksessa kuultavana kertonut, että hän oli Miina Laixxxsen kanssa ostanut kiinteistön vuoden 2004 syksyllä. He ovat uusineet talon kaikki sisäpinnat. Myös salaojat uusittiin vuonna 2005. Kysymyksessä on rinnetontti ja uusien salaojien rakentamisessa jouduttiin tekemään kompromisseja. Samassa yhteydessä tehtiin myös uusi sadevesijärjestelmä ja rakennettiin perusvesikaivot. Uusilla salaojilla ja sadevesijärjestelmällä haluttiin kuivata pihamaata ja saada myös talon seiniä kuiviksi. Kosteuden osalta oli kuitenkin muutamia isoja ongelmia, joista on kerrottu ostajille. Yhtenä ongelmana salaojien osalta oli maavaraisesti perustettu kuisti, jonka alle ei voitu perustaa salaojaa.
Mitään louhintatöitä ei vuonna 1964 rakennettuun taloon lähdetty tekemään ja myös siitä on kerrottu ostajille.

Kemxxxxnen on kertonut, että Miina Laixxxnen oli ilmoittanut hänelle ottaneensa yhteyttä Laxxxn nähtyään sanomalehdessä heidän lehti-ilmoituksena. Hän oli eron vuoksi muuttanut talosta pois jo aiemmin. Hän oli kertonut ostajille uppopumpusta. Jari Laxxxnen oli pyytänyt, että hän olisi yhteydessä Laxxxsen isään tai Laxxxsen isä häneen. Jari Laxxxsen isä oli hyvin tietoinen siitä, mitä taloon on rakennettu ja miksi. Hän oli kuullut , että Jari Laxxxsen isä oli ollut töissä rakennusvalvonnassa ja sen vuoksi luullut olevansa tekemisissä asiantuntijan kanssa. Jari Laxxxsen isän kanssa oli käyty tarkasti läpi talossa tehdyt remontit ja tekniset ratkaisut ja myös salaojiin liittyvistä asioista oli puhuttu. 9.4.2011 pidetyssä katselmuksessa oli ollut isompi joukko läsnä. Katselmus oli pidetty yhteistuumin siinä tarkoituksessa, että siinä yhteydessä käydään läpi kaikki mahdolliset viat ja muutkin taloon liittyvät asiat.
Katselmuksessa oli nimenomaisesti käyty läpi hänen talosta ottamiaan valokuvia juuri sen vuoksi, ettei olisi jouduttu tilanteeseen, jossa nyt ollaan. Katselmuksessa oli puhuttu salaojan katkosta ja siitä, että uppopumpulla otetaan pintavesi pois. Salaojista oli puhuttu paljon ja muun muassa siitä, mistä johtuu, että vettä tulee kellariin. Hän oli myös kertonut, että alapohjan maata ei ollut vaihdettu. Kauppakirjaan kirjoitettiin, että alapohjassa on kosteutta ja että me kaikki osapuolet olimme sen hyväksyneet. Ostajat olivat ymmärtäneet sen tiedon, jonka he olivat saaneet. Kellarin kosteusongelmasta keskusteltiin ostajien kanssa niin paljon, ettei heille ole voinut jäädä siitä epäselvyyttä.

Miina Laixxxnen on todistelutarkoituksessa kuultavana kertonut, että he olivat ostaessaan talon elokuussa 2004 suunnitelleet asuvansa siinä loppuelämänsä ja tehneensä taloon kokoajan remonttia siihen saakka, kunnes Harri Kemxxxxnen oli muuttanut pois. He olivat tehneet remonttia paljon myös itse, mutta salaojat oli tehnyt urakoitsija. Hän oli nähtyään lehti-ilmoituksen soittanut Laixxxlle ja heti ensimmäisessä puhelussa kertonut heille, että kellarissa on kosteusongelma. Laixxxxxten kanssa oli sovittu, että he tulevat kuitenkin katsomaan taloa. Hän ei ollut mainostanut kellaria asumistilana. Taloa oli yritetty myydä syksyllä 2010 kiinteistönvälittäjän kautta, mutta koska talo ei mennyt tuolloin kaupaksi, päätettiin yrittää talon myyntiä uudelleen keväällä. Kiinteistönvälittäjälle ja ostajille oli avoimesti kerrottu kellarin kosteusongelmista. Ostajille oli kerrottu samat asiat, mitkä oli kerrottu aiemmin kiinteistönväli ttäjälle.
Katselmuksessa käytettiin asiantuntijoita. Ostajien kanssa oli yhteistuumin sovittu, että kummatkin osapuolet hankkivat omasta takaa asiantuntijat. Sillä oli tarkoitus korvata virallinen kuntokartoitus. Hän oli laatinut kauppakirjaa yhdessä pankin kiinteistövälittäjän kanssa, jotta tällainen tilanne vältettäisiin. Ostajilla on syntynyt väärinkäsitys siitä, että pumppaamo poistaisi kosteusongelman kokonaan, vaikka uppopumppu ottaa ainoastaan kellarin portaisiin valuvan veden haltuun.

Todistaja Kuxxxo, Johanna Laxxxsen isä, on kertonut, että heidän tullessaan 9.4.2011 katselmukseen, talossa oli imurit päällä ja ikkunat ja ovet olivat auki. Hän oli vasta jälkeenpäin tajunnut, mistä mistä ollut kysymys. Kemxxxxnen oli näyttänyt alakerrasta paikan, jossa oli kosteutta ja sanonut, että vastaa viisi vuotta kaikista talossa olevista virheistä. Kellarin portaissa oli näkynyt vettä. Kemxxxxnen oli näyttänyt uppopumppua ja sanonut, että se pitää kosteuden kurissa. He olivat myös käyneet pihalla ja katselleet siellä ympärillensä. Hän ei muista, mitä pihalla oli keskusteltu eikä sitä, että kukaan olisi ottanut katselmuksessa valokuvia.

Todistaja Markku Laxxxnen, Jari Laxxxsen isä, on kertonut, että Kemxxxxnen oli soittanut hänelle ja kertonut talon olevan täysin peruskorjattu ja vastaavan uutta taloa. Puheluita oli vain yksi ja se oli kestänyt noin puoli tuntia. Kaupan esisopimus oli jo ehditty tehdä siinä vaiheessa, kun hän oli tullut viikon kuluttua paikan päälle. Heidän tullessaan katselmukseen 9.4.2011, talossa ei ollut lämpöjä päällä, mutta tuuletukset olivat. Kysymyksessä oli tuolloin hänen ensimmäinen käyntinsä kiinteistöllä. 10.000 euron käsiraha oli siinä vaiheessa jo vaadittu ja maksettu. Hänellä oli ollut mukanaan kosteusmittari ja lämpökamera. Hän ei ollut kuitenkaan pystynyt kuvaamaan lämpökameralla, koska lämpötila oli ollut liian alhainen. He olivat keskustelleet myyjien kanssa kiinteistöstä ja katselleet tonttia. He olivat käyneet myös kellaritiloissa. Kemxxxxnen oli kertonut, että tarkoitus on laittaa kellariin pumppurakenne ja että sillä konstilla saataisiin seinät kuivatettua. Kemxxxxnen oli kertonut myös, että kellarin portaikon yläpuolella oli kallio, josta tuli vettä kellariin. Vuotokohta oli portaikon kohdalla talon ulkopuolella. Kemxxxxnen oli kertonut tehneensä sadevesipatoja. He olivat katselleet taloa ja ullakkoa päällisin puolin.
Myös salaojakaivot katsottiin. Perustuksia he eivät silloin olleet ymmärtäneet katsoa. Kemxxxxnen oli vakuuttanut heille, että salaojat ovat kunnossa. Heidän ollessaan lähdössä katselmuksesta, hän oli sanonut, että talossa pitäisi tehdä kuntotarkastus, mutta Kemxxxxnen oli sanonut, ettei tarvitse ja että hän vastaa kaikista talon virheistä viiden vuoden ajan. Hän oli ehdottanut kuntotarkastusta, koska hänelle oli tullut epäilys siitä, onko talo terve. Koska 10.000 euron käsiraha oli tuossa vaiheessa jo maksettu, hän ei ollut epäilyksistään huolimatta alkanut kuitenkaan vaatimaan kaupan peruuttamista. Hänen muistamansa mukaan Jari Laxxxnen oli ottanut katselmuksessa kuvia, mutta Kemxxxxsen hän ei muistanut tuolloin ottaneen kuvia. Kauppakirjan sisällöstä ei ollut katselmuksen yhteydessä puhuttu, eikä hän ollut nähnyt Kemxxxxsen kauppakirjan liitteenä olevia Kemxxxxsen ottamia valokuvia.


Näytön arviointi ja johtopäätökset


Jari ja Johanna Laxxxsen kertomusten perusteella myyjät ovat kertoneet heille kellarin portaikon alapäässä olevasta kosteudesta ja heidän kanssaan on käyty keskustelua myös salaojista ja muista talossa tehdyistä remonteista kuten vesiputkien ja sähköjen sekä lattialämmitysputkien uusimisesta. Jari Laxxxsen kertomuksen perusteella he olivat saaneet Kemxxxxsen puheista sen käsityksen, että vuonna 2005 uusitut salaojat oli tehty todella hyvin. Kellarin portailla näkyvästä kosteuden osalta Laixxxxt ovliat ymmärtäneet, että kellarikerroksessa portaan alaosassa on kosteutta, mutta muista vakavammista kosteusongelmista ja salaojien toimimattomuudesta heillä ei ollut ennen kaupantekoa ollut mitään tietoa.

Markku Laxxxsen kertomuksen perusteella Kemxxxxnen oli soittamassaan puhelussa kertonut hänelle talon olevan täysin peruskorjattuja vastaavan uutta taloa vakuuttanut heille, että salaojat ovat kunnossa.

Jari ja Johanna Laxxxsen kertomusten perusteella he olivat siinä käsityksessä, että 9.4.2011 katselmus oli pidetty lähinnä sitä varten, että he tietäisivät miten kaikki talossa toimii. Johanna ja Markku Laxxxsen mukaan kuntotarkastuksen tekemisestä oli 9.4.2011 katselmuksessa puhuttu, mutta Kemxxxxnen ei ollut pitänyt sitä tarpeellisena ja oli sanonut, että hän vastaa kaikista talon virheistä viiden vuoden ajan.

Kemxxxxsen ja Laixxxsen kertomusten perusteella he olivat kertoneet ostajille useampaan otteeseen kellarin kosteuteen liittyvistä ongelmista. Kemxxxxsen mukaan myös Jari Laxxxsen isälle oli kerrottu tarkasti kaikista talossa tehdyistä remonteista ja teknisistä ratkaisuista. Laixxxsen käsityksen mukaan ostajille oli oli syntynyt väärinkäsitys siitä, että pumppaamo poistaisi kosteusongelman kokonaan, vaikka heille oli kerrottu, että uppopumppu ottaa ainoastaan kellarin portaisiin valuvan veden haltuun.

Kemxxxxsen ja Laixxxsen kertomusten perusteella 9.4.2011 katselmus oli pidetty siinä tarkoituksessa, että siinä yhteydessä käydään läpi kaikki mahdolliset viat ja muutkin taloon liittyvät asiat. Ostajat olivat Kemxxxxsen mukaan ymmärtäneet kaiken sen tiedon, jonka he olivat katselmuksessa saaneet. Kemxxxxsen kertomuksen perusteella ostajille ei ole voinut jäädä kellarin kosteusongelmasta mitään epäselvyyttä.

Käräjäoikeus katsoo, että Jari Laxxxsen ja Johanna Laxxxsen sekä Markku Laxxxsen kertomusten perusteella on selvitetty myyjät olivat kertoneet, että kellarikerroksessa on kosteutta, mutta he olivat saaneet Kemxxxxsen puheista sen käsityksen, että vuonna 2005 uusitut salaojat oli tehty todella hyvin ja että kuntotarkastusta ei ollut tehty, koska Kemxxxxnen oli pitänyt sitä tarpeettomana ja oli sanonut voivansa itse kertoa kaikki tarpeelliset asiat.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan syynä ostajien myyjien puheista saamaan väärään käsitykseen on ollut se, että vaikka myyjät ovat kertoneet ostajille kellarin kosteusongelmasta ja salaojien ja muiden tehtyjen korjausten teknisistä ratkaisuista, myyjät eivät ole kuitenkaan kertoneet ostajille nimenomaisesti ja riittävän selkeästi, että yhtenä keskeisenä kellarin kosteusongelman aiheuttajana ovat toimimattomat tai huonosti toimivat salaojat, eivätkä ostajat siten olleet kauppakirjaa allekirjoittaessaan tietoisia kyseisistä seikasta. Sen vuoksi ostajille ei ole syntynyt erityistä tarkastusvelvollisuutta.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2004:78 katsonut, että ostajat eivät olleet voineet olettaa kiinteistöllä olevassa omakotitalossa olevan siinä todettuja rakennusvirheitä, kuten salaojien puuttuminen kellarista ja sokkelin ulkopuolelta sekä rakennuksen virheellinen perustamistapa.
Niiden olemassaolon selvittäminen ei ollut kuulunut ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan.

Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus on päätynyt siihen johtopäätökseen, että ostajien ei kaupanteon jälkeen tehdyissä
tarkemmissa tutkimuksissa ilmenneiden virheiden laajuus ja laatu huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet ennen kaupan tekemistä tehtäväksi selvitystä, joka olisi edellyttänyt teknisiä tai muitakaan tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.


Myyjien kunnianvastainen ja arvoton menettely

Asiassa on kysymys myös siitä, ovatko myyjät salanneet ostopäätöksen kannalta olennaisen seikan ja siten menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kantajien mukaan myyjät ovat kertoneet uusineensa salaojat 2005-2006. Sen perusteella ja ottaen huomioon, että toinen myyjistä on rakennusalan ammattilainen, joka on osallistunut sekä tekijä että valvojana salaojien rakentamiseen, myyjät ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää niiden virheellisyydestä. Kantajien mukaan myyjät ovat salanneet ostajilta ostopäätöksen kannalta olennaisen seikan ja siten menetelleet kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kemxxxxsen ja Laixxxsen kertomusten perusteella on selvitetty, he ovat kertoneet ostajille useampaan otteeseen kellarin kosteuteen liittyvistä ongelmista sekä myös kaikista talossa tehdyistä remonteista ja niihin liittyvistä teknisistä ratkaisuista.

Asiassa ei ole tullut esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella myyjien voitaisiin katsoa tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta salanneen kiinteistöä koskevan kosteusongelman laajuuden eikä heidän siten voida katsoa menetelleen kunnian vastaisesti ja arvottomasti.


Kauppakirjan ehdot ja vastuuvapauslauseke


Asiassa on riitaa siitä, onko 21.4.2011 allekirjoitetun kauppakirjan ehtoihin kohtaan 10 sisältyvän lauseen, jonka mukaan ostajat ovat tietoisia alakerran kosteudesta ja kohdan 11 vastuuvapauslausekkeen johdosta katsottava luopuneen oikeudestaan vedota kiinteistöllä olevassa omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin kosteusongelmiin liittyviin virheisiin.

Kauppakirjan liitteenä olevan rakennustapaselostukseen on kirjoitettu seuraavaa: viemärit on uusittu kokonaisuudessaan 2005-2006, lukuunottamatta pannuhuoneen lattiakaivoa. Salaojat on uusittu
2005-2006. Kellarin seinän taakse on rakennettu alipainepumppaamo automatiikalla, kaivolla pumpataan seinän taakse tulevaa ulkopuolista kosteutta, kaivo toimii uimurilla ja alipaineputkistolla. Muovikaivoon on porattu reikä, joiden kautta vesi johdetaan pumpun välityksellä viemäriverkostoon.

Miina Laixxxnen on kertonut, että hän oli laatinut kauppakirjan yhdessä pankin kiinteistövälittäjän kanssa. Maininta ostajien tietoisuudesta alakerran kosteudesta oli kirjattu kauppakirjan ehtoihin, jotta vältyttäisiin· kosteusongelmaan liittyviltä erimielisyyksiltä.

Kemxxxxnen on kertonut, että kosteusongelma oli hyvin havaittavissa oleva virhe ja sen vuoksi hän oli pitänyt selvänä, että siitä tehdään kirjaus kauppakirjaan. Ostajien kanssa oltiin yhteisesti sovittu kauppakirjan ehdoista ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Ostajilla ei ollut ollut mitään huomauttamista kauppakirjasta.

Johanna Laxxxnen on kertonut, että hän on ollut kauppakirjan ehtoihin kohtaan 10 sisältyvän lauseen osalta siinä käsityksessä, että jokainen talo myydään siinä kunnossa kuin se on. Jari ja Johanna Laxxxsen mukaan myyjät olivat halunneet kauppakirjan ehtoihin maininnan alakerran kosteudesta ja he olivat suostuneet siihen. Kyseisen ehdon sisällöstä ei ollut kuitenkaan käyty yksityiskohtaisempaa keskustelua

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kiinteistön virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Maakaaren säännöksistä ei ilmene, miten tarkasti tällainen vastuunrajoitusehto on yksilöitävä, jotta se olisi pätevä. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 s.
45) on todettu, että esimerkiksi yleisluonteiset "sellaisena kuin se on" varaumat eivät täytä yksilöintivaatimusta, koska tällaiset yleiset vastuunrajoitukset voivat olla yllättäviä ja ostajan kannalta kohtuuttomia. Maakaaren esitöiden mukaan ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä, koska tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnassa.

Kauppakirjan ehtoihin on kirjattu lause, jonka mukaan ostajat ovat tietoisia alakerran kosteudesta. Kauppakirjassa ei kuitenkaan ole todettu eikä sen ehdoista ole luettavissa, että kyseisen kirjauksen tarkoituksena olisi rajoittaa myyjien vastuuta salaojissa ilmenevistä virheistä.
Kauppakirjan kirjauksista ei myöskään käy ilmi, että ne rajoittaisivat ostajan laissa säädettyjä oikeuksia. Käräjäoikeus katsoo, että kauppakirjan kirjaukset ovat siten ylimalkaisia, että ne eivät täytä maakaaressa asetettuja vaatimuksia vastuunrajoituslausekkeen yksilöinnille.


Sopimusneuvottelut 4.6.2012

Osapuolten välillä on erimielisyys siitä, ovatko he sopineet yhteisessä neuvottelussa 4.6.2012, että ostajat eivät enää jatkossa esitä myyjille vaatimuksia Erkki Hexxxon lausunnossa 3.6.2012 mainituista kellarin kosteusongelmista ja salaojien korjaustarpeesta.

Vastaajien kirjallisena todisteena vetoamasta 4.6.2012 päivätystä muistiosta ilmenee, että paikalla neuvotteluissa olivat olleet Miina Laixxxnen, Harri Kemxxxxnen, Jari ja Johanna Laxxxnen, Timo Nuxxxi,Jorma Erxxxr, Markku Laxxxnen sekä Timo Kuxxxo. Muistion mukaan ostajat hyväksyvät sen, että seinistä alimman laattakerroksen purkaminen riittää ja sen, että kodinhoitohuoneen lattia jää purkamatta. Lisäksi on sovittu uudesta lattiasta ja lämmöneristyksestä.

Jari Laxxxsen mukaan 4.6.2012 pidetyssä neuvottelussa käsiteltiin saunan korjausta. He vaativat saunan seinän purkamista ja siitä sovittiin 4.6.2012. He eivät olleet tuolloin suostuneet siihen, että he sitoutuisivat olemaan vaatimatta enää uusia korjauksia. Kemxxxxnen oli ehdottanut sitä, mutta Timo Nuxxxi oli sanonut, ettei sellaista sopimusta voida tehdä. He olivat tuolloin luopuneet ainoastaan vaatimasta kodinhoitohuoneen lattian purkamista, mutta he eivät ole luopuneet oikeudestaan esittää muita vaatimuksia . Jari Laxxxsen mukaan Hexxxo ei ollut tutkinut salaojia eikä niistä ollut sovittu mitään 4.6.2012 pidetyssä palaverissa.

Johanna Laxxxsen mukaan he olivat olleet 4.6.2012 pidetyssä neuvottelussa väsyneitä remontin jäljiltä ja he olivat halunneet vain, että remontti loppuisi. Neuvotteluja oli käyty ainoastaan kylpyhuoneen ja kodinhoitohuoneen osalta, mutta salaojista ei ollut tuolloin puhuttu mitään.

Kemxxxxsen mukaan 4.6.2012 pidetty kokous oli sovittu siksi, että hänestä oli tuntunut, että asiaa ei muuten saada koskaan päätökseen. Häntä oli vaadittu kokouksessa hyväksymään Hexxxon raportti. Hänelle alettiin kertoa kaikista erilaisista kiinteistössä havaituista virheistä ja myös kaupan purkamisesta käytiin keskustelua. Osa paikalla olleista henkilöistä oli tullut pihalle keskustelemaan salaojista. Hän oli kertonut paikallaolijoille uudelleen salaojista ja kertonut myös siitä, miksi salaojaan oli tehty ylimääräinen katko. Myös salaojaan liittyvää kivikysymystä oli käsitelty. Samassa yhteydessä oli keskusteltu piilevistä virheistä. Kylpyhuoneasia oli sovittu hoidettavaksi. Hän oli pyytänyt ostajia ilmoittamaan kaikista virheistä ja tarvittavista korjaustöistä yksilöidysti., koska hän oli halunnut viedä asiaa eteenpäin sovitun mukaisesti. Ostajat lupasivat kuitata kaikki virheet. Hän oli pyytänyt ostajia tuomaan kerralla kaikki kortit pöydälle, jotta saataisiin selville pitäisikö kauppa purkaa. Hän oli pyytänyt Jari Laxxxa selvitystä myös muista kaupan purkuun liittyvistä asioista, mutta Jari Laxxxnen oli kuitannut, ettei niitä ole.

Miina Laixxxsen mukaan hän oli 4.6.2012 pidetyssä palaverissa alkanut itse ehdottaa kaupan purkamista. Samassa yhteydessä oli keskusteltu myös salaojista.

Todistaja Erxxxr on kertonut, että 4.6.2012 tapaamisessa oli sovittu saunan remonttiasiasta. He olivat käyneet tuolloin katsomassa myös pihaa, mutta hän ei muistanut, oliko heillä ollut puhetta kellarin kosteudesta tai salaojista tai joistakin muista pihatöistä.

Kuusisto ei enää muistanut, mitä 4.6.2012 pidetyssä kokouksessa oli puhuttu.

Markku Laxxxsen mukaan 4.6.2012 tapaamisessa oli keskusteltu saunan korjaamisesta. Hänen muistamansa mukaan tuolloin ei keskusteltu kellarista tulevasta hajusta eikä kellaritilan kosteudesta. Pihalla oli katsottu salaojaputkistoja, mutta niiden osalta ei ollut sovittu mitään. Tuolloin ei ollut myöskään sovittu siitä, että ostajat eivät enää jatkossa esittäisi muita vaatimuksia.

Vastaajien kirjallisena todisteena vetoamasta 6.6.2012 lähetetystä sähköpostista ilmenee, että Hexxxon tarkastusraportin kohdista huomioidaan ainoastaan pesuhuoneeseen liittyvät asiat ja että ostajien ja myyjien välillä on käyty puhelimitse keskustelua myös mahdollisista muista asioista, joista palaverissa oli mainittu, mutta Jari Laxxxnen oli ilmoittanut, että kyseisiä asioita ei ollut ostajien tiedossa.

Käräjäoikeus katsoo asiassa esitetyn näytön perusteella jääneen näyttämättä, että 4.6.2012 käydyissä sopimusneuvotteluissa olisi sovittu pesuhuoneen ja saunan lisäksi myös siitä, että ostajat eivät enää jatkossa esitä myyjille uusia vaatimuksia Erkki Hexxxon lausunnossa 3.6.2012 mainituista virheistä. Salaojien määräysten vastaisuus ja siitä mahdollisesti aiheutuva kosteusvahinko ovat selvinneet vasta Kaxxxxen 4.10.2013 suorittamassa tutkimuksessa.


Virheiden seuraus - kaupan purku tai hinnanalennus

Virhe kaupan kohteessa tarkoittaa, ettei suoritus vastaa myyjän sopimusvelvoitetta. Virhe on olemassa, jollei kiinteistö jossakin suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää sen olevan.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Virhettä voidaan pitää olennaisena, jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa poistaa. Virheen olennaisuus on tapauskohtaisesti arvioitava kriteeri. Jos asuminen estyy pysyvästi virheen vuoksi, voidaan virhettä pitää olennaisena. Vaikeita rajanvetoja tulee, kun kiinteistöä ei virheen vuoksi ole mahdollista käyttää normaalisti asumiseen, mutta kiinteistö voidaan saada asumiskelpoiseksi korjaamalla. Tässä tilanteessa joudutaan arvioimaan esimerkiksi millaiset korjauskustannukset ovat sillä tavalla kohtuullisia, ettei virhe ole olennainen (Hoffren, mt. s. 233, ks. myös HE 120/1994 vp s. 51).

Edellä todetun perusteella kaupan kohteessa on ollut salaojien ja perusmuurin kosteuden ja lämmönerityksen osalta laatuvirhe, koska kohde ei niiltä osin ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin mitä osapuolten välillä oli sovittu tai katsottava sovituksi.

Asiassa on riidatonta, että kantajat ovat asuneet kiinteistöllä koko ajan. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kiinteistössä havaitut virheet voidaan saada kuntoon korjaamalla. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön laatuvirhe ei ole Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetulla tavalla olennainen, joten kantajilla ei ole oikeutta purkaa kauppaa.

Kantajat ovat käyttäneet salaojien ja puutteellisen ilmanvaihdon korjauksiin yhteensä 29.188,04 euroa.

Vuoxxxi on kertonut tehneensä Polygonin arvion korjauskustannuksista. Hänen mukaansa vanhassa talossa tulee aina vastaan yllätyksiä, jotka lisäävät korjauskustannuksia. 40.000 - 50.000 euroa on hänen mielestään oikea arvio. Korjauskustannukset käsittävät Vuxxxn raportissa vaihtoehdon 1 mukaiset korjaukset, joihin sisältyy vaurioituneiden materiaalien poisto ja rakenteiden uusiminen.

Todistaja Nattta on kertonut tehneensä korjauskustannuslaskelman Polygonin rakennusselitelmästä saamiensa perustietojen perusteella. Hän on arvioinut korjauskustannuksiksi 20.734,50 euroa. Kysymys on Natttan käsityksen mukaan Vuxxxn raportissa vaihtoehdosta 2 eli ns. kevytkorjauksena esitetystä kapseloinnista aiheutuvista korjauskustannuksista. Kustannuslaskelmassa on otettu huomioon myös se, että kysymyksessä on pieni kohde ja saneerauskohde.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi jo tehdyistä korjauksista aiheutuneiden 29.188,04 euron korjauskustannusten lisäksi kohtuullisiksi ja tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi Polygonin kustannusarvion mukaiset 46.500 euroa.

Näin ollen huomioon otettavia korjauskustannuksia on yhteensä 75.688,04 euroa. Tämä on 28,7 prosenttia kauppahinnasta, mitä määrää ei voida pitää vielä niin olennaisena, että kauppaa tulisi tälläkään perusteella purkaa.

Kantajilla on kuitenkin oikeus kauppahinnan alennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kiinteistön arvoa määrättäessä pohjaksi ötetaan kiinteistön objektiivinen arvo. Objektiivinen arvo vastaa kiinteistön todennäköistä kauppahintaa. Siksi vertailuaineistona voidaan käyttää samantyyppistä sekä rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähiseudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Todistaja Koxxxi, joka toimii kiinteistönvälittäjänä on kertonut, että hän oli käynyt katsomassa kantajien kiinteistöä huhtikuussa 2015 ja laatinut kiinteistöstä hinta-arvion . Hän oli saanut Jari Laxxxxlta käyttöönsä kauppakirjan ja arvion korjauskustannuksista. Kosken mukaan hyvän ja huonon myyntikohteen ero on nykyisin selvä. Nuorille ihmisille ei enää nykyisin myönnetä erikseen korjauslainoja pankista ja sen vuoksi huonoa kohdetta on nykyisin vaikea saada kaupaksi. Koxxxi on saamiensa tietojen perusteella arvioinut kiinteistön käyväksi arvoksi tämän hetkisessä kunnossa 150.000 - 170.000 euroa. Hän on ottanut arvionsa perustaksi myös vertailuhintoja. Kaupanteon ajankohdalla on merkitystä, mutta Kosken mukaan asuntomarkkinat ovat olleet viime vuosina aika vakaita. Omakotitalossa kokonaisuus vaikuttaa hintaan, ei pelkästään asumisneliöt. Kosken käsityksen mukaan 263.000 euron kauppahinta osoittaa, että kaupan kohteen pitäisi olla virheetön talo.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kauppahinnassa on otettu vastaajien väittämällä tavalla ainakin jossain määrin huomioon, että kysymys ei ole ollut uudesta kiinteistöstä ja se seikka, että kellarikerroksessa on kosteutta. Tämä seikka huomioon ottaen, käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennukseen määräksi käräjäoikeuden hyväksymien korjauskustannusten määrän eli 75.688,04 euroa.

Koska tarpeelliset korjaustoimet eivät oleellisesti lisää kohteen laatua tai käyttöikää siihen nähden, mitä ominaisuuksia ja kuntatasoa kaupan kohteelta alunperin kaupassa voitiin edellyttää, kantajat eivät saa korjaustoimenpiteiden suorittamisen johdosta sellaista hyötyä, joka tulisi ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä.


Kantajille aiheutuneet selvittelykulut

Kantajille virheiden tutkimisesta aiheutuneet kulut ovat yhteensä 4.056,81 euroa. Myös nämä tulee vastaajien korvata kantajille.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajien ensisijainen vaatimus kaupan purkamisesta on hylätty. Toissijaisena esitetty hinnanalennusvaatimus on hyväksytty suurimmaksi osaksi jaa myös kantajien vaatimus selvittelykulujen korvaamisesta on hyväksytty. Asiassa on siten perusteltu syy velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut osaksi. Käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluista yhteensä 12.000 euroa.

Todistajan palkkiot

Todistaja Markku Laxxxnen on vaatinut todistajan palkkioksi 650 euroa. Markku Laxxxsen nimenneet vastaajat on paljoksuneet Markku Laxxxsen palkkiovaatimusta 200 euroa yli menevältä osalta. Markku Laxxxsen palkkiovaatimus on asian laatuun nähden suuri eikä sen tarkemmista perusteista ei ole esitetty selvitystä. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että vastaajat ovat velvollisia yhteisvastuullisesti suorittamaan Markku Laxxxlle palkkioksi heidän hyväksymänsä määrän eli 200 euroa.

Muilta osin asianosaiset ovat velvollisia suorittamaan nimeämilleen todistajille näiden vaatimat palkkiot, joiden määrät he ovat myöntäneet oikeaksi.


Tuomiolauselma

Harri Kemxxxxnen ja Miina Laixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Jari Laxxxxlle ja Johanna Laxxxxlle:

-hinnanalennuksen määränä 75.688,04 euroa tuottokorkoineen 21.4.2011 lukien 6.3.2015 saakka sekä viivästyskorkoineen 6.3.2015 lukien ja
-aiheutuneista kuluista 4.056,81 euroa viivästyskorkoineen 6.3.2015 lukien.

Harri Kemxxxxnen ja Miina Laixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jari Laxxxlle ja Johanna Laxxxlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 12.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.

Muilta osin asianosaisten asiassa esittämät vaatimukset ja oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään.