Ostajan selonottovelvollisuus?
Milloin vastuu kosteusvaurioista ja muista virheistä kuuluu ostajalle maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin nojalla heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi. Puhutaan selonottovelvollisuudesta, erityisestä selonottovelvollisuudesta tai ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Alla olevan tapauksen jälkeen on annettu saman suuntainen KKO 2019:16 ratkaisu ennakotarkastusvelvollisuudesta.
Alla olevan riidan ostajille oli selvinnut kuntotarkastuksessa todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden, ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita. Lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja ala- juoksujen kosteus on raportissa todettu normaaliksi. Kylpyhuoneen suihkukaapin alustaa ei oltu voitu sitä poistamatta tarkastaa. Kosteusmittausraportissa on mainittu, että kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Käräjäoikeus katsoi että ostaja ei ollut tullut tietoiseksi laajemmista alapohjan virheistä kun hovioikeus taas katsoi että ostaja oli menettänyt oikeuden vedota virheisiin koska ostajalle oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus rakennuksen ikä, puutteet ja havaitut kosteudet huomioiden.
Selonottovelvollisuus
Selonottovelvollisuudesta käräjäoikeus totesi:
"Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Kuitenkaan maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Edellä selostetusta maakaaren 2 luvun 22 §:stä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kuntotarkastuksen tai kosteuskartoituksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei tarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Kaikista kuntotarkastusraportin tarkastuskehotuksista tai epäilyttäviä seikkoja koskevista maininnoista ei käytännössä seuraa erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Asiaa on oikeuskäytännössä arvioitu tapauskohtaisesti (Koxxxen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis 2012 s. 692-694).
Korkein oikeus on antanut tällä vuosituhannella kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa tai kosteuskartoituksessa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen.
Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen (ks. Itä-Suomen hovioikeus 4.7.2017 nro 366). Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyä tai-havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (Koxxxen- Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen-hanke. DL 5/2012, s. 704). Jos kuitenkin riskirakenteen lisäksi rakennuksessa on havaittavissa vauriojälkiä tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajalle voi syntyä erityinen tarkastusvelvollisuus (Koxxxen-Tammi ym., Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 364 ja 365)."
Käräjäoikeus totesi kysymyksestä, ovatko ostajat ennen kauppaa tienneet alapohjan kosteusvauriosta?
"Lexxx-Taxxxx on kertonut, että hänellä tai Taxxxlla ei ole ollut minkäänlaista aikaisempaa rakentamistuntemusta tai muutoinkaan kokemusta asunnon kaupasta. He olivat olleet tietoisia kosteusmittauspöytäkirjassa todetusta kosteasta alueesta, mutta he eivät olleet ymmärtäneet pyytää lisää tutkimuksia. He eivät olleet osanneet epäillä alapohjan kosteusvauriota.
Käräjäoikeus toteaa, että kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivua ulkoapäin tuleva kosteus on ollut kantajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa sekä maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa ja salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta.
Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ole havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla on todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita. Käräjäoikeus katsoo Lexxx-Taxxxn kertomuksen perusteella sekä ostajien alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Lisäksi käräjäoikeus katsoo Levtttn kertomuksen ja ostajien alapohjarakenteesta saaman tiedon perusteella selvitetyksi, ettei ostajilla ole ollut kellarin kosteuden perusteella aihetta epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ostajilla ei ole ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eikä heidän voida olettaa tienneen alapohjan kosteusvauriosta."
Hovioikeus päätyi toiseen lopputulokseen.
Kysymyksenasettelu ja sovellettavat säännökset
"Asiassa on hovioikeudessa riidattomiksi tulleiden seikkojen jälkeen kysymys alapohjan ja kylpyhuoneen kosteusvaurioiden osalta siitä, onko kiinteistössä niiden vuoksi hinnanalennukseen oikeuttava, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 5 kohdassa tarkoitettu virhe vai kuuluuko vastuu vaurioista maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin nojalla ostajille heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi. Lisäksi hovioikeudessa on alapohjan kosteusvaurioiden osalta kysymys siitä, minkälaista korjausta ne edellyttävät.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan
merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Säännöksen mukaan ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Riidattomat seikat ja todistelu
Taxxxt ovat 30.08.2013 ostaneet Koxxxelta kyseessä olevan, osoitteessa Vtie, XXXXX Pori (kiinteistötunnus XXX-XX-XX-X) sijaitsevan kiinteistön 138.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja. Omakotitalo on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten ja tavan mukaisesti.
Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on 27.8.2013 laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden, ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita. Lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja ala- juoksujen kosteus on raportissa todettu normaaliksi. Kylpyhuoneen suihkukaapin alustaa ei oltu voitu sitä poistamatta tarkastaa. Kosteusmittausraportissa on vielä mainittu, että kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Taxxxt ovat kauppaa tehdessään olleet tietoisia kosteusmittausraportissa mainituista seikoista.
Kaupanteon jälkeen Taxxxt ovat remontoineet omakotitaloa uudistamalla lämmitysjärjestelmän ja vaihtamalla ikkunat vuodenvaihteessa 2014-2015. Rakennuksen alapohjaan on suoritettu 18.8.2016 kuntotutkimus. Tuossa tutkimuksessa rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Taxxxt ovat poistaneet kylpyhuoneen suihkukaapin maaliskuussa 2015. Rakenteiden tarkastuksesta ja pintakosteusmittauksesta 15.6.2015 laaditussa pöytäkirjassa on todettu löytyneen kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa kohdassa, jossa suihkukaappi oli aikaisemmin ollut. Pöytäkirjassa on lisäksi todettu, että pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei oltu noudatettu hyvää rakentamistapaa.
Todistajina kuulusteltujen Levtttn ja Kaitttn kertomukset ovat olleet alapohjan vaurioiden ja niiden syytä koskevilta osin yhdenmukaiset ja täydentäneet yksityiskohdiltaan riidattomaksi todettuja seikkoja. Levttt ja Kaittt ovat olleet erimielisiä vaurioiden riittävästä korjaustavasta samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioonkin kirjattu. Todistajien kertomuksia selostetaan tarpeellisilta osilta lisäksi jäljempänä.
Esille tulleita seikkoja koskeva arviointi ja johtopäätökset
Alapohjan kosteusvauriot
Käräjäoikeus on asiaa arvioidessaan katsonut, että kyseessä olevan omakotitalin alapohjan kosteusvaurioiden ja niiden aiheuttaman sisäilmahaitan vuoksi kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Käräjäoikeus on edelleen katsonut, että Taxxxillla ei olisi ollut kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella selonottovelvollisuutta alapohjan mahdollisista kosteusvaurioista ja että heidän ei olisi tullut sellaisen olemassaoloon varautua.
Hovioikeus toteaa, että kyseessä oleva omakotitalo on rakennettu vuonna 1960, eli sen on kaupantekohetkellä 30.8.2013 ollut jo yli 50 vuotta vanha. Riidatonta on, että se on rakennettu sen ajan rakennusmääräysten ja tavan mukaisesti. Kellarin päälle valetun betoniholvin päälle on rakennettu puukolattu lattia, joka on ollut purueristeinen. Kaitttn kertomalla tavalla puru on orgaanisena aineena kosteus- ja mikrobiherkkä, mutta siitä huolimatta sitä on rakennuksen rakentamisen aikaan käytetty yleisesti eristeenä rakennusten välipohjissa.
Taxxxt ovat ennen kaupan tekoa tutustuttavakseen saaman, 27.8.2013 laaditun kosteusmittausraportin perusteella tienneet, että kellarin perusmuurin alaosa, betoniset väliseinien alaosat, antura ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat kosteita. Raportissa oli myös suositeltu, että rakennuksen ympärille tulisi tehdä täydellinen salaoja/sadevesijärjestelmä patolevyin.
Riidatonta on, että mainitussa kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisissä alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on Levtttn 18.8.2016 suorittamassa kuntotutkimuksessa todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita, jotka eivät ole olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Riidatonta edelleen on, että vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta, Taxxxillla kauppaa tehdessään tiedossa olleesta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Levtttn mukaan vaurioituminen on voinut alkaa jo pian rakennuksen valmistumisen jälkeen ja että vauriot ovat joka tapauksessa olleet olemassa siellä jo kauan.
Kyseisen rakennuksen alapohjarakenne on ollut rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen ja tällaiseen rakenteeseen liittyy merkittävä kellarin kosteusrasituksesta aiheutuvien vaurioiden riski. Toisin kun käräjäoikeus on katsonut, hovioikeus katsoo, että Taxxxien on ostajina täytynyt rakennuksen iän ja sen kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että kellarin kosteudella on voinut olla haitallisia vaikutuksia rakennuksen alapohjarakenteisiin myös laajemminkin. Tätä johtopäätöstä ei riitä muuttamaan se, että ennen kaupantekoa suoritetussa kosteusmittauksessa betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei oltu silmämääräisesti havaittu vaurioita ja siinä tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat olleet silminnähden terveitä ja porattaessa kovia.
Taxxxille on edellä todetusta johtuen syntynyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Tässä tilanteessa he kantavat riskin sittemmin todettujen salaisten vaurioiden olemassaolosta ja siten myös heidän asumisaikanaan ilmenneet sisäilmaongelmat ovat seurausta heidän vastuupiiriinsä kuuluvista seikoista. Näin ollen Taxxxt eivät voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä."
Selonottovelvollisuus
Selonottovelvollisuudesta käräjäoikeus totesi:
"Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Kuitenkaan maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Edellä selostetusta maakaaren 2 luvun 22 §:stä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kuntotarkastuksen tai kosteuskartoituksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei tarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Kaikista kuntotarkastusraportin tarkastuskehotuksista tai epäilyttäviä seikkoja koskevista maininnoista ei käytännössä seuraa erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Asiaa on oikeuskäytännössä arvioitu tapauskohtaisesti (Koxxxen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis 2012 s. 692-694).
Korkein oikeus on antanut tällä vuosituhannella kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa tai kosteuskartoituksessa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen.
Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen (ks. Itä-Suomen hovioikeus 4.7.2017 nro 366). Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyä tai-havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (Koxxxen- Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen-hanke. DL 5/2012, s. 704). Jos kuitenkin riskirakenteen lisäksi rakennuksessa on havaittavissa vauriojälkiä tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajalle voi syntyä erityinen tarkastusvelvollisuus (Koxxxen-Tammi ym., Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 364 ja 365)."
Käräjäoikeus totesi kysymyksestä, ovatko ostajat ennen kauppaa tienneet alapohjan kosteusvauriosta?
"Lexxx-Taxxxx on kertonut, että hänellä tai Taxxxlla ei ole ollut minkäänlaista aikaisempaa rakentamistuntemusta tai muutoinkaan kokemusta asunnon kaupasta. He olivat olleet tietoisia kosteusmittauspöytäkirjassa todetusta kosteasta alueesta, mutta he eivät olleet ymmärtäneet pyytää lisää tutkimuksia. He eivät olleet osanneet epäillä alapohjan kosteusvauriota.
Käräjäoikeus toteaa, että kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivua ulkoapäin tuleva kosteus on ollut kantajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa sekä maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa ja salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta.
Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ole havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla on todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita. Käräjäoikeus katsoo Lexxx-Taxxxn kertomuksen perusteella sekä ostajien alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Lisäksi käräjäoikeus katsoo Levtttn kertomuksen ja ostajien alapohjarakenteesta saaman tiedon perusteella selvitetyksi, ettei ostajilla ole ollut kellarin kosteuden perusteella aihetta epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ostajilla ei ole ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eikä heidän voida olettaa tienneen alapohjan kosteusvauriosta."
Hovioikeus päätyi toiseen lopputulokseen.
Kysymyksenasettelu ja sovellettavat säännökset
"Asiassa on hovioikeudessa riidattomiksi tulleiden seikkojen jälkeen kysymys alapohjan ja kylpyhuoneen kosteusvaurioiden osalta siitä, onko kiinteistössä niiden vuoksi hinnanalennukseen oikeuttava, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 5 kohdassa tarkoitettu virhe vai kuuluuko vastuu vaurioista maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin nojalla ostajille heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi. Lisäksi hovioikeudessa on alapohjan kosteusvaurioiden osalta kysymys siitä, minkälaista korjausta ne edellyttävät.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan
merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Säännöksen mukaan ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Riidattomat seikat ja todistelu
Taxxxt ovat 30.08.2013 ostaneet Koxxxelta kyseessä olevan, osoitteessa Vtie, XXXXX Pori (kiinteistötunnus XXX-XX-XX-X) sijaitsevan kiinteistön 138.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja. Omakotitalo on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten ja tavan mukaisesti.
Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on 27.8.2013 laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden, ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita. Lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja ala- juoksujen kosteus on raportissa todettu normaaliksi. Kylpyhuoneen suihkukaapin alustaa ei oltu voitu sitä poistamatta tarkastaa. Kosteusmittausraportissa on vielä mainittu, että kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Taxxxt ovat kauppaa tehdessään olleet tietoisia kosteusmittausraportissa mainituista seikoista.
Kaupanteon jälkeen Taxxxt ovat remontoineet omakotitaloa uudistamalla lämmitysjärjestelmän ja vaihtamalla ikkunat vuodenvaihteessa 2014-2015. Rakennuksen alapohjaan on suoritettu 18.8.2016 kuntotutkimus. Tuossa tutkimuksessa rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Taxxxt ovat poistaneet kylpyhuoneen suihkukaapin maaliskuussa 2015. Rakenteiden tarkastuksesta ja pintakosteusmittauksesta 15.6.2015 laaditussa pöytäkirjassa on todettu löytyneen kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa kohdassa, jossa suihkukaappi oli aikaisemmin ollut. Pöytäkirjassa on lisäksi todettu, että pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei oltu noudatettu hyvää rakentamistapaa.
Todistajina kuulusteltujen Levtttn ja Kaitttn kertomukset ovat olleet alapohjan vaurioiden ja niiden syytä koskevilta osin yhdenmukaiset ja täydentäneet yksityiskohdiltaan riidattomaksi todettuja seikkoja. Levttt ja Kaittt ovat olleet erimielisiä vaurioiden riittävästä korjaustavasta samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioonkin kirjattu. Todistajien kertomuksia selostetaan tarpeellisilta osilta lisäksi jäljempänä.
Esille tulleita seikkoja koskeva arviointi ja johtopäätökset
Alapohjan kosteusvauriot
Käräjäoikeus on asiaa arvioidessaan katsonut, että kyseessä olevan omakotitalin alapohjan kosteusvaurioiden ja niiden aiheuttaman sisäilmahaitan vuoksi kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Käräjäoikeus on edelleen katsonut, että Taxxxillla ei olisi ollut kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella selonottovelvollisuutta alapohjan mahdollisista kosteusvaurioista ja että heidän ei olisi tullut sellaisen olemassaoloon varautua.
Hovioikeus toteaa, että kyseessä oleva omakotitalo on rakennettu vuonna 1960, eli sen on kaupantekohetkellä 30.8.2013 ollut jo yli 50 vuotta vanha. Riidatonta on, että se on rakennettu sen ajan rakennusmääräysten ja tavan mukaisesti. Kellarin päälle valetun betoniholvin päälle on rakennettu puukolattu lattia, joka on ollut purueristeinen. Kaitttn kertomalla tavalla puru on orgaanisena aineena kosteus- ja mikrobiherkkä, mutta siitä huolimatta sitä on rakennuksen rakentamisen aikaan käytetty yleisesti eristeenä rakennusten välipohjissa.
Taxxxt ovat ennen kaupan tekoa tutustuttavakseen saaman, 27.8.2013 laaditun kosteusmittausraportin perusteella tienneet, että kellarin perusmuurin alaosa, betoniset väliseinien alaosat, antura ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat kosteita. Raportissa oli myös suositeltu, että rakennuksen ympärille tulisi tehdä täydellinen salaoja/sadevesijärjestelmä patolevyin.
Riidatonta on, että mainitussa kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisissä alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on Levtttn 18.8.2016 suorittamassa kuntotutkimuksessa todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita, jotka eivät ole olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Riidatonta edelleen on, että vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta, Taxxxillla kauppaa tehdessään tiedossa olleesta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Levtttn mukaan vaurioituminen on voinut alkaa jo pian rakennuksen valmistumisen jälkeen ja että vauriot ovat joka tapauksessa olleet olemassa siellä jo kauan.
Kyseisen rakennuksen alapohjarakenne on ollut rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen ja tällaiseen rakenteeseen liittyy merkittävä kellarin kosteusrasituksesta aiheutuvien vaurioiden riski. Toisin kun käräjäoikeus on katsonut, hovioikeus katsoo, että Taxxxien on ostajina täytynyt rakennuksen iän ja sen kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että kellarin kosteudella on voinut olla haitallisia vaikutuksia rakennuksen alapohjarakenteisiin myös laajemminkin. Tätä johtopäätöstä ei riitä muuttamaan se, että ennen kaupantekoa suoritetussa kosteusmittauksessa betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei oltu silmämääräisesti havaittu vaurioita ja siinä tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat olleet silminnähden terveitä ja porattaessa kovia.
Taxxxille on edellä todetusta johtuen syntynyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Tässä tilanteessa he kantavat riskin sittemmin todettujen salaisten vaurioiden olemassaolosta ja siten myös heidän asumisaikanaan ilmenneet sisäilmaongelmat ovat seurausta heidän vastuupiiriinsä kuuluvista seikoista. Näin ollen Taxxxt eivät voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä."
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 24.9.2018
Nro 414
Diaarinumero S 18/398
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 8.3.2018 nro 3946 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe
Valittaja
P. S. Koxxxen
Vastapuolet
H.-E. Taxxxx
S. I. Lexxx-Taxxxx
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 6.9.2018. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.
Valitus
Vaatimukset
P.S. Koxxxen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että H.-E. Taxxxn ja S. I. Lexxx-Taxxxn (jäljempänä yhdessä Taxxxt) kanne kokonaisuudessaan hylätään ja että Taxxxt velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 23.694,30 eurolla (K. Asianajotoimisto Oy 16.953,90, M. Oy 1.035,40 ja 4.352,40 sekä Insinööritoimisto C. Oy 1.352,60 euroa) ja hovioikeudesta 7.448,38 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Alapohjan kosteusvauriot
Rakennuksen alapohjan kunto ei ole poikennut siitä, mitä vastaavalla rakenteella tehdyltä kiinteistöltä on voitu edellyttää ja rakennus on rakennettu sen rakentamisajan määräyksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Rakennuksen alapohjan korjaustarpeet ovat olleet Taxxxien ennakoitavissa ennen kaupan solmimista tehdyn kosteusmittauksen perusteella. Siitä annetun raportin mukaan kellarin perusmuurin alaosa, betonisten väliseinien alaosat, anturat, maanvarainen betonilaatta ja maapohja olivat olleet kosteita ja raportissa oli suositeltu tekemään useita kuivattamiseen tähtääviä korjaustoimenpiteitä. Taxxxet ovat kaupan tekemisen jälkeen vaihtaneet rakennuksen ikkunat tiiviimpiin. Tämän johdosta korvausilma on alkanut tulla asuintiloihin suoraan kellarista ja Taxxxt ovat alkaneet havaita epämiellyttävää hajua asunnossa. Taxxxien tämän jälkeen teettämässä kuntotutkimuksessa havaittu mikrobikasvusto on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Tämä mikrobi- kasvusto on syntynyt Taxxxien tiedossa olleesta kosteusrasituksesta. Riski siitä aiheutuvista, kyseessä olevan vanhan rakennuksen korjauskustannuksista ei voi olla sen vuoksi käräjäoikeuden katsomalla tavalla Koxxxella vaan Taxxxilla. Heidän voidaan tiedossaan olleiden seikkojen perusteella olettaa tienneen vaurioista ja heidän on sen vuoksi tullut osata varautua kaupan jälkeen ilmeneviin korjaustarpeisiin.
Mikäli alapohjan korjausvastuun katsotaan kuitenkin kuuluvan Koxxxelle, riittävä korjaustoimenpide olisi rakennuksen ikään nähden korvausilman saannin lisääminen muualta kuin rakennuksen kellarista sekä rakenteiden tiivistäminen. Käräjäoikeuden ratkaisun perusteeksi hyväksymä korjaustapa merkitsee rakennuksen peruskorjausta, mikä ei voi missään tapauksessa kuulua 55 vuotta vanhan rakennuksen myyjän vastuulle.
Kylpyhuoneen kosteusvauriot
Kylpyhuone, josta kosteusvaurio on todettu, on ollut elinkaarensa lopussa. Taxxxien on täytynyt mieltää, että kylpyhuone tulee korjattavaksi muutaman vuoden kuluessa kaupanteosta. Kiinteistö ei sen vuoksi ole tämän kosteusvaurion vuoksi poikennut sovitusta eikä se muodosta salaista virhettä.
Vastaus
Vaatimukset
Taxxxt ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Koxxxen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 6.406 eurolla.
Perusteet
Alapohjan kosteusvauriot
Rakennuksen alapohjan korjaustarpeet eivät ole olleet ennen kaupantekoa tehdyn kuntotutkimuksen perusteella ennakoitavissa. Siinä tehtyjen mittausten mukaan lattia- ja seinäpintojen sekä alajuoksujen kosteus on ollut normaali eikä mikään ole viitannut alapohjarakenteen olevan kosteus/mikrobivaurioitunut. Vaurion vuoksi kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kun on sovittu (Maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohta) tai se ainakin poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta).
Koxxxen esittämä tiivistys ei ole oikea tapa korjata kyseessä olevaa ongelmaa, koska se ei poista vaurioita vaan sillä yritetään vain peittää ne.
Kylpyhuoneen kosteusvauriot
Taxxxt eivät ole voineet kylpyhuoneen saneerauksesta vuonna 1996 saamastaan tiedosta johtuen olettaa, että he joutuvat tekemään siihen kalliin remontin. Aikaisemmin tehdyssä saneerauksessa ei oltu noudatettu hyvää rakentamistapaa vanhan ikkunan peittämisen osalta.
Oikeudenkäyntikulut
Taxxxt paljoksuvat Koxxxen oikeudenkäyntikulujen määrää käräjäoikeudesta M. Oy:n laskujen osalta siltä osin, kuin niiden määrä ylittää 1.500 euroa. Laskujen perusteena oleva ajankäyttö ei voi pitää paikkaansa ja sen perusteena olevalla selvityksellä ei ole kaikilta osiltaan ollut merkitystä asiassa.
Todistelu
Asianosaiset ovat viitanneet käräjäoikeuden tuomiossa luetelluista kirjallisista todisteista kauppakirjaan 30.8.2013, kosteusmittauspöytäkirjaan 27.8.2013, Satakunnan rakennekuivauksen suorittamaan rakenteiden tarkastus/pintakosteusmittaukseen 15.6.2015, T. J. Levtttn tutkimusselosteeseen alapohjarakenteen kuntotutkimuksesta 18.8.2016, Työterveyslaitoksen analyysivastaukseen 3.5.2016, Levtttn lausumaan 6.2.2017 koskien sisäilmakorjaukseen liittyviä korjaustapaehdotuksia ja kustannuksia, Rakentaja-Lam Oy:n hinta-arvioon 8.7.2015 pesuhuoneen remontista, Levtttn lausuntoon 12.9.2017 altistumisen arvioinnista, Levtttn tarkastuslausuntoon 14.9.2017 merkkiainetutkimuksesta, rakennusmestari P. O. Nietttn lausuntoon 8.11.2016 ja rakennusinsinööri J. K. Kaitttn lausuntoon 18.10.2017.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuulusteltu todistelutarkoituksessa Lexxx-Taxxx ja todistajina käräjäoikeudessa kuulluista todistajista Levttta ja Kaittta.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu ja sovellettavat säännökset
Asiassa on hovioikeudessa riidattomiksi tulleiden seikkojen jälkeen kysymys alapohjan ja kylpyhuoneen kosteusvaurioiden osalta siitä, onko kiinteistössä niiden vuoksi hinnanalennukseen oikeuttava, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 5 kohdassa tarkoitettu virhe vai kuuluuko vastuu vaurioista maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin nojalla ostajille heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi. Lisäksi hovioikeudessa on alapohjan kosteusvaurioiden osalta kysymys siitä, minkälaista korjausta ne edellyttävät.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan
merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Säännöksen mukaan ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Riidattomat seikat ja todistelu
Taxxxt ovat 30.08.2013 ostaneet Koxxxelta kyseessä olevan, osoitteessa Vtie, XXXXX Pori (kiinteistötunnus XXX-XX-XX-X) sijaitsevan kiinteistön 138.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja. Omakotitalo on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten ja tavan mukaisesti.
Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on 27.8.2013 laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden, ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita. Lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja ala- juoksujen kosteus on raportissa todettu normaaliksi. Kylpyhuoneen suihkukaapin alustaa ei oltu voitu sitä poistamatta tarkastaa. Kosteusmittausraportissa on vielä mainittu, että kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Taxxxt ovat kauppaa tehdessään olleet tietoisia kosteusmittausraportissa mainituista seikoista.
Kaupanteon jälkeen Taxxxt ovat remontoineet omakotitaloa uudistamalla lämmitysjärjestelmän ja vaihtamalla ikkunat vuodenvaihteessa 2014-2015. Rakennuksen alapohjaan on suoritettu 18.8.2016 kuntotutkimus. Tuossa tutkimuksessa rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Taxxxt ovat poistaneet kylpyhuoneen suihkukaapin maaliskuussa 2015. Rakenteiden tarkastuksesta ja pintakosteusmittauksesta 15.6.2015 laaditussa pöytäkirjassa on todettu löytyneen kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa kohdassa, jossa suihkukaappi oli aikaisemmin ollut. Pöytäkirjassa on lisäksi todettu, että pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei oltu noudatettu hyvää rakentamistapaa.
Todistajina kuulusteltujen Levtttn ja Kaitttn kertomukset ovat olleet alapohjan vaurioiden ja niiden syytä koskevilta osin yhdenmukaiset ja täydentäneet yksityiskohdiltaan riidattomaksi todettuja seikkoja. Levttt ja Kaittt ovat olleet erimielisiä vaurioiden riittävästä korjaustavasta samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioonkin kirjattu. Todistajien kertomuksia selostetaan tarpeellisilta osilta lisäksi jäljempänä.
Esille tulleita seikkoja koskeva arviointi ja johtopäätökset
Alapohjan kosteusvauriot
Käräjäoikeus on asiaa arvioidessaan katsonut, että kyseessä olevan omakotitalin alapohjan kosteusvaurioiden ja niiden aiheuttaman sisäilmahaitan vuoksi kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Käräjäoikeus on edelleen katsonut, että Taxxxillla ei olisi ollut kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella selonottovelvollisuutta alapohjan mahdollisista kosteusvaurioista ja että heidän ei olisi tullut sellaisen olemassaoloon varautua.
Hovioikeus toteaa, että kyseessä oleva omakotitalo on rakennettu vuonna 1960, eli sen on kaupantekohetkellä 30.8.2013 ollut jo yli 50 vuotta vanha. Riidatonta on, että se on rakennettu sen ajan rakennusmääräysten ja tavan mukaisesti. Kellarin päälle valetun betoniholvin päälle on rakennettu puukolattu lattia, joka on ollut purueristeinen. Kaitttn kertomalla tavalla puru on orgaanisena aineena kosteus- ja mikrobiherkkä, mutta siitä huolimatta sitä on rakennuksen rakentamisen aikaan käytetty yleisesti eristeenä rakennusten välipohjissa.
Taxxxt ovat ennen kaupan tekoa tutustuttavakseen saaman, 27.8.2013 laaditun kosteusmittausraportin perusteella tienneet, että kellarin perusmuurin alaosa, betoniset väliseinien alaosat, antura ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat kosteita. Raportissa oli myös suositeltu, että rakennuksen ympärille tulisi tehdä täydellinen salaoja/sadevesijärjestelmä patolevyin.
Riidatonta on, että mainitussa kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisissä alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on Levtttn 18.8.2016 suorittamassa kuntotutkimuksessa todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita, jotka eivät ole olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Riidatonta edelleen on, että vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta, Taxxxillla kauppaa tehdessään tiedossa olleesta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Levtttn mukaan vaurioituminen on voinut alkaa jo pian rakennuksen valmistumisen jälkeen ja että vauriot ovat joka tapauksessa olleet olemassa siellä jo kauan.
Kyseisen rakennuksen alapohjarakenne on ollut rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen ja tällaiseen rakenteeseen liittyy merkittävä kellarin kosteusrasituksesta aiheutuvien vaurioiden riski. Toisin kun käräjäoikeus on katsonut, hovioikeus katsoo, että Taxxxien on ostajina täytynyt rakennuksen iän ja sen kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että kellarin kosteudella on voinut olla haitallisia vaikutuksia rakennuksen alapohjarakenteisiin myös laajemminkin. Tätä johtopäätöstä ei riitä muuttamaan se, että ennen kaupantekoa suoritetussa kosteusmittauksessa betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei oltu silmämääräisesti havaittu vaurioita ja siinä tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat olleet silminnähden terveitä ja porattaessa kovia.
Taxxxille on edellä todetusta johtuen syntynyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Tässä tilanteessa he kantavat riskin sittemmin todettujen salaisten vaurioiden olemassaolosta ja siten myös heidän asumisaikanaan ilmenneet sisäilmaongelmat ovat seurausta heidän vastuupiiriinsä kuuluvista seikoista. Näin ollen Taxxxt eivät voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Kylpyhuoneen kosteusvauriot
Hovioikeudessa on riidatonta, että omakotitalon kylpyhuoneesta on 15.6.2015 suoritetussa kosteusmittauksessa löytynyt kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa kohdassa, jossa suihkukaappi oli aikaisemmin ollut. Tuolloin oli lisäksi todettu, että pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei oltu noudatettu hyvää rakentamistapaa, koska vanha karmi oli jätetty paikalleen.
Käräjäoikeus on katsonut, että rakennuksen kylpyhuoneessa on ollut edellä mainittujen seikkojen johdosta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ole ollut sellainen kun on sovittu. Käräjäoikeus on tätä koskevissa perusteluissaan todennut, että Taxxxien ei ole tullut mieltää, että vuonna 1996 remontoitu kylpyhuone tulisi saneerata täydellisesti jo pian kaupanteon jälkeen.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohtaa koskevissa esitöissä on todettu, että kaupan osapuolet määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Kiinteistössä on ostajan kannalta virhe, jos kiinteistö ei joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita. Jos kiinteistön ominaisuuksia ei ole määritelty kauppakirjassa tarkasti, arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. (HE 120/1994 vp s. 50). Yksin se, että kylpyhuoneen on kaupan teon yhteydessä ilmoitettu olleen remontoitu vuonna 1996, ei tarkoita sitä, että kaupan kohde poikkeaisi mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla sovitusta, kuten käräjäoikeus on asiaa arvioidessaan katsonut. Tämän jälkeen on tarkasteltava, voiko kylpyhuoneessa todetut virheet muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun salaisen virheen.
Todettujen kosteusvaurioiden ja samassa yhteydessä tapahtuvan vanhan ikkunan karmin poistamisen korjaamiskustannukset ovat riidattoman hinta-arvion mukaan 11.360 euroa (Rakentaja-Lam Oy:n hinta-arvio 8.7.2015).
Kaupanteon yhteydessä Taxxxille ilmoitetusta kylpyhuoneen aiemmasta remontoinnista on kaupantekohetkellä kulunut jo noin 17 vuotta. Kaittt on kertonut, että Rakennustietosäätiön tietokannnan mukaan kosteiden tilojen kosteutta kestämättömien pintamateriaalien elinkaari on noin 15 vuotta ja että kylpyhuoneen remontoimisen aikaan vuonna 1996 ei vielä oltu käytetty kunnollisia vedeneristeitä. Kauppakirjassa on lisäksi mainittu, että muun muassa asuinrakennuksen sähkötyöt ja osin vesijohdot ja lämmityslaitteet ovat alkuperäiset ja että nämä seikat on otettu huomioon kauppahinnassa.
Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoo, että Taxxxien on kaupantekohetkellä tullut kylpyhuoneen remontin ajankohdasta ja rakennuksen iästä ja sen kunnosta muutoin saamiensa tietojen perusteella lähteä siitä, että kylpyhuone tulee joka tapauksessa lähivuosina kauttaaltaan uusittavaksi. Kosteusvaurioiden korjaamiseksi tehtävä remontti merkitsee suurimmalta osaltaan huomattavaa kylpyhuoneen käyttöiän pidennystä siihen, mihin Taxxxt ovat voineet kauppaa tehdessään varautua. Nämä seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kaupan kohde ei kylpyhuoneen salaisesta kosteusvaurioista ja hyvän rakennustavan vastaisesta vanhan ikkunan karmin rakenteen sisään jättämisestä huolimatta ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä Taxxxt ovat voineet myydyn kaltaiselta kiinteistöltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa ei ole kylpyhuoneen virheiden perusteella siten myöskään maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettua salaista virhettä.
Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus
Taxxxien kanteen tullessa kokonaisuudessaan hylätyksi he ovat velvolliset korvaamaan Koxxxen tarpeelliset asian selvittämis- ja oikeudenkäyntikulut sekä käräjä- että hovioikeudesta. Taxxxt ovat myöntäneet Koxxxen näistä vaatimien kulujen määrät riidattomiksi lukuunottamatta M. Oy:n asian selvittelykuluista esitettyjä laskuja niiden 1.500 euroa ylittävältä osin. Hovioikeus toteaa, että M. Oy:n suorittamat selvitykset eivät ole olleet ainakaan hovioikeudessa käsiteltävänä olevilta osin tarpeen asian ratkaisemiseksi. Tähän nähden hovioikeus hyväksyy Taxxxien Koxxxen asian selvittelykulujen määrän riitautuksen. Koxxxen hyväksyttävien selvittely- ja oikeudenkäyntikulujen yhteismääräksi käräjäoikeudesta jää siten 19.806,50 (16.953,90 + 1.500 + 1.352,60) euroa. Koxxxen riidattomien oikeudenkäyntikulujen määrä hovioikeudesta on ollut 7.448,38 euroa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. H.-E. Taxxxn ja S. I. Lexxx-Taxxxn kanne hylätään kokonaisuudessaan.
Taxxxx ja Lexxx-Taxxxx velvoitetaan suorittamaan P.S. Koxxxelle korvaukseksi asian selvittely- ja oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudesta yhteensä 27.254,88 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.11.2018.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos H. Noxxx
hovioikeudenneuvos P. Vixxx
hovioikeudenneuvos E. Hixxx
Ratkaisu on yksimielinen.
Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA
Kiinteistön virhe 7.2.2017
Lexxx-Taxxxx ja Taxxxx ovat 30.08.2013 ostaneet Koxxxelta kiinteistön osoitteessa Vtie, XXXXX Pori (kiinteistötunnus XXX-XX-XX-X) 138.000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja.
Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu lattioissa havaitun epätasaisuutta ja kellarin olevan kostea.
Kantajan vaatimukset
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1. velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille hinnanalennusta 100.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisesti lasketulla korolla 30.08.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisella korolla haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2. velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 10.282,89 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien, ja
3. velvoittaa vastaajan korvaamaan täysimääräisesti kantajille asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut laskettuna korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.
Vaatimusten perustelut
Pesuhuone
Talon vinous
Alapohja
Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että heidän ostamassa omakotitalossa on ollut seuraavat virheet.
Pesuhuoneen rakenteista on löydetty merkittävää kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa. Lisäksi pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa. Kauppakirjan mukaan kylpyhuoneet on saneerattu vuonna 1996.
Satakunnan Rakennuskuivaus Oy:n antaman tarkastusraportin ja toimenpide-ehdotuksen mukaisesti pesuhuoneessa täytyy tehdä täydellinen saneeraus, jonka hinta-arvio on 11.360 euroa.
Uusien ikkunoiden vaihdon yhteydessä on ilmennyt ongelmia ja on alettu epäilemään, onko talo suorassa. Mittauksissa on havaittu talon olevan painunut 23,5 cm kulmasta kulmaan mitattuna.
Talon vinous voidaan korjaa tekemällä oikaisutyö teräspaalujen varaan. Pelkän nostotyön hinnaksi on arvioitu 85.000 - 99.000 euroa. Tämän lisäksi tulee vielä suorittaa varsinainen paalutus, joka maksaa useita kymmeniä tuhansia euroja. Käytännössä on selvää, ettei kyseistä toimenpidettä ole taloudellisesti järkevää tehdä ottaen huomioon sen hinta ja toimenpiteen sisältämät riskit. Jokatapauksessa talo tulisi stabiloida painumisen jatkumisen estämiseksi, mikä kustannus on nostamista alhaisempi noin 40.000 euroa.
Kantajille on asuinaikana alkanut ilmenemään terveydellisiä oireita. Tehtyjen tutkimusten perusteella rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välinen betoniholvin päälle puukoolatussa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on kosteusvaurioita sekä merkittäviä mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsevat puu- ja levyrakenteisten rakenteiden lämmöneristeissä. Näytteet ja niistä tehdyt analyysivastaukset ovat luotettavia, koska ne on tehty luotettavassa laboratoriossa sen oman akkreditoidun laatujärjestelmän mukaisesti. Näytteiden lähettämien postitse on vallitseva käytäntö.
Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Kellarikerroksen tuuletusaukot on muurattu ja valettu umpeen, mikä on estänyt maaperästä haihtuvan kosteuden pois tuulettomista. Betoniholvin kosteus tasaantuu kellarin ilman kosteuteen ja aiheuttaa kosteusrasitusta betoniholvin päällä olevaan puukoolattuun alapohjaan, joka pyrkii tasaantumaan betoniholvin kosteuteen.
Rakennuksen alaosien rakenteissa olevien mikrobikasvustojen aineenvaihduntatuotteita, itiöitä ja rihmaston kappaleita kulkeutuu paine-eroista johtuvien ilmavirtausten mukana asunnon sisätiloihin, mistä aiheutuu asukkaille merkittävää terveyden haittaa.
Virheen korjaaminen edellyttää alapohjarakenteen ja ulkoseinien alaosien uusimista, mistä korjauksesta aiheutuu 95.000 euron
kustannus.
Edellä sanottujen virheiden johdosta kaupan kohdetta rasittaa maakaaren 2 luvun 7 §:ssä mainittu laatuvirhe. Myyjä on myös ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta (talon vinous), josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja tämän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan:
Ostajille ei ole ollut mitään syytä tai perustetta epäillä, että kohteesta tällaisia seikkoja paljastuisi. Kiinteistön kaupanteon yhteydessä tehdyistä kosteusmittauksista laaditussa raportissa ei ole ollut mainintaa alapohjarakenteiden tai pesuhuoneen kosteusvaurioista. Kaupantekoon liittyvässä kuntokartoituksessa on ollut maininta lattioiden epätasaisuudesta, mutta ei mitään edellä mainitusta koko talon "vinoudesta". Asunnon pesuhuoneet on saneerattu vuonna 1996.
Ottaen huomioon edellä sanottujen virheiden laatu ja niiden lasketut korjauskustannukset, mitkä ylittävät maksetun kauppahinnan, virhettä on pidettävä olennaisena.
Edellä todetut virheet ovat erittäin olennaisia ja niiden korjauskustannukset merkittäviä. Jos nämä olisivat olleet kaupantekohetkellä tiedossa, kauppaa ei olisi tehty vaikka hinta olisi laskettu kuinka alas tahansa.
Edellä sanotun perusteella asiassa on vaadittu hinnanalennusta 100.000 euroa.
Sovintotarjouksen osalta kantajat ovat lausuneet, että sovintotarjous on koskenut pesuhuonetta ja se olisi sulkenut pois mahdollisuuden vedota muihin virheisiin jatkossa.
Vastaajan vastaus
Vastaaja on kiistänyt kantajien vaatimukset perusteeltaan ja selvittelykuluja lukuunottamatta myös määrältään.
Vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.
Vastauksen perustelut
Pesuhuone
Perusteinaan vastaaja on lausunut kantajan väittämistä virheistä seuraavasti.
Pesuhuone on ollut kaupantekohetkellä noin 30 vuotta vanha ja se on ollut teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Kantajien on tullut mieltää, että pesuhuone tulee korjattavaksi muutaman vuoden kuluessa kaupantekohetkestä. Havainnot laattasaumojen laadusta on ollut havaittavissa kaupanteon yhteydessä.
Vastaajan mukaan kantajat ovat poistamalla suihkukaapin ja käyttämällä suihkua itse aiheuttaneet vauriot. Vauriot eivät siten ole olleet vastaajan vastuulla. Lisäksi vaatimuksen määrän perusteena olleen tarjouksen mukainen saneeraus johtaa pesuhuoneen merkittävään tasonparannukseen.
Kantajien vaatimus tulee hylätä. Mikäli vastoin vastaajan käsitystä, vastaaja velvoittaisin jotain korvaamaan, on korvauksen enimmäismäärä tasonparannuksesta johtuen 1.000 euroa, eikä se ylitä merkittävyys kynnystä.
Talon vinous
Alapohja
Painuman merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon rakennuksen poikkeuksellinen pituus, noin 20 metriä. Mikäli painumaa arvioitaisiin per asunto, täyttäsi se lähes nykyisetkin rakentamismääräykset. Niin sanottu kulmakiertymä on ollut alhainen. Rakennuksen painumisen ei ole havaittu jatkuvan.
Kantajat eivät ole väittäneet, että painuminen rikkoisi jollain tapaa rakennusaikaisia määräyksiä. Painumisen ei myöskään ole havaittu johtaneen rakenteiden rikkoontumiseen taikka haitallisten jännitteiden syntymiseen.
Alhaisesta kulmakiertymästä johtuen painumisen merkitys asumiseen on ollut alhainen. liman mittausta painumaa ei aistinvaraisesti havaitse. Jokatapauksessa painumisesta mahdollisesti aiheutuva asumishaitta on ollut tiedossa, koska ennen kauppaa laaditun tarkastuspöytäkirjan mukaan lattiat ovat olleet epätasaiset.
Painuman korjaaminen on kallista ja lopputulokseltaan epävarmaa. Käytännössä ainoa järkevä korjaustapa on lattioiden tasoittaminen. Tämä koolaustarve on ollut kantajien tiedossa ennen kauppaa (lattiat epätasaiset), eikä se voi tulla vastaajan korvattavaksi.
Vastaajan käsityksen mukaan korjauskustannukset eivät muutoinkaan korreloi virheen merkitystä. Virheen merkitys saadaan selville tarkastelemalla sitä, mitä painuminen olisi vaikuttanut maksettuun kauppahintaan, mikäli se olisi ollut tiedossa ennen kauppaa. Vastaajan käsityksen mukaan painumisen vaikutus kauppahintaan olisi ollut enintään 2 - 3 prosenttia maksetusta kauppahinnasta, eikä se ylitä salaisen virheen merkittävyyskynnystä. Vaatimus tulee hylätä.
Ennen kauppaa kantajilla on ollut tiedossa, että kellarissa on kosteutta ja kellarin maapohjan päällä on kosteaa humusmaista ainetta. Kellarin kunnosta ja kosteudesta johtuen on ollut ilmeistä, että myös alapohjassa on kosteuden aiheuttamia havaintoja ja että kantajien on tullut niihin varautua. Alapohjassa havaittu mikrobikasvusto ei ole terveydelle haitallista. Työterveyslaitoksen analyysivastaus ei ole luotettava, koska näytteitä on analysoitu vasta neljän päivän kuluttua niiden ottamisesta.
Sisäilmasta ei ole tehty mitään poikkeavia havaintoja, eikä sisäilman laatuun liittyvää terveyshaittaa taikka muutakaan korjaustarvetta ole.
Mikäli kantajat haluavat varmistaa sisäilman laadun, heidän tulee parantaa kellarin tuuletusta sekä huolehtia asunnon tiiviydestä ilmavuodot tarkistamalla ja tarvittaessa niiden korjaamisesta elastisella massalla sekä lisäämällä asunnon raitisilmaventtiileitä, joiden tarve on uusien tiiviimpien ikkunoiden Johdosta lisääntynyt. Tiivistysten kustannus on noin 7.000 euroa.
Vastaajan käsityksen mukaan vaatimus on perusteeton, eikä väitetyllä virheellä ole syy-yhteyttä vaadittuun hinnanalennukseen taikka korjaustapaan. Vaatimus tulee hylätä.
Koxxxen on 22.10.2015 on tehnyt vastaajille 7.000 euron sovintotarjouksen, mikä seikka on otettava huomioon mahdollisessa oikeudenkäyntikuluvastuussa.
Koxxxen on hyväksynyt selvittelykustannukset määrän osalta, mutta on kiistänyt ne perusteeltaan. Siinä tapauksessa, että laskuun liittyvä virhe todetaan olevan vastijajan vastuulla Koxxxen on myöntänyt oikeaksi niiden perusteen kuitenkin niin, että laskua 21.7.2015 152,15 euroa, laskua 15.2.2017 446,40 euroa ja laskua 8.10.2017 446,40 euroa ei Koxxxen ei hyväksy tarpeettomana myöskään siinä tapauksessa, että virhe todetaan olevan vastaajan vastuulla. Laskun 9.8.2016 osalta Koxxxen on hyväksynyt laskusta yhden kolmasosan, koska muu osa liittyy kreosiitistä ja yläpohjan vaurioista tehtyihin havaintoihin, joista ei tässä asiassa ole kysymys.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
Vastaaja
Henkilötodistelu
Kantajat
1. Kauppakirja
2. Kosteusmittauspöytäkirja 27.08.2013 / Satakunnan Rakennekuivaus Oy
3. Rakenteiden tarkastus/pintakosteusmittaus, Satakunnan
rakennekuivaus
4. Kuntotutkimus alapohjarakenteeseen
5. Analyysivastaus / Työterveyslaitos
6. Vaaituspöytäkirjat, 2 kpl, 23.2.2015 ja 1.2.2017
7. Sisäilmakorjaukseen liittyvät korjaustapaehdotukset ja -kustannukset
8. Kuretekniikka Oy:n kustannusarvio talon oikaisutyöstä
9. Rakentaja-Lam Oy:n hinta-arvio pesuhuoneen remontista
10. Altistumisen arviointi
11. Merkkiainetutkimus
12. Laskut selvittelykustannuksista
1. Kauppakirja
2. Ennen kauppaa tehty Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportti
3. Tehokuivauksen raportti 8.9.2015
4. Rakennusmestari P. Nietttn lausunto liitteineen
5. Rakennusinsinööri J. Kaitttn lausunto
Kantajat
1. S. Lexxx-Taxxxx
2. T. Levttt
3. M. Kirttt
Vastaaja
1. P. Niettt
2. J. Kaittt
KÄRäJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
Lexxx-Taxxxx ja Taxxxx ovat 30.08.2013 ostaneet Koxxxelta kiinteistön osoitteessa Vtie, XXXXX Pori (kiinteistötunnus XXX-XX-XX-X) 138.000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja. Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu sisälattioissa olleen havaittavissa epätasaisuutta ja kellaritiloissa on ollut näkyvissä maaperästä ja sivulta ulkopäin tulevaa kosteutta. Mittauksessa todettu kostea alue -kohdassa on todettu "Kellarissa perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat kosteita". Havaitut vauriot rakenteissa -kohdassa on todettu "Lattioiden epätasaisuus".
Kauppakirjassa on puolestaan todettu, että "ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa, kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja kosteusmittauspöytäkirjan mukaan on".
Asiassa on kysymys siitä, onko edellä mainitussa kiinteistössä sellaisia maakaarer.1 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuja laatuvirheitä, joihin kantajat saavat maakaaren 2 luvun 22 §:n säännösten estämättä vedota. Mikäli näin katsotaan olevan, asiassa on lisäksi kysymys hinnanalennuksen määrästä ja tasonparannuksen huomioon ottamisesta määrää arvioitaessa.
Selonottovelvollisuudesta
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Kuitenkaan maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Edellä selostetusta maakaaren 2 luvun 22 §:stä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kuntotarkastuksen tai kosteuskartoituksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei tarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Kaikista kuntotarkastusraportin tarkastuskehotuksista tai epäilyttäviä seikkoja koskevista maininnoista ei käytännössä seuraa erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Asiaa on oikeuskäytännössä arvioitu tapauskohtaisesti (Koxxxen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis 2012 s. 692-694).
Korkein oikeus on antanut tällä vuosituhannella kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa tai kosteuskartoituksessa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen.
Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen (ks. Itä-Suomen hovioikeus 4.7.2017 nro 366). Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyä tai-havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (Koxxxen- Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen-hanke. DL 5/2012, s. 704). Jos kuitenkin riskirakenteen lisäksi rakennuksessa on havaittavissa vauriojälkiä tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajalle voi syntyä erityinen tarkastusvelvollisuus (Koxxxen-Tammi ym., Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 364 ja 365).
Alapohjan kosteusvaurio
Asiassa todistelutarkoituksessa kuultu Lexxx-Taxxxx on kertonut että kaupanteon jälkeen hän ja Taxxxx olivat remontoineet taloa' muun muassa uudistamalla lämmitysjärjestelmän ja vaihtamalla ikkunat vuodenvaihteessa 2014-2015. Vuoden 2015 alusta alkaen Lexxx-Taxxxx oli aistinut talossa pahaa hajua ja heidän vaatteensa olivat alkaneet haisemaan. Hän ja Taxxxx olivat alkaneet sairastamaan ja heillä oli ollut jatkuvasti antibioottikuuri päällä. Kantajat olivat pyytäneet asiantuntijaa tulemaan tekemään mittauksia ja selvittämään asiaa.
Rakennuksen alapohjaan on suoritettu kuntotutkimus 18.8.2016. Tutkimuksen perusteella rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu merkittäviä mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsevat puu- ja levyrakenteisten rakenteiden lämmöneristeissä. Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Asiassa todistajana kuultu Levttt, joka on laatinut edellä sanotun tutkimuksen, on kertonut, että asunnossa oli ollut aistittavissa selvästi mikrobiperäistä hajua. Avatusta lattiarakenteesta oli ollut havaittavissa voimakas mikrobiperäinen haju ja pikieristeen päälle liimautunut sahanpuru oli ollut aistinvaraisen arvion perusteella mikrobivaurioitunutta. Tehdyissä mittauksissa alapohjan lämmöneristeen ja betoniholvin rajapinnassa oli ollut havaittavissa kohonnutta kosteutta (Rh 85 %). Myös rakennuspaperissa ja väliseinän alaosan puurakenteissa oli ollut silmin nähden kosteusvaurioita. Rakenneavauksista otetuissa materiaalinäytteissä on laboratorioanalyysin perusteella esiintynyt vahva viite vauriosta. Merkkiainetutkimuksella on osoitettu ilmayhteys kellarista alapohjan läpi asuntoon. Levtttn mukaan asumisterveysasetuksen 20 §:n mukainen toimenpideraja on ylittynyt useassa kohdassa ja tutkimuksen perusteella voidaan todeta alapohjarakenne kokonaan vaurioituneeksi. Vanhojen vuotaneiden ikkunoiden vaihtaminen tiiviimpiin on aiheuttanut sen, että rakennus on tiivistynyt ja korvausilman määrä muun muassa rakennuksen alta on lisääntynyt. Edellä sanottu ei Levtttn mukaan kuitenkaan ole vaikuttanut vaurion syntyyn, vaan se on vain tuonut sitä esille.
Asiassa on analyysivastauksen luotettavuuden ja merkityksen osalta kuultu todistaja Kirtttä, joka on toiminut muun muassa erityisasiantuntijana analyysivastauksen antaneessa laboratoriossa. Kirttt on kertonut, että Työterveyslaitos on akkreditoitu laboratorio, jolla on tiukat laatuvaatimukset ja jota seurataan jatkuvasti akkreditoinnin suorittavan Finan toimesta. Nyt kysymyksessä olevien näytteiden lähettämisessä, tutkimisessa ja analyysivastauksen antamisessa on noudatettu laatuvaatimuksia ja ne on tehty hyväksyttyjen menetelmien mukaisesti. Kirtttn mukaan penicilliumin ja cladosporiumin runsas esiintyminen osoittaa kosteusvaurion. Nyt kolmessa näytteessä on havaittu edellä sanottuja mikrobeja ja niiden kasvustoa runsaasti.
Asiassa todistajana kuultu Niettt on kertonut, että Levtttn näytteissä on joitain viitteitä kosteusvauriosta. Lämmöneristeissä viite on ollut vahva, mutta ulkoseinien alaosien puurakenteet ovat olleet täysin terveitä. Nietttn mukaan rakenteissa ei kuitenkaan ole kosteusvauriota osöittavaa mikrobikasvustoa, koska havaitut mikrobit ovat normaalisti huoneilmassa esiintyviä mikrobeja. Vaarattomien mikrobien määrä ei osoita kosteusvaurion ilmenemistä.
Johtopäätös alapohjan kosteusvauriosta
Käräjäoikeus toteaa, että avaamalla suoritettu kuntotutkimus ja siinä tehdyt havainnot on tehty noudattaen asiaan soveltuvia ohjeita ja määräyksiä. Käytettyjä menetelmiä ja niiden dokumentointia voidaan pitää luotettavina. Tutkimuksessa vaurioituminen on todennettu havainnoilla ja laboratorioanalyyseillä sekä ilmayhteyttä alapohjasta asuntoon osoittavalla merkkiainetutkimuksella. Ottaen huomioon tutkimuksessa otettujen näytteiden tutkimiseen käytetyn laboratorion akkreditointi ja Kirtttn kertomus menetelmän luotettavuudesta analyysivastauksen luotettavuudesta ei jää epäilystä. Kirtttn mukaan penicilliumin ja cladosporiumin runsas esiintyminen osoittaa kosteusvaurion. Tutkimustuloksena on siten ollut vahva viite vaurioista. Nietttn, jolla ei ole vastaavaa rakennusterveysasiantuntijan pätevyyttä kuin Levtttlla ja jonka toimenkuvaan ei kuulu terveyshaitan arviointi, lausuma havaittujen mikrobien vaarattomuudesta ja merkityksestä kosteusvaurion osoittamisessa ei riitä kumoamaan Levtttn ja Kirtttn lausumaa. Niettt ei myöskään ole ollut mukana rakenneavauksissa vaan hän on tehnyt päätelmänsä valokuvien perusteella, minkä johdosta Levtttn tekemille havainnoille on annettava suurempi painoarvo asiaa ratkaistaessa.
Käräjäoikeus katsoo, että tutkimustulokset, Lexxx-Taxxxn ja Levtttn hajuhavainnot sekä Levtttn rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on vaurioita, jotka johtuvat kellarin kosteusrasituksesta ja kosteuden tiivistymisestä lämpötilaerojen johdosta betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Tutkimustulokset sekä
Lexxx-Taxxxn ja Levtttn havainnot osoittavat, että alapohjaan on kertynyt kosteutta ja päässyt muodostumaan haitallinen mikrobikasvusto. Rakennuksen vauriot, tutkimustulokset sekä ostajien voimakas oirehtiminen osoittavat riittävällä varmuudella, että talon sisäilman mikrobipitoisuus on ollut alapohjan vaurioiden johdosta terveydelle haitallisella tasolla.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen alapohjassa on ollut kosteusvaurio.
Ovatko ostajat ennen kauppaa tienneet alapohjan kosteusvauriosta?
Lexxx-Taxxxx on kertonut, että hänellä tai Taxxxlla ei ole ollut minkäänlaista aikaisempaa rakentamistuntemusta tai muutoinkaan kokemusta asunnon kaupasta. He olivat olleet tietoisia kosteusmittauspöytäkirjassa todetusta kosteasta alueesta, mutta he eivät olleet ymmärtäneet pyytää lisää tutkimuksia. He eivät olleet osanneet epäillä alapohjan kosteusvauriota.
Käräjäoikeus toteaa, että kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivua ulkoapäin tuleva kosteus on ollut kantajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa sekä maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa ja salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta.
Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ole havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla on todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita. Käräjäoikeus katsoo Lexxx-Taxxxn kertomuksen perusteella sekä ostajien alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että perusmuurin · alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Lisäksi käräjäoikeus katsoo Levtttn kertomuksen ja ostajien alapohjarakenteesta saaman tiedon perusteella selvitetyksi, ettei ostajilla ole ollut kellarin kosteuden perusteella aihetta epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ostajilla ei ole ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eikä heidän voida olettaa tienneen alapohjan kosteusvauriosta.
Alapohjan kosteusvaurion korjaustapa ja korjauskustannukset
Kantajat ovat rakennuksen alapohjaan suoritettuun kuntotutkimukseen 18.8.2016 vedoten katsoneet, että vaurioiden korjauskustannusten määrä on yhteensä 95.000 euroa. Tämä määrä perustuu rakenteet purkavaan korjaustapaan.
Asiassa esitetyn kuntotutkimuksen mukaan vaurio koskee koko alapohjan rakennekerrosta. Ympäristöministeriön Ympäristöoppaan mukaan vaurioituneiden osien uusiminen ulotetaan noin 0,2-0,5 metrin etäisyydelle vaurioituneen kohdan ohi terveeseen rakenteeseen (Ympäristöopas 29, luku 4.2.2). Koska mikrobikasvustoa on lämmöneristeenä käytetyssä purussa, joka on osittain liimaantunut pikieristeeseen, rakenne on Levtttn mukaan uusittava puhtaaseen betoniholviin saakka. Työteknisistä syistä lattia on purettava ja koolaus on· poistettava. Levtttn mukaan rakenteiden uusimista on käytetty korjaustapana useissa hänen korjauskohteissaan. Kuntotutkimuksen perusteella puu- ja levyrakenteiden perusilmantiiveys on ollut huono eikä niitä voi korjata tiivistämällä. Levtttn mukaan tiivistäminen ei sovellu nyt kysymyksessä olevaan rakenteen korjaamiseen ja jokatapauksessa se olisi vain tilapäinen ratkaisu. Tiivistäminen voi sopia betonirakenteisen rakennuksen korjaukseen. Puurakenteisen rakennuksen lattian ja nurkkien tiivistäminen olisi käytännössä mahdotonta. Tiivistäminen ja kosteuden jättäminen rakenteisiin saattaisi myös pahentaa vauriota ja lisätä mikrobikasvustoa.
Vastaaja on puolestaan katsonut korjauskustannusten määräksi 7.000 euroa. Hänen näkemyksensä mukaan rakenteet purkava korjaustapa on ylimitoitettu ja korjaus voidaan tehdä tiivistämällä lattia ja ulkoseinien alaosat.
Vastaajan näkemystä on tukenut Nietttn ja Kaitttn kertomukset. Nietttn mukaan vaurio on korjattavissa hallitulla tuloilman määrän lisäämisellä ja lattian reunojen tiivistämisellä. Nietttn mukaan lattian läpi ei tule ilmaa. Niettt tai Kaittt eivät ole tienneet yhtään kohdetta, jossa rakenteita purkavaa korjaustapaa olisi käytetty alapohjan kosteusvaurion korjaamiseen, koska se on siihen liian kallis toimenpide. Sekä Nietttn että Kaitttn mukaan tiivistämistä on käytetty alapohjan vaurioiden korjaamiseen vastaavissa kohteissa. Myös Fise Oy:n rakennusvirhepankin mukaan tiivistäminen on oikea korjaustapa. Kaitttnkin mukaan seinien alaosien tiivistäminen riittää, sillä lattian läpi ei tule ilmaa. Näin ollen epäpuhtaudet voi jättää lattian sisään. Kaitttn mukaan tiivistäminen kestää yhtä kauan kuin on rakennuksen käyttöikä.
Johtopäätös alapohjan korjaustavasta ja -kustannuksista
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrää arvioitaessa voida lähteä tiivistämisen kustannuksista ottaen huomioon toimenpiteen onnistumisen ja kestävyyden epävarmuus sisäilmahaitan poistamisessa. Sanotulla korjaustavalla ei myöskään korjata itse vauriota, vaan ainoastaan pyritään peittämään vaurioista aiheutuvat sisäilmahaitat, mikä mahdollistaa rakenteiden vaurioiden laajentumisen entisestään. Joka tapauksessa vastaajien tiivistämisestäkin esittämä korjauskustannusarvio on selkeästi alimitoitettu, koska siinä on otettu huomioon vain seinien alaosan ja lattian liitoskohtien tiivistäminen. Siinäkin tapauksessa, että korjaus suoritettaisiin tiivistämällä, kustannusten määrän voidaan olettaa nousevan merkittäväksi, mikäli asiassa on ryhdyttävä lattian ja seinien tiivistämiseen laajemmalti. Ostajilta ei voida edellyttää, että he kantaisivat riskin korjauskustannusten määrästä ja korjausten onnistumisesta.
Koska sisäilmaongelmat liittyvät rakennusmateriaalien mikrobivaurioihin, käräjäoikeus katsoo, että ainoa terveysriskin poistava ja kestävä korjaustapa on poistaa kyseiset materiaalit ja puhdistaa rakenteet sekä korvata poistetut materiaalit uusilla, jolloin samalla suunnitellaan ja korjataan rakenteet kosteusteknisesti toimiviksi. Alapohjan korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla on Levtttn mukaan noin 95.000 euroa. Vastaaja ei ole esittänyt käsitystään sanotun korjaustavan kustannuksista. Käräjäoikeus toteaa, että vaikka esitetty korjaustapa sisältää jossakin määrin sellaista tason parannusta, jota ei voida pitää virheen korjaamiseksi välttämättömänä, korjauskustannusten määrä on joka tapauksessa huomattava. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi, että alapohjan korjauskustannusten määrä ilman tasonparannuksen huomioon ottamista on asiassa esitetty 95.000 euroa.
Johtopäätös kiinteistön alapohjan laatuvirheestä
Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1960. Rakennuksessa on ennen kauppaa suoritettu kosteusmittaus, jossa todettuihin ja kauppakirjassa mainittuihin korjaustarpeisiin kantajat ovat kauppaa tehdessään varautuneet. Kosteusmittauksessa ei ole havaittu nyt ilmenneitä kosteusvaurioita tai sisäilman ongelmia.
Tarkastusraportissa ei ole myöskään mainittu alapohjan rakenteisiin liittyvistä riskeistä taikka vaurioista.
Asiassa on selvitetty, että rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneet mikrobivauriot ovat syy-yhteydessä todettuun sisäilmahaittaan, joka on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Vauriot edellyttävät siten välttämättömiä korjaustoimia. Vaurioiden korjaamisesta aiheutuu huomattavat korjauskustannukset ja ne poikkeavat olennaisesti siitä, mihin ostajien on tullut kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella varautua. Voidaan pitää ilmeisenä, että ostajat eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat tienneet nyt ilmenneistä virheistä. Kaupan kohde on näin ollen poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, kaupan kohteesta annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe.
Kylpyhuoneen kosteusvaurio
Asunnossa on ennen sen myyntiä suoritettu kosteuskartoitus 27.8.2013. Kosteuskartoituksessa kylpyhuoneen lattiassa ja seinäpinnoilla on todettu normaali pintakosteus. Kylpyhuoneessa olleen suihkukaapin alta ei oltu päästy mittauksia tekemään.
Lexxx-Taxxxx on kertonut, että hän ja Taxxxx olivat ottaneet kylpyhuoneen suihkukaapin pois paikoiltaan maaliskuussa 2015. Suihkukaapin tausta ja alusta oli ollut märän näköinen ja he olivat välittömästi soittaneet kosteusasiantuntijalle. Kylpyhuoneessa suoritettiin tarkastus ja mittaus noin viikon kuluttua. Väliajan kantajat olivat käyttäneet suihkua ilman suihkukaappia.
Satakunnan rakennekuivaus Oy:n suorittamassa rakenteiden tarkastuksessa ja pintakosteusmittauksessa on tehty pesuhuoneen pintakosteusmittaus 24.3.2015, minkä jälkeen on avattu rakenteita. Tarkastuksesta ja mittauksesta laaditussa pöytäkirjassa 15.6.2015 on todettu kylpyhuoneen seinien alaosien ja lattian olleen kosteita kohdassa, jossa aikaisemmin on ollut suihkukaappi. Rakenneavauksissa on käynyt ilmi, että kallistusvalu on ollut kostea ja seinän Gyproc-levy on ollut kostea ja vaurioitunut. Lisäksi kylpyhuoneen ikkunan koon muutoksessa ei ole noudatettu hyvää rakennustapaa, koska vanha karmi on jätetty paikoilleen. Toimenpide-ehdotuksena on suositeltu wc/suihkutilan täydellistä saneerausta.
Asiassa on kirjallisena todisteena esitetyn pesuhuoneen remontin hinta-arvioin mukaan esitetty korjaus maksaa 11.360 euroa.
Kantajan kirjallisena todisteena esittämä Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportti 8.9.2015 on koskenut eri pesuhuonetta eikä siitä ilmi käyvillä seikoilla ole merkitystä nyt kysymyksessä olevassa asiassa.
Kosteusmittauspöytäkirjasta 27.8.2013 ilmi käyvien seikkojen perusteella kantajilla ei ole ennen kauppaa ollut syytä epäillä pesuhuoneen kosteusvauriota. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Kantajien ei ole myöskään tullut mieltää sen käyttöiän perusteella, että heidän olisi tullut varautua kylpyhuoneen täydelliseen saneeraukseen jo varsin pian kaupan jälkeen. Asiassa on ilmeistä, että kosteusvauriota ei ole voinut havaita ennen suihkukaapin poistamista. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ryhtyneet toimiin kosteusvaurion korjaamiseksi välittömästi suihkukaapin poistamisen jälkeen heidän ei voida katsoa toimillaan vaikuttaneen vaurion syntyyn.
Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen kylpyhuoneessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kun on sovittu.
Rakennuksen vinous
Asiassa on riidatonta, että rakennus on painunut 23,5 senttimetriä kulmasta kulmaan mitattuna. Asiassa ei ole väitetty, että painuminen jatkuisi.
Lexxx-Taxxxx on kertonut, että talon vinous oli selvinnyt kantajille uusien ikkunoiden asennuksen yhteydessä. Ennen kaupantekoa hän ja Taxxxx olivat kosteusmittauspöytäkirjan ja kauppakirjan perusteella tienneet, että asunnossa oli ollut vinoutta. Heidän oli ollut tarkoitus suoristaa lattiat remontin yhteydessä. Lexxx-Taxxxn mukaan hän oli käsittänyt, että vanha talo painuu ja että vinous oli johtunut siitä. Vinouden määrä tuli kuitenkin ilmi vasta ikkunoita vaihdettaessa, kun uusia ikkunoita ei ollut ollut mahdollista laittaa vanhojen tilalle ilman lisätöitä. Suunnitellut remontit olivat muutoinkin vaikeutuneet vinouden vuoksi. Vinoudesta johtuen myöskään ovet eivät olleet pysyneet auki.
Asiassa on selvitetty, että rakennus on painunut 23,5 senttimetriä kulmasta kulmaan mitattuna. Painuminen ei ole aiheuttanut vaurioita, kuten halkeamia tai jännitteitä rakenteisiin. Levtttn ja Nietttn lausuntojen perusteella on pääteltävissä, että painumista ei enää tapahdu eikä sellaista ole kantajien tasolta väitettykään. Nietttn mukaan rakennuksen painuminen kyseisellä alueella on tavanomaista. Painumisesta ei ole haittaa silloin kun ei siitä ei aiheudu näkyviä vauriota. Nyt kysymyksessä oleva rakennus on painunut tasaisesti ja lattia on mahdollista tasoittaa koolaamalla lattia uudestaan.
Käräjäoikeus toteaa, että rakennus on valmistunut vuonna 1960. Kallistuminen ei ole rikkonut talon rakenteita eikä sitä enää tapahdu. Rakennuksen tavanomaista suuremmasta pituudesta (20 metriä) johtuen niin sanottu kulmakiertymä on ollut alhainen. Painuminen ei siten välttämättä ole ollut aistein havaittavissa. Kallistumisen ei ole väitetty aiheuttaneen asumishaittaa. Huomattavan kalliisiin korjauksiin ryhtyminen vain vastaisuuden varalle ei ole perusteltua. Ottaen lisäksi huomioon, että rakennuksen painumisesta ei ole aiheutunut rakennuksen perustuksiin tai muihin rakenteisiin vaurioita ja että ostajatkin ovat huomanneet painumisen vasta ikkunaremontin yhteydessä, asiassa ei ole perustetta katsoa myyjän tienneen tai että hänen olisi pitänyt tietää rakennuksen painumisesta. Asiassa on siten kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta laatuvirheestä. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ostaneet kiinteistön tietoisina siitä, että rakennuksen lattiat ovat epätasaiset ja ne on suoristettava, ei kiinteistö poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistössä ei ole rakennuksen vinoudesta johtuvaa virhettä, jonka perusteella kantajilla olisi oikeus vaatia hinnanalennusta.
Hinnanalennus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31), joka seuraa tässä tapauksessa muun muassa lattioiden suoristamisesta ja märkätilojen teknisen käyttöiän pidentymisestä.
Alapohjan korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla on 95.000 euroa ja kylpyhuoneen korjauskustannukset 11.360 euroa.
Käräjäoikeus toteaa, että mikäli edellä todetut kiinteistön virheet olisivat olleet tiedossa kauppaa tehtäessä, sillä olisi ollut huomattava vaikutus kiinteistön arvoon. Virheet ovat myös senlaatuisia, että niiden korjaamisella on huomattava, mutta tilapäinen vaikutus asunnon käyttöön. Kylpyhuoneen, joka on edellisen kerran remontoitu vuonna 1996, osalta tilan tekninen käyttöikä pitenee huomattavasti. Pintaremontin lisäksi märkätilaan asennetaan nykyisten vaatimusten mukaiset vesieristeet. Alapohjan osalta tasonparannusta muodostuu pääasiassa lattioiden suoristamisesta, mikä korjaustyö on ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa ja· siten heidän vastuullaan. Myös lattioiden suoristamisesta koolaukset uusimalla on saatavissa merkittävä tasonparannus ja sitä kautta kiinteistön arvon nousu.
Kun otetaan hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla, käräjäoikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 80.000 euroa, mihin sisältyy kylpyhuoneen ja alapohjan virheiden korjaaminen. Virheitä ei siten voida pitää siinä määrin vähäisinä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnanalennukseen.
Selvittelykustannukset
Kantajat ovat vaatineet korvausta virheiden selvittelykuluista yhteensä 10.282,89 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että selvittelykustannukset 24.2.2015124 euroa ja 15.2.2017 446,40 euroa ovat liittyneet painumista koskevaan vaatimukseen, joka on hylätty. Lisäksi kaksi kolmasosaa selvittelykustannuksista 9.8.2016 4.628,86 on kohdistunut yläpohjaa ja kreosoottia koskeviin tutkimuksiin, jotka eivät ole olleet tämän oikeudenkäynnin kohde. Tähän nähden käräjäoikeus arvioi tarpeellisten selvittelykulujen määräksi 6.600 euroa, minkä määrän vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajille.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan vastaavaa on sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat asian valmistelun aikana luopuneet kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta ja voittaneet kaksi kanteessa esittämästään kolmesta virheväitteestä. Hinnanalennuksen määrä on ollut 80 prosenttia kantajan vaatimasta määrästä.
Käräjäoikeus katsoo, että virhevaatimukset on hyväksytty merkittäviltä osin. Asiassa vastaanotetusta näytöstä ilmenee, että asian painopiste on ollut alapohjaa koskevissa väitteissä. Näihin liittyneet kantajien vaatimukset ovat menestyneet. Kantajien voittamien virhevaatimusten korjauskustannus on ylittänyt sen määrän, mitä kantaja on vaatinut kauppahinnanalennuksena. Kauppahinnanalennusta koskeva osa vaatimuksesta on ollut harkinnanvarainen seikka, jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on oikeus saada täysi korvaus määrällisesti riidattomista ja kohtuullisena pidettävistä oikeudenkäyntikuluistaan.
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus velvoittaa P.Koxxxen suorittamaan H. Taxxxlle ja S. Lexxx-Taxxxlle hinnanalennusta 80.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisesti lasketulla korolla 30.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 22.2.2017 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisella korolla haasteen tiedoksiantopäivästä 22.2.2017 lukien.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
Käräjäoikeus velvoittaa P.Koxxxen suorittamaan H. Taxxxlle ja S. Lexxx-Taxxxlle vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 6.600 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 22.2.2017 lukien.
Käräjäoikeus velvoittaa P.Koxxxen korvaamaan H. Taxxxlle ja S. Lexxx-Taxxxlle asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 14.468 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.
MUUTOKSENHAKU
Muilta osin vaatimukset hylätään.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimpaan oikeuteen. Valitusosoitus liitteenä.
Hyväksytyt tyytymättömyydenilmoitukset
Vastaaja P.Koxxxen / AA J. Nottt ilmoitti hyväksytysti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräaika valitukselle
9.4.2018
Määräaika vastavalitukselle
23.4.2018
Käräjätuomari