Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuus asuntokaupoissa on tarkastaa kiinteistö ja sillä sijaitseva rakennus. Sellaisiin seikkoihin, jotka ovat silmin havaittavissa ei voi jälkikäteen vedota, esimerkkinä kosteusjäljet. Mitä vanhempi rakennus on, sitä tarkemmin se on tarkastettava. Rakenteita ei tarvitse kuitenkaan ryhtyvä availemaan. Jos käytetään ammattilaista esim. kuntotarkastusta ostajan tietoisuus mahdollisuus virheistä lisääntyy ja myyjän vastuu vastaavasti vähenee. Jos kuntotarkastuksessa on mainittu rakenteen olevan riskirakenne, esim. valesokkeli, se ei yleensä ole tarkoittanut, että ostaja ei voisi vedota virheenä ko. seikkaan myöhemmin, jos alajuoksun todetaan sittemmin kaupan jälkeen vaurioituneen. Mutta jos kuntotarkastuksessa on asiasta tarkempia havaintoja esim. hajuhavainto tmv., ostajalle on saattanut syntyä ns. erityinen selonottovelvollisuus selvittää, onko valesokkeli vaurioitunut. Toisaalta jos myyjä on jättänyt jostain tietämästään tai epäilemästään virheestä kertomatta, ostaja voi tällaiseen virheeseen vedota erityisestä selonottovelvollisuudesta huolimatta.
Oikeuskäytännössä on laidasta laitaan eri tyyppisiä tapauskohtaisia ratkaisuja, milloin ostajan on katsottu menettäneen oikeuden vedota virheisiin kun erityinen selonottovelvollisuus on syntynyt. Tyypillisesti nämä liittyvät kuten alla olevassa tapauksessa vesikaton vuotoihin, valesokkeliin ja alapohjiin.
Alla olevassa tapauksessa ostajat ovat 21.9.2011 allekirjoitetulla kaupalla ostaneet Myyjiltä 155.000 euron kauppahinnalla Jyväskylän kaupungin x sijaitsevan x nimisen omakotitalokiinteistön RN:o xx.
Kiinteistöllä on sijainnut 1979 rakennettu matalaperustainen maanvaraiselle betonilaatalle rakennettu puurunkoinen harjakatteinen (peltikate) rakennus.
Ostajille on ennen kauppaa esitetty 14.9.2011 päivätty Rakennusvalvonta S. Ahokas Oy/Xx Xxan allekirjoittama asiakirja "Kuntotarkastus asuntokauppaa varten".
Hovioikeuden mukaan:
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Mainitun maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakkotiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty muun muassa, että ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus tulee esille usein silloin, kun ostaja tai hänen avustajansa on ennen kauppaa suoritetun normaalin ennakkotarkastuksen yhteydessä havainnut jonkin epäilystä herättävän seikan. Tarkastuksen suorittaneen asiantuntijan mahdollisella tarkastuskehotuksella tai tarkastussuosituksella on tällaisissa tilanteissa vaikutusta arvioitaessa ostajan erityistä tarkastusvelvollisuutta ja sen laajuutta (Esa Kyllästinen, Defensor legis 1/2013, s. 60-61)
Ostajan selonottovelvollisuus tässä tapauksessa
Kuten käräjäoikeus on todennut kohdissa f), g), h), k), 1), n), o), p), r) ja t) kuvatut virheet ovat sellaisia, jotka Ostajat ovat voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ja ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä. Kuntotarkastusta suorittanut rakennusinsinööri Xx Xx on kuntotarkastusraportissa antanut kehotuksia ja suosituksia osasta virheistä ja näin luonut Ostajalle ja Ostajalle käräjäoikeuden tuomiossa tarkemmin kerrotuista syistä erityisen tarkastusvelvollisuuden. Ostajat eivät ole kuitenkaan laajemmin selvittäneet virheiden laatua ja he ovat siten laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Näin ollen he eivät voi näiltä osin vedota laatuvirheeseen.
Kohdan f) osalta Ostaja oli käynyt yläpohjassa ja havainnut kastuneita kohtia. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muutamia vesilammikkoja oli ollut selvästi havaittavissa yläpohjassa. Hän oli kertonut havainnoistaan Ostajalle. Xx oli myös huomannut vesikatossa epätiiveyttä ja puutteellisuuksia. Ostaja on siten tullut tietoiseksi ainakin osasta vaurioista yläpohjassa ja vesikatossa. Tämä on antanut hänelle aiheen tarkastaa niitä tarkemmin siitäkin huolimatta, että tätä ei ole kaikilta osin suositeltu kuntotarkastusraportissa. Kiinteistönvälittäjä, todistaja x mukaan Ostajat tiesivät ennen kauppaa, että katto vuotaa ja että se on uusittava. Kauppahintaa oli tämän vuoksi tarkistettu. Ostajan ja Ostajan on näin ollen pitänyt varautua siihen, että vettä saattaa valua myös sisätiloihin.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut. Hovioikeudessa ei ole tullut esille seikkoja, joiden vuoksi asiaa olisi arvioitava näiltä osin toisin.
Kohdassa d) yksilöity virhe
Ostajat ovat kuntotarkastusraportin (todiste 2) perusteella voineet olettaa, että maanvaraisen betonilaatan alla on styroxia. He eivät ole voineet havaita sen puuttumista normaalissa kuntotarkastuksessa. Hovioikeus katsoo kuitenkin kuten käräjäoikeus, ettei Xx Myyjän ole näytetty vakuuttaneen ostajille, että styroxia oli. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muovin käyttäminen styroxin sijaan ei ole riittävää, mutta että sitä käytettiin talon rakennusaikana. Hovioikeus katsoo siten, ettei styroxin poisjättäminen ole ollut rakennusvirhe. Epäselväksi on myös jäänyt, onko styroxin puuttuminen aiheuttanut jotain vaurioita.
Myyjät ovat kuitenkin antaneet kiinteistöstä mainitulta osin virheellisen tiedon, joka on voinut vaikuttaa kauppaan, joten styroxin puuttuminen on laatuvirhe. Vääräksi osoittautunut tieto styroxin puuttumisesta ei yksin ole kuitenkaan purkuun oikeuttava olennainen laatuvirhe, kun sen ei ole näytetty olleen kaupanteon ehtona.
Ostajien kaikki vaatimukset hylättiin ja ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut alioikeudessa n. 16000e ja hovioikeudessa n. 11000e.
Vaasan hovioikeus Tuomio Nro 972
Antamispäivä 6.9.2013
Diaarinumero S 12/1004
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 25.7.2012 nro 11766 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kaupan purkaminen ym.
Valittajat ja vastapuolet
Xx Ostaja
Xx Ostaja
ja
Xx Myyjä
Xx Myyjä
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Pääkäsittely
Hovioikeus on 26.6.2013 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.
Xx Ostajan ja Xx Ostajan yhteinen valitus
Vaatimukset
Ostajat ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidän käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään. Edelleen he ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen syntyneet kulut kiinteistön ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta 1.144,90 euroa sekä kiinteistön hankkimisesta ja rahoituksesta 3.764,41 euroa laillisine viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.
Vielä Ostajat ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 14.817 eurolla ja valituskulut hovioikeudesta 10.699,80 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Ostajat ovat pääosin toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä kanneperusteet.
Käräjäoikeus on arvioinut näytön väärin. Käräjäoikeus ei ole antanut painoarvoa sille, että Myyjät ovat salanneet tai antaneet virheellisiä tietoja kaupan kohteen ominaisuuksista. Myyjät eivät ole ennen kauppaa kertoneet ostajille pesuhuoneen ja saunan seinärakenteiden vaurioista tai katon vuotamisesta sisätiloihin. He ovat myös vakuuttaneet, että talon alapohjan betonilaatan alapuolella on styrox-eriste, mikä ei kuitenkaan pitänyt paikkaansa. Yhdenkin edellä mainitun seikan saattaminen Ostajien tietoon olisi johtanut siihen, etteivät he olisi ryhtyneet kauppaan.
Kohteessa olevat virheet ja vauriot
Valitus ei koske kanteen kohtien i), q) ja s) virheitä. Muiden virheiden osalta Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomioon merkityn kanteensa (s. 3 - 7) perusteet ja painottaneet lisäksi seuraavia seikkoja.
Kohta d)
Kuntotarkastusraportissa mainitaan, että soratäytön ja maanvaraisen betonilaatan välissä on 70 millimetrin vahvuinen styrox- eriste. Tämä ei kuitenkaan ilmene rakennepiirustuksesta. Näin ollen myyjien on täytynyt antaa styrox -eristeestä virheellinen tieto kuntotarkastusraporttia laatineelle Xx Xxelle.
Käräjäoikeuden tuomio on oikea siltä osin kuin siinä on todettu, että alapohjan rakenne on riskirakenne styrox- eristeen puuttumisen vuoksi, mutta väärä siltä osin kuin siinä on katsottu, ettei alapohjassa ole vaurioita styroxin puuttumisen vuoksi. Todistaja Xx xxen tekemän kuntotutkimuksen perusteella on näytetty virhekohdassa c) todetulla tavalla, että mikrobikasvuston aiheuttajana on paitsi bitumin, kermikaistan tai muovin puuttuminen betonilaatan yläpinnasta myös betonilaatan alta puuttuva styrox- eriste. Kyseessä on laatuvirhe, josta Myyjät eivät ole ilmoittaneet Ostajalle ja Ostajalle. Joka tapauksessa virhe on salainen.
Kohdat g) h) 1) o) ja p)
Kyseiset kohdat liittyvät pesuhuoneessa ja saunan seinärakenteissa riidattomasti todettuihin virheisiin.
Ostajat olivat varautuneet pesuhuoneen pintaremonttiin, muttei rakenteiden kokonaisvaltaiseen uusimiseen. Koska Myyjät ovat avanneet pesuhuoneen ja saunan seiniä ja tehneet tukikorjauksia vaurioituneisiin rakenteisiin, he ovat myös tienneet kyseisistä vaurioista ja salanneet ne Ostajalta ja Ostajalta. Myyjät ovat jättäneet tarkoituksellisesti kertomatta näistä vaurioista. Heidän menettelynsä täyttää maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin mukaisen kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimattomuuden kriteerit, jolloin ostajien selonottovelvollisuutta ei edes tarvitse arvioida.
Kohta m)
Koska takkahuoneen putkivuodon kuivaus ja korjaus on tehty huolimattomasti, Myyjät vastaavat laiminlyönnistä johtuneesta vauriosta. Joka tapauksessa virhe on ainakin salainen.
Kohta f)
Yläpohjan kosteusvauriot ovat osoittautuneet huomattavasti laajemmiksi, kuin mitä kuntotarkastuksessa oli todettu ja takkahuoneen kohdalta vesi vuotaa sisätiloihin. Kaupan jälkeen on selvinnyt, että koko yläpohjan eristys sekä osa rakenteista on uusittava. Ostajat eivät ennen kauppaa tienneet muista kuin vähäisistä vuodoista. Kuntotarkastuksessa ei ole kehotettu tai suositeltu eristeiden tai rakenteiden vaurioiden tarkempaa tutkimista.
Myyjät ovat myös tienneet sisäkaton vuotamisesta, koska he ovat asetelleet yläpohjan muovit suurempien vuotokohtien kohdalle, mutta he eivät ole kertoneet tästä Ostajalle ja Ostajalle. Heidän menettelynsä täyttää edellä kohdissa g, h, 1, oja p kerrotun kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn.
Kohdat j) ja k)
Saunan seinäpaneelien takaa puuttuu riidattomasti tuuletusrako, joka on aiheuttanut saunan päätyseinän lastulevyyn kosteusvaurioita. Kyseessä on laatuvirhe.
Kohta n)
Kyseessä on virhe, koska kuntotarkastuksessa ei ole suositeltu yläpohjan tarkastamista.
Kohta r)
Ostaja ei ole huomannut villan sekoittumista sahanpuruun eikä eristeen polkeutumista tarkastaessaan pintapuolisesti yläpohjan ennen kauppaa. Kyseisistä seikoista ei ole myöskään mitään mainintaa kuntotarkastusraportissa.
Kohta t)
Koska Xx Myyjä on asentanut salaojat virheellisesti, hänen olisi pitänyt kertoa tästä Ostajalle ja Ostajalle.
Virheen olennaisuus
Terveyshaitalle on annettava merkittävä painoarvo virheen olennaisuutta arvioitaessa. Terveystarkastajan lausunnolla on näytetty, että kuntotutkimuksessa havaituista epäkohdista voi aiheutua terveydellistä haittaa talossa asuville. Kosteus- ja mikrobivaurioita on löytynyt myös muista tiloista kuin pesuhuoneesta. Lääketieteellistä näyttöä oireilusta ei ole voitu esittää, koska Ostajat olivat heti kaupanteon jälkeen aloittaneet remontin. Kuitenkin jo terveyshaitan mahdollisuus on terveydensuojelulain 1 ja 26 §:ien mukainen terveyshaitta.
Korjauskustannukset
Rakennus Xx Oy:n 108.386 euron suuruinen korjauskustannusarvio on tehty ennen kuin sokkelihalkaisun ja yläpohjan virheet on todettu. Sokkelihalkaisun korjauskustannus on noin 10.000 euroa ja yläpohjatilan yli 5.000 euroa. Korjauskustannuksiin on luettava vielä luvat ja valvonta 4.000 euroa sekä muut erittelemättömät kulut noin 10.000 euroa. Virheiden korjauskustannukset vastaavat näin ollen lähes koko kauppahintaa.
Xx ja Xx Myyjän yhteinen vastaus
Vaatimukset
Myyjät ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta vastavalituskuluineen yhteensä 10.919,04 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Myyjät ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomioon merkityn vastauksensa (s. 7-11) perusteet ja painottaneet lisäksi seuraavia seikkoja.
Myyjät eivät ole tienneet pesuhuoneen seinärakenteiden vaurioista. Kaikki osapuolet ovat ennen kauppaa tienneet, että pesuhuoneen lattiasta on mitattu kohollaan olevia kosteusarvoja ja että pesuhuoneen seinärakenteiden tarkastamiseen olisi tullut tarkemmin ryhtyä. Vesikaton vuotaminen on ollut kauppaa edeltäneen kuntotarkastuksen perusteella kaikkien osapuolten tiedossa. Myyjät eivät ole vakuuttaneet, että talon alapohjan betonilaatan alla olisi Styrox-eriste.
Kohteessa väitetyt virheet ja vauriot
Kohta d)
Rakennepiirustuksessa on mainittu vaihtoehtoisena alapohjan toteutustapana rakenne, jossa alapohjalaatan alla on styroxia. Alapohja ei ole vaurioitunut Styrox-eristeen puuttumisen johdosta. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että betonilaatan päällä koolatussa puulattiassa on kosteusvaurioon viittaavaa mikrobikasvustoa. Kaupan erityisenä ehtona ei ole ollut alapohjalaatan alapuolisen styrox-eristeen olemassaolo.
Kohdat g) h) 1) o) ja p)
Kuntotarkastuksessa on suositeltu ulkoseinien alaosien kunnon tutkimista avaamalla seiniä ja tarvittaessa ottamalla rakenteesta materiaalinäytteitä sekä suositeltu tilojen korjausta. Lisäksi on havaittu pesuhuoneessa kosteuspoikkeama suihkun vaikutusalueella lattiassa ja seinän alaosassa ja kuntotarkastuksesta on myös ilmennyt, ettei laatoituksen alla ole vedeneristettä. Kun Ostajat ovat laiminlyöneet saunan ja pesuhuoneen väli- ja ulkoseinärakenteiden kunnon tarkemman selvittämisen, he ovat ottaneet tietoisen riskin siitä, että rakenteissa on vaurioita. Kuntotarkastuksessa ei ole suositeltu pelkästään pintaremonttia, vaan tilojen remontoimista. Myyjät kiistävät menetelleensä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Edellä mainittujen rakenteiden korjauskustannukset ovat enintään 2.000 euroa, mikä ei muodosta kaupan purkuun oikeuttavaa olennaista virhettä.
Kohta m)
Korjauskustannusten määrä on tältä osin vain muutama sata euroa. Korjauskustannusten vähäisyyden johdosta kyseessä ei ole kaupan purkuun oikeuttava olennainen virhe.
Kohta o)
Ostajat ovat viimeistään kuntotarkastuksen perusteella tulleet tietoiseksi katon vuotamisesta useasta kohdasta. Sillä, että vauriot ovat sittemmin osoittautuneet kuntotarkastuksessa todettua laajemmiksi, ei ole merkitystä, koska kuntotarkastuksessa on todettu, että rakenteiden todellisen kunnon
voi selvittää avaamalla rakenteita.
Kohdat j) ja k)
Seinärakenteesta puuttuvan tuuletusraon ja vaurioituneen lastulevyn uusiminen pintaremontin yhteydessä maksaisi noin 200 euroa. Virheet eivät ole vaikuttaneet kauppaan eivätkä ole kaupan purun kannalta oler1naisia.
Kohta n)
Pesuhuoneen oven yläpuolella olevassa seinässä, katon harvalaudoituksessa, tuulensuojabituliitissa ja lastulevyssä on ennen kauppaa ollut havaittavissa kosteusjälkiä. Kyseiset vauriot on siten voitu havaita myös ilman rakenteiden avaamista.
Kohta r)
Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa on todettu useat kattovuotokohdat ja vuotojen aiheuttamat eristevauriot sekä suositeltu kastuneiden purujen ja rakenteiden uusimista. Ottaen huomioon kuntotarkastuksen tiedot ja ostajien tiedot kattovuodosta, kyse ei ole kaupan kannalta olennaisesta virheestä.
Kohta t)
Kuntotarkastuksessa on todettu, että sokkeliin kohdistuvaa kosteustuottoa on suositeltavaa vähentää sokkelin ulkopuolelle asennettavalla kosteuskatkolla ja kosteuskatkon ulkopuolelle asennettavalla lämmöneristyksellä. Edelleen kuntotarkastuksessa suositeltiin salaojien ja routasuojauksen asentamista. Ostajan ja Ostajan on täytynyt näiden tietojen perusteella omalla kustannuksellaan varautua salaojien asentamiseen tai kunnostamiseen. Xxn asentaminen anturan alle ei ole myöskään mikään rakennusvirhe.
Virheen olennaisuus
Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että sisäilmassa olisi terveyshaittaa aiheuttavia mikrobeja. Terveystarkastajan lausunnossa ei mainita mitään sisäilman laadusta tai mahdollisesta terveyshaitasta ajalta ennen kuin rakenteita oli purettu. Terveystarkastajan lausunto ei ole myöskään mikään lääketieteellinen selvitys terveyshaitasta. Rakennuksen asuinkelvottomuutta ei ole osoitettu.
Korjauskustannukset
Käräjäoikeuden ratkaisu on oikea. Asiassa on jäänyt epäselväksi muun muassa se, miten huomattavaksi muodostuu korjauksilla saavutettu rakennuksen tasonparannus, käyttöiän pidennys ja arvonnousu.
Myyjien yhteinen vastavalitus
Vaatimukset
Myyjät ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin heidän oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa on hylätty ja Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 16.184,02 eurolla ja valituskulut hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Asia ei ole ollut lain tarkoittamalla tavalla oikeudellisesti epäselvä. Jutun näytöllinen epäselvyys ei oikeuta tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse. Kanne on kokonaan hylätty, joten Ostajat ovat hävinneet asian. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus ei ole myöskään Ostajille miltään osin kohtuutonta.
Harkinnassa tulee ottaa huomioon myös se, että Myyjät ovat yrittäneet päästä sovintoon Ostajien kanssa ja että he ovat olleet valmiita neuvottelemaan hinnanalennuksesta.
Ostajien yhteinen vastaus
Vaatimukset
Ostajat ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään ja että Myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän vastauskulunsa hovioikeudesta 450 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Virheperusteiden osalta asiassa on kysymys virheen olennaisuuskriteerin täyttymisestä sekä ostajan selonottovelvollisuuden laajuuden arvioinnista. Nämä ovat tapauskohtaista harkintaa edellyttäviä oikeuskysymyksiä, joihin laki, esityöt, oikeuskäytäntö tai -kirjallisuus eivät anna yksiselitteistä vastausta. Oikeudellisen epäselvyyden aiheuttaa nimenomaan lain tulkinnanvaraisuus.
Sovintoon pyrkimisellä ei ole merkitystä ratkaistavan asian kannalta. Ottaen huomioon kaupan kohteen kunto ja siinä olevat virheet, Myyjien esittämää sovintoa ei voida pitää varteenotettavana.
Todistelu
Hovioikeudessa on otettu vastaan sama kirjallinen todistelu kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa on kuultu Xxsta, Xxsta ja Xx Xxista todistelutarkoituksessa sekä todistajina Xx xxea, Xx xx ja Xx Xx. He ovat kertoneet hovioikeudessa olennaisilta osin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on merkitty.
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu perusteluineen
Ostajat ovat hovioikeudessa vaatineet, että Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen kiinteistön ylläpidosta, tarpeellisesta hoidosta sekä kiinteistön hankkimisesta ja rahoituksesta syntyneet kulut viivästyskorkoineen.
Hovioikeus toteaa, että vahingonkorvausta ei voida tuomita ennenaikaisesti. Käräjäoikeudessa esitettyinä vaatimukset olisivat olleet ennenaikaisia. Mainitunlaista kanteen laajentavaa muutosta taas ei oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan ja 2 momentin mukaan voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa. Näin ollen hovioikeus jättää vaatimukset tutkimatta.
Pääasia
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on riidatonta, että kaupan kohde on ollut siinä kunnossa kuin kanteessa on selostettu, lukuunottamatta kohdassa b) väitettyä rakennuksen sisäilman terveyshaittaa ja kohdassa m) väitettyä putkivuodon virheellistä korjausta, jotka on kokonaan kiistetty. Sen lisäksi riidanalaista on kohdassa e) väitetyn betonisokkelin kosteus- ja homevaurioiden laajuus.
Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kiinteistössä virhe ja onko virhe kaupan purkuun oikeuttavalla tavalla olennainen. Edelleen kyse on siitä, ovatko Myyjät menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti antamalla ennen kaupan tekemistä Ostajalle ja Ostajalle virheellistä tietoa kaupan kohteesta tai jättäneet ilmoittamatta tiedossaan olleesta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta. Vielä on kysymys siitä, ovatko Ostajat voineet havaita kiinteistön virheitä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Hovioikeudessa ei ole enää kysymys virheistä kohdissa i), q) ja s).
Ostajan selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Mainitun maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakkotiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty muun muassa, että ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus tulee esille usein silloin, kun ostaja tai hänen avustajansa on ennen kauppaa suoritetun normaalin ennakkotarkastuksen yhteydessä havainnut jonkin epäilystä herättävän seikan. Tarkastuksen suorittaneen asiantuntijan mahdollisella tarkastuskehotuksella tai tarkastussuosituksella on tällaisissa tilanteissa vaikutusta arvioitaessa ostajan erityistä tarkastusvelvollisuutta ja sen laajuutta (Esa Kyllästinen Defensor legis 1/2013, s. 60-61).
Ostajan selonottovelvollisuus tässä tapauksessa
Kuten käräjäoikeus on todennut kohdissa f), g), h), k), 1), n), o), p), r) ja t) kuvatut virheet ovat sellaisia, jotka Ostajat ovat voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ja ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä. Kuntotarkastusta suorittanut rakennusinsinööri Xx Xx on kuntotarkastusraportissa antanut kehotuksia ja suosituksia osasta virheistä ja näin luonut Ostajalle ja Ostajalle käräjäoikeuden tuomiossa tarkemmin kerrotuista syistä erityisen tarkastusvelvollisuuden. Ostajat eivät ole kuitenkaan laajemmin selvittäneet virheiden laatua ja he ovat siten laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Näin ollen he eivät voi näiltä osin vedota laatuvirheeseen.
Kohdan f) osalta Ostaja oli käynyt yläpohjassa ja havainnut kastuneita kohtia. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muutamia vesilammikko ja oli ollut selvästi havaittavissa yläpohjassa. Hän oli kertonut havainnoistaan Ostajalle. Xx oli myös huomannut vesikatossa epätiiveyttä ja puutteellisuuksia. Ostaja on siten tullut tietoiseksi ainakin osasta vaurioista yläpohjassa ja vesikatossa. Tämä on antanut hänelle aiheen tarkastaa niitä tarkemmin siitäkin huolimatta, että tätä ei ole kaikilta osin suositeltu kuntotarkastusraportissa. Kiinteistönvälittäjä, todistaja x mukaan Ostajat tiesivät ennen kauppaa, että katto vuotaa ja että se on uusittava. Kauppahintaa oli tämän vuoksi tarkistettu. Ostajan ja Ostajan on näin ollen pitänyt varautua siihen, että vettä saattaa valua myös sisätiloihin.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut. Hovioikeudessa ei ole tullut esille seikkoja, joiden vuoksi asiaa olisi arvioitava näiltä osin toisin.
Kohdassa d) yksilöity virhe
Ostajat ovat kuntotarkastusraportin (todiste 2) perusteella voineet olettaa, että maanvaraisen betonilaatan alla on styroxia. He eivät ole voineet havaita sen puuttumista normaalissa kuntotarkastuksessa. Hovioikeus katsoo kuitenkin kuten käräjäoikeus, ettei Xx Myyjän ole näytetty vakuuttaneen ostajille, että styroxia oli. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muovin käyttäminen styroxin sijaan ei ole riittävää, mutta että sitä käytettiin talon rakennusaikana. Hovioikeus katsoo siten, ettei styroxin poisjättäminen ole ollut rakennusvirhe. Epäselväksi on myös jäänyt, onko styroxin puuttuminen aiheuttanut jotain vaurioita.
Myyjät ovat kuitenkin antaneet kiinteistöstä mainitulta osin virheellisen tiedon, joka on voinut vaikuttaa kauppaan, joten styroxin puuttuminen on laatuvirhe. Vääräksi osoittautunut tieto styroxin puuttumisesta ei yksin ole kuitenkaan purkuun oikeuttava olennainen laatuvirhe, kun sen ei ole näytetty olleen kaupanteon ehtona.
Kohtien b), e) ja j) virheet
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut siitä, että kohdassa b) väitetty sisäilman terveyshaitan laatu on jäänyt näyttämättä, että kohdassa e) betonisokkelin kosteus- ja homevaurioiden tarkempi laajuus on jäänyt selvittämättä ja että kohdassa j) todettu saunan seinäpaneeleiden takaa puuttuva tuuletusrako ei ole kaupan kohteen virhe.
Myyjien tuottamus
Xx Myyjä on hovioikeudessa kertonut, että hän on 1990-luvulla tehnyt putkivuodon takia joitain peruskorjauksia pesuhuoneessa ja saunassa. Hän oli itse purkanut saunan seinää ja uusinut alajuoksun sekä laittanut tukipuita. Putkimies oli tehnyt putkikorjauksen. Lähtökohtaisesti Myyjät olisivat olleet velvollisia kertomaan Ostajalle ja Ostajalle näistä korjauksista ennen kauppaa. Vaikka Xx Myyjä on jättänyt kertomatta näistä peruskorjauksista kuntotarkastuksen yhteydessä, ei ole ilmennyt, että hän olisi kaupantekohetkellä ollut tietoinen myöhemmin kohdissa g) ja h) ilmenneistä vaurioista. Hovioikeus katsoo, ettei Xx ja Xx Myyjä ole menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti jättäessään kertomatta kyseisistä korjauksista.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut (s. 23-24).
Virheen olennaisuus
Kaupan kohteessa on näytetty olevan kohdan a) mukainen virhe, kun rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkelissa ja lämpöeristeissä on kosteus-ja homevaurio ja kohdan c) mukainen virhe, kun maanvaraisen betonilattian päälle koolattua puulattiaa ei ole erotettu maanvaraisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla. Vielä kohteessa on näytetty olleen betonisokkelissa kohdan e) mukainen kosteusvaurio sokkelihalkaisun kohdalla ja että kohdan m) mukaista putkivuotoa ei ollut korjattu riittävän huolellisesti.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut siitä, että nämä virheet ovat salaisia ja että näiden virheiden korjauskustannusten suhde kauppahintaan ei ole niin suuri, että virhettä voitaisiin pitää olennaisena.
Siltä osin kuin kiinteistössä on laatuvirhe styroxin puuttumisesta maanvaraisen betonilaatan alta hovioikeus toteaa, ettei virheestä ole näytetty aiheutuneen vahinkoa ja ettei virhettä voida pitää kaupan purkuun oikeuttavalla tavalla olennaisena. Asiassa ei ole väitetty, että styroxin puuttuminen olisi ollut nimenomaisesti kaupan syntymisen erityinen ehto.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta
Ostajat ovat hävinneet asian. Oikeudenkäymiskaaren 21 Luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan hävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan. Lain esitöiden mukaan jutun näytöllinen epäselvyys ei oikeuttaisi tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse. Kuluvastuun alentamiselle riittävän oikeudellisen epäselvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea. Oikeudellisesta epäselvyydestä olisi kysymys esimerkiksi silloin, kun kirjoitetussa laissa on aukko, ennakkoratkaisua ei ole eikä ole selvää kuinka riitaan liittyvä oikeuskysymys tulisi ratkaista. Samoin on asianlaita jos laki on tulkinnanvarainen eikä lain esitöistäkään riittävän selvästi käy ilmi lainsäätäjän tarkoitusta. Asia voi olla oikeudellisesti epäselvä myös sen takia, että riidanalaisesta oikeuskysymyksestä on vastakkaisia tai erilaisia ratkaisuja taikka sen takia, että oikeuskirjallisuudesta ei löydy riittävän selvää yhdensuuntaista tulkinta-aineistoa (HE 107/1998 vp, s. 19-20).
Asiassa on käsitelty vaatimusta kiinteistökaupan purusta laatuvirheen johdosta ja siihen liittyviä korvausvaatimuksia sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta kiinteistönkaupassa. Asiassa on käsitelty riitakysymyksiä sekä oikeudellisesta että näytöllisestä näkökulmasta. Kiinteistön laatuvirheen edellytyksistä on säädetty yksityiskohtaisesti maakaaressa ja on olemassa myös sitä koskevia korkeimman oikeuden antamia ennakkoratkaisuja. Myös ostajan maakaaressa säädettyä ennakkotarkastusvelvollisuutta on käsitelty oikeuskirjallisuudessa hovioikeuskäytännössä ja siitä on olemassa myös korkeimman oikeuden antamia ennakkoratkaisuja. Kiinteistön laatuvirheen olennaisuuskriteerin ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuus on tässä tapauksessa esitetyn näytön arviointia. Asia ei siten ole mainitussa pykälässä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti niin epäselvä, että Ostajilla olisi ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta
Koska Ostajat häviävät asian hovioikeudessa, he ovat velvolliset korvaamaan Myyjien määrältään myönnetyt oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta.
Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:
Ostajat velvoitetaan korvaamaan Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 16.184,02 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Myyjien oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 10.919,04 eurolla, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.11.2013.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos J. P.
hovioikeudenneuvos P. L.
ma. hovioikeudenneuvos A. U.
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKISUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS 25.7.2012
Kantajat
1. Xx Ostaja, Jyväskylä
2. Xx Ostaja, Jyväskylä
Vastaajat
1. Xx Myyjä, Turku
2. Xx Myyjä, Jyväskylä
Asia Kiinteistökaupan purku ym.
SELOSTUS ASIASTA
Riidaton tausta
Ostajat ovat 21.9.2011 allekirjoitetulla kaupalla ostaneet Myyjiltä 155.000 euron kauppahinnalla Jyväskylän kaupungin x sijaitsevan x nimisen omakotitalokiinteistön RN:o xx. Hallintaoikeuden on sovittu siirtyvän ostajille 15.10.2011 kello 20.00 mennessä.
Kiinteistöllä on sijainnut 1979 rakennettu matalaperustainen maanvaraiselle betonilaatalle rakennettu puurunkoinen harjakatteinen (peltikate) rakennus.
Ostajille on ennen kauppaa esitetty 14.9.2011 päivätty Rakennusvalvonta S. Ahokas Oy/Xx Xxan allekirjoittama asiakirja "Kuntotarkastus asuntokauppaa varten".
Kantajien vaatimukset ja vaatimusten perusteet
Vaatimukset:
XxOstaja ja Xx Xx Ostaja ovat vaatineet, että
-kantajien ja vastaajien välillä 21.9.2011 tehty Jyväskylän kaupungin Haapaniemen kylässä sijaitsevaa xnimistä omakotitalokiinteistöä x koskenut kauppa puretaan ja Xx xx, Myyjä ja Xx xx velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 155.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 21.9.2011 alkaen 25.12.2011 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys korkoineen 26.12.2011 alkaen;
-Xx xxMyyjä ja Xx xx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan XxOstajalle ja Xx Xx selle
a)kiinteistön virheen selvittelykuluja 3.481,50 euroa,
b)kanteen vireillepanoon mennessä ja sen jälkeen syntyneitä kiinteistön ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneita kuluja 1.848,55 euroa,
c)kiinteistön hankkimis- ja rahoituskuluja 2.246,72 euroa ja
d)hyödyttömäksi käyneistä remonttitarvikkeista ja kalusteista 4.761 euroa
eli yhteensä 12.337,77 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 9.5.2012 lukien.
Toissijaisesti Xx xxja Xx xx on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistön virheen selvittelykulut Xx xx Ostajalle ja Xx Xx Ostajalle oikeudenkäyntikuluina.
Lisäksi XxOstaja ja Xx Xx Ostaja ovat vaatineet, että Xx xxja Xx xx velvoitetaan yhteisvastuullisesti
korvaamaan XxOstajan ja Xx Xx Ostajan oikeudenkäyntikulut 14.817 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun on kulunut kuukausi ratkaisun antopäivästä.
Perusteet:
A. Kaupan kohteen virhe:
Kaupan kohteena olevassa kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Osittain virheet ovat aiheutuneet vastaajien virheellisistä rakennus- ja korjaustoimenpiteistä. Kaupan kohteen virhe yksilöidään seuraavasti:
a) Rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkeleissa ja lämpöeristeissä on kosteus- ja homevaurioita.
b) Kosteus- ja homevauriot tulevat todennäköisesti aiheuttamaan korjaamattomina tai puutteellisesti korjattuina sisäilmaongelmia ja niistä aiheutuu terveydellistä haittaa.
c) Maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian puurakenteita ei ole erotettu maanvastaisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla; eristetilassa on ollut voimakas maakellarin haju.
d) Maanvastaisen betonilaatan alla on vain muovikalvo eikä styroxia 75 mm, kuten rakennesuunnitelmassa on ollut ja kuten myyjät ovat nimenomaan vakuuttaneet ostajalle olevan.
e) Betonisokkelissa on kosteus- ja homevaurioita sokkelihalkaisun kohdalla.
f) Vesikatolla savupiipun ja kattoikkunan pellitys sekä profiilipellitys ovat puutteellisia ja niistä on aiheutunut vuotoja, minkä lisäksi yläpohjan eristeissä on ollut vuotojälkiä.
g) Saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut ovat lattiapinnan alapuolella tuulettumattomassa tilassa.
h) Pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksussa ja runkotolpissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita.
i) Varaston ja pesuhuoneen välinen seinän rakenne poikkeaa rakennuspiirustuksessa esitetystä; tähän liittyen eristevahvuus on puolta pienempi kuin rakenteessa on esitetty, mikä aiheuttaa lämpövuotoa.
j) Saunan seinäpaneeleiden takana ei ole tuuletusrakoa, mikä johtaa kosteusongelmaan. Saunan päätyseinän alaosassa on lastulevyä, mikä ei ole hyvän rakennustavan mukainen ratkaisu.
k) Saunan päätyseinän alaosassa on lastulevyä, jossa on todettu kosteuden aiheuttamia vaurioita ja kasvustoa.
l) Saunan ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksua ei ole lainkaan, koska lahonnut alajuoksu on poistettu aiemmassa korjauksessa; seinän lastulevyssä on kosteuden aiheuttamia jälkiä ja pystypalkit ovat lahonneet.
m) Takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ole suoritettu riittävällä huolellisuudella ja vauriota on jätetty rakenteeseen.
n) Pesuhuoneen oven yläpuolella seinässä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä sekä katon harvalaudoituksessa että tuulensuojan bituliitissa ja lastulevyssä.
o) Pesuhuoneen seinälevytyksissä, alajuoksuissa ja n.mkotolpissa on lahovaurioita.
p) Pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puolella seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekkamuurauksen päälle, mikä poikkeaa piirustuksessa esitetystä. Oven pielessä koolaus on alaosastaan lahonnut ja koolauksen vie reen on ilmeisesti aiemmassa korjauksessa asennettu toinen koolauspuu, joka on myös kosteuden vaurioittama.
q) Kuntotutkimuksen yhteydessä pesuhuoneessa oli selvästi havaittavissa maakellarin ja homeen haju.
r) Yläpohjan eristeet ovat paikoin poikeentuneet ja viHa on sekoittunut sahan puruun. Sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovi on tiivistämättä.
s) Yläpohjassa räystäille ei ole jätetty tuuletusrakoa ja ainakin kattoikkunan kohdalla villoitus ei ole hyvän rakennustavan mukaisesti tehty.
t) Rakennuksen kuivatus- eli Xx järjestelmä on puutteellinen. Muovinen salaojaputki on puoliksi anturan alla eikä Xx järjestelmässä ole näkyviä tarkastuskaivoja.
Edellä kerrotut virheet ovat olennaisia. Virheitä on rakennuksessa kauttaaltaan ja niiden korjaaminen on rakennusteknisesti ja taloudellisesti haastavaa. Rakennus ei ole turvallinen ja terveellinen käyttää.
Osittain rakennuksessa todetut virheet ovat salaisia virheitä eli kiinteistö on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.
Virheiden korjauskustannukset ovat ainakin 88.188 euroa lisättynä arvonlisäverolla eli yhteensä vähintään 108.471 euroa. Kun korjauksen yhteydessä tulisi lisäksi-korjata vesikatto (20.000 euroa), sokkelin halkaisueriste (10.000 euroa) ja kun luvat sekä valvonta maksavat 4.000 euroa, pihatyöt 5.000 euroa ja sekalaiset erittelemättömät kulut ovat ainakin 10.000 euroa, ovat korjauskulut käytännössä niin suuret, ettei korjaukseen kannata kiinteistön kauppahinta ja rakennuksen arvo huomioon ottaen ryhtyä. Virheitä on tämän vuoksi pidettävä niin olennaisina, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa.
B. Myyjien tuottamus:
Vastaajat ovat myös ennen kauppaa antaneet kantajille virheellistä tietoa rakennuksen ominaisuuksista seuraavalla tavalla:
- rakennuksen ongelmat ja virheellinen rakentaminen ovat olleet myyjien tiedossa ennen kauppaa, mutta he eivät ole kertoneet niistä ostajille;
- Xx Myyjä on kertonut, että rakennuksen alapohjassa on laatan alla kauttaaltaan 75 mm. styrox eristys, mikä tieto ei ole pitänyt paikkaansa;
- vastaajat ovat salanneet sen, että vesikatto on vuotanut sisälle saakka jo myyjien omistusaikana ja sen, että saunan ja pesuhuoneen väliseinän lahovaurioita on yritetty korjata.
Vastaajat ovat tehneet virheellisiä rakennus- korjaustoimenpiteitä kohdissa d, l, m ja p) kerrotulla tavalla.
C. Ostajien selonottovelvollisuus:
Ostajilla ei ole ollut kuntotarkastusraportin perusteella velvollisuutta ryhtyä sellaisiin erityisiin tarkastuksiin, jotka olisivat vaatineet rakenteita rikkovia toimenpiteitä.
Kuntotarkastuksen yhteydessä olisi poraamalla otettu näytteitä ylä- ja alapohjasta, mutta myyjä ei pitänyt niitä tarpeellisena eikä antanut lupaa tehdä niitä.
Ostajilla on ollut tiedossa saunan ja pesuhuoneen osalta pintaremontin tarve, jonka kustannukset olisivat olleet pari tuhatta euroa. Lisäksi tiedossa on ollut, että vesikate tulisi uusittavaksi lähivuosina. Kauppaa tehtäessä ostajat ovat käsittäneet ostavansa kiinteistön, jolla oleva rakennus on perusrakenteiltaan kunnossa ja turvallinen ja terveellinen asua.
D. Viivästyskorko:
Kauppahinnan palautukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua siitä, kun kauppaa on vaadittu puret tavaksi ja vahingonkorvausta on vaadittu eli 26.12.2011 alkaen.
E. Ostajille aiheutuneet kulut:
a) Virheen selvittelykulut:
JP-Piirto Oy:n selvittelykulut ja tutkimuskulut ovat 2.521,50 euroa sekä virhe vastuun tutkimisen kannalta tarpeelliset kantajien omana työnä tekemä rakenteiden purkutyö 120 tunnin ajalta a 8 euroa eli 960 euroa. Yhteensä selvittelykulut ovat 3.481,50 euroa.
Selvittelykulut eivät liittyneet pintaremonttiin, vaan löytyneisiin kosteusvaurioihin ja niiden laajuuden tutkintaan.
b) Ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneet kustannukset:
Koska kantajat eivät ole voineet asua kiinteistöllä, nämä kulut tulee korvattavaksi heille vahingonkorvauksena. Näitä kuluja ovat lämmitysöljy, vesi- ja jätevesimaksut, sähkömaksut, jätemaksut sekä vakuutusmaksut. Niiden määrä on tällä hetkellä 1.724,60 euroa.
Kanteen vireille panon jälkeen on tullut veden perusmaksuja ja sähkölaskua yhteensä 123,95 euroa. Siten korvausvaatimus on yhteensä 1.848,55 euroa.
c) Kiinteistön hankkimis- ja rahoituskulut:
Kantajat ovat rahoittaneet kiinteistön hankinnan pankkilainalla ja pankin perimät korkokustannukset ovat kanteen vireille panoon mennessä yhtensä 1.674,22 euroa. Mikäli kauppa puretaan, pankin kustannukset ovat olleet turhia. Kiinteistöllä ei ole voinut asua ja kantajat ovat joutuneet asumaan muualla eivätkä näin ollen ole saaneet kiinteistöstä mitään käyttöhyötyä.
Kiinteistön lainhuudatus ja kiinnityskulut ovat 520 euroa sekä kaupanvahvistajan maksu 52,50 euroa.
Yhteensä kiinteistön hankkimis- ja rajoituskulut ovat siten 2.246,72 euroa.
d) Hyödyttömäksi käyneet remonttitarvikkeet ja kalusteet:
Kantajat ovat ennen todellisten vaurioiden selviämistä purkaneet vanhat pinnat ja kaataneet kaksi väliseinää, koska tarkoituksena oli tehdä pintaremontti. Kantajat ovat ostaneet lähes kaikki remonttiin tarvittavat materiaalit uusiin pintoihin. Suurin yksittäinen investointi on ollut uudet keittiökalusteet (3.310 euroa). Yhteensä rakennustarvikkeiden ja kalusteiden kustannus on 4.761 euroa.
F. Korjaustarve ja korjauskustannukset:
Kantajat ovat ostaneet kyseisen talon siinä tarkoituksessa, että he voisivat asua talossa. Kuntotarkastuksessa asuntokauppaa varten ei ilmennyt mitään, joka olisi saanut ajattelemaan, että rakenteissa on vikaa. Mikrobivaurion vuoksi tämä kaupan tarkoitus ei toteutunut, koska talo on terveydelle vaarallinen ja näin asumiskelvoton.
Virheitä on rakennuksessa kauttaaltaan ja niiden korjaaminen on rakennusteknisesti ja taloudellisesti haastavaa. Korjaustoimet koskevat käytännössä koko rakennusta ja kestävät ajallisesti pitkään. Kiinteistöllä ei voi asua korjaustöiden aikana kuten ei ennen korjaustakaan. Rakennus ei ole todettujen kosteus ja mikrobivaurioiden vuoksi rakentamismääräysten edellyttämällä tavalla turvallinen ja terveellinen käyttää. Jotta rakennuksesta sellainen saadaan, joudutaan siihen tekemään rakennusten arvo huomioiden kohtuuttoman kallis remontti. Todettujen rakennusteknisten virheiden korjaaminen on rakennusteknisesti vaikeaa ja korjaustöiden aikana voi ilmetä uusia virheitä, joita kustannusarviossa ei ole otettu huomioon. On mahdollista, että korjaustoimenpiteiden jälkeenkin jouduttaisiin toteamaan, että kantajat eivät pysty asumaan talossa. Arvioinnissa tulee ottaa huomioon, että Xx Ostaja on jo aikaisemmin altistunut homeelle ja hän on siten erityisen herkkä nyt todetun kaltaisille homevaurioille. Virheiden arvioidut korjauskustannukset ovat ainakin 88.188 euroa + alv 23 % eli yhteensä 108.471 euroa. Rakennuksen sijaintialueen keskimääräisen kokoisen 1.260 m2 tontin myyntihinta on noin 35.000 euroa. Huomioon ottaen kiinteistön kauppahinta 155.000 euroa ei kantajien ei ole taloudellisesti järkevää ryhtyä korjaamaan rakennusta.
Huomioon ottaen virherakenteen sijainti alapohjassa tulisi käytännössä koko alapuolinen betonilaatta poistaa ja tämä yhdessä seinärakenteiden korjausten kanssa johtaisi siihen, että myös sähkö- ja lämmitysjärjestelmää tulisi uusia.
Vaikka korjauskustannuksissa huomioisi osin tasonparannusta, niin joka tapauksessa korjauskustannusten arvioitu määrä olisi useita kymmeniä prosentteja kauppahinnasta. Myös virheiden lukuisuus ja virheen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määrä puoltavat sitä, että virhe on olennainen ja kauppa on purettava.
Jos kantajat olisivat tienneet rakennuksen virheitä, eivät he olisi tehneet lainkaan kiinteistökauppaa. Jo yksistään kohdissa d, l ja o) kuvatut virheet sekä rakennuksessa todettu kattovuoto olisivat johtaneet siihen, että kauppaa ei olisi tehty. Lisäksi remontin alettua rakennuksesta löytyneet rakenteiden kosteus-, home- ja mikrobivauriot ovat yksistäänkin sellaisia virheitä, jotka ovat olennaisia.
Vastaajien vastaus ja vastauksen perusteet
Vastaus:
Xx xxMyyjä ja Xx xxovat vastustaneet kannetta ja vaatineet, että se hylätään.
Lisäksi Xx xxMyyjä ja Xx xxovat vaatineet, että XxOstaja ja Xx Xx Ostaja velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Xx xxXxiselle ja Xx Xxiselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 16.184,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun on kulunut kuukausi ratkaisun antamisesta.
Perusteet:
A. Väitetty kaupan kohteen virhe:
Kaupan kohteessa ei ole kantajien väittämiä virheitä. Rakennus on ennen kaupantekoa ollut asumiskelpoinen. Yksilöityihin virheväitteisiin vastaajat vastaavat seuraavasti:
aja b) Rakennuksen sisäilmaa ei ole osoitettu mikrobivaurioituneeksi. Sisäilmaongelmia taikka terveydellistä haittaa ei ole rakennuksessa asuttaessa todettu.
c) Kyseessä ei ole virhe. Toteutettu rakenne on suunnitelmien ja rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen eikä rakenteessa ole todettu vaurioita.
d) Kyseessä ei ole virhe. Toteutettu rakenne on suunnitelmien ja rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen. Myyjät kiistävät nimenomaisesti vakuuttaneensa ostajille, että maanvaraisen betonilaatan alla olisi 75 mm styroksia. Styroksin puuttumisella ei ole rakenteen toimivuuden kannalta merkitystä. Edes vaihtoehtoisessa alapohjaratkaisussa ei rakennesuunnitelman mukaan edellytetä 75 mm styroxia maanvastaisen betonilaatan alle.
e) Kyseessä ei ole virhe. Toteutettu rakenne on suunnitelmien ja rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen. 9.9.2011 pidetyssä kuntotarkastuksessa on todettu maakosteuden vaikutukset betonisokkelille ja sokkeliin kohdistuvaa kosteustuottoa on suositeltu vähennettäväksi sokkelin ulkopuolelle asennettavalla kosteuskatkolla ja kosteuskatkon ulkopuolelle asennettavalla lämmöneristyksellä. Kuntotarkastuksessa rakennuksessa oleva ns. piilosokkeli on todettu riskirakenteeksi.
Betonisokkelin kosteus- ja homevauriolla ei ole vaikutusta rakennuksen sisäilmaan.
Kantajat eivät ole esittäneet selvitystä väittämiensä kosteus- ja homevaurioiden laajuudesta. Väitettyä virhettä ei ole todennettu.
f) Kuntotarkastuksen perusteella ostajat ovat tienneet savupiipun ja kattoikkunan pellityksen sekä profiilipellityksen puutteet ja siitä aiheutuneet vuotojäljet.
g) Toteutettu väli- ja ulkoseinärakenne on rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen ja ostajilla on ollut tämä rakenne tiedossaan ennen kaupantekoa.
h) Pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksun ja runkotolppien vaurioituminen on seurausta kuntotarkastuksessa mainitusta maakosteudesta, vesieristeen puuttumisesta rakenteesta sekä lattian ja seinän liittymässä havaitusta epätiiviydestä. Virheenä vedotut seikat ovat olleet ennen kauppaa ostajien tiedossa kuntotarkastuksen perusteella.
i) Rakenteen poikkeaminen rakennesuunnitelmasta ei ole vaikutuksellinen virhe. Eristevahvuuden poikkeaminen rakennesuunnitelmiin merkitystä eristevahvuudesta ei ole aiheuttanut vaurioita rakenteeseen. Lämpövuoto kiistetään.
j) Saunan seinärakenteissa ei ole todettu vaurioita tuuletusraon puuttumisen johdosta. Saunan paneelit ovat kaupantekohetkellä jo ylittäneet teknisen käyttöikänsä.
k) Saunan päätyseinän alaosan lastulevyn kosteusvauriot ovat seurausta vesieristeen puuttumisesta rakenteesta. Ostajien on tullut varautua tilojen remontointiin, jonka osana korjaus olisi tullut tehtäväksi. Kuntotarkastuksessa on todettu, että pesutilojen rakenteet ovat teknisesti vanhentumassa ja että tilat eivät nykyisellään täytä märkätilojen pinnoilta vaadittavaa kuntoa.
l) Kyseessä ei ole virhe. Korjaus tulee tehtäväksi tilojen remontoinnin yhteydessä, johon ostajien on joka tapauksessa kuntotarkastuksen perusteella pitänyt varautua ennen kaupantekoa.
m) Kaikki rakennuksessa aikanaan havaitun putkivuodon korjaukset on tehty asianmukaisesti.
n) Kuntotarkastuksessa on todettu, että yläpohjarakenteiden todellisen kunnon voi selvittää rakenteen avaamisella. Ostaja ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa.
o) Runkorakenteiden vauriot johtuvat vesieristeen puuttumisesta. Ostajat ovat kuntotarkastuksen perusteella olleet tietoisia rakenteen kosteusvaurioista vesieristeen puuttumisesta, hanakulmien tiivistämättömyydestä ja maakosteudesta. Tämän vuoksi ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheeseen.
p) Kuten kohta o). Seinärakenteen poikkeaminen rakennesuunnitelmasta ei ole vaikutuksellinen virhe eikä se ole aiheuttanut vauriota.
q) Sinänsä maakellarin ja homeen hajua ei kiistetä. Maakellarin ja homeen hajua ei ollut ennen rakenteiden purkamista.
r) Yläpohjan eristeiden polkeentumisen on voinut havaita kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa. Eristeen toimivuus ei ole heikentynyt polkeentumisen johdosta. Villan sekoittuminen sahanpuruun ei ole virhe. Höyrynsulun tiivistäminen yhden sähköjohdon läpiviennin kohdalta ei ole virhe.
s) Kyseessä ei ole virhe. Rakennesuunnitelmissa ei räystäille ole tarkoitettu jätettäväksi tuuletusrakoa. Tuuletuksen puutteesta eivät kantajat ole edes väittäneet aiheutuneen vaurioita. Tuuletuksen väitetyt puutteet tulevat korjatuiksi kantajien tiedossa ja suunnitelmissa jo ennen kaupantekoa olleen kattoremontin yhteydessä. Kattoikkunan villoitustavasta ei ole aiheutunut vaurioita. Kuntotarkastuksen sivuilla 3. ja 6. on todettu, että kattoikkunoiden lämmöneristeiden ulkopinnasta puuttuu tuulensuoja.
t) Ei ole virhe. Salaojien korkeusasema on oikea. Tarkastuskaivojen puuttumisen on voinut havaita ennen kaupantekoa.
Vastaajat kiistävät sen, että he olisivat tehneet virheellisiä rakennus- ja korjaustoimenpiteitä.
Vastaajat kiistävät kantajien esittämät korjauskustannukset perusteeltaan ja määrältään.
B. Väite myyjien tuottamuksesta:
Vastaajat eivät ole ennen kauppaa antaneet kantajille virheellistä tietoa rakennuksen ominaisuuksista.
Xx Myyjä ei ole kertonut, että rakennuksen alapohjassa olisi laatan alla kauttaaltaan 75 mm. styrox eristys.
Vastaajat eivät ole salanneet kattovuotoja.
Putkivuodon korjauksen teki aikoinaan ammattilainen eikä rakenteeseen jätetty kosteusvaurioitunutta materiaalia. Xx Myyjä suoritti rakenteiden korjauksen (kohdat l ja m).
C. Ostajien selonottovelvollisuus:
Ostajilla on ollut selonottovelvollisuus kohdassa A. kerrotulla tavalla. Koska ostajat ovat laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa, he ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Myyjät kiistävät, että he olisivat kieltäneet ottamasta näytteitä poraamalla. Vaikka tällainen kielto olisi esitettykin, jää riski mahdollisten vaurioiden esiintymisestä kiellosta huolimatta ostajille.
D. Viivästyskorko:
Sinänsä viivästyskorkovaatimus on oikea.
E. Ostajille aiheutuneet kulut:
Vastaajat kiistävät kaikki vahingonkorvausvaatimukset sillä perusteella, että heillä ei ole korvausvelvollisuuden edellytyksenä olevaa tuottamusta.
a) Virheen selvittelykulut:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta selvittelykulujen korvaamiselle ei ole. Selvittelykulut olisivat aiheutuneet joka tapauksessa, koska ostajilla oli tarkoituksen tehdä pintaremontti. Kantajat ovat kohteelle muutettuaan mm. purkaneet väliseiniä, joka osoittaa, että kantajien tarkoituksena on ollut tehdä pintaremonttia laajempia muutostöitä rakennuksessa. Jo yksistään seinien purkaminen edellyttää sellaisten selvitysten tekemistä, josta aiheutuu kustannuksia, joihin kantajien on tullut jo ennen kaupantekoa varautua.
Selvittelykulujen määrä on riidaton.
b) Ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneet kustannukset:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta korvausvelvollisuudelle ei ole.
Ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneiden kustannusten määrä on riidaton.
c) Kiinteistön hankkimis- ja rahoituskulut:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta korvausvelvollisuudelle ei ole.
Vaadittu. määrä kiistetään siltä osin kuin kantajilla on oikeus vähentää maksamansa summat ansiotulojen verotuksessa.
d) Hyödyttömäksi käyneet remonttitarvikkeet ja kalusteet:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta korvausvelvollisuudelle ei ole. Muutoinkin vaatimus on ennenaikainen.
Korvauksen määräksi vastaajat myöntävät enintään 100 euroa, joka vastaa kyseisen omaisuuden edelleen myynnistä aiheutuvien myyntikustannusten määrää.
F. Korjaustarve ja korjauskustannukset:
Kaupan kohteena on ollut 30 vuotta vanha alkuperäiskuntoinen rakennus. Näin vanhan rakennuksen huomattavakaan korjaustarve ei osoita, että kiinteistön kaupassa olisi maakaaren tarkoittama laatuvirhe.
Kaupan purku edellytyksiä arvioitaessa ei voida korjauskustannuksina ottaa lainkaan huomioon pesuhuoneen ja saunan korjauskustannuksia (kantajien mukaan 10.543 euroa). Näihin kustannuksiin ostajien on tullut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella varautua. Rakennuksen lattioiden sekä maanvastaisen betonilaatan purkamiselle ei ole tarvetta. Korjauskustannuksia (kantajien mukaan 13.628 euroa) ei tältä osin tule huomioida kaupan purkuedellytyksiä arvioitaessa. Myöskään rakennuksen seinien uusimisen tarvetta ei ole (kantajien mukaan kustannukset 41.020 euroa). Sisäseinien, seinärunkojen, ovien sekä katto-, jalka- ja ovilistoitusten uusiminen johtaa tasonparannukseen.
Salaojien, sokkelin, veden- ja lämmöneristyksen sekä routaeristyksen uusimiseen ostajien on tullut varautua omalla kustannuksellaan jo ennen kaupantekoa. Näitäkään kustannuksia (kantajien mukaan 21.697 euroa) ei tule ottaa huomioon kaupan purkuedellytyksiä harkittaessa.
Kanteessa ei väitetä, että rakennuksen sähköissä (kustannukset kantajien mukaan 7.795 euroa) tai käyttövesi- ja viemäriverkostossa (kustannukset kantajien mukaan 2.950 euroa) olisi virhettä. Kustannuksia ei tule ottaa huomioon kaupan purkuedellytyksiä harkittaessa ja toisaalta sekä sähköjen uusiminen, että käyttö- ja viemäriverkoston uusiminen johtavat rakennuksen arvonnousuun, tasonparannukseen ja käyttöiän pidentymiseen.
Kanteessa ei väitetä, että rakennuksen patterilämmitysverkostossa (kustannukset kantajien mukaan 8.251 euroa) olisi virhettä. Kustannuksia ei tule ottaa huomioon kaupan purkuedellytyksiä harkittaessa.
Kantajien esittämän 1.260 m2:n tontin myyntihinta noin 35.000 euroa koskee vain kaupungin myymiä tontteja läheisellä alueella, joista puuttuvat liittymämaksut sekä kaikki ns. raakatontin maanrakennustöiden kustannukset. Kaupungin myymien tonttien hinnat eivät muodostu vapailla markkinoilla ja näin ollen kaupungin myymien tonttien hinnat ovat paljon vapailla markkinoilla myytävien tonttien hintoja alhaisempia. Kaupan kohteena olleen tontin arvo on vastaajien näkemyksen mukaan vähintään 100.000 euroa.
Mikäli kaikki kantajien vaatimat perusparannukset tehdään, asunto ei ole enää kaupassa sovitussa kunnossa. Peruskorjauksen tekemisestä kantajan ja vastaajan välillä ei ole sovittu.
LUETTELO TODISTEISTA
Katselmus:
Katselmus kaupan kohteena olleella kiinteistöllä, osoitteessa x.
Kantajien kirjalliset todisteet:
1. Kauppakirja 21.9.2011.
2. Kuntotarkastus asuntokauppa varten Rakennusvalvonta S. Ahokas Oy 14.9.2011.
3. Rakennuspiirustukset.
4. Kuntotutkimus OKT Xx Ostaja, 3. ja 22.11.2011 sekä tutkimuksen täydennys 20.12.2011 JS-Piirto Oy.
5. Korjaustapasuunnitelma 15.1.2012 JS-Piirto Oy.
6. Terveystarkastajan tarkastuskertomus 16.1.2012 Jari P.
7. Todisteesta on luovuttu.
8. Kustannusarvio 24.11.20il Rakennus Xx Oy.
9. Yhteenveto remonttikustannuksista.
10. Yhteenveto kuntotutkimuksen kuluista, kiinteistön kuluista, kiinteistön hankkimis- ja rahoituskuluista sekä tositteet.
11. Rakennusxx/R. J sähköposti Xx Ostajalle.
12. Xx Xxän ilmoitus 28.6.2012.
13. Valokuvia 13 kpl.
14. Asemakaavakartan ote.
15. Lainhuutotodistus Käpytie 15 tontista x.
16. Lainhuutotodistus Käpytie 17 tontista x.
17. Jyväskylän kaupungin tonttiosaston internetsivu.
18. Jyväskylän Energia tonttiliittymien hinnasto.
Vastaajien kirjalliset todisteet:
1. Kauppakirja 21.9.2011 (sama kuin kantajien todiste 1.).
2. Kuntotarkastus 14.9.2011 (sama kuin kantajien todiste 2.).
Kantajien henkilötodistelu:
1. Xx Ostajan kertomus.
2. Xx Ostajan kertomus.
3. Todistaja Xx Xxken kertomus.
4. Todistaja Xx Xxan kertomus.
Vastaajien henkilötodistelu:
1. Xx Myyjän kertomus.
2. Todistaja Xx Xxan kertomus (sama kuin kantajien todistaja 3.).
3. Todistaja Xx Ostajan kertomus.
TUOMION PERUSTELUT
1. Kysymyksenasettelu ja lainkohdat:
Jutussa on kyse kiinteistön kaupan virheestä ja siitä, onko tämä virhe olennainen. Edelleen kysymys on siitä, ovatko myyjät osittain tuottamuksellaan aiheuttaneet virheen.
Virheen olennaisuusarvioinnissa keskeiseksi nousee kaksi kysymystä:
- yhtäältä mitä ostajat olisivat voiteet havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä
ja toisaalta
- mahdollisen virheen oikea korjaustapa ja sitä kautta myös korjauskustannukset.
Maakaaren asiaa koskevat säännökset kuuluvat seuraavasti: Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaan johtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa osta jan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan (maa kaari 2 luku 17 §).
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (maakaari 2 luku 22 § 1 ja 2). Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaari 2 luku22 § 3).
Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa (maa kaari 2 luku 32 § 1 ja 2).
Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle (maakaari 2 luku 33 § 1).
r 2. Kantajien vetoamat kaupan kohteen virheet:
A. Virheiden yksilöinti:
a) Kosteus- ja homevauriot:
Todistaja Xx xxon kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkeleissa ja lämpöeristeissä on kosteus- ja homevaurioita.
Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevasta todistaja Xxken laatimasta kuntotutkimuksesta ilmenee, että rakennuksesta otetuista kahdeksasta mikrobi näytteestä pesuhuoneen suihkunurkan alajuoksusta, pesuhuoneen ikkunan ala puolelta alajuoksun päältä ja saunan lastulevyn paneelin alapuolelta lattian rajasta otetuissa näytteissä on löytynyt homesienikasvustoa sekä saunan ja pesu huoneen väliseinästä otetusta näytteestä kosteusvaurioindikaattorimikrobia pitoisuutena, joka voi viitata vaurioon (tutkimus s. 12). Lisäksi makuuhuoneen/työhuoneen alajuoksun päältä sekä olohuoneen/keittiön rajalta puulattian alta otetuista näytteistä tehdyt löydökset viittaavat kosteusvaurioon (tutkimuksen täydennys s. 8).
Tämän näytön perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kaupan kohteena olleessa rakennuksessa on kantajien vetoama kosteus ja homevaurio.
b) Sisäilmaongelmat ja niistä aiheutuva terveydellinen haitta:
Ongelmallista jutussa on se, minkälainen on kosteus- ja homevauriosta mahdollisesti aiheutuva terveydellinen haitta. Kantajien kirjallisena todisteena 6. olevan terveystarkastajan kertomuksen mukaan tarkastushetkellä 13.12.2011 asunnossa ei asuta. Asunnossa on meneillään korjaustyöt ja rakenteita on avattu laajasti. Pesuhuoneen alueella havaitaan puurunkojen alaosissa mikrobi- ja lahovaurioita aistinvaraisesti. Johtopäätöksenään terveystarkastaja on lausunut, että kuntotutkimuksessa havaituista epäkohdista pesuhuoneen runkorakenteiden alaosissa voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Kuntotutkimuksessa mainitaan lisäksi useita muita puutteita rakennuksen kunnossa, jotka esitetään korjattavaksi.
Xx Ostaja on kertomuksessaan korostanut terveydellisen haitan merkitystä. Ostaja on kertonut, että hänellä on ollut astma, jonka vuoksi hän on joutunut kouluttautumaan uuteen ammattiin.
Todistaja Xx Xxken kertoman mukaan on lähes notorista, että tässä rakennuksessa todetun kaltaisista kosteus- ja homevaurioista aiheutuu terveydellistä haittaa. Sisäilmatutkimuksia ei kuitenkaan ole tehty.
Kantajan kirjallisena todisteena 6. olevan terveystarkastajan kertomuksen perusteella on näytetty, että rakennuksen kosteus- ja homevauriosta voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Tämän terveydellisen haitan tämän hetkinen laatu on kuitenkin jäänyt selvittämättä. Kohteessa ei ole tehty sisäilmatutkimuksia. Tähän liittyen on niin ikään jäänyt näyttämättä, onko muutto asunnosta ollut välttämätön toimenpide.
c) Maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian erottaminen maanvastaisesta betonirakenteesta:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4.olevalla kuntotutkimuksella (tutkimuksen täydennys s. 6) on selvitetty, että maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian puurakenteita ei ole erotettu maanvastaisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla. Betonilaatan päällä koolatussa puulattiassa on kosteusvaurioon viittaavaa mikrobikasvustoa. Tällainen lattiarakenne on altis kosteusvaurioille (tutkimuksen täydennys s. 9).
d) Maanvastaisen betonilaatan alla oleva muovikalvo:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella (tutkimuksen täydennys s. 9) on selvitetty, että maanvastaisen betonilaatan alla on porareikätutkimusten perusteella muovikalvo, ei styroxia. Todistaja Xxon selittänyt, että alapohjan rakenne poikkeaa kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksen viimeisenä sivuna olevasta alapohjan rakennekuvasta sen vuoksi, että muovikelmu on betonilaatan ja tiivistetyn soran/sepelin välissä. Xxon edelleen kertonut, että rakenteessa ei ole vaurioita. Koska styroxia ei ole eristeenä, betonilaatta jäähtyy ja tämä puolestaan lisää kosteusrasitusta.
Xx Ostaja on kertonut, että ennen kauppaa tapahtuneessa kuntotarkastuksessa tarkastaja Xx oli puhunut alapohjasta riskirakenteena. P oli ilmoittanut, että mikäli betonin alla olisi styrox, tämä pienentäisi riskiä oleellisesti. Tämän jälkeen Xx Myyjä oli esitellyt rakennuspiirustuksia ja ilmoittanut, että piirustusten mukaisesti styrox olisi laatan alla. Tämän informaation perusteella ostajat olivat tehneet ostopäätöksensä. Myös Xx K on kertonut styrox eristeestä samalla tavoin kuin Xx Ostaja. Xx Myyjä on puolestaan kertonut, ettei hän ole kertonut ostajille, että betonilaatan alla olisi styrox-eristys. Myös ennen kauppaa suoritetun asuntokaupan kuntotarkastuksen tehnyt todistaja Xx Xx on kertonut, että mikäli styrox puuttuu, alapohjarakenne on riskirakenne. Betoni imee kosteuden maapohjasta. Xx on lisäksi ilmoittanut, ettei hän muista alapohjarakenteen piirustuksia eikä styrox-eristystä koskenutta keskustelua asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteydessä.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Xx Myyjä olisi vakuuttanut ostajille, että betonin alla olisi styrox-eriste. Tällaisesta seikasta ei ole jutussa esitetty muuta näyttöä kuin kantajien kertomukset. Käräjäoikeus ei pidä myöskään uskottavana, että ostajat olisivat asettaneet styroxin olemassaolon kaupan tekemisen nimenomaiseksi ehdoksi.
Kuten molemmat asiasta kuullut todistajat ovat kertoneet, toteutettu alapohjan rakenne on riskirakenne. Koska siinä ei kuitenkaan ole vaurioita, käräjäoikeus katsoo, ettei styroxin puuttuminen alapohjasta ole kaupan kohteen virhe.
e) Betonisokkelin kosteus- ja homevauriot sokkelihalkaisun kohdalla:
Todistaja Xx Xxken kertomuksen ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksen (tutkimuksen täydennys s. 6) mukaan betonisokkelissa olevat kosteus- ja homevauriot sijaitsevat sokkelihalkaisun lämmöneristeissä, missä ulkopuolinen vesi on kulkeutunut lämmöneristekerrokseen eikä ole riittävän nopeasti päässyt poistumaan rakenteesta. Sokkelin halkaisua ei kuitenkaan ole tutkittu.
Tällä perusteella on näytetty, että betonisokkelissa on jonkinlainen kosteus- ja homevauriota sokkelihalkaisun kohdalla. Sokkelin halkaisua ei kuitenkaan ole tutkittu tarkemmin, joten vaurion tarkempi laatu on jäänyt selvittämättä.
f) Vesikaton savupiipun ja kattoikkunan pellitys sekä profiilipellitys ja yläpohjan eristeissä olleet vuotojäljet:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella on selvitetty, että vesikatolla savupiipun ja kattoikkunan pellitys sekä profiilipellitys ovat puutteellisia ja niistä on aiheutunut vuotoja, minkä lisäksi yläpohjan eristeissä on ollut vuotojälkiä
Ennen kauppaa ostajien käytössä olleessa kuntotarkastusraportissa (kantajien kirjallinen todiste 2) on todettu, että kattovuotokohdat on suositeltavaa väliaikaisesti tukkia. Rakenteiden todellisen kunnon voi selvittää rakenteen avaamisella. Kastuneet purut ja rakenteet on suositeltavaa uusia. Lisäksi Xx K on kertonut havainneensa yläpohjan eristeissä kostuneita kohtia ennen kauppaa tekemässään tarkastuksessa. Kuntotarkastusraportin ja Xx Ostajan kertomuksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat tienneet katon vuotamisesta ja siihen liittyvistä rakenteellisista ongelmista ennen kauppaa. Kyse ei ole kiinteistökaupan virheestä.
g) Saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut:
On sinänsä riidatonta, että saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut ovat lattiapinnan alapuolella tuulettumattomassa tilassa.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevassa ennen kauppaa tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa todetaan, että ulkoseinien alaosien kuntoa on suositeltavaa tutkia avaamalla muutamasta kohdasta ulkoseinää. Tarvittaessa rakenteesta tulee ottaa materiaalinäytteitä. Edelleen pesuhuoneen ja saunan osalta asuntokaupan kuntotarkastuksessa on lausuttu, että pesuhuoneessa on havaittu kosteuspoikkeamaa suihkun vaikutusalueella lattiassa sekä seinän alaosassa. Tilojen remontoimista on suositeltu. Asuntokaupan kuntotarkastuksessa on suositeltu samalla puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella.
Ennen kauppaa tehdyn asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella ostajat -/ ovat saaneet sellaisia tietoja, joiden perusteella heidän olisi tullut selvittää saunan ja pesuhuoneen väli- ja ulkoseinien rakenne tarkemmin. Tämän vuoksi he eivät saa laatuvirheenä vedota siihen, että saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut ovat lattiapinnan alapuolella tuulettumattomassa tilassa.
h) Pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksujen ja runkotolppien vauriot:
On sinänsä riidatonta, että pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksuissa ja runkotolpissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita.
Edellä g) kohdassa kerrotulla perusteella ostajat ovat saaneet ennen kauppaa tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa sellaisia tietoja, joiden perusteella heidän olisi tullut selvittää alajuoksujen ja runkotolppien kuntoa tarkemmin. Tämän vuoksi he eivät saa laatuvirheenä vedota pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksujen ja runkotolppien vaurioihin.
i) Varaston ja pesuhuoneen välisen seinän rakenne:
Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksella (s. 10) on näytetty, että varaston ja pesuhuoneen välinen seinän rakenne poikkeaa rakennuspiirustuksessa esitetystä. Seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekkatiilimuurauksen päälle. Näyttämättä on jäänyt, että kyseessä olisi kauppaan vaikuttanut virhe. Ei ole myöskään näytetty, että rakenne olisi aiheuttanut lämpövuotoa.
j) Saunan seinäpaneeleiden takaa puutuva tuuletusrako:
On sinänsä riidatonta, että saunan seinäpaneeleiden takaa puuttuu tuuletusrako. Saunan seinärakenteissa ei ole todettu vaurioita tuuletusraon puuttumisen johdosta. Saunan paneelit ovat kaupantekohetkellä jo ylittäneet teknisen käyttöikänsä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.
k) Saunan päätyseinän alaosassa oleva lastulevy:
On sinänsä riidatonta, että saunan päätyseinän alaosassa on lastulevyä, jossa on todettu kosteuden aiheuttamia vaurioita ja kasvustoa.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan pesuhuone ja saunatilojen remontoiminen on suositeltavaa. Samalla on suositeltu puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella.
Näin ollen ostajien on tullut ennen kauppaa heille annettujen tietojen perusteella varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin, jonka osana korjaus olisi tullut tehtäväksi. Näin ollen kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.
1) Saunan ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksun puuttuminen, seinän lastulevyssä olevat kosteuden aiheuttamat jäljet sekä pystypalkkien lahoaminen:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella on näytetty, että sauna- ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksua ei ole lainkaan, koska lahonnut alajuoksu on poistettu aiemmassa korjauksessa; seinän lastulevyssä on kosteuden aiheuttamia jälkiä ja pystypalkit ovat lahonneet.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan pesuhuone ja saunatilojen remontoiminen on suositeltavaa. Samalla on suositeltu puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella.
Näin ollen ostajien on tullut ennen kauppaa heille annettujen tietojen perusteella varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin, jonka osana korjaus olisi tullut tehtäväksi. Näin ollen kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.
m) Takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivaus ja korjaus:
Xx Myyjä on kertonut, että takkahuoneessa oli ollut putkivuoto, jonka oli korjannut putkialan ammattilainen. Xx Myyjä oli itse purkanut tarvittavan osan lattiasta ja laittanut sen takaisin vuodon korjauksen jälkeen. Xx Myyjä on ilmoittanut, ettei hän ollut jättänyt mitään materiaalia korjauskohtaan.
Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksen sivulla 10 on mainittu, että takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ilmeisesti ole suoritettu riittävällä huolellisuudella. Lisäksi samalla sivulla on selvitetty muita takkahuoneen lattian vaurioitumiseen liittyviä riskitekijöitä.
Kantajien vetoama virhe ja se, että vauriota on jätetty rakenteeseen, on näytetty edellä kerrotulla kirjallisella todisteella. Xx Myyjän kertomuksella on kuitenkin näytetty, että virhe ei johdu Xx Myyjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä.
n) Kosteuden aiheuttamat jäljet pesuhuoneen oven yläpuolella, katon harvalaudoituksessa, tuulensuojan bituliitissa ja lastulevyssä:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella (s. 5) on näytetty, että pesuhuoneen oven yläpuolella seinässä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä sekä katon harvalaudoituksessa että tuulensuojan bituliitissa ja lastulevyssä.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevassa kuntotarkastuksessa on todettu, että yläpohjarakenteiden todellisen kunnon voi selvittää rakenteen avaamisella. Ostaja ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Tällä perusteella kyse ei ole kaupan kohteen virheestä.
o) Pesuhuoneen seinälevytyksissä, alajuoksuissa ja runkotolpissa olevat lahovauriot:
On sinänsä riidatonta, että pesuhuoneen seinälevytyksissä, alajuoksuissa ja runkotolpissa on lahovaurioita.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan pesuhuone ja saunatilojen remontoiminen on suositeltavaa. Samalla on suositeltu puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella. Lattian ja seinän liittymässä on havaittu alkavaa epätiiveyttä ja hanakulmien tiivistyksien on todettu puuttuneen. Pesuhuoneessa on havaittu kosteuspoikkeamaa suihkun vaikutusalueella. Edelleen asuntokaupan kuntotarkastuksessa on todettu, että pesutilan pintarakenteet ovat teknisesti vanhentumassa eivätkä nykyisellään täytä märkätilojen pinnoilta vaadittavaa kuntoa.
Ostajien on tullut ennen kauppaa heille annettujen tietojen perusteella varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa ei ole virhettä.
p) Pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puoleisen seinän rakenne ja koolaus:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksella (s. 10) on näytetty, että pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puolella seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekka muurauksen päälle, mikä poikkeaa piirustuksessa esitetystä. Oven pielessä koolaus on alaosastaan lahonnut ja koolauksen viereen on ilmeisesti aiemmassa korjauksessa asennettu toinen koolauspuu, joka on myös kosteuden vaurioittama.
Edellä o) kohdassa selostettujen asuntokaupan kuntotarkastuksessa esille tulleiden seikkojen nojalla ostajien on tullut varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin.
q) Maakellarin ja homeen haju pesuhuoneessa:
On riidatonta, että kuntotutkimuksen yhteydessä pesuhuoneessa oli selvästi havaittavissa maakellarin ja homeen haju. Havainto on siten kaupan jälkeiseltä ajankohdalta, jolloin kantajat ovat jo avanneet pesuhuoneen rakenteita.
Kantajat ovat kertoneet tarkastaneensa rakennuksen ennen kauppaa. Tällöin he eivät ole havainneet homeen hajua. Näyttämättä on jäänyt, onko hajuhaittaa ollut normaalissa asumistilanteessa pesuhuoneen rakenteiden ollessa avaamattomat. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajien yksilöimässä maakellarin ja homeen hajussa ei ole kyse kaupan kohteen virheestä.
r) Yläpohjan eristeet ja sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovin tiivistäminen:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella on selvitetty, että yläpohjan eristeet ovat paikoin polkeentuneet ja villa on sekoittunut sahanpuruun. Sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovi on tiivistämättä.
Xx Ostaja on kertonut tarkastaneensa yläpohjan ennen kauppaa. Tämän tarkastuksen perusteella ostajat ovat tienneet eristeen polkeentumisen ja villan sekoittumisen sahanpuruun ennen kauppaa. Sen vuoksi yläpohjan eristeiden polkeentuminen ja villan sekoittuminen sahanpuruun eivät ole kiinteistökaupan virheitä.
Sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovin tiivistämättä jättäminen on niin vähäinen yksittäinen seikka, että käräjäoikeus ei pidä sitäkään kiinteistökaupan virheenä.
s) Yläpohjan räystäiden tuuletusrako ja kattoikkunan kohdan villoitus:
Tuuletusraon puuttumisesta ei ole väitetty aiheutuneen vaurioita. Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan vesikaton remontoimiseen tulee varautua lähivuosina. Tuuletuksen väitetyt puutteet tulevat korjatuiksi kantajien tiedossa ja suunnitelmissa jo ennen kaupantekoa olleen kattoremontin yhteydessä.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan kattoikkunoiden lämmöneristeiden ulkopinnasta puuttuu tuulensuoja. Tällä perusteella kantajat ovat tienneet kattoikkunan kohdalla olleen villoituksen laadusta jo ennen kauppaa. Siten kyse ei tältäkään osin ole kiinteistökaupan virheestä.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa ei ole kantajien vetoamaa virhettä.
t) Rakennuksen salaojajärjestelmä:
On sinänsä riidatonta, että muovinen salaojaputki on puoliksi anturan alla eikä salaojajärjestelmässä ole näkyviä tarkastuskaivoja. Nämä asiat on todettu myös kantajien kirjallisena todisteena 4. olevassa kuntotutkimuksessa (tutkimuksen täydennys s. 5).
Jutussa ei ole saatu tarkempaa selvitystä siitä, miten salaojien korkeusasema ja sijainti on mahdollisesti vaikuttanut kosteusolosuhteisiin. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että salaojaputken sijainti ja korkeusasema muodostaisivat kiinteistökaupan virheen.
Ostajat ovat voineet havaita tarkastuskaivojen puuttumisen ennen kauppaa tekemässään tarkastuksessa. Sen vuoksi tältäkään osin ei ole kyse kiinteistökaupan virheestä.
B. Virheen olennaisuus:
Tässä jutussa virheen olennaisuuden arvioinnilla on vielä tavallistakin suurempi merkitys sen vuoksi, että kantajat ovat valmisteluistunnossa kysyttäessä nimenomaisesti ilmoittaneet, etteivät he esitä vaihtoehtoista hinnanalennusvaatimusta. Mikäli virhe on olennainen, kauppa on purettava ja kantajat voittavat jutun. Jos virhe osoittautuu tätä vähäisemmäksi, kantajat häviävät jutun. Näiden vaihtoehtojen välille sijoittuva kompromissiratkaisu ei siten tässä jutussa tule kyseeseen.
a) Yhteenveto virheestä:
Edellä näiden perustelujen alakohdassa A. tarkemmin selostetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että asianosaisten välisessä 21.9.2011 tehdyssä kiinteistökaupassa on seuraavat virheet:
- rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkeleissa ja lämpöeristeissä on kosteus- ja homevaurioita (a);
- rakennuksen kosteus- ja homevauriosta voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville (b);
- maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian puurakenteita ei ole erotettu maanvastaisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla; eristetilassa on ollut voimakas maakellarin haju (c);
- betonisokkelissa on kosteus- ja homevauriota sokkelihalkaisun kohdalla (e)
Ja
- takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ole suoritettu riittävällä huolellisuudella ja vauriota on jätetty rakenteeseen (m).
Kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesta salaisista virheistä. Vastaajien tuottamusta koskevaa kysymystä tullaan vielä perustele maan tarkemmin kohdassa 3.
b) Terveydellinen haitta:
Oikeuskäytännössä virheen aiheuttamalle terveyshaitalle on annettu merkitystä kiinteistön virheen olennaisuutta arvioitaessa (Tiina Koskinen-Tammi - Leena Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä. Hämeenlinna 2010 s. 245).
Viitattu oikeuskäytäntö onkin perusteltu. Esimerkiksi tässä jutussa kantajat ovat siinä mielessä oikeassa, että talo on myyty siinä tarkoituksessa, että ostajat pystyvät asumaan siinä. Mikäli tämä tarkoitus ei toteudu, eräs kaupan keskeisimpiä edellytyksiä on jäänyt toteutumatta.
Eräs tämän jutun lukuisista ongelmista on kuitenkin se, että homevaurion aiheuttamasta terveyshaitasta ei ole esitetty kovinkaan yksityiskohtaista selvitystä. Xx Ostaja on kertonut, että hänellä on ollut astma, minkä vuoksi oli tärkeää, ettei rakennus olisi homevaurioitunut. Kantajien kirjallisena todisteena
6. olevasta terveystarkastajan tarkastuskertomuksesta puolestaan ilmenee, että kuntotutkimuksessa havaituista epäkohdista asunnon pesuhuoneen runkorakenteiden alaosissa voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Käräjäoikeus toteaa että pesuhuoneessa havaittujen vaurioiden on edellä katsottu kuuluvan ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin. Muutoinkaan jutussa ei ole esitetty lääketieteellistä selvitystä terveyshaitasta. Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevaan kuntotutkimukseen liittyy mikrobianalyyseja tutkimuksen yhteydessä rakennuksesta otetuista kahdeksasta näytteestä. Näitä näytteitä ei kuitenkaan pääkäsittelyssä ole selostettu terveyshaitan kannalta. Huoneilmasta ei ole otettu näytteitä lainkaan.
Virheestä johtuvaa terveydellistä haittaa koskeva näyttö onkin jäänyt niin epämääräiseksi, että käräjäoikeus ei anna sille merkitystä virheen olennaisuuden arvioinnissa.
c) Virheen korjaamisen kustannukset:
Kysymyksenasettelu:
Kaupan kohteen virheen olennaisuutta harkittaessa eräs keskeinen seikka on virheen korjauksen edellyttämät välttämättömät korjauskustannukset. Oikeus kirjallisuudessa on esitetty rajaksi virheen olennaisuudelle, että virheen korjauskustannusten suhde kauppahintaan tulisi olla 40 prosenttia, jotta virhe olisi olennainen ( Koskinen-Tammi - Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä s. 239).
Tässä jutussa virheen olennaisuuden arvioinnin ja koko jutun ratkaisemisen kannalta tulkinnanvaraisimpia kysymyksiä on sokkelihalkaisun lämmöneristeen korjaustapa sekä betonilaattaan kohdistuvien toimien tarpeellisuus.
Näyttö:
Kantajat ovat esittäneet näyttönä virheen korjaamisen kustannuksista kantajien kirjallisena todisteena 8. olevan Rakennus Xx Oy:n kustannusarvion. Tässä arviossa päädytään 88.118 euron suuruisiin korjauskustannuksiin ilman arvonlisäveroa ja arvonlisäverolla lisättynä yhteensä 108.386 euron kustannuksiin. Arvion laatinut R. J. on nimetty todistajaksi, mutta pääkäsittelyä edeltäneessä valmisteluistunnossa kantajat ovat luopuneet hänen kuulemisestaan. Vastaajat ovat vedonneet siihen, että heillä ei ole ollut mahdollisuutta kuulustuttaa arvion laatijaa. Vastakuulusteluoikeuden puuttumisen vuoksi kantajan kirjallisen todisteen 8. merkitys näyttönä pienenee.
Rakennusxx Oy:n kustannusarvion kattaa seuraavat työt:
- pesuhuone/saunaosio puretaan kokonaan ja rakennetaan uudestaan,
- kaikki talon runkorakenteet, jotka alkavat työlaatan päältä (myös väliseinät) puretaan noin 1 metrin korkeudelle ja muurataan korotus ja rungot jatketaan alkamaan sen päältä,
- kaikki lattiat puretaan ja eristetään sekä valetaan betonilaatta,
- puretut rakenteet desinfioidaan,
- koko kiinteistö desinfioidaan savusumumenetelmällä,
- Xxt uusitaan,
- patterilinjat uusitaan pintavedoiksi,
- sähköistys uusiutuu osittain runkorakenteiden korjauksen myötä,
- osa KVV johdoista uusiutuu ja
- väliovet ehkä uusiutuvat.
Todistaja Xx Xxken käräjäoikeudessa kertoman mukaan Rakennus Xx Oy:n kustannusarvio on alhainen. Xxken mukaan pelkästään sokkelin ympäryksen ja seinien alaosan korjaamisen kustannus 75. - 80.000 euron luokkaa. Xxon selittänyt, että korjausremontti on tuntityötä eikä siitä anneta sitovaa tarjousta. Kantajat ovat esittäneet kirjallisena todisteena 5. Sn laatiman korjaustapasuunnitelman.
Todistaja xx on käräjäoikeudessa ja kantajien kirjallisena todisteena 5. olevassa korjaustapasuunnitelmassa kertonut, että sokkelihalkaisussa olevan vaurion poistamiseksi perustukset on kaivettava auki salaojitukseen asti. Sokkelin kostunut, vettynyt ja homeinen lämmöneriste poistetaan sokkeliin tehtävien aukkojen kautta, puhdistetaan sisäpuolinen betonipinta, desinfioidaan, laitetaan uusi lämmöneriste, tehdään valu tai umpeenmuuraus, oikaistaan ulkopinta ja asennetaan perusmuurilevy ja tarvittaessa lämmöneristys sekä routasuojaus. Vaihtoehtoisesti sokkelihalkaisun lämmöneristys voidaan poistaa myös sisäpuolelta käsin, jolloin ulkoseinän rakenne avataan noin 1 metrin korkeuteen.
Pääkäsittelyssä on keskusteltu todistaja Xxken kanssa myös siitä, onko betonilaatan purkaminen välttämätöntä. Hänen mukaansa vanhan betonilaatan piikkaamisella ja uuden valamisella estetään kapillaarisen kosteuden nousu laattaan. Piikkaaminen on välttämätöntä sen vuoksi, että laatan alla olevan maan laatua ei tiedetä. Todistaja Xx Xx on puolestaan kertonut, että betonilaatan alapuolisen maan laadun ja voisi selvittää myös piikkausaukoilla. Xx on lisäksi kertonut, että kosteuden nousu voitaisiin sulkea myös betonia käsittelemällä, lisälämmöneristyksellä ja pintabetonilaatalla.
Käräjäoikeuden johtopäätökset:
Todistaja Xxken kertomus ja Rakennus Xx Oy:n kustannusarvio poikkeavat toisistaan siinä suhteessa, että Xx lähtee huomattavasti suuremmista korjauskustannuksista kuin Rakennus xx Oy. Todistelun näyttöarvoa heikentää myös se, että vastaajat eivät ole voineet kuulustella todistelutarkoituksessa Rakennus xx Oy:n puolesta kustannusarvion laatinutta henkilöä. Todistaja Xxan kertomuksesta saa puolestaan sen kuvan, että korjaus olisi toteutettavissa myös vähäisemmin kustannuksin kuin todistaja xx on arvioinut.
Toisaalta kaupan purkuedellytyksiä arvioitaessa ei voida korjauskustannuksina ottaa lainkaan huomioon pesuhuoneen ja saunan korjauskustannuksia. Näihin kustannuksiin ostajien on tullut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella varautua.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että todistaja Xxen esittämä sokkeliin ja seinien alaosiin kohdistuva korjaus olisi tarpeen pelkästään myyjien vastuulle jäävän virheen korjaamiseksi. Tähän johtopäätökseen käräjäoikeus on tullut seuraavista syistä:
- sokkelihalkaisua ei ole tutkittu tarkemmin,
- seinien alaosien korjaus on ostajien vastuulla, koska tältä osin he ovat laimin- lyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
Todistajien Xx ja Xx ristiriitaisten kertomusten vuoksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että betonilaatan purkaminen olisi välttämätöntä.
Vastaajat ovat laskeneet, että Rakennus xx Oy:n kustannusarvion mukaan saunan ja pesuhuoneen korjauskustannukset ovat 10.543 euroa, maanvaraisen betonilaatan korjauskustannukset 13.628 euroa ja sokkelin korjauskustannukset 21.697 euroa. Lisäksi laskelmaan sisältyy vastaajien mukaan sähköjen korjauksen kustannukset 7.795 euroa, käyttövesi- ja viemäriverkoston korjauksen kustannukset 2.950 euroa sekä rakennuksen patterilämmitysverkoston korjaamisen kustannukset 8.251 euroa. Koska vastakuulusteluoikeutta ei ole ollut, käräjäoikeus hyväksyy mainitut vastaajien laskelmat, joita kantajat eivät ole kiistäneet.
Edellä kerrottuihin kaupan kohteen virheen korjaamiseksi välttämättömiin korjauskustannuksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että virheen korjauskustannusten suhde kauppahintaan olisi niin suuri, että virhe olisi olennainen. Kun lisäksi otetaan huomioon, että terveyshaittakin on jäänyt varmuudella näyttämättä, kaupan purkamisen edellytyksiä ei ole.
3. Myyjien tuottamus:
a) Myyjien tietoisuus rakennuksen ongelmista ja virheellisestä rakentamisesta:
Myyjien tuottamukseen liittyen kantajat ovat väittäneet, että Xx Myyjä olisi kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa kieltänyt tarkastusreikien poraamisen. Kiinteistönvälittäjänä kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa paikalla olleen todistaja Xx Ostajan kertoman mukaan todistaja oli puhunut poraamisesta. Todistaja ei muista sellaista, että Xx Myyjä olisi poraamisen kieltänyt. Todistaja Xx Xx on muistellut, että mahdollisesti todistaja Petttt oli itse sanonut, ettei poraaminen olisi välttämätöntä. Edellä kerrottujen todistajankertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Xx Myyjä olisi estänyt tarkastusreikien poraamisen ennen kauppaa pidetyssä tarkastuksessa.
Kuten edellä on selostettu, osa virheistä on sellaisia, että kantajat ovat olleet niistä tietoisia tai ne ovat kuuluneet kantajien selonottovelvollisuuden piiriin. Xx Myyjän käräjäoikeudessa kertoman mukaan hän on itse rakentanut kyseisen talon. Xx Myyjä oli myös purkanut saunan seinän ja korjannut sitä putkivuodon korjauksen yhteydessä. Tästä voi päätellä, että Xx Ostaja on ollut tietoinen pesuhuoneen, saunan ja katon rakennustavasta. Hän ei kuitenkaan ole ollut tietoinen nyt paljastuneista vaurioista. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, etteivät myyjät ole menetelleet maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentissa tarkoitetuin tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Näyttämättä on jäänyt, että vastaajat olisivat olleet tietoisia heidän vastuulleen jäävistä rakennuksen virheistä ja virheellisestä rakentamisesta ennen kauppaa.
b) Rakennuksen alapohjassa on laatan alla olevaa eristystä koskenut ilmoitus:
Näiden perustelujen kohdassa 2. A. alakohdassa d) lähemmin selostetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jäänen näyttämättä, että Xx Myyjä olisi vakuuttanut ostajille, että betonin alla olisi styrox-eriste.
c) Vesikaton vuotaminen sisälle saakka sekä saunan ja pesuhuoneen väliseinän lahovaurioiden korjaus:
Xx käräjäoikeudessa kertoman mukaan kolmantena aamuna sen jälkeen, kun kantajat olivat saaneet asunnon hallintaansa lattialla oli ollut vettä katon vuotamisen takia. Kun asiasta oli keskusteltu myyjien kanssa, Xx Ostaja oli sanonut, ettei vesi ollut aiemmin vuotanut sisälle. Sen sijaan Xx Myyjä oli myöntänyt, että sopivalla säällä sisään vuotamista oli tapahtunut aikaisemminkin.
Xx Ostajan kertomus puhuu sen puolesta, että kattovuodon osalta myyjät olisivat salanneet ostajilta kaupan kannalta olennaisia tietoja. Käräjäoikeus kuitenkin korostaa ostajien selonottovelvollisuutta ja sitä, että katon vuotaminen sekä saunaan ja pesuhuoneeseen liittyvät ongelmat ovat olleet vastaajien tiedossa kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella. Ennen kauppaa tietämiensä seikkojen perusteella ostajien olisi ainakin pitänyt selvittää kohteen kuntoa näiltä osin. Vesikaton vuotamisen tai edellä mainittujen lahovaurioiden osalta myyjillä ei siten ole tuottamusta.
d) Virheelliset rakennus- korjaustoimenpiteet:
Maanvastaisen betonilaatan alla oleva muovikalvo ei ole rakennuksen virhe. Tämän vuoksi vastaajat eivät ole sen osalta tehneet virheellistä rakentamistoimenpidettä (kohta d).
Saunan ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksun puuttuminen, seinän lastulevyssä olleet kosteuden aiheuttamat jäljet ja pysty palkkien lahoaminen ovat kaikki kuuluneet kantajien selonottovelvollisuuden piiriin ennen kauppaa ostajien käytössä olleen asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella (kohta i).
Perustelujen kohdan 2. A. alakohdassa m) kerrotulla tavalla jutussa on näytetty, että takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ole suoritettu riittävällä huolellisuudella. Virhe ei kuitenkaan johdu Xx Myyjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä (kohta m).
Pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puolella seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekkamuurauksen päälle, mikä poikkeaa piirustuksessa esitetystä. Oven pielessä koolaus on alaosastaan lahonnut ja koolauksen viereen on ilmeisesti aiemmassa korjauksessa asennettu toinen koolauspuu, joka on myös kosteuden vaurioittama. Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevassa asuntokaupan kuntotarkastuksessa esille tulleiden seikkojen nojalla ostajien on tullut varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin. Tältäkään osin vastaajat eivät ole tuottamuksellaan aiheuttaneet kantajille vahinkoa (kohta p).
Kaiken edellä a - d) kohdissa lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että vastaajat eivät ole aiheuttaneet kantajille vahinkoa toimillaan tai laiminlyönneillään.
4. Vahingonkorvausvaatimusten määrät:
Siltä varalta, että muutoksenhakuaste tulee kanteen perusteen osalta toiseen lopputulokseen, oikeus lausuu vielä vahingonkorvausvaatimusten määristä.
Virheen selvittelykulut sekä ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneet kustannukset ovat riidattomia.
Kiinteistön hankkimis- ja rahoituskulut ovat sinänsä määrältään riidattomia. Näiden kulujen verotuskohtelu on sellainen välillinen seikka, joka ei pienentäisi korvausvelvollisuutta.
Kantajat ovat kertoneet, että heidän pintaremonttia varten hankkimansa remonttitarvikkeet ja kalusteet ovat käyneet hyödyttömiksi. Kantajien kertomusten ja kantajien kirjallisena todisteena 9. olevan yhteenvedon perusteella remonttitarvikkeista ja kalusteista vaadittu määrä on näytetty toteen.
5. Oikeudenkäyntikulut:
Kantajat häviävät jutun. Tämän vuoksi kantajat olisivat lähtökohtaisesti velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla.
Kaupan kohteen virheet eivät kuitenkaan ole aivan vähäisiä. Lisäksi ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa olisi voitu antaa ostajille vielä yksiselitteisimpiä ohjeita siitä, mihin toimenpiteisiin ostajien tulee ryhtyä rakennuksen kunnon tarkistamiseksi. Näiden seikkojen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä ja tulkinnanvarainen, että kantajilla on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n perusteella oikeudenkäyntikulut jäävätkin puolin ja toisin asianosaisten itsensä kärsittäviksi.
LAINKOHDAT Maakaari 2 luku 17 §, 21 § 1 ja 22 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 8a §
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus hylkää XxOstajan ja Xx Ostajan kanteen kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hylkää oikeudenkäyntikuluvaatimukset. Asianosaiset saavat kärsiä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
MUUTOKSENHAKU
Tähän tuomioon tyytymätön voi hakea muutosta valittamalla. Tarkemmat ohjeet muutoksenhausta liitteessä.
Määräpäivä tyytymättömyyden ilmoitukselle: 1.8.2012. Määräpäivä valitukselle Vaasan hovioikeuteen: 24.8.2012. Määräpäivä vastavalitukselle: 7.9.2012.
ALLEKIRJOITUS JA KÄRÄJÄOIKEUDEN KOKOONPANO
Xx Xx, käräjätuomari
488 26
TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS
Xx Ostaja ja Xx Ostaja ovat hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon
Xx Xx, käräjätuomari
Ostajan velvollisuus asuntokaupoissa on tarkastaa kiinteistö ja sillä sijaitseva rakennus. Sellaisiin seikkoihin, jotka ovat silmin havaittavissa ei voi jälkikäteen vedota, esimerkkinä kosteusjäljet. Mitä vanhempi rakennus on, sitä tarkemmin se on tarkastettava. Rakenteita ei tarvitse kuitenkaan ryhtyvä availemaan. Jos käytetään ammattilaista esim. kuntotarkastusta ostajan tietoisuus mahdollisuus virheistä lisääntyy ja myyjän vastuu vastaavasti vähenee. Jos kuntotarkastuksessa on mainittu rakenteen olevan riskirakenne, esim. valesokkeli, se ei yleensä ole tarkoittanut, että ostaja ei voisi vedota virheenä ko. seikkaan myöhemmin, jos alajuoksun todetaan sittemmin kaupan jälkeen vaurioituneen. Mutta jos kuntotarkastuksessa on asiasta tarkempia havaintoja esim. hajuhavainto tmv., ostajalle on saattanut syntyä ns. erityinen selonottovelvollisuus selvittää, onko valesokkeli vaurioitunut. Toisaalta jos myyjä on jättänyt jostain tietämästään tai epäilemästään virheestä kertomatta, ostaja voi tällaiseen virheeseen vedota erityisestä selonottovelvollisuudesta huolimatta.
Oikeuskäytännössä on laidasta laitaan eri tyyppisiä tapauskohtaisia ratkaisuja, milloin ostajan on katsottu menettäneen oikeuden vedota virheisiin kun erityinen selonottovelvollisuus on syntynyt. Tyypillisesti nämä liittyvät kuten alla olevassa tapauksessa vesikaton vuotoihin, valesokkeliin ja alapohjiin.
Alla olevassa tapauksessa ostajat ovat 21.9.2011 allekirjoitetulla kaupalla ostaneet Myyjiltä 155.000 euron kauppahinnalla Jyväskylän kaupungin x sijaitsevan x nimisen omakotitalokiinteistön RN:o xx.
Kiinteistöllä on sijainnut 1979 rakennettu matalaperustainen maanvaraiselle betonilaatalle rakennettu puurunkoinen harjakatteinen (peltikate) rakennus.
Ostajille on ennen kauppaa esitetty 14.9.2011 päivätty Rakennusvalvonta S. Ahokas Oy/Xx Xxan allekirjoittama asiakirja "Kuntotarkastus asuntokauppaa varten".
Hovioikeuden mukaan:
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Mainitun maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakkotiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty muun muassa, että ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus tulee esille usein silloin, kun ostaja tai hänen avustajansa on ennen kauppaa suoritetun normaalin ennakkotarkastuksen yhteydessä havainnut jonkin epäilystä herättävän seikan. Tarkastuksen suorittaneen asiantuntijan mahdollisella tarkastuskehotuksella tai tarkastussuosituksella on tällaisissa tilanteissa vaikutusta arvioitaessa ostajan erityistä tarkastusvelvollisuutta ja sen laajuutta (Esa Kyllästinen, Defensor legis 1/2013, s. 60-61)
Ostajan selonottovelvollisuus tässä tapauksessa
Kuten käräjäoikeus on todennut kohdissa f), g), h), k), 1), n), o), p), r) ja t) kuvatut virheet ovat sellaisia, jotka Ostajat ovat voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ja ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä. Kuntotarkastusta suorittanut rakennusinsinööri Xx Xx on kuntotarkastusraportissa antanut kehotuksia ja suosituksia osasta virheistä ja näin luonut Ostajalle ja Ostajalle käräjäoikeuden tuomiossa tarkemmin kerrotuista syistä erityisen tarkastusvelvollisuuden. Ostajat eivät ole kuitenkaan laajemmin selvittäneet virheiden laatua ja he ovat siten laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Näin ollen he eivät voi näiltä osin vedota laatuvirheeseen.
Kohdan f) osalta Ostaja oli käynyt yläpohjassa ja havainnut kastuneita kohtia. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muutamia vesilammikkoja oli ollut selvästi havaittavissa yläpohjassa. Hän oli kertonut havainnoistaan Ostajalle. Xx oli myös huomannut vesikatossa epätiiveyttä ja puutteellisuuksia. Ostaja on siten tullut tietoiseksi ainakin osasta vaurioista yläpohjassa ja vesikatossa. Tämä on antanut hänelle aiheen tarkastaa niitä tarkemmin siitäkin huolimatta, että tätä ei ole kaikilta osin suositeltu kuntotarkastusraportissa. Kiinteistönvälittäjä, todistaja x mukaan Ostajat tiesivät ennen kauppaa, että katto vuotaa ja että se on uusittava. Kauppahintaa oli tämän vuoksi tarkistettu. Ostajan ja Ostajan on näin ollen pitänyt varautua siihen, että vettä saattaa valua myös sisätiloihin.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut. Hovioikeudessa ei ole tullut esille seikkoja, joiden vuoksi asiaa olisi arvioitava näiltä osin toisin.
Kohdassa d) yksilöity virhe
Ostajat ovat kuntotarkastusraportin (todiste 2) perusteella voineet olettaa, että maanvaraisen betonilaatan alla on styroxia. He eivät ole voineet havaita sen puuttumista normaalissa kuntotarkastuksessa. Hovioikeus katsoo kuitenkin kuten käräjäoikeus, ettei Xx Myyjän ole näytetty vakuuttaneen ostajille, että styroxia oli. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muovin käyttäminen styroxin sijaan ei ole riittävää, mutta että sitä käytettiin talon rakennusaikana. Hovioikeus katsoo siten, ettei styroxin poisjättäminen ole ollut rakennusvirhe. Epäselväksi on myös jäänyt, onko styroxin puuttuminen aiheuttanut jotain vaurioita.
Myyjät ovat kuitenkin antaneet kiinteistöstä mainitulta osin virheellisen tiedon, joka on voinut vaikuttaa kauppaan, joten styroxin puuttuminen on laatuvirhe. Vääräksi osoittautunut tieto styroxin puuttumisesta ei yksin ole kuitenkaan purkuun oikeuttava olennainen laatuvirhe, kun sen ei ole näytetty olleen kaupanteon ehtona.
Ostajien kaikki vaatimukset hylättiin ja ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut alioikeudessa n. 16000e ja hovioikeudessa n. 11000e.
Vaasan hovioikeus Tuomio Nro 972
Antamispäivä 6.9.2013
Diaarinumero S 12/1004
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 25.7.2012 nro 11766 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kaupan purkaminen ym.
Valittajat ja vastapuolet
Xx Ostaja
Xx Ostaja
ja
Xx Myyjä
Xx Myyjä
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Pääkäsittely
Hovioikeus on 26.6.2013 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.
Xx Ostajan ja Xx Ostajan yhteinen valitus
Vaatimukset
Ostajat ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidän käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään. Edelleen he ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen syntyneet kulut kiinteistön ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta 1.144,90 euroa sekä kiinteistön hankkimisesta ja rahoituksesta 3.764,41 euroa laillisine viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.
Vielä Ostajat ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 14.817 eurolla ja valituskulut hovioikeudesta 10.699,80 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Ostajat ovat pääosin toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä kanneperusteet.
Käräjäoikeus on arvioinut näytön väärin. Käräjäoikeus ei ole antanut painoarvoa sille, että Myyjät ovat salanneet tai antaneet virheellisiä tietoja kaupan kohteen ominaisuuksista. Myyjät eivät ole ennen kauppaa kertoneet ostajille pesuhuoneen ja saunan seinärakenteiden vaurioista tai katon vuotamisesta sisätiloihin. He ovat myös vakuuttaneet, että talon alapohjan betonilaatan alapuolella on styrox-eriste, mikä ei kuitenkaan pitänyt paikkaansa. Yhdenkin edellä mainitun seikan saattaminen Ostajien tietoon olisi johtanut siihen, etteivät he olisi ryhtyneet kauppaan.
Kohteessa olevat virheet ja vauriot
Valitus ei koske kanteen kohtien i), q) ja s) virheitä. Muiden virheiden osalta Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomioon merkityn kanteensa (s. 3 - 7) perusteet ja painottaneet lisäksi seuraavia seikkoja.
Kohta d)
Kuntotarkastusraportissa mainitaan, että soratäytön ja maanvaraisen betonilaatan välissä on 70 millimetrin vahvuinen styrox- eriste. Tämä ei kuitenkaan ilmene rakennepiirustuksesta. Näin ollen myyjien on täytynyt antaa styrox -eristeestä virheellinen tieto kuntotarkastusraporttia laatineelle Xx Xxelle.
Käräjäoikeuden tuomio on oikea siltä osin kuin siinä on todettu, että alapohjan rakenne on riskirakenne styrox- eristeen puuttumisen vuoksi, mutta väärä siltä osin kuin siinä on katsottu, ettei alapohjassa ole vaurioita styroxin puuttumisen vuoksi. Todistaja Xx xxen tekemän kuntotutkimuksen perusteella on näytetty virhekohdassa c) todetulla tavalla, että mikrobikasvuston aiheuttajana on paitsi bitumin, kermikaistan tai muovin puuttuminen betonilaatan yläpinnasta myös betonilaatan alta puuttuva styrox- eriste. Kyseessä on laatuvirhe, josta Myyjät eivät ole ilmoittaneet Ostajalle ja Ostajalle. Joka tapauksessa virhe on salainen.
Kohdat g) h) 1) o) ja p)
Kyseiset kohdat liittyvät pesuhuoneessa ja saunan seinärakenteissa riidattomasti todettuihin virheisiin.
Ostajat olivat varautuneet pesuhuoneen pintaremonttiin, muttei rakenteiden kokonaisvaltaiseen uusimiseen. Koska Myyjät ovat avanneet pesuhuoneen ja saunan seiniä ja tehneet tukikorjauksia vaurioituneisiin rakenteisiin, he ovat myös tienneet kyseisistä vaurioista ja salanneet ne Ostajalta ja Ostajalta. Myyjät ovat jättäneet tarkoituksellisesti kertomatta näistä vaurioista. Heidän menettelynsä täyttää maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin mukaisen kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimattomuuden kriteerit, jolloin ostajien selonottovelvollisuutta ei edes tarvitse arvioida.
Kohta m)
Koska takkahuoneen putkivuodon kuivaus ja korjaus on tehty huolimattomasti, Myyjät vastaavat laiminlyönnistä johtuneesta vauriosta. Joka tapauksessa virhe on ainakin salainen.
Kohta f)
Yläpohjan kosteusvauriot ovat osoittautuneet huomattavasti laajemmiksi, kuin mitä kuntotarkastuksessa oli todettu ja takkahuoneen kohdalta vesi vuotaa sisätiloihin. Kaupan jälkeen on selvinnyt, että koko yläpohjan eristys sekä osa rakenteista on uusittava. Ostajat eivät ennen kauppaa tienneet muista kuin vähäisistä vuodoista. Kuntotarkastuksessa ei ole kehotettu tai suositeltu eristeiden tai rakenteiden vaurioiden tarkempaa tutkimista.
Myyjät ovat myös tienneet sisäkaton vuotamisesta, koska he ovat asetelleet yläpohjan muovit suurempien vuotokohtien kohdalle, mutta he eivät ole kertoneet tästä Ostajalle ja Ostajalle. Heidän menettelynsä täyttää edellä kohdissa g, h, 1, oja p kerrotun kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn.
Kohdat j) ja k)
Saunan seinäpaneelien takaa puuttuu riidattomasti tuuletusrako, joka on aiheuttanut saunan päätyseinän lastulevyyn kosteusvaurioita. Kyseessä on laatuvirhe.
Kohta n)
Kyseessä on virhe, koska kuntotarkastuksessa ei ole suositeltu yläpohjan tarkastamista.
Kohta r)
Ostaja ei ole huomannut villan sekoittumista sahanpuruun eikä eristeen polkeutumista tarkastaessaan pintapuolisesti yläpohjan ennen kauppaa. Kyseisistä seikoista ei ole myöskään mitään mainintaa kuntotarkastusraportissa.
Kohta t)
Koska Xx Myyjä on asentanut salaojat virheellisesti, hänen olisi pitänyt kertoa tästä Ostajalle ja Ostajalle.
Virheen olennaisuus
Terveyshaitalle on annettava merkittävä painoarvo virheen olennaisuutta arvioitaessa. Terveystarkastajan lausunnolla on näytetty, että kuntotutkimuksessa havaituista epäkohdista voi aiheutua terveydellistä haittaa talossa asuville. Kosteus- ja mikrobivaurioita on löytynyt myös muista tiloista kuin pesuhuoneesta. Lääketieteellistä näyttöä oireilusta ei ole voitu esittää, koska Ostajat olivat heti kaupanteon jälkeen aloittaneet remontin. Kuitenkin jo terveyshaitan mahdollisuus on terveydensuojelulain 1 ja 26 §:ien mukainen terveyshaitta.
Korjauskustannukset
Rakennus Xx Oy:n 108.386 euron suuruinen korjauskustannusarvio on tehty ennen kuin sokkelihalkaisun ja yläpohjan virheet on todettu. Sokkelihalkaisun korjauskustannus on noin 10.000 euroa ja yläpohjatilan yli 5.000 euroa. Korjauskustannuksiin on luettava vielä luvat ja valvonta 4.000 euroa sekä muut erittelemättömät kulut noin 10.000 euroa. Virheiden korjauskustannukset vastaavat näin ollen lähes koko kauppahintaa.
Xx ja Xx Myyjän yhteinen vastaus
Vaatimukset
Myyjät ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta vastavalituskuluineen yhteensä 10.919,04 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Myyjät ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomioon merkityn vastauksensa (s. 7-11) perusteet ja painottaneet lisäksi seuraavia seikkoja.
Myyjät eivät ole tienneet pesuhuoneen seinärakenteiden vaurioista. Kaikki osapuolet ovat ennen kauppaa tienneet, että pesuhuoneen lattiasta on mitattu kohollaan olevia kosteusarvoja ja että pesuhuoneen seinärakenteiden tarkastamiseen olisi tullut tarkemmin ryhtyä. Vesikaton vuotaminen on ollut kauppaa edeltäneen kuntotarkastuksen perusteella kaikkien osapuolten tiedossa. Myyjät eivät ole vakuuttaneet, että talon alapohjan betonilaatan alla olisi Styrox-eriste.
Kohteessa väitetyt virheet ja vauriot
Kohta d)
Rakennepiirustuksessa on mainittu vaihtoehtoisena alapohjan toteutustapana rakenne, jossa alapohjalaatan alla on styroxia. Alapohja ei ole vaurioitunut Styrox-eristeen puuttumisen johdosta. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että betonilaatan päällä koolatussa puulattiassa on kosteusvaurioon viittaavaa mikrobikasvustoa. Kaupan erityisenä ehtona ei ole ollut alapohjalaatan alapuolisen styrox-eristeen olemassaolo.
Kohdat g) h) 1) o) ja p)
Kuntotarkastuksessa on suositeltu ulkoseinien alaosien kunnon tutkimista avaamalla seiniä ja tarvittaessa ottamalla rakenteesta materiaalinäytteitä sekä suositeltu tilojen korjausta. Lisäksi on havaittu pesuhuoneessa kosteuspoikkeama suihkun vaikutusalueella lattiassa ja seinän alaosassa ja kuntotarkastuksesta on myös ilmennyt, ettei laatoituksen alla ole vedeneristettä. Kun Ostajat ovat laiminlyöneet saunan ja pesuhuoneen väli- ja ulkoseinärakenteiden kunnon tarkemman selvittämisen, he ovat ottaneet tietoisen riskin siitä, että rakenteissa on vaurioita. Kuntotarkastuksessa ei ole suositeltu pelkästään pintaremonttia, vaan tilojen remontoimista. Myyjät kiistävät menetelleensä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Edellä mainittujen rakenteiden korjauskustannukset ovat enintään 2.000 euroa, mikä ei muodosta kaupan purkuun oikeuttavaa olennaista virhettä.
Kohta m)
Korjauskustannusten määrä on tältä osin vain muutama sata euroa. Korjauskustannusten vähäisyyden johdosta kyseessä ei ole kaupan purkuun oikeuttava olennainen virhe.
Kohta o)
Ostajat ovat viimeistään kuntotarkastuksen perusteella tulleet tietoiseksi katon vuotamisesta useasta kohdasta. Sillä, että vauriot ovat sittemmin osoittautuneet kuntotarkastuksessa todettua laajemmiksi, ei ole merkitystä, koska kuntotarkastuksessa on todettu, että rakenteiden todellisen kunnon
voi selvittää avaamalla rakenteita.
Kohdat j) ja k)
Seinärakenteesta puuttuvan tuuletusraon ja vaurioituneen lastulevyn uusiminen pintaremontin yhteydessä maksaisi noin 200 euroa. Virheet eivät ole vaikuttaneet kauppaan eivätkä ole kaupan purun kannalta oler1naisia.
Kohta n)
Pesuhuoneen oven yläpuolella olevassa seinässä, katon harvalaudoituksessa, tuulensuojabituliitissa ja lastulevyssä on ennen kauppaa ollut havaittavissa kosteusjälkiä. Kyseiset vauriot on siten voitu havaita myös ilman rakenteiden avaamista.
Kohta r)
Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa on todettu useat kattovuotokohdat ja vuotojen aiheuttamat eristevauriot sekä suositeltu kastuneiden purujen ja rakenteiden uusimista. Ottaen huomioon kuntotarkastuksen tiedot ja ostajien tiedot kattovuodosta, kyse ei ole kaupan kannalta olennaisesta virheestä.
Kohta t)
Kuntotarkastuksessa on todettu, että sokkeliin kohdistuvaa kosteustuottoa on suositeltavaa vähentää sokkelin ulkopuolelle asennettavalla kosteuskatkolla ja kosteuskatkon ulkopuolelle asennettavalla lämmöneristyksellä. Edelleen kuntotarkastuksessa suositeltiin salaojien ja routasuojauksen asentamista. Ostajan ja Ostajan on täytynyt näiden tietojen perusteella omalla kustannuksellaan varautua salaojien asentamiseen tai kunnostamiseen. Xxn asentaminen anturan alle ei ole myöskään mikään rakennusvirhe.
Virheen olennaisuus
Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että sisäilmassa olisi terveyshaittaa aiheuttavia mikrobeja. Terveystarkastajan lausunnossa ei mainita mitään sisäilman laadusta tai mahdollisesta terveyshaitasta ajalta ennen kuin rakenteita oli purettu. Terveystarkastajan lausunto ei ole myöskään mikään lääketieteellinen selvitys terveyshaitasta. Rakennuksen asuinkelvottomuutta ei ole osoitettu.
Korjauskustannukset
Käräjäoikeuden ratkaisu on oikea. Asiassa on jäänyt epäselväksi muun muassa se, miten huomattavaksi muodostuu korjauksilla saavutettu rakennuksen tasonparannus, käyttöiän pidennys ja arvonnousu.
Myyjien yhteinen vastavalitus
Vaatimukset
Myyjät ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin heidän oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa on hylätty ja Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 16.184,02 eurolla ja valituskulut hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Asia ei ole ollut lain tarkoittamalla tavalla oikeudellisesti epäselvä. Jutun näytöllinen epäselvyys ei oikeuta tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse. Kanne on kokonaan hylätty, joten Ostajat ovat hävinneet asian. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus ei ole myöskään Ostajille miltään osin kohtuutonta.
Harkinnassa tulee ottaa huomioon myös se, että Myyjät ovat yrittäneet päästä sovintoon Ostajien kanssa ja että he ovat olleet valmiita neuvottelemaan hinnanalennuksesta.
Ostajien yhteinen vastaus
Vaatimukset
Ostajat ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään ja että Myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän vastauskulunsa hovioikeudesta 450 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Virheperusteiden osalta asiassa on kysymys virheen olennaisuuskriteerin täyttymisestä sekä ostajan selonottovelvollisuuden laajuuden arvioinnista. Nämä ovat tapauskohtaista harkintaa edellyttäviä oikeuskysymyksiä, joihin laki, esityöt, oikeuskäytäntö tai -kirjallisuus eivät anna yksiselitteistä vastausta. Oikeudellisen epäselvyyden aiheuttaa nimenomaan lain tulkinnanvaraisuus.
Sovintoon pyrkimisellä ei ole merkitystä ratkaistavan asian kannalta. Ottaen huomioon kaupan kohteen kunto ja siinä olevat virheet, Myyjien esittämää sovintoa ei voida pitää varteenotettavana.
Todistelu
Hovioikeudessa on otettu vastaan sama kirjallinen todistelu kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa on kuultu Xxsta, Xxsta ja Xx Xxista todistelutarkoituksessa sekä todistajina Xx xxea, Xx xx ja Xx Xx. He ovat kertoneet hovioikeudessa olennaisilta osin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on merkitty.
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu perusteluineen
Ostajat ovat hovioikeudessa vaatineet, että Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen kiinteistön ylläpidosta, tarpeellisesta hoidosta sekä kiinteistön hankkimisesta ja rahoituksesta syntyneet kulut viivästyskorkoineen.
Hovioikeus toteaa, että vahingonkorvausta ei voida tuomita ennenaikaisesti. Käräjäoikeudessa esitettyinä vaatimukset olisivat olleet ennenaikaisia. Mainitunlaista kanteen laajentavaa muutosta taas ei oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan ja 2 momentin mukaan voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa. Näin ollen hovioikeus jättää vaatimukset tutkimatta.
Pääasia
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on riidatonta, että kaupan kohde on ollut siinä kunnossa kuin kanteessa on selostettu, lukuunottamatta kohdassa b) väitettyä rakennuksen sisäilman terveyshaittaa ja kohdassa m) väitettyä putkivuodon virheellistä korjausta, jotka on kokonaan kiistetty. Sen lisäksi riidanalaista on kohdassa e) väitetyn betonisokkelin kosteus- ja homevaurioiden laajuus.
Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kiinteistössä virhe ja onko virhe kaupan purkuun oikeuttavalla tavalla olennainen. Edelleen kyse on siitä, ovatko Myyjät menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti antamalla ennen kaupan tekemistä Ostajalle ja Ostajalle virheellistä tietoa kaupan kohteesta tai jättäneet ilmoittamatta tiedossaan olleesta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta. Vielä on kysymys siitä, ovatko Ostajat voineet havaita kiinteistön virheitä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Hovioikeudessa ei ole enää kysymys virheistä kohdissa i), q) ja s).
Ostajan selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Mainitun maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakkotiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty muun muassa, että ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus tulee esille usein silloin, kun ostaja tai hänen avustajansa on ennen kauppaa suoritetun normaalin ennakkotarkastuksen yhteydessä havainnut jonkin epäilystä herättävän seikan. Tarkastuksen suorittaneen asiantuntijan mahdollisella tarkastuskehotuksella tai tarkastussuosituksella on tällaisissa tilanteissa vaikutusta arvioitaessa ostajan erityistä tarkastusvelvollisuutta ja sen laajuutta (Esa Kyllästinen Defensor legis 1/2013, s. 60-61).
Ostajan selonottovelvollisuus tässä tapauksessa
Kuten käräjäoikeus on todennut kohdissa f), g), h), k), 1), n), o), p), r) ja t) kuvatut virheet ovat sellaisia, jotka Ostajat ovat voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ja ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä. Kuntotarkastusta suorittanut rakennusinsinööri Xx Xx on kuntotarkastusraportissa antanut kehotuksia ja suosituksia osasta virheistä ja näin luonut Ostajalle ja Ostajalle käräjäoikeuden tuomiossa tarkemmin kerrotuista syistä erityisen tarkastusvelvollisuuden. Ostajat eivät ole kuitenkaan laajemmin selvittäneet virheiden laatua ja he ovat siten laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Näin ollen he eivät voi näiltä osin vedota laatuvirheeseen.
Kohdan f) osalta Ostaja oli käynyt yläpohjassa ja havainnut kastuneita kohtia. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muutamia vesilammikko ja oli ollut selvästi havaittavissa yläpohjassa. Hän oli kertonut havainnoistaan Ostajalle. Xx oli myös huomannut vesikatossa epätiiveyttä ja puutteellisuuksia. Ostaja on siten tullut tietoiseksi ainakin osasta vaurioista yläpohjassa ja vesikatossa. Tämä on antanut hänelle aiheen tarkastaa niitä tarkemmin siitäkin huolimatta, että tätä ei ole kaikilta osin suositeltu kuntotarkastusraportissa. Kiinteistönvälittäjä, todistaja x mukaan Ostajat tiesivät ennen kauppaa, että katto vuotaa ja että se on uusittava. Kauppahintaa oli tämän vuoksi tarkistettu. Ostajan ja Ostajan on näin ollen pitänyt varautua siihen, että vettä saattaa valua myös sisätiloihin.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut. Hovioikeudessa ei ole tullut esille seikkoja, joiden vuoksi asiaa olisi arvioitava näiltä osin toisin.
Kohdassa d) yksilöity virhe
Ostajat ovat kuntotarkastusraportin (todiste 2) perusteella voineet olettaa, että maanvaraisen betonilaatan alla on styroxia. He eivät ole voineet havaita sen puuttumista normaalissa kuntotarkastuksessa. Hovioikeus katsoo kuitenkin kuten käräjäoikeus, ettei Xx Myyjän ole näytetty vakuuttaneen ostajille, että styroxia oli. Xx on hovioikeudessa kertonut, että muovin käyttäminen styroxin sijaan ei ole riittävää, mutta että sitä käytettiin talon rakennusaikana. Hovioikeus katsoo siten, ettei styroxin poisjättäminen ole ollut rakennusvirhe. Epäselväksi on myös jäänyt, onko styroxin puuttuminen aiheuttanut jotain vaurioita.
Myyjät ovat kuitenkin antaneet kiinteistöstä mainitulta osin virheellisen tiedon, joka on voinut vaikuttaa kauppaan, joten styroxin puuttuminen on laatuvirhe. Vääräksi osoittautunut tieto styroxin puuttumisesta ei yksin ole kuitenkaan purkuun oikeuttava olennainen laatuvirhe, kun sen ei ole näytetty olleen kaupanteon ehtona.
Kohtien b), e) ja j) virheet
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut siitä, että kohdassa b) väitetty sisäilman terveyshaitan laatu on jäänyt näyttämättä, että kohdassa e) betonisokkelin kosteus- ja homevaurioiden tarkempi laajuus on jäänyt selvittämättä ja että kohdassa j) todettu saunan seinäpaneeleiden takaa puuttuva tuuletusrako ei ole kaupan kohteen virhe.
Myyjien tuottamus
Xx Myyjä on hovioikeudessa kertonut, että hän on 1990-luvulla tehnyt putkivuodon takia joitain peruskorjauksia pesuhuoneessa ja saunassa. Hän oli itse purkanut saunan seinää ja uusinut alajuoksun sekä laittanut tukipuita. Putkimies oli tehnyt putkikorjauksen. Lähtökohtaisesti Myyjät olisivat olleet velvollisia kertomaan Ostajalle ja Ostajalle näistä korjauksista ennen kauppaa. Vaikka Xx Myyjä on jättänyt kertomatta näistä peruskorjauksista kuntotarkastuksen yhteydessä, ei ole ilmennyt, että hän olisi kaupantekohetkellä ollut tietoinen myöhemmin kohdissa g) ja h) ilmenneistä vaurioista. Hovioikeus katsoo, ettei Xx ja Xx Myyjä ole menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti jättäessään kertomatta kyseisistä korjauksista.
Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut (s. 23-24).
Virheen olennaisuus
Kaupan kohteessa on näytetty olevan kohdan a) mukainen virhe, kun rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkelissa ja lämpöeristeissä on kosteus-ja homevaurio ja kohdan c) mukainen virhe, kun maanvaraisen betonilattian päälle koolattua puulattiaa ei ole erotettu maanvaraisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla. Vielä kohteessa on näytetty olleen betonisokkelissa kohdan e) mukainen kosteusvaurio sokkelihalkaisun kohdalla ja että kohdan m) mukaista putkivuotoa ei ollut korjattu riittävän huolellisesti.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut siitä, että nämä virheet ovat salaisia ja että näiden virheiden korjauskustannusten suhde kauppahintaan ei ole niin suuri, että virhettä voitaisiin pitää olennaisena.
Siltä osin kuin kiinteistössä on laatuvirhe styroxin puuttumisesta maanvaraisen betonilaatan alta hovioikeus toteaa, ettei virheestä ole näytetty aiheutuneen vahinkoa ja ettei virhettä voida pitää kaupan purkuun oikeuttavalla tavalla olennaisena. Asiassa ei ole väitetty, että styroxin puuttuminen olisi ollut nimenomaisesti kaupan syntymisen erityinen ehto.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta
Ostajat ovat hävinneet asian. Oikeudenkäymiskaaren 21 Luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan hävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan. Lain esitöiden mukaan jutun näytöllinen epäselvyys ei oikeuttaisi tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse. Kuluvastuun alentamiselle riittävän oikeudellisen epäselvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea. Oikeudellisesta epäselvyydestä olisi kysymys esimerkiksi silloin, kun kirjoitetussa laissa on aukko, ennakkoratkaisua ei ole eikä ole selvää kuinka riitaan liittyvä oikeuskysymys tulisi ratkaista. Samoin on asianlaita jos laki on tulkinnanvarainen eikä lain esitöistäkään riittävän selvästi käy ilmi lainsäätäjän tarkoitusta. Asia voi olla oikeudellisesti epäselvä myös sen takia, että riidanalaisesta oikeuskysymyksestä on vastakkaisia tai erilaisia ratkaisuja taikka sen takia, että oikeuskirjallisuudesta ei löydy riittävän selvää yhdensuuntaista tulkinta-aineistoa (HE 107/1998 vp, s. 19-20).
Asiassa on käsitelty vaatimusta kiinteistökaupan purusta laatuvirheen johdosta ja siihen liittyviä korvausvaatimuksia sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta kiinteistönkaupassa. Asiassa on käsitelty riitakysymyksiä sekä oikeudellisesta että näytöllisestä näkökulmasta. Kiinteistön laatuvirheen edellytyksistä on säädetty yksityiskohtaisesti maakaaressa ja on olemassa myös sitä koskevia korkeimman oikeuden antamia ennakkoratkaisuja. Myös ostajan maakaaressa säädettyä ennakkotarkastusvelvollisuutta on käsitelty oikeuskirjallisuudessa hovioikeuskäytännössä ja siitä on olemassa myös korkeimman oikeuden antamia ennakkoratkaisuja. Kiinteistön laatuvirheen olennaisuuskriteerin ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuus on tässä tapauksessa esitetyn näytön arviointia. Asia ei siten ole mainitussa pykälässä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti niin epäselvä, että Ostajilla olisi ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta
Koska Ostajat häviävät asian hovioikeudessa, he ovat velvolliset korvaamaan Myyjien määrältään myönnetyt oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta.
Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:
Ostajat velvoitetaan korvaamaan Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 16.184,02 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Myyjien oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 10.919,04 eurolla, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.11.2013.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos J. P.
hovioikeudenneuvos P. L.
ma. hovioikeudenneuvos A. U.
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKISUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS 25.7.2012
Kantajat
1. Xx Ostaja, Jyväskylä
2. Xx Ostaja, Jyväskylä
Vastaajat
1. Xx Myyjä, Turku
2. Xx Myyjä, Jyväskylä
Asia Kiinteistökaupan purku ym.
SELOSTUS ASIASTA
Riidaton tausta
Ostajat ovat 21.9.2011 allekirjoitetulla kaupalla ostaneet Myyjiltä 155.000 euron kauppahinnalla Jyväskylän kaupungin x sijaitsevan x nimisen omakotitalokiinteistön RN:o xx. Hallintaoikeuden on sovittu siirtyvän ostajille 15.10.2011 kello 20.00 mennessä.
Kiinteistöllä on sijainnut 1979 rakennettu matalaperustainen maanvaraiselle betonilaatalle rakennettu puurunkoinen harjakatteinen (peltikate) rakennus.
Ostajille on ennen kauppaa esitetty 14.9.2011 päivätty Rakennusvalvonta S. Ahokas Oy/Xx Xxan allekirjoittama asiakirja "Kuntotarkastus asuntokauppaa varten".
Kantajien vaatimukset ja vaatimusten perusteet
Vaatimukset:
XxOstaja ja Xx Xx Ostaja ovat vaatineet, että
-kantajien ja vastaajien välillä 21.9.2011 tehty Jyväskylän kaupungin Haapaniemen kylässä sijaitsevaa xnimistä omakotitalokiinteistöä x koskenut kauppa puretaan ja Xx xx, Myyjä ja Xx xx velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 155.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 21.9.2011 alkaen 25.12.2011 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys korkoineen 26.12.2011 alkaen;
-Xx xxMyyjä ja Xx xx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan XxOstajalle ja Xx Xx selle
a)kiinteistön virheen selvittelykuluja 3.481,50 euroa,
b)kanteen vireillepanoon mennessä ja sen jälkeen syntyneitä kiinteistön ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneita kuluja 1.848,55 euroa,
c)kiinteistön hankkimis- ja rahoituskuluja 2.246,72 euroa ja
d)hyödyttömäksi käyneistä remonttitarvikkeista ja kalusteista 4.761 euroa
eli yhteensä 12.337,77 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 9.5.2012 lukien.
Toissijaisesti Xx xxja Xx xx on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistön virheen selvittelykulut Xx xx Ostajalle ja Xx Xx Ostajalle oikeudenkäyntikuluina.
Lisäksi XxOstaja ja Xx Xx Ostaja ovat vaatineet, että Xx xxja Xx xx velvoitetaan yhteisvastuullisesti
korvaamaan XxOstajan ja Xx Xx Ostajan oikeudenkäyntikulut 14.817 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun on kulunut kuukausi ratkaisun antopäivästä.
Perusteet:
A. Kaupan kohteen virhe:
Kaupan kohteena olevassa kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Osittain virheet ovat aiheutuneet vastaajien virheellisistä rakennus- ja korjaustoimenpiteistä. Kaupan kohteen virhe yksilöidään seuraavasti:
a) Rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkeleissa ja lämpöeristeissä on kosteus- ja homevaurioita.
b) Kosteus- ja homevauriot tulevat todennäköisesti aiheuttamaan korjaamattomina tai puutteellisesti korjattuina sisäilmaongelmia ja niistä aiheutuu terveydellistä haittaa.
c) Maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian puurakenteita ei ole erotettu maanvastaisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla; eristetilassa on ollut voimakas maakellarin haju.
d) Maanvastaisen betonilaatan alla on vain muovikalvo eikä styroxia 75 mm, kuten rakennesuunnitelmassa on ollut ja kuten myyjät ovat nimenomaan vakuuttaneet ostajalle olevan.
e) Betonisokkelissa on kosteus- ja homevaurioita sokkelihalkaisun kohdalla.
f) Vesikatolla savupiipun ja kattoikkunan pellitys sekä profiilipellitys ovat puutteellisia ja niistä on aiheutunut vuotoja, minkä lisäksi yläpohjan eristeissä on ollut vuotojälkiä.
g) Saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut ovat lattiapinnan alapuolella tuulettumattomassa tilassa.
h) Pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksussa ja runkotolpissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita.
i) Varaston ja pesuhuoneen välinen seinän rakenne poikkeaa rakennuspiirustuksessa esitetystä; tähän liittyen eristevahvuus on puolta pienempi kuin rakenteessa on esitetty, mikä aiheuttaa lämpövuotoa.
j) Saunan seinäpaneeleiden takana ei ole tuuletusrakoa, mikä johtaa kosteusongelmaan. Saunan päätyseinän alaosassa on lastulevyä, mikä ei ole hyvän rakennustavan mukainen ratkaisu.
k) Saunan päätyseinän alaosassa on lastulevyä, jossa on todettu kosteuden aiheuttamia vaurioita ja kasvustoa.
l) Saunan ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksua ei ole lainkaan, koska lahonnut alajuoksu on poistettu aiemmassa korjauksessa; seinän lastulevyssä on kosteuden aiheuttamia jälkiä ja pystypalkit ovat lahonneet.
m) Takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ole suoritettu riittävällä huolellisuudella ja vauriota on jätetty rakenteeseen.
n) Pesuhuoneen oven yläpuolella seinässä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä sekä katon harvalaudoituksessa että tuulensuojan bituliitissa ja lastulevyssä.
o) Pesuhuoneen seinälevytyksissä, alajuoksuissa ja n.mkotolpissa on lahovaurioita.
p) Pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puolella seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekkamuurauksen päälle, mikä poikkeaa piirustuksessa esitetystä. Oven pielessä koolaus on alaosastaan lahonnut ja koolauksen vie reen on ilmeisesti aiemmassa korjauksessa asennettu toinen koolauspuu, joka on myös kosteuden vaurioittama.
q) Kuntotutkimuksen yhteydessä pesuhuoneessa oli selvästi havaittavissa maakellarin ja homeen haju.
r) Yläpohjan eristeet ovat paikoin poikeentuneet ja viHa on sekoittunut sahan puruun. Sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovi on tiivistämättä.
s) Yläpohjassa räystäille ei ole jätetty tuuletusrakoa ja ainakin kattoikkunan kohdalla villoitus ei ole hyvän rakennustavan mukaisesti tehty.
t) Rakennuksen kuivatus- eli Xx järjestelmä on puutteellinen. Muovinen salaojaputki on puoliksi anturan alla eikä Xx järjestelmässä ole näkyviä tarkastuskaivoja.
Edellä kerrotut virheet ovat olennaisia. Virheitä on rakennuksessa kauttaaltaan ja niiden korjaaminen on rakennusteknisesti ja taloudellisesti haastavaa. Rakennus ei ole turvallinen ja terveellinen käyttää.
Osittain rakennuksessa todetut virheet ovat salaisia virheitä eli kiinteistö on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.
Virheiden korjauskustannukset ovat ainakin 88.188 euroa lisättynä arvonlisäverolla eli yhteensä vähintään 108.471 euroa. Kun korjauksen yhteydessä tulisi lisäksi-korjata vesikatto (20.000 euroa), sokkelin halkaisueriste (10.000 euroa) ja kun luvat sekä valvonta maksavat 4.000 euroa, pihatyöt 5.000 euroa ja sekalaiset erittelemättömät kulut ovat ainakin 10.000 euroa, ovat korjauskulut käytännössä niin suuret, ettei korjaukseen kannata kiinteistön kauppahinta ja rakennuksen arvo huomioon ottaen ryhtyä. Virheitä on tämän vuoksi pidettävä niin olennaisina, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa.
B. Myyjien tuottamus:
Vastaajat ovat myös ennen kauppaa antaneet kantajille virheellistä tietoa rakennuksen ominaisuuksista seuraavalla tavalla:
- rakennuksen ongelmat ja virheellinen rakentaminen ovat olleet myyjien tiedossa ennen kauppaa, mutta he eivät ole kertoneet niistä ostajille;
- Xx Myyjä on kertonut, että rakennuksen alapohjassa on laatan alla kauttaaltaan 75 mm. styrox eristys, mikä tieto ei ole pitänyt paikkaansa;
- vastaajat ovat salanneet sen, että vesikatto on vuotanut sisälle saakka jo myyjien omistusaikana ja sen, että saunan ja pesuhuoneen väliseinän lahovaurioita on yritetty korjata.
Vastaajat ovat tehneet virheellisiä rakennus- korjaustoimenpiteitä kohdissa d, l, m ja p) kerrotulla tavalla.
C. Ostajien selonottovelvollisuus:
Ostajilla ei ole ollut kuntotarkastusraportin perusteella velvollisuutta ryhtyä sellaisiin erityisiin tarkastuksiin, jotka olisivat vaatineet rakenteita rikkovia toimenpiteitä.
Kuntotarkastuksen yhteydessä olisi poraamalla otettu näytteitä ylä- ja alapohjasta, mutta myyjä ei pitänyt niitä tarpeellisena eikä antanut lupaa tehdä niitä.
Ostajilla on ollut tiedossa saunan ja pesuhuoneen osalta pintaremontin tarve, jonka kustannukset olisivat olleet pari tuhatta euroa. Lisäksi tiedossa on ollut, että vesikate tulisi uusittavaksi lähivuosina. Kauppaa tehtäessä ostajat ovat käsittäneet ostavansa kiinteistön, jolla oleva rakennus on perusrakenteiltaan kunnossa ja turvallinen ja terveellinen asua.
D. Viivästyskorko:
Kauppahinnan palautukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua siitä, kun kauppaa on vaadittu puret tavaksi ja vahingonkorvausta on vaadittu eli 26.12.2011 alkaen.
E. Ostajille aiheutuneet kulut:
a) Virheen selvittelykulut:
JP-Piirto Oy:n selvittelykulut ja tutkimuskulut ovat 2.521,50 euroa sekä virhe vastuun tutkimisen kannalta tarpeelliset kantajien omana työnä tekemä rakenteiden purkutyö 120 tunnin ajalta a 8 euroa eli 960 euroa. Yhteensä selvittelykulut ovat 3.481,50 euroa.
Selvittelykulut eivät liittyneet pintaremonttiin, vaan löytyneisiin kosteusvaurioihin ja niiden laajuuden tutkintaan.
b) Ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneet kustannukset:
Koska kantajat eivät ole voineet asua kiinteistöllä, nämä kulut tulee korvattavaksi heille vahingonkorvauksena. Näitä kuluja ovat lämmitysöljy, vesi- ja jätevesimaksut, sähkömaksut, jätemaksut sekä vakuutusmaksut. Niiden määrä on tällä hetkellä 1.724,60 euroa.
Kanteen vireille panon jälkeen on tullut veden perusmaksuja ja sähkölaskua yhteensä 123,95 euroa. Siten korvausvaatimus on yhteensä 1.848,55 euroa.
c) Kiinteistön hankkimis- ja rahoituskulut:
Kantajat ovat rahoittaneet kiinteistön hankinnan pankkilainalla ja pankin perimät korkokustannukset ovat kanteen vireille panoon mennessä yhtensä 1.674,22 euroa. Mikäli kauppa puretaan, pankin kustannukset ovat olleet turhia. Kiinteistöllä ei ole voinut asua ja kantajat ovat joutuneet asumaan muualla eivätkä näin ollen ole saaneet kiinteistöstä mitään käyttöhyötyä.
Kiinteistön lainhuudatus ja kiinnityskulut ovat 520 euroa sekä kaupanvahvistajan maksu 52,50 euroa.
Yhteensä kiinteistön hankkimis- ja rajoituskulut ovat siten 2.246,72 euroa.
d) Hyödyttömäksi käyneet remonttitarvikkeet ja kalusteet:
Kantajat ovat ennen todellisten vaurioiden selviämistä purkaneet vanhat pinnat ja kaataneet kaksi väliseinää, koska tarkoituksena oli tehdä pintaremontti. Kantajat ovat ostaneet lähes kaikki remonttiin tarvittavat materiaalit uusiin pintoihin. Suurin yksittäinen investointi on ollut uudet keittiökalusteet (3.310 euroa). Yhteensä rakennustarvikkeiden ja kalusteiden kustannus on 4.761 euroa.
F. Korjaustarve ja korjauskustannukset:
Kantajat ovat ostaneet kyseisen talon siinä tarkoituksessa, että he voisivat asua talossa. Kuntotarkastuksessa asuntokauppaa varten ei ilmennyt mitään, joka olisi saanut ajattelemaan, että rakenteissa on vikaa. Mikrobivaurion vuoksi tämä kaupan tarkoitus ei toteutunut, koska talo on terveydelle vaarallinen ja näin asumiskelvoton.
Virheitä on rakennuksessa kauttaaltaan ja niiden korjaaminen on rakennusteknisesti ja taloudellisesti haastavaa. Korjaustoimet koskevat käytännössä koko rakennusta ja kestävät ajallisesti pitkään. Kiinteistöllä ei voi asua korjaustöiden aikana kuten ei ennen korjaustakaan. Rakennus ei ole todettujen kosteus ja mikrobivaurioiden vuoksi rakentamismääräysten edellyttämällä tavalla turvallinen ja terveellinen käyttää. Jotta rakennuksesta sellainen saadaan, joudutaan siihen tekemään rakennusten arvo huomioiden kohtuuttoman kallis remontti. Todettujen rakennusteknisten virheiden korjaaminen on rakennusteknisesti vaikeaa ja korjaustöiden aikana voi ilmetä uusia virheitä, joita kustannusarviossa ei ole otettu huomioon. On mahdollista, että korjaustoimenpiteiden jälkeenkin jouduttaisiin toteamaan, että kantajat eivät pysty asumaan talossa. Arvioinnissa tulee ottaa huomioon, että Xx Ostaja on jo aikaisemmin altistunut homeelle ja hän on siten erityisen herkkä nyt todetun kaltaisille homevaurioille. Virheiden arvioidut korjauskustannukset ovat ainakin 88.188 euroa + alv 23 % eli yhteensä 108.471 euroa. Rakennuksen sijaintialueen keskimääräisen kokoisen 1.260 m2 tontin myyntihinta on noin 35.000 euroa. Huomioon ottaen kiinteistön kauppahinta 155.000 euroa ei kantajien ei ole taloudellisesti järkevää ryhtyä korjaamaan rakennusta.
Huomioon ottaen virherakenteen sijainti alapohjassa tulisi käytännössä koko alapuolinen betonilaatta poistaa ja tämä yhdessä seinärakenteiden korjausten kanssa johtaisi siihen, että myös sähkö- ja lämmitysjärjestelmää tulisi uusia.
Vaikka korjauskustannuksissa huomioisi osin tasonparannusta, niin joka tapauksessa korjauskustannusten arvioitu määrä olisi useita kymmeniä prosentteja kauppahinnasta. Myös virheiden lukuisuus ja virheen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määrä puoltavat sitä, että virhe on olennainen ja kauppa on purettava.
Jos kantajat olisivat tienneet rakennuksen virheitä, eivät he olisi tehneet lainkaan kiinteistökauppaa. Jo yksistään kohdissa d, l ja o) kuvatut virheet sekä rakennuksessa todettu kattovuoto olisivat johtaneet siihen, että kauppaa ei olisi tehty. Lisäksi remontin alettua rakennuksesta löytyneet rakenteiden kosteus-, home- ja mikrobivauriot ovat yksistäänkin sellaisia virheitä, jotka ovat olennaisia.
Vastaajien vastaus ja vastauksen perusteet
Vastaus:
Xx xxMyyjä ja Xx xxovat vastustaneet kannetta ja vaatineet, että se hylätään.
Lisäksi Xx xxMyyjä ja Xx xxovat vaatineet, että XxOstaja ja Xx Xx Ostaja velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Xx xxXxiselle ja Xx Xxiselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 16.184,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun on kulunut kuukausi ratkaisun antamisesta.
Perusteet:
A. Väitetty kaupan kohteen virhe:
Kaupan kohteessa ei ole kantajien väittämiä virheitä. Rakennus on ennen kaupantekoa ollut asumiskelpoinen. Yksilöityihin virheväitteisiin vastaajat vastaavat seuraavasti:
aja b) Rakennuksen sisäilmaa ei ole osoitettu mikrobivaurioituneeksi. Sisäilmaongelmia taikka terveydellistä haittaa ei ole rakennuksessa asuttaessa todettu.
c) Kyseessä ei ole virhe. Toteutettu rakenne on suunnitelmien ja rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen eikä rakenteessa ole todettu vaurioita.
d) Kyseessä ei ole virhe. Toteutettu rakenne on suunnitelmien ja rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen. Myyjät kiistävät nimenomaisesti vakuuttaneensa ostajille, että maanvaraisen betonilaatan alla olisi 75 mm styroksia. Styroksin puuttumisella ei ole rakenteen toimivuuden kannalta merkitystä. Edes vaihtoehtoisessa alapohjaratkaisussa ei rakennesuunnitelman mukaan edellytetä 75 mm styroxia maanvastaisen betonilaatan alle.
e) Kyseessä ei ole virhe. Toteutettu rakenne on suunnitelmien ja rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen. 9.9.2011 pidetyssä kuntotarkastuksessa on todettu maakosteuden vaikutukset betonisokkelille ja sokkeliin kohdistuvaa kosteustuottoa on suositeltu vähennettäväksi sokkelin ulkopuolelle asennettavalla kosteuskatkolla ja kosteuskatkon ulkopuolelle asennettavalla lämmöneristyksellä. Kuntotarkastuksessa rakennuksessa oleva ns. piilosokkeli on todettu riskirakenteeksi.
Betonisokkelin kosteus- ja homevauriolla ei ole vaikutusta rakennuksen sisäilmaan.
Kantajat eivät ole esittäneet selvitystä väittämiensä kosteus- ja homevaurioiden laajuudesta. Väitettyä virhettä ei ole todennettu.
f) Kuntotarkastuksen perusteella ostajat ovat tienneet savupiipun ja kattoikkunan pellityksen sekä profiilipellityksen puutteet ja siitä aiheutuneet vuotojäljet.
g) Toteutettu väli- ja ulkoseinärakenne on rakentamisajan hyvän rakentamistavan mukainen ja ostajilla on ollut tämä rakenne tiedossaan ennen kaupantekoa.
h) Pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksun ja runkotolppien vaurioituminen on seurausta kuntotarkastuksessa mainitusta maakosteudesta, vesieristeen puuttumisesta rakenteesta sekä lattian ja seinän liittymässä havaitusta epätiiviydestä. Virheenä vedotut seikat ovat olleet ennen kauppaa ostajien tiedossa kuntotarkastuksen perusteella.
i) Rakenteen poikkeaminen rakennesuunnitelmasta ei ole vaikutuksellinen virhe. Eristevahvuuden poikkeaminen rakennesuunnitelmiin merkitystä eristevahvuudesta ei ole aiheuttanut vaurioita rakenteeseen. Lämpövuoto kiistetään.
j) Saunan seinärakenteissa ei ole todettu vaurioita tuuletusraon puuttumisen johdosta. Saunan paneelit ovat kaupantekohetkellä jo ylittäneet teknisen käyttöikänsä.
k) Saunan päätyseinän alaosan lastulevyn kosteusvauriot ovat seurausta vesieristeen puuttumisesta rakenteesta. Ostajien on tullut varautua tilojen remontointiin, jonka osana korjaus olisi tullut tehtäväksi. Kuntotarkastuksessa on todettu, että pesutilojen rakenteet ovat teknisesti vanhentumassa ja että tilat eivät nykyisellään täytä märkätilojen pinnoilta vaadittavaa kuntoa.
l) Kyseessä ei ole virhe. Korjaus tulee tehtäväksi tilojen remontoinnin yhteydessä, johon ostajien on joka tapauksessa kuntotarkastuksen perusteella pitänyt varautua ennen kaupantekoa.
m) Kaikki rakennuksessa aikanaan havaitun putkivuodon korjaukset on tehty asianmukaisesti.
n) Kuntotarkastuksessa on todettu, että yläpohjarakenteiden todellisen kunnon voi selvittää rakenteen avaamisella. Ostaja ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa.
o) Runkorakenteiden vauriot johtuvat vesieristeen puuttumisesta. Ostajat ovat kuntotarkastuksen perusteella olleet tietoisia rakenteen kosteusvaurioista vesieristeen puuttumisesta, hanakulmien tiivistämättömyydestä ja maakosteudesta. Tämän vuoksi ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheeseen.
p) Kuten kohta o). Seinärakenteen poikkeaminen rakennesuunnitelmasta ei ole vaikutuksellinen virhe eikä se ole aiheuttanut vauriota.
q) Sinänsä maakellarin ja homeen hajua ei kiistetä. Maakellarin ja homeen hajua ei ollut ennen rakenteiden purkamista.
r) Yläpohjan eristeiden polkeentumisen on voinut havaita kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa. Eristeen toimivuus ei ole heikentynyt polkeentumisen johdosta. Villan sekoittuminen sahanpuruun ei ole virhe. Höyrynsulun tiivistäminen yhden sähköjohdon läpiviennin kohdalta ei ole virhe.
s) Kyseessä ei ole virhe. Rakennesuunnitelmissa ei räystäille ole tarkoitettu jätettäväksi tuuletusrakoa. Tuuletuksen puutteesta eivät kantajat ole edes väittäneet aiheutuneen vaurioita. Tuuletuksen väitetyt puutteet tulevat korjatuiksi kantajien tiedossa ja suunnitelmissa jo ennen kaupantekoa olleen kattoremontin yhteydessä. Kattoikkunan villoitustavasta ei ole aiheutunut vaurioita. Kuntotarkastuksen sivuilla 3. ja 6. on todettu, että kattoikkunoiden lämmöneristeiden ulkopinnasta puuttuu tuulensuoja.
t) Ei ole virhe. Salaojien korkeusasema on oikea. Tarkastuskaivojen puuttumisen on voinut havaita ennen kaupantekoa.
Vastaajat kiistävät sen, että he olisivat tehneet virheellisiä rakennus- ja korjaustoimenpiteitä.
Vastaajat kiistävät kantajien esittämät korjauskustannukset perusteeltaan ja määrältään.
B. Väite myyjien tuottamuksesta:
Vastaajat eivät ole ennen kauppaa antaneet kantajille virheellistä tietoa rakennuksen ominaisuuksista.
Xx Myyjä ei ole kertonut, että rakennuksen alapohjassa olisi laatan alla kauttaaltaan 75 mm. styrox eristys.
Vastaajat eivät ole salanneet kattovuotoja.
Putkivuodon korjauksen teki aikoinaan ammattilainen eikä rakenteeseen jätetty kosteusvaurioitunutta materiaalia. Xx Myyjä suoritti rakenteiden korjauksen (kohdat l ja m).
C. Ostajien selonottovelvollisuus:
Ostajilla on ollut selonottovelvollisuus kohdassa A. kerrotulla tavalla. Koska ostajat ovat laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa, he ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Myyjät kiistävät, että he olisivat kieltäneet ottamasta näytteitä poraamalla. Vaikka tällainen kielto olisi esitettykin, jää riski mahdollisten vaurioiden esiintymisestä kiellosta huolimatta ostajille.
D. Viivästyskorko:
Sinänsä viivästyskorkovaatimus on oikea.
E. Ostajille aiheutuneet kulut:
Vastaajat kiistävät kaikki vahingonkorvausvaatimukset sillä perusteella, että heillä ei ole korvausvelvollisuuden edellytyksenä olevaa tuottamusta.
a) Virheen selvittelykulut:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta selvittelykulujen korvaamiselle ei ole. Selvittelykulut olisivat aiheutuneet joka tapauksessa, koska ostajilla oli tarkoituksen tehdä pintaremontti. Kantajat ovat kohteelle muutettuaan mm. purkaneet väliseiniä, joka osoittaa, että kantajien tarkoituksena on ollut tehdä pintaremonttia laajempia muutostöitä rakennuksessa. Jo yksistään seinien purkaminen edellyttää sellaisten selvitysten tekemistä, josta aiheutuu kustannuksia, joihin kantajien on tullut jo ennen kaupantekoa varautua.
Selvittelykulujen määrä on riidaton.
b) Ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneet kustannukset:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta korvausvelvollisuudelle ei ole.
Ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneiden kustannusten määrä on riidaton.
c) Kiinteistön hankkimis- ja rahoituskulut:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta korvausvelvollisuudelle ei ole.
Vaadittu. määrä kiistetään siltä osin kuin kantajilla on oikeus vähentää maksamansa summat ansiotulojen verotuksessa.
d) Hyödyttömäksi käyneet remonttitarvikkeet ja kalusteet:
Koska kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, perustetta korvausvelvollisuudelle ei ole. Muutoinkin vaatimus on ennenaikainen.
Korvauksen määräksi vastaajat myöntävät enintään 100 euroa, joka vastaa kyseisen omaisuuden edelleen myynnistä aiheutuvien myyntikustannusten määrää.
F. Korjaustarve ja korjauskustannukset:
Kaupan kohteena on ollut 30 vuotta vanha alkuperäiskuntoinen rakennus. Näin vanhan rakennuksen huomattavakaan korjaustarve ei osoita, että kiinteistön kaupassa olisi maakaaren tarkoittama laatuvirhe.
Kaupan purku edellytyksiä arvioitaessa ei voida korjauskustannuksina ottaa lainkaan huomioon pesuhuoneen ja saunan korjauskustannuksia (kantajien mukaan 10.543 euroa). Näihin kustannuksiin ostajien on tullut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella varautua. Rakennuksen lattioiden sekä maanvastaisen betonilaatan purkamiselle ei ole tarvetta. Korjauskustannuksia (kantajien mukaan 13.628 euroa) ei tältä osin tule huomioida kaupan purkuedellytyksiä arvioitaessa. Myöskään rakennuksen seinien uusimisen tarvetta ei ole (kantajien mukaan kustannukset 41.020 euroa). Sisäseinien, seinärunkojen, ovien sekä katto-, jalka- ja ovilistoitusten uusiminen johtaa tasonparannukseen.
Salaojien, sokkelin, veden- ja lämmöneristyksen sekä routaeristyksen uusimiseen ostajien on tullut varautua omalla kustannuksellaan jo ennen kaupantekoa. Näitäkään kustannuksia (kantajien mukaan 21.697 euroa) ei tule ottaa huomioon kaupan purkuedellytyksiä harkittaessa.
Kanteessa ei väitetä, että rakennuksen sähköissä (kustannukset kantajien mukaan 7.795 euroa) tai käyttövesi- ja viemäriverkostossa (kustannukset kantajien mukaan 2.950 euroa) olisi virhettä. Kustannuksia ei tule ottaa huomioon kaupan purkuedellytyksiä harkittaessa ja toisaalta sekä sähköjen uusiminen, että käyttö- ja viemäriverkoston uusiminen johtavat rakennuksen arvonnousuun, tasonparannukseen ja käyttöiän pidentymiseen.
Kanteessa ei väitetä, että rakennuksen patterilämmitysverkostossa (kustannukset kantajien mukaan 8.251 euroa) olisi virhettä. Kustannuksia ei tule ottaa huomioon kaupan purkuedellytyksiä harkittaessa.
Kantajien esittämän 1.260 m2:n tontin myyntihinta noin 35.000 euroa koskee vain kaupungin myymiä tontteja läheisellä alueella, joista puuttuvat liittymämaksut sekä kaikki ns. raakatontin maanrakennustöiden kustannukset. Kaupungin myymien tonttien hinnat eivät muodostu vapailla markkinoilla ja näin ollen kaupungin myymien tonttien hinnat ovat paljon vapailla markkinoilla myytävien tonttien hintoja alhaisempia. Kaupan kohteena olleen tontin arvo on vastaajien näkemyksen mukaan vähintään 100.000 euroa.
Mikäli kaikki kantajien vaatimat perusparannukset tehdään, asunto ei ole enää kaupassa sovitussa kunnossa. Peruskorjauksen tekemisestä kantajan ja vastaajan välillä ei ole sovittu.
LUETTELO TODISTEISTA
Katselmus:
Katselmus kaupan kohteena olleella kiinteistöllä, osoitteessa x.
Kantajien kirjalliset todisteet:
1. Kauppakirja 21.9.2011.
2. Kuntotarkastus asuntokauppa varten Rakennusvalvonta S. Ahokas Oy 14.9.2011.
3. Rakennuspiirustukset.
4. Kuntotutkimus OKT Xx Ostaja, 3. ja 22.11.2011 sekä tutkimuksen täydennys 20.12.2011 JS-Piirto Oy.
5. Korjaustapasuunnitelma 15.1.2012 JS-Piirto Oy.
6. Terveystarkastajan tarkastuskertomus 16.1.2012 Jari P.
7. Todisteesta on luovuttu.
8. Kustannusarvio 24.11.20il Rakennus Xx Oy.
9. Yhteenveto remonttikustannuksista.
10. Yhteenveto kuntotutkimuksen kuluista, kiinteistön kuluista, kiinteistön hankkimis- ja rahoituskuluista sekä tositteet.
11. Rakennusxx/R. J sähköposti Xx Ostajalle.
12. Xx Xxän ilmoitus 28.6.2012.
13. Valokuvia 13 kpl.
14. Asemakaavakartan ote.
15. Lainhuutotodistus Käpytie 15 tontista x.
16. Lainhuutotodistus Käpytie 17 tontista x.
17. Jyväskylän kaupungin tonttiosaston internetsivu.
18. Jyväskylän Energia tonttiliittymien hinnasto.
Vastaajien kirjalliset todisteet:
1. Kauppakirja 21.9.2011 (sama kuin kantajien todiste 1.).
2. Kuntotarkastus 14.9.2011 (sama kuin kantajien todiste 2.).
Kantajien henkilötodistelu:
1. Xx Ostajan kertomus.
2. Xx Ostajan kertomus.
3. Todistaja Xx Xxken kertomus.
4. Todistaja Xx Xxan kertomus.
Vastaajien henkilötodistelu:
1. Xx Myyjän kertomus.
2. Todistaja Xx Xxan kertomus (sama kuin kantajien todistaja 3.).
3. Todistaja Xx Ostajan kertomus.
TUOMION PERUSTELUT
1. Kysymyksenasettelu ja lainkohdat:
Jutussa on kyse kiinteistön kaupan virheestä ja siitä, onko tämä virhe olennainen. Edelleen kysymys on siitä, ovatko myyjät osittain tuottamuksellaan aiheuttaneet virheen.
Virheen olennaisuusarvioinnissa keskeiseksi nousee kaksi kysymystä:
- yhtäältä mitä ostajat olisivat voiteet havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä
ja toisaalta
- mahdollisen virheen oikea korjaustapa ja sitä kautta myös korjauskustannukset.
Maakaaren asiaa koskevat säännökset kuuluvat seuraavasti: Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaan johtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa osta jan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan (maa kaari 2 luku 17 §).
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (maakaari 2 luku 22 § 1 ja 2). Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaari 2 luku22 § 3).
Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa (maa kaari 2 luku 32 § 1 ja 2).
Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle (maakaari 2 luku 33 § 1).
r 2. Kantajien vetoamat kaupan kohteen virheet:
A. Virheiden yksilöinti:
a) Kosteus- ja homevauriot:
Todistaja Xx xxon kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkeleissa ja lämpöeristeissä on kosteus- ja homevaurioita.
Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevasta todistaja Xxken laatimasta kuntotutkimuksesta ilmenee, että rakennuksesta otetuista kahdeksasta mikrobi näytteestä pesuhuoneen suihkunurkan alajuoksusta, pesuhuoneen ikkunan ala puolelta alajuoksun päältä ja saunan lastulevyn paneelin alapuolelta lattian rajasta otetuissa näytteissä on löytynyt homesienikasvustoa sekä saunan ja pesu huoneen väliseinästä otetusta näytteestä kosteusvaurioindikaattorimikrobia pitoisuutena, joka voi viitata vaurioon (tutkimus s. 12). Lisäksi makuuhuoneen/työhuoneen alajuoksun päältä sekä olohuoneen/keittiön rajalta puulattian alta otetuista näytteistä tehdyt löydökset viittaavat kosteusvaurioon (tutkimuksen täydennys s. 8).
Tämän näytön perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kaupan kohteena olleessa rakennuksessa on kantajien vetoama kosteus ja homevaurio.
b) Sisäilmaongelmat ja niistä aiheutuva terveydellinen haitta:
Ongelmallista jutussa on se, minkälainen on kosteus- ja homevauriosta mahdollisesti aiheutuva terveydellinen haitta. Kantajien kirjallisena todisteena 6. olevan terveystarkastajan kertomuksen mukaan tarkastushetkellä 13.12.2011 asunnossa ei asuta. Asunnossa on meneillään korjaustyöt ja rakenteita on avattu laajasti. Pesuhuoneen alueella havaitaan puurunkojen alaosissa mikrobi- ja lahovaurioita aistinvaraisesti. Johtopäätöksenään terveystarkastaja on lausunut, että kuntotutkimuksessa havaituista epäkohdista pesuhuoneen runkorakenteiden alaosissa voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Kuntotutkimuksessa mainitaan lisäksi useita muita puutteita rakennuksen kunnossa, jotka esitetään korjattavaksi.
Xx Ostaja on kertomuksessaan korostanut terveydellisen haitan merkitystä. Ostaja on kertonut, että hänellä on ollut astma, jonka vuoksi hän on joutunut kouluttautumaan uuteen ammattiin.
Todistaja Xx Xxken kertoman mukaan on lähes notorista, että tässä rakennuksessa todetun kaltaisista kosteus- ja homevaurioista aiheutuu terveydellistä haittaa. Sisäilmatutkimuksia ei kuitenkaan ole tehty.
Kantajan kirjallisena todisteena 6. olevan terveystarkastajan kertomuksen perusteella on näytetty, että rakennuksen kosteus- ja homevauriosta voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Tämän terveydellisen haitan tämän hetkinen laatu on kuitenkin jäänyt selvittämättä. Kohteessa ei ole tehty sisäilmatutkimuksia. Tähän liittyen on niin ikään jäänyt näyttämättä, onko muutto asunnosta ollut välttämätön toimenpide.
c) Maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian erottaminen maanvastaisesta betonirakenteesta:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4.olevalla kuntotutkimuksella (tutkimuksen täydennys s. 6) on selvitetty, että maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian puurakenteita ei ole erotettu maanvastaisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla. Betonilaatan päällä koolatussa puulattiassa on kosteusvaurioon viittaavaa mikrobikasvustoa. Tällainen lattiarakenne on altis kosteusvaurioille (tutkimuksen täydennys s. 9).
d) Maanvastaisen betonilaatan alla oleva muovikalvo:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella (tutkimuksen täydennys s. 9) on selvitetty, että maanvastaisen betonilaatan alla on porareikätutkimusten perusteella muovikalvo, ei styroxia. Todistaja Xxon selittänyt, että alapohjan rakenne poikkeaa kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksen viimeisenä sivuna olevasta alapohjan rakennekuvasta sen vuoksi, että muovikelmu on betonilaatan ja tiivistetyn soran/sepelin välissä. Xxon edelleen kertonut, että rakenteessa ei ole vaurioita. Koska styroxia ei ole eristeenä, betonilaatta jäähtyy ja tämä puolestaan lisää kosteusrasitusta.
Xx Ostaja on kertonut, että ennen kauppaa tapahtuneessa kuntotarkastuksessa tarkastaja Xx oli puhunut alapohjasta riskirakenteena. P oli ilmoittanut, että mikäli betonin alla olisi styrox, tämä pienentäisi riskiä oleellisesti. Tämän jälkeen Xx Myyjä oli esitellyt rakennuspiirustuksia ja ilmoittanut, että piirustusten mukaisesti styrox olisi laatan alla. Tämän informaation perusteella ostajat olivat tehneet ostopäätöksensä. Myös Xx K on kertonut styrox eristeestä samalla tavoin kuin Xx Ostaja. Xx Myyjä on puolestaan kertonut, ettei hän ole kertonut ostajille, että betonilaatan alla olisi styrox-eristys. Myös ennen kauppaa suoritetun asuntokaupan kuntotarkastuksen tehnyt todistaja Xx Xx on kertonut, että mikäli styrox puuttuu, alapohjarakenne on riskirakenne. Betoni imee kosteuden maapohjasta. Xx on lisäksi ilmoittanut, ettei hän muista alapohjarakenteen piirustuksia eikä styrox-eristystä koskenutta keskustelua asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteydessä.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Xx Myyjä olisi vakuuttanut ostajille, että betonin alla olisi styrox-eriste. Tällaisesta seikasta ei ole jutussa esitetty muuta näyttöä kuin kantajien kertomukset. Käräjäoikeus ei pidä myöskään uskottavana, että ostajat olisivat asettaneet styroxin olemassaolon kaupan tekemisen nimenomaiseksi ehdoksi.
Kuten molemmat asiasta kuullut todistajat ovat kertoneet, toteutettu alapohjan rakenne on riskirakenne. Koska siinä ei kuitenkaan ole vaurioita, käräjäoikeus katsoo, ettei styroxin puuttuminen alapohjasta ole kaupan kohteen virhe.
e) Betonisokkelin kosteus- ja homevauriot sokkelihalkaisun kohdalla:
Todistaja Xx Xxken kertomuksen ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksen (tutkimuksen täydennys s. 6) mukaan betonisokkelissa olevat kosteus- ja homevauriot sijaitsevat sokkelihalkaisun lämmöneristeissä, missä ulkopuolinen vesi on kulkeutunut lämmöneristekerrokseen eikä ole riittävän nopeasti päässyt poistumaan rakenteesta. Sokkelin halkaisua ei kuitenkaan ole tutkittu.
Tällä perusteella on näytetty, että betonisokkelissa on jonkinlainen kosteus- ja homevauriota sokkelihalkaisun kohdalla. Sokkelin halkaisua ei kuitenkaan ole tutkittu tarkemmin, joten vaurion tarkempi laatu on jäänyt selvittämättä.
f) Vesikaton savupiipun ja kattoikkunan pellitys sekä profiilipellitys ja yläpohjan eristeissä olleet vuotojäljet:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella on selvitetty, että vesikatolla savupiipun ja kattoikkunan pellitys sekä profiilipellitys ovat puutteellisia ja niistä on aiheutunut vuotoja, minkä lisäksi yläpohjan eristeissä on ollut vuotojälkiä
Ennen kauppaa ostajien käytössä olleessa kuntotarkastusraportissa (kantajien kirjallinen todiste 2) on todettu, että kattovuotokohdat on suositeltavaa väliaikaisesti tukkia. Rakenteiden todellisen kunnon voi selvittää rakenteen avaamisella. Kastuneet purut ja rakenteet on suositeltavaa uusia. Lisäksi Xx K on kertonut havainneensa yläpohjan eristeissä kostuneita kohtia ennen kauppaa tekemässään tarkastuksessa. Kuntotarkastusraportin ja Xx Ostajan kertomuksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat tienneet katon vuotamisesta ja siihen liittyvistä rakenteellisista ongelmista ennen kauppaa. Kyse ei ole kiinteistökaupan virheestä.
g) Saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut:
On sinänsä riidatonta, että saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut ovat lattiapinnan alapuolella tuulettumattomassa tilassa.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevassa ennen kauppaa tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa todetaan, että ulkoseinien alaosien kuntoa on suositeltavaa tutkia avaamalla muutamasta kohdasta ulkoseinää. Tarvittaessa rakenteesta tulee ottaa materiaalinäytteitä. Edelleen pesuhuoneen ja saunan osalta asuntokaupan kuntotarkastuksessa on lausuttu, että pesuhuoneessa on havaittu kosteuspoikkeamaa suihkun vaikutusalueella lattiassa sekä seinän alaosassa. Tilojen remontoimista on suositeltu. Asuntokaupan kuntotarkastuksessa on suositeltu samalla puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella.
Ennen kauppaa tehdyn asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella ostajat -/ ovat saaneet sellaisia tietoja, joiden perusteella heidän olisi tullut selvittää saunan ja pesuhuoneen väli- ja ulkoseinien rakenne tarkemmin. Tämän vuoksi he eivät saa laatuvirheenä vedota siihen, että saunan ja pesuhuoneen väliseinien sekä ulkoseinän alajuoksut ovat lattiapinnan alapuolella tuulettumattomassa tilassa.
h) Pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksujen ja runkotolppien vauriot:
On sinänsä riidatonta, että pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksuissa ja runkotolpissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita.
Edellä g) kohdassa kerrotulla perusteella ostajat ovat saaneet ennen kauppaa tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa sellaisia tietoja, joiden perusteella heidän olisi tullut selvittää alajuoksujen ja runkotolppien kuntoa tarkemmin. Tämän vuoksi he eivät saa laatuvirheenä vedota pesuhuoneen ulkoseinän alajuoksujen ja runkotolppien vaurioihin.
i) Varaston ja pesuhuoneen välisen seinän rakenne:
Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksella (s. 10) on näytetty, että varaston ja pesuhuoneen välinen seinän rakenne poikkeaa rakennuspiirustuksessa esitetystä. Seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekkatiilimuurauksen päälle. Näyttämättä on jäänyt, että kyseessä olisi kauppaan vaikuttanut virhe. Ei ole myöskään näytetty, että rakenne olisi aiheuttanut lämpövuotoa.
j) Saunan seinäpaneeleiden takaa puutuva tuuletusrako:
On sinänsä riidatonta, että saunan seinäpaneeleiden takaa puuttuu tuuletusrako. Saunan seinärakenteissa ei ole todettu vaurioita tuuletusraon puuttumisen johdosta. Saunan paneelit ovat kaupantekohetkellä jo ylittäneet teknisen käyttöikänsä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.
k) Saunan päätyseinän alaosassa oleva lastulevy:
On sinänsä riidatonta, että saunan päätyseinän alaosassa on lastulevyä, jossa on todettu kosteuden aiheuttamia vaurioita ja kasvustoa.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan pesuhuone ja saunatilojen remontoiminen on suositeltavaa. Samalla on suositeltu puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella.
Näin ollen ostajien on tullut ennen kauppaa heille annettujen tietojen perusteella varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin, jonka osana korjaus olisi tullut tehtäväksi. Näin ollen kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.
1) Saunan ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksun puuttuminen, seinän lastulevyssä olevat kosteuden aiheuttamat jäljet sekä pystypalkkien lahoaminen:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella on näytetty, että sauna- ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksua ei ole lainkaan, koska lahonnut alajuoksu on poistettu aiemmassa korjauksessa; seinän lastulevyssä on kosteuden aiheuttamia jälkiä ja pystypalkit ovat lahonneet.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan pesuhuone ja saunatilojen remontoiminen on suositeltavaa. Samalla on suositeltu puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella.
Näin ollen ostajien on tullut ennen kauppaa heille annettujen tietojen perusteella varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin, jonka osana korjaus olisi tullut tehtäväksi. Näin ollen kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.
m) Takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivaus ja korjaus:
Xx Myyjä on kertonut, että takkahuoneessa oli ollut putkivuoto, jonka oli korjannut putkialan ammattilainen. Xx Myyjä oli itse purkanut tarvittavan osan lattiasta ja laittanut sen takaisin vuodon korjauksen jälkeen. Xx Myyjä on ilmoittanut, ettei hän ollut jättänyt mitään materiaalia korjauskohtaan.
Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksen sivulla 10 on mainittu, että takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ilmeisesti ole suoritettu riittävällä huolellisuudella. Lisäksi samalla sivulla on selvitetty muita takkahuoneen lattian vaurioitumiseen liittyviä riskitekijöitä.
Kantajien vetoama virhe ja se, että vauriota on jätetty rakenteeseen, on näytetty edellä kerrotulla kirjallisella todisteella. Xx Myyjän kertomuksella on kuitenkin näytetty, että virhe ei johdu Xx Myyjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä.
n) Kosteuden aiheuttamat jäljet pesuhuoneen oven yläpuolella, katon harvalaudoituksessa, tuulensuojan bituliitissa ja lastulevyssä:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella (s. 5) on näytetty, että pesuhuoneen oven yläpuolella seinässä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä sekä katon harvalaudoituksessa että tuulensuojan bituliitissa ja lastulevyssä.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevassa kuntotarkastuksessa on todettu, että yläpohjarakenteiden todellisen kunnon voi selvittää rakenteen avaamisella. Ostaja ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Tällä perusteella kyse ei ole kaupan kohteen virheestä.
o) Pesuhuoneen seinälevytyksissä, alajuoksuissa ja runkotolpissa olevat lahovauriot:
On sinänsä riidatonta, että pesuhuoneen seinälevytyksissä, alajuoksuissa ja runkotolpissa on lahovaurioita.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan pesuhuone ja saunatilojen remontoiminen on suositeltavaa. Samalla on suositeltu puurakenteisten seinien kunnon selvittämistä rakenteiden avaamisella. Lattian ja seinän liittymässä on havaittu alkavaa epätiiveyttä ja hanakulmien tiivistyksien on todettu puuttuneen. Pesuhuoneessa on havaittu kosteuspoikkeamaa suihkun vaikutusalueella. Edelleen asuntokaupan kuntotarkastuksessa on todettu, että pesutilan pintarakenteet ovat teknisesti vanhentumassa eivätkä nykyisellään täytä märkätilojen pinnoilta vaadittavaa kuntoa.
Ostajien on tullut ennen kauppaa heille annettujen tietojen perusteella varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa ei ole virhettä.
p) Pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puoleisen seinän rakenne ja koolaus:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevan kuntotutkimuksella (s. 10) on näytetty, että pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puolella seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekka muurauksen päälle, mikä poikkeaa piirustuksessa esitetystä. Oven pielessä koolaus on alaosastaan lahonnut ja koolauksen viereen on ilmeisesti aiemmassa korjauksessa asennettu toinen koolauspuu, joka on myös kosteuden vaurioittama.
Edellä o) kohdassa selostettujen asuntokaupan kuntotarkastuksessa esille tulleiden seikkojen nojalla ostajien on tullut varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin.
q) Maakellarin ja homeen haju pesuhuoneessa:
On riidatonta, että kuntotutkimuksen yhteydessä pesuhuoneessa oli selvästi havaittavissa maakellarin ja homeen haju. Havainto on siten kaupan jälkeiseltä ajankohdalta, jolloin kantajat ovat jo avanneet pesuhuoneen rakenteita.
Kantajat ovat kertoneet tarkastaneensa rakennuksen ennen kauppaa. Tällöin he eivät ole havainneet homeen hajua. Näyttämättä on jäänyt, onko hajuhaittaa ollut normaalissa asumistilanteessa pesuhuoneen rakenteiden ollessa avaamattomat. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajien yksilöimässä maakellarin ja homeen hajussa ei ole kyse kaupan kohteen virheestä.
r) Yläpohjan eristeet ja sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovin tiivistäminen:
Todistaja Xx Xxken kertomuksella ja kantajien kirjallisena todisteena 4. olevalla kuntotutkimuksella on selvitetty, että yläpohjan eristeet ovat paikoin polkeentuneet ja villa on sekoittunut sahanpuruun. Sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovi on tiivistämättä.
Xx Ostaja on kertonut tarkastaneensa yläpohjan ennen kauppaa. Tämän tarkastuksen perusteella ostajat ovat tienneet eristeen polkeentumisen ja villan sekoittumisen sahanpuruun ennen kauppaa. Sen vuoksi yläpohjan eristeiden polkeentuminen ja villan sekoittuminen sahanpuruun eivät ole kiinteistökaupan virheitä.
Sähköjohdon läpiviennin höyrynsulkumuovin tiivistämättä jättäminen on niin vähäinen yksittäinen seikka, että käräjäoikeus ei pidä sitäkään kiinteistökaupan virheenä.
s) Yläpohjan räystäiden tuuletusrako ja kattoikkunan kohdan villoitus:
Tuuletusraon puuttumisesta ei ole väitetty aiheutuneen vaurioita. Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan vesikaton remontoimiseen tulee varautua lähivuosina. Tuuletuksen väitetyt puutteet tulevat korjatuiksi kantajien tiedossa ja suunnitelmissa jo ennen kaupantekoa olleen kattoremontin yhteydessä.
Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen mukaan kattoikkunoiden lämmöneristeiden ulkopinnasta puuttuu tuulensuoja. Tällä perusteella kantajat ovat tienneet kattoikkunan kohdalla olleen villoituksen laadusta jo ennen kauppaa. Siten kyse ei tältäkään osin ole kiinteistökaupan virheestä.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa ei ole kantajien vetoamaa virhettä.
t) Rakennuksen salaojajärjestelmä:
On sinänsä riidatonta, että muovinen salaojaputki on puoliksi anturan alla eikä salaojajärjestelmässä ole näkyviä tarkastuskaivoja. Nämä asiat on todettu myös kantajien kirjallisena todisteena 4. olevassa kuntotutkimuksessa (tutkimuksen täydennys s. 5).
Jutussa ei ole saatu tarkempaa selvitystä siitä, miten salaojien korkeusasema ja sijainti on mahdollisesti vaikuttanut kosteusolosuhteisiin. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että salaojaputken sijainti ja korkeusasema muodostaisivat kiinteistökaupan virheen.
Ostajat ovat voineet havaita tarkastuskaivojen puuttumisen ennen kauppaa tekemässään tarkastuksessa. Sen vuoksi tältäkään osin ei ole kyse kiinteistökaupan virheestä.
B. Virheen olennaisuus:
Tässä jutussa virheen olennaisuuden arvioinnilla on vielä tavallistakin suurempi merkitys sen vuoksi, että kantajat ovat valmisteluistunnossa kysyttäessä nimenomaisesti ilmoittaneet, etteivät he esitä vaihtoehtoista hinnanalennusvaatimusta. Mikäli virhe on olennainen, kauppa on purettava ja kantajat voittavat jutun. Jos virhe osoittautuu tätä vähäisemmäksi, kantajat häviävät jutun. Näiden vaihtoehtojen välille sijoittuva kompromissiratkaisu ei siten tässä jutussa tule kyseeseen.
a) Yhteenveto virheestä:
Edellä näiden perustelujen alakohdassa A. tarkemmin selostetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että asianosaisten välisessä 21.9.2011 tehdyssä kiinteistökaupassa on seuraavat virheet:
- rakennuksen makuuhuoneen/työhuoneen päätyseinässä ja puulattiassa, betonisokkeleissa ja lämpöeristeissä on kosteus- ja homevaurioita (a);
- rakennuksen kosteus- ja homevauriosta voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville (b);
- maanvaraisen betonilattian päälle koolatun puulattian puurakenteita ei ole erotettu maanvastaisesta betonirakenteesta bitumilla, kermikaistalla tai muovilla; eristetilassa on ollut voimakas maakellarin haju (c);
- betonisokkelissa on kosteus- ja homevauriota sokkelihalkaisun kohdalla (e)
Ja
- takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ole suoritettu riittävällä huolellisuudella ja vauriota on jätetty rakenteeseen (m).
Kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesta salaisista virheistä. Vastaajien tuottamusta koskevaa kysymystä tullaan vielä perustele maan tarkemmin kohdassa 3.
b) Terveydellinen haitta:
Oikeuskäytännössä virheen aiheuttamalle terveyshaitalle on annettu merkitystä kiinteistön virheen olennaisuutta arvioitaessa (Tiina Koskinen-Tammi - Leena Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä. Hämeenlinna 2010 s. 245).
Viitattu oikeuskäytäntö onkin perusteltu. Esimerkiksi tässä jutussa kantajat ovat siinä mielessä oikeassa, että talo on myyty siinä tarkoituksessa, että ostajat pystyvät asumaan siinä. Mikäli tämä tarkoitus ei toteudu, eräs kaupan keskeisimpiä edellytyksiä on jäänyt toteutumatta.
Eräs tämän jutun lukuisista ongelmista on kuitenkin se, että homevaurion aiheuttamasta terveyshaitasta ei ole esitetty kovinkaan yksityiskohtaista selvitystä. Xx Ostaja on kertonut, että hänellä on ollut astma, minkä vuoksi oli tärkeää, ettei rakennus olisi homevaurioitunut. Kantajien kirjallisena todisteena
6. olevasta terveystarkastajan tarkastuskertomuksesta puolestaan ilmenee, että kuntotutkimuksessa havaituista epäkohdista asunnon pesuhuoneen runkorakenteiden alaosissa voi aiheutua terveydellistä haittaa asunnossa oleskeleville. Käräjäoikeus toteaa että pesuhuoneessa havaittujen vaurioiden on edellä katsottu kuuluvan ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin. Muutoinkaan jutussa ei ole esitetty lääketieteellistä selvitystä terveyshaitasta. Kantajien kirjallisena todisteena 4. olevaan kuntotutkimukseen liittyy mikrobianalyyseja tutkimuksen yhteydessä rakennuksesta otetuista kahdeksasta näytteestä. Näitä näytteitä ei kuitenkaan pääkäsittelyssä ole selostettu terveyshaitan kannalta. Huoneilmasta ei ole otettu näytteitä lainkaan.
Virheestä johtuvaa terveydellistä haittaa koskeva näyttö onkin jäänyt niin epämääräiseksi, että käräjäoikeus ei anna sille merkitystä virheen olennaisuuden arvioinnissa.
c) Virheen korjaamisen kustannukset:
Kysymyksenasettelu:
Kaupan kohteen virheen olennaisuutta harkittaessa eräs keskeinen seikka on virheen korjauksen edellyttämät välttämättömät korjauskustannukset. Oikeus kirjallisuudessa on esitetty rajaksi virheen olennaisuudelle, että virheen korjauskustannusten suhde kauppahintaan tulisi olla 40 prosenttia, jotta virhe olisi olennainen ( Koskinen-Tammi - Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä s. 239).
Tässä jutussa virheen olennaisuuden arvioinnin ja koko jutun ratkaisemisen kannalta tulkinnanvaraisimpia kysymyksiä on sokkelihalkaisun lämmöneristeen korjaustapa sekä betonilaattaan kohdistuvien toimien tarpeellisuus.
Näyttö:
Kantajat ovat esittäneet näyttönä virheen korjaamisen kustannuksista kantajien kirjallisena todisteena 8. olevan Rakennus Xx Oy:n kustannusarvion. Tässä arviossa päädytään 88.118 euron suuruisiin korjauskustannuksiin ilman arvonlisäveroa ja arvonlisäverolla lisättynä yhteensä 108.386 euron kustannuksiin. Arvion laatinut R. J. on nimetty todistajaksi, mutta pääkäsittelyä edeltäneessä valmisteluistunnossa kantajat ovat luopuneet hänen kuulemisestaan. Vastaajat ovat vedonneet siihen, että heillä ei ole ollut mahdollisuutta kuulustuttaa arvion laatijaa. Vastakuulusteluoikeuden puuttumisen vuoksi kantajan kirjallisen todisteen 8. merkitys näyttönä pienenee.
Rakennusxx Oy:n kustannusarvion kattaa seuraavat työt:
- pesuhuone/saunaosio puretaan kokonaan ja rakennetaan uudestaan,
- kaikki talon runkorakenteet, jotka alkavat työlaatan päältä (myös väliseinät) puretaan noin 1 metrin korkeudelle ja muurataan korotus ja rungot jatketaan alkamaan sen päältä,
- kaikki lattiat puretaan ja eristetään sekä valetaan betonilaatta,
- puretut rakenteet desinfioidaan,
- koko kiinteistö desinfioidaan savusumumenetelmällä,
- Xxt uusitaan,
- patterilinjat uusitaan pintavedoiksi,
- sähköistys uusiutuu osittain runkorakenteiden korjauksen myötä,
- osa KVV johdoista uusiutuu ja
- väliovet ehkä uusiutuvat.
Todistaja Xx Xxken käräjäoikeudessa kertoman mukaan Rakennus Xx Oy:n kustannusarvio on alhainen. Xxken mukaan pelkästään sokkelin ympäryksen ja seinien alaosan korjaamisen kustannus 75. - 80.000 euron luokkaa. Xxon selittänyt, että korjausremontti on tuntityötä eikä siitä anneta sitovaa tarjousta. Kantajat ovat esittäneet kirjallisena todisteena 5. Sn laatiman korjaustapasuunnitelman.
Todistaja xx on käräjäoikeudessa ja kantajien kirjallisena todisteena 5. olevassa korjaustapasuunnitelmassa kertonut, että sokkelihalkaisussa olevan vaurion poistamiseksi perustukset on kaivettava auki salaojitukseen asti. Sokkelin kostunut, vettynyt ja homeinen lämmöneriste poistetaan sokkeliin tehtävien aukkojen kautta, puhdistetaan sisäpuolinen betonipinta, desinfioidaan, laitetaan uusi lämmöneriste, tehdään valu tai umpeenmuuraus, oikaistaan ulkopinta ja asennetaan perusmuurilevy ja tarvittaessa lämmöneristys sekä routasuojaus. Vaihtoehtoisesti sokkelihalkaisun lämmöneristys voidaan poistaa myös sisäpuolelta käsin, jolloin ulkoseinän rakenne avataan noin 1 metrin korkeuteen.
Pääkäsittelyssä on keskusteltu todistaja Xxken kanssa myös siitä, onko betonilaatan purkaminen välttämätöntä. Hänen mukaansa vanhan betonilaatan piikkaamisella ja uuden valamisella estetään kapillaarisen kosteuden nousu laattaan. Piikkaaminen on välttämätöntä sen vuoksi, että laatan alla olevan maan laatua ei tiedetä. Todistaja Xx Xx on puolestaan kertonut, että betonilaatan alapuolisen maan laadun ja voisi selvittää myös piikkausaukoilla. Xx on lisäksi kertonut, että kosteuden nousu voitaisiin sulkea myös betonia käsittelemällä, lisälämmöneristyksellä ja pintabetonilaatalla.
Käräjäoikeuden johtopäätökset:
Todistaja Xxken kertomus ja Rakennus Xx Oy:n kustannusarvio poikkeavat toisistaan siinä suhteessa, että Xx lähtee huomattavasti suuremmista korjauskustannuksista kuin Rakennus xx Oy. Todistelun näyttöarvoa heikentää myös se, että vastaajat eivät ole voineet kuulustella todistelutarkoituksessa Rakennus xx Oy:n puolesta kustannusarvion laatinutta henkilöä. Todistaja Xxan kertomuksesta saa puolestaan sen kuvan, että korjaus olisi toteutettavissa myös vähäisemmin kustannuksin kuin todistaja xx on arvioinut.
Toisaalta kaupan purkuedellytyksiä arvioitaessa ei voida korjauskustannuksina ottaa lainkaan huomioon pesuhuoneen ja saunan korjauskustannuksia. Näihin kustannuksiin ostajien on tullut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella varautua.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että todistaja Xxen esittämä sokkeliin ja seinien alaosiin kohdistuva korjaus olisi tarpeen pelkästään myyjien vastuulle jäävän virheen korjaamiseksi. Tähän johtopäätökseen käräjäoikeus on tullut seuraavista syistä:
- sokkelihalkaisua ei ole tutkittu tarkemmin,
- seinien alaosien korjaus on ostajien vastuulla, koska tältä osin he ovat laimin- lyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
Todistajien Xx ja Xx ristiriitaisten kertomusten vuoksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että betonilaatan purkaminen olisi välttämätöntä.
Vastaajat ovat laskeneet, että Rakennus xx Oy:n kustannusarvion mukaan saunan ja pesuhuoneen korjauskustannukset ovat 10.543 euroa, maanvaraisen betonilaatan korjauskustannukset 13.628 euroa ja sokkelin korjauskustannukset 21.697 euroa. Lisäksi laskelmaan sisältyy vastaajien mukaan sähköjen korjauksen kustannukset 7.795 euroa, käyttövesi- ja viemäriverkoston korjauksen kustannukset 2.950 euroa sekä rakennuksen patterilämmitysverkoston korjaamisen kustannukset 8.251 euroa. Koska vastakuulusteluoikeutta ei ole ollut, käräjäoikeus hyväksyy mainitut vastaajien laskelmat, joita kantajat eivät ole kiistäneet.
Edellä kerrottuihin kaupan kohteen virheen korjaamiseksi välttämättömiin korjauskustannuksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että virheen korjauskustannusten suhde kauppahintaan olisi niin suuri, että virhe olisi olennainen. Kun lisäksi otetaan huomioon, että terveyshaittakin on jäänyt varmuudella näyttämättä, kaupan purkamisen edellytyksiä ei ole.
3. Myyjien tuottamus:
a) Myyjien tietoisuus rakennuksen ongelmista ja virheellisestä rakentamisesta:
Myyjien tuottamukseen liittyen kantajat ovat väittäneet, että Xx Myyjä olisi kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa kieltänyt tarkastusreikien poraamisen. Kiinteistönvälittäjänä kauppaa edeltäneessä tarkastuksessa paikalla olleen todistaja Xx Ostajan kertoman mukaan todistaja oli puhunut poraamisesta. Todistaja ei muista sellaista, että Xx Myyjä olisi poraamisen kieltänyt. Todistaja Xx Xx on muistellut, että mahdollisesti todistaja Petttt oli itse sanonut, ettei poraaminen olisi välttämätöntä. Edellä kerrottujen todistajankertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Xx Myyjä olisi estänyt tarkastusreikien poraamisen ennen kauppaa pidetyssä tarkastuksessa.
Kuten edellä on selostettu, osa virheistä on sellaisia, että kantajat ovat olleet niistä tietoisia tai ne ovat kuuluneet kantajien selonottovelvollisuuden piiriin. Xx Myyjän käräjäoikeudessa kertoman mukaan hän on itse rakentanut kyseisen talon. Xx Myyjä oli myös purkanut saunan seinän ja korjannut sitä putkivuodon korjauksen yhteydessä. Tästä voi päätellä, että Xx Ostaja on ollut tietoinen pesuhuoneen, saunan ja katon rakennustavasta. Hän ei kuitenkaan ole ollut tietoinen nyt paljastuneista vaurioista. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, etteivät myyjät ole menetelleet maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentissa tarkoitetuin tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Näyttämättä on jäänyt, että vastaajat olisivat olleet tietoisia heidän vastuulleen jäävistä rakennuksen virheistä ja virheellisestä rakentamisesta ennen kauppaa.
b) Rakennuksen alapohjassa on laatan alla olevaa eristystä koskenut ilmoitus:
Näiden perustelujen kohdassa 2. A. alakohdassa d) lähemmin selostetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jäänen näyttämättä, että Xx Myyjä olisi vakuuttanut ostajille, että betonin alla olisi styrox-eriste.
c) Vesikaton vuotaminen sisälle saakka sekä saunan ja pesuhuoneen väliseinän lahovaurioiden korjaus:
Xx käräjäoikeudessa kertoman mukaan kolmantena aamuna sen jälkeen, kun kantajat olivat saaneet asunnon hallintaansa lattialla oli ollut vettä katon vuotamisen takia. Kun asiasta oli keskusteltu myyjien kanssa, Xx Ostaja oli sanonut, ettei vesi ollut aiemmin vuotanut sisälle. Sen sijaan Xx Myyjä oli myöntänyt, että sopivalla säällä sisään vuotamista oli tapahtunut aikaisemminkin.
Xx Ostajan kertomus puhuu sen puolesta, että kattovuodon osalta myyjät olisivat salanneet ostajilta kaupan kannalta olennaisia tietoja. Käräjäoikeus kuitenkin korostaa ostajien selonottovelvollisuutta ja sitä, että katon vuotaminen sekä saunaan ja pesuhuoneeseen liittyvät ongelmat ovat olleet vastaajien tiedossa kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella. Ennen kauppaa tietämiensä seikkojen perusteella ostajien olisi ainakin pitänyt selvittää kohteen kuntoa näiltä osin. Vesikaton vuotamisen tai edellä mainittujen lahovaurioiden osalta myyjillä ei siten ole tuottamusta.
d) Virheelliset rakennus- korjaustoimenpiteet:
Maanvastaisen betonilaatan alla oleva muovikalvo ei ole rakennuksen virhe. Tämän vuoksi vastaajat eivät ole sen osalta tehneet virheellistä rakentamistoimenpidettä (kohta d).
Saunan ja pesuhuoneen välisen takkahuoneen puoleisen seinän alajuoksun puuttuminen, seinän lastulevyssä olleet kosteuden aiheuttamat jäljet ja pysty palkkien lahoaminen ovat kaikki kuuluneet kantajien selonottovelvollisuuden piiriin ennen kauppaa ostajien käytössä olleen asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella (kohta i).
Perustelujen kohdan 2. A. alakohdassa m) kerrotulla tavalla jutussa on näytetty, että takkahuoneen aiemman putkivuodon kuivausta ja korjausta ei ole suoritettu riittävällä huolellisuudella. Virhe ei kuitenkaan johdu Xx Myyjän huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä (kohta m).
Pesuhuoneesta varastoon johtavan oven suihkunurkan puolella seinä on tehty koolaamalla kalkkihiekkamuurauksen päälle, mikä poikkeaa piirustuksessa esitetystä. Oven pielessä koolaus on alaosastaan lahonnut ja koolauksen viereen on ilmeisesti aiemmassa korjauksessa asennettu toinen koolauspuu, joka on myös kosteuden vaurioittama. Kantajien kirjallisena todisteena 2. olevassa asuntokaupan kuntotarkastuksessa esille tulleiden seikkojen nojalla ostajien on tullut varautua sauna- ja pesuhuonetilojen remontointiin. Tältäkään osin vastaajat eivät ole tuottamuksellaan aiheuttaneet kantajille vahinkoa (kohta p).
Kaiken edellä a - d) kohdissa lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että vastaajat eivät ole aiheuttaneet kantajille vahinkoa toimillaan tai laiminlyönneillään.
4. Vahingonkorvausvaatimusten määrät:
Siltä varalta, että muutoksenhakuaste tulee kanteen perusteen osalta toiseen lopputulokseen, oikeus lausuu vielä vahingonkorvausvaatimusten määristä.
Virheen selvittelykulut sekä ylläpidosta ja tarpeellisesta hoidosta aiheutuneet kustannukset ovat riidattomia.
Kiinteistön hankkimis- ja rahoituskulut ovat sinänsä määrältään riidattomia. Näiden kulujen verotuskohtelu on sellainen välillinen seikka, joka ei pienentäisi korvausvelvollisuutta.
Kantajat ovat kertoneet, että heidän pintaremonttia varten hankkimansa remonttitarvikkeet ja kalusteet ovat käyneet hyödyttömiksi. Kantajien kertomusten ja kantajien kirjallisena todisteena 9. olevan yhteenvedon perusteella remonttitarvikkeista ja kalusteista vaadittu määrä on näytetty toteen.
5. Oikeudenkäyntikulut:
Kantajat häviävät jutun. Tämän vuoksi kantajat olisivat lähtökohtaisesti velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla.
Kaupan kohteen virheet eivät kuitenkaan ole aivan vähäisiä. Lisäksi ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa olisi voitu antaa ostajille vielä yksiselitteisimpiä ohjeita siitä, mihin toimenpiteisiin ostajien tulee ryhtyä rakennuksen kunnon tarkistamiseksi. Näiden seikkojen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä ja tulkinnanvarainen, että kantajilla on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n perusteella oikeudenkäyntikulut jäävätkin puolin ja toisin asianosaisten itsensä kärsittäviksi.
LAINKOHDAT Maakaari 2 luku 17 §, 21 § 1 ja 22 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 8a §
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus hylkää XxOstajan ja Xx Ostajan kanteen kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hylkää oikeudenkäyntikuluvaatimukset. Asianosaiset saavat kärsiä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
MUUTOKSENHAKU
Tähän tuomioon tyytymätön voi hakea muutosta valittamalla. Tarkemmat ohjeet muutoksenhausta liitteessä.
Määräpäivä tyytymättömyyden ilmoitukselle: 1.8.2012. Määräpäivä valitukselle Vaasan hovioikeuteen: 24.8.2012. Määräpäivä vastavalitukselle: 7.9.2012.
ALLEKIRJOITUS JA KÄRÄJÄOIKEUDEN KOKOONPANO
Xx Xx, käräjätuomari
488 26
TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS
Xx Ostaja ja Xx Ostaja ovat hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon
Xx Xx, käräjätuomari