Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus
Tietyissä tilanteissa ostajalla on MK 2:22.1§ ja AsKL 6:12.3§ mukainen erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus jos havainnot esim. kosteusjäljet tai kuntotutkimukset tähän viittaavat. Asiassa vaikuttaa myös vahvasti rakennuksen ikä. Tuomiot ovat näiltä osin hyvin tapauskohtaisia eli tulkinnat vaihtelevat eri tuomioissa. Joissain tuomioissa ostajalta ei ole edellytetty erityisiä teknisiä toimia rakennuksen kunnon tarkastamiseksi. Joissain tuomioissa on taas edellytetty rakenteiden tutkimista tarkemmin. Ostajan kannalta tilanne on tietysti hankala sillä, milloin esim. kuntotarkastuksessa oleva kehoitus tarkempiin tutkimuksiin johtaa ns. erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen, jolloin rakenteita pitää avata tai suorittaa mittauksia. Mitä vanhempi talo ja mitä enemmän ja vahvemmin on viitteitä siitä että vaurioita saattaa esiintyä, sitä herkemmin pitäisi ryhtyä tarkempiin rakenteisiin meneviin selvityksiin ja mittauksiin. Katso myös mitä kohdassa ostajan ennakkotarkastus on kirjoitettu.
Turun hovioikeuden tuomiossa 12.6.2015 on hylätty hinnanalennusvaatimus alapohjan kosteusvaurioiden johdosta. Hovioikeus piti pääkäsittelyn ja pysytti käräjäoikeuden päätöksen perusteluineen. Käräjäoikeus totesi, että "Ottaen huomioon, että kyseessä on ollut vuonna 1960 rakennettu talo, jota ei ole juurikaan peruskorjattu ja joka on ollut teknisen käyttöikänsä päässä; että asunnossa on ollut ummehtunutta hajua, jota on kuntotarkastuksessa kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin ja joka tutkimus olisi ollut mahdollista tehdä kun asunnolla oli joka tapauksessa avattu rakenteita, käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat ottaneet tietoisen riskin ostaessaan asunnon ilman kuntotarkastuksessa suositeltua mikrobitutkimusta eivätkä ole täyttäneet kuntotarkastuskertomuksen johdosta ilmennyttä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada korvausta hinnanalennuksesta." Kantaja joutui korvaamaan yli 20 000 euroa myyjän oikeudenkäyntikuluja kun itse korjaus olisi maksanut vain vähän enemmän.
Tuomio kokonaisuudessaan:
Turun hovioikeus Tuomio Nro 553
Antopäivä
Diaarinumero
S 14/1479
12.6.2015
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Kanta-Hämeen käräjäoikeus 22.5.2014 nro 4283 (liitteenä)
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Valittajat J R ja M R
Vastapuoli Tammelan kunta
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
J ja M R ovat vaatineet, että Tammelan kunta (jäljempänä myös myyjä) velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 21.10.2010 lukien 7.10.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 7.10.2013 lukien. Lisäksi J ja M Ra ovat vaatineet, että Tammelan kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Mikäli J ja M R häviäisivät asiassaan, asianosaisten tulisi pitää oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan, koska asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä. Joka tapauksessa oikeudenkäyntikuluja tulisi kohtuullistaa.
Perusteinaan J ja M R ovat lausuneet, että kiinteistössä on kauppahinnan alentamiseen oikeuttava laatuvirhe. Rt olivat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä ollut ollut velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Talon alapohjan rakenneavausten ja myyjän antamien tietojen johdosta Rlla on ollut perusteltu syy luottaa siihen, ettei alapohjan puru ole kosteusvaurioitunutta ja että purun mikrobitutkimukset ovat tarpeettomia. Myyjä on ollut tietoinen siitä, että vain mikrobitutkimus osoittaa purun mikrobivauriot ja näissä olosuhteissa myyjän menettely on ollut huolimatonta. Hinnanalennuksen määrän osalta Rt ovat viitanneet asiasta käräjäoikeudessa lausumaansa.
Vastaus
Tammelan kunta on vaatinut, että valitus hylätään ja J ja M Ra velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan Tammelan kunta on lausunut, että Rat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa kiinteistön kaupassa eikä heillä ole oikeutta vedota virheeseen.
Hovioikeudessa esitetty todistelu
Sama kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet asiasta ratkaisuun vaikuttavin osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Hovioikeuden vastaan ottama näyttö ei anna aihetta arvioida asiaa näytön osalta eikä oikeudellisesti toisin kuin käräjäoikeus on arvioinut. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen.
Oikeudenkäyntikulut
J ja M R ovat asian muutoksenhaussa hävinneinä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan hovioikeuden kohtuulliseksi katsomat Tammelan kunnan oikeuden käyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Rt ovat paljoksuneet Tammelan kuntaa avustavan asianajaja M Kessin laskua pääkäsittelyn osalta siltä osin kuin se ylittää 7,5 tuntia.
Rt ovat hävittyään muutoksenhaun velvollisia suorittamaan Tammelan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.905,51 euroa korkoineen. Oikeudenkäyntikuluista on vähennetty 13.5.2015 osalta 418,50 euroa, koska pääkäsittely taukoineen ja matkoineen on kestänyt 8,5 tuntia. Lisäksi Rt ovat velvollisia korvaamaan Tammelan kunnalle hovioikeuden pääkäsittelyssä sen maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset 86,00 euroa.
Käsiteltävänä oleva asia ei ole ollut oikeudellisesti sillä tavoin epäselvä, että kyseessä olisi ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitettu tilanne. Täysi kulukorvaus ei ole myöskään oikeudenkäyntiin johtaneiden seikkojen, asianosaisten aseman eikä asian merkityksen kannalta kohtuuton.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiosta muutoin ilmenevillä perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
J R jaM R velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Tammelan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.991,51 euroa. Viivästyneelle määrälle on suoritettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa säädetyn korkokannan mukaan kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta lukien.
Hovioikeus vahvistaa oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen oikeusapua omavastuuosuudetta saavien J ja M Rn oikeudenkäyntikulujen määräksi 3.627,11 euroa, joista J ja M Rn oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden määrä on yhteensä 544,07 euroa, johon sisältyy arvonlisäveroa 99,50 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja P Tolpalle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen myönnetystä oikeus avusta 544,07 euroa. Määrä jää valtion vahingoksi.
Rn vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2015.
Asian ovat ratkaisseet:
Valmistelija:
Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenneuvos L V.-S. hovioikeudenneuvos J V. hovioikeudenneuvos J K.
viskaali R P.
KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 14/4283
Forssan kanslia Annettu kansliassa
Puheenjohtaja: käräjätuomari T . 22.5.2014 L 13/9077
Kantajat J R ja M R
Vastaaja Tammelan kunta
0153179-4
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Vireille 17.9.2013
KANTAJIEN VAATIMUKSET
Vaatimukset
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa
vastaajan korvaamaan kantajille:
1. hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksu päivästä lukien haasteen tiedoksiantopäivään 7.10.2013 sakka, sekä korkolain 4 § 1 momentin
mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2. oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.
Perusteet
Tammelan kunta on 20.9.2010 myynyt kantajille Tammelan kunnan Tammelan kylässä sijaitsevan Jukola- tilan 103 001€ hinnasta. Kohde on myyty siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa tehty
- 30.4.2001 mikrobitutkimus
- 14.2.2002 kosteuskartoitus
- 30.8.2010 kuntokartoitus toimenpide-ehdotuksineen
- 1.9.2010 lattiarakenteiden avaus
- 15.9.2010 lattiarakenteiden avaus.
Näissä tutkimuksissa ei ole todettu alapohjan kosteusvaurioita, minkä johdosta ostajat ovat uskaltaneet ostaa kiinteistön.
Kiinteistöllä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Talon purueristetty alapohja ja ulkoseinien alaosa on mikrobivaurioitunut. Rakennetta ei voida korjata vain osittain, vaan ne tulee korjata avaamalla lattiapinnat ja poistamalla purut. Korjauskustannukset ovat 22.000-31.600 euroa. Kantajat eivät ole olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista alapohjan vakavista rakennevaurioista ja todellisesta kunnosta.
Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen ilman myyjän tuottamusta. Virheillä on merkittävä vaikutus omakotitalon soveltumiseen käyttötarkoitukseensa ja kiinteistön arvoon. Salaisen virheen vuoksi myyty kiinteistö poikkeaa aiheutunut terveyshaitta ja sen vaara sekä selvitetyt, minimissään yli 20.000 euron korjauskustannukset huomioiden laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjän vastuu ei rajoitu vain niihin virheisiin, jotka on todettu kuntotarkastuksessa. Kauppakirjassa Tammelan kunnan vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta ei ole rajoitettu. Kantajilla on oikeus vaatia vastuunrajoituslausekkeen estämättä kauppahinnan alennusta alapohjarakenteen ja ulkoseinien alaosan todellisen kunnon ja vaurioitumisen perusteella.
Tontin osuus kauppahinnasta on ollut 40.000 euroa. Kiinteistön asumiskelpoisuuden selvittely on kesken. Kiinteistössä on havaittu terveyshaittaa.
Koska kyse on alapohjan vaurioista, virheen korjaaminen ei johda kiinteistön käyttöiän kasvamiseen. Oikeuskäytännössä alapohjan on katsottu kestävän koko kiinteistön käyttöiän. Siten hinnanalennuksessa ei tule huomioida vähennyksenä ns. kiinteistön tason paranemista.
VASTAAJAN VASTAUS
Vastaus
Vastaaja on vastustanut kannetta kokonaisuudessaan perusteeltaan ja määrältään.
Vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Tontin osuus kauppahinnasta on ollut 60.000 euroa. Kantajilla on ollut tarkoitus tehdä rakennuksessa peruskorjaus. Kantajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen. Terveystarkastajan 8.5.2001 allekirjoittamasta tarkastuspöytäkirjasta, joka on ollut käytettävissä, on todettu, että huoneistossa oleva haju ja kosteusvaurioindikaattori ovat osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta ja että pelkkä ilmanvaihdon parantaminen ei poista rakennuksessa olevia kosteusongelmia. Suomen Rakennustarkastus Oy:n 6.9.2010 päiväämässä kuntotarkastusraportissa on todettu, että ilman laatu suositellaan tutkittavaksi erillisellä mikrobitutkimuksella, jotta rakennuksen asumiskelpoisuus voidaan taata ja että rakennuksen alapohjan rakenteille on kuntotutkimustarve. Tutkimuksessa havaittiin myös tunkkaista hajua, mikä voi viitata rakenteissa piilossa olevaan mikrobivaurioon.
Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä eikä ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan on huolellisesti tarkastettava asunnon ominaisuudet ennen kauppaa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Lisäksi ostajan edellytetään perehtyvän kuntotarkastusraporttiin ja muihin asunnon kuntoa selventäviin asiakirjoihin. Havainnot ja lisätutkimuskehotukset niissä vaikuttavat myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen laajentaen sitä.
Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa tai ovat tienneet nyt väitetyistä virheistä eivätkä voi vedota virheinä kanteessa esitettyihin seikkoihin.
Ostajat ovat tienneet mm. siitä, että huoneiston ilma on ollut aistinvaraisesti huono ja että huoneistossa oleva haju ja kosteusvaurioindikaattori ovat olleet osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta. Tiedon vuoksi ostajilla on ollut perusteltu syy olettaa vaurioita olevan. Ostajien toiveiden mukaisesti rakenteita olisi voitu avata mistä tahansa kohtaa ja tarkastuksen asunnossa teki ostajien esittämä tarkastaja.
Talo on edelleen asuttavassa kunnossa. Sitä ei ole määrätty asumiskieltoon. Kantajat ovat asuneet asunnossa yhtäjaksoisesti. Talo ei ole purkukuntoinen.
Kantajat eivät ole esittäneet luotettavaa selvitystä rakennuskustannuksista eikä vaatimuksessa ole huomioitu muutostöiden aiheuttamaa laadun parannusta ja teknisen käyttöiän pidennystä. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kantajien hinnanalennusvaatimuksesta seuraisi, että rakennuksen arvo kaupantekohetkellä olisi ollut vain alle 20.000 euroa.
Joka tapauksessa vastaajalla ei ole velvollisuutta osallistua perusparannustöiden kustannuksiin.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. Kiinteistön kauppakirja 20.9.2010
2. Suomen Rakennustarkastus Oy:n/ A Hatsalan kuntotarkastusraportti 30.8.2010 suoritetusta kuntotarkastuksesta (allekirjoitettu 6.9.2010)
3. Munters Oy:n tutkimusraportti 14.2.2002 kosteuskartoituksesta
4. FSTKY:nl terveystarkastaja V Nyttten 8.5.2001 allekirjoittama asunnon tarkastuspöytäkirja
5. M Tuen sp-viesti 1.9.2010 J Rlle ja A Hlle sekä viestin liitteenä olleet kolme valokuvaa
6. M Tuen 15.9.2010 laatima muistio lattiarakenteen avaamisesta sekä liitteenä olleet kaksi valokuvaa
7. Tammelan kunnanl H Jalavan sp-vastaus 14.6.2011 ja J Rn sp-viesti 11.6.2011
8. Talonrakennustekniikan Dl J Sutttn lausunto 2.4.2013 ko. Kiinteistön rakenteiden mikrobiologisesta kunnosta ja korjaustarpeiden tutkimisesta
9. Tarkastuspöytäkirja 16.5.2012
10. Analyysiraportti
11. Pöytäkirja 20.6.2012
12. Pohjapiirros
13. Jukola tilan kaupan 20.9.2010 luovutustiedot
14. T Tammelan kunnan L. Hitttltä 17.12.2012 ostaman tontin luovutustiedot
15. Kunnanvaltuuston päätös (vastaajan todiste nro 5)
Vastaaja
1. kauppakirja 22.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 1)
2. FSTKY:n terveystarkastaja V Nyttten 8.5.2001 tarkastuspöytäkirjasta (kantajien kirjallinen todiste nro 4)
3. Suomen Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportti 6.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 2)
4. valokuvat
5. Kunnanvaltuuston päätös
Henkilötodistelu
Kantajat
1. JR
2. MR
3. todistaja J J Suttt
4. todistaja M J Tuki
Vastaaja
1. todistaja Mi J Tuki (kantajien todistaja nro 4)
2. todistaja M J Suottt
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 13.415,23 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Käräjäoikeus vahvistaa oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen oikeusapua omavastuuosuudetta saavan kantaja J Rn ja M Rn oikeudenkäyntikulujen määräksi valmistelun osalta 9 954,64 euroa ja pääkäsittelyn osalta 2 225,60 joista J ja MR oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden määrä on valmistelun osalta 942,94 euroa ja pääkäsittelyn osalta 333,84 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Petri T:lle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen myönnetystä oikeusavusta valmistelun osalta 942,94 euroa ja pääkäsittelyn osalta 333,84 euroa. Lisäksi valtion varoista maksetaan asianajaja Petri T:lle oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän yli menneeseen osaan myönnetyn oikeusavun osalta 4.011,70 euroa. Em. määrät jäävät valtion vahingoksi.
Perustelut
1. Mistä asiassa on kysymys?
J Ra ja M Ra (myöh. kantajat, ostajat) ovat
20.9.2010 ostaneet Tammelan kunnalta (myöh. vastaaja, myyjä) Tammelan kunnassa sijaitsevan Jukola-nimisen tilan sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 103.001 euroa. Kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on rakennettu vuonna 1960 ja siihen on tehty laajennus 1980-luvulla. Asunnossa on kunnan omistusaikana ollut ensin kehitysvammaisten asuntolana ja 2004 lukien matonkutojien harrastetilana. 30.8.2010 laaditun, ostajien käytössä olleen kuntotarkastusraportin (kantajien kirjallinen todiste nro 2, vastaajan nro 3) mukaan kiinteistössä on 1990- luvulla tehty ikkunaremontti ja sadevesien johtamisen tehostus sekä 1998 ilmastoinnin koneellistaminen. Kiinteistössä on myös uusittu toinen vessoista pinnoiltaan (valokuvaliite, vastaajan kirjallinen todiste nro 4, viimeinen valokuva) ja todistaja M. J. Suotttn kertoman perusteella vaihdettu öljysäiliö. Muita perusparannuksia kiinteistöön ei ole tehty.
Asiassa on riidatonta, että ostajien käytössä on ollut kauppakirjasta (kantajien kirjallinen todiste nro 1, vastaaja nro1) ilmenevät asiakirjat; 30.4.2001 FSTKY:n mikrobitutkimus (kantajien kirjallinen todiste nro 4, vastaaja nro2), 14.2.2002 Munters Oy:n kosteuskartoitus (kantajien kirjallinen todiste nro3) ja 30.8.2010 Suomen rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastus (kantajien kirjallinen todiste nro 2, vastaaja nro 3). Kantajat ovat käyneet kiinteistöllä kerran tutustumassa ja ainakin kerran katsomassa avauspaikkoja. Asiassa on myös riidatonta, että kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että talon purueristetty alapohja ja ulkoseinien alaosa ovat kosteusrasituksesta johtuen mikrobivaurioituneet. Asiassa on kysymys siitä, ovatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, onko kyseessä sellainen salainen virhe, jonka voidaan katsoa laadultaan poikkeavan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut mahdollisen hinnanalennuksen oikea määrä ja paraneeko kiinteistön taso siten, että tason paraneminen tulisi ottaa huomioon hinnanalennusta määritettäessä.
Käräjäoikeus ottaa kantaa perusteluissaan esitettyyn todisteluun siltä osin kuin se on ollut tarpeen asian ratkaisemiseksi.
2. Ovatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa?
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lainkohdan mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Oikeuskirjallisuudessa (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen- hanke, Defensor Legis 2012/5 s. 692) kuntotarkastuksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei kuntotarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Tässä asiassa on kyse siitä, ovatko kantajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa (erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden) ottaen huomioon se selvitys, mitä heillä on ollut käytettävissään kaupanteon hetkellä.
Kauppakirjan liitteenä olleessa FSTKY:n vuonna 2001 tekemässä asunnon tarkastuspöytäkirjassa on todettu, että huoneiston ilman laatu on aistinvaraisesti arvosteltuna huono. Haju on tarttunut vaatteisiin ja Andersen- keräimen reikälevyihin. Laboratorion tutkimustodistuksen mukaan ilmanäytteestä on todettu pieni sieni-itiöpitoisuus. Terveystarkastaja on todennut, että huoneistossa oleva haju ja tiettyjen sieni-itiöiden löytyminen näytteestä ovat osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta. Terveystarkastajan mukaan rakennuksessa olisi tullut teettää perusteellinen kuntoarvio, jotta saataisiin selville kosteusvaurion syyt ja korjaussuositukset. Erikseen terveystarkastaja on vielä todennut; että pelkkä ilmanvaihdon parantaminen ei poista rakennuksessa olevia kosteusvaurio-ongelmia.
Munters Oy:n vuoden 2002 tutkimusraportissa ei ole todettu kohonneita kosteusarvoja. Sokkelin ja pihassa olevan betonilaatan on todettu olevan halki useasta kohdasta. Munters Oy on suositellut salaojien tekemistä, sokkelin eristämistä, maan kallistamista pois rakennuksesta, kaivon tekemistä sisääntuloaukon eteen sekä betonilaatan poistamista. Tutkimusraportissa on todettu, että pelkät maankallistusten muutokset eivät olennaisesti paranna tilannetta ja on korostettu kaivon tarvetta. Lisäksi on korostettu mahdollista lisätutkimuksen tarvetta kun sokkelin maanalainen osa on esillä.
Todistaja, talonrakennusmestari M. J. Suottt, joka on toiminut Tammelan kunnan palveluksessa jo ennen terveystarkastajan tarkastusta, on kertonut, että kiinteistön ilmastointi uudistettiin ennen kuin terveystarkastaja antoi tarkastuspöytäkirjan. Munters Oy:n tutkimusraportin perusteella pihaa on muotoiltu talosta pois päin. Myös vanha autotalli on poistettu. Muihin toimenpiteisiin ei ryhdytty.
30.8.2010 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenee, että rakennus on rakennettu rakennusajankohdan mukaisin materiaalein ja välinein. Rakennus on rakennustekniikaltaan, -muotoilultaan ja -menetelmiltään tyypillinen rakennusajankohdalleen. Yhdeksi merkittävimmistä yleisistä huomioon otettavista asioista on merkitty lattia- ja seinärakenteen eristeiden kuntotutkimus ja tunkkaisen ilman syyn/lähteen selvitys mikrobitutkimuksella. Tunkkaisen ilman laatu on suositeltu tutkittavaksi mikrobitutkimuksella, jotta rakennuksen asumiskelpoisuus voidaan taata. Olennaisimmiksi epäkohdiksi ja riskeiksi on todettu tunkkainen sisäilma, jonka osalta on todettu kuntotutkimustarve ja sisäilman laatututkimus mikrobien osalta. Myös alapohjan rakenteiden kuntotutkimustarve on todettu rinteen puolella. Tässä kohden on myös todettu mahdollinen kosteus- ja/tai mikrobivaurioriski eristeissä. Mikrobivaurioista on todettu, ettei niitä ole silmämääräisesti havaittu, mutta asia tulee silti selvittää erillisellä sisäilmanlaatututkimuksella. Kuvan 10 c kohdalla on todettu, että omistajan tutkittua alapohjarakennetta, eristeissä ei ole havaittu vaurioita tai kosteutta. Toimenpide ja korjausehdotukseksi on kirjattu tunkkaisen hajun syyn ja sisäilmanlaadun selvittäminen mikrobi- ja kuntotutkimuksin.
J R on kertonut todistaja, arkkitehti Miika Johannes Tuen esitelleen kesällä 2010 asuntoa. Esittelyssä paikat on käyty läpi ja Tuki on kertonut, että jotain vaurioita alapohjassa on ollut. J R on ymmärtänyt, että vauriot ovat historiaa ja että ne olisi tutkittu ja korjattu. R on tullut em. käsitykseen siitä syystä, että Tuki on ilmoittanut "tällaista täällä olleen". Esittelyssä Ra ei tupakkamiehenä ole havainnut kiinteistöllä mitään hajua. Hajusta on kuitenkin ollut puhetta. Tuki on arvellut hajun tulevan alapohjasta tai siitä, että korvausilmaa tulee kellarista. Tästä syystä myyjä ja ostaja päättivät, että alapohja avataan näkyville. Lattiarakenteet on avattu 1.9.2010. Tuki on lähettänyt avauksesta Ritttlle sähköpostin (kantajien kirjallinen todiste nro 5), jossa on todennut, että "Avasimme tänään aamulla allaskaapin lattiaa, jotta saataisiin varmuus rakenteesta." Lisäksi Tuki on todennut, että "Purussa ei ollut havaittavissa kosteusvaurioita näön, kosketuksen tai tuoksun perusteella." Sähköpostin liitteenä on ollut kolme kuvaa allaskaapin alle tehdystä avauksesta. Kuvistakaan ei ole tehtävissä johtopäätöstä, että alapohjassa olisi vaurioita. J R on kertonut, että ostopäätökseen on vaikuttanut se, että vaurioita ei ole ollut havaittavissa. Tuki on myös sanonut esittelytilanteessa, että mikäli vaurioita ilmaantuu, kunta tulee niissä vastaan. Tästä syystä ostajat ovat uskaltautuneet ostamaan kiinteistön, vaikka suositeltua mikrobitutkimusta, josta ostajat ovat olleet tietoisia, ei ole tehty.
Kiinteistölle on järjestetty katselmus 15.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 6), jossa kantajat ovat olleet läsnä. Tuolloin on avattu kantajien toiveen mukainen kohta rakennuksen ulkopuolella olevan sokkelissa olleen halkeaman kohdalta. Vaurioita ei ole ollut nähtävissä.
M Rn kertomuksesta on käynyt ilmi, että hän on luottanut J Ran tekemiin arvioihin. M Ra on kertonut tutustuneensa kuntotarkastuskertomukseen ja tienneensä myös muista kauppakirjan liitteenä olleista tutkimuksista.
Todistaja, tutkija J. J. Suttt, joka on laatinut lausunnon rakenteiden mikrobiologisen kunnon ja korjaustarpeen tutkimisesta (kantajien kirjallinen todiste nro 8) on kertonut, että myydyssä asunnossa on ollut tunnettu ongelma-/ riskirakenne. Tässä kohteessa riski on toteutunut. Suttt on katsonut, että tässä tilanteessa
asunnon korjaaminen ei ole enää järkevää, vaan kannattaisi tehdä kokonaan uusi. Todistaja on kertonut, että rakennus on ollut niin vanha, että se on tullut teknisen käyttöikänsä päähän. Mikäli alapohja korjattaisiin, tulisi se kuitenkin tehdä siten, että koko alapohja purettaisiin ja myös kantavia rakenteita uusittaisiin. Tällä tavalla tehtynä korjauskustannusten määrä olisi alapohjarakenteen osalta 20.000 - 28.000 euroa ja lisättynä ulkoseinärakenteiden korjauksella yhteensä 22.000 - 31.600 euroa.
Todistaja Tuki on kertonut, että esitteli asuntoa, koska kunnalla kaikki muut ovat olleet kesälomalla. Koska hän on aloittanut kohteen esittelyn, hän on hoitanut sen loppuunkin. Tuki on havainnut sisään tultaessa tunkkaista ilmaa. Hän ei ole tuntenut kohdetta kovinkaan hyvin, minkä vuoksi hän on katsonut tarpeelliseksi tilata kuntokartoituksen. Esittelyssä on ollut arveluja siitä, mistä tunkkainen ilma voisi johtua. Tuki on pitänyt tärkeänä rakenteiden avaamista, jotta saadaan selville, millaisia rakenteita on käytetty. Tuki on korostanut kuntoarvion merkitystä Rlle. Lisäksi hän on sanonut, että jos ilmenee jotain, mitä ei voida kuntoarviosta arvata, kunta tulee vastaan. Näin on myös menetelty kunnan osallistuessa mm. pääviemärin kunnostukseen (ks. myös kantajien kirjallinen todiste nro 7) Tuen käsityksen mukaan kuntotarkastuksen edellyttämiä lisätutkimuksia ei tehty, koska ostajilla oli kiire M Rn täyttäessä vuosia siten, että ensiasunnon ostajan veroetu olisi jäänyt käyttämättä.
Arvioidessaan sitä, mikä on ollut ostajien lähtökohtainen ennakkotarkastusvelvollisuus, käräjäoikeus antaa merkitystä sille, että kyseessä on ollut vuonna 1960 rakennettu, silloisia rakennusmääräyksiä noudattaen tehty asuinrakennus, jolle ei ole tehty juurikaan peruskorjaustoimenpiteitä. Asunto on siten ollut alkuperäisessä kunnossa ja se on ollut havaittavissa ennakkotarkastusta tehtäessä. Oikeuskirjallisuudessa (Linnainmaa - Palo, Omakotitalon kauppa, Jyväskylä 2005, s. 72) on katsottu, että ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuus riippuu muun muassa myyjän toiminnasta sekä kiinteistöllä olevien rakennusten iästä ja kunnosta. Mitä vanhempi rakennus on, sitä perusteellisemmin ostajan on tarkistettava se. Kun kiinteistö on ollut todistaja Sutttn kertomalla tavalla teknisen käyttöikänsä päässä, ostajilla on jo lähtökohtaisesti ollut aihetta olettaa, että kiinteistössä voi olla virheitä.
Arvioidessaan ostajien vastuuta käräjäoikeus kiinnittää huomiota myös siihen, että tutustuttaessa kiinteistöön ensimmäistä kertaa, ostajien havaittavissa on ollut tunkkainen sisäilma. Vaikka J R ei ole kertomansa mukaan hajua haistanut, hajusta on riidattomasti ollut puhetta, kuten myös siitä, että on mahdollista, että vika on alapohjassa. Oikeuskäytännössä pelkän ummehtuneen hajun ei ole katsottu yksin osoittavan, että ostajille syntyisi normaalia perusteellisempi tarve selvittää ostamansa kiinteistön kuntoa etenkään tilanteissa, joissa kiinteistö on ollut käyttämättömänä, asunnossa on ollut vanhaa irtaimistoa tai kiinteistö on ollut ulkoapäin hyvässä kunnossa (Helsingin hovioikeus 24.7.1997 S 96/558 ja 22.2.1996 S 94/859). Pelkän ummehtuneen hajun perusteella ei siten voida helposti vetää johtopäätöstä siitä, että ostajat olisivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
30.8.2010 laaditussa kuntotarkastuskertomuksessa on useaan otteeseen painotettu sitä, että ummehtuneen sisäilman aiheuttaja on selvitettävä mikrobitutkimuksin. Kiinteistössä on tehty myyjän ja ostajan yhteisymmärryksessä joka tapauksessa rakenneavauksia, joista todistaja Tuen kertoman mukaan on selvitetty alapohjan rakennetta ja J Rn mukaan alapohjan kuntoa. Todistaja Suottt on kertonut Tuen sanoneen hänelle, että avaukset tehdään alapohjan kunnon tarkistamiseksi. Käräjäoikeus katsoo, ettei sillä, missä tarkoituksessa avaukset on tehty, ole juurikaan merkitystä asiaa ratkaistaessa, sillä on yleisen elämänkokemuksen mukaan selvää, että kumpaakin asiaa rakenneavauksella on pyritty selvittämään. Todistaja Suttt on kertonut, että mikäli avauskohdasta olisi tehty mikrobitutkimus, olisi voitu havaita, että puru on vaurioitunutta. Tähän päätelmään todistaja oli tullut, koska oli itse ottanut näytteen aiemman näytteenottokohdan läheisyydestä ja siinä oli havaittavissa vauriomerkkejä.
Kuten maakaaren 2 luvun 22 §:n toisessa virkkeessä todetaan, ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Oikeuskäytännössä (KKO:2004:78) tarkempaa selonottoa ei ole edellytetty tilanteessa, jossa kiinteistössä on todettu joitakin kosteusvaurioita, mutta niiden laajuuden selvittäminen olisi edellyttänyt porausta tai maankaivuutyötä. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa mikrobinäytteet olisi ollut mahdollista ottaa avatuista kohdista. Oikeuskäytännössä (KKO 1983 II 79) on annettu merkitystä sille, että ostaja on yrittänyt selvittää mahdollista vauriota ja katsottu, että ostajan tekemät tarkastustoimenpiteet ovat olleet riittävät. Nyt kyseessä oleva tapaus eroaa kuitenkin siinä, että kiinteistöön ei ole tehty sitä tutkimusta, jota rakennetarkastuksessa on suositeltu ja jonka selkeästi on kerrottu osoittavan, onko rakennuksessa mikrobeja vai ei. Käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat tyytyneet siihen, että alapohjan kosteus silmämääräisesti tarkistetaan ja ovat ottaneet kannettavakseen riskin siitä, ettei mikrobitutkimusta tehdä.
Ottaen huomioon, että kyseessä on ollut vuonna 1960 rakennettu talo, jota ei ole juurikaan peruskorjattu ja joka on ollut teknisen käyttöikänsä päässä; että asunnossa on ollut ummehtunutta hajua, jota on kuntotarkastuksessa kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin ja joka tutkimus olisi ollut mahdollista tehdä kun asunnolla oli joka tapauksessa avattu rakenteita, käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat ottaneet tietoisen riskin ostaessaan asunnon ilman kuntotarkastuksessa suositeltua mikrobitutkimusta eivätkä ole täyttäneet kuntotarkastuskertomuksen johdosta ilmennyttä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada korvausta hinnanalennuksesta.
Asian näin ratketessa lausuman antaminen muista riitaisista kysymyksistä raukeaa.
Ostajien hävitessä asian, he ovat velvolliset korvaamaan määrällisesti myöntämänsä vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.
Kantajien avustajan valtion varoista maksettava oikeudenkäyntikulujen määrä on kohtuullinen ottaen huomioon asian laatu ja laajuus.
Lainkohdat
Maakaari 2 luku 17 § 5 kohta ja 22 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §
Tietyissä tilanteissa ostajalla on MK 2:22.1§ ja AsKL 6:12.3§ mukainen erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus jos havainnot esim. kosteusjäljet tai kuntotutkimukset tähän viittaavat. Asiassa vaikuttaa myös vahvasti rakennuksen ikä. Tuomiot ovat näiltä osin hyvin tapauskohtaisia eli tulkinnat vaihtelevat eri tuomioissa. Joissain tuomioissa ostajalta ei ole edellytetty erityisiä teknisiä toimia rakennuksen kunnon tarkastamiseksi. Joissain tuomioissa on taas edellytetty rakenteiden tutkimista tarkemmin. Ostajan kannalta tilanne on tietysti hankala sillä, milloin esim. kuntotarkastuksessa oleva kehoitus tarkempiin tutkimuksiin johtaa ns. erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen, jolloin rakenteita pitää avata tai suorittaa mittauksia. Mitä vanhempi talo ja mitä enemmän ja vahvemmin on viitteitä siitä että vaurioita saattaa esiintyä, sitä herkemmin pitäisi ryhtyä tarkempiin rakenteisiin meneviin selvityksiin ja mittauksiin. Katso myös mitä kohdassa ostajan ennakkotarkastus on kirjoitettu.
Turun hovioikeuden tuomiossa 12.6.2015 on hylätty hinnanalennusvaatimus alapohjan kosteusvaurioiden johdosta. Hovioikeus piti pääkäsittelyn ja pysytti käräjäoikeuden päätöksen perusteluineen. Käräjäoikeus totesi, että "Ottaen huomioon, että kyseessä on ollut vuonna 1960 rakennettu talo, jota ei ole juurikaan peruskorjattu ja joka on ollut teknisen käyttöikänsä päässä; että asunnossa on ollut ummehtunutta hajua, jota on kuntotarkastuksessa kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin ja joka tutkimus olisi ollut mahdollista tehdä kun asunnolla oli joka tapauksessa avattu rakenteita, käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat ottaneet tietoisen riskin ostaessaan asunnon ilman kuntotarkastuksessa suositeltua mikrobitutkimusta eivätkä ole täyttäneet kuntotarkastuskertomuksen johdosta ilmennyttä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada korvausta hinnanalennuksesta." Kantaja joutui korvaamaan yli 20 000 euroa myyjän oikeudenkäyntikuluja kun itse korjaus olisi maksanut vain vähän enemmän.
Tuomio kokonaisuudessaan:
Turun hovioikeus Tuomio Nro 553
Antopäivä
Diaarinumero
S 14/1479
12.6.2015
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Kanta-Hämeen käräjäoikeus 22.5.2014 nro 4283 (liitteenä)
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Valittajat J R ja M R
Vastapuoli Tammelan kunta
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
J ja M R ovat vaatineet, että Tammelan kunta (jäljempänä myös myyjä) velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 21.10.2010 lukien 7.10.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 7.10.2013 lukien. Lisäksi J ja M Ra ovat vaatineet, että Tammelan kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Mikäli J ja M R häviäisivät asiassaan, asianosaisten tulisi pitää oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan, koska asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä. Joka tapauksessa oikeudenkäyntikuluja tulisi kohtuullistaa.
Perusteinaan J ja M R ovat lausuneet, että kiinteistössä on kauppahinnan alentamiseen oikeuttava laatuvirhe. Rt olivat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä ollut ollut velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Talon alapohjan rakenneavausten ja myyjän antamien tietojen johdosta Rlla on ollut perusteltu syy luottaa siihen, ettei alapohjan puru ole kosteusvaurioitunutta ja että purun mikrobitutkimukset ovat tarpeettomia. Myyjä on ollut tietoinen siitä, että vain mikrobitutkimus osoittaa purun mikrobivauriot ja näissä olosuhteissa myyjän menettely on ollut huolimatonta. Hinnanalennuksen määrän osalta Rt ovat viitanneet asiasta käräjäoikeudessa lausumaansa.
Vastaus
Tammelan kunta on vaatinut, että valitus hylätään ja J ja M Ra velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan Tammelan kunta on lausunut, että Rat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa kiinteistön kaupassa eikä heillä ole oikeutta vedota virheeseen.
Hovioikeudessa esitetty todistelu
Sama kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet asiasta ratkaisuun vaikuttavin osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Hovioikeuden vastaan ottama näyttö ei anna aihetta arvioida asiaa näytön osalta eikä oikeudellisesti toisin kuin käräjäoikeus on arvioinut. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen.
Oikeudenkäyntikulut
J ja M R ovat asian muutoksenhaussa hävinneinä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan hovioikeuden kohtuulliseksi katsomat Tammelan kunnan oikeuden käyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Rt ovat paljoksuneet Tammelan kuntaa avustavan asianajaja M Kessin laskua pääkäsittelyn osalta siltä osin kuin se ylittää 7,5 tuntia.
Rt ovat hävittyään muutoksenhaun velvollisia suorittamaan Tammelan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.905,51 euroa korkoineen. Oikeudenkäyntikuluista on vähennetty 13.5.2015 osalta 418,50 euroa, koska pääkäsittely taukoineen ja matkoineen on kestänyt 8,5 tuntia. Lisäksi Rt ovat velvollisia korvaamaan Tammelan kunnalle hovioikeuden pääkäsittelyssä sen maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset 86,00 euroa.
Käsiteltävänä oleva asia ei ole ollut oikeudellisesti sillä tavoin epäselvä, että kyseessä olisi ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitettu tilanne. Täysi kulukorvaus ei ole myöskään oikeudenkäyntiin johtaneiden seikkojen, asianosaisten aseman eikä asian merkityksen kannalta kohtuuton.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiosta muutoin ilmenevillä perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
J R jaM R velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Tammelan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.991,51 euroa. Viivästyneelle määrälle on suoritettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa säädetyn korkokannan mukaan kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta lukien.
Hovioikeus vahvistaa oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen oikeusapua omavastuuosuudetta saavien J ja M Rn oikeudenkäyntikulujen määräksi 3.627,11 euroa, joista J ja M Rn oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden määrä on yhteensä 544,07 euroa, johon sisältyy arvonlisäveroa 99,50 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja P Tolpalle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen myönnetystä oikeus avusta 544,07 euroa. Määrä jää valtion vahingoksi.
Rn vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2015.
Asian ovat ratkaisseet:
Valmistelija:
Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenneuvos L V.-S. hovioikeudenneuvos J V. hovioikeudenneuvos J K.
viskaali R P.
KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 14/4283
Forssan kanslia Annettu kansliassa
Puheenjohtaja: käräjätuomari T . 22.5.2014 L 13/9077
Kantajat J R ja M R
Vastaaja Tammelan kunta
0153179-4
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Vireille 17.9.2013
KANTAJIEN VAATIMUKSET
Vaatimukset
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa
vastaajan korvaamaan kantajille:
1. hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksu päivästä lukien haasteen tiedoksiantopäivään 7.10.2013 sakka, sekä korkolain 4 § 1 momentin
mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2. oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.
Perusteet
Tammelan kunta on 20.9.2010 myynyt kantajille Tammelan kunnan Tammelan kylässä sijaitsevan Jukola- tilan 103 001€ hinnasta. Kohde on myyty siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa tehty
- 30.4.2001 mikrobitutkimus
- 14.2.2002 kosteuskartoitus
- 30.8.2010 kuntokartoitus toimenpide-ehdotuksineen
- 1.9.2010 lattiarakenteiden avaus
- 15.9.2010 lattiarakenteiden avaus.
Näissä tutkimuksissa ei ole todettu alapohjan kosteusvaurioita, minkä johdosta ostajat ovat uskaltaneet ostaa kiinteistön.
Kiinteistöllä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Talon purueristetty alapohja ja ulkoseinien alaosa on mikrobivaurioitunut. Rakennetta ei voida korjata vain osittain, vaan ne tulee korjata avaamalla lattiapinnat ja poistamalla purut. Korjauskustannukset ovat 22.000-31.600 euroa. Kantajat eivät ole olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista alapohjan vakavista rakennevaurioista ja todellisesta kunnosta.
Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen ilman myyjän tuottamusta. Virheillä on merkittävä vaikutus omakotitalon soveltumiseen käyttötarkoitukseensa ja kiinteistön arvoon. Salaisen virheen vuoksi myyty kiinteistö poikkeaa aiheutunut terveyshaitta ja sen vaara sekä selvitetyt, minimissään yli 20.000 euron korjauskustannukset huomioiden laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjän vastuu ei rajoitu vain niihin virheisiin, jotka on todettu kuntotarkastuksessa. Kauppakirjassa Tammelan kunnan vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta ei ole rajoitettu. Kantajilla on oikeus vaatia vastuunrajoituslausekkeen estämättä kauppahinnan alennusta alapohjarakenteen ja ulkoseinien alaosan todellisen kunnon ja vaurioitumisen perusteella.
Tontin osuus kauppahinnasta on ollut 40.000 euroa. Kiinteistön asumiskelpoisuuden selvittely on kesken. Kiinteistössä on havaittu terveyshaittaa.
Koska kyse on alapohjan vaurioista, virheen korjaaminen ei johda kiinteistön käyttöiän kasvamiseen. Oikeuskäytännössä alapohjan on katsottu kestävän koko kiinteistön käyttöiän. Siten hinnanalennuksessa ei tule huomioida vähennyksenä ns. kiinteistön tason paranemista.
VASTAAJAN VASTAUS
Vastaus
Vastaaja on vastustanut kannetta kokonaisuudessaan perusteeltaan ja määrältään.
Vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Tontin osuus kauppahinnasta on ollut 60.000 euroa. Kantajilla on ollut tarkoitus tehdä rakennuksessa peruskorjaus. Kantajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen. Terveystarkastajan 8.5.2001 allekirjoittamasta tarkastuspöytäkirjasta, joka on ollut käytettävissä, on todettu, että huoneistossa oleva haju ja kosteusvaurioindikaattori ovat osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta ja että pelkkä ilmanvaihdon parantaminen ei poista rakennuksessa olevia kosteusongelmia. Suomen Rakennustarkastus Oy:n 6.9.2010 päiväämässä kuntotarkastusraportissa on todettu, että ilman laatu suositellaan tutkittavaksi erillisellä mikrobitutkimuksella, jotta rakennuksen asumiskelpoisuus voidaan taata ja että rakennuksen alapohjan rakenteille on kuntotutkimustarve. Tutkimuksessa havaittiin myös tunkkaista hajua, mikä voi viitata rakenteissa piilossa olevaan mikrobivaurioon.
Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä eikä ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan on huolellisesti tarkastettava asunnon ominaisuudet ennen kauppaa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Lisäksi ostajan edellytetään perehtyvän kuntotarkastusraporttiin ja muihin asunnon kuntoa selventäviin asiakirjoihin. Havainnot ja lisätutkimuskehotukset niissä vaikuttavat myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen laajentaen sitä.
Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa tai ovat tienneet nyt väitetyistä virheistä eivätkä voi vedota virheinä kanteessa esitettyihin seikkoihin.
Ostajat ovat tienneet mm. siitä, että huoneiston ilma on ollut aistinvaraisesti huono ja että huoneistossa oleva haju ja kosteusvaurioindikaattori ovat olleet osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta. Tiedon vuoksi ostajilla on ollut perusteltu syy olettaa vaurioita olevan. Ostajien toiveiden mukaisesti rakenteita olisi voitu avata mistä tahansa kohtaa ja tarkastuksen asunnossa teki ostajien esittämä tarkastaja.
Talo on edelleen asuttavassa kunnossa. Sitä ei ole määrätty asumiskieltoon. Kantajat ovat asuneet asunnossa yhtäjaksoisesti. Talo ei ole purkukuntoinen.
Kantajat eivät ole esittäneet luotettavaa selvitystä rakennuskustannuksista eikä vaatimuksessa ole huomioitu muutostöiden aiheuttamaa laadun parannusta ja teknisen käyttöiän pidennystä. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kantajien hinnanalennusvaatimuksesta seuraisi, että rakennuksen arvo kaupantekohetkellä olisi ollut vain alle 20.000 euroa.
Joka tapauksessa vastaajalla ei ole velvollisuutta osallistua perusparannustöiden kustannuksiin.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. Kiinteistön kauppakirja 20.9.2010
2. Suomen Rakennustarkastus Oy:n/ A Hatsalan kuntotarkastusraportti 30.8.2010 suoritetusta kuntotarkastuksesta (allekirjoitettu 6.9.2010)
3. Munters Oy:n tutkimusraportti 14.2.2002 kosteuskartoituksesta
4. FSTKY:nl terveystarkastaja V Nyttten 8.5.2001 allekirjoittama asunnon tarkastuspöytäkirja
5. M Tuen sp-viesti 1.9.2010 J Rlle ja A Hlle sekä viestin liitteenä olleet kolme valokuvaa
6. M Tuen 15.9.2010 laatima muistio lattiarakenteen avaamisesta sekä liitteenä olleet kaksi valokuvaa
7. Tammelan kunnanl H Jalavan sp-vastaus 14.6.2011 ja J Rn sp-viesti 11.6.2011
8. Talonrakennustekniikan Dl J Sutttn lausunto 2.4.2013 ko. Kiinteistön rakenteiden mikrobiologisesta kunnosta ja korjaustarpeiden tutkimisesta
9. Tarkastuspöytäkirja 16.5.2012
10. Analyysiraportti
11. Pöytäkirja 20.6.2012
12. Pohjapiirros
13. Jukola tilan kaupan 20.9.2010 luovutustiedot
14. T Tammelan kunnan L. Hitttltä 17.12.2012 ostaman tontin luovutustiedot
15. Kunnanvaltuuston päätös (vastaajan todiste nro 5)
Vastaaja
1. kauppakirja 22.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 1)
2. FSTKY:n terveystarkastaja V Nyttten 8.5.2001 tarkastuspöytäkirjasta (kantajien kirjallinen todiste nro 4)
3. Suomen Rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastusraportti 6.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 2)
4. valokuvat
5. Kunnanvaltuuston päätös
Henkilötodistelu
Kantajat
1. JR
2. MR
3. todistaja J J Suttt
4. todistaja M J Tuki
Vastaaja
1. todistaja Mi J Tuki (kantajien todistaja nro 4)
2. todistaja M J Suottt
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 13.415,23 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Käräjäoikeus vahvistaa oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen oikeusapua omavastuuosuudetta saavan kantaja J Rn ja M Rn oikeudenkäyntikulujen määräksi valmistelun osalta 9 954,64 euroa ja pääkäsittelyn osalta 2 225,60 joista J ja MR oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden määrä on valmistelun osalta 942,94 euroa ja pääkäsittelyn osalta 333,84 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Petri T:lle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen myönnetystä oikeusavusta valmistelun osalta 942,94 euroa ja pääkäsittelyn osalta 333,84 euroa. Lisäksi valtion varoista maksetaan asianajaja Petri T:lle oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän yli menneeseen osaan myönnetyn oikeusavun osalta 4.011,70 euroa. Em. määrät jäävät valtion vahingoksi.
Perustelut
1. Mistä asiassa on kysymys?
J Ra ja M Ra (myöh. kantajat, ostajat) ovat
20.9.2010 ostaneet Tammelan kunnalta (myöh. vastaaja, myyjä) Tammelan kunnassa sijaitsevan Jukola-nimisen tilan sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 103.001 euroa. Kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on rakennettu vuonna 1960 ja siihen on tehty laajennus 1980-luvulla. Asunnossa on kunnan omistusaikana ollut ensin kehitysvammaisten asuntolana ja 2004 lukien matonkutojien harrastetilana. 30.8.2010 laaditun, ostajien käytössä olleen kuntotarkastusraportin (kantajien kirjallinen todiste nro 2, vastaajan nro 3) mukaan kiinteistössä on 1990- luvulla tehty ikkunaremontti ja sadevesien johtamisen tehostus sekä 1998 ilmastoinnin koneellistaminen. Kiinteistössä on myös uusittu toinen vessoista pinnoiltaan (valokuvaliite, vastaajan kirjallinen todiste nro 4, viimeinen valokuva) ja todistaja M. J. Suotttn kertoman perusteella vaihdettu öljysäiliö. Muita perusparannuksia kiinteistöön ei ole tehty.
Asiassa on riidatonta, että ostajien käytössä on ollut kauppakirjasta (kantajien kirjallinen todiste nro 1, vastaaja nro1) ilmenevät asiakirjat; 30.4.2001 FSTKY:n mikrobitutkimus (kantajien kirjallinen todiste nro 4, vastaaja nro2), 14.2.2002 Munters Oy:n kosteuskartoitus (kantajien kirjallinen todiste nro3) ja 30.8.2010 Suomen rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastus (kantajien kirjallinen todiste nro 2, vastaaja nro 3). Kantajat ovat käyneet kiinteistöllä kerran tutustumassa ja ainakin kerran katsomassa avauspaikkoja. Asiassa on myös riidatonta, että kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että talon purueristetty alapohja ja ulkoseinien alaosa ovat kosteusrasituksesta johtuen mikrobivaurioituneet. Asiassa on kysymys siitä, ovatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, onko kyseessä sellainen salainen virhe, jonka voidaan katsoa laadultaan poikkeavan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut mahdollisen hinnanalennuksen oikea määrä ja paraneeko kiinteistön taso siten, että tason paraneminen tulisi ottaa huomioon hinnanalennusta määritettäessä.
Käräjäoikeus ottaa kantaa perusteluissaan esitettyyn todisteluun siltä osin kuin se on ollut tarpeen asian ratkaisemiseksi.
2. Ovatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa?
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lainkohdan mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Oikeuskirjallisuudessa (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen- hanke, Defensor Legis 2012/5 s. 692) kuntotarkastuksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei kuntotarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Tässä asiassa on kyse siitä, ovatko kantajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa (erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden) ottaen huomioon se selvitys, mitä heillä on ollut käytettävissään kaupanteon hetkellä.
Kauppakirjan liitteenä olleessa FSTKY:n vuonna 2001 tekemässä asunnon tarkastuspöytäkirjassa on todettu, että huoneiston ilman laatu on aistinvaraisesti arvosteltuna huono. Haju on tarttunut vaatteisiin ja Andersen- keräimen reikälevyihin. Laboratorion tutkimustodistuksen mukaan ilmanäytteestä on todettu pieni sieni-itiöpitoisuus. Terveystarkastaja on todennut, että huoneistossa oleva haju ja tiettyjen sieni-itiöiden löytyminen näytteestä ovat osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta. Terveystarkastajan mukaan rakennuksessa olisi tullut teettää perusteellinen kuntoarvio, jotta saataisiin selville kosteusvaurion syyt ja korjaussuositukset. Erikseen terveystarkastaja on vielä todennut; että pelkkä ilmanvaihdon parantaminen ei poista rakennuksessa olevia kosteusvaurio-ongelmia.
Munters Oy:n vuoden 2002 tutkimusraportissa ei ole todettu kohonneita kosteusarvoja. Sokkelin ja pihassa olevan betonilaatan on todettu olevan halki useasta kohdasta. Munters Oy on suositellut salaojien tekemistä, sokkelin eristämistä, maan kallistamista pois rakennuksesta, kaivon tekemistä sisääntuloaukon eteen sekä betonilaatan poistamista. Tutkimusraportissa on todettu, että pelkät maankallistusten muutokset eivät olennaisesti paranna tilannetta ja on korostettu kaivon tarvetta. Lisäksi on korostettu mahdollista lisätutkimuksen tarvetta kun sokkelin maanalainen osa on esillä.
Todistaja, talonrakennusmestari M. J. Suottt, joka on toiminut Tammelan kunnan palveluksessa jo ennen terveystarkastajan tarkastusta, on kertonut, että kiinteistön ilmastointi uudistettiin ennen kuin terveystarkastaja antoi tarkastuspöytäkirjan. Munters Oy:n tutkimusraportin perusteella pihaa on muotoiltu talosta pois päin. Myös vanha autotalli on poistettu. Muihin toimenpiteisiin ei ryhdytty.
30.8.2010 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenee, että rakennus on rakennettu rakennusajankohdan mukaisin materiaalein ja välinein. Rakennus on rakennustekniikaltaan, -muotoilultaan ja -menetelmiltään tyypillinen rakennusajankohdalleen. Yhdeksi merkittävimmistä yleisistä huomioon otettavista asioista on merkitty lattia- ja seinärakenteen eristeiden kuntotutkimus ja tunkkaisen ilman syyn/lähteen selvitys mikrobitutkimuksella. Tunkkaisen ilman laatu on suositeltu tutkittavaksi mikrobitutkimuksella, jotta rakennuksen asumiskelpoisuus voidaan taata. Olennaisimmiksi epäkohdiksi ja riskeiksi on todettu tunkkainen sisäilma, jonka osalta on todettu kuntotutkimustarve ja sisäilman laatututkimus mikrobien osalta. Myös alapohjan rakenteiden kuntotutkimustarve on todettu rinteen puolella. Tässä kohden on myös todettu mahdollinen kosteus- ja/tai mikrobivaurioriski eristeissä. Mikrobivaurioista on todettu, ettei niitä ole silmämääräisesti havaittu, mutta asia tulee silti selvittää erillisellä sisäilmanlaatututkimuksella. Kuvan 10 c kohdalla on todettu, että omistajan tutkittua alapohjarakennetta, eristeissä ei ole havaittu vaurioita tai kosteutta. Toimenpide ja korjausehdotukseksi on kirjattu tunkkaisen hajun syyn ja sisäilmanlaadun selvittäminen mikrobi- ja kuntotutkimuksin.
J R on kertonut todistaja, arkkitehti Miika Johannes Tuen esitelleen kesällä 2010 asuntoa. Esittelyssä paikat on käyty läpi ja Tuki on kertonut, että jotain vaurioita alapohjassa on ollut. J R on ymmärtänyt, että vauriot ovat historiaa ja että ne olisi tutkittu ja korjattu. R on tullut em. käsitykseen siitä syystä, että Tuki on ilmoittanut "tällaista täällä olleen". Esittelyssä Ra ei tupakkamiehenä ole havainnut kiinteistöllä mitään hajua. Hajusta on kuitenkin ollut puhetta. Tuki on arvellut hajun tulevan alapohjasta tai siitä, että korvausilmaa tulee kellarista. Tästä syystä myyjä ja ostaja päättivät, että alapohja avataan näkyville. Lattiarakenteet on avattu 1.9.2010. Tuki on lähettänyt avauksesta Ritttlle sähköpostin (kantajien kirjallinen todiste nro 5), jossa on todennut, että "Avasimme tänään aamulla allaskaapin lattiaa, jotta saataisiin varmuus rakenteesta." Lisäksi Tuki on todennut, että "Purussa ei ollut havaittavissa kosteusvaurioita näön, kosketuksen tai tuoksun perusteella." Sähköpostin liitteenä on ollut kolme kuvaa allaskaapin alle tehdystä avauksesta. Kuvistakaan ei ole tehtävissä johtopäätöstä, että alapohjassa olisi vaurioita. J R on kertonut, että ostopäätökseen on vaikuttanut se, että vaurioita ei ole ollut havaittavissa. Tuki on myös sanonut esittelytilanteessa, että mikäli vaurioita ilmaantuu, kunta tulee niissä vastaan. Tästä syystä ostajat ovat uskaltautuneet ostamaan kiinteistön, vaikka suositeltua mikrobitutkimusta, josta ostajat ovat olleet tietoisia, ei ole tehty.
Kiinteistölle on järjestetty katselmus 15.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 6), jossa kantajat ovat olleet läsnä. Tuolloin on avattu kantajien toiveen mukainen kohta rakennuksen ulkopuolella olevan sokkelissa olleen halkeaman kohdalta. Vaurioita ei ole ollut nähtävissä.
M Rn kertomuksesta on käynyt ilmi, että hän on luottanut J Ran tekemiin arvioihin. M Ra on kertonut tutustuneensa kuntotarkastuskertomukseen ja tienneensä myös muista kauppakirjan liitteenä olleista tutkimuksista.
Todistaja, tutkija J. J. Suttt, joka on laatinut lausunnon rakenteiden mikrobiologisen kunnon ja korjaustarpeen tutkimisesta (kantajien kirjallinen todiste nro 8) on kertonut, että myydyssä asunnossa on ollut tunnettu ongelma-/ riskirakenne. Tässä kohteessa riski on toteutunut. Suttt on katsonut, että tässä tilanteessa
asunnon korjaaminen ei ole enää järkevää, vaan kannattaisi tehdä kokonaan uusi. Todistaja on kertonut, että rakennus on ollut niin vanha, että se on tullut teknisen käyttöikänsä päähän. Mikäli alapohja korjattaisiin, tulisi se kuitenkin tehdä siten, että koko alapohja purettaisiin ja myös kantavia rakenteita uusittaisiin. Tällä tavalla tehtynä korjauskustannusten määrä olisi alapohjarakenteen osalta 20.000 - 28.000 euroa ja lisättynä ulkoseinärakenteiden korjauksella yhteensä 22.000 - 31.600 euroa.
Todistaja Tuki on kertonut, että esitteli asuntoa, koska kunnalla kaikki muut ovat olleet kesälomalla. Koska hän on aloittanut kohteen esittelyn, hän on hoitanut sen loppuunkin. Tuki on havainnut sisään tultaessa tunkkaista ilmaa. Hän ei ole tuntenut kohdetta kovinkaan hyvin, minkä vuoksi hän on katsonut tarpeelliseksi tilata kuntokartoituksen. Esittelyssä on ollut arveluja siitä, mistä tunkkainen ilma voisi johtua. Tuki on pitänyt tärkeänä rakenteiden avaamista, jotta saadaan selville, millaisia rakenteita on käytetty. Tuki on korostanut kuntoarvion merkitystä Rlle. Lisäksi hän on sanonut, että jos ilmenee jotain, mitä ei voida kuntoarviosta arvata, kunta tulee vastaan. Näin on myös menetelty kunnan osallistuessa mm. pääviemärin kunnostukseen (ks. myös kantajien kirjallinen todiste nro 7) Tuen käsityksen mukaan kuntotarkastuksen edellyttämiä lisätutkimuksia ei tehty, koska ostajilla oli kiire M Rn täyttäessä vuosia siten, että ensiasunnon ostajan veroetu olisi jäänyt käyttämättä.
Arvioidessaan sitä, mikä on ollut ostajien lähtökohtainen ennakkotarkastusvelvollisuus, käräjäoikeus antaa merkitystä sille, että kyseessä on ollut vuonna 1960 rakennettu, silloisia rakennusmääräyksiä noudattaen tehty asuinrakennus, jolle ei ole tehty juurikaan peruskorjaustoimenpiteitä. Asunto on siten ollut alkuperäisessä kunnossa ja se on ollut havaittavissa ennakkotarkastusta tehtäessä. Oikeuskirjallisuudessa (Linnainmaa - Palo, Omakotitalon kauppa, Jyväskylä 2005, s. 72) on katsottu, että ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuus riippuu muun muassa myyjän toiminnasta sekä kiinteistöllä olevien rakennusten iästä ja kunnosta. Mitä vanhempi rakennus on, sitä perusteellisemmin ostajan on tarkistettava se. Kun kiinteistö on ollut todistaja Sutttn kertomalla tavalla teknisen käyttöikänsä päässä, ostajilla on jo lähtökohtaisesti ollut aihetta olettaa, että kiinteistössä voi olla virheitä.
Arvioidessaan ostajien vastuuta käräjäoikeus kiinnittää huomiota myös siihen, että tutustuttaessa kiinteistöön ensimmäistä kertaa, ostajien havaittavissa on ollut tunkkainen sisäilma. Vaikka J R ei ole kertomansa mukaan hajua haistanut, hajusta on riidattomasti ollut puhetta, kuten myös siitä, että on mahdollista, että vika on alapohjassa. Oikeuskäytännössä pelkän ummehtuneen hajun ei ole katsottu yksin osoittavan, että ostajille syntyisi normaalia perusteellisempi tarve selvittää ostamansa kiinteistön kuntoa etenkään tilanteissa, joissa kiinteistö on ollut käyttämättömänä, asunnossa on ollut vanhaa irtaimistoa tai kiinteistö on ollut ulkoapäin hyvässä kunnossa (Helsingin hovioikeus 24.7.1997 S 96/558 ja 22.2.1996 S 94/859). Pelkän ummehtuneen hajun perusteella ei siten voida helposti vetää johtopäätöstä siitä, että ostajat olisivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
30.8.2010 laaditussa kuntotarkastuskertomuksessa on useaan otteeseen painotettu sitä, että ummehtuneen sisäilman aiheuttaja on selvitettävä mikrobitutkimuksin. Kiinteistössä on tehty myyjän ja ostajan yhteisymmärryksessä joka tapauksessa rakenneavauksia, joista todistaja Tuen kertoman mukaan on selvitetty alapohjan rakennetta ja J Rn mukaan alapohjan kuntoa. Todistaja Suottt on kertonut Tuen sanoneen hänelle, että avaukset tehdään alapohjan kunnon tarkistamiseksi. Käräjäoikeus katsoo, ettei sillä, missä tarkoituksessa avaukset on tehty, ole juurikaan merkitystä asiaa ratkaistaessa, sillä on yleisen elämänkokemuksen mukaan selvää, että kumpaakin asiaa rakenneavauksella on pyritty selvittämään. Todistaja Suttt on kertonut, että mikäli avauskohdasta olisi tehty mikrobitutkimus, olisi voitu havaita, että puru on vaurioitunutta. Tähän päätelmään todistaja oli tullut, koska oli itse ottanut näytteen aiemman näytteenottokohdan läheisyydestä ja siinä oli havaittavissa vauriomerkkejä.
Kuten maakaaren 2 luvun 22 §:n toisessa virkkeessä todetaan, ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Oikeuskäytännössä (KKO:2004:78) tarkempaa selonottoa ei ole edellytetty tilanteessa, jossa kiinteistössä on todettu joitakin kosteusvaurioita, mutta niiden laajuuden selvittäminen olisi edellyttänyt porausta tai maankaivuutyötä. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa mikrobinäytteet olisi ollut mahdollista ottaa avatuista kohdista. Oikeuskäytännössä (KKO 1983 II 79) on annettu merkitystä sille, että ostaja on yrittänyt selvittää mahdollista vauriota ja katsottu, että ostajan tekemät tarkastustoimenpiteet ovat olleet riittävät. Nyt kyseessä oleva tapaus eroaa kuitenkin siinä, että kiinteistöön ei ole tehty sitä tutkimusta, jota rakennetarkastuksessa on suositeltu ja jonka selkeästi on kerrottu osoittavan, onko rakennuksessa mikrobeja vai ei. Käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat tyytyneet siihen, että alapohjan kosteus silmämääräisesti tarkistetaan ja ovat ottaneet kannettavakseen riskin siitä, ettei mikrobitutkimusta tehdä.
Ottaen huomioon, että kyseessä on ollut vuonna 1960 rakennettu talo, jota ei ole juurikaan peruskorjattu ja joka on ollut teknisen käyttöikänsä päässä; että asunnossa on ollut ummehtunutta hajua, jota on kuntotarkastuksessa kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin ja joka tutkimus olisi ollut mahdollista tehdä kun asunnolla oli joka tapauksessa avattu rakenteita, käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat ottaneet tietoisen riskin ostaessaan asunnon ilman kuntotarkastuksessa suositeltua mikrobitutkimusta eivätkä ole täyttäneet kuntotarkastuskertomuksen johdosta ilmennyttä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada korvausta hinnanalennuksesta.
Asian näin ratketessa lausuman antaminen muista riitaisista kysymyksistä raukeaa.
Ostajien hävitessä asian, he ovat velvolliset korvaamaan määrällisesti myöntämänsä vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.
Kantajien avustajan valtion varoista maksettava oikeudenkäyntikulujen määrä on kohtuullinen ottaen huomioon asian laatu ja laajuus.
Lainkohdat
Maakaari 2 luku 17 § 5 kohta ja 22 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §