AsOy:n korjausvelvollisuus kph osalta ja hallituksen huolimattomuus?


Alla oleva riita on tyypillinen kun osakas vaatii korjauksia esim. kph korjausta ja muut osakkaat vastustavat sitä vetoamalla yhdenvertaisuusperiaatteeseen. Yhtiöllä oli alla olevassa riidasssa väärä käsitys vastuustaan. KO että HO katsoivat, että yhtiön oli korjattava muovimatto (lattian ainoana vesieristeenä) kustannuksellaan. Osakas vaati kuitenkin yhtiöltä myös vahingonkorvauksia asumiskuluista ym. koska yhtiö oli kieltäytynyt ensin korjaamisesta ja vasta käräjäoikeuden tuomion jälkeen suorittanut ne. Molemmat oikeusasteet katsoivat, että osakas oli omalla toiminnallaan viivyttänyt korjauksia ja hallitus oli kuitenkin pyrkinyt selvittämään korjaustoimia eikä ollut siksi menetellyt huolimattomasti eikä ollut korvausvelvollinen osakkaalle ylimääräisistä asumis- ja muista kuluista.

Hovioikeuden enemmistö katsoi, että:
"Vaikka yhtiöllä on ollut asunto-osakeyhtiölain vastainen käsitys siitä, että Mäxxxsten pesuhuoneen vedeneristyksen kunnossapitotyö kuuluisi Mäxxxsille, yhtiö on edellä selostetuin tavoin pyrkinyt yhteistyössä Mäxxxsten kanssa aktiivisesti 29.2.2016 saakka saattamaan kunnossapitotyön loppuun niin, että pesuhuone olisi ollut Mäxxxsten käytettävissä mahdollisimman pian joulukuussa 2015 päättyneen kuivatuksenjälkeen. Yhtiö olisi teettänyt työn joulukuussa 2015 Saneeraus Kraft Oy:llä, mutta yhtiölle on Mäxxxsten yhtiölle lähettämän viestin (K13) perusteella syntynyt käsitys, että Mäxxxset eivät ole hyväksyneet yhtiön esittämää korjaustyön tekijää. Tämän jälkeen yhtiö olisi teettänyt työn J. Sutttsella. Mäxxxset eivät ole hyväksyneet Sutttsen tekemää korjaussuunnitelmaa. Yhtiö olisi työntilaajana ollut vastuussa siitä, että työ tulee tehdyksi asianmukaisesti. Yhtiöllä on ollut oikeus valita pesuhuoneen korjaustapa ja korjaustyön tekijä. Mäxxxsillä ei ole ollut perustetta asettaa ehtoja korjaustyön laajuuden ja tekijän suhteen ja tällä tavoin viivästyttää korjaustyötä. Korjaustyön viivästyminen ei näin ollen ole johtunut yhtiön huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen se, että yhtiö ei ole teettänyt korjaustyötä, ja että yhtiö on 29.2.2016 ylimääräisessä yhtiökokouksessa päättänyt, ettei se jatka pesuhuoneen remonttia yhtiön aloitteesta eikä sen kustannuksella, ei osoita, että yhtiö olisi tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut Mäxxxsille kysymyksessä olevaa vahinkoa. Pyrkimällä edellä kerrotuilla toimilla saattamaan korjaustyön viivytyksettä loppuun ja näin poistamaan asumishaitan, yhtiö on tehnyt vahingon välttämiseksi ne toimenpiteet, joita siltä on kohtuudella voitu edellyttää. Yhtiö on näyttänyt menetelleensä huolellisesti. Näillä perusteilla hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että yhtiö ei ole vastuussa Mäxxxsille pesuhuoneen käytön estymisestä aiheutuneesta asumishaitasta."

Hovioikeuden eri mieltä oleva jäsen oli kuitenkin päätynyt eri lopputulokseen huolimattomuuden osalta:
"Yhtiö on ylimääräisessä yhtiökokouksessa 29.2.2016 päättänyt, että osakkaan A 5 pesuhuoneremonttia ei jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin. Yhtiön edustajien hovioikeudessa kertoman mukaan päätös on tehty sen vuoksi, että yhtiössä on "nostettu kädet pystyyn", kun Mäxxxset eivät olleet hyväksyneet yhtiön remonttisuunnitelmaa. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjassa 8 §:n kohdalla päätöksen keskeisinä perusteluina on kuitenkin esitetty muun ohessa, että kysymyksessä ei ole Asunto Oy:n vastuulla oleva kosteusvaurio, että on osakkaan intressi tehdä remontti sekä osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate muiden osakkaiden vakiintuneen tavan mukaisesti remontoitua märkätilansa omin kustannuksin.
Edellä mainitun päätöksen tekemisen jälkeen remontin tekemistä ei ole jatkettu ennen kuin käräjäoikeuden tuomion 16.11.2016 antamisen jälkeen. Vaikka Mäxxxset ovat muun ohessa vaatineet myös pesuhuoneen korjaamista, heidän ei voida katsoa kieltäneen yhtiötä suorittamasta sen vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamista niin ettei remontointia olisi tämän vuoksi voitu enää lainkaan jatkaa. Yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön viivästymisen on 29.2.2016 tehdyn päätöksen perustelut huomioon ottaen katsottava mainitusta ajankohdasta lähtien johtuneen yhtiön tekemästä päätöksestä, jonka käräjäoikeus on 16.11.2016 antamallaan, tältä osin lainvoimaisella tuomiolla julistanut pätemättömäksi. Katson, että yhtiö ei ole osoittanut menetelleensä huolellisesti siltä osin kuin yhtiön kunnossapitovastuun toteuttaminen on viivästynyt 29.2.2016 lähtien. Kunnossapitotyön viivästymisen johdosta Mäxxxset eivät ole keskeneräisen remontin vuoksi voineet käyttää huoneistonsa kylpyhuonetta."

Yhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaan kulut käräjäoikeudessa 5700e ja osakas velvoitettiin korvaamaan yhtiön kulut hovioikeudessa 4800e.





Itä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro 9


Antamispäivä 11.1.2018

Diaarinumero S 17/5

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pohjois-Savon käräjäoikeus 16.11.2016 nro 16/18189 (liitteenä)


Asia Valittajat

Asumishaittaa koskeva vahingonkorvaus ynnä muuta

S. Mäxxxnen
S. Mäxxxnen


Vastapuoli Asunto Oy Kattttkuja 6


Vaatimukset hovioikeudessa

Mäxxxset ovat käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa kohdan 5 vaatimuksen toistaen vaatineet, että Asunto Oy Kattttkuja 6 (yhtiö) velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan kunnossapitotyön aiheettomasta viivästymisestä johtuneesta asumishaitasta 400 euroa kuukaudessa 16.1.2016 alkaen käräjäoikeuden tuomion antopäivään saakka korkoineen ja että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeuden osalta täysimääräisesti korkoineen. Lisäksi Mäxxxset ovat vaatineet, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa hovioikeudessa 4.596,65 eurolla korkoineen.

Mäxxxset eivät ole kieltäneet tai estäneet yhtiötä ryhtymästä Mäxxxsten huoneiston märkätilojen korjaukseen. He eivät ole estäneet yhtiötä pääsemästä Mäxxxs­ ten huoneistoon märkätiloja korjaamaan. Mäxxxstenja yhtiön välillä on ollut erimielisyyttä siitä, minkä laajuisena yhtiön kuuluisi remontti tehdä. Yhtiö oli Lattttanut remontin aloittamisen ehdoksi sen, että Mäxxxset olisivat sitoutuneet asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun vastaisesti ennakkoon vastaamaan kaikista remontin kustannuksista, mihin Mäxxxset eivät halunneet suostua. Tätä ei voida asettaa perusteeksi sille, että he eivät olisi oikeutettuja vahingonkorvaukseen asiassa. Mäxxxsille on aiheutunut pesuhuoneen ja saunan käytön estymisestä ylimääräisiä kuluja yhteensä 254,60 euroa kuukaudessa.


Lisäksi Mäxxxsille on aiheutunut haittaa muun ohessa kylpyhuoneen viemäristä tulleesta hajusta kylpyhuoneen kuivatuksen päättymisestä alkaen. Koska yhtiön tulee korvata Mäxxxsille asumishaitta, yhtiö on velvollinen korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeuden osalta täysimääräisesti.

Yhtiö on vastustanut Mäxxxsten vaatimuksia perusteettomina. Sen varalta, että yhtiön katsotaan olevan vastuussa kunnossapitotyön viivästymisestä, yhtiö on myöntänyt siitä aiheutuneesta asumishaitasta vaaditusta korvauksesta ylimääräisten kustannusten osuuden 254,60 euroa kuukaudessa. Yhtiö on vaatinut, että Mäxxxset velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 4.832,90 eurolla korkoineen.

Yhtiö on pyrkinyt hoitamaan Mäxxxsten huoneiston märkätilojen remontin yhteistyössä ja yhteisymmärryksessä Mäxxxsten kanssa. Yhtiö ja Mäxxxset ovat olleet erimielisiä remontin laajuudesta ja korjaustavasta. Taloyhtiön teettämässä remontissa taloyhtiö on oikeutettu tekemään päätökset asian suhteen. Osakkeenomistaja voi esittää asiassa toivomuksia tai teettää taloyhtiön esittämää laajemman remontin niin, että vastaa perustason ylittävistä kustannuksista.
Mäxxxset ovat kieltäytymällä osakorjauksesta ja kustannusvastuusta omalla toiminnallaan viivyttäneet remontin valmistumista, joten heille aiheutuneen asumishaitan suuruus on heidän omasta toiminnastaan johtuvaa. Mahdollinen hajuhaitta ei oikeuta korvaukseen yhtiöltä. Käräjäoikeus on ratkaissut asian oikeudenkäyntikulujen osalta oikein.

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 23.11.2017.

Hovioikeudessa on esitetty käräjäoikeuden tuomiossa luetellut kirjalliset todisteet K3 - 9, 13 ja 14, 16 - 18 sekä 20, V7, 8 ja 12. S. Mäxxxstä, Sattt Kattt, H. Latttista ja L. Satttsta on kuultu hovioikeudessa todistelu­ tarkoituksessa.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko Mäxxxsillä oikeus saada yhtiöltä vaatimaansa vahingonkorvausta yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneen kunnossapitotyön aiheettomasta viivästymisestä johtuneesta asumishaitasta 16.1. ja 16.11.2016 väliseltä ajalta 400 euroa kuukaudessa eli yhteensä 4.000 euroa.
Kysymys on myös Mäxxxsten oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa siltä osin, kuin yhtiötä ei ole velvoitettu korvaamaan niitä Mäxxxsille täysimääräisesti eli 2.896,11 eurosta.

Näyttö

Asiassa on riidatonta, että Mäxxxsten asunnon huoneiston A5 pesuhuoneen ainoana vesieristeenä on ollut muovimatto lattiassa ja muovitapetti seinillä ja että muovimaton ja muovitapetin takaa on kosteuskartoituksessa 9.10.2015 todettu kohonneita kosteusarvoja (K4N2).

Käräjäoikeus on 16.11.2016 antamassaan tuomiossa sivulla 19 katsonut, että märkätilojen vesieristeenä olevat muovimatto ja muovitapetti oli peruskorjattava niiden käyttöiän päättymisen vuoksi ja pesuhuoneen lattiassa ja seinässä todetun kosteusvaurion vuoksi. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee myös, että yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty kunnossapitovastuunjakautumisesta. Tuomiossa todetaan, että vesieristeen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle.
Käräjäoikeus onkin tuomion sivulla 21 päätynyt siihen, että vesieristeen korjaaminen kuului yhtiön korjausvastuulle. Käräjäoikeus on tuomiollaan julistanut yhtiön ylimääräisten yhtiökokousten 11.1. ja 29.2.2016 tekemät päätökset koskien asunnon A 5 pesuhuoneremonttia ja sitä koskevia kustannuksia pätemättömiksi. Käräjäoikeuden tuomio on näiltä osin lainvoimainen.

S. Mäxxxnen on hovioikeudessa kiistänyt sen, että hän tai hänen miehensä S. Mäxxxnen olisivat estäneet pesuhuoneensa korjaamisen yhtiön haluamalla tavalla. Mäxxxset eivät olleet myöskään estäneet heidän huoneistoonsa pääsyä, vaan korjaustyötä olisi saanut tulla huoneistoon tekemään silloin kun yhtiön puolelta olisi haluttu tulla. Mäxxxsten ja yhtiön välinen erimielisyys oli koskenut vain korjaustyön laajuutta. Mäxxxset eivät olleet hyväksyneet eli pitäneet oikeana osakorjausta, vaan koko märkätila eli pesuhuone ja sauna olisi tullut korjata, kuten RMK-Palvelu Ky:n tarkastusraportissa (K3) oli todettuja kuten hyvä rakennustapa sekä viranomaismääräykset edellyttivät. S. Mäxxxnen ei ollut sähköpostiviestissään 9.12.2015 yhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle tarkoittanut kieltää tai estää yhtiön tilaaman Saneeraus Kraft Oy:n työntekijöitä ryhtymästä remontoimaan vedeneristystä. Mäxxxset olivat vain edellyttäneet, että vedeneristystyön tekijöillä on sertifikaatti tehdä märkätilojen vedeneristystyötä (K13). Mäxxxset eivät olleet suostuneet siihen, että heidän olisi tullut etukäteen maksaa yhtiön vastuulle kuuluva korjaustyö. Mäxxxset olivat jakaneet kaikille yhtiön osakkaille asianajaja A. Mitttn 4.1.2016 päivätyn Latttiselle osoitetun kirjoituksen (K6), josta ilmeni, että Mäxxxsten asunnon kylpy­ huone- ja saunatilan vedeneristeen ja muovimaton uusiminen kuului yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Mäxxxset olivat kirjoittaneet asiasta puolen vuoden aikana ainakin 11 kirjettä, joissa olivat vaatineet remonttia tehtäväksi. Yhtiön kesken jättämästä remontista oli aiheutunut peseytymisestä kodin ulkopuolella erilaisia ylimääräisiä kuluja yhteensä 254,60 euroa kuukaudessa, kun Mäxxxsillä ei ollut ollut pesumahdollisuutta asunnossa. Asunnossa oli ollut ajoittain avonaisesta viemäristä tullutta hajuhaittaa. Muovimaton poistamisen vuoksi asuntoon oli kantautunut kivipölyä.

Kantttnen, Latttinen ja Satttnen ovat hovioikeudessa kertoneet, että yhtiössä oli ollut käytäntönä, että osakkeenomistajat olivat tehneet omalla kustannuksellaan pesuhuoneiden ja saunatilojen korjaustyöt. Mäxxxsten tapauksessa yhtiössä oli alkuun ollut epätietoisuutta siitä, oliko Mäxxxsten pesuhuoneessa havaitussa kosteudessa kysymys taloyhtiön vastuulle kuuluvasta äkillisen vesivahingon korjaamisesta vai osakkaan vastuulle kuuluvasta korjaustyöstä. Yhtiö oli tarkastuttanut pesuhuoneen kunnon lokakuussa 2015, kuten kirjallisista todisteista K3 ja 4 ilmenee. Mäxxxset eivät olleet kieltäneet tai estäneet tutkimasta huoneistoaan tai mittaamasta pesuhuoneen kosteutta. Kantttsen, Latttisen ja Satttsen mukaan Mäxxxset eivät olleet hyväksyneet Saneeraus Kraft Oy:tä tekemään vesieristystyötä eikä myöskään yhtiön tammikuussa 2016 esittämää pesuhuoneen korjaussuunnitelmaa ja sitä, että J. Sutttnen olisi hoitanut sähkö- ja putkityöt.

Yhtiö ja Mäxxxset olivat olleet eri mieltä siitä, kuuluiko myös sauna yhtiön kustannuksella korjattaviin märkätiloihin. Kantttsen mukaan yhtiössä oli alkuun lähdetty siitä, että Mäxxxset maksavat korjaustyön, kuten yhtiössä oli ollut tapana. Kantttnen ja Latttinen ovat kertoneet, että yhtiön hallituksen ja ylimääräisten yhtiökokousten pöytäkirjoihin tehdyt merkinnät olivat maallikoiden tekemiä. Tarkoitus oli kuitenkin ollut, että yhtiö olisi teettänyt ja maksanut korjaustyön. Jälkikäteen olisi katsottu yhtiön ja osakkaan välinen kustannusrakenne. Satttsen mukaan yhtiön hallituksessa oli jatkettu korjaustyön selvittelyä, vaikka Mäxxxset olivatkin useita kertoja ilmoittaneet, että he eivät hyväksyneet yhtiön esityksiä korjaustyöstä.

Kantttnen oli toiminut yhtiössä isännöitsijänä vuoden 2015 puolella ja vuonna 2016 kun Mäxxxsten pesuhuoneen korjausasiaa oli selvitetty. Kantttsen mukaan S. Mäxxxnen oli nostanut esille monia pieniäkin asioita, kuten yhtiökokouspöytäkirjojen oikeinkirjoitusta, mikä sekin oli osaltaan viivästyttänyt asian käsittelyä. S. Mäxxxnen oli toimittanut Kantttselle paljon yhtiölle tarkoitettua postia. Yhtiön puolelta oli ollut tavoitteena, että asiaan olisi löydetty sovinnollinen ratkaisu. Kun Mäxxxset eivät olleet hyväksyneet remonttisuunnitelmaa, yhtiössä oli "nostettu kädet pystyyn" ja päätetty 29.2.2016, että osakkaan A5 pesuhuoneremonttia ei jatketa yhtiön aloitteesta eikä kustannuksella ja remontti oli keskeytynyt.

Sovellettavat säännökset

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Lainkohdan 2 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Johtopäätökset

Arvioidessaan sitä, onko pesuhuoneen kunnossapitotyö viivästynyt yhtiöstä johtuvasta syystä aiheettomasti vai onko yhtiö osoittanut menetelleensä huolellisesti, hovioikeus toteaa seuraavaa.

Yhtiö omistaa kaksi rivitaloa, joissa on yhteensä 11 asuinhuoneistoa. Yhtiössä ei ole ollut puheena olevana ajanjaksona ammatti-isännöitsijää vaan isännöitsijänä on toiminut vuonna 2015 ja vuonna 2016 lokakuuhun saakka Kantttnen, joka asuu edelleen asuinhuoneistossa A 7.

Henkilötodistelusta on käynyt ilmi, että yhtiössä on ollut käytäntönä, että osakkeenomistajat ovat tehneet omalla kustannuksellaan pesuhuoneiden ja saunatilojen korjaustyöt. Mäxxxsetkin ovat omalla kustannuksellaan uusineet kylpyhuoneen ja saunan vesieristeenä olleen muovimaton sekä kylpyhuoneen seinien vesieristeenä olleen muovitapetin vuonna 1993.

Kirjallisen todistelun sekä henkilötodistelun perusteella on riidatonta, että Mäxsellä ja yhtiöllä on ollut erilainen näkemys ensiksi siitä, kuuluiko Mäxxxsten huoneiston pesuhuoneen korjaaminen yhtiön kunnossapitovastuulle ja toiseksi siitä, minkä laajuisena ja miten korjaustyö tulisi tehdä.


Mäxxxsten pesuhuoneen vesieristeenä olleen muovimaton ja muovitapetin korjaaminen perustasoon on kuulunut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n perusteella yhtiön kunnossapitovastuulle, kuten käräjäoikeus on tuomion lainvoimaisessa osassa todennut.

Yhtiö on teettänyt kustannuksellaan Mäxxxsten huoneiston A 5 pesuhuoneen lattian ja seinien kosteuskartoituksen ja kuivatuksen loka- ja marraskuussa 2015 (K3 ja 4).

Kirjallisen todisteen (K8N5) mukaan "isännöitsijä on 7.12.2015 selvittänyt osakkaan puolesta, että Saneeraus Kraft voisi tulla viivytyksettä saattamaan pesuhuoneen alkuperäiseen tasoonsa". Kantttsen, Latttisen ja Satttsen yhdenmukaisten kertomusten mukaan Mäxxxset eivät olleet kuitenkaan hyväksyneet Saneeraus Kraftia työhön.

Yhtiö on saanut palkkaamaltaan lakimieheltä 8.12.2015 lausunnon, jonka mukaan osakas saa päättää kenet hän palkkaa tekemään remontin ja yhtiön tehtävänä on valvoa, että remontti suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vaurioittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti ja noudattaen yhtiön asettamia sääntöjä (K8N5).

Yhtiön hallituksen kokouspöytäkirjasta (K5/V3) ja ylimääräisten yhtiökokousten pöytäkirjoista (K7N4 ja K8N5) ilmenee, että Mäxxxsten asuinhuoneiston A 5 pesuhuoneremontista aiheutuneita kustannuksia ja pesuhuoneremontin tilannetta ja vastuukysymyksiä on käsitelty 21.12.2015, 11.1. ja 29.2.2016.

Yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 11.1.2016 pöytäkirjan mukaan yhtiö on päättänyt tilata remontin ja että tilat saatetaan asumiskelpoisiksi osakkaan ilmoituksen mukaisesti. Pöytäkirjan mukaan kustannusrakenne katsotaan myöhemmin.

Yhtiön hallitus on 1.2.2016 päättänyt yhtiön perustasosta märkätiloissa ja remonttisuunnitelman laatimisesta valitun urakoitsijan JS-Rakennus & Remontoinnin kanssa. Remontin alkamisajaksi on sovittu J. Sutttsen kanssa maanantai 15.2.2016. Pöytäkirjan mukaan kaikki kustannukset peritään osakkaalta. Kantttsen, Latttisen ja Satttsen yhdenmukaisten kertomusten mukaan Mäxxxset eivät olleet kuitenkaan hyväksyneet yhtiön teettämää korjaussuunnitelmaa eikä korjaustyön tekijäksi ehdotettua henkilöä. S. Mäxxxsen mukaan he eivät suostuneet siihen, että heidän olisi tullut maksaa korjaustyö eikä siihen, että saunaa ei olisi korjattu samalla kertaa.

Yhtiön hallitus on 4.2.2016 päättänyt kutsua koolle 29.2.2016 ylimääräisen yhtiökokouksen, jossa päätettäisiin hallituksen valtuutuksista hakea remonttilainaa. Hallitus on esittänyt, että yhtiökokous myöntäisi hallitukselle valtuudet hakea lainaa maksimissaan 17.000 euroa (K8N5).

Ylimääräisen yhtiökokouksen 29.2.2016 pöytäkirjan kohdasta "Osakkaan vaatimukset" ilmenee seuraavaa: 4.2.2016 osakas ilmoitti: "Taloyhtiön pitää kustannuksellaan korjata meidän märkätilat vastaamaan yhtiön perustasoa. (yhtiön perustaso tarkoittaa joko alkuperäistä tasoa, tai yhtiön myöhemmin toteuttamaa tasoa). Me emme ole kunnossapitotyön tilaaja, emmekä sopimusosapuoli taloyhtiön kunnossapitotyössä, emmekä myöskään vastuussa kustannuksista.

Kyseessä on taloyhtiön kunnossapitotyö taloyhtiön kustannuksella." Osakkaan mukaan märkätilat koskevat pesuhuonetta, johon on edellisen osakkaan toimesta eriytetty pukuhuone/wc, sekä saunaa (K8N5).

Edellä mainitun pöytäkirjasta ilmenee myös, että ylimääräinen yhtiökokous on päättänyt yksimielisesti, että osakkaan A 5 pesuhuoneremonttia ei jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin. Päätöksen keskeisinä perusteluina on mainittu, ettei kysymyksessä ole yhtiön vastuulla oleva kosteusvaurio ja osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate.

Kantttsen, Latttisen ja Satttsen mukaan Mäxxxsten kielteinen asenne yhtiön esittämiin vaihtoehtoihin, vaikka Mäxxxset eivät olleetkaan estäneet yhtiön pääsyä huoneistoonsa, oli lopulta johtanut siihen, että yhtiön yhtiökokouksessa oli päätetty, ettei Mäxxxsten pesuhuoneremonttia jatketa.

Vaikka yhtiöllä on ollut asunto-osakeyhtiölain vastainen käsitys siitä, että Mäxxxsten pesuhuoneen vedeneristyksen kunnossapitotyö kuuluisi Mäxxxsille, yhtiö on edellä selostetuin tavoin pyrkinyt yhteistyössä Mäxxxsten kanssa aktiivisesti 29.2.2016 saakka saattamaan kunnossapitotyön loppuun niin, että pesuhuone olisi ollut Mäxxxsten käytettävissä mahdollisimman pian joulukuussa 2015 päättyneen kuivatuksenjälkeen. Yhtiö olisi teettänyt työn joulukuussa 2015 Saneeraus Kraft Oy:llä, mutta yhtiölle on Mäxxxsten yhtiölle lähettämän viestin (K13) perusteella syntynyt käsitys, että Mäxxxset eivät ole hyväksyneet yhtiön esittämää korjaustyön tekijää. Tämän jälkeen yhtiö olisi teettänyt työn J. Sutttsella. Mäxxxset eivät ole hyväksyneet Sutttsen tekemää korjaussuunnitelmaa. Yhtiö olisi työntilaajana ollut vastuussa siitä, että työ tulee tehdyksi asianmukaisesti. Yhtiöllä on ollut oikeus valita pesuhuoneen korjaustapa ja korjaustyön tekijä. Mäxxxsillä ei ole ollut perustetta asettaa ehtoja korjaustyön laajuuden ja tekijän suhteen ja tällä tavoin viivästyttää korjaustyötä. Korjaustyön viivästyminen ei näin ollen ole johtunut yhtiön huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen se, että yhtiö ei ole teettänyt korjaustyötä, ja että yhtiö on 29.2.2016 ylimääräisessä yhtiökokouksessa päättänyt, ettei se jatka pesuhuoneen remonttia yhtiön aloitteesta eikä sen kustannuksella, ei osoita, että yhtiö olisi tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut Mäxxxsille kysymyksessä olevaa vahinkoa. Pyrkimällä edellä kerrotuilla toimilla saattamaan korjaustyön viivytyksettä loppuun ja näin poistamaan asumishaitan, yhtiö on tehnyt vahingon välttämiseksi ne toimenpiteet, joita siltä on kohtuudella voitu edellyttää. Yhtiö on näyttänyt menetelleensä huolellisesti. Näillä perusteilla hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että yhtiö ei ole vastuussa Mäxxxsille pesuhuoneen käytön estymisestä aiheutuneesta asumishaitasta.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion Asunto Oy Kattttkuja 6:n S. ja S. Mäxxxselle maksettavaksi tuomittujen oikeudenkäyntikulujen osalta. Aihetta ratkaisun muuttamiseen ei ole.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

S. ja S. Mäxxxnen ovat hävinneet muutoksenhaun hovioikeudessa. Tämän vuoksi he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan Asunto Oy Kattttkuja 6:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. S. ja S. Mäxxxsen valitus hylätään.

S. ja S. Mäxxxnen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Kattttkuja 6:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa määrältään myönnetyt 4.832,90 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.3.2018.


Hovioikeudenneuvos M. Hutttnen:

Kysymyksenasettelun, näytön ja sovellettavien säännösten osalta hyväksyn hovioikeuden tuomion perustelut. Johtopäätösten osalta lausun seuraavaa.

Ajan 16.1. - 29.2.2016 osalta katson hovioikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla kuten hovioikeuden enemmistö, että yhtiö on pyrkinyt aktiivisesti 29.2.2016 saakka saattamaan kunnossapitotyön loppuun ja ettei pesuhuoneen korjaustyön viivästyminen tältä osin ole johtunut yhtiön huolimattomuudesta tai tahallisuudesta.

Lausun 29.2.2016 jälkeisen ajan osalta seuraavaa.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 29.2.2016 pöytäkirjan mukaan yhtiön hallitus on 1.2.2016 päättänyt saattaa Mäxxxsten pesuhuoneen alkuperäiseen tasoonsa osakkaan remontistaan kieltäytymisen johdosta. Remontin alkamisajaksi on sovittu J. Sutttsen kanssa 15.2.2016. Pöytäkirjan kirjauksen mukaan kaikki kustannukset peritään osakkaalta. Mainitusta pöytäkirjasta ilmenee edelleen, että 4.2.2016 osakas on ilmoittanut, että "Taloyhtiön pitää kustannuksellaan korjata meidän märkätilat vastaamaan yhtiön perustasoa" ja että "Kyseessä on taloyhtiön kunnossapitotyö taloyhtiön kustannuksella". Osakkaan mukaan märkätilat koskevat pesuhuonetta sekä saunaa.

Yhtiö on ylimääräisessä yhtiökokouksessa 29.2.2016 päättänyt, että osakkaan A 5 pesuhuoneremonttia ei jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin. Yhtiön edustajien hovioikeudessa kertoman mukaan päätös on tehty sen vuoksi, että yhtiössä on "nostettu kädet pystyyn", kun Mäxxxset eivät olleet hyväksyneet yhtiön remonttisuunnitelmaa. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjassa 8 §:n kohdalla päätöksen keskeisinä perusteluina on kuitenkin esitetty muun ohessa, että kysymyksessä ei ole Asunto Oy:n vastuulla oleva kosteusvaurio, että on osakkaan intressi tehdä remontti sekä osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate muiden osakkaiden vakiintuneen tavan mukaisesti remontoitua märkätilansa omin kustannuksin.

Edellä mainitun päätöksen tekemisen jälkeen remontin tekemistä ei ole jatkettu ennen kuin käräjäoikeuden tuomion 16.11.2016 antamisen jälkeen. Vaikka Mäxxxset ovat muun ohessa vaatineet myös pesuhuoneen korjaamista, heidän ei voida katsoa kieltäneen yhtiötä suorittamasta sen vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamista niin ettei remontointia olisi tämän vuoksi voitu enää lainkaan jatkaa. Yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön viivästymisen on 29.2.2016 tehdyn päätöksen perustelut huomioon ottaen katsottava mainitusta ajankohdasta lähtien johtuneen yhtiön tekemästä päätöksestä, jonka käräjäoikeus on 16.11.2016 antamallaan, tältä osin lainvoimaisella tuomiolla julistanut pätemättömäksi. Katson, että yhtiö ei ole osoittanut menetelleensä huolellisesti siltä osin kuin yhtiön kunnossapitovastuun toteuttaminen on viivästynyt 29.2.2016 lähtien. Kunnossapitotyön viivästymisen johdosta Mäxxxset eivät ole keskeneräisen remontin vuoksi voineet käyttää huoneistonsa kylpyhuonetta.

Yhtiö on myöntänyt Mäxxxsten asumishaitasta esittämän korvausvaatimuksen ylimääräisten kustannusten 254,60 euroa kuukaudessa osalta määrältään oikeaksi. Mäxxxset ovat lisäksi vaatineet korvausta asumishaitasta, jota on heidän mukaansa aiheutunut muun ohessa hajusta, kivipölystä ja pesuhuoneen tavaroiden varastoinnista toiseen huoneeseen. Katson asiassa jääneen näyttämättä, että Mäxxxsille olisi suoranaisten kustannusten lisäksi aiheutunut muuta sellaista vahinkoa, jonka yhtiö olisi velvollinen korvaamaan.

Edellä kerrotuilla perusteilla muutan käräjäoikeuden tuomiota siten, että velvoitan yhtiön suorittamaan Mäxxxsille vahingonkorvausta asumishaitasta kahdeksan ja puolen kuukauden ajalta 254,60 euroa kuukaudessa eli yhteensä 2.164,10 euroa laillisine korkoineen. Mainitun määrän ylittävältä osalta en muuta käräjäoikeuden tuomion lopputulosta asumishaitan korvaamisen osalta.

Asian lopputulos huomioon ottaen katson oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3
§:n nojalla, että yhtiö on syytä velvoittaa korvaamaan Mäxxxsten oikeuden­ käyntikuluista käräjäoikeudessa kolme neljäsosaa käräjäoikeuden tuomitseman kahden kolmasosan sijasta sekä puolet Mäxxxsten määrältään myönnetyistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa. Näin ollen velvoitan yhtiön suoritta­ maan Mäxxxsille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa käräjäoikeuden tuomitseman määrän lisäksi 724,03 euroa sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 2.298,33 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Vakuudeksi: M. Hutttnen


KÄRÄJÄOIKEUS

Asia Vireille KANNE

Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen, asoy 20.3.2016

Vaatimukset Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus

1) julistaa pätemättömäksi Asunto Oy Kattttkuja 6:n 11.1.2016 pitämän ylimääräisen yhtiökokouksen
- 9 §:ssä tekemän päätöksen, jossa päätettiin, että yhtiö ei vastaa huoneiston A5 pesuhuoneen kosteusvaurion remontin kustannuksista, ja että niistä vastaavat kyseisen huoneiston osakkeenomistajat.
- 12 §:ssä tekemän päätöksen, jossa päätettiin hyväksyä yhtiön hallituksen 21.12.2015 kokouksessaan tekemät päätökset koskien asunnon A5 pesuhuoneremonttia, eli A5 -huoneiston pesuhuoneremontin kustannukset peritään kyseisen huoneiston osakkeenomistajilta (Hallituksen kokouksen 6 § ja 7§)
- 13 §:ssä tekemän päätöksen, jossa päätettiin hyväksyä yhtiön hallituksen 21.12.2015 kokouksessaan 4§ - 7§:ssä tekemät päätökset koskien asunnon A5 osakkeenomistajien vastuista ja velvoitteista pesuhuoneen saattamisesta vähintään alkuperäiseen tasoonsa, siltä osin kuin niissä on päätetty periä A5 -huoneiston pesuhuoneremontin kustannukset kyseisen huoneiston osakkeenomistajilta.
- 14 §:ssä tekemän päätöksen, jossa päätettiin toimia siten, ettei vastaajayhtiö mm. ryhdy maksamaan yksittäisen osakkeenomistajan pesuhuoneremontteja.

2) julistaa pätemättömäksi vastaajayhtiön 29.2.2016 pitämän ylimääräisen yhtiökokouksen
- 8 §:ssä tekemän päätöksen, jossa päätettiin, että A5 -huoneiston pesuhuoneremonttia ei jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin,

4) velvoittaa vastaajayhtiön korvaamaan kantajille A5 -huoneiston pesuhuoneen kuivatuksesta 11 - 12 / 2015 aiheutuneen, ja kantajien omassa sähkölaskussaan maksaman sähköenergian 622 kWh, 0,1235
€/kWh, yhteensä 76,82 € laillisine korkoineen 21.12.2015 lukien,

5) velvoittaa vastaajayhtiön maksamaan kantajille vahingonkorvausta vastaajalle asunto-osakeyhtiölain 4:2 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan kunnossapitotyön aiheettomasta viivästymisestä johtuvasta asumishaitasta 400 € / kk 16.1.2016 alkaen, siihen saakka kunnes käräjäoikeus antaa asiassa tuomion, laillisine korkoineen,

6) velvoittaa vastaajayhtiön korvaamaan kantajien oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut tässä asiassa laillisine korkoineen.

Kantajat ovat pääkäsittelyssä ilmoittaneet luopuvansa kanteen 3 kohdan vaatimuksesta kieltää vastaajayhtiötä panemasta täytäntöön edellä mainittuja vastaajayhtiön 11.1.2016 pitämän ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksiä, joilla vastaajayhtiö on päättänyt periä kantajilta pesuhuoneen kosteusvian tutkimisesta ja korjaamisesta aiheutuneita kuluja.


Taustaa

Perusteet

Kantajat omistavat yhdessä Asunto Oy Kattttkuja 6 -nimisen yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa A5 (75,5 m2, 3h+k+sauna) yhtiön omistamassa rivitalossa, os. Kattttkuja x, 78850 Varkaus. Asiassa on kyse siitä, kuuluuko huoneiston pesuhuoneen lattiassa ja seinissä v. 2015 todetun kosteusvian korjaaminen ja lattian ja seinien ainoana vesieristeenä toimineen muovimaton ja -tapetin uusiminen vastaajayhtiön vai kantaja-osakkeenomistajien vastuulle.
Rakennus on rakennettu v. 1978. Kantajat ovat asuneet huoneistossa v. 1989 alkaen, ja he olivat v. 1993 omalla kustannuksellaan uusineet kylpyhuoneen ja saunan vesieristeenä olleen kuluneen ja vuotavan muovimaton sekä kylpyhuoneen seinien vesieristeenä olleen muovitapetin. Remontin yhteydessä muovimaton alla ollutta kostunutta betonilaattaa oli pitänyt kuivattaa kolmen viikon ajan.

Asunnon edelliset omistajat olivat rakentaneet kylpyhuoneeseen kevyen väliseinän, joka ei yllä lattiaan saakka. Väliseinä erottaa toisistaan suihkutilan wc -tilasta. Kumpikin tila on märkätilaa ja niillä on yhteinen pakollinen lattiakaivo suihkutilan puolella. Kantajat ovat esittäneet vastaajayhtiölle, että kyseinen väliseinä poistetaan kokonaisuudessaan vaaditun remontin yhteydessä huonejärjestykseen ja asunnon perustasoon kuulumattomana.

Kantajat katsovat, että huoneiston A5 pesuhuoneessa todettujen kosteusvikojen korjaus ja ainoana vedeneristeenä toimineiden pesuhuoneen ja saunan lattian muovimaton ja pesuhuoneen seinillä oleva muovitapetin korjaaminen kuuluvat vastaajayhtiön kunnossapitovastuun piiriin, minkä johdosta vastaajayhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain asettama yksinomainen velvollisuus niiden korjaamiseen.

Kantajat ovat ensimmäisen kerran 14.8.2015 kirjallisesti ilmoittanet vastaajayhtiön edustajille kylpyhuone -wc:n ja saunan vesieristeenä toimivissa muovimatossa ja kylpyhuone-wc:n muovitapetissa olevista vioista, mm. pienestä n. 2 cm pituisesta viillosta. Vastaajayhtiön hallituksen jäsenet ja isännöitsijä tarkastivat kosteusmittarin kanssa ilmoitetut viat 15.9.2015, ja tarkastuksen yhteydessä kantajat osoittivat heille suullisesti - ja myöhemmin 22.9.2015 myös kirjallisesti - lisäksi muita ilmeisiä vikakohtia lattioiden ja seinien vesieristeissä. Hallitus kirjasi ja käsitteli osan vikakohdista samana päivänä pitämässään kokouksessa. Edellä mainitun ilmoituksensa jälkeen kantajat ovat useaan kertaan esittäneet vastaajayhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle vaatimuksen, että vastaajayhtiön tulee omalla kustannuksellaan tutkia ja avata märkätilojen vesieristeet, kuivattaa todetut vesivahingot, sekä uusia kylpyhuone-wc:n ja saunan lattioiden vesieristeenä toimiva muovimatto, sekä kylpyhuone-wc:n kaikkien seinien vesieristeenä toimivat muovitapetit yhtenäisen ja pitävän vedeneristyksen saavuttamiseksi.

Kantajat ovat kieltäytyneet itse ryhtymästä huoneistonsa märkätilojen vesivahingon korjaustyöhön ja uusimaan niiden vesieristykset perustason mukaiseen kuntoon, koska ne kuuluvat vastaajayhtiön kunnossapitovastuun piiriin, ja märkätilojen saattaminen perustason mukaiseen kuntoon riittää kantajille. Vastaajayhtiöllä ei ole lakiin perustuvaa oikeutta vaatia kantajia tekemään kyseistä työtä ja uusimista.

Kantajat ja vastaajayhtiön hallitus sekä yhtiökokous ovat olleet yksimielisiä siitä, että rakennuksen märkätilojen vedeneristyksen perustaso (Asunto-osakeyhtiölaki 4:2 § 3. kohta) on lattiassa muovimatto ja seinissä muovitapetti, jotka toimivat paitsi pintamateriaalina, myös ainoana vesieristeenä.

Kohteessa tehdyt tarkastukset osoittavat, että vesieristeenä käytetty muovimatto ja muovitapetti ovat vuotaneet ja vettä on päässyt niiden takana oleviin rakenteisiin, joten kohteessa on kosteusvika.

Rakennusmestari S. Ahtanen / RMK-Palvelu Ky suoritti kohteessa tarkastuksen 9.10.2015, minkä perusteella hän laati 13.10.2015 päivätyn tarkastusraportin. Tarkastusraportissa todettiin mm., että pesuhuoneen lattiakaivon ja korokerenkaan liittymäkohta ei ollut tiivis ja muovimatto oli irti alustastaan lattiakaivon ympärillä, seinien muovitapetissa havaittiin pieniä repeämiä, ja suihkun kohdalla lattiassa ja seinissä havaittiin kosteutta. Tarkastusraportissa todettiin (Sivulla 8), että märkätilojen seinä- ja lattiapinnat ovat saavuttaneet tavanomaisen teknisen käyttöikänsä. Raportissa esitetään mm., että märkätilat tulisi peruskorjata 1 vuoden sisällä kokonaisuutena. Peruskorjauksessa puretaan lattia- ja seinäpinnat liimoineen, kuivataan mahdolliset kosteat betonirakenteet, uusitaan puu- ja levyrakenteita tarpeen mukaan. Lopuksi tehdään uusi vedeneristys ja soveltuvat pintarakenteet.

Edellä mainitussa rakennusmestari S. Ahtttsen 9.10.2015 laatimassa tarkastusraportissa ei todettu kosteus- eikä homevikaa A5 -huoneiston olohuoneessa. Tarkastus tehtiin pintakosteusmittauksella.

Rakennusmestari S. Ahtanen/ RMK-Palvelu Ky:n 16.12.2015 päivätyssä kosteusmittauspöytäkirjassa todetaan, että 9.10.2015 tehdyn tarkastuksen jälkeen pesuhuoneen lattian muovimattoa ja seinän muovitapettia oli poistettu osalla pesuhuoneen alueesta, ja näitä alueita oli kuivatettu 18.11. - 7.12.2015 välisen ajan, minkä jälkeen tehdyissä mittauksissa lattia ja seinät todettiin riittävän kuiviksi, jotta vedeneristys ja/tai päällystys voidaan tehdä. Pöytäkirjassa esitetään, että purkutyö tehdään pesuhuoneen osalla asianmukaisesti loppuun. Lattiakaivon korokerengas on suositeltavaa uusia, missä yhteydessä poistuu lievästi kostea betoni kaivon ympäriltä. Huoneistojen väliseinä ja lattia ylitasoitetaan ja tehdään lattia- ja seinäpäällysteet alkuperäistä vastaaviksi. Lattiapäällysteen saumat oleviin lattiapintoihin hitsataan.
Lattiassa ei tulisi olla muita kuin viemäröinnin kannalta tarpeelliset läpiviennit. Kosteusmittauspöytäkirjassa arvioitiin kuivatuksen sähkönkulutuksen olleen n. 622 kWh.

Kantajilla on ollut perusteet vaatia vastaajayhtiöltä märkätilojen vesieristeiden kokonaiskorjausta perustasoon, eivätkä he ole sitä vaatiessaan estäneet tai viivyttäneet vastaajayhtiötä tekemään kantajien vaatimaa remonttia. Muun muassa rakennusalalla hyvän rakennustavan osoituksena pidettävän Rakennustieto Oy:n KH- kortiston (KH-00503, lokakuu 2012) mukaan (S. 7 - 8) alle 10 vuotta vanha märkätilan vedeneristys voidaan korjata osakorjauksena, ja muussa tapauksessa vedeneristys tulee remontin yhteydessä uusia kokonaisuudessaan.
Kantajien märkätilojen vesieristeet ovat yli 22 vuotta vanhat ja käyttöikänsä ylittäneitä.

Vastaajayhtiön ylimääräinen yhtiökokous on 11.1.2016 vahvistanut hallituksen kokouksen päätökset 21.12.2015.

Kantajat olivat toimittaneet asianajaja A. Mitttn vastaajayhtiön hallituksen puheenjohtajalle ja isännöitsijälle osoittaman, 4.1.2016 päivätyn vaatimuksen, jossa vastaajayhtiötä vaaditaan kustannuksellaan viipymättä korjaamaan pesuhuoneen vesivahinko ja uusimaan pesuhuoneen ja saunan vedeneristys perustason mukaiseen kuntoon.
Kantajat jakoivat vaatimuskirjeen vastaajayhtiön jokaiseen huoneistoon ennen 11.1.2016 pidettyä ylimääräistä yhtiökokousta.

Kantajien oikeudelliset perusteet:

Asunto Oy Kattttkuja 6:n yhtiöjärjestyksessä ei ole kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä, joten asiassa noudatetaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä.

Kantajat ovat vaatimuksiensa perusteina vedonneet asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § 1-3 momentteihin.

Itä-Suomen hovioikeuden 4.11.2004 antaman päätöksen mukaan yhtiökokous ei voi päätöksellään tai vakiintuneella käytännöillään muuttaa yhtiön ja osakkeenomistajan välistä kunnossapitovastuuta, vaan se edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista (Jauhiainen - Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 159 av.3, Talentum 2010).

Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista (Jauhiainen - Järvinen - Nevala:
Asunto-osakeyhtiölaki, s. 163, Talentum 2010).

KKO 1991:160: Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto saattoi laadultaan olla huoneiston sisustukseen käytettävää materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiarakenteen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asunto-osakeyhtiö vastasi. (Jauhiainen
- Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 170 av. 20, Talentum 2010)

1-SHO 7.2.2008:144: Osakas oli peruskorjannut asuntonsa kosteat tilat, minkä yhteydessä hän havaitsi, että edellinen osakkeen omistaja oli poistanut aikaisemmin vesieristeenä olleen muovimaton, ja tilat olivat olleet kokonaan ilman vesieristettä. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin maksamaan vesieristeen asennuskulut vaikka vesieristeen puuttuminen ei ollut aiheuttanut vahinkoa.

Vastaajayhtiön kunnossapidon viivästys ja sen korvausvastuu kantajille näille aiheutuvasta haitasta ja kustannuksista

THO 27.2.2004: Yhtiön on toteutettava omaa kunnossapitovastuutaan siten, että se aiheuttaa mahdollisimman vähän haittaa osakkeenomistajan hallinnassa oleville tiloille ja niiden käytölle ottaen huomioon myös käytön estymisen ajalliset vaikutuksen. (Jauhiainen - Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 175, myös av. 20, Talentum 2010)

Kantajien omistaman asunnon A5 (75,5 m2) käypä vuokrataso on n. 8 € / m2, eli 604 € / kk. Pesuhuoneen remontin keskeneräisyydestä johtuen kantajat eivät voi käyttää pesuhuoneen suihkua, käsienpesuallasta, pyykinpesukonetta eikä saunaa, ja on ilmeistä, että tilanne jatkuu nykyisellään pitkään. Kantajat eivät enää pysty peseytymään asunnossaan, ja ovat sen vuoksi ryhtyneet käyttämään kaupungin uimahallia peseytymistä varten, hintaan 7 €/aikuinen, ja 4,50
€/ työtön, yhteensä 11,50 € käyntikerta, ja n. 92 € / kk. Kantajat ovat joutuneet pesemään pyykkinsä vastaajayhtiön pyykkikonetta ja kuivaushuonetta käyttäen, pesukustannus 2 €/koneellinen ja kuivauskustannus 2 €/kuivauskerta, yhteensä 4/€. Vastaajayhtiön asunnoissa ei ole vesimittareita, ja asukkailta peritään kiinteää vesimaksua 25 € / henkilö / kk, eli vastaajayhtiö perii kantajilta vesimaksua yhteensä 50 € / kk, vaikka heidän vedenkulutuksensa on pudonnut suihkun, pyykkikoneen ja saunan käytön loputtua.
Vastaajayhtiö ei ole suostunut kantajan vaatimuksista huolimatta pudottamaan vesimaksua. Kantajat katsovat, että vedenkäytön vähenemisen vuoksi kantajat ovat oikeutettuja 25 € suuruiseen hyvitykseen vesimaksuun. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen kantajat katsovat, että heille tilanteesta aiheutuva käyttöhyödyn menetys ja lisäkulut ovat yhteensä vähintään 400 € / kk, minkä määrän kantajat vaativat vastaajayhtiötä korvaamaan kantajille haitan ajalta.

Kantajan pesuhuoneen kuivatus lopetettiin 7.12.2015, ja lattia todettiin mittauksin kuivaksi 10.12.2015, joten pesuhuoneen ja saunan remontti perustasoon saakka olisi ollut mahdollista tehdä yhden kuukauden kuluessa siitä, minkä perusteella kantajat vaativat em. käyttöhyödyn ja kulujen korvausta 16.1.2016 alkaen.

Kantajat eivät ole aiheettomasti estäneet tai viivyttäneet vastaajayhtiötä tekemästä remonttia, vaan he ovat useaan otteeseen vaatineet sitä.
Kantajat ovat samalla vaatineet, että vastaajayhtiö määrää remontille valvojan, remontti tehdään vastaajayhtiön kustannuksella, remontti tehdään perustasoon, remontissa käytetään määräysten mukaista muovimattoa ja muovitapettia, osittaisremonttia ei tehdä vaan koko märkätilan vesieriste uusitaan koska muuten vesieristeestä ei tule pitävä, ja että remontin tekee siihen pätevä henkilö tai yritys. Toisaalta vastaajayhtiö on jo 11.1.2016 tehnyt päätöksen, ettei se vastaa remontin kustannuksista, ja on tehnyt 29.2.2016 päätöksen, ettei se ryhdy lainkaan tekemään remonttia, joten remontin viivästyminen 29.2.2016 jälkeen johtuu joka tapauksessa vastaajayhtiöstä.

Vastaajayhtiössä noudatettava perustaso

Kantajat ja vastaajayhtiö ovat yksimielisiä siitä, mikä on yhtiössä noudatettu perustaso, ja kantajat ovat vaatineet vastaajayhtiötä korjaamaan pesuhuoneen ja saunan perustasoon saakka.

Yhtiön vastuun määrittävään perustasoon vaikuttavat yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso. (Jauhiainen – Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 181, Talentum 2010)

Yhtiö ei voi omalla korjauskäytännöllään muuttaa perustasoa huoneiston alkuperäistä tasoa heikommaksi, vaan osakkaalla on aina oikeus luottaa siihen, että huoneisto saatetaan vähintään alkuperäistä rakenne- ja varustetasoa vastaavaan tasoon. Korjaustyön minimitason määrittävät aina myös hyvä rakennustapa ja velvoittavat viranomaismääräykset. (Jauhiainen - Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 182 av. 20, Talentum 2010)

Kantajien huolenpitovastuu

Huolenpitovastuun osalta kantajat ovat vedonneet asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momenttiin.

Toisin kuin vastaajayhtiö on 29.2.2016 pitämässään ylimääräisessä yhtiökokouksessa väittänyt, kantajien pesuhuoneen vesieristeiden vuodot johtuvat niiden tavanomaisesta kulumisesta, joka on aiheutunut pesuhuoneen käyttämisestä sen käyttötarkoituksen mukaisesti. Kantajat eivät ole vaurioittaneet vesieristeenä olevia muovimattoa ja -tapettia.

S. Ahtttsen 13.10.2015 laatimasta raportista ja hänen 16.12.2015 laatimasta kosteusmittauspöytäkirjasta käy lisäksi ilmi, että pesuhuoneen ja saunan märkätilat tulee korjata ja uusia kokonaisuudessaan, eikä vain nyt puretulta ja kuivatulta, n. 2 m2 suuruiselta alueelta, mikä viittaa nimenomaan siihen, että kyse on tavanomaisesta kulumisesta ja siitä, että vesieristeenä toimineet muovimatto ja -tapetti ovat saavuttaneet käyttöikänsä pään.

Ympäristöministeriön v. 2008 laatiman "Pientalon huoltokirja" -julkaisun mukaan märkätiloissa olevan muovimaton tekninen käyttöikä on 20 vuotta ja muovitapetin 12 vuotta. Koska kantajien v. 1993 tekemästä märkätilan remontista oli kulunut 22 vuotta, heidän asennuttamansa muovimatto ja muovitapetti olivat ylittäneet käyttöikänsä. Koska vuoto havaittiin ensimmäisen kerran vuonna 2015, vuoto ei johdu muovimaton ja muovitapetin väärästä asennuksesta vaan niiden tavanomaisesta kulumisesta. Todisteena esitetyt valokuvat osoittavat, että muovimatto ja muovitapetti olivat päällepäin erittäin siistissä kunnossa. Vuoto ei johdu kantajien tuottamuksesta. Kantajat teettivät v. 1993 märkätilan remontin ulkopuolisella ammattilaisella, Varkauden Sisustuspalvelu Oy:llä.

Osakkaan huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi niiden kunnon seuraaminen ja ilmoittaminen mahdollisesta viasta. (Jauhiainen - Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 188, Talentum 2010).

Kantajat ovat nimenomaan täyttäneet huolenpitovastuunsa ottamalla asiassa yhteyttä vastaajayhtiöön 13.8.2015, ja vaatimalla tarkempia tutkimuksia asunnossaan, siten kuin Asoyl 4:9 § edellyttää.

Vastaajayhtiön ensisijainen velvollisuus korjata oman kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat viat

Kysymys siitä, minkä osapuolen tulee tehdä rakenteen korjaus, määräytyy kunnossapitovastuun mukaan, mikä puolestaan määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Märkätilan ainoana vesieristeenä toimivan muovimaton korjaaminen ja uusiminen perustasoon kuuluu vastaajayhtiön vastuulle, ja sen tulee tehdä remontti, ja remontin kustannusten korvausasia käsitellään erikseen.

Mahdollinen vahingonkorvaus määritellään asunto-osakeyhtiölain 24:2§:n mukaan. Jos osakkeenomistaja on muun muassa aiheuttanut vahinkoa rikkomalla lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta, hän on siitä korvausvastuussa yhtiölle, jollei hän osoita menetelleensä huolellisesti. Kantajat ovat menetelleet asiassa huolellisesti, koska muovimatto ja muovitapetti ovat kestäneet yli teknisen käyttöikänsä, ja kantajat ovat viipymättä ilmoittaneet vastaajayhtiölle havaitsemistaan vioista.

Vastaajayhtiö on väittänyt, että pesuhuoneen remontti on yksinomaan kantajien intressissä. Päinvastoin vastaajayhtiö on velvollinen viipymättä korjaamaan kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvan kantajien pesuhuoneen korjaustyön. Tämä käy ilmi myös 4:4 § 2 momentista,

jossa kantajilla olisi oikeus teettää kyseinen remontti vastaajayhtiön kustannuksella. Koska kunnossapitovastuu kuuluu selvästi vastaajayhtiölle, ja sillä on paremmat resurssit ja mahdollisuudet remontin tekoon, kantajat eivät halua ryhtyä remonttiin. Remontin tekemättä jättämisestä, varsinkin kun vastaajayhtiö on sen aloittanut ja jättänyt kesken, aiheutuu kantajille jatkuvaa haittaa. Kantajat ovat toimittaneet vastaajayhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle v. 2015 syksyn ja talven aikana useita kirjallisia korjausvaatimuksia.

Kantajien ilmoitusvelvollisuus v. 1993 vesieristeen uusimisen yhteydessä

Vastaajayhtiö on 29.2.2016 pitämässään ylimääräisessä yhtiökokouksessa esittänyt kieltäytymisensä perusteluna sen, etteivät kantajat ole v. 1993 ilmoittaneet vastaajayhtiölle etukäteen silloin tekemäänsä pesuhuoneen muovimaton ja -tapetin asentamista, jolloin vastaajayhtiö ei ole voinut valvoa asennusta, eikä se siten ole vastuussa nyt todettujen vesieristeiden vuotojen korjaamisesta, ja että se sen vuoksi kuuluu yksin kantajien vastuulle.

Kantajat kiistävät vastaajayhtiön em. perusteen. Voimassa oleva
asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 tuli voimaan 1.7.2010, jolloin tuli voimaan lain 4:7 §:n määräykset osakkaan ilmoitusvelvollisuudesta kunnossapitotöiden ilmoittamisesta. Sitä ennen määrättiin ainoastaan osakkaan velvollisuudesta ilmoittaa ennakkoon muutostöistä, jollaisesta ei ollut kyse perustasoon kuuluvan vesieristeen uusimisessa. Eli kantajat eivät ole v. 1993 syyllistyneet vesieristeen uusimisen yhteydessä mihinkään laiminlyöntiin, eikä muuhunkaan tekoon, minkä seurauksena. vastaajayhtiö olisi nykyisestä kunnossapitovastuusta vapaa.

Päinvastoin kantajat olivat ennen vuonna 1993 tekemäänsä muovimaton ja -tapettien uusimista ottaneet yhteyttä vastaajayhtiön hallituksen jäseniin, jolloin kantajille oli ilmoitettu, että heidän tulee itse tehdä uusiminen omalla kustannuksellaan, koska vastaajayhtiö ei niitä tee eikä kustanna.

Myös kumotun asunto-osakeyhtiölain (78 §) aikana kunnossapitovastuun rajat määräsivät sen, kumpi osapuoli oli velvollinen tekemään korjauksen, ja jos vika johtui osakkeenomistajan tuottamuksesta, tämä oli korvausvelvollinen asiassa. Kantajien v. 1993 asennuttama muovimatto ja muovitapetti ovat kestäneet moitteettomasti yli teknisen käyttöikänsä, ja he ovat ilmoittaneet vioista viipymättä, joten niiden vuotaminen ei kumotunkaan lain perusteella johdu kantajien taikka heidän tilaamansa asennustyön tekijän tuottamuksesta.

Vastaajayhtiön korvausvastuu ja tuottamusolettama

Kantajat ovat vedonneet asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:ään.

Säännöstä sovelletaan kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä tai virheellisestä toteuttamisesta. 2 momentin tarkoittaman tuottamusolettaman mukaan yhtiö vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei yhtiö osoita toimineensa huolellisesti. Yhtiö vastaa myös siitä, että sen

sopimuskumppani, esim. kunnostustyötä tekevä itsenäinen urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa, eikä muutenkaan aiheuta vahinkoa osakkeenomistajalle. (Jauhiainen - Järvinen - Nevala:
Asunto-osakeyhtiölaki, s. 964, Talentum 2010).

Yhtiön korvattavaksi voivat tulla myös esinevahinkoon nähden liitännäisiä vahinkoja, kuten esim. osakkaan sijaisasumisesta syntyneet kustannukset. (Jauhiainen - Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 966, myös av. 15, Talentum 2010).

Vastaajayhtiön yhtiökokouksen päätösten moittiminen

Vastaajayhtiön 11.1.2016 ylimääräinen yhtiökokous on vahvistanut hallituksen 21.12.2015 kokouksessaan tekemiä päätöksiä, jolloin ko. hallituksen päätökset muuttuivat yhtiökokouksen päätöksiksi. Tämä kanne on nostettu asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §:ssä säädetyssä kolmen kuukauden kuluessa 11.1.2016 pidetystä ylimääräisestä yhtiökokouksesta, sekä 29.2.2016 pidetystä ylimääräisestä yhtiökokouksesta.


VASTAUS

Vaatimukset

Vastaaja Asunto Oy Kattttkuja 6 on pyytänyt, että käräjäoikeus

1) hylkää kantajien esittämät vaatimukset 1-3 ja 5-6 perusteettomina

Vastaaja on pääkäsittelyssä myöntänyt kantajien 4 kohdan vaatimuksen pesuhuoneen kuivatuksesta perusteiltaan ja määrältään, mutta kiistänyt vaatimuksen siltä osin, kun kantajat ovat vaatineet korkoa 21.12.2015 lukien. Vastaaja on myöntänyt korkovaatimuksen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöksestä lukien

2) velvoittaa kantajat korvaamaan vastaajalle aiheutuvat asianosais- ja oikeudenkäyntikulut täysimääräisenä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.

Vuonna 1981 silloinen osakkeenomistaja (A5) rakennutti kylpyhuoneeseen väliseinän. Vuonna 1993 nykyinen omistaja on teetättänyt kokonaisvaltaisen kylpyhuoneremontin. Vuonna 2015 asunnon (A5) omistajat ovat kääntyneet hallituksen puoleen. Aluksi osakkeenomistajat esittivät epäilyksen homeongelmasta olohuoneessa. Hallitus ja osakkeenomistaja yhteistyössä selvittivät asian ja olohuoneesta ei löydetty homeongelmaa. Pian tämän jälkeen homeitiöepäilyt siirtyivät kylpyhuoneen puolelle, jonka jälkeen edelleen hallitus on koko ajan yhteistyössä osakkeenomistajien kanssa selvittänyt asiaa.

Taustaa

Perusteet Huoneiston A5 pesuhuoneen väitetty kosteusvaurio

Kantajat eivät ole esittäneet minkäänlaista näyttöä siitä, että heidän hallitsemansa huoneiston pesutiloissa olisi tapahtunut rakenteellista kosteusvauriota.

Huoneistoon A5 on rakennettu pesuhuoneeseen vuonna 1981 väliseinä, joka on pysyvästi muuttanut huonejakoa. As Oy on katsonut aina tähän prosessiin saakka kyseessä olleen rakenteellinen muutos. Kyseinen rakenteellinen muutos tarkoittaa mm. vesieristealan kaventumista kuten vastaajayhtiö on ilmoittanut vastauksessaan. Näin ollen vastaajayhtiö katsoo, ettei se ole vastuussa saunan eikä suihkutilan ulkopuolisesta vesieristyksestä.

As Oy:n käsityksen mukaan nykyiset omistajat ovat hyväksyneet edellisessä kappaleessa esitellyn rakenneratkaisun vuonna 1993 suoritetun remontin myötä.

Kantajat ovat toteuttaneet huoneistossaan vuonna 1993 remonttia, jota vastaajayhtiö ei ole millään tavoin valvonut eikä ole ollut edes tietoinen siitä. Kantajat väittävät, että heille olisi tuolloin kerrottu vastaajayhtiön toimesta, että kuivaus ja vesieristeiden uusiminen kuuluisi yksin osakkeenomistajien vastuulle. Vastaajayhtiö kiistää, että olisi antanut missään vaiheessa kantajille edellä mainitun kaltaista tietoa. Koska kantajien vuonna 1993 toteuttamaa remonttia ei ole toteutettu vastaajayhtiön valvonnassa, vastaajayhtiön on mahdotonta ottaa kantaa kantajien tuolloin käyttämiin asennus- sekä muihin korjausmenetelmiin ja niiden asianmukaisuuteen märkätiloissa.

Kantajat väittävät, että heidän hallitsemansa osakehuoneiston pesuhuoneessa on tapahtunut kosteusvaurio vedoten RMK-Palvelu Ky:n 13.10.2015 päivättyyn tarkastusraporttiin. Raportissa ei missään kohdin todeta, että huoneiston pesutiloissa olisi havaittavissa tai olisi havaittu minkäänlaista kosteusvauriota. Raportissa sen sijaan todetaan, että kosteus on huoneiston A5 peseytymisvesien aiheuttamaa ja päässyt rakenteisiin lattiakaivon liittymästä sekä mahdollisesti seinäpintojen vioista.

RMK-Palvelu Ky:n laatiman 13.10.2015 päivätyn kosteusmittauspöytäkirjan mukaan lattiamaton irtoaminen alustasta kaivon ympärillä voi johtua esimerkiksi kiristysrenkaan nousemisesta vähitellen ylöspäin, mikä mahdollistaa veden pääsyn maton alle ja toisaalta epätiivis kaivon ja korokerenkaan liitos, mistä kosteus pääsee pikkuhiljaa alapohjavaluun ja irrottaa maton. Myös maton puutteellinen liimaus alustaan voi aiheuttaa maton irtoamisen. Pöytäkirjan liitteenä olevan kuvan 6 reiät eivät johdu pintojen vanhenemisesta ja kuvan 7 halkeama on hyvin todennäköisesti tullut jo asennusvaiheessa. Kuvan 7 halkeaman kohdalla ei havaittu kosteutta.

Rakennusmääräyskokoelman C2:n 7.2.3:n mukaan märkätilojen vedeneristyksenä toimiva lattianpäällyste tai lattiapäällysteen alla oleva vedeneristys on ulotettava riittävän korkealle seinälle sekä liitettävä vedenpitävästi seinän vedeneristykseen estämään veden pääsy seinä­ ja lattiarakenteiden sisään. Muovimatto voi siis olla myös nykysäännösten mukaan vesieriste, kunhan se on asennettu huolellisesti ja määräysten mukaan.

RKM-Palvelu Ky:n 16.12.2015 päivätyn kosteusmittauspöytäkirjan perusteella voidaan todeta, ettei kyseessä ole kosteusvaurio. Lisäksi kosteusmittauspöytäkirjasta päätellen kantajien vuonna 1993 toteuttama pesuhuoneremontti on ollut mitä ilmeisimmin virheellisesti toteutettu, mikä on ollut osasyy maton irtoamiseen ja vesien valumiseen.

Taloyhtiön menettely

Kantajat ilmoittivat vastaajayhtiölle kirjallisesti 13.8.2015 havaitsemistaan poikkeavuuksista kylpyhuoneessa. 15.9.2015 vastaajayhtiön edustajat tarkastivat tilanteen huoneistossa A5, minkä jälkeen vastaajayhtiö otti viipymättä yhteyttä RMK-palvelu Ky:öön. RMK-Palvelu Ky on laatusertifikaatin omaava rakennusalan ammattilainen, joka suorittaa myös kosteusmittauksia. RMK-Palvelu Ky:n aikatauluista johtuen kosteusmittaus suoritettiin 9.10.2015, josta laadittiin raportti 13.10.2015.

Tutkimukset käynnistettiin viivytyksettä huoneiston A5 kylpyhuoneen tilanteen toteamisen jälkeen. RMK-Palvelu Ky:n 13.10.2015 päivätyssä raportissa on mainittu, että märkätilat tulisi peruskorjata vuoden kuluessa.

Kantajat väittävät vastaajayhtiön viivytelleen korjaustoimenpiteissä. Kantajien väittämä on täysin perusteeton, sillä vastaajayhtiö on toiminut viipymättä selvittääkseen mahdollisen vaurion laadun ja laajuuden tarkemmin sekä organisoinut korjaustoimenpiteitä, kuten seuraavasta käy ilmi.

18.11.2015 huoneiston A5 pesuhuoneen rakenteet avattiin vastaajayhtiön aloitteesta. Rakenteiden avauksen suoritti Saneeraus Kraft Oy ja RMK-Palvelu Ky aloitti kuivatuksen. 7.12.2015 isännöitsijä selvitti, että Saneeraus Kraft Oy voisi tulla viivytyksettä saattamaan huoneiston A5 pesuhuoneen alkuperäiseen tasoonsa. Vastaajayhtiön hallituksen puheenjohtaja H. Latttinen ilmoitti asiasta kantajille, jolloin kantajat ilmoittivat, etteivät he hyväksy osakorjausta eivätkä muutenkaan hyväksy Saneeraus Kraft Oy:tä toteuttamaan korjausta, sillä heidän mielestään Saneeraus Kraft Oy:ltä puuttuu märkätilasertifikaatti.
Isännöitsijä selvitti, että Saneeraus Kraft Oy käyttää mattotöihin sertifikaatin omaavaa mattomiestä. Kantajat kieltäytyivät tuolloin osakorjauksesta.

RMK-Palvelu Ky saattoi loppuun kuivatuksen huoneiston A5 kylpyhuoneessa 10.12.2015. 16.12.2015 päivätyssä kosteusmittauspöytäkirjassa on todettu, ettei kuivatusta tarvitse enää jatkaa ja että rakenteet on todettu riittävän kuiviksi vedeneristykseen.

11.1.2016 pidetyn vastaajayhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen jälkeen laaditussa pöytäkirjassa on todettu, että huoneistossa ei ole havaittu kosteusvauriota ja näin ollen vastaajayhtiö ei ole vastuussa huoneiston A5 pesuhuoneen korjauskustannuksista, vaan kustannuksista vastaavat ko. huoneiston osakkeenomistajat, joilta kustannukset on päätetty periä. Kustannusrakenne tultaisiin selvittämään myöhemmin.

Vastaajayhtiön päätökset 11.1.2016 pidetyssä yhtiökokouksessa ovat perustuneet RMK-Palvelu Ky:n kosteusmittauspöytäkirjoihin 14.12.2015 ja 16.12.2015. Vastaajayhtiö on siten selvittänyt vian laajuuden ja edellä mainituista asiantuntijalausunnoista käy ilmi, ettei kyseessä ole kosteusvaurio. Vastaajayhtiöllä ei siten ole korjausvastuuta kantajien pesuhuoneremontista. Vastaajayhtiön 11.1.2016 yhtiökokouksessa tekemät päätökset ovat lainmukaisia ja ne tulee siten pysyttää ennallaan. Päätökset tulee siten voida panna täytäntöön vastoin kantajien esittämiä vaatimuksia.

29.2.2016 pidetyssä vastaajayhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa on päätetty yksimielisesti, ettei huoneiston A5 kylpyhuoneremonttia jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin. Päätöksen perusteluna ovat tuolloin olleet, että kyseessä ei ole kosteusvaurio, vaan viallisten vesieristeiden läpi menneiden peseytymisvesien aiheuttama kosteus. Suihkun kohdalla lattian ja seinän rajapinnassa on todettu olevan reikä sekä suihkun kohdalla patterin termostaatin vieressä repeämä. Lisäksi kohonnut lattiakaivon kiristysrengas on aiheuttanut veden pääsemisen maton alle, samoin kuin mahdollinen maton puutteellinen liimaus.

Yhtiökokous on tuolloin myös katsonut, että kyseessä on ollut hoitovelvollisuuden laiminlyönti huoneiston A5 osakkeenomistajien osalta. Huoneiston A5 märkätilat on peruskorjattu vuonna 1993 ilman, että vastaajayhtiö on edes tiennyt remontista. Pesuhuonetta on jo remontoitu 1980- luvulla toisen osakkeenomistajan (Kejttttnen) toimesta. Vastaajayhtiö ei siten ole toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen edellisten remonttien myötä asennettuja rakenteita (väliseinä) tai eristeitä. Remontin tekemisen on katsottu olevan osakkeenomistajan intressissä. Lisäksi on osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, että taloyhtiö lähtisi rahoittamaan yksittäisen osakkeenomistajan remonttia. Muut osakkeenomistajat ovat vakiintuneen tavan mukaisesti remontoineet märkätilansa omakustanteisesti, kun kyseessä ei ole ollut pesuhuoneen kosteusvaurio.

Kyseinen yhtiökokouksen päätös on siten lainmukainen eikä syytä yhtiökokouksen päätöksen julistamiselle pätemättömäksi ole siten perusteita. Päätös tulee siten myös voida panna täytäntöön.

27.1.2016 vastaajayhtiön hallituksen kokouksessa päätettiin mm. yhtiön perustasosta. 1.2.2016 hallituksen kokouksessa laadittiin remonttisuunnitelma. Vastaajayhtiö oli tuolloin pakotettu saattamaan pesuhuone alkuperäiseen tasoonsa, sillä kantajat kieltäytyivät remontista. Remonttisuunnitelman osalta hallitus päätti seuraavat toimenpiteet: väliseinällä jaettu pesuhuone ja wc saatetaan alkuperäiseen tasoonsa eli väliseinä puretaan, seinät levytetään (ei tiiliseinää) ja muovipinnoitteet uusitaan. Lattian matto poistetaan, pohja tasoitetaan ja pinnoite (vesieriste) uusitaan. Patteri ja vesiyhteydet palautetaan ennalleen. Osakas valitsee pinnoitteet (vesieristeet) yhdessä urakoitsijan kanssa. Remontin alkamisajaksi sovittiin maanantai 15.2.2016. Remontti olisi ollut viimeistään 1.3.2016 siinä vaiheessa, että mattojen asennus olisi voitu aloittaa. J. Sutttnen olisi hoitanut sähkö­ ja putkityöt. Kantajat kieltäytyivät jälleen osakorjauksesta ja
kustannusvastuusta. Kantajien mukaan myös sauna kuuluu taloyhtiön kustannuksin korjattaviin märkätiloihin.

Edellä selostetusta käy siten ilmi, kuinka kantajat ovat omalla toiminnallaan viivyttäneet remontin toteutumista. Kantajien toiminta huomioon ottaen, kantajien vaatimus 400 euron suuruisesta asumishaitasta 16.1.2016 lukien on täysin perusteeton, sillä remontti on viivästynyt yksinomaan kantajien kieltäytymisestä ja haluttomuudesta remontin toteuttamiseen.

Vastuunjakotaulukkoon perustuen vastaajayhtiön hallitus katsoi, ettei se vastaa korjauksen yhteydessä niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat osakkaan tekemistä tasonparannuksista, sisutuksellisista lisäyksistä tai erikoisrakenteista. Hallituksen näkemyksen mukaan väliseinä on katsottava edellä mainitun kaltaiseksi lisäykseksi ja erikoisrakenteeksi.

Vastaajayhtiö on siten kieltäytynyt perustellusti korvaamasta kantajien pesuhuoneremonttia ja remontin kustannukset ovat siten kantajien vastuulla.

Osakkeenomistajien puutteellinen huoneiston kunnossapito

Syyskuussa 2015 kantajista S. Mäxxxnen on pyytänyt isännöitsijää katsomaan suihkun kohdalla, seinän ja lattian rajapinnassa olevaa reikää ja pyytänyt lupaa reiän paikkaamiseen, johon isännöitsijä on antanut luvan. Koska kyseinen reikä on ollut suihkun alla, pesuvedet ovat virranneet muovimaton alle aiheuttaen kastumista.

Mikäli muovimatto on ainoana vesieristeenä, vaatii sen hoitaminen erityistä huolellisuutta. Muovimaton pintaa ja sen mahdollisia kulumia olisi tullut tarkkailla huolella. Ilmoitus viasta tai puutteesta tulisi tehdä viipymättä. Kantaja on kääntynyt isännöitsijän puoleen vasta silloin, kun matossa on ollut jo reikä. On siten syytä olettaa, että muovimattojen kulumat ovat olleet olemassa tovin ja aiheutuneet mitä todennäköisimmin kantajien huolimattomuudesta. Lisäksi pesuvesi on ehtinyt valua maton läpi jo pidemmän aikaa, huomioiden erityisesti muovimaton tekninen käyttöikä.

Lisäksi pesuhuoneen remontin toteuttaminen on hankaloitunut merkittävällä tavalla kantajien yhteistyökyvyttömyyden ja remontista kieltäytymisen vuoksi, mikä puolestaan ilmentää kantajien piittaamatonta asennetta huoneistonsa huolenpitovastuun toteutumista kohtaan.

Oikeudellinen arviointi

Taloyhtiön kunnossapitovastuu

Vastaaja on vedonnut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 ja 3 momentteihin.

Vastaajayhtiön vastuu rajoittuu ainoastaan rakenteisiin ja eristeisiin. Taloyhtiö ei siten ole velvollinen maksamaan osakkeenomistajan teettämää huoneiston pesuhuoneen remonttia muilta osin. Kuten jo aiemmin on todettu, rakenteet on katsottu kuiviksi eikä niissä ole kantajien väittämää kosteusvauriota.

Kantajat ovat asennuttaneet pesuhuoneen eristeenä toimivan muovimaton ja tapetit vuonna 1993 tehdyssä remontissa. Vastaajayhtiö ei siten ole toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen kyseistä remonttia, eikä ole edes ollut tietoinen kyseisestä remontista, joten vastaajayhtiön ei voida katsoa vastaavan kyseisistä eristeistä.

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Vastaaja on vedonnut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ään.

Tapauksessa kantajat ovat asennuttaneet vuonna 1993 tehdyn remontin yhteydessä pesuhuoneen muovimatot. Kantajat ovat tehneet vuonna 2015 ilmoituksen isännöitsijälle pesuhuoneen lattian matossa olevasta reiästä.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus

Vastaaja on vedonnut asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:än mukaiseen osakkeen omistajien yhdenvertaisuuteen.

Kantajien pesuhuoneremontin kustannuksista huolehtiminen vastaajayhtiön lukuun toisi siten epäoikeutettua etua kantajille ja tapahtuisi muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Näin ollen remontin kustantaminen olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.

TODISTEET

Kirjalliset todisteet

Kantajat:
K1. Asunto Oy Kattttkuja x:n kaupparekisteriote 15.3.2016
K2. Asunto Oy Kattttkuja x.n yhtiöjärjestys 15.3.2016
K3. RMK-Palvelu Ky:n tarkastusraportti 13.10.2015
K4. RMK-Palvelu Ky:n kosteusmittauspöytäkirja 16.12.2015
KS: Vastaajayhtiön hallituksen kokouksen 6/2015 pöytäkirja 21.12.2015
K6. Asianajaja A. Mitttn kantajien puolesta vastaajayhtiölle osoittama vaatimus 4.1.2016
K7. Vastaajayhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 11.1.2016
K8. Vastaajayhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 29.2.2016
K9. 4 kpl valokuvia A5 -huoneiston pesuhuoneesta ja saunasta
K10: Kantajien ilmoitus vastaajayhtiön hallitukselle 13.8.2015
K11: 4 kpl valokuvia märkätiloista, otettu 19.9.2015:
K12: Vastaajayhtiön hallituksen kokouksen pöytäkirja 15.9.2015 kokouksesta
K13: Kantajan S. Mäxxxsen isännöitsijälle 9.12.2015 lähettämä sähköposti
K14: Kantajan S. Mäxxxsen isännöitsijälle lähettämä sähköposti
K15: Ote Ympäristöministeriön 2008 laatimasta "Pientalon huoltokirjasta" (Esim. osoitteesta http://www.energiatehokaskoti.fi/toteutus/pientalo... huoltokirja)
K16: Kantajien ilmoitus vastaajayhtiön hallitukselle 22.9.2015
K17: Kantajien ilmoitus vastaajayhtiön hallitukselle 14.11.2015
K18: Ote Rakennustieto Oy:n KH -kortista 92-00503: Asuntojen märkätilojen korjaus
K19: Ote Metropolia Ammattikorkeakoulun insinöörityöstä: M. Otttnen: Märkätilojen saneerausten työselostusten kehittäminen Matinkylän Huolto Oy:lle. 27.3.2013. http://www.theseus.fi/handle/10024/55363
K20: Selvitys kantajille aiheutuneista suoranaisista kustannuksista kylpyhuoneen ja saunan käytön estymisen vuoksi.


Vastaaja:

V1. RMK-Palvelu Ky:n tarkastusraportti 13.10.2015 (kantajien todiste nro 3)
V2. RMK-Palvelu Ky:n kosteusmittauspöytäkirja 16.12.2015 (kantajien todiste nro 4)
V3. Asunto Oy Katttt kuja x:n hallituksen kokouksen pöytäkirja 21.12.2015 (kantajien kirjallinen todiste nro 5)
V4. Asunto Oy Kattttkuja x:n ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 11.1.2016 (kantajien kirjallinen todiste nro 7)
V5. Asunto Oy Kattttkuja x:n ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja
V6. Asunto-osakeyhtiön maksamat kustannukset ja 5 kpl tilisiirtotulosteita
V7. Hallituksen kokous 5 / 2015, pöytäkirja 19.10.2015
V8. Ylimääräinen yhtiökokous (Asunnon A 5 pesuhuoneen kosteusongelma), pöytäkirja 12.11.2015
V9. Yhteydenottopyyntö vakuutusyhtiöön 6.11.2015
V10. S. Ahtttsen sähköpostiviesti 10.11.2015
V11. Vastuunjako huoneistojen märkätiloissa 27.11.2015
V12. Hallituksen kokous 2 / 2016, pöytäkirja ja muistio 27.1.2016 V13. Hallituksen kokous 4 / 2016, pöytäkirja 4.2.2016
V14. Hallituksen kokous 5 / 2016, pöytäkirja 21.3.2016 V15. Hallituksen kokous 7 / 2016, pöytäkirja


Muu oikeudenkäyntiaineisto


Vastaaja: Henkilötodistelu Kantajat:


Vastaaja:

Pohjapiirros (riidaton)



K1. S. Mäxxxnen, kuultavana todistelutarkoituksessa
K2. S. Mäxxxnen, kuultavana todistelutarkoituksessa
K3. Todistaja S. Ahtttnen / RMK-Palvelu Ky

V1. Hallituksen puheenjohtaja H. Latttinen, todistelutarkoituksessa.
V2. Hallituksen jäsen L. Satttnen todistelutarkoituksessa.
V3. Hallituksen jäsen/isännöitsijä Sattt Kantttnen todistelutarkoituksessa
V4. Todistaja S. Ahtttnen
V5. Todistaja toimitusjohtaja J. Imtttnen /Saneeraus Kraft Oy



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kysymyksenasettelu

Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko perusteita Asunto-osakeyhtiö Kattttkuja 6:n 11.1.2016 ylimääräisen
yhtiökokouksen 9 §:ssä, 12 §:ssä, 13 §:ssä, 14 §:ssä tekemien päätöksien ja 29.2.2016 ylimääräisen yhtiökokouksen 8 §:ssä tekemän päätöksen julistamiseksi pätemättömiksi. Asiassa on ratkaistavana kysymykset siitä, onko kantajien asunnon A5 pesuhuoneessa kosteusvaurioita ja mikä on mahdollisen kosteusvaurion laajuus sekä minkä laajuisena remontti tulisi suorittaa. Ratkaistavana on lisäksi kysymys siitä, kuuluuko mahdollisen kosteusvaurion korjaaminen asunto-osakeyhtiön vai osakkeenomistajien kunnossapitovastuuseen.
Asiassa on vielä ratkaistavana kysymys siitä, ovatko kantajat ilmoittaneet vuonna 1993 tekemästään pesuhuoneremontista asunto-osakeyhtiölle ja mikä on sen merkitys asian ratkaisun kannalta sekä ovatko kantajat rikkoneet huolenpitovelvollisuuttaan. Kysymys on lisäksi kantajien vaatimista vahingonkorvauksista ja niiden määristä.

Pätemättömiksi vaadittavat asunto-osakeyhtiö Kattttkuja 6:n ylimääräisen yhtiökokouksen päätökset

Ylimääräinen yhtiökokous on 11.1.2016 (todiste K7N4) §:ssä 9 päättänyt, että lakimies J Ikxxxen lausuntona antama vastaus A5 remontin korvausvastuukysymykseen hyväksytään yksimielisesti.
Yhtiökokous on todennut kohdassa muun ohella, että kosteusmittauspöytäkirjan perusteella voidaan todeta, että kyseessä olevassa huoneistossa ei ole havaittu kosteusvaurioita, joten yhtiö ei vastaa remontin kustannuksista, vaan osakas vastaa niistä itse.

Ylimääräinen yhtiökokous on samassa kokouksessa §:ssä 12 päättänyt/ hyväksynyt hallituksen kokouksessaan 21.12.2015 tekemät päätökset koskien asunnon A5 pesuhuoneremonttia.

Ylimääräinen yhtiökokous on lisäksi samassa kokouksessa päättänyt
§:ssä 13 osakkaiden A5 vastuut ja velvoitteet kylpyhuoneen (pesuhuone) saattamisesta vähintään alkuperäiseen tasoonsa. Yhtiökokous on hyväksynyt yksimielisesti hallituksen 21.12.2015 kokouksessaan tekemät päätökset 4-7 § koskien asunnon A5 pesuhuoneremonttia.

Ylimääräinen yhtiökokous on vielä kokouksessaan 14 §:ssä päättänyt yksimielisesti toimia lakimies J Ikxxxen ohjeiden mukaisesti.
Kohdassa on todettu, että lähtökohtana on, että on osakkaan intressi tehdä pesuhuoneremontti. Yhtiö toimii lakimiehen ohjeistuksen ja asunto-osakeyhtiölain mukaan. Yhtiö ei voi ottaa maksaakseen yksittäisen osakkeenomistajan remontteja. Jos näin toimittaisiin, niin yhtiön hallituksen jäsenet vastaavat kuluista henkilökohtaisesti. Yhtiö tilaa remontin. Tilat saatetaan asumiskelpoisiksi osakkaan ilmoituksen mukaisesti. Kustannusrakenne katsotaan myöhemmin.

Ylimääräinen yhtiökokous on edellä todetusti hyväksynyt hallituksen 21.12.2015 kokouksessaan tekemiä päätöksiä. Hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 21.12.2015 (todiste K5N3) ilmenee, että hallitus on §:ssä 6 päättänyt A5-pesuhuoneremontista aiheutuneiden kustannuksien käsittelystä. Hallitus on todennut, että 21.12.2015 mennessä kustannuksia on syntynyt noin 2.300 euroa, RKM-palvelu Ky:n lopullinen kuivatuslasku on vielä puuttunut. Tähän mennessä syntyneet kustannukset on maksettu taloyhtiön tililtä. Maksetut ja kaikki tulevat A5:een kohdistuvat kustannukset tullaan perimään A5 osakkailta.
Hallitus on §:ssä 7 käsitellyt A5 osakkaiden hyvityspyynnön kahden kuukauden ajalta sähköstä ja vedestä. Hallituksen päätöksen mukaan remontista syntyneet vesi- ja sähkökustannukset sisältyvät remontin kokonaiskustannuksiin ja ovat siten osakkaan vastuulla. Hallitus on vielä §:ssä 7 todennut remontin tilanteen osalta, että lakimies J Ikxxxen mukaan ollaan nyt siinä vaiheessa, että osakas saa päättää kenet hän palkkaa tekemään remontin. Yhtiön tehtävänä on valvoa, että remontti suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vaurioittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti ja noudattaen yhtiön asettamia sääntöjä.
Ylimääräisen yhtiökokouksen 12.11.2015 päätöksen mukaan pesuhuoneen rakenteet on aukaistu asunto-osakeyhtiön toimesta. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiö on saattanut pesuhuoneen kuivatuksen loppuun. Nämäkin kustannukset tullaan perimän A5 -osakkailta.

Hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 21.12.2015 ilmenee, että hallitus on §:ssä 4 käsitellyt RKM-Palvelu Ky:n 16.12.2015 kosteusmittaus- ja kuivatusraportin ja todennut sen asianmukaiseksi. Hallitus on §:ssä 5 käsitellyt lakimies J Ikxxxn kannanoton asunnon A5 remontin korvausvastuukysymykseen. Kohdassa on todettu muun ohella, että kosteusmittauspöytäkirjan perusteella voidaan todeta, että kyseessä olevassa huoneistossa ei ole havaittu kosteusvaurioita, joten yhtiö ei vastaa remontin kustannuksista, vaan osakas vastaa niistä itse. Hallitus on vielä §:ssä 5 päättänyt, että J Ikxxxxen kannanotto saatetaan osakkaan A5 tietoon hallituksen kokouksen 21.12.2015 pöytäkirjanotteella.

Ylimääräinen yhtiökokous on 29.2.2016 (K8N5) §:ssä 8 päättänyt yksimielisesti, että osakkaan A5 pesuhuoneremonttia ei jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin. Päätöksen keskeisinä perusteina on todettu, että kysymyksessä ei ole asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva kosteusvaurio, vaan kyseessä on viallisten vesieristeiden (muovimatot) läpi menneiden peseytymisvesien aiheuttamaa kosteutta. Suihkun kohdalla lattian ja seinän rajapinnassa on reikä, suihkun kohdalla patterin termostaatin vieressä repeämä. Lisäksi kohonnut lattiakaivon kiristysrengas on aiheuttanut veden pääsemistä maton alle, samoin mahdollisesti maton puutteellinen liimaus. Hoitovelvollisuuden laiminlyönti. Osakkaat ovat itse korjanneet huoneiston märkätilat vuonna 1993. Asunto-osakeyhtiöllä ei ollut tietoa remontista eikä näin ollen valvontamahdollisuutta. On osakkaan intressissä tehdä remontti.
Taloyhtiö tilaa valvonnan osakkaan laskuun. Lopullinen kustannusrakenne katsotaan remontin jälkeen. Osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate. Muut osakkeen omistajat ovat vakiintuneen tavan mukaisesti remontoineet märkätilansa omin kustannuksin.

Asunnon AS pesuhuoneen korjaustarve

Asiassa on riidatonta, että asunnon A5 pesuhuoneen ainoana vedeneristeenä on toiminut lattiassa muovimatto ja seinillä muovitapetti. Riidatonta on lisäksi, että asunto-osakeyhtiön märkätilojen perustaso on muovimatto lattiassa ja muovitapetti seinissä. Asiassa on vielä riidatonta,että asunnon edelliset omistajat ovat rakentaneet kylpyhuoneen kevytväliseinän.

S. Mäxxxnen on kertonut, että kantajat huomasivat 13.8.2015 pesuhuoneen lattian muovimatossa olleen viiltorikkouman. S. ja S. Mäxxxsen 13.8.2015 päivätystä hallitukselle osoitetusta kirjeestä (K10) ilmenee, että Mäxxxset ovat tuolloin ilmoittaneet, että märkätilojen vesieristeenä toimivassa muovimatossa ja muovitapetissa on vikoja.

S. Ahtttsen 9.10.2015 tehdystä tarkastuksesta laatimasta tarkastusraportista (tosite K3NI) ilmenee, että pesuhuoneen lattiakaivon ja korokerenkaan liittymäkohta ei ole ollut tiivis. Lattian muovimaton (joka toimii samalla vedeneristeenä) liitos kaivoon on tehty asianmukaisesti kiristysrenkaalla, joka ei ole kuitenkaan täysin pohjassa. Tarkastusraportista ilmenee, että seinäpäällysteen saumassa on ollut pienehkö halkeama suihkusekoittajan kohdalla ja, että saunan väliseinällä on poistetuista tilavarusteista tai muusta sellaisesta jäänyt kiinnitysreiät seinäpinnalle. Keittiön väliseinällä patteriputken läpiviennin kohdalla seinäpäällyste on revennyt. Saunan väliseinällä oven yläpuolella seinäpäällysteen saumassa on pienehkö repeämä.
Tarkastusraportista ilmenee lisäksi, että perushuoneen lattiassa ja seinissä on havaittu kohonnutta kosteutta kosteudenosoittimella kuvaan 9 rajatulla alueella suihkuseinän vierestä suihkun ja pesualtaan kohdalta.


Ahtanen on tarkastusraportissa yhteenvetona todennut, että märkätilojen seinä- ja lattiapinnat ovat saavuttaneet tavanomaisen teknisen käyttöikänsä, joka on lattian muovimaton osalta 20-25 vuotta ja seinien muovipäällysteen osalta 12-15 vuotta. Tekninen käyttöikä päättyy, kun vedeneristävyys heikkenee, päällysteet alkavat irrota alustastaan ja/tai vaurioitua muilla tavoin. Seinien muovipäällysteiden saumojen halkeilu on niille tyypillistä vanhemmiten muovin ja sauman menettäessä joustavuutta ja kutistuessaan. Lattiamaton irtoaminen alustasta kaivon ympäriltä voi johtua esimerkiksi kiristysrenkaan nousemisesta vähitellen ylöspäin. mikä mahdollistaa veden pääsyn maton alle ja toisaalta epätiivis kaivon ja korokerenkaan liitos, mistä kosteus pääsee pikkuhiljaa alapohjavaluun ja irrottaa maton. Raportista ilmenee, että kuvan 6 saunan väliseinällä poistetuista tilavarusteista jääneet kiinnitysreiät seinäpinnalla ja kuvan 7 keittiön väliseinällä patteriputken läpiviennin kohdalla seinäpäällysteen repeäminen eivät johdu ikääntymisestä.
Ahtanen on esittänyt, että märkätilat tulisi peruskorjata vuoden sisällä kokonaisuutena. Peruskorjauksessa puretaan olevat lattia- ja seinäpinnat liimoineen, kuivataan mahdolliset kosteat betonirakenteet, uusitaan puu- ja levyrakenteita tarpeen mukaan. Kuvan 4 väliseinän rakenne on syytä muuttaa tavanomaiseksi. Lopuksi tehdään uusi vedeneristys ja soveltuvat pintarakenteet.

Kuivauksen jälkeen Ahtttnen on 16.12.2015 tehnyt uudet kosteusmittaukset ja laatinut niistä kosteusmittauspöytäkirjan (todiste K4N2). Kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenee, että kosteus on huoneiston A5 peseytymisvesien aiheuttamaa ja päässyt rakenteisiin lattiakaivon liittymistä sekä mahdollisesti seinäpintojen vioista. Lattia on kartoitettu kosteudenosoittimella, eikä kohonneita vertailuarvoja ollut enää havaittu. Ahtttnen on esittänyt toimenpide-ehdotuksena, että purkutyöt tehdään pesuhuoneen osalta asianmukaisesti loppuun. Lattiakaivon korokerengas on suositeltavaa uusia, missä yhteydessä poistuu lievästi kostea betoni kaivon ympäriltä. Huoneistojen väliseinä ja lattia ylitasoitetaan ja tehdään lattia- ja seinäpäällysteet alkuperäistä vastaaviksi. Lattiapäällysteen saumat oleviin lattiapintoihin hitsataan.
Lattiassa ei tulisi olla muita kuin viemäröinnin kannalta tarpeelliset läpiviennit.

Todistajana kuultu Ahtttnen on uudistanut tarkastusraportin 9.10.2015 ja kosteusmittauspöytäkirjan 16.12.2015 sisällön. Ahtttnen on todennut, että teoriassa pesuhuoneen vesieristeen osakorjaus on mahdollista, mutta ei järkevää, koska muovimaton ja muovitapetin tekninen käyttöikä on jo täynnä. Saunassa ja pesuhuoneessa on yhtenäinen vesieriste.
Jälkeenpäin tehty väliseinä saattaa estää vesieristeen päättämisen siihen. Koska pukuhuoneen ja pesuhuoneen lattiapinta on yhtenäinen, vettä saattaa mennä pukuhuoneen puolelle. Pesuhuoneesta on mitattu kohonneita kosteuksia eikä vesieriste ole ollut täysin pitävä. Ahtttsen mukaan kysymyksessä on sellainen kosteusvaurio, mikä on korjattava.

Latttinen ja Satttnen ovat kertoneet näkemyksenään, että pesuhuoneessa patterin kohdalla ollut repeämä on tullut jo asennusvaiheessa. Satttnen oli kertomansa mukaan havainnut asunnon pesuhuoneen muovitapetissa pieniä viiltoja. Viillot olivat olleet kuitenkin niin pieniä, ettei niistä olisi tullut kosteusvaurioita.

Kantttsen näkemyksen mukaan pesuhuoneen muovitapetissa oli ollut havaittavissa tavanomaista kulumista. Lattiamatto oli ollut irti lattiakaivon ympäriltä.

Ahtttsen kertomus osoittaa, että pesuhuoneen lattiassa ja seinässä on ollut kosteusvaurio, joka on vaatinut korjausta. Ahtttsen kertomus osoittaa, että märkätilojen vesieristeenä toimiva muovimatto lattiassa ja muovitapetti seinissä ovat saavuttaneet teknisen käyttöikänsä. Asiassa esitetty näyttö osoittaa, että pesuhuoneen seinien muovitapetissa ja lattian muovimatossa on ollut pieniä halkeamia. Ahtttsen mukaan märkätilat on kokonaisuudessaan korjattava. Ahtttsen kertomus osoittaa, että seinien päällysteen halkeamat johtuvat tyypillisesti teknisen käyttöiän päättymisestä. Saunan väliseinällä olevat kiinnitysreiät ja keittiön väliseinällä patteriputken läpiviennin kohdalla oleva repeämä eivät ole johtuneet vesieristeen ikääntymisestä. Lattian muovimaton irtoamisen osalta Ahtttnen on todennut, että se on voinut johtua joko kiristysrenkaan nousemisesta vähitellen ylöspäin tai epätiiviistä kaivon ja korokerenkaan liitoksesta.

Käräjäoikeus katsoo, että asiassa on näytetty, että märkätilojen vesieristeenä olevat muovimatto ja muovitapetti on peruskorjattava niiden käyttöiän päättymisen vuoksi ja pesuhuoneen lattiassa ja seinässä todetun kosteusvaurion vuoksi.

Kantajien vuonna 1993 tekemän remontin merkitys

Vuonna 1993 tehdyn remontin aikana voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain (17.5.1991/809) 77 §:ssä säädettiin osakkeenomistajan muutostöitä koskevasta ilmoitusvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiölle.

Hallituksen esityksen eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). (HE 24/2009 vp. s. 77)

S. Mäxxxsen kertomuksesta ilmenee, että Mäxxxset ovat vuonna 1993 uusineet saunan ja kylpyhuoneen lattian muovimaton ja kylpyhuoneen muovitapetin. He olivat joutuneet kuivattamaan kylpyhuoneen lattian betonia muovimaton alta. Mäxxxset olivat tuolloin suullisesti keskustelleet useamman kerran remontista isännöitsijänä olleen M. Tentttsen kanssa, joka oli ohjeistanut heitä tekemään remontin itse, koska se ei Tentttsen mukaan kuulunut asunto-osakeyhtiön tehtäväksi. Mäxxxnen on kertonut, että he olivat teetättäneet kyseisen remontin ammattilaisella.

Asiassa esitetty näyttö osoittaa, että kantajat ovat vuonna 1993 tekemässään kylpyhuoneremontissa uusineet muovimaton saunasta ja kylpyhuoneesta sekä muovitapetin kylpyhuoneesta. Remontissa on siten uusittu märkätiloissa jo olleet muovimatto ja muovitapetti eikä laatutason ole katsottava remontin vuoksi olennaisesti muuttuneen. Käräjäoikeus katsoo, että kyseinen remontti ei ole remontin tekemisen aikana voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain (17.5.1991/809) 77 §:ssä tarkoitettu muutostyö vaan kunnossapitotyötä eikä remontin aloittamisesta ole siten tarvinnut tehdä kyseisen lainkohdan mukaista ilmoitusta taloyhtiölle.

Osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuut

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Saman pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.

Saman pykälä 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Saman pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

S. Mäxxxsen kertomuksesta ilmenee, että kantajat ovat seuranneet säännöllisesti märkätilojen kuntoa ja huolehtineet siivouksesta sekä pintojen kuivauksesta pesutilojen käytön jälkeen. S. Mäxxxnen on kertonut, että kantajat huomasivat 13.8.2015 pesuhuoneen lattian muovimatossa olleen viiltorikkouman. Maton kuvion vuoksi viilto oli ollut hankala havaita. S. ja S. Mäxxxsen 13.8.2015 päivätystä hallitukselle osoitetusta kirjeestä (K10) ilmenee, että Mäxxxset ovat tuolloin ilmoittaneet, että märkätilojen vesieristeenä toimivassa muovimatossa ja muovitapetissa on vikoja.

S. Mäxxxsen kertomus osoittaa, että kantajat ovat toimineet huolellisesti ja ilmoittaneet asunto-osakeyhtiölle heti havaitsemistaan vaurioista. Kantajat eivät siten ole laiminlyöneet asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaista huolellisuusvelvollisuuttaan. Kun otetaan huomioon Ahtttsen kertomus märkätilan vesieristeen käyttöiän päättymisestä ja todettujen vaurioiden liittymisestä siihen, kosteusvaurion ei ole katsottava johtuneen kantajien vuonna 1993 tekemästä pesuhuoneremontista tai siitä, että kantajat olisivat laiminlyöneet huolellisuusvelvollisuuttaan tai kunnossapitovastuutaan.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakautumisesta. Vesieristeen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle.

Asiassa on näytetty, että korjaustarve on johtunut todetusta kosteusvauriosta ja ainoana vesieristeenä toimineiden muovimaton ja muovitapetin käyttöiän päättymisestä. Vesieristeen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön korjausvastuulle. Muovimatto lattiassa ja muovitapetti seinissä ovat asunto-osakeyhtiön märkätilojen perustaso ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Kunnossapitovastuun ei näin ollen ole katsottava olevan osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ylimääräisen yhtiökokouksen 11.1.2016 päätökset 9 §, 12 §, 13 § ja 14 § sekä ylimääräisen yhtiökokouksen 29.2.2016 päätös 8 § ovat
asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n vastaisena pätemättömiä.

Kuivatukseen kuuluneen sähkön korvaaminen

Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.

Asunto-osakeyhtiö on pääkäsittelyssä myöntänyt kantajien vaatimuksen kuivatukseen kuluneen sähkön osalta perusteiltaan ja määrältään, mutta kiistänyt kantajien vaatiman koron osalta.

Kantajat ovat vaatineet asunto-osakeyhtiötä korvaamaan heille kuivatukseen kuluneen sähkön määrän ja asia on ollut esillä
asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksessa 21.12.2015. Sähköenergian korvaamista koskeva vaatimus on siten tullut asunto-osakeyhtiön tietoon viimeistään 21.12.2015. Korkolain 7 §:n mukaan vaaditulle määrällä on siten maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 20.1.2016 lukien.

Asumishaittaa koskeva vahingonkorvausvaatimus

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Saman pykälän 2 momentin mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Latttinen ja Satttnen sekä Kantttnen ovat todistelutarkoituksessa kuultuna yhtenevästi kertoneet, että asunto-osakeyhtiön tarkoituksena oli koko ajan ollut saada remontti tehdyksi yhteistyössä osakkeenomistajien kanssa ja että kustannusrakenne oli ollut tarkoitus selvittää remontin jälkeen. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena oli loppuvuodesta 2015 ollut, että Saneeraus Kraft tekisi remontin loppuun, mutta osakkeenomistajat eivät hyväksyneet Saneeraus Kraftia tekemään remonttia ja kielsivät remontin jatkamisen. Latttisen, Satttsen ja Imtttsen mukaan asunto-osakeyhtiöllä ei ole enää neuvotteluyhteyttä kantajien kanssa.

Kantttsen mukaan asunto-osakeyhtiö oli tarjoutunut remontoimaan pesuhuoneen, pukuhuoneen ja väliseinän, mutta osakkeenomistajat vaativat vielä saunaa korjattavaksi ja remonttia tehtäväksi yhtiön kustannuksella. Asunto-osakeyhtiön etsimä remontoija olisi voinut tehdä remontin valmiiksi jouluksi 2015. Asunto-osakeyhtiö valmisteli rahoitusta remontille, mutta yhtiökokous ei valtuuttanut hallitusta hakemaan remonttilainaa.

Todistajana kuullun Imtttsen kertomuksesta ilmenee, että hänen yhtiönsä on käynyt isännöitsijän pyynnöstä poistamassa pesuhuoneesta kostuneelta alueelta pintamateriaalit ja tehnyt kuivatuksen. Kuivauksen jälkeen tarkoituksena isännöitsijän kanssa oli ollut, että Imtttsen yhtiö jatkaa remontin tekemistä poistamalla loput päällysteet ja Lattttamalla uudet. Imtttnen sai kuitenkin isännöitsijältä tiedon, ettei osakkeen omistajat hyväksyneet hänen yhtiötään remontin tekijäksi. Imtttsen mukaan hänen yhtiön kautta olisi ollut mahdollista tehdä remontti vaadittavat luvat ja sertifikaatit omaavien aliurakoitsijoiden toimesta.

S. Mäxxxsen Kantttselle ja Latttiselle 9.12.2015 lähettämästä sähköpostista (K13) ilmenee S. Mäxxxsen ilmoittaneen, etteivät he hyväksy osakorjauksia vaan koko märkätila pitää saattaa taloyhtiön toimesta ja taloyhtiön kustannuksella vastaamaan alkuperäistä tasoa. S. Mäxxxnen on samalla pyytänyt taloyhtiötä toimittamaan tietoja märkätilan remontin tekijästä ja siitä, onko tekijällä märkätilasertifikaatti.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjasta 27.1.2016 (V12) ilmenee, että hallitus on kokouksessaan muun ohella määritellyt asunnon A5 pesuhuoneremonttiin liittyvinä asioina pesuhuoneen korjauksen perustason. Pöytäkirjan liitteestä 1 ilmenee, että asunto-osakeyhtiö on todennut olevansa osakkaan toimesta pakotettu saattamaan pesuhuone alkuperäiseen tasoonsa. Remontiksi/ perustasoksi on määritelty pesuhuoneen seiniin muovimatto, pesuhuoneen lattiaan tasoite ja muovimatto ja osakas ja urakoitsija valitsevat yhdessä seinä- ja lattiamateriaalit. Hallitus on todennut, että remonttisopimus laaditaan taloyhtiön ja urakoitsijan (JS­ Rakennus&Remontointi), remontti-ilmoitus verottajalle taloyhtiön toimesta ja remontin valvonta tehdään RMK-Palvelu Ky:n toimesta.

Kantajien laatimasta selvityksestä (K20) ja S. Mäxxxsen kertomuksesta ilmenee, että Mäxxxsten asumishaitasta vaatima korvaus koostuu ylimääräisistä kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet heille siitä, että pesuhuone ei ole ollut käytettävissä. Näitä kustannuksia ovat pyykinpesu, peseytyminen, silmäsuihke, ihopyyhkeet ja kosteuspyyhkeet sekä matkakustannukset uimahalliin. S. Mäxxxsen mukaan vaadituista kustannuksista on vähennetty ne kulut, jotka tulisivat heille maksettavaksi, mikäli kyseiset asiat olisi ollut mahdollista hoitaa kotona.

Edellä selostetut Kantttsen, Latttisen ja Satttsen kertomukset osoittavat, että asunto-osakeyhtiö on tarjoutunut tekemään pesuhuoneen ja pukuhuoneen osalta remontin loppuun joulukuussa 2015 ja asunto-osakeyhtiöllä oli ollut tarkoitus selvittää remontin kustannusrakenne remontin jälkeen. Imtttsen kertomus tukee Kantttsen, Latttisen ja Satttsen kertomuksia asunto-osakeyhtiön tarkoituksesta saattaa remontti loppuun. Imtttsen kertomus osoittaa, että remontti olisi ollut mahdollista saattaa pesuhuoneen ja pukuhuoneen osalta loppuun Imtttsen yrityksen kautta alihankkijoiden toimesta ja että Imtttsen käyttämillä alihankkijoilla oli ollut märkätilojen saneeraukseen vaadittavat sertifikaatit.

Asiassa esitetty näyttö osoittaa, että vielä tammikuussa 2016 asunto-osakeyhtiön hallitus on laatinut remonttisuunnitelman asunnon pesuhuoneen saattamisesta alkuperäiseen tasoonsa. Mäxxxset eivät ole hyväksyneet remonttia asunto-osakeyhtiön esittämässä laajuudessa, vaan he ovat vaatineet myös saunan vesieristeen korjaamista samassa yhteydessä. Remontti on ollut kesken loppuvuodesta 2015 lähtien eivätkä Mäxxxset ole voineet käyttää saunaa ja pesuhuonetta.

Kun otetaan huomioon, että asunto-osakeyhtiö on aktiivisesti pyrkinyt saattamaan remontin loppuun siten, että pesuhuone olisi ollut Mäxxxsten käytettävissä, käräjäoikeus katsoo, ettei Mäxxxsten vahingonkorvauksena pesuhuoneen käytön estymisen tuottamasta asumishaitasta vaatimat vahingot ole aiheutuneet asunto-osakeyhtiön tahallisesta tai huolimattomasta menettelystä. Vahingonkorvausvaatimukset on näin ollen hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Vaatimuskohdat 1, 2 ja 4 on ratkaistu kantajien hyväksi ja vaatimuskohta 5 vastaajan hyväksi. Asian käsittelyyn käytetty aika on keskittynyt selvästi suurimmalta osin kohtien 1 ja 2 käsittelyyn. Käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi velvoittaa vastaaja korvaamaan kantajien määriltään myönnetyistä oikeudenkäyntikuluista kaksi kolmasosaa.

TUOMIOLAUSELMA
Asunto-osakeyhtiö Kattttkuja 6:n ylimääräisen yhtiökokouksen 11.1.2016 9 §:n, 12 §:n, 13 §:n ja 14 §:n kohdalla tekemät päätökset koskien asunnon A5 pesuhuoneremonttia ja sitä koskevia kustannuksia julistetaan pätemättömiksi.

Asunto-osakeyhtiö Kattttkuja 6:n ylimääräisen yhtiökokouksen 29.2.2016 8 §:n kohdalla tekemä päätös koskien asunnon A5 pesuhuoneremonttia ja sitä koskevia kustannuksia julistetaan pätemättömäksi.

Asunto-osakeyhtiö Kattttkuja 6 velvoitetaan korvaamaan S. ja S. Mäxxxselle pesuhuoneen kuivatuksesta aiheutuneesta sähköenergiasta 76,82 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
20.1.2016 lukien.

Asunto-osakeyhtiö Kattttkuja 6 velvoitetaan suorittamaan S. ja S. Mäxxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 5.792,21 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Muilta osin vaatimukset hylätään.

MUUTOKSENHAKU Ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla erillisistä
muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.

Tyytymättömyyttä ovat säädetyssä järjestyksessä ilmoittaneet
- S. ja S. Mäxxxnen tuomioon siltä osin kun kanteen vahingonkorvausta koskeva vaatimus nro 5 on hylätty ja siltä osin kun kanteen oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus nro 6 on osittain hylätty sekä
-Asunto Oy Kattttkuja 6 koko tuomioon.
Määräaika valitukselle perjantai 16.12.2016.

25
Määräaika vastavalitukselle perjantai 30.12.2016.

Seuraa valitusosoitus.