Rivitalo asunto-osakeyhtiöt ongelmana

Viime aikoina on uutisoitu vanhojen rivitalojen ongelmista. Alla oleva tapaus on hyvä esimerkki miten vaikeaksi peruskorjaus ja kosteusvauriokorjaus voi muodostua. Asunnon myyjän ja ostajan kannalta tilanne voi muodostua varsin hankalaksi. Taustalla on kysymys milloin myydyssä asunto-osakeyhtiön rakennuksessa olevat virheet ovat niin laajoja, että ostaja voi vaatia vahingonkorvausta tai jopa purkua. Kynnys on näissä tilanteissa (vanhat rivitalot) korkea koska korjaukset katetaan vastikkeilla ja kustannuksiin osallistuvat myös muut osakkeenomistajat. Riippuen taloyhtiön koosta korjauskustannus jää usein ostajalle pieneksi ja myyjä ei joudu maksamaan korvauksia. Ongelma kärjistyy jos (muut) enemmistö-osakkeenomistajat valitsevat ostajan mielestä liian kevyen korjaustavan. Silloin ollaan sen kysymyksen parissa, onko valittu korjaustapa oikea. Siitä taas asiantuntijat saattavat olla eri mieltä. Alla oleva riita käsitteli myyjän vastuuta ostajalle. Käräjäoikeus ja hovioikeus olivat yhtä mieltä, että kauppa voitiin purkaa koska asunnossa oli kosteusvaurio ja sama kosteusvaurio oli muissakin asunnoissa, jolloin korjauskustannusten määrä yhdistettynä muihin mm. terveyskysymyksiin riitti kaupan purkamiseen. Lisäksi yhtiökokouksen korjaustapaa koskevasta päätöksestä nostettiin erillinen pätemättömyyskanne. Kantaja väittää valitun korjaustavan olevan liian suppea. Mutta alla oleva riita koskee siis ostajan purkukannetta myyjää vastaan.

Kysymys on 1962 rakennetusta 15 asunnon rivitalosta Espoossa, jossa oli aloitettu putkiremontti. Yhden rivitalohuoneiston ostaja tutkitutti rakennusta oireilujen johdosta ja yläpohjan, seinien ja alapohjan rakenteista paljastui pahoja virheitä. Asiassa kuultiin rakennnusalan johtavia ammattilaisia ja oikeudenkäyntikulut kasvoivat kaikkinensa yli 250.000 euron. Asiassa riideltiin siitä, olivatko näytteenotot luotettavia ja mitä ne osoittivat sekä olisiko korjaustavaksi riittänyt ns. kapselointi. Näytteet todettiin luotettaviksi ja ne muun näytön ohella osoittivat vakavia vaurioita usein asuntojen rakenteissa. Kapselointi puolestaan katsottiin epävarmaksi korjaustavaksi.

Hovioikeus totesi:
"Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että taloyhtiön kaikissa huoneistoissa on korjaustoimenpiteitä vaativa kosteus- ja mikrobivaurio ja että vaurion korjaamiseksi pitkäaikaisella ja luotettavalla tavalla toja-levyjen poistamista ainakin suurelta osin voidaan pitää tarpeellisena toimenpiteenä ja siitä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon arvioitaessa virheen merkitystä. Vahanen Oy:n esittämä kustannusarvio 1,2 – 1,4 miljoonaa euroa tukee sitä, että käräjäoikeuden arvioima määrä 1,3 miljoonaa euroa on oikea. Huoneiston xx osuus tästä on 80.000 euroa."

Ylimääräisen yhtiökokouksen 21.3.2016 ja jatkokokouksen 4.4.2016 pöytäkirjasta (V26) kohdasta 7 ilmenee, että kokouksessa on laajasti keskusteltu tehtävistä korjauksista, vaihtoehdoista ja kustannuksista. Vahanen Oy on esittänyt uuden vaihtoehdon VE5, joka oli paranneltu versio vaihtoehdosta VE1 ja joka oli myös Vahanen Oy:n edustajan valinta. Taloyhtiön hallitus oli esittänyt vaihtoehtoa VE3, jossa toja-levyt poistettaisiin alapohjasta. Jatkokokouksessa äänestyksen voitti vaihtoehto VE5. Kolmen huoneiston osakkaat olivat ilmoittaneet eriävän mielipiteensä valitun korjaustavan osalta.

Asiassa esitetty näyttö osoittaa, että Ostajien ostamaan huoneistoon xx kohdistuvat vastikemaksut ovat kohonneet ja taloudelliset velvoitteet ovat merkittävästi kasvaneet. Yhtiö on lokakuussa 2015 päättänyt ottaa 870.000 euroa lainaa, josta 110.000 euroa on kohdistunut tontinosan lunastukseen. Pääosa eli 760.000 euroa on varattu korjausurakoita varten. Tilanne korjaustavan ja kustannusten osalta on epävarma, koska yhtiökokouksen päätöstä on moitittu. Lisäksi on epävarmaa saavutetaanko yhtiökokouksen valitsemalla korjaustavalla sellainen lopputulos, että taloyhtiön rakennusten rakenteissa havaitut virheet tulevat pysyvästi korjatuksi.

Hovioikeus katsoo, ettei tilanteen epävarmuus huomioon ottaen arviota velvoitteiden merkittävyydestä voida tehdä jo toteutuneiden tai edes nyt tehdyn päätöksen mukaisten korjauskustannusten perusteella. Arvioinnissa on otettava huomioon myös taloudellisia riskejä sisältävä tilanne, joka osaltaan puoltaa sitä johtopäätöstä, että kysymyksessä on taloudellinen virhe.

Ostajien asunnon omistamiseen liittyvät velvoitteet ovat sekä kaupan kohteena olleessa asunnossa että kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattomien laajojen vikojen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kaupan kohteessa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe."

"Hovioikeus toteaa, että edellä mainitusta korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin tavoin purkukynnyksen täyttymistä on punnittava kokonaisuutena sekä arvioitujen korjauskustannusten ja niiden epävarmuuden että asianosaisten olosuhteiden perusteella."

"Ostajille aiheutuvat virheiden kustannukset olisivat vähintään käräjäoikeuden tuomiossa todetut noin 95.000 euroa eikä niiden lopullisesta suuruudesta ole tietoa. Mikäli korjaukset toteutetaan pienemmillä kustannuksilla, on tästä seurauksena korjausten riittävyyden epävarmuus ja mahdolliset uudet korjaustoimenpiteet. Ostajille on aiheutunut terveyshaitta ja he ovat joutuneet muuttamaan useita kertoja asunnosta pois eivätkä he voi edelleenkään siellä asua. Vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajan näkökulmasta."

"Hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen virheestä on aiheutunut Ostajille olennaista haittaa. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kohtuullisena."

Myyjät velvoitettiin korvaamaan alioikeudessa 90.000 ja hovioikeudessa 60.000 euroa eli yhteensä 150.000 euroa ostajan oikeudenkäynti ja selvittelykuluja. Lisäksi myyjä joutuvat maksamaan omat kulut arviolta nekin päälle 100.000 euroa tätä laajuusluokkaa olevassa jutussa. Yhteensä juttu maksoi myyjille yli 200.000 euroa kun kauppahinta oli 480.000 ja korjauskulut jäänevät tulevaisuudessakin alle 100.000 euron.


Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 22.12.2016
Nro 1811
Diaarinumero S 15/3050


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 30.10.2015 nro 16791 (liitteenä)

Asia Irtaimen kaupan purkaminen

Valittajat S. Myyjä K. Myyjä

Vastapuolet S. Ostaja M. Ostaja


Asian käsittely hovioikeudessa

S. Myyjälle ja K. Myyjälle on myönnetty jatkokäsittelylupa 20.1.2016.

Hovioikeus on 12.9.2016 ja pääkäsittelyssä 5.10.2016 tehnyt ratkaisut uuden todistelun vastaanottamisesta.

Pääkäsittely on toimitettu 5. 7.10., 11.10. ja 25.10.2016.

Valitus

S. Myyjä ja K. Myyjä (jäljempänä Myyjät) ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin S. Ostajien ja M. Ostajien (jäljempänä Ostajat) kanne on hyväksytty ja kanne hylätään kokonaan. Myyjät ovat sen varalta, että kauppa puretaan, vaatineet, että Ostajat velvoitetaan suorittamaan Myyjille asumishyötynä 1.500 euroa kuukaudessa ajalla 8.11.201214.11.2013 ja 1.6.2015 lukien. Lisäksi Myyjät ovat vaatineet, että Myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 45.678,30 eurolla, ja asianosaiskulunsa 1.343,08 eurolla korkoineen 30.11.2015 lukien tai toissijaisesti, että heidän Ostajille maksettavaksi tuomittuja oikeudenkäyntikuluja joka tapauksessa kohtuullistetaan. Vielä Myyjät ovat vaatineet, että Ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 37.141,31 eurolla korkoineen. Myyjät ovat pääkäsittelyssä myöntäneet, että Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen, joka voi olla enintään 20.000 euroa.

Mikrobinäytteiden luotettavuus

Tavarantarkastaja Ari Ltttsen ottamat mikrobinäytteet ja niiden tulokset eivät olleet luotettavia rakennuksen korjaustarpeen arvioinnin selvittämisessä. Purku-urakan aikana mikrobeja saattoi siirtyä ilmateitse paikasta toiseen. Huoneiden osastoinnista huolimatta mikrobien leviämistä ei voitu täysin estää. Näytteiden ottohetkellä asunnon xx ja myös muiden huoneistojen rakenteet olivat olleet merkittävissä määrin auki, joten näytteet eivät olleet luotettavia. Alapohjassa ei ollut ollut havaittavissa näkyvää mikrobikasvustoa. Ari Ltttsella ei ollut ollut oikeutta ottaa huoneiston xx näytteitä tavarantarkastajan ominaisuudessa. Työterveyslaitoksella ei ollut näytteitä tulkitessaan ollut tietoa siitä, millaisissa olosuhteissa näytteet oli otettu tai kuljetettu laboratorioon. Näytteet oli toimitettu laboratorioon viralliset suositukset ylittäneessä ajassa. Se, että Vahanen Oy oli ottanut näytteet tutkimuksen lähtökohdaksi, ei osoittanut niiden luotettavuutta ja vioittumattomuutta.

Asunnon xx kosteus- ja mikrobivaurio sekä terveyshaitta

Ostajien tiedossa oli kaupantekohetkellä ollut asunnon puutteellinen ilmanvaihto. Mikrobiperäiseen vaurioon viittaava haju oli havaittu vasta kun rakenteita oli avattu. Mikrobit Tatttitsivat kasvaakseen kosteutta. Asunnon alapohjassa ei ollut luotettavasti havaittu ylimääräistä kosteutta eikä lattian eristetilassa ollut havaittu silmin nähtävää mikrobikasvustoa.

Alapohjan korjaustarpeesta ei ollut esitetty riittävää selvitystä eikä muun muassa kosteusmittauksia ollut tehty. Mahdollisten kosteusvaurioiden syntymistapa oli jäänyt epäselväksi. Alapohjan osalta terveydensuojeluasetuksen 545/2015 mukainen toimenpideraja ei ollut ylittynyt. Kyse ei ollut asuntokauppalain mukaisesta odottamattomasta viasta. Alapohjan tiivistäminen oli luonteeltaan peruskorjausta tai -parannusta.

Myyjät eivät olleet vastuussa korjausten jälkeen havaituista puutteista siltä osin kun ne johtuivat puutteellisista korjaustöistä. Epäselväksi oli jäänyt, oliko terveyshaitta alunperinkään aiheutunut toja-levystä vai putkiläpivientien ja olohuoneen seinän epätiiviydestä.

Ostajien mahdollisesta homeaineallergiasta ja sen syistä ei ollut esitetty luotettavaa selvitystä eikä oireilu osoittanut korjaustarpeen laajuutta. Pelkkien oireiden perusteella ei voitu todeta tarvetta purkaa ja rakentaa uudestaan koko asuntoa.

Mikrobit itsessään eivät olleet rakenteiden ongelma, vaan rakenteiden ilmatiiviys. Rakenteen toiminnallisuuden kannalta vaurioituneet materiaalit tuli poistaa niiltä osin kuin se oli tarkoituksenmukaista ja välttämätöntä. Muilta osin tuli arvioida vaihtoehtoisia korjaustoimenpiteitä. Terveyshaitan poistaminen ei välttämättä edellyttänyt rakenteiden ja materiaalien uusimista. Terveyshaitan aiheutuminen edellytti sisäilmayhteyttä vaurioituneesta rakeneesta sisäilmaan.

Asunnon xx korjauskustannukset

Korjauskustannusten määrään ei tullut sisällyttää lvis-saneerauksesta aiheutuneita kuluja, joita olivat ainakin Cleanside Oy:n purkukustannukset, Luuwe Oy:n sähkötyöt, Kenno Rakenteen aliurakoitsijan suorittamat patterityöt, Tehosiivouksen työt, Rytmirakennuksen työt ja Suomen Futura Oy:n valvontatyöt. Ltttsen tavarantarkastuskertomus ja Matti Ekttt Oy:n raportti olivat olleet puutteellisia ja epäluotettavia ja Työterveyslaitoksen kulu taas oli perustunut epäluotettaviin mikrobinäytteisiin. Myyjät eivät siten olleet vastuussa näistä kuluista. Tavarantarkastaja Esa Ptttn kulut olivat liittyneet kaupanteon jälkeen tehtyjen korjausten asianmukaisuuden arviointiin, eivätkä ne kuuluneet virhevastuun piiriin.

Asunto oli korjattu käytännössä täysin uudeksi, joten virheen arvioinnissa tuli ottaa huomioon myös tasonparannus ja käyttöiän pidennys. Asunto olisi ollut mahdollista korjata riittävästi myös tiivistämällä, jolloin kustannukset olisivat jääneet pienemmiksi. Korjaustöihin oli ryhdytty kyseenalaistettujen mikrobinäytteiden perusteella ilman riittävää selvitystä. Asunnon alakatto, yläpohja ja kaikki seinät oli uusittu, vaikka niissä ei ollut havaittu vaurioita. Yläpohjaa ei ollut edes tutkittu. Riskirakenteen korjaus pelkän riskin olemassaolon takia ei kuulunut myyjän virhevastuun piiriin.

Ostajat eivät olleet täyttäneet näyttötaakkaansa sen osalta, mitkä korjauskustannukset voitaisiin katsoa myyjän vastuulle kuuluviksi. Puhtaasti korjauskuluiksi voitiin katsoa vain Vogt:in näyte (148,80 euroa), Insinööritoimisto Turtiainen Oy:n valvontatyöt (1.379 euroa), isännöintikulut (2.860 euroa) ja kopiointikulut (439,78 euroa).

Taloyhtiön muiden asuntojen kosteusja mikrobivaurio

Ektttin ja Ltttsen korjaussuosituksissa ja kustannuslaskelmissa oli virheellisesti lähdetty siitä olettamasta, että kaikissa asunnoissa oli yhtäläiset virheet ja rakenteet ja että kaikki asunnot korjataan uudenveroisiksi.

Näytteet eivät osoittaneet luotettavasti näytteenottokohdan mikrobiologisia oloja. Näytteitä oli otettu rakenteiden ollessa auki. Näytteenottopaikoissa esiintynyt sädesieni saattoi olla peräisin jostain toisesta paikasta.

Asumiskelpoisuutta ei tullut arvioida eikä korjaussuunnitelmaa tehdä pelkkien näytteiden perusteella. Sädesienen vaatimaa kosteutta ei alapohjassa ollut todettu. Alapohjarakenteiden kosteusmittaukset mittasivat rakenteen kosteusteknistä toimivuutta ja Vahanen Oy oli todennut alapohjan kuivaksi. Asunnon xx keittiön lattian pintamateriaaleissa havaittujen vaurioiden perusteella keittiössä oli joskus ollut vesivahinko. Kyseessä ei siis ollut maaperästä noussut kosteus. Väitteet alapohjan vaurioista ja niiden syistä olivat perustuneet ainoastaan kyseenalaistettuihin mikrobinäytteisiin.

Alapohjan toja-levyjen poistaminen ei ollut välttämätöntä. Vahanen Oy oli suositellut tiivistämistä sekä alapohjan tuuletusta ja alipaineistusta. Siltä osin kuin ulko- tai väliseinissä oli havaittu vaurioita, Vahanen Oy oli suositellut vaurioituneiden materiaalien ja rakenteiden uusimista. Taloyhtiö luotti Vahanen Oy:n ammattitaitoon korjaustöiden suunnittelussa, valvonnassa ja projektinjohdossa eikä sillä ollut aikomuksia teettää 1,3 miljoonan euron korjauksia. Mahdolliset asunto-osakeyhtiön sisäiset erimielisyydet kuuluivat ostajan vastuulle. Kaupan purun kynnystä ei voitu arvioida pelkästään ostajien käsityksellä oikeasta korjaustavasta.

Kustannuksissa oli lisäksi otettava huomioon, että mikäli toja-levyt poistettaisiin, tiivistyskustannuksia ei aiheutuisi. Vahanen Oy:n laskelmaan sisältyi myös sellaisia kuluja, jotka eivät voineet olla Myyjien vastuulla kuten ainakin salaojitukseen liittyvät kulut sekä peruskorjaukseksi ja -parannukseksi luokiteltavat kustannukset. Lisäksi tiivistäminen paransi energiataloutta, mistä aiheutuisi tasonparannusta. Ostajien tiedossa oli ollut ennen kaupan tekoa salaojituksen Tattte, ilmanvaihdon puutteellisuus ja epävarmuus alustilojen tuulettuvuudesta.

Salainen virhe

Salaisen virheen kynnys ei ylittynyt. Huomiota oli kiinnitettävä siihen, mitä ostaja oli perustellusti voinut edellyttää kaupan olosuhteet kokonaisuudessaan huomioon ottaen. Asunnon kunnoksi oli myytäessä ilmoitettu tyydyttävä/hyvä ja myyjät olivat antaneet ostajille kirjallista selvitystä taloyhtiössä havaituista puutteista ja riskeistä. Ostajien tiedossa oli ollut riski lvissaneerauksen ylittävistä korjaustarpeista. Taloyhtiö oli rakennettu aikakautensa määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Ostajat olivat kaupantekohetkellä hyväksyneet sen, että he ostavat 1960-luvun menetelmillä ja materiaaleilla rakennetun asunnon.

Kosteusja mikrobivauriot eivät olleet olleet niin laajoja, että ne olisivat vaatineet koko asunnon uudelleen rakentamisen. Terveyshaitan alkuperää ei ollut osoitettu luotettavasti. Asuinkelvottomuuden kestoon olivat vaikuttaneet myös linjasaneeraustyöt sekä taloyhtiön tilaamien korjaustöiden puutteellisuudet.

Käräjäoikeuden arvioima koko taloyhtiön korjauskustannusten määrä 1,3 miljoonaa euroa, josta asunnon xx osuus oli 80.000 euroa, ei ollut kauppahintaan suhteutettuna merkittävä. Mainittu osuus vastasi 18 prosenttia kauppahinnasta. Merkittävyyttä arvioitaessa oli otettava huomioon, että kysymys oli 50-vuotta vanhasta taloyhtiöstä, jonka rakennukset olivat lähes alkuperäisessä kunnossa. Lukuisat riskit ja korjaustarpeet olivat olleet ostajien tiedossa kaupantekohetkellä.

Virheen seuraamus

Kaupan purun kynnys ei ylittynyt. Purun edellytyksiä tuli arvioida vain kustannusten kautta. Asunto xx oli nyt täysin korjattu ja asumiskelpoinen.
Asumishaittaan perustuvaa syytä ei enää ollut. Jäljellä olevat korjaukset olivat pieniä ja asumishaittaa aiheutui myös linjasaneerauksesta johtuen.

Purkukynnyksen alittumista puolsivat ainakin asunnon ikä ja ostajille annetut selvitykset korjaustarpeesta ja riskirakenteista, suoritettujen korjausten myötä syntynyt käyttöiän pidennys ja tasonparannus. Lisäksi Myyjilla ei ollut ollut enää kaupanteon jälkeen mahdollisuutta vaikuttaa asuntoyhtiön päätöksentekoon. Purkukynnyksen alittumista puolsi myös se, että asumishaitan määrään olivat vaikuttaneet myös Ostajien tiedossa olleet lvissaneeraustyöt ja se, että asunto oli jo kokonaan korjattu eikä asunto-osakeyhtiö ollut teettämässä niin laajoja korjauksia kuin käräjäoikeus oli katsonut. Lisäksi mikrobinäytteiden luotettavuus oli kyseenalaistettu eikä mitään rakennusaikaisten määräysten tai hyvän rakennustavan vastaista ollut todettu. Mikäli olennainen virhe katsottiin näytetyksi, oikeampi seuraamus oli hinnanalennus.

Ostaja otti kaupantekohetkellä riskin siitä, että taloyhtiön päätöksenteko saattoi olla vaikeaa. Taloyhtiön ja ostajien riidat eivät kuuluneet myyjän vastuulle.

Asian selvittelystä aiheutuneet kulut

Käräjäoikeuden ratkaisu oli oikea siltä osin kuin Ostajien vaatimukset oli hylätty. Matti Ekttt Oy:n kulut 917 ja 1.620 euron osalta eivät kuuluneet Myyjien vaan asunto-osakeyhtiön vastattaviksi. Samoin virheiden korjaamiseen ja selvittämiseen liittyvät kulut kuuluivat yhtiölle. Sampo Hattttsen raportista aiheutuneet kulut 1.000 euroa olivat liittyneet tontinlunastuskorvauksen arviointiin, jolla ei ollut merkitystä todelliseen kustannukseen. Käräjäoikeuden toteamin tavoin Ostajat olivat reklamoineet tontinlunastusasiassa liian myöhään eikä tontinlunastusasiaan liittyviä kuluja voitu tästäkään syytä määrätä Myyjien maksettavaksi. Tuula Putttksen osalta kulu oli jäänyt näyttämättä. Etelä-Espoon Huolto Oy:n kululla ei ollut liityntää oikeudenkäyntiin. Ostajat eivät olleet vedonneet Myyjien huolimattomuuteen eikä sellaista ollut todettukaan.

Asumishyöty

Ostajat olivat asuneet asunnossa 8.11.2012 – 14.11.2013 ja 1.6.2015 – 11.10.2015 sekä edelleen marraskuusta 2015 lähtien. Asumishyödyn arvo oli vähintään 27.000 euroa ja siten merkittävä. Mahdollista irtaimen omaisuuden hävittämistä ei tullut huomioida asumishyödyssä, koska kyse olisi vahinkojen kuittaamisesta hyödystä eivätkä Ostajat olleet vaatineet vahingonkorvausperusteisia saatavia. Terveyshaitan syy-yhteyttä asuntoon ei ollut osoitettu. Asumishyöty oli korvattava koko siltä ajalta, jonka Myyjät olivat asunnossa asuneet ja asuivat.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajat olivat esittäneet väitteitä ja vaatimuksia, joiden perusteeksi ei ollut esitetty näyttöä, vaikka heillä oli asuntoyhtiön osakkaina ollut parempi asema hankkia selvitystä ja näyttöä. Myyjät olivat useita kertoja pyytäneet tarkempaa selvitystä ja tietoa vaatimusten perusteista sitä saamatta.
Myyjilla ei myöskään ollut ollut mahdollisuutta vaikuttaa korjaustöiden laajuuteen ja taloyhtiön päätöksentekoon. Ostajat olivat halunneet viedä läpi oikeudenkäynnin tilanteessa, jossa selvityksiä vasta tehtiin. Lisäksi ostajien kulut olivat olleet lähes kaksinkertaiset verrattuna Myyjien kuluihin. Kun tontinlunastus- ja linjasaneerauskulujen kasvamiseen liittyneet vaatimukset oli hylätty, olisi niihin kohdistuvan todistelun kulut pitänyt jättää Ostajien vastattavaksi.

Asuntokaupan purkukynnyksen arviointi oli oikeudellista arviointia eikä estettä oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamiselle oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n nojalla ollut.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:ää voitiin myös soveltaa, koska huomattava määrä oikeudenkäyntikuluista oli muodostunut muun kuin myydyn asunnon kuntoon liittyvästä selvittelystä. Myyjät olivat joutuneet hankkimaan taloyhtiön kaikkia asuntoja koskevan todistelun. Oikeudenkäynnin piiri oli laajentunut huomattavasti. Osapuolet eivät myöskään olleet tasavertaisessa asemassa ottaen huomioon Ostajien mahdollisuus asunto-osakeyhtiön osakkaina hankkia selvitystä.

Myyjät paljoksuivat käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikuluja 50.000 euroa ylittäviltä osin. kaikki sähköpostikeskustelut päämiesten kanssa eivät voineet olla välttämättömiä tai ainakaan ne eivät voineet kaikki tulla vastapuolen vastattaviksi. Asian luonne ei ollut edellyttänyt jatkuvaa yhteydenpitoa päämieheen. Tuntiveloitus 260 euroa ei ollut kohtuullinen suhteessa kyseessä olevaan asiaan, joka ei edellyttänyt erityistä asiantuntemusta. Haastehakemuksen tekoon käytetty tuntimäärä oli liiallinen. Lisäksi kaupanteon jälkeen tapahtuneista seikoista esitetty todistelu ei kuulunut myyjien vastuulle.

Oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisessa oli vielä otettava huomioon Myyjien Ostajille tekemät sovintotarjoukset.

Vastaus

M. Ostaja ja S. Ostaja ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että valitus hylätään ja Myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 62.222 eurolla korkoineen. Toissijaisesti Ostajat ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimuksen siitä, että Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena 350.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kauppahinnan maksupäivistä eli
48.000 euron osalta 12.10.2012 lukien ja 302.000 euron osalta 8.11.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Ostajat olivat kaupantekohetkellä olleet tietoisia tulevasta linjasaneerauksesta, jonka kustannukseksi oli arvioitu asunnon xx osalta 110.000 euroa. Lisäksi tiedossa oli ollut vähäisen pintaremontin Tattte. Ostajat eivät olleet tienneet salaojista eikä asunto-osakeyhtiön muista korjaustarpeista. Ostajien käsitys oli ollut, että linjasaneerauksen jälkeen asunnon kunto olisi erittäin hyvä. Ennen kauppaa saadun RS-kosteuskartoituksen osoittamilla kylpyhuoneen kohonneilla kosteusarvoilla ei pitänyt olla merkitystä, koska linjasaneeraus oli ollut joka tapauksessa tulossa.

Koko Ostajien perhe oli saanut muuton jälkeen terveysoireita, joita ei ensin ollut osattu yhdistää asuntoon. Ostajat olivat 19.9.2013 ottaneet yhteyttä taloyhtiöön oireidensa takia. Asian selvittely oli asunto-osakeyhtiön puolelta jatkuvasti viivästynyt. Ostajat olivat tehneet ensimmäisen kirjallisen reklamaation myyjille 2.10.2013. Tontin osan lunastusongelmasta Makarofit olivat reklamoineet jo maaliskuussa 2013. Asunnon kosteus-, mikrobi- ja homevaurion ja niiden aiheuttaman terveyshaitan selvittyä Myyjät olivat useita kertoja pyrkineet sopimaan kaupan purusta. Myyjät eivät kuitenkaan olleet suostuneet sovinnolliseen ratkaisuun.

Asunnon xx korjauksista oli päätetty asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 27.5.2014, mutta työt olivat alkaneet vasta elokuussa. Korjaustyöt olivat kestäneet huomattavasti arvioitua pidempään. Ostajien oli ollut lopulta pakko muuttaa takaisin keskeneräiseen asuntoon 1.6.2015 muualla asumisesta aiheutuvien kohtuuttomien kustannusten takia. Korjaukset olivat osin edelleen kesken. Ostajat olivat korjausten aikana joutuneet muuttamaan yhteensä yhdeksän kertaa. He kärsivät edelleen asunnossa asuessaan terveysoireista tehdyistä korjauksista huolimatta.

Ostajien tietoon oli tullut vasta kaupanteon jälkeen, ettei asunto-osakeyhtiön tontin muodostus ollut kunnossa. Käräjäoikeuskäsittelyn aikana oli suoritettu lunastustoimitus, jossa tontinosien lunastuskorvaukseksi oli määritelty 115.800 euroa.

Korjaustarpeen laajuus ja korjauskustannusten määrät

Asunnossa xx oli uusittu lähes kaikki rakenteet ja asunto-osakeyhtiön muiden asuntojen korjausTattte oli samanlainen. Mikrobija kosteusvaurioita oli todettu kaikissa huoneistoissa. Todennäköistä oli, että kaikissa huoneistoissa jouduttiin suorittamaan yhtä laajat korjaukset kuin asunnossa xx tai harkitsemaan taloudellisista syistä koko kohteen purkamista ja uudelleen rakentamista. Asunto-osakeyhtiö oli koko ajan suhtautunut kielteisesti laajojen korjausten suorittamiseen. Asunnon xx korjaukset tulivat asunto-osakeyhtiön mukaan maksamaan yhteensä yli 320.000 euroa. Muiden huoneistojen korjaus tuli Matti Ekttt Oy:n tämän hetkisen arvion mukaan maksamaan 2.572.142,50 euroa. Vahanen Oy:n esittämä tiivistyskorjaus ei ollut riittävä tapa korjata taloyhtiön vaurioita lopullisesti ja poistaa vaurioiden syy.

Mikäli kaupanpurun kynnys ei ylittyisi, tulisi toissijaisesti harkittavaksi hinnanalennus. Hinnanalennuksen määrään arvioiminen oli tässä tilanteessa erittäin vaikeaa, koska korjaustyöt olivat muissa huoneistoissa vasta alkamassa. Kustannuksista oli kuitenkin edellä mainittu Ektttin arvio. Tiivistyskorjaamisen kustannuksia ei ollut pystytty edes arvioimaan. Ostajille aiheutuva maksuosuus tuli joka tapauksessa olemaan niin suuri, että se oikeutti kaupan purkuun tai toissijaisesti hinnanalennukseen.

Lisäksi asunto-osakeyhtiölle oli aiheutunut lisäkustannuksia putkiremontista 343.111.43 euroa ja tontinosan lunastuksesta 115.800 euroa. Myyjien oli korvattava myös Ostajien maksamat pääomavastikkeet ja Ostajien huoneistoon 9.164,71 eurolla tekemät muutokset.

Asunnon xx kosteus-, mikrobivaurio ja terveyshaitta

Ostajien tiedossa ei ollut kaupantekohetkellä ollut huoneiston puutteellinen ilmanvaihto. Mikrobiperäiseen vaurioon viittaava haju oli havaittu todistettavasti jo ennen rakenteiden avaamista. Mikrobihavainto oli ollut selkeä ja sittemmin todettu lukuisilla näytteillä. Rakenteissa oli todettu homekasvustoa. Kosteusolosuhteet vaihtelivat eri aikoina eikä pelkistä kosteushavainnoista voitu tehdä sellaista arviota, etteikö jonakin toisena vuodenaikana tai toisissa sääolosuhteissa rakenteisiin olisi voinut päästä kosteutta.
Mikrobikasvuston määrä osoitti, että rakenteissa oli täytynyt olla useiden vuosien ajan kohonneita kosteusarvoja. Yksittäisen kosteusmittauksen perusteella ei voitu tehdä johtopäätöksiä rakenteen toimivuudesta eri vuodenaikoina ja sääolosuhteissa.

Toja-levy oli riskirakenne. Näytteet osoittivat homekasvuston olemassaolon, joten rakenne oli poistettava. Sama ongelma oli myös taloyhtiön muissa huoneistoissa. Vaurioiden syynä eivät voineet olla vesivuodot vaan maaperästä ja sadevesistä tuleva kosteus.

Myyjien vastuulla oleva virhe oli olemassa kunnes se oli riittävillä korjaustoimilla saatu poistettua. Virhe ei ollut poistunut, jos ensin oli suoritettu riittämättömiä korjaustoimia.

Todennäköistä oli, että asuntoon oli päässyt mikrobeja useaa eri kautta eli sekä toja-levyistä että seinien epätiiviyskohdista. Kysymyksessä oli kokonaisuus. Mikrobihavainnot sellaisissa rakenteissa, joista mikrobeilla oli mahdollinen pääsy sisäilmaan, edellyttivät rakenteiden poistamista.

Mahdollisella homeallergiaan sairastumisella ei ollut asiassa ratkaisevaa merkitystä. Merkittävää oli se, että sisäilmassa oli esiintynyt terveydelle haitallisia mikrobeja.

Asunnossa ei ollut ollut laajaa vesivahinkoa Ostajien asumisaikana.

Asunnon xx korjauskustannukset

Korjauskustannukset olivat olleet 27.9.2015 mennessä käräjäoikeudessa esitetyn laskelman mukaisesti 291.959,86 euroa. Lisäksi tulossa oli vielä muita kustannuksia. Lvis-saneeraus ei sisältynyt näihin kustannuksiin.
Asunto xx oli otettu pois lvis-saneerausurakasta. Keväällä 2016 tehtyjen lisäkorjausten jälkeen kustannukset olivat olleet 320.000 euroa.

Clean Side Oy:n kustannukset olivat olleet homepurkua ja Luuwe Oy:n sähkötyöt olivat liittyneet homekorjaamiseen. Rytmi-Rakennus Oy:n työt olivat olleet kaikilta osin huoneiston xx homekorjausta ja Suomen Futura Oy:n valvontatyöt liittyivät homekorjauksen valvontaan. Tehosiivous Oy oli tehnyt homesiivouksen.


Ltttsen tavarantarkastuskertomus ja Matti Ekttt Oy:n kertomus olivat olleet asiassa välttämättömiä. Asunto-osakeyhtiö oli maksanut Ostajille 8.800 euron korvauksen pakollisista kalusteista eivätkä kalusteet sisältyneet nyt esitettyihin vaatimuksiin. Asuntoon oli asennettu halvimmat mahdolliset materiaalit ja kalusteet. Remontin jälkeen huoneisto oli monin paikoin huonossa kunnossa. Asuntoa ei voinut verrata täysin uuteen.

Korjaustöihin ryhtymistä oli edeltänyt erittäin kattavien selvitysten tekeminen.

Muiden asuntojen kosteusja mikrobivauriot

Sekä käräjäoikeuskäsittelyn aikaiset että sen jälkeen tehdyt havainnot viittasivat siihen, että korjausTattte oli kaikissa taloyhtiön huoneistoissa sama. Kaikissa tutkituissa huoneistoissa oli todettu vastaavia vaurioita kuin huoneistossa xx.

Salainen virhe

Asunnossa oli asuntokauppalain 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Huoneistossa oli todettu merkittävä kosteus-, mikrobija homevaurio, joiden johdosta huoneisto oli ollut asumiskelvoton. Asumisesta oli aiheutunut Ostajille merkittävä terveyshaitta. Ostajat olivat asunnon ostaessaan hyväksyneet sen, että vuonna 1962 rakennetussa talossa tulee jatkossa olemaan erilaisia normaalista kulumisesta johtuvia korjaustarpeita. He eivät olleet voineet varautua siihen, että heidän hallitsemansa huoneisto käytännössä puretaan kokonaisuudessaan ja että vastaava remontti tullaan tekemään kaikissa muissakin huoneistoissa.

Kaupan kohteessa oli myös asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe. Muiden huoneistojen korjaukset tulivat aiheuttamaan erittäin suuria kustannuksia, joiden määrä ei edes ollut vielä tarkkaan tiedossa. Ostajille oli lisäksi aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia tontin lunastuksesta sekä ennakoituja suurempia linjasaneerauskustannuksia. Lisäksi he olivat joutuneet maksamaan useita ylimääräisiä vastikkeita.

Kaupan purkamisen edellytyksiä oli arvioitava kokonaisharkinnan perusteella. Ostajille oli myyty arvokkaalla paikalla sijaitseva, hyväkuntoinen ja hinnaltaan kallis huoneisto. Heillä oli ollut oikeus edellyttää, ettei huoneisto joutunut vuosia kestävän laajan korjauskierteen kohteeksi. Myyjät eivät olisi tehneet kauppaa, mikäli heidän tiedossaan olisi ollut vuosia jatkuva korjausTattte ja sen arviointi.

Purkukynnyksen täyttymistä puolsi myös se, että lopulliset korjauskustannukset eivät olleet vieläkään tiedossa. Ennen korjausten suorittamista loppuun huoneisto oli käytännössä arvoton.

Ostajat olivat saaneet pysyviä terveyshaittoja ja sairauksia. Lähes kaikista tutkituista kohdista oli löytynyt mikrobiongelmia. Ostajat olivat edelleen joutuneet altistumaan terveydelle haitallisille mikrobipäästöille, koska heillä ei ollut taloudellista mahdollisuutta asua muualla.

Purkukynnyksen ylittymistä puolsi huoneiston xx sekä muiden huoneistojen korjaamisesta aiheutuva kauppahintaan verrattuna merkittävä kustannus sekä korjausten vaatima pitkä ja jopa epämääräinen aika. Lisäksi asunto oli myymiskelvoton, kunnes korjaukset oli suoritettu. Purkukynnksen ylittymistä puolsivat myös huoneiston xx sekä muiden huoneistojen selvä terveyshaitta, Ostajien taloudellinen ahdinko ja asunto-osakeyhtiön viivyttely asiassa. Ostajien oikeusturvan kannalta kaupan purku oli oikea ratkaisu. Ostajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta johtaisi joka tapauksessa suurimman osan kauppahinnasta palauttamiseen.

Ostajat olivat perehtyneet asianmukaisesti kaikkiin asiakirjoihin ennen kauppaa ja toimineet muutenkin huolellisesti. Heille ei ollut kerrottu riskirakenteista eikä muusta korjaustarpeesta kuin lvis-saneerauksesta. Riskirakenteet eivät olleet käyneet mistään ilmi.

Kysymys ei ollut perusparannuksesta eivätkä korjaukset mitenkään nostaneet kohteen arvoa. Kyse oli perusrakenteiden korjaamisesta.

Virhettä tuli arvioida kaupantekohetken mukaan. Asunto ja koko kiinteistö olivat olleet kaupantekohetkellä korjausta edellyttävässä tilassa. Lisäksi koko asunto-osakeyhtiön tilanne oli ennakoimaton ja asunnossa xx oli edelleen korjaustarpeita ja ilmanvaihto oli puutteellinen. Naapurihuoneistoja ei ollut korjattu, jolloin mikrobihaitat pääsivät myös huoneistoon xx.

Asumishyöty

Ostajat eivät olleet saaneet minkäänlaista asumishyötyä. He olivat joutuneet muuttamaan useita kertoja ja maksamaan lähes kahden vuoden ajan kahden asunnon kulut. He oireilivat asunnossa edelleen. Mitään tuottoa ei ollut syntynyt. Ostajat olivat myös joutuneet hävittämään homeiden piLtttt huonekalunsa ja vaatteensa.

Mikrobinäytteiden luotettavuus

Ari Ltttsella oli ollut pätevyys näytteiden ottoon. Näytteitä ei ollut otettu siten, että muualla auki olevasta rakenteesta olisi päässyt mikrobeja saastuttamaan näytteitä. Näytteet oli otettu rakenteiden sisältä, ei pinnoilta. Näytteet oli postitettu tutkimuslaitokseen, kuten käytäntö oli. Ohjeet näytteiden käsittelyajoista olivat muuttumassa, koska vanhat ohjeet oli todettu mahdottomiksi noudattaa. Näytteiden säilytysaika ennen tutkimista ei poistanut sitä tosiasiaa, että näytteissä oli mikrobeja. Säilytysaika saattoi vaikuttaa korkeintaan mikrobien määrään. Keskeistä oli mikrobien laji.

Asian selvittelystä aiheutuneet kulut

kaikki Ostajille aiheutuneet kustannukset olivat olleet välttämättömiä asian selvittämiseksi. Myyjät olivat kiistäneet ja kyseenalaistaneet kaiken sekä kieltäytyneet sovintotarjouksesta. Matti Ekttt oli ensin toiminut Ostajien avustajana selvittelyssä ja asunto-osakeyhtiö oli sen jälkeen pyytänyt Ektttilta arvion. Sampo Hattttsen raportti ei ollut ollut tarpeeton. Se oli liittynyt tontin lunastuskorvaukseen, jonka kustannusta ei ollut siinä vaiheessa tiedetty. Etelä-Espoon Huolto Oy:n kulu liittyi taloyhtiöltä pyydettyihin oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiin asiakirjoihin.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajat olivat joutuneet hankkimaan itsestään selvistäkin asioista näyttöä ja selvitystä. Asunto-osakeyhtiön suhtautuminen oli myös lisännyt kustannuksia. kaikki saatu tieto oli välittömästi toimitettu Myyjille. Myyjät olivat vaihtaneet asiamiestä kesken oikeudenkäynnin, mikä oli lisännyt Ostajien kustannuksia. Tavanomaista oli, että kantajien kulut olivat vastaajia suuremmat. Todistelu oli ollut laajaa. Ostajaeilla ei ollut ollut yhtä hyvät mahdollisuudet saada tietoja asunto-osakeyhtiöltä.

Asiassa oli kysymys näytön arvioinnista eikä oikeudellisesta epäselvyydestä. Oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamiselle ei ollut perusteita. Osapuolet olivat yksityishenkilöitä. Oikeudenkäynti oli molemmille osapuolille raskas ja taloudellisesti erittäin merkittävä. kaikki yhteydenpito päämiehiin oli liittynyt tämän asian hoitamiseen. Asia oli hyvin laaja ja monimutkainen.


Todistelu


Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Ostajat ovat vedonneet lisäksi seuraaviin uusiin kirjallisiin todisteisiin: K52) Terveystarkastaja Ari Vitttlen sähköposti 9.10.2015 kantajayhtiölle, K53) Rakennusvalvonta Ari Ltttnen Oy:n lausunto 22.2.2016, K54) M. Ostajien sähköpostiviesti ja valokuva 27.1.2014, K55) Matti Ektttin sähköpostiviesti 27.5.2016, K56) Haaste riita-asiassa 15.6.2016, haastehakemus ja liitteet, K57) Espoon seudun ympäristöterveyden/Vitttlen tarkastuskertomus 10.3.2016, K58) Asunto Oy B.n hallituksen tiedote 12.9.2016, K59) Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta 30.8.2016, K60) Espoon käräjäoikeuden päätös turvaamistoimiasiassa 20.9.2016, K61) Matti Ekttt Oy:n asiantuntijalausunto 12.8.2016 ja K62) Valokuvakooste huoneiston xx korjauksista.

Myyjät ovat vedonneet lisäksi seuraaviin uusiin kirjallisiin todisteisiin: V21) Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 13.10.2015, V22) Sovintoehdotus 26.11.2015, V23) Sisäilmakeskuksen kannanotto 8.2.2016, V24) Asukaskysely ja sen yhteenveto, V25) Vahanen Oy:n 1.3.2016 päivitetty hankesuunnitelma ja selvitys 23.3.2016 korjausvaihtoehdosta VE5, V26) Pöytäkirja ylimääräisestä yhtiökokouksesta 1/2016 sekä jatkokokouksesta ja kokouskutsu, V27) Ostajien haastehakemus ja sovintosopimus 7.3.2016, V28) Sakari Vuottttn sähköposti 29.4.2014, V29) Vahanen Oy:n tutkimusraportti 21.12.2015 ja V30) Vahanen Oy:n lausunto 23.8.2016. Myyjät ovat vielä viitanneet oikeudenkäyntiaineistona Ympäristöministeriön 28.9.2016 julkaisemaan oppaaseen ”Rakennuksen kosteusja sisäilmatekninen kuntotutkimus” sekä Valviran julkaisemaan asumisterveysasetuksen soveltamisohjeeseen 8/2016.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Myyjiä sekä Ostajia ja todistajina Jussi Elmeri Ahtttasta, Sami Petteri Astttaata, Matti Tapio Ektttia, Jan Hetttstä, Eila Hätttstä, Taisto Armas Kettttsta, Ari-Veikko Ktttsta, Ari Tapani Ltttsta, Raimo Antero Latttsta, Juha Kalevi Laptttsta, Maria Aleksandra Notttia, Tuula Marja Putttsta, Maarit Sabina Sitttiä, Pentti Ensio Tatttosta, Ari Juhani Vitttlta ja Trygve Runar Wattttiä sekä uutena todistajana Ahti Sakari Vuotttta.

Hovioikeuden ratkaisu

Riidattomat taustatiedot

Myyjät ovat myyneet Ostajille Asunto Oy B. -nimisen asuntoosakeyhtiön osakkeet numerot 961 – 1080, jotka oikeuttavat kaupan kohteena olleen rivitalohuoneiston xx hallintaan. Asunto-osakeyhtiön vuonna 1962 rakennettuihin rakennuksiin kuului kolme rivitaloa, joissa oli yhteensä 15 asuinhuoneistoa. Huoneiston xx kauppahinta oli ollut 480.000 euroa ja se oli maksettu kahdessa erässä siten, että kaupantekopäivänä 12.10.2012 oli maksettu 48.000 euroa ja loput kauppahinnasta, eli 432.000 euroa, oli maksettu 8.11.2012, jolloin omistusoikeus oli siirtynyt Ostajille.

Asunto-osakeyhtiössä oli ollut kaupantekohetkellä suunnitteilla linjasaneeraus ja Ostajat olivat saaneet ennen kauppaa käyttöönsä saneerausta koskevat hankesuunnitelmat (K4/V4, K5/V5). Ostajat olivat lisäksi saaneet ennen kauppaa käyttöönsä huoneiston kylpyhuonetta, saunaa, WC:tä ja keittiötä koskevan 8.4.2010 tehdyn RS-kosteuskartoituksen (K3/V2) ja isännöitsijätodistuksen (K6/V3) sekä myyntiesitteen (K2). Asuntoa on välittänyt Marja Tolvanen Oy LKV ja myyntiesitteessä on mainittu, että asunto on tyydyttävä/hyväkuntoinen. Myyntiesitteessä hintapyyntö on ollut
545.000 euroa.

Kaupan jälkeen oli ilmennyt, että asunto-osakeyhtiö joutuu lunastamaan 623 neliömetriä maata, jonka hinnaksi oli lunastustoimituksessa määritelty 115.800 euroa.

Ostajat ovat muuttaneet huoneistoon marraskuussa 2012. Syksyllä 2013 Ostajat olivat olleet yhteydessä taloyhtiöön kokemiensa terveyshaittojen takia ja 2.10.2013 he olivat lähettäneet Myyjille sähköpostilla asuinhuoneiston kauppaa koskevan reklamaation (K7).

Espoon kaupungin terveystarkastaja Ari Vitttli on 21.10.2013 ja 20.12.2013 tarkastanut huoneiston sekä laatinut tarkastuskertomukset 22.10.2013 ja 20.12.2013 (K8/K9) sekä lausunnon 20.1.2014 (K11). Ari Ltttnen on tehnyt huoneistoon tavarantarkastuksen 20.12. ja 30.12.2013 (K10/V6). Vuoden 2014 aikana asunto-osakeyhtiö oli tilannut Matti Ekttt Oy:ltä asiantuntijakatselmuksen ja 19.5.2014 päivätyn lausunnon (K12).
Taloyhtiö on lähtenyt selvittämään myös muiden asuntojen mahdollisia korjaustarpeita ja hankkinut vielä muun muassa Ari Ltttselta 5.8.2014 päivätyn asiantuntijakatselmusraportin (K15/V8). Vahanen Oy oli taloyhtiön pyynnöstä tehnyt 9.7.2015 päivätyn kosteusja sisäilmateknisen tutkimuksen (K40/V12), jossa huoneisto xx on rajattu tutkimuksen ulkopuolelle.



Edellä mainittujen lisäksi useat muut tahot ovat laatineet erilaisia lausuntoja sekä ennen että jälkeen käräjäoikeusvaiheen.

Taloyhtiö oli päättänyt erottaa huoneiston xx taloyhtiössä käynnissä olleesta linjasaneerauksesta ja toteuttaa korjaukset erikseen. Asunnon korjaustyöt olivat alkaneet elokuussa 2014. Ostajat olivat muuttaneet ensimmäisen kerran asunnosta pois marraskuussa 2013 ja takaisin 1.6.2015. Huoneiston korjauksissa oli todettu puutteita ja Ostajat olivat muuttaneet uudelleen pois noin kuukauden ajaksi lokakuussa 2015. Ostajat ovat ilmoituksensa mukaan muuttaneet uudelleen pois huoneistosta syyskuussa 2016.

Ostajien kanne kaupan purkamiseksi on tullut vireille Espoon käräjäoikeudessa 29.8.2014. Käräjäoikeus on nyt käsiteltävässä tuomiossa katsonut, että huoneiston xx tutkimis- ja korjauskustannukset olivat pääkäsittelyyn mennessä olleet yhteensä ainakin 250.000 euroa, josta Ostajien omistamiin asunto-osakkeisiin kohdistuu noin 15.000 euroa. Käräjäoikeus on katsonut, että huoneistossa oli näytetty olleen laaja kosteus-, mikrobija homevaurio ja asunnossa oli näytetty olleen tuohon mennessä suoritettujen korjausten jälkeen edelleen terveyshaitta. Käräjäoikeus on todennut, että huomioon ottaen virheestä aiheutuvat kustannukset ja niiden epävarmuus ja erityisesti vaurioiden laajuus ja terveyshaitta sekä asuinkelvottomuuden kesto, asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Käräjäoikeus on myös katsonut näytetyksi, että taloyhtiön kaikissa asunnoissa on korjaustoimenpiteitä vaativa kosteusja mikrobivaurio. Käräjäoikeus on katsonut, että Vahanen Oy:n esittämään hinta-arvioon 400.000 euroa tuli lisätä ainakin toja-levyn poistosta arvioitu kustannus 900.000 euroa. Taloyhtiössä ei tuolloin ollut tehty päätöksiä vaurioiden korjauksesta tai aikataulusta ja käräjäoikeus on arvioinut, että Ostajien omistamiin osakkeisiin tuli kohdistumaan ainakin 80.000 euron kustannus korjauksista. Käräjäoikeus on hylännyt linjasaneerauksen kohonneet kustannukset sekä tontinosan lunastuksesta aiheutuneet kustannukset virheen perusteena. Käräjäoikeus on katsonut, että suhteutettuna asunnon kauppahintaan kustannusta voidaan pitää merkittävänä ja että kohteessa on ollut myös asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.

Käräjäoikeus on määrännyt asuinhuoneiston kaupan purettavaksi ja Myyjät on velvoitettu yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 480.000 euroa korkoineen. Lisäksi Myyjät on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan Ostajille linjasaneerauksen kattamiseksi perityt pääomavastikkeet 1.020 euroa kuukaudessa 1.9. 31.12.2014 väliseltä ajalta ja 624 euroa kuukaudessa 1.1.2015 lukien korkoineen sekä yhtiön perimät ylimääräiset yhtiövastikkeet 1.080 euroa korkoineen ja asuntoon laitettujen tarpeellisten kustannusten määränä 7.644 euroa korkoineen. Lisäksi Myyjät on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan asian selvittelystä aiheutuneista kuluista 10.862,22 euroa ja oikeudenkäyntikuluina 78.849,18 euroa.

Käräjäoikeuden pääkäsittelyn jälkeen asunto-osakeyhtiössä on muun muassa tehty uusia tutkimuksia ja selvityksiä ja käsitelty yhtiön korjausTatttetta ja
-tapaa yhtiökokouksissa. Hovioikeus on ottanut huomioon molempien osapuolten esittämää uutta todistelua pääkäsittelyn jälkeen muuttuneesta tilanteesta.

Ylimääräinen yhtiökokous on 13.10.2015 tehnyt päätöksen hankesuunnitelman tilaamisesta Vahanen Oy:ltä ja maksimissaan 870.000 euron lainan ottamisesta taloyhtiön korjausurakoita sekä tontinlunastusta varten (V21).

Taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 21.3.2016 ja jatkokokouksessa 4.4.2016 (V26) on tehty päätös huoneistojen korjaustavasta. Korjaustavaksi on valittu Vahanen Oy:n esittämä korjausvaihtoehto VE5, jossa alapohjan osalta ehdotetaan tiivistyskorjaamista toja-levyjä poistamatta. Kaksi osakkeenomistajaa on nostanut kyseisestä yhtiökokouksen päätöksestä moitekanteen, jota koskeva asia on vireillä Espoon käräjäoikeudessa ja kyseisen yhtiökokouksen päätöksen täytäntöön paneminen on väliaikaisesti kielletty (K60).

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on ratkaistavana kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu salainen virhe ja/tai 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu salainen taloudellinen virhe. Asiassa on otettava ensin kantaa mikrobinäytteiden luotettavuuteen ja arvioitava kaupan kohteena olleen huoneiston xx mikrobija kosteusvaurioiden olemassaoloa, laajuutta, syitä ja terveyshaittaa sekä tarpeellisia korjauskustannuksia. Sama arvio on tehtävä myös asunto-osakeyhtiön muiden huoneistojen osalta taloudellisen virheen perusteena. Taloudellisen virheen osalta on kysymys myös linjasaneerauksen kustannusten noususta ja tontinosan lunastuksesta. Mikäli virhe katsotaan näytetyksi, on arvioitava, aiheutuuko ostajille virheestä olennaista haittaa siten, että muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei heidän kannaltaan voida pitää kohtuullisena. Mikäli kauppa määrätään purettavaksi, on kysymys vielä siitä, tuliko Myyjien korvata Ostajien maksamia pääomavastikkeita ja tarpeellisia kustannuksia ja toisaalta, ovatko Ostajat saaneet asumishyötyä, jonka he ovat velvollisia korvaamaan Myyjille. Lisäksi kysymys on asian selvittelykustannuksista ja oikeudenkäyntikuluista.

Mikrobinäytteiden luotettavuus

Myyjät ovat katsoneet, ettei Ari Ltttsella ole ollut tavarantarkastajana oikeutta/pätevyyttä ottaa näytteitä ja että Ltttnen on menetellyt mikrobinäytteiden ottamisessa ja tutkittavaksi lähettämisessä siten, etteivät tulokset olleet luotettavia eikä niiden pohjalta voinut tehdä arvioita korjaustarpeesta.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perustelut ja johtopäätökset Ltttsen pätevyyden osalta.

Ltttnen on hovioikeudessa kertonut näytteiden otosta ja laboratorioon lähettämisestä kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee. Ltttnen on myös vahvistanut hänen laatimastaan tavarantarkastuskertomuksesta (K10/V6) ilmenevät tiedot. Näytteiden epäluotettavuuteen on vedottu erityisesti siltä osin, kuin näytteet oli otettu huoneistossa xx tehdyn tavarantarkastuksen yhteydessä. Näytteitä oli otettu 20.12.2013 viisi kappaletta ja 30.12.2013 11 kappaletta. Ltttnen oli kertomansa mukaan lähettänyt näytteet postitse Kuopioon Työterveyslaitoksen laboratorioon tuolloin voimassa olleen asumisterveysoppaan mukaisesti yhden vuorokauden kuluessa näytteen otosta. Joulun pyhien takia 20.12.2013 lähetetyt näytteet olivat saapuneet perille vasta seitsemän vuorokauden kuluttua. Ltttsen mukaan näytteet eivät olleet voineet kontaminoitua. Hän ei ollut käyttänyt suojahansikkaita, mutta hän oli ottanut näytteet minigrip-muovipussiin siten, ettei ollut koskettanut näytteitä paljaalla kädellä. Ltttnen ei ollut ottanut näytteitä pinnoista, jotka olivat yhteydessä huoneilmaan, vaan syvemmältä rakenteista, myös silloin, kun hän oli käyttänyt hyväkseen valmiita putkien läpivientejä. kaikista kohdista näytteitä ei ollut Tatttinnut edes ottaa, koska vaurio oli ollut havaittavissa silmin tai todettavissa hajun perusteella. Ltttsen mukaan näytteet olivat olleet kuivia, joten mikrobikasvusto ei ollut voinut kasvaa matkalla laboratorioon. Märässä näytteessä olisi voinut näin tapahtua. Heikommat lajikkeet saattoivat joskus kuolla kuivassa säilytettäessä. Ltttnen on kertonut, että hän oli menetellyt asianmukaisesti myös myöhemmin kesällä 2014 näytteitä ottaessaan. Näytteiden tulokset olivat vaihdelleet siten, etteivät ne voineet olla kontaminoituneita.

Ekttt on hovioikeudessa kertonut, että huolimatta korjaustöiden vaiheesta, näytteet voitiin ottaa luotettavasti, jos näytteen ottoa varten porattiin reikä. Ektttin käsityksen mukaan Ltttsen tapana oli toimia asianmukaisesti näytteitä ottaessaan. Ektttin mukaan näytteet pyrittiin lähettämään samana päivänä postitse Kuopioon, jossa ne nykyisin tutkitaan. Näyte voi olla seitsemän vuorokautta pussiin pakattuna matkalla, eikä kasvusto siinä ajassa lisääntynyt. Ektttin mukaan näytteiden ottaminen ja tutkittavaksi lähettäminen oli turhaa, jos havaittavissa oli silmin nähden homevaurioita.

Puttts on hovioikeudessa kertonut, että mikrobinäytteelle ei tapahtunut mitään muutoksia viikossa. Kuiva näyte voitiin säilyttää huoneen lämmössä, mutta märkä jääkaapissa.

Kettttnen on hovioikeudessa kertonut, että ennen näytteen ottamista tehdyt rakenneavaukset voivat aiheuttaa epäluotettavan tuloksen. Kettttsen mukaan näytteet tuli toimittaa viivytyksettä laboratorioon. Viivästyminen laboratorioon toimittamisessa saattoi aiheuttaa mikrobien määrän kasvua.

Vuotttt on kertonut olleensa paikalla 30.12.2013, kun Ltttnen oli ottanut näytteitä. Ltttnen oli porannut lattialaatan läpi eristykseen ja ottanut sieltä pihdeillä näytteitä eristyksestä ja seinien alapintoihin Ltttnen oli tehnyt reiän pistosahalla. Ltttnen oli käyttänyt näytteenotossa sormia, pihtejä, puukkoa ja taltan kärkeä. Ltttsella ei ollut ollut hanskoja eikä hän ollut pessyt välillä käsiään.

Nottt on hovioikeudessa kertonut olleensa paikalla, kun Ltttnen oli ottanut näytteet muista huoneistoista kesällä 2014. kaikki näytteet oli otettu asianmukaisesti ohjeiden mukaan ja sellaisesta kohdasta, joka edusti koko rakennusta. Nottt oli ihmetellyt näytteiden runsasta määrää. Notttin mukaan osa mikrobeista saattoi kuolla viikon toimitusajassa. Kuivat näytteet eivät voineet kasvaa pussin sisällä.

Hätttnen on hovioikeudessa todennut, että nykyisten ohjeiden mukaan näytteet tulee toimittaa laboratorioon kolmen vuorokauden kuluessa. Hätttsen mukaan läpivientien kohdalta otetut näytteet sisälsivät todennäköisemmin mikrobeja kuin keskeltä lattiaa otetut.

Latttnen on hovioikeudessa kertonut, että mikrobinäytteiden tulokset eivät miltään osin viitanneet kontaminoitumiseen, koska niissä oli riittävää vaihtelua.

Tavarantarkastuskertomuksen liitteenä olevista Työterveyslaitoksen lausunnoista ilmenee, että 20.12. otetut näytteet ovat saapuneet sinne 27.12. ja 30.12. otetut näytteet 3.1.2014. Työterveyslaitoksen erityisasiantuntijan Maija Kn sähköpostiviestistä (K36) ilmenee, että laboratorion testien mukaan näytteet säilyvät viikon ajan ilman, että säilytysajalla on vaikutusta analyysitulokseen.

STM:n asumisterveysohjeeseen (2003) sisältyy ohjeita mikrobien näytteenotosta ja näytteiden käsittelystä. Ohjeen (V7) mukaan ”Näyte pakataan puhtaaseen, tiiviisti suljettavaan muovipussiin ja kuljetetaan tai lähetetään laboratorioon saman päivän aikana.”

Edellä mainitun asumisterveysohjeen soveltamisesta on julkaistu soveltamisopas eli Asumisterveysopas (2009) (V11), jonka mukaan ”Jokainen näyte pakataan puhtaaseen, tiiviisti suljettavaan muovipussiin ja kuljetetaan tai lähetetään laboratorioon 24 tunnin kuluessa”.

Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain nojalla asetuksen (545/2015) asunnon tai muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisen asiantuntijan pätevyysvaatimuksista. Asetus on tullut voimaan 15.5.2015. Asetuksen 4 §:n 2 momentin mukaan näyte tulee ottaa ja analysoida laboratorion ohjeiden ja laadunvarmistusjärjestelmän mukaisesti.

Hovioikeus katsoo, ettei esitetyn näytön perusteella ole aihetta epäillä, että varsin kokenut Ltttnen olisi usealla eri kerralla toiminut näytteenottokohtaa valitessaan ja rakenteesta näytettä ottaessaan siten, että näytteistä tehdyt analyysit eivät olisi luotettavia. Näytteiden ei ole näytetty ennen niiden lähettämistä kontaminoituneen. Asiassa on esitetty erilaisia käsityksiä myös siitä, voiko näytteiden luotettavuus kärsiä seitsemän vuorokauden kuljetusaikana. Edellä mainitun 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen sisältö tukee sitä, että näytteitä analysoivan laboratorion ohjeistus on asiassa ratkaisevaa. Hovioikeus katsoo, että luotettavimpana selvityksenä on pidettävä Työterveyslaitoksen laboratorion ilmoitusta, jonka mukaan näytteet säilyvät viikon ajan ilman, että säilytysajalla on vaikutusta analyysitulokseen. Myös se seikka, että näytteiden tulokset ovat vaihdelleet puhuu sitä johtopäätöstä vastaan, että näytteet olisivat olleet kontaminoituneita.

Edellä mainituilla ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus päätyy mikrobinäytteiden luotettavuuden osalta samaan johtopäätökseen kuin käräjäoikeus. Tutkimustulokset voidaan siten ottaa arvioinnin perustaksi.

Huoneiston xx kosteusja mikrobivaurio ja terveyshaitta

Näyttö

Huoneiston xx mahdollisten vaurioiden tutkiminen on käynnistynyt Ostajien alettua syksyllä 2013 epäillä oman ja poikansa jatkuvan sairastelun johtuvan asunnosta. Hän oli ollut yhteydessä Espoon terveystarkastajaan ja taloyhtiön hallitukseen sekä isännöitsijään. Riidatonta on, että Ostajat ovat tehneet myyjille reklamaation 2.10.2013 (K7).

Espoon kaupungin terveystarkastaja Ari Vitttli on laatinut tarkastuskertomukset 22.10.2013 (K8) ja 20.12.2013 (K9). Taloyhtiö on pyytänyt tavarantarkastuksen Ltttselta, joka on laatinut 20.12. ja 30.12.2013 käyntien perusteella tavarantarkastuskertomuksen (K10/V6). Tarkastuskäynnillä 20.12.2013 oli otettu viisi näytettä ja 30.12.2013 11 näytettä. Näytteitä on otettu sekä seinäettä lattiarakenteista. Vitttli on antanut lausunnon tarkastuskäyntien ja tavarantarkastuksen perusteella 20.1.2014 (K11). Käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin edellä mainituilla tarkastuskäynneillä tehdyt havainnot ja näytteiden analyysit tukevat sitä, että huoneistossa xx on ollut kosteusvaurio sekä mikrobija homevaurio (s. 23/27). kaikissa tutkituissa näytteissä on ollut heikko tai vahva viite vauriosta ja niissä on havaittu muun muassa sädesientä. Sekä Vitttli että Ltttnen ovat päätyneet siihen, että huoneistossa on terveyshaitta eikä sitä tullut käyttää asumiseen ennen kuin vauriot on korjattu. Ltttsen lausunnossa on suositeltu ulkoseinärakenteiden uusimista vaurioalueilta ja pintabetonilaatan ja vaurioituneen puukuitueristeen (toja-levy) poistamista vaurioalueilta sekä vaurioituneen kantavan puuseinän uusimista. Lausunnon mukaan kostuneet rakennusmateriaalit, jotka ovat mikrobien vaurioittamia, on vaihdettava puhtaisiin materiaaleihin. Ltttsen lausunnossa on todettu virheen tai vahingon syyksi kiinteistön alkuperäiset rakenneratkaisut, kiinteistössä tapahtuneet vesivuodot sekä ulkoterassin rakenteen johtama lisäkosteus rakenteisiin. Vitttli ja Ltttnen ovat hovioikeudessa vahvistaneet kertomustensa sisällön. Ltttnen on hovioikeudessa kertonut, että hän oli tehnyt huoneistossa tavarantarkastuskertomuksesta ilmenevät kosteusmittaukset, joiden tulokset eivät olleet osoittaneet hälyttäviä arvoja lukuunottamatta keittiön lattian mittauspistettä. Tämä ei kuitenkaan osoittanut sitä, ettei kosteusvauriota olisi, koska mittaustulokset muuttuivat olosuhteiden mukaan. Näytteissä todetut mikrobit osoittivat lajisto huomioon ottaen kosteusvauriota. Ltttsen arvion mukaan suurimpana ongelmana olivat olleet lattian toja-levyrakenne, ulkoseinät ja kantava väliseinä. Mikään ei ollut viitannut akuuttiin vesivahinkoon. Vitttli on hovioikeudessa kertonut tehneensä ensimmäisellä käynnillä havaintoja aistinvaraisesti. Huoneiston ilma oli ollut ummehtunutta ja olohuoneen tiiliseinä oli tuntunut käsin koskien kostealta.

Matti Ekttt Oy:n lausunto 19.5.2014 (K12) on painottunut selvittämään havaittujen vaurioiden syitä ja korjaustapoja. Lausunnon sisältö ja siihen sisältyvät johtopäätökset on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin Ektttin 24.2.2014 ottamat 10 näytettä ja neljällä eri käyntikerralla tekemät aistihavainnot tukevat sitä, että huoneistossa oli kosteusja mikrobivaurio. Lausunnon liitteenä olevasta Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta ilmenee, että toja-levyistä oli otettu kolme näytettä, joista on löydetty eri tasoisia viitteitä vauriosta. Lausunnossa on todettu alapohjan osalta (s.17), että rakenteet on kuivattu, mutta ne ovat todennäköisesti olleet märkiä niin kauan, että niihin on muodostunut mikrobikasvustoa. Kahdessa näytteessä todetut viitteet vauriosta ovat johtuneet maapohjasta rakenteisiin nousseesta kosteudesta. Ektttin hovioikeudessa kertoman mukaan näytteet oli otettu luotettavista kohdista eivätkä huoneistossa aloitetut purkutyöt olleet vaikuttaneet näytteiden luotettavuuteen. Näyte numero 3, jossa oli todettu vahva viite vauriosta, oli otettu olohuoneen lattiasta toja-levyn päältä. Ektttin mukaan sädesientä kehittyi vain, jos rakenteissa oli jossakin vaiheessa ollut sille otollinen kosteus. Kosteusolosuhteet saattoivat vaihdella erittäin paljon ja rakenteet välillä kuivuivat ja välillä kastuivat. Rakenteiden kuivuessa niihin saattoi kuitenkin jäädä mikrobikasvustoa. Toja-levyjen kostuminen osoitti, ettei kapillaarikatko toiminut. Kyseessä oli riskirakenne ja mikrobinäytteet osoittivat riskin toteutuneen. Ekttt ei ollut tehnyt huoneistossa kosteusmittauksia, mutta oli tehnyt aistihavaintoja kosteusvaurioista kuten seinien tummentumista.

Taloyhtiö on pyytänyt FI-Service Oy:ltä tarjouksen/työtapaselostuksen, jonka otsikoksi on merkitty kapillaarisen vedennousun esto rakenteissa ja radontuuletuksen lisääminen (K13/V10 liite). Selostuksen laatija rakennusterveysasiantuntija Janne Hetttnen on hovioikeudessa kertonut, että häneen oli ensin syksyllä 2013 ollut yhteydessä S. Ostaja sisäilmaongelmien johdosta ja Hetttnen oli tehnyt katselmuksen huoneistossa 7.11.2013. Taloyhtiö oli tilannut mainitun selvityksen tammikuussa 2014.
Isännöitsijä oli tuolloin kertonut huoneistossa havaitusta mikrobivauriosta ja siitä että taloyhtiö oli päättänyt purkaa lattiarakenteen. Hetttnen oli ollut sitä mieltä, että huoneisto xx pitäisi purkaa käytännössä kokonaan, myös runkobetonilaatta, ja että sorat talon alla on vaihdettava, mutta taloyhtiö oli kieltänyt purkamasta maanvaraista laattaa. Hetttsen mukaan kysymyksessä olivat olleet niin poikkeuksellisen selvät vauriot, ettei näytteitä olisi edes tarvinnut ottaa. Hetttnen oli tehnyt edellä mainitun työtapaselostuksen, mutta yhtiö oli halunnut toteuttaa korjaukset halvemmalla. Huoneisto ei ollut nyt toteutetulla korjaustavalla edelleenkään asumiskelpoinen. Alapohjarakenteesta puuttui tuuletus eikä kosteuden kapillaarista nousua ollut estetty. Hetttsen mukaan toteutuneet korjauskustannukset, jotka olivat olleet yli 3.000 euroa neliöltä ylittivät uudisrakentamisen kustannukset 500 eurolla.

Todistaja Taisto Kettttnen oli käynyt huoneistossa xx 11.2. ja 3.3.2014 taloyhtiön toimeksiannosta. Hän oli kuullut Ektttin korjausehdotuksen ja harkinnut oman ehdotuksen tekemistä. Kettttnen oli havainnut ulkoseinien ja väliseinien tummentumat. Alapohjan osalta olisi tullut ensin selvittää, kulkeutuiko ilma sieltä sisätiloihin ja arvioida korjaustapa sen mukaisesti. Ektttin suunnitelmasta oli puuttunut täsmäkorjausajattelu eikä se ollut kustannustehokas. Tiivistyskorjaaminen voi asianmukaisesti tehtynä onnistua. Kosteusmittausten tulokset saattoivat vaihdella eri vuodenaikoina.
Kettttsen mukaan kyseessä oli tyypillinen tuon ajan kohde, jossa ei ollut mitään rakennusvirhettä. Rakenteet olivat kuitenkin riskirakenteita ja korjaamisen Tatttetta oli. Toja-levyjen poisto oli tarpeen vain niiltä osin, kuin levyt olivat selvästi kostuneet, mutta kuivat voitiin kapseloida.

Vuotttt oli ollut taloyhtiön hallituksen jäsen syksyllä 2013, kun huoneiston xx tavarantarkastus oli päätetty tilata. Hän on kertonut, että Ostaja oli pyytänyt häntä katsomaan keittiön alakaappia joulukuussa 2013, kun purkutyöt olivat alkaneet. Vuotttt oli nähnyt kaapin takaosassa märkää sinistä hometta ja laminaattilevyn alla ollut aaltopahvi oli ollut märkä. Hänen käsityksensä mukaan vesivuodon oli täytynyt olla pidempiaikainen. Vuotttt oli edellä todetuin tavoin ollut läsnä Ltttsen ottaessa mikrobinäytteitä 30.12.2013. Tutkimustulosten tultua hallitus oli lähtenyt siitä, että ongelma koski vain huoneistoa xx ja että se hoidetaan kuntoon.
Taloyhtiön pyytämät korjaustarjoukset olivat olleet noin 200.000 euroa. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa osakkaat olivat ilmaisseet haluavansa myös muiden huoneistojen tutkimuksia. Ltttselta oli tilattu tutkimukset muista huoneistoista ja niiden tulokset olivat tulleet kesällä 2014 yllätyksenä. Tilanne oli ollut hankala, kun taloyhtiössä oli juuri toteutettu kahden miljoonan euron putkiremontti. Vuotttt oli jäänyt pois hallituksesta yhtiökokouksessa 2015. Myyjät ovat vedonnet Vuottttn muun muassa isännöitsijä Sami Astttaalle osoitettuun sähköpostiviestiin 29.4.2014 (V28), josta ilmenevät samat Vuottttn keittiökaapista tekemät havainnot.

Ostajat ovat vedonneet Ostajien muun muassa Astttaalle ja Vuottttlle lähettämään sähköpostiviestiin ja valokuvaan 27.1.2014 (K54), jossa M. Ostaja on todennut, ettei mitään pidempiaikaista vuotoa ole ollut sekä Ektttin sähköpostiviestiin 27.5.2016 (K55), jossa Ekttt on katsonut, ettei huoneiston keittiön pienehkö vesivahinko ole merkityksellinen nyt käsiteltävien korjausten kannalta.

Taloyhtiön toimesta huoneistossa xx oli käynnistetty purkutyöt alkuvuodesta 2014 ja varsinaiset korjaustyöt oli aloitettu elokuussa 2014. Korjaukset olivat jatkuneet tässä vaiheessa kesään 2015.

Hovioikeudessa on vedottu huoneistosta purkutyön aikana otettuihin valokuviin (K62). M. Ostaja on hovioikeudessa kertonut käyneensä purkutöiden aikaan usein huoneistossa ja tehneensä samat havainnot kuin valokuvista ilmenee. Hän oli nähnyt ikkunapuiden vauriot, seinien laudoituksen tummumisen, lahovaurioita joka huoneessa, märkiä kohtia lattiassa, putkikanaalin päällyslevyssä kosteusjälkiä ja toja-levyissä kosteusjälkiä.

Isännöitsijänä taloyhtiössä vuoden 2014 toiminut Astttaa on kertonut käyneensä huoneistossa xx purkutöiden aikana. Purkutöitä tehnyt Cleanside Oy oli ottanut edellä mainitut valokuvat. Astttaa oli itse havainnut selkeitä vaurioita muun muassa seinissä. Toja-levyissä oli purkamisen yhteydessä näkynyt kosteusjälkiä ja tummentumia. Toja-levyjen alla olevan laatan päällä oli ollut vanhojen lammikoiden jälkiä. Astttaan käsitys oli ollut, ettei paikallinen vuoto keittiössä ollut vaikuttanut vaurioihin. Huoneiston A1 olohuoneesta oli poistettu toja-levyt putkiremontin yhteydessä.

Suomen Sisäilmakeskus Oy:n tutkimuspäällikkö Eila Hätttselle on hovioikeudessa näytetty muun muassa valokuvaliitteeseen sisältyvää kuvaa, jonka kuvatekstissä mainitaan ”Takkahuoneen lattiassa selvästi märkä kohta”.
Hätttnen on todennut, että hänen mielestään ulkoseinän vieressä oleva toja-laatta pitäisi purkaa.

Ostajat olivat muuttaneet takaisin huoneistoon toukokuussa 2015, jolloin korjaukset olivat olleet kuitenkin edelleen kesken. S. Ostaja ja perheen poika olivat jälleen sairastuneet ja S. Ostaja oli ollut uudelleen yhteydessä terveystarkastaja Vitttleen.

Vitttli on tehnyt huoneistossa tarkastuksen 19.8.2015 ja laatinut kertomuksen 24.8.2015 (K47). Tarkastuksessa on havaittu korjaustöissä puutteellisuuksia muun muassa liesituulettimen asennuksessa ja edelleen mikrobiperäistä hajua. Kertomuksen mukaan huoneistossa saattoi edelleen olla terveyshaitta ja hajun lähde tuli selvittää sekä tehdä Tatttittavat korjaustoimenpiteet. Vitttli on hovioikeudessa vahvistanut, ettei huoneisto ollut tuolloin asianmukaisessa kunnossa.

Erityisesti liesituulettimen asennuksen asianmukaisuutta on huoneistossa tutkinut myös Sisäilmasepät Oy/Laptttnen, joka on laatinut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän selosteen tutkimuskäynnistä 19.8.2015 (K46).
Laptttnen on hovioikeudessa vahvistanut tekemänsä havainnot puutteellisista korjauksista.

Taloyhtiö on päättänyt uusista korjauksista ja Ostajat ovat muuttaneet huoneistosta pois lokakuussa 2015 ja korjausten jälkeen jälleen takaisin marraskuussa 2015. Perheen terveysoireet olivat tämänkin jälkeen jatkuneet ja he ovat muuttaneet uudelleen pois syyskuussa 2016.

Vitttlen laatimasta Espoon seudun ympäristöterveyden tarkastuskertomuksesta (K57) ilmenee, että seurantatarkastus huoneistossa on tehty 1.3.2016. Kertomuksen mukaan huoneiston sisäpuoliset korjaukset oli saatettu loppuun joulukuussa 2015, mutta asukkaat olivat edelleen kokeneet oireilua ja pitäneet ilmanvaihtoa riittämättömänä. Kertomuksessa on selostettu ilmanvaihdon parantamiskeinoja ja muutoin todettu korjauksia tehdyn.
Tarkastuksessa tehtyjen havaintojen ja saatujen tietojen perusteella Vitttli on päätynyt siihen, ettei huoneistossa ollut enää terveyshaittaa. Vitttli on hovioikeudessa vahvistanut kertomuksesta ilmenevät seikat ja todennut, että mikäli materiaalit oli vaihdettu ja korvausilmareitit kunnossa niin tilanteen pitäisi olla parantunut.

Huoneistossa xx on tehty 30.8.2016 koira-avusteinen kosteusvauriokartoitus (K59). Kartoituksessa on käytetty erikoiskoulutettua hajuerottelukoulutuksen saanutta koiraa, joka ilmaisee rakennusmateriaaleissa kasvavia kosteusvauriomikrobeja ja niiden aineenvaihduntatuotteita. Raportin mukaan koira teki useissa kohdissa huoneistoa lattiaan kohdistuvia ilmaisuja ja osin myös seiniin ja ylöspäin.

Laptttnen on kertonut käyneensä huoneistossa myös viikkoa ennen hovioikeuden pääkäsittelyä homekoiratutkimuksen johdosta. Koirien tekemät havainnot olivat Laptttsen mukaan loogisesti paikoista, joista huoneistoon oli yhteys naapurin puolelta. Ilma pääsi liikkumaan korjaamattomasta naapurihuoneistosta, koska rakenteet eivät olleet kaasutiiviitä.

Puttts on hovioikeudessa kertonut Ostajien oireilun syy-yhteydestä asuntoon kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee. Hänen laatimansa lausunnon 3.9.2015 (K45) mukaan asukkaiden kertoman ja objektiivisten löydösten välillä ei ole ristiriitaa. Tehdyissä rakenneteknisissä ja mikrobiologisissa tutkimuksissa on osoitettu merkittävä kosteusvaurio ja mikrobikasvustot useissa taloyhtiön asunnoissa, myös asunnossa xx. Ostajien perheelle on altistumisesta aiheutunut terveyshaittaa, oireilua ja sairastelua, jonka syy-yhteys asumisolosuhteisiin on erittäin todennäköinen. Puttts on lisäksi kertonut, että vaikka syy-yhteyden todistelu on vaikeaa, voidaan oireiden ajallisen yhteyden ja muualla lievittymisen perusteella tehdä johtopäätöksiä. Oireiden ilmeneminen eri henkilöillä vaihteli paljon. Käypä hoito -suosituksissa esitetty kannanotto, jonka mukaan syy-yhteyttä ei voinut todeta, oli Putttksen mielestä ristiriidassa tutkimustulosten kanssa. Putttksen mukaan rakenteiden kuivuus tietyllä hetkellä ei poissulkenut sitä, että rakenteissa oli mikrobikasvustoa, joka kostuessaan alkoi taas lisääntyä. Puttts on viitannut korjaustavan osalta lausuntoonsa, josta ilmenee, että tiivistyskorjausten ei ole osoitettu olevan riittävä korjaustapa mikrobihaittojen korjaamisessa pitkällä aikavälillä.

Nottt on käynyt huoneistossa xx 26.8.2015 ja antanut Ostajan pyynnöstä asiantuntijalausunnon 3.9.2015 (K43). Nottt on hovioikeudessa kertonut, että kyseessä oli ollut korjaustoimenpiteiden tarkistus, koska asukkaat olivat oireilleet edelleen. Notttin mukaan ilmavuotoja vanhoista rakenteista oli ollut edelleen eikä korjauksia voinut pitää onnistuneina.

Johtopäätökset huoneiston xx kosteus- ja mikrobivauriosta

Hovioikeus katsoo Ltttsen, Ektttin ja Putttksen kertomusten perusteella, ettei yksin kosteusmittausten tulosten perusteella voida poissulkea kosteusvaurion mahdollisuutta. Heidän mukaansa mikrobikasvuston syntyminen edellyttää sitä, että olosuhteet ovat olleet otolliset sen syntymiselle siten, että rakenteissa on täytynyt jossakin vaiheessa olla kosteutta. Hovioikeus katsoo siten, etteivät Ltttsen suorittamat kosteusmittaukset ole ristiriidassa mikrobinäytteiden tulosten kanssa. Se, että huoneiston rakenteista otetut näytteet selkeästi osoittavat mikrobikasvuston olemassaolon, tukee vahvasti sitä johtopäätöstä, että huoneistossa on ollut mikrobija kosteusvaurio.

Kosteusvaurioiden syntymisen on edellä selostettujen Ltttsen, Ektttin, Vitttlen ja Hetttsen luotettavana pidettävien lausuntojen, kertomusten ja arvioiden perusteella osoitettu liittyvän kiinteistön rakennusaikaisiin rakenneratkaisuihin, erityisesti lattian ja seinien rakenteeseen sekä maaperästä tulevaan kosteuteen.

Ltttsen ja Ektttin kertomusten perusteella keittiön mahdollisella vesivuodolla ei ole merkitystä tässä arviossa. S. Ostajien ja Putttksen kertomusten sekä kirjallisena todisteena esitettyjen lääkärinlausuntojen perusteella on riittävällä todennäköisyydellä selvitetty, että Ostajien oireet ovat johtuneet huoneiston kosteusja mikrobivauriosta.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin Ltttsen, Ektttin, Vitttlen, Hetttsen ja Putttksen luotettavana pidettävien lausuntojen, kertomusten ja arvioiden osoittavan, että huoneistossa on ollut syksyllä 2013 ja jo kaupantekohetkellä syksyllä 2012 huoneiston rakenteista johtuva korjaustoimenpiteitä vaatinut kosteus- ja mikrobivaurio sekä terveyshaitta.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perustelut ja johtopäätökset myös siltä osin, että taloyhtiön toimesta suoritetut huoneiston laajat korjaustoimenpiteet eivät ole poistaneet kosteusja mikrobivauriota ainakaan syksyyn 2015 mennessä. Korjaustoimenpiteiden jatkuttua vielä käräjäoikeusvaiheen jälkeen on tilanne muuttunut paremmaksi Vitttlen maaliskuussa 2016 toteamin tavoin. Asiassa on kuitenkin esitetty raportti koira-avusteisesta kosteuskartoituksesta sekä kuultu Laptttsta selvityksenä siitä, että huoneistoon edelleen pääsee niin sanotuista epätiiviyskohdista mikrobiperäistä ilmaa mahdollisesti korjaamattomasta naapurihuoneistosta tai muualta rakenteista. Ottaen huomioon Ostajien terveydentilasta esitetty selvitys, heidän kertomansa muutto pois huoneistosta syksyllä 2016 ja Putttksen kertomus hovioikeus pitää mahdollisena, että huoneistossa asumisesta aiheutuu heille edelleen terveyshaittaa.

Huoneiston xx korjausten kustannukset

Asiassa on esitetty erilaisia käsityksiä siitä, mitkä ovat olleet huoneiston xx todelliset korjauskustannukset ja miltä osin niitä on pidettävä tarpeellisena. Riidatonta on, että korjauskustannuksista on vastannut taloyhtiö ja huoneiston xx osuus kustannuksista on 120/1946 (eli noin 6,2 prosenttia). Käräjäoikeus on katsonut kirjallisena todisteena vedotun laskelman (K50) ja erityisestä tarkastuksesta laaditun raportin (V16) perusteella, että kustannukset ovat olleet ainakin 250.000 euroa, josta huoneiston xx osuus on noin 15.000 euroa.

Myyjien esittämän erityisen tarkastuksen (V16) mukaan korjauskustannukset ovat olleet 230.712,25 euroa, mutta Myyjät ovat katsoneet myyjän virhevastuun piiriin kuuluvat kustannukset huomattavasti pienemmiksi ja että esitettyyn määrään sisältyi muun muassa putkisaneeraukseen liittyviä kustannuksia. Ostajat puolestaan ovat hovioikeudessa ilmoittaneet korjauskustannusten tämän hetkiseksi määräksi yli 320.000 euroa.

S. Ostaja on laatinut käräjäoikeudessa vedotun 27.9.2015 päivätyn korjauskululaskelman liitteineen (K50), jonka mukaan taloyhtiön maksamat korjauskulut ovat yhteensä 291.959,86 euroa. Hän on hovioikeudessa lisäksi kertonut, että taloyhtiön hallituksen ilmoituksen mukaan huoneiston xx korjauskustannukset olivat nyt yli 300.000 euroa. Ostajien laskelman mukaan kulut olivat nyt noin 320.000 euroa, mikä määrä oli todettu myös yhtiökokouksessa. Kirjallista todistelua tai uutta laskelmaa kohonneista korjauskustannuksista ei ole hovioikeudessa esitetty. Lähtökohtaisesti on kuitenkin selvää, että taloyhtiölle on aiheutunut kustannuksia lisää, koska uusia korjauksia on 27.9.2015 jälkeen tehty. Toisaalta korjausten epäonnistumisesta aiheutuvat lisäkustannukset eivät voi lähtökohtaisesti enää kuulua myyjän virhevastuun piiriin.

Huoneiston xx korjauskustannuksista on esitetty arvio ylimääräisen yhtiökokouksen kokouskutsussa 27.5.2014, jonka esityslistalla (K13) on todettu arvioksi 150.000-170.000 euroa. Määrä on perustunut FI-Service Oy:n/Hetttsen edellä selostettuun työtapaselostukseen. Taloyhtiön saamasta noin 200.000 euron korjauskustannusarviosta on kertonut hovioikeudessa myös Vuotttt. Edellä kerrotut etukäteisarviot tukevat osaltaan sitä, että käräjäoikeuden näytetyksi katsoma korjauskustannusten määrä on ollut suuruusluokaltaan oikea.

Hovioikeus pitää käräjäoikeuden tavoin uskottavana, että 27.9.2015 päivättyyn korjauskululaskelmaan kootut kulut ovat liittyneet huoneiston xx kosteus- ja mikrobivaurioiden korjaamiseen eikä siinä ole mukana lvis-saneeraukseen liittyviä kustannuksia. Ltttsen, Ektttin ja Työterveyslaitoksen lausunnot ovat olleet tarpeellisia korjaustarpeen selvittämiseksi. Tavarantarkastaja Esa Pettt Oy:n lausunnon osalta on sen sijaan jäänyt selvittämättä, millä tavoin se on liittynyt korjauksiin. Kyseisestä lausunnosta aiheutuneet kulut ovat kuitenkin vain vähäiset korjauskustannusten kokonaismäärään nähden.

Hovioikeus katsoo, ettei korjaustöiden suorittamisen johdosta ole tapahtunut sellaista tasonparannusta tai käyttöiän pidentymistä, jonka tulisi vaikuttaa kustannusten määrää arvioitaessa. Korjaustyöt ovat koskeneet rakenteita, joita ei normaalisti jouduta uusimaan.

Jäljempänä todetuista syistä korjauksia ei voida pitää miltään osin liiallisina. Kustannuksiin sisältyvä toja-levyjen poistaminen on huoneiston xx osalta tapahtunut taloyhtiön silloisen päätöksen mukaisesti eikä toimenpidettä esitetyn selvityksen perusteella voida pitää tarpeettomana, vaikka poistamisen tarpeellisuudesta on sittemmin esitetty erilaisia käsityksiä ja taloyhtiö on muiden huoneistojen osalta päätynyt tässä vaiheessa erilaiseen ratkaisuun.

Hovioikeus katsoo siten käräjäoikeuden tavoin, että huoneiston korjauskustannukset ovat olleet käräjäoikeudessa asiaa käsiteltäessä noin 250.000 euroa.

Oikeudellinen arviointi huoneiston xx osalta

Ostajien vetoaman asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Saman lain 6 luvun 13 §:ssä viitataan lain 4 luvun 17 §:ään, jonka mukaan asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta säädetään saman luvun 12 §:ssä.

Edellä tausta-osiossa ja käräjäoikeuden tuomiossa on selostettu Ostajien ennen kauppaa saamat asiakirjat (K2, K3, K4, K5 ja K6). Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perustelut ja johtopäätökset siitä, mitkä seikat ovat tulleet ostajien tietoon. Näin ollen huoneiston laajaa purkamista ja korjaamista edellyttänyt kosteus- ja mikrobivaurio ei ole ollut ostajien tiedossa eikä heille ole syntynyt erityistä velvollisuutta ennakkotarkastukseen. Kysymys ei myöskään ole ollut miltään osin peruskorjauksista. Asunnon myyntihinta huomioon ottaen rakennuksen ikäkään ei ole sellainen seikka, että ostajat olisivat voineet perustellusti edellyttää tämän tyyppisiä korjauksia. Huoneistoon xx kohdistuvien korjauskustannusten määrä on edellä katsottu olevan käräjäoikeuden toteamin tavoin vain 15.000 euroa, mikä määrä ei yksinään osoita virheen merkittävyyttä. Hovioikeus katsoo kuitenkin, että erityisesti huoneistossa asumisen estyminen useana eri ajanjaksona, korjaustoimenpiteiden epäonnistuminen ja Ostajien kärsimä terveyshaitta huomioon ottaen asunto on ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin Ostajilla on ollut perusteltu aihe edellyttää. Koska virheellisyyttä on lähtökohtaisesti arvioitava kaupantekoajankohdan perusteella, eivät taloyhtiön korjaukset anna aihetta arvioida virhettä toisin.

Asunto-osakeyhtiön muiden huoneistojen vauriot

Näyttö

Ltttnen on taloyhtiön toimeksiannosta tutkinut myös Asunto Oy B.n muut huoneistot kesäkuussa 2014 ja laatinut 5.8.2014 päivätyn asiantuntijakatselmusraportin (K15), jonka sisältö kunkin asunnon kohdalta sekä mikrobinäytteiden tulokset on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Mikrobinäytteitä huoneistoista on tuolloin otettu yhteensä 67, joista suuressa osassa on todettu vahva viite vauriosta sekä sädesientä.

Ltttnen on hovioikeudessa vahvistanut raportin sisällön ja kertonut, että taloyhtiö ei ollut tuolloin tilannut häneltä laajempaa kuntotutkimusta eikä kosteusmittauksia. Raportin mukaan mikrobivaurioiden laajuus on melko tasainen koko kiinteistössä ja suurelta osin riskirakenteiden riski on toteutunut rakenteissa ja lähes joka asunnossa todettu sädesieni aiheuttaa terveyshaittaa. Ltttnen on suositellut koko kiinteistössä toja-levyrakenteen poistamista lattiarakenteesta, ulkoseinärakenteiden kokonaan uusimista, yläpohjarakenteiden uusimista, kantavan puisen väliseinärakenteen uusimista, piha-alueiden maapintojen muokkausta, salaojituksen rakentamista ja sokkeleiden eristämistä.

Nottt on hovioikeudessa kertonut olleensa mukana Ltttsen tutkimuksessa kesällä 2014. Huoneistoissa oli ollut silmin nähtäviä vauriokohtia kuten epätiiviitä ilmayhteyskohtia, saumakohtia ja ulkoseinissä lahovauriota. Nottt on pitänyt tiivistyskorjaamista väliaikaisratkaisuna. Kapseloinnilla homeiden partikkeleiden pääsy huoneilmaan estettiin, mutta toksiinit saattoivat läpäistä kalvoja. Ensisijaisesti vaurioitunut materiaali tuli poistaa.

Puttts on arvioinut Ltttsen tutkimuksia sähköpostiviestissä 25.9.2014 (K30). Puttts on hovioikeudessa vahvistanut viestinsä sisällön, jonka mukaan hän on pitänyt näytteitä luotettavina, terveysriskiä ilmeisenä ja arvioinut, ettei asukkaiden tule muuttaa remontin keskelle. Putttksen mukaan mikrobivaurioituneet rakenteet oli poistettava, jos niistä oli ilmayhteys asuintilaan. Putttksen käsityksen mukaan Myyjien uutena kirjallisena todisteena vetoama asukaskysely (V24) ei ollut asianmukaisesti tehty eikä siitä voitu tehdä johtopäätöksiä. Putttksen kokemuksen ja tietojen mukaan alapohjan tiivistyskorjaaminen ei yleensä onnistunut.

Taloyhtiön teettämän linjasaneerauksen valvojana toiminut Tatttonen on kertonut hovioikeudessa, että saneerauksen yhteydessä oli havaittu paljon erilaisia kosteusvaurioita, jotka olivat aiheuttaneet putkiurakoitsija Kennorakenteelle lisätöitä. Niitä oli tutkittu Kennorakenteenkin toimesta ja tuloksia oli käsitelty työmaakokouksissa. Tatttonen oli kuullut tulosten osoittavan erilaisia homeita ja sädesientä. Pahimpia vauriot olivat olleet ulkoseinissä ja myös lattioissa oli ollut kosteutta. Silmin nähden vaurioitunutta mustaa lahopuuta oli ollut paljon. Lattiaa oli jouduttu purkamaan huoneistossa A1. Tatttosen mukaan toja-levyt olivat näyttäneet saaneen vettä ja olivat olleet kosteaa ”mujua”. Ne oli ollut pakko poistaa.

Insinööritoimisto Suomen Futura Oy:n 3.9.2014 antamassa lausunnossa (K20) on esitetty neljä eri korjausvaihtoehtoa, joista viimeisin on rakennusten purkaminen ja uudelleen rakentaminen. Lausunnossa on suositeltu korjausvaihtoehtona raskasta peruskorjausta, jossa muun muassa lattian pintalaatta ja eristys puretaan eikä tiivistyskorjausta ole pidetty riittävänä.

Taloyhtiö on syksyllä 2014 pyytänyt käräjäoikeuden tuomiossa selostetun Suomen Sisäilmakeskuksen lausunnon (V1) koskien huoneistoja A1, A4, B8, C14 ja xx. Katselmuksen suorittanut Eila Hätttnen on hovioikeudessa vahvistanut lausunnon sisällön. Taloyhtiön edustaja oli pyytänyt Hätttstä ottamaan kantaa Ltttsen tutkimukseen ja arvioimaan siinä ehdotettuja toimenpiteitä ja Hätttnen oli esittänyt käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kantansa. Hätttsen mukaan pelkät mikrobitutkimukset harvoin riittävät korjaussuunnitelman tekemiseksi, ensin tulisi tehdä rakennetekniset tutkimukset ja kosteusmittaukset.

Terveystarkastaja Vitttli on tehnyt 28.1.2015 tarkastuksen (K21) huoneistoissa A5 ja C13 osakkaiden yhteydenottojen perusteella. Vitttli on hovioikeudessa vahvistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun tarkastuskertomuksensa, jossa hän on päätynyt siihen, että huoneistojen olosuhteista voi aiheutua terveyshaittaa. Vitttlen hovioikeudessa kertoman mukaan huoneiston A5 osalta Espoon seudun ympäristöterveys on valmistelemassa korjaustoimenpiteisiin velvoittavaa määräystä. Yleisesti toimenpiteisiin on ryhdyttävä, jos rakenne on mikrobivaurioitunut ja on selvä ilmayhteys ja jos aiheutuu terveysongelmia. Seurantatarkastuksella huolehditaan siitä, että korjaus on ollut riittävä.

TaloterveysLatttnen Oy/Raimo Latttnen on S. Ostajien toimeksiannosta antanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun lausunnon (K44). Tutkimus on tehty 2.9.2015. Lausunnossa Latttnen on katsonut Ltttsen ottaman suuren näytemäärän tulosten osoittavan, että yhtiön kiinteistössä on laajamittainen kosteus- ja homevaurio ja että yhtiön tulisi välittömästi ryhtyä korjaustoimenpiteisiin. Latttsen hovioikeudessa kertoman mukaan Vahanen Oy:n lausunnoissa (K40) s.15 ja (V29) s. 13 ilmenevät kosteusmittausten tulokset osoittavat, että kosteus nousee alapohjaan maaperästä ja aiheuttaa kosteuskertymän sekä vaurion. Kosteusteknistä toimivuutta ei voinut päätellä yhden hetken mittaustuloksen perusteella. Mikrobit saattoivat olla välillä lepotilassa, kun oli kuivaa ja alkaa kasvaa uudelleen, kun ne saivat kosteutta. Latttsen mukaan toja-levyistä otetut mikrobinäytteet osoittivat, että niissä oli kosteutta. Latttnen on vahvistanut lausumassaan todetun, että varmuudella terveyshaittaa aiheuttavat kosteusvauriot olivat olleet olemassa ennen huoneiston xx kaupantekohetkeä. Mikrobivaurioitunut materiaali tuli ensisijaisesti poistaa.

Taloyhtiö on tilannut Vahanen Oy:ltä laajan kosteusja sisäilmateknisen tutkimuksen (K40/V12). Tutkimus on tehty 18.5.-22.6.2015 ja päivätty 9.7.2015. Raportin sisältö on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa ja raportin laatija Ahtttas on kertonut tutkimuksesta kuten käräjäoikeudessa. Pääpaino on ollut kosteusteknisissä tutkimuksissa. Vahanen Oy:n asiantuntijatehtävissä toimiva Ktttnen on hovioikeudessa yhtynyt tutkimuksessa lausuttuun ja pitänyt selvitystä hyvin kattavana. Ahtttkaan ja Ktttsen mukaan kosteusmittaukset eivät osoittaneet huoneistojen alapohjaa kosteusvaurioituneeksi. Heidän käsityksensä mukaan toja-levyn poistaminen ei ollut mikrobilöydöksistä huolimatta välttämätöntä. Ktttsen mukaan Vahanen Oy oli tehnyt paljon tiivistyskorjauksia, joiden yhteydessä alapohja alipaineistetaan. Tiivistyskorjaamisen onnistumisessa oli tärkeää tehdä se ammattitaitoisesti, ja epäonnistumiset saattoivat johtua koulutuksen puutteesta. Tiivistyksiä tuli tarkistaa ensin vuoden jälkeen ja sitten viiden vuoden välein, kustannus tästä oli noin 2.000 euroa. Toja-rakenteiden purkaminen olisi Ktttsen käsityksen mukaan liian raju linjanveto ottaen huomioon rakenteen yleisyys tämän ikäisissä rakennuksissa.

Vahanen Oy on laatinut taloyhtiön pyynnöstä huoneistoa A5 koskevan tutkimusraportin 21.12.2015 (V29). Raportin mukaan tavoitteena on alapohjan kosteusteknisen toiminnallisuuden ja rakenteen kunnon varmistaminen rakenneavausten ja rakennekosteusmittausten avulla. Lausunnon mukaan rakenneavauksissa on havaittu, että sementtilastuvillalevyeristeessä oli maaperämaista hajua, mutta se oli pääosin kuiva ja pölisevä ja pintabetonilaatta varsin kuiva. Poikkeavia kosteuksia oli vain ulkoseinien alaosassa. Lausunnossa on pidetty alapohjarakenteen kosteusteknistä toimivuutta tulosten perusteella moitteettomana ja alapohjan homevaurioriskiä vähäisenä. Lausunnossa on esitetty erilaisia korjausvaihtoehtoja, jotka vaihtelevat käyttöiältään. Ahtttas on hovioikeudessa vahvistanut lausunnon sisällöltään ja kertonut, että toja-levyjen kuntoa oli tutkittu rakenneavauksilla. Kosteusmittausten perusteella alapohjan kapillaarikatko näytti toimivan. Viitteitä oli siitä, että laatat olivat rakennusaikana kastuneet.

Vahanen Oy:n toimesta on laadittu 1.3.2016 päivätty hankesuunnitelma ja korjausvaihtoehtoa VE5 koskeva selvitys 23.3.2016 (V25). Hankesuunnitelmaan on sisältynyt neljä eri korjausvaihtoehtoa VE1-VE4 ja VE5 on laadittu erikseen. VE5 on otsikoitu ”Välttämättömät korjaukset ja lisävarmistukset”. Se sisälsi sisäpuoliset tiivistykset, sokkelin vedeneristyksen, salaojituksen, sadevesien ohjauksen, alapohjan pintabetonilaatan tiivistyksen ja päällysteiden uusimisen, väliseinän harkkokengityksen, ikkunoiden alapuolisen seinärakenteen lämmöneristeen uusimisen ja vaurioituneiden puuosien uusimisen ja alapohjan eristetilan alipaineistuksen. Vaihtoehdon VE5 kustannukset olivat selvityksen mukaan 600.000 -700.000 euroa. Ahtttas on hovioikeudessa kertonut, että VE5 ei ollut miltään osin ohjeiden vastainen korjaustapa.

Vahanen Oy on vielä laatinut taloyhtiön pyynnöstä lausunnon 23.8.2016 (V30), joka otsikoitu ”Valitun korjausvaihtoehdon sisältö ja korjaustavan perusteet”. Lausunnon mukaan tehdyt lisäselvitykset vahvistavat, että alapohjan lämmöneristeet eivät altistu maaperästä nousevalle kosteudelle. Toimimattomassa toja-rakenteessa olisi nähtävissä selvää vaurioitumista ja hajoamista 55 vuoden käytön jälkeen. Alapohjan rakenne on tutkimusten perusteella kosteusteknisesti toimiva. Alapohjan eristeissä on paikoin maaperämaista hajua, joka ei maanvastaiselle rakenteelle ole poikkeuksellista tai rakenteita vaurioittava asia. Hajut ovat kuitenkin merkki tyypillisistä epäpuhtauksista, jotka eivät ole poikkeuksellisia maanvastaisessa rakenteessa, mutta eivät saa päästä sisäilmaan. Johtopäätöksenä lausunnossa on todettu, että tutkimustulosten perusteella estettä toja-levyjen jättämiselle ei ole, jos epäpuhtauksien pääseminen sisätiloihin voidaan estää ja alapohjaan ei nouse haitallisesti kosteutta maaperästä. Alapohjarakenteiden kosteustila ja toiminnallisuus on vähintäänkin riittävän varmaa, jotta rakenteiden ilmansulkujen korjaamista voidaan suositella. Alapohjarakenteen kosteustila ja toiminnallisuus ei ole häiriintynyt aiheuttaen kestämätöntä tilannetta. Tällöin lämmöneristeiden ja alapohjarakenteen teknistä käyttöikää voidaan tehtyjen kosteusteknisten selvitysten perusteella jatkaa ja pidentää eristeiden uusimisen sijaan rakenneliitosten ilmansulkukorjausten avulla.

Matti Ekttt Oy on antanut 7.9.2015 päivätyn käräjäoikeuden tuomiossa selostetun asiantuntijalausunnon lisäyksen (K41), jonka mukaan riskirakenteita oli jokaisessa asunnossa, riskit olivat toteutuneet ja mikrobivaurioituneita rakenteita oli runsaasti. Ekttt ja lausunnon laatimiseen osallistunut Marit Sitttn ovat hovioikeudessa kertoneet kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee. Heidän mukaansa mikrobivaurioituneet toja-levyt oli poistettava. Sitttn on kertonut lisäksi, että tiivistyskorjaaminen ei tulisi onnistumaan, koska toja-levyistä pääsi mikrobeja ilmaan tiivistämisestä huolimatta ja tiivistämien saattoi pikemminkin nopeuttaa toja-levyjen vaurioitumista. Sivénin mukaan toja-levyt oli poistettava näin ollen myös siinä tilanteessa, ettei sisäilmayhteyttä ollut.

Matti Ekttt Oy on antanut vielä huoneistoa A5 koskevan asiantuntijalausunnon 12.8.2016 (K61). Katselmus on toimitettu 24.3.2016. Ekttt on hovioikeudessa kertonut, että huoneistossa A5 oli todennut vastaavat vauriot kuin mitä aikaisemmissa lausunnoissa oli todettu (K41).

Sisäilmakeskus/Eila Hätttnen on laatinut 8.2.2016 päivätyn kannanoton (V23) ja tehnyt asukaskysely (V24). Toimeksianto on ollut erityisesti arvioida Vahanen Oy:n esittämien korjaussuunnitelmien riittävyyttä alapohjan osalta. Lausunnossa on todettu epävarmuustekijäksi muun muassa materiaalinäytteiden otto vesipisteiden vaikutusalueelta, ja että lopullisen korjaustarpeen laajuuden määrittäminen oli erittäin vaikeaa käytössä olevin tiedoin. Rakennusten sijainnit maastoon nähden poikkesivat toisistaan, samoin ulkopuolisten vesien ohjautumiset, jotka myös yhdessä vaikuttavat alapohjarakenteeseen. Korjauskustannukset koko yhtiön osalta tulivat olemaan todennäköisimmin hyvin mittavat, kun huomioitiin kaikkien rakennuksen vaipan osien vauriot. Lausunnossa on kommentoitu Vahanen Oy:n 9.7.2015 päivättyä lausuntoa (K40) siten, että edelleen oli osoittamatta alapohjarakenteen kokonaisvaltainen vaurioituminen tai vaurioitumisriski. Vahanen Oy:n tekemät kosteusmittaukset ja Rakennusvalvonta Ari Ltttsen ottamat materiaalinäytteet eivät täydentäneet toisiaan. Tiivistyskorjausten kestoikä vaihteli 1-10 vuoden välillä tiivistystavasta riippuen. Korjaustoimenpiteenä tiivistyskorjaus vaati kuitenkin jatkuvaa määräaikaista laadunvarmistusta. Hätttnen on hovioikeudessa vahvistanut lausuntonsa sisällön. Hänen mukaansa huoneistojen kosteusmittauksissa todetut kosteusprosentit eivät olleet linjassa mikrobikasvuston kanssa. Hätttnen ei näillä tiedoilla poistattaisi toja-levyjä. Hätttsen mukaan asukaskyselyn (V25) tarkoitus oli ollut kysellä olosuhteista ja kokemuksista ja vain suppeasti oireista.

Ltttnen on laatinut huoneiston A5 osalta asiantuntijatarkastuksen, joka otsikoitu ”Rakenteiden mikrobivauriot” 22.2.2016 (K 53). Tarkastus on suoritettu 26.1.2016. Lausunnon mukaan kaikissa rakenneavauksissa havaittiin selkeää mikrobiperäistä hajua. Mikrobinäytteitä oli otettu 17 kappaletta, joista 13:ssa oli vahva viite vaurioista, kolmessa viite ja yhdessä heikko viite. kaikissa näytteissä on ollut mikrobikasvustoa, joiden tiedetään tuottavan terveydelle haitallisia mikrobien aineenvaihduntatuotteita ja 11 näytteessä esiintyi sädesientä. Lausunnon mukaan huoneistossa on kosteusja mikrobivaurioita, jotka on todettu mikrobiologisissa näytteissä ja havaittu hajuhaittoina sekä silmin nähtävinä kasvustoina. Lattian vaurioituneet eristeet ovat rakennekerrosten välissä eivätkä ne ole suorassa yhteydessä maaperän kanssa. Rakenteissa on silmin havaittavia vuotoreittejä ja rakenteista voi siirtyä sisäilmaan mikrobien aineenvaihduntatuotteita tai hiukkasia.
Ltttnen on hovioikeudessa viitannut lausunnon kuviin 7-9, joista ilmeni, että toja-levy oli vaurioitunut ja pintakosteusmittaus oli osoittanut tietyissä kohdissa pohjalaatan pintaa täysin märkää. Ltttnen on kertonut, että vauriot olivat olleet silmin nähtävissä. Kosteusmittaus saattoi antaa erilaisia tuloksia eri kohdissa ja hetkellisesti. Vahanen Oy:n mittausten aikana oli voinut olla kuivempaa, mikä ei vaikuttanut Ltttsen johtopäätöksiin.

Hätttnen on hovioikeudessa vielä kommentoinut Ltttsen edellä mainittua huoneistoa A5 koskevaa lausuntoa (K53). Hänen mukaansa näytteitä olisi tullut ottaa keskenään erilaisista kohdista eikä vain kriittisiltä alueilta. Valokuvan sivulla 10 osalta Hätttnen on todennut, että toja-levy oli selvästi vaurioitunut eikä hän pitänyt siltä kohdin tiivistämistä mahdollisena vaan toja-levy tulisi ottaa pois. Vaurion laajuus ei kuitenkaan ollut selvinnyt ja tilanne pitäisi tutkia huone kerrallaan. Hätttsen mukaan toja-levyjen poistaminen oli kustannuskysymys ja jos rahaa löytyisi niin ne poistettaisiin.

Watttt on kertonut omistavansa huoneiston C13 kuolinpesän osakkaana. Kyseisestä huoneistosta tehty kauppa oli purettu sopimuksella taloyhtiössä ilmi tulleiden ongelmien takia. Watttt oli vaatinut taloyhtiötä korjaamaan huoneiston. Perukirjoituksessa huoneiston arvoksi oli merkitty 75.000 euroa ja verottaja oli sen hyväksynyt.

Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 13.10.2015 (V21) ilmenee, että taloyhtiö on päättänyt hankesuunnitelman tilaamisesta Vahanen Oy:ltä sekä enintään 870.000 euron lainasta taloyhtiön korjausurakoita sekä tontinlunastusta varten.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 21.3.2016 ja jatkokokouksen 4.4.2016 pöytäkirjasta (V26) kohdasta 7 ilmenee, että kokouksessa on laajasti keskusteltu tehtävistä korjauksista, vaihtoehdoista ja kustannuksista. Vahanen Oy on esittänyt uuden vaihtoehdon VE5, joka oli paranneltu versio vaihtoehdosta VE1 ja joka oli myös Vahanen Oy:n edustajan valinta. Taloyhtiön hallitus oli esittänyt vaihtoehtoa VE3, jossa toja-levyt poistettaisiin alapohjasta. Jatkokokouksessa äänestyksen voitti vaihtoehto VE5. Kolmen huoneiston osakkaat olivat ilmoittaneet eriävän mielipiteensä valitun korjaustavan osalta

Espoon käräjäoikeuden haasteesta riita-asiassa 15.6.2016 ja sen liitteenä olevasta haastehakemuksesta (K56) ilmenee, että huoneiston A5 osakkeenomistajat ovat nostaneet Asunto Oy B.a vastaan yhtiökokouksen päätöksen moittimista koskevan kanteen, jossa on lisäksi pyydetty yhtiökokouksen tekemän päätöksen täytäntöönpanon väliaikaista kieltämistä kanteen käsittelyn ajaksi. Kanteessa edellä mainittu yhtiökokouksen päätös on vaadittu vahvistettavaksi mitättömäksi tai pätemättömäksi. Kanteessa on vaadittu myös taloyhtiön velvoittamista korjaamaan hyvän rakentamistavan mukaisesti kaikki taloyhtiön rakennukset tai toissijaisesti ainakin huoneiston A5. Espoon käräjäoikeus on turvaamistoimiasiassa antamassaan päätöksessä 20.9.2016 (K60) kieltänyt yhtiökokouksessa tehdyn päätöksen täytäntöönpanon.

Taloyhtiön hallitus on 12.9.2016 tiedotteessaan (K58) ilmoittanut osakkaille vireille tulleesta kanteesta ja siitä, ettei taloyhtiö tässä vaiheessa pystynyt ryhtymään aiottuihin korjausurakoihin aiemmin suunnitellussa aikataulussa.

S. Ostaja on hovioikeudessa kertonut kohonneista yhtiövastikkeista. Kaupantekoajankohtana huoneiston xx hoitovastike oli ollut 510 euroa kuukaudessa ja sen oli pitänyt putkiremontin jälkeen pienentyä. Tällä hetkellä hoitovastike oli 899 euroa ja putkiremontista johtuva pääomavastike 624 euroa eli vastikkeen määrä oli yhteensä 1.523 euroa kuukaudessa. Lisäksi taloyhtiö oli perinyt joka vuosi vähintään kolme ylimääräistä yhtiövastiketta ja kesäkuussa hallitukselle oli annettu lupa periä viisi ylimääräistä vastiketta vuodessa. Kuluvan vuoden elo, lokaja joulukuussa vastike oli yhteensä lähes 2.200 euroa kuukaudessa. Hallitukseen palkatun ulkopuolisen jäsenen kustannusarvio oli ollut 30.000 euroa vuodessa eikä ollut tietoa, kuinka paljon Vahanen Oy:n toimenpiteet olivat maksaneet.



Johtopäätökset kaikkien huoneistojen kosteusja mikrobivaurioista ja korjauskustannuksista

Hovioikeudessa esitetty laaja selvitys tukee sitä johtopäätöstä, että taloyhtiön kaikissa rakennuksissa on kosteus- ja mikrobivaurioita. Edellä huoneiston xx kohdalla todetuin tavoin mikrobinäytteiden tulokset eivät ole ristiriidassa kosteusmittausten kanssa ottaen huomioon, että rakenteiden kosteustilanne saattaa vaihdella ja rakenteet välillä kuivua.

Vaurioiden syntymisen on myös asunto-osakeyhtiön muiden rakennusten osalta asiassa esitetyn selvityksen perusteella osoitettu liittyvän kiinteistön rakennusaikaisiin rakenneratkaisuihin, erityisesti lattian ja seinien rakenteeseen.

Taloyhtiön toiminta kokonaisuudessaan osoittaa, ettei korjaustarvetta sinänsä ole edes epäilty. Merkittäväksi kysymykseksi asiassa nousee korjaustarpeen suuruus, valittu korjaustapa sekä siitä aiheutuvat kustannukset, joista suurin osa aiheutuisi toja-levyjen poistosta.

Käräjäoikeus on päätynyt ensinnäkin siihen, että estettä toja-levyjen paikalleen jättämiselle ei ole, jos tiivistyskorjaaminen estää vaurioituneissa tojalevyissä todettujen mikrobien ja niiden aineenvaihduntatuotteiden kulkeutumisen asuntoon. Käräjäoikeus on kuitenkin pitänyt tiivistyskorjaamista riittämättömänä ja katsonut, että toja-levyt tulee poistaa. Vahanen Oy:n tuossa vaiheessa esittämään kustannusarvioon 400.000 euroa on käräjäoikeuden arvion mukaan lisättävä toja-levyjen poistosta Ektttin arvion mukaan aiheutuvat 900.000 euron kustannukset. Käräjäoikeus on näin ollen katsonut korjauskustannusten määräksi vähintään 1,3 miljoonaa euroa.

Hovioikeudessa esitetyn taloyhtiön yhtiökokouksen valitseman Vahanen Oy:n korjaustapavaihtoehdon VE5, johon toja-levyjen poistaminen ei sisältynyt, mukaiset korjauskustannukset olisivat 600.000 – 700.000 euroa. Näin ollen myös Vahasen arvio välttämättömistä korjauskustannuksita on noussut siitä, mikä se on ollut käräjäoikeudessa asiaa käsiteltäessä. Toja-levyjen poiston sisältämän vaihtoehdon VE3 kustannukset olisivat 1,2 – 1,4 miljoonaa euroa (V25).

Asiassa on tällä hetkellä epäselvää, millä tavoin ja kuinka suurin kustannuksin korjaustoimenpiteet tullaan teettämään huomioon ottaen, että yhtiökokouksen päätöstä 4.4.2016 on moitittu Espoon käräjäoikeudessa vireille tulleella kanteella.

Toja-levyjen poistamisen tarpeellisuudesta on esitetty erilaisia käsityksiä, jotka kuitenkin kaikki lähtevät siitä, että epäpuhtauksien pääseminen sisäilmaan on estettävä. Toja-levyt on jo poistettu ainakin huoneistoista xx ja A1. Näiden purkutöiden yhteydessä toja-levyt on todettu vaurioituneiksi Astttaan ja Tatttosen kertomin ja valokuvien osoittamin tavoin. Myös Hätttnen ja Ktttnen, jotka ovat kyseenalaistaneet toja-levyjen poistamistarpeen kauttaaltaan, ovat pitäneet heille esitetyissä valokuvissa näkyvien toja-levyjen poistamista tarpeellisena. Kertomuksissa toja-levyjen poistamista on pidetty viime kädessä kustannuskysymyksenä. Tiivistyskorjaaminen on tuotu esiin kustannuksiltaan pienempänä vaihtoehtona, johon taloudellisten resurssien vähyyden johdosta on pakko tyytyä. Hovioikeus toteaa, että käsiteltävässä asiassa vaurioita on tutkittu poikkeuksellisen paljon ja näyttö viittaa vahvasti siihen, että tojalevy-rakenne on poistettava ainakin suurelta osin. Myös Vahasen lausunnossa toja-levyjen paikalleen jättämisen edellytyksenä on pidetty sitä, että epäpuhtauksien pääseminen sisäilmaan voidaan estää. Tämän toimenpiteen onnistuminen on jäänyt esitetyn näytön valossa epävarmaksi.

Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että taloyhtiön kaikissa huoneistoissa on korjaustoimenpiteitä vaativa kosteus- ja mikrobivaurio ja että vaurion korjaamiseksi pitkäaikaisella ja luotettavalla tavalla toja-levyjen poistamista ainakin suurelta osin voidaan pitää tarpeellisena toimenpiteenä ja siitä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon arvioitaessa virheen merkitystä. Vahanen Oy:n esittämä kustannusarvio 1,2 – 1,4 miljoonaa euroa tukee sitä, että käräjäoikeuden arvioima määrä 1,3 miljoonaa euroa on oikea. Huoneiston xx osuus tästä on 80.000 euroa.

Linjasaneerauksen kohonneet kustannukset

Ostajat ovat hovioikeudessa vedonneet edelleen taloudellisen virheen osana siihen, että taloyhtiön linjasaneerauksen kustannukset olivat nousseet heille kaupanteon yhteydessä annetusta arviosta. S. Ostaja ja Myyjät ovat kertoneet kauppaneuvotteluista kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee.

S. Ostaja on hovioikeudessa lisäksi kertonut, että isännöitsijältä saadun lainasaldon mukaan huoneiston xx osuus putkiremontista oli nyt 126.000 euroa ilman korkoja. Putkiremontin kokonaissumaan oli tullut lisätöiden johdosta lisäystä yli 300.000. Putkiremontin oli pitänyt maksaa noin 1,4 miljoonaa euroa. Yhtiö oli ottanut siihen 2 miljoonan euron lainan sekä saanut ara-avustusta 144.000 euroa ja lisäksi limiittiluottoa 50.000 euroa. kaikki oli mennyt putkiremonttiin, sen lisätöihin ja huoneiston xx korjaamiseen eikä määrä ollut edes riittänyt.

Putkiremontin lisääntyneistä kustannuksista on esitetty Kennorakenne Oy:n laskelmat (K18 ja K28) sekä erityisen tarkastuksen raportti (V16). Linjasaneerauksen valvoja Tatttonen on kertonut hovioikeudessa kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee.

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että Ostajailla on kaupanteon yhteydessä saamiensa tietoja (K4 ja K5) perusteella ollut tiedossa tuleva putkisaneeraus ja kustannusten epävarmuus. Linjasaneerauksen kustannusten noususta ei ole esitetty sellaista selvitystä, jonka perusteella Ostajilla olisi oikeus vedota virheeseen. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeus ratkaisun tältä osin.

Tontinosan lunastus

Ostajat ovat hovioikeudessa vedonneet edelleen myös siihen, että taloudellisen virheen osana on otettava huomioon myös taloyhtiön tontinosan lunastuksesta aiheutunut kustannus. Hovioikeus hyväksyy tältä osin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät perustelut liian myöhään tehdystä reklamoinnista ja katsoo kuten käräjäoikeus, että Ostajat eivät voi vedota virheenä lunastuskustannuksiin.

Oikeudellinen arviointi taloudellisen virheen osalta

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Pykälän 4 momentin mukaan jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.

Salaista taloudellista virhettä koskeva säännös on lisätty pykälään 1.1.2006 voimaan tulleella lailla 795/2005. Lain esitöissä (HE 21/2005 s.16-17) yleisperusteluissa on todettu, että epätietoisuutta on ollut sen suhteen, voiko myyjä joutua vastuuseen sellaisesta taloudellisesta virheestä, joka perustuu vasta kaupanteon jälkeen ilmeneviin seikkoihin. Tyypillisesti kyseeseen tulevat sellaiset piilevät viat, jotka ilmenevät asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa ja joiden johdosta ostajan velvoitteet tai vastuut yhteisölle voivat osoittautua merkittävästikin suuremmiksi kuin kauppaa tehtäessä edellytettiin. Ehdotuksen lähtökohtana on, että ostaja kantaa riskin ennakoitavien ja suuruudeltaan tavanomaisten kunnossapitoja korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Myyjällä olisi sitä vastoin riski siitä, että kiinteistössä ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua. Tällaista ratkaisua on pidetty kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukaisena, koska yhteisön taloudellinen tila ja suuret korjaukset, jos niistä olisi tiedetty, olisivat todennäköisesti vaikuttaneet osaltaan kauppahintaan. Edelleen esitöissä (s. 48) on todettu, että jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute.
Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua. Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia. Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että 20 §:n 3 kohta on merkittävä lisäys myyjän vastuuseen käytetyn asunnon kaupassa. Säännöksen raja-alueella ollaan muun muassa silloin, kun asunnossa on asunnon rakentamisaikaan tyypillinen ja sittemmin usein virheelliseksi osoittautuva rakenneratkaisu, kuten tasakatto tai niin sanottu valesokkelirakenne. Ostajan voidaan odottaa jossain määrin paneutuvan eri-ikäisten asuntojen ominaisuuksiin, mutta erityistä rakennusteknistä asiantuntemusta ostajalta ei voida edellyttää. Siten ostajalla pitäisi olla oikeus vedota virheeseen, vaikka virhe olisikin syntynyt aikanaan hyväksyttävän, mutta sittemmin vakavia rakennusvirheitä tuottaneen rakennustavan johdosta. Näin on erityisesti silloin, kun virhe on sellaisissa rakenneosissa, joiden tavallisesti voidaan odottaa kestävän koko rakennuksen elinkaaren. (Kasso: Asunto ja kiinteistöosakeen kauppa ja omistaminen, 2014, s. 296)

Asiassa esitetty näyttö osoittaa, että Ostajien ostamaan huoneistoon xx kohdistuvat vastikemaksut ovat kohonneet ja taloudelliset velvoitteet ovat merkittävästi kasvaneet. Yhtiö on lokakuussa 2015 päättänyt ottaa 870.000 euroa lainaa, josta 110.000 euroa on kohdistunut tontinosan lunastukseen. Pääosa eli 760.000 euroa on varattu korjausurakoita varten. Tilanne korjaustavan ja kustannusten osalta on epävarma, koska yhtiökokouksen päätöstä on moitittu. Lisäksi on epävarmaa saavutetaanko yhtiökokouksen valitsemalla korjaustavalla sellainen lopPutttlos, että taloyhtiön rakennusten rakenteissa havaitut virheet tulevat pysyvästi korjatuksi.

Hovioikeus katsoo, ettei tilanteen epävarmuus huomioon ottaen arviota velvoitteiden merkittävyydestä voida tehdä jo toteutuneiden tai edes nyt tehdyn päätöksen mukaisten korjauskustannusten perusteella. Arvioinnissa on otettava huomioon myös taloudellisia riskejä sisältävä tilanne, joka osaltaan puoltaa sitä johtopäätöstä, että kysymyksessä on taloudellinen virhe.

Ostajien asunnon omistamiseen liittyvät velvoitteet ovat sekä kaupan kohteena olleessa asunnossa että kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattomien laajojen vikojen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kaupan kohteessa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe.

Virheen seuraamukset

Hovioikeus on edellä katsonut, että kaupankohteessa on ollut sekä asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä että 20 §:ssä tarkoitettu salainen virhe. Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lainkohdan esitöiden mukaan purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta kaupan purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena. Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuvat kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä silloin, kun virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. (HE 14/1994 vp)

Oikeuskäytännössä on katsottu, että korkeimman oikeuden kiinteistön kauppaa koskevista ratkaisuista ilmenevät oikeusohjeet ovat merkityksellisiä myös asuntokauppalain mukaista käytetyn asunnon kaupan purkukynnystä arvioitaessa.

Ratkaisun KKO 2015:58 mukaan lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa (kohta 16). Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen (kohta 17). Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä (kohta 18).

Korkeimman oikeuden ratkaistavana olleessa asiassa hovioikeus oli arvioinut korjauskustannuksiksi 20.000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus katsoi, että kun kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voitu riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen (kohta 28). Asiassa korjauskustannusten määrästä vallitsee osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voinut rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen. Hovioikeuden arvioimaa määrää oli pidettävä suurena myös suhteessa kiinteistön kauppahintaan. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena (kohta 29).

Hovioikeus toteaa, että edellä mainitusta korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin tavoin purkukynnyksen täyttymistä on punnittava kokonaisuutena sekä arvioitujen korjauskustannusten ja niiden epävarmuuden että asianosaisten olosuhteiden perusteella.

Ostajille aiheutuvat virheiden kustannukset olisivat vähintään käräjäoikeuden tuomiossa todetut noin 95.000 euroa eikä niiden lopullisesta suuruudesta ole tietoa. Mikäli korjaukset toteutetaan pienemmillä kustannuksilla, on tästä seurauksena korjausten riittävyyden epävarmuus ja mahdolliset uudet korjaustoimenpiteet. Ostajille on aiheutunut terveyshaitta ja he ovat joutuneet muuttamaan useita kertoja asunnosta pois eivätkä he voi edelleenkään siellä asua. Vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajan näkökulmasta.

Hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen virheestä on aiheutunut Ostajille olennaista haittaa. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kohtuullisena.

Edellä kerrotuilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.


Ostajien suorittamat linjasaneeraukseen kohdistuvat pääomavastikkeet

Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei tältä osin ole.

Muut Ostajien suorittamat tarpeelliset kustannukset

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan, jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Ostajat ovat vaatineet yhteensä 9.164,71 euron määräisten asuntoon laittamiensa kustannusten korvaamista, joista käräjäoikeus on velvoittanut Myyjät suorittamaan 7.644 euroa perustuen keittiönja kodinhoitohuoneen koneisiin ja kaapistoihin. Ostajat ovat ilmoittaneet, että kustannukset olivat olleet vaadittuakin suuremmat, mutta taloyhtiön korvaamat 8.800 oli niistä vähennetty.

Myyjät ovat hovioikeudessa esittäneet uutena todisteena Ostajien ja taloyhtiöön kohdistaman haastehakemuksen sekä sovintosopimuksen 7.3.2016 (V27). Haastehakemuksesta ilmenee, että Ostajat ovat vaatineet asunto-osakeyhtiöltä vahingonkorvausta muualla asumisesta johtuvista vuokraja muuttokustannuksista sekä muuttoihin käytetystä työstä. Sovintosopimuksen mukaan Asunto Oy B. on suorittanut Ostajille 5.000 euroa.

Hovioikeus katsoo, että sovintosopimuksella suoritettu korvaus ei ole miltään osin päällekkäinen käräjäoikeuden Myyjien suoritettavaksi tuomitsemien tarpeellisten kustannusten kanssa, jotka ovat koskeneet keittiön ja kodinhoitohuoneen kodinkoneita ja kaapistoja.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista, eikä käräjäoikeuden ratkaisua ole tältä osin aihetta muuttaa.

Asian selvittelystä aiheutuneet kulut

Myyjät ovat hovioikeudessa pitäneet joka tapauksessa perusteettomina Matti Ekttt Oy:n, Sampo Hattttsen, Putttksen ja Etelä-Espoon Huolto Oy:n kuluja.

Hovioikeus katsoo, että kun Ostajat eivät ole vedonneet tontinlunastuksen osalta virheeseen kohtuullisessa ajassa, ei Myyjia voida velvoittaa korvaamaan Hattttsen 24.8.2015 päivättyä 1.000 euron määräistä laskua tontinosien arviolausunnosta. Ektttin kulut ovat tältä osin kohdistuneet ostajiin eikä taloyhtiöön, joten selvittelykulut ovat perusteltuja. Myyjät ovat esittäneet selvityksenä myös Etelä-Espoon Huolto Oy:n laskun ja Putttksen sähköpostiviestin, jossa hän on ilmoittanut veloituksensa määrän. Hovioikeus katsoo esitetyn perusteella, että Ostajaeilla on näiltä osin oikeus saada korvaus kuluistaan. Käräjäoikeuden ratkaisua asian selvittelystä aiheutuneiden kulujen korvaamisesta ei ole aihetta muuttaa lukuun ottamatta Hattttsen laskusta aiheutunutta 1.000 euron kulua.


Ostajien asumishyöty


S. ja M. Ostaja ovat kertoneet asumisjärjestelyistään kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee. Lisäksi he ovat joutuneet asumaan huoneistossa korjaustöiden aikana ja jälleen muuttamaan pois syksyllä 2016. Näillä ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo, ettei perustetta määrätä korvausta ole.


Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n oikeudenkäyntikuluja koskevan pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Myyjät ovat hävinneet pääasian sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa. Niiltä tontinosanlunastusta ja putkisaneerauksen kustannuksia koskevilta osin kuin Ostajien vaatimukset on hylätty, on vaatimuksilla ollut asiassa vain vähäinen merkitys. Kyseisten vaatimusten osalta ei myöskään ole ollut merkittävää tarvettava esittää näyttöä. Asian lopputuloksen perusteella
aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta ei ole.

Hovioikeuden muutos käräjäoikeuden ratkaisuun on asian kokonaisuuden kannalta vain hyvin vähäinen eikä anna aihetta poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesta korvausvelvollisuudesta. Valituksen johdosta asiassa on kuitenkin otettava kantaa siihen, onko oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen sovellettava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a tai 8 b §:ää.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan, jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.

Kyseisen lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan säännös on tarkoitettu poikkeukseksi ja kuluvastuun alentamiselle riittävän oikeudellisen epäselvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea. Oikeudellinen epäselvyys viittaa vain juttuun liittyvän oikeuskysymyksen ratkaisemisen vaikeuteen eikä näytöllinen epäselvyys oikeuttaisi tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse (HE 107/1998 vp s. 19).

Hovioikeus katsoo, ettei asiaa ole pidettävä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n tarkoittamalla tavalla oikeudellisesti epäselvänä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan tuomioistuin voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.

Lain esitöiden mukaan säännöksen soveltaminen tulee kysymykseen vain poikkeustapauksissa, jos kohtuullistamisen edellytykset kokonaisuutena arvioiden täyttyvät. Kokonaisarvioinnissa tulee punnita kaikkia säännöksessä mainittuja edellytyksiä, eikä mikään niistä yksinään voi täyttää säännöksen tarkoittamaa kohtuuttomuutta (HE107/1998 vp s. 20).

Ottaen huomioon oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys asianosaisille kokonaisuutena arvioiden asiassa ei ole edellytyksiä kohtuullistaa oikeudenkäyntikuluvastuuta käräjäoikeudessa tai hovioikeudessa myöskään oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n nojalla.

Myyjät ovat vielä paljoksuneet Ostajien oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa määrällisesti 40.000 euroa ylittäviltä osin sekä siltä osin kuin todistajanpalkkiot ovat ylittäneet 1.000 euroa todistajaa kohden.

Hovioikeus katsoo, että Ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa ovat kohtuulliset ja todistajanpalkkiot määrällisesti hyväksyttäviä, eikä niitä ole tarpeen alentaa.

Näin ollen Myyjät on velvoitettava korvaamaan Ostajien oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan.

Tuomiolauselma

Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

Myyjien yhteisvastuullisesti Ostajille käräjäoikeudessa maksettavaksi tuomittu korvaus asian selvittelyistä aiheutuneista kuluista alennetaan 9.862,22 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 62.222 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.2.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Seppo O.
hovioikeudenneuvos Juha S.
hovioikeudenneuvos Johanna J.
Valmistelija: viskaali Marjukka S.
Ratkaisu on yksimielinen.


ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS
2.15 osasto

TUOMIO
Annettu kansliassa
30.10.2015
Kello 15.00

15/16791 L 14/12183


Kantaja


Vastaaja


Asia Irtaimen kaupan purkaminen
Vireille 29.8.2014

KANNE


Vaatimukset Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että

1.1 osapuolten välinen Asunto Oy B. -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita nro:t 961-1080 koskeva 12.10.2012 solmittu kauppa puretaan ja

1.2 vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta
480.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivistä lukien eli 48.000 euron osalta 12.10.2012 lukien ja 432.000 euron osalta 8.11.2012 lukien 21.2.2014 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siten, että kantajat luovuttavat osakekirjan koko kauppahinnan ja korkojen suoritusta vastaan ja

1.3 vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien yhtiölle maksettavaksi tulevat yhtiössä suoritettavan linjasaneerauksen kattamiseen perittävät pääomavastikkeet 1020 euroa kuukaudessa 1.9.-31.12.2014 väliseltä ajalta ja 624 euroa kuukaudessa 1.1.2015 lukien. Ko. summia vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin vastike-erän erääntymisestä eli kunkin kuukauden 5. päivästä lukien. Lisäksi vaaditaan yhtiön perimät ylimääräiset yhtiövastikkeet 1.080 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen päätöksen antamispäivästä lukien.

1.4 vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien asuntoon laittamien tarpeellisten kustannusten määrä, kuten keittiökoneet, kiuas, lattialämmitys ym. eli yhteensä 9.164,71 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden päätöksestä lukien.

Kantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että

2.1 vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille hinnanalennuksena 350.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kauppahinnan maksupäivistä eli 48.000 euron osalta 12.10.2012 lukien ja 302.000 euron osalta 8.11.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

sekä ensisijaisen että toissijaisen vaatimuksen yhteydessä

3.1 kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille asian selvittelystä aiheutuneet kulut 12.503,54 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen lukien siitä, kun on kulunut kuukausi haasteen tiedoksiannosta, kantajien asianosaiskulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen lukien siitä, kun on kulunut kuukausi päätöksen antamisesta ja kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen lukien siitä, kun on kulunut kuukausi käräjäoikeuden päätöksen antamisesta.


Perusteet

Kantajat kävivät kohteessa ennen kaupan syntymiseen johtaneen tarjouksen antamista kolme kertaa (ensimmäisen kerran 19.8.2012). Tarjouksen tultua hyväksytyksi kantajat vielä kävivät kohteella muutaman kerran mm. mittoja ottamassa.

Asuntoon tutustuttaessa asunto vaikutti varsin hyväkuntoiselta. Myyjät olivat tehneet asuntoon lähes 100.000 euron remontin. Tämän vuoksi asunto näytti erittäin hyväkuntoiselta myös asuintiloiltaan.
Kantajien saaman tiedon mukaan yhtiö oli suorittanut asunto-osakeyhtiöön kohdistuvia laajoja korjauksia ja perusparannuksia vuosien varrella.

Kantajien saamien tietojen perusteella kantajien käsitys oli, että linjasaneeraus tulee aiheuttamaan tämän huoneiston osalta yhteensä korkeintaan 110.000 euron suuruisen kustannuksen. Lisäksi kantajat varautuivat pintaremontoimaan itse huoneistoa tuossa yhteydessä.
Linjasaneerauksen kulut kantajien huoneiston osalta eivät ole vielä täysin selvillä. Tämän hetkisen tiedon mukaan ne ovat noin 124.000 euroa.

Kantajien saaman RS-kosteuskartoituksen 8.4.2010 mukaan laatoitetuissa tiloissa oli kosteutta. RS-kartoituksen mukaan laatoitetuissa lattiaja seinäpinnoissa esiintyy kosteutta tavanomaisesti, mikäli pinnat ovat säännöllisesti roiskeelle alttiita. Raportti ei antanut aihetta olettaa huoneistossa olevan laajoja korjaustarpeita, koska ko. tilat tulisivat putkiremontin yhteydessä uusituiksi ja vedeneristetyiksi.

Asuntoon muuton jälkeen kantajat alkoivat välittömästi kärsiä terveysoireista. Kantajat olivat koko ajan yhteydessä vastaajiin havaintojensa jälkeen. Ensimmäinen kirjallinen reklamaatio terveysongelmista toimitettiin vastaajille 2.10.2013, koska kantajat ymmärsivät vasta syksyllä, että kaikkien perheenjäsenten moninaiset terveysoireet ja S. Ostajien puhjenneet allergiat voisivat johtua asunnosta. Terveystarkastaja suoritti kohteessa ensimmäisen tarkastuksen 21.10.2013 ja toisen tarkastuksen 20.12.2013. Kosteusvauriojälkiä, kohonneita kosteusarvoja, ilmanvuotoja rakenteista ja viemäreistä sekä ennen kaikkia huono sisäilma ja toimimaton ilmanvaihto havaittiin. Molempien käyntien jälkeen kantajat olivat yhteydessä myyjiin. Asunto-osakeyhtiö tilasi Keskuskauppakamarin hyväksymältä tavarantarkastajalta Ari Ltttselta tavaranfarkastuksen. Tarkastus suoritettiin 20.12.2013, minkä jälkeen pidettiin jatkokatselmus 30.12.2013. Huoneistossa todettiin kosteusvaurio sekä mikrobija homevaurio. Rakennusmestari Matti Ektttin arvio oli vastaava. Hänen lausuntonsa mukaan korjauksia täytyisi tehdä ainakin ulkoseinien alaosissa, ikkunaseinässä, väliseinissä ja yläpohjassa.

Kantajien saaman tiedon mukaan huoneistossa A1 ja A2 oli vakavia kosteusvaurioita, jotka korjattiin putkiremontin yhteydessä keväällä 2014. Putkiremontin yhteydessä havaittiin vakavia kosteusvaurioita ja/tai ilmavuotoja rakenteissa myös muissa huoneistoissa, ainakin huoneistoissa A3, A4, AS, 810 ja C11. Työterveyslaitoksen 17.7.2014 päivätyssä materiaalinäytteiden mikrobianalyyseissä kaikissa huoneistoissa todettiin mikrobivaurioita. Huoneistossa 88 todettiin mikrobitutkimusraportissa vahva mikrobiperäinen haju, silmin nähden mikrobikasvustoa sekä suuri määriä mikrobeja osassa materiaalinäytteitä. Huoneistossa C14 otettiin vain kaksi mikrobinäytettä, joissa kummassakin oli työterveyslaitoksen mikrobianalyysin mukaan terveydelle vaarallisia sädesieniä (Streptomyces). Yhteensä 14 huoneistossa otettiin 67 näytettä todetuista riskirakenteista.
Asunto-osakeyhtiö tilasi Ltttselta ainoastaan rajoitetun näytteiden oton. Näytteenottokohdat pyrittiin valitsemaan riskirakenteista.
Näytteiden tulokset osoittavat, että tutkituissa kohdissa oli vakava ongelma ja suuri korjaustarve

Yhtiössä tähän mennessä tehdyt tai tehtäväksi tulevat korjaukset eivät ole normaalia peruskunnostusta tai normaalia huoltotoimintaa, vaan jopa tämän ikäisessä rakennuksessa täysin poikkeuksellisten ja poikkeuksellisen laajojen home- ja kosteusvaurioiden korjaamista.
Kysymys on perusrakenteista, joihin tällaisia korjauksia ei missään vaiheessa tarvitsisi tulla, jos rakennus olisi toteutettu rakennusaikana toisella tapaa tai sitä olisi vuosien varrella huollettu ja korjattu. Korjaukset eivät ole ylikorjaamista, vaan ovat välttämättömiä.

Korjaustoimien aloittamisesta huoneistossa 8 9 päätettiin ylimääräisessä yhtiökokouksessa 27.5.2014. Kantajat muuttivat asunnosta terveysoireiden vuoksi marraskuussa 2013. Kantajat muuttivat asuntoon 1.6.2015, mutta joutuvat muuttamaan pois uusien korjausten takia lokakuussa 2015 ainakin kuukaudeksi. Korjaukset ovat edelleen kesken eikä niiden loppuun saattamisen ajankohtaa vielä tiedetä. Muutto johtui siitä, että muualla asumisen kustannukset aiheuttivat kantajille ylivoimaisia kustannuksia. Kantajien poismuuton jälkeen asunto-osakeyhtiö suoritti korjaustöitä, jonka jälkeen asunto-osakeyhtiön ilmoittamana ajankohtana kantajat muuttivat takaisin asuntoon. He kärsivät edelleen terveysoireista ja huomasivat merkittäviä puutteita korjauksissa. Tämän vuoksi he joutuvat muuttamaan uudelleen joksikin aikaa pois asunnosta, koska siellä oli edelleen terveyshaitta.

Terveystarkastaja Ari Vittt totesi terveyshaitan tarkastuskertomuksessaan 24.8.2015. Korjaustyöt ovat edelleen kesken eikä asunto ole kunnossa.

Koska Ektttin arvion mukaan korjaustoimet voisivat olla välttämättömiä myös muissa huoneistoissa, tilasi asunto-osakeyhtiö Ltttselta uuden arvion, jolla tutkittaisiin kaikkien muiden huoneistojen mahdolliset vauriot ja korjaustarpeet. Ltttselta ei tilattu tavarantarkastusta eikä laajaa raporttia, vaan näytteiden otto oli karkea yhteenveto laboratoriotuloksista. Ltttsen raportissa suositeltiin koko kiinteistön peruskorjausta ja todettiin sädesieni lähes kaikissa asunnoissa.
Korjaustarvetta oli seuraavissa rakennusosissa: 1) Tojax-levyn poistaminen lattiarakenteista, poistamalla pintalaatta, 2) Ulkoseinärakenteiden kokonaan uusiminen, 3) Yläpohjarakenteiden uusiminen, 4) Kantavan puisen väliseinärakenteen uusiminen, 5) Piha-alueiden maanpintojen muokkaus, 6) Salaojitusten rakentaminen ja sokkeleiden eristäminen.
Korjausten laajuuden ja niiden vaatiman suunnittelun vuoksi Tatttittavaa korjauksen laajuutta ei vielä tarkoin tiedetä. Yhtiön hallituksen jäsenet ja osakkaat ovat alkaneet harkita sitä, onko korjaustoimien suorittaminen ylipäätään järkevää vai tulisiko koko rakennus purkaa ja rakentaa uudelleen. Ari Ltttnen on koulutuksensa perusteella ollut pätevä ottamaan mikrobinäytteitä. Mikrobinäytteet on otettu asianmukaisesti ja eivätkä ole voineet pilaantua epäasianmukaisen käsittelyn johdosta.

Asunto-osakeyhtiön sittemmin teettämän Vahanen Oy:n tutkimukset ovat olleet puutteellisia ja lausunnossa esitetyt korjaustoimenpiteet kokeellisia ja riittämättömiä puutteiden korjaamiseen. Vastaajille on annettu mahdollisuus käydä kohteessa ja tutustua siihen haluamassaan laajuudessa.

Kantajat ovat toimittaneet erittelyn kaikista huoneiston xx homekorjausten kustannuksista 31.12.2014 saakka.

Kaupan jälkeen tuli ilmi, että yhtiön tontin muodostus ei ole kunnossa. Tontiksi muodostaminen edellyttää, että kohteella tehdään lohkomisen yhteydessä myös tontin osien lunastaminen, mistä aiheutuu asunto-osakeyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, joista kantajat osakkeenomistajina ovat velvollisia maksamaan osuutensa.

Putkiremonttiin ei olisi saatu tavanomaista rakennuslupaa, vaan rakentaminen jouduttiin tekemään poikkeamisluvan kautta. Tontin osan lunastaminen ei lisää yhtiön rakennusoikeutta eikä siten nosta arvoa.
Lainhuuto on myönnetty osalle yhtiön tontista. Nyt lunastuksen kautta asunto-osakeyhtiö joutuu lunastamaan pinta-alaltaan yhteensä 623 neliömetriä maata, josta muodostetaan asemakaavatontti, mille myöhemmin haetaan lainhuuto.

Oikeudelliset perusteet
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustelutaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Kantajien hallitsemassa huoneistossa on todettu merkittäviä mikrobi- ja homevaurioita, joiden vuoksi asunto edelleen on asumiskelvoton.

Niistä aiheutuneet kustannukset tulevat ensisijaisesti asunto-osakeyhtiön maksettaviksi, mutta kantajat maksavat asunto-osakeyhtiön suorittamista korjauksista yhtiövastikeperustettaan vastaavan osuuden. Tuo osuus ja terveyshaitta huoneistossa muodostavat asuntokauppalaissa mainitun virheen.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää.

Taloudellinen virhe ilmenee seuraavana kolmena kustannuksena: 1) tontin muodostamisesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset, 2) putkiremontin ennakoitua laajemmat kustannukset, joihin liittyy kiinteistöllä olevien piilevien virheiden korjaaminen, 3) muiden huoneistojen vastaavat korjaukset, mitä kantajien huoneistossa on jo nyt osittain tehty.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Asunto on edelleen asumiskelvoton terveyshaitan vuoksi. Korjauksesta aiheutuvat kustannukset vastikkeen muodossa muodostavat merkittävästi yli puolet koko kauppahinnasta. Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päätyy rakennuksen purkamiseen, myös koko putkiremontin kustannukset menevät hukkaan. Purkukynnykseen vaikuttaa myös kantajille asunnossa asumisesta aiheutunut merkittävä terveyshaitta.
Kantajien kärsimän haitan ajallinen kesto on arvoitus eikä asuntoa ole mahdollista myydä ennen korjauksia ja yhtiön päätöksiä. Nämä perusteet yhdessä ovat riittäviä kaupan purkukynnyksen ylittymiselle. Asuntoon muuton jälkeen terveysoireet on palanneet sekä S. Ostajaille että kantajien pojalle, ja he ovat tämän vuoksi joutuneet käymään lääkärissä ja tutkimuksissa. Terveystarkastajan tarkastuskertomuksen 24.8.2015 ja asunto-osakeyhtiön käyttämän konsultin Juha Laptttsen raportin 21.8.2015 havainnot osoittavat asunnon korjaustarpeen olevan edelleen olemassa ja sen, että kantajien kärsimille terveydellisille ongelmille löytyy selvä syy asunnon sisäilmasta.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muutoin virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Toissijaisesti kantajilla on oikeus hinnanalennukseen, joka tulee määritellä siten, että se kattaa kaikki kantajille korjauksista yhtiövastikkeen kautta maksettaviksi tulevat kustannukset.


Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen korko siitä päivästä lukien, kun myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n mukaan jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta. Jos kauppa puretaan, myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen korko siitä päivästä lukien, kun myyjä vastaanotti maksun.

Kaupan purkuvaatimus on esitetty ensimmäisen kerran 21.1.2014, joten viivästyskorkoa vaaditaan siitä lukien, kun kuukausi on kulunut kirjeestä.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan myyjän on kaupan purun yhteydessä korvattava ostajalle tämän huoneistoon laittamat tarpeelliset tai hyödylliset kustannukset kohtuullisella määrällä.

Vastaajien on korvattava kantajille putkiremontin rahoittamiseksi otetun lainan pääomavastikkeet.

Kantajat eivät käytännössä ole voineet asua asunnossa lainkaan 15.11.2013 31.5.2015, joten he eivät ole saaneet asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 2 momentissa tarkoitettua hyötyä. Vaikka tällaista hyötyä olisi tullutkin, asunnon käytön estymisestä ja em. merkittävistä vahingoista muodostuu sellainen muu seikka, minkä vuoksi kaupan purun yhteydessä ei tule määrätä em. lainkohdassa tarkoitettua kompensaatiota myyjille. Kantajat joutuivat muuttamaan vielä tekemättä olevien korjaustoimien vuoksi huoneistosta ainakin kuukaudeksi.

Määrät
Kantajien maksettava osuus on 120/1946 osaa yhtiön kustannuksista.

Nyt kysymyksessä olevat korjaukset ovat kaikki asunto-osakeyhtiön korjausvastuulle kuuluvia. Sama koskee yhtiön maksettavaksi tulevaa tontin lunastushintaa.

Siten kantajien maksurasitus kaupan kohteen virheiden perusteella määräytyy em. suhdelukuna koko yhtiön kustannuksista.

Kantajien hallitseman huoneiston korjaaminen tulee tämän hetken arvion mukaan maksamaan yli 300.000 euroa. Jo aiheutuneet kustannukset ovat tähän mennessä noin 300.000 euroa, mutta korjaustyö ei ole vielä valmis. Kantajien hallitseman huoneiston korjaukset ovat edelleen kesken, jolloin niiden lopullista kustannusta ei vielä tiedetä.

Putkiremontin arvioitua suuremmat lisätyöt aiheuttavat taloyhtiölle ainakin 343.111,43 euron ylimääräisen kustannuksen.

Tontin osan lunastuksesta aiheutui yhtiölle tämän hetken tiedon mukaan 115.800 euron kustannus.

kaikkien huoneistojen korjaus tulee maksamaan noin 2.500 euroa/ neliömetri eli noin 4,5 miljoonaa euroa, kun huomioidaan jo syntynyt 300.000 euron kustannus tämän huoneiston osalta.

Tutkimuskustannuksia yhtiölle on aiheutunut noin 80.000 euroa.

Em. kustannukset yhteensä ovat noin 5,9 miljoonaa euroa ja Kantajien kustannusosuus on noin 350.000 euroa.

Pääomavastikkeen määrä 1.9 31.12.2014 oli 1.020 euroa kuukaudessa ja 1.1.2015 lukien se on 624 euroa kuukaudessa. Haastehakemuksen jätän jälkeen tulleet uuden asunnon kuntoonlaittoon liittyvät kulut ovat yhteensä 9.164,71 euroa.

Lisäksi yhtiö on perinyt kolme ylimääräistä yhtiövastiketta alkusyksyllä 2015. Lisäksi yhtiön taloutta rasittaa yhtiölle palkatun ulkopuolisen puheenjohtajan aiheuttama kustannus, jonka osalta saaman tiedon mukaan ylimääräiset kustannukset ovat noin 30.000 euroa vuodessa eli vähintään 200 euroa kuukaudessa vastikkeiden korotuksena.


VASTAUS
Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäynti-, selvittely-, ja asianosaiskulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiopäivästä lukien.

Mikäli kauppa puretaan tulee kantajien korvata vastaajille saamansa asumishyöty 1500 euroa kuukaudessa käyvän vuokratason mukaisesti kaupantekohetkestä 8.11.2012 kantajien poismuuttoon 14.11.2013 saakka sekä 1.6.2015 alkaen asunnon luovuttamiseen saakka.


Perusteet
Väitetyistä korjaustarpeista I asunnon virheestä
Ostajien tiedossa on kaupantekohetkellä ollut, että taloyhtiössä on suunnitteilla mittava linjasaneeraus sekä yhtiön rakennusten ikä on 51 vuotta.

Kantajien kaupan purkua koskeva vaatimus perustuu siihen, että yhtiön kaikissa muissa huoneistoissa olisi vastaavansuuruiset korjaustarpeet kuin kantajien huoneistossa 89. Ltttsen ja Matti Ekttt Oy:n asuntoa ja taloyhtiötä koskevat korjaussuositukset perustuvat pitkälti siihen, että rakenteet ovat riskirakenteita. Korjaussuositusta ei voi perustaa siihen, että 51 vuotta vanhassa talossa jokin rakenne on riskirakenne.
Ltttsen näytteiden otossa ja tutkimustulosten tulkinnassa on huomattavia puutteita. Vastaajat katsovat ettei asunnosta 89 tai muista huoneistoista esitetty terveyshaittaan viittaava näyttö ole kaupanpurkupäätökseen vaikuttava. Taloyhtiö on teettänyt Vahanen Oy:llä selvityksen taloyhtiön korjaustarpeesta. Selvityksen mukaan arvio tulevista korjauskustannuksista on noin 440.000,00 euroa, joista suurin osa kohdistuu peruskorjauksiksi japarannuksiksi luokiteltaviin toimenpiteisiin. Korjauspäätöksiä ei yhtiössä ole vielä tehty.

Kyseessä olevassa tapauksessa on todettu, että rakenteet on aikanaan tehty silloisten ohjeiden ja silloisen hyvän rakennustavan mukaisesti.
Rakennuksessa ei ole tehty sellaista mikä rakennusajankohtana olisi ollut rakennusvirhe. Osa rakenteista on kuitenkin aikaa myöten osoittautunut riskirakenteiksi. Kantajien on tullut ymmärtää korjaustarpeiden riskit vanhassa rakennuksessa, etenkin kun huomioidaan kaikki riskit ja epävarmuustekijät, jotka kantajilla oli kirjallisten selvitysten perusteella tiedossa kaupantekohetkellä. Tällaisia seikkoja olivat mm. kylpyhuoneen ja makuuhuoneen välisessä seinässä havaittu kosteus, ilmanvaihdon puutteellisuus, epävarmuus salaojituksen kunnosta ja alustatilojen tuulettuvuudesta ja laajat uusimistarpeet sähköistyksen ja putkien osalta. Edellä mainitulla perusteella vastaajat katsovat ettei kyseessä ole sellainen odottamaton vika tai puute, joka voidaan katsoa vastaajien vastuulla olevaksi salaiseksi taloudelliseksi virheeksi asuntokauppalain ja sen esitöiden mukaisesti.

Kantajat eivät ole eritelleen miltä osin tehdyt korjaukset kohdistuvat pelkästään rakennevirheiden korjaamiseen ja miltä osin linjasaneeraukseen. Vastaajien haltuunsa saaman selvityksen (V21) mukaan asunnon 89 korjaaminen on maksanut vuosina 2013-2014 ja osittain myös vuoden 2015 aikana yhteensä noin 230.700,00 euroa. Huomioiden, että muualla taloyhtiössä putkiurakkaa suorittanut Kenno-Rakenne Oy on hyvittänyt taloyhtiötä 47.170,55 euron arvosta
kun xx on jätetty varsinaisen putkiurakan ulkopuolelle, voidaan nähdä, että xx kohdalle kirjatut kulut sisältävät myös sinänsä lvis-saneerauksen yhteydessä tehtäviä töitä, jotka joka tapauksessa asuntoon olisi tehty.

Linjasaneeraukseen kohdistuvat kulut eivät kuulu vastaajien vastuulla osaltakaan, eli arvioitaessa kantajien mahdollisten taloudellisten velvoitteiden merkittävyyttä, tulisi ensin erottaa kuluista linjasaneeraukseen kohdistuvat kulut ja sen jälkeen vielä arvioida ovatko jäljelle jääneet kulut johtuneet sellaisista vioista tai puutteista, joiden voidaan katsoa olevan odottamattomia lain tarkoittamalla tavalla. Näin saaduista kuluista tulee vielä vähentää mahdollinen tasoparannus ja käyttöiän pidentymisenä saatu hyöty. Vasta tämän jälkeen voidaan laskea kantajien vastuulle yhtiövastikkeiden kautta tuleva osuus, jota voitaisiin periä vastaajalta taloudellisena virheenä. Taloyhtiön rakennuksissa mahdollisesti havaittavien virheiden laajuuteen on voinut vaikuttaa myös taloyhtiön päätös tehdä jatkoselvittelyitä vasta linjasaneerauksen jälkeen. Vastaajat eivät ole olleet osakkeenomistajia enää siinä vaiheessa, kun päätöksiä saneerauksesta on tehty.
Vastaajilla ei ole ollut vaikutusmahdollisuuksia saneerauksen sisältöön tai hintaan. Vastaajat eivät ole ilmoittaneet kantajille mitään saneerauksen hintaa.

Taloudellisen virheen osalta on huomioitava, ettei vastaajilla ole tai ole ollut mahdollisuutta arvioida miltä osin rakennusten kunnostaminen on kohdistunut sellaisiin seikkoihin tai tiloihin, joiden perusteella
asunto-osakeyhtiöllä voisi olla mahdollisuus vaatia korvausta osakkeenomistajilta. Todisteen V21 perusteella tällaisia on voinut olla mm. keittiön kalusteiden hävittäminen. Edellä mainitut kulut eivät kuulu myyjien vastattavaksi.

Ainakaan huoneistoissa A1, A4, B8 ja C14 ei ole havaittu mikrobivaurioon viittaavaa hajua.

Tarkastusten luotettavuus/ terveyshaitta

Ari Ltttsella ei tavarantarkastusajankohtana ole ollut pätevyyttä tehdä mikrobitutkimuksia tavarantarkastajan ominaisuudessa. Näytteitä ei ole toimitettu laboratorioon Sosiaalija terveysministeriön ; asumisterveysohjeen ja asumisterveysoppaan suosittelemassa ajassa. Ltttsen ja Ektttin näytteiden ottopaikat ovat epäselviä.
Linjasaneeraus tai rakenteiden auki oleminen on voinut vaikuttaa kaikkien näytteiden luotettavuuteen. Samoin näytteiden ottamispaikan valinnalla on merkitystä näytteiden näyttöarvoon. Terveyshaitan mahdollistavina haitallisia mikrobeja ja hometta voidaan pitää vain, jos ihminen altistuu niille kosketuksen tai sisäilman kautta. Siltä osin kuin asunnossa tai muualla taloyhtiössä on todettu näkyvää mikrobikasvustoa paikassa, jossa on todettu sisäilmayhteys asuntoon, ei terveyshaitan riskiä kiistetä. Terveyshaitasta ei ole esitetty selvää näyttöä siitä, että oireet olisivat tulleet nimenomaan asumisesta asunnossa 89. Oireiden olemassaoloa kantajilta tai heidän perheenjäsenillään vastaajat eivät sen sijaan miltään osin kiistä. Vastaajat tai heidän lapsensa eivät ole oireilleet asumisaikanaan. Terveyshaitasta on ilmoitettu vastaajille vasta lokakuussa 2013.

Tehdyt selvitykset
Ltttsen ja Matti Ekttt Oy:n selvitys yhtiön rakennusten kunnosta ja korjaustarpeesta perustuu puutteellisiin selvityksiin. Lausunnot eivät tue esitystä purkaa tai uusia kaikki rakenteet. Ottaen huomioon Vahanen Oy:n selvitys muiden asuntojen korjaustarpeesta voidaan katsoa, että tehdyt korjaustoimenpiteet xx kohdalla ovat olleet liiallisia.

Osa korjauksista liittyy peruskorjaukseen. Osittainen korjausTattte myönnetään, mutta missä laajuudessa ja mitä se kustantaa, on vastaajan näkemyksen mukaan riitaista.

Sillä miten muiden asuntojen omistajat ovat omien myyjiensä kanssa sopineet tai heidän käsityksellään korjaustarpeen laajuudesta, ei ole merkitystä vastaajien virhevastuuta arvioitaessa. Huomioitava on myös, että kantajien esittämä näyttö tältä osin perustuu tahojen välisiin sopimuksiin ei tuomioistuimen velvoittaviin tuomioihin.

Rakenteiden käyttöikä
Ostajan on tämän ikäisessä rakennuksessa varauduttava siihen, että yhtiön vastuulla olevia rakenteita joudutaan uusimaan ja korjaamaan. Tällaiset normaaliin elinkaaren päättymiseen liittyvät peruskorjaukset kuuluvat ostajan vastuulle.

Ostajalle annetussa isännöitsijäntodistuksessa on selvitetty yhtiön korjaushistoriaa. Siltä osin kuin jotain korjauksia ei ole tehty, on ostajan varauduttava siihen, että iäkkäässä rakennuksessa korjauksia ryhdytään jollain aikavälillä tekemään.

Taloyhtiön salaojitusjärjestelmä, julkisivu, vesikate ja sokkelin vedeneristys on kaupantekohetkellä ollut teknisen käyttöikänsä lopussa.

Tämän ikäisissä rakennuksissa on normaalia, että esimerkiksi ikkunoita joudutaan peruskunnostamaan ja mahdollisia vuotojälkiä korjaamaan ko. rakenteiden kohdalta.

Vastaavasti tämän ikäisen rakennuksen mahdolliset yläpohjan höyrynsulun paikkaukset ja korjaukset ovat normaalia huoltotoimintaa.

Huoneiston xx korjaukset
Asunto 89 on ollut muuttovalmis 1.6.2015. Huoneiston korjauksista vastaa asunto-osakeyhtiö. Asunnon korjaustöihin käytetty aika on osittain sisältänyt lvis-saneeraukseen käytettyä aikaa.

Tontinosan lunastus
Mikäli yhtiö lunastaa tontinosan, saa yhtiö lisää maa-alaa, mikä saattaa nostaa yhtiön arvoa. Lunastustoimitus on pidetty ja lunastuskorvaukseksi on määrätty 115.800,00 euroa. Päätös ei ole lainvoimainen.
Lunastuskorvaus tallennetaan aluehallintavirastoon ja lisäksi taloyhtiö saattaa saada takaisin lunastushinnan 10 vuoden päästä, mikäli oikeat omistajat eivät selviä.

Kantajat ovat olleet tietoisia tontinlunastusasiasta jo maaliskuussa 2013, silti myyjille on tästä ilmoitettu vasta lokakuussa 2013. Kantaja on vedonnut tehneensä reklamaation ajoissa, kun on tehnyt sen kiinteistövälittäjälle maaliskuussa 2013. Vastaajilla ei ole ollut toimeksiantoa välittäjän kanssa enää tuolloin eikä tieto asiasta ole heille kulkeutunut. Reklamaatiota ei ole lähetetty tarkoituksenmukaisella tavalla, eikä riskiä sen perilletulosta voi säilyttää vastaajille. AsKL 6:14§:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen oli se pitänyt havaita. Kantajat eivät voi vedota virheeseen, koska eivät ole vedonneet kohtuullisessa ajassa eikä tarkoituksenmukaisella tavalla.

Kaupanpurku
Asuntokauppalain ja lain esitöiden asettama kaupanpurkukynnys ei ylity. Kyseessä ei ole sellainen laatuvirhe tai taloudellinen virhe, josta aiheutuisi kantajille olennaista haittaa eikä muuta seurausta voitaisi pitää kohtuullisena. Asunto 89 on korjattu taloyhtiön kustantamana ja kantajat asuvat siellä tällä hetkellä. Asunnon virhe ei laadultaan ole sellainen, että virhe olisi korjauskelvoton ja kaupanpurun edellytykset ylittävä. Sillä, onko korjaukset tehty loppuun, onko korjaus viivästynyt taloyhtiön tai muun tahon puolella olevasta seikasta tai onko kaupantekohetken jälkeen tehdyissä korjauksissa sattunut virheitä, ei ole merkitystä myyjien vastuuta arvioitaessa.

Kantajilla on ollut mahdollisuus osallistua yhtiön päätöksentekoon, moittia yhtiökokouspäätöksiä sekä ryhtyä toimiin hallitusta tai isännöitsijää vastaan mikäli katsoisi yhtiön toimineen väärin. Vastaajilla ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa taloyhtiön päätöksentekoon kaupanteon jälkeen. Vastaajat eivät vastaa taloyhtiön mahdollisista virheellisistä kantajille aiheutuneista haitoista tai kustannuksista.

Selvitys koko taloyhtiön rakennusten korjaustarpeesta on valmistunut 9.7.2015. Selvityksen mukaan korjausTattte on merkittävästi pienempi, mitä kantajat esittävät. Esitetty korjaustapa on riittävä ja samalla taloyhtiön arvon säilyttävä. Selvityksen mukaan arvio tulevista koko·. taloyhtiön korjauskustannuksista on noin 440.000,00 euroa, joista suurin osa kohdistuu peruskorjauksiksi ja -parannuksiksi luokiteltaviin toimenpiteisiin. Kantajien osuus kuluista olisi 120/1946. Mitään korjauspäätöksiä tai korjauksia ei ole tehty, eivätkä kustannukset ole selvillä. Kustannusten arvioiminen kantajien esittämän mahdollisia kustannuksia esittämän näytön perusteella johtaisi väärään tulokseen, koska kantajat eivät ole yksinään päätöksiä taloyhtiössä tekevä taho.

Linjasaneerauksen aiheuttamat kulut ovat noin 1,8 miljoonaa euroa (V21), josta kantajan osuus on noin 111.000 euroa. Saneeraustöiden tarkka sisältö, töiden suorittaja tai saneerauksen hinta ei ollut vielä kenenkään tiedossa kaupantekohetkellä ja kantajien osuus on sama kuin mitä he ovat väittäneet vastaajien heille kertoneen. Edellä olevasta syystä linjasaneerauskustannuksilla ei ole merkitystä kaupan purun hinnanalennuksen edellytysten arviointiin.

Asumishyöty
Mikäli kauppa puretaan tulee kantajien maksaa korvausta saamastaan asumishyödystä. Asumishyödyn määrä on 1500 euroa / kk ajalta 8.11.2012 14.11.2013 ja 1.6.2015 eteenpäin asunnon luovuttamiseen saakka. Asumishyödyn määrä on vähennettävä palautettavasta kauppahinnasta.

Hinnanalennus
Kantajille on ennen kaupan päättämistä esitetty kaikki kohteen kuntoon liittyvät selvitykset ja riskit sekä tiedot tulevista remonteista tai remonttiaikeista, jotka vastaajillakin on ollut tiedossa. Kantajilla on myös ollut tiedossa rakennuksen ikä ja siinä tehdyt korjaukset. Vastaajat olivat uudistaneet asunnon sisäpihan ja ikkunoita, eivät asuintiloja. Väitteet asuintiloihin tehdyistä remontista ovat virheellisiä. Vastaajien vastuulla ei ole, jos kantajat eivät ole riittävällä huolellisuudella perehtyneet heille annettuihin selvityksiin. Kantajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Kantajat ovat olleet tietoisia kylpyhuoneesta ja sen seinillä havaitusta kosteudesta.

Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on huomioitava, että talojen korjaaminen nykymääräyksiä vastaavaksi on merkittävä tasoparannus, joka on otettava huomioon. Mikäli vastaajat velvoitettaisiin maksamaan hinnanalennuksena myös linjasaneeraukseen ja asunnon peruskorjaukseen kohdistuvia kustannuksia, kantajat hyötyisivät kustannusten lisäksi myös asunnon arvon kohoamisesta vastaajien kustannuksella (rikastumiskielto). Myyjä ei myöskään vastaa
asunto-osakeyhtiön kaupanteon jälkeisestä toiminnasta, johon hän ei voi vaikuttaa. Hinnanalennuksen määrässä ei voida ottaa huomioon sellaisia kustannuksia, jotka eivät ole realisoituneet. Vaatimus tulee hylätä ennenaikaisena.

Kantajat eivät ole esittäneet selvitystä siitä kuinka suuret kustannukset asunnon 9 korjaamisesta, siltä osin kun ei ole kysymys linjasaneerauksesta, on taloyhtiölle aiheutunut. Asunnossa on vastaajien käsityksen mukaan tehty lukuisia peruskorjauksia ja tason parannuksia, jotka eivät kuulu vastaajien vastattavaksi. Tehdyt korjaustoimenpiteet ovat olleet myös tarpeettoman kalliita ja laajoja. Siltä osin kuin korjauskustannukset ovat kohdistuneet riskirakenteiden korjaamiseen tai uusimiseen varmuuden vuoksi, ei vastuuta voi kohdentaa vastaajille.
Vastaajat eivät myöskään ole vastuussa muutostöistä. Muutostöitä ovat esimerkiksi saunan muutostyöt ja käyttövesiputkien lisäämiseen kodinhoitohuoneeseen. Kantajat eivät ole myöskään esittäneet selvitystä linjasaneerauksen kokonaiskustannuksista. Näyttää siltä, että kantajien osuus linjasaneerauksesta ei tule nousemaan 110.000,00 euroa suuremmaksi, mikä oli kantajien väitteen mukaan vastaajien heille antama arvio. Epäselvää on, onko kantajien hinnanalennusvaatimuksessa otettu huomioon taloyhtiön saama 144.431,00 euron suuruinen ARA-avustus.

Siltä osin kuin korjauksia mahdollisesti tehdään, on kyse peruskorjauksista, jotka kuuluvat ostajien vastuulle jo pelkästään rakennusten iän vuoksi.

Selvittelykustannukset I ylimääräiset yhtiövastikkeet
Kantajat ovat viivytelleet virheiden selvittämisessä, eikä vastaajilla ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa taloyhtiön päätöksentekoon ja sitä kautta vastikkeiden määrään. Kantajat eivät ole esittäneet perustetta minkä takia vastaajien tulisi korvata asuntoon laittamia kustannuksia. Kantajan vaatimukset asuntoon laitetuista tarpeellisista kustannuksista kiistetään perusteeltaan ja määrän osalta ei ole huomauttamista. Kulujen määrässä on myös huomioitava taloyhtiön päätös korvata kantajille 8.800 euroa uusittavista varusteista ja pintamateriaaleista aiheutuneista kustannuksista.

Myyjällä ei ole velvollisuutta korvata kustannuksia, jotka kuuluisivat asunto-osakeyhtiön vastuulle. Vaikka myyjien katsottaisiin olevan vahingonkorvausvastuussa ei vastuu ulotu asian selvittämisestä aiheutuneisiin kustannuksiin siltä osin, kun kysymys on asunnon virheiden tutkimisesta. Virheen selvittelykulut kiistetään perusteeltaan ja määrältään selvittämättöminä.

Täyden korvauksen periaatteeseen kuuluu myös se, ettei korvaus saa johtaa vahingonkärsijän hyötymiseen vahinkotapahtumasta.
Tasonparannus ja käyttöiär:i pidentyminen on otettava huomioon.

Oikeudenkäyntikulut
Vastaajat ovat esittäneet kantajille sovintotarjouksen, joka on otettava huomioon korkeimman oikeuden ratkaisusta (KKO 2008:52) ilmenevällä tavalla. Mikäli vastaaja häviää asian tulisi osapuolten vastata itse oikeudenkäyntikuluistaan, koska asia on ollut oikeudellisesti epäselvä. Vastaajan velvoittaminen korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut olisi myös kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.


TODISTELU
Kirjallinen todistelu
Kantaja
K1. Kauppakirja 12.10.2012 (=V19)
K2. Myyntiesite
K3. RS1kosteuskartoitus 8.4.201O (=V2)
K4. Wise Group Oy:n lvi-hankesuunnitelma 18.1.2012 (=V4)
K5. Doventus Oy:n hankesuunnitelma, rakennustekninen märkätilaja linja saneeraus 24.1.2012 (=V5)
K6. lsännöitsijätodistus (=V3)
K7. Kantajien sähköpostiviesti vastaajille 2.10.2013
K8. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 22.10.2013
K9. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 20.12.2013
K10. Tavarantarkastuskertomus (=V6)
K11. Espoon kaupungin ympäristöterveyden lausunto 20.1.2014 K12. Matti Ekttt Oy:n asiantuntijalausunto 19.5.2014
K13. Yhtiökokouskutsu liitteineen 13.5.2014 (=V10)
K14 Kantajien asiamiehen kirje 9.6.2014 ja sen liitteenä oleva Matti Ekttt Oy:n sähköpostiviesti
K15. Rakennusvalvonta Ari Ltttsen asiantuntijakatselmusraportti 5.8.2014 ja siihen liittyvät kaikkien huoneistojen mikrobitutkimusraportit sekä sisäilmatutkimus {=V8)
K16. Hallituksen puheenjohtajan sähköpostiviesti osakkaille
K17. Osakkaiden ja hallituksen sekä isännöitsijän välistä sähköpostikirjeenvaihtoa
K18. Erittely putkiremontin lisätöistä K19. Kolme lääkärinlausuntoa
K20. Korjaustapavaihtoehdot ja kustannustasoennuste 2014/Suomen Futura Oy
K21. Espoon seudun ympäristöterveyden tarkastuskertomus 18.2.2015 huoneistoista A5 ja C13
K22. Marja Tolvanen Oy lausunto
K23. Kiinteistömaailma / Jaana S. lausunto
K24. Hallituksen tiedote 22.12.2014
K25. Sähköpostiviesti 8.3.2015
K26. Vahanen yhtiöiden tutkimussuunnitelma ja tarjous 10.2.2015
K27. Sami Astttaan sähköpostiviesti 13.11.2014
K28. Kenno Yhtiöiden laskelma
K29. Sakari Vuottttn sähköpostiviesti 14.8.2014 ja siihen liittyvä aikaisempi sähköpostikirjeenvaihto
K30. Hannu Vtttn ja Tuula Putttn välinen sähköpostikirjeenvaihto 16.9.2014 26.9.2014
K31. S. Ostajien sairaskertomus.
K32. A. Ostajien sairaskertomus
K33. Sähköpostikirjeenvaihtoa isännöitsijä Astttaa / Ari Ltttnen 1. 4.7.2014
K34. Sähköpostikirjeenvaihto isännöitsijä Astttaa / Tuula Puttts 24.-29.10.2014
K35. Sähköpostiviestit Kirsi M/ Ari Ltttnen 25.5.2015
K36. Kirsi M. sähköpostiviesti 25.5.2015
K37. Keskuskauppakamarin lakimiehen Raisa H. sähköpostiviesti
26.6.2015
K38. Kaupan purkua koskeva sopimus 17.10.2014
K39. Kaupan purkua koskeva sopimus 17.10.2014
K40. Vanhanen Oy:n lausunto 9.7.2015 (=V12)
K41. Asiantuntijalausunnon lisäys 7.9.2015 (Matti Ekttt Oy)
K42. Ari Ltttsen lausunto 26.8.2015
K43. Rakennusterveyskonsultointi toiminimi Maria Notttin asiantuntijalausunto 3.9.2015
K44. Työterveyshuollon tekninen asiantuntija Raimo Latttsen lausunto 4.9.2015
K45. Tuula Putttksen lausunto 3.9.2015
K46. Sisäilmasepät Oy/Juha Laptttsen tarkastuskäyntiin perustuva lausunto 21.8.2015
K47. Espoon kaupungin VTT terveystarkastaja Ari Vn tarkastuskertomus 24.8.2015
K48. Lääkärinlausunto / Kari R.
K49. Tiivistelmä Jimmy S. tutkimuksesta "Tiiveystarkastukset ja tiiveystoimenpiteet toimistopalvelurakennuksiin, 14.11.2014
K50. Selvittelykuluja-, huoneiston xx korjauskulujaja asuntoon laitettuja kuluja koskevat listat ja kuitit (16 kpl)
K51. A Ostajien potilaskertomus

Vastaaja
V1. Sisäilmakeskuksen lausunto 4.11.2014
V2. RS1kosteuskartoitus 8.4.2010 (=K3)
V3. lsännöitsijätodistus (=K6)
V4. Wise Group Oy:n lvi-hankesuunnitelma 18.1.2012 (=K4)
V5. Doventus Oy:n hankesuunnitelma, rakennustekninen märkätilaja linja saneeraus 24.1.2012 (=KS)
V6. Tavarantarkastuskertomus (=K1O)
V7. STM:n Asumisterveysohjeen 2003 sivut 84-86
V8. Ltttsen asiantuntijakatselmusraportti (=K15)
V9. Sähköposti Ostaja/Tolvanen 11.3.2013
V10. Yhtiökokouskutsu liitteineen 13.5.2014 (= K13)
V11. Asumisterveysoppaan (2009) sivu 156
V12. Vahanen Oy:n raportti 9.7.2015 (=K40)
V13. Osakkaille lähetetty tiedote Vahanen Oy:n raportin johdosta
V14. RT 18-10922 ohjetiedosto kiinteistön teknisestä käyttöiästä ja kunnossapito jaksoista
V15. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 7.11.2014
V16. KHT Reijo P. raportti erityisestä tarkastuksesta 5.5.2015
V17. A. R. sähköpostiviesti 22.9.2015
V18. Sovintotarjous 26.8.2015
V19. Kauppakirja (=K1)
V20. Laskut (2 kpl)


Henkilötodistelu

Kantaja
1. S. Ostaja todistelutarkoituksessa

2. M. Ostaja todistelutarkoituksessa

3. Todistaja Matti Ekttt

4. Todistaja Ari Ltttnen

5. Todistaja Janne Hetttnen

6. Todistaja Sami Astttaa

7. Todistaja Ari Vitttli

8. Todistaja Pentti Tatttonen

9. Todistaja Tuula Puttts

10. Todistaja Trygge Watttt

11. Todistaja Raimo Latttnen

12. Todistaja Marit Sittt

13. Todistaja Maria Nottt

14. Todistaja Juha Laptttnen

Vastaaja 1. kai Myyjä todistelutarkoituksessa

2. S. Myyjä todistelutarkoituksessa

3. Todistaja Taisto Kettttnen

4. Todistaja Eila Hätttnen

5. Todistaja Jussi Ahtttas

6. Todistaja Ari-Veikko Ktttnen


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATkaiSU ASIAN RIIDATON TAUSTA

S. Myyjä ja K. Myyjä ovat myyneet S. ja M. Ostajille Asunto Oy B. -nimisen yhtiön osakkeet nrot xx-xx, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa osoitteessa yyyyy Espoo. Kaupan kohteena oli rivitalohuoneisto. Kohde on rakennettu vuonna 1962. Yhtiössä on 15 asuinhuoneistoa. Kauppahinta oli 480.000 euroa. Se maksettiin kahdessa erässä siten, että kaupantekopäivänä 12.10.2012 maksettiin 48.000 euroa ja loppukauppahinta 432.000 euroa maksettiin 8.11.2012, jolloin omistusoikeus siirtyi kantajille.

Asunto-osakeyhtiössä on kaupantekohetkellä ollut suunnitteilla linjasaneeraus ja kantajat ovat saaneet käyttöönsä saneerausta koskevan hankesuunnitelman. Linjasaneerauksen kattamista varten yhtiössä on peritty 1.9.2014-31.12.2014 pääomavastikkeita 1020 euroa kuussa ja 1.1.2015 lukien 624 euroa kuukaudessa. Lisäksi yhtiö on perinyt ylimääräisiä yhtiövastikkeita 1080 euroa.

Huoneisto on ollut asuinkelvoton helmikuusta 2014 kesäkuun alkuun 2015 asti. Kantajat ovat asuneet huoneistossa 8.11.2012 14.11.2013 ja uudelleen 1.6.2015 alkaen, mutta joutuvat lokakuussa muuttamaan pois noin kuukaudeksi. Normaalissa kunnossa olevan vastaavan osakehuoneiston käypä vuokra alueella on 1500 euroa kuukaudessa.

Kaupan jälkeen on ilmennyt, että asunto-osakeyhtiö joutuu lunastamaan 623 neliömetriä maata, jonka hinnaksi on lunastustoimituksessa määritelty 115.800,00 euroa.


PERUSTELUT

Kanne perustuu suurelta osin tavarantarkastaja Ari Ltttsen tavarantarkastuskertomukseen (K10 ja V6) ja asiantuntijakatselmusraporttiin (K15 ja V8) sekä Matti Ekttt Oy:n lausuntoon (K12) kirjattujen näytteiden tutkimustuloksiin. Asiassa on riitautettu Ari Ltttsen pätevyys ottaa mikrobinäytteitä sekä otettujen näytteiden luotettavuus.

Ltttsen pätevyys ottaa näytteitä
Ltttnen on kertonut, että on ollut VTT:n sertifioima kosteusmittaaja vuodesta 2004, mistä saakka hän on tehnyt rakennusten vauriotutkimuksia ja selvityksiä. Ltttnen on keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja ja toiminut yli 30 vuotta rakennusalalla ja päätoimisena urakoitsijana 21 vuotta. Ltttsen käsityksen mukaan hän on pätevä ottamaan ja käsittelemään näytteitä.

Keskuskauppakamarin lakimiehen Raisa H. 25.5.2015 lähettämästä sähköpostista (K37) ilmenee, että Ltttnen on aloittanut tavarantarkastajana. 1.1.2013 alkaen, jolloin hänelle on vahvistettu hyväksymisryhmät 3.3.4, 3.3.5 ja 3.6.5. Ryhmälle "homeja lahovauriot" annetaan normaalisti ryhmät 3.6.4 ja 3.6.5. Ltttsen hyväksymisryhmä on 5.2.2014 lukien laajennettu koskemaan myös ryhmää 3.6.4. Lähtökohtaisesti mikrobinäytteitä saa yleensä ottaa vain ryhmällä 3.6.4, mutta kysymys tulisi kuitenkin aina ratkaista tapauskohtaisesti.

Nyt kysymyksessä olevat näytteet on otettu 20.12.2013 ja 30.12.2013 (K10 ja V6) sekä 16.6.2014-30.6.2014 (K15) välisenä aikana. Näin ollen Ltttsella ei ole ollut keskuskauppakamarin pätevyyttä ottaa mikrobinäytteitä tehdessään tavarantarkastuksen huoneistoon xx.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on merkityksellistä se, onko Ltttnen menetellyt virhellisesti näytteitä ottaessaan ja se, onko näytteiden otossa tapahtunut sellaista millä olisi merkitystä näytteiden luotettavuuteen.
Ltttsella ei ole ollut näytteenottohetkellä muodollista pätevyyttä tavarantarkastajana ottaa ja käsitellä näytteitä. Tämä ei tarkoita, että otetut näytteet olisivat kontaminoituneita tai, että niitä ei voisi ottaa ratkaisun perustaksi.

Näytteiden luotettavuus

Työterveyslaitoksen laboratorio on vastaanottanut Ltttsen tavarantarkastuksessa ottamat näytteet 3-7 päivän kuluessa näytteenotosta (K10 ja V6). Asiantuntijaraportin (K15) näytteet laboratorio on vastaanottanut 1-7 päivän kuluttua näytteenotosta. Asumisterveysoppaan 2009 (V11) mukaan otetut näytteet on kuljetettava tai lähetettävä laboratorioon vuorokauden kuluessa näytteenotosta.

Ltttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että näytteitä on mahdoton toimittaa vuorokauden kuluessa, koska Työterveyslaitoksen laboratorio sijaitsee Kuopiossa. Myös muualla on laboratorioita, mutta työterveyslaitoksen laboratoriota pidetään parhaana. Ltttnen on säilyttänyt näytteitä jääkaapissa. Ltttsen mukaan toimitusaika ohjeistetaan uudelleen päivitetyssä asumisterveysoppaassa, joka julkaistaan syksyn 2015 aikana.

Työterveyslaitoksen erityisasiantuntijan Kirsi M.n 25.5.2015 Ltttselle lähettämästä sähköpostista (K36) ilmenee, että laboratorion sisäisen ohjeistuksen mukaan materiaalinäytteiden tulee saapua laboratorioon seitsemän vuorokauden kuluessa näytteenotosta. Työterveyslaitos suosittelee uutta näytteenottoa, jos seitsemän vuorokautta ylittyy. Työterveyslaitoksen testien perusteella näyte säilyy viikon ilman, että analyysitulos merkittävällä tavalla muuttuu.

Todistajana kuultu rakennusterveysasiantuntija Ella Hätttnen on pitänyt seitsemän vuorokauden viivettä liian pitkänä. Ajalla ei Hätttsen kertoman mukaan ole merkitystä lajistoon, mutta mikrobien määrään se saattaa vaikuttaa. Samalla tavalla on kertonut diplomi-insinööri Taisto Kettttnen.

Käräjäoikeus toteaa, että kaikki Ltttsen ottamat näytteet ovat saapuneet laboratorioon seitsemän vuorokauden kuluessa näytteenotosta ja näytteisiin ei ole tehty kirjausta virheellisestä säilytysajasta. Käräjäoikeus katsoo esitetyn selvityksen perusteella, että sillä ei ole merkitystä, että niitä ei ole lähetty asumisterveysoppaan määräajassa. Olennaista on, ovatko näytteet jostain muusta syystä kontaminoituneet.

Tavarantarkastuskertomuksen (K10 ja V6) valokuvista ilm nee, että näytteenottohetkellä huoneiston 89 keittiö on ollut purettuna.
Asiantuntijakatselmusraportin (K15 ja V8) valokuvista ilmenee, että; taloyhtiössä on ollut käynnissä linjasaneeraus ja osa rakenteista on purettu. Ekttt Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan lattiaja seinärakenteiden purkutyö linjasaneerausta varten oli aloitettu.
Ltttnen on kertonut, että näytteitä otettaessa linjasaneeraus oli kaikissa huoneistoissa eri vaiheissa. Ltttsen mukaan näytteitä otettiin myös purkamattomista kohdista ja purkutöiden takia näytteitä otettiin lukumääräisesti paljon. Ltttsta näytteidenotossa avustanut arkkitehti Maria Nottt on kertonut purkutöistä samalla tavalla kuin Ltttnen.
Ltttsen ja Notttin mukaan näytteet on otettu asumisterveysoppaan mukaisella tavalla lukuunottamatta vuorokauden määräaikaa.

Tutkimuspäällikkö Ella Hätttnen on kertonut, että remontin aikana otetut näytteet voivat kontaminoitua, koska rakenteet ovat auki.
Rakennusmestari Marit Sittt Matti Ekttt Oy:stä on kertonut, että näytteet voivat kontaminoitua, jos ovat kosketuksissa toistensa kanssa. Sitttin mukaan purku-urakan aikana otetut näytteet voivat mahdollisesti kontaminoitua. Diplomi-insinööri Taisto Kettttsen mukaan on olemassa riski, että otetut näytteet kontaminoituvat, jos rakenteet ovat auki näytteitä otettaessa.

Työterveyshuollon teknisen asiantuntijan Raimo Latttsen mukaan kontaminoituneissa näytteissä on kaikissa samat arvot. Nyt kysymyksessä olevissa näytteissä on eroja. Latttsen mukaan mikään ei viittaa siihen, että näytteet olisivat kontaminoituneet. Sittt ja Ltttnen ovat kertoneet samalla tavalla ja tehneet saman johtopäätöksen otettujen näytteiden osalta. Diplomi-insinööri Ari-Veikko Ktttnen ja diplomi-insinööri Jussi Ahtttas Vahanen Oy:stä ovat ottaneet Ltttsen näytteet Vahanen Oy:n tutkimuksen pohjaksi. Ahtttkaan käsityksen mukaan uusien näytteiden ottaminen ei olisi tuonut lisäarvoa tutkimukselle.

Johtopäätökset
Asiassa on tullut näytetyksi, että Ltttsen ja Matti Ekttt Oy:n materiaalinäytteet on otettu siten, että purkutyöt ovat olleet käynnissä. Esitetyn selvityksen perusteella on myös mahdollista, että jossain tapauksissa näytteet voivat kontaminoitua, jos ne otetaan avoinna olevista rakenteista. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa ei ole esitetty näyttöä siitä, että otetut näytteet olisivat kontaminoituneet. Sen sijaan todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että näytteet ovat vioittumattomia. Käräjäoikeus katsoo, että tutkimustulokset voidaan ottaa sellaisenaan ratkaisun perustaksi.

Kosteusja mikrobivaurio sekä terveyshaitta huoneistossa xx

Huoneisto 9B ennen 1.6.2015

S. Ostaja on kertonut, että hän on alkanut sairastella heti asuntoon muuton jälkeen. Myöhemmin myös hänen miehensä ja heidän poikansa on alkanut oireilla. S. Ostaja ei ole ensin ymmärtänyt oireiden yhteyttä asuntoon. Ostajat ovat 2.10.2013 sähköpostilla reklamoineet terveysongelmista kantajia (K7). Asiassa on riidatonta, että reklamaatio on tältä osin tehty kohtuullisessa ajassa.
Espoon kaupungin vt. terveystarkastaja Ari Vitttli on tarkastanut huoneiston 21.10.2013 ja 20.12.2013. Tarkastuskertomuksen 22.10.2013 (K8) mukaan kohteen ilmanvaihto on ollut aistinvaraisesti ummehtunut ja raskas ja keittiössä on ollut silmin havaittavia kosteusvaurioita. Tarkastuskertomuksen 20.12.2013 (K9) on havainnoiksi kirjattu, että kohteessa on havaittu edellä mainitut kosteusvauriot keittiössä sekä olohuoneen nurkassa värimuutosta.
Vitttli on käräjäoikeudessa vahvistanut kertomusten merkinnät oikeaksi.

Taloyhtiö on pyytänyt keskuskauppakamarin hyväksymältä tavarantarkastaja Ari Ltttselta tavarantarkastuksen huoneistoon 89, joka pidettiin 20.12.2013 ja 30.12.2013. Kantajat ja ainakin toinen vastaajista on ollut läsnä molemmilla kerroilla. Tavarantarkastuksessa otettiin 20.12.2013 yhteensä kuusi näytettä ja 30.12.2013 yhteensä 11 näytettä. Näytteitä otettiin keittiön, olohuoneen, eteisen ja makuuhuoneiden lattioista ja seinistä. Laboratoriotutkimuksissa havaittiin viidessä näytteessä vahva viite vauriosta ja muissa heikko viite tai viite vauriosta. Seitsemässä näytteessä havaittiin sädesientä (streptomyces), joka on kertomuksen mukaan aina terveyshaitta.
Rakennekosteusmittausten perusteella havaittiin kohonneita kosteusarvoja keittiön alueella.

Tavarantarkastuskertomuksesta (K10 ja V6) ilmenee, että tavarantarkastuksessa todettiin aistihavaintojen, ilmankosteusmittausten ja laboratoriotulosten perusteella kosteusmikrobija homevaurio.
Keittiössä todettiin keittiön lattian eristetilassa kohonneita kosteusarvoja ja silmin nähden havainnoitavaa mikrobikasvustoa. Keittiön ja huoneiden väliseinän alapäät olivat silmin nähden kosteusvaurioituneet ja lautojen pinnassa oli silmin havaittavaa mikrobikasvustoa. Makuuhuoneen seinästä mitattiin hieman kohonnutta kosteutta. Makuuhuoneen seinän aLatttoksussa, runkotolpassa ja tuulensuojalevyssä oli pinnoissa silmin näkyvää mikrobikasvustoa. Ilmanvaihdon taso huoneistossa todettiin erittäin huonoksi ja huoneilmassa havaittiin aistinvaraisesti hieman mikrobiperäistä hajua.

Tavarantarkastuskertomuksen yhteenvetona asunnossa todettiin kosteusvaurio, sekä mikrobija homevaurio. Kertomuksen mukaan vauriot täyttävät asumisterveysoppaan (2009) tulkintaohjeen mukaisen terveyshaitan. Asunto ei ole terveellinen ja turvallinen asua ennen vaurioiden korjaamista.

Tavarantarkastuskertomuksen mukaan vaurioiden todennäköinen syy on kiinteistön alkuperäiset rakenneratkaisut, kiinteistössä tapahtuneet vesivuodot sekä ulkoterassin johtama lisäkosteus rakenteisiin.
Ltttnen on suositellut ulkoseinärakenteiden uusimista vaurioalueilla ja

pintabetonilaatan ja vaurioituneen puukuitueristeen poistamista vaurioalueilta sekä vaurioituneen kantavan puuseinän uusimista. Lisäksi Ltttnen on suositellut homeja mikrobivaurioituneiden rakenteiden korjaamiseen perehtyneen suunnittelijan käyttöä.

Ltttnen on käräjäoikeudessa vahvistanut tavarantarkastuskertomuksen oikeaksi ja kertonut, että tavarantarkastuksen tehtävänä on antaa puolueeton arvio kohteesta. Ltttsen mukaan näytteitä otettiin runsaasti eri puolilta huoneistoa ja näytteet antavat kattavan kuvan huoneiston kunnosta.

Espoon kaupungin terveystarkastaja Vitttli on 20.1.2014 (K11) antanut lausunnon tarkastuskäyntien sekä tavarantarkastuksen (K1Oja V6) havaintojen perusteella. Lausunnon mukaan asunnossa on terveydensuojelulain 26 §:n ja 27 §:n terveyshaitta ja huoneistoa ei tule käyttää asuinkäyttöön ennen kuin huoneisto on korjattu siten, että terveyshaitta on poistettu. Vitttli on käräjäoikeudessa vahvistanut lausunnon sisällön.

Kantajat ja taloyhtiö ovat tilanneet huoneistosta 19.5.2014 päivätyn asiantuntijalausunnon Matti Ekttt Oy:ltä (K12). Ektttilla on ollut käytössään muun muassa tavarantarkastuskertomus (K9) sekä terveystarkastajan lausunto (K11). Ektttia on pyydetty selvittämään, johtuvatko homevauriot etusijassa vesivahingosta vai mahdollisesti rakenteellisesta viasta. Ekttt on ottanut näytteitä keittiöstä, olohuoneesta, eteisestä ja makuuhuoneista. Otetuista näytteistä neljässä todettiin vahva viite ja neljässä heikko viite vauriosta. Kaksi näytteistä viittasi vaurioon. Viidestä edellä mainituista näytteistä löytyi sädesientä. Ekttt on tehnyt neljä katselmusta huoneistoon.
Ensimmäisessä katselmuksessa on ollut Ektttin lisäksi läsnä kantajat ja heidän asianajajansa sekä vastaajien asiantuntija Taisto Kettttnen. Näytteitä otettaessa on ollut läsnä Ekttt ja Olli-Pekka Oksanen, joka on ottanut näytteet. Huoneistossa on lausunnon mukaan ollut silmin nähtäviä kosteusvaurioita. Kosteusvauriot ilmenevät myös lausuntoon liitetyistä valokuvista.

Lausunnossa sanotaan, että alapohjan vauriot johtuvat todennäköisesti lattian eristeenä käytetystä ns. toja-levystä, johon on noussut kosteutta maapohjasta sekä keittiössä jossain vaiheessa tapahtuneesta vesivahingosta. Ulkoseinien alaosat ovat altistuneen kastumiselle koko rakennuksen elinkaaren ajan. lkkunaseinien vauriot ovat todennäköisesti johtuneet vesipeltien liitoskohdista tapahtuneiden vuotojen johdosta.
Väliseinien vauriot johtuvat siitä, että rakenteita on joskus korjattu virheellisesti ja vaurioituneet rakenteet on jätetty paikalleen. Eteisen katon yläpohjan vauriot todennäköisesti johtuvat paikallisesta vesikatteen vuodosta. Ekttt Oy on suositellut mikrobivaurioituneiden rakenteiden poistamista yläpohjasta sekä ulkoseinien alaosista.
Alapohjan pintalaatta ja tojalevyt tulee myös lausunnon mukaan poistaa.

Rakennusmestari Matti Ekttt on käräjäoikeudessa vahvistanut lausunnon oikeaksi ja kertonut, että taloyhtiö ei tilannut asunnosta kosteuskartoitusta, mutta kosteus oli havainnoitavissa silmin. Ektttin mukaan asunnosta on otettu riittävästi näytteitä vaurioiden toteamiseen.

Taloyhtiö on pyytänyt FI-Service Oy:ltä tarjouksen koskien huoneiston xx kunnostusta. FI-Service Oy:n työtapaselvitys on 13.5.2014 päivätyn yhtiökokouskutsun liitteenä (K13 ja V10). Rakennusterveysasiantuntija Janne Hetttnen on ollut tekemässä työtapaselvitystä. Lähtökohtana on ollut vanhojen turmeltuneiden rakenteiden purkaminen ja uusien asentaminen. Hetttnen on kertonut, että taloyhtiö ei ollut tilannut
FI-Service Oy:ltä purkutai korjausurakkaa vaan säästänyt kustannuksissa. Hetttsen mukaan korjaussuunnitelmassa ensisijaista tulisi olla terveyshaittojen estäminen.

S. ja M. Ostaja ovat molemmat kertoneet, että koko perhe on sairastellut huoneistossa asuessaan. Kertomuksia tukee S. Ostajaia koskeva 1.4.2014 annettu lääkärin lausunto (K19) sekä 6.11.2014 annettu potilaskertomus (K31), jossa todetaan S. Ostajailla olevan homesairaus ja monikeM.aliyliherkkyys sekä Andrei Ostajien (kantajien lapsi) potilaskertomus (K32).

S. Myyjä ja kai Myyjä ovat kertoneet, että he ovat muuttaneet asuntoon vuonna 2010. Myyjä ja Myyjä eikä heidän lapsensa ole asumisaikanaan kärsineet mistään mikrobiperäisistä oireista tai havainneet asunnossa mitään kosteustai homevaurioon viittaavaa.

Johtopäätökset
Käräjäoikeus pitää Ltttsen ja Ektttin kertomuksia ja lausuntoja luotettavina. Molemmat ovat kokeneita kosteusja mikrobivaurioiden asiantuntijoita ja ovat molemmat todenneet huoneistossa kosteusja mikrobivaurion. Ltttnen, Ekttt ja kunnan terveystarkastaja ovat todenneet vaurioiden muodostavan huoneistoon terveyshaitan.
Terveystarkastaja on asettanut asunnon terveyshaitan johdosta asumiskieltoon siihen saakka, kun asunto on kunnostettu. Näin ollen asiassa on selvitetty, että huoneistossa xx on ollut kaupanteosta ainakin 1.6.2015 saakka Ltttsen ja Ektttin lausunnoista ilmenevä laaja-alainen kosteusja mikrobivaurio sekä niiden aiheuttama terveyshaitta. Johtopäätöstä tukee Ostajien terveydentilasta esitetty selvitys. Mikrobeille altistumisesta aiheutuvat sairaudet ovat yksilöllisiä, joten sillä ei ratkaisun kannalta ole merkitystä, että vastaajat eivät ole sairastelleet asuinaikanaan.

Huoneisto xx 1.6.2015 jälkeen
Taloyhtiö on toteuttanut perusteellisen korjauksen ja kantajat ovat muuttaneet asuntoon 1.6.2015. Asiassa on riidatonta, että huoneiston korjauksessa on ollut puutteita ja kantajat joutuvat vielä muuttamaan pois noin kuukaudeksi.

S. Ostaja on kertonut perheen sairastelun jatkuneen heidän muuttaessa uudelleen asuntoon. Kertomusta tukee S. Ostajia koskeva 9.9.2015 päivätty potilaskertomus (K48) sekä Andrei Ostajaia koskeva 18.9.2015 päivätty potilaskertomus (K51). Työterveyshuollon erikoislääkäri ja professori Tuula Putttksen 3.9.2015 allekirjoittaman lausunnon (K45) mukaan oireilun syy-yhteys todettuun asumisolosuhteeseen on erittäin todennäköinen. Lausunnon mukaan väestötasolla tunnetaan todettujen mikrobisukujen terveyshaitallisuus ja syy-yhteyden puolesta puhuu oireiden ajallinen yhteys asunnossa asumiseen ja oireiden väheneminen muualla. Käräjäoikeudessa Puttts on vahvistanut lausuntonsa sisällön ja kertonut, että homealtistus aiheuttaa ensin ärsytysoireita, jotka helpottavat altistuksen lakattua. Jos sairaus puhkeaa niin oireet voivat aiheutua ilman altistustakin. Putttksen mukaan viranomaisen toteama homeenhaju on riittävä terveyshaitan toteamiseksi.

Espoon kaupungin vt. terveystarkastaja Ari Vitttli on suorittanut tarkastuksen asuntoon 89 siellä tehdyn remontin jälkeen.
Tarkastuskertomuksen 24.8.2015 (K47) mukaan kohteessa saattaa edelleen olla terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaitta.
Tarkastuksessa on havaittu puutteita ilmanvaihdossa, epätiiviyttä ilmanvaihtoputkissa, tunkkaista/mikrobiperäistä hajua olohuoneessa sekä ilmavuotoa liitoskohdissa. Raportissa on pyydetty selvitystä siitä, mihin toimenpiteisiin taloyhtiö ryhtyy tehtyjen havaintojen perusteella.

Todistajana kuultu Vitttli on kertonut, että hänen tehtävänsä on viranomaisena arvioida olosuhteet ja tutkia onko asunnossa terveyshaittaa. Vitttli on toimittanut tarkastuskertomukset ja lausunnon myös asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Vitttli on kertonut, että hän toteaa ainostaan korjaustarpeen ja taloyhtiön asiana on päättää miten korjaus toteutetaan.

Sisäilmasepät Oy:n Juha Laptttnen on tehnyt 19.8.2015 katselmuksen huoneistoon. Katselmus koski keittiön liesituulettimen
poistoputken asennuksen asianmukaisuutta. Tarkastusselosteesta (K46) ilmenee, että huoneiston korvausilmaa kulkeutuu sisätiloihin tasaisesti koko yläpohjan alueelta. Myös päätyseinän ikkunan ympärillä todettiin ilmavuotokohtia ja mikrobiperäiseltä haiseva voimakas ilmavirta päätyseinän ikkunan ja yläpohjan liittymän vasemmasta nurkasta.
Kartoituksen perusteella huoneiston korjauksessa on ollut puutteita. Rakennusinsinööri Juha Laptttnen on käräjäoikeudessa vahvistanut tarkastusselosteen sisällön. Laptttsen mukaan ikkunan vieressä olevia kosteusvaurioita ei oltu korjattu.

Johtopäätökset
Käräjäoikeus pitää Laptttsen ja Vitttlen kertomuksia ja lausuntoja huoneiston kunnosta luotettavana. Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että huoneistossa tehdyt korjaustoimenpiteet eivät ole poistaneet kosteusja mikrobivaurioita kokonaisuudessaan. Näin ollen huoneistossa on edelleen kosteusja mikrobivaurio. Vitttlen mukaan huoneistossa on mahdollisesti edelleen myös terveyshaitta. Ottaen huomioon Laptttsen toteamat ilmanvuotokohdat sekä Ostajien jatkuneen oireilun sekä Putttksen lausunnon käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että huoneistossa on edelleen myös terveyshaitta.

Huoneiston korjauskustannukset
Asiassa on riidatonta, että nyt kysymyksessä olevan homekosteus ja mikrobivaurion sekä terveyshaitan korjaaminen on taloyhtiön vastuulla. Kantajien maksettava osuus on 120/1946 taloyhtiön kustannuksista.

Huoneiston korjauskustannukset eivät ole vielä täysin selvillä. S. ja M. Ostaja ovat kertoneet, että asunnon 89 korjaamisesta on aiheutunut ainakin 291 tuhannen euron kustannus. Kantajien kokoamassa listassa (K51) on yksilöity mistä korjaussumma koostuu. Listan mukaan tavarantarkastuksesta, työterveyslaitoksen kuluista ja siivouskustannuksista on aiheutunut noin 11.000 euron suuruinen kustannus.

Asunto-osakeyhtiössä on suoritettu erityinen tarkastus yhtiön tileistä ja hallinnosta vuosina 2013 ja 2014 sekä huoneiston 89 osalta vuonna 2015. Tarkastuksesta 5.5.2015 laaditun raportin (V16) mukaan huoneiston 89 tutkimuksiin ja korjaukseen on käytetty yhteensä 230.712,25 euroa. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 7.11.2014 (V15) ilmenee, että taloyhtiö on korvannut huoneiston 89 uusittavista varusteista ja pintamateriaaleista yhteensä 8.800 euroa osakkaille.

Johtopäätökset
Vertaamalla todisteita K50 ja V16 voidaan havaita, että molemmissa on listattu samoja korjaustoimenpiteitä. Suurin eroavaisuus koskee Ltttsen tavarantarkastuksen ja työterveyslaitoksen kuluja, huoneistossa uusittuja kalusteita ja kaapistoja sekä siivouskuluja.
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan edellä mainitut toimenpiteet kuuluvat huoneiston korjauskustannuksiin. Edellä mainittujen kulujen summasta tulee noin 250.000 euroa. Käräjäoikeus katsoo, että kulut olisivat aiheutuneet, vaikka linjasaneeraus olisikin suoritettu ajallaan.

Näin ollen huoneiston 89 tutkimisja korjauskustannukset ovat olleet pääkäsittelyyn mennessä yhteensä ainakin 250.000 euroa, josta kantajien omistamiin asunto-osakkeisiin kohdistuu noin 15.000 euroa. Käräjäoikeus ei pidä tähän mennessä tehtyjä korjauksia tai niiden kustannuksia liiallisina ottaen huomioon vaurioiden laajuus sekä myöhemmin tiivistyskorjauksen toimivuudesta lausuttu.

Salainen virhe
Asiassa on näytetty, että huoneistossa 89 on kaupanteosta saakka ollut kosteusja mikrobivaurio ja homevaurio sekä näistä aiheutuva terveyshaitta. Asiassa on riidatonta, että huoneisto on rakennettu vuonna 1962 ja kauppahinta on ollut 480.000 euroa. Huoneiston kauppahinta vastaa saman alueen vastaavien asuntojen hintoja. Talo on rakennettu rakennusaikana voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Asiassa ei ole väitetty, että kantajat olisivat tienneet vaurioista.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain hallituksen esityksen (HE 14/1994 s. 132-133) mukaan arvioitaessa, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää on kiinnitettävä huomiota kaupan olosuhteisiin kokonaisuudessaan. Mitä iäkkäämmästä asunnosta on kysymys, sitä suurempi syy ostajalla on odottaa kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita, jollei kysymys ole kohteesta, joka on äsken kunnostettu. Hallituksen esityksessä sanotaan, että ostajan perusteltuja odotuksia arvioitaessa, on asunnon kauppahinnalla erityistä merkitystä. Käytetyn asunnon kunto vaikuttaa yleensä kauppahintaan. Hallituksen esityksen mukaan ostajalla on yleensä oikeus edellyttää, että myytävä asunto on kuntonsa ja varustuksensa puolesta asumiskelpoinen. Jollei nimenomaisesti ole sovittu muuta, ostajalla on oikeus edellyttää ettei asunnossa ole sen käyttöön olennaisesti vaikuttavia puutteita.

Virhekynnys on oikeuskäytännössä määritelty siten, että virheellä tulee olla vaikutusta kauppaan ja tullakseen hyvitetyksi virheen tulee olla merkittävä.

S. ja M. Ostaja ovat kertoneet, että he olivat käyneet katsomassa asuntoa muutaman kerran ennen myyntiä. Ostajat olivat tietoisia tulevasta linjasaneerauksesta ja heillä oli hankesuunnitelma käytössään. Ostajien tarkoitus oli ollut tehdä asunnossa pintaremonttia. Muutoin asunto oli ollut hyvässä kunnossa ja Myyjät olivat tehneet 100.000 euron suuruisen remontin asuntoon. Ostajat tiesivät kosteuskartoituksesta, mutta havaittu kosteus olisi tullut linjasaneerauksen yhteydessä korjatuksi. M. Ostaja on kertonut kuulleensa ennen kauppaa taloyhtiön asukkaalta, että salaojat oli tehty talkootyöllä. Ostaja oli olettanut, että salaojat uusitaan jossain vaiheessa. Myyjä on kertonut, että he olivat tehneet noin 100.000 euron remontin asuntoon, joka kohdistui lähinnä talvipuutarhaan. Tämän lisäksi Myyjät olivat maalanneet olohuoneen seinät.

Ennen kaupantekoa Ostajaeilla on ollut käytössään myyntiesite (K2), 8.4.2010 päivätty RS-kosteuskartoitus (K3 ja V2), Wise Group Finland Oy:n lvi-hankesuunnitelma (=K4 ja V4), Doventus Oy:n rakennetekninen hankesuunnitelma (K5 ja V5) ja isännöitsijäntodistus (K6 ja V3).
Myyntiesitteessä asunnon kunnoksi on ilmoitettu hyvä/tyydyttävä. Pesuhuoneeseen kohdistetussa kosteuskartoituksessa pesuhuoneessa on havaittu kosteutta. Kartoituksessa todetaan, että piilevien vaurioiden mahdollisuutta ei voida pois sulkea tarkastuksen pintapuolisuuden vuoksi. Hankesuunnitelmassa on selvitty LVI-järjestelmien kunto ja käyttökelpoisuus sekä Tatttittavat parannustoimenpiteet sekä töiden laajuus ja kustannusarviot. lsännöitsijäntodistuksesta (K6 ja V3) ilmenee, että yhtiössä korjattu vesikatto 1986, julkisivut 1989 ja 2002, ikkunat 1991 ja 1993, kosteat tilat 1999 ja lämmönsiirrin 2009. Asiakirjassa RT 18-10922 (V14) on esitetty kiinteistöjen tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Asiakirjan mukaan salaojien tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta, julkisivujen 30-70 vuotta ja vesikatteen 20-50 vuotta.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa virhekynnyksen alittumista puoltavat seuraavat seikat. Kiinteistö on yli 50 vuotta vanha ja osa sen rakenteista on jo teknisen käyttöikänsä päässä. Kantajat ovat tienneet, että huoneiston märkätiloissa on ollut kosteusvaurio, joka on tutkittu vain pintapuolisesti. Kantajat ovat myös olettaneet, että salaojitus tulee jossain vaiheessa uusia. Kantajien tiedossa on ollut taloyhtiössä tehdyt peruskorjaukset. Edellä olevat seikat puoltavat sitä, että kantajien tulee odottaa kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita. Kantajat ovat myös tienneet, että huoneistossa alkaa linjasaneeraus eli kantajien tiedossa on ollut se, että he eivät saneerauksen aikana olisi voineet asua huoneistossa. Tällä hetkellä toteutunut korjauskustannus suhteessa huoneiston kauppahintaan ei myöskään yksistään puolla virhekynnyksen ylittymistä.

Virhekynnyksen ylittymistä tukevat seuraavat seikat. Huoneistossa on näytetty olevan laaja kosteusmikrobi ja homevaurio sekä näistä aiheutuva terveyshaitta. Vauriot kattavat koko huoneiston.
Terveystarkastaja on 20.1.2014 todennut, että asunnossa on terveydensuojelulain 26 ja 27 §:n terveyshaitta ja huoneistoa ei tule käyttää asuinkäyttöön ennen kuin huoneisto on korjattu siten, että terveyshaitta on poistettu. Edellä mainitusta johtuen huoneistossa ei ole saanut asua 20.1.2014 1.6.2015 välisenä aikana. Ostajat ovat sairastelleet huoneistossa asuessaan. Huoneistossa on näytetty olevan edelleen terveyshaitta, vaikka kantajat ovat 1.6.2015 muuttaneet takaisin. Asunnon korjauksen onnistuminen on vielä epävarmaa ja siitä aiheutuvat kustannukset eivät ole kokonaisuudessaan selvillä.

Johtopäätökset
Käräjäoikeus toteaa, että huolimatta asunnon iästä ja muista seikoista nyt kysymyksessä olevat home-, kosteusja mikrobivauriot sekä terveyshaitta eivät ole rakennuksen normaalia ennakoitavissa olevaa kulumista tai korjausarvetta ottaen huomioon, että kauppahinta vastaa samalla alueella vastaavien asuntojen kauppahintaa. Asunnon ostajan tulee voida luottaa siihen, että asunto on asumiskelpoinen ja terveellinen. Ottaen huomioon todettujen vaurioiden laajuus käräjäoikeus katsoo, että voidaan olettaa, että tiedoilla vaurioista olisi ollut merkitystä kaupan solmimiselle.

Käräjäoikeus toteaa, että huomioiden virheestä kantajalle aiheutuvat kustannukset sekä niiden epävarmuus ja erityisesti vaurioiden laajuus ja terveyshaitta sekä asuinkelvottomuuden kesto, on virhekynnys kokonaisuutena arvioiden selkeästi ylittynyt. Käräjäoikeus katsoo, että asunto on ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin kantajilla on ollut perusteltu aihe olettaa. Asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdassa tarkoitettu virhe.

Taloyhtiön muiden asuntojen kosteusja mikrobivaurio

Tutkimukset

Asiantuntijakatse/musraportti
Taloyhtiö on tilannut Ltttselta tarkastuksen koskien muita kuin jo tutkittua 89 asuntoa. Toimeksiantona on ollut ottaa ja tutkia riskirakenteista mikrobinäytteet. Ltttnen on laatinut tutkimusten perusteella 5.8.2014 päivätyn asiantuntijakatselmusraportin (K15). Riskirakenteista otettiin yhteensä 67 materiaalinäytettä sekä suoritettiin merkkiainetesti huoneiston 86 ulkoseinärakenteeseen.
Merkkiainetestissä havaittiin, että rakenteessa on vuotokohtia. Raporttiin on kirjattu erikoishuomioina, että huoneiston 81O alla oli tyhjä umpinainen tila, jossa sienikasvustoa ja huoneiston A3 alapuolella olevassa tilassa oli rakennusaikaista puutavaraa. Tilasta on tullut voimakas mikrobiperäinen haju.

Lausunnossa esitettiin seuraavat riskirakenteet:

1. Huoneistojen alapohjassa on kaksikerroksinen betonilaatta, jossa kahden laatan välissä on käytetty eristeenä ns. toja-levyä. Kysymyksessä on puukuitulevy, jonka sideaineena on käytetty betonia. Materiaalin tiedetään olevan erittäin herkkä vaurioitumaan sekä altis mikrobikasvustolle.

2. Huoneistoissa on puurakenteinen kantava väliseinä, jonka rakenne jatkuu alimman betonilaatan alle. Seinärakenne on kotelo, josta muodostuu suora ilmakanava huonetilaan. Maaperästä nouseva kosteus pääsee vaurioittamaan seinän aLatttoksua ja puuhun muodostuu mikrobikasvustolle suotuisa kasvuolosuhteet. Seinä toimii hormirakenteena ja kuljettaa toja-levystä vapautuvia epäpuhtauksia huoneilmaan.

3. Levyrakenteisissa ulkoseinissä on vain 100 mm lämmöneristettä ja sisäpuolen höyrysulku ei ole tiivis ja rakenteessa on ilmavuotoja, minkä takia toja-levyn epäpuhtaudet pääsevät kulkeutumaan huoneilmaan.

4. Olohuoneen tiiliseinärakenne, jossa kahden kalkkihiekkatiilen välissä 100 mm eristevillaa todettiin katselmuksessa kastuneen. Riskinä on että kostuneessa seinärakenteessa muodostuu otolliset olosuhteet mikrobikasvustolle.

5. Maapinnat rakennuksen ulkopuolella kaatavat rakennukseen päin ja salaojien toimivuudesta ei ole varmuutta. Riskinä on, että rakennusten perustuksiin ja alapohjaan kohdistuu suuri kosteuskuorma, mikä vaurioittaa alapohjan rakenteita.

6. Yläpohjan höyrysulut ovat puutteellisia, minkä johdosta yläpohjarakenteisiin voi muodostua mikrobikasvustoa.

Näytteiden ottokohdat ovat pääosin samoja kohtia eri asunnoista ja ne valikoitiin riskirakenteista.

Yhteenvetona Ltttnen kirjoittaa, että mikrobinäytteet edustavat hyvää otantaa koko kiinteistön riskirakenteista ja mikrobivaurioiden laajuus on melko tasainen koko kiinteistössä. Riskirakenteiden riski on suurelta osin toteutunut kaikissa huoneistoissa. Lähes jokaisessa asunnossa todettiin sädesieni ja on syytä epäillä, että sädesientä esiintyy kaikissa asunnoissa.

Raporttiin liitteenä olevissa työterveyslaitoksen tutkimuksissa tehtiin seuraavat asuntokohtaiset havainnot:

Asunnossa A1 todettiin kuudessa näytteessä vahva viite vauriosta. Yksi näyte viittasi vaurioon ja kahdessa näytteessä ei ollut viitteitä vauriosta. Viidessä näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa A2 todettiin kolmessa näytteessä vahva viite vauriosta, kolme näytettä viittaa vaurioon ja yhdessä todettiin heikko viite vauriosta.

Neljässä näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa A3 todettiin yhdessä näytteessä vahva viite ja yhdessä heikko viite vauriosta. Yhdessä näytteessä ei ollut viitettä vauriosta. Näytteistä ei todettu sädesientä.

Asunnossa A4 todettiin kahdessa näytteessä vahva viite ja yhdessä heikko viite vauriossa. Kahdessa näytteessä ei ollut viitettä vauriosta. Lausuntoon ei ole liitetty erittelyä lajikkeista.

Asunnossa A5 todettiin kolmessa näytteessä vahva viite vauriosta. Yhdessä näytteessä ei ollut viitettä vauriosta. Kolmessa näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa 86 todettiin seitsemässä näytteessä vahva ja kolmessa heikko viite vauriosta. Viisi näytteistä viittaa vaurioon ja kolmessa ei ollut viitteitä vauriosta. Yhdeksässä näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa 87 todettiin neljässä näytteistä vahva viite vauriosta. Yhdessä näytteistä ei viitettä vauriosta. Kolmessa näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa 88 todettiin yksi vahva ja kolme heikkoa viitettä vauriosta. Kaksi näytteistä viittasi vaurioon ja kolmessa näytteessä ei todettu viitettä vauriosta. Kahdessa näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa 810 todettiin kolme vahvaa ja yksi heikko viite vauriosta. Yksi näyte viittasi vaurioon ja yhdessä näytteessä ei todettu viitettä vauriosta. Kahdessa näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa C11 todettiin yksi vahva ja yksi heikko viite vauriosta. Molemmissa näytteistä todettiin sädesientä.

Asunnossa C12 todettiin kaksi vahvaa viitettä vauriosta. Yksi näyte viittaa vaurioon ja yhdessä näytteessä ei ollut viitteitä vauriosta.
Kolmessa näytteessä todettiin sädesientä.

Asunnossa C13 todettiin kolme vahvaa viitettä ja kaksi heikkoa viitettä vauriosta. kaikissa näytteissä todettiin sädesientä.

Asunnossa C14 todettiin yksi vahva viite vauriosta. Toinen otettu näyte viittasi vaurioon. Molemmissa näytteissä todettiin sädesientä.

Asunnossa C15 todettiin kaksi vahvaa viitettä vauriosta. Yksi näyte viittasi vaurioon. kaikissa näytteissä todettiin sädesientä.

Lausunnon mukaan kaikissa asunnoissa todettiin asumisterveysohjeen 2009 mukainen terveyshaitta ja suositeltiin koko kiinteistön peruskorjausta. Ltttnen on käräjäoikeudessa vahvistanut lausunnon oikeaksi ja painottanut, että kysymyksessä on ollut alkukartoitus ei korjaussuunnitelma. Ltttsen mukaan tutkimustuloksia tulee katsoa kokonaisuutena ja nyt lähes kaikissa huoneistoissa on havaittu sädesientä. Sädesieni on terveydelle vaarallinen ja sitä ei tulisi esiintyä lainkaan asuinrakennuksessa. Ltttsen mukaan häneltä tilattiin kattava tutkimus mahdollisimman vähäisillä kustannuksilla.

Muut tutkimukset ja lausunnot
Työterveyshuollon erikoislääkäri ja professori Tuula Puttts on käräjäoikeudessa vahvistanut taloyhtiön edustajalle 25.9.2014 lähettämänsä sähköpostin (K30). Putttksen sähköpostin mukaan näytemäärä asuntoa kohden on vähäinen ja pelkästään mikrobiologisella tiedoilla ei pysty arvioimaan asumiskelpoisuutta. Näytteet ovat päteviä, mutta tutkimusja mittaustietoa Tatttitaan lisää. Putttksen mukaan terveysriski on ilmeinen kaikissa asunnoissa, joissa indikaattorimikrobeja kasvaa kohtalaisesti tai runsaasti. Terveysriski on merkittävä ja eräissä asunnoissa sietämätön, mikä tarkoittaa, että altistumisesta voi aiheutua pysyvä sairastuminen. Puttts ei ole suositellut paluumuuttoa
kenellekään, joka on linjasaneerauksen vuoksi muuttanut väliaikaisesti muualle.

Suomen Sisäilmakeskus on 28.10.2014 tehnyt taloyhtiön pyynnöstä aistinvaraisen katselmuksen huoneistoihin A1, A4, 88, C14 ja 89. Katselmuksen perusteella Sisäilmakeskus on tehnyt 4.11.2014 päivätyn lausunnon (V1). Lausuntoa laadittaessa Sisäilmakeskuksella on ollut käytössään Ltttsen asiantuntijakatselmusraportti (K15 ja V8).
Tutkimuspäällikkö Ella Hätttnen on käräjäoikeudessa vahvistanut lausunnon kirjaukset. Hätttnen havaitsi aistinvaraisesti huoneistoissa ns. seisovan sisäilman, joka johtuu heikosta ilmanvaihdosta. Lausunnon mukaan alapohjarakenteen vaurioitumisen laajuus kattavasti on selvittämättä. Maarakenteista ei ole tehty kosteusmittauksia ja huoneistojen tiilirakenteiset seinät on todettu riskirakenteiksi, mutta riskin toteutuminen on selvittämättä. Lausunnossa suositellaan lukuisia lisäselvityksiäja tutkimuksia.· Hätttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että koko kiinteistön korjausTattte tulisi selvittää ennen korjaussuunnitelman tekemistä. Yksinomaan materiaalinäytteiden perusteella ei saa tehdä korjaussuunnitelmaa. Hätttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että hänellä ei ole ollut käytettävissään asuntoa xx koskevia tutkimuksia.

Kaupungin terveystarkastaja Vitttli on tarkastanut asunnot A5 ja C13 ja tehnyt 18.2.2015 päivätyn tarkastuskertomuksen (K21). Vitttli on käräjäoikeudessa vahvistanut kertomuksen oikein kirjatuksi. Huoneiston C13 tarkastuksessa Vitttli on ottanut valokuvia ja tehnyt ilmavuotomittauksia. Vitttli havaitsi lukuisissa paikoissa ilmavuotoa ja sisään mentäessä lievää maakellarimaista hajua, mikä viittaa rakenteiden kosteusja mikrobivaurioitumiseen. Huoneiston A5 tarkastuksessa havaittiin sisään mentäessä ilman olevan erittäin tunkkainen sekä lukuisissa paikoissa todettiin ilmavuotoa. Mittauksella on havaittu poikkeavaa pintakosteutta keittiössä ja edellytetty tarkempaa rakennekosteuden mittaamista. Kertomuksen yhteenvedon mukaan asuntojen A5 ja C13 olosuhteista voi aiheutua terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaitta. Kertomuksessa taloyhtiötä pyydetään antamaan Espoon seudun ympäristöterveydelle tulevista toimenpiteistä ja arvioida korjausaikataulu korjaustöiden toteutumiselle.

Työterveyshuollon tekninen asiantuntija Raimo Latttnen on

käräjäoikeudessa kertonut, että Ltttnen on ottanut riittävästi näytteitä, jotta vauriot voidaan todeta ja tulosten perusteella kysymyksessä on laajamittainen vaurio koko yhtiössä. Diplomi-insinööri Ari-Veikko Ktttsen mielestä Vahasen raportti on tehty hyvin ja hän ei ole kyseenalaistanut sen tuloksia. Ktttsen mukaan Vahanen Oy:n ei Tatttinnut ottaa uusia näytteitä. Arkkitehti Maria Nottt on ollut Ltttsen kanssa ottamassa näytteitä ja hänen mukaan näytteitä otettiin myös sellaisista paikoista, joissa vaurio oli aistihavannoin todennettavissa.
Notttin mukaan näytteitä otettiin jopa liikaa.

Vahanen Oy:n kosteusja sisäilmatekninen tutkimus
Vahanen Oy (K40 ja V12) on tehnyt taloyhtiöstä 9.7.2015 päivätyn kosteusja sisäilmateknisen tutkimuksen sekä vesikattojen korjausTattteselvityksen. Vesikaton osalta kantaja ei ole vedonnut virheeseen, joten selvityksen tuloksia ei ole Tatttetta käsitellä. Huoneisto xx on rajattu tutkimuksien ulkopuolelle. Lähtötietoina tutkimuksessa on käytetty Ari Ltttsen asiantuntijakatselmusraporttia. Huoneistoihin on tehty pintakosteuskartoitus, rakenteen lyhytkestoinen suhteellisen kosteuden mittaus, rakenteen suhteellisen kosteuden mittaus viiltomittauksella, piikkimittaus, ilmavirtaustarkastelu ja sisäja ulkoilman paine-eromittaukset. Vahanen Oy:n tutkimuksesta osaltaan vastannut diplomi-insinööri Jussi Ahtttas on käräjäoikeudessa vahvistanut tutkimuksen havainnot ja johtopäätökset oikeiksi. Ahtttkaan mukaan tutkimuksen pääpaino on ollut kosteusteknisissä tutkimuksissa.
Pohjatietoina on käytetty aiemmin otettuja mikrobinäytteitä ja niiden tuloksia. Tutkimuksen lähtötietona on ollut, että yksikään asuntojen asukkaista ei ollut sairastellut.

Tutkimuksessa tehtiin seuraavat asuntokohtaiset havainnot:

Asunnon A1 rakennekosteusmittauksissa havaittiin olohuoneen osittain maanvastaisen seinän alaosassa ja olohuoneen seinän alaosassa ylimääräistä kosteutta.

Asunnossa A2 ei rakennekosteusmittauksissa havaittu normaalista poikkeavaa kosteutta.

Asunnon A3 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin räystäsrakenteen kattotuoleissa kosteuden aiheuttamia jälkiä, mutta piikkimittausten perusteella puurakenteiden kosteuspitoisuus on melko normaali. Rakennekosteusmittauksissa havaittiin olohuoneen päätyseinän alaosassa korkea suhteellisen kosteuden mittaustulos, mutta rakenteen matala lämpötila mittaushetkellä nostaa suhteellista kosteutta.

Asunnon A4 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin yläpohjan ja ulkoseinän yläosan rakenneavauksessa puuosille vauriota aiheuttava kosteustila ja ulkoseinän alaosan puurakenteessa vähäisiä kosteuden jälkiä. Rakennekosteusmittauksissa ei havaittu normaalista poikkeavaa kosteutta.

Asunnon A5 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden

piikkimittauksissa havaittiin ulkoseinän alaohjauspuussa ja runkotolppien alaosissa kosteuden aiheuttamia jälkiä, joiden kohdalla kosteuspitoisuus on kuitenkin ollut alhainen. Ulkoseinän lämmöneristeen ulkopinnassa havaittiin ilmavuodoista ja mahdollisesti vesivuodoista johtuvaa tummumista. Lisäksi ulkoseinän ja yläpohjan kulmassa olevissa puurakenteissa havaittiin mikrobivaurioita ja sisäpihan lämmöneristeissä oli havaittavissa vähäistä tummumista. Rakennekosteusmittauksissa havaittiin olohuoneen päätyseinän alaosassa ylimääräistä kosteutta.

Asunnon 86 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin ulkoseinän ikkunan alapuolisissa lämmöneristeissä tummumista ja puurakenteissa kosteuden aiheuttamia jälkiä sekä puunpinnan kosteuden aiheuttamaa pehmenemistä, vaikka kosteuspitoisuus oli alhainen. Rakennekosteusmittauksissa havaittiin olohuoneen päätyseinän alaosassa ylimääräistä kosteutta. Asunnon alatilassa havaittiin kosteutta sekä selkeä mikrobiperäinen maaperän haju.

Asunnon 87 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa ei havaittu normaalista poikkeavaa. Asunnon olohuoneen päätyseinän alaosassa havaittiin rakennekosteusmittauksissa vähäinen määrä ylimääräistä kosteutta.

Asunnon 88 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin, että ulkoseinän eristeet olivat tummuneet ulkopinnasta ja puurakenteissa oli havaittavissa vähäisiä kosteuden jälkiä. Keittiön ulkoseinän alaosassa havaittiin rakennekosteusmittauksissa ylimääräistä kosteutta.

Asunnon 810 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin kosteutta räystäsrakenteissa, mikä oli vaurioittanut räystäslaudoituksia. Räystäsrakenteen kattotuoleissa havaittiin kosteuden aiheuttamia jälkiä ja ulkoseinän alaosan puurakenteissa oli havaittavissa vähäisiä kosteuden aiheuttamia jälkiä. lkkunakarmin puurakenteessa havaittiin kosteuden aiheuttamaa lahoamista. Rakennekosteusmittauksissa havaittiin keittiön ulkoseinän alaosassa ja olohuoneen päätyseinän alaosassa ylimääräistä kosteutta.

Asunnon C11 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin, että sisäpihan ulkoseinän alaohjauspuu on kastunut ja lahovaurioitunut laajalla alueella sisäpihaa ja ulkoseinän alaosan puurakenteissa oli havaittavissa vähäisiä kosteuden aiheuttamia jälkiä. Rakennekosteusmittauksissa havaittiin asunnon sisäpihan ulkoseinän alaosassa kosteutta.

Asunnon C12 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin ulkoseinän alaseinän puurakenteissa vähäisiä määriä kosteuden aiheuttamia jälkiä.
Rakennekosteusmittauksissa havaittiin asunnon olohuoneen päätyseinän alaosassa sekä kodinhoitohuoneessa ylimääräistä kosteutta.

Asunnon C13 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden

piikkimittauksissa havaittiin ulkoseinän alaosan puurakenteissa kosteuden aiheuttamia jälkiä ja paikoin lahovaurioita ja kosteusarvot olivat piikkimittauksessa koholla. Rakennekosteusmittauksissa asunnon olohuoneen päätyseinän alaosassa havaittiin vähäinen määrä ylimääräistä kosteutta.

Asunnon C14 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin ulkoseinän alaosan puurakenteissa vähäisiä kosteuden aiheuttamia jälkiä ja paikoin lahovaurioita. Piikkimittauksen perusteella puurakenteen kosteuspitoisuus oli koholla.
Rakennekosteusmittauksissa olohuoneen päätyseinän alaosassa havaittiin vähäinen määrä ylimääräistä kosteutta.

Asunnon C15 rakenneavauksissa ja ulkoseinien puurakenteiden piikkimittauksissa havaittiin kylpyhuoneen kohdalla ulkoseinän alaosan puurakenteessa vähäisiä kosteuden aiheuttamia jälkiä.
Rakennekosteusmittauksissa olohuoneen pitkän päätyseinän alaosassa havaittiin ylimääräistä kosteutta.

Vahanen Oy:n lausunnon mukaan alapohjaan ja ulkoseinärakenteen alaosiin mahdollisesti päässyt ylimääräinen kosteus poistuu rakenteesta melko hitaasti, jolloin vuodenajasta riippuvaa kastumista ja kuivumista ei juuri tapahdu. Rakenteen kosteusmittaukset edustavat rakenteen kosteusteknistä toimivuutta ja puutteellisesti toimivat alueet pystytään havainnoimaan.

Tutkimuksen mukaan ulkoseinien puurakenteet ovat pääosin kosteusteknisesti toimivia lukuunottamatta yksittäisiä puutteellisia kohtia, joissa esiintyi lahovaurioita. Kosteusmittauksien perusteella suurimmassa osassa ulkoseinärakenteita kosteuspitoisuus ja olosuhteet mikrobikasvustolle eivät ole otolliset. Aiemmat mikrobihavainnot viittaavat todennäköisesti vanhoihin kuivuneisiin vaurioihin, jotka ovat peräisin rakennusajalta tai vanhojen ikkunoiden vesivuodoista.
Kosteusmittausten perusteella yläpohjan rakenteissa ei pääosin ollut mikrobikasvuston mahdollistavia olosuhteita. Kosteusmittausten perusteella alapohjan rakenteissa ei pääosin ollut mikrobikasvuston mahdollistavia olosuhteita mittaushetkellä ja eristelevyt (toja-levy) olivat kuivia. Aiemmat mikrobihavainnot viittaavat ensisijaisesti vanhoihin vaurioihin, jotka ovat peräisin rakennusajalta.

Vahanen Oy:n tutkimuksen arvostelu

Työterveyshuollon tekninen asiantuntija Raimo Latttnen on kyseenalaistanut Vahanen Oy:n tutkimuksen johtopäätökset ongelman laajuudesta, koska asunnoissa ei ole tehty sisäilmatutkimuksia ja mikrobiologisia näytteitä ei ole huomioitu. Latttsen mukaan kosteusmittaukset kertovat vain sen hetkisen kosteuden.
Rakennusmestari Marit Sittt on kertonut sisäilmatutkimuksen puutteesta, mikrobiologiasta ja kosteusmittauksista samalla tavalla Latttsen kanssa. Rakennusmestari Matti Ekttt pitää Vahanen Oy:n lausuntoa tarkoitushakuisena ja siinä ei ole pohdittu riittävästi vuodenaikojen vaihtelun merkitystä rakenteiden kostumiselle.

Latttnen on kantajan pyynnöstä antanut 4.9.2015 päivätyn kirjallisen lausuman taloyhtiöön tehdyistä tutkimuksista (K44). Lausunnon mukaan mikrobivauriot eivät ole voineet muodostua ellei rakenteissa olisi ollut pitkäaikaista liiallista kosteutta. Kosteusmittaukset osoittavat, että liiallista kosteutta on edelleen. Latttnen on käräjäoikeudessa vahvistanut lausunnon sisällön ja kertonut tutkineensa Vahanen Oy:n tekemät 11o kosteusmittaustulosta ja todennut, että 64 tuloksista on poikkeavia.: Vahanen Oy on todennut 19 tuloksista poikkeaviksi. Latttsen mukaan Vahanen Oy:n kosteustutkimukset ovat samassa linjassa Ltttsen ottamien näytteiden kanssa.

Rakennusmestari Matti Ekttt on kertonut, että normaalisti mikrobikasvustoa syntyy, jos rakenteet altistuvat kosteudelle yli kaksi viikkoa. Vaikka materiaali myöhemmin kuivuisi niin mikrobikasvusta jää ja alkaa kasvamaan uudelleen rakenteen kastuessa. Vastaavasti on kertonut työterveyshuollon erikoislääkäri ja professori Tuula Puttts.

Johtopäätökset

Ltttsen ja Vahanen Oy:n tutkimukset eivät ole toisensa poissulkevia vaan toisiaan täydentäviä. Käräjäoikeus pitää molempia tutkimustuloksia todettujen vaurioiden osalta luotettavina. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että vuodenaika vaikuttaa jossain määrin kosteusmittauksien lopPutttlokseen, mutta nyt kysymyksessä olevat tulokset edustavat riittävällä varmuudella rakenteen tämän hetkistä kosteusteknistä toimivuutta. Vahanen Oy:n tutkimusten perusteella on huoneistoa A2 lukuunottamatta havaittu rakenneavauksissa tai kosteusmittauksissa vaurioita tai ylimääräistä kosteutta. Ltttsen mikrobinäytteiden perusteella jokaisessa asunnossa on viitteitä mikrobivauriosta ja asuntoja A3 ja A4 lukuunottamatta kaikissa asunnoissa todettiin sädesientä, jota pidetään terveydelle vaarallisena.
Käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että taloyhtiössä on välittömiä korjaustoimenpiteitä vaativa kosteusja mikrobivaurio kaikissa asunnoissa.

Vahanen Oy:n ja Ltttsen johtopäätökset alapohjan vaurioiden syyn osalta eroavat toisistaan. Vahanen Oy:n johtopäätös on suurelta osin ollut, että alapohjan rakenteet ovat päässeet rakentamisvaiheessa kostumaan. Ltttsen johtopäätös on suurelta osin ollut, että maaperästä nouseva kosteus sekä maapinnan ulkopuolen kallistumien johdosta alapohjaan kohdistuva kosteuskuorma vaurioittaa alapohjan rakenteita. Ekttt Oy on asunnon 89 osalta arvioinut alapohjan vaurioiden syntyneen maapohjasta nousseen kosteuden johdosta sekä keittiön vesivahingosta. Latttsen käsityksen mukaan kysymys on pitkäaikaisesta liiallisesta kosteudesta.

Käräjäoikeus ei pidä uskottavana Vahanen Oy:n johtopäätöstä siitä, että alapohjan rakenteiden mikrobivauriot johtuisivat ainoastaan rakennusaikaisesta kostumisesta ottaen huomioon Ltttsen, Latttsen ja Ektttin johtopäätökset. Käräjäoikeus katsoo, että esitetyn selvityksen perusteella alapohjan rakenteisiin nousee ainakin jossain määrin kosteutta myös maapohjasta tai muualta ja yksin rakennusaikainen kastuminen ei selitä havaittuja vaurioita.

Vaurioiden syyllä on merkitystä harkittaessa korjaustarpeen laajuutta ja siitä aiheutuvia kustannuksia.

Korjaustarpeen laajuus ja kustannukset

Insinööritoimisto Suomen Futura Oy on 3.9.2014 antanut taloyhtiötä koskevan lausunnon korjaustapavaihtoehdoista ja kustannustasoennusteesta (K20). Lausunto perustuu huoneiston 89 tutkimuksiin ja korjaussuunnitelmiin sekä Ltttsen asiantuntijakatselmusraporttiin. Futura Oy:n mukaan korjaustapavaihtoehdot ovat tiivistyskorjaus, kevyt peruskorjaus, raskasperuskorjaus ja rakennuksen purkaminen ja uudelleen rakentaminen. Lausunnossa todetaan, että korjausvaihtoehdoista ainoastaan raskasperuskorjaus on riittävän laaja, jotta terveyshaitta saadaan lähes varmasti poistetuksi. Tiivistyskorjauksella ainoastaan siirretään ongelman ratkaisua otollisempaan ajankohtaan ja kevyt peruskorjaus käsittää minitoimenpiteet, mutta sisältää erittäin huomattavia riskejä. Lausunnossa todetaan, että suunnitteluvaiheessa rakennusta tulisi vielä tutkia avaamalla rakenteita laajemmin. Asiakirja ei ole korjaussuunnitelma ja on tarkoitettu kiinteistön omistajan päätöksenteon tueksi. Korjaussuunnitelma tulee teettää mikrobivaurioituneiden rakennusten korjaukseen perehtyneellä suunnittelijalla.

Vahanen Oy (K40 ja V12) on kosteusja sisäilmateknisessä tutkimuksessa suositellut uusimaan ulkoseinien vaurioituneet materiaalit sekä parantamaan höyrysulkuja ja parantamaan alapohjanja ulkoseinäliitosten ilmatiiveyttä. Sokkelien vedeneristys sisäpihan ja päätyseinän kohdalla tulee korjata ja kostuneet materiaalit tulee uusia. Korjaushankkeen yhteydessä Vahanen Oy suosittelee harkitsemaan myös ulkoseinän mineriittilevyjen uusimista. Lisäksi voidaan harkita myös sadevesiohjausjärjestelmän korjaustoimenpiteitä ja salaojituksen peruskorjausta. kaikkien korjaustöiden karkea kustannusarvio on noin
400.000 euroa. Kustannusarviota ei ole eritelty tarkemmin.

Diplomi-insinööri Jussi Ahtttas on käräjäoikeudessa kertonut, että taloyhtiö pyysi selvittämään taloyhtiön välttämättömät korjaukset. Kysymyksessä on karkea kustannusarvio, jonka tarkoituksena on aloittaa keskustelut mahdollisesta urakasta. Kustannusarvio on saatu arvioimalla Vahanen Oy:n aikaisemmissa projekteissa toteutuneita kustannuksia. Ahtttkaan mukaan hinta-arviot ovat suuntaa-antavia minimihintoja.

Matti Ekttt Oy on kantajan pyynnöstä antanut 7.9.2015 korjaustarpeesta asiantuntijalausunnon lisäyksen (K41). Lausunnon mukaan kosteusvaurioituneen kohteen korjaustoimenpiteet tulee aloittaa vaurioiden syyn poistamisella, jonka jälkeen vauriot tulee poistaa.
Lausunnossa sanotaan, että puurakenteisten ulkoseinien eristeet pitäisi vaihtaa ja alaohjauspuut uusia. Alapohjien läpiviennit tulisi tiivistää niissä asunnoissa, joissa on tuulettuva alapohja. Toja-levyrakenteiset alapohjien eristeet tulisi poistaa ja lattiavalut uusia. Tiiliseinät pitäisi tasoittaa ja tiivistää. Yläpohjan eristeet pitäisi vaihtaa ja höyrysulut uusia sekä lahovaurioituneet kattorakenteet uusia. Perusteena Matti Ekttt Oy vetoaa Sosiaalija terveysministeriön asumisterveysohjeen (2003) kohtaan mikrobien aiheuttaman terveyshaitan poistamisesta.

Korjauskustannukset ovat arviolta 2.570.000 euroa. Lausunnossa on tarkemmin eritelty aiheutuvia kustannuksia. Toja-levyjen poiston on arvioitu maksavan noin 900.000 euroa.

Rakennusmestarit Matti Ekttt ja Marit Sittt Matti Ekttt Oy:stä ovat käräjäoikeudessa vahvistaneet lausunnon sisällön. Suurimmat erimielisyydet korjaustavan suhteen koskevat alapohjan toja-levyn poistamista ja tiivistyskorjausta.

Toja-levy
kaikissa asunnoissa on huoneistojen alapohjassa on kaksikerroksinen betonilaatta, jossa kahden laatan välissä on käytetty eristeenä ns.toja-levyä. Kysymyksessä on puukuitulevy, jonka sideaineena on käytetty betonia. Käräjäoikeudessa kuullut todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että toja-levyä on käytetty yleisesti 60-luvun rakennuksissa ja nykytiedon valossa sen tiedetään olevan erittäin herkkä vaurioitumaan sekä altis mikrobikasvustolle. Ltttsen ottamissa näytteissä on asuntoa C14 lukuun ottamatta kaikissa asunnoissa todettu toja-levyssä vahva tai heikko viite vauriosta. Vahanen Oy:n suositus perustuu siihen, että toja-levyissä ei ole havaittu kosteutta ja sitä ei Tatttitse poistaa. Ektttin, Sitttin, työterveysasiantuntija Raimo Latttsen ja työterveyshuollon erikoislääkärin Tuula Putttksen mukaan vaurioituneet rakenteet tulisi poistaa.

Tiivistyskorjaus
Vahanen Oy:n suosittelee välttämättömänä korjaustoimenpiteenä alapohjan tiivistyskorjausta. Diplomi-insinööri Ari-Veikko Ktttnen työskentelee rakennusfysiikan erikoisasiantuntijana Vahanen Oy:ssä. Ktttnen ei tehnyt Vahanen Oy:n tutkimusta, mutta on kommentoinut sitä ja allekirjoittaa siinä esitetyt suositukset. Ktttsen mukaan puurakenteiden tiivistäminen on haastavaa, mutta se pystytään tekemään. Ktttnen on kertonut, että alapohjan tiivistäminen ja alipaineistus on ainoa vaihtoehto korjata, sillä maapohjassa on joka tapauksessa mikrobeja vaikka toja-levyä ei olisikaan. Tiivistyskorjauksien epäonnistumisien suurin ongelma on työntekijöiden ammattitaito, joka voidaan varmistaa riittävällä laadunvalvonnalla. Ktttsen mukaan Vahanen Oy tutkii, suunnittelee ja valvoo, mutta ei toteuta tiivistyskorjauksia. Ktttsen mukaan tiivistämiskorjauksia on tehty muun muassa kouluissa. Ktttnen ja Ahtttas eivät ole osanneet sanoa esimerkkiä onnistuneesta tiivistyskorjauksesta puurakenteisessa pientalossa. Diplomi-insinöörit Jussi Ahtttas ja Taisto Kettttnen eivät ole nähneet esteitä tiivistyskorjaukselle.

Ektttin mukaan tiivistyskorjaus ei tule onnistumaan puurakenteisissa taloissa, mutta tiivistyskorjausta voidaan käyttää muun korjauksen tukena. Ongelmana on, että puurakenteita ei saada riittävän tiiviiksi, koska puu elää eri tavalla kuin betoni. Vastaavalla tavalla on kertonut Latttnen. Latttsen 4.9.2015 antamaan lausuntoon (K44) on kirjattu, että mikrobien aineenvaihduntatuotteet läpäisevät myös höyrysulkumuovin. Arkkitehti Maria Nottt ei suosittele tiivistämistä, koska osa mikrobeista menee tiivisteen läpi. Sitttin mukaan betonija puurakenteen yhdistelmä tiivistyskorjauksia ei ole saatu onnistumaan.
Työterveysasiantuntija Janne Hetttsin mukaan tiivistyskorjaaminen toimii teoriassa, mutta ei käytännössä. Hetttsen tiedon mukaan yksikään tiivistyskorjaus ei ole onnistunut. Rakennusmestari Ari Ltttnen on kertonut, että tiivistyskorjauksista on aatteellista kiistaa ja käytännössä yleisiä tiloja on tiivistyskorjattu, jolla saadaan rakennuksille lisäaikaa. Terveystarkastaja Vitttli on kertonut tiivistyskorjauksen olevan väliaikaisratkaisu. Tuula Puttts on kertonut, että tiivistyskorjaus toimii noin puoli vuotta. Putttksen mukaan terveydensuojeluviranomaiset eivät suosittele pelkkiä tiivistyskorjauksia, koska niiden terveyshyötyjä ei ole voitu osoittaa. Rakennusinsinööri Juha Laptttsen mielestä tiivistyskorjaus auttaa vain hetkeksi. Tutkimuspäällikkö Ella Hätttnen ei myöskään ole tiivistyskorjauksen kannattaja.

Taloyhtiössä tehdyt päätökset
S. Ostaja on kertonut, että taloyhtiölle tilanne on kamala ja osakkeiden kesken on voimakkaita ristiriitoja, joiden takia on muun muassa pyritty piilottamaan vaurioita ja yritetty pitkittää korjaamista. Todistajana kuultu Trygge Watttt omistaa asunto-osakkeen taloyhtiöstä. Wattttin mukaan taloyhtiössä viivytellään toimenpiteitä, koska asukkaiden kaikki rahat ovat kiinni asunnoissa ja muuta vaihtoehtoa ei ole. Wattttin mukaan seuraavassa yhtiökokouksessa pitäisi tehdä ratkaisuja korjaustavasta. Taloyhtiössä isännöitsijänä vuonna 2014 toiminut Sami A. on kertonut, että päätöksenteko yhtiössä on ollut vaikeaa. Taloyhtiössä on harkittu muun muassa kaikkien asuntojen purkamista, mikä ilmene hallituksen puheenjohtajan osakkaille 14.8.2014 lähettämästä viestistä (K16).

Taloyhtiön hallitus on lähettänyt asukkaille tiedotteen Vahanen Oy:n tutkimuksen johdosta (V13). Tiedotteen mukaan kustannusten tarkka arvio saadaan vasta, kun korjaussuunnitelmat tehty ja kilpailutettu.
Tiedotteen mukaan seuraavassa yhtiökokouksessa tehdään päätös jatkotoimenpiteistä ja niiden rahoittamisesta.

Johtopäätökset
Arviot taloyhtiön korjauskustannuksista vaihtelevat 400.000 euron ja
2.500.000 euron välillä. Tällä perusteella kantajien asunto-osakkeeseen kohdistuu noin 25.000-150.000 euron suuruinen kustannus. Taloyhtiö on tilannut korjaustapaselvityksen ainoastaan Vahanen Oy:ltä. Pääkäsittelyyn mennessä päätöstä korjaustavasta ei ole tehty. Näin ollen korjauskustannusten suuruudesta ja valittavasta korjaustavasta sekä kestosta vallitsee epävarmuus.

Sosiaalija terveysministeriön asumisterveysohjeen (2003) mukaan kostuneet materiaalit, jotka ovat mikrobien vaurioittamia on yleensä vaihdettava puhtaisiin materiaaleihin (K12 s.14). Edellä mainitusta syystä vaurioituneet toja-levyt tulisi poistaa tai muulla tavalla estää, että mikrobit ja näiden aineenvaihduntatuotteet eivät pääse sisäilmaan. Käräjäoikeus katsoo, että estettä jättää toja-levyjä paikalleen ei ole, jos tiivistyskorjaaminen estää vaurioituneissa toja-levyissä todettujen mikrobien tai niiden aineenvaihduntatuotteiden kulkeutumisen asuntoon.

Vahanen Oy:n edustajia ja diplomi-insinööri Kettttsta lukuunottamatta ovat käräjäoikeudessa tiivistyskorjauksesta tietävät henkilöt olleet yksimielisiä siitä, että tiivistyskorjaus ei toimi puurakenteisissa asunnoissa. Käräjäoikeudessa on esitetty myös näkemys, että mikrobien aineenvaihduntatuotteet läpäisevät tiivisteen.

Esitetyn henkilötodistelun perusteella käräjäoikeus ei pidä tiivistyskorjaamista puurakenteisessa asuintalossa siinä määrin luotettavana, että se poistaisi mikrobivaurion haittavaikutukset muutoin kuin lyhytaikaisesti. Edellä mainitusta syystä käräjäoikeus pitää tiivistyskorjaamista riittämättömänä toimenpiteenä nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa. Näin ollen alapohjasta tulisi poistaa mikrobivaurioituneet toja-levyt, jotka käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ovat edelleen alttiita maaperästä nousevalle kosteudelle ja siten todennäköisesti kastuvat jossain määrin uudelleen. Käräjäoikeus arvioi, että Vahanen Oy:n esittämään hinta-arvioon tulee lisätä ainakin toja-levyn poistosta aiheutuneet kustannukset. Esitetyn selvityksen perusteella kokonaiskustannukset tulevat todennäköisesti moninkertaistumaan Vahanen Oy:n alustavaan minilaskelmaan nähden. Matti Ekttt Oy on arvioinut toja-levyjen poistamisen maksavan 900.000 euroa. Käräjäoikeus arvioi, että korjauskustannukset nousevat ainakin toja-levyn poiston verran eli vähintään 1,3 miljoonaan euroon.

Linjasaneerauksen kustannukset
S. Ostaja on kertonut, että he ovat asuntoa ostaessaan tienneet linjasaneerauksesta. S. Ostajien mukaan vastaajat ovat kertoneet, että saneeraus maksaisi enintään 110.000 euroa huoneistoa kohti. Myyjät ovat käräjäoikeudessa kertoneet, että he eivät ole voineet antaa arviota, koska päätöksiä ei oltu siinä vaiheessa tehty.
Ostajaeilla on ollut käytössään Wise Groupin lvias-hankesuunnitelma (K4 ja V4) ja Doventus Oy:n hankesuunnitelma (K5 ja V5). Kenno Oy:n lisätyölaskelman mukaan linjasaneeraukseen on hyväksytty 127.875,96 (ilman alv) euron suuruiset lisätyöt. Kantajien mukaan heidän tämän hetkiset kulut ovat 124.000 euroa.

Pentti Tatttonen on toiminut linjasaneerauksen talotekniikan valvojana. Linjasaneerauksen suoritti Kenno-Rakenne Oy ja Tatttonen valvoi Kenno-Rakennetta. Tatttosen mukaan taloyhtiöstä löytyi paljon kosteusvaurioita ja osassa asunnoista seinät olivat tummuneita.
Urakoitsija yritti korjata havaitsemansa vauriot. Tatttosen mukaan kohteessa oli noin 20-30 prosenttia enemmän lisätöitä kuin muissa vastaavissa linjasaneerauksissa.

Taloyhtiön tilien erityisestä tarkastuksesta tehdyn raportin (V16) mukaan linjasaneerauksen aiheuttamat kulut lasKtttna 31.12.2014 ovat olleet noin 1,8 miljoonaa euroa ja kantajien osuus noin 111.000 euroa.

Käräjäoikeus toteaa, että Ostajien on täytynyt asuntoa ostaessaan käsittää, että kysymyksessä on ollut hankesuunnitelma, josta ei voi tehdä johtopäätöksiä ennen kuin taloyhtiö on tehnyt Tatttittavat päätökset. Käräjäoikeus katsoo, että kustannus on ollut epävarma ja riski tulee säilyä ostajalla. Joka tapauksessa kantajan linjasaneerauksen kustannuksista esittämä näyttö on ristiriitaista. Kantaja ei ole näyttänyt, että linjasaneerauksesta aiheutuisi yli 110.000 euron suuruinen kustannus. Tältä osin vaatimus hylätään.

Tontinosan lunastus
Asiassa on riidatonta, että kaupan jälkeen on ilmennyt, että
asunto-osakeyhtiö joutuu lunastamaan 623 neliömetriä maata, jonka hinnaksi on lunastustoimituksessa määritelty 115.800,00 euroa. Kantajat ovat ilmoittaneet lunastuksesta vastaajille 2.10.2013 lähetetyllä sähköpostilla (K7). Kantajat ovat tienneet lunastuksessa jo maaliskuussa 2013 (V9). S. Ostaja on kertonut ymmärtäneensä heti, että tontinosan lunastuksesta tulee suuria kustannuksia yhtiölle.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita.

Kantajat ovat reklamoineet tontinlunastuksesta seitsemän kuukautta sen jälkeen, siitä kun ovat saaneet tietää lunastuksesta. Käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole tehneet virheilmoitusta kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja eivät tältä osin voi vedota virheeseen.


Salainen taloudellinen virhe
Asiassa on näytetty, että yhtiön asunnoissa on korjaustoimenpiteitä vaativa kosteusja mikrobivaurio, joiden korjaaminen aiheuttaa osakkaille ylimääräisiä kustannuksia.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Hallituksen esityksen (HE 21/2005 s. 48) mukaan esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Hallituksen esityksessä todetaan, että vaikka vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön tai osakkaiden talouteen eivät nouse merkittävästi. Näin on asianlaita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi Tatttittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä on yleensä syytä varautua.

Käräjäoikeus toteaa, että taloyhtiön kaikissa asunnoissa olevaa ja korjaustoimenpiteitä vaativaa kosteusja mikrobivauriota on kantajien kannalta pidettävä odottamattomina vikoina ja puutteina. Vauriot ja niiden laajuus eivät ole olleet kantajien ennakoitavissa.

Seuraavaksi tulee arvioida onko todetuilla kosteusja mikrobivaurioilla merkittävää vaikutusta kantajien talouteen. Taloyhtiössä ei ole tehty päätöksiä vaurioiden korjauksesta tai aikataulusta. Esitetyn selvityksen perusteella päätöksenteko taloyhtiössä on hidasta ja hankalaa.
Käräjäoikeuden arvioin mukaan vaurioiden korjaukset nousevat ainakin 1,3 miljoonaan euroon, jolloin kantajien osuuteen kohdistuisi ainakin 80.000 euron kustannus. Käräjäoikeus katsoo, että suhteutettuna asunnon kauppahintaan voidaan kustannusta pitäå merkitfävänä., Asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdassa tarkoitettu virhe.

Virheen seuraamus
Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Hallituksen esityksessä (HE 14/1994 s.136) sanotaan, että purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Hallituksen esityksen mukaan kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Oikeuskirjallisuudessa (Koskinen: Kosteusja homevauriot 2004 s. 216) on katsottu, kun kaupan kohteena on asunto, on olennainen virhe kyseessä ainakin silloin, kun asuntoa ei voida käyttää siihen tarkoitukseen, mihin sitä on aiottu käyttää. Jos asunto ei kelpaa asumiseen kosteusja homevaurion vuoksi, on ostajalla oikeus purkaa kauppa. Ääripäässä on tilanne, jossa asunto todetaan terveydelle haitalliseksi ja terveydensuojeluviranomaiset asettavat sen asumiskieltoon.

Nyt kysymyksessä olevassa huoneistossa xx on näytetty olevan home­ ja kosteusvaurio sekä niiden aiheuttama terveyshaitta kaupanteosta pääkäsittelyyn saakka. Korjauksen onnistuminen on edelleen epävarmaa. Kunnan terveystarkastaja on määrännyt huoneiston asumiskieltoon. Kantajat eivät ole pystyneet käyttämään asuntoa siihen tarkoitukseen, johon se on ostettu ja on ilmeistä, että kantajat eivät pysty myymään asuntoa edelleen ennen kuin virheet on korjattu. Käräjäoikeus katsoo, että keskeinen purkukriteeri on täyttynyt.

Olennaisuuden arvioinnissa on huomioitava myös virheestä aiheutuvat kustannukset. Nyt kysymyksessä olevat vauriot kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Asiassa on näytetty, että tähän mennessä asunnon xx korjauskustannuksista aiheutuu kantajille noin 15.000 euron suuruinen kustannus. Taloyhtiön muiden asuntojen korjauksesta aiheutuva kustannus on epävarma ja selviää vasta korjausten valmistuttua.
Taloyhtiö ei ole tehnyt korjausaikataulusta päätöstä. Käräjäoikeuden arvion mukaan taloyhtiön kaikkien asuntojen korjauskustannuksissa kantajaan kohdistuu ainakin 80.000 euron suuruinen osuus.
Käräjäoikeus pitää kokonaiskustannusta suurena kauppahintaan verrattuna.

Ottaen erityisesti huomioon asunnon 89 asuinkelvottomuus sekä terveyshaitta ja näiden kesto sekä myös virheistä aiheutuvat kokonaiskustannukset ja korjauksiin liittyvät epävarmuwstekijät käräjäoikeus katsoo, että kokonaisuutena arvioiden virheestä aiheutuu olennaista haittaa kantajille. Muuta seurausta kuin kaupan purkua ei näissä olosuhteissa voida pitää riittävänä seuraamuksena.

Käräjäoikeus katsoo kantajien ensisijaisen kannevaatimuksen kanteen kohteena olevan asuinhuoneiston purkamisesta toteennäytetyksi. Asian näin päättyessä käräjäoikeus ei ota kantaa toissijaiseen vaatimukseen hinnanalennuksesta.

Kantajan muut vaatimukset

Linjasaneerauksen pääomavastikkeet
Käräjäoikeus purkaa asunto-osakkeiden kaupan. Vastaaja on hyväksynyt vaadittavat määrät. Vastaajan on korvattava kantajalle linjasaneerauksen rahoittamiseksi otetun lainan pääomavastikkeet.

Tarpeelliset kustannukset
Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:ssä säädetään tarpeellisten kustannusten korvaamisesta. Jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien asuntoon laittamien tarpeellisten kustannusten määrä yhteensä 9.164,71 euroa. Vastaajat ovat kiistäneet vaatimukset perusteeltaan ja hyväksyneet ne määrältään.

Kantajien toimittamasta listasta (K51) ilmenee, että kantajat ovat ostaneet asuntoon muun muassa kiukaan, kodinkokeita ja kaapistoja sekä arkkitehtisuunnitelmat. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 7.11.2014 (V15) ilmenee, että taloyhtiö on korvannut huoneiston 89 uusittavista varusteista ja pintamateriaaleista yhteensä 8.800 euroa.

S. Ostaja on kertonut, että asunnon laittamisesta aiheutuneita kuluja vaadittu vain murto-osa, koska kuitteja kateissa. Vaaditusta summasta on vähennetty taloyhtiöltä saatu 8.800 euroa. Summa pitää sisällään keittiökalusteet, makuuhuoneen kaapistot, kodinhoitohuoneen kaapistot, kylpyhuoneen kalustot ja wc-kalusteet, huoneen muutoksia. Lisäksi putkiremontin yhteydessä uusitut kalusteet ovat laadukkaampia kuin muissa huoneistoissa.

Hallituksen esityksessä (HE14/1994 s. 120) todetaan, että korvauksen edellytyksenä on, että asuntoon pantujen kustannusten voidaan katsoa olleen tarpeellisia tai hyödyllisiä laajemminkin kuin ostajan ja hänen perheensä kannalta. Hallituksen esityksen mukaan arvioitaessa kustannusten tarpeellisuutta ja hyödyllisyyttä huomiota on kiinnitettävä siihen ovatko kustannukset objektiivisesti ylläpitäneet tai kohottaneet asunnon tasoa.

Käräjäoikeus pitää Ostajien kertomusta taloyhtiön hyvittämän määrän osalta uskottavana ja toteaa, että kaikki kerrotut kustannukset eivät ole tarpeellisia tai hyödyllisiä. Käräjäoikeus katsoo, että keittiönja kohdinhoitohuoneen kodinkoneet ja kaapistoja voidaan pitää tarpeellisina ja hyödyllisinä. Vastaajien on korvattava kantajille yhteensä 7.644 euroa tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista.

Vastaajien vaatimus
Vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan saamastaan asumishyödystä 1500 euroa kuukaudessa 8.11.2012-14.11.2013 väliseltä ajalta sekä 1.6.2015 alkaen huoneiston luovutukseen saakka.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n mukaan, jos kauppa puretaan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ja ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus. Ostajan purkaessa kaupan on korvausta määrättäessä otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut myyjälle sekä muut seikat.

Hallituksen esityksen (21/2005 s. 46) mukaan merkittävänä tuottona tai hyötynä voidaan pitää sitä, että ostaja on saanut pidemmältä aikaa asunnosta vuokratuottoa taikka, että hän on itse asunut asunnossa pidemmän aikaa. Jos asunto on ollut ostajan hallinnassa vain muutaman kuukauden, ostajalla ei katsota syntyneen korvattavaa tuottoa tai hyötyä.

S. Ostaja on kertonut, että he ovat terveyshaitan takia asuneet tilapäisesti kolmessa eri osoitteessa ja joutuvat muuttamaan vielä väliaikaisesti hänen vanhempiensa luokse. M. Ostajien mukaan he ovat joutuneet mikrobien takia hävittämään sängyt, matot, nojatuolit, kirjat ym. omaisuuden, jotka ovat altistuneet mikrobeille. Ostajat ovat rahoittaneet tilannetta uudella lainalla.

Kantajat ovat asuneet asunnossa yli vuoden. Käräjäoikeus toteaa, että lähtökohtaisesti kantajat ovat saaneet merkittävää hyötyä asumisen muodossa. Käräjäoikeus kuitenkin ottaa huomioon, että asunnossa on koko ajan ollut homeja mikrobivaurio sekä terveyshaitta ja Ostajille vauriosta aiheutuneet seuraukset sekä verrattain lyhyen asumisajan ja katsoo, että perusteita määrätä korvausta ei ole. Käräjäoikeus hylkää asuinhyötyä koskevan vaatimuksen.

Oikeudenkäyntikulut
Edellä todetuin tavoin kanne hyväksytään lähes kokonaan ja vastaajat häviävät asian. Näin ollen vastaajat ovat velvollisia korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan asian selvittämisestä aiheutuneita kustannuksia yhteensä 11.924,24 euroa. Erittely ja laskut ilmenevät todisteesta (K50). Vastaajat ovat kiistäneet vaatimukset perusteeltaan ja hyväksyneet määrältään.

Käräjäoikeus katsoo, että mikrobija homevaurioiden sekä tontinosan lunastusasian selvittäminen on vaatinut asiantuntijan apua. Edellä mainitut kulut on korvattava oikeudenkäyntikuluina. Sen sijaan Asianajotoimisto K Oy:n lasku yhtiökokoukseen osallistumisesta, Aarre lsännöinti Oy:n ja Arkkitehtitoimisto Järvi M Oy:n laskut eivät ole korvattavia kuluja. Vastaajien on korvattava kantajille 10.862,22 euroa.

Kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimus on 78.849,18 euroa (sis. alv). Käytetty tuntiveloitusperuste on toimenpiteiden alkaessa ollut 240 euroa, 30.1.2014 28.2.2015 välisenä aikana 250 euroa ja tämän jälkeen 260 euroa. Laskussa on eritelty tehdyt toimenpiteet, mutta siitä ei ilmene työtuntimäärä. Vastaajat ovat paljoksuneet laskua 50.000 euroa ylittävin osin ja käytettyä tuntiveloitusta 240 euroa ylittävin osin. Verrattaessa kantajien laskua vastaajan laskuun voidaan havaita, että kantajien oikeudenkäyntikululasku on miltei puolet suurempi.

Käräjäoikeus pitää käytettyä tuntiveloitusta kohtuullisena. Käräjäoikeuden arvion mukaan kanteen ajaminen on vaatinut huomattavasti enemmän työtä kuin kanteeseen vastaaminen. Asia on ollut näytöllisesti laaja ja selvittämistä vaativia asioita on ollut paljon. Asia on vaatinut perehtymistä huomattavaan määrään kirjallisia todisteita ja toimenpiteet ovat alkaneet joulukuussa 2013. Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että oikeudenkäyntikululasku perustuu tarpeellisiin toimenpiteisiin ja sitä on pidettävä kohtuullisena. Näin ollen vastaajien on korvattava kantajille näiden oikeudenkäyntikulut täysimääräisenä.

Vastaaja on vaatinut, että käräjäoikeus määrää asianosaiset vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n nojalla. Käräjäoikeus toteaa, että oikeudellinen epäselvyys on eri asia kuin näytöllinen epäselvyys. Nyt kysymyksessä oleva riita-asia on aineistollisesti laaja ja siinä on esitetty vastakkaista näyttöä. Kysymys ei kuitenkaan ole oikeudellisesta epäselvyydestä vaan lähinnä näytöllisestä epäselvyydestä. Edellytyksiä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n soveltamiselle ei asiassa ole.

Vastaaja on vaatinut oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamista oikeudenkäyrniskaaren 21 luvun 8b §:n nojalla. Käräjäoikeus toteaa, että asianosaiset ovat olleet tasavertaisessa asemassa toisiinsa nähden ja asiaa kokonaisuutena arvioiden asiassa ei ole edellytyksiä alentaa tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää.


TUOMIOLAUSELMA
1. Kantajien S. Ostajien ja M. Ostajien ja vastaajien S. Myyjän ja kai Myyjän välinen Asunto Oy B. -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita nro:t 961-1080 koskeva 12.10.2012 solmittu kauppa puretaan ja S. Myyjä ja kai Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 480.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivistä lukien eli 48.000 euron osalta 12.10.2012 lukien ja 432.000 euron osalta 8.11.2012 lukien 21.2.2014 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siten, että kantajat luovuttavat osakekirjan koko kauppahinnan ja korkojen suoritusta vastaan.

2. S. Myyjä ja kai Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille linjasaneerauksen kattamiseksi perityt pääomavastikkeet 1020 euroa kuukaudessa 1.9-31.12.2014 väliseltä ajalta ja 624 euroa kuukaudessa 1.1.2015 lukien korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin vastike-erän erääntymisestä eli kunkin kuukauden 5. päivästä lukien. Lisäksi S. Myyjä ja kai Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille yhtiön perimät ylimääräiset yhtiövastikkeet 1.080 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen päätöksen antamispäivästä lukien.

3. Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille näiden asuntoon laittamien tarpeellisten kustannusten määrä yhteensä 7.644 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden päätöksestä lukien.

4. S. Myyjä ja kai Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti, korvaamaan kantajille asian selvittelystä aiheutuneina kuluina 10.862,22 euroa korkolain 4 §:n 1 mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomion antamisesta lukien ja oikeudenkäyntikuluina 78.849,18 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomion antamisesta lukien.

Lainkohdat
Asuntokauppalaki 6 luku 11 §, 14 §, 16 §, 20 § ja 28 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §