Asunto-osakeyhtiön korvausvastuu osakkaalle kosteusvauriokorjausten viivästymisestä?

Kun osakkaan huoneistossa on tapahtunut rakenteisiin ulottuva vaurio, korjausvastuu on taloyhtiöllä. Toisinaan hallituksella ja yhtiökokouksella menee aikaa ennenkuin vaurioiden laajuus ja korjaustapa on selvitetty. Mutta kun kysymys on asukkaalle aiheutuvasta mahdollisesta terveyshaitasta voidaan edellyttää hallituksen ryhtyvän nopeisiinkin korjaustoimiin (ja järjestävän esim. ylimääräisen yhtiökokouksen korjauspäätökselle). Alla olevassa tapauksessa on katsottu että hallituksen olisi pitänyt ryhtyä jo muutaman kuukauden sisällä toimenpiteisiin sisäpuolisten korjausten osalta eikä pitkittää niitä yli vuodella. Yhtiölle syntyi korvausvastuu sijaisasumiskuluista ja irtaimiston vahingoittumisesta.

Käräjäoikeuden ja hovioikeuden perusteluissa on todettu mm seuraavaa:

Vastaaja on vedonnut hyväksyttävänä syynä tutkimisvelvoitteen ja korjaustyön siirtymiselle sen, että yhtiön oli tehtävä kaikkia kattoja koskeva saneeraustyö. Sen suunnittelu- ja lupamenettely on kestänyt pitkään yhtiöstä johtumattomista syistä. Vaurioiden tutkimisvelvoite on kuitenkin ollut itsenäinen yhtiön kunnossapitovastuuseen liittyvä toimi riippumatta siitä, miten kattosaneerausprojekti etenee.

Kantaja on erityisesti Kattten ja Kottten kertomuksilla osoittanut, että yhtiö ei ole toiminut hyvän kiinteistönhoidon edellyttämin tavoin. Kyseessä on osoitettu olleen rakennevaurio, joka riippumatta kattovauriosta olisi tullut avata ja tutkia Polygonin raportin edellyttämin tavoin muutaman kuukauden kuluessa.

Vahingonkorvausperusteen edellyttämä laiminlyönti on näytetty.

Vastaaja on vedonnut siihen, että asunnossa ei ole todettu selkeästi raja-arvot ylittävää mikrobivauriota.

Asiakirjanäytön perusteella 24.10.2013 otetuissa näytteissä on todettu tavanomaisesta poikkeavia mikrobilajistoja, joiden esiintyminen voi viitata mikrobivaurioon tai -lähteeseen rakenteissa.

Asiakirjatodiste V16 osoittaa, että mikrobien määritystä siivous- ja puhdistusohjetta varten tehty näytteenotto ja mittaus on tehty kovilta pinnoilta. Korjaustyössä tulee huomioida työalueiden tyhjentäminen kaikesta irtaimistosta.

Asiakirjatodiste K6 yhdessä todistaja Kättten kertomuksen kanssa on riittävä näyttö sen tueksi, että kantajilla on ollut peruste muuttaa korjaustyön ajaksi muualle. Vaikka kyseessä on ollut vain suositus, on kantaja Scxxx-Taxxxen kertomuksen perusteella pääteltävä, että asuminen kosteusvaurioituneessa asunnossa on aiheuttanut myös konkreettisella tavalla terveysriskin.

Korjaustyön laajuudesta ja mikrobiepäilystä johtuen irtainta omaisuutta on pitänyt siirtää pois asunnosta. Normaalin kunnossapitotyön kyseessä ollen kustannusvastuu siitä ei kuulu yhtiölle. Käräjäoikeus katsoo, että vahingonkorvauskanteenkin kyseessä ollen ensisijainen toimintavelvollisuus asiassa olisi ollut kantajilla riippumatta siitä, mikä taho vastaa aiheutuvista kustannuksista. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että haitallinen seuraamus irtaimen vahingoittumisesta joiltain osin tulee kohdistua myös kantajaan.

Oikeudenkäyntiaineisto osoittaa lisäksi, että irtaimisto on tullut siirtää pois asunnosta ja puhdistaa.

1) asumishaitasta ja käyttöhyödyn menetyksestä 9600 euroa
2) irtaimistolle aiheutuneesta vahingosta 4000 euroa
3)-4) omasta työstä ja ansionmenetyksestä sekä matkakuluista yhteensä 1700 euroa
eli yhteensä 15.300 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.10.2014 lukien.

Oikeudenkäyntikuluja soviteltiin hovioikeuden toimesta:

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asian­ osaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asian­ osaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkin­nanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeuden­ käyntikulujen määrään.

Hovioikeus toteaa, että oikeudenkäynnissä käräjäoikeudessa on ollut olennaisesti kysymys korvausvelvollisuuden perusteen olemassaolosta, minkä riitakysymyksen käsittely on aiheuttanut suurimman osan oikeudenkäyntikuluista.
Käräjäoikeus on ratkaisussaan, jonka lopputulosta hovioikeus ei ole muuttanut, todennut vastuuperusteen olemassaolon. Toisaalta, vahingonkorvausta on irtaimen omaisuuden osalta soviteltu kantajien oman myötävaikutusvelvollisuuden perusteella ja kantajien vaatimuksesta on tältä osin hyväksytty ainoastaan alle 35 prosenttia. Hovioikeus toteaa, että siltä osin, kun vaatimuksia on soviteltu, kysymys ei ole harkinnanvaraisesta seikasta (KKO 2002:70). Kokonaisuudessaan vaatimuksista on euromääräisesti hyväksytty alle puolet. Edellä kerrottu huomioon ottaen on asiassa syytä velvoittaa yhtiö korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut ainoastaan osaksi. Yhtiön korvattavaksi osuudeksi hovioikeus harkitsee kaksi kolmasosaa.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muu­toksenhaun.

Yhtiö on pääosin hävinnyt valituksensa ja voittanut ainoastaan osittain käräjäoikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen osalta. Tähän nähden on kohtuullista velvoittaa yhtiö korvaamaan kolmasosan kantajien oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.


Itä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro 355


Antamispäivä 4.7.2017


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Päijät-Hämeen käräjäoikeus 3.6.2016 nro 7273 (liitteenä)

Asia Vahingonkorvaus
Valittaja Asunto Oy Käpytalot
Vastapuolet J. Taxxx, R. Scxxx-Taxxx

Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Asunto Oy Käpytalot on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja yhtiö vapautetaan korvausvelvollisuudesta Taxxxelle ja Scxxx-Taxxxelle. Toissijaisesti yhtiö on vaatinut, että vahingonkorvauksen määrää joka tapauksessa kohtuullistetaan ja oikeudenkäyntikulujen määrää alennetaan. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Taxxx ja Scxxx-Taxxx velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 25.697,93 eurolla ja hovioikeudessa 3.804,60 eurolla, molemmat viivästyskorkoineen.

Yhtiö on perustellut vaatimuksiaan käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin perustein ja lisäksi seuraavasti. Käräjäoikeus on arvioinut näyttöä virheellisesti, kun se on katsonut, ettei yhtiö ole menetellyt huolellisesti sillä perusteella, ettei se ole tutkinut vaurioita laajemmin. Yhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta avata huoneiston rakenteita 2012 tehtyä enempää, vaan yhtiön ensisijaisena velvollisuutena oli ollut korjata kattovuodot ennen sisäpuolisia korjauksia. Nämä toimenpidesuositukset ilmenivät Polygonin ja MIP Rakennuttajapalvelun raporteista, joihin yhtiö on voinut luottaa ja toimia niiden mukaisesti. Huoneiston rakenteet eivät edes ole olleet laajalti mikrobivaurioituneita. Tämä ilmenee A-Kuivauksen vahinkokartoitusraportista sekä Putttenn ja Kättten kertomuksista.
Polygonin puhdistusraportin mukaan kalusteiden mikrobipitoisuudet eivät ole ylittäneet raja-arvoja.

Kantajat eivät ole myötävaikuttaneet irtaimiston siirtämisessä puhdistusta varten. Korjaukset ovat keväällä 2014 viivästyneet näiden syystä, koska kantajat ovat vaatineet remontissa vahingoittuneen parkettilattian korjaamista tavanomaista laadukkaammalla materiaalilla. Olohuoneen katossa ei ole ollut rakennusvirhettä. Remontin viivästymisellä ei ole syy-yhteyttä yhtiön menettelyyn. Väistöasumisesta ei ole aiheutunut yhtiön korvattavaa vahinkoa, koska vuokraa ei ole maksettu rahana. Kantajat eivät ole näyttäneet omasta työstä ja matkakuluista tuomittujen määrien syy-yhteyttä yhtiön väitettyyn tuottamukselliseen menettelyyn.

Vastaus

Taxxx ja Scxxx-Taxxx ovat vastustaneet muutosvaatimuksia ja vaatineet, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 3.887,40 eurolla viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeus on tuomiossa selostetun kanteen ja asiassa esitetyn näytön perusteella tehnyt oikeat johtopäätökset eikä tuomiota ole syytä muuttaa. Yhtiö on 2012 tiennyt, että huoneiston rakenteet ovat vaurioituneet muualtakin kuin yläkerran toisessa makuuhuoneessa ja kylpyhuoneessa, joissa se teetti silloin korjaukset. Asiantuntijoiden näkemyksistä huolimatta yhtiö ei ollut avannut rakenteita yläkerran toisessa makuuhuoneessa, alakerran ruokahuoneessa, vaatehuoneessa tai muualla. Vaurioiden korjaamatta jättämisellä yhtiö on aiheuttanut heille vahinkoa. Väistöasumisesta aiheutuneiden kustannusten osalta Stuttten kanssa oli sovittu, että tätä velkaa voitiin kuitata J. Taxxxen työpanoksella, mistä johtuen kantajat ovat menettäneet vähintään vaatimustensa mukaisen määrän tuloa.

Hovioikeuden ratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan hovioikeuden on riita-asiassa toimitettava pääkäsittely, jos asianosainen sitä vaatii. Saman pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että käräjäoikeuden näytön arvioinnin oikeellisuudesta
ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle. Saman luvun 15§:stä ilmenee, että pääkäsittely toimitetaan suullisen todistelun uskottavuuden arvioimiseksi.

Yhtiö on vaatinut pääkäsittelyn toimittamista, sillä kysymys on henkilötodistelun uskottavuuden arvioinnista eikä käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuutta ole mahdollista arvioida ottamatta todistelua uudelleen vastaan.

Kantajat ovat vaatineet pääkäsittelyn toimittamista siinä tilanteessa, että hovioikeus ei yksin kirjallisen aineiston perusteella hylkää yhtiön vaatimuksia.

Asiassa kuultujen henkilöiden kertomukset ilmenevät olennaisilta osin käräjäoikeuden tuomiosta eikä kumpikaan osapuoli ei ole väittänyt, että kertomukset olisi kirjattu tuomioon virheellisesti. Yhtiö on valituksessaan tuonut esiin, että todistaja Stttn kuulemisesta on käräjäoikeuden tuomioon kirjatun lisäksi ilmennyt, etteivät kantajat ole maksaneet sijaisasumisestaan. Kantajat ovat vastauksessaan ilmoittaneet, että sijaisasuminen on maksettu J. Taxxxen työpanoksella.

Asiassa on jäljempänä yksilöidymmin esitetyllä tavalla kysymys siitä, onko yhtiö velvollinen suorittamaan kantajille asunto-osakeyhtiölain mukaista vahingonkorvausta. Korjaustöiden ajallinen kesto ja tehdyt toimenpiteet ovat riidattomia. Asunnon kunnosta ja korjaustoimenpiteistä laaditut asiakirjat ovat kirjallisina todisteina.

Pääasiaratkaisun perusteluista ilmenevällä tavalla valituksessa esitettyihin väitteisiin vastaaminen ei edellytä suullisen todistelun uskottavuuden arviointia.
Pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta. Pääkäsittelyn toimittamista koskevat vaatimukset hylätään.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

Riidattomat seikat ja tapahtumienkulku on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa sivuilla 9-10.

Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiö kantajille vahinkoa aiheuttavalla tavalla pitkittänyt kantajien hallitseman huoneiston korjaustöitä. Mikäli yhtiön katsotaan menetelleen huolimattomasti, kysymys on yhtäältä siitä, onko kantajille aiheutunut tästä yhtiön menettelystä johtuen korvattavaa vahinkoa ja toisaalta siitä, ovatko kantajat omilla toimillaan laiminlyöneet velvollisuutensa rajoittaa vahinkoa viivästyttämällä korjaustöiden valmistumista tai huoneiston käyttöönottoa. Lisäksi kysymys on oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Sovellettavat säännökset

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osak­keenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rik­komalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimat­tomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Sanotun luvun 7 §:n mukaan vahingonkorvauksen sovittelusta ja korvausvastuun jakaantumisesta kahden tai useamman korvausvelvollisen kesken on voi­ massa, mitä vahingonkorvauslain 2 ja 6 luvussa säädetään. Vahinkoa kärsivän on ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän, hän saa kärsiä itse vastaavan osan vahingosta.

Yhtiön tuottamus

Osakkaan ja yhtiön välinen kunnossapitovastuunjako on säädetty asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa, ja kuten käräjäoikeus on todennut, on korjaustöiden aikana havaittujen kosteusvaurioiden korjaaminen kuulunut yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Mikäli yhtiö on menetellyt kunnossapitovastuunsa osalta huolimattomasti ja tästä on syntynyt osakkaalle vahinkoa, on yhtiö vahingonkorvausvastuussa osakkaalle.

Asunto-osakeyhtiölain mukainen yhtiön vahingonkorvausvelvollisuutta koskeva säännös sisältää tuottamusolettaman. Yhtiön on siten osoitettava, että se on toiminut huolellisesti.

Jos osakkaalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on asunto-osakeyhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää sen olemassaolo (HE 24/2009, s. 79).

Huoneistossa tehdyn ensimmäisen 4.4.2012 päivätyn Polygonin tutkimusraportin mukaan makuuhuoneen, vaatehuoneen ja ruokahuoneen seinissä on ha vaittu korkeita/poikkeavia kosteusarvoja sekä valumajälkiä. Suositeltavana toimenpiteenä raportissa on esitetty, että tilannetta seurataan, kunnes vesikatolta on sulanut lumet, jolloin vasta voidaan tutkia, mikä vuodon on aiheuttanut, ja että kosteuskartoitus tehdään, kun vuoto on saatu korjattua. Samansuuntaisesti MIP Rakennuttajapalvelu Oy:n kiinteistön vesikattojen peltipinnoitteiden kunnon tarkistusta 16.5.2012 koskevassa raportissa suositellaan, että asunnon korjauksia tulisi tehdä vain yläkerran makuuhuoneen osalta ennen kattoremonttia. Kysymys on siitä, onko yhtiö näiden raporttien perusteella voinut jättää huoneiston rakenteet tehtyä enemmälti avaamatta ja korjaamatta 2012 ja teettää sen asemesta ensin vesikatteen korjaukset.

Todistajana käräjäoikeudessa kuullun Kottten mukaan Polygonin raportin perusteella myös toisen makuuhuoneen ja alakerran rakenteet olisi tullut tutkia 2012. Kosteuden jääminen rakenteisiin talveksi 2012-2013 on lisännyt mikro­bikasvustoaja korjaustarvetta. Kattten kertomuksesta ilmenee, että hän oli kehottanut yhtiötä myös näin tekemään, mutta isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja olivat ilmoittaneet, että taloudellisista syistä näin ei tehdä. Myös todistajana kuullun Puttten mukaan silmämääräisesti havaitut tai hälyttävän korkeiksi mitatut kosteudet on korjattava heti. Niitä ei ole saanut jättää tutkimatta yli vuodeksi mikrobivaaran vuoksi. Näin siitä huolimatta, että vesikatto on yleensä korjattava ennen sisäremonttia.

Kysymyksen arvioinnissa hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että kumpaakaan Polygonin eikä MIP Rakennuttajapalvelun raportin laatinutta henkilöä ole kuultu todistajana oikeudenkäynnissä. Tämän vuoksi asiassa jäävät vaille tarkempaa selvitystä molempiin raportteihin sisältyvät epäselvyydet. Polygonin raportissa epäselväksi jää, mitä raportissa tarkoitetaan viittauksella seinärakenteeseen, joka tutkitaan, kun lumet ovat sulaneet vesikatolta pois. Se on nimittäin ristiriidassa raportin toimenpidesuositusten kanssa. Rakennuttajapalvelun raportissa jää epäselväksi se, miten pitkäksi aikaa siinäkin todetut kosteusvauriot on raportin laatijan mielestä voitu jättää odottamaan kattoremontin valmistumista. Koska näyttötaakka huolellisesta menettelystään on yhtiöllä, sen tulee kärsiä haitalliset seuraamukset epäselviksi jäävistä seikoista.

Näin lisättynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun siitä, että yhtiö on menetellyt huolimattomasti jättämällä kantajien huoneiston rakenteet 2012 enemmälti tutkimatta ja aiheuttanut sillä valittajille vahinkoa, jos kantajat näyttävät sellaista kärsineensä.

Vahingot irtaimelle

Raksystemsin 24.10.2013 ottamien pintasivelynäytteissä on havaittu tavanomaisesta poikkeavaa mikrobilajistoa, joiden esiintyminen voi viitata mikrobivaurioon rakenteissa. Havaintojen perusteella on suositeltu mahdollisen mikrobilähteen selvittämistä rakenteita avaamalla. Terveystarkastaja oli pöytäkirjassaan 30.8.2013 suositellut, että asunnossa ei asuttaisi ennen kuin vauriot on korjattu. Kantajilla on siten ollut peruste väistöasumiselle sekä asunnon ja irtaimen puhdistamiselle yhtiön kustannuksella. Polygonin puhdistusraportti puhdistamisen jälkeen 17.3.2014 osoittaa ainoastaan, että puhdistaminen on onnistunut. Se ei osoita mitään mikrobivaurion laajuudesta. Raportin laatineen Kättten kertomuksesta ei ilmene hänen tehneen huoneistosta havaintoja ennen puhdistusta. A-Kuivauksen vahinkokartoitusraportti 19.9.2013 ei myöskään voi osoittaa mitään mikrobivaurioista, koska pintasivelynäytteet on otettu vasta sen jälkeen. Siinäkin on kuitenkin suositeltu rakenteiden avaamista tarkempaa vauriokartoitusta ja mahdollisen mikrobikasvuston poistamista varten. Puttten kertomuksesta ei ilmene hänen tehneen havaintoja huoneiston rakenteista sen jälkeen, kun ne oli avattu kokonaan korjausta varten.

Yhtiö vastaa sopimuskumppaniensa irtaimistolle puhdistamisen yhteydessä aiheuttamista vahingoista siltä osin kuin nämä eivät ole niitä korvanneet. Kantajilla on tosin ollut velvollisuus toimia niin, että yhtiön korvattava vahinko jää mahdollisimman vähäiseksi. Kantajien laiminlyönnit irtaimiston siirtämisessä on käräjäoikeuden ratkaisussa kuitenkin jo otettu kohtuullisessa määrin huomioon.

Näin lisättynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut irtaimiston vahingonkorvausvelvollisuudesta.

Väistöasuminen

Vaikka korjausten valmistuminen onkin jonkin verran viivästynyt kantajien korjauksista ja irtaimiston siirtelystä aiheutuneista vahingoista tehtyjen reklamaatioiden vuoksi, hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, etteivät reklamaatiot ole olleet aiheettomia. Valvontaraportti (s.10) osoittaa, että olohuoneen katossa on ollut rakennusvirhe, joka on tullut korjata. Parkettilattian korjaamisen osalta kysymys on ollut yhtiön sopimuskumppanin osakkaan omaisuudelle aiheuttaman vahingon korvaamisesta entiseen tasoon eikä yhtiölle kuuluvan osakkaita yhdenvertaisesti kohtelevan kunnossapitovastuun toteuttamisesta. Vaikka korjaukset eivät olekaan viivästyneet yhtiön syystä, se vastaa virheistä ja niiden korjaamisesta aiheutuneesta viivytyksestä sopimuskumppaiensa suorituksessa.

Väistöasumisesta aiheutuneet vuokra-asumiskulut Taxxx on vuokranantajan kanssa sopimallaan tavalla kuitannut vuokranantajalle tekemällään työllä.
Tämä ei tarkoita, että hänelle ei olisi aiheutunut väistöasumisesta vahinkona korvattavaa kulua, koska hän ei ole vuokra-asumisensa aikana voinut saada muita ansioita vuokranmaksuun käyttämänsä työpanoksen arvon verran. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden arvioiman määrän Taxxxen vuokrakuluina menettämän työpanoksen arvona.

Näillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun korvausvelvollisuudesta väistöasumisen osalta.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asian­ osaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asian­ osaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkin­nanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeuden­ käyntikulujen määrään.

Hovioikeus toteaa, että oikeudenkäynnissä käräjäoikeudessa on ollut olennaisesti kysymys korvausvelvollisuuden perusteen olemassaolosta, minkä riitakysymyksen käsittely on aiheuttanut suurimman osan oikeudenkäyntikuluista.
Käräjäoikeus on ratkaisussaan, jonka lopputulosta hovioikeus ei ole muuttanut, todennut vastuuperusteen olemassaolon. Toisaalta, vahingonkorvausta on irtaimen omaisuuden osalta soviteltu kantajien oman myötävaikutusvelvollisuuden perusteella ja kantajien vaatimuksesta on tältä osin hyväksytty ainoastaan alle 35 prosenttia. Hovioikeus toteaa, että siltä osin, kun vaatimuksia on soviteltu, kysymys ei ole harkinnanvaraisesta seikasta (KKO 2002:70). Kokonaisuudessaan vaatimuksista on euromääräisesti hyväksytty alle puolet. Edellä kerrottu huomioon ottaen on asiassa syytä velvoittaa yhtiö korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut ainoastaan osaksi. Yhtiön korvattavaksi osuudeksi hovioikeus harkitsee kaksi kolmasosaa.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muu­toksenhaun.

Yhtiö on pääosin hävinnyt valituksensa ja voittanut ainoastaan osittain käräjä­oikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen osalta. Tähän nähden on kohtuullista velvoittaa yhtiö korvaamaan kolmasosan kantajien oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Asunto Oy Käpytalojen J. Taxxxelle ja R. Scxxx-Taxxxelle käräjäoikeudessa korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrä alennetaan 15.201,87 euroon, jolle määrälle on suoritettava käräjäoikeuden tuomiossa määrätty viivästyskorko.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Hovioikeuden 9.12.2016 antama päätös täytäntöönpanon keskeyttämisestä kumotaan.

Asunto Oy Käpytalot velvoitetaan suorittamaan J. Taxxxelle ja R. Scxxx-Taxxxelle korvaukseksi tarpeellisista oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.295,80 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­sen tekemiseen päättyy 4.9.2017.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. Kuxxx
hovioikeudenneuvos A. Raxxx
hovioikeudenneuvos L. Taxxx

Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä L. Raxxx
Ratkaisu on yksimielinen.

PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto/1
Rautatienkatu 2, PL 3
TUOMIO annettu kansliassa
16/7273

15101 LAHTI 3.6.2016 L15110112


Asia Vahingonkorvaus

Vireille 14.8.2015

Kantajan vaatimukset

Taxxx ja Scxxx-Taxxx ovat vaatineet, että Asunto Oy

Käpytalot velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena

1) asumishaitasta ja käyttöhyödyn menetyksestä 19.480 euroa
2) irtaimistolle aiheutuneesta vahingosta 11.825 euroa
3) omasta työstä ja ansionmenetyksestä 4.100 euroa ja
4) matkakustannuksista 443,33 euroa

eli yhteensä 35.848,33 euroa korkolain 4§1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.10.2014 lukien.

Vastaajan vaatimalle korvausvastuun sovittelulle ei ole perustetta.

Lisäksi Taxxx ja Scxxx-Taxxx ovat vaatineet, että Asunto Oy Käpytalot velvoitetaan korvaamaan heille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut yhteensä 22.802,80 eurolla (sis alv 4168,80 euroa) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.


Perusteet
Kantajat omistavat osakesarjan, joka oikeuttaa heidät hallitsemaan vastaajayhtiön omistamassa talossa olevaa huoneistoa nro 13.
Huoneistossa on talven 2011-2012 aikana tapahtunut kattovuodosta johtunut vesivahinko. Vastaaja on sen käytössä olevasta asiantuntijalausunnosta huolimatta jättänyt vahingon asianmukaisesti korjaamatta. Vahinko on korjattu vasta kesän ja syksyn 2013 aikana. Puutteellisesta ja liian myöhään tehdystä korjauksesta on aiheutunut kantajille vaaditut vahingot.

Kantajan tekemien havaintojen perusteella vastaajayhtiö teetti 5.3.2012 huoneistossa kosteuskartoituksen. Raportin (4.4.2012) mukaan kastuneita ja vaurioituneita alueita olivat makuuhuoneen, vaatehuoneen ja ruokahuoneen seinät.

Seinärakenne on avattu 31.5.2012 ja rakenteeseen havaittiin valuneen katolta vettä niin, että seinälevytys on ollut pahoin tummunut. Huoneiston korjaustyöt jatkuivat vasta elokuussa 2012. Avatut rakenteet on tarkastettu ja tarkastuksesta on laadittu muistio 9.8.2012. Muita rakenteita ei tutkittu alkuun.

Kylpyhuoneen osalta kattovuodon aiheuttamat korjaukset ovat valmistuneet 17.10.2012.

Korjaukset etenivät tämän jälkeen kantajien tiedusteluista huolimatta vasta elokuussa 2013. Tuolloin rakenteita avattiin ja yläkerran korjaamattoman makuuhuoneen seinästä ja alapuolella olevien kolmen huoneen rakenteista on löydetty kosteusvaurioita ja hometta. Kysymys on samoista rakenteista, jotka on keväällä 2012 todettu vaurioituneiksi ja joiden kantajat ovat ilmoittaneet isännöitsijälle marraskuussa 2012 olevan korjaamatta.

Terveystarkastaja on 30.8.2013 tekemänsä tarkastuksen perusteella todennut, että asuntoa ei suositella asuttavaksi ennen kuin vauriot on korjattu asianmukaisesti. Vahinkokartoitusraportissa 20.9.2013 on todettu kosteusvaurioita olevan rakenteissa, jotka on nimetty jo

puolitoista vuotta aiemmin. Korjausten aloituskokous pidettiin kantajien asunnossa 31.9.2013. Kantajat joutuivat toistuvasti olemaan yhteydessä vastaajayhtiön edustajaan homehaitan vaurioittaman irtaimiston puhdistamisen ja poiskuljettamisen takia. Vastaaja on viimein kesäkuun alussa 2014 ilmoittanut, että remontti on valmistunut.

Kantajien irtaimistolle on aiheutunut lukuisia vaurioita, sitä on hävitetty homevaurion vuoksi ja osa siitä on edelleen palauttamatta. Kantajat eivät ole halunneet ottaa vastaan vastaajan suorittamissa siirroissa ja varastoinnissa rikkoutuneita esineitä ennen kuin ne on korjattu.


Korvausvastuun peruste


Vastaajan puolitoista vuotta kestänyt viivyttely on aiheuttanut kosteus- ja homevaurion kehittymisen niin pahaksi, että se on estänyt huoneistossa asumisen. Korjauksen pitkittymisestä on ollut seurauksena merkittävät vahingot ja menetykset kantajien irtaimelle omaisuudelle.

Kun vastaaja on vasta elokuussa 2013 ryhtynyt vaadittuun korjaukseen, se jätti huolehtimatta siitä, että korjaus olisi tehty huolella ja kohtuullisessa ajassa.

Vastaaja on tuottamuksellaan aiheuttanut kantajille vaaditut vahingot ja on ne velvollinen korvaamaan.


Vahingon määrä

Asumishaitta ja käyttöhyödyn menetys

Kantajien omistaman asuinhuoneiston rakenteissa ilmennyt kosteusvaurio on käynyt ilmi maaliskuussa 2012 tehdystä asiantuntijaselvityksestä. Selvityksessä yksilöidyt kohteet on vastaajan taholta jätetty osittain tutkimatta ja korjaamatta vastaajan käyttämän valvojan antamista ohjeista huolimatta. Havaintoja hameesta on tehty jo keväällä 2012. Kesään 2013 mennessä rakenteisiin on levinnyt laaja homevaurio. Vaurioituneessa asunnossa asuminen aiheutti kantajien alaikäiselle lapselle vakavan sairauden. Elokuun lopussa 2013 terveysviranomainen on tarkastanut huoneiston ja antanut suosituksen, että huoneistoa ei käytetä asuntona ennen kuin vauriot on asianmukaisesti korjattu.

Kantajat ovat suosituksen mukaan muuttaneet pois huoneistosta. Kantajat ovat syyskuun 2013 asuneet sukulaisten luona ja joutuneet asumaan eri osoitteissa. Tältä ajalta aiheutunut vahinko tulee arvioida asunnon 1.000 euron vuokra-arvon perusteella.

Asian pitkittyessä kantajat ovat joutuneet vuokraamaan kalustetun väliaikaisasunnon, koska myös heidän irtaimistonsa on jouduttu toimittamaan puhdistettavaksi. Vuokrattu väliaikaisasunto on aiheuttanut 18.480 euron kustannuksen lokakuun 2013 ja toukokuun 2014 väliseltä ajalta.

Irtaimisto

lrtaimistolle on aiheutunut vaurioita homehaitasta sekä myös vastaajan käyttämien urakoitsijoiden toimesta. Vaurioita ei olisi tapahtunut, jos korjaukset olisi suoritettu viivyttelemättä keväällä 2012 saatujen selvitysten perusteella.

Oma työ ja kilometrikorvaukset

Vastaajayhtiön tekemä remontti on kestänyt vuoden ajan. Asunnossa ollutta irtaimistoa on kuljetettu lukuisissa eri erissä eri paikkoihin ja kantajat ovat osallistuneet lukuisiin eri tarkastuksiin, kokouksiin, korjauksiin ja muihin töihin, jotka ovat liittyneet vastaajan vastuulla oleviin korjaustöihin.

Taxxx on yrittäjä yhtiössä, jossa ei ole muita työntekijöitä. Hän on joutunut käyttämään työaikaansa vastaajan vastuulla oleviin korjauksiin, jonka vuoksi hänen yrityksensä laskutus on vähentynyt 10.000 euroa vuonna 2013. Taxxx on käyttänyt työaikaansa 82 tuntia ja hänen yhtiönsä tuntiveloitus on 95 euroa. Taxxxen työpanoksen ja henkilökohtaisen ansionmenetyksen määräksi tulee vallitsevassa tilanteessa arvioida 50 euron tuntiveloituksen mukaan 4.100 euroa.
Taxxx on joutunut käyttämään myös omaa autoaan, miltä osin hänelle tulee korvata aiheutuneet kilometrikustannukset 1.031 kilometriltä.

Vaurioiden aiheuttama tapahtumaketju johti kantajien kannalta kestämättömiin kuluihin, J. Taxxxen burn outiin ja tulojen alenemiseen ja J. Taxxxen yrityksen konkurssiin.


Viivästyskorko
Vastaajalle on viimeistään 9.9.2014 pidetyn neuvottelutilaisuuden yhteydessä tullut käsitys kantajien vaatimuksista ja niiden perusteista. Korko on alkanut kertyä 30 päivää myöhemmästä ajankohdasta.


Vastaajan vaatimukset

Asunto Oy Käpytalot on vaatinut, että käräjäoikeus

-ensisijaisesti hylkää kantajien vaatimukset asumishaitan Ja käyttöhyödyn menetyksestä, irtaimistolle aiheutuneesta vahingosta, oman työn ja ansionmenetyksen ja matkakustannusten osalta kokonaisuudessaan perusteettomana

-toissijaisesti, mikäli vastaajan katsottaisiin olevan vahingonkorvausvelvollinen, vahingonkorvauksen määrää kohtuullistetaan.

Lisäksi Asunto Oy Käpytalot on vaatinut, että Taxxx ja Scxxx-Taxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan
asiassa sille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 25.697,93 eurolla (sis. alv 4686 euroa) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Vastaaja on kiistänyt, että kantajien hallitseman huoneiston remontin kesto olisi aiheutunut vastaajan laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta ja että vastaaja sillä perusteella olisi vahingonkorvausvelvollinen.

Mitkään kantajien vaatimuksista eivät ole sellaisia, että ne tulisivat korvattaviksi yhtiön kunnossapitovastuun perusteella. Vaatimukset edellyttävät tuottamusta. Laajaksi osoittautuneiden kunnossapitotöiden pitkä kesto ei itsessään muodosta vahingonkorvausperustetta. Yhtiöllä on ollut perusteltu syy teettää korjaustyöt asiantuntijoiden esittämässä järjestyksessä, eli korjauttaa ensin vesikatto ja suorittaa sisäpuoliset korjaukset vasta sen jälkeen. Vastaajayhtiö ei ole missään vaiheessa kieltäytynyt kunnossapitotöistä.

Yhtiö ei ole viivytellyt vesikaton korjaamiseen liittyvässä hankkeessa. Hanke on käynnistetty viipymättä eikä yhtiö olisi voinut vaikuttaa korjaustyön aikatauluun menettelemällä jollain muulla tavalla. Myös huoneiston kunnossapitotöihin on ryhdytty viipymättä.

Väite siitä, että huoneiston korjaustöihin ryhtyminen vasta katon korjaamisen jälkeen elokuussa 2013, on aiheuttanut kosteus- tai mikrobivaurion pahentumisen on perusteeton. Yhtiö on teettänyt kunnossapitotyöt siinä järjestyksessä kuin asiantuntijat ovat suosittaneet.

Vahingoista vaadittu määrä on osin ylimitoitettu. Vastaajien irtaimiston käsittelyyn osallistuneet kolmannet tahot ovat olleet valmiita suorittamaan kantajille korvauksen vahingoittuneesta irtaimistosta.

Kantajien asuntoa ei ole asetettu asumiskieltoon viranomaispäätöksellä.

Vesikatto

Vastaaja on, saatuaan ilmoituksen kantajilta 5.3.2012 vesien valumisesta huoneistossa, tilannut kosteuskartoituksen. Huhtikuussa valmistuneessa raportissa on todettu korkeita tai poikkeavia kosteusarvoja sekä valumajälkiä makuuhuoneen ja ruokahuoneen seinissä. Raportin perusteella vastaajalla ei ole ollut perusteita ryhtyä suorittamaan korjaustöitä ennen kuin vaurion aiheuttaja on selvitetty ja korjattu. Katosta ei huhtikuussa 2012 ole löytynyt selkeitä vuotokohtia. Ongelmaksi on todettu katon huono kunto ja ongelmallinen rakenneratkaisu eli liian matala profiilipelti ja räystäiden lyhyys. Kyseiset rakennukset ovat asuntomessukohde, minkä vuoksi julkisivuun vaikuttavien muutosten hyväksyminen on edellyttänyt erityistä viranomaisprosessia. Se on osaltaan vaikuttanut kattokorjausprojektin aikatauluun. Polygon on suositellut, että kohde jätetään seurantaan.

Yhtiön hallitus on 26.4.2012 päättänyt käyttää ulkopuolista tarkastajaa ja tehdä asiassa tarjouspyyntöjä eri yrityksille. Toukokuun alussa hallituksen puheenjohtaja on ollut yhteydessä kolmeen eri kattourakoitsijaan katon korjaustavan ja -laajuuden selvittämiseksi.
Tuolloin on myös selvitetty urakoitsijaa, joka voisi suorittaa kantajien huoneiston sisäpuoliset työt.

Peltipinnoitteen kunnontarkastus on suoritettu 16.5.2012 ja kantajien huoneiston vesivuototarkastus 21.5.2012. Vesikaton uusimista on suositeltu. Toukokuussa 2012 kantajan asunnon sisäpuolisiin töihin valittiin urakoitsija Kattt, joka on samana ajankohtana myös käynyt asunnossa.

Kantajien huoneiston seinärakenteita on vuotokohtien kohdalta avattu jo 31.5.2012 mennessä. Yhtiö ei ole laiminlyönyt kunnossapitovastuutaan.

Yhtiön hallitus on 7.6.2012 tehnyt päätöksen katon korjaamisesta. Samalla on päätetty selvittää mahdollisuutta lisätä kattoon räystäät, mikä on ollut välttämätöntä, jotta rakenteisiin on voitu asentaa aluskate.
Lahden seudun rakennusvalvonta on tehnyt asiassa lupapäätöksen 11.7.2013 ja kattoremontille on saatu rakennuslautakunnan kaupunkikuvaryhmän puoltava päätös 13.12.2012.

Yhtiö on tehnyt sopimuksen piirustusten teettämisestä ja tarvittavien rakennuslupien hankkimisesta. Kattoremontin piirustusten ja tarjouspyyntöjä koskevan materiaalin valmistuttua vastaaja on pitänyt asiasta neuvottelun 11.3.2013 suunnittelijan toimistolla ja osakkeenomistajia on tiedotettu kattourakasta 10.4.2013. Remonttia edeltävän talven aikana yhtiö on ollut varautunut tarkastamaan kattoja ja tekemään paikkakorjauksia uusien vesivahinkojen välttämiseksi.

Päätös kattoremontista on tehty yhtiökokouksessa 6.5.2013 ja urakkasopimus on allekirjoitettu 17.5.2013. Urakan tekniset asiakirjat ovat valmistuneet 28.3.2013.

Huoneiston kunnossapitotyöt

Huoneiston kunnossapitotöitä on jatkettu kattoremontin valmistuttua. Yhtiö on varmistanut, että kaikki vaurioituneet rakenneosat korjataan asianmukaisesti. Vauriokorjauksen ohella yhtiö on korjauttanut tarkastusten yhteydessä todetun virheellisen seinärakenteen, joka on johtunut aikaisemmin suoritetuista pesuhuoneremonteista. Väitetty viivästyminen ei ole johtunut siitä, että yhtiö olisi laiminlyönyt sille kuuluvat velvoitteensa.

Huoneiston luovuttaminen kantajille on viivästynyt syistä, joihin yhtiö ei ole voinut vaikuttaa. Osittain viivästyminen on johtunut kantajien toiminnasta. Kantajat ovat reklamoineet urakoitsijoista eivätkä ole toiminnallaan myötävaikuttaneet virheiden joutuisaan korjaamiseen.
Reklamaation kohteena olleen olohuoneen ja aulan parkettiin tulleiden jälkien korjaaminen on kestänyt neljä kuukautta. Kantajat ovat suostuneet ainoastaan koko eteisen ja olohuoneen parketin uusimiseen ja edellyttäneet alkuperäistä parkettia vastaavan parketin asentamista. Toimitusaika on viivästyttänyt korjauksen suorittamista. Kantajat ovat teettäneet omana työnään olohuoneen ja keittiön kattojen uusimisen, jolloin yhtiö ei ole päässyt suorittamaan huoneiston puhdistamista ja siivousta.

Osittain viivästys johtuu myös urakoitsijan passiivisuudesta suorittaa reklamaatiokorjauksia kantajien huoneistossa. Yhtiö on kuitenkin täyttänyt asiassa huolellisuusvelvollisuutensa edistäessään reklamaatiokorjausten tekemistä valvojan välityksellä.

Korvausvastuun sovittelu

Mikäli vastaajan katsottaisiin laiminlyöneen sille asunto-osakeyhtiölain nojalla kuuluneet velvoitteensa, vastaaja katsoo kantajien laiminlyöneen vahingonrajoittamisvelvollisuutensa (ASOYL 24 luku 7 § 2).

Sisäpuolisia korjaustöitä aloitettaessa kantajat ovat laiminlyöneet vahingonrajoittamisvelvollisuutensa irtaimiston poiskuljettamisen osalta.

Kantajat olisivat itse voineet vaikuttaa myös suojauksiin korjaustyön aikana. Rakennuttajapalvelu ei ole velvoittanut suojauksen tekemiseen vaan suojausta on suositeltu tehtävän tarvittaessa.

Irtaimiston vaurioista vaadittujen korvausten käsittely sitä käsitelleiden yritysten edustajien kanssa on keskeytynyt kantajista johtuvista syistä.

Väistöasumiskustannuksia on erityisesti loppuasumisaikana aiheuttanut kantajien haluttomuus vastaanottaa huoneistoonsa irtaimistoa korjaustöiden tultua suoritetuiksi.

Vahingon määrä


Väistöasuminen

Vastaaja kiistää korvausvastuunsa väistöasumiskustannuksista. Kantajille ei ole aiheutunut taloudellista vahinkoa sukulaisten luona asumisesta syyskuussa 2013. Lokakuusta 2013 toukokuuhun 2014 asti aiheutuneet väistöasumiskustannukset ovat määrältään riidattomia maksetulta määrältään, mutta paljoksutaan kuukausittaista määrää, 2310 euroa kuukaudelta, ja sopivaksi katsotaan 900 euroa kuukaudelta kahdeksan kuukauden ajalta.

Väistöasumiskustannuksista aiheutunut vahinko voisi olla määrällisesti hyväksyttävissä vain siltä osin, kun elokuun lopulla 2013 alkanut kosteusvauriokorjaus olisi viivästynyt yhtiön laiminlyönnistä johtuen.

Kantaja ei ole yksilöinyt, millä tavoin vastaaja on laiminlyönnillään viivästyttänyt niitä kantajan huoneiston korjaustöitä, jotka alkoivat elokuun 2013 loppupuolella.



Irtaimisto
Kantajien vaatimukset ovat ylimitoitettuja. Kantajien vaatimukseen sisältyy kustannuseriä, jotka irtaimiston käsittelyyn osallistuneet tahot ovat olleet valmiita korvaamaan tai joka on palautettu kantajille.
Korvattavaksi voisi tulla ainoastaan kohtuullinen korvaus, jossa on huomioitu esineiden ikävähennykset, ei uushankintahinta.

Kantajien vaatimukset perustuvat yksilöityjen esineiden osalta mikrobivaurioitumiseen. Mikrobivaurioitumisesta ei ole esitetty sellaista asumisterveysohjeessa tarkoitettua raja-arvot ylittävää pitoisuutta, minkä perusteella irtain tulisi korvata hankintahinnalla.


Oma työ ja kilometrikorvaukset

Oma työ ja kilometrikorvaukset eivät ole vastaajan korvattavaa vahinkoa,

vaan asianosaiskustannuksia, joita remonttia suoritettaessa olisi aiheutunut joka tapauksessa. J. Taxxx on ottanut itse asiassa aktiivisen roolin. Mitään estettä ei olisi ollut antaa vastuuta tarkastuksista vastaajayhtiön edustajille. Osa vaadituista kustannuksista on aiheutunut riita-asian hoitamisesta, eivätkä ole vahingonkorvauksena korvattavaa vahinkoa. Asianosaiskustannuksiksi vastaaja hyväksyy vaatimusten yksilöidyistä eristä vain tämän riita-asian selvittämiseksi tehdyt toimenpiteet, eli vaurioituneen irtaimiston lisäkuvaus (1 tunti a 15 e).
Konkurssilla ei syy-yhteyttä vastaaja yhtiön menettelyyn. Myöskään kantajien pojan sairastumisella ei ole selvää syy-yhteyttä yhtiön toimintaan.

Todistelu

Kantaja

Kirjalliset todisteet

K1.(V7} Tutkimusraportti Polygon Finland Oy
K2. (V8) Tarkastusmuistio MIP Rakennuttajapalvelu Oy, 16.5.2012 KJ. (V9)Tarkastusmuistio MIP Rakennuttajapalvelu Oy, 31.5.2012 K4. Tarkastusmuistio MIP Rakennuttajapalvelu Oy 9.8.2012
K5. Tarkastusmuistio MIP Rakennuttajapalvelu Oy 15.8.2012
KG. Terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja 3.9.2013
K7. Muistio 9.9.2013
K8. Kirje 12.9.2013
K9. (V14) Vahinkokartoitusraportti A-Kuivaus Oy
K10. Kirje 8.1.2014
K11. Muistio 15.9.2014
K12. Asumiskustannuksia koskeva ilmoitus
K13. Muistio irtaimiston vaurioista
K14. Erittely työtunneista ja matkakuluista
K15. Internet-tuloste
K16. Todistajan H. Kättten tekstiviestit koti-irtaimiston käsittelystä
K17. Vastaaja yhtiölle osoitettuja laskuja koti-irtaimiston pakkaamisesta, kuljettamisesta, varastoimisesta ja puhdistamisesta.

Henkilötodistelu

K1. J. Taxxx
K2. R. Scxxx-Taxxx KJ.
K3. P. Kattt, urakoitsija
K4. K. J. Sttt
K5. T. Kottt

Vastaaja

Kirjalliset todisteet

V1. Hallituksen kokouspöytäkirja 26.4.2012
V2. Hallituksen kokouspöytäkirja 7.6.2012
V3. Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 6.5.2013
V4. Asunto Oy Käpytalojen tiedote asukkaille 6.10.2012
V5. Työmaakokouksen pöytäkirja 16.7.2013 liitteineen
V6. Urakkasopimus 17.5.2013
V7.(K1) Polygon Finland Oy:n tutkimusraportti 4.4.2012
V8. (K2) MIP Rakennuttajapalvelun raportti 16.5.2012
V9. (K3) MIP Rakennuttajapalvelun raportti 31.5.2012
V10. MIP Rakennuttajapalvelun raportti 24.9.2012
V11. MIP Rakennuttajapalvelun raportti 9.10.2012
V12. J. Taxxxen sähköposti A. Potttelle 25.9.2012
V13. J. Taxxxen sähköposti A. Potttelle 23.11.2012
V14. (K9) A-Kuivaus Oy:n raportti 19.9.2013
V15. Valvontaraportti 30.9.2014 kantajien huoneiston korjaustöistä (merkinnät 1.10.2013 alkaen)
V16. Pintasivelynäyte Erviälänkatu 60 A, 15840 Lahti, 22.11.2013
V17. Polygon Oy:n puhdistusraportti, työnumero 051421700123


Henkilötodistelu


V1. S. Mattt, isännöitsijä, todistelutarkoituksessa
V2. T. Littt, entinen hallituksen jäsen
V3. S. Kuttt, entinen hallituksen puheenjohtaja
V4. A. Pottt, entinen isännöitsijä
V5. M. Puttt, valvoja (sisäpuoliset korjaukset)
V6. R. P.la, kattourakan valvoja
V7. A. Sattt, valvoja syksystä 2013 lähtien VS.) H. Kättt, Polygon Oy
V9. K. Puottt, A-Kuivaus Oy


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelu

Riidattomat seikat

Kattovuodosta/rakenteesta aiheutunut vesivahinko kantajien asunnossa on tapahtunut 1.3.2012 mennessä. Seinärakenne on avattu ulkoseinän ulkopinnasta 31.5.2012. Kantajien kylpyhuoneen ja pienemmän makuuhuoneen osalta korjaustyö on valmistunut lokakuussa 17.10.2012.

Yhtiön hallitus on tehnyt 7.6.2012 periaatepäätöksen yhtiön kaikkien kahdeksan katon korjaamisesta. Rakennuslautakunnan lausunto taloyhtiön kattojen korjaustyölle on saatu 13.12.2012, yhtiö on päättänyt kattoremontin tekemisestä kokouksessa 6.5.2013 ja rakennuslupapäätös on päivätty 11.7.2013.

Asunnon rakenteissa havaittuja ja elokuun 2013 - kesäkuun 2014 välisenä aikana korjattuja kosteusvaurioita ilmeni samoissa rakenteissa, jotka oli keväällä 2012 annetussa raportissa kehotettu tutkittavaksi lumien sulamisen jälkeen. Kantajat ovat syksyllä 2012 huomauttaneet yhtiötä kyseisestä seikasta.

Terveysviranomainen on 3.9.2013 suositellut, ettei kantajien asuntoa käytetä asuntona ennen kuin vauriot on korjattu asianmukaisesti.
Kantajat ovat syyskuun 2013 asuneet sukulaisten luona ja lokakuusta toukokuuhun 2014 saakka vuokratussa väistöasunnossa. Ilmoitetut väistöasumiskustannukset ajalta lokakuu 2013-toukokuu 2014 ovat määrältään riidattomia. Vastaaja on pitänyt kohtuullisena väistöasumisesta johtuvina kustannuksina enintään 900 euroa kuukaudessa. Kanteen kohteena olevan asunnon vuokra-arvo on 1000 euroa kuukaudessa.

Asunnon korjaustyön on ilmoitettu valmistuneen kesäkuun 2014 alussa.

Kyseessä on vahingonkorvauskanne. Vastaajan korvausvastuu edellyttää tuottamusta tai laiminlyöntiä.


Riidanalaiset seikat

Käräjäoikeuden ratkaistavana ovat seuraavat riidanalaiset seikat;

Onko kantajien asunnon korjaustyö kanteessa mainituilta osin ilman vastaajayhtiön kannalta asiallista ja hyväksyttävää perustetta pitkittynyt. Liittyykö mahdolliseen pitkittymiseen vastaajan laiminlyönti tai huolimattomuus.

Edelleen on ratkaistava, onko vastaajan menettelystä seurannut kosteusvaurion pahentuminen ja kantajille korvattavaa vahinkoa. Tämän jälkeen kysymys on vielä siitä ovatko kantajat omalla toiminnallaan viivästyttäneet korjaustyön valmistumista, asunnon käyttöönottamista taikka laiminlyöneet muutoin vahingon rajoittamisvelvoitteensa.



Selostus näytöstä
Kantaja J. Taxxx on kertonut, että yhtiökokouksessa 19.4.2012 oli käsitelty korjausasiaa kantajan aloitteesta. 31.5.2012 avattiin seinä tekemällä reikä ulkoapäin. Kattt oli paikalla. Varsinainen korjaustyö alkoi 7.8.2012. Tällöin avattiin pienemmän makuuhuoneen ja kylpyhuoneen rakenteet. Muita rakenteita ei avattu eikä tutkittu. Tämän ns. Kan huoneen ja kylpyhuoneen remontti valmistui syksyllä 2012.
Kantajalle ilmoitettiin sähköpostilla 23.1.2013, ettei taloyhtiöllä ole rahaa jatkaa remonttia muilta osin. Kantaja oli paikalla tarkastuksessa 29.7.2013 ja rakenteita avattiin elokuun lopulla. Korjaamatta jääneen makuuhuoneen seinälevy oli hameessa. Syyskuussa alkaneen rakennustyön johdosta alueita osastoitiin. 5.9.2013 oli katselmus irtaimistoon liittyen. Pottt pyysi tarjouksen A-Kuivaukselta homepuhdistuksesta. Irtain siirrettiin syyskuussa jätesäkeissä varastoon Ä-Kuivauksen pakatessa sen. Huoneistoon jäi paljon huonekaluja ja se oli tyhjä vasta alkuvuonna 2014. Littt oli kehottanut kantajia osallistumaan pakkaustyöhön, mutta he kieltäytyivät siitä. P.la irtisanoutui valvojan tehtävästä syyskuussa. Samaan aikaan erosivat Kuttt ja sitten Pottt vastuutehtävistään. Kantajat ovat korjaustyön jälkeen reklamoineet olohuoneen kattotyöstä (V15), koska se oli mutkainen ja määräysten vastainen. Tavaroiden siirtely oli vaurioittanut parkettia. Se pystyttiin uusimaan vasta sen jälkeen, kun vastaavaa materiaalia selvitystyön jälkeen löytyi tilattavaksi idästä.
Kantajat eivät voineet ottaa kaikkea tavaraa vastaan. Osa oli vaurioitunut ja osaan liittyi mikrobiepäily. Asunnosta muuttaminen korjaustyötä aloitettaessa oli välttämätöntä terveydellisistä syistä. Poika oireili vakavasti.

Kantaja Scxxx-Taxxx on kertonut pojallaan todetun infektioastma. Se edellytti lääkkeiden syömistä päivittäin. Asunnossa asuttaessa hänellä oli verenvuotoa nenästä, vatsa sekaisin ja muuta pahoinvointia. Diagnoosilla on todettu verenkiertosairaus. PA. vuoteesta oli Kättten ilmoituksen mukaan löytynyt mikrobikasvustoa. Kantajalle ilmoitettiin, ettei muitakaan pehmeitä huonekaluja voi tuoda kotiin.
Irtaimisto oli pakattu tunkemalla säkkeihin ja ilman mitään järjestelmää. Kutttella ja muillakin yhtiön edustajilla on ollut negatiivinen asenne J.an ja tähän asiaan.

S. Mattt on toiminut päätoimisena isännöitsijänä vuodesta 2005 lukien. Kuultava on toiminut vastaajayhtiön isännöitsijänä marraskuusta 2013 lukien. Kantajien asunnon sisäpuolinen remontti oli silloin menossa ja sen piti valmistua jouluksi 2013. Reklamaatioiden johdosta valmistuminen pitkittyi. Tammikuussa 2014 Littt kysyi hallituksen suostumusta siihen, että irtain puhdistetaan yhtiön toimeksiannosta.
Yhtiö on maksanut tavaroiden siirroista aiheutuneita kustannuksia. J. Taxxxen kanssa on sovittu, että kustannusten jako katsotaan erikseen. Remontin valmistumista viivytti erityisesti kysymys siitä, kuka korvaa lattian uusimisen, urakoitsija vai asukas. Yhtiö toimi asiassa välittäjänä. Kiistanalaista oli, uusitaanko myös eteinen samalla materiaalilla. Eteisen ja olohuoneen lattiapinta piti olla yhtenäinen. Urakoitsija otti lattian vastatakseen. Korjauksessa ylitettiin ns. perustaso. Olohuoneen katossa oli asennusvirhe. Keittiön katon Taskiset tekivät omana työnään. Irtainta oli käsitellyt A-Kuivauksen aliurakoitsija, sen jälkeen Polygon ja sen aliurakoitsijat. Taloyhtiön edustajilla ei ollut pääsyä asuntoon.

Todistaja Kattt on tehnyt rakennusten korjaustöitä 42 vuoden ajan. Hänellä ei ole varsinaista am koulutusta siihen. Todistaja on tehnyt paljon myös kosteusvauriokorjauksia. Keväällä 2012 todistaja isännöitsijän kutsusta paikan päällä avasi pesuhuoneen ikkunan alapuolisen seinän ulkopuolelta. Valvoja totesi, että sisäseinän lastulevyn takapinta oli tummunut, kyseessä oli kosteusvaurio. Seinä laitettiin kiinni. Valvoja pyysi avaamaan sisäpuolelta Kallen huoneen ja pesuhuoneen seinän. Ylhäältä oli tullut kosteutta villatilan puolelle molemmissa huonetiloissa. Keskustelua oli siitä, että yläkerran toisen makuuhuoneen kaapiston päädyn kohdalle tehdään reikä tutkittavaksi. Todistaja ei sellaista tehnyt. Yhteistyö kohteessa päättyi yhteisymmärryksessä Taxxxen kanssa. Kallen huone oli korjattu, pesuhuoneen korjaus oli tekemättä ja muihin huonetiloihin ei oltu puututtu. Todistajan mielestä toisen makuuhuoneen seinä olisi pitänyt avata ja oli oletettavaa, että vettä oli valunut alas asti. Isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja ilmoittivat, ettei seiniä avata. Perusteeksi sanottiin, ettei ole rahaa. Kuttt käytti Taskisesta myös ikäviä sanavalintoja ja ilmapiiri oli huono.

Todistaja Kottt on rakennusalan diplomi-insinööri ja tekniikan lisensiaatti. Todistaja on perehtynyt korjausrakentamiseen. Hän on teknillisessä oppilaitoksessa opettajana ja myös harjoittanut yritystoimintaa rakennusteknisen suunnittelun ja korjaustekniikan alalla. Todistajan näkemykset perustuvat vain asiakirjoihin, joihin hän on tutustunut. Asiakirjatodisteen K1N7 perusteella todistaja olisi edellyttänyt yhtiöltä, että toisen makuuhuoneen ja alakerran tilat olisi avattu ja tutkittu kokonaan. Jos mainitut toimet on tehty vasta syyskuussa 2013, ei toiminta ole ollut huolellista. Jos kosteutta jää talveksi rakenteisiin ja ne tukitaan lisäkosteuden pääsemiseksi, kosteus jää sisälle. Tällöin mikrobikasvusto jatkaa kasvua. Talvella on lisävaikutus siihen lämpötasapainoerosta johtuen. Vaikka kostunut rakenne olisi jo kuivunut se pahenee, jos kasvusta on jo alkanut. Jos rakenteissa on ollut kosteutta keväällä 2012 ja seinät on avattu syksyllä/talvella 2013-14, sillä on ollut remontin laajuuteen vaikutusta.

Todistaja Sttt on toiminut kiinteistöalalla vuodesta 1992 lähtien. J. Taxxx on todistajan tuttava. Syksyllä 2013 oli hyvä käyttöaste huoneistohotelleissa. Jalkarannassa oleva asunto oli lähes ainoa tarjolla oleva. Hinta 77 euroa/vuorokausi (sis alv) on käypä hinta kolmiosta.
Kuukausikorvaus 2310 euroa sisältää kalustuksen lisäksi sähkön, veden, lämmön, liinavaatteet ym. Hinta on sellainen, jonka vakuutusyhtiöt ovat hyväksyneet väistökustannuksina perheelle. Tyhjän asunnon kuukausivuokra olisi 800-1000 euroa kuukaudessa.

Todistaja Kuttt on ollut vastaajayhtiön hallituksessa vuosina 2012-2013. Todistaja erosi hallituksen puheenjohtajan tehtävästä 5.9.2013. Toukokuussa 2012 kolmen eri kattofirman edustajaa kävi katsomassa tilannetta yhtiön saatua tiedon vesivuodosta. Vuotokohtaa katolla ei löytynyt. Tarjouspyyntöjen jälkeen kantajien asunnon sisäpuolista remonttia tekemään valittiin Kattt, joka tutustui tilanteeseen 16.5.2012. Todistaja sopi kantajan kanssa, että tämä itse sopii remontin alkamisesta Kattten kanssa. Asiantuntijat olivat suositelleet, että ensin tulee saattaa katto kuntoon ja sen jälkeen sisäpuoliset korjaustyöt. Kattten kertoman perusteella ongelma oli siellä, mistä ikkuna oli peitetty. Tämä vaurio ei liittynyt kattoon. Yhtiössä päätettiin, että kaikki katot saatetaan kerralla kuntoon. P.la otettiin valvojaksi ja tekemään teknisiä selvityksiä. Lupa kattojen korjaustyöhön tuli keväällä 2013. Taloyhtiö ei ole luvannut kustantaa kantajien asunnon irtaimen puhdistusta tai muita siihen liittyviä kuluja. Polygonin raportti (K1N7) oli todistajan nähtävänä keväällä 2012. Todistaja ei muista keskustelleensa Kattten kanssa siitä, että muita huonetiloja tulisi avata.

Todistaja Pottt on toiminut isännöitsijänä vastaajayhtiössä 1.1.2007-31.10.2013 välisen ajan. Todistaja toimi päätoimisena isännöitsijänä vuodesta 1999 lukien ja on suorittanut am tutkinnon. Kun tuli tietoon, että kantajien asunnossa oli vuotojälkiä, tehtiin katolle tarkastus tarkoituksin tehdä hätäkorjaus. Mitään vuotokohtia ei havaittu. Asiantuntijasuositusten mukaan ensin piti korjata katto ja sen jälkeen sisäpuoliset korjaustyöt. Suunnittelijan hankkiminen ja lupa-asiat veivät aikaa. Räystäiden tekemiseen ei saatu heti lupaa. Sellaista sopimusta, että yhtiö vastaisi irtaimen siirtämiseen tai vahingoittumiseen liittyvistä kuluista ei ole tehty. Todistaja ei muista tuliko hän tietoiseksi siitä, että toisen makuuhuoneen ja alakerran seinärakenne oli todettu märäksi tai kosteusvaurioituneeksi. Todistajalla oli käytössä Polygonin raportti (K1N7). Todistaja erosi tehtävästään, koska koki yhtiön hankalaksi.

Todistaja Puttt on talonrakennusmestari., valmistunut v. 1968. Sen jälkeen todistajalle on kertynyt käytännön työkokemusta. Todistaja viimeisen viiden vuoden ajan toiminut oman yrityksen puitteissa tehden suunnittelu- valvonta- tarkastus ym. töitä. Tässä kohteessa kylpyhuoneen tarkastus syksyllä 2012 oli todistajan vastuulla. V8 sisältämät toimenpidesuositukset viimeisellä sivulla vastaavat todistajan käsitystä. Periaatteessa tulee ensin korjata akuutit kosteusvauriot vaikka vesikatto tuleekin korjata ennen sisäremonttia. Jos havaitaan rakenteissa silmämääräisesti tarkastellen märkää tai kosteusarvot ovat hälyttävän korkeat tulee rakenteet korjata heti. Niitä ei ole mahdollista jättää tutkimatta yli vuoden ajaksi. Mikrobivaurion vaara ajan myötä on todennäköinen,

Todistaja Pettt on valmistunut rakennusmestariksi v. 1981. Todistaja on toiminut eri rakennusliikkeiden palveluksessa v. 2000 asti ja sen jälkeen yrittäjänä ja rakennuskonsulttina. Todistajalla on ollut satoja kattorakennuskohteita. Todistaja kävi vastaajayhtiön pyynnöstä katsomassa kattoa ilmoitetun vuotovahingon vuoksi v. 2012. Todistaja esitti, että kattoremonttia pitää alkaa suunnitella. Hallitus palkkasi todistajan kattoremonttiprojektin vetäjäksi ja aloituskokous oli 28.2.2013. Todistajan käsityksen mukaan kattoprojekti eteni näissä tapauksissa yleensä kuluvan ajan puitteissa. Todistaja irtisanoutui syksyllä 2013 kun kattoon liittyvät asiat oli jo hoidettu.

Todistaja Sattt on valmistunut rakennusmestariksi v. 2013. Todistaja on toiminut kirvesmiehenä vuodesta 1995 lukien. Todistaja aloitti vuonna 2012 Raksystemsillä asiantuntijatehtävissä. Todistaja on tehnyt asuntokaupan kuntotarkastuksia ja valvontatehtäviä. Tässä kohteessa todistaja toimi yhtiön valitsemana valvojana. Tehtävä alkoi 1.10.2013 ja todistaja kävi paikalla silloin ensimmäisen kerran.
Alakerrassa ja yläkerrassa oli tehty osastointeja ja aloitettu rakenteiden purkutyö. Remontin korjauslaajuutta selvitettiin. Koko yläkerran katto avattiin ja meni korjaukseen. Höyrysulkumuoveissa oli selviä veden valumajälkiä, villoissa tummumia ja vasoissa kosteusjälkiä. Molempien makuuhuoneiden ulkoseinät avattiin. Alakerran ruokailutilan ja kodinhoitohuoneen seinät avattiin ja jonkin verran välikattoa, myös olohuoneessa. Korjaustyötä tehtiin joulukuuhun 2013 asti. Tuolloin oli enää joitain pieniä viimeistelytöitä tekemättä. Sitten alkoi tapahtua viivästymisiä kantajan reklamaatioiden johdosta. Todistaja itse näki aika pahat jäljet olohuoneen parketissa. Parkettiasian selvittämiseen kului usea kuukausi. Kantajia tyydyttävää parkettia löytyi varastosta Venäjältä. Kyseessä oli eksoottinen puulaatu. Olohuoneen katto oli asennettu väärin ja lastulevy mutkitteli. Se pinnoitettiin uudelleen ja kantaja alkoi itse purkamaan kattoa tammikuussa. Keittiön katon kantaja korjasi sinä aikana kun odotettiin parkettia. Muut reklamaatiot liittyivät irtaimeen, portaiden jälkiin, listoituksiin ja siivoustyön laatuun. Ulkopuolisissa verhouslaudoissa oli heittoa. Todistaja arvioi näkemäänsä asunnon varustetasoa laadukkaaksi.

Todistaja Littt on ollut vastaajayhtiön hallituksen jäsen vuosina 2012-2014. Hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä erosivat syksyllä 2013. Samoin valvoja. Kaikki ilmoittivat syyksi sen, että kantajilla oli niin paljon vaatimuksia. Todistaja otti tehtäväkseen käynnistää korjausvaihetta käytettävissä olevin tiedoin. Asunnossa aloitettiin sisäpuoliset korjaustyöt syyskuussa 2013. Ensimmäinen tehtävä oli raivata asunnossa työtilaa korjaustöitä varten. Siksi sovittiin asunnon tyhjentämisestä A-Kuivauksen kanssa. Asukkaat olivat varsin passiivisia. Vastaajayhtiö on maksanut joitain kustannuksia, vaikka ne eivät ole yhtiön vastattavia. Syynä oli, että homma piti saada etenemään. Asukkaille kerrottiin, että kustannusvastuu irtaimen siirtelemisestä on heillä.

Todistaja Kättt on auktorisoitu rakennusterveysasiantuntija ja hänellä on 20 vuoden kokemus alalta. Polygonilla todistajalla on n. 300 kohdetta vuosittain. Todistajan tehtävä liittyi kiinteän ja irtaimen omaisuuden puhdistamiseen. V17 on todistajan laatima. Tutkimuksen tilasi taloyhtiö ja näytteet on otettu 17.3.2014 - kesäkuun 2014 välillä. Polygon on hyväksynyt omalle korvausvastuulleen Taxxxelle aiheutuneista vahingoista 2700 euroa. Polygonin varastossa on vielä tavaraa, jolle ei
tiedetä laskutusosoitetta. Kantajat ovat kieltäytyneet ottamasta tavaraa ja pehmeitä huonekaluja vastaan. Taxxxen tilanteeseen nähden tekstiviestillä ilmoitettu ohje on oikea, vaikka sille ei ole raja-arvollista perustetta. Poika on saadun tiedon mukaan erityisherkkä. Patjasta ja kahdesta sohvasta ei ole otettu näytettä. Tutkitusta kohteesta on aukaistu superlon ja näyte on otettu sisältä.

Todistaja Puottt on A-Kuivauksessa osakkaana ja johtajana. Hänellä on alalta 25 vuoden kokemus ja pätevyys kosteusmittaajana. Vuosittain yhtiössä käsitellään n. 2000 tapausta. Yhtiöltä tilattiin työ, joka käsitti havaittujen vaurioiden luetteloinnin ja syiden selvityksen. Todistajan havainnot eivät tue väitettä, että talven aikana mikrobivauriot olisivat aiheuttaneet irtaimen pilaantumisen. Joitakin jo kuivaneita kosteusjälkiä oli havaittavissa. Ulkopuolelta löytyi mikrobikasvustoja, jotka olivat paikallisia. Villoissa ei näkynyt erityistä. Veden valumajälki ei tarkoita samaa kuin mikrobivaurio. Irtainta kuljetettiin A-Kuivauksen varastoon.
Se käsitti leluja, vaatteita ym. Kohteeseen jäi huonekaluja. Antiikkikaappia käsitteli A-Kuivauksen aliurakoitsija, joka oli sulkenut yläovet teipillä varastoon siirtämistä varten. Kaapista jäi viikkokausiksi asuntoon ja kun teipit poistettiin, jäi näkyviin maalivirhe. 15.9.2013 sovittiin entisöinnistä. Taxxxen ilmoitus kustannuksista oli 700 euroa. Todistajan hankkima entisöijä veloittaisi 550 euroa.

Johtopäätökset ja näytön arviointi

Korjaustyön suorittaminen/yhtiön huolellisuusvelvoite

Elokuussa 2013 alkaneen korjaustyön aikana todettujen kosteusvaurioiden korjaaminen on kuulunut yhtiön kunnossapitovastuun piiriin.

Yhtiön tietoisuutta mahdollisesta rakennevauriosta ja sen edellyttämästä toimintavelvoitteesta tukevat seuraavat seikat;

Asiakirjanäyttö (K1, K2, K3) yhdessä J. Taxxxen, Kuttten ja Pottten kertomusten kanssa osoittaa, että vastaajayhtiöllä on ollut tiedossa asiantuntijan keväällä 2012 antamat tutkimusraportit sekä kastuneiksi tai vaurioituneeksi todetut alueet. Asiaa on käsitelty keväällä 2012 yhtiökokouksessa. Todistaja Kattten kertomus vahvistaa, että yhtiön edustajien kanssa on keskusteltu rakenteiden todennäköisestä vaurioitumisesta laajemmalti kuin avatuilta ja tutkituilta osin.

Polygonin antamassa raportissa on esitetty suositus kanteen kohteena olevien rakenteiden tutkimisesta lumien sulettua. Tämä on tarkoittanut saman kevään aikana tehtäviä toimia. Todistaja Kattten kertomus osoittaa, että yhtiön edustajille on annettu ohjeeksi avata rakennetta toisessa makuuhuoneessa ja selvittää mahdollinen muu kosteusvaurio ja korjaustarve. Oikeudenkäyntiaineiston perusteella Taxxx on ollut asiasta yhteydessä vastaajayhtiön edustajaan. Todistaja Kottten asiantuntijuuteen perustuvan lausuman perusteella huolellinen toiminta olisi edellyttänyt rakennevaurion selvittämistä.

Vastaaja on vedonnut ensinnä siihen, että se on noudattanut asiantuntijoiden antamaa ohjetta korjaustöiden järjestyksen osalta. MIP Rakennuttajapalvelu Oy:n toimenpidesuosituksena on esitetty, että vesikatto tulisi uusia ja asunnon 13 korjauksia tulisi tehdä vain yläkerran makuuhuoneen osalla ennen kattoremonttia. Vastausta tukee siltä osin erityisesti asiakirjatodiste V8. Raportissa ei toisaalta suoraan oteta kantaa siihen, kuinka laajasti mahdolliset vauriot voisi jättää tutkimatta.

Vastaaja on vedonnut hyväksyttävänä syynä tutkimisvelvoitteen ja korjaustyön siirtymiselle sen, että yhtiön oli tehtävä kaikkia kattoja koskeva saneeraustyö. Sen suunnittelu- ja lupamenettely on kestänyt pitkään yhtiöstä johtumattomista syistä. Vaurioiden tutkimisvelvoite on kuitenkin ollut itsenäinen yhtiön kunnossapitovastuuseen liittyvä toimi riippumatta siitä, miten kattosaneerausprojekti etenee.

Kantaja on erityisesti Kattten ja Kottten kertomuksilla osoittanut, että yhtiö ei ole toiminut hyvän kiinteistönhoidon edellyttämin tavoin. Kyseessä on osoitettu olleen rakennevaurio, joka riippumatta kattovauriosta olisi tullut avata ja tutkia Polygonin raportin edellyttämin tavoin muutaman kuukauden kuluessa.

Vahingonkorvausperusteen edellyttämä laiminlyönti on näytetty.


Vahinko

Henkilötodistelu on yhdensuuntaista siltä osin, että kosteusvaurion jättäminen korjaamatta yli vuoden ajaksi todennäköisyydellä johtaa vaurion ja korjaustöiden laajenemiseen.

Todistaja Kottten kertomuksella kantaja on näyttänyt, että kuivanutkin vaurio voi johtaa talven aikana vaurion etenemiseen.

Käräjäoikeus pitää näytettynä, että korjaustyön pitkittyminen on
syy-yhteydessä vaurioiden pahenemiseen ja korjaustyön laajenemiseen.

Vastaaja on vedonnut siihen, että asunnossa ei ole todettu selkeästi raja-arvot ylittävää mikrobivauriota.

Asiakirjanäytön perusteella 24.10.2013 otetuissa näytteissä on todettu tavanomaisesta poikkeavia mikrobilajistoja, joiden esiintyminen voi viitata mikrobivaurioon tai -lähteeseen rakenteissa.

Asiakirjatodiste V16 osoittaa, että mikrobien määritystä siivous- ja puhdistusohjetta varten tehty näytteenotto ja mittaus on tehty kovilta pinnoilta. Korjaustyössä tulee huomioida työalueiden tyhjentäminen kaikesta irtaimistosta.

Asiakirjatodiste K6 yhdessä todistaja Kättten kertomuksen kanssa on riittävä näyttö sen tueksi, että kantajilla on ollut peruste muuttaa korjaustyön ajaksi muualle. Vaikka kyseessä on ollut vain suositus, on kantaja Scxxx-Taxxxen kertomuksen perusteella pääteltävä, että asuminen kosteusvaurioituneessa asunnossa on aiheuttanut myös konkreettisella tavalla terveysriskin.

Oikeudenkäyntiaineisto osoittaa lisäksi, että irtaimisto on tullut siirtää pois asunnosta ja puhdistaa.

Vahingonkorvauksen määrä

Asiakirjanäyttö (V15) osoittaa, että kantajien asuntoon on korjaustyön aikana tehty useita valvontakäyntejä. Mainittu seikka yhdessä todistaja Satttn kertomuksen kanssa tukee vastausta siltä osin, että korjaustyö ei ole yhtiöstä johtuvasta syystä viivästynyt.

Toisaalta asiakirjanäyttö V15 yhdessä kantajan esittämän henkilötodistelun kanssa vahvistaa, että olohuoneen sisäkatto ei ole täyttänyt rakennusmääräysten vaatimuksia. Toukokuussa 2014 on ollut tekemättä esimerkiksi portaiden maalauskorjaus. Asiakirjan yhteenveto vastaa henkilötodistelun sisältöä reklamaatioiden tekemisestä ja viiveiden perusteista.

Asumishaitta;

Aikaisemmin todetulla tavalla asukkailla on ollut perusteltu syy välttää asumista asunnossa ennen kuin korjaustyöt on suoritettu.

Kanteessa on kysymys kantajille aiheutuneen konkreettisen vahingon korvaamisesta. Kantajat eivät ole vedonneet siihen, että he olisivat joutuneet maksamaan sukulaisilleen asumisestaan. Tältä osin vahinkoa ei ole näytetty. Kantajat ovat asumisestaan ajalta 4.10.2013-31.5.2014 esittäneet näyttönä asiakirjatodisteen K12 ja todistaja Stttn kertomuksen. Esitetyn näytön perusteella väistöasumisen kustannus on vastannut määrältään vakuutusyhtiön hyväksymää tasoa.
Henkilötodistelun perusteella jäänyt epäselväksi onko koko mainittu määrä myös euromääräisesti suoritettu. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus hyväksyy kantajille väistöasumisesta aiheutuvien ylimääräisten kustannusten määräksi 1200 euroa kuukaudessa.

Korjaustyön valmistuminen joulukuusta 2013 eteenpäin on viivästynyt ainakin neljällä kuukaudella lattiaan liittyvän selvitystyön perusteella. Kantaja on myös tehnyt reklamaatioita asiakirjatodisteen V15 ja henkilötodistelun osoittamalla tavalla.

Vastaajan esittämä näyttö ei osoita, että reklamaatiot olisivat olleet aiheettomia.

Lattian on osoitettu vaurioituneen esineiden siirtelystä johtuen. Asunto-osakeyhtiön normaaliin kunnossapitovastuuseen liittyvien suoritusten osalta normina on perustasoisen tuotteen tarjoaminen asukkaalle. Tässä kanteessa kyse on asukkaalle aiheutuneen vahingon korvaamisesta. Käräjäoikeus katsoo, että kantajalla on ollut oikeus edellyttää lattian tekemistä entiseen tasoon. Kyseessä on ollut erityispuulaji, jonka saatavuus on vaatinut osaltaan aikaa.

Kantajilla on edellä todetuin perustein oikeus saada asumishaittana korvausta väistöasumisesta ajalta lokakuu 2013-toukokuu 2014 yhteensä 9600 euroa.

Irtain;

Korjaustyön laajuudesta ja mikrobiepäilystä johtuen irtainta omaisuutta on pitänyt siirtää pois asunnosta. Normaalin kunnossapitotyön kyseessä ollen kustannusvastuu siitä ei kuulu yhtiölle. Käräjäoikeus katsoo, että vahingonkorvauskanteenkin kyseessä ollen ensisijainen toimintavelvollisuus asiassa olisi ollut kantajilla riippumatta siitä, mikä taho vastaa aiheutuvista kustannuksista. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että haitallinen seuraamus irtaimen vahingoittumisesta joiltain osin tulee kohdistua myös kantajaan.

Oikeudenkäyntiaineisto osoittaa, että vastaajan tekemien sopimusten toisen osapuolen alihankkijoiden toimet ovat aiheuttaneet irtaimen omaisuuden vaurioitumista. Tällä perusteella on katsottava, että vahinko muulta kuin edellä todetuilta osin ei voi tulla kantajan vastattavaksi.

Kantaja on pääkäsittelyssä yksilöinyt asiakirjassa K13 eritellyt irtaimen vauriot ja sen, mihin euromääräinen vaatimus perustuu. Mainittua näyttöä täydentää asiakirjatodiste K15. Kantajan esittämää vaatimusta tukee todistaja Kättten kertomus. Polygon on ollut valmis korvaamaan vaurioista noin 2700 euroa. Todistaja Putttenn kertoman perusteella A-Kuivaus on ollut valmis kattamaan vahingoista 650-1000 euroa.
Pehmeiden huonekalujen osalta parisänky on jouduttu hävittämään. Käräjäoikeus katsoo, että kahden sohvan ja Kan sängyn osalta selvää vastaajan vastuulla olevaa korvausperustetta ei ole näytetty.

Käräjäoikeus hyväksyy irtaimelle omaisuudelle aiheutuneen vahingon kokonaismääräksi 4000 euroa.

Oma työ ja matkakulut;

Kantaja on esittänyt asiakirjan K14 ja henkilötodistelua sen tueksi, että vastaajan laiminlyönnistä johtuen kantajalle on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia ansionmenetyksen ja matkakulujen muodossa.

Osa kustannuksista on selkeästi syy-yhteydessä vastaajan menettelyyn, joka on edellyttänyt kantajalta ylimääräistä ajankäyttöä ja matkakuluja.
Merkittävän osan kustannuksista on katsottava kuitenkin liittyvän normaaleihin asianosaiskuluihin, jotka syntyvät joka tapauksessa oman asunnon korjaustyötä tehtäessä.

Vastaajan korvattavaksi tulevasta, vahingonkorvausvastuuseen liittyvästä korvausvastuusta ei ole esitettävissä yksilöityä näyttöä. Tämän johdosta käräjäoikeus arvioi korvattavan määrän työstä ja ansionmenetyksistä sekä matkakuluista yhteensä 1700 euroksi.


Oikeudenkäyntikulut

Kantajan on katsottava voittaneen jutun oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n tarkoituksessa. Kanteen peruste on ratkaistu kantajien eduksi. Siltä osin, kun kanne on jäänyt hyväksymättä, kyseessä on ollut harkinnanvarainen tai muu seikka, jolla ei ole ollut olennaista merkitystä kulujen määrän osalta.

TUOMIOLAUSELMA

Vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena

1) asumishaitasta ja käyttöhyödyn menetyksestä 9600 euroa
2) irtaimistolle aiheutuneesta vahingosta 4000 euroa
3)-4) omasta työstä ja ansionmenetyksestä sekä matkakuluista yhteensä 1700 euroa

eli yhteensä 15.300 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.10.2014 lukien

Todistelukustannukset

Kantajat velvoitetaan suorittamaan todistajille
- P. Katttelle 20 euroa
- T. Kotttelle 744 euroa

Vastaaja velvoitetaan suorittamaan todistajille
- T. Litttille 130 euroa
- S. Kutttelle 150 euroa
- H. Kätttelle 850 euroa
- M. Putttelle 150 euroa
- A. Satttlle 200 euroa

Oikeudenkäyntikulut

Vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajien yhteiset oikeudenkäyntikulut 22.802,80 eurolla (sis alv 4168,80 euroa) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2016 lukien

Viivästyskoron määrä on kulloinkin voimassa oleva korkolain mukainen viitekorko lisättynä 7 prosenttiyksikköä.

MUUTOKSENHAKU
Annettiin muutoksenhakuosoitus.
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus
As Oy Käpytalot / AA H. Paxxx on 9.6.2016 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräajat
Valituksen määräpäivä on 4.7.2016 Vastavalituksen määräpäivä 18.7.2016.

Käräjätuomari A. Haxxx