Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu kph:n vedeneristeestä ja paikkakorjaus vai koko korjaus?
Asunto-osakeyhtiö vastaa vaurioituneen kph:n vedeneristeen korjaamisesta. Tässä oli kysymys siitä, oliko se korjattavissa paikkakorjauksena RT-kortin mukaisesti.
Osakas oli ryhtynyt korjauksiin koska vesieriste oli vuotanut ja rakenteissa oli kosteutta. Osakas korjautti koko kylpyhuoneen samalla ja teetti uudet vesieristeet, joiden uusimiskuluja hän nyt vaati asunto-osakeyhtiöltä. Kysymys oli siis vesieristeen korjaustavasta.
Asunto Oy katsoi, että kysymyksessä olevan kylpyhuoneen kosteusvaurio olisi voitu korjata niin kutsuttuna paikkakorjauksena ja asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuus kattaa siten ainoastaan vedeneristyksen vaurion korjaamisen ja syntyneen kosteuden poiston. Sen korvausvelvollisuus ei ole ulottunut tätä laajemmalle.
Hovioikeuden mukaan:
"Asiassa on jäänyt epäselväksi, oliko kylpyhuoneen edellinen remontti tehty vuonna 2001 vai 2002. Aikaisemmasta remontista oli kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joskaan ei merkittävästi enemmän aikaa. Hovioikeus toteaa, että vaikka RT-kortti ei ole sitova määräys, sen voidaan katsoa kuvastavan hyvää rakentamistapaa. RT-korttia velvoittavampi on rakennusmääräyskokoelma, jonka määräyksistä ei asiassa ole esitetty kirjallista selvitystä. Häxxx on kertonut, että rakennusmääräyskokoelmassa ei vedeneristeen elinkaaresta anneta tarkempia ikämäärityksiä, mutta hän ei ole kertonut rakennusmääräyskokoelmassa mahdollisesti annetuista määräyksistä liittyen paikkakorjaukseen.
N, Saxxx ja Häxxx ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että paikkakorjauksen edellytyksenä on myös se, että asennettava eriste on yhteensopivaa aikaisemmin asennetun vedeneristeen kanssa. Häxxxin lausuman mukaan valokuvista on todettavissa eristeen olleen vihreää, mistä voi päätellä sen olleen Kiillon eristettä. Nn mukaan korjausta tehtäessä ei ollut ollut tarkempaa tietoa vedeneristyksen laadusta.
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että koska aikaisemmasta remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja koska vedeneristeen laadusta ei ollut ollut ainakaan varmaa tietoa, kosteusvaurion korjaaminen paikkakorjauksena ei olisi täyttänyt hyvän rakentamistavan edellytyksiä."
Turun hovioikeus Tuomio Nro 262
Antopäivä 7.3.2016
Diaarinumero S 15/661
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 1. os. 12.2.2015 nro 5099 (liitteenä)
Asia Velkomus, palvelusopimus ym.
Valittaja
Asunto Oy E
Vastapuoli
M. N Nime T -nimisen toiminimen haltijana
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Asunto Oy E (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Nn kanne hylätään. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että N velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.
Perusteinaan Asunto Oy E on lausunut, että kysymyksessä olevan kylpyhuoneen kosteusvaurio olisi voitu korjata niin kutsuttuna paikkakorjauksena ja asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuus kattaa siten ainoastaan vedeneristyksen vaurion korjaamisen ja syntyneen kosteuden poiston. Sen korvausvelvollisuus ei ole ulottunut tätä laajemmalle. RT-kortissa suositeltua kymmenen vuoden aikajännettä paikkakorjaukselle ei ole pidettävä ehdottomana takarajana, ja asiassa on ollut perusteltua luottaa siihen, että vedeneristys on muutoin ollut kunnossa. Tuomittua 4.200 euron korvausmäärää ei ole käräjäoikeuden tuomiossa perusteltu.
Vastaus
N on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja että Asunto Oy E velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan N on lausunut, että vedeneristystä ei olisi voitu korjata paikkakorjauksena. Edellisestä remontista oli Nn käsityksen mukaan kulunut aikaa yli kymmenen vuotta. Asiassa ei ollut ollut tiedossa aikaisemman vesieristeen laatu, mikä olisi saattanut johtaa yhteensopivuusongelmiin. Koska vedeneristys oli ollut virheellinen lattiakaivon kohdalla, ei asiassa ollut ollut aihetta olettaa sen olevan kunnossa muilta osin. Korjaus on siten toteutettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, ja asunto-osakeyhtiö on asunto-osakeyhtiölain nojalla vastuussa korjauskustannuksista.
Todistelu hovioikeudessa
Sama kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta J. Maxxxn kuulemista.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Näyttövelvollisuus ja näyttö
Asiassa on riidatonta, että kylpyhuoneen lattiakaivon kohdalla on ollut kosteusvaurio. Asunto-osakeyhtiö on väittänyt, että korjauksen olisi voinut suorittaa paikkakorjauksena. Lattiakaivon kohdalla oleva virhe vesieristyksessä oli huomattu, kun asunnossa oli tehty remonttia ja kylpyhuoneen laatoitus oli irrotettu. Koska lattia oli jo purettu, asunto-osakeyhtiön mahdollisuudet hankkia näyttöä siitä, että virhe olisi ollut korjattavissa paikkakorjauksena, ovat huomattavasti heikentyneet, minkä vuoksi hovioikeus katsoo, että Nllä on ollut näyttötaakka siitä, että vaurio ei olisi ollut korjattavissa paikkakorjauksella.
Kirjallisena todisteena esitetyn RT-kortin ohjeen mukaan alle kymmenen vuotta vanha vedeneristys voidaan uusia osakorjauksena, esimerkiksi yksittäisten laattojen korjauksen yhteydessä tai kun lattiakaivon ja vedeneristyksen liitos korjataan. Vedeneristyksen oletetaan muualla täyttävän nykyiset vaatimukset.
N, asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja J. Saxxxko ja todistaja J. Häxxx ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisistä seikoista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.
Myös todistaja K. Saxxx on kertonut pääosin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on hänen kertomakseen merkitty. Saxxx on tarkentanut käräjäoikeuden tuomion sivulle yhdeksän merkittyä kertomustaan siten, että paikkakorjaus on mahdollinen, jos vedeneristys on alle kymmenen vuotta vanha. Hän on viitannut asiassa RT-korttiin, joka hänen näkemyksensä mukaan on hyvää rakentamistapaa kuvastava ohje, vaikka se ei olekaan velvoittava määräys. Haxxxsen käsityksen mukaan nyt kyseessä olevassa remontissa paikkakorjaus ei olisi ollut mahdollinen, koska edellisestä remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja aikaisemmin asennetun vedeneristeen laadusta ei ollut ollut tietoa, mikä olisi saattanut johtaa yhteensopivuusongelmiin.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Asiassa on jäänyt epäselväksi, oliko kylpyhuoneen edellinen remontti tehty vuonna 2001 vai 2002. Aikaisemmasta remontista oli kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joskaan ei merkittävästi enemmän aikaa. Hovioikeus toteaa, että vaikka RT-kortti ei ole sitova määräys, sen voidaan katsoa kuvastavan hyvää rakentamistapaa. RT-korttia velvoittavampi on rakennusmääräyskokoelma, jonka määräyksistä ei asiassa ole esitetty kirjallista selvitystä. Häxxx on kertonut, että rakennusmääräyskokoelmassa ei vedeneristeen elinkaaresta anneta tarkempia ikämäärityksiä, mutta hän ei ole kertonut rakennusmääräyskokoelmassa mahdollisesti annetuista määräyksistä liittyen paikkakorjaukseen.
N, Saxxx ja Häxxx ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että paikkakorjauksen edellytyksenä on myös se, että asennettava eriste on yhteensopivaa aikaisemmin asennetun vedeneristeen kanssa. Häxxxin lausuman mukaan valokuvista on todettavissa eristeen olleen vihreää, mistä voi päätellä sen olleen Kiillon eristettä. Nn mukaan korjausta tehtäessä ei ollut ollut tarkempaa tietoa vedeneristyksen laadusta.
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että koska aikaisemmasta remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja koska vedeneristeen laadusta ei ollut ollut ainakaan varmaa tietoa, kosteusvaurion korjaaminen paikkakorjauksena ei olisi täyttänyt hyvän rakentamistavan edellytyksiä.
N ei ole vaatinut laatoituksen materiaalikustannuksia asunto-osakeyhtiöitä. Saxxx on kertonut, että vedeneristystä korjattaessa työn määrä ei merkittävästi lisäänny, vaikka pintamateriaalina käytetään laattaa muovimaton asemesta. Laatoitus ei ole siten merkittävästi lisännyt korjauskustannuksia.
Kun osakkaan suorituttamien muutostöiden yhteydessä ilmenee kosteusvaurio, jonka korjaaminen on asunto-osakeyhtiön vastuulla, vastuu kosteusvaurion korjaamistyön kustannuksista siirtyy asunto-osakeyhtiölle. Osakkaalla on oikeus saada yhtiöltä korvaus myös vaurion korjauksen edellyttämistä purkukustannuksista. Asunto-osakeyhtiö vastaa siten myös vaurion havaitsemista edeltäneistä tarpeellisista purkukustannuksista. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden arvioima asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva määrä 4.200 euroa on kohtuullinen.
Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Oikeudenkäyntikulut
Asunto Oy E on hävinnyt asian, joten se on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla korvaamaan Nn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan M. Nlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista asianosaiskuluineen hovioikeudessa 4.229,36 euroa (sisältää arvonlisäveroa 586,39 euroa) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 6.5.2016.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni A. A
hovioikeudenneuvos N. P
hovioikeudenneuvos A. L
Valmistelija: viskaali H. V
Ratkaisu on yksimielinen.
PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Ratkaisija: Käräjätuomari L. Ti
TUOMIO
Annettu kansliassa
15/5099
12.2.2015 L 14/14830
Kantaja N, M., Nime T nimisen toiminimen omistajana
Vastaaja Asunto Oy E
Asia Velkomus, palvelusopimus ym.
Vireille 30.5.2014
Kanne
Vaatimukset
M. N on vaatinut, että Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan hänelle
1.laskusaatavaa 6.009,52 euroa 16 prosentin viivästyskorkoineen 17.9.2013 lukien sekä
2.korvaamaan hänen 6502,50 euron määräiset oikeudenkäyntikulunsa, mitkä sisältävät todistajan palkkion 500 euroa, laillisine korkoineen ja 200 euron määräiset asianosaiskulut laillisine korkoineen.
N on kiistänyt vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ja asianosaiskulut perusteeltaan ja oikeudenkäyntikulut myös määrältään hyväksyen oikeudenkäyntikulujen osalta avustajan palkkion osuutena arvonlisäveroineen 6.000 euroa sekä kulut ja todistajien palkkiot 880 euroa vaaditun mukaisena. N on myöntänyt vastaajan asianosaiskulut määrältään oikeaksi.
Perusteet
Nn omistama Nime T on suorittanut laskuerittelystä (KT1b) tarkemmin ilmenevän pesuhuoneen kosteusvaurion korjaustyön Asunto Oy En asunnossa vuodenvaihteessa 2012/2013. Asunto on M. Nn entisen puolison N. Nn omistuksessa. N. N on ostanut asunnon 19.10.2012. Laskuun ei sisälly laattojen hinta mutta laattojen asennustyö sisältyy. Vastaaja on kiistänyt saatavan.
Kosteusvaurio on johtunut aiemmin virheellisesti toteutetusta vesieristyksestä. Lattiakaivoon ei oltu vuonna 2001 suoritetun remontin yhteydessä asennettu asianmukaista korokerengasta niin, että vesieristys olisi saatu asennettua tiiviisti, vaan vesieristys oli katkottu lattiakaivon kohdalla. Kosteus on puutteellisen vesieristyksen johdosta edennyt pikku hiljaa kapillaarisesti lattiakaivon ympäriltä eteenpäin kylpyhuoneessa.
Vuonna 2001 suoritetun remontin yhteydessä kylpyhuone on laatoitettu ja taloyhtiö on tällöin korvannut vesieristyksen asentamisen kosteisiin tiloihin. Taloyhtiön on tällöin katsottava hyväksyneen sen, että kylpyhuoneessa perustaso on laatoitus.
Asunnon omistaja oli epäillyt pidemmän aikaa, että kylpyhuoneessa on kosteutta. Tämän vuoksi hän oli päättänyt lokakuussa 2012 tehdä kylpyhuoneessa remontin ja tehnyt lokakuussa 2012 taloyhtiölle ilmoituksen huoneiston kunnossapito- tai muutostyöstä. M. Nn toimesta suoritetun kylpyhuoneen lattian purkamisen yhteydessä oli ilmennyt, että kylpyhuoneen lattian rakenteissa oli kosteutta, mikä oli seurausta edellä kerrotusta vuonna 2001 tehdystä remontista. Lattian kosteus todettiin vuodenvaihteessa 2012/2013 paitsi teknisen isännöitsijän J. Häxxxin myös taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan toimesta. Isännöitsijän kanssa sovittiin korjaustavasta kuivatuksineen. Isännöitsijä on vastannut myös työn valvonnasta. Väite siitä, että työ olisi suoritettu sopimatta siitä etukäteen taloyhtiön kanssa, on paikkaansa pitämätön.
Koska vesieristyksen on oltava märkätilassa yhtenäinen, on kylpyhuoneesta pitänyt purkaa myös seinät ja saunasta lattia sekä kuivattaa rakenteet, jotta rakenteesta on saatu luotettava. Vesieristyksen asentamisen jälkeen pesuhuoneen seinät ja lattiat sekä saunan lattia on laatoitettu asunto-osakeyhtiön perustasoon, mikä on vuonna 2001 suoritetun remontin johdosta laatoitus. Korjausta ei ole ollut teknisesti mahdollista suorittaa niin, että lattiakaivon ympärille neliömetrin suuruiselle alueelle olisi asennettu pelkästään vedeneristys, eikä se olisi ollut myöskään hyvän rakentamistavan mukaista. Vaikka aikaisempi remontti olisi tehty vastoin kantajan käsitystä vuonna 2002, ei sillä ole merkitystä arvioitaessa vesieristeen paikkaamista. Merkitystä on sillä, mikä käsitys remontin tekijällä on aikaisemman vesieristeen asentamisajankohdasta. M. Nllä on ollut se käsitys, että vesieristys on yli 10 vuotta vanha.
Asunto-osakeyhtiö on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n perusteella vastuussa korjaustyön kustannuksista. Kosteusvaurio on johtunut aiemmin vuonna 2001 virheellisesti toteutetusta vesieristyksestä. Koska asunto-osakeyhtiö on tuolloin laiminlyönyt valvontavastuunsa, vastaa se nyt paitsi vedeneristyksestä aiheutuvista kustannuksista, myös laatoituksen uudelleen asentamisesta aiheutuvista kustannuksista.
Asunto-osakeyhtiö on ehdottanut kantajalle lähettämässään sähköpostissa vastaavansa kuivauskustannuksista ja vedeneristyksen tekemisestä lattiaan paikallisesti korjattuna. Asunto-osakeyhtiön tarjous ei vastaa hyvää rakentamistapaa. Vedeneristys on ollut tehtävä kauttaaltaan uudestaan.
VASTAUS
Asunto Oy E (jäljempänä taloyhtiö) on vastauksessaan myöntänyt olevansa vastuussa korjauskustannuksista enintään lattiakaivon ympärillä olevan neliömetrin suuruisen alueen kuivatuksen ja tämän alueen vedeneristyksen osalta. Taloyhtiö on myöntänyt määrällisesti kuivatuksen osalta 400 euroa arvonlisäveroineen ja vedeneristyksen osalta 500 euroa arvonlisäveroineen. Vaaditun viivästyskoron taloyhtiö on kiistänyt kokonaisuudessaan.
Taloyhtiö on vielä vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan sen 9.292,66 euron määräiset oikeudenkäyntikulut, mitkä sisältävät todistajien palkkioita 880 euroa, laillisine korkoineen ja 200 euron määräiset asianosaiskulut laillisine korkoineen.
Taloyhtiö on kiistänyt kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ja asianosaiskulut perusteeltaan mutta myöntänyt ne määriltään oikeiksi.
Perusteet
Kyseessä olevan taloyhtiön kiinteistö ja rakennus on rakennettu vuonna 1979. Puheena olevan rivitaloyhtiön asunnon A 2 huoneiston pesuhuone on asiakirjojen mukaan kunnostettu vuonna 2001 tai 2002 nykymääräysten mukaiseksi niin, että sinne on tehty vedeneristys.
Pesuhuoneen perustaso on ollut seinissä ja lattiassa muovimatto kuten myös saunan lattiassa. Pesuhuoneen on remontoinut edellinen osakas 2000-luvun alussa, tarkempaa ajankohtaa taloyhtiöllä ei ole tiedossa, parantaen pesuhuoneen laatutasoa laatoituksella. Taloyhtiö ei ole muissakaan asunnoissa hyväksynyt pesuhuoneen perustason korotusta alkuperäistasosta yhtiön vastuulle. Taloyhtiö on pesuhuoneremonteissa vastannut, kuten yleensä on tapana, vedeneristyksen ja mahdollisen kuivatuksen kustannuksista osakkaille. 2000-luvun alussa tehdyn remontin yhteydessä taloyhtiö ei ole hyväksynyt perustason muutosta aikaisemmasta.
Puheena olevan huoneiston pesuhuoneessa on syyskuussa 2012 suoritettu korjausta ja sen jälkeen JK Tekniikan toimesta suoritetun kosteusmittauksen ja siitä tehdyn 27.9.2012 päivätyn raportin mukaan kosteutta ei ole havaittu.
Osakkaan toimesta on asunnon A 2 pesuhuoneessa aloitetun remontin johdosta vuodenvaihteessa 2012/2013 pesuhuoneen purkamisen jälkeen havaittu pesuhuoneen vedeneristyksessä työvirhe, joka on ilmeisesti tapahtunut edellisen vuonna 2001 suoritetun remontin yhteydessä, jolloin lattialaattaan on päässyt lattiakaivon kohdalta hieman kosteutta. Kosteus on kuivatettu ja pesuhuoneen lattia on sitten vedeneristetty kokonaan samoin saunan lattian osalta suoritetussa remontissa.
Pesuhuoneen remontti on suoritettu sopimatta siitä etukäteen taloyhtiön kanssa. Remontin suorituksen jälkeen taloyhtiö on saanut laskun Nime T-nimiseltä toiminimeltä. Yritys oli täysin tuntematon taloyhtiölle.
Laskun per 21.5.2013 pääomaltaan 2.264,73 euroa (VT1) saatuaan taloyhtiö on pyytänyt siitä erittelyn kuivatuksen osalta. Sellaista taloyhtiö ei kuitenkaan saanut, joten laskua ei suoritettu.
Tämän jälkeen Nime Tlta tuli uusi lasku per 2.9.2013 pääomaltaan 6.009,52 euroa (VT2). Tämän jälkeen taloyhtiö on päättänyt hallituksen kokouksessa (VT3) 14.4.2014 suorittaa ko. remontin johdosta pesuhuoneen kuivatuskustannukset sekä vedeneristyksen asennuksesta kostuneella alueella syntyneet kustannukset. Lattia- ja seinälaatoituksia ei ole suostuttu korvaamaan, koska ne eivät kuulu asunnon perustasoon. Laskussa ei ole eritelty myöskään vedeneristyksen eikä kuivatuksen osuutta ja, kun laskuun sisältyi myös laatoitustyöt, ei sitä taloyhtiön taholta ole suoritettu.
Taloyhtiö on ollut ja on edelleen valmis sopimaan asian niin, että se suorittaa kuivatuksen ja vedeneristyskustannukset tai osan niistä. Taloyhtiö ei voi yhdenvertaisuusperiaatteen takia eikä myöskään ennallistamisesta aiheutuvina kuluina ottaa vastatakseen laatoituksesta johtuvia lisäkustannuksia.
Korvausvastuun rajausta koskevan vaatimuksen osalta taloyhtiö on vedonnut yhdenvertaisuusperiaatteeseen ja viitannut edellä lausuttuun ja korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2003:80.
TODISTELU
Henkilötodistelu
Kantaja
1. M. N
2. K. Saxxx
Vastaaja
1. J. Saxxxko
2. J. Häxxx
3. J. Maxxx
Kirjalliset todisteet
Kantaja
KT1a. Lasku 2.9.2013 nro 221 (VT2)
KT1b. Eritelty lasku (erittely on tehty 28.1.2015)
KT2. Valokuva lattiakaivosta
KT3. RT-kortti 84-11093, erityisesti kohta 6.2, joka käsittelee vedenerityksen osakorjausta (VT7)
KT4. JK Tekniikan raportti 27.9.2012 (VT6)
KT5. Sähköpostiviesti liitteineen N. Nltä taloyhtiön vuonna 2012 toimineelle isännöitsijä J. Maxxxlle
Vastaaja
VT1. Lasku 21.5.2013 nro 200
VT2. Lasku 2.9.2013 n:o 221 (KT1)
VT3. Asunto Oy En hallituksen kokouksen pöytäkirja
VT4. Kolme valokuvaa lattiakaivosta
VT5. Ilmoitus huoneiston kunnossapito- tai muutostyöstä
VT6. JK Tekniikan raportti 27.9.2012 (KT4)
VT7. RT-kortti 84-11093, kohta 6.2 (KT3)
VT8. Muntersin raportti 29.1.2009
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asiassa on riidatonta, että puheena olevan pesuhuoneen lattiakaivon ympärillä noin yhden neliömetrin alueella on havaittu rakenteiden purkamisen jälkeen kosteusvaurio. Asiassa on myös riidatonta, että pesuhuoneen lattiakaivoon ei oltu aiemmin vuonna 2001 tai 2002 suoritetun remontin yhteydessä asennettu asianmukaista korokerengasta niin, että vedeneristys olisi saatu asennettua tiiviisti, vaan vedeneristys on katkottu lattiakaivon kohdalla.
Asiassa on myös riidatonta, että puheena olevan asunnon perustaso on alun perin ollut pesuhuoneen seinissä ja lattiassa ja saunan lattiassa muovimatto. Edellä mainitun vuonna 2001 tai 2002 tehdyn remontin yhteydessä pesuhuoneen lattiaan ja seiniin ja saunan lattiaan on laitettu laatoitus ja taloyhtiö on vastannut vedeneristyksestä aiheutuneista kustannuksista.
Asiassa on riitaa siitä, onko taloyhtiö hyväksynyt tai sen katsottava hyväksyneen aikaisemmin vuonna 2001 tai 2002 tehdyn remontin yhteydessä pesuhuoneen ja saunan perustason muutoksen muovimatosta laataksi. Asiassa on myös riitaa siitä, onko aikaisempi remontti tehty vuonna 2001 vai 2002.
Kysymyksen asettelu
Asiassa on kyse siitä, olisiko vuodenvaihteessa 2012-2013 havaittu kosteusvaurio voitu korjata kuivattamalla lattiakaivon ympäriltä neliömetrin suuruinen alue ja asentamalla vain tälle alueelle paikkakorjaamalla uusi vedeneristys.
Asiassa on kyse siitä, mihin tasoon asti taloyhtiö on korvausvelvollinen, sekä vahingon määrästä.
Sovellettavista lainkohdista
1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Mainitun pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Aikaisemmin voimassa olleen vuonna 1991 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Mainitun lain 78 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta ja puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Mainitun pykälän 3 momentin mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalla kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.
Näyttö
Kirjallista todisteista
RT-kortin 84-11093 kohdassa 6.2 käsitellään vedeneristyksen korjausta osassa märkätilaa. Sen mukaan märkätilan nestemäisenä levitetty, alle 1O vuotta vanha vedeneristys voidaan uusia osakorjauksena, esimerkiksi yksittäisten laattojen korjauksen yhteydessä tai kun lattiakaivon ja vedeneristyksen liitos korjataan. Vedeneristyksen oletetaan muualla täyttävän nykyiset vaatimukset. Korjauksessa on kiinnitettävä erityistä huomiota uuden ja vanhan vedeneristeen liittämiseen.
Puheena olevan asunnon 19.10.2012 ostanut N. N on 29.10.2012 tehnyt taloyhtiölle ilmoituksen ostamansa asunnon kunnossapito- ja muutostyöstä (VTS). N. Nn tarkoituksena oli suorittaa asunnossa täysimittainen remontti muun muassa pesutilat pesukorjaamalla ja siirtämällä kevytrakenteista väliseinää pienentäen suihkutilaa ja saaden lisätilaa wc:n puolelle.
Asunto Oy En hallituksen 14.4.2014 pidetyn kokouksen 17.4.2014 päivätyn pöytäkirja (VT3) kohdasta 4 ilmenee, että hallitus oli päättänyt kokouksessaan 1.11.2012 olla korvaamatta vesieristystä ja siihen liittyviä pohjatöitä eikä muita kylpyhuoneeseen liittyviä töitä. Hallitus päätti kuitenkin tehdä sovintotarjouksen, jossa taloyhtiö vastaa kuivauskustannuksista ja vesieristyksen tekemisen kustannuksista lattiaan paikallisesti korjattuna sekä maksamaan kuivauksen osuuden.
Asunnon edellinen omistaja T. Nettten oli ennen asunnon myymistä N. Nlle tilannut pesuhuoneeseen kuivauksen pinnoitteita poistamatta. Toimenpiteestä on JK Tekniikan 27.9.2012 päivätty kuivausraportti. Raportin mukaan pesuhuoneen pinnoitteen avaus ja kuivausasennus osastointeineen suoritettiin 5.9.2012. Kuivaus ja pesuhuone tarkastettiin 14.9.2012, jolloin arvot tutkituilla aloilla olivat normaalit sekä havaittu värimuutos pinnoitteessa oli palautunut normaaliksi. Kuivaus ja osastointi poistettiin 14.9.2012. Raportissa todetaan, että pesuhuoneen alareunan seinäpinnoitteella on ympäristöään huomattavasti korkeampia arvoja ja havaittavaa värimuutosta 4.9.2012. Lattiapinnoite roiskevesialueelta on irti alustastaan ja ympäristöään huomattavasti korkeammilla arvoilla 4.9.2012. Arvot normaalit muilta tutkituilta aloilta 4.9.2012. Arvot normaalit tutkituilla aloilla 14.9.2012. Roiskevesialueen lattiapinnoite irti alustastaan 14.9.2012. Tutkimuksessa tehdyt havainnot viittaavat havaitun kosteuden olleen pinnoitteen ja vedeneristeen välissä kuten työn lähtökohtina olleissa raporteissa on todettu (KT4, VT6).
Henkilötodistelusta
M. N on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut tehneensä 15 vuotta pesuhuoneremontteja. Puheena olevassa pesuhuoneessa oli hänen saamansa tiedon mukaan tehty vuonna 2001 pesuhuoneremontti, jolloin vesieristys oli tehty kauttaaltaan pesuhuoneen seiniin ja lattiaan sekä saunan lattiaan. Tämän remontin yhteydessä vesieristys oli kuitenkin tehty virheellisesti. Lattiakaivoon ei ollut asennettu asianmukaista korokerengasta niin, että vesieristys olisi saatu asennettua tiiviisti. Vesieristys oli katkottu lattiakaivon kohdalla. Lattiakaivon kohdalla vesi oli imeytynyt betonilaattaan ja kosteus oli pikku hiljaa kapilaarisesti levinnyt lattiakaivon ympärillä laajemmalti. JK Tekniikka Oy:n kuivausraportista jo ilmenee, että vesieristys on irti betonilaatasta. Kosteusvaurio havaittiin, kun ryhdyttiin purkamaan rakenteita. Kun virhe pesuhuoneessa paljastui, taloyhtiön edustaja kutsuttiin paikalle.
M. Nn käsityksen mukaan vesivahingon johdosta piti tehdä kokonaan uusi vesieristys koko alueelle, koska uutta vesieristystä ei voitu liittää vanhaan vesieristykseen. Vanhan vesieristeen kunnosta ei saatu selvyyttä muuta kuin purkamalla laatat pois.
M. N on edelleen kertonut, että puheena oleva remontti tehtiin vuoden vaihteessa 2012-2013 ja remontti kokonaisuudessaan valmistui keväällä 2013. Taloyhtiön edustajana tekninen isännöitsijä J. Häxxx kävi mittaamassa kosteudet betonilaatasta. Hallituksen puheenjohtaja J. Saxxxko kävi myös paikalla. J. Häxxx ei esittänyt M. Nlle mitään muuta vaihtoehtoa korjaukseen.
M. Nn saamissa kaikissa papereissa luki, että aikaisempi remontti oli tehty vuonna 2001. Koska aikaisemmasta remontista oli kulunut jo yli 10 vuotta, korjausta ei voitu tehdä paikkaamalla.
M. N on edelleen kertonut, ettei 6.009,52 euron määräiseen laskuun sisälly laattojen kustannuksia. Jos korjaus olisi tehty muovimatolla, laskusta olisi jäänyt pois laatoitustyön ja saumauksen osuus. Muovimaton asentaminen ja hinta olisi tullut lisää.
M. N oli ottanut vastaajan kirjallisina todisteina (VT4) olevat kolme valokuvaa 16.1.2013. Niissä näkyy pesuhuoneen lattian betonipintaa. Kosteusvaurio oli lattiakaivon ympärillä noin neliömetrin alueella, mikä ilmenee myös JK Tekniikan raportista.
J. Saxxxko on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut olleensa puheena olevan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana vuosina 1999-2007 ja edelleen 1.1.2013 alkaen. Puheena oleva rivitalo on rakennettu vuonna 1979 ja siinä on 28 asuntoa. Taloyhtiö ei ole hyväksynyt pesutiloissa perustason muutosta muovimatosta laatoiksi. Yhdessä asunnossa on pesutiloissa vielä muovipinnat mutta ainakin 25 on laatoitettu. Saxxxon mukaan vain isännöitsijä valvoi aikaisemmin tehdyt remontit ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa eikä niitä käsitelty hallituksessa. Taloyhtiö on tähän asti maksanut remonteissa vain vedeneristyksen ja kuivauksen. Taloyhtiö ei ole remontteja teetättänyt, maksanut vain nämä edellä mainitut kustannukset.
Saxxxko oli käynyt puheena olevassa asunnossa kerran, jolloin asunnon ostanut N. N oli ollut maalaamassa. Saxxxko ei tiennyt kylpyhuoneremontista mitään eikä avauksia oltu tehty siinä vaiheessa, kun hän kävi asunnossa. Taloyhtiön hallitus ei ole sopinut N. Nn tai M. Nn kanssa remontista mitään.
Taloyhtiön silloinen tekninen isännöitsijä Häxxx oli sanonut Saxxxolle, että puheena olevassa pesuhuoneessa oli kosteutta. Saxxxko oli todennut, että se pitää kuivata. Kun laskuja alkoi tulemaan, hallitus oli tehnyt päätöksen, että se vastaa ainoastaan kuivatuksesta ja osasta vedeneristystä.
Saxxxko ei tiennyt, kenen vastuulla puheena olevassa asunnossa vuonna 2001 tai 2002 tehty vedeneristys oli, eikä hän tiennyt sitä, kuka työtä oli silloin valvonut. Saxxxon mukaan vuonna 2001 tai 2002 tehdyn remontin osalta yleensä asukas vastaa siitä, että vedeneristys on kunnossa. Saxxxko on myös todennut, että jos 10 vuotta vanhaa vedeneristystä paikkakorjataan, taloyhtiö ottaa siitä vastuun. Jos asiantuntija sanoo, että vaurio voidaan korjata paikallisesti, niin silloin se korjataan niin.
Vuonna 2001 tai 2002 tehtyä remonttia ei ole käsitelty hallituksessa. Silloin ratkaisun on tehnyt isännöitsijä yksin. Saxxxon mukaan isännöitsijälle on annettu vastuuvapaus, eikä puheena olevaa remonttia ole käsitelty sen enempää.
Häxxx oli ilmoittanut Saxxxolle, että asunnossa A2 on kosteutta ja että kiristysrengas on tehty väärin. Saxxxko oli olettanut, että Häxxx oli mitannut pintamittauksella kosteuden.
K. Saxxx kantajan nimeämänä todistajana on kertonut oikeudessa seuraavaa. Saxxx on koulutukseltaan talonrakennuksen diplomi-insinööri, valmistunut Tampereelta vuonna 1993. Tämän jälkeen hän on suorittanut lukuisia koulutuksia muun muassa kosteudenmittaajan koulutuksen, kuntotarkastajan koulutuksen ja muitakin, mitä rakennusalalla on Suomessa järjestetty. Hän on toiminut 13 vuotta tavarantarkastajana, erityisosaamisena vedeneritysasiat. Haxxxsen perheellä on ollut rakennusliike pienestä pitäen. Hän oli itse rakennusliikkeessä yli 10 vuotta eli rakensi taloja. Korkeakoulun jälkeen hän siirtyi pikku hiljaa rakennustutkimuksen puolelle, kosteusmittausten ja kuntotarkastusten suunnitteluun. Asunto-osakeyhtiöiden kylpyhuoneet ovat Haxxxselle hyvin tuttuja. Kosteusmittauksia tulee vuodessa paljon vastaan, koska ne liittyvät asuntokauppaan. Haxxxsella on rakennusvalvojan pätevyys, mikä vaaditaan uudiskohteissa. Saxxx valvoo tällä hetkellä kolmea rivitalouudiskohdetta Tampereella. Saxxx ei enää lähde valvomaan yksittäisiä pesuhuoneen remontteja, mutta tarkastuksia hän tekee paljon, vuositasolla ei enää tänä päivänä satoja, mutta monia kymmeniä.
Näytettäessä Haxxxselle kolmea valokuvaa pesuhuoneen lattiakaivosta ja sen ympäristöstä (VT4) Saxxx on todennut, että vedeneristys on irti lattiasta ja hapero. Haxxxsen mukaan JK Tekniikan kuivausraportista myös ilmenee, että vesi on päässyt vedeneristyksen alle. Kuivausraportissa olevista pohjakuvauksista ilmenee, että lattiapinta on irti alustastaan.
RT-kortista kysyttäessä Saxxx on todennut, että jos vedeneristys on 10 vuotta vanha, voidaan vaurio korjata paikallisesti mutta ehtona on, että vedeneristys on muualta hyvä. Uuden vedenerityksen täytyy olla sama laatua kuin vanha vedeneristys.
Saxxx on todennut, että vedeneristyksiä on tehty vain noin 15 vuoden ajan. Vuonna 2001 tehtyä vedeneristystä hän ei lähtisi korjaamaan paikkakorjauksella. Jos toimitaan RT-kortin vastaisesti ja jälkikäteen huomataan, että on tapahtunut virhe, se vastaa, joka on käskenyt tehdä työn.
Haxxxsen mukaan puheena olevan suuruisessa pesuhuoneessa korjauskustannus laattojen kanssa laatat mukaanluettuna on noin 8.000-10.000 euroa. Jos käytetään muovimattoa korjauskustannukset ovat 5.000 eurosta ylös päin. Haxxxsen käsityksen mukaan puheena olevan pesuhuoneen korjauskustannus 6009,52 euroa on halpa hinta, vaikka siihen ei sisälly laattoja. Haxxxsen mukaan työvaiheet ovat samat asennetaanko sitten muovimatto vai tehdäänkö vedeneristys. Haxxxsen mukaan muovimatto on vaikeampi asentaa kuin vedeneristys. Laatat ja niiden asennus ovat kallista.
J. Maxxx vastaajan nimeämänä todistajana on kertonut oikeudessa seuraavaa. Maxxx oli toiminut puheena olevan talon isännöitsijänä 1.2.2009 alkaen vuoden 2012 loppuun. Maxxx on koulutukseltaan rakennusmestari talonrakennuksen ja maanrakennuksen puolelta. Hän on käynyt kiinteistönpidon jatkolinjan asunto-osakeyhtiöitä varten. Hänellä on ITS-tutkinto isännöintipuolelta. Hän on hoidellut ainakin 10 vuotta näitä asioita. Hänellä on tällä hetkellä oma firma, jossa hän on isännöitsijä.
Maxxx on todennut, ettei puheena olevan taloyhtiön pesuhuoneiden perustasoon ole tehty muutoksia. Kun huoneistoissa on tehty pesuhuoneeseen muutoksia, taloyhtiö on kustantanut vedeneristyksen ja mahdollisen kuivatuksen. Kysyttäessä N. Nn tekemästä huoneiston kunnossapito- tai muutostyötä koskevasta ilmoituksesta Maxxx on todennut, että asia on käsitelty taloyhtiön kokouksessa. Maxxx ei ollut kuitenkaan mitenkään hoitanut asiaa. Maxxx ei ollut henkilökohtaisesti tavannut N. Nä ja M. Nn hän on nähnyt nyt oikeudessa ensimmäisen kerran. Maxxx ei ollut keskustellut M. Nn kanssa puheena olevasta kylpyhuoneremontista. Maxxx ei ollut käynyt puheena olevassa asunnossa remontin aikana. Maxxx on todennut, että kun isännöitsijälle ilmoitetaan remontista, isännöitsijä käy katsomassa paikan päällä. 1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain mukaan remontista täytyy ilmoittaa taloyhtiölle. Sitä ennen voimassa olleen lain mukaan tällaista ilmoitusta ei tarvinnut tehdä. Maxxx ei ollut kuullut mitään kosteusvauriosta. Maxxxn käsityksen mukaan aikaisempi omistaja on vastuussa, jos vedeneristyksessä on aikaisemman remontin yhteydessä tehty virhe. Maxxxn käsityksen mukaan vesieristyksen työ puheena olevissa tiloissa maksaisi noin 500 euroa.
J. Häxxx vastaajan nimeämänä todistajana on kertonut oikeudessa olleensa puheena olevan kiinteistön tekninen isännöitsijä ja myös isännöitsijä 9.1.-30.9.2013. Hän toimii nykyään isännöitsijänä Lännen isännöintipalvelussa. Hänellä tulee tässä kuussa viisi vuotta täyteen teknisenä isännöitsijänä ja lisäksi hänellä on ollut muutama hallinnollinen isännöintikohde. Teknisen isännöitsijän ammattitutkinnon lisäksi hän on suorittanut Valkeakosken ammattioppilaitoksessa kosteusmittauskoulutuksen. Tällä hetkellä hän on näyttötyötä vaille valmis VTT:n märkätilavalvoja. Hän saa sertifikaatin, kun tekee näyttötyön, teoriaosuus on suoritettu.
Vedenerityksen osakorjauksesta kysyttäessä Häxxx on todennut, että Lemminkäisen vuonna 2004 rakennuttamassa Lintulammen Omenapuiston 10-vuotistarkastuksessa havaittiin viiden asunnon kylpyhuoneiden kaakeleissa kopoa. VTT:n märkätilavalvoja oli käynyt hyväksymässä osakorjaukset, joissa irtonaiset laatat purettiin neliöstä neljän neliön alueelta ja korjaus tehtiin limitystekniikalla. Jos osakorjausta ei olisi pystytty tekemään, märkätiloja olisi jouduttu purkamaan laajalti.
JK Tekniikka Oy:n kuivausraportista kysyttäessä Häxxx on todennut, ettei hän ole ollut paikalla tämän tutkimuksen aikana. Vuonna 2009 Munters oli tehnyt samoja havaintoja kuin mitä JK Tekniikan raportista ilmenee eli kosteutta on havaittu suihkun alueella. Kosteus on laatan ja vesieristeen välissä niin kuin pitää ollakin. Pinnoitteet on avattu ja kosteus on kuivattu laattasaumojen kautta. Kaivon kosteudesta ei puhuta mitään.
Kuivausraportista ilmenee, että 4.9.2012 pesuhuoneessa on havaittu kosteutta ja alustasta irti olevaa laattaa. 14.9.2012 kosteutta ei oltu enää havaittu, mutta laattapinnoite oli irti alustastaan. Häxxxin mukaan, jos laatat kopisevat, se ei estä suihkun käyttöä, jos laattojen saumaukset ja vedeneristys ovat kunnossa. Tällöin ei tarvitse mitään korjaustoimenpiteitä. Veden kuuluukin tulla vedeneristeen päälle. Kallistus pitää huolen siitä, että vesi valuu vedeneristeen päältä lattiakaivoon. Tyypillistä on, että kaivojen ympärillä mitataan kosteusarvoja.
Häxxx oli käynyt 16.1.2013 puheena olevassa asunnossa mittaamassa kosteusarvoja. Hän oli ottanut myös vastaajan kirjallisena todisteena 4 olevat kolme kuvaa. Pesuhuone oli purettu tuolloin täysin. Remontintekijä oli ilmoittanut, että rakenteissa oli havaittu kosteutta. Häxxx oli mitannut lattiakaivon ympäriltä kohonneita kosteusarvoja pintakosteusmittarilla, mikä ei kerro, missä kosteus on.
Häxxx on edelleen kertonut, että puheena olevassa tapauksessa lattiakaivon ympäriltä puuttui kiristysrengas ja vedeneristys oli leikattu väärin. Tämän vuoksi kosteutta oli päässyt vedeneristyksen alle. Kuvassa 1 näkyy, että kaivon ympäriltä vahvikekangas on revennyt. Häxxx merkitsi tämän valokuvaan 1. Kuvassa vihreä on vedeneristystä. Lattiaa ei oltu vielä jyrsitty. Kun tasotekerros jyrsitään pois, tiedetään tarkempi kosteus. Häxxx ei pystynyt vastaamaan siihen, miten laajalta alueelta hän oli tehnyt mittauksia. Puute vedeneristyksessä ei ollut kuitenkaan voinut vaurioittaa laajempaa aluetta. Häxxx ei pystynyt sanomaan mitään vedeneristyksen iästä. Vedeneristyksen kuntoa ei voida millään muulla keinolla tarkastaa kuin laattaa poistamalla. Jos vedeneristys on 10 vuotta nuorempi, voidaan käyttää paikkakorjausta. Vedeneristyksen aikajänne on 10 - 15 vuotta. Häxxxilla ei ole henkilökohtaista kokemusta asiasta. Häxxx ei ollut käynyt 16.1.2013 jälkeen puheena olevassa asunnossa. Häxxx ei ollut sopinut mitään M. Nn tai asunnon omistajan N. Nn kanssa remontista. Isännöitsijällä ei ole valtaa sopia tällaisista asioista.
Häxxx oli luvannut viedä ilmoitetun kosteusvaurion taloyhtiön hallituksen käsittelyyn. N. Nn tekemästä huoneiston kunnossapito- tai muutostyötä koskevasta ilmoituksesta kysyttäessä Häxxx on todennut, ettei siinä puhuta kosteusvauriosta mitään. N. N oli ilmoittanut vain laajasta remontista ja muun muassa väliseinän siirtämisestä.
Häxxxin mukaan N. N oli ostanut puheena olevan asunnon 19.10.2012. Hallintaoikeus oli siirtynyt uudelle omistajalle 29.10.2012. Asunnossa ei asuttu ennen remonttia.
Häxxxin mukaan puheena olevan kylpyhuoneen lattian ja seinien sekä saunan lattian vedeneristys töineen maksaa noin 600 euroa ja kuivatus 400 euroa. Häxxx on todennut, että 16.1.2013 siinä tilanteessa, kun kaikki oli jo revitty, osakorjaus ei olisi enää ollut mahdollistakaan. Häxxxin mukaan vedeneristyksen tekee kahdessa päivässä. 15 kg;n purkki eristysainetta maksaa 90 euroa ja sitä kuuluu 1 kg neliölle. Häxxxin mukaan 3 purkkia riittää puheena olevan kokoisen kylpyhuoneen ja saunan lattian eristykseen.
Häxxx on vielä todennut, että ennen vedeneristyksen levittämistä pensselillä tai kelalla täytyy tehdä pohjatyöt. Näihin töihin kuuluvat vanhojen pintojen jyrsiminen ja tasoittaminen ja vanhojen kipsilevyjen poistaminen seinistä, jos ne laatoitetaan. Laskuerittelyssä (KT1b) mainitut toimenpiteet täytyy tehdä ennen kuin vedeneristys voidaan laittaa.
Häxxxilla ei ollut mitään tietoa puheena olevassa asunnossa vuonna 2001 tai 2002 tehdystä remontista.
Taloyhtiön hallituksen kokouksessa käsiteltiin nyt puheena olevaa remonttia mutta Häxxx ei muistanut, mikä oli päätös. Häxxx oli esittänyt hallitukselle vedeneristyksen ja kuivatuksen korvaamista.
Häxxx on vielä kysyttäessä todennut, että 16.1.2013 kosteus oli vesieristeen alla, kun hän mittasi kosteutta. Vanha vesieriste oli vihreää, mistä hän päätteli sen olevan Kiiltoa. Korjaus olisi voitu tehdä paikkakorjauksena, jos aikaisempi vedeneristys olisi ollut kunnossa. Kiristysrenkaan puuttuminen kaivon ympäriltä olisi voitu havaita rakenteita purkamatta.
Johtopäätökset
Asiassa on jäänyt selvittämättä, onko vuonna 2001 tai 2002 puheena olevan asunnon kylpyhuoneremontti tehty sen vuoksi, että kylpyhuoneessa on ollut kosteusvaurio yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa rakenteissa vai tason parannuksen vuoksi, mistä hyötyy osakkeenomistaja. Asiassa ei ole kuitenkaan väitetty, että aiemmin tehdyssä remontissa olisi ollut kyse taloyhtiön vastuulle kuuluvan virheen korjaamisesta.
Kantaja on todennut, että taloyhtiö on aiemman remontin yhteydessä kustantanut vedeneristyksen. Taloyhtiö ei ole löytänyt sen papereista tietoja vuonna 2001 tai 2002 tehdystä remontista mutta todennut, että taloyhtiö on tässä remontissa kustantanut vedeneristyksen niin kuin muissakin taloyhtiön kylpyhuoneremonteissa.
Jo vanhan asunto-osakeyhtiölain aikana taloyhtiö vastasi 77 §:ssä mainituista rakenteista. Käräjäoikeus toteaa, että aikaisemmin tehdyssä remontissa vedeneristys ja sen asianmukaisuus kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Sillä ei ole merkitystä, onko taloyhtiö valvonut remontin vai ei. Asiassa ei ole väitetty, etteikö taloyhtiöllä olisi ollut mahdollisuutta valvoa remonttia. Taloyhtiön ei voida kuitenkaan katsoa hyväksyneen talon asuntojen pesuhuoneiden perustason muuttamista muovimatosta laataksi sillä perusteella, että se on vastannut vedeneristyksestä silloisen osakkeenomistajan halutessa laatoittaa kylpyhuoneensa.
Kun asunnon uusi omistaja N. N on 29.10.2012 tehnyt ilmoituksen tulevasta remontista, hän ei siinä vaiheessa ole väittänyt pesuhuoneessa todetun kosteutta. Pesuhuone ja saunan lattia on purettu ja Häxxx on käynyt toteamassa kosteuden rakenteissa 16.1.2013. Nyt on kysymys siitä, mikä on taloyhtiön vastuu tehdystä remontista. Todistajina kuultujen Haxxxsen ja Häxxxin kertomusten sekä RT-kortin 6.2 kohdasta ilmenevän perusteella ja ottaen lisäksi huomioon aikaisemman vedeneristyksen ikä käräjäoikeus katsoo, ettei paikkakorjaaminen tässä tapauksessa ole hyvän rakennustavan mukaista eikä tarkoituksenmukaista. Näin ollen vedeneristys tulee uusia kauttaaltaan pesuhuoneen lattiaan ja seiniin sekä saunan lattiaan.
Taloyhtiö on osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella vastuussa vedeneristyksestä ja kuivatuksesta. Ennen kuin vedeneristys saadaan asianmukaisesti laitettua se vaatii tiettyjä toimia kuten laatoituksen piikkausta, jyrsimistä, hiontaa, tasoitetyötä. Sillä, onko uusi omistaja aikonut tehdä remontin pesuhuoneessa ja saunassa tietämättä kosteusvauriosta, ei ole merkitystä taloyhtiön vastuun laajuuteen. Ottaen huomioon Nime Tn eritellystä laskusta (KT1b) ilmenevät työt ja edellä kerrotut taloyhtiön vastuulle kuuluvat työt käräjäoikeus arvioi taloyhtiön vastuulle kuuluviksi remonttikustannuksiksi puheena olevan kosteusvaurion korjaamisen osalta arvonlisäveroineen 4.200 euroa.
Tuomiolauselma
Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan M. Nlle Nime T -nimisen toiminimen omistajana 4.200 euroa 16 prosentin viivästyskorkoineen 17.9.2013 lukien sekä korvaamaan M. Nlle asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 6 502,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien ja asianosaiskulut 200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
Todistajien palkkiot
M. N velvoitetaan suorittamaan nimeämälleen todistaja K. Haxxxselle todistajanpalkkiona 500 euroa.
Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan nimeämilleen todistajille todistajanpalkkioina J. Maxxxlle 480 euroa ja J. Häxxxnille 400 euroa.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta. Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää lisäksi valitusluvan pyytämistä korkeimmalta oikeudelta. Jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Muutoksenhakumenettelyyn kuuluvat:
- tyytymättömyyden ilmoittaminen ja
- valittaminen.
Ratkaisuun on ilmoitettava tyytymättömyyttä viikon kuluessa ratkaisun antamisesta, toisin sanoen viimeistään seuraavalla viikolla ratkaisun antamispäivää vastaavana viikonpäivänä. Ilmoitus on tehtävä suullisesti tai kirjallisesti käräjäoikeudelle tai käräjäoikeuden kansliaan sen aukioloaikana. Jos muutoksenhakija tahtoo hakea muutosta ennakkopäätösvalituksella, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.
Määräaika valituksen tai ennakkopäätösvalituksen tekemiseen on kolmekymmentä päivää. Määräajan laskeminen alkaa käräjäoikeuden ratkaisun antamispäivää seuraavasta päivästä. Valituskirjelmä toimitetaan käräjäoikeuden kansliaan.
tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä.
Tarkemmat muutoksenhakuohjeet ovat nähtävillä käräjäoikeuden kansliassa.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Asunto Oy E on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä 16.3.2015.
Vastavalituksen määräpäivä 30.3.2015.
Käräjätuomari L. Ti
Asunto-osakeyhtiö vastaa vaurioituneen kph:n vedeneristeen korjaamisesta. Tässä oli kysymys siitä, oliko se korjattavissa paikkakorjauksena RT-kortin mukaisesti.
Osakas oli ryhtynyt korjauksiin koska vesieriste oli vuotanut ja rakenteissa oli kosteutta. Osakas korjautti koko kylpyhuoneen samalla ja teetti uudet vesieristeet, joiden uusimiskuluja hän nyt vaati asunto-osakeyhtiöltä. Kysymys oli siis vesieristeen korjaustavasta.
Asunto Oy katsoi, että kysymyksessä olevan kylpyhuoneen kosteusvaurio olisi voitu korjata niin kutsuttuna paikkakorjauksena ja asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuus kattaa siten ainoastaan vedeneristyksen vaurion korjaamisen ja syntyneen kosteuden poiston. Sen korvausvelvollisuus ei ole ulottunut tätä laajemmalle.
Hovioikeuden mukaan:
"Asiassa on jäänyt epäselväksi, oliko kylpyhuoneen edellinen remontti tehty vuonna 2001 vai 2002. Aikaisemmasta remontista oli kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joskaan ei merkittävästi enemmän aikaa. Hovioikeus toteaa, että vaikka RT-kortti ei ole sitova määräys, sen voidaan katsoa kuvastavan hyvää rakentamistapaa. RT-korttia velvoittavampi on rakennusmääräyskokoelma, jonka määräyksistä ei asiassa ole esitetty kirjallista selvitystä. Häxxx on kertonut, että rakennusmääräyskokoelmassa ei vedeneristeen elinkaaresta anneta tarkempia ikämäärityksiä, mutta hän ei ole kertonut rakennusmääräyskokoelmassa mahdollisesti annetuista määräyksistä liittyen paikkakorjaukseen.
N, Saxxx ja Häxxx ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että paikkakorjauksen edellytyksenä on myös se, että asennettava eriste on yhteensopivaa aikaisemmin asennetun vedeneristeen kanssa. Häxxxin lausuman mukaan valokuvista on todettavissa eristeen olleen vihreää, mistä voi päätellä sen olleen Kiillon eristettä. Nn mukaan korjausta tehtäessä ei ollut ollut tarkempaa tietoa vedeneristyksen laadusta.
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että koska aikaisemmasta remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja koska vedeneristeen laadusta ei ollut ollut ainakaan varmaa tietoa, kosteusvaurion korjaaminen paikkakorjauksena ei olisi täyttänyt hyvän rakentamistavan edellytyksiä."
Turun hovioikeus Tuomio Nro 262
Antopäivä 7.3.2016
Diaarinumero S 15/661
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 1. os. 12.2.2015 nro 5099 (liitteenä)
Asia Velkomus, palvelusopimus ym.
Valittaja
Asunto Oy E
Vastapuoli
M. N Nime T -nimisen toiminimen haltijana
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Asunto Oy E (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Nn kanne hylätään. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että N velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.
Perusteinaan Asunto Oy E on lausunut, että kysymyksessä olevan kylpyhuoneen kosteusvaurio olisi voitu korjata niin kutsuttuna paikkakorjauksena ja asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuus kattaa siten ainoastaan vedeneristyksen vaurion korjaamisen ja syntyneen kosteuden poiston. Sen korvausvelvollisuus ei ole ulottunut tätä laajemmalle. RT-kortissa suositeltua kymmenen vuoden aikajännettä paikkakorjaukselle ei ole pidettävä ehdottomana takarajana, ja asiassa on ollut perusteltua luottaa siihen, että vedeneristys on muutoin ollut kunnossa. Tuomittua 4.200 euron korvausmäärää ei ole käräjäoikeuden tuomiossa perusteltu.
Vastaus
N on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja että Asunto Oy E velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan N on lausunut, että vedeneristystä ei olisi voitu korjata paikkakorjauksena. Edellisestä remontista oli Nn käsityksen mukaan kulunut aikaa yli kymmenen vuotta. Asiassa ei ollut ollut tiedossa aikaisemman vesieristeen laatu, mikä olisi saattanut johtaa yhteensopivuusongelmiin. Koska vedeneristys oli ollut virheellinen lattiakaivon kohdalla, ei asiassa ollut ollut aihetta olettaa sen olevan kunnossa muilta osin. Korjaus on siten toteutettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, ja asunto-osakeyhtiö on asunto-osakeyhtiölain nojalla vastuussa korjauskustannuksista.
Todistelu hovioikeudessa
Sama kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta J. Maxxxn kuulemista.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Näyttövelvollisuus ja näyttö
Asiassa on riidatonta, että kylpyhuoneen lattiakaivon kohdalla on ollut kosteusvaurio. Asunto-osakeyhtiö on väittänyt, että korjauksen olisi voinut suorittaa paikkakorjauksena. Lattiakaivon kohdalla oleva virhe vesieristyksessä oli huomattu, kun asunnossa oli tehty remonttia ja kylpyhuoneen laatoitus oli irrotettu. Koska lattia oli jo purettu, asunto-osakeyhtiön mahdollisuudet hankkia näyttöä siitä, että virhe olisi ollut korjattavissa paikkakorjauksena, ovat huomattavasti heikentyneet, minkä vuoksi hovioikeus katsoo, että Nllä on ollut näyttötaakka siitä, että vaurio ei olisi ollut korjattavissa paikkakorjauksella.
Kirjallisena todisteena esitetyn RT-kortin ohjeen mukaan alle kymmenen vuotta vanha vedeneristys voidaan uusia osakorjauksena, esimerkiksi yksittäisten laattojen korjauksen yhteydessä tai kun lattiakaivon ja vedeneristyksen liitos korjataan. Vedeneristyksen oletetaan muualla täyttävän nykyiset vaatimukset.
N, asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja J. Saxxxko ja todistaja J. Häxxx ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisistä seikoista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.
Myös todistaja K. Saxxx on kertonut pääosin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on hänen kertomakseen merkitty. Saxxx on tarkentanut käräjäoikeuden tuomion sivulle yhdeksän merkittyä kertomustaan siten, että paikkakorjaus on mahdollinen, jos vedeneristys on alle kymmenen vuotta vanha. Hän on viitannut asiassa RT-korttiin, joka hänen näkemyksensä mukaan on hyvää rakentamistapaa kuvastava ohje, vaikka se ei olekaan velvoittava määräys. Haxxxsen käsityksen mukaan nyt kyseessä olevassa remontissa paikkakorjaus ei olisi ollut mahdollinen, koska edellisestä remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja aikaisemmin asennetun vedeneristeen laadusta ei ollut ollut tietoa, mikä olisi saattanut johtaa yhteensopivuusongelmiin.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Asiassa on jäänyt epäselväksi, oliko kylpyhuoneen edellinen remontti tehty vuonna 2001 vai 2002. Aikaisemmasta remontista oli kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joskaan ei merkittävästi enemmän aikaa. Hovioikeus toteaa, että vaikka RT-kortti ei ole sitova määräys, sen voidaan katsoa kuvastavan hyvää rakentamistapaa. RT-korttia velvoittavampi on rakennusmääräyskokoelma, jonka määräyksistä ei asiassa ole esitetty kirjallista selvitystä. Häxxx on kertonut, että rakennusmääräyskokoelmassa ei vedeneristeen elinkaaresta anneta tarkempia ikämäärityksiä, mutta hän ei ole kertonut rakennusmääräyskokoelmassa mahdollisesti annetuista määräyksistä liittyen paikkakorjaukseen.
N, Saxxx ja Häxxx ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että paikkakorjauksen edellytyksenä on myös se, että asennettava eriste on yhteensopivaa aikaisemmin asennetun vedeneristeen kanssa. Häxxxin lausuman mukaan valokuvista on todettavissa eristeen olleen vihreää, mistä voi päätellä sen olleen Kiillon eristettä. Nn mukaan korjausta tehtäessä ei ollut ollut tarkempaa tietoa vedeneristyksen laadusta.
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että koska aikaisemmasta remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja koska vedeneristeen laadusta ei ollut ollut ainakaan varmaa tietoa, kosteusvaurion korjaaminen paikkakorjauksena ei olisi täyttänyt hyvän rakentamistavan edellytyksiä.
N ei ole vaatinut laatoituksen materiaalikustannuksia asunto-osakeyhtiöitä. Saxxx on kertonut, että vedeneristystä korjattaessa työn määrä ei merkittävästi lisäänny, vaikka pintamateriaalina käytetään laattaa muovimaton asemesta. Laatoitus ei ole siten merkittävästi lisännyt korjauskustannuksia.
Kun osakkaan suorituttamien muutostöiden yhteydessä ilmenee kosteusvaurio, jonka korjaaminen on asunto-osakeyhtiön vastuulla, vastuu kosteusvaurion korjaamistyön kustannuksista siirtyy asunto-osakeyhtiölle. Osakkaalla on oikeus saada yhtiöltä korvaus myös vaurion korjauksen edellyttämistä purkukustannuksista. Asunto-osakeyhtiö vastaa siten myös vaurion havaitsemista edeltäneistä tarpeellisista purkukustannuksista. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden arvioima asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva määrä 4.200 euroa on kohtuullinen.
Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Oikeudenkäyntikulut
Asunto Oy E on hävinnyt asian, joten se on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla korvaamaan Nn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan M. Nlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista asianosaiskuluineen hovioikeudessa 4.229,36 euroa (sisältää arvonlisäveroa 586,39 euroa) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 6.5.2016.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni A. A
hovioikeudenneuvos N. P
hovioikeudenneuvos A. L
Valmistelija: viskaali H. V
Ratkaisu on yksimielinen.
PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Ratkaisija: Käräjätuomari L. Ti
TUOMIO
Annettu kansliassa
15/5099
12.2.2015 L 14/14830
Kantaja N, M., Nime T nimisen toiminimen omistajana
Vastaaja Asunto Oy E
Asia Velkomus, palvelusopimus ym.
Vireille 30.5.2014
Kanne
Vaatimukset
M. N on vaatinut, että Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan hänelle
1.laskusaatavaa 6.009,52 euroa 16 prosentin viivästyskorkoineen 17.9.2013 lukien sekä
2.korvaamaan hänen 6502,50 euron määräiset oikeudenkäyntikulunsa, mitkä sisältävät todistajan palkkion 500 euroa, laillisine korkoineen ja 200 euron määräiset asianosaiskulut laillisine korkoineen.
N on kiistänyt vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ja asianosaiskulut perusteeltaan ja oikeudenkäyntikulut myös määrältään hyväksyen oikeudenkäyntikulujen osalta avustajan palkkion osuutena arvonlisäveroineen 6.000 euroa sekä kulut ja todistajien palkkiot 880 euroa vaaditun mukaisena. N on myöntänyt vastaajan asianosaiskulut määrältään oikeaksi.
Perusteet
Nn omistama Nime T on suorittanut laskuerittelystä (KT1b) tarkemmin ilmenevän pesuhuoneen kosteusvaurion korjaustyön Asunto Oy En asunnossa vuodenvaihteessa 2012/2013. Asunto on M. Nn entisen puolison N. Nn omistuksessa. N. N on ostanut asunnon 19.10.2012. Laskuun ei sisälly laattojen hinta mutta laattojen asennustyö sisältyy. Vastaaja on kiistänyt saatavan.
Kosteusvaurio on johtunut aiemmin virheellisesti toteutetusta vesieristyksestä. Lattiakaivoon ei oltu vuonna 2001 suoritetun remontin yhteydessä asennettu asianmukaista korokerengasta niin, että vesieristys olisi saatu asennettua tiiviisti, vaan vesieristys oli katkottu lattiakaivon kohdalla. Kosteus on puutteellisen vesieristyksen johdosta edennyt pikku hiljaa kapillaarisesti lattiakaivon ympäriltä eteenpäin kylpyhuoneessa.
Vuonna 2001 suoritetun remontin yhteydessä kylpyhuone on laatoitettu ja taloyhtiö on tällöin korvannut vesieristyksen asentamisen kosteisiin tiloihin. Taloyhtiön on tällöin katsottava hyväksyneen sen, että kylpyhuoneessa perustaso on laatoitus.
Asunnon omistaja oli epäillyt pidemmän aikaa, että kylpyhuoneessa on kosteutta. Tämän vuoksi hän oli päättänyt lokakuussa 2012 tehdä kylpyhuoneessa remontin ja tehnyt lokakuussa 2012 taloyhtiölle ilmoituksen huoneiston kunnossapito- tai muutostyöstä. M. Nn toimesta suoritetun kylpyhuoneen lattian purkamisen yhteydessä oli ilmennyt, että kylpyhuoneen lattian rakenteissa oli kosteutta, mikä oli seurausta edellä kerrotusta vuonna 2001 tehdystä remontista. Lattian kosteus todettiin vuodenvaihteessa 2012/2013 paitsi teknisen isännöitsijän J. Häxxxin myös taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan toimesta. Isännöitsijän kanssa sovittiin korjaustavasta kuivatuksineen. Isännöitsijä on vastannut myös työn valvonnasta. Väite siitä, että työ olisi suoritettu sopimatta siitä etukäteen taloyhtiön kanssa, on paikkaansa pitämätön.
Koska vesieristyksen on oltava märkätilassa yhtenäinen, on kylpyhuoneesta pitänyt purkaa myös seinät ja saunasta lattia sekä kuivattaa rakenteet, jotta rakenteesta on saatu luotettava. Vesieristyksen asentamisen jälkeen pesuhuoneen seinät ja lattiat sekä saunan lattia on laatoitettu asunto-osakeyhtiön perustasoon, mikä on vuonna 2001 suoritetun remontin johdosta laatoitus. Korjausta ei ole ollut teknisesti mahdollista suorittaa niin, että lattiakaivon ympärille neliömetrin suuruiselle alueelle olisi asennettu pelkästään vedeneristys, eikä se olisi ollut myöskään hyvän rakentamistavan mukaista. Vaikka aikaisempi remontti olisi tehty vastoin kantajan käsitystä vuonna 2002, ei sillä ole merkitystä arvioitaessa vesieristeen paikkaamista. Merkitystä on sillä, mikä käsitys remontin tekijällä on aikaisemman vesieristeen asentamisajankohdasta. M. Nllä on ollut se käsitys, että vesieristys on yli 10 vuotta vanha.
Asunto-osakeyhtiö on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n perusteella vastuussa korjaustyön kustannuksista. Kosteusvaurio on johtunut aiemmin vuonna 2001 virheellisesti toteutetusta vesieristyksestä. Koska asunto-osakeyhtiö on tuolloin laiminlyönyt valvontavastuunsa, vastaa se nyt paitsi vedeneristyksestä aiheutuvista kustannuksista, myös laatoituksen uudelleen asentamisesta aiheutuvista kustannuksista.
Asunto-osakeyhtiö on ehdottanut kantajalle lähettämässään sähköpostissa vastaavansa kuivauskustannuksista ja vedeneristyksen tekemisestä lattiaan paikallisesti korjattuna. Asunto-osakeyhtiön tarjous ei vastaa hyvää rakentamistapaa. Vedeneristys on ollut tehtävä kauttaaltaan uudestaan.
VASTAUS
Asunto Oy E (jäljempänä taloyhtiö) on vastauksessaan myöntänyt olevansa vastuussa korjauskustannuksista enintään lattiakaivon ympärillä olevan neliömetrin suuruisen alueen kuivatuksen ja tämän alueen vedeneristyksen osalta. Taloyhtiö on myöntänyt määrällisesti kuivatuksen osalta 400 euroa arvonlisäveroineen ja vedeneristyksen osalta 500 euroa arvonlisäveroineen. Vaaditun viivästyskoron taloyhtiö on kiistänyt kokonaisuudessaan.
Taloyhtiö on vielä vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan sen 9.292,66 euron määräiset oikeudenkäyntikulut, mitkä sisältävät todistajien palkkioita 880 euroa, laillisine korkoineen ja 200 euron määräiset asianosaiskulut laillisine korkoineen.
Taloyhtiö on kiistänyt kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ja asianosaiskulut perusteeltaan mutta myöntänyt ne määriltään oikeiksi.
Perusteet
Kyseessä olevan taloyhtiön kiinteistö ja rakennus on rakennettu vuonna 1979. Puheena olevan rivitaloyhtiön asunnon A 2 huoneiston pesuhuone on asiakirjojen mukaan kunnostettu vuonna 2001 tai 2002 nykymääräysten mukaiseksi niin, että sinne on tehty vedeneristys.
Pesuhuoneen perustaso on ollut seinissä ja lattiassa muovimatto kuten myös saunan lattiassa. Pesuhuoneen on remontoinut edellinen osakas 2000-luvun alussa, tarkempaa ajankohtaa taloyhtiöllä ei ole tiedossa, parantaen pesuhuoneen laatutasoa laatoituksella. Taloyhtiö ei ole muissakaan asunnoissa hyväksynyt pesuhuoneen perustason korotusta alkuperäistasosta yhtiön vastuulle. Taloyhtiö on pesuhuoneremonteissa vastannut, kuten yleensä on tapana, vedeneristyksen ja mahdollisen kuivatuksen kustannuksista osakkaille. 2000-luvun alussa tehdyn remontin yhteydessä taloyhtiö ei ole hyväksynyt perustason muutosta aikaisemmasta.
Puheena olevan huoneiston pesuhuoneessa on syyskuussa 2012 suoritettu korjausta ja sen jälkeen JK Tekniikan toimesta suoritetun kosteusmittauksen ja siitä tehdyn 27.9.2012 päivätyn raportin mukaan kosteutta ei ole havaittu.
Osakkaan toimesta on asunnon A 2 pesuhuoneessa aloitetun remontin johdosta vuodenvaihteessa 2012/2013 pesuhuoneen purkamisen jälkeen havaittu pesuhuoneen vedeneristyksessä työvirhe, joka on ilmeisesti tapahtunut edellisen vuonna 2001 suoritetun remontin yhteydessä, jolloin lattialaattaan on päässyt lattiakaivon kohdalta hieman kosteutta. Kosteus on kuivatettu ja pesuhuoneen lattia on sitten vedeneristetty kokonaan samoin saunan lattian osalta suoritetussa remontissa.
Pesuhuoneen remontti on suoritettu sopimatta siitä etukäteen taloyhtiön kanssa. Remontin suorituksen jälkeen taloyhtiö on saanut laskun Nime T-nimiseltä toiminimeltä. Yritys oli täysin tuntematon taloyhtiölle.
Laskun per 21.5.2013 pääomaltaan 2.264,73 euroa (VT1) saatuaan taloyhtiö on pyytänyt siitä erittelyn kuivatuksen osalta. Sellaista taloyhtiö ei kuitenkaan saanut, joten laskua ei suoritettu.
Tämän jälkeen Nime Tlta tuli uusi lasku per 2.9.2013 pääomaltaan 6.009,52 euroa (VT2). Tämän jälkeen taloyhtiö on päättänyt hallituksen kokouksessa (VT3) 14.4.2014 suorittaa ko. remontin johdosta pesuhuoneen kuivatuskustannukset sekä vedeneristyksen asennuksesta kostuneella alueella syntyneet kustannukset. Lattia- ja seinälaatoituksia ei ole suostuttu korvaamaan, koska ne eivät kuulu asunnon perustasoon. Laskussa ei ole eritelty myöskään vedeneristyksen eikä kuivatuksen osuutta ja, kun laskuun sisältyi myös laatoitustyöt, ei sitä taloyhtiön taholta ole suoritettu.
Taloyhtiö on ollut ja on edelleen valmis sopimaan asian niin, että se suorittaa kuivatuksen ja vedeneristyskustannukset tai osan niistä. Taloyhtiö ei voi yhdenvertaisuusperiaatteen takia eikä myöskään ennallistamisesta aiheutuvina kuluina ottaa vastatakseen laatoituksesta johtuvia lisäkustannuksia.
Korvausvastuun rajausta koskevan vaatimuksen osalta taloyhtiö on vedonnut yhdenvertaisuusperiaatteeseen ja viitannut edellä lausuttuun ja korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2003:80.
TODISTELU
Henkilötodistelu
Kantaja
1. M. N
2. K. Saxxx
Vastaaja
1. J. Saxxxko
2. J. Häxxx
3. J. Maxxx
Kirjalliset todisteet
Kantaja
KT1a. Lasku 2.9.2013 nro 221 (VT2)
KT1b. Eritelty lasku (erittely on tehty 28.1.2015)
KT2. Valokuva lattiakaivosta
KT3. RT-kortti 84-11093, erityisesti kohta 6.2, joka käsittelee vedenerityksen osakorjausta (VT7)
KT4. JK Tekniikan raportti 27.9.2012 (VT6)
KT5. Sähköpostiviesti liitteineen N. Nltä taloyhtiön vuonna 2012 toimineelle isännöitsijä J. Maxxxlle
Vastaaja
VT1. Lasku 21.5.2013 nro 200
VT2. Lasku 2.9.2013 n:o 221 (KT1)
VT3. Asunto Oy En hallituksen kokouksen pöytäkirja
VT4. Kolme valokuvaa lattiakaivosta
VT5. Ilmoitus huoneiston kunnossapito- tai muutostyöstä
VT6. JK Tekniikan raportti 27.9.2012 (KT4)
VT7. RT-kortti 84-11093, kohta 6.2 (KT3)
VT8. Muntersin raportti 29.1.2009
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asiassa on riidatonta, että puheena olevan pesuhuoneen lattiakaivon ympärillä noin yhden neliömetrin alueella on havaittu rakenteiden purkamisen jälkeen kosteusvaurio. Asiassa on myös riidatonta, että pesuhuoneen lattiakaivoon ei oltu aiemmin vuonna 2001 tai 2002 suoritetun remontin yhteydessä asennettu asianmukaista korokerengasta niin, että vedeneristys olisi saatu asennettua tiiviisti, vaan vedeneristys on katkottu lattiakaivon kohdalla.
Asiassa on myös riidatonta, että puheena olevan asunnon perustaso on alun perin ollut pesuhuoneen seinissä ja lattiassa ja saunan lattiassa muovimatto. Edellä mainitun vuonna 2001 tai 2002 tehdyn remontin yhteydessä pesuhuoneen lattiaan ja seiniin ja saunan lattiaan on laitettu laatoitus ja taloyhtiö on vastannut vedeneristyksestä aiheutuneista kustannuksista.
Asiassa on riitaa siitä, onko taloyhtiö hyväksynyt tai sen katsottava hyväksyneen aikaisemmin vuonna 2001 tai 2002 tehdyn remontin yhteydessä pesuhuoneen ja saunan perustason muutoksen muovimatosta laataksi. Asiassa on myös riitaa siitä, onko aikaisempi remontti tehty vuonna 2001 vai 2002.
Kysymyksen asettelu
Asiassa on kyse siitä, olisiko vuodenvaihteessa 2012-2013 havaittu kosteusvaurio voitu korjata kuivattamalla lattiakaivon ympäriltä neliömetrin suuruinen alue ja asentamalla vain tälle alueelle paikkakorjaamalla uusi vedeneristys.
Asiassa on kyse siitä, mihin tasoon asti taloyhtiö on korvausvelvollinen, sekä vahingon määrästä.
Sovellettavista lainkohdista
1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Mainitun pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Aikaisemmin voimassa olleen vuonna 1991 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Mainitun lain 78 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta ja puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Mainitun pykälän 3 momentin mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalla kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.
Näyttö
Kirjallista todisteista
RT-kortin 84-11093 kohdassa 6.2 käsitellään vedeneristyksen korjausta osassa märkätilaa. Sen mukaan märkätilan nestemäisenä levitetty, alle 1O vuotta vanha vedeneristys voidaan uusia osakorjauksena, esimerkiksi yksittäisten laattojen korjauksen yhteydessä tai kun lattiakaivon ja vedeneristyksen liitos korjataan. Vedeneristyksen oletetaan muualla täyttävän nykyiset vaatimukset. Korjauksessa on kiinnitettävä erityistä huomiota uuden ja vanhan vedeneristeen liittämiseen.
Puheena olevan asunnon 19.10.2012 ostanut N. N on 29.10.2012 tehnyt taloyhtiölle ilmoituksen ostamansa asunnon kunnossapito- ja muutostyöstä (VTS). N. Nn tarkoituksena oli suorittaa asunnossa täysimittainen remontti muun muassa pesutilat pesukorjaamalla ja siirtämällä kevytrakenteista väliseinää pienentäen suihkutilaa ja saaden lisätilaa wc:n puolelle.
Asunto Oy En hallituksen 14.4.2014 pidetyn kokouksen 17.4.2014 päivätyn pöytäkirja (VT3) kohdasta 4 ilmenee, että hallitus oli päättänyt kokouksessaan 1.11.2012 olla korvaamatta vesieristystä ja siihen liittyviä pohjatöitä eikä muita kylpyhuoneeseen liittyviä töitä. Hallitus päätti kuitenkin tehdä sovintotarjouksen, jossa taloyhtiö vastaa kuivauskustannuksista ja vesieristyksen tekemisen kustannuksista lattiaan paikallisesti korjattuna sekä maksamaan kuivauksen osuuden.
Asunnon edellinen omistaja T. Nettten oli ennen asunnon myymistä N. Nlle tilannut pesuhuoneeseen kuivauksen pinnoitteita poistamatta. Toimenpiteestä on JK Tekniikan 27.9.2012 päivätty kuivausraportti. Raportin mukaan pesuhuoneen pinnoitteen avaus ja kuivausasennus osastointeineen suoritettiin 5.9.2012. Kuivaus ja pesuhuone tarkastettiin 14.9.2012, jolloin arvot tutkituilla aloilla olivat normaalit sekä havaittu värimuutos pinnoitteessa oli palautunut normaaliksi. Kuivaus ja osastointi poistettiin 14.9.2012. Raportissa todetaan, että pesuhuoneen alareunan seinäpinnoitteella on ympäristöään huomattavasti korkeampia arvoja ja havaittavaa värimuutosta 4.9.2012. Lattiapinnoite roiskevesialueelta on irti alustastaan ja ympäristöään huomattavasti korkeammilla arvoilla 4.9.2012. Arvot normaalit muilta tutkituilta aloilta 4.9.2012. Arvot normaalit tutkituilla aloilla 14.9.2012. Roiskevesialueen lattiapinnoite irti alustastaan 14.9.2012. Tutkimuksessa tehdyt havainnot viittaavat havaitun kosteuden olleen pinnoitteen ja vedeneristeen välissä kuten työn lähtökohtina olleissa raporteissa on todettu (KT4, VT6).
Henkilötodistelusta
M. N on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut tehneensä 15 vuotta pesuhuoneremontteja. Puheena olevassa pesuhuoneessa oli hänen saamansa tiedon mukaan tehty vuonna 2001 pesuhuoneremontti, jolloin vesieristys oli tehty kauttaaltaan pesuhuoneen seiniin ja lattiaan sekä saunan lattiaan. Tämän remontin yhteydessä vesieristys oli kuitenkin tehty virheellisesti. Lattiakaivoon ei ollut asennettu asianmukaista korokerengasta niin, että vesieristys olisi saatu asennettua tiiviisti. Vesieristys oli katkottu lattiakaivon kohdalla. Lattiakaivon kohdalla vesi oli imeytynyt betonilaattaan ja kosteus oli pikku hiljaa kapilaarisesti levinnyt lattiakaivon ympärillä laajemmalti. JK Tekniikka Oy:n kuivausraportista jo ilmenee, että vesieristys on irti betonilaatasta. Kosteusvaurio havaittiin, kun ryhdyttiin purkamaan rakenteita. Kun virhe pesuhuoneessa paljastui, taloyhtiön edustaja kutsuttiin paikalle.
M. Nn käsityksen mukaan vesivahingon johdosta piti tehdä kokonaan uusi vesieristys koko alueelle, koska uutta vesieristystä ei voitu liittää vanhaan vesieristykseen. Vanhan vesieristeen kunnosta ei saatu selvyyttä muuta kuin purkamalla laatat pois.
M. N on edelleen kertonut, että puheena oleva remontti tehtiin vuoden vaihteessa 2012-2013 ja remontti kokonaisuudessaan valmistui keväällä 2013. Taloyhtiön edustajana tekninen isännöitsijä J. Häxxx kävi mittaamassa kosteudet betonilaatasta. Hallituksen puheenjohtaja J. Saxxxko kävi myös paikalla. J. Häxxx ei esittänyt M. Nlle mitään muuta vaihtoehtoa korjaukseen.
M. Nn saamissa kaikissa papereissa luki, että aikaisempi remontti oli tehty vuonna 2001. Koska aikaisemmasta remontista oli kulunut jo yli 10 vuotta, korjausta ei voitu tehdä paikkaamalla.
M. N on edelleen kertonut, ettei 6.009,52 euron määräiseen laskuun sisälly laattojen kustannuksia. Jos korjaus olisi tehty muovimatolla, laskusta olisi jäänyt pois laatoitustyön ja saumauksen osuus. Muovimaton asentaminen ja hinta olisi tullut lisää.
M. N oli ottanut vastaajan kirjallisina todisteina (VT4) olevat kolme valokuvaa 16.1.2013. Niissä näkyy pesuhuoneen lattian betonipintaa. Kosteusvaurio oli lattiakaivon ympärillä noin neliömetrin alueella, mikä ilmenee myös JK Tekniikan raportista.
J. Saxxxko on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut olleensa puheena olevan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana vuosina 1999-2007 ja edelleen 1.1.2013 alkaen. Puheena oleva rivitalo on rakennettu vuonna 1979 ja siinä on 28 asuntoa. Taloyhtiö ei ole hyväksynyt pesutiloissa perustason muutosta muovimatosta laatoiksi. Yhdessä asunnossa on pesutiloissa vielä muovipinnat mutta ainakin 25 on laatoitettu. Saxxxon mukaan vain isännöitsijä valvoi aikaisemmin tehdyt remontit ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa eikä niitä käsitelty hallituksessa. Taloyhtiö on tähän asti maksanut remonteissa vain vedeneristyksen ja kuivauksen. Taloyhtiö ei ole remontteja teetättänyt, maksanut vain nämä edellä mainitut kustannukset.
Saxxxko oli käynyt puheena olevassa asunnossa kerran, jolloin asunnon ostanut N. N oli ollut maalaamassa. Saxxxko ei tiennyt kylpyhuoneremontista mitään eikä avauksia oltu tehty siinä vaiheessa, kun hän kävi asunnossa. Taloyhtiön hallitus ei ole sopinut N. Nn tai M. Nn kanssa remontista mitään.
Taloyhtiön silloinen tekninen isännöitsijä Häxxx oli sanonut Saxxxolle, että puheena olevassa pesuhuoneessa oli kosteutta. Saxxxko oli todennut, että se pitää kuivata. Kun laskuja alkoi tulemaan, hallitus oli tehnyt päätöksen, että se vastaa ainoastaan kuivatuksesta ja osasta vedeneristystä.
Saxxxko ei tiennyt, kenen vastuulla puheena olevassa asunnossa vuonna 2001 tai 2002 tehty vedeneristys oli, eikä hän tiennyt sitä, kuka työtä oli silloin valvonut. Saxxxon mukaan vuonna 2001 tai 2002 tehdyn remontin osalta yleensä asukas vastaa siitä, että vedeneristys on kunnossa. Saxxxko on myös todennut, että jos 10 vuotta vanhaa vedeneristystä paikkakorjataan, taloyhtiö ottaa siitä vastuun. Jos asiantuntija sanoo, että vaurio voidaan korjata paikallisesti, niin silloin se korjataan niin.
Vuonna 2001 tai 2002 tehtyä remonttia ei ole käsitelty hallituksessa. Silloin ratkaisun on tehnyt isännöitsijä yksin. Saxxxon mukaan isännöitsijälle on annettu vastuuvapaus, eikä puheena olevaa remonttia ole käsitelty sen enempää.
Häxxx oli ilmoittanut Saxxxolle, että asunnossa A2 on kosteutta ja että kiristysrengas on tehty väärin. Saxxxko oli olettanut, että Häxxx oli mitannut pintamittauksella kosteuden.
K. Saxxx kantajan nimeämänä todistajana on kertonut oikeudessa seuraavaa. Saxxx on koulutukseltaan talonrakennuksen diplomi-insinööri, valmistunut Tampereelta vuonna 1993. Tämän jälkeen hän on suorittanut lukuisia koulutuksia muun muassa kosteudenmittaajan koulutuksen, kuntotarkastajan koulutuksen ja muitakin, mitä rakennusalalla on Suomessa järjestetty. Hän on toiminut 13 vuotta tavarantarkastajana, erityisosaamisena vedeneritysasiat. Haxxxsen perheellä on ollut rakennusliike pienestä pitäen. Hän oli itse rakennusliikkeessä yli 10 vuotta eli rakensi taloja. Korkeakoulun jälkeen hän siirtyi pikku hiljaa rakennustutkimuksen puolelle, kosteusmittausten ja kuntotarkastusten suunnitteluun. Asunto-osakeyhtiöiden kylpyhuoneet ovat Haxxxselle hyvin tuttuja. Kosteusmittauksia tulee vuodessa paljon vastaan, koska ne liittyvät asuntokauppaan. Haxxxsella on rakennusvalvojan pätevyys, mikä vaaditaan uudiskohteissa. Saxxx valvoo tällä hetkellä kolmea rivitalouudiskohdetta Tampereella. Saxxx ei enää lähde valvomaan yksittäisiä pesuhuoneen remontteja, mutta tarkastuksia hän tekee paljon, vuositasolla ei enää tänä päivänä satoja, mutta monia kymmeniä.
Näytettäessä Haxxxselle kolmea valokuvaa pesuhuoneen lattiakaivosta ja sen ympäristöstä (VT4) Saxxx on todennut, että vedeneristys on irti lattiasta ja hapero. Haxxxsen mukaan JK Tekniikan kuivausraportista myös ilmenee, että vesi on päässyt vedeneristyksen alle. Kuivausraportissa olevista pohjakuvauksista ilmenee, että lattiapinta on irti alustastaan.
RT-kortista kysyttäessä Saxxx on todennut, että jos vedeneristys on 10 vuotta vanha, voidaan vaurio korjata paikallisesti mutta ehtona on, että vedeneristys on muualta hyvä. Uuden vedenerityksen täytyy olla sama laatua kuin vanha vedeneristys.
Saxxx on todennut, että vedeneristyksiä on tehty vain noin 15 vuoden ajan. Vuonna 2001 tehtyä vedeneristystä hän ei lähtisi korjaamaan paikkakorjauksella. Jos toimitaan RT-kortin vastaisesti ja jälkikäteen huomataan, että on tapahtunut virhe, se vastaa, joka on käskenyt tehdä työn.
Haxxxsen mukaan puheena olevan suuruisessa pesuhuoneessa korjauskustannus laattojen kanssa laatat mukaanluettuna on noin 8.000-10.000 euroa. Jos käytetään muovimattoa korjauskustannukset ovat 5.000 eurosta ylös päin. Haxxxsen käsityksen mukaan puheena olevan pesuhuoneen korjauskustannus 6009,52 euroa on halpa hinta, vaikka siihen ei sisälly laattoja. Haxxxsen mukaan työvaiheet ovat samat asennetaanko sitten muovimatto vai tehdäänkö vedeneristys. Haxxxsen mukaan muovimatto on vaikeampi asentaa kuin vedeneristys. Laatat ja niiden asennus ovat kallista.
J. Maxxx vastaajan nimeämänä todistajana on kertonut oikeudessa seuraavaa. Maxxx oli toiminut puheena olevan talon isännöitsijänä 1.2.2009 alkaen vuoden 2012 loppuun. Maxxx on koulutukseltaan rakennusmestari talonrakennuksen ja maanrakennuksen puolelta. Hän on käynyt kiinteistönpidon jatkolinjan asunto-osakeyhtiöitä varten. Hänellä on ITS-tutkinto isännöintipuolelta. Hän on hoidellut ainakin 10 vuotta näitä asioita. Hänellä on tällä hetkellä oma firma, jossa hän on isännöitsijä.
Maxxx on todennut, ettei puheena olevan taloyhtiön pesuhuoneiden perustasoon ole tehty muutoksia. Kun huoneistoissa on tehty pesuhuoneeseen muutoksia, taloyhtiö on kustantanut vedeneristyksen ja mahdollisen kuivatuksen. Kysyttäessä N. Nn tekemästä huoneiston kunnossapito- tai muutostyötä koskevasta ilmoituksesta Maxxx on todennut, että asia on käsitelty taloyhtiön kokouksessa. Maxxx ei ollut kuitenkaan mitenkään hoitanut asiaa. Maxxx ei ollut henkilökohtaisesti tavannut N. Nä ja M. Nn hän on nähnyt nyt oikeudessa ensimmäisen kerran. Maxxx ei ollut keskustellut M. Nn kanssa puheena olevasta kylpyhuoneremontista. Maxxx ei ollut käynyt puheena olevassa asunnossa remontin aikana. Maxxx on todennut, että kun isännöitsijälle ilmoitetaan remontista, isännöitsijä käy katsomassa paikan päällä. 1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain mukaan remontista täytyy ilmoittaa taloyhtiölle. Sitä ennen voimassa olleen lain mukaan tällaista ilmoitusta ei tarvinnut tehdä. Maxxx ei ollut kuullut mitään kosteusvauriosta. Maxxxn käsityksen mukaan aikaisempi omistaja on vastuussa, jos vedeneristyksessä on aikaisemman remontin yhteydessä tehty virhe. Maxxxn käsityksen mukaan vesieristyksen työ puheena olevissa tiloissa maksaisi noin 500 euroa.
J. Häxxx vastaajan nimeämänä todistajana on kertonut oikeudessa olleensa puheena olevan kiinteistön tekninen isännöitsijä ja myös isännöitsijä 9.1.-30.9.2013. Hän toimii nykyään isännöitsijänä Lännen isännöintipalvelussa. Hänellä tulee tässä kuussa viisi vuotta täyteen teknisenä isännöitsijänä ja lisäksi hänellä on ollut muutama hallinnollinen isännöintikohde. Teknisen isännöitsijän ammattitutkinnon lisäksi hän on suorittanut Valkeakosken ammattioppilaitoksessa kosteusmittauskoulutuksen. Tällä hetkellä hän on näyttötyötä vaille valmis VTT:n märkätilavalvoja. Hän saa sertifikaatin, kun tekee näyttötyön, teoriaosuus on suoritettu.
Vedenerityksen osakorjauksesta kysyttäessä Häxxx on todennut, että Lemminkäisen vuonna 2004 rakennuttamassa Lintulammen Omenapuiston 10-vuotistarkastuksessa havaittiin viiden asunnon kylpyhuoneiden kaakeleissa kopoa. VTT:n märkätilavalvoja oli käynyt hyväksymässä osakorjaukset, joissa irtonaiset laatat purettiin neliöstä neljän neliön alueelta ja korjaus tehtiin limitystekniikalla. Jos osakorjausta ei olisi pystytty tekemään, märkätiloja olisi jouduttu purkamaan laajalti.
JK Tekniikka Oy:n kuivausraportista kysyttäessä Häxxx on todennut, ettei hän ole ollut paikalla tämän tutkimuksen aikana. Vuonna 2009 Munters oli tehnyt samoja havaintoja kuin mitä JK Tekniikan raportista ilmenee eli kosteutta on havaittu suihkun alueella. Kosteus on laatan ja vesieristeen välissä niin kuin pitää ollakin. Pinnoitteet on avattu ja kosteus on kuivattu laattasaumojen kautta. Kaivon kosteudesta ei puhuta mitään.
Kuivausraportista ilmenee, että 4.9.2012 pesuhuoneessa on havaittu kosteutta ja alustasta irti olevaa laattaa. 14.9.2012 kosteutta ei oltu enää havaittu, mutta laattapinnoite oli irti alustastaan. Häxxxin mukaan, jos laatat kopisevat, se ei estä suihkun käyttöä, jos laattojen saumaukset ja vedeneristys ovat kunnossa. Tällöin ei tarvitse mitään korjaustoimenpiteitä. Veden kuuluukin tulla vedeneristeen päälle. Kallistus pitää huolen siitä, että vesi valuu vedeneristeen päältä lattiakaivoon. Tyypillistä on, että kaivojen ympärillä mitataan kosteusarvoja.
Häxxx oli käynyt 16.1.2013 puheena olevassa asunnossa mittaamassa kosteusarvoja. Hän oli ottanut myös vastaajan kirjallisena todisteena 4 olevat kolme kuvaa. Pesuhuone oli purettu tuolloin täysin. Remontintekijä oli ilmoittanut, että rakenteissa oli havaittu kosteutta. Häxxx oli mitannut lattiakaivon ympäriltä kohonneita kosteusarvoja pintakosteusmittarilla, mikä ei kerro, missä kosteus on.
Häxxx on edelleen kertonut, että puheena olevassa tapauksessa lattiakaivon ympäriltä puuttui kiristysrengas ja vedeneristys oli leikattu väärin. Tämän vuoksi kosteutta oli päässyt vedeneristyksen alle. Kuvassa 1 näkyy, että kaivon ympäriltä vahvikekangas on revennyt. Häxxx merkitsi tämän valokuvaan 1. Kuvassa vihreä on vedeneristystä. Lattiaa ei oltu vielä jyrsitty. Kun tasotekerros jyrsitään pois, tiedetään tarkempi kosteus. Häxxx ei pystynyt vastaamaan siihen, miten laajalta alueelta hän oli tehnyt mittauksia. Puute vedeneristyksessä ei ollut kuitenkaan voinut vaurioittaa laajempaa aluetta. Häxxx ei pystynyt sanomaan mitään vedeneristyksen iästä. Vedeneristyksen kuntoa ei voida millään muulla keinolla tarkastaa kuin laattaa poistamalla. Jos vedeneristys on 10 vuotta nuorempi, voidaan käyttää paikkakorjausta. Vedeneristyksen aikajänne on 10 - 15 vuotta. Häxxxilla ei ole henkilökohtaista kokemusta asiasta. Häxxx ei ollut käynyt 16.1.2013 jälkeen puheena olevassa asunnossa. Häxxx ei ollut sopinut mitään M. Nn tai asunnon omistajan N. Nn kanssa remontista. Isännöitsijällä ei ole valtaa sopia tällaisista asioista.
Häxxx oli luvannut viedä ilmoitetun kosteusvaurion taloyhtiön hallituksen käsittelyyn. N. Nn tekemästä huoneiston kunnossapito- tai muutostyötä koskevasta ilmoituksesta kysyttäessä Häxxx on todennut, ettei siinä puhuta kosteusvauriosta mitään. N. N oli ilmoittanut vain laajasta remontista ja muun muassa väliseinän siirtämisestä.
Häxxxin mukaan N. N oli ostanut puheena olevan asunnon 19.10.2012. Hallintaoikeus oli siirtynyt uudelle omistajalle 29.10.2012. Asunnossa ei asuttu ennen remonttia.
Häxxxin mukaan puheena olevan kylpyhuoneen lattian ja seinien sekä saunan lattian vedeneristys töineen maksaa noin 600 euroa ja kuivatus 400 euroa. Häxxx on todennut, että 16.1.2013 siinä tilanteessa, kun kaikki oli jo revitty, osakorjaus ei olisi enää ollut mahdollistakaan. Häxxxin mukaan vedeneristyksen tekee kahdessa päivässä. 15 kg;n purkki eristysainetta maksaa 90 euroa ja sitä kuuluu 1 kg neliölle. Häxxxin mukaan 3 purkkia riittää puheena olevan kokoisen kylpyhuoneen ja saunan lattian eristykseen.
Häxxx on vielä todennut, että ennen vedeneristyksen levittämistä pensselillä tai kelalla täytyy tehdä pohjatyöt. Näihin töihin kuuluvat vanhojen pintojen jyrsiminen ja tasoittaminen ja vanhojen kipsilevyjen poistaminen seinistä, jos ne laatoitetaan. Laskuerittelyssä (KT1b) mainitut toimenpiteet täytyy tehdä ennen kuin vedeneristys voidaan laittaa.
Häxxxilla ei ollut mitään tietoa puheena olevassa asunnossa vuonna 2001 tai 2002 tehdystä remontista.
Taloyhtiön hallituksen kokouksessa käsiteltiin nyt puheena olevaa remonttia mutta Häxxx ei muistanut, mikä oli päätös. Häxxx oli esittänyt hallitukselle vedeneristyksen ja kuivatuksen korvaamista.
Häxxx on vielä kysyttäessä todennut, että 16.1.2013 kosteus oli vesieristeen alla, kun hän mittasi kosteutta. Vanha vesieriste oli vihreää, mistä hän päätteli sen olevan Kiiltoa. Korjaus olisi voitu tehdä paikkakorjauksena, jos aikaisempi vedeneristys olisi ollut kunnossa. Kiristysrenkaan puuttuminen kaivon ympäriltä olisi voitu havaita rakenteita purkamatta.
Johtopäätökset
Asiassa on jäänyt selvittämättä, onko vuonna 2001 tai 2002 puheena olevan asunnon kylpyhuoneremontti tehty sen vuoksi, että kylpyhuoneessa on ollut kosteusvaurio yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa rakenteissa vai tason parannuksen vuoksi, mistä hyötyy osakkeenomistaja. Asiassa ei ole kuitenkaan väitetty, että aiemmin tehdyssä remontissa olisi ollut kyse taloyhtiön vastuulle kuuluvan virheen korjaamisesta.
Kantaja on todennut, että taloyhtiö on aiemman remontin yhteydessä kustantanut vedeneristyksen. Taloyhtiö ei ole löytänyt sen papereista tietoja vuonna 2001 tai 2002 tehdystä remontista mutta todennut, että taloyhtiö on tässä remontissa kustantanut vedeneristyksen niin kuin muissakin taloyhtiön kylpyhuoneremonteissa.
Jo vanhan asunto-osakeyhtiölain aikana taloyhtiö vastasi 77 §:ssä mainituista rakenteista. Käräjäoikeus toteaa, että aikaisemmin tehdyssä remontissa vedeneristys ja sen asianmukaisuus kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Sillä ei ole merkitystä, onko taloyhtiö valvonut remontin vai ei. Asiassa ei ole väitetty, etteikö taloyhtiöllä olisi ollut mahdollisuutta valvoa remonttia. Taloyhtiön ei voida kuitenkaan katsoa hyväksyneen talon asuntojen pesuhuoneiden perustason muuttamista muovimatosta laataksi sillä perusteella, että se on vastannut vedeneristyksestä silloisen osakkeenomistajan halutessa laatoittaa kylpyhuoneensa.
Kun asunnon uusi omistaja N. N on 29.10.2012 tehnyt ilmoituksen tulevasta remontista, hän ei siinä vaiheessa ole väittänyt pesuhuoneessa todetun kosteutta. Pesuhuone ja saunan lattia on purettu ja Häxxx on käynyt toteamassa kosteuden rakenteissa 16.1.2013. Nyt on kysymys siitä, mikä on taloyhtiön vastuu tehdystä remontista. Todistajina kuultujen Haxxxsen ja Häxxxin kertomusten sekä RT-kortin 6.2 kohdasta ilmenevän perusteella ja ottaen lisäksi huomioon aikaisemman vedeneristyksen ikä käräjäoikeus katsoo, ettei paikkakorjaaminen tässä tapauksessa ole hyvän rakennustavan mukaista eikä tarkoituksenmukaista. Näin ollen vedeneristys tulee uusia kauttaaltaan pesuhuoneen lattiaan ja seiniin sekä saunan lattiaan.
Taloyhtiö on osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella vastuussa vedeneristyksestä ja kuivatuksesta. Ennen kuin vedeneristys saadaan asianmukaisesti laitettua se vaatii tiettyjä toimia kuten laatoituksen piikkausta, jyrsimistä, hiontaa, tasoitetyötä. Sillä, onko uusi omistaja aikonut tehdä remontin pesuhuoneessa ja saunassa tietämättä kosteusvauriosta, ei ole merkitystä taloyhtiön vastuun laajuuteen. Ottaen huomioon Nime Tn eritellystä laskusta (KT1b) ilmenevät työt ja edellä kerrotut taloyhtiön vastuulle kuuluvat työt käräjäoikeus arvioi taloyhtiön vastuulle kuuluviksi remonttikustannuksiksi puheena olevan kosteusvaurion korjaamisen osalta arvonlisäveroineen 4.200 euroa.
Tuomiolauselma
Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan M. Nlle Nime T -nimisen toiminimen omistajana 4.200 euroa 16 prosentin viivästyskorkoineen 17.9.2013 lukien sekä korvaamaan M. Nlle asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 6 502,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien ja asianosaiskulut 200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
Todistajien palkkiot
M. N velvoitetaan suorittamaan nimeämälleen todistaja K. Haxxxselle todistajanpalkkiona 500 euroa.
Asunto Oy E velvoitetaan suorittamaan nimeämilleen todistajille todistajanpalkkioina J. Maxxxlle 480 euroa ja J. Häxxxnille 400 euroa.
MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta. Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää lisäksi valitusluvan pyytämistä korkeimmalta oikeudelta. Jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Muutoksenhakumenettelyyn kuuluvat:
- tyytymättömyyden ilmoittaminen ja
- valittaminen.
Ratkaisuun on ilmoitettava tyytymättömyyttä viikon kuluessa ratkaisun antamisesta, toisin sanoen viimeistään seuraavalla viikolla ratkaisun antamispäivää vastaavana viikonpäivänä. Ilmoitus on tehtävä suullisesti tai kirjallisesti käräjäoikeudelle tai käräjäoikeuden kansliaan sen aukioloaikana. Jos muutoksenhakija tahtoo hakea muutosta ennakkopäätösvalituksella, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.
Määräaika valituksen tai ennakkopäätösvalituksen tekemiseen on kolmekymmentä päivää. Määräajan laskeminen alkaa käräjäoikeuden ratkaisun antamispäivää seuraavasta päivästä. Valituskirjelmä toimitetaan käräjäoikeuden kansliaan.
tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä.
Tarkemmat muutoksenhakuohjeet ovat nähtävillä käräjäoikeuden kansliassa.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Asunto Oy E on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä 16.3.2015.
Vastavalituksen määräpäivä 30.3.2015.
Käräjätuomari L. Ti