Virhe, tasonparannus ja perusparannus, mitä korvataan?
Jos kaupan kohteessa kiinteistössä (katso maakaari virhe ) tai asunto-osakkeen rakennuksessa (katso asuntokauppalaki virhe) on virhe, josta myyjä vastaa, joudutaan arvioimaan mitä korvataan. Virheellä tarkoitetaan esim. katon savuhormin liitoksen vuotamista, kph:n silikonisauman vuotamista, salaojituksen virheellistä asemaa suhteessa anturaan (yläpuolella kun pitäisi oikein tehtynä olla anturan alapuolella) jne. Virheestä aiheutuvat vauriot tulevat korjattaviksi entiseen tasoon halvinta tarkoituksenmukaista korjaustapaa noudattaen. Laadunparannusta ei korvata. Jos lisäkustannusta syntyy siitä, että korjaus täytyy tehdä nykyisiä rakentamismääräyksiä noudattaen, tulevat nämä myyjän vastuulle.
Osa rakenteista on kuitenkin sellaisia, joita joudutaan korjaamaan rakennuksen elinkaaren aikana esim. kylpyhuoneen vesieristys, katon huopakatteen uusiminen jne. Silloin huomioidaan rakenteen jäljellä oleva elinaika ja tasoitetaan myyjän korvausta tai hinnanalennusta esim. jos kph käyttöikä on 10 vuotta, josta enää on jäljellä 2 vuotta (8 vuotta vanha kph vesieristys) niin silloin 4000 euron kosteuseristyksen ja kaakeleiden korjauskulusta korvataan vain 800 euroa). Mikäli samalla joudutaan korjaamaan kph:n rakenteita vesivaurion johdosta, tulevat kuitenkin nämä korvattavaksi kokonaisuudessan, koska niiden on tarkoitettu kestää koko rakennuksen elinkaaren katso esim. KKO 2004:78. Ja myös KKO 1999:76 sekä KRIL 2012.
Jos virheen korjausten yhteydessä suoritetaan peruskorjauksia, eivät nämä tule myyjän vastattaviksi. Peruskorjauksilla tarkoitetaan rakennuksen elinkaareen kuuluvia korjauksia putkiremonttia, tasakaton vaihtamista harjakatoksi, ikkunaremonttia jne. Saattaa tietysti olla, että esim. putkivuodosta on aiheutunut asunnossa kosteusvaurio. Silloin myyjän vastuulle kuuluu vain putken vuotokohdan korjaaminen ja asunnolle siitä aiheutuneen kosteusvaurion korjaaminen ei kuitenkaan koko putkiremontti.
Myyjällä on tietysti aina tiedonantovelvollisuus kaupan tekemiseen vaikuttavista seikoista esim. siitä, että taloyhtiössä on yhtiökokouksessa (jossa myyjä läsnä) päätetty tehdä putkikorjaus vuoden sisällä. Jos myyjä jättää tämän kertomatta, oikeuttaa se ostajan saamaan vahingonkorvausta. Tosin silloinkin otetaan eduntasoituksena huomioon se, että korjauksen johdosta ostaja saa parempikuntoisen asunnon kuin on kaupantekohetkellä odottanut. Jos putket olivat jo 50-v vanhat, voi olla että eduntasoitus johtaa lähelle nollaa koska putket olisi jouduttu joka tapauksessa kohta uusimaan.
Asunto-osakeyhtiöissä yhtiön korjausvastuu johtaa siihen, että ostajan em. vaatimuksia myyjää kohtaan tarkastellaan vain ostajalle kohdistuvan vastikevelvollisuuden osalta. Jos vastike eli vahinkomäärä jää alhaiseksi, ei salaisen virheen hinnanalennuksen kohdalla merkittävyyskynnys ylity. Jos kysymys on kuitenkin vahingonkorvauksesta esim. tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä vähäisempikin (joskin ei aivan mitätön) määrä voi tulla korvattavaksi. Katso myös mitä on kirjoitettu asunto-osakeyhtiön korjausvastuun kohdalla.
Jos kaupan kohteessa kiinteistössä (katso maakaari virhe ) tai asunto-osakkeen rakennuksessa (katso asuntokauppalaki virhe) on virhe, josta myyjä vastaa, joudutaan arvioimaan mitä korvataan. Virheellä tarkoitetaan esim. katon savuhormin liitoksen vuotamista, kph:n silikonisauman vuotamista, salaojituksen virheellistä asemaa suhteessa anturaan (yläpuolella kun pitäisi oikein tehtynä olla anturan alapuolella) jne. Virheestä aiheutuvat vauriot tulevat korjattaviksi entiseen tasoon halvinta tarkoituksenmukaista korjaustapaa noudattaen. Laadunparannusta ei korvata. Jos lisäkustannusta syntyy siitä, että korjaus täytyy tehdä nykyisiä rakentamismääräyksiä noudattaen, tulevat nämä myyjän vastuulle.
Osa rakenteista on kuitenkin sellaisia, joita joudutaan korjaamaan rakennuksen elinkaaren aikana esim. kylpyhuoneen vesieristys, katon huopakatteen uusiminen jne. Silloin huomioidaan rakenteen jäljellä oleva elinaika ja tasoitetaan myyjän korvausta tai hinnanalennusta esim. jos kph käyttöikä on 10 vuotta, josta enää on jäljellä 2 vuotta (8 vuotta vanha kph vesieristys) niin silloin 4000 euron kosteuseristyksen ja kaakeleiden korjauskulusta korvataan vain 800 euroa). Mikäli samalla joudutaan korjaamaan kph:n rakenteita vesivaurion johdosta, tulevat kuitenkin nämä korvattavaksi kokonaisuudessan, koska niiden on tarkoitettu kestää koko rakennuksen elinkaaren katso esim. KKO 2004:78. Ja myös KKO 1999:76 sekä KRIL 2012.
Alapohjan kosteusvaurioiden johdosta uusitusta rossipohjasta on Turun hovioikeus antanut ratkaisun 7.12.2016, jossa n. puolet korjauskustannuksista on hyväksytty hinnanalennukseksi.
Jos virheen korjausten yhteydessä suoritetaan peruskorjauksia, eivät nämä tule myyjän vastattaviksi. Peruskorjauksilla tarkoitetaan rakennuksen elinkaareen kuuluvia korjauksia putkiremonttia, tasakaton vaihtamista harjakatoksi, ikkunaremonttia jne. Saattaa tietysti olla, että esim. putkivuodosta on aiheutunut asunnossa kosteusvaurio. Silloin myyjän vastuulle kuuluu vain putken vuotokohdan korjaaminen ja asunnolle siitä aiheutuneen kosteusvaurion korjaaminen ei kuitenkaan koko putkiremontti.
Myyjällä on tietysti aina tiedonantovelvollisuus kaupan tekemiseen vaikuttavista seikoista esim. siitä, että taloyhtiössä on yhtiökokouksessa (jossa myyjä läsnä) päätetty tehdä putkikorjaus vuoden sisällä. Jos myyjä jättää tämän kertomatta, oikeuttaa se ostajan saamaan vahingonkorvausta. Tosin silloinkin otetaan eduntasoituksena huomioon se, että korjauksen johdosta ostaja saa parempikuntoisen asunnon kuin on kaupantekohetkellä odottanut. Jos putket olivat jo 50-v vanhat, voi olla että eduntasoitus johtaa lähelle nollaa koska putket olisi jouduttu joka tapauksessa kohta uusimaan.
Asunto-osakeyhtiöissä yhtiön korjausvastuu johtaa siihen, että ostajan em. vaatimuksia myyjää kohtaan tarkastellaan vain ostajalle kohdistuvan vastikevelvollisuuden osalta. Jos vastike eli vahinkomäärä jää alhaiseksi, ei salaisen virheen hinnanalennuksen kohdalla merkittävyyskynnys ylity. Jos kysymys on kuitenkin vahingonkorvauksesta esim. tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä vähäisempikin (joskin ei aivan mitätön) määrä voi tulla korvattavaksi. Katso myös mitä on kirjoitettu asunto-osakeyhtiön korjausvastuun kohdalla.