Purkukynnyksen ylittyminen asunto-osakeyhtiössä?

Tässä oli kysymys 4 asunnon pienestä rivitaloyhtiöstä, jossa myyjä oli jättänyt kertomatta lattian kylmyydestä ja alapohjassa oli salainen virhe, joka vaati laajoja korjaustoimia. Kauppa purettiin.

Purkukynnys on laskenut KKO 2015:58 jälkeen kuten alla olevassa tapauksessa hovioikeus toteaa:
"Virheen olennaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota niihin epävarmuustekijöihin, jotka voivat liittyä virheiden laatuun ja laajuuteen sekä niiden korjaamiseen ja niistä syntyviin korjauskustannuksiin. Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 (kohta 28) katsonut, että kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle (ks. myös kohta 16). Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen. Hovioikeus toteaa, että viimeksi mainittu korkeimman oikeuden esille tuoma näkökohta on merkittävä myyjien oikeussuojan kannalta."

"Ottaen huomioon korjaustöiden laatu ja laajuus sekä niiden arvioidut kustannukset ja vaikutus huoneiston käyttömahdollisuuksiin, kyse on merkittävästä laatuvirheestä ottaen huomioon myös vaadittavien korjaustöiden laajuuteen ja kustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. Ellei alapohjan vaurioita korjata ja ellei lattialämmitysjärjestelmää mitoiteta vastaamaan huoneiston 3 lämmöntarvetta, on näillä seikoilla olennainen vaikutus huoneiston arvoon, kuten Juxxx ja Anxxx ovat kertoneet (ks. kirjalliset todisteet K6 ja K27). Laxxilta ei voida ostajina kohtuudella edellyttää enää pidemmälle meneviä toimenpiteitä yhtiötä kohtaan virheiden korjaamiseksi. Yhtiö ei ole suostunut selvittämään sen kunnossapitovastuun piirissä olevia vaurioita, eikä yhtiö ole ryhtynyt korjaustöihin. Kyse on pienestä asunto-osakeyhtiöstä, jonka huoneistot poikkeavat kooltaan ja siten lämmöntarpeeltaan selvästi toisistaan ja jossa yksi osakkaista on jo suorittanut alapohjan korjaustöitä."

Asunto sijaitsee suojellussa noin sata vuotta vanhassa hirsirakenteisessa rakennuksessa. – Huoneisto on remontoitu vuonna 2006 sisätilojen osalta. – Käräjäoikeuden tuomiossaan toteamat alapohjan rakenteiden kosteusvauriot ovat riidattomia. Yhtiöllä on kunnossapitovastuu alapohjan rakenteista. – Myyjät eivät ole antaneet ostajille ennen kaupasta päättämisestä tietoa siitä, että huoneiston sisälämpötila olisi alhainen. – Ostajille annetussa Tehokuivaus Oy:n kuntokartoitusraportissa on ollut virheellisesti kuva rakennuksen toisen huoneiston alapohjasta, joka on kunnostettu vuonna 2006. – Huoneiston lämmitysjärjestelmä on vesikeskuslämmitys ja lämmönlähde kaukolämpö. Huoneistossa on viisi erillistä takkaa. – Väitetty alitehoinen lattialämmitysjärjestelmä on yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluva rakenne. Lattialämmitysjärjestelmää ei ole mahdollista korjata vain ostajien huoneiston osalta. – Yhtiöjärjestyksessä ei ole asunto-osakeyhtiölaista poikkeavaa vastuunjakoa osakkaiden ja yhtiön välillä. – Yhtiö ei suostunut suorittamaan ostajien vaatimia korjauksia.

Hovioikeuden perusteluja osakkaan ja asunto-osakeyhtiön vastuunjaosta myyjän vastuun näkökulmasta

Taustalla oli aiempi hovioikeuden tuomio, jossa asia oli palautettu uudelleen käräjäoikeuden käsiteltäväksi kun aiemmassa käräjäoikeuden välituomiossa oli hylätty ostajien kanne myyjiä vastaan kun asiassa oli kysymys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat korjaukset. Tämä ylimääräinen kierros nosti tietysti oikeudenkäyntikuluja.

"Myyjien virhevastuuta arvioitaessa on olennaista kiinnittää huomiota siihen, että ostajien virheinä vetoamat alapohjarakenteiden vauriot ja lattialämmitysjärjestelmän alitehoisuus ovat yhtiön kunnossapitovastuun piirissä. Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3-kohdan ja 3 momentin mukaisesti nämä yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat virheet voivat oikeuttaa ostajan saamaan hinnanalennusta, vahingonkorvausta ja myös saamaan kaupan purettua lain 6 luvun 16 ja 17 §:ssä säädetyllä tavalla. Olennaista on yhteensovittaa yhtiön kunnossapitovastuu ja myyjän virhevastuu siten, ettei ostaja saa saman virheen perusteella hinnanalennusta tilanteessa, jossa hänellä säilyy edelleen myös mahdollisuus todellisuudessa siirtää virheen korjausvastuu ja kustannukset yhtiön kannettaviksi. Yhtiön kunnossapitovastuulla on merkitystä myös virheen merkittävyyden ja siten myös sen olennaisuuden arvioinnissa. Lähtökohtaisesti ostajan itsensä vastattavaksi jäävällä virheellä on suurempi merkitys ostajalle kuin yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvalla virheellä. Arvioitaessa virheiden merkittävyyttä ostajan kannalta on kiinnitettävä huomiota asunto-osakeyhtiön kokoon, taloudelliseen tilanteeseen ja yhtiössä noudatettuun kunnossapitovastuun jakautumista koskevaan käytäntöön, kuten myös siihen, millä tavalla virhe ja sen vaatimat korjaukset vaikuttavat ostajan mahdollisuuteen käyttää asuntoa. (Ks. Hoffrén – Vahtera, Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiössä ja sen vaikutus asunto-osakkeiden myyjän virhevastuuseen. DL 2012, s. 279 ss. ja myös KKO 1992:158)

Yhtiön laiminlyönnille suorittaa sen vastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt ei ole lähtökohtaisesti syytä antaa merkitystä ostajan ja myyjän välisessä suhteessa, vaan myyjän vastuuta tulee arvioida sen mukaan, millainen ostajan asema olisi yhtiön toimiessa kaupan jälkeen asianmukaisesti. Tätä johtopäätöstä tukee se, että myyjä ei voi vaikuttaa siihen, miten asunto-osakeyhtiö toimii kaupan jälkeen, eikä häntä ole syytä asettaa vastuuseen yhtiön laiminlyönneistä. (Ks. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 287 ja 300)

Jos yhtiössä on noudatettu laista poikkeavia käytäntöjä kunnossapitovastuun jakautumisesta, eivät ne sido osakkaiden luovutuksensaajaa, joka ei ole niihin sitoutunut. Tätä johtopäätöstä tukee osakkaiden yhdenvertaisuuden ohella se, että säännösten tulee olla yksinkertaisia ja selkeitä ja siten helposti ymmärrettäviä myös yksityishenkilöille, joilla ei ole juridista asiantuntemusta. Osakkailla on aina mahdollista muuttaa yhtiöjärjestystä, eikä piiloon jääviä epävirallisia sopimuksia ja käytäntöjä ole syytä suojata. Jos myyjä on kertonut ostajalle yhtiössä vallitsevasta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta kunnossapitovastuun jakautumista koskevasta käytännöstä tai sopimuksesta, arvioidaan myyjän vastuuta tämän mukaisesti. (Ks. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 290-292)

Taloudellisen virheen osalta on oikeuskirjallisuudessa (esim. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 297-298 ja 300) todettu, että lähtökohtana on, että erilaiset asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvat asuntojen puutteet ja niiden korjaamisesta johtuvat kustannukset kuuluvat osakeomistukseen liittyviin normaaleihin riskeihin, jotka kaupan jälkeen kuuluvat ostajalle. Yksittäisen asunnon korjaustarpeella voi olla merkitystä taloudellisena virheenä lähinnä silloin, jos asuntoosakeyhtiössä on vain muutama huoneisto ja korjausten vaikutus yksittäisen osakkeenomistajan vastuuseen on olennainen. Ostajan oikeusasemaa arvioitaessa on toki otettava tällöinkin huomioon se, onko tämän kustannusvastuun ohella odotettavissa taloudellisia velvoitteita muiden osakkaiden huoneistojen osalta vastaavan virheen korjaamisesta (ks. asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 32 §).

Kaupan purku tulee esitöiden (HE 17/1994 vp, s. 136) mukaan kyseeseen lähinnä silloin, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena. Purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa on esitöiden mukaan otettava huomioon ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe. Oikeuskirjallisuudessa on tämän mukaisesti katsottu (esim. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 299), että ostajan tulee ensisijassa vaikuttaa yhtiöön virheen korjaamiseksi ja vasta tämän osoittautuessa huomattavan vaikeaksi voidaan harkita purkukynnyksen ylittymistä."

Molemmat oikeusasteet ovat määränneet 3.4.2013 tehdyn kaupan purettavaksi. Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan ostajille kauppahinta 479.500 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi myyjät on velvoitettu maksamaan ostajien oikeudenkäyntikkuluja alioikeudessa ja hovioikeudessa yli 88.000 euroa. Myyjien omat kulut ovat olleet yhteensä yli 70.000 euroa.

Erityisenä piirteenä oli se, että myyjät olivat velvollisia korvaamaan ostajien virheiden selvittelykustannukset, vaikka nämä kustannukset viime kädessä voivat kuulua yhtiön vastattaviksi.




Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 23.8.2017
Nro 298

Diaarinumero S 16/1107



Ratkaisu, josta on valitettu

Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 30.9.2016 nro 12905 (liitteenä)

Asia Asuntokaupan virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat Haxxx Juxxx

Vastapuolet Laxx Laxx

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely

Hovioikeus on 28.-29.6.2017 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Valitus

Vaatimukset

Haxxx ja Juxxx (jäljempänä yhdessä myös myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin kyse on asunto-osakkeiden kaupan purkamisesta ja että Laxxen (jäljempänä yhdessä myös ostajat) kanne hylätään tältä osin ja myyjät vapautetaan velvollisuudesta palauttaa maksettu kauppahinta ostajille 40.000 euroa ylittävältä osalta ja velvollisuudesta korvata turvaamistoimenpiteen hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kulut sekä Laxxiden oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta. Lisäksi Haxxx ja Juxxx ovat vaatineet, että Laxxet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 36.968,40 eurolla ja hovioikeudesta 25.189,60 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.


Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön virheellisesti siltä osin kuin kyse on väitetystä lattialämmityksen virheellisyydestä eli sen alitehoisuudesta sekä alapohjan vaurioiden korjaustavasta ja niiden kustannuksista. Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että huoneisto olisi kylmä ja että myyjät olisivat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa huoneiston kylmyydestä. Alapohjan vauriot ja ostajien oikeus näiltä osin 40.000 euron hinnanalennukseen on riidatonta. Ostajilla ei ole oikeutta purkaa kauppaa alapohjan vaurioiden johdosta. Alapohjan vaurioituneet rakenteet voidaan korjata myyjien esittämällä tavalla alakautta, jolloin kokonaiskustannukset olisivat noin 50.000 euroa.

Huoneisto ei ole kylmä. Käräjäoikeuden johtopäätös siitä, ettei huoneisto täytä asumisterveysohjeen vaatimuksia sisälämpötilan suhteen, on virheellinen. Todistaja Pittt on todennut 8.1.-9.3.2016, että huoneiston sisälämpötila on ollut keskimäärin 20 astetta.

Myyjät eivät ole laiminlyöneet ilmoittaa ostajille huoneiston kylmyydestä, jollaisena he eivät itse olleet huoneistoa pitäneet ottaen huomioon rakennuksen ikä ja ikkunoiden laatu. Lattialämmityksen riittävyyttä arvioitaessa on toisin kuin käräjäoikeus otettava erityisesti huomioon, että huoneistossa on viisi erillistä lämmitykseen käytettävää takkaa ja että ostajien tiedossa on kaupantekohetkellä ollut ulko-ovien ja ikkunoiden vetoisuus. Lattialämmitysjärjestelmä ei ole alitehoinen, kuten todistaja An. Kr. Mattt on kertonut. Alapohjan rakenteiden korjaaminen on otettava huomioon lattialämmityksen väitettyä alitehoisuutta ja huoneiston väitettyä kylmyyttä arvioitaessa.

Tavarantarkastaja Ju.-Pe. Il. Sixxen mukaan alapohjan rakenteet ovat ikäänsä vastaavassa kunnossa. Alapohjan kantavia puurakenteita ei ole tarpeen uusia eikä alapohjassa ole havaittu kosteusvaurioihin liittyvää mikrobikasvustoa, joten alapohjan korjaus voidaan tehdä ns. peruskorjauksena. Alapohjan rakenteiden lämmöneristyksen korjaamatta jättäminen tulee aiheuttamaan lämmönhukkaa, koska rakenteiden lämmöneristävyys ei ole hyvä.

Käräjäoikeus on arvioinut virheellisesti sen, millainen merkitys alapohjan rakenteiden vaurioilla ja Asunto Oy Porin Asemarivi -nimisen asunto-osakeyhtiön (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö tai yhtiö) vastuulla olevalla väitetyllä alitehoisella lattialämmityksellä on huoneiston arvoon. Paikallisen kiinteistönvälittäjä LKV Ju. Jo. Suxxxen arvio on asetettava ratkaisun perustaksi. Ostajat ovat maksaneet huoneistosta sen käypää arvoa vastaavan kauppahinnan. Hinnanalennuksen määrä on myyjien myöntämä määrä eli 40.000 euroa.

Kaupan kohteena ollut huoneisto ei ole siten ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, peruskorjaus ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset ja ostajien tiedossa kaupantekohetkellä olleet muut seikat. Laxxet olivat maksaneet huoneistosta 25 prosenttia alle sen käyvän hinnan. Väitetyt virheet ovat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä. Kaupan kohteen virheeksi jää vain taloudellinen virhe, joka on samansuuruinen kuin kyseisen huoneiston osuudeksi tuleva osuus korjauskustannuksista. Toisenlaiseen lopputulokseen ei voida käräjäoikeuden tavoin päätyä sen johdosta, että asunto-osakeyhtiö on pieni, osakkaat ovat erimielisiä virheiden korjaamisesta ja että yhtiö ei halua eikä sillä ole varoja tehdä korjauksia. Yhtiön
kunnossapitovastuuta rakenteista ei voida sivuuttaa tämänkaltaisista syistä. Toisaalta yhtiön muut osakkaat eivät ole katsoneet aiheelliseksi ryhtyä korjaamaan lämmitysjärjestelmää, joka on saatu vuonna 2016 säädetyksi toimimaan normaalisti. Ostajat eivät voi vaatia myyjiltä väitetyn virheen perusteella kaupan purkamista tai hinnanalennusta siltä osin kuin virheiden korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiölle.

Asunto-osakeyhtiön tulisi vastata selvittelykuluista. Laxxiden tulisi itse vastata turvaamistoimihakemuksesta aiheutuneista kuluista, koska ne eivät ole olleet välttämättömiä.

Haxxx ja Juxxx ovat kiistäneet Laxxiden toissijaisen vaatimuksen 40.000 euroa ylittävältä osalta.

Vastaus

Vaatimukset

Laxxet ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Haxxx ja Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 28.159,07 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Laxxet ovat toissijaisesti uudistaneet käräjäoikeuden tuomion sivulta 2 ilmenevän kaupan purkuun nähden toissijaisen vaatimuksensa vahingonkorvauksesta/hinnanalennuksesta.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn oikein ja päätynyt oikeaan lopputulokseen katsoessaan Laxxilla olevan oikeus purkaa kauppa olennaisten laatuvirheiden eli huoneiston kylmyyden ja siihen liittyvän lattialämmityksen alitehoisuuden sekä alapohjan rakenteiden vaurioiden johdosta. Myyjien ja muiden asunto-osakeyhtiön osakkaiden kertomukset lattialämmityksen toimivuudesta ja alapohjan vaurioiden korjaustarpeesta eivät ole uskottavia.

Kaupan kohteena on ollut erittäin hyvätasoinen huoneisto. Kaupan jälkeen ostajat ja myös muut henkilöt havaitsivat huoneiston erittäin kylmäksi, kuten käräjäoikeus on tuomionsa sivulla 24 todennut. Vehmasputki Oy:n edustaja Ra. Ma. Saxxx on todennut, että lattialämmityksen vesikiertosuodatin oli ollut tukossa jo pitkään ja että järjestelmä oli ollut selvästi alitehoinen tuottaen vain 4 kW. Myyjien oli siten täytynyt havaita huoneiston kylmyys. Huoneistossa olevat takat eivät ole merkityksellisiä arvioitaessa lattialämmityksen alitehoisuutta.

Käräjäoikeuden arvioimalla tavalla myyjät ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa huoneiston kylmyydestä, josta heidän oli täytynyt olla tietoisia kaupantekohetkellä. Vesikiertoisen lattialämmityksen teho ei ollut riittänyt lämmittämään huoneistoa: putkea oli liian vähän, lämmityspiirit olivat liian pitkiä sekä putket oli sijoiteltu virheellisesti. Lisäksi kylmyyttä lisäsivät merkittävät lämpövuodot. Lämmitysjärjestelmä kykenee tuottamaan 9 kW tehon tarpeen ollessa 12,5 kW. Käräjäoikeus on oikein antanut näytön arvioinnissa suuremman painoarvon todistaja Pi.-Ri. Jaxxenin kuin Matttn kertomukselle. Lattialämmitysjärjestelmää ei ole mahdollista korjata vain ostajien huoneiston kohdalta.

Laxxille selvisi kaupanteon jälkeen alapohjan lahovauriot ja se, että myyntiesitteessä oli ollut virheellisesti toista huoneistoa koskeva kuva täysin uudesta alapohjasta. Alapohjan vauriot on teoriassa mahdollista korjata alakautta 66.000 eurolla, mutta tämä korjaustapa on riskialtis, eikä se lopputulokseltaan vastaa sitä, mitä Laxxet ovat voineet olettaa saavansa kaupassa. Käräjäoikeuden tuomion perustelut sivuilla 22-23 ovat tältä osin oikeat.

Käräjäoikeuden tuomion sivuilla 9-10 luetellut perusteet oikeuttavat Laxxet purkamaan kaupan ja tuomion sivuilla 25-27 esitetyistä syistä kaupan purku on ainoa kohtuullinen lopputulos asiassa. Käräjäoikeus on arvioinut oikein sen, millainen merkitys lattialämmityksen alitehoisuudella on huoneiston arvoon. Ha. Ku. Juxxx ja Ha. Ju. Anxxx ovat ulkopuolisina, toisin kuin asuntoosakeyhtiön osakas Suxxx, arvioineet lattialämmitysjärjestelmän vikojen vaikutuksen huoneiston arvoon oikein, kuten käräjäoikeus on tuomionsa sivulla 22 perustellut.

Asunto-osakeyhtiön vastuu on tässä tapauksessa vain teoreettinen vaihtoehto. Asunto-osakeyhtiö on kieltäytynyt korjaamasta huoneiston alapohjaa, koska muiden osakkaiden mielestä kukin osakas vastaa oman huoneistonsa alapohjasta. Käräjäoikeuden tuomion perustelut sivuilla 25-26 ovat tältäkin osin oikeat.

Laxxet ovat vastauksessaan uudistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät vaatimustensa perusteet.

Riidatonta hovioikeudessa

– Asunto sijaitsee suojellussa noin sata vuotta vanhassa hirsirakenteisessa rakennuksessa. – Huoneisto on remontoitu vuonna 2006 sisätilojen osalta. – Käräjäoikeuden tuomiossaan toteamat alapohjan rakenteiden vauriot ovat riidattomia. Yhtiöllä on kunnossapitovastuu alapohjan rakenteista. – Myyjät eivät ole antaneet ostajille ennen kaupasta päättämisestä tietoa siitä, että huoneiston sisälämpötila olisi alhainen. – Ostajille annetussa Tehokuivaus Oy:n kuntokartoitusraportissa on ollut virheellisesti kuva rakennuksen toisen huoneiston alapohjasta, joka on kunnostettu vuonna 2006. – Huoneiston lämmitysjärjestelmä on vesikeskuslämmitys ja lämmönlähde kaukolämpö. Huoneistossa on viisi erillistä takkaa. – Väitetty alitehoinen lattialämmitysjärjestelmä on yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluva rakenne. Lattialämmitysjärjestelmää ei ole mahdollista korjata vain ostajien huoneiston osalta. – Yhtiöjärjestyksessä ei ole asunto-osakeyhtiölaista poikkeavaa vastuunjakoa osakkaiden ja yhtiön välillä. – Yhtiö ei suostunut suorittamaan Laxxiden vaatimia korjauksia.

Riitaista hovioikeudessa

– Onko huoneisto kylmä ja ovatko myyjät laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa tältä osin? Ovatko myyjät antaneet virheellistä tietoja alapohjan rakenteiden uusimisesta? – Onko lattialämmitysjärjestelmä alitehoinen ja millainen merkitys ostajien tiedossa kaupantekohetkellä olleilla seikoilla, kuten ovien ja ikkunoiden kunnolla, on lattialämmityksen mitoituksen suhteen? – Muodostavatko väitetyt huoneiston kylmyys ja lattialämmityksen alitehoisuus yhdessä alapohjan vaurioituneiden rakenteiden kanssa sellaisen olennaisen laatuvirheen, joka oikeuttaa ostajat purkamaan kaupan ottaen huomioon myös asunto-osakeyhtiön vastuu rakenteista? – Alapohjan vaurioituneiden rakenteiden korjaustapa eli ovatko ne korjattavissa alakautta ja vaurioituneiden rakenteiden korjauskustannukset? – Hinnanalennuksen määrä?

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on vastaanotettu sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on edellä lausutulla tavalla riidatonta, että Laxxille ennen kauppaa annetussa Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastusraportissa on ollut virheellisesti valokuva vuonna 2006 kunnostetusta naapurihuoneiston nro 2 alapohjasta ja että myydyn huoneiston nro 3 alapohjassa on sittemmin todettu käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät vauriot.

Hovioikeuden ratkaistavana olevat keskeiset riitaiset seikat ovat edellä todetulla tavalla seuraavat: – onko huoneisto ollut kylmä ja ovatko myyjät laiminlyöneet antaa tästä tiedon ostajille, – ovatko myyjät antaneet ostajille virheellistä tietoa alapohjan rakenteista, – alapohjan vaurioiden korjaustapa ja -kustannukset ja – onko yhtiön vastuulla oleva huoneiston nro 3 lattialämmitysjärjestelmä alitehoinen.

Keskeinen oikeuskysymys on puolestaan se, onko Laxxilla oikeus purkaa asuntokauppa vai tuleeko heidän tyytyä vahingonkorvaukseen/hinnanalennukseen kauppaa rasittavien laatuvirheiden osalta siitä syystä, että yhtiö on kunnossapitovastuussa alapohjan rakenteista ja lattialämmitysjärjestelmästä. Tähän oikeuskysymykseen liittyen on riidatonta, että asunto-osakeyhtiössä on neljä huoneistoa ja ettei asunto-osakeyhtiö ole suostunut korjaamaan väitettyjä virheitä. Käräjäoikeuden tuomion sivuilta 1-2 ilmenevät riidattomat taustatiedot yhtiöstä ja osapuolten kaupoista.

Sovellettavista oikeusohjeista

Käräjäoikeus on tuomionsa sivuilla 17-18 selostanut sovellettaviksi tulevat käytetyn asunnon kauppaa koskevat asuntokauppalain 6 luvun 11, 16, 17 ja 20 §:ien säännökset laatuvirheestä, virheiden oikeusseuraamuksista sekä taloudellisesta virheestä.

Myyjien virhevastuuta arvioitaessa on olennaista kiinnittää huomiota siihen, että ostajien virheinä vetoamat alapohjarakenteiden vauriot ja lattialämmitysjärjestelmän alitehoisuus ovat yhtiön kunnossapitovastuun piirissä. Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3-kohdan ja 3 momentin mukaisesti nämä yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat virheet voivat oikeuttaa ostajan saamaan hinnanalennusta, vahingonkorvausta ja myös saamaan kaupan purettua lain 6 luvun 16 ja 17 §:ssä säädetyllä tavalla. Olennaista on yhteensovittaa yhtiön kunnossapitovastuu ja myyjän virhevastuu siten, ettei ostaja saa saman virheen perusteella hinnanalennusta tilanteessa, jossa hänellä säilyy edelleen myös mahdollisuus todellisuudessa siirtää virheen korjausvastuu ja kustannukset yhtiön kannettaviksi. Yhtiön kunnossapitovastuulla on merkitystä myös virheen merkittävyyden ja siten myös sen olennaisuuden arvioinnissa. Lähtökohtaisesti ostajan itsensä vastattavaksi jäävällä virheellä on suurempi merkitys ostajalle kuin yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvalla virheellä. Arvioitaessa virheiden merkittävyyttä ostajan kannalta on kiinnitettävä huomiota asunto-osakeyhtiön kokoon, taloudelliseen tilanteeseen ja yhtiössä noudatettuun kunnossapitovastuun jakautumista koskevaan käytäntöön, kuten myös siihen, millä tavalla virhe ja sen vaatimat korjaukset vaikuttavat ostajan mahdollisuuteen käyttää asuntoa. (Ks. Hoffrén – Vahtera, Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiössä ja sen vaikutus asunto-osakkeiden myyjän virhevastuuseen. DL 2012, s. 279 ss. ja myös KKO 1992:158)

Yhtiön laiminlyönnille suorittaa sen vastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt ei ole lähtökohtaisesti syytä antaa merkitystä ostajan ja myyjän välisessä suhteessa, vaan myyjän vastuuta tulee arvioida sen mukaan, millainen ostajan asema olisi yhtiön toimiessa kaupan jälkeen asianmukaisesti. Tätä johtopäätöstä tukee se, että myyjä ei voi vaikuttaa siihen, miten asunto-osakeyhtiö toimii kaupan jälkeen, eikä häntä ole syytä asettaa vastuuseen yhtiön laiminlyönneistä. (Ks. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 287 ja 300)

Jos yhtiössä on noudatettu laista poikkeavia käytäntöjä kunnossapitovastuun jakautumisesta, eivät ne sido osakkaiden luovutuksensaajaa, joka ei ole niihin sitoutunut. Tätä johtopäätöstä tukee osakkaiden yhdenvertaisuuden ohella se, että säännösten tulee olla yksinkertaisia ja selkeitä ja siten helposti ymmärrettäviä myös yksityishenkilöille, joilla ei ole juridista asiantuntemusta. Osakkailla on aina mahdollista muuttaa yhtiöjärjestystä, eikä piiloon jääviä epävirallisia sopimuksia ja käytäntöjä ole syytä suojata. Jos myyjä on kertonut ostajalle yhtiössä vallitsevasta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta kunnossapitovastuun jakautumista koskevasta käytännöstä tai sopimuksesta, arvioidaan myyjän vastuuta tämän mukaisesti. (Ks. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 290-292)

Taloudellisen virheen osalta on oikeuskirjallisuudessa (esim. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 297-298 ja 300) todettu, että lähtökohtana on, että erilaiset asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvat asuntojen puutteet ja niiden korjaamisesta johtuvat kustannukset kuuluvat osakeomistukseen liittyviin normaaleihin riskeihin, jotka kaupan jälkeen kuuluvat ostajalle. Yksittäisen asunnon korjaustarpeella voi olla merkitystä taloudellisena virheenä lähinnä silloin, jos asuntoosakeyhtiössä on vain muutama huoneisto ja korjausten vaikutus yksittäisen osakkeenomistajan vastuuseen on olennainen. Ostajan oikeusasemaa arvioitaessa on toki otettava tällöinkin huomioon se, onko tämän kustannusvastuun ohella odotettavissa taloudellisia velvoitteita muiden osakkaiden huoneistojen osalta vastaavan virheen korjaamisesta (ks. asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 32 §).

Kaupan purku tulee esitöiden (HE 17/1994 vp, s. 136) mukaan kyseeseen lähinnä silloin, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena. Purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa on esitöiden mukaan otettava huomioon ostajan mahdollisuudet korjauttaa virhe. Oikeuskirjallisuudessa on tämän mukaisesti katsottu (esim. Hoffrén – Vahtera, DL 2012 s. 299), että ostajan tulee ensisijassa vaikuttaa yhtiöön virheen korjaamiseksi ja vasta tämän osoittautuessa huomattavan vaikeaksi voidaan harkita purkukynnyksen ylittymistä.

Virheen olennaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota niihin epävarmuustekijöihin, jotka voivat liittyä virheiden laatuun ja laajuuteen sekä niiden korjaamiseen ja niistä syntyviin korjauskustannuksiin. Korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 (kohta 28) katsonut, että kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle (ks. myös kohta 16). Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen. Hovioikeus toteaa, että viimeksi mainittu korkeimman oikeuden esille tuoma näkökohta on merkittävä myyjien oikeussuojan kannalta.

Hovioikeudessa vastaanotettu henkilötodistelu

Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa kuullut henkilöt ovat kertoneet asian ratkaisemisen kannalta olennaisista seikoista pääosin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla. Heidän kertomuksiaan on tarpeellisilta osin selostettu jäljempänä näytön arvioinnin yhteydessä.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Alapohjan vauriot ja myyjien vastuu ostajille annettujen tietojen paikkansapitävyydestä

Myyntiesitteessä (kirjallinen todiste K2) upean ison huoneiston on kuvattu sijaitsevan historiallisessa vanhassa asemarakennuksessa, joka on peruskorjattu laadukkaasti 2006. Asiassa on riidatonta, että Tehokuivaus Oy:n kuntokartoitusraportissa 28.1.2011 (kirjallinen todiste V1 = K10, s. 10) on ollut kuva rakennuksen remontoidusta alapohjasta, jonka yhteydessä todetaan, että ryömintätilassa on rakennusjätteitä, jotka tulee poistaa (ks. myös raportin s. 4). Haxxx on ilmoittanut ennen kauppaa Mixxx Laxxelle, että rakennuksen alapohja on siivottu, kuten Haxxx ja Laxx ovat kertoneet (ks. kirjallinen todiste K16). Tehokuivaus Oy:n kuntokartoitusraportissa (s. 2-3 ja 5) on myös todettu, että rakennus on peruskorjattu vuonna 2006, peruskorjaussuunnitelmassa ei ole salaojien asentamista nähty tarkoituksenmukaiseksi, alkuPisen ponttilautalattian päälle on peruskorjauksen yhteydessä valettu kipsivalu, jossa on vesikiertoinen lattialämmitys muovipintaisella kupariputkella, ja että kaikissa lattioissa on vesikiertoinen lattialämmitys. Se, että isännöitsijätodistuksessa (kirjallinen todiste K2) rakennuksen rakennusvuodeksi on merkitty vuosi 2006, on ollut myös omiaan vahvistamaan Laxxille ennen kauppaa muodostunutta käsitystä siitä, että myös alapohja on peruskorjattu lattialämmitysjärjestelmän rakentamisen yhteydessä, kuten Mixxx ja Laxx ovat kertoneet.

Laxxilla ei ole ollut ostajina perusteltua syytä epäillä heille ennen kauppaa annettujen tietojen oikeellisuutta. Näistä syistä Laxxilla on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla oikeus vedota asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaisena laatuvirheenä ja 6 luvun 20 §:n tarkoittamana taloudellisena virheenä alapohjan vaurioihin, jotka ovat laadultaan ja laajuudeltaan riidattomia (ks. Tehokuivaus Oy:n lämpökuvausraportti 21.1.2015, kirjallinen todiste K4, ja tarkastusraportti 9.4.2015, kirjallinen todiste K11, Sixxen tavarantarkastuskertomus 27.4.2015, kirjallinen todiste K12, sekä Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n lausunto 12.4.2016, kirjallinen todiste K19). Sillä, että Haxxx ja Juxxx ovat kertomansa mukaan tulleet tietoisiksi Tehokuivaus Oy:n kuntokartoitusraportissa olevasta väärästä alapohjaa koskevasta kuvasta vasta tämän riita-asian myötä, ei ole merkitystä arvioitaessa Laxxiden oikeutta vedota alapohjan vaurioihin esittämiensä purkuja hinnanalennusvaatimusten perusteina.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Haxxx ja Juxxx olisivat antaneet tietoisesti virheellistä tietoa alapohjasta tai sen siivouksesta Laxxille. Haxxxn mukaan hänelle oli suoritettujen vesivahinkokorjausten johdosta syntynyt sellainen käsitys, että alapohja olisi siivottu. Haxxxn lähettämästä sähköpostista ei voida luotettavasti päätellä, että Haxxx olisi vastoin kiistämistään itse varmistunut alapohjan rakennusjätteen siivouksesta. Haxxx ja Juxxx ovat kuitenkin käräjäoikeuden tuomiossaan (s. 24) toteamalla tavalla laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa, koska he ovat esittäneet varmana tietona alapohjan siivoamisen rakennusjätteistä, vaikka he eivät olleet varmistuneet asiasta.

Myyjien väitetty tietoisuus huoneiston kylmyydestä ja sitä koskeva tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Laxxet olivat kertomansa mukaan loka-marraskuussa 2013 havainneet huoneiston kylmyyden (ks. kirjallinen todiste K8). Tämän oli todennut myös K. Ju. Hettt, joka oli vuonna 2014 todennut huoneiston vesikiertoisen lattialämmityksen jakotukkien venttiilien olleen virheellisesti vain osittain auki. Saxxx on sittemmin tammikuussa 2016 suorittanut tasapainotuksen eri huoneistokohtaisten jakotukkien välillä eli säätänyt lattialämmitysjärjestelmän vesivirtaamat siten, että huoneistokohtaiset virtaamat olivat olleet suunnitelmien mukaiset (ks. Vehmasputki Oy:n raportti 20.1.2016, kirjallinen todiste V2). Tätä ennen huoneiston nro 3 kokonaisvirtaama oli ollut vain 570 l/h suunnitelman mukaisen arvon ollessa 1.236 l/h. Saxxx oli saanut nostettua huoneiston nro 3 kokonaisvirtaaman 1.304 l/h. Saxxen mukaan lämmönjakohuoneessa ollut mutasihti oli ollut tukossa, mikä oli estänyt virtausta. Jaxxenin mukaan huoneiston nro 3 osalta lämmitystilanne oli ollut huono ennen Saxxen suorittamia säätötoimenpiteitä (4 kW) ja vielä niidenkin jälkeen riittämätön (9 kW). Myös Mattt on todennut, että järjestelmää ei ollut ennen Saxxen toimia perussäädetty ja että Saxxen suorittamien säätöjen jälkeen virtaamat ovat vastanneet suunnitelmissa esitettyjä arvoja (ks. kirjallinen todiste V3, s. 3). Laxxiden kertomusta huoneiston nro 3 kylmyydestä ennen vuonna 2016 suoritettuja säätötoimenpiteitä tukevat myös muiden yhtiön osakkaiden eli Haxxxan, Aaxxxen ja Tuxxxen käymä keskustelu joulukuussa 2013 (kirjallinen todiste K23), kuten myös Aaxxxen ja Mixxx Laxxen välinen keskustelu tammikuussa 2014 (kirjallinen todiste K7) sekä Juxxxn ja Mixxx Laxxen välinen keskustelu marraskuussa 2013 (kirjallinen todiste K25). Myyjien tiedonantovelvollisuuden arvioinnin kannalta merkitystä ei ole sillä, että Tuxxxen, Suxxx ja Haxxx ovat kertoneet, että talvella 2016-2017 heidän huoneistojensa sisälämpötilat olivat olleet selvästi yli 20 astetta käytettäessä yksin lattialämmitystä. Kauppaa edeltävä tilanne on huoneiston 3 osalta ollut täysin erilainen. Tätä arviointia ei muuta se, että Tehokuivaus Oy:n lämpökuvausraportista 21.1.2015 ilmenevällä tavalla huoneiston sisälämpötila on ollut mittauspäivinä keskimäärin noin 20 astetta (kirjallinen todiste K4).

Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että Haxxx ja Juxxx ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa huoneiston kylmyydestä, joka ei ole liittynyt yksin siihen, että huoneistossa on vanhat ikkunat ja ovet, joiden energiataloudellisuus ei vastaa nykyaikaisten ikkunoiden ja ovien tasoa. Hovioikeus hyväksyy tältä osin käräjäoikeuden tuomion perustelut (s. 24) myyjien tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin osalta.

Alapohjan vaurioiden korjaustapa

Alapohjan vauriot ovat riidattomia (ks. Tehokuivaus Oy:n lämpökuvausraportti 21.1.2015, kirjallinen todiste K4, ja tarkastusraportti 9.4.2015, kirjallinen todiste K11, Sixxen tavarantarkastuskertomus 27.4.2015, kirjallinen todiste K12, sekä Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n lausunto 12.4.2016, kirjallinen todiste K19). Todistajana kuulusteltu Pittt on vahvistanut tarkastusraporttinsa 9.4.2015 oikeaksi ja kertonut vaurioista (lämmöneristeiden ja kannatinlautojen irtoaminen, kannatinlautojen katkeaminen, lahovauriot sekä ilmavuodot). Lahovaurioita on Pitttn mukaan paikoitellen koko alapohjan alalla. Pitttn mukaan alapohjan ryömintätilan korkeus vaihtelee 40-80 cm (kirjallinen todiste K11, s. 2). Pitttn mukaan alapohjan vaurioiden korjaaminen tulee suorittaa yläkautta, jolloin työn lopputulokselle voidaan antaa takuu toisin kuin jos korjaustoimenpiteet suoritetaan alakautta. Alapohjan kaikkia vauriokohtia ei ole hänen mukaansa myöskään mahdollista korjata alakautta puuttuvan työskentelytilan johdosta. Esimerkiksi vaatehuoneen alapohjaa, josta on huoneistoon ilmavuotoja, ei pääse Pitttn mukaan korjaamaan alakautta. Raportista ilmenevällä tavalla (s. 3) alapohjan puurakenteiden kuntoa tulee myös tutkia lisää suoritettavien saneeraustöiden yhteydessä. Sitt on kertonut samansuuntaisesti kuin Pittt ja vahvistanut laatimansa tavarantarkastuskertomuksen (kirjallinen todiste K12) oikeaksi. Pittt on vahvistanut myös laatimansa lämpökuvausraportin oikeaksi (kirjallinen todiste K4).

Edellä lausutulla tavalla Laxxet ovat voineet kaupan yhteydessä luottaa siihen, että rakennuksen alapohja on saneerattu samalla, kun rakennuksen lattialämmitysjärjestelmä on peruskorjauksen yhteydessä vuonna 2006 suunniteltu ja rakennettu, ja ettei nyttemmin havaittuja vanhoihin rakenteisiin liittyneitä vaurioita olisi ollut enää olemassa. Alapohjan vaurioiden korjaamiseen alakautta liittyy riskejä, vaikka tämäkin korjaustapa tulisi mitä ilmeisimmin suuressa määrin poistamaan huoneiston lämpövuotoja. On myös mahdollista, että kaikkia alapohjan puurakenteiden vaurioita ei ole nyt toimitetuissa tutkimuksissa selvitetty.

Alapohjan vaurioiden laatu ja laajuus sekä Laxxille kaupan yhteydessä annetut tiedot huomioon ottaen Laxxilla on oikeus edellyttää ainakin Haxxxan ja Juxxxan nähden, että alapohjan vauriot korjataan yläkautta ja huoneiston rakenteet saatetaan siten vastaamaan heille kaupan yhteydessä annettuja tietoja. Alapohjan vaurioiden yläkautta tapahtuvan korjaustavan arvioidut kustannukset ovat esitetyn selvityksen mukaan noin 115.000 euroa (kirjallinen todiste K14), jossa yhteydessä myös huoneiston alakerran kipsivalulattia ja lattialämmitysjärjestelmä on purettava.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut (s. 22-23) alapohjan vaurioiden korjaustavasta.

Lattialämmityksen mitoituksen riittävyydestä

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätöksen (s. 22) siitä, että Jaxxenin kertomus (ks. Jaxxenin raportti 9.4.2015, kirjallinen todiste K5) on luotettavampi kuin Matttn kertomus (ks. kirjallinen todiste V3) lattialämmityksen mitoituksen riittävyydestä. Tämän mukaisesti asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva koko rakennuksen kattava lattialämmitysjärjestelmä on huoneiston nro 3 tämänhetkisen lämmöntarpeen kannalta riittämätön, kun otetaan huomioon alapohjan vauriot ja muut huoneiston lämpövuodot. Lattialämmitysjärjestelmää suunniteltaessa ei ole Jaxxenin kertomalla tavalla riittävästi otettu huomioon tämänkaltaiseen hirsirunkoiseen saneerauskohteeseen liittyviä mahdollisia lämpövuotoja. Lattialämmitysjärjestelmä olisi Jaxxenin kertomalla tavalla ollut mahdollista suunnitella sellaiseksi (putkikoko ja Piheys sekä lämmityspiirien pituus ja asennustapa (spiraali/rivi)), että huoneiston nro 3 erityispiirteet ja sen mukaiset lämpövuodot tulevat huomioiduiksi. Jaxxenin kertomalla tavalla lattialämmitysjärjestelmän mitoituksessa ei oteta huomioon huoneistossa olevia tulisijoja. Rakennus on liitetty kaukolämpöön. Ostajille kaupan yhteydessä annetussa Tehokuivaus Oy:n kuntokartoitusraportissa (V1=K10, s. 3) on lausuttu, että lämmöntuotto on pääosin tapahtunut kaukolämmöllä ja että tulisijoja on käytetty hyvin vähän. Laxxilla ei ole ostajina ollut perusteltua syytä olettaa, ettei heille kaupan yhteydessä ilmoitettuja ikkunoiden ja ovien lämpövuotoja olisi otettu huomioon asianmukaisesti suunniteltaessa peruskorjauksen yhteydessä huoneiston lattialämmitysjärjestelmää.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut (s. 20-22) lattialämmityksen alitehoisuuden osalta. Vasta alapohjan korjaamisen jälkeen voidaan luotettavasti laskea mahdolliset rakenteiden lämpöhäviöt, joiden todellista määrää ei ole kaikilta osin huomioitu Jaxxenin laskelmissa (ks. kirjallinen todiste K5, s. 1).

Yhteenveto ja johtopäätökset

Laxxet ovat 3.5.2015 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet 479.500 eurolla huoneiston, joka on myyntiesitteen ja valokuvien (kirjalliset todisteet K2) mukaisesti myyty upeana isona huoneistona, joka sijaitsee historiallisessa vanhassa asemarakennuksessa, joka on peruskorjattu laadukkaasti vuonna 2006. Kaupan kohteessa on käräjäoikeuden tuomiosta (s. 18-25) ilmenevät virheet ja kauppaa rasittaa asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n tarkoittama taloudellinen virhe. Alapohjan vaurioiden arvioidut korjauskustannukset ovat 115.000 euroa eli merkittävät. Alapohjan vaurioiden tarkempi laatu ja laajuus selviää varmuudella vasta korjaustöiden yhteydessä. Alapohjan vaurioiden korjaaminen yläkautta edellyttää huoneiston nro 3 kipsivalulattian ja lattialämmitysjärjestelmän purkamista. Jos lattialämmitysjärjestelmä joudutaan uusimaan koko rakennuksen alalta, on kustannusten arvioitu olevan 471.000 euroa ilman arvonlisäveroa (ks. kirjallinen todiste K13). Ruokailuja työhuoneen lämpövuotojen vaatimien korjaustöiden kustannukset ovat 7.442 euroa (kirjallinen todiste K26).

Ottaen huomioon korjaustöiden laatu ja laajuus sekä niiden arvioidut kustannukset ja vaikutus huoneiston käyttömahdollisuuksiin, kyse on merkittävästä laatuvirheestä ottaen huomioon myös vaadittavien korjaustöiden laajuuteen ja kustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. Ellei alapohjan vaurioita korjata ja ellei lattialämmitysjärjestelmää mitoiteta vastaamaan huoneiston 3 lämmöntarvetta, on näillä seikoilla olennainen vaikutus huoneiston arvoon, kuten Juxxx ja Anxxx ovat kertoneet (ks. kirjalliset todisteet K6 ja K27). Laxxilta ei voida ostajina kohtuudella edellyttää enää pidemmälle meneviä toimenpiteitä yhtiötä kohtaan virheiden korjaamiseksi. Yhtiö ei ole suostunut selvittämään sen kunnossapitovastuun piirissä olevia vaurioita, eikä yhtiö ole ryhtynyt korjaustöihin. Kyse on pienestä asunto-osakeyhtiöstä, jonka huoneistot poikkeavat kooltaan ja siten lämmöntarpeeltaan selvästi toisistaan ja jossa yksi osakkaista on jo suorittanut alapohjan korjaustöitä.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion (s. 26-27) perustelut ja lopputuloksen siitä, että Laxxilla on oikeus purkaa asuntokauppa. Haxxx ja Juxxx voivat kaupan purun myötä vaikuttaa siihen, millä tavalla vaadittavat korjaustyöt toteutetaan yhtiössä huoneiston 3 osalta, minkä lisäksi heillä on mahdollisuus saada hyväkseen se arvonnousu, joka tehtävistä korjaustoimenpiteistä voi syntyä.

Haxxx ja Juxxx ovat velvollisia korvaamaan Laxxiden virheiden selvittelykustannukset käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla, vaikka nämä kustannukset viime kädessä voivat kuulua yhtiön vastattaviksi. Valitus ei anna aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta

Haxxx ja Juxxx ovat hyväksyneet Laxxiden oikeudenkäyntikululaskun muutoin mutta myöntäneet tuntilaskutusperusteeksi ainoastaan 240 euroa. Asianajaja N. on laskuttanut 260 euroa tunnilta. Hovioikeus hyväksyy N.n laskun, jossa käytetty tuntilaskutusperuste ei poikkea yleisesti käytetyistä tuntilaskutusperusteista, jotka tämänkaltaisissa riita-asioissa ovat tyypillisesti noin 250 euron suuruusluokkaa. Näin ollen Haxxx ja Juxxx ovat velvollisia korvaamaan Laxxiden oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta vaaditulla tavalla.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Haxxx ja Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Laxxiden oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 28.159,07 eurolla, mille määrälle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.10.2017.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos J. P. hovioikeudenneuvos P. K. hovioikeudenneuvos J. L.

Ratkaisu on yksimielinen.

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS

Käräjätuomari H. T
TUOMIO Annettu kansliassa
16/12905

30.9.2016 Kello 11.00
L 16/1890

Kantaja
Laxx, Mixxx
Laxx,

Vastaaja
Haxxx, Pe.
Juxxx, Ta.

Asia
Vireille 11.2.2016
SELOSTUS ASIASTA
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Riidattomat taustatiedot

Mixxx ja Laxx ovat ostaneet Pe. Haxxxlta ja Ta. Juxxxlta 3.4.2013 Asunto Oy xxx -nimisen yhtiön osakkeista Nrot xx-xx (2780 kpl), jotka oikeuttavat osoitteessa Vapaudenkatu x olevan 278 m2:n suuruisen huoneiston hallintaan. Koko yhtiön asuinhuoneistojen pinta-ala on 778 m2 ja asuntoja on neljä. Vastikkeen perusteena on huoneiston pinta-ala.

Kauppahinta on ollut 479.500 euroa. Asunto Oy xxx on pienehkö asunto-osakeyhtiö, jonka omistama kiinteistö on vuonna 2006 remontoitu vanhasta rautatieasemasta (suojeltu rakennus) uusiksi asunnoiksi.

Asunto Oy Porin xxx on perustettu keväällä 2005 ja rakennuttajana oli Hxxx Oy. Hxxx Oy asetettiin konkurssiin vuonna 2006. Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx ovat ostaneet asunnon Huuco Oy:n konkurssipesältä 21.2.2011. Haxxx ja Juxxx asuivat asunnossa kaksi vuotta ennen sen myyntiä Mixxx ja Laxxelle 3.4.2013.

Hovioikeuden ratkaisu

Käräjäoikeus on osapuolten esityksestä antanut 28.2.2015 välituomion siitä, ovatko Haxxx ja Juxxx oikeat vastaajat asiassa. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen. Vaasan hovioikeus on 11.2.2016 antamallaan tuomiolla kumonnut käräjäoikeuden välituomion.

KANNE
Kantajien vaatimukset
Hovioikeuden perustelujen mukaan kaupan purkuvaatimus, kauppahinnan alennusvaatimus tai asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukainen vahingonkorvausvaatimus voidaan kohdistaa vain myyjään. Virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen ovat tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asianosaiset esittävät näyttönsä.

Mixxx ja Laxx ovat vaatineet ensisijaisesti, että:

1) Laxxiden sekä Pe. Haxxxn ja Ta. Juxxxn välillä 3.4.2013 tehty kauppa määrätään purettavaksi ja, että Haxxx ja Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kaupantekohetkellä maksettu kauppahinta 479.500 euroa.

Palautettavalle kauppahinnalle maksetaan korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta 3.4.2013 haasteen tiedoksiantopäivään 13.8.2014 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa aina maksupäivään asti.

Lisäksi Laxxet vaativat, että Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Laxxille vahingonkorvausta aiheutuneista selvittelykuluista ja tutkimuksista 10.200,44 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.6.2016 lukien.

Laxxet ovat vaatineet toissijaisesti, että

2) Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Laxxille vahingonkorvausta/ kauppahinnan alennusta 221.241 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 3.4.2013 lukien haasteen tiedoksiantoon 13.8.2014 asti ja siitä eteenpäin korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen aina maksupäivään asti.

Lisäksi Laxxet ovat vaatineet, että Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Laxxille vahingonkorvausta aiheutuneista selvittelykuluista ja tutkimuksista 9.166,80 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.6.2016 lukien.


3 Vahingonkorvausta/ kauppahinnan alennusta kantajat ovat vaatineet yhteensä 230.407,80 euroa edellä mainittuine korkoineen.

3) Laxxet ovat vaatineet, että Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Mixxx ja Laxxen oikeudenkäyntikulut sekä turvaamistoimien hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kustannukset myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.

Siinä tapauksessa, että aiheutuneita selvittelykuluja ja tutkimuskuluja ei korvata Laxxille vahingonkorvauksena / hinnanalennuksena, ne tulee korvata Laxxiden oikeudenkäyntikuluina.


Perusteet

Ennen kauppaa ostajille annetut tiedot

lsännöitsijäntodistuksen mukaan rakennus on rakennettu vuonna 2006.

Ostajille on esitetty ennen kaupan solmimista kuntokartoitus, jossa on ollut maininta siitä, että rakennuksen ikkunat ja ovet eivät ole nykymääräysten mukaisia. Kauppakirjassa tai sen liitteenä olleessa isännöitsijätodistuksessa ei ole mainintaa lämmitykseen liittyvistä ongelmista tai lämmitysjärjestelmän alimitoituksesta. Myyjät eivät ole kertoneet, että huoneisto on kylmä.

Saamiensa tietojen perusteella ostajat eivät voineet ymmärtää, että huoneistoa ei saa talvella ollenkaan lämpimäksi, vaan he ovat voineet päätellä ainoastaan, että ikkunoiden ja ovien puutteiden vuoksi huoneiston lämmityskustannukset ovat korkeammat kuin käytettäessä nykystandardit täyttäviä ovia ja ikkunoita. Myyntiesitteessä ei ole ollut mainintaa siitä, että huoneiston lämmittämiseen tarvitsisi käyttää lisälämmönlähteinä siellä olevia tulisijoja.

Tehokuivauksen raportissa on ollut maininta rakennusjätteiden poistamisesta alakerrasta. Mixxx Laxx on kysynyt ennen kauppaa, onko rakennusjätteet poistettu. Haxxx on tuolloin kirjallisesti ilmoittanut, että hän oli poistanut ne juuri ennen kauppakirjan allekirjoitusta.

Kaupan jälkeen tehdyt havainnot

Kaupan jälkeisenä talvena 2013-2014 ostajat havaitsivat, että huoneiston sisälämpötila oli erittäin alhainen. Ostajien havaintojen mukaan huoneiston sisälämpötila ei täytä asumisterveydelle asetettuja vaatimuksia. Ostajat selvittelivät isännöitsijän ja myyjien kanssa syytä kylmyyteen.

Selvittelyssä kävi ilmi, että Asunto Oy Porin Asemarivin kaukolämmitysjärjestelmä on alimitoitettu eikä se kykene tuottamaan talviaikaan lämmityksen tarvitsemaa tehoa. Haxxx ja Juxxx eivät ole kaupanteon yhteydessä kertoneet Laxxille siitä, että lämmitysjärjestelmä on riittämätön. Haxxx ja Juxxx ovat katsoneet kyseessä olevan Asunto Oy Porin Asemarivin kiinteistöön liittyvä ominaisuus.


Reklamaatio

Vasta oikeudenkäynnin aikana ostajille on lisäksi selvinnyt, että myös rakennuksen alapohja on pahasti vaurioitunut ja tarkastusraportissa ollut kuva ei ole ollut kaupankohteena olleen huoneiston alapohjasta.

Ostajat ovat ilmoittaneet asunnon sisälämpötilasta tekemänsä havainnot myyjille ja isännöitsijälle 18.11.2013 15.1.2015 välisenä aikana useita kertoja.

Kaupan kohteen virheet ja niiden korjaus

Lämpötila Huoneistojen lämmöntarve on suurempi, kuin mitä lattialämmityssuunnitelmissa on laskettu. Huoneissa lattian alla kulkevat putket ovat liian pienet ja tästä syystä lämmitysteho ei riitä. Standardien mukaan lämpimän veden lähtölämpötilan ja tulolämpötilan erotus saa olla enimmillään 4-6 astetta. Esimerkiksi 15.1. 2014 suoritetussa mittauksessa se oli 11 astetta (Tulovesi 36 astetta, lähtövesi 25 astetta). Koska lämmitysvesi jäähtyy näin paljon, se ei voi luovuttaa tarvittavaa lämpömäärää.

Ongelmaa on yritetty ratkaista nopeuttamalla veden kiertämistä, jolloin lämpötila ei ehtisi laskea putkistossa, tämä ei ole kuitenkaan auttanut asiaan. Kun ulkolämpötila on nollassa, kykenee järjestelmä tuottamaan yläkertaan 18-19 asteen lämpötilan ja alakertaan 16-17 asteen lämpötilan. Kovilla pakkasilla tilanne on huomattavasti huonompi.

Lämmitysjärjestelmän teho ei riitä asuntojen lämmitykseen. Lisäksi rakennuksessa on lämpövuotoja. Lämmitystä koskevassa suunnitelmassa ei ole otettu huomioon, että rakennuksen ovet ja ikkunat vuotavat lämpöä ja ikkunat ovat lämpötehokkuudeltaan heikot. Edelleen lämmityspiirit ovat liian pitkiä, mistä johtuen käytettävissä oleva teho jakautuu hyvin epätasaisesti.

Kaikissa taloyhtiön asunnoissa on sama ongelma ja taloyhtiön asukkaat ovat tästä syystä joutuneet lämmittämään huoneistojaan sähköpattereilla ja takoilla. Muut asukkaat ovat myös todenneet, että heidänkään huoneistoissaan lämpötilaa ei saada 17-18 astetta korkeammaksi lisälämmityksestä huolimatta, mutta he pitävät tätä asuntojen normaalina ominaisuutena.

Korjaaminen tulisi tehdä niin, että kaikki lattiat avataan ja vesikiertoputket korvataan isompitehoisilla putkilla. Koska kaikissa taloyhtiön omistamissa rakenteissa on tämä sama vika, tulee korjaus tehdä taloyhtiön kaikissa huoneistoissa. Laxxiden huoneistoa ei voi korjata erikseen.

Tavanomaisesti asuntokauppariidoissa ostajat perustavat vaatimuksensa korjauskustannuksista johdettavaan kauppahinnanalennukseen. Tässä riidassa ongelmana on, että vauriot ovat taloyhtiön omistamissa rakenteissa, joita ostajilla ei ole oikeutta korjata ilman taloyhtiön suostumusta. Lisäksi rakenteet ovat museoviraston suojelemia, joten korjausten tekeminen edellyttäisi museoviraston hyväksyntää. Ostajilla ei ole tietoa, onko korjaamiseen ylipäätään saatavissa museoviraston lupaa.

Lämmitysjärjestelmän ja lämpövuotojen korjaaminen

Auktorisoidun kiinteistönarvioijan arvion mukaan lämmitysjärjestelmän puutteellisuuden vaikutus myyntihintaan olisi todennäköisesti 100.000 130.000 euroa.

Saadun tarjouksen (Astora Oy) mukaan huoneistojen lämmitysjärjestelmän korjaaminen maksaa 584.000 euroa, josta ostajien hallinnoimien tilojen korjaaminen maksaisi 208.679 euroa. Lämmitysjärjestelmän korjaaminen on tehtävä koko rakennuksessa. Kaikki lattiat on avattava ja koko järjestelmän mitoitus on tarkastettava uudelleen. Tämä summa ei sisällä vielä suunnittelukustannuksia, jotka ovat arviolta 7.00010.000 euroa, eivätkä todennäköisesti tarvittavaa uutta tehokkaampaa lämmönlähdettä (pumppua, joka lämmittää veden ja syöttää sen lämmitysjärjestelmään). Tehokkaampi lämmönlähde tulee asennuksineen ja suunnitteluineen maksamaan noin 10.000-20.000 euroa, josta Laxxiden osuus on noin 7.100 euroa.

Tämän lisäksi Laxxet ovat maksaneet lämpövuotojen korjauksesta (ovet) 462 euroa. Korjaamatta on vielä: huone nro 1 tukihirren ulkoseinän liitoksen lämpövuoto (raportin sivu 6), huone nro 2 tukihirren ja ulkoseinän liitoskohdan lämpövuoto (raportin s. 7) huone nro 3 tukihirren ja ulkoseinän lämpövuoto (raportin s. 8), huone nro 5 ulkoseinän ja välipohjan liitoskohdan ilmavuoto (raportin s. 1O)

Em. korjaukset tulevat maksamaan 7442 euroa.

Nykyisen lämmitysjärjestelmän teho ei riitä tuottamaan tarvittavaa lämpötehoa. Teho on 1O kWh ja sen tarve on 12,5 kWh. Lämmitysjärjestelmän korjaaminen pelkästään ostajien hallinnoiman huoneiston osalta ei ole mahdollista ja voisi johtaa siihen, että kaukolämmöntuotto ei riitä lämmittämään kiinteistöä.

Lämmitysjärjestelmän korjaaminen edellyttäisi taloyhtiön päätöstä korjausten tekemisestä. Kaukolämpöä lämmittävä laitteisto tulee luultavasti vaihtaa tehokkaampaan. Tämä tulee maksamaan 10.000 20.000 euroa, josta Laxxiden osuus on 3.500 7.000 euroa.

Kylmyydestä johtuva vaatimus on yhteensä 230.683 euroa (208.679 + 462 + 7.100 + 7.442 + 7.000).

Huoneisto on ollut ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin Laxxilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustelutaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Rakenteiden avaamisen ja sulkemisen välisen ajan tulee huoneisto olemaan asuinkelvoton. Ottaen huomioon kaupan kohteesta Porin mittapuulla maksettu korkea kauppahinta sekä saadut esitiedot, on kaupan kohteessa merkittävä virhe. Virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta kuin kaupanpurkua voida pitää kohtuullisena, varsinkaan kun myyjien on täytynyt olla tietoisia lämmitysjärjestelmän puutteista.

Alapohja Rakennuksen alapohjassa on Laxxiden omistaman huoneiston koko alapohjan alla lahovaurioita. Alapohjassa on lisäksi kasvustoa ja runsaasti rakennusjätettä. Lämmöneristeet ovat paikoin pudonneet. Alapohjasta tulee sisälle ilmavuotoja portaikkoon ja vaatehuoneeseen.

Alapohjan vaurioiden vuoksi lämmöneristävyys ei ole hyvä. Koska puurakenteiden pinnalla on mikrobikasvustoa, ilmavuodot on suositeltu poistettavaksi. Alapohjassa on akuutteja korjaustarpeita.
Alapohja on korjattava lahovaurioiden vuoksi ja koska mikrobivaurioituneesta alapohjasta on ilmavuotoja huoneistoon. Korjaaminen on tehtävä yläkautta, koska alapohjassa on ahdas liikkua ja se on hankalasti tarkastettavissa. Myös kannatinhirret on tutkittava korjaustöiden yhteydessä, koska kannatinlaudoissa on lahovaurioita ja kasvustoa.

Ostajien hankkiman tarjouksen perusteella alapohjan korjaaminen yläkautta tulee heidän hallinnoimansa asunnon osalta maksamaan 115.000 euroa. Rakennustyöt tulevat kestämään yli neljä kuukautta, jona aikana huoneisto on asumiskelvoton.

Korjaaminen on periaatteessa mahdollista tehdä myös alakautta. Tavarantarkastajan mukaan yläkautta korjaus on kuitenkin suositeltavin. Alakautta tehtynä Laxxiden hallinnoiman huoneiston korjaaminen maksaisi 45.500-46.000 euroa ilman kannatinhirsien korjausta. Tehokuivauksen 9.4.2015 tekemän tutkimuksen mukaan kannatinhirsissä on kasvustoa ja lahoa, joten ne on korjattava. Kannatinhirsien korjaus tulee todennäköisesti maksamaan noin 20.000 euroa.

Alakautta tehtynä korjaus on lähtökohtaisesti halvempi, mutta on riski, että lopullinen hinta tulee yläkautta tehtävän korjauksen kanssa yhtä suureksi eikä huoneiston vikoja saada samalla korjattua. Alakautta tehtävällä korjauksella ei saada korjattua lämmitysjärjestelmän alitehoisuutta ja on riski, että huoneisto on sen jälkeenkin kylmä. Alakautta tehty korjaus tulisi maksamaan arviolta noin 66.000 euroa.

Alakautta tehtävän korjauksen jälkeenkään huoneisto ei tulisi vastaamaan sitä, mitä Laxxet ovat voineet edellyttää saavansa ottaen huomioon ennen kauppaa ostajille annetut tiedot (myyty uutena kohteena 2006 ja valokuva uudesta alapohjasta). Tämän vuoksi kaupanpurun perustetta / hinnanalennusta tai vahingonkorvausta määriteltäessä arvioinnin pohjaksi tulee ottaa yläkautta tehtävän korjauksen 1 kustannukset.

Asuntojen 1-2 osalta alapohja on paremmassa kunnossa kuin asunnon 3 osalta. Niiden osalta rakenne on osittain uusittu ja osittain noin 100 vuotta vanhaa ja siltä osin RT kortin mukaisen teknisen käyttöikänsä päässä.

Vaikka alapohja kuuluu yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön vastuulle, kaikki muut osakkaat ovat tehneet jossain vaiheessa korjaustoimia alapohjien kunnostamiseksi. Tämän perusteella yhtiön muista osakkaista kukaan ei välttämättä ole velvollinen (asunto-osakeyhtiölain 6 luku 32 §) osallistumaan Laxxen hallinnoiman huoneiston alapohjan korjaamiseen ja kaikki kustannukset selvittelykustannuksineen saattavat jäädä Laxxiden maksettavaksi.

Laxxet ovat pyytäneet muuttuneen tilanteen vuoksi alapohjan vaurioiden osalta lausuntoa kohteen käyvästä arvosta. Lausunnon mukaan arvo on noin 200.000 euroa, eli virheen merkitys on 279.500 euroa.

Alapohjan korjaaminen parantaa lämpötehokkuutta, mutta ei poista kylmyyttä.

Huoneisto on ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin Laxxilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustelutaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Selvittelyja tutkimuskulut

Asunto Oy Porin Asemarivi on kiistänyt, että sen omistamassa kiinteistössä olisi mitään vikaa eikä se ole osallistunut mitenkään selvittelyja tutkimuskuluihin.

Myyjät eivät ole halunneet käyttää varojaan asian selvittämiseen, vaan kylmyyden aiheuttajan selvittäminen on jäänyt kokonaan Laxxiden kustannettavaksi.

Laxxet ovat joutuneet lasketuttamaan huoneiston lämmitysjärjestelmän tehokkuuden ja tarvittavan tehon ja tutkituttamaan, onko rakennuksessa ilmavuotoja. Alapohjan pahojen vaurioiden ja sieltä sisään kulkeutuvien ilmavuotojen vuoksi Laxxet ovat tarkistaneet, tuleeko sisäilmaan vaarallisia mikrobeja. Tämän jälkeen he ovat selittäneet korjaustapaa ja kustannuksia.

Kustannukset koostuvat seuraavista eristä: Tehokuivaus Oy/ Lämpökuvaus 21.1.2015 / 650 euroa Kimmo Naskali Oy/ Lämmityssuunnitelma ja lausunto / 1.590 euroa T:mi Kr. Holm / Vikojenkartoitus / 781,20 euroa Insinööritoimisto Vektori Oy/ LL suunnittelu / 644,80 euroa Poricon Oy/ Tavarantarkastus / 740,70 euroa Seinäjoen Kotijoukkue Oy/ arviolausunto / 1.200,32 euroa Tehokuivaus Oy/ Alapohjan tutkiminen huhtikuu 2015 / 1.669,54 euroa Tehokuivaus Oy/ Alapohjan näytteet huhtikuu 2015 / 894,64 euroa Suomen Rakennusasiantuntijat Oy Turku / alapohjan eri korjaustapojen selvittäminen / 995,60 euroa.

Tähänastiset selvittelyja tutkimuskulut tekevät yhteensä 9.166,80 euroa.

Asunto Oy Porin Asemarivin kanta korjauksiin ja selvittelykuluihin

Asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut, ettei se ryhdy mihinkään toimenpiteisiin kylmyyden vuoksi. Yhtiö on tietoinen myös alapohjan akuuteista korjaustarpeista, mutta se ei ole ryhtynyt minkäänlaisiin korjaustai selvittelytoimiin.

Yhtiön mielestä rakenteissa ei ole ongelmia ja muiden osakkaiden mielestä yhtiöllä on poikkeava vastuujako siten, että kukin osakas vastaa oman huoneistonsa korjauksista. Osakkaat ovat myös ilmoittaneet, ettei heillä ole varoja korjauksiin.

Myyjien tietoisuus virheistä

Myyjien on täytynyt omistusaikanaan tulla tietoisiksi kaupan kohteen virheistä ja yhtiössä harjoitetusta poikkeavasta vastuunjaosta. Asuessaan huoneistossa Haxxx ja Juxxx ovat tulleet tietoisiksi yhtiössä harjoitetusta poikkeavasta vastuunjaosta, mutta he ovat jättäneet sen kertomatta Laxxille.

Asuessaan huoneistossa myyjien on täytynyt havaita lämmitysjärjestelmän alitehoisuus ja asunnon kylmyys. Ostajille ei ole kerrottu, että kaukolämmön lisäksi lämmitykseen on käytettävä takkoja ja/ tai lisälämmittimiä kuten sähköpattereita.

Liittyen tehokuivauksen raportin mainintaan rakennusjätteistä alapohjassa myyjistä Haxxx on ilmoittanut ennen kaupan tekemistä, että hän oli poistanut ne juuri ennen kauppakirjan allekirjoitustilaisuutta.

Koska Haxxx oli käynyt alapohjassa, hänen oli täytynyt havaita pudonneet eristeet ja lahovauriot. Hän ei kuitenkaan ole kertonut niistä ostajille. Vaikka myyjät eivät olisi tienneet alapohjan vaurioista, heidän on täytynyt huoneistossa asumisensa aikana havaita lattioiden kylmyys, minkä he ovat jättäneet kertomatta. Alapohjan vauriot ovat osaltaan vaikuttaneet kylmyyteen.

Ostajien tiedon mukaan ennen myyjiä huoneistossa asunut Ju. Huxxx oli asumisaikanaan kiinnittänyt huomiota lattioiden kylmyyteen ja ostajien käsityksen mukaan myös kertonut sen myyjille.

Kyseessä on myyjien vakava tiedonantovirhe, ja se oikeuttaa kaupan purkamiseen.

Oikeudellinen arviointi

Säädöspohja
Myyjät ovat asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n kohtien 2, 3 ja 4 perusteella vastuussa kaupan kohteen virheistä eli lämmitysjärjestelmän alitehoisuudesta ja alapohjan vaurioista.

Kaupan purkaminen
Asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Se ei vastaa myöskään niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjä on lisäksi ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen tiedon asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen.)

Toissijaisesti kysymyksessä on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukainen taloudellinen virhe. (= taloudelliset velvoitteet johtuen asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi ovat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta olettaa.)

Asuntokauppalain 16 §:n perusteella ostajilla on oikeus kaupan purkuun.

Toissijaisen vaatimuksen mukaisesti ostajilla on ainakin oikeus hinnanalennukseen saman lainkohdan nojalla.

Asuntokauppalain 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Kauppa tulee purkaa, koska: 1) Kyseessä on monivaiheinen ongelma ostajien kannalta ja kaupan purku on ainoa oikeudenmukainen lopputulos siitä riippumatta, minkä euromääräiseksi virheiden vaikutus katsotaan. 2) Laxxet ovat ostaneet uuden asunnon kauppakirjalla 2011 myydyn asunnon itselleen vuonna 2013. 3) Kaupan kohteesta saatujen tietojen mukaan huoneiston kunto on ollut hyvä. 4) Maksettu kauppahinta on ollut Porin mittakaavassa poikkeuksellisen korkea. 5) Lämpövuotojen takia huoneisto ei täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa. 6) Myyjät ovat olleet tietoisia asunnon kylmyydestä ja alapohjan heikosta kunnosta, mistä seikoista heillä on ollut tiedonantovelvollisuus (tiedonantovirhe). 7) Korjaaminen ei ole mahdollista vain Laxxiden huoneiston osalta. 8) Osakkailla on eriävä käsitys vastuunjaosta (muut osakkaat vastaan Laxxet). Luultavasti yhtiön kunnossapitovastuu sitoo yhtiötä yhtiöjärjestyksen muotoisena. Kuitenkin asiaan liittyy epävarmuustekijöitä. Joka tapauksessa kaikki muut osakkaat ovat eri mieltä ja he käyttävät yhdessä määräysvaltaa yhtiössä asian suhteen. 9) Yhtiö ei ole edes suostunut maksamaan selvittelykustannuksia ja siitä on aiheutunut, että Laxxet ovat joutuneet käyttämään huomattavan määrän omia varojaan selvittämiseen. 1O) Yhtiö ei ole suostunut korjaamaan rakenteita. 11) Lämmitysjärjestelmän korjaamista ei ole mahdollista tehdä ilman, että yhtiö on prosessissa mukana, koska koko rakennus on korjattava. 12) Yhtiö ei suostu tekemään korjauksia ilman tuomiota. 13) Vaikka Laxxet haastaisivat yhtiön oikeuteen ja voittaisivat, taloyhtiöllä ei silti olisi varoja tehdä korjauksia. 14) Ei olisi kohtuullista, että Laxxiden pitäisi lähteä tämän jälkeen käymään vuosiksi oikeutta yhtiötä vastaan. 15) Yhtiöllä tai sen osakkailla ei ole varoja korjausten tekemiseen. Yhtiö on hyvin pieni eikä sillä ole taloudellisia resursseja korjauksiin. Rahoituksen saaminen ei olisi varmaa. 16) Kaupanpurkuvaatimukseen yhtiön korjausvastuulla ei ole mitään merkitystä. 17) Laxxiden ainoa ulospääsy 'tilanteesta on kaupan purku. 18) ilman kaupan purkua Laxxet joutuvat pysyvästi asumaan asunnossa, jonka alapohja on laho ja jota ei saa talvella lämpimäksi. 19) Rakenteet ovat museoviraston suojelemia, joten niitä ei välttämättä edes saa korjata. 20) Eri korjaustapojen välillä on huomattavia riskejä siitä, että vikoja ei saada korjattua. 21) Korjausten ajan huoneisto tulisi olemaan asuinkelvoton (4 kk). 22) Korjaamisesta aiheutuu merkittävät kustannukset (taloudellinen vahinko). 23) Vaikka Laxxet tekisivät alapohjan korjauksen hallinnoimaansa huoneistoon, muiden huoneistojen alapohjat jäisivät korjaamatta ja Laxxet olisivat vastuussa yhtiöjärjestyksen perusteella niidenkin korjaamisesta. 24) Jos Laxxet haluavat myydä huoneiston, ostajalle on kerrottava, ettei huoneistoa pysty mitenkään korjaamaan (koska taloyhtiö ei suostu siihen). 25) Huoneisto on siten myytävä tiedolla, että ostaja tietää asuvansa pysyvästi asunnossa, jossa on laho alapohja ja joka on kylmä talvella. 26) Laxxilla ei ole mahdollisuutta myydä järkevällä hinnalla huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita em. syitä. 27) Laxxille on myyty huoneisto, jota ei missään olosuhteissa pysty korjaamaan. 28) Korjauskustannukset ovat teoriaa, koska korjauksia ei tulla tekemään.

Vahingonkorvaus / kauppahinnanalennus

Toissijaisesti virheet oikeuttavat vaaditun määräiseen kauppahinnan alennukseen. Vaikka myyjät eivät olisi tienneet kohteen virheistä, kohteessa on joka tapauksessa taloudellinen virhe.


VASTAAJIEN VASTAUS JA VAATIMUKSET

Vaatimukset Haxxx ja Juxxx ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään. Toissijaisesti kanne tulee hylätä ennenaikaisena.

Lisäksi vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa myös turvaamistoimiasiassa laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Riidattomat taustatiedot

Vastaajat ovat ostaneet asunnon Huuco Oy:ltä ja kyseessä on ollut normaali käytetyn asunnon kauppa, jossa on kaupantekohetkellä ollut vesivahinkokorjaus kesken.

Huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala on 278 m2, minkä lisäksi huoneistoon kuuluu noin 100 m2 kolmannen kerroksen tilaa, joka soveltuu asuinkäyttöön.

Ennen kauppaa ostajille annetut tiedot

Ostajat ovat ennen kauppaa tutustuneet Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjaan 10.1.2011 sekä Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastusraporttiin 28.1.2011. Tehokuivauksen kuntokartoituksessa todetaan nimenomaisesti, että ikkunat ja ovet eivät vastaa tiiviydeltään ja energiataloudeltaan uusilta ikkunoilta ja ovilta vaadittavia normeja. Myyjät ovat antaneet ne tiedot, jotka heillä ovat olleet. Myyjien käsityksen mukaan asunto ei ole niin kylmä, että siitä olisi pitänyt erikseen ilmoittaa. Muut osakkeenomistajat ovat samaa mieltä siitä, etteivät huoneistot ole kylmiä.

Myyjien asumisaikana huoneisto on saatu talvella lämpimäksi, joskin ikkunoista ja ovista on tullut vetoa. Huoneistossa on viisi tulisijaa, joita tämän ikäisessä talossa on tarkoituskin käyttää talvella, varsinkin kovilla pakkasilla, joita Porin seudulla tosin on melko harvoin.

Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastusraportissa on ollut kuva kunnossa olevasta alapohjasta. Tehokuivaus on vahingossa laittanut raporttiin kuvan toisen asunnon alapohjasta. Myyjätkään eivät ole olleet tästä tietoisia ennen tätä oikeudenkäyntiä:

Pe. Haxxx ei ole henkilökohtaisesti käynyt poistamassa alakerrasta rakennusjätettä eikä ole koskaan edes käynyt asunnon alapohjassa, joten hän ei ollut tietoinen alapohjan vaurioista ennen tätä prosessia.

Vuoden 2005/ 2006 jälkeen on tuskin tehty mitään korjauksia ja asunnon 3 vesivahinko on korjattu yhtiön vakuutuksesta. Tämän vuoksi vastaajat eivät ole tulleet tietoisiksi yhtiöjärjestyksestä ja laista poikkeavasta kunnossapitoja korjausvastuusta, joka yhtiössä on omaksuttu. Tämän vuoksi vastaajat eivät myöskään ole voineet kertoa sitä kantajille.

Myyjät eivät ole vakavalla tavalla laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan.

Reklamaatio Ostajat ovat reklamoineet kohtuullisessa ajassa.
Kaupan kohteen väitetyt virheet ja niiden korjaus
Lämmitys Rakennuksen lämmitysjärjestelmä ei ole alitehoinen eikä huoneiston sisälämpötila ole asumisterveysohjeen vastainen. Myyjien asumisaikana sisälämpötilojen osalta ei ollut ongelmia, kuten ei muillakaan asunto-osakeyhtiön osakkailla omissa asunnoissaan. Kovilla pakkasilla ja tuulella vanhoista ikkunoista väkisin vähän "veti", mutta tämä seikka tuli ostajien tietoon ennen kauppaa. Alakertaa lämmitettiin myös siellä olevilla kolmella takalla, jolloin yläkerrassa oli liiankin lämmintä.

Kyseessä on 100 vuotta vanha hirsirakennus. Laxxitten asunnossa on viisi toimintakuntoista takkaa. Myös muissa asunnoissa osakkaat käyttävät takkoja asunnon lämmitykseen. Ovien ja ikkunoiden vetoisuus on ollut Laxxiden tiedossa.

Kyseessä on Museoviraston suojelema kohde, jonka korjaaminen todennäköisesti edellyttää Museoviraston hyväksyntää. Laxxet ovat olleet tietoisia tästä seikasta.

Asunnossa on tehty 28.1.2011 kuntotarkastus, jossa nimenomaan todetaan, että: "Ikkunat ja ulko-ovet eivät vastaa tiiviydeltään ja energiataloudeltaan uusilta ikkunoilta ja ovilta vaadittavia normeja." Tämän tiedon myös Laxxet ovat Haxxxlta ja Juxxxlta saaneet kaupanteon yhteydessä.

Muiden osakkaiden mielestä asunto-osakeyhtiössä ei ole väitettyä sisälämpötilaongelmaa. Asunto-osakeyhtiön kolme muuta osakasta ovat asuneet talossa vuodesta 2006 lähtien.

Huoneiston lämpötila mitä suurimmalla todennäköisyydellä nousee jo senkin johdosta, että huoneiston alapohja saadaan kuntoon. Vehmasputki Oy on lisäksi suorittanut lattialämmityksen säätöjä eli kohteessa on puhdistettu lianerotin, tehty kiertovesipumpun säätötapa/ asennus ja jakotukkikohtainen vesimäärien tasapainotus. Tällä säädöllä on asunnon lämmitysjärjestelmän kokonaisvesimäärän virtaama kasvanut 570 litrasta/tunti 1.304 litraan/tunti. Lämmitystehoksi muutettuna tulos on 4 kW:sta 9 kW:iin.

Lämmitysjärjestelmässä ei väitetyin tavoin ole vikaa eikä se ole alitehoinen eikä huoneiston sisälämpötila ole asumisterveysohjeen vastainen.

Alapohja

Kyseessä olevassa alapohjassa ei ole koko alalla lahovaurioita ja lämmöneristeetkin ovat ainoastaan paikoin pudonneet. On todennäköistä, että alapohjan vaurioiden vuoksi lämmöneristävyys ei ole hyvä.

Alapohjan vaurioiden korjaaminen on mahdollista tehdä alakautta. Alakautta tehtynä siitä on kustannusarvio, jonka mukaan se maksaisi korkeimman arvion mukaan 41.300 euroa (sis. alv) ja tämän lisäksi mahdolliset tukemiset päälle, jotka lienevät maksimissaan suuruusluokkaa 10.000 euroa eli kokonaiskorjauskustannus on suuruusluokkaa 50.000 euroa, josta kantajien omistaman asunnon osuus olisi 18.000 euroa.

Korjauskustannukset

Lämmitysjärjestelmä menee koko talon läpi, minkä johdosta mahdollinen korjaus on tehtävä koko talossa. Yhtiöjärjestyksessä ei ole merkintää muiden osakkaiden poikkeavasta vastuunjaosta, joten vastuu on lain mukainen.

Mikäli lämmitysjärjestelmässä on vielä jotain virheellisyyksiä, ne ovat helposti korjattavissa. Asiantuntijoiden mukaan mahdollinen väitetty alitehoinen lämmitys olisi järkevä korjata lisälämmönlähteillä eli esimerkiksi ylimääräisillä pattereilla. Ei ole mitään järkeä repiä koko asunto-osakeyhtiön lattioita auki, mistä luonnollisesti aiheutuisi merkittävä korjauskustannus.

Muiden osakkaiden kertoman mukaan rakennuksen kaukolämpöjärjestelmässä on talven/ kevään 2016 aikana tehty säätöjä eikä mitään ongelmia lämmityksen suhteen ole.

Vasta kun asunto-osakeyhtiö on suorittanut korjaukset, selviää se, paljonko korjauskustannuksista tulee kantajien vastattavaksi.


Myyjien tietoisuus väitetyistä virheistä

Myyjien asumisaikana huoneiston lämmityksessä ei ollut ongelmia. Alakerta on ollut vetoinen, mutta käyttämällä alakerrassa olevia kolmea takkaa lämpö on ollut riittävä ja yläkerrassa on ollut liiankin lämmintä.

Asunnossa ennen Haxxxa ja Juxxxa asunut Ju. Huxxx ei ole milloinkaan ilmoittanut heille lattioiden kylmyydestä.

Haxxx ei ole itse poistanut rakennusjätteitä alapohjasta eikä ole siellä koskaan käynyt. Hänen käsityksensä mukaan rakennusjätteet oli poistettu.

Myös myyjät ovat tulleet tietoisiksi alapohjan vaurioista vasta tämän oikeusprosessin yhteydessä.


Väitettyjen virheiden vaikutus osakkeiden arvoon

Kyseisestä asunto-osakeyhtiöstä huoneiston loppuvuodesta 2015 ostanut LKV Ju. Suxxx on arvioinut, että puheena olevan asunnon arvo olemassa olevilla tiedoilla on yli 400.000 euroa. Varsinkin suurien, vanhempien asuntojen hinnat ovat vuodesta 2013 pudonneet eikä tätä pudotusta voi siirtää myyjien kannettavaksi.

Suxxx on ostanut em. asuinhuoneiston tietoisena oikeudenkäynnistä ja väitetyistä virheistä. Kuitenkin hän on maksanut lähes saman neliöhinnan kuin nyt puheena olevassa kaupassa on maksettu. Kantajien väite, että lämmitysjärjestelmän puutteellisuuden vaikutus kauppahintaan olisi 100.000 - 130.000 euroa, ei pidä paikkaansa.

Oikeudellinen arviointi

Myyjät eivät ole vakavalla tavalla laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan eikä kaupankohteessa ei ole sellaista merkittävää virhettä, joka oikeuttaisi ·ostajat kaupan purkuun. Kauppahinnan palautusvaatimus on myös perusteeton.

Virheet eivät ole niin merkittäviä kauppahinta huomioon ottaen, että ne oikeuttaisivat edes kauppahinnan alennukseen. Lämmitysjärjestelmä on saatu säädettyä kuntoon ja joka tapauksessa kylmyysongelma poistuisi vähäisillä lisälämmönlähteillä. Alapohjan korjaus maksaisi noin 50.000 euroa.

Vahingonkorvaukseen ostajat eivät ole oikeutettuja, koska myyjien taholla ei ole ollut huolimattomuutta.

Mahdollisen taloudellisen virheen olemassaolo ja vaikutus kauppahintaan ratkeaa vasta siinä vaiheessa, kun yhtiö on tehnyt tarvittavat korjaukset.

Kaupanpurkuvaatimuksesta perustekohdittain:

1) Kyseessä ei ole monivaiheinen ongelma, vaan kantajien väittämä subjektiivinen lämpöongelma ja täysin korjattavissa olevat alapohjan vauriot. 2) Asuntoa ei ole myyty uuden asunnon kauppakirjalla vuonna 2011. 3) Kaupan kohde on ollut kunnoltaan hyvä. Vain alapohjassa on myöhemmin ilmennyt ongelmia, jotka ovat vähäisin kustannuksin korjattavissa ja kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuulle. 4) Kauppahinta on ollut vajaa 500.000 euroa. 5) Huoneisto täyttää asumisterveysohjeen edellyttämän tason ja asunto-osakeyhtiön kaikissa huoneistoissa on asuttu vuodesta 2006 lähtien ongelmitta, vain kantajat ovat vedonneet kylmyysongelmaan. 6) Myyjät eivät pitäneet asuntoa kylmänä eivätkä tienneet alapohjan kunnosta, joten myyjien tiedonantovirhettä ei ole ollut. 7) Mikäli asunto on kylmä, ongelma on korjattavissa lisälämmittimillä. Huoneiston alapohja on mahdollista korjata yksin. Jos muissa alapohjissa on ongelmia, asunto-osakeyhtiön pitäisi korjata nekin. 8) Yhtiön kunnossapitovastuu on asunto-osakeyhtiölain mukainen. 9 -12) Vastaajat eivät voi mitään asunto-osakeyhtiön toiminnalle. 13) Asunto-osakeyhtiö voi ottaa korjausten tekemiseen lainaa. 14) Myyjillä ei ole mahdollisuutta prosessata yhtiötä vastaan. 15) Yhtiö voi ottaa lainaa. 16) Kaupanpurkuvaatimukseen on yhtiön korjausvastuulla nimenomaista merkitystä, koska ennen kuin yhtiö on korjannut rakenteet, ei voida tietää, onko kyse esimerkiksi taloudellisesta virheestä. 17) Ulospääsy tilanteesta on se, että yhtiö hoitaa velvoitteensa. 18) Kantajien väite ei pidä paikkaansa. 19) Kantajat ovat olleet tietoisia, että rakenteet ovat museoviraston suojelemia. 20) Jos korjaukset tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen, riskejä ei ole. 21) Korjausten toteutustavasta riippuu se, voiko asunnossa asua korjausten aikana. 22) Korjauskustannukset eivät ole merkittävät. 23) Mikäli kantajat korjaisivat omalta osaltaan alapohjan, he eivät joutuisi osallistumaan muiden huoneistojen alapohjien korjaukseen, koska muut osakkaat saisivat siitä perusteetonta etua. 24) Huoneiston pystyy korjaamaan. 25) Huoneistoa ei tarvitse myydä väitetyillä tiedoilla, koska kyse on kantajien omasta subjektiivisesta käsityksestä. 26) Osakkeet on mahdollista myydä järkevällä hinnalla. 27 ja 28) Huoneiston pystyy korjaamaan.

Kunnossapitovastuun jakautuminen ja myyjän virhevastuu

Ostaja ei voi saada myyjältä korvausta puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiölle, koska ostaja saisi näin perusteetonta hyötyä.

Jos huoneiston puutteiden korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle, ostajalla ei välttämättä ole oikeutta vedota puutteisiin asuntokaupan laatuvirheenä tai ainakin yhtiön vastuu vaikuttaa virheen seuraamuksiin.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja voi teettää yhtiön vastuulle kuuluvan työn ja sen jälkeen velkaa kuluja yhtiöltä, mikäli yhtiö ei tee sille kuuluvia töitä. Erimielisyystapauksessa osakkeenomistaja ottaa riskin siitä, pidetäänkö tehtyä työtä siten välttämättömänä, että yhtiön tulee korvata työstä aiheutuneet kustannukset osakkeenomistajalle.

Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu on ensisijainen myyjän virhevastuuseen nähden. Osakkeiden myynti ei siirrä myyjän vastuulle puutteita, joiden korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiölle, mikä on nähtävissä myös asunto-osakeyhtiölain esitöistä.

Asunto-osakeyhtiö katsoo, että lämmitys on kunnossa. Näyttää siltä, ettei asunto-osakeyhtiö tule suostumaan siihen, että alapohja tai lämmitys korjattaisiin sen kustannuksella.

TODISTELU

Kantajat

Kirjalliset todisteet

1k. Kauppakirja 2k. Myyntiesite, esitteen valokuvat ja isännöitsijän todistus 4k. Tehokuivaus Oy:n raportti 5k. Insinööritoimisto Vektori Oy:n raportti 25.2.2015 6k. Lausunto lattialämmityksen merkityksestä 9.3.2015 7k. Je. Aaxxxen email 24.1.2014 8k. Mixxx Laxxen sähköpostit 10k. Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastus 28.1.2011 11k. Tehokuivaus Oy:n 23.8. ja 24.8. täydennetty raportti 9-4.2015 12k. Tavarantarkastuskertomus 13k. Astora Oy:n tarjous 14k. HMH-Asennus Oy:n tarjous 16k. Sähköposti 14.3.2013 19k. Lausunto Suomen Rakennusasiantuntijat Oy 12.4.2016 / Pattt 20k. Länsi-Suomen Erikoispuhdistus Oy:n tarjous 6.5.2016 ja sitä täydentävä sähköposti 11.5.2016 21k. Laskut selvittelykulujen määrästä 22k. RT kortti kiinteistön teknisestä käyttöiästä ja kunnossapitojaksoista 23k. Hatttan facebook-viesti


Vastaajat

25k. Ta. Jutttn email 25.11.2013 26k. Tehokuivauksen tarjous 25.8.2016 . 27k. Lisäselvitys arviolausuntoon 25.8.2016. 28k. Pe. Hatttn email 26.2.2013 29k. Su. Tuttten sähköpostiviesti 24.1.2014

Henkilötodistelu

K1. Kantaja Laxx K2. Kantaja Mixxx Laxx K3. Todistaja K. Hettt K6. Todistaja Mi Raxxx K7. Todistaja Pi.Jaxxx K8. Todistaja Ha. Juxxx K9. Todistaja Ju. Anxxx K10. Todistaja Ma. Pittt K11. Todistaja Ju. Sitt K12. Todistaja Je. Aattt K14. Todistaja Ju. Huxxx

Kirjalliset todisteet

1v. Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastus 28.1.2011 7v. Vehmasputki Oy:n mittauspöytäkirja 20.1.2016 9v. An. Matttn lausunto

Henkilötodistelu

V1. Vastaaja Pe. Haxxx V2. Vastaaja Ta. Juxxx V3. Todistaja An. Mattt V4. Todistaja K. Sittt V5. Todistaja Ju. Huxxx V6. Todistaja Ju. Suxxx V7. Todistaja Ra. Saxxx V9. Todistaja Tu. Haxxx V10. Todistaja Su.Tuxxxen


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kysymyksenasettelu

Asiassa on riidatonta, että asuntokauppa on tehty 3.4.2013. Rakennus on museoviraston suojelema ja se on vuonna 2006 remontoitu alunperin vanhasta rautatieasemasta uusiksi asunnoiksi. Riidatonta on myös, että alapohjan vaurioituneet rakenteet ovat Asunto Oy Porin Asemarivin kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa ja että asunto-osakeyhtiö ei ole suostunut korjaamaan vastuullaan olevia rakenteita. Myös lattialämmitysjärjestelmä on yhtiön vastuulle kuuluva rakenne. Yhtiöjärjestyksessä ei ole asunto-osakeyhtiölaista poikkeavaa kunnossapidon vastuunjakoa.

Asiassa on ensisijaisesti kyse siitä, onko kaupan kohteessa virhe ja onko virhe olennainen. Tähän liittyen riitaista on myös, että ovatko Haxxx ja Juxxx laiminlyöneet velvollisuutensa antaa riittävät tiedot kaupan kohteesta ja onko mahdollinen tiedonantovirhe ollut olennainen. Kyse on siitä, onko asiassa perusteet kaupan purkamiselle eli onko mahdollisesta virheestä tai virheistä ostajille olennaista haittaa ja voidaanko muuta seurausta kuin kaupan purkua pitää kohtuullisena. Vaihtoehtoisesti arvioitavana on perusteet hinnanalennukselle tai vahingonkorvaukselle.

Sovellettavat oikeusohjeet

Käytetyn asunnon virhe

Asuntokauppalain käytetyn asunnon kauppaa koskevan 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun; se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asunnon ennakkotarkastus

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. 2 momentin mukaan jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. 4 momentin mukaan edellä mainittuja säännöksiä ei sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti.

Ostajalla on käytetyn asunnon kaupassa laajempi tarkastusvelvollisuus kuin uuden asunnon kaupassa. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa myös ostajan oma selonottoja tarkastusvelvollisuus. Ostajan tulee olla selvillä tavanomaisen yleistiedon ja elämänkokemuksen piiriin kuuluvista seikoista. Myyjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa, jos virhe on vaikeasti havaittavissa. (Ämmälä 2002, s. 54-55, 57-58 ja 61)

Hinnanalennus ja kaupan purku virheen vuoksi

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Asuntokauppalain 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Taloudellinen virhe

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi ovat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä 6 luvussa virheestä säädetään.

Onko kaupan kohteessa virhe

3.5.2013 allekirjoitetun kauppakirjan (1k) mukaan myyjät ovat antaneet selvityksen huoneiston sekä kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnosta ja vakuuttavat, että selvitys vastaa ilmoitettuja tietoja. Edelleen kauppakirjan mukaan myyjät eivät vastaa asunnon ikään ja kuntoon verrattuna tavanomaisesta huoneiston pinnotteiden tai kalusteiden kulumisesta tai virheistä. Ostajat ovat ennen kaupasta päättämistä tutustuneet huoneistoon ja hyväksyvät ne sellaisena, kuin ne viimeksi ostajille esiteltäessä olivat. Kauppakirjan mukaan myyjät vakuuttavat antaneensa ostajille kaikki ne tiedot, joiden myyjät tietävät tai heidän pitäisi tietää vaikuttavan ostajien ostopäätökseen.

Huoneiston lämpötila
Riidatonta on, että myyjät eivät ole ennen kaupasta päättämistä antaneet ostajille tietoa siitä, että huoneiston lämpötila olisi ollut alhainen. Toisaalta myyjät ovat oikeudenkäynnissä väittäneet, että huoneiston lämpötila ei ole ollut sillä tavalla alhainen, että heidän olisi pitänyt ilmoittaa siitä.

Myynti-ilmoituksen (2k) mukaan kyse on ollut historiallisesta ja vanhasta asemarakennuksesta, joka on peruskorjattu laadukkaasti vuonna 2006. Yleiskunto on myynti-ilmoituksen mukaan ollut hyvä. Lämmitysjärjestelmä on ilmoituksen mukaan ollut kaukolämpö, vesikiertoinen lattialämmitys. Myös isännöitsijän todistuksen mukaan lämmitysjärjestelmä on vesikeskuslämmitys ja lämmönlähde kaukolämpö. Kummassakaan asiakirjassa ei ole mainittu, että vesikeskuslämmityksen lisäksi lämmitykseen pitäisi käyttää asunnossa olevia takkoja.

Kaupan yhteydessä ostajille on annettu myös 28.1.2011 päivätty Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastusraportti (v1), jonka mukaan ikkunat ja ulko-ovet eivät vastaa tiiviydeltään ja energiataloudellisuudeltaan uusilta ikkunoilta ja ovilta vaadittavia normeja.

Käräjäoikeus toteaa, että annettujen tietojen perusteella ostajilla on ollut perusteltu aihe edellyttää, että huoneistossa on vesikeskuslämmityksen avulla normaalina pidettävä asunnon lämpötila eli noin 21 astetta myös kovemmilla pakkasilla talvella. Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastuksen ovia ja ikkunoita koskevasta maininnasta voi päätellä, että ikkunat ja ulko-ovi voivat aiheuttaa vedon tunnetta ja että lämmityskustannukset voivat olla tavallista korkeammat. Niistä ei voi päätellä, että asunnon lämpötila olisi talvella selvästi alle 20 astetta. Koska kohde on myynti-ilmoituksen mukaan peruskorjattu laadukkaasti vuonna 2006, ei voida pitää asunnon ikä huomioon ottaen luonnollisena, että asunnossa olevia takkoja olisi tarpeen käyttää normaalin asuinlämpötilan saavuttamiseksi.

Mixxx Laxxx on kuvannut kaupan kohdetta siten, että asunto oli upean näköinen, uutta vastaava luksusasunto, vaikka olikin alunperin 100 vuotta vanha. Jo marraskuussa 2013 lämpötila oli kuitenkin ollut alakerrassa + 12 astetta. K. Hetttin (tammikuussa 2014) tekemien säätöjen jälkeen toisaalla oli lämmennyt ja toisaalla kylmennyt. Laxx oli kuullut, että Haxxxt eivät voineet kylmyyden vuoksi käyttää yhtä huonetta talvella, kun oli 10-15 astetta pakkasta. Kun Laxx oli yrittänyt pitää huoneistoa lämpimänä takoilla, vaikutus oli noin 0,5 1 astetta. Ra. Saxxen alkuvuonna 2016 tekemien säätöjenkin jälkeen toinen huone oli jäähtynyt, kun ruokailuhuoneesta oli tullut lämmin ja olohuone on vielä säätöjen jälkeenkin kylmä.

Asunto-osakeyhtiön muita osakkaita on kuultu todistajina. Yleisesti kertomuksista on käynyt ilmi, että he ovat vähätelleet asuntojen kylmyyttä. Je. Aattt on kertonut ensin, että hän oli lämmittänyt takkaa, koska halusi säästää sähköä ja että poikkeuksellisissa olosuhteissa tarvittiin takkaa. Myöhemmin hän on kuitenkin todennut, että takan käyttö oli normaalia eikä heillä varmaankaan ollut (pakkasilla) lämpötila 21 astetta ilman takkaa, mikä ei kuitenkaan ollut haitannut heitä. Su.Tuxxxen asunnon alapohja on 2006 uusittu. Hän on kertonut, että poikkeuksellisen kovalla tuulella ja pakkasella lämmitykseen on tarvittu takkaa. Hän on tiennyt, että muutkin olivat lämmittäneet takalla, Haxxxkin ainakin alakerran takkaa. Tu. Haxxx on kertonut, että talvisin poltetaan päivittäin takkaa, kun on todella kylmä eli arviolta 2 viikkoa. Hän on myös todennut, että heidän asuntonsa lämpötila korjaantui merkittävästi (alkuvuoden 2015 huollosta/ säädöstä), mistä voidaan päätellä, että se oli aiemmin ollut kylmä. Kun Haxxxlta on kysytty siitä Mixxx Laxxen kertomasta, jonka mukaan Haxxxan mies olisi kertonut, että heillä on talvella yksi huone kylmyyden vuoksi poissa käytöstä, Haxxx on väistellyt vastausta. Hän on puhunut mm. kylmästä eteisestä, jota ei muutenkaan käytetä sekä talvien erilaisuudesta. Suoraan kysymykseen Mixxx Laxxen kertomuksen todenmukaisuudesta hän on kuitenkin vastannut, ettei Laxx valehtele. Haxxx ei ole kertonut mitään selitystä, minkä vuoksi hänen joulukuussa kirjoittamaansa lausetta "kieltämättä samaa mieltä, että eka kertaa miellyttävä lämpö talvella ilman muita tukitoimia" (k23) pitäisi tulkita muulla tavalla kuin siten, että vesikeskuslämmitys ei ole ollut heidän asunnossaan riittävä. Edelleen Ju. Huxxx on kertonut, että talvella kovilla pakkasilla oli viileää ja takkaa käytettiin. Osakkaiden ja entisten osakkaiden /asukkaiden kertomuksissa on ollut erikoista se, ettei kukaan heistä ole osannut sanoa asuntonsa lämpötilaa celsius-asteissa. Pe. Haxxx on kertonut, ettei heillä ollut lämpömittareita.

Je. Aaxxxen 24.1.2014 Mixxx Laxxelle lähettämästä sähköpostiviestistä (7k) ilmenee, että Je. Aaxxxen mukaan hänen asunnossaan ei ole ikinä ollut +21 astetta ilman takan lämmitystä "sen hetkisillä" pakkasilla. Mixxx Laxxen marras-joulukuussa 2013 ja tammikuussa 2014 lähettämistä sähköpostiviesteistä (8k) ilmenee, että Laxxen mukaan huoneiston lämpötila on ollut liian alhainen ja tulisijojen käytöllä alakerran lämpötilan saa väliaikaisesti noin puoli astetta ylös ja lämmityksen säätä on auttanut vain väliaikaisesti.

Todistaja K. Hettt on käynyt 21.1. 2014 asunto-osakeyhtiössä tekemässä isännöitsijän pyynnöstä lämmityksen säätöjä, koska Mixxx Laxx oli valittanut kylmyydestä. Hettt oli selvittänyt asunnon lämpötilaa ja todennut heti sisään mentyään, että asunnossa oli kylmä siten, että se oli epätavallista.

Tehokuivaus Oy:n lämpökuvausraportin (4k) mukaan lämpökuvaus on suoritettu 21.1.2015 huoneiston ensimmäisessä asuinkerroksessa. Ulkoilman lämpötila on tällöin ollut -7 astetta ja sisätilan lämpötila keskimäärin +20 astetta. Sää on ollut poutainen ja tuulen voimakkuus on ollut 2 m/s kaakon suunnasta. Raportin mukaan asunnosta on havaittu kahdeksassa kohdassa ilma-tai lämpövuotoa. Viisi kohtaa sijoittuvat ensimmäiseen korjausluokkaan, jonka mukaan pinnan lämpötila ei täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa ja heikentää oleellisesti rakenteiden rakennusfysikaalista toimintaa. Yksi kohta sijoittuu toiseen korjausluokkaan, jonka mukaan korjaustarve on erikseen harkittava ja kohde täyttää asumisterveysohjeen välttävän tason, mutta ei täytä hyvää tasoa. Kaksi sijoittuu kolmanteen korjausluokkaan, jonka mukaan kohde täyttää asumisterveydelle asetetut hyvän tason vaatimukset, mutta tilan käyttötarkoitus huomioiden kohteessa piilee kosteus-ja lämpöteknisen toiminnan riski, joka vaatii lisätutkimuksia.

Ra. Saxxx Vehmasputki Oy:stä on tehnyt asunto-osakeyhtiön rakennuksessa ja myös Laxxen huoneistossa tammikuussa 2016 lattialämmityksen säätöjä ja havainnut, ettei vesi liikkunut, koska suodatin oli tukossa ja hänen käsityksensä mukaan se oli ollut kauan tukossa. Hän on päätellyt tästä, että varmasti Laxxen asunnossa oli ollut kylmä jo jonkin aikaa.

Lämmitysjärjestelmän toimimattomuus ja alimittaisuus

K. Hettt on kertonut nostaneensa koko talon lämmityksen säätöjä 21.1.2014, jolloin menoveden ja paluuveden lämpötilaero oli ollut 15 astetta, vaikka sen pitäisi olla noin 4-5 astetta. Säädöt olivat ilmeisesti auttaneet jonkin verran. Hettt on kertonut, että talot suunnitellaan 21 asteen lämpötilaisiksi eikä silloin oteta huomioon takkoja. Myös huonekorkeus vaikuttaa asiaan. Hetttin mielestä lattialämmityksen putket olivat liian harvassa, minkä vuoksi ne jäähtyivät.

Ra. Saxxen kertomuksesta on käynyt ilmi, että hän oli puhdistanut lianerottimen, jonka verkon läpi ei nähnyt. Koska suodatin oli tukossa ja hänen käsityksensä mukaan oli ollut kauan, vesi ei liikkunut kuten olisi pitänyt. Hänen tammikuussa 2016 tekemiensä toimenpiteiden jälkeen lämpöä saadaan siirrettyä suunniteltu määrä. Laxxen olohuoneen keskialueella oli tuolloinkin ollut noin 19 astetta, vaikka oli lauhaa. Saxxx on todennut, että yleensä 9 kW on riittävä tehon määrä, mutta hän ei ole osannut sanoa, mikä määrä on riittävä tässä kohteessa, koska hän ei ole laskenut tehon tarvetta. Suunnittelijan on täytynyt tietää se.

Pi.Jaxxxin 25.2.2015 laatiman Insinööritoimisto Vektori Oy:n raportin (5k) mukaan asunnon lämmöntehontarve ilman lämpövuotoja on noin 10.000 W. Kohteessa toteutetun lattialämmityksen mukaan tehdyllä laskelmalla ei saavuteta tarvittavaa lämmitystehoa. Putkimäärällä, jolla kohde on toteutettu, saadaan raportin mukaan vain 8.680 W lämmitystehoa, joka alittaa siis tarpeen, vaikka lämpövuotoja ei vielä ole huomioitu.

Jaxxx on kertonut suunnitelleensa 5000 kohdetta ja olleensa suunnittelijana 20 vuotta. Hän oli käynyt tässä kohteessa ja hänellä oli käytössään kaikki mahdolliset asiakirjat, valokuvat ja asiantuntijoiden lausunnot. Nähtyään lämmityssuunnitelman hän oli heti ajatellut, että putkia on liian vähän ja liian harvassa. Erityisesti lämpövuotokohdissa ikkunain ja ovien kohdalla pitäisi olla tihennetty lämpöalue. Koska ikkunoita ja ovia ei voi vaihtaa, ne olisi otettava huomioon putkituksessa. Suunnittelu edellyttää kohteeseen tutustumista, mutta saattaa joskus olla, ettei suunnittelija käy paikalla. Urakoitsija hyötyy, jos suunnittelua ei tehdä huolellisesti vaan halvalla.

Jaxxx oli ottanut lämpövuodot huomioon laskiessaan lämmityksen tehon tarpeen tässä kohteessa. Suunnittelijan pitää aina laittaa laskelmaan varmuuskertoimet. Hän oli laskenut laskennalliseksi tehoksi 1o kW. Vehmasputken tekemillä säädöillä teho oli kasvanut 4:stä kW:sta 9:ään kW:iin eikä sitä voi enää nostaa virtauksen lisäyksellä. Jaxxxin mukaan kohteessa pitäisi olla varmuuslisäys huomioiden teho 12,5 kW, kun otetaan huomioon lämpövuodot.

Todistaja An. Mattt on toiminut LVI-suunnittelijana vuodesta 2000. Hän oli tarkastanut LVI Taskisen kohteeseen tekemät suunnitelmat ja ne oli tehty lain ja hyvän tavan mukaisesti. Hän ei ole käynyt kohteessa. Hän on todennut, että on haastavaa arvioida vanhat ikkunat ja ovet. Vanha kohde on haastava ja suunnittelijan pitää määrittää lämpöhäviöt. Myös Matttn mukaan kohteen suunnittelijan pitää käydä kohteessa. Mattt on tiennyt vuonna 2016 tehdyt säädöt ja todennut, että lähtökohta oli tuolloin ollut katastrofaalinen, koska vain puolet lämpötehosta oli ollut käytössä. Nyt lämmitys vastaa suunnitelmia. Matttn mukaan Jaxxx osaa asiansa ja heidän laskelmissaan eron tekee varmuuslisäys hallitsemattoman lämpövuodon määrän vuoksi. Mattt on myöntänyt, että Jaxxx on pystynyt toteamaan vedon paremmin, koska hän on käynyt kohteessa. Myös Matttn mielestä kohteen laskennallinen teho on hieman alle tarpeen (n. 300 W). Hänen laskelmiensa mukaan lisäys pitää olla 11% kun se Jaxxxen laskelmissa on 15-20 %. Jos lisäys otetaan pois, heidän lukunsa ovat lähellä toisiaan.

Jaxxxilla ja Matttlla on molemmilla riittävä pätevyys ja pitkä kokemus lattialämmityssuunnittelijoina. He ovat päteviä arvioimaan nyt kyseessä olevan kohteen lämmityksen tarvetta. Jaxxxilla on ollut paremmat edellytykset arvion tekemiseen sen vuoksi, että hän on tutustunut kohteeseen paikan päällä. Jaxxx on vastannut kysymyksiin täsmällisesti ja selvästi. Mattt puolestaan on vastannut kysymyksiin laajasti, mikä on osittain tehnyt vastaukset epäselviksi. Eräässä vaiheessa hän on arvioinut tehon riittävyyttä sillä oletuksella, että tammikuun 2016 lämpötila olisi ollut erittäin kylmä, noin 26 astetta, kun todellisuudessa hän on muistanut kotipaikkakuntansa lämpötilan eikä ole tiennyt Länsi-Suomen olosuhteita. Mattt on todennut, että heidän laskelmissaan oleva ero tulee hallitsemattomien lämpövuotojen määristä ja Jaxxx on pystynyt arvioimaan ne paremmin. Tästä huolimatta hän on katsonut, että lämmityksellä on ainakin hyvät lähtökohdat toimia, jos alapohja korjataan ja lievä noin·300 W alitehoisuus on säätökysymys. Toisaalta hän on tavallaan vähätellyt kohteessa käynnin merkitystä, mutta todennut kuitenkin, että vanhat kohteet ovat haastavia laskettaessa hallitsemattomia lämpövuotoja ja kohteessa kuuluu käydä.

Edellä todistajien kertomuksista ilmenevästi käräjäoikeus katsoo, että kohteessa oleva lattialämmitys on alitehoinen.

Vaikutus kohteen arvoon

9.3.2015 laaditun Ha. Juxxxn (Seinäjoen Kotijoukkue Oy) ja Ju. Anxxxin (Porin Kotijoukkue Oy) raportin (6k) mukaan asunnon käypä markkinaarvo olisi 450.000 euroa, mikäli kohteessa ei olisi lattialämmityksen vikoja. Lattialämmitysvikojen todennäköinen vaikutus hintaan on arvioilta 100.000 130.000 euroa. Juxxx ja Anxxx ovat suorittaneet katselmuksen 6.3.2015 ja heillä on ollut käytettävissään kuva-aineistoa, isännöitsijäntodistus, rakennuspiirustuksia ja yhtiöjärjestys. Alapohjan vaurioita ei ole tässä vaiheessa huomioitu.

Käräjäoikeus katsoo, että Juxxxn ja Anxxxin arvio ulkopuolisina auktorisoituina kiinteistönarvioitsijoina (AKA -yleisauktorisoitu) on luotettavampi kuin Asunto Oy Porin Asemarivin osakkeenomistaja Ju. Suxxxen arvio, vaikka hän onkin paikallinen kiinteistönvälittäjä. Suxxen osakkeista maksamasta kauppahinnasta ei voi suoraan tehdä päätelmiä huoneiston 3 arvosta, koska hänen asuntonsa alapohjassa ei ole vaurioita, jotka edellyttäisivät välitöntä korjausta. Huoneistoissa on myös muita eroja.


Alapohjan vauriot

Asiassa on sinänsä riidatonta, että huoneiston 3 alapohjassa on korjausta vaativia vaurioita. Vaurioiden merkityksestä on erimielisyyttä.

Todistaja Ma. Pittt on tutkinut alapohjan 7.4.2015 ja laatinut siitä tarkastusraportin 9.4.2015 (11k). Pittt on kertonut, että ryömintätila on noin 40 80 cm korkea, joten siellä pitää liikkua vetämällä itseään eteenpäin. Hän oli ollut ensimmäisellä kerralla alapohjassa tunnin ja havainnut siellä vanhoja viemäriputkia, lahoavaa materiaalia ja hienoa hiekkaa. Tarkastusraportin sivun 4 osoittamista kohdista kannatinlaudat ja eristeet olivat pudonneet 11pilven11 kohdalta, mutta sieltä täältä laajemmin kuin nuolet antavat ymmärtää. Ulkoseinien vierestä puiston puolelta ei tilannetta näe ennen kuin rakenne avataan. Kannatinlaudoissa on lahoa ja ne on uusittava. Korjauksen yhteydessä pääsee tarkastamaan lattianiskat, joita ajatellen rakennuksen historia on huono. Työn onnistumisen ja laadun tähden korjaus on tehtävä yläkautta. Ryömintätilan korkeus vaihtelee ja työskentely tapahtuisi alakautta polvillaan ja selällään jääden näin vajaaksi. Tilat ovat muutenkin ahtaat saati sitten, kun sinne vietäisiin tavaraa. Rappusten kohdan korjaus tulee tehdä siten, että rappuset otetaan pois ja tiivistetään. Myös raportista ilmenevät lämpövuodot on korjattava.

Todistaja, tavarantarkastaja Ju. Sitt tarkastanut alapohjan 7.4.2015 ja tehnyt tarkastuskertomuksen (12k). Sixxen havainnot ovat vastaavia kuin Pitttn havainnot. Alapohja oli näyttänyt alkuperäiseltä ja lautoja oli lahonnut, mutta oli myös korjattuja. Kolmesta kohdasta eriste oli pudonnut ja aluslaudoitus puuttui. Koska eriste puuttuu paikoin, kylmä tunkeutuu sisään ja voi tulla kosteusvaurioita, kun kosteus tiivistyy lämpimään pintaan. Alapohjassa on aina mikrobikasvustoa, mikä tuottaa itiöitä, jotka voivat päästä raoista sisään huoneistoon. Sisään päästessään ne voivat olla haitallisia. Sitt on katsonut, että alapohja pitäisi korjata kokonaan ja yläkautta.Jos korjaus tehtäisiin osittain, korjauksen vierestä laudoitus ja eristeet tulisivat todennäköisesti alas. Alakautta tehden työolosuhteet olisivat hyvin hankalat eivätkä henkilöt pystyisi liikkumaan. Sitt on ihmetellyt vastaajien esittämää korjaustapaa, jonka mukaan ryömintätilaa syvennettäisiin 0,5 metriä. Hän ei ole ymmärtänyt syventämistä ja on pitänyt sitä erittäin haastavana.

Todisteena 14k olevan HMH-Asennuksen tarjouksen (työselostus/urakkasopimus) mukaan alapohjan korjaaminen yläkautta tehtynä tulee maksamaan 115.000 euroa. Vastaajat ovat arvioineet alakautta tehtynä korjauskustannusten suuruusluokaksi noin 50.000 euroa ja on selvää, että Pitttn ja Sixxen oikeana pitämä yläkautta tehtävä korjaus on huomattavasti kalliimpi. Vastaajat eivät ole sinänsä kiistäneet sitä, että yläkautta tehtävä korjaus tulisi maksamaan 115.000 euroa. Vastaajat eivät myöskään ole esittäneet vastatodistelua siitä, miten olisi mahdollista tehdä alakautta korjaus siten, että se olisi riittävä.

Huoneiston 3 alapohjassa on siis vaurioita, jotka on korjattava ja korjauskustannukset ovat merkittävät.

Vaikutus kohteen arvoon

Alapohjan vaurioiden selvittyä Ha. Juxxx ja Ju. Anxxx ovat arvioineet, että lämmityksen ja alapohjan vikoineen huoneiston arvo jäisi noin 200.000 euron tasoon. Hintaan vaikuttavat myös asunto-osakeyhtiön epäselvyydet.

Osakkaiden kuulemisen perusteella on selvinnyt, että kukin alkuperäinen osakas on tehnyt asuntonsa vuonna 2006 itse. Huuco Oy oli tehnyt vain talon ulkopuolen ja ulkorakennuksen. Alkuperäiset osakkaat ovat olleet sitä mieltä, että jokainen tekee myös kaikki korjaukset oman asuntonsa alueelta. Tätä ei ole merkitty yhtiöjärjestykseen, mutta Tu. Haxxx on sitä mieltä, ettei alapohja kuulu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Su.Tuxxxen on myös sitä mieltä, että vastuunjakosopimus on olemassa eikä yhtiöllä myöskään ole varaa tehdä korjauksia. Lämmitysjärjestelmässä ei heidän mielestään ole vikaa. Nykyisistä osakkaista Laxxiden lisäksi vain Ju. Suxxx on ollut oikeudessa sitä mieltä, että asunto-osakeyhtiön vastuu rakenteista on lain mukainen, mutta myös Suxxx on eri mieltä Laxxiden kanssa korjausten tarpeellisuudesta ja alapohjan korjaustavasta.

Nämä asunto-osakeyhtiön sisäiset erimielisyydet vaikuttavat siis Juxxxn ja Anxxxin mielestä huoneiston arvoon.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Ostajilla ei ole ollut mahdollisuutta tarkastaa huoneiston talvilämpötilaa, koska asunnon kauppa on tehty keväällä 2013. Ostajat eivät ole voineet havaita sitä, että huoneiston lämmitysjärjestelmä ei riitä lämmittämään asuntoa pakkasilla. Riidatonta on, etteivät myyjät ole kertoneet kaupan yhteydessä näistä seikoista.

Muiden osakkaiden ja asunnossa tutkimuksia tehneiden todistajien kertomuksilla on osoitettu Laxxen asunnon ja muiden asuntojen olleen kylmiä. Todistaja Mattt ei tosin ole käynyt asunnossa, mutta hän on luonnehtinut, että ennen tammikuun 2016 toimenpiteitä lähtökohta oli ollut katastrofaalinen, koska vain puolet lämpötehosta oli ollut käytössä. Myyjien täytyy siis olettaa tienneen, ettei huoneiston lämpötila ole pakkasten aikaan normaali asunnon lämpötila eli noin 21 astetta. Tästä syystä myyjät ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa. Tiedonantovirheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, koska asunto on myyty laadukkaasti peruskorjattuna.

Lisäksi ostajille on annettu Tehokuvaus Oy:n raportti tarkastuspäivältä 28.1.2011, jossa olevan kuvan mukaan huoneiston alapohja on uusittu ja hyvässä kunnossa. Ostajille on annettu virheellinen tieto alapohjan kunnosta, koska valokuva oli viereisestä Tuxxxen asunnon alapohjasta, joka oli vuonna 2006 uusittu. Raportissa on lisäksi mainittu, että ryömintätilassa on rakennusjätettä, joka tulee poistaa. Mixxx Laxx on nimenomaisesti kysynyt Pe. Haxxxlta, mitkä raportissa mainituista puutteista on korjattu. Haxxx on sähköpostilla 14.3.2013 vastannut kysymyskohtaan "5. Ryömintätilassa rakennusjätteitä" "Siivottu". Oikeudessa Haxxx on selittänyt, että hänelle oli tullut tämä mielikuva Tehokuivauksen raportista, eli että kun vesivahinkoa oli silloin korjattu, samalla olisi siivottu. Haxxx on siis ilmoittanut varmana tietona asian, jonka paikkansa pitävyyttä hän ei ole tiennyt eikä tarkastanut. Haxxxn ilmoitus siivouksesta ei ole pitänyt paikkaansa, joten hän on antanut virheellisen tiedon. Mikäli asia olisi ennen kaupan tekemistä tarkastettu, olisi samalla myös selvinnyt, ettei raportin kuva ollut tämän huoneiston alapohjasta ja että alapohjan kunto on huono. Saamiensa tietojen vuoksi ostajilla ei ole ollut velvollisuutta itse tarkastaa / tarkastuttaa alapohjan kuntoa.

Oikea tieto alapohjan kunnosta olisi todennäköisesti vaikuttanut kauppaan. Myyjät ovat itsekin todenneet, etteivät he olisi ostaneet kohdetta, jos olisivat tienneet alapohjan vaurioista.

Kaupan kohteen virhe

Ottaen huomioon kantajien maksama korkea kauppahinta, rakennuksessa 2006 suoritettu, laadukkaaksi kerrottu peruskorjaus ja erityisesti valokuvista näkyvä asunnon taso, kaupan kohde on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä -huomioon ottaen peruskorjaus-, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Huoneisto ei myöskään ole vastannut siitä ostajille annettuja tietoja. Lisäksi tieto huoneiston kylmyydestä on jätetty antamatta.

Asunto-osakeyhtiön rooli

Normaalissa tapauksessa se, että virheet ovat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä olevissa rakenteissa, aiheuttaa lähtökohtaisesti sen, että asunto-osakeyhtiö korjaa rakenteet ja kaupan kohteen virheeksi jää taloudellinen virhe, joka on saman suuruinen kuin kyseisen huoneiston osuudeksi tuleva määrä korjauskustannuksista.

Lämmitysjärjestelmän virheet ja alapohjan virheet ovat lain mukaan selvästi asunto-osakeyhtiön vastuulla ja sen tulee huolehtia korjauksista. Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiö on kieltäytynyt korjaamasta alapohjaa sillä perusteella, että toiset osakkaat -myös Aattt, joka on myynyt huoneistonsa Suxxxelleovat olleet sitä mieltä, että yhtiössä on sovittu poikkeavasta vastuunjaosta. Laista poikkeava vastuunjako ei kuitenkaan ilmene yhtiöjärjestyksestä. Oikeudessa Tuxxxen on myös viitannut korjausten laiminlyönnin syynä tämän jutun vireilläoloon. Lämmityksen osalta muut osakkaat ovat koko ajan katsoneet, ettei korjaustarvetta ole. Lattialämmityksen korjaaminen ei ole mahdollista vain Laxxiden huoneiston osalta.

Vaikka yhtiön kunnossapitovastuu sitoo lähtökohtaisesti yhtiötä yhtiöjärjestyksen muotoisena, asiaan liittyy epävarmuustekijöitä osakkaiden erimielisyyden, vuoden 2006 korjausten toteuttamistavan ja yhtiön pienuuden vuoksi. Vain Tuxxxen on peruskorjannut hallitsemansa asunnon alapohjan vuonna 2006. Muiden asuntojen alapohjat ovat kokonaan tai osittain alkuPisessä kunnossa, mistä voisi seurata, ettei Tuxxxen tarvitsisi osallistua korjauskustannuksiin ja toisaalta muissakin alapohjissa olisi korjaustarvetta, jolloin todellisuudessa alapohjan korjauskuluja vastaava määrä voisi jäädä huoneiston 3 osakkeiden omistajan vastattavaksi. Yhtiö ei ole edes suostunut maksamaan selvittelykustannuksia.

Edelleen on mahdollista, ettei asunto-osakeyhtiö tekisi korjauksia siinäkään tapauksessa, vaikka Laxxet nostaisivat sitä vastaan kanteen ja voittaisivat sen. Osakkaiden kertomuksista on käynyt ilmi, ettei asunto-osakeyhtiöllä ole varoja eikä halua tehdä korjauksia. Suxxxen kertomuksesta voidaan päätellä, ettei alapohjan korjausta tehtäisi ainakaan Pitttn ja Sixxen suosittelemalla tavalla. Mikäli lähdetään lain mukaisesta tilanteesta, ei osakkeenomistajalla ole oikeutta tehdä ilman asunto-osakeyhtiön lupaa korjauksia yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin.

Asunnon 3 osuus korjauskustannuksista olisi joka tapauksessa merkittävästi suurempi kuin ostajat ovat voineet perustellusti odottaa eli kohdetta rasittaisi taloudellinen virhe.

Onko asiassa perusteet kaupan purkamiselle?

Purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle.

Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa ostajalle, jotta purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena. Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virheitä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena (HE 14/1994).

Kantajat ovat osoittaneet, että heille kaupan kohteesta annettujen tietojen mukaan huoneiston kunto on ollut hyvä. Heidän maksamansa kauppahinta on myös ollut Porin mittakaavassa poikkeuksellisen korkea. Mixxx Laxxen kertomus siitä, että huoneiston alakerran lämpötila on ollut talvella jopa + 12 °C lämpövuotojen takia, on uskottava todistajien Hetttin, Saxxen ja Matttn kertomusten valossa. Huoneisto ei näin ole täyttänyt asumisterveysohjeen välttävää tasoa.

Myyjien on täytynyt olla tietoisia asunnon kylmyydestä. Lisäksi he ovat antaneet virheellisen tiedon alapohjan kunnosta, koska ostajille annetun raportin valokuvan perusteella alapohja oli uusittu, mutta todellisuudessa siinä on aiemmin tuomion perusteluissa mainitut virheet. Kyseessä on siis ollut myös tiedonantovirhe.

Virheistä on aiheutunut ostajille olennaista haittaa sekä asumistason alenemisen vuoksi että asunto-osakeyhtiön korjauksiin ottamasta kannasta johtuvan virheiden korjaamisen vaikeuden / ylivoimaisuuden vuoksi.

Jos lämmityksen puutteet korjattaisiin vain huoneistoa koskevin lisäjärjestelyin, asunto ei vastaisi ominaisuuksiltaan kuitenkaan sitä, mitä ostajilla on ollut perusteltu syy olettaa sen olevan. Kuten edellä on todettu, myös alapohjan korjaus on ongelmallinen.

Arvioitaessa tilanteen kohtuullisuutta ostajien kannalta oikeudenkäynti asunto-osakeyhtiötä vastaan kaupan kohteessa olleiden virheiden korjaamiseksi olisi kohtuutonta.

Rakenteet ovat museoviraston suojelemia, mikä voi myös rajoittaa korjaustapoja. Lisäksi eri korjaustapojen välillä on riskejä korjauksen onnistumisesta. Mikäli korjaukset tehtäisiin, Laxxiden asuntoa ei voisi korjausten aikana käyttää ja korjausten tekeminen suositellulla tavalla kestäisi oletettavasti useamman kuukauden. Korjauksista aiheutuisi myös merkittävästi suurempia kustannuksia kuin mihin ostajilla on ollut syytä varautua. Alakautta tehtävällä paikkakorjauksella kohde poikkeaisi merkittävästi ostajille annetuista, virheellisiksi osoittautuneista tiedoista, joiden mukaan huoneiston alapohja oli peruskorjattu.

Johtopäätös

Huoneiston myyminen korjaamattomana olisi todistajina kuultujen Juxxxn ja Anxxxin mukaan vaikeaa ja hinta olisi alle puolet kantajien maksamasta ostohinnasta.

Mikäli virheen seurauksena päädyttäisiin hinnanalennukseen, ostajille aiheutuisi huoneiston kuntoon saattamisesta edelleen ongelmia, joihin he eivät ole voineet varautua kauppaa solmiessaan. Eri epävarmuustekijöistä johtuen ei ole kohtuullista, että ostajat kantaisivat riskin korjaustöiden onnistumisesta ja niiden kustannuksista.

Tässä tapauksessa on uskottavaa, etteivät kantajat olisi ostaneet asuntoa alennettuunkaan hintaan, mikäli olisivat tienneet virheistä. Kauppa olisi jäänyt solmimatta jo ilman niitä ongelmia, jotka tässä asuntoosakeyhtiössä vaikeuttavat virheiden ja vaurioiden korjaamista. Tätä johtopäätöstä puoltaa myös se, että kun myyjiltä on kysytty, olisivatko he ostaneet huoneiston, jos olisivat tienneet alapohjan kunnon, molemmat ovat vastaneet kieltävästi.

Edellä olevilla perusteilla tämä tapaus on normaalista asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kaupasta poikkeava eikä muuta seuraamusta kuin kaupan purku voida pitää ostajien kannalta kohtuullisena.

Koska kauppa puretaan, vastaajat tulee velvoittaa yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajien maksama kauppahinta vaadittuine korkoineen. Vastaajat eivät ole tämän varalta esittäneet mitään vaatimuksia.

Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykulut

Selvittelykulut ovat olleet tarpeellisia tämän kaupan purkamista koskevan kanteen ajamiseksi, joten kantajilla on oikeus saada vastaajilta korvaus näistä kuluista. Määrältään vaatimus on myönnetty oikeaksi.

Vastaajat ovat hävinneet asian, joten he ovat velvolliset korvaamaan kantajien kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Sekä kantajat että vastaajat ovat yhdessä pyytäneet käräjäoikeudelta osatuomiota. Vastaajat ovat hovioikeuden palauttaessa asian käräjäoikeuteen hävinneet myös tuon osuuden ja ovat vastuussa kuluista siltäkin osin.

Vastaajat ovat kiistäneet turvaamistoimiasian kulujen korvausvelvollisuuden sillä perusteella, että näistä kuluista vastaa turvaamistoimen hakija ja turvaamistoimi on myös ollut tarpeeton. Koska kanne hyväksytään, turvaamistoimen vaade-edellytys on täyttynyt. Vaara-edellytyksen puuttumisesta on esitetty vain väite. Vaikka turvaamistoimen täytäntöönpanosta aiheutuvista kuluista vastaa ensisijaisesti turvaamistoimen hakija, tällä tarkoitetaan oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 10 §:ssä ajallista ensisijaisuutta. Lainkohdan seuraavassa lauseessa todetaan, että pääasian käsittelyn yhteydessä ratkaistaan asianosaisen vaatimuksesta se, kenen korvattavaksi lopullisesti jäävät turvaamistoimen hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuvat kustannukset. Koska kantajien ensisijainen vaatimus hyväksytään, vastaajat ovat velvolliset korvaamaan myös turvaamistoimesta aiheutuneet kulut kantajille.

Lähtökohtaisesti kantajan oikeudenkäyntikulut ovat yleensä jonkin verran korkeammat kuin vastaajan. Tässä tapauksessa kantajille on aiheutunut kustannuksia myös turvaamistoimihakemuksen vuoksi. Pääasiassa kustannuksia on lisännyt vastaajien näyttöä laajemman näytön hankkiminen ja esittäminen. Kantajien ja vastaajien avustajien palkkioiden ero ei ole niin huomattava, että kantajien oikeudenkäyntikulujen korvattavaa määrää tulisi pelkästään sen vuoksi alentaa, kun vastaajat eivät ole yksilöineet mitään toimenpiteitä, joihin olisi käytetty liiallisesti aikaa.

Molemmat osapuolet ovat oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta vedonneet tekemäänsä sovintotarjoukseen. Asian lopputulos huomioon ottaen sovintotarjouksilla ei ole vaikutusta korvausvelvollisuuden määrään.

TUOMIOLAUSELMA Mixxx ja Laxxen sekä Pe. Haxxxn ja Ta. Juxxxn välillä 3.4.2013 tehty kauppa määrätään purettavaksi. Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Mixxx ja Laxxelle kauppahinta 479.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2013 lukien 13.8.2014 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.8.2014 lukien.

Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Mixxx ja Laxxen selvittely-ja oikeudenkäyntikulut sekä turvaamistoimien hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kustannukset kaikki yhteensä 60.769,21 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.

Käräjäoikeuden 29.9.2015 antama turvaamistoimipäätös T 15/11298, päätösnumero 15/12701 määrätään pidettäväksi voimassa siihen asti, kun tässä asiassa annetun tuomion lainvoimaiseksi tulosta on kulunut yksi kuukausi.

Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan todistajanpalkkiona K. Hetttille 50 euroa, Pi.Jaxxxille 400 euroa, Ha. Juxxxlle 550 euroa, Ju. Anxxxille 350 euroa, Ju. Sixxlle 200 euroa ja Ma. Pitttlle 600 euroa.

Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan todistajanpalkkiona An. Matttlle 1.200 euroa ja Ra. Saxxxlle 500 euroa.



MUUTOKSENHAKU Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen. Muutoksenhakuohjeet liitteenä.

Hyväksytty tyytymättömyydenilmoitus

30.9.2016 vastaajat Pe. Haxxx ja Ta. Juxxx ilmoittivat tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräajat

Valitusaika päättyy 31.10.2016. Vastavalitusaika päättyy 14.11.2016.

Tuomio ei ole lainvoimainen. Käräjätuomari H. T