Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä aktiivisesti epäselvät asiat?
Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus epäselvistä asioista. Kiinteistövälittäjän on annettava myyjälle/toimeksiantajalle kaikki tiedot mitkä voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Tämä koskee myös ostajalle annettavia tietoja. Jos myyjä on antanut tietoja, jotka herättävät kysymyksiä tulevista remonteista kiinteistönvälittäjän on selvitettävä nämä hallitukselta. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys siitä että taloyhtiössä oli vakavia kosteusongelmia, joista myyjä ei ollut antanut välittäjälle riittäviä selvityksiä. Tapaus on vanhan lain aikainen mutta samat säännökset ovat nykyisessä laissa. Välittäjä joutui korvausvastuuseen ostajalle.
Nykyinen laki
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
15.12.2000/1074
8 §
Toimeksiantajalle annettavat tiedot
Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
11 §
Selonottovelvollisuus
Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
KKO perusteluista:
Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on lain 9 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Asunto-osakeyhtiön kaikkiin huoneistoihin on talon valmistumisesta lähtien toistuvasti vuotanut vettä. Vesivahinkoa on useaan otteeseen käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksissa ja hallituksen kokouksissa, ja sitä on yritetty korjata monella tavalla. Vesivahinko on sellainen seikka, joka olisi vaikuttanut kaupasta päättämiseen.
X on maininnut Q:lle, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko. Lisäksi hän on kertonut Q:lle, että asunto-osakeyhtiölle oli hankittu saumaustarvikkeita rakennuksen ulkopuolisten saumausten korjaamista varten. X ei sen sijaan ole kertonut Q:lle, miten vesivahinko oli korjattu tai poistettu, eikä Q myöskään ole tätä erikseen tiedustellut.
Näissä olosuhteissa Q:n olisi tullut ottaa selko vesivahingosta asunto-osakeyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joilta oikeat tiedot olisivat olleet helposti saatavissa. Q ei ole myöskään maininnut A:lle ja B:lle mitään vesivahingosta. Näihin seikkoihin nähden kiinteistönvälitysyhtiö ei ole näyttänyt, että se olisi toimeksiantoa suorittaessaan menetellyt huolellisesti. Tämän vuoksi myyntitoimeksiantosopimuksen X:n ja Y:n kanssa tehnyt kiinteistönvälitysyhtiö on velvollinen suorittamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksena hovioikeuden tuomitseman määrän korkoineen.
KKO:1995:150
Kiinteistönvälittäjä
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Diaarinumero:
S95/135
Esittelypäivä:
30.5.1995
Antopäivä:
13.9.1995
Taltio:
3701
A ja B olivat ostaneet rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet X:ltä ja Y:ltä. Kiinteistönvälitysyhtiö oli toimeksiannosta välittänyt osakkeet. Sittemmin oli käynyt ilmi, että huoneistoon oli toistuvasti vuotanut vettä. Välittäjä, jolle X oli maininnut, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko, ei ollut antanut siitä tietoa ostajille. Välittäjän katsottiin lyöneen laimin ottaa selko vesivahingosta. Kiinteistönvälitysyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajille huoneiston virheellisyydestä aiheutunut vahinko.
L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 8 § 1 mom
L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 9 §
L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 13 §
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 13.9.1995
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Espoon kihlakunnanoikeudessa
Opiskelija A ja myyntipäällikkö B kertoivat Säästöpankkien Kiinteistönvälitys Oy:tä, sittemmin Oy Suomen Kiinteistövarasto Ab:tä (yhtiö) ja Q:ta vastaan ajamassaan kanteessa, että he olivat 14.12.1989 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet X:ltä ja Y:ltä Asunto-osakeyhtiö Ankkurikallio -nimisen yhtiön osakkeet numerot 81 - 100, jotka oikeuttivat hallitsemaan Espoossa osoitteessa Haarakuja 8 E sijaitsevaa rivitalohuoneistoa. Kaupassa oli kiinteistönvälittäjänä toiminut yhtiön palveluksessa ollut Q.
Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen X ja Y olivat ilmoittaneet A:lle ja B:lle, että asunnon olohuoneen seinän tiilisaumauksen läpi vuoti sateella vettä. Tämän seikan X ja Y olivat ilmoittaneet kertoneensa ennen myyntitoimeksiantoa koskevan sopimuksen allekirjoittamista myös Q:lle. Q ei kuitenkaan ollut maininnut A:lle ja B:lle vesivuodosta, vaikka tieto olisi vaikuttanut kaupasta päättämiseen. A:n ja B:n käydessä katsomassa huoneistoa ennen kauppakirjan allekirjoittamista ei ollut satanut moneen päivään, joten he eivät olleet voineet itse havaita vesivuotoa eivätkä sen aiheuttamia vahinkoja.
A ja B olivat pyytäneet heti vesivuodosta tiedon saatuaan kauppakamarin hyväksymää tavarantarkastajaa tarkastamaan vesivuodon laajuuden ja sen aiheuttamat vahingot. Tavarantarkastajan 7.3.1990 pidetystä tarkastuksesta laatiman kertomuksen mukaan vettä oli tippunut kahdesta kohdasta erkkeri-ikkunan oikeasta kulmauksesta. Kosteus oli levinnyt noin metrin leveydeltä huoneen kulmasta keskustaan päin. Mainitulla alueella oli myös kattolaudoitus vääntyillyt ja parketti vahingoittunut.
Vesivuotoja oli ilmennyt kaikissa asunto-osakeyhtiön asunnoissa, ja yhtiö oli ennen huoneiston myyntiä tehnyt päätöksen, jonka mukaan vesivuodot ja niiden aiheuttamat vahingot korjataan talkootyönä osakkaiden omalla kustannuksella. Myös tästä päätöksestä Q oli X:n ja Y:n ilmoituksen mukaan ollut tietoinen, mutta hän ei ollut kertonut sitä A:lle ja B:lle.
Q ei ollut antanut A:lle ja B:lle kaikkia niitä tietoja, joiden hän oli tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää voivan vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Jos A ja B olisivat tienneet vesivuodosta ja sen aiheuttamista vahingoista sekä asunto-osakeyhtiön niiden korjaamiseksi tekemistä päätöksistä, he olisivat vaatineet hinnanalennusta. Kyseessä oli ollut sellainen piilevä virhe, jota A ja B eivät olleet voineet havaita tarkastaessaan huoneiston ennen kauppakirjan allekirjoittamista. A:lla ja B:llä oli siten kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n nojalla oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvaus vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa ollut virhe oli heille aiheuttanut.
Vahingonkorvauslain 6 luvun 2 §:n mukaan Q ja yhtiö vastasivat yhteisvastuullisesti Q:n työssään virheellään ja laiminlyönnillään A:lle ja B:lle aiheuttamasta vahingosta.
A ja B olivat syksyllä 1990 aloittaneet vesivuodon ja sen aiheuttamien vahinkojen korjaamisen, mistä heille oli jo aiheutunut 41 894,80 markan määräiset kustannukset. Korjauksen suorittanut Kiinteistösaneeraus Oy oli arvioinut tarvittavien lisätöiden kustannuksiksi vielä 20 780 markkaa.
Näillä perusteilla A ja B vaativat, että Q ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille huoneistossa ilmenneen vesivuodon korjaamisesta aiheutuneet kustannukset 41 894,80 markkaa ja vielä aiheutuvat kulut 20 780 markkaa sekä tavarantarkastajan palkkiolasku 1 094 markkaa, kaikki korkoineen.
Vastaus
Yhtiö ja Q kiistivät kanteen ja vaativat sen hylkäämistä. X oli 3.9.1989 näyttäessään Q:lle huoneiston katossa ollutta tummempaa kohtaa maininnut, että olohuoneen erkkerin kulmassa oli ollut joskus vuosia sitten kovilla sateilla vesivuoto, jota ei kuitenkaan ollut ollut enää vuosiin eikä sinä aikana, jonka X ja Y olivat asuneet huoneistossa. Lisäksi X oli maininnut, että talossa oli tehty kattotarkastus, jossa oli todettu huopakaton kestävän seuraavat 10 vuotta ja että taloyhtiöön oli hankittu saumaustarvikkeita tarkoituksin korjata ulkopuolisia saumauksia kesällä 1990.
Q oli saanut tästä keskustelusta sellaisen vaikutelman, ettei ongelmaa ollut ollut vuosiin ja ettei vedenvuotovaaraa ollut olemassa. X ja Y olivat tehneet yhtiön kanssa toimeksiantosopimuksen vasta 12.9.1989, jolloin huoneisto oli tarkastettu, eikä tuolloin ollut keskusteltu veden vuotamisesta. Jos Q olisi saanut X:n kertomuksesta sellaisen kuvan, että olohuoneeseen tuli kosteutta, hän olisi kirjannut sen toimeksiantosopimukseen. Hänellä oli ollut oikeus luottaa X:n kertomukseen siitä, ettei vuotovaaraa ollut ollut olemassa, eikä hän ollut menetellyt huolimattomasti.
Kihlakunnanoikeuden päätös 16.7.1992
Kihlakunnanoikeus katsoi Asunto-osakeyhtiö Ankkurikallion hallituksen pöytäkirjasta ja erään todistajan kertomuksesta ilmenevän, että X:n ja Y:n A:lle ja B:lle myymässä huoneistossa oli esiintynyt vesivuotoja X:n ja Y:n asuinaikana ja että yhtiön muissakin huoneistoissa oli ollut vesivahinkoja, joiden korjaamisesta oli yhtiössä erikseen sovittu. Vesivuodoista ei ollut mainintaa kauppakirjassa eikä X:n ja Y:n välittäjän kanssa tekemässä toimeksiantosopimuksessa. Q:n kertomuksen mukaan X oli 3.9.1989 maininnut hänelle vesivuodosta, mutta myyntitoimeksiantoa 12.9.1989 annettaessa vesivahingosta ei ollut keskusteltu.
A ja B eivät olleet näyttäneet, että Q olisi laiminlyönyt välittää heille tiedossaan olevia kauppaan vaikuttavia seikkoja taikka syyllistynyt asiassa muuhunkaan vahingonkorvausvelvollisuuden aiheuttavaan laiminlyöntiin.
Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus hylkäsi kanteen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 16.11.1994
A ja B valittivat hovioikeuteen.
Hovioikeus totesi asiassa selvitetyksi, että Q oli saanut kihlakunnanoikeuden päätöksessä kerrotulla tavalla X:ltä tiedon huoneiston olohuoneen katossa erkkerin kulmassa olleesta kosteusvauriosta ja sen syntymisestä. Q oli itsekin havainnut olohuoneen katossa kosteuden jättämät jäljet. X:n ja Y:n selitys kosteusvaurion syntyolosuhteista ei ollut ollut luotettava eikä hän ollut väittänyt Q:lle, että kosteusvaurion aiheuttanut vika olisi korjattu. Näissä olosuhteissa Q:lla oli ollut perusteltua aihetta epäillä, että hänen kosteusvauriosta saamansa tiedot olivat olleet virheellisiä. Tämän vuoksi Q:n olisi tullut varmistautua X:n ja Y:n ilmoittamien tietojen oikeellisuudesta tai, jollei se olisi ollut mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, ainakin ilmoittaa A:lle ja B:lle kosteusvauriosta ja siitä, ettei tietoa ollut voitu tarkistaa.
Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiön useimpiin huoneistoihin oli vuotanut vettä. Kosteusvaurioita oli käsitelty yhtiön hallituksen kokouksessa ennen kaupantekoa ja viimeksi 1.9.1989. Kosteusvaurioista olisi siten helposti saanut tiedot yhtiön isännöitsijältä. Q oli laiminlyönyt tämän hänelle kiinteistönvälittäjänä kuuluvan selonottovelvollisuuden ja siten työssään yhtiössä laiminlyönnillään aiheuttanut vahingon A:lle ja B:lle. Hovioikeus arvioi korvattavan vahingon määräksi 40 000 markkaa.
A ja B eivät olleet olleet sopimussuhteessa Q:n. Vahingonkorvausvelvollinen oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain tulkintasääntöön nähden sopimussuhteessa noudatettavien oikeusohjeiden mukaisesti kiinteistönvälittäjänä yhtiö, joka oli vastuussa myös työntekijänsä aiheuttamasta vahingosta. Q ei sitä vastoin ollut henkilökohtaisesti vastuussa toimeksiannon virheellisen täyttämisen aiheuttamasta vahingosta.
Näillä perusteilla hovioikeus kumosi kihlakunnanoikeuden päätöksen ja velvoitti yhtiön maksamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksena yhteisesti 40 000 markkaa korkoineen.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Christer Kuhlefelt, Kemppinen ja Mikkola. Esittelijä Arto Mäkihannu.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Yhtiölle on myönnetty valituslupa 6.4.1995.
Valituksessaan yhtiö on vaatinut, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.
A ja B ovat vastanneet valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 13.9.1995
Perustelut
Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on lain 9 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Asunto-osakeyhtiön kaikkiin huoneistoihin on talon valmistumisesta lähtien toistuvasti vuotanut vettä. Vesivahinkoa on useaan otteeseen käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksissa ja hallituksen kokouksissa, ja sitä on yritetty korjata monella tavalla. Vesivahinko on sellainen seikka, joka olisi vaikuttanut kaupasta päättämiseen.
X on maininnut Q:lle, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko. Lisäksi hän on kertonut Q:lle, että asunto-osakeyhtiölle oli hankittu saumaustarvikkeita rakennuksen ulkopuolisten saumausten korjaamista varten. X ei sen sijaan ole kertonut Q:lle, miten vesivahinko oli korjattu tai poistettu, eikä Q myöskään ole tätä erikseen tiedustellut.
Näissä olosuhteissa Q:n olisi tullut ottaa selko vesivahingosta asunto-osakeyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joilta oikeat tiedot olisivat olleet helposti saatavissa. Q ei ole myöskään maininnut A:lle ja B:lle mitään vesivahingosta. Näihin seikkoihin nähden kiinteistönvälitysyhtiö ei ole näyttänyt, että se olisi toimeksiantoa suorittaessaan menetellyt huolellisesti. Tämän vuoksi myyntitoimeksiantosopimuksen X:n ja Y:n kanssa tehnyt kiinteistönvälitysyhtiö on velvollinen suorittamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksena hovioikeuden tuomitseman määrän korkoineen.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Shonen, Möller ja Kivinen. Esittelijä Lea Turtiainen.
Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus epäselvistä asioista. Kiinteistövälittäjän on annettava myyjälle/toimeksiantajalle kaikki tiedot mitkä voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Tämä koskee myös ostajalle annettavia tietoja. Jos myyjä on antanut tietoja, jotka herättävät kysymyksiä tulevista remonteista kiinteistönvälittäjän on selvitettävä nämä hallitukselta. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys siitä että taloyhtiössä oli vakavia kosteusongelmia, joista myyjä ei ollut antanut välittäjälle riittäviä selvityksiä. Tapaus on vanhan lain aikainen mutta samat säännökset ovat nykyisessä laissa. Välittäjä joutui korvausvastuuseen ostajalle.
Nykyinen laki
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
15.12.2000/1074
8 §
Toimeksiantajalle annettavat tiedot
Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
11 §
Selonottovelvollisuus
Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.
KKO perusteluista:
Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on lain 9 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Asunto-osakeyhtiön kaikkiin huoneistoihin on talon valmistumisesta lähtien toistuvasti vuotanut vettä. Vesivahinkoa on useaan otteeseen käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksissa ja hallituksen kokouksissa, ja sitä on yritetty korjata monella tavalla. Vesivahinko on sellainen seikka, joka olisi vaikuttanut kaupasta päättämiseen.
X on maininnut Q:lle, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko. Lisäksi hän on kertonut Q:lle, että asunto-osakeyhtiölle oli hankittu saumaustarvikkeita rakennuksen ulkopuolisten saumausten korjaamista varten. X ei sen sijaan ole kertonut Q:lle, miten vesivahinko oli korjattu tai poistettu, eikä Q myöskään ole tätä erikseen tiedustellut.
Näissä olosuhteissa Q:n olisi tullut ottaa selko vesivahingosta asunto-osakeyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joilta oikeat tiedot olisivat olleet helposti saatavissa. Q ei ole myöskään maininnut A:lle ja B:lle mitään vesivahingosta. Näihin seikkoihin nähden kiinteistönvälitysyhtiö ei ole näyttänyt, että se olisi toimeksiantoa suorittaessaan menetellyt huolellisesti. Tämän vuoksi myyntitoimeksiantosopimuksen X:n ja Y:n kanssa tehnyt kiinteistönvälitysyhtiö on velvollinen suorittamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksena hovioikeuden tuomitseman määrän korkoineen.
KKO:1995:150
Kiinteistönvälittäjä
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Diaarinumero:
S95/135
Esittelypäivä:
30.5.1995
Antopäivä:
13.9.1995
Taltio:
3701
A ja B olivat ostaneet rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet X:ltä ja Y:ltä. Kiinteistönvälitysyhtiö oli toimeksiannosta välittänyt osakkeet. Sittemmin oli käynyt ilmi, että huoneistoon oli toistuvasti vuotanut vettä. Välittäjä, jolle X oli maininnut, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko, ei ollut antanut siitä tietoa ostajille. Välittäjän katsottiin lyöneen laimin ottaa selko vesivahingosta. Kiinteistönvälitysyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajille huoneiston virheellisyydestä aiheutunut vahinko.
L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 8 § 1 mom
L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 9 §
L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 13 §
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 13.9.1995
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Espoon kihlakunnanoikeudessa
Opiskelija A ja myyntipäällikkö B kertoivat Säästöpankkien Kiinteistönvälitys Oy:tä, sittemmin Oy Suomen Kiinteistövarasto Ab:tä (yhtiö) ja Q:ta vastaan ajamassaan kanteessa, että he olivat 14.12.1989 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet X:ltä ja Y:ltä Asunto-osakeyhtiö Ankkurikallio -nimisen yhtiön osakkeet numerot 81 - 100, jotka oikeuttivat hallitsemaan Espoossa osoitteessa Haarakuja 8 E sijaitsevaa rivitalohuoneistoa. Kaupassa oli kiinteistönvälittäjänä toiminut yhtiön palveluksessa ollut Q.
Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen X ja Y olivat ilmoittaneet A:lle ja B:lle, että asunnon olohuoneen seinän tiilisaumauksen läpi vuoti sateella vettä. Tämän seikan X ja Y olivat ilmoittaneet kertoneensa ennen myyntitoimeksiantoa koskevan sopimuksen allekirjoittamista myös Q:lle. Q ei kuitenkaan ollut maininnut A:lle ja B:lle vesivuodosta, vaikka tieto olisi vaikuttanut kaupasta päättämiseen. A:n ja B:n käydessä katsomassa huoneistoa ennen kauppakirjan allekirjoittamista ei ollut satanut moneen päivään, joten he eivät olleet voineet itse havaita vesivuotoa eivätkä sen aiheuttamia vahinkoja.
A ja B olivat pyytäneet heti vesivuodosta tiedon saatuaan kauppakamarin hyväksymää tavarantarkastajaa tarkastamaan vesivuodon laajuuden ja sen aiheuttamat vahingot. Tavarantarkastajan 7.3.1990 pidetystä tarkastuksesta laatiman kertomuksen mukaan vettä oli tippunut kahdesta kohdasta erkkeri-ikkunan oikeasta kulmauksesta. Kosteus oli levinnyt noin metrin leveydeltä huoneen kulmasta keskustaan päin. Mainitulla alueella oli myös kattolaudoitus vääntyillyt ja parketti vahingoittunut.
Vesivuotoja oli ilmennyt kaikissa asunto-osakeyhtiön asunnoissa, ja yhtiö oli ennen huoneiston myyntiä tehnyt päätöksen, jonka mukaan vesivuodot ja niiden aiheuttamat vahingot korjataan talkootyönä osakkaiden omalla kustannuksella. Myös tästä päätöksestä Q oli X:n ja Y:n ilmoituksen mukaan ollut tietoinen, mutta hän ei ollut kertonut sitä A:lle ja B:lle.
Q ei ollut antanut A:lle ja B:lle kaikkia niitä tietoja, joiden hän oli tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää voivan vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Jos A ja B olisivat tienneet vesivuodosta ja sen aiheuttamista vahingoista sekä asunto-osakeyhtiön niiden korjaamiseksi tekemistä päätöksistä, he olisivat vaatineet hinnanalennusta. Kyseessä oli ollut sellainen piilevä virhe, jota A ja B eivät olleet voineet havaita tarkastaessaan huoneiston ennen kauppakirjan allekirjoittamista. A:lla ja B:llä oli siten kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n nojalla oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvaus vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa ollut virhe oli heille aiheuttanut.
Vahingonkorvauslain 6 luvun 2 §:n mukaan Q ja yhtiö vastasivat yhteisvastuullisesti Q:n työssään virheellään ja laiminlyönnillään A:lle ja B:lle aiheuttamasta vahingosta.
A ja B olivat syksyllä 1990 aloittaneet vesivuodon ja sen aiheuttamien vahinkojen korjaamisen, mistä heille oli jo aiheutunut 41 894,80 markan määräiset kustannukset. Korjauksen suorittanut Kiinteistösaneeraus Oy oli arvioinut tarvittavien lisätöiden kustannuksiksi vielä 20 780 markkaa.
Näillä perusteilla A ja B vaativat, että Q ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille huoneistossa ilmenneen vesivuodon korjaamisesta aiheutuneet kustannukset 41 894,80 markkaa ja vielä aiheutuvat kulut 20 780 markkaa sekä tavarantarkastajan palkkiolasku 1 094 markkaa, kaikki korkoineen.
Vastaus
Yhtiö ja Q kiistivät kanteen ja vaativat sen hylkäämistä. X oli 3.9.1989 näyttäessään Q:lle huoneiston katossa ollutta tummempaa kohtaa maininnut, että olohuoneen erkkerin kulmassa oli ollut joskus vuosia sitten kovilla sateilla vesivuoto, jota ei kuitenkaan ollut ollut enää vuosiin eikä sinä aikana, jonka X ja Y olivat asuneet huoneistossa. Lisäksi X oli maininnut, että talossa oli tehty kattotarkastus, jossa oli todettu huopakaton kestävän seuraavat 10 vuotta ja että taloyhtiöön oli hankittu saumaustarvikkeita tarkoituksin korjata ulkopuolisia saumauksia kesällä 1990.
Q oli saanut tästä keskustelusta sellaisen vaikutelman, ettei ongelmaa ollut ollut vuosiin ja ettei vedenvuotovaaraa ollut olemassa. X ja Y olivat tehneet yhtiön kanssa toimeksiantosopimuksen vasta 12.9.1989, jolloin huoneisto oli tarkastettu, eikä tuolloin ollut keskusteltu veden vuotamisesta. Jos Q olisi saanut X:n kertomuksesta sellaisen kuvan, että olohuoneeseen tuli kosteutta, hän olisi kirjannut sen toimeksiantosopimukseen. Hänellä oli ollut oikeus luottaa X:n kertomukseen siitä, ettei vuotovaaraa ollut ollut olemassa, eikä hän ollut menetellyt huolimattomasti.
Kihlakunnanoikeuden päätös 16.7.1992
Kihlakunnanoikeus katsoi Asunto-osakeyhtiö Ankkurikallion hallituksen pöytäkirjasta ja erään todistajan kertomuksesta ilmenevän, että X:n ja Y:n A:lle ja B:lle myymässä huoneistossa oli esiintynyt vesivuotoja X:n ja Y:n asuinaikana ja että yhtiön muissakin huoneistoissa oli ollut vesivahinkoja, joiden korjaamisesta oli yhtiössä erikseen sovittu. Vesivuodoista ei ollut mainintaa kauppakirjassa eikä X:n ja Y:n välittäjän kanssa tekemässä toimeksiantosopimuksessa. Q:n kertomuksen mukaan X oli 3.9.1989 maininnut hänelle vesivuodosta, mutta myyntitoimeksiantoa 12.9.1989 annettaessa vesivahingosta ei ollut keskusteltu.
A ja B eivät olleet näyttäneet, että Q olisi laiminlyönyt välittää heille tiedossaan olevia kauppaan vaikuttavia seikkoja taikka syyllistynyt asiassa muuhunkaan vahingonkorvausvelvollisuuden aiheuttavaan laiminlyöntiin.
Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus hylkäsi kanteen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 16.11.1994
A ja B valittivat hovioikeuteen.
Hovioikeus totesi asiassa selvitetyksi, että Q oli saanut kihlakunnanoikeuden päätöksessä kerrotulla tavalla X:ltä tiedon huoneiston olohuoneen katossa erkkerin kulmassa olleesta kosteusvauriosta ja sen syntymisestä. Q oli itsekin havainnut olohuoneen katossa kosteuden jättämät jäljet. X:n ja Y:n selitys kosteusvaurion syntyolosuhteista ei ollut ollut luotettava eikä hän ollut väittänyt Q:lle, että kosteusvaurion aiheuttanut vika olisi korjattu. Näissä olosuhteissa Q:lla oli ollut perusteltua aihetta epäillä, että hänen kosteusvauriosta saamansa tiedot olivat olleet virheellisiä. Tämän vuoksi Q:n olisi tullut varmistautua X:n ja Y:n ilmoittamien tietojen oikeellisuudesta tai, jollei se olisi ollut mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, ainakin ilmoittaa A:lle ja B:lle kosteusvauriosta ja siitä, ettei tietoa ollut voitu tarkistaa.
Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiön useimpiin huoneistoihin oli vuotanut vettä. Kosteusvaurioita oli käsitelty yhtiön hallituksen kokouksessa ennen kaupantekoa ja viimeksi 1.9.1989. Kosteusvaurioista olisi siten helposti saanut tiedot yhtiön isännöitsijältä. Q oli laiminlyönyt tämän hänelle kiinteistönvälittäjänä kuuluvan selonottovelvollisuuden ja siten työssään yhtiössä laiminlyönnillään aiheuttanut vahingon A:lle ja B:lle. Hovioikeus arvioi korvattavan vahingon määräksi 40 000 markkaa.
A ja B eivät olleet olleet sopimussuhteessa Q:n. Vahingonkorvausvelvollinen oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain tulkintasääntöön nähden sopimussuhteessa noudatettavien oikeusohjeiden mukaisesti kiinteistönvälittäjänä yhtiö, joka oli vastuussa myös työntekijänsä aiheuttamasta vahingosta. Q ei sitä vastoin ollut henkilökohtaisesti vastuussa toimeksiannon virheellisen täyttämisen aiheuttamasta vahingosta.
Näillä perusteilla hovioikeus kumosi kihlakunnanoikeuden päätöksen ja velvoitti yhtiön maksamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksena yhteisesti 40 000 markkaa korkoineen.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Christer Kuhlefelt, Kemppinen ja Mikkola. Esittelijä Arto Mäkihannu.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Yhtiölle on myönnetty valituslupa 6.4.1995.
Valituksessaan yhtiö on vaatinut, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.
A ja B ovat vastanneet valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 13.9.1995
Perustelut
Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on lain 9 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Asunto-osakeyhtiön kaikkiin huoneistoihin on talon valmistumisesta lähtien toistuvasti vuotanut vettä. Vesivahinkoa on useaan otteeseen käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksissa ja hallituksen kokouksissa, ja sitä on yritetty korjata monella tavalla. Vesivahinko on sellainen seikka, joka olisi vaikuttanut kaupasta päättämiseen.
X on maininnut Q:lle, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko. Lisäksi hän on kertonut Q:lle, että asunto-osakeyhtiölle oli hankittu saumaustarvikkeita rakennuksen ulkopuolisten saumausten korjaamista varten. X ei sen sijaan ole kertonut Q:lle, miten vesivahinko oli korjattu tai poistettu, eikä Q myöskään ole tätä erikseen tiedustellut.
Näissä olosuhteissa Q:n olisi tullut ottaa selko vesivahingosta asunto-osakeyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, joilta oikeat tiedot olisivat olleet helposti saatavissa. Q ei ole myöskään maininnut A:lle ja B:lle mitään vesivahingosta. Näihin seikkoihin nähden kiinteistönvälitysyhtiö ei ole näyttänyt, että se olisi toimeksiantoa suorittaessaan menetellyt huolellisesti. Tämän vuoksi myyntitoimeksiantosopimuksen X:n ja Y:n kanssa tehnyt kiinteistönvälitysyhtiö on velvollinen suorittamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksena hovioikeuden tuomitseman määrän korkoineen.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Shonen, Möller ja Kivinen. Esittelijä Lea Turtiainen.