Pinta-alavirhe, vastuussa välittäjä, kiinteistövälitysyhtiö ja isännöitsijä sekä asunto-osakeyhtiö.
Isännöitsijä tai hallitus, jos ei ole isännöitsijää, vastaa isännöitsijätodistuksessa olevista tiedoista. Myös välittäjä vastaa antamistaan tiedoista samoin välittäjän palkkaama kiinteistövälitysyhtiö työnantajana. Jos myyjä joutuu vastuuseen ostajalle esim. pinta-alavirheistä, myyjä voi vaatia korvauksia virheellisistä tiedoista isännöitsijältä, asunto-osakeyhtiöltä, välittäjältä ja kiinteistövälitysyhtiöltä.
Alla olevan KKO 1983 ratkaisun antamisen jälkeen on vastuista säädetty tarkemmin asuntokauppalain 6 luvun 27§:ssä ja 7 luvun 1§:ssä:
6 luku 27 § (7.10.2005/795)
Muun kuin myyjän antamat tiedot
Säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.
Kiinteistönvälitysliikkeen korvausvastuusta säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa.
7 luku 1§
Myyjän takautumisoikeus
1 §
Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella
Jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.
Jos myyjä tai hänen edustajansa on osaltaan ollut huolimaton antaessaan todistuksen tai tiedon ostajalle, vahingonkorvausta voidaan sovitella sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista.
Työntekijänä olevan isännöitsijän tai kiinteistövälittäjän vastuusta säädetään lisäksi työsopimuslaissa ja vahingonkorvauslaissa.
KKO:1983-II-92
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteesta johtuva vahingonkorvaus - Erinäiset sopimukset
Kiinteistönvälittäjä
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiön rakennus ja huoneisto
Irtaimen kauppa - Osakkeiden kauppa
Diaarinumero: S82/646
Esittelypäivä: 10.1.1983
Antopäivä: 23.6.1983
Taltio: 27
Asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan annettua osakkeet kiinteistönvälitysliikkeen myytäväksi asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli antanut myyntitehtävää hoitaneelle välitysliikkeen edustajalle isännöitsijäntodistuksen, johon huoneiston pinta-ala oli merkitty todellista suuremmaksi, ja myyntitehtävää hoitanut henkilö oli tietoja esim. yhtiöjärjestyksestä tarkastamatta myynyt huoneiston ilmoittaen siitä virheelliset pinta-alatiedot. Aikaisemmassa oikeudenkäynnissä myyjä oli velvoitettu maksamaan ostajalle korvauksia. Nyt asunto-osakeyhtiö, kiinteistönvälitysliike ja sen palveluksessa ollut myyntitehtävää hoitanut henkilö velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan myyjälle vahingonkorvaukseksi tämän ostajalle maksamat korvaukset ja edellisestä oikeudenkäynnistä aiheutuneet kulut. Ään.
Ks. myös KKO:1979-II-27.
III-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
A oli kiinteistönvälittäjä B:lle 10.9.1979, kiinteistönvälittäjä C:lle avoimen yhtiön X:n yhtiömiehenä 11.9.1979 ja asunto-osakeyhtiö D:lle 13.9.1979 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla Helsingin RO:ssa kertonut, että hän oli 30.3.1973 antanut toimeksiannon avoimelle kiinteistönvälitysyhtiölle X:lle myytäväksi 52 000 markan hinnasta omistamansa asunto-osakeyhtiö D:n osakkeet numerot 10812 - 10877, jotka oikeuttivat huoneiston hallintaan yhtiön omistamassa talossa Helsingin kaupungissa. Kauppaa oli välitystoimiston puolesta hoitanut myyjänä B. Huoneisto oli 24.4.1973 välittäjän toimesta myyty 52 000 markan kauppahinnasta H:lle.
H:n kanteesta Helsingin HO oli alentanut kauppahinnan 48 000 markkaan sekä velvoittanut A:n palauttamaan H:lle 4 000 markkaa ja korvaamaan H:n oikeudenkäyntikulut 800 markalla. HO:n tuomion oli KKO tuomiollaan 9.3.1979 pysyttänyt voimassa.
Edelleen A oli kertonut, että hän oli antaessaan myyntitehtävän sanonut välittäjälle, että huoneiston pinta-ala esiintyi eri asiakirjoissa erilaisena ja ettei hän itse tiennyt, mikä oikea pinta-ala oli. A oli itse ostanut po. asunto-osakkeet Helsingin kaupungilta kauppakirjalla, jossa yksiön pinta-alaksi oli ilmoitettu 33 neliömetriä. Välittäjä oli hankkinut asunto-osakeyhtiö D:n sittemmin kuolleelta isännöitsijältä isännöitsijätodistuksen, jossa huoneiston pinta-alaksi oli ilmoitettu 33 neliömetriä. Ostajan saama käsitys huoneiston pinta-alasta oli perustunut kiinteistönvälittäjän ilmoitukseen, jossa huoneiston pinta-alaksi oli ilmoitettu 33 neliömetriä ja isännöitsijän antamaan isännöitsijäntodistukseen. Kiinteistönvälittäjän ja osaltaan myös isännöitsijän menettelystä A:lle oli aiheutunut suoranaista taloudellista vahinkoa.
Kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt kiinteistönvälittäjäasetuksen 23 §:n 2 momentin säännökset, jonka mukaan kiinteistönvälittäjän oli muun ohella ostajalle esitettävä oikeaksi todistettu jäljennös yhtiöjärjestyksestä ja joka tapauksessa selvitettävä saatavissa olevan asiakirja-aineiston perusteella huoneiston todellinen pinta-ala. Avoin yhtiö X ja sen yhtiömiehet olivat vastuussa toimistonsa palveluksessa olleen myyjän B:n aiheuttamasta vahingosta.
Koska isännöitsijä oli antanut asunto-osakkeiden myyntiä varten virheellisen todistuksen, johon huoneiston pinta-ala oli merkitty todellista suuremmaksi, asunto-osakeyhtiö D oli työnantajana vastuussa isännöitsijänsä aiheuttamasta vahingosta.
Sen vuoksi A oli vaatinut, että B, C avoimen yhtiön yhtiömiehenä ja asunto-osakeyhtiö D velvoitettaisiin yhteisvastuullisesti maksamaan A:lle korvaukseksi kauppahinnan alennuksesta 4 000 markkaa, tuomituista oikeudenkäyntikuluista 800 markkaa sekä kauppahinnan alennusta koskevan jutun osalta asianajokuluista 2 250 markkaa 30 penniä ja todistajanpalkkioista 900 markkaa, kaikki määrät 6 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien. A oli myös vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.
Kanteesta kuultuna B oli kiistänyt sen, koska hän oli toiminut työsuhteessa avoimeen yhtiöön ja niin ollen oli työntekijänä vastuusta vapaa, sekä ilmoittanut, että A:lla oli ollut hallussaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys, jonka A oli lähtiessään jättänyt huoneistoon, ja että A oli itse allekirjoittanut kauppakirjan. Kuultuna kanteesta, jonka myös C oli kiistänyt, C oli selittänyt, että yhtiöjärjestyksessä oli ollut merkittynä huoneiston oikea neliömäärä, jonka A oli tiennyt, ja että kiinteistönvälittäjä oli saanut kaksi samansisältöistä isännöitsijätodistusta, joiden tietoihin välittäjän oli täytynyt voida luottaa. C vakuutti olleensa vilpittömässä mielessä.
Asunto-osakeyhtiö D ei ollut saapunut oikeuteen.
RO p. 28.2.1980 oli lausunut selvitetyksi, että A:lla oli ollut hallussaan asunto-osakeyhtiö D:n yhtiöjärjestys, jonka mukaan sanotun huoneiston pinta-ala oli 29 neliömetriä, ja että yhtiövastikkeen määräämistä varten muunnettu pinta-ala oli 33 neliömetriä, että A ja B avoimen yhtiön X:n puolesta allekirjoittaessaan 30.3.1973 toimeksiannon eli myyntilupa-nimisen asiakirjan, olivat jättäneet myyntiluvan kääntöpuolella täyttämättä ne huoneistoa koskevat tiedot, jotka myyntiluvan painetun tekstin mukaan vakuutettiin oikeiksi, että B oli hankkinut asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä ainakin yhden isännöitsijätodistuksen, jossa po. huoneiston pinta-alaksi oli ilmoitettu 33, sekä että A:n 24.4.1973 allekirjoittamassa kauppakirjassa, jossa hän myi ko. osakkeet, ei ollut mainittu huoneiston pinta-alaa.
Edellä kerrotun perusteella RO oli katsonut, että A:n oli täytynyt tietää, että po. huoneiston pinta-ala oli 29 neliömetriä ja että huoneiston ostaja oli erehtynyt huoneiston pinta-alasta. Sen vuoksi ja koska A oli vastuussa kiinteistönvälittäjän kaupan yhteydessä antamista huoneistoa koskevista tiedoista ja koskei kiinteistönvälittäjä B, vaikkakin hän oli laiminlyönyt kiinteistönvälittäjäasetuksen 23 §:n 2 momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen esittämisen ostajalle, eikä niin ollen myöskään avoin yhtiö X B:n työnantajana olleet vastuussa kaupan jälkeen A:n maksettavaksi tuomitusta hinnanalennuksesta ja muista kuluista sekä kun asunto-osakeyhtiö D ei ollut työnantajana vastuussa silloisen isännöitsijän antamasta isännöitsijätodistuksesta, RO, joka lisäksi oli katsonut jääneen näyttämättä, että A:lle olisi syntynyt todellista vahinkoa huoneiston myynnistä, oli hylännyt kanteen.
Helsingin HO, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, t. 5.5.1982 oli jättänyt asian RO:n päätöksen varaan.
Pyytäen valituslupaa A haki muutosta HO:n tuomioon. Lupa myönnettiin. B ja C antoivat vastauksen A:n hakemukseen, mutta asunto-osakeyhtiö D ei vastannut.
KKO t. tutki jutun.
Perustelut
A:n ostaessa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 13.10.1967 Helsingin kaupungilta oli kauppakirjaan huoneiston pinta-alaksi merkitty 33 neliömetriä. Asunto-osakeyhtiö D:n yhtiöjärjestyksen mukaan pinta-ala oli 29 neliömetriä ja yhtiövastikkeen laskemista varten muunnettu pinta-ala 33 neliömetriä. Antaessaan osakkeet myytäviksi avoimelle yhtiölle X:lle A oli ilmoittanut kiinteistönvälitysyhtiön edustajalle B:lle, että huoneistosta oli eri asiakirjoissa kahdenlaisia pinta-alatietoja ja ettei hän tiennyt kummat tiedot olivat oikeat. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli B:n pyytämään isännöitsijätodistukseen merkinnyt huoneiston pinta-alaksi 33 neliömetriä. B oli, tarkastamatta huoneistoa koskevia tosiseikkoja, esimerkiksi hankkimalla kiinteistönvälittäjäasetuksen 23 §:n 2 kohdan mukaisesti jäljennöksen yhtiöjärjestyksestä, laatinut myynti-ilmoituksen, jossa pinta-alaksi mainittiin 33 neliömetriä, ja suullisesti antanut samat tiedot ostajalle H:lle. A ei henkilökohtaisesti ollut muulla tavoin osallisena sopimuksen tekemisessä kuin että hän allekirjoitti B:n laatiman kauppakirjan, joka ei sisältänyt pinta-alatietoja. Koska huoneisto oli pinta-alaltaan ollut ilmoitettua pienempi, KKO oli 9.3.1979 antamallaan tuomiolla velvoittanut A:n myyjänä suorittamaan H:lle pinta-alavajausta vastaavana hinnanalennuksena 4 000 markkaa ja oikeudenkäyntikulujen korvauksena 800 markkaa. A:n omat asianajokulut jutussa olivat 2 250,30 markkaa. Lisäksi hän oli joutunut maksamaan todistajanpalkkioita 90 markkaa.
A ei ollut itse toiminut huolimattomasti menettelemällä edellä kerrotuin tavoin. Sitä vastoin asunto-osakeyhtiön isännöitsijä ja B olivat toimineet huolimattomasti, isännöitsijä merkitsemällä huoneiston pinta-alan yhtiöjärjestyksestä poikkeavaksi ja B jättämällä saamansa tiedot tarkastamatta, niin kuin hyvä kiinteistönvälittäjätapa olisi edellyttänyt. Huolimattomuudellaan he olivat aiheuttaneet A:lle edellä kerrotut menetykset ja kustannukset. Koska huolimattomuus oli tapahtunut työtehtäviä toimitettaessa vastasivat myös asunto-osakeyhtiö D ja avoin yhtiö X näin aiheutetusta vahingosta.
Tuomiolauselma
HO:n tuomio ja RO:n päätös kumottiin. B, C avoimen yhtiön X:n yhtiömiehenä ja asunto-osakeyhtiö D velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena 7 140 markkaa 30 penniä 5 prosentin korkoineen 13.9.1979 lukien sekä korvaamaan A:lle hänelle jutusta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 6 000 markalla.
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Oikeusneuvos Hiltunen: A esitellessään myytävänä ollutta huoneistoa H:lle on kahdesti ennen kauppakirjan laatimista ollut henkilökohtaisesti keskustelussa tämän kanssa asuntoon liittyvistä asioista. Kumpaisellakaan kerralla A ei ollut maininnut H:lle siitä tiedossaan olleesta seikasta, että kyseisen asunnon pinta-alasta esiintyi kahdenlaisia lukuja. A ei ollut ennen kauppakirjan allekirjoittamista esittänyt H:lle kotonaan ollutta asunto-osakeyhtiö D:n yhtiöjärjestystä, mistä ilmeni, että puheena olevan asunnon pinta-ala on 29 neliömetriä ja yhtiövastikkeen laskemista varten muunnettu pinta-ala 33 neliömetriä. Tätä yhtiöjärjestystä A ei myöskään ollut näyttänyt kiinteistönvälitysyhtiön edustajalle B:lle. Sanotun yhtiöjärjestyksen A on myöhemmin jättänyt mainittuun huoneistoon, josta hän asuttuaan siinä yli viiden vuoden ajan oli jo siinä vaiheessa muuttanut pois. Katson A:n edellä selostettujen laiminlyöntien osaltaan johtaneen siihen, että H on kaupassa saanut pinta-alaltaan pienemmän huoneiston kuin hänelle lehti-ilmoituksessa annettu tieto olisi edellyttänyt ja että hän huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajana on näin kärsinyt KKO:n 9.3.1979 antamassa tuomiossa todetun vahingon. Olen siten muutoin KKO:n tuomiolauselmasta ilmenevällä kannalla paitsi että katson A:n osaksi oman tuottamuksensa perusteella itse olevan vastuussa yhdestä kolmasosasta häntä kohdanneista menetyksistä ja kustannuksista ja velvoitan B:n, A:n avoimen yhtiön X:n yhtiömiehenä ja asunto-osakeyhtiö D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena 2/3 osaa KKO:n tuomiolauselmasta ilmenevästä 7 140 markasta 30 pennistä eli 4 760 markkaa 20 penniä 5 prosentin korkoineen 13.9.1979 lukien ja niin ikään yhteisvastuullisesti korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut 4 000 markalla.
Oikeusneuvos Hämäläinen: KKO:n 9.3.1979 annetussa tuomiossa todetuin tavoin A on 24.4.1973 myynyt H:lle kysymyksessä olevat osakkeet 52 000 markan hinnasta. H on erehtynyt huoneiston pinta-alassa uskoen siksi 33 neliömetriä, vaikka huoneisto on ollut vain 29 neliömetrin suuruinen. H:n vaadittua kanteella A:n velvoittamista suorittamaan hinnanalennusta 6 300 markkaa sen johdosta, ettei huoneisto ollut ollut ilmoitetun kokoinen, A on sanotulla tuomiolla velvoitettu mainitusta syystä palauttamaan H:lle kauppahinnasta 4 000 markkaa ja korvaamaan H:n oikeudenkäyntikulut 800 markalla. A:n omat oikeudenkäyntikulut jutusta ovat olleet 2 340 markkaa 30 penniä.
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on huoneiston pinta-alaksi merkitty 29 neliömetriä. Tämän lisäksi siinä on ollut seuraava merkintä: "Vuokr.vast.lask.vart. muunn. p-ala 33,0"
A ei ole nyt kysymyksessä olevassa jutussa näyttänyt toteen, että huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista olisi sanotun kaupan tapahtumisen aikoihin saatavissa enemmän kuin 48 000 markkaa edellyttäen, että osakkeita ostettavaksi tarjottaessa olisi ilmoitettu huoneiston pinta-alaksi 29 neliömetriä ja että huoneistosta oli kuukausittain suoritettava 33 neliömetriä vastaava vastike. Näin ollen katson, ettei A ole näyttänyt kärsineensä osakkeiden hinnan alentamisesta muuta vahinkoa kuin mainitusta oikeudenkäynnistä aiheutuneet yhteensä 3 140 markan 30 pennin oikeudenkäyntikulut.
A:lla on ollut toimeksiantoa B:lle antaessaan hallussaan yhtiöjärjestyksen teksti. Tämän vuoksi ja kun hän oli asunut huoneistossa useita vuosia, hänen on täytynyt tuntea edellä sanotut huoneiston pinta-alaa ja vastikkeen määräytymisperustetta koskevat, olennaisesti myyntihintaan vaikuttavat yhtiöjärjestyksen kohdat. Nämä hän olisi ollut velvollinen sellaisinaan ilmoittamaan toimeksiannon yhteydessä B:lle eikä vain sanomaan, kuten on tapahtunut, että huoneistosta esiintyi kahdenlaisia pinta-alatietoja siitäkään huolimatta, että hän oli itse huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita ostaessaan erehtynyt tuolloin laaditun kauppakirjan mukaisesti pitämään huoneistoa 33 neliömetrin suuruisena. Toisaalta B olisi ollut velvollinen hankkimaan jäljennöksen yhtiöjärjestyksestä ja esittämään sen H:lle. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijän olisi tullut merkitä antamaansa todistukseen huoneiston oikea pinta-ala eikä ainoastaan vastikkeen määräytymisen perusteena käytetty pinta-alaa osoittamaan harhauttavasti huoneiston neliömetrimäärää. B:n olisi tullut ryhtyä toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksen ja isännöitsijän antaman todistuksen ristiriitaisuuden selvittämiseksi. Kaikesta tästä on ollut seurauksena H:n erehtyminen huoneiston pinta-alan osalta ja hänelle siitä aiheutunut oikeus vaatia hinnanalennusta. Tätä koskenut oikeudenkäynti on kuitenkin osoittautunut A:n kannalta sikäli aiheelliseksi, että H:n kanne on osaksi hylätty. Katson, että A, B ja asunto-osakeyhtiön isännöitsijä menettelemällä sanotuin tavoin asunto-osakkeiden myyntitoimintaan kuuluneiden velvollisuuksiensa vastaisesti ovat myötävaikuttaneet A:lle aiheutuneeseen mainittuun 3 140 markan 30 pennin vahinkoon siten, että A:n on itsensä vastattava vahingosta sen kolmannelta osalta ja muiden vastuuvelvollisten, jotka ovat paitsi B myös avoin yhtiö X ja asunto-osakeyhtiö sen johdosta, että B:n ja asunto-osakeyhtiön isännöitsijän laiminlyönnit ovat tapahtuneet työtehtäviä suoritettaessa, yhteisvastuullisesti kahdelta kolmasosalta.
Näillä perusteilla päädyn siihen, ettei ole syytä muuttaa HO:n tuomion lopputulosta muutoin kuin että velvoitan B:n, C:n avoimen yhtiön X:n yhtiömiehenä ja asunto-osakeyhtiö D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle korvaukseksi 2/3 osaa sanotuista 3 140 markasta 30 pennistä eli 2 093 markkaa 53 penniä 5 prosentin korkoineen 13.9.1979 lukien ja jutun lopputulos huomioon ottaen korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 4 000 markkaa.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Hiltunen, Hämäläinen, Miettinen ja Portin sekä ylimääräinen oikeusneuvos Mäkinen.