Kiinteistökaupan purku ja kiinteistövälittäjän vahingonkorvaus pinta-alavirheestä?

Alla olevassa 2010 annetussa hovioikeuden tapauksessa on myyty kiinteistö 52.000 eurolla. 1920-1930 luvulla valmistuneen rakennuksen alapohjan kosteusvaurioiden johdosta käräjäoikeus hylkäsi purkuvaatimuksen ja tuomitsi hinnanalennusta 10.000 euroa. Hovioikeus kuitenkin katsoi alapohjan korjauskustannusten määräksi 25.000 euroa ja purki kiinteistökaupan olennaisen virheen johdosta.

Asiassa oli kysymys myös kiinteistövälittäjän virheistä. Rakennuksen pinta-alaksi oli ilmoitettu 80 neliötä kun se todettiin hovioikeudessa todellisuudessa 52 neliöiseksi määräysten mukaisesti laskettuna.

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Ongelma on silloin, mikä on vahinko ostajalle koska eihän rakennuksessa ole mitään virhettä. Ja jos kauppa puretaan, mikä jää vahingoksi kun vahingolta edellytetään kausaalisuutta laiminlyöntiin.

Hovioikeuden mukaan välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon arvoon vaikuttaa huoneistoala (huoneala), asuinhuoneiden lukumäärä, talon kerroslukuja runkorakenne. Mikäli esimerkiksi talon todellinen huoneistoala on oleellisesti välitysliikkeen ilmoittamaa pienempi, ostaja joutuu varautumaan siihen, että myydessään talon hän saa siitä pienemmän hinnan kuin mihin ilmoitettu huoneistoala voisi antaa mahdollisuuden. Välitysliike on myös velvollinen ryhtymään kohtuullisiin toimiin, jotta kohteesta voidaan esittää ostopäätökseen vaikuttavia seikkoja. Kohtuullisena voidaan yleensä pitää sitä, että välitysliike selvittää rakennuslupaviranomaisilta, onko talosta olemassa piirustuksia, joista esimerkiksi talon huoneistoala voidaan laskea.

Huoneistoalan merkitys kauppahintaan on yleensä kiinteistöjen kohdalla vähäisempi kuin esimerkiksi suurempien kaupunkien keskustoissa sijaitsevissa kerrostaloyksiöissä. Esitteessä mainitun huoneistoalan osalta virhe on kuitenkin yli 30 prosenttia. Näin suurella virheellä on oleellinen merkitys kiinteistön arvoon. Virheen syy-yhteys kiinteistön arvoon on selvä ja ennakoitavissa. Mikäli ostaja esimerkiksi olisi myynyt kiinteistön, hänen olisi ollut ilmoitettava asuinrakennuksen huoneistoalaksi 80 neliömetrin asemesta 52 neliömetriä. Kaupan kohteesta annettujen tietojen voidaan siten olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostaja on tässä jutussa vaatinut korvaukseksi alapohjan rakenteiden suoritetuista purkutöistä 2.240 euroa, lavavuokrastajajätteiden kuljetuksesta 451,40 euroa, lainhuudatuskuluista 419 euroa ja henkilökohtaisista asioinneista kuluina ja ajanhukkana 200 euroa eli kaikkiaan 3.310,40 euroa. Määriä voidaan pitää hyväksyttävinä.

Vähemmistöön jäänyt hovioikeuden oikeusneuvos ei olisi tuominnut välittäjää vahinkorvauksiin ja totesi: "Katson asiassa käyneen ilmi, ettei kohde-esitteessä olleella väärällä pinta-alatiedolla ole ollut vaikutusta Kaxxxsen ostopäätökseen."
Myös käräjäoikeus oli hylännyt välittäjään kohdistuvan korvausvaatimuksen.

Hovioikeus velvoitti myyjän korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja 10.000 ja 5.000 euroa.

Katso pinta-alavirheistä erillinen kirjoitus.



ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUS TUOMIO Nro 436


Antamispäivä
29.4.2010

Diaarinro S 09/782

RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA

Kuopion käräjäoikeus 26.6.2009 nro 09/5499 (liitteenä)


ASIA VALITTAJA VASTAPUOLET

Kiinteistöä koskeva riita ym
Nexx Kaxxxnen Maxxx Hexxx
Suomen Asunxxxxkeskus Oy


VAATIMUKSET HOVIOIKEUDEN PÄÄKÄSITTELYSSÄ

Nexx Laura Erika Kaxxxnen on toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa ja käräjäoikeuden tuomiossa selostetusta vastauksestaan ilmenevillä perusteilla vaatinut Maxxx Taavetti Hexxxin kanteen hylkäämistä. Lisäksi Kaxxxnen on vaatinut, että Hexxx ja Suomen Asunxxxxkeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Hexxx ja yhtiö ovat vastustaneet muutosvaatimuksia perusteettomina ja vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa korkoineen.

TODISTELU

Hovioikeuden pääkäsittelyssä on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Hovioikeudessa kuullut ovat kertoneet tapahtumista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Salaiset laatuvirheet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on olennaisen virheen perusteella oikeus purkaa kauppa. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Hovioikeus toteaa, että sen arvioiminen, ovatko kaupan kohteen salaiset laatuvirheet olennaisia, on suoritettava kokonaisharkinnan perusteella. Kokonaisharkinnassa otetaan huomioon muun ohessa tarpeellisista korjaustoimenpiteistä aiheutuvien kustannusten arvioitu määrä. Korjauskustannuksista on esitetty kirjallisina todisteina Matti Kxxxxsen ja Veikko Pxxxsen laatimat kustannusarviot. Sekä Kxxxxsta että Pxxxsta on kuultu hovioikeudessa todistajina.
Kxxxxsen laatiman kustannusarvion mukaan korjauskustannukset ovat 28.280 euroa ja työmäärä 437 tuntia. Kxxxxsen kustannusarvion työselitysosassa on yksityiskohtaisesti otettu kantaa siihen, miten korjaus tulisi suorittaa, ja työselityksessä mainitut työvaiheet on otettu huomioon kustannusarviolaskelmassa. Kxxxxnen on hovioikeudessa kertonut, että selvää laskentakaavaa rakennuskustannusten laskemiseen tällaisessa erityistapauksessa ei ollut. Sen sijaan korjaussuunnitelman perusteella ammattitaitoinen henkilö pystyi laskemaan kustannusarvion. Pxxxsen laatiman kustannusarvion mukaan korjauskustannukset ovat 13.013 euroa ja työmäärä 240 tuntia. Pxxxnen on hovioikeudessa kertonut tehneensä kustannusarviolaskelman rakentajien yleisesti käyttämällä tietokoneohjelmalla, johon oli jo vuosia kerätty tietoja rakentamiskustannuksista. Pxxxnen oli käyttänyt vaikeuskertoimena 1,7:ää, joka merkitsi sitä, että kustannuksiin laskettiin kohteen vaikeuden vuoksi työn osalta 70 prosentin korotus perustasosta. Lisäksi virheiden korjaamisesta on hovioikeudessa kuultu todistajana Väinö Hatttsta, joka on kertonut, että tällaisessa kohteessa ainoastaan tarjouksiin perustuva kustannusarvio oli luotettava ja muutoin laadittu kustannusarvio oli vain suuntaa-antava. Haxxxsen mukaan korjauskustannukset ovat tässä kohteessa erittäin mittavat ja kiinteistöllä tulisi olla jokin erityinen arvo, jotta sitä kannattaisi lähteä korjaamaan.

Ottaen huomioon vaurioiden laajuuden ja vaurioiden vaatimien korjaustöiden vaativuuden hovioikeus katsoo, että Kxxxxsen laatima yksityiskohtaiseen korjaussuunnitelmaan perustuva kustannusarvio on luotettavampi kuin Pxxxsen laatima kustannusarvio. Näillä perusteilla hovioikeus arvioi, että korjaustoimenpiteistä aiheutuvien kustannusten määrä on noin 28.000 euroa. Arvioitaessa virheen olennaisuutta on korjauskustannusten määrästä vähennettävä se määrä, jolla Kaxxxnen oli varautunut lattiaa korjaamaan eli 3.000 euroa. Jäljelle jäävä 25.000 euron määrä on suuruudeltaan huomattava verrattuna 52.000 euron ostohintaan. Kokonaisharkintaa suoritettaessa täytyy kuitenkin ottaa huomioon se, että korjaustöiden johdosta rakennus tulee parempaan kuntoon kuin Kaxxxnen on voinut perustellusti kaupasta päättäessään odottaa. Toisaalta huomioon tulee ottaa myös se, että rakennus on nyt ennen näitä laajoja korjaustoimenpiteitä asuinkelvoton. Jos Kaxxxnen olisi tiennyt alapohjanja märkätilojen virheiden laajuudesta, hän ei olisi tehnyt kauppaa. Kaikki mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi Kaxxxselle kohtuuton. Hovioikeus päätyy siihen, että salaiset laatuvirheet ovat olennaisia. Näin ollen Kaxxxsella on maakaaren mainitun säännöksen nojalla oikeus purkaa kauppa.

Kun hovioikeus on katsonut, että kysymyksessä oleva kiinteistönkauppa on purettava, merkitsee se sitä, että sekä myyjän että ostajan velvollisuudet lakkaavat ja että jo tehdyt suoritukset on palautettava. Sen vuoksi ei ole perustetta velvoittaa Kaxxxsta suorittamaan Hexxxille korvausta Metsolantien osakehuoneiston käyttämisestä asuntonaan. Asian näin päättyessä myös häätövaatimus hylätään.

Muut virheet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohessa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellä mainitusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai
puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 2 §:n 1 momentin 3-kohdan mukaan elinkeinonharjoittajan on markkinoidessaan kiinteistöä tai sen osaa ilmoitettava asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta asuintilojen pinta-ala ja huoneluku. Saman asetuksen 5§:n 1 momentin mukaan, kun kuluttajille annetaan tilaisuus tutustua asuntoon joko asunnossa tai muualla, nähtävänä on oltava esite asunnosta. Asetuksen 7 §:n 1 momentin 2 d) kohdan mukaan esitteessä on mainittava huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Saman pykälän 2 momentin mukaan esittelyssä on oltava nähtävänä asumiskäyttöön myytävän rakennuksen pohjapiirros.

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon arvoon vaikuttaa huoneistoala (huoneala), asuinhuoneiden lukumäärä, talon kerroslukuja runkorakenne. Mikäli esimerkiksi talon todellinen huoneistoala on oleellisesti välitysliikkeen ilmoittamaa pienempi, ostaja joutuu varautumaan siihen, että myydessään talon hän saa siitä pienemmän hinnan kuin mihin ilmoitettu huoneistoala voisi antaa mahdollisuuden. Välitysliike on myös velvollinen ryhtymään kohtuullisiin toimiin, jotta kohteesta voidaan esittää ostopäätökseen vaikuttavia seikkoja. Kohtuullisena voidaan yleensä pitää sitä, että välitysliike selvittää rakennuslupaviranomaisilta, onko talosta olemassa piirustuksia, joista esimerkiksi talon huoneistoala voidaan laskea.

Yhtiön Kaxxxselle antaman 21.5.2008 päivätyn myyntiesitteen mukaan asuinrakennuksessa oli kolme huonetta, keittiö, sauna ja ullakko. Lisäksi kiinteistöön kuului ulkovarasto / puuliiteri.
Huoneistoalaksi esitteessä on ilmoitettu "n. 80 neliömetriä"pinta-aloja tarkemmin erittelemättä. Rakennusaineeksi on ilmoitettu hirsi/puu. Esitteen mukaan asuinrakennuksen ikkunat ja ulko-ovi oli uusittu vuonna 2003. Talo kerrosluvuksi on ilmoitettu 11/2.

Myyntiesitteessä olevan maininnan "n." voidaan katsoa tarkoittavan muutaman prosentin suuruista poikkeamaa.

Kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa Kaxxxselle annetun kuntotarkastusraportin mukaan asuinrakennuksen pinta-ala oli 80 neliömetriä. Rakennuksen kerrosluku oli ilmoitettu raportissa samalla tavalla kuin esitteessä.

Suomen rakentamismääräyskokoelman asuntosuunnittelua koskevien määräysten G1 kohdassa 2 on määritelty asuinhuoneelle huonealan, huoneen korkeuden sekä valoisuuden osalta asetettavat vaatimukset. Näiden vaatimusten mukaan asuinhuoneen huonelan tulee olla vähintään 7 neliömetriä ja huoneen vähimmäiskorkeuden pientalossa 2,4 metriä. Asuinhuoneen vähäisen osan huonekorkeus voi olla mainittua pienempikin, ei kuitenkaan alle 2,2 metriä. Asuinhuoneessa tulee olla ikkuna, jonka valoaukko on vähintään 1/10 huonealasta.

Todistaja Kxxxxnen on hovioikeudessa kertonut mitanneensa rakennuksen huoneistoalan lasermittarilla voimassa olevan standardin mukaisesti. Talon alakerran huoneistoala oli ollut 52 neliömetriä ja yläkerran yhden huoneen pinta-ala 10 neliömetriä. Yläkerran huonetta ei voitu kuitenkaan laskea mukaan talon huoneistoalaan, koska se ei täyttänyt asuinhuoneen vähimmäisvaatimuksia huoneen korkeuden, valoaukon, lämmityksen ja ilmanvaihdon osalta. Yläkerran huoneen enimmäiskorkeus oli ollut vain 210 senttimetriä.

Todistaja Kxxxxsen kertomuksen perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että kysymyksessä olevan talon huoneistoala (huoneala) on todellisuudessa ollut 52 neliömetriä.

Kaxxxnen on ennen kaupantekoa tutustunut henkilökohtaisesti rakennukseen. Huoneistoalan arvioiminen silmämääräisesti on kuitenkin muulle kuin asiantuntijalle vaikeaa. Vaikeutta ilmentää muun ohella se, että kuntotarkastuksen tehnyt todistaja Pxxxnen on myös ilmoittanut asuinrakennuksen pinta-alan virheellisesti ilman mitään varauksia.

Kuluttajan asemassa olevalla ostajalla on oltava oikeus luottaa siihen, että esitteessä ja raportissa mainitut pinta-alatiedot on laskettu ja esitetty kaupanteon aikaisten määräysten ja ohjeiden mukaisesti ja oikein.

Huoneistoalan merkitys kauppahintaan on yleensä kiinteistöjen kohdalla vähäisempi kuin esimerkiksi suurempien kaupunkien keskustoissa sijaitsevissa kerrostaloyksiöissä. Esitteessä mainitun huoneistoalan osalta virhe on kuitenkin yli 30 prosenttia. Näin suurella virheellä on oleellinen merkitys kiinteistön arvoon. Virheen syy-yhteys kiinteistön arvoon on selvä ja ennakoitavissa. Mikäli Kaxxxnen esimerkiksi olisi myynyt kiinteistön, hänen olisi ollut ilmoitettava asuinrakennuksen huoneistoalaksi 80 neliömetrin asemesta 52 neliömetriä. Kaupan kohteesta annettujen tietojen voidaan siten olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Hovioikeudessa vastaanotetun todistelun perusteella hovioikeus katsoo lisäksi selvitetyksi, että yläkerran huonetta ei olisi tullut todistaja Kxxxxsen mainitsemista syistä laskea mukaan rakennuksen kerroslukuunja huonelukuun. Talon oikea kerrosluku on 1 ja huoneluku kaksi huonetta, keittiö ja sauna. Myös näitä esitteen virheitä on pidettävä kiinteistön arvoon selvästi vaikuttavina ja niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Todistaja Riina Txxx on kertonut, että rakennuksen rakentamisvuoden ja sijaintipaikan perusteella hän oli arvellut rakennuksen olevan hirsi/puurakenteinen. Esitteessä ei ole mainintaa siitä, mihin tämä tieto perustuu eikä siitä, ettei tietoa ole voitu varmistaa. Hovioikeudessa vastaanotetun todistelun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että talon sokkelirakenteessa on sahanpurua sisältävien lautaseinärakenteiden perustana yksi hirsikerta. Ilman tätä hirsikertaa tai vastaavaa rakennetta lautaseiniä ei olisi voitu rakentaa. Hirsikerta on siten lautaseinärakenteen tukirakennelma. Näin rakennettua rakennusta ei voida pitää osaksikaan hirsirakenteisena. Rakennusaineen kohdalla oleva maininta "Hirsi/puu" on ilman tarkentavia varauksia harhaanjohtava.

Myyntiesitteen tiedot ovat olleet monin tavoin virheelliset ja puutteelliset. Kaxxxselle ei ole kerrottu näistä virheellisyyksistä ja puutteellisuuksista välityslain 11 §:ssä vaaditulla tavalla. Yhtiö ei ole näyttänyt toimineensa huolellisesti. Yhtiö on siten laiminlyönyt hankkia ja antaa Kaxxxselle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Yhtiön suorituksessa on virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetuista vahingoista. Myös myyjä on maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin nojalla ostajalle vastuussa välittäjän antamista tiedoista.

Korvausten määrät

Kaxxxnen on vaatinut korvaukseksi alapohjan rakenteiden suoritetuista purkutöistä 2.240 euroa, lavavuokrastajajätteiden kuljetuksesta 451,40 euroa, lainhuudatuskuluista 419 euroa ja henkilökohtaisista asioinneista kuluina ja ajanhukkana 200 euroa eli kaikkiaan 3.310,40 euroa. Määriä voidaan pitää hyväksyttävinä.

Hovioikeus katsoo kohtuulliseksi velvoittaa Hexxx ja yhtiö korvaamaan Kaxxxsen oikeudenkäyntikuluina käräjäoikeuden osalta
10.000 euroa ja hovioikeuden osalta 5.000 euroa. Näiden kulujen lisäksi Hexxxin ja yhtiön korvattavaksi tulevat Kaxxxsen asianosaiskulut, joiden määrää ei ole kiistetty.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.

Kaxxxsen ostajana sekä Hexxxin myyjänä 30.5.2008 tekemä kiinteistönkauppa koskien Suonenjoen kaupungin 11. kaupunginosan korttelissa nro 11xx olevaa tonttia nro x sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen (kiinteistötunnus 778-11-11xxxx) vahvistetaan puretuksi.

Kaxxxnen velvoitetaan palauttamaan kaupan kohteena ollut kiinteistö Hexxxille.

Hexxx velvoitetaan palauttamaan Kaxxxselle vaihdossa saamansa Asunto Oy Suonenjoen M. -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita 36xx-38xx koskeva osakekirja.

Lisäksi Hexxx velvoitetaan palauttamaan Kaxxxselle tämän välirahana maksamat 12.000 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 9.7.2008 lukien.

Hexxx ja Suomen Asunxxxxkeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kaxxxselle vahingonkorvaukseksi 3.310,40 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 26.6.2009 lukien.

Hexxxin Kaxxxseen kohdistama kanne hylätään.

Hexxx ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kaxxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista, vaatimukset enemmälti hyläten, käräjäoikeuden osalta 10.000 euroa ja hovioikeuden osalta 5.000 euroa, mitkä määrät sisältävät arvonlisäveron. Lisäksi Hexxx ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kaxxxselle korvaukseksi asianosaiskuluista, käräjäoikeuden osalta 319,11 euroa ja hovioikeuden osalta 300 euroa. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluja koskeville korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Valtion varoista hovioikeudessa maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset jäävät asian näin päättyessä valtion vahingoksi.

Hovioikeus vahvistaa oikeusapua 40 prosentin omavastuuosuudella saavan Hexxxin avustajaksi määrätylle varatuomari Anja Klle hovioikeudessa maksettavan palkkion määräksi asian hoitamisen edellyttämän kohtuulliseksi harkitun työmäärän perusteella
-vastauksen tekemisestä (3 tuntia) 300 euroa
-valmistautumisesta pääkäsittelyyn (3 tuntia) 300 euroa
-pääkäsittelystä (6 tuntia) 600 euroa sekä arvonlisäveron määräksi 264 euroa.

Valtion varoista maksetaan Klle palkkioksi 720 euroa ja arvonlisäveron määrä 158,40 euroa eli yhteensä 878,40 euroa, mikä määrä jää asian näin päättyessä valtion vahingoksi. Hexxx velvoitetaan suorittamaan Klle omavastuuosuutenaan 585,60 euroa.

MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea Korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos Korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 28.6.2O1O

Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija:

Hovioikeudenneuvokset Pertti J., Riitta H. ja Ari K.

Viskaali Sirpa Pxxxnen



Äänestys

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 09/782

Hovioikeudenneuvos Riitta H.:

Erimielisyys hovioikeudessa koskee Hexxxin ja Suomen Asunxxxxkeskus Oy:n (välitysliike) vahingonkorvausvastuuta Kaxxxseen nähden.

Olen samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö kysymyksessä olevassa kiinteistössä olevan salaisen laatuvirheen ja sen olennaisuuden osalta, Kaxxxsen oikeudesta purkaa salaisen laatuvirheen johdosta kiinteistön kauppa, ostajan ja myyjän velvollisuuksien lakkaamisesta sekä tehtyjen suoritusten palauttamisesta. Lisäksi olen samaa mieltä kuin enemmistö Hexxxin Kaxxxseen kohdistamassa kanteessa (L 09/1502) esitettyjen vaatimusten osalta.

Hexxxin ja välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu Kaxxxselle

Ostajalla ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin säännös huomioon ottaen oikeutta saada vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14§:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Lain esitöissä (HE 58/2000 vp s. 20) todetaan, että todistustaakkaa koskeviin kysymyksiin sovelletaan sopimusperusteista vastuuta koskevia periaatteita. Toimeksiantajan vastapuolen on osoitettava, että hänelle on aiheutunut vahinkoa ja että vahinko aiheutuu välitysliikkeen menettelystä. Korvausvastuusta vapautuakseen välitysliikkeen on osoitettava, ettei vahinko johdu sen virheestä.

Hyväksyn käräjäoikeuden tuomion sivuilla 18-23 olevat perustelut ja johtopäätökset siltä osin kuin kysymys on kanteessa väitetyistä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdissa tarkoitetuista virheistä kaupassa. Hyväksyn myös käräjäoikeuden tuomion sivulla 26 otsikon Kiinteistönvälityksen vastuu rakennuksen pinta-alavirheen johdosta alla olevat perustelut ja johtopäätökset neljän ensimmäisen kappaleen osalta. Lisäksi katson asiassa käyneen ilmi, ettei kohde-esitteessä olleella väärällä pinta-alatiedolla ole ollut vaikutusta Kaxxxsen ostopäätökseen.

Katson asiassa jääneen näyttämättä, että Kaxxxselle olisi aiheutunut vahinkoa Hexxxin tai välitysliikkeen virheellisestä menettelystä. Sen vuoksi hylkään Kaxxxsen Hexxxia vastaan ajaman kanteen vahingonkorvausvaatimusta koskevalta osalta sekä Kaxxxsen välitysliikettä kohtaan ajaman kanteen kokonaisuudessaan ja katson, että Kaxxxnen on velvollinen korvaamaan välitysliikkeelle tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Velvollisena lausumaan hovioikeuden enemmistön kannan johdosta vahingonkorvausten määristä ja oikeudenkäyntikuluvaatimuksista olen niiden osalta samaa mieltä kuin enemmistö.

Vakuudeksi: Sirpa Pxxxnen


KUOPION KÄRÄJÄOIKEUS

5.2 osasto/Suonenjoki

Annettu kansliassa


JÄLJENNÖS

TUOMIO 09/5499

26.6.2009 L 08/4671

Kantaja Vastaaja

Asia Vireille

Kaxxxnen, Nexx Laura Erika Hexxx, Maxxx Taavetti Suomen Asunxxxxkeskus Oy Kiinteistöä koskeva riita ym.
9.7.2008

L 09/1502

Kantaja Vastaaja Asia Vireille

Hexxx, Kaxxxnen, Ne Häätö ym.
24.2.2009

KANNE L 08/4671

Vaatimukset
Kaxxxnen on ensisijaisesti vaatinut, että käräjäoikeus purkaa sen 30.5.2008 vahvistetun kiinteistönkaupan, jolla kaupalla Kaxxxnen on ostctnut Suonenjoen kaupungin 11. kaupunginosan korttelissa nro 11xx olevan tontin nro x sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen (kiinteistötunnus 778-11-11xxxx) osoitteessa xxxx Suonenjoki ja jossa kaupassa Kaxxxnen on luovuttanut osakauppahintana Maxxx Hexxxille omistamansa Asunto Oy Suonenjoenxxxx -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot 36xx-38xx, mitkä oikeuttavat sanotun asunto-osakeyhtiön omistamassa talossa Suonenjoella osoitteessa Metsoxxx xxx olevan 2 huonetta ja keittiön käsittävän 57 neliömetrin suuruisen huoneiston hallintaan ja jossa kaupassa Kaxxxnen on suorittanut Hexxxille loppukauppahintana rahana 12.000 euroa.

Käräjäoikeuden julistaessa kaupan puretuksi, Kaxxxnen vaatii, että Hexxx velvoitetaan luovuttamaan hänelle Asunto Oy Suonenjoen xxx osakkeita numeroita 3614-3834 koskeva osakekirja ja, että Hexxx ja Suomen Asunxxxxkeskus velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Kaxxxselle Hexxxille suorittama väliraha 12.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kanteen vireille tulopäivästä 9.7.2008 lukien.


Lisäksi Kaxxxnen on vaatinut, että Hexxx ja Suomen Asunxxxxkeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle korvaukseksi asuintalon rakenteiden välttämättömistä purkamiskuluista, energiakuluista sekä lainhuudatus- ja kiinnityskuluista yhteensä 3.310,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Toissijaisesti Kaxxxnen on vaatinut, että kiinteistönkaupan kauppahintaa alennetaan 42.000 eurolla ja kauppahinnaksi siten vahvistetaan 10.000 euroa. Suomen Asunxxxxkeskus Oy ja Hexxx on velvoitettava yhteisvastuullisesti suorittamaan Kaxxxselle kauppahinnan alennuksena 42.000 euroa korkolain 4 §:n 3 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Vielä Kaxxxnen on vaatinut, että Hexxx ja Suomen Asunxxxxkeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Kaxxxsen oikeudenkäyntikulut 14.873,02 euroa ja asianosaiskulut 319,11 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä.


Perusteet

Tapahtumainkulku ennen kauppaa

Kaxxxnen oli toukokuussa 2008 havainnut Internetissä Suomen Asunxxxxkeskus Oy:n ilmoituksen, jossa tarjottiin ostettavaksi Suonenjoella lisvedentiellä olevaa omakotitaloa.

Suomen Asunxxxxkeskus Oy:n välittäjä Riina Txxx järjesti 21.5.2008 Kaxxxsen pyynnöstä kohteen esittelyn. Esittelyssä oli saapuvilla Kaxxxsen lisäksi hänen äitinsä Pirkko Pexxx-Kaxxxnen. Tilaisuus kesti noin puolen tunnin ajan. Esittelyssä Kaxxxsella oli halussaan kiinteistöä koskeva 21.5.2008 päivätty kohde-esite. Esitteen mukaan asuinrakennuksessa oli 3 huonetta, keittiö ja sauna sekä erillinen ulkovarasto/puuliiterirakennus. Huoneistoalaksi esitteessä ilmoitettiin noin 80 neliömetriä. Rakennusaineeksi ilmoitettiin hirsi/puu. Esitteen mukaan asuinrakennuksen ikkunat ja ulko-ovi oli uusittu vuonna 2003.

Esittelyn kuluessa Kaxxxnen saattoi perustellusti päätellä, että asuinrakennus oli hyväkuntoinen ja asuinrakennus oli mitä ilmeisimmin rakennettu pääosin hirrestä. Esittelyn aikaan kohde oli vuokrattuna.

Jo esittelyn kuluessa Kaxxxnen teki alustavan tarjouksen ostaa kiinteistön 45.000 eurolla. Tarjouksen sitovuuden ehtona oli, että kohteessa suoritettaisiin asianmukainen kuntotarkastus ja että Kaxxxnen saisi ennen kauppaa myydyksi oman kerrostaloasuntonsa Metsolassa.

Kiinteistönvälittäjä Riina Txxx soitti välittömästi toimeksiantajalleen Maxxx Hexxxille, joka hylkäsi Kaxxxsen tekemän ostotarjouksen heti riittämättömänä.

Ensiesittelyn jälkeen 22.5.2008 Kaxxxnen esitteli Maxxx Hexxxille ja kiinteistönvälittäjälle omistamaansa 2 huoneen ja keittiön käsittävää 57 neliömetrin suuruista Suonenjoen Metsolassa sijaitsevaa osakeasuntoaan. Tuossa esittelyssä sovittiin alustavasti, että kauppajärjestelyt suoritetaan vaihtona ja kauppana niin, että Kaxxxnen ostaa Maxxx Hexxxilta nyt kysymyksessä olevan kiinteistön ja luovuttaa vaihdossa 40.000 euron arvoiseksi sovitun osakeasuntonsa sekä maksaa rahana 12.000 euroa.

Kauppajärjestelyt etenivät tämän jälkeen niin, että 27.5.2008 suoritettiin kiinteistöä koskeva kuntotarkastus. Tarkastuksen suoritti välitysliikkeen valitsema asiantuntija insinööri Veikko Pxxxnen. Tarkastus kesti vajaan tunnin ajan. Tarkastuksen aikana Kaxxxselle ei ilmoitettu eikä mainittu mitään sellaista, mikä olisi muuttanut Kaxxxsen mielikuvaa hyväkuntoisesta asuinkiinteistöstä. Sen kuitenkin vähäisenä virheenä Kaxxxnen saattoi havaita, että asunnon keittiötilassa lamminvesivaraajan läheisyydessä keittiön lattia "antoi periksi". Kuntotarkastuksen kuluessa Kaxxxnen lausuikin, että hän aikoo suorittaa ainakin keittiötilassa lattian pintaremontin. Kaxxxsen lausuma oli toteamus ja tarkoitti vain sitä, että hyväkuntoinen omakotitalokohde vastasi hänen toiveitaan. Kuntotarkoituksen kuluessa sen enempää kiinteistönvälittäjä Txxx kuin kuntotarkastuksen suorittajana insinööri Pxxxnen eivät maininneet Kaxxxselle mitään sellaista, mikä olisi viitannut siihen, että kaupan kohde voisi sisältää kuntoriskin.

Kaupantekotilaisuus

Kauppakirja allekirjoitettiin 30.5.2008. Ennen kaupan tekemistä ei Kaxxxselle annettu mahdollisuutta tutustua insinööri Veikko Pxxxsen laatiman 27.5.2008 päivätyn kuntotarkastusraportin sisältöön. Myös kauppakirjan Kaxxxnen sai luettavakseen vasta kaupantekotilaisuudessa.

Kaupantekotilaisuudessa välittömästi ennen kauppakirjan allekirjoittamista Kaxxxnen sai Maxxx Hexxxilta "pinon" kiinteistöä koskevia erityisiä kiinteistön peruskorjaukseen ja ulkorakennuksen rakentamiseen liittyviä asiakirjoja. Asiakirjojen sisältöön ei Kaxxxsella ollut mitään mahdollisuutta tutustua eikä myöskään Maxxx Hexxx eikä kiinteistönvälittäjä kiinnittäneet Kaxxxsen huomiota asiakirjojen sisältöön.

Havainnot kaupan jälkeen ja kuntoraportti

Kaxxxnen sai kiinteistön haltuunsa 15.6.2008, minkä jälkeen hän ryhtyi välittömästi toimenpiteisiin keittiön lattian uusimiseksi, jotta hän olisi voinut luovuttaa Maxxx Hexxxille omistamansa kerrostaloasunnon 30.6.2008, kuten asuinhuoneiston hallintaa koskevaksi luovutusehdoksi on kauppakirjan kohdassa 4 kirjattu.

Heti sen jälkeen, kun keittiön lattiarakenteiden purkaminen oli aloitettu, purkajat havaitsivat, että lattianalainen "rossirakenteinen" alapohja oli lahonnut täysin ja romahtanut maa-ainesta vasten. Rakennus ei ollut hirsirakenteinen, vaan pienikokoisten irtokivien päälle oli seinien perustarakenteeksi asennettu yksi hirsikerta, joka oli pahoin
lahovaurioitunut ja merkittäviltä osin sienikasvuston peitossa. Rakennuksessa ei ollut perustustavaksi väitettyä perusmuuria eikä myöskään tuulettuvaa "rossipohjaa". Ulkoseinärakenteet olivat ainoat hirsikerran yläpuolelta lukien kokonaan puurunkoisia sahanjauhotäytteisiä rakenteita.

Myöskään olohuonetila oli alapohjarakenteiden osalta lahonnut ja romahtanut lähes kokonaan perusmaan päälle. Alimpana tukirakenteena ollut yksi hirsikerta oli lahonnut ja homehtunut.

Kuntotarkastuksen 27.5.2008 kuluessa märkätiloista ja niiden kunnosta tarkastuksen suorittaja insinööri Pxxxnen oli todennut, että "kaakelit" tuli uusia. Kanteen vireilletulon jälkeen toimitetussa rakennusteknisessä tarkastuksessa oli havaittu, että märkätiloissa ei ollut asianmukaista ilmanvaihtoa ja pesuhuoneen seinälaatoituksen saumauksissa oli silmin havaittavaa kasvustoa. Pesu- ja löylyhuoneen välisen seinän alaosa oli pahoin kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioitunut.

Insinööri Pxxxsen laatiman kuntotarkastuskertomuksen mukaan rakennuksen perustamistapana on "perusmuuri". Tosiasiassa perusmuuria ei ole olemassakaan. Rakennus on perustettu pienten irtokivien varaan kivien päälle niin, että perustuksen päällä on ainoastaan yksi hirsikerta. Hirsikerta on osittain ympäröivän maan alapuolella.

Kuntotarkastusraportissa puhutaan "valesokkelista". Valesokkelilla kuntotarkastuksen suorittaja on tarkoittanut mineriittilevyllä verhottua alapohjan osaa, mikä tiiviydessään on entistä enemmän ehkäissyt alapohjan tuulettumisen ja edistänyt puuaineksen lahoamista ja puurakenteiden tuhoutumista.

Edes kuntotarkastusraportti ei sisällä arviota asuinkohteeseen sisältyvästä ilmeisestä kuntoriskistä, mikä nyt onkin realisoitunut. Päinvastoin kuntoraportissa on havaintoina kohteesta todettu, että "Kohteen käytön ja kunnossapidon kannalta vähäisemmät tai epäolennaiset asiat on käsitelty havaintojen yhteydessä, kohta 9."

Tosiasiassa asuinrakennuksen perustukset ja alapohja sekä märkä- ja kosteiden tilojen kunto kokonaisuudessaan muodostavat yhdessä pinta-alavirheen kanssa tämän moitekanteen perustan.

Paitsi että myytyä asuinkiinteistöä rasittavat vakavat rakenteelliset kuntovirheet, asuinrakennusta rasittaa myös merkittävät pinta-alavirheet. Kohde-esitteessä asuinrakennuksen huoneistoalaksi on ilmoitettu 80 neliömetriä ja että asuinrakennuksessa olisi 3 huonetta, keittiö ja sauna. Todellisuudessa asuinrakennuksessa on ainoastaan 2 huonetta, keittiö ja sauna. Ilmoitetun 80 neliömetrin asemesta huoneistoala on enintään 51 neliömetriä. Yläkerrassa olevaa 10 neliömetrin suuruista huonetta ei voida pitää asuintilana sen vuoksi, että huoneen korkeus on ainoastaan
211 senttimetriä. Huoneessa ei ole asianmukaista lämmitystä eikä tuuletusta ja ikkunan valoaukon pinta-ala on vähemmän kuin yksi kymmenesosa huoneen pinta-alasta.

Kohde-esitteessä ei ole lainkaan mainintaa siitä, mikä on asuinrakennuksen pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Suoritetun jälkimittauksen perusteella asuintilojen pinta-ala on ainoastaan enintään 36 neliömetriä ja ne käsittävät 2 asuinhuonetta ja keittiön.

Kaupanvastuu

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 2 §:n 1 momentin 3-kohdan mukaan elinkeinonharjoittajan on markkinoidessaan kiinteistöä tai sen osaa ilmoitettava (kuluttajien saatavilla olevassa mainoksessa) asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta asuintilojen pinta-ala ja huoneluku. Saman asetuksen 5 §:n mukaan, kun kuluttajalle annetaan tilaisuus tutustua asuntoon joko asunnossa tai muualla (esittely), nähtävänä on oltava esite asunnosta. Asetuksen 7 §:n 1 momentin 2-kohdan d) kohdan mukaan esitteessä on mainittava huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Vielä esittelyssä on oltava nähtävänä asumiskäyttöön myytävän rakennuksen pohjapiirros.

Suomen Asunxxxxkeskus Oy:n esitteessä ei ole pinta-alaerittelyä asuintiloihin ja muihin tiloihin ja huoneluku on ilmoitettu virheellisesti. Niin ikään esittelyssä eikä muulloinkaan ole ollut esillä rakennuksen pohjapiirrosta.

Jälkikäteen Kaxxxsen suorittaman mittauksen perusteella asuintilojen pinta-ala on ainoastaan 36 neliömetriä ja muiden tilojen pinta-ala enintään 15 neliömetriä.

Mikäli Kaxxxselle olisi esittelyssä tai edes ennen kauppakirjan allekirjoittamista annettu oikeat rakennusalan asiantuntijan, kiinteistönvälittäjän ja myyjän oikeaksi tietämät tiedot kaupan kohteen kunnosta sekä niin ikään oikeat pinta-alatiedot, Kaxxxnen ei olisi kauppaa tehnyt lainkaan.

Kaxxxsta on kaupassa erehdytetty. Kaxxxsta ovat kaupassa erehdyttäneet sekä myyjä Maxxx Hexxx että Suomen Asunxxxxkeskus Oy:n kaupassa toiminut kiinteistönvälittäjä.

Kaupan kohdetta koskevaa kiinteistöä rasittavat vakavat laatuvirheet.

Kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu; ennakkotarkastuksen ja kauppasopimuksen mukaan asuinrakennuksessa ei saanut olla muuta virhettä kuin alapohjarakenteessa keittiössä lämminvesivaraajan läheisyydessä oleva lattiapainauma.

Myyjä ja kiinteistönvälittäjä ovat ennen kaupan tekemistä antaneet Kaxxxselle merkittävästi virheellisen tiedon asuinrakennuksen kunnosta ja rakenteista, kun asuinrakennuksessa on ilmoitettu olevan tuulettuvan alapohjan (rossipohja), kun perustamistavaksi on ilmoitettu muurirakenne ja kun asuinrakennuksen rakennustavaksi on ilmoitettu hirsi/puu; vielä asuinrakennuksen huoneistoalaksi on ilmoitettu noin 80 neliömetriä, vaikka huoneistoala on enintään 51 neliömetriä; kun Kaxxxnen luotti hänelle annettujen tietojen todenperäisyyteen, on hän tehnyt kaupan.

Vakavia olennaisia laatuvirheitä olivat:

1.Edellä sanottu pinta-alavirhe, kun huoneistoalaksi oli ilmoitettu noin 80 neliömetriä vaikka todellinen pinta-ala oli vain 51 neliömetriä.
2.Huonelukumääräksi oli ilmoitettu 3 h +k + s vaikka todellinen huoneluku oli 2 h + k + s,
3.Kerrosluvuksi oli ilmoitettu 1 ½ vaikka todellinen kerrosluku 1,
4.Rakennustavaksi oli ilmoitettu hirsi/puu vaikka todellinen rakennustapa oli lauta/puu ja
5.Perustamistapavirhe: rakennuksessa oli ilmoitettu olevan perusmuuri vaikka todellisuudessa perustamistapana oli ollut irtokivet ja sokkelia ei ollut lainkaan.
6.Märkä- ja kosteiden tilojen vakavat kosteusvauriot.
7.Alapohjan laaja-alaiset laho- ja kosteusvauriot.

Hexxx ja kiinteistönvälittäjä, kumpikin ovat varmuudella olleet tietoisia myydyn kaltaisen kiinteistön arvoon vaikuttavista edellä selostetuista ominaisuuksista ja he ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää mahdollisesta ilmoitusten laiminlyönnin vaikutuksesta kauppaan.

Toissijaisesti kaupankohteessa oli ainakin salainen virhe. Salaisia virheitä kohteessa olivat:
Rakennuksen alapohja oli täysin lahovaurioitunut. Alapohjassa oli kauttaaltaan havaittavissa home- ja hiivasientä. Märkä- ja kosteustilat olivat pahoin kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioituneet. Tästä syystä omakotitalo ei ole kohtuullisin kustannuksin korjattavissa pysyvään asumiskäyttöön. Kohde poikkeaa kaikista sanotuista syistä laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohde oli virheellinen yksin salaisten virheiden johdosta.

Kun Kaxxxnen vaati asianmukaisen kuntotarkastuksen suorittamista ennen kaupan tekemistä, hän halusi tällä vaatimukseltaan korostaa myyjän ja välittäjän kaupanvastuuta. Kaxxxnen halusi itselleen riskittömän kaupan sen vuoksi, että hän on vähävarainen henkilö ja kaupan kaltainen asuntoinvestointi merkitsi hänelle taloudellisesti raskasta uhrausta.


Suomen Asunxxxxkeskus Oy antoi esitteessään Kaxxxselle kuvan vastuuntuntoisesta, luotettavasta ja osaavasta välittäjästä.

Kaxxxnen toimiakseen kohdaltaan mahdollisimman huolellisesti vaati kuntotarkastuksen toimittamista. Kävi kuitenkin ilmi, että kuntotarkoitus tuli palvelemaan ainoastaan myyjän ja välittäjän tarkoitusperiä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan Kaxxxsella on kiinteistöä rasittavien olennaisten virheiden vuoksi oikeus purkaa kauppa. Sen lisäksi Kaxxxsella on oikeus saada korvausta vahingoistaan.

Joka tapauksessa Kaxxxsella on oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.

Tähän mennessä korvattavaa vahinkoa on Kaxxxselle aiheutunut alapohjan rakenteiden välttämättömistä purkutöistä 2.240 euroa, lavavuokrana ja jätteiden kuljetuksesta 451,40 euroa, lainhuudatuskuluista 419 euroa ja henkilökohtaisista asioinneista kuluina ja ajanhukkana 200 euroa eli kaikkiaan yhteensä 3.310,40 euroa.

Edellinen kauppa

Kaupan jälkeen Kaxxxnen on saanut tietää, että Maxxx Hexxx oli ostanut nyt kysymyksessä olevan Koxxxäen kiinteistön Katri Alta 9.5.2008 vahvistetulla kauppakirjalla 32.000 euron kauppahinnasta. Välittömästi kaupan jälkeen Maxxx Hexxx pani kiinteistön myyntiin 59.000 euron kauppahinnasta ja sai Kaxxxselta kauppahintana 52.000 euroa. Kaxxxnen on saanut myös tietää, että Maxxx Hexxx on erityisen kokenut omaan lukuunsa asuntokauppaa harjoittava henkilö. Niin ikään Kaxxxnen on saanut tietää, että tässä kiinteistökaupassa välittäjänä toiminut Riina Txxx ja Maxxx Hexxx ovat toimineet tiiviissä yhteistyössä myös lukuisissa aiemmissakin asuntokaupoissa. Tällä ilmoituksella Kaxxxnen haluaa korostaa sitä, että myös Maxxx Hexxx on kauppaa tehdessään ollut tietoinen myyjän lakisääteisistä velvoitteista ostajaa kohtaan.

Kaxxxnen korostaa myös, että edellisen kaupan yhteydessä Maxxx Hexxx on saanut haltuunsa Katri Alta kaikki kiinteistön ominaisuuksiin liittyvät asiakirjat, kuten ja eritoten asuinrakennuksen rakenteisiin ja sen pinta-aloihin liittyvät tosiasiatiedot. Kaxxxsen on syytä uskoa, että samat tiedot ovat olleet myös kiinteistönvälittäjällä.

Maxxx Hexxxin VASTAUS

Vaatimukset

Hexxx on vastustanut kannetta ja vaatinut sen hylkäämistä.

Perusteet

Hexxx on vaatinut, että Kaxxxnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeusavun perusomavastuusta ja oikeusavun myöntämistä edeltäneestä ajasta aiheutuvat oikeudenkäyntikulunsa yhteensä 2.934,52 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kysymyksessä oleva kiinteistö vastasi laadultaan ja ominaisuuksiltaan kauppahintaa sekä sitä, mitä oli sovittu. Virheet eivät olleet olennaisia. Kaupan purku ei tullut kysymykseen.

Kiinteistö sijaitsi kulttuurihistoriallisesti arvokkaalla Kolikkoinmäellä ja talo oli suojelukohde.

Myyjän tiedonantovelvollisuus oli hoidettu moitteettomasti. Kysymyksessä oli vuonna 1920 -1930 rakennettu puurakenteinen talo, jonka rakenteiden kuntoa ei voitu täysin selvittää edes rakenteita avaamalla ja rikkomalla. Mitä tulee lattian vaurioihin, ostaja hyväksyi riskin. Hän ilmoitti useaan otteeseen avaavansa lattian ja tekevänsä alapohjan remontin.

Rossipohjan vaurioista oli viitteitä, lattia oli kylmä ja maanpinta viettää rakennukseen päin. Lattia on tosin ylempänä maan pintaa. Rossipohjan tuuletusaukot eivät täytä vaatimuksia. Rossipohjaa ei päästy tarkastamaan eikä ostaja sitä myöskään vaatinut edellä sanotusta syystä ja koska rossipohja on vain 30 - 50 cm korkea.

Mitä tulee rakennuksen pinta-alaan, sitä ei mittauksilla tarkastettu. Kauppahinta ei suoraan perustu pinta-alaan. Talo on itse asiassa suurempikin kuin esitteessä kerrottu. Yläkerrassa on toinenkin huone, jossa on kolminkertaiset ikkunat. Lattia ja seinien sisustuslevyt ovat laittamatta. Huonetta on käytetty kesähuoneena. Alakerran kokonaispinta-ala on noin 62 neliömetriä, yläkerran huone 15 - 20 neliömetriä, samoin kuin kesähuone. Kaupan kohteen kokonaisala oli yli 80 neliömetriä.

Huoneistoalaan laskettava kattokorkeus (kalteva katto) oli 170 senttimetriä. Kantaja oli ennen kauppaa tarkastanut kaupan kohteen. Huonekorkeudelle ei ollut hänelle merkitystä.

Alapohjan lahovaurioista oli kaupan yhteydessä ollut viitteitä. Kantaja oli itse todennut, että lattia antoi periksi ja että se oli vino. Myös maanpinnan viettäminen rakennukseen päin ja tuuletusaukkojen puutteellisuus viittasivat alapohjavaurioon. Kantaja oli ilmoittanut ottavansa alapohjan auki ja korjaavansa sen. Kantaja olikin heti kaupan jälkeen purkanut lattian, jolloin lahovaurion laajuus oli paljastunut. Kantaja oli tiennyt ja hyväksynyt alapohjan vaurion, mikä tuli ottaa huomioon ostettaessa vuonna 1920 - 1930 rakennettua taloa.

Myyjä oli alentanut kauppahintaa alapohjan ja kesähuoneen keskeneräisyyden takia 7.000 euroa.

Kaupanteko oli sujunut erittäin nopeasti ostajan vaatimuksesta. Hän oli tehnyt heti ensi näytöllä 45.000 euron tarjouksen tutkimatta rakennusta mitenkään. Lisäksi hän ei ollut ehtinyt odottamaan kuntotarkastuspöytäkirjaa, joka hänelle oli toimitettu kaupantekotilaisuudessa. Tarkastus, jossa ostaja oli mukana, oli tehty edellisenä päivänä.

Kanne oli shikaaniluonteinen, koska kantaja vaatii kaupanpurkua tai 22.000 euron kauppahinnalla lähes 100 neliömetrin omakotitaloa.

Lisäksi osana kauppahintaa ollut Metsolantien osake oli todelliselta arvoltaan 40.000 euron asemesta vain noin 36.000 euroa.

Rakenteita rikkomatta Hexxx ei ole voinut tietää virheistä.

Huomioon ottaen Pxxxsen laatiman kuntotarkastusraportin sisällön märkätilojen osalta, kantaja on tiennyt ja hyväksynyt märkätilojen puutteet.

Pxxxsen laatima kustannusarviosta alapohjan uusimisen osalta on arvonlisäveroineen 13.013 euroa. Korjauksen jälkeen rakennus on huomattavasti paremmassa kunnossa kuin mitä oli sovittu tai kauppahinta edellytti.

Alapohjan vauriosta huolimatta kiinteistö vastasi sitä, mitä kaupan kohteesta oli sovittu ja mitä kauppahinta huomioon ottaen siltä voitiin edellyttää.

Kiinteistönvälittäjän tilastojen mukaan puheena olevalta alueelta oli vuonna 2008 myyty kolme vuosina 1926 - 1939 rakennettua omakotitaloa. Hinnat olivat 56.000, 65.000 ja 69.000 euroa.

Alle viiden prosentin poikkeama pinta-alassa ei oikeuskirjallisuuden mukaan vaikuta kaupan ehtoihin.

SUOMEN AsunxxxxKESKUS OY:N VASTAUS

Vaatimukset
Suomen Asunxxxxkeskus Oy on vastustanut kannetta ja vaatinut sen hylkäämistä.

Perusteet
Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Kaxxxnen velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 6.581,76 euroa (ALV O %) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Tapahtumainkulusta

Vastaajayhtiö oli toimeksiantosopimuksen perusteella välittänyt Maxxx Hexxxin omistaman kanteessa tarkoitetun Suonenjoella sijaitsevan kiinteistön.

Toimeksiantosopimus myyjän kanssa oli tehty 18.5.2008. Toimeksiantosopimusta tehtäessä myyjä oli ilmoittanut kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen pinta-alaksi noin 80 neliömetriä. Tämä tieto perustui arvioon, sillä myyjällä ei ollut käytössään kohteen piirustuksia. Myyjä oli omistanut kohteen vain vähän aikaa eikä hänellä muutenkaan ollut tarkkaa tietoa kohteen kunnosta. Arvioitu pinta-alatieto merkittiin esitteeseen noin-merkinnällä ja samalla todettiin, että kohteena kokonaisala oli noin 80 neliömetriä.

Vastaajayhtiön edustaja Riina Txxx järjesti kohteessa esittelyn kantajalle. Kantaja kävi tutustumassa kohteeseen kerran äitinsä kanssa ja kerran jonkun rakennusalan henkilön kanssa. Kantaja teki kohteesta suullisen hintaehdotuksen, jota myyjä piti liian pienenä. Kantaja teki sittemmin kirjallisen ostotarjouksen, jossa kantaja tarjosi 12.000 euroa rahaa ja omaa asunto-osakettaan. Tarjouksen ehtona oli kuntokartoituksen järjestäminen kiinteistöllä.

Myyjä hyväksyi tarjouksen. Kantaja sopi tämän jälkeen Riina Txxxn kanssa, että Riina Txxx selvittää kuntokartoituksen tekijän. Tarjouksen teon ja sovitun kaupantekopäivän välillä oli vain viikko aikaa ja sen vuoksi kuntokartoituksen tekijää oli vaikea saada. Riina Txxx onnistui kuitenkin saamaan insinööri Veikko Pxxxsen tekemään tarkastusta. Riina Txxx kertoi kantajalle, että tarkastusraportti ei varmaankaan ehdi valmistua ennen kaupantekotilaisuutta. Tarkastus pidettiin 27.5.2008 ja paikalla olivat tarkastuksen tekijän lisäksi kantaja ja Riina Txxx.

Tarkastuksessa havaittiin muun muassa, että keittiön lattia antoi periksi. Tästä keskusteltaessa kantaja totesi, että hän korjaa lattian joka tapauksessa. Kuntotarkastaja kiinnitti tilaisuudessa erityistä huomiota myös perustuksiin, rossipohjaan ja rakennuksen vierustaan. Nämä samat seikat on todettu myös tarkastuksen perusteella laaditussa raportissa.

Tarkastusraportin ei pitänyt valmistua ennen kaupantekoa ja tämän vuoksi kauppakirjassakin lukee, että ostaja saa raportin kaupanteon jälkeen. Riina Txxx sai kuitenkin raportin kaupantekotilaisuuteen ja antoi sen siellä kantajalle. Kantajalla oli tällöin tilaisuus tutustua raporttiin.

Todettakoon vielä, että Riina Txxx ei ole toiminut tiiviissä yhteistyössä "myös lukuisissa aiemmissakin asuntokaupoissa Maxxx Hexxxin kanssa". Tämän nyt puheena olevan kaupan jälkeen Riina Txxx on ollut mukana yhdessä sellaisessa kaupassa, jossa Maxxx Hexxx on ollut osapuolena.

Oikeudellinen arviointi

Sovellettavasta lainsäädännöstä ja välitysliikkeen vastuusta

Kiinteistönvälitysliikkeen vahingonkorvausvelvollisuudesta toimeksiantajan vastapuolta (siis ostajaa) kohtaan säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:ssä. Tämän pykälän mukaan, jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, niin välitysliikkeellä on velvollisuus korvata ostajalle aiheutunut vahinko.

Välitysliikkeen vastuu edellyttää siis virhettä välitysliikkeen suorituksessa, toisin sanoen huolimattomuutta tai ammattitaidottomuutta. Nämä voivat tapahtua esimerkiksi selonottovelvollisuuden tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntinä. Lisäksi edellytetään vahinkoa tai syy-yhteyttä välitysliikkeen virheellisen menettelyn ja vahingon välillä.

Välitysliike ei ollut vastaanottanut osaakaan kauppahinnasta. Senkin vuoksi kantajan vaatimus vastaajayhtiön velvoittamisesta palauttamaan kauppahintaa kantajalle oli perusteeton.

Jos hinnanalennusta vaaditaan vahingonkorvauksena välitysliikkeeltä, vaatimuksen menestyminen myös edellyttää, että ensisijaisesti korvausvelvollinen myyjä ei kykene suorittamaan tuomittua korvausta. Ostajalla olisi vasta sen jälkeen oikeus saada korvausta välitysliikkeeltä. Välitysliikkeen korvausvelvollisuus on siten toissijaista myyjään nähden.


Vastaajayhtiötä ei tule velvoittaa maksamaan kantajalle hinnanalennusta.

Virheellisesti ilmoitettu pinta-alatieto

Vastaajayhtiö sai pinta-alaa koskevan tiedon myyjältä. Myyjän ilmoituksen mukaan rakennuksen kokonaispinta-ala on noin 80 neliömetriä. Toimeksiantajalla ei ollut rakennuksen piirustuksia eikä niitä muutenkaan ollut saatavana. Silmämääräisesti arvioiden tieto oli uskottava. Tätä tietoa ei siis ollut mitään syytä epäillä. Vastaajayhtiö ei ole tältä osin laiminlyönyt velvollisuuttaan eikä menettelyssä siis ole virhettä. Vastaajayhtiö siis kiistää laiminlyöneensä selonottovelvollisuuden pinta-alatiedon osalta.

Vastaajayhtiön edustaja merkitsi esitteeseen kohtaan "huoneisto/kokonaisala" noin 80 neliömetriä. Tällä merkinnällä tarkoitettiin sitä, että tieto on suuntaa antava ja että huoneistoalaa ja kokonaisalaa ei ollut erikseen määritetty. Esitteen merkintä perustui käytössä olevaan tietoon. Tilaselitelmässä todettiin, että kohteessa on 3 h, k, s + ulkovarasto/puuliiteri. Tilojen erittely on asuntojen markkinoinnista annetun asetuksen mukainen.

Pinta-alatiedon väitetystä virheellisyydestä ei ole esitetty muuta selvitystä kuin vuodelta 1984 oleva pääpiirustus. Kyseisestä piirustuksesta voi kuitenkin todeta, että alakerran asuintilojen pinta-ala on selkeästi yli 50 neliömetriä. Tämän lisäksi yläkerrassa on huonetilaa. Kokonaispinta-ala ja myös huoneistoala saattaa hyvinkin olla esitteessä ilmoitetut noin 80 neliömetriä.

Kantajan haastehakemuksen liitteenä oleva Wikipediasta tulostettu pinta-alojen laskemista koskeva ohje on täysin merkityksetön tässä asiassa. Määritelmät ovat osittain virheellisiä ja vääriä ja perustuvat vanhentuneisiin lähteisiin.

Vastaajayhtiö kiistää menetelleensä asiassa virheellisesti ja vastaajayhtiö kiistää myös pinta-alatiedon virheellisyyden.

Rakenteissa olevat viat

Vastaajayhtiö ei ollut tietoinen mistään muista haastehakemuksessa mainituista vioista, kuin mitä kuntotarkastustilaisuudessa kuntotarkastajan toimesta kerrottiin. Toimeksiantaja ei kertonut mistään vioista tai puutteista. Välitysliikkeellä ei voinut olla asiassa suurempaa asiantuntemusta kuin mitä kuntotarkastajalla oli. Vastaajayhtiö ei voinut millään tietää mitään muuta kuin mitä ostajalle kuntotarkastajan toimesta kerrottiin. Vastaajayhtiö ei tältä osin toiminut huolimattomasti eikä vastaajayhtiön suorituksessa ole virheitä.

Vastaajayhtiö on hankkinut kuntotarkastajan kantajan nimenomaisesta toivomuksesta. Kuntotarkastus oli tarjouksen ehtona. Kantajalla oli kiire tehdä kauppa ja sen takia löytyi vain yksi vapaa kuntotarkastaja. Kuntotarkastuksen tilaajana oli kantaja. Jos kuntotarkastaja on toiminut asiassa huolimattomasti (tästä ei ole esitetty mitään selvitystä), niin
vastaajayhtiö ei ole siitä vastuussa.

Vastaajayhtiö toteaa vielä, että kantaja oli jo tarkastusta tilatessaan tietoinen siitä, että raportti ei valmistu ennen kaupantekoa. Kantaja hyväksyi siis tämän seikan ja halusi siitä huolimatta tehdä kaupan . Raportti kuitenkin valmistui juuri ennen kaupantekotilaisuutta ja kantajalla oli mahdollisuus tutustua siihen kaupantekotilaisuudesas. Vastaajayhtiön suorituksessa ei ole tältäkään osin mitään virhettä.

Vahinko

Vaikka vastaajayhtiö olisikin toiminut kantajan väittämällä tavalla huolimattomasti, pitäisi välitysliikkeen menettelyn olla aiheuttanut kantajalle vahinkoa. Kantajalle olisi siis pitänyt syntyä vahinkoa ja vahingon pitäisi olla syy-yhteydessä välitysliikkeen menettelyyn. Tämän seikan arviointi edellyttää maakaaren mukaista laatuvirheen olemassaolon selvittämistä.

Laatuvirhe / vahingon syntyminen

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa silloin, kun kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta, rakenteista, muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kyse on siis viime kädessä siitä, onko ostaja erehtynyt jostain kauppaan vaikuttavasta seikasta ja toisaalta siitä, onko ostajalle tullut mahdollisen erehdyksen vuoksi vahinkoa.

Erehdys pinta-alan suhteen

Rakennuksessa on juuri ne huoneet ja tilat joihin kantaja ennen kauppaa tutustui. Rakennuksen kokonaisalan ei edes väitetä olevan virheellinen. Rakennus täytti tehtävänsä ja kantaja on tilojensa puolesta voinut käyttää sitä aikomallaan tavalla. Kaupan kohteena oli kiinteistö kokonaisuutena, ei tietty pinta-ala. Pinta-alatieto ei vaikuttanut eikä vaikuta vastaisuudessakaan kohteen hintaan. Mitään vahinkoa ei siis ole syntynyt.

Erehdys rakennuksen vikojen suhteen

Kantaja oli mukana kuntotarkastuksessa, jossa kuntotarkastaja kiinnitti erityistä huomiota perustuksiin, rossipohjaan ja rakennuksen vierustaan. Ostajan oli kuntotarkastuksessa kerrottujen tietojen ja rakennuksen iän perusteella tullut varautua siihen, että rakennuksessa saattaa olla korjaustarvetta. Kantaja ei siis erehtynyt ainakaan perustellusti rakennuksen kunnon osalta.

Vahinko / kaupan purku

Kantajan esittämä ensisijainen vahingonkorvausvaatimus edellyttää sitä, että kauppa purettaisiin. Tämän vuoksi tässä yhteydessä tarkastellaan lyhyesti purun edellytyksiä.

Kaupan purku edellyttää sitä, että kaupan kohteen virheet ovat olennaisia. Tällä olennaisuudella tarkoitetaan yleensä sitä, että virheiden korjauskustannusten tai hintavaikutuksen pitää olla kauppahintaan nähden korkeita. Kirjallisuudessa on esitetty, että virheen korjauskustannusten pitää olla vähintään noin 40 % kauppahinnasta. Tätä korjauskustannusten määrää arvioitaessa pitää vielä ottaa huomioon korjauksen aiheuttama laatutason parannus ja käyttöiän pidennys.

Rakennuksen vioista ei ole esitetty mitään muuta selvitystä, kuin tuvan nurkasta lähes samasta kohtaa otetut 8 valokuvaa. Virheiden korjauskustannuksista ei ole esitetty mitään selvitystä tai edes arviota. Vastaajayhtiö toteaa vielä, että lattia on purettu sen vuoksi, että kantaja tiesi jo kauppaa tehdessään sen olevan viallinen.

Aiemmin on jo todettu, että tämän tyyppisessä omakotitalossa pinta-alatiedolla ei ole ratkaisevaa vaikutusta kauppahintaan.

Välitysliikkeen käsityksen mukaan kaupan kohteessa ei kummankaan virheperusteen osalta ole sellaista virhettä, että se oikeuttaisi kaupan purkuun. Vastaajayhtiö kiistää kaupan purkuun liittyvän vahingonkorvausvaatimuksen perusteeltaan. Vastaajayhtiö kiistää vaatimuksen myös määrältään tässä vaiheessa.

Vahinko / hinnanalennus / vahingonkorvaus

Toissijaista vahingonkorvausvaatimusta voi arvioida vain ostajalle mahdollisesti syntyneen maakaaren mukaisen hinnanalennusoikeuden perusteella. Jos kohteessa olisi kantajan väittämät virheet, niin tällöin hinnanalennuksen suuruus laskettaisiin sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksena. Alunperin sovittua kauppahintaa siis alennettaisiin siten, että alennettu hinta on samassa suhteessa alkuperäiseen hintaan kuin virheellisen kiinteistön arvo virheettömään arvoon.

Hinnanalennuksen suuruus ei ratkaisukäytännön mukaan ole koskaan määräytynyt suoraan laskennallisen rakennuksen tai asunnon neliöhinnan perusteella, ei edes pienten asunto-osakkeiden kaupassa. Omakotikiinteistöjen osalta tämä ero korostuu. Ratkaisukäytännössä on omakotikiinteistön osalta useasti todettu, että kauppahintaan vaikuttavat paitsi rakennuksen pinta-ala, myös rakennuksen kunto ja ikä, maa-alueen suuruus, kiinteistön si1jainti ja sen ympäristö eli kaupan kohde kokonaisuudessaan. Hinnan ei siis katsota määräytyvän pelkästään pinta-alan saatikka huoneistoalan perusteella. Pientalotyyppisen kohteen osalta on myös todettava, että sellaisetkin asuinrakennukseen liittyvät tilat kuten esimerkiksi varastohuoneet, autotallit, piha-alueen rakennukset, jotka eivät kuulu asuinpinta-alaan, ovat ostajalle erittäin tärkeitä ja vaikuttavat kauppahintaan. Vastaajayhtiö katsoo, että esitetyillä pinta-alatiedoilla tai niiden mahdollisilla virheillä ei ole ollut vaikutusta kauppahintaan. Kaupan kohde olisi ja on myytävissä samalla hinnalla eteenpäin vaikka myydessä ilmoitettaisiin jokin muukin pinta-ala. Pinta-alavirheperusteisen hinnanalennuksen määrästä ei ole esitetty mitään selvitystä tai edes laskelmaa.

Rakennusteknisten vikojen perusteella vaadittavan hinnanalennuksen osalta todetaan, että jos virheen korjaaminen on mahdollista, voidaan korjauskustannusten määrää käyttää hinnanalennuksen lähtökohtana, mutta hinnanalennus ei kuitenkaan määräydy suoraviivaisesti pelkkien korjauskustannusten perusteella. Vanhaa rakennusta korjattaessa syntyy aina merkittävää käyttöiän pidennystä ja tason parannusta, joka on otettava huomioon hinnanalennusta vähentävänä tekijänä. Tältäkään osin hinnanalennuksen määrästä ei ole esitetty mitään selvitystä tai edes laskelmaa.

Kantajalle ei siis ole tullut asiassa mitään vahinkoa, joten vastaajayhtiö kiistää vaatimuksen myös tämän vuoksi. Vaatimus kiistetään samoilla perusteilla myös määrältään.

Yhteenveto välitysliikkeen vastuusta

KANNE L 09/1502

Vaatimukset

Perusteet

Välitysliikkeen suorituksessa ei siis ole virhettä. Kantajalla ei ole myöskään tullut asiassa vahinkoa, joten vaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton.

Hexxx on vaatinut, että Kaxxxnen velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaukseksi Metsolantie 4 8 17:n osakkeen käyttämisestä vastaajan asuntona 1.7. ja 30.11.2008 väliseltä ajalta 5 kk x 355 euroa eli 1.775 euroa ja 1.12.2008 alkaen 315 euroa kuukaudessa muuttopäivään saakka korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Lisäksi Hexxx on vaatinut, että Kaxxxnen velvoitetaan heti häädön uhalla muuttamaan pois kantajan osakehuoneistosta.

Kiinteistönkaupassa huoneiston hallinta oli 30.6.2008 siirtynyt osakauppahintana kantajalle vastaajalta. Vastaaja oli asunut ilmaiseksi kantajan osakehuoneistossa, lukuunottamatta sitä, että hän oli maksanut
1.7. ja 30.11.2008 välisenä aikana kuukausittaisen yhtiövastikkeen 158 euroa.

Kantaja katsoi, että vuokrasopimus oli syntynyt vastaajan tosiasiallisella asumisella. Kantaja ei ollut lahjoittanut asumisoikeutta vastaaja lle.

Jos katsotaan, että vuokraoikeutta ei ollut, vastaaja oli saanut vuokran suuruisen perusteettoman edun viivästyskorkoineen.

Hexxxin vastasaatava oli otettava kuittauskelpoisena saatavana huomioon, mikäli kauppahinnan alennusta määrättäisiin.


KaxxxSEN VASTAUS

Kaxxxnen on vastustanut kannetta ja vaatinut sen hylkäämistä.

Lisäksi Kaxxxnen on vaatinut, että Hexxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.


Perusteet

Mikäli kanteessa L 08/4671 tarkoitettu kiinteistökauppa puretaan, purkautuu myös asunto-osakkeiden vaihtona tapahtunut luovutus Hexxxille. Huoneiston hallinta ei ole kiinteistökaupan jälkeen missään vaiheessa siirtynyt Hexxxille. Kaxxxsen ja Hexxxin välille ei ole syntynyt vuokrasopimusta. Lahjasta ei voi olla kysymys.

Koska Hexxxin kiinteistökaupassa luovuttama omakotitalo oli jo alunpitäen ollut asumiskelvoton, Kaxxxnen ei ollut saanut perusteetonta etua. Siinäkin tapauksessa, että kiinteistökauppaa ei pureta, Hexxx on velvollinen korvaamaan Kaxxxselle sijaisasunnon hankkimisesta aiheutuneet kulut, mitkä vastaavat Hexxxin tässä asiassa esittämiä vaatimuksia.

Hexxxin vaatimus oli määrältään ja korkovaatimuksen osalta oikea.


OIKEUDENKÄYNTI- JA ASIANOSAISKULUT

Asianosaiset ovat vastustaneet heihin kohdistettuja vaatimuksia perusteeltaan. Hexxx on vaatinut, että oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta harkittaessa tuli ottaa huomioon se seikka, että Kaxxxnen ei ollut suostunut Hexxxin tarjoamaan sovinnolliseen ratkaisuun riidan päättämiseksi.

Hexxx on myöntänyt Kaxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän 10.000 euron osalta oikeaksi.

Yhtiö on katsonut, että Kaxxxsen avustajan laskusta ilmenevät toimenpiteet olivat kohdistuneet vain kolmenkymmenen prosentin osalta yhtiötä vastaan ajettuun kanteeseen. Yhtiö on hyväksynyt Kaxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän 4.461,90 euron osalta oikeaksi.

Kaxxxsella ei ole ollut huomautettavaa oikeusapua saavan Kaxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimusten määrän osalta.

Kaxxxnen on myöntänyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän 4.998 euron osalta oikeaksi.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet
1.Kiinteistön kohde-esite 21.5.2006
2.Pxxxsen laatima kuntotarkastusraportti 27.5.2008
3.Kiinteistön kauppakirja/asunto-osakkeen vaihtokirja 30.5.2008
4.Kiinteistön kauppakirjan 9.5.2008 jäljennös
5.Asuinrakennuksenperuskorjausta koskeva pääpiirustus 20.9.1984
6.Valokuvat 24.6.2008 selitteineen
7.Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy:n testausseloste 31.7.2008
8.Rakennuksen pinta-aloja koskeva laskentaohje.
9.Haxxxsen lausunto
10.Kustannusarvio
11.Kustannusarvio
12.TES
13.KH-kortti XO-00085 SFS 5139 "Rakennuksen pinta-alat"

Henkilötodistelu

1.Nexx Kaxxxnen
2.Maxxx Hexxx
3.Vilho Nyxxxn
4.Väinö Haxxxnen
5.Matti Kxxxxnen
6.Veikko Pxxxnen
7.Riina Txxx


KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMION PERUSTELUT

L 08/4671

Sovellettavista säännöksistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohessa, jos
1)kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu;
2)myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annettujen tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3)myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1- 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei kuitenkaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja ei myöskään saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Lisäksi asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksessa säädetään siitä, mitä tietoja elinkeinon harjoittajan on annettava kuluttajille markkinoidessaan kiinteistöä tai rakennusta asumistarkoitukseen . Säännöksen sisältö vedotuilta osin on selostettu kanteessa.

Kiinteistönvälitysliikkeen vastuuta koskevat säännökset ja edellytykset on taas selostettu vastaajayhtiön vastauksessa.

Tapahtumainkulku

Kaupan kohde

Asiassa vastaanotettu henkilötodistelu ja kirjalliset todisteet osoittavat, että tapahtumat kauppaa edeltävien vaiheiden, kaupan solmimisen ja väitettyjen virheiden havaitsemisen osalta ovat pääpiirteissään edenneet, kuten kantajan kanteeseen ja yhtiön vastaukseen on kirjattu.

Todistelutarkoituksessa kuullun Kaxxxsen kertomuksesta on käynyt ilmi, että hän on ollut ostamassa itselleen asumiskäyttöön omakotitaloa. Kaxxxnen oli ihastunut kaupan kohteeseen ja kokenut sen olevan unelmiensa täyttymys. Kaxxxnen on kertonut, että kaupan kohteen esittelyn ja kuntotarkastuksen yhteydessä kuntotarkastaja oli maininnut monta kertaa rakennuksen vanhasta iästä ja siitä, että vanha kohde sisälsi riskejä. Kaxxxsen tarkoituksena oli ollut, että hän esittelisi kuntokartoituksen rakennusalan asiantuntijalle sen selvittämiseksi, mitä kaupan kohteen kunnostus tulisi maksamaan. Kaxxxnen ei ollut kuitenkaan esitellyt kuntokartoitusta asiantuntijalle, koska hän oli olettanut, että mikäli kohde olisi huonokuntoinen, hänelle olisi ilmoitettu, ettei kohdetta kannattanut ostaa.

Kiinteistönvälittäjänä toiminut Txxx on kertomansa mukaan Kaxxxsen esityksestä pyytänyt Pxxxsta tekemään kaupan kohteesta kuntokartoituksen. Kuntokartoituksen oli maksanut yleisesti noudatetun tavan mukaan myyjänä toiminut Hexxx.

Oli ollut ennalta epävarmaa, valmistuisiko kuntokartoitus kirjallisena kaupantekotilaisuuteen. Kirjallinen kuntokartoitus oli kuitenkin valmistunut ennen kauppaa ja se on kaupantekotilaisuudessa annettu Kaxxxselle. Txxxn mukaan kaupan kiirehtiminen oli johtunut ainoastaan Kaxxxsesta, joka oli halunnut tehdä kaupan mahdollisimman pian. Txxxn mukaan kaupan vahvistamisen yhteydessä asianosaisilla ei ollut ollut kiirettä. Kaxxxsella on siten halutessaan ollut mahdollisuu:s perehtyä myös kirjalliseen kuntokartoitukseen ennen kaupan päättämistä. Pxxxsen mukaan Kaxxxselle oli tosin jo kuntokartoituksen yhteydessä annettu samat tiedot kuin kirjallisessa kuntokartoitusraportissa oli.

Kaxxxnen on kertomansa mukaan kauppaa tehdessään varautunut remontoimaan asunnon lattiaa noin 3.000 - 5.000 eurolla ja poistamaan ja muokkaamaan rakennuksen seinustoilla olevaa maata niin, että maan pinta ei olisi seinän lautarakenteisiin nähden liian lähellä puurakenteita, noin 2.000 - 4.000 eurolla. Kaxxxsella on lisäksi ollut tarkoitus remontoida rakennusta eräiltä muilta osin. Kaxxxnen on siten kiinteistöä ostaessaan tiennyt ja ymmärtänyt, sekä ottanut lukuun, että rakennus oli ainakin tietyiltä osin korjauksen tarpeessa.

Kaupan kohteena on kohde-esitteen mukaan ollut vuonna 1920 - 1930 rakennettu, huoneisto-/ kokonaisalaltaan 80 neliömetriä oleva 3 h, k, s + ulkovarasto/puuliiterin käsittävä 1½ kerroksinen hirsi/puu rakenteinen omakotitalo, jonka ikkunat ja ovi oli vuonna 2003 uusittu. Rakennus oli omalla 396 neliömetriä tontilla Suonenjoen lisvedellä, Kolikkoinmäellä.

Kiinteistön myyjä Hexxx on 9.5.2008 eli alle kolme viikkoa aikaisemmin ostanut kaupan kohteen eräältä yksityishenkilöltä 32.000 euron kauppahinnasta.

Kaxxxsella tai kiinteistönvälittäjänä toimineella Riina Txxxlla ei ole kertomansa mukaan ollut tietoa aikaisemman kaupan sisällöstä nyt kysymyksessä olevaa kauppaa tehtäessä. Hexxx on kertonut saaneensa aikaisemman kaupan kohdetta koskevat, hänen Kaxxxselle luovuttamansa asiakirjat jälkimmäistä kauppaa 30.5.2008 edeltävänä päivänä haltuunsa. Kaupan kohde on ollut vuokrattuna Kaxxxsen ostaessa sen. Kaxxxnen on ennen kauppaa keskustellut myös vuokralaisten kanssa kiinteistön kunnosta.

Kanteessa väitetyt virheelliset tiedot kaupan kohteesta ja väitetyt vakavat olennaiset laatuvirheet

1 - 3. Väitetty pinta-ala-, huoneluku- ja kerroslukuvirhe

Vastaajayhtiön laatimassa kohde-esitteessä rakennuksen pinta-ala ja huoneluku on ilmoitettu edellisessä kappaleessa kerrotulla tavalla.

Txxx oli kertomansa mukaan saanut rakennuksen pinta-alatiedon Hexxxilta. Rakennuksen piirustuksia ei ollut ollut saatavilla.

Todistaja Kxxxxnen on kertonut mitanneensa rakennuksen pinta-alan SFS 5139 standardin mukaan. Ala-kerran pinta-ala oli 52 neliömetriä ja yläkerran yhden huoneen pinta-ala 10 neliömetriä. Kxxxxnen ei ollut käsittänyt yläkerran ullakkotilaa varsinaiseksi huoneeksi, eikä hän ollut mitannut sen pinta-alaa. Kxxxxnen ei tiennyt, mitä rakennusvuoden rakennusmääräyksissä oli säädetty huonekorkeudesta. Jos yläkerran koko pinta-ala laskettiin kokonaisalaan, rakennuksen pinta-ala oli kaksi kertaa alakerran 52 neliömetrin suuruinen.

Käräjäoikeus toteaa, että edellä sanotussa valtioneuvoston asetuksessa ei ole tarkemmin määritelty laskentatapaa rakennuksen pinta-alalle.

Kirjallisena todisteena 13 on SFS standardi 5139 suunnitteluohje, jossa esitetään rakennuksen laajuutta kuvaavien pinta-alojen laskeminen ja ilmoittaminen määriteltyjä käsitteitä käyttäen. Standardissa määritellään muun ohessa rakennuksen huoneistoala. Huoneen määritelmä käy ilmi standardin kohdasta 1.2 ja huoneistoalan laskeminen kohdasta 3.3.2 .

Kirjallisena todisteena 8 on tuloste Internetin Wikipediasta. Kaikilla Internetin käyttäjillä on oikeus muokata Wikipedian sivuja.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen tarkoituksena on säätää niistä vähimmäistiedoista, jotka elinkeinonharjoittajan on annettava markkinoinnissa kuluttajalle. Asetuksen tarkoituksena on varmistaa, että kuluttaja saa oikeaa tietoa kaupan kohteesta. Elinkeinonharjoittaja vastaa siitä, että päämiehen sille antamat tiedot pitävät paikkansa.

Kysymyksessä on siis ollut 1920 - 1930 luvulla rakennettu omakotitalo , jonka sisä- ja ulkotiloihin Kaxxxnen on ennen kaupan päättämistä tutustunut. Rakennuksen huonekorkeus on esitetyn selvityksen mukaan alkuperäisen rakennusajan huonekorkeus, joka poikkeaa tämän hetkisestä rakennusmääräysten minimi huonekorkeudesta. Hexxx tai kiinteistönvälittäjä eivät ole kaupankohteen esittelyn yhteydessä myöskään ilmoittaneet Kaxxxselle tai sopineet tämän kanssa siitä, että huonekorkeus täyttäisi jonkin minimikorkeuden tai siltä, että yläkerran huoneessa olisi kantajan kanteessaan väittämiä ominaisuuksia. Lämmityslaitteen ja tuuletusaukon puute sekä ikkunan pinta-ala on ollut kaupan kohteeseen tutustuttaessa silmin havaittavissa. Kirjallisesta todisteesta 13 ilmenevään huoneen määritelmäänkin nähden rakennuksen yläkerrassa olevaa, huoneeksi ilmoitettua tilaa on pidettävä asetuksen tarkoittamana huoneena.

Kaupan kohteen on ilmoitettu olevan 1½ kerroksinen, mikä notoorisesti tavanomaisessa kiinteistöjen markkinoinnissa tarkoittaa huonetilojen olevan kahdessa kerroksessa ja että yläkerran huonetilat ovat alakerrassa olevia huonetiloja matalammat tai pinta-alaltaan vähäisemmät.

Kohde-esitteessä tai kaupan kohteessa ei ole väitettyä huoneluku eikä kerroslukuvirhettä.

Koska Kaxxxnen on ennalta tutustunut rakennukseen, väitetty huoneluku- tai kerroslukuvirhe ei joka tapauksessa ole voinut vaikuttaa kauppaan.

Rakennuksen kohde-esitteessä ilmoitettuun huonelukuun nähden, SFS 5139 standardin mukaan laskettava rakennuksen huoneistoala on Kxxxxsen kertomuksesta ilmenevä 62 neliömetriä. Mikäli huoneistoalaa laskettaessa otettaisiin huomioon myös yläkerran niin sanottu ullakkotila, myyntiesitteessä olisi tällöin tullut ilmoittaa huoneluku sen mukaisesti tai ainakin kertoa huoneistoalaan sisältyvän huoneista erillistä ullakkotilaa.

Myyntiesitteestä ilmenevä kokonaisalan käsite jää asiassa epäselväksi. Rakennuksen ulkoseinien mukaan laskettava kahden kerroksen "kokonaisala" ylittää ilmoitetun 80 neliömetriä.

Kiinteistön kohde-esite on huoneistoalan osalta virheellinen siltä osin, kuin huoneistoalan on väitetty olevan yli 62 neliömetriä.

Koska Kaxxxnen on tutustunut kaupan kohteeseen ja sen todellisiin tiloihin, joista pinta-ala muodostuu, sanotulla käsitevirheellä ei ole katsottava olevan merkitystä kaupan kohteen laatuvirheen näkökulmasta.

Sanotun virheen merkityksestä välittäjän vastuun kannalta lausutaan tässä tuomiossa myöhemmin.

4. Väitetty rakennustapavirhe

Kohde-esitteessä rakennuksen rakennusaineeksi on ilmoitettu hirsi/puu.

Kuntotarkastusraporttiin on kirjattu "rakennuksen alapohjarakenne on rossipohja. Ulkoseinärakenteet ovat puurunko ja julkisivupinnoite maalattua lautaa. Väliseinät ovat puurunkoisia ja yläpohja puurakenteinen. Välipohja on puuta."

Kaxxxnen oli ollut Pxxxsen ja Txxxn kanssa kuntotarkastuksessa paikalla. Pxxxsen mukaan hän oli kuntotarkastuksen suorittamisen yhteydessä kertonut Kaxxxselle kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat.

Kaxxxnen on kertonut saaneensa ennen kauppaa haltuunsa kuntokartoituksen. Kaxxxnen oli ennen kauppa tutustunut rakennukseen ja rakennuksen ulkopuolelta näkyvään rakennustapaan ja rakennusmateriaaleihin.

Kuntotarkastusraportin kuvista 12, 15 ja 18 käy ilmi julkisivua tai seinärakennetta ja kuvista 16, 17 ja 24 rossipohjaa.

Kirjallisena todisteena 6 olevista valokuvista käy ilmi, että seinärakenteen alimmat osat ovat tosiasiassa hirsirakenteiset.

Myös todistaja Haxxxnen on kertonut, että rakennuksen seinien alimmissa kerroksissa oli hirsirakennetta.

Txxx on kertonut, että rakennuksen rakentamisvuoden ja sijaintipaikan perusteella hän oli arvellut rakennuksen olevan hirsi/puurakenteinen. Hirsiä ei ollut näkyvissä.

Johtopäätökset

Kaxxxselle kohdetta esiteltäessä tai kaupan yhteydessä ei ole tarkemmin ilmoitettu, miltä osin seinärakenne olisi hirsinen. Käytetyt rakenteet on kuntokartoitusraportissa kuvattu sanallisesti varsin yksityiskohtaisesti.

Seinärakenteen alaosassa on todisteen 6 valokuvista ilmenevin tavoin rakenteeksi ilmoitettua hirttä.

Kohde-esitteessä tai kaupan kohteessa ei ole näytetty olevan väitettyä rakennustavasta (hirsi/puu) johtuvaa virhettä.

5. Väitetty perustamistapavirhe

Kohde-esitteessä rakennuksen perustamistavasta ei ole merkintää.

Kuntotarkastuksessa ja siitä laaditussa kuntotarkastusraportissa perustamistavaksi oli ilmoitettu "perusmuuri, rossipohja . Perusmuurit luonnonkiveä?" Raportin kohdassa 9.1 on selostettu rakennuksen perustusten rakentamistapaa ja alapohjasta tarkastuksen yhteydessä tehtyjä havaintoja.

Perustamistapa käy lisäksi ilmi kuntotarkastusraportin valokuvista 16, 17, 21,ja 18.

Todistaja Haxxxnen on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan rakennuksen perustus oli muurityyppinen kiviladonta. Haxxxnen piti kuntotarkastuksen yhteydessä käytettyä luonnehdintaa luonnonkivisestä perusmuurista oikeana.

Johtopäätökset

Kaxxxnen on ollut kaupan kohteen tarkastuksessa läsnä ja hän on kertomansa mukaan tehnyt havaintoja rakennuksen ulkonaisesta rakentamistavasta ja seinän vierustoista. Kuntotarkastuksen yhteydessä rakennuksen alapohjasta otetut valokuvat osoittavat, että rakennukseen tutustuttaessa rakennuksen alapohjasta ja perustamistavasta on ollut mahdollista tehdä havaintoja samoista aukoista, joista valokuvat on otettu.

Alapohjasta otetuista valokuvista ja kuntotarkastuksessa alapohjasta tehdyistä havainnoista myös Kaxxxnen on voinut heti havaita, että rakennuksen alapohjaa ei ole rakennettu todisteena 5 olevasta rakennuspiirustuksesta ilmenevin tavoin, vaan että rakennuksen alapohja oli todennäköisesti alkuperäisessä rakentamisajan asussa. Asiassa ei ole edes väitetty, että myyjä tai kiinteistönvälittäjä olisi ilmoittanut alapohjan tai rakennuksen olevan kirjallisena todisteena 5 olevien rakennuspiirustusten mukaisesti remontoitu.

Asiassa esitetty todistelu ei osoita, että kohde-esitteessä tai kaupan kohteessa olisi väitettyä perustamistavasta johtuvaa virhettä.

6 - 7. Väitetyt märkä- ja kosteiden tilojen kosteusvauriot ja alapohjan laho- ja kosteusvauriot

Todistaja Pxxxsen kertomuksesta ja todisteena 2 olevasta kuntotarkastusraportista käy ilmi Pxxxsen tekemät havainnot märkätilojen ja alapohjan osalta, joista Pxxxnen oli kertonut tarkastuksen yhteydessä Kaxxxselle. Havainnot ilmenevät ensinnäkin raportin kohdasta 3, jonka mukaan "ulkoseinien alaosissa, perustuksissa ja rossipohjassa havaittiin puutteita, rakennevaurioriskejä. Märkätilat kaipaavat remontointia. Ilmanvaihtoa tulisi tehostaa. Kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida poissulkea. Tämän vuoksi on muutamin paikoin suositeltu rakenteiden kunnon selvittämistä esimerkiksi avaamalla rakenteita. Kohtaan 4 on koottu olennaisimmat lisätutkimusta, huoltoa ja korjausta tai uusimista vaativat kohteet." Kohdassa 4 olennaisimmat epäkohdat ja riskit on muun ohella mainittu kohdan 9.1 perustukset, rossipohja, rakennuksen vierusta ja kattovesien poisjohtaminen sekä 9.2 ulkoverhous/valesokkeli ja 9.5 märkätilojen kunto.

Kuntotarkastusraportin kohdassa 9.1 ja 9.5 on kirjattu Pxxxsen tekemät havainnot, johtopäätökset ja toimenpide-ehdotukset, jotka käyvät tarkemmin ilmi todisteesta. Sanotun kohdan mukaan esimerkiksi rossipohjan kunnosta ei oltu saatu varmuutta, vain valokuvat 16 ja 17. Kohdan 9.1 toimenpide-ehdotuksen mukaan "ostaja oli ilmoittanut tekevänsä alapohjaremontin. Remontin yhteydessä oli rossipohjan tuuletusta parannettava ja varmistettava, etteivät pintavedet pääse rakennuksen alle." Kohdan 9.5 mukaan märkä- ja kosteidentilojen "seinät olivat puurakenteisia, vesieristeestä ei ollut saatu havaintoa, suihkutilan kosteus ja suihkunurkan seinälaatoitus kielivät alkavasta kosteusvauriosta. Rakenteiden kunto tuli selvittää rakennetta avaamalla."

Kaxxxnen ja Pxxxnen ovat yhtenevästi kertoneet, että Kaxxxnen oli rakennukseen tutustuessaan tullut tietoiseksi lattioiden kaltevuudesta ja siitä, että lattiat olivat kylmät. Kaxxxnen oli ilmoittanut, että hän remontoi lattiat. Pxxxnen oli ymmärtänyt, että Kaxxxnen oli ilmaisullaan tarkoittanut myös alapohjan rakenteiden uusimista tarpeellisilta osin.

Todisteena 6 olevista valokuvista käy ilmi alapohjan rakenteiden kuntoa.

Todisteena 7 olevasta testausselosteesta käy ilmi tutkittavaksi toimitetun rakennusmateriaalin sisältämän home ja homeitiöpitoisuuden. Tulosten mukaan näytteenä olevan rakennusmateriaalin homeitiöpitoisuus oli korkea. Näytteessä oli todettu myös kosteusvaurioon viittaavaa homelajia. Lausunnon mukaan tuli huomata, että alapohjan rakenteissa korkea mikrobipitoisuus voi olla peräisin myös maaperästä, varsinkin, jos rakenteet olivat kosketuksissa maaperän kanssa. Se ei siis välttämättä johdu rakenteiden kosteusvauriosta.

Todistaja Haxxxnen ja alapohjan rakenteet purkanut todistaja Nyxxxnen ovat kertoneet, että alapohjan rakenteissa oli pitkäaikaisen kosteuden aiheuttamia lahovaurioita. Sieni- ja homekasvustoa oli silminnähtävästi. Haxxxsen ja Pxxxsen mukaan alapohjan vauriot johtuivat alapohjan tuuletusaukkojen puutteesta ja siten riittämättömästä alapohjan tuuletuksesta. Alapohja oli altistunut pitkäaikaiselle kosteudella. Haxxxsen mukaan sanotunlaisten vaurioiden synty vaati noin 10 - 20 vuoden ajan. Haxxxsen mukaan alapohjan ryömintätilan korkeus vaihteli, mutta tässä tapauksessa ryömintätila ei ollut epätavallisen matala.

Haxxxnen on laatinut todisteena 9 olevan muistion muun ohessa kosteiden tilojen ja alapohjan vaurioista. Haxxxnen on kertonut, että kosteissa tiloissa ei ollut vedeneristystä. Pesuhuoneen sekä pesuhuoneen- ja löylyhuoneen välinen seinä oli kosteus ja lahovaurioitunut.


Johtopäätökset

Väitetty maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 - 4 kohdan laatuvirhe tai väitetty erehdyttäminen

Asiassa esitetty henkilö- tai kirjallinen todistelu ei osoita, että Kaxxxnen olisi perustellusti saattanut olettaa rakennuksen olevan kanteessa väitetyin tavoin erityisen hyväkuntoinen, kun huomioon otetaan hänelle kaupan kohteesta annetut ennakkotiedot, kohde-esite, kuntokartoituksen tekemisen yhteydessä käyty keskustelu ja kirjallisen kuntokartoituksen sisältö sekä myyjän ja kiinteistönvälittäjän kohteesta hänelle antamat, käräjäoikeudessa kertomat tiedot. Kaupan kohteena on ollut huomattavan vanha vuonna 1920 - 1930 rakennettu omakotitalo.

Myyntiesitteessä vain ikkunat ja ovi on ilmoitettu uusitun vuonna 2003. Kysymyksessä on ollut siis ainakin noin 80 vuotta vanha rakennus.

Kauppakirjaan (todiste 3) ei ole liittynyt tavanomaisesta poikkeavia ehtoja kaupan kohteeseen tutustumisen tai kohteen kunnon osalta (kohta 19).

Näyttämättä on jäänyt, että kaupan kohde ei olisi ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu.

Asiassa esitetty todistelu ei osoita, että Hexxx tai Txxx olisivat kanteessa väitetyin tavoin tienneet kosteidentilojen tai alapohjan kosteusvaurioista. Hexxxin tai Txxxn ei ole myöskään näytetty antaneen Kaxxxselle kanteessa väitetyin tavoin vääriä tietoja asuinrakennuksen kunnosta tai rakenteista.

Näyttämättä on jäänyt, että Hexxx tai Suomen Asunxxxxkeskus Oy olisivat kanteessa väitetyin tavoin erehdyttäneet Kaxxxsta.

Näyttämättä on niin ikään jäänyt, että myyjä tai kiinteistönvälitys olisivat ennen kauppaa jättäneet ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Kaxxxsen ostotarjouksen sitovana ehtona olisi ollut kuntotarkastuksen teko tai että Hexxx tai vastaajayhtiö olisivat asian näin ymmärtäneet tai että heidän edes olisi tullut asia näin ymmä rtää. Txxxn kertomuksen mukaan kuntotarkastus oli tehty kiinteistönvälityksessä tavanomaista käytäntöä noudattaen ja Hexxx oli myyjänä tavanomaisen käytännön mukaisesti maksanut kuntotarkastuksen kustannukset.

Näyttämättä on jäänyt, että kiinteistössä olisi kanteessa väitettyjä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 - 4 kohdassa tarkoitettuja laatuvirheitä.

Väitetty maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan salainen laatuvirhe

Kuten edellä olevassa kappaleessa on todettu, kaupan osapuolten tai vastaajayhtiön ei ole näytetty tienneen rakennuksessa olevista kaupan laatuvirheistä. Kysymyksessä on siis salainen laatuvirhe.

Kosteiden tilojen seinien tai lattian laho- ja kosteusvaurioita tai alapohjan kosteus- ja lahovaurioita ei ole voinut varmasti todeta ilman rakenteita purkamatta.

Kaxxxsen on kuitenkin täytynyt saamansa selvityksen perusteella ymmärtää, että kosteiden tilojen tai alapohjan rakenteet eivät ehkä olleet moitteettomassa kunnossa. Kaxxxselle ei voida kuitenkaan vaurioiden laatu ja laajuus huomioon ottaen katsoa syntyneen perusteltua syytä epäillä, että kostean tilan rakenteissa ja alapohjan rakenteissa olisi niin pahoja vaurioita kuin myöhemmin oli ilmennyt. Sen vuoksi hänellä ei ole ollut myöskään erityistä syytä ryhtyä teknisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin sanotunlaisten vaurioiden selvittämiseksi semminkin, kun kohteessa on suoritettu kuntotarkastus, uhalla, että hän muutoin menettäisi maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla oikeutensa vedota tällaisiin virheisiin laatuvirheenä.

Näin ollen Kaxxxnen ei ole ostajana laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan siten, että hän olisi menettänyt oikeutensa vedota edellä kerrottuihin vaurioihin kaupan kohteen laatuvirheenä.

Edellä selostettu todistelu riidattomasti osoittaa, että Kaxxxselle asuinkäyttöön myyty rakennus on tällä hetkellä kosteiden tilojen sekä lattia- ja alapohjanrakenteiden laho- ja kosteusvaurioiden ja mikrobiesiintymien vuoksi asumiskäyttötarkoitukseensa, ennen korjaustoimia, soveltumaton.

Vaikka Kaxxxnen on todistelusta edellä ilmenevällä tavalla tullut tietoiseksi rakennuksen märkätilojen ja alapohjan mahdollisesta korjaustarpeesta sekä kertomallaan tavalla varautunut korjaamaan rakennusta edellä kertomallaan tavalla ja kustannuksilla, kaupan kohde on silti siinä olleiden, edellisessä kappaleessa kerrottujen virheiden vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Tässä arvioinnissa on otettu huomioon se seikka, että Hexxx on ostanut puheena olevan kiinteistön edelliseltä omistajalta vain noin kolme viikkoa ennen nyt kysymyksessä olevaa kauppaa. Hexxx ei ole väittänyt eikä asiassa ole tullut ilmi, että hän olisi tehnyt kaupan kohteelle mitään korjaustoimenpiteitä ennen sen uudelleen myyntiin saattamista. Hexxx ei ole myöskään väittänyt eikä asiassa ole tullut ilmi, että Hexxxin kiinteistöstä maksama kauppahinta 32.000 euroa olisi kiinteistön kunto huomioon ottaen ollut poikkeuksellisen edullinen jostakin perustellusta syystä.

Rakennus on todistajien Haxxxsen, Kxxxxsen ja Pxxxsen kertomin tavoin korjattavissa asuinkäyttöön.


Virheen olennaisuus kaupan purkamisen edellytyksenä, kauppahinnan alennuksen määrä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n lain esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan "virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet."

Todistaja Haxxxnen on pitänyt rakennuksen virheiden korjaamista kohtuuttoman kalliina.

Todistajat Kxxxxnen ja Pxxxnen ovat kertoneet käsityksensä kosteiden tilojen ja alapohjan vaurioiden korjauskustannuksista ja korjauksen vaatimasta ajasta. Lisäksi he ovat antaneet kirjallisina todisteina olevat lausunnot, todisteet 10 ja 11. Kxxxxnen on kertomansa mukaan perustanut kustannusarvion "kokemukseensa vastaavien vaurioiden korjauskustannuksista" ja Pxxxnen käyttämäänsä "laskentaohjelmaan korjauskustannusten osalta".

Kxxxxsen lausunnon liitteenä on myös korjaustapaa koskeva selostus.


Johtopäätökset

Kuten edellä on jo sanottu Kaxxxnen on ennen kaupan solmimista ollut valmis tekemään kaupan kohteessa remonttia. Myös kaupan kohteen ikä ja hänelle kaupan kohteesta annetut tiedot huomioon ottaen hänen on pitänyt tällaiseen varautua.

Kxxxxsen tai Pxxxsen arviosta ilmenevä työtuntimäärä ja sen perusteella arvioitava remontin vaatima aika ei ole kohtuuttoman pitkä. Kaupan kohde tulee korjattua tämän hetkisten rakennusmääräysten tasoon.

Kxxxxsen ja Pxxxsen esittämät kustannusarviot poikkeavat erittäin merkittävästi hinnaltaan toisistaan. Kumpikaan ei ole osannut tarkemmin selittää syytä, minkä vuoksi kustannusarvio on poikennut merkittävästi toisen arviosta.

Sekä Kxxxxnen, että Pxxxnen ovat ilmoittaneet tehneensä tai laatineensa kustannusarvion lukuisiin kosteusremontteihin. On ilmeistä, että kummankin arvioimalla tavalla ja kustannuksilla korjaus saadaan toteutettua. On myös ilmeistä, että korjaukseen käytettyjen kustannusten määrä ja materiaalien hinta vaikuttaa lopputuloksen laatuun.

Virheiden korjaustyössä on kysymys myös muusta, kuin vain rakennuksen perustusten korjaamisesta. Korjaukset kohdistuvat kysymyksessä olevassa puurakenteisessa talossa sellaisiin rakenteisiin, joiden ei voida edellyttää kestävän rakennuksen arvioidun elinkaaren , noin 50 - 80 vuotta huomattavasti ylittävää aikaa. On tavanomaista, että maapohjaa lähinnä olevat hirsikerrat kärsivät erilaisia vaurioita ajan kuluessa. Kaxxxnen on myös itse ennen kauppaa valmistautunut korjaamaan lattiarakenteita. Rakenteet myös korjataan nyt tämän päivän rakennusmääräysten mukaiselle tasolle. Rakennus tulee suunniteltujen korjaustöiden perusteella parempaan kuntoon kuin mitä vastaavanlainen kiinteistö olisi muutoin kaupantekohetkellä ollut. Katso KKO 1999:76.

Edellä kerrotuilla perusteilla käräjäoikeus päätyy siihen, että vaikka rakennuksessa on todettu puheena olevat virheet, joiden korjaaminen vaatii sekä aikaa että kustannuksia, ei virhettä, huomioon ottaen muun ohella kaupan kohteen ikä ja sen kauppahinnan perusteella odotettavissa oleva kunto objektiivisesti ja kokonaisuutena arvioiden ole pidettävä niin olennaisena, että kauppa sen johdosta olisi purettava.

Kaxxxnen on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan nojalla oikeutettu saamaan laatuvirheen johdosta hinnanalennusta.

Edellä mainitut seikat ja kauppahinnaksi sovittu 52.000 euroa huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi hinnan alennuksen määräksi 10.000 euroa.

Kiinteistönvälityksen vastuu rakennuksen pinta-alavirheen johdosta

Käräjäoikeus toteaa, että vastaajayhtiön suorituksessa on tässä tuomiossa aiemmin todettu, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n tarkoittama liikkeen huolimattomuudesta aiheutunut virhe siltä osin, kuin myyntiesitteessä ja kaupan kohteen markkinoinnissa rakennuksen huoneistoalan on ilmoitettu ylittävän 62 neliömetriä.

Käräjäoikeus korostaa, että kiinteistönvälitysliikkeen kohteesta antamien tietojen pitää olla paikkansa pitävät.

Pinta-ala tiedon merkitystä harkittaessa asiassa on kuitenkin otettava huomioon se seikka, että Kaxxxnen on tutustunut kaupan kohteeseen ja sen huoneisiin ja tullut näin tietämään kaupan kohteen todellisen pinta-alan ainakin suurin piirtein. Kysymyksessä olevan Suonenjoella sijaitsevan iäkkään omakotitalon arvon kannalta sen huoneiston pinta-alalla ei ole samaa merkitystä, kuin esimerkiksi pääkaupunkiseudun keskusta-alueella olevissa kerrostalohuoneistoissa, joissa kauppahinta usein määräytyy lähes yksinomaan huoneiston neliöhinnan perusteella.

Käräjäoikeus katsoo, että väärän pinta-alatiedon merkitystä Kaxxxsen kannalta, suhteessa edellä sanottuun salaiseen virheeseen ja siitä aiheutuneeseen vahinkoon on pidettävä niin vähäisenä, että sillä ei ole katsottava olevan merkitystä kauppahintaan nähden. Syy-yhteys vahinkoon nähden puuttuu.

Kanne vastaajayhtiötä kohtaan ajettuna hylätään kokonaan ja Hexxxia kohtaan ajettuna osittain.


L 0911502

Asiassa on riidatonta, että Kaxxxnen on jäänyt asumaan kanteessa tarkoitettuun osakehuoneistoon senkin jälkeen, kun Hexxxin hänelle varaama aika asua huoneistossa vastikkeetta omakotitalon arvioidun korjausajan on umpeutunut.

Asiassa on riitaa siitä, onko asianosaisten kesken syntynyt sanotuissa olosuhteissa vuokrasuhde konkludenttisesti ilman erillistä sopimusta tai onko Kaxxxnen ainakin saanut perusteetonta etua Hexxxin kustannuksella asuessaan sanotulla tavalla vastikkeetta Hexxxin omistamassa osakehuoneistossa.

Lisäksi asiassa on riitaa siitä, onko Hexxx velvollinen korvaamaan Kaxxxselle sijaisasunnon hankkimisesta aiheutuneet kulut.

Hexxx on kertonut, että Kaxxxnen oli kaupan jälkeen jäänyt asumaan puheena olevaan osakehuoneistoon. Hexxx oli sopinut Kaxxxsen kanssa, että tämä saa ilman Hexxxille maksettavaa vastiketta asua huoneistossa sen ajan, jonka myydyn kiinteistön rakennuksen remontti kohtuudella veisi.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että Hexxxin ja Kaxxxsen välille olisi syntynyt väitettyä vuokrasuhdetta.

Sen sijaan Kaxxxnen on saanut perusteetonta etua siitä, että hän on ilman Hexxxille maksettavaa vastiketta saanut asua tämän omistukseen siirtyneessä osakehuoneistossa senkin jälkeen, kun heidän sopimansa kohtuullinen aika omakotitalon remontoimiselle on kulunut.


LOPPUTULOS

Käräjäoikeus hyväksyy Hexxxin vaatimukset perusteettoman edun kanteen osalta.

Kxxxxsen kertomuksesta ja kirjallisesta todisteesta 10 käy ilmi, että Kxxxxnen on arvioinut kosteiden tilojen remontin vievän aikaa 77 tuntia. Lisäksi Kxxxxnen on arvioinut lattiaremontin työn osuudeksi 60 prosenttia 24.000 eurosta eli 14.400 euroa. Kxxxxnen on vielä arvioinut rakennusmiehen käyväksi palkaksi 40 euroa tunnilta, jolloin voidaan laskea, että Kxxxxsen mukaan lattiaremontti veisi aikaa noin 360 tuntia . Remonttityön kokonaistuntimäärä olisi näin ollen 437 tuntia. Työ veisi kolmelta rakennusmieheltä 40 tunnin työviikolla laskettuna hieman alle neljä viikkoa.

Pxxxsen kertomuksesta ja kirjallisesta todisteesta 11 käy ilmi, että Pxxxnen on arvioinut edellä sanotun remontin vievän noin 240 tuntia. Pxxxsen arvioimalla kokonaistyöajalla remontti veisi kolmelta rakennusmieheltä noin kaksi viikkoa.

Kirjallisesta todisteesta 3 käy ilmi, että Hexxx ja Kaxxxnen ovat sopineet, että osakehuoneiston hallinta siirtyy Hexxxille 31.6.2008. Näin ollen Kaxxxnen on saanut asua vastikkeetta Hexxxin osakkeessa ajan, jonka remontti todistajien mukaan tulee viemään. Näyttämättä on jäänyt, että Kaxxxselle syntyisi sellaisia kustannuksia tilapäisasumisesta, jotka Hexxx olisi velvollinen hänelle korvaamaan.

Käräjäoikeus toteaa, että kirjallisen todisteen 3 kohdassa 4 asianosaiset ovat sopineet huoneiston hallinnan luovutuksen myöhästymisen johdosta maksettavasta sopimussakosta. Tähän sopimussakkoon ei asiassa ole vedottu.

Asianosaisilla ei ole riitaa vaatimuksen määrän osalta.

Kaxxxsella ei ole lakiin tai sopimukseen perustuvaa oikeutta asua kanteessa tarkoitetussa osakehuoneistossa.

Sen vuoksi hänet on velvoitettava heti häädön uhalla muuttamaan pois kantajan osakehuoneistosta.


L 08/4671
Kiinteistönkaupan kauppahintaaalennetaan 10.000 eurolla ja kauppahinnaksi vahvistetaan 42.000 euroa. Maxxx Taxx Hexxx velvoitetaan suorittamaan Nexx Lxxx Exxx Kaxxxselle kauppahinnan alennuksena 10.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 9.7.2008 lukien.

Muut asianosaisten asiassa esittämät vaatimukset hylätään. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta lausutaan jäljempänä.

L 09/1502

Nexx Laura Erika Kaxxxnen velvoitetaan suorittamaan Maxxx Taavetti Hexxxille korvaukseksi Metxxxx:n osakkeen käyttämisestä vastaajan asuntona 1.7. ja 30.11.2008 väliseltä ajalta 5 kk x 355 euroa
eli 1.775 euroa ja 1.12.2008 alkaen 315 euroa kuukaudessa muuttopäivään saakka korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 24.2.2009 lukien.

Kaxxxnen velvoitetaan heti häädön uhalla muuttamaan pois kantajan osakehuoneistosta.


OIKEUDENKÄYNTIKULUT

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Saman lain ja luvun 3 §:n mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Mitä 1 momentissa on säädetty, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osuus koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa merkitystä oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kaxxxnen häviää asian Suomen Asunxxxxkeskus Oy:öön nähden. Sen vuoksi hän on velvollinen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut.

Yhtiön oikeudenkäyntikulujen määrä on 6.581,76 euroa (ALV O %) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kaxxxnen on myöntänyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän 4.998 euron osalta korkoineen oikeaksi.

Kaxxxsen oman oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrä on 14.873,02 euroa, mikä määrä on yli kaksinkertainen verrattuna yhtiön vaatimukseen nähden. Kaxxxnen on tosin ollut asiassa L 08/1502 kantajana. Kantajan oikeudenkäyntikustannukset tavanomaisesti ovat jonkun verran korkeammat vastaajaan verrattuna. Yhtiön vaatimus ei sisällä arvonlisäveroa kuten Kaxxxsen vaatimus sisältää.

Käräjäoikeus arvioi, että yhtiön tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneiden kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen määränä on pidettävä yhtiön vaatimaa määrää.

Kaxxxnen häviää asian L 09/1502. Hänen ensisijainen vaatimuksensa kaupan purkamisesta hylätään. Kaxxxsen toissijainen vaatimus kauppahinnan alentamisesta 42.000 eurolla hyväksytään ainoastaan
10.000 euron määrän osalta. Kysymyksessä ei ole tältä osin ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n tarkoittamasta tilanteesta, jossa hyväksymättä jäänyt osuus olisi koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole ollut sanottavaa merkitystä oikeudenkäyntikulujen määrään.

Käräjäoikeus arvioi, että kysymyksessä olevassa tilanteessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla on kohtuullista määrätä Kaxxxnen ja Hexxx pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Käräjäoikeus toteaa, että Kaxxxnen on ennen oikeudenkäyntiä ja sen kestäessä torjunut Hexxxin sovintotarjouksen, jonka sisältö on ollut noin käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen mukainen. Asiassa olisi myös korkeimman oikeuden ennakkoratkaisusta KKO 2008:52 ilmenevä oikeusohje huomioon ottaen syytä määrätä Kaxxxnen pitämään oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan. Katso myös 1-SHO:n tuomio 548/2000 (S 98/376).


Avustajanpalkkio


Perustelut

Käräjäoikeus vahvistaa ja määrää, että oikeusapua kummassakin asiassa 40 prosentin perusomavastuulla saavan Hexxxin avustajaksi määrätyn asianajaja Anja K palkkion määrä on yhteensä 22 tuntia kestäneestä asioihin valmistautumisesta, yhteensä 9 tuntia kestäneestä suullisesta käsittelystä tuomioistuimessa ja yhteensä 3 tuntia kestäneestä matkustamisesta oikeudenkäyntiin eli kaikkiaan yhteensä 34 tunnilta 3.400 euroa, kulujen korvauksen määrä yhteensä 100 euroa ja arvonlisäveron määrä 770 euroa eli kaikkiaan yhteensä 4.270 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Anja Klle edellä sanotuista määristä 60 prosenttia eli kaikkiaan yhteensä 2.562 euroa, mikä määrä edellä sanotuilla perusteilla jää valtion vahingoksi.

Maxxx Hexxx velvoitetaan suorittamaan asianajaja Anja Klle 40 prosenttia edellä sanotuista määristä eli kaikkiaan yhteensä 1.708 euroa.

Käräjäoikeus on arvioinut avustajan palkkioon oikeuttavien tarpeellisten toimenpiteiden määrän ja niiden vaatiman ajan huomioon ottaen asian laatu ja laajuus sekä laskusta ilmenevät toimenpiteet. Arvioinnissa on otettu myös huomioon se seikka, että avustaja on ennen oikeusavun alkamista valmistellut asiaa laskusta ilmenevät 8 tuntia. Tarpeellisten toimenpiteiden vaatimaksi ajaksi asiassa L 08/4671 käräjäoikeus arvioi 18 tuntia ja asiassa L 09/1502 4 tuntia. Pöytäkirjamerkintöjen mukaan valmisteluistunto 14.1.2009 on kestänyt 2 tuntia ja jatkettu valmisteluistunto ja välitön pääkäsittely 7,5 tuntia, josta vähennetään ruokatunnin aika 0,5 tuntia. Kumpanakin istuntopäivänä matkustaminen oikeudenkäyntiin edestakaisin Kuopiosta Suonenjoelle on vienyt 1,5 tuntia. Palkkio on määrätty edellä sanottujen tuntimäärien perusteella oikeusavun palkkioperusteista annetun asetuksen säännösten mukaisesti. Avustajan palkkiovaatimus hylätään enemmälti perusteettomana.


MUUTOKSENHAKU Tähän tuomioon saa hakea muutosta Itä-Suomen hovioikeudelta oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Nexx Lxxx Exxx Kaxxxnen on ilmoittanut tyytymättömyytensä koko tuomioon.

Määräpäivät valitus 27.7.2009
vastavalitus 10.8.2009

Valitusosoitus liitteenä.


Käräjätuomari Petri S.