KKO:2012:75
Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus - Vahingonkorvaus
Kiinteistönvälitys - Vahingonkorvaus
Saamisen vanhentuminen - Vapaamuotoinen katkaisutoimi
Diaarinumero:S2011/679
Esittelypäivä:8.3.2012
Antopäivä:5.9.2012
Taltio:1634
Kysymys siitä, oliko kiinteistön kaupasta johtuvan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen sekä niihin liittyvien kulukorvausten vanhentuminen katkaistu velan vanhentumisesta annetun lain 10 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla.
VanhL 10 § 2 mom
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta
Aki P oli 26.4.1996 ostanut Aili M:ltä kiinteistön 270 000 markan eli 45 410,74 euron kauppahinnasta. Kiinteistön pinta-ala oli 2 520 neliömetriä ja sillä oli 28 neliömetrin suuruinen asuinrakennus. Kauppakirjan mukaan Aki P oli ilmoittanut ostavansa kiinteistön vakituiseksi asunnokseen.
Asuinrakennukselle oli myönnetty rakennuslupa 23.5.1952. Rakennusluvan kohdalla oli merkintä "Uudisrakennus Lomarakennus".
Aki P oli maaliskuussa 2005 ryhdyttyään selvittämään mahdollisuuksia asuinrakennuksen laajentamiseen saanut rakennusvalvontaviranomaiselta tiedon, että asuinrakennusta koskeva rakennuslupa oli myönnetty lomarakennusta varten.
Aki P oli lähettänyt Aili M:lle ja kiinteistönvälittäjä Christina V:lle 15.4.2005 päivätyt reklamaatiokirjeet. Hän oli ilmoittanut Aili M:lle vaativansa kauppahinnan alennusta ja vahingonkorvausta. Vaatimusten määrien osalta Aki P oli ilmoittanut, että kauppahintaa oli alennettava virhettä vastaavalla määrällä eli niin, että hinta vastasi alennuksen jälkeen kiinteistön arvoa vapaa-ajan asuinkiinteistönä kaupantekohetkellä. Edelleen Aki P oli ilmoittanut, että alennuksen määrän hän tuli yksilöimään tarvittavat arviot ja mahdolliset muut selvitykset hankittuaan. Christina V:lle tekemässään reklamaatiossa Aki P oli ilmoittanut vaativansa vahingonkorvausta, koska hänelle ei ollut kerrottu, ettei kiinteistöä voi käyttää vakituisena asuntona eikä kiinteistö siten vastannut sitä, mitä kaupan teossa oli sovittu. Aki P oli ilmoittanut lisäksi, että vahinkojen määrän hän tuli yksilöimään tarvittavat arviot ja mahdolliset muut selvitykset hankittuaan.
Aki P oli tämän jälkeen vuonna 2005 hakenut Tuusulan kunnalta poikkeuslupaa rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseksi loma-asunnosta vakituiseksi asunnoksi. Tuusulan kunnan kaavoituslautakunta oli hylännyt hakemuksen 19.10.2005 ja Helsingin hallinto-oikeus oli 20.6.2006 hylännyt päätöksestä tehdyn valituksen.
Vaatimustensa määrät Aki P oli yksilöinyt myyjälle ja välittäjälle lähettämissään 30.8.2006 päivätyissä kirjeissä.
Kanne Tuusulan käräjäoikeudessa
Aki P lausui Aili M:ää ja Christina V:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että Aili M ja Christina V eivät olleet ennen kauppaa 26.4.1996 ilmoittaneet hänelle, että rakennuslupa oli myönnetty lomarakennukselle. Kauppakirjassa oli ollut nimenomainen ehto, jonka mukaan Aki P oli ostanut kiinteistön vakituiseksi asunnokseen. Kiinteistö ei vastannut sitä, mitä kaupanteossa oli katsottava sovitun. Siinä oli maakaaressa tarkoitettu vallintavirhe. Aili M oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa jättäessään kertomatta ostajalle asuinrakennuksen rakennusluvan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Kiinteistön arvo oli loma-asuntona huomattavasti alempi kuin vakituisena asuntona. Hintaero oli vähintään 20 000 euroa.
Kiinteistönvälittäjä Christina V oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa ja tiedonantovelvollisuutensa ostajalle, kun hän ei ollut selvittänyt rakennuslupatilannetta. Aki P:llä oli oikeus saada välittäjän tuottamuksen johdosta häneltä vahingonkorvausta.
Aki P:lle oli aiheutunut 1 994,84 euron kulut hänen pyrkiessään korjaamaan virheen hakemalla poikkeuslupaa ja valittamalla kaavoituslautakunnan hylkäävästä päätöksestä. Hänelle oli aiheutunut 6 697,80 euron kulut asian käsittelystä kuluttajariitalautakunnassa. Vastaajat olivat tuottamuksensa perusteella velvolliset korvaamaan hänelle nämä vahingot.
Aki P vaati, että Aili M velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 20 000 euroa korkoineen ja Christina V mainittu määrä vahingonkorvauksena korkoineen yhteisvastuullisesti Aili M:n kanssa sekä että Aili M ja Christina V velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle kaupasta aiheutuneet vahingot yhteensä 8 692,64 eurolla korkoineen.
Aili M:n ja Christina V:n vastaukset
Aili M ja Christina V vaativat kanteen hylkäämistä.
Aili M ja Christina V väittivät, että Aki P:n väitetyt saatavat olivat vanhentuneet. Aki P:n 15.4.2005 tekemät reklamaatiot eivät olleet katkaisseet vanhentumista, koska reklamaatiokirjeissä saatavien määrää ei ollut yksilöity velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) 10 §:n 2 momentissa vaadittavalla tavalla. Aki P oli tehnyt yksilöidyt vaatimukset vasta 30.8.2006.
Aki P:n lausuma vanhentumisväitteestä
Aki P lausui, että hän oli katkaissut vanhentumisen reklamaatioillaan 15.4.2005. Vanhentumisen katkaisemisen kannalta oli riittävää, että reklamaatiossa ilmoitettiin vaatimuksen arvioimiseksi tarpeelliset seikat. Näin Aki P oli tehnyt reklamaatioissaan 15.4.2005. Saatavien määrät oli siten ilmoitettu kohtuudella vaadittavalla tavalla.
Käräjäoikeuden tuomio 18.8.2009
Käräjäoikeus lausui, että laki velan vanhentumisesta (vanhentumislaki) oli tullut voimaan 1.1.2004. Siirtymäsäännöksen mukaan lakia sovelletaan kuitenkin myös velkaan, jonka oikeusperuste on syntynyt ennen tämän lain voimaantuloa.
Vanhentumislain 7 § koski korvausvelan vanhentumisajan alkamista ja enimmäisaikaa. Kyseisessä pykälässä tarkoitettu muu hyvitys oli muun muassa kauppahinnan alennus.
Vaikka yleisestä vanhentumisajasta ei ollutkaan tässä asiassa kysymys, käräjäoikeus totesi, että vanhentumislain 4 §:n mukaan velan yleinen vanhentumisaika on kolme vuotta. Lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Vanhentumislain 7 §:n 2 momentin mukaan korvausvelan vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tapahtumasta.
Vanhentumislain 10 § koski vapaamuotoisia katkaisutoimia. Pykälän 2 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen edellyttää, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Jos kysymys on 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa.
Asiassa oli selvää, että vanhentumislain 7 §:n 2 momentissa tarkoitettu kymmenen vuoden määräaika oli alkanut kaupanteosta eli 26.4.1996 ja että vaatimusten peruste oli esitetty Aki P:n 15.4.2005 tekemissä reklamaatioissa kohtuudella vaadittavalla tavalla.
Lain esitöiden mukaan korvausvelan tai muun hyvityksen vanhentumista katkaistessaan velkojan olisi ilmoitettava velan arvioitu määrä muistutushetkellä. Vahingon määrän osalta ei kuitenkaan vaadittu tarkkaa rahamäärää. Korvaus- ja hyvitysvelkojen vanhentumisen katkaisemista koskevalla säännöksellä ei ollut tarkoitus estää tai vaikeuttaa katkaisua silloin, kun saatavan määrä oli vaikeasti selvitettävissä. Epäselvissäkin tapauksissa kuitenkin vaadittiin, että velkoja ilmoitti katkaisuhetkellä vallitsevan käsityksensä perusteesta ja saatavan määrästä (HE 187/2002 vp s. 57 - 58).
Aki P:n Aili M:lle lähettämän reklamaatiokirjeen mukaan Aki P vaati, että sovittua kauppahintaa alennetaan virhettä vastaavalla määrällä eli niin, että hinta vastaa alennuksen jälkeen kiinteistön arvoa vapaa-ajan kiinteistönä kaupantekohetkellä. Alennuksen määrän Aki P tuli yksilöimään tarvittavat arviot ja mahdolliset muut selvitykset hankittuaan. Aki P oli siten reklamaatiossa nimenomaisesti ilmoittanut, että hinnanalennuksen osalta velan määrän yksilöinti tapahtui vasta myöhemmin. Kysymys oli siitä, täyttikö kirjeessä ollut ilmoitus, jonka mukaan Aki P vaatii, että sovittua kauppahintaa alennetaan virhettä vastaavalla määrällä eli niin, että hinta vastaa alennuksen jälkeen kiinteistön arvoa vapaa-ajan kiinteistönä kaupantekohetkellä, yksilöintivaatimuksen määrän osalta. Käräjäoikeus katsoi lain sanamuodon ja lain esitöiden perusteella, että Aki P:n Aili M:lle 15.4.2005 lähettämästä reklamaatiokirjeestä ei käynyt ilmi hinnanalennusvaatimuksen määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla.
Aki P:n Aili M:lle lähettämän reklamaatiokirjeen mukaan Aki P vaati myös, että Aili M korvaa hänelle asiassa aiheutuvat vahingot. Mitään yksilöintiä määrän osalta ei siten ollut esitetty.
Vahingonkorvauksen osalta niitä kustannuksia, joita kanteessa vaadittiin korvattaviksi, ei ollut vielä edes syntynyt 15.4.2005, joten niiden osalta määrän tarkka yksilöinti oli siis ollut tuossa vaiheessa mahdotonta.
Oli otettava huomioon, että velan yleinen vanhentumisaika oli kolme vuotta. Säännös korvausvelan vanhentumisesta viimeistään kymmenessä vuodessa oli tarkoitettu vanhentumisen katkaisemisen lopulliseksi takarajaksi.
Käräjäoikeus katsoi lain sanamuodon ja lain esitöiden perusteella, että Aili M:lle 15.4.2005 lähetetystä reklamaatiokirjeestä ei käynyt ilmi vahingonkorvausvaatimuksen määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla.
Aki P:n Christina V:lle lähettämän reklamaatiokirjeen mukaan Aki P tuli yksilöimään vahinkojen määrän tarvittavat arviot ja mahdolliset muut selvitykset hankittuaan.
Käräjäoikeus katsoi lain sanamuodon ja lain esitöiden perusteella, että Christina V:lle osoitetusta reklamaatiokirjeestä 15.4.2005 ei käynyt ilmi vahingonkorvauksen määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla.
Kaikki Aki P:n esittämät hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset olivat vanhentuneet 26.4.2006. Sen vuoksi kanne oli hylättävä.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Kari Kangas.
Helsingin hovioikeuden päätös 29.6.2011
Aki P valitti hovioikeuteen.
Hovioikeus lausui, että asiassa oli kysymys siitä, oliko Aki P:n Aili M:lle ja Christina V:lle 15.4.2005 lähettämissä reklamaatiokirjeissä käynyt hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla ilmi ja oliko Aki P näin katkaissut velan vanhentumisen vanhentumislain 10 §:n mukaisesti.
Aki P:n reklamaatiokirjeissä oli ollut kysymys velkojan suorittamasta velan vapaamuotoisesta katkaisutoimesta eikä velan maksamisen lopullisesta vaatimuksesta. Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen edellyttää, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Jos kysymys on 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa.
Hovioikeus totesi, että velan yksilöinnin riittävyys ratkaistiin kussakin tapauksessa erikseen. Tähän vaikuttavia tekijöitä olivat esimerkiksi velan selvyys, osapuolten asema ja se, oliko osapuolten välillä useita velkasuhteita. Säännös ei sanamuotonsa mukaan edellyttänyt edes hyvitys- tai vahingonkorvausvelkaa koskevalta katkaisutoimelta velan rahamääräistä yksilöintiä eikä velkojan katkaisutoimessa ilmoittama käsitys velan määrästä sitonut häntä myöhemmin. Hallituksen esityksessä (HE 187/2002 vp s. 56) oli ilmaistu kanta, että kohtuuden vaatimaa tapaa tulkittaessa voitiin hyödyntää korkolain 7 §:n säännöksestä omaksuttuja periaatteita. Hallituksen esityksessä (HE 109/1981 vp s. 21) korkolain 7 §:n osalta oli todettu, että velkojan ei tarvinnut yksilöidä vaatimuksensa määrää eikä velkojan selvityksen tarvinnut olla täydellinen. Oli riittävää, että hän esitti sellaisen selvityksen, jota häneltä kohtuudella voitiin vaatia huomioon ottaen myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.
Aki P oli Aili M:lle lähettämässään kirjeessä vaatinut kauppahinnan alentamista virhettä vastaavalla määrällä eli niin, että hinta vastasi alennuksen jälkeen kiinteistön arvoa vapaa-ajan asuinkiinteistönä kaupantekohetkellä. Aili M oli tiennyt, mistä oikeustoimesta oli kysymys, ja hän oli tuntenut kiinteistön asuttuaan sillä ennen Aki P:tä, joten hänen oli mahdollista arvioida vaatimuksen määrä myös itse. Hovioikeus katsoi, että velan määrä oli Aili M:lle lähetetyssä reklamaatiokirjeessä kohtuudella vaadittavalla tavalla yksilöity.
Aki P oli Christina V:lle osoittamassaan kirjeessä ilmoittanut velan määrän osalta, että välitystehtävässä oli virhe eikä kiinteistö sen vuoksi vastannut sitä, mitä kaupanteossa oli sovittu ja että Aki P:llä oli oikeus saada virheen perusteella korvaus kärsimästään vahingosta. Aki P oli vaatinut Christina V:tä korvaamaan hänelle välitystehtävän virheestä johtuvat vahingot. Huomioon ottaen vaatimuksen peruste hovioikeus katsoi, että Christina V oli kiinteistönvälittäjänä ymmärtänyt, että vaatimus tarkoitti pääosin myyjältä hinnanalennuksena vaadittavaa määrää, ja juuri kyseisen kiinteistön välittäneenä henkilönä kyennyt myös arvioimaan vahingon määrän. Christina V:llä itsellään oli myös ollut mahdollisuus hankkia selvitystä vaatimuksen määrän suhteen. Sen vuoksi hovioikeus katsoi, että velan määrä oli myös Christina V:lle lähetetyssä reklamaatiokirjeessä kohtuudella vaadittavalla tavalla yksilöity.
Hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden ei olisi tullut mainitsemillaan perusteilla hylätä kannetta kummankaan vastaajan osalta vanhentuneena. Sen vuoksi käräjäoikeuden tuomio oli kumottava ja asia palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Risto Jalanko, Paula Koski ja Teemu Paasikoski. Esittelijä Johanna Savolainen.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Aili M:lle ja Christina V:lle myönnettiin valituslupa.
Aili M ja Christina V vaativat kohdaltaan valituksessaan hovioikeuden päätöksen kumoamista ja käräjäoikeuden tuomion pysyttämistä.
Aki P vastasi valituksiin ja vaati niiden hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
1. Aki P on 27.3.2009 vireille tulleella kanteella vaatinut 26.4.1996 tehdyn kiinteistön kaupan johdosta hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön myyjältä Aili M:ltä ja vahingonkorvausta kaupassa kiinteistönvälittäjänä toimineelta Christina V:ltä. Asiassa on kysymys siitä, ovatko Aki P:n vaatimat saatavat vanhentuneet huomioon ottaen sen, että Aki P on esittänyt reklamaation kiinteistön kaupassa olevasta virheestä Aili M:lle ja Christina V:lle lähettämissään 15.4.2005 ja 30.8.2006 päivätyissä kirjeissä.
Vastuun perusteesta
2. Aki P:n Aili M:ää kohtaan esittämät vaatimukset perustuvat sanottuun kiinteistön kauppaan. Aili M:n vastuu Aki P:tä kohtaan on sopimusvastuuta. Vaatimusten vanhentuminen heidän välisessään suhteessa ratkaistaan siten sopimusvastuun vanhentumista koskevien oikeusohjeiden nojalla.
3. Aki P:n vaatimukset Christina V:tä kohtaan perustuvat Christina V:n toimiin sanotussa kiinteistönkaupassa. Aki P ja Christina V eivät ole kuitenkaan tulleet kaupan vuoksi sopimussuhteeseen. Siten Christina V:n vastuu Aki P:tä kohtaan ei ole suoranaista sopimusvastuuta.
4. Kauppaa tehtäessä kiinteistönvälittäjän vastuusta säädettiin kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetussa laissa (686/1988). Lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 8 §:n 1 momentin mukaan välittäjän on annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen ja 9 §:n mukaan hänen on myös selvitettävä tietojen oikeellisuus, jos hänellä on aihetta epäillä saamiensa tietojen olevan virheellisiä tai puutteellisia. Edelleen lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella oli oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe oli hänelle aiheuttanut. Vastaavanlaiset säännökset ovat 1.3.2001 voimaan tulleessa laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000).
5. Välittäjän korvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle on siten samankaltaista kuin hänen vastuunsa toimeksiantajalle. Sanottujen lakien esitöissä (HE 179/1987 vp s. 11 ja HE 58/2000 vp s. 10) onkin todettu, että toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen kiinteistönvälittäjältä määräytyy samojen periaatteiden mukaisesti kuin toimeksiantajan oikeus korvaukseen, siis sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti. Välittäjän vahingonkorvausvelvollisuutta toimeksiantajan vastapuolelle on siten arvioitava sopimusvastuuta koskevien oikeusohjeiden perusteella. Näin ollen myös korvauksen vanhentuminen määräytyy sopimusvastuun vanhentumista koskevien oikeusohjeiden nojalla.
Sopimukseen perustuvan saatavan vanhentuminen kaupan tekoajankohtana
6. Kaupan tekemisen aikaan saatavan vanhentumisesta säädettiin määräajasta velkomisasioissa sekä julkisesta haasteesta annetussa asetuksessa (vanhentumisasetus). Sen 1 §:n mukaan jokaisen, jolla oli toiselta saatavana rahaa, taikka jotain muuta, piti vaatia sitä velalliselta ulos tai häntä siitä toteennäytettävästi muistuttaa kymmenessä vuodessa sen päivän jälkeen, jona velka tehtiin. Sopimukseen perustuvan saatavan vanhentuminen alkoi siis sopimuksen tekemisestä. Oikeuskäytännössä (KKO 1992:151 ja 2002:74) on katsottu, että myös sopimusrikkomukseen perustuvan korvaussaatavan vanhentuminen alkoi sopimuksen tekemisestä.
Velan vanhentumisesta annetun lain soveltamisesta
7. Velan vanhentumisesta annettu laki (vanhentumislaki) on tullut voimaan 1.1.2004. Sen voimaantulo- ja siirtymäsäännöksen mukaan lakia sovelletaan myös velkaan, jonka oikeusperuste on syntynyt ennen lain voimaantuloa. Velka vanhentuu kuitenkin vanhentumislain nojalla aikaisintaan kolmen vuoden kuluttua lain voimaantulosta, jollei kyseinen velka myös aikaisemmin voimassa olleiden säännösten mukaan vanhentuisi tätä ennen.
8. Kiinteistön kauppa on tehty 26.4.1996. Tuolloin noudatettujen oikeusohjeiden mukaan Aili M:ään sopimuksen perusteella kohdistettujen vaatimusten vanhentuminen on alkanut sanotusta päivästä. Christina V:hen kohdistettujen vaatimusten vanhentumista arvioidaan edellä todetun mukaisesti samoin perustein. Näin ollen myös häneen kohdistettujen vaatimusten vanhentuminen on alkanut tuosta ajankohdasta. Vanhentumislain siirtymäsäännöksessä tarkoitettu velan oikeusperuste on myös syntynyt sanottuna ajankohtana.
9. Kun kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen tekemisestä ei ollut 1.1.2004 kulunut vielä kymmentä vuotta, Aili M:ään ja Christina V:hen kohdistetut vaatimukset eivät ole olleet vanhentuneita vanhentumislain voimaan tullessa. Velan vanhentumista ja sen vanhentumislain voimaantulon jälkeen tapahtunutta vanhentumisen katkaisemista arvioidaan siten vanhentumislain säännösten perusteella.
Vanhentumisen katkaisemisesta
10. Vanhentumislain 10 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan velan vanhentuminen katkeaa, jos velkoja vaatii velalliselta suoritusta tai muutoin muistuttaa velallista velasta. Pykälän 2 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen edellyttää, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Jos kysymys on 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa.
11. Lain esitöiden (HE 187/2002 vp s. 56) mukaan vanhentumisen katkaisemisella pyritään ensisijaisesti varmistamaan se, että velallinen tietää omasta suoritusvelvollisuudestaan. Tavoitteena ei ole velan määrän tai velkasuhteen muun sisällön tarkka selvittäminen katkaisuhetkellä. Esitöissä todetaan edelleen (s. 57), että korvausvelan tai muun hyvityksen osalta on velallisen kannalta tarpeen, että hän voi velkojan ilmoituksen perusteella arvioida vaatimuksen oikeellisuutta, hankkia omia selvityksiään ja varautua myös maksuvelvollisuutensa täyttämiseen. Tällaisessa tapauksessa velkojan olisi ilmoitettava velan perusteena olevat tosiseikat sekä velan arvioitu määrä muistutushetkellä. Vahingon määrän osalta ei kuitenkaan vaadita tarkkaa rahamäärää. Liitännäisvaatimuksia kuten viivästyskorkoa ei tarvitse ilmoittaa. Esitöissä viitataan vielä korkolain 7 §:ssä omaksuttuihin periaatteisiin sen suhteen, mitä velan määrän ilmoittamisen osalta kohtuudella voidaan vaatia. Viimeksi mainitun säännöksen esitöiden (HE 109/1981 vp s. 21) mukaan tässä harkinnassa on kiinnitettävä huomiota muun muassa molempien osapuolten asiantuntemukseen ja heidän taloudellisiin ja organisatorisiin mahdollisuuksiinsa selvittää asia.
Vanhentumisen katkaiseminen tässä tapauksessa
12. Aki P on Aili M:lle lähettämässään 15.4.2005 päivätyssä kirjeessä todennut, että 26.4.1996 tehdyn kiinteistönkaupan lähtökohtana oli ollut, että ostaja käyttää kiinteistöä vakituisena asuntonaan. Aki P oli maaliskuussa 2005 tullut kuitenkin tietämään, että kiinteistöllä olevalla rakennuksella oli rakennuslupa ainoastaan lomarakennusta varten, eikä hänellä ollut siten lupaa käyttää rakennusta vakituisena asuntonaan. Kiinteistönkaupassa oli siten virhe. Aki P vaati, että kauppahintaa alennetaan virhettä vastaavalla määrällä niin, että hinta vastaa alennuksen jälkeen kiinteistön arvoa vapaa-ajan asuntona kaupantekohetkellä. Aki P on lisäksi ilmoittanut, että hän tulee yksilöimään alennuksen määrän tarvittavat arviot ja muut selvitykset hankittuaan. Aki P on myös vaatinut, että Aili M korvaa hänelle asiassa aiheutuneet vahingot.
13. Aki P on Christina V:lle lähettämässään 15.4.2005 päivätyssä kirjeessä todennut Christina V:n kaupan välittäessään laiminlyöneen kertoa, että kiinteistölle myönnetty rakennuslupa koski vain lomarakennusta ja antaa tiedon siitä, voiko kiinteistöä käyttää vakituisena asuntona. Christina V:n välitystehtävässä oli siten virhe. Kiinteistö ei vastannut sitä, mitä kaupanteossa oli katsottava sovitun. Aki P vaati, että Christina V korvaa hänelle tästä johtuvan vahingon. Aki P ilmoitti tulevansa yksilöimään vahingon määrän tarvittavat arviot ja muut selvitykset hankittuaan.
14. Aili M ja Christina V ovat katsoneet, että ilmoitukset eivät täyttäneet vanhentumislain 10 §:ssä katkaisutoimille asetettuja edellytyksiä. Aki P:n vaatimuksista ei ilmennyt vaaditun hinnanalennuksen eikä Christina V:ltä vaadittavan vahingonkorvauksen määrä. Poikkeuslupa-asian käsittelystä ja asian käsittelystä kuluttajariitalautakunnassa vaadittujen korvausten osalta kirjeissä ei ollut ilmoitettu vaatimuksen perustetta eikä sen määrää.
15. Aki P oli kauppakirjassa ilmoittanut ostavansa kiinteistön vakituiseksi asunnokseen ja ryhtyvänsä käyttämään sitä omana vakituisena asuntonaan. Aki P on ilmoituksensa mukaan saanut tietää rakennuksen käyttötarkoituksen rajoituksesta maaliskuussa 2005. Korkein oikeus toteaa, että reklamaatio Aili M:lle ja Christina V:lle on tehty pian sen jälkeen 15.4.2005. Samoihin aikoihin Aki P on pannut vireille poikkeuslupahakemuksen käyttötarkoituksen muutoksesta vähentääkseen rajoituksesta hänelle aiheutuvaa haittaa. Aki P on Aili M:lle lähettämässään kirjeessä todennut vaativansa kauppahinnan alentamista siihen määrään, että se vastasi kiinteistön arvoa loma-asuntona. Christina V:lle lähettämässään kirjeessä hän on viitannut siihen, että Christina V:n oli korvattava hänelle vahinko, joka johtui siitä, ettei kiinteistö vastannut sitä arvoa, mitä oli sovittu.
16. Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaan vahingon tai hyvityksen määrä on ilmoitettava kohtuudella vaadittavalla tavalla. Tarkan rahamäärän ilmoittamista ei siinä edellytetä. Aki P on kirjeissään ilmoittanut perusteen sille, miten Aili M:ltä vaadittavan hinnanalennuksen ja Christina V:ltä vaadittavan vahingonkorvauksen määrä muodostuu. Aki P:n ilmoittama peruste on tällaisessa tapauksessa tavanomainen. Määrän tarkempi arviointi on edellyttänyt kiinteistöalan asiantuntemusta, mitä Aki P:llä tai hänen asiamiehellään ei ole selvitetty olleen. Arvion hankkimista tässä vaiheessa, kun Aki P on muilla toimenpiteillä pyrkinyt vähentämään haitan vaikutuksia, ei voida pitää perusteltuna. Aili M:llä myyjänä on ollut tällä perusteella yhtäläiset mahdollisuudet arvioida ja selvittää hinnanalennuksen määrää. Christina V on taas alan asiantuntemuksensa perusteella voinut arvioida vaatimuksen määrää. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että vaadittavan hinnanalennuksen ja siihen perustuvan vahingonkorvauksen määrä on kirjeessä ilmoitettu vanhentumisen katkaisutoimelta edellytettävällä kohtuudella vaadittavalla tavalla.
17. Aki P on kanteessaan vaatinut vahingonkorvauksena Aili M:ltä ja Christina V:ltä sanotun poikkeuslupahakemuksen aiheuttamista kuluista 1 994,84 euroa ja asian käsittelystä kuluttajariitalautakunnassa aiheutuneista kuluista 6 697,80 euroa. Nämä kulut ovat syntyneet vasta reklamaation lähettämisen jälkeen eikä niiden perustetta tai määrää ole mainittu reklamaatiokirjeissä, joskin Aki P on kirjeissään esittänyt vaativansa edunvalvontakulujaan oikeudessa. Kuten vanhentumisen katkaisemista koskevan säännöksen esitöissä todetaan vahingon tai hyvityksen liitännäisvaatimuksia ei tarvitse vanhentumista katkaistaessa ilmoittaa. Aki P:n sanotut vaatimukset ovat hinnanalennuksen ja siihen perustuvan vahingonkorvauksen selvittelystä aiheutuvia liitännäisiä kuluja, joiden osalta vanhentumisen katkaiseminen ei ole erikseen tarpeen.
18. Sanotuin perustein Korkein oikeus katsoo, että Aki P on Aili M:lle ja Christina V:lle lähettämillään 15.4.2005 päivätyillä kirjeillä katkaissut vaatimiensa hinnanalennuksen ja vahingonkorvausten vanhentumisen vanhentumislain edellyttämin tavoin.
19. Aki P on Aili M:lle lähettämässään 30.8.2006 päivätyssä kirjeessä vaatinut väittämänsä virheen perusteella kauppahinnan alentamista 20 000 eurolla ja korvausta hänelle aiheutuneesta vahingosta sekä kuluista 3 600 euroa. Christina V:lle lähettämässään samana päivänä päivätyssä kirjeessä hän on vaatinut vahingonkorvausta kiinteistön arvon alennuksesta 20 000 euroa ja korvausta muusta vahingosta ja kuluista 3 600 euroa. Huomioon ottaen, että kuluttajariitalautakunnan käsittelystä aiheutuneet kulut ovat muodostuneet vasta tämän jälkeen ja että ne edellä todetuin tavoin ovat liitännäiskuluja, joiden osalta erillistä katkaisutoimenpidettä ei vaadita, Aki P on tällä toimenpiteellä uudelleen vanhentumislain 10 §:n edellyttämällä tavalla katkaissut velan vanhentumisen.
Vanhentumisen arviointi
20. Vanhentumislain 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua 5 - 7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen tai muun 1 momentissa tarkoitetun velan vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tai edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta.
21. Aki P on edellä todetuin tavoin katkaissut kaupan teosta 26.4.1996 alkaneen sanotun kymmenen vuoden vanhentumisajan 15.4.2005 päivätyillä Aili M:lle ja Christina V:lle lähetetyillä kirjeillä. Lain mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika on alkanut siitä, kun hän sai tiedon virheestä maaliskuussa 2005. Tämän määräajan hän on katkaissut mainituin tavoin lähetetyillä 15.4.2005 ja 30.8.2006 päivätyillä kirjeillä. Aki P:n kanne on tullut vireille 27.3.2009 eli kolmen vuoden kuluessa viimeksi tapahtuneen katkaisutoimen tekemisestä. Aili M:ltä ja Christina V:ltä vaaditut velat eivät ole siten vanhentuneet.
Päätöslauselma
Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Pasi Aarnio, Ilkka Rautio, Pekka Koponen ja Ari Kantor. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.