Yhteisomistussuhteen purkaminen kiinteistön jakamisella?

Kun asunto-osakkeet tai kiinteistö omistetaan yhdessä voi joku omistajista vaatia yhteisomistuksen päättämistä. Mikäli omistajat eivät pääse yksimielisyyteen, miten se tehdään, voidaan oikeudelta hakea uskottua miestä hoitamaan järjestelyt. Ensimmäiseksi selvitetään, onko esine jaettavissa ja jos ei, niin kyseeseen voi tulla myynti.

Asiassa alla on kysymys siitä, onko yhteisesti omistetun esineen jakaminen mahdollista siten kuin laissa on tarkoitettu vai tuleeko asiaan määrätä uskottu mies toimittamaan omaisuuden myynti ja kauppahinnan jakaminen. Riidanalaista on myös myyntitapa, uskotun miehen henkilö sekä se, tuleeko tapauksessa määrättävä alin hyväksyttävä myyntihinta sekä antaa uskotulle miehelle muita määräyksiä asiassa.

Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (yhteisomistuslaki) 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä erotetuksi. Mikäli esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, on oikeudella edellä mainitun lain 9 §:n 2 momentin mukaan valta yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä esine myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

T M E***y omisti yhdessä K K***sen kanssa hakemuksessa tarkoitetun Järvenpäässä sijaitsevan kiinteistön. Asianosaiset eivät päässeet sopimukseen kiinteistön myymiseksi. V***an kertomuksella on selvitetty, ettei kiinteistön jakaminen ole mahdollista tontin pienuuden vuoksi. Käräjäoikeus katsoo, ettei esineen jakaminen ole mahdollista. E***yn hakemus on hyväksyttävä siltä osin kuin siinä on vaadittu kiinteistön määräämistä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Yhteisomistuslain 10 §:n 1 momentin mukaan esineen myymistä koskevassa päätöksessään oikeuden tulee määrätä, miten myyminen on toimitettava. Esine on määrättävä myytäväksi huutokaupalla, elleivät yhteisomistajat ole toisin sopineet ja jollei osoiteta, että se ilmeisesti
edullisemmin saataisiin muulla tavalla kaupaksi. Jos esineen myynti kolmannelle henkilölle ei ole luvallinen, on myynti toimitettava yhteisomistajien kesken.

Käräjäoikeuden mukaan lain eräistä yhteisomistussuhteista 10 §:n maininnat muun muassa huutokaupasta ovat jääneet vanhanaikaisiksi. Käräjäoikeus pitää välityssopimusta jonkun kiinteistönvälitysliikkeen kanssa parempana vaihtoehtona. Hovioikeus toteaa, että esineen määrääminen myytäväksi huutokaupalla on eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 10 §:n 1 momentin mukaan ensisijainen myyntitapa. Hovioikeus näin ollen katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kiinteistö on myytävä huutokaupalla.

Koska asianosaisilla on myyntitapaan ja myyntihintaan liittyvää erimielisyyttä, käräjäoikeus pitää uskotun miehen määräämistä tarpeellisena. Käräjäoikeus harkitsee oikeaksi määrätä uskottu mies huolehtimaan kiinteistön myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta. Hovioikeus katsoo, ettei valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ole syytä muuttaa käräjäoikeuden päätöstä siltä osin kuin uskotuksi mieheksi on määrätty asianajaja M L***a.

Yhteisomistuslain 10 §:n 2 momentin mukaan tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla esine saadaan myydä.

Käräjäoikeus katsoo kuitenkin jääneen näyttämättä, että jommankumman osapuolen oikeusturva edellyttäisi alimman myyntihinnan määräämistä asiassa. Kiinteistön arvosta ei ole esitetty myöskään ajantasaista, luotettavaa selvitystä. Käräjäoikeus ei vahvista alinta hintaa, jolla kiinteistö saadaan myydä. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei tässä tapauksessa ole ilmennyt aihetta määrätä alinta myyntihintaa, ja hylkää tätä koskevan vaatimuksen.

Hovioikeuden perusteluista:

Alimman myyntihinnan määrääminen edellyttää, että se on perusteltavissa yhteisomistajan oikeusturvalla. Eräistä yhteisomistussuhteista annetussa laissa ei ole säännöksiä niistä kriteereistä, joiden pohjalta tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä alimman myyntihinnan. Laki ei sisällä myöskään ohjeita alimman myyntihinnan määrästä eikä hallituksen esityksessä sanotuksi laiksi (HE 143/1957 vp. s. 3) ole näitä asioita koskevia lausumia. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että näin olisi toimittava esimerkiksi silloin, kun yhteisomistajan taloudellinen asema on selvässä epäsuhteessa toiseen yhteisomistajaan nähden, jolloin hän voisi käyttää taloudellisesti ylivertaista asemaansa hyväkseen ostamalla toisen yhteisomistajan osuuden alihintaan tai jos kiinteistön myynti sillä hetkellä vallitsevien yleisten syiden, joita ei ole katsottava pysyviksi, tapahtuisi normaalioloista huomattavasti poikkeavaan hintaan (ks. Tuulikki Mikkola, 2017, Yhteisomistus, s. 64-66 ja Jarno Tepora, Uskotun miehen määräämisestä yhteisomistuslain mukaan yhteisesineen hoitoa ja myyntiä varten, teoksessa Kaavoitus, rakentaminen, varallisuus – Juhlajulkaisu Vesa Majamaa 2005, s.480-483).


Oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla asian lopputulos huomioiden, että osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Myös hovioikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla, että osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.

Hakusanat: kiinteistö, yhteisomistussuhde, purkaminen, huutokauppa, oikeudenkäyntikulut

Linkit:
VaaHo 11.3.2020 Yhteisomistussuhteen-purkaminen

Kirjoitus yhteisomistussuhteen purkaminen jossa KKO 1992:82, KKO 1994:142 ja KKO 1970 II 17


Helsingin hovioikeus
Päätös Nro 232
Antamispäivä 3.3.2020
Diaarinumero S 18/1965


Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Tuusulan käräjäoikeus 5.6.2018 nro 5586
Asia Yhteisomistussuhteen purkaminen

Valittaja T M E***y

Vastapuoli K K***

Asian käsittely hovioikeudessa

T M E***ylle on myönnetty jatkokäsittelylupa 25.3.2019.

Valitus

T M E***y on vaatinut, että Tuusulan käräjäoikeuden päätöstä muutetaan siten, että E***yn ja K K***sen yhteisesti omistama kiinteistö, jonka kiinteistötunnus on 186-2-***-*, määrätään myytäväksi huutokaupalla ja alimmaksi myyntihinnaksi vahvistetaan 550.000 euroa. Lisäksi E***y on vaatinut, että asianajaja R P***n määrätään asianajaja M L***an asemesta uskottuna miehenä toimittamaan huutokauppa ja K*** velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa 9.445,44 eurolla korkoineen.

Ensisijainen kiinteistön myyntitapa oli lain mukaan huutokauppa, eikä tässä asiassa muu myyntitapa ollut edullisempi. Asianajaja P***n ei ollut asenteellinen sen enempää kuin asianajaja L***akaan. E***yn oikeudenkäyntikulut olivat aiheutuneet K***sen laiminlyötyä osuutensa kiinteistön kulujen ja lainanhoitokulujen maksamisesta, minkä johdosta E***y oli joutunut ajamaan asiaansa käräjäoikeudessa vireille panemallaan hakemuksella.

Vastaus

K K*** on vaatinut, että valitus hylätään ja E***y velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 1.159,40 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden päätös oli oikea. Huutokauppa ei ollut tehokas myyntitapa. Kiinteistönvälittäjä oli ammattilainen, jolla oli hyvät markkinointikanavat ja asiakaspiiri, joita hän voi hyödyntää. Ongelmallista oli, jos asetettiin alin hyväksyttävä hinta, joka oli sama kuin pankin siihen kiinnitetyt saatavat.

E***yn oma henkilökohtainen laina sisältyi kiinnitettyjen lainojen kokonaismäärään, joten K*** osallistuisi myös E***yn henkilökohtaisten lainojen suorittamiseen, mikäli toimittaisiin tämän esittämällä tavalla. Kiinteistö oli myytävissä kahtena eri asuntona, jolloin siitä saatava kauppahinta olisi korkeampi. Tämä edellyttäisi hallinnanjakosopimuksen tekemistä, mihin E***y ei ollut suostunut. Ratkaisu oli oikea myös uskotun miehen osalta.
K*** ei ollut velvollinen korvaamaan E***yn oikeudenkäyntikuluja. Lainanhoitokulut olivat tulleet katetuiksi kiinteistön tuotoilla eikä E***yn asumisesta aiheutuvat kulut olleet K***sen vastuulla. Oikeudenkäyntikuluja ei ollut myöskään yksilöity.

Lausumat

Hovioikeus on siltä varalta, että valitus joltain osin menestyisi, varannut K***selle tilaisuuden lausua siitä, mikä kiinteistön alimmaksi myyntihinnaksi tulisi hänen käsityksensä mukaan vahvistaa ja millä perusteella.

K*** on lausumassaan katsonut, että alin hyväksyttävä kauppahinta tuli olla 640.000 euroa. Asuntojen hintakehityksessä ei ollut tapahtunut juurikaan muutosta käräjäoikeuden päätöksen jälkeen. Alimman hyväksyttävän kauppahinnan asettamisella voitiin varmistaa, ettei E***y saisi alemmalla kauppahinnalla itselleen perusteetonta etua.

Hovioikeus on varannut E***ylle tilaisuuden lausua K***sen toimittamasta laskusta. E***y ei ole lausunut K***sen laskun johdosta.

Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu
E***yn valituksen johdosta hovioikeudessa on kysymys uskotun miehen henkilöstä, kiinteistön myyntitavasta ja siitä, onko edellytyksiä alimman myyntihinnan vahvistamiselle.

Uskotun miehen henkilö
Hovioikeus katsoo, ettei valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ole syytä muuttaa käräjäoikeuden päätöstä siltä osin kuin uskotuksi mieheksi on määrätty asianajaja M L***a. E***yn vaatimus hylätään tältä osin.

Myyntitapa
Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 10 §:n 1 momentin mukaan esineen myymistä koskevassa päätöksessään oikeuden tulee määrätä, miten myyminen on toimitettava. Esine on määrättävä myytäväksi huutokaupalla, elleivät yhteisomistajat ole toisin sopineet ja jollei osoiteta, että se ilmeisesti edullisemmin saataisiin muulla tavalla kaupaksi.

Hovioikeus toteaa, että esineen määrääminen myytäväksi huutokaupalla on eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 10 §:n 1 mukaan ensisijainen myyntitapa. Osapuolet ovat tässä asiassa olleet eri mieltä kiinteistön myyntitavasta eivätkä näin ole sopineet sanotussa momentissa tarkoitetulla tavalla muusta myyntitavasta. Asiassa ei ole tuotu esiin riittäviä perusteita sille, miksi lain mukaisesta ensisijaisesta myyntitavasta tulisi poiketa, eikä osoitettu, että kiinteistö saataisiin ilmeisesti edullisemmin myydyksi kiinteistönvälittäjän välityksellä. Hovioikeus näin ollen katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kiinteistö on myytävä huutokaupalla.

Alin hyväksyttävä hinta

Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 10 § 2 momentin mukaan tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla esine saadaan myydä.

Lainkohta ainoastaan mahdollistaa alimman myyntihinnan vahvistamisen, mutta tuomioistuin ei ole velvollinen määräämään alinta myyntihintaa, vaikka yhteisomistaja olisi sitä pyytänytkin.

Tässä tapauksessa molemmat osapuolet ovat vaatineet, että kiinteistölle tuli määrätä alin hyväksyttävä myyntihinta, E***y 550.000 euroa ja K*** 640.000 euroa.

Alimman myyntihinnan määrääminen edellyttää, että se on perusteltavissa yhteisomistajan oikeusturvalla. Eräistä yhteisomistussuhteista annetussa laissa ei ole säännöksiä niistä kriteereistä, joiden pohjalta tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä alimman myyntihinnan. Laki ei sisällä myöskään ohjeita alimman myyntihinnan määrästä eikä hallituksen esityksessä sanotuksi laiksi (HE 143/1957 vp. s. 3) ole näitä asioita koskevia lausumia. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että näin olisi toimittava esimerkiksi silloin, kun yhteisomistajan taloudellinen asema on selvässä epäsuhteessa toiseen yhteisomistajaan nähden, jolloin hän voisi käyttää taloudellisesti ylivertaista asemaansa hyväkseen ostamalla toisen yhteisomistajan osuuden alihintaan tai jos kiinteistön myynti sillä hetkellä vallitsevien yleisten syiden, joita ei ole katsottava pysyviksi, tapahtuisi normaalioloista huomattavasti poikkeavaan hintaan (ks. Tuulikki Mikkola, 2017, Yhteisomistus, s. 64-66 ja Jarno Tepora, Uskotun miehen määräämisestä yhteisomistuslain mukaan yhteisesineen hoitoa ja myyntiä varten, teoksessa Kaavoitus, rakentaminen, varallisuus – Juhlajulkaisu Vesa Majamaa 2005, s.480-483).

Hovioikeus toteaa, että joka tapauksessa uskotun miehen velvollisuuksiin kuuluu kaikissa päätöksissään olla tasapuolinen suhteessa yhteisomistajiin ja valvoa heidän yhteistä etuaan. Uskotun miehen ei esimerkiksi tarvitse hyväksyä ensimmäisessä huutokaupassa annettuja tarjouksia, jos hän uskoo saavansa esineestä paremman hinnan myöhemmin. Tilanne olisi sama siinäkin tapauksessa, että alin hyväksyttävä myyntihinta olisi määrätty ja tarjoukset ylittäisivät tuomioistuimen asettaman alimman myyntihinnan.

Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty riittävää selvitystä kiinteistön tämänhetkisestä käyvästä arvosta. Asiassa esitetystä selvityksestä ei myöskään ilmene sellaisia seikkoja, joiden perusteella kummankaan yhteisomistajan oikeusturva edellyttäisi alimman myyntihinnan määräämistä. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei tässä tapauksessa ole ilmennyt aihetta määrätä alinta myyntihintaa, ja hylkää tätä koskevan vaatimuksen.

Oikeudenkäyntikulut

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut siltä osin kuin kysymys on oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden määräytymisestä yhteisomistuksen purkamista koskevassa asiassa.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:ssä säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Sanotun luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Hovioikeus katsoo, että E***y ja K*** ovat puolin ja toisin osaksi voittaneet ja osaksi hävinneet asian sekä hovioikeudessa että käräjäoikeudessa, eikä ole syytä velvoittaa heitä korvaamaan osaksikaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja.

Hovioikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla, että osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan

Päätöslauselma

Muutokset käräjäoikeuden päätökseen:
Kiinteistön myyminen määrätään toimitettavaksi kiinteistönvälittäjän välityksellä tapahtuvan myynnin asemesta huutokaupalla.

Muilta osin käräjäoikeuden päätöstä ei muuteta.

T E***yn ja K K***sen vaatimukset oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hylätään. Asianosaiset vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan myös hovioikeudessa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.5.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P H***i
hovioikeudenneuvos H M***r
asessori M K***

Esittelijä: hovioikeuden esittelijä C V***i Ratkaisu on yksimielinen.

TUUSULAN KARAJAOIKEUS PÄÄTÖS
Annettu kansliassa
1815586
Käräjätuomari A H***
5.6.2018 H 1715401


Hakija E***y, T M

Asiaan osallinen K***, K

Asia Vireille
Yhteisomistussuhteen purkaminen 9.6.2017
ASIAN RIIDATON TAUSTA

T M E***y omistaa yhdessä K K***sen kanssa hakemuksessa tarkoitetun Järvenpäässä sijaitsevan kiinteistön kiinteistötunnuksella 186-2-***-**.

E***N HAKEMUS

Vaatimukset

T E***y on vaatinut, että

1) hänen ja K K***sen yhteisesti omistama kiinteistö kiinteistötunnuksella 186-2-***-** määrätään myytäväksi huutokaupalla yhteisomistussuhteen purkamista varten siten, että alin hyväksyttävä tarjous on 550 000 euroa ja

2) asianajaja R P***n määrätään suostumuksensa mukaisesti uskotuksi mieheksi huolehtimaan kiinteistön myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta ja

3) käräjäoikeus velvoittaa K K***sen korvaamaan T E***yn oikeudenkäyntikulut 8.625,44 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

4) käräjäoikeuden tulee määrätä uskottu mies jakamaan huutokauppakulujen ja pantinhaltijan saamisen jälkeen jäävät varat omistussuhteiden mukaisesti
Perusteet

Asianosaiset omistavat yhdessä yhtä suurin osuuksin hakemuksessa tarkoitetun Järvenpäässä sijaitsevan kiinteistön, jonka maapinta-ala on 1342 m2 ja jolla sijaitsee vuonna 1992 rakennettu paritalo.

Asianosaiset eivät ole päässeet sopimukseen kiinteistön myymiseksi.

Kiinteistön hankinta on rahoitettu pankkilainalla, jonka velkapääoma on tällä hetkellä 531.454,96 euroa. Kiinteistön arvo on korkeintaan 500.000 euroa. Kauppahinta menee kulujen jälkeen kokonaisuudessaan rahoittaja- sekä pantinhaltijapankille. Pankki on suostuvainen sellaiseen järjestelyyn, jossa kiinteistö myydään yksin E***ylle ja K*** vapautetaan lainavastuustaan pankille.

Hakija on liittänyt hakemukseensa asianajaja P***in suostumuksen. Esineen fyysinen jakaminen ei tule kyseeseen millään hinnalla.

K***SEN LAUSUMA JA HAKEMUS


Lausuma

K K*** on hyväksyen E***yn hakemuksen muutoin vaatinut hakemuksen hylkäämistä siltä osin kuin siinä on vaadittu, että kiinteistö määrätään myytäväksi huutokaupalla ja siltä osin kuin on vaadittu, että alin hyväksyttävä tarjous on vähemmän kuin (740.000) 640 000 euroa. Kiinteistö tulee määrätä myytäväksi vapaaehtoisella kaupalla kiinteistönvälittäjän toimesta, jolla tavalla on saatavissa korkeampi kauppahinta kuin myymällä kiinteistö huutokaupalla. Kohteesta on laadittu arviokirja vuonna 2014, jossa arvoksi on tuolloin arvioitu 860.000 euroa.

Järvenpään kaupungin antamalla lausunnolla ei ole merkitystä asiassa, koska kyseeseen tulee hallinnanjakosopimus, mikä mainitaan myös kiinteistön arviolausunnossa (kohta 111, 1). Kyseessä ei ole tontin jakaminen kahdeksi erilliseksi tontiksi.

Kohteessa on kaksi erillistä asuntoa ja nämä voidaan myydä erikseen, kun kohteeseen laaditaan hallinnanjakosopimus.

Lainaa lyhennetään koko ajan kohteesta saatavilla vuokratuloilla (n. 2521 euroa/kk). Mikäli alkuperäiseen lainaan ei olisi lisätty E***yn henkilökohtaista lainaa, niin lainan määrä olisi nyt 452 624,10 euroa. Hakija siis yksin hyötyisi lainan lyhentämisestä, saadessaan kohteen omistukseensa.

Kiinteistön arvoa nostavat muun muassa tehdyt remontit ja hyvät vuokratulot, jotka kattavat tämänhetkisen lainan lyhennykset ja korot. Kiinteistön asuinpinta-alasta on vuokrattu 60%.

Yleinen asuntomarkkinoinen positiivinen vire puoltaa kiinteistön myyntiä julkisesti kiinteistönvälittäjän kautta.

Alin hyväksyttävä myyntihinta tulee olla kohteen käypä arvo 640 000 euroa, jossa on huomioitu myyntikulut ja uskotun miehen palkkio.

Kohteen arvo ei voi olla alle sen ostohinnan (600 000 euroa + myyntikulut).

K***sen oikeusturva edellyttää, että kohteelle asetetaan alin hyväksyttävä myyntihinta, koska E***y pyrkii samaan perusteetonta hyötyä asiassa.

E***yn esittämä kiinteistönvälittäjän arvio ajalta 27.1.2017, jossa kiinteistö on arvostettu 480 000 euroon, on yli vuoden vanha eikä sillä ole näyttöarvoa tämän hetken tilanteesta. Siinä ei myöskään ole tarkemmin yksilöity, mihin esitetty arvio perustuu.

Käräjäoikeus voi antaa määräyksen uskotulle miehelle siitä, kuinka kauppahinta tulee jakaa omistajien välillä. Jakamisessa tulee ottaa huomioon T E***yn oma laina 78 830,86 euroa, josta kohde on myös vastuussa ja asumiskorvaus 1 000 euroa/kk siitä lähtien, kun K K*** muutti pois kohteesta. K K*** ei ole vastuussa E***yn omasta lainasta ja tämä hyvittää päämiehelleni kauppahinnan jakamisessa.

K*** ei ole vastuussa asumisesta aiheutuvista kuluista, koska hän ei ole voinut käyttää kohdetta.

Hakemus

Vaatimukset
1. K K*** on hyväksyen E***yn hakemuksen muutoin vaatinut hakemuksen hylkäämistä siltä osin kuin siinä on vaadittu, että kiinteistö määrätään myytäväksi huutokaupalla ja siltä osin kuin on vaadittu, että alin hyväksyttävä tarjous on vähemmän kuin (740.000) 640 000 euroa. Kiinteistö tulee määrätä myytäväksi vapaaehtoisella kaupalla kiinteistönvälittäjän toimesta, jolla tavalla on saatavissa korkeampi kauppahinta kuin myymällä kiinteistö huutokaupalla.
Kohteesta on laadittu arviokirja vuonna 2014, jossa arvoksi on tuolloin arvioitu 860.000 euroa.

2.K*** on vaatinut, että yhteisomistussuhde purettaessa kiinteistöstä saatava kauppahinta tulee määrätä jaettavaksi siten, että laina maksetaan pois, mistä kiinteistö on velan vakuutena, ja loppukauppahinnasta tulee ensin maksaa kiinteistön myynnistä aiheutuneet kulut ja tämän jälkeen K***selle 78.721,84 euroa, mikä määrä muodostuu E***yn vuonna 2014 ottamasta ja 20.10.2014 nostetusta lainasta ja joka oli lisätty mukaan lainan kokonaismäärään, josta myytävä kiinteistö on vakuutena.

3.Uskotuksi mieheksi tulee määrätä AA M L***a Järvenpäästä.

4.Käräjäoikeus antaa määräyksen uskotulle miehelle siitä, että saadusta kauppahinnasta maksetaan ensin pois jäljellä oleva laina jonka vakuutena kiinteistö on. Jäljellä olevasta kauppahinnasta tulee tilittää K K***selle 78 830,86 euroa lisättynä 1 000 euron asumiskorvauksena kuukaudessa 1.2.2017 lähtien aina tilitykseen saakka.
5.T E***y on velvoitettava korvaamaan K***sen oikeudenkäyntikulut 6 920,70 euroa (sis. alv) laillisine viivästyskorkoineen.

6.Käräjäoikeuden tulee määrätä, että uskottu mies voi harkintansa mukaan laatia kohteeseen hallinnanjakosopimuksen, mikäli kohteesta saadaan näin paras mahdollinen kauppahinta.


Perusteet
E***y on joutunut ottamaan lainan aikaisemmin yksin omistamansa kiinteistön virheiden korvaamiseen uudelle omistajalle. K***sellä ei ole mitään tekemistä tai vastuuta E***yn aikaisemmin omistaman kiinteistön osalta. ·

E***yn esittämä uskottu mies AA R P***n on jo suostumuksessaan ottanut kantaa kohteen myyntitapaan, vaikka sitä ei ole määrätty.

E***YN LAUSUMA

K***sen vetoamilla seikoilla ei ole estettä hyväksyä E***yn hakemusta ja määrätä kiinteistö myytäväksi huutokaupalla. K***sen oikeussuoja ei edellytä sitä, että alin hyväksyttävä hinta asetettaisiin korkeammaks, kuin pantinhaltijan ilmoittamat saamiset.

K***sen vaatimus kauppahinnan jakamisesta muulla perusteella kuin omistusosuuksien mukaisesti tulee jättää perusteettomana tutkimatta, koska kauppahinnan jakamisesta huolehtiminen kuuluu uskotun miehen tehtäviin.

T E***y ei hyväksy AA L***an määräämistä uskotuksi mieheksi asiassa. K K*** on jo 1.8.2017 antanut hyväksynnän AA R P***in määräämiseksi uskotuksi mieheksi.

K K*** ei ole osallistunut ko. kiinteistön hoidon tai ylläpidon kustannuksiin.

Handelsbankenissa olevan lainan määrä on T E***yn tekemien lyhennysten johdosta nyt 539 667,97 euroa. Kun huomioidaan aiheutuvat huutokauppa- ym. kulut niin T E***y vaatii, että alin hyväksyttävä hinta on 550 000 euroa.

K K***sen väite siitä, että kiinteistöstä olisi saatavissa parempi hinta vapaaehtoisella kaupalla ei pidä paikkaansa. K*** ei ole sitä osoittanut, joten lain mukaan huutokauppa on ainoa vaihtoehto yhteisomistussuhteista annetun lain 10 §:n mukaisesti.
Hallinnanjakosopimus ei tule kysymykseen.

TODISTELU
Kirjalliset todisteet

E***y

1. LKV T K***än lausunto kiinteistön arvosta

K***

1. Kiinteistön arviolausunto
2. Etuovi.comin tuloste, kaikkien asuntojen hintakehitys Järvenpäässä
3. Etuovi.comin tuloste, yli 5 huoneen paritalojen hintakehitys Järvenpäässä
4. Järvenpään nettomuutto
5. P***in suostumus

Henkilötodistelu

E***y

1. todistaja V V***a, toimitus- ja maanmittausinsinööri

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Päätöslauselma

T M E***y ja K K***sen yhteisesti omistama Järvenpäässä sijaitseva kiinteistö kiinteistötunnuksella 186-2-***-** määrätään myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Asianajaja M L***a määrätään uskotuksi mieheksi huolehtimaan kiinteistön myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta.

Kiinteistön myyminen määrätään toimitettavaksi kiinteistönvälittäjän välityksellä.

Perustelut
Asiassa on riidatonta, että hakijalla on oikeus saada osansa yhteisesti omistetusta kiinteistöstä jakamalla erotetuiksi, mikä on toteutettava myymällä kiinteistö.

Asianosaiset ovat yksimieliset siitä, että mikäli käräjäoikeus määrää uskotun miehen, tulisi käräjäoikeuden määrätä myös alin hyväksyttävä myyntihinta.

Riidanalaista on se, onko yhteisesti omistetun esineen jakaminen mahdollista siten kuin laissa on tarkoitettu vai tuleeko asiaan määrätä uskottu mies toimittamaan omaisuuden myynti ja kauppahinnan jakaminen. Riidanalaista on myös myyntitapa, uskotun miehen henkilö sekä se, tuleeko käräjäoikeuden määrätä ratkaisussaan alin hyväksyttävä myyntihinta sekä antaa uskotulle miehelle muita määräyksiä asiassa.

Onko esineen jakaminen mahdollista?

Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (yhteisomistuslaki) 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä erotetuksi. Mikäli esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, on oikeudella edellä mainitun lain 9 §:n 2 momentin mukaan valta yhteisomistajan vaatimuksesta määrätä esine myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Vaikka hallinnanjakosopimus estäisi kiinteistön myymisen
yhteisomistussuhteen purkamiseksi, tulee osapuolten olla yhtä mieltä siitä, että kiinteistön hallinta järjestetään sopimuksin. E***y ei ole ilmaissut suostuvansa hallinnanjakosopimuksen tekemiseen.

Koska edellä mainitun lain 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä erotetuksi, ja todistaja V V***an kertomuksella on selvitetty, ettei kiinteistön jakaminen ole mahdollista tontin pienuuden vuoksi, käräjäoikeus katsoo tulleen selvitetyksi, ettei esineen jakaminen ole mahdollista.

E***yn hakemus on hyväksyttävä siltä osin kuin siinä on vaadittu kiinteistön määräämistä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. Näin ollen käräjäoikeuden tulee E***yn vaatimuksesta määrätä esine myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Tuleeko asiaan määrätä uskottu mies?

Yhteisomistuslain 11 §:n mukaan esineen myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta huolehtimaan oikeuden tulee tarvittaessa määrätä uskottu mies.

Koska asianosaisilla on myyntitapaan ja myyntihintaan liittyvää erimielisyyttä, käräjäoikeus pitää uskotun miehen määräämistä tarpeellisena. Käräjäoikeus harkitsee oikeaksi määrätä uskottu mies huolehtimaan kiinteistön myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta.

Uskotun miehen henkilö

Uskotuksi mieheksi voidaan määrätä eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 13 §:n 1 momentin mukaan tehtävään suostuva ja siihen kykenevä henkilö. Tuomioistuimen harkintavaltaa ohjaa yhteisomistajien kollektiivinen etu (Tuulikki Mikkola: Yhteisomistus, s.47).

E***yn uskotuksi mieheksi esittämä asianajaja R P***n ja K***sen uskotuksi mieheksi esittämä asianajaja M L***a ovat molemmat antaneet suostumuksensa määräämiselleen uskotuksi mieheksi.

Kummatkin uskotun miehen tehtävään esitetyt henkilöt ovat asianajajia. Lähtökohtaisesti molemmat esitetyt henkilöt ovat tehtävään kykeneviä.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei ole tehtävissä johtopäätöstä siitä, että jompaakumpaa esitetyistä asianajajista olisi pidettävä toista kykenevämpänä tehtävään.

Asianajaja R P***n on jo suostumuksessaan ottanut kantaa myyntitapaan, mikä viittaa siihen, että hän on keskustellut asiasta E***yn kanssa. Näin ollen käräjäoikeus ei voi varmistua siitä, ettei P***nilla ole sellaista ennakkokäsitystä asiasta, joka voisi vaarantaa hänen puolueettomuutensa uskottuna miehenä.

Näillä perusteilla käräjäoikeus päätyy hyväksymään K***sen hakemuksen uskotun miehen henkilön osalta ja määräämään uskotuksi mieheksi siihen tehtävään kiinteistöoikeuteen erikoistuneen, suostumuksensa antaneen asianajaja M L***an.

Myyntitapa

Yhteisomistuslain 10 §:n 1 momentin mukaan esineen myymistä koskevassa päätöksessään oikeuden tulee määrätä, miten myyminen on toimitettava. Esine on määrättävä myytäväksi huutokaupalla, elleivät yhteisomistajat ole toisin sopineet ja jollei osoiteta, että se ilmeisesti edullisemmin saataisiin muulla tavalla kaupaksi. Jos esineen myynti kolmannelle henkilölle ei ole luvallinen, on myynti toimitettava yhteisomistajien kesken.

Laki eräistä yhteisomistussuhteista on tullut voimaan 1.7.1958. Kiinteistöjen vaihdanta on tuon ajankohdan jälkeen huomattavasti kehittynyt. Lain 10 §:n maininnat muun muassa huutokaupasta ovat jääneet vanhanaikaisiksi. Paras kauppahinta ja muut myyntiehdot saadaan nykyään yleensä tekemällä välityssopimus jonkun kiinteistönvälitysliikkeen kanssa.


Alimman myyntihinnan määrääminen ja muut määräykset

Yhteisomistuslain 10 §:n 2 momentin mukaan tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla esine saadaan myydä.

Osapuolet ovat olleet yksimieliset siitä, että alin myyntihinta tulisi määrätä.

Käräjäoikeus katsoo kuitenkin jääneen näyttämättä, että jommankumman osapuolen oikeusturva edellyttäisi alimman myyntihinnan määräämistä asiassa. Kiinteistön arvosta ei ole esitetty myöskään ajantasaista, luotettavaa selvitystä. Näin ollen ja koska asiassa ei ole kysymys sellaisista olosuhteista, joiden vallitessa alimman myyntihinnan asettaminen olisi pakollista eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 10 §:n 2 momentin mukaan, käräjäoikeus ei vahvista alinta hintaa, jolla kiinteistö saadaan myydä.

Asianajajat ovat myös yleensä kouliintuneita järjestämään mahdollisimman oikeudenmukaisen myyntimenettelyn yhteisomistajien kesken. Käräjäoikeus katsoo, ettei myyntimenettelyä ja kauppahinnan jakamista tule tuomioistuimen päätöksessä rajoittaa kovin yksityiskohtaisilla määräyksillä siitä, kuinka näiden tointen tulee tapahtua. Uskotulla miehellä on velvollisuus toimia huolellisesti ja siten, että saavutetaan kulloisessakin markkinatilanteessa paras mahdollinen lopputulos.

Käräjäoikeus toteaa myös, että tässä asiassa uskotuksi mieheksi määrätään asianajaja, jonka velvollisuutena on asianajajalain 5 §:n mukaan rehellisesti ja tunnollisesti täyttää hänelle uskotun tehtävän ja siinä noudattaa hyvää asianajajatapaa. Hyvää asianajajatapaa koskevien ohjeiden mukaan asianajajan on muun ohella hoidettava tehtävänsä huolellisesti, täsmällisesti, tarpeellisella joutuisuudella sekä tarpeettomia kustannuksia aiheuttamatta.

Se, että uskotun miehen tehtävään määrätään asianajaja, vähentää tarvetta vahvistaa myynnille erityisiä ohjeita osapuolten oikeusturvan varmistamiseksi.


Oikeudenkäyntikulut

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:47 todennut, että yhteisomistussuhteen purkaminen on asia, joka voidaan järjestää yhteisomistajien välisellä sopimuksella. Korkein oikeus totesi sanotussa ratkaisussaan, että vaikka vain tuomioistuin voi määrätä uskotun miehen esineen myymistä taikka sen hoitamista ja hallintoa varten, voivat omistajat yhteisesti valtuuttaa asiamiehen toimimaan puolestaan.

Yhteisomistuksessa olevan esineen myymiseen tai hallinnon järjestämiseen ei liity myöskään sellaista yleistä etua, joka tuomioistuimen tulisi ottaa huomioon uskottua miestä määrätessään. Tämän vuoksi yhteisomistuslain nojalla määrättävää uskottua miestä koskevassa asiassa oikeudenkäyntikulujen korvaamisessa noudatetaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ää.

E***y on voittanut asian siltä osin kuin asiassa on vaadittu kiinteistön määräämistä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. K*** on voittanut asian myyntitavan ja uskotun miehen henkilön suhteen, mutta uskotulle miehelle annettavia tarkempia määräyksiä koskien K***sen vaatimukset on hylätty. Samoin E***yn vaatimus myyntitavan ja alimman myyntihinnan osalta on hylätty.

Käräjäoikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla asian lopputulos huomioiden, että osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan eikä asiassa ole perusteita velvoittaa toista asianosaista korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja.


Lainkohdat
Laki eräistä yhteisomistussuhteista 9 §, 10 §, 11 § ja 12 §
Oikeusapulaki 22 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 §


MUUTOKSENHAKU

Ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä kirjallisista muutoksenhakuohjeista ilmenevällä tavalla. Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun julistamis- tai antamispäivästä.

Tyytymättömyyden ilmoitus

T E***y on ilmoittanut tyytymättömyyttä päätökseen uskotun miehen henkilön, myyntitavan ja oikeudenkäyntikulujen osalta.
Valitusosoitus liitteenä.

Käräjätuomari A H***