Kiinteistökaupan purku ja välittäjän vastuu

Kiinteistökauppa purettu ja välittäjän korvausvastuu kauppahinnan palauttamisesta

Myyjän on kerrottavat ostajalle kauppaan vaikuttavat tiedot. Vanhat korjaukset eivät aina tällaisia ole ellei ostaja osaa niistä yksityiskohtaisesti kysellä. Mutta jos kauppa on ensin purettu ja kiinteistö palautunut myyjälle, joka on tehnyt siinä korjauksia, on tästä kerrottava uudelle ostajalle vaikka sitä ei kyseltäisi. Erityisesti kun kaikkia suositeltuja korjauksia ei ole tehty ehdotetulla tavalla. Myös kiinteistövälittäjä on nämä velvollinen selvittämään ja velvollinen näistä ostajalle ilmoittamaan.

Alla olevassa riidassa on kauppa purettu ja myyjä velvoitettu palauttamaan kauppahinta ostajalle ja kiinteistövälittäjä on velvoitettu muiden korvausten ohella vastaamaan siitä osasta kauppahintaa, jota ei saada myyjältä.

Käräjäoikeus on perustellut päätöstä:

72.Käräjäoikeus katsoo kaikkien edellä lueteltujen virheellisten tietojen ja antamatta jätettyjen tietojen olevan sellaisia, jotka myyjät ovat tienneet. Tietojen on katsottava olevan sellaisia tietoja, jotka tyypillisesti vaikuttavat myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon. Ottaen huomioon mitä käräjäoikeus on edellä todennut rakennuksen vuonna 2016 todetuista laajoista kosteusvaurioista ja kosteusvaurioiden korjaussuosituksista sekä siitä, että myyjät eivät ole korjanneet rakennusta suositusten mukaisesti, katsoo käräjäoikeus, että kaikkien edellä lueteltujen tietojen antamisen laiminlyöntien voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

97.Käräjäoikeus katsoo, että välittäjäyhtiö on toiminut asiassa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n ja 9 §:n vastaisesti, kun se ei ole tiedustellut myyjiltä kiinteistön edellisen kaupan purkamisen ja kaupan jälkeen suoritettujen laajojen sisätilakorjausten syitä, eikä pyrkinyt selvittämään mistä rakennuksessa Seppo Levyn Oy:n tarkastuksessa havaitut sisäseinien kohonneet kosteusarvot ovat voineet johtua ja jättäessään kertomatta kyseisen tarkastuksen tuloksista ostajille.

Myyjä ja välittäjä valittivat hovioikeuteen mutta hovioikeus katsoi, että koska kysymys ei ollut näytöstä eikä nähnyt syytä arvioida käräjäoikeuden päätöstä toisin pysytti käräjäoikeuden päätöksen.

Kaupan purkutilanteissa joudutaan usein arvioimaan, onko myyjällä realistisia mahdollisuuksia palauttaa kauppahintaa jos kauppa puretaan sopimuksella tai oikeuden päätöksellä. Mikäli syy, minkä takia kauppa puretaan, on myös välittäjän virhe esim. tiedoksiantovirhe jostain virheestä (kuten edellä) tai kaavasta tai rakennusoikeudesta tmv., on syytä reklamoida myös välittäjä, jotta säilytetään oikeus vaatia korvauksia välittäjältä. Välittäjä saattaa olla vastuussa jopa koko kauppahinnan palauttamisesta mikäli sitä ei saada myyjältä.

Helsingin hovioikeus Päätös
Antamispäivä 12.12.2023
Nro 1880
Diaarinumero S 23/1348

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 25.4.2023 nro 17849 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
ValittajatMarja HituinenPertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Marja Hituinen ja Hanna Hituinen
Valitus
Marja Hituinen sekä Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Marja Hituinen ja Hanna Hituinen (jäljempänä Hituiset) ovat vaatineet, että kanne hylätään. Toissijaisesti Hituiset ovat vaatineet, että hinnanalennuksen määräksi katsotaan enintään 55.000 euroa, vahingonkorvausvaatimukset hylätään tai ainakin asumiskulujen korvaus alennetaan 6.000 euroksi ja heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata Juha Iiron ja Ilkka Sortenen oikeudenkäyntikuluja. Lisäksi Hituiset ovat vaatineet, että Iiro ja Sortene velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittajat tarvitsevat asiassa jatkokäsittelyluvan.
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos1) ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,2) käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,3) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai4) luvan myöntämiseen on muu painava syy.

Jatkokäsittelylupaa ei tarvitse edellä 1 kohdan nojalla myöntää yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.
Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.

Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Hovioikeus vahvistaa asianajaja Lassi Lasson kohtuulliseksi palkkioksi Marja Hituisen avustamisesta hovioikeudessa 407 euroa ja arvonlisäveron määränä 97,68 euroa eli yhteensä 504,68 euroa.

Oikeusavun lisäomavastuu huomioon ottaen Marja Hituinen velvoitetaan suorittamaan Lassolle hovioikeudessa vahvistettu palkkio 504,68 euroa.

Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea Korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos Korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.2.2024.
Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos ML

hovioikeudenneuvos JT

asessori JP

Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUSTUOMIO23/178492. osastoPorkkalankatu 13

00180 Helsinki25.4.2023L 20/33675

Käräjäoikeuden kokoonpanokäräjätuomari MP, puheenjohtaja käräjätuomari RSkäräjätuomari KK

Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille Kantajat
10.7.2020
Iiro, Juha
Sortene, likka

VastaajatHituinen, Pertti kuolinpesän osakkaat Marja Hituinen ja Hanna HituinenHituinen, Marja
Oy Finholding Ab (kiinteistövälitysyhtiö)

Riidaton tausta

1. likka Sortene ja Juha Iiro (jäljempänä yhdessä "Ostajat") olivat ostaneet 1.8.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla Pertti ja Marja Hituiselta (jäljempänä yhdessä "Myyjät") osoitteessa Solkitie14, 00760 Helsinki sijaitsevan kiinteistön.
2. Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1970 valmistunut omakotitalo, jossa on kaksi asuinhuoneistoa, joista asunto nro 1 on kooltaan 134 m2 ja asunto nro 2 on kooltaan 36 m2.
3. Rakennus on tiilivuorattu kivitalo, jonka ulkoseinät ovat kivirakenteiset ja väliseinät levy- tai kivirakenteiset. Perustustapana on ns. reunavahvistettu, maanvarainen betonilaatta.
4. Kauppahinta oli 425.000,00 euroa. Ostajat maksoivat kauppahinnan kokonaisuudessaan Myyjille kaupantekotilaisuuden yhteydessä. Kiinteistön hallintaoikeus siirtyi ostajille 1.8.2018.
5. Kaupassa kiinteistönvälittäjänä toimi Myyjien toimeksiannosta Raimo Kokkinen/ Oy Finholding Ab (jäljempänä "Välittäjä"). Välittäjän ja myyjien välinen toimeksiantosopimus oli solmittu 4.4.2018.
6. Välitysliike oli laatinut kohdetta koskevan myyntiesitteen, joka luovutettiin ostajille ennen kauppaa.
7. Ennen kaupantekoa kiinteistöllä tehtiin Ostajien tilaama kuntotarkastus RI Gert Lund/ Bornson Oy:n toimesta 25.7.2018. Kuntotarkastuksessa paikalla oli Jari Iiro. Kuntotarkastuksesta on laadittu kuntotarkastusraportti 31.7.2018, joka oli Ostajilla tiedossa kauppaa solmittaessa ja johon oli viitattu kauppakirjassa.
8. Kuntotarkastusraportin 31.7.2018 mukaan oleellisimmat toimenpiteitä vaativat havainnot olivat raitisilmaventtiilien asentaminen ja kulkusillan rakentaminen yläpohjaan. Benson Oy:n kuntotarkastus oli suoritettu rakenteita avaamattomin menetelmin. Kosteusvauriohavaintoja kuntotarkastuksessa ei ilmennyt.
9. Emmi ja Frederik Åhman olivat ostaneet kyseisen kiinteistön Myyjiltä 12.11.2015 päivätyllä kauppakirjalla 425.000 euron kauppahinnalla.
10. Åhmanien ja Myyjien välisen kaupan purkua koskeva riita oli tullut vireille Helsingin käräjäoikeudessa 9.11.2016. Åhmanien ja Myyjien välillä solmittu kiinteistönkauppa oli purettu sovinnolla, jonka Helsingin käräjäoikeus oli vahvistanut 11.4.2017. Sovinnon mukaan kauppa purettiin ja kiinteistön omistusoikeus palautui Myyjille.

KANNE

VaatimuksetJuha Iiro ja likka Sortene ovat vaatineet, että käräjäoikeus ensisijaisesti:

1. vahvistaa Pertti ja Marja Hituisen sekä Juha Iiron ja likka Sortenen välillä 1.8.2018 solmitun os. Solkitie14, 00760 Helsinki sijaitsevaa kiinteistöä koskevan kaupan puretuksi;
2. velvoittaa Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituisen ja Marja Hituisen suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle kauppahinnan palautuksena 425.000,00 euroa ja tälle palautettavalle kauppahinnalle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2020 lukien;
3. velvoittaa Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituisen ja Marja Hituisen suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaisista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 10.924,90 euroa ja sille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2020 lukien;
4. velvoittaa Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituisen ja Marja Hituisen suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle vahingonkorvauksena Benson Oy:n kuntotarkastuksen kulun 840 euroa, muuttokustannukset 500 euroa ja sijaisasumiskustannukset sekä ylimääräiset vakuutusmaksut 83.000 euroa ja näille määrille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2020 lukien;
5. velvoittaa välitysliike Oy Finholding Ab:n suorittamaan kaupan purkautuessa Juha Iirolle ja likka Sortenelle vahingonkorvauksena vaatimuskohdissa 2. ja 3. maksettavaksi tuomitut saatavien pääomat siltä osin, kun mainittuja saatavia ei lainvoimaisen tuomion antamisen jälkeen suoriteta vapaaehtoisesti Marja Hituisen tai Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna Hituisen ja Marja Hituisen toimesta tai mainituille saataville ei kerry suoritusta Pertti Hituisen kuolinpesän osakkailta ja Marja Hituiselta ulosottoviraston suorittamalla ulosmittauksella; ja
6. velvoittaa kaupan purkautuessa välitysliike Oy Finholding Ab:n suorittamaan yhteisvastuullisesti Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna Hituisen ja Marja Hituisen kanssa Juha Iirolle ja likka Sortenelle vahingonkorvauksena vaatimuskohdassa 4. maksettavaksi tuomittujen saatavien pääoman korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.2.2022 lukien.
Juha Iiro ja likka Sortene ovat vaatineet, että käräjäoikeus toissijaisesti:
7. velvoittaa Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituisen ja Marja Hituisen ja Oy Finholding Ab:n yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena Juha Iirolle ja likka Sortenelle 349.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.7.2020 lukien.

Lisäksi Juha Iiro ja likka Sortene ovat vaatineet, että
8. Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituinen ja Marja Hituinen velvoitetaan korvaamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle väliaikaisen ja lopullisen turvaamistoimen (T 20/14536) hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kulut 5.474 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksiantopäivästä lukien; ja että
9. Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituinen ja Marja Hituinen ja Oy Finholding Ab velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Juha Iiron ja likka Sortenen oikeudenkäyntikulut määrältään yhteensä 49.260,24 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut yksi kuukausi.

Perusteet
Ostajille annetut tiedot kaupan kohteesta
1. Kiinteistön myyntiesitteessä ei ollut mainintaa siitä, että asuinrakennuksessa olisi ollut kosteus-, mikrobi-, laho- tai homevaurioita tai tällaisia vaurioita aiheuttavia vikoja tai että tällaisia aikaisempia vaurioita ja vikoja olisi korjattu tai jätetty korvaamatta tai että kohde myytäisiin aikaisempien kosteusvaurioiden jäljiltä peruskorjattuna.
2. Kauppakirjan liitteenä olleessa kuntotarkastusraportissa on todettu, että tarkastuksessa haastateltiin omistajaa heidän omistusaikanaan tehdyistä tai tiedossa olevista huolto- ja korjaustoimenpiteistä sekä mahdollisista vaurioepäilyksistä. Myyjien antamat tiedot olivat keskeinen osa kuntotarkastusraporttia. Kuntotarkastusraportin haastatteluosaan ei ollut kirjattu mainintaa siitä, että asuinrakennuksessa olisi tai olisi ollut kosteus-, mikrobi-, laho- tai homevaurioita tai että tällaisia aikaisempia vaurioita ja vikoja olisi korjattu tai jätetty korvaamatta.
3. Kuntotarkastusraportin haastatteluosassa kohdassa 1.11 Myyjät ilmoittivat pintamateriaalien osalta, että vuonna 2017 laminaatit on vaihdettu ja seinät on maalattu. Rakenteiden tai eristeiden korjauksista tai rakenteiden kuvauksista ei ole haastatteluosassa mitään mainintaa. Kohdassa 2.1 kosteushavainnot ja niiden osalta tehdyt oleelliset korjaukset ja huoltotyöVtoimenpiteet sekä kohdassa 2.4 hajuhavainnot. on Myyjien antamaksi tiedoksi merkitty nimenomaisesti "Ei". Rakennuksen käytön osalta kohdassa 4.2 Myyjät olivat ilmoittaneet, että kohde oli ollut asumattomana noin 1 vuoden.
4. Ostajien Myyjiltä, Välittäjältä, myyntiesitteestä ja kuntotarkastusraportista saamien tietojen mukaan Ostajilla oli perusteltu aihe luottaa siihen, että asuinrakennus soveltuu asumistarkoitukseen ja että kaupan kohteessa ei ole muuta korjaus- ja jatkotutkimustarvetta kuin ilmanvaihdon riittävyyden varmistaminen, eli raitisilmaventtiilien asennus ja yläpohjan kulkusillan asennus sekä yläpohjan ilmanvaihdon riittävyyden selvittäminen. Ostajilla oli perusteltu aihe luottaa siihen, että kaupan kohteessa ei ole merkittäviä ja kiireellisiä korjaustarpeita ja että kaupan kohteessa ei ole eikä ole ollut kosteus-, mikrobi-, laho- tai homevaurioita tai tällaisia vaurioita aiheuttavia vikoja.
5. Myyjä tai Välittäjä eivät kertoneet Ostajille ennen kauppaa, että kaupan kohteessa olisi ollut rakennusvirheitä, kosteus-, mikrobi-, laho- tai homevaurioita tai tällaisista johtuvia korjaustarpeita tai että kohteessa olisi tällaisia vaurioita aiheuttavia vikoja.
6. Myyjä tai Välittäjä eivät kertoneet Ostajille ennen kauppaa, että kohteessa olisi suoritettu vaurioiden ja niitä aiheuttavien vikojen korjauksia taikka jätetty korjaukset tekemättä.
Kaupan jälkeen havaitut viat ja vauriot
7. Ostajat havaitsivat syksyllä 2019 asuinrakennuksen keittiön ja makuuhuoneen seinien maalipinnoissa kupruilua. Asuinrakennuksessa suoritettiin tutkimuksia Vahinkopartio Oy:n toimesta.
8. Vahinkopartio Oy:n tutkimuksissa ilmeni, että keittiön valurautaviemärin ensimmäisessä mutkassa oli iso reikä pintabetonilaatan ja pohjalaatan välissä eristetilassa ja että vesi oli valunut jo pidemmän aikaa rakenteisiin kastellen asuinrakennuksen alapohjan. Lisäksi kosteusvaurioiden syynä oli aikaisemmin korvaamatta jätetyt kosteusvauriot ja puutteellinen rakennuspaikan kuivatus (ml. reikä sokkelissa ja veden lammikoituminen rakennuksen seinustalle). Selvitysten perusteella vika ja vauriot olivat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä 1.8.2018. Tutkimuksissa ilmeni, että asuinrakennuksen lattia- ja seinärakenteet sekä eristeet ovat kauttaaltaan märkiä ja että rakennuksessa oli aikaisempia korvaamattomia kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita.
9. Vahinkopartio Oy suoritti tutkimuksissaan rakenteiden porareikämittauksia. Raportin mukaan korjaustarve kohdistuu koko rakennukseen. korjattavia rakenteita ovat lattia- ja seinärakenteet sekä näiden rakenteiden eristeet. Kuiviksi tarkoitetuissa tiloissa asunnon nro 1 osalta 25/25 ja asunnon nro 2 osalta 5[7 mittauksesta tulos oli märkä tai kostea. Märkätilojen osalta porareikämittauksia ei tehty, koska lattiassa kulkee käyttövesiputkia. Huomioiden saman rakenneratkaisun toistuminen märkätilojen kohdalla, on ilmeistä, että myös märkätilojen osalta lattia- ja seinärakenteet ovat kastuneet ja vaurioituneet.
10. Vahinkopartio Oy on laatinut korjaustöistä kustannusarvion. Kustannusarvio perustui siihen, että purku- ja jälleenrakennustyöt joudutaan tekemään todettujen vikojen ja vaurioiden korvaamiseksi kauttaaltaan asunnossa nro 1 ja asunnossa nro 2 vähintään vaatehuoneeseen, olohuoneeseen ja keittokomeroon. Lopullinen laajuus ja tarvittavat toimenpiteet varmistuisivat vasta purkutöiden jälkeen.
11. Korvaaminen edellyttää asuntojen ulkoseinien tiiliverhousten ja eristeiden purkamista, sisäpuolella kaikkien kiintokalusteiden purkamista, lattiapinnoitteiden ja listojen purkamista, lattian pintabetonin piikkausta ja pintabetonin alapuoleisten eristeiden poistoa, pohjabetonilaatan jyrsintää puhtaalle betonipinnalle, levyseinien purkamista, kiviseinien jyrsintää puhtaalle runkopinnalle, LVIS-purkutöitä, desinfiointeja ja kuivatuksia. Purkutöiden lisäksi kustannusarvio sisältää jälleenrakennustyöt entiseen tasoonsa, rakennusteknilliset työt, materiaalit, työn- ja projektinjohtokustannukset sekä purkutyöjätteiden hävittämiskustannukset. korjausten kokonaiskustannus olisi 266.000,00 euroa. Erillistä valvontaa ja suunnittelua sekä irtaimiston poistoa, jota korjaustöiden suorittaminen lisäksi edellyttää, ei ole sisällytetty kustannusarvioon.
12. Ostajat joutuivat turvautumaan sijaisasumiseen syyskuusta 2019 lukien sen jälkeen, kun viat ja vauriot ilmenivät kaupan kohteessa eikä kiinteistöä ole ostajien toimesta käytetty tämän jälkeen asumiseen.Kaupan jälkeen saadut lisätiedot
13. Åhmanien ja Myyjien välisen riita-asian oikeudenkäyntiaineiston sisältämistä selvityksistä, joista Myyjät ovat tienneet tai heidän ainakin olisi pitänyt tietää, ilmeni Ostajille uusia tietoja kaupan kohteen kunnosta. Näitä selvityksiä olivat mm. Heikki Koirasalon (CFU Finland Oy) tutkimusraportti 11.8.2016, Ositum Oy:n materiaalinäyteanalyysiraportit 20.5.2016 ja 12.7.2016, PK Kuivauksen tutkimusraportti 13.5.2016, Talotekniikka Kuusjoki Oy:n muistio 29.3.2016, Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n raportti 10.2.2016 ja Talotekniikka Kuusjoki Oy:n muistio 29.1.2016.14. Selvitysten perusteella asuinrakennus oli ollut jo 2016 kauttaaltaan kosteus-, home-, mikrobi- ja lahovaurioitunut. Rakennuksen sisätiloissa oli ollut voimakas mikrobikasvuston haju, joka oli viitannut laajoihin kosteusvaurioihin. Mikrobeja, homeita ja bakteereita oli todettu laboratoriotutkimuksissa useissa eri näytteissä ja näytteissä oli esiintynyt myös sädesienilajistoa. Mikrobeja sisältävillä materiaaleilla oli todettu myös olevan ilmayhteys huonetilojen sisäilmaan.
15. Koirasalon tutkimusraportin mukaan rakennus on ollut korvaamisen sijaan kannattavampaa purkaa ja rakentaa uudelleen. Tutkimusraportissa todetaan, että:
• ulkoseinien lämmöneristeet ovat olleet pahoin vaurioituneet ja alapohja kastunut, mitkä seikat oli todettu olevan syy-yhteydessä todettuun hajuhaittaan;• rakennuspaikka oli jo alun perin 1970 rakentamisvaiheessa tehty kuivatusten osalta virheellisesti, kun kohteesta oli puuttunut salaojitukset ja täyttöhiekka oli ollut vettä läpäisemätöntä;• kosteusvaurio on ollut rakenteessa kohdalla, joka täyttää terveyshaitan ja toimenpiderajan ylittymisen tunnusmerkit;
• Mikrobivaurioista ulkoseinien alaosissa eristetiloissa on todettu, ettei niitä tiivistyksillä voi Sorjata;• alapohjan kosteus ja haju ei ole poistettavissa kuivattamalla;
16. Välttämättöminä korjaustöinä asunnon nro 1 osalta Koirasalo oli esittänyt:Sisäpuolella;• ulkoseinien alaosien uusiminen ja alapohjan uusiminen• väliseinien pinnoitteiden/pintarappauksien uusiminen• kiintokalusteiden uudelleen asentaminen • lattialämmityksen uusiminen Rakennuspaikan kuivatus:• salaojituksen rakentaminen, sadevesien ohjaaminen ja maanpintojen alentaminenUlkoseinät:• tiilimuuraus puretaan ulkopuolelta, lämmöneristeet poistetaan• pinnat eristetilassa hiotaan puhtaaksi ja imuroidaan• uudeksi lämmöneristeeksi uretaanilevy (PU-1OOal), saumat vaahdotetaan tiiviiksi, ilmarako 30 mm, uusi tiilimuuraus 85 mm, ikkunasyvennykset ja pellit uusitaanAlapohjat:• kiintokalusteet irrotetaan• pintabetonilaatta, toja-levy, kevytsorat ja muovikotelot puretaan• viemäreiden uusinta• kantavaa pohjalaattaa kuivatetaan ja puhdistetaan tarvittavin keinoin• kevytsoraa n. 0,1 m, lämmöneriste eps 0,1 m, pintabetonilaatta0,08m • uusi lattialämmitysputkisto pintabetonilaattaan, uusi lattiapäällyste SisäseinäVväliseinät:• sisärappaus ja kipsilevyt poistetaan• pintoja (tiili) kuivatetaan ja puhdistetaan tarvittavin keinoin• uudet rappaukset ja tasoitukset ja maalaukset • uudet listoitukset lattian ja katon rajaan, oviin ja ikkunoihin Salaojat ja sadevedet sekä maanpinnat:• rakennuksen vierustojen kaivaminen auki• salaojaputkiston asentaminen rakennuksen ympäri, kulmille kaivot• vesien ohjaaminen uuteen perusvesikaivoon, joka liitetään kunnalliseen sadevesiviemäriin• sokkelin kosteuseristys• vierustan ja salaojakaivauksen täyttö sepelillä 6-16 mm• sadevesien ohjaaminen katolta suppiloihin syöksyjen alle ja vesien ohjaaminen putkistolla perusvesikaivoon• routaeristys
17. Myyjät olivat vastauksessaan Åhmanien haastehakemukseen myöntäneet merkittäviltä osin vaurioiden sekä korjaustarpeen olemassaolon.

18. Myyjien todisteisiin sisältyneen PK-Kuivauksen asiantuntijalausunnon mukaan• eristetilassa oli havaittu kohonneita kosteusarvoja lähes koko asunnon alalta, ja kosteusvauriot eivät ole johtuneet maakosteudesta;• ulkoseinän eristeet, pohjabetonin pintakerros ja lattian eristeet olivat kastuneet ja kosteusvaurioituneet;• lattian eristetilan pohjalla oli havaittu vanhoja muovisäkkejä, joiden väliin oli kertynyt kosteutta ja paikoin vettä;• lattiarakenteille on mahdotonta suorittaa koneellista kuivausta ja korjaukseksi on esitetty rakenteiden purkamista;
19. Asiantuntijalausunnossa suositeltiin:• pintabetonilaatan purkamista 91 m2 alueelta;• eristeiden ja muovisäkkien poistamista;• pohjabetonilaatan mekaanista poistamista vaurioalueelta puhtaalle betonipinnalle;• lattiarakenteiden koneellisesta kuivatusta ja kuivumisen varmistamista rakenteiden kosteusmittauksilla;• ulkoseinien tiilirakenteiden ja lämpöeristeen kuivausta yli- ja alipaine turbiinilla;• eristeiden kuivasavudesinfiointia;• kaikkien rakenteiden desinfiointia ennen kunnostuksien aloittamista; sekä• töiden suorittaminen rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.20. Vaurioiden ja vikojen edellyttämät purku- ja uudelleenrakennuskustannukset olisivat olleet jopa 447.500 - 568.000 euroa ja Koirasalon arvion mukaan pelkästään asunnon nro 1 osalta170.000 - 250.000 euroa.
21. Seppolevy Oy oli Myyjien tilauksesta suorittanut tarkastuksen kiinteistöllä 18.4.2018. Tarkastuksen ajankohtana salaojat jaasuinrakennuksen uudet pinnat oli asennettu. Tarkastusraportin mukaan keittiön vieressä olevan makuuhuoneen ulko- ja väliseinästä sisäpuolelta tehdyissä mittauksissa löytyi kohonneita kosteuksia. Raportissa on kehotettu tarkistamaan keittiön hanalle nousevat liitokset keittiökaappien takaa.
22. Seppolevy Oy:n tarkastusraporttia tai siinä olleita tietoja ei ollut annettu Ostajille tiedoksi ennen kauppaa myyjien tai välittäjän toimesta. Myyjät eivät olleet ryhtyneet jatkotutkimus- ja korjaustoimenpiteisiin.23. Vahinkopartio Oy:n tarkastuksissa vuonna 2019 todettu viemärin vuotokohta alapohjarakenteeseen on samassa paikassa keittiökaapin kohdalla, kuin mihin Seppolevy Oy:n tarkastusraportissa oli annettu suositus jatkotutkimuksista.
24. Myyjät ovat 7.1.2020 toimittaneet selvityksen Ostajien vakuutusyhtiölle kiinteistön aikaisemmista korjauksista. Selvityksen mukaan kaupan purkamisen jälkeen kosteutta oli löytynyt päämakuuhuoneesta ja viereisestä huoneesta. Kipsipintoja ja laminaatteja oli poistettu, kohteessa oli tehty kuivauksia ja kohteeseen oli tehty salaojat, seinäpintojen tasoitus, maalaus ja uuden laminaatin sekä vinyylipinnan asennus. Putkistoon ei ollut tehty mitään toimenpiteitä ja pintamateriaalien uusimista lukuun ottamatta kaikki muut Koirasalon ja PK-kuivauksen esittämät korjaukset oli jätetty tekemättä. Töitä oli tehty omin voimin ja ystävien avustuksella rakennusmestari Kari Luhtasaaren valvonnassa.
25. Vahinkopartio Oy:n tarkastuksessa on vuonna 2019 selvinnyt, että:• pohjalaatan päällä on edelleen olemassa kevytsora, jonka päällä pintalaatan alapinnassa on alkuperäinen puukuitusementtilevy eli toja-levy;• pintabetonilaattaa ei ole purettu;• alapohjan eristeitä ei ole vaihdettu;• pohjabetonilaattaa ei ole puhdistettu;• ulkoseinien rakenteessa olleita lämmöneristeitä tai tiiliseiniä ei ollut aikaisemmin purettu;• alapohjan kuitusementtieristeestä ja ulkoseinien eristevilloista oli löytynyt tutkimuksissa jo vuonna 2016 mikrobeja, bakteereja ja sädesientä.
Kaupan kohteen virheellisyys ja myyjien menettely
26. Kaupan kohteessa on laatuvirhe, koska asuinrakennus ei ole soveltunut kaupantekohetkellä asumistarkoitukseen eikä se ole vastannut kunnoltaan sitä, mistä kaupan osapuolet ovat sopineet. Kauppakirjassa on viitattu kohteen kunnosta Benson Oy:n kuntotarkastusraporttiin, jonka perusteella kaupan kohteessa ei ole pitänyt olla aikaisempia kosteus-, mikrobi- tai lahovaurioita tai muita merkittäviä ja kiireellisiä korjaustarpeita tai vikoja.
27. Asuinrakennuksen lattia- ja seinärakenteissa, niiden eristeissä, lattian pinta- ja pohjabetonissa sekä seinän tiilivuorauksessa on ollut kaupantekohetkellä korvaamattomia kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita. Keittiön kaapilta lähtevässä viemäriputkessa on ollut jo kaupantekohetkellä reikä, josta vesi on päässyt vuotamaan rakenteisiin. Kohteessa on ollut rakennusvirhe, kun rakennuspaikalta on puuttunut kokonaan kohteeseen suunnitellut ja rakennuslupa-asiakirjojen mukaiset salaojitukset ja rakennuspaikan kuivatus on ollut täysin puutteellinen vuosien 1970 - 2017 välisenä aikana.
28. Kaupan kohteessa on laatuvirhe, koska Myyjät ja Välittäjä olivat jättäneet ilmoittamatta Ostajille sellaisista seikoista, joista he tiesivät tai joista heidän olisi pitänyt tietää, ja joilla seikoilla on vaikutusta kiinteistön käyttöön ja arvoon. Seikat, jotka Myyjät ja Välittäjä olivat jättäneet ilmoittamatta Ostajille ennen kauppaa, olivat:
• Åhmanien kanssa solmitun kaupan purkuun liittyvät tapahtumat ja kaupan purkamisen syyt, mukaan lukien kyseisen riita-asian oikeudenkäyntiaineistosta ilmenevät kiinteistöä koskevat tiedot;
• kiinteistössä aikaisemmin ennen kauppaa ilmenneet kosteus-, mikrobi-, home- ja lahovauriot lattia ja seinärakenteissa, niiden syyt sekä niitä koskevat selvitykset, tutkimustulokset, korjaustarpeet ja korjauskorjaussuositukset;
• kiinteistössä aikaisemmin ennen kauppaa ilmenneitä kosteus-, mikrobi-, home- ja lahovaurioita ei ollut korjattu, eikä korjaussuosituksia ollut noudatettu, eikä korjauksia ollut toteutettu rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti;
• Myyjien kaupan jälkeen tehdyksi väittämien kosteusvaurioiden korjaustöiden sisältö, pintaremonttityöt ja kuivaukset;
• Myyjien tehdyksi väittämien korjaustöiden jälkeenkin kohteessa oli esiintynyt kuivissa asuintiloissa edelleen kohonnutta kosteutta ja Seppolevy Oy oli 18.4.2018 antanut jatkotutkimussuosituksen;
• Boynson Oy:n kuntotarkastusraportin haastatteluosiossa mainitut vuonna 2017 tehdyksi ilmoitetut pintaremonttityöt olivat liittyneet kosteusvauriokorjauksiin;
• alkuperäinen aikaisempi rakennusvirhe, kun kiinteistöltä oli puuttunut salaojat vuosien 1970 - 2017 välisenä aikana, maa-aines oli ollut vettä läpäisemätöntä ja rakennuspaikan kuivatus oli oltut puutteellinen.
29. Kaupan kohteessa on laatuvirhe, koska Myyjät olivat antaneet ostajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta ja kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjät olivat ilmoittaneet ostajille ennen kauppaa virheellisesti tai harhaanjohtavasti kuntotarkastusraportin haastatteluosiossa 25.7.2018:
• että kohteessa ei ole ollut aikaisemmin kosteushavaintoja tai maakellarimaista tai poikkeavaa hajua;
• että asunto olisi ollut asumaton noin 1 vuoden, kun se tosiasiassa oli ollut asumaton ainakin huhtikuusta 2016 lukien;
• että salaojat olisi uusittu vuonna 2018, kun tosiasiassa salaojat oli ensimmäisen kerran asennettu kohteeseen syksyllä 2017.
30. Myyjät ovat vastuussa Ostajille myös siltä osin, kun tiedonantovirheen mahdollisesti katsotaan johtuvan Välittäjän virheestä ja laiminlyönnistä.
31. Myyjien menettely on ollut erittäin moitittavaa, kun Ostajilta on tarkoituksellisesti salattu kiinteistön ominaisuuksiin liittyviä erittäin olennaisia tietoja ja tällä menettelyllä oli saatu Ostajat houkuteltua tekemään kauppa huomattavalla ylihinnalla kaupan kohteen arvoon nähden, ja jota kauppaa Ostajat eivät olisi tehneet. mikäli heillä olisi ollut oikea tieto kiinteistön aikaisemmista vaiheista. Myyjien menettely on ollut tahallista tai vähintään törkeän huolimatonta.
32. Kaupan kohde poikkeaa laadultaan joka tapauksessa kanteessa yksilöityjen vikojen, vaurioiden, puutteiden johdosta niin merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää, että myös ns. salaisen virheen merkittävyyskynnys ylittyy.
Välittäjän virheellinen menettely
33. Välittäjä ei ole suorittanut välitystehtävää amLassitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen ja Välittäjä oli jättänyt ottamatta huomioon Ostajien edut, kun Välittäjä oli ohjeistanut ennen kauppaa Myyjille, että kiinteistön aikaisemmista vaiheista ei ollut tarvetta kertoa Ostajille. Välittäjän menettelystä oli aiheutunut Ostajille vahinkoa.34. Välittäjä on tiennyt, tai sen olisi tullut ainakin selvittää ja varmistaa seuraavat seikat, joiden Välittäjä tiesi tai olisi tullut tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen ja joista seikoista Välittäjällä on ollut Ostajia kohtaan tiedonantovelvollisuus, joka oli laiminlyöty:
• aikaisemman Åhmanien kanssa solmitun kaupan purkuun liittyvät tapahtumat ja kaupan purkamisen syyt mukaan lukien kyseisen riita asian oikeudenkäyntiaineistosta ilmenevät kiinteistöä koskevat tiedot;
• kiinteistössä aikaisemmin ennen kauppaa ilmenneet kosteus-, mikrobi-, home- ja lahovauriot lattia ja seinärakenteissa, niiden syyt sekä niitä koskevat selvitykset, tutkimustulokset, korjaustarpeet ja korjauskorjaussuositukset;
• Myyjien tehdyksi väittämien kiinteistössä olleiden kosteus-, mikrobi-, home- ja lahovaurioiden korjaustöiden sisältö ja korjausten riittämättömyys sekä se, että korjaussuosituksia ei ollut noudatettu eikä korjauksia ollut toteutettu rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti;
• Myyjien tehdyksi väittämien korjaustöiden jälkeenkin Välittäjän välityssopimuksen voimassa ollessa, kohteessa oli esiintynyt kuivissa asuintiloissa edelleen kohonnutta kosteutta ja Seppolevy Oy oli 18.4.2018 antanut jatkotutkimussuosituksen, eikä riittäviin toimiin ollut myyjien toimesta ryhdytty;
• alkuperäinen aikaisempi rakennusvirhe, kun kiinteistöltä oli puuttunut salaojat vuosien 1970 - 2017 välisenä aikana ja maa-aines oli ollut
vettä läpäisemätöntä ja rakennuspaikan kuivatus oli ollut puutteellinen;
• kauppakirjassa viitatun kuntotutkimusraportin haastatteluosioon merkityt myyjien antamat tiedot olivat virheellisiä ja puutteellisia sekä ristiriitaisia Välittäjällä olleen tiedon kanssa, kun Välittäjä on väittänyt olleen tietoinen, että kaupan kohde olisi aikaisempien vaurioiden ja vikojen osalta peruskorjattu Åhmanien kanssa solmitun kaupan purkamisen jälkeen, joita seikkoja ei ilmene kuntotutkimusraportin sisältämistä tiedoista.
35. Mikäli Välittäjä olisi täyttänyt sille kuuluvan huolellisuus-, selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden, olisivat Ostajat saaneet sellaiset tiedot, joiden Välittäjä tiesi tai olisi pitänyt tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.36. Kauppaa Ostajat eivät olisi tehneet, mikäli heillä olisi ollut oikea tieto kiinteistön aikaisemmista vaiheista, mukaan lukien aikaisempi kaupan purku, viat, vauriot ja puutteet sekä se, että korjaussuosituksia oli Myyjien toimesta jätetty noudattamatta. Välittäjän menettely on ollut vähintään huolimatonta.Kaupan purkaminen ja vahingon määrä
37. Kauppa tulee purkaa ja Myyjät velvoittaa palauttamaan kauppahinta viivästyskorkoineen. Virheiden oikaisu edellyttäisi vähintään 266.000,00 euron purku- ja uudelleenrakentamiskustannuksia. Kaupan kohteessa tulee suorittaa vähintään ne korjaukset, jotka kohteessa oli aikaisemmin todettu. Välttämättömien ja tähän mennessä todettujen vikojen, vaurioiden ja puutteiden korjauskustannusten määrä vastaa 62 %:a kauppahinnasta. Kun rakenteita ei ole kaikilta osin avattu, voi korjaustarve olla isompi kuin toistaiseksi on todettu ja korjauskustannusten lopulliseen määrään sisältyy siten sellaisia epävarmuustekijöitä, joita Ostajien ei voida kohtuudella edellyttää ottavan vastattavaksi. Virheen oikaisu edellyttäisi myös useita kuukausia kestäviä kosteus- ja homevauriopurkutöitä ja näiden jälkeisiä uudelleenrakennustöitä, joiden aikana kohdetta ei voi käyttää asumiseen.
38. Ostajat eivät olisi solmineet kauppaa, mikäli heillä olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä kaupan kohteessa olevat viat, vauriot, puutteet ja korjaustarpeet. Kaupan purkamisen olennaisuuskynnys ylittyy eikä muuta seuraamusta kuin kaupan purku voida pitää kohtuullisena.
39. Kun kauppa puretaan, kiinteistöön kaupanteon jälkeen pannut tarpeelliset ja hyödylliset kustannukset tulisi korvata Ostajille. Tällaisten kustannusten määrä on 10.924,90 euroa.40. Kun kauppa puretaan, Ostajat vaativat myyjältä MK 2 luvun 32 §:n nojalla vahingonkorvauksena Boynson Oy:n kuntotarkastuksen kulun 840 euroa, kun kuntotarkastus jää tarpeettomaksi. Kuntotarkastusta ei olisi tilattu, jos Myyjät tai välittäjä olisi antanut tiedot kaupan kohteen
kunnosta, vioista ja vaurioista tai kiinteistön aikaisemmista vaiheista myyntiesitteessä tai muulla tavalla ennen kuntotarkastuksen tilaamista. Myös kiinteistönvälittäjä oli tuottamuksen perusteella vahingonkorvausvastuussa ostajille kuntotarkastuksen kuluista.
41. Ostajat vaativat sijaisasumiskuluja 83.000 euroa sen jälkeiseltä ajalta, kun vauriot ensimmäisen kerran ilmenivät ja Ostajille kävi selväksi, että kaupan kohde ei sovellu terveelliseen ja turvalliseen asumiseen. Lisäksi Ostajille on aiheutunut muuttokustannuksia ja ylimääräisiä kotivakuutuskuluja, kun kotivakuutuksen piiriä on jouduttu laajentamaan sijaisasumiseen. Näistä kuluista ovat vahingonkorvausvastuussa Myyjät ja Välittäjä. Ylimääräisiä muuttokustannuksia ja kotivakuutuskuluja tai sijaisasumiskuluja ei olisi syntynyt Ostajille, mikäli Myyjät tai Välittäjä olisivat antaneet tiedot kaupan kohteen kunnosta, vioista ja vaurioista tai kiinteistön aikaisemmista vaiheista eli kaupan purkamisesta.
42. Välittäjä oli rikkonut sille kuuluvia velvollisuuksia. Kaupan purkutilanteessa Välittäjä tulee velvoittaa korvaamaan Ostajien maksama kauppahinta ja korvaus kiinteistöön pannuista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista siltä osin kuin Ostajat eivät onnistu saamaan sitä takaisin Myyjiltä, koska näihin liittyvät taloudelliset menetykset johtuvat siitä, että Ostajat tekivät kaupan, jota he eivät olisi tehneet, mikäli Välittäjä olisi antanut Ostajille oikeat tiedot.
43. Myös muut vahingot kuin ostopäätöksestä aiheutuvat välittömät taloudelliset vahingot voivat tulla Välittäjän Korvattavaksi.
44. Myyjät ovat ilmoittaneet Ostajille, että vapaaehtoinen kaupan purku ei ole mahdollista Myyjien taloudellisen tilanteen johdosta. Näin ollen Välittäjän vastuulle kuuluvan lopullisen vahingon määrästä ei ole tässä vaiheessa saatavissa riittävän luotettavaa todistelua. Välittäjän ja Myyjien velvoitteiden rikkominen liittyy olennaisesti samaan tosiseikastoon kuin Myyjien vastuu, joten on perusteltua, että Välittäjän osalta asia ratkaistaan samassa yhteydessä ehdollisella suoritustuomiolla kauppahinnan palautussaatavan sekä tarpeellisia ja hyödyllisiä kiinteistöön pantuja kustannuksia koskevan korvaussaatavan osalta.
45. Mikäli kauppaa ei purettaisi, tulee Myyjät ja Välittäjä toissijaisesti velvoittaa yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille 349.000 euroa. Myyjien suoritusvelvollisuuden perusteena on Ostajien oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen. Välittäjän suoritusvelvollisuuden perusteena on Ostajien oikeus vahingonkorvaukseen. Puuttuvien tietojen johdosta Ostajat olivat maksaneet tietämättään kaupan kohteesta sen arvoon nähden merkittävän suuren ylihinnan. Mainittu ylihinta oli vähintään kohteessa ilmenneiden kosteus- ja mikrobivaurioiden sekä niiden syiden korjauskustannuksia vastaava määrä.
46. Määrästä 266.000,00 euroa vastaa määrältään tähän mennessä selvitettyjä välttämättömiä korjauskustannuksia, joka määrä on Myyjien osalta kaupan kohteen virheitä vastaavaa hinnanalennusta ja Välittäjän osalta vahingonkorvausta taloudellisesta vahingosta, jonka Ostajat ovat kärsineet, kun he ovat maksaneet virheen johdosta kaupan kohteesta liikaa.
47. Vaaditusta määrästä 83.000 euroa on Ostajalle aiheutuneita sijaisasumiskuluja, jotka ovat vahingonkorvausta niin Myyjien kuin Välittäjän osalta. Vahinko on aiheutunut, kun Ostajille on myyty Myyjien toimesta ja Välittäjän myötävaikutuksella kiinteistö, joka ei ole soveltunut asumistarkoitukseen ja kun Myyjät oli jättäneet antamatta Ostajille oikeita ja riittäviä tietoja kaupan kohteesta ja kun Välittäjä oli jättänyt selvittämättä ja antamatta Ostajille oikeita ja riittäviä tietoja kaupan kohteesta.

MARJA HITUISEN JA PERTTI HITUISEN KUOLINPESÄN OSAKKAIDEN VASTAUS

Vaatimukset Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna ja Marja Hituinen ovat vaatineet, että käräjäoikeus;
1. hylkää kantajien vaatimukset kokonaisuudessaan, sekä
2. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna ja Marja Hituisen oikeudenkäyntikulut 21.331,72 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Perusteet

Tausta

1. Pertti ja Marja Hituinen ovat vuonna 2009 hankkineet omakotikiinteistön omaksi kodikseen. Pertti ja Marja Hituinen teettivät talossa vuosina 2009-2010 perusteellisen, yli 100.000 euroa maksaneen remontin, jossa Myyjät olivat uusineet käyttövesiputket, rakennuksen ikkunat ja sisätilat, mukaan lukien molempien asuntojen keittiöt. Kylpyhuone ja sauna oli uusittu vuonna 2015 ja sivuasunnossa oli tehty ns. pintaremontti vuonna 2015. Myyjien 2009 teettämän remontin yhteydessä asuntoon on mm. muurattu takka. Sen perustuksia varten alapohjaa on tutkittu ja alapohja sekä täyttöaines oli todettu täysin kuiviksi.2. Myyjien käsitys on ollut se, että rakennus on kunnossa, eikä Myyjillä ole ollut mitään aihetta tätä epäillä.
3. Mikäli rakennuksessa olisi vuonna 2009 ollut sittemmin vuonna 2016 kuvattuja ongelmia, Myyjät eivät olisi remontoineet taloa yli 100.000 eurolla omaksi kodikseen. Solkitie14 oli Myyjien koti ja Myyjät asuivat rakennuksessa siihen saakka, kun se luovutettiin Åhmaneille 12.11.2015 allekirjoitetun kauppakirjan mukaisesti. Syynä talon myyntiin ei ollut ko. rakennus, vaan Myyjien oma tilanne, jonka johdosta omakotiasuminen ei ollut enää mahdollista.
4. Kaupan jälkeen Åhmanit reklamoivat Myyjille rakennuksessa väittämistään virheistä. Käräjäoikeudessa käsitellyssä riidassa Myyjät kiistivät Åhmanien vaatimukset. Suostuminen kaupan purkamiseen oikeudenkäynnin välttämiseksi johtui siitä, että Myyjät ovat halunneet rajoittaa kaikkien osapuolten kustannuksia. Sovinnon vahvistaminen ei tarkoita, että kaikki Åhmanien virheväittämät olisi hyväksytty tai ratkaistu tuomioistuimessa.
5. Åhmanien kanssa solmitun kaupan purkamisen jälkeen Myyjät teettivät rakennuksessa edellisen riidan aikana tehtyjen selvitysten mukaiset, tarpeelliset korjaukset. Kaikki Åhmanien vaatimuksissa esitetyt korjaukset eivät olleet välttämättömiä. Koirasalon raportissa 11.8.2016 mainitut korjaustarpeet tarkoittaisivat 50 vuotta vanhan rakennuksen peruskorjausta ja perusparantamista 2010-luvun vaatimusten mukaiseksi.
6. korjauksissa rakennuksen kaikki kalusteet purettiin, koko asunnon seinäpinnoitteet ja lattiapinnoitteet avattiin ja uusittiin, rakenteet kuivattiin ja asennettiin uusi salaaja- ja sadevesijärjestelmä. Rakennustyöt tehtiin omin voimin ja käyttämällä amLassilaisia, rakennusalan amLassilaisen valvonnassa. korjauksiin Myyjät käyttivät noin 100.000 euroa, oman työn lisäksi. Ostajilla on ollut selvää tehtyjen korjausten laajuus.Ostajien saamat tiedot
7. Pertti ja Marja Hituinen ovat olleet siinä käsityksessä, että rakennuksessa oli korjattu kaikki sovinnossa 11.4.2017 tiedossa olleet virheväittämät, jotka olivat edellyttäneet toimenpiteitä rakenteiden korvaamiseksi tai ennallistamiseksi. korjausvaiheessa varmistettiin moneen kertaan, että rakenteissa ei ollut kosteutta.
8. Koska korjaukset oli tehty, Myyjät olivat siinä käsityksessä, että rakennus oli kunnossa, eikä Åhmanien väitteitä ollut enää tarpeen käsitellä.
9. Rakennukseen oli asennettu uusi salaojajärjestelmä, joten Koirasalon tulkinnoilla rakentamisajan ratkaisuista ei ole tässä asiassa merkitystä. korjausten yhteydessä rakenteet oli todettu kuiviksi. Kyseessä oli kaupantekohetkellä 2018 noin 50 vuotta vanha asuinrakennus, jossa oli edelleen alkuperäinen rakenne ja pääosin myös talotekniikka. Koirasalon näkemys rakennuksen korjausten järkevyydestä oli yhden asiantuntijan subjektiivinen mielipide, eikä sillä ole tässä asiassa merkitystä.10. Kaupassa toimi ammattimainen välitysliike, joka laati kiinteistöstä Ostajille luovutetun myyntiesitteen.
11. Kuntotarkastusraportin 31.7.2018 ns. haastatteluosan 2-kohdan otsikko on "korvaamattomat vauriot tai epäkohdat rakenteissa". Myyjät ovat ymmärtäneet tämän tarkoittavan nimenomaan korvaamattomia
havaintoja ym. Raporttiin 31.7.2018 ei ole kirjattu vauriohavaintoia tms., koska sellaisia ei ole ollut.
12. Raportin liitteenä olevan eri rakenteiden käyttöikätaulukon perusteellamm. vesi- ia viemärijärjestelmien tekninen käyttöikä 50 vuotta oli saavutettu. Vuoden 2015 kauppaan perustuneessa riidassa ei ollut minkäänlaisia virheväittämiä, jotka olisivat liittyneet rakennuksen viemäreihin. Myyjät eivät ole kantajille väittäneet, että rakennuksen viemäreitä olisi uusittu heidän omistusaikanaan.
13. Ostajilla on ennen kauppaa ollut mahdollisuus teettää rakennuksessa lisätutkimuksia haluamassaan laajuudessa.
Rakennuksen korjaustarve ja vaurioiden syistä
14. Ennen edellistä kauppaa 5.11.2015 tehdyssä Raksystemsin kuntotarkastuksessa ei todettu talon viemäreissä tai keittiökaapissa mitään huomautettavaa tai vuotoon viittaavaa. Koska Åhmanit muuttivat talosta pois vuonna 2016 ja asunto oli sen jälkeen asumatta vuoteen 2018 saakka, on 2015 tehdyillä havainnoilla merkitystä myös sen arvioimiseksi, mikä oli rakennuksen tilanne 1.8.2018.
15. Ainoa Åhmanien omistusaikana viemäreihin liittynyt havainto ja toimenpide koski tukkeutuneen viemärin avausta. Syynä tukkeutumiseen oli silloisten omistajien käyttövirhe (rasva), Myyjät kustansivat avauksen, mutta mitään vaurioita tai muita häiriöitä ei tullut ilmi. Åhmanit ovat muuttaneet talosta huhtikuussa 2016 ja viemäriä on tutkittu helmikuussa 2016, eikä siinä ole todettu vauriota. Koska talossa ei ole huhtikuun2016 jälkeen ennen kantajien muuttoa asuttu, viemärivuoto on tapahtunut kaupan 1.8.2018 jälkeen.
16. Myyjät eivät ole tehneet viemäreissä minkäänlaisia korjauksia, tai kuntotutkimuksia. Viemäreitä ei siten ole jätetty korvaamatta, eikä Ostajille ole voinut syntyä sellaista kuvaa, että talossa olisi tehty putkiremontti.
17. Viemärivuoto on havaittu loppuvuodesta 2019, eli yli vuosl kaupan jälkeen. Vaikka viemäreissä ei olekaan havaittu ongelmia kuntotarkastuksessa vuosina 2015 tai 2018, kyseessä on kuitenkin 1970 valmistunut asuinrakennus, jossa viemäriputkiston käyttöikä, noin 50 vuotta, oli kulumassa umpeen. Ostajan tulee siten varautua paitsi järjestelmien uusimiseen, myös siihen, että järjestelmiin voi tulla vaurioita.18. Mitään näyttöä siitä, että viemäri olisi ollut vaurioitunut jo kaupantekohetkellä, ei ole esitetty. vahinkoraporttien mukaan viemärivesi on valunut putken rikkouduttua käytännössä kokonaan alapohjaan. Tällainen vuoto voi synnyttää nopeastikin merkittävää vahinkoa.
19. Jälkeenpäin arvoituna on selvää, että rakennuksen iän perusteella olisi ollut järkevää uusia vesi- ja viemärijärjestelmät, mutta Myyjät eivät ole osanneet tätä arvioida, eikä kukaan asiantuntija sitä suositellut.
20. Seppo Levyn tarkastuksessa 18.4.2018 mainitut tarkistukset ja avaukset on tehty, eikä mitään vuotoon viittaavaa ole havaittu. Raportti on tehty pintakosteusmittauksella, joka on aina suuntaa antava. Tältäkin osin Myyjät ovat olleet siinä käsityksessä, että mitään vuotoja tai muutakaan ongelmaa ei ole.
21. Myyjien käsityksen mukaan rakennus on vuosina 2017-2018 tehtyjen korjausten jälkeen ollut kunnossa. Nyt todetut vahingot liittyvät vuonna 2019, todettuun viemäriputken vuotoon. Kyse ei siten ole lainkaan maakaaren 2 luvun 17:n tarkoittamasta kaupan virheestä.
22. Virheenä ei ole pidettävä sitä, että Myyjät eivät ole Sorjanneet rakennusta siinä laajuudessa, kuin aikaisempien ostajien hankkimat selvitykset ko. ostajien mukaan olisivat edellyttäneet. Kantajat ovat ostaneet mm. myyntiesitteessä ja kuntotarkastuksessa kuvatun, noin 50 vuoden ikäisen rakennuksen, johon he ovat ennen kauppaa voineet tutustua haluamassaan laajuudessa.
23. Myyjien käsityksen mukaan rakennuksessa ei ole muuta korjaustarvetta, kuin mitä v. 2019 todetusta putkivuodosta on mahdollisesti aiheutunut. Todistustaakka tältä osin on kantajilla. Putkivuodon aiheuttama vahinko ei voi olla kaupan jälkeen syntyneenä Myyjien vastuulla. Vaaranvastuu kaupan jälkeen tapahtuneesta putkirikosta kuuluu ostajille.
Kaupan purkaminen24. Koska maakaaren tarkoittamat edellytykset kaupan purkamiseksi eivät täyty, kantajien purkuvaatimus tulee hylätä.
25. Kannevaatimus 3 määrältään 10.924,90 euroa myönnetään määrältään, lukuun ottamatta Itä-Helsingin Lukon laskua, josta hyväksytään parannuksena kulut lukkopesien vaihtoa lukuun ottamatta eli 1 881,26 euroa (2 153,31 - 272,05). Muulta osin kustannukset eivät ole maakaaren 2:33 §:n 2 momentin tarkoittamia, arvoa lisääviä kustannuksia, vaan tavanomaista rakennuksen ylläpitoa ja huoltoa. Vaatimus tulee hylätä.
Toissijainen vaatimus
26. Koska kaupan kohteessa ei ole ollut maakaaren 2:17 tarkoittamaa virhettä, vaatimus tulee hylätä. Myyjät eivät myöskään ole toimineet tuottamuksellisesti.
27. Rakennuksessa olisi kantajien mukaan tehtävä mm. kustannusarviossa 29.1.2020 luetellut korjaukset, kuten ulkoverhouksen uusiminen, lattiabetonin piikkaus, kevytsoratäytön poisto ym. Nämä toimenpiteet liittyvät rakennuksen perusparannukseen. Myyjiä ei voi velvoittaa
kustantamaan rakennuksen LVIS purkua, kun taustatietona on, että putkiremonttia ei ole tehty.
28. Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat katsovat, että viemärivuotoon voi kustannuksista kohdistua enintään 100.000 euroa, johon määrään sisältyy myös peruskorjausta, mm. uudet putket. Hinnanalennuksen määrä voi olla enintään 50.00060.000 euroa, mikäli rakennuksessa olisi ollut maakaaren tarkoittama virhe kaupantekohetkellä.Vahingonkorvausvaatimukset
29. Kuntotarkastus on kantajien tilaama ja olisi tullut maksaa siinäkin tapauksessa, että kauppaa ei olisi syntynyt. Kustannus kuuluu siten kantajille itselleen.
30. Myyjät kiistävät kaikki vahingonkorvausvaatimukset perusteeltaan kokonaan, koska Myyjät eivät ole toimineet miltään osin huolimattomasti. Turvaamistoimeen ja oikeudenkäyntikuluihin kohdistuvat vaatimukset tulee ratkaista oikeudenkäyntikuluina.31. Määrän osalta Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat hyväksyvät asumiskulujen osalta 1.000 euroa kuukaudessa kuuden kuukauden ajalta, eli yhteensä 6.000 euroa.
32. Marja ja Pertti Hituinen ovat 14.4.2021 tarjoutuneet sopimaan asian siten, että kauppahintaa alennetaan 55 000 eurolla. Kantajat eivät ole tähän suostuneet. Mikäli kanne menestyisi, sovintotarjous tulee ottaa huomion oikeudenkäyntikuluvastuuta määrättäessä.

OY FINHOLDING AB:N VASTAUS

Vaatimukset

Oy Finholding Ab on vastustanut kantajien vaatimuksia ja vaatinut, että käräjäoikeus hylkää vaatimukset perusteettomina ja velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 21.278,31 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.
Perusteet
1. Kantajien vaatimukset perustuvat virheelliseen reklamointiin.
2. Vaatimuksissa väitetään, että kyseinen talo olisi ollut asumiskelvoton myyntihetkellä. Suoritetussa kuntotarkastuksessa käy yksiselitteisesti ilmi, että näin ei ollut. Talossa ei ollut mitään asumisen estävää vikaa, ei hajuja, ei hometta, ei kosteutta.
3. Kaupan jälkeen Ostajat asuivat talossa yhden vuoden ilman minkäänlaisia valituksia mistään. Todellinen syy reklamaatioon on rikkoutunut viemäriputki. Vasta tämän jälkeen Ostajat rupesivat kaivamaan edellisen kaupan purkamiseen johtaneita vikoja. Nämä viat ja
puutteet on Myyjien toimesta asianmukaisesti korjattu eikä niihin viittaavia oireita ollut nähtävissä kuntotarkastuksessa eikä vuoden mittaisessa asumisessa.
4. Kaikki putkirikon jälkeen havaitut kosteusvauriot ovat seurausta putkirikosta.
5. Välittäjä on suorittanut välitystehtävän amLassimaisesti eikä sen menettelystä ole aiheutunut ostajille vahinkoa. Myyntiesitteessä on kaikki oleelliset asiat myytävästä talosta ja sen kunnosta.
6. Välittäjä otti välitystehtävän vastaan kunnostetusta talosta, jossa ei ollut mitään Sorjattavaa. Myyjien antamien tietojen mukaan ongelmia oli aiheuttanut salaojien puuttuminen, jotka toimeksiantoa tehtäessä oli selvästi korjattu. Mitään aikaisempaan kauppaan liittyviä tutkimuksia ei ollut esitetty.
7. Välittäjälle esitetty talo oli kunnossa eikä kunnostusten tekotavasta tai riittämättömyydestä ollut mitään tietoa tai näyttöä. Seppolevy Oy:n tutkimuksissa esiintyi "kohonnut kosteus" ja kehotus tutkia keittiön hanalle nousevat liitokset kaapin takaa. Välittäjän tiedon mukaan Myyjät tutkivat kyseiset liitokset eivätkä havainneet niissä mitään vuotoja. Benson Oy:n tekemässä kuntotarkastuksessa mitään kohonneita kosteuksia ei havaittu.
8. Välittäjä tarkasti myös itse talon ennen myyntiä ja totesi sen olevan erinomaisessa kunnossa. Mitään vuotoja tai hajuja ei ollut eikä kohonnutta kosteutta missään. Huonossa kunnossa olevaa taloa Välittäjä ei olisi ottanut edes myyntiin. Ostajat olivat mukanatarkastuksessa ja heillä oli mahdollisuus tehdä mitä tahansa kysymyksiä. Ostajien ostotarjouksessakin oli ehto, että he suostuvat kauppaan, mikäli kuntotarkastuksessa ei ole huomautettavaa.
9. Kauppakirjan allekirjoituksella Ostajat ovat ilmoittaneet, että Ostajat ovat huolellisesti tutustuneet kiinteistöön ja hyväksyvät sen siinä kunnossa kuin se heille viimeksi esiteltäessä oli. Kauppakirjassa sanotaan, että Ostajat ovat olleet läsnä 25.7.2018 suoritetussa kuntotarkastuksessa ja ovat tutustuneet siitä laadittuun raporttiin.
10. Ostajat asuivat rakennuksessa yli vuoden ilman mitään ongelmia. liman viemärin rikkoutumista Ostajat asuisivat siellä todennäköisesti edelleen. Ostajien tekemän reklamaation aiheutti siis putkirikko, jolla ei ole aikaisemmin 2016 puretun kaupan kanssa mitään tekemistä, eikä se liity mitenkään aikaisempaan talon historiaan. Reklamaation syy ei siis ollut suinkaan edellisen kaupan purkautuminen, koska kaikki siihen liittyvät syyt oli asianmukaisesti korjattu.
11. Viemärin rikkoutumisella ei ole mitään tekemistä aikaisempien vaurioiden kanssa, vaan se olisi saattanut tapahtua milloin tahansa ja kenelle tahansa. Välittäjän toiminnalla tai Myyjillä ei ole mitään yhteyttä tapahtuneeseen vahinkoon. Aikaisemmalla kaupalla ja putkirikolla ei ole
mitään yhteyttä keskenään. Putkirikko kuuluu piileviin vikoihin, joita ei voi etukäteen ennustaa.
12. Kantaja ei ole osoittanut, että putkirikko olisi ollut kaupankohteessa kauppaa tehtäessä. Kaupanteon jälkeen syntynerllä vaurioilla ei voi olla syy-yhteyttä välitysliikkeen toimintaan. Putkirikko vaurioiden aiheuttaHi ei muutoinkaan liity kantajan esittämiin väitteisiin myyjien edellistä kauppaa koskevien asiakirjojen antamatta jättämisestä.
13. Putkirikkoon liittyvä korjauskustannus voi määrältään olla enintään100.000 euroa. johon määrään sisältyy myös peruskorjausta, mm. uudet putket. Viemärijärjestelmä on ollut käyttöikänsä päässä ja vesivahingon vuoksi Sorjattavien rakenteiden käyttöikä pitenee. korjauksiin kuuluu huomattava määrä perusparannukseksi luokiteltavaa työtä, kuten ulkoverhouksen uusimista, lattiabetonin piikkausta, kevytsoratäytön poistoa, joka jää perusparannuksena kantajan maksettavaksi. Hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrä voi olla enintään 50.000 euroa.
14. Sijaisasumiskustannukset voivat olla enintään 6 x 1.000 euroa. korjaukset olisivat olleet suoritettavissa enintään 6 kk ajassa. Muilta osin määrään ei lausuttavaa
15. Myyjien tekemän sovintotarjouksen 55.000 euroa vaikutus on katsottava myös välitysliikkeen hyväksi tilanteessa, jossa välitysliike jotain tuomittaisiin maksamaan. Myyjien sovintotarjouksen myötä ostajat ovat jatkaneet turhaa oikeudenkäyntiä.

TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet
K1. Kauppakirja / 1.8.2018 K2: Välitysliikkeen myyntiesiteK3: Boynson Oy:n kuntotarkastusraportti / 31.7.2018 K4: Tarkastusraportti, Vahinkopartio Oy/ 5.9.2019 K5: Lisätutkimusraportti, Vahinkopartio Oy / 1.10.2019 K6: Kustannusarvio, Vahinkopartio Oy/ 29.1.2020K7: Haastehakemus, Åhmanit / 9.11.2016KS: Vastaus haastehakemukseen, myyjät/ 23.1.2017K9: Helsingin käräjäoikeudesta tilatut päätökset Åhmanien ja myyjien välisestä riita-asiastaK10: Tutkimusraportti, Heikki Koirasalo (CFU Finland Oy)/ 11.8.2016 K11: Analyysivastaus, Ositum Oy/ 20.5.2016K12: Analyysivastaus, Ositum Oy/ 12.7.2016 K13: Tutkimusraportti, PK Kuivaus / 13.5.2016K14: Muistio, Talotekniikka Kuusjoki Oy/ 29.3.2016K15: Kartoitusraportti, Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy / 10.2.2016 K16: Muistio, Talotekniikka Kuusjoki Oy/ 29.1.2016K17: Tarkastusraportti, Seppolevy Oy/ 18.4.2018
K18: Myyjien kaupan jälkeen antama selvitys korjaustöistä/ 7.1.2020 K19: Myyjien vastaus Ostajien reklamaatioon / 10.3.2020K20: Välittäjän vastaus Ostajien reklamaatioon / 16.6.2020K21: Ostaj!en '!1uist[o, kiinteistöön pannut kustannukset/ 5.7.2020 K22: El KAYTOSSAK23: Tarkastusraportti, Seppolevy Oy/ 8.3.2016 K24: korvauspäätös, OP Pohjola / 15.3.2016K25: Tarjous, Riku Seppänen (Rikle Oy)/ 31.10.2016 K26: korvauspäätös, Turva/ 31.1.2020K27: Päätös, Aluehallintovirasto / 19.8.2021 K28: Valokuvaliite, kuvat 3 kplK29. Koirasalon kuntotarkastusraportti tammikuu 2022 K30. Laskut ja tiliotteet sijaiskustannuksista
Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden kirjalliset todisteet
VJ1. (K1) Kauppakirja 1.8.2018 VJ2. (K 2) MyyntiesiteVJ3. (K3) Boynson Oy:n kuntotarkastusraportti, tarkastus 25.7.2018VJ4. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportti, tarkastus 5.11.2015VJ5. (K18) Vastaajien selvitys kantajien vakuutusyhtiölle 7.10.2020 VJ6. PK-Kuivaus, hinta-arvio 10.5.2016VJ7. Harri Namun sähköpostitarjous 6.9.2016VJ8. (K5) Vahinkopartio Oy:n lisätutkimusraportti 1.10.2019 VJ 9. Yhteenveto korjauksista 2017-2018VJ 10. Putkityö Kolehmaisen raportti 31.3.2016 VJ 11. Putkityö Kolehmaisen laskut
Oy Finholding Ab:n kirjalliset todisteet
VR1. Kauppakirja VR2. Ei käytössä VR3. Ei käytössäVR4. Boynson Oy:n kuntotarkastusraportti / 31.7.2018VR 5. (K4) Tarkastusraportti, Vahinkopartio Oy/ 5.9.2019VR 6. (K5) Lisätutkimusraportti, Vahinkopartio Oy / 1.10.2019
Henkilötodistelu Kantajien henkilötodisteluK1. likka Sortene K2. Juha IiroK3. Timo Puomisalo, vahinkotarkastaja K4. Heikki Koirasalo, rakennusmestari
Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden henkilötodistelu
VJ1. Marja Hituinen
VJ2. Raimo KokkinenVJ3. Kurt Lund, kuntotarkastaja VJ4. Reino Juustinen, rakentajaVJ5. Kari Luhtasaari, rakennusmestari VJ6, Jussi Niitinen, rakentajaVJ7. Tuija Puomi, kiinteistönvälittäjä
Oy Finholding Ab:n henkilötodisteluVR1. Raimo Kokkinen

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu
1. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.2. Asiassa on siten arvioitava onko kiinteistö siinä havaittujen kosteusvaurioiden johdosta ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, ovatko myyjät ennen kauppaa antaneet kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kunnosta, siinä ilmenneistä kosteusvaurioista ja niiden korjauksista harhaanjohtavaa tietoa, joiden voidaan arvioida vaikuttaneen kauppaan tai ovatko myyjät jättäneet ostajille kertomatta sellaista tietoa rakennuksen kunnosta, havaituista kosteusvaurioista ja tehdyistä korjauksista, joiden laiminlyöntien voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. Mikäli kiinteistössä todetaan olevan laatuvirhe, tulee seuraavaksi arvioitavaksi, onko virhe ollut olennainen ja onko kantajilla virheen johdosta oikeus purkaa kauppa. Ellei purkukynnys ylity, arvioitavaksi tulee mahdollisen hinnanalennuksen määrä.
4. Mikäli kiinteistössä todetaan olevan laatuvirhe, arvioitavaksi tulee edelleen, ovatko kantajien vahingot aiheutuneet myyjien huolimattomuudesta sekä kantajille aiheutuneiden vahinkojen määrä.
5. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, tulee asiassa myös arvioitavaksi, onko kiinteistönvälittäjä toiminut asiassa virheellisesti ja onko kiinteistönvälittäjän virheen johdosta aiheutunut kantajille vahinkoa, josta kiinteistönvälittäjä on vastuussa.
Rakennuksessa ennen kaupantekoa 1.8.2018 ilmenneet kosteusvauriot

6. Ennen kaupantekoa rakennuksessa ilmenneistä kosteusvaurioista on esitetty seuraava selvitys.
7. Åhmanien ja myyjien välistä oikeudenkäyntiä koskevista, todisteina K7- K9 olevista asiakirjoista ilmenee, että Åhmanit ovat marraskuussa 2016 vireille tulleella haastehakemuksella vaatineet myyjiltä 12.11.2015 tehdyn kiinteistön kaupan purkamista ja myyjien velvoittamista palauttamaan kauppahinta 425.000 euroa. Vaatimus on perustunut kaupan kohteena olleessa rakennuksessa oleviin merkittäviin rakennusvirheisiin ja kosteus- ja homevaurioihin. Kosteushaittojen osalta on haastehakemuksessa vedottu vuoden 2015 kaupan jälkeen suoritettuihin rakennuksen kosteusvaurioiden tutkimusraportteihin, jotka on esitetty tässä asiassa todisteina K10-K17. Myyjät ovat vastauksessaan kiistäneet Åhmanien vaatimukset. Asia on tämän jälkeen siirretty sovitteluun, jossa osapuolet ovat päätyneet purkamaan kaupan.
8. Heikki Koirasalon laatimasta CFU Finland Oy:n 11.8.2016 päivätystä tutkimusraportista (K10) ilmenee, että Koirasalo on suorittanut kiinteistön kuntotutkimuksen kiinteistöllä 13.6 ja 21.6.2016. Tutkimuksissa oli selvitetty huoneistossa havaitun kosteuden ja hajun mahdollisia lähteitä ja syitä. Tutkimuksissa kosteusvaurioita havaittiin pääasunnon puolella makuuhuoneiden ja keittiön muodostamalla alueella. Ulkoseinän lämmöneristeet olivat pahoin vaurioituneet ja alapohja on kastunut, mitkä ovat syy-yhteydessä asunnossa havaittuun hajuun. Kosteusvaurio rakenteessa täytti terveyshaitan ja toimenpiderajan ylittymisen tunnusmerkit, jolloin korjaustoimenpiteisiin haitan poistamiseksi ehdotetulla tavalla ja laajuudessa suositeltiin ryhdyttävän viipymättä.
9. Syynä kosteusvaurioihin oli tutkimusten mukaan rakennuksen ulkopuolelta kulkeutuneet sade- ja sulamisvedet. Rakennuksen alapohja oli ympäristöönsä nähden kuopassa, johon kulkeutuneet vedet eivät ole kyenneet poistumaan sillä seurauksella, että ulkoseinän alaosat ja alapohja olivat kastuneet pääasunnon puolella. Rakennuspaikan kuivatus oli jo alun perin tehty virheellisesti. Tasaiselle rakennuspaikalle ei ole tehty salaojitusta, täyttöhiekka on vettä läpäisemätöntä ja sadevedet on imeytetty rakennuksen nurkille. Kosteusvauriot ovat alkaneet muodostua jo ennen rakennuksen silloista omistajaa, mihin runsas kosteuden nousu seinissä ja mikrobikasvustot lämmöneristeissä viittasivat. Mikrobikasvuston osalta tutkimuksessa viitattiin todisteina K11-K12 oleviin 20.5.2016 ja 12.7 2016 päivättyihin Ositum Oy:n analyysiraportteihin.
10. Koirasalo suositteli raportissaan laajuudeltaan ja kustannuksiltaan merkittäviä korjaustoimenpiteitä. korjaustoimenpiteiden laajuuden vuoksi raportissa suositeltiin tehtäväksi taloudellisia laskelmia korjaus toimenpiteiden kannattavuuden tueksi, koska Koirasalon kokemuksen
mukaan rakennus on korvaamisen sijaan kannattavampaa purkaa ja rakentaa uudelleen.
11. Koirasalon raportti sisältää yksityiskohtaisen korjaustoimenpide ehdotuksen. Mikrobivauriot ulkoseinien seinien alaosien eristetilassa ovat raportin mukaan sen verran suuret, ettei niitä tiivistyksillä voi Sorjata. Alapohjan kosteus ja haju ei ole poistettavissa kuivattamalla.
12. Ehdotuksen mukaan välttämättömiä korjaustoimenpiteitä oli sisäpuolella ulkoseinien alaosien uusiminen ja alapohjan uusiminen, väliseinien pinnoitteiden uusiminen, kiintokalusteiden uudelleen asentaminen ja lattialämmityksen uusiminen. Rakennuspaikkaa tuli kuivattaa rakentamalla salaojitus, ohjaamalla sadevedet ja alentamalla maanpintoja. Ulkoseinien osalta tuli tiilimuuraus purkaa ulkopuolelta ja lämmöneristeet poistaa, pinnat eristetilassa tuli hioa puhtaaksi ja imuroida. Uudeksi lämmöneristeeksi tuli asentaa uretaanilevyt, saumat tuli vaahdottaa tiiviiksi ja tehdä uusi tiilimuuraus, ikkunasyvennykset ja pellit tuli uusia. Alapohjien osalta kiintokalusteet tuli irrottaa, pintabetonilaatta, toja-levy, kevytsorat ja muovikotelot purkaa, viemärit uusia, kantava pohjalaatta kuivatettava ja puhdistettava taivittavin keinoin. Alapohjaan tuli asentaa kevytsoraa, lämmöneriste, pintabetonilaatta, uusi lattialämmitysputkisto pintabetonilaattaan sekä uusi lattiapäällyste. Sisä- ja väliseinien osalta sisärappaus ja kipsilevyt tuli poistaa, tiilipinnat kuivattaa ja puhdistaa tarvittavin keinoin. Tuli tehdä uudet rappaukset, tasoitukset ja maalaukset ja uudet listoitukset lattian ja katon rajaan, oviin ja ikkunoihin. Salaojien, sadevesien ja maanpintojen osalta tuli rakennuksen vierustat kaivaa auki, salaojaputkisto asentaa rakennuksen ympäri ja kulmille kaivot. Vedet tuli ohjata uuteen perusvesikaivoon, joka liitetään kunnalliseen sadevesiviemäriin. Sokkelin vierusta ja salaojakaivaukset tuli täyttää sepelillä ja sadevedet ohjata katolta suppiloihin syöksyjen alle ja vedet putkistolla perusvesikaivoon. Lisäksi tuli tehdä routaeristys.
13. Heikki Koirasalo on häntä oikeudessa kuultaessa ilmoittanut raportin sisällön vastaavan hänen havaintojaan. Lisäksi Koirasalo on kertonut, että Åhmanien asiamies oli vuonna 2016 pyytänyt asunnon vikojen selvitystä. Kun tarkastus vuonna 2016 tehtiin, oli seinärakenteita ja lattiaa jo avattu ja rakennuksen ympäriltä oli kaivettu maata auki. Vuonna 2016 oli epäily, että rakennuksen alapohjaan tuli kosteutta rakennuksen ulkopuolelta. Koirasalo oli tehnyt rakennuksen korjausehdotuksen vuonna 2016 . Ehdotuksen mukaan rakennuksessa olisi tullut uusia alapohja ja ulkoseinien alaosat, uusia alapohja pohjalaattaan asti. Alapohjaa ei pystyisi kuivattamaan siinä olleen muovin alta. Kohteessa oli kahdessa näytteessä paljon bakteereja. Bakteerit eivät poistu rakenteista kuivattamalla.
14. Syksyllä 2019 oli ilmennyt, että viemäriputkessa oli reikä. Koirasalon mukaan vuonna 2016 ei ollut osattu arvata, että kosteusvahingot johtuisivat viemärivuodosta. Viemäriputken reikä näytti vanhalta, koska putken reiän reunat olivat haristuneet. Myös bakteerikasvusto vuonna 2016 viittaa viemärivuotoon. Viemärivuotoon viittaa myös Seppolevy
Oy:n raportti vuodelta 2018 (K17), jossa oli mitattu kosteutta keittiön ja makuhuoneen seinin välisessä seinässä.
15. Ennen Koirasalon tutkimusta oli rakennuksessa jo tehty useita kosteuskartoituksia ja -selvityksiä.
16. PK-Kuivaus Oy:n 13.5.2016 päivätyn tutkimusraportin (K13) mukaan lattiarakenteeseen tehdyissä tutkimusaukoissa havaittiin pohjabetonin pintakerroksen sekä papueristeen olevan kosteusvaurioitunut. Eristetilan pohjalla havaittiin olevan vanhoja muovisäkkejä, joiden väliin oli kertynyt kosteutta ja paikoin jopa vettä. Eristetilassa oli havaittu kohonneita kosteusarvoja lähes koko asunnon alalta. Kosteusvauriot eivät ole johtuneet maakosteudesta. Ulkoseinän eristeet, pohjabetoninpintakerros ja lattian eristeet olivat kastuneet ja kosteusvaurioituneet. Lattioiden eristetilojen pohjalle jätettyjen muovisäkkien ja pikisivelyn vuoksi lattiarakenteille on mahdotonta suorittaa koneellista kuivausta ja korjaukseksi on esitetty rakenteiden purkamista.
17. Tutkimusraportissa suositeltiin pintabetonilaatan purkamista 91 m2 alueelta, eristeiden ja muovisäkkien poistamista, pohjabetonilaatan mekaanista poistamista vaurioalueelta puhtaalle betonipinnalle, lattiarakenteiden koneellisesta kuivatusta ja kuivumisen varmistamista rakenteiden kosteusmittauksilla, ulkoseinien tiilirakenteiden ja lämpöeristeen kuivausta yli- ja alipaine turbiinilla, eristeiden kuivasavudesinfiointia, kaikkien rakenteiden desinfiointia ennen kunnostuksien aloittamista ja töiden suorittamista rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
18. Talotekniikka Kuusjoki Oy:n 29.3.2016 päivätyssä raportissa (K16) Talotekniikka Kuusjoki Oy on todennut, että talon alapuolelta maasta nousee kapillaarisesti kosteutta kantavien seinien alaosiin puuttuvan tai toimimattoman salaojituksen takia tai vesikiertoisessa lattialämmitys putkistossa on vuoto ja kosteutta pääsee sitä kautta rakenteisiin. Talotekniikka Kuusjoki Oy on suositellut laajempaa kosteuskartoitusta ja seinän juurien porareikämittausta.
19. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n 10.2.2016 päivätyssä kartoitusraportissa (K15 on todettu, että kipsilevyillä pinnoitetuissa uiko ja väliseinissä havaittiin laajalla alueella kosteutta seinien alaosissa. Paikoin kosteutta havaittiin noin kahden metrin Sorkeudella lattiasta. Lasikuitutapetin takana oleva kipsilevy oli pahoin mikrobivaurioitunutta ja tapetin avauskohdista tuli erittäin voimakas mikrobiperäinen haju. Seinien MDF-pohjaiset jalkalistat olivat kosteuden vaikutuksesta hapristuneet. Lattian pintalaatassa, laminaatin alla, havaittiin myös viitteitä pintalaatan kosteudesta. Jatkotoimenpiteenä raportissa suositeltiin alapohjan eristetilassa kulkevien käyttö- ja lämmitysputkien vuotomahdollisuuden selvittämistä. Kosteuden ja syyn laajuuden selvittyä suositeltiin rakenteiden korjaustarpeen laajuuden selvittämistä. Lisäksi raportissa todettiin, että toimenpiteet kosteuden syyn ja laajuuden selvittämiseksi tulisi aloittaa mahdollisimman pian.
20. Talotekniikka Kuusjoki Oy:n muistiossa koskien ajanjaksolla 29.3.2016 - 4.5.2016 suoritettuja tarkastuksia (K14) todetaan muun muassa, että salaojia talossa ei alkuperäisestä suunnitelmasta poiketen ole. Sadevesiputkien purkupäätä ei havaittu. Etupihalta puretun lasitetun kuistin lattian alla ollut muovikalvo kallisti virheellisesti talon suuntaan ohjaten mm. syöksytorvesta tulevaa vettä ja kosteutta sokkeliin. Makuuhuoneesta ulos johtavan oviaukon alareuna oli jälkivaluna tehty ja valu on epäonnistunut sekä täysin rapautunut. Kohdassa oli selvät veden kulkuaukot lattiarakenteeseen ja havaittiin, että reikien ympäristö oli täysin vesimärkää ja aukossa näkyvä puuaines täysin laho vaurioitunutta. Edelleen muistiossa todetaan, että kohteen purkutyöt ja osastointi oli aloitettu 18.4.2016. Keittiön pinnoitteita oli avattu ja todettu kosteusvaurioita kauttaaltaan myös keittiön seinissä ja lattiassa. Kantavilla seinillä kosteus oli noussut lähes sisäkaton rajaan asti. Lattiassa näkyi melko selvästi tummuneena kosteuden leviäminen lattiarakenteessa.
21. Seppolevy Oy:n tarkastusraportissa 8.3.2016 (K23) on todettu, että talon tiilisissä sisäseinissä oli havaittu kosteutta seinien alaosissa. Vesi on todennäköisesti päässyt kantavan laatan päälle talon päädystä, kun syöksytorven alla oleva poistoputki on ollut talvella jäässä. Sokkelin viereen kertyy silloin vesi. Kantavan laatan pinta on hieman maanpinnan alapuolella. Valesokkelissa on reikiä, josta vesi pääsee sisällä. Seppo Levy oli käynyt paikalla vuonna 2004, jolloin oli samanlainen vika. Vesi seisoi talon nurkalla.
22. Todisteena K25 olevan Rikle Oy:n tarjouksen mukaan Rikle Oy on antanut CFU Finland Oy:n 1.8.2016 tekemän vahinko- ja kartoitusraportin perusteella tarjouksen rakennuksen korvaamisesta. korjaustöiden hinta olisi tarjouksen mukaan ollut 232.870 euroa.
23. Sähköpostitarjouksesta 6.9.2016 (VJ?) ilmenee, että PK Kuivaus Oy:n toimitusjohtaja Harri Kuomu on syyskuussa 2016 arvioinut tiedossa olevan vesivahingon korjauskustannuksien olevan noin 90.000 euroa. korjaukset käsittäisivät lattiarakenteiden purkamisen, lattia- ja seinärakenteiden kuivauksen ja desinfioinnin ja rakenteiden korjauksen ja uusien pinnoitteiden asentamisen lähtötason mukaisiksi.
24. Käräjäoikeus katsoo, että Koirasalon kertomuksella ja CFU Finland Oy:n (K10), PK Kuivaus Oy:n (K14), Talotekniikka Kuusjoki Oy:n (K14 ja K16) ja Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n tutkimusraporteilla (K15) on selvitetty, että rakennuksessa on ollut ainakin jo alkuvuonna 2016 laajoja kosteusvaurioita erityisesti isomman asunnon makuuhuoneiden ja keittiön alueen sisä- ja ulkoseinissä ja alapohjassa. Ositum Oy:n analyysiraporttien perusteella kostuneissa rakenteissa on ollut runsaasti mikrobikasvustoa.
Ennen kaupantekoa 1.8.2018 tehdyt kosteusvaurioiden korjaustyöt
25. Seuraavaksi on arvioitava, onko rakennuksessa todetut kosteusvauriot korjattu.
26. Marja Hituinen on kertonut että, kiinteistö oli myyty 12.11.2015 Bomaneille ja kauppa oli purettu 7.4.2017. Hituiset maksoivat jotain kuntotarkastuksia Bomanien kaupan jälkeen. Kaupan purun jälkeen rakennuksessa tehtiin remonttia ja salaojia kaivettiin. Bomanien aikana ilmi tulleet kosteusvauriot on korjattu. Remontissa tehtiin todisteessa VJ9 luetellut työt. Timo Kjelin oli urakoitsija ja hänellä kaksi miestä tekemässä remonttia. Kjelinille maksettiin noin 85.000 euroa tehdyistä töistä. Lisäksi maksettiin salaojatyöstä. Huoneiston kuivauksessa käytettiin isoja koneita. Kuivauksen aikana alan ihmiset kävivät katsomassa mitä tulisi tehdä.
27. Marja Hituinen ei muistanut onko korjaussuunnitelmaa tehty. Hän ei tiennyt miksi kaikkia PK-kuivauksen suosittelemia korjauksia ei tehty. Pertti päätti, miten korjataan. Erkillä ei ollut mitään rakennusalan koulutusta. Pertti kävi läpi juttuja rakennusihmisten kanssa. Rakennusmestari Kari Luhtasaari valvoi remonttia. Ennen kiinteistön myyntiä Hituiset pyysivät Seppo Levyä tekemään kosteusmittauksen rakennuksessa. Seppo Levyn huhtikuussa 2018 tekemän tarkastuksen jälkeen ei tehty mitään, seurattiin vain kosteusmittausten lukemia. Hituiset eivät itse asuneet rakennuksessa kaupan purun jälkeen. Åhmanit muuttivat pois alkuvuonna 2016 ja asunto oli tyhjänä siitä lähtien.
28. Todistajana kuultu Tuija Puomi on kertonut olleensa mukana, kun Hituiset myivät kiinteistön Åhmaneille. Tuomen ystävä oti ollut mukana suunnittelemassa kiinteistön remonttia, mutta hän oli vetäytynyt remontista. Kyseisen ystävän tarkoituksena oli ollut saneerata rakennus kokonaan. Åhmanien kaupan tultua puretuksi oli seinien ja lattioiden pinnat purettu.
29. Todistajana kuultu Reino Juustinen on kertonut olleensa tekemässä sisätilaremonttia rakennuksessa syksyllä 2017. Remonttia teki Juustisen lisäksi kaksi muuta Kjelinin firman työntekijää. Työnjohtoa ei ollut paikalla, mutta Kjelin kävi päivittäin kohteessa. Mitään korjaus suunnitelmia ei ollut. Juustisen tullessa kohteeseen oli lattiaan piikattu reikiä, keittiö purettu ja keittiön ja makuuhuoneen välinen seinä purettu. Ulkoseiniä oli piikattu auki, mutta tiiliverhousta ulkopuolella ei ollut purettu. Lattiapinnoitteita oli purettu, mutta lattian betonipintaa ei ollut purettu, vaan ainoastaan porattu siihen reikiä. Todisteena K18 oleva työkuvaus vastaa sitä, mitä kohteessa tehtiin. Kohteessa oltiin kuukausien ajan. Lämmittimiä kohteessa ei näkynyt. Välillä joku kävi kohteessa tekemässä kosteusmittauksia ja jossain vaiheessa saatiin lupa pistää lattioita ja seiniä umpeen.
30. Todistajana kuultu rakennusmestari Kari Luhtasaari on kertonut valvoneensa rakennuksen remonttitöitä syksyllä 2017. Virallista rakennusvalvojan statusta hänellä ei ollut, eikä varsinaista valvontatarvetta kohteessa myöskään ollut. Työt tekivät amLassimiehet. Luhtasaari on kertonut nähneensä todisteena K18 olevan selvityksen rakennuksessa tehdyistä korjaustöistä. Todisteessa ilmoitetut tiedot pitävät paikkaansa. Rakennuksessa tehtiin täydellinen sisäremontti.Kaikki seinät tehtiin kipsilevyllä uusiksi. Ulkoseinien sisäpuolia ei purettu. Lattia puhkaistiin vain takan kohdalla. Talon ulkopuolelle kaivettiin salaojat. Remonttia varten ei ollut korjaussuunnitelmaa. Hituiset päättivät mitä remontteja tehtäisiin.
31. Todistajana kuultu Jussi Niitinen on kertonut olleensa tekemässä remonttia rakennuksessa vuonna 2017. Pertti Hituinen oli tuolloin kertonut, mitä remonttia piti tehdä. Niitinen on kertonut, että taloon kaivettiin lapiolla salaojat lipan alle ja asennettiin patolevyt ja sarat. Keittiö ja väliseinät purettiin. Eristeisiin ei koskettu.
32. Käräjäoikeus katsoo, että Juustisen, Luhtasaaren ja Niitisen kertomuksilla on selvitetty, että rakennuksessa on kaupan purkamisen jälkeen suoritettu todisteessa VJ9 luetellut rakennustyöt. Rakennuksessa on selvityksen perusteella purettu kostuneet sisäpinnat, kuivatettu rakenteita, uusittu sisäpintoja ja keittiö. Lisäksi Niitisen kertomuksella on osoitettu, että Niitinen on itse kaivanut salaojia ja asentanut patolevyjä.
33. Koirasalo on kertonut, käyneensä kohteessa uudestaan vuonna 2019. Tällöin rakennuksen sisäpinnat oli uusittu ja salaojat oli uusittu kahdelta sivulta. Ulkoseiniltä ei ollut uusittu eristeitä. Lattiarakenteita ei ollut uusittu, vaan lattiassa oli vanha eristerakenne. Lattiaa ei ollut piikattu pois. Alapohjassa ollutta tojalevyä ei saa pois piikkaamatta. Kohteessa ei ollut termisol-eristettä. Todisteena K29 olevasta Koirasalon kuntotarkastusraportista tammikuulta 2022 ilmenee, miltä osin Koirasalon vuonna 2016 suosittelemia Korjauksia on jätetty tekemättä. Raportin mukaan CFU Finland Oy:n raportissa suositeltuja kosteusvaurioiden korjauksia ei ole tehty alapohjaan ja ulkoseiniin, vaan ainoastaan sisäpinnat on uusittu entiselleen. Ulkona salaojitusta on tehty vain toiselle puolelle rakennusta.
34. Seppolevy Oy:n tarkastusraportista (K17} ilmenee, että korjaustöiden jälkeen tehdyssä tarkastuksessa on 18.4.2018 todettu keittiön vieressä olevan makuuhuoneen ulko- ja väliseinästä kohonneita kosteuksia pintakosteusmittarilla mitattuna.
35. Todistajana kuultu, vahinkokartoittaja Timo Puomisalo on kertonut, että kosteusvauriokorjauksissa pelkkä korjaus ja pintojen kuivaus ei ole oikea menetelmä, vaan kastuneet pinnat pitää saada desinfioitua. Kastuneet villat pitää aina poistaa, ei ainoastaan kuivata, koska villoissa on aina mikrobeja. Eristeet myös menettävät eristekykynsä, jos ne kastuvat, vaikka ne kuivattaisiin välillä. Kohteen ulkoseinissä näytti olevan alkuperäiset villaeristeet, kun Puomisalo kävi kohteessa. Termisol eristettä ei näkynyt missään.
36. Käräjäoikeus katsoo erityisesti Koirasalon ja Puomisalon kertomusten ja CFU Finland Oy:n raportin (K10) ja PK-Kuivaus Oy:n raportin (K13) perusteella tulleen selvitetyksi, että kosteusvaurioiden korvaaminen on edellyttänyt Koirasalon raportissa esittämiä korjauksia, sisältäen kostuneiden sisäseinien ja rakenteiden poistamisen lisäksi myös ulkoseinien osalta kostuneen tiilimuurauksen ja kostuneiden eristeiden purkamisen ja poistamisen ja alapohjien osalta pintabetonilaatan, toja levyjen ja kevytsoran purkamisen ja poistamisen ja kantavan pohjalaatan kuivatuksen ja puhdistamisen.
37. Käräjäoikeus toteaa näin ollen, että korjauksia ei ole Åhmanien kaupan purkamisen jälkeen tehty asiantuntijoiden antamien suositusten mukaisesti eikä sillä tavalla, kun edellä on katsottu näytetyn kosteusvaurioiden korvaamisen edellyttävän. Kaupanteon hetkellä 1.8.2018 kiinteistössä on siten ollut merkittävä laatuvirhe, kun seinien eristeet ja ulkoseinät sekä lattian kaikki alapohjarakenteet ovat olleet kosteusvaurioituneita.
Kaupanteon 1.8.2018 jälkeen ilmenneet kosteusvauriot
38. llkka Sortene on kertonut, että he muuttivat Iiron kanssa rakennukseen elokuussa 2018 ja ehtivät asua talossa vuoden ajan. Marraskuussa 2018 heidän postilaatikkoonsa oli tullut pankilta postia Erik Bomanille. Tämän johdosta Sortene oli soittanut EmmiBomanille, joka oli kertonut, että Bomanit olivat asuneet asunnossa, mutta kauppa oli purettu kosteusvaurion johdosta.
39. Keväällä ja kesällä 2019 Hituiset kävivät paikalla ja yhdessä tutkittiin mistä seinistä ulos tuleva kosteus johtuu. Kesällä seinät alkoivat kupruilemaan ja seinissä lattianrajassa löytyi hometta. Elokuussa Seppo Levy tuli tutkimaan rakennusta ja hän oli tällöin ehdottanut viemärikuvausta. Viemärikuvauksissa todettiin reikä viemärissä. Itiöiden johdosta he joutuivat muuttamaan pois talosta. Vakuutusyhtiöltä tuli ensin myönteinen päätös korjauksista, mutta vakuutusyhtiö muutti päätöstä, kun kävi ilmi, että talossa oli vanhoja kosteusongelmia, joita ei ollut korjattu.
40. Juha Iiro on kertonut, että keväällä 2019 kosteus nousi sokkeliin ja seinissä ilmeni kalkkijäämiä. Kesällä 2019 huoLassiin, että maali kupruilee keskimmäisen makuuhuoneen seinässä. Maali alkoi irtoilemaan keittiön viereisen huoneen seinästä ja homepilkkuja ilmeni lattialistassa.
41. Vahinkopartio Oy:n 28.9.2019 ja 1.10.2019 päivätyissä tarkastusraporteissa {K4-K5), jotka on laatinut Timo Puomisalo, esitetään elo- ja syyskuussa 2019 tehtyjen kosteusvahinkotarkastusten havainnot. Raporttien mukaan keittiön valurautaviemärin mutkassa oli reikä pintabetonilaatan ja pohjalaatan välissä eristetilassa, josta vesi oli valunut pidemmän aikaa rakenteisiin kastellen asuinrakennuksen alapohjan. Raportin mukaan asuinrakennuksen lattia- ja seinärakenteet sekä eristeet olivat kauttaaltaan märkiä ja rakennuksessa oli aikaisempia korvaamattomia kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita.
42. Vahinkopartio Oy:n 29.1.2020 päivätyn korjaustöiden kustannusarvion (K6) mukaan todettujen vikojen ja vaurioiden korvaamiseksi joudutaan tekemään purku- ja jälleenrakennustyöt koko asunnossa nro 1 ja asunnossa nro 2 vaatehuoneeseen, olohuoneeseen ja keittokomeroon. Lopullinen laajuus ja tarvittavat toimenpiteet varmistuisivat vasta purkutöiden jälkeen. korvaaminen sisältäisi asuntojen kastuneiden ulkoseinien tiiliverhousten ja eristeiden purkamisen, sisäpuolella kaikkien kiintokalusteiden purkamisen, lattiapinnoitteiden ja listojen purkamisen, lattian pintabetonin piikkauksen ja leca-soran poiston, pohjabetonilaatan jyrsinnän puhtaalle betonipinnalle, levyseinien purkamisen, kiviseinien jyrsinnän puhtaalle runkopinnalle, LVIS-purkutöitä, desinfioinnin ja kuivatusta. Korjausten kokonaiskustannus olisi 266.000,00 euroa.
43. Timo Puomisalo on kertonut tehneensä kustannusarvion kaupanteon jälkeen havaittujen kosteusvaurioiden korjaustöistä. Tehtävät toimenpiteet ovat kaikkien pinnoitteiden purkaminen, pintalaatan poistaminen, kunnes kuiva pinta tulee vastaan, eristeiden poistaminen ja pohjalaatan pinnan jyrsiminen. Toimenpiteet ja kustannusarvio on eritelty hänen raportissaan (K6). Arvio on tehty vuoden 2020 kustannustasolla. Nyt arviota on hintojen nousun takia nostettava vähintään 20%. Varmaa kustannusarviota ei pysty antamaan ennen rakenteiden purkamista. Arvioitu korjausaika on vähintään puoli vuotta. Remontin kesto riippuu rakenteiden kuivausajasta, jota ei pysty etukäteen tarkasti arvioimaan. Puomisalo on kertonut tehneensä uransa aikana tuhansia kosteusvaurioiden korjaustöiden kustannuslaskelmia.
44. Puomisalo on kertonut käyneensä kohteessa selvittämässä kosteusvauriota kaksi kertaa syksyllä 2019. Tutkimuksia tehtäessä Puomisalolla ei ollut tietoa, siitä että kohteessa oli aiemmin ollut kosteusvahinkoja. Kosteusvaurion aiheuttaja oli rikkoontunut keittiön viemäriputki. Puomisalo on lähtenyt siitä, että viemärivuoto on yksinomainen syy vesivahingolle. Puomisalo on nähnyt viemäriputken reiän itse paikan päällä. Puomisalo on kertonut, että valurautaisen putken mutkaosiin kertyy rasvaa ja lietettä, mikä usein rassataan auki, jolloin syntyy mekaanista rasitusta, joka voi rikkoa putken. Jos makuuhuoneen ja keittiön välien seinä on kostunut, niin syynä voi olla viemärin rikkoontuminen. Seppolevyn tutkimus vuodelta 2018 viittaa siihen, että viemäri on vuotanut jo tuolloin. Jos rakennus on kaksi vuotta käyttämättä niin kosteus ei poistu, mutta pintakosteusarvot tippuvat.Jälkikäteen on kuitenkin mahdotonta sanoa, milloin viemäriputki on rikkoontunut, koska vesi liikkuu niin arvaamattomasti.
45. Koirasalo on kertonut, että vuonna 2021 rakennuksen suurimmat korjaustarpeet olivat alapohjan purkaminen ja ulkoseinien alaosan korvaaminen. Kustannusarvio tarvittaville korjauksille on 227.000 euroa. Arviossa mukana ei ole pienemmän asunnon mahdollisia korjauksia, jotka Vahinkopartio on todennut. Arvio pienemmän asunnon korjauskuluista on noin 35.000- 50.000 euroa.
Käräjäoikeuden päätelmät viemäriputken rikkoontumisen ajankohdasta
46. Käräjäoikeus katsoo todistajien Puomisalon ja Koirasalon kertomuksilla sekä todisteena K5 olevan Vahinkopartio Oy:n tarkastuskertomuksella ja todisteena K29 olevan CFU Finland Oy:n raportilla näytetyn, että rakennuksessa vuonna 2019 todetut kosteusvauriot ovat ainakin pääosin seurausta keittiön viemäriputken hajoamisesta. Riitaista on, onko viemäri alkanut vuotamaan ennen kauppaa tai vasta sen jälkeen.
47. Käräjäoikeus katsoo, että kantajien väitettä siitä, että viemäriputki olisi vuotanut jo vuonna 2016 tukevat seuraavat tutkimusraporteissa ilmenevät havainnot. CFU Finland Oy:n raportissa on katsottu vahinkomekanismin olevan epäselvä ja raportissa on suositeltu lämmitysputkien koeponnistusta. PK Kuivaus Oy:n tutkimusraportissa (K13) on todettu, että kosteusvauriot eristetilassa eivät johdu maakosteudesta ja suurimmat kosteuspitoisuudet on todettu niissä tiloissa, jossa viemäriputkivuodon aiheuttamat kosteusvauriot on myöhemmin havaittu. Seppolevy Oy:n tarkastusraportin (K17) mukaan keittiön vieressä olevan makuuhuoneen ulko- ja väliseinästä sisäpuolelta tehdyissä mittauksissa löytyi kohonneita kosteuksia ja raportissa on kehotettu tarkistamaan keittiön hanalle nousevat liitokset keittiökaappien takaa. Vahinkopartio Oy:n tarkastuksissa 2019 todettu viemärin vuotokohta alapohjarakenteessa on samassa paikassa keittiökaapin kohdalla, kuin mihin Seppolevy Oy:n tarkastusraportissa oli annettu suositus jatkotutkimuksista.
48. Kantajien väitettä siitä, että viemäriputki olisi vuotanut jo vuonna 2016 tukee myös todistaja Koirasalon esittämä näkemys, että viemäriputken reiän ruostuneisuuden kerrostuminen viittaa siihen, että viemäriputken reikä on vanha ja Koirasalon kertomus siitä, että bakteeripitoisuudet vuoden 2015 tutkimuksissa viittaavat siihen, että kyse olisi ollut viemärivuodosta. Myös todistaja Puomisalon kertomus siitä, että Seppolevy Oy:n tutkimus viittaisi siihen, että viemäri on vuotanut jo silloin kun Seppolevyn tutkimus tehtiin, tukee kantajien väitettä.
49. Käräjäoikeus toteaa, että ennen kauppaa on rakennuksessa tehty viiden eri asiantuntijan taholta kosteuskartoituksia ja tutkimuksia. Kartoituksissa on todettu kosteusvaurioiden syyksi rakennuksen ulkopuolelta kulkeutuneet sade- ja sulamisvedet. Vaikka osassa ennen kauppaa tehdyissä tutkimuksissa on kehotettu tarkastamaan käyttö- ja lämmitysputket mahdollisten vuotojen varalta, niin yhdessäkään tarkastuksessa ei ole kuitenkaan osattu edes epäillä vaurioiden voivan johtuvan viemäriputkien rikkoontumista.
50. Käräjäoikeus toteaa edelleen, että vaikka Puomisalo on todennut Seppolevy Oy:n tutkimuksen viittaavan siihen, että viemäri on vuotanut jo vuonna huhtikuussa 2018, jolloin tutkimus tehtiin, niin Puomisalo on kuitenkin todennut, että jälkikäteen on mahdotonta sanoa, milloin viemäriputki on rikkoontunut, koska vesi liikkuu niin arvaamattomasti.
51. Ottaen edellä todetun lisäksi huomioon, että yksikään viemärivuodon olemassaoloa jo vuonna 2016 tukema todiste ei riittävällä varmuudella osoita viemäriputken vuotaneen jo tällöin, niin käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että viemäriputkessa olisi ollut reikä ennen kaupantekoa 1.8.2018 ja että vuonna 2016 kosteusvauriot olisivat johtuneet viemäriputken rikkoutumisesta.
Ostajille annettu tieto ennen kaupantekoa
52. Sortene on kertonut, että hän ja Iiro etsivät isompaa omakotitaloa isolla tontilla, jossa ei olisi remonttihuolia ja johon pääsisi muuttamaan suoraan heidän entisestä asunnostaan. He kävivät yhdessä tutustumassa kaupan kohteeseen ja saivat esitteen kohteesta. Käytyään toisen kerran kohteessa he totesivat haluavansa teettää kuntotarkastuksen kohteesta. Välittäjä Kokkinen tilasi kuntotarkastuksen. Sortene ja Iiro olivat itse paikalla kuntotarkastuksessa ja myös myyjät sekä Kokkinen olivat silloin paikalla. Myyjät sanoivat, että talossa ei ollut kosteusongelmia. Kuntotarkastuksen haastatteluosion täytti Pertti Hituinen paikan päällä tarkastuksen aikana. Kuntotarkastusraportti saatiin sähköpostitse ja ostotarjous annettiin heti raportin saannin jälkeen.
53. Sortenen mukaan he olivat ennen kauppaa käyneet asuntoa läpi välittäjän kanssa ja huomanneet, että seinät oli maalattu ja oli laitettu laminaattilattia. Mitään puhetta kosteusvaurioista tai mikrobivaurioista, tai tällaisten korjauksista ei ollut. Kantajilla ei ollut tietoa, että kiinteistön aiempi kauppa oli purettu.
54. Iiro on kertonut, että he olivat Sortenen kanssa ostamassa ensimmäistä omakotitaloa. He etsivät taloa, jossa voisi asua ilman remonttihuolia. He olivat haastatelleet Pokkista siitä, onko asunnossa ollut kosteusvaurioita, Kokkinen oli vastannut, että ei ole ollut. Kokkinen oli kertonut heille, että talossa oli seinät ja sisäkatto uusittu ja siinä oli uusi laminaattilattia. Kosteusvaurioista ei kerrottu mitään. Ensimmäisessä esittelyssä paikalla olivat Iiro, Sortene ja Kokkinen. Toisella esittelykerralla paikalla olivat myös Hituiset. Kantajat olivat toisen esittelyn aikana kysyneet uudestaan kosteusongelmista ja saaneet vastauksen, että ongelmia ei ollut. Marja Hituinen oli kertonut, että Hituiset olivat muuttaneet pois talosta vuonna 2017.
55. Iiron mukaan he eivät saaneet kiinteistöstä muita asiakirjoja kuin myyntiesitteen. Esitteessä kerrottiin, että asunnossa oli Termisol lattiaeristeet. Esitteessä kerrottiin myös, että salaojat oli korjattu, mutta myöhemmin kävi ilmi, että salaojia ei ollut ollut aiemmin ollenkaan ja että puolet talosta oli edelleen ilman salaojia. He luulivat ostaneensa täysin Sorjatun talon, jonka piti olla täydessä kunnossa. Heille ei kerrottu mitään perutuista kaupoista.

56. Marja Hituinen ei ole muistanut mitä hän on Iiron ja Sortenen kanssa keskustellut.
57. Raimo Kokkinen on kertonut toimineensa kohteen välittäjänä. Kokkinen ei ollut tuntenut kuntotarkastaja Lundia ennestään, vaan oli valinnut hänet netistä, koska ostajat halusivat kuntotarkastuksen nopeasti ja kuntotarkastajilla oli silloin kova ruuhka. Kuntotarkastuksessa ei purettu mitään rakenteita. Talossa todettiin tarkastuksessa kaiken olevan kunnossa. Kokkinen ei muistanut, että olisi keskustellut raportista ostajien kanssa raportin antamisen jälkeen.
58. Kokkinen on ensin kertonut saaneensa tiedon, että edellinen asiakas oli hylännyt kaupan ja että myyjä oli Sorjannut taloa 100.000 eurolla. Hituiset olivat kertoneet, että kaikki mistä silloin oli riidelty, oli korjattu. Suurin vika oli ollut salaojan puuttuminen. Kokkinen on kuulemisen aikana tarkentanut kertomustaan ja ilmoittanut, että Hituiset eivät ennen toimeksiantoa tai kauppa kertoneet Bomanien kaupan purusta eivätkä Hituiset esittäneet mitään kuntotarkastusraporttia ennen kauppaa. Seppo Levyn vuoden 2018 raportista Kokkinen oli nähnyt etusivun. Kokkinen oli itsekin tarkastanut raportin suosituksen mukaisesti keittiön liitokset ja mitannut seinien kosteutta.
59. Kokkinen on vahvistanut, että hänen sähköpostissaan Antti Haanpäälle 16.6.2020 (K20) ilmoittamat tiedot koskien hänen omaa tietoisuuttaan edellisen kaupan peruuntumisesta pitävät paikkaansa. Kokkinen on kertonut Hituisten ilmoittaneen, että 100.000 euron peruskorjaukset oli tehty. Hän oli nähnyt, että salaojat oli tehty ja että talo oli hyvässä kunnossa. Hän ei kertomansa mukaan ennen kauppaa tiennyt mitä rakennuksessa oli korjattu. Kokkinen ei ollut nähnyt korjaussuunnitelmia.
60. Asiassa on riidatonta, että ostajille ei ole ennen kaupantekoa kerrottu siitä, että myyjien ja Åhmanien välinen kiinteistöä koskeva kauppa oli purettu.
61. Osapuolten solmimassa kauppakirjassa on kiinteistön kunnon osalta todettu, että ostajat ovat huolellisesti tutustuneet kiinteistöön ja hyväksyvät sen siinä kunnossa kuin se heille viimeksi esiteltäessä oli. Ostajat ovat olleet läsnä 25.7.2018 suoritetussa kuntotarkastuksessa ja tutustuneet siitä laadittuun raporttiin (K3). Tarkastuksen on suorittanut Benson Oy, ins. Kurt Lund. Kauppakirjassa ei ole mainintaa siitä, että ostajille olisi esitetty mitään muuta raporttia rakennuksen kunnosta.
62. Lundin kuntotarkastusraportin mukaan kuntotarkastus on suoritettu rakenteita avaamatta. Tarkastuksessa ei ole mainintoja kosteusvaurioista. Tarkastuksen merkittävimmät havainnot ovat raportin mukaan raitisilmaventtiilien puuttuminen ja yläpohjatilan kulkusillan puuttuminen. Suoritettujen korjausten osalta raportissa on viitattu sen haastatteluosaan, jossa myyjät ovat kertoneet tehdyistä kunnostustöistä. Marja Hituinen on kertonut, että haastatteluosan oli täyttänyt Pertti Hituinen.
63. Kuntotarkastusraportin haastatteluosa ei sisällä mainintaa siitä, että rakennuksessa olisi tai olisi ollut kosteus-, mikrobi-, laho- tai homevaurioita. Haastatteluosasta ei myöskään ilmene, että aikaisempia kosteusvaurioita olisi korjattu tai jätetty korvaamatta. Vuonna 2017 tehdyistä remonteista ilmoitetaan ainoastaan, että laminaatit on vaihdettu ja seinät on maalattu. Rakenteiden tai eristeiden korjauksista tai rakenteiden kuivatuksista ei ole haastatteluosassa mitään mainintaa. Haastatteluosan kohtaan 2.1 kosteushavainnot ja niiden osalta tehdyt oleelliset korjaukset ja huoltotyöt/toimenpiteet ja kohtaan 2.4 hajuhavainnot, on merkitty "Ei". Aiemmista kuntotarkastuksista mainitaan ainoastaan Raksystems vuosina 2009 ja 2015.
64. Todistajana kuultu Gert Lund on kertonut suorittaneensa kohteessa Pokkisen pyynnöstä kuntotarkastuksen 25.7.2018. Lund oli aiemmin ollut kohteessa Pokkisen pyynnöstä laatimassa energiatodistusta. Lundin yleishavainto oli, että talo oli hyvässä kunnossa, koska kaikki pinnat oli laitettu kuntoon. Tarkastuksessa <lund havaitsi vain pieniä puutteita rakennuksessa, kuten että ilmanvaihtokanavia ei ollut putsattu.
65. Tarkastuksen aikana Lund oli saanut Pokkiselta ruutupaperille tehdyn piirustuksen siitä, miten rakennuksen lattia oli korjattu. Pokkisen antaman piirustuksen mukaan rakennuksen pohjalaatta oli puhdistettu ja lattiaan oli laitettu 200mm uutta styroxista termisol pohjaeristettä. Lund on edelleen kertonut, että hän olisi toivonut saavansa kaikki raportit kohteessa aiemmin tehdyistä kuntotarkastuksista, mutta ainoa raportti, jonka hän oli saanut, oli kaksi sivua valokuvia Raksystemsin tekemästä kuntotarkastusraportista. Lundille oli herännyt kysymyksiä, miksi hän oli saanut vain kaksi sivua kyseisestä raportista. Kokkinen oli painostanut Lundia laatimaan raportti nopeasti. Pokkisen mukaan kiinteistökauppa olisi mennyt mönkään, jos raporttia ei olisi annettu.
66. Iiro ja Sortene ovat kertoneet saaneensa ennen kaupantekoa Pokkiselta kiinteistön myyntiesitteen. Lundin kuntotarkastusraportin ja myyntiesitteen lisäksi ostajat eivät olleet saaneet muita asiakirjoja. Myyntiesitteessä ei sanota mitään rakennuksen kunnosta, rakennuksessa tehdyistä kuntotarkastuksista tai rakennuksessa tehdyistä korjauksista.
Käräjäoikeuden päätelmät kiinteistön laatuvirheestä
67. Käräjäoikeus on edellä katsonut, että 1.8.2028 kiinteistössä on ollut merkittävä laatuvirhe, kun seinien eristeet ja ulkoseinät sekä lattian kaikki alapohjarakenteet ovat olleet kosteusvaurioituneita. Aikaisemmin todettujen kosteusvaurioiden korjauksia ei ollut tehty asianmukaisesti
68. Käräjäoikeus katsoo asiassa tulleen näytetyksi, että Hituiset ovat kantajien katsastaessa taloa antaneet virheellisen tiedon rakennuksen kunnosta kertoessaan, että rakennuksessa ei ole ollut kosteusongelmia. Saman virheellisen tiedon on Hituisten puolesta kantajille antanut myös Kokkinen, joka on myös antanut virheellistä tietoa kantajille siitä, että rakennuksen alapohjassa olisi Termisol eristettä. Hituiset ovat myös antaneet kantajille virheellistä tietoa rakennuksesta, kun he ovat kuntotarkastusraportin haastatteluosaan merkinneet "ei" kohtaan "kosteushavainnot ja niiden osalta tehdyt oleelliset korjaukset ja huoltotyöt/toimenpiteet".

69. Käräjäoikeus toteaa, että edellä selostetun mukaisesti, ennen 1.8.2018 tehtyä kauppaa rakennuksen kosteusvahinkoja on tutkinut ja raportin kosteusvaurioista on antanut viisi eri tahoa, CFU Finland Oy, PK Kuivaus Oy, Talotekniikka Kuusjoki Oy, Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy ja Seppolevy Oy. Lisäksi Ositum Oy on analysoinut rakennuksesta otettuja mikrobinäytteitä. Iiron, Sortenen, Marja Hituisen ja Pokkisen kertomuksilla käräjäoikeus katsoo tulleen näytetyksi, että kantajille ei ole Benson Oy:n juuri ennen kaupantekoa annetun kuntotarkastusraportin lisäksi ennen kaupantekoa annettu mitään muita kuntotarkastusraportteja, kosteusraportteja tai korjaussuosituksia eikä annettu mitään tietoa siitä, että rakennuksessa on ollut kosteusvaurioita.
70. Käräjäoikeus katsoo Iiron, Sortenen, Marja Hituisen ja Pokkisen kertomuksilla edelleen näytetyn, että kantajille ei ole ennen kaupantekoa myöskään kerrottu siitä, millä tavoin kosteusvauriot olisi Hituisten saamien suositusten mukaan tullut Sorjata tai että Hituisille annettuja kosteusvaurioiden korjaussuosituksia ei ollut noudatettu.
71. Käräjäoikeus katsoo asiassa myös näytetyn, että kantajille ei ole ilmoitettu, että Seppolevy Oy oli 18.4.2018 rakennuksessa suoritettujen korjausten jälkeen havainnut kohonneita kosteuspitoisuuksia keittiön vieressä olevan makuuhuoneen ulko- ja väliseinässä
72. Käräjäoikeus katsoo kaikkien edellä lueteltujen virheellisten tietojen ja antamatta jätettyjen tietojen olevan sellaisia, jotka Hituiset ovat tienneet. Tietojen on katsottava olevan sellaisia tietoja, jotka tyypillisesti vaikuttavat myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon. Ottaen huomioon mitä käräjäoikeus on edellä todennut rakennuksen vuonna 2016 todetuista laajoista kosteusvaurioista ja kosteusvaurioiden korjaussuosituksista sekä siitä, että Hituiset eivät ole korjanneet rakennusta suositusten mukaisesti, katsoo käräjäoikeus, että kaikkien edellä lueteltujen tietojen antamisen laiminlyöntien voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kaupan purkaminen
73. Käräjäoikeus toteaa siten kiinteistössä olevan edellä lueteltujen virheellisten tietojen ja antamatta jätettyjen tietojen osalta maakaaren 2 luvun17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohtien mukainen laatuvirhe.
74. Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeus purkaa kauppa kiinteistössä olevan virheen johdosta, jos virhe on olennainen.
75. Iiron ja Sortenen kertomuksilla on näytetty, että kantajat ovat etsineet omakotitaloa, johon voisi heti muuttaa ilman remonttihuolia ja että kantajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä, mikäli heillä olisi ollut tieto siinä havaituista kosteusvaurioista ja tekemättä jätetyistä suositelluista korjauksista.
76. Käräjäoikeus katsoo kirjallisina todisteina olevien korjaussuositusten ja - tarjousten sekä todistajien Koirasalon ja Puomisalon kertomusten perusteella näytetyn, että kiinteistössä ennen kaupantekoa olleiden kosteusvaurioiden tekemättä jätettyjen korjausten korjauskustannukset, suositusten mukaan tehtyinä, olisivat olleet satoja tuhansia euroja ja korjauksen kesto useita kuukausia. Käräjäoikeus katsoo myös tulleen näytetyksi, että korjauskustannusten tarkkaa määrää ja korjausaikataulua ei pysty asiassa arvioimaan, ennen rakenteiden purkamista. Todistaja Koirasalon kertomuksen mukaan rakennuksen korjausta kannattavampaa vuonna 2016 -2017 olisi saattanut olla talon purkaminen ja uuden talon rakentaminen. Myös Rikle Oy:n tarjouksen (K25) mukaan korjausta kannattavampaa voisi olla rakennuksen purkaminen ja uuden rakentaminen.
77. Käräjäoikeus katsoo, ottaen erityisesti huomioon sen, että rakennukseen ei ole mahdollista muuttaa asumaan, ilman että rakennuksessa suoritetaan erittäin mittavat, useita kuukausia kestävät ja kustannuksiltaan poikkeuksellisen suuret korjaukset, että kiinteistössä kaupantekohetkellä 1.8.2018 ollut laatuvirhe, seinän eristeiden, ulkoseinien ja alapohjarakenteiden laajat kosteusvauriot, on ollut olennainen. Ostajilla on näin ollen virheen johdosta oikeus purkaa kauppa. Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna ja Marja Hituinen on siten velvoitettava palauttamaan kauppahinta. Kuolinpesän osakkaiden osalta velvollisuus palauttaa kauppahinta rajoittuu kuitenkin Pertti Hituisen kuolinpesän varoihin.
78. Sillä seikalla, että rakennuksessa on havaittu kaupan jälkeen rikkoutunut viemäriputki, jonka johdosta on aiheutunut rakennukseen laaja kosteusvaurio, ei ole vaikutusta ostajien oikeuteen purkaa kauppa siinä kaupantekohetkellä olleen laatuvirheen johdosta.
Korvaus kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista.
79. Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan myyjän on kaupan purkautuessa suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
80. Kantajat ovat esittäneet, että heille on aiheutunut tällaisia kustannuksia yhteensä 10.924,90 euroa. Iiro on kertonut, että kustannukset muodostuvat uuden autotallin oven kauko-ohjaimen hankkimisesta, hälytysjärjestelmän hankinnasta, lukon vaihtamisesta, uusien keittiön yläkaappien teettämisestä, kylpyhuoneen liukuoven hankinnasta. ilmanvaihtotöistä sekä pihakivetyksen laittamisesta yläpihalle. Kyseisten hankintojen ja töiden kustannukset ilmenevät todisteesta K30.
81. Käräjäoikeus katsoo, että edellä luetellut hankinnat ja työt ovat olleet kaikki sellaisia, jotka ovat hyödyttäneet kiinteistöä sen ostamisen jälkeen. Kaupan purkautuessa on kantajilla siten oikeus saada myyjiltä korvaus kyseisistä kuluista.Ostajien vahingonkorvausvaatimukset
82. Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Marja Hituinen ja Pertti kuolinpesän osakkaat Marja Hituinen ja Hanna Hituinen eivät ole osoittaneet, että kiinteistön virheet eivät olisi johtuneet myyjien huolimattomuudesta.
83. Kantajat ovat vaatineet vastaajia suorittamaan vahingonkorvauksena Benson Oy:n kuntotarkastuksen kulun 840 euroa. Käräjäoikeus katsoo, Sortenen ja Iiron kertomuksilla näytetyn, että kuntotarkastusta ei olisi tilattu, jos Hituiset tai välittäjä olisi antanut tiedot kaupan kohteen kunnosta, aiemmista kuntotarkastuksista ja suoritetuista ja suorittamatta jätetyistä korjauksista, ennen kuntotarkastuksen tilaamista, vaan kiinteistön ostamisesta olisi tällöin luovuttu ilman, että kuntotarkastusta olisi tilattu. Kuntotarkastuksen kulun on siten katsottava olevan sellainen kantajille aiheutunut tarpeettomaksi jäänyt kulu, jonka vastaajien tulee korvata kantajille. Kuntotarkastuksen kulun määrä on riidaton.
84. Kantajat ovat vaatineet Korvauksena sijaisasumiskuluista yhteensä83.000 euroa. Vastaajat ovat määrän osalta kiistäneet vaatimuksen siltä osin, kun sijaisasumisen kuluja on vaadittu yli 6 kuukauden ajalta ja yli 1.000 euroa kuukaudelta.
85. Sijaisasumisesta Iiro on kertonut, että hän itse on ollut merellä ja Sortene on muuttanut pienempään huoneistoon. Vakuutusyhtiö oli tarjonnut heille pientä huoneistoa. He löysivät Lumo-kodilta halvemman sijaisasunnon, kun vakuutusyhtiö ilmoitti, että ei maksa heille Korvauksia. Ennen kauppaa he asuivat omassa omistusasunnossa. Ostettua taloa on pidetty 3,5 vuotta lämpimänä ja maksettu öljystä, veroja, jätemaksuja jne.
86. Iiro on kertonut, että Hituisilta ostettua rakennusta on pidetty lämpimänä ja kantajat ovat koko kolmen ja puolen vuoden sijaisasumisen ajan maksaneet kiinteistöstä kiinteistöveroa, jätemaksuja sekä lämmityskuluja.
87. Käräjäoikeus on edellä katsonut selvitetyksi, että rakennus on ollut kosteusvaurioiden johdosta asumiskelvoton. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on ollut sijaisasunnon tarve vaaditulta ajalta. Iiron ja Sortenen kertomuksilla on osoitettu, että kantajille on sijaisasumisesta syntynyt esitetyt kustannukset. Lisäksi Iiron kertomuksen perusteella on näytetty, että sijaisasumiskustannukset ovat kokonaisuudessaan ylimääräisiä kustannuksia kantajille. Sijaisasumisen kuukausittaisia kustannuksia on pidettävä määrältään kohtuullisina.
88. Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat on siten velvoitettava korvaamaan kantajille vaaditut sijaisasumisen kustannukset.
Kiinteistönvälittäjän vastuu
89. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
90. Kiinteistönvälittäjänä toimineen Pokkisen kertomus on selostettu edellä kappaleissa 57-59.
91. Sähköpostiviestissään Antti Hlle 16.6.2020 (K20) Kokkinen on todennut, että hän oli kuullut myyjältä edellisten kauppojen peruuntumisesta ja kiinteistön peruskorjauksesta kiinteistön palattua alkuperäiselle omistajalle. Koska kiinteistö oli asianmukaisesti peruskorjattu ja toimi, ei entisiin ollut mitään syytä palata.92. Kirjallisena todisteena K27 olevan aluehallintoviraston päätöksen mukaan Kokkinen on aluehallintovirastolle antaman selvityksen perusteella ollut tietoinen tapahtuneesta kaupan purusta. Välitysliikkeelle ei selvityksen mukaan kuitenkaan esitetty mitään raportteja aikaisemmasta kaupasta eikä välitysliike niitä osannut pyytääkään.
93. Kuntotarkastusraportin 31.7.2018 tehnyt Lund on kertonut, että Kokkinen on kuntotarkastuksen aikana kertonut perusteellisesti, kuinka laajat remontit rakennuksessa oli tehty. Kokkinen oli kuntotarkastuksen aikana antanut hänelle ruutupaperille tehdyn piirustuksen siitä, miten lattiaremontti oli tehty. Suunnitelmasta ilmeni, että lattiaeristeenä olisi käytetty Termisolia, minkä tiedon Lund, hänelle kerrotun mukaisesti, ilmoitti kuntotarkastusraportissa. Käräjäoikeus toteaa, että Juustisen, Koirasalon ja Puomisalon kertomuksilla on osoitettu, että tieto siitä, että lattiaeristeenä olisi ollut Termisolia on virheellinen.
94. Käräjäoikeus katsoo todisteina olevilla aluehallintoviraston päätöksellä, Pokkisen sähköpostilla ja Pokkisen kertomuksella tulleen näytetyksi, että Pokkisella on ollut ennen kauppaa tieto siitä, että kiinteistön edellinen kauppa oli purettu ja että rakennuksessa oli tämän jälkeen tehty laajat sisätilaremontit.
95. Pokkisen omalla kertomuksella on myös näytetty, että Pokkisella on ollut ennen kauppaa tieto siitä, että Seppolevy Oy:n tarkastuksessa rakennuksen sisäseinissä oli todettu kohonneita kosteuspitoisuuksia. Näyttämättä on jäänyt, että Pokkisella olisi ollut tiedossa mitä vahinko- ja kuntotarkastuksia rakennuksessa oli tehty ennen 1.8.2018 tehtyä kauppaa ja mitä korjaussuosituksia kosteusvaurion korvaamiseksi olisi annettu. Välitysliikkeellä on kuitenkin velvollisuus itse selvittää toimeksiantajaltaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia. Käräjäoikeus katsoo näin ollen, että Pokkisella on ollut, saatuaan tiedon edellisen kaupan purkaantumisesta, velvollisuus kysyä Hituisilta lisätietoja siitä, mistä syystä kauppa oli purettu.
96. Välitysliikkeelle on syntynyt velvollisuus lisätietojen tiedusteluun Hituisilta rakennuksen mahdollisista kosteusvaurioista myös silloin, kun Kokkinen on saanut Seppolevyn Oy:n tarkastusraportin ja sen perusteella itse ruvennut mittaamaan sisäseinien kosteuspitoisuuksia. Myös saatuaan Hituisilta tiedon rakennuksessa tehdyistä laajoista sisätilojen korjauksista, olisi Pokkisen tullut selvittelyvelvollisuutensa mukaisesti kysyä tarkempia tietoja remontista ja minkä johdosta se oli tehty.
97. Käräjäoikeus katsoo, että Oy Finholding Ab on toiminut asiassa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n ja 9 §:n vastaisesti, kun se ei ole tiedustellut Pertti ja Marja Hituiselta kiinteistön edellisen kaupan purkamisen ja kaupan jälkeen suoritettujen laajojen sisätilakorjausten syitä, eikä pyrkinyt selvittämään mistä rakennuksessa Seppo Levyn Oy:n tarkastuksessa havaitut sisäseinien kohonneet kosteusarvot ovat voineet johtua ja jättäessään kertomatta kyseisen tarkastuksen tuloksista ostajille.
98. Sortenen, Iiron ja Lundin kertomusten perusteella Pokkisella on ollut tieto siitä, että kantajille oli tärkeää, että ostattavassa rakennuksessa ei ollut kosteusongelmia. Käräjäoikeus katsoo siten, että mikäli välittäjä olisi täyttänyt hänelle kuuluvan huolellisuus-, selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden, olisivat kantajat saaneet sellaiset tiedot kiinteistöstä, joiden välittäjä tiesi vaikuttavan kaupasta päättämiseen.
99. Oy Finholding Ab on rikkonut sille kuuluvia velvollisuuksia. Kaupan purkutilanteessa Oy Finholding Ab tulee vaaditun mukaisesti velvoittaa korvaamaan kantajien maksama kauppahinta ja korvaus kiinteistön pannuista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista siltä osin kuin kantajat eivät onnistu saamaan sitä takaisin muilta vastaajilta, koska näihin liittyvät taloudelliset menetykset johtuvat siitä, että kantajat tekivät kaupan, jota he eivät olisi tehneet, mikäli Oy Finholding Ab olisi antanut kantajille oikeat tiedot. Oy Finholding Ab tulee myös velvoittaa korvaamaan muiden vastaajien kanssa kantajille kaupan purkamisen johdosta aiheutuneet, edellä todetut kuntotarkastuksesta, sijaisasumisesta ja muutosta aiheutuneet vahingot.

Turvaamistoimien voimassaolo
100. Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan, jos syytä, jonka vuoksi turvaamistoimesta on päätetty, ei enää ole, turvaamistoimi on määrättävä peruutettavaksi. Kun tuomioistuin tai 6 §:n 1 momentissa tarkoitettu muu viranomainen ratkaisee pääasian, sen tulee samalla määrätä, kuinka kauan turvaamistoimi on voimassa. Jos kanne hylätään tai jätetään tutkimatta, samalla voidaan määrätä, että turvaamistoimi peruuntuu vasta pääasiaa koskevan ratkaisun saatua lainvoiman. Jos kanne peruutetaan, turvaamistoimi on määrättävä peruutettavaksi.
101. Turvaamistoimien antamisen syy ei ole poistunut. Aihetta niiden peruuttamiseen ei siten ole.
102. Käräjäoikeus katsoo, että kantajien saatavien täytäntöönpanon turvaamiseksi turvaamistoimet on pidettävä voimassa kuukauden ajan siitä lukien, kun tämä ratkaisu saa lainvoiman.
Kuluvaatimus turvaamistoimesta
103. Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 10 §:n mukaan turvaamistoimen täytäntöönpanosta aiheutuvista kuluista vastaa ensisijaisesti turvaamistoimen hakija. Pääasian käsittelyn yhteydessä ratkaistaan asianosaisen vaatimuksesta se, kenen Korvattavaksi lopullisesti jäävät turvaamistoimen hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kulut.
104. Kun kantajilla on ollut perusteltu syy hakea turvaamistoimet, niin Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna ja Marja Hituisen tulee korvata turvaamistoimen hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kulut. Korvausvaatimus on määrältään hyväksytty.
Oikeudenkäyntikulut
105. Vastaajat ovat hävinneet jutun ja ovat näin ollen velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa.
106. Kantajat ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujen korvauksena yhteensä 49.260,24 euroa. Vastaajat ovat määrän osalta hyväksyneet kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.
107. Vastaajat on siten yhteisvastuullisesti velvoitettava korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut vaatimuksen mukaisesti.
TUOMIOLAUSELMA
1. Käräjäoikeus vahvistaa Pertti ja Marja Hituisen sekä Juha Iiron ja likka Sortenen välillä 1.8.2018 solmitun osoitteessa Solkitie14, 00740 Helsinki sijaitsevaa kiinteistöä koskevan kaupan puretuksi.
2. Käräjäoikeus velvoittaa Marja Hituisen yhteisvastuullisesti Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna Hituisen ja Marja Hituisen kanssa, kuitenkin kuolinpesän osakkaiden osalta rajoittuen kuolinpesän varoihin, suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle kauppahinnan palautuksena 425.000,00 euroa ja tälle palautettavalle kauppahinnalle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2020 lukien.
3. Käräjäoikeus velvoittaa Marja Hituisen yhteisvastuullisesti Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna Hituisen ja Marja Hituisen kanssa, kuitenkin kuolinpesän osakkaiden osalta rajoittuen kuolinpesän varoihin, suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaisista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 10.924,90 euroa ja sille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2020 lukien.4. Käräjäoikeus velvoittaa Marja Hituisen yhteisvastuullisesti Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna Hituisen ja Marja Hituisen kanssa, kuitenkin kuolinpesän osakkaiden osalta rajoittuen kuolinpesän varoihin, suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle vahingonkorvauksena 84.340 euroa ja sille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2020 lukien.
5. Käräjäoikeus velvoittaa Oy Finholding Ab:n suorittamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle vahingonkorvauksena tuomiolauselman kohdissa 2. ja 3. maksettavaksi tuomitut saatavien pääomat määrältään yhteensä 435.924,90 euroa siltä osin, kun mainittuja saatavia ei lainvoimaisen tuomion antamisen jälkeen suoriteta vapaaehtoisesti Marja Hituisen tai Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna ja Marja Hituisten toimesta tai mainituille saataville ei kerry suoritusta Marja Hituiselta tai Pertti Hituisen kuolinpesän osakkailta Hanna ja Marja Hituiselta ulosottoviraston suorittamalla ulosmittauksella.
6. Käräjäoikeus velvoittaa Oy Finholding Ab:n suorittamaan yhteisvastuullisesti Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Marja Hituisen ja Hanna Hituisen kanssa Juha Iirolle ja likka Sortenelle vahingonkorvauksena tuomiolauselman kohdassa 4. maksettavaksi tuomittujen saatavien pääoman, määrältään 84.340 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.2.2022 lukien.
7. Käräjäoikeus velvoittaa Marja Hituisen yhteisvastuullisesti Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaiden Hanna Hituisen ja Marja Hituisen kanssa, kuitenkin kuolinpesän osakkaiden osalta rajoittuen kuolinpesän varoihin, korvaamaan Juha Iirolle ja likka Sortenelle väliaikaisen ja lopullisen turvaamistoimen (T 20/14536) hakemisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuneet kulut 5.474 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksiantopäivästä 22.4.2020 lukien.
8. Käräjäoikeus velvoittaa Marja Hituisen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat Hanna Hituisen ja Marja Hituisen, kuitenkin kuolinpesän osakkaiden osalta rajoittuen kuolinpesän varoihin, ja Oy Finholding Ab:n yhteisvastuullisesti korvaamaan Juha Iiron ja likka Sortenen oikeudenkäyntikulut määrältään yhteensä 49.260,24 euroa, korkolain 4 §:n1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomionantamisesta on kulunut yksi kuukausi.
9. Helsingin käräjäoikeuden 24.3.2020 määräämä turvaamistoimi nro 20/35346 asiassa T 20/14536, jolla on määrätty pantavaksi takavarikkoon Pertti ja Marja Hituisen omaisuutta, niin paljon, että likka Sortenen ja Juha Iiron 425.000 euron suuruinen saaminen tulee turvatuksi, määrätään pysymään voimassa siihen saakka, kunnes kuukausi on kulunut siitä, kun tämä ratkaisu tulee lainvoimaseksi.

Muutoksenhaku
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella Korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 25 ja 30 a luvuissa säädetyin tavoin.
Ratkaisu oli yksimielinen.

Tyytymättömyydenilmoitus
Oy Finholding Ab, Marja Hituinen ja Pertti Hituisen kuolinpesän osakkaat, Marja Hituinen ja Hanna Hituinen, ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen päivämäärä 25.5.2023Vastavalituksen päivämäärä 8.6.2023
Käräjätuomari MP

Kiinteistökaupan purku ja välittäjän vastuu

Yhteystiedot

Asuntokaupanvirheet

Sivustot

Yhteystiedot