Kiinteistö pakkohuutokauppa

Kiinteistöjen pakkohuutokaupoissa selvästi käyvän hinnan alittavat tarjoukset on hylättävä. Käyvän hinnan vaihteluväli eri aikoina ja paikkakunnilla on huomattava, jolloin käyvästä arvosta ei aina voida saada selvyyttä. Kohteeseen liittyvät epävarmuudet esim. korjaustarve tulee muiden hintaan vaikuttavien seikkojen kanssa huomioitavaksi. Alla olevassa riidassa myytiin useita kiinteistöjä pakkohuutokaupalla mutta sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat velallisen valituksen ja asiassa käyvästä hinnasta esitetyn selvityksen takia että kaupat on kumottava selvästi alihintaisina.

Ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan, jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.

Hallituksen esityksessä ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentista todetaan, että tarjous voitaisiin hylätä vain, jos se on selvästi alempi kuin käypä hintataso. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. (HE 13/2005 vp, s. 132)
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momenttia koskevien lain esitöiden (HE 13/2005 vp, s. 131 ja 132) mukaan tarjous on mainitun säännöksen mukaan hylättävä vain, jos se alittaa kiinteistön käyvän arvon niin olennaisesti, että myyntiä olisi pidettävä kohtuuttomana. Korkeimman tarjouksen hylkääminen edellyttäisi arviota, jonka mukaan korkeampi hinta on saatavissa uudessa myynnissä. Arviossa tulisi ottaa huomioon myös uudesta myynnistä aiheutuvat lisäkulut. Saatua tarjousta verrattaisiin käypään hintaan kyseisellä paikkakunnalla. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. Uudessa myynnissä tulisi ulosottomiehen arvion mukaan olla saatavissa vähintään niin suuri kauppahinta, että se peittäisi aikaisemman hinnan ja aiheutuneet lisäkulut sekä tuottaisi vielä ylijäämän. Uusi myyntiyritys merkitsee aina asian viivästymistä. Täten voidaan edellyttää, että uudessa myynnissä odotettavissa olevan nettohyödyn tulisi olla vähäistä suurempi. Saatavissa olevan myyntihinnan arviointi on erityisen vaikeaa, jollei ole nähtävissä, että jokin poikkeuksellinen seikka olisi vaikuttanut heikentävästi tarjousten esittämiseen ensimmäisessä myyntiyrityksessä. Ulosottomiehen arvion oikeellisuuteen ei näin ollen voida kohdistaa liian ankaria vaatimuksia.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu (Linna ym: Ulosotto-oikeus 11. Ulosmittaus ja myynti, 2014, 2. 510 ja 511), että jos vertailu käypään hintaan nähden osoittaa selvää epäsuhtaa, korkein tarjous hylätään. Hylkäämiseen ei vaikuta se, onko uudessakaan myynnissä odotettavissa korkeampaa hintaa. Hylkäämiskriteeri on sidottu yksinomaisesti käypään arvoon, ei ennusteeseen uuden myynnin tuloksesta. Sama hylkäämiskriteeri on voimassa myös mahdollisessa uudessa myyntiyrityksessä. Ulosottomyynnin tulos saattaa pysyvästikin jäädä tuntuvasti alle käyvän hinnan siitä syystä, että myyntiehdot ovat erilaiset (muun muassa rajattu mahdollisuus vedota tosiasialliseen virheeseen). Arviota käyvästä hinnasta saatetaan myyntien välillä joutua tarkistamaan alaspäin. Jos omaisuus on senlaatuista, että ulosottomyynnin normaalista poikkeavilla myyntiehdoilla on poikkeuksellisen suuri merkitys, voitaneen tarjouksen hylkäämiseen suhtautua jossakin määrin väljemmin kuin jos kyseessä on omaisuus, jonka myynnissä myyntiehdoilla ei ole olennaista merkitystä. Tarjous saadaan hylätä vain melko korkealla kynnyksellä, toisin sanoen silloin, kun se selvästi alittaa käyvän hintatason paikkakunnalla. Tämä johtuu myyntiehtojen erilaisuudesta. Ostajalla ei ole yleisten huutokauppaehtojen mukaan faktisen virheen osalta samaa suojaa kuin kuluttajakaupassa tai edes yksityisten välisessä myynnissä. Ostaja saattaa myös joutua mukaan erilaisiin muutoksenhakuprosesseihin. Velallinen ja velkojat saattavat joutua tyytymään yksityistä myyntiä alhaisempaan hintatasoon, mutta saavat toisaalta pitää hyödyn, vaikka myyntikohteessa on taktinen virhe, jollei valitus ole enää mahdollinen. Ostaja ottaa tämän riskin huomioon tarjousta esittäessään.
Oikeuskirjallisuuden (Koulu ym: Ulosotto-oikeus, 2009, 2. 294) mukaan on katsottu, että ideaalina on saada nopeasti hyvä kauppahinta pienin kustannuksin. Jos vastakkain ovat myynnin joutuisuus ja hyvä kauppahinta, joutuisuudesta on tingittävä, jos myyntiä lykkäämällä jokin kauppahintaa alentava seikka tai olosuhde todennäköisesti poistuu.Tästä seuraa, että tavoitteena on saada myytävästä kohteesta mahdollisimman korkea kauppahinta.
Tässä riidassa ongelmaksi muodostui myös se, että pakkohuutokauppa vaikka kesti pitkään pidettiin vain kerran, joka vaikeutti pakkohuutokauppa menettelyssä saatavan hinnan arviointia.



Itä-Suomen hovioikeus Päätös
Antamispäivä 26.3.2020 Nro 151
Diaarinumero U 19/380
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pohjois-Savon käräjäoikeus 8.3.2019 nro 19/2958 (liitteenä)
Asia Ulosottovalitus
Valittaja Koneurakointi Antero Kuparinen Oy
Vastapuoli Erkki Otto Kauranen
Kuultavat Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvouti Pauliina Laurila Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanulosottomies Jari Tikkinen
Muut asiaan osallisetP PankkiY PankkiK Vakuutusyhtiö S Rahoitus Oy
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy (jäljempänä myös yhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden päätös kumotaan ja että Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvoudin 2.11.2017 pidetyssä ulosmitatun omaisuuden huutokaupassa tekemä päätös Kaurasen omistamien Iisalmen kaupungissa sijaitsevien tilojen Koskenranta (XXX-XXX-X-XX), Koivula (XXX-XXX-X-XX), Pulmala (XXX-XXX-X-XX) ja Lehto (XXX-XXX-X-XX) myymisestä yhtiölle pidetään voimassa.
Huutokaupassa kiinteistöistä tehdyt korkeimmat tarjoukset eivät ole alittaneet selvästi omaisuuden käypiä hintoja paikkakunnalla.
Kiinteistöjä on tarjottu myytäväksi julkisessa huutokaupassa, josta on ilmoitettu kahdessa sanomalehdessä sekä oikeus.fi- ja huutokaupat.com-sivustoilla. Lisäksi kiinteistöillä on järjestetty esittely 25.10.2017, jolloin paikalla on ollut lukuisia ostajaehdokkaita. Näin ollen jokaisella mahdollisella ostajaehdokkaalla on ollut tieto kysymyksessä olevien kiinteistöjen huutokaupasta. Ulosottoviraston kiinteistöjen arvosta hankkimat selvitykset ovat puolueettomia ja paikalliset olosuhteet tuntevilta tahoilta hankittuja. Kaurasen hankkimat arviot on hankittu ulosottovalitusasiaa varten, minkä vuoksi niiden merkitys on vähäinen. Kiinteistönvälittäjien ja muiden asiantuntijoiden antamat arviot ovat joka tapauksessa eriasteisia arvauksia. Arviot ovat usein optimistisia ja perustuvat vapaaehtoisiin kauppoihin. Myytäessä omaisuutta huutokaupalla määräytyy kaupan kohteen todellinen arvo. Kiinteistöjen pakkohuutokauppaprosessi on kestänyt jo lähes seitsemän vuotta. Kaurasella on ollut aikaa osoittaa ostaja, joka maksaisi kiinteistöistä enemmän. Kaurasen tarkoituksena ei ole korkeamman hinnan saaminen, vaan pakkohuutokaupan estäminen. Kiinnitysvelkojina olevat pankit ovat hyväksyneet huutokaupassa huudetun hinnan. Kauraselle huutokaupan lopputuloksella ei ole suurta merkitystä, koska hän on päässyt velkajärjestelyyn. Uusi huutokauppa ei nostaisi hintoja ja siitä aiheutuisi useiden tuhansien eurojen suuruiset myyntikulut.
Kiinteistöjen käypiä hintoja arvioitaessa on otettava huomioon kauppahinnan lisäksi ostajan vastattavaksi tulevat kustannukset. Kiinteistöjen ostaja joutuu kauppahinnan lisäksi maksamaan satojen tuhansien eurojen suuruiset kiinteistön siivous-, raivaus-, ongelmajäte- ynnä muut kustannukset.
Itä-Suomen hovioikeuden 1.9.2017 antamassa päätöksessä on katsottu, että huutokaupassa esitetty korkein tarjous, joka on ollut 57 prosenttia kiinteistönvälittäjän alimmasta hinta-arviosta, ei ole alittanut selvästi omaisuuden käypää hintaa. Nyt kysymyksessä olevassa asiassa huutokauppahinta on 69 prosenttia kiinteistönvälittäjä Antti Kapasen arvion alimmasta hinnasta ja 58 prosenttia arvion keskihinnasta.
Koskenranta-tila
Kiinteistönvälittäjä Kapasen mukaan kiinteistön arvo on alimmillaan 218.620 euroa. Huutokauppahinta 150.000 euroa ei selvästi alita kiinteistön käypää arvoa, kun otetaan huomioon kiviaineksien arviointiin liittyvät epävarmuustekijät. Huutokauppahinta on ollut lähes 69 prosenttia arvioidusta käyvästä arvosta.
Kiinteistöllä olevia kiviaineksia koskeva maa-aineslupa on voimassa vuoteen 2022 saakka. Kiviainesta voidaan ottaa vain tietty määrä vuosittain, eikä uuden maa-ainesluvan saaminen ole varmaa. Ennen kiviaineksen ottamista alueelta on poistettava vesiä, mistä aiheutuu 40.000 - 50.000 euron kustannukset. Kiviainesten hyödyntäminen vaatii viranomaislupien lisäksi suuria pääomia, mikä vähentää ostajaehdokkaita. Todistajana kuultu Harri Salmela on esittänyt olettamuksia, eikä hän ole tiennyt Ylä-Savon alueen kiviainesmarkkinoista tai kiviainesten hinnoista alueella mitään. Ylä-Savossa kiviaineksen kysyntä ei ole suurta. Kiinteistönvälittäjä Kapanen on arvioinut kiinteistön pitkällisen kokemuksensa perusteella ja selvittänyt kiviainesten arvoa alalla toimivilta tahoilta.
Kapasen arviolausunto on lähtenyt siitä, että ostaja saa peltoja koskevat EU- tuet, mutta huutokaupan lainvoimaisuuden lykkääntyessä kiinteistö on menettänyt EU-tuet kokonaan. Lisäksi kiinteistön pelloilta on kuorittu pintamaat pois eikä savikkoisilla pelloilla ole juurikaan arvoa. Kiinteistöllä olevat rakennukset eivät täytä nykypäivän asumisvaatimuksia eikä rakennuksilla ole juurikaan arvoa. Navettarakennus on purkukuntoinen ja sellaisenaan vaarallinen ja sen purkamisesta aiheutuu arviolta 30.000 - 50.000 euron (lisättynä arvonlisäveron määrällä) kustannukset. Katettujen siilojen ja lantalan tyhjentämisestä karjanlannasta aiheutuu huomattavat kustannukset. Metsien arvossa ei ole otettu huomioon uudistamiskustannuksia.
Pulmala-, Koivula- ja Lehto-tilat
Koivula-tila on arvioitu alimmillaan 5.440 euron arvoiseksi. Huutokauppahinta 3.500 euroa on ollut reilut 64 prosenttia mainitusta arvosta.
Lehto-tila on arvioitu 3.825 euron arvoiseksi ja Pulmala-tila 1.275 euron arvoiseksi. Tilojen yhteishuutokauppahinta 3.500 euroa on ollut reilut 68 prosenttia mainituista arvoista.
Koivula- ja Lehto-tiloilla on palkki- ja elementtijätettä, josta aiheutuu kaatopaikkamaksuja sekä kuormaus- ja kuljetuskustannuksia arviolta yhteensä noin 150.000 euroa lisättynä arvonlisäveron määrällä.
Koivula-tilalla oleva katos on tehty vanhoista palkeista eikä sillä ole taloudellista arvoa. Katoksessa on purkujätteitä, joiden siivouskustannukset ovat noin 30.000 euroa lisättynä arvonlisäveron määrällä. Tilalla olevalla kotasaunalla ja keskeneräisellä hirsikehikolla ei ole rakennuslupia ja ostajan on varauduttava purkamaan ne. Tilalla on lahonneita liimapuupalkkeja, joiden hävittämiskustannukset kaatopaikkamaksuineen ja rahteineen ovat arviolta noin 20.000 euroa lisättynä arvonlisäveron määrällä. Kiinteistöllä oleva rikkinäinen aurinkopaneeli on ongelmajätettä.
Edellä mainitut kiinteistöjä rasittavat kustannukset ja muut seikat huomioon ottaen kiinteistöistä tarjotut kauppahinnat eivät ole alittaneet selvästi omaisuuden käypiä hintoja paikkakunnalla.
Vastaus
Kauranen on vastustanut muutosvaatimusta.
Kiinteistöistä tehdyt korkeimmat tarjoukset ovat selvästi alittaneet omaisuuden käyvät arvot.
Kaikki kiinteistöjen arvoista annetut arviot ovat antaneet tahot, jotka ovat olleet puolueettomia ja paikalliset olosuhteet tuntevia. Myös Kaurasen puolesta esitetyt arviot ovat olleet tällaisia. Niissä on arvioitu kohteen käypä arvo vapaaehtoisella kaupalla, joka on myös ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin lähtökohta. Kysymys on omaisuuden käyvästä arvosta paikkakunnalla eikä huutokauppahinnasta.
Prosessin pitkä kesto tai uuden huutokaupan epävarma tulos eivät ole perusteita käräjäoikeuden päätöksen kumoamiselle. Ulosottokaaren mukaan alihintaista kauppaa ei saa hyväksyä. Asialla on merkitystä Kauraselle, koska yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain mukaista maksuohjelmaa ei ole vielä vahvistettu eikä velkajärjestelyn lopputulosta siten tiedetä.
Yhtiön esittämät mahdolliset lisäkustannukset ovat yhtiön oma käsitys asiasta. Todistajana kuultu Salmela on alansa asiantuntija eikä hänen lausumaansa voida ohittaa. Salmelan tiedot perustuvat koko Suomen alueen kiviainesliiketoimintaan. Koskenranta-kiinteistöllä olevalla kiviaineksella on taloudellinen arvo luvan laajuudesta riippumatta. Kiviainesta on kiinteistöllä lupa-alueen ulkopuolellakin ja sillekin on mahdollista hakea lupa. Kiinteistönvälittäjä Kapanen ei toimi kiinteistönvälittäjänä Iisalmessa eikä hänellä ole asiantuntemusta kiviainesten arviointiin. Kauranen ei ole kuorinut kiinteistöltä pintamaata. Pellot ovat olleet huutokauppaan asti viljelyssä, joten pintamaan poisto on tapahtunut huutokaupan jälkeen jonkun muun kuin Kaurasen toimesta. Kiinteistöllä olevat rakennukset ovat olleet ainakin Kaurasen häätöön saakka täysin asumiskelpoisia.
Pulmala-, Koivula- ja Lehto-tilojen osalta Kauranen on viitannut käräjäoikeuden päätökseen ja ulosottovalituksessaan mainittuihin seikkoihin.
Kihlakunnanvoudin lausunto
Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvouti Pauliina Larila on lausunnossaan esittänyt, että ulosottoviraston näkemyksen mukaan kiinteistöistä hyväksytyt korkeimmat tarjoukset eivät ole selvästi alittaneet kohteiden käypää arvoa.
Kiinteistöjen hinnat määräytyvät vapailla markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Ulosottomyynnissä käypä hinta tarkoittaa ulosottomiehen käsityksen mukaan lähtökohtaisesti markkinahintaa. Kiinteistöjen huutokaupasta tiedottaminen on ollut laajaa (Savon Sanomat, Maaseudun tulevaisuus, oikeus.fi ja huutokaupat.com) ja se on tavoittanut potentiaalisten ostajaehdokkaiden joukon. Huutokauppatilaisuudessa on ollut runsas osanotto. Julkisen menettelyn kautta on toteutunut vapaa valtakunnallinen kilpailu markkinoilla ja sen seurauksena korkein tarjous osoittaa luotettavimmalla mahdollisella tavalla kohteen markkinahintaa. Lisäksi ulosottomyynti poikkeaa ehdoiltaan monelta osin ulosmittaamattoman kohteen vapaasta myynnistä kiinteistömarkkinoilla ja ulosottomyynnin erityispiirteet laskevat ulosmitatun kohteen myyntihintaa.
Oikeuskäytännössä omaksutun kannan mukaan kauppahintaa, joka on ollut 70 prosenttia käyvästä hinnasta, ei ole vielä pidetty selvästi käypää hintatasoa alittavana.
Kiinteistökohtaisten perustelujen osalta lausunnossa on viitattu kihlakunnanvouti Tiia Kuparin 5.12.2017 käräjäoikeudelle laatimaan lausumaan ja yhtiön valitukseen.
Lausuma
P Pankki ja Y Pankki ovat hovioikeuteen omasta aloitteestaan toimittamassaan lausumassa uudistaneet käräjäoikeusvaiheessa lausumansa ja esittäneet lisäksi seuraavaa.
Kiinteistöjen huutokaupasta tiedottaminen on ollut laajaa ja se on tavoittanut potentiaalisten ostajaehdokkaiden joukon. Kiinteistöjen pakkomyyntiprosessi on kestänyt jo noin seitsemän vuotta. Pitkän ulosottomyyntiprosessin kautta saadut tarjoukset ja hyväksytyt kauppahinnat ovat osoittaneet kiinteistöjen käyvän arvon asiassa esitettyjä arviokirjoja paremmin. Kysymyksessä olevat kiinteistöt ovat osuuspankeille vakuutena. Asiassa ei ole esitetty mitään takeita siitä, että uusi myyntiyritys tuottaisi paremman lopputuloksen. Panttivelkojien kannalta on kohtuutonta, että asiassa ryhdyttäisiin uuteen myyntimenettelyyn. Uusi myyntiyritys johtaisi todennäköisesti vain uusiin myyntikuluihin, mitä ei voida pitää kenenkään osapuolen kannalta tarkoituksenmukaisena.
Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 30.1.2020. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden päätöksestä ilmenevät kirjalliset todisteet sekä kuultu Antti Kuparista, Kaurasta ja kihlakunnanulosottomies Jari Tikkistä todistelutarkoituksessa ja Harri Eino Salmelaa todistajana.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Henkilötodistelusta
Kuparinen on hovioikeudessa kertonut, että hän on toiminut kivitoimialalla vuodesta 1996 lähtien lähinnä Kiuruveden alueella. Yhtiön liikevaihto on viidestä seitsemään miljoonaa euroa vuodessa, ja kiviaineksesta tulee noin puolet liikevaihdosta.
Kuparinen on kertonut, että kiviainesten louhiminen Koskenranta-tilalta edellyttää muun ohessa laskeutusaltaan ja noin sata metriä pitkän ja syvimmillään viisi metriä syvän kanaalin rakentamista vesien louhoksesta poistamista varten. Tästä aiheutuu kustannuksia useampia kymmeniä tuhansia euroja. Kustannuksia aiheutuu myös siitä, että kiviaineksen kuljetuksesta on maksettava korvauksia yksityisteiden haltijoille.
Kuparinen on kertonut, ettei kiviaineksilla ole juuri muuta arvoa kuin maapohjan arvo, ellei ainesten ottamiseen ole lupaa. Kun lupa haetaan, arvo nousee. Kiven arvo on kuitenkin ”ykköskymmenissä” senteissä. Sillä, että kivi on hyvälaatuista, ei ole merkitystä, koska alueella on kivelle käyttöä vain tienrakennuksessa, johon kelpaa huonompilaatuinenkin aines. Iisalmessa hyvälaatuista kiveä on muillakin kuin Kaurasen tilalla. Kuparisen mukaan 0,5 euroa /tonni on oikeampi arvio kiviaineksen arvosta kuin 0,7 euroa /tonni. Muun ohessa teiden käytöstä aiheutuvat kustannukset pudottavat kiven arvoa vielä tästä. Ilman kustannuksia hinnaksi jää 25 - 50 senttiä /tonni. Iisalmessa kiviaineskaupassa on nykyään kova kilpailu. Alalla on kaksi isoa toimijaa, jotka ovat ajaneet kiven hinnan alas. Kuparisen yritys ostaa nykyään itsekin mursketta, koska sen saa niin halvemmalla kuin itse tekemällä.
Kuparisen käsityksen mukaan kiinteistönvälittäjä Kapasen arvio, jonka mukaan Koskenranta-tilalla olevan maa-aineksen arvo on 50.000 euroa, on kohdallaan. Kuparinen oli päätynyt tekemään huutokaupassa tarjouksen kohteesta, koska hän oli ajatellut sitä myös tonttikäyttöön. Yhtiölle kivellä itsessään ei ole suurta arvoa, vaan hyöty yhtiölle tulee kiven jalostuksesta. Se, paljonko kiviainesta alueelta voisi luvan perusteella louhia, ei ole ratkaisevaa, kun markkinoita ei ole. Nykyisen maa-ainesluvan mukaiseen vuotuiseen ottomäärään ja luvan voimassaoloaikaan nähden kiviaineksella ei ole suurta arvoa. Edellisen omistajan aikaan kiveä on otettu 15 vuoden aikana vain noin parikymmentä tuhatta tonnia.
Kuparisen mukaan uuden maa-aines- ja ympäristöluvan saaminen ei ole itsestäänselvyys. Lupaehdot ovat koventuneet, mutta luvan kyllä varmaan kysymyksessä olevalle alueelle saa. On myös mahdollista, ettei lupaa saada naapurien vastustamisen vuoksi.
Kuparinen on kertonut pelloista, että yhdellä kulmalla on kova savikko, joten siitä on ilmeisesti ajettu maata pois. Muutoin tieto peltojen pintamaiden kuorimisesta perustuu naapureilta kuultuun. Pellot ovat tällä hetkellä vuokrattuina, eivätkä ne ole menettäneet EU-tukia.
Koskenranta-tilalla oleva asuinrakennus on heikkokuntoinen. Tilalla olevan purkukuntoisen, vaarallisen navettarakennuksen purkamisesta aiheutuvat kustannukset ovat Kuparisen käsityksen mukaan 20.000 ja 40.000 euron välillä. Lantala on täynnä lantaa, jota valuu jo ojiin. Tilalla oli tehty ensimmäisenä kesänä Kuparisen toimesta jo paljon siivousta, josta oli aiheutunut isot kustannukset. Metsien osalta on tulossa niissä tehtyjen hakkuiden jäljiltä uudistuskustannuksia, joiden suuruutta Kuparinen ei ole osannut sanoa.
Koivula- ja Lehto-tiloilla on sammaloituneita liimapuupalkkeja, joille ei voi tehdä muuta kuin viedä kaatopaikalle, sekä betonielementtejä, jotka pitää murskata, ja paljon siporex-palkkeja. Siivouksesta aiheutuu arviolta 30.000 -50.000 euron kustannukset. Koivula-tilalla olleet grillikota ja sauna on siirretty Kuparisen pihaan turvaan. Mainituilla rakennuksilla on jonkinlainen arvo, mutta se ei ole sama kuin uusilla rakennuksilla.
Kuparinen on kertonut purkukustannusten osalta, että osa purettavasta aineksesta on ongelmajätettä, joka pitää viedä kaatopaikalle. Kaatopaikkamaksu on 175 euroa tonnilta. Betoni ja puu on murskattava, ja puunkin joutuu viemään maksullisena kaatopaikalle. Betonista pitää poistaa raudat. Kuparisen arvion mukaan betonia on noin pari tuhatta tonnia ja ongelmajätettä 10-15 tuhatta tonnia.
Kauranen on hovioikeudessa kertonut, että Koskenranta-tilalla oleva asuinrakennus oli ollut asuttavassa kunnossa. Autotalli ja aitta olivat olleet tyydyttävässä kunnossa. Navetta oli ollut sinänsä purkukuntoinen. Konehalli, lantavarasto ja rehusiilot olivat olleet hyviä. Avolantalaan oli jäänyt lantaa, eikä kylmäpihattoa ollut voinut enää talvella puhdistaa.
Maa-ainesten ottoluvassa tarkoitettu toiminta oli aloitettu vuonna 2007. Kiviainesta oli louhittu noin 15.000 tonnia eli sen verran, mitä Kauranen oli saanut omalla kalustollaan ajettua pois ja markkinoitua kolmen vuoden aikana. Kaurasen käsityksen mukaan alueelle saa uuden maa-ainesluvan, kun jättää asianmukaisen hakemuksen. Kun louhosalue oli ollut Kaurasen hallinnassa, otto- montussa ollutta vettä oli pumpattu pois suurtehopumpulla. Tästä aiheutuneet kustannukset olivat olleet vain muutamia satoja euroja. Pumppaaminen olisi mahdollista nytkin. Uuden ympäristöluvan mukaan louhosalueelle pitää rakentaa valuma-allas, johon vedet ohjataan joko oja rakentamalla tai pumppaamalla. Uudessa ympäristöluvassa on merkitty, mihin kohti oja on rakennettava, jos se rakennetaan. Kauranen ei ole muistanut, paljonko ojan tekeminen olisi tullut maksamaan. Kysyttäessä, olivatko naapurit vastustaneet ympäristölupa- hakemuksia, Kauranen on kertonut, että viimeisimmässä luvassa oli ollut yksi valitus, mutta se oli vedetty pois, kun valittaja oli saanut tietää, että kyseessä oli jo toiminnassa oleva monttu.
Kauranen on edelleen kertonut, että peltojen EU-tuki on noin 500 euroa hehtaarilta vuodessa. Jos satoa ei korjata, tuki on vähän heikompi. Jos pellot vuokrataan, tuen saa vuokralainen, ja muutoin omistaja. Tuet saadakseen pitää olla aktiiviviljelijä. Kauranen ei ollut kuorinut Koskenranta-tilan pelloilta pintamaita. Hän oli ollut tilalla kesään 2017 asti.
Tilojen metsissä oli tehty päätehakkuita, mutta suurin osa näistä alueista on ollut tarkoitus tehdä pelloksi.
Koivula-tilan hirsiaitta, grillikota ja kotasauna, noin kymmenen neliön suuruinen pieni varasto ja konehalli olivat kaikki olleet aivan hyvässä kunnossa. Tilalla olleet betonipalkit ja liimapuupalkit oli varattu tulevien rakennusten rakennusmateriaaleiksi. Hallissa oli ollut puutavaraa, koneita ja rakennusmateriaaleja, jotka olivat olleet käyttökelpoisia. Heti Kaurasen häädön jälkeen parikin firmaa olisi ollut kiinnostunut palkeista ja betonielementeistä, mutta Kauranen oli saanut ulosottovirastosta tiedon, ettei mitään saa viedä pois. Muuten palkit olisi viety pois tilalta ilman, että siitä olisi aiheutunut Antero Kuparinen Oy:lle mitään kustannuksia. Aurinkopaneelin akku ja muuntaja olivat jääneet aittarakennukseen, kun Kauranen oli häädetty.
Kihlakunnanulosottomies Tikkinen on hovioikeudessa kertonut, että ulosottomies tekee ulosmitatun omaisuuden ensimmäisen arvon määrittelyn aika suurella ”välyksellä” ja että prosessin edetessä arvoa tarkennetaan. Se, että pöytäkirjoissa näkyy vanhoja arvoja, johtuu tekniikasta.
Tikkisen mukaan nyt kysymyksessä olevia kiinteistöjä koskevan arviolausunnon antanut Kapanen on pitkän linjan kiinteistönvälittäjä ja hän on tehnyt kauppoja myös Iisalmen alueella. Tikkisellä ei ole ollut syytä epäillä, etteivätkö Kapasen ilmoittamat arviot olisi vastanneet kohteiden arvoa. Kapanen oli käyttänyt kiviaineksen arviointiin ulkopuolista asiantuntijaa, jonka nimeä Tikkinen ei ole hovioikeudessa muistanut. Kiinteistönvälittäjä Raimo Hyvärisen laatimasta arviosta ilmenevä kiinteistöjen hinta oli poikennut Tikkiselle hinnasta syntyneestä yleisestä käsityksestä.
Koskenranta-tilalla olevasta asunnosta oli tehty kuntoarvio. Pienemmillä tiloilla oli ollut purkujätettä, liimapuupalkkeja ja betonipalkkeja. Tikkinen ei kertomansa mukaan ole ammattilainen arvioimaan asiaa, mutta hänen käsityksensä mukaan tiloilla oleva tavaramäärä ja tavaroiden hävittämiskustannukset ovat Kuparisen taholta mainittua suuruusluokkaa.
Kiinteistöillä järjestetyssä esittelyssä oli ollut paikalla useita ryhmiä. Huutokauppayleisöä oli ollut paikalla huomattavan paljon nykypäivää ajatellen. Tarjouksen tekijöitäkin oli ollut useita. Tikkisellä ei ole ollut tietoa siitä, olivatko kaikki tarjoajat olleet jonkinlaisia yrittäjiä. Tikkisen kokemuksen mukaan uudessa huutokaupassa hintojen nousu on yleensä pientä. Tikkinen on ollut ulosottomiehenä Ylä-Savon alueella 33 vuotta.
Tikkisen tiedon mukaan Ylä-Savon talousalueella rakentaminen, johon kiviainesta tarvittaisiin, on tällä hetkellä aika heikkoa. Salmela on hovioikeudessa kertonut, että hän on filosofian lisensiaatti ja että hän oli aikanaan valmistunut yliopistosta rakennusgeologian puolelta. Hän oli toiminut yliopistolla maaperägeologian ja rakennusgeologian assistenttina 11 vuotta, ja opetustehtäviin oli kuulunut muun muassa maa- ja kiviainesten käyttö rakentamiseen. Hän oli perustanut oman yrityksen vuonna 1987 ja vuonna 1988 yhdessä kavereiden kanssa toisen yrityksen. Työt yrityksissä olivat olleet muun muassa maa-ainesten ottosuunnitelmien ja ympäristösuunnitelmien käsittelyä ja suunnittelua sekä kiviainesten laatuominaisuuksien tutkimista laboratoriossa. Salmela on kertonut jääneensä eläkkeelle vuonna 2014 ja että hän tekee nykyään jonkin verran töitä ”renkinä” entisille yrityksilleen.
Salmela on kertonut käyneensä paikan päällä Koskenranta-tilalla. Salmela on kertonut, että hänen 11.10.2017 päivätyssä arviolaskelmassa (Kaurasen kirjallinen todiste 1) esittämänsä laskelmat kallioaineksen arvosta perustuvat tietoihin, jotka hän oli saanut tietoonsa työtehtäviensä kautta. Heillä oli ollut asiakkaita myös Savon alueelta, ja maa-ainesyrittäjien ostamien tilojen kauppakirjat olivat useimmiten olleet mukana aineistossa lupa-asioita hoidettaessa. He olivat tehneet muun muassa asfalttiyrityksille kiviainesten laatuselvityksiä, mitä kautta oli tullut tietoa valmiiden tuotteiden markkina-arvosta. Kuopio - Iisalmi alueella heillä oli ollut kymmenkunta vuotta sitten iso muutamia vuosia kestänyt urakka, johon oli kuulunut muun muassa kiviainesten laatuselvityksiä, ja tässä yhteydessä oli tullut hintatietoa. Arviolaskelmassa esitetty tieto siitä, että Iisalmi-Kuopio alueella on maksettu kiviaineksesta kalliossa olevana aineena noin 0,5-0,7 euroa /tonni, on perustunut osaltaan mainitun urakan yhteydessä saatuun tietoon. Kiviaineksesta maksettava hinta riippuu kuitenkin aina jonkin verran myös ajasta sekä siitä, miten lähellä kulutuskohteita on ja minkälaisia urakkakohteita on. Arviolaskelman arvio kiviaineksen määrästä perustuu laadittuun ottosuunnitelmaan, jossa on laskettu, paljonko kiviainesta tulee lupaehtojen mukaisesti. Määrä saadaan maanpinnan tason, ottoluvan mukaisen pohjatason ja pinta-alan perusteella laskemalla. Laajennusalueen kallion arvo on laskettu käyttämällä nykyisen luvan mukaista ottotasoa. Arviossa esitetystä hinnasta 0,7 euroa /tonni on vähennetty päältä tuotantokulut paikan päällä eli louhinta ja murskaus. Hänen kirjallisessa arviolaskelmassa esittämänsä kiviaineksen arvo pitää paikkansa sen hetkisten tietojen mukaan.
Salmelan käsityksen mukaan uuden luvan saamisen nyt voimassa olevan luvan jälkeiselle ajalle pitäisi lainsäädännölliset seikat huomioon ottaen olla täysin mahdollista samoilla ehdoilla kuin aikaisemminkin. Tilanne ei ole lainsäädännöllisesti muuttunut, eikä alueella ole asiaan vaikuttavia luonnonsuojelukohteita.
Salmelan mukaan kysymyksessä olevalla alueella on olemassa oleva pieni louhos, ja kohde olisi otettavissa käyttöön muutaman viikon toiminnoilla. Kysymyksessä olevalla ottotasolla vettä pystytään johtamaan pois louhoksesta ojaa pitkin niin, ettei ainakaan alkuvaiheessa välttämättä tarvita mittavia pumppauksia. Vesien johtamiselle sinänsä on luvat myönnetty.
Salmelan mielipiteen mukaan kauppahinta 150.000 euroa on alhainen Ranta-tilasta.
Salmela on edelleen kertonut, että kiven ottaminen vaatii muun muassa ojien rakentamista, mikä ilmenee ottosuunnitelmastakin. Ottosuunnitelman mukaisen ojan rakentamisesta aiheutuvat kustannukset ovat muutamista tuhansista 20.000 euroon. Kiviaineksen otosta aiheutuu kustannuksia myös muun muassa yksityisteiden käytöstä.
Kysyttäessä, kuinka hyvin Salmela tuntee kiviainesmarkkinat Ylä-Savossa, hän on kertonut, että heillä oli aiemmin ollut työmaita ja suunnitelmia muun muassa Iisalmeen. Siihen aikaan, kun Salmela oli hoitanut Kaurasenkin asioita, hän oli vielä ollut työssä suunnilleen puolipäiväisesti. Tällä hetkellä hän ei seuraa tilannetta tällä alueella kovin aktiivisesti. Hän on ollut kiviaineksen kaupan kanssa tekemisissä siten, että hän on tehnyt muun muassa pankeille laskenta-arvioita vakuuksina käytetyistä kiviainesalueista. Näitä arvioita hän on tehnyt enimmäkseen Pohjois-Pohjanmaan, Kainuun ja Lapin alueille. Valmiiden kiviainestuotteiden hintataso esimerkiksi asfalttiyritykselle on Savossa aika lailla sama kuin Pohjanmaalla. Hän oli aikanaan pyytänyt hintatietoja muun muassa paikallisilta yrityksiltä. Oulun seudulla rakentaminen on vilkkaampaa kuin Ylä-Savossa.
Kysymyksenasettelu ja sovellettavat säännökset
Ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan, jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Asiassa on ratkaistavana, ovatko kysymyksessä olevista kiinteistöistä huutokaupassa tehdyt korkeimmat tarjoukset alittaneet selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla, kuten käräjäoikeus on katsonut.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momenttia koskevassa hallituksen esityksessä todetaan, että tarjous voitaisiin hylätä vain, jos se on selvästi alempi kuin käypä hintataso. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. (HE 13/2005 vp, s. 132)
Edellä mainitussa hallituksen esityksessä oli ehdotettu kysymyksessä olevassa 23 §:n 1 momentissa säädettäväksi, että ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla ja että aiheutuvat lisäkulut huomioon ottaen korkeampi kertymä voidaan saada uudessa myynnissä. Lakivaliokunnan mietinnössä (LaVM 5/2006 vp, s. 10) todettiin, että momentin ehdotettu sanamuoto mahdollistaa sen, että omaisuus saadaan myydä selvään alihintaankin, jos ulosottomies katsoo, että ennuste paremman kertymän saamisesta uudessa myynnissä on aiheutuvat lisä- kulut huomioon ottaen huono. Valiokunnan mielestä tämä ei ole velallisen kannalta kohtuullista, eikä sitä ilmeisesti ole myöskään tarkoitettu. Tämän vuoksi valiokunta ehdottaa, että 1 momentista poistetaan sen viimeinen sivulause. Koska poistettava säännös on kuitenkin sinänsä tarpeellinen harkittaessa uuden myynnin toimittamista, valiokunta ehdottaa sen sijoittamista 3 momenttiinmainittuun asiayhteyteen. Valiokunnan ehdottamasta muutoksesta seuraa, että pykälän soveltamisalaan kuuluvan omaisuuden myynti selvästi alle paikkakunnalla käyvän hinnan ei ole sallittua sen paremmin ensimmäisellä kuin toisellakaan myyntiyrityksellä. Samalla valiokunta kuitenkin huomauttaa, että omaisuuden käyväksi hinnaksi katsottava arvo ei ensimmäisellä ja toisella myyntiyrityksellä ole välttämättä aina sama. Myyntiyritysten väliaikana voi esimerkiksi käydä ilmi, että tiedot omaisuuden kunnosta olivat ensimmäisen myyntiyrityksen tapahtuessa virheellisiä. Tällaiset muutokset vaikuttavat luonnollisesti myös 1 momentin soveltamiseen.
Asiaan liittyvää oikeuskirjallisuutta on selostettu käräjäoikeuden päätöksen sivuilla 6 ja 7.
Kuten käräjäoikeus on todennut, oikeus- ja ulosottokäytännössä on katsottu, että tarjous ei ole alittanut selvästi omaisuuden käypää hintaa, jos tarjous on ollut vähintään 70 prosenttia käyvästä hinnasta.
Asian arviointi
Kiinteistönvälittäjä Kapasen arviolausunto on tehty ulosottoviraston tilauksesta. Lausunnosta ilmenee, että Kapanen on käynyt tutustumassa Koskenranta-, Pulmala-, Lehto- ja Koivula-tiloihin noin kaksi viikkoa ennen nyt kysymyksessä olevan huutokaupan toimittamista. Kapanen on arvioinut Ranta-tilan todennäköisimmäksi kauppahinnaksi ilman minkäänlaista irtaimistoa 257.200 euroa +/- 15 %. Arviossa rakennusten osuus on ollut 60.000 euroa, metsän osuus 80.000 euroa, peltojen osuus 67.200 euroa ja maa-aineksen osuus 50.000 euroa. Koivula-tilan arvoksi Kapanen on arvioinut 6.400 euroa +/- 15 % sekä Pulmala- ja Lehto-tilojen arvoksi yhteensä 6.000 euroa +/- 15 %. Myös viimeksi mainittujen kolmen tilan kauppahinta-arviot ovat olleet ilman minkäänlaista irtaimistoa.
Kiinteistönvälittäjä Raimo Hyvärinen on 1.5.2014 esittänyt nyt kysymyksessä olevien tilojen ja Vehkapuro-nimisen tilan hinta-arvioksi 704.300 euroa. Hinta-arviossa asuinrakennuksen osuus on ollut 135.630 euroa, muiden ulkorakennusten 170.000 euroa, sekapuumetsän 301.500 euroa ja peltojen 97.170 euroa. Koskenranta-tilalla oleva kivialue ei siten ole sisältynyt arvioon.
Hyvärisen ja Kapasen esittämät arviot poikkeavat siten toisistaan selvästi, vaikka otetaan huomioon sekin seikka, että arvioiden väliseen eroon on ilmeisesti vaikuttanut metsien arvon muuttuminen suoritettujen päätehakkuiden johdosta. Etenkin rakennusten arvon osalta Hyvärisen ja Kapasen arviot poikkeavat toisistaan huomattavasti. Kapasen käytössä on ollut kuntokartoitus. Muutoin arviointiperusteet eivät ilmene lausunnoista tarkemmin eikä niiden perusteella siten voida päätellä, mistä huomattava ero rakennusten arvoissa johtuu.
Ulosmittauspäätöksessä 28.9.2017 arvioksi Koskenranta-tilan ulosmittausarvosta on merkitty 260.000 euroa, mikä ei ole sisältänyt maa-aineksen otto-oikeuden mukaista maa-ainesta. Koivula-tilan osalta arvio on ollut 18.000 euroa, Pulmala-tilan osalta 1.100 euroa ja Lehto-tilan osalta 9.200 euroa. Ulosmittauspäätöksessä käytetyt ulosmittausarvot ovat siten Pulmala-tilaa lukuun ottamatta korkeammat kuin Kapasen arvion mukaiset hinnat. Hovioikeus katsoo, että kun otetaan huomioon kihlakunnanulosottomies Tikkisen kertomuksesta ilmenevät ulosmitatun omaisuuden arvon määrittelyä koskevat seikat, ulosmittauspäätökseen merkityille arvioille omaisuuden ulosmittausarvosta ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa Kapasen arvion luotettavuutta muilta kuin maa-ainesta koskevilta osin. Myöskään Hyvärisen arviolle ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä huomioon ottaen muun ohessa se, että arvio on laadittu jo noin kolme ja puoli vuotta ennen nyt kysymyksessä olevan huutokaupan toimittamista. Hovioikeus katsoo, että ulosmittauspäätöksestä ja Hyvärisen arviosta ilmenevät arvot kuitenkin puhuvat sen puolesta, ettei Kapanen ole arvioinut tilojen todennäköisimpiä kauppahintoja ainakaan liian korkeiksi. Hovioikeus toteaa lisäksi, että Kaurasen kirjallisina todisteina esittämät arvio pelloista (todiste 2) ja metsäarviot (todisteet 7-9) eivät anna aihetta epäillä, etteivätkö Kapasen metsien ja peltojen osalta esittämät arviot olisi suunnilleen oikeaa suuruusluokkaa.
Kuten käräjäoikeus on todennut, huutokaupassa Koskenranta-tilasta tehty korkein tarjous 150.000 euroa on noin 58 prosenttia Kapasen arviolausunnossa arvioidusta 257.200 eurosta ja noin 69 prosenttia Kapasen arvion alimmasta hinnasta 218.620 eurosta. Hovioikeus toteaa, että mainittu 150.000 euroa on vain vajaat 3.000 euroa enemmän kuin arviolausunnossa metsän ja peltojen osuudeksi ilmoitettu yhteensä 147.200 euroa.
Koskenranta-tilan osalta merkityksellistä on se, millainen vaikutus tilalla olevalla kallioaineksella ottolupineen on kiinteistön käypään hintaan. Asiassa todistajana kuullun Salmelan 11.10.2017 päivätyn arviolaskelman mukaan ottoluvan mukaisen alueen kallion arvo laskennallisesti on noin 380.000 - 420.000 euroa. Lisäksi Salmela on esittänyt mahdollisen laajennusalueen kallion laskennalliseksi arvoksi noin 700.000 euroa. Salmela on kiviainesalan asiantuntija ja hänellä on ollut työkohteita myös Pohjois-Savon alueella. Salmelan laskelmia ei ole osoitettu virheellisiksi. Hovioikeus katsoo, että esitettyjä laskelmia voidaan pitää sinänsä luotettavina. Toisaalta kysymys on myös olemassa olevan ottoluvan mukaisen alueen kallion arvon osalta laskennallisesta arvosta, joka ei sellaisenaan osoita kallioalueen todellista arvoa tai kallioalueen vaikutusta tilan käypään hintaan paikkakunnalla. Salmela on tehnyt arviolaskelmansa tuon aikaisen tiedossaan olleen kiviaineksen hintatason perusteella. Asiassa esiin tulleen perusteella maa-ainesten ottaminen voi tapahtua pitkähkön ajan kuluessa, jolloin markkinahinnat ja siten myös aineksesta saatava hyöty vaihtelevat. Nykyinen maa-aineslupa on voimassa vain vuoteen 2022 saakka, ja kiviaineksen vuosittainen louhintamäärä on rajoitettu. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus kuitenkin käräjäoikeuden tavoin katsoo, että luvan uusimishakemuksen hyväksyminen on varsin todennäköistä. Kuparisen ja Salmelan kertoman mukaan maa-aineksen ottamisesta aiheutuu kustannuksia muun ohessa yksityisteiden käytöstä ja ojan tekemisestä louhosalueelle. Salmelankin kertoman perusteella ojan tekemisen kustannukset voivat olla enimmillään 20.000 euroa. Lisäksi toiminnan aloittaminen vaatii vakuuden asettamista.
Kaikki edellä todetut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että vaikka kallioalueen ei muun ohessa esiin tuodut epävarmuustekijät ja louhinnasta aiheutuvat kustannukset huomioon ottaen voida arvioida vaikuttavan Ranta-tilan arvoon ottoluvan mukaisen alueen kallion laskennallisen arvon määrällä, on Salmelan laskelman ja kertomuksen perusteella maa-aineksenhuomioon otettavaksi arvoksi kuitenkin katsottava selvästi enemmän kuin Kapasen arvioima 50.000 euroa. Kapasen arviolausunnosta ei ilmene perusteita sille, miten Kapanen on päätynyt lausunnosta ilmenevään maa-aineksen arvoon 50.000 euroa. Kapasta ei ole kuultu oikeudessa asian selvittämiseksi, eikä asian arvioinnissa voida antaa juurikaan merkitystä sille, mitä Tikkinen on toisen käden tietona ilmoittanut siitä, mihin Kapasen arvio on perustunut. Hovioikeus katsoo, että vaikka Kuparisella on pitkäaikainen kokemus kiviainesalalta, pelkästään hänen kertomuksensa ei riitä osoittamaan Kapasen arviota tältä osin oikeaksi.
Hovioikeudessa esitetyn selvityksen mukaan peltojen osalta EU-tukia ei ole menetetty.
Kuten käräjäoikeus on todennut, Kapasen arviolausunnossa on mainittu, että Koskenranta-tilalla on purettava navetta. Lausunnosta ei ilmene, onko Kapanen kiinnittänyt arviota laatiessaan huomiota Kuparisen kertomuksesta ilmenevään lantalan tyhjentämisen tarpeeseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin. Hovioikeus katsoo, ettei yksin Kuparisen kertomuksen perusteella voida päätellä, että sanotulta osin aiheutuisi niin paljon kustannuksia, että sillä olisi olennaista vai- kutusta Koskenranta-tilan arvoon.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella Koivula- ja Lehto-tiloilla on yhtiön mainitsemia palkkeja, elementtejä ja purkujätettä. Hovioikeus pitää lähtökohtaisesti uskottavana, että näiden poistamisesta kiinteistöiltä aiheutuu huomatta- viakin kustannuksia. Kapasen arviolausunnossa ei ole lausuttu palkeista, elementeistä ja purkujätteestä sekä niiden mahdollisesta vaikutuksesta kiinteistöjen arvoon. Hovioikeus katsoo, ettei lausunnon maininnan ”ilman minkään- laista irtaimistoa” voida katsoa tässä yhteydessä tarkoittavan sitä, että arvioiduista kauppahinnoista olisi vähennettävä edellä mainittujen esineiden hävittämiskustannukset. Hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, ettei ostajalle näiltä osin aiheutuvista tarpeellisista kustannuksista ole esitetty riittävää selvitystä.
Asiassa on tullut esiin, että kysymyksessä olevien kiinteistöjen pakkomyyntiprosessi on kestänyt vuosia. Asiassa ei ole kuitenkaan tuotu esiin, että kiinteistöjä olisi yritetty aiemmin realisoida niin, että käytettävissä olisi tietoa mahdollisissa aiemmissa myyntiyrityksissä saatujen tarjousten määrästä ja tasosta, millä voisi osaltaan olla merkitystä asiaa arvioitaessa.
Edellä mainituilla lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden päätöksen perusteluineen ja katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asiassa esitetyn näytön perusteella korkeimmat tarjoukset ovat alittaneet selvästi omaisuuden käyvät hinnat paikkakunnalla.
Avustajan palkkio
Huomioon ottaen asian laatu ja laajuus, suoritetut toimenpiteet sekä se, että asia on ollut Kaurasen avustajaksi määrätylle varatuomari Jyrki Torvelle entuudestaan tuttu hänen toimittuaan jo käräjäoikeudessa Kaurasen avustajana, hovioikeus pitää avustajan hyväksyttävänä ajankäyttönä valmistautumisen osalta yhteensä seitsemää tuntia. Muilta osin hovioikeus hyväksyy Torven laskun. Päätöslauselma
Käräjäoikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.
Valtion varoista maksetaan varatuomari Jyrki Torvelle palkkioksi Kaurasen avustamisesta hovioikeudessa 1.485 euroa, korvaukseksi kuluista 82,80 euroa ja arvonlisäveron määrä 376,27 euroa eli yhteensä 1.944,07 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.5.2020.

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos H Jhovioikeudenneuvos M Thovioikeudenneuvos H M

Ratkaisu on yksimielinen. POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS PÄÄTÖS 19/2958
Käräjätuomari Maikki Pukka8.3.2019 U 17119207


Valittaja
Kauranen, Erkki Otto
Asiaan osalliset
mm.Koneurakointi Antero Kuparinen Oy
Asia Vireille Ulosottovalitus 22.11.2017 SELOSTUS ASIASTA
Valituksenalainen päätös
Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvouti on tehnyt 2.11.2017 pidetyssä ulosmitatun omaisuuden huutokaupassa päätöksen Erkki Otto Kaurasen omistamien Iisalmen kaupungissa sijaitsevien tilojen Koskenranta (XXX-XXX-X-XX), Koivula (XXX-XXX-X-XX), Pulmala(XXX-XXX-X-XX) ja Lehto (XXX-XXX-X-XX) myymisestä Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:lle. Kihlakunnanvoudin päätöksen sisältävä pöytäkirja on tämän ratkaisun liitteenä n:o 1.
Valitus Erkki Otto Kauranen on valittanut edellä mainitusta päätöksestä.Valituskirjelmä on liitteenä n:o 2.
Täytäntöönpanon keskeytyspäätös
Pohjois-Savon käräjäoikeus on 27.12.2017 antamallaan päätöksellä n:o 17/21932 määrännyt täytäntöönpanon siten keskeytettäväksi, ettei huutokaupasta kertyviä varoja saa tilittää velkojille.
Ulosottomiehen lausunto
Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvouti on antanut valituksen johdosta 5.12.2017 päivätyn lausunnon, joka on liitteenä n:o 3.
Velkojien lausumatKäräjäoikeus on varannut kaikille velkojille tilaisuuden antaa kirjallinen lausumansa asiassa. Velkojista P Pankki, Y Pankki, K Vakuutusyhtiö ja S Rahoitus Oy ovat antaneet kirjalliset lausumat, joissa ne ovat katsoneet, että valitus tulee hylätä ja myyntipäätös jättää voimaan.Lausuman antaneet velkojat ovat katsoneet, että kauppa ei ole ollut sillä tavoin alihintainen, että se tulisi kumota. Ne velkojat, jotka ovat esittäneet lausumissaan yksityiskohtaisia perusteluja, ovat viitanneet samoihin seikkoihin, jotka ilmenevät kihlakunnanvoudin lausunnosta (liite 3).
Huutokauppaostajan Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n lausuma
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy on antanut 12.2.2019 päivätyn lausuman, joka on liitteenä n:o 4.
Kaurasen lausumaKauranen on antanut velkojien ja Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n lausumien johdosta kirjallisen lausuman, joka on liitteenä n:o 5.
Oikeudenkäyntikuluvaatimus
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy on vaatinut Kaurasen velvoittamista suorittamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 3.197,40 euroa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisupäivästä lukien. Kauranen on kiistänyt vaatimuksen perusteen, mutta ilmoittanut, ettei riitauta vaatimuksen määrää.
TODISTELU
Kauranen
Kirjalliset todisteet1.Harri Salmelan arvio kallioalueesta2.Ylä-Savon maaseutupalvelujen maaseutujohtaja Eelis Tolkkisen arvio pelloista3.Kiinteistönvälittäjä Raimo Hyvärisen 1.5.2014 laatima arvio tilan arvosta4.Myyntiesite 10.10.20175.Ulosmittauspäätös 28.9.20176.Jäljennös pöytäkirjasta 2.11.20177.Metsäarvio 12.1.2017 Koskenranta8.Metsäarvio 12.1.2017 Koivula9.Metsäarvio 12.1.2017 Lehto ja Pulmala10.Tpuu Oy:n hinnastoHenkilötodistelu1.Erkki Kauranen2.Todistaja Harri Eino Salmela
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy
Kirjalliset todisteet1.Maa-aineslupa kiinteistölle Koskenranta 26.6.20122.Ympäristölupa 20.6.20123.Kiinteistönvälittäjä Antti Kantosen arviolausunto 23.10.2017Henkilötodistelu1.Antero Kuparinen2.Kihlakunnanulosottomies Jari Tikkinen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU PERUSTELUT
1.Selostus asiasta ja kysymyksenasettelu
Ulosmitatun omaisuuden myynti ilmenee liitteestä n:o 1. Kihlakunnanvoudin perustelut Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n tarjouksen hyväksymiselle ilmenevät liitteestä n:o 3.
Asiassa on ratkaistavana, ovatko huutokaupassa 2.11.2017 kiinteistöistä tehdyt korkeimmat tarjoukset alittaneet selvästi omaisuuden käyvän arvon paikkakunnalla.
2.Sovellettavat säännökset, lain esityöt ja oikeuskirjallisuus
Ulosottokaaren 5 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan ulosottomiehen tulee pyrkiä myynnissä hyvään tulokseen. Myyntitavan valinnassa tulee ottaa huomioon saatavissa oleva kauppahinta, myyntikustannukset ja myynnin vaatima aika. Ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan, jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momenttia koskevien lain esitöiden (HE 13/2005 vp, s. 131 ja 132) mukaan tarjous on mainitun säännöksen mukaan hylättävä vain, jos se alittaa kiinteistön käyvän arvon niin olennaisesti, että myyntiä olisi pidettävä kohtuuttomana. Korkeimman tarjouksen hylkääminen edellyttäisi arviota, jonka mukaan korkeampi hinta on saatavissa uudessa myynnissä. Arviossa tulisi ottaa huomioon myös uudesta myynnistä aiheutuvat lisäkulut. Saatua tarjousta verrattaisiin käypään hintaan kyseisellä paikkakunnalla. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. Uudessa myynnissä tulisi ulosottomiehen arvion mukaan olla saatavissa vähintään niin suuri kauppahinta, että se peittäisi aikaisemman hinnan ja aiheutuneet lisäkulut sekä tuottaisi vielä ylijäämän. Uusi myyntiyritys merkitsee aina asian viivästymistä. Täten voidaan edellyttää, että uudessa myynnissä odotettavissa olevan nettohyödyn tulisi olla vähäistä suurempi. Saatavissa olevan myyntihinnan arviointi on erityisen vaikeaa, jollei ole nähtävissä, että jokin poikkeuksellinen seikka olisi vaikuttanut heikentävästi tarjousten esittämiseen ensimmäisessä myyntiyrityksessä. Ulosottomiehen arvion oikeellisuuteen ei näin ollen voida kohdistaa liian ankaria vaatimuksia.
Oikeuskirjallisuuden mukaan (Linna ym: Ulosotto-oikeus 11. Ulosmittaus ja myynti, 2014, 2. 510 ja 511) mukaan on katsottu, että jos vertailu käypään hintaan nähden osoittaa selvää epäsuhtaa, korkein tarjous hylätään. Hylkäämiseen ei vaikuta se, onko uudessakaan myynnissä odotettavissa korkeampaa hintaa. Hylkäämiskriteeri on sidottu yksinomaisesti käypään arvoon, ei ennusteeseen uuden myynnin tuloksesta. Sama hylkäämiskriteeri on voimassa myös mahdollisessa uudessa myyntiyrityksessä. Ulosottomyynnin tulos saattaa pysyvästikin jäädä tuntuvasti alle käyvän hinnan siitä syystä, että myyntiehdot ovat erilaiset (muun muassa rajattu mahdollisuus vedota tosiasialliseen virheeseen). Arviota käyvästä hinnasta saatetaan myyntien välillä joutua tarkistamaan alaspäin. Jos omaisuus on senlaatuista, että ulosottomyynnin normaalista poikkeavilla myyntiehdoilla on poikkeuksellisen suuri merkitys, voitaneen tarjouksen hylkäämiseen suhtautua jossakin määrin väljemmin kuin jos kyseessä on omaisuus, jonka myynnissä myyntiehdoilla ei ole olennaista merkitystä. Tarjous saadaan hylätä vain melko korkealla kynnyksellä, toisin sanoen silloin, kun se selvästi alittaa käyvän hintatason paikkakunnalla. Tämä johtuu myyntiehtojen erilaisuudesta. Ostajalla ei ole yleisten huutokauppaehtojen mukaan faktisen virheen osalta samaa suojaa kuin kuluttajakaupassa tai edes yksityisten välisessä myynnissä. Ostaja saattaa myös joutua mukaan erilaisiin muutoksenhakuprosesseihin. Velallinen ja velkojat saattavat joutua tyytymään yksityistä myyntiä alhaisempaan hintatasoon, mutta saavat toisaalta pitää hyödyn, vaikka myyntikohteessa on taktinen virhe, jollei valitus ole enää mahdollinen. Ostaja ottaa tämän riskin huomioon tarjousta esittäessään.
Oikeuskirjallisuuden (Koulu ym: Ulosotto-oikeus, 2009, 2. 294) mukaan on katsottu, että ideaalina on saada nopeasti hyvä kauppahinta pienin kustannuksin. Jos vastakkain ovat myynnin joutuisuus ja hyvä kauppahinta, joutuisuudesta on tingittävä, jos myyntiä lykkäämällä jokin kauppahintaa alentava seikka tai olosuhde todennäköisesti poistuu.Tästä seuraa, että tavoitteena on saada myytävästä kohteesta mahdollisimman korkea kauppahinta.
3.Kiinteistökohtainen arvio
3.1.Yleistä

3.2.Koskenranta Kiinteistönvälittäjä Raimo Hyvärinen on 1.5.2014 Kaurasen toimeksiannosta arvioinut nyt kysymyksessä olevat kiinteistöt. Hän on päätynyt arvioimaan tilakokonaisuuden arvoksi 704.300 euroa (arvioon tosin sisältyy myös Vehkapuro- niminen tila, jota ei myyty huutokaupassa 2.11.2017, vaan vasta 10.1.2018).
Ulosottovirasto on ulosmittauspäätöksessään 28.9.2017 arvioinut kiinteistöjen arvoiksi, Koskenranta 260.000 euroa, Koivula 18.000 euroa, Pulmala 1.100 euroa ja Lehto 9.200 euroa. Ulosottoviraston mukaan ulosottovirasto arvioi kiinteistöt edellä mainitun arvoisiksi jo vuosia aikaisemmin ja nuo vanhat arvot otettiin sellaisenaan ulosottopäätökseen 28.9.2017.
Ulosottovirasto on hankkinut 23.10.2017 eli vähän ennen huutokauppaa kiinteistönvälittäjä Antti Kapasen arviolausunnon kiinteistöistä. Sen mukaan tilojen arvot ovat, Koskenranta 257.200 euroa+- 15 %, Koivula 6.400 euroa +- 15 %, Pulmala 1.500 euroa +- 15 % ja Lehto 4.500 euroa+- 15 %.
Laissa ei ole tarkemmin määritelty, milloin tarjous ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla. Oikeus- ja ulosottokäytännössä on katsottu, että tarjous ei ole alittanut selvästi omaisuuden käypää hintaa jos tarjous on ollut vähintään 70 prosenttia käyvästä hinnasta(Itä-Suomen HO 18.3.2016 n:o 155 ja Itä-Suomen HO 28.12.2017 n:o 685). Tapauksessa, jossa hyväksytty korkein tarjous on ollut vain 53 prosenttia käyvästä arvosta, tarjouksen on katsottu alittaneen selvästi käyvän hinnan (Itä-Suomen HO 13.11.2018 n:o 605).
Huutokaupassa hyväksytty tarjous on ollut 150.000 euroa, joka on ollut noin 58 prosenttia kiinteistönvälittäjä Kapasen arvioimasta 257.200 eurosta ja noin 69 prosenttia 218.620 eurosta (257.200 euroa - 15 prosenttia). Kapanen on omassa arviossaan katsonut Koskenrannan tilalla sijaitsevan kiviaineksen arvoksi 50.000 euroa. Todistajana kuultu rakennusgeologi, fil.lis. Harri Salmela, joka on kertonut toimineensa pitkään kiviainesliiketoiminnassa, on kertonut käyneensä tutustumassa Koskenrannan tilaan useita kertoja ja hän on arvioinut maaperässä olevan kiviaineksen arvoksi noin 400.000 euroa. Todistaja Salmelan mukaan alueelle myönnetyn ympäristöluvan 20.6.2012 mukaan tilalla saa louhia kiviainesta 80.000 tonnia vuodessa. Ympäristölupa on voimassa vuoteen 2022 asti ja todistaja Salmelan mukaan, kun toimintaa harjoitetaan lupaehtojen puitteissa, luvan saa käytännössä uusittua sen voimassaoloajan päättyessä. Koneurakointi Antero Kuparinen Oy harjoittaa maanrakennustoimintaa ja siihen liittyen myös kiviainesliiketoimintaa. Todistaja Salmelan mukaan Koskenrannan tilasta maksettu 150.000 euron kauppahinta, joka siis kattaa myös tilalla olevan omakotirakennuksen maa-alueineen, metsät ja pellot, ei vastaa edes tilalla olevan kiviaineksen arvoa. Huomioon ottaen Salmelan erityisasiantuntemus, käräjäoikeus pitää hänen arviotaan kiviaineksen arvosta luotettavampana kuin kiinteistönvälittäjä Kapasen arviota.Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n taholta on ilmoitettu, että Kapasen arvio perustuu luultavasti siihen, että Kapanen oli kysynyt kiviaineksen arvoa eräältä paikalliselta kiviainesyrittäjältä, joka oli ollut tuolloin itsekin kiinnostunut ostamaan kyseisen kivialueen. Mikäli kiviainesyrittäjällä on ollut kyseisen alueen ostoaikeita, hänen kiinteistönvälittäjälle esittämäänsä arviota ei voida pitää objektiivisena ja taustavaikutteista vapaana.
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n lausumassa esille tuotujen seikkojen osalta käräjäoikeus toteaa, että vaikka ympäristöluvan 20.6.2012 mukainen kiviaineksen vuotuinen louhintamäärä on rajoitettu ja luvan voimassaoloaika päättyy vuonna 2022, luvan uusimishakemuksen hyväksyminen on varsin todennäköistä. Näin ollen on ilmeistä, että ostaja pystyy halutessaan hyödyntämään kokonaisuudessaan voimassa olevan ympäristöluvan mukaisen louhintaoikeuden. On mahdollista, että louhinta-alueelta on poistettava siellä olevaa vettä, mutta siltä osin aiheutuvien kustannusten määrästä ei ole käräjäoikeudessa esitetty minkäänlaista luotettavaa selvitystä. Asiassa ei ole myöskään luotettavaa selvitystä siitä, että ennen 2.11.2017 tapahtunutta myyntiä peltojen pintamaata olisi kuorittuja myyty multana. Koskenrannan tilalla oleva navettarakennus on purkukuntoinen, mutta tämä seikka on todettu jo Kapasen lausunnossa ja siten otettu huomioon Kapasen arviossa.Metsänhoitoyhdistyksen arvio on annettu sen mukaan, mikä on tilan metsämaan käypä arvo arviointihetkellä.
Käräjäoikeus katsoo edellä mainituin perustein, erityisesti huomioon ottaen kiviaineksen arvo, että Koskenrannan tilasta hyväksytty korkein tarjous on selvästi alittanut tilan käyvän hinnan.
3.3. Koivula Huutokaupassa hyväksytty tarjous on ollut 3.500 euroa, joka on ollut noin 55 prosenttia kiinteistönvälittäjä Kapasen arvioimasta 6.400 eurosta ja noin 64 prosenttia 5.440 euroa (6.400 -15 prosenttia). Kapanen on arviossaan katsonut metsän osuudeksi 3.400 euroa ja rakennusten osuudeksi 3.000 euroa. Metsänhoitoyhdistys S ry:n arviolausunnon 12.1.2017 mukaan tilan maapohjan ja puuston arvo on3.269 euroa. Ulosottoviraston myyntiesitteen 10.10.2017 mukaan tilalla sijaitsee 50 x 12 metriä kooltaan oleva teräsrunkoinen peltikatos, kahdeksankulmainen grillikota, halkaisijaltaan 4,6 metriä, kuusikulmainen kotasauna, halkaisijaltaan noin 3,4 metriä, keskeneräinen hirsikehikko, kooltaan 5,5 metriä x 7 metriä, aitta/käymälärakennus ja puuliiteri. Ulosottoviraston esitteessä mainitaan, että rakennusvalvontaviranomaisen mukaan grillikodasta ja aitta/käymälärakennuksesta on tehtävä rakennusvalvontaviranomaiselle ilmoitus ja kotasauna edellyttää rakennusluvan hakemista. Kauranen on ilmoittanut, että pelkästään grillikodan ja kotasaunan hankintahinta on ollut lähes 20.000 euroa ja esittänyt todisteena Tpuu Oy:n hinnastonv. 2018-2019, josta tuo seikka ilmenee. Kauranen on ilmoittanut, että edellä mainitut rakennukset on pystytetty vuonna 2012 ja rakennuksissa on aurinkopaneelista saatavat sähköt (kustannusarvio siltä osin Kaurasen mukaan noin 4.000 euroa). Käräjäoikeus toteaa, että tapauksesta ja tilanteesta riippuen, kun kiinteistölle pystytetään rakennuksia ja rakennelmia, koko kiinteistön käypä hinta ei välttämättä merkittävästi nouse eikä investointien yhteismäärästä voida suoraan päätellä tilan arvoa. Tässä tapauksessa arvoon vaikuttaa myös, ettei kotasaunan rakentamiseen ollut rakennuslupaa. Käräjäoikeus pitää kiinteistönvälittäjä Kapasen arviota luotettavana. Kun Koivulan tilan kauppahinta on kuitenkin jäänyt merkittävästi alle Kapasen arvion, käräjäoikeus katsoo, että hyväksytty korkein tarjous on selvästi alittanut tilan käyvän hinnan.
Käräjäoikeus toteaa, että Koivulan tilalla, samoin kuin jäljempänä mainitulla Lehdon tilalla, on ilmoitettu olevan erilaista rakennus- ym. jätettä, mutta niistä ostajille aiheutuvista kustannuksista ei ole esitetty käräjäoikeudessa luotettavaa selvitystä.
3.4. Pulmala ja Lehto
Huutokaupassa hyväksytty tarjous on ollut 3.500 euroa, joka on ollut noin 58 prosenttia kiinteistönvälittäjä Kapasen arvioimasta 6.000 eurosta ja noin 69 prosenttia 5.100 eurosta (6.000 euroa -15 prosenttia).Metsänhoitoyhdistys S ry:n arviolausuntojen 12.1.2017 mukaan tilojen maapohjan ja puuston arvo on yhteensä 5.513 euroa. Lehdon tilalla on lisäksi 0,77 hehtaaria peltoa. Ylä-Savon maaseutupalvelujen maaseutujohtajan Eelis Tolkkisen arviolausunnon 21.11.2017 mukaan Iisalmen alueella vuosina 2016-2017 lisäalueeksi myytyjen tukikelpoisten peltoalueiden mediaanihinta on ollut 4.700 euroa hehtaarilta.Käräjäoikeus katsoo, että myös Pulmalan ja Lehdon osalta hyväksytty korkein tarjous on selvästi alittanut tilojen käyvän yhteishinnan.
3.5. Yhteenveto Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että 2.11.2017 tapahtuneessa myynnissä korkeimmat tarjoukset ovat selvästi alittaneet omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla. Kiinteistöjen myyntiin ei siten ole ollut edellytyksiä.
4. Oikeudenkäyntiavustajan palkkio
Oikeusapua ilman perusomavastuuta saaneen Erkki Kaurasen oikeudenkäyntiavustajaksi määrätyn varatuomari Jyrki Torven kohtuullisena työmääränä käräjäoikeus pitää oikeudenkäyntiin valmistautumisen osalta 20 tuntia, istunnossa avustamisen osalta 5 tuntia ja jälkitoimien osalta 1 tuntia. PÄÄTÖSLAUSELMA Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvoudin myyntipäätös 2.11.2017 1141/6360/2013M kumotaan.
Pohjois-Savon käräjäoikeuden 27.12.2017 antama täytäntöönpanon keskeytysmääräys raukeaa (päätös n:o 17/21932).

Valtion varoista suoritetaan varatuomari Jyrki Torvelle avustajanpalkkioksi 2.860 euroa ja arvonlisäveron määrä 686,40 euroa eli yhteensä 3.546,40 euroa, mikä jää valtion vahingoksi.
Valtion varoista suoritetaan todistaja Harri Eino Salmelalle päivärahana 19 euroa ja korvaukseksi matkakuluista 197,80 euroa eli yhteensä 239,80 euroa.
MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.
Säädetyssä järjestyksessä on Koneurakointi Antero Kuparinen Oy ilmoittanut tyytymättömyytensä koko päätökseen.

Käräjätuomari

Määräajat: valitus 8.4.2019 (maanantai) ja vastavalitus 23.4.2019 (tiistai)
.JÄLJENNÖS PÖYTÄKIRJASTA .
02.11.2017 1141/6360/2013M
Erkki Otto Kauranen
ULOSMITATUN OMAISUUDEN HUUTOKAUPPA
Huutokauppa-aika-paikka
Toimitustodistaja Omistaja ja velallinenLäsnäolleet asianosaiset

Hakija, jolla kielto-oikeus
Toimitukun kulku
Ostajaehdokkaille annetut tiedot
02.11.2017 kello 11:30Pohjois-Savon ulosottovirasto Iisalmen toimipaikka Virrankatu 2, 74100 IisalmiLindholm Anna, Tikkinen JariErkki Otto Kauranen, XXXX-Erkki Kaurasen edustajana VT Jyrki RytkönenP Pankin edustajina Valtteri Joensuu ja Petteri Pulkkinen Y Pankin edustajana Sirpa Partanen
P Pankki / Y PankkiTällä hakijalla on oikeus kieltää myynti, jollei sen etuoikeussaatava peity.

Huutokaupan alussa kuvailtiin myyntikohteet. Ilmoitettiin, että myyntiesitteeseen tehdyistä lisäyksistä on julkaistu myynti-Ilmoituksen korjaus sanomalehdessä. Luettiin tehdyt korjaukset ja lisäykset. Yleiset huutokauppaehdot ja myyntiesite olivat ostajaehdokkaiden nähtävillä ja saatavilla. Rasitustodistukset sekä muut myytäviin kohteisiin liittyvät asiakirjat olivat pyynnöstä ostajaehdokkaiden luettavissa.
Huutokauppatilaisuudessa ei ollut paikalla ketään, joka ei olisi tutustunutmyyntiesitteeseen liitteineen.
Ilmoitettiin Koskenranta -tilaan kohdistuvasta kirjaamattomasta elinikäisestä asumisoikeudesta ja sen sisällöstä sekä Savon Diabaasi Oy:n vuokraoikeudesta. Luettiin Savon Ob Oy:n vuokrasopimuksen sisältö sekä Ylä-Savon SOTE kuntayhtymän ympäristölautakunnan ilmoitus maa-aines- ja ympäristölupiin liittyvistä siirtoehdoista. Lupa-asiakirjat olivat pyynnöstä ostajaehdokkaiden luettavissa.
Ilmoitettiin Niittyranta -kiinteistöä koskevaan asianosaisluetteloon tehdystä kirjoitusvirheen korjauksesta. Mainittiin kiinteistöjen ja sähköliittymän ulosmittauksesta ja kehotettiin ostajaehdokkaitatutustumaan halutessaan rasitustodistuksiin. Tiedusteltiin, onko ostajaehdokkailla kysyttävää myytäviin kiinteistöihin tai niihin liittyviin asiakirjoihin liittyen.
Mainittiin, että kiinteistöjen myyntijärjestys poikkeaa etukäteen ilmoitetusta parhaan myyntituloksen saavuttamiseksi ja, että kiinteistöt myydään seuraavassa järjestyksessä:1.Koskenranta RN:o X:XX + kivenottoikeus + asumisoikeus1a Koskenranta RN:o X:XX + kivenotto-oikeus 1b Koskenranta RN:o X:XX ilman oikeuksiaSähköliittymä myydään yhdessä kiinteistön kanssa.2.Koivula RN:o X:XX3.Vehkapuro RN:o X:XX4.Pulmala RN:o X:XX + Lehto RN:o X:XX (yhteiskiinnitys}4a Pulmala RN:o X:XX4b Lehto RN:o X:XX
Kerrottiin ulosottokaaren 5 luvun 58 §:n mukaisesta tarjoamisesta erityinen oikeus pysyttäen ja 61 §:n mukaisesta tarjoamisesta yhteisesti kiinnitettyjen kiinteistöjen osalta.
Lisäksi ilmoitettiin muut ulosottokaaren 5 luvun 21 §:ssä tarkoitetut tiedot:tarjousten esittämistapa, alin hyväksyttävä tarjous, Savon Voima Oyj:n 25.9.2017 ilmoituksen mukainen 115,10 €:n saatava ja sähkösopimuksen siirtyminen ostajalle, kun rästissä olevat sähkömaksut sekä loppulasku myyntipäivään saakka laskettuna on maksettu, maksuaika ja muut maksuehdot. Tilalla oleva irtain ei kuulu kauppaan ja sen poistamisesta on sovittava omistajan kanssa. Ostaja saa tarvittaessa virka-apua kiinteistön tyhjentämiseksi ja tämän toteuttamiseksi ostajan on jätettävä kirjallinen virka-apuhakemus ulosottovirastoon. Muuttopäivä voidaan määrätä aikaisintaan viikon päähän muuttokehotuksen tiedoksiannosta.
Kiinteistöihin kiinnitetyt panttikirjat luovutetaan ostajalle myynnin tultua lainvoimaiseksi ja kiinteistöön kohdistuvat ulosmittaukset puretaan.
Tiedusteltiin, onko myyntijärjestyksestä tai yleisistä huutokauppaehdoista kysyttävää. Tiedusteltiin, onko myyntijärjestyksen muutoksen johdosta tarvetta pitää tauko. Pidettiin viiden minuutin tauko. Muistutettiin huutokaupan jatkumisesta, ja siltä, ettei paikalta saa poistua.
Tarjousten esittäminen Suulliset nostotarjoukset vähintään 500 euron korotuksin. Alin hyväksyttävä tarjous on kiinteistökohtainen ja yhteiskiinnitetyillä yhteinen.Toimituksessa esitetyt Ei esitetty. väitteet ja vaatimukset
Myyntikohde KiinteistöKiinteistötunnus XXX-XXX-X-XXTila KOSKENRANTARN:o X:XX



Kiinteistö -
Kiinteistötunnus XXX-XXX-Tila KOIVULARN:o X:XXKunta IISALMI
KiinteistöKiinteistötunnus XXX-XXX-X-Tila VEHKAPURORN:o X:XXKunta IISALMI
KiinteistöKiinteistötunnus XXX-XXX- Tila PULMALARN:o X:XXKunta IISALMI
Korkein tarjous- tekijä
Lopputulos

Muut tiedot
KiinteistöKiinteistötunnus XXX-XXX-X-XXTila LEHTORN:o X:XXKunta IISALMlKoskenranta RN:o X:XX liman oikeuksia, tarjous 150.000, Koneurakointi Antero Kuparinen Oy (0759176-3); tarjous hyväksytty
Koivula RN:o X:XX, tarjous 3.500,00, Koneurakointi Antero Kuparinen Oy(0759176-3): tarjous hyväksytty
Pulmala RN:o X:XX ja Lehto RN:o X:XX, yhteistarjous 3.500,00, Koneurakointi Antero Kuparinen Oy (0759176•3); tarjous hyväksytty
Ostaja on suorittanut kauppahinnan käsirahana 20 % kunkin kiinteistön kauppahinnasta. Lopuille kauppahinnoista on ostajalle annettu maksuaikaa 24.11.2017 saakka.
Koska tarjousta Vehkapuro-kiinteistöstä RN:o X:XX ei hyväksytty, järjestetään myyntikohteesta uusi myynti myöhemmin ilmoitettavana ajankohtana.
Huutokauppa todettiin päättyneeksi. Annettiin valitusosoitus. Liitteet
T T kihlakunnanvouti

MyyntiesiteYleiset huutokauppaehdot Liite n:o 2

Pohjois-Savon käräjäoikeudelle
ASIA. ULOSOTTOVALITUSViite: Ulosmitatun omaisuuden pakkohuutokauppa 2.11.20171141/6380/2Q13M

VALITTAJA:Kauranen Erkki

ASIAMIES JA PROSESSIOSOITE

Jyrki RytkönenvrKauppakatu 6 a 774100 Iisalmi0500--571966Jyrki.Rytkönen@m.fi


VALITUS:

Erkki Kauranen vaatii, että Pohjois-Savon käräjäoikeus kumoaisi viitekohdassa pakkohuutokaupan.Kauranen myös pyytää, että käräjäoikeus keskeyttäisi viite -kohdassa mainittujen. pakkohuutokaupan nojalla tapahtuvan täytäntöönpanon (häädön) siksi kunnes asia on lainvoimaisesti ratkaistu taikka tuomioistuin toisin päättää.


VAATIMUSTEN PERUSTELUT:


Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvouti on 2.11.2017 myynyt Kaurasen omistamaa kiinteää omaisuutta liitteenä olevan pakkohuutokauppapöytäkirjan mukaisesti.Kauranen katsoo, että kaikkien myytyjen kiinteistöjen hyväksytyt kauppahinnat ovat alittaneet selvästi käyvän hinnan paikkakunnalla ja siten myynti on ollut Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1.momentin vastainen

1. Käypä hintaUlosottokaaren 4 luvun 29 §:n nojalla ulosmitattu omaisuus on arvioitava elikäytännössä ulosmitatun kiinteistön käypä hinta on selvitettävä.Ulosottovirasto on arvioituttanut ulosmittaushetkellä ulosmitatut kiinteistöt paikkakunnalla kiinteistönvälitystä harjoittavassa yrityksessä.Ulos-ottoviraston saaman kirjallisen arvion mukaan jokaiseen kiinteistöjä koskevaan ulosmittauspöytäkirjaan on merkitty kiinteistöjen käypä arvo.Ulos-ottovirasto on arvioinut Koskenranta X:XX tilan 260.000 arvoksi ilman tilalla olevaa kivialuetta 260.000 euroksi, Koivula X:XX tilan arvoksi 18.000 euroa, Lehto X:XX tilan arvoksi 9.200 euroa ja Pulmala X:XX tilan arvoksi 1.100 euroa. Kaikki tilat sijaitsevat Iisalmen kaupungin R kylässä.Ennen toimitettavaa pakkohuutokauppaa on ulosottomiehen tarkastettava kiinteistön kunto ja samalla selvitettävä omaisuuden käypä arvo (Ulosottokaari 5:15).Ainakin vielä 28.9.2017 toimitetussa ulosmittauksessa ulosottovirasto on käyttänyt aikaisemmin mainittuja arvoja kiinteistöjen käypinä arvoina.Ulosottovirastolle on myös toimitettu ennen pakkohuutokauppaa Kaurasen itsensä tilaama kiinteistöarvio, jonka on laatinut Raimo Hyvärinen 1.5.2014 sekä erillinen arvio kivialueesta, jonka on laatinut rakennusgeologi (Oulun Laboratorion entinen toimitusjohtaja) Harri Salmela. Molemmat arviot ovat olleet ulosottovirastolle 17.10.2017 toimitetun ulosottovalituksen liitteinä.Kaurasen itsensä hankkiman arviokirjan mukaan maatilan kokonaisarvo rakennuksineen liman kivialuetta on ollut 704.300 euroa,Kivialueesta hankitun arvion mukaan (Kivialue on kokonaisuudessaan Koskenranta - nimisellä tilalla, samoin kivialueen laajennusosa) sen ottoluvan mukaisen kallion arvo on markkinatilanne huomioon ottaen 380.000 - 420.000 euroa. Laajennusalueen kallion arvoksi on markkinatilanne huomioon ottaen arvioitu 700.000 euroa. Kalliomateriaalin käypä arvo on siis yhteensä 1.080.000 -1.120.00 euroa.Mikäli kiviaines murskataan ja myydään murskaustuotteina, on arvo jo sitten jotakin aivan muuta, arvion mukaan 6 -10,6 m€.Kauranen on myös hankkinut Ylä-Savon maaseutupalvelulta arvion tilakokonaisuuteenkuuluvien peltojen arvosta. Arvion mukaan pellon keskimääräinen arvo ontoteutuneiden kauppojen perusteella 4.700 euroa/ha. Koska Kaurasen omistuksessa on ollut peltoa peltorekisterin mukaan 21,66 ha, on yksin pellon laskennallinen arvo 101.802 euroa.Metsämaan arvo myydyssä kokonaisuudessa on arvion mukaanKiinteistöjen tiedot ja niillä olevat rakennukset selviävät paremmin ulosottoviraston laatimasta myyntiesitteestä.

1.1 KoskenrantaKoskenranta tilan arvoksi ulosottovirasto on arvioinut 260.000 euro ilman kivialuetta.Koska yksin kivialueen arvo on vähintään 360.000 euroa, Koskenranta tilaan kuuluvien peltojen käypä arvo n. 81.310 euroa (17,3 ha å 4.700 €) ja Koskenrannan metsien käypä arvo 82.401 € ja kun lisäksi tilalla on useita rakennuksia, mm 172 m2 suuruinen asuttuna oleva omakotitalo ja 63,23 ha metsämaata, on täysin selvää, että toteutunut ja hyväksytty kauppahinta (150,000 E) on selvästi käypää arvoa alhaisempi.

1.2 KoivulaKoivula tilan arvoksi on ulosottovirasto arvioinut 18.000 euroa.Koivula tilalla sijaitse 17,2 m2 suuruinen grillikota (valmistaja Tpuu), jonka hankintahinta asennettuna on ollut 9.950 euroa. Kiinteistöllä on myös 9,9 m2 suuruinen kotasauna, jonka hankintahinta asennettuna on ollut 9.900 euroa. Rakennuksissa on aurinkopaneelista saatavat sähköt {kustannusarvio n. 4.000 euroa). Rakennusten valuperustuksiinkin oli lisäksi mennyt n. 3.000 euroa Lisäksi kiinteistöllä on 50 x 12 metrin (600 m2) suuruinen teräsrunkoinen, peltiseinäinen ja -kattoinen katos (kustannusarvio 120.000 euroa) ja puolivalmis aittarakennus.Koivula tilan metsien käypä arvo on 12.1.2017 tehdyn arvion mukaan ollut 3.269 €.Toteutunut kauppahinta tästä tilasta on ollut 3.500 euroa, joka ei ole edes aurinkopaneelien hinta. On täysin selvää, että toteutunut kauppahinta on ollut selvästi käypää arvoa alhaisempi.

1.3 Pulmala ja LehtoPulmala tilan arvoksi on ulosottovirasto arvioinut 1.100 euroa ja Lehto tilan arvoksi9.200 euroa.Pulmala on kokonaisuudessaan metsämaata ja sen arvo on arvion mukaan 1.180 €.Lehto on myös kokonaisuudessaan metsämaata ja sen arvo on arvion mukaan4.333€.Toteutunut kauppahinta, 3.500 euroa, on selvästi käypää hintaa alhaisempi.



TODISTELU:

Henkilötodistelu:

Harri SalmelaTeema: Kivialueen arvo


Kirjallinen todistelu:1.Harri Salmelan arvio kallioalueestaTeema: Kallioalueen arvo2.Ylä-Savon maaseutupalvelun maaseutujohtaja Eelis Tolkkisen arvio pelloistaTeema: Peltojen arvo3.Raimo Hyvärisen 1.5.2104 laatima arvio tilan arvosta Teema: Koko tilan arvo ilman kivialuetta.4.Myyntiesite 10.10.2017Teema: Myytyjen kiinteistöjen sekä niillä olevien rakennusten tiedot5.Ulosmittauspäätös 28.9.2017Teema: Ulosottoviraston arvio ulosmitatun omaisuuden arvosta6.Jäljennös pöytäkirjasta 2.11.2017, 1141I6320I2013M Teema: toteutuneet kauppahinnat7.Metsäarvio 12.1.2017 NiittyrantaTeema: Myydyllä kiinteistöllä olevan metsin arvo
8.Metsäarvio 12.1.2017 KoivulaTeema: Myydyllä kiinteistöllä olevan metsin arvo9.Metsäarviot 12.1.2017 Lehtoja PulmalaTeema: Myydyillä kiinteistöllä olleen metsän arvo
Kauranen varaa itselleen tilaisuuden esittää lisänäyttöä, sekä henkilötodistelua että kirjallista todistelua.


Iisalmessa 22.11.2017


Erkki Kauranen




Liite n:o 3


05.12.17


Pohjois-Savon käräjäoikeus Iisalmen kansliaSavonkatu 2674100 Iisalmipohiois-savo.ko@,oikeus.fi





ASIA Ulosottovalitus
Valittaja Kauranen, Erkki (XXXX-)
ASIAA HOITAVAT VIRKAMIEHET
Kihlakunnanvouti Tiia KupariPohjois-Savon ulosottovirasto
KihlakunnanulosottomiesJari Tikkinen
TÄYTÄNTÖÖPANOPÄÄTÖS, JOTA VALITUS KOSKEE
Pohjois-Savon ulosottoviraston päätös ulosmitatun omaisuuden huutokaupasta, 02.11.2017, 1141/6360/2013.


05.12.17


ASIAN KÄSITTELYN TILANNE
Ostaja on maksanut loppukauppahinnan 29.11.2017. Kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan täytäntöönpanon keskeyttäminen siten, että kauppahintaa ei saa tilittää ennen kuin asia on ratkaistu tai asiasta toisin määrätään, on asiassa riittävä.
ULOSOTTOMIEHEN LAUSUMA
Asian taustaa
Erkki Kaurasen omistamat kiinteistöt Koskenranta RN:o X:XX, Koivula RN:o X:XX, Vehkapuro RN:o X:XX, Pulmala RN:o X:XX ja Lehto RN:o X:XXon tarjottu myytäväksi julkisessa pakkohuutokaupassa 2.11.2017. Myynti-ilmoitus on julkaistu Savon Sanomissa 11.10.2017 ja oikaisu myynti-ilmoitukseen 20.10.2017. Lisäksi viittausilmoitus on julkaistu Maaseudun tulevaisuudessa 27.10.2017. Myyntiesite ja myyntiä koskevat tiedot ovat olleet saatavilla osoitteissa www.oikeus.fi, www.huutokaupat.com sekä ulosottoviraston asiakaspalvelussa. Kiinteistöllä on järjestetty esittely 25.10.2017. Paikalla on ollut lukuisia ostajaehdokkaita.
Kiinteistöistä Koskenranta, Koivula, Pulmala ja Lehto on myyty kihlakunnanvoudin päätöksellä huutokaupassa korkeimman tarjouksen esittäneelle. Kihlakunnanvouti on hylännyt Vehkapuro -kiinteistöstä esitetyn korkeimman tarjouksen sen jäätyä selvästi alle omaisuuden käyvän arvon.
Kauranen on valituksessaan katsonut, että kiinteistöjen myyntihinnat eivät ole olleet vähimmäishintaa koskevan ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n mukaisia.

Yleisesti kaikkien kiinteistöjen osalta
Omaisuuden arviointi ulosmittauksen yhteydessä
Ulosottokaaren 4 luvun 29 §:n mukaan ulosmitattu omaisuus on arvioitava ja luetteloitava ulosmittauspäätöksessä, paitsi jos se on jo tehty aiemman ulosmittauksen tai turvaamistoimen yhteydessä. Saman lain 5 luvun 15 §:n nojalla ulosottomiehen tulee selvittää myytävänä olevan kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden käypä arvo ennen myyntiä, jos sen selvittäminen on mahdollista. Lainkohdan esitöissä (HE 13/2005, s. 125) todetaan, että käypä arvo tulisi selvittää 5 luvun 23 §:ssä tarkoitetun vähimmäishinnan soveltan1isen vuoksi. Edelleen esitöissä todetaan, että 4 luvun 29 §:ssä säädettäisiin alustavasta arvioinnista ulosmittauksen mitoittamiseksi.
Kaurasen yllä mainitut kiinteistöt on ulosmitattu ensimmäisen kerran hypoteekkituomiolla 19.7.2012. Ensimmäinen ulosmittaus on suoritettu
PostiosoitePL 15074101 IISALMIwww.oikeus.fi KäyntiosoiteVirrankatu 274100 IISALMIpohjois-savo. uo@oikeus.fi Puhelin Telefax029 562 7410 029 562 7449


POHJOIS-SAVON ULOSOTTOVIRASTO

05.12.17
kihlakunnanulosottomiehen toimesta 15.11.2013 ja tuolloin suoritettu arvio on perustunut kihlakunnanulosottomiehen omaan näkemykseensä. Tämän jälkeen tapahtuneissa ulosmittauksissa on ollut kyse jatkoulosmittauksista, joiden yhteydessä arviointia ei ole tarpeen uudistaa. Valituksessa viitattu ulosmittaus 28.9.2017 on itseoikaistu muusta syystä. Käyvän arvon määrittelyn tulee tapahtua pykälän sanamuodon mukaan ennen omaisuuden myyntiä. Ulosmittauspöytäkirjoissa mainitut arviot kiinteistöjen arvosta eivät perustu valituksessa väitetyin tavoin kiinteistönvälittäjän arvioihin. Tätä ei edellytetä myöskään lainsäädännössä.
Valittajan esittämät arviot kiinteistöistä
Kaurasen valitukseensa liittämät arviot (Salmela 11.10.2017, Tolkkinen 21.11.2017) on tilattu velallisen omasta aloitteesta valitusprosessia varten. Tälle seikalle tulee antaa merkitystä arvioitaessa sitä, kuinka hyvin arviot osoittavat kiinteistöjen käypää arvoa myytäessä ne ulosoton toimesta.
Kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan rakennusgeologi Salmelan arvio perustuu keskeisiltä osin olettamuksiin. Koskenranta -kiinteistölle on myönnetty maa-aineslupa kiviaineksen 200.000 k-m3:n suuruiselle määrälle noin 1,73 hehtaarin alueelle. Salmelan arvio lähtee siitä olettamasta, että lupa olisi myönnetty 3,3 hehtaarin alueelle ja että ottoaluetta on mahdollista laajentaa sekä ottotasoa syventää, jolloin otettavan kiviaineksen määrä olisi suurempi. Tällaiselle laajennukselle/lisäykselle ei ole olemassa tarvittavia lupia. Maa-ainesluvassa (liite 2) todetaan (kohta 5), että ottamisaluetta on pienennetty noin 1,73 hehtaarin suuruiseksi siten, että lähimpiin asutuksiin jää yli 300 metrin etäisyys louhinnan ja murskauksen osalta. Salmelan esittämä alueen laajennus nykyisen alueen itäpuolelle ei kihlakunnanvoudin käsityksen mukaan ole ylipäätään mahdollista luvalle esitettyjen vaatimusten valossa.
Kiinteistölle myönnetyt maa-aines- ja ympäristöluvat ovat voimassa vuoteen 2022 saakka. Arviossa on kuitenkin laskettu kiviaineksen arvo seuraavien 10- 20 vuoden aikana. Aikajännettä kasvattamalla kiviaineksen arvoa valmiina murskaustuotteina on saatu nostettua huomattavasti ottamatta kuitenkaan huomioon toimintaan samalla sitoutuvaa merkittävää pääomaa. Lisäksi maa-aines­ luvan mukaan (kohta Teknisen johtajan päätösehdotus) luvan oikeuttama vuotuinen ottomäärä on keskimäärin 20.000 k-m3. Kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan tämä tarkoittaisi noin 100.000 k-m3:n enimmäisyhteisottomäärää luvanjäljellä olevana voimassaolokautena, jolloin kiviaineksen arvo olisi noin 50.000 euroa. Edelleen arviota rasittaa ylioptimistinen arvio markkinatilanteesta, jossa ulosottoviraston näkemyksen mukaan ei ole näköpiirissä kasvua. Lisäksi on huomioitava, että kiveä on Ylä-Savossa tarjolla erittäin runsaasti, joten kyse ei ole potentiaalisten ostajien kannalta ainutlaatuisesta kohteesta.
Maaseutujohtaja Eelis Tolkkisen arviossa on todettu, että valtaosa tukikelpoisten peltojen kaupoista on toteutunut 4.000- 5.000 euron hehtaarihintaan.
PostiosoitePL ISO74101 IISALMIwww.oikeus.fi KäyntiosoiteVirrankatu 274100 IISALMIpohjois-savo.uo@oikeus.fi Puhelin Telefax029 562 7410 029 562 7449




POHJOIS-SAVON ULOSOTTOVIRASTO

05.12.17

Arvio on tehty peltolisämaana, ja tilakokonaisuuden osana pellon hinta määräytyy Tolkkisen mukaan yleensä alhaisemmaksi. Kaurasen kaikki kiinteistöt on tarjottu myytäväksi samassa huutokauppatilaisuudessa. Kyse on ollut ostajaehdokkaiden kannalta tilakokonaisuudesta. Valituksessa esitetty peltojen lasken­ nallinen kokonaisarvo on perustunut Tolkkisen esittämään hehtaarin mediaani­ hintaan, mutta siinä ei ole huomioitu myymättä jäänyttä Vehkapuro -kiinteistöä, johon kuuluu peltoa 4,040 hehtaaria. Tolkkinen on tehnyt arvionsa käymättä kohteessa. Lisäksi arvion pohjana käytetyt maalajitiedot perustuvat velalliselta itseltään saatuihin tietoihin.
Valitukseen liitetyllä Raimo Hyvärisen 1.5.2014 antamalla arviolla ei ole kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan enää merkitystä arvioitaessa kiinteistöjen käypää arvoa marraskuussa 2017.

Käyvän arvon määrittäminen
Yhteiskiinnityksen sekä erityisten oikeuksien vuoksi huutokauppa on ollut tässä tapauksessa ainoa mahdollinen kiinteistöjen myyntitapa. Mahdollisimman laajan ostajakunnan saavuttamiseksi myynti-ilmoitusta on levitetty tehokkaasti kahden eri paikkakunnalla laajalti luetun sanomalehden sekä internetin välityksellä.
Ulosottokaaren muutokseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 137/2015 vp. s. 10) todetaan, että usein kiinteistönvälittäjien arviot asuntojen hinnoista ovat liian korkeita. Kun ulosottomies myy ulosmitattua omaisuutta, hinta ei välttämättä muodostu samaksi kuin normaalissa yksityisten välisessä kaupassa. Vastuu myyntikohteen virheestä on erilainen. Ostaja kantaa riskin muun muassa siitä, että omistusoikeuden siirtäminen kaupan kohteena olevaan omaisuuteen pitkittyy, jos velallinen valittaa myynnistä. Velallinen saatetaan joutua häätämään asunnosta ja hänen tavaransa viemään pois. Näistä syistä ei voida olettaa, että hinta muodostuisi samaksi kuin ulosmittaamattoman omaisuuden myynnissä.
Esittelytilaisuudessa ostajaehdokkaat ovat voineet havaita Kaurasen kiinteistöillä olevan irtainta omaisuutta, jonka poisvieminen ja hävittäminen siinä tapauksessa, että ne jäävät ostajan vastuulle, tulee olemaan kallis ja aikaa vievä prosessi.
Kiinteistöistä esitettyjen tarjouksen hyväksyttävyyttä harkittaessa ulosottovirastolla on ollut käytössään kiinteistönvälittäjä Antti Kapasen 23.10.2017 antama arviolausunto kiinteistöistä sekä Metsänhoitoyhdistyksen arviolausunto 12.1.2017 (myyntiesitteen liitteenä, liite 1). Kapanen on alueella toimiva kiinteistönvälittäjä, joka tuntee alueen markkinatilanteen ja hän on tutustunut arvioitavaan kohteeseen henkilökohtaisesti.

PostiosoitePL 15074101 IISALMIwww.oikeus.fi KäyntiosoiteVirrankatu 274100 HSALMIpohjois-savo.uo@oikeus.fi Puhelin Telefax029 562 7410 029 562 7449 POHJOIS-SAVON ULOSOTTOVIRASTO

05.12.17

Oikeuskäytännössä (THO 26.4.2013, Dnro 12/2139; 1-SHO 9.3.2017 Dnro U 16/1108) omaksutun kannan mukaan 70 prosenttia käyvästä hinnasta olevaa kauppahintaa ei ole vielä pidetty selvästi käypää hintatasoa alittavana. Itä-Suomen hovioikeuden 1.9.2017 antamassa ratkaisussa (Dnro U 17/278) on hyväksytty alle 60 prosenttiin käyvästä hinnasta jäävä kauppahinta. Lisäksi arvonmäärityksessä on huomioitava, että kasvukeskusten ulkopuolella sijaitsevien kiinteistöjen arvo on alentunut viime vuosien aikana huomattavasti ja laskusuunta jatkuu edelleen muun muassa maatalouselinkeinoon kohdistuvista haasteista ja väestön muuttoliikkeestä johtuen.
Koskenranta
Kiinteistönvälittäjä Kapasen arvion mukaan Koskenranta-kiinteistön todennäköinen kauppahinta kivialueineen olisi noin 218.620- 295.780 euroa. Valituksessa viitattu ulosottoviraston arvio kohteesta perustuu ulosmittauspöytäkirjassa esitettyyn arvioon.
Valituksessa esitetystä poiketen kiinteistöllä on metsänhoitoyhdistyksen ja Iisalmen kaupungin maaseutupalvelujen antamien tietojen perusteella peltomaata 16,85 hehtaaria ja metsää 57,90 hehtaaria. Kiinteistönvälittäjän arvion perusteella tilalla sijaitseva omakotitalo on kunnoltaan tyydyttävä/heikko/peruskorjattava. Välittäjällä on ollut arviota tehdessään käytössään rakennuksista tehty kuntoarvio.
Maataloustoiminnan harjoittamisen kannalta on syytä kiinnittää huomiota siihen seikkaan, että kiinteistöllä ei sijaitse esimerkiksi lypsykarjanpitoon soveltuvaa rakennusta. Näin ollen rakennukset eivät muodosta elinkeinonharjoittamisen kannalta sellaista toimivaa kokonaisuutta, jolla voisi olla niiden arvoa nostava vaikutus.
Edellä aiemmin esitetyt muun muassa kiviaineksen arviointiin liittyvät epävarmuustekijät huomioon ottaen sekä nykyinen oikeuskäytäntö huomioiden kauppahinta 150.000 euroa ei kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan selvästi alita kohteen käypää arvoa.
Koivula
Kiinteistönvälittäjä Kapasen arvion mukaan Koivula-kiinteistön todennäköinen kauppahinta olisi noin 5.440-7.360 euroa. Valituksessa viitattu ulosottoviraston arvio kohteesta perustuu ulosmittauspöytäkirjassa esitettyyn arvioon.
Rakennusvalvontaviranomaisen lausunnon mukaan valituksessa mainituista rakennuksista grillikodan ja aittarakennuksen osalta ei ole tehty tarvittavaa ilmoitusta rakennusvalvontaviranomaiselle. Kiinteistöllä sijaitsevalle kotasaunalle ei ole haettu asianmukaista rakennuslupaa. Lisäksi keskeneräinen hirsikehikkorakennus vaatii joko ilmoitusmenettelyn tai rakennusluvan hakemisen. Nämä tiedot ovat olleet myös ostajaehdokkaiden saatavilla myyntiesitteellä.

PostiosoitePL 15074101 IISALMIwww.oikeus.fi KäyntiosoiteVirrankatu 274100 IISALMIpohjois-savo.uo@oikeus.fi

Edellä esitetyt kiinteistöllä sijaitseviin rakennelmiin liittyvät epävarmuustekijät sekä oikeuskäytäntö huomioon ottaen kauppahinta 3.500 euroa ei kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan selvästi alita kohteen käypää arvoa.
Pulmala ja Lehto
KiinteistönvälittäjäKapasen arvion mukaan Pulmala-kiinteistön todennäköinen kauppahinta olisi noin 1.275-1.725 euroa ja Lehdon noin 3.825 - 5.175 euroa. Valituksessa viitattu ulosottoviraston arvio kohteista perustuu ulosmittauspöytäkirjoissa esitettyihin arvioihin.
Ostajan kannalta merkittävä kuluriski sisältyy Lehto-kiinteistöllä sijaitseviin lukuisiin palkkeihin, jotka velallisen ilmoituksen mukaan ovat Siporex­ palkkeja
Pulmala ja Lehto ovat yhteiskiinnitettyjä, jonka vuoksi ne on tarjottu myytäväksi sekä yhdessä että erikseen. Kiinteistöistä yhdessä esitetty korkein tarjous 3.500 euroa on ollut suurempi kuin esitetyt erillistarjoukset. Vakiintunut oikeuskäytäntö huomioon ottaen kauppahinnan ei voida katsoa selvästi alittavan kohteen käypää arvoa.
Lopuksi
Kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan kiinteistöjen arvo on selvitetty ulosottokaaren edellyttämällä tavalla ja riittävällä tarkkuudella. Lisäksi ulosottovirasto on velallista kuultuaan tarkentanut myyntiesitteen tietoja vastaamaan velallisen itsensä ilmoittamaa. Tästä on annettu tieto ostajille uudella lehti-ilmoituksella. Kiinteistöt on myyty julkisella huutokaupalla, jossa on ollut läsnä runsaasti ostajaehdokkaita Huutokauppatilaisuudessa määrittyvään todelliseen hintatasoon nähden kiinteistönvälittäjien ja muiden asiantuntijoiden antamat arviot ovat parhaimmillaankin aina vain arvioita.
Kiinteistöjen Koskenranta, Koivula, Pulmala ja Lehto täytäntöönpanokulut huutokauppahetkellä ilman myyntimaksuja ovat olleet noin 12.000 euroa. Tähän huomattavan korkeaan summaan on muun ohella vaikuttanut merkittävästi vuonna 2016 huutokauppa-aamuna peruuntunut myyntiyritys. Kiinteistöjen myyntihintojen arvioinnissa on huomioitava, että uuden huutokauppatilaisuudenjärjestämisestä aiheutuu yli 3.500 euron täytäntöönpanokulut pelkkien lehti- ja netti-ilmoitusten muodossa. Lisäksi on syytä ottaa huomioon, että realisointiprosessi täytäntöönpanonkeskeytyksineen on kestänyt noin viisi vuotta, jona aikana velallisella olisi ollut mahdollisuus edistää aktiivisesti omalta osaltaan kiinteistöjen myyntiä.
Kiinteistöistä esitettyjen tarjousten perusteella, ja panttivelkojien annettua suostumuksensa myyntiin, on kihlakunnanvouti perustellusti hyväksynyt esitetyt korkeimmat tarjoukset. Kiinteistöjen arvosta saadun selvityksen perusteella kauppahinnat eivät selvästi alita kohteiden käypää arvoa.
PostiosoitePL 15074101 IISALMIwww.oikeus.fi KäyntiosoiteVirrankatu 274100 IISALMIpohjois-savo.uo@oikeus.fi Puhelin Telefax029 562 7410 029 562 7449
05.12.17

Kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan valitus tulee hylätä.
Tiia Kupari kihlakunnanvouti

LIITTEET
1. Myyntiesite liitteineen2. Maa-aineslupa kiinteistölle Koskenranta, 26.6.20123. Kiinteistönvälittäjä Antti Kapasen arviolausunto, 23.10.2017






































PostiosoitePL 15074101 IISALMIwww.oikeus.fi
KäyntiosoiteVirrankatu 274100 IISALMIpohjois-savo.uo@oikeus.fi
Puhelin Telefax029 562 7410 029 562 7449 Liite n:o 4
1









Pohjois-Savon käräjäoikeus Käräjätuomari Heikki Pulkka
pohjois-savo.ko@oikeus.fi


Asia lausuma ulosottovalitusta koskevassa asiassa U 17/19207 Lausuman antaja Koneurakointi Antero Kuparinen Oy
Valittaja Erkki Otto Kauranen Päätös, jota valitus koskeePohjois-Savon ulosottoviraston päätös 2.11.2017, 1141/6360/2013
Vaatimukset Koneurakointi Antero Kuparinen Oy vaatii, että ulosottovalitus hylätään.
Lisäksi Kauranen on velvoitettava korvaamaan Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n oikeudenkäyntikulut laillisina viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöksen antamisesta lukien.
Perustelut Ulosottovalitus on täysin perusteeton, eikä siinä ole esitetty mitään sellaista seikkaa, joka antaisi aihetta kumota Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvoudin 2.11.2017 suorittamaa pakkohuutokauppaa. Pakkohuutokaupassa käytetyt hinnat eivät ole alittaneet paikkakunnan käypiä hintoja.

Koneurakointi Antero Kuparinen Oy joutuu maksetun kauppahinnan lisäksi varsin huomattaviin, satojatuhansia euroja maksaviin kiinteistöjen siivous- ja raivaus-, ongelmajäte- ymv. kustannuksiin.
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy viittaa Pohjois-Savon ulosottoviraston kihlakunnanvouti Tiia Kupariin 5.12.2017 päivättyyn ulosottovalituksen johdosta annettuun lausumaan.
Koskenranta Koskenranta -nimisen tilan arvoa määriteltäessä on kiinnitettävä huomiota siihen, ettei Koneurakointi Antero Kuparinen Oy ole kyennyt hyödyntämään kiinteistöllä olevaa maa-aineslupaa, koska pakkohuutokauppa ei ole lainvoimainen. Maa-aineslupa on voimassa vuoteen 2022 saakka. Ulosottovalitus ja sen käsittelyn viipyminen ja lainvoimaisuuden lykkääntymisen vuoksi Koneurakointi Antti Kuparinen Oy ei ehdi hyödyntämään maa-aineslupaa kenties lainkaan. Näin ollen maa-aineksille ei voida antaa arvoa korottavaa tekijää.
Maa-ainesluvan mukaisesti kiviainesta voidaan ottaa vain tietty määrä vuosittain. Näin ollen lupa ei mahdollista esimerkiksi kaiken luvan mukaisen kiviaineksen ottamista yhden vuoden aikana.
Uuden maa-ainesluvan ja ympäristöluvan saaminen on oma lupaprosessinsa ja sen lopputulosta ei voi etukäteen tietää.
Kapasen arviolausunto lähtee siitä olettamasta, että maa-aineksia olisi voitu nostaa heti pakkohuutokaupan jälkeen.
Lisäksi kivialueella on huomattava määrä vettä, jonka poistaminen vaatii noin 100 metriä pitkän, viisi metriä syvän ojan kaivamista, jos­ ta aiheutuu noin 40- 50.000 euron (+ alv) kustannukset.
Lisäksi alueelta on myyty ennen pakkohuutokauppaa kiviainesta Kaurasen toimesta noin 50.000 euron arvosta.
Pellot Pakkohuutokaupan kohteena olevat pellot on arvioitu siten, että niiden omistaja saa EU-tuet. Ulosottovalituksen käsittelyn viivästymisen vuoksi kohde menettää EU-tuet kokonaisuudessaan. Kantosen arviolausunto lähtee siitä olettamasta, että peltoja koskevat tuet kuuluvat peltojen ostajalle. Lisäksi pelloilta on kuorittu pintamaat pois ja myyty multana. Suurin osa pelloista on nyt savikkoja. Näin ollen pelloilla ei ole juurikaan arvoa.
RakennuksetKoneurakointi Antero Kuparinen Oy:n käsityksen mukaan rakennuksilla ei ole mainittavaa arvoa eivätkä ne täytä nykypäivän asumisvaatimuksia.
Navettarakennus on purkukuntoinen ja sellaisenaan vaarallinen, joka voi romahtaa koska tahansa. Navetan purkaumista koskeva kustannusarvio on noin 30.000-50.000 euroa + alv.
Katetut siilot ja lantala ovat täynnä karjanlantaa, josta valuu maastoon lantaa ym. Tyhjentäminen vaatii huomattavat kustannukset.Metsät Metsien arvioissa ei ole huomioitu metsien uudistuskustannuksia. Koivula ja LehtoKatos on tehty vanhoista palkeista, eikä omaa taloudellista arvoa.Katoksessa purkujätettä on noin 10.000-15.000 tonnia, jonka siivouskustannus on noin 30.000 euroa + alv.
Koivula ja Lehto -tiloilla on Siporex-palkkeja noin 3.000 tonnia ja betonipalkkeja ja -elementtejä noin 1.000 tonnia eli jätettä yhteensä 4.000 tonnia, joista aiheutuu kaatopaikkamaksuja, kuormaus- ja kuljetuskustannuksia arviolta yhteensä noin 150.000 euroa+ alv.
Lisäksi alueella puisia liimapuupalkkeja noin 30 kpl, jatka painavat noin kaksi tonnia kappale. Liimapuupalkit jätetty ilman suojaa ja näin ollen ovat lahonneina ja sammaltuneina käyttökelvottomia. Hävittämiskustannus kaatopaikkamaksuineen ja rahteineen arviolta noin 20.000 euroa + alv.
Kiinteistöllä oleva rikkinäinen aurinkopaneeli on ongelmajätettä.
Edellä kerrotut kiinteistöä rasittavat kustannukset sekä esille tuodut seikat ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen kauppahinta on ollut käypä.

Oikeudenkäyntikulut Ulosottovalitus on ilmeisen perusteeton. Näin ollen valittaja on vel­ voitettava korvaamaan Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n oikeudenkäyntikulut tässä asiassa.
Kirjalliset todisteet1. Maa-aineslupa kiinteistölle Koskenranta 26.6.20122. Kiinteistövälittäjä Antti Kapasen arviolausunto 23.10.2017Henkilötodistelu1. Antti Kuparisen kuuleminen todistelutarkoituksessa kiinteistönarvoon liittyvistä seikoista2. Kihlakunnanulosottomies Jari Tikkisen kuuleminen todistelutarkoituksessa kiinteistön arvoon liittyvistä seikoista
Liite n:o 5





POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUDELLE


ASIA: LAUSUMA
Viite: U 17/19207
LAUSUMAN ANTAJA:
Erkki Kauranen

ASIAMIES JA PROSESSIOSOITE:
Erkki Kauranen toteaa ulosottovalituksesta annettujen kirjallisten lausumien johdosta seuraavaa:

1.Koskenranta tila
Osuuspankkien lausumissa on todettu, että vaikka toteutunut kauppahinta (150.000 €) on alhaisempi kuin ulosottoviraston hankkimassa arviossa ilman kivialuetta, on se kuitenkin vastannut kohteen käypää arvoa.
Ulosottovirasto on hankkinut kirjallisen arvion nimenomaan käyvän arvon selvittämiseksi ja siksi sitä on myöskin pidettävä sellaisena. Käypä arvio asettuu siten Antti Kapasen arvioiman (ilman kivialuetta) 260.000 ja Raimo Hyvärisen arvioiman 704.300 € (ilman kivialuetta) välimaastoon.
Lisäksi Osuuspankit katsovat, että kivialueen arvoksi olisi määrättävä vain se kivi, jota sieltä ottoluvan voimassaoloaikana voidaan ottaa. Koko kivialue taloudellisine arvoineen siirtyy kuitenkin peruuttamattomasti. ostajan omistukseen ja myös louhimattomalia kivellä on taloudellista arvoa, käytetäänpä sitä tahi ei.
Ei ole myöskään Kaurasen asia näyttää toteen, että kiinteistöstä olisi saatu parempi hinta vapaana myynnillä, Kauraselle ei ole tällaista mahdollisuutta (vapaata myyntiä) edes annettu. Lisäksi huomautan siitä, että vakuusvelkojat ovat itse kieltäneet Kaurasta myymästä kivenottolupaa (ei siis kiinteistöä taikka kivialuetta) huomattavasti nyt toteutunutta kauppahintaa suuremaalla summalla, koska tarjous oli velkojien mielestä ilmeisen alhainen.
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n lausuman osalta totean, että vaikka kiviaineksen ottolupa onkin voimassa vuoteen 2022 on sen uusiminen käytännössä varmaa. Kiviaine tulee ottaa huomioon kiinteistön arvoa korottavana tekijänä, koska kaupan toteutuessa jää kiviaines ostajan omaisuudeksi ja sillä on arvoa käyttipä sitä tahi sitten ei. Koneurakointi Antero Kuparinen Oy on selvästikin ostanut kiinteistöt kivialueen hyödyntämistä silmällä pitäen.
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy on saanut tutustua ostamiinsa kiinteistöihin rakennuksiin ennen kauppaa ja kivialuekin on Antti Kupariselle entuudestaan tuttu, sillä hän on sen jo erään toisen yrityksen kautta vuokrannut aikaisemminkin. Koko kiinteistö on siis hänelle tuttu.KaurKoneurakointi Antti Kuparinen Oy:n toteamus peltojen pintamaiden kuorimisesta ei pidä paikkaansa. Kauranen on kesällä 2017 käyttänyt peltoja rehun kasvattamiseen ja onpa hän rehun näiltä pelloilta tehnytkin. Pellot ovat olleet Kaurasen häätöön saakka täysin käyttökelpoisia ja kunnossapidettyjä. Mikäli niistä on otettu pintamaata pois, on sen täytynyt tapahtua sen jälkeen, kun Kauranen on perheineen muuttanut sieltä pois.
Rakennusten osalta totean, että asuinrakennus on ollut molempien arviokirjojen mukaan tyydyttävässä kunnossa ja täysin asumiskelpoinen.
Tilojen Koivula ja Lehto osalta totean, että Koivula nimisellä tilalla on ollut täysin priimakuntoinen grillikota sekä kotasauna, joiden arvo ylittää moninkertaisesti toteutuneen kauppahinnan. Kiinteistöillä on siporex palkkeja sekä liimapuupalkkeja. Kauranen olisi

kustannuksellaan vienyt ne pois, mutta Antero Kuparinen esti tämän. Antero Kuparinen on lisäksi ollut tietoinen niiden olemassaolosta.
Koivula nimisellä tilalla oleva aurinkopaneeli oli häätöä edeltävänä päivänä vielä kunnossa joten se on rikkoontunut Kuparisen hallintoaikana.
Koneurakointi Antero Kuparinen Oy:n puolelta koetetaan kovasti esittää, että lausumassa mainitut epäkohdat vaikuttaisivat kiinteistöjen arvoon. Näinhän ei. ole, ei rakennusten arvoon vaikuta mitenkään kiinteistöllä oleva itrtain omaisuus. Lisäksi Koneurakointi Antero Kuparinen Oy on ostanut kiinteistöt siinä kunnossa kun ne ovat ja ostajalla on myöskin ollut moneen kertaan mahdollisuus tutustua myytävään omaisuuteen.
Muilta osin viittaan aikaisemmin lausumaani. Iisalmessa 14.2.2019

Erkki Kauranen






LAATI: