Höyrynsulku, asbesti ja alapohjan kosteusvaurio

Alla oli tehty 2017 kiinteistökauppa hintaan 275.000 euroa. Myyjät velvoitettiin korvaamaan höyrynsulun uusiminen. Tapauksessa oli kysymys myös alapohjan kosteus- ja mikrobiongelmista sekä asbestijätteestä pihalla.

- Rakenteissa on havaittu kosteusvaurioita tai mikrobikasvustoa eikä syynä ole vuoto tai muu syy.

- Höyrynsulun tarkoitus on estää huoneilman kosteuden haitallinen siirtymä rakenteisiin, joissa se voi tiivistyessään kylmään pintaan aiheuttaa kosteus- ja mikrobivaurioita mikäli rakenne ei tuuletu ja kuivu.

- Kaikissa ennen 1980-lukua rakennetuissa taloissa ei ollut höyrynsulkua. Sen sijaan käytettiin usein ilmansulkupaperia tai muita vähemmän tiiviitä materiaaleja, jotka eivät estäneet vesihöyryn kulkeutumista rakenteisiin yhtä tehokkaasti, mutta rakenne kuitenkin toimii ilman vaurioita koska kosteus siirtyi ulospäin harvenevan rakenteen läpi ulkoilmaan

- Vasta myöhemmin on kiinnitetty enemmän huomiota siihen, että höyrynsulku on tiiviiksi teipattu kauttaaltaan.

- Korjausrakentamisessa lisäeristäminen on toisinaan aiheuttanut kosteusvaurioita rakenteeseen. Eri aikakausina on esitetty erilaisia näkemyksiä oikeasta lisäeristämisestä ja varsinkin 70-luvun energiakriisin aikana on syntyi lisäeristämisestä rakenteisiin kosteusvaurioita väärien materiaalien ja työtapojen vuoksi.

- Yläpohjan höyrynsulun puutteellinen toiminta näkyy esim. keväisin runsaina jääpuikkoinaHöyrynsulun puutteellisuus tässä riidassa, johtui siitä, että rakennuksen höyrynsulut oli asennettu virheellisesti ja tästä oli aiheutunut vaurioita.

Hovioikeuden perusteluiden mukaan:

- Muovit eivät olleet limittäin tai teipattu, eikä ne ulottuneet toisiinsa. Tämä aiheutti kosteuden ja lämmön vuotamista rakenteisiin, mikä lisäsi vaurio- ja mikrobiriskiä.

- Myyjien oli täytynyt olla tietoisia ongelmista – he olivat asuneet talossa vuosia, ja höyrynsulut oli mitä todennäköisimmin asennettu vuoden 1990 peruskorjauksessa.

- Myyjien olisi pitänyt kertoa koska oli asunut 1990 peruskorjauksen aikana siellä puutteellisuuksista tai niiden seurauksista (esim. jääpuikot, kylmät kohdat).

- Ostaja ei olisi voinut havaita virhettä tavanomaisella tarkastuksella – puutteet paljastuivat vasta rakenteita avaamalla.

- Kuntotarkastuksessa ei annettu riittävää syytä epäillä höyrynsulkujen puutteita. Siksi ostajan ei voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.

- Hovioikeus hyväksyi ostajan vaatimuksen ja määräsi myyjät maksamaan 55 800 euroa hinnanalennuksena höyrynsulkujen asentamisesta.

Käräjäoikeus hylkäsi ostajan vaatimukset höyrynsulun osalta koska:

- Myyjät eivät olleet antaneet virheellistä tietoa rakennuksen höyrynsulusta.

- Ostajan olisi tullut erityisten olosuhteiden vuoksi selvittää höyrynsulun mahdollinen puutteellisuus.

- Kuntotarkastuksessa oli havaittu vanhoja vuotojälkiä, ja myyjät olivat kertoneet jäätymisongelmista, joiden katsottiin viittaavan siihen, että ostajalla oli ollut erityinen syy tarkastaa asia tarkemmin

- Näin ollen ostaja ei voinut vedota virheeseen, koska hänen olisi pitänyt havaita tai tutkia se kaupanteon yhteydessä (viittaus maakaaren 2:22 §:ään).

- Lisäksi todettiin, ettei puutteellisuus merkittävästi poikennut siitä, mitä 1950-luvulla rakennettujen talojen höyrynsuluilta voidaan odottaa.

Muut vaatimukset lyhyesti

Asbestijätteen poiskuljetuksen, uuden maa-aineksen ja alapohjan kosteusvaurioiden osalta maksettavaksi määrättiin yhteensä noin 59 000 euroa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.
Yhteenveto kaikista korvauksista: Ostajan oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa yhteensä 78 871,23. Myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajan kuluista käräjä- ja hovioikeudessa 2/3 koska 3 neljästä vaatimuskohdasta menestyi.Korvaukset ostajalle olivat yhteensä: noin 115 988 € + oikeudenkäyntikulut: 78 871 € → yhteensä: yli 194 000 € + viivästyskorot. Korvaukset nousivat siten koko kiinteistön kauppahinnan yli kun huomioidaan viivästyskorot.


Helsingin hovioikeus
Tuomio
Antamispäivä 17.1.2024 Nro 62
Diaarinumero S 22/532

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 16.11.2021 nro 77661 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat Manne Hoja Martta Konttinen Kantti Konttinen
Vastapuolet Martta Konttinen Kantti Konttinen ja Manne Hoja
Asian käsittely hovioikeudessa
Manne Hojalle sekä Martta ja Kantti Konttiselle on 22.3.2022 myönnetty jatkokäsittelylupa.Pääkäsittely on toimitettu 26.–27.9.2023.

Valitukset

Manne Hoja on vaatinut käräjäoikeuden tuomion muuttamista siten, että Martta ja Kantti Konttinen (myyjät) velvoitetaan käräjäoikeudessa tuomitun lisäksi korvaamaan hänelle ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena yhteensä 31.500 euroa rakennuksen yläpohjaa koskevista virheistä ja sopimusrikkomuksista korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2019 lukien ja ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 31.000 euroa rakennuksen höyrynsulkua koskevista virheistä korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästys- korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta. Mikäli hovioikeus ei hyväksyisi edellä esitettyjä vaatimuksia Hoja on toissijaisesti vaatinut, että Martta ja Kantti Konttinen velvoitetaan suorittamaan hänelle ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 55.800 euroa rakennuksen höyrynsulkua koskevista virheistä korkolain4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta. Lisäksi myyjät tulee velvoittaa korvaamaan Hojan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa, yhteensä 68.452,82 euroa, viivästyskorkoineen kuukausi käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien sekä Hojan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 49.881,03 eurolla laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Käräjäoikeus oli virheellisesti hylännyt Hojan kannevaatimukset, jotka olivat koskeneet rakennuksen yläpohjan sekä rakennuksen seinien höyrynsulun virheellisyyttä ja sopimuksenvastaisuutta.
Yläpohja
Kantti Konttinen oli jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta sekä antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa ilmoittamalla, että rakennuksen yläpohjan lämmöneristeenä oli puhallussellu ja levyvilla. Konttinen ei ollut ilmoittanut ohuen puhallusselluvilla- kerroksen alla olleesta epämääräisestä sanomalehti-, puru- ja turve-eriste- kerroksesta. Yläpohjan todellinen eristystapa ja materiaalit eivät myöskään olleet ilmenneet kirjallisesta myyntiaineistosta. Hojalla oli ollut oikeus luot- taa myyjien yläpohjan lämmöneristyksestä antamiin tietoihin eikä hänellä ollut ollut mitään syytä epäillä tai tarkastaa tietojen paikkansapitävyyttä.Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. On riidatonta, että kuntotarkastusta suoritettaessa koko ajan läsnä ollut Kantti Konttinen olisi voinut kertoa Hojalle yläpohjan todellisen lämmöneristystavan ja -materiaalin. Yläpohjan eristeiden kerrokset eivät olisi pelkästään huolellisemmalla tarkastelulla olleet Hojan havaittavissa kuntotarkastuksessa vaan kyseisen seikan havaitseminen olisi vaatinut teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimen- piteitä, kuten kaivamista puhallusselluvillakerroksen läpi.
Yläpohjan lämmöneristys ei ollut vastannut ennen kaupantekoa ilmoitettua ja kauppakirjassa sovittua. Se muodosti olennaisen laatuvirheen, koska kiinteistö oli virheen vuoksi laadultaan merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Yläpohjan lämmöneristyksen virheeseen liittyen on olennaista, että rakennuksen puutteellinen höyrynsulku mahdollistaa merkittävän lämpö- ja kosteusvuodon yläpohjaan. Lämpö- ja kosteusvuoto aiheuttaa vanhan orgaanisen lämmöneristekerroksen kastumisen sekä merkittävän mikrobiriskin. Hojalla on siten oikeus saada vaatimansa hinnanalennus tai vahingonkorvaus.
Höyrynsulku
Kiinteistön myyntimateriaalissa olleiden tietojen mukaan talon ulkoseinät oli eristetty joko polyuretaanieristeellä tai villaeristeellä, jossa oli asianmukainen höyrysulku. Puutteita höyrynsuluissa ei riidattomasti ollut voinut ha-vaita rakenteita avaamatta. Seinä- ja kattorakenteiden avaaminen ei kuulu kauppaa edeltävään ostajan tarkastukseen.
Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut Hojalla olleen myyjien antamien lähtötietojen ja tuomiossa kuvattujen seikkojen perusteella erityinen syy selvittää vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen eli rakenneavauksin. Kantti Konttinen oli kuntotarkastusraportin haastattelu- osaan kirjatulla tavalla ilmoittanut, että rakennuksen ulkorapun yläpuolella ja keittiön ruokapöydän puoleisen ikkunan yläpuolella oli joskus ollut jäätä. Rakennustekniset asiantuntijat Murkkunen ja Ruisketo olivat yhtenevästi todenneet, että edellä mainitun jäätä koskevan ilmoituksen perusteella Hoja ei ollut voinut ymmärtää höyrynsulussa olevan siinä myöhemmin havaittuja puutteita. Hojan oli tullut voida luottaa myyjien ennen kauppaa antamiin tietoihin seinärakenteesta ja asianmukaisesti toteutetusta höyrysulusta. Asetettu tarkastusvelvollisuus oli siten poikkeuksellinen, koska myyjien antamat tiedot eivät olleet antaneet aihetta epäillä höyrynsulun puutteellisuutta.
Edelleen Mollila ja Hoja olivat käräjäoikeudessa kertoneet havainneensa kuntotarkastuksen yhteydessä katon aluslaudoituksessa joitakin vähäisiä kuivuneita vuotokohtia, joiden Kantti Konttinen oli ilmoittanut syntyneen ennen rakennuksen vesikatteen uusimista vuonna 1990. Mainitut jäljet olivat olleet kattorakenteiden aluslaudoituksessa lähellä kohtaa, jossa ennen rakennuksen peruskorjausta oli ollut savupiippu, joka peruskorjauksen yhteydessä oli purettu ja sen yhteydessä ylä- ja välipohjaan syntynyt reikä oli korjattu.Kantti Konttinen oli kuntotarkastuksen yhteydessä edelleen kertonut, että vähäisten vuotojen seurauksena mahdollisesti kostuneet rakenteet ja eristeet oli kokonaisuudessaan uusittu peruskorjauksen yhteydessä. Näin ollen Hojalla ei ollut tälläkään perusteella ollut erityistä syytä selvittää höyrynsulun puutteita. Käräjäoikeus ei myöskään ollut perustellut tuomiosta ilmenevää kantaansa ja vuotojälkien ja höyrynsulun puutteiden yhteydestä toisiinsa.
Höyrynsulku ei ollut vastannut ennen kaupantekoa ilmoitettua ja kauppakirjassa sovittua, mikä muodostaa laatuvirheen. Laatuvirhe oli olennainen ja kiinteistö oli virheen vuoksi laadultaan merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Hojalla oli siten oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.
Vaatimusten määrät perustuvat E.R.K. Team Oy:n korjaustyöstä tekemiin tarjouksiin. Tarjouspyynnöt ovat koskeneet vain terveyshaitan poistamiseksi välttämättömiä korjauksia ja rakennuksen saattamiseksi asuinkuntoon.Höyrynsulun korjaaminen yhdessä ala- ja yläpohjan korjausten yhteydessä on edullisinta.
Martta ja Kantti Konttinen ovat vaatineet, että kanne hylätään asbestijätettä koskevan vaatimuksen osalta myönnetyn 5.000 euron ylittäviltä osin, asbestin kuljettamisesta ja korvaavan maa-aineksen hankkimista koskevan vaatimuksen osalta myönnetyn 100 euron ylittäviltä osin, sekä rakennuksen alapohjaa koskevan laatuvirheen osalta perusteeltaan ja toissijaisesti määrältään myönnetyn 1.000 euron ylittävältä osalta, ja virheiden selvittämiskulujen osalta myönnetyn 500 euron ylittävältä osalta.
Lisäksi Konttiset ovat vaatineet, että Manne Hoja on velvoitettava korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 32.196 eurolla ja hovioikeudessa 31.449,04 eurolla korkoineen.
Asbestijäte
Käräjäoikeus oli virheellisesti osoittanut kiinteistön maaperän puhdistamis- kulut kokonaan kiinteistön järjestyksessä neljännelle omistajalle. Sekä ympäristönsuojelulaissa että jätehuoltolaissa roskaamiskieltoa rikkonut oli puhdistusvelvollinen, ei kiinteistön myöhempi omistaja. Asbestijäte ei siis ollut kiinteistön laatuvirhe, koska maan puhdistamisvelvollisuus oli ollut roskaamiskiellon rikkojalla.
Kiinteistön valmistumisen ajankohtana ei ollut lainsäädäntöä tai käyttörajoituksia asbestia sisältäneestä varsin yleisestä vesikattomateriaalista eli niin sanotusta ”varttikatosta”. Nykytietämyksen mukaisesti Hojalla sen sijaan olisi ollut perusteltu syy arvioida, olisiko kiinteistössä ja sen rakennuksissa tullut tehdä asbestikartoitus. Hojalla oli myös ollut erityinen tietämys asbestin käytöstä materiaaleissa, koska hän oli omassa työssään tehnyt muun muassa vanhojen hissien asbestikartoituksia. Hoja oli siten laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.
Martta ja Kantti Konttinen olivat suostuneet korvaamaan asbestia sisältävän varttikaton pudottamisesta saunan vierustalle ja korvaavan materiaalin tuon- nista aiheutuvat kustannukset.
Alapohja
Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti rakennuksen alapohjaa koskevan näytön. Myyjät eivät olleet antaneet alapohjan todellisesta rakenteesta poikkeavia tietoja vaan oikeat tiedot. Alapohjan rakenne oli ollut selvästi sekä ostajan että kuntotarkastajan havaittavissa. Lisäksi vanhan osan sisäpuolella lattian joustaminen/periksi antaminen oli varmuudella osoittanut, ettei ala- pohja ollut ollut betonilaatta. Kellarin välipohjan merkitseminen makuu- huoneen osalta kuntotarkastuksessa alapohjaksi oli ollut vain termin muutos ja kuntotarkastajan ilmeistä huolimattomuutta. Kysymys ei ollut myyjien antamasta tiedosta eivätkä myyjätkään olleet voineet havaita seikkaa tarkastajan käyttämän poikkeuksellisen terminologian vuoksi. Käräjäoikeus ei ollut arvioinut, mikä oli kuntotarkastajan ilmeisen huolimattomuuden vaikutus myyjien korvausvelvollisuuteen.
Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti korvattavan vahingon määrän. Hinnanalennuksen määrässä tuli huomioida korjauskustannusten ohella korjaustoimenpiteiden johdosta seurannut kiinteistön arvonnousu. Perusparannusten määräksi oli, jos kannevaatimus muutoin menestyisi yli myönnetyn määrän, vahvistettava puolet korjauskustannuksista eli 19.450 euroa.
Virheiden selvittämiskulut
Käräjäoikeus oli perusteettomasti velvoittanut myyjät korvaamaan Hojan teettämiä tutkimuksia yli myönnetyn 500 euron osalta. Näiltä osin tutkimukset olivat kohdistuneet sellaisiin kannevaatimuksiin, jotka käräjäoikeus oli hylännyt. Käräjäoikeudelta oli jäänyt huomioimatta, että tutkimuskulut liitännäiskuluina olisi tullut hylätä, koska päävaatimukset oli hylätty.
Oikeudenkäyntikulut
Käräjäoikeus oli vastoin lainsäädäntöä ja oikeuskäytäntöä määrännyt, että asianosaiset vastaavat omista oikeudenkäyntikuluistaan, vaikka Hoja oli sekä euromääräisesti että oikeudenkäynnin laajuus huomioiden hävinnyt selvästi pääosan vaatimuksistaan. Käräjäoikeuden olisi tullut velvoittaa Hoja korvaamaan osaksi myös Konttisten oikeudenkäyntikulut.
Vastaukset
Martta ja Kantti Konttinen ovat vaatineet, että Hojan valitus hylätään ja että Hoja velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kun se oli katsonut, ettei Kantti Konttinen ollut antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa yläpohjan lisäeristämisestä. Käräjäoikeus oli oikein todennut, että yläpohjan todellinen rakenne olisi ollut nähtävissä jo ennen kauppaa ilman, että havainnointi oli- si vaatinut tavanomaisesta tarkastuksesta poikkeavia toimenpiteitä.
Käräjäoikeus oli todennut oikein, että Hojan olisi tullut myyjien antamien lähtötietojen perusteella käyttää erityistä selonottovelvollisuuttaan höyryn- sulun osalta. Tarvetta höyrynsulkumuovien vaihtamiseen ei ylipäätään ollut. Tarkastuksessa oli löydetty vain yksi lämpövuotokohta, mikä ei ollut merkittävä virhe. Vahingonkorvausta ei tullut tuomita, koska tuottamusta ei ollut. Höyrynsulut eivät olleet poikenneet merkittävästi siitä, mitä 1950-luvul- la rakennetun talon höyrynsuluilta voitiin olettaa.

Manne Hoja on vaatinut, että Martta ja Kantti Konttisen valitus hylätään.Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kun se oli hyväksynyt Hojan kannevaatimukset. Käräjäoikeuden tuomio perustui näiltä osin asianmukaiseen näytön arviointiin ja lain soveltamiseen. Valituksessa ei ollut esitetty mi- tään, mikä antaisi aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen näiltä osin.Hoja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Kiinteistöltä löytynyt asbestijäte oli kaikilta osin koostunut samoista varttikattolevyn palasista. Muuta asbestijätettä kiinteistöltä ei ollut löytynyt. Asbestijäte ei ole ollut peräisin 1990-luvulla valmistunutta remonttia aiemmalta ajalta. Joka tapauksessa asbestijäte muodosti kiinteistössä laatuvirheen, joka oli myyjien vastuulla. Hojalla ei ollut erityistä tietämystä asbestista tai sen käytöstä rakennuksissa.
Alapohjan laatuvirheen muodostivat alapohjan sopimuksen vastainen rakenne sekä alapohjasta laajalta alalta löytynyt kosteusvaurio ja mikrobikasvusto sekä ilmavuodot alapohjasta asuintiloihin. Alapohjan rakenne ei ollut vastannut myyjien ilmoittamaa ja sovittua rakennetta. Sopimuksenvastainen rakenne oli johtanut alapohjassa olevien mikrobien kulkeutumiseen asuintiloihin, mikä oli muodostanut haitan asumisterveydelle. Vaatimusten määrä oli perusteltu eivätkä korjaukset sisältäneet tasonparannusta. Virhe oli ollut välttämätöntä korjata ja korjaustoimenpiteet olivat olleet välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi.

Todistelu
Hoja on luopunut vetoamasta kirjallisiin todisteisiin K9 (Hojan ja VF-Fix Oy:n välinen velkakirja 7.2.2019) ja K10 (Eerola Yhtiöt Oy:n lasku 16.11.2018).
Martta ja Kantti Konttinen ovat luopuneet vetoamasta kirjallisiin todisteisiin V1 (VF-Fix Oy:n taloustiedot), V2 (Maksukuitti 6.2.2019) ja V3 (Linkkiyhteys YouTube).
Muilta osin asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiossa mainittuihin kirjallisiin todisteisiin.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Manne Hojaa ja Kantti Konttistä sekä todistajina Tommi Ruisketoa, Jouni Mollilaa, Vesa Murkkusta, Ville Silverströmiä, Mika Lundströmiä ja Kirsti Roihusta.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
1. Asian tausta ja kysymyksenasettelu
Asian riidattomat taustatiedot on kuvattu käräjäoikeuden tuomion sivulla 1. Sovellettavat oikeusohjeet on jäljempänä estetyin täsmennyksin kuvattu käräjäoikeuden tuomion sivuilla 9–10.
Asiassa on hovioikeudessa molempien osapuolten valitusten johdosta kyse siitä, onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe asbestijätteen, alapohjan, yläpohjan ja höyrynsulun osalta ja mikäli on, onko Hoja virheen johdosta oikeutettu hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Asiassa on lisäksi kysymys mahdollisen hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrästä sekä mahdollisten selvittelykulujen korvaamisesta. Lopuksi asiassa on vielä kyse oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisesta asianosaisten välillä.
2. Asbestijäte
2.1. Asbestijätteestä esitetty näyttö
Asbestijätettä koskevat riidattomat taustatiedot käyvät ilmi käräjäoikeuden tuomiosta (s. 10).
Manne Hoja, Kantti Konttinen ja todistaja Ville Silverström ovat hovioikeudessa kertoneet asbestijätettä koskien olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu (s. 10– 11).
2.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset
Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaan maa-alueen luovuttajan on esitettä- vä uudelle omistajalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Ilmoitusvelvollisuus liittyy siihen, että uusi omistaja voidaan jätelaissa tarkemmin säädetyin edellytyksin velvoittaa puhdistamaan jo ennen kauppaa roskattu alue ja mikäli maaperä on pilaantunut, ympäristönsuojelulaissa säädetyin edellytyksin velvoittaa puhdista- maan se.
Nyt käsillä olevassa asiassa Konttiset ovat jättäneet kiinteistölle huomatta- van määrän asbestijätettä. Kiinteistö on tältä osin poikennut vastaavan kaltaisista kiinteistöistä, joten asbestijätteistä oli tullut ostajalle ilmoittaa. Ilmoitusvelvollisuus perustuu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohtaan, mutta se saa tukea myös ympäristönsuojelulain ja jätelain säännöksistä. Jätteitä koskevilla tiedoilla on ollut ympäristönsuojelulain ja jätelain säännöksetkin huomioon ottaen ostajan kannalta merkitystä. Konttiset eivät olleet kuitenkaan kertoneet asbestijätteistä Hojalle. Jätteisiin liittyneen ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Asiassa on jäänyt näyttämättä se, että joku aiempi omistaja olisi jättänyt asbestijätettä tontille.
Edellä mainituin lisäyksin ja täsmennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 10–12 ilmenevät perustelut, johtopäätökset sekä hinnanalennuksen määrän asbestijätteen osalta. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle ei tältä osin ole.
3. Alapohja3.1. Alapohjasta esitetty näyttöAlapohjaa koskeva kirjallinen näyttö on olennaisilta osin kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivulle 13.Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastusraportin 14.8.2017 kirjaus alapohjasta on virheellinen makuuhuoneiden osalta. Riidatonta on, että rakennuksen alapohja ei tosiasiassa muodostu kokonaisuudessaan maanvaraisesta betonilaatasta, vaan osaksi puurakenteisesta rossipohjasta, joka on kellarin kohdalla rakennuksen välipohja, ja jatkuu makuuhuoneiden kohdalla rakennuksen alapohjana.
Manne Hoja sekä todistajat Jouni Mollila, Vesa Murkkunen ja Tommi Ruisketo ovat kertoneet hovioikeudessa rakennuksen alapohjasta tehdyistä havainnoista olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.
Manne Hoja ja Jouni Mollila ovat lisäksi kertoneet Kantti Konttisen todenneen kuntotarkastuksen aikana, että perustuksissa olevat tuuletusritilät vievät rakennuksen kellariin.
Kantti Konttinen on kertonut, että siltä osin kuin rakennuksen alapohjan oli muodostanut puurakenteinen lattiarakenne, on kyseinen rakenne ollut kuntotarkastuksessa selvästi silminnähden havaittavissa. Konttinen on kiistänyt antaneensa sellaista tietoa, että kyse olisi tältä osin ollut maanvaraisesta betonilaatasta. Konttinen on lisäksi kiistänyt ilmoittaneensa kuntotarkastuksen aikana, että rakennuksen perustuksissa olevat tuuletusritilät veisivät rakennuksen kellariin. Konttinen on pitänyt mahdollisena, että hän oli todennut ritilöiden johtavan rakennuksen välipohjaan.
Konttinen on vielä asiasta erikseen kysyttäessä todennut saaneensa Mollilan laatiman kuntotarkastusraportin 14.8.2017 tiedoksi, muttei ollut tehnyt sen sisällöstä huomautuksia.
Kirsti Roihunen on kertonut olleensa paikalla kuntotarkastusta tehtäessä. Roihusen mukaan rakennuksen sisällä oli ollut hieman matalampi tila, jonka lattia ei ollut ollut niin vankka kuin muualla rakennuksessa. Kellarissa oli ollut maapohjainen lattia. Roihusen mukaan kellarissa oli näkynyt tuuletusluukkuja sekä kellarin katon eli välipohjan laudoitusrakenne. Roihusen mukaan Mollila oli ollut kuntotarkastuksen aikana kiinnostunut kyseisistä luukuista. Roihunen ei kuitenkaan muistanut sitä, mitä Konttinen oli tuuletusluukuista kertonut. Roihusen mukaan hän ei ollut ollut koko ajan läsnä tarkastuksella. Roihusen mukaan rakennuksen makuuhuoneiden rossipohja ei voinut tulla ostajalle yllätyksenä.
Riidatonta on ollut, että rakennuksen perustuksissa olleet tuuletusritilät (ks. todisteen K5 kolme ensimmäistä kuvaa) eivät vieneet kellaritilaan, vaan välipohjan ryömintätilaan.
3.2.Näytön arviointi ja johtopäätöksetHoja ja Mollila ovat kertoneet yhtenevästi siitä, että kuntotarkastuksessa heille ei ollut kerrottu, että makuuhuoneiden kohdalla rakennuksen alapohjan muodosti maanvaraisen betonilaatan sijaan kallion päälle rakennettu rossipohja. Hojan ja Mollilan erehdystä selittää se, että myös todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä Roihunen on kertonut olleensa siinä käsityksessä, että rakennuksen perustuksissa olevat tuuletusritilät johtivat kellaritilaan. Edellä selostetun lisäksi hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että kuntotarkastusraportin merkinnät rakennuksen alapohjasta oli tehty Kantti Konttisen antamien tietojen pohjalta. Kuntotarkastusraportti oli lähetetty tarkastuksen jälkeen vielä Konttisen tarkastettavaksi, eikä hän tässäkään vaiheessa ollut oikaissut raportissa olevaa virheellistä kirjausta.
Edellä selostetut seikat huomioon ottaen, hovioikeus katsoo asiassa näytetyn, toisin kuin käräjäoikeus, että Konttinen oli jättänyt ilmoittamatta Hojalle rakennuksen todellisen alapohjarakenteen makuuhuoneiden osalta. Ottaen huomioon, että kuntotarkastaja ei ollut tarkastuksessa kyennyt havaitsemaan alapohjan todellista rakennetta ja että rakenne oli ollut epäselvä myös kiinteistönvälittäjälle, ei Hojakaan olisi voinut tätä havaita ennen kaupantekoa.
Alapohjassa oli havaittu käräjäoikeuden tuomion sivuilla 14–15 kerrotulla tavalla mikrobikasvustoa. Hovioikeus katsoo, että koska alapohjan todellinen rakenne ei ollut ollut Hojan tiedossa kaupantekohetkellä, ei Hoja olisi voinut havaita kyseistä virhettä ennen kaupantekoa eikä tällainen virhe olisi ollut mahdollinen, mikäli alapohjarakenne olisi ollut hänelle kerrotun kaltainen.
Hovioikeus toteaa, että arvioitaessa mikrobikasvustojen merkitystä laatuvirheenä merkitystä ei ole annettava sille, oliko siitä aiheutunut tietyille yksittäisille ihmisille terveysongelmia vaiko ei. Mikrobilöydöt yhdistettynä ilmavuotoihin alapohjasta asuintiloihin osoittavat virheen olemassaolon.
Edellä mainituin lisäyksin ja täsmennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen ja hinnanalennuksen määrän alapohjan ja sen mikrobivaurioiden osalta. Aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiselle ei tältä osin ole.
4. Yläpohja
4.1. Yläpohjasta esitetty näyttö
Yläpohjaa koskeva kirjallinen näyttö on olennaisilta osin kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivuille 15–16.
Kantti Konttinen, Manne Hoja sekä todistaja Jouni Mollila ovat hovioikeudessa kertoneet yläpohjasta tehdyistä havainnoista olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.
Tommi Ruisketo on kertonut, että yläpohjassa ollut lämpöeristys oli ollut tyypillinen 1950-luvulla rakennetuissa taloissa.
4.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset
Hovioikeus katsoo Hojan ja Mollilan kertomusten perusteella asiassa näytetyn, että kuntotarkastuksessa ei ollut mainittu yläpohjan lämmöneristeeksi muu- ta kuin puhallusvilla. Tätä tukee myös se, että kuntotarkastusraportissa on lukenut yläpohjan lämmöneristyksen kohdalla ainoastaan ”puhallussellu- ja levyvillaa”. Konttinen ei ollut kyseistä virhettä oikaissut, vaikka hänellä oli ollut siihen kuntotarkastusraportin tarkastusvaiheessa mahdollisuus. Konttisten vetoama kirjallinen todiste V4 (rakennuslautakunnan pöytäkirja 27.10.1987) ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Asiassa on jäänyt epäselväksi, oliko Hoja nähnyt kyseistä dokumenttia ennen kaupantekoa. Vuoden 1987 pöytäkirjamerkinnästä ei myöskään ole pääteltävissä, että toteutettu lämmöneristys olisi tosiasiassa erilainen, kuin mitä kaupanteon yhteydessä oli ilmoitettu.
Kuntotarkastuksessa yläpohjatilaa oli tarkasteltu tarkistusluukusta, josta yläpohjan lämmöneristyksen paksuutta ei ollut voitu havaita. Hovioikeus katsoo myös, että Hojalla ei ole ollut annettujen tietojen perusteella erityistä syytä alkaa siirtää lämmöneristeitä ja tutkia, oliko eriste koko paksuudeltaan sitä, mitä sen oli lähtötietojen perusteella kerrottu olevan.
Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että Konttiset olivat ennen kaupan tekemistä antaneet Hojalle virheellistä tietoa yläpohjan lämmöneristyksestä. Tämän jälkeen on vielä arvioitava, voidaanko virheellisen tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaisesti olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Maakaaren esitöiden mukaan edellytyksenä on, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tällä rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamassa selvityksessä (HE 120/1994 vp, s. 50).
Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että yläpohjan lämmöneristeessä olisi ollut jonkinlainen vika tai että se ei ollut toiminut siten kuin sen on pitänyt. Todistaja Ruiskedon mukaan yläpohjassa ollut lämpöeristys oli tyypillinen 1950-luvulla rakennetuissa taloissa.
Hovioikeus katsoo, että yläpohjan lämmöneristyksessä ei ole osoitettavissa muuta virheellisyyttä kuin että se ei ollut kokonaan vastannut Hojalle ilmoitettua. Kyseisestä lämmöneristyksestä ei ole näytetty aiheutuneen mitään haittaa. Näin ollen hovioikeus katsoo, että kyseisen seikan ei voida katsoa vaikuttaneen kaupan syntymiseen tai kaupan ehtoihin. Kyseessä ei siten ole maakaaren 17 §:n mukainen laatuvirhe. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle ei tältä osin ole.
5. Höyrynsulut
5.1. Höyrynsuluista esitetty näyttöHöyrynsulkua koskeva kirjallinen näyttö on esitetty olennaisilta osin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 16–17.Kantti Konttinen, Manne Hoja sekä todistajat Vesa Murkkunen, Jouni Mollila ja Tommi Ruisketo ovat hovioikeudessa kertoneet höyrynsulkuihin liittyvistä havainnoista olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.
Manne Hoja on lisäksi kertonut, että rakennuksen höyrynsulkujen puutteellisuudesta johtuva lämpövuoto ei ollut voinut jäädä myyjiltä huomaamatta, sillä lämpövuoto oli aiheuttanut runsaasti jääpuikkoja ympäri rakennusta.Hojan mukaan rakennuksen höyrynsuluista ei ollut keskusteltu kaupanteon yhteydessä. Hoja on lisäksi kertonut havainneensa kuntotarkastuksen yhteydessä katossa olevat vuotojäljet. Hojalle Kantti Konttinen oli vuotojälkien osalta todennut, että kyseisestä kohdasta oli vanha savupiippu purettu pois ja kaikki eristeet uusittu.
Kantti Konttinen on lisäksi kertonut, että kiinteistö oli tullut hänen ja Mar- ja Konttisen omistukseen Martta Konttisen vanhemmilta joulukuussa 1982. Rakennus oli peräisin vuodelta 1960 ja sitä oli laajennettu ja peruskorjattu Konttisten toimesta 1990.
Jouni Mollila on lisäksi kertonut, että ostaja ei olisi voinut havaita höyrynsuluissa olevia puutteita ilman rakenteiden avaamista. Mollila on lisäksi kertonut kysyneensä Kantti Konttiseltä kuntotarkastuksen yhteydessä havaituista katon vuotojäljistä. Konttinen oli ilmoittanut, että kyseiset jäljet olivat vanhan katon aikaiset. Mollilan mukaan tyypillistä oli, että kyseisen kaltaisia vesijälkiä oli näkyvissä vanhojen purettujen savupiippujen kohdalla, eikä hän siksi epäillyt Konttisen kertomaa.
Tommi Ruisketo on lisäksi kertonut, että rakennuksen höyrynsulkuna käytetty muovi oli ollut yleisesti käytössä 1980-luvulta lähtien. Tuota aiemmin kyseistä muovia ei ollut juurikaan käytetty. Kyseinen höyrynsulku oli todennäköisesti asennettu rakennuksen peruskorjauksen yhteydessä. Ruiskedon mukaan höyrynsulussa olevia puutteita ei pysty havaitsemaan rakenteita avaamatta. Höyrynsulun uusiminen vaatii kaikkien eristeiden poistamista.
Vesa Murkkunen on lisäksi kertonut, että höyrynsulun puutteellisuus oli tullut ilmi rakenteiden avauksessa. Höyrynsulkumuoveja ei ollut teipattu kiinni toisiinsa, eivätkä muovit olleet limittäin eivätkä ne olleet ylettäneet toisiinsa. Murkkusen mukaan jo osittainkin puutteellinen höyrynsulku on toimimaton. Murkkusen arvion mukaan rakennuksen höyrynsulkumuovi oli 1970-luvun jälkeen asennettu, todennäköisemmin 1990-luvulla.
Murkkunen on vielä kertonut, että vanhemmissa taloissa ei välttämättä ole lainkaan höyrynsulkumuoveja. Sen sijaan mikäli vain osassa rakennusta on höyrynsulkumuovit, kerääntyy kosteus rakennuksessa poikkeuksellisen voimakkaasti sinne, missä ei ole höyrynsulkumuoveja ja aiheuttaa kosteusvaurioita.
5.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset
Insinööritoimisto Murkkusen raportti 20.1.2021 sekä Hojan, Murkkusen, Ollilan ja Ruiskedon kertomukset osoittavat, että rakennuksen höyrynsulku oli ainakin asennettu puutteellisesti ja virheellisesti ja siten aiheuttanut lämpövuotoja sekä kosteuden kerääntymistä rakenteisiin sekä villaeristeisiin.Hovioikeus katsoo, että sillä että rakennuksen ulkoseinän eristeestä oli ennen kaupantekoa annetuissa tiedoissa eli rakennuslupakuvissa ja kuntotarkastusraportissa esitetty ristiriitaisia tietoja, ei ole merkitystä asiaa arvioitaessa. Todellinen rakenne oli joka tapauksessa ilmoitettu Hojalle kuntotarkastusraportin ”Rakennetyypit ja LVI-tekniikka” -osiossa. Konttisten ei näin ollen voida katsoa antaneen Hojalle virheellistä tietoa tältä osin. Höyrynsulkua koskeva virheellisyys koskee kuitenkin siitä, että höyrynsulku oli ollut puutteellisesti asennettu.
Todistajana kuullun Murkkusen kertomuksen sekä hänen laatimansa raportin 20.1.2021 perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että höyrynsulun puutteellisuus aiheuttaa rakennuksessa ongelmia, jotka edellyttävät korjaustoimenpiteitä. Hovioikeus katsoo, että höyrynsulun puutteiden vuoksi kiinteis- tö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.Asiassa on seuraavaksi arvioitava, olisiko Hojan tullut havaita höyrynsulun virheet ennen kaupan tekemistä.
Konttiset olivat asuneet talossa silloin, kun siihen oli tehty peruskorjaus / laajennus, jonka yhteydessä myös höyrynsulut olivat asennettu. Siten Henttisten oli täytynyt olla tietoisia höyrynsulun puutteellisuudesta. Joka tapauksessa heidän oli asumisensa aikana ainakin täytynyt tulla tietoisiksi puutteellisen höyrynsulun aiheuttamista ongelmista, kuten lämpövuodoista, kylmistä kohdista rakennuksessa sekä kosteuden tiivistymisestä.
Höyrynsulun puutteiden toteaminen oli vaatinut rakenteiden avaamista. Kuntotarkastusraportista sekä Hojan ja todistaja Mollilan kertomuksista käy ilmi, että talon aluskatteissa oli ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittu vanhoja vuotojälkiä, joiden Kantti Konttinen oli Mollilan ja Hojan kertoman mukaan todennut olevan vanhan katon aikaisia. Lisäksi kuntotarkastusraportin haastatteluosaan on merkitty Konttisten kertomaksi, että ulkorapun ja keittiön ikkunan yläpuolella oli ollut joskus jäätä.
Hovioikeus katsoo, että Hojalla oli ollut Konttisten asiasta antaman selvityksen sekä kuntotarkastusraportin kirjausten perusteella perusteltu syy uskoa, että aluskatteen vuotojäljet olivat olleet peräisin rakennuksen vanhan katon ajalta, eivätkä seurausta puutteellisesta höyrysulusta. Lisäksi se seikka, että rakennuksen ulkoseinustalla oli joskus ollut jäätä, on varsin tavanomaista ja voi johtua monista eri asioista. Hovioikeus katsoo, että Hojalla ei ole ollut erityistä syytä tai muuta aihetta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt talon rakenteisiin kohdistuvia teknisiä toimenpiteitä.
5.3. Hinnanalennus
Hoja on oikeutettu hinnanalennukseen höyrynsulun virheiden osalta. Asiassa on seuraavaksi arvioitava hinnanalennuksen määrä.Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Muun selvityksen puuttuessa kaupan kohteena olevan kiinteistön arvona kaupantekohetkellä on pidettävä sovittua kauppahintaa.
E.R.K-Team Oy:n urakkatarjous höyrynsulkujen korjaamisesta on 31.000 euroa, mikäli työ suoritetaan ala- ja yläpohjakorjauksen yhteydessä. Insinööritoimisto Murkkusen tarjous höyrynsulun vaihdosta yksinään on 55.800 euroa (sis. alv 24 %). Konttiset ovat myöntäneet määrältään parvekenurkkauksen osalta 300 euroa. Konttiset ovat katsoneet, että Hojan esittämässä korjaustavassa oli kyseessä perusparannus ja, mikäli hovioikeus hyväksyisi tämän korjaustavan, myöntävät he puolet kustannuksista eli 15.500 euroa.
Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on huomioitava, että höyrynsulku ei ole sellainen rakenne, jota normaalisti joudutaan uusimaan rakennuksen keskimääräisen käyttöiän aikana. Tähän nähden vaadittujen korjaustöiden suorittamisen ei voida juurikaan katsoa korottavan rakennuksen arvoa eikä pidentävän sen käyttöikää. Näin ollen Hojan ei voida katsoa saavan höyrynsulkua koskevien korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi otettava huomioon arvioitaessa kauppahinnan alennuksen määrää. Kaupan kohde ei tule höyrynsulun uusimisen vuoksi myöskään parempaan kuntoon kuin mitä Hojalla oli ollut oikeus edellyttää kohteelta.
Hovioikeus katsoo, että asiassa on esitetty luotettavasti korjauskustannukset Hojan taholta. Vastanäyttöä kustannuksista ei ole esitetty. Ottaen huomioon, että Hojan yläpohjaa koskeva vaatimus on hylätty, hovioikeus hyväksyy höyrynsulun korjaamiskustannuksiksi Hojan toissijaisen vaatimuksen mukaisesti 55.800 euroa.
6. Virheiden selvittämiskulut
Hovioikeus on edellä hyväksynyt Hojan höyrynsulkuja koskevan kanneperusteen. Hänen osaltaan ainoa hylätty vaatimuskohta on siten yläpohjaa koskeva vaatimus. Tähän vaatimukseen liittyviä selvittämistoimenpiteitä oli Tommi Ruiskedon tekemä kuntotutkimus, jossa kuitenkin yläpohjan lämmöneristeiden osuus oli ollut varsin vähäinen. Ruisketo on hovioikeudessa kertonut käyneensä vain hieman tutkimassa yläpohjaa, koska hänen tutkimuksensa pääpaino oli ollut rakennuksen alapohjassa.
Asian lopputulos huomioon ottaen, hovioikeus katsoo, että aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei tältä osin ole.
7. OikeudenkäyntikulutAsiassa on oikeudenkäyntikulujen osalta kyse käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikuluista sekä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.Hoja on vaatinut oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 40.739,54 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 9.141,49 euroa eli yhteensä 49.881,03 euroa. Konttisillä ei ole ollut määrän osalta huomautettavaa.Konttiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 25.606 eu- roa sekä arvonlisäveron osuutena 5.843,04 euroa, eli yhteensä 31.449,04 euroa. Hojalla ei ole ollut määrän osalta huomautettavaa.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toi- sen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8b §:n mukaan tuomioistuimen tulee viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut olisi oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys huomioon ottaen kokonaisuutena arvioiden kohtuutonta.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Hojan neljästä keskeisimmästä kannevaatimuksesta kolme on menestynyt. Euromääräisesti näistä neljästä vaatimuksesta kolme (alapohja, yläpohja, höyrynsulku) ovat hyvin samansuuruisia, kun taas neljäs (asbestijäte) on noin puolet näistä vaatimuksista. Hojan valituksen kahdesta päävaatimuksesta hovioikeudessa on menestynyt yksi. Konttisten valitus ei ole menestynyt miltään osin.
Edellä esitetty huomioiden hovioikeus katsoo, että Konttiset on velvoitettava korvaamaan Hojan oikeudenkäyntikuluina sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa 2/3 osa eli käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluina 45.617,21 euroa ja hovioikeuden oikeudenkäyntikuluina 33.254,02 euroa.
Tuomiolauselma
Manne Hojan valitus hyväksytään höyrynsulkuja koskevan kannevaatimuksen osalta sekä osin oikeudenkäyntikulujen osalta.Martta ja Kantti Konttisen valitus hylätään. Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:Martta Konttinen ja Kantti Konttinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Manne Hojalle höyrynsulkuja koskevasta laatuvirheestä hinnanalennuksena 55.800 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Martta Konttinen ja Kantti Konttinen velvoitetaan korvaamaan Manne Hojan oikeudenkäyntikuluina (käräjäoikeus) 45.617,21 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskuluineen 16.12.2021 lukien.
Martta Konttinen ja Kantti Konttinen velvoitetaan korvaamaan Manne Hojan oikeudenkäyntikuluina (hovioikeus) 33.254,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.3.2024.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos JYhovioikeudenneuvos JVasessori ST
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä PFRatkaisu on yksimielinen.


ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUSOsasto 5
Käräjätuomari ET TUOMIO 21/77661
16.11.2021 L 20/1852 Kantaja Hoja, Manne VastaajatKonttinen, Martta Konttinen, KanttiAsia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomusVireille 10.1.2020 RIIDATTOMIA TAUSTATIETOJA
Manne Hoja on kauppakirjalla 28.8.2017 ostanut Martta Konttiselta ja Kantti Konttiselta osoitteessa Kujatie 11, 01680 Vantaa sijaitsevan kiinteistön. Kiinteistöllä on vuonna 1960 rakennettu ja 1990 peruskorjattu sekä laajennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 275.000 euroa.
Kohteessa oli 14.8.2017 suoritettu kuntotarkastus, josta laadittu raportti 23.8.2017 on kauppakirjan liitteenä. Kuntotarkastus oli molempien osapuolien tilaama ja maksama.
Hoja on teettänyt kohteessa kuntotutkimukset 7.3.2019 ja 25.6.2019 rakennuksen ala- ja yläpohjarakenteesta.
KANNEManne Hoja on vaatinut, että Martta Konttinen ja Kantti Konttinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajalle ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena:
- 15.364,68 euroa asbestijätettä koskevasta virheestä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.795,52 euron osalta 24.11.2019 lukien ja 13.569,16 euron osalta 16.12.2019 lukien;
- 38.900 euroa rakennuksen alapohjaa koskevista virheistä ja sopimusrikkomuksesta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2019 lukien;
- 31.500 euroa rakennuksen yläpohjaa koskevista virheistä ja sopimusrikkomuksista korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2019 lukien;
- asbestia sisältäneen maa-aineksen kuljettamisesta ja uuden maa-aineksen tilalle hankkimisesta 786,60 euroa korkolain 4 §:n 1momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta; - 31.000 euroa, tai mikäli kannevaatimukset 2 ja/tai 3 (rakennuksen alapohjaa ja yläpohjaa koskien) eivät menestyisi, vaihtoehtoisesti 55.800 euroa rakennuksen höyrysulkua koskevista virheistä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta;
- kiinteistön virheiden selvittämisestä aiheutuneet kulut, 4.137,56 (3.063,72 + 1.073,84), 3.063,72 euron osalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2019 lukien ja 1.073,84 euron osalta siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta sekä
korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa asianosaiskuluineen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta. Kantajan oikeudenkäyntikulujen määrä käräjäoikeudessa oli 68.425,82 euroa.
Perusteet Kiinteistö ei vastannut osapuolten kesken sovittua. Kohteessa oli merkittäviä laatuvirheitä tontilta löytyneen asbestin sekä asuinrakennuksen ala- ja yläpohjan vikojen osalta. Myyjät olivat olleet ) näistä tietoisia. Myyjien antamat ja kuntotarkastuksesta ilmenevät virheelliset ja harhaanjohtavat tiedot olivat olennaisesti vaikuttaneet kauppaan. Myyjät olivat myös jättäneet ilmoittamatta Hojalle seikoista,jotka olisivat vaikuttaneet kauppahintaan ja kaupan syntymiseen. Hoja ei olisi ostanut kiinteistöä lainkaan eikä ainakaan nyt sovittuun hintaan, jos hän olisi ollut tietoinen kiinteistöä rasittavista virheistä.
Hoja oli täyttänyt ostajan selonottovelvollisuuden. Hoja ei ollut voinut havaita vikoja kiinteistön tarkastuksessa kaupan tekemisen yhteydessä. Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Hojan on tullut voida luottaa myyjien antamiin kiinteistöä koskeviin tietoihin ja kuntotarkastuksen tietoihin. Käsillä ei ollut erityistä syytä, jonka vuoksi Hojan olisi tullut tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyys.
Siltä osin kuin Hojalle aiheutunut menetys ja kustannukset eivät tulisi katetuiksi hinnanalennuksella, myyjillä on vahingonkorvausvelvollisuus.
Laatuvirhe
AsbestijäteKiinteistöltä löytynyt asbestijäte ja -jätteen sekainen maa-aines muodostivat kiinteistön laatuvirheen.
Hoja oli kaupan jälkeen havainnut, että kiinteistöllä sijaitsevan saunarakennuksen läheisyyteen oli haudattu maahan rakennusjätettä.
Myyjät olivat vuonna 1990 irrottaneet saunarakennuksen asbestia sisältävät kattolevyt ja laskeneet ne viereisen kiinteistön rajan tuntumaan. Myyjät olivat vuosien mittaan kasanneet kattolevyjen palasten päälle kompostimaata siten, että palaset ovat jääneet maan alle. Myyjät eivät olleet kertoneet asbestijätteestä Hojalle kaupanteon yhteydessä. Hoja ei ollut voinut havaita maahan haudattua asbestijätettä kaupanteon yhteydessä. Myyjien menettely oli ollut tietoista ja ilmeisen moitittavaa.
Vantaan ympäristökeskus oli 31.7.2018 suorittanut kiinteistöllä tarkastuksen. Ympäristötarkastajan muistiossa 16.8.2018 todetaan, että osa asbestia sisältävistä kattolevyistä oli rikkoutunut pieniksi palasiksi, ja kattolevyn palasia sekä asbestijätteen sekaista maata oli löytynyt kiinteistöltä laajalta alueelta.
Vantaan ympäristökeskus oli kehottanut myyjiä poistamaan jätteen sekaisen maa-aineksen kiinteistöltä. Myyjät olivat kieltäytyneet järjestämästä maa-aineksen poisviennin, minkä vuoksi Hoja oli tilannut työn VF-Fix Oy:ltä, joka teki pääosan työstä marraskuussa 2018. Työt keskeytettiin maan jäädyttyä. Työ suoritettiin loppuun kesällä 2019.
VF-Fix Oy:n lasku 29.1.2019 oli yhteensä 15.289,20 euroa ja lasku 22.8.2019 yhteensä 1.795,52 euroa, kaikkiaan 17.084,72 euroa (alv. 24 %). Myyjät ovat 16.12.2019 maksaneet Hojalle 2.500 euroa.
Hoja on kohdistanut suorituksen ensin saatavan pääomalle kertyneeseen, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaiseen viivästyskorkoon ajalta 25.3.-16.12.2019, yhteensä 779,96 euroa, ja tämän jälkeen saatavan pääomaan. Näin asbestijätteen poistamisen ensimmäistä vaihetta koskevan vaatimuksen pääoma per 16.12.2019 oli 13.569,16 euroa(15.289,20 euroa+ 779,96 euroa - 2.500 euroa= 13.569,16 euroa). Asbestijätettä koskeva vaatimus pääomaltaan 15.364,68 euroa oli 13.569,16 euroa+ 1.795,52 euroa= 15.364,68 euroa.
Asbestin sekaista maa-ainesta oli jouduttu kuljettamaan ongelmajätteeksi 39,66 tonnia. Asbestijätteen määrä kiinteistöllä oli selvinnyt vasta urakan edetessä. Työt oli tehty tuntilaskutuksella, 65 euroa tunnilta (alv 0%).Poistettu maa-aines on korvattu 36 kuutiolla uutta multaa. Kustannus tästä oli yhteensä 786,60 euroa.
Hoja on esittänyt muut vaatimuksensa myyjille viimeistään maksuvaatimuksessa 25.10.2019, minkä perusteella viivästyskorko asbestijätteen poistamisen toisen vaiheen kustannuksille, 1.795,52 eurolle, lasketaan korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua maksuvaatimuksen esittämisestä, 24.11.2019 lukien ja ensimmäisen vaiheen kustannuksille, 13.569, 16 eurolle 16.12.2019 lukien.
Rakennuksen alapohja Laatuvirheen muodostivat myös alapohjan sopimuksen vastainen rakenne sekä alapohjasta laajalta alueelta löytynyt kosteusvaurio ja mikrobikasvusto. Rakennuksen alapohjan laatuvirhe on olennainen.
Asuinrakennuksen alapohjan rakenne ei vastannut myyjien ennen kaupantekoa ilmoittamaa ja kauppakirjassa sovittua rakennetta. Myyjät olivat kaupanteon yhteydessä ilmoittaneet asuinrakennuksen alapohjarakenteen olevan maavarainen betonilaatta. Kauppakirjan liitteenä olevan kuntotarkastusraportin mukaan asuinrakennuksen alapohjarakenteena on "Maavarainen betonilaatta, laajennusosalla alapuolinen 100 mm styrox eristys". Hoja oli kaupan jälkeen, remonttitöiden yhteydessä havainnut, että rakennuksen alapohjarakenteena oli osin rossipohja. Alkuperäisen osan rossipohjan lämmöneristeenä oli käytetty alumiinipintaista pahvia, sanomalehtiä ja sahanpurua. Rossipohjan alla oli huonosti tuulettuva ryömintätila.
Ryömintätilaan ei ollut näköyhteyttä, ryömintäluukkua tai muutakaan pääsyä. Kuntotarkastuksessa oli ollut havaittavissa rakennuksen perustuksissa pienet ritilöillä peitetyt tuuletusaukot, joiden oli myöhemmin havaittu olevan yhteydessä suljettuun ryömintätilaan. Myyjä oli ilmoittanut tuuletusaukkojen johtavan kellariin. Hän ei ollut kertonut rakennuksen tosiasiallista alapohjarakennetta.
Tämä alapohjan rakenne mahdollisti havaittujen mikrobikasvustojen syntymisen sekä haitallisten mikrobien kulkeutumisen ilmavuotojen kautta rakennuksen sisäilmaan. Lämmin sisäilma pyrkii kohoamaan ylöspäin, ja näin tehdessään vetää vuotokohtien kautta mikrobipitoista ilmaa alapohjasta sisätiloihin. Rossipohjan yläpuolella olevan lattiarakenteen tiiveysmittauksesta laaditun raportin 9.4.2019 mukaan, lattiarakenteessa oli selviä ilmavuotoja alapohjasta huoneilmaan. Tämä muodosti merkittävän haitan asumisterveydelle.Hojan tekemän salaojaremontin jälkeen kellarissa havaittu haju oli hävinnyt.
Hoja ei ennen kaupan tekemistä ollut tietoinen alapohjan sopimuksenvastaisesta rakenteesta taikka mikrobiongelmasta, eikä niitä tuolloin ollut voinut havaita.
Edullisin tarjous Hojan tarjouspyyntöön alapohjan korjauskustannuksista, siis vanhojen lattiarakenteiden purkamiseksi ja uusien rakentamiseksi rajattuun ja varmuudella vaurioituneeseen osaan asuinrakennuksesta, oli 38.900 euroa (sis. alv. 24 %).
Hoja on esittänyt vaatimuksensa myyjille viimeistään maksuvaatimuksessa 25.10.2019, minkä perusteella viivästyskorkoxx,J alapohjan virheisiin perustuville kustannuksille, 38.900 eurolle, lasketaan korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua maksuvaatimuksen esittämisestä, 24.11.2019 lukien.
Rakennuksen yläpohja Laatuvirheen muodosti myös rakennuksen yläpohjan lämmöneristys, joka poikkesi myyjien ilmoittamasta ja kauppakirjassa sovitusta. Rakennuksen yläpohjan laatuvirhe on olennainen.
Myyjät olivat ilmoittaneet rakennuksen yläpohjassa käytetyn lämmöneristeenä puhallussellu- ja levyvillaa. Tämä on myös kuntotarkastusraportissa.
Yläpohjaa oli voinut tarkastella ainoastaan vesikatolla olevan tarkastusluukun kautta. Sieltä katsottuna yläpohjan eristys oli näyttänyt myyjien ilmoittamalta puhallusselluvillalta. Eristekerroksen paksuutta tai eristystavan poikkeamista myyjän ilmoittamasta eristystavasta ei ollut mahdollista havaita kuntotarkastuksessa. Hoja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvoitettaan. Hänen oli pitänyt voida luottaa myyjän nimenomaiseen ilmoitukseen koskien yläpohjan lämmöneristystä. Lisäksi myyjien ilmoittama 40 cm:n paksuisen puhallusvillakerroksen paksuus merkittävänä pidettävän 20 prosentin painumisen jälkeenkin olisi vähintään 32 cm. Tässä tapauksessa se oli ollut 5-10 cm.
Hoja oli kaupan jälkeen, remonttitöiden yhteydessä havainnut, että puhallusselluvillaa oli vain ohut kerros, jonka alla eristemateriaalina oli vanhoja sanomalehtiä, purua ja turvetta. Puhallusselluvillakerros oli niin ohut, että se ei täyttänyt asianmukaisen lämmöneristyksen vaatimuksia.
Yläpohjarakenteen vanhat ja epämääräiset eristemateriaalit aluskatteen ja lämmöneristyksen osalta yhdessä tapahtuneiden kattovuotojen kanssa sekä runsaiden lämpö- ja ilmavuotojen aiheuttamien sulamis- ja kondensoitumisvesien kanssa aiheuttivat selkeän korjaustarpeen vanhan osan yläpohjaan.
Edullisin tarjous Hojan tarjouspyyntöön yläpohjan korjauskustannuksista, siis rakennuksen vanhan osan yläpohjaeristeiden poistamisesta ja uusien eristeiden asentamisesta käyttäen levy- ja/tai puhallusvillaa, oli 31.500 euroa (sis. alv. 24 %).
Hoja on esittänyt vaatimuksensa myyjille viimeistään maksuvaatimuksessa 25.10.2019, minkä perusteella viivästyskorko yläpohjan virheisiin perustuville kustannuksille, 31.500 eurolle, lasketaan korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua maksuvaatimuksen esittämisestä, 24.11.2019 lukien.
Höyrynsulku Rakennuksen yläpohjan ja katon höyrynsulku oli asennettu puutteellisesti. Katon aluskate oli pahoin vaurioitunut. Aluskatelevyn pinnassa oli ollut silminnähden havaittavaa kasvustoa.
Kiinteistön myyntimateriaaliin sisältyneiden rakennuslupakuvien mukaan vanhan osan ulkoseinän eristysmateriaalina pitäisi olla 40 mm paksuinen polyuretaanieriste. Rakenneavauksessa oli havaittu, että eristeenä oli villaeriste, jonka päälle oli laitettu höyrynsulkumuovi. Höyrynsulkumuovia ei ollut kiinnitetty seinän alalaidassa mihinkään.
Rakennuksen yläpohjassa oli havaittu poikkeuksellisen paljon kuuraa ja jäätä. Yläpohjan höyrynsulkumuovi päättyi ennen seinän höyrynsulkua. Näistä syistä rakennuksen sisätiloista tapahtui kosteus-, lämpö- ja ilmavuotoa yläpohjaan. Tietyissä olosuhteissa ilma kulkeutui myös yläpohjasta sisätiloihin.
Rakennuksen seinärakenne ja katon aluskate eivät vastanneet myyjien ennen kauppaa ilmoittamaa rakennetta.
Vaatimusten määrät
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kiinteistön todellinen arvo on edellä mainittujen virheiden laajuuden vuoksi ollut maksettuun kauppahintaan nähden hyvin alhainen. On epäselvää saisiko kiinteistöä havaittuine virheineen kaupaksi lainkaan. Tästä johtuen on perusteltua ja myös myyjien edun mukaista määrittää hinnanalennuksen määrä virheiden korjauskustannusten perusteella.
Asbestijätettä koskevan virheen korjaamisen kustannukset ovat tiedossa. Ala-ja yläpohjaa koskevien virheiden korjaamisen lopulliset kustannukset eivät vielä ole tiedossa. Odotettavissa olevien korjauskustannusten määrää on selvitetty pyytämällä useilta urakoitsijoilta tarjoukset. Vaaditut määrät vastaavat edullisinta tarjousta.
Ala- ja yläpohjan korjauksia koskevat tarjouspyynnöt eivät sisältäneet perusparantamista tai laatutason korottamista. Kysymys oli ainoastaan välttämättömistä kustannuksista alapohjan mikrobivaurioiden ja terveyshaitan poistamiseksi sekä yläpohjan vanhojen ja kastuneiden eristeiden saattamista sovitun mukaisiksi.
Insinööritoimisto Murkkusen tarjous alapohjan tiivistystyöstä sekä seinien ja yläpohjan höyrynsulun korjaamisesta oli 55.800 euroa (sis. alv 24%). Mahdollisten lisätöiden tuntihinta oli 55,80 euroa (sis. alv 24 %). _,,, Siinä tapauksessa, että ala- ja yläpohjan korjaukset voidaan toteuttaa samanaikaisesti, E.R.K.-Team Oy:n tarjous höyrynsulun korjauksesta oli 31.000 euroa (sis. alv 24 %). Selvittämiskulut Hoja on joutunut teettämään virheiden selvittämiseksi välttämättömiä tutkimuksia. Näistä oli aiheutunut yhteensä 3.063,72 euron kustannus, jolle Hoja vaatii korkoa korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivän kuluttua maksuvaatimuksen esittämisestä, 24.11.2019 lukien. Lisäksi Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n suorittaman tiiveysmittauksen ja alapohjatutkimuksen kustannus on yhteensä 1.073,84 euroa.
Martta Konttinen ja Kantti Konttinen ovat vaatineet, että kanne hylätään ja kantaja velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa laillisine viivästyskorkoineen. Vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrä käräjäoikeudessa oli 53.665,70 euroa.
VASTAUS
Asbestijäte Asbestijäte oli korjattavissa olevaa roskaa, ei kiinteistön laatuvirhe. Konttiset eivät olleet kieltäytyneet osallistumisesta siivouskuluihin. He eivät olleet haudanneet tai piilottaneet vanhoja varttikattolevyjä. Niiden päälle oli 30 vuoden aikana kasattu haravoinnin yhteydessä lehtiä, oksia ja risuja. He eivät tienneet levyjen sisältävän asbestia.
Poistetun maa-aineksen määrä oli varttikaton kokoon nähden (20 neliöä) liioiteltu. VF-Fix Oy:n veloittama määrä oli lähes viisinkertaistunut alkuperäisestä urakkatarjouksesta. Kantaja oli laiminlyönyt valvoa siivoustyötä taloudellisesti järkevin kustannuksin ja lisäksi teettänyt muuta kaivuutyötä omaan lukuunsa sisällyttäen myös nämä kustannukset urakkatarjoukseen. Jos maaperästä on löydetty asbestia muualta kuin saunan takaa, on tämä materiaali 1950-luvulta, eivätkä vastaajat ole tienneet, että muualla maaperässä olisi ollut asbestia.Asbesti oli luvallinen rakennusmateriaali 1950-luvulla.
Määrältään Konttiset ovat myöntäneet asbestijätteen osalta 5.000 euroa, josta he olivat 16.12.2019 maksaneet 2.500 euroa. Maa-aineksen poistamisesta ja korvaavasta maa-aineksesta he ovat määrältään myöntäneet 100 euroa.
Rakennuksen alapohja Laatuvirhettä ei ollut myöskään vanhan rakennuksen alapohjassa.Myyjät olivat antaneet ostajalle oikeat tiedot rakentamistavasta.
Kuntotarkastuksesta kävi ilmi, että talossa oli rossipohja:Perustukset: betoniperusmuurin varaan kalliolle perustettu (vanha osa). Betonianttura ja harkko perusmuuri (laajeneva osa)Välipohja: puurakenteinen (vanha osa). Betoniliittolaatta (laajennusosa).
Rossipohja oli rakenteena 1950-luvun rakentamiskäytäntöjen mukainen tuuletusluukkuineen.
Taloa ei ole myyty betonilaatalla kuin laajennusosan kohdalla. Myyjät eivät olleet ilmoittaneet maanvaraisesta betonilaatasta rakennuksen vanhan osan osalta eivätkä he olleet ilmoittaneet tuuletusritilöiden johtavan kellariin.
Rossipohjan läpi tuleva vähäinen ilmavirtaus on käytetyn rakennuksen perustamistavan seuraus. llmavirtaus ei ole virhe. Kellarin haju oli todettu kuntotarkastuksessa. Ostaja oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.
Rossipohjan tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta. Se oli ylittynyt jo kaupantekohetkellä kymmenellä vuodella. Ostajan tuli olla varautunut erilaisiin korjaustoimenpiteisiin.
Mikrobimittaukset eivät osoittaneet terveyshaittaa.
RakSystems Oy on lisätarkastuksessa todennut, että alapohjan tuentaa voi täydentää. Se on rakenteen tekninen ikä huomioiden tarpeellinen kantajan suoritusvelvollisuuden piiriin kuuluva toimenpide.
Urakkatarjous alapohjatöistä oli erittelemätön ja yksilöimätön. Vaadittu korvaus, 38.900 euroa, perustui kantajan tarjouspyynnön mukaisesti siihen, että kantaja (yrittää) teettää perusparannuksena täyden alapohjaremontin 54 neliömetrin alueella (vanha osa) nykyisten, 60 vuotta myöhempien rakentamismääräysten mukaiseksi. Rakennuksen perusparantaminen ei kuulu korvattavaksi. Kantajan kiinteistön arvo nousee.
Määrältään Konttiset ovat myöntäneet alapohjan ryömintätilan tuulettuvuuden parantamisen ja ilmavuotojen eristämisen osalta yhteensä 1.000 euroa.
Rakennuksen yläpohja Laatuvirhettä ei ollut myöskään rakennuksen vanhan osan yläpohjassa.Myyjät olivat antaneet ostajalle oikeat tiedot yläpohjan rakenteesta.
Yläpohja oli kuntotarkastuksessa valokuvattu. Alkuperäisenä eristeenä 1950-luvulla rakennetussa talossa, tuon aikaisena rakentamistapana, oli puru ja sanomalehdet. Konttiset olivat vuonna 1990 puhallusvillalla lisänneet yläpohjan eristettä 40 cm paksuudella. Kuluneen 30 vuoden aikana villa oli painunut luontaisesti kasaan. Vanhoja eristeitä ei ole ollut tarkoituksenmukaista poistaa kokonaan, koska ne olivat olleet 30 vuotta lämpöeristeenä.Ostaja oli laiminlyönyt selonottovelvoitteensa yläpohjan eristeestä. Eristeiden vaihtaminen ei kuulunut myyjille. Kantaja (yrittää) teettää perusparannusta ja laskuttaa siitä aiheettomasti vastaajia.
Urakkatarjous yläpohjatöistä oli erittelemätön ja yksilöimätön. Rakennuksen perusparantaminen ei kuulu kaivattavaksi. Kantajan kiinteistön aivo nousee.
Määrältään Konttiset ovat myöntäneet yläpohjan lämpöeristämisen osalta 1.000 euroa.
Höyrynsulku
Selvittämiskulut Kantaja on ennen kauppaa tiennyt, että vanhan osan yläpohjassa oli ollut vesivahinkoja. Kantaja ei pitänyt tarpeellisena niiden tarkempaa tutkimista. Höyrysuluilla ei ollut tekemistä yläpohjan kosteuskysymyksen kanssa.
1950-luvulla rakennetut talot eivät ole hermeettisiä. Ostajan on täytynyt olla varautunut siihen, että tuon aikaisella rakennustavalla ilma- ja lämpövuotoja mitä todennäköisimmin esiintyy.
Kantajalle oli ennen kauppaa kerrottu, että ulkorapun yläpuolella ja keittiön ruokapöydän puoleisen ikkunan yläpuolella oli joskus jäätä. Tieto kertoo, että lämpö nousee peltikatteeseen, lumi sulaa ja jääpuikkoja syntyy. Kantaja ei halunnut selvittää tätäkään kaupan ehtona.
Kuuran ilmestyminen kuistin aluskatteeseen on luonnollinen ilmiö, koska tila on lämmittämätön.
Kantajalle oli ennen kauppaa kerrottu, että ulkoseinät olivat puurakenteiset ja villaeristeiset. Ilmoitettu rakenne poikkeaa 1950-luvun vanhan osan rakennepiirustuksista. Talo on myyty sellaisena kuin se on, eikä mitä piirustukset tältä osin kertovat.
Määrältään Konttiset ovat myöntäneet parvekenurkan osalta 300 euroa.
Vaadittu 3.063,72 euron kulujen määrä virheiden selvittämisestä oli erittelemätön ja yksilöimätön. Tutkimuksien painopiste on ollut laajempi kuin väitetyt virheet. Määrältään Konttiset ovat myöntäneet vaatimuksesta 500 euroa. Koron alkamispäiväksi he ovat hyväksyneet 24.11.2019.
Kannekohtien 2-4 koron alkamispäiväksi vastaajat ovat hyväksyneet 30 päivää tuomion antamisesta lukien.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
KantajaK1) Kauppakirja 28.8.2017K2) Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportti 14.8.2017 K3) Ympäristötarkastajan muistio 16.8.2018K4) Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotutkimusraportti 31.3.3019 K5) Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n rakenteiden tiiveysmittaus 9.4.2019 K6) Rakennusinsinööritoimisto Tommi Ruiskedon kuntotutkimusraportti 21.8.2019K7) Valokuvia kiinteistöltä löytyneestä asbesti-ja rakennusjätteestä (3 kpl) K8) VF-Fix Oy:n laskut 29.1.2019 ja 22.8.2019K9) Hojan ja VF-Fix Oy:n välinen velkakirja 7.2.2019 K10) Eerola Yhtiöt Oy:n lasku 16.11.2018K11) Hojan tarjouspyyntö lattiarakenteiden purkamisesta ja uuden rakentamisesta 2.9.2019K12) E.R.K-Team Oy:n urakkatarjous 7.10.2019K13) Hojan tarjouspyyntö yläpohjaeristeiden uusimisesta 5.9.2019K14) Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän maksuvahvistus 21.9.2020 ja kuitti 4.12.2020K15) Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n lasku 15.12.2020 K16) Hojan laatima tonttikarttaK17) Valokuvia kiinteistöltä löytyneestä asbesti- ja muusta jätteestä (14 kpl)K18) Rakennuslehti 17.4.2019, Seppo Mölsän artikkeli K19) Tarjoukset ylä- ja alapohjaurakoista 20.9.-7.10.2019 K20) Kiinteistön virheiden selvittämistä koskevat laskut 30.6.2018-28.8.2019K21) Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n raportti 20.1.2021 K22) Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n tarjous 26.3.2021 K28) E.R.K.-Team Oy:n tarjous kesäkuu 2021
Vastaajat V1) VF-Fix Oy:n taloustiedot V2) Maksukuitti 6.2.2019 V3) Linkkiyhteys YouTubeV4) Rakennuslautakunnan pöytäkirja 27.10.1987 V5-6 UrakkatarjouksetV7) Valokuvat (13 kpl)
Henkilötodistelu
KantajatManne HojaTodistaja Jouni Mollila Todistaja Vesa Murkkunen Todistaja Tommi Ruisketo Todistaja Ville Silverström Todistaja Mika Lundström
VastaajatKantti Konttinen Todistaja Kirsi Roihunen KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1--4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.Saman luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta liman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eil-' ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Asbestijäte Asiassa on riidatonta, että myyjät olivat vuonna 1990 laskeneet saunarakennuksen vanhan varttikaton palaset maahan, saunarakennuksen taakse ja vuosien mittaan kasanneet niiden päälle haravointiroskia. Varttikaton palaset sisälsivät asbestia ja siten kiinteistöllä oli kaupantekohetkellä ollut asbestin sekaista maa-ainesta. Myyjät eivät olleet kertoneet tästä jätteestä ostajalle kaupanteon yhteydessä. Ostaja ei kaupantekohetkellä ollut voinut havaita maassa ollutta jätettä, vanhan varttikaton palasia.
Kysymys on siitä, tiesivätkö myyjät kiinteistöllä olevasta asbestista, toisin sanon siitä, että vanhan varttikaton palaset sisälsivät asbestia tai olisiko heidän pitänyt tästä kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta tietää.Lisäksi kysymys on poistetun maa-aineksen määrästä ja siitä aiheutuneista kustannuksista.
Manne Hoja on kertonut, että hän oli seuraavana kesänä kohteeseen muutettuaan löytänyt puuvajan seinän viereltä aaltomaisia levynkappaleita, joissa näkyi kuituja. Hojan mukaan Konttiset olivat sanoneet, että puuvajan ja saunan katto oli purettu siihen. Hoja oli vienyt paloja asbestitutkimukseen. Ympäristöviranomaiset olivat tehneet katselmuksen ja kehottaneet poistamaan ne kiinteistöltä.
Ympäristötarkastajan muistiosta 16.8.2018 (K3), joka koski kiinteistöllä 31.7.2018 tehtyä tarkastusta, käy ilmi, että osa kattolevyistä oli rikkoutunut pieniksi palasiksi ja palasia oli löytynyt myös kauempaa rakennuksesta, naapurin rajalta asti.
Kohteesta otetuista kolmesta valokuvasta (K7) koneella kaivuun jäljiltä oli nähtävissä muun muassa kattolevyn palasia. Kohteesta otetuista valokuvista (14 kpl; K17) on nähtävissä, kuinka syvälle kaivuu oli ulottunut ja mitä kaivuussa oli kaivettu esiin. Niissä näkyi muun muassa kiviä, tiiliä, putken pätkiä ja joitakin palasia, jotka ehkä olivat varttikaton palasia.
Kantti Konttinen on kertonut, että hän oli vuonna 1982 puolisonsa kanssa muuttanut puheena olevaan kohteeseen, joka oli sitä ennen, vuodesta 1960 ollut puolison vanhempien omistuksessa. Muistitietoihin pohjautuen hän oli tullut tietämään, että alkuperäinen tontin omistaja olisi siirtänyt saunarakennuksen tuolle paikalle 1950-luvun puolella.Varttikatto oli ollut saunarakennuksessa alun perin.
Konttisen mukaan he olivat laskeneet saunarakennuksen varttikaton palasia maahan yhteensä noin 20 neliömetrin verran. Ne olivat pintamaalla. He olivat kantaneet niiden päälle lehtiroskaa 30 vuoden ajan. Muualle tontilla he eivät olleet varttikaton palasia laittaneet. Hän ei ollut tiennyt, että ne sisälsivät asbestia. Jos hän olisi sen tiennyt, olisi hän suojannut itsensä kattoa purettaessa. Puuvajan katto oli tehty1960-luvulla ja se oli peltiä.
Käräjäoikeus katsoo kiinteistöllä olleen asbestijätteen maakaaren tarkoittamaksi laatuvirheeksi. Konttisten olisi ainakin tullut tietää kattomateriaalin sisältämästä asbestista. Kantti Konttisen kertoma lehtiroskan kasaamisesta kattolevyn palasten päälle 30 vuoden ajalla tekee ymmärrettäväksi, että katon palasten päällä tästä syystä oli multaa ja Hoja ei ollut voinut havaita katon palasia kaupanteon yhteydessä.Hojalla ei asbestijätteen osalta ole ollut erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Sen, että myyjät olivat jättäneet kertomatta asbestijätteestä, voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, kohteen myyntihintaan.
Ville Silverström VF-Fix Oy:stä oli antanut maansiirtotyötä koskevan tarjouksen asbestin poistamisesta saunan vierestä ja VF-Fix Oy oli toteuttanut työn. Todistaja Silverströmin mukaan tarjouspyynnössä puhuttiin kahdesta kuutiosta, mutta nopeasti oli käynyt ilmi, että tämä ei ollut riittävä mitoitus. Kattolevyn palasia oli A nelosen kokosista peukalonpään kokoisiin. Kaivuu oli ulottunut saunan reunustalla kallioon asti, puolentoista metrin syvyyteen. Kaivuu oli kohdistunut saunan oikeanpuoleiseen ja yläpuoliseen osaan, mutta ei muualle tontilla.Silverströmin mukaan laskut (KS) sisälsivät vain asbestijätteen poistamisen. Tiilet ym. oli eroteltu siitä.
Todistaja Silverströmin kertoma osoittaa asbestia sisältäneenmaa-aineksen mittakaavan ja sen, että laskutus koski ainoastaan tätä työtä. Konttisten väite siitä, että Hoja olisi tässä yhteydessä teettänyt myös muuta kaivuutyötä omaan lukuunsa ja sisällyttänyt nämä kustannukset urakkaan, on jäänyt näyttämättä. Poistettu maa-aines oli korvattu 36 kuutiolla uutta multaa, josta Hoja oli Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän kuitin 4.12.2020 mukaan (K14) maksanut 786,60 euroa.
Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Jos selvitystä on pidettävä riittämättömänä ainoastaan velan määrän osalta, viivästyskorkoa on kuitenkin maksettava sille velan määrälle, jota kohtuudella voidaan pitää selvitettynä.
Viivästyskorko tässä tapauksessa lasketaan korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisesti.
Rakennuksen alapohja
Rakenne Manne Hoja on kertonut saaneensa tietää myyjiltä, että kohteessa oli maanvarainen laatta. Alapohjan rakenne oli selvinnyt hänelle salaojaurakan yhteydessä, kun tuuletusritilät oli aukaistu ja niistä oli näkynyt ryömintätila. Hojalan mukaan Kantti Konttinen oli kuntotarkastuksessa sanonut tuuletusritilöiden johtavan kellariin. _,) Kuntotarkastaja ei ollut tarkastuksessa havainnut alapohjarakennetta.Hoja oli myöhemmin pyytänyt kuntotarkastajaa tulemaan uudelleen katsomaan alapohjarakennetta.
Kantti Konttinen on kertonut, että hän oli ennen kuntotarkastusta ilmoittanut Raksystemsin raporttiin, että vanha osa oli puurakenteinen ja rakennettu kallion päälle. Konttinen on kuvaillut, kuinka talon uuden osan kautta kuljettiin vanhan osan kellaritilaan, jossa kallio ja puuosat olivat näkyvillä. Kuntotarkastusraporttia läpi käytäessä vastaajat ovat kiinnittäneet huomiota raportin kuviin 21 ja 23, joissa kellarin puurakenteinen kattorakenne oli näkyvissä. Konttisen mukaan tässä ei voinut tulla käsitystä, että siinä kohtaa olisi kallion päällä maanvarainen laatta. Hän ei ollut sanonut, että tuuletusritilöistä näkyisi kellaritilaan; silloinhan kellarista näkyisi suoraan ulos.
Jouni Mollila oli tehnyt kohteen kuntotarkastuksen 23.8.2017. Todistaja Mollila on kertonut, että sekä myyjä että ostaja olivat paikalla tarkastuksessa. He olivat kiertäneet kohteen sisältä ja ulkoa.Rakennuksen vanha osa oli käyty läpi silmämääräisesti ja hän oli haastatellut myyjää. Laajennusosasta oli löytynyt rakennuspiirustuksia. Mollila muisteli, että vanhan osan makuuhuoneessa myyjä olisi sanonut alapohjan olevan maanvarainen. Laajennusosalla oli maanvarainen laatta. Mollila on todennut, että maanvarainen tarkoitti betoni- tai maatäyttöä, ei tyhjää tilaa.
Mollila oli Hojan pyynnöstä mennyt kohteeseen uudelleen, kun Hoja oli ilmoittanut havainneensa rakennuksen alapuolisen tilan. Mollila oli tehnyt havaintoja ja ottanut kuvia sokkelin luukusta (kuntotutkimusraportti 31.3.2019, K4). Se oli kalliopohjainen ilmatila. Kallio vietti.Puurakenteinen rossipohja näkyi. Mollila ei ollut havainnut rossipohjaa ensimmäisessä tarkastuksessa. Tuuletusritilät johtivat alapohjatilaan. Tämä oli oli havaittu vasta jälkikäteen. Mollila muisteli, että myyjä olisi ensimmäisessä tarkastuksessa maininnut tuuletusaukkojen olevan kellariin meneviä. Mollila ei muistanut, oliko silloin tarkastettu sisäpuolelta, mihin tuuletusaukot johtivat.
Todistaja Mollila on kuvaillut siirtymisen rakennuksen uuden osan kautta vanhan osan kellaritilaan samoin kuin Kantti Konttinen. Mollilan mukaan kellarin välipohja oli puurakenteinen. Makuuhuoneessa se, mikä kellarissa oli välipohja, muuttui alapohjaksi.
Kuntotarkastusraportin (K2) kappaleessa 6 todetaan käytössä olleiden lähtötietojen perusteella kohteen perustuksista: Betoniperusmuurin varaan kalliolle perustettu (vanha osa). Betoniantura ja harkkoperusmuuri (laajennusosa). Alapohjarakenteina todetaan maanvarainen betonilaatta, laajennusosalla alapuolinen 100 mm styrox eristys. Välipohjarakenteen todetaan olevan puurakenteinen (vanha osa) ja betoniliittolaatta (laajennusosa).
Tarkennuksena on mainittu, että kappaleen 6 tiedot eivät ole tarkastajan havaintoja, vaan ne on saatu asiakirjoista, jotka on lueteltu yllä tai mikäli tiedot perustuvat johonkin muuhun tietolähteeseen, on tietolähde esitetty. Kappaleessa 6 ei oteta kantaa siihen, mitkä ovat todelliset rakenteet tai järjestelmät.
Insinööritoimisto Murkkunen Oy on tehnyt kohteen rakenteiden tiiveysmittauksen (raportti 9.4.2019, K5). Todistaja Vesa Murkkunen on kuntotarkastusraportin (K2) kappaleen 6 osalta todennut, että perustukset tarkoittivat sokkelia, sitä osaa, joka kantaa taloa. Murkkusen mukaan kohteen kellarissa välipohjarakenne oli ollut sellainen kuten tässä kohti raportissa oli sanottu. Ryömintätila ja rossipohja eivät käyneet ilmi tästä.
Tommi Ruisketo on tehnyt kohteessa kuntotutkimuksen (kuntotutkimusraportti 21.8.2019, K6). Raportissa kuvaillaan ryömintätilaa, joka olisi ollut aikaisemminkin nähtävissä, mikäli tuuletusritilöiden kautta tuohon tilaan olisi tähystetty. Ryömintätilan päällä oli rossipohja.
Todistaja Ruisketo on yhdensuuntaisesti todistaja Murkkusen kanssa todennut perustusten olevan seinämäiset, betoniset perusmuurit.Myöskään Ruiskedon mukaan näistä kuntotarkastusraportin lähtötiedoista ei käynyt ilmi rossipohja. Ruiskedon mukaan merkinnät alapohjarakenteesta vastasivat laajennusosaa ja vanhan osan kellarinpuoleista rakennetta, ei ryömintätilaa.
Kirsti Roihusella oli 27 vuoden kokemus kiinteistövälittäjänä. Hän oli myös ollut läsnä kohteen kuntotarkastuksessa. Roihusen mukaan kellarissa oli putkia ja läpivientejä sekä katossa vanha laudoitus, jota tuossa kohtaa voitiin sanoa välipohjaksi. Vanhan osan sisäpuolella lattia oli joustanut, antanut periksi siten, että sitä ei voinut pitää betonilattiana.
Johtopäätökset rakennuksen alapohjaa koskevasta todistelusta ovat, että kuntotarkastusraportissa ei ollut nimenomaista merkintää siitä, että rakennuksen vanhan osan alapohjarakenne oli rossipohja.Kuntotarkastaja ei ensimmäisessä tarkastuksessaan ollut havainnut rossipohjaa eikä sitä, että sokkelissa olevat tuuletusritilät johtivat alapohjatilaan. Tämä oli havaittu vasta jälkikäteen. Todistajien Murkkunen ja Ruisketo kertoman perusteella rakennuksen vanha osa oli perustettu betoniperusmuurin varaan kalliolle, kuten se olikuntotarkastusraportin lähtötietoihinkin merkitty. Todistajien Murkkunen ja Roihunen kertoman sekä kuntotarkastusraportin valokuvista 21 ja 23 rakenteesta nähtävissä olevan perusteella kuntotarkastuspöytäkirjan kappaleen 6 lähtötiedot välipohjan osalta kellarissa pitivät paikkansa.Vanhan osan välipohjarakenne oli puurakenteinen. Käräjäoikeudella ei ole aihetta epäillä Kantti Konttisen kertomaa siitä, että hän oli ennen kuntotarkastusta ilmoittanut, että vanha osa oli puurakenteinen ja rakennettu kallion päälle.
Mikrobit Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastuksessa kellarissa oli havaittu kellarin hajua. Kuntotarkastusraportin (K2) kirjauksen mukaan kellarin osalla oli havaittavissa "kellarin" hajua. Konttinen oli ilmoittanut kellarin hajun jo kuntotarkastuksen haastatteluosiossa. Hoja on kertonut, että kellarin hajun oli kuntotarkastuksessa oletettu tulevan siitä, että salaojat eivät ehkä toimineet. Hojan mukaan haju oli hävinnyt sen jälkeen, kun salaojat oli korjattu.
Ruiskedon tekemässä kuntotutkimuksessa (raportti 21.8.2019, K6) oli ryömintätilan yläpuolisen alapohjan ja kellaritilojen puolella jatkuvan välipohjarakenteen kunnon selvittämiseksi otettu materiaalinäytteitä.Niistä tehdyissä Turun yliopiston aerobiologian laboratorioissa suoraviljelynä analysoiduissa mikrobinäytteissä näytteessä M1 rakennusmateriaalissa ei katsottu esiintyvän mikrobikasvustoa. Näytteessä havaittiin vain kohtalaisesti elinkykyisiä sieni-itiöitä, eikä lajistossa tavattu merkittäviä määriä kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Usean indikaattorin esiintymine yksittäisinä pesäkkeinäsaattoivat viitata itiöiden kerääntymiseen näytemateriaaliin ajan myötä tai vanhaan kuivuneeseen vaurioon. Näyte M1 oli otettu alapohjan eristeestä makuuhuoneen 1 alta laajennusosan vierestä (sahanpuru).Näytteessä M2, joka oli otettu alapohjan eristeestä makuuhuoneen 2 alta, laajennusosan vierestä (sahanpuru) rakennusmateriaalissa katsottiin esiintyvän mikrobikasvustoa. Näytteessä oli havaittu runsaa = elinkykyisiä sieni-itiöitä ja siinä tavattiin myös kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Näytteessä M3, joka oli otettu alapohjan lisäeristeestä keittiön alta, autotallin vierestä (mineraalivilla) kohtalaisina määrinä havaitut kosteusvaurioindikaattorisienet viittasivat mikrobikasvustoon.Näytteessä M4, joka oli otettu alapohjan lisäeristeestä WC:n alta (mineraalivilla) rakennusmateriaalissa katsottiin esiintyvän mikrobikasvustoa. Näytteessä havaittiin runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä ja tavattiin kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.
Raportin yhteenvedossa todetaan, että alkuperäistä rakennetta olevassa rossipohjassa sekä kellaritilojen kohdalla sen alapuolelle tehdyssä lisälämmöneristyksessä oli selkeitä mikrobivaurioita. llmavuototutkimuksessa havaitun ilmayhteyden takia havaittu mikrobikasvusto täytti asumisterveysasetuksen mukaisen terveyshaitan määritelmän.
Todistaja Ruisketo on todennut terveyshaitan määritellyn niin, että kun asuintiloihin on ilmayhteys, se on haitta. Ruiskedon mukaan tässä tapauksessa toimenpideraja ylittyi. Ruisketo piti sinänsä selviönä, että tuon aikaisissa rakenteissa oli ilmavuotoja.
Käräjäoikeus toteaa kuntotutkimuksen (K6) ja todistaja Ruiskedon kertomuksen osoittavan, että kohteessa oli mikrobikasvustoa. Kohteessa oli alapohjaa koskien laatuvirhe.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Käräjäoikeus toteaa, että Hojalla ei pelkästään sillä perusteella, että kellarissa oli ollut kellarin hajua, ole ollut velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Urakkatarjous alapohjatöistä (38.900 euroa, K12) on annettu Hojan tarjouspyyntöön (K11) lattiarakenteiden purkamisesta ja uuden rakentamisesta. Urakkatarjouksessa on mainittu se selvänä pidettävä asia, että rakentamisen tulee täyttää voimassa olevat rakennusmääräykset.
Viivästyskorko lasketaan korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisesti.
Yläpohja Kuntotarkastusraportin (K2) kappaleen 6 lähtötietoihin on merkitty yläpohjan olevan puurakenteinen, lämmöneriste puhallussellu- ja levyvillaa.
Hoja on kertonut, että kuntotarkastusta tehtäessä hän oli ollut katolla. Hoja ei varmuudella muistanut, oliko hän kurkistanut kattoluukusta sisälle, kun Mollila oli tehnyt tarkastusta. Ehkä hän oli kurkannut siitä sisään. Siitä näki ilmastointikojeen, puhallusvillaa ja kattorakenteita.
Kantti Konttinen on kertonut kohteessa asuessaan käyneensä yläpohjassa vähintään kolme kertaa vuodessa muun muassa puhdistamassa lämmön talteenottokojetta. Konttisen mukaan sinne pääsi hyvin kattoluukusta. Tila oli ahdas, mutta kulkukelpoinen.Konttinen on todennut, että lisäeristys sinne oli laitettu sen aikaisten rakennusmääräysten ja -ohjeiden mukaisesti. Puhallusvilla oli siellä näkyvillä. Hän ei ollut sanonut, että vanhan osan kaikki eristeet olisi uusittu. Uudella puolella oli villalevy.
Kuntotarkastusraportin kappaleeseen 6 on yläpohjan osalta merkitty rakenteeksi puurakenne ja lämmöneristeeksi puhallussellu- ja levyvillaa. Ullakkotilaa oli kuntotarkastuksessa tarkasteltu vesikatolla olevan tarkastusluukun kautta. Kuntotarkastushavainnoissa ullakon tuulettuvuudesta on merkitty, että viitteitä ilmanvaihdon puutteista ei havaittu. Muina havaintoina ullakon aluslaudoituksissa oli havaittavissa joitakin kosteuden aiheuttamia vuotojälkiä, suluissa: vuodot vanhan katon aikana.
Kuntotarkastuksen tehnyt Mollila oli tehnyt havaintoja yläpohjasta kattoluukun alueelta. Mollila on kertonut, että aluslaudoituksessa olevat kosteusjäljet oli ajateltu vanhan katon aikaisiksi. Hän ei ollut nähnyt tuoreita vuotojälkiä. Mollila ei tuolloin ollut nähnyt siellä sanomalehtiä. Hän ei ollut tiennyt, että sinne olisi tehty lisäeristys. Hän ei ollut havainnut rakennusluvasta, että yläpohjaa oli lisäeristetty.
Vastaajien todisteena esittämästä Vantaan kaupungin rakennuslautakunnan lupahakemusta koskevasta pöytäkirjasta 27.10.1987 (V4) on luettavissa, että omakotirakennusta laajennetaan ja lisäksi rakennuksen vanhassa osassa muun muassa yläpohja lisälämpöeristetään. Pöytäkirjasta 27.10.1987 luettavissa oleva lisälämpöeristys rakennuksen vanhaan osaan vastasi Kantti Konttisen kertomaa lisälämpöeristyksestä.Toisella kertaa maaliskuussa 2019 kohdetta tarkastettaessa (K4) rakennuksen vanhan osan yläpohjaa oli havainnoitu kulkuluukun alueelta. Tällä kertaa siitä oli havaittu yläpohjan lämmöneristyksen olevan selluvillaa lähinnä vain pinnalta, noin 10 cm kerros ja sen alla noin 20 cm kerros sanomalehtiä, jonka alla vielä 5-1O cm kerros purua/turvetta.
Yläpohjan eristeitä oli möyhitty. Mollilan mukaan siellä oli ollut purua, turvetta, sanomalehtiä ja puhallusvillaa. Mollila ei muistanut, oliko myyjä ensimmäisen tarkastuksen aikana puhunut muusta kuin puhallusvillasta.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Kantti Konttisen ei ole näytetty antaneen ostajille yläpohjan lämmöneristyksestä virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Lisäksi yläpohjan eristeiden kerrokset olisivat huolellisemmalla tarkastelulla olleet myös ostajan havaittavissa jo ensimmäisessä kuntotarkastuksessa ilman että se olisi vaatinut teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Hoja ei voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota rakennuksen yläpohjan lämmöneristykseen.
Höyrysulku Kantaja on vedonnut siihen, että rakennuksen yläpohjan ja katon höyrynsulku oli asennettu puutteellisesti. Katon aluskate oli vaurioitunut ja aluskatelevyn yläpinnassa oli silminnähden havaittavaa kasvustoa.
Kuntotarkastusraportin (K2) kappaleen 6 lähtötietoihin on asuinkerroksen ulkoseinärakenteet merkitty puurakenteisiksi ja villaeristeisiksi. Kuntotarkastuksen yläpohjaa koskevina muina havaintoina on merkitty ullakon aluslaudoituksissa havaittavissa olleita joitakin kosteuden aiheuttamia vuotojälkiä, suluissa: vuodot vanhan katon aikana.Ullakkotilan ja vesikaton alusrakenteista on tässä myös kaksi valokuvaa, kuvat 13 ja 14.
Kantti Konttisen mukaan yläpohjassa olevan lämmön talteenottokojeen hyötysuhde oli kylmällä ilmalla huono. Laitteessa ei ollut lämpöeristevaippaa ja kun se oli kylmässä tilassa, sähkövastus lämmitti kovalla pakkasella välitilan ja sitä kautta peltikaton. Lumen sulaessa tästä aiheutui jääpuikkoja. Muuta syytä jääpuikkojen ilmaantumiseen hän ei tiennyt. Tähän liittyi se, mitä hän oli kuntotarkastuksen alkuhaastattelussa jäätymisongelmasta kertonut. Kuntotarkastusraportin (K2) haastatteluosan kohdassa 2.4. on kirjattuna, että ulkorapun yläpuolella ja keittiön ruokapöydän puoleisen ikkunan yläpuolella oli ollut joskus jäätä. Konttisen mukaan jääpuikkoja oli heidän asumisaikanaan, 30 vuoden aikana, ollut pari kolme kertaa.
Todistaja Ruisketo, joka oli käynyt yläpohjassa luukun alueella, mutta ei laajemmalti, on todennut vesikaton olevan jo niin vanhan, että sille pitäisi kohta tehdä jotakin. Ruiskedon mukaan pahin vauriokohta oli sisäänkäynnin päällä, jossa aluskate oli homevaurioitunut.
Todistaja Murkkunen oli kuvannut yläpohjan lämpötilaeroja lämpökameralla. Murkkunen näki ongelman höyrynsulussa. Murkkusen mukaan koko katossa oli kondenssiongelma johtuen puutteellisesta höyrynsulusta. Mikäli höyrynsulkua ei korjattaisi, yläpohjaan aiheutuisi kosteutta. Murkkunen on todennut, että höyrynsulut ovat aina rakenteiden sisällä eikä niitä voi havaita rakenteita avaamatta.
Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n raportin 20.1.2021(K15) kuvat olivat talon ulkopuolelta räystäillä olleista jääpuikoista, yläpohjan aluskatosta ja rakenneavauksista sisäänkäynnin yläpuolelta sekä asuinhuoneista.Raportissa todetaan, että seinärakenne ei ollut rakennuslupakuvien mukainen, joissa vanhan seinärakenteen pintaan oli piirretty polyuretaanieriste. Rakenneavauksessa sisäpinnan lisäeristeenä oli 50 mm villaa ja sen päällä höyrynsulkumuovi.
Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastusraportin ulkoseinärakenteista kirjattujen lähtötietojen ja seinän rakenneavauksessa esiin tulleen perusteella rakennuksen seinärakenne vastasi myyjien ennen kauppaa ilmoittamaa. Katon aluskate kosteuden aiheuttamine vuotojälkineen on ollut kuntotarkastusta tehtäessä näkyvillä ja ostajan havainnoitavissa. Myyjä on kuntotarkastuksessa ilmoittanut myös ulkorapun yläpuolella ja keittiön ruokapöydän puoleisen ikkunan yläpuolella joskus olleesta jäätymisongelmasta.
Siitä, onko höyrysulku rakennuksen yläpohjassa puutteellinen ei voida tehdä havaintoja rakenteita avaamatta. Kysymys on siitä, poikkesiko kiinteistö salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Hojalla on myyjän antamien lähtötietojen ja edellä kuvattujen seikkojen, kuten aluskatteessa havaittavissa olleiden vuotojälkien perusteella ollut erityinen syy selvittää vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Hoja ei voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota rakennuksen höyrynsulkua koskevaan puutteellisuuteen.
Virheiden selvittämisestä aiheutuneet kulut
Selvittelykuluja osoittavat kiinteistön virheiden selvittämistä koskevat Labroc Oy:n lasku 30.6.2018 asbestianalyysistä, Raksystems Oy:n lasku 31.3.2019 kuntotutkimuksesta, Tommi Ruiskedon lasku 19.8.2019 J kuntotutkimuksesta, katselmuksesta ja lausunnon laatimisesta ja Turun yliopiston Biodiversiteettiyksikön lasku 28.8.2019 suoraviljelystä (K20) sekä Insinööritoimisto Murkkunen Oy:n lasku 15.12.2020 alapohjan tiiveysmittauksesta ja merkkiainekokeesta (K15).
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.
Asian lopputulokseen nähden asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
TuomiolauselmaMartta Konttinen ja Kantti Konttinen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Manne Hojalle: ,-asbestijätettä koskevasta laatuvirheestä hinnanalennuksena 15.364,ö8 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.795,52 euron osalta 24.11.2019 lukien ja 13.569,16 euron osalta16.12.2019 lukien,-asbestia sisältäneen maa-aineksen kuljettamisesta ja uuden maa-aineksen tilalle hankkimisesta 786,60 euroa korkolain 4 §:n 1momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta,-rakennuksen alapohjaa koskevasta laatuvirheestä hinnanalennuksena 38.900 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen24.11.2019 lukien ja-virheiden selvittämisestä aiheutuneet kulut yhteensä 4.137,56 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.063,72 euron osalta 24.11.2019 lukien ja 1.073,84 euron osalta siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Kanne enemmälti hylätään. Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
MUUTOKSENHAKU Ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 ja 25 a luvuissa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun antamispäivästä.

TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS
Manne Hoja on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin kuin hänen kannevaatimuksensa on hylätty.
Martta ja Kantti Konttinen ovat määräajassa hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kun Konttiset on tuomittu korvaamaan laatuvirheinä asbestikuluja 12.364,85 euroa,maa-aineskuluja 786,60 euroa, alapohjan korjauskuluja 38.900,00 euroa ja selvittämiskuluja 4.137,56 euroa sekä hylätty vastaajien vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta.

Valituksen määräpäivä: 16.12.2021Vastavalituksen määräpäivä: 30.12.2021 Valitusosoitus liitteenä.

Käräjätuomari