Kiinteistössä useita virheperusteita, jotka kaikki hylätty
Ostajat esittivät 20v vanhasta ja 360.000e maksaneesta kiinteistöstä useita virheväitteitä.
Riidassa oli kysymys siitä mihin ostajan oli tullut varautua ostaessaan 20v vanhan rakennuksen, huomioiden, mitä oli saanut tietää ennen kauppaa ja mitä vaurioita rakennuksessa oli todistettu olevan ja mikä niiden korjauskustannus oli.
Kysymys oli useista pienemmistä virheistä, jotka voivat olla hinnanalennuksen perusteena jos ne yhteismäärältään ylittävät merkityksellisyyskynnyksen eli olisivat vaikuttaneet kaupassa asumiseen vaikuttavina virheinä.
Ostajat vaativat yli 90.000e korjauskuluista 52.000 € hinnanalennusta vedoten useisiin laatuvirheisiin (MK 2:17):
A. Rakenteelliset virheet ja kosteusriskitSokkeli / perusmuuri / salaojat (1–2)-puutteellinen rakenne, ei määräysten mukainenilmavuodot → kosteus- ja mikrobiriskiVesikatto (3)-väärät limitykset → veden pääsy rakenteisiinIkkunapellit (4)-virheellinen asennus → tuleva kosteusriskiIV-läpiviennit ja eristykset (5, 8)-eristämättömyys ja väärä toteutus → kondenssi ja kastuminen
B. Konkreettiset kosteus- ja mikrobivauriotEteinen/WC kosteusvaurio (6)-johtuu viemäriputken epätiiveydestä-myyjien tiedossa ollut vikaYläpohja / höyrysulku / jyrsijät (9)-reiät, epätiiveys, mikrobihavainnotKellarin seinärakenne (10)-riskirakenne + mikrobiviitteitäSauna (11)-höyry- ja vesieristeiden puutteet
C. Muut virheetKodinhoitohuoneen kaadot (12)Radon ja tiiveys (15–16)-radon yli raja-arvojen-rakenteiden epätiiveys
Käräjäoikeus hylkäsi kantajan vaatimukset ja hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden tuomion.Hovioikeus perusteltuaan yksittäiset virheet totesi yhteenvetona:Edellä todetuin tavoin ne virheet, joihin ostajilla on oikeus laatuvirheinä vedota, eivät ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla yksittäin tarkasteltuna merkityksellisiä. Ne ovat sellaisia suhteellisen vähäisiä salaisia virheitä, jotka tyypillisesti kuuluvat riskinjaon perusteella ostajan vastattaviksi. Virheitä kokonaisuutena arvioitaessa on otettava huomioon, ettei yhdenkään vian tai puutteen ole näytetty merkittävällä tavalla vaikuttaneen talon käyttöön asuntona. Asiassa ei myöskään ole esitetty Tuomisen kertomusta vahvempaa näyttöä terveyshaitoista. Useiden vikojen tai puutteiden korjausta on suositeltu tulevien ongelmien välttämiseksi. Vain viemärin tuuletusputkesta johtuneet kosteusvauriot, joihin ostajat eivät voi laatuvirheenä vedota, ja radonpitoisuus on ollut syytä korjata viivytyksettä. Kaikki viat ja puutteet ovat suhteellisen helposti ja vähäisin kustannuksin korjattavissa siihen tasoon, jota kyseessä olevalta 20 vuotta vanhalta talolta on ollut perustellusti aihetta edellyttää. Näin ollen vikoja tai puutteita ei voi myöskään kokonaisuutena arvioiden pitää merkittävinä.
Tuomio on hovioikeuskäytännön mukainen siinä, että mikäli yksittäiset virheet lukuisina tulisivat muuten hinnanalennuksena korvattavaksi niin siltä osin kun niiden korjaaminen on vähäinen kustannuksiltaan ja vähäinen vaikutuksiltaan asumiseen ja kyseessä on salainen virhe niin vastuu siirtyy ostajalle.
Ostaja vaati n. 54.000 euroa hinnanalennusta mutta tuomittiin maksamaan saman verran käräjäoikeuden ja hovioikeuden oikeudenkäyntikuluja kun vaatimukset oli hylätty.
Oikeudenkäyntikuluriskin välttämiseksi normaalisti tämänkaltainen riita sovitaan jo ennen tuomioistuinkäsittelyä tai tuomioistuinsovittelussa jonnekin 10.000-20.000 euron paikkeille. Tapauksesta ei käy ilmi, oliko sovintoneuvotteluja käyty ja tarjouksia esitetty.
Summary in English
The buyers of a 20-year-old property (purchase price €360,000) claimed a price reduction of approximately €52,000 based on alleged repair costs exceeding €90,000, invoking multiple quality defects under Chapter 2, Section 17 of the Finnish Land Code.
The alleged defects included structural deficiencies, moisture and mold risks, and various construction errors. While several minor defects and risk structures were identified, the courts assessed both their individual and cumulative significance.
Both the District Court and the Court of Appeal dismissed the claims.
The Court of Appeal held that:
* The defects qualifying as “quality defects” were individually minor and did not meet the threshold of materiality.* As a whole, the defects did not significantly affect the usability of the property as a residence.* Most issues were minor, typical for a 20-year-old building, and fell within the buyer’s risk allocation as latent defects.* Only certain issues (e.g., radon levels and specific moisture damage) required prompt repair, but these did not establish seller liability.* The defects were relatively easy and inexpensive to remedy to the standard reasonably expected for a building of that age.
Accordingly, the defects — whether assessed individually or cumulatively — were not considered material.
The outcome reflects established appellate practice: even multiple defects do not justify a price reduction if they are minor in cost and impact, and fall within the buyer’s assumed risk.
The buyers were ordered to pay approximately €54,000 in legal costs after losing the case.
From a practical perspective, disputes of this nature are typically settled before or during court proceedings, often in the range of €10,000–€20,000, to mitigate litigation cost risks.
Helsingin hovioikeus Tuomio NIMET MUUTETTUINA
Antamispäivä 19.4.2024 Nro 601
Diaarinumero S 22/2003
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 7.6.2022 nro 10041255 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat Janne Tuominen ja Raija Kaikkonen
Vastapuolet Seppo Puukko Maija Karina Kerkko
Asian käsittely hovioikeudessa
Valitus Janne Tuomiselle ja Raija Kaikkoselle on 9.11.2022 myönnetty jatkokäsittelylupa.Pääkäsittely on toimitettu 19. ja 21.–22.2.2024.
Janne Tuominen ja Raija Kaikkonen (jäljempänä myös ostajat) ovat käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen mukaisesti vaatineet, että Seppo Puukko ja Maija Kerkko (jäljempänä myös myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta 52.000 euroa tuottokorkoineen 25.4.2019 lukien haastehakemuksen tiedoksiantoon (14.5.2021) saakka ja viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksi antamisesta lukien. Lisäksi Tuominen ja Kaikkonen ovat vaatineet, että Puukko ja Kerkko velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän selvittelykulunsa 8.402 eurolla viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksi antamisesta lukien ja heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 27.970,90 eurolla viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 21.990,66 eurolla viivästys-korkoineen.
YleistäKäräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, ettei kaupan kohteessa ollut oikeudellisia tai vaikutuksellisia laatuvirheitä tai että kysymys oli ollut sellaisista seikoista, joista ostajien oli pitänyt olla tietoisia. Käräjäoikeus oli myös virheellisesti katsonut, että myyjät eivät olisi menetelleet virheen 6 osalta (kosteusvaurio eteisen/wc:n katossa) vilpillisesti, että ostajat eivät olisi varanneet myyjille tilaisuutta tutustua ennen korjaustöitä kohdan 9 virheisiin (höyrysulut) ja että ostajat olivat luopuneet vetoamasta kohdan 12 virheeseen (kodinhoitohuoneen lattiakaadot).Kuntotarkastusraportin osalta olennaista oli kirjaus siitä, ettei talossa ollut havaittu mitään merkittäviä tai välttämättömiä korjaustoimenpiteitä vaativia ongelmia. Asiassa oli olennaista kiinnittää huomiota kauppakirjan kirjauksiin siitä, että ”viemärin tuuletusputkia ei ollut eristetty” ja ”yläpohjan läpivienti oli korjaustarpeessa”. Viemärin tuuletusputken eristämättömyys tarkoitti putken sitä osuutta, joka oli välikatossa eli käytännössä ullakolla. Ylä-pohjan läpivienti tarkoitti sitä läpivientiä, josta putki läpäisi aluskatteen ja katon pinnoitteen.Sokkeli, perusmuurilevy, vierustäytöt ja harkkorakenteenteen slammaus (virheet 1 ja 2)Sokkeli oli pinnoittamatta ja rikottu siten, että siitä oli irrotettu paloja pois. Perusmuurilevyn yläosaan ei ollut asennettu listaa, joka estäisi maa-ainek-sen ajautumisen levyn taakse. Levyn ilmanvaihto oli tukittu osittain sen päälle tehdyllä rappauksella. Sokkelin vierustäyttö oli liian hienojakoista eikä täyttänyt rakennusajankohdan vaatimuksia. Salaojasoran muodostamaa niin sanottua pystysalaojaa ei ollut. Harkkorakennetta ei ollut slammattu perusmuurilevyn takaa, vaan sen taakse oli jäänyt paljas ja huokoinen harkko.Kysymys oli hyvän rakennustavan ja -määräysten sekä rakennuspiirustusten vastaisista rakenteista, joita ei ollut voinut normaalissa tarkastuksessa huomata. Esimerkiksi sokkelin peitelistan puuttuminen oli ollut vaikeasti havaittavissa rappauksen vuoksi. Myöskään slammauksen puute ei ollut ollut nähtävissä ennen kaupantekoa, koska rakenne oli ollut tältä osin maan peitossa. Rakennevirheiden vuoksi seinärakenteet eivät olleet tiiviit, vaan niissä oli merkittäviä ilmavuotoja. Rakenteiden epätiiveys aiheutti vetoa ja ilmavuodot aiheuttivat myös kosteuden tiivistymistä. Rakennusvirheet aiheuttivat ennemmin tai myöhemmin kosteusvaurioita. Lisäksi riski oli jo osittain toteutunut kosteuden sekä mikrobi- ja radonongelman muodossa.Kellarissa oli kosteusvaurioista kertyneitä jälkiä kuten kalkkihärmää.Virheet 1 ja 2 sekä 10 liittyivät osittain yhteen, koska kyse oli samasta sei-närakenteesta. Toinen virhe koski ulkopuolisia virheitä ja toinen sisäpuolis-ta seinärakennetta. Virheet vaikuttivat kumpikin toisiinsa koko rakenteen osalta.
Vesikatto (virhe 3)Rakennuksen katolla oli korkeamman ja matalamman vesikaton rajakohdas-sa asennettu vesipellitys ja haaratiilien limitykset väärin. Katossa oli ollut myös muita kohtia, joissa peltien ja tiilien limitys oli tehty väärin.Rakennusvirheiden johdosta sadevesi oli päässyt valumaan suoraan aluskat-teelle ja rakenteisiin. Merkitystä ei ollut sillä, oliko toteutus vastoin raken-nuslupaa tai rakennusmääräyksiä. Vesikatto oli joka tapauksessa asennettava siten, ettei vesi päässyt vuotamaan rakenteisiin. Kyseessä oli ra-kennusvirhe, josta oli jo aiheutunut pinnoittamattoman puurakenteen lahoa-mista ja kosteusongelmia. Lisäksi aukon kautta oli kulkeutunut talon raken-teisiin vettynyttä roskaa, ja rakenteet olivat olleet suoraan alttiina sääolo-suhteille.
Ikkunapellit (virhe 4)Riidatonta oli, että kaikki ikkunapellit eivät olleet olleet kiinni karmin hah-lossa.Kyseessä oli selvä rakennusvirhe, joka olisi ajan kuluessa aiheuttanut kos-teusongelmia. Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, että virhe oli ollut os-tajien havaittavissa ennen kauppaa. Edes kuntotarkastajat eivät olleet ha-vainneet virhettä eikä ostajille voinut asettaa tätä suurempaa huolellisuus-velvoitetta.Ilmanvaihtokoneen läpiviennin eristämättömyys (virhe 5)Ilmanvaihtokoneen läpivienti katolle oli toteutettu virheellisesti ilman asianmukaista eristettä vesikaton yläpuolelle viedyn pellitetyn piipun osalta.Käräjäoikeus oli virheellisesti käsitellyt tässä kohdassa läpivientiä, joka oli ollut havaittavissa kuntotarkastusraportissa aluskatteen alapuolisilta osin ja joka oli mainittu kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa. Kanteessa tarkoitettua virhettä ei ollut voinut ostotarkastuksessa havaita eivätkä myöskään kuntotarkastajat olleet sitä havainneet.Eteisen ja wc:n välikaton seinärakenteissa oleva kosteusvaurio viemäriput-ken läpiviennin epätiiveyden johdosta (virhe 6).
Riidatonta oli, että rakennuksen eteisen ja pikku-wc:n välisessä välikatto- ja seinärakenteessa oli havaittu huomattavaa kosteutta, joka oli johtunut katolle viedyn viemärin tuuletusputken epätiiveydestä eli siitä, ettei viemäriput-kessa ollut asianmukaisia tiivisteitä.Vastuunrajoituslausekkeella ei ollut merkitystä vasta kaupanteon jälkeen havaitun vaurion osalta. Yläpohjassa olevan putken eristämättömyydellä ei ollut syy-yhteyttä vaurion syntymiselle. Vauriota ja mahdollisia korjausku-luja ei ollut otettu huomioon kauppahinnassa. Lisäksi rakenteita oli remon-toitu vuonna 2018, joten myyjät olivat jättäneet kertomatta tietämästään on-gelmasta ostajalle. Myyjät eivät siten olleet toimineet huolellisesti.
Radonputkisto ym. (virhe 7)Radonputkistoa ei ollut tiivistetty ja eristetty asianmukaisesti.Puutteellinen, tiivistämätön ja eristämätön kanava oli aiheuttanut omalta osaltaan kondenssiveden kulkeutumista yläpohjan villoihin ja aiheuttanut kosteusvaurioita. Samalla aiheutui myös radonvuotoja.
Ilmanvaihtokoneen tuloaukko ja eristäminen (virhe 8)Ilmanvaihtokoneen tuloilma-aukko oli liian pieni ja asennusohjeiden vastainen. Lisäksi ilmanvaihdon tuloilmaputkia eikä jäteilmakanavaa ollut kondenssieristetty valmistajan alkuperäisen ohjeen mukaisesti. Yläpohjassa villojen yläpuolisilta osin eristys oli tehty väärin alumiinipintaisella eristeellä.
Virheet olivat aiheuttaneet rakenteiden kastumista talviaikaan ja aiheuttivat ajan kuluessa lisää kosteusvaurioita. Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, ettei virhe olisi vaikutuksellinen ja että se olisi ollut havaittavissa ennen kauppaa. Kuntotarkastajatkaan eivät olleet kirjanneet tältä osin havaintoja. Rakennusvirheet piti korjata, jotta ongelmia ei vastaisuudessa aiheutuisi.
Höyrysulkujen ja sen läpivientien epätiiveys ja jyrsijävahingot (virhe 9)Yläpohjan höyrysuluissa ja niiden läpivienneissä oli epätiiveyttä ja reikiä. Talon rakenteissa oli havaittu huomattava määrä jyrsijävahinkoja. Jyrsijät olivat puhkoneet höyrysulkua ja jättäneet jätöksiä rakenteisiin.Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, ettei kaupan kohteessa ollut jyrsijöihin liittyvää tavanomaisuudesta poikkeavaa ongelmaa.Höyrysulun virheet ja puutteet edellyttivät tiivistämistä ja korjaamista. Ky-seisiä virheitä ei ollut voinut havaita ennen villojen poistamista. Kuntotarkastuksessa yläpohjaan ei edes ollut voitu mennä puuttuvien kulkusiltojen vuoksi.Ostajat olivat reklamoineet yläpohjan puutteista ja virheistä sekä olleet lu-kuisia kertoja yhteydessä myyjiin ongelman selvittämiseksi, mutta myyjät olivat olleet passiivisia ja lopulta kieltäneet kaiken yhteydenoton. Myyjille oli varattu tilaisuus olla läsnä viikolla 34 tehdyssä höyrysulun tarkastus- ja korjaustyössä. Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, että kohteessa pitäisi olla laajoja kosteusvaurioita, mikäli virheväitteet pitäisivät paikkansa. Kuitenkin jo 50-luvulla oli tiedetty, että höyrysulun pitää olla tiivis. Tämän-tyyppiset rakenteet oli aina korjattava. Yläpohjassa oli myös havaittu mikrobiongelmia.Kellarikerroksen seinärakenteen mikrobiongelmat ja sen puutteellinen ra-kenne (virhe 10)Kellarikerroksessa oli ulkoseinän puolelle asennettu paneeli. Paneelin alle oli asennettu höyrysulku ja villaeriste. Ulkoseinärakenteena oli lämpöharkko. Ulkoseinärakenne oli näiltä osin kahden eristävän kerroksen välissä. Lisäksi höyrysulku oli katkaistu lattiarajaan, ja talon sisäpuolen seinärakenteista puuttui slammaus, mikä vaikutti ilmavuotoihin ja kosteuden tiivistymiseen.Riidatonta oli, että paneelin takaa otetuissa näytteissä oli viitteitä mikrobi-vaurioista. Seinärakenne oli riskirakenne eikä se myöskään vastannut suun-nitelmissa esitettyä rakennetta. Asialla oli merkitystä myös radonongelman osalta.
Saunan vesi- ja alumiinieristeen epätiiveys (virhe 11)Saunan vesieristettä ja saunan seinän alumiinieristettä ei ollut asianmukaisesti limitetty.Ongelma liittyi myös höyrysulun ja koko rakenteen tiiveyteen sekä siihen, että rakenteellisia ilmavuotoja ei saisi olla. Riskinä oli lämpökuvauksen perusteella todennetut ilmavirtaukset ulkoilmasta kosteuden tiivistymisineen sekä myös virtaus päinvastoin, eli sisäilmasta rakenteisiin. Rakenteiden piti olla tiiviit eikä läpivirtauksia saanut olla, koska ne aiheuttivat kosteus- ja mikrobiongelmia. Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että ostajien olisi tullut havaita virhe. Kuntotarkastajatkaan eivät olleet ongelmaa havainneet.Kodinhoitohuoneen lattiakaadot (virhe 12)Kodinhoitohuoneen lattiakaatoja ei ollut tehty asianmukaisesti.Vasta asiantuntijatarkastuksessa oli tullut ilmi, että kyseessä oli märkätila, koska siinä oli lattiakaivo. Kodinhoitohuonetta koskivat siten nimenomaan märkätilaa koskevat vaatimukset. Ongelmana oli veden jääminen seisomaan lattialle. Virheestä oli asianmukaisesti reklamoitu. Virheväitteestä luopuminen oli perustunut siihen asiantuntijalta saatuun virheelliseen käsitykseen, ettei kyseessä ollut märkätila.Radonarvot, rakenteiden tiivistäminen sekä seinän ja lattian liitos (virheet 15 ja 16)Radonin raja-arvot olivat selvästi ylittyneet.Mittaustapa oli ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin asianmukainen. Talon rakenteet olivat mitä ilmeisimmin alkuperäisissä rakennuspiirustuksissa määrätty slammattavaksi juuri radonteknisen toimivuuden parantamiseksi. Edelleen radonputkisto oli mitä ilmeisemmin asennettu juuri mainitun radonteknisen toimivuuden parantamiseksi. Talossa ei pitäisi olla radonia ja siinä pitäisi olla turvallista asua. Talossa oli kuitenkin ollut merkittävä terveyshaitta, mikä oli edellyttänyt välittömiä korjaustoimenpiteitä. Ensisijainen korjaustapa oli tiivistää alapohjassa olevat eri läpivientejä koskevat rakenteet ja asentaa radonputkistoon radonimuri.
Seinän ja lattian liitos ei ollut tiivis, mistä aiheutui ilmavirtauksia huonetilaan. Tiivistystä edellytti myös radonin poistaminen. Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, että rakennuksen tiiveysvaatimukset olivat tulleet voi-maan vasta vuonna 2012 ja että tämän vuoksi seinän ja lattian liitoksen tiivistykseen liittyvät korjaustyöt olivat kohteen perusparannusta eivätkä ne kuuluisi myyjän virhevastuun piiriin. Tiivistys piti kuitenkin suorittaa jo radonin vuoksi. Korjaustapa oli samanlainen molemmissa virheissä. Lisäksi rakentamismääräyskokoelman C2:n versioissa 1998 ja 1976 oli jo määräyk-set rakenteiden tiiveydestä. RT-korteissa ja RYL:n ja RIL:n määräyksissä oli 50-luvulta lähtien ollut tiedossa se, että rakenteiden pitää olla tiiviit. Tii-veys tarkoitti kaikkia talon rakenteiden epäjatkuvuuskohtia. Tiedossa oli lisäksi se, että lattian ja seinän rajan välisestä liittymäkohdasta aiheutui ilmavirtauksia sisäilmaan alapohjasta. Talon alla oli otolliset olosuhteet ilmassa esiintyville epäpuhtauksille. Vastaavaa reittiä huoneilmaan tulivat myös radonkaasut.Vaatimusten oikeudelliset perusteetKaupan kohteessa oli laatuvirheitä, eikä kaupan kohde vastannut sovittua. Kyseessä oli myös tiedonantovirhe eteisen ja wc:n rakenteiden osalta havaituista ongelmista. Kyse oli siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1, 2 ja 3 kohdissa mainituista virheistä. Joka tapauksessa kyse oli maakaaren 2 luvun 17§:n 5 kohdassa tarkoitetuista merkityksellisistä salaisista puutteista ja vir-heistä. Ostajilla oli oikeus maakaaren 2 luvun 17 ja 31 §:ssä säädettyyn hin-nanalennukseen.KorjauskustannuksetKorjauskustannuksien kokonaismäärä oli 90.561,33 euroa. Osa korjauksista oli jo tehty, kuten yläpohjan eristeiden villoitus ja tiivistys sekä ilmanvaih-tokoneen ilmanoton läpivientien poraus. Myös pellitykset oli korjattu kärä-jäoikeuden pääkäsittelyn aikana ja radonimuri asennettu pian käsittelyn jälkeen. Kantajien vaatimus oli vain 52.000 euroa, joten tasonparannus oli hinnanalennuksen määrässä jo merkittävällä tavalla huomioitu.Korjauskustannukset eriteltynä: - Virheväitteet 1 ja 2: Sokkelin ulkopuolen slammaus, perusmuurilevyn korjaus, massanvaihdot, salaojat ja siihen liittyvät tiivistykset yhteensä37.093 euroa.- Virheväite 3: Vesikatteen limityskorjaus 500 euroa.- Virheväite 4: Ikkunoiden vesipeltien irrotus ja korjaus 1.501 euroa.- Virheväitteet 5, 6, 7 ja 9: Yläpohjan eristetilan ja höyrysulun korjaaminen laskun mukaisesti 4.183,33 euroa, ilmanvaihtoputken eristys 1.000 euroa sekä siihen liittyvät tekniikkakuilun korjaus (radonputki, iv-jäteilmakana-van eristys, tekniikkakuilun höyrysulun korjaus sekä sen purku ja rakennus)4.000 euroa. Eteisen ja wc:n korjaus 5.944 euroa.- Virheväite 8: Tulo- ja poistoilmaputkiston korjaus ja tuloilman poraus oli maksanut 211,03 euroa ja kustannukset olivat oma työ huomioiden 250 euroa.- Virheväite 10: Kellarin sisäseinien purku ja korjaus 8.140 euroa.- Virheväite 11: Saunatilan paneelien purku ja korjaus 7.680 euroa.- Virheväite 12: Kodinhoitohuoneen lattian kaadon korjaus, laatoitus, mär-käeristys, tasoitus ja purku 2.000 euroa.- Virheväitteet 15 ja 16: Radonin poistokone 3.270 euroa. Seinän ja lattian liitos sekä seinien tiivistyskorjaus sekä siihen liittyvä katon korjaus 15.000 euroa.
Vastaus
Seppo Puukko ja Maija Kerkko ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Janne Tuominen ja Raija Kaikkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 20.480,83 eurolla korkoineen.
Yleistä
Käräjäoikeuden tuomio oli lopputuloksen ja keskeisten perustelujen osalta oikea.Kaupan kohteena ollut asuintalo oli rakennettu vuonna 1999. Se oli siten ollut kaupantekohetkellä noin 20 vuoden ikäinen. Myyjät olivat omistaneet ja asuneet talossa vuosina 2016–2019. Myyjien omistusaikana taloa oli käytetty normaalisti asumiseen eikä siinä ollut ilmennyt vikoja tai mitään haittoja.Ostajat olivat ennen kaupantekoa tutustuneet kaksi kertaa kaupan kohteeseen. Ostajien käytössä oli ollut taloa koskeva aikaisempi kuntotarkastusraportti 17.2.2016. Lisäksi kohteessa oli suoritettu kuntotarkastus ostajien valitseman tarkastajan toimesta. Kauppakirjaan 25.4.2019 oli kirjattu vastuunrajoitusehto, jonka mukaan ostaja oli tietoinen siitä, ettei 1.4.2019 suoritetussa kuntotarkastuksessa kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden tai puutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty, ja että myyjä ei vastannut virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka ostajalle oli ilmoitettu tai jotka ostaja oli muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita. Kauppakirjassa oli yksilöity rakennuksista löytyneet merkittävät puutteet ja viat:-viemärin tuuletusputkea ei ollut eristetty-yläpohjan läpivienti oli korjaustarpeessa-ikkunoiden vesipelleissä oli sisäkulmia auki-salaojien olemassaoloa, korkeusasemaa ei voitu tarkastaa-suositeltiin asentamaan tarkastuskaivot talon kulmiin.
Kauppakirjan mukaan ostaja otti virheistä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ollut vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut oli huomioitu maksetussa kauppahinnassa.Ostajat olivat ennen kauppaa selvittäneet kohteen ominaisuuksia. Ostajat olivat saaneet tiedon myös siitä, että kohteessa ei ollut suoritettu radonmit-tausta ennen kauppaa. Ostajat olivat ostotarjousvaiheessa olleet tietoisia kohteen puutteista ja varautuneet kohteen korjauksiin. Kauppahintaa oli alennettu ostajien vaatimuksesta 19.000 euroa, jonka määrän oli tarkoitus kattaa kohteen mahdollisia korjaustarpeita.Lukuun ottamatta virheväitettä 6, jossa on kyse sinänsä riidattomasta kor-jaustarpeesta viemärin tuuletusputken kohdalla eteisen ja wc:n seinä- ja vä-lipohjarakenteessa, muut virheväitteiden perusteena väitetyt poikkeamat ja viat eivät olleet vaikutuksellisia. Virheväitteissä väitetyt poikkeamat eivät vaikuttaneet kohteen käyttöön tai arvoon, eikä niistä aiheutunut terveyshaittaa.
Perusmuurilevy, vierustäytöt ja harkkorakenteen slammaus (virheet 1 ja 2)Vauriota tai vaurioperusteista korjaustarvetta ei ollut. Rakenteet olivat alku-peräiset ja ne täyttivät rakentamisaikaiset vuoden 1976 rakennusmääräysko-koelman C2 vaatimukset. Rakenteet toimivat tarkoituksensa mukaisella tavalla.Kosteusvauriota ei ollut käräjäoikeudessa edes väitetty rakenteeseen aiheu-tuneen, eikä mikrobivaurioista ollut esitetty näyttöä. Näyttämättä oli jäänyt, että rakenne vaikuttaisi kohteen kosteustekniseen toimivuuteen, asumiseen, kohteen käytettävyyteen tai hintaan.Slammaus puuttui harkkorakenteesta kellarikerroksessa maanvastaisen sei-nän kohdalla. Tässä kohtaa rakennuksen sisäpuolella oleva kellarikerroksen tila oli varastotilaa. Kellarin varastotila ei ollut asumiskäytössä. Kellarin varaston harkkoseinän pinnoittamattomuus oli ollut havaittavissa kaupanteko-hetkellä. Kuivaa kalkkihärmää oli kaupanteon jälkeen riidattomasti ilmaantunut vähäinen määrä kellarin nurkkaan varaston pinnoittamattomaan harkkopintaan. Havainto ei ollut poikkeuksellinen eikä vaikuttanut kohteen käyttöön tai arvoon. Asuintiloissa ei ollut havaittu edes kuivunutta kalkki-härmää, eikä missään rakenteessa kosteutta. Pienellä alueella kellarin varastotilan kulmassa ollut kuiva kalkkihärmä oli liittynyt rakennuksen nurkalla olevaan sadevesien ohjaukseen, joka korjaustarve oli ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa, ja jonka vian ostajat olivat ilmoituksensa mukaan kaupan jälkeen korjanneet.Lisäksi rakenteen toteutustapa, kuten perusmuurilevyn ylälistan ja harkko-pinnan slammauksen puuttuminen, oli ollut ostajien havaittavissa ennen kauppaa, eikä näihin seikkoihin voinut virheenä vedota. Ostajien oli myös joka tapauksessa tullut varautua elinkaarikorjauksiin jäljellä olevat käyttöiät huomioiden. Salaojaremontti oli tyypillinen omakotitalorakennuksen toistu-va peruskorjaus. Kaupantekohetkellä salaojien teknistä käyttöikää (30 vuotta) oli ollut jäljellä 10 vuotta. Salaojien peruskorjauksessa maatäytöt vaihdetaan, sokkeli pinnoitetaan uudestaan ja patolevyt asennetaan.Vesikaton vaurio (virheväite 3)Rakennusvirhettä tai vaurioita taikka vaurioperusteista korjaustarvetta ei ol-lut. Rakenteet toimivat tarkoituksensa mukaisella tavalla.Ikkunapellit (virheväite 4)Kyse oli seikoista, jotka olisi tullut havaita kiinteistön tavanomaisessa tar-kastuksessa ennen kauppaa. Vaurioita tai vaurioperusteista korjaustarvetta ei ollut. Riskiä kosteusongelmista ei ollut. Rakenne oli toiminut tarkoituksensa mukaisella tavalla, vaikka muutama ikkunapelti ei ollut hahlossa pellin yläosasta.
Ilmanvaihtokoneen läpiviennin puute (virheväite 5)Ilmanvaihtokoneen läpiviennin korjaustarve oli todettu kuntotarkastusraportissa ja kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa. Läpiviennin toteutustapa oli ollut havaittavissa ennen kauppaa, joten ostajat eivät voineet tähän seikkaan vedota virheenä. Vauriota tai vaurioperusteista korjaustarvetta ei ollut. Kysymys ei ollut rakennusvirheestä. Rakenteet toimivat tarkoituksensa mukaisella tavalla.
Kosteusvaurio eteisen ja wc:n kohdalla (virheväite 6)Paikallinen kosteusvaurio viemärin tuuletusputken alueella välipohjarakenteessa, eristeissä ja seinärakenteessa oli sinänsä riidaton. Myös vaurioperus-teinen korjaustarve oli sinänsä riidaton. Sen sijaan riidatonta ei ollut se, että vaurio olisi johtunut viemärin tuuletusputken tiivisteen puuttumisesta.Vaurio oli ilmennyt kaupanteon jälkeen ostajien omistusaikana. Riidatonta oli, että vaurio oli johtunut viemärin tuuletusputkesta. Viemärin tuuletus-putkeen liittyvä kosteusvaurion riski oli ollut joka tapauksessa ostajien tiedossa jo ennen kauppaa ostajien käytössä olleiden kuntotarkastusraporttien perusteella. Asiaa ei ollut syytä arvioida toisin, vaikka putkesta olisi eristeiden lisäksi puuttunut tiiviste.Osapuolet olivat sopineet, että kosteusvauriokohta ja tuuletusputki puretaan, kun kaikki osapuolet ovat paikalla. Ostajat olivat kuitenkin purkaneet viemärin tuuletusputken ja rakenteita ilman, että myyjille olisi varattu mahdollisuutta olla paikalla. Tiivisteen puuttuminen perustui siten vain ostajien omaan väitteeseen. Tämä ostajien menettely tuli ottaa huomioon näytön arvioinnissa.Kauppakirjaan kirjatussa vastuunrajoitusehdossa oli mainittu viemärin tuu-letusputkeen liittyvästä korjaustarpeesta. Korjauskulut oli huomioitu kaup-pahinnassa. Joka tapauksessa ostajille oli kuntotarkastusraportteihin kirjat-tujen tietojen perusteella syntynyt erityinen selonottovelvollisuus tavan-omaisesta poikkeavien selvitysten tekemiseen. Tällaisilla selvityksillä vie-märin tuuletusputkeen liittyvät vauriot olisivat olleet havaittavissa. Vaurioi-hin ei tämänkään vuoksi voinut virheenä vedota. Käräjäoikeuden näyttörat-kaisu oli oikea myös siltä osin, että asiassa oli jäänyt näyttämättä, että myy-jät olisivat menetelleet vilpillisesti. Myyjillä ei ollut ollut mitään tietoa kos-teusvauriosta kaupantekohetkellä, eikä kyse siten ollut tiedonantovirheestä. Edes tarkkaa tietoa siitä, milloin kosteusvauriot olivat syntyneet, ei ollut. Il-meistä oli, että vaurioita oli syntynyt myös ostajien omistusaikana.Radonputkisto (virheväite 7)
Vaurioita tai vaurioperusteista korjaustarvetta ei ollut. Radonputkisto toimi sille tarkoitetulla tavalla, se oli riittävän tiivis eikä sen toteutustavasta ollut aiheutunut kosteusvaurioita. Rakenteen toteutustapa ei ollut vastoin mitään sitovaa normia tai rakennusmääräystä. Kohteen rakennesuunnitelmissa ra-donputkistoa ei ollut esitetty. Mahdolliset epätiiveydet olivat korjattavissa vähäisin toimenpitein kuten teippaamalla saumakohdat alumiiniteipillä.
Radonin poistoputki oli lisäksi ollut ainakin osittain myös ostajien havaitta-vissa ennen kauppaa, eikä ennen kauppaa havaittavissa oleviin seikkoihin ollut oikeutta vedota virheenä.Ilmanvaihtoputken tuloaukko (virheväite 8)Vaurioita tai vaurioperusteista korjaustarvetta ei ollut. Pelkästään se, että to-teutustapa mahdollisesti poikkesi valmistajan alkuperäisestä ohjeesta ei tar-koittanut, että kyseessä olisi laatuvirhe. Tuloilma-aukon mitta oli riittävä ja ilmanvaihto toimiva. Ilmanvaihtoputken eristystapa oli ollut ostajien havait-tavissa ennen kauppaa, joten sen toteutustapaan ei voinut virheenä vedota.Lisäksi kaupantekohetkellä ilmanvaihtokoneen tekninen elinkaari oli jo saa-vutettu. Laitteistoa uusittaessa tyypillisesti myös kanavistoa joudutaan pur-kamaan ja uusimaan sekä tekemään muita muutoksia. Tällaisiin korjauksiin ostajien oli tullut varautua.Jyrsijät ja höyrysulku (virheväite 9)Kohteessa ei ollut ollut ennen kauppaa poikkeuksellista jyrsijöihin liittyvää ongelmaa, eikä niihin liittyviä vaurioita tai korjaustarvetta. Jyrsijöihin liitty-vät ostajien kaupan jälkeen tekemät havainnot eivät olleet poikkeuksellisia. Jo 20 vuoden ikäinen omakotitalo sijaitsee metsän keskellä ja peltojen lä-heisyydessä. Mikäli jyrsijöistä oli aiheutunut jotain haittaa vaaranvastuun siirtymisen jälkeen, tällaiset seikat eivät kuuluneet virhevastuun piiriin.Myyjät eivät vastanneet vaaranvastuun siirtymisen vuoksi vahingoista, joi-den ei ollut näytetty aiheutuneen jo ennen kaupantekoa. Myyjät eivät myös-kään olleet tienneet mistään ongelmista eivätkä he olleet salanneet sellaisia. Lisäksi mikäli kohteessa olisi ollut ennen kauppaa jokin poikkeuksellinen jyrsijöihin liittyvä ongelma, olisi se ollut ainakin näkyviltä osin havaittavis-sa yläpohjan tarkastuksen yhteydessä. Yläpohjaan oli ollut vapaa pääsy en-nen kauppaa, ja ostajien ennakkotarkoitusvelvollisuus oli kohdistunut myös sinne.Katselmuksen 26.5.2020 kohteena oli ollut keittiön liesituulettimen läpi-viennin epätiiveys. Ostajien reklamoinnin jälkeen suoritetussa katselmuk-sessa oli ollut paikalla ostajien ja myyjien tekniset asiantuntijat. Katselmuk-sessa oli käyty läpi ostajien reklamoimat viat. Myyjien tiedossa ei ollut eikä voinut olla, että ostajat tulevat myöhemmin laajentamaan virheväitteitä höy-rysulun osalta. Eristeiden vaihto- ja korjaustyön ajankohta oli ilmoitettu myyjille. Koska ilmoitetut viat oli jo aikaisemmin katselmoitu, ei eristeiden vaihtamisen seuraaminen ollut ollut perusteltua. Ostajien olisi tullut kes-keyttää korjaustyöt eristevillojen poiston jälkeen ja varata myyjille mahdol-lisuus tutustua uusiin virheväitteisiin. Näin ostajat eivät olleet toimineet.Mitään raporttia ei myöskään ollut toimitettu, vaikka näin oli ilmoitettu.Kohteessa ei ollut mitattu kohonnutta kosteutta yläpohjassa, eikä siellä ollut ollut laajoja kosteusvaurioita. Keittiön liesituulettimen läpiviennin kohdalla oli riidattomasti yksi epätiiveyskohta höyrysulussa. Höyrysulun muista väi-tetyistä rei’istä tai epätiiveydestä ei ole esitetty luotettavaa selvitystä ja muut epätiiveydet olivat riitaisia. Väitetyt epätiiveydet eivät joka tapaukses-sa olleet haitanneet asumista eivätkä olleet vaikutuksellisia.
Yksittäiset epätiiveyskohdat höyrysulussa tai vähäinen mikrobilöydös ylä-pohjan eristeessä, joka eriste oli kosketuksissa ulkoilmaan, eivät olleet epä-tavanomaisia havaintoja kohteen ikä huomioiden. Näyttöä siitä, että mikro-beilla olisi ollut pääsy sisäilmaan, ei ollut esitetty. Ostajat olivat myös tien-neet ennen kauppaa, että höyrysulussa oli epätiiveyksiä ja varautuneet kor-jaamaan niitä. Höyrysulun epätiiveyteen ei näin ollen voi virheenä vedota.Paneloitu seinärakenne (virheväite 10)Kyseessä oleva rakenne ei ollut maanvastaisen seinän osuudella. Kyse ei si-ten ollut ostajien väittämästä riskirakenteesta. Ostajat eivät olleet vedonneet siihen, että rakenne olisi rakennepiirustusten vastainen tai että sen toteutus olisi ollut vastoin hyvää rakennustapaa. Seinäpaneloinnit olivat olleet koh-teessa jo 20 vuoden ajan, eikä mitään asumiseen vaikuttavaa rakenteiden toimintaan liittyviä haitallisia vaikutuksia ollut ilmennyt. Vaikka höyrysul-ku sinänsä muodostaisi vähäisen riskin kosteuden tiivistymisestä, rakenne ei ollut täysin hengittämätön ja väitetty riski oli joka tapauksessa vähäinen.Rakenteissa ei ollut niitä avattaessa ollut aistinvaraisesti havaittavissa mi-tään viitteitä vaurioista. Ostajien teettämässä mikrobitutkimuksessa oli ha-vaittu kahdesta yksittäisestä kohdasta vain heikko viite vauriosta. Kosteutta rakenteissa ei ollut.Saunan veden- ja alumiinieristeen liitos (virheväite 11)Rakenne oli ollut ostajien havaittavissa ennen kauppaa tavanomaisessa kau-pan kohteen ennakkotarkastuksessa. Lisäksi mitään vaurioita ei ollut aiheu-tunut ja rakenne oli toimiva. Saunan seinäpanelointien laskennallinen tekni-nen käyttöikä oli 20 vuotta, eli rakenteen elinkaari oli ollut jo kaupanteko-hetkellä lopussa. Ostajien oli tullut ennen kauppaa varautua saunan pane-lointien peruskorjaustyöhön, jossa yhteydessä eristeet vaihdetaan ja niiden liitokset uusitaan.Kodinhoitohuoneen lattiakaadot (virheväite 12)Ostajien luopumisoikeustoimi sitoi heitä, eivätkä he voineet esittää tältä osin vaatimuksia. Ostajat olivat kirjallisesti ilmoittaneet 6.8.2019 hyväksy-vänsä kodinhoitohuoneen 27.7.2019 reklamoimiensa vikojen osalta ja ettei heillä ollut enää vaatimuksia. Lisäksi rakenteet toimivat eikä niissä ollut virhettä. Mitään vaurioita ei ollut aiheutunut. Rakenne oli myös ollut osta-jien nähtävillä ennen kauppaa, eikä ostajilla ollut oikeutta vedota virheeseen tästäkään syystä. Lisäksi ostajien oli tullut varautua kaupantekohetkellä jo 20 vuotta vanhojen rakenteiden peruskorjauksiin, missä yhteydessä myös lattiakaadot tavanomaisesti uusitaan.Radonarvot ja rakenteiden tiivistäminen (virheväitteet 15 ja 16)Kaupan kohde ei radonin, tiiveyden tai rakenteiden osalta poikennut siitä, mitä kaupan kohteelta oli voitu edellyttää kohteen ikä sekä kauppahinta huomioiden. Mitään haitallista vaikutusta kohteen käyttöön tai arvoon ei väitetyillä poikkeamilla ollut, eikä kohteen rakenteesta aiheutunut terveys-haittaa.
Käräjäoikeuden tuomion perustelut olivat virheelliset siltä osin kuin käräjä-oikeus oli katsonut ostajien mittausmenetelmän olleen asianmukainen. Ostajat eivät olleet varanneet myyjille mahdollisuutta ottaa osaa radonpitoisuuden mittauksiin tai niiden seuraamiseen. Ostajat olivat itse tehneet mittaukset valitsemallaan tavalla sen jälkeen, kun riita oli jo syntynyt. Ostajat olivat itse purkaneet kellarikerroksen seinä- ja kattorakenteita. Mittauksia ei siten ollut tehty kohteessa sen ollessa rakenteiltaan sellainen kuin se kaupantekohetkellä oli ollut. Mittausta ei ollut tehty myöskään vuoden mittaisella mittausjaksolla, mitä mittauksen luotettavuus edellytti. Ostajien itsensä suorittamia mittauksia ei voinut pitää luotettavina, eikä virhearviointia siten olisi tullut perustaa ostajien itse tekemien mittausten arvoihin. Luotettavaa näyttöä siitä, että kohde ei täyttäisi rakentamisajan radonpitoisuutta koske-via raja-arvoja, ei ole esitetty.Talon rakennussuunnitelmissa ei ollut esitetty radoniin liittyviä järjestelmiä. Suunnitelmissa ei ollut radonkatkoja eikä radonputkistoa. Valituksessa esi-tetty oletus siitä, että radonpitoisuutta osoittaisi jokin rakenteen toteutusta-pa, oli virheellinen. Rakenteiden tiivistäminen tai radonin poistolaitteiston asentaminen ei ollut välttämätöntä. Rakenteiden tiivistäminen, kuten seinän ja lattiarajan tiivistys ja radonin poistolaitteiston asentaminen, olisivat korjaustoimina kohteen perusparannusta laadukkaammaksi suhteessa siihen, minkälainen kohde oli ollut ja sen olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä. Täl-laiset perusparannukset eivät voineet kuulua myyjän virhevastuun piiriin.Mikäli vastoin myyjien näkemystä katsottaisiin, että raja-arvot olivat ylitty-neet, korjaustavat olivat joka tapauksessa riitaisia. Korjaustavan tuli olla enintään sellainen, jolla rakentamisaikaiset raja-arvot saavutetaan. Mahdol-lisesti tarvittavat korjaukset olisivat tehtävissä vähäisin toimenpitein, kuten radonkanavan tiivistämisellä tai radonimurin asentamisella.Seinän ja lattiarajan liitosta koskeva reklamaation oikea-aikaisuuteen liitty-vä käräjäoikeuden tuomion johtopäätös hyväksytään. Seinän ja lattiarajan liitoskohdan tiivistäminen ei kuitenkaan kuulunut virhevastuun piiriin. Kä-räjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin kuin siinä on todettu, että tiiveys-vaatimukset olivat tulleet voimaan vasta kohteen valmistumisen jälkeen ja että tällaiset korjaukset olisivat kohteen perusparannusta.
Oikeudellinen arviointi
Kaupan kohteessa ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä. Kohde ei ollut sopimuksenvastainen. Vaatimusten perusteina olevien seikkojen osalta ei ollut sovittu laatutasosta, josta kaupan kohde olisi poikennut.Kaupan kohteessa ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 tai 3 kohdassa tarkoitettua tiedonantovirhettä, eikä myyjillä ole ollut sellaiseen liittyvistä seikoista tietoa. Valituskirjelmässä tiedonantovirheeseen liittyvään seikastoon oli vedottu yksilöidysti ainoastaan virheväitteen 6 kohdalla.
Kaupan kohteessa ei myöskään ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettua niin sanottua salaista virhettä, eikä merkittävyyskynnys ylittynyt.
Korjauskustannusten määrä
Ostajien esittämät korjauskustannukset olivat joka tapauksessa selvästi yli-mitoitettuja. Väitetty korjauskustannusten määrä perustui sellaisiin rakennustöihin, jotka eivät olleet välttämättömiä tai tarpeellisia. Korjaukset sisälsivät myös perusparannuksia. Rakenteiden uusimiseen liittyvää käyttöiän pidennystä ei ollut riittävästi huomioitu. Korjaukset, jotka ovat normaaleja ajoittain toistuvia kiinteistön elinkaari- ja ylläpitokorjauksia, eivät kuuluneet myyjän virhevastuun piiriin siltä osin kuin elinkaari oli jo kaupanteko-hetkellä saavutettu.Tarvittavat korjaukset ja korjauskustannusten määrä olisivat enintään:-Virheväitteet 1 ja 2: Ostajat ovat määrittäneet vaatimukset täysimittaisen sadevesijärjestelmän ja salaojaremontin kustannusten perusteella. Väitetty korjaustapa oli täysin ylimitoitettu. Täysimittaista salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjausta ei tarvittu vaan korjaukset oli toteutettavissa kaivamalla esille patolevyn yläosa, puhdistamalla harkkopinta ja asentamalla ylälista.Korjauskustannusten määrä oli arviolta 1.500 euroa.-Virheväite 3: Vesikatteen korjauskustannukset olivat enintään 250 euroa.-Virheväite 4: Ulkoikkunoiden tippapeltien korjauskustannus oli enintään 100 euroa.-Virheväitteet 5 ja 6: Eteisen/wc:n kosteusvaurion ja tuuletusputken kor-jauskustannukset olivat enintään 3.000 euroa.-Virheväitteet 7 ja 8: Ilmanvaihtoputken eristystyön kustannukset olivat enintään 500 euroa ja ilmanvaihtokoneen tuloilma-aukon muutostyö enin-tään 250 euroa. Teknisen kuilun (piipun) höyrysulun tiivistys oli enintään 250 euroa.-Virheväite 9: Yläpohjan eristeiden vaihto sekä väitetyn vaurion ja puut-teellisuuden korjaus enintään 1.050 euroa. Virheellisen viemärin tuuletus-putken korjaus enintään 2.000 euroa.-Virheväite 2 ja 10: Kellarikerroksen seinien ja radoneristyksen kustannuk-set enintään 3.500 euroa.-Virheväite 15: Ensisijaisesti korjauksen tuli tapahtua radonputken alumii-niteipillä tiivistämisellä, minkä kustannukset ovat 150 euroa. Toissijaisesti korjaus tuli tehdä radonimurin asennuksella, minkä kustannukset töineen olivat 500 euroa ja viimesijaisesti radonputkisto sukittamalla tiivistäen, jolloin kustannukset olivat 1.000 euroa.-Virheväite 16: Seinän ja lattiarajan liitoskohdan tiivistystyön kustannukset olivat arvonlisäveroineen 25 euroa juoksumetriltä. Kustannus oli näin ollen 500 euroa, mikäli tiivistettävää oli 20 metriä.Selvittelykuluille ei ollut perustetta. Kohtuullinen määrä oli 3.000 euroa. Sovintotarjous ja oikeudenkäyntikulut
Myyjät olivat pyrkineet sovintoon täysimittaisen oikeudenkäynnin välttämi-seksi. Siinä tapauksessa, että käräjäoikeuden tuomiota muutettiin valituk-sessa vaaditulla tavalla, sovintotarjoukset tuli ottaa huomioon oikeuden-käyntikuluista päätettäessä.
Todistelu Myyjät olivat esittäneet ostajille ennen kanteen vireille tuloa 21.12.2020 sovintotarjouksen määrältään 4.000 euroa. Myyjät olivat korottaneet sovinto-tarjoustaan 10.000 euroon 21.6.2021, jonka sovintotarjouksen myyjät olivat vielä myöhemmin uudistaneet.
Hovioikeudessa on vedottu samoihin kirjallisiin todisteisiin kuin käräjäoi-keudessa lukuun ottamatta todisteita K22 ja K27.
Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Tuomista, Puukkoa ja Kerkkoa sekä todistajina Marit Sireniä, Kai Puumalaa, Eemel Kuloniittyä, Juha Mutista ja Kari Puukkoa. Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
1.Tausta ja kysymyksenasettelu
Kerkko ja Puukko ovat 25.4.2019 myyneet Kaikkoselle ja Tuomiselle Vantaalla sijaitsevan kiinteistön määräosan rakennuksineen ja liittymineen.Kauppahinta on ollut 360.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitsevalle omakotitalolle on myönnetty rakennuslupa vuonna 1998 ja se on rakennettu vuonna 1999.Ratkaistavana on kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2, 3 tai 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe ja ovatko ostajat oikeutettuja maakaaren 2 luvun 31 §:ssä säädettyyn hinnan-alennukseen. Asiassa on arvioitava väitettyjen rakennevirheiden ja -vaurioiden lisäksi sitä, onko niissä kysymys kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa tarkoitetuista seikoista tai sellaisista seikoista, jotka olisi voitu havaita kiinteistön ennakkotarkastuksessa tai joista ostajien täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä ja joihin ostajat eivät näin ollen saa laatuvirheenä vedota. Virheväitteen 6 osalta on arvioitava myös myyjien tuottamusta ja virheväitteen 12 osalta sitä, olivatko ostajat pätevästi luopuneet vetoamasta virheeseen.Hovioikeudessa on vastaanotettu riitaisten seikkojen osalta sama todistelu kuin käräjäoikeudessa. Asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet pääosin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Todistelua selostetaan jäljempänä tarpeellisin osin. 2. Arvioinnin oikeudelliset lähtökohdat2.1 LaatuvirheMaakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohessa, jos 1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laimin-lyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.Hovioikeus toteaa, että kohdan 1 sopimuksenvastaisuus tarkoittaa sekä kauppakirjassa nimenomaisesti sovittuja seikkoja että sen ulkopuolella suullisesti tai kirjallisesti sovittuja seikkoja. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty erilaisia kantoja siitä, mitä seikkoja voidaan pitää kiinteistönkaupassa sovittuina. Hovioikeus katsoo, ettei kohtaa 1 ole perusteltua tulkita ainakaan niin laajasti, että se kattaa kaiken sen, mitä kaupan kohteelta on voinut yleisesti ottaen odottaa. Esimerkiksi mikä tahansa kuntotarkastusraportissa mainitsematon puute ei tee kohteesta sopimuksenvastaista. (ks. HE 120/1994 vp s.50 ja Mia Hoffrén, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2021,s. 96–100 sekä Pirjo Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa, 2018, s. 64–66)Hovioikeus katsoo, etteivät tässä asiassa esitetyt virheväitteet koske sellaisia seikkoja, joista kaupan osapuolet olisivat edellä mainitun säännöksen kohdassa 1 tarkoitetulla tavalla sopineet. Esimerkiksi ostajien vetoamat rakennuspiirustuksista ilmenevät seikat eivät ole sellaisia, joista olisi kaupan yhteydessä nimenomaisesti sovittu. Jäljempänä todetuin tavoin myyjien ei myöskään ole näytetty antaneen ostajille virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kaupan kohteesta tai jättäneen ilmoittamatta jostain tietämästään kaupan kohteen ominaisuudesta. Kaikki virheväitteet koskevat näin ollen sellaisia seikkoja, joista myyjien ei ole katsottava olleet tietoisia tai joiden merkitystä myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta heidän ei ainakaan ole pitänyt ymmärtää. Näin ollen myöskään 2 ja 3 kohdat eivät tule sovellettaviksi ja asiaa on kaikilta osin arvioitava salaista virhettä koskevan 5 kohdan perusteella.Mikä tahansa pieni ero ostajan perusteltujen odotusten ja kiinteistön ominaisuuksien välillä ei johda myyjän virhevastuuseen. Ostaja voi vedota virheenä vain sellaisiin seikkoihin, jotka ovat kaupan kannalta vaikutuksellisia. Aivan vähäiset puutteet eivät siis oikeuta esittämään vaatimuksia myyjälle, vaikka jokin virhetunnusmerkistöistä muuten täyttyisikin. (Hoffrén, s. 83)Salaisen virheen osalta kiinteistön tulee vaikutuksellisuuden lisäksi poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyltä kiinteistöltä voidaan olettaa.
Näiden virheiden osalta ostajan sietokynnys on siten suurempi kuin muiden laatuvirheiden osalta. Merkittävyyskynnystä on oikeuskirjallisuudessa pidetty tärkeänä keinona suojata myyjää ja torjua ilman todellista oikeussuojan tarvetta esitettyjä vaatimuksia. Sitä on kuvattu myös keinona tasata riskiä myyjän ja ostajan välillä. Myyjä voi joutua vastuuseen vain merkittävistä puutteista, ja ostaja vastaa muista puutteista. Oikeuskirjallisuudessa on edelleen katsottu, että salaisen virheen kohdalla on perusteltua edellyttää sitä, että puute vaikuttaa merkittävästi asumiseen ja sitä, että puutteen korjaaminen on vaikeaa tai kallista. Korjauskustannuksista on huomioitava vain ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan sitä tasoa, jota ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Jos kohteen kunto korjausten myötä nousee tätä tasoa paremmaksi, tulee korjauskustannuksista tehdä arvonkorotusta vastaava vähennys jo ennen kuin niiden perusteella voidaan arvioida puutteen merkittävyyttä. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty myös, että virhearviointi on suoritettava kokonaisharkintana siten, että yksittäin arvioituna vähäiset viat ja puutteet voivat lukuisuutensa perusteella johtaa siihen, että kiinteistö niiden vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää. (ks. esim. Hoffrén, s.119–123 ja Esa Kyllästinen, Laatuvirhe asuinkiinteistön kaupassa, DL 6/2012, s. 779).
Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennuksen ikään ja tehtyihin peruskorjauksiin.Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Virhearvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös se, onko poikkeama kaupan kohteen laadussa otettu huomioon kauppahinnassa (HE 120/1994 vp s. 51). Ostaja voi näin ollen perustellusti edellyttää vain sitä, että peruskorjaamaton rakennus on rakennettu rakennusaikaisen yleisen ja hyväksyttävän rakennustavan mukaisesti. Edes riskirakenne ei sellaisenaan muodosta laatuvirhettä, jos kysymys on rakennusaikaisesta hyväksytystä rakennustavasta eikä sillä ole näytetty olevan merkittävää vaikutusta kiinteistön käyttöön. Toisaalta rakentamisajankohtana hyväksytty rakennustapa voi myöhemmin osoittautua niin toimimattomaksi, että ostajalla on oikeus vedota salaiseen virheeseen. Näin on esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa on asumisen estävä terveyshaitta. (ks. esim. KKO 2019:41, kohdat 12–13 ja 26 ja Hoffrén, s. 118).
2.2 Vastuunrajoitusehto
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kiinteistön virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa lailla säädetystä.Korkein oikeus on linjannut vastuunrajoitusehdon ulottuvuutta ratkaisuissaan muun ohessa KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joiden mukaan myyjän vastuun rajoittaminen edellyttää lähtökohtaisesti sekä vaurioiden että virheellisten rakenteiden yksilöimistä.
2.3 Ennakkotarkastusvelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavan-omaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.Ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi kiinteistöllä käynnin yhteydessä voitu havaita. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ennakkotarkoitusvelvollisuuden laajuuden kannalta on pidetty keskeisenä sitä, mitä ostajan tuli ymmärtää tavanomaisen yleistietämyksen perusteella. Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Arvioinnissa otetaan käytännössä huomioon myös se erityinen asian-tuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta. Ostajan ennakko-tarkastusvelvollisuutta ei poista se, ettei jotain seikkaa ole kuntotarkastuksessa havaittu. Toisaalta se, ettei ammattitaitoinen kuntotarkastaja ole havainnut kohteessa vikoja, viittaa siihen, ettei ostajankaan olisi pitänyt niitä havaita. (HE 120/1994 vp s. 56–57, Hoffrèn, s. 174 ss. ja Heikkinen, s.147–148).
3. Kuntotarkastusraportit
RakSystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportissa 17.2.2016 (K2=V2) on todettu, että aluskatteen läpiviennin/läpivientien ympärillä on rakoa ja että tiiveyspuutteet aiheuttavat vuotoriskiä. Raportissa on suositeltu aluskatteen läpivientien korjaamista sekä tuulenohjaimien kiinnityksen korjaamista. Lisäksi on todettu, että viemärin tuuletusputkea ei ollut eristetty yläpohjatilan osalta, mistä voi aiheutua esimerkiksi veden valumista rakenteisiin, mikäli putkien liitoksien tiiveydessä oli puutteita. Tämän vuoksi on suositeltu viemärin tuuletusputken eristämistä yläpohjatilan osalta. Kosteus-vaurioita tai tuhoeläinten aiheuttamia vaurioita ei ollut havaittu.Uudenmaan Kuntotarkastus Oy:n kuntotarkastusraportissa 1.4.2019 (K3=V3) on korjaustarvetta todettu vain yläpohjan osalta siltä osin, että läpivienti oli korjaustarpeessa, tuulenohjaimia oli tippunut eikä viemärin tuuletusputkea ollut eristetty. Lisäksi on todettu, että teknisen tilan pinnat ovat ”raakapintoja” ilman pinnoitusta. Laho- tai kosteusvaurioita ei ollut havaittu.Raporteista ilmenee lisäksi joitakin muita havaintoja ja suosituksia, jotka eivät ole merkityksellisiä tämän riita-asian kannalta.
4. Kauppakirjan vastuunrajoitusehto ja kauppahintaan vaikuttaneet seikat
Kauppakirjan ehdon 3.10 mukaan ostaja on ilmoittanut tutustuneensa kuntotarkastusraporttiin 1.4.2019 huolellisesti ja olevansa tietoinen siitä, ettei kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden tai puutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Myyjä ei ollut vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka on ostajalle ilmoitettu tai jotka ostaja on muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita.Rakennuksesta löytyneet merkittävät puutteet ja viat:- katolla tiili rikki-tuulenohjaimia tippunut; viemärin tuuletusputkea ei ole eristetty; yläpohjan läpivienti on korjaustarpeessa-ikkunoiden vesipelleissä sisäkulmia auki-salaojien olemassaoloa, korkeusasemaa ei voitu tarkastaa-suositellaan asentamaan tarkastuskaivot talon kulmiin-erillisen wc:n seinäsaumoissa korjaamista ja kopoja lattialaattoja-keittiössä lattian laattasaumoja auki, laatoissa kopoja ja laatta rikki.
Ostaja on tästä huolimatta ottanut kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.Kauppakirjan ehdon 3.11 mukaan ostajat ovat vastaanottaneet muun ohessa edellä mainitut kuntotarkastusraportit.
Tuominen on kertonut, että tarjous oli perustunut markkinahintaan ottaen kuitenkin huomioon kuntotarkastuksesta ilmeneviä korjaustarpeita, joista merkittävin oli salaojien tarkastuskaivojen asentamisen talon kulmiin. Näillä perusteilla he olivat tarjonneet 360.000 euroa eli 19.000 euroa alle pyyntihinnan.
5.Näyttö ja johtopäätökset rakennevirheistä ja -vaurioista
5.1 Sokkeli, perusmuurilevy, vierustäytöt ja harkkorakenteenteen slammaus (kohdat 1 ja 2)
Kysymyksessä oleva kellarillinen yksikerroksinen erillistalo sijaitsee rinteessä siten, että osa talosta on maanpinnan alapuolella. Kellarikerroksen ulkoseinien yläosat on muurattu lämpöharkoista ja maata vasten olevien seinien alaosat kevytsoraharkoista. Sokkelin ulkopuolella on patolevy ja styroksinen lämmöneristyslevy. Riidatonta on, ettei patolevyn päällä ole ollut ylälistaa ja ettei harkkoseinää ollut patolevyn alta slammattu.Matti Eklund Oy/Marit Siren on laatinut kohteesta 25.6.2020 asiantuntijalausunnon (K4). Lausunnon mukaan edellä mainittujen seikkojen lisäksi seinän vierustalta puuttui pystysalaoja ja kahden koekuopan perusteella sokkelin vierustan täyttö oli tehty liian hienojakoisella maa-aineksella. Lisäksi kellarin varaston ulkonurkassa oli havaittu kalkkihärmää. Samassa kulmauksessa syöksytorven vesi oli valunut kattovesisuppilon ohi. Nykyinen omistaja oli korjannut asennuksen, joten tätä ongelmaa ei enää ollut. (s. 11–12) Ostajien ottamista valokuvista näkyy alaosastaan murtunutta rappausta (K21).Insinööritoimisto Finspector Oy/Juha Mutinen on laatinut kohteesta 16.11.2020 asiantuntijalausunnon (V8). Sen mukaan rakennuksen vierustalle ei ollut suunniteltu niin sanottua pystysalaojaa. Tämä seikka tai se, että täyttömaana oli ollut osittain hienojakoista maa-aineista, ei ollut aiheuttanut rakennukselle vaurioita. Virheellisestä sadeveden johtamisesta aiheutunut vaurio oli nyttemmin korjattu. Patolevyn ylälistan asentaminen oli kuitenkin suositeltavaa, ettei kosteusongelmia myöhemminkään esiintyisi. (s. 6–7)Sirenin kustannusarvion mukaan korjaukset olivat yhteensä 37.093 euroa, mikä määrä sisälsi muun ohessa sokkelin slammauksen ja patolevyn uusimisen, seinän lämmöneristeen uusimisen, salaojaremontin täyttöineen sekä routaeristeiden asentamisen (K4 liite). Mutisen arvio edellä mainittujen töiden kustannuksista oli samansuuruinen, mutta hänen mukaansa riittävää olisi, että tässä vaiheessa patolevyyn asennettaisiin ylälista, jonka osalta korjauskustannukset olivat 1.500 euroa. Nämä kustannukset sisälsivät patolevyn yläosan esille kaivamisen, harkon puhdistamisen ja ylälistan asennuksen. (V8, s. 18)Tuominen on kertonut, että he olivat käyneet Kaikkosen kanssa kohteessa kerran itsenäisesti ja kerran kuntotarkastajan kanssa. He olivat luottaneet kuntotarkastajan antamiin tietoihin ja olleet sisätiloissa silloin, kun kuntotarkastaja oli tarkastanut taloa ulkopuolelta. Siren on kertonut, että patolevyn yläpuolella tulisi olla lista estämässä maamassan ja kosteuden pääsyn harkkoseinän ja patolevyn väliin. Lisäksi patolevy oli osittain 10–20 cm maanpinnan alapuolella, vaikka sen pitäisi asennusohjeen mukaan ulottua maanpinnalle. Tarkastusta varten avatussa kohdassa ei ollut näkynyt slam-mausta harkkopinnassa. Slammaus tiivisti rakennetta. Kohteen rakennepiirroksissa ei ollut esitetty pystysalaojaa, mutta pääpiirustuksissa oli. Pitkässä juoksussa slammauksen ja pystysalaojan puuttuminen aiheutti styroksilevyn vettymistä ja patolevyn haurastumista sekä kosteusrasituksen kasvamista.Ylärinteen puolella olevan varaston seinässä oli ollut kuivunutta kalkkihärmää, joka viittasi siihen, että jotain ongelmaa oli jossain vaiheessa ollut.Kalkkihärmää oli ollut samassa kohdassa kuin talon ulkopuolinen syöksytorvi ja myös edempänä varastossa. Tarkastushetkellä seinät olivat olleet kuivia.Mutisen kertoman mukaan kohteen piirustuksiin ei ollut merkitty patolevyn ylälistaa, ja kyse oli ollut ajalle tyypillisestä rakennustavasta. Tapana oli ollut vain slammata patolevyn yläosa umpeen. Maa-aineksen koostumuksesta ei voitu varmistua, koska koekuoppaa ei ollut kaivettu salaojakorkeuteen saakka. Oletettavasti maa-aines kuitenkin päästi vettä lävitseen, koska viitteitä vaurioista ei ollut. Jonkinlainen pystysalaojakerros oli siten Mutisen mukaan olemassa. Kohteesta oli slammauksen osalta ristiriitaisia piirustuksia. Pystyleikkauskuvassa slammausta ei ollut, mutta rakennepiirustuksissa oli. Nykytiedon mukaan pinnat olisi kuitenkin syytä slammata. Patolevyn ylälista oli syytä asentaa, ettei vesi ohjautuisi väärään paikkaan. Pystysala-oja oli yksissä piirustuksissa, mutta toisissa ei. Rakennusaikaan rakennepiirustuksiin ei ollut panostettu samalla tavalla kuin nykyään. Tavanomaista oli ollut, että rakennuskohteesta oli erilaisia piirustuksia. Tässä tapauksessa tarkastuskaivojen puuttuessa salaojien käyttöikä oli 30 vuotta. Salaojia uusittaessa koko kaivanto-osuus ja myös muu sokkelirakenne tuli uusittavaksi.Hovioikeus aluksi toteaa, että osa kysymyksessä olevista seikoista olisi ollut ennakkotarkastuksessa havaittavissa ja etteivät ostajat olleet tarkastaneet talon ulkopuolisia rakenteita vaan luottaneet kuntotarkastajaan. Toisaalta kuntotarkastajatkaan eivät olleet havainneet väitettyjä virheitä. Lisäksi hovioikeudessa on esitetty ristiriitaisia arvioita rakenteen toimivuudesta ja korjaustarpeesta. Hovioikeus näin ollen katsoo, ettei ostajienkaan olisi pitänyt ymmärtää sokkelirakenteen väitettyä virheellisyyttä ja sen merkitystä rakenteen toimivuuden kannalta, vaikka he olisivat suorittaneen kaupan kohteen ulkopuolisen tarkastuksen. Se, että Tuomisella on palokatkoasentajan pätevyys, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Ostajat eivät näin ollen ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen.
Kuten käräjäoikeus on todennut, rakennusaikaisen rakennusmääräyskokoelman C2 mukaan talon ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- tai sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin. Asiassa ei ole esitetty näyttöä muista kosteusvaurioista kuin vähäisestä kuivuneesta kalkkihärmästä talon varastossa siinä kohdassa rakennusta, jossa sadevedet eivät olleet ohjautuneet kokoojakaivoon. Tämä asia on nyttemmin korjattu. Asiassa on näin ollen jäänyt näyttämättä, ettei talon ulkoseinä täyttäisi rakennusaikaista määräystä kosteushallinnan osalta. Lisäksi Mutisen uskottavan kertomuksen mukaan kyseessä oleva sokkelirakenne oli rakennusajalle tyypillinen ja tilannetta oli mahdollista parantaa vähäisin kustannuksin siten, että rakenne toimii käyttöikänsä loppuun. Rappauksen murtuminen alaosastaan on lähinnä rakenteen normaalia kulumista eikä oikeudellinen laatuvirhe. Asiassa esitetyn perusteella salaojat tulee tarkastuskaivojen puuttuessa joka tapauksessa uusia noin 10 vuoden kuluessa, missä yhteydessä myös perusmuuri ja vierustäytöt uusitaan. Patolevyn ylä-listan asennus on kuitenkin syytä tehdä jo aikaisemmin. Tältä osin kustannukset olivat Mutisen mukaan 1.500 euroa. Hovioikeus näin ollen katsoo, ettei sokkelirakenteessa ole merkittävää asumiseen vaikuttavaa laatuvirhettä. Radon- ja tiiveyskysymykseen otetaan kantaa kohdissa 15 ja 16.
5.2 Vesikatto (kohta 3)
Sirenin asiantuntijalausunnon (K4, s. 15) mukaan vesikaton limitys oli virheellinen korkeamman ja matalamman vesikaton rajakohdassa. Otsalaudat ulottuivat vesikattoon saakka ja puurakenteissa oli valumajälkiä. Katon tiilien limityksestä otetuista valokuvista (K14) ilmenee, että limityskohtaan oli kertynyt roskia. Sirenin lausunnon mukaan korjauskustannusarvio tältä osin oli 500 euroa (K4, s. 25). Mutisen asiantuntijalausunnon mukaan korjauskustannusarvio oli 250 euroa (V8, s. 19).
Tuominen on kertonut, että katon lakirakenne oli ollut tummunut ja limityksen raosta oli kulkeutunut paljon roskia. Sama henkilö, joka oli korjannut ikkunapeltien hahlotukset kohdassa 4, oli korjannut myös katon limityksen. Sirenin mukaan otsalauta oli ulottunut katolle asti vetäen kapillaarikosteutta, minkä vuoksi rakenne ei kestäisi yhtä kauaa kuin sen normaalisti pitäisi kestää. Lisäksi katossa oli ollut kohta, mistä vesi oli päässyt suoraan alus-katteen päälle, eikä veden ohjautuminen ollut riittävää. Katosta ei kuiten-kaan ollut mitattu kosteutta. Mutinen on kertonut kokeilleensa puukolla lahoksi väitettyä kohtaa katossa. Puu oli ajan saatossa saattanut saada hieman kosteutta, mutta se oli kuitenkin vahvaa eikä mitään vaurioita ollut havaittavissa.Hovioikeus katsoo, ettei asiassa esitetty selvitys riitä näytöksi siitä, että vähäisin kustannuksin korjattava limitysvirhe olisi aiheuttanut kosteusvaurioita. Virhettä ei siten voi pitää niin merkityksellisenä, että salaisen virheen kynnys ylittyisi.
5.3 Ikkunapellit (kohta 4)
Riidatonta on, ettei kaikkien ikkunoiden osalta ikkunapellityksen ja ikkunan karmin välistä liitosta ollut toteutettu asennusohjeiden mukaisesti, koska pellityksen ylösnostoa ei ollut pujotettu karmissa olevaan uraan (K4, s. 13–14). Sirenin ja Mutisen arviot korjauskustannusten määrästä ovat 1.500 euroa. (K4, s. 25 ja V8, s. 19)Tuominen on kertonut, että ikkunapellitykset oli korjattu samassa yhteydessä kohdan 3 katon limityksen kanssa. Osa pelleistä oli pitänyt leikata uudelleen, mutta suurin osa oli voitu hyödyntää.Hovioikeus toteaa, ettei kyseessä olevaa virhettä ole mainittu kuntotarkastusraporteissa, vaikka raportissa 1.4.2019 on todettu, että ikkunoiden vesi-pellityksessä on sisäkulmia auki (K3=V3, s. 12). Myös kyseessä oleva pellityksen ylösnoston virhe olisi ollut sekä kuntotarkastuksissa että ostajan ennakkotarkastuksessa havaittavissa. Ottaen kuitenkin huomioon, etteivät ikkunoita tarkastelleet kuntotarkastajatkaan olleet huomanneet muuta kuin kuntotarkastuksessa mainitun virheen, hovioikeus katsoo, ettei ostajienkaan olisi pitänyt ymmärtää, että myös ikkunapellityksen asennuksessa oli korjausta vaativa virhe. Hovioikeus näin ollen katsoo toisin kuin käräjäoikeus, etteivät ostajat ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen.Kyseessä oleva asennusvirhe ei ole aiheuttanut kosteusvaurioita ja se on ollut helppo korjata. Kustannuksista on esitetty vain arvio, vaikka korjaustyö on jo tehty. Korjauskustannukset eivät ole arvionkaan mukaan erityisen suuret. Hovioikeus näin ollen katsoo, ettei virhettä voi pitää niin merkityksellisenä, että salaisen virheen kynnys ylittyisi.
5.4 Ilmanvaihtokoneen läpiviennin eristämättömyys (kohta 5)
Sirenin asiantuntijalausunnon (K4, s. 18–19) mukaan yläpohjan ilmanvaihtolaitteen putken eristyspaksuus ei ollut riittävä. Lausunnossa ei ole tältä osin eritelty korjauskustannuksia, vaan arvio korjauskustannuksista 1.000 euroa koskee ilmeisesti myös kellaritilan ilmanvaihtoputkia.Mutisen asiantuntijalausunnon (V8, s. 13–14) mukaan vähäinen eristekerros on koskenut yläpohjassa vain yhtä pystyosuutta. Mitään vaurioita ei kuitenkaan ollut havaittu. Mutisen arvion mukaan korjauskustannukset olisivat tältä osin 250 euroa (s. 19).Siren on kertomuksessaan toistanut havaintonsa liian ohuesta ilmanvaihto-putken eristeestä. Puumala on kertonut, että yläpohjassa oli ollut heikosti eristetty putki, jonka eristeet olivat myös repeilleet. Puumala arvioi putken olleen ilmanvaihtoputki. Eristämättömyyden vuoksi kondenssivettä oli valunut höyrysulkumuovin päälle ja kuivunut siihen. Puumalan muistikuvien mukaan Tuominen olisi itse korjannut eristystä. Mutinen on kertonut nähneensä yläpohjassa putken, jonka eriste oli ollut hiukan auki. Lisäksi siinä oli ollut liian vähän eristettä valmistajan ohjeeseen nähden ja hiukan vuoto-jälkeä. Kosteusvauriota ei kuitenkaan ollut syntynyt.
Hovioikeus toteaa, että kuntotarkastusraporteissa (K2=V2, s. 13 ja K3=V3, s. 6) on todettu ilmanvaihtoputken läpiviennin virhe ja korjaustarve. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella virheväitteessä 5 on kysymys saman putken toisen läpiviennin puutteellisesta eristeestä, mitä ei ollut kuntotarkastuksissa havaittu. Hovioikeus katsoo, että ostajien on joka tapauksessa tullut varautua ilmanvaihtoputken läpiviennin korjaamiseen. Lisäksi kysymyksessä on virhe, joka on helposti ja vähäisin kustannuksin korjattavissa. Puumalan mukaan Tuominen olisi mahdollisesti itse korjannut putken eristystä. Näin ollen virheen merkittävyyskynnys ei ylity.
5.5 Eteisen ja wc:n välikaton seinärakenteissa oleva kosteusvaurio viemäri-putken epätiiveyden johdosta (kohta 6)
Riidatonta on, että rakennuksen eteisen ja wc:n välisessä välikatto- ja seinä-rakenteessa oli havaittu kaupanteon jälkeen kosteusvaurio, joka oli johtunut katolle viedystä viemäriputkesta. Riidatonta on, että vastuunrajoitusehdon mukaan myyjät eivät vastanneet niistä vaurioista, jotka olivat johtuneet viemäriputken eristämättömyydestä ja aluskatteen läpiviennin tiivistämättömyydestä. Ostajien mukaan vastuunrajoitusehdolla ei kuitenkaan ollut merkitystä, koska kysymys ei ollut viemäriputken eristämättömyydestä vaan siitä, ettei viemäriputkessa ollut asianmukaista tiivistettä, mikä oli huomattu vasta kaupanteon jälkeen. Lisäksi kun seinän kipsilevy oli purettu, sen alta oli löytynyt homevaurioita, mistä myyjien oli täytynyt tulla tietoiseksi siinä vaiheessa, kun kipsilevy oli heidän omistusaikanaan vaihdettu.Sirenin asiantuntijalausunnosta ilmenee, että viemärin tuuletusputki oli aiheuttanut kosteusvaurioita eteisen ja wc-tilan väliseinään. Vuotokohdasta otetusta eristevillanäytteestä oli löytynyt vahva viite mikrobivauriosta ja lisäksi yläpohjan eristeessä oli heikko viite vauriosta. (K4, s. 16–18, liite).Mutisen lausunnon mukaan yläpohjan eristeiden uusimistarve oli selkeä tuuletusputken alueella (V8, s.17).
Sirenin mukaan korjauskustannusarvio viemärin tuuletusputkeen liittyvien vaurioiden osalta oli 6.000 euroa (K4, s. 25). Mutisen arvio on lähtökohtaisesti samansuuruinen, mutta tekninen käyttöikä huomioon ottaen 2.000 euroa (V8, s. 20).Tuominen on kertonut, että kun rakenne oli purettu, esille oli tullut hometta. Hän oli itse ottanut viemäriputken pois ja huomannut, että siitä puuttui tiiviste. Pelkkä eristämättömyys ei olisi aiheuttanut vuotoa putken ulkopuolelle, vaan vuoto oli johtunut tiivisteen puuttumisesta. Lisäksi oli huomattu, että eteisen kipsilevy oli myyjien omistusaikana vaihdettu. Tuomisen mukaan myyjien olisi pitänyt kertoa tuolloin havaitsemistaan homevaurioista. Puukko ja hänen isänsä Kari Puukko sekä Kerkko ovat kertoneet, että kipsilevy oli vaihdettu siinä yhteydessä, kun eteisestä oli poistettu tilaa vievä kaappi. Mitään kosteus- tai homevaurioita ei ollut havaittu. Mutisen mukaan hän oli nähnyt puretun viemäriputken pihalla. Putken muhviliitoksesta oli puuttunut tiiviste. Kun tuuletusviemäri oli osin vaakavetona asennettu ja kun kosteus tiivistyy sisäpuolelle niin putki voi jonkin verran tiputtaa vettä tiivisteen puuttumisen vuoksi. Myös putken yläpäästä voi valua vettä, jos läpivienti on puutteellinen.Hovioikeus katsoo, ettei pelkästään se, että myyjät olivat vaihtaneet omistusaikanaan kipsilevyn riitä näytöksi siitä, että he olisivat olleet tietoisia seinärakenteen kosteusvaurioista. Lisäksi hovioikeus katsoo, että asiassa on esitetty riittävä näyttö siitä, että viemäriputkesta on eristeiden puuttumisen lisäksi puuttunut muhviliitoksen tiiviste.
Vastuunrajoitusehdon mukaan myyjät eivät vastaa viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä aiheutuneista vaurioista ja mahdolliset vauriot on otet-tu kauppahinnassa huomioon. Ostajat ovat tulleet kuntotarkastusraportin 17.2.2016 perusteella tietoiseksi siitä, että viemäriputken eristämättömyys ja mahdolliset puutteet sen tiiveydessä voivat aiheuttaa vuotovaurioita.
Tämä tiedon johdosta ostajilla olisi ollut erityistä syytä ulottaa tarkastusvelvollisuus myös rakenteisiin. Ostajien on joka tapauksessa pitänyt varautua korjaamaan viemäriputkesta mahdollisesti aiheutuneet vuotovauriot. Asian arviointiin ei näin ollen vaikuta se, että viemäriputkesta on eristämättömyyden lisäksi puuttunut muhviliitoksen tiiviste. Hovioikeus katsoo siten käräjäoikeuden tavoin, että myyjät eivät vastaa viemäriputken aiheuttamista kosteusvaurioista.
5.6 Radonputkisto (kohta 7)
Radonputkiston valokuvista (K13) ilmenee, että putkisto on kulkenut ainakin osittain puisen koteloinnin sisällä. Lisäksi asiassa on esitetty ostajien ottamia valokuvia radonputkistosta (K21). Putkistossa on sekä muoviputkia että alumiinisia putken osia. Putkistossa on ollut yksittäinen pienehkö reikä, ja sitä on tiivistetty alumiinipintaisella teipillä. Asiantuntijalausunnoissa ei ole otettu muuten kantaa radonputkistoon kuin että Mutisen lausunnossa (V8, s. 22) todetaan, että radonputkistoja ei ollut kohteen suunnitelmissa.
Mutinen on kertonut, ettei radonputkistoa ollut tutkittu ensimmäisellä tarkastuskerralla, mutta toisella tarkastuksella sitä oli havainnoitu. Vaurioista ei ollut tehty havaintoja. Piirustuksista ei ilmennyt radonputkistoa.
Hovioikeus aluksi katsoo, ettei väitettyä virhettä ole voinut havaita kiinteistön ennakkotarkastuksessa, joten ostajilla on oikeus vedota siihen. Asiassa ei kuitenkaan ole esitetty näyttöä siitä, että radonputkisto olisi rakenteeltaan kohteen piirustusten tai jonkun rakennusmääräyksen vastainen. Ostajien ottamat valokuvat eivät riitä näytöksi putkiston asennusvirheistä tai siitä, että putkisto olisi aiheuttanut kosteusvaurioita. Näin ollen näyttämättä on jäänyt, että radonputkiston rakenteessa olisi merkityksellinen kosteusvaurioita aiheuttava laatuvirhe. Radonarvoihin otetaan kantaa kohdissa 15 ja 16.
5.7 Ilmanvaihtokoneen tuloilman aukko ja eristäminen (kohta 8)
Sirenin asiantuntijalausunnon (K4, s. 19) mukaan ilmanvaihtolaitteen ilmanottoreikiä oli kaksi, eivätkä ne vastanneet kooltaan valmistajan ohjeita. Lisäksi yläpohjassa ilmanvaihtolaitteen eristeen paksuus oli 50 millimetriä, kun sen olisi pitänyt olla 100 millimetriä. Mutisen asiantuntijalausunnon (V8, s. 13) mukaan kohteesta ei ollut esitetty LVI-asiantuntijan lausuntoa ilmanvaihtolaitteen liian pienten tuloilma-aukkojen aiheuttamasta ongelmasta taikka niiden vaikutuksesta ilmanvaihtoon. Liian vähäisestä eristämisestä ei ollut näytetty aiheutuneen vaurioita.Sirenin mukaan tuloilma-aukon suurentaminen maksaisi arviolta 500 euroa ja kaikkien ilmanvaihtoputkien eristysten korjaaminen 1.000 euroa (K4, s. 25). Mutisen korjauskustannusarvio oli tuloilma-aukon suurentamisen osalta 250 euroa ja ilmanvaihtolaitteiston eristämisen osalta yhteensä 500 euroa (V8, s. 19). Hovioikeus toteaa, että tuloilma-aukon osalta toteutuneet kus-tannukset ovat olleet 211,04 euroa (K23).Tuominen on kertonut ilmanvaihtolaitteen imeneen ilmaa harkon läpi. Kahden pienen ilmanvaihtoaukon tilalle oli porattu sittemmin oikean kokoinen reikä. Talviaikaan kellarivaraston tiloissa oleva eristämätön ilmanvaihtoputki oli ollut kauttaaltaan jäässä, ja kondensoitunut vesi oli kastellut irtaimistoa. Varastossa oli noin 20 astetta lämmintä. Siren ei ole osannut sanoa, mitä ilmanvaihtoaukon ohjeiden vastaisuudesta olisi mahdollisesti aiheutunut. Kosteutta ei ollut mitattu. Puukko ja Kerkko ovat kertoneet, etteivät he olleet kohteessa asuessaan havainneet ilmanvaihtolaitteistoon liittyviä ongelmia. Mutisen mukaan asiassa ei ilmennyt, että tuloilma-aukot olisi-vat vaikuttaneet järjestelmän toimintaan. Puolilämpimässä tilassa kellarivarastossa ilmanvaihtoputki ei päässyt jäätymään, sillä lämpötilaero ulkoilmaan on pieni. Mutinen ei ollut havainnut varastossa ilmanvaihtolaitteistoon liittyvää kosteutta. Hän ei ole osannut sanoa, oliko putken eristämättömyys virhe, mutta eristäminen ei olisi iso työ.Hovioikeus aluksi katsoo, ettei ostajien voi edellyttää ymmärtäneen sitä, että ilmanvaihtoputkiston eristämättömyys voisi olla kaupan kohteen virhe ottaen erityisesti huomioon putkiston sijainti kellaritiloissa.
Ilmanvaihtokoneen tuloilma-aukosta ei ole näytetty aiheutuneen mitään on-gelmia ja aukko on myös ollut vähäisin kustannuksin suurennettavissa. Pelkästään Tuomisen kertoman perusteella ei myöskään voida pitää näytettynä, että ilmanvaihtoputkien eristämättömyys kellaritilassa tai alumiinipäällysteisen eristeen käyttäminen tai liian ohut eriste yläpohjassa olisi aiheuttanut kosteusongelmia. Väitetyt eristyspuutteet ovat Mutisen kertomalla tavalla suhteellisin vähäisin kustannuksin korjattavissa. Lisäksi laitteisto on ollut toiminnassa jo 20 vuotta ja sen tekninen käyttöikä on 20–25 vuotta. Hovioikeus näin ollen katsoo, ettei ilmanvaihtolaitteiston eristämisen osalta virheen merkittävyyskynnys ylity.
5.8 Yläpohjan höyrysulkujen ja sen läpivientien epätiiveys ja jyrsijävahingot (kohta 9)
Asiassa on selvitetty, että keittiön liesituulettimen poistoputken vieressä oli kaupanteon jälkeen havaittu reikä höyrysulkumuovissa, mistä virheestä ostajat olivat reklamoineet myyjiä. Myyjät olivat olleet paikalla katselmuksessa 26.5.2020, jossa muun ohessa mainittua reikää oli katselmoitu. Sittemmin ostajat ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä riidattomaksi todetulla tavalla varanneet sähköpostilla 5.8.2020 myyjille tilaisuuden olla paikalla, kun ylä-pohjan eristeiden vaihto ja höyrysulun tarkastus- ja korjaustyöt suoritetaan alustavien tietojen mukaan viikolla 34 elokuussa 2020. Myyjät eivät olleet katsoneet tarpeelliseksi olla tuolloin paikalla, koska heidän käsityksensä mukaan kysymys oli ollut heidän tiedossaan olleiden virheiden korjauksista.Asiassa on esitetty ostajien valokuvia hiirien jätöksistä ja yläpohjan höyrysulun läpivientien virheistä (K21). Yläpohjan puhallusvillat on vaihdettu sekä höyrysulun reikiä ja läpivientejä korjattu elokuussa 2020. Tämä on maksanut yhteensä 4.184 euroa (K15).Tuominen on kertonut, että he olivat tehneet hiirihavaintoja välittömästi kaupanteon jälkeen ja ryhtyneet loukuttamaan hiiriä. Tämän jälkeen asiaa oli ryhdytty selvittämään ja laajemmat höyrysulun virheet olivat tulleet il-mi. Puuko totuus oli selvinnyt siinä vaiheessa, kun puhallusvillayritys oli tullut töihin. Höyrysulku oli avattu koko laajuudeltaan ja vaihdettu kaikki villat. Töiden keskeyttäminen olisi aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Puumala on kertonut, että hänen yrityksensä oli tehnyt yläpohjan korjaus-työt. Hiirien ulosteita oli ollut vähän joka puolella, myös sisäkaton päällä höyrysulun alapuolella. Sinänsä ei ollut epätavanomaista, että tällaisessa kohteessa oli hiiriä. Höyrysulussa oli ollut paljon pieniä reikiä. Lisäksi oli havaittu, että läpivientien kanavat olivat jääneet rakennusvaiheessa tiivistämättä ja putkien eristeet olivat repeilleet. Tämän ikäisissä kohteissa höyry-sulun epätiiveys oli tavanomaista. Hän oli käynyt ensin katsomatta kohdetta ja hänen ehdotuksensa perusteella oli päädytty vaihtamaan kaikki eristeet. Puukon mukaan mitään jyrsijähavaintoja ei ollut tehty heidän asumisaikanaan.Hovioikeus toteaa, että myyjien tiedossa on ollut katselmuksen toimittamisen aikaan 26.5.2020 vain kuntotarkastuksissa havaitut viat sekä kaupanteon jälkeen havaitut eteisen ja wc:n seinien kosteusvauriot ja keittiön liesituulettimen vieressä oleva reikä höyrysulussa. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kun korjaustöiden yhteydessä on ilmennyt väitetysti laajoja jyrsijävaurioita ja höyrysulussa paljon reikiä sekä aiemmin havaittua enemmän läpivientien virheitä, työt olisi tullut keskeyttää ennen korjaustöihin ryhtymistä ja varata myyjille tilaisuus perehtyä tilanteeseen, jotta he olisivat voineet ottaa kantaa virheisiin ja niiden merkityksellisyyteen kaupan-vastuun kannalta (KKO 2008:8, kohta 6). Hovioikeus näin ollen katsoo käräjäoikeuden tavoin, että ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota laatu-virheeseen tämän kohdan osalta.
5.9 Kellarikerroksen seinärakenne (kohta 10)
Sirenin asiantuntijalausunnon (K4, s. 7–10) mukaan makuuhuoneessa, takkahuoneessa, kodinhoitohuoneessa ja saunassa kevytsoraharkon sisäpintaan oli tehty puukoolaus eristeineen. Osa koolauksen alla olevista harkkoseinistä oli tasoittamatta. Seinien ja betonilaatan rajassa ei ollut tiivistystä. Sisä-pintaan tehty puukoolaus ja lisälämmöneristys oli niin sanottu riskirakenne, koska siihen muodostui harkon eristekerroksesta ja sisäpuolelle tehdystä höyrysulusta kaksi tiivistä kerrosta. Rakenne ei myöskään vastannut suunnitelmissa esitettyä rakennetta (K18). Edelleen Sirenin mukaan kellarin seinän sisäpuolen lämmöneristevilloista otetuissa materiaalinäytteissä oli kos-teusvaurioon viittaavia mikrobilajeja. Mikrobitutkimusten mukaan kellarin takkahuoneen ja makuuhuoneen eristevillasta oli löytynyt heikkoja viitteitä vaurioista (K4 liite).Mutisen asiantuntijalausunnon (V8, s. 3) mukaan kyseiset seinät poikkesivat saunaa lukuun ottamatta suunnitelmista lisälämmöneristyksen ja höyrysulun osalta. Riskirakenteeksi luokiteltavaa kellarin maanvastaista ulkoseinää ei kohteessa kuitenkaan ollut, koska rakenne ei ollut tiivis. Kaikki lisäeristetyt seinät alkoivat maanpinnan yläpuolelta. Rakenteen höyrysulku oli auki alhaalta, ylhäältä ja sivuista, eivätkä ikkuna-aukkojenkaan kohdat olleet tiiviitä.Siren on kertonut, ettei puukoolaus ollut ollut kiinni harkossa. Rakenteen avaamisen jälkeen oli havaittu, että sisäpuolen harkkoa ei ollut slammattu, eli se ei ollut ilmatiivis. Ongelmana rakenteessa oli, että ulkoa tuleva kosteus ei päässyt kuivumaan sisäänpäin, ja sisältä tuleva kosteus pääsi rakenteeseen sisäpuolisen lämmöneristeen laskiessa harkkopinnan lämpötilaa.Vaarana oli, että eristevillaan tulisi vaurioita. Mikrobinäytteistä löytyneiden kosteusvaurioon viittaavien lajien esiintyminen edellytti tiettyä lämpötilaa ja kosteutta. Vuodenaikojen vaihtelulla oli merkitystä asiaan. Sisäpuolen harkot slammaamalla rakenne saataisiin ilmatiiviiksi. Puupaneloinneista ei ollut mitattu kosteutta. Osa sisäpuolen harkkopinnoista oli ollut slammattu-ja.Mutinen on kertonut suositelleensa turhien panelointien poistoa ja seinien slammaamista. Paneloidut rakenteet olivat maan yläpuolisia. Paneelien rima oli selvästi irti harkosta. Eristevillan etupinta oli puhdas. Takapinnassa oli tummaa likaa, joka ei ollut mikrobistoa vaan pölyä, eli ilma virtasi villojen takana, eikä rakenne ollut tiivis. Rakenteeseen ei voinut kertyä kosteutta.Jos kosteutta olisi kertynyt, harkoissa näkyisi jälkiä ja puurakenteet olisivat vaurioituneet, mutta kohteessa ne olivat kuivia. Kosteutta ei ollut havaittu.
Rakennetta oli avattu useammasta kohtaa, eivätkä ne olleet poikenneet toisistaan. Mikrobinäytteiden heikot viitteet vaurioista eivät täyttäneet asumisterveysasetuksen toimenpiderajaa.Siren on arvioinut kustannusarvioerittelyssään (K4 liite) kellaritilan puu-koolattujen seinien kunnostuksen maksavan 8.140 euroa. Mutisen mukaan seinien korjauskustannusarvio oli enintään 3.500 euroa (V8, s. 20).Asiassa esitetyn selvityksen perusteella panelointi oli ollut rakennesuunnitelmien vastaista ja se oli syytä poistaa. Myös harkkoseinän slammaamista on suositeltu. Seinärakenne ei kuitenkaan ole ollut tiivis eikä siinä ole havaittu kosteutta vaan ainoastaan heikkoja viitteitä mikrobivaurioista.Seinärakenne on korjattavissa suhteellisin vähäisin kustannuksin eikä kysymys ole merkittävästä laatuvirheestä.
5.10 Saunan vesi- ja alumiinieristeen epätiiveys (kohta 11)
Riidatonta on, ettei saunan lattian vesieristettä ja saunan seinän alumiini-eristettä ollut asianmukaisesti limitetty (K4, s. 10). Mutisen asiantuntijalausunnon (V8, s. 4) mukaan saunan alumiinipaperin ja vedeneristeen liitoksen puutteellisuuden ei ole osoitettu aiheuttaneen vaurioita rakenteisiin. Saunan paneeliverhous on peruskorjausiässä. Rakenne oli toiminut puutteellisena-kin käyttöikänsä mukaisen elinkaaren ajan.
Tuomisen kertoman mukaan sauna oli yleisesti hyväkuntoinen. Alumiini-eristeen limitystä ei ollut vielä korjattu, sillä se edellytti saunan paneloinnin purkua. Siren on kertonut, että tiivistys oli tärkeää, sillä saunassa syntyy vesihöyryä, ja alumiinipaperi esti kosteuden pääsyn rakenteisiin. Saunatiloissa ei kuitenkaan ollut todettu kosteusvauriota ja rakenne toimisi mahdollisesti jäljellä olevan käyttöikänsä. Myös Mutinen on kertonut, että alumiini-paperi tulisi liittää vedeneristykseen teippaamalla. Kosteusvaurioita ei kuitenkaan ollut todettu.Hovioikeus toteaa, että virhe olisi ollut ennakkotarkastuksessa nähtävissä. Hovioikeus kuitenkin katsoo toisin kuin käräjäoikeus, ettei ostajien olisi tullut ymmärtää sen mahdollista merkitystä kosteushallinnan kannalta, koska kuntotarkastajatkaan eivät olleet sitä virheenä maininneet. Virheen ei kuitenkaan ole näytetty aiheuttaneen kosteusvaurioita eikä se ollut merkityksellinen saunan käyttämisen kannalta ottaen erityisesti huomioon, että Sireninkin mukaan rakenne toimisi jäljellä olevan käyttöikänsä. Kyseessä ei näin ollen ole merkityksellinen laatuvirhe.
5.11 Kodinhoitohuoneen lattiakaadot (kohta 12)
Veden- ja kosteudeneristystä koskevassa rakennusmääräyskokoelmassa C2 ei ollut rakennusaikana (vuoden 1976 määräys) märkätilan määritelmää.Nykyään voimassa olevan määräyksen (vuoden 1998 määräys) mukaan märkätila tarkoittaa huonetilaa, jonka lattiapinta joutuu tilan käyttötarkoituksen vuoksi vedelle alttiiksi ja jonka seinäpinnoille voi roiskua tai tiivistyä vettä (esim. kylpyhuone, suihkuhuone, sauna). Vakuutus- ja rahoitusneuvonta on 16.12.2020 antamassaan ratkaisusuosituksessaan FINE-030649 katsonut, että kodinhoitohuone ei ole ympäristöministeriön niin sanotun kosteusasetuksen (782/2017) 28 §:n mukainen märkätila pelkästään sillä perusteella, ettei huoneiden välissä ollut kynnystä eikä sillä perusteella, että tilassa oli lattiakaivo ja se on vedeneristetty.Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että kysymyksessä oleva kodinhoito-huone olisi joutunut märkätilan tavoin vedelle alttiiksi ja että se olisi tämän vuoksi märkätila. Ostajien 6.8.2019 antama tahdonilmaisu ei siten (V6) ollut pätemätön sillä perusteella, että heitä olisi erehdytetty tilan luonteesta. He ovat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota kodinhoitohuoneen lattia-kaatoja koskevaan väitettyyn virheeseen. Lisäksi koska kyseessä ei ole ollut märkätila, lattiakaatojen puuttumista ei voi pitää laatuvirheenä.
5.12 Radonarvot, rakenteiden tiivistäminen sekä seinän ja lattian liitos (kohdat 15 ja 16)
Näyttö
Asiassa on selvitetty, että rakennukseen oli asennettu radonkaasun poisto-putki, mutta ei poistoa tehostavaa radonimuria.Tuomisen suorittamista radonmittauksista (K5=V9) ilmenee, että radonpitoi-suus on vaihdellut välillä 299–335 Bq/m3.Sirenin asiantuntijalausunnon lisäyksen 11.2.2022 (K17) liitteenä on Suo-men Radonhallinto Oy:n raportti (K26) huoneilman radonpitoisuuden mit-tauksista. Syyskuusta joulukuuhun 2021 kestäneen mittausjakson tulos on kellarikerroksen makuuhuoneessa ollut vuosikeskiarvoltaan 330 Bq/m3 48:n mittayksilön virhemarginaalilla ja olohuoneessa 490 Bq/m3 68:n mit-tayksilön virhemarginaalilla.Edellä mainitun asiantuntijalausunnon lisäyksen liitteenä on myös Kuloniit-ty Oy:n lämpökuvausraportti 24.1.2022, josta ilmenee, että kellarikerroksen huoneissa on esiintynyt eriasteista ilmavuotoa. Lämpötilaindeksiraja 61 prosenttia on alittunut muutamissa kuvauskohteissa. Kuvista ilmenee, että kellarikerroksen sisäpintoja oli laajasti purettu ennen kuvausta.Siren on asiantuntijalausuntonsa lisäyksessä katsonut, että tehdyt mittaukset ylittivät rakennusaikana voimassaolleet ja nykyiset viitearvot. Maata vasten olevien slammaamattomien harkkoseinien ja sekä lattian ja seinän rajan kautta radonkaasuja pääsi ilmaan (K17, s. 4). Ilmavuotojen osalta lisä-lausunnossa on todettu, että ne olivat havaittavissa myös aistinvaraisesti.Rakenteiden rajakohdissa havaittiin puutteita tiivistyksissä. Tiivistämättömien rakenteiden kautta tapahtui ilmavuotoja, joista aiheutui kylmyyttä ja vedon tunnetta (s. 6).Mutisen asiantuntijalausunnon (V8, s. 3) mukaan seinien ja betonilaatan ra-jaan ei ollut kohteen suunnitelmissa esitetty tiivistystä, eikä tiivistystä ollut toteutettu. Rakenneratkaisu oli tyypillinen rakentamisajankohtana. Väitetystä puutteesta ei ollut esitetty aiheutuneen haittaa.
Siren on kertonut, että tutkitut radonpitoisuudet olivat ylittäneet sekä rakennusaikaiset että nykyiset raja-arvot selvästi. Arvojen ylittyessä tulisi ryhtyä toimenpiteisiin tilanteen korjaamiseksi. Arvot koskivat asuintiloja, eivät sinänsä varastotiloja, joskaan varastotiloista ei saisi päästä radonia läpi asuintiloihin. Sirenin mukaan kellarikerroksen puukoolausten poistaminen, seinien tasoittaminen sekä lattiarajan ja seinän välinen tiivistäminen kuuluivat olennaisesti lämpökamerakuvauksessa todetun ilmatiiveyden korjaamiseen ja ovat siten radonin torjuntaa. Lisäksi radonputkisto ja radonimurin asennus katolle parantaisivat asiaa. Kustannusarvioon oli sisällytetty myös ulkopintojen slammaaminen. Sirenin mukaan kaikki edellä mainitut toimenpiteet tulisi tehdä, vaikkakin jo Mutisen ehdottama radonimurin asentaminen voisi mahdollisesti olla riittävä toimenpide. Ne vaikuttaisivat samalla rakennuksen kosteustekniseen kuntoon. Korjaukset edellyttäisivät myös kellarikerroksen alakaton purkamista, jotta harkkopinnat saataisiin kaikkialta slammattua. Kuloniitty on kertonut suorittaneensa kiinteistön lämpökamerakuvauksen. Lämpötilaindeksi 61 prosenttia oli asumisterveysasetuksessa määritelty toimenpideraja pistemäiselle lämpötilalle. Kohteessa oli havainnoitu ilmavuotoja kuvauksen lisäksi aistinvaraisesti. Kuvauksen tutkimustulosta oli tulkittu kohteen rakennusajankohtaa myöhempien ohjeiden mukaan, mutta ilmavuoto oli Kuloniityn mukaan joka tapauksessa huonoa rakennustapaa. Kiinteistön ikäisessä kohteessa eritasoiset ilmavuodot olivat kuitenkin tavanomaisia. Kuvaus oli suoritettu yhtenä päivänä. Tavanomaista ei ollut, että pintoja olisi purettu ennen lämpökamerakuvausta.Mutisen mukaan kohteen radonputkiston asentaminen oli ollut rakennusaikainen vaihtoehto. Raja-arvojen ylittyessä oli lisäksi yleensä asennettu radonimuri. Radonarvon ylittäessä 480 Bq/m3 oli kyse poikkeavasta määrästä, kun otettiin huomioon asumisterveysohjeen 20 prosentin marginaali.Suurin osa radonista tuli seinän ja lattian liitoksista sekä läpivientien kohdalta. Lattian betonilaatta kutistui ajan saatossa, mistä aiheutui usein useiden millimetrien raot seinien ja lattian väliin. Oli mahdollista, että kohde oli täyttänyt valmistuttuaan radonin raja-arvovaatimukset. Radonin kulkeutuminen muurin läpi edellytti, että maa-aines on rakennetta vasten. Ilmanvaihdon kaksinkertaistaminen puolittaisi radonpitoisuuden. Radonputkisto poisti radonia, mutta se olisi tehokkaampi radonimurin kanssa ja saisi radonpitoisuudet tarvittavalle tasolle. Imuriksi riittäisi muutamalla satasella hankittava poistopuhallin. Mutinen oli ehdottanut, että remontoinnin yhteydessä myös seinän ja lattian liitokset tiivistettäisiin.Tuominen ja Kaikkonen ovat esittäneet, että radoniin ja tiivistyksiin liittyvät korjauskustannukset olisivat radonimurin/poistokoneen osalta 3.270 euroa ja muilta osin sisältäen myös alakaton korjauksen yhteensä 15.000 euroa. Puukko ja Kerkko ovat katsoneet, että radontilanteen korjaamisen tuli tapahtua ensisijaisesti radonputken alumiiniteipillä tiivistämisellä, minkä kustannukset ovat 150 euroa. Toissijaisesti korjaus tuli tehdä radonimurin asennuksella, minkä kustannukset töineen ovat 500 euroa ja viimesijaisesti radonputkisto sukittamalla tiivistäen 1.000 euroa. Seinän ja lattiarajan liitos-kohdan tiivistäminen maksaisi 500 euroa, mikäli tiivistettävää oli 20 metriä.
Johtopäätökset
Sosiaali- ja terveysministeriön päätöksen asuntojen huoneilman radonpitoisuuden enimmäisarvoista (944/92) 2 §:n 1 momentin mukaan asunnon huoneilman radonpitoisuuden ei tulisi ylittää 400 Bq/m3 ja asunto tuli säännöksen 2 momentin mukaan suunnitella ja rakentaa siten, että radonpitoisuus ei ylittäisi arvoa 200 Bq/m3. Pykälän 3 momentin mukaan radonpitoisuudella tarkoitetaan radonpitoisuuden vuosikeskiarvoa, joka on mitattu tai mittauksen perusteella määritetty radonpitoisuuden keskiarvo vuoden pituisena yhtäjaksoisena aikana.
Sosiaali- ja terveysministeriön terveydensuojelulain 32 §:n nojalla antaman asumisterveysohjeen mukaan kahden kuukauden radonmittaus tulisi tehdä marraskuun ja huhtikuun välisenä aikana. Ohjeen mukaan huoneilman radonpitoisuudesta saadaan riittävän tarkka arvio käyttämällä kahta mittaria. Tällöin radonpitoisuus lasketaan eri mittareiden osoittamista pitoisuuksista keskiarvona, keskimääräisellä oleskeluajalla painotettuna. Jos marras-huhti-kuussa tehty mittaus osoittaa asunnon huoneilman radonpitoisuuden ylittävän ohjearvon enemmän kuin 20 prosentilla, radonpitoisuuden vuosikeski-arvo ylittää sosiaali- ja terveysministeriön päätöksen (944/92) mukaisen enimmäisarvon. Terveydensuojeluviranomaisen tulisi ohjeen mukaan kehottaa asuntojen ja muiden oleskelutilojen haltijoita ja omistajia ryhtymään toimenpiteisiin sisäilman radonpitoisuuden pienentämiseksi silloin, kun radonin vuosikeskiarvo ylittää arvon 400 Bq/m3.Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole tullut ilmi seikkoja, joiden vuoksi mittaustuloksia radonarvojen tai lämpövuotojen osalta olisi sinänsä pidettävä epäluotettavina. Jossain määrin epävarmuutta niihin kuitenkin liittyy sen vuoksi, että seinäpintoja oli laajasti purettu ennen mittauksia, mikä on saattanut vähentää rakenteiden tiiveyttä. Joka tapauksessa radonarvot ovat olleet niin korkeita, että radonpoistoa on ollut syytä tehostaa. Sen sijaan lämpövuotojen osalta hovioikeus katsoo näyttämättä jääneen, että ne olisivat poikenneet talon rakennusaika huomioon ottaen siitä, mitä ostajilla on ollut oikeus edellyttää, vaikkakin myös Mutisen mukaan rakennetta oli syytä remontin yhteydessä tiivistää. Tältä osin kustannukset olivat Mutisen mukaan vain muutama sata euroa.Sirenin ehdottamat korjaukset ovat varsin laajoja ja käsittävät radonimurin asentamisen lisäksi rakenteiden laajamittaista purkamista ja korjaamista.Hovioikeudella ei ole aihetta epäillä Sirenin kertomusta siitä, että kaikki nämä toimenpiteet parantaisivat talon tiiveyttä ja alentaisivat radonin kulkeutumista huoneilmaan. Korjaustoimenpiteet kuitenkin merkittävästi pa-rantaisivat rakenteiden tasoa siitä, mitä talon rakennusaikaan nähden on ollut perusteltua edellyttää. Lisäksi Mutisen kertomusta on pidettävä uskottavana siltä osin, että radontilannetta voidaan parantaa lievemmin keinon kuten esimerkiksi asentamalla radonimuri, jonka kustannukset ovat noin 500 euroa. Talo olisi siten ollut vähäisellä toimenpiteellä ja kustannuksilla saa-tettavissa radonin raja-arvojen osalta asumisterveyden vaatimilla tasolla eikä kyseessä ole merkittävä laatuvirhe.
3. Yhteenveto ja oikeudenkäyntikulut
Edellä todetuin tavoin ne virheet, joihin ostajilla on oikeus laatuvirheinä ve-dota, eivät ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla yksittäin tarkasteltuna merkityksellisiä. Ne ovat sellaisia suhteellisen vähäisiä salaisia virheitä, jotka tyypillisesti kuuluvat riskinjaon perusteella ostajan vastattaviksi. Virheitä kokonaisuutena arvioitaessa on otettava huomioon, ettei yhdenkään vian tai puutteen ole näytetty merkittävällä tavalla vaikuttaneen talon käyttöön asuntona. Asiassa ei myöskään ole esitetty Tuomisen kertomusta vahvempaa näyttöä terveyshaitoista. Useiden vi-kojen tai puutteiden korjausta on suositeltu tulevien ongelmien välttämiseksi. Vain viemärin tuuletusputkesta johtuneet kosteusvauriot, joihin ostajat eivät voi laatuvirheenä vedota, ja radonpitoisuus on ollut syytä korjata viivytyksettä. Kaikki viat ja puutteet ovat suhteellisen helposti ja vähäisin kustannuksin korjattavissa siihen tasoon, jota kyseessä olevalta 20 vuotta van-alta talolta on ollut perustellusti aihetta edellyttää. Näin ollen vikoja tai puutteita ei voi myöskään kokonaisuutena arvioiden pitää merkittävinä.
Tuomiolauselma Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei edellä mainituilla perusteella ole aihetta muuttaa ja ostajat tulee velvoittaa korvaamaan myyjien määrältään riidattomat oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Janne Tuominen ja Raija Kaikkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Seppo Puukon ja Maija Kerkon oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 20.480,83 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys-korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.6.2024.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos PAhovioikeudenneuvos MNhovioikeudenneuvos SY
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä JH
Ratkaisu on yksimielinen. L 748/2021/1265
7.6.2022
Tuomioistuimen kokoonpanoKäräjätuomari NHKäräjätuomari RTKäräjätuomari AJ
Asianosaiset
KantajaKaikkonen Raija
KantajaTuominen Janne
VastaajaPuukko Seppo
VastaajaKerkko Maija Karina
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus.
Vireille 15.4.2021 Ratkaisunumero 1004 1255 RIIDATON TAUSTA
Maija Kerkko ja Seppo Puukko ovat myyneet Raija Kaikkoselle ja Janne Tuomiselle 25.4.2019 allekirjoitetulla kauppakirjalla hallinnanjakosopimuksessa määritellyn kiinteistön (92-xxxx) määräosan ja sillä sijaitsevan omakotitalon liittymineen.
Omakotitalo sijaitsee osoitteessa X Vantaa. Kauppahinta on ollut 360.000 euroa ja se on maksettu kaupantekohetkellä.Omistusoikeus on siirtynyt ostajille kauppakirjan allekirjoituksin. Hallintaoikeus on alkanut 7.6.2019. Rakennuslupa hankkeelle on myönnetty vuonna 1998, rakennus on rakennettu vuonna 1999 ja käyttöönotto on tapahtunut vuonna 2005. Ennen kaupantekoa ostajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen 17.3.2019 ja 1.4.2019.Kohteessa on suoritettu kuntotarkastus 1.4.2019 ja siitä on laadittu tarkastusraportti.
Riidatonta on, että perusmuurin patolevyn yläosasta puuttuu peitelista ja sokkeli on patolevyn alta rakennuksen ulkopuolelta pinnoittamatta. Riidatonta on myös se, että sokkelin vierustäyttö oli tehty hienojakoisella maa-aineksella niissä parissa kohdassa, joissa maa-ainesta oli kaupan jälkeen suoritetussa katselmuksessa kaivettu esille, mutta riitaista on, onko se tehty vastoin määräyksiä ja hyvää rakennustapaa.
Kaupan kohteessa on 25.6.2020 laadittu asiantuntijatarkastus, josta on laadittu tarkastusraportti.
VAATIMUKSET PERUSTEINEEN
Kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennusta 52.000 euroa korkolain 3 luvun 2§:n mukaisine tuottokorkoineen 25.4.2019 lukien haastehakemuksen tiedoksiantoon saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksi antamisesta lukien, vahingonkorvausta 5.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksi antamisesta lukien sekä oikeudenkäyntikulut 27.970,38 euroa ja asianosais- ja selvittelykulut8.402 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksi antamisesta lukien.
Puutteet ja virheet1. Sokkeli, perusmuurilevy ja vierustäytötSokkeli oli osin pinnoittamatta ja rikottu siten, että siitä oli irrotettu paloja pois. Perusmuurilevyn yläosaan ei ole asennettu listaa, joka estäisi levyn taakse mahdollisesti ajautuvan maa-aineksen. Vastaavasti levyn ilmanvaihto seinärakenteeseen päin oli tukittu osittain sen päälle tehdyllä rappauksella.Edelleen talon sokkelin vierustäyttö ei täytä rakennusajankohdan vaatimuksia maa-aineksen osalta ja se oli liian hienojakoista sekä ulkoseinärakenteen osalta ei ole vaadittavaa salaojasoran muodostamaa ns. pystysalaojaa.Sokkelin peitelistan puuttumisen havaitseminen ulkoisessa tarkastuksessa on ollut huomattavan vaikeaa, koska talon sokkelin rappaus on suoritettu siten, että se ulottuu maanpintaan saakka. Sokkelin puutteellinen kosteuseristys eli ns. slammaus ei ole ollut nähtävissä miltään osin ennen kauppaa, koska se on maan peitossa. Toisin kuin vastaajat väittävät, niin rakennuksen rakentamisaikana vallinneen hyväksyttävän rakennustavan mukaan kellarisille alapohjaratkaisuille on tehty aina ns. pystysalaoja seinän viereen. Tämä ilmenee jo vuonna 1971 laadituista RT-korteista. Samoin rakennuksen salaojitus ja seinänvieritäyttö on edellyttänyt oikeanlaatuista salaojasoraa. Nyt sokkelin täyttö ja sen viereinen maa-aines sekä harkkorakenteen tiivistys ei ole tehty asianmukaisella tavalla.Slammaus ilmenee myös rakennuslupakuvista, mutta se on jätetty tekemättä.
Pystysalaojan, ja slammauksen puuttuminen sekä perusmuurilevyn ylälistan puuttuminen ja sen ilmanvaihdon tukkiminen vaikuttaa kellarin kosteustekniseen toimivuuteen ja lisää kosteusriskiä pitkän ajan kuluessa. Kyseessä on rakennusvirheet.
2. Harkkorakenteen slammaus
Talon perustusten harkkorakennetta ei ole rakennekuvien mukaisesti slammattu perusmuurilevyn takaa, vaan perusmuurilevyn taakse on jäänyt paljas huokoinen harkko. Harkon slammauksella on merkitystä kellarikerroksen ulkoseinän kosteusteknisen toimivuuden kannalta sekä radonsuojauksen osalta. Rakenteissa on havaittu kohonneita kosteusarvoja sekä erityisesti alakerran varaston nurkassa sekä koko alapohjan osalta kohonneita radonarvoja. Kellarillisen tilan maavastaisen seinien kosteustekninen toimivuus edellyttää harkkovalmistajankin mukaan harkkojen slammaamista ulko- ja sisäpuolelta. Tällä seikalla on kosteusteknisen toimivuuden lisäksi myös huomattava merkitys radonin ilmentymisen osalta, koska radon leviää niin sivu- kuin pystysuunnassa.Käytännössä kysymys on rakenteiden asianmukaisesta tiiveydestä. Nyt harkkorakenteet on jätetty slammaamatta kokonaisuudessaan, niin sisä- kuin ulkopuolelta. Radonrakentaminen siihen kuuluvine tiivistyksineen on ollut tiedossa rakentajilla jo ennen nyt myydyn kiinteistön rakennusluvan myöntämistä. Rakennuslupa on edellyttänyt radonputken asennuksen, mutta muut radoniin liittyvät toimenpiteet on jätetty tekemättä esim. rakenteiden tiivistykset.
3.Vesikate
Talon katolla oli korkeamman ja matalamman vesikaton rajakohdassa asennettu vesipellitys ja haaratiilien limitykset väärin sekä katossa on myös muita kohtia, missä on peltien ja tiilien limitys väärin, minkä johdosta sadevesi pääsi suoraan juoksemaan aluskatteelle ja rakenteisiin.Vesikate pitää korjata siltä osin, ettei suoraa veden pääsyä aluskatteelle tapahdu. Haaratiilet tulee myös limittää asianmukaisesti, jotta kyseessä olevaa ongelmaa ei synny. Aluskatteen tehtävänä on ainoastaan ohjata vesikatteen kondensio seinälinjan ulkopuolelle.
4.Ikkunapellit
Ulkoikkunoiden tippapellit oli asennettu väärin ja väärä asennus aiheuttaa kosteusriskin talon rakenteisiin valuvana vetenä. Kysymys on eri asiasta kuin kauppakirjan ehdossa on mainittu. Kantajat eivät ole voineet havaita tätä ostotarjousta tehdessään eikä tätä ole havainneet kuntotutkijat.
Ikkunapeltiä ei ole nostettu asianmukaisesti yläosaltaan ikkunakarmin hahlossa olevaan uraan. Ikkunapellit ovat väärin asennettu. Puukonaan eri kysymys on pellityksen avoimista sisäkulmista mahdollisesti tapahtuva vuoto. Mainittujen tippapeltien ongelmat havaittiin vasta paljon myöhemmin ikkunoita pestäessä, kun vedet eivät valuneet tippapelleille, vaan valuivat talon rakenteisiin ikkunan alle.Tällöin asiaa selvitettiin ja todettiin ne väärin asennetuksi. Kyseessä on asennusvirhe, joka aiheuttaa huomattavaa kosteushaittaa sekä asennus on korjattava.
5.IV-koneen katon läpivienti
Ilmanvaihtokoneen katon läpivienti oli toteutettu väärällä tavalla ilman asianmukaista eristettä pellitetyn vesikaton yläpuolelle viedyn ”piipun” osalta. Virhettä ei ole ostotarkastuksessa kyetty havainnoimaan. Kantajat ovat luottaneet kuntotarkastuksen asianmukaisuuteen. Asennus on selvästi asennusohjeiden vastainen.
6.Eteisen ja wc:n välikaton ja seinärakenteen kosteus
Talon eteisen ja pikku-wc:n välisessä välikatto- ja seinärakenteessa oli havaittu huomattavaa kosteutta. Vika oli johtunut siitä, että katolle viety viemärin tuuletusputki oli ollut epätiivis. Rakennetta avattaessa huomattiin, että vesi oli valunut pitkälle talon kattorakenteisiin sekä myös seinärakenteisiin. Avattaessa rakenteita havaittiin myös, että kohtaa oli aikaisemmin remontoitu vuonna 2018, joten myyjät ovat olleet tietoisia ongelmasta, mutta jättäneet sen kertomatta ostajille.
Kaupantekohetkellä oli tiedossa, että viemärin tuuletusputki oli eristämätön välikaton yläpuoliselta osalta. Tiedossa ei kuitenkaan ollut se, että se oli asennettu ilman tiivisteitä ja se oli eristämätön välikaton alapuolisilta osin ja se oli aiheuttanut merkittäviä vaurioita rakenteisiin ja sen vuoksi eteisen tilasta oli jo aikaisemmin vastaajien toimesta uusittu kipsilevyjä. Virheen on täytynyt olla vastaajien tiedossa jo ennen kauppaa, mutta he eivät ole kertoneet tästä ostajille. Ostajat eivät ole varautuneet näin laajaan kosteusvaurioon myyjien puutteellisen ilmoituksen vuoksi. Kuntotarkastajan käsityksen mukaan viemärin tuuletusputki kondensoi vain sisäpuolelle ja se on myös katolle usein auki, joten rakennusaikana viemärin tuuletusputkille ei ollut eristämiseen liittyviä vaatimuksia. Purkuvaiheessa havaittiin, että tuuletusputkissa ei ollut mutkissa lainkaan tiivisteitä.Kosteusvaurioiden on täytynyt syntyä jo ennen vaaranvastuun siirtymistä huomioiden vaurioiden laajuus ja toistuvuus.
7.Radonputkiston kondenssiongelma (7+13)
Yläpohjaan ja yläpohjan eristevillojen sisällä viety sekä edelleen ylös vesikatosta nostettu radonpoiston kanava on toteutettu väärin iv- kanavalla ja epätiiviillä liitoksilla. Kauppakirjan ehdoissa ei ole merkintää tästä virheestä. Puutteellinen kanava on aiheuttanut kondenssiveden kulkeutumista yläpohjan villoihin, ja hiirien tekemistä rei’istä päässyt vaurioittamaan myös sisäpuolen kipsilevykattoa.Radonpoistokanava oli väärin asennettu, puutteellisesti eristetty ja katon läpivienti oli toteutettu eristämättömänä ilmanvaihtokoneen jäteilmakanavan tavoin peltisen ”piipun” sisällä. Samaan piippuun oli viereen asennettu eristämättömänä myös viemärin tuuletus.Kodinhoitohuoneessa olevan putkikotelon osalta havaittiin, että siellä olevassa putkessa ei ole kondenssisuojausta ulkopinnassa ja radonputkea ei ole tehty asianmukaisesti tiiviistä radonpoistoon soveltuvasta putkesta. Edelleen toteutetut peltiputkien liitokset eivät ole olleet tiiviitä ja putkessa ei ole kondenssisuojausta ulkopinnassa. Radonputkisto on edellyttänyt kaasutiivistä putkistoa.Materiaalivalinta on ollut virheellinen eikä asennus ole ollut tiivis. Ongelmat olivat aiheuttaneet kondenssin johdosta kosteusvaurioita yläpohjassa.Tämän seurauksena ympärillä olevat rakenteet kastuvat ja samalla aiheutuu myös radonin vuotoriski.
8. Ilmanvaihtokoneen tulo- ja poistoilmaputkisto (8+14)
Ilmanvaihtokoneen osalta havaittiin, että koneen toinen tuloilmaputki ottaa ilman toisen kerroksen parvekkeen katon alta. Toinen iv-koneen tuloilma-aukko on tehty siten, että puskuun harkkopintaan tuodusta iv-tasoliittimestä 125 mm kokoiselta alueelta on johdettu ulos kaksi 50 mm putkea. Tuloilma-aukko on liian pieni ja asennusohjeiden vastainen. Sisään tuli ennen korjausta raitista tuloilmaa osittain harkon lävitse, osittain varaston puolelta imuvuodon kautta ja osittain 2 x 50 mm läpimenoaukoista ulkopuolelta.Ilmanvaihtokoneen tuloilman ja poistoilman putken osalta asennukset ovat asennusohjeen vastaisia. Se, että kone joudutaan ikääntymisen vuoksi vaihtamaan, ei aiheuta vaihtotarvetta itse kanavistolle, joka tulee korjata asennusohjeen mukaiseksi.
Lisäksi tuloilmaputkea ei ole eristetty laitteen oman asennusohjeen mukaisesti. Edelleen jäteilmakanava on eristetty yläpohjan villojen yläpuoliselta osin väärin alumiinipitoisella eristeellä, eikä eriste ollut muutoinkaan ohjeiden mukaisesti jatkunut metallisen kattoläpiviennin (piipun) sisään. Ilmanvaihtokoneen jäteilmakanavaa ei ole kondenssieristetty valmistajan alkuperäisen asennusohjeen mukaisesti.
Kanavan eristämättömyys on aiheuttanut ongelmat ja ongelmat ovat tulleet nyt esiin, kun irtaimistoa on kastunut talviaikaan sekä kanavan pinnalla on jäätä.
Kondenssieristys on vaatimuksena tänä päivänäkin, kuten oli iv-järjestelmän asennusaikanakin. Iv-järjestelmän poistoputken (alkup. virheväite 14) eristyksen puute vaatii kokonaisuudessaan piippukotelon purkutyöt asennusten suorittamiseksi alkuperäisten ohjeiden mukaisesti. Kyseessä on rakennusvirhe ja eristämättömyys voi aiheuttaa kosteusvaurion ja sisäilmaongelman.
9. Jyrsijävauriot ja yläpohjan höyrynsulun tiiveys
Yläpohjassa on havaittu sen höyrynsulussa sekä höyrynsulkujen läpivienneissä epätiiveyttä ja reikiä. Edelleen yläkerrassa ja alakerrassa niiden kattorakenteissa alakerran makuuhuoneessa sekä muissa alakerran kattorakenteissa oli havaittu, että sinne oli kulkeutunut huomattava määrä jyrsijöitä ja jyrsijät ovat saastuttaneet koko kattorakenteen eritteillään. Jyrsijät ovat kulkeutuneet sisätiloihin laajalti saastuneen yläpohjan kautta. Yläpohjavillat ovat myös kokonaan jyrsijöiden eritteiden saastuttamat, höyrysulkumuovi on hiirien tuhojen vuoksi lukuisista kohdista rikki sekä ulosteita ja eritteitä on ollut koko asuintilan kipsilevykaton päällä. Puhallusvillojen imuroinnin aikana urakoitsija on kertonut poistaneensa lukemattomia hiiren pesiä ja eritekasoja. Höyrynsulkumuovit on avattu koko yläpohjan laajuudelta ja eritteet jouduttu puhdistaman sekä höyrynsulku korjaamaan. Jyrsijävahingot on kuvattu ja dokumentoitu kattavasti.Edelleen jyrsijävaurioituneista alueista reklamoitiin ensimmäisen kerran 27.10.2019, eli välittömästi hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen. Tämän jälkeen aloitettiin heti välittömästi aktiiviset jyrsijöiden torjuntatoimet. Jyrsijöitä saatiin loukkuihin reilusti toista sataa kappaletta kesän ja syksyn aikana. Laajemmat vauriot huomattiin vasta kondenssivuotoja tutkittaessa (radonputkia ja viemärintuuletusputkia tutkittaessa sekä alakerrassa huonon ilmanlaadun selvittämiseksi ja paneelien välistä tulevan jyrsijän eritteen vuoksi). Ostajilla ei ollut tietoa siitä, että höyrysulkumuovissa olisi reikiä, ja ne olisivat epätiiviit sekä rakenteissa olisi jyrsijän ulosteita ja eritteitä koko asuinhuoneiston puolella. Kaikki esitetyt korjaustoimenpiteet asian tiimoilta ovat olleet siten tarpeellisia ja ne ovat myös ammattilaisen suorittamia, joka on suorittanut yläpohjan korjauksen.Jyrsijävauriot ovat niin laaja-alaisia, että niiden on täytynyt syntyä ennen vaaranvastuun siirtymistä.
10. Kellarikerroksen seinärakenteen mikrobivaurio
Kellarikerroksessa oli asennettu sen ulkoseinän rakenteelle paneeli ja paneelin alle oli laitettu höyrysulku sekä lisälämmöneristeeksi villa. Talon ulkoseinärakenne oli näiltä osin kahden eristävän kerroksen välissä, kun ulkoseinärakenteena oli ns. lämpöharkko. Rakenne oli alkanut homehtumaan, kun se oli jäänyt kahden tiiviin eristekerroksen väliin. Suoritettujen mikrobitutkimusten perusteella rakenne on mikrobivaurioitunut. Ongelmana on myös talon sisäpuolen rakenteista puuttuva tiivistys eli slammaus, jota on edellytetty valmistajankin ohjeiden mukaan. Merkitystä asialla on myös radonongelman osalta. Käytännössä ei ole muuta vaihtoehtoa kuin purkaa kyseessä oleva väärin rakennettu rakenne, koska rakenteessa on myös höyrysulku, joka muodostaa riskin kosteuden tiivistymiselle rakenteeseen ja riski on toteutunut. Rakenteen ongelmaa ei ole ennakkotarkastuksessa voitu havaita.Kyseessä on riskirakenne, jossa riski on toteutunut mikrobivaurioina.
11. Saunan vesi- ja alumiinieristeen epätiiviysSaunatilassa oli havaittu, että vesieristettä ja saunan seinän alumiinieristettä ei ole limitetty asianmukaisesti niin, että rakenne olisi tiivis. Saunatilan vesieristeen ja alumiinieristeen limityksen osalta voidaan todeta, että rakenteen pitää olla asianmukaisesti tiivistetty ja kyseessä on selkeä puute ja rakennusvirhe.Rakennetta ei sellaisenaan oleva voitu havaita kuntotarkastuksen yhteydessä. Sitä ei ole myöskään kuntotarkastajan toimesta havaittu. Rakenteen epätiiviydestä aiheutuu ilmavirtaus ulkoapäin sisätiloihin, mikä voi aiheuttaa mikrobivaurioita.
12. Kodinhoitohuoneen lattiakaivo
Kodinhoitohuoneen lattiakaivot ovat puutteellisia asemoinniltaan ja vettä kerääntyy lattiakaivon viereen, eikä kaatoja ole tehty asianmukaisesti. Suoritetussa Sirenin asiantuntijatarkastuksessa kävi ilmi, että kyseessä on märkätila ja märkätilassa on lattiakaivo, joka edellyttää asianmukaisia kaatoja. Väite on tehty oikea-aikaisesti. Kaadon korjaaminen edellyttää laatoituksen purkamista ja lattian tasoittamista sekä uudelleen rakentamista.
15. Radonarvot ja rakenteiden radontiivistäminenTalossa on hyväksyttävät radonarvot ylittäviä mittaustuloksia ja radonin esiintyminen edellyttää rakenteiden tiivistämistä sekä radonin poistamiseksi tarvittavaa laitteistoa. Radonarvot ovat reilusti koholla yli annettujen määräysten. Mitattu kuukausikeskiarvo on ollut 497 Bq ja viikkokeskiarvo 681 Bq. Säteilyturvakeskuksen määrittämää raja-arvoa 300 Bq ei saa ylittää.Sosiaali- ja terveysministeriön antaman asetuksen 1044/2018 20 §:n mukaan 300 bequereliä on hyväksyttävä määrä vanhoissa asunnoissa.Rakentamisaikana rakennus olisi pitänyt suunnitella ja rakentaa siten, että raja-arvo 200 bequareliä ei ylity. Nyt ilmenneet radonarvot edellyttävät välittömiä rakenteisiin liittyviä toimenpiteitä. Käytännössä näitä toimenpiteitä on nimenomaan rakenteen riittävä tiivistäminen eli harkkorakenteiden slammaaminen ulko- ja sisäpuolelta sekä lattia- ja seinärajan tiivistäminen. Taloon on rakennettu myös radonputkisto ja sen osalta ylösnosto.Radonpoiston tehostaminen edellyttää radonpoistoimurin asentamista. Kantajat ovat asennuttaneet paikalle myös STUK:n radonmittauspurkit ja tuloksena on ollut, että radonia esiintyy edelleen yli sallittujen arvojen, kellarin makuuhuoneessa 330 Bq ja olohuoneessa 490 Bq.
Kyseessä ei ole radonin osalta mikään peruskorjaustoimenpide, vaan kysymys on asumisterveysasetuksen mukaisista olosuhteista, ja rakenteet pitää saattaa sellaisiksi, että kyseessä olevassa asunnossa on terveellistä asua.
Kun taloon on asennettu radonputkisto ja kanavat, osoittaa se, että jo rakennusaikana on epäilty radonin olemassaoloa. Rakentamisessa ei ole noudatettu rakennuslupakuvia ja rakenteita ei ole tiivistetty asianmukaisesti radonongelman poistamiseksi. Kyseessä on rakennusvirheet.
16. Seinän ja lattian liitos
Alapohjarakenne erityisesti seinän ja lattian liitos ei ole tiivis ja siitä aiheutuu ilmavirtauksia huonetilaan. Alapohjassa on otolliset olosuhteet mikrobivaurioiden syntymiselle ja terveyshaitan aiheutumiselle. Tiivistystä edellyttää myös radon. Korjaustoimenpiteenä joudutaan kaikki seinien ja lattioiden liittymäkohdat tiivistämään.
Toimenpidesuositukset ja korjauskustannuksetToimenpidesuosituksena on kaivaa talon kaikki vierustat auki sekä talon ulkoseinärakenteen kevytsoraharkot pitää slammata sisä- ja ulkopuolelta. Slammaus on myös tärkeää radonkaasujen esiintymisen vuoksi, kun korjaustapana on rakenteiden tiivistäminen. Ulkopuolisina korjauksina joudutaan toteuttamaan myös seinävierillä olevan maa- aineksen vaihtaminen sekä samalla asennetaan perusmuurilevyn ylälistat sekä korjataan rappauksen aiheuttamat tukkeutumisongelmat. Edelleen kellarin sisäpuolelta pitää purkaa kaikki riskirakenteet eli poistaa panelointi, koolaus ja villat sekä slammata harkot, rakentaa seinärakenne uudelleen sekä tiivistää kaikki rakenteet erityisesti seinien ja lattian välinen osuus.
Vastaavasti talon yläpohjassa pitää kaikki eristeet vaihtaa sekä yläpohjan höyrysulkumuovi tiivistää sekä korjata läpiviennit ja eristää putket ja vaihtaa ne tarvittavilta osin. Vastaavasti yläpohjan ja välipohjan osalta on korjattava tuholaisten aiheuttamat vauriot sekä siivota eritteet ja ulosteet. Tämä koskee myös kellarin kattorakenteita ja makuuhuoneen osaa.
Virheväitteet 1 ja 2Sokkelin ulkopuolen slammaus, perusmuurilevyjen korjaus, massanvaihdot, salaojat ja siihen liittyvät tiivistykset yhteensä 37.093 euroa.
Virheväite 3Vesikatteen limityskorjaus 500 euroa.
Virheväite 4Ikkunoiden vesipeltien irrotus ja korjaus 1.501 euroa.
Virheväitteet 5, 6, 7 ja 9Yläpohjan eristetilan ja höyrysulun korjaaminen laskun mukaisesti 4.183,33 euroa. Ilmanvaihtoputkien eristys 1.000 euroa sekä siihen liittyvän tekniikkakuilun korjaus (radonputki, iv-jäteilmakanavan eristys, tekniikkakuilun höyrysulun korjaus sekä sen purku ja rakennus) 4.000 euroa, eteisen ja wc:n korjaus 5.944 euroa.
Virheväite 8Tulo- ja poistoilmaputkiston korjaus, ja tuloilman poraus 211,03 euroa, oma työ huomioiden yhteensä 250 euroa.
Virheväite 10Kellarin sisäseinien purku ja korjaus 8.140 euroa.
Virheväite 11Saunatilan paneelien purku ja korjaus ilmavuodon vuoksi 7.680 euroa.
Virheväite 12Kodinhoitohuoneen lattian kaadon korjaus, laatoitus, märkäeristys, tasoitus ja purku määrältään 2.000 euroa.
Virheväitteet 15 ja 16Radonin poistokone määrältään 3.270 euroa. Seinän ja lattian liitos sekä seinien tiivistyskorjaus, sekä siihen liittyvä katon korjaus 15.000 euroa.
Virheväittämät yhteensäKaikki korjaukset ovat yhteensä 90.561,33 euroa. Korjauksista on tehty jo yläpohjan eristeiden villoitus ja tiivistys, 4.184,33 euroa.
Terveyshaitta (Virheväittämät 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, ja 16)
Suoritetuissa mikrobitutkimuksissa ja niistä saaduissa tutkimustuloksissa on havaittu kellarin takkahuoneen ulkoseinästä otetuissa näytteissä heikkoja viitteitä mikrobivaurioista. Edelleen keittiön yläpohjan villan osalta sekä yläpohjan puhallusvillan osalta makuuhuoneen päältä oli havaittu heikkoja viitteitä mikrobiongelmasta. Vahva viite vaurioista oli havaittu yläpohjaeristysvillasta viemärin tuuletusputken vuotokohdasta. Kaikissa näytteissä, missä on viite heikosta vauriosta, voitiin lisäksi todeta olevan kosteusvauriosta indikoivia mikrobeja. Näytemaljassa oli myös useampia kosteusvaurioon viittaavia mikrobilajikkeita. Puutteellisen höyrysulun ja epätiiviiden rakenteiden johdosta on aiheutunut sisäilmaan ilmavirtauksia ja epäpuhtauksia eli mikrobeita.
Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen 20 §:n mukaisesti rakenteissa on epäily mikrobivauriosta, mikä aiheuttaa terveyshaittaa.
Myös radonmittausten perusteella on havaittu raja-arvoja ylittäviä radonpitoisuuksia, jotka aiheuttavat terveyshaittaa. Kantajan väitteet ilmenevät kohdasta 16.
Hinnanalennuksen perusteet ja määrä
Ostajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä nyt esitetyllä kauppahinnalla, mikäli he olisivat olleet tietoisia omakotitalossa olevista nyt havaituista puutteista ja virheistä. Puutteita ja virheitä voidaan pitää maakaaren tarkoittamina laatuvirheinä ja ne eivät ole olleet havaittavissa edes huolellisessa ostotarkastuksessa. Niitä ei ole havaittu edes ammattilaisen tekemisässä kuntotarkastuksessa. Ostajilla on siten oikeus maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuun hinnanalennukseen.
Kiinteistö ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdassa mainittua sovittua laatutasoa. Edelleen myyjät eivät ole antaneet ostajille kaikkea sitä tietoa, mitä heillä on ollut yläpohjan virheiden osalta heidän toimestaan suoritetuista korjauksista sekä muista puutteista ja virheistä. Myyjät ovat siten toimineet vastoin sitä mitä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 ja 3 kohdassa on mainittu. Joka tapauksessa puutteet ja virheet ovat ns. salaisia virheitä ja ostajilla on oikeus maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaiseen hinnanalennukseen. Jos korjauksien aiheuttama tason tasonparaneminen otetaan huomioon, hinnanalennuksen määränä on pidettävä 52.000 euroa.
Myyjät ovat velvollisia korvaamaan myös ostajille aiheutuneen vahingon siten, kuin siitä on säädetty maakaaren 2 luvun 32 §:ssä. Myyjien pitää osoittaa, että kiinteistön virheet tai sopimusrikkomus ei johdu heidän huolimattomuudestaan. Myyjät ovat ostajien käsityksen mukaan jättäneet kertomatta heille kiinteistön laatuun vaikuttavista olennaisista seikoista.
Vastaajien asiassa esittämät väitteet ovat täysin virheellisiä, koska ne edellyttävät ostajien näkökulmasta aina erityisiä rakennuksen rakenteisiin liittyviä tavanomaisuudesta poikkeavia toimenpiteitä. Mikään nyt esille tulleessa kuntotarkastusraportissa kirjattu seikka, ei viittaa siihen, että ostajien pitäisi ryhtyä johonkin erityisiin toimenpiteisiin jonkun rakenneosan tarkastamiseksi.
Vahingonkorvaus
Ostajille aiheutuu vahinkoa ainakin korjausten ajalta noin 3 kuukautta muualla asumisen kustannuksina. Rakennuksessa ei ole voinut asua korjausten aikana. Tästä aiheutuu muuttokustannuksia 2 x 1000 euroa sekä muualla asumisen kustannuksia arviolta 3.000 euroa eli vahingon suuruus on yhteensä 5.000 euroa. Lisäksi alakerroksen makuuhuone on ollut käyttämättä kokonaan havaittujen vaurioiden ja erityisesti korkeiden radonpitoisuuksien vuoksi.
Ostajilla ei erityistä tarkastusvelvollisuutta
Maakaaren 2 luvun 9 § lähtee siitä, että mikäli erityisesti yksilöityjä virheitä ja puutteita ei kauppakirjassa ole esitetty, vastaavat myyjät kaikista niistä vaurioista tai rakenteissa olevista ongelmista, mitä kiinteistöllä ilmenee ja jotka ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamia laatuvirheitä. Kiinteistö on myyty normaalin markkinahinnan mukaisesti ja sen olisi tullut täyttää tietyt laatukriteerit. Mitään ostajien ja myyjien välistä erityistä keskustelua siitä, että kiinteistöön liittyvät nyt ilmenneet huomattavat korjauskulut tai peruskorjaukset alentaisivat kauppahintaa, ei ole käyty.
Kuntotarkastuksessa ei havaittu mitään erityisiä ongelmia, kuin ainoastaan talon normaaliin ikääntymiseen ja sen peruskorjaamiseen liittyvät seikat, jotka ostajat luonnollisesti huomioivat ostotilanteessa. Järjestelmien pitää olla toimivia, vaikka ne ovat ikääntyneitä.
Kiinteistöllä on suoritettu kahden kuntotarkastajan toimesta tarkastukset eivätkä he alan ammattilaisina ole havainneet nyt esille tulleita puutteita ja virheitä. Kantajilla ei voi olla tämän parempaa asiantuntemusta. Nyt kanteen perusteella esillä olevat puutteet ja virheet ovat käytännössä rakennusvirheitä, jotka ovat syntyneet jo vastaajien omistusaikana tai sitä aikaisemmin sekä ne aiheuttavat ostajille terveyshaittaa sekä taloudellisia menetyksiä, kun rakenteet on korjattava.
Vastaajat ovat virheellisesti väittäneet, että erityisen tarkastusvelvollisuuden aiheuttaisi kuntotarkastusilmaisu lisätutkimustarpeesta. Korkein oikeus on antanut ennakkotarkastusvelvollisuutta rajaavia päätöksiä (KKO 2004:78, KKO 2009:31, KKO 2019:16 ja KKO 2020:23). Näistä KKO 2004:78 ja KKO 2009:31ovat ennakkopäätöksiä. Vuoden 2004:78 ratkaisussa on todettu, että ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole tehneet tavanomaisesta poikkeavia ja kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia ennen kaupasta päättämistä. ratkaisussa KKO 2019:16 talon alapohjarakenteissa oli jo havaittu lahovaurioita sekä alapohja oli rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakennustavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä.Edelleen ratkaisussa on todettu se, että pelkkä ostajan tieto rakennuksen vaurioille altistavasta tekijästä eli rakenteellisesta tai muusta vastaavasta riskistä, ei vielä merkitse erityistä syytä tarkastaa rakenteiden vaurioiden olemassaoloa tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein. Edelleen ratkaisussa KKO 2020:23 oli ollut tilanne, jossa ostajilla oli ollut jonkinlaista tietoa rakenteellisista riskeistä ja rakennuksessa havaitusta kosteudesta. Ennen kauppaa rakennuksessa oli tehty kosteusmittauksia ja mittauksista oli laadittu pöytäkirja. Tällöinkin on suoritettu ammattilaisten toimesta mittauksia, joiden perusteella oli todettu, että kosteudet olivat olleet normaalia ennen kaupantekoa. Mikäli ammattilainen on tehnyt tämän tyyppisiä tarkastuksia, niin ostaja ei ole velvollinen tekemään rakennuksen kuntoa koskevia muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tämän lisäksi.
Mikään kuntotarkastusraportissa kirjattu seikka, ei viittaa siihen, että ostajien pitäisi ryhtyä johonkin erityisiin toimenpiteisiin jonkun rakenneosan tarkastamiseksi. Vastaajien asiassa esittämät väitteet ovat täysin virheellisiä, koska ne edellyttävät ostajien näkökulmasta aina erityisiä rakennuksen rakenteisiin liittyviä tavanomaisuudesta poikkeavia toimenpiteitä.
Reklamaatiosta sekä tutustuminen puutteisiin ja virheisiin Vastaajille on annettu koko ajan tieto rakennuksessa havaituista puutteista ja virheistä sekä suoritettavista korjauksista ja kantajan toimesta tehdyistä tutkimuksista, sekä myös radontutkimuksen tuloksista. Vastaajilla on ollut mahdollisuus tutkia rakenteita ja käyttää omaa asiantuntijaansa paikalla sekä näin vastaaja on kerran toiminut. Vastaajat eivät ole halunneet enemmälti käyttää mahdollisuuttaan tutkia rakenteita sekä mahdollisuus on edelleen, mikäli näin halutaan toimia.
Vastaajat ovat väittäneet, että laatan ja seinärakenteen liittymäkohdan ja rakenteiden tiivistämisen osalta ei ole reklamoitu kohtuullisessa ajassa. Puutteista ja virheistä sekä lattiarakenteen ja seinän liittymäkohdan epätiiveydestä on kuitenkin jo otettu kantaa aikaisemmin esitetyissä kirjelmissä radonongelman vaatiman tiivistämisen osalta. Epätiiveyteen on viitattu myös myöhemmin yhteenvedossa puutteena ja virheenä. Hyväksyttävä reklamaatio on myös esitettävä oikeuskäytännön mukaan silloin, kun ostaja on saanut ammattilaisen tekemän tutkimuksen perusteella riittävän selvyyden puutteen ja virheen merkittävyydestä ja olemassaolosta. Rakenteiden tiivistämisen ongelmat ja lämpövuodot ovat tulleet lopullisesti esille vasta Sirenin lausunnolla 11.2.2022 ja sen liitteenä olevalla lämpökamerakuvauksella.Reklamaatiot ovat siten tehty kohtuullisessa ajassa.
Selvittelykulut
Ostajille on aiheutunut selvittelykuluja Sirenin asiantuntijaraporteista ja siihen liittyvistä selvityksistä yhteensä 2.046 euroa, 3.240 euroa ja 2.366 euroa eli yhteensä 7.652 euroa sekä lämpökuvausraportista 750 euroa. Kaikki yhteensä8.402 euroa.
Selvittelykuluja vaaditaan osana oikeudenkäyntikuluja.
VASTAUS PERUSTEINEEN
Vastaajat kiistävät kanteen ja vaativat, että se hylätään ja että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut yksi kuukausi.
Kaupan ehdot ja kohteesta ostajilla olleet tiedot
Myyjien ilmoittama kohteen myyntihinta ennen kauppaa oli 379.000 euroa. Ostajat tekivät kiinteistöstä 18.3.2019 ostotarjouksen 360.000 eurolla viitaten tarjouksessaan kohteen pesutilojen ja salaojajärjestelmien korjaustarpeisiin sekä höyrynsulkumuovien vuotoihin ja yläpohjan viemäriputken lämmöneristeen korjaustarpeeseen. Kauppahinnassa oli siten huomioitu kiinteistön vikoja ja korjaustarpeita, mikä tulee huomioida virhevastuuta arvioitaessa, mikäli virheitä todetaan, jotta ostajat eivät perusteettomasti hyödy myyjien kustannuksella. Kauppakirjaan 25.4.2019 oli kirjattu, että ostaja on tutustunut huolellisesti kohteesta laadittuun raporttiin ja on tietoinen, ettei kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden tai puutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty ja että myyjä ei ole vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka on ostajalle ilmoitettu tai jotka ostaja on muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita.Kauppakirjaan oli listattu myös merkittävinä puutteina, että viemärin tuuletusputkea ei ollut eristetty ja yläpohjan läpivienti oli korjaustarpeessa, ikkunoiden vesipelleissä oli sisäkulmia auki, salaojien olemassaoloa, korkeusasemaa ei voitu tarkastaa, ja lisäksi on suositeltu asentamaan tarkastuskaivot talon kulmiin.Kaupan ehdoissa on sovittu, että ostajat ottavat kiinteistön ja rakennuksen vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajille esiteltäessä olivat, eikä myyjät ole vastuussa kyseiseistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista ja että vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu maksetussa kauppahinnassa.
Ennen kauppaa kohteessa oli suoritettu ostajien esittämän kuntotarkastajan Juha Puustisen/Uudenmaan Kuntotarkastus Oy:n toimesta kuntotarkastus, josta oli laadittu kuntotarkastusraportti 1.4.2019, jonka sisältö oli ollut kummankin kaupan osapuolen tiedossa.
Kuntotarkastusraportista 1.4.2019 ilmeni seuraavat seikat:-Yläpohjassa läpivienti korjaustarpeessa, viemärin tuuletusputkea ei ole eristetty;-Salaojien olemassaoloa, kuntoa ja korkeusasemaa ei voitu tarkastaa, suositellaan asentamaan tarkastuskaivot;-Ikkunat, vesipelleissä sisäkulmia auki, joista raportissa myös valokuvia;-Teknisen tilan pinnat ovat ”raakapintoja” ilman pinnoitusta (varastolaatua);-Patolevyt ilman ylälistaa ovat olleet havaittavissa sokkelissa raportin valokuvista;-Sadevesijärjestelmä, valokuva kellarin nurkalla olevasta syöksystä ja maininta, että kattovedet on syytä ohjata ulospäin rakennuksesta maata tai putkistoja pitkin vähintään kolmen metrin päähän ja että kattovedet eivät saa roiskua alas tullessaan seinille eikä rasittaa sokkelia;-Saunatilassa seinät ja lattiat todettu kosteusmittauksessa kuiviksi;-Ilmanvaihto testattiin ja se toimi hyvin;-Kiinteistön tekniset käyttöiät KH-kortin mukaan, salaojat 40 vuotta ja mikäli salaojien tarkastuskannet ovat piilossa niitä ei voi huoltaa, mikä vähentää käyttöikää 25 %;-Kiinteistön tekniset käyttöiät KH-kortin mukaan märkätilat laatta ja massamainen vesieriste uusimisväli 20-40 vuotta;-Kiinteistön tekniset käyttöiät KH-kortin mukaan ilmanvaihtokoneen tekninen käyttöikä jatkuvalla käytöllä 10-15 vuotta.
Lisäksi ostajille oli luovutettu ennen kauppaa Jari Ovan/Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportti 17.2.2016, jonka sisältö oli ollut kummankin kaupan osapuolen tiedossa. Kuntotarkastusraportista 17.2.2016 ilmeni seuraavat seikat:-Salaojat, ei tehty havaintoja salaojista, suositeltu niiden olemassaolonja toiminnan selvittämistä, lisätutkimussuositus ja mahdollinen korjaus/ uusiminen; -Perusmuurin vedeneristyksenä toimiva patolevy oli havaittavissa maanpinnan yläpuolella, mikä ilmeni myös valokuvista;-Yläpohjassa viemärin tuuletusputkea ei ole lämmöneristetty yläpohjatilan osalta, mikä aiheuttaa kylminä vuodenaikoina riskin tuuletusputken jäätymisestä umpeen sekä kosteuden tiivistymisestä tuuletusputken sisään ja veden valumista rakenteisiin, mikäli putkien liitoksien tiiveydessä on puutteita, suositellaan viemärin tuuletusputken lämmöneristämistä;-Pesuhuone ja sauna, lattioissa ja seinissä ei havaittu kosteusmittauksessa kosteutta;-Ilmanvaihto, sisätiloissa ei havaittu poikkeuksellisia hajuja eikä puutteita ilmavirtauksista, ilmanvaihtokoneessa ei havaittu huomautettavaa.
Virhevastuusta
Maakaaren 2 luvun 16 §:n nojalla ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle myyjästä riippumattomasta syystä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n laatuvirhesääntelyn mukaista virhettä ei muodosta yksinomaan se, että jokin rakenneratkaisu poikkeaa vallitsevasta rakennustavasta, materiaalivalmistajan ohjeesta, saati yksittäisestä suunnitelma-asiakirjasta, jos poikkeamalla ei ole toiminnallista haitallista vaikutusta kohteen käyttöön tai arvoon.
Käytetyn kohteen osalta virhearvioinnissa on myös kiinnitettävä huomiota siihen, että poikkeamien arviointi tulee tehdä rakennusluvan myöntämisen aikaisten rakennusmääräysten perusteella siltä osin, kun rakenneosat ovat alkuperäiset.Vanhan kiinteistön kohdalla ostajalta edellytetään huolellisempaa ja kattavampaa kohteen tarkastamista ennakolta sekä varautumista suurempiin korjaus- ja elinkaarikustannuksiin, kuin jos kyse olisi uudesta kohteesta.Oikeuskäytännössä on yleisesti hyväksytty elinkaarimalliajattelu virhevastuuarvioinnin lähtökohdaksi eli se, että ostajan tulee varautua kaupanteon jälkeen tuleviin peruskorjauksiin sellaisten rakenneosien osalta, joiden osalta tekniset laskennalliset elinkaaret ovat lopuillaan tai päättyvät ostajan omistusaikana.Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentissa todetaan, että ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Janne Tuominen on rakennusalan ammattilainen ja hänellä on paremmat tiedolliset ja taidolliset mahdollisuudet arvioida kaupan kohteen ominaisuuksia ja kuntoa kuin tavanomaisella ostajalla. Tämä tulee huomioida arvioitaessa, mitä ostajien on tullut tietää tai heidän tulee voida olettaa tienneen kaupan kohteesta ennen kauppaa.Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa todetaan, että ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä ja että ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tällaiseksi ns. erityisen tarkastusvelvollisuuden synnyttämäksi erityiseksi syyksi on oikeuskäytännössä katsottu muun ohessa kuntotarkastuksessa ilmaistu ja ostajan tiedossa oleva lisätutkimus- tai korjaussuositus taikka riski- ja vaurioperusteinen havainto. Mikäli ns. erityinen tarkastusvelvollisuus syntyy, ei ostajalla ole oikeutta vedota virheenä seikkoihin, jotka olisivat ilmenneet ostajan toimesta suorittamissa teknisissä tai muissa tavanomaisesta tarkastuksesta poikkeavien selvitysten avulla.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin nojalla, ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Virheväittämistä
Myyjät ovat asuneet kaupan kohteeseen kuuluneessa omakotitalossa omistusaikansa noin 3 vuotta. Kaupan kohteessa ei ollut ilmennyt myyjien omistusaikana havaittavia asumista haittaavia vikoja. Kaupankohde oli kaupantekohetkellä sopimuksen mukainen. Kaupankohdetta ei rasittanut tiedonantovirhe tai salainen virhe.Virheväite 1: Sokkeli, perusmuurilevy ja vierustäytötRiidatonta on, että perusmuurilevyn yläosasta puuttuu peitelista ja sokkeli on osittain pinnoittamatta. Peitelistan puuttuminen ja sokkelin pinnoitteen puuttuminen ja osittainen sokkelin rappaus on ollut nähtävissä ennen kauppaa, joten ostajat ovat sen tienneet tai heidän täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, eikä näihin seikkoihin voi vedota virheenä. Kantajien väitteestä jää epäselväksi, mitä tarkoitetaan väitteellä, että sokkelia olisi rikottu. Riidatonta on, että sokkelin vierustäyttö oli tehty hienojakoisella maa-aineksella niistä parista kohtaa, jossa maa-ainesta oli tutkittu. Pystysalaojaa, mikäli sellaista ei ole, ei ole kohteen rakentamisaikaisten suunnitelmien mukaan tullut rakentaakaan, eikä sellaista ole rakentamismääräysten mukaan vaadittukaan. Salaojien laskennallinen tekninen käyttöikä kohteessa on 30 vuotta. Kaupantekohetkellä salaojien teknistä käyttöikää on ollut jäljellä 10 vuotta. Lähes poikkeuksetta samassa yhteydessä, kun salaojaremontti tehdään peruskorjauksena, vaihdetaan maa-ainekset ja maatäytöt, pinnoitetaan sokkeli ja asennetaan patolevyt. Lisäksi ostajilla on ollut ennen kauppaa tiedossa kauppakirjassa todetusti, että salaojien olemassaoloa tai korkeusasemaa ei ole voitu tarkastaa. Ostajien on tullut heillä ennen kauppaa olleet tiedot huomioiden varautua salaojaremonttiin lähivuosina ja siinä tehtäviin korjauksiin kaupantekohetkellä, eikä kyseiset korjaukset siten muodosta ylipäätään virheperustetta.
Virheväite 2: Perustusten harkkorakenne ja radonsuojausRiidatonta on, että rakennuksen ulkopuolella harkkorakenteen pinnoilta puuttuu rappauspintojen ulkopuolelta slammaus niiltä osin kuin rakenne on näkyvissä ja se oli tutkimuksissa esillä. Rakennuksen sisäpuolella kellarikerroksessa maanvastaisia seinäosuuksia oli slammattu. Sen lisäksi, että rakenne on ollut keskeisiltä osin ostajien nähtävillä ennen kauppaa ja ostajat olivat tietoisia rakenteesta tai ainakin heidän täytyy olettaa tienneen siitä, ei slammauksen puuttuminen ole aiheuttanut vaurioita, eikä siihen liity mitään toiminnallista tai vaikutuksellista haittaa. Riitaista on, että kohteessa olisi alapohjan osalta kohonneita radonarvoja tai että näillä olisi vaikutusta kaupan kohteen käyttöön.Virheväite 1 ja 2: Kosteustekninen toiminta ja varaston nurkan kosteus Kohteen rakennuksen perustukset, sokkeli ja harkkorakenne, perusmuurilevy ja vierustäytöt (virheväite 1 ja 2) ovat täyttäneet niiltä rakennusmääräysten edellyttämät kosteustekniset vaatimukset kaupantekohetkellä ja ne täyttävät nämä vaatimukset vielä salaojien jäljellä olevan laskennallisen käyttöiän 10 vuotta. Missään asuintilojen sisäseinien pinnoilla ei ole havaittu kosteutta eikä jälkiä kosteudesta tai kosteusvaurioista. Varastotilan ulkonurkalla olleet vähäiset kosteusjäljet eli kalkkihärmät olivat paikallisia ja paljaassa harkkopinnassa, eikä niistä ollut haittaa eikä ne itsessään vaadi korjaustoimia. Jäljet oli myyjien käsityksen mukaan syntynyt vaaranvastuun siirtymisen jälkeen. Varastotilan harkkopinnassa olevien vähäisten jälkien syynä oli asiantuntijalausuntojen mukaan ollut se, että varastotilan nurkalla sadevedet olivat päässeet roiskumaan talon nurkalta syöksytorven kohdalta seinään.
Kellarin nurkan jälkiin liittyy Juha Puustisen/Uudenmaan Kuntotarkastus Oy:n raportissa 1.4.2019 mainittu korjaussuositus kattovesien ohjaamisesta pois rakennuksesta, joka oli ostajien tiedossa ennen kauppaa, ja josta oli kauppakirjassa todettu, että myyjä ei ole vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista tai puutteista, joista ostajille on ilmoitettu tai ostaja on havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita. Ostajat eivät voi vedota virheenä seikkaan, josta heillä on ollut tieto tai josta heidän olisi pitänyt olla tietoisia ennen kauppaa, ja joka liittyy suositeltujen korjausten oikea-aikaiseen tekemättä jättämiseen. Ostajat olivat ilmoituksensa mukaan sittemmin itse korjanneet sadevesien johtamisen kellarin nurkalla suosituksen mukaisesti. Tarkastuksella 25.6.2020 kohonnutta kosteutta jälkien kohdalla ei ollut ja rakenteet oli todettu kuiviksi. Kantajan esittämä väitesyy-yhteydestä on riitainen.
Kantajan vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein perustuen täysimittaiseen salaoja- ja sadevesijärjestelmä remontointikustannuksiin (37.000 euroa). Kantajan vaatimukset ovat selvästi ylimitoitettuja. Siinäkin tapauksessa, että jotain peruskorjausta tehtäisiin, olisi korjaukset toteutettavissa kaivamalla esiin patolevyn yläosa, puhdistamalla harkkopinta ja asentamalla ylälista, joiden korjausten kustannusarvio on 1.500 euroa.
Virheväite 3: Vesipellitys ja haaratiilien limitysKantajien väitteestä jää epäselväksi, mikä ja miten vesipellitys ja haaratiilien limitys olisi väärin, tai mitä tulisi korjata. Pellityksen ja tiilien limitys oli havaittavissa ennen kauppaa. Virheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Mitään vaurioperusteista korjaustarvetta ei ole. Kantajan vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein (500 euroa) ja se oli ylimitoitettu. Mikäli korjaustarvetta olisi olemassa, olisi korjaukset suoritettavissa 250 eurolla.
Virheväite 4: Ulkoikkunoiden tippapellitRiidatonta on, että ikkunapelti ei ole yläosastaan karmin hahlossa muutaman ikkunapellin osalta. Virheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Kosteusvaurioita ei ole ollut eikä mitään kosteusriskiä ole. Pellitykset olivat toimineet kaupantekohetkellä jo 20 vuotta ja rakenne oli riittävän tiivis. Vesipellin asennustapa on ollut myös nähtävissä ennen kauppaa, ostajat ovat olleet siitä tietoisia tai heidän täytyy olettaa, tiennen siitä. Pellitysten avoimista sisäkulmien osalta oli maininta myös kauppakirjassa, jossa oli sovittu, että myyjät eivät ole vastuussa niistä aiheutuneista mahdollisista vahingoista. Kantajan vaatimukset on laskettu virheellisin perustein (1.500 euroa) ja se oli ylimitoitettu.
Virheväite 5: Ilmanvaihtokoneen läpivienti Virheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Ilmanvaihto toimii, ja mitään vaurioita tai ongelmia ei ole syntynyt tai aiheutunut. Ilmanvaihtokoneen putkisto ja iv-koneen piippu on myös ollut ostajien havaittavissa ennen kauppaa. Läpiviennin puuttuminen oli mainittu myös kuntotarkastusraportissa ennen kauppaa. Kantajan vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein ja se oli ylimitoitettu. Mikäli korjaustarvetta olisi olemassa, olisi eristystyö tehtävissä 250 eurolla.
Virheväite 6: Eteinen ja pikku-WC, kosteus ja viemärin tuuletusputkiRiidatonta on, että eteisen ja pikku-WC:n kohdalla välikatossa, yläpohjassa kulkee katolle menevä viemärin tuuletusputki. Riidatonta on niin ikään se, että viemärin tuuletusputkea ei ollut eristetty. Riidatonta on myös se, että kaupan jälkeen ostajat ovat todenneet paikallisen kosteusvaurion eteisen ja pikku-WC:n kohdalla välipohjarakenteessa, eristeissä ja seinärakenteessa. Kosteusvaurion syynä on ollut se, että kun viemärin tuuletusputki oli eristämätön, on tuuletusputkeen lämpötilaerojen johdosta kondensoitunut kosteus päässyt ajansaatossa kastelemaan rakennetta. Tämän tarkemmin tiedossa ei ole, milloin kosteusvauriot olivat syntyneet, mutta on kuitenkin ilmeistä, että vaurioita oli voinut syntyä myös ostajien omistusaikana. Myyjät kiistävät virhevastuun. Ostajilla on ollut ennen kauppaa tieto viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä ja siihen liittyvistä vaurioriskeistä. Ostajat eivät voi vedota näihin seikkoihin, jotka ovat olleet heidän tiedossaan. Siltäkin osin kuin vaurioita mahdollisesti on ollut rakenteissa kaupantekohetkellä, on ostajilla ollut erityinen syy teknisten tai muiden tavanomaisesta poikkeavien selvitysten tekemiseen (ns. erityinen selonottovelvollisuus). Tällaisilla selvityksillä vauriot olisi ollut havaittavissa, joten ostajat eivät voi niihin virheinä vedota. Siltä osin, kun kyse on kosteusvaurioista, jotka mahdollisesti olivat aiheutuneet ostajien hallinta-aikana, kuuluu vaaranvastuu vaurioista ostajille, kun heillä on ollut vaurioriskin lähde tiedossa jo kauppaa solmittaessa.
Ostajien tiedossa on ollut ennen kauppaa kauppakirjassakin viitattu Jari Ohvon/Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportti 17.2.2016, jossa oli todettu, että yläpohjassa viemärin tuuletusputkea ei ole lämmöneristetty yläpohjatilan osalta, mikä aiheuttaa kylminä vuodenaikoina riskin tuuletusputken jäätymisestä umpeen sekä kosteuden tiivistymisestä tuuletusputken sisään ja veden valumista rakenteisiin, mikäli putkien liitoksien tiiveydessä on puutteita, suositellaan viemärin tuuletusputken lämmöneristämistä. Ennen kauppaa tehdyssä Juha Puustisen / Uudenmaan Kuntotarkastus Oy:n raportissa 1.4.2019 oli todettu korjaustarpeesta ja että yläpohjassa läpivienti korjaustarpeessa ja viemärin tuuletusputkea ei ole eristetty ja että pienetkin vuodot saattavat aiheuttaa isoja vaurioita ajan kanssa. Myös kauppakirjaan 25.4.2019 oli kirjattu, että viemärin tuuletusputkea ei ole eristetty ja oli sovittu, että myyjät eivät ole vastuussa tästä mahdollisesti aiheutuvasta vahingosta. Myyjillä ei ole ollut tietoa kosteusvaurioista.Kipsilevy eteisen seinässä on riidattomasti vaihdettu myyjien omistusaikana, mutta tämä ei ole liittynyt millään tavoin viemärin tuuletusputkeen tai vaurioihin.Kantajien väite, että myyjät olisivat tietosia vaurioista, kiistetään.
Ostajat eivät olleet varanneet myyjille mahdollisuutta tutustua vaurioihin sovitulla tavalla. Ostajat, myyjät ja myyjille myyneen henkilön edustaja sopivat kiinteistöllä katselmuksessa, että kun vauriokohta avataan niin, että kaikki osapuolet ovat paikalla. Yllättäen ostaja oli itse purkanut rakenteet ja irrottanut viemärin tuuletusputken, eikä myyjille varattu mahdollisuutta tutustua vaurioihin eikä tuuletusputken tiivistyksiin ennen purkua siten, kun ne avatuista rakenteista olisivat ilmenneet. Tämä ostajan menettely oli tarkoitushakuista ja se tulee huomioida lopulta näytön arvioinnissa. Kantajan vaatimukset oli laskettu virheellisin perustein (6.000 euroa) ja ne olivat ylimitoitettuja.
Viemärin tuuletusputken osalta kohteessa on ollut riidaton korjaustarve ja korjausta edellyttää myös paikallinen kosteusvaurio, välttämättömät ja tarpeelliset korjaukset olisivat enintään noin 3.000 euroa.
Virheväite 7: Radonpoiston kanava (kts. 13)Virheväitteet ja niiden vaikutuksellisuus kiistetään. Radon poistoputken piippu on ollut yläpohjassa ostajien nähtävissä ennen kauppaa. Mitään toiminnallista ongelmaa radonpoistokanavassa ei ole, eikä myöskään kosteusvaurioita. Väite radonpoistokanavan väärin asentamisesta kiistetään, kohteeseen ei ole alun perin edes suunniteltu radonputkistoa. Kantajan vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein ja se oli ylimitoitettu. Korjaukset tarkoittaisivat olemassa olevien rakenteiden parannusta, mikä ei kuulu myyjien vastuulle.Perusparannustyöt olisivat joka tapauksessa tehtävissä vähäisin kustannuksin ja purkamatta rakenteita. Väite terveyshaitasta ja radonvuotoväite kiistetään.
Virheväite 8: Ilmanvaihtokoneen tuloilma- ja poistoilmaputki (kts. 14)Virheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Ilmanvaihto toimii ja mitään vaurioita tai ongelmia ilmanvaihdon tai siihen liittyvän putkiston eristeiden tai muiden rakenneratkaisujen johdosta ei ole. Ilmanvaihtokoneen ohjeiden mukaan lämpimässä sisätilassa putkia ei eristetä. Tuloilmakanavan eristepaksuudeksi on todettu tutkimuksissa vain yhden yläpohjan pystyosuuden osalta mittauskohdassa 50 mm, mikä ei vastaa täysin asennusohjetta. Riidatonta on myös, että toisen IV-koneen tuloilma-aukko oli johdettu ulos kahdella 50 mm putkella. Mitään tuloilman riittämättömyyteen liittyvää ongelmaa ei kuitenkaan ole havaittu tai todettu. Kuten todettu virheväitteen 5 kohdalla edellä todettiin, ilmanvaihtokoneen putkisto ja niiden eristämistä koskevat ratkaisut kuten myös villojen yläpuoleinen alumiinipitoinen eriste ovat olleet ostajien havaittavissa ennen kauppaa, eikä havaittaviin seikkoihin voi virheenä vedota. Kaupantekohetkellä 25.4.2019 ilmanvaihtokoneen tekninen elinkaari oli saavutettu. Järjestelmää uusittaessa myös kanavistoa joudutaan tyypillisesti purkamaan ja uusimaan. Ostajien on tullut kaupantekohetkellä varautua tällaisiin tavanomaisiin ilmanvaihtojärjestelmän peruskorjaukseen liittyviin kustannuksiin.
Kantajien vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein ja se oli ylimitoitettu. Korjaukset tarkoittaisivat olemassa olevien rakenteiden parannusta, mikä ei kuulu myyjien vastuulle. Tällaiset työt olisivat tehtävissä yläpohjan IV-putkiosuuden eristyksen osalta 250 eurolla, kellarin putkiosuuksien eristämisen osalta 250 eurolla ja kahden 50 mm tuloaukon suurentamisen osalta 250 eurolla.
Virheväite 9: Höyrysulku, yläpohjavillat ja jyrsijätVirheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Väitetyt viat ja vauriot ovat riitaisia. Mitään poikkeuksellista jyrsijäongelmaa kohteessa ei ole ollut ennen kauppaa 25.4.2019. Mitään haittaa asumiselle ei myöskään ole ilmennyt. Vika- tai vaurioperusteista korjaustarvetta jyrsijöihin liittyen ei ollut ilmennyt. Siinäkin tapauksessa, että yksittäisiä jyrsijöiden jälkiä kohteessa olisi todettavissa, ei tämä ole odottamatonta, koska kaupan kohde sijaitsee peltojen ja metsän ympäröimänä maaseutuympäristössä. Ostajien on myös tullut tutustua yläpohjatilaan ja todeta yläpohjan eristekerroksen kunto ennen kauppaa, minkä vuoksi virheeseen ei voi vedota. Ostajat ovat myös olleet tietoisia siitä, että höyrynsulkumuovissa on ollut korjaustarvetta, eikä virheisiin höyrynsulun osalta voi vedota. On myös epäselvää, milloin ja miltä osin väitetyt viat ovat syntyneet.
Maakaaren 2 luvun 16 §:n mukaan ostaja vastaa vahingoista, joka kiinteistölle aiheutuu myyjästä riippumattoman syyn vuoksi. Jyrsijöiden jäljet, jotka ovat syntyneet kaupan solmimisen jälkeen, eivät johdu myyjistä ja niistä vastaa ostajat, joiden normaaleihin kiinteistön ylläpito- ja huoltotehtäviin jyrsijöiden torjunta tavanomaisesti kuuluu.Siltä osin, kun rakenteet sijaitsevat yläpohjassa, kohdistuu ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus myös sinne. Itä-Suomen HO 25.8.2016 nro 512: ”Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa yläpohja, mikäli sinne pääsee.”Ostajat ovat oma-aloitteisesti ja myyjää kuulematta ryhtyneet mittaviin peruskorjaustoimiin höyrynsulun ja eristeiden osalta. Kantajat eivät ole varanneet ostajille mahdollisuutta tutustua yläpohjan väitettyihin höyrynsulun vikoihin tai väitettyihin jyrsijävahinkoihin yläpohjan eristeiden poiston yhteydessä ennen korjausta.Kantajan vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein ja se oli ylimitoitettu.
Virheväite 10: Ulkoseinän panelointi kellarikerroksessaVirheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Seinäpaneloinnit ovat ilmeisimmin alkuperäiset, jolloin ne olivat olleet kohteessa jo 20 vuoden ajan kaupantekohetkellä 25.4.2019. Mitään asumiseen tosiasiallisesti vaikuttavia rakenteiden toimintaan liittyviä haitallisia vaikutuksia paneelien, höyrynsulun tai lisälämmöneristeenä käytetyn villan osalta ei ollut havaittu. Panelointi seinillä oli myös ollut ostajien nähtävillä ennen kauppaa. Riidatonta, että seinärakenteesta paneloinnin takaa oli tutkimuksissa löydetty kahdesta yksittäisestä kohdasta otetusta näytteestä ”heikko viite vauriosta”. Rakenteessa kosteusriski on hyvin vähäinen, eikä rakenne ole täysin hengittämätön, vaikka höyrynsulku sinänsä muodostaa riskin kosteuden tiivistymiselle rakenteeseen. Kantajien vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein (8.500 euroa) ja se oli ylimitoitettu.Paneloitujen seinien korjaukset tasoituksineen olisi tehtävissä 3.500 eurolla.
Virheväite 11: Saunatilan vesieristeen ja alumiinieristeen limitys
Virheväite ja vaikutuksellisuus kiistetään. Riidatonta sinänsä on se, että saunan alumiinipaperin liitoksessa vedeneristeeseen on todettu olevan puute kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa. Rakenne on ollut ostajien nähtävillä kaupantekohetkellä, joten virheenä kyseiseen poikkeamaan eivät ostajat voi vedota. Mitään vaurioita ei ollut kuitenkaan aiheutunut ja rakenne on ollut toimiva. Saunan seinäpanelointien laskennallinen tekninen käyttöikä on 20 vuotta, eli rakenteen elinkaari, jossa väitetty vika oli ilmennyt, oli jo kaupantekohetkellä 25.4.2019 ollut lopussa. Ostajien on tullut kaupantekohetkellä varautua saunan panelointien peruskorjaustyöhön, jossa yhteydessä eristeet ja niiden liitokset vaihdetaan uusiin. Kantajan vaatimusten määrä on laskettu virheellisin perustein ja se oli ylimitoitettu.
Virheväite 12: Kodinhoitohuoneen lattiakaivot ja kaadotOstajat eivät voi vedota virheeseen. Ostajat eivät ole esittäneet väitetystä virheestä vaatimusta maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisesti kohtuullisessa ajassa. Ostajilla on ollut tiedossa virheväitteen perusteena olevat seikat kaupantekohetkellä ja ainakin viimeistään 27.7.2019. Ostajat ilmoittivat myyjille 6.8.2019, että heillä ei ole vaatimuksia kodinhoitohuoneen osalta.Virheväite ja vaikutuksellisuus kiistetään. Rakenteet ovat olleet kaupantekohetkellä nähtävillä. Rakenteet toimivat, eikä mitään vaurioita ollut syntynyt. Lisäksi ostajien on tullut varautua jo kaupantekohetkellä 20 vuotta vanhojen rakenteiden tuleviin peruskorjauksiin. Haastehakemuksesta jää epäselväksi, mikä on kyseisen virheen osalta vaatimuksen määrä ja miten se on huomioitu kokonaisvaatimuksessa.
Virheväite 15: RadonarvotVirheväite ja vaikutuksellisuus kiistetään. Rakenteiden tiivistäminen tai radonin poistolaitteiston asentaminen ei ole tarpeen eikä välttämätöntä. Tiivistäminen ja poistolaitteiston asentaminen olisivat korjaustoimina kohteen perusparannusta, joka ei voi kuulua myyjien vastuulle.Kaupan kohde on täyttänyt rakentamisaikaiset radonia koskevat vaatimukset. Kohteeseen oli myös toteutettu radonputkisto, mitä kohteeseen ei ollut suunnitelmien mukaan edes vaadittu. Kantajat eivät ole varanneet vastaajille mahdollisuutta osallistua tai vaikuttaa radonpitoisuuksien todentamiseen tai tutkimiseen.Kantajien esittämät näkemykset radonmittauksista ja niiden tuloksista ovat riitaisia. Mikäli vastoin vastaajien käsitystä jotain korjauksia radoniin liittyen tehdään, niin väitetyt korjaukset olisivat joka tapauksessa ylimitoitettuja. Korjaukset voidaan tehdä ensisijaisesti radonkanavan tiivistämisellä alumiiniteipillä. Toissijaisesti radonputkistoon voidaan asentaa radonimuri, mikäli putkiston teippauksella ei saavuteta luotettavin mittauksin todennettavia riittäviä tuloksia. Viimesijaisesti radonputkisto on tiivistettävissä sukitusmenetelmällä. Väite terveyshaitasta kiistetään.
Virheväite 16: Seinän ja lattian liitosSeinän ja lattian liitoksen epätiiveydestä ei ole reklamoitu, eikä reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa. Vastaajat eivät ole varanneet kantajille mahdollisuutta osallistua vastaajien tekemiin tutkimuksiin eikä väitettyä vikaa koskeviin selvityksiin. Virheväite ja sen vaikutuksellisuus kiistetään. Lattian laatan kutistuminen valun jälkeen on rakenteelle sinänsä tyypillinen ominaisuus.Tiiveysvaatimukset ovat tulleet voimaan vasta myöhemmin kohteen rakentamisen jälkeen. Seinän ja lattian liitoksen tiivistyksiin liittyvät rakennustyöt olisivat kohteen perusparannusta eivätkä ne kuulu myyjän virhevastuun piiriin.
KorjauskustannuksistaSiltä varalta, että kohteessa ylipäätään todettaisiin olevan joku virhe ja toimenpidesuosituksia ja korjauksia jouduttaisiin arvioimaan, vastaajat toteavat, että kantajien esittämät toimenpiteet ja korjaukset sisältävät sellaisia rakennustöitä, jotka eivät ole välttämättömiä tai tarpeellisia ja esitetyt toimenpiteet ja korjaukset ovat selvästi ylimitoitettuja. Esitettyihin toimenpiteisiin sisältyy kohteen perusparannusta, jolla omakotitalon laatua muutetaan rakenteiden osalta alkuperäistä laatutasoa tasokkaammaksija lisäksi toimenpiteet sisältävät sellaisia peruskorjausta, jotka kuuluvat rakennuksen normaaleihin ja tavanomaisiin elinkaari- ja ylläpitokorjauksiin, jotka kuuluvat ostajille kiinteistön omistajina.Vastaajien esittämä korjauskustannusten määrä on täysin ylimitoitettu, eikä määrä ole edes väitettyjen virheiden korjaamiseksi perusteltu. Kantajan väittämän tasonparantamisen huomioimisenkin jälkeen vaadittu korvausmäärä 52.000 euroa on selvästi ylimitoitettu. Mikäli korjauskustannusten määriä joudutaan asiassa arvioimaan, vastaajat viittaavat asiantuntija Juha Mutisen lausunnossa 16.11.2020 mainittuihin korjauskustannusten määriin
Virheväite 1, 2Patolevyn esiin kaivaminen, harkkojen puhdistus, ylälistan asennus enintään1.500 euroa.
Virheväite 3Vesikatteen korjaus enintään 250 euroa.
Virheväite 4Ulkoikkunoiden tippapeltien korjaus enintään 100 euroa.
Virheväite 5 ja 6IV-koneen läpiviennin, tuuletusputken ja rakenteen kosteusvaurion korjaus enintään 3.000 euroa.
Virheväite 7IV-putkiston eritystyö enintään 500 euroa.Teknisen kuilun (piipun) höyrysulun tiivistys enintään 250 euroa.
Virheväite 8IV-tuloilma-aukko 250 euroa.
Virheväite 9Yläpohjan eristeiden vaihto ja väitetty vaurio ja puutteellisuus enintään 1.050 euroa. Virheellisen tuuletusputken korjaus enintään 2.000 euroa.
Virheväite 2,10Kellarikerroksen seinät ja radoneristys enintään 3.500 euroa.
Virheväite 15Ensisijaisesti korjaus tulee tapahtua alumiiniteipillä tiivistämällä 150 euroa, toissijaisesti radonimurin asennuksella töineen 500 euroa ja viimesijaisesti radonputkisto sukittamalla tiivistäen 1.000 euroa.
Virheväite 16Tiivistyskorjausten kustannus on enintään 25 euroa per jm (sis. alv 24 %) ja mikäli tiivistettävää on 20 metriä, on kustannus 500 euroa.
Vahingonkorvausvaatimus Vastaajat eivät ole menetelleet huolimattomasti maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla, joten perustetta heidän velvoittamiselleen korvaamaan kantajien muutto- tai sijaisasumiskuluja ei ole. Kaupan kohteessa ei ole virheitä eikä sellaisia virheitä, joihin ostajilla olisi oikeus vedota. Mikäli virheitä ylipäätään joidenkin virheväitteiden osalta katsottaisiin olevan ja ostajilla olisi niihin oikeus vedota vastoin vastaajan näkemystä, olisi kyse kuitenkin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdassa mainitusta salaisista virheistä, joiden osalta säännöksessä mainittu merkittävyyskynnys ei ylity. Salaisen virheen kohdalla myyjien ei voida katsoa myöskään menetelleen huolimattomasti. Vastaajat kiistävät lisäksi syy-yhteyden. Muutto- ja sijaisasumiskulut kiistetään määrältään kokonaan.
Selvittelykulut
Selvittelykulut kiistetään perusteeltaan. Määrältään selvittelykuluista myönnetään oikeaksi 3.000 euroa.
Vastaajien esittämät sovintotarjoukset ja oikeudenkäyntikulutVastaajat ovat pyrkineet sovintoon täysimittaisen oikeudenkäynnin välttämiseksi. Siltä varalta, että kanne joiltain osin menestyisi vastaajat vetoavat ostajille tekemiinsä sovintotarjouksiin oikeudenkäyntikuluratkaisun osalta. Soveltuva oikeusohje löytyy ennakkoratkaisusta KKO 2008:52. Vastaajat ovat esittäneet kantajille ennen kanteen vireille tuloa 21.12.2020 sovintotarjouksen määrältään4.000 euroa. Vastaajat ovat korottaneet sovintotarjoustaan 10.000 euroon 21.6.2021. Vastaajat uudistivat sovintotarjouksen 10.000 euroa ja että osapuolet vastaavat omista asianosais- ja asiantuntijakuluistaan.
TODISTELU
Kirjalliset todisteetKantajat
K1.Kauppakirja 25.4.2019K2. Kuntotarkastusraportti 17.2.2016K3. Kuntotarkastusraportti 1.4.2019/ Kuntotarkastus Juha PuustinenK4. Asiantuntijalausunto 25.6.2020 liitteineen, analyysivastaus sekä kustannusarvioK5. Radonmittaustulokset ja raja-arvotK6. Radonin torjunta pien- ja rivitaloissa, Ympäristöministeriö v. 1993 K7. RT-kortti RT82-10588 harkkorakenteiden suunnitteluK8. Rakennusmääräyskokoelma C2 vuodelta 1998 K9. RT81-10427K10. KH90/00403 kiinteistöjen tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot K11. Tarjous radonkoneestaK12. PohjatutkimusK13. Radonputkiston toteutuskuvat K14. Katon tiilien kuvat K15. Lasku 29.8.2020K16. Rakennustyömääräyskokoelma C2, vuosi 1976 K17. Asiantuntijalausunto 11.2.2022 liitteineenK18. Rakennuslupakuva K19. Vallox, asennusohje K20. Selvittelykululaskut K21. ValokuvakoosteK22. Reklamaatio 27.7.2019K23. Lasku 10.8.2020K24. Korjaustarjous 23.2.2020K25. Sähköposti 29.8.2020K26.=V9. sivut 1-6K27. Sähköpostikeskustelu 12.8.2019-18.3.2020
VastaajatV1. =K1. Kauppakirja 25.4.2019V2. =K2. Kuntotarkastusraportti, Jari Ohvo 17.2.2016 V3. =K3. Kuntotarkastusraportti, Juha Puustinen1.4.2019 V4. Valokuvaliite 1.4.2019V5. Sähköpostiviesti, ostotarjous 18.3.2019 V6. Sähköpostiviesti 6.8.2019V7. Tuloste, Sertifikaattihaku.fiV8. Asiantuntijalausunto, Juha Mutinen 16.11.2020V9. Kantajien kirjelmä ja radonmittaustuloksia kellarista V10. Lausunto, Mutinen 31.3.2022V11. KH-kortti 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
Henkilötodistelu
Kantajat
1. Janne Tuominen2. Marit Siren3. Kai Puumala4. Eemel Kuloniitty
Vastaajat
1. Seppo Puukko 2. Maija Kerkko3. Juha Mutinen4. Kari Puukko
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Oikeudelliset lähtökohdat
Kysymyksenasettelu
Kanteessa on kysymys kaupan jälkeen kaupan kohteessa havaituista seikoista, jotka kantajien käsityksen mukaan muodostavat kaupan kohteessa oikeudellisen laatuvirheen. Kysymys on myös reklamaation oikea-aikaisuudesta ja luopumisoikeustoimesta.
Laatuvirhe ja väittämistaakka
Oikeudellisesti laatuvirhe ei ole kaupan kohteen viallisuus tai virheellisyys sinänsä (Jokela ym.: Maakaari, 2010 s. 126). Suorituksen virheellisyyteen ei voi ottaa kantaa, jos ei tunne sopimuksen sisältöä. Sen vuoksi luovutetun sopimusobjektin käyttökelvottomuudesta ei voida päätellä, että suoritus on virheellinen (Hemmo: Sopimusoikeuden oppikirja, 2006 s 404). Samalla tavalla Palo ym.: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, 2006 s 200 ja 375. Kunkin virheväittämän osalta on välttämätöntä, että kantaja selvästi yksilöi, millä lain 2:17:n mukaisella perusteella kantaja väittää olevan kysymys laatuvirheestä.
Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:ssä tarkoitetaan seikalla oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi ratkaisuun vaikuttavaa tosiasiaa eli niin sanottua oikeustosiseikkaa. Seikkaan vetoamisella tarkoitetaan puolestaan sitä, että asianosainen tuo seikan esiin nimenomaan tarkoituksin saada se ratkaisun perusteeksi. Jos tällaiseen seikkaan ei vedota, tuomioistuin ei voi perustaa tuomiotaan siihen siinäkään tapauksessa, että seikka muutoin tulisi asiassa esille tai olisi tuomioistuimen tiedossa (KKO 2016:47, kohta 16). Ratkaisun mukaan jokainen yksittäinen rakennusvirhe on oma oikeustosiseikka (Koulu: KKO:n ratkaisut kommentein 2016:I s. 407).
Reklamaatio
Maakaaren 2:25.1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä on katsottu kohtuullisen reklamaatioajan vaihtelevan tapauskohtaisten olosuhteiden perusteella. Merkitystä on havaittujen virheiden laadulla ja laajuudella, myyjän mahdollisella tietoisuudella virheestä sekä sillä ajalla, joka kuluu ostajan ja myyjän välisiin neuvotteluihin, tarkastuksiin ja muihin selvittelytoimiin.
Ratkaisukäytännöstä myös ilmenee, että ostajalla on velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja saa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (KKO 2008:8 kohta 5, KKO 2016:69 kohdat 6-7 ja 10). (Kts. HE 120/1994, s. 58).
Sopimuksenvastaisuus
Maakaaren 2:17.1,1 mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
Kiinteistö myydään lähtökohtaisesti aina siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Keskeinen laatuvirheen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen kauppasopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajilla on oikeus vaatia. Sovittu asia voi olla kirjattu kauppakirjaan. Yleensä kauppakirjoissa ei tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Sopimuksen vastaisuuden arvioinnissa on sen vuoksi otettava huomioon myös kaikki se, mitä osapuolet ovat vapaamuotoisesti sopineet. (Kts. HE 120/1994 s. 49-50). Sopimuksenvastaisuus ei ole aina erotettavissa 2:17.1:n muista virheperusteista. (Hoffrén; 2021, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa; verkkokirjahylly.almatalent.fi).
Vastuunrajoitusehto
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa säädetään, että ostajan oikeuksia vedota virheisiin ja vaatia niiden perusteella seuraamuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöissä mainitaan, että vastuun rajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE120/1994 vp s.45).
Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä on arvioitu vastuunrajoitusehdon sitovuutta (KKO 2012:72, 2009:31, 2004:78).
Ratkaisun KKO 2012:72 mukaan vastuunrajoitusehto on maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin edellyttämällä tavalla yksilöity, kun sen sanamuoto on yksiselitteinen. Ostajan vastuulle jäävien puutteiden luettelointi ei ollut tarpeen, ja laajatkin vastuunrajoitusehdot voivat täyttää yksilöintivaatimuksen.
Ratkaisussa KKO 2009:31 myyjä ja ostaja olivat sopineet vastuunrajoitusehdosta, jonka mukaan myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista.Korkein oikeus totesi, ettei kuntotarkastuksessa ollut havaittu rakennuksen yläpohjan kosteusvauriota, vaikka siinä olikin huomautettu eräistä rakennuksen kattoon liittyvistä riskeistä. Koska maakaaren mukaan myyjän vastuuta voidaan rajoittaa vain riittävän yksilöidyillä ehdoilla ja kauppakirjassa oli yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta vain kuntotarkastuksessa havaittujen puutteiden osalta, vastuunrajoitusehto ei estänyt ostajaa vetoamasta virheenä kosteusvaurioon.Merkityksetöntä oli, että vauriot ilmenivät sellaisessa paikassa, johon myös kuntotarkastuksessa havaitut viat olisivat voineet aiheuttaa vaurioita.
Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys kaupasta, jonka vastuunrajoituslausekkeen mukaan ostaja oli tietoinen siitä, että alakerran lattiasta oli löytynyt hieman kosteutta ja että eteisen takassa oli halkeamia ja ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vikoja ollut selvitetty. Tästä huolimatta ostaja oli ottanut kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se oli.Kaupan teon jälkeen kaupan kohteessa oli havaittu vakavia rakennusvirheitä, jotka olivat aiheuttaneet jo ennen kaupan tekoa havaitut viat. Koska vastuunrajoitusehdossa ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta, ostajalla oli vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta. Ehtoa tulkittiin tiukasti sen sanamuodon mukaan.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Tiedonantovelvollisuudesta säädetään maakaaren 2:17.1:n 2 ja 3 kohdassa.Maakaaren esitöiden mukaan (HE 120/1994 s. 26) myyjän on annettava ostajalle perustellun ja järkevän ostopäätöksen tekemiseksi tarpeelliset tiedot kiinteistöstä ja myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa se, millaisesta kiinteistön ominaisuudesta on kyse. Laadullisten ominaisuuksien osalta edellytetään, että myyjä antaa kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavista ominaisuuksista tiedot, joita yleensä pidetään myydynkaltaisen kiinteistön kaupassa tärkeinä.
Myyjän tiedonantovelvollisuutta ja vastuuta rajoittaa esityölausuman mukaan ostajan tarkastusvelvollisuus, ja kiinteistön kaupassa voidaan lähteä siitä, että ostaja aina tarkastaa kiinteistön laadun ennen kaupantekoa. Ostaja ei voi vedota laatuvirheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa.
Aktiivista tiedoksiantovirhettä koskevista maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan yksityiskohtaisista perusteluista (HE/120/1994 s. 50) ilmenee, että myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta ja että ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava.
Passiivista tiedoksiantovirhettä koskevista maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan yksityiskohtaisista perusteluista ilmenee puolestaan, että lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Kiinteistön ominaisuuksia selostettaessa huomiota kiinnitetään seikkoihin, jotka vaikuttavat kiinteistön soveltumiseen entiseen käyttötarkoitukseensa, ja ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä.
Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden sen hetkinen kunto. Myyjän on esitöiden mukaan totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.
Tiedonantovelvollisuus koskee myös kiinteistön tarpeiston, esimerkiksi koneiden tai laitteiden ominaisuuksia. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien luetteleminen. Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta sen kaltaisen kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan. Ostajan vastuulla on selvittää, täyttääkö kiinteistö hänen asettamansa erityisvaatimukset.
Salainen virhe
Virhevastuu salaisen virheen perusteella voi maakaaren 2:17.1:n 5 kohdan nojalla syntyä vain, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren esitöiden mukaan ”Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.” (HE 120/1994 vp s. 51).
Edelleen esitöiden mukaan vähäiset poikkeamat tavanomaisena pidettävästä laatutasosta jäävät ostajan vastattaviksi (HE 120/1994 vp s. 26).
Ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muista tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994, s. 56, 57) mukaan ostajan on suoritettava tarkastus sellaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa noudatettavan arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ennakkotarkastuksella on keskeinen merkitys. ”Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia.” Ostajan erityinen asiantuntemus korottaa oikeuskirjallisuudessa esitetyn mukaan tarkastusvelvollisuudelle asetettuja vaatimuksia. (Hoffrén: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2021, s. 170).
KKO 2019:16 Ostajilla oli saamansa kuntotarkastusraportista saamiensa tietojen vuoksi erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Ostajat eivät voineet virheenä vedota kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.
KKO 2020:23 Ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan eivätkä siten menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheisiin.
Näyttö
Kirjallinen todistelu asiaan vaikuttavilta osin
K1. Kauppakirjassa 25.4.2019 sovitun mukaisesti ostaja oli tietoinen, ettei 1.4.2019 suoritetussa kuntotarkastuksessa kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden tai puutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Myyjä ei vastaa virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka on ostajalle ilmoitettu tai jotka ostaja on muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita. Kauppakirjassa on yksilöity rakennuksista löytyneet merkittävät puutteet ja viat:- viemärin tuuletusputkea ei ole eristetty- yläpohjan läpivienti on korjaustarpeessa- ikkunoiden vesipelleissä sisäkulma auki- salaojien olemassaoloa, korkeusasemaa ei voitu tarkastaa- suositellaan asentamaan tarkastuskaivot talon kulmiin.Kauppakirjan ehdon mukaan ostaja ottaa näistä virheistä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu maksetussa kauppahinnassa.
K2. =V2. Kuntotarkastusraportissa 17.2.2016 ei havaittu merkittäviä korjaustoimia vaatia toimenpiteitä. Suosituksena oli viemärin tuuletusputken lämpöeristäminen yläpohjatilan osalta. Raportissa on selitetty riski veden valumisesta.
Lisätutkimustarve salaojien osalta on mainittu. Todettu, että perusmuurin vedenerityksenä on patolevy. Yläpohjaan oli käynti luukun kautta. Aluskate havaintojen mukaan oli kuituvahvistettu muovi, alakatteessa havaittiin läpivientien osalta rakoa. Viemärin tuuletusputkea ei ole lämmöneristetty. Lisäksi on todettu, että tiivistyspuutteet aiheuttavat vuotoriskin. Suositellaan viemäriputken eristämistä. Tiloissa ei ole havaittu jälkiä jyrsijöistä. Ei viitteitä tuhoelämistä tai niiden aiheuttamista vaurioista. K3. =V3.Kuntotarkastusraportissa 1.4.2019 ei ole havaittu merkittäviä korjaustarpeita. Todettu, että katolla on sammalta ja tiili on rikki. Lisäksi todettu yläpohjassa olevan läpiviennin olevan korjaustarpeessa, tuulenohjaimia tippunut, viemärin tuuletusputkea ei ole eristetty. Sokkelissa ei ole vaurioita ja patolevy erotettavissa sokkelissa. Salaojien olemassaoloa ei ole voitu tarkistaa.Vesipellissä sisäkulmia auki. Lisäksi todettu, että pienetkin vuodot saattavat aiheuttaa isoja vaurioita ajan kanssa. Sokkelikuvista ilmenee, että kiviä ja maa-ainesta päässyt patolistan taakse. Kuva kellarin kulman syöksytorvesta ja sadevesikaivosta. Huolto-ohjeena esitetty, että vesi on ohjattava kolmen metrin päähän. Lattiakaivon sijainti ja kaato kodinhoitohuoneessa havaittavissa. Ilmenee, että varastossa/teknisessä tilassa harkot ovat pinnoittamatta ja IV-putket eristämättä. Ilmanlaatu on tarkastuksella ollut hyvä.
K4. Sirenin asiantuntijalausunnon 25.6.2020 mukaan sokkelin vierustäytön yläpinnassa on 6-16 mm sepeliä ja muu täyttö on hienojakoista hiekkaa, kiviä ja multaa. Sokkelin vierustäytön massa ei täytä rakentamisajankohdan vaatimuksia. Täyttömassassa on runsaasti hienoa maa-ainesta, joka sitoo kosteutta ja pitää lämmöneristyslevyä märkänä. Sokkelin vieressä ei ole vuonna 1990 julkaistun RT-kortin mukaista sokkelin viereen rakennettavaa pystysalaojaa. Seinien ja betonilaatan rajassa ei ole tiivistystä.
Kellarinkulmalla vesi oli valunut seinälle. Kellarin seinät todettiin kuiviksi.
Eteisen kipsilevy on korjattu myyjien asumisaikana. Kipsilevyn päivämäärä on 9.7.2018.
Viemärintuuletusputken vuotokohdasta yläpohjan eristeestä otetusta näytteessä 7 todettiin vahva viite vauriosta. Viemärin tuuletusputki oli jo purettu tontille kaupan jälkeiseen katselmukseen. Janne Tuomisen mukaan putkesta puuttuivat tiivisteet.
Kellarikerroksen seinän ”riskirakenteesta” otetussa näytteessä 1 todettiin heikko viite vauriosta.
Vaikka ikkunapellit oli osittain virheellisesti asennettu, tarkastuksessa ei havaittu niistä aiheutuneen vaurioita.
Höyrynsulussa havaittiin reikä höyrynsulkumuovissa keittiön liesituulettimen poistoputken vieressä. Keittiön liesituulettimen läpivientireiän vierestä otetusta näytteestä 5 todettiin heikko viite vauriosta. Yläpohjan eristeissä havaittiin kesällä 2020 hiiren jätöksiä ja yläpohjan höyrysulkumuovissa reikiä yksilöimättä raporttiin niitä.
K5.=K26. Kantajien Airthingswave mittaustulokset varastosta ja alakerran makuuhuoneesta ovat 299-335 Bq. Mittausaika on tammikuu. Vuosiluku ei ilmene todisteesta.
K6. Ympäristöministeriön julkaisu 2/1993 Radonin torjunta pien- ja rivitaloissa. Julkaisu ei ole rakennuslupaharkintaa sitova. Asunnon huoneilman radonpitosuude ei tulisi ylittää 400 Bq/m3. Suunnittelu tulee tehdä siten, ettei 200 Bq/m3 ylity. Huoneilman radonpitoisuuden kannalta suositeltu käytettävän läpäisemätöntä pintakäsiteltyä harkkoa ja perusmuurirakenteen slammausta sekä seinän ja lattian välisen rajan tiivistämistä.
K 7. RT 82-10588 -kortissa on esitetty harkkorakenteen suunnittelun ohjeita. Se ei ole velvoittava määräys.
K8. Rakennusmääräyskokoelman C2 vuodelta 1998 määräykset, jotka on tulostettu leveälle palstalle, ovat velvoittavia. 1.2.1 Rakennus on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei siitä aiheudu sen käyttäjille tai naapureille hygienia- tai terveysriskiä kosteuden kertymisestä rakennuksen osiin tai sisäpinnoille.Rakennuksen ominaisuuksien tulee normaalilla kunnossapidolla säilyä koko taloudellisen kohtuullisen käyttöiän ajan. 1.4.1 Rakenteet ja LVI-järjestelmät on tehtävä siten, ettei sisäisistä ja ulkoisista kosteuslähteistä peräisin oleva vesihöyry, vesi tai lumi haitallisesti tunkeudu rakenteisiin. Vastaavasti on todettu1.4.2 Sisäilman vesihöyryn konvektiosta, 4.1.1 Ulkoseinän rakenteesta ja liitoskohdista, 5.1.1 Seinien liittymisestä maanvastaiseen alapohjaan ja 5.2.1 Kellarin maanvastaisesta ulkoseinärakenteesta. Kapealla palstalla oikealla on selostettu yksi rakenteen toteutustapa.
K9. RT 81-10427 kortin kuvassa 8 on esitetty kellariratkaisua varten 20 cm pystysalaojituskerros, johon tulee pyrkiä. Se ei ole velvoittava määräys.
K10. = V11. KH LVI 90/00430 Kiinteistöjen tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot: Salaojat keskimäärin 40 vuotta. Jos järjestelmässä ei ole tarkastuskaivoja, käyttöikä on 30 vuotta. Perustusten ja alapohjan käyttöikä on sama kuin rakennuksen. Saunan paneloinnin käyttöikä on 20 vuotta.
K11. Tarjous radonkoneesta; hinta 3.270 euroa.
K12. Kaupan kohteesta on laadittu pohjatutkimus 13.1.1998, mutta radonpitoisuutta ei ole tutkittu. Pohjatutkimuksessa rakennusten alapohjiin on suositeltu tehtäväksi radonin tuuletus.
K13. Radonputkiston toteutuskuvat (nousuhormi) K14. Katon tiilien limityksen kuvatK15. Lasku yläpohjan eristevillojen vaihdosta ja höyrysulun tiivistämisestä 4.184,33 euroa.
K16. Rakennusmääräyskokoelman C2, 1976, kohdan 1.2 mukaan rakenteiden, rakennustarvikkeiden ja -aineiden on oltava sellaisia, ettei kosteus eivätkä muut tekijät haitallisessa määrin heikennä rakennukset toimintakelpoisuutta, kestävyyttä ja rakenteiden kosteusteknistä toimintaa. Kohdan 2.2.4 mukaan ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuva sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin. K17. Sirenin 11.2.2022 lausunnon mukaan tehdyt mittaukset ylittävät rakennusaikaiset voimassa olleet ja nykyiset viitearvot. Ilmavuodot tuovat mikrobeja rakenteen sisään. Toimenpide-ehdotuksessa esitetyt lisäkustannukset ovat 15.000 euroa. Radonova raportti on päivätty 28.12.2021 mittaus on suoritettu11.9. – 4.12.2021 väliseltä ajanjaksolta. Tiedot Radonovalle on toimittanut Janne Tuominen ja mittausraportti on päivätty 28.12.2021. Olohuoneessa, maatasolla radonpitoisuuden mittausarvo oli 546 Bq/m3 ja vuosikeskiarvo oli 490 Bq/m3 (virhemarginaali +-68). Kellarikerroksen makuuhuoneen mittausarvo oli 370 Bq/m3 ja vuosikeskiarvo 330 Bq/m3 (virhemarginaali +-48). Lämpökuvausraportin mukaan suuria ilmavuotoja ei ole havaittu. Lievää vuotoa oli takkahuoneessa ja yhdessä ikkunan liitoksessa.
K18. Rakennuslupakuvasta ilmenevät on kirjattu henkilötodistelun yhteyteen. K19. Vallox asennusohje on käsitelty henkilötodistelun yhteydessä.K20. Selvittelykulujen määrä on 8.402 euroa. K21. Valokuvaliitteet, ovat päiväämättömiä.K22. Reklamaatio 27.7.2019. Kantajat ovat reklamoineet ilmanvaihdon toimimattomuudesta, tuhohyönteisistä, padotuslevyistä ja teknisen tilan kosteusvaurioepäilystä, katon vioista, eteisen ja wc:n välisestä kosteusvauriosta, kodinhoitohuoneen lattiakaivon kaadoista, sähkökeskuksen kärystä, yläkerran wc:n pesualtaan veto-ongelmista ja saunan lattiakaivosta, pesuhuoneen lattiasaumoista ja saunan lattiasilikoneista A-I.
K23. Iv-koneen tuloilman porauskulua koskeva lasku on riidaton. K24. Korjaustarjous koskien kellarin korjauskulua on 4.680 euroa.K25. Sähköposti koskien yläpohjan jyrsijävahinkojen johdosta tehtyjä korjauksia. K26.=K5.K27. Uudet reklamaatiot J-L; ikkunoiden tippapellit on asennettu väärin, pääoven terassin alla on harkkopintaa, joka on pinnoittamatta tai slammaamatta.Yläpohjassa havaittu toinen vaurio koskien ilmanvaihtoputken poistoilman ulosvientiä. Molemmat jäteilmakanavat on asennettu vastoin ohjetta käyttämällä alumiinipinnoitteista höyrysulkua. Myöskään eristepaksuus ei vastannut ohjeita.
V4. Valokuvaliitteessä 1.4.2019 on Juha Puustisen ottamat kuvat, joita ei ole liitetty kuntotarkastusraporttiin. Kuva syöksytorvesta, josta vesi on roiskunut kellarin nurkalle. Kuva patolevyn yläreunasta, josta havaitaan, että peitelevyä ei ole lainkaan. Patolevy kulkee ympäri taloa. Kellarikerroksen slammaamattomat seinät ja eristämättömät iv-putket kaikki havaittavissa. Ilmastointiteipin käyttö näkyy. Mikäli yläpohjan eristevilla olisi ollut vaurioitunut sen olisi voinut havaita. Viemäriputken eristämättömyys ilmenee. Läpiviennin eristystapa näkyy.Ikkunoiden peltien asennustapa näkyy. Kaato kodinhoitohuoneessa näkyy ja ollut havaittavissa kaadot. Kellarikerros, josta purettu seinä lämpökamerakuvauksia varten.
V5. Sähköpostiviestissä on kantajien ostotarjous 18.3.2019. Kantajat toteavat, että pesutilat ovat päivityksen tarpeessa, ostaja korjaa kuntotutkimusraportissa mainitut höyrysulkumuovin vuotokohdat sekä viemäriputken lämmöneristeen asennuksen yläpohjassa. Oletuksena on, että viat eivät ole aiheuttaneet eristeiden kastumista tai vaurioita muutoin rakenteille. Ostaja on valmis teettämään kustannuksellaan ilmanvaihtokanavien nuohouksen, mikäli siitä ei löydy dokumenttia.
V6. Sähköpostiviestissään 6.8.2019 kantajat ovat luopuneet kodinhoitohuoneen lattiakaivon kaadon virheväitteestään.
V7. Sertifikaattihaku osoittaa, että toisella kantajalla (Tuomisella) on rakentamisen sertifikaatti.
V8. Mutisen asiantuntijalausunnossa 16.11.2020 (V8, s. 5-16) mukaan kohteen patolevyssä ei ole havaittavissa peitelistaa. Tämä seikka on ollut silmämääräisesti havaittavissa useasta kohtaa rakennusta. Myös molemmissa kuntotarkastusraporteissa on valokuvat, joista voidaan havaita, että patolevyjen ylälistat ovat puutteelliset. Peitelistan puutteellisuudesta ei ole esitetty aiheutuneen mitään muuta vauriota kuin kellarin varastotilan ulkonurkkaan tullut kosteus ja sen aiheuttamat kosteusjäljet, minkä on todettu olevan kuivan. Missään asuintilojen maanvastaisten sisäseinien pinnoilla ei ole havaittu kosteutta eikä jälkiä kosteudesta tai kosteusvaurioista. Raportin havainnekuvista ilmenee myös, että sokkelin pinnoite puuttuu. Harkkorakenne on kuiva, vaikka patolevyn yläpuolista peitelistaa ei ollut havaittavissa.
Rakennuspiirustuksissa ei ole esitetty pystysalaojaa eikä patolevyn listaa. Perusmuurin slammauksesta tai sen puutteista ei ole aiheutunut ongelmia. Varaston nurkassa näkyy kalkkihärmää, mutta viitteitä kosteusvaurioista ei ole. Maanvastainen seinä on slammattu pääosin eikä rakenteessa ole kosteusvaurioita. Alapihan puoleisessa leikkauksessa 2-2 (ei maanvastainen seinä) ei ole esitetty edes perusmuurilevyä rakenteeseen.Perustuskuvissa ei ole myöskään esitetty radonkatkoja rakenteissa eikä mv-laatan alla radonputkistoa. Vaikka kohteen perusmuurilevyn ylälista on puuttunut maanvastaisillä seinillä ja rakennuksen vierustalla ei ole suunniteltu eikä toteutettu ns. pystysalaojaa ja vierustan täyttömaa-aineena on ollut osin myös hienojakoista maa-ainesta, ei tämä ole aiheuttanut rakennukselle vaurioita. Ainoastaan kellarin varastohuoneen kulmauksessa on ollut kosteushärmää, koska sadevesi oli ohjattu virheellisesti. Tämä oli korjattu määräysten mukaiseksi. Perusmuurin slammauksen puuttumisesta ei ole näytetty aiheutuneen mitään vaurioita.Salaojien tekninen käyttöikä on 40 vuotta. Kun huomioidaan se, ettei kohteessa ole tarkastuskaivoja kulmilla, kohteen salaojien tekninen käyttöikä on 30 vuotta ja sitä on jäljellä noin 10 vuotta.
Kellarikerroksen makuuhuoneen, takkahuoneen ja pesu- ja kodinhoitohuoneen seinien sisäpintaan tehty puukoolaus ja lisälämmöneristys ei ole riskirakenne, koska lisäeristetyt seinät alkavat maanpinnan yläpuolelta. Kuvaan merkitty punaisilla seinät, joissa arvioitu olevan suunnitelmista poikkeava lisäeristys kellarikerroksen ulkoseinillä. On hieman tummumaa. Puurakenteet ovat kuitenkin uudenveroisia ja harkkorakenne on kuiva. Rakenne on toiminut jo 20 vuotta sellaisenaan. Tästä ei ole todettu aiheutuneen vaurioita. Ulkona harkkorakenne ollut pinnoittamaton, mikä on näkynyt selvästi.
Ikkunapellit ovat asennusvirheestä huolimatta toimivat. Ovat toimineet jo 20 vuotta.Viemärin tuuletusputken muhvitiivisteiden puuttuminen on aiheuttanut vesivahingon. On paikallinen yksittäinen vaurio. Yläpohjan eristeiden paikallinen uusimistarve on selkeä tuuletusputken vuodon alueella ja liesituulettimen putken kohdalla.LVI-lausuntoa ei ole siitä, että talon ilmanvaihdossa olisi jokin ongelma. IV-putkien eristämättömyys ei ole aiheuttanut vaurioita.Kohde ei ole ollut erityinen radonsuunnittelukohde. V9.=K26V10. Mutisen asiantuntija lausunnossa 31.3.2022 kommentoidaan Sirenin lisälausumaa. Harkkoseinien ylimmäinen rivi on tasoittamattoman, mutta se sijaitsee maanpinnan yläpuolella. Näin ollen vuodot voivat olla vain ulkoilmasta johtuvia. Sen vuoksi ei ole riskiä, että radonia tulisi läpi. Viivoituskuvassa vihreällä on merkitty pinnoittamaton osuus, joka maantason yläpuolella. Väitetyt rakennusvaatimukset tulleet voimaan myöhemmin eikä koske kohdetta. Kuvassa näkyy pinnoittamaton harkko maanpinnan yläpuolella. Kyseessä perusparannuksesta, jos tiiveyttä korjataan.
Henkilötodistelu asiaan vaikuttavilta osin
Janne Tuominen on kertonut, että hänellä ei ole rakennusalan koulutusta. Hän on vuosina 2005-2007 ollut iv-alan yrityksessä kesätöissä ja vuodesta 2007 lukien hän on työskennellyt paloturvallisuusalalla. Vuodesta 2017 lukien hän on toiminut yrittäjänä paloturvallisuusalalla. Tuominen on suorittanut vuonna 2018 VTT:n palokatkosertifikaatin valvoakseen palokatkotyötä. Palokatkoasennuksia Tuominen ei itse ole tehnyt. Vuonna 2019 sertifiointi liitettiin rakennusalan koulutuslaajuuteen.
Ostajat olivat etsineet omakotitaloa monta vuotta. Kohde myytiin heille hyvässä kunnossa. Ennen kauppaa ostajat kävivät kahdesti kohteessa. He olivat pohtineet talon sijaintia. Tiedot kohteesta ostajat saivat kiinteistönvälittäjältä ja kuntotarkastusraportista. Niiden perusteella heillä oli varmuus, että kaupan kohde oli kunnossa. Peruspuutteet ostajilla oli aikomus laittaa kuntoon, kuvata salaojat ja teettää perushuolto sekä maalata pinnat. Ostajat eivät olleet varautuneet näin suuriin korjauksiin aikataulullisesti tai taloudellisesti. Myyjät olivat opastaneet ostajat todella huonosti muun muassa iv-koneen käyttöön.Tarjouksessaan (V5. ”Ostaja korjaa höyrysulkumuovin…”) ostajat viittaavat vain siihen, mitä heillä oli tiedossaan. Kuntotarkastaja kävi suojalasein tutkimassa yläpohjan eristevillan. He kävivät yhdessä katolla ja katsoivat luukusta.Kuntotarkastusraporteista tai myyjien kertomasta ei ilmennyt mitään hälyttävää. Ostajat olivat varautuneet korjaamaan raporteissa mainitut puutteet kuntoon ja 10 vuoden päästä uusimaan salaojat. Ne oli huomioitu tarjouksessa. Arki kiinteistöllä osoitti, että iv-koneen suodattimet yläpohjassa pitäisi huoltaa, mutta sitä ei voinut tehdä, kun ei ollut kulkusiltoja. Myyjät eivät vastanneet mihinkään ostajien kysymyksiin.
Ostajat reklamoivat myyjiä 27.7.2019 sähköpostitse (K22). Lattiakaivon kaadot tuli ilmi, kun kodinhoitohuone pestiin ensimmäistä kertaa. Katselmuksessa Juha Mutinen, rakennusalanammattilainen, totesi, ettei kodinhoitohuone ole ollut märkätila rakennusaikaan. Kolme ihmistä sanoi näin. Katselmus oli ostajien mukaan vähättelevä. Myöhemmin Tuominen kutsui paikalle asiantuntijaksi Sirenin. Ostajat eivät evänneet myyjiltä yhtään mahdollisuutta tulla tutustumaan kiinteistölle virheisiin.Myyjät eivät koskaan kertoneet uusineensa kipsilevyä eteisessä. Eteisestä löytyi kipsilevy vuoden 2018 päiväyksellä. Myyjiltä tuli Mutisen kautta viesti, että myyjät olivat poistaneet eteisestä naulakon. Ostajien käsityksen mukaan myyjät olivat valehdelleet heille. Myöhemmin Tuomisen puoliso huomasi, että eteisen katossa oli rengaskuvio. Se alkoi vaivaamaan, koska Tuomisella oli nenä tukossa koko ajan.Silloin kun puhallusvillat vaihdettiin ja eteinen saatiin homeettomaksi, tilanne korjaantui.
Ikkunoiden pesujen yhteydessä ostajat havaitsivat, että vedet valuivat rakenteeseen.Radon tuli esiin vasta Sirenin tarkastusraportin jälkeen 2020, kun Siren pyysi selvittämään radonia. Hän suositteli lattian saumojen tiivistämistä. Ostajat huolestuivat raportista. Sen jälkeen ostajat hankkivat Airthings-radonmittarit K-Raudasta 2020. Ne Tuominen laittoi makuuhuoneeseen ja varastoon. Myöhemmin oikeudenkäynnin vuoksi ostajat tilasivat viralliset STUK:n näytteenottopurkit, joilla radonarvot mitattiin 2-3 kuukauden ajalta syys-joulukuussa 2021. Tuominen hankki viralliset Radonova-mittauspurkit ja sijoitti ne ohjeistuksen mukaisesti alakerran makuuhuoneeseen ja olohuoneeseen ja postitti ne STUK:n ohjeistuksen mukaisesti. Radonovalta mittausraportti meni suoraan Radonwaylle. Sirenin toinen raportti koskee radonia. Lämpökuvaaja Kuloniitty ja Siren olivat tuolloin yhtä aikaa paikalla.Tuominen oli itse käynyt liimaamassa etukuistin alle jiirilistat, joilla estettiin jyrsijöiden pääsy taloon. Samalla oli löytynyt alaterassin alta hiekkarantahiekkaa. Slammauksia ei voinut havainnoida eikä ymmärtää sen vaikutuksellisuutta.Ulkopuolelta puuttuivat slammaukset ja sadevesikouru oli roiskinut vettä kellarin kulmalle. Kosteus ei olisi päässyt harkkoseinään, jos se olisi slammattu.
Ikkunapeltien korjaus oli jo tilattu ja osin tehty. Vain kolme peltiä oli enää vaihtamatta.Vesikatteen korjauksesta oli saatu tarjous kilpailuttamalla hintaan 1.500 euroa.Iv-kone otti tuloilmaa harkkopinnan läpi ja osin varastotilasta. Se korjattiin saman vuoden syksyllä.
Radonkorjaus oli jo tilattu. Tarkoitus on asentaa radonimuri ja uusia radonputki. Vanha radonputki ja piippukuilu tulee todennäköisesti purkaa. Eristämiset tehdään radonputken ylösviennin yhteydessä.
Wc:n ja eteisen välinen kosteusvaurio on korjattu.
Harkkoseinän tarkastusta varten osa on purettu. Rakennustekniset työt ovat tekemättä. Alakerran radonkorjaukset ovat niin laajat, että kantajat joutuvat lemmikkieläintensä vuoksi muuttamaan muualle asumaan siksi aikaa. Aiemmin kantajat olivat jo asuneet tilapäisesti sukulaisten luona.
Tiivistyskorjaukset ja seinien purkamiset, jotka Siren ehdotti, kantajat tekivät itse. Ikkunapellin korjaukset ovat Tuomisen tekemiä, samoin wc:n ja eteisen korjaamiseen hän osallistui. Sadevesikourun Tuominen korjasi leikkaamalla ämpäristä pienen palan ja istutti sen paikoilleen. Vasta kesäkuussa 2020 selvisi, ettei seinän ja lattian rajassa ole tiivisteitä.
Seppo Puukko on vuosina 2016-2019 omistanut kaupan kohteen puoliksi Maija Kerkon kanssa. Heillä ei ole rakennusalan kokemusta. Asumisaikana talossa ei ilmennyt vikoja. Normaalit huoltotoimet kuten katon pesu tehtiin ja iv-koneen suodattimet vaihdettiin. Ikkunoita pestäessä niissä ei havaittu mitään vikaa.Kondenssikosteudesta ei ollut mitään havaintoja. Virheväitteen 6 osalta kipsilevy vaihdettiin, koska se kaappia irrotettaessa vaurioitui. Mitään kosteusongelmaa ei ollut. Kaupan jälkeen katselmuksessa läsnäolijat sopivat, että eteisen kosteusvaurio puretaan ja korjataan yhdessä. Kantajat eivät koskaan kutsuneet vastaajia purkupaikalle.
Ennen kaupan tekoa myyjät ja ostajat olivat keskustelleet radonista ja Puukko oli kertonut, että radonia ei ole mitattu eikä myyjillä ollut mitään tietoa radonarvoista. Jyrsijähavaintoja myyjillä ei ollut, eikä sisätiloista myöskään löytynyt mitään jätöksiä. Talo sijaitsee metsän ja pellon välimaastossa.
Höyrynsulun vaurioista tai kellarikerroksen paneloinnin ongelmasta myyjillä ei ollut mitään tietoa. Kodinhoitohuoneen lattiakaivon kaato näkyy heti. Kaadossa ei ole ollut ongelmaa. Suihkutila on erikseen. Kantajien reklamaatiot olivat kehäpäätelmiä, mistä syystä vastaajat kokivat yhteydenotot häirinnäksi. Sen vuoksi rikosilmoitus häirinnästä myös tehtiin.
Maija Kerkko on kertonut kuten Seppo Puukko. Heidän omistusaikanaan talossa ei ollut ongelmia. Perustukset, patolevyt, salaojat, kattorakenteet, ikkunapellit ja ilmastointi olivat kunnossa. Kerkon itsensä pyynnöstä eteisestä oli poistettu vaatekaappi, koska eteinen oli liian ahdas. Koska kipsilevy ei säilynyt ehjänä, se piti vaihtaa. Eristevilloja ei tarvinnut vaihtaa, koska mitään kosteusvaurioita ei ollut ja puu oli kuiva. Jos siellä olisi ollut vaurio, he olisivat toimineet toisin. Seppo Puukon isällä, joka oli ollut kaappia irrottamassa, oli rakentamisesta osaamista. Hän olisi myös havainnut, mikäli kosteusongelmaa olisi tuolloin ollut. Ennen kaupan tekoa kuntotarkastuksessa, jossa Seppo Puukko oli yhdessä isänsä ja ostajien kanssa, ostajat olivat olleet kiinnostuneita vain siitä mitä pihalla kasvaa. Kaupan jälkeisessä katselmuksessa kuntotarkastaja oli todennut, että eteisen rakennetta purettaessa paikalla tulee ehdottomasti olla sekä myyjät että ostajat. Purun aloittamisen ajankohdasta ei koskaan myyjille ilmoitettu. Sen sijaan ostajat lähettivät vain uusia reklamaatioita. Kiinteistönvälittäjä ja ehkä myös ostajat kyselivät radonista ja mittauksista, koska kysymys oli kallio- ja räjäytystyökohteesta. Ostajilla oli mahdollisuus jälkikäteen tehdä radonmittaukset, mikäli niitä halusivat. Kerkon mukaan, vaikka heillä oli ollut ovet auki koirien vuoksi, edes sisälle ei ollut tullut jyrsijöitä. Kuntotarkastuksessa ei myöskään ollut mitään havaintoja jyrsijöistä.Kellarikerroksen paneloinnin oli tehnyt vastaajia edeltävä omistaja. Kellarin makuuhuonetta oli käytetty vierashuoneena eikä esimerkiksi allerginen vieras ollut reagoinut mitenkään. Mitään terveyshaittaa kohteessa ei ollut ilmennyt. Kauppahinnassa huomioitiin ostajien tekemät huomautukset ja ostajat saivat hinnanalennusta. Hinnassa oli huomioitu tulevia remontteja. Ostajat tarjosivat alakanttiin siihen nähden mitä myyjät olivat itse kohteesta maksaneet.Kauppakirjaan kirjattiin ostajien tarjouksessaan esiin nostamat seikat.
Ostajien reklamaatioprosessi oli todella raskas. Ostajat halusivat etsiä talosta vikoja ja pitivät myyjiä taloyhtiönä ja isännöitsijänä vaatien heiltä huoltoyhtiötä hoitamaan esimerkiksi, kun wc ei vetänyt. Yhteydenotot olivat päivittäisiä.Reklamaatiot olivat erittäin ammattimaisesti tehtyjä. Ostajat halusivat, että myyjät maksavat heidän haluamansa korjaukset. Myyjät eivät voineet jatkaa tällaista keskustelua, koska myyjät eivät olleet rakennusalan ammattilaisia. Ostajat olivat itse valinneet ennen kaupantekoa kuntotarkastajaksi Puustisen.
Kai Puumala on suorittanut kohteen yläpohjaan puhallusvillojen vaihdon Tuomisen tilauksesta (K15; Lasku 4.184 euroa). Vanhat eristevillat poistettiin ja yläpohja tarkastettiin. Yläpohjasta havaittiin, että läpiviennit muun muassa iv-putkien läpiviennit olivat tiivistämättä. Höyrysulussa oli reikiä, lähinnä hiirien tekemiä reikiä. Putket olivat osittain eristämättä tai huonosti eristetty, kosteutta oli päässyt kondensoitumaan ja valumaan puhallusvillaan. Havaintona oli kuivunutta kosteutta. Jos kosteutta olisi ollut paljon se olisi näkynyt eristevillassa. Villat poistettiin ja tämän jälkeen höyrysulku tiivistettiin teippaamalla ja puhallettiin uudet puhallusvillat. Puhallusvilla eristää myös putkia. Eläinperäiset jätökset, joita oli melko runsaasti, imuroitiin. Villojen poistossa ne saatiin jo osin pois. Todistaja ei tiedä, onko myyjille tarjottu tilaisuutta tulla havainnoimaan villojen poiston jälkeinen tilanne. Reikiä oli todistajan mukaan kauttaaltaan. Se, että hiirien jätöksiä löytyy tällaisesta kohteesta lähellä peltoja ja metsää, ei ole epätavanomaista.
Eemel Kuloniitty on suorittanut lämpökuvauksen kohteessa ja laatinut raportin (K17). Kohteessa havaittiin lievää lämpövuotoa. Lämpötila-indeksi oli 58,6 %. Asumisterveysasetuksen raja-arvo on 61. Kohteessa raja-arvo alittui lievästi. Jos indeksi on alle 61, on riski rakenteen vaurioitumiselle. Jos indeksi on yli 80 ei ole riskiä, eli on kunnossa. Todistajan oma fyysinen havainto oli lievä ilmavuoto.Todistajan laatima raportti perustui nykyisiin tiiveysvaatimuksiin eikä kohteen rakennusaikaisiin ohjeisiin.
Kari Puukko on Seppo Puukon isä, mistä syystä hän oli mukana irrottamassa kaupan kohteen eteistilasta ruskeaa 60 cm leveätä vaatekaappia. Kaapin tilalle haluttiin vaihtaa naulakko, jotta eteisestä saadaan avarampi. Kaappi oli pultattu seinään ja seinän kipsilevy kaappia irrotettaessa vaurioitui. Sen vuoksi kipsilevy jouduttiin vaihtamaan. Tuolloin varmistettiin, ettei höyrysulku mene rikki. Mitään havaintoja kosteudesta ei tehty. Todistaja tietää miltä kosteus näyttää. Pelkkä kipsilevy vaihdettiin.
Marit Siren, on koulutukseltaan rakennusmestari ja tehnyt vuodesta 1998 lukien alan asiantuntijatehtäviä sekä saanut vuonna 2015 pätevyyden rakennusterveysasiantuntijaksi. Siren on myös Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja. Siren on laatinut raportit K4 ja K17.Siren on oikeudessa kuultuna kertonut, että kellarin harkkoseinässä ja sokkelissa ei ollut rakennesuunnitelmien mukaista slammausta patolevyn alla.Rakennepiirustuksessa oli esitetty, että sokkelin ulkopintaan tulee slammaus ennen patolevyn asennusta. Slammauksen tarkoituksena on tiivistää harkon pintaa. Sokkelin rakennekerroksia ei ole toteutettu suunnitelmien mukaisesti. Jos slammaus ja pystysalaoja puuttuvat, ulkopuolinen lämmöneristävyys heikkenee. Se on riski kosteusvauriolle. Siren on kysyttäessä todennut, että kohteen piirustuksiin ei ole piirretty pystysalaojaa. Kohteessa ei ole myöskään rakennuksen sisäpuolella havaittu kosteutta.
Kellariseinän sisäpuolelle tehdyn puukoolauksen ja paneloinnin vuoksi seinärakenteessa oli kaksi tiivistä kerrosta ja se tarkoittaa kosteusteknisesti väärin tehtyä rakennetta. Näytteessä 1 ja 2 eristevillassa oli heikko viite vauriosta.Näytteessä 3 ei ollut mitään vauriota. Analyysitaulukon mukaan (Liite 1, s. 2-3) Kosteusvaurioon viittaavat Aspergillus (homelaji) ja Streptomyces (sädesieni), joka on toksinen mikrobi. Analyysivastaus oli: Ei viitettä vaurioon, mutta löytyi maljalta. Sirenin näkemyksen mukaan eristeissä oli ongelmia ja mikrobikasvustoa, mitä ei saisi olla. Toimenpideraja ylittyi. Koolaus tuli purkaa ja seinä maalata.Mikrobikasvusto voi Sirenin mukaan johtua 1) kahden ”muovipussin” sisällä olevasta rakenteesta tai 2) selkeistä raoista lämmöneristeessä, jos sisäilma on alipaineinen ja ulkoa päin pääsee virtaamaan sisälle nokea. Mikrobi ei mustaa eristettä. Ilmavuoto tekee eristeestä mustan. Lämpöharkko eristekerroksena on hyvinkin tiivis.Slammauksella on radonin hallintaan merkitys. Olohuoneessa oli maatasolla radonpitoisuuden mittausarvo 546 ja vuosikeskiarvo 490 Bq. Molemmat virtaussuunnat pitää saada estettyä rappaamalla, tasoittamalla, maalaamalla seinät. Saadut arvot ylittävät raja-arvot vuodelta 1992. Rakentamisvaiheessa kohteeseen oli asennettu radonputkisto. Siihen aikaan ei osattu seinän tiivistysasiaa eli seinän ja lattiarajan tiivistämistä. Radontorjunta on toteutettu vain putkistolla. Tiivistämistä ei rakennusaikaan ole tehty. Harkkopinnat olisi tullut tasoittaa sisä- ja ulkopuolelta.
Lämpökamerakuvauksella saatiin ilmavuodot esiin, mitä kautta myös radonia voi päästä sisään. Ilmavuotoja ei saa olla. Raja-arvo 61 % perustuu tämänhetkisiin määräyksiin. Rakentamisaikana ei ollut vielä voimassa STM:n määräystä, mutta oli ohjeita. (K6. Opas 1993).
Pesuhuoneen saunan ulkoseinän ilmavuotokohdassa lämmöneristettä eli alumiinipaperia ja lattian vedeneristystä ei ollut liitetty ja teipattu kiinni.
Kellarin nurkalla kalkkihärmä oli rakennuksen sisäpuolella.
Osa ikkunapelleistä oli oikein asennettu, osa oli väärin asennettu. Sirenin mukaan ikkunoiden kosteusvauriota ei tutkittu.
Vesikatossa oli limitysvirhe, koska lumen sulamisvesi padottuu siinä. Ongelma näkyy katon harjalla ilman rakenteiden avaamista. Limityskohta pitää avata ja estää kosteuden pääsy. Kohdassa ei ollut lahovaurioita.
Viemärin tuuletusputki oli jo purettu. Wc-tilan homekasvuston syynä oli se, että muhvissa ei ollut mustaa kumitiivistettä eikä viemäriputkea ollut lämmöneristetty. Kosteutta oli tiivistynyt putken sisäpintaan. Viemärin lämmin ilma liikkuu putkessa ja tuulettaa ylöspäin. Putki, joka on eristämätön, voi jäätyä talvella umpeen, jolloin aiheutuu hajuhaittaa.Yläpohjan läpiviennit olivat tiivistämättä. Asumisterveysasetuksen mukaan höyrysulku pitää olla tiivis, jotta mikrobit eivät pääse sisäilmaan. Myöskään ilmanvaihtokanavan eristys ei ollut oikein tehty. Valloxin ohjeita ei ollut noudatettu. Vaurioiden toimenpideraja (liite1 eli mikrobitutkimustulos) ylittyy.
Seinän perusmuurilevyn korjaaminen tarkoittaa sitä, että myös salaojat menevät uusiksi. Ei voida korjata siten, että salaojat voisi jättää. Sokkelityöt tapahtuvat yhtenä kokonaisuutena.
Iv-koneen ja ilmanvaihdon osalta ei tutkittu, oliko näistä aiheutunut toiminnallista haittaa.Vasta höyrysulkua korjattaessa voidaan havaita, montako reikää siinä oli. Tarkastuskohteessa oli paksu villakerros, mistä syystä Siren ei tiedä reikien määrää.Kaksinkertaisesti lämmöneristetyt paneelipinnoitetut seinäpinnat eivät olleet maanvastaisia seiniä.
Ilmavuodot ovat tavanomaisia 20 vuotta vanhassa rakennuksessa. Seinärakenteessa höyrysulku on katkaistu betonipintaan.
Tarkastuskohteessa ei ollut kosteutta.
Korjauskustannusarvioissaan Siren ei ole huomioinut mahdollista tasonparannuksen osuutta. Salaojien käyttöikä on 30 vuotta. Käyttöiän pienennys on 25 %, jos salaojia ei voida huoltaa.
Juha Mutinen, on koulutukseltaan rakennusmestari ja toiminut vuodesta 2010 lukien myös Keskuskauppakamarin hyväksymänä tavarantarkastajana. Mutinen on laatinut raportit V8 ja V10.
Virheväite 1 ja 2. Siven teki koekaivauksen ehkä 10-20 cm kahdessa kohtaa, jotta nähtiin patolevyn ja perusmuurilevyn yläreuna. Ylälista puuttui. Rakennuksen koko vierustaa ei selvitetty. Se voidaan selvittää vain kaivamalla sivut auki.Tarkastuksella ulkovaraston päätyseinässä oli vanha kosteusjälki ja kalkkihärmä. Kosteuden tunnistimella Mutinen kartoitti kohdan ja se oli kuiva. Sadevesi ei ollut ohjautunut suppiloon ja ilmeisesti patolevyn yläpäästä se oli päässyt seinän sisään. Tarkastushetkellä ei ollut viitettä kosteudesta.
Kohteen perustusleikkauksessa 1-1 (maanvastainen seinä) ei ole piirrettynä pystysalaojitusta. Vaikka olisi hienojakoista maa-ainesta, hiekkakin laskisi veden läpi. Kosteudelta suojaudutaan perusmuurilevyllä. Kohteessa ei ollut vaurioperusteista korjaustarvetta.
Kalkkihärme lähtee harjaamalla pois eikä puolikylmä varasto ole asuintila. V8. Kuvassa 11 on varastotila, jossa härmeet esiintyivät.
Seinärakenteeseen ei ole suunniteltu slammausta. Slammausteksti viittaa maanpäälliseen yläpuoliseen osaan. Kohde on slammattu eli se on rapattu talo. RT-kortti on suositus. Jos kohteeseen ei ole suunniteltu slammausta, siinä ei ole slammausta. Valvonnan lupapisteen leikkauskuvassa ei ole todisteessa esitettyä tekstiä. Varastotilaa ei koske määräykset, koska se ei ole asuintilaa. Pinnoittamattoman harkkopinnan maan alla eristää patolevy. Se on kosteuseristys. Sillä estetään kaikki hulevedet ja sulamisvedet. Sen tehtävänä on, että vesi ei pääse vaikuttamaan perusmuuriin. Kuvassa V8, s. 6. näkyy sokkelipinnoitteen puuttuminen. Sokkelia ei ole rikottu.
C2 Rakentamismääräys on vuodelta 1975, voimaan 1976 ja sitä sovelletaan. On häilyvä käsite, mikä on haitallista kosteutta. Jos on mikrobivaurioita, se on haitallista.Tarkastuskohde on kellarillinen rinnetalo, jonka salaojajärjestelmässä on 7 vuotta teoreettista käyttöikää jäljellä. Sirenin raportissa kustannus on laskettu väärin.Mutisen raportissa sininen osa on syvään vietyä perustusta. Punainen osa on maanpinnalla oleva perustusta. Tästä tulee tämä ero.
Myöskään Siren ei ole löytänyt kohteesta kosteutta.
Mitään vaurioita katolla tai yläpohjassa ei ollut. Myöskään Sirenin raportin kuvissa ei ole vuotojälkiä (s. 15). Katon limityksessä ei ole virhettä. Erityisesti tiilikatteella ei tällä ole merkitystä, koska tiili ei ole vedenpitävä. Vesi voi päästä tiilen alle.
Ulkoikkunoiden tippapellit. Sen tarkoitus on, että sadevesi valuu tippapelliltä alas. Joskus naulataan piilouraan. Nyt ikkunan ja pellin liitos ei ollut täysin tiivis.Nurkkien tiivistystä oli myös suositeltu raportissa. Ikkunapellit olivat olleet 20 vuotta irti, eikä mitään vaurioita ollut aiheutunut.
Eteisen kosteusvaurio ja viemärin tuuletusputki. Rakenteet oli jo avattu. Viemäriputken eristämättömyys on voinut aiheuttaa kosteusvaurion. Kulkee vinottain yläpohjassa, jossa on pitkä osuus eristämätöntä putkea. Se voi jäätyä ja sulamisvaiheessa vuotaa. Aluskatteen läpiviennit eivät olleet tiiviit, mutta tästä oli kuntotarkastusraportissa maininta. Tämän perusteella yläpohjan eristevilloista tulisi vaihtaa enintään 25 %. Ulkoilmaan yhteydessä olevassa rakenteessa voi olla mikrobeja. Asumishaitta aiheutuu vain, jos on yhteys asuntoon. Höyrysulku on teipillä korjattavissa. Rakentamisaikainen rakentamismääräyskokoelma sallii rakenteen ilman höyrysulkua, jos yläpohjan tuuletustila toimii eikä aiheuta vaurioita.
Ilmanvaihtokanavan tuloilma-aukko oli ohjeen vastainen, mutta mittauspöytäkirja, mikä osoittaisi, että iv-kone saisi liian vähän korvausilmaa ei ole. Korjaus on enintään tunnin työ. Ilmanvaihtokoneelle tuleva tuloilmaputki pitäisi olla eristetty. Muita putkia ei tarvitse eristää. Kellari on puolilämmin tila. Varaaja pitää lämpöä, mistä syystä ei ole kondenssiriskiä. Ilmanvaihtokoneen päällä on putket. Nämä kaikki on nähtävissä. Laitteen käyttöikä on 20-25 vuotta, mikä on lähes saavutettu.
Jyrsijöistä ei ollut havaintoja tarkastuksella. Kohde sijaitsee metsän keskellä. Talvikaudella voi olla hiiriongelmia. Raja-arvoa hiirien jätöksille ei ole asumisterveysasetuksessa. Joitakin se haittaa enemmän, joitakin vähemmän.
Ulkoseinä ja sisäpanelointi. Tummuma ei tarkoita mikrobia, vaan likaa. Rakentaja on toteuttanut sen paneloimalla, ei suunniteltu muutoin kuin harkkoseinällä. Villat olivat kuin pakasta repäistyjä. Puurakenteet olivat kunnossa. Kysymys ei ole riskirakenteesta, koska se ei ole maanvaraisella seinällä. Tätä ei ollut liian tiiviiksi tehty. Riittävää on, jos purkaa koolaukset niin rakenne vastaa alkuperäistä rakennetta.
Saunatilan vesieristeen ja alumiinieristeen limitys. Toteutus on 20 vuotta toiminut ongelmitta. Aina kun sauna uusitaan, nämä puretaan pois. Paperi vähän repsotti, mutta ei ollut tarvetta avata mitään rakenteita.
Vaikka lattiakaivo tehtäisiin tänä päivänä, sille ei ole kaatovaatimuksia. Tehdään suhteellisen suora lattia. Käyttöikä lattialla on 20 vuotta.
Radonputkistossa on käytetty iv-kanavaa. Se on väärä materiaali. Sen tulee olla muoviputkea. Reiät on korjattavissa teipillä. Kondenssisuojauksen kannalta on riittävää, että radonputki kulkee yläpohjassa villojen sisällä.
Radonarvoja koskeva tiukempi raja, 300 Bq, tuli voimaan vuonna 2018. Rakennusaikainen asunnon huoneilman raja oli 400 Bq. Yhdessäkään rakenneleikkauksessa ei näy, että radonia olisi suunniteltu poistettavaksi tarkastuskohteessa. Taloon on asennettu radonputket jostain syystä.Tavanomaista on rakentaa putket ja vasta myöhemmin mitata arvot. Nyt vuosikeskiarvo on saatu vain laskennallisesti kertomalla, mistä syystä se näyttää suurempaa tulosta. Radon on rakennuksen ominaisuus. Sen muuttaminen on perusparantamista. Saatu arvo 330 Bq on alle huoneilmalta vaaditun 400 Bq ja toinen saatu arvo 490 Bg on lähellä vuosikeskiarvoa. Mittauksen suorittamisesta ei ole selvitystä siitä, ovatko radonpurkit varmuudella ehjiä ja onko radonputki ollut auki vai tulpattuna mitattaessa arvoja. Lämpökuvaus on suoritettu vasta sen jälkeen, kun rakenteita on purettu. Se ei anna oikeata kuvaa.Radonarvojen alentaminen on mahdollista siten, että radonputki tiivistetään, jotta imu riittää alas asti. Pelkästään alumiiniteippauksella ja putken tiivistämisellä, korkeuserolla ja painerolla virtaus on suurempi. Putken voi tarvittaessa vielä sukittaa nauhalla ja silikonmassalla. Mikäli näillä ei saavuteta alempia arvoja, viimesijaisesti voidaan asentaa radonin poistoimuri putken päähän. Riittävän tehokkaan radonimurin saa 300-400 eurolla. Radonmittauksen ja lämpökuvausraportin (K17 liitteet) perusteella suuria ilmavuotoja kohteessa ei havaittu, mikä osoittaa myös radonin kulkeutumista.
Vanhoissa rakennuksissa maanvaraisen lattian ja muuriseinän väli suositellaan tiivistettäväksi. Kustannuksiltaan se on erittäin edullinen ja tehokas.Rakennusaikana ei ole ollut voimassa seinän ja lattian liitoskohdan tiiveysmääräyksiä. Kohteeseen ei ole sellaista suunniteltukaan.Rakennusmääräyskokoelmassa on vasta vuonna 2012 julkaistu D3 tiiveysvaatimuksista. Yli 20-vuotta vanhalle rakennukselle on tyypillistä, että tiivistystä ei ole tehty.
Sirenin lausunnossa esitettyjen alakaton yläpuolella olevien harkkoseinien ylimmäisen rivin purkamiselle ja uudelleen rakentamiselle ei ole mitään tarvetta. Mikäli näin tämä korjaus toteutetaan, kysymys on tiiveyden parantamisesta ja perusparannuksesta. Mutisen laatimassa viivoituskuvassa (V10) vihreällä on merkitty pinnoittamattoman osuus, joka on maanpinnan yläpuolella. Seinän yläosat ovat kaikki maanpinnan yläpuolella. Epäpuhtauksien kulkeminen siitä läpi on epätodennäköinen. Sen vuoksi ei ole riskiä, että radonia tulisi ilman kautta läpi. Myös Mutisen, kuten Sirenin mukaan harkkorakenne on huokoinen, mutta Mutisen mukaan jokaisen harkon välissä on tiivis laastikerros eli katko. Yhteensä 15 kerrosta on harkkoja. Viivoituskuvassa pinnoittamatonta osaa on raporttiin vihreän ja mustan viivoituksen väli. Tilan ilma vaihtuu 12 x 200 m3. Tasoittamaton alue sijoittuu maan päälle. Tasoittamisen takia ei olisi tarvinnut purkaa mitään.
Johtopäätökset
Virheväitteet 1 ja 2Rakennuksen toteutuksen virheellisyyttä on arvioitava kohteen rakennus- ja rakennepiirustusten mukaan eikä kohteen valmistumisen jälkeen laaditun RT-ohjeen mukaan. Kaupankohteeseen, jonka rakennuslupa on myönnetty vuonna 1998, sovellettavaksi tulee vuodelta 1976 voimassa ollut rakennusmääräyskokoelman C2 (K16) eikä vuonna 1999 voimaan tullut C2 (K8).
Vuoden 1976 määräyksen kohdan 2.2.4 mukaan ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin.
Sekä Siren että Mutinen ovat kertoneet, että kohteeseen ei ole suunniteltu eikä toteutettu niin sanottua pystysalaojaa ja vierustäytöt ovat olleet ainakin tutkituista kahdesta kohdin hienojakoista maa-ainesta. Toteutetun rakenteen ei ole todettu aiheuttaneen vaurioita.
Siren ja Mutinen ovat kertoneet ristiriitaisesti rakennepiirustusten sokkelin ja maanvastaisen harkkoseinän ulkopinnan slammausvaatimuksesta. Sirenin mukaan slammausta on rakennepiirustuksissa vaadittu, mutta Mutisen mukaan sitä ei ole vaadittu. Leikkauksesta 1-1 (K18) ilmenee, että maanvastaisen seinän rakenteeseen on piirretty kuuluvaksi harkko, slammaus, sokkelieristyslevy ja styrox. Todistelusta on pääteltävissä, että toteutettu rakenne on poikennut rakennepiirustuksista. Tämä voi olla riski kosteusvauriolle.
Kummankaan asiantuntevan todistajan mukaan kohteessa ei ole kuitenkaan havaittu kertyneen kosteutta rakenteen osiin tai sisäpinnoille.
Asiassa ei ole edes väitetty, että rakenteessa olisi kosteusvaurio, ja asiassa on jäänyt näyttämättä, että toteutettu rakenne vaikuttaisi kohteen kosteustekniseen toimivuuteen, asumiseen, kohteen käytettävyyteen tai hintaan. Lisäksi käräjäoikeus viittaa osiossa Laatuvirhe ja väittämistaakka selostettuun.
Edellä sanotun perusteella kanteessa sokkelin, perusmuurilevyn, vierustäyttöjen ja harkkorakenteen osalta kuvatut seikat eivät ole oikeudellisia laatuvirheitä.
Virheväite 3Kantajien mukaan kanteessa kuvattu vesikaton toteutus on tehty väärin, koska vesi pääsee suoraan aluskatteelle ja rakenteisiin. Asiassa ei ole kuitenkaan väitetty, että toteutus olisi vastoin rakennuslupaa tai rakentamismääräyksiä. Kun molemmat asiantuntevat todistajat ovat kertoneet, että kohteessa havaitut tummumat eivät ole hometta, ja kun kohteessa ei ole mitattu kosteutta, vesikaton toteutus ei sen vuoksi ole edellä osiossa Laatuvirhe ja väittämistaakka esitetty huomioon ottaen oikeudellinen laatuvirhe.
Virheväite 4Asiassa on riidatonta, että ikkunapelti ei ole yläosastaan karmin hahlossa joidenkin ikkunapeltien osalta. Kauppakirjan vastuunrajoitusehto ei koske tätä virheväitettä. Vastaajat ovat kiistäneet virheväitteen ja sen vaikutuksellisuuden, koska mitään vaurioperustetta ei ole näytetty.
Tuomisen, Seppo Puukon ja Kerkon kertomasta on pääteltävissä, että vastaajat olivat tutustuneet kaupan kohteeseen pintapuolisesti. Kuntotarkastuksen kohteeseen oli tehnyt vastaajien valitsema kuntotarkastaja, jota ei ollut nimetty todistajaksi asiassa.Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen kuuluu, että hän aina tarkastaa kiinteistön laadun ennen kaupantekoa. Ostaja ei voi vedota laatuvirheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa.Käräjäoikeus viittaa edellä kappaleessa Ennakkotarkastusvelvollisuus jo todettuun.
Ikkunapellitysten ja ikkunan karmin välinen liitos on ollut havaittavissa kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin nojalla ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Näin ollen virheväite ikkunapeltien asennusvirheestä on hylättävä.
Virheväite 5Kantajat ovat ennen kauppaa saaneet tiedon iv-koneen läpiviennin puutteesta, mikä ilmenee kuntotarkastusraportin sivulta 6 (K3=V3). Puute on ollut myös havaittavissa ennen kaupantekoa. Kauppakirja sisältää myös tätä koskevan vastuunrajoitusehdon.Vastuunrajoitusehdon osalta käräjäoikeus viittaa sitä koskevaan erilliseen kappaleeseen edellä.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin nojalla ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Näin ollen virheväite iv-koneen läpiviennin puutteesta on hylättävä.
Virheväite 6Asiassa on riidatonta, että eteisen ja wc:n välikaton seinärakenteessa on todettu paikallinen kosteusvaurio kaupanteon jälkeen. Kosteusvaurion syynä oli ollut eristämätön viemärin tuuletusputki.
Viemärin tuuletusputken eristämättömyys ja siihen liittyvä vaurioriski on ollut kantajien tiedossa ennen kauppaa 17.2.2016 ja 1.4.2019 laadittujen kuntotarkastusraporttien perusteella. Kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon mukaan myyjät eivät vastaa viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä aiheutuneista vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on jo huomioitu maksetussa kauppahinnassa. Jo kauppakirjan vastuunrajoitusehdosta johtuu, ettei kantajilla ole oikeutta salaisen virheen perusteella hinnanalennukseen viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä rakenteille aiheutuneen vaurion vuoksi.
Tiedonantovirheen osalta käräjäoikeus viittaa kappaleessa Myyjän tiedonantovelvollisuus todettuun. Kantajien käsityksen mukaan vaurio on joka tapauksessa ollut vastaajien tiedossa, koska eteisessä oli vastaajien toimesta vaihdettu kipsilevy, josta ostajille ei ollut kerrottu. Kaupan teon jälkeen kosteusvaurion korjaamisen yhteydessä oli ilmennyt, että eteisen kipsilevyssä oli ollut vuosiluku 2018. Vastaajien käsityksen mukaan myyjät olivat valehdelleet heille, koska he eivät olleet kertoneet kantajille uusineensa eteiseen kipsilevyä. Vastaajia ja todistaja Kari Puukkoa on kuultu eteisen kipsilevyn vaihtamisen syystä. Heidän kertomansa perusteella kipsilevyn vaihtamisen eteiseen ei ole näytetty liittyneen millään tavoin viemärin tuuletusputken eristämättömyydestä johtuneisiin kosteusvaurioihin. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että vastaajat olisivat menetelleet asiassa vilpillisesti.
Kaupan kohdetta ei rasita maakaaren 2:17.1,2 tai 3 kohdan mukainen tiedonantovirhe eikä 5 kohdan salainen virhe vastuunrajoitusehdon vuoksi.
Virheväite 7Asiassa on riidatonta, että kohteessa on radonputkisto. Kantajien virheväite on, että radonputkisto on edellyttänyt kaasutiivistä radonputkistoa ja että materiaalivalinta on ollut virheellinen eikä asennus ole ollut tiivis. Virheväitteen mukaan tämän seurauksena ympärillä olevat rakenteet kastuvat ja samalla aiheutuu radonin vuotoriski. Vastaajat ovat kiistäneet virheen ja sen vaikutuksellisuuden ja katsoneet, että radonputkistossa ei ole toiminnallista ongelmaa eikä kosteusvaurioita ole aiheutunut. Radonin poistoputken piippu on vastaajien mukaan ollut myös yläpohjassa nähtävissä ennen kauppaa.
Näyttönä virheväitteestä on radonputkiston toteutuskuvat (K13). Kuvista ilmenee, että nousuhormia on teipattu putkien liitoskohdasta. Ilmeisesti nousuhormissa on käytetty kahta eri materiaalia muovia ja iv-hormia. Asiantuntijalausunnoissa ei ole otettu kantaa materiaalivalintaan eikä sen virheellisyyteen. Todistaja Mutisen kertoman mukaan materiaalina olisi tullut käyttää muoviputkea, mutta rakennesuunnitelmissa ei radonputkistoa ole edes vaadittu. Mahdolliset radonputkiston reiät ovat tiivistettävissä teippaamalla.
Selvitystä radonputkistosta johtuvasta kosteusvauriosta ei ole esitetty.Käräjäoikeus toteaa, että kantajien väite väärästä rakennustavasta ja - materiaalista ei perustu mihinkään normiin tai rakennusmääräykseen eikä toteutusta voida vastaanotetun todistelun perusteella pitää hyvän rakennustavan vastaisena. Kaupan kohdetta ei rasita 2:17.1,1-3 tai 5 kohdan mukainen laatuvirhe.
Virheväite 8Kantajien virheväite on, että iv-koneen tuloilma-aukko on liian pieni ja asennusohjeen vastainen eikä tuloilmaputkea eikä jäteilmakanavaa ole kondenssieristetty valmistajan alkuperäisen ohjeen mukaisesti. Lisäksi yläpohjassa villojen yläpuolisilta osin eristys on tehty väärin alumiinipitoisella eristeellä, ja iv-kanavien eristämättömyyden vuoksi irtaimistoa on kastunut talviaikaan sekä kanavan pinnalla on ollut jäätä. Kantajien väitteen mukaan kysymys on rakennusvirheestä ja kondenssieristämättömyys voi aiheuttaa kosteusvaurion ja sisäilmaongelman.
Vastaajat ovat kiistäneet virheväitteen ja sen vaikutuksellisuuden. Putkisto ja toteutetut eristämisratkaisut ovat olleet havaittavissa ennen kauppaa.
Tuloilma-aukon koko
Tuomisen kertoman mukaan iv-laite otti tuloilmaa osittain harkon lävitse ja osin varastotilasta. Sirenin raportti vahvistaa Tuomisen kertoman havainnon ja sen, että iv-koneen tuloilma-aukon koko ei vastaa valmistajan ohjeita (K4, s. 19, K19).Kantajat ovat korjanneet tämän puutteen syksyllä 2020. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että virhe olisi ollut vaikutuksellinen.
Virheellinen eristäminen
Virheellisestä eristämisestä on selvityksenä Sirenin raportin (K4, s. 18) kuva, jonka mukaan ilmanvaihtokoneen ilmanottokanavan erityksen paksuus on todettu olevan 50 mm, kun se asennusohjeen mukaan pitäisi olla 2 x 50 mm.Tuloilmakanava on asennusohjeen (K19) mukaan eristettävä kylmässä tilassa. Tilassa, jossa lämpötila on +10 eristystä ei tarvita. Valokuvaliitteestä (V4) ilmenee, että ilmanvaihtokanavat ovat kulkeneet eristämättöminä kellaritilassa, mutta siellä eristämistä ei asennusohjeen (K19, V9, s.21) mukaan edes vaadita.Valokuvaliitteen kuvasta 15 ilmenee eristysvillan kunto kuvasta 16 ja, että ilmanvaihtokanava on eristetty yläpohjan villojen yläpuoliselta osin sekä eristeen laatu ja paksuus. Nämä ovat olleet havaittavissa ennen kaupantekoa.
Jäteilmakanavan väitetystä virheellisestä eristämisestä ei ole vastaanotetun todistelun perusteella näytetty aiheutuneen vaurioita tai, että virhe olisi vaikutuksellinen. Vaurioviite näytteessä 5 liittyy Sirenin raportin mukaan läpiviennin ongelmaan eikä eristämättömyyteen (K4, s.18). Läpiviennin ongelmaa koskeva virheväite on käsitelty kohdassa 5 sekä höyrynsulun osalta kohdassa 9.
Kaupan kohdetta ei rasita maakaaren 2:17.1, 1-3 ja 5 kohtien mukainen oikeudellinen laatuvirhe.
Virheväite 9Kantajien virheväite on höyrynsulun ja sen läpivientien epätiiveys ja reiät sekä se, että jyrsijät ovat saastuttaneet kattorakenteen eritteillään. Vastaajat ovat kiistäneet virheen ja sen vaikutuksellisuuden. Lisäksi vastaajat ovat katsoneet, että ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus ulottuu myös yläpohjaan ja sillä perusteella, että ostajat ovat vastaajia kuulematta korjauttaneet yläpohjan väitetyt höyrynsulun viat ja väitetyt jyrsijävahingot varaamatta myyjille mahdollisuutta tutustua yläpohjan väitettyihin höyrysulun vikoihin tai väitettyihin jyrsijävahinkoihin yläpohjan eristeiden poiston yhteydessä ennen korjausta. Lisäksi vastaajat ovat kiistäneet virheen maakaaren 2:16:n vaaranvastuun siirtymisen perusteella. Ostaja vastaa vahingosta, joka kiinteistölle aiheutuu myyjästä riippumattoman syyn vuoksi.
Jyrsijät
Maakaaren 2:16:n mukaan ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan.
Kaupan kohde sijaitsee taajama-alueella metsän keskellä. Vuonna 2016 laaditun kuntotarkastusraportin (K2, s. 18) mukaan tiloissa ei ole havaittu viitteitä hyönteisistä tai tuhoeläimistä tai niiden aiheuttamista vahingoista. Juuri ennen kauppaa laaditussa kuntotarkastusraportissa (K3) tai samanaikaisesti otetuissa valokuvissa (V4) ei ole viitteitä jyrsijöistä tai niiden aiheuttamista vahingoista.Todistelu osoittaa, että ennen kaupan tekemistä kohteessa ei ole ollut tavanomaisesta poikkeavaa ongelmaa.
Kaupan kohteen sijainnin perusteella ei ole ollut yllättävää, että kaupan kohteeseen, välikattoon ja yläpohjaan, on voinut kulkeutua jyrsijöitä. Jyrsijöiden höyrysulkumuoviin aiheuttamista rei’istä, niiden lukumäärästä tai laajuudesta ei ole esitetty tarkempaa selvitystä. Vaikka jyrsijöiden jätöksiä oli löytynyt, niistä ei ole näytetty aiheutuneen vaurioita tai terveyshaittaa eikä jyrsijöiden jätöksille ole raja-arvoa. Rei’ät on todistaja Puumalan kertoman mukaan voitu korjata teippaamalla.Kaupan kohteen ympäristö on selvä syy jyrsijöiden jätöksille. Yksinomaan se ei ole virhe, kun kantajat eivät ole väittäneet, että tästä olisi nimenomaan luvattu jotakin.
Tiedonantovirheen osalta käräjäoikeus viittaa edellä otsikon alla Myyjän tiedonantovelvollisuus jo lausuttuun. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että myyjät olisivat tienneet jyrsijöistä aiheutuneen ongelmia omistusaikanaan tai että he olisivat salanneet sellaisia. Edellä todetun vaaranvastuun siirtymisen perusteella myyjät eivät vastaa jyrsijöiden aiheuttamista vahingoista, joiden ei ole näytetty aiheutuneen jo ennen kaupan tekoa 25.4.2019.
Höyrynsulkumuovin tiiveys
On selvää, että kantajilla ei ole ollut velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa ennakkotarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen on edellyttänyt teknisiä tai muista tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Näin on ollut höyrysulun reikien ja tiiveyspuutteiden osalta, koska höyrynsulkua on peittänyt eristevillakerros.Vasta eristevillojen poistamisen jälkeen on voitu tehdä havaintoja höyrynsulun rei’istä ja puutteista.
Ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen varsin lyhyessäkin ajassa virheen ilmenemisen jälkeen, jos hän virheen havaittuaan toimii tavalla, joka vaikeuttaa virheen selvittelyä. Ratkaisussa KKO 2008:8 kiinteistön ostaja purki kiinteistöllä olleen rakennuksen ja ilmoitti sen jälkeen rakenteissa havaituista virheistä myyjälle. Kysymys siitä, mikä merkitys rakennuksen purkamisella on ostajan oikeuteen vedota virheisiin. Ennakkoratkaisun kohdan 6 mukaan ”Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. Käsillä olevassa tapauksessa tarkasteltavaksi tulee rakennuksen purkamisen merkitys reklamaatiovelvollisuuden kannalta.”
Kantajat ovat vaihdattaneet yläpohjan eristevillat ja korjauttaneet höyrynsulun elokuussa 2020 (K15). Kantajat eivät ole eristeiden poistamisen yhteydessä varanneet vastaajille tilaisuutta tutustua väitettyihin virheisiin ennen korjaustyötä. Mikäli virheväite pitäisi paikkaansa, kohteessa pitäisi olla laajoja kosteusvaurioita, mutta näin ei ole ollut.
Todistaja Puumalan mukaan iv-putkien läpiviennit oli osittain eristämättä tai huonosti eristetty ja kosteutta oli päässyt kondensoitumaan ja valumaan puhallusvillaan. Puumalan havaintona oli kuivunutta kosteutta puhallusvillassa. Ennen kaupan tekoa läpiviennit ja eristämisen puutteet ovat olleet ostajien havaittavissa. Tämän ohella yläpohjan läpiviennin korjaustarve on nimenomaisesti mainittu kauppakirjan vastuunrajoitusehtona. Myyjä ei sen vuoksi vastaa läpiviennin korjaustarpeesta myöskään höyrynsulun osalta.Sirenin raportin sivulta 18 ilmenee, että höyrynsulussa oli reikä keittiön ilmanvaihtoputken liitoskohdassa. Lisäksi yläpohjan höyrysulkumuovissa havaittiin reikiä. Sirenin lausunnon (K4. s. 24) mukaan yläpohjan eristeissä havaittiin vähäisiä määriä kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Yläpohjan eristeestä näyte 5 on otettu keittiön liesituulettimen läpivientireiän vierestä. Näytteestä 5 on todettu heikko viite vauriosta. Näytteessä oli kosteusvaurioon viittaavia mikrobilajeja ja pieni määrä sädesientä. Toimenpideraja Sirenin mukaan ylittyi, mistä syystä hän suositteli yläpohjan lämmöneristeiden vaihtamista, höyrysulkumuovin paikkaamista, ilmanvaihtoputkien eristeiden korjaamista ja aluskatteen ja putkien läpivientien korjausta. Mutisen raportin mukaan (V8, s. 15) mikrobikasvua voi esiintyä rakenteissa vähäisiä määriä, jos ne eivät pääse sisäilmaan eivätkä aiheuta rakenteiden heikkenemistä.
Toimenpiderajan ylittymisenä asumisterveysasetuksen 20 §:n mukaan pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.
Kun lämmöneristeet ovat yläpohjassa olleet kosketuksissa ulkoilman kanssa, toimenpiderajan ylittyminen on tulkinnanvaraista. Merkitystä on höyrynsulussa olevien reikien määrällä ja laajuudella. Todistaja Puumalan mukaan vasta eristevillojen poistamisen jälkeen havaittiin, että kaikki läpiviennit olivat tiivistämättä ja höyrynsulussa oli muitakin reikiä, lähinnä hiirien tekemiä reikiä kauttaaltaan. Edelleen putket olivat osittain eristämättä tai huonosti eristetty, kosteutta oli päässyt kondensoitumaan ja valumaan puhallusvillaan. Villat poistettiin ja tämän jälkeen höyrynsulku ja läpiviennit tiivistettiin. Tarkempaa selvitystä reikien lukuisuudesta tai laajuudesta ei ole esitetty.
Selvitetyissä olosuhteissa vastaajat eivät ole voineet muodostaa käsitystään väitetystä virheistä ja niiden aiheuttamista korjaustarpeista, mistä syystä kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Koska kysymys voisi olla enintään salaisesta virheestä, sovellettavaksi tulee maakaaren 2:17.1,5 kohdan mukainen korkeampi virhekynnys, joka ei selvästikään täyty.
Virheväite 10Asiassa on riidatonta, että seinärakenteesta on paneloinnin takaa löytynyt kahdesta yksittäisestä kohdasta otetusta näytteestä heikko viite vauriosta.
Asiantuntevat todistajat Siren ja Mutinen ovat kumpikin todenneet, että eristeen tummuminen sinänsä ei ole osoitus mikrobeista. Tummumista aiheuttavat ilman epäpuhtaudet kuten noki ja pöly. Sirenin raportista (K4, s. 8-10) ilmenee, että kellarikerroksen seinän sisäpintaan tehty puukoolaus ja lisälämmöneristys on luokiteltu riskirakenteeksi. Lämpöeristetyssä harkossa tiivis eristekerros ja sisäpuolelle tehty höyrynsulku muodostavat kaksi tiivistä kerrosta rakenteeseen. Rakenne ei vastaa suunnitelmissa esitettyä rakennetta. Mutisen mukaan kysymys ei ole riskirakenteesta, koska se ei ole maanvaraisella seinällä eikä se ole liian tiivis. Riittävää on, että koolaukset ja panelointi puretaan, jolloin rakenne vastaa alkuperäistä piirustusten mukaista rakennetta.
Kantaja on kanteessaan kuvannut, että lisäeristyksen toteutus muodostaa riskirakenteen. Koska toteutettu lisälämmöneristys ei ole maanvaraisella seinällä, kysymys ei ole riskirakenteesta. Kantaja ei ole kanneperusteena vedonnut siihen, että toteutettu rakenne on rakennepiirustusten vastainen tai, että se on huonoa rakennustapaa.
Käräjäoikeus viittaa slammauksen osalta kohdissa 1 ja 2 jo lausumaansa.
Siinäkin tapauksessa, että kysymyksessä olisi riskirakenne, paneloinnin purku, eristeiden poisto ja seinien tasoitus on Mutisen kertoman perusteella korjattavissa3.500 eurolla. Koska sovellettavaksi tulee maakaaren 2:17.1,5 kohdan mukainen korkeampi virhekynnys, kaupan kohdetta ei rasita oikeudellinen laatuvirhe.
Virheväite 11Asiassa on riidatonta, että saunan alumiinipaperin liitoksessa vedeneristeeseen on kaupan jälkeen todettu olevan puute. Maakaaren 2:22:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tuomisen kertomuksesta ei tarkemmin ilmene, miksi ostajat eivät olleet ennen kaupan tekoa tutustuneet saunan näkyvissä olevaan eristyksen toteutukseen, mikä oli havaittavissa. Puute on ollut huolellisen ostajan havaittavissa. Kantajat ovat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Virheväitettä 12 koskeva luopumisoikeustoimiKantajat ovat reklamoineet kodinhoitohuoneen lattiakaatojen virheellisyydestä 27.7.2019 (K22). Tuomisen kertoman mukaan katselmuksessa kolme eri ihmistä oli todennut kantajille, että kodinhoitohuone ei ole märkätila, mistä syystä he olivat suoritetun katselmuksen jälkeen 6.8.2019 kirjallisesti ilmoittaneet hyväksyvänsä virheen ja luopuvansa vaatimuksistaan (V6).
Vastaajat ovat katsoneet, että kantajat ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia kodinhoitohuoneen lattiakaivon ja kaatojen virheestä, koska vaatimuksista on aikanaan luovuttu. Kantajat ovat esittäneet uuden samaa virhettä koskevan vaatimuksen vasta 15.4.2021 kanteessaan. Perusteeksi kantajat ovat ilmoittaneet sen, että kysymys on märkätilasta, jossa on lattiakaivo ja joka edellyttää asianmukaisia kaatoja, vaikka katselmuksessa olisi muuta todettu.
Käräjäoikeus tulkitsee Tuomisen kertoman seikan pätemättömyysväitteeksi siitä, että kantajia oli erehdytetty katselmuksessa, mistä syystä he olivat luopuneet vaatimuksestaan.
Todistaja Mutisen oikeudessa kertoman perusteella on tullut näytetyksi, että kodinhoitohuonetta ei nykyisinkään luokitella märkätilaksi, vaikka sinne rakennettaisiin lattiakaivo. Kodinhoitohuonetta ei koske märkätilaa koskevat vaatimukset eikä lattiakaivon kaatovaatimukset. Tyypillisesti kodinhoitohuoneeseen valetaan suhteellisen suora lattia.Kantajien 6.8.2019 antamaa tahdonilmaisua ei rasita pätemättömyysperuste. Sanottu luopumisoikeustoimi sitoo kantajia, mistä syystä he ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen virheväitteen 12 osalta.
Virheväite 15Kaupan kohteen rakennusaikana on ollut voimassa Sosiaali- ja terveysministeriön päätös asuntojen huoneilman radonpitoisuuden enimmäisarvoista (944/1992).Päätöksen 2 §:n 1 momentin mukaan asunnon huoneilman radonpitoisuuden ei tulisi ylittää 400 Bq/m3. Saman pykälän 2 momentin mukaan asunto tulee suunnitella ja rakentaa siten, että radonpitoisuus ei ylittäisi arvoa 200 Bq/m3.
Radonpitoisuudella tarkoitetaan radonpitoisuuden vuosikeskiarvoa, joka on mitattu tai mittauksen perusteella määritetty radonpitoisuuden keskiarvo vuoden pituisena yhtäjaksoisena aikana. Radonpitoisuus määritetään säteilyturvakeskuksen hyväksymällä mittausmenetelmällä. Määrityksen tulee perustua vähintään kahden kuukauden pituisena yhtäjaksoisena aikana tehtyyn mittaukseen. Jokaisesta mittausrasiasta ilmoitetaan sijoituspaikka ja mitattu radonpitoisuus virherajoineen. Radonpitoisuuden vuosikeskiarvo lasketaan radonmittauskaudella (1.9.-31.5.) saadusta tuloksesta kertomalla tulos luvulla 0,9. Radonpitoisuuden vuosikeskiarvon tarkkaa määritystä varten on tehtävä vuoden kestävä mittaus (K17). Kantajat ovat epävirallisten radonarvojen mittaamisen jälkeen suorittaneet säteilyturvakeskuksen määrittelemät radonmittaukset asianmukaisilla mittausmenetelmillä 19.9. – 4.12.2021.
Kantajien selvitys osoittaa, että mittausmenetelmä on ollut asianmukainen. Mittaustulosten luotettavuutta ei ole aihetta epäillä. Mittaustulosten perusteella radonille asetetut raja-arvot ovat ylittyneet.
Vaatimuksen hyväksyminen edellyttää, että kaupan kohde poikkeaa salaisen virheen osalta laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren esitöiden mukaan ”Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää.Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.” (HE 120/1994 vp s. 51).
Sopimuksenvastaisuuden osalta käräjäoikeus viittaa sitä koskevaan kappaleeseen edellä. Ostajat tiesivät, että tässä 20 vuotta vanhassa talossa oli radonputket. He olivat ennen kauppaa myös kysyneet, onko radonia mitattu ja saaneet oikean vastauksen, että ei ole. He eivät vaatineet mittauksia ennen kauppaa. Toinen myyjistä (Kerkko) kertoi lisäksi käräjäoikeudessa, että kauppakirjan ehdossa huomioitiin tulevat ja nykyiset puutteet hinnassa ja että tulevilla puutteilla oli tarkoitettu puutteita, joista he eivät tienneet. Kantajat eivät kiistäneet kertomusta millään tavalla.
Ostajien ostotarjouksessa oli listattu puutteita, joiden perusteella he esittivät tarjouksensa, mutta itse kauppakirjassa näitä ei ollut. Näin ollen Kerkon kertomus osoittaa kauppahinnan alentamisen syyt. Myyjien hintapyyntöäkään ei ole väitetty ylihintaiseksi, mistä syystä se on ollut käypä hinta ilman virheitä.
Näissä olosuhteissa kauppahinnan alentamisen, 19.000 euroa, on katsottava kattavan myös tämän virheen, jonka tarpeelliset kustannukset mahtuvat sen piiriin.Kaupan kohteessa ei ole maakaaren 2:17.1 ja 5 kohtien mukaista laatuvirhettä.
Virheväitettä 16 koskeva reklamaatioKantajien virheväittämä on se, että seinän ja lattian liitos ei ole tiivis ja että siitä aiheutuu ilmavirtauksia huonetilaan ja että tiivistystä edellyttää myös radon.Vastaajat ovat katsoneet, että kantajat eivät ole reklamoineet seinän ja lattian liitoskohdan virheellisyydestä kohtuullisessa ajassa ja että väite on ensi kertaa esitetty valmisteluistunnossa 14.12.2021.
Ratkaisevaa reklamaation oikea-aikaisuuden arvioinnissa on se, milloin kantajat ovat havainneet virheen tai milloin heidän olisi pitänyt se havaita. Mikäli kysymys olisi yksinomaan ilmavirtausten aiheuttamasta epätiiveydestä, kantajien olisi tullut havaita se pian 7.6.2019 hallinnanluovutuksen jälkeen, tai ainakin viimeistään sitä seuraavana talvena 2019 - 2020. Kun virheväittämä koskee ilmavirtauksien ohella radonia, mittaus on välttämätön.
Tuomisen kertoman mukaan Siren oli kesällä 2020 pyytänyt selvittämään radonia ja suositellut lattian tiivistyksiä. Mittauksen pystyi suorittamaan vasta kesän jälkeen. Kantajat hankkivat Airthingswave-mittarit alakerran makuuhuoneeseen ja varastoon ja kirjelmöivät vastaajia heti saaduista radontuloksista helmikuussa 2021 (K26). Radonarvojen mittaaminen edellytti Säteilyturvakeskuksen hyväksymää radonmittausmenetelmää ja mittauksen tekemistä talviaikaan (K17). Mittaukselle tuli sen vuoksi varata aikaa. Mittaustulokset lämpökuvauksineen ja asiantuntijalausuntoineen valmistuivat 11.2.2021, jolloin rakenteiden tiivistämisen tarpeet tulivat esiin.
Kun kantajat vetosivat radonmittauksista johtuvaan tiivistysten tarpeeseen haastehakemuksessaan 14.4.2021 ja lausumassaan 12.10.2021, virheilmoitus on tapahtunut kohtuullisessa ajassa siitä, kun heidän olisi pitänyt virhe havaita.Kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen väitteen 16 osalta.
Virheväite 16Edellä on jo otettu kantaa reklamaation oikea-aikaisuuteen ja katsottu, että kantajat ovat reklamoineet virheväittämästä oikea-aikaisesti. Käräjäoikeus toteaa, että rakennuksen tiiveysvaatimukset ovat tulleet voimaan vasta vuonna 2012 rakennusmääräyskokoelman osassa D3. Sen vuoksi seinän ja lattian liitoksen tiivistyksiin liittyvät korjaustyöt ovat kohteen perusparannusta, eivätkä ne kuulu myyjän virhevastuun piiriin.
Muilta osin käräjäoikeus viittaa kohdassa 15 lausumaansa.
Terveyshaitta
Terveyshaittaa koskevan virheväitteen osalta käräjäoikeus viittaa virhekohdittain edellä kohdissa 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15 ja 16 jo lausuttuun.
Vahingonkorvaus
Todistelun vastaanottamisen jälkeen asiassa on jäänyt näyttämättä, että kantajille olisi aiheutunut ylimääräisiä muualla asumisen kustannuksia tai että niitä todennäköisesti tulisi aiheutumaan. Vahingonkorvausvaatimus on jo tällä perusteella hylättävä.
Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen
Kantajat ovat asian hävinneenä velvolliset yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut. Kantajat ovat paljoksuneet vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrää 82 tuntia ylittäviltä osin. Tuntiveloituksen ja kulujen määrään kantajilla ei ollut huomauttamista.
Huomioon ottaen virheväittämien lukuisuus ja niiden osittainen epäselvyys ja niiden esittäminen eri aikoina valmistelun aikana vastaajien asiamiehen tarpeellinen työmäärä on uskottavasti ollut vastaajien asiamiehen laskussa esitetyn mukainen.Käräjäoikeus hyväksyy vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen täysimääräisesti.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Raija Kaikkonen ja Janne Tuominen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Maija Kerkon ja Seppo Puukon oikeudenkäyntikulut 34.982,99 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta. Muutoksenhaku Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla.Määräajat Tyytymättömyyden ilmoitus 14.6.2022Valitus 7.7.2022Vastavalitus 21.7.2022Sähköinen allekirjoitusKäräjätuomari NH