Salaojat kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupoissa riidellään usein salaojista ja niiden virheellisyydestä. Mitä vanhemmista salaojista on kysymys, sitä vähemmän merkitystä niille virhearvioinnissa annetaan. Eikä silloin myöskään niiden uusiminen kuulu myyjän vastuulle. Siitä oli alla olevassa riidassa kysymys. Kosteusvauriot ulkoseinien alaosissa johtuivat matalaperusteisessa rakennuksessa alapuolisen hiekkapohjaisen täyttömaan kapillaarisuudesta (eli vesi pääsee nousemaan ylöspäin alapohjan täyttöhiekassa) eikä salaojien toimimattomuudesta. Itse asiassa hovioikeus katsoi ettei salaojille ollut edes tarvetta.

Riidassa ostaja vaati kaupan purkua tai hinnanalennusta katon virheiden ja seinien alaosien mikrobivaurioiden takia. Katon virheitä ei katsottu merkittäväksi ikä ja kunto sekä tietoisuus siitä kaupantekohetkellä huomioiden. Salaojista ei myöskään tuomittu hinnanalennusta koska niillä ei ollu olennaista merkitystä seinien alaosien mikrobivaurioitumiseen kuten alla voi lukea perusteluista. Sen sijaan seinien alaosien korjaamisesta n. 40.000 euron korjauskustannuksista tuomittiin tasonparannusta huomioiden 35.000 euroa hinnanalennusta. Hovioikeus pysytti tältä osin käräjäoikeuden päätöksen hinnanalennuksesta.

Oikeudenkäyntikulujen osalta hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden tuomitsemista oikeudenkäyntikuluista n. 23.000e myyjän korvausvelvollisuus vähennettiin n. 7600 euroon. Tämä johtui siitä että merkittävä osa ostajan esittämistä vaatimuksista oli kuitenkin hylätty. Hovioikeudessa ostaja hävisi myyjälle joten siltä osin ostajan oli maksettava n. 3000 euroa (kyseessä oli oikeusapu).

Hovioikeuden perusteluista salaojien osalta:
Kysymyksessä olevan talon rakentamisaikana 1989-1990 voimassa olleessa sisäasiainministeriön rakentamismääräyskokoelmassa C2 vuodelta 1976 ei ole ollut määräyksiä rakennuksen salaojittamisesta ja rakennusten kosteusteknistä suunnittelua koskeneet määräykset ovat olleet hyvin yleisluonteisia. Edellä mainitussa ympäristöministeriön kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoja koskevassa 1.7.1987 voimaan tulleessa kokoelmassa (D1) on yleisiä määräyksiä ja ohjeita salaojavesien johtamisesta kiinteistöltä (4.5). Rakennuksen perustusten salaojittamista ja rakennuspohjan kuivatusta ja rakennuksen alapohjan rakennetta koskevia tarkempia määräyksiä on annettu vasta edellä mainitussa 1.1.1999 voimaan tulleessa rakentamismääräyskokoelmassa C2. Rakentamista koskevissa julkaisuissa kuten rakennusinsinöörien liiton (RIL) ja Rakennustietosäätiön (RT) julkaisuissa on ollut jo aikaisemmin ohjeistusta salaojista ja niiden rakentamisesta. Ohjeet ovat olleet tulkinnanvaraisia ja salaojien tarvetta on arvoitu esimerkiksi alusmaan laadun tai rakennuksen tai sen lattian korkeusaseman suhteella ympäröivään maaperään. Mainitut ohjeet eivät ole olleet velvoittavia. Niiden perusteella on voitu kuitenkin tehdä päätelmiä hyvästä rakennustavasta (Palo – Linnaimaa, Asuntokaupan virhevastuut oikeuskäytännössä 2002, s. 36).
Todistaja Paxxxnen on kertonut hovioikeudessakin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla, että rakennuksen salaojitus ja talon perustukset kosteuseristyksineen on tehty sen rakennusaikana noudatetun käytännön mukaisesti. Salaojat ja rakennuksen alle asennettava kapillaarikerros tulivat käyttöön vasta vuosituhannen vaihteessa. Tätä ennen salaojat rakennettiin lähinnä sellaisiin taloihin, joissa oli kellarikerros. Matalaperusteisiin taloihin ei rakennettu salaojia varsinkaan silloin, kun talo oli hiekkamaalla. Koska alapuolista kapillaarikerrosta ei käytetty, rakennuksen perusmuuri oli aina vähän kostea, mutta muurin ja seinärakenteen välissä oleva bitumihuopakaista esti kosteuden nou- semisen seinärakenteeseen, jos huopa oli asennettu kunnolla. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei salaojien rakentaminen kysymyksessä olevalle kiinteistölle ole ollut välttämätöntä.
Hovioikeus katsoo, että salaojajärjestelmä on ainakin näiltä osin rakennettu hyvän rakentamistavan vastaisesti. Kuitenkaan pelkästään se, että rakentamisessa ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, ei ole maakaaressa tarkoitettu virhe, jos virheestä ei ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Kun salaojien rakentaminen ei ole ollut pakollista eivätkä kaupan osapuolet ole niistä tienneet kaupasta sovittaessa, voidaan salaojissa katsoa olevan vaikutuksellinen virhe vain siinä tapauksessa, että niiden katsotaan merkittävästi lisänneen talon rakenteiden kosteusrasitusta verrattu tilanteeseen, jossa salaojia ei olisi ollut ollenkaan.

Tässä tapauksessa salaojat on asennettu riittävän syvälle eli anturan alapuolelle. Asiassa ei ole Mxxxsen arvion lisäksi esitetty suoranaista näyttöä siitä, että salaojaputkisto keräisi vettä perustusten viereen. Kosteusvaurion aiheutumisen syytä koskeva todistelu viittaa vahvasti siihen, että kapillaarisen kosteuden nouseminen perustuksiin johtuu ainakin etupäässä perustusten alapuolisen kapillaarikerroksen puuttumisesta, mikä ei ole kuitenkaan talon rakentamisajankohta huomioon ottaen maakaaressa tarkoitettu virhe. Kun edes nykyaikainen sadevesi- ja salaojajärjestelmä sekä perustusten kosteus- ja routaeristeen uusiminen eivät estäisi täysin kapillaarisen kosteuden nousemista perustuksiin, asiassa esitetty näyttö ei osoita, että salaojitus siinä olevista virheistä huolimatta olisi merkittävästi vaikuttanut talon kosteusvaurion syntymiseen verrattuna siihen tilanteeseen, ettei salaojitusta olisi rakennettu ollenkaan.






Itä-Suomen hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 27.1.2021

Nro 27 Diaarinumero S 20/328

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pohjois-Karjalan käräjäoikeus 14.2.2020 nro 20/251 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Asianosaiset Laila Hxxxtala Hanna Mxxxnen

Vaatimukset hovioikeudessa ValituksetMxxxnen on vaatinut ensisijaisesti, että kysymyksessä oleva kiinteistökauppa puretaan, että Hxxxtala velvoitetaan palauttamaan saamansa kauppahinta125.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 10.6.2016 alkaen 13.9.2018 saakka ja tästä alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä suorittamaan Mxxxselle korvaukseksi kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä korjaus- ja parannustöistä 21.126,36 euroa kor- kolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.10.2018 lukien sekä kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista 2.218,71 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.10.2019 lukien. Toissijaisesti Mxxxnen on vaatinut, että Hxxxtala velvoitetaan suorit- tamaan hänelle kauppahinnan alennuksena käräjäoikeuden tuomitseman35.000 euron lisäksi 26.402,08 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2018 lukien. Lisäksi Mxxxnen on vaatinut, että Ho- vattalan asian selvittelykuluista maksettavaksi tuomittu korvaus korotetaan 11.304,25 euroksi ja oikeudenkäyntikuluista maksettavaksi tuomittu korvaus 27.724,52 euroksi, molemmat määrät käräjäoikeuden tuomitsemine korkoi- neen sekä että Hxxxtala velvoitetaan korvaamaan Mxxxsen oikeudenkäynti- kulut hovioikeudessa korkoineen.
Hxxxtala on vaatinut, että Mxxxsen kanne asian selvittelykulujen ja oikeu- denkäyntikulujen korvaamisesta hylätään kokonaan ja että Mxxxnen velvoite- taan korvaamaan kolmasosa eli 5.962,98 euroa Hxxxtalalle käräjäoikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista korkoineen tai että Hxxxtalan Mxxx-selle sanotuista kuluista maksettavaksi tuomittuja korvauksia ainakin alenne- taan. Lisäksi Hxxxtala on vaatinut, että Mxxxnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeuden jatkokäsittelyluparatkaisu 22.6.2020
Hovioikeus on 22.6.2020 myöntänyt Hxxxtalalle jatkokäsittelyluvan koko- naan ja Mxxxselle sen ratkaisemiseksi, onko kiinteistössä salaojien ja sadeve- siverkoston osalta laatuvirhe ja onko tällä virheellä vaikutusta Mxxxsen oikeu- teen saada kauppahinnanalennusta tai kiinteistön kauppa puretuksi. Lisäksi Mxxxselle on myönnetty jatkokäsittelylupa oikeudenkäyntikulujen ja virheen selvittämiskulujen korvausvelvollisuuden osalta. Muilta osin Mxxxsen jatko- käsittelylupahakemus on evätty.
Mxxxsen valituksen perusteet hovioikeudessa ratkaistavien vaatimusten osalta.
Kaupan purkaminen/ kauppahinnan alentaminen
Mxxxnen on oikeutettu kaupan purkuun kaupan kohteen olennaisten laatuvir- heiden perusteella. Kiinteistössä on mittavan kosteusvaurion vuoksi laatuvirhe. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruudeltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mihin Mxxxnen oli voinut kauppaa tehtäessä varautua. Mustoselle ei kerrottu mitään salaoja- ja sadevesiviemäröinnistä löytyneistä vir- heistä eikä virheitä ole voitu havaita normaalissa tarkastuksessa. Kauppa olisi tullut korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2015:58 ilmenevä oikeusohje huomioon ottaen purkaa jo pelkästään käräjäoikeuden toteamien kauppahinnan alennukseen oikeuttavien laatuvirheiden perusteella, joiden korjauskustannusten määräksi käräjäoikeus on arvioinut 40.000 euroa. Kaupan purkamisen edellytyksiä harkittaessa on tämän lisäksi otettava huomioon, että kiinteistö on asuinkelvoton ja että siinä on jäljempänä todettavalla tavalla salaoja- ja sade- vesijärjestelmän osalta laatuvirhe, jonka korjauskustannukset ovat 26.402,08 euroa. Mxxxsella on joka tapauksessa oikeus saada kauppahinnanalennusta viimeksi mainittu määrä käräjäoikeuden jo tuomitseman hinnanalennuksen lisäksi.
Salaoja- ja sadevesijärjestelmän virheet
Hxxxtala on kaupan yhteydessä antanut virheellisen tiedon siitä, että kiinteistö olisi liitetty sadevesiverkostoon ja jättänyt kertomatta sadevesijärjestelmän toi mimattomuudesta. Rakennuksen salaojajärjestelmä ei toimi siitä syystä, että salaojaputkisto on asennettu siten virheellisesti, että sen korko vaihtelee voi- makkaasti, jolloin vesi ei pääse etenemään putkistossa. Salaojaputkistoa ei ole liitetty kaupungin sadevesijärjestelmään tai imeytykseen. Salaojajärjestelmä on suljettu järjestelmä eikä se johda vesiä mihinkään. Salaojajärjestelmä on käy- tännössä toiminut perustusten kastelujärjestelmänä. Salaojissa on hienojakoista hiekkaa/maa-ainesta ja kasvillisuuden juuria ja niissä on todettu yksi kasaan painunut kohta ja yksi maa-aineksista tukkeutunut kohta. Lisäksi sadevesikai- vot on rakennettu virheellisesti siten, että katolta tulevat sadevedet on johdettu pohjattomaan sadevesikaivoon perusmuurin läheisyyteen.
Rakennuksen salaoja- ja sadevesijärjestelmässä on joka tapauksessa jo raken- nusvaiheessa tehtyjä virheitä. Mxxxnen on voinut luottaa siihen, että salaoja-ja sadevesijärjestelmä on asennettu rakennusmääräysten ja hyvän rakennusta- van mukaisesti eikä hänen ole tarvinnut varautua kauppaa tehdessään siihen, että hän joutuisi uusimaan salaoja- ja sadevesijärjestelmän. Salaojat on jo suunnitteluvaiheessa merkitty rakennuspiirustuksiin, joten ne on tuolloin kat- sottu rakennuspaikka huomioon ottaen tarpeellisiksi. Kysymyksessä olevan rakenteen voidaan olettaa kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan (KKO 2004:78 kohta 10).
Suoritetussa tarkastuksessa on ilmennyt, että rakennuksen perusmuuri on märkä ja ettei sen alla ole riittävää kapillaarikatkoa ja sen läheisyydessä on käytetty hienojakoista maa-ainesta. Rakennuksen ympärillä oleva patolevy on joiltakin osin puutteellinen eikä se ylety maanpinnan tasoon. Perusmuurin ja patolevyn väliin on paikoitellen päässyt maa-ainesta. Perusmuurin ulkopinta on paikoitellen selvästi märkä. Betonirakenteisessa perusmuurissa kapillaari- nen vedennousu on voimakasta ja se on todennäköisesti vaikuttanut rakennuk- sen vaurioiden syntymiseen. Vauriot on todettu pääosin niissä kohdissa, joissa salaoja- ja sadevesijärjestelmässä on havaittu pahimmat virheellisyydet.
Kuten käräjäoikeus on todennut, rakennuksen ulkoseinän alaosien mikrobivau- rio on muodostunut pitkällä aikavälillä ja se on syntynyt ulkoseinien alaosaan kohdistuneesta poikkeavasta kosteusrasituksesta. Vaurio on muodostunut pe- rustuksiin kohdistuneen kapillaarisen kosteusrasituksen seurauksena ja sitä on edesauttanut sisäilman tiivistyminen rakenteeseen epätiiviin höyrynsulun vuoksi. Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, salaojaputkiston toteutustapa on lisännyt rakennuksen perustusten kosteusrasitusta.
Salaojien ja sadevesijärjestelmän rakentamisesta ja korjaamisesta aiheutuu 25.818,04 euron ja sadevesijärjestelmän kunnalliseen sadevesijärjestelmään liittämisestä 584,04 euron kustannukset.
Kaupan purkamiseen liittyvät muut vaatimuksetKorjaus- ja parannuskustannuksetMxxxselle oli aiheutunut lokakuuhun 2018 mennessä rakennuksen kosteus- vaurion purku- ja korjaustyöstä 16.024,36 euron (15.174,36 euroa + 850 eu- roa) kustannukset. Lisäksi Mxxxnen on itse maalannut asunnon sisäpintoja, ulko-ovia ja sokkelin sekä ojittanut ja perusparantanut pysäköintipaikan. Mus- tosella on oikeus saada korvausta omasta työstään 56 tunnilta yhteensä 5.102 euroa.
Mxxxnen on hankkinut kiinteistölle yhteensä 2.100 euroa maksaneet jääkaa- pin ja pakastimen, asennettuna 2.095 euroa maksaneen ilmalämpöpumpun ja 235 euroa maksaneet WC:n kalusteet.
Kiinteistön hoidosta aiheutuneet kustannuksetMxxxselle on aiheutunut kaupanpurkuvaatimuksen esittämisen ja kiinteistöltä 1.7.2018 tapahtuneen poismuuttamisen jälkeen kiinteistön ylläpitokuluja yh- teensä 2.218,71 euroa. Kulut muodostuvat kiinteistöverosta vuosilta 2018 ja 2019 sekä sähkölaskusta. Asumishyöty
Mxxxselle ei ole syntynyt korvattavaa asumishyötyä, koska kiinteistö ei ole ollut saunatilan osalta alunalkaenkaan kunnossa ja siinä on ollut terveyshaittaa aiheuttanut sisäilmaongelma. Kiinteistössä on heinäkuun 2018 alussa aloitettu korjaustyöt ja Mxxxnen on joutunut asumaan perheineen ainakin osa-aikai- sesti muualla. Mxxxnen on joutunut perheineen muuttamaan kiinteistöstä jou- lukuussa 2018. Syksyllä 2018 Mxxxnen ei ole voinut jatkaa kiinteistössä per- hepäivähoitajan työtään remontin ja kosteusvaurioiden selvittämisen ollessa kesken. Talo ei ole edelleenkään asumiskunnossa. Asumishyödyn määräksi on katsottava 450 kuukaudessa siltä ajalta, kun Mxxxnen on asunut kiinteistössä. Rakennuksen pesutilat eivät ole olleet tuolloinkaan kunnossa ja rakennuksessa on ollut sisäilmaongelma.
Asian selvittely- ja oikeudenkäyntikulut
Mxxxsella on oikeus saada täysimääräinen korvaus kaikista hänelle aiheutu- neista selvittely- ja oikeudenkäyntikuluista. Insinööritoimisto 2K:n laskutuk- sessa ei ole ollut miltään osin kysymys konsultoinnista vaan kaikki tarkastus- käynnit, niistä raportointi sekä Mxxxsen ja hänen avustajansa kanssa käydyt keskustelut ovat liittyneet rakennuksesta löytyneisiin rakennusvirheisiin ja nii- den dokumentointiin. Virheiden dokumentointi ennen korjaustöiden aloitta- mista on ollut välttämätöntä, koska Hxxxtala on ollut täysin passiivinen eikä ole vastannut yhteydenottoihin ennen oikeudenkäyntiä. Joka tapauksessa ra- kennuksen salaojissa ja sadevesijärjestelmässä on ollut rakennusvirhe.
Hxxxtalan vastaus
Hxxxtala on vastustanut muutosvaatimuksia ja vaatinut Mxxxsen velvoitta- mista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Sen varalta, että kiinteistökauppa puretaan, Hxxxtala on vaatinut, että Mxxx- nen velvoitetaan kauppahinnan palauttamista vastaan luovuttamaan Hxxxta- lalle kaikki kiinteistöön vahvistetut panttikirjat lainoittamattomina sekä kor- vaamaan Hxxxtalalle asumishyötynä 900 euroa kuukaudessa 1.7.2016 alkaen hovioikeuden ratkaisupäivään saakka.
Kiinteistön ikä huomioon ottaen Mxxxnen on joutunut varautumaan siihen, että lähivuosina kaupan jälkeen taloon voidaan joutua tekemään myös sellaisia remontteja, jotka haittaavat ja jopa estävät asumista hetkellisesti. Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2015:58 ei voi tehdä johtopäätöksiä nyt kysymyk- sessä olevan asian ratkaisemisen suhteen. Toisin kuin korkeimman oikeuden ratkaisussa tarkoitetussa tapauksessa, nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa rakennuksen virheiden korjauslaajuus on käräjäoikeuden virheiksi toteamien rakenteiden osalta selvitetty täydellisesti. Korjauskustannuksiin ei liity saman- laista epävarmuutta kuin mainitussa korkeimman oikeuden ratkaisussa käsitel- lyssä tapauksessa.
Kiinteistö ei ole ollut asuinkelvoton 1.7.2018. Jos kiinteistö on ollut asuinkel- voton, se johtuu Mxxxsen heinäkuussa 2018 aloittamasta ja kesken jättämästä remontista, jossa talon rakenteita on aukaistu. Sadevesijärjestelmä ja salaojat
Kaupan kohteessa ei ole virhettä salaojien ja sadevesijärjestelmän osalta eikä kaupan purkamiseen ole perustetta. Sadevesien ohjaaminen on toteutettu ra- kentamisajan tavan mukaisesti. Salaojat eivät ole olleet rakentamisen aikaan pakollisia eikä niiden olemassaolosta ja laadusta käyty mitään keskustelua kaupan yhteydessä. Hxxxtala ei myöskään ollut antanut Mxxxselle mitään ilmoitusta sitä, että rakennuksessa olisi salaojat. Ennen vuotta 2000 rakennet- tujen salaojien tekninen käyttöikä on rakennustietosäätiön ohjekortin mukaan 30 – 50 vuotta, mutta käytännössä usein jopa tätä lyhyempi. Mxxxnen oli sala- ojista ja niiden kunnosta tietämättömänä uusimassa salaojia jo kesäkuussa 2018. Siten on selvää, että noin 30 vuotta vanhojen salaojien korjaustarve ei ole kaupan kohteen virhe. Uusimistarve olisi käsillä, vaikka salaojat olisi vuonna 1989 rakennettu moitteettomasti.
Perusmuurin alla ei ole talon rakentamisaikana noudatetun tavan mukaisesti kapillaarikatkoa. Tästä johtuva perusmuurin paikoittainen märkyys on normaa- lia. Patolevy on asianmukaisella paikalla ja se on asianmukaisesti asennettu.Rakennuksessa todetut vauriot eivät liity salaoja- ja sadevesijärjestelmään. Mikrobinäytteitä on tutkittu lähinnä asunnon nurkista, mitkä ovat tavanomai- sesti vaurioalttiimpia kohtia. Perusmuurin märkyys on todettu lokakuussa 2019, jolloin perusmuurin alla oleva maa on luonnollisista syistä tyypillisesti märkä.
Siinä tapauksessa, että sadevesi- ja salaojajärjestelmässä katsottaisiin olevan vaikutuksellinen virhe, hinnanalennus voisi eduntasoitus huomioon ottaen olla pieni murto-osa rakentamis- / korjauskustannuksista eli muutamia tuhansia eu- roja.
Korjaus- ja parannuskustannukset
Purku- ja korjaustyöstä esitetyt laskut ovat määrältään liiallisia siihen nähden, että pesuhuoneremontti on edelleen kesken. Purkutilanteessa on maksettava vain kohtuullinen korvaus kiinteistön remontointikustannuksista, jos ne kohot- tavat kiinteistön arvoa. Pinnoitteiden maalaaminen ja pihatyöt sekä kodinko- neiden ja WC-kalusteiden uusiminen ovat tavanomaisia vuosihuollon tyyppisiä kustannuksia, jotka eivät ole korvattavia kustannuksia. Ulkopuolisella teetetyt korjaustyöt ovat jääneet kesken, joten ne eivät korota kiinteistön arvoa. Hyvi- tettävää olisi ainoastaan 3/4 osa lämpöpumpun hankintahinnasta eli 1.500 eu- roa. Vaatimus kiinteistöveron ja sähkönkulutuksen korvaamisesta on lakiin perustumaton ja joka tapauksessa kohtuuton. Kiinteistö on ollut ostajan va- paassa hallinnassa kysymyksessä olevan ajan. Myyjä ei ole velvollinen kor- vaamaan kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kus- tannuksia.
AsumishyötyMxxxsen perhe on asunut kiinteistössä kaupanteosta lukien yli kaksi vuotta eli loppuvuoteen 2018 ja Mxxxnen harjoitti kiinteistössä myös perhepäivähoito- toimintaa. Mxxxnen aloitti pesuhuonetilojen remontin heinäkuussa 2018, jätti remontin kesken ja muutti alkuvuodesta 2019 seurustelukumppaninsa luokse Etelä-Suomeen jättäen asunnon käyttöä vaille. Taloa oli kaupan jälkeen käy- tetty yli kaksi vuotta ja sen käyttöä voidaan jatkaa remontin jälkeen. Talon re- montointi on omistajan vastuulla ja viivästyminen ei ole peruste sille, ettei kor- vausta asumishyödystä tarvitsisi maksaa.
Selvittely- ja oikeudenkäyntikulut
Mxxxsella ei ole käräjäoikeuden tuomion perustelut huomioon ottaen oikeutta saada korvausta asianselvittely- ja oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeuden tuo- mitsemaa määrää enempää.
Hxxxtalan valituksen perusteet
Mxxxnen on hävinnyt asian siltä osin kuin hänen ensisijainen eli kaupan pur- kamista koskeva vaatimuksensa ja siihen liittyvät määrällisesti huomattavat liitännäisvaatimuksensa on hylätty. Mxxxnen on lähtökohtaisesti velvollinen pitämään hänelle mainittujen vaatimusten käsittelemisestä aiheutuneet kulut vahinkonaan sekä korvaamaan tähän liittyvät Hxxxtalan oikeudenkäyntikulut kokonaan. Toissijaisen eli hinnanalennusta koskevan vaatimuksen perusteeksi esittämistään kolmesta virheväitteestä Mxxxnen on hävinnyt asian kahden vir- heväitteen osalta, mutta on voittanut asian sen suhteen, minkälaisen korjausta- van perusteella hinnanalennus on arvioitava. Määrän osalta Mxxxsen toissijai- sesta vaatimuksesta on menestynyt vähemmän kuin puolet ja osa tästä vaati- muksesta oli myönnetty heti, kun Hxxxtala sai selvityksen kosteusvauriosta. Hxxxtala on maksanut rahoituksen saatuaan hinnanalennusta 14.000 euroa, mikä vastasi Hxxxtalan käsitystä vaurion korjauskustannuksista. Kosteusvau- rion selviämisen jälkeen erimielisyys koski vain vaurion korjaustapaa. Näin ollen Mxxxsella on oikeus saada Hxxxtalalta korvausta ainoastaan osasta hin- nanalennusvaatimuksen käsittelemisestä aiheutuneista oikeudenkäyntikuluis- taan.
Kun Mxxxnen on velvollinen korvaamaan Hxxxtalan oikeudenkäyntikulut kaupan purkamista koskevan vaatimuksen osalta kokonaan ja kun Hxxxtala on velvollinen korvaamaan Mxxxsen oikeudenkäyntikulut hinnanalennusta koskevan vaatimuksen osalta vain osaksi, on Mxxxnen velvoitettava korvaa- maan kolmasosa Hxxxtalalle käräjäoikeudessa aiheutuneista oikeudenkäynti- luista.
Asian selvittelykulujen korvausvelvollisuutta on arvioitava samalla tavalla kuin oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta. Hxxxtalaa ei näin ollen tule velvoittaa korvaamaan sanottuja kuluja osaksikaan Mxxxselle.
Mxxxsen vastaus
Mxxxnen on vastustanut muutosvaatimusta ja vaatinut Hxxxtalan velvoitta- mista korvaamaan hänelle vastauksen antamisesta aiheutuneet oikeudenkäynti- kulut korkoineen.Mxxxsen oikeudenkäyntikulujen ja selvittelykulujen määrään on vaikuttanut se, että Hxxxtala on ollut oikeudenkäyntiin saakka täysin passiivinen eikä ole vastannut Mxxxsen eikä hänen avustajansa yhteydenottopyyntöihin. Tämän vuoksi rakennuksen virheiden ja vaurioiden dokumentointi on ollut erityisen tärkeää ja tarpeellista ennen korjaustöiden aloittamista. Korjaustöiden yhtey- dessä löydetyt vauriot ovat johtaneet lisätutkimuksiin ja dokumentoinnin tar- peeseen. Kaikki Mxxxsen käyttämän asiantuntijan tarkastuskäynnit ovat liitty- neet rakennuksen virheisiin.
Kuluvastuuta ei voida ratkaista prosenttiperusteisesti vertaamalla vaatimuksia korvattavaksi tuomittuun määrään, koska tuomittu määrä on perustunut suu- relta osalta tuomioistuimen arvioon. Mxxxsen vaatimukset eivät ole olleet lii- allisia, vaan ne ovat perustuneet asiantuntijoiden laskelmiin ja arvioihin.
Hxxxtala on maksanut osakorvauksen 14.000 euroa vasta suullisen valmiste- lun istunnon jälkeen, jolloin Mxxxselle oli jo aiheutunut virheen selvittelyku- lut ja suurelta osalta myös oikeudenkäyntikulut. Kanteen nostaminen oli tar- peen, koska Hxxxtala ei tätä ennen myöntänyt esitettyjä vaatimuksia miltään osin. Mxxxsen asiantuntijoiden arvioihin perustuneet vaatimukset eivät ole olleet miltään osin perusteettomia, minkä vuoksi käräjäoikeuden harkitsemaa hinnanalennuksen määrää ei tule ottaa suoraan vertailupohjaksi kuluvastuuta arvioitaessa. Kuluvastuun perusteena tulee olla tehdyt toimenpiteet. Hxxxtala ei ole yksilöinyt tarpeettomina pitämiään toimenpiteitä.
Hxxxtala on joka tapauksessa hävinnyt asian käräjäoikeudessa, minkä vuoksi asiassa ei ole perustetta velvoittaa Mxxxsta korvaamaan miltään osin Hxxxta- lan oikeudenkäyntikuluja. Tähän ei ole perustetta, vaikka Mxxxnen on hävin- nyt kanteen ensisijaisen vaatimuksen osalta, koska vaatimuksen esittämiselle on ollut joka tapauksessa lakiin ja oikeuskäytäntöön perustuva peruste ja koska Hxxxtalan maksettavaksi tuomittu hinnanalennus on ollut kauppahintaan näh- den huomattava.
Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 3.-4.12.2020. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiossa mainitut kirjalliset todisteet 1.1 – 1.10,1.14 – 1.15, 1.17, 2.1, 2.4, 2.5, 2.7, ja 2.9. Pääkäsittelyssä on kuultu Mxxxsta ja Hxxxtalaa todistelutarkoituksessa sekä Mikko Mxxxsta, Vesa Hxxxsta, Timo Pxxxsta ja Hannu Paxxxsta todistajina.

Hovioikeuden ratkaisu Perustelut Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, onko Mxxxsella oikeus purkaa kysymyksessä oleva kiinteistökauppa vai onko hänen tyytyminen joko käräjäoikeuden tuomitse- maan kauppahinnanalennukseen vai onko hinnanalennusta korotettava.Asiassa on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko kiinteistössä käräjäoikeuden toteaman kosteusvaurion lisäksi laatuvirhe myös talon salaoja- ja sadevesijär- jestelmässä ja onko Hxxxtala antanut tältä osin Mxxxselle virheellisiä tietoja ennen kaupan tekemistä.
Harkittaessa, onko mahdollisessa virheessä kysymys vaikutuksellisesta laatu- virheestä, merkitystä on salaoja- ja sadevesijärjestelmän teknisellä käyttöiällä ja virheen talon rakennusaikaiseen tasoon korjaamisesta aiheutuvilla korjaus- kustannuksilla eduntasoitus huomioon ottaen. Kustannukset on suhteutettava siihen, millaisiin kunnostuskustannuksiin ostajan on tullut muun muassa kiin- teistön kauppahinta, ikä ja laatu huomioon ottaen varautua.
Jos purkukynnyksen katsotaan ylittyvän, kysymys on siitä, onko Mxxxsella oikeus saada korvausta kiinteistöllä tekemistään korjaus- ja muista töistä sekä kiinteistöltä muuttamisen jälkeiseen aikaan kohdistuneesta kiinteistöverosta ja sähkönkulutuksesta sekä näiden määrästä eli onko kysymys maakaaren 2 lu- vun 33 §:n 2 momentissa tarkoitetuista kiinteistön hoidosta aiheutuneista tar- peellisista kustannuksista ja sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Purkutilanteessa kysymys on myös siitä, onko Mxxxnen velvollinen suoritta- maan Hxxxtalalle korvausta kiinteistöllä asumisesta saamastaan hyödystä ja mikä on hyödyn määrä.
Joka tapauksessa kysymys on virheen selvittämiskulujen- ja oikeudenkäynti- kulujen määrästä ja korvausvelvollisuudesta.
Sadevesi- ja salaojajärjestelmä
Kiinteistön sadevesijärjestelmä on toteutettu siten, että talon katolta tulevat sa- devedet on ohjattu perusmuurin lähellä oleviin pohjattomiin rännikaivoihin.Rännikaivosta sadevedet on johdettu etäämmälle rakennuksesta salaojaputkien avulla. Sadevesijärjestelmää ei ole liitetty kunnalliseen sadevesijärjestelmään. Taloa koskevan Outokummun rakennuslautakunnalle 19.5.1989 toimitetun ra- kennuslupahakemuksen mukaan sadevedet johdetaan maastoon.
Todisteena 2.7 olevan todistaja Paxxxsen laatiman tarkastusmuistion mukaan kohteen rakennuspiirustuksiin on merkitty salaojat. Piirustuksia ei ole esitetty todisteena. Kiinteistön salaojajärjestelmä on toteutettu siten, että talon ympä- rille anturan alapuolelle on asennettu salaojaputket. Järjestelmään ei ole asen- nettu tarkastuskaivoja. Todisteen 1.14 laatineen todistajana kuullun Mxxxsen mukaan kysymyksessä on suljettu järjestelmä, jossa ei ole salaojavesien purku- putkea.
Mxxxsen sadevesi- ja salaojajärjestelmää koskeva vaatimus perustuu määrän osalta siihen, että kiinteistölle asennettaisiin nykyaikainen kunnalliseen sade- vesiverkostoon liitettävä sadevesiputkisto, nykyisten määräysten mukaisesti rakennettava salaojajärjestelmä ja että myös talon perusmuurin routa- ja kos- teuseristys uusittaisiin nykyisten määräysten mukaiseksi.
Hxxxtalan sadevesi- ja salaojajärjestelmästä antamat tiedotOstajalla on todistustaakka siitä, että myyjä on antanut kaupan kohteesta vir- heellisiä tietoja (Kyllästinen, Riskinjako maakaaressa, 2010 s. 120). Mxxxnen ei ole näyttänyt, että Hxxxtala olisi ennen kaupan tekemistä kertonut Mxxx- selle, että kiinteistön sadevesijärjestelmä olisi liitetty kunnalliseen sadevesi- verkkoon. Mxxxsenkin kertomuksesta on käynyt ilmi, että sadevesistä oli pu- huttu ennen kauppaa käräjäoikeuden tuomiossa todetulla tavalla enintään ylei- sellä tasolla ja että salaojista ei ollut ollut mitään puhetta. Hovioikeudessa esi- tetystä todistelusta on myös käynyt ilmi, ettei Mxxxsella kuten ei myöskään Hxxxtalalla ole ollut edes tietoa siitä, onko kiinteistöllä ollut salaojajärjestel- mää ollenkaan. Todisteena 1.9 olevan 12.6.2018 päivätyn kustannusarvion laa- tineen Vesa Hxxxsen mukaan hänelle ei kiinteistöllä ennen kustannusarvion laatimista käydessään ollut selvinnyt, oliko kiinteistöllä salaojajärjestelmää eikä se ollut tullut ilmi myöskään Mxxxsen kanssa tuolloin käydyssä keskus- telussa. Se, että kiinteistöllä on salaojitus, on kanteenkin mukaan selvinnyt vasta syksyllä 2019 eli kanteen nostamisen jälkeen.
Kerrotut seikat huomioon ottaen asiassa ei ole näytetty, että Hxxxtala olisi an- tanut ennen kauppaa Mxxxselle salaojien kunnosta virheellistä tietoa tai jättä- nyt kertomatta jonkin tiedossaan olleen seikan.
Onko sadevesi- ja salaojajärjestelmä rakennettu virheellisesti
Ympäristöministeriön asunto- ja rakennusosasto julkaisee Suomen rakentamis- määräyskokoelmaa, joka jakaantuu velvoittaviin määräyksiin ja ohjeisiin, jotka eivät ole velvoittavia. Ohjeet tarkentavat määräyksissä asetettuja vaatimuksia. Muitakin kuin ohjeen mukaisia ratkaisuja saadaan käyttää edellyttäen, että ra- kentamiselle asetetut vaatimukset täyttyvät. Ennen ympäristöministeriön pe- rustamista rakennusmääräyskokoelmaa julkaisi sisäasiainministeriö.
Johtopäätökset sadevesijärjestelmän osalta
Vielä 1.1.1999 eli noin 10 vuotta nyt kysymyksessä olevan omakotitalon ra- kentamisen jälkeen voimaan tulleessa rakentamismääräyskokoelman kosteu- desta johtuvien vaurioiden ja haittojen välttämistä rakentamisessa koskevien ohjeiden (C2) mukaan syöksytorvien kautta valuvat vedet johdetaan pois ra- kennuksen vierestä sadevesiverkostoon, avo-ojaan tai vähintään 3 metrin etäi- syydelle rakennuksesta maastoon ja imeytetään maaperään niin, ettei raken- nuksen rakenteille eikä naapuritonteille aiheudu haittaa (6.1.2.4). Edelleen oh- jeiden mukaan matalissa ja pitkäräystäisissä rakennuksissa, joissa kourutto- malta räystäältä valuvan veden haittavaikutuksia voidaan pitää vähäisinä, ve- det voidaan johtaa maanpinnan kallistuksin pois perustusten vierestä (6.1.2.5). Nyt kysymyksessä olevan talon rakentamisaikana sadevesien johtamista kos- keva ohjeistus on ollut vielä yleisluontoisempaa. Ympäristöministeriön kiin- teistöjen vesi- ja viemärilaitteistoja koskevien 1.7.1987 voimaan tulleiden määräysten ja ohjeiden (D1) määräyksiä koskevassa osassa on ollut yleisiä määräyksiä muun muassa sadevesien poistamisesta ja johtamisesta kiinteistön alueelta. Kokoelman ohjeita koskevassa osassa on maininta siitä, että sadeve- siviemäreihin tehdään tarpeelliset kaivot (4.1, 4.2).
Todistajana kuultu Paxxxnen, jolla on pitkä kokemus rakennusalalta muun mu- assa rakennusten suunnittelusta, on kertonut käräjäoikeuden tuomiosta ilmene- vällä tavalla, että nyt kysymyksessä olevan rakennuksen rakentamisajankoh- tana eli 1989-1990 noudatetun rakentamistavan mukaisesti katolta tulevat sa- devedet imeytettiin suoraan pintamaahan rakennuksen välittömään läheisyy- teen tai johdettiin betonikourulla vähän etäämmälle rakennuksen perustuksista tai myös suoraan salaojakaivoihin tai salaojiin. Paxxxsen hovioikeudessa anta- man kertomuksen mukaan nyt kysymyksessä oleva menetelmä, jossa kattove- det on johdettu rännikaivojen kautta syvemmälle maaperään, on parempi kuin esimerkiksi betonikourujen asentamiseen perustuva järjestelmä, jossa kattove- det jäävät maan pintaan. Kun sadevesijärjestelmästä ei ollut talon rakentamis- aikana tarkempia määräyksiä ja kun sadevesijärjestelmä on rakennettu Paxxx- sen kertomus huomioon ottaen talon rakentamisaikana noudatetun rakentamis- tavan mukaisesti, kaupan kohteessa ei ole sadevesijärjestelmän osalta maakaa- ressa tarkoitettua laatuvirhettä.
Johtopäätökset salaojien osalta
Salaojien rakenne ja kunto ilmenee todisteista 1.14 ja 2.7. Salaojan korko vaih- telee 145 millimetriä ja sen sisälle on paikoitellen päässyt hienojakoista maa- ainesta ja kasvillisuuden juuria. Putkisto on tukkeutunut maa-aineksesta yh- dessä kohdassa ja painunut kasaan yhdessä kohdassa. Salaojien ympärillä ei ole nykyisin käytettävää erityistä salaojasoraa, vaan putken ympärystäyttö on tehty samalla soralla kuin perusmuurin vierustäyttö. Järjestelmässä ei ole tar- kastuskaivoja eikä siitä ole löydetty purkuputkea, joka johtaisi vedet etääm- mälle rakennuksesta esimerkiksi imeytyskenttään tai kivipesään. On ilmeistä, ettei salaojaan johtunut vesi pääse ainakaan kaikissa kohdissa vapaasti kulke- maan. Näin ollen on mahdollista, että se imeytyy maaperään talon perustusten läheisyyteen.
Kysymyksessä olevan talon rakentamisaikana voimassa olleessa sisäasiainmi- nisteriön rakentamismääräyskokoelmassa C2 vuodelta 1976 ei ole ollut mää- räyksiä rakennuksen salaojittamisesta ja rakennusten kosteusteknistä suunnit- telua koskeneet määräykset ovat olleet hyvin yleisluonteisia. Edellä mainitussa ympäristöministeriön kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoja koskevassa 1.7.1987 voimaan tulleessa kokoelmassa (D1) on yleisiä määräyksiä ja ohjeita salaojavesien johtamisesta kiinteistöltä (4.5). Rakennuksen perustusten sala- ojittamista ja rakennuspohjan kuivatusta ja rakennuksen alapohjan rakennetta koskevia tarkempia määräyksiä on annettu vasta edellä mainitussa 1.1.1999 voimaan tulleessa rakentamismääräyskokoelmassa C2. Rakentamista koske- vissa julkaisuissa kuten rakennusinsinöörien liiton (RIL) ja Rakennustietosää- tiön (RT) julkaisuissa on ollut jo aikaisemmin ohjeistusta salaojista ja niiden rakentamisesta. Ohjeet ovat olleet tulkinnanvaraisia ja salaojien tarvetta on ar- voitu esimerkiksi alusmaan laadun tai rakennuksen tai sen lattian korkeusase- man suhteella ympäröivään maaperään. Mainitut ohjeet eivät ole olleet vel- voittavia. Niiden perusteella on voitu kuitenkin tehdä päätelmiä hyvästä raken- nustavasta (Palo – Linnaimaa, Asuntokaupan virhevastuut oikeuskäytännössä 2002, s. 36).
Todistaja Paxxxnen on kertonut hovioikeudessakin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla, että rakennuksen salaojitus ja talon perustukset kosteus- eristyksineen on tehty sen rakennusaikana noudatetun käytännön mukaisesti. Salaojat ja rakennuksen alle asennettava kapillaarikerros tulivat käyttöön vasta vuosituhannen vaihteessa. Tätä ennen salaojat rakennettiin lähinnä sellaisiin taloihin, joissa oli kellarikerros. Matalaperusteisiin taloihin ei rakennettu sala- ojia varsinkaan silloin, kun talo oli hiekkamaalla. Koska alapuolista kapillaari- kerrosta ei käytetty, rakennuksen perusmuuri oli aina vähän kostea, mutta muurin ja seinärakenteen välissä oleva bitumihuopakaista esti kosteuden nou- semisen seinärakenteeseen, jos huopa oli asennettu kunnolla. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei salaojien rakentaminen kysymyksessä olevalle kiinteistölle ole ollut välttämätöntä.
Rakennuksen piirustuksia, joihin on todisteen 2.7 mukaan merkitty myös salaojat, ei ole edellä todetulla tavalla esitetty todisteena, minkä vuoksi asiassa ei voida tehdä päätelmiä siitä, onko salaojat toteutettu piirustuksissa edellytetyllä tavalla. Kun taloon on rakennettu salaojajärjestelmä, vaikka sitä talon rakenta- misaikana voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaan ei ole edellytettykään, lähtökohta on, että järjestelmä rakennetaan siten, että se toimii tarkoituksensa mukaisesti. Salaojajärjestelmä olisi tullut rakentaa siten, että siinä olisi ollut purkuputki, joka johtaa salaojavedet ulommaksi rakennuksesta ja ettei sen korkeusasema vaihtele siten, että veden virtaus putkistossa estyy. Hovioikeus katsoo, että salaojajärjestelmä on ainakin näiltä osin raken- nettu hyvän rakentamistavan vastaisesti. Kuitenkaan pelkästään se, että raken- tamisessa ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, ei ole maakaaressa tarkoitettu virhe, jos virheestä ei ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Kun salaojien rakentaminen ei ole ollut pakollista eivätkä kaupan osapuolet ole niistä tien- neet kaupasta sovittaessa, voidaan salaojissa katsoa olevan vaikutuksellinen virhe vain siinä tapauksessa, että niiden katsotaan merkittävästi lisänneen talon rakenteiden kosteusrasitusta verrattu tilanteeseen, jossa salaojia ei olisi ollut ollenkaan.
Onko virheellinen salaojitus lisännyt seinärakenteiden kosteusrasitusta
Talon perustusten alla ei ole kosteuden nousun estävää kapillaarikerrosta, vaan perustukset on rakennettu suoraan perusmaan päälle. Talon rakentamisen ai- kaan kapillaarikerrosta ei ole edellytetty. Talon perusmuurin viereen vaakata- soon anturan alapinnan yläpuolelle on asennettu routaeriste. Muuria vasten on asennettu patolevy siten, että se ulottuu routaeristeestä maanpinnan tasoon.Paxxxsen mukaan patolevyn tarkoitus on ollut estää humuspitoisessa pinta- maassa olevan kosteuden siirtyminen perusmuuriin. Perusmuurin ja seinära- kenteen välissä on bitumihuopakaistale, jonka tarkoitus on estää kapilaarisen kosteuden nouseminen perusmuurista seinärakenteeseen. Hovioikeus toteaa, että perustusten kosteuseristys on rakennettu talon rakentamisaikana noudate- tun käytännön mukaisesti.
Käräjäoikeus on talossa olleen riidattoman kosteusvaurion osalta todennut, että talon seinärakenteen alaosan mikrobivaurio on muodostunut pitkällä aikajän- teellä ja se on syntynyt ulkoseinien alaosiin kohdistuneesta poikkeavasta kos- teusrasituksesta. Vaurion on todettu muodostuneen perustuksiin kohdistuneen kapillaarisen kosteusrasituksen seurauksena ja sitä on edesauttanut sisäilman tiivistyminen rakenteeseen epätiiviin höyrynsulun vuoksi. Epätiivis höyrynsul- kumuovi alapohjan ja ulkoseinän liitoksessa mahdollistaa ilmayhteyden vau- rioalueilta sisäilmaan ja myös ulkoseinästä puuttuva suurempi alue höyrynsul- kumuovissa mahdollistaa haitallisen diffuusiovirran rakenteissa ja ilmayhteys on merkittävä vaurion kannalta. Käräjäoikeuden tuomioon ei ole tältä osin ha- ettu muutosta.
Todisteena 1.14 olevan Mxxxsen laatiman tarkastusmuistion mukaan, koska perusmuurin alla ei ole kapillaarikatkoa, pääsee maaperästä kohdistumaan poikkeavaa kosteusrasitusta suoraan perusmuuriin. Betonirakenteisessa perus- muurissa kapillaarinen vedennousu on voimakasta ja on se todennäköisesti vaikuttanut rakennuksen vaurioiden syntymiseen. Mxxxsen muistion mukaan perusmuuriin kohdistuvaa kosteusrasitusta vähentäisi merkittävästi nykyisten määräysten mukainen salaojajärjestelmä salaojasorastuksineen ja suodatinkankaineen sekä sadevesijärjestelmä, jossa vedet johdetaan hallitusti umpinaisilla sadevesiputkilla sadevesikaivoista perusvesikaivoon ja järjestelmä liitetään kaupungin hulevesijärjestelmään. Lisäksi patolevytys ja routaeritys tulisi uusia. Muistion mukaan näidenkin toimenpiteiden jälkeen perusmuurin alla oleva hiekka voi päästä nostamaan kapillaarisesti vettä perusmuuriin. Paxxxsen mukaan perustusten alapuolisen kapillaarikerroksen puuttuminen on pääasiallinen syy rakennuksen alaosan kosteusvaurioihin. Paxxxsen mukaan sillä, minkälai- nen salaojitus on ollut, ei ole juurikaan merkitystä asiassa.
Tässä tapauksessa salaojat on asennettu riittävän syvälle eli anturan alapuo- lelle. Asiassa ei ole Mxxxsen arvion lisäksi esitetty suoranaista näyttöä siitä, että salaojaputkisto keräisi vettä perustusten viereen. Kosteusvaurion aiheutu- misen syytä koskeva todistelu viittaa vahvasti siihen, että kapillaarisen kosteu- den nouseminen perustuksiin johtuu ainakin etupäässä perustusten alapuolisen kapillaarikerroksen puuttumisesta, mikä ei ole kuitenkaan talon rakentamis- ajankohta huomioon ottaen maakaaressa tarkoitettu virhe. Kun edes nykyaikai- nen sadevesi- ja salaojajärjestelmä sekä perustusten kosteus- ja routaeristeen uusiminen eivät estäisi täysin kapillaarisen kosteuden nousemista perustuksiin, asiassa esitetty näyttö ei osoita, että salaojitus siinä olevista virheistä huoli- matta olisi merkittävästi vaikuttanut talon kosteusvaurion syntymiseen verrat- tuna siihen tilanteeseen, ettei salaojitusta olisi rakennettu ollenkaan.
Käräjäoikeus on velvoittanut Hxxxtalan maksamaan Mxxxselle talon kosteusvaurion korjauskustannuksiin perustuvana hinnanalennuksena tasonparannus huomioon ottaen 35.000 euroa, jolla määrällä kapillaarisen kosteuden osaltaan aiheuttama kosteusvaurio tulee korjatuksi. Korjauksen jälkeen talo on siinä kunnossa, jossa sen rakentamisaikainen rakennustapa huomioon ottaen tulisi- kin olla. Mxxxsella ei ole tämänkään vuoksi oikeutta saada Hxxxtalalta erik- seen korvausta nykyaikaisen sadevesi- ja salaojajärjestelmän rakentamisesta eikä perustusten kosteus- ja routaeristyksen uusimisesta aiheutuvista kustan- nuksista.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2004:78 katsonut, että muun muassa omakotitalon salaojitus on sellainen rakenne, jonka voidaan edellyttää kestä- vän omakotitalon koko elinkaaren ilman että sitä joudutaan välillä uusimaan. Kirjallisena todisteena 2.4 olevan Rakennustietosäätiön ja LVI- Keskusliiton vuonna 2008 julkaiseman kiinteistöjen teknisiä käyttöikiä ja kunnossapitojak- soja koskevan ohjekortin mukaan vuosina 1950-2000 rakennetun salaojajärjes- telmän tekninen käyttöikä matalaperustustalossa silloin kun järjestelmässä ei ole tarkastuskaivoja tai niiden kannet ovat maan alla eikä järjestelmää voida huoltaa, olisi noin 30 vuotta. Ohjekortin mukaan tekniset käyttöiät perustuvat aiempiin kortteihin, selvityksiin ja käytännössä saatuihin kokemuksiin, kuten kuntotarkastustoimintaan. Nyt kysymyksessä oleva salaojajärjestelmä on ra- kennettu ainakin sen ympärystäyttömaan laadun suhteen talon rakennusaikai- sen tavan mukaisesti. Paxxxsen mukaan tuohon aikaan käytetty salaojaputkira- kenne oli sellainen, että ympärystäyttömaata ja kasvillisuuden juuria pääsi ny- kyistä helpommin putkeen, kuten myös tässä tapauksessa on käynyt. Vaikka salaojaputkistossa ei olisi ollut virheitä sen korkovaihtelun ja purkuputken puuttumisen osalta, on ilmeistä, että salaojaputkisto olisi joka tapauksessa tuk- keutunut. Paxxxsen mukaan salaojaputkisto oli elinkaarensa päässä. Kun talo on ollut kauppaa tehtäessä 26 vuotta vanha, olisi salaojaputkisto, jota ei ole voinut tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi huoltaa, jouduttu joka tapauksessa uusi- maan lähivuosina.
Edellä kerrotuilla perusteilla hovioikeus katsoo, ettei virheellinen salaojitus ole tässä tapauksessa sellainen merkityksellinen virhe, jolla olisi vaikutusta arvioi- taessa kauppahinnan alennuksen määrää tai kaupan purkamisen edellytyksiä.Näin ollen käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei ole näiltä osin aihetta muuttaa.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asi- assa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momen- tissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hy- väksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hy- väksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Säännöksen esitöiden mukaan kulujen kuittaaminen tällaisessa osavoittotilan- teessa olisi pääsääntö. Perusteena tälle kannalle on esitöissä todettu, että silloin kun samassa asiassa esitetään puolin ja toisin useita vaatimuksia, oikeuden- käyntilukujen kohdentaminen eri vaatimuksiin on äärimmäisen vaikeata. Sen lisäksi on usein vaikeata arvioida sitä, mikä merkitys kokonaiskulujen kannalta on sillä vaatimuksella, jonka asianosainen on joko voittanut tai hävinnyt. Toi- saalta esitöissä todetaan, että silloin, kun selvitykseksi jostain vaatimuksesta on esitetty huomattavia kustannuksia vaatinutta, esimerkiksi asiantuntijatodis- telua, tulisi nuo eriteltävät kustannukset voida ottaa huomioon oikeudenkäynti- kulujen korvaamisesta päätettäessä. (HE 191/193 vp s. 12)Kiinteistön virheen selvittämisestä ja asiantuntija-avun käyttämisestä aiheutu- neet kulut ovat maakaaren esitöiden mukaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 mo- mentissa tarkoitettua vahinkoa (HE 120/1994 vp, s. 63). Virheen selvittämi- sestä aiheutuneita kuluja on kuitenkin oikeuskäytännössä pidetty myös oikeu- denkäyntikuluina ja arvioitu vastuuta niiden korvaamisesta samoin kuin oikeu- denkäyntikulujen korvausvastuuta (Palo-Linnainmaa, Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002, s. 305 ja 871, Koskinen-Tammi ja Laurila, Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000 -luvun hovioikeuskäytännössä, 2010 s. 451-453, I-SHO S 19/348). Tässä tapauksessa hovioikeus arvioi Mxxxselle aiheutuneiden selvittelykulujen korvausvastuuta Hxxxtalan vaatimalla tavalla samojen perusteiden mukaisesti kuin oikeudenkäyntikulujen korvausvastuuta.
Mxxxsen kanne on perustunut siihen, että Hxxxtalan hänelle myymässä kiin- teistössä on ollut sellaisia maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja olennaisia laatuvirheitä, jotka oikeuttavat Mxxxsen ensisijaisen kannevaatimuksen mukaisesti kaupan purkamiseen, tai ainakin toissijaisen kannevaatimuksen mukaisesti kauppahinnan alentamiseen. Se riitakysymys, onko asiassa ollut edellytykset kaupan purkamiselle vai onko Mxxxsen täytynyt tyytyä kauppahinnan alentamiseen, on ratkaistu samaan oikeudenkäyntiaineistoon pohjautuvan näytön arvioinnin ja sen perusteella tehdyn oikeudellisen arvioinnin perusteella.Näin ollen sillä, että Mxxxsen ensisijainen vaatimus kaupan purkamisesta sii- hen liittyvine muine vaatimuksineen on hylätty, ei sellaisenaan ole juurikaan vaikutusta oikeudenkäyntikuluvastuuseen. Merkittävämpää on se, miten kan- teen perusteena olevat virheväitteet on ratkaistu.
Mxxxsen kanne on menestynyt kiinteistössä olleen kosteusvaurion laajuuden ja sen korjaamiseksi tarvittavan korjaustavan osalta. Tarpeellisten korjauskustannusten määräksi on katsottu Mxxxsen vaatiman 53.657 euron asemesta40.000 euroa, josta on kauppahinnan alennukseen oikeuttavaksi määräksi kat- sottu 35.000 euroa. Kosteusvaurio muodostuu useista rakennuksen eri osissa olleista laatuvirheistä. Asiassa esitetyn todistelun perusteella on pääteltävissä, että asianosaisten oikeudenkäyntikulut ovat aiheutuneet merkittävältä osalta kosteusvaurion selvittämisestä.
Siltä osin kuin Mxxxnen kanne on perustunut siihen, että Hxxxtala olisi anta- nut virheellistä tietoa kiinteistön virheistä tai jättänyt niistä kertomatta, asia on ratkaistu Hxxxtalan hyväksi samoin kuin rakennuksen yläpohjaa ja vesika- tetta, salaojia ja sadevesiverkostoa koskevien virheväitteiden osalta. Mxxxsen kauppahinnan alentamista koskevasta 83.196,32 euron vaatimuksesta on hy- väksytty 35.000 euroa eli vähemmän kuin puolet. Vaatimus on osaksi perustu- nut kustannuksiin, jotka aiheutuisivat kiinteistön rakentamisesta nykyisten ra- kentamista koskevien määräysten ja käytäntöjen mukaisesti. Kiinteistön ikään, kauppahintaan ja siihen nähden, että kiinteistö on myyty peruskuntoisena, Mxxxsen hinnanalennusvaatimus on ollut alun perin määrältään selvästi yli- mitoitettu. Myös näiden Hxxxtalan hyväksi ratkaistujen virheväitteiden käsit- telemisestä on asianosaisille aiheutunut merkittävät oikeudenkäyntikulut.
Asiassa on edellä todetulla tavalla esitetty useita eri vaatimuksia, joista osa on ratkaistu Mxxxsen ja osa Hxxxtalan hyväksi. Sillä, minkä Mxxxnen ja Ho- vattala ovat hävinneet, ei ole ollut vain vähäinen merkitys. Mxxxsen ja Hovat- talan vaatimusten hyväksymättä jäänyt osa ei ole myöskään koskenut ainoas- taan sellaista harkinnanvaraista seikkaa. jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Lähtökohta näin ollen on, että Mxxxnen ja Hxxxtala saisivat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukai- sesti pitää oikeudenkäyntikulunsa ja virheen selvittämisestä aiheutuneet ku- lunsa vahinkonaan.
Harkittaessa, onko asiassa kuitenkin syytä velvoittaa Mxxxnen tai Hxxxtala korvaamaan oikeudenkäyntikulut osaksi vastapuolelle, hovioikeus toteaa seu- raavaa. Hxxxtala on maksanut Mxxxselle hinnanalennuksena kosteusvaurion osalta 14.000 euroa 11.12.2019 eli asian ollessa jo vireillä käräjäoikeudessa ja kiistänyt Mxxxsen vaatimuksen tämän määrän ylittävältä osalta. Kanteen nos- taminen on ollut välttämätöntä Mxxxsen etujen turvaamiseksi. Asianosaisten oikeudenkäyntikulut ovat edellä todetulla tavalla aiheutuneet suurelta osalta kosteusvauriota koskevan riitakysymyksen käsittelystä. Tähän nähden hovioi- keus katsoo, että asiassa on syytä velvoittaa Hxxxtala korvaamaan hovioikeu- den kohtuulliseksi katsoma yksi kolmasosa (1/3) Mxxxselle aiheutuneista jäl- jempänä todettavista tarpeellisista ja kohtuullisista oikeudenkäynti- ja virhei- den selvittämiskuluista.
Mxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimus 27.724,52 euroa muodostuu oikeuden- käyntiavustajan asian valmistelusta 72,45 tunnin ajankäytön ja asian istuntokä- sittelyistä 17 tunnin ajankäytön perusteella laskuttamasta määrästä arvonli- säveroineen sekä todistajanpalkkioista ja muista kuluista. Käräjäoikeus ei ole erikseen vahvistanut Mxxxsen tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneiden oi- keudenkäyntikulujen määrää. Käräjäoikeus on soveltanut oikeudenkäymiskaa- ren 21 luvun 3 §:n säännöstä siten, että se on katsonut Mxxxsen voittaneen asian valmistelun osalta 55 tunnin työmäärää vastaavalta osalta ja velvoittanut Hxxxtalan korvaamaan tältä osin Mxxxselle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut kokonaan samoin kuin istuntokäsittelyihin kuluneen ajan sekä Mxxxselle ai- heutuneiden kulujen 2.700 euron osalta eli yhteensä arvonlisäveroineen 22.957,90 euroa. Käräjäoikeus on katsonut vaadituista selvittelykuluista 5.000 euroa kiinteistön virheiden selvittämiseen kohdistuneiksi tarpeellisiksi ja koh- tuullisiksi kuluiksi ja velvoittanut Hxxxtalan korvaamaan nämä kulut koko- naan samoin kuin homekoiratutkimuksesta aiheutuneet kulut 420 euroa eli yh- teensä 5.420 euroa.
Hxxxtala ei ole valittanut käräjäoikeuden hänen maksettavakseen tuomitse- man oikeudenkäynti- ja selvittämiskulujen määrästä muuten kuin vaatimalla oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla kuluvastuun jakamista toisella tavalla. Mxxxsen valituksen perusteella ei ole aihetta arvioida hänelle aiheutu- neiden tarpeellisten oikeudenkäynti- ja selvittelykulujen määrää toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Näin ollen hovioikeus katsoo, että Mxxxsen tarpeellis- ten ja kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen määränä on pidettävä käräjäoikeu- den toteamaa 22.957,90 euroa ja selvittelykulujen määränä 5.420 euroa. Ho- vattala on edellä todetuilla perusteilla velvollinen korvaamaan Mxxxselle yh- den kolmasosan (1/3) sanotuista määristä.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeuden- käyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Mxxxsen valitus on hylätty kokonaan. Hxxxtalan valitus on hyväksytty osaksi. Asia olisi Hxxxtalan valituksen osalta voitu käsitellä kirjallisessa me- nettelyssä. Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa ovat suurelta osin aiheutuneet Mxxxsen valituksen johdosta toimitetusta pääkäsittelystä. Tämän vuoksi ja muutoksenhaun lopputulos huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että Mxxxnen on velvollinen korvaamaan kolme neljäsosaa (3/4) oikeusapua 75 prosentin omavastuuosuudella 14.2.2020 alkaen ja 20 prosentin omavastuuosuudella 1.6.2020 alkaen saaneelle Hxxxtalalle aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista ja samoin kolme neljäsosaa (3/4) valtiolle Hxxxtalalle annetusta oikeusavusta aiheutuneista kustannuksista. Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan Laila Hxxxtalan maksettavaksi tuomittu- jen selvittelykulujen ja oikeudenkäyntikulujen osalta.
Hxxxtala velvoitetaan suorittamaan Hanna Mxxxselle
-selvittelykuluina 5.420 euron asemesta 1.806,70 euroa käräjäoikeuden tuomit- semine korkoineen ja
-oikeudenkäyntikuluina 22.957,90 euron asemesta 7.652,63 euroa käräjäoikeu- den tuomitsemine korkoineen.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Hovioikeus vahvistaa Hxxxtalan avustajaksi määrätyn asianaja TS palkkion määräksi hänen laskunsa mukaisesti lisättynä palkkiolla 8 tuntia kestäneestä pääkäsittelystä 3.327,50 euroa, kulujen korvaukseksi 246,61 euroa ja arvonlisäveron määräksi 857,79 euroa eli yhteensä 4.431,90 euroa.
Valtion varoista maksetaan Sxxxlle 18.2.- 20.3.2020 tehdyistä toimenpiteistä palkkioksi 137,50 euroa ja arvonlisäveron määrä 33 euroa sekä 2.6.-4.12.2020 tehdyistä toimenpiteistä palkkioksi 2.222 euroa, korvaukseksi kuluista 197,29 euroa ja arvonlisäveron määrä 580,63 euroa eli yhteensä 3.170,42 euroa.
Hxxxtala velvoitetaan suorittamaan Sxxxlle omavastuuosuutenaan arvonli- säveroineen yhteensä 1.261,48 euroa.
Mxxxnen velvoitetaan suorittamaan Hxxxtalalle korvaukseksi oikeudenkäyn- tikuluista hovioikeudessa 946,11 euroa sekä suorittamaan valtiolle kor- vaukseksi Hxxxtalalle annetusta oikeusavusta 2.377,82 euroa. Korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 29.3.2021.



























Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos EAhovioikeudenneuvos HHhovioikeudenneuvos TT

Ratkaisu on yksimielinen. POHJOIS-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUS1. osasto TUOMIO 20/251Annettu kansliassa
14.2.2020 L 18/12480


Kantaja Mxxxnen, Hanna
Vastaaja Hxxxtala, Laila
Asia Vireille KANNESELOSTUS ASIASTA







Vaatimukset Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 20.12.2018



Hanna Mxxxnen on ostanut Laila Hxxxtalalta 10.6.2016 osoitteessa Kauppalankatu 12, 83500 Outokumpu sijaitsevan kiinteistön(kiinteistötunnus 309-011-xxx) 125.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitsee vuosina 1989-1990 rakennettu omakotitalo.
Kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä alkuperäiskuntoinen. Hanna Mxxxnen on vaatinut1. ensisijaisesti, että 10.6.2016 tehty kiinteistökauppa puretaan, LailaHxxxtala velvoitetaan palauttamaan saamansa kauppahinta 125.000 euroa Mxxxselle sekä kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 10.6.2016 lukien 13.9.2018 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 mukaista viivästyskorkoa ja, että Hxxxtala velvoitetaan suorittamaan Mxxxselle kiinteistön arvoa lisänneinä hyödyllisinäkorjaus- ja parannuskustannuksina 21.126,36 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.10.2018 lukien sekä kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista 2218,71 euroa (kiinteistöverot ja sähkölaskut) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.10.2019 lukien;2. toissijaisesti, että Laila Hxxxtala velvoitetaan maksamaan Mxxxselle hinnanalennuksena 83.196,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.08.2018 lukien.
3. Lisäksi Hanna Mxxxnen on vaatinut, että Hxxxtala velvoitetaan korvaamaan Mxxxselle asian selvittelykuluina 11.304,25 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua haastehakemuksen tiedoksisaannista lukien sekä Mxxxsen oikeudenkäyntikulut 27.724,52 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomioistuimen ratkaisusta.
Perustelut Kaupan kohteessa on mittavan kosteusvaurion vuoksi laatuvirhe. Lisäksi kiinteistössä on laatuvirhe yläpohjan ja vesikatteen sekä sadevesijärjestelmän ja salaojien osalta.Tähänastiset kiinteistön korjauskustannukset ovat yhteensä 79.455,50 euroa ja ylittävät jo 60% kauppahinnasta.
Ostaja on oikeutettu kiinteistökaupan purkuun kaupan kohteen olennaisen laatuvirheen perusteella. Kun kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta tuottokorkoineen ostajalle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa eli korvattava ostajan kiinteistöön tekemät parannukset.
Kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä kauppaa tehdessä on sovittu. Kaupan kohteessa on 1) salainen virhe sekä 2) virhe, josta myyjä on tiennyt tai josta hänen olisi pitänyt tietää, mutta josta myyjä ei ole ostajalle tietoja antanut tai annetut tiedot ovat olleet virheellisiä. Myyjä vastaa antamistaan virheellisistä tiedoista. Lisäksi myyjän olisi tullut aktiivisesti kiinnittää ostajan huomiota sellaisiin kiinteistöön liittyviin seikkoihin, jotka vaikuttavat kiinteistön arvoon tai käyttöön ja jotka myyjä tietää tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjä ei ollut pitänyt kohteen kuntotarkastuksen hankkimista tarpeellisena. Myyjä ei ollut kaupanteon yhteydessä kertonut ostajalle saunan irronneista laatoista eikä mistään muistakaan kiinteistön virheistä.Kokonaisuudessaan kiinteistö poikkeaa joka tapauksessa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, myyjän antamat tiedot sekä muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistön laajentuvan korjaustarpeen sekä virheen tutkimisesta aiheutuneiden purkutöiden vuoksi Mxxxnen ei voi käyttää asuntoa asumiseen eikä perhepäivähoitajan työssä.Kiinteistön korjaaminen on kiinteistön asianmukaisen käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kauppahintaan nähden kohtuullisin kustannuksin korjata. Lisäksi on mahdollista, että korjauskustannukset vielä tästä kasvavat. Jos kiinteistön virheen ei katsota olevan niin olennainen, että se oikeuttaisi kaupan purkuun, tulee Hxxxtala joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan kiinteistön virhe hinnanalennuksen muodossa.
Insinööritoimisto 2K Oy on 2.11.2018 laatinut kosteusvaurion sekä yläpohjan ja vesikatteen korjauskustannusarvioista yhteenvedon. Korjauskustannusarvio kattaa seuraavat kiinteistöön tehdyt kuntotutkimukset ja kartoitukset:1) 5.1.2018 ulkoseinän kuntotutkimus2) 20.6.2018 yläpohjan ja vesikatteen kuntotutkimus3) 12.7.2018 kodinhoitohuoneen vaurioiden kartoitus (pintarakenteet)4) 16.7.2018 kodinhoitohuoneen vaurioiden kartoitus (runkorakenteet)5) 17.7.2018 alapohjan kosteusmittaus6) 31.7.2018 kodinhoitohuoneen vaurioiden lisäkartoitus ja siitä 1.8.2018 laadittu kosteusmittausraportti ja 28.8.2018 laadittu tarkastusmuistio7) 15.10.2018 ulkoseinärungon alapohjavaurioiden tutkimus ja siitä 31.10.2018 laadittu tarkastusmuistio.
Kosteusvaurio
Ensimmäisessä kiinteistön kuntotutkimuksessa havaittiin saunassa kosteusvaurio ja pesuhuoneessa kosteusvaurion riski. Kosteusvaurion todettiin aiheutuneen rakenteista puuttuneen vedeneristyksen sekä tuulettumattoman rakenteen vuoksi. Saunan rakenteesta puuttuva vedeneristys ja pesuhuoneen seinästä puuttuva vedeneristys ja höyrysulkukerros ovat mahdollistaneet veden ja kosteuden kulkeutumisen seinärakenteisiin. Tuulettumattoman rakenteen vuoksi kosteus ei ole päässyt tuulettumaan riittävän nopeasti, minkä vuoksi rakenne on kosteusvaurioitunut. Saunan alaosan puurakenteisten väliseinien alaohjauspuut todettiin lahovaurioituneiksi ja myös vanerin alaosassa havaittiin kosteusvaurioita. Materiaalit ovat kosteusvaurioituneet sisäpuolelta tulleen kosteuden seurauksena.
Saunan ja pesuhuoneen sisäpuolen korjauskustannukset ovat yhteensä5.299 euroa (korjauskustannusarvio 23.1.2018).Kylpyhuoneen rakenteiden avaamisen seurauksena rakenteissa ilmeni kuitenkin ennakoitua huomattavasti laajempia kosteus- ja mikrobivaurioita. Kiinteistöön tehtiin kosteusmittaus päällystettävyyden arvioimiseksi 16.7.2018 ja todettiin, että rakenne oli liian kosteaa päällystettäväksi vesieristeellä. Rakennetta kuivatettiin infralämmittimellä ja uusi kosteusmittaus tehtiin 31.7.2018, jolloin rakenteen todettiin kuivanneen siten, että vesieriste voitiin asentaa. Insinööritoimisto 2K Oy otti 18.7.2018 rakennusnäytteet mikrobikasvuston tutkimiseksi. 1.8.2018 päivätyn mikrobinäytteen tulosraportin mukaan näytteessä on poikkeavaa kasvustoa ja epäily mikrobikasvusta materiaalissa. Tätä tukee myös ensimmäisessä kosteusmittauksessa 16.7.2018 tehdyt havainnot. Saneerauksen edetessä kodinhoitohuoneen seinän laatoituksen takana olevassa kipsilevyssä oli havaittavissa kosteutta sekä näkyvää mikrobikasvustoa. 31.7.2018 kiinteistöön tehdyssä kuntotutkimuksessa 28.8.2018 laaditun tarkastusmuistion mukaan kodinhoitohuoneen alimmaisessa alaohjauspuussa (kestopuu) on todettu selkeitä lahovaurioita ja kosteusjälkiä sekä rakenteissa voimakasta mikrobiperäistä hajua. Alaohjauspuun alla olevasta mineraalivillasta kerättiin näyte mikrobianalyysia varten. Tulosraportissa näytteessä todettiin olevan suuri bakteeripitoisuus ja siten epäily mikrobikasvusta materiaalissa.
Kodinhoitohuoneen ja wc:n ulkoseinien korjauskustannukset ovat yhteensä 13.262 euroa (korjauskustannusarvio 5.9.2018).Kodinhoitohuoneen alaohjauspuu ei ole ollut korjattavissa ilman seinän­ ja lattian avaamista, minkä vuoksi myös niiden pintamateriaalit on jouduttu korjaustöiden vuoksi uusimaan.
Homekoirat ilmaisivat kuusi kohtaa rakennuksesta (homekoiratarkastusraportti 10.9.2018). Kyseiset rakenteet (varaston ja makuuhuoneen välisen väliseinän/ulkoseinän, olohuoneen kuistia vasten olevan ulkonurkan, takkahuoneen kuistia vasten olevan ulkonurkan, takkahuoneen pesuhuonetta vasten olevan ulkoseinän ja makuuhuoneen pesuhuonetta vasten olevan ulkonurkan rakenteista) on avattu ja otettu materiaalinäytteet mineraalivillasta ja bitumihuovasta alaohjauspuun alta mikrobianalyysia varten.Mikrobianalyysin perusteella materiaaleissa 4/5 todettiin selvä mikrobikasvu materiaalissa ja yhdessä epäily mikrobivauriosta materiaalissa. Materiaaleissa todettiin paljon hameita, useita kosteusvaurion indikaattorimikrobeita ja bakteereita, joissa oli myös paljon sädesientä. Kohteessa on tehty myös aistinvaraisia havaintoja mikrobiperäisestä hajusta (Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistio 31.10.2018).
Tutkimustulokset osoittavat, että kiinteistön ulkoseinän alaosissa on pitkällä aikajänteellä syntynyt mikrobivaurio.Korjaamaton kosteusvaurio muodostaa perusteen terveyshaitalle ja rakennuksessa asuminen edellyttää korjaustoimenpiteitä (terveystarkastajan lausunto 7.12.2018).Mikrobivaurioiden vuoksi ulkoseinärungon alaosat tulee rakentaa uudelleen, joiden korjasukustannukset ovat yhteensä 35.096 euroa (Insinööritoimisto 2K Oy:n korjauskustannusarvio).
Kosteusvaurioiden korjauskustannukset ovat yhteensä 53.657 euroa.
Kosteusvaurion osalta kyseessä on ollut kiinteistön virhe, josta myyjä ei mitä todennäköisimmin ole tiennyt ja jota ostaja ei normaalitarkastuksessa ole voinut huomata. Tämän salaisen virheen johdosta kiinteistö on poikennut merkittävästi siitä, mitä Mxxxnen on voinut kiinteistöltä odottaa ja mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä perustellusti voidaan edellyttää.Myyjä ei ollut kertonut irrallisesta laatasta eikä mistään muistakaan rakennuksen virheistä kaupanteon yhteydessä.
Yläpohja ja vesikate
Insinööritoimisto 2K Oy:n on tehnyt 20.6.2018 kuntotutkimuksen kiinteistön yläpohjassa ja vesikatteessa. Yläpohja
Höyrynsulkuun tarkoitettu ulkoseinän muovi limittyy liitoskohdassaan yläpohjan muovin kanssa, mutta saumoja ei ole teipattu höyrynsulun varmistamiseksi. Liitokset on suositeltu teipattavaksi höyrynsulun tiiviyden parantamiseksi.Vaakavetoisten IV -putkien päällä ei ole kondenssieristystä, vaan putkien päällä on puhallusvillaa n. 50-100 mm. Heikon eristävyyden vuoksi putkistoihin voi kohdistua kondensoitumisen riskiä. Putkien ympärille on suositeltu laitettavaksi kondenssieristettä.
Eristetilassa on havaittu todennäköisesti jyrsijöiden tekemiä reikiä. Eristeen vähäisyyden vuoksi yläpohjaan on suositeltu lisättävän puuvillaeristettä energiatalouden parantamiseksi.Lisäksi sivuräystäillä osa tuulenohjaimista on irronnut paikaltaan. Tämä aiheuttaa riskin eristeen irtoamiselle seinän vierestä tuulenpaineella.Edellä mainitut seikat ovat kaupan kohteen laatuvirheitä.
Vesikate
Vesikatteen pinnoite on irronnut monin paikoin, ruuvinreikiä on kitattu ja katossa on ruostuneita kiinnitysruuveja. Vesikate tulee uusia seuraavan 3-5 vuoden kuluessa. Vesikatteen tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta, jolloin tämän laatuista kulumaa ei rakennuksen ikä huomioon ottaen voida pitää tavanomaisena.
Autotallin lumiesteiden kiinnitys on osin irti alustastaan, jolloin lumieste pääsee liikkumaan.
Etupihan puoleisessa räystäslaudoituksessa on veden aiheuttamia vuotojälkiä. Vesikatteesta tullut vesi on valunut aluskatetta pitkin ja tippunut räystäslaudoituksen päälle. Vesi voi olla peräisin vesikatevuodoista tai esimerkiksi vesikatepellin alareunaan syntyneestä kondenssivedestä. Myös kattotuolin päissä, sivuräystäällä, havaittiin kosteusjälkiä.Kattosilta on asennettu väärinpäin eikä sitä ole kiinnitetty aluskannakkeisiin. Myös kattosillan aluskiinnikkeiden kiinnitysvesikattoon on paikoin irronnut. Lisäksi savuhormissa ei ole piipunhattua, joten sadeveden on mahdollista päästä pellityksen ja savuhormin välistä yläpohjatilaan.Yläpohjan ja vesikatteen virheet kuuluvat kiinteistön tavallisen laatuvirheen piiriin, sillä myyjä on virheistä tiennyt tai hänen olisi niistä ainakin pitänyt tietää, mutta hän ei ole niistä ostajalle tietoja antanut. Täten kiinteistö ei ole vastannut sitä, mitä kaupassa voidaan katsoa sovitun.
Yläpohjan ja vesikaton korjauskustannukset ovat yhteensä 3.137 euroa (korjauskustannusarvio 29.6.2018). Salaojat ja sadevesiverkosto
Lisäksi kiinteistössä on laatuvirhe puutteellisen sadevesijärjestelmän vuoksi, sillä kiinteistö ei vastaa siitä annettuja tietoja eikä sitä, mitä ostaja yleensä on voinut odottaa. Myyjä on virheellisesti ja harhaanjohtavasti antanut Mxxxselle tiedon, että kiinteistö on liitetty sadevesiverkostoon.Kiinteistöä ei ole kytketty kunnalliseen sadevesijärjestelmään. Asianmukaisen sadevesijärjestelmän luominen edellyttää sekä kiinteistöön kohdistuvia rakennustoimia että kunnalliseen järjestelmään liittymistä. Hanna Mxxxnen oli pyytänyt Maansiirto E. Hxxxnen Oy:n kustannusarvion näistä toimista. Hanna Mxxxsen oletus on ollut, että sadevesijärjestelmä ei toimi sen vuoksi, että sitä ei ole liitetty kunnalliseen sadevesiviemäröintiin. Muuta tarvetta kuin sadevesijärjestelmän toimimattomuus ei sen uusimiselle ole.
Salaojien tilannetta selvitettäessä 11.9.2019 on ilmennyt, että rakennuksen salaojajärjestelmä ei toimi virheellisesti asennettujen salaojaputkien vuoksi. Rakennuksen salaojaputkistoissa on todettu hienojakoista hiekkaa/maa-ainesta sekä kasvillisuuden juuristoa.Salaojassa on todettu yksi kasaan painunut kohta ja yksi maa-aineksista tukossa oleva kohta. Salaojaputkisto on asennettu siten, että sen korko vaihtelee voimakkaasti siten, ettei vesi pääse etenemään putkistossa.Putkistoa ei ole liitetty kaupungin järjestelmään tai imeytykseen. Salaojaputkisto on suljettu järjestelmä, joka ei johda mihinkään.
Lisäksi sadevesikaivot on asennettu virheellisesti siten, että katolta tulevat sadevedet on johdettu pohjattomaan sadevesikaivoon ja perusmuurin läheisyyteen.
Lisäksi on ilmennyt, että rakennuksen perusmuuri on märkä ja ettei sen alla ole ainakaan riittävää kapillaarikatkoa. Joiltakin osin rakennuksen ympärillä oleva patolevy on myös puutteellinen.Rakennuksen perusmuurin vedeneristys on puutteellinen, jonka vuoksi perusmuuri on kosketuksissa maaperään. Perusmuurin alla ei ole kapillaarikatkoa ja sen alla ja läheisyydessä on käytetty osittain hienojakoista maa-ainesta.Patolevy loppuu paikoitellen selkeästi ennen perusmuurin alapintaa. Patolevy ei myöskään ylety maanpinnan tasoon saakka ja maa-ainesta on paikoitellen päässyt perusmuurin ja patolevyn väliin. Perusmuurin ulkopinta on paikoitellen selvästi märkä.Betonirakenteisessa perusmuurissa kapillaarinen vedennousu on voimakasta ja on todennäköisesti vaikuttanut rakennuksen vaurioiden syntymiseen.
Salaojien ja sadevesijärjestelmän rakentamisen ja korjaamisen kustannukset ovat yhteensä 25.818,04 euroa ja sadevesijärjestelmään liittämisen kustannukset 584,04 euroa eli yhteensä 26.402,32 euroa.Asian se/vittelyku/ut Talossa asuttuaan Mxxxnen huomasi saunan seinässä lahon alapuun ja otti heti yhteyttä Hxxxtalaan. Kun Hxxxtala ei alkuun halunnut tulla virhettä katsomaan, Mxxxnen tilasi kolmelta eri rakennusyritykseltä arvion kosteusvaurion korjaustöistä. Hxxxtala on silloisen avustajansa OTM Olli Vxxxxn välityksin kiistänyt hinnanalennusvaatimuksen sähköpostilla 21.3.2017. Osapuolet eivät päässeet sopimukseen hinnanalennuksesta. Lisäksi kiinteistössä huomattiin ongelmia sadevesijärjestelmässä ja salaojissa. Mxxxnen teki saunan kosteusvaurion sekä sadevesijärjestelmän perusteella asuntokaupasta reklamaation syksyllä 2016, jossa vaati hinnanalennusta rakennusyritysten kosteusvauriota koskevien korjausarvioiden perusteella.Kun myyjä ei hankkinut virheestä laajempaa tutkimusta, Mxxxnen hankki Insinööritoimisto 2K Oy:ltä omakotitalon kuntoselvityksen ja korjauskustannusten arvion virheen yksilöimiseksi ja tarkemman korjausarvion saamiseksi. Yhteydenottopyynnöstä ja lukuisista yhteydenottoyrityksistä huolimatta Hxxxtalaan ei saatu yhteyttä. Edellä mainittujen kuntotutkimusten ja korjauskustannusarvioiden perusteella Mxxxnen on asiamiehen välityksellä 18.7.2018 vaatinut myyjältä hinnanalennusta. Myöhemmin Hxxxtala on käynyt kohteessa avustajansa kanssa ja nähnyt yritysten korjausarviot, mutta pitänyt reklamaatiossa esitettyjä tietoja puutteellisina ja näihin tietoihin tukeutuvaa hinnanalennusta perusteettomana ja kohtuuttomana.Vaatimuskirjelmän toimittamisen jälkeen tutkimuksia on edelleen jatkettu ja tehty lisäselvityksiä. Kosteusvaurioiden osoittautuessa ennakoitua laajemmiksi, Mxxxnen vaati asiamiehensä välityksellä kaupan purkua 13.8.2018 toimitetulla kirjeellä. Kosteusvaurion laajuus on tämän jälkeen osoittautunut vielä tuolloin oletettua merkittävämmäksi.
Korjaus- ja parannuskustannukset
Lokakuuhun 2018 mennessä asunnon korjauskustannuksia oli Raksasten Oy:n kosteusvaurion purku- ja korjaustyönä kertynyt 15.174,36 euroa sekä Putkityö Räsänen Oy:n kosteusvaurion korjaustyönä 850 euroa.Hanna Mxxxselle on aiheutunut vaatimuksen esittämisen ja kiinteistöltä 1.7.2018 tapahtuneen poismuuttamisen jälkeen kiinteistön ylläpitokuluja, joita ovat mm. kiinteistövero vuosilta 2018 ja 2019 sekä sähkölaskut, yhteensä 2218,71 euroa.Korvattavia kiinteistön parannuskustannuksia on yhteensä 5.102 euroa, jotka perustuvat Hanna Mxxxsen tekemään 56 tunnin työhön.
Parannustyöt käsittävät sisäseinien maalaamisen yhtä makuuhuonetta lukuun ottamatta, sisäkattojen maalaamisen makuuhuoneita lukuun ottamatta, ulko-ovien ja sokkelien maalaamisen sekä parkkipaikan ojittamisen ja perusparannuksen. Lisäksi kiinteistöön on ostettu uusi jääkaappi ja pakastin yhteensä 2.100 euroa, ilmalämpöpumppu asennettuna 2.095 euroa sekä WC:hen uudet kalusteet yhteensä 235 euroa.
AsumishyötyHanna Mxxxnen on kiistänyt asumishyötyvaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään. Mxxxselle ei ole syntynyt asumishyötyä, koska kaupan kohde ei ole saunatilan osalta ollut kunnossa. Heinäkuun alusta 2018 lukien kaupankohteessa on aloitettu korjaustyöt ja Mxxxnen perheineen on joutunut asumaan ainakin osa-aikaisesti muualla ja joulukuusta 2018 alkaen Mxxxnen on perheineen joutunut muuttamaan kokonaan pois kaupankohteesta. Tammikuusta 2019 lukien Mxxxsella on ollut vuokra-asunto Outokummussa. Syksyllä 2018 Mxxxnen ei ole voinut jatkaa perhepäivähoitajan työtä kaupankohteessa remontin ja kosteusvaurioiden selvittelyn ollessa kesken. Talo ei ole edelleenkään asuttavassa kunnossa. Siltä ajalta, kun Mxxxnen on asunut kaupan kohteessa asumishyödyn määräksi on katsottava 450 euroa kuukaudessa. Tuolloinkaan rakennuksen pesutilat eivät ole olleet kunnossa ja kaupan kohteessa on ollut sisäsilmaongelma.
VASTAUS
Vaatimukset 1. Laila Hxxxtala on vaatinut, että Hanna Mxxxsen ensisijaiset vaatimukset hylätään kokonaan.Mikäli kauppa puretaan, Hanna Mxxxnen on velvoitettava kauppahinnan palautusta vastaan luovuttamaan Laila Hxxxtalalle kaikki kiinteistöön vahvistetut panttikirjat lainoittamattomina sekä korvaamaan Laila Hxxxtalalle saamanaan asumishyötynä 900 euroa kuukaudessa ajalta 1.7.2016 - tuomioistuimen ratkaisupäivään saakka. Asumishyödynmäärä on 31.1.2020 mennessä 38.700 euroa. Asumishyöty on kuitattava palautettavasta kauppahinnasta.Mikäli kauppa puretaan, myyjän ostajalle maksama 14.000 euron suoritus on luettava kauppahinnan palautuksen osasuoritukseksi.2. Toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta on hylättävä. Mikäli hinnanalennusta tuomitaan myyjän ostajalle maksama 14.000 euron suoritus on luettava hinnanalennuksen osasuoritukseksi.Muilta osin kantajan vaatimukset on hylättävä. Hanna Mxxxnen on velvoitettava korvaamaan Laila Hxxxtalan asianosaiskulut ja oikeudenkäyntikulut 17.888,94 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomioistuimen ratkaisusta.

PerustelutTausta
Vuosina 1989-1990 rakennetussa omakotitalossa ei ollut tehty remontteja eli se on ollut kaupan hetkellä alkuperäiskuntoinen. Ostaja ei ollut pitänyt kohteen kuntotarkastuksen hankkimista tarpeellisena. Ostaja oli suorittanut ennen kauppaa kosteusmittauksen muun muassa kodinhoitohuoneessa eikä kohonneita kosteusarvoja tuolloin ilmennyt. Kohteen vaaranvastuu oli siirtynyt ostajalle 1.7.2016. Omakotitalo on puuelementtirakenteinen ns. Ensokoti ja se oli rakennettu noudattaen rakentamisen ajankohdan rakentamismääräyksiä ja rakentamistapaa. Rakentamisajan määräysten ja käytännön mukaan muun muassa kosteiden tilojen lattia- ja seinärakenteissa ei ole käytetty vedeneristeitä.Talossa ei ole rakennusvirheitä eikä se aiheuta terveyshaittaa. Myyjä ei ole antanut virheellisiä tietoja ostajalle eikä ole tiennyt mahdollisista rakennuksen vioista.
Kosteusvauriot SaunaSaunan rakenne on ajankohdan määräysten mukainen. Saunan seinässä oli ollut alkuperäinen paneeliverhoilu ja lattiassa laatta. Myyjä oli asuntoa esitellessä kertonut ostajalle, että yksittäisiä saunan seinän lattianrajan klinkkerilaattoja oli irtoillut ja että niitä oli jouduttu "liimaamaan" paikoilleen. Kaupan jälkeen syksyllä 2016 myyjän ja ostajan yhteisessä katselmuksessa oli havaittu saunan seinäpinnoitteen takana ja alapuolella olevassa alaohjauspuussa ja vanerin alaosissa kuivaa lahoa 1 - 2 metrin pituudelta. Sama havainto on tehty puolitoista vuotta myöhemmin 2K Oy:n raportissa tammikuussa 2018. Saunan lattiassa ei ole havaittu vaurioita. Rakennustietosäätiön ohjekortin KH 90-00403, LVI 01-10424 mukaan paneeliseinän tekninen käyttöikä saunassa on tavanomaisissa olosuhteissa 20 vuotta ja lattialaatoituksen 15 vuotta. Siten ostajan on joka tapauksessa pitänyt osata varautua siihen, että saunan pinnoitteet ovat pian uusittavissa. Odotettavissa olleen pinnoitteiden uusimisen yhteydessä tehtävä saunan seinien vaurioituneiden puisten rakenneosien vaihtamisen kustannus, mihin siis saunan "kosteusvaurio" supistuu, on noin 800 euroa. Tämä ei ylitä ns. virhekynnystä. Myyjä ei ole velvollinen kustantamaan sitä, että ostaja rakennuttaa saunan ns. nykymääräysten mukaisesti.PesuhuonePesuhuoneen rakenne on ajankohdan määräysten mukainen. 2K Oy:n raportin 5.1.2018 mukaan pesuhuoneessa ei ole havaittu vaurioita, joten kaupan kohteessa ei ole tältä osin virhettä. Rakenne on toiminut.Pesuhuoneessa ei ole kosteusvauriota. Myyjä ei ole velvollinen kustantamaan ostajan pesuhuoneremonttia.Kodinhoitohuone
Kodinhoitohuoneen rakenne on ajankohdan määräysten mukainen ja sen pintamateriaalit seinissä ja lattiassa olivat olleet kaupantekohetkellä käyttöikänsä päässä. Myyjä oli asuntoa esitettäessä kertonut ostajalle, että yksi kodinhoitohuoneen lattialaatta oli irtoillut. Ostaja oli kahden vuoden kuluttua kaupasta kesällä 2018 aloittanut kodinhoitohuoneessa pintaremontin. Remontin yhteydessä oli ulkoseinän alaohjauspuussa ja seinän alaosan levytyksessä havaittu kahdessa eri paikassa lahovaurioita ja kosteusjälkiä sekä lattiassa paikallisesti kosteutta. Seinärakenteen alapuolelta otetusta näytteestä (alimmainen mineraalivilla) ei ole kuitenkaan löytynyt merkitsevää mikrobilöydöstä eli rakenne ei ole mikrobivaurioitunut. Kodinhoitohuoneen ulkoseinien alaohjauspuu ja seinärakenteen alaosa on syytä uusia, minkä korjaamisen kustannus on enintään 4.000 euroa. Lattiassa havaittu paikallinen kosteus ei ole johtunut rakennusvirheestä ja on tapahtunut vaaranvastuun siirtymisen jälkeen. Sen syntymekanismi voi liittyä esimerkiksi putkivuotoon tai teknisen käyttöikänsä ylittäneeseen lattiapinnoitteeseen. Kosteutta oli havaittu vasta kaksi vuotta kaupan jälkeen. Tältä osin kysymyksessä ei ole kaupan kohteen virhe. Sinänsä lattia tulee paikallisesti kuivata ja pintarakenteen osalta korjata.Mainittujen vaurioituneiden rakenteiden korjaamisen kustannus on noin5.000 euroa, mistä pääosa on seinärakenteen osuutta. Myyjä ei ole kuitenkaan velvollinen osallistumaan ostajan aloittaman pintaremontin kustannuksiin.
Ulkoseinien a/aosat
Ulkoseinien alaosan rakenne on alhaaltapäin seuraava: teräsbetoni, bitumikaista, 1. mineraalivillakaista, alaohjauspuu 1, 2. mineraalivillakaista, alaohjauspuu 11, runko/ mineraalivilla. Tutkimuksissa on ilmennyt, että ensimmäisen alaohjauspuun alapuolella olevassa bitumikaistassa ja mineraalivillakaistassa on mikrobivaurioita, josta pääsee epätiiviin rakenteen kautta epäpuhtauksia huoneilmaan.Rakenne ei ole kostunut eikä mikrobivaurioitumista esiinny enää alaohjauspuiden välisessä mineraalivillakaistassa eikä siis myöskään ylempänä seinässä. Rakenne ei siis ole ensimmäisen mineraalivillakaistan yläpuolisilta osin vaurioitunut. Riittävä korjaustoimenpide on ulkoseinärakenteen ja alapohjarakenteen liittymän tiivistys ilmatiiviiksi, minkä kustannus on noin 10.000 euroa. Jos alaohjauspuun alla olevat eristeet haluttaisiin poistaa ja uusia, edellyttäisi se ulkoseinien alaosien uusimista ja maksaisi noin 28.000 euroa.
Yläpohja ja vesikate
Yläpohjan rakenne on hyvässä kunnossa. Limitetty höyrynsulku on toiminut. Mahdollinen höyrynsulun teippaus olisi jo irronnut.Vaakasuuntaisten IV -putkien eristäminen on tehty silloisen rakennustavan mukaisesti. Kattopinnoitteen kunto (kuluneisuus) oli ollut nähtävissä kiinteistöä tarkastettaessa. Ruostuneiden ruuvien uusiminen ja lumiesteiden kiinnityksen korjaus ovat tavanomaista vuosihuoltoa.Kaupan kohteessa ei ole tältä osin mitään virhettä.
Sadevesijärjestelmä ja salaojat
Myyjä ei ole antanut ostajalle kauppaneuvotteluissa sellaista informaatiota, että kiinteistö olisi liitetty kaupungin sadevesijärjestelmään eikä ostaja ole voinut tällaista edellyttää. Siten tältä osin kyseessä ei ole kaupan kohteen virhe.Rakennuksen ulkopuoliset rakenteet on suunniteltu ja toteutettu rakentamisajan määräysten ja tavanomaisen rakentamistavan mukaisesti. Perusmuurin alla ei ole välttämättä ollut ns. kapillaarikatkoa ja sen vierustäyttö on voitu toteuttaa osin myös hienojakoisemmalla maalla. Patolevyt eivät ole olleet pakollisia ja niiden asentamistapa on ollut tavanomainen. Perusmuurin kastuminen on normaalia. Salaojat ovat toimineet eikä niiden liittämättömyys kaupungin verkostoon ole virhe. Salaojien purkuputken rakentaminen on vähäinen toimenpide eikä sen puuttuminen ole ainakaan olennainen virhe. Sadevesikaivot on toteutettu tavanomaisella tavalla. Salaojat ovat joka tapauksessa teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Salaojien ja sadevesijärjestelmänuusimisen kustannukset olisivat noin 15.000 euroa. Kaupan kohteessa ei ole tältä osin virhettä. Esitetyt rakentamiskustannukset ovat ylimitoitettuja. Kantaja on ollut uusimassa talon salaojajärjestelmää ja sokkelieristystä jo ennen kuin näiden mahdolliset virheet ovat olleet tiedossa. Siten tätä korjaustarvetta ei voida pitää kaupan kohteen salaisena virheenä.
Maakaaren säännökset, kaupan purku I hinnanalennus
Maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 5) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.Mxxxnen on ostanut Outokummusta hyvällä paikalla sijaitsevan 26 vuoden ikäisen huoneistoalaltaan 112,5 neliömetrin suuruisen omakotitalon 125.000 euron kauppahinnalla. Kauppahinnan taso on noin puolet uuden omakotitalon rakentamiskustannuksista. Tätä taustaa vasten ainoastaan kodinhoitohuoneen ulkoseinän alaosan rakenteiden vaurioissa sekä muutoin rakennuksen ulkoseinärakenteen alimman eristekerroksen mikrobivauriossa on kyse siitä, että kiinteistössä on ns. salainen virhe. Tarvittavat korjaustyöt olisivat tehtävissä noin kuukaudessa ja niiden kustannus olisi noin 14.000 euroa, minkä jälkeen mahdollinen terveyshaitta olisi poistunut. Virhettä ei siten voida pitää olennaisena eli kaupan purkukynnys ei ylity, mutta myyjä on velvollinen myöntämään hinnanalennusta.Hinnanalennuksen määrä
Koska kodinhoitohuoneessa pintarakenteet olivat käyttöikänsä päässä ja koska ostaja oli muutoinkin näitä remontoimassa, ei hinnanalennuksen määrässä tule huomioida pinnoitteiden purkutöitä eikä vedeneristyksen ja uusien pinnoitteiden rakentamista, vaan ainoastaan vaurioituneiden rakenneosien uusiminen määrältään noin 4.000 euroa. Koska muualla rakennuksessa varsinainen seinärakenne ei ole vaurioitunut ja koska epäpuhtauksien kulkeutuminen sisäilmaan on ehkäistävissä tiivistysremontilla, tulee hinnanalennuksen määrä arvioida tiivistysremontin kustannusten perusteella, määrältään noin 10.000 euroa.
Hinnanalennuksen oikea määrä on 14.000 euroa, minkä myyjä on maksanut ostajalle.Joka tapauksessa kantajan esittämä hinnanalennusvaatimus on liiallinen sekä siksi, että korjauskustannukset ovat ylisuuria ja koska laajemmissa korjauksissa tulee huomioida hinnanalennusta pienentävänä kantajan saama eduntasoitus. Jos ulkoseinien alaosien mikrobivaurion osalta hinnanalennuksen laskemisen perusteeksi otetaan korjaustapana ulkoseinien alaosien uusiminen, tulee korjauskustannuksista tehdä1/3-osan suuruinen eduntasoitus. Jos saunan, pesuhuoneen ja/tai kodinhoitohuoneen osalta hinnanalennuksen perusteena pidetään korjauskustannuksia pinnoitteineen ja nykymääräysten mukaisine vedeneristyksineen, tulee korjauskustannuksista tehdä 2/3-osan suuruinen eduntasoitus. Samoin, jos hinnanalennuksen perusteena pidetään salaojia, patolevyjä ja muita rakennuksen ulkopuolisia töitä.
Korjaus- ;a parannuskustannukset
Laila Hxxxtala on kiistänyt korjaus- ja parannuskustannukset perusteeltaan ja määrältään.Purkutilanteessa on maksettava kohtuullinen korvaus kiinteistön remonttikustannuksista ainoastaan sikäli, jos ne kohottavat kiinteistön arvoa ja tämäkin siis vain kohtuuden mukaan. Pinnoitteiden maalaamiset ja pihatyöt sekä kodinkoneiden ja wc:n kalusteiden uusiminen ovat tavanomaisia vuosihuollon tyyppisiä kustannuksia eivätkä muodosta korvausperustetta. Ulkopuolisella suoritetut korjaustyöt ovat jääneet kesken, joten ne eivät korota kiinteistön arvoa. Purkutilanteessa hyvitettävää olisi ainoastaan lämpöpumpun osalta noin 3/4-osa hankintakustannuksesta eli 1.500 euroa. Vaatimus kiinteistöveron ja sähkönkulutuksen korvaamisesta on lakiin perustumaton ja joka tapauksessa kohtuuton. Kiinteistö on ollut ostajan vapaassa hallinnassa kyseisen ajan. Myyjä ei ole velvollinen korvaamaan kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia.
Asumishyöty
Ostaja on käyttänyt kiinteistöä asumiseen ja myös muuhun toimintaan. Tämä mahdollisuus on hänellä edelleen. Siten hänen tulee purkutilanteessa maksaa myyjälle korvaus saamastaan asumishyödystä. Asunnon pinta-ala on 112,5 m2, joten hyödyn määrä on arvioitava 900 euroksi kuukaudessa ja se tulee laskea hallinnan siirtymispäivästä 1.7.2016 lukien tuomioistuimen ratkaisupäivään saakka. Hyödyn määrä on arvioitava 900 euroksi kuukaudessa. Sisäilmaongelma olisi ollut korjattavissa nopeasti. Ostaja on jättänyt kesken aloittamansa korjauksen tai ei ole ryhtynyt korjaukseen ensinkään.
Selvittelykulut
Vaikka kanne menestyisi, selvittelykuluja ei tule korvata siltä osin, kun ne ovat kohdistuneet rakenteisiin, joissa ei ole kaupan kohteen virhettä.Joka tapauksessa selvittelykulujen määrää paljoksutaan ja niissä on osin kyse asianajokustannuksista.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet Hanna Mxxxnen
1.1. Insinööritoimisto 2K:n korjauskustannusarvio, päivitetty 2.11.20181.2. Insinööritoimisto 2K Oy:n kuntotutkimus 5.1.20181.3. Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistio 20.6.20181.4. Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistio 31.10.20181.5. Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistio 28.8.20181.6. Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusraportti 13.7.2018 ja kosteusmittausraportti 17.7.20181.7. Insinööritoimisto 2K Oy:n kosteusmittausraportti 1.8.20181.8. Outokummun vesi- ja viemärilaitoksen kirje 26.8.20161.9. Maansiirto E. Hxxxnen Oy:n kustannusarvio 12.6.2018 & liitekuvat1.10. Insinööritoimisto 2K Oy:n laskut nro 1359, 1368, 1475, 1488 ja 1503 sekä Sannan Homekoirat lasku nro 5601.11. Laskelma kiinteistön korjaus- ja parannuskustannuksista1.12. Terveystarkastajan lausunto 7.12.20181.13. Raksasten Oy:n lasku-luonnos 11.9.20191.14. Tarkastusmuistio 2.10.20191.15. Korjauskustannusarvio 7.10.20191.16. Suomen rakentamismääräyskokoelma C 2 Veden- ja kosteudeneristys määräykset1.17. Insinööritoimisto 2K Oy:n lasku1.18. Jokiväri Oy:n tarjous saunan kosteusvaurion korjaustöistä1.19. Rakennuspalvelu Tukiainen Oy:n tarjous1.20. Remontointipalvelu Kärkkäinen Oy:n tarjous

Laila Hxxxtala
2.1. Kiinteistön kauppakirja 10.6.20162.2. (=1.2.) 2K Oy:n kuntotutkimus 5.1.20182.3. (=1.3.) 2K Oy:n tarkastusmuistio 20.6.20182.4. Rakennustietosäätiön ohjekortti KH 90-004032.5. Insinööritoimisto Paxxxsen lausunto 12.1.20192.6. Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy:n testausseloste 27.12.20182.7. Insinööritoimisto Paxxxsen tarkastusmuistio 16.9.2019 / 7.11.20192.8. Suomen rakentamismääräyskokoelma C2 vuodelta 1976 ja 19982.9. Rakennuslupahakemus 15.5.19892.10. Kansallinen sisäilmakartoitus 2018, tiivistelmä
Henkilötodistelu Hanna Mxxxnen
- Hanna Mxxxnen- todistaja, insinööri Mikko Mxxxnen- todistaja Sinikka Kxxxnen- todistaja Markku Kxxxnen- todistaja Sauli Sxxx- todistaja Anu Axxxo- todistaja Vesa Hxxxnen- todistaja Timo Pxxxnen
Laila Hxxxtala
- Laila Hxxxtala - todistaja Hannu Paxxxnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut Asiassa on riidatonta, että- kaupan kohteessa on salainen virhe kodinhoitohuoneen ulkoseinän alaosan rakenteiden vaurioiden sekä rakennuksen ulkoseinärakenteen alimman eristekerroksen mikrobivaurioiden osalta;- myyjän ja ostajan yhteisessä katselmuksessa oli havaittu saunan seinäpinnoitteen takana ja alapuolella olevassa alaohjauspuussa ja vanerin alaosissa kuivaa lahoa 1 - 2 metrin pituudelta;- ostaja on suorittanut ennen kauppaa kosteusmittauksen pintakosteusmittarilla mm. kodinhoitohuoneessa, pesuhuoneessa ja keittiön kaappien alta eikä kohonneita kosteusarvoja tuolloin ilmennyt;- kiinteistöä ei ole liitetty kaupungin sadevesiverkostoon;- kaupan kohteen kiinteistöveron määrä on 444,91 euroa;- Laila Hxxxtala on tehnyt Hanna Mxxxselle 14.000 euron suuruisen suorituksen 11.12.2019, jonka Hxxxtala ja Mxxxnen ovat lopputuloksesta huolimatta sopineet kohdennettavaksi kauppahinnan palautukseen tai hinnanalennukseen sekä niille laskettaviin korkoihin.
Maakaaren virhesäännöstöstäMaakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja 2 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muustakiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ja 3 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan sekä 5 kohdan mukaan jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.Saman pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Myyjän tiedonantovelvollisuudesta
Jos muuta ei ole sovittu, on ostajalla oikeus odottaa kaupan kohteelta enintään samankaltaisille kiinteistöille asetettavaa normaalitasoa. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti seikkoja, joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä. Mikäli myyjä on havainnutvikoja tai seikkoja, joiden nojalla hän on voinut perustellusti epäillä vikaa kaupan kohteessa, hänellä on näistä ilmoitusvelvollisuus ostajalle. Hxxxtalan mukaan kaupan kohteena ollut talo oli hyväkuntoinen eikä hänellä ollut havaintoja tai epäilyksiä vioista. Hxxxtala on kertonut ilmoittaneensa Mxxxselle, että kaupan kohde on ollut alkuperäiskuntoinen, sen rakenteita ei ollut Hxxxtalan omistusaikana avattu eikä siinä oltu tehty remontteja. Hxxxtalan kertomuksen lisäksi myös muun henkilötodistelun perusteella on näytetty, että kaupan kohde oli ollut silmämääräisesti tarkasteltuna siisti ja hyväkuntoinen.Mxxxsen ja Hxxxtalan kertomukset poikkeavat toisistaan siitä seikasta, oliko Hxxxtala kertonut Mxxxselle ennen kaupan tekoa irronneista laatoista. Hxxxtala on kertonut kertoneensa kodinhoitohuoneen irronneesta lattialaatasta tilanteessa, jossa Mxxxsen puolesta oltiin tekemässä kosteusmittausta ja Hxxxtalan mukaan mittauksen suorittanut henkilö oli vielä mitannut kosteutta Hxxxtalan osoittaman laatan alta. Lisäksi Hxxxtala on kertonut kertoneensa Mxxxselle saunan seinän alaosan irronneista ja paikoilleen liimatuista laatoista ennen kauppaa. Mxxxnen puolestaan on kertonut, että Hxxxtala oli nimenomaisesti ilmoittanut, että yksikään laatta ei ole irti. Kyseisen keskustelun aikana tilanteessa ei ole näytetty olleen kosteusmittauksen suorittaneen henkilön ja Mxxxsen ja Hxxxtalan lisäksi paikalla muita henkilöitä. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Hxxxtala olisi jättänyt kertomatta sanotusta seikasta.Hxxxtalan kertomuksesta ilmenevän yli 10 vuotta sitten tapahtuneen astianpesukoneen vähäisen vesivuodon ei ole näytetty aiheuttaneen talon rakenteisiin ulottuvia kosteusvaurioita vaan kysymyksessä on ollut paikallisesti rajautunut pinnallinen vesivuoto eikä Hxxxtalan ole katsottava laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan, kun hän ei ollut kertonut astianpesukoneen vesivuodosta ennen kauppaa, jonka seikan Hxxxtala on ilmoittanut ylipäänsä muistaneensa vasta pääkäsittelyssä kuultaessa.Mxxxnen on tiennyt kaupantekohetkellä kaupan kohteena olleen omakotitalon olevan alkuperäiskuntoinen. Siten Mxxxnen ei ole voinut edellyttää sen kunnolta ja ominaisuuksilta enempää kuin vastaavalta alkuperäiskuntoiselta rakennukselta ja Mxxxsella on ollut oikeus edellyttää kaupan kohteen vastaavan enintään niitä vaatimuksia, joita sille on sen rakentamisajankohtana asetettu. Tästä syystä Mxxxsen on täytynyt myös ymmärtää rakennuksen iästä johtuva odotettavissa oleva huolto-, korjaus- ja uusimistarve sellaisten rakenteiden osalta, joiden tekninen käyttöikä on rajallinen.
Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Hxxxtala olisi antanut Mxxxselle virheelliseksi tietämäänsä tietoa kaupan kohteen kunnosta tai jättänyt kertomatta tietämästään kaupan kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta. Hxxxtalan on katsottava täyttäneen myyjältä vaadittavan tiedonantovelvollisuuden. Hxxxtalan kaupan teon jälkeen ilmoittamilla seikoilla ei ole merkitystä myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioitaessa.Ostajan tarkastusvelvollisuudesta
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastusvelvollisuus ei ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tarkastus on tehtävä tavanomaisella huolellisuudella.
Kuntotutkimus ennen kauppaa
Kaupan kohteesta ei ole ennen kauppaa hankittu kuntoarviota. Näyttö siitä, mistä syystä kuntotutkimusta ei ollut hankittu, on ristiriitainen.Mxxxnen on kertonut, ettei hän ollut hankkinut kaupan kohteesta kuntotutkimusta, koska hän ei ollut halunnut maksaa sitä yksin ja Hxxxtala oli ilmoittanut hänelle, ettei kuntotutkimukselle ollut tarvetta eikä siksi halunnut osallistua kuntotutkimuksen kustannuksiin. Hxxxtala puolestaan on kertonut ilmoittaneensa Mxxxselle, että hän voi maksaa kuntotutkimuksen kustannuksista puolet.Asiassa esitetty muu näyttö ei tue kummankaan, Hxxxtalan tai Mxxxsen, kertomusta siitä syystä, minkä vuoksi kuntotutkimusta ei ollut hankittu. Näin ollen asiassa on jäänyt näyttämättä, että kuntotutkimusta ei olisi hankittu Hxxxtalasta johtuvasta syystä.
Virheväitteistä
Kosteusvauriot ja kaupan kohteessa suoritetut tutkimukset
Mxxxnen on kertonut havainneensa kaupanteon jälkeen samana kesänä, että saunan lattiarajan laatoituksessa oli liimattuja laattoja ja laatan takana ollut vaneri oli haurastunut ja puurakenne pehmentynyt. Mxxxnen on kertonut ilmoittaneensa asiasta Hxxxtalalle. Mxxxnen oli ryhtynyt purkamaan kosteiden tilojen rakenteita laajemmin ja pyytänyt Insinööritoimisto 2K Oy:n tutkimaan rakenteita.
Insinööritoimisto 2K Oy:n kuntotutkimuksessa 12.12.2017 on kartoitettu seinärakenteiden kuntoa ja arvioitu mahdollisten vaurioiden vaikutusta sisäilman laatuun.Seinärakenteita on tutkittu keittiöön, pesuhuoneeseen ja saunaan tehtyjen rakenneavausten kautta.Keittiön seinärakenteen tutkimuksissa höyrynsulkumuovin on todettu olleen epätiivis alaosastaan. Keittiön ja pesuhuoneen ulkoseinärakenteessa ei ole havaittu poikkeavuuksia. Saunan rungon alaohjauspuut ja vanerin alaosat ovat lahovaurioituneet.Kosteusmittauksissa ei oltu havaittu poikkeavaa kosteutta.
Kuntotutkimuksen johtopäätöksenä on todettu, että saunan materiaalit ovat kosteusvaurioituneet sisäpuolelta tulleen kosteuden seurauksena, koska rakenteesta puuttuva vedeneristys mahdollistaa veden kulkeutumisen seinärakenteisiin. Tuulettumattoman rakenteen vuoksi kosteus ei ole päässyt tuulettumaan riittävän nopeasti, jonka vuoksi materiaali on kosteusvaurioitunut, mikä puolestaan voi heikentää sisäilman laatua.
Pesuhuoneen seinässä ei ole ollut vedeneristettä eikä höyrynsulkumuovia, mikä mahdollistaa kosteuden kulkeutumisen ulkoseinärakenteisiin. Mikäli materiaalin kosteudensietokapasiteetti ylittyy, voi kosteutta tiivistyä rakenteeseen. Pesuhuoneen seinärakenteessa ei kuitenkaan ole havaittu mitään vaurioon viittaavaa.Toimenpide-ehdotuksen mukaan saunan puurakenteisten seinien alaosat tulee purkaa noin 30 cm:n korkeudelta. Rungon alaosa suositellaan nostettavaksi ja saunan lattialaatoitus uusittavaksi, jossa yhteydessä tulee asentaa nykyohjeiden mukainen vedeneristys.Myös pesuhuoneen lattian ja seinän laatoitus on suositeltu uusittavaksi ja samalla asennettavaksi nykyohjeiden mukainen vedeneristys.Pesuhuoneen viereisten tilojen höyrynsulkumuovi tulee tiivistää pesuhuoneen seinään siten, että ulkoseinärakenteen höyrynsulkukerros jatkuu seinälinjalla yhtenäisenä.Rakentamisajankohdan rakentamismääräykset eivät ole edellyttäneet vedeneristystä.
Johtopäätös
Todettuja höyrynsulkumuovin epätiiveyttä ja saunan rungon alaohjauspuun ja vanerin alaosan lahovaurioita on pidettävä kaupan kohteen salaisina virheinä, koska Hxxxtalan ei ole näytetty niistä tienneen eikä hänen olisi niistä pitänytkään tietää.Insinööritoimisto 2K Oy on 12.7.2018 ja 16.7.2018 kartoittanut kodinhoitohuoneen seinää.Seinän klinkkerilaatoituksen takana oleva kipsilevy on todettu monin paikoin märäksi/kosteaksi vedestä. Kipsilevytyksessä on todettu runsaasti näkyvää mikrobikasvustoa. Seinän purkutyön yhteydessä oli havaittu rakenteissa selkeä mikrobiperäinen haju.Ulkoseinästä tulevan höyrynsulkumuovin on todettu taittuvan alapohjan betonilaatan päälle (klinkkerilaatan alle) noin 100 mm. Muovia ei ole tiivistetty rakenteeseen ja sen alta on yhteys ulkoseinärakenteen alaosaan (alaohjauspuut).Päävesiputken takana alapohjassa (ulkoseinästä taittuvan höyrynsulkumuovin alla) on todettu lattialla vettä, joka on valunut betonilaattaa pitkin alajuoksujen väliin.Alimmaisen alajuoksun alla on todettu kosteaa/märkää mineraalivillaa sekä kosteaa huopaa. Mineraalivilla on havaittu kiinniliimautuneeksi alajuoksun alapintaan. Mineraalivillassa sekä sen alla olevassa bitumikermissä on todettu mikrobiperäistä hajua. Mineraalivillasta oli kerätty materiaalinäyte mikrobianalyysia varten.
Kartoituksen yhteenvetona on todettu kodinhoitohuoneen ulkoseinärakenteessa selkeitä kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka vaativat korjauksia. Vaurio on arvioitu päässeen muodostumaan pitkällä aikajänteellä, eikä se ole syntynyt hetkellisesti. Vauriot ovat syntyneet sisältäpäin tulleen veden päästyä vesieristämättömiin seinien alaosiin.Kostea/märkä kipsilevy sekä mineraalivilla tuulettumattomassa tilassa ovat toimineet otollisena alustana mikrobikasvustolle. Pitkän ajan saatossa mikrobikasvusto pääsee etenemään rakenteissa.Jatkotoimenpiteenä on suositeltu, että kodinhoitohuoneen ulkoseinää vasten rajoittuvista seinistä tulee purkaa sisäpuolen klinkkerilaatoitus ja kiinnityslaastit kattoon saakka, sisäpuolinen kipsilevytys kattoon saakka sekä seinän alaosat (runko + eristeet + höyrynsulkumuovi) 0,5m korkeudelle sisäpuolelta lukien ulkopuolen tuulensuojalevyyn saakka.Edelleen kodinhoitohuoneen keittiötä vasten rajoittuvista seinistä on suositeltu purettavaksi sisäpuolen klinkkerilaatoitus ja kiinnityslaastit kattoon saakka, sisäpuolinen kipsilevytys kattoon saakka ja muut rakenteet keittiön kipsilevyyn saakka 0,5m korkeudelle. Alapohjasta on suositeltu purettavaksi klinkkerilaatoitus puhtaalle betonipinnalle saakka. Alapohjan betonilaatan rakennekosteus päällystettävyyttä varten on suositeltu mitattavaksi uudelleen, koska se ei ole ollut 16.7.2018 päällystettävissä ja ennen vesieristeen asennusta tulee kosteusarvojen täyttää vaatimukset.
Edellä todetun suosituksen mukaisesti Insinööritoimisto 2K Oy on 31.7.2018 selvittänyt alapohjarakenteen kosteuspitoisuutta päällystettävyyden arviointia varten kosteissa tiloissa. Selvityksen mukaan alapohjasta mitatut suhteellisen kosteuden arvot ovat alittaneet tavoitekosteuden arvot. Rakenteen on todettu olevan päällystettävissä vedeneristeellä.
Kaikki jäljelle jäävät rakenteet on suositeltu puhdistettavaksi huolellisesti ja desinfioitavaksi. Lisäksi ulkoseinärungon alaosat on suositeltu rakennettavaksi uudelleen.Toimenpidesuosituksen mukaan jäljelle jäävän höyrynsulkumuovin epätiiveyskohdat tulee tiivistää ja höyrynsulkumuovin päälle tulee asentaa uusi levytys (suositellaan kosteuden kestävää levytystä). Levytyksen päälle tulee asentaa nykymääräysten mukainen vedeneriste vähintään seinän alaosaan (ylösnousu lattian vedeneristeestä).Höyrynsulkumuovi tulee kiinnittää ja limittää huolellisesti seinälle nousevaan vedeneristeeseen.
JohtopäätösTodettuja höyrynsulkumuovin epätiiveyttä, kodinhoitohuoneen ulkoseinärakenteen mikrobivauriota sekä alaohjauspuun alla olevan mineraalivillan ja bitumikermin mikrobikasvustoja on pidettävä kaupan kohteen salaisina virheinä, koska Hxxxtalan ei ole näytetty niistä tienneen eikä hänen olisi niistä pitänytkään tietää.
Insinööritoimisto 2K Oy on 31.7.2018 kartoittanut rakenteita, kun kodinhoitohuoneen ulkoseinärakennetta oli purettu. Alimmaisessa kestopuisessa alaohjauspuussa on todettu lahovaurioita sekä kosteusjälkiä. Alaohjauspuussa on todettu kiinniliimautunutta villaa ja rakenteessa voimakasta mikrobiperäistä hajua.Kodinhoitohuoneen ulkoseinän alaohjauspuun alta olevasta mineraalivillasta otetusta näytteestä tehdyn mikrobianalyysin tulosraportin perusteella materiaalissa epäillään mikrobikasvustoa.Jatkotoimenpiteenä on suositeltu aikaisempien jatkotoimenpidesuositusten lisäksi tekemään vielä kaksi rakenneavausta makuuhuoneen ja takkahuoneen ulkoseiniin.
Johtopäätös
Todettuja alaohjauspuun lahovaurioita on pidettävä kaupan kohteen salaisina virheinä, koska Hxxxtalan ei ole näytetty niistä tienneen eikä hänen olisi niistä pitänytkään tietää.
Insinööritoimisto 2K Oy on 15.10.2018 kartoittanut rakenteita homekoiratarkastusraportissa 15.9.2018 esitettyjen ilmaisujen perusteella.Tutkitut rakenteet on avattu ulkoseinärakenteen ja perusmuurin liitoskohdista ja rakenteiden kuntoa on arvioitu aistinvaraisesti ja kosteusmittauksilla.Varaston ja makuuhuoneen välisen seinän rakenneavauksessa ja bitumikermissä ja mineraalivillakaistassa on todettu mikrobiperäinen haju.Olohuoneen ulkoseinän rakenneavauksessa ja bitumikermissä ja mineraalivillakaistassa on todettu mikrobiperäinen haju. Alaohjauspuun alla ollut mineraalivilla on todettu osittain kiinniliimautuneeksi bitumikermiin, ja bitumikermin alla, sokkelin yläpinnassa on todettu kosteusjälkiä, höyrynsulkumuovin on todettu taittuvan ulkoseinältä alapohjalaatan päälle noin 10 mm ja olevan selkeästi epätiivis.Takkahuoneen pesuhuonetta vasten olevan ulkoseinän, takkahuoneen ulkonurkkaa vasten olevan ulkoseinän sekä makuuhuoneen ulkonurkan rakenneavauksissa ja kaikkien avattujen rakenteiden bitumikermissä ja mineraalivillakaistassa on todettu mikrobiperäinen haju.Höyrynsulkumuovin osalta on tehty olohuoneen ulkoseinän rakenneavausta vastaavat havainnot. Lisäksi takkahuoneen pesuhuonetta vasten olevalla ulkoseinällä ei ole havaittu lainkaan höyrynsulkumuovia 330 mm leveydeltä pesuhuoneen väliseinästä lukien ja olemassa olevan höyrynsulkumuovin liitoksen alapohjaan on todettu olevan epätiivis.
Kaikista viidestä rakenneavauksesta oli otettu näytteet ja suoritettu mikrobianalyysi.
Rakenneavauksissa tutkituista rakenteista oli otettu näytteet alaohjauspuun alla olevasta mineraalivillasta ja bitumikermistä. Analyysivastauksen mukaan neljässä näytteessä oli todettu selvä mikrobikasvu materiaalissa ja yhdessä epäily mikrobikasvussa.Materiaaleissa oli todettu paljon homeita, useita kosteusvaurion indikaattorimikrobeja ja bakteereita, joissa myös paljon sädesieniä.Tutkimuksen yhteenvetona on todettu ulkoseinän alaosissa mikrobivaurio. Rakenteiden kosteuksissa ei kuitenkaan oltu havaittu poikkeavuutta. Vaurion on todettu muodostuneen pitkällä aikajänteellä ja se on syntynyt ulkoseinien alaosiin kohdistuneesta poikkeavasta kosteusrasituksesta. Vaurion on todettu muodostuneen perustuksiin kohdistuneen kapillaarisen kosteusrasituksen seurauksena ja sitä on edesauttanut sisäilman tiivistyminen rakenteeseen epätiiviin höyrynsulun vuoksi. Epätiivis höyrynsulkumuovi alapohjan ja ulkoseinän liitoksessa mahdollistaa ilmayhteyden vaurioalueilta sisäilmaan ja myös ulkoseinästä puuttuva suurempi alue höyrynsulkumuovissa mahdollistaa haitallisen diffuusiovirran rakenteissa ja ilmayhteys on merkittävä vaurion kannalta.
Paxxxnen ei ole pitänyt Mxxxsen tarkastusmuistiosta ilmeneviä tutkimushavaintoja virheellisinä ja Paxxxsen arvion mukaan ulkoseinärakenteiden alaohjauspuut alla olevine mineraalivillakaistoineen ovat kastuneet jo rakennusaikana. Lisäksi Paxxxnen on arvioinut pesuhuonepäädyn ulkoseinien alaosan todennäköisesti kastuneen epätiiviiden rakenneliitosten kautta päässeestä kosteudesta.Toimenpiteinä on suositeltu ulkoseinärungon alaosien uudelleenrakentamista, jossa rungon alaosa puretaan noin 0,6 metrin korkeuteen. Samalla höyrynsu!kumuovi on asennettava tiiviisti alapohjaan. Ulkoseinistä puuttuvien höyrynsulkumuovien kohdalle tulee asentaa tiivis höyrynsulkukalvo, joka tulee tiivistää viereisten rakenteiden höyrynsulkujen kanssa. Kaikki jäljelle jäävät rakenteet on suositeltu puhdistettavaksi ja desinfioitavaksi.
Johtopäätös
Todettuja alaohjauspuun laho- ja mikrobivaurioita, höyrynsulkumuovin puuttumista takkahuoneen seinästä ja höyrynsulkumuovin epätiiveyttä on pidettävä kaupan kohteen salaisina virheinä, koska Hxxxtalan ei ole näytetty niistä tienneen eikä hänen olisi niistä pitänytkään tietää.Yläpohja ja vesikate
Insinööritoimisto 2K Oy on 20.6.2018 kartoittanut vesikaton ja yläpohjan kuntoa.
Yläpohjan tuuletus on todettu toimivaksi, sivuräystäillä on todettu tuulenohjaimet, joista osa oli irronnut pois paikaltaan. Vaakavetoisten ilmanvaihtokanavien ympärillä ei oltu todettu erillistä eristystä/ kondenssisuojaa mutta putkien päällä on todettu puhallusvHlaa noin 50- 100 mm. Pystyssä olevien ilmanvaihtokanavien ympärillä on todettu eristeet/kondenssisuojaus. Höyrynsulkumuovi on limitetty ulkoseinän ja yläpohjan liitoksessa. Liitoksissa ei oltu havaittu teippausta. Savuhormin ympärillä on todettu 50 mm palovillaa. Hormi on slammattu vesikattoon saakka. Eristetilassa on havaittu todennäköisesti hiirien/jyrsijöiden aiheuttamia reikiä. Yläpohjatilassa ei oltu havaittu vesikatevuotoja.Etupihan puolella kattotuolien päissä on todettu kosteusjälkiä.Vesikatteena on todettu olevan tiilikuvioinen profiilipeltikate, jonka alla on ristiinkoolaus sekä kattotuolin yläpaarteen päällä aluskate, joka on todettu yhtenäiseksi ja tiiviiksi. Räystäsaluslaudoituksessa etupihan puolella on todettu veden aiheuttamia vuotojälkiä, peltikatteessa on todettu ruostuneita kiinnitysruuveja, joiden tiivisteet on todettu ehjäksi.Peltikatteen päissä on todettu irronneita pinnoitteita ja pinnoite pinttyneeksi, kattosilta on todettu asennetuksi väärinpäin ja kattosiltaa ei oltu kiinnitetty aluskannakkeisiin, joiden kiinnityksen vesikattoon on todettu paikoin irronneen. Lumiesteiden vanhat reiät on todettu umpeenkitatuksi ja lumiestettä on todettu siirretyksi noin 100-200 mm sivullepäin. Autotallin lumiesteiden kiinnityksen on todettu olleen osin irti alustastaan. Savuhormissa ei oltu havaittu erillistä piipun hattua.Läpiviennit on todettu tiiviiksi ja asianmukaisiksi.
Tarkastusmuistion yhteenvetona yläpohjatilan tuuletuksen on todettu olevan hyvä ja toimiva. Yläpohjatilassa ei oltu havaittu viitteitä vesikatevuodoista. Aluskatteen on todettu ulottuvan räystäslaudoituksen puolelle yhtenäisenä. Yhteenvedon mukaan räystäslaudoituksen läpi tullut vesi on valunut aluskatetta pitkin ja tippunut räystäslaudoituksen päälle. Veden on arvioitu olevan peräisin vähäisistä vesikatevuodoista tai esimerkiksi vesikatepellin alareunaan syntyneestä kondenssivedestä.
Yläpohjan rakenteissa ei oltu havaittu viitteitä kosteuden tiivistymisestä rakenteeseen, minkä on arvioitu viittaavan siihen, että höyrynsulku on riittävän yhtenäinen vaikkei saumoja ole teipattu. Höyrynsulun tiiveyttä voidaan haluttaessa parantaa teippaamalla.Tuulenohjaimista osa on irronnut paikoiltaan, jolloin eristeiden irtoaminen seinän vierestä tuulenpaineella on katsottu olevan mahdollista, mistä ei kuitenkaan oltu havaittu tutkimuksissa viitteitä. Irronneet tuulenohjaimet on suositeltu kiinnitettäväksi takaisin paikalleen.llmanvaihtoputkien eristämisen parantamista on suositeltu kondensoitumisriskin vähentämiseksi sekä yläpohjan eristyksen lisäämistä energiatalouden parantamiseksi.
Vesikatteen teknisen käyttöiän on todettu olevan 30-50 vuotta. Vesikate on suositeltu uusittavaksi seuraavan 3-5 vuoden kuluessa.Katon kulkusilta sekä sen aluskannakkeet on suositeltu kiinnitettäväksi uudelleen määräysten mukaisesti sekä autotallin lumiesteiden kiinnitys parannettavaksi.
Savuhormin päälle on suositeltu asennettavaksi piipun hattu.
Mxxxnen on tutustunut kaupan kohteeseen ennen kauppaa. Mxxxsen on tarkastanut kaupan kohteen ennen kaupan tekemistä ja ainakin hänen olisi tullut se tavanomaisella tavalla tarkastaa eikä hän saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita tarkastuksessa.
Vesikatteen irronnut pinnoite, kitatut ruuvinreiät ja ruostuneet kiinnitysruuvit, joiden tiivisteet ovat olleet tarkastusmuistion mukaan ehjät, sekä räystäslaudoituksessa olleet vuotojäljet ja piipunhatun puuttuminen ovat olleet havaittavissa Mxxxsen ennakkotarkastuksessa ilman teknisiä tutkimuksia, jolloin hän ei saa vedota niihin virheenä.Muutoinkin kyseisten vesikatteen kuluneisuuksien reikineen ja ruosteisine ruuveineen sekä vuotojälkien on katsottava olevan tavanomaista kuluneisuutta, jota tyypillisesti ilmenee kyseisen ikäisissä omakotitaloissa ja jonka osalta ajan myötä ilmenee korjaustarvetta ja joka vaatii huoltotoimenpiteitä. Näistäkään syistä vesikatteen korjaustarvetta ja todettuja uusimista vaativia osia ja rakenteita sekä kuluneisuutta ja vuotojälkiä ei ole pidettävä kaupan kohteen virheinä.
Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastus on tehty kahden vuoden kuluttua kaupasta. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että lumiesteet olisivat olleet irtonaisia tai kattosilta virheellisesti kiinnitetty kaupantekohetkellä tai että Hxxxtala olisi ollut tietoinen kyseisistä seikoista ja siitä syystä velvollinen niistä ostajaa informoimaan.
Kaupan kohteen virheenä voidaan pitää vain vaikutuksellista virhettä eli sellaista seikkaa, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.Autotallin lumiesteiden irtonaisuus ja kattosillan virheellinen kiinnitys ovat itsenäisinä vikoina ja puutteina niin vähäisiä ja korjauskustannuksista esitetyn selvityksen perusteella vähäisin kustannuksin korjattavissa, että niiden ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan, vaikka ne olisivat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä ja tuolloin myös Mxxxsen tiedossa.
Johtopäätös
Edellä selostetuilla perusteilla vesikatteessa ja yläpohjassa todettua korjaustarvetta ei ole pidettävä kaupan kohteen virheenä.
Salaoiat ja sadevesiverkostoKaupan kohteen rakennuslupa on haettu 15.5.1989. Rakennusluvan hakemisajankohtana voimassaolleet rakentamismääräykset eivät ole edellyttäneet salaojittamista. Kohteen rakennuslupahakemuksen mukaan sadevedet johdetaan maastoon. Paxxxsen tarkastusmuistion mukaan kuitenkin kohteen rakennepiirustuksiin salaojat on piirretty.Tosiasiassa omakotitalon ympärille on asennettu salaojaputkisto, joka Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistion 2.10.2019 mukaan on suljettu järjestelmä eikä ole johtanut mihinkään. Hxxxtalan ei ole näytetty antaneen Mxxxselle ennen kauppaa sellaista tietoa, että kaupan kohde olisi liitetty sadevesiverkostoon tai ylipäätään kaupan kohteen sadevesi- tai salaojajärjestelmää koskevia tietoja, koska Hxxxtalan mukaan kyseisestä aiheesta ei oltu keskusteltu muutoin kuin siltä osin, että Hxxxtala oli kertonut yleisluontoisesti, että sadevesi ei ''seiso pihalla". Myös Mxxxsen mukaan ennen kaupan tekoa Hxxxtala ja Mxxxnen olivat puhuneet sadevesistä ja Hxxxtala oli kertonut sadevesien "toimivan". Henkilötodistelusta ilmenee, että Mxxxnen ja Hxxxtala ovat keskustelleet salaojista vasta kaupanteon jälkeen.Paxxxsen kertomuksella on näytetty, että kaupan kohteen veden- ja kosteudeneristys on tehty rakentamisajankohtana voimassaolleiden rakentamismääräysten ja rakentamistavan mukaan. Niiden mukaisesti perustusten betonirakenteet on käytännössä erotettu kosteudesta vaurioituvista rakenteista bitumisivelyllä tai bitumihuopakaistalla, mikä on ollut ainoa perustuksiin kohdistuvan kapillaarikosteuden torjumistapa.Paxxxsen mukaan kaupan kohteen rakentamisajankohtana patolevyn käytön tarkoitus on ollut eristää humusmaa perusmuurista ja kaupan kohteen patolevy on asennettu rakentamisjanakohdan rakentamistavan mukaisesti routaeristeen yläpinnasta maanpinnan tasoon. Kaupan kohteen rakentamisajankohtana ei ole myöskään käytetty perustusten alapuolisia kapillaarikerroksia vaan perustukset on rakennettu perusmaan varaan. Tästä seuraa, että perusmuuri on märkä myös patolevyn takana. Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistion 2.10.2019 ja Mxxxsen mukaan kapillaarinen vedennousu on vaikuttanut tutkimuksissa todettujen vaurioiden syntymiseen. Paxxxsen mukaan salaojituksessa ei ole vallinneen rakentamistavan mukaan käytetty erillistä salaojasoraa. Vaikka Mxxxsen mukaan salaaja- ja sadevesijärjestelmä eivät toimi suunnitellulla tavalla, näyttämättä on jäänyt, että kaupan kohteen salaojaputkiston toteutustapa olisi lisännyt rakennuksen perustusten kosteusrasitusta siitä, mitä se on muutenkin ollut ottaen huomioon rakentamisajankohdan rakentamistapa muun muassa rakennuksen perustusten alapuolisen maa-aineksen osalta, mistä on seurannut kosteuden nouseminen kapillaarisesti perustuksiin, mikä puolestaan olisi ehkäistävissä ainoastaan perustusten alapuoliset maa-ainekset vaihtamalla. Paxxxsen mukaan alkuperäinen salaojitus on ollut joka tapauksessa käyttöikänsä päässä ja se on jo siitä syystä uusittava.Paxxxsen mukaan rännikaivot ja niiden poistoputket on asennettu rakentamisajankohdan rakentamistavan mukaisesti, imeyttämällä kattovedet suoraan pintamaahan rakennuksen perustusten välittömään läheisyyteen. Vaihtoehtoisesti kattovedet on voitu johtaa betonikouruilla maan pinnalle muutaman metrin päähän perustuksista tai myös suoraan salaojakaivoihin ja salaojiin. Kaupan kohteessa kattovedet on pyritty johtamaan pois maan pinnalta syvemmälle maaperään.Rakentamisajankohdan rakentamismääräysten sisältö ei ole ristiriidassa Paxxxsen kertomuksen kanssa. Näin ollen kaupan kohteen sadevesien johtamista tai imeytystä ei ole näytetty toteutetun vastoin rakentamisajankohdan rakentamismääräyksiä ja -tapaa. Asiaa ei ole syytä arvioida toisin Insinööritoimisto 2K Oy:n tarkastusmuistiosta 2.10.2019 tai Mxxxsen kertomuksesta ilmenevien seikkojen perusteella, vaikka salaaja- ja sadevesijärjestelmät vaativatkin uusimista. Mxxxsen laatimassa tarkastusmuistiossa suositellut salaaja- ja sadevesijärjestelmään kohdistuvat korjaustoimenpiteet vastaavat rakentamiselta vaadittavia nykymääräyksiä ja rakentamistapaa, jolla sadevesien ja maaperästä nousevan kosteuden aiheuttamaa rakennuksen perusmuuriin kohdistuvaa kosteusrasitusta voidaan vähentää. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Hxxxtala olisi antanut kaupan kohteen salaojituksesta tai sadevesijärjestelmästä virheellistä tietoa Mxxxselle. Mxxxsella ei ole ollut perusteita kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella tai muutoinkaan edellyttää salaojituksen vastaavan rakennusluvan hakemisen ja rakentamisajankohdan jälkeen voimaan tulleita tai nykyisin voimassaolevia rakentamismääräyksiä tai nykyistä rakentamistapaa.JohtopäätösKaupan kohteen on salaaja- ja sadevesijärjestelmän osalta katsottava vastaavan sitä, mitä osapuolten kesken on sovittu sekä niitä tietoja, joita Hxxxtala on antanut eikä kaupan kohteessa siten ole näytetty olevan virhettä salaaja- ja sadevesijärjestelmän osalta. Salaoja- ja sadevesijärjestelmässä todettua uusimis- tai korjaustarvetta ei ole pidettävä kaupan kohteen virheenä. Samoin perustein myöskään tarkastuksissa todetut patolevyn asentamisen tai kapillaarikatkon puutteet eivät muodosta kaupan kohteen virhettä, vaikka niiden osalta olisi korjaustarvetta.Virheen arvioinnista ia seuraamuksistaEdellä kaupan kohteessa on todettu salaisina virheinä höyrynsulkumuovin alaosan epätiiveys, alaohjauspuun laho- ja mikrobivauriot, alaohjauspuun alla olevan mineraalivillan ja bitumikermin mikrobikasvustot, höyrynsulkumuovin osittainen puuttuminen takkahuoneen seinästä, saunan seinävanerin alaosan lahovauriot ja kodinhoitohuoneen ulkoseinärakenteen mikrobivauriot. Vaikka saunan seinän vauriot yksinään ovatkin vähäisiä ainakin korjauskustannusten määrän perusteella arvioituina, ne on merkittävyysarvioinnissa otettava huomioon osana muita todettuja kaupan kohteen korjaamista vaativia kosteus vaurioita.
Asiassa on vielä arvioitava sitä, onko kaupan kohteessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen laatuvirhe sillä perusteella, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Virheeltä edellytetään ensinnäkin vaikutuksellisuutta eli sitä, että kauppaa ei todennäköisesti olisi tehty tai sen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, jos ostajalla olisi ollut oikeat tiedot kohteesta. Arvioitaessa kaupan kohteen virhettä verrataan todellista tilannetta siihen, mitä kyseisenlaisessa kiinteistön kaupassa normaalisti tai tavallisesti voidaan edellyttää. Salaisen virheen osalta on lisäksi merkittävyysedellytyksen täytyttävä, jolloin asiassa on arvioitava, poikkeaako kiinteistö vikojen tai puutteiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä tasosta, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää samalla seudulla olevien vastaavan ikäisten ja laatuisten kiinteistöjen osalta. Merkittävyysarvioinnissa on lisäksi otettava huomioon korjauksen tarve ja korjauskustannusten määrä, korjaustöiden kesto ja siitä asumiselle aiheutuva haitta sekä hinnanalennuksen määrä. On pidettävä selvänä, että kaupan ehdot ainakin kauppahinnan osalta olisivat olleet toisenlaiset, mikäli ostaja olisi ollut tietoinen kaupan kohteen kosteusvaurioista ja niiden korjaustarpeesta.
Sosiaali- ja terveysministeriön antaman asetuksen asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista 2 §:n mukaan altisteen toimenpiderajalla tarkoitetaan pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jolloin sen, kenen vastuulla haitta on, tulee ryhtyä terveydensuojelulain 27 §:n tai 51 §:n mukaisiin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi. Terveydensuojelulain 27 §:n 1 momentin mukaan jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihinverrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä. Saman pykälän 2 momentin mukaan jos haitta aiheutuu asuinhuoneiston tai muun oleskelutilan rakennuksen rakenteista, eristeistä tai rakennuksen omistajan vastuulla olevista perusjärjestelmistä, haitan poistamisesta vastaa rakennuksen omistaja, ellei muualla laissa toisin säädetä. Saman pykälän 4 momentin mukaan tässä pykälässä tarkoitettujen määräysten antamisen tulee perustua terveydensuojeluviranomaisen tekemään tarkastukseen sekä riittäviin ja luotettaviin mittauksiin, näytteisiin, tutkimuksiin, selvityksiin tai havaintoihin. Anu Axxxo on kertonut laatineensa kaupan kohdetta koskevan lausunnon Mxxxsen vuokra-asunnon hakemista varten käymättä omakotitalossa. Lausunnossa on todettu asumisterveysasetuksen 2 §:n mukaisen toimenpiderajan ylittyvän.Asiassa ei ole arvioitavana, vallitseeko Mxxxsen kertomuksestailmenevien hänen ja hänen perheenjäsentensä oireiden ja asunnon ominaisuuksien välillä syy-yhteys; sen sijaan asiassa tulee arvioida sitä, ovatko asunnon olosuhteet sellaiset, että niistä voi aiheutua terveyshaittaa. Vaikka mahdollisen terveyshaitan arvioinnissa huomioon otettavaa lääketieteellistä selvitystä Mxxxsen ja hänen perheenjäsentensä oireilusta ei ole esitetty, viittaavat Mxxxsen, Sinikka Kxxxsen, Markku Kxxxsen ja Sauli Sxxxin yhdenmukaiset kertomukset ja Axxxon lausunto vahvasti siihen, että asunnon olosuhteet ovat olleet sellaiset, että niistä voi aiheutua terveyshaittaa, mikä on huomioitava salaisen virheen merkittävyysarvioinnissa.
Paxxxsen ja Mxxxsen mukaan kosteusvaurioituneet rakenteet on korjattava.Paxxxnen on esittänyt ulkoseinien alaosan vaihtoehtoisina korjaustapoina edullisemman tiivistyskorjauksen ja toisena tapana alaohjauspuun alla olevien bitumihuopa- ja mineraalivillakaistojen poistamisen ja vaihtamisen, minkä lisäksi Paxxxnen on todennut, että haluttaessa varmuudella poistaa mikrobiongelma kokonaan edellyttää korjaus vielä alimman alaohjauspuun poistamista ja vaihtamista sekä seinärakenteiden purkamista ja uusimista noin puolen metrinkorkeudelta työskentelyn mahdollistamiseksi.
Mxxxnen on suositellut ulkoseinärungon alaosien uudelleen rakentamista.
Alapohjarakenteen kunnosta ja korjaustarpeesta esitetyn näytön perusteella ulkoseinärungon alaosat on perusteltua uusia Mxxxsen suosittelemalla tavalla, koska jo nyt mikrobikasvu ja -vauriot ovat merkittäviä ja ne tulisivat korjaamattomina ajan myötä pahentumaan ja leviämään edelleen rakenteissa, minkä vuoksi vähäisemmät korjaustoimenpiteet eivät ole riittäviä. Asiassa esitetyn näytön perusteella myöskään ulkoseinärungon alaosien tiivistäminen ei olisi riittävä korjaustapa, koska se ei estäisi mikrobikasvuston leviämistä ja lisäksi höyrynsulkumuovin epätiiveyden vuoksi tiivistämisremontilla ei saavutettaisi toivottua lopputulosta.Myös saunan ja kodinhoitohuoneen laho- ja mikrobivaurioituneet seinärakenteet on korjattava uusimalla ne, puuttuvan höyrynsulkumuovin alueelle on asennettava vaadittava höyrynsulku sekä höyrynsulkumuovien alaosien epätiiveydet tiivistettävä. Lisäksi on suoritettava Mxxxsen suosituksia vastaavat rakenteiden puhdistukset ja desinfioinnit.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Lähtökohtana hinnanalennusta laskettaessa voidaan pitää korjauskustannuksia, jotka aiheutuvat virheen korjaamisesta. Korjauskustannuksissa ei täten tule huomioida sitä osuutta, mikä muodostuu vanhojen materiaalien ja rakenteiden uusimisesta muilta kuin virheen korjaamista koskevin osin nykymääräyksiä vastaavaksi.Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön mahdollinen arvonnousu. Siten arvioitavaksi jää, kuinka paljon alhaisemman hinnan myyjä olisi kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat olleet tiedossa kaupantekohetkellä.
Hinnanalennuksen määrä ei muodostu kaavamaisesti vähentämällä kauppahinnasta korjauskustannusten määrää sellaisenaan, vaan laskelmassa on tarkasteltava virheen vaikutusta kaupan kohteen arvoon kaupantekohetkellä. Korjauskustannuksista otetaan huomioon ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan sitä tasoa, jota ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Jos kohteen kunto korjaustoimenpiteiden jälkeen nousee edellä sanottua tasoa paremmaksi, on korjauskustannuksista tehtävä arvonkorotusta vastaava vähennys, jonka jälkeen voidaan arvioida virheen merkittävyyttä.
Kyseisten vaurioiden korjauskustannuksista on esitetty näyttönä Paxxxsen ja Mxxxsen arviot. Raksasten Oy:n laskusta ilmenee nyt tarkoitettujen virheiden korjaamista kattavamman kosteiden tilojen kokonaisremontin osalta jo tehtyjen korjausten laskutettu määrä, minkä perusteella ei voida arvioida tai päätellä nyt todettujen virheiden korjaamisen kustannuksia. Lisäksi Sauli Sxxx on arvioinut vaadittavan korjauksen tarpeen huomattavasti laajemmaksi kuin Mxxxnen tai Paxxxnen. Edelleen Mxxxsen korjaussuositukset ovat olleet Paxxxsen esittämiä korjaussuosituksia laajempia.
Mxxxsen ja Paxxxsen kustannuslaskelmien perusteella edellä salaisina virheinä pidettävien vikojen ja vaurioiden korjauskustannusten määränä on pidettävä noin 40.000 euroa.Rakenteiden korjauksesta aiheutuu omakotitalolle tasonparannusta ja teknisen käyttöiän pidennystä, kun alkuperäiset rakenteet uudistetaan. Paxxxnen on arvioinut tasonparannuksen määräksi noin 10 %. Mxxxnen on katsonut, että tasonparannusta ei juurikaan synny siltä osin, kun uudistetaan rakenteita, joiden tekninen käyttöikä on sama kuin rakennuksen ikä.Piiloon jäävien materiaalien ei voida katsoa muodostavan kovinkaan suurta tasonparannusta, kun korjaus tehdään alkuperäistä vastaavilla materiaaleilla. Lisäksi, koska ainakin osin ulkoseinärungon alaosan vaurion ja höyrynsulun epätiiveyden syynä on näytetty olleen rakennusaikainen virhe, tasonparannusta ei voida katsoa syntyvän lainkaan siltä osin, kun vaurioiden keskeisenä syynä ollut rakennusvirhe korjataan. Kuitenkin uusista materiaaleista sekä nykyisin voimassaolevien rakentamismääräysten mukaisista rakentamisratkaisuista aiheutuva tasonparannus ja käyttöiän pidennys on huomioitava hinnanalennuksen määrässä.Käytännössä saunan ja kodinhoitohuoneen seinärakenteiden korjaus tulee tehtäväksi kokonaan uusilla materiaaleilla ja nykymääräysten mukaisesti laajemmalti kuin vaurion korjaus vaatisi, koska samalla myös pintarakenteet on väistämättä korjattava. Sen vuoksi saunan ja kodinhoitohuoneen korjauskustannuksiin sisältyvän tasonparannuksen osuus on edellä sanottua suurempi.
Ottaen huomioon arvioidun korjauskustannusten määrän sekä tasonparannuksen ja käyttöiän pidennyksen vaikutukset sekä muut edellä selostetut hinnanalennuksen määrään vaikuttavat seikat, käräjäoikeus arvioi oikeaksi hinnanalennuksen määräksi 35.000 euroa.
Arvioitaessa kokonaisuutena hinnanalennuksen määrän lisäksi muita salaisesta virheestä johtuvan laatuvirheen merkittävyysarviointiin vaikuttavia seikkoja, kiinteistön on katsottava salaisen virheen vuoksi poikkeavan laadultaan merkittävästi siitä, mitä Mxxxnen ostajana on myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voinut kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tämän vuoksi Mxxxsella on oikeus saada sanottu määrä hinnanalennuksena Hxxxtalalta.Maakaaren esitöiden mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Laatuvirhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata. Asiassa on näytetty, että todetut salaisina virheinä ilmenneet laatuvirheet ovat korjattavissa kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin ja korjauksen jälkeen kaupan kohde on asumiskelpoinen. Näistä syistä kaupan kohteen virheitä ei ole pidettävä olennaisena ja vaatimukset kaupan purusta, kauppahinnan palauttamisesta, kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä korjaus- ja parannuskustannuksista sekä kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista hylätään.Oikeudenkäynti- ia asian selvittelykulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Saman pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Mxxxsen ensisijainen kaupan purkua koskeva vaatimus liitännäisvaatimuksineen on hylätty ja Mxxxsen toissijaiset vaatimukset on hyväksytty osittain. Siten Mxxxnen on voittanut asian siltä osin, kun kannevaatimukset on hyväksytty, mutta hävinnyt asian muilta osin.Hxxxtala on velvollinen korvaamaan Mxxxsen oikeudenkäyntikulut ottaen huomioon, että Mxxxsen häviämää osuutta asiassa ei ole pidettävä vähämerkityksellisenä, mistä syystä Hxxxtalaa ei tule velvoittaa korvaamaan niitä Mxxxsen oikeudenkäyntikuluja, joiden on katsottava muodostuvan Mxxxsen häviämän osuuden oikeudenkäyntikuluista. Hxxxtalan ei näistä syistä ole katsottava olevan velvollinen korvaamaan kaikkia Mxxxsen oikeudenkäyntikuluja, vaan ainoastaan ne oikeudenkäyntikulut, jotka muodostuvat asian hoitamisen vaatimista tarpeellisista toimenpiteistä siltä osin, kun Mxxxnen on voittanut asian.
Mxxxsen on vastattava itse oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevistä tuomioistuinsovittelusta aiheutuneista kustannuksista.
Hxxxtala on hyväksynyt Mxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen riita-asian valmistelun ja pääkäsittelyn istuntoaikojen osalta. Valmisteluistunto 12.9.2019 on kestänyt 2 tuntia, jatkettu valmisteluistunto ja pääkäsittely 14.1.2020 lounastaukoon käytetyllä ajalla vähennettynä on kestänyt 7 tuntia ja pääkäsittely 15.1.2020 niin ikään lounastaukoon käytetyllä ajalla vähennettynä 9 tuntia. lstuntoajoista muodostuvien oikeudenkäyntikulujen määrä on riidaton.Hxxxtala on paljoksunut Mxxxsen oikeudenkäynti- ja asian selvittelykuluvaatimusta siltä osin, kun valmistautuminen on ylittänyt 50 tuntia. Hxxxtala on hyväksynyt Mxxxsen oikeudenkäyntikulujen arvonlisäverottomana kokonaismääränä 15.000 euroa.Asian laatuun ja laajuuteen nähden Mxxxsen hyväksyttävinä oikeudenkäyntikuluina asiaan valmistautumisesta siltä osin, kun hän on voittanut asian, on pidettävä 55 tunnin työmäärästä aiheutuneita asianajokuluja. Valmistautumisen, istuntokäsittelyiden ja jälkitoimenpiteiden lisäksi korvattavia oikeudenkäyntikuluja on aiheutunut oikeudenkäyntikululaskusta ilmenevistä todistajanpalkkioista ja muista kuluista.Hyväksyttävänä Hxxxtalan korvattavana Mxxxsen oikeudenkäyntikulujen määränä arvonlisäveroineen on pidettävä 22.957,90 euroa.Lisäksi Mxxxnen on vaatinut, että Hxxxtala on velvoitettava korvaamaan hänelle selvittelykuluina ne määrät, jotka ilmenevät Insinööritoimisto 2K Oy:n laskuista ja Sannan Homekoirien laskusta.
Hxxxtalan korvattavina hyväksyttävinä selvittelykuluina on pidettävä sellaisia tarpeellisia ja kohtuullisia kuluja, jotka ovat aiheutuneet kaupan kohteen virheeksi todettujen vikojen ja vaurioiden selvittelystä.Sannan Homekoirien homekoiratarkastus on ollut tarpeellinen ja se on liittynyt kaupan kohteen virheiden selvittelyyn ja siitä aiheutuneita kuluja, kokonaismäärältään 420 euroa, on pidettävä kohtuullisina.Sen sijaan Insinööritoimisto 2K Oy:n laskuista ilmenevät toimenpiteet ovat liittyneet vain osittain sellaisiin tutkimuksiin, jotka ovat olleet tarpeellisia kaupan kohteen virheiden selvittelyssä. Siltä osin, kun selvittelykulut liittyvät ulkoseinärungon alaosien vaurioiden sekä saunan ja kodinhoitohuoneen seinärakenteiden vaurioiden ja höyrynsulun tiiveyden selvittämiseen, selvittelykulujen on katsottava liittyneen kaupan kohteen virheiden selvittelyyn. Edellä sanottuun selvittelytyöhön liittyvistä Insinööritoimisto 2K Oy:n laskuista ilmenee kuitenkin myös toimenpiteitä, joita on pidettävä virheen selvittämiseen liittymättömänä konsultaationa ja joiden ei ole katsottava olevan yksiselitteisesti mahdollisten kaupan kohteen virheiden selvittelyä. Sanotuista toimenpiteistä laskutetun palkkion määrä on vähennettävä tarpeellisten selvittelykulujen määrästä. Lisäksi Insinööritoimisto 2K Oy:n laskujen työvaihe- ja selityskentistä ei kaikilta osin ilmene selvästi mistä työstä laskutettu toimenpide muodostuu. Näistä syistä hyväksyttävien selvittelykulujen määrä on arvioitava Insinööritoimisto 2K Oy:n laskuista ilmenevien toimenpiteiden pohjalta. Edellä selostetuin perustein käräjäoikeus pitää tarpeellisina ja kohtuullisina Hxxxtalan Mxxxselle korvattavina Insinööritoimisto 2K Oy:n selvittelytyöhän liittyvinä selvittelykuina 5.000 euroa.
TUOMIOLAUSELMA Käräjäoikeus velvoittaa Laila Hxxxtalan suorittamaan Hanna Mxxxselle- hinnanalennuksena 35.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.08.2018 lukien, *)- selvittelykuluina 5.420 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2019 lukien sekä
- oikeudenkäyntikuluina 22.957,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.3.2020 lukien.
MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Tyytymättömyyttä on ilmoittanut Hanna Mxxxnen koko tuomioon ja Laila Hxxxtala koko tuomioon.Määräpäivät valitus 16.3.2020vastavalitus 30.3.2020
Käräjätuomari Vxxxo Lxxxnen


*) joista määristä eli pääomasta ja sille laskettavasta maksupäivään mennessä kertyneestä korosta on vähennettävä Laila Hxxxtalan 11.12.2019 Hanna Mxxxselle maksama 14.000 euroa.korjattu OK 24:10 nojalla 18.2.2020Käräjätuomari


Maksu (4570) 500 e Hanna Mxxxnen/A