VAASAN HOVIOIKEUS                               TUOMIO                              Nro 351

 

Antamispäivä

18.3.2010

 

Diaarinro

S 09/841

 

 

RATKAISU,   JOSTA  ON VALITETTU

 

 

Porin käräjäoikeuden   tuomio  20.5.2009   nro 4182 (liitteenä)

 

ASIA                                      Irtaimen  kaupan  purkaminen   ym.

VALITTAJA                          Seija Orvokki  XXXXXki

VASTAPUOLI                      Jani Petri Juhani  YYYYY

 

OIKEUDENKÄYNTI    HOVIOIKEUDESSA

Valitus

Vaatimukset

Seija  Orvokki  XXXXXki   on vaatinut,  että  käräjäoikeuden   tuomio  kumotaan

ja:

- ensisijaisesti,   että hänen ja Jani Petri Juhani  YYYYYin  välinen  asuntokauppa puretaan  ja  että  YYYYY  velvoitetaan   palauttamaan    osakkeiden   kauppahinta 52.000   euroa   asuntokauppalain     6  luvun    16  §:n  ja   korkolain    3   §:n  2 momentin    mukaisine    tuottokorkoineen     22.2.2007    -   16.8.2007   väliseltä ajalta ja  17.8.2007  alkaen  laillisine  viivästyskorkoineen,

- toissijaisesti,        että      YYYYY       velvoitetaan        suorittamaan       hänelle

hinnanalennuksena      17.216   euroa   asuntokauppalain     6  luvun    16  §:n  ja korko lain   3   §:n   2  momentin    mukaisine    tuottokorkoineen     22.2.2007  - 9.8.2007  väliseltä  ajalta ja  10.8.2007  alkaen laillisine  viivästyskorkoineen,

-  että  YYYYY  velvoitetaan   korvaamaan   hänen  vahinkonsa    13.980,03  eurolla laillisine  viivästyskorkoineen    11.3.2008 lukien,

-  että       hänet       vapautetaan        velvollisuudesta         korvata       YYYYYin oikeudenkäynti  kulut       kokonaan        tai       että       kuluvastuuta         ainakin kohtuullistetaan,

-  että   poistetaan    hänelle    määrätty    oikeusavun   perusomavastuuosuuden korvausvelvollisuus    ja  se määrätään   maksettavaksi   valtion  varoista  ja  että myös      hänen      oikeusturvavakuutuksensa         omavastuuosuus       määrätään maksettavaksi   valtion  varoista,

-   että    YYYYY    velvoitetaan     korvaamaan     hänen    oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta      405,10     eurolla    ja    hovioikeudesta      337,54     eurolla, molemmat  määrät  laillisine  viivästyskorkoineen.

 

Perusteet

XXXXXki on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä perusteet. Kosteusvaurioita on ollut käräjäoikeuden tuomiossa mainittujen paikkojen lisäksi havaittavissa myös keittiön seinässä. Kun Tehokuivaus Oy oli tehnyt tarkastuksensa huoneistossa, myös makuuhuoneen seinä oli ollut kostea.

 

Käräjäoikeuden tuomion perustelut ovat puutteellisia myös siltä osin kuin on todettu kosteuden  tulleen ulkopuolelta ja  aiheutuneen todennäköisesti elementtisaumojen  vuotamisesta.  Rakennuksessa  on  ollut mikrobikasvustoa, joka  voi kulkeutua muun muassa ilmanvaihdon kautta rakennuksen huonetiloihin. Tämä aiheuttaa terveysriskin erityisesti XXXXXelle, jolla on jo homealtistus.

 

 

Vastuu virheellisyydestä, virheiden korjaamisesta ja kustannuksista

 

XXXXXki oli edellyttänyt, että eristevillojen kunto tarkastetaan, koska hän oli epäillyt, että villat olivat hänen asunnossaan huonokuntoisia ja  että ne olivat sisältäneet terveydelle haitallisia mikrobeja. Tarkastusta ei ollut kuitenkaan tehty. Asunto-osakeyhtiö ei XXXXXen vaatimuksesta huolimatta myöskään ollut vaihtanut eristevilloja.

 

Käräjäoikeuden johtopäätös siitä, ettei XXXXXki ollut hyväksynyt sisäkorjauksia   ennen   kuin   ulkokorjaukset   oli   tehty,   on   virheellinen. Asunto-osakeyhtiön puolesta oli ilmoitettu XXXXXelle, ettei sisäpuolisia korjaustoimenpiteitä kannata tehdä ennen kuin ulkopuoliset viat on korjattu. Näin ollen päätös menettelytavasta on ollut asunto-osakeyhtiön.

 

XXXXXen          asunnolla    oli    elokuussa    2008    pidetty    XXXXXen    ja asunto-osakeyhtiön                  edustajien     välillä      neuvottelu,     jossa      myös terveystarkastaja Jaana Maarit Terveystarkastaja oli ollut läsnä. Neuvotteluissa  oli sovittu, että asunto-osakeyhtiön isännöitsijä ottaa yhteyttä Terveystarkastajaan, joka tulisi suorittamaan mikrobimittaukset ennen korjaustyön tekemistä ja myös korjausten jälkeen. Terveystarkastajaan ei oltu kuitenkaan yhteydessä eikä myöskään XXXXXkeen oltu yhteydessä korjausten aikataulusta.

 

Terveystarkastaja ja  asunto-osakeyhtiön  isännöitsijä  olivat  myös  sopineet puhelimitse joulukuussa 2008, että isännöitsijä ilmoittaa Terveystarkastajalle mittausajankohdan. Mitään ilmoitusta ei ole kuitenkaan annettu Terveystarkastajalle.

 

Asunto-osakeyhtiölle 19.11.2008 toimitettuun kirjeeseen, jossa  oli hyväksytty esitetty korjaustapa mutta edellytetty myös ulkoseinän eristeiden kunnon  tarkastamista  ja  tarpeen  vaatiessa  niiden  korjaamista,  ei  tullut mitään vastausta.

 

Käräjäoikeuden johtopäätökset  siitä,  ettei  taloyhtiö  ollut  voinut  vastoin osakkeenomistajan tahtoa ja myötävaikutusta tehdä asunnon sisäkorjauksia ja  siitä, ettei korjauksen jälkeen  suoritettavaksi suunniteltuja huoneilman mikrobimittauksia ole voitu tehdä XXXXXestä johtuen, ovat virheellisiä.

 

Kun  on  kysymys  asunto-osakeyhtiön  korjausvelvollisuuden  piiriin kuuluvista rakenteista, voi ja täytyy asunto-osakeyhtiön tehdä tarpeelliseksi katsomansa  korjaustoimenpiteet  vaikka  asukas  ei hyväksyisikään niiden toteuttamistapaa. XXXXXki ei ole myöskään missään vaiheessa ilmoittanut, ettei hän suostu korjaustoimenpiteisiin.  Hän on ainoastaan esittänyt oman näkemyksensä ulkoseinän lämmöneristeiden kunnon tarkastamisesta ja vaihtamisesta.

 

Kiista korjaustavasta on liittynyt siihen, tuleeko julkisivuelementin eristevillan kunto tarkistaa ja mahdollisesti vaihtaa. Tällä seikalla on merkitystä XXXXXen asunnon asumiskelpoisuuteen, ottaen huomioon mikrobihavainnot ja niiden aiheuttamat terveysriskit.

 

Makuuhuoneen seinässä oleva maalin kupruilu on ollut selvästi nähtävissä YYYYYille, joka on asunut asunnossa yhdeksän vuotta, minä aikana huonekaluja on siirrelty siivous- ynnä muiden toimenpiteiden yhteydessä. Maalin kupruilua  ei voitu havaita esittelyn aikana, koska asunto oli ollut silloin kalustettu. YYYYYin olisi pitänyt ennen kauppaa kertoa XXXXXelle A ja  B porraskäytävien  seinissä havaitusta  "pullistelusta" ja  myös  YYYYYin asunnon makuuhuoneen seinän maalin kupruilusta.

 

Talon   katon   ja   julkisivuelementtien   pikainen   korjaustarve   ja   niistä aiheutuvat korkeat kustannukset olivat tulleet XXXXXelle yllätyksenä. Talon elementtien saumaukset kestävät pidempään kuin kymmenen vuotta, ja saumausten uusiminen on joka tapauksessa kustannuksiltaan pieni korjaustoimenpide.  XXXXXki  on rakennusalalla  maallikko, minkä  vuoksi hänen ei voida olettaa käsittäneen, että betonirakenteisen kerrostalon seinät kestäisivät vain 30 vuotta. XXXXXki oli ennen kauppaa soittanut isännöitsijälIe selvittääkseen mahdollisia tulevia remonttitarpeita, jolloin isännöitsijä oli tuonut esille vain ikkunoiden uusimisen tarpeen.

 

Kaupan erityisehto ja ostajan menettely

 

 

Kiinteistönvälittäjä oli ollut tietoinen XXXXXen homealtistuksesta. YYYYY oli myös kaupan kohdetta koskevassa selvitysasiakirjassa vakuuttanut, että kaupan kohteessa ei ollut kosteus- tai homevaurioita. Koska YYYYY oli allekirjoittanut kauppakirjan, jossa viitataan edellä mainittuun selvitysasiakirjaan, XXXXXellä ei ollut ollut velvollisuutta erikseen ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Isännöitsijän, myyjän tai välittäjän antama informaatio kaupan kohteesta ei myöskään ollut antanut XXXXXelle aihetta olettaa, että kosteusvaurioita oli ollut ja tämän vuoksi hän ei ollut katsonut tarpeelliseksi teettää kosteuskartoitusta.

 

XXXXXen homealtistuksen johdosta kaupan purku on hänelle ainut vaihtoehto, koska hän ei voi asua asunnossa missä on home- ja kosteusvaurioita. XXXXXen terveydelle ovat vaaraksi myös eristetilassa havaitut mikrobit ja sädesienet.

 

Taloudellinen virhe

 

Asuessaan   talossa  YYYYYillä   oli  ollut  mahdollisuus   vaikuttaa   siihen,  miten talon  korjauksia  tehdään.  Hän  oli myös  voinut  tehdä  havaintoja   siitä,  mitä korjaustoimenpiteitä    talossa  oli tehty. Näin  ollen YYYYYin  olisi  pitänyt  tietää seinäelementtien   ongelmista  ja kertoa  niistä  XXXXXelle.   XXXXXki   oli myös tiedustellut      isännöitsijältä       tulevista      korjaustarpeista       talossa.      Tässä tilanteessa  on kohtuutonta  vaatia,  että XXXXXen  olisi pitänyt varautua korjaustarpeisiin,    varsinkin   kun  ottaa  huomioon   että  isännöitsijä   ja  YYYYY eivät myöskään  olleet kertomansa   mukaan  osanneet  varautua  niihin.

 

Siinäkin    tapauksessa,     että   YYYYY    ei   voinut    havaita    seinäelementtien ongelmia,    on  kyse   ollut   salaisesta    virheestä,   joka   oikeuttaa    XXXXXen kaupan  purkuun  tai hinnanalennukseen.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

XXXXXki  on vedonnut   oikeudenkäymiskaaren    21 luvun  8 a §:ään ja  saman luvun  8 b §:ään. XXXXXellä   on ollut perusteltu   syy oikeudenkäyntiin.    Olisi kokonaisuutena      arvioiden    kohtuutonta,     että    XXXXXki     velvoitettaisiin korvaamaan  YYYYYin  oikeudenkäyntikulut    käräjäoikeuden   osalta.

 

Vastaus

 

Vaatimukset

 

YYYYY   on  vaatinut,    että   valitus   hylätään   ja   että   XXXXXki    velvoitetaan korvaamaan  hänen  oikeudenkäyntikulunsa    hovioikeudesta   2.318  eurolla.

 

Perusteet

 

YYYYY  on toistanut  käräjäoikeudessa   esittämänsä  perusteet.

 

Käräjäoikeus  on arvioinut näytön oikein ja päätynyt oikeaan lopputulokseen.  Ei ole olemassa purkuperustetta tai oikeutta hinnanalennukseen.

 

 

Virheellisyys

 

Asunnossa   ei ole asuntokauppalain    6 luvun  11 §:n mukaista  virhettä,  koska virheen    on   väitetty    olevan    taloyhtiön    rakennuksessa     eikä   asunnossa. Asunnossa   on  ulkoapäin   tulleen   veden   aiheuttama   vahinko,   mikä   ei  ole asumisen  seurausta.  Vaurion  korjaa  taloyhtiö.

 

Hinnanalennukseen   oikeuttava  virhe ei voi olla rakennuksessa.   Asunnon ympäristössä    tai   palveluissa    olevalla    virheellä    ei   myöskään    tarkoiteta virhettä  rakennuksessa,   vaan asunnon  käyttämiseen  liittyviä  asioita.

 

XXXXXki  itse  on  estänyt  huoneistonsa   korjaamisen   ja  aiheuttanut lisäkustannuksia   ja lisää vahinkoa.

 

 

Vastuu virheellisyydestä, virheiden korjaamisesta ja kustannuksista

 

Korjaustavan   osalta  YYYYY  on ollut  väärä  vastaaja.  Taloyhtiö  oli suorittanut korjauksen    korjaamalla    elementti saumat   ja   lohjenneet    elementtikulmat. Kunto arvion    perusteella      oli    myöhemmin      tehty    päätös    julkisivujen perusparannuksesta   ja uuden huopakatteen  laittamisesta  kattoon. Näistä toimenpiteistä   oli päätetty  XXXXXen  omistusaikana.

 

XXXXXki    itse   olisi   voinut    osallistua    ja   vaikuttaa    yhtiössä    tehtävien päätösten   sisältöön,  korjausten   ajankohtaan  ja korjaustapaan.   YYYYY  ei ollut oikeutettu  osallistumaan   yhtiökokouksiin   tai käyttämään  niissä  päätösvaltaa sen jälkeen  kun hän oli myynyt  asunnon  XXXXXelle.

 

Korjausten   osalta  ei voida  todeta  onko  ne  oikein  tehty,  koska  korjaus-  ja puhdistustyötä   ei ole vielä tehty.

 

Asunto   on  ollut  asumiskelpoinen    vähäisestä   kosteusvauriosta    huolimatta. Ulkoseinien   eristetila  tuulettuu  ulospäin  eikä ollenkaan  sisälle.  Eristeet  ovat rakenteita,   jotka   ovat  ulkoilman   kanssa  tekemisissä   ja  niihin   ei  sovelleta asumisterveysohjeiden arvoja.

 

XXXXXelle ei  aiheudu  asiasta mitään erityisiä kustannuksia,  koska asunto-osakeyhtiö korjaa  myös sisäpuoliset  vauriot.

 

 

Myyjän tietoisuus ja tiedonantovelvollisuus

 

YYYYY    ei   ollut    havainnut     kosteusjälkiä     huoneistossa     asumisaikanaan. Porraskäytävien    A ja    B  seinien  niin  sanottu  pullistelu   ei myöskään   osoita kosteusvaurioita   YYYYYin    asunnossa.    Väitetyt    kuprut    ovat    olleet   joko jalkalistan   alla  tai juuri  jalkalistan   päällä  seinän  alaosassa,  joten   niihin  ei kukaan  ole normaalisti  voinut  kiinnittää  huomiota.

 

Asunto   oli  hinnaltaan   650  euroa/neliömetri,    mikä  indikoi  että  kaikki  niin sanotut  suuret korjaukset  talossa  olivat vasta  tulossa.

 

Julkisivun   uudelleen   rakentaminen    ei ole  syy-yhteydessä   kosteusvaurioon, vaan talon rakennustapaan   ja ikään. YYYYYillä  ei ollut ollut ulkoseinien korjaustarpeesta   tietoa kun kyseinen  asuntokauppa   tehtiin.

 

 

Kaupan erityisehto ja ostajan menettely

 

XXXXXellä  oli  homealtistuksen johdosta ollut erityinen selonottovelvollisuus.      Kauppa   oli  ollut kauppa,  ja XXXXXellä oli myös tavanomainen sen vuoksi käytetyn asunnon ollut korostunut selonottovelvollisuus.     Niin  sanotut   suuret  korjaukset,   kuten  parvekkeiden uusiminen, ikkunoiden-   uusiminen,    julkisivujen  uudelleenrakentaminen, putkiremontit ynnä  muut  ovat perusparantamista.    Kyseiset  korjaukset   eivät oikeuta  kaupanpurkuun   tai hinnanalennukseen.

 

Käytetyn asunnon kaupassa purku ei voi lain esitöiden mukaan edes tulla kysymykseen.

 

 

Taloudellinen virhe

 

Kyse  ei  voi  olla  asuntokauppalain  6  luvun  20  §:n  1 tai  2  kohdassa mainituista   virheistä.   YYYYY   ei   ollut   tiennyt,   eikä   ole   voinut   tietää rakenteiden purkamisen yhteydessä löydetyistä kosteusvaurioista.  Lisäksi taloyhtiössä ei ole kosteusvaurioita ennen kaupantekoa käsitelty eikä isännöitsijäkään ollut ollut niistä tietoinen. Ei ole ollut olemassa mitään taloudellista seikkaa, joka olisi pitänyt kertoa kun ottaa vielä huomioon, että YYYYY ei ollut tiennyt julkisivukorjauksestakaan. Talon julkisivun uusiminen ei ole syy-yhteydessä XXXXXen huoneistossa olevaan vähäiseen kosteusvaurioon.

 

Jotta asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohta tulisi kysymykseen, virheen pitäisi  olla odottamaton ja  merkittävä. Kun kyse on 30 vuoden  ikäisestä pesubetonitalosta ja kun korjauksen saa maksaa kuukausittaisella rahoitusvastikkeella,  asia ei ole  ollut  odottamaton tai  epätavallinen  eikä taloudellisesti merkittävä. Osakehuoneiston arvo nousee myös korjauskustannuksia vastaavasti.

 

Objektiivisesti katsottuna julkisivuelementtien perusparannus ja uuden huopakaton laittaminen eivät ole yllätyksellisiä, vaikka korjaukset ovatkin tulleet XXXXXelle yllätyksenä.

 

Asuntojen yleisesti tapahtunut hinnanlasku  ei voi myöskään olla YYYYYin vastuulla.

 

Pääkäsittely ja todistelu

 

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 3.2.2010 - 4.2.2010  siitä erikseen  laaditun  pöytäkirjan  osoittamalla  tavalla.  Hovioikeudessa   on esitetty kirjallisina todisteina jo käräjäoikeudessa esitetyt todisteet ja lisäksi uusina todisteina   7.10.2009   päivätty   muistio    sekä   siihen   liittyvät testausselosteet ja 16.9.2009 päivätty tarkastuskertomus.

 

Hovioikeudessa  on kuultu  XXXXXkeä ja  YYYYYiä henkilökohtaisesti  sekä kuulusteltu todistajina Jari Kalervo Hta, Erkki Tapani Helimoa,  Juha Henrik Ma, Terveystarkastajaa, Virpi Marja Kristiina Kta,  Kai Tauno V D Pa, Jarkko Tapio P, Irene Kyllikki Jta, Janne Antti Mikael Ra ja  Tapio Oskari Rä.

 

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

 

Perustelut 

 

Yleisessä virhesäännöksessä tarkoitettu virhe

 

. Yleinen virhesäännös käytetyn asunnon kaupassa on asuntokauppalain  6 luvun 11  §:ssä. YYYYY on katsonut, että säännöstä ei voida asiassa soveltaa, koska virheen on väitetty olevan taloyhtiön rakennuksessa eikä asunnossa. Käräjäoikeuden tuomion (s. 8) mukaan on kuitenkin ollut riidatonta,  että huoneistossa sisäpuolella  on ollut  kosteusvaurioita keittiön ja makuuhuoneen verhokotelon rakenteissa, makuuhuoneen seinässä ja jalkalistassa. Käräjäoikeuden selostamin tavoin asunnossa tehdyissä tutkimuksissa   on  havaittu   myös   homekasvustoa,   sädesienipitoisuuden olleen  koholla ja  aktinomyyttibakteeripitoisuuden  ylittäneen   raja-arvon. Koska XXXXXki on näihin seikkoihin kanteessaan vedonnut, asiassa tulee harkittavaksi yleisen virhesäännöksen soveltuvuus.

 

Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos:

1)  se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2)  se ei vastaa niitä tietoja, jotka  myyjä on ennen kaupantekoa  antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3)  myyjä   on   ennen  kaupantekoa  jättänyt   antamatta   ostajalle   tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta  ostaja perustellusti  saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista  sekä  muut  seikat, ja  laiminlyönnin  voidaan  olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4)   se   on   varustukseltaan,   kunnoltaan   tai   muilta   ominaisuuksiltaan

merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

 

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun (KKO 2008:20) mukaan asuinhuoneisto ei ole sellaisessa kunnossa kuin kohtuudella voidaan vaatia, jos asunnosta sen ominaisuuksien vuoksi aiheutuu siinä oleskeleville terveydellistä   haittaa.   Terveydensuojelulain   26   §:n   mukaan   asunnon sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ei saa olla mikrobeja  siinä  määrin,  että niistä  aiheutuu terveyshaittaa (ennakkoratkaisun kohdat 33-34). Hovioikeus katsookin, ettei tällaisista asuinhuoneistolta vaadittavista ominaisuuksista tarvitse erikseen sopia. Pääkäsittelyn perusteella hovioikeudellekaan  ei ole ilmennyt aihetta tulla muuhun  johtopäätökseen  kuin  siihen,  että  asunnossa  on käräjäoikeuden tuomiossa  (s. 8) selostetut virheellisyydet. Todistelu osoittaa lisäksi,  että asunnossa on tehtävä sisäpuolisiakin korjauksia. Nämä seikat merkitsevät sitä, että asunnossa on ollut edellä selostetun 4 kohdan mukainen  virhe. Muuta  yleisessä virhesäännöksessä     tarkoitettua virhettä  asunnossa  ei ole osoitettu olleen.

 

Taloudellinen virhe

 

XXXXXki  on vedonnut  siihen,  että  asunnossa  on  ollut  asuntokauppalain mukainen  taloudellinen  virhe.  On  kohtuutonta  vaatia,  että  hänen  olisi pitänyt  varautua  siihen,  että  kerrostalo asunnossa ilmenee kysymyksessä olevan kaltaiset odottamattomat korjaustarpeet.

 

Asuntokauppalain  6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa    on   taloudellinen    virhe,   jos    asunnon    omistamiseen    tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön  muissa  osissa kaupanteon jälkeen  ilmenneen  odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

 

Hallituksen  esityksessä (21/2005 vp  s.  17) todetaan  ehdotuksen lähtökohtana  olevan,  että  ostaja  kantaa  riskin  ennakoitavien  ja suuruudeltaan  tavanomaisten  kunnossapito- ja  korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Myyjällä olisi sitä vastoin riski siitä, että kiinteistössä ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti  lisäävät  ostajan velvoitteita ja  vastuita ja  joihin  ostaja  ei kohtuudella  ole voinut ennakolta varautua. Tällaista ratkaisua on pidetty kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukaisena, koska yhteisön taloudellinen tila ja suuret korjaukset, jos niistä olisi tiedetty, olisivat todennäköisesti vaikuttaneet osaltaan kauppahintaan.

 

XXXXXen kertoman mukaan hän oli ollut yhteydessä isännöitsijään ennen kauppaa. Isännöitsijä oli kertonut, että taloon oli tulossa ikkunaremontti, mutta hän ei ollut puhunut muista korjaustarpeista. Tätä tukee XXXXXen ennen kauppaa saama isännöitsijäntodistus, jonka kohdassa "Päätetyt huomattavat korjaukset ja perusparannukset" ei ole mitään merkintää. Isännöitsijäntodistuksen   mukaan   parvekkeiden   peruskorjaus   on   tehty vuonna 2000, lämmönvaihdin, linjasulku- ja  linjasäätöventtiilit  on uusittu vuonna  2004  ja   elementit  on  saumattu  vuonna  2000.  Tämän  lisäksi XXXXXen tietoon on ennen kauppaa tullut, että taloyhtiössä  suunniteltiin ikkunaremonttia ja  että kaupan kohteena olevan asunnon kylpyhuone  oli edellisenä vuonna remontoitu.

 

YYYYY on osaltaan kertonut, ettei hän ollut tietoinen tulevista remonteista talossa  ja   että  kiinteistönvälittäjä   Rqvistin   mukaan   näitä   tietoja saataisiin isännöitsijäntodistuksesta.

 

Ksen  mukaan  kaupan jälkeen  ilmennyt  mittavan  julkisivuremontin tarve oli hänen mielestään odottamaton seikka tässä tapauksessa. Ksen mielestä  asunnon hinta - laatu suhde oli ollut käyvällä tasolla.  Asunnon neliöhinta olisi ollut erilainen, jos julkisivuremontti  olisi tehty ennen kauppaa.  Ksen mukaan  isot  remontit  vaikuttavat  asunnonmyynnissä hintahaarukkaan, mutta on vaikea sanoa mihin suuntaan. Ksen tiedossa oli, että julkisivun saumauksia on jouduttu uusimaan paljon Porin alueella. Rqvist on kertonut, ettei YYYYYillä ollut tietoja talon remonteista ennen kauppaa. Asunnon hinta, jossa oli otettu huomioon myös taloyhtiössä tehdyt ja suunnitteilla olevat korjaukset, oli määritelty alueen hintatilastojen mukaan.  Asunnon  hinta  oli  ollut  keskitasoa.  Jos  kosteusvaurioista  olisi ennen kauppaa ollut tietoa, se olisi vaikuttanut asunnon hintaan alentavasti. Tehty julkisivuremontti nostaa Rqvistin mukaan asunnon hintaa.

 

Asunto-osakeyhtiön  isännöitsijä  Prnäki  on kertonut,  että  elementtien uusimisen tarve oli tullut yllätyksenä kaikille. Toimenpiteiden  tarve tässä talossa oli Pmäen mukaan poikkeustapaus niissä noin 30 taloyhtiöstä, joissa hän on hoitanut isännöinnin. Pmäen mukaan asuntojen neliöhinta on ulkokuoren korjaamisen jälkeen noussut. Ongelmat talon ulkoseinässä olivat esillä ensimmäisen kerran yhtiökokouksessa 25.4.2007 niin kuin Pmäki oli itse todennut kirjeessä YYYYYin    avustajalle 25.1.2008 (kirjallinen todiste b4).

 

M on kertonut, että taloyhtiöissä tulee säännöllisesti ongelmia elementtisaumavuotojen kanssa. Korjataan 20 - 30 vuotta vanhoja taloja. Ri on kertonut, että betonielementtien saumoilla sanotaan  olevan noin 50  vuoden  käyttöikä,  mikä  ei  kuitenkaan  pidä  paikkaansa.   Ren mukaan  saumojen  tavoitteellinen  käyttöikä  on  10 -  15 vuotta.  Talo  on Ren mukaan normaali verrattuna muihin samaan aikaan rakennettuihin taloihin. Knen ja M ovat molemmat kertoneet, että julkisivujen saumauksia uusitaan usein eri taloyhtiöissä, joten betonielementtien saumausten tarve ei ole sinänsä poikkeuksellinen korjaustoimenpide. Pmäen mukaan tällainen toimenpide ei myöskään kustannuksiltaan ole merkittävä.

 

Huomioon  ottaen,  että  elementit  on  saumattu vuonna  2000,  hovioikeus katsoo että XXXXXen on tullut varautua siihen, että vastaava toimenpide tehtäisiin muutaman vuoden  sisällä siitä, kun hän oli ostanut huoneiston talossa. Tässä tapauksessa on kuitenkin ilmennyt, kuten jäljempänä tarkemmin selostetaan, lähes välittömästi kaupanteon jälkeen luonteeltaan ja  kustannuksiltaan  sellainen rakennuksen julkisivun  korjaustarve, jonka perusteella julkisivun  voidaan  katsoa  olleen merkittävästi  huonommassa kunnossa kuin XXXXXki on ennen kaupantekoa voinut perustellusti edellyttää.

 

Sakipa Oy:n 21.9.2007 laatimassa kuntotutkimusraportissa  (s. 9) todetaan kohteen yleistilasta muun muassa seuraavaa: "kohteen julkisivujen tekninen kunto on välttävä/heikko. Julkisivuelementtien ulkokuorissa todettiin yleisesti  pakkasrapautumaa.   Lisäksi   näytteiden  perusteella   ulkokuoren betoni on pääosin huokoistamatonta, joten ennuste betonin säilyvyydelle on huono."   Edelleen   asunto-osakeyhtiön   yhtiökokouksen   kokouskutsussa 12.10.2007  (todiste  A8)   on  kohdassa   4  todettu   muun   muassa,   että "elementit vaativat pikaista korjausta". Hovioikeus katsoo, että nämä seikat osaltaan  osoittavat,  että kyseessä  ei ole ollut tavanomainen  rakennuksen iästä johtuva korjaustoimenpide. Todistelu osoittaa lisäksi, että yhtiön isännöitsijä, yhtiön hallitus,  kiinteistönvälittäjä, myyjä ja  ostaja eivät ole tienneet   betonielementtien   vakavista   rapautumisvaurioista   eivätkä   ole voineet  ennalta  varautua  varsin  mittavaan  julkisivuremonttiin.   Puheena oleva julkisivun  korjaustarve oli kaikille näille tahoille tullut yllätyksenä, vaikka julkisivujen saumauksia olikin rakennuksessa tehty.

 

Julkisivun korjauskustannukset ovat olleet 611.670 euroa ja samassa yhteydessä rakennuksen kattoon on asennettu uusi huopakate 34.770 eurolla sekä vaihdettu  kaikki  ikkunat 144.560 eurolla eli yhteensä kustannukset ovat olleet 791.000 euroa. Julkisivun korjauskustannusten ja vesikattotyön yhteismäärästä  646.440 eurosta  XXXXXen   maksettavaksi  on tullut noin

17.216 euroa. Koska  vesikaton  kunnostamisen  ei  ole näytetty johtuneen seinäelementtien  vaurioista,  kysymyksen  on  siltä  osin  katsottava  olevan vain rakennuksen iästä johtuvasta korjaustarpeesta. Vesikattotyön osuutta ei siten voida ottaa huomioon taloudellisen virheen olemassaoloa harkittaessa. Ikkunaremontin kustannuksia kanteeseen ei ole sisällytettykään. Huomioon otetaan  siten  vain  julkisivun  korjauskustannukset  611.670  euroa.  Kun asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistojen pinta-ala on isännöitsijäntodistuksen mukaan 3004 m2 ja kun XXXXXen asunnon pinta-ala on 80 m2,  XXXXXen asunnon osalta kustannukset ovat noin 16.300 euroa. Kauppahintaan suhteutettuna hovioikeus pitää jo tätäkin määrää merkittävästi suurempana kuin XXXXXellä on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

 

Edellä selostettuja seikkoja kokonaisuutena  arvioiden hovioikeus  katsoo, että kysymyksessä olevan julkisivuremontin kerrotunlainen korjaustarve on ollut odottamatonta ja  taloudellisesti merkittävämpää kuin XXXXXellä  on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa on siten ollut asuntokauppalain  6  luvun  20  §:n  1 momentin  3  kohdassa  tarkoitettu taloudellinen virhe. Saman pykälän 3 momentin mukaan, jos kaupan kohteessa  on taloudellinen  virhe,  sovelletaan, mitä  sanotussa  6  luvussa virheestä säädetään.

 

Kysymys kaupan purusta

 

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää  kohtuullisena.

 

Purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä  tulee  aiheutua  olennaista haittaa, jotta  purkaminen  voisi  tulla kysymykseen. Arvioitaessa,  voidaanko  muuta  seuraamusta  kuin  kaupan purkua pitää kohtuullisena, on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuvat kustannukset. Purku voi siten  tulla  ajankohtaiseksi  lähinnä, jos  virhettä  ei  voida  oikaista  ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. Purkua harkittaessa on kuitenkin  otettava huomioon myös sen vakavat vaikutukset myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Purku  onkin  asuntokaupan  virheen  seuraamuksena viimeinen  vaihtoehto (hallituksen esitys 14/1994 vp s. 136 ja s. 138).

 

Hovioikeus   katsoo,   että   kysymyksessä   olevan   asunnon   virheet   on mahdollista korjata niin, että asunto täyttää ainakin kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Tämä johtopäätös perustuu erityisesti todisteeksi  esitettyyn korjausehdotukseen  (A  19), jonka  XXXXXkikin  on lähtökohtaisesti hyväksynyt. Hän on kuitenkin edellyttänyt, että myös ulkoseinien  eristeenä  olevien  villojen  kunto,   siis  niiden   mahdollinen kosteus ja itiöpitoisuus, tarkastetaan. Tähän asunto-osakeyhtiö ei ole suostunut. Hovioikeus  pitää  allergisen ja  homeille  altistuneen  XXXXXen vaatimusta sinänsä ymmärrettävänä.    Mikäli eristevillat olisi tarkastettu ja tarvittaessa vaihdettu,     XXXXXki      olisi     todennäköisesti      tyytynyt asunto-osakeyhtiön                            esittämiin   korjauksiin,   ja   siis   pysynyt   kaupassa. Hovioikeus on tehnyt tämän johtopäätöksen kirjallisesta todisteesta A  20. Toisaalta kaupan purulla olisi vakavat vaikutukset myös myyjän eli YYYYYin taloudelliseen tilanteeseen.   Hovioikeus   päätyy   katsomaan,   ettei   ole edellytyksiä purkaa kauppaa.

 

Hinnanalennus

 

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. XXXXXen asuntoa rasittavan taloudellisen virheen suuruus on edellä todetuin  tavoin   noin  16.300 euroa. Hovioikeus  vielä toteaa, että asunnon sisäpuolisten virheiden perusteella ei ole vaadittu hinnanalennusta.

 

Puheena oleva kauppa on tehty käypään hintaan eli sopimuksenmukainen hinta  on vastannut  sitä,  mikä  kaupan  kohteen hinta  virheettömänä  olisi ollut. On selvää, että julkisivun korjauksen johdosta asuntoyhtiön rakennus on tullut parempaan kuntoon kuin XXXXXki on voinut ennen kaupantekoa edellyttää. Tasonparannusta arvioidessaan hovioikeus ottaa huomioon myös muut rakennuksen kuntoa koskevat toimet  eli huopakatteen uusimisen ja ikkunoiden vaihtamisen. Näiden toimien johdosta  myös kaupan kohteena olleiden osakkeiden arvokin on noussut.

 

Hovioikeus on arvioinut, että talon ikään ja  tehtyihin korjauksiin nähden kohtuullinen hinnanalennuksen määrä on 8.500 euroa.

 

 

Vahingonkorvausvaatimukset

 

Asuntokauppalain 6 luvun  17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka  hän kärsii  asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Säännöksen  mukaan  myyjän   korvausvastuu  perustuu  siis huolimattomuuteen.

 

XXXXXki  on hovioikeudessa  vedonnut  siihen, että kiinteistönvälittäjä  oli ollut  tietoinen  XXXXXen   homealtistuksesta  ja   että  tämän  olisi  tullut ilmoittaa                       siitä    YYYYYille.    XXXXXki    on    myös    viitannut    YYYYYin allekirjoittaman kaupan kohdetta koskevaan selvitysasiakirjaan, jolla YYYYY on XXXXXen mukaan vakuuttanut, että kaupan kohteessa ei ollut kosteus­ tai  homevaurioita.  XXXXXen  mukaan  YYYYYin  oli  täytynyt olla  tietoinen virheistä asunnossa, ja jättäessään kertomatta niistä YYYYY ei ollut täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan.

 

YYYYY, joka oli asunut asunnossa yhdeksän vuotta, on hovioikeudessa kertonut, ettei hänellä ollut ollut mitään tietoa kosteus- tai homevaurioista. Hänellä  ei  ollut  ollut  terveysongelmia  asuessaan  asunnossa.  YYYYY  ei osannut  sanoa,  milloin  kuprut  seinässä  olivat  tulleet.  YYYYYin  mielestä kuprut seinässä eivät välttämättä osoittaneet sitä, että asunnossa olisi vesivahinko. Kukaan ei ollut kertonut hänelle talossa 1990-luvulla tapahtuneista  vesivahingoista.  Verhokoteloihin  ei  ollut  ollut näköesteitä, mutta YYYYY ei ollut kiinnittänyt niihin huomiota.

 

Kiinteistönvälittäjä   Knen  on  kertonut,   että  kaikki   välitysliikkeen välittäjät olivat käyneet asunnossa ennen kuin se tuli myyntiin. Hän ei ollut silloin havainnut mitään, esimerkiksi maakellarinhajua, mikä olisi antanut aihetta epäillä, että asunnossa olisi kosteusvaurioita. Talon porraskäytävässä hän  oli  huomannut  maalin  kupruilua,   mutta   se  ei  ollut   aiheuttanut toimenpiteitä, koska niitä tulee Ksen mukaan aina. Rqvist, joka oli kiinteistönvälittäjänä ollut mukana myymässä kyseistä asuntoa, on kertonut, ettei hän ollut havainnut asunnossa hajuja, kupruja tai muuta, vaikka hän oli käynyt kaikissa huoneissa. Ri taas on kertonut, että hän oli tuntenut homeenhajun   heti,   kun   hän   oli   avannut   oven   makuuhuoneeseen. Muovimatto, mistä  oli myös  tullut  haju,  oli  avattu  ennen kuin  hän  oli käynyt asunnossa. Ren arvion mukaan YYYYYin olisi pitänyt huomata homeenhaju.

 

XXXXXki oli huomannut kosteusvauriot asunnossaan melko pian sen ostamisen jälkeen, kun hän oli ruvennut tekemään siellä remonttia.  Ennen tätä hän, tai kukaan muukaan, ei ollut epäillyt asunnossa olevan minkäänlaisia     kosteusvaurioita.     Kiinteistönvälittäjät  Knen ja Rqvist eivät olleet huomanneet asunnossa mitään normaalista poikkeavaa, vaikka he ovat alansa asiantuntijoita ja tottuneita arvioimaan asuntoja ja  niiden  kuntoa.  Edellä  esitetty  viittaa  siihen,  että  XXXXXen remontin alkamisen jälkeen havaitsemat kosteusvauriot ovat olleet vaikeasti havaittavia, varsinkin ennen kauppaa kun asunto oli vielä ollut kalustettu. Se, että tavarantarkastaja Ri oli huomannut hajun, on voinut johtua siitä, että kun Ri kävi asunnossa makuuhuoneen lattian muovimatto oli jo  nostettu pois paikaltaan ja  kyseisen huoneen ovi oli ollut suljettu, minkä johdosta ilmanvaihto oli ollut huono ja haju tämän takia helpommin aistittavissa. YYYYY itse oli huomannut kuprut seinässä, mutta maallikkona hän   ei   ollut   osannut   yhdistää   niitä   mahdolliseen   kosteusvaurioon. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole tullut esiin seikkoja, jotka  osoittaisivat YYYYYin ennen kauppaa tienneen kosteusvaurioista tai että hän olisi antanut XXXXXelle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja asunnon kunnosta.

 

Asiassa on siten tullut näytetyksi, että virhe asunnossa  ei johdu  YYYYYin huolimattomuudesta. Perustetta XXXXXen vaatimille vahingonkorvauksille ei ole.

 

Oikeudenkäyntikulut, oikeusavun omavastuuosuus ja avustajanpalkkiot

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n  1 momentin  mukaan jos  samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista  osa ratkaistaan toisen ja  osa  toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.  Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen  vaatimus  hyväksytään  ainoastaan  osaksi.  Tällöin  voidaan asianosaiselle  kuitenkin  tuomita  täysi  korvaus  kuluistaan   myös   siinä tapauksessa,  että  hänen  vaatimuksensa  hyväksymättä jäänyt  osa  koskee ainoastaan  harkinnanvaraista  seikkaa, jolla  ei  ole  sanottavaa  vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

 

Käräjäoikeudessa  XXXXXki  on hävinnyt kanteensa  kokonaisuudessaan ja hänet on velvoitettu korvaamaan YYYYYin oikeudenkäyntikuluja. Hovioikeudessa XXXXXki on hävinnyt ensisijaisen vaatimuksensa koskien kaupan purkua   sekä vahingonkorvausvaatimuksensa. Hänen valituksensa on hinnanalennuksen osalta osaksi menestynyt. Kun XXXXXki on voittanut hinnanalennusvaatimuksesta  vain  osan,  mutta  muuten  hävinnyt valituksensa, hän on velvollinen korvaamaan vain osan YYYYYin oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudesta. Kohtuulliseksi määräksi sieltä hovioikeus katsoo 5.000 euroa. Hovioikeudessa osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

 

Oikeusapulain 20 §:n 1 momentin mukaan, jos oikeusapua myönnettäessä määrätty  omavastuuosuus  muodostuisi  oikeusapua  saaneen taloudellisiin oloihin nähden selvästi kohtuuttomaksi, omavastuuosuuden määrää voidaan alentaa. Hovioikeus katsoo, ettei XXXXXen omavastuuosuus ole suuruudeltaan niin kohtuuton, että sitä olisi aihetta alentaa.

 

XXXXXen avustaja asianajaja Ilkka Hnen on vaatinut palkkiokseen asian hoitamisesta  hovioikeudessa  vuonna  2009  tehdyistä toimenpiteistä 1.383,33 euroa ja arvonlisäverona 304,33 eli yhteensä 1.687,66 euroa, josta XXXXXen  omavastuuosuus  on  337,54  euroa. Asianajaja  Hnen  on lisäksi  vaatinut  vuonna  2010 tehdyistä toimenpiteistä  1.858,33 euroa ja arvonlisäverona 408,83 eli yhteensä 2.267,16 euroa. Hovioikeus hyväksyy asianajaja Härmäläisen palkkiovaatimukset.

 

YYYYYin avustaja asianajaja Eeva Lnen on vaatinut palkkiokseen asian hoitamisesta hovioikeudessa 1.2.2010 alkaen tehdyistä toimenpiteistä 2.250 euroa ja  arvonlisäverona 495 euroa eli yhteensä 2.745 euroa. Hovioikeus hyväksyy asianajaja Ln palkkiovaatimuksen.

 

Tuomiolauselma

 

Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

 

Jani Petri Juhani YYYYY velvoitetaan suorittamaan Seija Orvokki XXXXXelle 8.500   euroa  hinnanalennuksena   asuntokauppalain   6  luvun   16  §:n   1 momentin  mukaisine  korkoineen  22.2.2007  lukien  9.8.2007  saakka  ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka.

 

Seija Orvokki XXXXXen velvollisuus korvata Jani Petri Juhani YYYYYin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta alennetaan 5.000 euroon, käräjäoikeuden määräämine korkoineen.

 

Valtion  varoista  maksetaan asianajaja Hlle palkkiona  XXXXXen avustamisesta hovioikeudessa 2.964,99 euroa sekä arvonlisäverona 652,30 euroa eli yhteensä 3.617,29 euroa.

 

Valtion varoista   maksetaan   asianajaja   Llle   palkkiona   YYYYYin avustamisesta hovioikeudessa 1.350 euroa sekä arvonlisäverona 297 euroa eli yhteensä 1.647 euroa

 

MUUTOKSENHAKU

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.5.2010

 

Asian  ovat ratkaisseet:

 

Ratkaisu  on yksimielinen.

 

hovioikeudenneuvos Seppo Männikkö hovioikeudenneuvos Juhani Palmu hovioikeudenneuvos Kari-Matti Kauppila

 

viskaali Andreas Uthardt

 

 

PORIN  KÄRÄJÄOIKEUS

Lainkäyttöyksikkö 2

Tullipuominkatu 5

 

TUOMIO Annettu

 

09/4182

28100 Pori

 

20.5.2009    L 08/1280

 

 

 

Käräjätuomari Paula Ramstedt Käräjätuomari Helena Perä-Takala Käräjätuomari Liisa-Maija Mikkonen

 

 

Kantaja                              Seija Orvokki XXXXXki

 

Vastaaja                             Jani Petri Juhani YYYYY

 

 

 

ASIA                                   Irtaimen kaupan purkaminen ym

 

Vireille                              10.3.2008

 

SELOSTUS             ASIASTA

 

Perustiedot

 

 

 

KANNE Kannevaatimukset

 

 

Kantaja Seija Orvokki XXXXXki on 22.2.2007 allekirjoitetulla kaupalla,

52.000 euron kauppahinnalla, ostanut  vastaajalta Jani Petri Juhani

YYYYYiitä Asunto Oy Väinölänkulman (jäljempänä asuntoyhtiö) osakkeet

7137-12260, jotka oikeuttavat kolme huonetta ja keittiön käsittävän huoneiston hallintaan mainitussa asuntoyhtiössä.

 

Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus

1. määrää kaupan puretuksi ja

2.  velvoittaa vastaajan palauttamaan osakkeiden kauppahinnan 52.000 euroa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 22.2.2007 lukien 16.8.2007 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka,

3. toissijaisesti vaatimusten 1-2 sijasta; määrää kauppahintaa  alennettavaksi 17.216 eurolla ja velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalIe hinnanalennuksena 17.216 euroa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n ja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 22.2.2007 lukien 9.8.2007 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka ja

4. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan vahingot 13.980,03 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä ,11.3.2008 lukien sekä

5. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisupäivästä lukien.

 

Kanneperusteet

 

1- 3. Kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6:11:n mukainen virhe ja/tai 6:20:n 1-3 kohtien mukainen taloudellinen virhe.

 

AsKL:n 6:11 virhe

 

Talon vesikatto ja julkisivuelementit ovat huonokuntoisuuden ja vaurioiden johdosta vuotaneet, mistä on aiheutunut huoneiston sisärakenteisiin kosteus- ja homevaurioita. Terveyttä vaarantava kosteus- ja homevaurio huoneiston sisärakenteissa aiheuttaa olennaista haittaa. Kaupankohde kunnoltaan ja arvoltaan ei ole vastannut sitä, mistä kaupassa on sovittu. Osakkeet ovat  virheiden  johdosta arvottomampia kuin ostaja on voinut kaupassa olettaa. Kauppa on ensisijaisesti purettava tai joka tapauksessa kauppahintaa on alennettava. Vastaajan korvausvastuu perustuu kaupanvastuuseen.

 

Kantaja on aikaisemmin altistunut homeille. Se tulee ottaa huomioon virheen olennaista haittaa arvioitaessa. Kertynyttä kosteutta, hometta ja mikrobeja on mahdoton kokonaan poistaa asunnon rakenteista. Sen vuoksi ei ole täyttä varmuutta siitä,  että huoneisto korjaUunakaan ei aiheuttaisi kantajalIe terveysriskiä.

 

Kaupan erityisenä ehtona ostajan puolelta on ollut, että asunnossa ei ole kosteutta eikä sen aiheuttamia vaurioita. Kantaja on kertonut homealtistuksesta ja sen edellyttämistä asunnon laatuvaatimuksista myyjää edustaneelIe kiinteistövälittäjälle.

 

Kantaja ei ole voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita virheitä. Kantajan kaupankohteen tarkastusta on vaikeuttanut kaupantekohetkellä vastaajan huoneistossa paikallaan ollut asuinirtaimisto.

 

Vastaaja on vakuuttanut kiinteistövälittäjälle antamassaan "selvitysasiakirjassa", että rakennuksessa ei ole sattunut vesivahinkoa, ei ole kosteusvauriota, ei home-tai sieniongelmia eikä muita vikoja tai puutteita. Kantajalla ei ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta, koska hän on saanut luottaa myyjän vakuutteluun siitä, ettei kosteusvaurioita ole.

 

Myyjä on ennen kaupantekoa laiminlyönyt  antaa ostajalle tiedon mainituista huoneiston sisärakenteiden ja talon ulkoseinän kosteusvaurioista, joista hän on tiennyt tai hänen olisi ainakin pitänyt tietää. Myyjä on laiminlyönyt ilmoittaa myös rakennuksen huonokuntoisesta ja korjauksen tarpeessa olevasta vesikatteesta. Taloyhtiössä on ollut aikaisemminkin kosteusvaurioita, joita on korjattu, joten myyjän on täytynyt tietää virheestä. Joka tapauksessa, mikäli myyjäkään ei ole tiennyt virheestä, kyseessä on salainen virhe.

 

Taloudellinen virhe / hinnanalennus/ korjauskustannukset

 

Myyjän tiedossa on ollut, että asuntoyhtiöön on tulossa suurempi ulkokorjaus. Tästä myyjä ei ole ilmoittanut ostajalle. Joka tapauksessa ulkokorjauksesta aiheutuvat  kustannukset ovat niin odottamattomia ja taloudelliselta merkitykseltään suuria,  että ne muodostavat    taloudellisen virheen. Isännöitsijätodistuksessa ei ole ollut mitään mainintaa virheistä tai muista seikoista, joiden perusteella kantaja olisi voinut ennakoida korjaustarvetta. Isännöitsijä on tuonut esille kantajan kanssa

käymässään puhelinkeskustelussa ainoastaan ikkunaremontin.

 

Julkisivujen ja vesikaton korjaaminen aiheuttaa yhtiölle tämän hetkisen tiedon mukaan 646.440 euron kustannukset. Huoneistoneliötä kohden tämä merkitsee 215,20 euron kustannusta. Kantajan asunnon osalta mainitut korjauskustannukset tulevat olemaan ainakin 17.216 euroa, mikä on noin 33 %:a maksetusta kauppahinnasta. Kantajalla ei ole

heikon taloudellisen tilanteensa vuoksi mitään mahdollisuutta taloudellisesti selviytyä korjausten aiheuttamista lisäkustannuksista.

 

Kantaja ei ole estänyt asunnon korjaamista, vaan  ratkaisu on ollut asuntoyhtiön. Asuntoyhtiö on 11.11.2008 esittänyt asunnolle korjaustapaehdotuksen, jonka kantaja on hyväksynyt ja 19.11.2008 pyytänyt, että eristeet on tutkittava, mihin asuntoyhtiö ei ole vastannut mitään.

 

Katto- ja seinäelementtien korjaus ei ole perusparannusta, vaan välttämätön muun muassa vesivuotojen estämiseksi. Korjaus ei nosta asunnon arvoa, koska kauppahinta on määräytynyt sen perusteella, ettei siinä ole virhettä.

 

Vahingonkorvaus

 

4. Vastaaja on tuottamuksellaan aiheuttanut vahinkoa kantajalIe. Välttääkseen mahdolliset terveyshaitat kantaja ei ole voinut asua asunnossa tuona aikana. Kantaja on kesäkuusta 2007 lukien joutunut asumaan muualla, mistä hänelle on aiheutunut kustannuksia.

 

Vahingot, tähän mennessä yhteensä 13.980,03 euroa, koostuvat seuraavista eristä:

1. Kustannukset muualla asumisesta  8.680,60 euroa

2. Huoneistossa aloitetun turhan remontin sekä sen jälkien korjaamisen aiheuttamat kustannukset 336 euroa

3. Asian hoidosta kantajalIe aiheutuneet matkakustannukset 1738 km x 0,44 euroa eli yhteensä 764,72 euroa

4. Ylimääräiset muuttokustannukset 237 euroa

5. Ylimääräisen koti-irtaimen varastointi 390 euroa

6. Asian hoidosta aiheutuneet puhelinkulut 200 euroa

7. Asuntoa varten otetun lainan korot 3.353.71 euroa

8. Vuokra-asunnon hakuilmoituskulut 18 euroa

 

Kanteen ennenaikaisuus

 

Vaatimus kohdistettuna vastaajaan ei ole ennenaikainen. Vaikka vauriot kuuluvat asuntoyhtiön vastattavaksi, korjauskustannukset kanavoituvat osakkeenomistajalle.

 

VASTAUS

 

Kannevaatimukset on hylättävä.

 

Kantaja on velvoitettava korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisupäivästä.

 

Vastustamisen   perusteet

 

AsKL:n 6:11 ja 6:20 virhe

 

Rakennuksessa tai asunnossa ei ole olennaista haittaa aiheuttavaa virhettä eikä mitään muutakaan asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä, josta myyjä vastaisi. Kaupan kohde on vastannut kunnoltaan, arvoltaan ja iältään sovittua. Taloudellinen virhevastuu AsKL:n  6:20:n 1-2 kohdissa edellyttää tuottamusta, jota vastaajalla ei ole. Rakennuksen ikä huomioon ottaen ulkokorjauksissa ei ole kyse odottamattomista korjauksista. Kaupan purku on vastaajalIe taloudellisesti kohtuuton.

 

Vauriot eivät ole asumisen aiheuttamia. Vaurioiden aiheuttajasta ei ole tietoa. Tehokuivaus Oy:n lausunnon mukaan kosteusvauriot ovat aiheutuneet elementtien saumojen vuotamisesta, joiden korjaamisesta se on antanut toimenpide-esityksen. Vauriot eivät ole normaalissa asumisessa näkyviä tai haittaavia ja niiden  havaitseminen on vaatinut rakenteiden purkamista. Vauriot ovat alkuperäisissä rakenteissa. Nämä vauriot asuntoyhtiö korjaa  myöntämänsä mukaisesti.

Asuntoyhtiö vastaa kaikista rakennuksen vioista ja vaurioista.

 

Asunnon virheiden korjaaminen ei ole vaatinut mittavaa ja kallista katon ja julkisivuelementtien korjausta, joka on  kokonaisuudessaan rakennuksen perusparannusta. Katto- ja julkisivuremontti on päätetty asuntoyhtiössä kaupanteon jälkeen. Ostajalla on ollut tilaisuus olla mukana päättämässä asiasta. Perusparannus on käsittänyt katon, seinäelementtien, portaiden,  parvekkeiden  ja rännien korjaamisen.

 

Perusparannus kohottaa kaupankohteen arvoa siihen sijoitetulla määrällä. Vastuu perusparannuksesta ei tule kaupanvastuun perusteella myyjän maksettavaksi.

 

Vastaaja ei ole laiminlyönyt tietojen antamista eikä hän ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää vaurioista. Ne ovat tulleet ilmi vasta kantajan purkaessa rakenteita. Kaupanteon aikaan tiedossa on ollut ainoastaan tulossa oleva ikkunaremontti. Mistään muusta ei ole asuntoyhtiössä päätetty tai ollut puhetta. Asuntoyhtiössä tiedossa olevat asiat käyvät ilmi isännöitsijätodistuksesta, jota ei ole väitetty virheelliseksi. Lisäksi kantaja on itse keskustellut ennen ostopäätöstä isännöitsijän kanssa, jossa yhteydessä ikkunaremontti on tullut esille. Vastaajalla ei ole ollut tietoa aikaisemmista vesivahinkokorjauksista. Rakennuksessa on tehty tavanomaisia vuosihuoltokorjauksia. Kyseessä on käytetty asunto. Mikäli kaupankohteessa on virhe, se on salainen.

 

Vastaaja ei ole vakuuttanut asunnon virheettömyyttä ostajalle. Myyjän antama "selvitysasiakirja" ei ole  myyjän vakuutus ostajalle eikä se ole tullut kaupanehdoksi. Asiakirja on toimeksiantosopimuksen osa ja se täytetään, kun kiinteistövälittäjän kanssa tehdään toimeksiantosopimus. Vastaajalla ei ole ollut tietoa asuntoyhtiön asioista.

 

Vastaajalla ei ole tuottamusta,  jonka perusteella hän olisi vahingonkorvausvelvollinen.

 

Kantaja ei ole kaupanteon yhteydessä kertonut vastaajalIe allergioistaan. Asunnon kunto ja sopivuus allergikolle ei ole ollut kaupan erityisenä ehtona. Allergia aiheuttaa kantajalIe itselleen korostuneen selonottovelvollisuuden.

 

Asunto on tarkastuksessa todettu asumiskelpoiseksi. Homepitoisuudet ovat olleet normaalin rajoissa. Kantajan väittämä asumiseste voi olla vain hänen itsensä aloittama ja kesken oleva remontti, jossa hän on purkanut seiniä ja muita asunnon sisätiloja. Kantaja on viivyttänyt ja estänyt asuntoyhtiön vastuulle kuuluvan asuntonsa korjaamista. Asunnossa olisi voinut asua koko ajan. Estettä asumiselle ei ole eikä myöskään perustetta muualla asumisesta aiheutuneiden kulujen korvaamiselle. Jos asuntoyhtiö on viivytellyt korjaamisessa, korvausvaade tulee kohdistaa siihen. Vastaaja ei ole voinut mitenkään vaikuttaa korjauksiin.

 

Kantaja on saanut merkittävän perinnön, jolla hän on suunnitellut rahoittavansa asunnon oston ja mittavan remontin. Pelkkä kansaneläke ei olisi kustannuksiin riittänyt.

 

Kanteen ennenaikaisuus

 

Kanne on ennenaikainen, koska asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaisesti asunto-osakeyhtiö vastaa kiinteistön kunnossapidosta ja siitä, että kiinteistö on asuttavassa kunnossa. Se vastaa myös asukkaalle tällaisesta  viasta  mahdollisesti  aiheutuvasta   haitasta ja sen korjaamisesta.  Koska  korjauskustannuksista    vastaa  asuntoyhtiö. KantajalIe ei aiheudu  mitään taloudellista   rasitusta   kustannuksista. Asuntoyhtiö  on ryhtynyt  välittömästi  toimiin  saatuaan  tiedon  vaurioista. Vastaaja  ei voi itse  ryhtyä tällaisen  vahingon  korjaamiseen.   YYYYY on väärä vastaaja.

 

Määrällinen vastaus

 

Kantaja  voisi korkeintaan  vaatia  korvausta  sisäpuolisista   korjauksista siltä osin kuin ne kanavoituvat   neliöiden  mukaan  kantajan  asuntoon. Asunnon  sisäpuolisista  vaurioista  aiheutuvat  korjauskustannukset    ovat enintään  6.000 euroa, joista  asuntoyhtiö  vastaa  3000 m2:lIä. Kantajan osuus on 2 euroa/m2  eli 80 x 2 =160 euroa.  Korjauskustannus   kuuluu vuosikorjausten   piiriin ja on määrältään  niin vähäinen,  ettei se ole hinnanalennusperuste.    Vastaajan  määrällinen  vastuu

hinnanalennuksesta   voi ulottua ainoastaan  siihen  määrään,  jota asuntoyhtiö  ei kantajalIe  jostakin  syystä  vaurioista  korvaisi. Vielä ei ole tietoa,  jääkö  mitään  maksuvelvoitta.  Vahingonkorvausvaatimukset     1, 2, 4, 5, 7 ja 8 määrällisesti   riidattomia,   6-kohta  20 euroa,  3-kohta  60 euroa.

 

TODISTEET

 

Kirjalliset todisteet ja muu kirjallinen oikeudenkäyntiaineisto

 

 

A 1. Kauppakirja  22.2.2007

A2. Kaupankohdetta   koskeva  myyjän  selvitysasiakirja

A3. Isännöitsijätodistus   10.1.2007

A4. Tehokuivauksen   mittauspöytäkirja  2.4.2007

A5. Porin kaupungin  terveysviraston   muistio  no 8488 liitteineen

A6. Tavarantarkastuskertomus    ja liitteet 1 ja 2

A7. Valokuvat  12 kpl

A8. AsOy:n  ylim. yhtiökokouksen   kokouskutsu   22.10.2007

A9. Sakipa  Oy:n kuntotutkimusraportti    21.9.2007

A10.  AsOy:n  ylim. yhtiökokouksen   esitys lista 19.2.2008

A 11. Kaksi Kelan  päätöstä  ja tositteet

A12. AsOy:n  pöytäkirja  22.10.2007

A13. AsOy:n  pöytä kirja 18.3.2002

A 14. Isännöitsijän  kustannuslaskelma

A 15. Lainatodistus

A 16. Laskelma

A 17. Lääkärinlausunto

A18.  Kirje 7.7.2008

A 19. Korjausehdotus   6.11.2008

A20.  Kirje 19.11.2008

A21. Analyysiraportti   20.4.2009

84.  Isännöitsijän  kirje 25.1.2008

86.  Etuovi.com  -myyntiesite

B7. Tilasto  10.12.2008             

88. Todistus  10.12.2008          

89. Päätös  15.9.2008               

810. Asumisterveysohje         2003

 

Henkilötodistelu

Kantaja  Seija Orvokki  XXXXXki

Vastaaja  Jani Petri Juhani  YYYYY

Todistaja  Kai Tauno  Verneri  Pnen Todistaja   Tapio  Oskari  Rvi

Todistaja  Jaana  Maarit Terveystarkastaja

Todistaja  Kristiina  Virpi Marja Knen

Todistaja  Jari Kalervo  Honen Todistaja  Juha  Henrik  Mä Todistaja  Erkki Tapani  Heimo Todistaja  Jarkko  Tapio  Pmäki Todistaja  Irene Kyllikki Jnen

Todistaja  Janne Antti  Mikael  Rvist

 

 

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN                RATKAISU

 

PERUSTELUT

 

 

Kaupankohde

 

XXXXXen  ostamat  osakkeet  oikeuttavat  Asunto  Oy Väinölän kulman omistaman  kerrostalohuoneiston    A 3 hallintaan,  osoitteessa Lemminkäisentie   3 Porissa.  Huoneiston  pinta-ala  on 80 neliömetriä  ja se käsittää  kolme  huonetta  ja keittiön.  Huoneistossa   on lasitettu  parveke. Kauppahinta   on ollut 52.000  euroa ja neliöhinta  650 euroa.

Omistusoikeus   kaupan  kohteeseen  on siirtynyt  kauppakirjan allekirjoituksella   ja hallintaoikeus   1.4.2007.

 

 

Huoneisto  sijaitsee  vuonna  1979 valmistuneessa   rakennuksessa. Asiassa  on riidatonta,  että myytäessä  po. huoneiston  varustus  ja pinnat ovat olleet  alkuperäisessä   kunnossa,  lukuunottamatta   myyjän  noin 10 vuotta ennen  kauppaa  tekemää  pientä  pintaremonttia  ja noin vuosi

ennen  kauppaa  tekemää  kylpyhuoneremonttia.

 

Asuntoyhtiössä   oli tehty   parvekkeiden   peruskorjaus  ja vuonna  2000 julkisivuelementtien    saumaus.  Ennen nyt po. kauppaa  asuntoyhtiössä   oli tehty  päätös  ikkunaremontista.

 

Kanteen ennenaikaisuus

 

Oikeuskäytännössä    ostajan  vaatimuksia  ei ole pidetty ennenaikaisena silloinkaan,   kun taloudellista   vastuuta  asuntoyhtiön  ja osakkeenomistajan välillä  ei ole vielä  lopullisesti  määritelty.  Asuntoyhtiön   vastuu  voidaan ottaa   huomioon  mahdollista  korvausta  alentavana  seikkana.

(Palo-Linnainmaa:    Asuntokaupan   virheet ja vastuut  oikeuskäytännössä; 2003,  s.527s  ).

 

Tässä tapauksessa asuntoyhtiö on jäljempänä kerrotuin tavoin ottanut vastuun korjauksista ja kustannuksista. Korjauskustannukset on voitu riidattomasti jo määritellä jokaista huoneistoa kohden. Kanne ei ole ennenaikainen.

 

Virheellisyys

 

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen ulkoseinäelementit ovat olleet huonokuntoiset ja huoneistossa sisäpuolella on ollut kosteusvaurioita keittiön ja makuuhuoneen verhokotelon rakenteissa, makuuhuoneen seinässä ja jalkalistassa.

 

Todistajien tavarantarkastaja Tapio Oskari Ren ja Tehokuivaus Oy:n toimitusjohtaja Juha Henrik Mn tutkimusten ja lausuntojen mukaan makuuhuoneen muovimaton alla on ollut kosteutta ja

kosteusvauriota sekä jalkalistassa seinänpuoleisella sivulla                            ' -

homekasvustoa. Mn tutkimuksessa 2.4.2007 todettu, että asunnon kohdalla julkisivuelementin sauma on vuotanut.  Mn tutkimuksen ja  Ren 13.6.2007 suorittaman tutkimuksen  mukaan kosteusvauriojäljet ovat olleet kuivia, lukuunottamatta Mn mainitsemaa kosteaa muovimaton alustaa.

Todistaja, terveystarkastaja Jaana Terveystarkastajan lausunnon ja 19.4.2007 ottaman näytteen perusteella muovimaton alla sädesienipitoisuus on ollut koholla, muutoin asumisterveysohjeen raja-arvot eivät ole ylittyneet.

Todistaja rakennusinsinööri Erkki Tapani Heimon ja hänen ulkoseinäelementin mineraalivillasta ottamansa näytteen sekä siitä 20.4.2009 annetun analyysiraportin mukaan näytteen aktinomykeettibakteeripitoisuus on ylittänyt raja-arvon ja on epäiltävissä, että rakennuksessa on mikrobikasvustoa, joka voi kulkeutua sisäilmaan muun muassa llrnanvalhdon mukana. Sisätiloissa oleskelevat voivat altistua mikrobeille tai sen hajoamis-ja aineenvaihduntatuotteille. Ellei . mikrobikasvustoa raportin mukaan poisteta, se voi olla terveydelle haitallista vielä senkin jälkeen, kun rakennusmateriaali on kuivunut tai kuivatettu.

 

Asiassa on riidatonta, ja myös edellä mainittujen todistajien Ren ja Mn havainnot tukevat sitä, että asunnon sisäpuoliset kosteusvauriot eivät ole asumisen aiheuttamia, vaan ne ovat aiheutuneet ulkopuolelta tulleesta kosteudesta, todennäköisesti elementtisaumojen

vuotamisesta.

 

Sakipa Oy:n raportin mukaan rakennuksen betonisissa ns. sandwich-rakenteisissa elementeissä on todettu muun muassa pakkasrapautumista ja saumojen kunto heikoksi, välttäväksi ja tyydyttäväksi, osin saumausmassa on puuttunut kokonaan. Julkisivuilla on ollut suhteellisen vähän silmämääräisesti havaittavia korroosiovaurioita.

 

 

Vastuu virheellisyydestä, virheiden korjaamisesta ja kustannuksista

 

Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan asunto-osakeyhtiö vastaa rakennuksen kunnossapidosta ja muun muassa rakenteellisista vioista johtuvien sisäpuolisten vaurioiden korjaamisesta.

 

Todistaja, asuntoyhtiön isännöitsijä Jarkko Tapio Pmäen mukaan sen jälkeen, kun kosteusvaurio oli tullut ilmi, asia oli otettu keväällä 2007 esille yhtiökokouksessa, jossa oli päätetty teettää laajempi tutkimus. Elementtien kulmat, jotka koko rakennuksessa olivat olleet suurin piirtein yhtä huonossa kunnossa, oli välittömästi saumattu ensiapukorjauksena. Yhtiökokouksen päättämä laajempi tutkimus oli teetetty Sakipa Oy:llä, jonka 21.9.2007 antamien tutkimustulosten ja korjaussuositusten mukaan ylimääräinen yhtiökokous oli 22.10.2007 päättänyt korjauksesta ja sen rahoituksesta.

 

Asiassa on esitetty erilaisia mielipiteitä korjaustavasta. Kantaja on edellyttänyt todistaja Helimon esittämää korjaustapaa, jossa elementin eristekerroksen mineraalivilla on vaihdettava ja tämä sen vuoksi, että Helimon mukaan eristeen kuivunut mikrobikasvusto voi olla terveysriski päästessään huoneilmaan. Todistaja Pmäen mukaan korjaus on tehty Sakipa Oy:n korjausesityksen mukaan siten, että elementti on pultattu runkoon ja asennettu lisäeriste ja uusi pinnoite. Eristeen vaihtaminen ei ole ollut Pmäen mukaan perusteltua, koska asiantuntevien henkilöiden lausuntojen mukaan elementti on ulospäin, ei sisällepäin, tuulettuva. Myös todistaja M on esittänyt elementtitaloissa hyvin yleisesti käytetyn korjaustavan, jossa elementtiä ei aukaista eikä eristettä vaihdeta ja jälkeenpäin tehdyt mittaustulokset ovat osoittaneet korjauksen riittävyyden.

 

Asuntoyhtiö on vuonna 2008 teettänyt koko rakennuksen julkisivuelementtien korjauksen Sakipa Oy:n esittämällä tavalla. Isännöitsijän mukaan asuntoyhtiö ei aio teettää korjausta kantajan edellyttämällä tavalla, koska eristeen vaihtaminen on tarpeetonta.

 

Korjauskustannukset ovat olleet 611.670 euroa. Samassa yhteydessä on yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti rakennuksen kattoon asennettu uusi huopakate 34.770 eurolla.  Lisäksi samassa yhteydessä on

vaihdettu kaikki ikkunat, mistä kustannus on ollut 144.560 euroa.

 

Asunnon sisäpuolisia korjauksia ei ole vielä tehty. Sisäpuoliset korjaukset olisi ollut isännöitsijän mukaan mahdollista tehdä jo heti elementtien ensiapukorjauksen jälkeen tai viimeistään loppuvuonna

2008, kun ulkokorjaukset oli saatu valmiiksi, mutta XXXXXen kanssa käydyn yhteydenpidon seurauksena isännöitsijä oli tullut siihen käsitykseen, ettei XXXXXki hyväksynyt sisäkorjauksia ennenkuin

ulkokorjaukset oli tehty hänen edellyttämällään tavalla ja tämän vuoksi asuntoyhtiö ei ole voinut  vastoin osakkeenomistajan tahtoa ja myötävaikutusta tehdä asunnon sisäkorjauksia. Myöskään korjauksen jälkeen suoritettavaksi suunniteltuja huoneilman mikrobimittauksia ei ole voitu tehdä.

 

Tämän selvityksen perusteella voidaan päätyä siihen, että sisäpuolisten korjausten, jotka isännöitsijän mukaan suoritetaan asuntoyhtiön korjausvaroista, viipyminen on johtunut kantajan menettelystä.

 

 

Myyjän tietoisuus ja tiedonantovelvollisuus

 

Asianosaisten kertomusten ja muun muassa todistajien Ren ja Mn kertomusten perusteella voidaan päätellä, että sisäpuoliset kosteusvauriot ja jäljet ovat tulleet esille vasta rakenteita purettaessa. Makuuhuoneen verhokotelon takana katossa ja seinässä ollut kosteusjälki, maalin "kupruilu", on ollut havaittavissa rakenteita purkamatta. Vastaaja oli maalannut seinät noin yhdeksän vuotta ennen kauppaa ja oli kertomansa mukaan pitänyt seinän kupruilua huonona pohjatyönä. Todistajien Ren ja Mn havaintojen mukaan näkyvissä olevat seinän ja katon kosteusvauriojäljet ovat olleet kuivia.

 

Tämän selvityksen perusteella voidaan päätyä siihen, että asunnon sisäpuoliset, silminhavaittavat  kosteusvauriojäljet ovat olleet huomaamattomia ja vähäisiä pintaremontin tarpeessa olevassa huoneistossa. Näiden vauriojälkien perusteella ei myyjän voida katsoa tienneen myöhemmin paljastuneesta vuoto-ongelmasta. Samat vauriojäljet ovat olleet myös ostajan havaittavissa.

 

Kauppakirjaan liitetty ja kaupantekotilaisuudessa ostajalle luovutettu myyjän allekirjoittama huoneiston kuntoa koskeva lomake ei ole kaupanehto eikä se osoita, että myyjä olisi vakuuttanut, että asunnossa ei ole kosteus- ja homeongelmia huomioon ottaen asiakirjan sanamuoto ja asiasisältö. Lomakkeen valmiiksi painetun tekstin "toimeksiantaja epäilee tai tietää" kohtiin, joissa on kyse muun muassa kosteusvaurioista ja vesivahingosta on tehty merkinnät kohtiin "ei ". Todistajina kuultujen kiinteistövälittäjien Kristiina Virpi Marja Ksen ja Janne Antti Mikael Rqvistin lausuntojen mukaan asiakirja on ainoastaan myyjän ilmoitus siitä, mitä hän tietää tai olettaa kohteesta.

 

Isännöitsijän mukaan asuntoyhtiössä ei ole ollut vesivahinkoja lukuunottamatta A-rapun vuonna 2002 sattunutta kattovuotoa ja D-rapun vähän myöhemmin sattunutta ikkunanpielivuotoa. Rappukäytävien Aja  B seiniä on tosin maalattu vuosina 2003 tai 2005 muun muassa vaakasaumojen maalin "pullistelun" vuoksi, mutta syynä ei ole isännöitsijän mukaan olleet vesivuodot. Edelleen isännöitsijän kertoman mukaan 10.1.2007 päivätyn isännöitsijätodistuksen antamisaikaan asuntoyhtiössä ei ole ollut päätettynä eikä suunnitteilla muita remontteja kuin ikkunaremontti.

 

Edellä kerrotun selvityksen perusteella on jäänyt näyttämättä, että myyjä olisi tiennyt tai että hänen olisi pitänyt tietää kaupan teon jälkeen paljastuneista kosteusongelmista rakennuksen ulkorakenteissa tai huoneiston sisäpuolella. Myyjän tiedossa ei ole voinut myöskään olla ne kustannukset, jotka korjaamisesta ovat myöhemmin syntyneet.

 

Asuntoyhtiön rappukäytävien kosteusvaurioista on kuultu todistajina myös talon asukkaita Pta, Hta ja Jta, mutta heidän kuulemisellaan ei ole saatu näyttöä, jolla olisi merkitystä tässä asiassa.

 

Edellä esitetyn perusteella käräjäoikeus päätyy siihen, että myyjä ei ole laiminlyönyt asuntokauppalain mukaista ilmoitus- ja tiedonantovelvollisuuttaan kaupassa.

 

 

Kaupan erityisehto ja ostajan menettely

 

Kantajan oman kertomuksen ja kirjallisen lääketieteellisen selvityksen mukaan hänellä on homealtistus.

 

Kantajan väitteen mukaan hän on asettanut kaupalle erityisehdon, jonka mukaan kohteessa ei saa olla kosteus- tai homeongelmia.

 

Kiinteistövälittäjä Ksen todistajakertomuksella on kuitenkin jäänyt näyttämättä, että ostaja olisi asettanut kaupassa erityisehtoa kaupankohteen kunnosta. Todistajan mukaan, mikäli ostaja olisi tuonut esille jonkin erityisehdon, hän olisi merkinnyt sen kauppakirjaan. XXXXXki oli todistajalIe maininnut jostakin terveyteen liittyvästä seikasta, jonka vuoksi hänelle oli ollut erityisen tärkeä ja merkittävä asia, että kylpyhuone oli remontoitu. Jos XXXXXki olisi maininnut homealtistuksestaan, todistaja olisi kertomansa mukaan suositellut kosteusmittauksen teettämistä.

 

Myyjä oli tavannut ostajan ensi kerran vasta kaupantekotilaisuudessa eikä siinä tilaisuudessa ole ollut mitään puhetta huoneiston kuntoon liittyvästä erityisehdosta. On jäänyt näyttämättä, että kantaja olisi asettanut erityisehdon kaupan kohteen kunnosta.

 

Kantaja on tuonut esille homealtistuksensa hyvin voimakkaasti tässä oikeudenkäynnissä. Huomioon ottaen asian suuren merkityksen hänelle, kantajan olisi ollut perusteltua vaatia tai teettää asunnossa ennen kauppaa kosteusmittaus. jossa nyt jälkeen päin esille tulleet vuoto- ym vauriot olisivat voineet tulla esille. Tällaisessa tilanteessa kantajalIe on syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jota hän ei ole täyttänyt.

 

 

Taloudellinen  virhe

 

Asuntokauppalain 6:20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos taloudelliset velvoitteet kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuvat merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

 

Asuntoyhtiön yhtiökokous oli päättänyt toteuttaa edellä kerrotun julkisivuelementtien korjauksen, huopakatteen uusimisen ja ikkunaremontin. Toteutunut kokonaiskustannus on ollut 791.000 euroa.

 

Kustannuksista merkittävin osa eli yli 611.000 euroa on käytetty julkisivujen korjaamiseen. Julkisivut oli edellisen kerran saumattu vuonna 2000. Isännöitsijän kokemuksen mukaan elementit on saumttava noin 10 vuoden välein. Katon uusiminen ei ole ollut välttämätöntä, mutta uusiminen on ollut käytännöllistä toteuttaa tässä yhteydessä, koska se olisi ollut muutaman vuoden kuluttua edessä. Tehty korjaus ei ole ollut isännöitsijän mukaan vesivuotojen korjausta tai ns. vuosikorjausta, vaan perusparannusta, jossa myös vuotovauriot on voitu korjata.

 

Käräjäoikeus huomioon ottaen että kyseessä on ollut noin 30 vuotta vanha rakennus, jonka elementit on joka tapauksessa saumattava noin 10 vuoden välein ja että edellisestä saumauksesta oli kulunut jo noin seitsemän vuotta, on päätynyt siihen johtopäätökseen, että elementtien kunto ja korjaustarve ei ole ollut odottamatonta ja yllätyksellistä, vaan odotettavissa oleva, ajankohtainen korjaustoimenpide.

 

Elementtien huono kunto on tullut isännöitsijän kertoman mukaan hänelle yllätyksenä, samoin kuin se, että elementeissä on havaittu sellaista pakkasrapautumista, jota vastaavanlaisissa ja ikäisissä taloissa isännöitsijä ei ollut siihen mennessä tavannut. Tämä on voinut johtua siitä, että Sakipa Oy:n tutkimuksen mukaan ulkoiset ja silmämääräisesti havaittavat vauriot ovat olleet vähäisiä. Huomattavan suuret kustannukset ovat taas johtuneet asuntoyhtiön päättämästä korjaustavasta. Asuntoyhtiö on teettänyt asiantuntijoiden ehdotuksen mukaisesti perusteellisen  korjauksen. Kustannuksia on lisännyt katon huopakatteen uusiminen, joka ei ole ollut tässä yhteydessä välttämätöntä.

 

Myyjä ei ole voinut kauppaa tehdessään ennakoida tai arvioida asuntoyhtiön tulevia rahoitusratkaisuja.

 

Kantajan taloudellisen aseman kannalta tarkasteltuna mittavan peruskorjauksen kustannukset ovat muodostuneet merkittävästi suuremmiksi kuin kantaja on kauppaa tehdessään suunnitellut. Tämä on kuitenkin johtunut jo edellä kerratusta asuntoyhtiön päättämästä korjaamistavasta ja siitä, että kantajan suunnittelema kaupan rahoitus on ollut hyvin niukka. Kantaja on hankkinut pienillä eläketuloilla isohkon, korjaustarpeessa olevan huoneiston noin 30 vuotta vanhasta rakennuksesta, jossa suuremmat korjaustoimenpiteet on tekemättä ja alkavat olla ajankohtaisia. Hän on rahoittanut kaupan pääosin lainalla, minkä lisäksi hänellä on ollut rahoituksena noin 17.000 euron perintörahat.

Kantaja ei ole ottanut kauppaa tehdessään huomioon, että sinänsä kauppahinnaltaan kohtuuhintaisen, mutta korjaustarpeessa olevan huoneiston ja rakennuksen käyttökustannukset voivat lyhyessä ajassa nousta.

 

On jäänyt näyttämättä, että kaupankohteessa olisi sellainen asuntokauppalain tarkoittama taloudellinen virhe, josta myyjä vastaisi.

 

 

Loppupäätelmä

 

Kantaja on perustanut purku- ja hinnanalennusvaatimuksensa elementtien ja katon korjauskustannuksiin yhteensä 646.440 euroon. Huoneistoneliötä kohden kustannus on 215,20 euroa ja kantajan asunnon osalta yhteensä 17.216 euroa. Sisäkorjauskustannukset ovat vähäiset ja ne katetaan  asuntoyhtiön korjausvaroista eikä se tule aiheuttamaan osakkeenomistajalle lisäkustannuksia.

 

Rakennuksen mittava ja kustannuksiltaan kallis korjaus on ollut rakennuksen ikään ja kuntoon nähden ajankohtainen ja odotettavissa oleva toimenpide. Kaupan kohde on ollut  ikäistään vastaavassa kunnossa. Kauppahinta on ollut kiinteistövälittäjien arvioon perustuen neliöhinnaltaan ja kokonaisuudessaan varsin kohtuullinen. Korjaustavasta ja siihen käytettävistä varoista on päätettyasuntoyhtiössä kaupanteon jälkeen, mihin päätöksentekoon taas myyjällä ei ole ollut enää mitään vaikutusmahdollisuuksia. Ostajalla on sen sijaan ollut tilaisuus osallistua ja vaikuttaa asuntoyhtiössä tehtäviin päätöksiin. Ostaja on osallistunutkin yhtiökokoukseen, jossa oli päätetty laajan tutkimuksen teettämisestä ennen korjauksiin ryhtymistä.

 

Koska kantajan asunnon sisäpuolisia korjauksia ei ole tehty, ei ole voitu mittauksilla tai muilla tutkimuksilla myöskään todeta, etteikö asunto olisi asumiskelpoinen. Sen vuoksi myös kantajan väittämä asumiseen ja terveyteen liittyvä olennainen haitta on jäänyt näyttämättä.

 

Asiassa on jäänyt kaikkien kanneperusteiden osalta näyttämättä, että kohteessa olisi ollut sellainen asuntokauppalain tarkoittama virhe, joka oikeuttaisi purkamaan kauppaa tai hinnanalennukseen. Kanne on hylättävä.

 

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan pääsäännön mukaan hävinneen asianosaisen on korvattava voittopuolen kohtuulliset ja tarpeelliset kulut. Vastaaja on voittanut tämän jutun. Kantajan on korvattava vastaajan oikeudenkäyntikulut. Vastaajan vaatimien oikeudenkäyntikulujen määrä, 12.568,40 euroa, on riidaton.

 

KantajalIe on myönnetty oikeusapuetuus 16.4.2009 lukien oikeusturvavakuutuksen ylittäviin oikeudenkäyntikustannuksiin 20 %:n omavastuulla. Vakuutuksen ylittävät, valtiolta ja päämieheltä velottavat, oikeudenkäyntikustannukset muodostuvat avustajan toimenpiteistä, 15 tuntia 15 minuuttia a 100 euroa tunnilta eli 1.525 eurosta, analyysiraportin kustannuksista 135,25 eurosta, Insinööritoimisto Helimon laskusta 612,75 eurosta ja tuomiomaksusta 179 eurosta. Lasku arvonlisäveroineen on yhteensä 2.952,06 euroa.

 

Käräjäoikeus hyväksyy avustajan käyttämän työajan ja hänen vaatimansa kustannukset lukuunottamatta Helimon laskua, jonka peruste on syntynyt 7.4.2009 eli ennen oikeusavun myöntämistä ja lukuunottamatta tuomiosta vaadittua toimituskirjamaksua 179 euroa, jota tässä asiassa ei peritä, koska oikeusapuetuus kattaa maksun.

 

Asianajaja Härmäläisen oikeusapulain mukainen palkkio on 1.525 euroa, hyväksytyt kustannukset 135,25 euroa ja arvonlisäveron osuus 365,25 . euroa eli yhteensä 2.025,50 euroa, josta päämiehen osuus 20 %:a eli 405,10 euroa.

 

TUOMIOLAUSELMA

 

Pääasia

 

 

Kanne on hylätty kokonaisuudessaan.

 

Oikeudenkäyntikulut    ja korvausvelvollisuus

 

Kantaja Seija Orvokki XXXXXki velvoitetaan suorittamaan vastaajalIe Jani Petri Juhani YYYYYilIe oikeudenkäyntikuluina arvonlisäveroineen 12.568,40 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.

 

Valtion varoista maksetaan AA Ilkka Härmäläiselle palkkiona 1.220 euroa, kuluina 108,20 euroa ja arvonlisäverona 292,20 euroa eli yhteensä 1.620,40 euroa, joka jää valtion vahingoksi.

 

Seija Orvokki XXXXXki velvoitetaan suorittamaan AA Ilkka Härmäläiselle omavastuuosuutensa 405,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien.

 

 

 

MUUTOKSENHAKU

 

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen. Valittajan vastapuolella on mahdollisuus vastavalitukseen.

Valitusosoitus liitteenä.

 

Hyväksytty  tyytymättömyyden   ilmoitus

 

 

-  Kantaja Seija Orvokki XXXXXki / AA Ilkka Härmäläinen koko tuomioon.

 

Määräaika  valituksen  tekemiselle

 

22.6.2009

 

Määräaika vastavalituksen   tekemiselle

 

6.7.2009

 

Käräjätuomari                   Paula Ramstedt