Reklamoinnin oikea-aikaisuus?

Tapauksessa on kysymys siitä, onko MMMin (myyjä, vastaaja) OOOselle (ostaja, kantaja) myymässä asunnossa ollut kanteessa väitetyt lämmitysjärjestelmän laatuvirheet ja onko OOO reklamoinut näistä virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli ne havainnut tai hänen olisi pitänyt ne havaita. Lisäksi kysymys on siitä, onko MMMi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa asunnon kylmyydestä. Lopuksi kysymys on vielä hinnanalennuksen sekä korvattavien selvittely- ja oikeudenkäyntikulujen määrästä.

Kiinteistökaupan 2013 kohteena on ollut 2009 valmistunut paritalon puolikas hallinnanjakosopimuksella. Kauppahinta on ollut 154.000 euroa. Hallintaoikeus on siirtynyt tammikuussa 2014. Lämmitysjärjestelmän virheistä on ensimmäisen kerran reklamoitu marraskuussa 2016. Myyjän mukaan virheet ovat olleet vastaajan tiedossa jo alkuvuonna 2014.

Käräjäoikeus toteaa asunnon lattialämmityksen toteutuvan sellaisella rakenteella, ettei lämmitysjärjestelmä riitä lämmittämään kosteita tiloja eikä muita asuintiloja. Kohteessa on tältä osin siten laatuvirhe. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tuomion olevan oikein. Lattialämmitystä ei ollut toteutettu suunnitellulla tavalla eikä se kykene toteutetulla tavalla tuottamaan riittävää lämpöä asuintiloihin, mikä ilmenee myös asunnon suuresta energiakulutuksesta. MMMrin on täytynyt olla tietoinen asunnon viileydestä.

Käräjäoikeus on antanut reklamaation oikea-aikaisuutta arvioidessaan ratkaisevan merkityksen sille, että OOO on ensivaiheessa epäillyt vanhaa ilmavesilämpöpumppua asunnon viileyden syyksi ja että reklamaatioaika asunnon viileyden syiksi nyt vedotuista lattialämmityksen toteutustavan virheistä on alkanut vasta sen jälkeen, kun OOO oli hankkinut uuden ilmavesilämpöpumpun ja kun asunnon lämmitys ei ollut senkään jälkeen tullut aiempaa paremmaksi.

MMMin mukaan OOO ei ole reklamoinut väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virheet. Reklamaation osalta hovioikeus katsoo, että lattialämmitysjärjestelmän virheiden toteaminen olisi edellyttänyt lattiarakenteiden avaamista laajalta alueelta, mitä ei ole voitu edellyttää OOOselta ennen kuin on käynyt selväksi, ettei lämmitysjärjestelmän toimimattomuuden syynä olekaan oletetulla tavalla ilmavesilämpöpumppu, joka oli OOOsen omistusaikana rikkoutunut heti kaupan jälkeen tammikuussa 2014. Myös kaupanteon yhteydessä on riidattomasti sovittu jäävän myyjän vastuulle nostaa lattialämmityksen tehoa eli kyse on tältä osin ollut myyjän tiedossa ja vastuulla olevasta seikasta.

Lämmitysvirheiden osalta käräjäoikeus katsoo, että MMMin on pitänyt vähintään tietää lämmitysongelmista. MMMi ei ole kuitenkaan OOOselle asunnon viileydestä kertonut. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 3-kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Käräjäoikeus toteaa reklamaation osalta OOOsen reklamoineen näytetyistä laatuvirheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheet tai kun hänen olisi pitänyt ne havaita. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen tiedonantovelvollisuudesta ja reklamaatiosta ratkaisussaan erinäisillä lisäyksillä.

Käräjäoikeuden ja hovioikeuden mukaan kiinteistössä ei ole terveyshaittaa. Otetut näytteet eivät ole ylittäneet asumisterveysasetuksen raja-arvoja. Rakenteissa ei ole osoitettu olevan myöskään mikrobeja. MMMg ei ole havainnut asunnon sisäilmassa, sisäpinnoissa ja rakenteissa myöskään kosteus- tai mikrobivaurioitumiseen viittaavia hajuja, värimuutoksia tai tummentumia.

Hinnanalennuksen määrästä hovioikeus toteaa, että hinnanalennuksen määrä on arvioitava samalla tavalla kuin virheiden olemassaolo kaupantekohetken mukaan. Näin ollen korjauskustannusten nousun vaikutus on vähennettävä hinnanalennusta arvioitaessa, kuten lain esitöissä (HE 120/1994 vp, s. 63) on todettu. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota, joka oli tuominnut myyjän maksamaan 50.000 euroa hinnanalennusta ostajalle. Lisäksi myyjä on käräjäoikeudessa velvoitettu maksamaan 8.900 euroa eli puolet ostajan oikeudenkäyntikuluista koska vain osa virhevaatimuksista on hyväksytty. Hovioikeudessa myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja n. 4.400 euroa.

Hakusanat: reklamaatio, tiedonantovelvollisuus, hinnanalennus, sopimusrikkomus, lämmitys, lattialämmitys,

Vaasan hovioikeus

Tuomio Nro 32
Antamispäivä 6.2.2019
Diaarinumero S 18/284


Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 18.1.2018 nro 1051 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat ja vastapuolet
MMMi
OOO

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely

Hovioikeus on 11.-12.12.2018 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

MMMin valitus ja OOOsen vastaus

Vaatimukset

MMMi on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, OOOsen kanne hylätään kokonaan ja hänet vapautetaan velvollisuudesta suorittaa hinnanalennusta OOOselle ja korvata tämän selvittely- ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta. Lisäksi MMMi on vaatinut, että OOOnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 15.389,95 eurolla ja hovioikeudesta 9.991,20 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Toissijaisesti MMMi on vaatinut, että hänen velvollisuutensa suorittaa OOOselle hinnanalennusta alennetaan 3.718,76 euroon, hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata OOOsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja että OOO velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 9.991,20 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

OOO on vaatinut, että valitus hylätään ja MMMi velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta siltä osin kuin niitä ei korvata valtion varoista eli 4.915,24 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.


Perusteet

Osapuolten valitus- ja vastausperusteet on kirjattu jäljempänä teemakohtaisesti hovioikeuden ratkaisun yhteydessä.

OOOsen vastavalitus ja MMMin vastaus

Vaatimukset

OOO on vaatinut, että MMMin velvollisuus suorittaa hänelle hinnanalennusta korotetaan tuomitusta 50.000 eurosta vaadittuun 145.000 euroon, jolle määrälle on maksettava tuotto- ja viivästyskorkoa käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla. Lisäksi OOO on vaatinut, että MMMin velvollisuus korvata hänen selvittely- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta korotetaan tuomitusta 10.800 eurosta vaadittuun 17.776,35 euroon laillisine viivästyskorkoineen ja että MMMi velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

MMMi on vaatinut, että valitus hylätään ja OOO velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Osapuolten valitus- ja vastausperusteet on kirjattu jäljempänä teemakohtaisesti hovioikeuden ratkaisun yhteydessä.

Riidatonta hovioikeudessa

Asian riidaton tausta ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivuilta 1-2. Lisäksi seuraavat seikat ovat riidattomia hovioikeudessa:

1. OOO on reklamoinut väitetyistä virheistä MMMille 29.11.2016 ja 29.12.2016 päivätyillä kirjeillä. (V7 ja V8)
2. Lattiarakenne on avattu OOOsen toimeksiannosta 24.2.2017. OOO on uusinut ilmavesilämpöpumpun loka-marraskuussa 2016. (OOO)
3. Alapohjan rakenne, alapohjassa todetut kosteusvauriot ja viemäreiden virheellisyys eli se, ettei vedeneristyksen vahvikekangas ole liittynyt kiristysrenkaan löysyydestä johtuen tiiviisti lattiakaivon rakenteeseen. (K4)
4. Lattialämmitys on suunniteltu asennettavaksi betonilattiaan. Lattialämmitys on puurakenteisessa lattiassa siten, että lattialämmitysputkien päälle on valettu betonisoirot. Lattialämmityksen alle ei ole asennettu lämmönohjauslevyjä. (K3=V5, K5, K6 ja K8=V6)
5. Asunnon lämmitysmuoto on vesikiertoinen lattialämmitys. Lämmön tuotto tapahtuu ilmavesilämpöpumpun avulla. (K3=V5)

Riitaiset kysymykset hovioikeudessa

1. Onko OOO reklamoinut väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli ne havainnut tai hänen olisi pitänyt ne havaita?
2. Lattialämmityksen virheellisyys? Onko MMMi jättänyt ilmoittamatta asunnon väitetystä viileydestä ja siten myyjänä rikkonut hänellä ollutta tiedonantovelvollisuutta?

3. Pesuhuoneen alapohjan kosteusvaurioiden syyt ja OOOsen oman menettelyn osuus vaurioiden synnyssä?
4. Ilma- ja lämpövuotojen olemassaolo ja niiden syyt? Höyrynsulkumuovien tiiviys ja asennustapa?
5. Onko asunnossa terveyshaittaa alapohjan ilmavuotojen seurauksena?
6. Virheiden korjauskustannukset ja hinnanalennuksen määrä?

Todistelu

Hovioikeudessa on vastaanotettu riitakysymyksistä sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko MMMin OOOselle myymässä asunnossa ollut kanteessa väitetyt laatuvirheet ja onko OOOnen reklamoinut näistä virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli ne havainnut tai hänen olisi pitänyt ne havaita. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys siitä, onko MMMi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa asunnon kylmyydestä. Hovioikeudessa on vielä kysymys hinnanalennuksen sekä korvattavien selvittely- ja oikeudenkäyntikulujen määrästä.

Reklamaatio

MMMi: OOO ei ole reklamoinut väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virheet. Pesuhuoneen lattiakaivon ja käyttövesiputkien jäätyminen sekä lattioiden väitetty viileys oli ollut OOOsen tiedossa ja havaittavissa jo alkuvuonna 2014 ja hän oli reklamoinut niistä MMMille vasta loppuvuonna 2016.

OOO: Käräjäoikeuden tuomio reklamaatioiden oikea-aikaisuudesta on oikea.

Hovioikeuden ratkaisu

Käräjäoikeus on antanut reklamaation oikea-aikaisuutta arvioidessaan ratkaisevan merkityksen sille, että OOO on ensivaiheessa epäillyt vanhaa ilmavesilämpöpumppua asunnon viileyden syyksi ja että reklamaatioaika asunnon viileyden syiksi nyt vedotuista lattialämmityksen toteutustavan virheistä on alkanut vasta sen jälkeen, kun OOO oli hankkinut uuden ilmavesilämpöpumpun ja kun asunnon lämmitys ei ollut senkään jälkeen tullut aiempaa paremmaksi.

Hovioikeus toteaa, että rakennuksen pääasiallinen lämmitysmuoto on ollut vesikiertoinen lattialämmitysjärjestelmä, jossa lämmön tuotto on tapahtunut ilmavesilämpöpumpulla (kirjalliset todisteet K2 ja K3=V5). OOOsen nyt virheenä vetoamat seikat eli lattialämmitysjärjestelmän virheellinen asennus ja näistä seikoista johtuva asunnon viileys eivät ole olleet OOOsen tiedossa ennen kuin rakennuksen lattiarakenteita on helmikuussa 2017 avattu sen jälkeen, kun lämmitysjärjestelmään kiinteästi liittyneen ilmavesilämpöpumpun uusiminen ei ole tuottanut toivottua parannusta asunnon lämmitykseen. Näiden lattialämmitysjärjestelmän virheiden toteaminen olisi edellyttänyt lattiarakenteiden avaamista laajalta alueelta, mitä ei ole voitu edellyttää OOOselta ennen kuin on käynyt selväksi, ettei lämmitysjärjestelmän toimimattomuuden syynä olekaan oletetulla tavalla ilmavesilämpöpumppu, joka oli OOOsen omistusaikana rikkoutunut heti kaupan jälkeen tammikuussa 2014. Uuden ilmavesilämpöpumpun hankintahinta on 7.11.2016 ollut 8.900 euroa eli kyse ei ole ollut vähäisestä investoinnista vuonna 2009 valmistuneen rakennuksen lämmitysjärjestelmään. OOOsen ei olisi pitänyt käyttövesiputkien jäätymisen perusteella ymmärtää epäillä lattialämmitysjärjestelmän virheitä.

Myös kaupanteon yhteydessä on riidattomasti sovittu jäävän myyjän vastuulle nostaa lattialämmityksen tehoa (kirjallinen todiste K2) eli kyse on tältä osin ollut myyjän tiedossa ja vastuulla olevasta seikasta.

Hovioikeus hyväksyy näillä lisäyksillä käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 12).

Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ja lattialämmityksen riittävyys

MMMi: Käräjäoikeus on virheellisesti perustanut tuomionsa yksin OOOsen ja todistaja S I OOOsen kertomuksiin lattialämmityksen riittämättömyydestä. OOOsella ei ole ollut esittää mitään mittaustuloksia lattialämmityksen tuottamasta lämmöstä. Pesutilat, kuten myös muut huonetilat, olivat lämmenneet toteutetun lattialämmityksen avulla, kuten MMMi ja todistajat H I K***i ja P J (P) MMMi ovat kertoneet. Toteutettu lattialämmitys ei ole virheellinen eikä määräysten vastainen. MMMi ei ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan, koska asunnon lämmityksessä ei ollut ongelmia.

OOO: Käräjäoikeuden tuomio on oikein. Lattialämmitystä ei ollut toteutettu suunnitellulla tavalla. Lattialämmitys ei kykene toteutetulla tavalla tuottamaan riittävää lämpöä asuintiloihin, mikä ilmenee myös asunnon suuresta energiankulutuksesta. MMMin on täytynyt olla tietoinen asunnon viileydestä.

Hovioikeuden ratkaisu

Vesikiertoinen lattialämmitys on rakennuksen pääasiallinen lämmitysmuoto, joka on suunniteltu ja mitoitettu rakennettavaksi betonilattiaan (kirjalliset todisteet K2, K5 ja K6). Lattialämmitys on sen sijaan rakennettu rossipohjaiseen puulattiaan lastulevyn alle ilman lämmönluovutuslevyjä (kirjalliset todisteet K5 ja K8=V6). Oikealla tavalla asennettuna vesikiertoisen lattialämmitysjärjestelmän tulisi tuottaa riittävä sisälämpötila tälle lämmitysmuodolle tavanomaisilla kustannuksilla. OOOsen kertomusta lattialämmitysjärjestelmän tehottomuudesta tukevat J J R***llin ja M T L***an kertomukset sekä Kari-Pekan Puu Oy:n tekemät tutkimukset (kirjallinen todiste K8=V6), joiden oikeellisuutta ei ole syytä epäillä. Myös kaupanteon yhteydessä on riidattomasti sovittu jäävän myyjän vastuulle nostaa lattialämmityksen tehoa, mikä ei ole MMMin väittämällä tavalla liittynyt vain silikonien poistamiseen (kirjallinen todiste K2). S O K A***o on kertonut, etteivät lattialämmitysjärjestelmän jakotukin säädöt ole välittömästi kaupanteon jälkeen eli 14.1.2014 olleet oikeat.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 9-10 ja 11-12). P MMMin ja Kalajoen kertomukset eivät anna aihetta arvioida näyttöä toisin.

Pesuhuoneen virheet ja OOOsen oma myötävaikutus pesuhuoneen alapohjan vahinkoihin.

MMMi: OOO tai hänen isänsä olivat säätäneet pesuhuoneen lattialämmityksen jakotukkeja siten, että pesuhuoneen lattialämmitys oli ollut suljettuna tai jäätynyt todistaja A***on käydessä asunnossa tammikuussa 2014. A***o, joka oli aikoinaan säätänyt lattialämmityksen jakotukkien säädöt, oli tuolloin havainnut säätöjen virheellisyyden ja myös lattiakaivossa jäätä. Vedenerityksessä käytetyt Kiillon tuotteet eivät kestä todistaja T J L***an kertomalla tavalla pakkasta, joten rakenteiden jäätyminen on voinut aiheuttaa muodonmuutoksia lattiakaivon rakenteissa. Pesuhuoneen viemärikaivon ja alapohjan vauriot ovat johtuneet OOOsen omasta menettelystä. OOO oli laiminlyönyt myös viemärin kiristysrenkaan kunnon tarkastamisen ja hajulukon puhdistamisen, minkä seurauksena viemäri oli tulvinut aiheuttaen alapohjan kosteusvauriot.

OOO: Käräjäoikeuden tuomio on oikea. OOO tai hänen isänsä ei ollut säätänyt pesuhuoneen lattialämmityksen jakotukkeja. Pesuhuoneen kylmyys oli 14.1.2014 johtunut ilmavesilämpöpumpun rikkoutumisesta samana päivänä. Väite siitä, että lattialämmitys olisi ollut pois päältä jopa useita päiviä, ei pidä paikkaansa. Pesuhuoneen lattiakaivon ja alapohjan virheet on näytetty M J P***än todistajankertomuksella ja sen perustana olevilla raporteilla ja niihin kirjatuilla seikoilla. L***an kertomus lattiakaivon jäätymisen ja tukkeutumisen seurauksista ei ole uskottava.

Hovioikeuden ratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren (OK) 17 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan tuomioistuimen on esitettyjä todisteita ja muita asian käsittelyssä esiin tulleita seikkoja harkittuaan päätettävä, mitä asiassa on näytetty tai jäänyt näyttämättä. Tuomioistuimen on perusteellisesti ja tasapuolisesti arvioitava todisteiden ja muiden seikkojen näyttöarvo vapaalla todistusharkinnalla, jollei laissa toisin säädetä.

Riita-asiassa asianosaisen on OK 17 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan näytettävä ne seikat, joihin hänen vaatimuksensa tai vastustamisensa perustuu. Lainkohdan 2 momentin mukaan seikan asettaminen tuomion perustaksi edellyttää, että asianosainen on esittänyt siitä uskottavan näytön.

OOO, P J (P) OOO ja A***o ovat kertoneet asian ratkaisemisen kannalta olennaisista seikoista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu (s. 8-9).

OOO ja P OOO ovat kertoneet, että ilmavesilämpöpumpun rikkouduttua 14.1.2014 illalla A***o oli tullut OOOsen pyynnöstä korjaamaan ilmavesilämpöpumppua. OOOset ovat kiistäneet säätäneensä lattialämmitysjärjestelmän jakotukkia. P OOOsen mukaan hän ei ollut edes tiennyt, missä lattialämmitysjärjestelmän jakotukki oli sijainnut ennen kuin A***o oli tämän näyttänyt. OOOsten mukaan A***o oli lainannut jakotukin säätämistä varten työkalua

OOOsen naapurilta eli P***selta. OOOsen mukaan A***o on P***sen vaimon veli.

A***on mukaan hän oli todennut ilmavesilämpöpumpun releen rikkoutuneen sähköverkossa tapahtuneen vian seurauksena. Tästä oli aiheutunut lämmityksen lakkaaminen koko huoneistossa. Koko huoneisto oli ollut todella kylmä ja pesuhuoneen lattiakaivossa oli päässyt vesi jäätymään. A***on mukaan hän oli kokeillut pesuhuoneen lattiaa kädellään ja ottanut myös pois kaivon ritilän todetessaan kaivossa jäähilettä. Kaivo ei ollut rikkoutunut jäätymisen seurauksena. Lämmöt olivat olleet A***on arvion mukaan pitkään pois päältä. Lattialämmityksen jakotukki ei ollut 14.1.2014 ollut niissä oikeissa säädöissä, joihin hän oli järjestelmän aikoinaan säätänyt. A***o on kertonut rakentaneensa toisen puolen talosta. A***o oli lainannut P***selta työkalua jakotukin säätämistä varten. A***on mukaan hän oli saanut korjattua ilmavesilämpöpumpun siten, että lämmöntuotto oli toiminut. Lattialämmitysautomatiikkaa, joka oli vioittunut myös, ja lämmönjakoa ei ollut kuitenkaan tuolloin korjattu (kirjallinen todiste V4).

Näyttöä arvioitaessa ei voida sivuuttaa sitä, että A***o on Kalajoen kertomalla tavalla vaikuttanut siihen, millä tavalla lattialämmitysjärjestelmä on rakennettu, ja että A***o on myös alunperin säätänyt lattialämmitysjärjestelmät ja rakentanut toisen puolen rakennuksesta. A***o on ollut myös rakennuksen toisen huoneiston omistajan eli P***sen vaimon veli. A***o ei siten ole ollut täysin ulkopuolinen lvi-alan ammattilainen, joka olisi 14.1.2014 käynyt korjaamassa OOOsen rikkoutuneen ilmavesilämpöpumpun.

A***on kertomus siitä, että lattialämmitysjärjestelmän jakotukkia olisi OOOsten toimesta säädetty jo ennen hänen paikalle tuloaan, ei ole uskottava, kun otetaan huomioon se, että A***o oli joutunut lainaamaan P***selta jakotukin säätämistä varten työkalua. OOOsilla ei ole siten ollut hallussaan sopivaa työkalua. A***on kertomus lattiakaivon tarkastamisesta tilanteessa, jossa ilmavesilämpö- pumpun rele on hänelle kerrotulla tavalla aivan hetki sitten samana iltana rikkoutunut, on myös epäuskottava. P OOOsen mukaan A***o ei ollut tarkastanut pesuhuoneen lattiakaivoa. Ottaen huomioon, että lattialämmitys on asunnon pääasiallinen lämmitysmuoto ja että niin OOOsten kuin A***onkin mukaan ulkona on ollut kova pakkanen 14.1.2014, ei ole uskottavaa, että OOO olisi viivytellyt ilmavesilämpöpumpun korjaamisessa tilanteessa, jossa hän oli juuri muuttanut asuntoon.

Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei A***on kertomus ole vastoin OOOsten kertomaa uskottava näyttö MMMin esittämän väitteen tueksi. Näin ollen MMMin väite siitä, että alapohjassa todetut kosteusvauriot ja lattiakaivojen todetut virheellisyydet johtuisivat OOOsen laiminlyönneistä, on hylättävä.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 8-9).

Ilma- ja lämpövuodot

MMMi: Käräjäoikeus on virheellisesti perustanut tuomionsa todistaja H L J MMMgin todistajankertomukseen ja sen perustana olleisiin mittauksiin, joita ei ollut toteutettu vallitsevien tutkimusstandardien mukaisesti vaan aivan liian suuressa alipaineessa. Ilmavuotoja tutkittaessa huoneista olisi pitänyt poistaa myös kaikki huonekalut ja esineet viimeistään vuorokautta ennen kuvaamista. L***a oli tarkastanut rakennuksen yläpohjan ja seinien höyrynsulut ja todennut ne tarkastetuilta kohdin ehjiksi ja oikein asennetuiksi. K***i on kertonut, että höyrynsulut oli teipattu asianmukaisesti rakennusvaiheessa. Kari-Pekan Puu Oy:n lausunto tukee osaltaan L***an ja K***en kertomuksia höyrynsulun asennuksen asianmukaisuudesta. Lausunnon mukaan höyrynsulkumuovi oli ollut neljästä tarkastetusta kohdasta yhtenäinen.

OOO: MMMgin tutkimukset ilmavuodoista oli tehty asianmukaisesti. Käräjäoikeuden näytetyiksi katsomien ilmavuotojen lisäksi asunnon yläpohjan ja ulkoseinien liitoskohdissa ja ulkoseinien pystynurkissa oli ollut myös ilmavuotoa.

Hovioikeuden ratkaisu

Rakennuksen lämpökuvauksesta on voimassa RT-kortti RT 14-11*** (jäljempänä RT-kortti), joka on annettu marraskuussa 2016, kuten MMMg ja L***a ovat kertoneet.

MMMg on kertonut suorittaneensa tutkimuksensa noudattaen RT-korttia, jonka kohdan 7 mukaan ilmavuotojen paikannusmittaus suoritetaan tehostetussa alipaineessa -50 Pa. Tällöin tutkimuksen tarkoituksena on ainoastaan paikantaa rakennuksen ilmavuodot, eikä näin suuressa alipaineessa suoritetun tutkimuksen tuottamien tulosten osalta sovelleta asumisterveysasetuksessa säädettyjä raja-arvoja eikä lämpötilaindeksiä ilmoiteta, kuten RT-kortin kohdasta 10 ilmenee. Tällaista tutkimusta ei siten voida hyödyntää arvioitaessa rakennusta asumisterveyden näkökulmasta, mikä edellyttäisi asumisterveysasetuksen 4 §:n mukaisesti mittausten suorittamista asunnon tavanomaista käyttöä vastaavissa olosuhteissa.

Myös asumisterveysasetusta edeltäneessä asumisterveysohjeessa (Helsinki 2003, s. 12) todetaan, että rakennuksen ulkovaipan ilmapitävyys voidaan tarvittaessa mitata painekokeella, jossa tutkittavaan tilaan aiheutetaan 50 Pa alipaine. Näin saatu ilmavuotoluvun arvo (n50 l/h) kuvaa ulkovaipan tiiviyttä.

MMMg on suorittanut ilma- ja lämpövuotoja koskevat tutkimuksensa RT-kortissa ohjeistetulla tavalla. P***än tutkimustulokset tukevat tätä johtopäätöstä. Näin ollen MMMin väite siitä, että MMMg olisi suorittanut tutkimuksensa virheellisellä tavalla, on hylättävä.

OOO on vedonnut hinnanalennuksen perusteena höyrynsulkumuovin osalta toisaalta siihen, että yläpohjan höyrynsulkumuovi puuttuisi, ja toisaalta siihen, että vedottujen ilma- ja lämpövuotojen syynä voi olla höyrynsulun virheellinen asennus-/teippaustapa. Koska rakenteita ei ole kauttaaltaan avattu, ei höyrynsulkujen asennuksen ja teippauksen osalta ole esitetty sellaista näyttöä, jonka perusteella voitaisiin yksilöidysti todeta rakennuksessa olleen näiltä osin virheitä. Höyrynsulut olivat olleet avatuista kohdista teipattu ja asennettu oikein, kuten L***a on kertonut ja kuten Kari-Pekan Puu Oy:n lausunnosta ilmenee (kirjallinen todiste K8 = V6). Lämpötilapoikkeamat ja MMMgin toteamat ilmavuodot viittaavat kuitenkin OOOsenkin kertomalla tavalla myös tämänkaltaisiin virheisiin, mikä edellyttää höyrynsulkumuovien liitosten tarkistamista ja tarvittaessa korjaamista (kirjalliset todisteet K3, K10 ja K11). Kyse on tältä osin hinnanalennukseen oikeuttavasta laatuvirheestä, koska kyse on vuonna

2009 valmistuneesta rakennuksesta. Yläpohjan osalta on sen sijaan jäänyt näyttämättä, että yläpohjan höyrynsulkumuovi puuttuisi.

Näillä lisäyksillä ja täsmennyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 10-11). Kuten käräjäoikeus on todennut, OOOsella ei ole oikeutta vedota hinnanalennukseen oikeuttavina laatuvirheinä yläpohjan ilma- ja lämpövuotoihin, joiden osalta hän on kaupan yhteydessä riidattomasti sitoutunut lisäämään tarvittaessa yläpohjan eristeitä.

Huoneiston sisäilma ja terveyshaitta

OOO: OOOsen kertomuksen mukaan hänellä ja hänen lapsellaan oli ollut oireita asunnossa asumisen aikana. OOOsen kertomus on uskottava ja sillä on näytetty toteen asunnossa ollut terveyshaitta. OOOsen kertomusta tukee MMMgin kertomus siitä, että alapohjan ryömintätilasta oli tullut alapohjan ilmavuotojen seurauksena sisäilmaan epäpuhtauksia. Rakennuksessa oli ollut lattian ja ulkoseinien liitoskohdissa runsaasti ilmavuotoja.

MMMi: Käräjäoikeuden tuomio on tältä osin oikea. Huoneistossa ei ole näytetty olleen terveyshaittaa. MMMg ei ole tutkinut sisäilman laatua mikrobimittauksin, eikä asiassa ole esitetty lääketieteellistä selvitystä OOOsen ja hänen lapsensa oireilusta.

Hovioikeuden ratkaisu

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 11).

Hinnanalennuksen määrä

MMMi: Pesutilojen arvonlisäverollinen korjauskustannus voi olla enintään 3.718,76 euroa, kuten todistaja L***a on arvioinut. OOOsen arvio korjauskustannusten määrästä ei ole luotettava, eikä siitä ilmene esimerkiksi korjauksessa tarvittavat materiaalit määrineen.

OOO: Hinnanalennuksen määrä on 145.000 euroa, joka koostuu todistaja OOOsen kertomalla tavalla kolmesta pääerästä: 54.745 euroa rossipohjan korjauksesta, 34.521 euroa kosteiden tilojen korjauksesta ja 22.600 euroa kuivien tilojen katto- ja seinärajojen sekä nurkkien ilmavuotojen korjauksista.

Hovioikeuden ratkaisu

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen (s. 14). Hovioikeus toteaa, että hinnanalennuksen määrä on arvioitava samalla tavalla kuin virheiden olemassaolo kaupantekohetken mukaan. Näin ollen korjauskustannusten nousun vaikutus on vähennettävä hinnanalennusta arvioitaessa, kuten lain esitöissä (HE 120/1994 vp, s. 63) on todettu. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Hinnanalennuksen suorittamisen jälkeen kauppahinnaksi jää 104.000 euroa, mikä vastaa hovioikeuden vastaanottaman näytön valossa kohteen käypää arvoa kaupantekohetkellä.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Hovioikeus hyväksyy asianajaja T OOOon laskun. OOOsen oikeudenkäyntikulujen määrä hovioikeudessa on arvonlisäveroineen siten 4.501,20 euroa. OOOsen perusomavastuuosuuden määrä on 900,24 euroa ja lisäomavastuuosuuden määrä 2.500 euroa eli OOOsen itsensä maksettava osuus avustajanpalkkiosta on yhteensä 3.400,24 euroa. Valtion varoista jää maksettavaksi asianajaja T OOOolle 1.100,96 euroa.

Oikeudenkäynti on hovioikeudessa keskittynyt MMMin valituksessaan riitauttamien kysymysten käsittelyyn. Koska MMMin valitus on hylätty, on MMMi velvollinen korvaamaan OOOsen oikeudenkäyntikulut siltä osin kuin ne eivät liity OOOsen vastavalitukseen. Hovioikeus on arvioinut yksinomaan vastavalitukseen liittyneiden avustajan laskuttamien toimenpiteiden määräksi viisi tuntia. MMMi on siten velvollinen korvaamaan OOOsen avustajanpalkkiot 28 tunnin osalta eli 3.819,20 euron osalta, josta määrästä OOOselle on suoritettava 2.883,50 euroa ja valtiolle 935,70 euroa, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

OOO oli suorittanut nimeämilleen todistajille MMMgille ja P***älle todistajanpalkkion näiden vaatimalla tavalla ennakkoon ja ennen kuin OOOselle oli myönnetty oikeusapu oikeusturvavakuutuksen ylittäviin kustannuksiin. MMMg ja P***ä ovat olleet OOOsen kannalta keskeisiä todistajia ja siten heidän vaatimansa palkkiot ovat olleet tarpeellisia ja asian laatuun nähden määriltään tavanomaisia. MMMi on siten velvollinen korvaamaan myös nämä todistajanpalkkiot OOOselle yhteensä 1.515 eurolla.

MMMi on velvollinen korvaamaan valtiolle sen varoista OOOsen nimeämille todistajille maksetut määrät.

Tuomiolauselma

MMMin valitus ja OOOsen vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Valtion varoista suoritetaan OOOsen avustajaksi määrätylle asianajaja T OOOolle avustajantehtävästä hovioikeudessa palkkiona 1.100,96 euroa, mistä määrästä I T J MMMi velvoitetaan suorittamaan valtiolle 935,70 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä. S K OOO velvoitetaan suorittamaan perus- ja lisäomavastuuosuuksiaan vastaavat 3.400,24 euroa asianajaja T OOOolle palkkiona avustajantehtävästä hovioikeudessa.

I T J MMMi velvoitetaan korvaamaan S K OOOsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 4.398,50 eurolla, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

I T J MMMi velvoitetaan korvaamaan valtiolle todistelukustannukset hovioikeudesta 489,30 eurolla.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 8.4.2019.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos P K***
hovioikeudenneuvos K MMM
ma. hovioikeudenneuvos Y OOOm

Ratkaisu on yksimielinen.

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari S N***m
TUOMIO
Annettu kansliassa
1811051
18.1.2018
L 1715474

Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille
19.4.2017
SELOSTUS ASIASTA
Kantaja
OOO, S K

Vastaaja
MMMi, I T J


S K OOO (ostaja I kantaja) on ostanut 16.12.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla I T J MMMilta (myyjä I vastaaja) puolet Nakkilan kunnan Viikalan kylässä sijaitsevasta Mänty***-nimisestä tilasta RN:o 2:707 ja sillä sijaitsevasta asuinrakennuksesta 154.000 euron kauppahinnalla.

Kyseessä on paritalo ja hallinnanjakosopimuksen mukaisesti kantaja omistaa rakennuksen länsipäädyn asunnon nro 1. Paritalo on valmistunut vuonna 2009. Hallintaoikeus kaupankohteeseen on siirtynyt ostajalle tammikuussa 2014.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy on laatinut kohteesta 9.12.2013 päivätyn kosteusmittauspöytäkirjan, jonka mukaisina
toimenpide-ehdotuksina on mainittu seuraavaa:
- Suositeltiin nostettavaksi märkätilojen lattialämmityksen tehoa.
- Suositeltiin uusittavaksi pesuhuoneen lattian ja seinänrajan sekä pystynurkkien silikonit.
- Suositeltiin huoltotasolaudoitusta eristekerroksen yläpuolelle sekä eristeiden lisäystä kyseiseen kohtaan.

Pesuhuoneen silikonien poistaminen ja lämmityksen lämmön nostaminen on jäänyt myyjän vastuulle. Eristeiden lisääminen yläpohjaan on jäänyt ostajan tehtäväksi.

Ostaja on ennen kaupantekoa suorittanut kiinteistöllä kaksi katselmusta todeten kaupan kohteen vastanneen siitä esitettyjä asiakirjoja ja siitä annettuja tietoja.

Lämpöpumppu on myyjän omistusaikana toiminut normaalisti, ja se on ollut kaupantekohetkellä kunnossa. OOO on omistusaikanaan uusinut poistoilmalämpöpumpun. Nibe 410p -lämpöpumpun kompressori on mennyt jumiin, ja lisäksi on todettu tuloilmakennoston kiinnitysten olevan rikki ja tuloilmakennon vuotavan. Tämän johdosta lämpöpumppuun olisi ollut vaihdettava kompressori, kuivain, paisuntaventtiili ja kylmäaineet, tuloilmakennosto sekä sähkövastus. LPS-Service Oy:n kustannusarvio työstä oli 4.900 - 5.300 €. Suuren kustannusarvion johdosta tilalle on kuitenkin vaihdettu uusi lämpöpumppu Nibe 470, jonka hankintahinta on ollut 8.900 €. Lasku on päivätty 7.11.2016.

OOOsen omistusaikana asunnon kylpyhuoneen käyttövesiputki on jäätynyt helmikuussa 2014 sekä seuraavana talvena.

Tehtyjen tutkimusten perusteella on todettu, että pesuhuoneen lattian alla olevissa villoissa, tuulensuojalevyissä ja lattianiskoissa on kosteusvaurio.

OOOsen selvittelykulut ovat 3.782,08 euroa sekä sijaisasunnon vuokrakustannukset 600 euroa kuukaudessa 1.4.2017 lukien.

KANNE

Vaatimukset

Perusteet

OOO on ensisijaisesti vaatinut, että
- kauppa määrätään purettavaksi ja
- MMMi velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 154.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.12.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 26.4.2017 saakka sekä siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,
- MMMi velvoitetaan korvaamaan uudesta lämmityslaitteesta (LPS Lämpöpumppu Service Oy) 5.300 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 26.4.2017 lukien ja että
- MMMi velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena tai oikeudenkäyntikuluina OOOselle selvittely- ja tutkimuskulut 3.782,08 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 26.4.2017 lukien sekä maksamaan vuokra-asunnosta aiheutunutta kulua 600 euroa kuukaudessa 1.4.2017 lukien.

Toissijaisesti OOO on vaatinut, että MMMi velvoitetaan suorittamaan hänelle
- kauppahinnan alennusta 145.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.12.2013 lukien sekä haasteen tiedoksiannosta 26.4.2017 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti ja
- vahingonkorvauksena tai oikeudenkäyntikuluina selvittely- ja tutkimuskuluista 3.782,08 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 26.4.2017 lukien.

Vielä OOO on vaatinut, että MMMi velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 17.776,35 eurolla laillisina viivästyskorkoineen.

Kaupan kohteen virheet

Asuessaan kiinteistöllä OOO on havainnut, että asuinlämpötila on
ollut talvella varsin alhainen. Tämän johdosta lämmitysjärjestelmä on vaihdettu tehokkaampaan, mutta viileys ei ole poistunut. Tehokuivaus Oy/M P***ä on suorittanut OOOsen toimeksiannosta lämpökuvauksen 9.11.2016.

Lämpökuvauksessa on todettu muun muassa seuraavat puutteet:
- Pesuhuoneen, makuuhuoneen ja keittiön osalla on ulkoseinän ja yläpohjan sekä alapohjan liitoskohdissa lämpövuotoa, joista aiheutuu rakenteeseen kosteusvaurion riski.
- Käyttövesiputket kulkevat suurella todennäköisyydellä lähellä alta auki olevaa alapohjan alapintaa, jonka seurauksena putket ovat jäätyneet talvikaudella.

Lämpökuvauksen yhteydessä on ilmennyt myös, että yläpohjasta puuttuu todennäköisesti höyrynsulku osittain taikka kokonaan.

Edelleen alapohjassa saunan ja pesuhuoneen alueella on vesivaurio, jonka Tehokuivaus Oy on havainnut 23.11.2016.

Saunan, pesuhuoneen, kodinhoitohuoneen ja wc:n kaivoihin liitetyt vedeneristeen vahvikekankaat ja kaivojen korokerenkaiden liitoskohdat vuotavat, kun vedenpinta nousee kaivossa. Kaivoissa olevat kiristysrenkaat ovat "löysiä", minkä lisäksi vedeneristeen vahvikekankaat ovat irti kaivojen huulloksista. Kosteutta on havaittu alapohjan villaeristeessä, niskojen reunassa sekä tuulensuojalevyssä.

Lattialämmitys on tehty betonirakenteiselle lattialle, vaikka rakenne on puupohjainen rossipohja. Puupohjaisen rossipohjan ollessa kyseessä vesikiertoiseen lattialämmitysjärjestelmään kuuluu lämmönluovutuslevyt, joilla ohjataan lämpö oikeaan suuntaan. Lämmönluovutuslevyjä ei ole asennettu ainakaan niihin kohtiin, joista rakennetta on tähän mennessä purettu.

Saunan, kodinhoitohuoneen ja wc-tilojen lattialämmitysputket on asennettu virheellisesti lastulevyn alle.

Makuuhuoneesta otetun sisäilmanäytteen mukaan mikrobi-/sienikasvusto on tavanomaisesta poikkeava (kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja/ sienisukuja/lajeja todettu) johtuen havaituista ilmavuodoista.

Kantaja ei ole pyynnöistä huolimatta saanut lattialämmityksen osalta suunnittelupöytäkirjaa eikä käyttöönottopöytäkirjaa.

Nykytilanne ja korjauskustannukset

OOO on joutunut muuttamaan lapsensa kanssa asunnosta, koska sisäilmassa olevat homeitiöt ovat aiheuttaneet jatkuvaa sairastelua sekä OOOsen lapselle että hänelle itselleen. OOO on vuokrannut kaksion 1.4.2017 alkaen, jonka vuokran määrä on 600 euroa kuukaudessa.

OOOselle on aiheutunut myös runsaasti lääkärikuluja. Rakennuspalvelu Expert Oy on antanut korjauskustannusarvion, jonka mukaan korjauskustannukset ovat 150.896,85 euroa, joka sisältää selvittelykuluja. Korjaustoimenpiteistä ei aiheudu tasonparannusta.

Viallisen lämpöpumpun korjauskustannusarvio oli LPS-Service Oy:n mukaan 4.900 - 5.300 €. MMMin on korvattava lämpöpumpun asentamisesta aiheutuneet kustannukset, jos kauppa puretaan.

Selvittely- ja tutkimuskulut ovat 3.782,08 euroa.

Oikeudellinen arviointi

Kohteessa on salainen virhe, koska kantaja ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää sittemmin havaituista virheistä. Myyjä on myös jättänyt ilmoittamatta, että asunto on talvella kylmä.

Kantajalle on aiheutunut virheistä olennaista haittaa. Asumistaso on alentunut, ja hän on joutunut muuttamaan pois asunnosta terveyshaittojen vuoksi. Ei ole varmaa, että virheet voidaan kokonaan korjaamalla poistaa. Kantaja ei olisi ostanut nyt puheena olevaa paritaloasuntoa, mikäli hän olisi ollut tietoinen kohteessa olevista vakavista virheistä. Ottaen huomioon erittäin merkittävät korjauskustannukset muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kantajan kannalta kohtuullisena.

VASTAUS

Vaatimukset

Perusteet
MMMi on vaatinut, että kanne hylätään ja OOO velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 11.852,23 eurolla ja selvittelykulunsa 3.537,72 euroa laillisine viivästyskorkoineen.

Ennen kauppaa annetut tiedot

OOO on kaupantekoa ennen tutustunut Selotus asiassa-kohdassakin mainittuun Satakunnan Rakennekuvaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjaan, jossa kanteessa esitettyjen toimenpide-ehdotusten lisäksi on suositeltu huoltotasolaudoituksen asentamista eristekerroksen yläpuolelle sekä eristeiden lisäystä kohtiin, joissa oli havaittu eristekerroksen painumista.

Väitetyt virheet

Lämpöpumppu

Laskun päiväyksen 7.11.2016 perusteella poistoilmapumpun toimintahäiriö olisi todettu vasta lähes kolme vuotta tehdyn kiinteistökaupan jälkeen.

OOO on ensimmäisen kerran reklamoinut MMMia 29.11.2016 päivätyllä reklamaatiolla. Tuossa reklamaatiossa on todettu OOOsen vaihtaneen lämmitysjärjestelmän tehokkaampaan, mikä ei kuitenkaan ollut poistanut asunnon viileyttä. Minkäänlaista lämmitysjärjestelmän uusimista koskevaa vaatimusta ei tuossa edellä mainitussa reklamaatiossa ole esitetty, kuten ei myöskään kantajan 29.12.2016 päivätyssä kaupanpurku- / hinnanalennusvaatimuksessa. Pumppua koskeva vaatimus on esitetty ensimmäisen kerran vasta 13.4.2017 päivätyssä haastehakemuksessa.

MMMi tai kukaan muukaan asunnossa olijoista ei ole havainnut asunnossa minkäänlaista viileyttä talviaikoina.

Mahdolliset lämpötilaongelmat ovat johtuneet OOOsen omistusaikana tapahtuneesta käyttäjän virheestä. Lattialämmityksen jakotukkeja oli säädetty, minkä seikan S A***o oli havainnut käydessään asunnolla alkuvuonna 2014. Pesuhuonetilassa oli ollut erittäin kylmää, ja hän oli pyytänyt OOO*sta tarkistamaan, oliko jotain jäätynyt rikki. A***on käsityksen mukaan OOOsen isä oli ilmeisesti säätänyt jakotukkia, eikä niin olisi saanut tehdä. Asunnon kaikki lämmöntuotantolaitteet olivat menneet joko sähköpiikin taikka jonkin muun syyn vuoksi rikki. Talossa oli ollut kylmä ja ulkona jäätävä pakkanen, eikä mikään lämmittänyt taloa.

Pesuhuoneen jakotukki oli ollut kokonaan kiinni virheellisestä jälkisäädöstä johtuen. Asunnossa ei ollut ollut lämmitystä moneen päivään ja muun muassa lattiakaivo ja käyttövesiputki olivat jostain kohtaa jäätyneet.

Lattian viileys, lämpöpumpun ongelmat ja käyttövesiputkien sekä kaivojen jäätyminen ovat olleet ostajan tiedossa jo alkuvuonna 2014. Vallitsevan oikeuskäytännön mukaan kohtuullinen reklamaatioaika on 3-4 kuukautta ja joka tapauksessa enintään kuusi kuukautta. OOO on reklamoinut MMMia liian myöhään.

Lämpökuvaus

Tehokuivaus Oy:n M P***än laatimasta 9.11.2016 päivätystä lämpökuvausraportista on tarkastuksen syy-osiosta todettavissa, että pesuhuoneen sekoittajalle tulevat käyttövesiputket ovat jäätyneet viimeisen kahden talvikauden aikana.

Pesuhuoneesta tehdyn lämpötilaindeksitarkastelun perusteella lämpökuvauskohdisssa 2-4 (pesuhuoneen katon nurkka, pesuhuoneen lattian nurkka ja pesuhuoneen katon nurkka) lämpötilaindeksit eivät ylitä Asumisterveysasetuksen toimenpiderajojen lämpötilaindeksejä.
Asuintilojen osalta (ulkoseinän ja katon liittymät) asuintiloissa oli kaksi pistemäistä kohtaa, joissa Asumisterveysasetuksen toimenpiderajat ylittyvät ja joissa saattaa olla kosteusvaurioriski. Nämä johtunevat kuitenkin siitä, että kantaja on kaupanteon jälkeen laiminlyönyt Satakunnan Rakennekuvaus Oy:n raportissa mainitut yläpohjan lisäeristämistä koskevat suositukset. Mainitut suositukset (eristystä koskevat puutteet) tulivat kauppahinnassa huomioiduksi, joten nämä sittemmin lämpökuvauksessa ilmenneet puutteet johtuvat täysin kantajan omasta laiminlyönnistä.

L***an lausunnon mukaan vesiputkien eristeissä ei havaittu eristämättömiä kohtia tai eristeessä olevia aukkoja. Kahdessa läpivientiputkessa oli nähtävissä viemäriputkea, jotka kohdat ovat voineet syntyä läpivientikohtia tarkistettaessa.

Yläpohja

L***a on suorittanut katselmuksen yläpohjassa ja laatimansa lausunnon myötä todennut höyrynsulun asennetun ja olleen ehjä kaikissa viidessä tarkastuskohdassa. Edelleen hän on todennut ulkoseinien höyrynsulun limittyvän yläpohjan höyrynsulun kanssa. Kantajan kirjalliseksi todisteeksi nimeämästä Kari-Pekan Puu Oy:n lausunnostakin on todettavissa, että höyrynsulkumuovi on ollut neljässä tarkastetussa kohdassa yhtenäinen.

Pesuhuoneen vesivaurio

Kaupantekoa edeltävästi tehdyssä Satakunnan Rakennekuvaus Oy:n raportissa on todettu, ettei viemäreiden läpivientien kohdalla ollut havaittavissa vuotojälkiä.

Jakotukkeja on OOOsen omistusaikana säädetty, ja asunnossa ei ole ollut jatkuvaa lämmitystä. On todennäköistä, että kantajan omat laiminlyönnit ovat aiheuttaneet sellaisia muutoksia lattiarakenteissa, jotka ovat sittemmin aiheuttaneet pesuhuoneen lattiakaivon alueen vaurioitumisen. Lattiakaivon tulviminen edellyttää kuitenkin viemärin tukkeutumista, joka yleisimmin johtuu lattiakaivon hajulukon säännöllisen tyhjennyksen laiminlyönnistä.

Lattialämmityksen toteutustapa

Suomen Rakennusmääräyskokoelman määräyksissä taikka ohjeissa ei ole esitetty minkäänlaista ohjeistusta saati määräystä, että puurakenteiseen alapohjaan vesikiertoista lattialämmitystä käytettäessä tulisi asentaa lämmönluovutuslevyt. Myydyssä kohteessa teollisesti valmistetut lämmönluovutuslevyt on korvattu alumiinipintaisella paperilla/pahvilla ja vesiputkien varauskolot on täytetty betonilla tms. kiviaineslaastilla lämmön tasaisen leviämisen mahdollistamiseksi.
Myöskään lattialämmitysputken asentaminen lastulevyn alle ei ole rakennusvirhe.

Makuuhuoneen sisäilmanäyte

Makuuhuoneesta sekä pesuhuoneesta/saunasta otettujen näytteiden mikrobipitoisuudet eivät ylitä Asumisterveysasetuksen ohjearvoja.

Oikeudellinen arviointi

Väitetyistä virheistä ja puutteellisuuksista ei ole reklamoitu myyjälle kohtuullisessa ajassa.

Edellytyksiä kaupan purkamiselle ei ole. Rakennuspalvelu Expert Oy:n urakkatarjouksesta ei voi tehdä johtopäätöksiä purkuperusteen olemassaolosta. Kyseinen urakkatarjous/ kustannusarvio koostuu määrällisesti yli 90 prosenttisesti sellaisista töistä, joita ei ole tarpeen tehdä. Märkätilojen korjaus on ainoa perusteltavissa oleva korjaus, joskin siltäkin osin korvausvastuu on kantajalla. Näiden tilojen arvonlisäverollinen korjauskustannus on yhteensä 3.718,76 euroa, mikä
voi enintään olla hinnanalennuksen määrä.

MMMi on kaupanmyyntitilanteessa toiminut täysin vilpittömässä mielessä ja ilmoittanut kaikki tiedossaan olleet viat ja puutteet ostajalle ennen kaupasta päättämistä. Koska MMMi ei kaupanteon yhteydessä ole toiminut huolimattomasti, niin perustetta vahingonkorvausvaatimukselle ei ole olemassa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja

K1. Kauppakirja 16.12.2013
K2. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja 9.12.2013
K3. Lämpökuvausraportti 9.11.2016
K4. Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportti 23.11.2016
K5. Satakunnan Sähkö ja Putki Oy:n lattialämmitysraportti
K6. Uponor Oy:n painehäviölaskenta/selvitys toimitussisällöstä ja lattialämmityspiirustus
K7. KVVY:n sisäilmanäytteen testausseloste 1.3.2017
K8. Kari-Pekan Puu Oy:n lausunto 24.2.2017 "Rakenteiden toteaminen"
K9. Rakennuspalvelu Expert Oy:n kustannusarvio 29.11.2017
K10. Lämpökuvausraportti 30.10.2017
K11. Tutkimusraportti 30.10.2017
K12. Lisäselvitys 9.11.2016 tehtyyn lämpökuvausraporttiin
K13. Sähkönkulutus aikaväliltä 11.1.-15.1.2014
K14. Sähkönkulutus aikavälillä 9.1.-31.1.2014

Vastaaja

V1 = K1. Kauppakirja 16.12.2013 V2. L***an lausunto 27.7.2017
V3. L***an korjauskustannuslaskelma 27.7.2017
V4. LVI-Energiakeskus Aro Oy:n lasku 14.1.2014
V5=K3. Tehokuivaus Oy:n lämpökuvausraportti 9.11.2016
V6=K8. Kari-Pekan Puu Oy:n lausunto
V7. Kantajan 29.11.2016 päivätty reklamaatio
V8. Kantajan 29.12.2016 päivätty kaupanpurku-/hinnanalennusvaatimus
V9. L***an lausunto 14.11.2017
V10. L***an kustannuslaskelmat lattioista
V11. Ote rakennustöiden yleisistä laatuvaatimuksista (LVI RYL 2002, 2.93)
V12. Insinööritoimisto Levola Oy:n laskut nro 10077 ja nro 10138
V13. Lammaisten Energian 9.1.2014 päivätty loppulasku
V14. LVI-Energiakeskus Aro Oy:n S A***on kirjallinen dokumentti

Muu kirjallinen oikeudenkäyntiaineisto

Henkilötodistelu

Kantaja

1. OOO todistelutarkoituksessa
2. H L J MMMg
3. M T L***a
4. S I OOO
5. M J P***ä
6. J J R***l
7. P A OOO

Vastaaja
8. MMMi todistelutarkoituksessa
9. S O K A***o
10. H I K***i
11. P J MMMi
12. T J L***a

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut
Laatuvirheet ja niiden arviointi

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Salaiset virheet

OOO on ennen kaupantekoa tutustunut 9.12.2013 päivättyyn Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raporttiin. Raportin lopputuloksena on suositeltu
- nostettavaksi märkätilojen lattialämmityksen tehoa,
- uusittavaksi pesuhuoneen lattian ja seinänrajan sekä pystynurkkien silikonit ja
- asennettavaksi huoltotasolaudoitusta eristekerroksen yläpuolelle sekä eristeiden lisäystä kyseiseen kohtaan.

Raportin, myyntiesitteen ja ennen kauppaa tehtyjen kiinteistön esittelyjen perusteella OOO on voinut olettaa saavansa uudehkon vuonna 2009 rakennetun paritaloasunnon ilman suurempaa korjaus- tai remontointitarvetta.

Onko OOO myötävaikuttanut virheiden syntymiseen?

OOO on kertomansa mukaan muuttanut asuntoon lauantaina 11.1.2014. Lämpö oli tuolloin ollut päällä, vaikka asunto olikin ollut viileä. 14.1.2014 oli kuulunut kova pamaus, jolloin poistoilmalämpöpumppu oli lakannut toimimasta.

Todistajana kuultu A***o on saapunut asunnolle samana iltana. Hänen kertomansa mukaan lämmitys ei ollut toiminut ollenkaan, talossa oli ollut todella kylmä ja muun muassa pesuhuoneen lattiakaivo oli ollut jäässä. A***on mukaan jakotukkien piirit eivät olleet olleet esisäädöissään. A***o on vaihtanut lämmityslaitteeseen osia ja saanut poistoilmalämpöpumpun toimintakuntoon.

OOO on kertonut, etteivät hän tai hänen isänsä olleet säätäneet jakotukkeja. OOOsen isä todistajana kuultu P OOO on niin ikään kertonut luotettavalla tavalla, että hän ei ollut jakotukkeihin koskenut.
Näin ollen jakotukkeja ei ole säädetty OOOsen hallinta-aikana, eivätkä jäljempänä selostetut lämmitysjärjestelmän ongelmat miltään osin johdu OOOsen tai hänen lähipiirinsä säätä- tai muista toimenpiteistä.

Asiassa on väitetty, että asunnon lämmitys olisi ollut pois päältä jopa useita päiviä A***on saapuessa paikalle. Väite ei pidä paikkaansa.

OOO ja tämän isä ovat kertoneet, että lämpöpumppu oli hajonnut samana iltana vähän ennen A***on saapumista. Sähkönkulutustiedoista (K13 ja K14) ja L***an kertomuksesta on niin ikään pääteltävissä, että lämmitys on ollut päällä.

Pesuhuone, sauna ja kodinhoitohuone

Todisteesta K4 ilmenee lattiakaivojen virheet. Kaivojen liitoskohdat vuotavat, kun veden pinta nousee. Vesi tippuu alapohjaan, mistä johtuen erityisesti pesuhuoneen alapuolella olevat villat, tuulensuojalevy ja lattianiskat ovat kastuneet. L***an lausunto (V2) lattiakaivon tukkeutumisesta ja jäätymisen aiheuttamista seurauksista vaikuttaa tältä osin varsin tarkoitushakuiselta, eikä se siten horjuta P***än lausunnossaan (K4) tekemiä johtopäätöksiä.

Pesuhuoneen lattiassa on lisäksi kaksinkertainen vedeneriste (K4, K11, V2 sivu 12). Laattojen alla olevan vedeneristeen ja höyrynsulun väliin jää orgaanista materiaalia, mikä aiheuttaa P***än mukaan riskin kosteusvaurioiden syntymiselle ja rakenteiden vaurioitumiselle.

Lattialämmitys kosteissa tiloissa ja muissa asuintiloissa

Pesuhuoneen lattialämmitys ei toimi kunnolla. Lattialämmitysputket kulkevat lastulevyn alla, eikä lämmönluovutuslevyjä ole (K8, sivu 5). Lattiarakenne pesuhuoneessa on siten sellainen, että pesutilat eivät kuivu ja eivätkä pysy riittävän lämpiminä. Pesuhuoneen lattialämmityksen toimimattomuus on pääteltävissä seuraavista seikoista: OOO on kertonut, että pesutiloissa on ollut hänen
hallinta-aikanaan kylmä. Todistaja OOO on kertonut, että pesutilojen lämmitysputkien tulisi olla lastulevyn päällä betonin sisällä. OOOsen mukaan toteutetulla rakenteella lattian lämpeneminen on mahdotonta.

Märkätilojen lämmityksen tehoa on jo kauppaa tehtäessä (K2, sivu 3) suositeltu nostettavaksi. Lisäksi lattiakaivossa on A***on kertoman mukaan ollut jäähilettä tammikuussa 2014, ja käyttövesiputket ovat OOOsen omistusaikana riidattomasti jäätyneet kaksi kertaa. Käyttövesiputkien ja viemärikaivon jäätyminen saattavat johtua lämmitysongelmien ohella myös puutteellisesta eristämisestä (K8, sivu 3).

L***a on todennut, että lattialämmityksen asennustapa pesuhuoneessa ei ole virheellinen (V2, sivu 14). L***a ei ole kuitenkaan kunnolla perustellut kantaansa eikä luotettavasti selittänyt, miksi kosteissa tiloissa kuitenkin on kylmä. L***an kertomus ei siten horjuta tehtyä johtopäätöstä.

OOOsen kertomuksen mukaan muissakin asuintiloissa on ollut viileää. Hän on vaihtanut lämmityslaitteen loka-marraskuussa 2016. Asunnon viileysongelma ei ole tästä huolimatta poistunut. Lattiarakenne on kaikissa huonetiloissa samanlainen: lämmitysputket kulkevat lastulevyn alla (esim. K8, sivut 1 ja 2). Lattialämmityksen säätöarvot on laskettu oletuksella, että putket asennetaan betonilattiaan (K6). OOOsen luotettavan kertomuksen perusteella lämmitysjärjestelmä ei toimi toteuttamistavasta johtuen. Tehoton lämmittäminen näkyy OOOsen mukaan myös kohteen energiankulutuksessa.

Jakotukit on R***lin mukaan olleet virheellisesti säädetty hänen käydessään asunnolla (K5). Tällä ei kuitenkaan ole hänen mukaansa ollut oleellista merkitystä, sillä lattia olisi lämmennyt muutetuillakin säädöillä, jos lattialämmitys muutoin olisi rakennettu asianmukaisesti. R***l on lisäksi kertonut, että hänen havaintojensa mukaan lämmönluovutuslevyt on asennettu ainoastaan keittiöön. Paritalon rakentanut K***i on kuitenkin kertonut, että lämmönluovutuslevyjä ei ole asennettu mihinkään.

L***an mukaan lämmönluovutuslevyjen asentamista ei vaadita Suomen rakennusmääräyskokoelmassa tai rakentamisohjeissa (V2, sivu 14).

Asunnon lämmitysputkien alle on asennettu alumiinipaperi (K8, sivu 2), mikä L***an mukaan yhdessä täytevalun kanssa riittää.

Kyse ei kuitenkaan ole määräysten vastaisesta rakentamisesta vaan siitä, että lattialämmitys ei ole toteuttamistavastaan johtuen riittävän tehokas lämmittämään asuintiloja.

Edellä kerrotuilla perusteilla asunnon lattialämmitys on toteutettu sellaisella rakenteella, että lämmitysjärjestelmä ei riitä lämmittämään kosteita tiloja eikä muita asuintiloja. Kohteessa on tältä osin laatuvirhe.

limavuodot

MMMg on kertonut, että talon rakenteissa on voimakasta ilmavuotoa, mikä ilmenee myös todisteista K10 ja K11. Rakennuksen höyrynsulun limitykset on osoitettujen ilmavuotojen perusteella tehty epätiiviisti.

Korvausilma vuotaa MMMgin mukaan epätiiveyskohdista rakennuksen sisään, mikä mahdollistaa muun muassa maaperän mikrobien kulkeutumisen alapohjasta sisäilmaan. MMMgin lausunnon valokuvista ilmenevistä ilmavuodoista on pääteltävissä, että lattian ja seinien liitoskohtia ei ole tiivistetty suunnitelmien mukaisella tavalla (K11, sivut 4 ja 5).

MMMg on tehnyt ilmavuotohavaintonsa 50 pascalin alipaineessa. L***an mukaan näin suurta alipainetta käytetään vain rakennuksen tiiveysmittauksissa eikä se sovellu laadunvalvontaan (V9, sivut 5 ja 6). Normaalisti rakennus säädetään vain hieman alipaineen puolelle, eikä ilmavuotoja normaaleissa olosuhteissa välttämättä juurikaan ole.

MMMgin kertomuksella ja tutkimustuloksilla on osoitettu, että asunnossa on ilmavuotoja. Ulkoseinien ja lattian rajoissa olevista epätiiveyskohdista saattaa päästä sisäilmaan maaperän mikrobeja, koska rakennuksessa on tuulettuva alapohjarakenne. Limitykset ovat tältä osin lisäksi suunnitelmien vastaiset. Ulkoseinien ja lattian epätiiveys on siten laatuvirhe.

Kun rakennuksen ilmanvaihto säädetään normaaleihin olosuhteisiin, asunnossa vallitsee alipaine. Alipaineessa kosteus ei MMMginkään mukaan siirry asunnon sisältä rakenteisiin. Ulkoa tulevat ilmavuodot ovat L***an kertomuksen perusteella tuolloin vähäisiä. Lisäksi on mahdollista, että yläpohjan lämpökuvauksessa havaitut kylmät kohdat selittyvät L***an kertomalla puutteellisella eristyksellä. Eristyksen lisäämistarve on todettu ennen kauppaa tehdyssä kosteusmittauspöytäkirjassa (K2), ja eristeen lisääminen on jäänyt riidattomasti OOOsen tehtäväksi. Yläpohjan epätiiveyskohdista ei ole myöskään väitetty kulkeutuvan sisäilmaan mikrobeja. Höyrynsulun epätiiveyden ei siten muilta osin kuin ulkoseinien ja lattian liitoskohdissa ole osoitettu aiheuttavan kosteusvaurio- tai muita merkittäviä riskejä.

Sisäilma I terveyshaitta

OOO on kertonut omasta ja lapsensa oireilusta asunnossa. Rakennuksesta on otettu sisäilmanäyte (K7). Otetut näytteet eivät ole ylittäneet asumisterveysasetuksen raja-arvoja. Toisaalta ilmanäytteen lisäksi ilman mikrobipitoisuudesta tulisi esittää myös muuta näyttöä toimenpiderajan ylittymisestä (asumisterveysasetus 20 §). Rakenteissa ei ole osoitettu olevan mikrobeja (K10, sivu 33). MMMg ei ole havainnut asunnon sisäilmassa, sisäpinnoissa ja rakenteissa myöskään kosteus- tai mikrobivaurioitumiseen viittaavia hajuja, värimuutoksia tai tummentumia (K11, sivu 8). L***a on kiistänyt terveyshaitan olemassaolon (V9, sivu 7). Näin ollen pelkästään OOOsen kertomuksen perusteella ei voida tehdä sitä johtopäätöstä, että asunnon sisäilmassa olisi terveydelle haitallisia mikrobeja tai niiden aineenvaihduntatuotteita. Asunnossa ei siten ole osoitettu olevan terveyshaittaa.

Tiedonantovirhe

MMMi on kertomansa mukaan asunut kohteessa omistusaikanaan vain satunnaisesti. Sen sijaan hänen poikansa todistajana kuultu P MMMi on asunut siellä vakituisesti. Kumpikaan ei ollut kertomansa mukaan huomannut asunnon lämmityksessä normaalista poikkeavaa.

On mahdollista, että MMMi ei ole asunnossa satunnaisesti oleskellessaan lämmityksen puutteita havainnut. Esitetyn selvityksen perusteella lämmitysongelmat ovat kuitenkin sellaisia, että MMMin on vähintäänkin pitänyt niistä tietää. MMMi ei ole asunnon viileydestä OOOselle kertonut. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 3-kohdassa
tarkoitettu laatuvirhe.

Reklamaatio

Edellä on todettu, että asunnossa todetut laatuvirheet eivät miltään osin johdu OOOsen hallinta-aikana tehdyistä jakotukkien säätö- tai muista toimenpiteistä. Kyse on muutenkin suurelta osin rakentamisvaiheessa tehdyistä virheistä. Kaikki laatuvirheet ovat siten olleet kiinteistössä jo kaupantekohetkellä.

OOO on uusinut poistoilmalämpöpumpun loka-marraskuussa 2016, minkä jälkeen lämmitysongelmaa ja sen syitä on ryhdytty tutkimaan tarkemmin. Tällöin on tehty lämpökuvausraportti 9.11.2016 (K3), tarkastusraportti 23.11.2016 (K4), rakenteiden toteaminen 24.2.2017 (KB) ja lämpökuvausraportit 30.10.2017 (K10 ja K11).

Ensimmäinen näytetty reklamaatio on asianajaja J N***den kirjelmä 29.11.2016 (V7). Tuolloin on reklamoitu asunnon kylmyydestä, lämpövuodoista, pesuhuoneen vesivauriosta ja putkien puutteellisesta eristämisestä.

OOO on kertomansa mukaan ollut siinä käsityksessä, että kylmyys on johtunut poistoilmalämpöpumpun tehottomuudesta. Kun pumpun uusiminen ei ole auttanut, OOO on jatkotutkimuksen yhteydessä tullut tietoiseksi reklamaatiossa mainituista virheistä. Vaikka vesiputket ovat jäätyneet ensimmäisen kerran jo talvella 2014, jäätymisen peruste on tullut OOOsen tietoon vasta marraskuussa 2016.

Kun lattiarakenne on avattu 24.2.2017, OOOsen tietoon on tullut lattialämmitysputkien asennustapa. Kanne on nostettu pian raportin valmistumisen jälkeen eli 19.4.2017. Lämpökuvausraportilla 30.11.2017 on täydennetty aiempaa 9.11.2016 päivättyä selvitystä. Virheilmoitusta on oikeus täydentää (HE 1994/120, s. 58).

OOO on edellä kerrotuilla perusteilla reklamoinut näytetyistä laatuvirheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheet tai kun hänen olisi pitänyt ne havaita

Kaupan purku vai hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Korjaustapa ja kustannukset

Näytetyksi tulleiden virheiden korjaaminen edellyttää seuraavia toimenpiteitä:

Kosteiden tilojen alla olevat kosteusvaurioituneet villat, tuulensuojalevyt ja lattianiskat on vaihdettava tai kuivattava. Lattian alla oleva höyrynsulkumuovi on poistettava. Lattiakaivot kodinhoitohuoneessa,
pesuhuoneessa ja saunassa on tiivistettävä vedeneristeeseen. Lattialämmitys on kosteissa tiloissa toteutettava siten, että lämmitysputket kulkevat laatoituksen alla olevassa valussa. Jäätyneiden käyttövesiputkien ja viemärikaivojen eristystä on lisättävä.

Lattialämmitys on myös muilta osin toteutettava siten, että putkien alle asennetaan lämmönluovutuslevyt tai lämmön johtumista lattian pintarakenteeseen jollakin muulla rakenteellisella ratkaisulla lisätään.

Ulkoseinien ja lattian väliset höyrynsulkumuovin liitoskohdat on kauttaaltaan tiivistettävä suunnitelmien mukaiseksi.

Virheiden korjauskustannuksista on esitetty OOOsen (K9) ja L***an (V3 ja V10) laskelmat.

OOO on katsonut, että rossialapohjan korjaus maksaa 57.475,43 euroa. Tämä summa koostuu lattian purkamisesta kantavaan rakenteeseen saakka ja seinien alaosien tiivistämisestä. Kosteiden tilojen korjaamisesta aiheutuu edellä mainitun lisäksi vielä 34.521,43 euron suuruinen kustannus, mutta tämä summa sisältää muun muassa kattojen ja seinien tiivistystöitä. Näihin summiin on OOOsen mukaan lisättävä vielä muun muassa viimeistelystä ja suunnittelusta aiheutuvia kustannuksia. Johtopäätöksien tekemistä vaikeuttaa se, että OOOsen laskelman eri kustannuserät sisältävät myös tarpeettomista korjaustoimenpiteistä aiheutuvia kustannuksia.

L***a puolestaan on laskenut lähinnä lattialämmityksen uusimisesta ja kosteiden tilojen kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuvat kustannukset, jotka olisivat hänen mukaansa noin 21.000 (2.413+586+18.211,58) euroa. L***an laskelma on todennäköisesti alakanttiin, koska siitä puuttuu muun muassa seinien alaosien tiivistämisen kustannukset. L***a on lisäksi kertonut, että lattiakorjauksia voidaan tehdä alakautta ja ilmavuotokorjauksia voidaan tehdä paitsi paikallisesti myös ulkokautta.

Tarvittavista korjaustoimenpiteistä, korjaustavasta ja niistä aiheutuvista kustannuksista on esitetty edellä kuvattua toisistaan merkittävästi poikkeavaa näyttöä. OOO on kertonut korjaustarpeesta ja
-kustannuksista vakuuttavasti, ja hän on antanut esiintymisestään luotettavan kuvan. L***an tehtävänä on mitä ilmeisimmin ollut esittää vastatodistelua MMMgin ja OOOsen lausunnoille sekä kumota kyseisten henkilöiden tekemiä johtopäätöksiä. Tämä lähtökohta on hieman horjuttanut L***an kertomuksen vakuuttavuutta. OOOsen kertomuksella on siten näytetty, että lattialämmityksen asianmukainen korjaus edellyttää kosteissa ja muissa tiloissa lattian purkamista kantaviin palkkeihin saakka. Ulkoseinien ja lattioiden liitoskohdat on tiivistettävä sisäpuolelta, jotta rakenteesta saadaan suunnitelmien mukainen (K11, sivut 4 ja 5). Lattian rajan tiivistysten korjaaminen ulkopuolelta ei ole rakenne huomioon ottaen mahdollista. Myös kosteiden tilojen vesivaurio on korjattava ja höyrynsulkumuovi poistettava yläkautta. OOOsen esittämä korjaustapa on siten oikea.

L***a ja OOO ovat molemmat käyttäneet apunaan laskentaohjelmaa, jolle syötettävät lähtötiedot sisältävät arvionvaraisia tekijöitä. Poikkeaman mahdollisuuksia toteutuvista kustannuksista on siten molemmissa laskelmissa.

Kun otetaan huomioon kaikki edellä kerrotut seikat, OOOsen ja L***an laskelmat sekä rakennustöiden yleinen kustannustaso, käräjäoikeus arvioi toteutuvien korjauskustannusten määräksi 50.000 euroa.
Merkittävää tasonparannusta ei tule syntymään, sillä kysymys on uudehkosta kohteesta.

Oikeudellinen arviointi

Edellä on katsottu, että kiinteistössä ei ole terveyshaittaa. Rakennuksessa olisi siten voitu asua. Terveyshaitan mahdollisuus on niin ikään poistettavissa ulkoseinien ja lattioiden liitoskohdat tiivistämällä. MMMgin mukaan rakenteet on uusittava ja/tai korjattava välittömästi (K 11,sivu8).

Kiinteistön virheet on korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjaamiseen liittyy epävarmuustekijöitä. OOO ei voi käyttää kiinteistöä aikomaansa asumistarkoitukseen kohtuullisessa ajassa.

Virheiden korjauskustannukset 50.000 euroa ovat suuruusluokaltaan kauppahintakin huomioon ottaen olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä OOO on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

Asunnon lämmitysjärjestelmän virheet liittyvät kuitenkin lähinnä asumismukavuuteen, eivätkä ne sinänsä estä asunnon käyttämistä asumistarkoitukseen. Muistakaan virheistä ei ole osoitettu aiheutuvan vaaraa asunnossa oleskelevien terveydelle, minkä lisäksi MMMgin kertoman terveyshaitan mahdollisuuskin on poistettavissa seinien alaosien liitokset tiivistämällä. Vesivuotovauriot ovat hyvin rajatuilla alueilla.

Kaikki edellä mainitut seikat kokonaisuutena huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että asiassa ei ole edellytyksiä kiinteistön kaupan purkamiselle. Virheitä ei ole pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen sijaan OOOsella on oikeus hinnanalennukseen.

Jos laatuvirheet olisivat olleet tiedossa, niillä olisi ollut vaikutus kauppahintaan. Kohtuullisen hinnanalennuksen määrä on korjauskustannusten suuruinen eli 50.000 euroa.

Vahingonkorvaus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1- 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistössä on mainitun pykälän 3-kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, joten peruste vahingonkorvaukselle sinänsä on olemassa. Rakennusta on kuitenkin voitu käyttää asumistarkoitukseen, joten todetuilla virheillä / laiminlyönnillä ja OOOsen pois muuttamisesta aiheutuneilla vuokrakuluilla ei ole syy-yhteyttä.

Kertomatta jätetty tieto on ollut se, että asunto on talvella kylmä. Vahingonkorvauksena vaaditut selvittelykulut koostuvat suurelta osin muusta kuin lämmitysjärjestelmän toiminnan selvittämisestä (ilmavuodot, sisäilmanäyte ja vesivaurio). Selvittelykulut tulevat siten tarkoituksenmukaisemmin arvioitaviksi oikeudenkäyntikulujen yhteydessä.

Vahingonkorvausvaatimus on mainituilla perusteilla hylättävä.

Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut

OOO on osoittanut hinnanalennuksen perusteen, mutta purku- ja vahingonkorvausvaatimukset on hylätty. Lisäksi vaadittu määrä on hyväksytty osittain. Virheperusteista on niin ikään hyväksytty osa.
OOO on siten osittain voittanut asian. Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut olisivat olleet käytännössä samat riippumatta siitä, olisiko kannetta ajettu kaupan purkamiseksi vai ainoastaan hinnanalennuksen saamiseksi. Purkuvaatimuksen hylkäämisellä ei siten ole ollut sanottavaa vaikutusta OOOsen oikeudenkäynti- ja selvittelykulujen määrään (OK 21:3 §).

Koska virheperusteista on hyväksytty vain osa ja koska hinnanalennuksen määrää ei ole hyväksytty täysimääräisesti, OOOsella ei ole oikeutta saada täyttä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Näin ollen MMMi velvoitetaan korvaamaan noin puolet määrältään hyväksytyistä oikeudenkäyntikuluista eli 8.900 euroa.

OOOsen selvittelykulut ovat riidattomasti 3.782,08 euroa. Kulut ovat osittain aiheutuneet myös näyttämättömien salaisten virheiden selvittämisestä. Jutun lopputulos huomioon ottaen MMMi on velvollinen korvaamaan noin puolet OOOsen selvittelykuluista eli 1.900 euroa.

TUOMIOLAUSELMA

I T J MMMi velvoitetaan suorittamaan S K OOOselle hinnanalennuksena 50.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 16.12.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 26.4.2017 saakka sekä siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

MMMi velvoitetaan suorittamaan OOOselle selvittelykuluja 1.900 euroa ja oikeudenkäyntikuluja 8.900 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.

MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.


TYYTYMÄTTÖMYYDENILMOITUS
Vastaaja I MMMi koko tuomioon.
Valituksen määräpäivä: 19.2.2018

Vastavalituksen määräpäivä: 5.3.2018 Käräjätuomari S N***m