Myyjän suorittama kph-remontti - salainen virhe vai muu laatuvirhe?

Myyjän suorittama kph-remontti - salainen virhe vai muu laatuvirhe?

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kaupan kohteessa olevassa kiinteistössä salainen virhe vai myyjän tiedonantovirhe eli myyjän huolimattomuus. Ostajat olivat vaatineet, että myyjät velvoitetaan korvaamaan heille kaupan kohteena olleen kiinteistön laatuvirheeseen perustavana vahingonkorvauksena tai toissijaisesti salaiseen virheeseen perustuvana hinnanalennuksena 13.462,60 euroa. Lisäksi oli kysymys korjauslaajuudesta.

Ostajien mukaan kaupan kohteena olevan omakotitalojen pesutilojen seinässä oli rakennusvirhe. Ostajat olivat vedonneet siihen, että kosteus- ja mikrobivaurion syynä oli vesieristeen rikkoutuminen. Ostajien mukaan myyjät olivat joko tehneet itse virheellisen rakenteen tai joko valinneet suorittajaksi sellaisen urakoitsijan tai työntekijän, jolla ei ole ollut tehtävän edellyttämää ammattitaitoa tai kokemusta. Toissijaisesti ostajat katsoivat, että kyseessä oli maakaaren tarkoittama salainen virhe.

Myyjät olivat väittäneet, että kauppakirjan ehto poisti myyjien vastuun kyseessä olevalla tontilla sijaitsevan rakennuksen pesutilojen kastumisen ja mikrobivauriot. Käräjäoikeus totesi, että ehdon sanamuoto oli epäselvä. Ehdoissa ei yksilöity, mitä vauriolla tarkoitetaan tai miten se oli huomioitu kauppahinnassa. Käräjäoikeuden mukaan myyjät olivat vastuussa kauppakirjan ehdon epäselvyydestä.

Käräjäoikeus oli katsonut, että kaupan kohteena olleen omakotitalon pesutilojen seinässä oli ollut virhe. Käräjäoikeus oli kuitenkin katsonut, etteivät myyjät olleet tuottamuksellaan aiheuttaneet ostajille vahinkoa, vaan kyseessä oli salainen virhe. Käräjäoikeus hyväksyi myyjien maksettavaksi hinnanalennuksena 6000 euroa ja 4000 euroa oikeudenkäyntikuluja.

Myyjät olivat valituksessaan hovioikeudelle vaatineet ostajien kanteen hylkäämistä kokonaan tai toissijaisesti tuomitun hinnanalennuksen alentamista. Ostajat olivat vaatineet joko käräjäoikeuden tuomion pysyttämistä taikka myyjien velvoittamista korvaamaan heille vastaava määrä heidän ensisijaisen vaatimuksensa mukaisesti vahingonkorvauksena.

Hovioikeus katsoi, ettei myyjien ole näytetty huolehtineen saunan ja pesutilojen väliseen sisäseinään tehdyn rakenteen asianmukaisuudesta eikä myöskään antaneen ostajille tietoa tehdystä virheellisestä seinärakenteesta. Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden johtopäätöksistä poiketen, että seinärakenteessa ollut virhe oli aiheutunut myyjien huolimattomuudesta.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevilta osin. Hovioikeuden mukaan asiassa tuli näytetyksi, että kaupan kohteena olleen omakotitalon pesutilojen seinässä oli ollut virheellinen rakenne, josta myyjät olivat vastuussa tuottamuksen perusteella. Mutta hovioikeus arvioi korjauslaajuudeksi ja vahingon määräksi vain 2.000 euroa. Tätä hovioikeus perusteli sillä että koko kph ja saunaa ei tarvitse korjata vaan siihen riittää yhden seinän korjaaminen, jonka määräksi hovioikeus arvioi 2000e euroa. Lisäksi hovioikeus määräsi osapuolet kantamaan omat oikeudenkäyntikulunsa.

Kommentti tapauksesta:

Tapauksessa oli siis kysymys myyjän tuottamuksesta ja salaisesta virheestä kph korjauksessa. Tässä sillä ei ole ollut merkitystä koska nyt ei vaadittu mitään korvauksia sijaisasumiskuluista tai vastaavista ylimääräisistä kuluista joita olisi syntynyt koska myyjä oli menetellyt tuottamuksellisesti. Tässä oli kysymys pelkästä korjauskulusta ja lopputulos on käytännössä sama hinnanalennuksena (salainen virhe) tai vahingonkorvauksena (myyjän tuottamus).

Korjauslaajuus on kylpyhuonekorjauksissa aina epäselvä. Ostaja väittää ja esittää asiantuntijatodistelua väitteensä tueksi että koko vesieristys ja siten kaikki seinät ja lattia menee uusiksi. Myyjä puolestaan esittää asiantuntijatodistelua että riittää vaurioituneen seinän korjaaminen ja vesieristyksen huolellinen liittäminen vanhaan vesieristykseen. Lisäksi tulee tietysti arvioitavaksi ns. tasonparannus koska kph:n käyttöikä pitenee. Käräjäoikeus ja hovioikeus arvioivat asiantuntija näyttöä (ja vaatimuksia) tässä eri tavoin.

Käräjäoikeus totesi:
"Käräjäoikeus ottaa laskelman lähtökohdaksi virheen korjaamisen kustannukset. Ostajat ovat ostaneet kiinteistön, jolla sijaitsevassa rakennuksessa on kunnossa oleva kylpyhuone. Heillä ei ole velvollisuutta tyytyä kosteusvaurion osakorjaukseen, jonka lopputulos olisi epävarma. Samasta syystä heillä ei ole myöskään velvollisuutta tyytyä halvimpaan mahdolliseen ratkaisuun, kuten esimerkiksi suihkukopin asentamiseen. Näin ollen hinnanalennuksen laskemisen perustaksi on otettava se, että virhe korjataan kokonaan."
Hovioikeus totesi:
"Ostajien korvausvaatimus on alunperin perustunut koko saunan ja kylpyhuoneen remontoimisesta aiheutuviin kustannuksiin ja tätä koskeviin kirjallisina todisteina esitettyihin kustannusarvioihin. Kanteen kohteena on kuitenkin ollut ainoastaan yksi saunan ja pesutilojen välinen, hieman yli metrin levyinen sisäseinä. Kosteuden ei ole edes väitetty levinneen seinässä olevasta Kaakeliluja-levystä puisiin rakenteisiin. Vahingonkorvaus on siten määrättävä vain kyseisen seinän korjaamisesta."

Oikeudenkäyntikulut muodostuivat asiassa kuitenkin isoimmaksi kulueräksi kuten yleensä asuntokauppariidoissa. Molempien oikeudenkäyntikulut ovat todennäköisesti olleet noin 20.000 euroa per osapuoli ja nyt kumpikin määrättiin kärsimään ne itse koska voitto oli vain osavoittotilanne. Jos kummallakin oli kotivakuutukset jäi kummallekin kuitenkin maksettavaa noin 10.000 euroa. Korvauksia tuomittiin ostajalle hovioikeudessa vain 2.000 euroa. Asuntokauppariidoissa olisi kohtuullista jo laissa velvoittaa kumpikin vastaamaan aina omista oikeudenkäyntikuluistaan sitten, että se tiedettäisiin etukäteen jo prosessitoimiin ryhdyttäessä.




VAASAN HOVIOIKEUS

TUOMIO Nro 1233
Antamispäivä 26.10.2010
Diaarinro S 09/217


RATKAISU, JOSTA ON VALITETTU
Jyväskylän käräjäoikeuden tuomio 18.12.2008 nro 8271 (liitteenä)

ASIA
Kiinteistönkauppaan perustuva vahingonkorvaus ym.

VALITTAJAT
A OOO
P LLL

VASTAPUOLET
K KKK
J RRR

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

Pääkäsittely
Hovioikeus on 10.8.2010 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.


Valitus
Vaatimukset

A OOO ja P LLL (jäljempänä myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja K KKKn ja J RRRn (jäljempänä ostajat) kanne hylätään. Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että ostajat velvoitetaan korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 8.905,92 eurolla ja hovioikeudesta 5.686,60 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Toissijaisesti myyjät ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomitsemaa hinnanalennusta ainakin alennetaan ja asianosaiset määrätään pitämään oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudestaja hovioikeudesta vahinkonaan.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön väärin ja päätynyt asiassa virheelliseen lopputulokseen. Myyjät ovat viitanneet käräjäoikeudessa lausumaansa ja todenneet perusteinaan lisäksi seuraavaa:

Kauppakirjan sopimusehto, joka koskee vastuuta kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta, on selvä ja kaupan osapuolet ovat ymmärtäneet sen sisällön. Sopimusehdon tarkoituksena on ollut, että ostajat vastaavat niistä kaupan kohteen vaurioista ja korjaustarpeista, jotka voidaan katsoa tulleen heidän tietoonsa sopimusehdossa viitatun kuntotarkastusraportin perusteella. Ostajat ovat olleet tietoisia suihkuhuoneen seinän ja lattian kosteudesta, ja ottaneet sopimuksella vauriovastuun ja korjausriskin tältä osin kannettavakseen. Kaupan kohteessa ei ole ollut mitään muuta vauriota tai vahinkoa, mihin sopimusehto olisi voinut viitata. Sopimusehdon mukaan vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu kauppahinnassa, josta on annettu huomattava alennus. Käräjäoikeuden määräämä hinnanalennus on siten joka tapauksessa päällekkäinen ostajille jo annetun hinnanalennuksen kanssa.

Pesutilojen seinärakenne ei ole virheellinen. Käräjäoikeuden tulkinta rakennusmääräysten sisällöstä on väärä. Kaakeliluja-levyn asennusohjeissa annetaan suosituksia, mutta ne eivät ole ehdottomasti sitovia. Seinärakennetta ei ole vuonna 2003 tehdyssä remontissa muuteltu. Kaakeliluja-levy on asennettu seinärakenteissa entuudestaan olleen muovin päälle samalla tavoin kuin siinä aikaisemmin ollut bituliittilevy. Todistaja M T PPP on kertonut oman talonsa rakenteen olevan samanlainen ja sen toimivan hyvin. Ostajat ovat olleet erityisen kiinnostuneita kosteuskysymyksistä ja seinärakenne on tästä syystä selvitetty heille samalla tavalla kattavasti kuin kuntotarkastuksen suorittaneelle PPPllekin.

Seinän kostuminen ei voi johtua ostajien väittämin tavoin vesieristeen puhkeamisesta. Kuntotarkastusraportin liitteenä olevat valokuvat osoittavat, että kuntotarkastus- ja kaupantekohetkellä pesutilojen ovipielissä ei ole ollut listoja ja että ovenkarmi on ollut tuolloin hyväkuntoinen. Ostajien kirjallisena todisteena esittämästä valokuvasta ilmenee, että kesällä 2008 kyseinen ovipieli on ollut alareunastaan tummunut. Samasta kuvasta ilmenee, että runkotolppa ja vaakasuorassa oleva aluspuu eivät sen sijaan ole olleet lainkaan kostuneita ja tummuneita. Seinän kastuminen ja siitä johtuva ovenkarmin tummuminen eivät ole voineet johtua vesieristeen puhkeamisesta, koska tällöin myös runkotolppa ja aluspuu olisivat kostuneet. Ovenkarmin kunnon heikkeneminen vuoden 2006 jälkeen osoittaa, että ostajat ovat käsitelleet listoittamattoman ovipielen läheisyydessä vettä siten, että roiskevesi on päässyt kastelemaan puuttuvien listojen jättämästä raosta myös seinärakennetta, tosin vain Kaakelilujalevyn leikkauspinnan kautta ja ilman veden joutumista varsinaiseen seinärunkoon. Tätä osoittaa se ostajien esittämästä valokuvasta ilmenevä seikka, että seinärungon sisärakenteet ovat hyväkuntoiset, kun taas huonetilassa oleva ovenkarmin alaosa on veden tummentama, samoin kuin Kaakeliluja-levyn alaosa saunan ja pesuhuoneen väliseinässä.

Hinnanalennuksen määrän osalta käräjäoikeus on virheellisesti ottanut lähtökohdaksi koko kylpyhuoneen remontoimisesta aiheutuvat kustannukset. Asiassa on näytetty vain yhden väliseinän olleen alareunastaan kostea, ja sekin vain sellaisen rakennuslevyn osalta, joka on vedeneristyslevy ja nimenomaan tarkoitettu estämään veden pääsy levyn takana oleviin runko- ja eristysmateriaaleihin. Runko- ja eristysmateriaalit ovat olleet kuivia. Ostajilla ei myöskään ole edes aikomusta uusia kylpyhuonetta. Ostajista KKK on kertonut, että saunan seinä on laitettu taas umpeen ja seinärakenteessa oleva muovi on jätetty paikoilleen.

Käräjäoikeus on ristiriitaisesti katsonut kaupan kohteen salaiseksi virheeksi vesieristevuodon, vaikka toisaalta korjaustarpeen aiheuttavaksi seikaksi on katsottu seinärakenteen virheellisyys siellä olevan muovin vuoksi. Seinärakenteen osalta käräjäoikeus on toisaalta katsonut muovin estäneen kosteusvaurioiden syntymisen, mutta toisaalta katsonut, että muovi tulee poistaa virheellisenä rakenteena.

Asiassa on kysymys sopimusoikeudellisesta riidasta, joka tulee ratkaista erityisesti maakaaren 2 luvun 9 §:n ja 11 §:n sekä oikeustoimilain säännösten perusteella. Ostajat eivät ole vedonneet oikeustoimilain mukaisiin sopimuksen pätemättömyys- tai kohtuullistamisperusteisiin.



Vastaus

Vaatimukset

Ostajat ovat vaatineet, että valitus hylätään ja myyjät velvoitetaan korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 5.154,20 eurolla ja asianosaiskulut 200 eurolla molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet

Kauppakirjassa ei ole mainittu sellaista maakaaressa tarkoitetulla tavalla yksilöityä kaupan kohteen virhettä, että myyjät voisivat kauppakirjan ehdon perusteella vapautua virhettä koskevasta vastuusta. Ehdossa viitataan PPPn laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Raportista ei mitenkään ilmene oikeudenkäynnin kohteena oleva kaupan kohteen virhe. Päinvastoin raportissa on mainittu, että pesutilat on peruskorjattu vuonna 2003 eli melko vähän aikaa sitten. Tällä seikalla on ollut ostajille kaupan tekemisen kannalta suuri merkitys.

Ostajien käsityksen mukaan seinän kosteusvaurio on myyjien myöntämä riidaton seikka. Myyjät ovat alunperin vastustaneet ostajien kannetta vain sillä perusteella, että ostajat ovat olleet tietoisia kaupan kohteen virheestä ja voivat vapautua vastuusta ainoastaan vetoamalla oikeustoimilain mukaisiin pätemättömyys- tai sovitteluperusteisiin. Tämä on tulkittava siten, että ostajien kanne on muilta osin myönnetty oikeaksi ja että myyjät siten ovat myöntäneet virheen olemassaolon.

Joka tapauksessa pesutilojen seinärakenteessa on virhe. Muovikelmua ei olisi saanut jättää Kaakeliluja-levyn taakse. PPP on kertonut, että hänellä on talossaan samanlainen rakenne, mutta että rakenne on rakennusmääräysten vastainen. Todistajat ovat kertoneet, että seinärakenne on ollut märkä ja haiseva. Mikrobit voivat kasvaa Kaakeliluja-levyn pinnassa, vaikkakaan eivät itse levyssä.

Kuntotarkastusraportissa mainittu pesutiloissa mitattu kosteus ei ole ollut poikkeuksellista. Kaakelit ja laasti saavat olla kosteat, kunhan kosteus poistuu lämmityksen ja tuuletuksen avulla ja pysähtyy höyrysulkuun tai Kaakeliluja-levyn pintaan. Ongelmia syntyy vasta silloin, jos kosteus pääsee levyyn tai sen taakse, kuten tässä tapauksessa on käynyt. Kuntotarkastuksen mittauksessa on oletettu kosteuden olevan vain kaakeleissa ja laastissa. Seinän vaurio on ilmennyt vasta kaupanteon jälkeen niin PPPlle kuin ostajillekin. Koska virhe ei ole ollut kaupantekohetkellä tiedossa, ei sitä ole voitu edellä mainituin tavoin myöskään yksilöidä kauppakirjassa maakaaren edellyttämällä tavalla. Asiassa ei siten ole tältä osin mitään yksilöityä sopimusta, johon "sopimukset on pidettävä" -periaatetta voitaisiin soveltaa.

Todistajien kertomusten perusteella on tullut selvitetyksi, että kosteusvaurio ei ole voinut aiheutua puuttuneesta listasta ja sitä kautta roiskevedestä. Myyjät ovat ristiriitaisesti toisaalta väittäneet, että vaurio on ollut ostajien tiedossa kaupantekohetkellä ja toisaalta taas, että ostajat ovat itse aiheuttaneet vaurion roiskevedellä. Ostajat olivat listoittaneet ovipielet heti taloon muuttaessaan.

Käräjäoikeus on arvioinut hinnanalennuksen oikein. Ostajat eivät ole remontoineet pesutiloja tiukan rahatilanteen vuoksi, mutta rakenteita on väliaikaisesti suojattu.

Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että vahingonkorvauksen tuomitseminen edellyttäisi, että vahinko on aiheutettu tahallisesti tai selkeän huolimattomasti. Myyjät ovat tuottamuksensa perusteella vastuussa kaupan kohteen virheestä, koska he ovat itse suorittaneet pesutilojen seinän korjauksen, vaikka heillä ei ole ollut siihen vaadittavaa ammattitaitoa. Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan myyjällä on todistustaakka siitä, ettei virhe johdu myyjän tuottamuksesta. Mikäli asiassa ei katsota olevan perustetta määrätä käräjäoikeuden tuomitsemaa hinnanalennusta, on myyjät velvoitettava korvaamaan ostajille vastaava summa vahingonkorvauksena.

Mikäli myyjien valitus hyväksytään, tulee oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta harkittaessa ottaa huomioon se, että myyjät eivät ole osoittaneet asiassa lainkaan neuvotteluhalukkuutta. Tästä syystä olisi kohtuutonta velvoittaa ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut.

Käsittelyratkaisu

Todistelu

Hovioikeus on 7.1.2010 tehnyt asiassa erillisen käsittelyratkaisun (Päätös pääkäsittelystä), jonka mukaan ostajat saavat hovioikeudessa vedota vesieristeen rikkoutumiseen mahdollisena syynä kosteusvauriolle.

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama kirjallinen todistelu ja henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa.

HOVIOIKEUDEN RATKAJSU

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Ostajat KKK ja RRR ovat käräjäoikeudessa esittämässään kanteessa vaatineet, että myyjät OOO ja LLL velvoitetaan korvaamaan heille ensisijaisesti kaupan kohteena 28.2.2007 olleen kiinteistön laatuvirheeseen perustuvana vahingonkorvauksena tai toissijaisesti salaiseen virheeseen perustuvana hinnanalennuksena 13.462,60 euroa. Käräjäoikeus on ostajien kanteen johdosta katsonut, että kaupan kohteena olleen omakotitalon pesutilojen seinässä on ollut virhe. Käräjäoikeus on kuitenkin katsonut, etteivät myyjät ole tuottamuksellaan aiheuttaneet ostajille vahinkoa, vaan että kysymyksessä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Käräjäoikeus on velvoittanut myyjät virheen perusteella suorittamaan ostajille hinnanalennuksena 6.000 euroa.

Myyjät ovat valituksessaan hovioikeudelle vaatineet ostajien kanteen hylkäämistä kokonaan tai toissijaisesti tuomitun hinnanalennuksen alentamista. Ostajat ovat puolestaan vaatineet joko käräjäoikeuden tuomion pysyttämistä taikka myyjien velvoittamista korvaamaan heille vastaava määrä heidän ensisijaisen vaatimuksensa mukaisesti vahingonkorvauksena.

Kiinteistön laatuvirhe

Näyttö

Asiassa on esitetty kirjallisina todisteina kaupan kohteena ollutta kiinteistöä koskevat kuntotarkastusraportti ja korjaussuunnitelma, Kaakeliluja-levyä koskevia asennusohjeita ja -suosituksia sekä valokuvia kysymyksessä olevasta pesutilojen seinästä. Lisäksi ostajat ovat vaaditun korvauksen määrän osalta esittäneet kirjallisina todisteina kaksi kylpyhuoneen ja saunan remonttia koskevaa kustannusarviota.

Asianosaisten KKK ja LLL lisäksi asiassa on kuultu todistajina rakennusmestari, insinööri K J KKKsta, rakennusinsinööri J K HHHsta ja rakennusmestari PPPsta. Todistajista KKK ei ole käynyt kohteessa paikan päällä. HHH ja PPP ovat käyneet paikalla ostajien pyynnöstä näiden havaittua väitetyn virheen. PPP on lisäksi ennen kaupan tekemistä suorittanut kiinteistön kuntotarkastuksen ja laatinut kirjallisena todisteena esitetyt kuntotarkastusraportin ja korjaussuunnitelman. Hovioikeus pitää kaikkien asiassa kuultujen henkilöiden kertomuksia uskottavina. Todistajien kertomukset ovat lisäksi olleet asiantuntevia.

Pesutilojen seinärakenteen virheellisyys

Ostajien kanne on perustunut siihen, että kaupan kohteena olleen omakotitalon saunan ja pesutilojen välisessä sisäseinässä on ollut virheellinen rakenne. Seinään on vuonna 2003 tehdyssä saunan ja pesutilojen remontissa ohjeiden vastaisesti jätetty Kaakeliluja-vedeneristyslevyn taakse siellä ollut höyrynsulkumuovi. Kaakeliluja-levyyn jostain syystä, ilmeisesti rikkoutuneen vesieristeen kautta, päässyt kosteus on tiivistynyt levyn ja muovin väliin aiheuttaen levyn kastumisen. Kastunut levy muodostaa mahdollisen kasvualustan mikrobeille.

Hovioikeus toteaa asiassa olevan ensinnäkin riidatonta, että vuoden 2003 remontissa seinään oli Kaakeliluja-levyn taakse jätetty siellä aiemminkin ollut höyrynsulkumuovi. Toiseksi hovioikeus katsoo asiassa selvitetyksi, että Kaakeliluja-levy on ollut väitetyllä tavalla kastunut, mitä seikkaa ei ole myyjien puolelta edes kiistetty. Näin ollen todistaja KKKn lausumalla siitä, ettei levyn kastumista voi päätellä pelkästään kirjallisina todisteina esitettyjen valokuvien perusteella, ei ole asiassa merkitystä.

Seinän rakenteen osalta kaikki todistajat ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että höyrynsulkumuovin jättäminen Kaakeliluja-levyn taakse on ainakin periaatteessa virheellinen rakenneratkaisu. Tätä tukevat myös kirjallisina todisteina esitetyt Kaakeliluja-levyä koskevat asennusohjeet ja -suositukset. Todistajien kertomusten ja Kaakeliluja-levyn asennusohjeiden mukaan kahta höyrytiivistä kerrosta ei pidä asentaa päällekkäin, vaan Kaakeliluja-levyä asennettaessa rakenteesta on jätettävä pois erillinen höyrynsulkumuovi.

Kaikkien todistajien mukaan seinän kastuminen nyt kysymyksessä olevalla tavalla mahdollistaa mikrobikasvuston syntymisen, mikäli Kaakeliluja-levyn ja höyrynsulkumuovin väliin pääsee jotakin eloperäistä ainetta. KKKn mukaan kysymyksessä olevan kaltainenkin rakenne voi olla toimiva, mikäli levyn ja muovin väliin ei pääse mitään eloperäistä ainetta. HHHn ja PPPn kertomusten mukaan eloperäistä ainetta on kuitenkin todennäköisesti jo päässyt tai ainakin sitä voi päästä levyn ja muovin väliin esimerkiksi laattojen saumojen kautta. KKK ja PPP ovat kertoneet, että levystä oli tullut ummehtunut haju, kun muoviin oli tehty viilto. Lisäksi HHH on kertonut, että levyn ulkonäkö oli viitannut siihen, että siihen oli alkanut muodostua mikrobikasvustoa. Hovioikeus katsoo, että KKKn sekä PPPn ja HHHn havainnot viittaavat jo muodostuneeseen mikrobikasvustoon, vaikka sellaisen olemassaoloa ei ole asiassa esimerkiksi mittaustulosten avulla näytetty. Sillä seikalla, että PPPn omassa talossa on vastaavanlainen rakenne jossakin muussa kuin pesutilojen seinässä, ei ole nyt kysymyksessä olevassa asiassa merkitystä.

Vaikka mikrobikasvuston olemassaolo ei ole tullut asiassa varmuudella näytetyksi, katsoo hovioikeus seinän virheellisen rakenteen ja siitä johtuvan Kaakeliluja-levyn kastumisen perusteella, että kiinteistö ei kysymyksessä olevan pesutilojen seinän osalta ole ominaisuuksiltaan vastannut sovittua ja siinä on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin l kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

Myyjien vastuu vahingosta sekä ostajien tarkastusvelvollisuus

Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan kiinteistön laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen sekä muiden kuin salaisten virheiden osalta vahingonkorvaukseen. Mainitun luvun 32 §:n 2 momentin mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole velvollisuutta korvata vahinkoa, mikäli hän osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Hovioikeus toteaa, että myyjän vastuulla on joko huolehtia esimerkiksi rakennusten rakenteiden asianmukaisuudesta tai ainakin antaa ostajille tieto valituista rakenneratkaisuista.

Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja puolestaan ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan lainkohdan mukaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjät ovat vedonneet vastuuvapausperusteenaan siihen, että kaupan kohteena olleen omakotitalon kylpyhuoneessa oli ennen kauppaa havaittu kosteutta ja että kosteuden syyn selvittäminen on tästä syystä kuulunut ostajien selonottovelvollisuuden piiriin. Lisäksi ostajat ovat myyjien väitteen mukaan olleet tietoisia pesutilojen seinän rakenteesta.

LLL on hovioikeudessa kertonut tehneensä vuoden 2003 sauna- ja kylpyhuoneremontin yhdessä ystävänsä kanssa, joka on koulutukseltaan muurari. LLL oli itse osallistunut remonttiin muun muassa tekemällä vesieristyksen. Myyjien puolelta ei ole kiistetty sitä, etteikö LLL olisi ollut tietoinen seinään remontin yhteydessä tehdystä rakenteesta.

Ostajille ennen kauppaa annetuista tiedoista KKK on hovioikeudessa kertonut, että ostajille oli kerrottu, että vuonna 2003 tehty kylpyhuoneremontti oli teetetty ammattilaisilla, mutta seinärakenteesta ei ollut ollut puhetta. Kirjallisena todisteena esitetyssä kuntotarkastusraportissa ei ole selostettu pesutilojen seinärakennetta muutoin kuin toteamalla, että pintamateriaalina on laatoitus. Kuntotarkastuksen suorittanut ja raportin laatinut PPP on hovioikeudessa kertonut, että LLL oli kuntotarkastuksen yhteydessä ilmoittanut seinän olevan vesieristetty, mutta tarkempaa puhetta seinärakenteesta ei ollut tuolloin ollut. Vaikka LLL onkin hovioikeudessa muistellut kertoneensa ennen kauppaa seinärakenteesta ostajille, hovioikeus katsoo KKKn kertomuksen ja sitä tukevien PPPn kertomuksen ja kuntotarkastusraportin perusteella näytetyksi, etteivät ostajat olleet tienneet virheellisestä seinärakenteesta ennen kauppaa.

PPPn kertomuksen ja kuntotarkastusraportin mukaan pesutiloissa oli havaittu kosteutta suihkunurkkauksen roiskealueella seinän alaosassa. Kosteus oli ollut selvästi havaittavissa tummempien saumojen perusteella. Saumojen värin perusteella kosteutta oli ollut vesieristeen ja laatan välissä olevassa kiinnityslaastissa. Mittaukset oli suoritettu pintakosteustunnistimella. Ohjeiden mukaisesti epäilyttävien mittaustulosten johdosta oli suoritettu lisätutkimuksia. Seinään oli tehty porareikien kautta puiseen alajuoksuun ja -ilmatilaan kohdistuvat mittaukset. Näissä mittauksissa ei ollut havaittu normaalista poikkeavaa kosteutta. Hovioikeus katsoo, ettei ostajilla ole kuntotarkastuksen havaintojen perusteella ollut syytä epäillä seinärakenteen virheellisyyttä eikä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiinseinänkunnon selvittämiseksi.

Edellä olevilla perusteilla hovioikeus katsoo, ettei myyjien ole näytetty huolehtineen saunan ja pesutilojen väliseen sisäseinään tehdyn rakenteen asianmukaisuudesta eikä myöskään antaneen ostajille tietoa tehdystä virheellisestä seinärakenteesta. Hovioikeus katsoo näin ollen käräjäoikeuden johtopäätöksistä poiketen, että seinärakenteessa oleva virhe on aiheutunut myyjien huolimattomuudesta ja he ovat vastuussa ostajille virheestä aiheutuneesta vahingosta. Ostajien on näytetty täyttäneen tarkastusvelvollisuutensa, eikä estettä laatuvirheeseen vetoamiselle siten mainitulla perusteella ole.

Edellä olevan perusteella kysymys ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Kauppakirjan vastuuta koskevan ehdon merkitys

Myyjät ovat edelleen hovioikeudessa vedonneet vastuuvapausperusteenaan kauppakirjassa olleeseen vastuuta kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta koskevaan ehtoon. Ehto on kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivulle 2 ja se on sanamuodoltaan riidaton.

Sopimusvapautta koskevan maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa kyseisen lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan saman luvun 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan kuitenkin lainkohdan mukaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Hovioikeus katsoo jo pelkästään kauppakirjan ehdon sanamuodon perusteella olevan selvää, ettei siinä ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjien vastuun rajoittamisesta pesutilojen seinän virheen osalta. Tätä tukee PPPn kertomus siitä, ettei kuntotarkastuksessa ollut havaittu eikä kuntotarkastusraporttiin kirjattu kysymyksessä olevaa virheellistä seinärakennetta tai Kaakeliluja-levyn kastumista. Hovioikeus päätyy siten samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus siitä, että kauppakirjan vastuunrajoitusehdolla ei ole tässä tapauksessa merkitystä myyjien korvausvastuun kannalta.

Lisäksi hovioikeus toteaa, ettei asiassa ole vedottu miltään osin kiinteistön kaupan ehtojen pätemättömyyteen tai kohtuuttomuuteen. Näin ollen pätemättömiä ehtoja koskeva maakaaren 2 luvun 11 § taikka oikeustoimilain mukaiset sopimuksen pätemättömyyttä tai kohtuuttomuutta koskevat säännökset eivät tule asiassa sovellettaviksi.

Vahingonkorvauksen määrä

Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaisesti vahingonkorvauksen lähtökohtana on täysi korvaus aiheutuneesta vahingosta.

Riidan kohteena olevaa virheellistä seinärakennetta ei ole vielä korjattu. Tämä on KKKn mukaan johtunut ostajien tiukasta rahatilanteesta sekä siitä, että he ovat halunneet saattaa nyt kysymyksessä olevan oikeudenkäynnin loppuun ennen remonttiin ryhtymistään. Hovioikeus pitää KKKn esittämää syytä sille, ettei seinää ole vielä korjattu, uskottavana ja ymmärrettävänä. Se seikka, ettei virheellistä seinärakennetta ole vielä korjattu, ei siten myyjien vetoamalla tavalla poista heidän korvausvastuutaan vahingosta.

Ostajien korvausvaatimus on alunperin perustunut koko saunan ja kylpyhuoneen remontoimisesta aiheutuviin kustannuksiin ja tätä koskeviin kirjallisina todisteina esitettyihin kustannusarvioihin. Kanteen kohteena on kuitenkin ollut ainoastaan yksi saunan ja pesutilojen välinen, hieman yli metrin levyinen sisäseinä. Kosteuden ei ole edes väitetty levinneen seinässä olevasta Kaakeliluja-levystä puisiin rakenteisiin. Vahingonkorvaus on siten määrättävä vain kyseisen seinän korjaamisesta.

KKKn ja HHHn mukaan kysymyksessä olevan sisäseinän rakenteen korjaaminen erikseen on mahdollista, kunhan eristyksen yhtenäisyydestä huolehditaan. PPPn mukaan vain yhden seinän korjaaminen ei välttämättä ole mahdollista juuri eristykseen liittyvistä syistä. PPPn arvion mukaan korjauskustannukset ovat muutama tuhat euroa. Enemmän näytön puuttuessa hovioikeus arvioi edellä olevilla perusteilla virheellisestä seinärakenteesta ostajille aiheutuneen vahingon määräksi 2.000 euroa.

Yhteenveto

Asiassa on tullut näytetyksi, että kaupan kohteena olleen omakotitalon pesutilojen seinässä on ollut virheellinen rakenne, josta myyjät vastaavat tuottamuksensa perusteella. Myyjät ovat tästä syystä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun kiinteistön laatuvirheen perusteella velvollisia korvaamaan ostajille virheestä aiheutuneen vahingon. Hovioikeus on arvioinut ostajille virheestä aiheutuneen vahingon määräksi 2.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, saavat asianosaiset oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pääsääntöisesti pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Pykälän 2 momentin mukaan 1 momentissa säädettyä on vastaavasti sovellettava silloin, kun asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Ostajien ensisijainen vaatimus kiinteistönkauppaan perustuvasta 13.462,60 euron vahingonkorvauksesta hyväksytään ainoastaan 2.000 euron osalta. Koska ostajien kanne näin ollen hyväksytään vain osaksi, määrätään asianosaiset pitämään oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan.

Käräjäoikeus on velvoittanut myyjät korvaamaan ostajille kiinteistönkauppaan perustuvana hinnanalennuksena 6.000 euroa. Myyjät ovat valituksessaan hovioikeudelle vaatineet kanteen hylkäämistä kokonaan. Hovioikeuden lopputulos huomioon ottaen myös hovioikeudessa on kysymys osavoittotilanteesta. Asianosaiset määrätään tästä syystä pitämään oikeudenkäyntikulunsa, mukaan lukien asianosaiskulut, hovioikeudesta vahinkonaan.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevilta osin.

A OOO ja P LLL velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan K KKKlle ja J RRRlle kiinteistön kauppaan perustuvana vahingonkorvauksena 2.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.9.2008 lukien. Muilta osin K KKKn ja J RRRn kanne hylätään.

Asianosaiset määrätään pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta.

MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.12.2010


Asian ovat ratkaisseet:



Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenneuvos R RRR
hovioikeudenneuvos O HHH
hovioikeudenneuvos A VVV

viskaali T KKK

JYVÄSKYLÄN KÄRÄJÄOIKEUS

Annettu kansliassa
TUOMIO
08/8271
18.12.2008
L 08/5722


Kantajat

1. K KKK, Jyväskylä
2. J RRR, Jyväskylä

Vastaajat

l. A OOO, Jyväskylä
2. P LLL, Jyväskylä



Asia
Kiinteistökauppaan perustuva vahingonkorvaus ym.

SELOSTUS ASIASTA

Asian riidaton tausta

K KKK ja J RRR ovat ostaneet A OOOlta ja P LLLlta Jyväskylän kaupungin, 19. kaupunginosan korttelissa ** sijaitsevan tontin n:o 8 sillä olevine rakennuksineen (kiinteistötunnus ***-**-**-*) 28.2.2007 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Kauppahinta on ollut 157.000 euroa.

Kaupan kohteen pinta-ala on 600 neliömetriä ja tontilla sijaitsee vuonna 1979 valmistunut 1I0,3 neliömetrin suuruinen omakotitalo.

Kauppakirjassa on seuraava ehto:

Vastuu kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta:

Kiinteistöstä on laadittu kuntotarkastusraportti 11.07.2007 (po. 2006) Infra MMM/M PPPn toimesta.
Ostaja ottaa tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muulle vastaavalle mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.
Myyjän vastuu kiinteistön mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren (540/1995) mukaan.

P LLL on tehnyt rakenteen, jonka virheellisyyteen kanteessa vedotaan.

Kantajien vaatimukset ja vaatimusten perusteet

Vaatimukset:

K KKK ja J RRR ovat vaatineet, että A OOO ja P LLL velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille vahingonkorvauksena kylpyhuoneen korjauskuluista 13.462,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

Toissijaisesti K KKK ja J RRR ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan maksamaan kantajille kiinteistökaupan hinnanalennusta 13.462,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

Lisäksi K KKK ja J RRR ovat vaatineet, että A OOO ja P LLL velvoitetaan maksamaan kantajille korvausta oikeudenkäyntikuluista 7.635,80 euroa ja korvausta kantajien asianosaiskuluista KKKn osalta 600 euroa ja RRRn osalta 300 euroa, kaikki korkolain 4 §:n l momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien kun on kulunut kuukausi tuomion antamisesta.

Perusteet:

Kaupan kohteena olevan omakotitalon pesutilojen seinässä on rakennevirhe, jonka vuoksi laatoitusalustana ollut levy kastuu ja siihen kehittyy mikrobivaurioita. Kantajat vetoavat myös siihen, että kosteus- ja mikrobivaurion syynä on vesieristeen rikkoutuminen.

Myyjät ovat vastuussa virheellisen rakenteen ja/tai vesieristeen rikkoutumisen korjauskustannuksista tuottamuksensa perusteella. Myyjät ovat joko tehneet itse virheellisen rakenteen ja/tai valinneet työn suorittajaksi sellaisen urakoitsijan tai työntekijän, jolla ei ole ollut tehtävän edellyttämää ammattitaitoa ja kokemusta.

Toissijaisesti kyse on sellaisesta maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä, joka oikeuttaa hinnanalennukseen, koska kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Taloon 11.7.2006 tehdyn kuntotarkastuksen perusteella kantajilla ei ole ollut mitään perustetta epäillä, että pesuhuoneenrakenteet olisivat olleet väärin tehdyt. Pesuhuoneen kaakelissa havaittu kosteus poistuu normaalisti rakenteista lämmityksen ja tuuletuksen avulla.

Kirjallisessa vastauksessaan vastaajat ovat myöntäneet virheen olemassaolon.

Vastaajien vastaus ja vastauksen perusteet

Vastaus:

A OOO ja P LLL ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään.

Lisäksi OOO ja LLL ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 8.905,92 euroa korkolain 4 §: n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähti en, kun on kulunut kuukausi tuomion
antamisesta.

Perusteet:

Kaupan kohteena olevassa omakotitalossa ei ylipäätään ole korjaustarvetta.

Vesieriste ei ole rikki. Joka tapauksessa kylpyhuoneessa on havaittu kosteutta ennen kauppaa. Sen syyn selvittäminen on kuulunut ostajien selonottovelvollisuuden piiriin.

Kaupan kohde on sopimuksen mukainen eivätkä kantajat ole vedonneet sopimuksen pätemättömyyteen tai sovitteluperusteisiin.

Kanne on myös ennenaikainen, koska kantajat eivät vielä ole tehneet korjauksia. Siten todellisista korjauskustannuksista ei ole selvitystä.

Ennen kauppaa ostajille on esitetty 11.7.2007 laadittu kuntotarkastusraportti. Kauppakirjassa on ehto, jonka mukaan ostajat ottavat tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista ja niiden rakenteille tai muulle vastaavalle mahdollisesti aiheuttamasta vahingosta. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.

Kaupan ehdossa on tarkoitettu nimenomaan pesuhuoneen seinäkosteuden rakenteille ja muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamia vahinkoja.

Kuntotarkastusraportin ja kauppakirjan ehdon perusteella kantajat ovat olleet kauppaa tehtäessä tietoisia kanteen perusteena olevasta omakotitalon pesutilojen seinän rakennevirheestä ja sen mahdollisista seurauksista. He ovat ottaneet kaupan kohteen vastaan virheestä huolimatta ja virhe on otettu huomioon myös kauppahinnassa.

Edeltä kerrotulla perusteella kyse ei myöskään ole salaisesta virheestä. Virhe on ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa.

Mikäli oikeus päätyisi siihen, että vastaajien on maksettava vahingonkorvausta, sen määrä voi olla enintään 1.000 euroa. Hinnanalennuksen osalta vastaajat eivät myönnä määrällisesti mitään, koska virhe ei missään tapauksessa ole niin olennainen, että hinnanalennuksen määräämisen edellytykset täyttyisivät.

LUETTELO TODISTEISTA

Kantajien kirjalliset todisteet:

1. Valokuva.
2. M PPPn kuntotarkastus 11.7.2006.
3. SSS Oy:n tarjous 25.6.2008.
4. Kustannusarvio.
5. Kaakeliluja-rakennuslevyn asennusohje 1999 ja 2004.
6. KKKn net tisivustolla oleva kysymys ja vastaus.
7. Suomen rakennusmääräyskokoelman kohta C 2.
8. RIL 107-2000 sivu 30.
9. Kolme valokuvaa.

Vastaajien kirjalliset todisteet:

1. Kaakeliluja esite.
2. RT-ohje.
3. Korjaussuunnitelma 6.9.2006, lasku 99599 ja 9 valokuvaa.

Kantajien henkilötodistelu:

1. K KKKn kertomus.
2. Todistaja J HHHn kertomus.
3. Todistaja M PPPn kertomus.

Vastaajien henkilötodistelu:

1. P LLLn kertomus.
2. Todistaja J KKKn kertomus.

TUOMION PERUSTELUT

Lähtökohdat:

Kantajat ovat vedonneet kanteensa ensisijaisena perusteena siihen, että vastaajat ovat tuottamuksellisesti aiheuttaneet myyjille vahinkoa, mistä heille aiheutuu vahingonkorvausvelvollisuus.

Käräjäoikeus toteaa, että myyjien vahingonkorvausvelvollisuus edellyttäisi poikkeuksellista tilannetta, jossa myyjät olisivat tahallaan tai selkeän huolimattomasti aiheuttaneet kaupan kohteen virheen. Tämän vuoksi myyjien mahdollinen vastuu kiinteistökaupan kohteen laatuvirheestä toteutetaan ensisijaisesti hinnanalennuksen avulla.

Kauppakirjan virhettä koskevan ehdon merkitys:

Vastaajat ovat väittäneet, että 28.2.2007 päivätyn kauppakirjan ehto, joka koskee vastuuta kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta, poistaa myyjien vastuun nyt kyseessä olevalla tontilla sijaitsevan rakennuksen pesutilojen kastumisesta ja mikrobivaurioista.

Käräjäoikeus toteaa, että ehdon sanamuoto on epäselvä. Siinä ei yksilöidä, mitä vaurioita ehdolla tarkoitetaan ja miten se on huomioitu kauppahinnassa. Toisaalta ko. ehdossa viitataan myös myyjän vastuuseen maakaaren mukaan.

Sekä K KKKn että P LLLn kertomuksista käräjäoikeudessa on käynyt ilmi, että A OOOn on tehnyt aloitteen siitä, että kauppakirjaan on tehtävä joku myyjien vastuuta rajoittava ehto. Tämän aloitteen vuoksi kyseisen ehdon on laatinut kiinteistönvälittäjä. Siitä, mitä kyseinen ehto merkitsee ja mihin kaupan kohteen ominaisuuksiin se mahdollisesti viittaa, ei ole käyty keskustelua kaupan osapuolten kanssa. KKK on kertonut nähneensä puheena olevan ehdon ensimmäisen kerran vasta saatuaan kauppakirjan luettavakseen ja keskustelleensa siitä pankinjohtajansa kanssa.

Myyjät ovat vastuussa laadituttamansa kauppakirjan ehdon epäselvyydestä. Näin yleisellä ehdolla, jonka sisältöä kaupan osapuoletkaan eivät ole ymmärtäneet, ei ole merkitystä myyjien kaupanvastuun kannalta.

Kaupan kohteen laatuvirhe:

P LLL on kertonut poistaneensa 2003 kylpyhuoneremontin yhteydessä vanhat seinärakenteet muoviin saakka, mutta jättäneensä muovin paikalleen, siksi että aikaisempi rakenne ei siltä osin muuttunut. Kaakeliluja-levyn saumoihin asennettiin nauhat ja niiden päälle vedettiin sivelemällä kolme kertaa vesieristys.

Todistajien J HHH ja M PPP saman sisältöisillä kertomuksilla on näytetty, että kaupan kohteena olevalla tontilla olevassa omakotitalossa on sellainen rakennevirhe, että pesutilojen remontin yhteydessä seinien laatoituksen ja sen alustaksiasennetun Kaakeliluja-rakennuslevyn taakse on jätetty vanha höyrysulkumuovi. Rakennusmääräysten mukaan muovi olisi pitänyt poistaa.

Todistaja PPP on kuitenkin kertonut, että tosiasiallisesti muovi on tässä tapauksessa estänyt suurempien vahinkojen synnyn. PPPn mukaan tosiasiallisesti ongelmana on se, että jostain syystä Kaakeliluja-rakennuslevyn ja muovin väliin on päässyt kosteutta. PPP on arvellut, että tämä johtuu siitä, että laatoitusta tehtäessä vesieriste on mennyt rikki. Siten kosteusvaurio johtuu vii­ me kädessä vuotavasta vesieristeestä. PPPn kertoman mukaan hänen laatimansa kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan kuntotarkastuksen perusteella ostajat eivät ole voineet varautua tämän kaltaiseen kosteusvaurioon.

M PPP ja J HHHn kertomusten sekä kantajien kirjallisena todisteena 2. olevan kuntotarkastuksen perusteella käräjäoikeus katsookin selvitetyksi, että nyt kyseessä olevan kaupan kohteena olevan omakotitalon pesutilojen seinässä on virhe, jonka vuoksi laatoitusalustana oleva levy kastuu ja vesi kerääntyy sen ja vanhan höyrysulkumuovinväliin aiheuttaen siten mahdollisen kasvualustan mikrobeille. Tällainen vaurio ei ole kuulunut ostajien selonottovelvollisuuden piiriin.

Kosteusvaurion syy on jäänyt selvittämättä. Ilmeisesti se johtuu rikkoutuneesta ja vuotavasta vesieristeestä. Käräjäoikeus toteaa, että P LLL on toteuttanut kylpyhuoneen remontin oikeaan lopputulokseen pyrkien. Näyttämättä on jäänyt, että myyjät olisivat tuottamuksellaan aiheuttaneet ostajille vahinkoa.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n I momentin 5) kohdan tarkoittama salainen virhe, jonka perusteella vastaajat ovat velvolliset maksamaan kantajille hinnanalennusta.

Hinnanalennuksen laskeminen:

Maakaaren 2 luvun 31 §:n l momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupanteko­ hetkellä.

Käräjäoikeus ottaa laskelman lähtökohdaksi virheen korjaamisen kustannukset. Ostajat ovat ostaneet kiinteistön, jolla sijaitsevassa rakennuksessa on kunnossa oleva kylpyhuone. Heillä ei ole velvollisuutta tyytyä kosteusvaurion osakorjaukseen, jonka lopputulos olisi epävarma. Samasta syystä heillä ei ole myöskään velvollisuutta tyytyä halvimpaan mahdolliseen ratkaisuun, kuten esimerkiksi suihkukopin asentamiseen. Näin ollen hinnanalennuksen laskemisen perustaksi on otettava se, että virhe korjataan kokonaan.

Virhettä ei ole vielä korjattu. Mikäli virhe olisi ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa, se olisi luonnollisesti alentanut kauppahintaa. Tämän jutun jälkeen korjaamisen kustannukset jäävät myös ostajien vastattavaksi. Näin ollen kantajilla on oikeus hinnanalennukseen siitä huolimatta, että virheen korjaamisen lopulliset kustannukset eivät ole tiedossa. ·

Todistaja J KKKn kertoman mukaan hänen yrityksensä tekemän normaalikokoisen kylpyhuoneen remontin kustannukset ovat keskimäärin 8.000 euroa. Käräjäoikeus vähentää tästä arviosta korjauksesta seuraavan rakennuksen arvonnousun. Näillä perusteilla ja koska virhettä ei ole vielä korjattu käräjäoikeus arvioi, että kohtuullinen hinnanalennuksen määrä on tässä tapauksessa 6.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut:

Vastaajat velvoitetaan maksamaan kantajille hinnanalennusta. Tämän vuoksi kantajat voittavat jutun siten, että heillä on oikeus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Toisaalta kanteen ensisijainen peruste ei menesty ja määrällisestikin kantajien vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että kyseessä on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n tarkoittama tilanne, jossa kantajilla on oikeus saada vastaajilta korvaus osasta oikeudenkäyntikuluaan.

Kantajat eivät ole esittäneet näyttöä asianosaiskuluistaan. Sen vuoksi asianosaiskuluja koskeva vaatimus hylätään. Oikeudenkäyntikuluvaatimus on määrällisesti myönnetty. Kohtuulliseksi oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi tässä jutussa käräjäoikeus arvioi 4.000 euroa.

LAINKOHDAT

Maakaari 2 luku 17 § 1/5 ja 2 sekä 31 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 § 2

LOPPUTULOS

Käräjäoikeus velvoittaa A OOOn ja P LLLn maksamaan yhteisvastuullisesti K KKKlle ja J RRRlle

- kiinteistökaupan hinnanalennuksena 6.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.9.2008 lukien ja
- korvauksena oikeudenkäyntikuluista 4.000 euroa korkolain 4 §:n l momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien kun on kulunut kuukausi tämän tuomion antamisesta.

Muilta osin käräjäoikeus hylkää kantajien vaatimukset. Tuomio on yksimielinen.

MUUTOKSENHAKU

Tuomioon tyytymätön saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen. Valitusaika on 30 päivää tästä päivästä. Tyytymättömyyttä on kuitenkin ilmoitettava viimeistään 29.12.2008.

Valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden tuomiosta (vastavalitus). Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä.

KÄRÄJÄOIKEUDEN KOKOONPANO

M LLL, käräjätuomari, puheenjohtaja
M KKK, käräjätuomari
M VVV, notaari, määrätty

ALLEKIRJOITUS
M LLL, käräjätuomari


Tyytymättömyyden ilmoitus

A OOO ja P LLL/ AA E PPP on ilmoittanut tyytymättö­myyttä koko tuomioon.

Määräaika valituksen tekemiselle on 19.1.2009.
Määräaika vastavalituksen tekemiselle on 2.2.2009.
Toimistosihteeri R SSS