Uuden asunnon virheet asunto-osakekaupassa?

Alla olevassa tapauksessa ostajan purku- ja hinnanalennusvaatimukset hylättiin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa koska ostajan katsottiin tienneen virheistä tai ne olivat vähäisiä tai sitten niiden haittaa/vahinkoa ollut näytetty toteen. Asiassa vaikutti keskeisesti se ettei asunto-osakeyhtiö ollut esittänyt vaatimuksia perustajaurakoitsijalle. Lisäksi urakoitsija korjasi virheitä prosessin aikana.

Uuden asunnon kauppaa säädellään rakentamisvaiheen osalta asuntokauppalain 2 luvussa. Uuden asunnon kauppaa koskevat virhesäännökset ovat asuntokauppalain 4 luvussa. Sen 25 §:n nojalla ostaja on oikeutettu kaupan purkuun tai kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe jos, 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, 2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä se käyttöönotettavaksi, 3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle, 4) rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti, 5) rakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kun sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua ja 6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.


Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos asunto sitä myytäessä on valmis, saman pykälän 2 momentin mukaan sovelletaan muun muassa, mitä 6 luvun 12 §:ssä säädetään. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa lain 6 luvun 12 §:n 2 momentin mukaan virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Saman pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole kuitenkaan velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentin mukaan yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. Pykälän 3 momentin mukaan ostajalla on kuitenkin oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon, jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan.

Mikäli virheen oikaisu ei tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa saman luvun 25 §:n 1 momentin mukaan 1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai 2) purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Vaikka kantaja hävisi hänet velvoitettiin korvaamaan vain puolet eli n. 25.000 vastaajan käräjäoikeuden kuluista. Omat kulut olivat käräjäoikeudessa 50.000 euroa. Hovioikeudessa ei järjestetty suullista käsittelyä joten sen kulut jäivät noin 3000 euroon.


Hakusanat
Uudisrakennus, rakennuttaja, grynderi, asuntokauppalaki, uusi asunto, hinnanalennus, kaupan purku






Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 2.7.2018

Nro 290

Diaarinumero S 17/364




Ratkaisu, josta on valitettu

Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 1.2.2017 nro 1626 (liitteenä)

Asia Irtaimen kaupan purkaminen ym.

Valittaja Exxxa

Vastapuoli Yhtiö Oy

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

Vaatimukset

A Exxxa on vaatinut, että käräjäoikeuden Txxxio kumotaan ja että hänen käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään joko sen ensisijaisten tai ainakin toissijaisten vaatimusten mukaisesti. Lisäksi Exxxa on vaatinut, että Yhtiö Oy velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais-, oikeudenkäynti- ja selvittelykulunsa käräjäoikeudesta 54.034,36 eurolla ja hovioikeudesta 11.044,57 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Sen varalta, että hänen kannettaan ei kokonaisuudessaan hyväksytä, Exxxa on vielä vaatinut, että hänen korvausvelvollisuuttaan Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa joka tapauksessa alennetaan.

Perusteet

Exxxan ja Yhtiö Oy:n välinen kaupan kohde eli Asunto Oy Ulvilan L nimisessä asunto-osakeyhtiössä (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) oleva asunto 6 ja autotalli A 10 (kaupan kohteena näiden hallintaan oikeuttavat osakkeet) ei vastaa sitä, mitä siitä on kauppaa tehtäessä sovittu. Kaupan kohde ei myöskään vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka kohteen rakennusten olisi täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä ne otettavaksi käyttöön eikä kohteen rakentamista ole kaikilta osiltaan suoritettu muutoinkaan hyvän rakennustavan mukaisesti.


Merkittävimmät Exxxan kanteen perusteena olevat virheväitteet koskevat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevia rakenteita. Nämä virheväitteet liittyvät seinärakenteiden laatuun, pihan vedenpoiston ongelmiin, sokkelien mataluuteen ja vedeneristyksen puutteisiin sekä vakaviin paloturvallisuuspuutteisiin. Virheiden korjauskustannusten määräksi on paloteknisten virheiden osalta arvioitu 2.904.173 euroa ja muiden virheiden osalta 1.384.177 euroa. Exxxan hallitsemaan asuntoon oikeuttavien osakkeiden osuus näistä korjauskustannuksista olisi 274.202 euroa. Siihen nähden virheet ovat niin olennaisia, että ne oikeuttavat kaupan purkamiseen.

Kaupan kohde ei vastaa sovittua siltä osin kuin kohteen rakentamistapa on poikennut sopimuksen osana olleesta rakennustapaselosteesta eli siltä osin kuin autotallin kate on profiilipeltikatteen sijasta bitumihuopaa (virheväite 1), seinä- rakenteet ovat betonirakenteen sijasta puurakenteisia (virheväite 2), parvekkei- den pilarit ovat betonin sijasta teräksisiä (virheväite 3), lämmitysjärjestelmä on vesikiertoisen patterilämmityksen sijasta muutettu lattialämmitykseksi (virheväite 4) ja pihan istutustöitä ei ole suoritettu kohteen asemapiirustusten mukaisesti (virheväite 5). Lisäksi porrashuoneiden äänenvaimennusta ei ole toteutettu kohteen luovutusasiakirjan rakennustyöselityksen mukaisesti eikä ulkoiluvälinevaraston kattoon ole asennettu suunniteltuja äänenvaimennuslevyjä (virheväite 6).

Kaupan kohde on rakennusmääräysten tai hyvän rakennustavan vastainen parvekkeiden teräsputkirakenteiden (virheväite 3), parvekelaatan ja seinän välissä käytetyn EPS-eristeen (virheväite 7), autotallirakennuksen sijainnin ja paloturvallisuuspuutteiden (virheväite 8), kerrostalon ja autotallin sokkelien korkeuden sekä routa- ja vedeneristyksen puutteiden (virheväite 9), pihamaan liian vähäisen kallistuksen ja sen suunnittelemattomuuden (virheväite 10), alapohjalaatan alle asennettujen viemäreiden huoltoa ja tarkastamista varten olevan ryömintätilan puuttumisen (virheväite 11), puurakenteisten ulkoseinien lattiapintalaatan sisään asentamisen (virheväite 12), tiilipintaisten ulkoseinien tuuletuksen (virheväite 13), puuseinien pintalaudan laadun (virheväite 14), sisääntulokatoksen lämmöneristyksen puutteellisuuden (virheväite 15), kerrostalon julkisivun vesivuotojen (virheväite 16), pelastustiemerkintöjen puuttumisen (virheväite 17), vaurioituneiden talotikkaiden (virheväite 18), autotallin ilmanvaihdon puutteellisuuden (virheväite 19) sekä Exxxan hallitseman huoneiston kylpyhuoneen lattian kaatojen osalta (virheväite 20).

Puutteellisten asiakirjojen osalta riidatonta on, että ulkopuolisten töiden ja pihatöiden vastaanottotarkastus ja vastaanottotarkastuksen lopputarkastus ovat pitämättä ja että asuinkerrostalotyömaan tarkastusasiakirjaa ei ole pidetty (vir- heväite 21). Vuositarkastuksessa 16.4.2013 kirjattuja vuositakuutöitä ei ole suoritettu loppuun ja LVI-töiden kahden vuoden mukainen vuositakuutarkastus on edelleen suorittamatta (virheväite 22).

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa kanteen perusteena olevista virheistä esitettyä näyttöä väärin. Käräjäoikeus on lisäksi tulkinnut asuntokauppalain mukaista virhevastuuta koskevaa lainsäädäntöä sekä Suomen rakentamismääräysko- koelman (jäljempänä rakentamismääräyskokoelma) mukaisia määräyksiä virheellisesti ottaen huomioon, että parvekkeen pilareiden ominaisuudet sekä au- totallin turvaetäisyys naapurirakennuksista poikkeavat riidattomasti rakentamismääräyskokoelman edellytyksistä. Kun kaupan kohteen virhe muodostuu säännöksissä tai määräyksissä asetettujen vaatimusten noudattamatta jättämisestä, virheen olemassaoloa ei poista se, että perustajaurakoitsija jälkikäteisillä selvityksillä osoittaa rakenteen toimivaksi tai että rakennusvalvontaviranomainen erehdyksessä on hyväksynyt sittemmin säädöksen vastaiseksi osoittautuneen rakenteen.

Käräjäoikeus on edelleen virheellisesti katsonut, että Exxxan olisi tullut havaita lämmitysjärjestelmän ja parvekkeiden pilareiden muuttuminen raken- nustapaselosteessa esitetystä ja asuinrakennuksen ja autotallin sokkelien liiallinen mataluus.

Käräjäoikeus ei ole ratkaisussaan myöskään ottanut lainkaan huomioon Yhtiö Oy:n myöntämiä eikä myöskään sen oikeudenkäynnin aikana Exxxan vaatimusten johdosta jo korjaamia virheitä tarkastellessaan Exxxan oikeutta vaatimiinsa oikeusseuraamuksiin ja tämän velvollisuutta korvata Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikuluja.

Vastaus

Vaatimukset

Yhtiö Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja että Exxxa velvoitetaan korvaamaan Yhtiö Oy:n arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 4.358,85 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön oikein ja on tehnyt siitä oikeat johtopäätökset.

Lähes kaikki Exxxan virheväitteet kohdistuvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin. Asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt niistä vaatimuksia Yhtiö Oy:lle. Väitetyt virheet ovat käytännössä sellaisia, että niillä ei ole haitallisia vaikutuksia Exxxan hallitsemassa asunnossa asumiseen.

Kaupan kohde on vastannut sovittua. Kyseinen kohde on ollut valmis silloin kun Exxxa on ollut ostamassa siitä asuntoa. Hän on siten ennen kaupan tekemistä voinut havaita, mitä materiaaleja rakentamisessa on käytetty ja millaisia ratkaisuja siinä on tehty riippumatta siitä, mitä ennakkomarkkinointivai- heessa laadittuun rakennustapaselosteeseen on kirjattu. Exxxa ei ole esittä- nyt mainittua rakennustapaselostetta kirjallisena todisteena, joten vertailua ei sen ja toteutuneen toteutuksen välillä voida tehdä. Yhtiö Oy on joka tapauksessa pidättänyt rakennustapaselosteessa oikeuden tehdä kohteeseen rakentamisessa muutoksia.

Exxxan asunnossa ei ole sellaista virhettä, että se poikkeaisi rakentamista koskevista määräyksistä tai hyvästä rakentamistavasta. Exxxan asunnossa tai asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa ei ole mitään rakentamista koskevien määräysten tai hyvän rakennustavan vastaista, merkityksellistä virhettä. Käräjäoikeuden Txxxiossa mainituin perustein on jäänyt näyttämättä, että kerrostalon teräksiset parvekepilarit eivät täyttäisi niiden palonkestävyydelle asetettuja vaatimuksia tai että kerrostalo parvekelaattojen kohdalla käytetyn EPS-eristeen vuoksi ja autotalli sen 15 senttimetrin etäisyyspoikkeamasta huolimatta eivät olisi paloturvallisia.



Yhtiö Oy myöntää todistajana kuulustellun I Pxxxs lausunnon mukaisesti, että Exxxan asunnon keittiössä yksi putken läpivienti on tiivistettävä, yksi ylimääräinen läpivienti pitää tukkia ja ilmanvaihtoputken kiinnikkeet pitää kiinnittää. Näiden toimenpiteiden korjauskustannukset ovat niin vähäiset, ettei näitä puutteita voida pitää asuntokauppalain tarkoittamina virheinä.

Lisäksi Pxxxinen on todennut, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevilla alueilla pihan toteutus poikkeaa hieman pihasuunnittelusta ja sokkelin perusmuurilevy tulisi asentaa myös muille kuin pääsisäänkäynnin seinustalle. Mitään haittaa tai vahinkoa näistä vähäisistä poikkeamista ei ole näytetty aiheutuneen. Koska asunto-osakeyhtiö ei ole vaatinut näitä poikkeamia korjattaviksi, Yhtiö Oy:llä ei ole edes oikeutta tehdä niille mitään eikä niitä voida myöskään katsoa Exxxan asunnon kannalta sellaisiksi merkitykselliseksi virheiksi, että ne oikeuttaisivat kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Exxxa on yksilöinyt väittämiään virheitä vasta oikeudenkäynnin aikana. Yksilöinnin jälkeen Yhtiö Oy on ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle, että se on valmis korjaamaan Pxxxi havaitsemat puutteet. Asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ole puutteiden korjaamista vaatinut. Nämä seikat huomioon ottaen Exxxma on tullut velvoittaa korvaamaan Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta kokonaisuudessaan.

Exxxan lausuma

Exxxa on hänelle Yhtiö Oy:n vastauksessa esitetyn oikeudenkäyntikuluvaatimuksen vuoksi varatun lausumamahdollisuuden johdosta toimittanut hovioikeudelle 20.10.2017 lausuman. Lausumassaan Exxxa on viitannut oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevalta osalta siihen, että Exxxa on voittanut käräjäoikeuden välituomiolla 5.7.2016 ratkaiseman kysymyksen ja että Yhtiö Oy on vastauksessaan virheellisesti väittänyt Exxxan yksilöineen virheväittämiään vasta oikeudenkäynnin aikana, vaikka käräjäoikeuden Txxxiossa on todettu olevan riidatonta, että Exxxa on reklamoinut sanotuista virheistä lukuisia kertoja Yhtiö Oy:ää.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Väite uuteen seikkaan vetoamisesta ja uudesta todistelusta

Yhtiö Oy on vastauksessaan vaatinut, että hovioikeuden tulee jättää tutkimatta Exxxan hovioikeudessa vetoamat uudet seikat ja todistelu koskien rakennustapaselosteen sisältöä, koska hän ei ole esittänyt sitä kirjallisena todisteena käräjäoikeudessa, vaikka hänen kanteensa yksi peruste on sitä koskenut.

Exxxa on hovioikeudelle 20.10.2017 toimittamassa lausumassaan todennut vedonneensa käräjäoikeudessa joka tapauksessa rakennustapaselosteen sisältöön.


Hovioikeuden ratkaisu

Exxxa on kanteensa perusteena jo käräjäoikeudessa vedonnut siihen, että kohteen rakentamista ei kaikilta osiltaan ole toteutettu rakennustapaselosteen edellyttämällä tavalla, mutta ei ole käräjä- eikä myöskään hovioikeudessa nimennyt eikä toimittanut kyseistä asiakirjaa kirjalliseksi todisteeksi. Käräjäoikeudessa esitetyistä muista kirjallisista todisteista ja käräjäoikeuden Txxxiossa selostetusta henkilötodistelusta ilmenee, että kyseisen rakennustapaselosteen sisältö on tullut muun todistelun kautta osittain selvitetyksi. Exxxan viitatessa valituksessaan jo käräjäoikeudessa esitettyyn todisteluun kysymys ei ole uusiin seikkoihin tai todisteisiin vetoamisesta hovioikeudessa. Yhtiö Oy:n väite uusiin seikkoihin ja todisteisiin vetoamisesta hovioikeudessa hylätään.

Pyyntö pääkäsittelyn toimittamisesta

Exxxa on valituksessaan pyytänyt, että asiassa toimitetaan pääkäsittely todistajien kuulustelemiseksi, koska käräjäoikeuden suullisesta todistelusta tekemät johtopäätökset eivät ole kaikilta osiltaan perusteltuja.

Yhtiö Oy ei ole vastauksessaan vaatinut pääkäsittelyn toimittamista, vaan on katsonut käräjäoikeuden arvioineen asiassa esitetyn näytön oikein.

Hovioikeuden ratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle. Saman luvun 15§:n 1 momentin mukaan todistelua ei tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä 12§:ssä tarkoitetun oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 15 §:n 1 momentin säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä lausutun mukaan käräjäoikeuden näyttöratkaisun riitauttamisesta seuraa pääsääntöisesti edelleen, että kysymyksessä oleva todistelu on tarpeellisilta osilta otettava uudelleen vastaan siitä riippumatta, epäileekö hovioikeus käräjäoikeuden näyttökysymyksessä tekemää ratkaisua (HE 105/2009 vp s. 70). Käräjäoikeudessa esitettyä todistelua ei kuitenkaan tarvitse ottaa hovioikeudessa uudelleen vastaan silloin, jos valittaja ei ole valituskirjelmässään lainkaan esittänyt perusteita käräjäoikeuden näytön uskottavuutta koskevan arvioinnin horjuttamiseksi tai jos esitettyjen väitteiden paikkansa pitävyys on yleisen elämänkokemuksen perusteella arvioituna hyvin epätodennäköistä, ja käräjäoikeuden tuomion sekä oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 12§:ssä tarkoitetun kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella käräjäoikeuden näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei käytännössä jää mitään varteenotettavaa epäilyä (HE 105/2009 vp s. 70).


Käräjäoikeus ei ole sen Txxxiosta ilmenevin perustein pitänyt Exxxan todistajiksi nimeämien P Oxxxsen ja T Vxxxon kertomuksia luotettavina. Exxxa ei ole valituksessaan esittänyt perusteita, jotka horjuttaisivat mainitun arvion oikeellisuutta. Käräjäoikeus ei ole Txxxiossaan selostanut Exxxan todistajaksi nimeämän M Txxxisen kertomuksen sisältöä. Exxxa ei ole valituksessaan väittänyt Txxxisen kertoneen mitään sellaista, mikä horjuttaisi käräjäoikeuden näytön arvioinnin oikeellisuutta. Käräjäoikeus on sen Txxxiosta ilmenevällä tavalla perustanut ratkaisunsa keskeisesti todistajina kuultujen I Pxxxs, M Kxxxn, J Lxxxsen, J Oxxxisen ja P Hxxxsin kertomuksiin. Exxxa ei ole valituksessaan miltään osin riitauttanut näiden kertomusten uskottavuutta tai että käräjäoikeus olisi näiden kertomusten perusteella arvioinut näyttöä virheellisesti, vaan on päinvastoin monilta osin tukeutunut valituksensa perusteissa erityisesti Kxxxosen ja Pxxxi kertomuksissa esille tulleisiin seikkoihin. Kyse on Exxxan valituksen perusteella siitä, mitä oikeudellisia johtopäätöksiä näiltä osin todistelussa esille tulleiden seikkojen johdosta tulee tehdä.

Edellä mainittuun nähden käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei jää Exxxan valituksen, käräjäoikeuden Txxxion ja asiassa esitetyn kirjallisen todistelun perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä. Näin ollen hovioikeudessa ei ole tarpeen ottaa vastaan uudelleen käräjäoikeudessa vastaanotettua suullista todistelua.

Exxxan kanteen vaatimukset perustuvat olennaisimmilta osiltaan asunto- osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa osissa oleviin väitettyihin virheisiin ja riidatonta on, että asunto-osakeyhtiö ei ole vaatinut näiden väitettyjen virheiden korjaamista. Tähän nähden myöskään asian laadun ja sen Exxxlle olevan merkityksen ei voida katsoa edellyttävän pääkäsittelyn toimittamista näytön uudelleen vastaanottamiseksi.

Näihin seikkoihin ja Exxxan pääkäsittelypyynnön yksilöityyn syyhyn nähden hovioikeus hylkää pyynnön pääkäsittelyn toimittamisesta todistelun vastaanottamiseksi ja ratkaisee asian kirjallisessa menettelyssä.


Pääasiaratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu ja sovellettavat oikeusohjeet

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kaupan kohteessa sellaisia kanteen perusteeksi esitettyjä virheitä, jotka oikeuttaisivat Exxxan asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n nojalla kaupan purkuun tai kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe jos, 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, 2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä se käyttöönotettavaksi, 3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa ter- veydelle, 4) rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti, 5) rakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kun sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua ja 6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.


Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos asunto sitä myytäessä on valmis, saman pykälän 2 momentin mukaan sovelletaan muun muassa, mitä 6 luvun 12 §:ssä säädetään. Jos ostaja on ennen kau- pantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa lain 6 luvun 12 §:n 2 momentin mukaan virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Saman pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole kuitenkaan velvollinen tar- kistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulotta- maan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentin mukaan yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. Pykälän 3 momentin mukaan ostajalla on kuitenkin oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon, jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan.

Mikäli virheen oikaisu ei tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa saman luvun 25 §:n 1 momentin mukaan 1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai 2) purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.



Virheiden olemassaolo asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa

Exxxan kanne perustuu olennaisilta osiltaan väitettyihin virheisiin asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa osissa. Käräjäoikeus on välituomiossaan 5.7.2016 siitä tarkemmin ilmenevillä perusteilla katsonut, että Exxxalla on myös kyseisten virheväitteiden perusteella oikeus esittää vaatimuksia Yhtiö Oy:ää kohtaan. Yhtiö Oy ei ole vastauksessaan Exxxan valitukseen riitauttanut kyseistä käräjäoikeuden ratkaisua.

Hovioikeus toteaa, että Exxxan väittämillä virheillä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa osissa voisi olla suoria haitallisia seurauksia Exxxalle erityisesti siksi, että väitetyt virheet korjaamattomina alentaisivat hänen omistamiensa osakkeiden arvoa. Tähän nähden kanteen hyväksyminen edellyttää sitä, että Exxxa kykenee osoittamaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa osissa olevan sellaisia virheitä, jotka olisi tarpeen korjata. Tätä kysymystä tarkastellaan eri virheväittämäkohtien osalta tarpeellisilta osin jäljempänä erikseen.

Kaupan kohteen sopimuksen mukaisuus

Exxxan väitteet kaupan kohteen sopimuksen vastaisuudesta koskevat 1) autotallin katetta, 2) seinärakenteen laatua, 3) parvekkeiden pilareita, 4) lämmitysjärjestelmää, 5) pihan istutuksia ja 6) porrashuoneen ja ulkoiluvälinevaraston äänenvaimennusta. Exxxa ei ole esittänyt vetoamaansa rakennustapaselostetta kirjallisena todisteena. Käräjäoikeuden Tuomiossa selostetun todistelun mukaan kyseinen asiakirja on laadittu ennen kuin kohteelle on haettu rakennuslupaa (käräjäoikeuden tuomio sivu 16). Autotallin katemateriaali, ulkoseinärakenteiden muuttaminen betonisista puisiksi ja parvekkeiden pilareiden muutos ovat hyväksyttyjen rakennuslupapiirustusten ja rakennesuunnitelmien mukaiset (Yhtiö Oy:n kirjalliset todisteet V10-V13). Käräjäoikeuden tuomiossa selostetun todistelun mukaan rakennustapaselosteessa on pidätetty oikeus rakennustapaa koskeviin muutoksiin (käräjäoikeuden tuomio sivu 16). Mainittuun nähden Exxxa ei ole näyttänyt, että kaupan kohde poikkeaisi mainittujen rakenteiden osalta (virheväitteet 1-3) sovitusta ja lisäksi Exxxan olisi tullut ennakkotarkastuksessaan käräjäoikeuden katsomalla tavalla havaita virheväitettä 3 koskien, että parvekkeiden pilarit on muutettu teräksisiksi.

Exxxan olisi tullut käräjäoikeuden katsomalla tavalla havaita myös lämmitystapaa (virheväite 4) koskeva muutos. Lattialämmityksen ei ole myöskään selvitetty olevan alun perin suunniteltua vesikiertoista patterilämmitystä huonompi, vaan päinvastoin todistaja Pxxxi lausunnon mukaan kyseessä on tasonparannus myyntiasiakirjoihin verrattuna (Yhtiö Oy:n kirjallinen todiste V13), joten tässä väitetyssä virheessä ei senkään vuoksi voi olla kysymys sellaisesta vaikutuksellista virheestä, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Pihan istutustöiden (virheväite 5) puutteiden merkitys tulee tarkasteltavaksi jäljempänä erikseen riidattomiksi tulleiden virheiden yhteydessä.

Pxxxi lausunnon mukaan porrashuoneiden äänenvaimennukseen on käytetty niiden välipohjien alapintoihin liimattuja eristekaistoja ja porrashuoneisiin on asennettu suunnitelmien mukaisesti äänenvaimennuselementtejä. Mainittuun nähden Exxxa ei ole näyttänyt, että porrashuoneiden äänenvaimen- nus ei vastaisi sovittua. Pxxxinen on edelleen Exxxan valituksessaan viittaamalla tavalla todennut lausunnossaan, että ulkoiluvälinevarastosta puuttuu siihen suunniteltu äänenvaimennus. Exxxa on valituksessaan ilmoitta- nut Yhtiö Oy:n tältä osin korjanneen puutteen ennen käräjäoikeuden pääkäsittelyn toimittamista. Tältä osin virheväitteellä voi olla merkitystä enää vain oikeu- denkäyntikulujen korvausvelvollisuutta jäljempänä tarkasteltaessa (virheväite 6).

Rakentamista koskevista määräyksistä tai hyvästä rakentamistavasta poikkeaminen

Exxxan väitteet rakentamista koskevista määräyksistä tai hyvästä rakentamistavasta poikkeamisesta koskevat 3) parvekkeiden teräsputkirakenteita, 7) parvekelaatan ja seinän välissä käytettyä EPS -eristettä, 8) autotallirakennuk- sen sijaintia ja paloturvallisuuspuutteita, 9) kerrostalon ja autotallin sokkelien korkeutta sekä routa- ja vedeneristyksen puutteita, 10) pihamaan liian vähäistä kallistusta ja sen suunnittelemattomuutta, 11) alapohjalaatan alle asennettujen viemäreiden huoltoa ja tarkastamista varten puuttuvaa ryömintätilaa, 12) puurakenteisten ulkoseinien lattiapintalaatan sisään asentamista, 13) tiilipintaisten ulkoseinien tuuletusta, 14) puuseinien pintalaudan laatua, 15) sisääntulokatok- sen lämmöneristyksen puutteellisuutta, 16) kerrostalon julkisivujen vesivuoto- ja, 17) pelastustiemerkintöjen puuttumista, 18) vaurioituneita talotikkaita, 19) autotallin ilmanvaihdon puutteellisuutta sekä 20) Exxxan hallitseman huo- neiston kylpyhuoneen lattian kaatoja. Hovioikeus tarkastelee näitä väitteitä erikseen kohdittain seuraavassa.



3) Parvekkeen teräsputkirakenteet

Edellä mainituin perustein parvekkeiden teräsputkirakenteen ei ole näytetty poikenneen sovitusta ja että Exxxan on täytynyt myös rakenteen laatu havaita. Exxxa on kuitenkin katsonut, että hän ei ole voinut havaita teräsputkirakenteen sisältämää paloturvallisuusriskiä, ja että hänellä on sen vuoksi oikeus joka tapauksessa vedota kaupan kohteen virheellisyyteen rakenteen rakentamismääräyskokoelman määräysten vastaisuuden perusteella. Hovioikeus lausuu tältä osin seuraavaa:

Riidatonta on, että parvekkeiden teräsputkirakenteiset pilarit eivät täytä rakentamismääräyskokoelman E1 taulukoiden mukaan niiltä vaadittua paloluokkaa R 30, joten tältä osin kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdan tarkoittama virhe.

Parvekkeiden teräspilarit on kuitenkin rakennettu 4.3.2011 laadittujen rakennepiirustusten mukaisesti (Yhtiö Oy:n kirjallinen todiste 11) ja Ulvilan kaupungin rakennusvalvonta on rakenteet rakenne-, käyttöönotto- ja loppukatselmuksessa hyväksynyt (Yhtiö Oy:n kirjallinen todiste 1). Käräjäoikeuden Txxxiossa selostetun näytön perusteella (käräjäoikeuden Txxxion sivut 16-18) on jäänyt näyttämättä, että virheestä huolimatta pilarit eivät täyttäisi niiden palonkestävyydelle asetettuja vaatimuksia. Mainitut seikat huomioon ottaen pilareiden uusimis- tai korjaustarvetta ei ole olemassa, eikä kysymys siten ole sellaisesta vaikutuksel- lisesta virheestä, joka voisi myöskään tästä syystä oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

7) Parveke- ja seinälaatan välissä käytetty EPS-eriste

Riidatonta on, että kerrostalon parvekelaatan ja seinän välissä on käytetty EPS- eristettä ja että EPS-eriste ei täytä rakentamismääräyskokoelman määräyksiä E1 ulkoseinien ja parvekkeiden palonkestovaatimuksille (todistaja M Sxxxinen ja Exxxan kirjallinen todiste 5), joten tältä osin kyseessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitettu virhe.

Käräjäoikeuden Txxxiossa selostetun näytön perusteella (käräjäoikeuden tuomion sivut 18-19) on kuitenkin jäänyt näyttämättä, että EPS-eristettä olisi käy- tetty siten, että kerrostalon rakenne ei olisi paloturvallinen. Mainittuun nähden EPS-eristeen poistaminen kohteen rakenteista ei ole tarpeellista eikä kyseessä siten ole sellainen vaikutuksellinen virhe, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

8) Autotallirakennuksen sijainti ja paloturvallisuuspuutteet

Riidatonta on, että autotallirakennuksen sijainti naapuriyhtiön autotalliraken- nuksesta on 7,85 metriä, vaikka se tulisi rakentamismääräyskokoelman E1 kohdan mukaan olla rakennuksen rakentamistavan vuoksi kahdeksan metriä, joten tältä osin kyseessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tar- koitettu virhe.

Käräjäoikeuden Txxxiossa selostetun näytön perusteella (käräjäoikeuden tuo- mion sivu 19) on jäänyt näyttämättä, etteikö autotalli olisi vähäisestä etäisyys- poikkeamasta huolimatta paloturvallinen. Autotallirakennuksen purkamiseen ja toiseen paikkaan rakentamiseen eikä myöskään palomuurin tai osastoinnin rakentamiseen ole tarvetta. Kysymyksessä ei siten ole sellainen vaikutuksellinen virhe, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

9) Kerrostalon ja autotallin sokkelien korkeus sekä routa- ja vedeneristyksen puutteet

Pxxxi lausunnon mukaan kerrostalon ja autotallin sokkelien korkeudet ovat asianmukaiset, mikäli perusmuurilevyt asennetaan suojaamaan sokkeleita ja alimpia rakenteita myös muualla kuin pääoven vierustalla. Exxxan olisi myös tullut ennakkotarkastuksessaan havaita kerrostalon ja autotallirakennuksen sokkeleiden korkeus, kuten käräjäoikeuskin on asiaa arvioidessaan katsonut (käräjäoikeuden Txxxion sivu 15). Mainittuun nähden kohteessa ei ole näytetty olevan kaupan purkuun tai hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä sokkelien korkeuden osalta eikä siinä siten ole myöskään tarvetta routaeristeiden sijainnin alentamiseen. Vedeneristyksen puutteet koskien perusmuurilevyjen asentamattomuutta tulevat tarkasteltavaksi jäljempänä erikseen riidattomiksi tulleiden virheiden yhteydessä.

10) Pihamaan liian vähäiset kallistukset ja sen suunnittelemattomuus

Pxxxi lausunnon mukaan maanpinta viettää kerrostalorakennuksesta poispäin, ei tosin ohjeissa esitettyä määrää. Lisäksi pihamaata on pintavesisuunnitelman mukaisesti kuivattu rakennuksen kahdella sivulla painanteen ja kahden pintavesikaivon avulla niin, etteivät pintamaat pääse poikkeavasti valumaan rakennuksen vierustoille. Mainittuun nähden kallistusten korjaamistarvetta ei ole näytetty niiden osittaisesta ohjeidenvastaisuudesta huolimatta olevan olemassa. Kysymyksessä ei siten ole pihamaan muotoilun ja sen suunnittelun osalta sellainen vaikutuksellinen virhe, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

11) Puuttuva ryömintätila alapohjalaatan alle asennettujen viemäreiden huoltoa ja tarkastamista varten

Exxxan viittaamien rakentamismääräyskokoelman määräysten D1 4.3.2. ja
4.3.2.2 mukaan ryömintätilan rakentaminen ei ole välttämätöntä, vaan viemärin tarkastus ja korjaustoimenpiteiden mahdollistaminen voidaan toteuttaa myös muulla tavoin ilman suurehkoja toimenpiteitä. Pxxxi lausunnon mukaan hyväksytyissä pääpiirustuksissa ja rakennussuunnitelmissa ei ole merkitty tai suunniteltu ryömintätilaa alapohjan rakenteeksi. Sitä vastoin niihin on merkitty kantavan alapohjan alle 800 mm leveä ja 800 mm syvä täyttö viemä- reiden kohdille kivettömällä soralla myöhempiä huoltotoimenpiteitä varten ja toteutettu rakenne on rakennusluvan mukainen. Mainittuihin seikkoihin nähden näyttämättä on jäänyt, että kohteessa olisi tältä osin asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitettu virhe.

12) Puurakenteisten ulkoseinien asentaminen lattiapintalaatan sisään

Pxxxi lausunnon mukaan alimpien ulkoseinien puurakenteen toteutus ei poikkea hyväksytyistä rakennesuunnitelmista vaan on toteutettu nykyaikaisesti ja sijainniltaan normaalin rakennustavan mukaisesti. Mainittuun nähden näyttämättä on jäänyt, että kohteessa olisi tältä osin asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitettu virhe.



13) Tiilipintaisten ulkoseinien tuuletus

Exxxan valituksessaan viittaaman ja käräjäoikeudessa todistajana kuulustellun tavarantarkastaja M Txxxisen 5.6.2014 päivätyn tarkastuskertomuksen mukaan eristevillaa ei ole asennettu tiiviisti eikä saumoja ole tiivistetty teipillä ja tiilipintaisen ulkoseinän sisäpinta on osin laastipurskeinen. Pxxxisen 2.1.2017 päivätyn lausunnon mukaan tuulensuojavillan eristävyyden heikentyminen teippaamattomien saumojen seurauksena on vähäinen, eikä teippausta tarvita tukipuiden alle. Edelleen Pxxxi lausunnossa on todettu, että rakenteisiin on reklamoinnin jälkeen tehty lisää tuuletusaukkoja. Rakenteissa ei Pxxxi mukaan ole näkyvissä tuuletuksen puutteeseen tai muuhun korjaamattomuuteen viittaavia vaurioita, joten tilanne on normaali eikä siihen liity korjaustarvetta. Mainittuun selvitykseen nähden tuulensuojavillan tiivistämättömyyden voidaan katsoa olevan hyvän rakennustavan vastaista ja siinä on siten kysymys asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta virheestä. Pxxxi lausunnon perusteella korjaamistarvetta ei kuitenkaan jo tehtyjen tuuletusaukkojen lisäämisen lisäksi ole tältä osin näytetty olevan olemassa, eikä kyse voi virheen vähäisyyteen nähden olla sellaisesta vaikutuksellisesta virheestä, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

14) Puuseinien pintalaudan laatu

Julkisivun lautaverhouksen paksuuden osalta verhous on Pxxxi lausunnosta ilmenevästi tehty RYL-ohjeistuksen mukaisen 23 mm paksuisen lautaverhouksen sijasta kyseiseen tarkoitukseen myytävästä 20 mm:n paksuisesta ponttilaudasta. Viimeksi mainitulta osin kyse on siten asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta virheestä, mutta virheen vähäisyyteen nähden seinän uudelleen rakentamisen tarvetta ei ole näytetty olevan olemassa, eikä kysymys voi virheen vähäisyyteen nähden olla sellaisesta vaikutukselli- sesta virheestä, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

15) Sisääntulokatoksen lämmöneristyksen puutteellisuus

Exxxa on Pxxxi lausuntoon viitaten todennut, että sisääntulokatoksen lämmöneristystä on reklamaation jälkeen lisätty ja että osakas on kertonut yläpuolen lämpötilan tämän jälkeen korjaantuneen. Tältä osin virheväitteellä voi olla merkitystä enää vain oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta jäljempänä tarkasteltaessa.

16) Kerrostalon julkisivun vesivuodot

Exxxan kerrostalon julkisivujen vuotojen osalta viittaaman Pxxxi lausunnon mukaan kyseessä olevat vesivuodot ovat johtuneet ylimmän parvek- keen vesipellityksen liitoksen ikääntymisestä ja pellin liitokseen tulleesta vuodosta. Pxxxi lausunnon mukaan puute on korjattu kestävämmällä, tiilimuuraukseen upotetulla liitoksella. Tältäkin osin virheväitteellä voi olla mainitun perusteella merkitystä enää vain oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta jäljempänä tarkasteltaessa.


17) Pelastustiemerkintöjen puuttuminen

Pxxxi lausunnon mukaan kadun puolelle on lisätty pelastustiestä kertova kyltti. Pelastustiemerkintöjä ei ole mahdollista asentaa ajoneuvonostureita var- ten varatuille paikoille, koska ne sijaitsevat viereisellä tontilla. Myös tältä osin virheväitteellä voi olla mainitun perusteella merkitystä enää vain oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta jäljempänä tarkasteltaessa.

18) Vaurioituneet talotikkaat

Pxxxi lausunnon mukaan suoritetussa katselmuksessa on havaittu tikkaiden alaosassa suojapelti kolhiintuneeksi ja käsijohteet naarmuuntuneiksi ja että vauriot kuuluvat tavanomaisten takuukorjausten piiriin. Kyseessä ei mainittuun nähden ole asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitettu virhe.

19) Autotallin ilmanvaihdon puutteellisuus

Pxxxi lausunnon mukaan autotalliin on reklamoinnin jälkeen lisätty ilmanvaihtoventtiileitä. Mainittuun nähden virheväitteellä voi olla tältäkin osin merkitystä enää vain oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta jäljempänä tarkasteltaessa.

20) Exxxan hallitseman huoneiston kylpyhuoneen lattian kaadot

Pxxxi lausunnon mukaan lattian kallistus on kyseisen asunnon pesuhuoneessa noin metrin etäisyydellä suihkun lattiakaivoon viettävä vaikkakin keskilattian suuntaan RYL ohjeistusta vähäisempi. Lausunnon mukaan ero on kui- tenkin vain muutaman millimetrin luokkaa ja suihkun roisketta on rajoitettu suihkuovilla. Kallistuksen ohjeistuksen vastaisuus osassa lattiaa on siten asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdassa tarkoitettu virhe. Virheen vähäisyyteen nähden lattian uudelleen rakentamisen tarvetta ei kuitenkaan ole näytetty olevan olemassa eikä kysymys voi virheen vähäisyyteen nähden olla sellaisesta vaikutuksellisesta virheestä, joka voisi oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.

Riidattomat virheet

Exxxan valituksessaan Pxxxi lausuntoon viittaamalla tavalla on riidatonta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevilla alueilla pihan toteutus poikkeaa hieman pihasuunnittelusta ja sokkelin perusmuurilevy tulisi asentaa myös muille kuin pääsisäänkäynnin seinustoille. Lisäksi Exxxan asunnon keittiössä yksi putken läpivienti on tiivistettävä, yksi ylimääräinen läpivienti pitää tukkia ja ilmanvaihtoputken kiinnikkeet pitää kiinnittää. Yhtiö Oy ei ole virheitä toistaiseksi korjannut, mutta se on luvannut näin tehdä, mikäli asunto-osakeyhtiö sitä vaatii. Vaikka Yhtiö Oy:llä olisi oikeus ilman asunto-osakeyhtiön vaatimustakin kyseiset virheet korjata (vrt. asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n 2 momentin tarkoittama tilanne), on korjaaminen jäänyt odottamaan asunto-osakeyhtiön toimenpiteitä asiassa. Siten niillä ei voida pihan istutusten ja sokkelin perusmuurilevyn asentamisen osalta olla suoria haitallisia vaikutuksia Exxxan hallinnassa olevaan asuntoon.



Exxxan asunnossa olevat korjaustarpeet ovat merkitykseltään niin vähäisiä, että ne eivät voi yksinään oikeuttaa Exxxaa hinnanalennukseen.

Puutteelliset asiakirjat ja vuositakuutarkastukset

Exxxan kanteen perusteeksi mainitsemien puutteellisten asiakirjojen osalta riidatonta on, että ulkopuolisten töiden ja pihatöiden vastaanottotarkastus ja vastaanottotarkastuksen lopputarkastus ovat toistaiseksi pitämättä ja että asuin- kerrostalotyömaan tarkastusasiakirjaa ei ole pidetty (virheväite 21). Ulvilan kaupungin rakennusvalvonta on hyväksynyt kohteen käyttöönottokatselmuksessa 6.3.2012 ja loppukatselmuksessa 22.5.2012 (Yhtiö Oy:n kirjallinen todiste 1). Tähän ja Exxxan kanteen perusteella jo selvitetyiksi tulleiden virheväittämien perusteella edellä mainittujen asiakirjojen puuttumisella (virheväite 21) ei voida katsoa olevan erikseen sellaista merkitystä, että ne voisivat olla perusteena Exxxan vaatimiin oikeusseuraamuksiin. Exxxa ei ole myöskään esittänyt selvitystä siitä, mitä vuositarkastuksessa yhteisesti kirjattuja vuositakuutöitä olisi saattamatta loppuun tai että LVI-töissä olisi vuositarkastuksen pitämättömyydestä johtuen korjausta vaativia virheitä (virheväite 22).

Yhteenveto

Edellä mainituin perustein Exxxalla ei ole oikeutta kanteessaan vaatimaansa kaupan purkuun eikä myöskään hinnanalennukseen ja kanne tulee siten hylätä.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Exxxan kanteen tullessa hylätyksi hän on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan Yhtiö Oy:n tarpeelliset oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan Txxxioistuin voi kuitenkin viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.

Kohteessa on ollut edellä olevista perusteluista ilmenevästi useita vähäisiä virheitä, jotka eivät kuitenkaan vähäisyytensä vuoksi oikeuta Exxxaa asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisiin seuraamuksiin. Yhtiö Oy on lisäksi Exxxan reklamaatioiden johdosta

- lisännyt autotallin ilmanvaihtoventtiileitä,
- tehnyt kerrostalon alimpaan muurauskerrokseen lisää tuuletusaukkoja,
- lisännyt sisääntulokatoksen lämmöneristystä,
- asentanut ulkoiluvälinevarastoon äänenvaimennuksen,
- korjannut kerrostalon ylimmän parvekkeen vesipellityksen yläreunan liitoksen ja
- lisännyt kadun puolelle pelastustiestä kertovan kyltin.


Exxxa on eläkkeellä oleva 73-vuotias yksityishenkilö. Yhtiö Oy:n liikevaihto on Exxxan valituksessa antaman ilmoituksen mukaan tilikaudella 2015 ollut 15,3 miljoonaa euroa ja liikevoitto vajaat 0,8 miljoonaa euroa. Yhtiö Oy ei ole vastauksessaan kiistänyt mainittujen tietojen oikeellisuutta.

Asiassa on edellä selostetut oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys kokonaisuutena huomioon ottaen ilmeisen kohtuutonta velvoittaa Exxxaa kanteen hylkäämisestä huolimatta korvaamaan Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikuluja kokonaisuudessaan käräjä- ja hovioikeudesta.
Hovioikeus harkitsee korvausvelvollisuuden kohtuulliseksi määräksi puolet Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikulujen hyväksyttävistä määristä.

Yhtiö Oy:n käräjäoikeudessa vaatimien oikeudenkäyntikulujen kokonaismäärään (52.017,10 euroa) Exxxalla ei ole ollut käräjäoikeudessa huomautettavaa. Hovioikeus toteaa Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikulujen olleen kuitenkin Exxxan viittaamalla tavalla tarpeettomia siltä osin, kun ne ovat aiheutuneet käräjäoikeuden 5.7.2016 johtaneesta, sillä hylätyksi tulleesta Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntiväitteestä ja sen käsittelystä erillisessä istunnossa. Hovioikeus arvioi tähän liittyneiden Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikulujen määrän olleen 2.000 euroa. Exxxan korvattavaksi Yhtiö Oy:lle oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudesta jää siten puolet 50.017,10 eurosta eli 25.008,55 euroa.

Yhtiö Oy:n hovioikeudessa esittämän oikeudenkäyntikuluvaatimuksen Exxxa on kiistänyt siltä osin, kun vastaamista varten on toimitettu äänite litteroitavaksi. Edelleen Exxxa on todennut 23.11.2017 ja 5.12.2017 hänen asiamiehelleen toimitettujen sähköpostiviestien (á 65 euroa) koskeneen sellaisia reklamaatioita, joista ei ole kyse tässä oikeudenkäynnissä. Hovioikeus hyväksyy tältä osin oikeudenkäyntikulujen riitautuksen, koska Exxxan asiamiehen antamaa ilmoitusta mainittujen sähköpostiviestien tähän asiaan kuulumattomuudesta ei ole aihetta epäillä. Muutoin Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimus on asian laatuun ja laskussa ilmoitettuihin tarpeellisiin toimenpiteisiin nähden kohtuullinen. Hovioikeus hyväksyy Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikulujen kokonaismääräksi hovioikeudesta 3.306 euroa, josta Exxxan korvattavaksi määräksi jää 1.653 euroa.

Tuomio lauselma

Muutos käräjäoikeuden Txxxioon:

A Erxxxan korvausvelvollisuus Yhtiö Oy:lle oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudesta alennetaan 25.008,55 euroon, mille määrälle on suoritettava käräjäoikeuden Txxxitsemaa viivästyskorkoa.

Muilta osin käräjäoikeuden Txxxion lopputulosta ei muuteta.

A Erxxxa velvoitetaan suorittamaan Yhtiö Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.653 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden Txxxion antamispäivästä lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 31.8.2018.



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos A Lxxxkonen
hovioikeudenneuvos H Nxxxm hovioikeudenneuvos P Vxxxa

Ratkaisu on yksimielinen.

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS

1
TxxxiO 17/1626


1.2.2017
Kello 15:00

L 15/8033



Kantaja
Exxxa, A


Vastaaja
Yhtiö Oy



Asia Vireille
Irtaimen kaupan purkaminen 26.6.2015


Tuomiolauselma
Kanne hylätään.


Todistajien palkkiot

A Erxxxa velvoitetaan korvaamaan todistajanpalkkiona:

- M Txxxiselle 949 euroa,
- M Sxxxiselle 1000 euroa, ja
- P Oxxxselle 2000 euroa.

Yhtiö Oy Yhtymä Oy velvoitetaan korvaamaan:

- M Kxxxoselle 200 euroa,
- J Laasoselle 2633,85 euroa,
- J Oxxxiselle 2632 euroa,
- I Patrikaiselle 500 euroa, ja
- P Hxxxsille 300 euroa.



Oikeudenkäyntikulut



A Erxxxa velvoitetaan suorittamaan Yhtiö Oy Yhtymä Oy:lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 52.017,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua Txxxion antamisesta 1.2.2017 lukien.


SELOSTUS ASIASTA


KANNE


PERUSTEET

Kantaja on kanteessaan pyytänyt, että käräjäoikeus

1) ensisijaisesti

- purkaa osapuolten väliset Asunto Oy Ulvilan Lautturinportti -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita numerot 2795 - 3420 (oikeuttavat huoneiston numero 6 hallintaan osoitteessa Lauttaranta 9 A 6, Ulvila) ja osakkeita numerot 9901 - 9920 (oikeuttavat autotallin A 10) koskevat 19.9.2012 solmitut kaupat,

- velvoittaa vastaajan palauttamaan kauppahinnat, asunto-osakekaupan osalta 168.970,00 euroa ja autotalliosakekaupan osalta 6.515,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahintojen maksupäivistä 19.9.2012 lukien 27.4.2014 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siten, että kantaja luovuttaa osakekirjat koko kauppahinnan ja korkojen suoritusta vastaan,

- velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan asuntoon laittamat kustannukset 4.926,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,

- velvoittaa vastaajan maksamaan vahingonkorvauksena 2.630,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien tai

2) ainakin toissijaisesti

- velvoittaa vastaajan maksamaan kantajalle hinnanalennusta 175.485,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.9.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja

3) sekä ensisijaisen että toissijaisen vaatimuksen yhteydessä velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa
54.34,36 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Riita koskee vaatimuskohdissa mainittua kahta kauppaa, joilla vastaaja on myynyt kantajalle Asunto Oy Ulvilan Lautturinportti -nimisen
asunto-osakeyhtiön osakkeet.

Vastaaja Yhtiö Oy on toteuttanut kyseessä olevan kohteen perustajaosakkaana ja on omistanut kohteen rakennusajan rakennusaikaa koskevin omistuksen pidätysehdoin.

Kauppaan sovelletaan siten asuntokauppalain 2 luvun ja 4 luvun säännöksiä perustamisvaihetta koskevista perustajaosakkaan vastuista ja uuden asunnon kaupasta.

Kantajalle kyseessä oleva kohde on myyty kuitenkin siinä vaiheessa, kun kohde on ollut rakentamisvaiheen jälkeen valmis.

Myöhemmin on selvinnyt, että perustajaurakkasopimuksen kohdassa 7 Rakennusten valmistuminen "ulkopuolisten ja pihatöiden osalta viimeistään 30.5.2012" työt eivät olleet valmiina ja tarkastettu asunnon ja autotallin ostohetkellä. Asunnon myyjä ei tätä tietoa ole antanut kaupantekohetkellä.

Työt ovat edelleenkin kesken eikä niitä ole jatkettu, vaikka osa virheistä ja puutteista on kirjattu vuositakuutarkastuspöytäkirjaan, jonka sopimusosapuolet ovat yhteisesti allekirjoittaneet. Asunnon ostohetkellä myöhästyminen on ollut jo yli kolme ja puoli kuukautta. Tieto olisi merkinnyt, että asuntokauppaa ei olisi tehty tästä kohteesta.

Koska kohde on ollut uusi, kantajalla on ollut syytä olettaa, että kohde kaikilta rakennusteknisiltä ominaisuuksiltaan on toteutettu voimassa olevien määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Kohteessa on havaittu kuitenkin pian kaupanteon jälkeen lukuisia virheitä ja puutteita, joista kantaja on reklamoinut myyjää. Osittain virheitä ja puutteita on korjattukin, mutta merkittävimmät virheet ja puutteet ovat edelleen korjaamatta. Vastaaja on kieltäytynyt korjausten suorittamisesta.

Virheet ja puutteet ovat niin merkittäviä, että ne ylittävät kaupan purulta vaadittavan kynnyksen.

Suurin virhe kohteessa liittyy kiinteistön paloteknisiin puutteisiin verrattuna rakentamismääräykseen. Virheitä on parvekkeiden pilareissa, ulkoseinärakenteissa sekä autotallirakennusten välisissä etäisyyksissä.Parvekkeiden pilarit on toteutettu suunnitelmista poiketen teräsputkilla, vaikka niiden piti olla betonisia. Seinät on toteutettu puurakenteelle, vaikka ne oli suunniteltu betonirakenteiksi. Seiniin asennetun tuulensuojavillan pintahuopa on rikkonainen. Paloeristeeksi tarkoitettu tuulensuoja on jätetty saumaamatta. Julkisivurakenteessa on asennettu paloherkkää ja myrkkyjä tuottavaa polystyreeniä (styrox) .
Ulkoseinän tuuletustila johtaa suoraan puurakenteisiin kattorakenteeseen.

Paloturvallisuusmääräysten vastaisen rakentamisen korjaaminen edellyttää merkittäviä korjaustoimia. Paloturvallisuusmääräysten vuoksi koko autotallirakennus on purettava ja rakennettava uudelleen, Asuinrakennuksen parvekkeet on purettava, samoin ulkoseinän tiiliverhous.
Kantaja on pyrkinyt alustavasti selvittämään sitä, kuinka kalliita toimenpiteitä palomääräysten mukaisen rakentamisen toteuttaminen tulisi aiheuttamaan kiinteistölle. Kantaja on pyrkinyt arvioimaan asiantuntijan avulla muiden virheiden ja puutteiden kustannuksia.

Todistajana kuultava Heikki Rxxx on laatinut kustannusarvion muiden virheiden ja puutteiden korjaamisesta. Niiden yhteismäärä on 1.384,177 euroa. Yhteensä Rxxxn, laskelmaan paloteknisten puutteiden osalta esittämän kustannusarvion kanssa korjaukset tulevat maksamaan 4.288,350 euroa.

Näin suuri korjaus tehtäisiin kerralla. Siksi yksittäisten korjausten kustannuksia ei ole suoraan mahdollista erottaa kustannuslaskelmasta koska rakennuttaminen, työmaan perustaminen, työmaan käyttö- ja ' yhteiskustannukset, laskennassa huomioitava riskivaraus ja kate koskevat koko työmaata.

Karkea jaottelu on kantajan todisteen 14 mukainen:

- ulkoseiniin ja parvekkeisiin kohdistuvat työt 798.951 euroa,
- autotalli 197.663 euroa
- pihan madaltaminen 100.338,
- puuttuvan ryömintätilan rakentaminen 334.870 euroa

Koko työmaan em. yhteiskustannukset 1.486.305 ja arvonlisävero edellisiin 830.003 euroa.

Em. korjausten yhteissummasta (4.288.350 euroa) kantajan huoneiston vastikeosuus tulee olemaan 274.202 euroa, koska asunto- osakeyhtiö ilmeisesti ei tule esittämään vastaajalle vaatimusta virheiden korjaamisesta. Laskelma perustuu siihen, että näin suuri hake toteutettaisiin pääomavastikkeella.

Merkittävimmät virheet ja puutteet ovat seuraavat:

1. Asiakirjat ovat puutteellisia. Ulkopuolisten töiden ja pihatöiden vastaanottotarkastus on pitämättä, vastaanottotarkastuksen lopputarkastusta ei ole pidetty, asuinkerrostalotyömaan tarkastusasiakirjaa ei ole pidetty eikä liitetty huoltokirjaan, vaikka esimerkiksi vakuutusyhtiön suorituskyvyttömyysvakuutusehdot sitä edellyttävät.

2. Pihasuunnitelman mukaiset työt ovat tekemättä, pihanurmen alla olevan mullan alle on jätetty purkujätettä, suunnitelman mukaiset istutukset on joko jätetty toteuttamatta tai toteutettu virheellisesti eikä pihan tasaussuunnitelmaa ole toimitettu.

3. Autotalli on toteutettu rakennusluvasta poikkeavaan virheelliseen paikkaan ja osittain naapuritaloyhtiön tontille.

4. Autotallin rakenteet eivät ole suunnitelmien eivätkä hyvän rakennustavan mukaiset. Mm. katon pitäisi rakennusluvan mukaan olla profiilipeltikatto, mutta se on toteutettu bitumikermillä. Korvausilmaventtiilejä puuttuu. Suunnitellut salaojat puuttuvat.

5. Kerrostalon alle ei ole toteutettu ryömintätilaa, vaikka sellainen on suunnitelmissa. Talon alustila on täytetty maamassoilla, mikä olisi edellyttänyt uuden rakennusluvan hakemista.

6. Kerrostalon routaeristeet on toteutettu virheellisesti liian lähelle maan pintaa

7. Kerrostalon sokkelit ovat suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastaiset, eli jopa n. 25 cm liian matalat, eli alimmillaan 5 cm vaikka niiden pitäisi olla vähintään 30 cm. Sokkelit ovat vedeneristä- mättömiä. Autotallissa sokkelit ovat vielä matalammat.

8. Maan pinta ei vietä hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla rakennuksesta poispäin.

9. Edellä (kohdat 7 ja 8) todettujen virheiden vuoksi koko tontin maanpintaa pitää alentaa. Sen seurauksena myös kaikki istutukset, multakerrokset ja asfaltoinnit on uusittava.

10. Seinien aluspuita on vahvistetuista suunnitelmista poiketen upotettu lattioihin.

11. Tiilipintaisten ulkoseinien tuuletus on puutteellinen,

12. Sisääntulokatoksen lämmöneristys on puutteellinen ja määräysten vastainen.

13. Porrashuoneiden äänenvaimennukset ovat puutteelliset, suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastaiset. Tämä aiheuttaa ääni haittaa huoneistoihin.

14. Ulkoiluvälinevarasto katosta puuttuvat äänenvaimennuslevyt, mistä aiheutuu äänihaittaa välittömästi ko. tilan päällä sijaitsevaan kantajan huoneistoon.

15. Kerrostalon julkisivussa on ilmennyt vesivuotoja.

16. Pelastustiemerkinnät puuttuvat. Pelastustietä ei voida havaita.

17. Talotikkaat ovat vaurioituneet.

18. Kantajan hallitseman huoneiston kylpyhuoneen lattian kaadot ovat virheelliset.
19. Vuositarkastuksessa 16.1.2013 kirjattuja vuositakuutöitä ei ole suoritettu loppuun. Vastaajayhtiön toimitusjohtaja on 11.9.2013 ilmoittanut, että töitä ei tehdä.
20. LVI- töissä on lukuisia virheitä. LVI-töiden kahden vuoden takuu­ tarkastusta ei ole tehty, joten korjausten laajuutta ei vielä voida arvioida

21. Kohdetta ei lämmityksen osalta ole toteutettu rakennustapaselostuksen mukaisesti vesikiertoisena patterilämmityksenä. Kohteessa ei ole lämpöpattereita, vaan lämmitys on toteutettu vesikiertoisella lattialämmityksellä. Se on kerrostalossa ilmeinen vesivahinkoriski, kun toteutus lienee tehty muoviputkilla.

22. Kaksi julkisivua on toteutettu betonirakenteen sijaan puurakenteena, mikä olisi ilmeisesti edellyttänyt lisäpaalutuksia, joita ei liene tehty.

Kolmea viimeksi mainittua virhettä (kohdat 20-22) ei ole huomioitu edellä viitatuissa kustannuslaskelmissa, koska ne on havaittu myöhemmin ja niiden kustannusvaikutus vaatii lisäselvityksiä.


VASTAUS

Vastaaja Yhtiö Oy on kiistänyt kanteen kokonaisuudessaan ja vaatinut, että käräjäoikeus hylkää sen. Lisäksi vastaaja on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 52.017,10 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua Txxxion antamisesta lukien.

Kiistämisen perusteet Vastaajan mukaan vastoin haastehakemuksessa väitettyä, kohde on valmistunut aivan ajallaan. Kohde ei ole kesken. Vastaaja on suorittanut normaalisti ne vuositakuukorjaukset, jotka ovat vastaajan vastuulle kuuluvia.

Kohde on ollut valmis, kun kauppa on tehty. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kantajalla on ollut mahdollisuus tarkastaa kaupan kohteena ollut valmis asunto ja asunto-osakeyhtiön rakennus muiltakin osin (esim. ulkopuoliset ja pihatyöt) ennen kaupan tekemistä. Väitetystä keskeneräisyydestä ei myöskään ole esitetty mitään vahinkoa. Viivästykseen ei ole vedottu.
Kaupan kohteessa ei myöskään ole vaikutuksellista tiedonantovirhettä. Koska kaikki kantajan vetoamat virheet ovat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, asunto ei ole virheellinen.

Kyse voi olla taloudellisesta virheestä. Taloudellisen virheen osalta kanne on ennenaikainen, koska asunto-osakeyhtiö ei ole tehnyt eikä ole tekemässä mitään sellaista päätöstä, että asunto-osakeyhtiö lähtisi korjaamaan väitettyjä virheitä ja siitä aiheutuisi kantajalle ylimääräisiä vastikkeita. Väitettyjen kohteen virheiden osalta ei ole esitetty ylipäätään mitään haittaa tai vahinkoa.

Kohteessa ei ole mitään vastaajan vastuulle kuuluvia korjaamatta olevia virheitä tai puutteita. Kantaja on asuntonsa ostamisen jälkeen kulununeen noin kolmen vuoden aikana lähettänyt vastaajalle kymmeniä ellei satoja erilaisia reklamaatioita. Kantajan reklamaatiot eivät kuitenkaan tee kohteesta virheellistä tai puutteellista.

Kantajan kanteen pääperusteena ovat väitetyt ulkoseinärakenteen, parvekerakenteen pilareiden sekä autotallirakennuksen sijaintiin liittyvät palotekniset puutteet. Parvekkeiden rakenteet täyttävät palonkestovaatimukset. Hyväksyttyjen rakennuslupapiirustusten mukaan julkisivuseinistä kaksi on betonirakenteisia ja kaksi puurakenteisia.
Julkisivuseinien rakenteessa ei ole mitään virhettä. Ulkoseinärakenteen tuulensuojavilla on asennettu normaalisti ja asianmukaisesti.
Julkisivurakenteessa käytetyn EPS-eristeen (styrox) vähäisestä määrästä johtuen se ei vaaranna seinärakenteen paloturvallisuutta.

Paloturvallisuusmääräysten johdosta kohteessa ei ole tarpeen tehdä mitään korjaustoimenpiteitä.

Kantajan kanteessa on kohdassa B. lueteltu väitettyjä muita virheitä. Suuri osa kohdassa B. luetelluista virheistä on sellaisia, että niitä ei ole mainittu missään kanteen liitteenä olevissa asiantuntijaselvityksissä.

Yhtiö Oy kiistää, että ns. muiden virheiden perusteella kantajan asunnossa olisi virhe.

I Pxxxs suorittamassa katselmuksessa 28.12.2016 on ilmennyt, että

1) asemapiirustuksen mukaisista istutuksista, ym. puuttuu joitakin,
2) perusmuurilevyä ei ole asennettu sokkelin ulkopintaan kuin pääoven vierustalla,
3) ulkoiluvälinevaraston katosta puuttuu äänenvaimennuslevyt ja
4) kantajan huoneiston keittiön kaappien yläpuolella oleva ilmanvaihtokanavan läpivienti on tiivistämättä ja seinässä oleva aukko on sulkematta.

Yhtiö Oy korjaa em. puutteet taloyhtiön kanssa sovittavalla tavalla.Ulkoiluvälinevaraston katon äänenvaimennuslevyt Yhtiö Oy on asentanut vkolla 1/2017.

Missään tapauksessa väitetyt virheet eivät oikeuta kaupan purkuun.

Vastaaja on kiistänyt kustannusten korvausvaatimuksen 4.926,00 euroa. Kyseessä ei ole asuntokauppalain 4 luvun 36 §:n 3 momentin tarkoittamia tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia. Sanotun lainkohdan tarkoittamia kustannuksia voivat olla sellaiset kustannukset, jotka ovat aiheutunet asunnon laatutason kohottamisesta. Saman lainkohdan tarkoittamia eivät ole sellaiset kustannukset, jotka ovat olleet tarpeellisia vain kantajan kannalta.

Vastaaja on kiistänyt hinnanalennuksen määrän. Vastaajalle on jäänyt epäselväksi, mitä kantajan kanteen liitteenä 6. olevaan kustannuslaskelmaan on sisällytetty. Kantajan kanteen mukaan hinnanalennuksen määrä perustuu kantajan vastikeosuuteen, mikäli väitetyt palotekniset virheet korjataan. Vastaajan käsityksen mukaan tällöin on kyse taloudellisesta virheestä eikä asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaisesta virheestä, johon kanteessa on vedottu.

Mikäli hinnanalennusta arvioidaan asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n pohjalta, hinnanalennus on osa kauppahinnasta, mikä vastaa virheiden arvoa ja on määrältään kohtuullinen.

Vastaaja on kiistänyt vahingonkorvauksen määrän.



VäliTxxxio

Valmisteluistunnossa asianosaiset ovat pyytäneet, että käräjäoikeus antaisi välituomion siitä, onko kantajalla tässä asiassa puhevaltaa ja oikeutta esittää vaatimuksia vastaajaa kohtaan väittämiensä virheiden perusteella.

Käräjäoikeus on välituoiossaan 5.7.2016 katsonut, että kantajalla on tässä asiassa oikeus asuntokauppalain 4 luvun 25 §:ssä säädetyillä edellytyksillä vaatia vastaajalta hinnanalennusta taikka kaupan purkua sekä esittää niihin liittyviä muita kanteessa tarkoitettuja vaatimuksia.

Kantaja on tässä asiassa esittänyt myös vahingonkorvausvaatimuksen. Kanteen mukaan sanottu vahingonkorvausvaatimus perustuu kantajalle asiassa aiheutuneisiin muuttokustannuksiin. Korvauksen vaatiminen tällaisesta virheestä ei lähtökohtaisesti kuulu asunto-osakeyhtiölle.
Ottaen huomioon asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n tulkinta, kantajalla on ostajana oikeus vaatia myyjältä vahingonkorvausta sanotunkaltaisesta vahingosta asuntokauppalain 4 luvun 26 §:n nojalla.

Koska asiassa esitetty väite on hylätty ja asian käsittely jatkuu käräjäoikeudessa, ratkaistaan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva kysymys pääasian ratkaisun yhteydessä.



TODISTELU

Kirjalliset todisteet Kantaja


K1 -K 2) Asunnon ja autotallin kauppakirja K3.Tavarantarkastuskertomus
K4. Palokonsultin lausunto 26.3.2015 K5. Palokonsultin lausunto 19.5.2015 K 6. Kustannuslaskenta
K7. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n lausunto 29 1 2015 K8. Suomen Rakentamismääräyskokoelma
K9. Suomen Rakentamismääräyskokoelma E 1 K10. Rakenneleikkaukset US1 ja US2
K11. lsover valmistajan ohje K12. Kustannuslaskelma
K 13. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n asiantuntijalausunto
K 14 Kustannuslaskelma 18.12.2016
K15 Insinööritoimisto Raksystems Oy /OHi-Pekka Oxxxsen lausunto 20.12.2016
K16. Palotekninen insinööritoimisto Markku Kaurialan lausunto



Vastaaja

V1. Rakennusvalvonnan lopputarkastuspöytäkirja 22.5.2012
V2. Satakunnan pelastuslaitoksen palotarkastuksen pöytäkirja 6.3.2012
V3. A-lnsinöörit Suunnittelu Oy:n lausunto 4.9.2015
V4. Ramboll Finland Oy:n lausunto 21.9.2015
V5. Valokuvat 2 kpl autotallin ilmanvaihtoventtiilistä
V6. Kantajan vastaajayhtiölle valmisteluistunnon jälkeen toimittamia reklamaatioita väittämistään virheistä
V7. L2 Paloturvallisuus Oy:n lausunto 11.5.2016
V8. Hallinnon luovutuskokouksen 22.5.2012 pöytäkirja
V9. Asunto Oy Lautturin Portin kirje 7.3.2014
V10. As Oy Ulvilan Lautturin Portti pohjapiirustus 2.-3. kerros 25.1.2011
V11. As Oy Ulvilan Lautturin Portti rakennepiirustus parvekkeiden teräspilarit 4.3.2011
V12. As Oy Ulvilan Lautturin Portti piirustus autotallirakennus 17.2.2011 mukainen
V13. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n lausunto 2.1.2017


Henkilötodistelu

Kantaja 1. A Erxxxa todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Heikki Rxxx
3. Todistaja M Txxxinen
4. Todistaja M Sxxxinen
5. Todistaja P Oxxxa
6. Todistaja T Venermo


Vastaaja


1. M Kxxxonen
2. J Lxxxonen
3. J Oxxxinen
4. I Pxxxinen
5. P Hxxxs
6. O Lxxxnen



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut


Kysymyksenasettelu



Asiassa on riidatonta:

Vastaajana oleva Yhtiö Oy on perustajaosakkaana toteuttanut Asunto Oy portin rakentamisen.

Kantaja on ostanut vastaajalta Asunto Asunto Oy portin-nimisen asunto-osakeyhtiön kanteessa tarkoitetut osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston numero 6 ja autotallin hallintaan sanotussa yhtiössä. ·

Oikeudelle on esitetty kyseiset 19.9.2012 päivätyt kauppakirjat. Kyseessä ovat olleet kauppakirjojen otsikoiden mukaan valmiin uuden asunnon kauppakirjasta ja kuluttajalle asunnon yhteydessä myytävän autotallin kauppakirjasta. Kantaja on siis ostanut uuden asunnon kaupalla kyseiset osakkeet. Kyse on asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uuden asunnon kaupasta.

Kaikki kanteessa ilmoitetut virheet ja puutteet ovat sellaisia, jotka asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentin mukaisesti ovat ilmenneet asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa.

Kantaja on lukuisia kertoja reklamoinut vastaajalle sanotuista virheistä.

Asunto-osakeyhtiö ei ole vaatinut kyseisten väitettyjen virheiden korjaamista vastaajayhtiöltä.

Asiassa on ensisijaisesti kyse siitä, onko kaupan kohteessa virhe ja onko virhe olennainen. Tähän liittyen riitaista on myös se, onko vastaaja laiminlyönyt velvollisuutensa antaa riittävät tiedot kaupan kohteesta ja onko mahdollinen tiedonantovirhe ollut olennainen. Kyse on siitä, onko asiassa perusteet kaupan purkamiselle eli onko mahdollisista virheistä ostajalle olennaista haittaa ja voidaanko muuta seurausta kuin kaupan purkua pitää kohtuullisena. Vaihtoehtoisesti arvioitavana on perusteet hinnanalennukselle tai vahingonkorvaukselle.

Sovellettavat oikeusohjeet

Uuden asunnon virhe

Asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n 1 momentissa säädetään, että jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai, jollei oikaisua suoriteta tai, jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa: 1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta tai 2) purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, 2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi, 3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle, 4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti, 5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua tai 6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Asunnon tarkastus ennen kauppaa

Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ennen kauppaa.

Hinnanalennus tai purku virheen vuoksi

Asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n mukaan virheen ensisijainen seuraamus on, että myyjä korjaa tai oikaisee virheen ilman, että ostajalle aiheutuu siitä kustannuksia. Jollei oikaisemista tapahdu, ostajalla on oikeus 25 ja 26 §:ssä säädetyillä edellytyksillä vaatia hinnanalennusta taikka kaupan purkua tai vahingonkorvausta.

Asunto-osakeyhtiön rooli

Normaalissa tapauksessa se, että virheet ovat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä olevissa rakenteissa, aiheuttaa lähtökohtaisesti sen, että asunto-osakeyhtiö korjaa rakenteet ja kaupan kohteen virheeksi jää taloudellinen virhe, joka on saman suuruinen kuin kyseisen huoneiston osuudeksi tuleva määrä korjauskustannuksista.

Asuntokauppalain muuttamista koskevissa esitöissä (HE 21/2005 vp s.15) on todettu, että myyjän virhevastuuta koskevat säännökset olivat osoittautuneet ongelmallisiksi silloin, kun virhe ilmeni yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa kiinteistön osissa. Tyypillisesti ongelmatilanteiden on todettu liittyneen uuden asunnon kauppaan, jossa myyjällä on sekä oikeus että velvollisuus korjata virheet kustannuksellaan.

Kun lain 4 luvun säännösten mukaan myyjällä on velvollisuuksia ja oikeuksia vain suhteessa asunnon ostajaan, oli syntynyt epätietoisuutta siitä, kuka näissä tilanteissa lopulta sai käyttää puhevaltaa.

Vastuusuhteiden selventämiseksi on ehdotettu, että vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus, eräin erityisesti säädettävin poikkeuksin, vedota sellaisiin virheisiin, jotka ilmenevät yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. Yksittäinen asunnon ostaja voisi kuitenkin vedota tällaisiin virheisiin, jos asunto-osakeyhtiö ei vielä ole siirtynyt ostajien hallintoon. Hallinnon siirtymisen jälkeen ostajalla olisi oikeus vedota tällaiseen virheeseen vain, jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon, mutta yhteisö ei ryhdy toimiin virheen johdosta.

Asiassa on riidatonta, että asunto-osakeyhtiö ei ole vaatinut väitettyjen virheiden korjaamista vastaajayhtiöltä.
Mikäli kanteen kohteessa on kantajan väittämät virheet, asunnon 6 osuus mahdollisista korjauskustannuksista olisi merkittävästi suurempi kuin ostaja on voinut perustellusti odottaa eli kohdetta rasittaisi taloudellinen virhe.


Onko kaupan kohteessa virhe

Kanteen kohta: "Merkittävimmät virheet ja puutteet"

Oikeuskäytännössä on todettu, että myytävän asunnon arvo perustuu suurelta osin koko rakennuksen laatuun ja kuntoon. Ostaja voikin asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan vedota virheenä siihen, ettei rakentamisessa tai korjausrakentamisessa ole noudatettu viranomaismääräyksiä tai hyvää rakentamistapaa. Tällaiset virheet kohdistuvat usein koko rakennukseen eivätkä ainoastaan yksittäiseen huoneistoon. Asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 91) on todettu, että asunnolla on tässä yhteydessä ymmärrettävä kaupan kohdetta kokonaisuudessaan.

Todistaja Oxxxa on oikeudessa vahvistanut kantajan kirjalliseksi todisteeksi K13 merkityn asiantuntijalausuntonsa koskien kohteen virheitä. Oxxxsen lausunnossa on häntä todistajana kuultaessa ilmennyt seuraavaa:

Lausunnon kohdassa 4.1 Oxxxa on autokatoksen osalta todennut, että "Kohteeseen myönnetyssä rakennusluvassa on katteena kirjattu olevan profiilipeltikate. Kohteen rakennustyöselityksessä, urakkasopimusasiakirja, on kohdassa 51, vesikate, kirjattu "Autotallien katto on profiilipeltiä. Kate varustetaan lumiestein." Autotallien kattoa ei ole rakennettu rakennustyöselityksen eikä myönnetyn rakennusluvan pääpiirustusten mukaisesti.

Oxxxselle esitettiin vastaajan kirjallisena todisteena V12 oleva hyväksytty rakennuslupapiirustus, jonka mukaan autotallin katemateriaali on bitumihuopa. Tämän jälkeen Oxxxa sanoi lausuntonsa perustuvan kantaja Exxxan hänelle antamaan piirustukseen, jossa ei ollut rakennusvalvonnan hyväksymisleimaa.

Autotallin sijainnin osalta Oxxxa on todennut, että "Rakennusta ei ole toteutettu myönnetyn rakennusluvan mukaiseen sijaintiin, eikä muotoon ja se on siirtynyt osin naapuritaloyhtiön tonttialueellekin."

Oxxxa on sanonut lausuntonsa perustuvan Exxxan hänelle esittämään asemapiirrokseen. Oxxxa ei ollut itse selvittänyt, missä tontin raja kulkee eikä käynyt paikalla toteamassa autotallin sijaintia.

Oxxxa on todennut lausunnossaan kohdassa 4.3, että "Talon tontilla on nurmi- ja istutusalueilla vanhaa asfalttia saadun tiedon mukaan". Oxxxa ei ole itse todennut asiaa, vaan kirjannut lausuntoonsa Exxxalta saamansa tiedon.

Lausuntonsa kohdassa 4.6 Oxxxa on ilmoittanut mitanneensa asunnon kylpyhuoneen kallistuksia vesivaa'alla ja todenneensa, että lattian kaato ei täytä rakentamismääräyskokoelman määräystä. Hänellä ei ollut esittää mittaustuloksia. Oxxxa on sanonut, että kylpyhuoneen lattialle oli muodostunut lammikoita, mutta hän ei muistanut, missä päin kylpyhuonetta lammikoita oli.

Oxxxa on sanonut, että lausuntonsa kohdassa 4.8.on virhe. Ohjeiden mukaan maanpinnan tulee kallistaa kolmen metrin matkalla 15 cm, eikä 20 cm, seinästä poispäin. Lausunnon mukaan "Perustajaurakoitsija korotti pihapintaa mittauksen jälkeen asfaltoimalla pihan tiiliseinän vedenpoistoreikien tasolle kohteen pohjois- ja länsisivulla." Oxxxa on sanonut kirjanneensa tämän lausuntoonsa, koska Exxxa on hänelle näin kertonut. Lausunto ei perustu Oxxxsen omiin havaintoihin tai selvityksiin.

Oxxxa oli siinä käsityksessä, että kohteessa ei ollut toimitettu sijaintikatselmusta, koska Exxxa on hänelle näin ilmoittanut. Vastaajan kirjallisesta todisteesta V1 kävi ilmi, että sijaintikatselmus on suoritettu 12.1.2012.

Lausunnon kohdassa 4.19. Oxxxa on lausunut, että autotallit eivät ole omia palo-osastoja ja että autotallissa tulee olla palo-osastointi, jolla estetään palon leviäminen viereiseen talliin. Kysyttäessä, mihin palomääräykseen lausunto perustuu, Oxxxa ei osannut sitä sanoa.

Lausunnon kohdassa 4.21 Oxxxa on todennut: "Seinässä ei ole suunnitelman mukaista betonista sisäkuorta". Vastaajan kirjallisen todisteen V 10 mukaan asuinrakennus on toteutettu hväksytyn rakennuspiirustuksen mukaan niin, että julkisivuseinistä kaksi on betoni-ja kaksi puurakenteisia. Oxxxa on perustanut lausuntonsa Exxxan hänelle antamaan aikaisempaan suunnitelmaan, joka on myöhemmin muutettu siihen muotoon, joka on lopullisena rakennuspiirustuksena hyväksytty.

Lausunnon kohtaan 4.23 kirjattu johtopäätös : "Perustajaurakoitsija, grynderi, on hyväksynyt kaikki heille toimitetut reklamaatiot, koska niihin ei ole tehty vastareklamointeja" on Oxxxsen tulkinta Exxxan tekemistä reklamaatioista. Reklamaatioasiakirjat Oxxxa on saanut Exxxalta. Vastaajan mukaan Yhtiö Oy -Yhtymä Oy:n puolesta on ilmoitettu Exxxalle, että yhtiö ei ryhdy hänen reklamaatioidensa johdosta mihinkään toimenpiteisiin. Lausunnon kohdassa 4.28 Oxxxa on todennut : "Rakennustapaselostus on kirjattu kauppakirjoissa perustajaurakoitsijaa velvoittavaksi sopimusasiakirjaksi". Oxxxa on sanonut, että oli saanut tämän tiedon Exxxalta eikä tieto perustu Oxxxsen omaan havaintoon.

Oxxxa on kirjannut lausuntonsa kohtaan 4.35 : "Asunnonostajaa on harhautettu, kun rakennustapaselostuksessa kirjattua järjestelmää ei ole kohteeseen asennettu". Oxxxa on häntä kuultaessa sanonut, että Exxxan olisi ennakkotarkastuksessaan pitänyt havaita, että lämmityksenä ei ole vesikiertoista patterilämmitystä, vaan lattialämmitys, koska asunnossa ei ole pattereita.

Oxxxa on laatinut myös toisen, kantajan kirjallisena todisteena K15 olevan lausunnon. Tämä lausunto on ulkoasultaan erilainen kuin Oxxxsen kirjallisena todisteena K13 oleva lausunto. Oxxxa on sanonut laatineensa kirjallisena todisteena K15 olevan lausunnon yhdessä Exxxan kanssa Exxxan laatimalle pohjalle. Oxxxa ei osannut sanoa, miltä osin lausunnon teksti on hänen laatimaansa ja miltä osin Exxxan itsensä kirjoittamaa. Ottaen huomioon Oxxxsen kirjallisena todisteena K13 olevan lausunnon edellä selostetut virheellisyydet, käräjäoikeudelle on syntynyt käsitys, että kirjallisena todisteena K15 olevan lausunnon tekstin on laatinut Exxxa.

Johtopäätöksenä edellä selostetusta käräjäoikeus katsoo, ettei Oxxxsen lausuntojen perusteella voida luotettavasti arvioida, onko kanteen kohteessa väitettyjä virheitä.

Todistaja Vxxxmo on laatinut kantajan kirjallisena todisteena K7 olevan asiantuntijalausunnon. Vxxxmoa kuultaessa on käynyt ilmi, että myös hänen lausuntonsa on laadittu Exxxan antamien tietojen eikä todistajan omien havaintojen perusteella. Vxxxmo on häntä oikeudessa kuultaessa ilmoittanut laatineensa lausuntonsa harkitsemattomasti.
Tämän vuoksi Vxxxmon lausunnon perusteella ei voida luotettavasti arvioida, onko kanteen kohteessa väitettyjä virheitä.

Vastaajan todistaja rakennusinsinööri Pxxxirien on käynyt tarkastamassa kanteen kohteena olevat asuin- ja autotallirakennuksen ja ottanut vastaajan kirjalliseksi todisteeksi V13 otetussa asiakirjassa kantaa Kanteen kohdassa "Merkittävimmät virheet ja puutteet" mainittuihin seikkoihin.

Pxxxinen on häntä kuultaessa vahvistanut lausuntonsa sisällön. Hän on todennut kanteen kohteessa olevan seuraavat virheet/puutteet:

1) Muutamia pensaita on istuttamatta ja painanne nurmialueen poikki on korvattu yhdellä ylimääräisellä pintavesikaivolla. Lisäksi hiekoitettu oleskelualue on erilainen kuin suunnitelmissa.

2) Asuintalon vedeneristys on asennettu vain pääoven vierustalle. Perusmuurinlevy tulee asentaa suojaamaan sokkeleita ja alimpia rakenteita myös muille kohdille.

3) Exxxan asunnon keittiön kulmassa on havaittu kylmyyttä ja kaapiston päällä sijaitsevan kotelon seinä on avattu. Kotelon takaa on havaittu yksi ylimääräinen läpivienti seinässä ja kiinnikkeistään irti oleva ilmanvaihtoputki.

Kuten edellä on lausuttu, Oxxxsen ja Vxxxmon lausunnoista ei voida luotettavasti päätellä sitä, onko kanteen kohteessa virheitä/puutteita. Sen sijaan ei ole ilmennyt seikkoja, joiden johdosta olisi syytä epäillä Pxxxi lausunnon luotettavuutta.

Pxxxi lausunto osoittaa, että kanteen kohteessa on edellä kohdissa 1)-3) mainitut virheet/puutteet.

Sen sijaan kantajan esittämästä näytöstä ei, sen luotettavuutta heikentävät seikat huomioon ottaen, voida päätellä, että kanteen kohteessa olisi muita, kanteen kohdassa "Merkittävimmät puutteet ja virheet" mainittuja puutteita tai virheitä. Kantajan vaatimukset on tämän johdosta enemmälti hylättävä.

Vastaajayhtiö on luvannut korjata Pxxxi lausunnon kohdassa 3) mainitun ilmanvaihtoputken. Edelleen vastaajayhtiö on luvannut korjata myös lausunnon kohdissa 1) ja 2) mainitut puutteet ja virheet, jos asunto-osakeyhtiö sitä vaatii.

Asunnon tarkastus ennen kauppaa

Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ennen kauppaa.

Exxxa on kertomansa mukaan rakennusalan ammattilainen, jolla on noin 40 vuoden kokemus rakentamisesta. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessaan ainakin seuraavat seikat:

Lämmitysjärjestelmä

Exxxa on väittänyt, että lämmitysjärjestelmää on vastoin hänelle esitettyjä tietoja muutettu.

Exxxan olisi ennakkotarkastuksessaan pitänyt havaita, että lämmityksenä ei ole vesikiertoista patterilämmitystä, vaan lattialämmitys, koska asunnossa ei ole pattereita.

Parvekkeiden pilarit

Exxxa on väittänyt, että parvekkeiden pilareiden materiaali on vastoin hänelle esitettyjä tietoja muutettu.

Exxxan olisi ennakkotarkastuksessa pitänyt havaita, että parvekkeiden pilarit eivät ole betonia, vaan terästä.

Asuinrakennusten ja autotallin sokkelit

Exxxa on väittänyt, että sokkelit ovat liian matalat.

Exxxan olisi ennakkotarkastuksessa pitänyt havaita sokkelien korkeus. Sokkeleiden korkeus on ollut rakennusta ulkoa tarkasteltaessa havaittavissa. Tämän johdosta Exxxan vaatimukset on edellä lueteltujen kohtien osalta hylättävä.

Onko kaupan kohde vastannut sitä, mitä on sovittu

Exxxa on ostanut kohteen 19.9.2012 päivätyllä kauppakirjalla. Kauppakirjaan on merkitty, että ostaja on tutustunut muun muassa myyntiesitteeseen. Exxxa on sanonut, että hän on saanut myyntiesitteessä rakennustapaselostuksen ja luottanut siihen, että kohde on toteutettu sen mukaisesti. Exxxa on vedonnut siihen, että kohde

ei ole vastannut rakennustapaselosteessa ilmoitettuja tietoja.

Exxxa on sanonut, että hän on ostanut asunnon sillä olettamuksella että kohde toteutetaan myyntiesitteen ja rakennustapaselostuksen ' turva-asiakirjoja noudattaen.

Todistaja M Kxxxonen on kertonut toimineensa kyseessä olevan kohteen vastaavana työnjohtajana. Hän on sanonut, että myyntiesite, johon Exxxa on vedonnut, on yleisluontoinen asiakirja, joka oli laadittu siinä vaiheessa, kun kohteeseen ei ollut vielä haettu rakennuslupaa. Myyntiesitteen mukaan kohteen arvioitu valmistumisaika oli 11/2011. Todellisuudessa kohti valmistui vasta toukokuussa 2012. Esitteen mukaan myyjä on muun muassa pidättänyt oikeuden vaihtaa materiaaleja.

Myös todistaja Oxxxa on kertonut, että vastaajayhtiö on myyntiesitteessä varannut oikeuden tehdä muutoksia ja että esite on laadittu ennen rakennusluvan hakemista.

Exxxa oli ostanut kohteen 19.9.2012.

Asiassa esitetty selvitys osoittaa, että myyntiesitteessä ja rakennustapaselosteessa olevat tiedot ovat kohteen suunnittelun kuluessa muuttuneet. Myyntiesitettä tai rakennustapaselostetta ei ole oikeudenkäyntiaineistossa, minkä johdosta käräjäoikeus ei voi tehdä niiden sisällöstä enempiä päätelmiä kuin edellä on lausuttu.

Exxxalla on näyttötaakka siitä, ovatko myyntiesite ja rakennustapaseloste muodostaneet sopimuksen sisällön. Exxxan esittämä näyttö ei riitä osoittamaan, etteikö kanteen kohde olisi vastannut sitä, mitä ostajalla on myyntiasiakirjojen perusteella ollut syytä edellyttää.

Onko kaupan kohde vastannut rakentamista koskevia määräyksiä ja hyvää rakentamistapaa


Väitetyt palotekniset virheet

Parvekkeen pilarit

Asiassa on riidatonta, että parvekkeen teräsputkirakenteiset pilarit eivät täytä rakennusmääräyskokoelman E1 taulukoiden mukaan niiltä vaadittua paloluokkaa R30.

Todistaja, palotekninen konsultti, tekniikan tohtori M Sxxxinen on sanonut tehneensä väitöskirjan rakennusten käyttäytymisestä palotilanteessa ja perehtyneensä laajasti palotekniikkaan. Sxxxisen mukaan standardin SFS-EN 1993-1-2 mukaisilla menetelmillä laskettaessa kyseinen pilari suojaamattomana kestää 30 minuutin standardipalon jälkeen ainoastaan 9 % sen normaalilämpötilan maksimikuormituksesta. Suomen kansallisen liitteen standardiin SFS-EN 1990 mukaisesti määritetyn pilarin palotilanteen kuormituksen voidaan arvioida olevan luokkaa 40-60 % normaalilämpötilan kuormituksesta. Koska pilari ei täytä palomääräyksiä, pitäisi sen palonkestävyys todeta laskelmien avulla. Koska laskelmia ei ole tehty, on syytä epäillä, että pilari ei täytä sen palonkestävyydelle asetettuja vaatimuksia.

Todistaja, FISE AA-luokan palotekninen suunnittelija J Lxxxonen on lausunnossaan todennut parvekepilareiden palokuorman olevan yleensä vähäinen. Koska nyt käsiteltävässä tapauksessa parvekkeiden pilarit eivät sijaitse kiinni parvekkeessa, niihin kohdistuva palorasitus on selkeästi pienempi kuin standardipalossa. Tämän vuoksi todistaja Sxxxisen laskentamenetelmät eivät tässä tapauksessa anna realistista kuvaa parvekepilareihin kohdistuvasta palorasituksesta.
Ratkaiseva merkitys on annettava sille, mikä on kohteen todellinen palorasitus. Lxxxonen on viitannut A-lnsinöörit Suunnittelu Oy:n lausunnossa mainittuihin polttokokeisiin, joiden avulla on testattu parvekepilareiden palonkestävyyttä ja todettu, että parvekkeiden pilarit täyttävät niille asetetun pc-kestovaatimuksen. Lxxxosen mukaan A-lnsinöörien lausunto pilareiden palonkestävyydestä ei ole puutteellinen.

Todistaja, tekniikan tohtori, palo- ja turvallisuusasioiden konsultti, RF Oy:n johtava asiantuntija J Oxxxinen on lausunnossaan todennut, että ulkotilassa sijaitsevat parvekkeen pilarit on toteutettu teräsrakenteisina ja että rakenteiden suunnittelu on tehty asianmukaisesti. Suunnitelmat on hyväksytty rakennusvalvonnassa. Oxxxisen näkemyksen mukaan pilareiden vaurioituminen mahdollisessa palotilanteessa on erittäin epätodennäköistä, koska ulkotilassa olevan rakenneteräksen lämpötilan nousu lähellekään kriittistä lämpötilaa on epätodennäköistä. Rakenteet eivät aiheuta paloturvallisuudelle riskiä.

Todistaja, A-lnsinöörit Suunnittelu Oy:n suunnittelujohtaja, rakennusinsinööri (FISE:n myöntämä lupa vaativien betonikohteiden suunnitteluun) P Hxxxs on sanonut, että A-lnsinöörit Suunnittelu Oy on vastannut nyt kyseessä olevan kohteen rakennesuunnittelusta. Suunnitelman ja toteutuksen ovat paikalliset rakennusvalvonta ja paloviranomaiset hyväksyneet.

WT:n vastaavan tyyppisestä, kokonaan teräsrakenteisesta parvekkeesta tekemässä polttokokeessa parvekkeen ulkopuolella olevan suojaamattoman teräspilarin lämpötila nousi 30 minuutin poltossa 527 asteeseen. Polttokokeen perusteella teräsrakenteisia parvekkeita on sittemmin toteutettu suojaamattomilla teräspilareilla.

Pilarin palonkestävyyttä tutkittiin em. viitekohteen perusteella Ruukin PRPROFIILl-ohjelmalla ja RFEM-ohjelmalla. Profiili-ohjelmalla kriittiseksi lämpötilaksi saatiin vähintään 655 astetta. Rfem-ohjelmalla laskettiin käyttöaste 527 asteen lämpötilassa ja saatiin tulokseksi 0,35. Kun laattaa pilarista kannattava lattateräs palotilanteessa lämpenee enintään 527 asteeseen, myös se kestää hyvin sille tulevan kuorman.

Lxxxosen, Oxxxisen ja Hxxxsin kertomukset osoittavat, että yksin siitä seikasta, että pilarit eivät täytä rakennusmääräyskokoelman E1
taulukoiden mukaan niiltä vaadittua paloluokkaa R30, ei voida päätellä, että pilarit eivät täytä niiden palonkestävyydelle asetettuja vaatimuksia. Myös todistaja Sxxxinen on sitä mieltä, että laskelmien avulla voitaisiin selvittää pilareiden palonkestävyys.

Hxxxsin kertomat polttokokeet on tehty jälkikäteen. Lxxxonen ei ole havainnut puutteita rakennuttajan A-lnsinöörit Suunnittelu Oy:n lausunnossa, jossa on selostettu pilarien palonkestävyyden selvittämistä. Sxxxinen ei ole tutustunut lausuntoon. Oxxxinen on kokemuksensa perusteella todennut, että pilarit täyttävät paloturvallisuuden osalta olennaiset tekniset vaatimukset.

Johtopäätöksenä edellä selostetusta näytöstä käräjäoikeus katsoo, että pilareiden palonkestävyys voidaan selvittää myös laskelmien ja laskelmia tukevien kokemussääntöjen avulla.

Käräjäoikeuden vastaanottaman todistelun perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että todistaja Hxxxsin esittämät laskelmat olisivat puutteelliset ja että pilarit eivät täyttäisi niiden palonkestävyydelle asetettuja vaatimuksia.

Parveke/aatan EPS-eriste

Todistaja Sxxxinen on kirjannut lausuntoonsa, että HTT M Txxxisen suorittaman tavarantarkastuskertomuksen mukaan palosuojaeristykset on asennettu virheellisesti. Eristeet eivät kata koko ulkoseinäpintaa, eristeitä ei ole asennettu tiiviisti, eristeitä ei ole saumattu välittömästi eristevalmistajan teipeillä eikä kiinnitetty eristevalmistajan edellyttämillä kiinnitysmäärillä. Kyseisen rakennuksen tuuletusraon sisäpinnan rakennusmateriaalin on oltava vähintään luokkaa B eli tarvike, jonka osallistuminen paloon on hyvin rajoitettu. Seinärakenteissa käytettävät EPS-eristeet täyttävät korkeintaan luokan E-0 vaatimukset. Tämän vuoksi seinä ei täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman E1 vähimmäisvaatimuksia.

Styroksia on käytetty parvekkeen laattaelementin ja holvin välisen aukon tukkimiseen. Parvekkeen kannatuspalkki on styroksin sisällä ja palotilanteessa sen lujuus saattaa heikentyä, etenkin kun EPS-eristeen ala-ja yläpuolella sijaitsee suojaamaton puuseinärakenne, joka saattaa jatkaa paloa ja lisätä kuumuutta palotilanteessa.

Todistaja Lxxxosen mukaan EPS-materiaalin käyttö on ollut perusteltua rakennusteknisesti kylmäsillan katkaisemiseksi ja asennusteknisesti rakennusaikaisten kosteusvaurioiden välttämiseksi. Ratkaisu on ollut myös maankäyttö-ja rakennuslain mukaisesti terveellinen ja energiatehokas. Muut vaatimukset eivät saa aiheuttaa paloturvallisuudelle asetettujen olennaisten vaatimusten syrjäytymistä. Tämän vuoksi EPS-materiaali on sijoitettu siten, ettei se aiheuta olennaista riskiä palon syttymiselle tai leviämiselle. Sen ala-ja yläpuolella oleva A2-luokan villa rajoittaa palon leviämistä julkisivurakenteessa. Vaikka palo jossain vaiheessa pääsisikin leviämään EPS-materiaaliin, se sijaitsee vain parvekelaatan ja välipohjalaatan välissä eikä varsinaisen lämmöneristeen ollessa
A2-luokkaa aiheuta olennaisesti suurempaa riskiä palon leviämiselle julkisivurakenteessa kuin esimerkiksi puurunko.

Todistajat Oxxxinen ja Hxxxs ovat todenneet, että kerrostalon ei kantava ulkoseinä voidaan tehdä myös puurunkoisena. Hxxxsin mukaan EPS-eristettä ei ole seinän tuuletusraon sisäpinnassa eikä muuallakaan kuin parvekelaatan halkaisussa. Oxxxisen ja Hxxxsin mukaan eristeen määrän vähäisyydestä johtuen sen ei voida katsoa aiheuttavan paloturvallisuuden heikkenemistä.

Vastaaja on ilmoittanut, että talon julkisivun koko on 1100 neliömetriä ja että EPS-materiaalia on vain parvekkeiden kohdalla eli 1.5 %:n osuudella. Kantaja ei ole kiistänyt vastaajan ilmoitusta.

Johtopäätöksenä edellä selostetusta näytöstä käräjäoikeus katsoo, että olennaista on, aiheuttaako EPS-eristeen käyttö olennaista riskiä tulipalon syttymiselle tai leviämiselle.

Käräjäoikeuden vastaanottaman todistelun perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että talon rakenne ei käytetyn EPS-eristeen vuoksi olisi paloturvallinen.


Autotallirakennuksen sijainti

On riidatonta, että autotallirakennuksen etäisyys naapuriyhtiön autohallirakennukseen on 7,85 m.

Todistaja Sxxxinen on sanonut, että Suomen rakentamismääräyskokoelman E1:n kohdan 9.1.2 mukaan rakennusten välisen etäisyyden ollessa alle 8 metriä, tulee rakenteellisin tai muin keinoin huolehtia palon leviämisen rajoittamisesta. Poikkeamat tulisi hyväksyttää viranomaisilla, mitä nyt ei ole tehty.

Todistaja Lxxxosen mukaan, koska autohallit on rakennettu 7,85 metrin etäisyydelle toisistaan 8 metrin vapaarajan sijasta, mahdollisen palon sattuessa lämpösäteilyn suhteellinen intensiteetti toisen rakennuksen seinustalla kasvaa noin 3,9 prosenttia verrattuna tilanteeseen, jossa rakennukset olisi sijoitettu 8,0 metrin päähän toisistaan. Lxxxonen on sanonut, että olennaista on se, vaikuttaako 15 cm:n poikkeama palon leviämiseen. Lxxxonen on suorittanut laskelmia, joissa hän on tarkastellut palon leviämisen mahdollisuutta ottaen huomioon autohallien koko ja etäisyys toisistaan. Laskelmien perusteella Lxxxonen on johtopäätöksenä todennut, että palo ei leviä helposti eikä aluepalon , vaaraa ole rakentamismääräyskokoelman E1 kohdan 9.1.2 tarkoittamalla tavalla. Todistajat Oxxxinen ja Hällström ovat sitä mieltä, että 15 cm:n poikkeaman ei voida katsoa heikentävän paloturvallisuutta. Hällström on todennut, että viranomainen on hyväksynyt poikkeaman.

Johtopäätöksenä edellä selostetusta näytöstä käräjäoikeus katsoo, että olennaista on, heikentääkö 15 cm:n etäisyyspoikkeama autotallin paloturvallisuutta.

Käräjäoikeuden vastaanottaman todistelun perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että autotalli ei olisi 15 cm:n etäisyyspoikkeamasta huolimatta paloturvallinen.

Johtopäätös Kantajan kanne on hylättävä kaikilta osin.


Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on hävinnyt asian, joten hän on velvollinen korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut, joiden määrään kantajalla ei ole ollut huomauttamista.

Muutoksenhaku

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta siten kuin oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetään.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

A Erxxxa/ OTM A Vxxxs ilmoitti tyytymättömyyttä koko Txxxioon.

Valitusaika päättyy 3.3.2017
Vastavalitusaika päättyy 17.3.2017