Ostajan selonottovelvollisuus vanhan kph ja saunan rakenteiden osalta?

Ennen kauppaa tehtäviin kuntotarkastusraportteihin kirjataan usein epäselvästi virheet ja vauriot. Kuntotarkastajat varovat sanomasta suoraan että esim. kph:n rakenteet ovat vaurioituneet koska saattavat joutua itse vastuuseen vääristä ilmaisuista. Ostajien pitäisi näissä tilanteissa osata tehdä itse omia johtopäätöksiä ja vaatia lisätutkimuksia. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys vanhasta 70-luvun kph:sta ja saunasta ja niiden korjaustarpeesta ja olisiko ostajan pitänyt ymmärtää, että pelkkä pintaremontointi ei riitäkkään vaan tarvitaan laajempi rakenteisiin ulottuva peruskorjaaminen. Käräjäoikeus hylkäsi vaatimukset ja hovioikeus ei ottanut asiaa käsittelyyn.

Tuomion kuntotarkastusta koskevassa osassa todettiin:

Toimenpide-ehdotuksena kosteusmittauspöytäkirjassa on esitetty seuraavaa: "Pesuhuone ja sauna on uusittava, nykyiset pinnoitteet eivät kestä jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille." Lisäksi on kirjattu seuraava suositus: "Tulevien remonttien yhteydessä on suositeltavaa tarkastaa lattiarakenteen eristeiden kunto pohjalaatan pinnasta saakka kosteusrasitteen aiheuttamien mahdollisten vaurioiden vuoksi. Rakennuksen korkeusasema ja sijainti rinteessä asettavat talon ulkopuoliselle kosteudelle alttiiksi." Kosteusmittauspöytäkirjan kuvaliitteessä on lisäksi erikseen todettu, että saunan ja pesuhuoneen pinnoitteet tulee uusia.

Sekä Pirtttki että Kettt ovat kertoneet todistajina, että Pirttten sauna- ja pesutiloissa tekemistä, edellä mainituista havainnoista oli heti tuoreeltaan keskusteltu tarkastustilaisuudessa siten, että läsnä olivat olleet kumpikin heistä sekä kiinteistön tuleva ostaja. Tällöin oli todettu, että sauna ja pesuhuone tulee remontoida. Vaurioiden laajuutta ei kuitenkaan ollut lähdetty tässä yhteydessä tarkemmin selvittämään rakenteita avaamalla, sillä ostaja oli ilmoittanut Ketttlle ja Pirtttelle remontoivansa pesuhuoneen ja saunan joka tapauksessa. Pirtttki on kertonut, ettei hän ostajan sanotun ilmoituksen johdosta ollut myöskään merkinnyt kosteusmittauspöytäkirjaan erillistä suositusta tai kehotusta tehdä tarkempia tutkimuksia sauna- ja pesutiloissa, sillä vaurioiden laajuus selviäisi kyseisessä remontissa, jonka ostaja oli ilmoittanut joka tapauksessa tekevänsä. Kirjatessaan kosteusmittauspöytäkirjaan, että

"pesuhuone ja sauna on uusittava", ei Pirtttki kertomansa mukaan ollut "missään tapauksessa" tarkoittanut, että uusimisen tarve rajoittuisi pesuhuoneen ja saunan pinnoitteisiin. Edellä todetut havainnot saunasta ja pesuhuoneesta olivat antaneet aiheen epäillä laajempia vaurioita. Todetessaan kosteusmittauspöytäkirjassa lisäksi, että "nykyiset pinnoitteet eivät kestä jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille", Pirtttki oli tarkoittanut, ettei saunassa ja pesuhuoneessa tule käyttää lainkaan vettä.

Käräjäoikeuden arviointi:

Kiinteistön sauna- ja pesutiloissa on kaupanteon jälkeen tehdyissä tutkimuksissa todettu rakenne-, kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden voidaan päätellä olleen ainakin merkityksellisiltä osin olleen olemassa jo kaupantekohetkellä. Vaikka T-J. Hexxxsen kertomus siitä, että hänen perheensä olisi useamman vuoden ajan käynyt peseytymässä tuttaviensa ja toisella paikkakunnalla asuvien T-J. Hexxxsen vanhempien luona ja pidättäytynyt käyttämästä enemmälti kotitalonsa ainoita peseytymistiloja, ei olekaan yleisen elämänkokemuksen perusteella uskottava, on sanottujen vaurioiden katsottava todistajina kuultujen rakennusalan asiantuntijoiden keskeisiltä osin yhtenevien arvioiden mukaisesti syntyneen pääosin jo useita vuosia aiemmin. Tavarantarkastuskertomuksen perusteella vauriot ovat syntyneet, kun käyttövettä on vuotanut saunan ja pesuhuoneen rakenteisiin.

Kosteusmittauspöytäkirjaan on kirjattu toimenpide-ehdotus, jonka mukaan "pesuhuone ja sauna on uusittava". Samassa virkkeessä on lisäksi todettu, että "nykyiset pinnoitteet eivät kestä jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille". Edelleen kosteusmittauspöytäkirjasta on käynyt muun ohessa ilmi, että "saunan lattian ja seinän rajassa on havaittavissa noin 10 mm korkeita selkeitä rakoja, joista löylyvesi pääsee suoraan seinärakenteen sisään" ja että pesuhuoneen "lattiakaivoon epätiivis". Kosteusmittauspöytäkirjassa ei kuitenkaan ole suositeltu tarkempia tutkimuksia tai rakenteiden avaamista saunassa ja pesuhuoneessa jo olleiden kosteus-, rakenne- ja mikrobivaurioiden selvittämiseksi. Pirttten ja Ketttn uskottavina pidettävien kertomusten mukaan tämä· oli johtunut siitä, että saunaa ja pesuhuonetta tarkastettaessa oli ollut paikalla toinen ostajista, joka oli ilmoittanut ostajien joka tapauksessa remontoivan kyseiset tilat, minkä vuoksi mahdollisten vaurioiden tutkiminen enemmälti oli todettu tarpeettomaksi.

Käräjäoikeus katsoo, etteivät kantajat edellä kuvatuissa olosuhteissa ole voineet olla perustellusti siinä käsityksessä, että saunassa ja pesuhuoneessa on ollut tarve ainoastaan pintaremontille. Ottaen huomioon, että kyse on ollut 1950-1960-luvuilla rakennetusta asuinrakennuksesta, jonka saunan ja pesuhuoneen pintarakenteet on tavarantarkastuskertomuksen mukaan tehty 1970-luvun loppupuolella, kantajien on katsottava ostaneen kiinteistön tietoisina siitä riskistä, että saunan ja pesuhuoneen rakenteissa on jo kaupantekohetkellä saattanut olla käyttöveden vuotamisesta aiheutuneita vaurioita, joiden tarkempi selvittäminen on kantajien oman ilmoituksen johdosta jäänyt tehtäväksi kosteusmittauspöytäkirjan toimenpide-ehdotuksena mainitussa remontissa, johon kantajat eivät kuitenkaan syystä tai toisesta ole vieläkään ryhtyneet. Käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on kuntotarkastuksessa ilmi tulleiden seikkojen johdosta ollut tässä tapauksessa erityinen syy tarkastaa saunan ja pesuhuoneen kunto perinpohjaisemmin, vaikka kiinteistössä sittemmin todettujen rakenne-, kosteus- ja mikrobivaurioiden havaitseminen olisikin tässä tapauksessa edellyttänyt rakenteiden avaamista jo ennen kaupan tekemistä. Se seikka, että kantajat eivät ole olleet tietoisia siitä, että sauna ja pesuhuone on aikanaan rakennettu ilman rakennuslupaa, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Kantajat eivät näin ollen saa vedota laatuvirheinä saunan ja pesuhuoneen kosteus-, rakenne- ja mikrobivaurioihin.


Koska ostajat hävisivät asian, oikeudenkäyntikulut 22000 tuomittiin ostajan maksettavaksi.



Vaasan hovioikeus Päätös

Antamispäivä 18.9.2017

Nro 336

Diaarinumero S 17/583

Ratkaisu, josta on valitettu

Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 17.5.2017 nro 6546 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kaupan hinnanalennus ym.

Valittajat
T-J. Hexxxnen
H. Laxxx

Vastapuolet
T. T. Kuxxx
J. K. Kuxxx
A. R. Kuxxx
O. P. Kuxxx

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

T-J. Hexxxnen ja H. Laxxx ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidän käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään ja että T. T., J. K., A. R. ja O. P. Kuxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Hexxxsen ja Laxxxn oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

Vastaus

Vastausta ei ole pyydetty.

Jatkokäsittelyluparatkaisu

Perustelut

Hexxxnen ja Laxxx tarvitsevat tässä asiassa jatkokäsittelyluvan.

Hovioikeus on tutkinut jatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytykset. Käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen sekä muun oikeudenkäyntiaineiston perusteella asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta. Asiassa ei ole myöskään valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ilmennyt perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeudessa suoritetun näytön arvioinnin oikeellisuutta. Jatkokäsittelylupaa ei ole tärkeä myöntää myöskään lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa eikä luvan myöntämiseen ole muuta painavaa syytä.

Päätöslauselma

Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.

Lainkohdat:
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 5 §
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 11 §

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.11.2017.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J. Palttt
hovioikeudenneuvos P. Korttt
hovioikeudenneuvos P. Vihttt

Ratkaisu on yksimielinen.

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari A. Ranttt

TUOMIO 1716546
Julistamispäivä
17.5.2017 L 16115213

Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA

Kiinteistön kaupan hinnanalennus 15.11.2016

T-J. Hexxxnen ja H. Laxxx (jäljempänä myös kantajat) ovat 18.7.2013 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet T. T. Kuxxxlta sekä omasta puolestaan että Pertti Kuxxxn jakamattoman kuolinpesän osakkaana sekä J. K., A. R. ja O. P. Kuxxxlta saman kuolinpesän osakkaina (jäljempänä myös vastaajat) Nakkilan kunnan L. kylässä osoitteessa Ktie sijaitsevan P.-nimisen tilan (XXX-XXX-XX-X) sillä sijaitsevine rakennuksineen 58.000 euron kauppahinnalla, joka on maksettu kaupantekopäivänä. Kohteen pyyntihinta on ollut 76.000 euroa. Kiinteistö on ostettu asumiskäyttöön.

Kiinteistön pinta-ala on 2.800 neliömetriä ja sillä sijaitsee vuonna 1959 valmistunut yksikerroksinen asuinrakennus, omakotitalo, jonka laajennusosa on valmistunut vuonna 1966, sekä varastorakennus. Omakotitalon huoneistoala on ollut 97,6 neliömetriä ja kokonaispinta-ala 135 neliömetriä. Ennen kaupantekoa, 12.7.2013, kaupan kohteessa on toimitettu kuntotarkastus.

Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä perehtyneet Satakunnan Rakennekus Oy:n samana päivänä päivättyyn kosteusmittauspöytäkirjaan ja siinä esitettyihin korjaussuosituksiin. Hallintaoikeus kaupan kohteeseen on siirtynyt kantajille kaupantekohetkellä 18.7.2013. Kantajat ovat ilmoittaneet vastaajille väittämistään virheistä kaupan kohteessa ja niihin perustuvista vaatimuksistaan 17.7.2015.

KANNE

Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille edellä mainitun kiinteistönkaupan hinnanalennuksena 41.912 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisin tuottokorkoineen 18.7.2013 lukien haasteen tiedoksiantoon 23.11.2017 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2017 lukien.

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan selvittely- ja lausuntokulut 1.241,40 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 23.11.2017 lukien.

Vielä kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 24.475,92 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.


Perusteet

Laatuvirheet

Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17§:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, koska se ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu sen vuoksi, että kiinteistön on sovittu myyntiesitteestä ilmenevin tavoin olevan kunnoltaan tyydyttävä, mutta kiinteistön kunto on sen sijaan ollut heikko.

Lisäksi kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, koska vastaajat ovat antaneet kantajille ennen kaupan tekemistä edellä mainitun virheellisen tiedon asuinrakennuksen kunnosta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Edelleen kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, koska vastaajat ovat jättäneet ilmoittamatta kantajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta, josta kantajat ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää eli siitä, että sauna- ja pesutiloille ei ole ollut rakennuslupaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Joka tapauksessa kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen laatuvirhe sen vuoksi, että kantajien asuintarkoitukseen hankkiman omakotitalon sauna- ja pesutiloissa on kaupanteon jälkeen havaittu rakennusvirheistä johtuvia kosteus- ja mikrobivaurioita. Sanottujen tilojen lattiapinnan alapuolisissa rakenteissa on vanhoja rakennevirheitä ja kosteusvaurioita. Seinärakenteiden alaosissa ja runkotolpissa on vanhoja laho- ja kosteusvaurioita. Sauna- ja pesutiloissa on käytetty vääriä, tarkoitukseen sopimattomia eriste- ja rakennusmateriaaleja. Lisäksi höyrysulku on rakennettu rakennusmääräysten vastaisesti. Kyse on terveydelle haitallisista virheistä, joiden vuoksi omakotitalo ei täytä terveydensuojelulain 7 luvun 26 §:ssä säädettyjä vaatimuksia eikä sovellu asuintarkoitukseen. Märkätilan alapohja ei ole vastannut kohteesta annettuja tietoja. Sanotut seikat ovat ilmenneet Tehokuivaus Oy:n suorittamasta tarkastuksesta 16.4.2015, Suomen Kerhotossu Oy:n suorittamasta homekoiratutkimuksesta 21.2.2016 ja 16.3.2016 suoritetusta tavarantarkastuksesta, josta on laadittu 12.4.2016 päivätty tavarantarkastuskertomus. Kiinteistö eroaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vuonna 1959 rakennetulta kiinteistön omakotitalolta ja sen vuonna 1966 rakennetulta laajennusosalta voidaan kauppahinta, 58.000 euroa, huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kantajilla on ollut oikeus odottaa, että kaupan kohde soveltuu heidän perheensä asunnoksi ilman, että sen alapohjaan kohdistetaan laaja-alaisia ja kauppahintaan nähden merkittäviä korjaustoimia.

Edellä mainittujen laatuvirheiden korjauskustannukset ovat kantajien saaman urakkatarjouksen mukaan vähintään 41.912 euroa. Korjaustoimenpiteiden myötä ei synny tasonparannusta.

Laatuvirheiden olennaisuus

Edellä mainitut laatuvirheet ovat olennaisia ja vaikutuksellisia, koska kantajat eivät niiden vuoksi voi käyttää kodiksi ostamaansa omakotitaloa käyttötarkoitukseensa terveydellisistä riskeistä johtuen ja koska virheitä ei voi korjata kohtuullisessa ajassa eikä kohtuullisin kustannuksin, joihin liittyy lisäksi epävarmuustekijöitä. Kauppaa ei olisi tehty, jos kantajat olisivat olleet tietoisia kyseessä olevista virheistä ja niiden korjauskustannuksista ja -ajasta kaupanteon hetkellä. Laatuvirheiden olennaisuuteen vedotaan siinä tarkoituksessa, että kyse ei ole vastaajien suorituksen merkityksettömästä, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamattomasta poikkeamisesta sovitusta.

Vallintavirhe

Kiinteistössä on ollut myös maakaaren 2 luvun 18 §:n 3 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe, koska vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta kantajille rakennusluvan puuttumisesta kiinteistön sauna- ja pesutiloille. Vallintavirheen perusteella ei kuitenkaan esitetä vaatimusta hinnanalennuksesta. Vallintavirheeseen vedotaan siinä tarkoituksessa, että kantajilla ei ole ollut sen vuoksi vastaajien väittämää erityistä selonottovelvollisuutta koskien kiinteistön sauna- ja pesutiloja.

Hinnanalennuksen määrä

Hinnanalennuksen oikea määrä muodostuu laatuvirheen korjauskustannuksista, jotka ovat edellä todetulla tavalla vähintään 41.912 euroa.

Selvittely- ja lausuntokulut

Kantajien vaatimus selvittely- ja lausuntokustannusten korvaamisesta perustuu tavarantarkastuksen ja homekoiratutkimuksen kustannuksiin.

VASTAUS

Vaatimukset

Perusteet

Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään. Lisäksi vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 20.840,34 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Selonottovelvollisuuden laiminlyönti

Kuntotarkastuksessa 12.7.2013 on tuotu esiin koko omakotitaloa koskevat kosteusongelmat sekä tehty havaintoja mahdollisista vioista sauna- ja pesutilojen rakenteissa. Näiden seikkojen perusteella kantajilla on ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin toisessa virkkeessä tarkoitetusta erityisestä syystä velvollisuus ulottaa tarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Kantajien laatuvirheiksi väittämät seikat olisi voitu havaita mainitunlaisessa tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä, eikä kantajilla siten ole saman momentin ensimmäisen virkkeen mukaisesti oikeutta vedota niihin laatuvirheinä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä

Kiinteistössä ei ole ollut vaikutuksellista laatuvirhettä kuntoluokituksen perusteella. Vastaajat eivät ole olleet tietoisia siitä, että he olisivat antaneet kanteessa väitetyn virheellisen tiedon. Kiinteistövälittäjän kohde-esitteeseen merkitsemä arvio kohteen kunnosta (tyydyttävä) ei ole ostajien ja myyjien välinen sopimus eikä asiasta ole heidän välillään sovittu.

Kiinteistössä ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettua salaista virhettä

Koska sauna- ja pesutilojen kosteus- ja rakenneongelmat sekä tarve niiden korjaamiseen ovat olleet kuntotarkastuksen ja kosteusmittauspöytäkirjaan 12.7.2013 merkittyjen havaintojen ja toimenpide-ehdotusten perusteella kantajien tiedossa jo ennen kaupan tekemistä, kyse ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä. Mittauspöytäkirjan toimenpide-ehdotuksissa on suositeltu sauna- ja pesutilojen uusimista ja todettu, että silloiset pinnoitteet eivät ole kestäneet jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille. Kantajat ovat saatuaan kiinteistön hallintaansa käyttäneet sauna- ja pesutiloja kosteusmittauspöytäkirjan 12.7.2013 toimenpide-ehdotuksen vastaisesti lähes kahden vuoden ajan ennen kuin he ilmoituksensa mukaan huhtikuussa 2015 ovat havainneet tiloissa kosteusongelmia. Kantajat ovat sauna- ja pesutilojen ohjeistuksen vastaisella käytöllä osaltaan lisänneet rakenteille aiheutuneille vaurioita ja saaneet aikaan mikrobien syntymisen sanottuihin tiloihin. Vastaajat eivät ole vastuussa virheestä siltä osin kuin se johtuu kantajien omista toimenpiteista tai laiminlyönneistä.

Vaikka kiinteistössä katsottaisiinkin olleen salainen virhe, ei kiinteistö sen vuoksi ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, 58.000 euroa, ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kyse on ollut kaupantekohetkellä 54 vuotta vanhasta omakotitalosta, johon ei öljykattilan ja vesi- ja lämmitysputkien lisäksi ole ilmoitettu tehdyn mitään peruskorjauksia. Kuntotarkastuksessa 12.7.2013 kantajien tietoon tulleet viat ja puutteet ovat antaneet kantajille perustellun syyn varautua merkittäviin korjaustoimenpiteisiin paitsi sauna- ja pesutilojen osalta myös koko kiinteistöä koskien. Alkuperäinen pyyntihinta kiinteistöstä on ollut 76.000 euroa. Kuntotarkastuksen 12.7.2013 jälkeen kantajat ovat tehneet huomattavasti alhaisemman tarjouksen, ja kauppa on toteutunut 58.000 euron kauppahintaan, mihin kuntotarkastuksessa todetut viat ovat vaikuttaneet. Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastuksessa kantajien tietoon tulleet viat ja puutteet ovat antaneet kantajille perustellun syyn varautua merkittäviin korjaustoimenpiteisiin paitsi sauna- ja pesutilojen osalta niin myös koko kiinteistöä koskien. Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä kiinteistönvälittäjän läsnä ollessa todenneet tekevänsä välittömästi kaupan jälkeen sauna- ja pesutiloihin täydellisen remontin tarkastuspöytäkirjassa 12.7.2013 esitetyn suosituksen mukaisesti.

Vastaajat ovat olleet tietoisia kuntotarkastuksesta 12.7.2013 havaituista kosteusmittauspöytäkirjassa ilmi tulleista seikoista, kuten kantajatkin. Vastaajat eivät kuitenkaan ole olleet enemmälti tietoisia väitetyistä virheistä.

Väitetystä vallintavirheestä

Vastaajia edeltäneet omistajat eivät ilmeisesti ole hakeneet rakennuslupaa sauna- ja pesutiloille. Tiedossa ei kuitenkaan ole estettä sille, etteikö lupaa myönnettäisi jälkikäteen sitä haettaessa. Lupaan liittyvät suunnitelmat kantajat joutuvat joka tapauksessa laatimaan toteuttaessaan tilojen remontin, jota he ovat jo ennen kaupantekemistä suunnitelleet. Vastaajat eivät ole olleet tietoisia rakennusluvan puuttumisesta.

Vaaditun hinnanalennuksen määrä

Vastaajat ovat kiistäneet vaaditun hinnanalennuksen määrältään kokonaan. Menestyessään kantajien vaatimus tarkoittaisi sitä, että kiinteistön arvo kaupantekohetkellä olisi maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin säännös hinnanalennuksen laskutavasta huomioon ottaen ollut vain 16.000 euroa.

Korjauskustannukset eivät osoita suoraan hinnanalennuksen määrää. Kantajien saama urakkatarjous on summaarinen ja erittelemätön. Tarjotut työt ja materiaalit johtaisivat toteutettuina korjattavan kohteen merkittävään tasonparannukseen.

Selvittely- ja lausuntokulut

Vastaajat ovat myöntäneet vaatimuksen määrän pääoman osalta oikeaksi. Vastaajat ovat kiistäneet olevansa velvollisia maksamaan vaatimukselle viivästyskorkoa aikaisemmin kuin kuukauden kuluttua korvauksen tuomitsemispäivästä lukien.

RIIDATTOMIA SEIKKOJA

Kiinteistön sauna- ja pesutiloissa on tällä hetkellä kosteus- ja rakennevaurioita.

Myyntiesitteessä mainitun, kaupan kohteena olleeseen tilaan rajoittuvan 1.370 neliömetrin kokoisen palstan luovutuksesta on sovittu erillisessä kaupassa.


RIIDANALAISIA SEIKKOJA

1. Ovatko kantajat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä nyt kysymyksessä oleviin seikkoihin kuntotarkastuksessa 12.7.2013 ilmi tulleiden seikkojen johdosta?

2. Onko kantajille syntynyt niin sanottu erityinen selonottovelvollisuus?

3. Poikkeaako kiinteistö väitetyn salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää?

4. Hinnanalennuksen määrä.

5. Mikrobivaurioiden laatu ja merkitys, syy sekä syntyajankohta.

6. Onko kiinteistössä ollut laatuvirhe sen vuoksi, että kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, koska kiinteistön kunto on ollut heikko, kun sen on sovittu olleen tyydyttävä?

7. Ovatko myyjät tienneet rakennusluvan puuttumisesta?

8. Ovatko kantajat antaneet vastaajille virheellisen tiedon asuinrakennuksen kunnosta?

9. Onko kiinteistön sauna- ja pesutiloissa sellaisia kosteus-, rakenne- ja mikrobivaurioita, jotka eivät ole tulleet ilmi kuntotarkastuksessa 12.7.2013 ja jotka eivät johdu vastaajien menettelystä?

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

1. Myyntiesite
Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot, kohde on myyty tyydyttäväkuntoisena eikä heikkokuntoisena

Vastaajat

2. Kauppakirja 18.7.2013
Vastaajien teema: Kaupan kohteesta ostajille annetut tiedot


Kantajat ja vastaajat

3. Kosteusmittauspöytäkirja 12.7.2013
Kantajien teema: kaupan kohteesta annetut tiedot, kantajat ovat kaupasta päättäessään odottaneet saunan ja pesutilan alapohjan sekä seinärakenteiden olevan sellaisessa kunnossa, että ne täyttävät asunnon terveellisyyden vaatimukset ja kaupan kohdetta voi käyttää asuintarkoitukseen, pesuhuoneen ja saunan uusismissuositus on koskenut pintarakenteita.
Vastaajien teema: ostajille kaupan kohteesta ennen kaupan päättämistä annetut tiedot, ostajien selonottovelvollisuus

Kantajat ja vastaajat

4. Tarkastusraportti 16.4.2015
Teema: kaupan kohteen rakenne-, kosteus- ja mikrobivauriot ja kaupan kohteen olennaiset ja vaikutukselliset virheet, saunan ja pesuhuoneen todellinen korjaustarve ja tosiasiallinen kohteen kunto
Vastaajien teema: Kaupan kohteen virheet ja niiden merkitys

Kantajat

5. Raportti homekoiratutkimuksesta 21.2.2016
Teema: kaupan kohteen kosteus- ja mikrobivauriot ja kaupan kohteen olennaiset ja vaikutukselliset virheet, Kaupan kohteen kunto

Kantajat ja vastaajat

6. Tavarantarkastuskertomus
Teema: kaupan kohteen kosteus- ja mikrobivauriot ja kaupan kohteen olennaiset ja vaikutukselliset virheet, Kaupan kohteen kunto ja todelliset korjaustarpeet sekä Satakunnan rakennekuivauksen kosteuusmittauspöytäkirjan tulkinta
Vastaajien teema: Kaupan kohteen kunto

Kantajat

7. Korjauskustannusarvio 14.6.2015, Satakunnan Rakennus Oy Teema: korjaustoimet ja -kustannukset sekä hinnanalennuksen peruste

8. Korjauskustannusarvio 14.6.2015, Tmi Remontti Jsa Oy
Teema: korjaustoimet ja -kustannukset sekä hinnanalennuksen peruste

9. Korjauskustannusarvio 8.7.2016, RTK Palvela Oy
Teema: korjaustoimet ja -kustannukset sekä hinnanalennuksen peruste

10. KH-kortti 90-00495
Teema: Kiinteistön kuntoluokitus, kiinteistön kuntoluokan määräytyminen


Vastaajat

11. Rakennusinsinööri J. Kaitttn lausunto 15.1.2017 Teema: pesuhuoneen ja saunan uusimisen vaatimat korjaustyöt ja materiaalit, korjauskustannukset, kaupan kohteen kunto

Henkilötodistelu

Kantajat

Vastaajat

Kantajat

1. T-J. Hexxxnen todistelutarkoituksessa
Teema: myyjien ostajille antamat tiedot kiinteistön kunnosta ja korjauskustannukset, ostajien aikomat remontit ja ostajille ilmoitetut remontointitarpeet, havaitut virheet, kohteen ilmoitettu kunto ja tosiasiallinen kunto

2. A. R. Kuxxx todistelutarkoituksessa
Teema: ostajille kaupan kohteesta ennen kaupan päättämistä annetut tiedot, kuntotarkastuksessa 12.7.2013 tehdyt havainnot ja käydyt keskustelut, ostajien selonottovelvollisuus, vastaajien tietoisuus väitetyistä virheistä

3. Todistaja A. T. Hexxxnen
Teema: esittelyn kulku, kaupanteon olosuhteet ja myyjien ostajille antamat tiedot kiinteistön kunnosta, ostajien aikomat remontit ja ostajille ilmoitetut remontointitarpeet, havaitut virheet, kohteen ilmoitettu kunto ja tosiasiallinen kunto


Kantajat ja vastaajat

Kantajat

4. Todistaja L. K. Kettt
Kantajien teema: kaupan kohteesta annetut tiedot, erityisesti koskien tehtyjä muutostöitä, kohteen kunto
Vastaajien teema: ostajille kaupan kohteesta ennen kaupan päättämistä annetut tiedot, selonottovelvollisuus, kohteen kunto

5. Todistaja J.-P. I. Sintttki
Teema: kaupan kohteen rakennus-, kosteus- ja mikrobivauriot, kaupan kohteen olennaiset ja vaikutukselliset virheet, kaupan kohteen kunto, Satakunnan rakennekuivauksen mittauspöytäkirjan tulkinta, kohteen korjaustöiden kustannuksiin ja onnistumiseen liittyvät epävarmuustekijät

6. Todistaja T. E. T. Vahttti
Teema: kaupan kohteen kosteus- ja mikrobivauriot ja kaupan kohteen olennaiset ja vaikutukselliset virheet, kaupan kohteen kunto

7. Todistaja J. O. Patttnen,
Teema: kaupan kohteen rakenne-, kosteus- ja mikrobivauriot ja kaupan kohteen olennaiset ja vaikutukselliset virheet, kaupan kohteen kunto

8. Todistaja K. K. K. Rittt
Teema: kaupan kohteen olennaisten ja vaikutuksellisten virheiden korjauskustannukset sekä korjaustöiden edellyttämä aika, kaupan kohteen kunto, kaupan kohteen virheet Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan tulkinta

9. Todistaja M. O. Vutttt
Kaupan kohteen kunto ja virheet, Virheiden korjauskustannukset ja korjaustöihin liittyvät epävarmuustekijät sekä myyntiesitteen ja Satakunnan rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan tulkinta kohteen kunnosta ja korjaustarpeiden osalta

Vastaajat

10. Todistaja T. O. Pirtttki
Teema: ostajille kaupan kohteesta ennen kaupan päättämistä annetut tiedot, kuntotarkastuksessa 12.7.2013 tehdyt havainnot ja käydyt keskustelut, ostajien selonottovelvollisuus, pesuhuoneen ja saunan uusimisen vaatimat korjaustyöt ja materiaalit, kohteen kunto

11. Todistaja J. K. Kaittt
Teema: pesuhuoneen ja saunan uusimisen vaatimat korjaustyöt ja· materiaalit, korjauskustannukset, tasonparannus, kohteen kunto

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Kantajat ovat 18.7.2013 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet vastaajilta Nakkilan kunnassa sijaitsevan kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen 58.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1959 rakennettu asuinrakennus, joka oli ollut asumaton syksystä 2012 lähtien. Kauppakirjan mukaan "ostaja on hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustunut asuinrakennuksesta 12.07.2014 Satakunnan Rakenne Oy:n tekemään kuntotarkastusraporttiin ja kuittaa vastaanottaneensa sen". Edelleen kauppakirjassa todetaan, että "ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin se ostajalle esiteltäessä oli. ... Ostaja on tietoinen Satakunnan Rakenne Oy:n raportissa mainituista korjaussuosituksista."

Asiassa on ensinnäkin kysymys siitä, onko edellä mainitussa kiinteistössä sellaisia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2, 3 ja/tai 5 kohdassa tarkoitettuja laatuvirheitä, joihin kantajat saavat maakaaren 2 luvun 22 §:n säännösten estämässä vedota. Mikäli näin katsotaan joiltakin osin olevan, on asiassa lisäksi kysymys hinnanalennuksesta.

Ovatko kantajat täyttäneet selonottovelvollisuutensa

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Oikeuskirjallisuudessa (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis 2012 s. 692) todetulla tavalla kuntotarkastuksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei kuntotarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Kaikista kuntotarkastusraportin tarkastuskehotuksista tai epäilyttäviä seikkoja koskevista maininnoista ei käytännössä seuraa erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Asiaa on oikeuskäytännössä arvioitu tapauskohtaisesti (emt. s. 694).

Korkein oikeus on tällä vuosituhannella antanut kaksi ennakkoratkaisua, joissa on ollut kyse kiinteistön ostajan selonottovelvollisuudesta kuntotarkastuksessa tai kosteuskartoituksessa esiin tulleiden seikkojen perusteella. Ratkaisussa KKO 2004:78 ostajien, jotka olivat olleet tietoisia kauppakirjassa yksilöidyistä kosteusvaurioista, ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan koskien kiinteistössä olleita rakennusvirheitä, kun puheena olevien rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivuutöitä. Virheiden toteaminen olisi ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Myöskään ratkaisussa KKO 2009:31 ostajan ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan, kun kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ollut ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ollut kuitenkaan havaittu tai epäilty.

Kuntotarkastuksessa 12.7.2014 ilmi tulleet seikat asuinrakennuksen sauna- ja pesutilojen kunnosta

Vastaajat ovat 12.7.2014 teettäneet kaupan kohteessa Satakunnan Rakennekuivaus Oy:llä T. O. Pirttten suorittaman kuntotarkastuksen. Kirjallisena todisteena esitetyn kosteusmittauspöytäkirjan mukaan tarkastuksessa ovat olleet paikalla kiinteistön myyjistä A. Kuxxx, kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminut L. K. Kettt sekä kiinteistön ostaneet kantajat T-J. Hexxxnen ja Laxxx. Käräjäoikeudessa vastaanotetusta henkilötodistelusta on käynyt ilmi, että myös T-J. Hexxxsen vanhemmat olivat olleet saapuvilla.

Kosteusmittauspöytäkirjaan on aistinvaraisiksi havainnoiksi merkitty, että saunan lattian ja seinän rajassa on havaittavissa noin kymmenen millimetriä korkeita selkeitä rakoja, joista löylyvesi pääsee suoraan seinärakenteen sisään. Lisäksi pesutiloissa seinälaatoitukset ovat heiluneet seinää painettaessa ja pesutilojen seinälaatoituksien saumaukset ovat osin lähteneet pois. Pesuhuoneen lattiakaivon ympärillä on havaittu suuntaa-antavalla pintakosteuden osoittimella kohonneita kosteusarvoja pienellä alueella. Pesuhuoneen lattiakaivon on todettu olleen epätiivis.

Toimenpide-ehdotuksena kosteusmittauspöytäkirjassa on esitetty seuraavaa: "Pesuhuone ja sauna on uusittava, nykyiset pinnoitteet eivät kestä jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille." Lisäksi on kirjattu seuraava suositus: "Tulevien remonttien yhteydessä on suositeltavaa tarkastaa lattiarakenteen eristeiden kunto pohjalaatan pinnasta saakka kosteusrasitteen aiheuttamien mahdollisten vaurioiden vuoksi. Rakennuksen korkeusasema ja sijainti rinteessä asettavat talon ulkopuoliselle kosteudelle alttiiksi." Kosteusmittauspöytäkirjan kuvaliitteessä on lisäksi erikseen todettu, että saunan ja pesuhuoneen pinnoitteet tulee uusia.

Sekä Pirtttki että Kettt ovat kertoneet todistajina, että Pirttten sauna- ja pesutiloissa tekemistä, edellä mainituista havainnoista oli heti tuoreeltaan keskusteltu tarkastustilaisuudessa siten, että läsnä olivat olleet kumpikin heistä sekä kiinteistön tuleva ostaja. Tällöin oli todettu, että sauna ja pesuhuone tulee remontoida. Vaurioiden laajuutta ei kuitenkaan ollut lähdetty tässä yhteydessä tarkemmin selvittämään rakenteita avaamalla, sillä ostaja oli ilmoittanut Ketttlle ja Pirtttelle remontoivansa pesuhuoneen ja saunan joka tapauksessa. Pirtttki on kertonut, ettei hän ostajan sanotun ilmoituksen johdosta ollut myöskään merkinnyt kosteusmittauspöytäkirjaan erillistä suositusta tai kehotusta tehdä tarkempia tutkimuksia sauna- ja pesutiloissa, sillä vaurioiden laajuus selviäisi kyseisessä remontissa, jonka ostaja oli ilmoittanut joka tapauksessa tekevänsä. Kirjatessaan kosteusmittauspöytäkirjaan, että
"pesuhuone ja sauna on uusittava", ei Pirtttki kertomansa mukaan ollut "missään tapauksessa" tarkoittanut, että uusimisen tarve rajoittuisi pesuhuoneen ja saunan pinnoitteisiin. Edellä todetut havainnot saunasta ja pesuhuoneesta olivat antaneet aiheen epäillä laajempia vaurioita. Todetessaan kosteusmittauspöytäkirjassa lisäksi, että "nykyiset pinnoitteet eivät kestä jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille", Pirtttki oli tarkoittanut, ettei saunassa ja pesuhuoneessa tule käyttää lainkaan vettä.

Todistelutarkoituksessa kuulusteltu A. Kuxxx on kertonut maininneensa tarkastustilaisuudessa T-J. Hexxxselle ja tämän isälle sekä Laxxxlle siitä, että kiinteistön asuinrakennusta on hänen näkemyksensä mukaan tarpeellista remontoida aloittaen saunasta ja pesuhuoneesta.

T-J. Hexxxnen on kertonut todistelutarkoituksessa olleensa siinä käsityksessä, että saunassa ja pesuhuoneessa on kuntotarkastuksen perusteella tarvetta vain pintaremontille. T-J. Hexxxnen ja Laxxx sekä heidän vastasyntynyt lapsensa olivat muuttaneet kaupanteon jälkeen asumaan kiinteistön asuinrakennukseen sen saunaa ja pesuhuonetta uusimatta. Tietoisina kosteusmittauspöytäkirjan suosituksista he olivat käyttäneet saunaa ja pesuhuonetta ennen jäljempänä mainittavien tutkimusten teettämistä vain hyvin vähäisesti. Pesuhuoneessa sijainnutta pyykinpesukonetta he olivat kuitenkin käyttäneet sanotun suosituksen vastaisesti "omalla riskillään". Pääasiassa tuttaviensa ja T-J. Hexxxsen vanhempien luona peseytymässä käynyt lapsiperhe oli käyttänyt pesuhuoneen suihkua keskimäärin vain kerran kuukaudessa ja saunaa yhteensä kaksi kertaa. Todistajana kuulusteltu, Turussa asuva T-J. Hexxxsen äiti A. T. Hexxxnen on kertonut, että T-J. Hexxxnen perheineen oli käynyt Nakkilasta muutamia kertoja peseytymässä Turussa T-J. Hexxxsen vanhempien luona. A. Hexxxsen käsityksen mukaan hänen poikansa perhe oli peseytynyt pääosin tuttavillaan.

Kaupanteon jälkeen todetut rakenne-, kosteus- ja mikrobivauriot saunassa ja pesuhuoneessa

T-J. Hexxxsen kertoman mukaan epäily saunan ja pesuhuoneen vaurioista oli syntynyt marras-joulukuussa 2014, kun saunan kiuas oli rikkoontunut. Tämän johdosta kantajat olivat teettäneet ensin tutkimuksen Tehokuivaus Oy:llä. Tutkimuksen tehneen, todistajana kuulustellun J. O. Patttsen laatiman raportin mukaan saunan lattia on painunut, koska maa on antanut sen alla periksi. Pesuhuoneessa lattiakaivon ympärillä on todettu lievää kosteutta. Sanotun tarkastuksen perusteella on suositeltu, että pesuhuoneen ja saunan seinät puretaan runkoihin saakka, lattiat piikataan kokonaan pois saunan ja pesuhuoneen osalta ja lattiakaivo uusitaan pesukoneen poistoputkineen.

Todistaja T. E. T. Vahttten suorittamassa homekoiratutkimuksessa 21.2.2016 koira on tehnyt sauna- ja pesutilojen homevaurioista johtuvia "ilmaisuja" pesuhuoneen ja saunan rakenteissa. Saunatilan seinärakenteen alaosissa on havaittu näkyvää mikrobikasvustoa, kosteuden jälkiä ja lahovaurioita. Sisäilman laatu on ollut sisäilmamittarilla tarkasteltaessa todella heikkoa. Asunnossa on ollut selkeä mikrobivaurioon viittaava hajupoikkeama. Vahttti on todistajana arvioinut, että kyse on ollut ainakin muutaman vuoden vanhoista mikrobivaurioista.

Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja J.-P. I. Sintttki on 16.3.2016 tehnyt tarkastuksen kiinteistön saunassa ja pesuhuoneessa. Tavarantarkastuskertomuksen 12.4.2016 ja Sinttten todistajana kertoman mukaan rakenteita avaten tehdyssä tarkastuksessa oli todettu, että saunan ja pesuhuoneen seinien puurakenteissa on vanhoja laho- ja kosteusvaurioita, jotka ovat todennäköisesti syntyneet ennen kantajien omistusaikaa. Sinttten arvion mukaan sanotut kosteusvauriot ovat aiheutuneet tilojen käyttövesistä vuotavan lattiakaivon sekä seinien ja lattioiden välisissä rajakohdissa olevista raoista tapahtuneiden vuotojen seurauksena. Saunan lattiapinnan putoaminen johtuu puolestaan todennäköisesti lattiarakenteessa olevan hiekkatäytön vajoamisesta, minkä on aiheuttanut rakenteeseen päässyt vesi. Sintttki on todistajana kuultaessa arvioinut, että kyse on ollut vuosikausia vanhoista kosteusvaurioista. Tavarantarkastuskertomuksen mukaan saunalle ja pesuhuoneelle ei ole ollut rakennuslupaa.

Sintttki on tavarantarkastuskertomuksessaan myös todennut tulkinneensa Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjaa 12.7.2013 siten, että siinä on suositeltu vain saunan ja pesuhuoneen pintarakenteiden uusimista pintarakenteiden ikääntymisen sekä pesuhuoneen todennäköisesti vuotavan lattiakaivon perusteella. Kosteusvaurioita rakenteissa tai poikkeavaa kosteutta ei kuitenkaan ole kuntotarkastuksessa todettu. Sintttki on todistajana kertonut, että kosteusmittauspöytäkirjasta on kuitenkin "rivien välistä" luettavissa "vihjauksia" siitä, että rakenteissa olisi kosteutta.

Todistajana kuulusteltu rakennusinsinööri J. K. Kaittt, joka on laatinut myös kirjallisena todisteena esitetyn kirjallisen lausunnon 15.1.2017, tulkinnut Sinttten tavarantarkastuskertomuksessa mainittujen laho- ja kosteusvaurioiden korjauksen sisältyneen Satakunnan Rakennuskuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjaan 12.7.2013, jonka toimenpide-ehdotuksen mukaan "pesuhuone ja sauna on uusittava". Kaitttn tulkinnan mukaan kosteusmittauspöytäkirjassa on kehotettu korjaamaan sauna ja pesuhuone rakenteita myöten. Kaittt on lisäksi tuonut esiin, että saunan ja pesuhuoneen mahdollinen mikrobivaurio on pysähtynyt asuinrakennuksen ollessa asumattomana lähes vuoden ennen kaupantekoa. Pesuhuoneen käyttäminen tämän jälkeen ilman rakenteiden korjaamista on mahdollisesti saanut aikaan mikrobivaurion pahenemisen.

Käräjäoikeuden arviointi

Kiinteistön sauna- ja pesutiloissa on kaupanteon jälkeen tehdyissä tutkimuksissa todettu rakenne-, kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden voidaan päätellä olleen ainakin merkityksellisiltä osin olleen olemassa jo kaupantekohetkellä. Vaikka T-J. Hexxxsen kertomus siitä, että hänen perheensä olisi useamman vuoden ajan käynyt peseytymässä tuttaviensa ja toisella paikkakunnalla asuvien T-J. Hexxxsen vanhempien luona ja pidättäytynyt käyttämästä enemmälti kotitalonsa ainoita peseytymistiloja, ei olekaan yleisen elämänkokemuksen perusteella uskottava, on sanottujen vaurioiden katsottava todistajina kuultujen rakennusalan asiantuntijoiden keskeisiltä osin yhtenevien arvioiden mukaisesti syntyneen pääosin jo useita vuosia aiemmin. Tavarantarkastuskertomuksen perusteella vauriot ovat syntyneet, kun käyttövettä on vuotanut saunan ja pesuhuoneen rakenteisiin.

Kosteusmittauspöytäkirjaan on kirjattu toimenpide-ehdotus, jonka mukaan "pesuhuone ja sauna on uusittava". Samassa virkkeessä on lisäksi todettu, että "nykyiset pinnoitteet eivät kestä jokapäiväistä kosteusrasitusta aiheuttamatta vaurioita ympäröiville rakenteille". Edelleen kosteusmittauspöytäkirjasta on käynyt muun ohessa ilmi, että "saunan lattian ja seinän rajassa on havaittavissa noin 10 mm korkeita selkeitä rakoja, joista löylyvesi pääsee suoraan seinärakenteen sisään" ja että pesuhuoneen "lattiakaivoon epätiivis". Kosteusmittauspöytäkirjassa ei kuitenkaan ole suositeltu tarkempia tutkimuksia tai rakenteiden avaamista saunassa ja pesuhuoneessa jo olleiden kosteus-, rakenne- ja mikrobivaurioiden selvittämiseksi. Pirttten ja Ketttn uskottavina pidettävien kertomusten mukaan tämä· oli johtunut siitä, että saunaa ja pesuhuonetta tarkastettaessa oli ollut paikalla toinen ostajista, joka oli ilmoittanut ostajien joka tapauksessa remontoivan kyseiset tilat, minkä vuoksi mahdollisten vaurioiden tutkiminen enemmälti oli todettu tarpeettomaksi.

Käräjäoikeus katsoo, etteivät kantajat edellä kuvatuissa olosuhteissa ole voineet olla perustellusti siinä käsityksessä, että saunassa ja pesuhuoneessa on ollut tarve ainoastaan pintaremontille. Ottaen huomioon, että kyse on ollut 1950-1960-luvuilla rakennetusta asuinrakennuksesta, jonka saunan ja pesuhuoneen pintarakenteet on tavarantarkastuskertomuksen mukaan tehty 1970-luvun loppupuolella, kantajien on katsottava ostaneen kiinteistön tietoisina siitä riskistä, että saunan ja pesuhuoneen rakenteissa on jo kaupantekohetkellä saattanut olla käyttöveden vuotamisesta aiheutuneita vaurioita, joiden tarkempi selvittäminen on kantajien oman ilmoituksen johdosta jäänyt tehtäväksi kosteusmittauspöytäkirjan toimenpide-ehdotuksena mainitussa remontissa, johon kantajat eivät kuitenkaan syystä tai toisesta ole vieläkään ryhtyneet. Käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on kuntotarkastuksessa ilmi tulleiden seikkojen johdosta ollut tässä tapauksessa erityinen syy tarkastaa saunan ja pesuhuoneen kunto perinpohjaisemmin, vaikka kiinteistössä sittemmin todettujen rakenne-, kosteus- ja mikrobivaurioiden havaitseminen olisikin tässä tapauksessa edellyttänyt rakenteiden avaamista jo ennen kaupan tekemistä. Se seikka, että kantajat eivät ole olleet tietoisia siitä, että sauna ja pesuhuone on aikanaan rakennettu ilman rakennuslupaa, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Kantajat eivät näin ollen saa vedota laatuvirheinä saunan ja pesuhuoneen kosteus-, rakenne- ja mikrobivaurioihin.

Väitetyistä salaisista laatuvirheistä

Edellä lausutusta seuraa, ettei kantajilla ole oikeutta vedota väittämiinsä

maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuihin salaisiin laatuvirheisiin. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ostaneet kiinteistön tietoisina siitä, että sauna ja pesuhuone on uusittava, ei kiinteistö joka tapauksessa poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kiinteistön kunnosta laatuvirheenä

Myyntiesitteen mukaan kaupan kohteena ollut kiinteistö on ollut kunnoltaan "tyydyttävä". Kantajat ovat väittäneet, että kiinteistö on todellisuudessa ollut kunnoltaan heikko, minkä vuoksi kiinteistö ei maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, minkä lisäksi kantajat ovat myyntiesitteessä antaneet virheellisen tiedon kiinteistön kunnosta saman momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

Kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminut Kettt, jolla ei ole kiinteistövälittäjäkokeessa osoitettua ammattipätevyyttä, on kertonut, että hän oli päätynyt sanottuun ilmaukseen yhdessä esimiehensä kanssa. Sanavalintaa oli perustunut siihen, että asuinrakennuksessa oli ollut tarvetta tehdä pintaremonttia ja että se oli ollut asumiskelpoinen. Kantajien kirjallisena todisteena esittämässä Rakennustietosäätiön julkaisemassa kuntoluokituksen määräytymistä koskevassa ohjeessa (huhtikuu 2012) kerrotaan, miten kiinteistön kuntoarvioraportissa esitettävien rakennusosien ja teknisten järjestelmien korjaustarpeen kiireellisyyttä kuvaavat kuntoluokat määräytyvät. Sanotun ohjeen mukaan kuntoluokka on arvio tarkastettavan kohteen kunnosta ja kuvaa kunnossapitosuunnitelmaehdotuksessa esitetyn rakennusosan tai teknisen järjestelmän ja korjaustarpeen kiireellisyyttä. Kuntoluokitus on 5-portainen siten, että kuntoluokan 3 kuvataan olevan "tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa". Kuntoluokan 1 kuvataan puolestaan olevan "heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa".

Kiinteistön kunnosta ei yleensä erikseen sovita mitään kauppakirjassa, kuten ei tässäkään tapauksessa ole tehty. Sopimuksenvastaisuus voi olla kuitenkin sovellettava virheperuste silloin, kun ostajat ovat erikseen edellyttäneet kiinteistöltä tiettyä kuntoa ja tällaisista seikoista on kauppaneuvotteluissa keskusteltu siten, että niiden voidaan katsoa tulleen osaksi sopimusta. Tällaisista keskusteluista ei ole esitetty asiassa näyttöä. Käräjäoikeuden pääkäsittelyssä todistelutarkoituksessa kuulusteltu T-J. Hexxxnen on sen sijaan kieltäytynyt vastaamasta hänelle esitettyyn kysymykseen, kun häneltä on tiedusteltu, kenen kanssa hän oli sopinut kiinteistön kunnosta. Kiinteistössä ei siten ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä yksin myyntiesitteessä olleen yleisluontoisen maininnan perusteella. Kun lisäksi joka tapauksessa on selvää, että kiinteistön kunnon väitetty poikkeaminen myyntiesitteessä mainitusta ilmauksesta "tyydyttävä" on johtunut saunan ja pesuhuoneen korjaustarpeesta, mistä seikasta kantajat ovat edellä todetulla tavalla olleet tietoisia, ei kiinteistössä voida katsoa tälläkään perusteella olevan hinnanalennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä.

Vastaajat vastaavat myös edustajansa, kuten kiinteistönvälittäjän, antamien tietojen oikeellisuudesta. Vaikka myyntiesitteessä onkin annettu tieto, jonka mukaan kiinteistö on kunnoltaan "tyydyttävä", ovat kantajat tulleet kuntotarkastuksessa 12.7.2013 tietoisiksi saunan ja pesuhuoneen korjaustarpeesta ja tämän seikan vaikutuksesta kiinteistön todelliseen kuntoon. Myyntiesitteessä annetulla yleisluontoisella tiedolla ei näissä olosuhteissa voida olettaa olleen mitään vaikutusta kaupasta päättämiseen. Kiinteistössä ei siten ole myöskään maakaaren 2 luvun 17
§:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua virhettä.

Väitetystä laatuvirheestä rakennusluvan puuttumisen perusteella

Kantajat ovat vielä väittäneet, että kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17
§:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu niin sanottu tiedonantovirhe sen vuoksi, että kantajille ei ole ilmoitettu siitä, että kiinteistön asuinrakennuksen pesuhuoneelle ja saunalle ei ole rakennuslupaa, kuten tavarantarkastuskertomuksesta 12.4.2016 ilmenee. Sauna ja pesuhuone on rakennettu puuvarastoon ilman käyttötarkoituksen muutosta koskevaa rakennuslupaa.

Todistajina Sintttki ja Kaittt ovat kertoneet keskeisiltä osin yhdenmukaisesti, että aikanaan on ollut tavanomaista, ettei rakennuslupaa käyttötarkoituksen muutokseen ole tällaisissa tapauksissa haettu, vaikka rakennuslupa olisikin ollut saatavissa varsin yksinkertaisessa menettelyssä. Mainitunlainen lupa olisi saatavissa todennäköisesti edelleen jälkikäteen.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesti tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta saman momentin 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Säännöksessä viitataan siis edelleen saman momentin 2 kohtaan, jonka mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan viimeksi mainitussa säännöksessä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annettava tietoja. Kun maakaaren 2 luvun 18 §:ssä on omat säännöksensä kiinteistön vallintavirheistä, pitää käräjäoikeus kuitenkin perusteltuna tulkintana sitä, että rakennusluvan puuttuminen ei ole sellainen kiinteistön laatua koskeva ominaisuus, jota koskeva tiedonantovirhe voisi muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetun laatuvirheen.

Sinttten ja Kaitttn kertomukset huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että joka tapauksessa kyse on tältä osin ollut niin vähämerkityksisestä laiminlyönnistä, ettei sen voida olettaa vaikuttaneen kauppaan, vaikka rakennusluvan puuttuminen saunalta ja pesuhuoneelta onkin sinänsä ollut sellainen seikka, josta kiinteistönvälittäjää kaupan kohteen markkinointiin käyttäneen myyjän olisi pitänyt tietää.

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistössä ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä. Puuttuva rakennuslupa voi sen sijaan merkitä saman luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä. Kantajat ovat kuitenkin vedonneet erikseen siihen, että kiinteistössä on vallintavirhe sen vuoksi, että vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet maakaaren 2 luvun 18 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla ilmoittamatta kantajille rakennusluvan puuttumisesta. Kantajat ovat myös nimenomaisesti ilmoittaneet, etteivät he vetoa tällaiseen vallintavirheeseen tarkoituksin vaatia hinnanalennusta vaan siinä tarkoituksessa, että kantajilla ei ole ollut sen vuoksi vastaajien väittämää erityistä selonottovelvollisuutta koskien kiinteistön sauna- ja pesutiloja. Näin ollen kiinteistössä ei ole rakennusluvan puuttumisen johdosta myöskään sellaista vallintavirhettä, jonka perusteella tulisi tuomita hinnanalennusta.

Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä kantajat ovat yhteisvastuullisesti velvollisia korvaamaan vastaajien määriltään riidattomat oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta vaadittuine korkoineen.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

T-J. Hexxxnen ja H. Laxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. T. Kuxxxlle omasta puolestaan ja Pertti Kuxxxn jakamattoman kuolinpesän osakkaana sekä J. K. Kuxxxlle, A. R. Kuxxxlle ja O. P. Kuxxxlle saman kuolinpesän osakkaina oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeudesta 20.840,34 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion julistamispäivästä lukien.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

T-J. Hexxxnen ja H. Laxxx ilmoittivat heti tuomion julistamisen jälkeen tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valitusaika päättyy 19.6.2017

Vastavalitusaika päättyy 3.7.2017.

Käräjätuomari
A. Ranttt