Uuden asunnon kauppa, ostajan vai yhtiön oikeus vaatia korvausta?

VaaHo 17.4.2020 Uuden asunnon kauppa, ostajan vai yhtiön oikeus vaatia korvausta?

Asuntokauppalain mukaan osakas ei voi vaatia uuden asunnon rakennuttajalta korvausta sellaisesta virheestä, joka koskee rakenteita, koska nämä ovat yhtiön vastuulle kuuluvia korjauksia ja vain yhtiö voi vaatia niistä korvauksia. Ainoastaan sellaisissa tilanteissa, joissa virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan asuntoon ja yhtiö ei vaatimuksia esitä rakennuttajaa kohtaa, osakas voi vaatia korvauksia suoraan rakennuttajalta (AKL 4:18a§ kannevalta linkki

https://www.asuntokaupanvirheet.fi/asuntokauppalaki-4-luku

(Osakas voi kohdistaa vaatimuksen myös asunto-osakeyhtiöön asunto-osakeyhtiölain perusteella mutta siitä ei nyt ollut kysymys.)
Yllä mainittu säännös on tullut voimaan 2006 alussa. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys em. lainkohdan kannevallan soveltamisesta ennen 2006 tehtyihin kauppoihin ja osa-omistusasuntoihin. Osakkaat vaativat kanteella korvauksia rakennuttaja/myyjältä. Virheitä oli useita osa koskien huoneistoja ja osa rakennuksen rakenteita ja mm. autohallia. Yhtiö ei ollut kantajana. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että kannevaltaa koskevaa em. AKL 4:18a§ asuntokauppalakia sovellettiin ennen 2006 tehtyihin kauppoihin ja myös osaomistusasuntoihin lain tavoitteiden perusteella. Lisäksi molemmat oikeusasteet katsoivat, että osakkeenomistajien vaatimukset tulee jättää tutkimatta asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleiseen virhesäännökseen perustuvina koska ne kuuluivat yhtiön kannevaltaan. Hovioikeus palautti asian käräjäoikeuteen käsiteltäväksi parvekkeiden väitettyjä laatuvirheitä nrot 25–29. Lisäksi osakkeenomistajien kanteet tuli kaikilta osin asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuun taloudelliseen virheeseen ja sopimuksen kohtuuttomuuteen perustuvina. Eli vaikka vaatimukset hylättiin toisen lainkohdan perusteella (AKL 4:18a§) ne hyväksyttäisiin toisen lainkohdan perusteella (4:27§). Tosin päätös tuli korvauksista tehdä käräjäoikeudessa, jonne se palautettiin.




Hovioikeuden perusluista

Asuntokauppalain soveltuminen

...

Vastuunjako asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välillä sekä sääntelyn tässä suhteessa samoina pysyneet tavoitteet puoltavat sitä, että lakiin kirjattu puhevallan jakoa koskeva oikeusohje on ollut voimassa jo ennen lain voimaantuloa, kuten kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä on katsottu. Esitöistä ei toisaalta ole pääteltävissä tarkoituksena olleen rajata sanotun oikeusohjeen soveltamisen ajallista ulottuvuutta vain sellaisiin sopimuksiin, jotka on tehty lakimuutoksen voimaantulon jälkeen. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n sanamuodosta ilmenee, että ainoastaan sen 2 momenttia ei sovelleta osaomistusyhteisöihin. Näin ollen säännös tulee muilta osin sekä ajallisesti että asiallisesti sovellettavaksi tässä asiassa.

Puhevalta laatuvirheiden osalta

Jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 3 momentin mukaan oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon. Asiassa ei ole edes väitetty, että asuntoyhteisö olisi käyttänyt puhevaltaansa muutoin kuin esittämällä urakoitsijaa kohtaan joitain vaatimuksia. Esimerkiksi kannetta yhteisön nimissä urakoitsijaa vastaan ei ole ajettu. Puhevaltasäännöksen 3 momentissa ei edellytetä, että asuntoyhteisö nimenomaisesti ilmoittaisi luopuvansa esittämästä virheisiin perustuvia vaatimuksia. Riittävää on, että puhevaltaa ei käytetä. Tämä toissijaisen puhevallan edellytys on siten täyttynyt.

Kuten käräjäoikeus on todennut, esitöiden mukaan suoria haitallisia vaikutuksia voi aiheutua esimerkiksi äänieristyksen puutteista tai rakenteiden kosteusvaurioista (HE 21/2005 s. 42). Lainkohdan sanamuotokin viittaa siihen, että säännöksen soveltamisala on tarkoitettu verrattain suppeaksi. Esimerkiksi välillinen haitallinen vaikutus ei voi perustaa asukkaalle puhevaltaa.
Käräjäoikeuden tuomion sivuilta 10 ja 11 ilmenevän luettelon virheistä suurin osa on ilmennyt rakennuksen yleisissä tiloissa ja yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa. Siten niillä ei ole laissa tarkoitettuja suoria haitallisia vaikutuksia asukkaiden hallinnassa oleviin asuntoihin.

Toisin on arvioitava parvekkeiden osalta väitettyjä laatuvirheitä, jotka on numeroitu 25–29. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Lainkohdan esitöiden mukaan parvekkeen rakenteiden kunnossapito kuuluu yhtiölle. Osakkeenomistajien kunnossapitovastuulle kuuluvat parvekkeiden sisäpintojen pinnoitus eli lähinnä lattian ja etuseinän sisäpuolen pinnoite (HE 24/2009 vp s. 49). Siltä osin kuin edellä mainitut virheet ovat ilmenneet yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa, niillä on suoria haitallisia vaikutuksia asukkaiden hallinnassa oleviin asuntoihin. Asukkaat voivat siten vedota laatuvirheinä kaikkiin väitettyihin asuntoihin kuuluvien parvekkeiden virheisiin.

Muiden kannevaatimukseen 1 sisältyvien virheväitteiden osalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asukkailla ei ole puhevaltaa.

Käräjäoikeus on katsonut kannevaatimuksen 2 osalta, että asukkailla on puhevalta, ja perustellut tätä sillä, että rakennuksen halkeama vaikuttaa merkittävästi yksittäisen asunnon ostajan tunteisiin, ajatteluun ja käyttäytymiseen. Tuomiosta ei ilmene, minkä tyyppiseksi virheeksi käräjäoikeus on halkeaman katsonut. Hovioikeus toteaa, että myöskään kuvatunlaiset vaikutukset eivät ole sellaisia välittömiä vaikutuksia, joita puhevaltasäännöksessä tarkoitetaan. Lisäksi rakennuksen runko on selvästi sellainen rakenne, joka kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. Näin ollen asukkaat eivät voi vedota myöskään rakennuksen rungon halkeamaan laatuvirheenä. Tästä ei kuitenkaan seuraa, ettei halkeamaan voitaisi vedota yhtenä väitetyn taloudellisen virheen arviointiperusteena.

Puhevalta vaihtoehtoisten kanneperusteiden osalta

Asukkaat ovat toissijaisesti vedonneet siihen, että yhtiö on omistusaikanaan laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa kanteessa yksilöityjen virheiden osalta sekä jättänyt perustamatta peruskorjausrahaston. Kanteiden mukaan tästä on seurannut yhteisölle ylimääräistä taloudellista rasitusta, joka tulisi arvioitavaksi asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuna taloudellisena virheenä. Viimesijaisesti asukkaat ovat vedonneet sopimuksen kohtuuttomuuteen, jota arvioidaan oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
Kummassakaan näistä säännöksistä ei ole määrätty puhevallan käyttämisestä, joten niihin perustuvien kannevaatimusten osalta asialegitimaation kannalta riittävää on väite kantajan oikeudesta vastaajaa kohtaan.

Tuomiolauselma

Asukkaiden kanteet jätetään tutkimatta asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleiseen virhesäännökseen perustuvina lukuun ottamatta parvekkeiden väitettyjä laatuvirheitä nrot 25–29. Kanteet tutkitaan kaikilta osin asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuun taloudelliseen virheeseen ja sopimuksen kohtuuttomuuteen perustuvina.


Asuntokauppalaki, uusi asunto, rakennuttaja, vahingonkorvaus, taloudellinen virhe, kannevalta, vaatimus




Vaasan hovioikeus Välituomio

Antamispäivä 17.4.2020

Nro 148

Diaarinumero S 19/273



Ratkaisu, josta on valitettu

Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 4.12.2018 nro 22849 (liitteenä)

Asia Välituomio puhevallasta asuinhuoneistoon liittyvää riitaa koskevassa asiassa


Valittajat ja vastapuolet


Yritys Oy (jäljempänä yhtiö)

Selostus asiasta

Yhtiön valitus ja vastaus

Yhtiö on valittajana ja valittajan vastapuolena vaatinut, että asukkaiden kannevaatimukset jätetään kaikilta osin tutkimatta, koska heillä ei ole asiassa puhevaltaa asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella. Väitetyt virheet ovat Asunto Oy Lammen (jäljempänä yhteisö) kunnossapitovastuulla eikä niillä ole suoria haitallisia vaikutuksia asuntoihin. Tiedossa ei ole, tuleeko yhteisön esittämään vaatimuksia väitettyjen virheiden perusteella.

Asukkaiden valitus ja vastaus

Asukkaat ovat valittajina ja valittajan vastapuolina vaatineet, että heidän kannevaatimuksensa tutkitaan myös siltä osin kuin käräjäoikeus on jättänyt ne tutkimatta. Edellä mainittu säännös ei tule ajallisesti eikä asiallisesti sovellettavaksi. Kysymys on vuonna 1997 solmitusta sopimuskokonaisuudesta ja yhtiö on 20 vuoden ajan käyttänyt määräysvaltaa yhteisössä. Joka tapauksessa virheillä on lainkohdassa tarkoitettuja suoria haitallisia vaikutuksia asukkaiden asuntoihin.

Välitoimi

Yhtiö on esittänyt vastauksessaan, että kysymys asukkaiden puhevallasta ratkaistaan esikysymyksenä ja että tämä ratkaisu voidaan tehdä kirjallisessa menettelyssä. Asukkaat, joille hovioikeus on varannut tilaisuuden lausua ehdotetusta käsittelyjärjestyksestä, ovat suostuneet tällaiseen menettelyyn.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Asukkaat ovat esittäneet kannevaatimuksia asuntokauppalain 4 luvun 14 §:ssä tarkoitetun niin sanotun laatuvirheen, saman luvun 27 §:ssä tarkoitetun taloudellisen virheen ja sopimuksen kohtuuttomuuden perusteella.
Käräjäoikeus on jättänyt asukkaiden kannevaatimuksen 1 tutkimatta katsottuaan, ettei asukkailla ole puhevaltaa laatuvirheitä koskevan asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella. Käräjäoikeuden ratkaisusta ei ilmene, miten se on arvioinut puhevaltaa muiden perusteiden osalta.

Puhevallalla tarkoitetaan yhtäältä oikeutusta prosessata asianosaisena oikeudenkäyntiin saatetusta oikeudellisesta vaateesta eli niin sanottua asialegitimaatiota. Kysymyksessä on ehdoton prosessinedellytys, jonka puuttuessa kanne jätetään tutkimatta. Varallisuusoikeudellisissa asioissa lähtökohtana on, että pelkkä asianosaisen väite hänellä olevasta oikeudesta perustaa asialegitimaation. Eräissä tapauksissa asialegitimaatiosta säädetään kuitenkin nimenomaisesti laissa (ks. Lappalainen, Juha: Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 273–276).



Toisaalta puhevalta liittyy kanteen hyväksyttävyyden aineellisiin perusteisiin. Esimerkiksi vaatimusten esittämisen viivästymisestä voi seurata puhevallan menettäminen, jonka seurauksena on kanteen hylkääminen aineellisella perusteella eikä tutkimatta jättäminen. Hovioikeus ratkaisee nyt ainoastaan sen, voidaanko kannevaatimukset tutkia.

Asuntokauppalain soveltuminen

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a § on sellainen nimenomainen säännös, joka koskee puhevallan käyttämistä. Se on lisätty lakimuutoksella 795/2005, joka on tullut voimaan 1.1.2006. Voimaantulosta on säädetty, että 4–6 luvun säännöksiä ei sovelleta ennen lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen.
Asukkaat ovat katsoneet tästä seuraavan, ettei puhevallan käyttöä koskevaa säännöstä voida soveltaa, koska osaomistusta koskevat sopimukset on tehty vuonna 1997. Asukkaat ovat toisaalta katsoneet, ettei puhevaltasäännöstä ole tarkoitettu sovellettavaksi osaomistusasunnon kauppaan, koska yhteisön hallintoa ei ole luovutettu ostajille asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla, vaan se on säilynyt yhtiöllä.

Esitöistä voidaan päätellä, että voimaantulosäännöksellä on haluttu estää lähinnä vakuusjärjestelmiä koskevien lakimuutosten taannehtiva soveltaminen. Asuntokauppalain soveltuvuutta oli pidetty epäselvänä erityisesti sen suhteen, tulisiko osaomistushankkeita toteuttavien yritysten ja yhteisöjen noudattaa asuntokauppalain 2 luvussa säädettyä osakkeenostajan suojajärjestelmää.

Asuntokauppalakia oli toisaalta jo ennen lakimuutosta sovellettu osaomistusasuntojen kauppaan silloisen kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä (HE 21/2005 vp s. 7, 9 ja 53). Lisäksi asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n esitöissä on todettu käytännössä menetellyn yleensä niin, että perustajaosakas kutsuu myös asuntoyhteisön edustajat vuositarkastukseen, jossa heillä on mahdollisuus reklamoida yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvista virheistä ja esittää perustajaosakkaalle niitä koskevia korjausvaatimuksia (HE 21/2005 vp s. 15).

Vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetun lain esitöissä todetaan, että vuokralaisena oleva osaomistaja ei yleensä voi suoraan vaikuttaa taloyhtiön kunnossapito- ja perusparannustarpeiden toteuttamiseen mahdollisesti pitkänkin vuokra-ajan kuluessa (HE 221/2001 vps. 5). Valituksessa esitetyin tavoin asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n esitöiden mukaan osaomistusasuntojen kaupoissa perustajaosakkaan oman edunkin mukaista on pyrkiä korjaamaan asunnossa ilmenneet virheet (HE 21/2005 vp s. 44). Tästä ei kuitenkaan voida päätellä, mikä on ollut lainsäätäjän tarkoitus niiden virheiden osalta, jotka ilmenevät yhteisön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n esitöiden mukaan osakkeiden ostaja ei voi sopia osakkeiden myyjän kanssa hyvityksen maksamisesta sellaisista puutteista tai virheistä, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan uuden asunnon kaupassa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa olevan virheen osalta yhtiöllä on ostajan sijaan oikeus vedota virheeseen. Kyseinen säännös on tullut voimaan 1 päivänä tammikuuta 2006, mitä ennen tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lain siirtymäsäännöksen mukaan vanhaa lakia, jossa asiasta ei säädetty. Asuntokauppalain muutoksen esitöiden mukaan aiemmin oli epäselvää, miten puhevalta jakautui osakkeenostajan ja yhtiön välillä. Vaikka aiemmassa laissa ei asiasta mitään säädetty, on perusteltua, että puhevalta jakautuu myös ennen vuotta 2006 tehtyjen kauppojen osalta asunto- osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti siten, että osakkeenomistajan vastuualueella ostajan oikeudet perustuvat osakkeiden kauppasopimukseen ja asuntokauppalakiin ja yhtiön oikeudet perustuvat yhtiön vastuualueella rakennuttamista koskeviin sopimuksiin ja asuntokauppalakiin (HE 24/2009 vp s. 82).

Edellä selostetun perusteella hovioikeus katsoo, että lainsäätäjän tarkoituksena on ollut vahvistaa kuluttajavalituslautakunnan omaksuma tulkinta asuntokauppalain asiallisesta soveltumisesta osaomistusasuntojen kauppaan.

Vastuunjako asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välillä sekä sääntelyn tässä suhteessa samoina pysyneet tavoitteet puoltavat sitä, että lakiin kirjattu puhevallan jakoa koskeva oikeusohje on ollut voimassa jo ennen lain voimaantuloa, kuten kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä on katsottu. Esitöistä ei toisaalta ole pääteltävissä tarkoituksena olleen rajata sanotun oikeusohjeen soveltamisen ajallista ulottuvuutta vain sellaisiin sopimuksiin, jotka on tehty lakimuutoksen voimaantulon jälkeen. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n sanamuodosta ilmenee, että ainoastaan sen 2 momenttia ei sovelleta osaomistusyhteisöihin. Näin ollen säännös tulee muilta osin sekä ajallisesti että asiallisesti sovellettavaksi tässä asiassa.

Puhevalta laatuvirheiden osalta

Jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 3 momentin mukaan oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon. Asiassa ei ole edes väitetty, että asuntoyhteisö olisi käyttänyt puhevaltaansa muutoin kuin esittämällä urakoitsijaa kohtaan joitain vaatimuksia. Esimerkiksi kannetta yhteisön nimissä urakoitsijaa vastaan ei ole ajettu. Puhevaltasäännöksen 3 momentissa ei edellytetä, että asuntoyhteisö nimenomaisesti ilmoittaisi luopuvansa esittämästä virheisiin perustuvia vaatimuksia. Riittävää on, että puhevaltaa ei käytetä. Tämä toissijaisen puhevallan edellytys on siten täyttynyt.

Kuten käräjäoikeus on todennut, esitöiden mukaan suoria haitallisia vaikutuksia voi aiheutua esimerkiksi äänieristyksen puutteista tai rakenteiden kosteusvaurioista (HE 21/2005 s. 42). Lainkohdan sanamuotokin viittaa siihen, että säännöksen soveltamisala on tarkoitettu verrattain suppeaksi. Esimerkiksi välillinen haitallinen vaikutus ei voi perustaa asukkaalle puhevaltaa.
Käräjäoikeuden tuomion sivuilta 10 ja 11 ilmenevän luettelon virheistä suurin osa on ilmennyt rakennuksen yleisissä tiloissa ja yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa. Siten niillä ei ole laissa tarkoitettuja suoria haitallisia vaikutuksia asukkaiden hallinnassa oleviin asuntoihin.

Toisin on arvioitava parvekkeiden osalta väitettyjä laatuvirheitä, jotka on numeroitu 25–29. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Lainkohdan esitöiden mukaan parvekkeen rakenteiden kunnossapito kuuluu yhtiölle. Osakkeenomistajien kunnossapitovastuulle kuuluvat parvekkeiden sisäpintojen pinnoitus eli lähinnä lattian ja etuseinän sisäpuolen pinnoite (HE 24/2009 vp s. 49). Siltä osin kuin edellä mainitut virheet ovat ilmenneet yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa, niillä on suoria haitallisia vaikutuksia asukkaiden hallinnassa oleviin asuntoihin. Asukkaat voivat siten vedota laatuvirheinä kaikkiin väitettyihin asuntoihin kuuluvien parvekkeiden virheisiin.

Muiden kannevaatimukseen 1 sisältyvien virheväitteiden osalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asukkailla ei ole puhevaltaa.

Käräjäoikeus on katsonut kannevaatimuksen 2 osalta, että asukkailla on puhevalta, ja perustellut tätä sillä, että rakennuksen halkeama vaikuttaa merkittävästi yksittäisen asunnon ostajan tunteisiin, ajatteluun ja käyttäytymiseen. Tuomiosta ei ilmene, minkä tyyppiseksi virheeksi käräjäoikeus on halkeaman katsonut. Hovioikeus toteaa, että myöskään kuvatunlaiset vaikutukset eivät ole sellaisia välittömiä vaikutuksia, joita puhevaltasäännöksessä tarkoitetaan. Lisäksi rakennuksen runko on selvästi sellainen rakenne, joka kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. Näin ollen asukkaat eivät voi vedota myöskään rakennuksen rungon halkeamaan laatuvirheenä. Tästä ei kuitenkaan seuraa, ettei halkeamaan voitaisi vedota yhtenä väitetyn taloudellisen virheen arviointiperusteena.

Puhevalta vaihtoehtoisten kanneperusteiden osalta

Asukkaat ovat toissijaisesti vedonneet siihen, että yhtiö on omistusaikanaan laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa kanteessa yksilöityjen virheiden osalta sekä jättänyt perustamatta peruskorjausrahaston. Kanteiden mukaan tästä on seurannut yhteisölle ylimääräistä taloudellista rasitusta, joka tulisi arvioitavaksi asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuna taloudellisena virheenä. Viimesijaisesti asukkaat ovat vedonneet sopimuksen kohtuuttomuuteen, jota arvioidaan oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
Kummassakaan näistä säännöksistä ei ole määrätty puhevallan käyttämisestä, joten niihin perustuvien kannevaatimusten osalta asialegitimaation kannalta riittävää on väite kantajan oikeudesta vastaajaa kohtaan.

Tuomiolauselma

Asukkaiden kanteet jätetään tutkimatta asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleiseen virhesäännökseen perustuvina lukuun ottamatta parvekkeiden väitettyjä laatuvirheitä nrot 25–29. Kanteet tutkitaan kaikilta osin asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuun taloudelliseen virheeseen ja sopimuksen kohtuuttomuuteen perustuvina.



Muutoksenhaku

Tähän ratkaisuun ei saa hakea muutosta erikseen.



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos P Kxxxonen
hovioikeudenneuvos J Mxxxä ma. hovioikeudenneuvos J Jxxxä

Ratkaisu on yksimielinen.

KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 18122849


4.12.2018 L 16115159



Kantaja xxx


Vastaaja

Yritys Oy



Asia Vireille
YHDESSÄKÄSITTELV

Asuinhuoneistoon liittyvä riita 21.10.2016


Tämä tuomio koskee myös seuraavia juttuja, joissa on sama vastaaja ja seuraavat kantajat:


L 16115161
L 16118947
L 16115159
L 16115173
L 16115165
L 16115183
L 16115170
L 16115163
L 16115164
L 16115180
L 16118944
L 16115162
L 16115166
L 16118945
L 16115168
L 16118942
L 16115174
L 16115172

L 16/15181 L 16/15178 L 16/15176 L 16/18946 L 16/15177 L 16/15185 L 16/18943 L 16/15175 L 16/15184 L 16/15167 L 16/15171 L 16/15179 L 16/15182 L 16/15169


Kysymyksenasettelu Asiassa on kysymys osaomistusasunnon kauppaan liittyvästä hinnanalennusvaatimuksesta.

JUTUN RIIDATON TAUSTA

Yritys Oy (vastaaja) on rakennuttanut kanteen kohteena olevan Asunto Oy lammen rakennuksen 1990-luvulla valtion korkotukilainarahoituksella.

Asuntojen on tullut olla 20 vuotta vähemmistöosakkaiden vuokrauskäytössä ennen kuin loppuosa osakkeista on voitu myydä vähemmistöosakkaille.

Vastaaja on myynyt Asunto Oy Jyväskylän Lammen-nimisen asunto-osakeyhtiön huoneisto A3 hallintaan oikeuttavista osakkeista osoitteessa Lehtorannantie 8, 40520 Jyväskylä 10 %:n osuuden sen alkuperäiselle ostajalle vuonna 1997 laaditulla kauppakirjalla.

Kauppakirjan mukaan omistusoikeus 10%:n osuuteen on siirtynyt alkuperäiselle ostajalle sen jälkeen, kun osuutta vastaava kauppahinta on tullut kokonaisuudessaan maksetuksi. Kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä ostaja on sitoutunut lunastamaan vastaajan omistusosuuden (90 %), kun luovutusrajoitukset ovat poistuneet.

Kantajat ovat sittemmin tulleet asiassa alkuperäisen ostajan tilalle, kun he ovat ostaneet 10 %:n määräosuuden huoneiston A 3 hallintaan oikeuttavista osakkeista.

Alkuperäisten sopijapuolen välillä sovittu kauppa ei ole tuottanut ostajalle asunto-osakeyhtiölain (AOYL) mukaista osakkeenomistajan huoneistohallintaa. Kauppakirjassa olevan lausekkeen mukaisesti huoneiston hallintaoikeus, jossa ei ole kyse AOYL:n mukaisesta omistaja- tai osakashallinnasta, on siirtynyt ostajalle osapuolten välillä erikseen tehdyn vuokrasopimuksen perusteella sen jälkeen, kun asunto on valmistunut ja hyväksytty käyttöönotetuksi. Osapuolten välinen vuokrasopimus on laadittu 20 vuoden määräajaksi sisäänmuuttopäivästä lukien.

Vuokrasopimus on allekirjoitettu kauppakirjan kanssa samaan aikaan, minkä lisäksi samassa yhteydessä on allekirjoitettu myös sopijapuolten ja asunto-osakeyhtiön välisiä suhteita ja sopijapuolten keskinäisiä suhteita määrittelevä osakassopimus. Kyseiset sopimukset ovat muodostaneet jakamattoman kokonaisuuden, joista yksi tai kaksi erikseen allekirjoitettuna eivät ole voimassa.

Osakassopimuksen mukaan ostaja ei maksa yhtiövastiketta vuokraus-aikana, vaan siitä vastaa myyjä (vastaaja). Vuokra-ajalta maksetun vuokran lisäksi ostaja on maksanut kuukausittain lainanlyhennyksiä varten ennakkomaksua, joka huomioidaan loppuosuuden (90 %) lunastushinnassa.

Allekirjoittamalla osakassopimuksen ostaja on valtuuttanut peruuttamattomasti vastaajan tai sen valtuuttaman edustajan
käyttämään äänivaltaansa yhtiökokouksissa siihen asti, kunnes ostaja on ostanut täyden omistusoikeuden sopimuksen kohteen oleviin osakkeisiin.

Ostajan huoneistonhallinta on perustunut vähemmistöomistajana edellä esille tuodun mukaisesti kauppakirjassa edellytettyyn huoneenvuokrasopimukseen. Vastaajalla on asunto-osakeyhtiölain mukainen osakkeenomistajan hallintaoikeus huoneistoon, minkä lisäksi vastaajalla on osakassopimuksen perusteella 100 % määräysvalta asunto-osakeyhtiössä.

Kantajat ovat 15.2.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet 10 %:n omistusosuuden silloiselta omistajalta. Samassa yhteydessä kantajien ja vastaajan välillä on tehty uusi vuokrasopimus sekä osakassopimus, joiden ehdot ovat pääosin noudattaneet alkuperäisen ostajan ja vastaajan välisten sopimusten ehtoja.

Silloinen omistaja ja kantajat ovat keskenään sopineet 10 %:n osaomistuksen siirron kauppahinnasta.

Kantajat ja vastaaja ovat sopineet lunastusvelvoitteen toteuttamisesta uudella 10.1.2017 allekirjoitetulla kauppakirjalla, jolla kantajat ovat ostaneet loput 90 %:ia huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista.

Markkinointiesitteessä mainittua peruskorjausrahastoa ei ole perustettu.

Riidattomat seikat reklamaatioiden osalta

Kantajat ovat esittäneet virheväittämiinsä perustuvat hinnanalennusvaatimukset ensimmäisen kerran vuonna 2016. Puuteselvityksissä 1.10.2010 ja 15.4.2011 on tehty reklamaatiot myös vastaajalle.

Kantajien oikeudenkäynnissä virheinä vetoamista seikoista on keskusteltu seuraavin tavoin jo yhteisomistussuhteen aikana:

Asukaskokous 19.1.1998
Asukaskokouksessa 19.1.1998 on kokousmuistion kohdan 8. (muut asiat) mukaisesti käsitelty asukkaiden havaitsemia vikoja ja puutteita (muistion liite 3). Oikeudenkäynnissä vedotuista virheistä on tuolloin ollut esillä parvekkeiden vedenpoistoon liittyvät ongelmat (virhe 29).
Kokouksessa on ollut paikalla isännöitsijä P Rxxxo.

Asukaskokous 30.5.2001
Asukaskokouksessa 30.5.2001 on kokousmuistion mukaisesti käsitelty erityisesti autohallin lattianrajan rakoja (virhe 15) sekä parvekkeiden vedenpoisto-ongelmaa (virhe 29). Kokouksessa paikalla Rxxxo.

Asukaskokous 3.4.2002
Asukaskokouksessa 3.4.2002 on kokouspöytäkirjan kohdan 9. (Rakennusaikaisten takuutöiden suoritukset) todettu, ettei kaikkia valmistumisen jälkeen reklamoituja takuutöitä ole suoritettu loppuun. Tuolloin asukaskokouksessa on sovittu, että asukastoimikunta laatii listan isännöitsijälle, joka huolehtii töiden puutteellisista suorituksista urakoitsijalle ja vaatii kyseisten töiden suorituksia pikaisesti.

Edelleen on kokouspöytäkirjan kohdassa 11. (Kiinteistön kunnostus ja korjaustarpeet) todettu kiinteistössä ilmenneen korjaukseen ja kunnostukseen liittyviä tarpeita, joita tulisi huomioida vuoden 2002 budjetoinnissa. Tuolloin on asukaskokouksessa sovittu, että näitä tarpeita esitetään isännöitsijälle, joka selvittää, onko osa tarpeista mahdollisesti takuutöiden piiriin kuuluvia. Pöytäkirjaan merkityt, tämän oikeudenkäynnin kannalta merkitykselliset korjaus- ja huoltotarpeet ovat liittyneet autohallin seinien ja tukipilareiden juuriin (virhe 15), parvekkeiden kaatoihin ja vedenpoistoputkiin (virhe 29) sekä autohalliin tuleviin vesiin (virheet 12 ja 32).

Puuteselvitvs pääurakoitsijalle 9.7.2002 ja vastaajalle 20.8.2002 Asukastoimikunta on lähettänyt rakennuksen vikoja ja puutteita koskeneen 9.7.2002 päivätyn kirjeen ensin Asunto Oy:n rakentamisesta vastanneelle pääurakoitsijalle ja, tämän kieltäydyttyä vastaamasta asukastoimikunnalle, vastaajalle (liite 6). Oikeudenkäynnissä vedotuista virheistä on tuossa kirjeessä käsitelty autohallissa havaittuja vikoja (virheet 12, 15), porrasaskelmia (virhe 31), parvekkeiden ongelmia (virheet 27,29), ikkunapellityksien asentamisessa havaittuja puutteita ja vikoja (virhe 19) sekä porrashuoneissa havaittuja seinien ja nurkkien halkeamia (virhe 2, liittyen vaatimuskohtaan 2). Lisäksi on reklamoitu autohallin betonielementtien ylä- ja alasaumojen saumaamattomuudesta ja seinien betoniroiskeiden puhdistamatta jättämisestä sekä viimeistelemättömyydestä (roiskeet).

Asukaskokous 19.4.2005
Asukaskokouksessa 19.4.2005 on laaditun muistion mukaisesti käsitelty kohdassa 8. (Korjaustarpeet kiinteistön alueella) tämän oikeudenkäynnin kannalta merkittävin osin autohallin vesivuotoa (virhe 12) ja parvekkeiden vedenpoistoa (virhe 29). Kokouksessa paikalla Rxxxo.

Asukaskokous 6.2.2007
Asukaskokouksessa 6.2.2007 on kokousmuistion mukaisesti käsitelty

kohdassa 6. (Korjaustarpeet kiinteistön alueella) oikeudenkäynnin kannalta merkityksellisin osin parvekkeiden vedenpoistoa (virhe 29). Kokouksessa paikalla Rxxxo.

Asukaskokous 20.5.2010
Asukaskokouksessa 20.5.2010 on kokousmuistioon kohtaan 7. (Korjaustarpeet kiinteistön alueella) kirjattu oikeudenkäynnin kannalta merkityksellisin osin kokouksen esittämiksi korjaustarpeiksi autohallin vuotaa (virhe 12), B-rapun halkeamia (vaatimuskohta 2, virheet 1-4), parvekkeisiin liittyviä ongelmia (virheet 25 ja 29) sekä pylväiden juurisaumauksia (virhe 15). Kokouksessa paikalla isännöitsijä J Lxxxinen.

Puuteselvitys vastaajalle 1.11.2010
Asukastoimikunta on lähestynyt vastaajaa 1.11.2010 päiväämällään kirjeellä, jossa on pyytänyt tätä ryhtymään toimenpiteisiin erillisessä liitteessä esitettyjen vikojen ja puutteiden korjaamisen suhteen.
Oikeudenkäynnissä vedotuista virheistä on liitteessä käsitelty parvekkeita (virheet 25-29), pelastustien ahtautta (virhe 35), autohallin lattian ja seinien välisiä rakoja (virhe 15), porrasaskelmia (virhe 31), porrastasanteiden lattioiden ja seinien halkeamia (vaatimuskohta 2 sekä virheet 1,2 ja 4) sekä autohallin ruostuneita ritilöitä (virhe 16), vesivuotoa (virhe 12) ja vääränsuuntaisia kaataja (virhe 32). Lisäksi asukkailta puuteselvitystä varten kerätyissä vastauksissa on tuotu esiin ikkunoiden pellityksiin ja maalauksiin liittyviä puutteita (virheet 19-22).

Puuteselvitys vastaajalle 15.4.2011
Asukastoimikunta on lähestynyt vastaajaa 15.4.2011 päivätyllä kirjeellä, jossa on käsitelty pääasiassa vaatimuskohdan 2 (porraskäytävien halkeamat) virheitä. Kirjeestä ilmenee lisäksi se, että vastaaja on ryhtynyt joihinkin toimenpiteisiin 1.11.2010 päivätyn asukastoimikunnan kirjeen johdosta.

Asukaskokous 17.6.2013
Asukaskokouksessa 17.6.2013 on kokousmuistion mukaisesti käsitelty kohdassa 7. (Korjausasiat) asukastoimikunnan laatima korjaustilanne, joka on ollut kokouskutsun liitteenä. Asukaskokous on päättänyt poistaa korjaustilannelistauksesta kohdat 3 ja 4, jonka jälkeen asukaskokous on päättänyt, että asukastoimikunta lähettää korjaustilanteen vastaajalle.

Kokouskutsun liitteenä olevan asiakirjan "As. Oy Jyväskylän Lammen vikojen ja puutteiden korjaustilanne keväällä 2013" mukaisesti on kokouksessa tämän oikeudenkäynnin kannalta merkityksellisin osin havaituista vioista ja puutteista käsitelty autohallin kattotasanteen lohkeilua (virhe 30), autohallin vesivuotoa (virhe 12), kerrostasanteiden halkeamia (vaatimuskohta 2), rappujen suojakaiteen rikkoutumista, jonka puutteellisesta korjaamisesta on kysymys virheessä 3, ikkunapeltien maalausten ongelmia (virhe 21), julkisivun tummumista (virhe 17), autohallin lattian ja pylväiden välisiä rakoja (virhe 15), autohallin verkkoritilöiden ruostumista (virhe 16), porrastasanteita (virhe
31) sekä parvekkeiden maalaamista (virheet 26 ja 27).

Kokouksessa paikalla Lxxxinen.


Asukaskokous 9.6.2014 (asiakirjassa virheellinen päiväys 17.6.2013) Asukaskokouksessa 9.6.2014 on laaditun muistion 33 mukaisesti (kohta 7. Korjausasiat) asukastoimikunnan laatiman korjauslistan ("As. Oy Jyväskylän Lammen vikojen ja puutteiden korjaustilanne keväällä 2013") pohjalta sovittu suoritettavaksi korjauksia vuonna 2014. Muun ohella ja tämän oikeudenkäynnin kannalta merkityksellisin osin on tuolloin sovittu ulkopuolen ikkunasyvennysten maalauskorjaukset (virhe 21), ulkoseinän tummumisen selvitys (virhe 17) ja halkeamakorjaukset (vaatimuskohta 2, vaatimuskohta 1; virhe 2) tehtävän jo vuoden 2014 aikana.

Kokouksessa paikalla Lxxxinen.

Riidattomana seikkana todettiin, että 2015 mennessä kaikista esitetyistä virheväitteistä on reklamoitu.

As Oy:n tasekirjoista ja kirjanpitomateriaalista ilmenevät tiedot

1. Yritys Oy on maksanut As Oy:lle vuosien 2008-2016 aikana:

- vastikkeita yhteensä 838.540,27 euroa
- rahoitusvastikkeita yhteensä 431.476,37 euroa
- käyttökorvauksia yhteensä 153.524,55 euroa
- lainanlyhennysvastikkeita yhteensä 523.866,65 euroa

Käyttökorvaukset ja lainanlyhennysvastikkeet Yritys Oy on perinyt täysimääräisesti kantajilta Ga kahdelta muulta vähemmistöosaomistajalta).

2. As Oy on käyttänyt varojaan vuosien 2008-2016 aikana muun ohella seuraaviin tarkoituksiin:

- korjauksiin yhteensä 102.935,82 euroa, joista asuinhuoneistojen ulkopuolisiin korjauksiin yhteensä 63.999,42 euroa
- hallintokuluihin yhteensä 201.920,69 euroa, joista konsernin sisäisiä hallintokustannuksia on yhteensä 198.004,11 euroa

Kuukausitasolla hallinnoinnista on maksettu Yritys Oy:lle tai sen kanssa samaan konserniin kuuluvalle yhtiölle (TA-Yhtymä Oy) keskimäärin 1.833,37 euroa.

As Oy on tehnyt samalla ajanjaksolla yhteensä 14.931,45 euroa tappiota.

KANNE

Vaatimukset Kantajat vaativat, että käräjäoikeuden tulee

1. velvoittaa vastaaja suorittamaan kantajille hinnanalennusta 3.299,43 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 27.1.2017 lukien rakennuksen huoltamisen laiminlyönneistä (virheväitteet 1-4 kosmeettinen korjaus, virheväitteet 5-34 - paitsi 11, 14, 20,22 ja 33,joista luovuttu - ja taloudellinen virhe) ja 2. velvoittaa vastaaja suorittamaan kantajille hinnanalennusta 10.281,76 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 27.1.2017 lukien pelkästään sillä perusteella, että kaupan kohde ei vastaa sitä, mitä kantajien ja vastaajan välillä on sovittu, koska rakennuksen runko on vaurioitunut siten, että talo on halki ja 3. velvoittaa vastaaja korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 6078.41 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Toissijaisesti kantajat vaativat, että;

4. osapuolten laatiman alkuperäisen asuntokauppasopimuksen sisältämää osakkeiden loppuosuuden kauppahintaa koskevaa ehtoa sovitellaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (13.6.1929/228, jäljempänä myös oikeustoimilaki tai OikTL) 36 §:n mukaisesti, koska mainitun ehdon soveltaminen johtaisi kantajien kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen, ottaen huomioon osapuolten tekemän oikeustoimien koko sisältö, kantajien ja vastaajan asema sekä alkuperäistä sopimuskokonaisuutta laadittaessa vallinneet olosuhteet ja niissä tapahtuneet muutokset. Sovitteluvaatimus on määrältään 13.581,19 euroa (eli kohtien 1 ja 2 vaatimukset yhteensä).

Muiden 31 jutun kantajien pääomavaatimukset ilmenevät liitteenä olevasta taulukosta. Korkovaatimukset ja oikeudenkäyntikuluvaatimukset ovat samat

Perusteet


1) Sovellettava laki


Osapuolten välillä on solmittu yksi asunto-osakkeita koskeva ja asuntokauppalain soveltamisalaan kokonaisuudessaan kuuluva sopimuskokonaisuus.

Asuntokauppalain soveltuminen 90 %:n suuruiseen osakkeiden loppuosuutta koskevaan kauppaan, joka on tehty alkuvuodesta 2017, on riidatonta. Asuntokauppalaki on soveltunut jo ennen lainmuutosta myös osaomistusasuntojen kauppoihin ja sen soveltamisalaa koskeneella muutoksella on ainoastaan selkeytetty jo vallinnutta oikeustilaa.Asuntokauppalakia on sovellettava näin ollen myös 1997 tehtyyn kauppaan 10 %:n osuudesta.

2) Reklamaatio, vanhentuminen ja kantajien puhevallan puuttuminen

Alkuperäinen ostaja ja sittemmin kantajat ovat yhdessä muiden Asunto Oy Lammen asukkaiden kanssa reklamoineet rakennuksen ja

huoneistojen virheistä ja puutteista vastaajalle asianmukaisesti sitä mukaan, kun niitä on kaupan kohteessa ilmennyt. Kantajat ja muut ostajat ovat myös vaatineet vastaajaa oikaisemaan kohteessa ilmenneet virheet ja puutteet.

Rakennuksen virheellisyyttä on arvioitava alkuvuoden 2017 ajankohdan mukaan. Kantajat ovat jo ennen tuota ajankohtaa vedonneet kaikkiin niihin virheisiin, joihin vaatimukset perustuvat. Siten kantajat ovat täyttäneet reklamointivelvollisuutensa.

Ainoastaan virhe 24 on sellainen, josta kantajat eivät ole huomauttaneet vastaajaa aikaisemmin, mutta senkin osalta on kysymys kantajien käsityksen mukaan virheestä, joka on ollut olemassa jo omistajan hallinnan luovutuksen hetkellä ja ainakin se on seurausta vastaajan vastuulle luettavista puutteista rakennuksen toteuttamisesa (liikuntasaumojen puuttuminen) taikka huoltamisessa (halkeaminen räjähdystöiden yhteydessä).

Kantajien vaatimukset eivät ole vanhentuneet. Vedotut virheet ovat ilmenneet vähemmistöosuuksien kauppojen jälkeen ostajien sitouduttua sopimuskokonaisuuteen, mutta huomattavasti ennen loppuosuuksien kauppojen tekemistä ja siten ennen omistajan hallinnan luovutusta.
Vastaaja on omistanut kaupankohteet ja sillä on ollut kaupankohteiden omistajan hallinta loppuosuuksien kauppojen tekemiseen saakka, eikä ostajien reklamointivelvollisuus ja siten vaatimusten vanhentuminen ole voinut alkaa ennen kuin omistajuus siihen liittyvine hallintaoikeuksineen on siirtynyt kantajille. Vastaaja on omistajuutensa perusteella ollut tietoinen As. Oy:n ja sen rakennuksen kunnosta koko yhteisomistussuhteen ajan.

Kantajat ovat huomauttaneet peruskorjausrahaston puuttumisesta jo ennen omistajan hallinnan luovutusta työmuistion (3.5.2016) kohdassa 23.

Vedotut virheet alentavat suoraan kunkin kantajan omistaman asunnon arvoa. Viime kädessä arvonaleneminen tapahtuu kunkin kantajan omistamia osakkeita rasittavan yhtiölainaosuuden kasvamisena tilanteessa, jossa As Oy päättää kunnostaa vastuulleen kuuluvat rakenteet (taloudellinen virhe).

Vaatimukset eivät ole vanhentuneet vanhentumislain 7 §:n 2 mom. perusteella.


3) Kanteen perusteet

3.1 Osapuolten välisistä kauppasopimuksista ja niiden mukaisista velvoitteista

Sopimuskokonaisuus on määrääviltä osiltaan allekirjoitettu vuonna 1997 (vähemmistöosuuden kauppa) ennen asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen valmistumista ja asukkaiden sisään muuttoa ja se on saatettu loppuun 2017 (enemmistöosuuden kauppa). Vuonna 1997 solmittu kauppa 1O %: n osuudesta huoneiston osakkeita koskien ei ole ollut 90 %:n osakeosuutta koskeva esisopimus, vaan siinä määrin yksityiskohtainen ja sitova asiakirja, ettei kantajat ole voineet mitenkään enää vetäytyä loppuosuuden kauppaa koskevasta sopimuksesta.
Enemmistöosuuden kauppakirjalla on saatettu osapuolten välinen oikeustoimi loppuun ja väliaikaiseksi tarkoitetut yhteisomistus-ja vuokrasuhteet on päätetty. Kantajat ovat lunastaneet luovutusrajoitusten päätyttyä 90 %:n suuruisen loppuosuuden vastaajalta kiinteällä hinnalla, josta on vähennetty kantajien vuokra-aikana tekemät lainanlyhennyksen ennakkomaksut.

Vastaaja on vaihtoehtona 90 %:n loppuosuuden kaupantekemiselle tarjoutunut ostamaan kantajilta 10 %:n osuuden takaisin alkuperäiseen kauppahintaan lisättynä rakennuskustannusindeksin muutoksilla. Tässä tilanteessa kantajille ei kuitenkaan olisi palautettu niitä suorituksia, jotka kantajat ovat kuukausittaisen vuokranmaksun yhteydessä tehneet lainanlyhennyksiä varten ennakkomaksuina, ja jotka on luettu 71oppuosuuksienkaupan yhteydessä kauppahinnan suoritukseksi.

Osakassopimuksen mukaisesti kantajat ovat ottaneet vastattavakseen kaikki sitoumukset ja velvoitteet, joihin luovuttaja on sitoutunut. Osakassopimuksen ehto on merkinnyt kantajien kannalta sitä, että he ovat tulleet täysin alkuperäisen vähemmistöomistajaa vastaavaan sopimusoikeudelliseen asemaan ostaessaan 10 %:n omistusosuuden huoneiston A3 hallintaan oikeuttavista osakkeista.

Vastaaja on alkuperäisen ostajan kanssa laatimassaan sopimuskokonaisuudessa pidättänyt itsellään oikeuden kontrolloida sitä, kenelle alkuperäinen ostaja voi omistamansa vähemmistöosuuden myydä sekä edellyttänyt siirronsaajaa (ml. kantaja) sitoutumaan sopimuskokonaisuuteen täydellisesti.

Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, että nimenomaan vastaaja on myynyt kantajalle 90 % enemmistöosuuden ja on siten tästä osakeosuuden myynnistä joka tapauksessa vastuussa kantajiin nähden. Kun vastaaja ei ole luovuttanut kenellekkään vähemmistöosaomistajalle omistajan hallintaa edes asuntojen vähemmistöosuuksia koskevilta osin, ei kantajat ole saaneet omistajan hallintaa ostaessaan kolmannelta henkilöltä 10 %:n vähemmistöosuutensa.

Vastaaja on vastuussa kaupankohteen virheistä 10 %:n omistusosuuden osalta myyjän sijasta myös asuntokauppalain 5 luvun 3 §:n nojalla.

Kaikki kaupan kohteen virheet ovat seurausta vastaajan toimenpiteistä taikka laiminlyönneistä. Virheet eivät ole seurausta alkuperäisen vähemmistöosaomistajan menettelystä. Vastaaja on yksin vastuussa virheistä ja niiden korjauskustannuksista kantajiin nähden.

3.2 Laatuvirheet ja taloudellinen virhe

Vastaaja vastaa kaupan kohdetta rasittavista virheistä uuden asunnon myyjänä suhteessa kantajiin nähden , koka sen alkuperäisen ostajan kanssa solmima sopimuskokonaisuus on tullut sitomaan kantajia

alkuperäisen ostajan seuraannonsaajina. Rakennuksen virheitä ei tule näinollen eritellä 10 % osaomistuksen ja 90 % loppuosuuden osalta vaan virheitä tulee käsitellä kokonaisuutena.

Kantajien saatua huoneistohallinnan vuokrasopimuksen perusteella ja ryhdyttyä käyttämään asuntoa on Asunto Oy Jyväskylän Lammen rakennuksessa ilmennyt huomattava määrä virheitä:

Porraskäytävät:

1. pintalaatan irtoaminen kantavasta välipohjasta
2. välipohjan ja seinien välisten kittauksien repeilemät
3. murtuneen kaidekiinnikkeen puutteellinen korjaaminen
4. porrashuoneen välipohjalaatan otsapinnan kopoa Vesikatto:
5. vesikaton läpivientikappaleen panta puuttuu yhdestä kohdasta
6. kolmannen ja neljännen kerroksen välissä vesi valunut seinälle, jonka johdosta seinämuurauksen saumat halkeilleet em. kohdasta
7. parvekkeen kannatinpalkin puutteellinen jatkos Tekniset tilat ja varasto:
8. sähkönjakokeskuksen johtojen läpiviennin puutteellinen eristys
9. lämmönjakohuoneen lämpöputki suojattu osittain puutteellisesti
10. väestönsuojarakenteen seinien läpiviennit tiivistämättä Autokatos:
12. autokatoksen seinää pitkin edelleen valuva vesi, joiden aiheuttamisperusteen johdosta lattia on em. paikassa haljennut 6 metrin matkalta
13. seinäelementtien saumakohtien tasoitukset irtoilleet
15. seinäelementin ja sokkelin liitoskohdassa rakoilua (saumaamatta)
16. autokatoksen teräksiset ritilät ruosteessa (ei ruosteenestomaalausta) Julkisivut:
17. julkisivumuurauksessa tummentumia
18. muuraus haljennut vesikaton kohdalta
19. ikkunoiden ja ovien smyygi-pellityksissä puutteita useassa kohdassa, josta syystä peltien ja muurauksen välissä selkeitä rakoja
21. maalin hilseilyä ikkuna-aukkojen ylityksen peileissä
23. pihaterassin sokkelin pellityksen kittaus irronnut
24. rakennuksen Lehtorannantien puoleisen julkisivun halkeamat julkisivumuurauksessa

Parvekkeet:

25. parvekekaiteiden vajavaiset kiinnitykset (turvallisuusriski)
26. parvekekaiteissa ja -ritilöissä huolimattoman maalauksen jälkiä
27. pilareiden ja parvekelaattojen liitoksissa veden valumajälkiä

28. pilarien juurien paikkaukset irtoilevat alustastaan
29. vedenpoistoputket katkaistu virheellisesti kaikilla parvekkeilla Ulkoalueet:
30. autokannen pihalaatassa halkeamia laajalla alueella
31. porrasaskelmien etureunan teräkset katkaistu ja siistitty huolimattomasti
32. maanpinnan kallistus puutteellinen, jonka takia vesi valuu autokatokseen
34. pihakannen syöksytorven päästä puuttuu kaivo

Kaikkein keskeisin laatuvirhe on se, että rakennus on haljennut. Kyseessä on talon arvoa merkittävästi alentava piilevä virhe, joka on asuntokaupassa itsenäinen hinnanalennusvirhe.

Kantajien laatuvirheinä vetoamat seikat johtavat siihen, että tavara ei vastaa laadultaan ja muilta ominaisuuksiltaan sitä, mitä osapuolten voidaan vähemmistöosuuden kauppasopimuksessa katsoa sopineen ja tavarassa on virhe.Tavarassa on virhe myös sen vuoksi, että tavara ei vastaa niitä tietoja, jotka vastaaja on antanut tavaran ominaisuuksista tavaraa markkinoitaessa ja jotka ovat vaikuttaneet kauppaan. Vastaaja ei ole perustanut markkinoinnissa esittämäänsä peruskorjausrahastoa, jonne kantajat ovat olettaneet osan suorituksistaan sijoitettavan ja joilla kantajat ovat olettaneet tavarasta huolehdittavan yhteisomistuksen aikana.

Perustamatta jätetty peruskorjausrahasto ja As Oy:n kohtuuttoman korkeat hallintokustannukset huomioiden yhteisomistussuhteen aikana toteutettuja korjauksia ei olisi voitu siirtää vuokriin niitä korottaen. Mikäli vastaaja olisi yhteisomistussuhteen aikana näin toiminut, olisi kukin kantaja voinut riitauttaa vuokrankorotustoimenpiteet osapuolten välisen sopimuskokonaisuuden mukaisesti huoneenvuokralainsäädännön sisältämien oikeussuojakeinojen avulla.

3.3 Osaomistusaikaiset laiminlyönnit asunto-osakeyhtiön korjauksissa

Vastaaja on laiminlyönyt sille asunto-osakeyhtiölain nojalla kuuluvan rakennuksen/asuntojen kunnossapitovelvoitteen useiden vuosien ajan, koska se ei ole ryhtynyt asianmukaisiin toimiin virheiden ja puutteiden oikaisemiseksi eikä se ole huolehtinut taloyhtiön tarvitsemasta rahoituksesta määrättävänään ja maksettavanaan olevilla yhtiövastikkeilla. Myös rakennusaikainen valvonta on laiminlyöty.

Kunnossapitovelvoite As Oy:n rakennuksesta on ollut Yritys Oy:llä, koska se on käyttänyt kaikkea määräysvaltaa tytäryhtiönsä (As Oy) päätöksenteossa.

3.4. Vastaajan suhtautuminen virheisiin

Vastaaja on yhteisomistussuhteen aikana tunnustanut osan virheistä ja niiden korjaustarpeen. Vastaaja on pyrkinyt aktiivisesti saamaan virheet korjatuiksi urakoitsijan 10-vuotisen takuuajan aikana, mutta kun se ei ole

onnistunut, niin vastaaja on ryhtynyt kiistämään vastuunsa. Vastaaja ei ole huolehtinut korjaustoimista määräysvalta-aikanaan.

Isännöitsijä Rxxxo on toiminut vastaajan lukuun, koska hän on toiminut samaan konserniin kuuluneessa Castellum Oy:ssä. Rxxxo on järjestänyt halkeamia koskevat katselmukset 1998-99 ja reklamoinut niistä 12.11.1998 viereisen kiinteistön rakentajalle. Näin vastaaja on tunnustanut halkeamat ja niiden korjaustarpeen.

4) Hinnanalennuksen määrä

Virheväitteiden 1-4 kosmeettiseen korjaukseen perustuva, virheväitteisiin 5-34 (HUOM. eräistä luovuttu) perustuva sekä taloudelliseen virheeseen perustuva hinnanalennus (vaatimuskohta 1)

Kaupan kohteessa ilmenneiden virheiden ja puutteiden sekä korjaus- ja kunnostustoimenpiteiden laiminlyömisen vuoksi kaupan kohteen arvo ei vastaa osakkeiden loppuosuuden lunastushintaa. Vastaajan laiminlyöntien seurauksena koko rakennuksen kunto ja yleisilme on päässyt rapistumaan siinä määrin, ettei se voi olla vaikuttamatta myös yksittäisen huoneiston arvoon.

Virheiden korjauskustannukset on jaettu kantajan omistamaa osaketta rasittavan yhtiölainan osuudeksi siinä tilanteessa, että Asunto Oy päätöksentekoelimiensä päätöksellä ottaisi lainaa virheiden korjaamiseksi ja tuo laina jaettaisiin kunkin huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita rasittavaksi yhtiölainaosuudeksi.

Esitettävät korjauskustannukset perustuvat osin virheiden korjaamisesta tehtyihin tarjouspyyntöihin saatuihin tarjouksiin. Niiden virheiden osalta, joista ei ole saatu tarjousta korjauskustannusten määrä perustuu Cardo Oy:n omalla asiantuntemuksellaan tekemiin arvioihin.

Esitettävässä korjauskustannuslaskelmassa on huomioitu yhtiölainaan laina-aika (10 vuotta) kohdistuvat lainanhoitokulut (7.000 euroa), joiden osalta kantaja katsoo niin ikään vastaajan olevan vastuussa tilanteessa, jossa se ei itse luontoissuorituksella oikaise virheitä.

Virheen 16 (autokatoksen teräksiset ritilät ruosteessa) osalta kantaja vaatii ensisijaisesti verkkoseinärakenteiden uusimista, vastaamaan sitä rakenneratkaisua, jollaiseksi arkkitehti oli kyseisen rakenteen aikanaan ohjeistanut laatimaan. Uusimisen kustannukset ovat arviolta yhteensä 6.700 euroa (taulukko A1). Toissijaisesti kantaja vaatii virheen 16 osalta ruosteesta puhdistamisesta, hiomisesta, pohjustamisesta ja pintamaalaamisesta saadun tarjouksen perusteella 4.900 euroa (taulukko B1).

Rakennuksen rungon vaurioitumiseen perustuva hinnanalennus (vaatimuskohta 2, virheväitteet 1-4)

Asunto Oy:n rakennuksen A-ja B-rapun porraskäytävissä havaittujen halkeamien esteettinen kunnostaminen (virheet 1-4) maksaisi yhteensä noin 14.000 euroa.


Rakennuksen runko on haljennut, ja tämä tieto on merkittävä isännöitsijäntodistukseen sekä tuotava esiin mahdollisille ostajille.Rungon halkeaminen leimaa koko taloyhtiön ja alentaa asuntojen kauppahintoja 10-20 %.

5) Sovitteluvaatimuksen vaatimuksen perusteet

Vastaajan sopimusrikkomuksista johtuen (toimimattoman hallituksen valitseminen, liian alhaisen yhtiövastikkeen määrääminen, peruskorjausrahaston perustamatta jättäminen, kohtuuttomat hallintokulut konsernin sisäisesti) enemmistöosuuden kauppahintaa koskevan ehdon soveltaminen sellaisenaan johtaisi kantajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Vastaaja on määräävää asemaansa hyödyntäen pidättäytynyt sopimuskumppaneidensa oikeutettuihin odotuksiin nojanneiden virheiden korjausvaatimusten toteuttamisesta, vaikka on itse ollut enemmistöomistajana täydellisesti vastuussa Asunto Oy:n huolto-, korjaus ja ylläpitotoimenpiteitä koskevan toimintakyvyn ylläpitämisestä.

Vastaaja on toiminut ainoastaan omien taloudellisten intressien nimissä. Siten alkuperäistä sopimuskokonaisuutta laadittaessa vallinneet olosuhteet (rakennuksen keskeneräisyys ja oletus rakennuksen ylläpitämisestä, kantajan alkuperäinen luottamus vastaajan sopimusvelvoitteiden hoitamiseen) ovat muuttuneet yhteisomistussuhteen aikana niin radikaalisti vain ja ainoastaan vastaajan toimenpiteistä ja laiminlyönneistä johtuen, että alkuperäinen ehto enemmistöosuuden kauppahinnasta on kantajan kannalta täysin kohtuuton.

Kauppa enemmistöosuudesta on tehty, koska kantajat ovat osaomistussuhteen aikana tehneet suorituksia vuokrana jopa lähes 20 vuoden ajan, jonka lisäksi he ovat tehneet vastaajalle samanaikaisesti As Oy:n rakennuksen rakentamiseksi otettua korkotukilainaa koskevia lyhennyksiä kuukausittain. Vuokria ja lyhennyksiä ei olisi hyvitetty kantajille, mikäli kauppoja ei olisi tehty. Kantajilla ei ole ollut tästä syystä todellista vaihtoehtoa enemmistöosuuden kauppojen tekemiselle.

Vedotut virheet johtavat kokonaisuutena siihen, että kaupankohde on olennaisesti huonompi, kuin jota kukin kantaja on kohdaltaan ollut oikeutettu olettamaan 20 vuoden asumisaika huomioidenkin.

Käytännössä tilanne on ollut se, että rahat, jotka Yritys Oy olisi voinut ja sen olisi tullut käyttää As Oy:n rakennuksen ylläpitämiseen ja huoltamiseen sekä oikeudenkäynnissä vedottujen virheiden korjaamiseen, Yritys Oy on As Oy:ssä päätösvaltaa käyttäessään ohjannut oman konserninsa sisällä kohtuuttoman korkeisiin hallintokustannuksiin (isännöinti).

Asuntoja markkinoitiin sillä, että vuokra on kohtuullinen huomioiden riskivaraus ja peruskorjausrahasto. Kantajille on syntynyt perusteltu odotus siitä, että osa vuokrasta sijoitetaan peruskorjausrahastoon ja sitä

kautta rakennuksen korjaamiseen. Näin ei kuitenkaan tehty, vaikka vuokria on toistuvasti korotettu.

Vastaajan lukuun toiminut isännöitsijä Rxxxo ja vastaajan toimitusjohtaja ovat 2000-luvun alussa sopineet korjaavansa taloyhtiön talousarvioita pienentämällä vastikkeita ja siirtämällä varoja vuokranantajakustannuksiin. Menettelyllä vastaaja on rikkonut lojaliteettivelvoitteitaan kantajiin nähden.

Vuokrien määrillä ei ole merkitystä sovitteluvaatimusta arvioitaessa.


VASTAUS

Vaatimukset

Käräjäoikeuden tulee hylätä kanne kokonaisuudessaan näyttämättömänä, perusteettomana ja vanhentuneena sekä velvoittaa kantajat (kaikki 32 kantajatahoa) yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 77.284,54 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Perusteet


1) Sovellettava laki


Vastaaja kiistää, että asuntokauppalakia sovellettaisiin niihin osaomistusasunnon kauppoihin, joilla vastaaja on myynyt 10 % osaomistuksen asunto-osakkeisiin.

1990-luvulla ei ollut nimenomaista osaomistusjärjestelmää koskevaa lainsäädäntöä. Tällöin sovellettavaksi ovat tulleet kauppalain mukaiset irtaimen kauppaa sekä asuinhuoneiston vuokraa koskevat säännökset. Asuntokauppalaki ei ole koskenut 1990-luvulla tehtyjä osaomistusasuntojen kauppoja.

Asuntokauppalakia on laajennettu 1.1.2006 voimaan tulleilla muutoksilla koskemaan osaomistusasuntoja. Muutokset eivät kuitenkaan koske ennen 1.1.2006 tehtyjä osaomistusasuntojen kauppoja. Muutoksista huolimatta osa asuntokauppalain säännöksistä ei edelleenkään koske osaomistusasuntojen kauppaa. Osaomistusasunnon ostajalla ei muun muassa ole nykyisenkään asuntokauppalain mukaan oikeutta saada asuntokauppalain mukaista hinnanalennusta. Sen sijaan nykyisen asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n 2 momentin mukaan osaomistusasunnon ostajalla voi hinnanalennuksen sijasta olla oikeus saada kohtuullinen korvaus virheen aiheuttamasta haitasta.

Alkuperäisessä osaomistussopimuksessa (10%) on ollut kyse 90 %:n osaomistuksen lunastusvelvoitteen osalta asuntokaupan esisopimuksesta. Tätä asuntokaupan esisopimusta ei koske sen paremmin kauppalaki tai asuntokauppalaki, vaan tältä osin tulevat noudatettavaksi yleiset sopimusoikeudelliset periaatteet.


2) Reklamaatio, vanhentuminen ja kantajien puhevallan puuttuminen

Vastaaja kiistää kannevaatimukset myös sen johdosta, että kantajat tai heitä edeltäneet omistajat eivät ole reklamoineet väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat tulleet tietoisiksi väittämistään virheistä. Kantajat eivät ole myöskään ilmoittaneet vastaajalle vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.
Vanhentumislain 7 §:n 2 mom. kannalta ei ole merkitystä sillä, milloin virheet ovat ilmentyneet tai mikä on ollut osapuolten tietoisuus rakennuksen kunnosta osaomistusaikana.

Kantajat eivät myöskään ole reklamoineet väittämästään peruskorjausrahastosta ja sen puutteesta. Kantajat eivät ole enää oikeutettuja vetoamaan peruskorjausrahaston puutteeseen.

Kantajat eivät voi myöskään saada itselleen siirronsaajana vastaajaa kohtaan parempaa oikeutta, kuin alkuperäisellä ostajalla on ollut.

Huolimatta kantajien kanteeseen liittämästä "reklamaatioyhteenvedosta" kantajat eivät ole yksilöineet/eritelleet kanteessaan kauppalain tarkoittamia virheitä, jotka olisivat olleet kaupan kohteessa alkuperäisen ostajan ja vastaajan välisen alkuperäisen osaomistuskaupan tekohetkellä.

Joka tapauksessa on selvää, että kantajat eivät ole oikeutettuja esittämään korjaus- tai hinnanalennusvaatimuksia niistä väitetyistä virheistä, jotka ovat olleet rakennuksessa alkuperäisten osaomistussopimusten tekohetkellä tai aiheutuneet muutoin ennen vuotta 2005.Tällaiset mahdolliset vaatimukset ovat kiistattomasti vanhentuneet, kun ei kantajat eikä heitä edeltäneet omistajat ole velan vanhentumisesta annetun lain (15.8.2003/728) 7.2 §:n mukaisesti 10 vuoden kuluessa alkuperäisen ostajan kanssa tehdystä kaupanteosta tai muuusta sopimusrikkomuksesta esittäneet vastaajaa kohtaan konkreettisia hinnanalennus- tai korvausvaatimuksia asiassa.

Kantajat tai edeltäneet omistajat eivät ole myöskään katkaisseet vanhentumista vanhentumislain mukaisesti kolmen vuoden kuluessa kunkin väittämänsä virheen havaitsemisesta puhumattakaan siitä, että katkaisutoimenpide olisi uudistettu kolmen vuoden välein.

Sikäli kuin vuosittaisissa asukaskokouksissa on yksittäisistä korjaustarpeista osakkaiden taholta asunto-osakeyhtiötä huomautettu, ei tällainen mahdollinen huomautus ole katkaissut vanhentumista kantajien vastaajaa kohtaan esittämien korjaus- ja tai hinnanalennusvaatimusten osalta.

Oikeudellinen arviointi ja sen lopputulos ei reklamaatio-ja vanhentumiskysymysten osalta muutu edellä olevasta, vaikka asuntokauppalaki tulisikin vastoin käsitystä asiassa joltain osin rajoitetusti tai analogisesti sovellettavaksi. Kantajilla ja heitä edeltäneillä omistajilla on myös tällöin ollut kauppalakia vastaavat sekä velan vanhentumisesta annetun lain mukaiset reklamaatio- ja vaatimuksen esittämisvelvollisuudet. Kun vaatimuksia ei ole aikanaan esitetty, ei niitä voida enää esittää.

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaisesti taloyhtiö on yksin oikeutettu käyttämään puhevaltaa kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvissa asioissa. Jos taloyhtiö ei käytä puhevaltaa asiassa, ovat ostajat oikeutettuja vetoamaan ainoastaan sellaisiin virheisiin, joilla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.
Tässä tapauksessa ostajilla ei ole oikeutta ei ole puhevaltaa, koska väitetyt virheet eivät haittaa asunnon käyttämistä asuntona, vaan väitetty virhe vaikuttaa taloyhtiön taloudelliseen asemaan tai välillisesti asunnon arvoon.

Kaikki kantajien virheväitteet koskevat taloyhtiön koskevat taloyhtiön sellaisia rakenteita, joiden osalta kunnossapitovastuu kuuluu taloyhtiölle. Yksikään väitetty virhe ei ole sellainen, joilla olisi suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.

Kantajilla ei ole asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella oikeutta esittää vastaajaa kohtaan mitään vaatimuksia väittämiensä taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien virheiden osalta.

3) Vastauksen perusteet

3.1 Osapuolten välisistä kauppasopimuksista ja niiden mukaisista velvoitteista

Edellisen omistajan ja kantajien välisessä sopimuksessa on nimenomaan todettu, että kauppahinta on myyjän ja ostajan välinen sopimus, josta vastaaja ei ole vastuussa.

Ennen ostopäätöksen tekemistä kantajat ovat voineet hankkia tilinpäätösasiakirjat sekä isännöitsijäntodistuksen näistä asiakirjoista ilmenevinä korjauksia koskevina tietoineen.

Vastaajan kanssa on siten tehty 10 %:n osaomistuskauppa ja 90 %:n enemmistöosuutta koskeva loppuosan kauppa. Näiden kauppojen osalta virheväitteitä ja hinnanalennusvaatimuksia sekä niiden perusteita on tarkasteltava erikseen. Lisäksi asiassa on tarkasteltava erikseen osapuolten välistä esisopimusta sekä sen mukaisia oikeuksia ja velvoitteita.

Kauppalain perusteella kantajilla ei ole siirronsaajana oikeutta esittää virheisiin perustuvia vaatimuksia vastaajaa kohtaan koskien 10 %:n osaomistuksen kauppaa. Kauppalain perusteella kantajat voisivat esittää 10 %:in osaomistuksen kauppaa koskevia virhevaatimuksia vain sitä edellistä omistajaa kohtaan, jolta kantajat ovat ostaneet 10 %:n osaomistuksensa.

3.2 Virheväitteet osaomistusasunnon kauppakirjan esisopimuksen osalta (10 %)

Kantajat ovat osaomistuksen siirron yhteydessä sitoutuneet enemmistöosuuden lunastusta koskevaan ehtoon. Samalla kantajat ovat ottaneet tietoisen riskin siitä, että lunastusvelvoitteen kohteena olevien asunto-osakkeiden arvo voi vielä kantajilla jäljellä olevan osaomistusajan

kuluessa muuttua sovittuun lunastushintaan verrattuna merkittävästi. Kantajien on tullut tiedostaa, että mahdolliset hinnanmuutokset voivat johtua joko yleisestä markkinakehityksestä tai yhtiöön ja sen asioiden hoitoon itseensä liittyvistä seikoista.

Kantajien on osaomistusjärjestelmän ja siirrettyjen osapuolten välisten sopimusten tarkoituksen mukaisesti tullut lunastuksen kautta ottaa vastuulleen ne kahdenkymmenen vuoden kuluessa syntyneet osakkeisiin kohdistuvat asunto-osakeyhtiön korjausrasitteet,jotka asunto-osakeyhtiölle on syntynyt yhtiön rakennusten valmistumisen jälkeen. Kantajien on siirronsaajana tullut olla tietoisia asunto-osakeyhtiön ja sen rakennuksen kunnosta sillä hetkellä, kun kantajat ovat tulleet 10 %:n osakeomistuksen omistajaksi. Suuri osa kantajain virheiksi väittämistä seikoista (esteettiset halkeamat ym.) on ollut havaittavissa asunto-osakeyhtiön rakennuksessa, kun kantajat ovat ostaneet osakeomistuksensa. Kantajien on edelleen tullut ymmärtää, että mikäli nämä havaittavissa olleet seikat korjataan kantajien omistusaikana, tämä vaikuttaa korottavasti kantajan maksamaan vuokraan.

Vastaaja on taas sopimalla ennakolta kiinteästä hinnasta luopunut omalta osaltaan odotettavissa olevasta osakkeiden arvonnoususta kantajien hyväksi. Vastaajan kannalta on ollut olennaista, että vastaaja saa aikanaan lunastuksen tapahtuessa sovitun kauppahinnan, jolla vastaaja voi maksaa asunto-osakeyhtiön rakentamiseen käytetyn korkotukilainan pois.

Esisopimuksen mukainen hinta on ollut molempia osapuolia sitova, eikä sitä voi muuttaa ilman osapuolten välistä uutta sopimusta. Asiassa ei ole esitetty mitään sellaisia oikeudellisia perusteita, joiden perusteella sovitusta hinnasta voitaisiin poiketa ilman vastaajan suostumusta.

Esisopimuksen mukainen vastaajalle enemmistöosuudesta maksettu hinta on ollut selvästi alhaisempi, kuin mitä enemmistöosuuden käypä markkina-arvo on ollut enemmistöosuutta koskevan kaupan tekemishetkellä. Kantajat ja edeltäneet omistajat ovat yhdessä saaneet sovitun hinnan ja käyvän markkina-arvon välisen erotuksen hyväkseen.

3.3 Virheväitteet loppuosuuden ( 90%) kauppaa koskien

Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n ja siinä viitatun 6 luvun 12 §:n mukaisesti ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Asiassa on riidatonta, että kantajien ja vastaajan välinen loppuosuuden kauppa on tehty vasta sen jälkeen, kun kantajat olivat jättäneet kanteensa käräjäoikeuteen. Näin ollen on myös riidatonta, että kantajat ovat tienneet kaikista nyt väittämistään virheistä loppuosuuden kauppaa tehtäessä. Kantajat eivät tämän vuoksi ole oikeutettu vetoamaan nyt väittämiinsä virheisiin loppuosuuden kaupan osalta.

3.4 Väitetyt osaomistusaikaiset laiminlyönnit asunto-osakeyhtiön korjauksissa


Vastaajan käsityksen mukaan väitetyt laiminlyönnit eivät voi vaikuttaa vastaajaan kohdistettuihin kannevaatimuksiin, vaikka tällaisia laiminlyöntejä vastoin käsitystä olisi ollutkin. Vastaaja ei ole osaomistussopimuksen ja siihen liittyvien velvoitteiden perusteella miltään osin vastuussa taloyhtiön rakennuksen kunnossapitoon liittyvistä seikoista.

Vastaaja on osaomistussuhteen aikana myöntänyt, että rakennuksessa on eräitä vikoja ja niiden korjaustarpeita, joita asunto-osakeyhtiö onkin korjannut normaalin kunnossapitovastuunsa mukaan. Vastaaja ei ole missään vaiheessa myöntänyt olevansa itse taloyhtiön sijasta korjaus- tai kunnossapitovastuussa.

Taloyhtiö on reklamoinut halkeamista Skanskaa, joka on tehnyt takuuajan korjauksia. Myös takuuajan jälkeen taloyhtiö on reklamoinut Skanskaa, joka on kiistänyt vastuunsa, koska ei ole menetellyt törkeän huolimattomasti. Taloyhtiöllä ei ole ollut sellaista näyttöä huolimattomuudesta, jotta se olisi voinut nostaa kanteen Skanskaa vastaan.

Vastaaja ei ole osaomistussopimuksen ja siihen liittyvien velvoitteiden perusteella miltään osin korjaus- tai hinnanalennusvastuussa kantajalle sellaisista rakennuksen vioista / puutteista, jotka ovat aiheutuneet rakennuksen valmistumisen jälkeen.

Vaikka vastaaja onkin sinänsä osakeomistukseen ja osakassopimukseen perustuen voinut määräysvaltaansa käyttäen valita asunto-osakeyhtiön hallituksen, ei vastaajan tehtävä ole ollut huolehtia asunto-osakeyhtiön kunnossapidosta. Tämä tehtävä on kuulunut
asunto-osakeyhtiölle ja sen hallitukselle. Osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista.

Vastaaja joka tapauksessa kiistää, että se tai asunto-osakeyhtiön hallitus olisi syyllistynyt laiminlyönteihin.

Vastaajan käsityksen mukaan asunto-osakeyhtiön rakennuksen kunto ei olennaisesti poikkea vastaavien kaksikymmentä vuotta vanhojen kerrostalojen kunnosta.

Kantajan virheinä pitämät seikat (lähinnä halkeamat) ovat olleet suurelta osin rakennuksen käyttöön ja arvoon vaikuttamattomia esteettisiä seikkoja, joita ei ole asunto- osakeyhtiön hallituksen mukaan ollut järkevää korjata osa-omistusaikana. Lisäksi osa korjausta vaativista seikoista on ollut kustannusten vähentämiseksi järkevämpää korjata isompien korjaustöiden yhteydessä.

Mikäli nämä seikat olisi korjattu, olisi tämä edellä kerrotulla tavalla vaikuttanut suoraan osaomistajilta perittyyn vuokraan, jolloin osaomistajat olisivat viimekädessä maksaneet mainitut korjaukset vuokran osana.

Kantajilla ei ole ollut riittäviä perusteita riitauttaa vuokrankorotusta.

Kantajien maksamat vuokrat ovat olleet selvästi yleistä markkinatasoa alhaisempia.

4) Hinnanalennuksen määrä

Virheväitteiden 1-4 kosmeettiseen korjaukseen perustuva, virheväitteisiin 5-34 perustuva sekä taloudelliseen virheeseen perustuva hinnanalennus (vaatimuskohta 1 )

Vastaaja myöntää, että taulukossa 1-10, 12-13, 15-19, 21, 23-24, 26-32 ja 34 esitettyjen vikojen korjauksesta aiheutuu taulukosta ilmenevät kustannukset, jos ne korjataan kantajien esittämällä tavalla. Vastaaja myöntää, että parvekekaiteiden kiinnityspuutteiden korjaamisesta (vika 25) aiheutuu vaadittu kustannus, jos kaikkien parvekkeiden tuenta suoritetaan A-lnsinöörien esittämällä tavalla.

Osa vioista on johtunut rakenteiden normaalista kulumisesta ja elämisestä. Osa vioista on vain esteettisiä vikoja, joita ei ole tarvetta korjata, koska haitta on vähäinen. Esteettiset viat 1, 2 ja 4 on perusteltua korjata jollain aikavälillä.

virheiden osalta jonkinasteinen korjaustarve jollain aikavälillä on olemassa, mutta pääosa vioista on tyypillisiä 20 vuotta vanhalle kerrostalolle ja korjattavissa normaalin vuosihuollon yhteydessä, joista vastaaja ei ole vastuussa.

Vastaajan käsityksen mukaan väitettyjen virheiden korjauskustannus on enintään 15.000 euroa, mistä määrästä kantajan kustannusosuus on noin 2-4 prosenttia.

Hinnanalennuksen määrä voisi siten olla korkeintaan muutamia satoja euroja. Edelleen vastaaja toteaa, että mahdollisessa hinnanalennuksessa tulee joka tapauksessa huomioida tasonparannus siinä tapauksessa, mikäli 20 vuotta vanhan rakennuksen osia korjataan ja korvataan uusilla osilla.

Rakennuksen rungon vaurioitumiseen perustuva hinnanalennus (virheväitteet 1-4, vaatimuskohta 2)

Vaatimus on perusteeton. Vastaaja ei ole vastuussa räjäytystöistä johtuvien halkeamien korjauksesta, koska ne ovat aiheutuneet vastaajasta riippumattomasta syystä. Halkeamat ovat korjattavissa esteettisillä korjaustoimenpiteillä.

Halkeamia ei tarvitse merkitä isännöitsijäntodistukseen, eikä niistä tarvitse tiedottaa mahdollisille ostajille. Halkeamilla ei ole siten vaikutusta asunto-osakkeen arvoon.

5) Vastaus sovitteluvaatimukseen (OikTL 36 §)

Nyt kyseessä olevassa jutussa ei ole esitetty mitään relevantteja sovitteluperusteita.

Osaomistusjärjestelmän selvä lähtökohta on, että vähemmistöosakkaat saavat osakkeet osaomistusajan päätyttyä sovittua lunastushintaa vastaan kaikkine osakkeisiin osaomistusajan päättyessä kohdistuvine rasitteineen. Asunto-osakeyhtiön kunto ei ole osaomistusajan päättyessä olennaisesti poikennut normaalista 20 vuotta vanhasta vastaavasta asunto-osakeyhtiöstä. Yritys ei ole saanut osaomistusasuntojen kauppahintana ja vuokratuottoina merkittävää taloudellista hyötyä.

Yritys ei ole osakkeenomistajana väärinkäyttänyt oikeuksiaan. Kantajat ovat tehneet enemmistöosuuden kaupan tietoisena, että
asunto-osakkeiden nykyarvo väitettyine korjaustarpeineenkin ylittää alkuperäisen hankinta-arvon. Sovitteluvaatimusta ei ole esitetty ennen kuin vasta enemmistöosuuden kauppojen jälkeen nyt oikeudenkäynnissä. Vaadittujen korjauskustannusten määrä kutakin asuntoa kohden alittaa yleisen merkittävyyskynnyksen, jonka johdosta on selvää, että asuntoja ei voida pitää olennaisesti huonompina kuin kantajat ovat voineet perustellusti olettaa saavansa huomioiden 20 vuoden asumisaika.

Mikäli vaaditut korjaustoimet olisi tehty osaomistusaikana, olisi tämä vaikuttanut vuokria korottavasti, ja kantajat olisivat olleet velvollisia maksamaan korjaustoimet osana vuokria. Siirronsaajina oleva kantajat ovat ostaneet asunnon tietoisena rakennuksen halkeamista ja muista väitetyistä virheistä. Asunto-osakeyhtiölle on jäänyt enemmistöosuuksien siirtymishetkellä tilille rahavaroja 10.944,59 euroa, jolla määrällä asunto-osakeyhtiö on voinut suorittaa vaadittuja korjauskustannuksia.

Asunto-osakeyhtiön maksamat hallintokulut eivät ole olleet kohtuuttomia, eivätkä ne ole sovitteluperuste.

Sovittelua vastaan puhuu se, että kantajilta perityt vuokrat ovat olleet selvästi keskivuokratasoa alhaisempia.

Vastaaja tai isännöitsijä Rxxxo eivät ole tehneet toimenpiteitä kantajien taloudellisten etujen heikentämiseksi. Rxxxo on tehnyt vuosittain vuokralaskelman.

6) Oikeudenkäyntikulut

Yritys on tehnyt sovintoehdotuksen, mikä on otettava huomioon oikeudenkäyntikulujen ratkaisussa.


Sovellettavat lainkohdat

Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 19 §/ Kauppalaki 32 § (reklamaatio)
Asunto-osakeyhtiölaki 1 luku 5 § (kunnossapitovastuu)
Asuntokauppalaki 4 luku 14 §/ Kauppalaki 17 § (laatuvirhe)
Asuntokauppalaki 4 luku 17 § ja 6 §/Kauppalaki 21 § (ajankohta minkä mukaan virhettä arvioitava
Asuntokauppalaki 4 luku 16 §/ kauppalaki 20 § (selonottovelvollisuus) Asuntokauppalaki 4 luku 27 § (taloudellinen virhe)

Asuntokauppalaki 4 luku 22 §/ Kauppalaki 30 § (suoritusvelvollisuus)
Asuntokauppalaki 4 luku 25 §(hinnanalennus/kohtuullinen korvaus)/ Kauppalaki 37 § (hinnanalennus)
Asuntokauppalaki 5 luku 3 §

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annettu laki 36 § Sopimusoikeudelliset periaatteet
Asian ratkaisemisen kannalta merkitykselliset riitaiset seikat

Riitaiset seikat

1. kauppoihin sovellettava lainsäädäntö (10 % osaomistusta koskevan kaupan osalta, 90 % loppuosuutta koskevan kaupan osalta)

2. onko kysymyksessä sopimuskokonaisuus vai onko oikeustoimia arvioitava erikseen

3. poikkeaako siirronsaajan oikeudet alkuperäisen ostajan oikeuksista

4. onko reklamaatio vastaajaa kohtaan tehty ajoissa ja onko vaatimukset vanhentuneet

5. voidaanko katsoa 9.7.2002 tehdyn puutelistauksen käsittävän reklamaation virhekohdista 13 ja 14

6. onko olemassa laatuvirheitä tai taloudellista virhettä

7. minkä ajankohdan mukaisesti virhettä on tarkasteltava

8. onko taloyhtiö rikkonut kunnossapitovastuutaan

9. mikä on Yritys Oy:n osuus kunnossapitovastuun toteuttamisessa

10. onko mahdolliset taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat virheet sellaisia jotka aiheuttavat suoria haitallisia vaikutuksia

11. onko kantajalla oikeutta esittää vaatimuksia taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvien väitettyjen virheiden osalta Yritys Oy:lle

12. mahdollisen hinnanalennuksen määrä

13. onko sopimuksen kauppahintaa koskeva ehto katsottava kohtuuttomaksi

14. mahdollisen kohtuullistamisen määrä


TODISTELU

Kantajan todistelu

Kirjalliset todisteet

1) PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n kuntokartoitusraportti 10.7.2015 Teema:
- kaupankohteen virheet
- kaupan kohde ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä noin 20-vuotiaalta vastaavalta rakennukselta tulee odottaa
-Asunto Oy:n rakennuksessa havaitut virheet vastaajan omistus-ja hallinta-aikana
- huolto-ja korjaustoimien laiminlyöminen

2) A- Insinöörit Oy:n lausunto rakennuksen virheistä 12.1.2018 Teema:
- rakennuksessa havaitut virheet ja niiden todennäköiset syyt

3) Myyntiesite 15.1.1997 Teema:
- vastaajan markkinoinnissaan ilmoittaman tiedot
-peruskorjausrahastoon sijoitettavan osuuden sisältyminen vuokraan
- kauppaa rasittava taloudellinen virhe

4) Takuutarkastuspöytäkirja 4.11.1998 Teema:
- vastaaja on pitänyt osaa oikeudenkäynnissä vedotuista virheistä urakoitsijan vastuulle kuuluvina vikoina ja puutteina;
- vedottujen virheiden vaikutuksellisuus;

5) Telefax-lähete: Rxxxo> Raappana & Knuutinen 27.8.2002 Teema:
- vastaajan suhtautuminen oikeudenkäynnissä vedottuihin virheisiin;
- vastaaja edellyttänyt urakoitsijalta virheiden korjaamista;
- vedottujen virheiden vaikutuksellisuus

6) Vastaajan reklamaatio pääurakoitsijalle 5.9.2002 Teema:
- kuten todisteella 5

7) Yritys Oy:n vastaus asukastoimikunnan 1.11.2010 puuteselvitykseen 16.12.2010
Teema:
- vastaajan reklamoinneista huolimatta viat ja puutteet ovat edelleen virheinä olemassa;
- vastaaja ryhtynyt pitämään osaa vedotuista virheistä normaaleiden
huoltokorjausten piiriin kuuluvina
- vastaajan määräysvallan aikana sen normaaleiksi huoltokorjauksiksi mieltämiä korjauksia ei ole tehty

8) Yritys Oy:n vastaus asukastoimikunnan 17.6.2013 puuteselvitykseen 5.8.2013
Teema:
- vastaaja tunnustanut vedottujen virheiden olemassaolon ja vastuunsa korjaustoimiin ryhtymisestä

9 a-b) Asukastoimikunnan kirje 27.1.2015 (kirjallinen todiste 9a) ja Yritys Oy:n vastaus 27.1.2015 (kirjallinen todiste 9b) Teema:
- vastaaja tunnustanut vedottujen virheiden ja niiden korjaustarpeen olemassaolon

10) Katselmuspöytäkirja 23.1.1998 Teema:
- vastaaja on tunnustanut rakennuksen rungon halkeamisen ja sen korjaustarpeen

11) Reklamaatio 12.11.1998 Teema:
- kuten todisteella 10

12) Katselmusmuistio 1.12.1998 Teema:
- kuten todisteilla 10 ja 11

13) Katselmusmuistio 3.3.1999 Teema:
- kuten todisteilla 10, 11 ja 12

14) Louhintakatselmusmuistio 19.10.1999 Teema:
- kuten todisteilla 10, 11, 12 ja 13

15) Telefax-lähete 14.3.2000 (Rxxxo>Lappi) Teema:
-As Oy:n isännöitsijä sopinut Yritys Oy:n toimitusjohtajan kanssa menettelytavasta, jolla yhtiövastikkeita pienennetään ja vuokranantajan hallintokustannuksia korotetaan
- Vastaaja huolehtinut omista taloudellisista intresseistään ja laiminlyönyt sopimuskumppaneidensa intressit

16a) As Oy:n isännöintisopimus 23.2.2017 Teemat:
-As Oy:n isännöintikustannukset yhteisomistussuhteen jälkeen
- isännöintitoimeksiannon laajuus
- yhteisomistussuhteen aikana maksettujen isännöintikustannusten kohtuuttomuus

16b) As Oy:n tilinpäätösasiakirjoista poiminut isännöintiä koskevat laskut (2-12/2017)
Teemat:
- As Oy:n isännöintikustannukset yhteisomistussuhteen jälkeen
- isännöintitoimeksiannon laajuus
- yhteisomistussuhteen aikana maksettujen isännöintikustannusten kohtuuttomuus

17) L Kxxxin kirjallinen lausuma
- kuten Kxxxin kuulemisessa

Henkilötodistelu 1) P Pxxxen kuuleminen todistelutarkoituksessa
Teema:
- mitä osapuolten välillä sovittu kaupankohteesta
- kaupankohteen virheet ja niistä reklamoiminen
- kaupan kohde ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä noin 20-vuotiaalta vastaavalta rakennukselta tulee odottaa
- Yritys Oy:n laiminlyönnit As Oy:n rakennuksen korjaus- ja huoltotöiden osalta yhteisomistussuhteen aikana
- As Oy:n varojen käyttäminen yhteisomistussuhteen aikana ja sen jälkeen

2) Todistaja V Hxxxkanen (Cardo Oy) Teema:
- kaupankohteen virheet
- kaupankohde ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä vastaavanlaiselta 20 vuotiaalta rakennukselta tulee odottaa

3) Asiantuntija L Kxxxi (kiinteistövälittäjä) Teema:
- rakennuksen rungon halkeaman vaikutus asuntojen arvoon ja kauppahintaan
- asuntojen käypä arvo ilman halkeamaa; halkeaman vaikutus asuntojen arvoon

Muu oikeudenkäyntiaineisto

1) Laskelma Yritys Oy:n maksuista As Oy:lle 2008-2016

2) Laskelma As Oy:n maksuista (ml. Yritys Oy:lle) 2008-2016

3) Laskelma As Oy:n hallinto- ja korjauskustannuksista 2008-2016

4) Laskelma asukkaiden suorituksista Yritys Oy:lle 2008-2016

5) Taulukko A.1

6) Taulukko A.2

Vastaajan todistelu

Kirjalliset todisteet 1) Kantajien ja vastaajan välinen vuokrasopimukset
Teema:
- vastaaja on ollut oikeutettu perimään lisääntyneet yhtiövastikekustannukset kantajilta

2) Arviokirja 1.6.2018 Teema:
- kantajan asunnon arvo
- asunto on arvokkaampi kuin alkuperäinen hankinta-arvo

3) Hinnasto Teema:

- luettelo asuntojen lunastushinnoista
- asunto on arvokkaampi kuin alkuperäinen hankinta-arvo

5) A-insinöörit Oy:n lausunto rakennuksen virheistä 12.1.2018 (kantajan todiste 2)
Teema:
- rakennuksen viat ja puutteet ja niiden kuuluminen taloyhtiön normaaliin kunnossapitovastuuseen

6) Ote selvityksestä "ARA-talojen hoitokulut ja kulurakenne, Asumisen rahoitus-ja kehittämiskeskuksen raportteja 3 / 2014"
Teema:
- Jyväskylän ARA-talojen keskimääräiset hallintokulut ovat vuonna 2013 olleet 0,99 euroa neliömetriltä
- valtakunnallisissa ARA-yhteisöissä keskimääräiset hallintokulut ovat olleet 1,21 euroa neliömetriltä

7) Vuokralaskelma 1.1. - 31.12.2000 Teema:
- vastaaja ei ole perusteettomasti pienentänyt asunto-osakeyhtiön vastikkeita tai siirtänyt asunto-osakeyhtiön varoja vuokranantajakustannuksiin


Henkilötodistelu

1) Kantajayhtiön edustaja Esa Mustonen (toimitusjohtaja) Teema:
- osaomistusjärjestelmä ja siihen liittyvät alan käytännöt
- Yritysn osaomistusasunnon kaupoista saama hyöty
- Asunto Oy Jyväskylän Lammen hallinnointi ja maksetut hallintokustannukset sekä niiden kohtuullisuus
- Asunto Oy Jyväskylän Lammen osaomistajilta perityt vuokrat sekä niiden suhde yleiseen vuokratasoon.

2) Todistaja J Lxxxinen (isännöitsijä) Teema:
- osakkaiden reklamaatiot
- asunto-osakeyhtiössä suoritetut korjaustoimenpiteet

3) Asiantuntija S Nxxxinen (kiinteistövälittäjä) Teema:
- osaomistussopimusten kohteena olevien huoneistojen käypä arvo on enemmistöosakkeiden kaupantekohetkellä ylittänyt merkittävästi alkuperäisen hankinta-arvon

4) Todistaja L Sxxxd (A-insinöörit Oy) Teema:
- reklamoidut virheet ja puutteet- onko kantajien vaatimuksissa miltä osin kyse korjaustarvetta vaativasta seikasta
- mahdollisista korjauksista syntyvä taloyhtiön rakennuksen tason parannus/käyttöiän pidennys
- väitetyistä virheistä aiheutuneet korjauskustannukset


Muu oikeudenkäyntiaineisto

1. Asuntojen hankinta-arvon ja käyvän markkina-arvon vertailu Teema: Asuntojen arvonnousu.

2. Selvitys vastaajan saamasta nettovuokratuotosta vuosina 2003 - 2016 Teema: Vastaajan osaomistussopimuksista saama hyöty.

3. Yhteenveto vastaajan perimistä vuokrista ja niiden suhteesta Jyväskylän keskivuokratasoon vuosina 2004 - 2016
Teema: Vastaajan perimät vuokrat ovat alittaneet merkittävästi Jyväskylän keskivuokratason verrattuna sekä vapaarahoitteisten huoneistojen että ARA-talojen huoneistojen keskivuokratasoon.

4. Selvitys asunto-osakeyhtiön hallintokuluista sekä niiden suhteesta ARA-talojen keskimääräisiin hallintokuluihin
Teema: Vastaajan konsemiyhtiöiden perimät hallintokulut ovat alittaneet ARA-talojen keskimääräiset hallintokulut vuosina 2004 - 2016.


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut Asuntokauppalain soveltaminen

Käräjäoikeus hyväksyy kantajien esittämät perustelut sille, että sopimukset (kauppa 1997, osakassopimus, vuokrasopimus ja kauppa 2017) ovat muodostaneet yhden kokonaisuuden. Vuoden 1997 kauppa ei ole ollut esisopimus vuoden 2017 kaupalle. Kyseessä on ollut selvästi asunnon kauppa, joka on alkanut vuonna 1997 ja päättynyt sopimusehtojen mukaisesti 2017. Käräjäoikeus hyväksyy sen, että ostajille ei ole käytännössä ollut mahdollisuutta olla ostamatta 90 %:n loppuosuuksia vuonna 2017. Näin ollen sopimuskokonaisuuteen on sovellettava asuntokauppalakia.

Käräjäoikeus pitää selvänä, että siirronsaajilla on samanlainen oikeusasema kuin alkuperäisillä ostajilla.

Vaatimuskohta 1

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:ssä on säädetty asunnon ostajan ja asunto-osakeyhtiön puhevallan käyttämisestä rakennuksessa olevan virheen osalta. Puhevalta on ostajan sijasta asunto-osakeyhtiöllä, jos virhe on yhtiön kunnossapitovastuulla. Ostajalla on kuitenkin puhevalta, jos yhtiö ei sitä käytä ja virheellä on "suoria haitallisia vaikutuksia" ostajan hallinnassa olevaan asuntoon. Lain esitöissä (HE 21/2005 vp s. 41-42) esimerkkinä on mainittu äänieristyksen puute tai rakenteiden kosteusvaurio (siis ostajan hallitsemassa asunnossa). Lain tulkintaa on analysoitu tapauksessa Kouvolan HO 8.3.2012 nro 220. Ks. myös Vaasan hovioikeus 2.7.2018 nro 290.

Tässä tapauksessa ostajat ovat vaatineet hinnanalennusta yhtiön kunnossapitovastuulla olleiden virheiden korjauskustannusten perusteella. Hinnanalennusta ei ole vaadittu esim. asumishaitasta tai asumisviihtyvyyden alentumisen perusteella. Käräjäoikeus toteaa, että ostajan puhevalta on poikkeus pääsäännöstä, joten poikkeusta on

tulkittava suppeasti. "Asunto" tässä tarkoittaa nimenomaan ostajan hallitsemaa asuntoa, ei HE 14/1994 vp s. 91 mainittua kaupan kohdetta kokonaisuudessaan. Puhevaltaa ei voi myöskään perustella lisääntyvällä yhtiölainalla.

Käräjäoikeuden johtopäätös on, että virheet eivät aiheuta suoria haitallisia vaikutuksia ostajien hallussa oleviin asuntoihin, vaan vaikutukset ovat välillisiä, jolloin puhevalta on yhtiöllä - ei yksittäisillä ostajilla. Tämän vuoksi vaatimukset on jätettävä tutkimatta.

Mikäli ylempi oikeusaste olisi ostajien puhevallasta eri mieltä, asian palauttaminen käräjäoikeuteen olisi prosessiekonomisesti suuri vahinko. Asioiden käsittely käräjäoikeudessa on kestänyt noin kaksi vuotta ja oikeudenkäyntikulut ovat erittäin suuret. Tämän varalta käräjäoikeus lausuu, että lähes kaikki virheet ovat kokonaisuuteen nähden melko vähäisiä. Rakennus on vuonna 2017 ollut 20 vuotta vanha. Käräjäoikeus katsoo, että virheet eivät oikeuta hinnanalennukseen / vahingonkovaukseen parvekekaiteiden kiinnittämistä lukuunottamatta.

Vaatimuskohta 2

Rakennus on haljennut viereisen louhintatyön yhteydessä. Halkeama ei aiheuta asumishaittaa tai korjauskustannuksia. Se on kuitenkin sellainen seikka, joka käräjäoikeuden arvion mukaan vaikuttaa merkittävästi yksittäisen asunnon ostajan tunteisiin, ajatteluun ja käyttäytymiseen. On hyvin todennäköistä, että monet asunnon ostajaehdokkaista peruuntuvat kaupanteosta kuultuaan rakennuksen laajasta halkeamasta. Tästä aiheutuu sekä myyntiaikojen pidentyminen että kauppahintojen alentuminen, kuten todistaja Kxxxi on kertonut.

Toisin kuin kohdan 1 osalta, käräjäoikeus katsoo, että kantajilla eli asunnon ostajilla on puhevalta vaatia hinnanalennusta halkeaman perusteella. Koska kysymys on yhdestä sopimuskokonaisuudesta, ostajilla on edelleen oikeus vedota virheeseen, vaikka he ovat vuonna 2017 tienneet halkeamasta. Käräjäoikeus hyväksyy kantajien perustelut siitä, että ostajilla ei ole käytännössä ollut muuta taloudellisesti järkevää vaihtoehtoa kuin pitäytyä 90 %:n loppuosuuksien ostamisessa vuonna 2017.

Asiantuntijat Kxxxi ja Nxxxinen ovat kertoneet omat näkemyksensä halkeaman vaikutuksesta mahdollisten ostajien käyttäytymiseen ja asuntojen arvoon. Kxxxin mukaan alennus on 10-15 %. Nxxxisen mukaan halkeamalla on jotain merkitystä, mutta tarkkaa vaikutusta asuntojen arvoon hän ei ole pystynyt sanomaan. Toteutuneista kahdesta kaupasta ei voi tehdä luotettavia johtopäätöksiä asuntojen arvosta.

Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä on oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukainen tilanne, jossa kantajien on hyvin vaikea esittää näyttöä. Näin ollen käräjäoikeudella on valta arvioida hinnanalennuksen määrä parhaan kykynsä mukaan. Asiaa harkittuaan käräjäoikeus päätyy siihen, että hinnanalennuksen määrä on 7,5 % kauppahinnoista.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajien päävaatimus on ollut kohta 2, jonka osalta he pääasiassa voittavat asian. Paljon oikeudenkäyntikuluja on aiheutunut kuitenkin kohdan 1 osalta, jonka osalta kantajat häviävät asian. Vastaajan sovintotarjouksella ei ole merkitystä, koska tuomittu määrä ylittää selvästi tarjotun määrän. Näillä perusteilla käräjäoikeus päätyy siihen, että vastaajan on korvattava puolet kantajien kohtuullisista ja tarpeellisista kuluista.

Kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimus on yhteensä 194.509,11 euroa, josta vastaajat ovat määrällisesti myöntäneet oikeaksi 100.000 euroa eli 3125 euroa/kantajataho. Kantajien kuluvaatimus on hyvin suuri ja avustajien työaika on 2,6 kertainen vastaajan avustajaan nähden.

Selvää on, että avustajan on täytynyt keskustella huolellisesti jokaisen kantajatahon kanssa. Vastaaja on tältä osin hyväksynyt hieman yli 50 tunnin ajankäytön verrattuna vastaajan avustajan työhön. Käräjäoikeus katsoo, että hieman yli 50 tuntia ei riitä täksi "ylimääräiseksi" ajankäytöksi. Sen sijaan muilta osin käräjäoikeus hyväksyy vastaajan näkemykset kuluvaatimuksen liiallisuudesta. Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajien tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut ovat hieman yli 120.000 euroa eli 3800 euroa/kantajataho.

Näillä perusteilla vastaajan on velvoitettava korvaamaan kullekin kantajataholle 1.900 euroa eli yhteensä 60.800 euroa.


Tuomiolauselma Vaatimuskohta 1

Kantajien vaatimukset jätetään tutkimatta.

Vaatimuskohta 2

Yritys Oy velvoitetaan maksamaan hinnanalennusta seuraavasti:


L 16/15161 L 16/18947 L 16/15159 L 16/15173 L 16/15165 L 16/15183 L 16/15170 L 16/15163 L 16/15164 L 16/15180 L 16/18944 L 16/15162 L 16/15166 L 16/18945 L 16/15168 L 16/18942 L 16/15174

K Sxxxalle ja H Hxxxölle 6607,88 euroa V Vxxxville 5521,59 euroa
L Fxxxlle ja S Cxxxlle 7711,32 euroa P Jxxxxlälle 8664,53 euroa
A Pxxxlle 6676,58 euroa Sa Kxxxille 4418,13 euroa S Kxxxlle 6676,58 euroa
N ja J Rxxxlle 7788,63 euroa I ja R Txxxlle 6740,97 euroa
L Lxxxlle 4461,06 euroa P Mxxxlle 5633,20 euroa
R ja H Kxxxoselle 7865,91 euroa J ja S Hxxxselle 6809,68 euroa P Kaxxxselle 4504 euroa
J Vxxxiselle 6809,68 euroa P Txxxille 5689,04 euroa
S ja R Sxxxalle 7943,19 euroa

L 16/15172 L 16/15181 L 16/15178 L 16/15176 L 16/18946 L 16/15177 L 16/15185 L 16/18943 L 16/15175 L 16/15184 L 16/15167 L 16/15171 L 16/15179 L 16/15182 L 16/15169

A ja A Pxxxiselle 6985,71 euroa M Jxxxelle 6607,88 euroa
H ja P Pxxxelle 4370,90 euroa M Sxxxalle 9911,81 euroa
E Kxxxelle 4680,03 euroa K Mxxxelle 7788,63 euroa M Oxxxlle 6676,58 euroa I Pxxxselle 4418,13 euroa
A Kxxxselle ja B Vxxxlle 10.014,86 euroa K Hxxxelle 5581,70 euroa T Kxxxlle 7865,91 euroa L Mxxxälle ja A Rexxxlle 6740,97 euroa R Rxxxlle 4461,06 euroa P Pxxxelle 10.113,71 euroa K Kxxxlle ja Tuukka Kxxxoselle 5633,20 euroa

Kaikki määrät korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 27.1.2017 lukien.


Oikeudenkäyntikulut

Yritys Oy velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut kullekin kantajataholle 1900 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.1.2019 lukien.

MUUTOKSENHAKU Valitus Vaasan hovioikeuteen.

KOKOONPANO Käräjätuomarit xx ja xx sekä notaari xx.


Käräjätuomari


Tyytymättömyyden ilmoitukset

Vastaaja sekä kaikki kantajat ovat määräajassa hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.



Käräjätuomari i