Kiinteistöstä huolehtiminen kaupan jälkeen?
Kaupan jälkeen myyjän on huolehdittava kiinteistöstä asianmukaisesti. Usein kauppakirjassa sovitaan kaupan jälkeisestä hallintajaksosta yksityiskohtaisesti mm. kustannuksista, huollosta, vakuutukista jne. Asiassa vaikuttaa myös se milloin omistusoikeus siirtyy ostajalle. Omistajalla on aina vaaranvastuu tapaturmaisesta vahingoittumisesta.
Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan (maakaari 2 luvun 23§).
Alla oli kysymys siitä kumpi kantoi vastuun parketin vahingoittumisesta kaupan tekemisen jälkeen mutta ennen luovutusta. Käräjäoikeus katsoi että vastuu ostajalle kun taas hovioikeus katsoi että vastuu oli myyjän, koska myyjän oli vastuussa kissastaan.
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 14.5.2018
Nro 202
Diaarinumero S 17/1008
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 13.10.2017 nro 14187 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
J. Laxxxnen
N. Växxxnen
Vastapuoli
T. Vaxxx
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
J. Laxxxnen ja N. Växxxnen ovat vaatineet, että T. Vaxxx velvoitetaan suorittamaan heille käräjäoikeuden tuomion sivulta 2 ilmenevän kanteen mukaisesti 836,40 euroa laillisine viivästyskorkoineen 30.4.2015 lukien sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 8.635,96 eurolla ja hovioikeudesta 744 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeus on päätynyt oikeaan johtopäätökseen siitä, että makuuhuoneen kitkerä haju ja laminaattilattian turpoaminen olivat todennäköisimmin johtuneet myyjän eli Vaxxxn kissan virtsasta ja että tämä lattian vahingoittuminen oli tapahtunut sen jälkeen, kun ostajat olivat tutustuneet kaupan kohteeseen, mutta ennen kuin kohteen hallinta oli siirtynyt ostajille. Vaxxx oli laiminlyönyt huolenpitovelvollisuutensa kissan valvonnan suhteen ja siten omalla huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon. Käräjäoikeus on virheellisesti perustanut tuomionsa siihen seikkaan, että Vaxxx ei olisi laiminlyönyt kiinteistön asianmukaista huolenpitoa.
Vastaus
Vaxxx on vaatinut, että valitus hylätään ja Laxxxnen ja Växxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 446,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio on oikea. Ei ole edes todennäköistä, että Vaxxxn kissa, joka oli ollut 5-6 vuotta vanha ja joka ei ollut aiemmin virtsannut sisälle, olisi aiheuttanut väitetyn lattian vahingoittumisen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Vetoamisesta
Käräjäoikeus on soveltaessaan maakaaren 2 luvun 23 §:ää joutunut arvioimaan, onko Vaxxx laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon kaupan tekemisen jälkeen tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä. Laxxxnen ja Växxxnen ovat vedonneet kanteensa tueksi toissijaisesti siihen, että tämä Vaxxxn kaupanteon jälkeinen vastuu perustuu siihen, että Vaxxxn kissa oli aiheuttanut makuuhuoneen laminaattilattian vahingot. Vaxxx on kiistänyt vastuunsa ja sen, että hänen kissansa olisi vahingot aiheuttanut, sekä kertonut todistelutarkoituksessa, ettei kissa ollut koskaan aiemmin virtsannut lattialle. Asiassa on ollut todistelun perusteella selvää, että kissa oli ollut muuttopäivänä sisätiloissa. Käräjäoikeus on katsoessaan laminaattilattian vaurioitumisen johtuneen Vaxxxn kissan virtsaamisesta sisätiloihin muuttopäivänä, joutunut tekemään oikeudellisen arvion siitä, onko Vaxxx kissan omistajana laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon vai ei. Käräjäoikeus on siten tuomiossaan arvioinut sitä, täyttävätkö kantajien vetoamat seikat maakaaren 2 luvun 23 §:n myyjän vastuulle asettamat edellytykset.
Laxxxsen ja Växxxsen väite tuomion perustamisesta sellaiseen oikeustosiseikkaan, johon ei olisi vedottu, hylätään.
Pääasia
Maakaaren 2 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Asiassa on riidatonta, että makuuhuoneen laminaattilattia on vaurioitunut. Käräjäoikeus on tuomionsa sivuilla 5 ja 6 päätynyt siihen, että todennäköistä on, että makuuhuoneen laminaattilattian kitkerän hajun ja turpoamisen on aiheuttanut Vaxxxn kissa kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnan luovutusta. Käräjäoikeuden näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei jää esitettyä näyttöä kokonaisuutena arvioituna varteenotettavaa epäilystä, kun otetaan huomioon Vaxxxn vastauksessaan esittämät näkökohdat. Koska Vaxxx ei ole vaatinut pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa, on asia ratkaistu kirjallisessa menettelyssä.
Kiinteistön myyjältä voidaan kaupanteon jälkeen kohtuudella edellyttää, etteivät hänen omistamansa kotieläimet vahingoita myytyä kiinteistöä. Ostajilla on oikeus perustellusti luottaa siihen, että he saavat kiinteistön siinä kunnossa kuin mitä he ovat voineet kaupantekohetkellä havaita. Näin ollen kiinteistön myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa sellaisista kotieläinten aiheuttamista tavanomaisista mutta vähäistä suuremmista vahingoista, joiden myyjä ei näytä olleen täysin yllätyksellisiä ja hänen tavanomaisten vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella. Se, että kissa tekee sisätiloihin tarpeensa, ei ole tällainen myyjän vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva ja täysin yllättävä tapahtuma, josta vastuu tulisi siirtää kiinteistön ostajille. Näin ollen Vaxxx on vastuussa kiinteistön vahingoista maakaaren 2 luvun 23 §:n nojalla.
Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus
Todettu makuuhuoneen laminaattilattian vaurio on ollut rajattu ja helposti selvitettävissä. Myyjien vastuun arvioimiseksi hankittava materiaali on ollut laajuudeltaan vähäinen. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että Laxxxsen ja Växxxsen etujen valvomiseksi tarpeellinen asianajo on käräjäoikeudessa edellyttänyt yhteensä 15 tuntia arvonlisäverottoman tuntilaskutusperusteen ollessa 200 euroa. Espoosta olevan lakimiehen käyttäminen tämänkaltaisessa vähäisessä ja tavanomaisessa riita-asiassa ei ole ollut perusteltua. Asianajolaskuun sisältyy 12 tuntia matka-aikojen veloituksia eli yhteensä jo 2.400 euroa ilman arvonlisäveroa. Vaxxx on velvollinen korvaamaan Laxxxsen ja Växxxsen todistelukustannukset 900 eurolla. Korvattavien arvonlisäverollisten oikeudenkäyntikulujen määrä on siten käräjäoikeudesta yhteensä 4.620 euroa.
Tuomiolauselma
Vaxxx velvoitetaan suorittamaan Laxxxselle ja Växxxselle vahingonkorvauksena 836,40 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 30.4.2015 lukien. Lisäksi Vaxxx velvoitetaan korvaamaan Laxxxsen ja Växxxsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 4.620 eurolla ja hovioikeudesta 744 eurolla, joille molemmille määrille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 13.7.2018.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos A. Vattt
hovioikeudenneuvos P. Kottt
hovioikeudenneuvos M. Kittt
Ratkaisu on yksimielinen.
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 17114187
13.10.2017 L 16/13917
Asia Vireille
ASIAN SELOSTUS
Kiinteistön virhe 24.10.2016
Laxxxnen ja Växxxnen (myös ostajat) ovat ostaneet 30.4.2015 allekirjoitetulla kauppakirjalla Vaxxxlta (myös myyjä) vuokraoikeuden Porin kaupungissa Rxxx kaupunginosassa korttelissa X olevaan tonttiin n:o 1 sillä olevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 177.000 euroa.
Ennen kauppakirjan allekirjoittamista myyjät ovat tutustuneet kohteeseen 14.4.2015. Lisäksi kohteessa on tehty asiantuntijan toimesta kuntotarkastus 28.4.2015. Kuntotarkastuksen jälkeen myyjä on tehnyt kohteessa remontteja, minkä lisäksi myös ostajat ovat remontoineet taloa. Hallinnanluovutus on tapahtunut 25.5.2015. Ostajat ovat ottaneet yhteyttä myyjään asunnossa tekemiensä havaintojen perusteella 1.6.2015.
Vaxxx on tarjoutunut korjaamaan vian omalla tavallaan. Ostajat eivät ole korjausehdotusta hyväksyneet.
KANNE
Vaatimukset
Perusteet
VASTAUS
Vaatimukset
Perusteet
Laxxxnen ja Växxxnen ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa Vaxxxn suorittamaan heille kiinteistökaupan ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena yhteensä 836,40 euroa laillisine viivästyskorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 30.4.2015 lukien.
Lisäksi Laxxxnen ja Växxxnen ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa Vaxxxn korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa laillisine korkoineen.
Kuntotarkastuksen ja kauppakirjojen allekirjoittamisen jälkeen 1.6.2015 ostajat ovat havainneet yhdessä makuuhuoneessa laminaatin vaurioituneen ja aistineet huoneessa kitkerän hajun. Havainnon jälkeen Laxxxnen otti yhteyttä Vaxxxan. Kohteen esittelytilaisuudessa 14.4.2015 eikä kuntotarkastuksessa ei lattiavaurioita tai hajuhaittaa ollut havaittavissa. Virhe on merkittävä asumishaitta, se on vaikutuksellinen.
Ostajat ovat tilanneet tarkistuksen, jonka johdosta Satakunnan Rakennekuivaus Oy on laatinut selvityksen ja korjausehdotuksen. Korjaustyön suorittaminen edellytti ammattitekijää. Vaxxx on ehdottanut, että hän tekisi korjauksen, mihin Laxxxnen ei ole suostunut, koska hajuhaitta ei olisi poistunut Vaxxxn ehdottamalla tavalla.
Myyjä on jättänyt kertomatta ostajille virheestä, joten kaupankohteessa on laatuvirhe. Ostajat ovat oikeutettuja vaatimaansa hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen, joka koostuu virheen tarkastamisesta ja korjauksesta. Myyjä on vastuussa myös vahingosta, joka on tapahtunut kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnanluovutusta, koska vahinko ei ole tapahtunut myyjästä riippumattomasta syystä. Kyse ei piilevästä virheestä, joten virheeltä ei edellytetä taloudellista minimiarvoa. Vastuurajaus kauppakirjassa ylimalkainen, eikä siitä syystä vapauta myyjää vastuusta.
Vaxxx on kiistänyt Laxxxsen ja Växxxsen vaatimukset ja vaatinut, että käräjäoikeus hylkää ne.
Lisäksi Vaxxx on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa Laxxxsen ja Växxxsen korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa tässä asiassa laillisine korkoineen.
Kyseinen vahinko on syntynyt ennen kaupantekoa, eikä Vaxxx ole salannut mitään kaupanteon yhteydessä. Ostajat ovat suorittaneet katselmuksen 14.4.2015. Kiinteistö on myyty ja luovutettu siinä kunnossa kuin se on ostajille esiteltäessä ollut. Ostajat ovat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa. Virhe on ollut havaittavissa, eikä kyse ole vaikutuksellisesta asumishaitasta.
Vaxxxlla on kissa, mutta kissa ei ole asunut talossa 30.4.2015 jälkeen.
Vaxxx on lupautunut korjaamaan vian itse, vaikka hänellä ei olisi siihen ollut velvollisuutta.
Virhe on syntynyt ennen 14.4.2015 tai hallinnanluovutuksen 25.5.2015 ja 1.6.2015 välisenä aikana. Joka tapauksessa kyse ei ole vaikutuksellista virheestä, koska myyjä on tehnyt suuria remontteja kuntotarkastuksen jälkeen. Lisäksi ostajat ovat itse tehneet ison remontin kiinteistössä. Virhe ei ole vaikuttanut asuttavuuteen.
Määrällisesti Vahala myöntää virheen korjaamisesta työtuntien osalta 1 työtunnin. Lattiakorjaus on aiheuttanut ilmeisemmin tasonparannuksen.
LUETTELO TODISTEISTA
Kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja
2. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportti 8.6.2015 liitteineen
3. J. Laxxxsen sähköposti Vaxxxlle 24.6.2015
4. Vaadekirje 18.6.2015
5. Kosteusmittauslasku 10.6.2015
6. Korjauslasku 16.7.2015
7. Kuntotarkastusraportti 28.4.2015
8. Tekstiviestit
9. Vastaajan henkilökohtainen kalenteri tapahtuma-ajalta huhtikuun alusta 25.5.2015 saakka
Henkilötodistelu
1. Kantaja J. Laxxxnen todistelutarkoituksessa
2. Vastaaja Vaxxx todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Vesa Kittt
4. Todistaja H. Alttt
5. Todistaja H. Jottt
6. Todistaja J. Satttnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
1. Riidaton tausta
Laxxxnen ja Växxxnen ovat ostaneet Vaxxxlta vuonna 1997 rakennetun omakotitalon. Ennen kaupantekoa talossa on tehty kuntotarkastus, jonka perusteella Vaxxx on myyjänä teettänyt taloon remontteja. Myös Laxxxnen ja Växxxnen ovat tehneet talossa pintaremonttia hallinnanluovutuksen jälkeen.
Hallinnanluovutus on tapahtunut 25.5.2015. Ostajat ovat ottaneet yhteyttä myyjään asunnossa tekemiensä havaintojen perusteella 1.6.2015. Ostajat ovat hallinnanluovutuksen jälkeen kesäkuun alussa 2015 huomanneet asunnon yhdessä makuuhuoneessa kitkerän hajun sekä turvanneen laminaatin. Ostajat ovat tilanneet kosteusmittauksen, jonka on suorittanut H. Jottt. Jotttn laatima 8.6.2015 päivätty kosteusmittauspöytäkirja on toimitettu myyjälle.
Asiaanosalliset ovat olleet yhtämieltä siitä, että laminaatin turpoaminen ei ole piilevä vika.
2. Mistä asiassa on kyse?
Laxxxsen ja Växxxsen näkemyksen mukaan makuuhuoneesta löytynyt laminaatin turpoaminen ja kitkerä haju oikeuttavat heidät hinnanalennukseen. Heidän mielestä Vaxxxn kissa on aiheuttanut kyseisen asumishaittaa aiheuttavan vian ja he ovat tämän perusteella oikeutettuja hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Asiassa on riidatonta, että myyjä on lupautunut korjaamaan löytyneen vian, mutta ei ostajia tyydyttävällä tavalla (todisteet 3 ja 8).
Asiassa on riidatonta, että Vaxxxlla on ollut kissa asuessaan talossa. Asiassa on siis ensisijaisesti ratkaistavana kysymys siitä, onko Vaxxxn kissa aiheuttanut kyseessä olevan hajun ja laminaatin turpoamisen, milloin vika on syntynyt ja onko kyseinen vika maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Mikäli kyse ei ole maakaaren mukaisesta laatuvirheestä, on asiassa ratkaistava kysymys siitä, onko Vaxxx aiheuttanut vastuussa vahingosta, joka on mahdollisesti tapahtunut kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnanluovutusta.
3. Onko kiinteistössä maakaaren mukainen laatuvirhe, joka oikeuttaa hinnanalennukseen?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Asiassa on riidatonta, että kyseessä olevasta asunnosta on havaittu yhdessä makuuhuoneessa laminaatin turpoaminen ja kitketä haju, joka kosteusmittausraportin (todiste 2) mukaan on mahdollisesti johtunut eläimen virtsasta. Kyseisen vian korjaaminen on laskun (todiste 6) mukaan tullut kustantamaan 700 euroa ja siihen liittyvä kosteusmittaus on maksanut 136,40 euroa (todiste 5).
Todistaja Satttsen mukaan ostajilla ei ole ollut kotieläintä. Asiassa on riidatonta, että Vaxxxlla on ollut kissa. Vaxxxn mukaan kissa ei kuitenkaan ole kaupanteon jälkeen ollut asunnossa kuin satunnaisesti, koska kissa on keväisin ulkona. Vaxxx on kertonut, että hän on harjoittanut kyseisessä makuuhuoneessa hierontatoimintaan vielä toukokuun loppupuolella, mikä käy ilmi myös Vaxxxn kalenterista (todiste 9). Kohdetta välittäneen Altttin mukaan hän ei havainnut talossa hajua esitellessään kohdetta tai kuntotarkastuksessa. Myöskään kuntotarkastuksen tehnyt todistaja Kittt ei ole tehnyt havaintoja hajusta, eikä laminaatin turpoamisesta, eikä asiasta ole mainintaa kuntotarkastusraportissa (todiste 7). Näin ollen on epätodennäköistä, että kitkerä, todennäköisesti kissan virtsasta johtuva, haju on ollut makuuhuoneessa huhtikuussa jolloin ostajat ovat käyneet tutustumassa taloon ja jolloin taloon on tehty kuntotarkastus. Ostajat ovat siten täyttäneet selonottovelvoitteensa ja myyjä ilmoitusvelvollisuutensa ennen kaupantekoa.
Laxxxsen mukaan he havaitsivat hajun 1.6. eli kuusi päivää hallinnanluovutuksen jälkeen, kun he tekivät asunnossa remonttia. Laxxxsen mukaan he säilyttivät remonttitavaroita kyseissä makuuhuoneessa. Näin ollen on epätodennäköistä, että kitkerä haju olisi ollut huoneessa myöskään heti hallinnanluovutuksen jälkeen. Mutta on kuitenkin mahdollista, että haju ei ole muodostunut heti vahingon syntymisen hetkellä vaan ajankuluessa. Luetettavaa johtopäätöstä vahingon syntyhetkestä ei voida tehdä, mutta todennäköistä on, että kitkerän hajun on aiheuttanut Vaxxxn kissa juuri ennen hallinnan luovutusta, vaikka Vaxxxn mukaan kissa ei ole ikinä virtsannut sisälle. Vaxxxn mukaan kissa on kuitenkin ollut muuttopäivänä sisällä. Mahdollista on myös, että ostajien tekemän remontin aikana asuntoon on livahtanut kissa, mutta koska Vaxxxlla on ollut asunnossa kissa, todennäköisempi vaihtoehto on se, että kosteusvaurion on lattiaan aiheuttanut Vaxxxn kissa kaupanteon jälkeen juuri ennen hallinnanluovutusta.
Edellä lausutun perustella kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista laatuvirhettä. Kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut sellainen kun sovittu ja sekä ostajat että myyjä ovat täyttäneet velvollisuutensa. Koska kyseessä ei ole laatuvirhe, asiassa ei ole tarpeellista ottaa kantaa siihen, aiheuttaako kyseinen vahinko asumishaittaa.
Asiassa on siten seuraavaksi ratkaistavana kysymys siitä, onko Vaxxx vastuussa kiinteistön vahingoittumisesta kaupanteon jälkeen ennen hallinnanluovutusta tapahtuneesta vahingosta.
4. Vastuu kiinteistön vahingoittumisesta
Maakaaren 2 luvun 16 §:n mukaan ostaja vastaa vahingosta, joka
kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi. Myyjällä on kuitenkin kaupanteon jälkeen ennen hallinnanluovutusta velvollisuus pitää huolta kiinteistöstä.
Maakaaren 2 luvun 23 §:n mukaan jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Asiassa on edellä katsottu, että makuuhuoneen kitkerä haju ja laminaatin turpoaminen on todennäköisemmin johtunut Vaxxxn kissan virtsasta. Kyse on siten vahingosta, joka on riippuvainen Vaxxxn toiminnasta. Näin ollen asiassa on arvioitava se, onko Vaxxx laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon tai muuten huolimattomuudellaan vahingoittanut sitä.
Koska kyse on eläimen aiheuttamasta vahingosta, joka on tullut ilmi vasta kuusi päivää hallinnanluovutuksen jälkeen, Vaxxx ei ole laiminlyönyt huolellisuusvelvoitettaan. Vaxxxn mukaan kissa on ollut sisällä vain talvisin, muuna aikana se on ollut ulkona. Lisäksi Vaxxxn mukaan aikaisemmin hän ei ole havainnut virtsaa sisätiloissa, ja kissan ruokapaikka on ollut kodinhoitohuoneessa, eikä kyseisessä makuuhuoneessa. Kuten asiassa on edellä todettu, on vahinko todennäköisesti syntynyt juuri ennen hallinnanluovutusta. Vaxxxn mukaan kissa on ollut muuttopäivänä sisällä, jotta se saatiin mukaan. Vaxxx olisi voinut välttää vahingon vain olematta päästämättä kissaa sisälle, eikä tämä vallinneissa olosuhteissa ole ollut mahdollista. Vaxxxlla ei ole ollut syytä epäillä, että kissa pissaisi sisälle. Kissa on joka tapauksessa kotieläin, jota pidetään myös sisällä. Myös ostajat ovat olleet tietoisia, että asunnossa on aikaisemmin ollut kissa. Virtsan aiheuttama vahinko on tullut ilmi vasta myöhemmin, joten Vaxxx ei ole myöskään voinut estää vahingon tapahtumista.
Edellä lausutun perusteella Vaxxx ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 23 §:n mukaista huolellisuusvelvoitettaan ja näin ollen kanne on myös tältä osin hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Laxxxnen ja Växxxnen ovat hävinneet asian ja ovat näin ollen velvollisia korvaamaan Vaxxxn oikeudenkäyntikulut. Laxxxsella ja Växxxsellä ei ole ollut lausuttavaa Vaxxxn oikeudenkäyntikuluista.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Oikeudenkäyntikulut
Laxxxnen ja Växxxnen velvoitetaan korvaamaan Vaxxxn oikeudenkäyntikulut 1.615,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKUOHJEET
Tähän päätökseen voidaan valittamalla hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Määräajassa Laxxxnen ja Växxxnen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräaika 13.11.2017.
Vastavalituksen määräaika 27.11.2017.
Käräjätuomari S. Anttt
Kaupan jälkeen myyjän on huolehdittava kiinteistöstä asianmukaisesti. Usein kauppakirjassa sovitaan kaupan jälkeisestä hallintajaksosta yksityiskohtaisesti mm. kustannuksista, huollosta, vakuutukista jne. Asiassa vaikuttaa myös se milloin omistusoikeus siirtyy ostajalle. Omistajalla on aina vaaranvastuu tapaturmaisesta vahingoittumisesta.
Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan (maakaari 2 luvun 23§).
Alla oli kysymys siitä kumpi kantoi vastuun parketin vahingoittumisesta kaupan tekemisen jälkeen mutta ennen luovutusta. Käräjäoikeus katsoi että vastuu ostajalle kun taas hovioikeus katsoi että vastuu oli myyjän, koska myyjän oli vastuussa kissastaan.
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 14.5.2018
Nro 202
Diaarinumero S 17/1008
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 13.10.2017 nro 14187 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
J. Laxxxnen
N. Växxxnen
Vastapuoli
T. Vaxxx
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
J. Laxxxnen ja N. Växxxnen ovat vaatineet, että T. Vaxxx velvoitetaan suorittamaan heille käräjäoikeuden tuomion sivulta 2 ilmenevän kanteen mukaisesti 836,40 euroa laillisine viivästyskorkoineen 30.4.2015 lukien sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 8.635,96 eurolla ja hovioikeudesta 744 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeus on päätynyt oikeaan johtopäätökseen siitä, että makuuhuoneen kitkerä haju ja laminaattilattian turpoaminen olivat todennäköisimmin johtuneet myyjän eli Vaxxxn kissan virtsasta ja että tämä lattian vahingoittuminen oli tapahtunut sen jälkeen, kun ostajat olivat tutustuneet kaupan kohteeseen, mutta ennen kuin kohteen hallinta oli siirtynyt ostajille. Vaxxx oli laiminlyönyt huolenpitovelvollisuutensa kissan valvonnan suhteen ja siten omalla huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon. Käräjäoikeus on virheellisesti perustanut tuomionsa siihen seikkaan, että Vaxxx ei olisi laiminlyönyt kiinteistön asianmukaista huolenpitoa.
Vastaus
Vaxxx on vaatinut, että valitus hylätään ja Laxxxnen ja Växxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 446,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio on oikea. Ei ole edes todennäköistä, että Vaxxxn kissa, joka oli ollut 5-6 vuotta vanha ja joka ei ollut aiemmin virtsannut sisälle, olisi aiheuttanut väitetyn lattian vahingoittumisen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Vetoamisesta
Käräjäoikeus on soveltaessaan maakaaren 2 luvun 23 §:ää joutunut arvioimaan, onko Vaxxx laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon kaupan tekemisen jälkeen tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä. Laxxxnen ja Växxxnen ovat vedonneet kanteensa tueksi toissijaisesti siihen, että tämä Vaxxxn kaupanteon jälkeinen vastuu perustuu siihen, että Vaxxxn kissa oli aiheuttanut makuuhuoneen laminaattilattian vahingot. Vaxxx on kiistänyt vastuunsa ja sen, että hänen kissansa olisi vahingot aiheuttanut, sekä kertonut todistelutarkoituksessa, ettei kissa ollut koskaan aiemmin virtsannut lattialle. Asiassa on ollut todistelun perusteella selvää, että kissa oli ollut muuttopäivänä sisätiloissa. Käräjäoikeus on katsoessaan laminaattilattian vaurioitumisen johtuneen Vaxxxn kissan virtsaamisesta sisätiloihin muuttopäivänä, joutunut tekemään oikeudellisen arvion siitä, onko Vaxxx kissan omistajana laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon vai ei. Käräjäoikeus on siten tuomiossaan arvioinut sitä, täyttävätkö kantajien vetoamat seikat maakaaren 2 luvun 23 §:n myyjän vastuulle asettamat edellytykset.
Laxxxsen ja Växxxsen väite tuomion perustamisesta sellaiseen oikeustosiseikkaan, johon ei olisi vedottu, hylätään.
Pääasia
Maakaaren 2 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Asiassa on riidatonta, että makuuhuoneen laminaattilattia on vaurioitunut. Käräjäoikeus on tuomionsa sivuilla 5 ja 6 päätynyt siihen, että todennäköistä on, että makuuhuoneen laminaattilattian kitkerän hajun ja turpoamisen on aiheuttanut Vaxxxn kissa kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnan luovutusta. Käräjäoikeuden näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei jää esitettyä näyttöä kokonaisuutena arvioituna varteenotettavaa epäilystä, kun otetaan huomioon Vaxxxn vastauksessaan esittämät näkökohdat. Koska Vaxxx ei ole vaatinut pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa, on asia ratkaistu kirjallisessa menettelyssä.
Kiinteistön myyjältä voidaan kaupanteon jälkeen kohtuudella edellyttää, etteivät hänen omistamansa kotieläimet vahingoita myytyä kiinteistöä. Ostajilla on oikeus perustellusti luottaa siihen, että he saavat kiinteistön siinä kunnossa kuin mitä he ovat voineet kaupantekohetkellä havaita. Näin ollen kiinteistön myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa sellaisista kotieläinten aiheuttamista tavanomaisista mutta vähäistä suuremmista vahingoista, joiden myyjä ei näytä olleen täysin yllätyksellisiä ja hänen tavanomaisten vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella. Se, että kissa tekee sisätiloihin tarpeensa, ei ole tällainen myyjän vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva ja täysin yllättävä tapahtuma, josta vastuu tulisi siirtää kiinteistön ostajille. Näin ollen Vaxxx on vastuussa kiinteistön vahingoista maakaaren 2 luvun 23 §:n nojalla.
Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus
Todettu makuuhuoneen laminaattilattian vaurio on ollut rajattu ja helposti selvitettävissä. Myyjien vastuun arvioimiseksi hankittava materiaali on ollut laajuudeltaan vähäinen. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että Laxxxsen ja Växxxsen etujen valvomiseksi tarpeellinen asianajo on käräjäoikeudessa edellyttänyt yhteensä 15 tuntia arvonlisäverottoman tuntilaskutusperusteen ollessa 200 euroa. Espoosta olevan lakimiehen käyttäminen tämänkaltaisessa vähäisessä ja tavanomaisessa riita-asiassa ei ole ollut perusteltua. Asianajolaskuun sisältyy 12 tuntia matka-aikojen veloituksia eli yhteensä jo 2.400 euroa ilman arvonlisäveroa. Vaxxx on velvollinen korvaamaan Laxxxsen ja Växxxsen todistelukustannukset 900 eurolla. Korvattavien arvonlisäverollisten oikeudenkäyntikulujen määrä on siten käräjäoikeudesta yhteensä 4.620 euroa.
Tuomiolauselma
Vaxxx velvoitetaan suorittamaan Laxxxselle ja Växxxselle vahingonkorvauksena 836,40 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 30.4.2015 lukien. Lisäksi Vaxxx velvoitetaan korvaamaan Laxxxsen ja Växxxsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 4.620 eurolla ja hovioikeudesta 744 eurolla, joille molemmille määrille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 13.7.2018.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos A. Vattt
hovioikeudenneuvos P. Kottt
hovioikeudenneuvos M. Kittt
Ratkaisu on yksimielinen.
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 17114187
13.10.2017 L 16/13917
Asia Vireille
ASIAN SELOSTUS
Kiinteistön virhe 24.10.2016
Laxxxnen ja Växxxnen (myös ostajat) ovat ostaneet 30.4.2015 allekirjoitetulla kauppakirjalla Vaxxxlta (myös myyjä) vuokraoikeuden Porin kaupungissa Rxxx kaupunginosassa korttelissa X olevaan tonttiin n:o 1 sillä olevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 177.000 euroa.
Ennen kauppakirjan allekirjoittamista myyjät ovat tutustuneet kohteeseen 14.4.2015. Lisäksi kohteessa on tehty asiantuntijan toimesta kuntotarkastus 28.4.2015. Kuntotarkastuksen jälkeen myyjä on tehnyt kohteessa remontteja, minkä lisäksi myös ostajat ovat remontoineet taloa. Hallinnanluovutus on tapahtunut 25.5.2015. Ostajat ovat ottaneet yhteyttä myyjään asunnossa tekemiensä havaintojen perusteella 1.6.2015.
Vaxxx on tarjoutunut korjaamaan vian omalla tavallaan. Ostajat eivät ole korjausehdotusta hyväksyneet.
KANNE
Vaatimukset
Perusteet
VASTAUS
Vaatimukset
Perusteet
Laxxxnen ja Växxxnen ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa Vaxxxn suorittamaan heille kiinteistökaupan ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena yhteensä 836,40 euroa laillisine viivästyskorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 30.4.2015 lukien.
Lisäksi Laxxxnen ja Växxxnen ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa Vaxxxn korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa laillisine korkoineen.
Kuntotarkastuksen ja kauppakirjojen allekirjoittamisen jälkeen 1.6.2015 ostajat ovat havainneet yhdessä makuuhuoneessa laminaatin vaurioituneen ja aistineet huoneessa kitkerän hajun. Havainnon jälkeen Laxxxnen otti yhteyttä Vaxxxan. Kohteen esittelytilaisuudessa 14.4.2015 eikä kuntotarkastuksessa ei lattiavaurioita tai hajuhaittaa ollut havaittavissa. Virhe on merkittävä asumishaitta, se on vaikutuksellinen.
Ostajat ovat tilanneet tarkistuksen, jonka johdosta Satakunnan Rakennekuivaus Oy on laatinut selvityksen ja korjausehdotuksen. Korjaustyön suorittaminen edellytti ammattitekijää. Vaxxx on ehdottanut, että hän tekisi korjauksen, mihin Laxxxnen ei ole suostunut, koska hajuhaitta ei olisi poistunut Vaxxxn ehdottamalla tavalla.
Myyjä on jättänyt kertomatta ostajille virheestä, joten kaupankohteessa on laatuvirhe. Ostajat ovat oikeutettuja vaatimaansa hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen, joka koostuu virheen tarkastamisesta ja korjauksesta. Myyjä on vastuussa myös vahingosta, joka on tapahtunut kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnanluovutusta, koska vahinko ei ole tapahtunut myyjästä riippumattomasta syystä. Kyse ei piilevästä virheestä, joten virheeltä ei edellytetä taloudellista minimiarvoa. Vastuurajaus kauppakirjassa ylimalkainen, eikä siitä syystä vapauta myyjää vastuusta.
Vaxxx on kiistänyt Laxxxsen ja Växxxsen vaatimukset ja vaatinut, että käräjäoikeus hylkää ne.
Lisäksi Vaxxx on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa Laxxxsen ja Växxxsen korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa tässä asiassa laillisine korkoineen.
Kyseinen vahinko on syntynyt ennen kaupantekoa, eikä Vaxxx ole salannut mitään kaupanteon yhteydessä. Ostajat ovat suorittaneet katselmuksen 14.4.2015. Kiinteistö on myyty ja luovutettu siinä kunnossa kuin se on ostajille esiteltäessä ollut. Ostajat ovat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa. Virhe on ollut havaittavissa, eikä kyse ole vaikutuksellisesta asumishaitasta.
Vaxxxlla on kissa, mutta kissa ei ole asunut talossa 30.4.2015 jälkeen.
Vaxxx on lupautunut korjaamaan vian itse, vaikka hänellä ei olisi siihen ollut velvollisuutta.
Virhe on syntynyt ennen 14.4.2015 tai hallinnanluovutuksen 25.5.2015 ja 1.6.2015 välisenä aikana. Joka tapauksessa kyse ei ole vaikutuksellista virheestä, koska myyjä on tehnyt suuria remontteja kuntotarkastuksen jälkeen. Lisäksi ostajat ovat itse tehneet ison remontin kiinteistössä. Virhe ei ole vaikuttanut asuttavuuteen.
Määrällisesti Vahala myöntää virheen korjaamisesta työtuntien osalta 1 työtunnin. Lattiakorjaus on aiheuttanut ilmeisemmin tasonparannuksen.
LUETTELO TODISTEISTA
Kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja
2. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportti 8.6.2015 liitteineen
3. J. Laxxxsen sähköposti Vaxxxlle 24.6.2015
4. Vaadekirje 18.6.2015
5. Kosteusmittauslasku 10.6.2015
6. Korjauslasku 16.7.2015
7. Kuntotarkastusraportti 28.4.2015
8. Tekstiviestit
9. Vastaajan henkilökohtainen kalenteri tapahtuma-ajalta huhtikuun alusta 25.5.2015 saakka
Henkilötodistelu
1. Kantaja J. Laxxxnen todistelutarkoituksessa
2. Vastaaja Vaxxx todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Vesa Kittt
4. Todistaja H. Alttt
5. Todistaja H. Jottt
6. Todistaja J. Satttnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
1. Riidaton tausta
Laxxxnen ja Växxxnen ovat ostaneet Vaxxxlta vuonna 1997 rakennetun omakotitalon. Ennen kaupantekoa talossa on tehty kuntotarkastus, jonka perusteella Vaxxx on myyjänä teettänyt taloon remontteja. Myös Laxxxnen ja Växxxnen ovat tehneet talossa pintaremonttia hallinnanluovutuksen jälkeen.
Hallinnanluovutus on tapahtunut 25.5.2015. Ostajat ovat ottaneet yhteyttä myyjään asunnossa tekemiensä havaintojen perusteella 1.6.2015. Ostajat ovat hallinnanluovutuksen jälkeen kesäkuun alussa 2015 huomanneet asunnon yhdessä makuuhuoneessa kitkerän hajun sekä turvanneen laminaatin. Ostajat ovat tilanneet kosteusmittauksen, jonka on suorittanut H. Jottt. Jotttn laatima 8.6.2015 päivätty kosteusmittauspöytäkirja on toimitettu myyjälle.
Asiaanosalliset ovat olleet yhtämieltä siitä, että laminaatin turpoaminen ei ole piilevä vika.
2. Mistä asiassa on kyse?
Laxxxsen ja Växxxsen näkemyksen mukaan makuuhuoneesta löytynyt laminaatin turpoaminen ja kitkerä haju oikeuttavat heidät hinnanalennukseen. Heidän mielestä Vaxxxn kissa on aiheuttanut kyseisen asumishaittaa aiheuttavan vian ja he ovat tämän perusteella oikeutettuja hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Asiassa on riidatonta, että myyjä on lupautunut korjaamaan löytyneen vian, mutta ei ostajia tyydyttävällä tavalla (todisteet 3 ja 8).
Asiassa on riidatonta, että Vaxxxlla on ollut kissa asuessaan talossa. Asiassa on siis ensisijaisesti ratkaistavana kysymys siitä, onko Vaxxxn kissa aiheuttanut kyseessä olevan hajun ja laminaatin turpoamisen, milloin vika on syntynyt ja onko kyseinen vika maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Mikäli kyse ei ole maakaaren mukaisesta laatuvirheestä, on asiassa ratkaistava kysymys siitä, onko Vaxxx aiheuttanut vastuussa vahingosta, joka on mahdollisesti tapahtunut kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnanluovutusta.
3. Onko kiinteistössä maakaaren mukainen laatuvirhe, joka oikeuttaa hinnanalennukseen?
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Asiassa on riidatonta, että kyseessä olevasta asunnosta on havaittu yhdessä makuuhuoneessa laminaatin turpoaminen ja kitketä haju, joka kosteusmittausraportin (todiste 2) mukaan on mahdollisesti johtunut eläimen virtsasta. Kyseisen vian korjaaminen on laskun (todiste 6) mukaan tullut kustantamaan 700 euroa ja siihen liittyvä kosteusmittaus on maksanut 136,40 euroa (todiste 5).
Todistaja Satttsen mukaan ostajilla ei ole ollut kotieläintä. Asiassa on riidatonta, että Vaxxxlla on ollut kissa. Vaxxxn mukaan kissa ei kuitenkaan ole kaupanteon jälkeen ollut asunnossa kuin satunnaisesti, koska kissa on keväisin ulkona. Vaxxx on kertonut, että hän on harjoittanut kyseisessä makuuhuoneessa hierontatoimintaan vielä toukokuun loppupuolella, mikä käy ilmi myös Vaxxxn kalenterista (todiste 9). Kohdetta välittäneen Altttin mukaan hän ei havainnut talossa hajua esitellessään kohdetta tai kuntotarkastuksessa. Myöskään kuntotarkastuksen tehnyt todistaja Kittt ei ole tehnyt havaintoja hajusta, eikä laminaatin turpoamisesta, eikä asiasta ole mainintaa kuntotarkastusraportissa (todiste 7). Näin ollen on epätodennäköistä, että kitkerä, todennäköisesti kissan virtsasta johtuva, haju on ollut makuuhuoneessa huhtikuussa jolloin ostajat ovat käyneet tutustumassa taloon ja jolloin taloon on tehty kuntotarkastus. Ostajat ovat siten täyttäneet selonottovelvoitteensa ja myyjä ilmoitusvelvollisuutensa ennen kaupantekoa.
Laxxxsen mukaan he havaitsivat hajun 1.6. eli kuusi päivää hallinnanluovutuksen jälkeen, kun he tekivät asunnossa remonttia. Laxxxsen mukaan he säilyttivät remonttitavaroita kyseissä makuuhuoneessa. Näin ollen on epätodennäköistä, että kitkerä haju olisi ollut huoneessa myöskään heti hallinnanluovutuksen jälkeen. Mutta on kuitenkin mahdollista, että haju ei ole muodostunut heti vahingon syntymisen hetkellä vaan ajankuluessa. Luetettavaa johtopäätöstä vahingon syntyhetkestä ei voida tehdä, mutta todennäköistä on, että kitkerän hajun on aiheuttanut Vaxxxn kissa juuri ennen hallinnan luovutusta, vaikka Vaxxxn mukaan kissa ei ole ikinä virtsannut sisälle. Vaxxxn mukaan kissa on kuitenkin ollut muuttopäivänä sisällä. Mahdollista on myös, että ostajien tekemän remontin aikana asuntoon on livahtanut kissa, mutta koska Vaxxxlla on ollut asunnossa kissa, todennäköisempi vaihtoehto on se, että kosteusvaurion on lattiaan aiheuttanut Vaxxxn kissa kaupanteon jälkeen juuri ennen hallinnanluovutusta.
Edellä lausutun perustella kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista laatuvirhettä. Kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut sellainen kun sovittu ja sekä ostajat että myyjä ovat täyttäneet velvollisuutensa. Koska kyseessä ei ole laatuvirhe, asiassa ei ole tarpeellista ottaa kantaa siihen, aiheuttaako kyseinen vahinko asumishaittaa.
Asiassa on siten seuraavaksi ratkaistavana kysymys siitä, onko Vaxxx vastuussa kiinteistön vahingoittumisesta kaupanteon jälkeen ennen hallinnanluovutusta tapahtuneesta vahingosta.
4. Vastuu kiinteistön vahingoittumisesta
Maakaaren 2 luvun 16 §:n mukaan ostaja vastaa vahingosta, joka
kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi. Myyjällä on kuitenkin kaupanteon jälkeen ennen hallinnanluovutusta velvollisuus pitää huolta kiinteistöstä.
Maakaaren 2 luvun 23 §:n mukaan jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Asiassa on edellä katsottu, että makuuhuoneen kitkerä haju ja laminaatin turpoaminen on todennäköisemmin johtunut Vaxxxn kissan virtsasta. Kyse on siten vahingosta, joka on riippuvainen Vaxxxn toiminnasta. Näin ollen asiassa on arvioitava se, onko Vaxxx laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon tai muuten huolimattomuudellaan vahingoittanut sitä.
Koska kyse on eläimen aiheuttamasta vahingosta, joka on tullut ilmi vasta kuusi päivää hallinnanluovutuksen jälkeen, Vaxxx ei ole laiminlyönyt huolellisuusvelvoitettaan. Vaxxxn mukaan kissa on ollut sisällä vain talvisin, muuna aikana se on ollut ulkona. Lisäksi Vaxxxn mukaan aikaisemmin hän ei ole havainnut virtsaa sisätiloissa, ja kissan ruokapaikka on ollut kodinhoitohuoneessa, eikä kyseisessä makuuhuoneessa. Kuten asiassa on edellä todettu, on vahinko todennäköisesti syntynyt juuri ennen hallinnanluovutusta. Vaxxxn mukaan kissa on ollut muuttopäivänä sisällä, jotta se saatiin mukaan. Vaxxx olisi voinut välttää vahingon vain olematta päästämättä kissaa sisälle, eikä tämä vallinneissa olosuhteissa ole ollut mahdollista. Vaxxxlla ei ole ollut syytä epäillä, että kissa pissaisi sisälle. Kissa on joka tapauksessa kotieläin, jota pidetään myös sisällä. Myös ostajat ovat olleet tietoisia, että asunnossa on aikaisemmin ollut kissa. Virtsan aiheuttama vahinko on tullut ilmi vasta myöhemmin, joten Vaxxx ei ole myöskään voinut estää vahingon tapahtumista.
Edellä lausutun perusteella Vaxxx ei ole laiminlyönyt maakaaren 2 luvun 23 §:n mukaista huolellisuusvelvoitettaan ja näin ollen kanne on myös tältä osin hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Laxxxnen ja Växxxnen ovat hävinneet asian ja ovat näin ollen velvollisia korvaamaan Vaxxxn oikeudenkäyntikulut. Laxxxsella ja Växxxsellä ei ole ollut lausuttavaa Vaxxxn oikeudenkäyntikuluista.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Oikeudenkäyntikulut
Laxxxnen ja Växxxnen velvoitetaan korvaamaan Vaxxxn oikeudenkäyntikulut 1.615,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKUOHJEET
Tähän päätökseen voidaan valittamalla hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Määräajassa Laxxxnen ja Växxxnen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen määräaika 13.11.2017.
Vastavalituksen määräaika 27.11.2017.
Käräjätuomari S. Anttt