Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus

Tietyissä tilanteissa ostajalla on MK 2:22.1§ ja AsKL 6:12.3§ mukainen erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus jos havainnot esim. kosteusjäljet tai kuntotutkimukset tähän viittaavat. Asiassa vaikuttaa myös vahvasti rakennuksen ikä. Tuomiot ovat näiltä osin hyvin tapauskohtaisia eli tulkinnat vaihtelevat eri tuomioissa. Joissain tuomioissa ostajalta ei ole edellytetty erityisiä teknisiä toimia rakennuksen kunnon tarkastamiseksi. Joissain tuomioissa on taas edellytetty rakenteiden tutkimista tarkemmin. Ostajan kannalta tilanne on tietysti hankala sillä, milloin  esim. kuntotarkastuksessa oleva kehoitus tarkempiin tutkimuksiin johtaa ns. erityiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen, jolloin rakenteita pitää avata tai suorittaa mittauksia. Mitä vanhempi talo ja mitä enemmän ja vahvemmin on viitteitä siitä että vaurioita saattaa esiintyä, sitä herkemmin pitäisi ryhtyä tarkempiin rakenteisiin meneviin selvityksiin ja mittauksiin. Katso myös mitä kohdassa ostajan ennakkotarkastus on kirjoitettu.

Turun hovioikeuden tuomiossa 12.6.2015 on hylätty hinnanalennusvaatimus alapohjan kosteusvaurioiden johdosta. Hovioikeus piti pääkäsittelyn ja pysytti käräjäoikeuden päätöksen perusteluineen. Käräjäoikeus totesi, että
"Ottaen  huomioon,  että kyseessä  on ollut vuonna  1960 rakennettu  talo, jota ei ole juurikaan  peruskorjattu  ja joka on ollut teknisen  käyttöikänsä  päässä;  että asunnossa  on ollut ummehtunutta hajua,  jota on kuntotarkastuksessa   kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin  ja joka tutkimus  olisi ollut mahdollista  tehdä  kun asunnolla  oli joka tapauksessa   avattu rakenteita,  käräjäoikeus   katsoo, että ostajat  ovat ottaneet tietoisen  riskin ostaessaan  asunnon  ilman kuntotarkastuksessa suositeitua  mikrobitutkimusta   eivätkä ole täyttäneet  kuntotarkastuskertomuksen    johdosta ilmennyttä  erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.  Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada  korvausta hinnanalennuksesta."
Kantaja joutui korvaamaan yli 20 000 euroa myyjän oikeudenkäyntikuluja kun itse korjaus olisi maksanut vain vähän enemmän.

Tuomio kokonaisuudessaan:

Turun hovioikeus                                 Tuomio                                                              Nro 553

 

Antopäivä

Diaarinumero

S 14/1479

12.6.2015

 

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

 

Kanta-Hämeen käräjäoikeus 22.5.2014 nro 4283 (liitteenä)

 

Asia                                    Kiinteistöä koskeva riita

 

Valittajat                           J R ja M R

 

Vastapuoli                         Tammelan kunta

 

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

J ja M R ovat vaatineet, että Tammelan kunta (jäljempänä myös myyjä) velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 21.10.2010 lukien 7.10.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mu­ kaisine korkoineen 7.10.2013 lukien. Lisäksi J ja M Ra ovat vaatineet, että Tammelan kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Mikäli J ja M R häviäisivät asiassaan, asianosaisten tulisi  pitää oikeudenkäyntikulunsa  omana vahinkonaan, koska asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä. Joka tapauksessa oikeudenkäyntikuluja tulisi kohtuullistaa.

Perusteinaan J ja M R ovat lausuneet, että kiinteistössä on kauppahinnan alentamiseen oikeuttava laatuvirhe. Rt olivat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä ollut ollut velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Talon alapohjan rakenneavausten ja myyjän antamien tietojen johdosta Rlla on ollut perusteltu syy luottaa siihen, ettei alapohjan puru ole kosteusvaurioitunutta ja että purun mikrobitutkimukset ovat tarpeettomia. Myyjä on ollut tietoinen siitä, että vain mikrobitutkimus osoittaa purun mikrobivauriot ja näissä olosuhteissa myyjän menettely on ollut huolimatonta. Hinnanalennuksen määrän osalta Rt ovat viitanneet asiasta käräjäoikeudessa lausumaansa.

 

Vastaus

Tammelan  kunta  on vaatinut,  että valitus hylätään  ja J ja M Ra  velvoitetaan yhteisvastuullisesti  korvaamaan kunnan oikeudenkäyntikulut  hovioikeudessa  korkoineen.

Perusteinaan  Tammelan kunta on lausunut,  että Rat  ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa  kiinteistön   kaupassa eikä  heillä  ole oikeutta vedota  virheeseen.

 

Hovioikeudessa esitetty todistelu

Sama kuin käräjäoikeudessa.

 

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeudessa   kuullut  henkilöt  ovat  kertoneet   asiasta  ratkaisuun  vaikuttavin osin  samoin  kuin  heidän  kertomakseen   on käräjäoikeuden    tuomioon   kirjattu. Hovioikeuden   vastaan  ottama näyttö  ei anna aihetta  arvioida  asiaa näytön  osal­ ta  eikä  oikeudellisesti   toisin  kuin  käräjäoikeus    on  arvioinut.   Hovioikeus   hyväksyy  käräjäoikeuden  ratkaisun  perusteluineen.

 

Oikeudenkäyntikulut

J ja  M  R  ovat  asian  muutoksenhaussa    hävinneinä   oikeudenkäymiskaaren  21 luvun  1 §:n ja  16 §:n nojalla  velvollisia   yhteisvastuullisesti   korvaamaan hovioikeuden  kohtuulliseksi katsomat Tammelan kunnan oikeuden käyntikulut  hovioikeudessa   korkoineen.

Rt  ovat paljoksuneet   Tammelan  kuntaa  avustavan   asianajaja  M  Kessin laskua pääkäsittelyn   osalta  siltä osin kuin se ylittää  7,5 tuntia.

Rt   ovat  hävittyään   muutoksenhaun    velvollisia   suorittamaan   Tammelan kunnalle  korvaukseksi   oikeudenkäyntikuluista     hovioikeudessa    6.905,51  euroa korkoineen.    Oikeudenkäyntikuluista     on  vähennetty    13.5.2015   osalta  418,50 euroa,  koska  pääkäsittely   taukoineen  ja matkoineen   on kestänyt  8,5 tuntia.  Lisäksi  Rt  ovat  velvollisia  korvaamaan   Tammelan  kunnalle  hovioikeuden pääkäsittelyssä   sen maksettavaksi   määrätyt  todistelukustannukset 86,00 euroa.

Käsiteltävänä   oleva  asia  ei ole ollut  oikeudellisesti    sillä  tavoin  epäselvä,  että kyseessä  olisi ollut  oikeudenkäymiskaaren  21 luvun  8 a §:ssä tarkoitettu  tilanne.  Täysi  kulukorvaus   ei ole myöskään   oikeudenkäyntiin  johtaneiden   seikkojen,  asianosaisten  aseman  eikä asian merkityksen   kannalta  kohtuuton.

Näillä  ja  käräjäoikeuden   tuomiosta  muutoin  ilmenevillä   perusteilla  hovioikeus on ratkaissut  asian tuomiolauselmasta  ilmenevällä  tavalla.

 

Tuomiolauselma

 

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

J R  jaM R velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Tammelan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.991,51 euroa. Viivästyneelle määrälle on suoritettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa säädetyn korkokannan mukaan kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta lukien.

Hovioikeus vahvistaa oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen oikeusapua omavastuuosuudetta  saavien J ja  M  Rn  oikeudenkäyntikulujen määräksi 3.627,11 euroa, joista J ja M Rn oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden määrä on yhteensä 544,07 euroa,  johon sisältyy arvonlisäveroa 99,50 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja P Tolpalle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen myönnetystä oikeus avusta 544,07 euroa. Määrä jää valtion vahingoksi.

Rn vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta  tähän ratkaisuun   saadaan  hakea  korkeimmalta   oikeudelta  valittamalla vain, jos  korkein  oikeus niillä  erityisillä  perusteilla,  jotka  ilmenevät  oheisesta valitusosoituksesta,    myöntää  valitusluvan.

Valitusosoituksessa   tarkoitettu   määräaika  valitusluvan   pyytämiseen   ja valituksen tekemiseen  päättyy  11.8.2015.

 

 

Asian ovat ratkaisseet:

 

Valmistelija:

 

Ratkaisu  on yksimielinen.

 

hovioikeudenneuvos    L Virtanen-Salonen hovioikeudenneuvos    J Valtonen hovioikeudenneuvos    J Karvinen

 

viskaali  R  Pitkänen

 

 

KANTA-HÄMEEN  KÄRÄJÄOIKEUS                           TUOMIO   14/4283

Forssan  kanslia                                                                Annettu  kansliassa          

 

Puheenjohtaja: käräjätuomari T Hirvonen   22.5.2014                           L 13/9077

 

Kantajat                          J R ja M R

Vastaaja                         Tammelan   kunta

                                        0153179-4

Asia                                Kiinteistöä koskeva riita

Vireille                            17.9.2013

 

KANTAJIEN  VAATIMUKSET

 

Vaatimukset

Kantajat  ovat vaatineet,  että käräjäoikeus  velvoittaa

vastaajan  korvaamaan  kantajille:

1.  hinnanalennuksena   25.000  euroa  korkolain  3 § 2 momentin  mukaisine  tuottokorkoineen    kauppahinnan maksu päivästä  lukien  haasteen  tiedoksiantopäivään 7.10.2013  sakka,  sekä korkolain  4 § 1 momentin

mukaisine  viivästyskorkoineen    haasteen tiedoksiantopäivästä    lukien,

2.  oikeudenkäyntikulut   laillisine  korkoineen  kuukauden kuluttua  ratkaisun  antamisesta   lukien.

 

Perusteet

Tammelan   kunta on 20.9.2010  myynyt  kantajille  Tammelan kunnan Tammelan  kylässä  sijaitsevan  Jukola- tilan 103 001€ hinnasta. Kohde on myyty siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa tehty

-    30.4.2001 mikrobitutkimus

-   14.2.2002 kosteuskartoitus

-   30.8.2010 kuntokartoitus toimenpide-ehdotuksineen

-   1.9.2010 lattiarakenteiden avaus

-   15.9.2010 lattiarakenteiden avaus.

Näissä tutkimuksissa ei ole todettu alapohjan kosteusvaurioita, minkä johdosta ostajat ovat uskaltaneet ostaa kiinteistön.

Kiinteistöllä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Talon purueristetty alapohja ja ulkoseinien alaosa on mikrobivaurioitunut. Rakennetta ei voida korjata vain osittain, vaan ne tulee korjata avaamalla lattiapinnat ja oistamalla purut. Korjauskustannukset ovat 22.000-31.600 euroa. Kantajat eivät ole olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista alapohjan vakavista rakennevaurioista ja todellisesta kunnosta.

Ostajilla on oikeus hinnanalennukseen ilman myyjän tuottamusta. Virheillä on merkittävä vaikutus omakotitalon soveltumiseen käyttötarkoitukseensa ja kiinteistön arvoon. Salaisen virheen vuoksi myyty kiinteistö poikkeaa aiheutunut terveyshaitta ja sen vaara sekä selvitetyt, minimissään yli 20.000 euron korjauskustannukset huomioiden laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjän vastuu ei rajoitu vain niihin virheisiin, jotka on todettu kuntotarkastuksessa. Kauppakirjassa Tammelan kunnan vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta ei ole rajoitettu. Kantajilla on oikeus vaatia vastuunrajoituslausekkeen estämättä kauppahinnan alennusta alapohjarakenteen ja ulkoseinien alaosan todellisen kunnon ja vaurioitumisen perusteella.

Tontin osuus kauppahinnasta on ollut 40.000 euroa. Kiinteistön asumiskelpoisuuden selvittely on kesken. Kiinteistössä on havaittu terveyshaittaa.

Koska kyse on alapohjan vaurioista, virheen korjaaminen ei johda kiinteistön käyttöiän kasvamiseen. Oikeuskäytännössä alapohjan on katsottu kestävän koko kiinteistön käyttöiän. Siten hinnanalennuksessa ei tule huomioida vähennyksenä ns. kiinteistön tason paranemista.

VASTAAJAN  VASTAUS

Vastaus

Vastaaja on vastustanut kannetta kokonaisuudessaan perusteeltaan ja määrältään.

Vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

Perusteet

Tontin osuus kauppahinnasta on ollut 60.000 euroa. Kantajilla on ollut tarkoitus tehdä rakennuksessa peruskorjaus. Kantajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen. Terveystarkastajan 8.5.2001 allekirjoittamasta tarkastuspöytäkirjasta, joka on ollut käytettävissä, on todettu, että huoneistossa oleva haju ja kosteusvaurioindikaattori ovat osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta ja että pelkkä ilmanvaihdon parantaminen ei poista rakennuksessa olevia kosteusongelmia. Suomen Rakennustarkastus Oy:n 6.9.2010 päiväämässä kuntotarkastusraportissa on todettu, että ilman laatu suositellaan tutkittavaksi erillisellä mikrobitutkimuksella, jotta rakennuksen asumiskelpoisuus voidaan taata ja että rakennuksen alapohjan rakenteille on kuntotutkimustarve. Tutkimuksessa havaittiin myös tunkkaista hajua, mikä voi viitata rakenteissa piilossa olevaan mikrobivaurioon.

Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä eikä ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan on huolellisesti tarkastettava asunnon ominaisuudet ennen kauppaa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Lisäksi ostajan edellytetään perehtyvän kuntotarkastusraportliin ja muihin asunnon kuntoa selventäviin asiakirjoihin. Havainnot ja lisätutkimuskehotukset niissä vaikuttavat myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen laajentaen sitä.

Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa tai ovat tienneet nyt väitetyistä virheistä eivätkä voi vedota virheinä kanteessa esitettyihin seikkoihin.

Ostajat ovat tienneet mm. siitä, että huoneiston ilma on ollut aistinvaraisesti huono ja että huoneistossa oleva haju ja kosteusvaurioindikaattori ovat olleet osoituksena rakennuksessa olevasta kosteusvaurio-ongelmasta. Tiedon vuoksi ostajilla on ollut perusteltu syy olettaa vaurioita olevan. Ostajien toiveiden mukaisesti rakenteita olisi voitu avata mistä tahansa kohtaa ja tarkastuksen asunnossa teki ostajien esittämä tarkastaja.

Talo on edelleen asuttavassa kunnossa. Sitä ei ole määrätty asumiskieltoon.  Kantajat ovat asuneet asunnossa yhtäjaksoisesti. Talo ei ole purkukuntoinen.

Kantajat eivät ole esittäneet luotettavaa selvitystä rakennuskustannuksista eikä vaatimuksessa ole huomioitu muutostöiden aiheuttamaa laadun parannusta ja teknisen käyttöiän pidennystä. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Kantajien hinnanalennusvaatimuksesta seuraisi, että rakennuksen arvo kaupantekohetkellä olisi ollut vain alle 20.000 euroa.

 

Joka tapauksessa vastaajalla ei ole velvollisuutta osallistua perusparannustöiden kustannuksiin.

 

 

TODISTELU

 

Kirjalliset  todisteet

 

Kantajat

 

1. Kiinteistön kauppakirja 20.9.2010

2. Suomen Rakennustarkastus Oy:n/ A Hatsalan kuntotarkastusraportti 30.8.2010 suoritetusta kuntotarkastuksesta (allekirjoitettu 6.9.2010)

3. Munters Oy:n tutkimusraportti 14.2.2002 kosteuskartoituksesta

4. FSTKY:nl terveystarkastaja V Nyrösen 8.5.2001

allekirjoittama asunnon tarkastuspöytäkirja

5. M Tuen sp-viesti 1.9.2010 J Rlle ja A Hlle sekä viestin liitteenä olleet kolme valokuvaa

6. M Tuen 15.9.2010 laatima muistio lattiarakenteen avaamisesta sekä liitteenä olleet kaksi valokuvaa

7. Tammelan kunnanl H Jalavan sp-vastaus 14.6.2011 ja J Rn sp-viesti 11.6.2011

8. Talonrakennustekniikan Dl J Suonkedon lausunto

2.4.2013 ko. Kiinteistön rakenteiden mikrobiologisesta kunnosta ja korjaustarpeiden tutkimisesta

9. Tarkastuspöytäkirja 16.5.2012

10. Analyysiraportti

11. Pöytäkirja 20.6.2012

12. Pohjapiirros

13. Jukola tilan kaupan 20.9.2010 luovutustiedot

14. T Tammelan   kunnan  L. Hieperiltä  17.12.2012  ostaman tontin  luovutustiedot

15. Kunnanvaltuuston    päätös  (vastaajan  todiste  nro 5)

 

Vastaaja

 

1.  kauppakirja  22.9.2010  (kantajien  kirjallinen  todiste  nro 1)

2.   FSTKY:n  terveystarkastaja   V Nyrösen  8.5.2001 tarkastuspöytäkirjasta  (kantajien  kirjallinen  todiste  nro 4)

3.  Suomen  Rakennustarkastus   Oy:n kuntotarkastusraportti 6.9.2010  (kantajien  kirjallinen  todiste  nro 2)

4. valokuvat

5. Kunnanvaltuuston    päätös

 

Henkilötodistelu

 

Kantajat

 

1.  JR

2.  MR

3.  todistaja  J J  Suonketo

4.  todistaja  M J  Tuki

 

Vastaaja

 

1. todistaja  Mi J  Tuki (kantajien  todistaja  nro 4)

2. todistaja  M J  Suontausta

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN  RATKAISU

 

Tuomiolauselma

Kanne  hylätään.

Kantajat  velvoitetaan   korvaamaan  vastaajan  asianosais-  ja oikeudenkäyntikulut    13.415,23  euroa korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen   kuukauden kuluttua  tuomion  antamisesta   lukien.

Käräjäoikeus   vahvistaa  oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen    oikeusapua  omavastuuosuudetta saavan  kantaja  J  Rn ja M Rn oikeudenkäyntikulujen    määräksi  valmistelun  osalta 9 954,64 euroa ja pääkäsittelyn osalta 2 225,60 joista J ja MR oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden määrä on valmistelun osalta 942,94 euroa ja pääkäsittelyn osalta 333,84 euroa. 

Valtion varoista maksetaan asianajaja Petri T:lle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen myönnetystä oikeusavusta valmistelun osalta 942,94 euroa ja pääkäsittelyn osalta 333,84 euroa. Lisäksi valtion varoista maksetaan asianajaja Petri T:lle oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän yli menneeseen osaan myönnetyn oikeusavun osalta 4.011,70 euroa. Em. määrät jäävät valtion vahingoksi.

 

 

 

Perustelut

 

1. Mistä asiassa on kysymys?

J Ra ja M Ra (myöh. kantajat, ostajat) ovat

20.9.2010 ostaneet Tammelan kunnalta (myöh. vastaaja, myyjä) Tammelan kunnassa sijaitsevan Jukola-nimisen tilan sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 103.001 euroa. Kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on rakennettu vuonna 1960 ja siihen on tehty laajennus 1980-luvulla. Asunnossa on kunnan omistusaikana ollut ensin kehitysvammaisten asuntolana ja 2004 lukien matonkutojien harrastetilana. 30.8.2010 laaditun, ostajien käytössä olleen kuntotarkastusraportin (kantajien kirjallinen todiste nro 2, vastaajan nro 3) mukaan kiinteistössä on 1990- luvulla tehty ikkunaremontti ja sadevesien johtamisen tehostus sekä 1998 ilmastoinnin koneellistaminen. Kiinteistössä on myös uusittu toinen vessoista pinnoiltaan (valokuvaliite, vastaajan kirjallinen todiste nro 4, viimeinen valokuva) ja todistaja Mika Juhani Suontaustan kertoman perusteella vaihdettu öljysäiliö. Muita perusparannuksia kiinteistöön ei ole tehty.

Asiassa on riidatonta, että ostajien käytössä on ollut kauppakirjasta (kantajien kirjallinen todiste nro 1, vastaaja nro1) ilmenevät asiakirjat; 30.4.2001 FSTKY:n mikrobitutkimus (kantajien kirjallinen todiste nro 4, vastaaja nro2), 14.2.2002 Munters Oy:n kosteuskartoitus (kantajien kirjallinen todiste nro3) ja 30.8.2010 Suomen rakennustarkastus Oy:n kuntotarkastus (kantajien kirjallinen todiste nro 2, vastaaja nro 3). Kantajat ovat käyneet kiinteistöllä kerran tutustumassa ja ainakin kerran katsomassa avauspaikkoja. Asiassa on myös riidatonta, että kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että talon purueristetty alapohja ja ulkoseinien alaosa ovat kosteusrasituksesta johtuen mikrobivaurioituneet. Asiassa on kysymys siitä, ovatko ostajat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, onko kyseessä sellainen salainen virhe, jonka voidaan katsoa laadultaan poikkeavan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut mahdollisen   hinnanalennuksen   oikea määrä ja paraneeko kiinteistön  taso siten, että tason  paraneminen  tulisi ottaa huomioon  hinnanalennusta   määritettäessä.

Käräjäoikeus   ottaa kantaa  perusteluissaan   esitettyyn todisteluun   siltä osin kuin se on ollut tarpeen  asian ratkaisemiseksi.

 

2. Ovatko  ostajat  täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa?

Maakaaren  2 luvun 22 §:n 1 momentin  mukaan  ostaja ei saa laatuvirheenä   vedota  seikkaan,  joka olisi voitu havaita kiinteistön  tarkastuksessa   ennen  kaupan tekemistä. Lainkohdan  mukaan  ostajalla  ei ole velvollisuutta  ilman erityistä  syytä tarkistaa  myyjän  kiinteistöstä  antamien tietojen  paikkansapitävyyttä   eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin,  joiden  selvittäminen   edellyttää  teknisiä  tai muita tavanomaisesta   poikkeavia  toimenpiteitä. Oikeuskirjallisuudessa    (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen    merkitys  kiinteistön  ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle     ja asuntokaupan  turvan parantaminen-   hanke,  Defensor  Legis 2012/5 s. 692) kuntotarkastuksen   tekeminen  ennen  kauppaa  ei sinänsä laajenna  ostajan  ennakkotarkastusvelvollisuutta  verrattuna siihen,  ettei kuntotarkastusta   tehtäisi.  Kun kuntotarkastus on tehty, raportliin  kirjatut havainnot  kuitenkin  vaikuttavat siihen,  mitä ostajan  katsotaan  kaupantekohetkellä   tienneen. Tällöin  raportin  havainnot  voivat  rajoittaa  ostajan mahdollisuutta   vedota  kyseisiin  seikkoihin  virheenä.  Tässä asiassa  on kyse siitä, ovatko  kantajat  täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa     (erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden)   ottaen  huomioon  se selvitys,  mitä heillä on ollut käytettävissään   kaupanteon hetkellä.

Kauppakirjan   liitteenä  olleessa  FSTKY:n  vuonna  2001 tekemässä   asunnon  tarkastuspöytäkirjassa    on todettu,  että huoneiston  ilman laatu on aistinvaraisesti   arvosteltuna huono.  Haju on tarttunut  vaatteisiin  ja Andersen-  keräimen reikälevyihin.   Laboratorion  tutkimustodistuksen    mukaan ilmanäytteestä   on todettu  pieni sieni-itiöpitoisuus. Terveystarkastaja    on todennut,  että huoneistossa  oleva haju ja tiettyjen  sieni-itiöiden   löytyminen  näytteestä  ovat osoituksena   rakennuksessa   olevasta kosteusvaurio-ongelmasta.   Terveystarkastajan    mukaan rakennuksessa   olisi tullut teettää perusteellinen   kuntoarvio, jotta saataisiin  selville kosteusvaurion   syyt ja korjaussuositukset.  Erikseen  terveystarkastaja on vielä todennut;  että pelkkä i!manvaihdon   parantaminen   ei poista rakennuksessa olevia kosteusvaurio-ongelmia.

Munters Oy:n vuoden 2002 tutkimusraportissa ei ole todettu kohonneita kosteusarvoja. Sokkelin ja pihassa olevan betonilaatan on todettu olevan halki useasta kohdasta. Munters Oy on suositellut salaojien tekemistä, sokkelin eristämistä, maan kallistamista pois rakennuksesta, kaivon tekemistä sisäätuloaukon eteen sekä betonilaatan poistamista. Tutkimusraportissa on todettu, että pelkät maankallistusten muutokset eivät olennaisesti paranna tilannetta ja on korostettu kaivon tarvetta. Lisäksi on korostettu mahdollista lisätutkimuksen tarvetta kun sokkelin maanalainen osa on esillä.

Todistaja, talonrakennusmestari Mika Juhani Suontausta, joka on toiminut Tammelan kunnan palveluksessa jo ennen terveystarkastajan tarkastusta, on kertonut, että kiinteistön ilmastointi uudistettiin ennen kuin terveystarkastaja antoi tarkastuspöytäkirjan. Munters Oy:n tutkimusraportin perusteella pihaa on muotoiltu talosta pois päin. Myös vanha autotalli on poistettu. Muihin toimenpiteisiin ei ryhdytty.

30.8.2010 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenee, että rakennus on rakennettu rakennusajankohdan mukaisin materiaalein ja välinein. Rakennus on rakennustekniikaltaan, -muotoilultaan ja -menetelmiItään tyypillinen rakennusajankohdalleen. Yhdeksi merkittävimmistä yleisistä huomioon otettavista asioista on merkitty lattia- ja seinärakenteen eristeiden kuntotutkimus ja tunkkaisen ilman syyn/lähteen selvity mikrobitutkimuksella. Tunkkaisen ilman laatu on suositeltu tutkittavaksi mikrobitutkimuksella, jotta rakennuksen asumiskelpoisuus voidaan taata. Olennaisimmiksi epäkohdiksi ja riskeiksi on todettu tunkkainen sisäilma, jonka osalta on todettu kuntotutkimustarve ja sisäilman laatututkimus mikrobien osalta. Myös alapohjan rakenteiden kuntotutkimustarve on todettu rinteen puolella. Tässä kohden on myös todettu mahdollinen kosteus- ja/tai mikrobivaurioriski eristeissä. Mikrobivaurioista on todettu, ettei niitä ole silmämääräisesti havaittu, mutta asia tulee silti selvittää erillisellä sisäilmanlaatututkimuksella. Kuvan 10 c kohdalla on todettu, että omistajan tutkittua alapohjarakennetta, eristeissä ei ole havaittu vaurioita tai kosteutta. Toimenpide­ ja korjausehdotukseksi on kirjattu tunkkaisen hajun syyn ja sisäilmanlaadun selvittäminen mikrobi- ja kuntotutkimuksin.

J R on kertonut todistaja, arkkitehti Miika Johannes Tuen esitelleen kesällä 2010 asuntoa. Esittelyssä paikat on käyty läpi ja Tuki on kertonut, että jotain vaurioita alapohjassa on ollut. J R on ymmärtänyt, että vauriot ovat historiaa ja että ne olisi tutkittu ja korjattu. R on tullut em. käsitykseen siitä syystä, että Tuki on ilmoittanut "tällaista täällä olleen". Esittelyssä Ra ei tupakkamiehenä ole havainnut kiinteistöllä mitään hajua. Hajusta on kuitenkin ollut puhetta. Tuki on arvellut hajun tulevan alapohjasta tai siitä, että korvausilmaa tulee kellarista. Tästä syystä myyjä ja ostaja päättivät, että alapohja avataan näkyville. Lattiarakenteet on avattu 1.9.2010. Tuki on lähettänyt avauksesta Rikkoialle sähköpostin (kantajien kirjallinen todiste nro 5), jossa on todennut, että "Avasimme tänään aamulla allaskaapin lattiaa, jotta saataisiin varmuus rakenteesta." Lisäksi Tuki on todennut, että "Purussa ei ollut havaittavissa kosteusvaurioita näön, kosketuksen tai tuoksun perusteella." Sähköpostin liitteenä on ollut kolme kuvaa allaskaapin alle tehdystä avauksesta. Kuvistakaan ei ole tehtävissä johtopäätöstä, että alapohjassa olisi vaurioita. J R on kertonut, että ostopäätökseen on vaikuttanut se, että vaurioita ei ole ollut havaittavissa. Tuki on myös sanonut esittelytilanteessa, että mikäli vaurioita ilmaantuu, kunta tulee niissä vastaan. Tästä syystä ostajat ovat uskaltautuneet ostamaan kiinteistön, vaikka suositeitua mikrobitutkimusta, josta ostajat ovat olleet tietoisia, ei ole tehty.

Kiinteistölle on järjestetty katselmus 15.9.2010 (kantajien kirjallinen todiste nro 6), jossa kantajat ovat olleet läsnä. Tuolloin on avattu kantajien toiveen mukainen kohta rakennuksen ulkopuolella olevan sokkelissa olleen halkeaman kohdalta. Vaurioita ei ole ollut nähtävissä.

M Rn kertomuksesta on käynyt ilmi, että hän on luottanut J Ran tekemiin arvioihin. M Ra on kertonut tutustuneensa kuntotarkastuskertomukseen ja tienneensä myös muista kauppakirjan liitteenä olleista tutkimuksista.

Todistaja, tutkija Jommi Juhani Suonketo, joka on laatinut lausunnon rakenteiden mikrobiologisen kunnon ja korjaustarpeen tutkimisesta (kantajien kirjallinen todiste nro 8) on kertonut, että myydyssä asunnossa on ollut tunnettu ongelma-/ riskirakenne. Tässä kohteessa riski on toteutunut. Suonketo on katsonut, että tässä tilanteessa

asunnon korjaaminen ei ole enää järkevää, vaan kannattaisi tehdä kokonaan uusi. Todistaja on kertonut, että rakennus on ollut niin vanha, että se on tullut teknisen käyttöikänsä päähän. Mikäli alapohja korjattaisiin, tulisi se kuitenkin tehdä siten, että koko alapohja purettaisiin ja myös kantavia rakenteita  uusittaisiin.  Tällä tavalla tehtynä korjauskustannusten    määrä olisi alapohjarakenteen   osalta 20.000  - 28.000  euroa ja lisättynä  ulkoseinärakenteiden korjauksella  yhteensä  22.000  - 31.600  euroa.

Todistaja  Tuki on kertonut,  että esitteli  asuntoa,  koska kunnalla  kaikki muut ovat olleet kesälomalla. Koska hän on aloittanut  kohteen  esittelyn,  hän on hoitanut  sen loppuunkin. Tuki on havainnut  sisään tultaessa  tunkkaista  ilmaa. Hän ei ole tuntenut  kohdetta  kovinkaan  hyvin, minkä vuoksi  hän on katsonut  tarpeelliseksi  tilata kuntokartoituksen.  Esittelyssä on ollut arveluja  siitä, mistä tunkkainen   ilma voisi johtua. Tuki  on pitänyt tärkeänä  rakenteiden  avaamista,  jotta saadaan  selville,  millaisia  rakenteita  on käytetty. Tuki on korostanut   kuntoarvion  merkitystä  Rlle.  Lisäksi hän on sanonut, että jos ilmenee jotain, mitä ei voida kuntoarviosta arvata, kunta tulee vastaan.  Näin on myös menetelty kunnan  osallistuessa  mm. pääviemärin   kunnostukseen   (ks. myös kantajien  kirjallinen  todiste  nro 7) Tuen  käsityksen mukaan  kuntotarkastuksen   edellyttämiä  lisätutkimuksia   ei tehty,  koska ostajilla  oli kiire M Rn  täyttäessä vuosia  siten, että ensiasunnon   ostajan  veroetu  olisi jäänyt käyttämättä.

Arvioidessaan   sitä, mikä on ollut ostajien  lähtökohtainen ennakkotarkastusvelvollisuus, käräjäoikeus  antaa merkitystä  sille, että kyseessä  on ollut vuonna  1960 rakennettu,  silloisia  rakennusmääräyksiä  noudattaen  tehty asuinrakennus,   jolle ei ole tehty juurikaan peruskorjaustoimenpiteitä.    Asunto  on siten ollut alkuperäisessä   kunnossa  ja se on ollut havaittavissa ennakkotarkastusta tehtäessä.  Oikeuskirjallisuudessa (Linnainmaa  - Palo, Omakotitalon   kauppa,  Jyväskylä  2005, s. 72) on katsottu,  että ostajan  tarkastusvelvollisuuden laajuus  riippuu muun muassa  myyjän toiminnasta  sekä kiinteistöllä  olevien  rakennusten   iästä ja kunnosta.  Mitä vanhempi  rakennus  on, sitä perusteellisemmin   ostajan  on tarkistettava se. Kun kiinteistö  on ollut todistaja  Suonkedon kertomalla  tavalla teknisen  käyttöikänsä  päässä,  ostajilla  on jo lähtökohtaisesti   ollut aihetta  olettaa,  että kiinteistössä  voi olla virheitä.

Arvioidessaan   ostajien vastuuta käräjäoikeus   kiinnittää huomiota myös siihen, että tutustuttaessa  kiinteistöön ensimmäistä   kertaa, ostajien havaittavissa on ollut tunkkainen  sisäilma.  Vaikka  J  R  ei ole kertomansa mukaan  hajua haistanut,  hajusta  on riidattomasti  ollut puhetta,  kuten myös siitä, että on mahdollista,  että vika on alapohjassa.  Oikeuskäytännössä    pelkän  ummehtuneen hajun ei ole katsottu yksin  osoittavan,  että ostajille  syntyisi normaalia  perusteellisempi   tarve selvittää  ostamansa kiinteistön  kuntoa etenkään  tilanteissa,  joissa kiinteistö on ollut käyttämättömänä, asunnossa  on ollut vanhaa irtaimistoa  tai kiinteistö  on ollut ulkoapäin  hyvässä kunnossa (Helsingin  hovioikeus  24.7.1997  S 96/558 ja 22.2.1996 S 94/859). Pelkän ummehtuneen hajun perusteella ei siten voida helposti vetää johtopäätöstä siitä, että ostajat olisivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

 

30.8.2010 laaditussa kuntotarkastuskertomuksessa on useaan otteeseen painotettu sitä, että ummehtuneen sisäilman aiheuttaja on selvitettävä mikrobitutkimuksin. Kiinteistössä on tehty myyjän ja ostajan yhteisymmärryksessä joka tapauksessa rakenneavauksia, joista todistaja Tuen kertoman mukaan on selvitetty alapohjan rakennetta ja J Rn mukaan alapohjan kuntoa. Todistaja Suontausta on kertonut Tuen sanoneen hänelle, että avaukset tehdään alapohjan kunnon tarkistamiseksi. Käräjäoikeus katsoo, ettei sillä, missä tarkoituksessa avaukset on tehty, ole juurikaan merkitystä asiaa ratkaistaessa, sillä on yleisen elämänkokemuksen mukaan selvää, että kumpaakin asiaa rakenneavauksella on pyritty selvittämään. Todistaja Suonketo on kertonut, että mikäli avauskohdasta olisi tehty mikrobitutkimus, olisi voitu havaita, että puru on vaurioitunutta. Tähän päätelmään todistaja oli tullut, koska oli itse ottanut näytteen aiemman näytteenottokohdan läheisyydestä ja siinä oli havaittavissa vauriomerkkejä.

 

Kuten maakaaren 2 luvun 22 §:n toisessa virkkeessä todetaan, ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Oikeuskäytännössä (KKO:2004:78) tarkempaa selonottoa ei ole edellytetty tilanteessa, jossa kiinteistössä on todettu joitakin kosteusvaurioita, mutta niiden laajuuden selvittäminen olisi edellyttänyt porausta tai maankaivuutyötä. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa mikrobinäytteet olisi ollut mahdollista ottaa avatuista kohdista. Oikeuskäytännössä (KKO 1983 II 79) on annettu merkitystä sille, että ostaja on yrittänyt selvittää mahdollista vauriota ja katsottu, että ostajan tekemät tarkastustoimenpiteet ovat olleet riittävät. Nyt kyseessä oleva tapaus eroaa kuitenkin siinä, että kiinteistöön ei ole tehty sitä tutkimusta, jota rakennetarkastuksessa on suositeltu ja jonka selkeästi on kerrottu osoittavan, onko rakennuksessa mikrobeja vai ei. Käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat tyytyneet siihen, että alapohjan kosteus silmämääräisesti tarkistetaan  ja ovat ottaneet kannettavakseen  riskin siitä, ettei mikrobitutkimusta   tehdä.

 

Ottaen  huomioon,  että kyseessä  on ollut vuonna  1960 rakennettu  talo, jota ei ole juurikaan  peruskorjattu  ja joka on ollut teknisen  käyttöikänsä  päässä;  että asunnossa  on ollut ummehtunutta hajua,  jota on kuntotarkastuksessa   kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin  ja joka tutkimus  olisi ollut mahdollista  tehdä  kun asunnolla  oli joka tapauksessa   avattu rakenteita,  käräjäoikeus   katsoo, että ostajat  ovat ottaneet tietoisen  riskin ostaessaan  asunnon  ilman kuntotarkastuksessa suositeitua  mikrobitutkimusta   eivätkä ole täyttäneet  kuntotarkastuskertomuksen    johdosta ilmennyttä  erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.  Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada  korvausta hinnanalennuksesta.

 

Asian näin ratketessa lausuman  antaminen  muista  riitaisista kysymyksistä raukeaa.

 

Ostajien hävitessä asian, he ovat velvolliset  korvaamaan määrällisesti   myöntämänsä  vastaajan  oikeudenkäyntikulut laillisine  korkoineen.

 

Kantajien  avustajan  valtion varoista  maksettava oikeudenkäyntikulujen    määrä on kohtuullinen  ottaen huomioon  asian laatu ja laajuus.

 

Lainkohdat

 

Maakaari 2 luku 17 § 5 kohta ja 22 §

Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §