Perustajaosakkaan vastuun eli grynderin vastuun? Vahvistuskanne siitä?

Kun myydään uutta tai peruskorjattua asuntoa, vastuu sen virheistä on 10v. Muutenkin ostajaa suojataan monin tavoin näissä tilanteissa eli kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Asuntomarkkinoilla toimii elinkeinonharjoittajia, jotka ostavat useita huoneistoja ja tekevät niissä laajoja korjauksia ja virhetilanteissa herää kysymys, onko kyseessä em. uudisrakentamiseen verratava tilanne. Arvio siitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella (KKO 2016:22). Siitä oli alla myös kysymys.

Elinkeinonharjoittaja oli ostanut rakennuksen, jonka hän oli jakanut 4 huoneistoksi ja tehnyt niissä laajoja korjauksia. Rakennuksen yhteiset sisätilat porraskäytävineen sekä asuinhuoneistot oli uusittu pintoineen, märkätiloineen ja kodinkoneineen ja ne ovat antaneet vaikutelman uudiskohteesta. Remontin yhteydessä on uusittu, korjattu tai huollettu myös huoneistokohtaisia viemäreitä, vesijohtoja, sähköjä, ilmastointikanavia ja lämmitystä. Asuinhuoneistot on remontoitu hyvin kattavasti niin, että ne ovat antaneet ostajille vaikutelman uusista huoneistoista. rakennuksen vesikattoa, pohjaviemäriä, sähköpääkeskusta sekä lämpö- ja ilmastointijärjestelmiä kokonaisuuksina ei ollut uusittu. Toisaalta rakennuksen perustekniikkaan ei oltu uudistettu. Näitä oli uusittu vain sen verran kuin huoneistojen perusteellinen remontti oli edellyttänyt. Näin ollen itse rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään ollut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Kohdetta ei ollut markkinoitu uudenveroisena, vaan myytävänä oli ollut "remontoituja huoneistoja vuonna 1966 rakennetusta talosta". Käräjäoikeus oli hyväksynyt kanteen mutta hovioikeus hylkäsi sen katsoen että kyseessä ei ole asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitettu uudisrakentamiseen verratava korjausrakentaminen.

Tapauksessa oli kysymys myös siitä, oliko kantajalla eli taloyhtiöllä riittävä oikeudellinen intressi saada vahvistettavaksi kysymys elinkeinonharjoittajan grynderiasemasta vaikka mitään euromääräisiä vaatimuksia ei esitettykään. Molemmat oikeusasteet katsoivat että tähän oli riittävä ja perusteltu oikeudellinen intressi.

Hovioikeuden perusteluista koskien uudisrakentamista:

Vahvistuskanne

Hovioikeus on ottanut vastaan saman todistelun kuin käräjäoikeus, eikä sitä ole tarpeen selostaa siltä osin kuin se on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemiselle merkityksellisistä seikoista pääpiirteissään samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Hovioikeudessa he ovat kertoneet lisäksi merkityksellisistä seikoista seuraavaa.

M. Tuttt Rixxx XX:n isännöitsijänä on kertonut todistelutarkoituksessa, että huoneistoja myytäessä oli tiedetty, että rakennuksen vesikatto ja pohjaviemäri olivat vanhoja ja että ne tulisivat kunnostettaviksi. Myyntiesitteissä ei tulevista rakentamis- ja korjaustarpeista kuitenkaan ollut kerrottu muusta kuin leikkikentän rakentamisesta. Huoneistojen remontoinnista ja niihin liittyneistä muista töistä Tuttt on kertonut vielä yksityiskohtaisemmin kuin käräjäoikeuden tuomioon on hänen kertomakseen merkitty. Remontin jälkeen Rixxx XX:n rakennus oli näyttänyt päällisin puolin uudelta ja sen huoneistotkin yhtä uusilta kuin uudisrakennuksen huoneistot. Kohdetta oli korjattu sisäpuolelta, ulkopuolelta ja pihankin osalta niin laajasti, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavista töistä. Kuitenkaan ei rakennuksen lämmitys-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiä eikä lämmöneristyksiä ollut uusittu kokonaan. Vuonna 2012 myyntiesitteissä annetut tiedot rakennuksen ja sen huoneistojen kunnosta ja tasosta eivät olleet vastanneet todellisia, koska sittemmin on ilmennyt tarpeita mittaviin korjauksiin, jotka tulisivat maksamaan noin 1 - 1,5 miljoonaa euroa. Vaikka Taxxx oli tehnyt remonttia yli 700.000 eurolla, töitä ei ollut tehty vuonna 2011 voimassa olleiden rakentamismääräysten edellyttämällä tavalla. Esimerkiksi vedeneristyksissä ja ikkunoissa oli ilmennyt ongelmia.

M. Wattt Rixxx XX:n hallituksen jäsenenä ja huoneiston B7 osakkeenomistajana on kertonut todistelutarkoituksessa, että vaikka talo oli näyttänyt uudelta ja kaikki sisällä oli ollut kuin uutta, hän oli ymmärtänyt, että hän ei ollut ostanut huoneistoa uudesta talosta, vaan kattavasti remontoidusta vanhasta talosta, ja että remontit oli tehty määräysten mukaisesti. Hän oli vuosina 2009 ja 2010 ollut sähkömiehenä työssä vastaavassa kohteessa. Rixxx XX:n sähköjärjestelmä oli uusittu monilta osin, mutta ei kokonaan. Wattt oli lukenut huolellisesti kauppakirjan ennen allekirjoittamista. Hän oli tiennyt, että kysymyksessä oli vanha kohde ja että se asianmukaisesti saneerattuna oli pinnoiltaan vastannut uutta. Vanhoissa taloissa on vahva runko, joka voi kestää 100 vuotta, ja Rixxx XX:n rakennuksen konesaumattu katto voi huollettuna kestää 80 vuotta. Wattt on pitänyt luonnollisena, että rakennukseen tulee joskus jotain tehtäväksi, mutta hän oli ymmärtänyt voivansa asua talossa pitkään huolettomana, koska hänen ostamaansa huoneistoon ei pitäisi tulla ainakaan 20 vuoteen mitään korjattavaa.

M. Jatttnen Rixxx XX:n aikaisempana isännöitsijänä on kertonut todistajana, että Taxxxen tarkoitus oli ollut ostaa talo, remontoida huoneistot ja myydä ne eteenpäin. Taloyhtiö oli tehnyt putkiremontin ja Taxxx osakkeenomistajana oli tehnyt huoneistoremontit. Taloon tehdyistä remonteista vain putkiremontti oli ollut peruskorjausta, muut olivat olleet määräajoin tehtäviä huoltokorjauksia, ja ne oli tehty muista kuin teknisistä syistä. Rakennuksesta ei Taxxxen tekemällä remontilla ollut tullut uudenveroista, koska sen isoihin järjestelmiin kuten sähkö-, ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmiin ei ollut koskettu. Vesikattoa, sähköpääkeskusta ja lämmitysjärjestelmää kokonaisuutena ei ollut remontissa uusittu, lisälämmöneristyksiä ei ollut tehty eikä ääneneristystä parannettu. Rakennuksessa ei ollut ollut mitään sellaista akuuttia korjaustarvetta, johon ostajan olisi tullut varautua. Isännöitsijäntodistukseen (todiste V6) merkitty leikkikentän rakentaminen oli ainoa seikka, josta oli päätetty. Rakennustarkastaja ei ollut vaatinut Taxxxelta tästä kohteesta eikä sen muistakaan vastaavista kohteista suorituskyvyttömyysvakuutta, koska kysy­ mys ei ollut ollut uudisrakentamista vastaavasta rakentamisesta. Huoneistojen neliöhinta 1.900 euroa ei ollut uudiskohteen neliöhinta, joka oli tuolloin noin 3.000 euroa.

A. Sattt Rixxx XX:n huoneistojen välittäjänä on kertonut todistajana, että rakennuksesta oli korjattu vain putket, mutta huoneistot oli remontoitu. Rakennusta ei ollut ollut tarkoitus korjata läheskään uutta vastaavaksi, koska se oli rakennettu vuonna 1966 ja koska sen kattoa, sähkö-, lämmitys- ja ilmastointijärjestelmää ei uusittu. Kohdetta ei ollut markkinoitu uudenveroisena, vaan myytävänä oli ollut "remontoituja huoneistoja vuonna 1966 rakennetusta talosta". Ennen kaupantekoa ostajat olivat saaneet kaikki kohdetta koskevat asiakirjat tiedokseen. Vuonna 2012 ei ollut ollut tiedossa olevia rakennuksen remonttitarpeita, mutta on selvää, että ajan mittaan vanhaan rakennukseen tulee tehtäväksi korjauksia.

A. Hattt Nokian kaupungin tuolloisena rakennustarkastusinsinöörinä on kertonut todistajana, että Rixxx XX:een oli tehty pintapuolinen remontti, pantu piha kuntoon, siirretty väliseiniä ja tehty muutama sauna. Kysymys ei ollut ollut rakentamisesta uudisrakentamista vastaavalla tavalla. Perustetta vaatia vakuutta suorituskyvyttömyyden varalta ei ollut ollut.

Arvioinnin perusteista

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Saman lain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan sanotussa laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen tai yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Perustajaosakkaana pidetään 1 luvun 4 §:n nojalla muun muassa sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeen. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Asuntokauppalakia koskevan hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp, s. 23) mukaan lain 4 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä koko rakennuksesta uudenveroin n. Oikeuskirjallisuudessa (Tapio Nevala: Asuntokauppalaki, 3. uudistettu pamos, 2016, s. 88) on todettu, että käytännössä tämä tarkoittaa rakennuksen kaikkien teknisten järjestelmien uusimista, ei pelkästään huoneistojen peruskorjaamista. Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta ei ole kysymys silloin, kun joku ostaa vanhan kerrostalon asunto-osakeyhtiön lukuun, tekee huoneistoremontit ja myy tämän jälkeen asuinhuoneistoja eteenpäin.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22, kohdat 9 ja 10, mukaan arvioitaessa sitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, merkityksellistä on 9 kohdassa mainittujen muiden seikkojen ohella se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Arvio on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Merkitystä on myös niillä tiedoilla, jotka myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Uuden asunnon kaupasta voi olla kysymys silloin, kun myyjä on toteuttanut omistamassaan asunto-osakeyhtiössä niin laajan tai perusteellisen korjauksen, että ostaja on ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita.

Arviointi tässä tapauksessa

Hovioikeuden vastaanottaman todistelun perusteella voidaan pitää selvitettynä, mitä Rixxx XX:n remontissa on rakennukselle ja sen huoneistoille tehty. Kysymys hovioikeudessa onkin siitä, miten tätä remonttia ja sillä saatua tulosta on arvioitava oikeudellisesti. Kaikkien kuultujen henkilöiden kertomuksista kokonaisuutena arvioiden on ilmennyt, että talon ulkopintoja ikkunoineen ja parvekkeineen sekä pihaa autopaikkoineen ja -talleineen on saneerattu niin, että rakennus pihoineen on vaikuttanut uudelta. Myös rakennuksen yhteiset sisätilat porraskäytävineen sekä asuinhuoneistot uusittuine pintoineen, märkätiloineen ja kodinkoneineen ovat antaneet vaikutelman uudiskohteesta. Remontin yhteydessä on uusittu, korjattu tai huollettu myös huoneistokohtaisia viemäreitä, vesijohtoja, sähköjä, ilmastointikanavia ja lämmitystä. Asuinhuoneistot on remontoitu hyvin kattavasti niin, että ne ovat antaneet ostajille vaikutelman uusista huoneistoista. Kaiken kaikkiaan todistelusta on pääteltävissä, että Rixxx XX:n rakennus on sekä ulkoa että nähtävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukaiselta.

Todistelusta on kuitenkin käynyt ilmi myös, että rakennuksen vesikattoa, pohjaviemäriä, sähköpääkeskusta sekä lämpö- ja ilmastointijärjestelmiä kokonaisuuksina ei ollut uusittu. Näitä oli uusittu vain sen verran kuin huoneistojen perusteellinen remontti oli edellyttänyt. Näin ollen itse rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään ollut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Näin ollen Taxxxen tekemässä Rixxx XX:n remontissa ei ollut ollut kysymys edellä mainitussa hallituksen esityksessä ja oikeuskirjallisuudessa tarkoitetusta rakentamisesta, jossa kaikki tekniset järjestelmät olisi uusittu ja koko rakennuksesta olisi tehty uudenveroinen. Tätä käsitystä tukee myös se, että Taxxxen tekemän remontin hinnalla 755.000 euroa rakennusta ei olisi voitu korjata uudenveroiseksi, koska isännöitsijä Tutttn mukaan siinä on ilmennyt tarpeita korjauksiin, joiden hinta jo nyt olisi 1 - 1,5 miljoonaa euroa. Käsitystä tukee osaltaan myös todistaja Hatttn kertoma, vaikka hän virkansa puolesta arvioi asiaa enemmän maankäyttö- ja rakennuslain kuin asuntokauppalain näkökulmasta. Hatttn mukaan Taxxxen korjausrakentaminen oli ollut luonteeltaan sellaista, ettei hänen mieleensäkään ollut tullut vaatia Taxxxelta asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua perustajaosakkaan vakuutta suorituskyvyttömyyden varalta.

Todistajien Jatttsen ja Satttn kertomuksilla ja niitä tukevalla Hatttn kertomuksella Taxxx on näyttänyt, että sen tarkoitus oli ollut vain ostaa kerrostalo, remontoida talon huoneistot ja myydä ne sitten eteenpäin. Taxxx ei ollut korjausrakentamisella pyrkinyt tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaavaa rakennusta, vaan remontoimaan vain sen huoneistot uudenveroisiksi. Näin ollen Taxxxen toiminnan tarkoituskaan ei tue Rixxx XX:n väitettä uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Myyntiesitteen (todiste V8) ja todistaja Satttn mukaan Rixxx XX:n huoneistoja oli markkinoitu remontoituina, mutta samalla oli ilmoitettu, että huoneistot olivat vuonna 1966 rakennetussa eli vanhassa talossa. Kaupoissa oli käytetty käytetyn asunnon kauppakirjaa (todiste V7), jossa oli selkeästi ilmoitettu, että kaupan kohde ei ollut uusi eikä siihen rinnastettava. Sen kohdassa 9 oli myös mainittu mahdollisista tulevista peruskorjauksista. Todistajien Jatttsen ja Satttn mukaan Rixxx XX:n huoneistojen neliöhinta (noin 1.900 euroa) oli ollut selvästi halvempi kuin samana ajankohtana uusien asuntojen neliöhinta (noin 3.000 euroa). Ottaen huomioon ostajille myyntiesitteessä ja kauppakirjassa liitteineen eli kohteen markkinoinnissa ja myynnissä annetut tiedot ja kohteen neliöhinta ostaja ei ole ostopäätöstä kohteen asunnosta tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita. Sen sijaan ostaja on, kuten todistaja Watttkin on omalta kohdaltaan kertonut, voinut olettaa, että vaikka hänen ostamaansa huoneistoon ei tule korjattavaa, niin rakennukseen korjattavaa tulee. Asiaa ei ole arvioitava toisin sen vuoksi, että mahdollisista tulevista merkittävistä korjaustarpeista ei ollut isännöitsijäntodistuksessa (todiste V6) eikä muutoinkaan ilmoitettu ostajille yksilöidysti ennen kaupantekoa muuta kuin yhteisen leikkikentän rakentaminen. Tuolloisen isännöitsijän, todistaja Jatttsen mukaan mitään akuutteja korjaustarpeita ei taloyhtiössä ollut tuolloin ollut eikä mitään päätöksiä sellaisista ollut tehty.

Kuten edellä on todettu, arvio siitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella (KKO 2016:22). Näin ollen aikaisemmista oikeustapauksista ei voida tässä tapauksessa tehdä samoja johtopäätöksiä, kun kokonaisharkinnan perustana olevat tosiseikastot eri tapauksissa eroavat toisistaan.

Myyntiesitteen, kauppakirjan sekä Tutttn, Watttsen, Jatttsen, Satttn ja Hatttn yhdensuuntaisten kertomusten perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että asuntojen ostajat eivät olleet mieltäneet ostavansa uusia huoneistoja. Kysymys ei siten ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Edellä kerrotuilla perusteilla Asunto Oy Rixxx XX:n kanne tulee hylättäväksi.

Oikeudenkäyntikulut

Rixxx XX on hävinnyt kanteensa, jonka se oli Taxxxen vastustuksesta huolimatta vaatinut otettavaksi tutkittavaksi. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla Rixxx XX on velvollinen korvaamaan määrällisesti hyväksymänsä Taxxxen oikeudenkäyntikulut asiassa viivästyskorkoineen. Taxxxen oikeudenkäyntikuluina on hovioikeuden osalta otettu huomioon pääkäsittelyn viiden tunnin kesto ja ne sisältävät todistelukustannukset hovioikeudessa 925 euroa.








Turun hovioikeus Tuomio Nro 59

Antopäivä 24.1.2019

Diaarinumero S 17/916

Ratkaisut, joihin on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 22.7.2016 nro 23079 ja 31.3.2017 nro 9998 (liitteinä)

Asia Gryndeivastuun vahvistaminen

Valittaja

Taxxx Oy

Vastapuoli

Asunto Oy Nokian Rixxx XX

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Taxxx Oy (jäljempänä myös Taxxx) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, että ensisijaisesti Asunto Oy Nokian Rixxx XX:n (jäljempänä myös Rixxx XX) kanne jätetään tutkimatta tai toissijaisesti Rixxx XX:n vaatimukset hylätään perusteettomina, että Rixxx XX joka tapauksessa velvoitetaan korvaamaan Taxxxen oikeudenkäyntikulut ja todistajanpalkkion käräjäoikeudessa korkoineen sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Taxxx on tutkimattajättämisvaatimuksensa osalta lausunut, että vahvistuskanteen prosessinedellytykset eivät täyty. Tuomioistuin ei voi tutkia sellaista vaatimusta, että tuomioistuimen on vahvistettava Taxxxen olevan asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu perustajaosakas, koska tämä tarkoittaisi käytännössä sen vahvistamista, että tuomioistuimen olisi sovellettava ostajien ja Taxxxen välisiin mahdollisiin riitoihin tiettyä lakia, tässä tapauksessa asuntokauppalakia ja sen 4 lukua.

Muilta osin Taxxx on lausunut perusteinaan, että se ei ollut ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu perustajaosakas. Rixxx XX:n talo ei ollut ollut uusi, ei uuteen rinnastettava eikä uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu talo. Arvioitaessa sitä, oliko kysymyksessä ollut uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen, on oikeuskäytännön mukaan tarkasteltava paitsi ostajille syntynyttä perusteltua käsitystä myös korjaustöiden laajuutta ja tarkoitusta. Rixxx XX:n talo oli rakennettu vuonna 1966. Talossa oli tekemättä perustavanlaatuisia korjaustöitä, koska talon sähköjärjestelmää, kattoa eikä lämmitys- ja ilmastointijärjestelmää ollut uusittu, parvekkeet oli vain kunnostettu ja ikkunat oli vaihdettu vain osittain. Näin ollen tehdyillä perusteellisilla pinta- ja huoneistoremonteilla rakennuksesta ei ollut tullut rakennusteknisesti uudenveroista. Myyntiesitteen ja kauppakirjaan merkittyjen tietojenkaan perusteella ostajat eivät olleet voineet perustellusti olettaa, ettei asunto-osakeyhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita. Ostajille ei ollut annettu väärää tai harhaanjohtavaa tietoa. Kohteen kauppahintakin oli ollut selvästi uusien asuntojen hintaa halvempi.

Edellä selostettu huomioon ottaen ostajat eivät olleet voineet perustellusti käsittää, että Rixxx XX:n asuntojen kaupassa olisi ollut kysymys uusien asuntojen tai uusiin rinnastettavien asuntojen kaupasta. Näin ollen Taxxx ei ole ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu perustajaosakas.

Mikäli Taxxx olisi ollut perustajaosakas, sen olisi pitänyt asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n nojalla hankkia suorituskyvyttömyytensä varalta vakuus ostajien hyväksi. Rakennusvalvontaviranomaisen olisi myös pitänyt vaatia Taxxxlta vakuuden esittämistä viimeistään loppukatselmuksen yhteydessä, mitä se ei ollut tehnyt. Näin ollen viranomaisenkaan mielestä kohteessa tehty korjaus ei ollut vastannut uudisrakentamista. Myöskään Kilpailu- ja kuluttajavirasto suorituskyvyttömyysvakuuden valvojana ei ollut edellyttänyt sanottua vakuutta Taxxxelta.

Suoritettujen korjaustöiden tarkoitus ei ollut ollut tehdä Rixxx XX:n rakennuksesta uudenveroista, kohde ei ollut korjaustöillä tullut uudenveroiseksi eikä kohdetta ollut markkinoitu ostajille uudenveroisena.

Vastaus

Asunto Oy Nokian Rixxx XX on vaatinut, että valitus hylätään ja Taxxx Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Rixxx XX on lausunut, että osaratkaisussa 22.7.2016 ei ollut ollut kysymys sovellettavan lain vahvistamisesta, vaan sen ratkaisemisesta, voiko tuomioistuin tutkia, onko Taxxx asianosaisten välisessä sopimussuhteessa grynderin asemassa vai ei. Osapuolten keskinäisen oikeussuhteen selvittäminen on välttämätöntä, koska oikeussuhteen perusteella määräytyy se, miten tosiseikastoa on asiassa oikeudellisesti arvosteltava sekä millä perusteilla ja mitä vaatimuksia Rixxx XX voi Taxxxeen kohdistaa.

Vaikka kauppakirjoihin oli kirjoitettu, ettei Rixxx XX:n talo ollut uusi tai uuteen rinnastettava, grynderisäännöstä voidaan soveltaa Taxxxeen, koska seuraavat rakentamiseen liittyvät grynderisäännöksen soveltamisen edellytykset täyttyvät. Taxxx oli
- vuonna 2010 perustanut Rixxx XX:n ja omistanut sen koko osakekannan eli siis toiminut asunto-osakeyhtiön perustajana

- tehnyt tai teettänyt rakennusten peruskorjaukset ja käyttänyt niiden osalta yksinomaista päätäntävaltaa

- tehnyt Rixxx XX:n asunto-osakkeilla osakekauppoja rakennusaikana, ja vasta rakennushankkeen jälkeen asunto-osakeyhtiön hallitukseen oli valittu ensimmäiset ulkopuoliset jäsenet.

Korjausrakentaminen oli vastannut uudisrakentamista seuraavista syistä. Jokaiseen Rixxx XX:n huoneistoon oli rakennusluvan perusteella tehty täydellinen pintaremontti. Huoneistojen kalusteet, olohuoneiden ikkunat, parvekeovet, käyttövesiputketja sähköt oli uusittu, kosteat tilat oli uusittuja niitä oli laajennettu, joihinkin asuntoihin oli rakennettu sauna, talojen lämmitysjärjestelmä oli uusittu, parvekkeet oli rakennettu uudelleen ja julkisivut oli kunnostettu. Tämän uudisrakentamiseen verrattavan "raskaan korjausrakentamisen" aikana Taxxx oli yksin omistanut koko asunto-osakeyhtiön osakekannan, mikä on yksi grynderin tunnusmerkistöön kuuluva osatekijä. Taxxx oli tuolloin voinut päättää rakentamisen laajuuden ja tason.

Kohteessa tehdyt korjaukset olivat olleet sekä lähtötilanteeltaan että tehtyjen töiden laadun ja laajuuden osalta sellaisia, jotka on tuoreessa korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä (KKO 2016:22) ja hovioikeuskäytännössä (Turun hovioikeus 29.11.2016 nro 1174) katsottu uudisrakentamiseen verrattaviksi. Taxxx oli antanut Rixxx XX:n korjausrakentamisesta kuvan, että sillä oli pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus ja että kaupan kohde vastaa tasoltaan uudisrakennuksen tasoa, koska merkittäviä lähiajan korjaustarpeita ei ole.

Taxxx oli myyjänä ilmoittanut, että ainoa lähivuosien aikana tiedossa oleva korjaus- ja perusparannustyö oli "yhteisen leikkialueen rakentaminen".

Siitä huolimatta, että Taxxx ei ollut oman harkintansa mukaan asettanut suorituskyvyttömyyttä koskevaa vakuutta ostajien suojaksi, kohteen kauppoihin voidaan soveltaa asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä edellyttäen, että asunnot on remontoitu uuden veroisiksi ja ettei tiedossa ole pitkään aikaan tarvetta uusille remonteille.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa




Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut



Kanteen tutkimatta jättämistä koskeva vaatimus

Käräjäoikeus on päätöksellään 22.7.2016 nro 23079 ottanut kanteen tutkittavakseen Taxxxen vastustuksesta huolimatta. Hovioikeudessa Taxxx on vaatinut tämän päätöksen kumoamista.

Asunto Oy Nokian Rixxx XX:n kanne on luonteeltaan niin sanottu positiivinen vahvistuskanne, jollaisessa kantaja vaatii tuomioistuinta vahvistamaan jonkin konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon. Oikeudenkäymiskaaressa ei ole yleissäännöstä vahvistuskanteesta tai sen sallittavuudesta. Oikeuskirjallisuudessa vakiintuneen kannan mukaan vahvistuskannetta ei voida ajaa pelkän tosiasian tai tapahtumainkulun vahvistamiseksi eikä yksin abstraktisesta laintulkintakysymyksestä, vaan kanteessa tulee olla kysymys sekä konkreettisista faktoista (oikeustosiseikoista) että niiden juridisesta merkityksestä (esim. Tauno Tirkkonen: Suomen siviiliprosessioikeus I, 1974, s. 394 - 396; Juha Lappalainen: Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 369; Juha Lappalainen - Tuomas Hupli: Kanne ja vastine siviiliprosessissa, s. 512, teoksessa Prosessioikeus, 2017, toimittanut Dan Frände; A. Jokela: Oikeudenkäynnin asianosaiset ja valmistelu. Oikeudenkäynti II, 2012, s. 253).

Vakiintuneesti on katsottu vahvistuskanteen olevan tutkittavissa vain, milloin sen ajamiseen on riittävä oikeudellinen intressi eli niin sanottu vahvistusintressi. Tämä edellyttää, että oikeussuhteesta on olemassa kantajalle haittaa aiheuttavaa oikeudellista epävarmuutta (esim. Tirkkonen: em. teos, s. 390 - 392; Lappalainen: em. teos, s. 370; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 512; Jokela: em. teos, s. 253). Kantajan väittämän vahvistusintressin tulee lisäksi olla sillä tavoin ajankohtainen, että hänelle olisi jo annettavissa lopullista oikeussuojaa (esim. Lappalainen: em. teos, s. 370; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 513; Jokela: em. teos, s. 253).

Oikeuskirjallisuudessa nykyisin vakiintuneena pidettävän kannan mukaan suorituskanteen mahdollisuus ei estä kantajaa nostamasta halutessaan vahvistuskannetta, jos hänellä on siihen järkevä tarve (esim. Tirkkonen: em. teos, s. 391; Lappalainen: em. teos, s. 371; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 513; Jokela: em. teos, s. 255). Tällainen tarve voi liittyä esimerkiksi suorituskanneprosessin kustannuksiin (ks. esim. Lappalainen: em. teos, s. 371; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 513).

Kantajana oleva asunto-osakeyhtiö on vaatinut tuomioistuinta vahvistamaan, että Taxxxella on perustajaosakkaan vastuu eli niin sanottu grynderivastuu Rixxx XX:n rakentamisen osalta ja että Taxxxta voidaan pitää Rixxx XX:n perustajaurakoitsijana tai -rakennuttajana niin, että sillä on grynderivastuu. Käräjäoikeus on päättäessään 22.7.2016 ottaa kanteen tutkittavakseen lausunut perusteluinaan, että Rixxx XX on vaatinut kanteessaan tietyn oikeussuhteen eli sen vahvistamista, että Taxxx on toiminut rakennuttamassaan kohteessa grynderinä, että vahvistuskanteen ajaminen ei ole edellyttänyt suoritustuomioon tähtäävien vaatimusten esittämistä samassa yhteydessä, että Rixxx XX:llä on oikeudellinen intressi saada vastaus vaatimukselleen ja että vahvistuskanteeseen annettavalla ratkaisulla voidaan saada jatkoprosessia ajatellen prosessiekonomisia etuja.

Hovioikeus hyväksyy edellä olevat käräjäoikeuden lausumat perustelut ja katsoo, että Rixxx XX:llä on vahvistuskanteen ajamiseen riittävä oikeudellinen intressi ja että sen kanne täyttää vahvistuskanteelle asetettavat sisällölliset vaatimukset ottaen huomioon sen, että vahvistettavaksi vaadittuun asemaan liittyy asuntokauppalain ja oikeuskäytännön mukaan tiettyjä oikeudellisia seuraamuksia, joihin Rixxx XX on kanteensa perusteluissa viitannut.

Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeuden päätöstä 22.7.2016 nro 23079 ei muuteta. Taxxxen vaatimus kanteen tutkimatta jättämisestä hylätään.





Perustajaosakkaan vastuun eli niin sanotun grynderin vastuun vahvistamista koskeva vaatimus

Hovioikeus on ottanut vastaan saman todistelun kuin käräjäoikeus, eikä sitä ole tarpeen selostaa siltä osin kuin se on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemiselle merkityksellisistä seikoista pääpiirteissään samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Hovioikeudessa he ovat kertoneet lisäksi merkityksellisistä seikoista seuraavaa.

M. Tuttt Rixxx XX:n isännöitsijänä on kertonut todistelutarkoituksessa, että huoneistoja myytäessä oli tiedetty, että rakennuksen vesikatto ja pohjaviemäri olivat vanhoja ja että ne tulisivat kunnostettaviksi. Myyntiesitteissä ei tulevista rakentamis- ja korjaustarpeista kuitenkaan ollut kerrottu muusta kuin leikkikentän rakentamisesta. Huoneistojen remontoinnista ja niihin liittyneistä muista töistä Tuttt on kertonut vielä yksityiskohtaisemmin kuin käräjäoikeuden tuomioon on hänen kertomakseen merkitty. Remontin jälkeen Rixxx XX:n rakennus oli näyttänyt päällisin puolin uudelta ja sen huoneistotkin yhtä uusilta kuin uudisrakennuksen huoneistot. Kohdetta oli korjattu sisäpuolelta, ulkopuolelta ja pihankin osalta niin laajasti, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavista töistä. Kuitenkaan ei rakennuksen lämmitys-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiä eikä lämmöneristyksiä ollut uusittu kokonaan. Vuonna 2012 myyntiesitteissä annetut tiedot rakennuksen ja sen huoneistojen kunnosta ja tasosta eivät olleet vastanneet todellisia, koska sittemmin on ilmennyt tarpeita mittaviin korjauksiin, jotka tulisivat maksamaan noin 1 - 1,5 miljoonaa euroa. Vaikka Taxxx oli tehnyt remonttia yli 700.000 eurolla, töitä ei ollut tehty vuonna 2011 voimassa olleiden rakentamismääräysten edellyttämällä tavalla. Esimerkiksi vedeneristyksissä ja ikkunoissa oli ilmennyt ongelmia.

M. Wattt Rixxx XX:n hallituksen jäsenenä ja huoneiston B7 osakkeenomistajana on kertonut todistelutarkoituksessa, että vaikka talo oli näyttänyt uudelta ja kaikki sisällä oli ollut kuin uutta, hän oli ymmärtänyt, että hän ei ollut ostanut huoneistoa uudesta talosta, vaan kattavasti remontoidusta vanhasta talosta, ja että remontit oli tehty määräysten mukaisesti. Hän oli vuosina 2009 ja 2010 ollut sähkömiehenä työssä vastaavassa kohteessa. Rixxx XX:n sähköjärjestelmä oli uusittu monilta osin, mutta ei kokonaan. Wattt oli lukenut huolellisesti kauppakirjan ennen allekirjoittamista. Hän oli tiennyt, että kysymyksessä oli vanha kohde ja että se asianmukaisesti saneerattuna oli pinnoiltaan vastannut uutta. Vanhoissa taloissa on vahva runko, joka voi kestää 100 vuotta, ja Rixxx XX:n rakennuksen konesaumattu katto voi huollettuna kestää 80 vuotta. Wattt on pitänyt luonnollisena, että rakennukseen tulee joskus jotain tehtäväksi, mutta hän oli ymmärtänyt voivansa asua talossa pitkään huolettomana, koska hänen ostamaansa huoneistoon ei pitäisi tulla ainakaan 20 vuoteen mitään korjattavaa.

M. Jatttnen Rixxx XX:n aikaisempana isännöitsijänä on kertonut todistajana, että Taxxxen tarkoitus oli ollut ostaa talo, remontoida huoneistot ja myydä ne eteenpäin. Taloyhtiö oli tehnyt putkiremontin ja Taxxx osakkeenomistajana oli tehnyt huoneistoremontit. Taloon tehdyistä remonteista vain putkiremontti oli ollut peruskorjausta, muut olivat olleet määräajoin tehtäviä huoltokorjauksia, ja ne oli tehty muista kuin teknisistä syistä. Rakennuksesta ei Taxxxen tekemällä remontilla ollut tullut uudenveroista, koska sen isoihin järjestelmiin kuten sähkö-, ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmiin ei ollut koskettu. Vesikattoa, sähköpääkeskusta ja lämmitysjärjestelmää kokonaisuutena ei ollut remontissa uusittu, lisälämmöneristyksiä ei ollut tehty eikä ääneneristystä parannettu. Rakennuksessa ei ollut ollut mitään sellaista akuuttia korjaustarvetta, johon ostajan olisi tullut varautua. Isännöitsijäntodistukseen (todiste V6) merkitty leikkikentän rakentaminen oli ainoa seikka, josta oli päätetty. Rakennustarkastaja ei ollut vaatinut Taxxxelta tästä kohteesta eikä sen muistakaan vastaavista kohteista suorituskyvyttömyysvakuutta, koska kysy­ mys ei ollut ollut uudisrakentamista vastaavasta rakentamisesta. Huoneistojen neliöhinta 1.900 euroa ei ollut uudiskohteen neliöhinta, joka oli tuolloin noin 3.000 euroa.

A. Sattt Rixxx XX:n huoneistojen välittäjänä on kertonut todistajana, että rakennuksesta oli korjattu vain putket, mutta huoneistot oli remontoitu. Rakennusta ei ollut ollut tarkoitus korjata läheskään uutta vastaavaksi, koska se oli rakennettu vuonna 1966 ja koska sen kattoa, sähkö-, lämmitys- ja ilmastointijärjestelmää ei uusittu. Kohdetta ei ollut markkinoitu uudenveroisena, vaan myytävänä oli ollut "remontoituja huoneistoja vuonna 1966 rakennetusta talosta". Ennen kaupantekoa ostajat olivat saaneet kaikki kohdetta koskevat asiakirjat tiedokseen. Vuonna 2012 ei ollut ollut tiedossa olevia rakennuksen remonttitarpeita, mutta on selvää, että ajan mittaan vanhaan rakennukseen tulee tehtäväksi korjauksia.

A. Hattt Nokian kaupungin tuolloisena rakennustarkastusinsinöörinä on kertonut todistajana, että Rixxx XX:een oli tehty pintapuolinen remontti, pantu piha kuntoon, siirretty väliseiniä ja tehty muutama sauna. Kysymys ei ollut ollut rakentamisesta uudisrakentamista vastaavalla tavalla. Perustetta vaatia vakuutta suorituskyvyttömyyden varalta ei ollut ollut.

Arvioinnin perusteista

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Saman lain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan sanotussa laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen tai yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Perustajaosakkaana pidetään 1 luvun 4 §:n nojalla muun muassa sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeen. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Asuntokauppalakia koskevan hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp, s. 23) mukaan lain 4 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä koko rakennuksesta uudenveroin n. Oikeuskirjallisuudessa (Tapio Nevala: Asuntokauppalaki, 3. uudistettu pamos, 2016, s. 88) on todettu, että käytännössä tämä tarkoittaa rakennuksen kaikkien teknisten järjestelmien uusimista, ei pelkästään huoneistojen peruskorjaamista. Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta ei ole kysymys silloin, kun joku ostaa vanhan kerrostalon asunto-osakeyhtiön lukuun, tekee huoneistoremontit ja myy tämän jälkeen asuinhuoneistoja eteenpäin.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22, kohdat 9 ja 10, mukaan arvioitaessa sitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, merkityksellistä on 9 kohdassa mainittujen muiden seikkojen ohella se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Arvio on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Merkitystä on myös niillä tiedoilla, jotka myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Uuden asunnon kaupasta voi olla kysymys silloin, kun myyjä on toteuttanut omistamassaan asunto-osakeyhtiössä niin laajan tai perusteellisen korjauksen, että ostaja on ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita.

Arviointi tässä tapauksessa

Hovioikeuden vastaanottaman todistelun perusteella voidaan pitää selvitettynä, mitä Rixxx XX:n remontissa on rakennukselle ja sen huoneistoille tehty. Kysymys hovioikeudessa onkin siitä, miten tätä remonttia ja sillä saatua tulosta on arvioitava oikeudellisesti. Kaikkien kuultujen henkilöiden kertomuksista kokonaisuutena arvioiden on ilmennyt, että talon ulkopintoja ikkunoineen ja parvekkeineen sekä pihaa autopaikkoineen ja -talleineen on saneerattu niin, että rakennus pihoineen on vaikuttanut uudelta. Myös rakennuksen yhteiset sisätilat porraskäytävineen sekä asuinhuoneistot uusittuine pintoineen, märkätiloineen ja kodinkoneineen ovat antaneet vaikutelman uudiskohteesta. Remontin yhteydessä on uusittu, korjattu tai huollettu myös huoneistokohtaisia viemäreitä, vesijohtoja, sähköjä, ilmastointikanavia ja lämmitystä. Asuinhuoneistot on remontoitu hyvin kattavasti niin, että ne ovat antaneet ostajille vaikutelman uusista huoneistoista. Kaiken kaikkiaan todistelusta on pääteltävissä, että Rixxx XX:n rakennus on sekä ulkoa että nähtävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukaiselta.

Todistelusta on kuitenkin käynyt ilmi myös, että rakennuksen vesikattoa, pohjaviemäriä, sähköpääkeskusta sekä lämpö- ja ilmastointijärjestelmiä kokonaisuuksina ei ollut uusittu. Näitä oli uusittu vain sen verran kuin huoneistojen perusteellinen remontti oli edellyttänyt. Näin ollen itse rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään ollut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Näin ollen Taxxxen tekemässä Rixxx XX:n remontissa ei ollut ollut kysymys edellä mainitussa hallituksen esityksessä ja oikeuskirjallisuudessa tarkoitetusta rakentamisesta, jossa kaikki tekniset järjestelmät olisi uusittu ja koko rakennuksesta olisi tehty uudenveroinen. Tätä käsitystä tukee myös se, että Taxxxen tekemän remontin hinnalla 755.000 euroa rakennusta ei olisi voitu korjata uudenveroiseksi, koska isännöitsijä Tutttn mukaan siinä on ilmennyt tarpeita korjauksiin, joiden hinta jo nyt olisi 1 - 1,5 miljoonaa euroa. Käsitystä tukee osaltaan myös todistaja Hatttn kertoma, vaikka hän virkansa puolesta arvioi asiaa enemmän maankäyttö- ja rakennuslain kuin asuntokauppalain näkökulmasta. Hatttn mukaan Taxxxen korjausrakentaminen oli ollut luonteeltaan sellaista, ettei hänen mieleensäkään ollut tullut vaatia Taxxxelta asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua perustajaosakkaan vakuutta suorituskyvyttömyyden varalta.

Todistajien Jatttsen ja Satttn kertomuksilla ja niitä tukevalla Hatttn kertomuksella Taxxx on näyttänyt, että sen tarkoitus oli ollut vain ostaa kerrostalo, remontoida talon huoneistot ja myydä ne sitten eteenpäin. Taxxx ei ollut korjausrakentamisella pyrkinyt tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaavaa rakennusta, vaan remontoimaan vain sen huoneistot uudenveroisiksi. Näin ollen Taxxxen toiminnan tarkoituskaan ei tue Rixxx XX:n väitettä uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Myyntiesitteen (todiste V8) ja todistaja Satttn mukaan Rixxx XX:n huoneistoja oli markkinoitu remontoituina, mutta samalla oli ilmoitettu, että huoneistot olivat vuonna 1966 rakennetussa eli vanhassa talossa. Kaupoissa oli käytetty käytetyn asunnon kauppakirjaa (todiste V7), jossa oli selkeästi ilmoitettu, että kaupan kohde ei ollut uusi eikä siihen rinnastettava. Sen kohdassa 9 oli myös mainittu mahdollisista tulevista peruskorjauksista. Todistajien Jatttsen ja Satttn mukaan Rixxx XX:n huoneistojen neliöhinta (noin 1.900 euroa) oli ollut selvästi halvempi kuin samana ajankohtana uusien asuntojen neliöhinta (noin 3.000 euroa). Ottaen huomioon ostajille myyntiesitteessä ja kauppakirjassa liitteineen eli kohteen markkinoinnissa ja myynnissä annetut tiedot ja kohteen neliöhinta ostaja ei ole ostopäätöstä kohteen asunnosta tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita. Sen sijaan ostaja on, kuten todistaja Watttkin on omalta kohdaltaan kertonut, voinut olettaa, että vaikka hänen ostamaansa huoneistoon ei tule korjattavaa, niin rakennukseen korjattavaa tulee. Asiaa ei ole arvioitava toisin sen vuoksi, että mahdollisista tulevista merkittävistä korjaustarpeista ei ollut isännöitsijäntodistuksessa (todiste V6) eikä muutoinkaan ilmoitettu ostajille yksilöidysti ennen kaupantekoa muuta kuin yhteisen leikkikentän rakentaminen. Tuolloisen isännöitsijän, todistaja Jatttsen mukaan mitään akuutteja korjaustarpeita ei taloyhtiössä ollut tuolloin ollut eikä mitään päätöksiä sellaisista ollut tehty.

Kuten edellä on todettu, arvio siitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella (KKO 2016:22). Näin ollen aikaisemmista oikeustapauksista ei voida tässä tapauksessa tehdä samoja johtopäätöksiä, kun kokonaisharkinnan perustana olevat tosiseikastot eri tapauksissa eroavat toisistaan.

Myyntiesitteen, kauppakirjan sekä Tutttn, Watttsen, Jatttsen, Satttn ja Hatttn yhdensuuntaisten kertomusten perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että asuntojen ostajat eivät olleet mieltäneet ostavansa uusia huoneistoja. Kysymys ei siten ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Edellä kerrotuilla perusteilla Asunto Oy Rixxx XX:n kanne tulee hylättäväksi.

Oikeudenkäyntikulut

Rixxx XX on hävinnyt kanteensa, jonka se oli Taxxxen vastustuksesta huolimatta vaatinut otettavaksi tutkittavaksi. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla Rixxx XX on velvollinen korvaamaan määrällisesti hyväksymänsä Taxxxen oikeudenkäyntikulut asiassa viivästyskorkoineen. Taxxxen oikeudenkäyntikuluina on hovioikeuden osalta otettu huomioon pääkäsittelyn viiden tunnin kesto ja ne sisältävät todistelukustannukset hovioikeudessa 925 euroa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden päätöstä (osaratkaisua) 22.7.2016 nro 23079 ei muuteta.

Käräjäoikeuden tuomio 31.3.2017 nro 9998 kumotaan ja Asunto Oy Nokian Rixxx XX:n kanne hylätään.

Taxxx Oy vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Asunto Oy Nokian Rixxx XX:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 27.716,15 euroa käräjäoikeuden tuomitsemine viivästyskorkoineen.

Asunto Oy Nokian Rixxx XX velvoitetaan suorittamaan Taxxx Oy:lle korvaukseksi
- oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa arvonlisäverottomat 25.366,96 euroa ja oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa arvonlisäverottomat 18.855 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien,
- todistaja A. Satttlle käräjäoikeudessa maksetusta todistajanpalkkiosta 600 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.3.2019.

Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos K. Vaxxx
Hovioikeudenneuvos K. Suxxx (eri mieltä)
Hovioikeudenneuvos S. Nixxx

Valmistelija:

Hovioikeuden esittelijä E. Juxxx

Äänestys

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 17/916

Hovioikeudenneuvos K. Suxxx:

Rixxx XX ei ole käräjäoikeudessa ilmoittanut oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 §:n mukaisesti yksilöityä vaatimustaan. Kanne on yksilöitävä, jotta tiedetään, mikä on se oikeus, johon kantaja katsoo olevansa oikeutettu suhteessa vastaajaan. Vaatimus nimetyn asuntokauppalain säännöksen soveltamisesta ja perustajaosakkaan aseman vahvistamisesta eivät yksinään yksilöi kannetta. Tämän vuoksi en pidä perusteltuna poiketa vakiintuneesta kannasta, ettei erillisen kanteen ajaminen pelkästään sovellettavan oikeusohjeiston vahvistamiseksi ole sallittua. Kumoan käräjäoikeuden päätökset ja jätän Rixxx XX:n kanteen yksilöimättömänä tutkimatta. Muuten olen samaa mieltä kuin enemmistö.

Vakuudeksi: E. Juttt







PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS PÄÄTÖS 16/23079
1. osasto Osaratkaisu
Käräjätuomari L. Tixxx
22.7.2016
L 15/33760

Asia Geynderivastuun vahvistamista koskeva asia 12.11.2015

KANNE

Vaatimukset

Kantaja Asunto Oy Nokian Rixxx XX (Rixxx tai taloyhtiö) on käräjäoikeuteen 12.11.2015 tulleessa haastehakemuksessa pyytänyt Pirkanmaan käräjäoikeutta vahvistamaan, että Taxxx Oy:llä on ns. grynderivastuu Rixxxn rakentamisen osalta ja että Taxxx Oy:tä voidaan pitää kohteen As Oy Nokian Rixxx XX perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana.

Lisäksi Rixxx on pyytänyt, että Taxxx Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Perusteet

Rixxx on Taxxx Oy:n perustama asunto-osakeyhtiö. Yhtiö on perustettu vuonna 2010 ja perustamisvaiheessa Taxxx Oy on omistanut Rixxxn koko osakekannan. Taxxx Oy on sittemmin peruskorjauttanut osoitteessa Rixxx XX, Nokia olevat vanhat kerrostalot (taloja on kaksi kappaletta, joissa on porrashuoneet A-B ja C-D) ja luovuttanut talot Rixxxn omistukseen. Perustamansa Rixxxn osakkeet, joilla osakkeilla on hallittu kaikkia Rixxxn asuinhuoneistoja, Taxxx Oy on osin rakennustyön aikana, osin sen valmistumisen jälkeen myynyt ulkopuolisille osakkeiden ostajille, joista on tullut hankinnan myötä Rixxxn osakkeenomistajia. Taxxx Oy ei enää omista Rixxxn osakkeita.

Rixxx on omana toiminta-aikanaan joutunut toteamaan, että yhtiön omistamiin taloihin vuosina 2010-2012 Taxxx Oy:n toimesta tehdyt korjaustyöt on tehty huonosti ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Virheistä ja puutteista on Taxxx Oy:lle reklamoitu, mutta Taxxx Oy on toistuvasti kiistänyt vastuunsa ja vedonnut muun muassa siihen, että sen vastuut olisivat jo päättyneet.

Tämän prosessin tarkoituksena on, että oikeus kantajan pyynnöstä vahvistaa, että Taxxx Oy:llä on Rixxxn osalta grynderin asema.

Rixxx on katsonut, että Taxxx Oy:tä voidaan pitää Rixxxn grynderinä. Jos Taxxx Oy on grynderiasemassa, sen vastuut rakennusvirheistä määräytyvät myös sen mukaisesti ja vastuu on lähtökohtaisesti 10 vuotta siitä, kun kohteen hallinto on luovutettu Taxxx Oy:ltä Rixxxlle ja sen osakkeenomistajille. Taxxx Oy on luovuttanut perustamansa asunto-osakeyhtiön hallinnon osakkeiden ostajille kokouksessa 26.6.2012.

Taxxx Oy on kuitenkin kiistänyt, että sillä olisi grynderivastuuta. Grynderin tunnusmerkistöstä ei ole laissa säännöksiä. Niinpä tunnusmerkistö muodostuu oikeuskäytännön kautta. Oikeuskäytännössä grynderiksi katsotaan se, joka
- perustaa asunto-osakeyhtiön
- käyttää päätäntävaltaa rakentamisen osalta (itsekontrahointi)
- myy asunto-osakeyhtiön osakkeita rakennusaikana rakennusaikaa koskevin omistuksenpidätysehdoin ja
- laatii urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön puolesta.

Grynderi voi toimia siten, että grynderi vain omistaa asunto-osakeyhtiön ja myy sen osakkeita. Rakennustyön suorittaa ulkopuolinen pääurakoitsija, joka tekee urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön tai perustajarakennuttajan kanssa (ns. perustajarakennuttaminen). Rakennustyön ei tarvitse olla uudisrakentamista.

Grynderivastuu perustuu lähinnä oikeuskäytäntöön ja sitä on otettu lainsäädäntöön (kuten AsKL) vain osittain. Grynderivastuun taustalla on ostajien suojaaminen grynderin rajoittamatonta määräysvaltaa vastaan sekä myös kuluttajasuojan huomioiminen.

Rixxx on katsonut, että nämä grynderin tunnusmerkit Taxxx Oy:n kohdalla täyttyvät.

Grynderivastuun perussisältö on puolestaan se, että grynderi ei voi vedota itse laatimiensa sopimusjärjestelyiden vastuunrajoitusehtoihin, kuten Taxxx Oy nyt tekee. Tyypillisimmillään se tarkoittaa sitä, että grynderi ei voi vedota esim. YSE:n vastuunrajoitusehtoihin (eli 2 vuoden takuuaikaan). Grynderin vastuu on 10 vuotta siitä, kun kohde on luovutettu osakkeenomistajille. Vastuu on koko 1O vuotta samanlainen kuin YSE:n mukainen takuuajan vastuu eli urakoitsijan vastuun syntymiseen riittää virheen osoittaminen. Ks. KKO 1997:209. Vastuu rakennuksen rakennusteknisestä onnistumisesta ja hyvän rakennustavan mukaisuudesta pitää sisällään sen, että grynderin tulee korjata rakennusaikaiset virheet ja tämä käsittää myös mahdolliset suunnitteluvirheet ja virheet tarvikkeiden valinnassa. Grynderi vastaa myös siitä, että luovutetun yhtiön talous on sen mukainen kuin on ilmoitettu. Ks. myös KKO 1981 11 99 ja KKO 1982 11 35.

Grynderillä on ammattilaisen vastuu hankkeen onnistumisesta ostajia kohtaan.

Koska tässä tapauksessa 1) Taxxx on perustanut Rixxxn ja omistanut koko Rixxxn osakekannan eli siis toiminut yhtiön perustajana (perustettu vuonna 2010), 2) tehnyt tai teettänyt rakennusten peruskorjaukset ja käyttänyt niiden osalta yksinomaista päätäntävaltaa, 3) tehnyt Rixxxn asunto-osakkeilla osakekauppoja (Taxxx -> ostaja) rakennusaikana ja 4) vasta rakennushankkeen (tässä tapauksessa rakennusten peruskorjaushankkeen) jälkeen hallitukseen on valittu ensimmäiset ulkopuoliset jäsenet, grynderisäännösten soveltaminen on tässä tapauksessa mahdollista.

Vastaavana ratkaistuna tapauksena kantaja on viitannut esim. Tampereen käräjäoikeuden ratkaisuun 5.1.2009, välituomio 09/55 (asia L 08/6317). Kantaja on viitannut myös Turun hovioikeuden tuomioon 26.5.2000 nro 1157. ·

VASTAUS

Vastaaja on käräjäoikeuteen 29.12.2015 tulleessa vastauksessa kiistänyt grynderinvastuun rakentamisen osalta sekä sen että Taxxx Oy:tä voitaisiin pitää Asunto Oy Nokian Rixxx XX (jatkossa Rixxx tai asunto-osakeyhtiö) perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana. Vastaaja on vastustanut kantajan esittämää oikeudenkäyntikuluvaatimusta.

Vastaaja on vaatinut, että
1) ensisijaisesti kantajan kanne tulee jäljempänä esitetyillä perusteilla kokonaisuudessaan jättää tutkimatta tai
2) toissijaisesti kantajan kanne tulee kokonaisuudessaan hylätä.

Vastaaja on vielä vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluessa ratkaisun antamisesta.

Perusteet

Vastaaja on esittänyt ensisijaisen vaatimuksensa perusteeksi seuraavaa.

Kyseessä olevan vahvistuskanteen voidaan katsoa koskevan vain tuomiolla vahvistettavaksi vaadittavaa tosiasiaa ja sitä ei näin ollen voida kyseisenlaisena ajaa.

Kantajan kanne on myös yksilöimätön. Kantajan vaatimus ei ole riittävän täsmällinen. Tuomioistuin ei voi vahvistaa mitään niin sanottua grynderinvastuuta tai sitä, että vastaajaa voitaisiin pitää kohteen perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana. Asuntokauppalaissa on kylläkin määritelty, mitä laissa tarkoitetaan perustajaosakkaalla, mutta mistään laista ei löydy mitään selkoa siitä, mitä tarkoitetaan grynderillä, perustajaurakoitsijalla tai perustajarakennuttajalla. Mistään ei myöskään ilmene, mitä oikeusseuraamuksiasellaisiksi vahvistamisella voisi olla tai mitä siitä konkreettisesti seuraisi.

Kantajan esiin tuomassa Tampereen käräjäoikeuden 5.1.2009 välituomiossa oikeussuhteen olemassaolo on vahvistettu juurikin sen vuoksi, että asiassa kyseessä oleva muu asia on ollut mahdollista ratkaista. Nyt käsillä olevassa tapauksessa oikeussuhteen vahvistamisesta ei johtuisi mitään. Oikeussuhteen vahvistaminen ei johtaisi minkään muun asian ratkaisemiseen, jolla olisi käsillä olevassa asiassa merkitystä.

Oikeudellinen intressi

Vahvistuskanteen tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon tai ei-olemassaolon vahvistamiseen. Vahvistuskannetta ei voida ajaa yksistään abstraktisesta laintulkintakysymyksestä, esimerkiksi että juttuun sovelletaan tiettyä lakia tai että jollekin säännökselle on annettava tietynsisältöinen tulkinta. Samoin ei myöskään voida vaatia tuomiolla vahvistettavaksi pelkkää tosiasiaa tai tapahtumainkulkua, vaan yleensä näyttökysymystä sellaisenaan eikä liioin abstraktista kokemussääntöä. Vahvistuskannetta ei voida ajaa esimerkiksi sen vahvistamiseksi, että sopimuksesta on poikettu, tietty asiakirja on väärennetty tai että henkilö on ollut sopimusta tehdessään vilpittömässä taikka vilpillisessä mielessä. Pelkästään abstraktisen oikeuskysymyksen tai konkreettisen näyttökysymyksen vahvistamista koskevan tuomion oikeusvoimavaikutuksen ulottuvuutta olisi vaikea määritellä.

Kriteeri, että vahvistuskanteen kohteena on jokin oikeussuhde, tarkoittaa sitä, että kanteessa tulee olla kyse sekä konkreettisista faktoista (oikeustosiseikoista) että niiden juridisesta merkityksestä. Esimerkiksi väärennetyksi väitettyä velkakirjaa koskevan vahvistuskanteen tulee kohdistua paitsi väärennyksen myös sen juridisen merkityksen vahvistamiseen, esimerkiksi ettei kantajana oleva velallinen väärennyksen vuoksi ole maksuvelvollinen. Toinen asia on, että jos oikeuskysymys on selvä, jutun lopputulos riippuu de facto yksin siitä, miten tuomioistuin arvioi näyttökysymystä. Ja vastaavasti voi vahvistuskanteen "ytimenä" olla yksin laintulkintaongelma faktojen ollessa riidattomia.

Kantajan kanteessaan vetoamissa oikeustapauksissa on molemmissa ollut vahvistuskanteen lisäksi jokin muu konkreettinen oikeuskysymys sekä siihen liittyvä vaatimus. Oikeustapauksissa on perustajaosakkaan aseman lisäksi ratkaistu myös jokin konkreettinen asiaan liittyvä vaatimus. Kysymys perustajaosakkuudesta on nimenomaisesti ollut yksi kanteen vaatimukseen liittyvä näyttökysymys, jonka oikeus on ratkaissut. Kantajan nyt esittämässä vahvistuskanteessa on kyse kuitenkin pelkästään konkreettisesta näyttökysymyksestä, jolla halutaan vahvistaa perustajaosakkaan asema vastaajalle.

Vahvistusintressi jää tässä tapauksessa epäselväksi. Oikeuskirjallisuudessa tätä intressiä on käsitelty muun muassa siten, että kantajan väittämän vahvistusintressin tulee olla sillä tavoin ajankohtainen, että hänelle olisi jo annettavissa lopullista oikeussuojaa. Oikeussuhteen olemassaoloa tai ei-olemassaoloa ei voida vaatia kanteella vahvistettavaksi ennen kuin itse vahvistusintressi on käynyt lopulliseksi. Tapauksessa grynderin vastuun vahvistaminen Taxxx Oy:lle ei kuitenkaan johtaisi oikeustilan muutokseen myöhemmin kuvattavalla tavalla.

Oikeussuojan tarve on oikeuskäytännössä vakiintunut ehdoton prosessinedellytys, joka ei kuitenkaan perustu kirjoitettuun lakiin. Kun jo perustuslain 21 §:n mukaan jokaisella on oikeus saada asiansa käsitellyksi tuomioistuimessa, tämän kaltaista kanteen nostamisen rajoitusta on tulkittava suppeasti. Tässä jutussa kantajalla ei ole, eikä se ole esittänyt, mitään sellaista oikeussuojan tarvetta, joka täyttäisi ehdottoman prosessin edellytyksen vaatimuksen. Vahvistuskanteen sisältönä viime kädessä on, että vahvistamisesta itsestään seuraa jotakin konkreettista. Kantajan vaatimasta vahvistamisesta ei seuraa yhtikäs mitään ja näin ollen kanne tulee jättää tutkimatta.

Vastaaja on 18.4.2016 pyytänyt saada vielä lausua kanteen tutkimisen edellytyksistä ja toimittanut käräjäoikeudelle 28.4.2016 paitsi muuta sitä koskevan lausuman, jossa todennut seuraavaa.

Kanteen tutkimisen edellytyksistä

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n mukaan, jos kanteen ratkaiseminen riippuu samassa oikeudenkäynnissä käsiteltävän muun kanteen ratkaisemisesta, tuomioistuin voi ratkaista erikseen tuomiolla viimeksi mainitun kanteen (välituomio). Tuomioistuin voi tällöin määrätä, että asian käsittelyä muilta osin jatketaan vasta sen jälkeen, kun välituomio on saanut lainvoiman. Välituomio tarkoittaa siis ratkaisua sellaisesta kannevaatimuksesta tai lopullisen vaatimuksen perusteesta, jonka ratkaisemisesta jutun lopullinen ratkaisu riippuu. Välituomio on siis mahdollista antaa vain asiassa, jossa välituomiolla voidaan saavuttaa jatkoprosessia ajatellen prosessiekonomisia etuja.

Kantaja on esittänyt, että hakee tuomiota asiasta siksi, että myöhemmin nyt vireillä olevasta asiasta ratkaisun saatuaan mahdollisesti neuvottelee tai sopii asian vastaajan kanssa. Taxxx Oy:n kanta asiaan on yksiselitteinen. Sen aikomus ei ole neuvotella tai sopia asiasta kantajan kanssa tämän asian ratkaisemisen jälkeen. Kantajan nostama kanne on epäonnistunut yritys kokeilla kepillä jäätä ja painostaa oikeudenkäynnillä saamaan Taxxx Oy maksamaan jotakin sellaista, mitä kantaja ei ole syystä tai toisesta saanut sen varsinaiselta sopimuskumppanilta. Samasta syystä kantaja ei ole tässä oikeudenkäynnistä esittänyt lainkaan mitään vaatimusta Taxxx Oy:tä kohtaan.

Asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Tuomioistuin ei saa perustaa tuomiota sellaiseen seikkaan, johon asianosainen ei ole vedonnut. Hallituksen esityksessä 137/1945 on käsitelty oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:ä. Sen mukaan "jokainen tuomio perustettakoon syihin ja lakiin eikä mielivaltaan ... Älköön hän panko päätökseensä mitään, joka ei oikeastaan asiaan kuulu, älköönkä myöskään antako aihetta uuteen oikeudenkäyntiin ..." Tuomioistuimen ei tule esimerkiksi tehdä arvailuja siitä, että tuleeko kantaja myöhemmin nostamaan kanteen jostakin asiasta, koska se ei ole millään lailla oikeudenkäynnin kohteena. Riidatonta tässä asiassa on se että mitään varsinaisia vaatimuksia ei ole esitetty. Arvioidessaan kanteen tutkimisen edellytyksiä, tuomioistuimen tulee ottaa ratkaisunsa perustaksi ainoastaan kyseinen riidaton tosiseikka.

KANTAJAN LAUSUMA

Kantaja on vastaajan vastauksen johdosta 5.2.2016 käräjäoikeudelle toimittamassaan lausumassa lausunut kanteen tutkimisen edellytyksistä seuraavaa.

Oikeudellinen intressi

Vastauksessa on katsottu, että taloyhtiö ei ole esittänyt mitään sellaista oikeussuojan tarvetta, joka täyttäisi ehdottoman prosessinedellytyksen vaatimuksen. Kantaja on myöntänyt sen, että oikeudellinen intressi on aina prosessin ehdoton edellytys. Kantajan käsityksen mukaan tämä oikeudellinen intressi kantajalla on tässä asiassa kuitenkin olemassa.

Kantajan käsityksen mukaan sillä on hyvä näyttö Taxxx Oy:n rakennuttaman kohteen lukuisista rakennusvirheistä. Taxxx Oy on kuitenkin koko ajan torjunut siihen kohdistetut vaatimukset nimenomaan sillä perusteella, että vaatimusten esittäminen on jo vanhentunut kahden vuoden määräajan puitteissa.

Tuossa väitteessään vanhentumisesta Taxxx Oy on kantajan mukaan oikeassa, jos Taxxx Oy:n asemaa arvioidaan Rakennusurakan yleisten ehtojen (ns. YSE ehdot) perusteella, mihin Taitokaan Oy väitteellään tietenkin pyrkii. Jos sen sijaan Taitokaan Oy:n katsotaan toimineen asiassa perustajana (lähinnä perustajarakennuttajana), siihen sovelletaan 10 vuoden vastuuaikaa, kuten haastehakemuksessa on esitetty. Tuossa tapauksessa vanhentumisväite ei voi menestyä.

Taloyhtiön näkemyksen mukaan Taitokaan Oy:n vanhentumisväite ratkeaa vain sen perusteella, kun tuohon keskeiseen riitakysymykseen (ts. onko Taitokaan Oy perustajan asemassa oleva subjekti vai ei) saadaan käräjäoikeuden ratkaisu. Jos käräjäoikeus katsoo, että Taitokaan Oy ei ole grynderin asemassa, taloyhtiön käsityksen mukaan asiaa on turha muilta osin enää jatkaa. Jos sen sijaan käräjäoikeus katsoo, että Taxxx Oy on grynderin asemassa, taloyhtiön näkemyksen mukaan siitä seuraa todennäköisesti se, että Taxxx Oy ja kantaja neuvottelevat kohteen korjaamiseen liittyvistä jatkotoimista keskenään oikeuden ulkopuolella.

Näin ollen tuon oikeussuhteen vahvistamisella on kantajalle suuri merkitys. Vahvistuskanteella pyritään samalla pienentämään tämän prosessin kokoa ja kustannuksia verrattuna siihen, että asiassa esitettäisiin samalla korjausvaatimus virhenäyttöineen. Menettelyjärjestys on siis samalla puolin ja toisin prosessiekonominen.

Tässä suhteessa tilanne on sama kuin esimerkkinä annetussa tapauksessa (Tampereen käräjäoikeus 5.1.2009, välituomio 09/55). Siinäkin annettiin ratkaisu riitakysymyksestä, onko myyjä toiminut grynderinä ja käyttänyt perustajarakennuttajalle kuuluvaa määräysvaltaa sekä luovuttanut osakkeita rakennusvaiheen aikana. Tuomiossa käräjäoikeus nimenomaan vahvisti tuon oikeussuhteen ja totesi, että myyjä oli toiminut grynderinä ja käyttänyt perustajarakennuttajalle kuuluvaa määräysvaltaa. Tätä samaa ratkaisumallia haetaan tässä.

Kannevaatimuksen yksilöimättömyys

Vastauksessa on katsottu, että kannevaatimus on yksilöimätön.

Vastaajan mukaan tuomioistuin ei voisi vahvistaa ns. grynderinvastuuta tai sitä, että vastaajaa voitaisiin pitää perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana.

Tältä osin kantaja on puolestaan viitannut myös edellä mainittuun Tampereen käräjäoikeuden tuomioon; sen perusteella vaikuttaisi siltä, että käräjäoikeuden on mahdollista tuollainen vahvistus antaa.

Vastaaja on sinänsä oikeassa todetessaan, että noissa esimerkkinä käytetyissä tapauksissa on vahvistamisen lisäksi ollut kyse
konkreettisesta vaatimuksesta. Tämä pitää paikkansa. Mutta kyse on kuitenkin ollut käräjäoikeuden antamasta itsenäisestä ratkaisusta, välituomion muodossa annetusta vahvistuksesta, jolla oikeussuhteen olemassaolo on vahvistettu riippumatta siitä, mistä muusta asiassa on samalla ollut riitaa. Nyt käsillä oleva asiakaan ei muuksi muuttuisi, vaikka samalla olisi mukana konkreettinen oikeuskysymys eli esimerkiksi vaatimus siitä, että Taitokaan Oy velvoitettaisiin korjaamaan huoneistojen puuttuvat vikavirtasuojat. Asian käsittely lähtisi kuitenkin liikkeelle siitä, onko Taitokaan Oy:llä siihen velvollisuutta eli onko se toiminut kohteessa perustajavastuulla. Toisin sanoen tuossakin tapauksessa Taitokaan Oy:n asema voitaisiin ensin ratkaista itsenäisellä välituomiolla.

Kantaja on vastaajan käräjäoikeudelle 28.4.2016 toimittaman lausuman johdosta käräjäoikeuteen 9.5.2016 toimittamassaan lausumassa esittänyt kanteen tutkimisen edellytyksistä vielä seuraavaa.

Teoksessa Dan Frände ym. Prosessioikeus (2012) s. 501 - 503 todetaan, että vahvistuskanteen tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon (tai ei-olemassaolon) vahvistamiseen. Tämä tarkoittaa, että kanteessa tulee olla kyse sekä konkreettisista faktoista että niiden juridisesta merkityksestä. Näin ollen esimerkiksi yksistään abstraktisesta laintulkintakysymyksestä, esim. siitä, sovelletaanko juttuun tiettyä lakia, ei voida ajaa vahvistuskannetta. Teoksessa todetaan myös tapauksen KKO 2007:74 osalta: "Ratkaisussaan KKO katsoi, ettei kysymystä siitä, sovelletaanko asian ratkaisuun Suomen vai Belgian lakia, voitu ratkaista erikseen osa- tai välituomiolla. Tämä merkitsee, ettei tällainen kysymys kelpaa myöskään erillisen vahvistuskanteen kohteeksi."

Kääntäen voidaan siis sanoa, että mikäli kysymyksestä voidaan antaa osa- tai välituomio, sitä voidaan ajaa myös vahvistuskanteena.

Vahvistuskanne tähtää yksistään oikeussuhdetta koskevaan vahvistustuomioon, so. tuomioon, joka ei ole täytäntöönpantavissa.

Esimerkiksi väärennetyksi väitettyä velkakirjaa koskevan vahvistuskanteen tulee kohdistua paitsi väärennyksen myös sen juridisen merkityksen vahvistamiseen, so. esimerkiksi ettei kantajana oleva velallinen väärennyksen vuoksi ole maksuvelvollinen.

Vastaava tapaus voisi olla esimerkiksi se, että pyydetäänvelkoja-aseman tai esimerkiksi perillisaseman vahvistamista, vaikka
varsinaista vaatimusta ei vielä tuossa yhteydessä esitetäkään.

Ko. teoksen mukaan vahvistuskanteen nostamisen syy onkin varmuuden saaminen siihen, miten määrättyä tosiseikastoa on oikeudellisesti arvosteltava.

Tilanteita, joissa vahvistuskanne on sallittu, ei ole laissa lueteltu, vaan oikeus ajaa vahvistuskannetta syntyy jo sen johdosta, että viitataan oikeussuhteen olemassaolosta vallitsevaan epävarmuuteen. Tämähän on tilanne tässäkin tapauksessa. Periaatteessa siis epävarmuus riittää siihen, että vahvistuskanne otetaan tutkittavaksi.

Tuon Prosessioikeus-kirjassa esitetyn perusteella kantaja on katsonut, että vahvistuskannetta voidaan ajaa myös pelkän grynderiaseman vahvistamiseksi, vaikka tavallisempaa olisi varmastikin ratkaista grynderin asema suorituskanteen yhteydessä (välituomiolla). Grynderin asemasta on kuitenkin olemassa epävarmuus ja sillä, pidetäänkö tahoa grynderinä, on juridinen merkitys vastaajan vastuun kannalta.

Siteeratussa kirjassa todetaan sekin, ettei suorituskanteen mahdollisuus sellaisenaan estä kantajaa ajamasta pelkästään vahvistuskannetta ao. saamisoikeuden olemassaolosta. Kirjan mukaan tällaiseen välikanteeseen saattaa olla järkevä tarve esim. tapauksessa, jossa suoritusvelvoitteen määrää koskeva todistelu on kallista. Tähänhän kantaja on jo aikaisemmin viitannut.

Lisäksi kantaja on todennut, että käsillä oleva asia ei muuksi muuttuisi, vaikka samalla olisi mukana konkreettinen oikeuskysymys eli esimerkiksi vaatimus siitä, että Taxxx Oy velvoitettaisiin korjaamaan huoneistojen puuttuvat vikavirtasuojat. Asian käsittely lähtisi kuitenkin liikkeelle siitä, onko Taxxx Oy:llä siihen velvollisuutta eli onko se toiminut kohteessa perustajavastuulla. Toisin sanoen tuossakin tapauksessa Taxxx Oy:n asema voitaisiin ensin ratkaista itsenäisellä välituomiolla.

Asian käsittelyjärjestyksestä

Asianosaiset ovat pyytäneet, että käräjäoikeus ratkaisee ensin kirjallisessa menettelyssä kysymyksen puheena olevan grynderinvastuun vahvistamista koskevan kanteen tutkimisen edellytyksistä.

Käräjäoikeus on jäljempänä selostetulla tavalla ratkaissut kysymyksen kanteen tutkimisen edellytyksistä päätöksellä.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Päätöslauselma

Vastaajan vaatimus kanteen tutkimatta jättämisestä hylätään.

Perustelut

Vastaaja on väittänyt, ettei käräjäoikeus voi tutkia pelkkää vaatimusta sen vahvistamisesta, onko vastaaja toiminut rakennuttamassaan kohteessa niin sanottuna grynderinä, ja ettei kantajalla ole sellaista oikeussuojan tarvetta, joka täyttäisi ehdottoman prosessinedellytyksen vaatimuksen. Väite koskee kanteen tutkimisen edellytyksiä ja on siten niin sanottu prosessiväite, joka ratkaistaan päätöksellä.

Kyse on vahvistuskanteesta, jonka tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaoloon tai ei-olemassaoloon. Kantaja on vaatinut kanteessaan tietyn oikeussuhteen vahvistamista eli sen vahvistamista, että vastaaja on toiminut rakennuttamassaan kohteessa grynderinä. Käräjäoikeus katsoo, ettei tällaisen vahvistuskanteen ajaminen edellytä, että samassa yhteydessä tulisi esittää myös suoritustuomioon tähtäävät vaatimukset. Kantajalla on oikeudellinen intressi saada vastaus, joko kielteinen tai myönteinen, vaatimukselleen. Sen perusteella ratkeaa muun muassa rakennuttajan vastuun vanhentumiskysymys, josta asianosaiset ovat eri mieltä. Puheena olevalla vahvistuskanteella ja sillä annettavalla ratkaisulla voidaan nimenomaan saavuttaa jatkoprosessia ajatellen prosessiekonomisia etuja.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajalla on oikeussuojan tarve saada ajaa edellä kerrottu vahvistuskanne. Kanteen tutkimisen edellytykset ovat olemassa.

MUUTOKSENHAKU

Tähän ratkaisuun ei saa hakea erikseen muutosta. Muutosta saa hakea samassa yhteydessä, kun pääasiaan haetaan muutosta.




PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS

TUOMIO

1. osasto

Käräjätuomari L. Tixxx
Käräjätuomari T. Vaxxx
Käräjänotaari M. Lexxx

Annettu kansliassa 31.3.2017 L 15133760

Asia

Perustajaosakkaan eli ns. grynderivastuun vahvistamista koskeva asia

Vireille 12.11.2015

Osaratkaisu

Käräjäoikeus on 22.7.2016 antamallaan päätöksellä (osaratkaisu) ratkaissut kysymyksen kanteen tutkimisen edellytyksistä. Vastaajan vaatimus kanteen tutkimatta jättämisestä on hylätty. Päätökseen saa hakea muutosta pääasiaratkaisun yhteydessä.

Vaatimusket

Asunto Oy Nokian Rixxx XX (Rixxx tai taloyhtiö) on pyytänyt Pirkanmaan käräjäoikeutta vahvistamaan, että Taxxx Oy:llä on perustajaosakkaan vastuu eli niin sanottu grynderivastuu Rixxxn rakentamisen osalta ja että Taxxx Oy:tä voidaan pitää kohteen As Oy Nokian Rixxx XX perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana niin, että sillä on grynderivastuu.

Lisäksi Rixxx on pyytänyt, että Taxxx Oy velvoitetaan korvaamaan sen 27.716,15 euron määräiset oikeudenkäyntikulut, jotka sisältävät 196 euron oikeudenkäyntimaksun, korkoineen.

Rixxx on kiistänyt Taxxx Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteeltaan mutta myöntänyt sen sinänsä määrältään oikeaksi.
Siinäkin tapauksessa, että kanne hylättäisiin, Rixxx on katsonut olevan perusteita sille, että kumpikin osapuoli velvoitetaan pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Perusteet

Rixxx on Taxxx Oy:n perustama asunto-osakeyhtiö. Yhtiö on perustettu vuonna 2010 ja perustamisvaiheessa Taxxx Oy on omistanut Rixxxn koko osakekannan. Taxxx Oy on sittemmin peruskorjauttanut osoitteessa Rixxx XX, Nokia olevat vanhat
kerrostalot (taloja on kaksi kappaletta, joissa on porrashuoneet A-B ja C-D) ja luovuttanut talot Rixxxn omistuksPerustamansa Rixxxn osakkeet, joilla osakkeilla on hallittu kaikkia Rixxxn asuinhuoneistoja, Taxxx Oy on osin rakennustyön aikana, osin sen valmistumisen jälkeen myynyt ulkopuolisille osakkeiden ostajille, joista on tullut hankinnan myötä Rixxxn osakkeenomistajia. Taxxx Oy ei enää omista Rixxxn osakkeita.

Rixxx on omana toiminta-aikanaan joutunut toteamaan, että yhtiön omistamiin taloihin vuosina 2010-2012 Taxxx Oy:n toimesta tehdyt korjaustyöt on tehty huonosti ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Virheistä ja puutteista on Taxxx Oy:lle reklamoitu, mutta Taxxx Oy on toistuvasti kiistänyt vastuunsa ja vedonnut muun muassa siihen, että sen vastuut olisivat jo päättyneet.

Tämän prosessin tarkoituksena on, että oikeus kantajan pyynnöstä vahvistaa, että Taxxx Oy:llä on Rixxxn osalta grynderin asema eli perustajaosakkaan vastuu niin, että se on perustajaosakkaana toteuttanut rakennustyön valitsemallaan tavalla ja on siitä vastuussa.

Perustajaosakas määritellään asuntokauppalain 1 luvun 4 §:ssä mutta ei grynderiä. Asuntokauppalain mukainen määritelmä perustajaosakkaalle on suppeampi kuin grynderin määritelmä.

Rixxx on katsonut, että Taxxx Oy:tä voidaan pitää Rixxxn perustajaosakkaana niin, että sillä on grynderin vastuu. Jos Taxxx Oy on grynderiasemassa, sen vastuut rakennusvirheistä määräytyvät myös sen mukaisesti ja vastuu on lähtökohtaisesti 10 vuotta siitä, kun kohteen hallinto on luovutettu Taxxx Oy:ltä Rixxxlle ja sen osakkeenomistajille. Taxxx Oy on luovuttanut perustamansa asunto-osakeyhtiön hallinnon osakkeiden ostajille kokouksessa 26.6.2012.

Taxxx Oy on kuitenkin kiistänyt, että sillä olisi perustajaosakkaan vastuuta eli ns. grynderivastuuta. Grynderin tunnusmerkistöstä ei ole laissa säännöksiä. Niinpä tunnusmerkistö muodostuu oikeuskäytännön kautta. Oikeuskäytännössä grynderiksi katsotaan se, joka
- perustaa asunto-osakeyhtiön
- käyttää päätäntävaltaa rakentamisen osalta (itsekontrahointi)
- myy asunto-osakeyhtiön osakkeita rakennusaikana rakennusaikaa koskevin omistuksenpidätysehdoin ja
- laatii urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön puolesta.

Grynderi voi toimia siten, että grynderi vain omistaa asunto-osakeyhtiön ja myy sen osakkeita. Rakennustyön suorittaa ulkopuolinen pääurakoitsija, joka tekee urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön tai perustajarakennuttajan kanssa (ns. perustajarakennuttaminen). Rakennustyön ei tarvitse olla uudisrakentamista. Riittää kun se on uudisrakentamiseen verrattavaa rakentamista.

Grynderivastuu perustuu lähinnä oikeuskäytäntöön ja sitä on otettu lainsäädäntöön (kuten AsKL) vain osittain. Grynderivastuun taustalla on ostajien suojaaminen grynderin rajoittamatonta määräysvaltaa vastaan sekä myös kuluttajasuojan huomioiminen.

Rixxx on katsonut, että nämä grynderin tunnusmerkit Taxxx Oy:n kohdalla täyttyvät.

Grynderivastuun perussisältö on puolestaan se, että grynderi ei voi vedota itse laatimiensa sopimusjärjestelyiden vastuunrajoitusehtoihin, kuten Taxxx Oy nyt tekee. Tyypillisimmillään se tarkoittaa sitä, että grynderi ei voi vedota esim. YSE:n vastuunrajoitusehtoihin (eli 2 vuoden takuuaikaan). Grynderin vastuu on 10 vuotta siitä, kun kohde on luovutettu osakkeenomistajille. Vastuu on koko 10 vuotta samanlainen kuin YSE:n mukainen takuuajan vastuu eli urakoitsijan vastuun syntymiseen riittää virheen osoittaminen. Ks. KKO 1997:209. Vastuu rakennuksen rakennusteknisestä onnistumisesta ja hyvän rakennustavan mukaisuudesta pitää sisällään sen, että grynderin tulee korjata rakennusaikaiset virheet ja tämä käsittää myös mahdolliset suunnitteluvirheet ja virheet tarvikkeiden valinnassa. Grynderi vastaa myös siitä, että luovutetun yhtiön talous on sen mukainen kuin on ilmoitettu. Ks. myös KKO 1981 11 99 ja KKO 1982 11 35.

Grynderillä on ammattilaisen vastuu hankkeen onnistumisesta ostajia kohtaan.

Koska tässä tapauksessa 1) Taxxx on perustanut Rixxxn ja omistanut koko Rixxxn osakekannan eli siis toiminut yhtiön perustajana (perustettu vuonna 2010), 2) tehnyt tai teettänyt rakennusten peruskorjaukset ja käyttänyt niiden osalta yksinomaista päätäntävaltaa, 3) tehnyt Rixxxn asunto-osakkeilla osakekauppoja (Taxxx -> ostaja) rakennusaikana ja 4) vasta rakennushankkeen (tässä tapauksessa rakennusten peruskorjaushankkeen) jälkeen hallitukseen on valittu ensimmäiset ulkopuoliset jäsenet, grynderisäännösten soveltaminen on tässä tapauksessa mahdollista.

Vastaavana ratkaistuna tapauksena kantaja on viitannut esim. Tampereen käräjäoikeuden ratkaisuun 5.1.2009, välituomio 09/55 (asia L 08/6317) ja myös Turun hovioikeuden tuomioon 26.5.2000 nro 1157.

VASTAUS

Taxxx Oy on kiistänyt grynderinvastuun rakentamisen osalta sekä sen, että Taxxx Oy:tä voitaisiin pitää Asunto Oy Nokian Rixxx XX (jatkossa Rixxx tai asunto-osakeyhtiö) perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana, ja pyytänyt kanteen hylkäämistä.

Taxxx Oy on vastustanut kantajan esittämää oikeudenkäyntikuluvaatimusta perusteeltaan mutta myöntänyt sen määrältään oikeaksi. Taxxx Oy on puolestaan vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa Rixxxn korvaamaan sen oikeudenkäyntikulujen arvonlisäverottoman määrän 25.966,96 euroa laillisine korkoineen kuukauden kuluessa ratkaisun antamisesta.

Perusteet

Taxxx Oy:llä ei ole grynderin asemaa Rixxxn rakentamisen osalta eikä se ole toiminut perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana. Kyseessä oleva rakentaminen ei ole ollut uudisrakentamiseen verrattavissa olevaa korjausrakentamista.

Taxxxen tarkoituksena ei ole ollut rakentaa uutta vastaavaa rakennusta. Rakennusta ei ole markkinoitu uutta vastaavana eivätkä tehdyt rakennustoimenpiteet tee sitä uutta vastaavaksi.

Perustajaosakas ja grynderi

Kantaja on esittänyt, että grynderin tunnusmerkistöstä ei ole laissa säännöksiä ja että tunnusmerkistö muodostuisi oikeuskäytännön kautta. Näin asia on ollutkin ennen 1.9.1995 voimaantullutta asuntokauppalakia. Kantajan käsitys on siten ajastaan jäljessä. Vuoden 1995 asuntokauppalain myötä "grynderin" asema on otettu lainsäädäntöön siltä osin kuin sillä missään asiassa on oikeudellista merkitystä ja se ilmenee laissa määritellyn perustajaosakas käsitteen kautta. Muilta osin puhekieleen pohjautuvalla käsitteellä "grynderi" ei ole minkäänlaista oikeudellista merkitystä.

Asuntokauppalaki 1 luku 4 § Perustajaosakas

Perustajaosakkaalla tarkoitetaan tässä laissa luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.

Asuntokauppalaki 1 luku 5 § Rakentamisvaihe

Rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.

Perustajaosakkaalla tarkoitetaan asuntokauppalain 1 luvun 4 §:ssä luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana. Rakentamisvaiheella asuntokauppalaissa tarkoitetaan nimenomaan joko kokonaan uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun asuinhuoneiston valmistumisen edeltävää aikaa. Kysymys ei voi olla muusta kuin laissa mainituista ja sen sanamuodon mukaisista tilanteista. Perusteita lain sanamuodon vastaiselle tulkinnalle ei ole olemassa eikä sellaista ole löydettävissä myöskään kyseisen lain esitöistä.

Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en vuonna 2011 päättyneessä remontoinnissa ei ole ollut kysymys uusien asuntojen rakentamisesta eikä myöskään lain tarkoittamasta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Ostajille ei ole väitetty, että asunnot olisivat uudenveroisia eikä niitä ole markkinoitu uudenveroisina. Siten vastaaja ei myöskään ole asuntokauppalain mukainen perustajaosakas.

Taxxx Oy ei ole toiminut tapauksessa rakennuttajana vaan sopimus tehdyistä töistä on tehty kolmannen osapuolen kanssa urakkasopimuksella. Sopimus tehdyistä korjauksista on siis tehty asunto-osakeyhtiön ja kolmannen välillä. Taxxx Oy ei ole toiminut perustajaosakkaanakaan, koska kyseessä ei ole uudisrakentamiseen verrattavissa oleva korjausrakentaminen, eikä Taxxx ole näin ollen voinut omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeita asuntokauppalain tarkoittamassa rakentamisvaiheessa. Taxxx Oy on ollut vain mukana asunto-osakeyhtiö Rixxxn perustamisessa. Taxxx Oy ei ole myöskään toteuttanut rakennuttamista omissa nimissään.

Asunto-osakeyhtiön perustaja ei aina ole samalla rakentaja (grynderi}, vaan rakentamispalvelu hankitaan ammattirakentajalta erillisen urakkasopimuksen mukaisesti. Urakkasopimuksen osapuolina ovat tavallisesti rakentaja ja asunto-osakeyhtiö, joka on myös rakennuttaja, kun asuntokaupassa osapuolina ovat myyjä ja ostaja. Asunto-osakeyhtiön urakkasopimukseen perustuvat oikeudet eivät rajoita tai korvaa ostajan asuntokauppalakiin perustuvia oikeuksia.

Rakentamisvaiheen suojajärjestelmää (Asuntokauppalaki 2 luku) sovelletaan, kun korjausrakentaminen on uudisrakentamiseen rinnastettavaa. Tällaisesta korjausrakentamisesta on kyse silloin, kun kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Käytännössä tämä tarkoittaa rakennuksen kaikkien teknisten järjestelmien uusimista, ei pelkästään huoneistojen peruskorjaamista. Hallituksen esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan selkeästi, että koko rakennuksesta pitää tulla uudenveroinen. Tällaiseen korjausrakentamiseen tarvitaan rakennuslupa. Pelkästään rakennusluvan tarpeellisuuden perusteella ei kuitenkaan voida päätellä, että kysymyksessä on lain tarkoittama korjausrakentaminen. Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta ei ole kysymys silloin, kun joku ostaa vanhan kerrostalon perustettavan tai perustetun asunto-osakeyhtiön lukuun, tekee huoneistoissa huoneistoremontit ja myy tämän jälkeen asuinhuoneistoja eteenpäin.

Rakennusvalvontaviranomainen ei ole myöskään vaatinut Asunto Oy Nokian Rixxxn osalta suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista. Samoihin aikoihin Taxxx on remontoinut nyt kysymyksessä olevan kohteen vieressä täysin vastaavan kohteen Kartanontie 16, jonka osalta kuluttajavirasto on antanut päätöksen, että suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole tarpeen asettaa, koska kysymys ei ole uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Kartanontie 16 tehdyt remontit ovat vastanneet kantajayhtiöön tehtyjä remontteja.

Jos rakentaminen katsottaisiin uudisrakentamiseen verrattavaksi korjausrakentamiseksi, olisi velvollisuus asettaa suorituskyvyttömyysvakuus. Tällaista suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole ollut tarvetta asettaa, koska korjaustoimenpiteet kohteessa eivät ole olleet niin raskaita ja laajoja, että toimenpidettä voitaisiin verrata uudisrakentamiseen. Taxxx Oy:llä ei siis voida katsoa tapauksessa olevan perustajaosakkaan vastuuta, koska kyse ei ole uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Näin ollen Taxxx voi myöskin vedota Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE-ehdot) vastuunrajoitusehtoihin.

Minkäänlaista hallinnan luovutustakaan ei ole voinut tapahtua, kun kyse ei ole uudisrakentamiseen verrattavasta rakentamisesta, joten siltäkin osin kantajan väite on virheellinen. Taloyhtiössä on valittu vain uusi hallitus korjausten päätyttyä ja osakkeiden siirryttyä osakkeenomistajien hallintaan.

Asuntokauppalain 2 ja 4 luvun säännökset tulevat sovellettaviksi vain, jos korjausrakentamisessa on kysymys kokonaiseen rakennukseen tehtävistä raskaista korjauksista, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Tässä asiassa on kyse korjausrakentamisesta, jossa ei ole lainkaan koskettu rakennuksen perusrakenteisiin. Rakennuksessa ei ole remontoitu sen runkoa eikä esimerkiksi katon rakenteita tai muuta tällaista perusrakenteisiin liittyvää, joiden perusteella korjausta voitaisiin pitää uudisrakentamiseen verrattavana.

Koska asuntokauppalain säännökset kuluttajan hyväksi ovat pakottavia, tulee asiassa selvittää, onko kyseisessä kohteessa tehty asuntokauppalain tarkoittama niin perusteellinen remontti, että asiaan soveltuu asuntokauppalain 4 luvun säännökset.

Säännöksen tulkintaan saa johtoa Kuluttajaviraston nettisivuilla olevasta määritelmästä, jonka mukaan, "Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Kyse on tällöin laajoista huoneistojen perusrakenteisiin liittyvistä töistä, jotka sisältävät täydellisen pintaremontin ja kalusteiden uusimisen lisäksi esimerkiksi kattavat sähkö- ja putkityöt sekä uusien kosteiden tilojen ja saunojen rakentamisen".

Kantajan esittämä oikeustapaus (Tampereen KO:n välituomio 09/55) ei muutoinkaan sovellu nyt käsillä olevaan tapaukseen. Kyseisessä tapauksessa asunto-osakeyhtiö ja perustajarakennuttaja olivat solmineet keskenään sopimuksia, joilla perustajarakennuttajan vastuuta oli rajattu. Sopimusjärjestelyt oli tehty aikana, jolloin yhtiö on ollut perustajarakennuttajan hallussa. Kysymys on siis ollut itsekontrahoinnista. Grynderinvastuun perussisältö on, että grynderi ei voi vedota itsensä kanssa tehtyihin sopimusehtoihin. Sopimusehdot kolmannen kanssa ovat kuitenkin eri asia. Käsillä olevassa tapauksessa on kuitenkin kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiö on tehnyt sopimuksia kolmannen eli täysin ulkopuolisen kanssa.

Tampereen KO:n välituomion tuomiolauselmassa on kysymys ollut nimenomaan asuntokauppalain tarkoittaman perustajaosakkaan aseman vahvistamisesta. Kyseisessä asiassa taasen ei ole ollut riitaa siitä, että onko kysymys ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, joka on perustajaosakkaan aseman edellytys, vaan siltä osin asia on ollut riidaton. On merkittävää, että asiassa ei ole ollut kysymys grynderinvastuusta vaan nimenomaisesti asuntokauppalain 1 luvun tarkoittamasta perustajaosakkaan määritelmästä ja vastuusta.

Kantajan viittamassa Turun hovioikeuden päätöksessä 1157 on todettu riidattomasti, että kiinteistölle on tehty huomattavat uudis- ja muutostyöt, Joilla rakennus on muutettu neljän perheen rivitaloasunnoksi. Tässäkin jutussa on siis ollut riidatonta, että kysymys on osaltaan ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta eikä tapaus näin sovellu käsillä olevaan tapaukseen.

Vastaaja on kiistänyt, että kantajan väittämiä korjauksia, jotka eivät ilmene isännöitsijätodistuksesta, olisi tehty tai, jos ne on tehty, ne eivät ole luonteeltaan sellaisia huomattavia korjaus- ja perusparannustöitä, jotka merkittäisiin isännöitsijätodistukseen.

KANTAJAN LAUSUMA

Perustajaosakas ja grynderi

Vastauksessa lähdetään siitä, että Taxxx Oy ei ole ko. kohteessa asuntokauppalain mukainen perustajaosakas. Tätä on perusteltu mm. sillä, että sopimus korjaustöistä on tehty asunto-osakeyhtiön ja kolmannen välillä.

Väite ei pidä paikkansa ainakaan kaikilta osin. Esim. pääurakoitsijan (E) kanssa on tehty sopimus siten, että tilaajana ei ole ollut taloyhtiö vaan Taxxx Oy. Tämä ilmenee mm. vastaanottotarkastuspöytäkirjasta. Toisaalta on muistettava, että jos rakennustyön suorittaa ulkopuolinen pääurakoitsija, grynderirakentamisessa urakkasopimus voidaan tuolloin tehdä tilaajan puolelta joko asunto-osakeyhtiön tai perustajarakennuttajan nimissä. Kantajan tietojen mukaan tässäkin tapauksessa yksi urakkasopimuksista (putkiurakka) on tehty urakoitsijan ja taloyhtiön välillä.

Toisaalta on muistettava, että rakennushankkeen aikana Taxxx Oy on yksin omistanut Rixxxn koko osakekannan. Toisin sanoen se on käyttänyt yksinomaista määräysvaltaa, mikä on yksi grynderin tunnusmerkistöön kuuluva osatekijä. Onpa siis tilaajana ollut taloyhtiö tai Taxxx Oy, päätösvalta on ollut samassa kädessä.

Toisaalta Taxxx Oy on vedonnut siihen, että kyse ei ole ollut uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen.

Tämän osalta on ensinnäkin huomattava, että rakentamisvaiheeksi on terminologisesti hyväksytty muukin kuin uudisrakentaminen, kuten vastaaja on itsekin esittänyt. Tässäkin tapauksessa rakentamisvaiheen aikana kohteeseen on rakennusluvan perusteella tehty mm. joka huoneistoon täydellinen pintaremontti, huoneistojen kalusteet on uusittu, huoneistojen sähköt on uusittu, käyttövesiputket on uusittu, kosteat tilat on laajennettu ja uusittu, joihinkin asuntoihin on rakennettu kokonaan uusi sauna, talojen lämmitysjärjestelmä on uusittu, kohteessa on uusittu mm. olohuoneiden ikkunat ja parvekeovet, parvekkeet on rakennettu uudelleen ja julkisivut on kunnostettu. Taxxxen antamasta isännöitsijätodistuksesta ilmenevien edellä kerrottujen korjausten lisäksi kohteessa on vielä ainakin uusittu kellarikäytävien kattopellit, tehty väliseinien muutoksia ja lisäyksiä väliseiniin autotalleissa ja kellaritiloissa uusittu autotallien pinnat kauttaaltaan ja uusittu valaisimet. Kyse on siis kohteen "raskaista korjauksista" mitä termiä vastaaja käyttää.

Tuon uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla tapahtuneen "raskaan korjausrakentamisen" aikana Taitokaan Oy on yksin omistanut koko asunto-osakeyhtiön osakekannan, mikä on yksi grynderin tunnusmerkistöön kuuluva osatekijä. Se on siis voinut päättää rakentamisen laajuuden ja tason.

Kohteita on markkinoitu uudenveroisina.

Rakennusvalvontaviranomainen ei ole edellyttänyt suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista, koska sellaista ei ole asetettu. Viranomaisen näkemys tai se, mitä kauppakirjaan on merkitty, ei kuitenkaan ratkaise kuluttajan oikeutta ja rakentajan vastuuta. Sillä, mitä naapuritaloissa on tehty, ei myöskään ole merkitystä tässä asiassa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja

K1. Kohteen Rixxx XX-XX rakennuslupa 9.9.2010 § 323, lupatunnus 10-0342-R
K2. Kohteen Rixxx loppukatselmuspöytäkirja 20.12.2011, lupatunnus 10-0342-R (V13)
K3. Kohteen Rixxx LVl-loppukatselmuspöytäkirja 14.12.2011, lupatunnus 10-0342-R
K4. Rixxxn varsinaisen yhtiökokouksen 12.4.2011 pöytäkirja
K5. Yhtiökokouksen 26.6.2012 pöytäkirja
K6. Kirjanpitoaineiston luovutustodistukset 4.12.2012 ja 2.1.2013
K7. Selvitys rakennushankkeen kuluista
K8. Taxxx Oy:n kirje Rixxxlle XX.1.2014
K9. lsännöitsijätodistus 7.6.2012 Asunto Oy Rixxx XX D 30 (V6)
K10.Toimeksiantosopimus Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en ja Ecobuild Oy:n välillä
K11. Toimeksiantosopimus Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en ja Jovest Oy:n välillä
K12. Toinen toimeksiantosopimus Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en ja Ecobuild Oy:n välillä

Vastaaja

V1. Kuluttajaviraston päätös 28.3.2011 KUV/196/41/2011 ja Taxxxen antama selvitys
V2. lsännöitsijäntodistus kohteesta Asunto Oy x
V3. lsännöitsijäntodistus kohteesta Orexx
V4. Kohteen Orexxx remonttiseloste
V5. Luovuttu
V6. lsännöitsijäntodistus 7.6.2012 Asunto Oy Nokian Rixxx XX D 30 (K9)
V7. Kauppakirja Rixxx XX D 30
V8. Myyntiesite Asunto Oy Nokian Rixxx XX
V9. Luovuttu
V10. Luovuttu
V11. Luovuttu
V12. Kuluttaja-asiamiehen linjaus "Rakennuttaja ja vakuuksien asettaminen"
V13. Loppukatselmuspöytäkirja per 20.12.2011(K2)
V14. Rakennuslupahakemus asian KKO 22/2016 kohteessa
V15. Myyntiesite asian KKO 22/2016 kohteessa
V16. Asian KKO 22/2016 kohteen kauppakirja

Henkilötodistelu

Kantaja

1. M. Wattt
2. M. Tuttt
3. A. Hattt

Vastaaja

1. M. Jatttnen
2. A. Sattt

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Asiassa on riidatonta, että Taxxx Oy on perustanut Asunto Oy Nokian Rixxx XX -nimisen asunto-osakeyhtiön ja omistanut ainakin osan aikaa yhtiön koko osakekannan. Asunto-osakeyhtiö on Taxxx Oy:n omistuksen aikana hankkinut rakentamiselle rakentamisvalvontaviranomaisen hyväksymisen. Asunto-osakeyhtiö on myös Taxxxen käyttäessä omistuksensa perusteella määräysvaltaa asunto-osakeyhtiössä tehnyt urakkasopimuksen ulkopuolisen rakennusyhtiön kanssa kiinteistön korjaamisesta. Taxxx Oy on rakentamisen kestäessä tarjonnut osakkeita ostettavaksi kuluttajille.

Asiassa on myös riidatonta, että kohteeseen ei ole asetettu eikä vaadittu suorituskyvyttömyysvakuutta.

Riidatonta on myös, että kohteen kaikissa kauppakirjoissa on todettu, että talo ei ole uusi eikä uuteen rinnastettava ja että talossa tähän mennessä tehdyt remontit eivät ole uudisrakentamiseen verrattavia.

Asiassa on kysymys siitä, onko puheena olevassa Asunto Oy Nokian Rixxx XX:n remontissa ollut kyse asuntokauppalain tarkoittamasta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Osapuolet ovat yhtä mieltä siitä, että jos korjaus katsotaan uudisrakentamiseen verrattavaksi korjausrakentamiseksi, Taxxx Oy:tä on pidettävä asuntokauppalain tarkoittamana perustajaosakkaana ja sillä on niin sanottu grynderivastuu.

Milloin korjausrakentaminen on verrattavissa uudisrakentamiseen?

Sovellettavat säännökset ja niiden esityöt

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Momentin 2 kohdassa käytetty ilmaisu uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on otettu lakiin 1.1.2006 voimaan tulleella asuntokauppalain muutoksella (795/2005). Lain muutosta koskevassa hallituksen esityksessä (HE 21/2005 vp s. 23) on todettu, että ilmaisulla "uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu rakennus" on haluttu selventää aikaisempaa lain määritelmäsäännöstä, jossa käytettiin ilmaisua "korjausrakennettu rakennus". Selvennystä on pidetty tarpeellisena, koska aikaisemman ilmaisun johdosta oli syntynyt käytännössä epätietoisuutta korjausrakentamisen laajuudesta. Määritelmän tarkistuksella ei muutettu asiallisesti aikaisempaa oikeustilaa, sillä myös aikaisemmalla säännöksellä katsottiin tarkoitetun vain uudisrakentamiseen verrattavissa olevia korjaus- ja perusparannustöitä. Tällaisesta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen.

Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan sanotussa laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.

Perustajaosakkaana pidetään asuntokauppalain 1 luvun 4 §:n nojalla mm. sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeet.

Elinkeinoharjoittajalla tarkoitetaan asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi.

Asuntokauppalain 4 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä kuluttajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22 (perusteluiden kappaleet 9, 1Oja 14) mukaan muun muassa rakennuksen ikä, rakennustapa ja aikaisemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mitkä toimet ovat tarpeen rakennuksen saattamiseksi uudisrakentamiseen verrattavaan tasoon. Yleisesti ei voida määritellä toimenpiteitä, joiden tekeminen tai tekemättä
jättäminen ratkaisi sen, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei. Merkityksellistä on se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus.Lisäksi korkein oikeus on antanut merkitystä sille, että asunnon ostaja on voinut ostopäätöstä tehdessään perustellusti arvioida, ettei myytävään huoneistoon eikä rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai jotka aiheuttaisivat huomattavaa haittaa asumiselle.

Toteutettujen korjausten ohella merkitystä on siis myös niillä tiedoilla, jotka myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa.

Näyttö

Kirjallisesta todistelusta

lsännöitsijätodistuksessa (K9, V6) huoneiston D 30 muutostöiksi on merkitty keittiön uusinta 2011, huoneiston sauna ja kylpyhuoneen saneeraus ja vesieristys 2011 ja huoneistokeskuksen vaihto 2011, Taxxx Oy. Rakennusten kunnon kohdalle on merkitty, ettei yhtiöllä ole kunnossapitosuunnitelmaa. Yhtiöllä ei myöskään ole kuntotodistusta. Suoritetuiksi huomattaviksi korjaus- ja perusparannustöiksi on merkitty seuraavaa. Yhteisen leikkialueen rakentaminen, käyttövesiputkien uusinta vesimittarilta asti, pysty- ja hajoitusviemäreiden uusinta, ei pohjaviemäreitä, tonttiviemärin ja tonttivesijohdon uusinta, pohjakerroksen lämpölinjojen ja linjasäätöventtiilien uusinta, valokuituvalmiuden rakentaminen ja yleiskaapelointi (yksi liitäntäpiste), porraskäytävien maalaus, autotallin ovien kunnostus, ulkovalaistuksen uusinta, kellarikäytävien ja varastotilojen seinien maalaus ja lattioiden pinnoitus, saunatilojen ja pesuhuoneen remontointi (C-O-talo), harrastetilan remontointi ja kuntolaitteiden hankinta (A-B-talo), porras- ja kellarikäytävien valaistuksen uusinta, huoneistojen parvekeovien ja
-ikkunoiden uusinta, parvekkeiden korjaus, kaiteiden vaihto ja parvekkeen lasitus, julkisivujen pesu, hiekkapuhallus ja huoltomaalaus, syväkeräysastiat jätteelle ja biojätteelle, pysäköintialueen laajentaminen, uudet lämmitystolpat ja asfaltointi, lämmönvaihtimen uusinta.

Lähivuosien aikana tiedossa oleviksi korjaus- ja perusparannustöiksi on merkitty yhteisen leikkialueen rakentaminen.

lsännöitsijätodistus on päivätty 7.6.2012 ja sen on allekirjoittanut isännöitsijä M. Jatttnen ja hänen allekirjoituksensa alapuolella on Taxxx Oy:n leima.

Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en 26.6.2012 pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirjasta ilmenee, että yhtiön hallinto on luovutettu Taxxx Oy:ltä tuolloin osakkeiden ostajille (K5).

Loppukatselmuspöytäkirjassa 20.12.2011 hakijana on ollut Asunto Oy Nokian Rixxx XX elo Taxxx Oy. Pöytäkirjan on allekirjoittanut rakennustarkastusinsinööri A. Hattt.

Suorituskyvyttömyysvakuudesta ei ole mitään mainintaa.

Kirjallisesta todisteesta K6 ilmenee, että asunto-osakeyhtiön uusi isännöitsijä M. Tuttt on allekirjoittanut 4.12.2012 saaneensa asunto-osakeyhtiön arkiston ja 2.1.2013 kirjanpitoaineiston.

Kirjallisesta todisteesta K7 ilmenee, että Asunto Oy Nokian Rixxx XX A-8 -talojen peruskorjauskustannukset aikavälillä 1.4.2010 - 30.11.2012 ovat olleet 755.941,51 euroa.

Asunto Oy Nokian Rixxx XX huoneistoa D 30 koskeva 8.6.2002 allekirjoitettu kauppakirja (V7) koskee neljän huoneen ja keittiön 92,5 m2 kauppaa, jonka velaton kauppahinta on ollut 175.900 euroa. Kauppakirjan ovat allekirjoittaneet myyjänä Taxxx Oy valtakirjalla A. Saxxx ja ostajana S. Lexxx. Kauppakirjan kohdassa 9 huoneiston kunto, tarpeistoesineet ja saadut tiedot todetaan muun muassa seuraavaa. Ostaja on ennen sitovan ostopäätöksen tekemistä saanut tiedon Asunto Oy:n päättämistä ja yhtiölainalla ja rahastosuorituksilla rahoitetuista yhtiössä jo suoritetuista ja suoritettavista 7.6.2012 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa mainituista korjauksista.

Mainitussa kohdassa on todettu edelleen, ennen sitovan ostopäätöksen tekemistään ostajalle on selvitetty ja ostaja tämän kauppakirjan allekirjoituksella vahvistaa ymmärtäneensä, että rakennus, jossa kaupan kohde sijaitsee, on rakennettu vuonna 1966 ja sen ajankohdan rakennusmääräyksin. Yhtiön omistamaa rakennusta on remontoitu isännöitsijätodistuksessa ja myyntiesitteessä kerrotulla tavalla ja että kyseessä on käytetyn asunnon kauppa. Kaupassa noudatetaan asuntokauppalain 6-luvun säännöksiä. Talo ei ole uusi eikä uuteen rinnastettava. Talossa tähän mennessä tehdyt remontit eivät ole uudisrakentamiseen verrattavia. Kaupan kohteena oleva asunto on remontoitu tai remontoidaan myyjän toimesta ja kustannuksella kauppakirjan liitteenä olevan remonttiselosteen mukaisesti. Ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, joista yhtiössä ei vielä ole tehty päätöstä ja em. tekijät on otettu kauppahintaa määriteltäessä huomioon eli tällaisista toimenpiteistä myytäville osakkeille/huoneistoille aiheutuvista kustannuksista vastaa ostaja.

Kauppakirjan kohdassa 11 todetaan, että myyjän vastuu asunnon laatuvirheestä, oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan.

Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en 1.2.2012 päivätyssä myyntiesitteessä (V8) todetaan, että kattava ja tyylikäs huoneistoremontti kattaa huoneistopintojen lisäksi uusitut keittiöt ja kylpyhuoneet. Kaikki huoneistot varustetaan mm. upealla suihku-höyrykaapilla, "pesutornilla" ja 54 m2, 67 m2, 92,5 m2 huoneistojen keittiöihin asennetaan 20 tuumainen taulu-tv.

Myyntiesitteessä todetaan edelleen, että julkisivun puhdistus ja maalaus, parvekkeiden kunnostus ja lasitus sekä piha-alueiden perusteellinen uusiminen vuonna 2011 ovat jatkoa rakennusten aiemmin suoritettuihin korjauksiin, mm. putkiremontti on tehty vuonna 2011, tarkemmat tiedot yhtiöstä ja suoritetuista remonteista isännöitsijätodistuksessa ja myyntiesitteessä.

Kuluttaja-asiamiehen linjauksessa (V12) todetaan muun muassa seuraavaa. Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisvelvollisuus koskee paitsi uudisrakentamista myös uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista sekä lisärakentamista. Suorituskyvyttömyysvakuus on asetettava ennen kuin asuntoyhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta.

Henkilölodistelusta

Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

M. Tuttt on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut toimineensa puheena olevan asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä joulukuusta 2012 lukien. Tätä ennen isännöitsijänä on toiminut Taxxx Oy:stä M. Jatttnen. Tuttt on asunto-osakkeiden ostajien valitseman hallituksen valitsema isännöitsijä. Tuttt on kertonut allekirjoittaneensa kantajan kirjallisena todisteena 6 olevat luovutusasiakirjat ja kertonut hakeneensa materiaalin Taxxx Oy:ltä, mutta ei muistanut, kuka paperit oli hänelle luovuttanut. Tutttn aloittaessa isännöitsijänä peruskorjaukset olivat valmistuneet, mitään ei ei ollut enää tekeillä. Talot olivat olleet tyhjillään korjauksen ajan. Osakkeiden ostajat ovat olleet ensimmäisiä asukkaita remontin jälkeen. Tuttt on todennut, että isännöitsijätodistuksesta ilmenevien korjausten lisäksi kellarikäytävien kattopellit on uusittu, väliseiniin on tehty muutoksia ja lisäyksiä autotalleissa ja kellaritiloissa, autotallien pinnat on uusittu kauttaaltaan samoin valaisimet on uusittu. Kattoa ei oltu uusittu. Kattoon on sittemmin Tutttn isännöinnin aikana tullut korjaustarve. Huoneistoissa on tehty täydelliset remontit. Kylpyhuoneet on uusitu ja niitä on laajennettu, joihinkin asuntoihin on rakennettu sauna, sähkökeskukset ja kytkimet on uusittu sekä kaikki pinnat. Vain rakennustyylistä voi päätellä, että talojen rakennusvuosi on 60-70-lukujen välillä. Käsittelemättömiä pintoja on rappukäytävissä vain porraspinnat, muuten rappukäytävät on kokonaan kunnostettu. Tutttn mukaan rakennukset olivat korjauksen jälkeen muilta osin paitsi katon osalta uudenveroisia. Tulevista korjaustarpeista ei hänelle oltu kerrottu mitään. Taxxxen antamasta isännöitsijätodistuksesta on ilmennyt vain yhteisen leikkialueen rakentaminen. Lainavastuita korjauksista siirtyi asunto-osakeyhtiölle, mutta Tuttt ei muistanut lainojen määrää. Tuttt oli kuullut, että joitakin sähkönousuja olisi uusittu, mutta ei itse tiedä niistä tarkemmin. Parvekeovien ja -ikkunoiden lisäksi joitakin ikkunoita on uusittu ja niihin, joita ei ole uusittu, on lisätty lisäkehyslasi. Ikkunoita on korjailtu sen jälkeen, kun Taxxx oli luovuttanut kohteen.

M. Wattt on oikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut ostaneensa puheena olevasta kiinteistöstä 27.7.2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla 54,5 m2 kaksion 109.900 euron kauppahinnalla. Wattt on kertonut toimeensa asunto-osakeyhtiön hallituksessa puheenjohtajana viime vuoteen asti ja on nyt hallituksen jäsenenä. Hän omistaa osakkeen B 7 ja autotallin A 6. Kauppaa tehtäessä remontti oli vielä kesken. Asuntoa välittänyt A. Sattt Kotineliöltä edusti Taxxx Oy:tä. Ensin tehtiin esisopimus, jossa oli sopimussakko. Siinä vaiheessa ei ollut olemassa vielä myyntiesitettä. Myyntiesite on tehty Watttsen kaupan jälkeen. Esitteessä näkyy Watttsen vaimon kukkaruukku.

Wattt on asunut Nokialla vuodesta 1965 ja käynyt kohteessa ennen muutostöitä. Watttsen mukaan muutos on valtava. Kohdetta mainostettiin kertomalla, ettei näin kattavasti ole ennen remontoitu ja että remontti on kattavampi kuin naapuritalossa osoitteessa Rixxx 55. Wattt tiesi, että kyse on vanhoista taloista. Watttsen mukaan kaikki pinnat ovat uudenveroisia, aivan kuin menisi uuteen taloon. Sisäovet on korjattu samoin kaikki seinät ja katot, kylpyhuoneet on saneerattu ja laajennettu. Sisäosat olivat talossa aiemmin aivan erilaiset. Ryhmäkeskukset on uusittu, johdot on vaihdettu, ainoastaan syöttö alakerrassa on vanhaa. Kaikki kodinkoneet ovat uudet, jopa taulu-tv tuli kaupan mukana. Watttsen asunnossa kaksi ikkunaa ovat vanhoja, mutta ne on putsattu ja maalattu. Parvekkeen puoleisen seinän ikkuna on uusi, samoin parvekkeen ovi. Parvekkeen lattia on pinnoitettu ja parveke on lasitettu kauttaaltaan, lasituksen alaosat on tummennettu. Kylpyhuoneen lattiat ja seinät on laatoitettu, paitsi yksi seinä, lattiaan on asennettu lattialämmitys. Vesieristys on tehty tietyllä menetelmällä esitteen mukaan. Kylpyhuoneessa on kaikki uudet kalusteet ja pesutorni sekä höyrysuihkukaappi. Keittiössä on kaikki kaapistot ja tasot uusia, samoin lattiat koko huoneistossa. Porraskäytävässä portaitten pinnat ovat vanhoja, mutta kaikki muut pinnat on korjattu ja asennettu liiketunnistinvalaisimet. Talojen julkisivut on huoltomaalattu ja putsattu ja myös tuuletusparvekkeet on lasitettu. Ilmastointia ja sähkönousuja ei ole uusittu, lämpöputket kellarissa on uusittu ja lämmönvaihdin. Jos Wattt olisi ostanut aivan uuden asunnon, ainoa ero asunnon sisällä olisi ollut mainitut kaksi ikkunaa, mutta niihinkin on lisätty kolmas lasi ulkopuolelle metallikehikolla. Watttsen mukaan vastaavan ikäiset asunnot Nokialla ovat hinnaltaan puolet tämän asunnon hinnasta. Tulevista korjauksista ei kerrottu asuntoa myytäessä. Kaikki ovat kehuneet kohdetta upeaksi.

Watttsen mukaan talojen katosta oli todettu, että se on huoltomaalausta vailla. Wattt on lukenut tämän jostakin esitteestä, jonka Jatttnen oli hänelle antanut. Watttsen mukaan, jos konesaumattua kattoa hoidetaan, se kestää 80 - 100 vuotta.

Wattt on kertonut perehtyneensä kauppakirjaan ennen sen allekirjoittamista ja ymmärtäneensä kauppakirjan sisällön. Watttsen vaimo oli ajatellut nähdessään asunnon, ettei heidän elinaikana tarvitse enää tehdä remonttia. Watttsen mukaan remontoitu kaksio samanikäisestä talosta oli maksanut tuohon aikaan n. 60 000 euroa. Wattt ei ole perehtynyt uusien asuntojen hintoihin Nokialla.

Kun katolla huomattiin vuotavia reikiä, alettiin suunnitella koko katon remonttia. Watttsen asunnon laminaatissa todettiin kupruja. Kun sitä korjattiin, todettiin, että sähkönsyöttö oli vanha. Wattt oli ollut tietoinen heti alkuvaiheessa siitä, mihin asti sähköt on korjattu. Hän ei ollut kuvitellutkaan, että syöttöjä olisi uusittu. Rixxx XX:en asunnot olivat kalliimpia kuin remontoidussa naapuritalossa. Ostajille kerrottiin vain, että remonttia on tehty enemmän kuin naapuritalossa, mutta ei erikseen lueteltu, mitä kaikkea enemmän.

A. Hattt on todistajana puhelimitse kuultuna kertonut olevansa rakennustarkastusinsinööri ja toimivansa Nokian kaupungin rakennusvalvojana. Hattt oli suorittanut kohteessa loppukatselmuksen vuonna 2011, mutta ei ole ollut muuten mukana projektissa. Hattt tiesi, että talo on kymmeniä vuosia vanha. Kohdetta käsiteltiin julkisivuremonttina ja sisäpuolen muutostöinä. Rakennuslupa on haettu sisätila- ja julkisivumuutoksille. Sisätiloissa on muutettu seinien paikkoja. Kun Hattt oli käynyt paikan päällä, hänelle oli selvinnyt, että julkisivut ja sisäpinnat on korjattu. Hatttn mukaan korjaus ei vastannut uudisrakentamista. Ei ollut tullut mieleen, että olisi pitänyt vaatia suorituskyvyttömyysvakuutta tässä tapauksessa. Vastaavissa kohteissa ei ole ollut tapana vaatia sellaista. Hattt on todennut, että rakennusvalvonta toimii maankäyttö- ja rakennuslain pohjalta ja asiaa on siltä pohjalta myös arvioitu. Asuntokauppalaki viittaa maankäyttö- ja rakennuslakiin. Koska rakennus on otettu käyttöön 1960-luvulla, rakennusvalvonta on katsonut, että sillä ei ole lakiperusteista velvollisuutta tarkastaa, onko suorituskyvyttömyysvakuutta asuntokauppalain mukaan asetettu.

M. Jatttnen on oikeudessa todistajana kertonut toimineensa puheena olevan kiinteistön isännöitsijänä ennen M. Tuttta. Jatttnen on koulutukseltaan laskentatoimen tradenomi ja hänellä on isännöitsijän ammattitutkinto LKV. Jatttnen on ollut Taxxx Oy:n palveluksessa reilut 13 vuotta ja työskennellyt kiinteistöalalla 14 vuotta. Jatttnen on todennut, että Taxxx Oy oli osakkeenomistajana teetättänyt ne remontit, jotka on merkitty isännöitsijätodistukseen. Rakennukset eivät ole tulleet uudenveroisiksi, mikä ei ole ollut tarkoituskaan. Kauppakirjoissa tai markkinointimateriaalissa ei ole missään väitetty, että kyse olisi uutta vastaavasta kohteesta. Putkiremontti oli tarkoitus tehdä, koska.se haittaa asumista. Kartanotiellä oli toteutettu hieman laajempi remontti, koska siellä vaihdettiin kaikki ikkunat, samoin tehtiin Orielinkatu 55:ssä, joka on naapurustossa ja joka on kuulunut samoihin vuokrataloihin kuin nyt puheena oleva kohde. Lämpöjärjestelmää ei ole kohteessa uusittu, lämmönvaihdin on uusittu vuonna 2006. Lämmönjakojärjestelmää ei ole uusittu muilta osin kuin pohjakerroksessa. Pohjakerroksen muutokset tehtiin putkiremontin yhteydessä. Sähköjärjestelmää ei ole uusittu nousujen tai pääkeskuksen osalta. Huoneistoissa tehdyt kylpyhuoneremontit edellyttivät vikavirtasuojausta ja se toteutettiin huoneistokeskuksissa. Niihin huoneistoihin, joihin tehtiin saunat, tehtiin myös uudet sähkönousut. Kaikki seinät on maalattu ja laminaatit asennettu sekä keittiökalusteet ja -koneet uusittu. Kylpyhuoneissa pinnat on uusittu ja tehty vesieristykset. Kenellekään ei ole väitetty, että vesikatto olisi tiptop. Jatttsen isännöintiaikana katolle tehtiin pieniä paikkauksia, kun siellä huomattiin vuotava reikä. Jos kyseessä olisi ollut uudiskohde, Nokialla sen neliöhinta olisi ollut noin 3.000 euron luokkaa. Tässä kohteessa neliöhinta oli 1.900 euroa isommissa asunnoissa.

Jatttnen on todennut allekirjottaneensa isännöitsijätodistuksen (K9, V6). Jatttsen mukaan kohteessa tehdyt remontit tai ainakin kaikki tärkeimmät on mainittu isännöitsijätodistuksessa. Jatttsen mukaan isännöitsijätodistuksen liitteenä on varmasti ollut hallituksen kunnossapitotarveselvitys. Taloyhtiöllä ei ollut tuolloin pitkän tähtäimen suunnitelmaa. Jatttsen mukaan akuutteja korjaustarpeita ei ollut, mutta koska talo on vuodelta 1966, jotain varmasti oli tulossa, koska kaikilla rakenteilla on jo ikää. Jatttsen mukaan puheena olevan kohteen remonttia ja Kyöstintiellä tehtyä remonttia voi jossakin määrin verrata toisiinsa. Kyöstintiellä tehdyt remontit eivät Jatttsen käsityksen mukaan vastanneet nekään uudisrakentamista.

A. Sattt on oikeudessa todistajana kertonut toimineensa puheena olevien kohteiden välittäjänä vuonna 2011. Hän on toiminut välitysalalla vuodesta 1999 lukien. Satttn mukaan kohde ei vastannut uutta tehtyjen remonttien jälkeen. Satttn mukaan putkiremontti tai kellarin käytävien maalaaminen ei vielä tee kohteesta uutta. Talon kattoa ei korjattu ja sähkö- ja lämmitysjärjestelmää tai ilmastointia ei vaihdettu. Sattt ei väittänyt kenellekään, että kohde olisi uudenveroinen. Lehtimainoksissa, omilla kotisivuilla sekä Etuovella ja Oikotiellä on mainostettu remontoituja asuntoja vuoden 1966 talossa. Sattt ei voi kuvitella, että kenellekään olisi jäänyt sellaista käsitystä, että kyse on uudesta kohteesta. Kohteesta oli esittelyvideokin.

Kauppakirjasta (V7) kysyttäessä Sattt on todennut, että kauppakirjaluonnos on lähetetty 3-4 päivää ennen kaupan tekemistä ostajalle sähköpostitse ja kehotettu lukemaan kauppakirja läpi. Ennen sitä ostajalle on lähetetty isännöitsijätodistus sekä tulos- ja tasetiedot ja energiatodistus ym. Kauppaneuvotteluiden aikana on käyty läpi kauppakirjan sisältöä.

Satttn mukaan uuden vastaavan kohteen hinta Nokialla kyseisenä aikana on ollut 3.100 euroa neliöltä + -5 prosenttia. Neliöhinnat ovat puheena olevassa kohteessa olleet reilusti alle 2.000 euroa neliö, saunallinen 1.900 euroa neliö ja saunaton edullisempi.

Satttn mukaan ostajan on tullut ymmärtää kohteen hinnasta, ettei kyse ole uudesta asunnosta.

Sattt on vielä todennut, että viimeisen kymmenen vuoden aikana hänellä on ollut Taxxxen kohteita myynnissä, mutta ei voida sanoa, että Taxxx käyttäisi Satttä yleisesti välittäjänä. Myös Rixxx XX:ssä oli muita välittäjiä.

Kauppakirjan kohdassa 9 todetusta "ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, joista yhtiössä ei vielä ole tehty päätöstä ja em. tekijät on otettu kauppahintaa määriteltäessä huomioon eli tällaisista toimenpiteistä myytäville osakkeille/huoneistolle aiheutuvista kustannuksista vastaa ostaja", Sattt on todennut, ettei hän osaa yksilöidä, mitkä tulevaisuudessa tehtävät peruskorjaukset ja parannukset on otettu huomioon kauppahinnassa. Se tarkoittaa, että kaikki mahdollinen tuleva. Yleisessä tiedossa on, että rakennuksiin tulee korjauksia. Satttn mukaan uudistuotannon kauppakirja on rakenteeltaan toisenlainen. Kun isännöitsijätodistukseen ei ole kirjattu muita tulevia korjauksia kuin leikkialueen rakentaminen, se tarkoittaa, ettei muita korjauksia ole ainakaan silloin ollut tiedossa. Välittäjä lukee isännöitsijätodistusta kuin "raamattua".

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että puheena olevat rakennukset ovat olleet korjausrakentamisen aikana tyhjillään ja Taxxx Oy on myynyt asunnot otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa saneerauksen jälkeen. Esitetyn selvityksen perusteella korjaus on kohdistunut paitsi rakennuksen sisätiloihin, kuten huoneistoihin, porraskäytäviin ja muihin yleisiin tiloihin, myös vesijohtoihin ja osittain lämpö- ja sähköjärjestelmiin sekä parvekkeisiin, jotka on rakennettu kokonaan uudelleen, ja rakennusten ulkosivujen uudistukseen ja maalaukseen. Pohjakerroksissa lämpölinjojen linjasäätöventtiilejä on uusittu. Lämmönvaihdin on vaihdettu jo vuonna 2006. Ilmastoinnin osalta ilmanvaihtokone on huollettu ja kanavat nuohottu. Sähköjärjestelmän osalta asuntojen sähkökeskukset ja -kytkimet ja katto- ja pistorasiat on uusittu, mikä ei ole edellyttänyt sähkönousujen uusimista. Huoneistojen kosteat tilat on laajennettu ja uusittu ja joihinkin asuntoihin on rakennettu sauna. Huoneistoissa olohuoneiden ikkunat ja parvekeovet on uusittu.

Käräjäoikeus katsoo isännöitsijä M. Tutttn kertomuksen perusteella näytetyksi, että myös ne kantajan ilmoittamat korjaustyöt, jotka eivät ilmene isännöitsijätodistuksesta, on tehty. Taxxx Oy:n leimalla varustetun ja isännöitsijä M. Jatttsen allekirjoittaman 7.6.2012 päivätyn isännöitsijätodistuksen mukaan lähivuosien aikana tiedossa oleviksi korjaus- ja perusparannustöiksi on kirjattu vain yhteisen leikkialueen rakentaminen. Edellä kerrotun perusteella käräjäoikeus toteaa, että tehdyt korjaukset ovat olleet varsin laajamittaisia ja rakennuksen ajanmukaisuuteen ja tulevaan käyttöikään vaikuttavia korjauksia. Taxxx Oy:n on katsonut, että uudisrakentamista vastaan puhuvat paitsi vain ehostamiseen verrattavat korjaustyöt myös kohteen markkinointi ja kauppakirjojen sisältö erityisesti sen kohdat 9 ja 11 ja se, että suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole edellytetty.

Asuntoja on markkinoitu ja ne on myyty Taxxx Oy:n toimesta. Välittäjänä on toiminut Kotineliö Oy:stä A. Sattt, joka on kertonut välittäneensä Taxxxen kohteita viimeisen kymmenen vuoden aikana. Myyntiesite on päivätty 1.2.2012 eli lähes puoli vuotta sen jälkeen, kun oikeudessa kuultu M. Wattt oli ostanut oman asuntonsa. Myyntiesitteessä kerrotaan paitsi, mitä kattava ja tyylikäs huoneistoremontti kattaa, myös julkisivuun, parvekkeisiin, pihaan ja putkiin kohdistuneista korjauksista ja viitataan isännöitsijätodistukseen.

Käräjäoikeudessa on kuultu vain yhtä puheena olevasta kohteesta asunnon ostanutta henkilöä eli edellä mainittua M. Watttta. Hänen kertomuksestaan on uskottavasti käynyt ilmi, että hän ja hänen puolisonsa ovat tehdyistä ja tehtävistä korjauksista saadun tiedon ja kohteiden markkinoinnin perusteella olettaneet voivansa asua ostamassaan asunnossa kaupanteon jälkeen ilman, että talossa täytyy tehdä asumista haittaavia remontteja. Asunnon kauppahinta on vastannut lähes uusien asuntojen kauppahintaa.

Kauppakirjat on laatinut Taxxx Oy:n valitsema edellä kerrottu välittäjä. Ottaen huomioon asuntokauppalain 4 luvun 2 §:n säännös ja se, että rakennuksiin tehdyt korjaukset ovat olleet edellä kerrotulla tavalla laajamittaisia, sekä kohteesta annetut tiedot, käräjäoikeus katsoo, ettei kauppakirjassa todetuilla lainkohtaviittauksilla asuntokauppalain 6 lukuun tai sen 9 ja 11 kohtiin kirjatuilla toteamuksilla siitä, että kyseessä on käytetyn asunnon kauppa ja että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia ja että talo ei ole uusi eikä uuteen rinnastettava, ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa sitä, onko kyse asuntokauppalain tarkoittamasta uudisrakentamiseen verrattavasta rakentamisesta. Kauppakirjan edellä kerrotuilla lausumilla ei voida poissulkea tai vähentää kuluttajan oikeuksia. Tosiasiassa kyse on vanhoista taloista ja käytetyistä asunnoista, joihin on tehty laajamittainen korjaus. Uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen ei tarkoita sitä, etteikö taloihin ja " asuntoihin tulisi tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia. Uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen ei myöskään edellytä, että kaikki taloissa on korjattu tai että asunnot ovat uuden asunnon hintaisia.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Taxxx Oy ei ole huolehtinut tällaisen vakuuden asettamisesta, koska se on lähtenyt siitä, ettei kysymys ole uudisrakentamiseen verrattavasta rakentamisesta. Todistajana kuultu kohteessa loppukatselmuksen tehnyt rakennustarkastusinsinööri A. Hattt on kertonut arvioineensa asiaa maankäyttö- ja rakennuslain pohjalta. Sillä, ettei rakennusvalvonta ole edellyttänyt suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista ei ole myöskään ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa, onko tässä tapauksessa kyse asuntokauppalain tarkoittamasta uudisrakentamiseen verrattavasta rakentamisesta.

Taxxx Oy on verrannut puheena olevaa kohdetta ja siinä tehtyjä korjauksia sen Nokialla Orelinkatu 55:ssä ja Pirkkalassa Kartanontie 16:ssa ja Kyöstintie 2:ssa tekemiin korjauskohteisiin. Taxxx on sen jälkeen, kun Turun hovioikeus on 29.11.2016 antamassaan tuomiossa todennut, että Taxxxen Kyöstintie 2:ssa teettämä korjausrakentaminen on ollut vastoin Pirkanmaan käräjäoikeuden 21.8.2015 antamassa tuomiossa ottamaa kantaa asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla uudisrakentamiseen verrattavaa, luopunut vertaamasta Kyöstintiellä tehtyjä korjauksia nyt puheena olevan kohteen korjauksiin. Käräjäoikeus toteaa, että asia on ratkaistava kussakin tapauksessa kokonaisharkinnan perusteella eikä mainituissa kohteissa suoritetuilla korjauksilla ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa nyt puheena olevaa kohdetta.

lsännöitsijätodistuksesta ja myyntiesitteestä ilmenevien tietojen sekä Tutttn ja Watttsen kertomusten perusteella, vaikkakin kauppakirjoissa on viitattu asuntokauppalain 6 luvun säännöksiin ja todettu edellä kerrotut seikat, käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat voineet perustellusti arvioida, ettei heidän ostamiinsa huoneistoihin eikä rakennuksiin tarvitse tehdä pitkään aikaan uusia korjauksia, jotka olisivat laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittäviä tai aiheuttaisivat merkittävää haittaa asumiselle. Taxxx Oy:n teettämä korjausrakentaminen on siten ollut asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla uudisrakentamiseen verrattavaa. Näin ollen Taxxx Oy on mainitun lainkohdan tarkoittama perustajaosakas.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeus vahvistaa, että Taxxx Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Nokian Rixxx XX:en perustajaosakas.

Taxxx Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Nokian Rixxx XX:lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 27.716,15 euroa korkolain §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Todistajanpalkkio

Taxxx Oy velvoitetaan maksamaan nimeämälleen todistajalle A. Satttlle todistajanpalkkiona 600 euroa.