Liikehuoneisto asumiskäyttöön?

TuHo 28.6.2021 Liikehuoneisto asumiskäyttöön?

Kantaja oli ostanut 28.6.2017 päivätyllä kauppakirjalla myyjältä asunto-osakkeet, joita oli käytetty viimeksi liikehuoneistona. Huoneistossa oli sijainnut parturi-kampaamo. Kantaja oli tiennyt, että suihkun ja saunan rakentaminen huoneistoon vaatii rakennusluvan, koska se oli myös kauppakirjaan kirjattu. Kantaja oli kuitenkin reklamoinut vastaajaa huoneiston virheestä ja vaatinut kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista 4.12.2017 päivätyllä kirjeellä.

Kantajan mukaan huoneisto oli myyty hänelle asuntona, vaikka sitä ei saanut ottaa asumiskäyttöön. Kantajan mukaan kaupan kohde ei vastannut niitä tietoja, jotka siitä oli ennen kaupantekoa annettu. Kiinteistönvälittäjä oli myynyt asuntoa asuinhuoneistona sekä huoneiston käyttötarkoitus oli ollut kauppakirjan mukaan asuminen. Vastaajan tai tämän edustaja oli ollut kantajan mukaan tietoinen siitä, että kantajan tarkoituksena oli saattaa liikehuoneistona käytetty huoneisto takaisin asumiskäyttöön.

Kantaja ei ollut saanut muutostyölle toimenpidelupaa, sillä huoneisto ei täyttänyt asuinkäytössä olevalle huoneistolle esitettyjä vaatimuksia. Kyse ei ollut siitä, etteikö rakentamislupaa saunan ja pesutilojen rakentamiselle olisi saatu, vaan kyse oli siitä, ettei huoneistoa kokonaisuutena saanut ottaa asumiskäyttöön.

Vastaajan mukaan huoneisto oli myyty asuinhuoneiston nimikkeellä, koska se oli yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen sekä viranomaisilta saatujen tietojen mukaan asuinhuoneisto. Vastaaja katsoi, että kantajaa oli informoitu huoneiston käyttötarkoitukseen liittyvistä riskeistä riittävästi. Viimeistään kauppakirjaluonnokseen tutustuessaan kantaja oli tullut tietoiseksi huoneiston asuinhuoneistona käyttämiseen liittyvistä mahdollisista riskeistä.

Asiassa tuli ensin käräjäoikeudessa ratkaistavaksi se, oliko kaupan kohtessa ollut asuntokauppalain tarkoittama virhe.

Käräjäoikeuden mukaan kauppakirjassa ollutta ja kantajalle asunnon käyttötarkoituksesta annettua tietoa siitä, että huoneiston käyttötarkoitus oli asuminen, ei voitu pitää virheellisenä. Käräjäoikeuden mukaan asiassa oli jäänyt näyttämättä, että kantajalle olisi annettu ennen kaupantekoa virheellistä tietoa myydyn huoneiston käyttötarkoituksesta tai että hänelle olisi jätetty antamatta myyjän tiedoksiantovelvollisuuteen tai selonottovelvollisuuteen kuuluvaa tietoa asunnosta.

Kantajan kanteet asiassa hylättiin. Koska myyjää ja välitysliikettä vastaan nostetut kanteet tulivat hylättäviksi, käräjäoikeus ei ottanut kantaa väitetyn virheen seuraamuksena vaadittuihin hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksiin.

Kantaja oli esittänyt valituksessaan hovioikeudelle uuden kirjallisen todisteen. Hovioikeus hylkäsi kantajan valituksen. Hovioikeuden mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi sen, ettei hän ole voinut vedota todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä olisi ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Turun hovioikeus
Päätös
Nro 490
Antopäivä 28.6.2021
Diaarinumero S 20/1566


Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 21.8.2020 nro 35014 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus ym.


Valittaja
J RRR

Vastapuolet
K OOO
TTT Oy LKV


Käsittelyratkaisu

Vaatimus

RRR on valituksessaan nimennyt asiassa uudeksi kirjalliseksi todisteeksi muutosluvan 31.1.2017 ja uudeksi todistajaksi P NNNn, molemmat todistusteemalla "huoneiston käyttötarkoitus on liikehuoneisto voimassa olevan rakennusluvan mukaan".

Perusteinaan uuden todistelun esittämiselle vasta hovioikeudessa RRR on lausunut, että tarve todistelun esittämiselle oli ilmennyt vasta käräjäoikeuden tuomion jälkeen käräjäoikeuden perustettua virheellisesti tuomionsa seikkaan, johon vastapuolet eivät olleet vedonneet, ja virheelliseen päätelmään tosiseikoista. Vastaajat eivät olleet väittäneet, että huoneiston rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus on asuminen. Käräjäoikeuden päätelmä rakennusluvan mukaisesta käyttötarkoituksesta on virheellinen, eikä käräjäoikeus ollut selvittänyt, ovatko osapuolet erimielisiä rakennusluvan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Uusi todistelu vaikuttaa olennaisesti jutun lopputulokseen.

Vastaukset

OOO on vastustanut uuden todistelun esittämistä.

Perusteinaan OOO on lausunut, ettei hänellä ollut ollut tarvetta vedota siihen, että huoneistoa voitaisiin käyttää asuntona, koska huoneistosta olivat puuttuneet
kaikki asuntoon tavanomaisesti kuuluvat tilat ja varusteet, kuten RRRkin oli voinut todeta. Nyt esitetyn todistelun tarpeellisuus oli ollut RRRn arvioitavissa jo käräjäoikeudessa.

TTT Oy LKV on vastustanut uuden todistelun esittämistä.

Perusteinaan TTT Oy LKV on lausunut, että se oli vedonnut jo käräjäoikeudessa siihen, että huoneisto oli rakennusvalvonnan rekisterissä asuinhuoneisto. RRR olisi voinut vedota nyt esittämäänsä uuteen todisteluun jo käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

RRRn uudeksi todisteeksi nimeämän muutosluvan päiväys 31.1.2017 huomioon ottaen hän olisi voinut vedota siihen sekä nimetä P NNNn kuultavaksi todistajana jo käräjäoikeudessa. Arvioitavana siten on, onko RRRlla ollut pätevä aihe jättää vetoamatta mainittuun todisteluun.

Edellä mainitun säännöksen esitöissä (HE 15/1990 vp s. 125-126 ja HE 33/1997 vp s. 56) on katsottu, että asianosaisella olisi pätevä aihe vedota seikkaan tai todisteeseen vasta hovioikeudessa esimerkiksi silloin, jos hän ei vielä alioikeus­ käsittelyn aikana ole ymmärtänyt seikan tai todisteen merkitystä eikä sen voida katsoa johtuneen hänen huolimattomuudestaan. Pätevän aiheen arvioinnissa keskeisenä lähtökohtana on asianosaisen kulloistenkin oikeudenkäyntitoimien moitteettomuus ja huolellisuus (KKO 2019:56, kohta 17).

Prekluusiolla tarkoitetaan asianosaisen velvollisuutta vedota tuomion perusteeksi otettaviin seikkoihin ja todisteisiin viimeistään menettelyn määrävaiheessa sillä uhalla, että vetoamisoikeus on menetetty. Korkeimman oikeuden ratkaisun 2015:51 (kohta 22) mukaan prekluusion tarkoituksena on edistää oikeudenkäynnin varmuutta ja keskittämistä. Lisäksi tavoitteena on vaikuttaa oikeudenkäynnin joutuisuuteen estämällä sen kohteen ja oikeudenkäyntiaineiston hallitsematon laajeneminen oikeudenkäynnin myöhäisessä vaiheessa. Täten prekluusiolla pyritään myös turvaamaan asianosaisten prosessuaalinen tasavertaisuus ja vastapuolen puolustauturnismahdollisuudet. Prekluusiolla muutoksenhakuvaiheessa hovioikeudessa pyritään turvaamaan muun muassa oikeudenkäynnin painopisteen säilymistä käräjäoikeudessa ja siten oikeusastejärjestyksen ylläpitämistä. Toisaalta prekluusion edellytyksiä koskevassa punninnassa on otettava huomioon tarve välttää sitä, että kielto vedota asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisiin seikkoihin ja todisteisiin johtaisi oikeudenmenetyksiin, samoin kuin tarve välttää sitä, että tosiseikkoihin ja todisteisiin vetoaminen ensimmäisessä oikeusasteessa laajenee pelkästään varmuuden vuoksi. Prekluusio muutoksenhakuvaiheessa hovioikeudessa ei saa aiheettomasti estää aineelliseen totuuteen pääsemistä. Korkeimman oikeuden ratkaisun 2015:28 (kohta 7) mukaan uuteen todisteluun vetoamiselta edellytettyä pätevää aihetta arvioitaessa on otettava huomioon prekluusion ristiriitaiset tavoitteet.

Käräjäoikeus on perustellut ratkaisuaan sillä, että huoneiston rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen täytyy olla sama kuin yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus eli asuinhuoneisto, koska isännöitsijäntodistuksesta ei muuta ilmene (s. 30).

Käräjäoikeuden asiakirjoista ei ilmene kummankaan vastaajan vedonneen siihen, että huoneiston rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus olisi asuinhuoneisto, eikä käräjäoikeus ollut kiinnittänyt osapuolten huomiota tähän seikkaan. Kun käräjäoikeus on pitänyt huoneiston rakennusluvan mukaista käyttötarkoitusta asiassa ratkaisevana, sen olisi pitänyt materiaalisen prosessinjohdon keinoin selvittää, mikä on asianosaisten käsitys rakennusluvan mukaisesta käyttö­ tarkoituksesta. Kun käräjäoikeus ei ole näin tehnyt, ratkaisu on ollut asianosaisille yllätyksellinen.

Kun huoneiston rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus ei ole ollut esillä käräjäoikeudessa, RRRlla on ollut pätevä aihe olla vetoamatta edellä mainit­tuun todisteluun jo käräjäoikeudessa, eikä asiassa ole ilmennyt, että vetoamatta jättäminen olisi johtunut hänen huolimattomuudestaan. Tämän vuoksi hovioikeus sallii RRRn vedota hovioikeudessa uutena todisteena muutoslupaan 31.1.2017 ja kuulla uutena todistajana P NNNstä.

Hovioikeus ottaa pääasian ratkaisemisen yhteydessä kantaa RRRn väitteeseen siitä, että käräjäoikeus on perustanut tuomionsa seikkaan, johon vastaajat eivät olleet vastustamisensa tueksi vedonneet.

Muutoksenhaku


Tähän ratkaisuun ei saa erikseen hakea muutosta.


Asia on ratkaistu esittelystä.

Hovioikeudenneuvos T HHH
Hovioikeudenneuvos K LLL
Asessori M YYY

Hovioikeuden esittelijä M AAA.

Ratkaisu on yksimielinen.



JÄLJENNÖS
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS 3. osasto
Käräjätuomari E MMM
TUOMIO 20/35014
21.8.2020
L 18/41188


Kantaja / takaisinsaannin vastaaja
RRR J

Vastaaja / takaisinsaannin hakija
OOO K

Vastaaja
TTT Oy LKV

Asia
L 18/41188 Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
L 18/5601 Vahingonkorvaus

Vireille
10.12.2018

Yhdessä käsittely
Asiat L 18/41188 ja L 18/5801 on niiden yhteenkuuluvuuden vuoksi käsitelty oikeudenkäymiskaaren 18 luvun nojalla yhdessä.


L 18/41188 ASIAN KÄSITTELYN AIKAISEMMAT VAIHEET JA TAKAISINSAANTIHAKEMUS
J RRR on 22.2.2018 pannut vireille asuntokaupan purkamista ja kauppahinnan palauttamista koskevan kanteen K OOOia vastaan (asia L 18/5800) sekä samaa asuntokauppaa koskevan vahingonkorvauskanteen TTT Oy LKV:tä vastaan (asia L 18/5801).

Koska K OOO ei vastannut kanteeseen määräajassa, käräjäoikeus ratkaisi asian (L 18/5800) 17.10.2018 yksipuolisella tuomiolla nro 18/43205.

OOO on 10.12.2018 toimittanut käräjäoikeudelle edellä mainittua yksipuolista tuomiota koskevan takaisinsaantihakemuksensa (L 18/41188), jossa hän on pyytänyt asian uudelleen käsittelemistä ja RRR kanteen hylkäämistä kokonaisuudessaan.

Käräjäoikeus on 14.10.2019 päätöksellään 19/38167 määrännyt yksipuolisen tuomion täytäntöönpanon RRR kuulematta keskeytettäväksi väliaikaisesti.


SELOSTUS ASIASTA

RRR (jäljempänä myös ostaja ja kantaja) on 28.6.2017 päivätyllä kauppakirjalla ostanut OOOlta (jäljempänä myös myyjä) Asunto-Osakeyhtiö YYYkatu -nimisen yhtiön osakkeet numerot ***-***, jotka oikeuttavat hallitsemaan 1h + kk käsittävää huoneistoa nro ***, pinta-alaltaan 40 m2 osoitteessa YYYkatu, ***.

TTT Oy LKV (jäljempänä myös välitysliike) on toiminut kaupassa välitysliikkeenä OOOn toimeksiannosta.

Hallinta kaupan kohteeseen on siirtynyt ostajalle 14.7.2017, jolloin myös 88.258,77 euron suuruinen kauppahinta on maksettu.

Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneisto *** oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa 1 h+kk. lsännöitsijäntodistukseen huoneiston käyttö­ tarkoitukseksi on merkitty asunto.

Kaupan kohteena ollutta huoneistoa on viimeksi käytetty liikehuoneistona, huoneistossa on sijainnut parturi-kampaamo. RRR on tiennyt, että suihkun ja saunan rakentaminen huoneistoon vaatii rakennusluvan, se on myös kauppakirjaan kirjattu.

RRR on reklamoinut OOO huoneiston virheestä ja vaatinut kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista 4.12.2017 päivätyllä kirjeellä.


KANNE

Vaatimukset asioissa L 18/41188 ja L 18/5801

RRR on vaatimuksiaan 18.9.2019, 18.2.2020 ja 22.4.2020 täsmentäen vaatinut, että käräjäoikeus

1.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti maksamaan kaupan kohteessa ilmenneen virheen perusteella vahingonkorvausta tai hinnanalennusta 60.000 euroa

1.2 velvoittaa vastaaja K OOOn maksamaan vaatimuskohdassa 1.1 vaaditulle vahingonkorvaukselle tai hinnanalennukselle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta 14.7.2017 lukien 4.1.2018 saakka

1.3 velvoittaa vastaaja K OOOn maksamaan vaatimuskohdassa 1.1 vaaditulle vahingonkorvaukselle tai hinnanalennukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 5.1.2018 lukien

1.4 velvoittaa vastaaja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti K OOOn kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 1.3 vaadittua viivästyskorkoa 18.9.2019 lukien

2.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena pohjakuvan laatimisesta, toimenpideluvan hakemisesta ja suunnitelmia koskevasta työstä yhteensä 2.141,39 euroa

2.2 velvoittaa vastaaja TTT Oy LKV:n maksamaan vaatimuskohdassa 2.1 esitetystä vaatimuksesta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.650 euron osuudelle 11.2.2018 lukien ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 491,39 euron osuudelle haasteen tiedoksiannosta 6.4.2018 lukien

2.3 velvoittaa vastaaja K OOOn yhteisvastuullisesti TTT Oy LKV:n kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 2.2 vaadittua viivästyskorkoa 16.10.2019 lukien.

3.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena asbestikartoituksesta ja -purusta yhteensä 1.872,40 euroa

3.2 velvoittaa vastaaja TTT Oy LKV:n maksamaan vaatimuskohdassa 3.1 vaaditulle vahingonkorvaukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.2.2018 lukien

3.3 velvoittaa vastaaja K OOOn yhteisvastuullisesti TTT Oy LKV:n kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 3.2 vaadittua viivästyskorkoa 16.10.2019 lukien

4.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena rakennusluvan hakemisesta yhteensä 715,60 euroa

4.2 velvoittaa vastaaja TTT Oy LKV:n maksamaan vaatimuskohdassa 4.1 vaaditulle vahingonkorvaukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa haasteen tiedoksiannosta 6.4.2018 lukien

4.3 velvoittaa vastaaja K OOOn yhteisvastuullisesti TTT Oy LKV:n kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 4.2 vaadittua viivästyskorkoa 16.10.2019 lukien.

5.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena purkutöistä yhteensä 705 euroa

5.2 velvoittaa vastaaja TTT Oy LKV:n maksamaan vaatimuskohdassa 5.1 vaaditulle vahingonkorvaukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.2.2018 lukien

5.3 velvoittaa vastaaja K OOOn yhteisvastuullisesti TTT Oy LKV:n kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 5.2 vaadittua viivästyskorkoa 16.10.2019 lukien

6.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena osoitteessa YYYkatu ***, ***, sijaitsevan Asunto-Osakeyhtiö YYYkatu -nimisen yhtiön osakkeiden numerot ***-*** vastikekuluista:
- elokuulta 2017 yhteensä 175,04 euroa,
- syyskuulta 2017 yhteensä 175,04 euroa,
- lokakuulta 2017 yhteensä 175,04 euroa,
- marraskuulta 2017 yhteensä 175,04 euroa,
- joulukuulta 2017 yhteensä 175,04 euroa,
- tammikuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- helmikuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- maaliskuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- huhtikuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- toukokuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- kesäkuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- heinäkuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- elokuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- syyskuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- lokakuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- marraskuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- joulukuulta 2018 yhteensä 175,04 euroa,
- tammikuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- helmikuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- maaliskuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- huhtikuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- toukokuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- kesäkuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- heinäkuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- elokuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- syyskuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- lokakuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- marraskuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- joulukuulta 2019 yhteensä 175,04 euroa,
- tammikuulta 2020 yhteensä 175,04 euroa,
- helmikuulta 2020 yhteensä 175,04 euroa,
- maaliskuulta 2020 yhteensä 175,04 euroa

6.2 velvoittaa vastaajan TTT Oy LKV:n maksamaan viivästyskorkoa vaatimuskohdassa 6.1 esitetyille vaatimuksille seuraavasti:
- vastikkeet aikaväliltä elokuu 2017 - tammikuu 2018, pääoma yhteensä 1.050,25 euroa (175,04 x 6 = 1.050,25); korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.2.2018 lukien,
- vastike helmikuulta 2018, pääoma 175,04 euroa (175,04 x 1 =175,04); korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 6.4.2018 lukien,
- vastikkeet aikaväliltä maaliskuu 2018 - marraskuu 2020 korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden osalta kyseisen kuukauden 4. päivästä lukien

6.3 velvoittaa vastaajan K OOOn yhteisvastuullisesti TTT Oy LKV:n kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 6.2 vaadittua viivästyskorkoa
- vastikkeet aikaväliltä elokuu 2017 - syyskuu 2019 korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.10.2019 lukien
- vastikkeet aikaväliltä lokakuu 2019 - maaliskuu 2020 korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden osalta kyseisen kuukauden 4. päivästä lukien

7.1 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena asunto-osakkeen hankintaa varten otetun lainan:
- perustamismaksun 300 euroa,
- luotontakausmaksun 126 euroa,
- kuukausittaiset maksuerät 2,30 euroa elokuusta 2017 tammikuuhun 2018, yhteensä 13,80 euroa,
- helmikuun 2018 maksuerän 2,30 euroa,
- kuukausittaiset maksuerät 2,30 euroa maaliskuusta 2018
- maaliskuuhun 2020, yhteensä 57,50 euroa,
- kuukausittaiset korkokulut 124,16 euroa elokuusta 2017 tammikuuhun 2018, yhteensä 744,96 euroa,
- helmikuun 2018 korkokulut 124,16 euroa,
- kuukausittaiset korkokulut 124,16 euroa maaliskuusta 2018 maaliskuuhun 2020, yhteensä 3.104,00 euroa;
- oikeudenkäynnin aikana erääntyvät korkokulut. Vuonna 2020 korkokulujen eräpäivät ja määrät ovat seuraavat:
- 30.4.2020 77,55 euroa,
- 31.5.2020 79,87 euroa,
- 30.6.2020 77,04 euroa,
- 31.7.2020 79,34 euroa,
- 31.8.2020 79,08 euroa,
- 30.9.2020 76,00 euroa,
- 31.10.2020 77,99 euroa,
- 30.11.202074,95 euroa,
- 31.12.2020 76,89 euroa

7.2 velvoittaa vastaajan TTT Oy LKV:n maksamaan viivästyskorkoa vaatimuskohdassa 7.1 esitetyille vaatimuksille seuraavasti:
- perustamismaksu 300 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.2.2018 lukien,
- luotontakausmaksun 126 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.2.2018 lukien,
- kuukausittaiset maksuerät 2,30 euroa elokuusta 2017 tammikuuhun 2018, yhteensä 13,80 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 11.2.2018 lukien,
- helmikuun maksuerän 2,30 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 6.4.2018 lukien,
- kuukausittaiset maksuerät 2,30 euroa maaliskuusta 2018 - maaliskuuhun 2020, yhteensä 57,50 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien,
- kuukausittaiset korkokulut 124,16 euroa elokuusta 2017 tammikuuhun 2018, yhteensä 744,96 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 11.2.2018 lukien,
- helmikuun korkokulut 124,16 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 6.4.2018 lukien,
- kuukausittaiset korkokulut 124,16 euroa maaliskuusta 2018 maaliskuuhun 2020, yhteensä 3.104,00 euroa; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien;
- oikeudenkäynnin aikana erääntyvät korkokulut; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien

7.3 velvoittaa vastaajan K OOOn yhteisvastuullisesti TTT Oy LKV:n kanssa maksamaan vaatimuskohdassa 7.2 vaadittua viivästyskorkoa seuraavasti:
- oikeudenkäynnin aikana erääntyvät kuukausittaiset korkokulut 124,16 euroa elokuusta 2017 syyskuuhun 2019; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.10.2019 lukien
- oikeudenkäynnin aikana erääntyvät kuukausittaiset korkokulut 124,16 euroa lokakuusta 2019 lähtien; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien
- muiden vaatimuskohdassa 7.1 esitettyjen vaatimusten osalta; korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.10.2019 lukien

7.4 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena huoneiston myynnistä aiheutuneina kuluina 2.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.5.2020 lukien

7.5 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena huoneiston hankinnasta aiheutuneena varainsiirtoverokustannuksena 1.800 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.5.2020 lukien

7.6 velvoittaa vastaajat K OOOn ja TTT Oy LKV:n yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 28.292,25 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien


Perusteet (asiat L 18/41188 ja L 18/5801)

Huoneisto on myyty RRRlle asuntona, vaikka sitä ei saa ottaa asumiskäyttöön. Kaupan kohde ei vastaa niitä tietoja, jotka siitä on ennen kaupantekoa annettu.

Huoneisto on kiinteistönvälittäjänä toimineen TTT Oy LKV:n puolesta esitelty myytäessä asuinhuoneistona. Samoin huoneiston käyttötarkoitus kauppakirjan mukaan on asuminen. Myyjä tai tämän edustajana toiminut välittäjä on tiennyt, että ostajan tarkoituksena on ollut saattaa liikehuoneistona käytetty huoneisto takaisin asumiskäyttöön.

Ostaja on pian kaupanteon jälkeen alkanut valmistella huoneiston ottamista asuinkäyttöön. Ostaja on tilannut PPP Oy:ltä suunnitelman pohjakuvan laatimiseksi sekä toimenpide- tai rakennusluvan hakemiseksi. Lisäksi ostaja on tilannut huoneistoon tehtäväksi asbestikartoituksen ja -purun GGG Oy:ltä. Ostaja on itse ryhtynyt purkutöihin huoneistossa.

Kun PPP Oy on hakenut muutostyölle toimenpidelupaa, rakennusvalvonnalta on saatu pian tieto, että lupaa huoneiston muuttamiseksi asunnoksi ei myönnetä, sillä huoneisto ei täytä asuinkäytössä olevalle huoneistolle esitettyjä vaatimuksia. Muun muassa kadunpuoleinen äänieristys ei täytä asuinhuoneistolle asetettuja vaatimuksia ja lisäksi huoneisto sijaitsee maan tason alapuolella vilkasliikenteisellä kadulla, mikä on asuinhuoneistolle asetettujen turvallisuussäännösten vastaista.

Toimenpidelupahakemus liikehuoneiston muuttamisesta asuinhuoneistoksi sekä uuden saunan ja pesuhuonetilojen rakentamisesta onkin sittemmin Turun kaupungin rakennus- ja lupalautakunnan 8.2.2018 tekemällä päätöksellä hylätty. Perusteluna on todettu, että poikkeuksia rakentamismääräyksistä ei voida pitää vähäisinä. Asuinhuoneistojen lattia on pääikkunaseinän kohdalla olevan maanpinnan alapuolella, asuinhuoneiston ikkunat suuntautuvat koilliseen, makuuhuoneessa ei ole ikkunaa eikä asuinhuoneessa ole avattavaa ikkunaa. Huoneisto ei siis näiltä osin vastaa rakentamismääräyskokoelman G1 säädöksiä. Kyse ei siis ole siitä, etteikö rakentamislupaa saunan ja pesutilojen rakentamiselle olisi saatu, vaan siitä, ettei huoneistoa kokonaisuutenaan saa ottaa asumiskäyttöön.

OOO eikä välittäjä ole kertonut RRRlle, että huoneistoa ei voi käyttää asuntona. Huoneisto ei myöskään vastaa sovittua. Koska virhe aiheuttaa ostajalle olennaista haittaa, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen virheen johdosta.

RRRlla ei ole ollut käyttöä huoneistolle liikehuoneistona. Omistusaikanaan kantaja ei milloinkaan ole käyttänyt huoneistoa ja heti virheen paljastuttua kantajan tavoitteena on ollut huoneiston omistuksesta luopuminen mahdollisimman nopeassa aikataulussa. Luopuminen oli aluksi ollut tarkoitus toteuttaa kaupan purulla ja sittemmin huoneiston myynnillä. Koska OOO on vastustanut kaupan purkamista, RRR on myynyt OOOlta 28.6.2017 ostamansa huoneiston 20.3.2020. Kauppa on toteutunut 30.000,00 euron kauppahintaan.

Kaupan purkamisen sijaan kantaja vaatii vastaaja OOOlta vahingonkorvausta tai hinnanalennusta kaupan kohteessa ilmenneiden virheiden johdosta. RRR on ostanut huoneiston vastaaja OOOlta 90.000 euron velattomaan kauppahintaan. Virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrä on siten 60.000 euroa.

Huoneiston käypä arvo liikehuoneistona on 30.000 euroa. RRR on kärsinyt 60.000 euron suuruisen vahingon myyjän ja välitysliikkeen antamien virheellisten tietojen johdosta. Kantaja on oikeutettu sanotun suuruiseen korvaukseen yhteisvastuullisesti välitysliikkeeltä ja myyjältä. Se, että kantaja on vaatinut vahingonkorvausta/hinnanalennusta kaupan purun sijaan, ei tarkoita, että virheellisten tietojen perusteella 28.6.2017 sovitun ostohinnan ja huoneiston todellisen käyvän arvon välinen erotus ei olisi kantajan vahinkoa.

RRR ei ole kiinteistösijoittaja eikä RRRlla muutenkaan ole sellaista erityistä ammattitaitoa tai kokemusta, jonka nojalla hänen olisi tullut kyseenalaistaa myyjän ja myyjän lukuun toimineen ammattimaisen välitysliikkeen hänelle kaupanteon yhteydessä antamat tiedot.

Kaupanteon yhteydessä annettuihin tietoihin perustuen kantaja on maksanut huoneistosta asuinhuoneiston kauppahinnan, joka on ollut huomattavasti korkeampi kuin siinä tapauksessa, että huoneisto olisi myyty liikehuoneistona. Myyjä on virheellisen tiedon johdosta saanut huoneistosta sen käypää arvoa selvästi korkeamman hinnan.

Ammattimaisen kiinteistönvälitystoimiston, jollainen huoneiston myynyt TTT Oy LKV on, olisi pitänyt selvittää, voidaanko katutasossa sijaitseva huoneisto ottaa enää asumiskäyttöön. Huoneisto, kuten kaikki sen viereiset maantason huoneistot, ovat toimineet pitkään liiketiloina ja lisäksi niissä on liikehuoneistoille tyypilliset isot ikkunat.

Tämän olisi välittömästi pitänyt kiinnittää ammattimaisen kiinteistönvälitystoimiston huomio. Kiinteistönvälitysliike on toiminut huolimattomasti laiminlyödessään selonottovelvollisuutensa ja varmistuessaan siitä, että huoneistoa voi käyttää asuntona.

Tilanteessa, jossa liikehuoneistokäytössä oleva ja liikehuoneiston ulkoiset tunnusmerkit täyttävä huoneisto asetetaan julkiseen myyntiin asuinhuoneistona, huolellisesti toimivan välitysliikkeen olisi tullut varmistaa, että huoneisto soveltuu asumiskäyttöön. Kun kyseiseen serkkaan ei ole saatu varmuutta, olisi välitysliikkeen huolellisesti toimiessaan tullut myydä kohde liikehuoneistona.

Asuntokauppalain 17 §:n mukaan myyjä vastaa paitsi omasta huolimattomuudestaan, myös huolimattomuudesta hänen puolellaan. Tilanne, jossa myyjä vastaa puolellaan olevan tahon huolimattomuudesta, voi syntyä esimerkiksi, jos kysymyksessä on myyjän käyttämän kiinteistönvälittäjän toimesta annettu virheellinen tieto. Tällaisessa tilanteessa ostaja voi valita, kohdistaako hän korvausvaatimuksensa myyjään, kiinteistönvälittäjään vai molempiin yhteisvastuullisesti. (HE 14/1994 s. 136)

Välitysliikkeen huolimattomuuden johdosta vastaajat OOO ja TTT Oy LKV on velvoitettava korvaamaan kantajalle aiheutuneet seuraavat vahingot yhteisvastuullisesti.

Ostajalle on aiheutunut seuraavat kulut ostajan alkaessa valmistella huoneiston muuttamista takaisin asunnoksi:
- PPP Oy:n työstä aiheutunut lasku 2.141,39 euroa,
- GGG Oy:n lasku 1.872,40 euroa,
- Turun kaupungin rakennusvalvonnan lasku 715,60 euroa ja
- Ostajan itse huoneistossa tekemät purku- ja muut työt, yhteensä 47 tuntia á 15 euroa eli yhteensä 705 euroa.

Lisäksi ostajalle on aiheutunut huoneiston ostamisen rahoittamisesta seuraavat kulut:
- Lainan perustamismaksu 300 euroa,
- Luotontakausmaksu 126 euroa,
- Maksuerät 2,30 euroa/kuukausi, ja
- Korkokulut 124,16 euroa/kuukausi.

Ostaja on maksanut maksueräveloitusta sekä korkokuluja elokuusta 2017 alkaen. Edelleen ostaja on maksanut kaupanteon jälkeisiä vastikkeita 175,04 euroa kuukaudessa elokuusta 2017 alkaen.

RRRlle on aiheutunut 2.000,00 euron suuruinen kustannus huoneiston myyneelle välittäjälle maksetusta palkkiosta. Huoneiston myynti ja siitä aiheutunut välittäjänpalkkio ovat johtuneet RRRn ja OOOn 28.6.2017 solmimaa kauppaa rasittavasta olennaisesta virheestä, jonka seurauksena huoneistoa ei ole voitu käyttää aiotulla tavalla asumiseen.

Ostaessa huoneiston OOOlta 28.6.2017 kantaja on maksanut varainsiirtoveroa 1.800 euroa (2 % * 90.000 € = 1.800,00 €). Asuntokauppaa rasittavan virheen johdosta kantaja ei ole voinut käyttää huoneistoa aiotulla tavalla asumiseen. Tämän johdosta kantaja on jo myyjälle 4.12.2017 osoittamassaan reklamaatiossa vaatinut kaupan purkamista. Kun sekä OOO että välitysliike ovat kiistäneet virhevastuunsa asiassa, kantaja on viivytyksettä nostanut kanteen, jossa kantaja on vaatinut kaupan purkamista ja kantajalle virheen johdosta aiheutuneiden vahinkojen korvaamista. Oikeuskäsittelyn pitkittyessä myyjän passiivisuuden vuoksi kantaja on enempien vastike- ja korkokuluista aiheutuvien vahinkojen välttämiseksi myynyt huoneiston.

Koska kantajan tarkoituksena on heti virheen ilmettyä ollut huoneistosta luopuminen, kantajan maksama varainsiirtovero ja palkkio kiinteistönvälittäjälle ovat kantajalle aiheutuneita ylimääräisiä kuluja, jotka johtuvat kauppaa rasittavasta virheestä.

Huoneisto on ollut myynnissä pitkään jo ennen koronavirusepidemian alkamista. Tarjous, jonka perusteella kauppa lopulta on toteutunut, on saatu jo 10.1.2019 eli huomattavasti ennen koronavirusepidemian alkamista.

Kantajan intressinä on ollut mahdollisimman korkean kauppahinnan saaminen huoneistosta. Huoneiston myyminen alihintaan olisi ollut vahingollista kantajan omien intressien kannalta. Myös huoneiston hankintaa rahoittanut rahoituslaitos OOO, jonka myöntämän lainan vakuutena huoneisto on ollut, on hyväksynyt huoneistosta saadun 30.000 euron tarjouksen. Yksikään asunto-osakeyhtiön osakkaista ei ole käyttänyt yhtiöjärjestyksestä ilmenevää oikeuttaan lunastaa huoneisto sovittuun kauppahintaan.

Kantajalle on vasta purku- ja remonttitöiden alettua selvinnyt, että asuinhuoneistona myyty huoneisto on liikehuoneisto. Huoneiston huonokuntoisuuden, keskeneräisten remonttitöiden sekä liikehuoneistojen vuokrauksessa solmittavien pitkäkestoisten vuokrasopimusten johdosta huoneisto on ollut vuokraustoimintaan kelpaamaton kantajan omistusaikana.

Kantajan vaatiman hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen myötä osapuolet saatettaisiin siihen taloudelliseen asemaan, jossa nämä olisivat olleet, mikäli huoneisto olisi myyty kantajalle liikehuoneistona. Mikäli hinnanalennusta/vahingonkorvausta soviteltaisiin, merkitsisi tämä sitä, että OOO pääsisi taloudellisesti parempaan asemaan kuin tilanteessa, jossa kantajalle olisi annettu oikeat tiedot huoneistosta kaupanteon yhteydessä. Hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen sovitteleminen merkitsisi OOOn rikastumista kantajan kustannuksella.

Kantaja on heti virheen ilmettyä tarjonnut OOOlle mahdollisuutta kaupan purkuun, jolloin kauppaa edeltävä tila olisi voitu palauttaa enemmittä vahingoitta.

Kantajan vaatima hinnanalennus/vahingonkorvaus ei ole kohtuuton eikä asiassa muutenkaan ole edellytyksiä sovitella hinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrää.


VASTAUKSET

Asia L 18/41188

Perusteet

OOO on kiistänyt RRRn vaatimukset ja vaatinut, että kanne hylätään kokonaisuudessaan perusteettomana. Kauppahinnan alennusta/vahingonkorvauksia tulee joka tapauksessa asuntokauppalain 6:29 ja 4:38 perusteella sovitella viidesosaan (1/5).

Lisäksi OOO on vaatinut, että RRR velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 12.554,55 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Huoneisto on myyty asuinhuoneiston nimikkeellä, koska se yhtiöjärjestyksen, isännöitsijätodistuksen sekä viranomaisilta saatujen tietojen mukaan on ollut asuinhuoneisto. Huoneiston käyttötarkoitukseen liittyvästä riskistä on kuitenkin informoitu RRRaa riittävästi.

Asunnossa ei ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-, 2- tai 3- kohdan mukaisia kantajan väittämiä virheitä. OOO on kiistänyt vaatimuksen kohdan 1 perusteen. Määrän osalta OOO on yhtynyt TTT Oy LKV:n lausumassaan vahingon määrästä ja huoneiston arvosta esittämään. Myyntihinta ei vastaa markkina-arvoa, joka OOOn TTT Oy LKV:lta saaman tiedon mukaan on yli 50.000 euroa.

Huoneisto on OOOn omistusaikana ollut käytössä kampaamona ja hän on olettanut kyseessä olevan liikehuoneiston. Tästä hän on myös maininnut välittäjänä toimineelle A PPPlle. PPP on myöhemmin ollut yhteydessä OOOn ja ilmoittanut, että yhtiöjärjestyksen ja isännöitsijätodistuksen mukaan kyseinen huoneisto on asuinhuoneisto. PPP on ilmoittanut varmistaneensa asian myös rakennusvalvonnasta sekä Väestörekisterikeskuksen rakennus- ja huoneistorekisteristä. Näiden vahvistusten jälkeen huoneistoa on ryhdytty myymään asuinhuoneiston nimikkeellä.

Asuntokauppalain 6:17 mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen hänelle virheestä aiheutuneesta vahingosta, jollei myyjä osoita, ettei virhe ole johtunut huolimattomuudesta myyjän puolella. K OOO ei ole antanut huoneistosta virheellisiä tietoja ja hän on myynnin yhteydessä toiminut riittävällä huolellisuudella. Myös hänen puolestaan toiminut välittäjä on ollut riittävän huolellinen tuodessaan esiin huoneiston käyttötarkoitukseen ja sen muuttamiseen liittyvät seikat.

Koska huoneistosta puuttui suihku, PPP oli kertomansa mukaan jo ennen markkinointiin ryhtymistä ollut yhteydessä isännöitsijään tiedustellakseen sieltä, mitä toimia suihkun rakennuttaminen edellyttää. Isännöitsijä oli ilmoittanut PPPlle, että suihkun rakentamiseen tarvitaan toimenpidelupa/rakennuslupa. Isännöitsijä oli tuolloin kertonut PPPlle myös sen, että ikkunat eivät nykyisellään mahdollisesti täytä asuinhuoneistolle asetettuja meluvaatimuksia. PPPn kertoman mukaan hän on kertonut kaikki nämä seikat edelleen kaikille ostajaehdokkaille mukaan lukien RRR.

PPPn OOOlle kertoman mukaan RRR on alan ammattilaisena tiennyt mistä riskeistä PPP hänelle on kertonut ja että kantaja on rakennusalan ammattilaisena itsekin ymmärtänyt nämä riskit.

OOO katsoo, että RRR on jo tarjousvaiheessa saanut riittävät tiedot riskistä ja aiheen omaan selonottoon. Riskeistä ei ole kerrottu RRRlle yksistään suullisesti. Tarjousvaiheessa RRRn tekemään tarjoukseen on kirjattu, että ostajaehdokas on tietoinen siitä, että suihkun tekeminen vaatii rakennusluvan. Lisäksi varsinaiseen kauppakirjaan on tehty siitä merkintä. Lisäksi varsinaiseen kauppakirjaan on tehty merkintä rakennusluvan tarpeellisuudesta ja siitä, että ikkunat eivät mahdollisesti täytä asuinhuoneistolle asetettuja vaatimuksia. Tästä tietoisuudesta huolimatta RRR ei ole vaatinut kauppakirjaan lauseketta siitä, mitä tapahtuu, jos huoneistoa ei saada otetuksi asumiskäyttöön.

Viimeistään kauppakirjaluonnokseen tutustuessaan RRR on tullut tietoiseksi huoneiston asuinhuoneistona käyttämiseen liittyvistä mahdollisista riskeistä. Hän ei ole voinut enää tuossa vaiheessa sokeasti luottaa yhtiöjärjestyksen tai isännöitsijätodistuksen määräyksiin.
RRRn tietoisuutta käyttötarkoitukseen liittyvästä ongelmasta tukee myös OOOlle toimitetun 4.12.2017 päivätyn reklamaation sisältö.

Turun kaupungin rakennus- ja lupalautakunnan 8.2.2018 päiväämässä päätöksessä on todettu, että "Poikkeuksia rakentamismääräyksistä ei voida pitää vähäisinä eikä hakija ole näyttänyt saaneensa poikkeamispäätöstä.". Ostaja ei siis ole käyttänyt mahdollisuuttaan hakea poikkeamispäätöstä asunnon käyttötarkoituksen muuttamiseksi, jonka vuoksi ostajan vaatimukset tulee jo tälläkin perusteella hylätä.
Asiassa on jäänyt selvittämättä olisiko poikkeamislupa voitu saada.

Mikäli hinnanalennus/vahingonkorvausvaatimus kohdassa 1.1 hyväksytään, kohdan 1.2 korkovaatimus tulee joka tapauksessa hylätä kokonaisuudessaan, koska kyse on hinnanalennus/vahingonkorvausvaatimuksesta, ei enää kaupan purusta. Kohdan 1.3 korkovaatimus tulee määrätä alkamaan vaatimuksen tiedoksisaamisesta eli 16.10.2019 lukien.

OOO on kiistänyt vaatimuksen perusteen koskien korvausvaatimusta pohjakuvien laatimisesta, toimenpideluvan hakemisesta ja suunnitelmia koskevista töistä sekä asbestikartoituksesta ja -purusta, rakennusluvan hakemisesta ja purkutöistä aiheutuneista kustannuksista.

OOO on kiistänyt asbestikartoituksesta ja -purusta sekä muusta purkutyöstä aiheutuvat kustannukset (vaatimuksen kohdat 3 ja 5) myös sillä perusteella, että töihin on ryhdytty ennen kuin rakennuslupahakemus on käsitelty. Kantajan on tullut ymmärtää, että rakennusluvan ratkaisevat rakennusvalvontaviranomaiset eikä OOO ole voinut vaikuttaa sen myöntämiseen. Riski rakennusluvan saamisen osalta on jäänyt kantajalle ja kantajalla on ollut velvollisuus minimoida mahdollinen vahinko. OOO on kiistänyt kohdan 5.1. vaatimuksen määrältään selvittämättömänä, muilta osin määriin ei ole huomauttamista.

RRR on peruuttanut vaatimuksensa kaupan purusta. Uusi vaatimus koskee kauppahinnan alennusta. Huoneiston omistusoikeus on siirtynyt kantajalle kaupantekotilaisuudessa ja huoneisto on ollut kantajan hallinnassa siitä lukien. Omistukseen perustuva vastikkeenmaksuvelvollisuus ei ole omistajalle aiheutunutta vahinkoa.

Vastikkeista vastaa huoneiston omistaja myös siinä tapauksessa, että kauppahintaa alennettaisiin. OOO on kiistänyt korvausvaatimuksen vastikekuluista ensisijaisesti tällä perustella. Vastikevaatimusta vastustetaan myös sillä perusteella, että kantajan velvollisuutena on ollut vahingon rajoittaminen esimerkiksi huoneiston vuokraamisella.

Huoneiston omistusoikeus on siirtynyt ostajalle kaupan yhteydessä ja omistusoikeus tulee jatkossakin pysymään kantajalla. Kauppaa varten otetun lainan kustannukset eivät ole sellaista vahinkoa, josta kantajalla olisi oikeus saada korvaus. OOO on kiistänyt korvausvaatimuksen lainanhoitokuluista ensisijaisesti tällä perustella.
OOO on kiistänyt vaaditut korvaukset vastike- ja lainanhoitomenoista toissijaisesti viittaamalla asuntokauppalain mukaisen virheen olemassa olosta lausuttuun.

OOO on kiistänyt perusteeltaan vaatimukset huoneiston myynnistä aiheutuneista kuluista ja huoneiston hankinnasta aiheutuneesta varainsiirtoverokustannuksesta. Nyt kyse on kauppahinnan alentamisesta, jolloin huoneiston omistusoikeus on RRRlla eli tällöin myynnistä aiheutuneet kulut ovat myös RRRn kuluja.

Ostaja on kaupan yhteydessä tullut tietoiseksi huoneiston aikaisemmasta käyttötarkoituksesta ja sen muuttamiseen liittyneistä riskeistä ja hän on siitä huolimatta solminut kaupan selvittämättä asiaa enempää tai tekemättä kauppakirjaan sitä koskevaa klausuulia. Ostaja ei myöskään ole hakenut käyttötarkoitukseen poikkeamislupaa, joten on jäänyt selvittämättä, olisiko käyttötarkoitukseen saatu sitä kautta muutos. OOO katsoo, että ostaja on omalla toiminnallaan/toimimattomuudellaan täten myötävaikuttanut vahingon syntyyn.

Asia L 18/5801

TTT Oy LKV on kaikilta osin vastustanut RRRn kannetta ja vaatinut sen hylkäämistä. Lisäksi TTT Oy LKV on vaatinut, että RRR velvoitetaan korvaamaan sen ilman arvonlisäveron osuutta olevat oikeudenkäyntikulut 8.085,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Perusteet

TTT Oy LKV on suorittanut välitystehtävän ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen ottaen huomioon myös ostajan edut. Välitysliike on täyttänyt sekä selonottovelvollisuutensa että tiedonantovelvollisuutensa. Välitysliikkeen menettelyssä ei ole sellaista virhettä, josta olisi aiheutunut ostajalle korvattavaa vahinkoa.

TTT Oy LKV:n puolesta välitystehtävän on suorittanut LKV A PPP Myyjältä K OOOlta toimeksiannon saatuaan PPP on sekä isännöitsijäntodistuksesta että yhtiöjärjestyksestä saanut tiedon siitä, että kyseinen huoneisto on asuinhuoneisto. Tämän lisäksi PPP on vielä varmistanut asian sekä rakennusvalvonnasta että Väestörekisterikeskuksen rakennus- ja huoneistorekisteristä ja saanut näiltä saman tiedon. Rakennusvalvonta on vielä erikseen tiedustelun johdosta 31.1.2018 vahvistanut, että kyseinen huoneisto on rakennusrekisterissä asuinhuoneistona. PPP lähti markkinoimaan kohdetta yksiönä, jossa ei ole suihkua. Koska asunnosta puuttui suihku, PPP oli jo ennen markkinointiin ryhtymistä yhteydessä isännöitsijään tiedustellakseen siitä, mitä toimia suihkun rakentaminen mahdollisesti edellyttää. PPP varautui siihen, että tulevat ostajaehdokkaat kysyvät tätä. Isännöitsijä ilmoitti, että rakennuslupa/toimenpidelupa tullaan tarvitsemaan ja hän nosti oma-aloitteisesti esiin kysymyksen siitä, että mahdollisesti ikkunat eivät nykyisellään täytä asuinhuoneistolle asetettuja meluvaatimuksia.
Ostajaehdokkaille kuten myös kantajalle PPP kertoi ikkunoihin ja meluvaatimuksiin eli luvansaantiin liittyvästä riskistä.

Kun PPP ainakin kerran kävi kohteessa esittelyssä RRRn kanssa, ilmeni, että RRR suunnitteli asuntoon suihkun rakentamista ja ehkä jopa saunaa. Tässä yhteydessä PPP kertoi uudestaan RRRlle isännöitsijän ilmoituksesta. PPPlle kävi samalla selväksi, että RRR alan ammattilaisena tiesi mistä puhui ja osasi varautua tähän riskiin. RRR on pitkään toiminut yksityisenä elinkeinonharjoittajana toimialalla rakennus- ja maalaus- ja saneeraustyöt.

RRR antoi kohteesta, jonka hintapyyntö oli esitteessä mainitut 98.000 €, tarjouksen 90.000 €. Tarjoukseen on kirjattu, että ostaja on tietoinen siitä, että suihkun tekeminen vaatii rakennusluvan. Kantaja on vastaajan käsityksen mukaan huomioinut rakennuslupaan ja sen edellytyksiin liittyvän riskin tarjouksessa. Vastaaja ei tiedä, selvittikö kantaja tarkemmin lupaedellytyksiä rakennusvalvonnasta tarjousvaiheessa. Ainakin hän oli vastaajan mielestä saanut riittävät tiedot tästä riskistä ja aiheen omaan selonottoon. Myyjä hyväksyi tarjouksen.

Selvyyden vuoksi osapuolet ovat vielä kauppakirjaan tehneet merkinnän siitä, että "Ostaja on tietoinen siitä, että suihkun tekeminen vaatii rakennusluvan. lsännöitsijältä saadun tiedon mukaan ei ole tietoa siitä, täyttääkö ikkunat asuinhuoneiston melutason vaatimuksen.". Lisäksi kauppakirjaan on merkitty ostajalle annettu tieto asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista.

Kantaja on luopunut vaatimasta kaupan purkamista. Tämä tarkoittaa sitä, että kun purkamisen alkuperäinen peruste oli se, ettei huoneistoa voinut käyttää asuntona, niin ilmeisesti tämä syy on poistunut. Lisäksi luopuminen tarkoittaa sitä, että kantajasta on kauppakirjan mukaan tullut huoneiston omistaja 29.6.2017 ja on ollut sitä siitä alkaen ja on sitä edelleen. Huoneiston omistamisesta seuraa automaattisesti vastuu vastikkeista ja rahoituskuluista, joiden määrään myöhemmin esitetty hinnanalennusvaatimus ei vaikuta.

Hinnanalennusvaatimus tulisi ensisijaisesti kohdistaa myyjään.

RRR on ensin tarjonnut asunnosta 90.000 euroa ja sitten ostanut sen mainittuun hintaan. Lausumassaan 18.9.2019 RRR ilmoittaa käsityksensä huoneiston arvosta 40.000 euroa. 20.4.2020 RRR myy huoneiston J VVVlle hintaan 30.000 euroa. Myynti on ollut kantajan oma valinta kuten myöskin myyntiajankohta kesken koronakauden. Hinta ei vastaa markkina-arvoa, joka TTT Oy LKV:n käsityksen mukaan on yli 50.000 euroa.

Ostaja J VVV on toimitilavälitystä harjoittavan yhtiön RRR Oy:n toimitusjohtaa. VVV markkinoi tällä hetkellä ko. huoneistoa vuokrattavaksi kuukausivuokraan 750 euroa. Kun yhtiövastike on 175,04 euroa, on kuukausituotto 574,96 euroa, eli vuosituotto yhteensä 6.899,52 euroa. Kovalla 10 %:n tuotto-odotuksella huoneiston tuottoarvo on siis yli 60.000 euroa.

RRRn käsitys huoneiston arvosta on virheellinen ja vaihtelee sen mukaan, vaatiiko kantaja purkua vai hinnanalennusta. Kantaja on itse halunnut realisoida kohteen hintaan 30.000 euroa eikä hintataso aiheudu kaupankohteen virheestä, kun ostaja on ollut käyttötarkoituksen muuttamiseen liittyvästä riskistä tietoinen.

Kanteessa vahingoksi katsotut lupahakemuskulut, asbestikartoituskustannukset, purkutyöt, vastikekulut sekä hankinnan rahoituskulut liittyvät ostajan itsensä ottamaan ja mieltämään riskiin, josta hän on välittäjän tiedonannon johdosta ja oman asiantuntemuksensa perusteella tullut tietoiseksi. Ostajalla ei sen vuoksi ole oikeutta vedota näihin seikkoihin virheenä. Tämän vuoksi TTT Oy LKV kiistää korvausvaatimukset perusteeltaan. Määrältään niitä ei kiistetä.

RRRn esittämien vastikevaatimusten osalta kantajan velvollisuutena olisi ollut vahingon rajoittaminen eli esimerkiksi huoneiston vuokraaminen kaupasta tähän päivään asti, jolloin sekä vastikkeet 175,04 euroa per kuukausi että korkokulut 124,16 euroa per kuukausi olisivat tulleet katetuksi. Tämä olisi edellyttänyt ainoastaan 300 euron kuukausivuokraa, minkä todennäköisesti olisi saanut, vaikka huoneisto olisi vuokrattu vain varastoksi, toimistoksi tai arkistoksi.

TTT Oy LKV kiistää myynnistä aiheutuvasta välityspalkkiosta 2.000 euroa ja ostosta aiheutuneesta varainsiirtoverosta 1.800 euroa vaaditut korvausvaatimukset perusteeltaan. Välityspalkkio on kantajan omasta myyntipäätöksestä johtuva ja hänen välittäjän kanssa määrällisesti sopima. Varainsiirtovero on lainmukainen velvoite jokaiselle ostajalle riippumatta osakkeen käyttötarkoituksesta eikä se ole syy-yhteydessä kohteen väitettyyn virheeseen. Kummallakaan vaatimuksella ei ole perusteyhteyttä 28.6.2017 solmittuun asuinhuoneiston kauppaan. Kantaja vaatii välittäjältä hinnanalennusta vastaavaa määrää vahingonkorvauksena ja kun hinnanalennus on maksetun hinnan ja kohteen virheettömän arvon erotus, tähän erotukseen ei lueta varainsiirtoveroseuraamuksia tai seuraavan myynnin välityspalkkioita.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

RRR

K 1. Kauppakirja 28.6.2017 [= OOO 2 ja LKV 3]
K 2. TTT LKV:n esite
K 3. Turun kaupungin rakennus- ja lupalautakunnan päätös 8.2.2018 [= OOO 5 ja LKV 4]
K 4. Rakennuslupa-asian valmistelu
K 5. Ostotarjous 10.1.2020
K 6. Kauppakirja 20.3.2020
K 7. Kuvasarja [= OOO 6 ja LKV 2]
K 8. Reklamaatio 4.12.2017 [= OOO 3]
K 9. KVKL Hintaseuranta
K 10. Lunastusilmoitus

OOO
V/1 1. Asunto-osakkeen ostotarjous 15.6.2017
V/1 2. Kauppakirja 28.6.2017 [= kja 1 ja LKV 3]
V/1 3. Reklamaatio 4.12.2017 [= kja 8]
V/1 4. AsOy YYYkadun ja J RRRn yhteinen vastine Turun rakennusvalvonnalle 24.1.2018
V/1 5. Turun kaupungin rakennus- ja lupalautakunnan päätös 8.2.2018
[= kja 3 ja LKV 4]
V/1 6. Kuvasarja[= kja 7 ja LKV 2]
V/1 7. Vastuuhenkilöote [= LKV 5]
V/1 8. Vuokrailmoitus [= LKV 6]

TTT Oy LKV

V/2 1. Kantajan ostotarjous 15.6.2017
V/2 2. Kuvasarja
V/2 3. Kauppakirja 28.6.2017, kohta 7 kappaleet 3 ja 4 [= kja 1 ja OOO 2)
V/2 4. Turun kaupungin rakennus- ja lupalautakunnan päätös 8.2.2018 [kja 3 ja OOO 5]
V/2 5. Vastuuhenkilöote [= OOO 7]
V/2 6. Vuokrailmoitus [= OOO 8]

Henkilötodistelu

RRR

J RRR todistelutarkoituksessa
I AAA, LKV
J VVV

OOO

K OOO todistelutarkoituksessa
A PPP, LKV
J OOO, AKA


TTT Oy LKV

A PPP, LKV
J OOO, AKA


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

RRR on perustanut kanteensa siihen, että hänelle on myyty huoneisto asumiskäyttöön varmistumatta siitä, että huoneistoa saa käyttää asuntona, minkä johdosta hän on kohdistanut myyjään ja välitysliikkeeseen hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta koskevat vaatimuksensa.

Lähtökohta

Asiassa tulee ensin ratkaistavaksi, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain tarkoittama virhe. Mikäli tähän kysymykseen vastataan myöntävästi, tulee selvitettäväksi myyjään ja välitysliikkeeseen kohdistettujen hinnanalennuksen ja/tai vahingonkorvauksen peruste ja määrä.
Kysymyksessä olevassa tapauksessa väite välitysliikkeen huolimattomuudesta perustuu siihen, että välittäjä on laiminlyönyt selvittää rakennusvalvontaviranomaiselta, voiko huoneistoa käyttää asumiseen ja sitä kautta myös myyjän vastuusta edustajansa menettelystä. Asuntokauppalaissa ei ole vallintavirhettä koskevaa säännöstelyä toisin kuin maakaaressa. Vallintavirheessä kysymys on enimmäkseen kaupan osapuolten vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta julkisen vallan käytöstä. Asuntokauppalain soveltamisen osalta kysymys on siis vallintavirhettä muistuttavasta tilanteesta, joka tulee ratkaistavaksi asuntokaupan laatuvirhettä koskevien säännösten perusteella.

Oikeuskirjallisuudessa Keskitalo (Petri Keskitalo, Käytetyn asunnon kauppa 2017, s. 195) on lausunut, että maakaaresta annetun hallituksen esityksen mukaan maakaari on laadittu siten, että virhe- ja viivästystilanteissa ostajan asema on mahdollisimman samankaltainen siitä riippumatta, sovelletaanko asuntokauppalakia vai maakaarta, eikä asunnonostajan asemaan saisi vaikuttaa se, onko ostettava asunto irtainta tai kiinteää. Asuntokauppalain osalta tilanne on vastaava. Tältä osin asuinkiinteistön kauppaa koskeva lainsäädäntö, lain esityöt, oikeuskäytäntö ja kirjallisuus ovat tärkeitä lähteitä tulkittaessa sitä, onko kaupan kohteessa asuntokauppalain tarkoittama virhe.

Henkilötodistelu ensin ratkaistavan kysymyksen osalta

RRR on kertonut, että hän on koulutukseltaan rakennusmestari ja toimii YIT:llä työnjohtajana ja että hänen osaamisensa on lähinnä rakennusteknistä työnjohtoa. Vuodesta 2005 kuultavalla on ollut toiminimi, jonka toimialana on rakennus-, maalaus- ja saneeraustyöt.

Omalla toiminimellään kuultava ei ole tehnyt rakennustöitä, jotka olisivat edellyttäneet rakennus- tai toimenpidelupaa. Tämä oli toinen asunto-osakkeen kauppa, jonka kuultava on tehnyt. Kuultava ei ole harjoittanut asuntojen ostoa ja eteenpäin myyntiä.

RRR oli 2017-2018 muuttamassa takaisin Turkuun ja osti huoneiston itselleen asunnoksi. Asunnon käyttötarkoituksesta ilmoitettiin, että yhtiöjärjestyksessä voi olla liike- tai asuinhuoneisto, kuultava ymmärsi, että se on ilmoitusluontoinen asia. Väittäjä ilmoitti, että huoneisto on asunto, hän ei kertonut, ettei huoneistoa voi käyttää asuntona. Kauppahinta 90.000 euroa vastasi remontoitavan asunnon neliöhintaa. Jos kuultava olisi tiennyt, että huoneisto ei sovellu asumiskäyttöön, hän ei olisi sitä ostanut. RRR oletti, että muutos asuinhuoneistoksi on mahdollinen, koska huoneisto myytiin asuntona.

Myyjä väitti olleensa yhteydessä rakennusvalvontaan. Taloyhtiön luvalla liikehuoneistoa saa käyttää asuinkäyttöön. Kukaan ei ollut luvannut hänelle, että huoneisto voidaan muuttaa asumiskäyttöön.

Kaupanteon jälkeen rakennuslupaprosessi lähti liikkeelle, kuultava tilasi asbestikartoituksen, purki kalusteet pois ja teki alustavia töitä, jotka eivät vaadi rakennuslupaa. Yhtiöltä tuli ilmoitus, että kuultava voi hakea lupaa. Kuultava oli ollut yhteydessä isännöitsijä LLLiin, jolta oli saanut ohjeita. Kuultava oli ollut yhteydessä isännöitsijään vasta, kun oli ostanut asunnon. Luvan hakemisen yhteydessä ilmeni ongelmia. Huoneisto oli toiminut liikehuoneistona ennen kauppaa. Rakennuslupaa haettaessa ilmeni, että huoneisto on merkitty liikehuoneistoksi, eikä se ole koskaan ollut asuinhuoneisto.

Välittäjän kanssa oli keskusteltu muun muassa huoneiston käyttötarkoituksesta, että suihkun rakentaminen vaati rakennusluvan, eivätkä ikkunat täyttäneet asuinhuoneiston vaatimuksia. Myyjän, K OOOn kuultava tapasi vain kaupanteon yhteydessä, mutta ei muutoin ollut yhteydessä tähän. RRR oli tietoinen ikkunoista, mutta jälkeenpäin ilmeni, että ikkunat eivät olleet määräävä tekijä rakennuslupa-asiassa. Suihkulle ja saunalle olisi saattanut saada rakennusluvan, mutta tämäkään ei olisi antanut lupaa muuttaa huoneistoon asumaan. Rakennusvalvonnan mukaan liikehuoneistoon olisi saanut rakentaa suihkun ja saunan, mutta huoneistoon ei voi muuttaa asumaan. Suurin syy siihen oli huoneiston lattian sijainti maanpinnan alapuolella. Poikkeamislupaa koskeva hakemuskaan ei olisi menestynyt.

OOO on kertonut, että hän oli ostanut huoneiston 2010 joulukuussa sijoituskohteeksi tutulta välittäjältä, joka tarjosi liikehuoneistoa Turusta. Kauppakirjassa huoneiston käyttötarkoitus oli ollut liikehuoneisto.

Riidan kohteena olevassa kaupassa välittäjänä toimi A PPP. Muutaman päivän toimeksiannon sopimisesta PPP oli ilmoittanut, että huoneiston käyttötarkoitus voi olla asuinhuoneisto liikehuoneiston lisäksi. OOO arvelee, että huoneistoa myytiin asuinhuoneistona siitä syystä, että ostajakunta olisi laajempi. Huoneistoa myytiin asuntona, koska PPPn tekemän tarkastustyön jälkeen selvisi, että huoneisto on sekä yhtiön rekisterissä että kaupungin rekisterissä merkittynä asuinkäyttöön.

RRR ja OOO tapasivat kaupantekotilaisuudessa noin puolentoista tunnin ajan. RRR ja PPP puhuivat rakennusluvasta ja sen hakemisesta. RRR kertoi tehneensä paljon tämänkaltaisia projekteja. OOO ei ole luvannut RRRlle, että huoneistosta saadaan kriteerit täyttävä asuinhuoneisto.

Todistaja A PPP on kertonut, että toimii välittäjänä TTT Oy LKV:ssä. Hän on laillistettu kiinteistönvälittäjä ja toiminut välittäjänä noin 13 vuotta. Todistaja on toiminut välittäjänä riidan kohteena olevan huoneiston kaupassa.

OOO oli pitänyt huoneistoa liikehuoneistona. OOO ei ollut koskaan itse käynyt huoneistossa ja tiennyt vain, että siellä oli ollut parturi. Todistaja selvitti asuinhuoneiston käyttötarkoituksen ja kertoi siitä OOOlle.

Huoneistoa markkinoitiin asuntona, koska isännöitsijäntodistuksessa, yhtiöjärjestyksessä, rakennusvalvonnan rekisterissä ja maistraatissa kohde on asunto. Huoneisto on aiemmin toiminut kampaamona, mutta välittäjä ei pitänyt sitä erikoisena, koska asuinnoissa toimii mm. kampaamoja ja hierojia. Todistaja luotti rakennusvalvonnan kirjaukseen käyttötarkoituksesta.

Suihku/sauna ajankohtaistui kaupan yhteydessä, koska RRR halusi rakentaa nämä huoneistoon. Todistaja kysyi asiasta isännöitsijältä, joka vastasi, että sellainen vaatii rakennusluvan. Isännöitsijä mainitsi myös huoneiston ikkunoista, jotka eivät välttämättä täytä asunnon melutasolle asetettuja ehtoja. Suihkun rakentaminen ei ole läpihuutojuttu, aina kun rakennuslupaa vaaditaan, sellainen ei ole läpihuutojuttu. Todistaja kertoi isännöitsijän viestin RRRlle ja kertoi tälle, että lupa pitää hakea suihkulle ja mahdollisesti ikkunoille.

Todistaja ei muista, miten RRR reagoi, mutta RRR ei pelästynyt, koska on rakennusalan ammattilainen. RRRn tarjouksessa on todistajan käsin tekemä kirjaus rakennusluvasta. Kirjauksen tekeminen ei saanut RRR empimään kaupan suhteen. Kauppakirjaan merkitään sama asia mikä on tarjouksessa tai se mikä on poikkeavaa.

Kohteen hintapyyntö oli 98.000-99.000 euroa. RRR tarjosi 90.000 euroa. Myyjä hyväksyi RRRn tarjouksen heti. Kohteesta ei tullut muita tarjouksia eikä kohde herättänyt muuta vakavaa kiinnostusta.

Todistajan mielestä huoneiston muuttaminen asunnoksi oli mahdollista, koska se oli asuinhuoneisto. Huoneistoa myytiin asuinhuoneistona, koska luultiin, että huoneiston muuttaminen asuinhuoneistoksi onnistuu, kun lupa haetaan suihkulle ym.

Kauppakirjassa ei ole mainintaa käyttötarkoituksen muuttamisesta, koska kaikissa papereissa lukee, että huoneisto on asuinhuoneisto. Kyseessä oli normaali välitystoimeksianto, joka sujui hyvin eikä todistajan mielessä virhettä ole tapahtunut. Turussa on muitakin vastaavanlaisia kohteita, jotka ovat olleet liikehuoneistoina ja ovat olleet asuntoja. Todistaja on nähnyt vastaavanlaisissa rakennuksissa asuinkäyttöä. Huoneiston käyttö ja ulkomuoto ei antanut aihetta epäillä, että kohde ei kelpaisi asuinhuoneistoksi.

Kohteen myyminen asuinhuoneistona vaikutti hintaan, liikehuoneisto on aina selkeästi edullisempi kuin asuinhuoneisto. Asuinhuoneistoksikin neliöhinta oli edullinen.

Kun RRR haki kohteelle rakennuslupaa, tämä oli ollut yhteydessä todistajaan ja kertonut, ettei lupaa saa.

Todistaja I AAA on laillistettu kiinteistönvälittäjä ja toimii myyntineuvottelijana Kiinteistönvälitysliike BBB LKV Oy:ssä. RRR oli ottanut yhteyttä liittyen riidan kohteena olevan liikehuoneiston välitykseen. Toimeksianto tehtiin lokakuussa katselmuksen jälkeen. Kohde oli hänen mielestään liikehuoneisto, koska siellä ei ole kylpyhuonetta, huoneisto on maan tasalla ja siinä on isot ikkunat.

Näkemänsä perusteella todistaja katsoi, että huoneisto olisi voitu muuttaa asuinhuoneistoksi, mutta asuinhuoneistona hän ei olisi kyseisenlaista huoneistoa itselleen ostanut. Todistaja ei olisi markkinoinut huoneistoa asuinhuoneistona huolimatta siitä, että yhtiöjärjestyksessä lukee asuinhuoneisto.


Asian ratkaisun taustana olevaa oikeudellista arviointia

Sopimuksenvastaisuus

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Säännöksen esitöiden (HE 14/1994 vp s. 131) mukaan arvioinnissa on nimenomaisten kirjallisten tai suullisten sopimusehtojen lisäksi kiinnitettävä huomiota myös seikkoihin, joita osapuolten välillä on katsottava edellytetyn ottaen huomioon muun muassa kauppahinta sekä muut kauppaan liittyvät olosuhteet. Edelleen on lausuttu (HE s. 132 ss.), että arvioitaessa, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää, on kiinnitettävä huomiota kaupan olosuhteisiin kokonaisuudessaan. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja siinä mahdollisesti suoritetuilla peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennusteknistä tasoa ostaja voi edellyttää. Mitä iäkkäämmästä asunnosta on kysymys, sitä suurempi syy ostajalla puolestaan on odottaa esimerkiksi kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita, jollei ole kysymys kohteesta, joka on äskettäin kunnostettu. Ostajalla on yleensä oikeus edellyttää, että asunto vastaa kunnoltaan ja tasoltaan sitä, mikä on tavallista samalla alueella sijaitsevissa vastaavan ikäisissä asunnoissa. Ostajalla on myös oikeus edellyttää, että myytävä asunto on kuntonsa ja varustuksensa puolesta asumiskelpoinen. Jollei nimenomaisesti ole sovittu muusta, ostajalla on oikeus edellyttää, ettei asunnossa ole sen käyttöön olennaisesti vaikuttavia puutteita. Esimerkiksi sähkön, puhelinliitännän ja vesijohtoliitännän, mukaan lukien lämpimän veden, voidaan katsoa kuuluvan kohtuulliseen asumistasoon.

Oikeuskirjallisuudessa Niemi (Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä 1, 2016 s. 447) on todennut, että kaupan ehdot, myyjän antamat tiedot, ennakkotarkastus ja vastaavien kohteiden tavanomaiset ominaisuudet osoittavat laatutason, jonka kaupan kohteen on täytettävä. Keskitalo (emt. s. 111, 161) on lausunut, että ostaja voi aina lähteä siitä, että rakennustapa vastaa rakentamisajankohtana voimassa olleita vaatimuksia ja normeja samoin kuin siitä, että asunnossa mahdollisesti tehdyt remontit on tehty remontintekoajankohdan vaatimusten mukaisesti. Erityisesti käytetyn asunnon kaupassa on huomioitava se seikka, että hyvä rakennustapa on muuttuva ja aikaan sidottu käsite.

Ostaja ei voi virheenä vedota sellaiseen ilmi tulleeseen seikkaan, joka ei rakentamis- tai remontoimisajankohtana ole ollut virheellinen. Ostaja ei voi edellyttää käytetyn asunnon kaupassa ostohetken mukaisten rakennusmääräysten mukaista tasoa.

Oikeuskirjallisuudessa Hoffren (Mia Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuntokiinteistön kaupassa 2013, s. 120) on lausunut, että pelkästään se, että kohde on rakennettu rakennusaikaisen käytännön ja tietämyksen mukaisesti oikein, ei vielä tarkoita, ettei siinä voi olla virhettä. Kun on kysymys asumiseen tarkoitetusta kohteesta, ostaja voi odottaa, että kohde todella soveltuu asumiseen, ellei hänelle ole kerrottu tai kohteen tarkastuksessa ole ollut selvästi havaittavissa seikkoja, jotka tekevät kohteen asumiskelvottomaksi. Asuntokauppalaissa todetaan nimenomaisesti, että perustellut odotukset ovat suhteessa kohtuullista asumistasoa koskeviin yleisiin vaatimuksiin.

- Rakennusmääräykset ja asuinhuoneisto

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 4 momentin mukaan lausutaan, että korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä.

Rakentamismääräykset ovat perinteisesti koskeneet ainoastaan uuden rakennuksen rakentamista. Uuden rakennuksen rakentamisesta annettuja säännöksiä on sovellettu rakennuksen korjaus- ja muutostyöhön vain siltä osin, kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa ovat edellyttäneet, ellei asetuksessa ole nimenomaisesti toisin määrätty (HE 81/2012 vp s.19). Uusien asetuksenantovaltuuksien nojalla annettavissa asetuksissa voidaan määritellä, miltä osin säännökset koskevat uuden rakennuksen rakentamista ja miltä osin korjaus- ja muutostyötä (HE 81/2012 vp s. 22).

Asuntojen ja majoitustilojen suunnittelussa on vakiintuneesti käytetty Suomen rakentamismääräyskokoelman osan G1 Asuntosuunnittelu määräyksiä ja etenkin ohjeita. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen (HE 85/2017 vp s. 10) tärkeimpänä tavoitteena oli siirtää maankäyttö- ja rakennusasetuksessa olevat lakiin kuuluvat perussäännökset asuntojen ja työtilojen suunnittelemisesta sekä kokoontumistiloista lain tasolle ja säätää tarvittavista asetuksenantovaltuuksista.

Kaupanteon aikana vielä voimassa ollut rakennusmääräyskokoelma G1 sisälsi määräyksiä muun muassa asuinhuoneiston ikkunoista ja lattian suhteesta maanpintaan. 6.12.2017 voimaan tullut asuin-, majoitus- ja työtiloja koskeva maankäyttö- ja rakennuslain 117 j § (812/2017) ja sen nojalla annettu, 1.1.2018 voimaan tullut ympäristöministeriön asetus (1008/2017) asuin-, majoitus- ja työtiloista sisältää niin ikään määräyksiä muun muassa asuinhuoneen ikkunoista ja lattian suhteesta maanpintaan. Tuon asetuksen 1 §:n 1 momentissa on lausuttu, että rakennuksen korjaus- ja muutostyössä tätä asetusta on sovellettava vain, jos alkuperäinen ratkaisu on ilmeisen kelvoton. Rakennuksen korjaus- ja muutostyöt voidaan muutoin tehdä alkuperäistä ratkaisua noudattaen.

- Rakennusluvan pysyvyydestä

Oikeuskirjallisuudessa Ekroos (Ari Ekroos, Rakennuslupapäätöksen pysyvyydestä, JJ Vesa Majamaa 2005, s. 28 ja 31) on lausunut, että maankäyttö- ja rakennuslakiin ei sisälly säännöksiä, joiden nojalla rakennusvalvontaviranomaisella taikka muualla viranomaisella olisi oikeus puuttua lainvoimaiseen rakennuslupapäätökseen. Viranomaisella ei myöskään ole mahdollisuutta todeta rakennuslupaa rauenneeksi (KHO 18.9.1979 T 3801). Rakennuslupapäätöksellä on negatiivinen oikeusvoimavaikutus, kun rakennuslupapäätöksen muuttaminen ei ole mahdollista luvansaajan vahingoksi. Muuttaminen on mahdollista vain, mikäli hakija itse hakee sitä. Useimmiten rakennusluvan saanut hakee näissä tapauksissa uutta rakennuslupaa ja asia ratkaistaan sen pohjalta uudestaan, eikä rakennuslupapäätöksellä ole tässä mielessä oikeusvoimaa eli asia voidaan käsitellä uudestaan.

- Asuinhuoneiston terveydelliset minimivaatimukset

Terveydensuojelulaissa määrätään terveydellisistä minimivaatimuksista asunnolle, oleskelutiloille ja yleisille rakennuksille. Terveydensuojelulain 26 §:n 1 momentin mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.

Terveydensuojelulain 27 §:n 1 momentissa säädetään, että jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikrobeja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä. Lainkohdan 3 momentin mukaan jos terveyshaitta on ilmeinen ja on syytä epäillä sen aiheuttavan välitöntä vaaraa, haittaa ei voida korjata tai jos terveydensuojeluviranomaisen määräystä haitan poistamiseksi ei ole noudatettu, eikä muita tämän lain mukaisia toimenpiteitä ole pidettävä riittävinä, terveydensuojeluviranomainen voi kieltää tai rajoittaa asunnon tai muun oleskelutilan käyttöä.

Terveydensuojelulain 51 §:n 1 momentin mukaan kunnan terveydensuojeluviranomaisella on oikeus antaa yksittäisiä kieltoja ja määräyksiä, jotka ovat välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi tai sen ehkäisemiseksi.

Terveydensuojelulain uudistuksen yhteydessä on linjattu sen ja maankäyttö- ja rakennuslain suhdetta. Lain esitöissä (HE 76/2014 s. 4) on lausuttu, että olemassa olevan rakennuksen mahdollisiin terveyshaittoihin sovelletaan terveydensuojelulakia. Terveyshaitan poistamiseksi tehtävään korjaustyöhön sovelletaan maankäyttö- ja rakennuslakia eli esimerkiksi silloin, kun korjausrakentamishanketta suunnitellaan ja kun se on rakennusvalvontaviranomaisen lupakäsittelyssä.

Asumiskieltoa koskevan määräyksen antaminen kuuluu terveydensuojeluviranomaisen toimivaltaan. Asumiskiellon määrääminen edellyttää todettua terveyshaittaa. Terveydensuojelulain 1 §:n 2 momentin mukaan terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveydenhäiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että asuinrakennuksen seinän huono äänieristys ei sellaisenaan ollut terveydensuojelulaissa tarkoitettu terveyshaitta (KHO 2014:73).

Virheellinen tieto

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Säännöksen esitöiden (HE 14/1994 vs s. 131) mukaan säännös koskee sekä markkinoinnissa että muutoin annettuja tietoja niiden antamistavasta riippumatta ja että myyjä vastaa sekä itsensä että edustajansa antamista tiedoista. Edelleen on lausuttu (HE s. 94), että virheellinen tieto voi koskea mitä tahansa asunnon kuntoa tai muita ominaisuuksia koskevaa seikkaa kuten esimerkiksi asunnon soveltuvuutta tiettyyn tarkoitukseen. Annettujen tietojen on oltava riittävän konkreettisia, jotta niistä voisi seurata virhevastuu. Myyjälle asetettu vastuu annettujen tietojen oikeellisuudesta merkitsee, että myyjän, joka ei ole varma jostakin myymäänsä asuntoon liittyvästä seikasta, on pidättäydyttävä esittämästä sitä koskevia väitteitä, jollei hän ensin voi varmistua niiden paikkaansapitävyydestä. Koska myyjällä on velvollisuus antaa asunnosta ostajan kannalta tärkeitä tietoja ja koska hän voi päättää, miten tiedot annetaan, hänen on huolehdittava siitä, että epävarmoihin tietoihin liitetään tarpeelliset varaumat tai tuodaan muutoin selkeästi esille, että jokin tieto on epävarma.

Oikeuskirjallisuudessa Koskinen (Tiina Koskinen, Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana 2004, s. 70-71, 73) on lausunut, että tietovirhettä arvioitaessa verrataan sopimuksen sijasta asuntoa ja siitä annettuja tietoja. Myyjän on oma-aloitteisesti ilmoitettava ostajalle tiedossaan olevat puutteet ja viat kiinteistössä (asunnossa). Jos esimerkiksi kiinteistön ominaisuuksista ei ole sovittu, ostajalla on oikeus edellyttää kaupan kohteelta samankaltaisille kiinteistöille tyypillistä tasoa ja myyjän tiedonantovelvollisuus koskee tällöin erityisesti seikkoja, joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä. Myyjän pitää tietää ja kertoa ostajalle seikoista, jotka ilmenevät asunnossa asuttaessa.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Oikeuskirjallisuudessa Hoffren (emt. 2013, s. 77 ss.) on todennut, että myyjä on vastuussa vain sellaisesta tiedosta, jonka hän tai hänen edustajansa, kuten kiinteistönvälittäjä, on antanut ostajalle. Säännös ei tule sovellettavaksi sellaisiin tietoihin, jotka ostaja on saanut suoraan isännöitsijältä tai muulta asuntoyhteisön edustajalta.

Osakehuoneiston käyttötarkoitus

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan asunto-osakeyhtiöllä on yhtiöjärjestys, jossa on aina mainittava muun ohessa jokaisen osakehuoneiston käyttötarkoitus.

Oikeuskirjallisuudessa Jauhiainen ym. (Jyrki Jauhiainen - Timo A. Järvinen - Tapio Nevala, Asunto-osakeyhtiölaki 2013 s. 448-450) ovat lausuneet, että asuinhuoneistoksi yhtiöjärjestyksessä määriteltyä osakehuoneistoa saa käyttää pysyvän ja väliaikaisen asumisen lisäksi muuhun asumista pääosin vastaavaan toimintaan. Liikehuoneistoksi yhtiöjärjestyksessä määriteltyä osakehuoneistoa hallitsevalla osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus käyttää huoneistoa asuinkäyttöä lukuun ottamatta mihin tahansa toimintaan, jonka kieltäminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon osakkaalle tuleva hyöty ja toisille osakkaille ja yhtiölle aiheutuvan haitan määrä. Liikehuoneisto-käyttörajoituksen rajoissa harjoitettuun toimintaan voidaan tarvita rakennuslupa. Tosin osakehuoneistolla voi yhtiöjärjestyksen mukaan olla useita käyttötarkoituksia (esimerkiksi asuin- ja liikekäyttö).

Oikeuskirjallisuudessa Kanerva ym. (Ari Kanerva - Mia Kara-Kanerva - Petteri Kuhanen, Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä 2005, s. 24 ss.) ovat lausuneet, että osakkaan hallitsemaa huoneistoa saadaan käyttää ainoastaan sille määrättyyn käyttötarkoitukseen. Käyttötarkoitus ilmenee yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä. Jos huoneistoa käytetään olennaisesti käyttötarkoituksensa vastaisesti, yhtiö voi tehdä päätöksen huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan AOYL 81 §:n (voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa 8 luku 2 §1 momentin kohta 3) mukaisesti, rakennusviranomaiset voivat velvoittaa, että tila muutetaan rakennusluvan mukaiseen käyttöön. Käyttötarkoitusmuutokset tulivat luvanvaraisiksi 29.1.1932. Sitä vanhemmissa huoneistoissa rakennusvalvontaviranomainen ei voi katsoa käyttötarkoitusta rakennusluvan vastaiseksi, jos se vastaa sitä vanhempaa käyttötarkoitusta.

Oikeuskirjallisuudessa Nevala (Tapio Nevala, Asuntokauppalaki 2016, s. 23, 41, 44) on lausunut, että joskus yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on ristiriidassa rakennusluvan kanssa. Tällöin myyntitilanteessa pitää ottaa huomioon myös rakennusluvan mukainen käyttötarkoituksen määrittely. lsännöitsijäntodistuksen tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella. lsännöitsijäntodistuksen ja sen kohteen yksilöimiseksi todistukseen on merkittävä muun muassa selvitys yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden valmistumisajankohdasta kuin myös huoneiston käyttötarkoitus yhtiöjärjestyksen mukaan ja siitä mahdollisesti poikkeava, voimassa olevan rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus.

Oikeuskirjallisuudessa Kyläkallio ym. (Juhani Kyläkallio, Olli lirola, Kalle Kyläkallio, Asunto- ja kiinteistöyhtiö 2003 s. 639) ovat todenneet, että jos rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus on suppeampi kuin yhtiöjärjestyksessä määrätty tai sallittu käyttötarkoitus, käyttötarkoituksen laajuus määräytyy yleensä rakennusluvan mukaan. Samoin rakennuslupa on ratkaiseva silloin, kun rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen mukaiset käyttötarkoitukset ovat laadultaan erilaiset.

Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Säännöksen esitöiden (HE 14/1994 vs s. 132) mukaan käytetyn asunnon kaupassa seikat, jotka voivat aikaansaada myyjälle tiedonantovelvollisuuden, saattavat kaupan kohteesta ja konkreettisista olosuhteista riippuen olla hyvinkin vaihtelevan laatuisia. Viime kädessä joudutaan ratkaisemaan yksittäistapauksissa, mistä seikoista myyjän olisi pitänyt ennalta informoida ostajaa. Edelleen on lausuttu (HE s. 95), että myyjän tiedonantovelvollisuus rajoittuu sellaisiin seikkoihin, joista ostaja perustellusti voi olettaa myyjän informoivan häntä.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että asuinkiinteistön kaupan osalta myyjän selonottovelvollisuus käsittää lähinnä ne seikat, jotka tulevat ilmi kiinteistön normaalissa käytössä. Asuinkiinteistön kaupassa tämä tarkoittaa kohteen käyttämistä asumiseen. (Niemi 2016 s. 451, Esa Kyllästinen, Laatuvirhe asuntokiinteistön kaupassa DL 6/2012 s. 769 ja Hoffren 2013, s. 112). Niemi (emt. s. 453) on todennut, että keskeiset kaupan kohteen laatua koskevat tiedot vaihtelevat ja ne riippuvat kiinteistön tyypistä ja käyttötarkoituksesta. Lähtökohtana on kiinteistön tai määräalan kaupantekohetken mukainen käyttötarkoitus ellei myyjä ole ilmoittanut toista mahdollista tarkoitusta, tai ellei ostaja ole ilmaissut myyjälle tai edellyttänyt myyjän tieten jotakin tiettyä uutta tarkoitusta.

Oikeuskirjallisuudessa Hoffren {emt. 2013 s.176) on lausunut, että myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa koskee vain tosiasiassa myyjän tiedossa olevia seikkoja eikä myyjä siksi voi tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella joutua vastuuseen hänelle vieraiden seikkojen kertomisen laiminlyönnistä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan myyjän tiedoksiantovelvollisuudesta lausutaan, että myyjän on kerrottava seikasta, josta "myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää".

Asuntokauppalain mukaan myyjän tulee kertoa seikasta, josta hänen "täytyy olettaa tienneen". Oikeuskirjallisuudessa Hoffren (emt. 2013, s. 131 ja 133) on lausunut, että tämä tarkoittaa myyjän tosiasiallista tietoa. Laissa ei kuitenkaan käytetä ilmaisua "on tiennyt", koska myyjän tosiasiallista tietoa on vaikea pitävästi osoittaa. Siksi on riittävää, että ostaja esittää näyttöä, jonka perusteella voidaan olettaa, että myyjä on tiennyt seikasta. Myyjän tosiasiallisen tiedon arvioinnissa voidaan ottaa huomioon kaikki sellaiset seikat, joiden perusteella voidaan tehdä päätelmiä siitä, mitä myyjä tosiasiassa on tiennyt.
Vaikka asuntokauppalaissa ei ole vallintavirhettä koskevia säännöksiä, maakaaren vallintavirhettä koskevia arviointikriteereitä on kuitenkin perusteltua hyödyntää myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuuden osalta.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n vallintavirhettä koskevissa esitöissä (HE 120/1994 s. 53) on lausuttu, että myyjä ei vastaa kaupanteon jälkeen kiinteistön vallintaa rajoittavista viranomaisen päätöksistä. Koska maankäytön suunnittelu on jatkuvaa, ei myyjän tiedonantovelvollisuuteen kuulu arvioiden esittäminen tulevasta kaavoituksesta. Jos myyjä on asianmukaisesti ilmoittanut voimassa olevan kaavan rakennusmääräykset, hänellä ei ole vastuuta siitä, ettei ostaja myöhemmin saakaan haluamaansa rakennuslupaa. Edelleen on lausuttu, että myyjän tiedonantovelvollisuus ei koske lakien tai asetusten säännöksiä kiinteistön käytöstä. Rakennus-, metsä- ja ympäristölainsäädännössä on lukuisia kiinteistön käyttö- ja vallintarajoituksia. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti osapuolet eivät voi vedota tietämättömyyteen voimassa olevan lainsäädännön sisällöstä. Ostaja ei yleensä voi virheenä vedota siihen, että kiinteistön hankkimiseen taikka sen aiottuun käyttöön, vastoin hänen olettamustaan, tarvitaan jokin lupa. Jos myyjä on kuitenkin havainnut ostajan erehdyksen, hänen on korjattava tämän virheellinen käsitys.

Oikeuskirjallisuudessa Hoffren (Mia Hoffren, Oikeustieto 6/2006 s. 19) on todennut, että maakaaressa ja sen esitöissä on ilmaistu selvästi, että myyjän selonottovelvollisuus koskee vain jo olemassa olevia, kyseistä kiinteistöä koskevia päätöksiä ja määräyksiä, eikä tätä velvollisuutta uloteta lainsäädännön sisältöön ja viranomaisen tuleviin päätöksiin, joiden selvittämiseen ostajalla on yhtä hyvät mahdollisuuden kuin myyjällä.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkaansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Pykälän 3 momenttia koskevien esitöiden (HE 14/1994 vp s. 134) mukaan myyjä ei voi välttää vastuuta tiedossaan olevista virheistä kehottamalla ostajaa erityiseen tarkastukseen, joten 2 momentissa tarkoitettu tarkastuskehotus voi koskea vain sellaisia seikkoja, joista myyjällä ei ole varmaa tietoa. Myyjän ilmoituksen on oltava objektiivisesti arvioiden niin selkeä ja yksilöity, että ostaja voi sen perusteella saada selville, mitkä seikat on syytä tarkistaa. Tämän jälkeen on ostajan asiana ratkaista, tekeekö hän kaupan tarkistamatta myyjän ilmoittamia seikkoja, ryhtyykö hän tarkastustoimiin vai jättääkö hän kaupan tekemättä.

Oikeuskirjallisuudessa Hoffren (emt. 2013, s. 173 ss.) on lausunut, että ostajan erityinen asiantuntemus korostaa tämän tarkastusvelvollisuudelle asetettuja vaatimuksia. Asuntokaupassa relevanttia voi olla esimerkiksi rakennusalan koulutus tai ammattimainen toiminta alalla. Tavallista asiantuntevamman ostajan ei pidä voida sulkea silmiään seikoilta, jotka hän hyvin voi havaita, ja sen jälkeen vedota niihin virheinä. Varsinkin jos myyjä tietää ostajan asiantuntemuksesta, hän voi luottaa siihen, että ostajan asiantuntemus heijastuu myös kohteen tarkastamiseen.
Toisaalta asiantuntemuksesta ei pitäisi seurata velvollisuutta ilman erityistä syytä sisällyttää tarkastukseen sellaisia toimenpiteitä, joita "tavalliselta" ostajalta ei voitaisi vaatia.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja, ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena. Lainkohdan 2 momentin mukaan kiinteistönvälitysliikkeen korvausvastuusta säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa.

Välitysliikkeen välityslain mukainen tiedonantovelvollisuus

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 0äljempänä välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Säännöksen esitöiden (HE 58/2000 vp s. 15) mukaan toimeksiantajan edun ohella välitysliikkeen tulee ottaa huomioon myös vastapuolen etu välitystehtävää suoritettaessa. Vastapuolen edun huomioon ottaminen korostuu erityisesti annettaessa tietoja kohteesta ja muusta sopimuksen tekemiseen vaikuttavista seikoista: välittäjän tulee antaa tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista.

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajansa vastapuolelle säädetään välityslain 9 §:n 1 momentissa, jonka mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista säädetään lainkohdan mukaan asetuksella.

Säännöksen esitöiden (HE 58/2000 vp s. 17) mukaan asiakirjat ja muu selvitys tulee antaa niin hyvissä ajoin, että ostajalle tai vuokraajalle jää kohtuullinen aika tutustua asiakirjoista ilmeneviin tietoihin. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliike tarvittaessa myös selittää ostajalle ja vuokralaiselle asiakirjoista ilmenevien keskeisten tietojen merkityksen. Ostajalle saattaa olla tarpeen selvittää esimerkiksi, mitä kiinteistöön kohdistuva rasitus, esimerkiksi kiinnitys tarkoittaa.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (jäljempänä markkinointiasetus) 1 §:n 1 momentissa säädetään siitä, mitä tietoja elinkeinonharjoittajan on annettava markkinoidessaan kiinteistöä tai sen osaa, rakennusta tai huoneistoa asumistarkoitukseen tai vastaista asumiskäyttöä varten (asunto) kuluttajille. Asetuksen 10 §:n mukaan jos asunto poikkeaa olennaisesti siitä, mitä kuluttajalla on kohtuudella aihetta olettaa, on esitteessä mainittava siitä. Tällainen tieto on annettava erityisesti, jos vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetussa asunnossa ei ole vesijohtoa, viemäriä, keskuslämmitystä, sähköä tai muuta siihen verrattavaa perusvarustusta, joka vastaavanlaiseen asuntoon samalla paikkakunnalla tavanomaisesti kuuluu.

Oikeuskirjallisuudessa Kassa (Matti Kassa, Kiinteistönvälitys ja -arviointi 2014, s. 53, 46) on todennut, että välitysliike on alan ammattilainen ja siltä voidaan edellyttää maallikkoa parempaa asiantuntemusta myös rakennusteknisissä seikoissa. Rakennustekniikan tai muun erikoisalan asiantuntijana välittäjän ei kuitenkaan odoteta toimivan. Välitysliikkeen ei kuitenkaan ole selvitettävä esimerkiksi sellaisia rakennusteknisiä seikkoja tai oikeudellisia kysymyksiä, joiden hallitseminen edellyttää erityisosaamista. Tällöin riittää, että välitysliike ilmoittaa asiasta osapuolille ja kiinnittää siihen siten huomiota.

Käräjäoikeuden arviointia

Asunnosta annettujen tietojen oikeellisuus

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteena olleet osakkeet ovat oikeuttaneet hallitsemaan niin 17.6.2005 lähtien voimassa olleen yhtiöjärjestyksen, 1.6.2017 päivätyn isännöitsijäntodistuksen kuin myös Turun rakennusvalvontaviranomaiselta saatujen rakennusrekisteritietojen mukaan Asunto-Osakeyhtiö YYYkatu -nimisen yhtiön huoneistoa nro ***, jonka käyttötarkoitukseksi kaikkiin mainittuihin asiakirjoihin on merkitty asuinhuoneisto.

Sekä RRRn että OOOn kertomuksesta ilmenee, että he olivat olleet kaupan tiimoilta yhteydessä vain kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa, ja että RRR oli saanut kaupan kohdetta koskevat tiedot välittäjänä toimineelta PPPlta. Niin huoneistoa koskeneesta kiinteistönvälittäjän laatimasta esitteestä (K2) kuin kauppakirjasta (K1, V/1 2 ja V/2 3) ilmenee, että huoneiston käyttötarkoitukseksi on esitetty asuminen. Myös PPP on kertonut markkinoineensa huoneistoa asuntona.

Asiassa esitettyjen, huoneistoa koskevien virallisten asiakirjojen mukaan myydyn huoneiston käyttötarkoitus on ollut asuinhuoneisto. lsännöitsijäntodistuksesta ilmenevä huomioon ottaen huoneiston osalta ei myöskään ole ollut voimassa sellaista rakennuslupaa, jossa huoneiston käyttötarkoitus olisi joku muu kuin asuinhuoneisto. Näin ollen kauppakirjassa ollutta ja RRRlle asunnon käyttötarkoituksesta annettua tietoa siitä, että huoneiston käyttötarkoitus on asuminen, ei voida pitää virheellisenä.

RRRlle asuinhuoneistona ja asuinkäyttöön myyty huoneisto on välittömästi ennen kauppaa ollut ostajan tieten liikehuoneistokäytössä, mikä on kauppaa tehtäessä ollut havaittavissa muun ohessa huoneiston ikkunoista. Niin ikään on ollut havaittavissa, että huoneiston lattia on pääikkunan kohdalla sijainnut maanpinnan alapuolella, minkä seikan rakennusalan koulutuksen omaavan ja alalla toimivan RRRn on täytynyt havaita kohteen tarkastuksen yhteydessä. Nimenomaan suihkun puuttuminen ja epätietoisuus ikkunoiden puutteellisesta melutasosta on mainittu kauppakirjassa kuin myöskin tieto suihkun rakentamiseen tarvittavasta rakennusluvasta. Kauppakirjassa tai muutoin ei ole luvattu, että rakennusvalvontaviranomainen tulee myöntämään rakennusluvan.

Tietoa siitä, tuleeko ostaja kaupan jälkeen saamaan viranomaiselta rakennusluvan, ei voida pitää myyjän tai välittäjän selonottovelvollisuuteen kuuluvana tietona.

Näin ollen asiassa on jäänyt näyttämättä, että RRRlle olisi annettu ennen kaupantekoa asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua virheellistä tietoa myydyn huoneiston käyttötarkoituksesta tai että hänelle olisi jätetty antamatta myyjän tiedoksiantovelvollisuuteen tai selonottovelvollisuuteen kuuluvaa, saman pykälän 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettua tietoa asunnosta, tai että välitysliike olisi näiltä osin toiminut osaltaan huolimattomasti toimeksiantajansa vastapuolta kohtaan.

Kelpoisuus asumiskäyttöön

Ratkaistavaksi jää, onko myydyssä huoneistossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu virhe eli onko myyty asunto ollut asumiskäyttöön kelpoinen.

RRR on pitänyt virheenä sitä, että asumistarkoitukseen myytyä huoneistoa ei saa käyttää asumiseen. Perusteeksi siitä, että huoneistoa ei voi käyttää asumiseen RRR on esittänyt rakennusvalvontaviranomaisen kielteisen rakennuslupapäätöksen (K3, V/1 5, V/2 4). RRR on kertonut, että luvan suihkun ja saunan rakentamiseen olisi saattanut saada, mutta asuntoon ei olisi saanut muuttaa asumaan.

Epäselväksi on jäänyt, mihin on perustunut RRRn käsitys siitä, että huoneiston käyttötarkoituksena yhtiöjärjestyksen mukaan olisi ollut vaihtoehtoisesti liikehuoneisto. Välittäjänä toimineen PPPn kertoma tai esitetyt asiakirjat eivät puolla sitä, että RRR olisi saanut tällaisen tiedon välittäjältä.

Rakennuslupaviranomaisen rakennuslupa-asian valmistelua koskevasta asiakirjasta (K4) ilmenee, että rakennuslupaa on haettu liikehuoneiston muuttamiseksi asuinhuoneistoksi sekä uuden saunan ja pesutilan rakentamiseksi. Edelleen asunto-osakeyhtiön isännöitsijän ja RRRn yhdessä allekirjoittamasta ja 29.1.2018 rakennusvalvontavirnaomaiselle saapuneesta vastineesta (\//1 4) ilmenee tieto, jonka mukaan huoneisto on merkitty liikehuoneistoksi rakennusvalvonnan tietoihin. Tieto poikkeaa sinänsä asiassa riidattomaksi todetun Turun kaupungin rakennusvalvonnan 31.1.2018 antamasta tiedosta, että riidanalainen huoneisto on rakennusrekisterissä asuinhuoneisto. Asuntokaupan yhteydessä annetussa isännöitsijäntodistuksessa ei myöskään ole mainittu, että myytyä
huoneistoa olisi koskenut asuinhuoneistosta poikkeava voimassa olevan rakennusluvan mukainen muu käyttötarkoitus. RRR on kertonut, että on ollut vasta kaupanteon jälkeen yhteydessä isännöitsijään ja saanut tietoja tältä, joten mikäli tieto on isännöitsijän antama, myyjä tai välitysliike eivät ole vastuussa kaupanteon jälkeen mahdollisesti annetusta virheellisestä tiedosta.

Edellä asunto-osakeyhtiön huoneistojen käyttötarkoituksesta esitetystä ilmenee, että huoneiston käyttötarkoitus on se, joka ilmenee yhtiöjärjestyksestä ellei voimassa olevan rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus siitä poikkea, minkä seikan siis pitäisi ilmetä isännöitsijäntodistuksesta. Yksinomaan huoneiston käyttämisellä käyttötarkoituksestaan poikkeavaan käyttöön ei laissa ja oikeuskirjallisuudessa lausuttu huomioon ottaen ole osakehuoneiston virallista käyttötarkoitusta muuttavaa vaikutusta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen.
Lainkohtaa koskevien esitöiden (HE 81/2012 vp s. 30) mukaan rakennuslupaa vaativia toimenpiteitä ovat yleensä julkisivun raskas korjaus, linjasaneeraus, rakennuksen peruskorjaus ja perusparannus sekä käyttötarkoituksen olennainen muutos, ilmanvaihdon asentaminen. Rakennuslupa tarvitaan tavallisesti sellaisille toimenpiteille, joihin tarvitaan erityissuunnitelmia tai niillä voi ilmeisesti olla vaikutusta terveellisyyteen ja turvallisuuteen.

Rakennusvalvontaviranomaisen 8.2.2018 antamasta päätöksestä (K3, V/1 5, V/2 4) ilmenee, että siinä rakennusluvan kohteena on nimenomaan ollut hakemus liikehuoneiston käyttötarkoituksen muuttamisesta asuinhuoneistoksi. Päätöksen perusteluista ilmenee, että huoneiston käyttötarkoituksen muutosta on pidetty olennaisena käyttötarkoituksen muutoksena, mistä on seurannut, että lupaviranomaisen tulee tutkia, täyttääkö uusi käyttötarkoitus voimassa olevat rakennusmääräykset. Poikkeamista koskeva toimivalta on kunnalla ja edellytyksistä säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä.

Kysymys on ollut isännöitsijäntodistuksesta ilmenevien riidattomien tietojen mukaan vuonna 1928 valmistuneesta kerrostalosta, jonka ensimmäisessä kerroksessa kyseinen, käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneisto sijaitsee. Myydyllä asumiseen tarkoitetulla huoneistolla täytyy olla voimassa oleva rakennuslupa tähän tarkoitukseen, koska isännöitsijäntodistuksesta lausutusta ei muuta käyttötarkoitusta ole ilmennyt. Maankäyttö ja rakennuslakiin ei sisälly säännöksiä, joiden nojalla rakennusvalvontaviranomaisella taikka muulla viranomaisella olisi oikeus puuttua lainvoimaiseen rakennuslupapäätökseen eikä rakennuslupa voi raueta esimerkiksi sillä perustella, että huoneisto ei enää täyttäisikään nykyisiä rakennusmääräyksiä. Rakennuslupaa korjausrakentamiseen haettaessa ei myöskään ilman muuta edellytetä, että voimassa olevien rakennusmääräysten mukaiset olosuhteet vallitsevat korjausrakentamisen kohteena olevassa huoneistoissa.

Kerrostalon valmistumisvuosi ja isännöitsijäntodistuksen sisältämät tiedot huoneistoa koskeneista perusparannuksista ja suoritetuista korjauksista eivät ole antaneet aihetta edellyttää, että kysymys olisi ollut kaupanteon aikana voimassa olleet rakennusmääräykset täyttävästä asuinhuoneistosta.

Kaupanteon aikana vielä voimassa olleessa rakennusmääräyskokoelma G1:n määräyksissä tai vastaavaa sääntelyä koskeneesta, 1.1.2018 voimaantulleesta asuin-, majoitus- ja työtiloja koskevan rakennusmääräyksen säännöksissä lausutusta ei Ole johdettavissa kieltoa käyttää käyttötarkoitukseltaan asumiseen tarkoitettua huoneistoa asumiseen pelkästään siitä syystä, että huoneistossa ei ole avattavaa ikkunaa tai että huoneiston lattia sijaitsee pääikkunaseinän kohdalla maanpinnan alapuolella.

Käräjäoikeus katsoo, että rakennusvalvontaviranomaisen 8.2.2018 hylkäävää päätöstä ei nyt voida pitää osoituksena myydyn asuinhuoneiston kelpaamattomuudesta asumiskäyttöön. Rakennuslupaa on haettu käyttötarkoituksen muutoksena, vaikka asiassa ennen kauppaa annettujen asunto-osakeyhtiön antamien asiakirjojen ja viranomaisen rakennusrekisteristä antaminen tietojen mukaan huoneiston käyttötarkoitus on ollut asuminen. Sen sijaan rakennusvalvontaviranomaisen ratkaisussa ei ole otettu kantaa siihen, että kyseisen asuinhuoneiston alkuperäinen ratkaisu olisi ko. asuinrakentamisen kannalta ollut siten ilmeisen kelvoton ja että kohteeseen sen johdosta olisi tullut-sovellettavaksi ratkaisunantoajankohtana voimassa olleet, edellä käsitellyt rakennusmääräykset.

Voimassa olleen, käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistona olleen huoneiston rakennuslupaa ei voida pitää rauenneena rakennusvalvontaviranomaisen 28.1.2018 antaman ja huoneiston käyttötarkoituksen muutosta koskeneen hylkäävän päätöksen johdosta. Asuinhuoneistoa ei voida pitää asumiskäyttöön kelpaamattomana sillä perustella, että se ei täytä nykyisiä rakennusmääräyksiä.

Sitä, että asuinhuoneistossa ei ole avattavaa ikkunaa tai että asuinhuoneiston lattia sijaitsee pääikkunaseinän kohdalla maanpinnan alapuolella, ei voida pitää sellaisina puutteina, joita terveydensuojelulain 27 §:ssä tarkoitetaan. Asumiskiellon antaminen puolestaan edellyttää terveydensuojelulain 27 §:n mukaista ja todettua terveyshaittaa.
Toimivalta tällaisen kiellon antamiseen sitä paitsi kuuluu kunnan terveydensuojeluviranomaiselle, ei rakennusvalvontaviranomaiselle. Myydyssä huoneistossa ei ole edes väitetty olleen sellaista terveydensuojelulain 27 §:ssä kuvaillun kaltaista terveydellistä haittaa, joka olisi esteenä huoneiston käyttämiseen asumiseen.

Näin ollen käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että asunnossa olisi ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä kuin myöskään, että välitysliike olisi toiminut välityslain 9 §:n 1 momentissa säädettyjen velvoitteiden vastaisesti.

Johtopäätös

Siihen nähden, että myyjää ja välitysliikettä vastaan nostetut kanteet tulevat hylättäväksi jo kerrotuilla perusteilla, käräjäoikeus ei ota kantaa väitetyn virheen seuraamuksena vaadittuihin hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksiin (KKO 2015:77).

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan hävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. RRR häviää jutun, joten hän on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan vastapuoltensa oikeudenkäyntikulut.

RRR on määrän osalta hyväksynyt OOOn oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen enintään 31,8 tunnin osalta. Siihen nähden, että alun perin sovitun valmisteluistunnon ajankohtaa on jouduttu siirtämään OOOsta johtuvasta syystä, toimenpide-erittelystä ilmeneviä toimia ajalta 16.4.-28.6.2019, yhteensä 3,7 tuntia, ei voida pitää sellaisina oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä tarkoitettuina tarpeellisina kuluina, jotka RRR olisi velvollinen asian hävitessään korvaamaan. Sen sijaan tarpeellisina kuluina on pidettävä täytäntöönpanokiellon hakemisesta aiheutuneita kuluja kuin myös pääkaupunkiseudulla asuvan OOOn Vantaalta olevan asianajaja LLLn Turkuun asian pääkäsittelyyn matkustamisesta johtuneita kuluja ja aiheutunutta matka-aikaa.

RRR on määrän osalta hyväksynyt TTT Oy LKV:n oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen.

Tuomiolauselma

Varsinais-Suomen käräjäoikeuden 17.10.2018 antama yksipuolinen tuomio nro 18/43205 asiassa L18/5800 kumotaan ja K OOO vapautetaan tuomitusta maksuvelvollisuudesta.

J RRRn kanteet asiassa L 18/41188 OOOia vastaa ja asiassa L 18/5801 TTT Oy LKV:tä vastaan hylätään.

J RRR velvoitetaan suorittamaan oikeudenkäyntikuluina erikseen K OOOlle 11.545,19 euroa ja TTT Oy LKV:lle 8.085,00 euroa (alv O %), molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Yksipuolisen tuomion täytäntöönpanon keskeyttämistä koskevan 14.10.2019 annetun määräyksen voimassaolo päättyy.