Kiinteistökaupan purku kun useita eri virheitä?


Kiinteistökaupan purku on kokonaisarviointia. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Miten asiassa vaikuttaa se, että ei ole yhtä olennaista virhettä vaan useita "pienempiä" virheitä?

Alla kauppahinta oli 289000 euroa. Virheeksi väitettiin ullakon rakennusluvan puuttuminen, uudisrakennuksen keskeneräisyys, rakennuksen lämpöolosuhteet, teknisen tilan putket, yläkerran tuuletus, saunan ja pesuhuoneen virheet, lattian painauma, mikrobivauriot, kiinteistövero, traktoritallin käyttötarkoitus, seinärakenne puu/hirsi, ym. Osa todettiin virheiksi osa taas ei. Hovioikeus totesi, että todetut virheet, vaikka osin vakavat, eivät yksin eikä yhdessä ylittäneet purkukynnystä. Hinnanalennuksen määräksi arvioitiin 15.700 euroa. Perusteluista ilmenee myös se, että kaikkiin virheisiin ei ole osattu oikein vedota, että olisivat tulleet hinnanalennuksen määrässä arvioiduksi. Osaan perusteista oli vedottu purku perusteena kun olisi tullut vedota toissijaisesti myös hinnanalennusperusteena. Vahingonkorvausta ei tuomittu, koska myyjältä puuttui tuottamus.

Oikeudenkäyntikulujen osalta kantajat kärsivät täydellisen tappion vaikka "voittivat" jutun 15.700 euron hinnanalennuksella. Heidät nimittäin velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa n. 80.000 eurolla. Tämä johtui pääasiassa siitä, että ostajilla oli ylimitoitetut vaatimukset ja myyjä oli tarjonnut jopa 70.000 euron korvausta ostajille kun sitä oikeudessa tuomittiin hinnanalennuksena vain 15.700 euroa.

Yhteenvetona voidaan siis todeta, että purkuvaatimusta ei tule esittää ilman hyviä perusteluita ja hyvään sovintotarjoukseen kannattaa aina suostua.

Hovioikeuden perusteluita:

Kaupan purku

Kiinteistön asuinrakennuksessa on edellä todetulla tavalla uudisrakennuksen keskeneräisyydestä, tekniseen tilaan liittyvistä putkista, yläkerran tuuletuksesta sekä laajennusosan saunasta ja pesuhuoneesta johtuvat laatuvirheet sekä ullakkorakentamisen puuttuvasta rakennusluvasta johtuva vallintavirhe. Asiassa ei ole käynyt ilmi, että viranomainen olisi kehottanut lopettamaan rakennuksen käytön sanottujen virheiden vuoksi. Näyttämättä on myös jäänyt, että Saxxxset eivät voisi mainituista virheistä huolimatta käyttää kiinteistöä siihen tarkoitukseen, johon he ovat sen ostaneet.

Vaikka kaupan kohteen virheet sinällään ovat olleet vakavia, niistä mitään ei voida yksin eikä yhdessä muiden kanssa pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaisena olennaisena ja sen myötä kaupan purkamiseen oikeuttavana virheenä.


Hinnanalennus

Saxxxsilla on edellä todettujen asuinrakennuksen laatuvirheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty selvitystä kiinteistön arvosta edellä todettuine virheineen kaupantekohetkellä.

Arvioitaessa virheiden vaikutusta kiinteistön arvoon voidaan ottaa huomioon myös korjaustöistä aiheutuvien kustannusten määrä. Saxxxset ovat hinnanalennusvaatimuksensa perusteena esittäneet käräjäoikeuden tuomion liitteen A mukaisen korjauskustannuslaskelman. Edellä mainituista virheistä aikaisemmin lausutun perusteella Saxxxsten hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevien virheiden korjauskustannukset ovat nettomäärältään yhteensä 10.390 euroa ja töiden hankaluus- ja yleiskuluineen sekä arvonlisäveroineen yhteensä noin 15.700 euroa. Näin ollen hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 15.700 euroa.

Vahingonkorvaus

C. Exxx on kertonut muuttaneensa perheensä mukana taloon ollessaan lapsi sekä ostaneensa kiinteistön asuinrakennuksineen myöhemmin silloisen aviopuolisonsa kanssa heidän perheensä asunnoksi. C. Exxxillä ei ole ollut tietoa ullakkorakentamisesta, joka oli tehty hänen ollessaan lapsi. C. Exxxin entinen aviopuoliso P. Exxx oli remontoinut asuinrakennusta sekä rakentanut siihen laajennusosan. C. Exxx ei ollut osallistunut asuinrakennuksessa tehtyihin remontointi- tai rakennustöihin eikä hänellä ole ollut tarkkaa tietoa niistä. C. Exxx oli ennen kiinteistön myyntiä pyrkinyt hankkimaan tietoa kiinteistöstä ja asuinrakennuksessa tehdyistä korjaustöistä kysymällä niistä isältään ja P. Exxxiltä. C. Exxx oli ennen kaupantekoa laatinut ostajia varten kirjallisen selosteen, jossa hän on antanut runsaasti kiinteistöä ja sen hoitamista koskevia tietoja ja ohjeita. Ullakkorakentamisen rakennusluvan puuttuminen ei ollut C. Exxxin mukaan tullut ilmi missään yhteydessä esimerkiksi viranomaisten taholta tai muutoin. Ottaen huomioon edellä kerrotut olosuhteet, C. Exxxin aktiiviset toimet tietojen selvittämiseksi ja niiden antamiseksi Savo­ laisille sekä edellä otsikon "uudisrakennuksen keskeneräisyys" alla hänen lopputarkastuksen suorittamista koskevasta ilmoituksesta lausuttu hovioikeus katsoo, ettei C. Exxx ollut toiminut maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla huolimattomasti eikä hän siten ole vahingonkorvausvastuussa Saxxxsille.


Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavalla kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt asiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2002:70).

Saxxxset ovat hävinneet asian ensisijaisen kaupan purkua ja vahingonkorvausta koskevan vaatimuksensa sekä käräjä- että hovioikeudessa. Heidän toissijainen vaatimuksensa 67.145,40 euron suuruisesta hinnanalennuksesta on käräjäoikeudessa hylätty 20.000 euroa ylittävältä osin. Hovioikeus on hylännyt hinnanalennusvaatimuksen 15.700 euron ylittävältä osalta. Saxxxset ovat siten hävinneet muutoksenhakunsa.

C. Exxx on hovioikeudessa vaatinut, että hänet vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Saxxxsille hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitsemaa määrää 20.000 euroa korkoineen. Hovioikeus on alentanut hinnanalennuksen määrän 15.700 euroon. Näin ollen C. Exxx on osittain voittanut muutoksenhakunsa. Sillä, minkä C. Exxx on hävinnyt, ei ole vähäinen merkitys asiassa eikä se ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.

Lisäksi oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa on korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti otettava huomioon C. Exxxin ennen oikeudenkäyntiä ja sen aikana esittämät kolme sovintotarjousta määriltään 25.000 euroa, 35.000euroa ja 70.000 euroa, joista alinkin tarjous on ollut enemmän kuin mitä C. Exxx on oikeudenkäynnin lopputuloksena määrätty maksamaan Saxxxsille.

Edellä oleva huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että M. ja M. Saxxxnen ovat velvollisia korvaamaan kohtuulliseksi arvioidun määrän eli neljä viidesosan C. Exxxin oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista käräjä- ja hovioikeudessa. Määrättäessä edellä sanottua M. ja M. Saxxxsen korvattavaksi tulevaa osuutta C. Exxxin asianosaiskuluista otetaan matkakustannusten korvauksena huomioon oman auton käytöstä 43 senttiä kilometriltä sekä ansionmenetyksenä ja majoituskuluna uskottavan ilmoituksen mukaiset määrät.





Turun hovioikeus Tuomio Nro 196

Antopäivä 28.2.2017

Diaarinumero S 16/235

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 28.10.2015 nro 11326 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat ja vastavalittajan vastapuolet

M. M. S. Saxxxnen
M. A. Saxxxnen

Vastavalittaja ja valittajien vastapuoli

C. M. C. Exxx


Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

M. Saxxxnen ja M. Saxxxnen (jäljempänä Saxxxset) ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että heidän ja C. Exxxin välinen kiinteistökauppa puretaan ja C. Exxx velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta 289.000 euroa tuottokorkoineen 25.7.2011 ja kaupan kohteen palautus­ päivän väliseltä ajalta, että C. Exxx velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena 50.381,97 euroa korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 18.2.2014 lukien mukaan lukien korvaavan asumisen kustannukset 1.000 euroa kuukaudessa hovioikeuden tuomion antopäivään asti. Toissijaisesti Saxxet ovat vaatineet, että C. Exxx velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 67.145,40 euroa korkoineen 25.7.2011 lukien. Lisäksi Saxxxset ovat vaatineet, että C. Exxx velvoitetaan korvaamaan hei­ dän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Vaatimustensa perusteina Saxxxset ovat viitanneet käräjäoikeudessa esittämiinsä perusteisiin ja lausuneet lisäksi seuraavaa.


Yleistä

Saxxxset ovat todenneet, että C. Exxx on jättänyt kertomatta kaupan kohteesta sellaisia tiedossaan olleita tietoja, jotka olisi tullut kertoa heille ennen kaupantekoa ja joilla olisi ollut olennaista merkitystä kaupan solmimiseen tai kauppahintaan. Rakennuksessa on ollut lukuisia rakennusvirheitä, virheellisiä asennuksia ja viranomaismääräysten vastaisesti tehtyjä rakennelmia, joiden perusteella heidän olisi pitänyt hakea uusia lupia, purkaa rakenteita sekä suorittaa mittavia muutos- ja lisätöitä. Merkittävä osa virheistä on aiheuttanut vaaraa tai on ollut terveydensuojelulain perusteella omiaan aiheuttamaan ilmeistä vaaraa talossa oleskelevien terveydelle. Talon saattamisesta asuttavaan kuntoon ja virheiden korjaamisesta aiheutuisi olennaisia korjauskustannuksia.


Ullakkorakennuksen rakennuslupa

C. Exxxin olisi tullut huolellisuusvelvoitteensa mukaisesti kertoa ullakkotilan rakennusluvan puuttumisesta ja sen rakennustavasta. Saxxxset ovat katsoneet, ettei heidän voida kohtuudella edellyttää selvittävän virheellisen tiedon vuoksi jälkikäteen ullakon rakentamista ja muutostöiden edellyttämien purkutöiden laajuutta. Kaupan kohteessa on tältä osin olennainen virhe.


Uudisrakennuksen keskeneräisyys

Saxxxsten mukaan kaupanteon yhteydessä heille oli kerrottu, että vuonna 2006 asuinrakennuksessa oli toteutettu laajennus ja että rakennus oli lopputarkastettu eli valmis. Kaupanteon jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että vain toisessa uudisrakennusosassa oli suoritettu käyttöönottotarkastus, mutta lopputarkastusta ei ollut tehty ja että toista uudisrakennusosaa koskee rakennusvelvoite. He eivät olisi hyväksyneet kauppaa, mikäli olisivat tienneet kerrotusta kesken­ eräisyydestä rakennusvelvoitteineen. Rakentamista ei ollut dokumentoitu, joten heillä ei ole ollut tarkkaa tietoa rakentamisen toteuttamistavasta. Laajennusosassa on havaittu rakennusvirheitä, joista he eivät voi olla korjausvastuussa, koska he eivät olleet tienneet, ettei rakennelmia ollut hyväksytty.


Rakennuksen lämpöolosuhteet

Rakennuksen sisälämpötila on ollut talvella pakkasen puolella useissa kohdissa rakennusta, mistä C. Exxxin on täytynyt olla tietoinen ja mistä tämän olisi tullut kertoa heille. Saxxxset ovat todenneet, että he eivät ole voineet tietää sanotuista lämpöolosuhteista, koska kauppa oli tehty kesällä. C. Exxx oli ilmoittanut heille kokonaisenergiankulutuksen, mistä ei ollut voinut tehdä johtopäätöstä selkeiden rakennusvirheiden olemassaolosta. Rakennuksen vanhan osan yläkerran korjauskustannusten selvittäminen edellyttäisi merkittävää rakenteiden purkamista. Virheet vaikuttavat olennaisesti asumisterveyteen ja asumishaittaan.


Tekninen tila, putkien asennus

Vuosina 2012-2013 vesijohtoputket olivat jäätyneet C. Exxxin ilmoittamien varotoimien toteuttamisesta huolimatta. Useissa rakennuksen tiloissa on puutteita lämmöneristyksessä, mikä edellyttäisi laajoja korjaustoimenpiteitä.

Toisin kuin käräjäoikeus on todennut, vanhan osan teknisen tilan osalta ei ole ollut jäätymisongelmaa, vaan vesijohtoputkien jäätyminen on liittynyt uuden osan puutteelliseen lämmöneristykseen. Käräjäoikeuden tuomiossa mainitulla vesivahingolla ei ole ollut yhteyttä jo ennen sen tapahtumista selvitetyn kosteuden syyhyn.


Ennakkotarkastus, laajennusosan sauna ja pesuhuone

Saxxxset ovat todenneet, että virheet eivät ole olleet sellaisia, jotka heidän olisi tullut havaita ennakkotarkastuksessa. Ammattimainen kuntotarkastaja ei ollut havainnut virheitä eikä heidän ennakkotarkastusvelvollisuutensa voi olla laajempi kuin kuntotarkastajan. Ennakkotarkastusvelvollisuus tai selonottovelvollisuus ei ulotu sellaisiin rakenteisiin, joiden tutkiminen edellyttäisi rakenteiden avaamista tai teknistä asiantuntemusta.


Vanhan osan alapohja ja välipohjan painauma

Tältä osin Saxxxset ovat viitanneet ennakkotarkastuksen osalta lausumaansa.


Terveyshaitta

Rakennuksen kunto on ollut terveydensuojelulaissa tarkoitetun vastainen. Rakennuksen sisärakenteissa ja sisäilmassa on ollut vahvoja viitteitä siitä, että sisäilmaan pääsee terveydelle vaarallisia yhdisteitä, joita esimerkiksi mikrobivauriot ovat. Uudisosassa tapahtunut vesivahinko ei ole ollut kosteusongelmien aiheuttaja, sillä kosteusvauriosta aiheutuneita ongelmia oli ollut ja mikrobinäytteet oli otettu jo ennen vesivahingon tapahtumista. Mikrobivaurioiden korjaaminen edellyttää laajoja korjaustöitä sekä rakenteiden purkamista vaurioiden syiden selvittämiseksi, mitä toimenpiteitä Saxxxsten mukaan ei voida kohtuudella heiltä vaatia.


Tuottamusarviointi

C. Exxx on antanut virheellistä tietoa kaupan kohteesta, vaikka hän oli tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää rakennuksessa olleista puutteista ja virheistä.


Kiinteistövero

C. Exxx on ilmoittanut kiinteistöveron määrän virheellisesti.


Traktoritalli

Kiinteistöä myytäessä traktoritallia on markkinoitu kesäasuntona ja vasta myöhemmin oli käynyt ilmi, että tila on varastokäyttöön tarkoitettu ja asumiskelvoton.


Yläkerran seinärakenteet

C. Exxx oli ilmoittanut rakennuksen vanhan osan yläkerran olevan hirsirakenteinen, mutta myöhemmin oli käynyt ilmi sen olevan lautarakenteinen.


Purkuperusteen kokonaisarvio/hinnanalennuksen peruste

Saxxxsten mukaan purkukynnystä ei tule arvioida pelkästään korjauskustannusten määrän perusteella. Purkuperusteena voi olla jo se, että kauppaa ei olisi solmittu edes alennettuun hintaan, mikäli virhe tai virheet olisivat olleet kaupantekohetkellä heidän tiedossaan. Korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski niiden kasvamisesta kohtuuttoman suuriksi verrattuna siihen, mihin heidän voidaan perustellusti katsoa varautuneen ennen korjaustöiden aloittamista. Korjauskustannusten epävarmuus ei poista virheen olennaisuutta ja oikeutta kaupan purkuun. Huomioon ottaen kaupan kohteen virheiden laatu ja laajuus sekä C. Exxxin antamien virheellisten tietojen määrä perusteet hinnanalennukseen ovat joka tapauksessa olemassa.


Vastavalitus

C. Exxx on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin hänet on velvoitettu maksamaan Saxxxsille hinnanalennusta ja hänen oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa on hylätty ja että Saxxxset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa korkoineen. Lisäksi C. Exxx on vaatinut, että Saxxxset velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan C. Exxx on lausunut, että kaikki käräjäoikeuden salaisiksi virheiksi katsomat virheet olivat olleet Saxxxsten nähtävissä ennen kauppaa. LVI-töiden osalta väitetty vesijohtojen eristämättömyys oli tuotu ilmi Saxxxsille kertomalla, että pakkasilla vesijohtoja tulee pitää auki jäätymisen välttämiseksi ja että samasta syystä teknisessä tilassa tulee pitää 20 asteen lämpötilaa. Mikäli Saxxxset olisivat noudattaneet heille annettuja ohjeita, jäätymisongelmaa tai vesijohtojen eristyksen korjaustarvetta ei olisi syntynyt. Virheiden arvioidut korjauskustannukset eivät ole hinnanalennukseen edellytettävällä tavalla merkittäviä. Korjauskustannusarviota alentavana seikkana tulee ottaa huomioon, että korjauksella rakennuksen elinkaari uudistuu ja sen taso paranee.


Vastaus valitukseen

C. Exxx on vaatinut, että Saxxxsten valitus hylätään ja että nämä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Lisäksi C. Exxx on vaatinut, mikäli kauppa määrätään purettavaksi, että Saxxxset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle kiinteistön arvon alentumisesta 40.000 euroa ja kiinteistön käyttämisestä 1.000 euroa kuukaudessa 1.10.2011 lukien hovioikeuden tuomion antamiseen asti korkoineen ja että sanotut korvaukset kuitataan palautettavasta kauppahinnasta. C. Exxx on myöntänyt Saxxxsten korvaavan asumisen kustannusten määrän hovioikeuden tuomion antopäivään asti.

Perusteinaan C. Exxx on lausunut seuraavaa.


Ullakkorakennuksen rakennuslupa

Saxxxset eivät ole esittäneet selvitystä siitä, että asuinhuoneiston rakentaminen olisi aikanaan edellyttänyt rakennuslupaa. Vaikka rakennuslupaa olisi edellytetty, Saxxxset eivät ole edes pyrkineet selvittämään sitä, millä tavoin puuttuva rakennuslupa tosiasiassa vaikuttaa kiinteistön käyttämiseen siihen tarkoitukseen, mihin he ovat sen ostaneet. Viranomaiset eivät ole puuttuneet tilan käyttämiseen asuintilana. Saxxxset eivät ole esittäneet selvitystä siitä, edellyttäisikö rakennusluvan hakeminen selvitysten tekemistä tai purkutöitä ja mikäli edellyttäisi, minkä laatuisia tai laajuisia niiden tulisi olla. Saxxxset eivät ole edes yrittäneet hakea rakennuslupaa. C. Exxx on todennut, että hän ei ollut tiennyt, ettei ullakon rakentamiselle ollut aikanaan haettu tai että sille olisi pitänyt hakea rakennuslupa.


Uudisrakennuksen keskeneräisyys

Saxxxset ovat kaupantekohetkellä tienneet uudisrakennuksen keskeneräisyydestä. Kiinteistöön ei liity rakennusvelvoitetta. C. Exxxin mukaan hänellä ei ole ollut mitään erityistä velvollisuutta luovuttaa tiettyjä asiakirjoja kaupanteon yhteydessä. Saxxxset eivät ole yrittäneet saada kohdetta lopputarkastettua eivätkä he ole esittäneet selvitystä siitä, mitä se olisi heiltä edellyttänyt.


Rakennuksen lämpöolosuhteet

C. Exxx on viitannut käräjäoikeudessa lausumaansa sekä käräjäoikeuden tuomion perusteluihin.


Tekninen tila, putkien asennus

Valitus on tältä osin perustevalitus, mikä ei ole sallittua.


Ennakkotarkastus, laajennusosan sauna ja pesuhuone

C. Exxx on viitannut käräjäoikeudessa lausumaansa sekä käräjäoikeuden tuomion perusteluihin.


Vanhan osan alapohjanja välipohjan painuma

C. Exxx on viitannut käräjäoikeudessa lausumaansa sekä käräjäoikeuden tuomion perusteluihin.


Terveyshaitta

C. Exxx on viitannut käräjäoikeudessa lausumaansa sekä käräjäoikeuden tuomion perusteluihin ja lausunut lisäksi, että rakennuksessa ei ole ollut kaupantekohetkellä mikrobivaurioita. Saxxxset ovat itse aiheuttaneet rakennuksessa myöhemmin havaitut mikrobivauriot laiminlyömällä sen ylläpitoa sekä pitämällä sitä asumattomana. Rakennuksen mikrobilöydökset eivät vastaa terveystutkimuksessa havaittuja mikrobilajistoja eikä niiden välillä siten ole osoitettavissa syy-yhteyttä.


Tuottamusarviointi

C. Exxxin mukaan hän oli antanut virheellisen tiedon LVI-töiden suorittajasta erehdyksessä ja oikaissut asian myöhemmin. Muilta osilta hän ei ollut antanut virheellisiä tietoja.


Purkuperusteen kokonaisarvio

Asiassa väitetyt virheet eivät yksin eivätkä yhdessäkään arvioituna muodosta perustetta kaupan purkamiselle tai hinnanalennukselle.


Vastaus vastavalitukseen

Saxxxset ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään ja että C. Exxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Saxxxset ovat viitanneet omaan valitukseensa sekä lausuneet lisäksi, että käräjäoikeuden tuomiossa todetut salaiset virheet ovat niin merkittäviä, että kauppa tulee niiden perusteella purkaa. Yleisen elämänkokemuksen mukaan korjauskustannukset olisivat alustavasti arvioituja määriä suuremmat. Todellisten vaurioiden selvittäminen ja korjaamisen laajuuden arvioiminen edellyttäisi laajempia rakenteiden avaamisia ja muita toimenpiteitä. Havaittujen virheiden korjaaminen ei nosta rakennuksen arvoa.


Välitoimi

Hovioikeus on päätöksellään 8.2.2016 nro 149 määrännyt Länsi-Uudenmaan käräjäoikeuden 28.10.2015 antaman tuomion nro 11326 täytäntöönpanon keskeytettäväksi. Keskeytysmääräys on voimassa siihen saakka, kunnes käräjäoikeuden ratkaisua koskeva valitusasia on lainvoimaisesti ratkaistu tai asiassa toisin määrätään.


Todistelu hovioikeudessa

Kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 25.7.2011
2. Myynti-ilmoitus Oikotie.fi -nettisivustolla
3. LP-Vahinkosaneeraus Oy:n kartoitusraportti 20.7.2011
4. Valokuva yläkerran makuuhuoneesta
5. Endoflirin kuvausraportti 2.3.2012
6. Saxxxsten reklamaatio Exxxille 11.4.2012
7. K. Istttn tarkastuskertomus 20.6.2012
8-9. Nuohouslaskut 17.9.2013 ja 19.6.2013
10. HTT M. Rytttn tavarantarkastuskertomus 16.4.2013
11. HTT S. Potttn tavarantarkastuskertomus 5.5.2013
12. Raaseporin kaupungin johtavan rakennustarkastajan J. Jottten ilmoitus 13.11.2013
13. Vastaavan työnjohtajan nimittämishakemus 23.5.2006
14. Myyjän antamat tiedot/ Säljarens information 15.7.2011, kauppakirjan liite 7
15. K. Istttn kutsu tarkastustilaisuuteen 28.5.2012
16-17. Valokuvat laajennusosan saunan ja pesuhuoneen välisestä seinästä
18. Eteläkärjen ympäristöterveyden tarkastuspöytäkirja 12.9.2013
19. Saxxxsten vuokrasopimus 1.10.2013
20. Lääkärinlausunto 30.5.2014
21. M. Saxxxsta koskeva IgG-analyysivastaus 24.10.2013
22. Mikrobioni Oy:n tulosraportti 13.2.2014
23. Lääkärintodistus 24.4.2014
24. M. Saxxxsta koskeva IgG-analyysivastaus 4.6.2014
25. Erikoislääkärin kertomus 13.8.2014
26. P. Patttin lausunto rakennuksen mikrobivaurioista 28.11.2014
27-29. T:mi Puhdas Sisäilman laskut nro 1000999, 1001014 ja 1001012
30. JP. Avuxin lasku nro 191
31-32. Työterveyslaitoksen laskut nro 149121466 ja 149121532
33. Tofte-Yhtiöt Oy:n lasku nro 4529
34. Terveystalo Forssan käteiskuitti 24.4.2014
35. Terveystalo Pulssin käteiskuitti 12.8.2014
36. ITON Oy:n lasku 20.6.2012
37. Rakennustyö K Litttin lasku 28.2.2012
38. Tavarantarkastusten palkkiolaskelmat
39. MT-Nuohouksen lasku 5.9.2012
40. Martve Oy:n/MT-nuohouksen tarkastuspöytäkirja
41. Endoflirin lasku 22.3.2012
42. Tammisaaren LVI-Huolto OPy:n laskut nro 10305, 10900 ja 11489
43. Tork Tek Oy:n lasku 20.2.2012
44. Työterveyshuollon erikoislääkäri, professori T. Ptttksen asiantuntija­ lausunto
45. Turun Seudun OP Kiinteistökeskus Oy LKV:n kiinteistöä koskeva arvio­ lausunto 5.5.2015
46. Osuuspankin Kiinteistökeskus Oy:n lasku nro 201522720
47. Tmi Puhdas Sisäilma Oy:n lasku nro 1001086
48. Raaseporin kaupungin rakennusvalvonnan ilmoitus rakennusluvan puuttumisesta
49. Myyntiesite
50. Saxxxsten energiankulutusraportit vuosilta 2011-2015
51. Linjasuunnittelu Helsinki Oy:n lausunto 17.8.2015
52. Polygon Finland Oy:n raportti 7.5.2015
53. Otteet väestötietojärjestelmästä (2 kpl)
54. Valokuvat (2 kpl)


Henkilötodistelu

Todistelutarkoituksessa M. Saxxxnen ja C. Exxx sekä todistajina R. B. Lttt, T. M. Pttts, M. J. Ryttt, S. I. Pottt, J. T. Röttten, P. S. Exxx, P. M. Pattt, L. S. H. Adttt, J. R. Bottt, J. V. Linttt, K. A. Isttt, G. M. Wattt, E. L. Pttt ja I. T. Tiktttnen


Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Uusi seikka

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Lainkohdassa tarkoitetaan seikalla oikeustosiseikkaa eli vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi ratkaisuun vaikuttavaa tosiasiaa. Oikeustosiseikkaan vetoamisesta eli väittämistaakasta on kyse silloin, kun asianosaisen tarkoituksena on saada seikka ratkaisun perusteeksi. Väittämistaakka ei koske todistustosiseikkoja eikä oikeustosiseikkojen oikeudellista arviointia. Vetoaminen tiettyihin lainsäännöksiin tai oikeusperiaatteisiin ei sen vuoksi ole yleensä välttämätöntä.

Saxxxset ovat hovioikeudessa vedonneet ullakkorakentamisen puuttuvan rakennusluvan osalta maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 -kohdassa tarkoitettuun vallintavirheeseen. C. Exxx on katsonut, etteivät Saxxxset voi vasta hovioikeudessa vedota vallintavirheeseen, kun he eivät ole vedonneet siihen käräjäoikeudessa.

Saxxxset ovat jo käräjäoikeudessa vedonneet yhtenä kanteensa perusteena siihen seikkaan, ettei ullakkorakentamiselle ole ollut rakennuslupaa. Vedottuun seikkaan mahdollisesti sovellettavan lainkohdan osalta kysymys on asian oikeudellisesta arvioimisesta, jonka osalta Saxxxsilla ei ole ollut väittämistaakkaa. Saxxxset ovat siten voineet vedota hovioikeudessa maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentissa tarkoitettuun vallintavirheeseen puuttuvan rakennusluvan osalta.


Väite perustevalituksesta

Saxxxset ovat valituksensa perusteena vedonneet virheenä muun ohella teknisen tilan ja putkien asennukseen liittyviin virheisiin.

C. Exxx on katsonut, että tältä osin kysymyksessä on kielletty perustevalitus, koska käräjäoikeus on jo tuominnut erityisesti lvi-töiden perusteella 20.000 euron suuruisen hinnanalennuksen ja koska valituksesta ei ilmene, mitä muutosta valituksessa haetaan teknisen tilan ja putkien asennuksen osalta.

Saxxxsten vetoama virhe liittyen tekniseen tilaan ja putkien asennukseen on ollut muiden ohella yksi peruste kaupan purkamista koskevalle vaatimukselle sekä vaihtoehtoisesti hinnanalennusvaatimukselle. Koska mainittuja vaatimuksia ei ole ratkaistu kokonaan Saxxxsten vaatimusten mukaisesti, heillä on intressi hakea muutosta käräjäoikeuden tuomioon. Näin ollen kysymys ei ole sanotulta osin perustevalituksesta siltä osin kuin siinä on vedottu teknisen tilan ja putkien asennukseen liittyviin virheisiin ja valitus tutkitaan myös mainitulta osin.


Pääasiaratkaisun perustelut

Säännökset kaupan kohteena olevan kiinteistön virheestä ja seuraamuksista

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5-kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Saman lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:ää koskevan hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp. s. 51) mukaan kiinteistön virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. Edelleen saman hallituksen esityksen (s. 54) mukaan maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaisen vallintavirheen olennaisuutta arvioitaessa on otettava huomioon muun muassa vallintarajoituksen laatuja oletettu kesto sekä se, voidaanko rajoitus poistaa esimerkiksi hakemalla tarvittava poikkeuslupa.

Maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentin mukaan myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa, jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan


Väitetyt virheet

Ullakkorakennuksen rakennuslupa

Oikeuskirjallisuudessa on pidetty maakaaren lähtökohtana sitä, että kiinteistössä on vallintavirhe välittömästi, mikäli sillä olevaan rakennukseen ei ole tarvittavaa lupaa. Edelleen oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ettei virheeseen vetoaminen edellytä rakennusvalvontaviranomaisen jo olemassa olevaa päätöstä lainvastaisen tilan poistamiseksi. Asiaan ei myöskään vaikuta se, että puuttuva lupa on oikeus saada (Jokela ym: Maakaari, 2010, s. 159).

Asiassa on ollut riidatonta, ettei kiinteistön ullakkorakentamiselle ole rakennuslupaa. Kirjallisena todisteena esitetystä Raaseporin kaupungin rakennusvalvonnan ilmoituksesta ilmenee, että rakennuksessa vuonna 1983 tehty ullakkotilan muuttaminen asuintiloiksi on ollut toimenpide, jolle olisi tullut hakea rakennuslupa. Näin ollen kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen vallintavirhe. Saxxxset eivät ole sanotun virheen johdosta esittäneet hinnanalennus- eikä vahingonkorvausvaatimusta, mutta hovioikeus ottaa vallintavirheen huomioon kaupan purun edellytyksenä olevien virheiden olemassaoloa ja olennaisuutta harkitessaan.


Uudisrakennuksen keskeneräisyys

C. Exxxin Saxxxsille antamissa kirjallisissa tiedoissa on mainittu, että asuinrakennuksen uudisosan lopputarkastus on tehty 24.5.2011, vaikka tosiasiassa tuolloin oli tehty vain käyttöönottotarkastus. Asiassa ei ole ilmennyt syytä, jonka perusteella Saxxxsten olisi tullut epäillä C. Exxxin ilmoittamaa tietoa.

Asuinrakennuksen 2000-luvulla rakennetun uudisosan lopputarkastuksen jäätyä suorittamatta asiassa on keskeistä arvioida sitä, onko tämä uudisosa rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakentamistavan mukainen eli sellainen, että se voitaisiin lopputarkastuksessa hyväksyä. Tältä osin keskeinen kirjallinen todiste on tavarantarkastuskertomus, jonka Pottt on laatinut putkirakenteiden osalta ja Ryttt rakennustekniikan osalta.

Potttn ja Rytttn tavarantarkastuskertomuksen sekä heidän kuulemisensa perusteella on selvitetty, että uudisosa on ollut keskeneräinen ja että siinä on ollut sellaisia korjaamista edellyttäviä puutteita, joita korjaamatta uudisosan lopputarkastus ei tulisi hyväksytyksi.

C. Exxxin ja hänen entisen aviomiehensä P. Exxxin yhdenmukaisten ja uskottavien kertomusten perusteella on näytetty, että P. Exxx oli rakentanut asuinrakennuksen uudisosan yhdessä nyttemmin jo kuolleen rakennusalan ammattilaisen kanssa C. Exxxin osallistumatta mitenkään rakennustöihin. C. Exxxillä ei myöskään ole ollut mitään rakennusalan koulutusta tai tuntemusta. Hän ei ole siten voinut ennen kauppaa tietää edellä todetuista rakennetun uudisosan rakennusvirheistä. Se, että hän on kaupan yhteydessä Saxxxsille antamassaan ruotsinkielisessä tiedotteessa ilmoittanut uudisosan käyttöönottotarkastuksen sijasta lopputarkastuksen suoritetuksi, on katsottava aiheutuneen hänen tietämättömyydestään näiden käsitteiden erosta. Huomattavaa on myös, että selosteessa on tässä kohdin merkintä "se intyg", mitä todistusta ei asiassa ole esitetty hovioikeudelle.

Edellä lausuttuun nähden ja huomioon ottaen, että asiassa ei ole tullut esiin seikkoja, joiden perusteella Saxxxstenkaan olisi tullut epäillä uudisosan rakenteissa olleen puutteita, kysymyksessä on asuinrakennuksen rakennetun uudisosan osalta maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 5-kohdassa tarkoitettu salainen virhe.

Pottt on toistanut laatimansa tavarantarkastuskertomuksen ja kertonut kodinhoitohuoneen virheellisistä putkirakenteista ja puutteellisesta laatoituksesta sekä niiden korjauskustannuksista. Kerrotun perusteella Saxxxsten sanotulta osalta esittämä 1.643 euron nettokorjauskustannusarvio on kohtuullinen.

Rytttn tavarantarkastuskertomuksen mukaan uudisosassa tulisi korjata sokkelikorkeus, kodinhoitohuoneen lattiakaadot ja kynnyskorkeus. Ryttt on toistanut tarkastuskertomuksesta ilmenevän kustannusarvionsa. Tämän ja Saxxxsten sanotuilta osilta esittämän korjauskustannusarvion perusteella hovioikeus arvioi niiden kohtuulliseksi korjauskustannusten nettomääräksi 2.200 euroa.

Lisäksi Rytttn tavarantarkastuskertomuksen mukaan asuinrakennuksen uudisosassa tulisi korjata sen ja vanhan osan liitoskohta, minkä korjauksen nettokustannusmääräksi Ryttt on hovioikeudessa kuultuna arvioinut 4.000 - 5.000 euroa. Tältä osin Saxxxset eivät ole kuitenkaan esittäneet hinnanalennus- eikä vahingonkorvausvaatimusta. Näin ollen asuinrakennuksen uudisosan ja vanhan osan liitoskohdan virheellisyydellä on merkitystä ainoastaan harkittaessa kaupan purun edellytyksenä olevien virheiden olemassaoloa ja olennaisuutta.

Saxxxset eivät ole näyttäneet, että uudisosan keskeneräiseksi jäänyttä osaa (terassirakennelma) koskisi rakennusvelvoite, joten tältä osin virhe on jäänyt näyttämättä.


Rakennuksen lämpöolosuhteet

Endoflirin kuvausraportin 2.3.2012 mukaan asuinrakennuksessa on ollut useissa kohdissa lämpövuotoja. C. Exxx on katsonut, että raportti on virheellinen eikä sillä ole todistusarvoa. Linjasuunnittelu Helsinki Oy:n lausunnon 17.8.2015 mukaan Endoflirin lämpökuvaukseen on liittynyt useita puutteita. Ryttt ja Tiktttnen ovat kertoneet Endoflirin lämpökuvaukseen liittyneistä puutteista vastaavalla tavalla kuin Linjasuunnittelu Helsinki Oy:n lausunnossa on mainittu. Toisaalta Ryttt ja Tiktttnen ovat yhdenmukaisesti katsoneet Endoflirin lämpökuvausten perusteella olevan selvää, että kiinteistössä on lämpövuotoja.

Asiassa selvitetyistä Endoflirin lämpökuvaukseen liittyvistä virheellisyyksistä huolimatta sillä on yhdessä Rytttn ja Tiktttsen kertomusten kanssa näytetty, että asuinrakennuksessa on ollut lämpövuotoja.

Ostaessaan talon kesäaikana Saxxxset eivät ole voineet tehdä havaintoja asuinrakennuksen lämmityksestä. Toisaalta C. Exxx oli kertonut heille tavoistaan lämmittää asuinrakennusta talvisin eli että hän oli käyttänyt lämmitykseen sähköä sekä sen lisäksi hän oli päivittäin polttanut puita kahdessa tulisijassa. Lisäksi C. Exxx oli Saxxxsille antamissa kirjallisissa tiedoissa ilmoittanut muun ohella vuosittaisen sähkönkulutuksensa, mikä oli ollut määrältään huomattava. Ottaen huomioon edellä sanotut ennen kaupan tekemistä Saxxxsten tietoon tulleet seikat sekä se, että kysymys on ollut osin yli sata vuotta vanhasta rakennuksesta, jonka vanhan osan peruskorjauksestakin kaupantekohetkellä oli kulunut lähes 30 vuotta, Saxxxsten on täytynyt ymmärtää rakennuksen lämpöolosuhteiden poikkeavan tavanomaisesta. Näin ollen Saxxxset eivät saa laatuvirheenä vedota rakennuksen lämpöolosuhteisiin.


Tekninen tila, putkien asennus

Potttn mukaan asuinrakennuksen vanhan osan tekniseen tilaan liitettyjen putkien ja eristeiden asennuksen puutteet ja virheet on tehty 2000-luvulla tehtyjen muutostöiden ja lisärakentamisen aikana.

Asiassa on keskeistä sen arvioiminen, onko C. Exxx tiennyt edellä kerrotusta putkien ja eristeiden asennuksen puutteista ja virheistä ja olisiko Saxxxen tullut ymmärtää vesijohtoputkien jäätymisen johtuvan sanotuista seikoista.

Edellä otsikon "uudisrakennuksen keskeneräisyys" alla lausutun perusteella C. Exxxin ei voida katsoa tienneen asuinrakennuksen uudisosan rakentamisen yhteydessä tehdyistä putkitöihin liittyneistä ratkaisuista. M. Saxxen uskottavana pidettävän kertomuksen perusteella on selvitetty, että Saxxxset eivät olleet voineet havaita niitä. Saxxxsilla ei ole ollut erityistä aihetta tutkia putkien ja eristeiden asennuksen oikeellisuutta, koska C. Exxxin ilmoituksen mukaan uudisrakennusosa oli lopputarkastettu.

Edellä lausutun vuoksi tekniseen tilaan liitettyjen uudisrakennusosan putkien ja eristeiden asennuksen virheiden ja puutteiden osalta kysymyksessä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdassa tarkoitettu salainen virhe.

Pottt on toistanut tavarantarkastuskertomuksesta ilmenevän kustannusarvionsa. Tämän vuoksi Saxxxsten sanotulta osalta esittämä nettokorjauskustannusarvio 2.487 euroa on kohtuullinen.


Yläkerran tuuletus

Rytttn tavarantarkastuskertomuksesta 16.4.2013 ilmenee, että asuinrakennuksen laajennusosan sisätiloihin on rakennettu koneellinen poistoilmajärjestelmä, mutta ei korvausilmajärjestelmää ja että tätä järjestelmää ei voi säätää toimivaksi, koska osa venttiileistä on painovoimaisen järjestelmän ja osa koneellisen.

Rytttn tavarantarkastuskertomuksella on näytetty, että kiinteistössä on tältä osin virhe. Asiassa ei ole näytetty, että sanottu virhe olisi ollut Saxxxsten havaittavissa

kiinteistön tarkastuksessa tai että C. Exxxillä olisi ollut tieto siitä. Näin ollen kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Rytttn ja Botttin todistajankertomusten perusteella Saxxxsten sanotusta virheestä esittämä 660 euron nettokorjauskustannusarvio on kohtuullinen.


Ennakkotarkastus, laajennusosan sauna ja pesuhuone

Ryttt on kertonut laajennusosan saunan ja pesuhuoneen osalta tavarantarkastuskertomukseensa 16.4.2013 kirjaamallaan tavalla, että pesuhuoneen ja saunan välistä seinää ei ollut rakennettu kiinteäksi lattiaan asti, vaan se oli kannakoitu lattiasta tukijalalla. Rytttn mukaan sanotunlainen rakenne oli sen rakennusvuonna voimassa olleiden vuoden 1999 rakennusmääräysten mukainen, vaikkakin harvoin käytetty rakennustapa Suomessa. Edelleen Rytttn mukaan seinärungon alajuoksun alapintaan oli sivelty vesieristettä, mutta alajuoksun molemmin puolin oli väli, mikä mahdollisti suihkusta tulevan kosteuden pääsyn seinärakenteeseen. Ryttt oli käsin tunnustellen havainnut seinän alaosassa ja eristeissä kosteutta. Rytttn mukaan asuinrakennuksen laatoitustyön laatu oli ollut kokonaisuudessaan heikko.

Rytttn kertomuksella on näytetty, että saunan ja pesuhuoneen välisen seinän rakenteessa sekä laatoituksessa on virhe.

Vaikka Saxxxset ovat tarkastaessaan kiinteistöä havainneet pesuhuoneen ja saunan välisen seinän rakenteen, heillä ei ole ollut aihetta ulottaa siihen tarkempaa tarkastusta. Sen sijaan rakennuksessa useita vuosia asuneen C. Exxxin olisi pitänyt sauna- ja pesutilaa käyttäessään havaita, että suihkun roiskevedet osuvat seinään ja siten tulla tietoiseksi seinän alaosan kostumisesta. Hänen olisi myös pitänyt ilmoittaa asiasta Saxxxsille ennen kaupantekoa. Näin ollen kysymyksessä on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3-kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Pesuhuoneen laatoitustapa on ollut Saxxxsten havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa eivätkä he saa siltä osin vedota laatuvirheeseen.

Ryttt on toistanut tavarantarkastuskertomuksesta ilmenevän kustannusarvionsa. Tämän vuoksi Saxxxsten märkätilojen seinärakenteen korjaamisesta esittämä 3.400 euron nettokorjauskustannusarvio on kohtuullinen.


Vanhan osan alapohja ja välipohjan painauma

LP-Vahinkosaneeraus Oy:n kartoitusraportista 20.7.2011 ilmenee, että asuinrakennuksen vanhan osan alapohjassa oli kaatunut lattian tukipuu sekä muutama lauta oli irronnut ja pudonnut. Sanotut seikat ovat havaittavissa myös samaan raporttiin liitetyistä alapohjasta otetuista valokuvista.

Koska Saxxxset ovat saaneet edellä mainitut seikat tietoonsa ennen kaupantekoa ja ottaen huomioon, että kysymyksessä olevan ikäisen rakennuksen alapohja on joka tapauksessa ollut elinkaarensa loppupäässä, Saxxxsten on täytynyt käsittää asuinrakennuksen vanhan osan alapohjan olevan riskialtis. Näissä olosuhteissa Saxxxsilla olisi ollut erityinen syy ulottaa tarkempi tarkastus alapohjan kuntoon. Koska Saxxxset eivät ole täyttäneet tarkastus- ja selonottovelvollisuuttaan maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla, he eivät saa vedota alapohjan osalta laatuvirheeseen.

Välipohjan osalta Tiktttnen on kertonut, että sen taipuminen oli ollut silmämääräisesti havaittavissa olohuoneen kohdalla ja että yläkerrassa käveltäessä lattia oli tuntunut notkealta.

Koska välipohjan virhe on Tiktttsen toteamin tavoin ollut havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa, Saxxxset eivät saa siltä osin vedota laatuvirheeseen.


Terveyshaitta

Tofte Yhtiöt Oy on ottanut 29.1.2014 näytteitä asuinrakennuksen alapohjan alalaudoituksesta ja sen kannatinhirrestä. Mikrobioni Oy:n tulosraportista 13.2.2014 ilmenee, että näytteissä on ollut selvää mikrobikasvustoa. Todistaja Pattt on ottanut 4. - 5.11.2014 näytteitä eri puolilta asuinrakennusta. Patttn lausunnon 28.11.2014 mukaan näytteissä on todettu sosiaali- ja terveysministeriön asumisohjeen tulkinta-arvon ylittävää mikrobikasvua yläkerran sähkökaapin sisäkatossa ja lattiassa, yläkerran pesuhuoneen ja saunan väli­ seinässä, yläkerran palomuurin läheisyydessä olevassa sisäkattolevyssä, keittiön lattian alla, yläkerran makuuhuoneen ikkunan päällä olevassa ulkoseinärakenteessa, kodinhoitohuoneen lattialistassa ja seinän alaosassa. Näillä tutkimuksilla on näytetty, että asuinrakennuksessa on mikrobivaurioita edellä tutkimuksia varten otettujen näytteiden ottamisen ajankohtana vuonna 2014. Arvioitavaksi jää siten, ovatko vauriot olleet olemassa jo kaupantekohetkellä 25.7.2011.

M. Saxxxsen kertoman mukaan he olivat muuttaneet p01s kiinteistöltä 1.10.2013 eli asuinrakennus oli ollut asumaton noin vuoden ennen edellä mainittujen mikrobinäytteiden ottamista. Tiktttnen ja todistaja Bottt ovat kertoneet, että tyhjillään oleva rakennus houkuttelee asuttua taloa enemmän lintuja ja jyrsijöitä, jotka aiheuttavat vahinkoa muun muassa tuhoamalla eristeitä. Eristeiden häviäminen aiheuttaa kosteuden tiivistymistä, joka puolestaan edistää mikrobeille otollisen kasvualustan syntymistä.

Ottaen huomioon, että mikrobitutkimukset on tehty vasta noin kolme vuotta kaupan jälkeen ja koska asuinrakennus on edellä todetulla tavalla ollut ennen sitä noin vuoden tyhjillään, mikä olosuhde on edellä kerrotulla tavalla saattanut edistää mikrobeille otollisten kasvuolosuhteiden syntymistä, mikrobitutkimuksista ei voi riittävällä varmuudella tehdä johtopäätöstä siitä, että asuinrakennuksessa on ollut mikrobivaurio kaupantekohetkellä 25.7.2011.

Saxxxset ovat kertoneet, että heidän oireilunsa oli alkanut heti heidän muutettuaan taloon ja oireet olivat hävinneet heidän muutettuaan pois talosta. M. Saxxxsen lääkärinlausunnon mukaan hän oli käynyt lääkärissä 2.10.2013 kuumeilun takia. M. Saxxxsesta on tehty IgG-analyysi 30.9.2013, jonka tuloksena hänen on todettu altistuneen Stachybotrys chartarum -mikrobille. M. Saxxxsen lääkärinlausunnon mukaan hän oli käynyt lääkärissä 24.4.2014 saatuaan iho-oireita käsitellessään talosta tuotuja tavaroita. M. Saxxxselle on tehty IgG-analyysi 14.5.2014, jonka tuloksena hänen on todettu altistuneen kahdeksalle eri mikrobilajille.

Saxxxset ovat käyneet oireilunsa vuoksi lääkärissä vasta muutettuaan pois talosta. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella asuinrakennuksesta ei ole löydetty Stachybotrys chartarum -mikrobia, jolle M. Saxxxnen oli IgG-analyysin mukaan altistunut eikä myöskään kaikkia kahdeksaa eri mikrobilajia, joille M. Saxxxnen oli IgG-analyysin mukaan altistunut. Edelleen M. Saxxxselle ja M. Saxxxselle tehtyjen IgG-analyysien mukaan he eivät ole altistuneet samoille mikrobeille.

Ottaen huomioon, että M. ja M. Saxxxselta löydetyt vasta-aineet eivät edellä sanotulla tavalla vastaa talosta löydettyjä mikrobeja tai toisiaan, heidän oireilunsa syy-yhteys asuinrakennuksen mikrobivaurioon on jäänyt myös epäselväksi.

Näyttämättä on jäänyt, että asuinrakennuksessa olisi ollut mikrobivaurioita kaupantekohetkellä.


Kiinteistövero

Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että C. Exxx olisi antanut virheellistä tietoa kiinteistöverosta, joten tältä osin väitetty virhe on jäänyt näyttämättä.


Traktoritalli

M. Saxxxnen on kertonut, että kiinteistövälittäjä oli esitellyt traktoritallia kesähuoneena, jota voi käyttää kesäisin myös vierashuoneena. Saxxxset eivät ole esittäneet näyttöä siitä, ettei traktoritalli olisi soveltunut sille kerrottuun tarkoitukseen. Näin ollen tältä osin väitetty virhe on jäänyt näyttämättä.


Yläkerran seinärakenteet

Saxxxset ovat vedonneet virheenä siihen, että C. Exxx oli ilmoittanut rakennuksen vanhan osan yläkerran olevan hirsirakenteinen, mutta myöhemmin oli käynyt ilmi sen olevan lautarakenteinen. Rytttn tavarantarkastus­ kertomuksesta 16.4.2013 ilmenee, ettei asuinrakennuksen vanhan osan toisen kerroksen rakenteisiin sisälly hirsirakenteita.

Kaupan kohteesta esitetyssä myynti-ilmoituksessa asuinrakennuksen rakennusaineeksi on merkitty hirsi/puu. Asiassa ei ole näytetty, että C. Exxx olisi ilmoittanut nimenomaan rakennuksen vanhan osan yläkerran olevan hirsirakenteinen. Näin ollen kiinteistössä ei ole ollut tältä osin Saxxxsten väittämää laatuvirhettä.


Muut väitetyt virheet

Saxxxset eivät ole esittäneet näyttöä muista käräjäoikeudessa virheiksi väittämistään seikoista.



Virheiden seuraukset

Kaupan purku

Kiinteistön asuinrakennuksessa on edellä todetulla tavalla uudisrakennuksen keskeneräisyydestä, tekniseen tilaan liittyvistä putkista, yläkerran tuuletuksesta sekä laajennusosan saunasta ja pesuhuoneesta johtuvat laatuvirheet sekä ullakkorakentamisen puuttuvasta rakennusluvasta johtuva vallintavirhe. Asiassa ei ole käynyt ilmi, että viranomainen olisi kehottanut lopettamaan rakennuksen käytön sanottujen virheiden vuoksi. Näyttämättä on myös jäänyt, että Saxxxset eivät voisi mainituista virheistä huolimatta käyttää kiinteistöä siihen tarkoitukseen, johon he ovat sen ostaneet.

Vaikka kaupan kohteen virheet sinällään ovat olleet vakavia, niistä mitään ei voida yksin eikä yhdessä muiden kanssa pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaisena olennaisena ja sen myötä kaupan purkamiseen oikeuttavana virheenä.


Hinnanalennus

Saxxxsilla on edellä todettujen asuinrakennuksen laatuvirheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty selvitystä kiinteistön arvosta edellä todettuine virheineen kaupantekohetkellä.

Arvioitaessa virheiden vaikutusta kiinteistön arvoon voidaan ottaa huomioon myös korjaustöistä aiheutuvien kustannusten määrä. Saxxxset ovat hinnanalennusvaatimuksensa perusteena esittäneet käräjäoikeuden tuomion liitteen A mukaisen korjauskustannuslaskelman. Edellä mainituista virheistä aikaisemmin lausutun perusteella Saxxxsten hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevien virheiden korjauskustannukset ovat nettomäärältään yhteensä 10.390 euroa ja töiden hankaluus- ja yleiskuluineen sekä arvonlisäveroineen yhteensä noin 15.700 euroa. Näin ollen hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 15.700 euroa.


Vahingonkorvaus

C. Exxx on kertonut muuttaneensa perheensä mukana taloon ollessaan lapsi sekä ostaneensa kiinteistön asuinrakennuksineen myöhemmin silloisen aviopuolisonsa kanssa heidän perheensä asunnoksi. C. Exxxillä ei ole ollut tietoa ullakkorakentamisesta, joka oli tehty hänen ollessaan lapsi. C. Exxxin entinen aviopuoliso P. Exxx oli remontoinut asuinrakennusta sekä rakentanut siihen laajennusosan. C. Exxx ei ollut osallistunut asuinrakennuksessa tehtyihin remontointi- tai rakennustöihin eikä hänellä ole ollut tarkkaa tietoa niistä. C. Exxx oli ennen kiinteistön myyntiä pyrkinyt hankkimaan tietoa kiinteistöstä ja asuinrakennuksessa

tehdyistä korjaustöistä kysymällä niistä isältään ja P. Exxxiltä. C. Exxx oli ennen kaupantekoa laatinut ostajia varten kirjallisen selosteen, jossa hän on antanut runsaasti kiinteistöä ja sen hoitamista koskevia tietoja ja ohjeita. Ullakkorakentamisen rakennusluvan puuttuminen ei ollut C. Exxxin mukaan tullut ilmi missään yhteydessä esimerkiksi viranomaisten taholta tai muutoin. Ottaen huomioon edellä kerrotut olosuhteet, C. Exxxin aktiiviset toimet tietojen selvittämiseksi ja niiden antamiseksi Savo­ laisille sekä edellä otsikon "uudisrakennuksen keskeneräisyys" alla hänen lopputarkastuksen suorittamista koskevasta ilmoituksesta lausuttu hovioikeus katsoo, ettei C. Exxx ollut toiminut maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla huolimattomasti eikä hän siten ole vahingonkorvausvastuussa Saxxxsille.


Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavalla kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt asiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2002:70).

Saxxxset ovat hävinneet asian ensisijaisen kaupan purkua ja vahingonkorvausta koskevan vaatimuksensa sekä käräjä- että hovioikeudessa. Heidän toissijainen vaatimuksensa 67.145,40 euron suuruisesta hinnanalennuksesta on käräjäoikeudessa hylätty 20.000 euroa ylittävältä osin. Hovioikeus on hylännyt hinnanalennusvaatimuksen 15.700 euron ylittävältä osalta. Saxxxset ovat siten hävinneet muutoksenhakunsa.

C. Exxx on hovioikeudessa vaatinut, että hänet vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Saxxxsille hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitsemaa määrää 20.000 euroa korkoineen. Hovioikeus on alentanut hinnanalennuksen määrän 15.700 euroon. Näin ollen C. Exxx on osittain voittanut muutoksenhakunsa. Sillä, minkä C. Exxx on hävinnyt, ei ole vähäinen merkitys asiassa eikä se ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.

Lisäksi oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa on korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti otettava huomioon C. Exxxin ennen oikeudenkäyntiä ja sen aikana esittämät kolme sovintotarjousta määriltään 25.000 euroa, 35.000 euroa ja 70.000 euroa, joista alinkin tarjous on ollut enemmän kuin mitä C. Exxx on oikeudenkäynnin lopputuloksena määrätty maksamaan Saxxxsille.

Edellä oleva huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että M. ja M. Saxxxnen ovat velvollisia korvaamaan kohtuulliseksi arvioidun määrän eli neljä viidesosan C. Exxxin oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista käräjä- ja hovioikeudessa. Määrättäessä edellä sanottua M. ja M. Saxxxsen korvattavaksi tulevaa osuutta C. Exxxin asianosaiskuluista otetaan matkakustannusten korvauksena huomioon oman auton käytöstä 43 senttiä kilometriltä sekä ansionmenetyksenä ja majoituskuluna uskottavan ilmoituksen mukaiset määrät.


Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

M. Saxxxsen ja M. Saxxxsen vahingonkorvausta koskeva vaatimus mukaan lukien korvaavan asumisen kustannukset hylätään.

C. Exxx velvoitetaan suorittamaan M. Saxxxselle ja M. Saxxxelle kiinteistökaupan hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman 20.000 euron sijasta 15.700 euroa käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen.

M. Saxxxnen ja M. Saxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan C. Exxxille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa käräjäoikeuden tuomitseman 30.000 euron sijasta 57.706,69 euroa ja asianosaiskulujen korvaukseksi 1.171,52 euroa, molemmat määrät käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen.

Muilta osilta käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.


Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausumat

M. ja M. Saxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan C. Exxxille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 22.353,28 euroa ja asianosaiskulujen korvaukseksi 1.015,12 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

M. Saxxxsen ja M. Saxxxsen vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

Hovioikeuden päätöksellään 8.2.2016 numero 149 antama määräys Länsi-Uudenmaan käräjäoikeuden 28.10.2015 antaman tuomion numero 11326 täytäntöönpanon keskeyttämisestä lakkaa tämän tuomion antamispäivästä lukien.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 2.5.2017.


Asian ovat ratkaisseet:


Valmistelija:

hovioikeudenneuvos H. S.
hovioikeudenneuvos P. T.
hovioikeudenneuvos M. K. (eri mieltä)

viskaali N. L.

Äänestys


ERl MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 16/235

Hovioikeudenneuvos M. K.:

Olen eri mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa tuomion perustelujen jäljempänä ilmenevistä kohdista. Muilta osin olen samaa mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa.

1. Uudisrakennuksen keskeneräisyys

Olen samaa mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa siitä mitä tuomion sivuilla 10-11 on todettu. Lisäksi lausun seuraavan.

Uudisrakennuksen keskeneräisyyden korjaamisesta aiheutuisi Saxxxsille yhteensä 7.843 - 8.843 euron suuruiset kustannukset lisättynä Rydön ja Potttn tavarantarkastuskertomuksesta ilmenevällä 12 prosentin suuruisella yleiskustannuslisällä ja arvonlisäverolla sekä osaksi myös työn hankaluuslisällä. Nämä huomioon ottaen korjauskustannusten kokonaismäärä olisi tältä osin 11.279 - 12.639 euroa.

2. Rakennuksen lämpöolosuhteet

Olen samaa mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa siitä, että asuinrakennuksessa on ollut lämpövuotoja, että Saxxxset eivät olleet voineet ennen ostopäätöstään tehdä havaintoja asuinrakennuksen lämmityksestä ja että C. Exxx oli kertonut heille puiden polttamisestaan tulisijoissa ja siitä mitä hänen sähkönkulutuksensa oli ollut. Muilta osin lausun seuraavan.

Asuinrakennus on ollut noin 100 vuotta vanha, mutta sen niin sanottu vanha osa, jossa enimmät lämpövuodot olivat olleet, oli peruskorjattu vuonna 1983. C. Exxx oli asunut kysymyksessä olevassa asuinrakennuksessa peruskorjauksen jälkeen pitkään (vuosina 1983-1994 ja 2005-2011), minkä vuoksi hänen on täytynyt olla tietoinen siitä, että asuinrakennuksessa on lämpövuotoja. C. Exxx on jättänyt kertomatta tämän seikan Saxxxsille. Pelkästään se seikka, että hän on todennut käyttäneensä talon molempia tulisijoja ja että hän on kertonut sähkönkulutuksestaan, ei täytä hänen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3-kohdan mukaista tiedonantovelvollisuuttaan. Saxxxsille ei voida heidän saamansa tiedon perustella katsoa syntyneen erityistä selonottovelvollisuutta mahdollisen lämpövuodonjohdosta. Edellä lausutun perusteella kaupan kohteessa on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3-kohdan mukainen laatuvirhe.

Ryttt on tavarantarkastuskertomuksessaan arvioinut, että lämpövuotojen korjaaminen kustantaisi nettomääräisenä 10.400 euroa, jonka maaran Saxxxset ovat esittäneet osana hinnanalennusvaatimustaan. Asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden vuoksi tätä arviota ja vaatimusta olisi pidettävä virheellisenä. Tähän kustannukseen on vielä lisättävä Rydön tavarantarkastuskertomuksesta ilmenevän mukaisesti 12 prosentin suuruinen yleiskustannuslisä sekä arvonlisävero.

Edellä lausutun perusteella lämpövuotojen korjaamisesta aiheutuisi Saxxxsille yhteensä 10.400 emon suuruiset korjauskustannukset lisättynä yleiskustannuslisällä ja arvonlisäverolla. Nämä huomioon ottaen korjauskustannusten kokonaismäärä olisi tältä osin 14.144 euroa.

3. Virheiden seuraukset

3.1. Kaupan purku

Edellä lausutun perusteella ja osittain yhtenevä kantani hovioikeuden enemmistön kanssa huomioon ottaen kaupan kohteen korjauskustannukset ovat mahdolliset yleiskustannuslisät ja arvonlisäverot sekä osaksi myös työn hankaluuslisät huomioon ottaen yhteensä noin 35.000 euroa. Kauppahinnan oltua 289.000 euroa korjauskustannusten määrä on siten vain noin 12 prosenttia kauppahinnasta, mikä ei vallitsevan oikeuskäytännön perusteella ylitä kaupan purkamiskynnystä

Muilta osin hyväksyn hovioikeuden enemmistön perustelut kaupan purusta.

3.2. Vahingonkorvaus

Kuten hovioikeuden enemmistö otsikon "Ennakkotarkastus, laajennusosan sauna ja pesuhuone " alla on lausunut ja kuten edellä kohdassa 2 olen lausunut, kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3-kohdan tarkoittama laatuvirhe, josta C. Exxx on ollut tietoinen. Jättämällä tämän seikan Saxxxsille kertomatta C. Exxx on menetellyt maakaaren 2 luvun 32 §:n tarkoittamalla tavalla huolimattomasti ja on siten velvollinen korvaamaan Saxxxsille siitä aiheutuneen vahingon.

Edellä lausutun perusteella käräjäoikeuden tuomiota on muutettava ja C. Exxx on velvoitettava suorittamaan Saxxxsille vahingonkorvauksena osa Rydön tavarantarkastuksesta aiheutuneista kuluista ja Endoflirin kuvausraportista aiheutuneista kuluista. Arvioin oikeaksi ja kohtuulliseksi korvausmääräksi yhteensä 5.000 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 18.2.2014 lukien. Muilta osin Saxxxsten vahingonkorvausvaatimukset on hylättävä perusteettomina.

3.3. Hinnanalennus

Saxxxsten hinnanalennusvaatimukset ja edellä kohdissa 1 - 2 lausumani perusteella pidän oikeana hinnanalennuksen määränä
30.000 euroa, minkä johdosta käräjäoikeuden tuomiota on muutettava.

C. Exxx on velvoitettava suorittamaan M. ja M. Saxxxselle hinnanalennusta käräjäoikeuden tuomitseman 20.000 euron asemesta 30.000 euroa käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevine korkoineen.

Muilta osin hyväksyn hovioikeuden enemmistön perustelut hinnanalennuksesta.

4. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Olen samaa mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa asiaan sovellettavista säännöksistä ja korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2002:70 ilmenevästä oikeusohjeesta.

Lausuntoni lopputulos huomioon ottaen Saxxxset ovat hovioikeudessa hävinneet asian kaupan purkua koskevan vaatimuksensa osalta, mutta toisaalta osaksi voittaneet hinnanalennusta koskevan vaatimuksensa sekä vähäisessä määrin myös vahingonkorvausta koskevan vaatimuksensa. C. Exxx on hävinnyt asian hovioikeudessa.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2008:52 ilmenevä oikeusohje huomioon ottaen asiassa on kuitenkin otettava huomioon C. Exxxin Saxxxsille tekemät sovintotarjoukset määriltään 25.000 euroa, 35.000 euroa ja 70.000 euroa ja verrattava niitä siihen, mitä velvoitan C. Exxxin suorittamaan Saxxxsille hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena. Lisäksi on otettava huomioon, että Saxxxset ovat vaatineet asiassa muun ohella kaupan purkua, jota ei voi menestyksekkäästi sovitella rahamääräisellä sovintotarjouksella. Viitatussa korkeimman oikeuden ratkaisussa oli vaadittu vain kiinteistön kauppahinnan alentamista ja vahingonkorvausta eikä kaupan purkua, kuten nyt ratkaistavana olevassa asiassa. Siksi korkeimman oikeuden ratkaisu ei kaikilta osin sovellu nyt ratkaistavana olevan asian oikeusohjeeksi.

Saxxxsten kanteen nostamista sinänsä ei voi pitää perusteettomana. Saxxxsten olisi heidän väittämistään laatu- ja vallintavirheistä ja niiden korjauskustannusten suuruudesta tullut kuitenkin ymmärtää, että kaupan purkamiselle ei ole järin hyviä edellytyksiä siitä huolimatta, että kiinteistössä on kiistatta ollut korjaamista edellyttäviä kohtuullisen laajojakin virheitä. C. Exxxin kaksi viimeisintä sovintotarjousta sekä lausuntoni lopputulos huomioon ottaen oikeudenkäynnin jatkamiseen ei enää C. Exxxin toiseksi viimeisen sovintotarjouksen 10.10.2013 jälkeen eikä varsinkaan hänen viimeisimmän tarjouksensa 20.2.2015 jälkeen ole ollut aihetta. Edellä lausutun perusteella M. ja M. Saxxxnen on velvoitettava suorittamaan C. Exxxille korvausta oikeudenkäyntikuluista asiassa korkoineen.

Pidän C. Exxxin kohtuullisena oikeudenkäyntikulujen määränä käräjäoikeudessa käräjäoikeuden tuomitsemaa 30.000 euroa. Käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta ei siten ole muutettava.

Edellä lausutun perusteella M. ja M. Saxxxnen on vastaavasti velvoitettava suorittamaan C. Exxxille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa kohtuulliseksi harkitsemani
20.000 euroa. Asianosaiskulujen korvaamisesta hovioikeudessa olen samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö.

M. ja M. Saxxxsen vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa on hylättävä.

Hovioikeuden enemmistön kannan ja asian lopputuloksen johdosta olen velvollinen lausumaan vielä erikseen hovioikeuden ratkaisun mukaisista oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista:

Asian lopputulos huomioon ottaen olen samaa mieltä oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen korvaamisesta kuin hovioikeuden enemmistö.


LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Raasepori
Ajurinpuisto 4 /PL 29
10601 Tammisaari
Puh. 029 5636 44000
Faksi 029 56 44011
lansi-uusimaa.ko@oikeus.fi Käräjätuomari H. P.

TUOMIO
Annettu kansliassa
11326/15
28.10.2015 L 14/1130


Kantaja Saxxxnen, M. Saxxxnen, M.

Vastaaja Exxx, C.

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Vireille 4.2.2014


Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus

1. ensisijaisesti purkaa kantajien ja vastaajat välisen kiinteistökaupan ja velvoittaa vastaajan palauttamaan kantajien maksaman kauppahinnan 289 000 euroa tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 25.7.2011 lukien kantajien palautettua kaupan kohteen vastaajalle ja velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena 50381,97 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;

2. toissijaisesti, jos käräjäoikeus ei katso olevan perusteita kaupan purkamiselle, velvoittaa vastaajan suorittamaan vahingonkorvauksena 50.381,97 euroa ja hinnanalennuksena kantajille 67.145,40 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 25.7.2011 lukien;

3. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 30308,87 eurolla korkolain mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.

Kantajat ovat 13.5.2015 laaditussa lausumassaan luopuneet kanteesta koskien kaupan purkua.

Kantajat ovat 17.8.2015 laaditussa lausumassaan uudelleen vaatineet kaupan purkua.

Vastaaja ei ole vastustanut kanteen muutosta.


Kaupan kohde

Kantajat (myöhemmin myös ostajat) ovat kertoneet, että he olivat 25.7.2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Raaseporin kaupungissa S kylässä sijaitsevan Ä-nimisen tilan rekisterinumero X. Asuinrakennuksen vanha puoli on rakennettu noin vuonna 1900 ja rakennuksen laajennusosa (uusi puoli), joka on vielä osittain keskeneräinen vuonna 2006.


Kanteen yleisperusteet(yhteenvetona)

tiedonantovelvollisuus.

Kantajat ovat katsoneet, että myyjä on rikkonut tiedoksiantovelvollisuuttaan seuraavasti:
- kohdetta on myyty ja markkinoitu huolella ja täydellisesti remontoituna, hyvin hoidettuna ja muuttovalmiina.
- kohteen vanhan osan yläkerran on kerrottu olevan hirsirakenteinen. Myöhemmin osoittautunut, että toinen kerros on seinärakenteiden osalta lautarakenteinen.
- vuoden 1983 korjauksista ei ole esitetty selvitystä siitä, että vanhan osan ullakkotila on rakennettu ja varustettu asuintilaksi. Tällainen muutos edellyttää rakennusvalvonnalta haettua ja saatua rakennuslupaa. Lupaa ei ole haettu eikä sellaista ole myönnetty. Kyseessä on siten luvaton ja laiton rakennelma. Kantajat eivät olisi tästä tietoisina kauppaa tehneet eivätkä kauppakirjaa allekirjoittaneet. Asia on ollut tai sen olisi täytynyt olla myyjän tiedossa.
- kauppakirjassa on ilmoitettu, että LVI-työt on tehnyt Ekenäs WS-Service. Asia ei ole näin. LVI-suunnitelmia ja piirustuksia ei
laajennusosan LVl-asennuksista ole kantajalle pyyntöjenkään jälkeen luovutettu.
- vastaaja on laiminlyönyt ilmoittaa, että asuintiloissa on ollut
poikkeuksellisen alhaisia lämpötiloja, alemmillaan huonetiloissa alle 0 celsiusastetta, mutta jättäneet tietoisesti ilmoittamatta tästä kantajille
Vastaaja on siten jättänyt kertomatta kantajille olennaisen asumisterveyteen ja -viihtyvyyteen liittyvän tiedon.
- kantaja on jättänyt kertomatta todellisen kiinteistöveron määrän
- kantaja on virheellisesti ilmoittanut, että traktoritalli, jota markkinoitiin ja myytiin kesäasuntotilana ei ollut asumistarkoitukseen tehty. Tältä osin vastaaja on syyllistynyt virheelliseen ja totuudenvastaiseen markkinointiin.
- kantajille on kohdetta myytäessä ja markkinoitaessa kerrottu, että rakennus on lopputarkastettu ja siten olevan täysin muuttovalmis. Tosiasiassa vain toisessa uudisrakennusosassa on suoritettu käyttöönottotarkastus. Lopputarkastusta ei siihenkään ole tehty. Toisesta laajennusosasta on olemassa vasta pohjavalu, mutta tuota osaa koskee kuitenkin rakennusvelvoite. Vastaaja on siten antanut kohteesta virheellistä tietoa. Kantajat eivät olisi varmuudella ostaneet keskeneräistä ja lopputarkastamatonta taloa rakennusvelvoitteineen etenkin, kun rakentamisesta ei ollut käytännössä edes millään tavalla dokumentoitu.
- asuinrakennuksessa todettiin kaupan jälkeisenä talvena ikkunapuitteiden välissä suurin määrin niin tuoreita kuin ylivuotisia kärpäsenraatoja ja huonetiloissa niin eläviä kuin kuolleita kärpäsiä. Asumisterveyteen ja viihtyvyyteen vaikuttava tieto on jäänyt antamatta kantajille.

Vastaus(yhteenvetona) Tiedonantovelvollisuus

Vastaaja on kiistänyt koko kanteen perusteiltaan ja määriltään ja pyytänyt, että kantajat velvoitettaisiin korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 73.609,36 euroa laillisine korkoineen kuukausi tuomion antamisesta lukien. Vastaaja on kiistänyt väitteen ensinnäkin siitä, että myyjä olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Vastaaja on kertonut, ettei hänellä ole ollut mitään tietoa 1983 tehdyistä töistä. Vastaaja on kertonut olleensa tuolloin, asuessaan vanhempiensa kanssa 7-vuotias. Vastaaja on kiistänyt väitteen tuottamuksesta. Siltä osin kuin kanteessa on kerrottu, että LVI-työt on tehnyt Ekenäs WS-Service, kyse on kiinteistöverotuksesta, traktoritallia koskeva väite, kyse on rakennuksen lopputarkastuksesta ja kärpäsistä niin vastaaja on kiistänyt väitteet tiedoksiantovelvollisuuden laiminlyönnistä ja katsonut etteivät edellä kerrotut asiat ole kiinteistön virheitä eivätkä itsenäisiä kanneperusteita. Väitteiden perusteella ei myöskään ole vaadittu korvauksia. Edelleen vastaaja on kiistänyt, että vanhan osan ullakkotilan rakentaminen ja varustaminen asuintilaksi olisi luvaton ja laiton rakennelma. Vastaaja on kertonut, että vanhan osan toisen kerroksen tila on kuvattu vuoden 2006 laajennushankkeen rakennuslupakuvissa eivätkä rakennuslupavalvontaviranomaiset tuolloin ole siihen mitenkään puuttuneet. Myöskään kanteessa ei väitetä, että rakennusvalvontaviranomaiset olisivat jollain tavoin puuttuneet vanhan osan ullakkotilojen käyttämiseen. Kyseessä ei ole maakaaren tarkoittama virhe.


Käräjäoikeuden perustelut

1. Mitä tulee ensin vanhan osan ullakkorakentamiseen, niin käräjäoikeus toteaa, ettei selvitystä rakennusluvasta kummankaan osapuolen taholta ole esitetty. Kantajat eivät ole yrittäneet jälkikäteen hankkia hyväksymistä rakentamiselle. Rakennusluvan puuttuminen on virhe, jos rakennuskohde ei täytä aikansa rakennusmääräyksiä ja rakennuslupaa ei ole haettu tai myönnetty tai sitä ei olisi lainkaan myönnetty ja kohde on myyty asuintilana. Virheen määrä ja laatu voi tapauskohtaisesti vaihdella hyvinkin paljon. Asiassa ei myöskään ole selvitetty olisiko muutostöihin ylipäätään tarvittu rakennuslupa. Asiassa ei ole selvitetty aiheuttaisiko luvan hakeminen ja myöntäminen muutostöitä kohteessa ja mikä olisi niiden laatu, määrä ja kustannus.

Asiassa on vastaajan puolelta esitetty, että rakennuksen uudisosaa koskevan rakennuslupahakemuksen yhteydessä oli rakennuksesta toimitettu rakennusviranomaisille tarvittavat tiedot eikä ainakaan tämä ollut aiheuttanut mitään vaatimuksia viranomaisten taholta.

Käräjäoikeus toteaa edellä kerrotun perusteella, että kanne on laatuvirheeseen perustuvana hinnanalennus- tai purkuvaatimuksena selvittämätön ja ennenaikainen.

2. Mitä tulee uuden osan lopputarkastukseen, niin käräjäoikeus toteaa, ettei rakennuksen laajennusosan lopputarkastusta ole suoritettu, koska rakentamista ei ole loppuunsaatettu. Tästä ostajat ovat ennen kauppaa olleet tietoisia.

3. Muut asiassa edellä esitetyt väitteet eivät joko ole kiinteistökaupan maakaaren tarkoittamia laatuvirheitä tai ovat olleet ostajien tiedossa jo ennen kaupantekoa.

Kantajat ovat esittäneet yhteenvedon laatuvirheiden korjauskustannuksista. Liite A


Kiinteistön virheet

Hirsirakennelma

Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen hirsirakennelmaa koskeva rakenne on ollut havaittavissa jo kaupantekovaiheessa. Edelleen käräjäoikeus toteaa, ettei kuvaus, että rakennus on hirsirakenteinen kirjaimellisesti tarkoita sitä, että sen puuosat kauttaaltaan ovat hirttä.

Hirsirakennelman osalta vastaaja on kiistänyt virheväitteen ja kertonut, että rakennus on mansardikattoinen talo ja on selvää, ettei rakennuksen yläosa ole ollut hirsirakenteinen. Asia on ollut havaittavissa myös yläkerran tarkastusluukuista. Joka tapauksessa ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Kanteessa ei ole edes väitetty, että kyseessä olisi virhe.

Käräjäoikeus katsoo, että kuvaus rakennuksesta ei muodosta maakaaressa tarkoitettua virhettä.


Rakennuksen lämpöolosuhteet

Kantajat ovat kertoneet, että lämpökamerakuvaukset ja tavarantarkastuskertomukset osoittavat riidattomasti, että asuinrakennuksen eri osissa on todettu asumisterveysohjeen välttävän tason alittavia lämpötiloja. Tämä on voitu todeta jo silloin, kun ulkolämpötila on ollut vain -7 astetta celsiusta. Vastaajan on katsottava olleen tietoinen asuintilojen poikkeuksellisen alhaisista lämpötiloista. Vastaaja on jättänyt kertomatta olennaisen asumisterveyteen ja viihtyvyyteen liittyvän tiedon. Kauppa on tapahtunut kesällä, jolloin kantaja ei ole voinut todeta edellä kerrottuja virheellisyyksiä. Virheet muodostavat purkuperusteen tai vaihtoehtoisesti oikeuden hinnanalennukseen.


Korjauskustannusarvio

Kantajat ovat kertonut, että rakennuksen vanhan osan yläkerran korjauskulukustannukset eivät ylipäätään ole arvioitavissa ilman rakenteiden kattavaa avaamista eikä ole esittänyt tältä osin
kustannusarvioita. Perustusten kylmäkadon korjauskustannukset ovat tavarantarkastajan arvion mukaan 10.400 euroa. Uudisrakennuksen ja rakennuksen vanhan osan välillä olevat kylmäsillat ulkoseinälinjoille liittymäkohtiin molemmissa laajennusosissa eivät ole arvioitavissa ilman rakenteiden avaamista ja rakennesuunnittelua.


Vastaus

Vastaaja on kiistänyt vaatimukset ja kiistämisensä tueksi esittänyt, että kantajien esittämän lämpökuvausraportin tiedot eivät perusta ja todista virhettä kiinteistökaupassa. Asumisterveysohje on tullut huomattavan paljon myöhemmin kuin rakennus on rakennettu tai peruskorjattu eikä kyseisiä ohjeita tästä syystä voi rakennukseen soveltaa. Asumisterveysohje ylipäätään on vain ohje ja suositus, eikä osapuolia sitova määräys. Rakennuksen ikä muodostaa sellaisen seikan, että ostajan on tullut joka tapauksessa varautua rakennuksen peruskorjaukseen muun muassa lämpöeristyksen ja rakennuksen tiiveyden parantamiseen. Vastaaja on edelleen kertonut kiistämisensä tueksi, että hän oli ennen kauppaa saattanut kirjallisestikin tiedoksi vuotuisen energiakulutuksen, jonka perusteella oli pääteltävissä, että rakennuksen lämmitys vei paljon energiaa. Vastaajan ja hänen perheensä sähkönkulutus oli myyntimateriaalissa ilmoitettu olevan
27.000 - 30.000 kwh vuodessa. Keskiarvo vuodessa 3,1 - 3,5 kwh. Saxxxsilla sähkönkulutus on vaihdellut 7500 - 13500 kwh vuodessa.

Talvella
2011 - 2012 keskiarvo 2,70 kwh
2012 - 2013 keskiarvo 2,55 kwh
2013-2014 keskiarvo 1,92 kwh
2014 - 2015 keskiarvo 1,55 kwh

Tämä tarkoittaa sitä, että rakennusta ei ole talvella lämmitetty riittävästi.

Vastaaja on kiistämisensä tueksi edelleen esittänyt, että edellä kerrottua lämpökuvausraporttia (Endoflir 2.3.2012) on pidettävä erittäin epäluotettavana kuvauksissa tehtyjen useiden virheiden perusteella. Yleisinä huomioina Endoflir-raportista on kirjattu lukuisia epäkohtia. Raportissa on myös yksityiskohtaisesti lueteltu kuvaus- ja tutkimusvirheet. Raporttia ei ole tehty ohjeiden (RT 14-108501) mukaisesti. Kiitäminen perustuu todisteena oikeuteen annetusta Linjasuunnittelu Helsinki Oy:n lausunnosta ilmenevistä tiedoista.

Laajennusosan lämpökaton ja kylmäsiltojen osalta vastaaja on kertonut, ettei hän ole voinut näitä havaita. Rakennuksen laajennusosan katon lumettomuus on mainittu kauppakirjan liitteenä olevassa myyjän selvityksessä kaupan kohteesta. Siinä on kerrottu, että kyseisen kohdan läheltä lumi sulaa talvisin. Asia on ollut kantajan tiedossa eikä siihen voi enää virheenä vedota. Edelleen vastaaja on kiistämisensä tueksi kertonut, että laajennusosalla on uusi liukas peltikatto, joten lumettomuus ei sinänsä ole osoitus virheellisyydestä.

Korvausvaatimusten perusteen osalta vastaaja on kiistänyt, että hän olisi korvausvelvollinen. Määrän osalta vaatimusta on paljoksuttu ja vaatimukseen ei ole pystytty vastaamaan vaatimuksen erittelemättömyyden johdosta.


Käräjäoikeuden perustelut

Mitä ensin tulee rakennuksen vanhan- ja uuden osan välillä olevaan kylmäsiltaan, niin käräjäoikeus katsoo selvitetyksi asiassa esitetyn todistelun ja tavarantarkastajien kertomusten perusteella, että kyseessä on maakaareen tarkoittama rakennusvirhe. Käräjäoikeus katsoo, että virhe on ollut salainen. Kanteessa kerrottujen virheiden korjaamisesta on esitetty korjauskustannusarvio, jonka oikeellisuutta ei ole syytä epäillä.

Asiassa on sinänsä riidatonta, että vastaaja on ennen kauppaa toimittanut kantajille kirjallisen tiedotteen kiinteistön ja rakennuksen ominaisuuksista. Tiedote on laadittu ruotsinkielellä. Tiedotteen mukaan tiedot perustuvat omiin merkintöihin ja aikaisemman omistajan suullisiin tiedonantoihin. Sähkönkulutuksen osalta ilmenee, että vuosittainen sähkönkulutus on ollut 27.000 - 30.000 kwh. Edelleen tiedotteesta ilmenee, että talvisin on käytetty sähkölämmitintä teknisessä tilassa, jotka teknisen tilan lämpötila on kohonnut 20 asteeseen ja rakennuksen vesihanoja on pidetty auki siten, että hanoista tippuu vettä kylmempinä talvipäivinä estämään vesiputkien jäätymisen. Talvisin tippuu ulkokatolta sulamisvettä vanhaan eteistilaan, jossa portaat ja tekninen tila sijaitsevat.

Asiassa on kantajien taholta esitetty todisteena edellä kerrottu lämpökuvausraportti, jonka perusteella rakennuksessa on lukuisia paikkoja, joista lämpö karkaa. Lämmönhukka on niin suuri, että asuintilojen lämpötilat talvisin alittavat asumisterveysohjeiden suositusarvot.

Linjasuunnittelu Helsinki Oy:n laatima lausunto kyseenalaistaa Endoflirin lausunnon luotettavuuden. Lausunnossa on esitetty lukuisia mittaustulosten luotettavuuteen vaikuttavia seikkoja, joiden perusteella Endofrilin raportti on epäluotettava.

Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella selvitetyksi, että kantajille on kerrottu rakennuksen lämpöominaisuuksista ennen kaupan tekoa. Korkea lämmitysenergian tarve on selitys siihen, että rakennuksesta karkaa lämpöä runsaasti. Tavarantarkastuskertomukset ja asiassa annetut muut todisteeksi nimetyt lausumat ja raportit perustuvat tältä osin Endoflir-raportin tietoihin, jotka vastaaja on perustellusti kyseenalaistanut edellä kerrotulla tavalla. Asiassa ei ole näytetty, että rakennuksessa olisi tai olisi kaupantekohetkellä ollut niin vakavia lämpövuotoja, että niitä olisi pidettävä salaisena virheenä kuten kantajat ovat kanteessaan kertoneet. Mitä tulee rakennuksen putkiston lämmöneristykseen ja puutteisiin, niin niistä lausutaan LVI-asian yhteydessä.


Yläkerran tuuletus

Kantaja ovat kanteensa tueksi esittänyt tavarantarkastuskertomuksista ilmeneviin tietoihin tuuletuksen puutteellisuuteen perustuvan väitteensä. Korjattaessa vanhan osan toista kerrosta vuonna 1983 ei tilojen tuuletusta ollut järjestetty vanhalla puolella. Puheena oleva tila on ennen laajennusrakentamista ollut niin sanottu kylmä ullakko, joka on tuulettunut alaräystäiden kautta ja laajennustoiminnolla tilan tuulettuminen on estynyt. Rakennuksen laajennusosalle on rakennettu koneellinen poistoilmajärjestelmä, ei korvausilmajärjestelmää. Järjestelmää on laajennettu vanhalle osalle ensimmäisen kerroksen tilaan. Järjestelmää ei voida säätää toimivaksi, sillä osa venttiileistä on painovoimaiseen ja osa koneelliseen järjestelmään liitettynä.

Korjauskustannusarvio tältä osin on 660 euroa.


Vastaus

Vastaaja on kiistänyt väitteen ja kertonut kiistämisensä tueksi, että kanteessa ei ole väitetty, että kyseinen seikka olisi aiheuttanut rakennukseen vaurioita. Rakenne on ollut nyt kyseessä olevan kaltainen aina vuodesta 1983 lähtien eli yli 30 vuotta. Vastaaja katsoo, että rakenteen voi katsoa toimivan tarkoituksenmukaisessa tavalla sen toimittua ilman ongelmia edellä mainitun ajan. Edelleen vastaaja on kertonut, että kanteessa ei ole kerrottu mikä merkitys tällä väitetyllä virheellä olisi. Edelleen vastaaja on kertonut, että ilmanvaihtoventtiilit ovat olleet nähtävillä ostajien tutustuessa kohteeseen, eikä niihin voi virheenä enää vedota.


Käräjäoikeuden perustelut

Tavarantarkastaja Potttn lausunnosta käy ilmi, että rakennuksen vanhan osan ullakko on ollut ennen laajennusrakentamistoimia niin sanottu kylmä ullakko, joka on tuulettunut alaräystäiden kautta ja laajennustoimilla tilan tuulettuminen on estynyt. Rakennuksen laajennusosalle sisätiloihin on rakennettu koneellinen poistoilmajärjestelmä, ei korvausilmajärjestelmää. Järjestelmää on laajennettu vanhalle osalle ensimmäisen kerroksen tilaan. Järjestelmää ei voida säätää toimivaksi, sillä osa venttiileistä on painovoimaisen järjestelmän, osa koneellisen. Epäselväksi on jäänyt, mikä on ulkoventtiilin tarkoitus.

Tavarantarkastuksessa on ullakkotilojen tuuletusrakenteiden korjauskustannuksiksi arvioitu 660 euroa.

Vastaaja on kiistämisensä tueksi esittänyt, ettei puheena olevassa tilassa ollut havaittu 30 vuoden aikana mitään ongelmia eli tuuletusjärjestelmä on toiminut.

Asiassa on riidatonta ja todistelusta käynyt ilmi, ettei ullakko-osan rakenteita ole ennen kauppaa tai kaupan jälkeen tarkemmin tutkittu, koska siihen ei ollut ilmennyt mitään erityistä syytä.

Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella selvitetyksi, että puheena olevien tilojen ilmastointia ei ole tehty rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Virhe on ollut salainen. Käräjäoikeus katsoo, että esitetty korjausarvio on perusteltu.


Laajennusosan sauna ja pesuhuone(märkätilat)

Kantajat ovat kertoneet, että pesuhuoneen ja saunan väliseinää ei ole rakennettu kiinteäksi lattiaan asti vaan on kannakoitu lattiasta tukijalalla ja samalla on jätetty seinän alapään rakenteet roiskevesille alttiiksi. Tavarantarkastuksessa todettiin alapään rakenteissa, eristyksissä, kosteutta ja rakenteet epätiiviiksi. Seinärungon alajuoksun alapintaan on sivelty vesieristettä, mutta alajuoksun molemmin puolin on avoimet välit myös rakenteisiin mahdollistaen näin kosteuden roiskumisen rakenteisiin. Edellä kerrottuja rakenteita ole tehty rakennusmääräysten mukaan. (RAKMK C2)


Korjauskustannukset

Korjauskustannukset tältä osin ovat yhteensä 8.000 euroa. Vaatimus perustuu tavarantarkastajan arvioon.


Vastaus

Vastaaja on kiistänyt kanteen ja kiistämisensä tueksi kertonut, että seinärakenteet ovat käyneet ilmi laaditusta kuntoarviosta ja ovat selvästi olleet nähtävissä kaupan kohteeseen tutustuttaessa. Ostajat eivät voi virheenä näihin seikkoihin vedota joko purku-, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksena. Saunaosaston laatoitus ja laatu on ollut kaupantekohetkellä nähtävillä. Mitä tulee korvausvaatimukseen, niin vastaaja on kiistänyt vaatimukset perusteiltaan ja määriltään kokonaan.


Käräjäoikeuden perustelut

Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi asianosaisten lausunnoista ja kirjallisesta todistelusta, että puheena olevat rakenteet ovat kaupantekohetkellä olleet ennakkotarkastuksen kohteena eikä väitettyihin virheisiin voi enää kiinteistön virheinä vedota (vanha puoli).


Rakennuksen vanhan osan alapohja ja välipohjan painauma

Kantajat ovat kertoneet, että rakennus on myyty hyväkuntoisena. Alapohjasta on kuntotarkastuksessa todettu vain lyhyesti, että lattian tukipuu on kaatunut ja että muutama lauta on pudonnut. Todellisuudessa alapohjarakenteiden kunto on ollut erittäin huono. Kantajilla on ollut oikeus luottaa esitettyihin tietoihin eikä voida edellyttää, että selonottovelvollisuus olisi edellyttänyt menemistä alapohjatilaan ja havaintojen tekoa siellä. Kantajat ovat vedonneet alapohjan huonokuntoisuuteen laatuvirheenä ja ovat esittäneet, ettei kauppaa olisi syntynyt, jos puheena oleva virhe olisi ollut kaupantekohetkellä tiedossa. Korjauskustannukset ovat tavarantarkastajan arvion perusteella 13750 euroa.

Kantajat ovat kertoneet, että rakennuksen vanhan osan välikatto on painunut ja muodostaa laatuvirheen.


Vastaus

Vastaaja on kiistänyt väitteen ja vaatimukset perusteiltaan kertonut kiistämisensä tueksi, että kyseinen kohteen kunto on ollut kantajan tiedossa jo ennen kauppaa. Kyseinen asia on ollut merkittynä ennen kauppaa laadittuun kuntoarvioon. Alapohjatilaan on ollut helppo pääsy, joten ostajat ovat voineet halutessaan käydä ottamassa tarkemmin selkoa kuntoarvioraporttiin merkityistä seikoista. Edelleen asiassa tulee ottaa huomioon rakennuksen ikä. Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa eivätkä voi tähän seikkaan enää virheenä vedota. Mitä tulee välipohjan painumiseen vastaaja on kiistänyt väitteen ja katsonut, että asia on ollut havaittavissa eikä tähän voi enää virheenä vedota.


Käräjäoikeuden perustelut

Rakennuksen vanhan osan perustus on sokkeli, joka on tehty kivestä. Selvityksen mukaan sokkelin kunto on hyvä. Rakennuksen alapohja on kannakoitu alun perin sokkelin varaan ja myöhemmin, jonka ajankohtaa ei ole tiedossa, lattia on tuettu puurakentein. Alapohjarakenne on tuulettuva ns. rossialapohjarakenne. Kannakkeet on tuettu ilman anturointia maasta ja kivien päältä. Alapohja on sammal/turve-eristeinen.

Tavarantarkastuskertomuksesta, jonka on laatinut tavarantarkastaja S. Pottt ilmenee, että alapohjan kannakkeet on tuettu tilapäisratkaisulla ilman anturointia seuraamuksena maakosteuden/kannattajatolppiin siirtynyt kosteus ja lahovaurioituminen ja rakenteen sortuminen. Pohjalautojen (täytepohjalaudat) lahovaurioitumisesta johtuen eriste on valunut alas synnyttäen eristysarvon vähentymää, joka ilmenee keittiössä. Sammal/turve-eristeessä vauriokodissa rakentamattoman laajennusosan ja savupiipun vieressä on havaittavissa eristeiden kosteusvaurioitumista ja eristeet ovat ns. paakkuuntuneet. Edelleen rakennuksen alapohjan tuulettuvan tilan maapinnoilla on orgaanista jätettä.

Tavarantarkastaja on katsonut, että syynä kosteusvaurioitumiseen on maakosteus, joka on kapillaarisesti noussut maaperästä synnyttäen orgaanisiin rakenteisiin pitkäaikaista kosteusrasitusta ja kun alapohjan tuuletusta on laajennusrakentamisen yhteydessä vähennetty on kosteusrasitus lisääntynyt. Edelleen kosteutta on saattanut syntyä tilaan myös ulkopuolisten vesien valuntana alas pohjatilaan syystä, että osa tuuletusluukuista sijaitsee alareunastaan maanpinnan tasolla. Tavarantarkastuksen liitteenä on valokuvia puheena olevasta kohteesta.

Vastaaja on kiistänyt, että tuuletusta olisi vähennetty. Asiassa on väitetty, että edellä kerrottujen laajennustöiden yhteydessä olisi suljettu kaksi tuuletusluukkua. Todisteena olevista valokuvista ilmenee, ettei väite pidä paikkaansa.

Rakennusmestari M. Wattt on laatinut kaupan kohteesta kartoitusraportin 15.7.2011 tehtyyn tarkastukseen perustuen. Rakennuksen alapohjan osalta lausunnossa on todettu, että lattian tukipuu on kaatunut ja korjausta suositellaan. Sadevesijärjestelmän osalta on suositeltu, että sadevedet voisi ohjata paremmin sadevesikaivoihin. Tarkastus on suoritettu pääosin aistin varaisin menetelmin. Alapohjasta tulisi poistaa kaikki turha rakennusjäte ja muu roska olisi hyvä poistaa alapohjasta. Edelleen on todettu, että alapohjalattian tukipuu on kaatunut ja korjausta on suositeltu. Sadeveden poisohjaaminen sadevesikaivoihin on myös ollut suosituksen kohde. Vaurioiden arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.


Käräjäoikeuden päätösperustelut

Asiassa on sinänsä riidatonta, että rakennuksen vanha osa on rakennettu noin vuonna 1900, vaikka joistain lausunnoista ilmenee, että rakentamisvuosi olisi myöhempi. Mahdollisista alapohjien korjauksista ei ole tarkempaa tietoa. Alapohjaa on kuitenkin jossain vaiheessa tuettu edellä kerrotuin tukirakentein. Tukirakenteet ovat edellä kerrotun perusteella olleet joko lahonneet tai kaatuneet. Tätä tukevat asiassa esitetyt lausunnot ja valokuvat kohteesta. Käräjäoikeus katsoo tämän perusteella selvitetyksi, että rossipohjainen alarakenne on ollut ja on
kosteudelle altistunut jo todennäköisesti rakentamisajankohdastaan lähtien. Alapohja on selkeästi lahovaurioitunut ja menettänyt tämän vuoksi myös lämpöeristysominaisuuttaan.
Käräjäoikeus katsoo, että edellä kerrotut tiedot on jo ennen kauppaa saatettu ostajien tietoon ja alapohjan kunto kaupantekohetkellä ollut nähtävissä. Käräjäoikeus katsoo, että ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvoitteensa tai jättänyt huomiotta rakenteen vauriot. Vaurioitunut alapohja on jo ennen kauppaa ollut ikänsä puolesta korjauksen tai uusimisen tarpeessa.

Tavarantarkastaja Potttn kertomuksen mukaan yläkerran rakenteiden vahvistustyöt vaativat rakenteiden avaustöitä ja rakennesuunnittelua, eikä tavarantarkastuksessa ole esitetty korjauskustannuksista mitään arviota. Käräjäoikeus toteaa, että asia on ollut havaittavissa ennen kauppaa eikä tähän voi enää virheenä vedota.


Tekninen tila ja putkien asennus (LVI)

Kantajat ovat kanteensa tueksi kertoneet, että vuosien 2011-2012 vaihteesta vesijohdot olivat jäätyneet ja varotoimista huolimatta putket olivat edelleen jäätyneet talvella 2012. Lämpökamerakuvausten yhteydessä on todettu, että putkitiloista on ollut mitattavissa alle 0 celsiusasteen olevia lämpötiloja. Rakennuksen teknisen tilan lämmöneristys ei ole vastannut sitä tasoa, jolla voidaan estää vesijohtojen jäätyminen talviolosuhteissa. Kodinhoitohuone, 2. kerroksen WC, pesuhuone ja sauna sekä tekninen tila ovat korjausten tarpeessa ja kaikkien osalta edellyttävät putkitöitä, joiden kustannusarvio on seuraava: kodinhoitohuoneen osalta 1643 euroa, 2. kerroksen WC, pesuhuone ja sauna 5669 euroa, tekninen tila 2487 euroa sekä eteinen, alakerran WC ja keittiö 1363 euroa eli yhteensä 11162 euroa.


Vastaus

Vastaaja on kiistänyt väitteen virheistä ja on kiistämisensä tueksi kertonut, että saunan laatoitus kuten myös muut märkätilojen rakenneratkaisut ovat olleet ostajien nähtävillä eikä tähän voida virheenä vedota. Edellä kerrotuista väitetyistä virheistä ei ole ainakaan aiheutunut rakennukselle vahinkoa eikä toiminnallisia puutteita.

Vastaaja on kiistämisensä tueksi esittänyt, että kantajat ovat itse aiheuttaneet sekä vesijohtojen jäätymistä että talon rakenteiden vaurioitumista (jyrsijät, homeet) laiminlyömällä noudattaa saamiaan ohjeita ja lämmittää taloa riittävästi sekä jo asumisaikanaan että erityisesti muutettuaan 1.8.2013 talosta pois. Tältä osin on myös viitattu lämpövuotoa koskevaan asiaan. Teknisessä tilassa on havaittu 28.5.2015 vesivuoto. Sulkuventtiili on vuotanut ja vuoto on aiheuttanut kosteusvahinkoja teknisessä tilassa ja osin WC:n ja khh-tiloissa.


Käräjäoikeuden perustelut

Tavarantarkastaja Pottt on LVl-asennuksista todennut, että asennuksissa on havaittu lukuisia virheellisyyksiä, jotka tulisi korjata. Tekninen tila tulisi korjata asianmukaiseksi kvv-asennusten, lämpöeristysten ja lattiankin kohdalta. Pottt on pitänyt merkittävänä riskirakenteena ulkoseinien sisään asennettuja vesijohtoja paitsi niiden jäätymismahdollisuuden mutta myös arvelujen varaan jääneen asennustavan vuoksi. Kaikkia asentamiseen liittyviä seikkoja ei ole voitu tutkia rakenteita purkamatta. Edelleen arviota on vaikeuttanut se, että kohteesta ei ole ollut käytettävissä LVI-piirustuksia. Tekninen tila on ollut tarkastushetkellä kylmä ja tilan ulkonurkan lämpötila oli ollut lähes sama kuin ulkoilman. Teknisen tilan lämpöeristys on huono. Tilassa on kohtia, joissa lämpötila ei ole paljoakaan ulkoilman lämpötilaa korkeampi. Tilassa vesi pääsee valumaan lattiarakenteisiin. Tilassa olevien vesijohtojen eristys ei vastaa LVl-ohjetiedostoa. Edelleen Pottt on katsonut, että vesijohtojen sijoittamista ulkoseinärakenteisiin tulisi välttää. Yläkerran vesijohtojen jäätymisen syynä on ainakin löylyhuoneen puolelta nähtävissä olevassa paikassa putkien sijainti liian lähellä ulkoseinää tilassa, jonka lämpötila laskee kovilla pakkasilla alle jäätymisrajan.

LVI-asennusten ja teknisen tilan korjausarvioksi on esitetty kantajien taholta yhteensä 11599 euroa, jonka oikeellisuuden vastaaja on sekä perusteeltaan että määrältään kiistänyt.

RKL-Raadin hyväksymä rakennusasiantuntija K. Isttt on tarkastuskertomuksessaan 20.6.2012 kertonut, että vesijohtojen jäätyminen johtuu teknisen tilan lämmöneristyksestä ja lämpövuodosta. Isttt on sovitteluehdotuksena esittänyt, että myyjä maksaa ostajille LVl:n korjauskuluina yhteensä 1449,72 euroa.

Vastaaja on kirjallisesti informoinut ostajia puheena olevista olosuhteista.

Asiassa on vastaajan todisteena esitetty Polygon Oy:n edustajan R. Trtttn laatima selvitys teknisestä tilasta. Lausunnon mukaan teknisessä tilassa oleva sulkuventtiili on vuotanut. Talon vesimittari oli ollut suljettuna poismuuton vuoksi, mutta" kaupungin vesi on ollut päällä sulkua vasten". Lausuman mukaan lattia- ja seinärakenteet ovat kastuneet teknisessä tilassa, WC:ssä ja KHH-tilassa. Vuotovettä oli tullut ulko-oven kysymyksen yli ja seinän läpi, josta oli valunut vanhan osan ryömintätilaan. Edellä kerrotuissa kohteissa oli havaittu kosteusvaurioita.

Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella selvitetyksi, että rakennuksen LVl-asennuksissa on havaittavissa lukuisia rakennusmääräysten vastaisia ratkaisuja ja asennuksia on tehty vastoin hyvää rakennustapaa. Käräjäoikeus toteaa, ettei pelkällä lämmitysohjeistuksella ole kerrottu muita teknisiä puutteita, joita ei silmämääräisesti ole kyetty havaitsemaan. Lämpöeristyksen suhteen asiassa ei ole selvitetty, että tilan eristämättömyys on ollut niin puutteellinen kuin tavarantarkastuskertomuksesta ilmenee. Sekä Potttn että Istttn arviot lämpöolosuhteista perustuvat edellä kerrottuun Endoflir-raporttiin. Käräjäoikeus katsoo, että edellä kerrotut virheellisyydet ovat olleet sen luontoisia, ettei niiden havaitseminen ja mieltäminen virheiksi ole ollut ilman erityistä tutkimista ostajan havaittavissa.

Käräjäoikeus katsoo, ettei teknisen tilan edellä kerrottujen rakenteellisten virheellisyyksien, jotka edellyttävät korjaamista, ole näytetty aiheuttaneen mitään vahinkoa talon rakenteille. Asiassa ei ole selvitetty tarkkaa päivämäärää, milloin vesivuoto teknisessä tilassa oli alkanut, mutta on erittäin todennäköistä, että vuoto on alkanut kantajien asunnosta poismuuton jälkeen. Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että vuoto on aiheuttanut kosteusvahinkoja edellä kerrotuissa tiloissa. Mitään muuta syytä kosteuden pääsystä rakenteisiin ei asiassa ole ilmennyt.


Mikrobivauriot

Kantajat ovat kaupan purkuvaatimuksena esittäneet, että talo on mikrobivaurioitunut siinä määrin, että se on asumiskelvoton ja kantajille on aiheutunut tästä terveydellisiä ongelmia. M. Saxxxnen on kertonut, että verraten pian kohteeseen muuton jälkeen alkoi ilmetä iho-oireita ja kutinaa. Poissa ollessa oireet kuitenkin vähenivät ja jopa hävisivät. Muutettuaan Tammisaaresta Tammelassa sijaitsevaan sijaisasuntoon iho-oireet hävisivät nopeasti, mutta homealtistumisesta aiheutuneet pitkäaikaisoireet kuten vastustuskyvyn aleneminen ja allergisoituminen kuitenkin aiheuttavat edelleen terveyshaittoja.

M. Saxxxnen on kertonut, että hän oli 2.10.2013 Forssassa joutunut Lääkärikeskus terveystaloon selvittääkseen syyn jo useita viikkoja jatkuneeseen kuumeiluun. Syyksi selvisi endokardiitti eli sydänläppien tulehdus, jonka johdosta hän oli tiputushoidossa yhteensä neljä viikkoa, josta ajasta yhden viikon Tampereen yliopistollisen sairaalan sydänosastolla tarkkailussa. M. Saxxxnen on viitannut tautimäärityksiin tarkemmin todisteina edellä annettuihin lääkärinselvityksiin (liite 21 ja 22). Edellä kerrotun perusteella asuminen kiinteistöllä on M. Saxxxselle jopa hengenvaarallista ja vakavia terveyshaittoja aiheuttava. M. Saxxxnen hakeutui tutkittavaksi Forssan sairaalaan sen jälkeen, kun oli Tammelassa ryhtynyt purkamaan Tammisaaren asunnosta tuotuja tavaroita valokuvatakseen niitä. Runsaan tunnin työskentelyn jälkeen hänellä alkoi voimakas lääkärintodistuksesta ilmenevä oireilu. M. Saxxxnen ei tämän jälkeen ole muuttotavaroita käsitellyt ja oireilu sen myötä päättyi. Syy-yhteys oireilun ja Tammisaaren asunnon ja sieltä tuotujen tavaroiden välillä on ilmeinen. Analyysivastaus osoittaa altistumisen.

Edelleen kantajat ovat kertoneet, että he saivat perheenlisäystä viime vuoden lopussa. Tästäkään syystä he eivät pitäneet enää millään tavalla mahdollisena jatkaa asumista kosteusvaurioisessa rakennuksessa ja talvella jopa pakkasen puolelle laskevissa lattialämpötiloissa ja siten altistaa lapsi home- ja kosteusvaurioihin liittyville terveyshaitoille.


Vastaus

Vastaaja on katsonut, ettei asiassa ole selvitetty, että talosta löytyneillä mikrobeilla olisi syy-yhteyttä kantajien kertomiin terveydellisiin ongelmiin. Vastaaja on kiistämisensä tueksi viitannut todistaja Puhakan selvitykseen, jonka perusteella ei syy-yhteyttä ole havaittu.

Edelleen vastaaja on kiistämisensä tueksi kertonut, että kantajat ovat omilla toimillaan aiheuttaneet mahdolliset kosteusvauriot ja siitä johtuvan mikrobien esiintymisen. Vastaaja on viitannut edellä kerrottuun lämpötiloja koskevaan kanneperusteeseen ja rakenneuksen asumattomuuteen ja vesivaurioon (tekninen tila). Kantajat ovat tutkineet ostettavan kohteen ja ovat hyväksyneet sen siinä kunnossa kuin se on ollut. Vastaaja on katsonut, ettei havaittuihin tai havaittaviin virheisiin voi enää vedota.


Käräjäoikeuden perustelut

Todistaja Pttts on kertonut oikeudessa kuten hänen todisteena olevasta lausunnostaan ilmenee. Todistaja on kertonut, että rakennus on useista kohdista mikrobivaurioitunut ja mikrobiesiintymät ovat terveydelle ja puumateriaaleille useilla eri tavoilla haitallisia. Vasta-ainetutkimusten perusteella on pääteltävissä, että kantajilla esiintyvät oireilut voivat olla syy-yhteydessä puheena olevien mikrobien kanssa.

Todistajana kuultu Pattt on kertonut mikrobivauriohavainnostaan kuten hänen laatimastaan todisteena olevasta raportistaan ilmenee.

Todistaja, filosofian maisteri Pttt on kertonut, että hän on tutustunut jutun asiantuntijalausuntoihin. Todistaja on kertonut, että igg-vasta-aine -tutkimukset tässä asiassa eivät ole riittävät johtopäätösten tekoon koskien kantajien oireilua, koska materiaalinäytteen oton ja veritutkimusten aikaero on liian pitkä ja ensin olisi tullut ottaa materiaalinäyte. M. Saxxxsen analyysin ja rakennuksesta otetun näytteen (vasta-aine) välillä ei ole yhteyttä, koska rakennuksesta ei ole tällaista homesientä löytynyt. M. Saxxxsen analyysi on samansuuntainen.


Käräjäoikeuden perustelut

Käräjäoikeus toteaa ensinnäkin, että oikeuskirjallisuudessa (Marianne Palo - Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, Kiinteistöalan kustannus, 2002 s.55) ja - käytännössä ei mikrobivaurioita ole pidetty sellaisenaan kiinteistön laatuvirheenä. Käräjäoikeus toteaa, että mikrobivauriot ovat lähes poikkeuksetta eri syistä johtuvien kosteusvaurioiden seuraamuksia eivätkä syitä.

Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi tutkimuksista, joista Pattt on lausumissaan ja oikeudessa johtopäätöksinä kertonut, että rakennuksen alapohjan laudoituksesta oli tammikuussa 2014 analysoitu Richoderma-mikrobin ylikasvutilanne. Mikrobi on homesieni- ja kosteusvaurioindigaattori. Se on myös mahdollinen toksiinin tuottajamikrobi, mutta se on myös ns. pehmytlahottaja(katkolahottaja). Katkolahottajat heikentävät puuta niin, että se katkeaa kohtisuoraan sen syitä kohden. Näytteistä oli analysoitu muita infektoivia ja allergisoivia mikrobeja, sekä mahdollisia toksiinin tuottajia. Materiaalinäytteet 4.11 ja 5.11.2014 sisälsivät runsaasti terveyshaittaa aiheuttavia mikrobeja. Pattt on katsonut, että syynä todettuihin mikrobivaurioihin ovat kosteuden pääsy rakenteisiin epätiiviiden rakennusosien, puutteellisen kosteudeneristyksen, kapillaarisen nousun, diffuusion ja konvektion vuoksi. Yläkerran palomuurin alueella on selkeä vuotoalue. Sen syytä ei tässä tutkimuksessa kyetty vielä selvittämään. Makuuhuoneiden ulkoseinärakenteessa on rakoja ja epätiiviitä kohtia. Nämä mahdollistavat veden, kosteuden ja lintujen sisäänpääsyn. Ulkoseinän raosta rakenteisiin päässeet linnut ovat myös edesauttaneet vaurioiden laajenemista. Jyrsijöiden aiheuttamia haittoja todettiin laajoilla alueilla.
Ne olivat repineet eristemateriaalia ja järsineet myös sähköjohtoja.

Rakennuksen mikrobivaurioiden laajuutta ja kaikkia syitä vaurioihin ei näillä tutkimuskerroilla kyetty selvittämään. Hajuhavaintoina todettiin kaikilla kohdekäynneillä mikrobiperäisiksi tulkittavaa poikkeavaa hajua, joka voimistui, kun ilmanvaihto kytkettiin päälle. Rakenteet oli osittain uusittu kokonaan, mutta muun muassa yläkertaan oli jätetty runsaasti vanhoja materiaaleja. Näistä materiaaleista osa oli näytteenottohetkellä kosteita sekä mikrobivaurioituneita. Märkätilan seinästä otetusta pistokokeen omaisessa näytteessä todettiin mikrobivaurio ja sen alla oleva tukipuu oli vettynyt sekä silmämääräisestikin kosteusvaurioituneen näköinen.

Raportissa on todettu, ettei sen tietoja voi käyttää rakennusteknisenä selvityksenä virheistä.


Käräjäoikeuden perustelut

Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella (rakennuksen alapohja) selvitetyksi, että rakennuksen vanhan osan lattiarakenne on ollut jo kaupantekohetkellä uusimista vaativassa tilassa. Asiassa ei ole selvitetty, että jokin muu kuin edellä kerrottu olisi aiheuttanut kosteuden pääsyn tätä kautta alakerran rakenteisiin ja ollut yksi syy mikrobiesiintymiin.

Mitä tulee vanhan osan toisen kerroksen huonetiloihin ja rakennelmiin, niin käräjäoikeus toteaa, että vanhan osan yläpohjaluukku ja reiät ovat olleet kaupantekohetkellä näkyvissä ja tarkastettavissa. Asiassa on edellä kerrottu, että julkisivuraoista ilman kosteus, sadevesi, jyrsijät ja linnut ovat voineet päästä tunkeutumaan rakenteisiin. Asiassa on myös esitetty ja edellä selvitetty, että puheena olevan tilan tuuletus on ollut vajavainen ja ainakin osittain virheellisesti tehty.

Asunto on ollut kahden vuoden ajan asumaton ja asiassa annetun selvityksen mukaan edellä kerrotut jyrsijät ja linnut ovat voineet tuolloin helpommin ja herkemmin tunkeutua rakennuksen rakenteisiin. Asuttu rakennus torjuu eläinten asettumista rakennukseen.

Asiassa on myös edellä kerrotulla tavalla (lämpöolosuhteet) selvitetty, että rakennus on asumattomuuden aikaan ollut vajaalämmitetty noin kahden vuoden ajan. Tämä on myös omalta osaltaan lisännyt kosteuden (kondenssi-ilmiö) pääsyä rakenteisiin.

Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella selvitetyksi, että puheena oleva toinen kerros on ollut Patttin lausunnosta ilmenevällä tavalla mikrobivaurioitunut. Vaurioiden laajuutta ja syytä ei asiassa ole selvitetty. Käräjäoikeus on rakennuksen vanhan osan yläkerran kohdalta ottanut huomioon, että rakenneratkaisut, joita rakennuksessa oli tältä osin tehty ovat kaupantekohetkellä olleet 30-vuotta vanhat. Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi edellä kerrotulla tavalla, että ullakko-osa on ollut ennen laajennusrakennustoimia ns. kylmä ullakko, joka on tuulettunut alaräystäiden kautta ja laajennustoimilla tilan tuulettuminen on estynyt, koska kannattajarakenteisiin on rakennettu yläkerran huonetilarakenteita ja tilojen yläpuolelle on jäänyt matala ullakkotila, joka on ilman tuuletusta ja vailla venttilöintiä ja alipainetuuletinta. Puheena olevassa tilassa ei ollut havaittu kuntotarkastuksessa ennen kauppaa mitään kosteusvaurioihin viittaavaa. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on esitetty mahdollisena syynä kosteusvaurioon se, että edellä kerrotut eläimet ovat rikkoneet kosteuseristeitä seinärakenteissa ja tällä tavoin mahdollistaneet kosteuden pääsyn rakenteisiin. Mitään muuta selitystä tai selvitystä kosteusvaurion synnystä ei asiassa ole esitetty. Rakenteita ei ole enempää tutkittu eikä mahdollisista kosteusvaurioista niiden laajuuden suhteen ole mitään selvitystä. Sitä, oliko eristysten rikkoutuminen tapahtunut ennen kaupantekoa ei asiassa ole selvitetty. Käräjäoikeus katsoo, että tilan vajavainen tuulettuvuus on ainakin jossain määrin saattanut edistää kyseisten mikrobiesiintymien syntyä. Käräjäoikeus katsoo, että vastaaja on selvittänyt, ettei hän ole tuottamuksellaan aiheuttanut kosteusvaurioita ja niistä johtuneita mikrobiongelmia. Käräjäoikeus toteaa, etteivät nyt selvitetyt puheena olevat mikrobivauriot laadultaan ole kosteusvaurioihin perustuvina tavanomaisuudesta poikkeavia. Kantajat eivät ole selvittäneet korjauskustannusten määrää, johon purku- tai hinnanalennusvaatimus perustuu.

Mitä tulee rakennuksen uudisosan kosteusongelmiin, niin käräjäoikeus toteaa, että teknisessä tilassa on havaittu edellä kerrottu vesivuoto, joka on aiheuttanut kosteuden tunkeutumisen rakenteisiin. Märkätilojen osalta asiasta on lausuttu edellä.


Terveyshaitta

Asiassa on henkilötodistelusta ja kirjallisesta todistelusta selvitetty, että rakennus on sillä tavoin mikrobivaurioitunut, että se korjaamattomana on omiaan aiheuttamaan erilaatuisia terveyshaittoja.

Käräjäoikeus katsoo, että mikrobivaurioiden terveyshaitta ei sellaisenaan ole ainakaan yksinomainen seikka, jonka perusteella syntyisi oikeus kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Sitä, onko kantajille mikrobivaurioista syntynyt terveydellisiä ongelmia ei ole riittävällä varmuudella selvitetty ja vastaaja on näyttänyt, että hänellä ei joka tapauksessa ole ongelmiin tuottamusta. Mitä tulee kaupan purkuun tai hinnanalennukseen, niin käräjäoikeus katsoo jääneen selvittämättä, että rakennuksessa olisi ennen kaupantekoa ollut sellaista salaista virhettä, joka olisi aiheuttanut nyt puheen olevat mikrobivauriot.


Vahingonkorvaus

Kantajat ovat esittäneet, että heidän omistamansa irtaimisto, joka ei ole ollut kaupan kohteena ja joka on tuotu rakennukseen on mikrobivaurioitunut samoista syistä kuin vaurioita on syntynyt rakennukseen. Liite B.

Kantajat ovat pyytäneet, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan edellä esitetty irtaimelle aiheutunut vahinko sekä virheiden, puutteiden ja terveydentilan selvittämisestä aiheutuneet selvittelykulut:
- K. Istttn lausunto (liite 39) 2.845,65
- Rakennustyö K Litttin katselmus (liite 40) 202,95
- HTT M. Rytttn tavarantarkastus (liite 41) 6.723,39
- HTT S. Potttn tavarantarkastus (liite 41) 3.940,10
- Endoflir lämpökamerakuvaus (liite 44) 246,-
- MT.Huohous (liitteet 42,8 ja 9) 179,65
- T:mi Puhdas lima (liitteet 30,32) 4.442,31
- JP_Avux (liite 33) 1.042,18
- Tofte-Yhtiöt (liite 36) 2.200,-
- Työterveyslaitoksen laskut (liitteet 34-35) 2.775,12
- Terveystalo Forssa (liite 37) 55,-
- Terveystalo Pulssi (liite 38) 88,-
- OP-Kiinteistökeskus (liite 50) 744,-
- P. Pattt, T:mi Puhdas sisäilma (liite 51) 313,52
yhteensä 25.797,87

Korjaus- yms. kulut
Ekenäs WS-Service Öb (liite 45) 505,86
Tork Tek Oy (liite 46) 125,46
yhteensä 628,32

Muut kulut ja kustannukset:
Korvaavan asumisen kustannukset 1.10.2013 alkaen 1.000 euroa/kk; kustannukset 31.8.2015 mennessä 22.000,-

Asianosaiskulut:
Asiakirjojen hankinta, yhteydenotot ja selvityspyynnöt viranomaisiin, katselmukset ja tarkastukset 1.955,78

Kantajien korvausvaatimukset yhteensä 50.381,97


Vastaus vahingonkorvausvaatimuksiin(irtaimisto)

Vastaus

Vastaaja on kiistänyt vaatimukset perusteiltaan ja määriltään sillä perusteella, ettei hänellä ole tuottamusta vahinkoon edellä asiassa kerrotuin perustein ja toiseksi, ettei vaatimus irtaimistosta perustu kiinteistön kauppaan.

Vastaaja on kiistänyt korvausvaatimukset perusteiltaan ja paljoksunut esitettyä korvausvaatimusta selvittämättömänä ja kiistämisensä tueksi kertonut, että hän on tiedottanut kaikista virheistä ja hänellä ei ole vahingonkorvausvastuun edellyttämää tuottamusta. Vastaaja on kiistänyt vahingonkorvausvaatimukset määriltään liiallisina ja ylimitoitettuina.
Vastaaja on kiistämisensä tueksi esittänyt, että tavarantarkastuskertomukset eivät selvitä kaupan kohteen virheitä eikä niissä ole otettu huomioon rakennuksen ikää eikä mitä seikkoja ostajien on pitänyt kohteeseen tutustuessaan nähdä. Selvittelykustannukset ovat liiallisia, perusteettomia ja selvittely ylimitoitettua.


Käräjäoikeuden perustelut

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä edellä kerrotuin perustein, että rakennus on kosteusvaurioitunut ja sen seurauksena mikrobivaurioitunut vastaajan tuottamuksesta.

Asuntolainaan liittyvät kulut

Vastaaja on kiistänyt vaatimuksen ja katsonut, että mitkään asuntolainaan liittyvistä kuluista eivät ole vahingonkor,1auksena korvattavia eriä. Sanotut kulut ostajalle olisivat aiheutuneet ostajalle täysin riippumatta siitä, missä he asuvat tai minkä kiinteistön tai asunnon he ovat ostaneet.


Käräjäoikeuden perustelut

Käräjäoikeus katsoo, ettei vastaaja ole menetellyt tuottamuksellisesti eikä asuntolaina ole ylipäätään vahinkona pidettävä asia. Laina on joka tapauksessa maksettava huolimatta siitä purkautuuko kauppa tai ei.


Korvaava asuminen

Muut kulut ja kustannukset

Vastaaja on kiistänyt korvaavan asumisen kustannukset sekä perusteeltaan että määrältään. Kantajat ovat muuttaneet vastaajasta riippumattomista syistä eikä vaatimus perusteiltaan ole oikeutettu. Määrästä ei ole esitetty mitään selvitystä.


Käräjäoikeuden perustelut

Käräjäoikeus katsoo edellä mainituin perustein, että kantajat ovat vastaajasta riippumattomasta syystä muuttaneet pois kiinteistöltä. Tämän vuoksi vaatimus ei ole oikeutettu.


Vastaajan vaatimus purkuvaatimuksen johdosta

Vastaaja vaatii, mikäli käräjäoikeus määrää kaupan purettavaksi, että käräjäoikeus velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kohtuullisena korvauksena kiinteistön käyttämisestä 1000 euroa kuukaudelta 1.10.2011 lukien, 30.000 eurolle korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 28.4.2014(vastauksen allekirjoituspäivä) lukien ja kullekin seuraavalle 1.000 euron erälle kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien ja oikeutta vastaajan kuittaamaan tämän määrän palautettavasta kauppahinnasta.


Vastaajan korvausvaatimus kiinteistön arvon alentumisesta

Vastaaja on vaatinut korvauksena ostajan laiminlyönnin seurauksena tapahtuneesta kiinteistön arvon alentumisesta 40.000 euroa. Kiinteistön arvo on alentunut paitsi lämmittämättömyydestä johtuen (jyrsijät ja homeet) myös teknisessä tilassa tapahtuneesta vesivuodosta johtuen.


Vastaus

Kantajat ovat kiistäneet vaatimukset edellä annetun selvityksen mukaisesti ja esittäneet kiistämisensä tueksi, että rakennus on ollut asumiskelvoton ja määrältään vaatimus on kohtuuton ja perustelematon.


Käräjäoikeuden perustelut

Kaupan purku

Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistökaupan purku vaatii sekä lakiin että oikeuskäytäntöön perustuen olennaisen kaupan kohteessa olevan virheen, jotta purkuvaatimus olisi oikeutettu. Siinä tapauksessa, että asiassa on selvitetty, ettei kauppaa olisi lainkaan syntynyt, jos ostaja olisi ennen kauppaa saanut tietää virheen laajuuden ja vakavuusasteen, on myös tällä perusteella katsottu kaupan voivan purkautua. Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:58 asiassa, joka koski kiinteistön kaupan purkua todennut, ettei kaupanpurkua voida ratkaista yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten (salainen virhe) suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Korkein oikeus purki kaupan edellä kerrotun periaatteen pohjalta. Kantajat ovat arvioittaneet (arviolausunto5.5.2015) kiinteistön mahdollisen kauppahinnan kiinteistövälittäjällä. Arviossa on kiinteistön käyväksi hinnaksi arvioitu 85.000 euroa +-15 %. Käräjäoikeus toteaa, että arviossa on käytetty tämän asian riidanalaisia kanteeseen perustuvia tietoja ja lausumia. Edelleen hinta-arvio perustuu lausuntoajankohtaan ei kaupantekohetken hintatasoon, joka on ollut alhaisempi kuin kaupantekohetkellä. Kiinteistön arvoa suhteessa korjauskustannuksiin ja niistä johtuvaa hinnanalennusmäärittelyä tarkastellaan kaupantekohetken tilanteen mukaan.

Nyt puheena olevassa asiassa ei ole kaupantekohetkellä kohteessa näytetty olleen mitään sellaista salaista virhettä, että korjauskustannukset yltäisivät lähellekään virheelle asetetun purkua puoltavan olennaisuusvaatimuksen. Asiassa ei ole selvitetty kaupantekohetkellä rakennuksessa olleen sellaista salaista virhettä, jonka perusteella voitaisiin päätellä, että kauppa olisi jäänyt tekemättä edellä kerrotulla perusteella. Tavanomaiset virheet eivät käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole sellaisia virheitä, että niiden perusteella kauppa voitaisiin purkaa ilman olennaisuusedellytystä. Muussa tapauksessa mikä tahansa virhe voisi väitteenvaraisena täyttää purkuvaatimuksen edellytykset. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, ettei kaupan purkuun tälläkään perusteella ole edellytyksiä.


Yhteenveto asiassa selvitetyistä rakennevirheellisyyksistä

Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella selvitetyksi, että rakennuksessa olleet ja olevat salaiset tai osittain salaiset virheet ovat kaupantekohetkellä olleet rakennuksen vanhan osan yläkerran osittainen tuulettamattomuus, tekninen tila sekä vesijohtoputkien (LVI) vaillinainen eristämättömyys ja asennusvirheet. Käräjäoikeus katsoo, etteivät edellä kerrotut salaiset virheet, joiden kantajien esittämä kustannusarvio on tuuletuksen osalta 660 euroa, teknisen tilan korjaamisen osalta 2487 euroa ja LVI-töiden osalta yhteensä 7032 euroa eli yhteensä 10179 euroa oikeuta virheiden laatu ja suuruus huomioon ottaen kaupan purkuun. Muut asiassa esiintuodut korjauslaskelmasta (liite A) ilmenevät virheellisyydet ovat joko olleet nähtävissä tai havaittavissa ennen kauppaa tai niiden syntymissyyt ja ajankohdat ovat jääneet selvittämättä ja vaatimukset hylätään. Mitä tulee vahingonkorvausvaatimuksiin, niin käräjäoikeus toteaa, että sopimukseen perustuvassa vahingonkorvauksessa vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kantajan tulee näyttää vahingon määrä ja vastaajan se, ettei siitä ole tuottamusta. Asiassa on edellä kerrotulla tavalla selvitetty, ettei vastaaja ole menetellyt tuottamuksellisesti.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajille on syntynyt oikeus virheiden perusteella hinnanalennukseen.

Käräjäoikeus on hinnanalennusta määrättäessä ottanut huomioon, että korjaustyöt todennäköisesti eivät rajoitu yksinomaan varsinaisten virheiden korjaamiseen. Korjaaminen aiheuttaa myös muita siihen liittyvää välttämättömiä ylimääräisiä työvaiheita. Asian tarpeellinen asiantuntemusta vaatinut tutkiminen on myös aiheuttanut kuluja.


Oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on esitetty kantajien taholta lukuisia väitteitä virheistä, jotka eivät ole tai joilla ei ole merkitystä maakaaren tarkoittamina virheinä. Käräjäoikeus toteaa, että lähes kaikki tämän laatuiset virheiksi väitetyt asiat ovat olleet joko ostajien tiedossa tai ne kuuluvat kiinteistön ominaisuuksiin tai jotka eivät ole aineellisoikeudellisia perusteita, eivätkä kuulu asiaan. Tämän laatuisten väitteiden tekeminen on aiheuttanut ylimääräistä työtä ja on aiheuttanut oikeudenkäyntikulujen tarpeetonta kasvua.

Käräjäoikeus on oikeudenkäyntikulujen korvausta harkittaessa ottanut huomioon sen, että kantajat ovat vain osittain voittaneet juttunsa. Tämän lisäksi asiassa on esitetty edellä kerrotulla tavalla väitteitä, jotka ovat aiheuttaneet vastapuolelle runsaasti työtä, jota ei voi lukea vastaajan korvausvelvollisuuteen kuuluvaksi. Käräjäoikeus katsoo, että asia on osittain oikeudellisesti ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n tarkoittamalla tavalla epäselvä, jonka vuoksi asianosaiset osaksi saavat vastata itse oikeudenkäyntikuluistaan. Edelleen käräjäoikeus on ottanut oikeudenkäyntikuluja määrättäessä huomioon asianosaisten käymät sovintoneuvottelut, joissa vastaaja on tarjonnut sovintoa hinnanalennuksena seuraavasti:
- 29.8.2013 - 25.000 euroa
- 10.10.2013 - 35.000 euroa
- 20.2.2015 - 70.000 euroa.


TUOMIOLAUSELMA

1. Vaatimus kaupan purusta hylätään.

2. C. Exxx velvoitetaan maksamaan M. Saxxxselle ja M. Saxxxselle kiinteistökaupan hinnanalennuksena 20.000 euroa korkolain 4 luvun 1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 25.7.2011 lukien.

3. M. ja M. Saxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan C. Exxxille oikeudenkäyntikulujen korvauksena 30.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukausin tuomion antamisesta lukien.


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 25.7.2011
- osoittaa kaupan ehdot

2. Myynti-ilmoitus Oikotie.fi-nettisivustolla
- osoittaa, minkälaisin kuvauksin ja mielikuvin myyntikohdetta on markkinoitu.

3. LP-Vahinkosaneeraus Oy:n kartoitusraportti 20.7.2011
-osoittaa, että raportin yhteenvedossa todetaan tarkastuksen kohteena olleen "Hyvässä kunnossa oleva talo"
- osoittaa raportin olevan tarkastushavainnoiltaan verraten suppea, suurpiirteinen ja puutteellinen verrattuna tavarantarkastuskertomuksiin

4. Valokuva yläkerran makuuhuoneesta
- osoittaa tavanomaisesta poikkeavan kuolleiden kärpästen määrän huonetiloissa

5. Endoflirin kuvausraportti 2.3.2012
- osoittaa mittauspisteiden alimmat lämpötilat asuinrakennuksessa

6. Kantajien reklamaatio vastaajalle 11.4.2012
- osoittaa kantajien reklamoineen vastaajaa maakaaren edellyttämällä tavalla määräajassa

7. K. Istttn tarkastuskertomus 20.6.2012
- osoittaa tarkastus- ja virhehavainnot kaupan kohteessa

8-9. Nuohouslaskut 17.6.2013 ja 19.6.2013
- osoittavat, että keittiöhellan kesäpellin savusola on puhki ja että liesi on asetettu tilapäiseen käyttökieltoon

10. Tavarantarkastuskertomus 16.4.2013 / HTT M. Ryttt
- osoittaa asuinrakennuksessa todetut rakenteita koskevat virheet ja viat

11. Tavarantarkastuskertomus 5.5.2013 / HTT S. Pottt
- osoittaa asuinrakennuksen LVI-asennusten ja - varustuksen virheet, puutteet ja viat

12. Raaseporin kaupungin johtavan rakennustarkastajan J.Jottten ilmoitus 13.11.2013
- osoittaa, että ullakkotilojen muuttamiselle asuintilaksi ei ole haettu rakennuslupaa v.1983 tai sen jälkeen

13. Vastaavan työjohtajan nimittämishakemus 23.5.2006
- osoittaa Ntttn saaneen hyväksynnän vastaavaksi työnjohtajaksi kaupan kohteessa olevan asuinrakennuksen laajennukseen osoittaa vastaajan entisen aviomiehen toimineen omatoimisena rakennustyön suorittajana

14. Kauppakirjan liite 7; Myyjän antamat tiedot/ Säljarens lnformation 15.7.2011
- osoittaa myyjän antamat tiedot kaupan kohteesta

15. K. Istttn kutsu tarkastustilaisuuteen 28.5.2012
- osoittaa, että Istttn suorittama tarkastus ja siitä laadittu tarkastuskertomus on vastannut vain osin hänelle annettua toimeksiantoa

16-17. Valokuvat laajennusosan saunan ja pesuhuoneen välisestä seinästä
- osoittavat seinärakenteen kosteusvauriot

18. Eteläkärjen ympäristöterveyden tarkastuspöytäkirja 12.9.2013
- osoittaa asuinrakennuksen oleskelutilojen lämpötilaolot talvisin sellaisiksi, että ne voivat heikentää yksilön elinympäristön terveellisyyttä terveydensuojelulain mukaan.

19. Kantajien vuokrasopimus 1.10.2013
- osoittaa vuokrasuhteen alkamisen ja vuokran määrän

20. Lääkärinlausunto 30.5.2014 / H. Sttten
- osoittaa diagnoosin M. Saxxxsesta sekä mustahomeen mahdollisesti aiheuttaman immuunijärjestelmän altistamisen endokardiitiin synnylle

21. M. Saxxxsta koskeva lgG-analyysivastaus 24.10.2013
- osoittaa M. Saxxxsen homealtistumisen Stachybotruschartarum-mikrobille

22. Mikrobioni Oy:n tulosraportti 13.2.2014
- osoittaa homevauriot ja pitoisuudet kaupan kohteen asuinrakennuksessa

23. Lääkärintodistus 24.4.2014 / M. Saxxxnen
- osoittaa M. Saxxxsen altistumisen homeelle ja siitä aiheutuva oireilun

24. M. Saxxxsta koskeva lgG-analyysivastaus 4.6.2014
- osoittaa M. Saxxxsen altistumisen puun homeille, märän ympäristön mikrobeille sekä kosteusvauriomikrobeille

25. Erikoislääkärin kertomus 13.8.2014 / P. Hnen
- kantajien altistuminen mikrobivaurioille

26. Asiantuntijalausunto rakennuksen mikrobivaurioista28.11.2014 / P. Pattt
- rakennuksen rakenteet ja mikrobivauriot

27-29. T:mi Puhdas Sisäilman laskut noh 1000999, 1001014 ja 1001012 tutustumiskäynti ja näytteiden otat
- laskujen perusteet ja määrät

30. JP. Avux'in lasku no. 191 / rakenteiden avaaminen näytteiden ottoa varten
- laskun peruste ja määrä

31-32 Työterveyslaitoksen laskut noh 149121466 ja 149121532/mikrobianalyysinäytteet
- laskun perusteet ja määrät

33. Tofte-Yhtiöt Oy:n lasku no. 4529
- laskun perusteet ja määrät

34. Terveystalo Forssan käteiskuitti 24.4.2014 / M. Saxxxnen
- laskun peruste ja määrä

35. Terveystalo Pulssin käteiskuitti 12.8.2014 / M. Saxxxnen
- laskun peruste ja määrä

36. ITON Oy:n lasku 20.6.2012 / K. Istttn asiantuntijalausunto
- laskun peruste ja määrä

37. Rakennustyö K Littt'in lasku 28.2.2012
- laskun peruste ja määrä

38. Tavarantarkastusten palkkiolaskelmat / M. Ryttt ja S. Pottt
- laskutuksen perusteet ja määrät

39. MT-Nuohouksen lasku 5.9.2012
- laskun peruste ja määrä

40. Martve Oy:n/MT-nuohouksen tarkastuspöytäkirja
- lieden ja savukanavan kunto

41. Endoflir'in lasku 22.3.2012
- lasku peruste ja määrä

42. Tammisaaren LVI-Huolto OPy:n laskut 10305, 10900 ja 11489 laskujen perusteet ja määrät

43. Tork Tek Oy:n lasku 20.2.2012
- laskun peruste ja määrä

45. Työterveyshuollon erikoislääkäri, professori T. Ptttksen asiantuntijalausunto
- asuinrakennuksessa todettujen rakenteellisten virheiden ja puutteiden sekä homevaurioiden aiheuttamat terveyshaitat

46. Kiinteistöä koskeva arviolausunto 5.5.2015 / Turun Seudun OP Kiinteistökeskus Oy LKV
- kiinteistön hinta-arvion perusteet ja määrä.

47. Osuuspankin kiinteistökeskus Oy:n lasku (laskunumero: 201522720) Lasku, vahingonkorvaus

48. Tmi Puhdas Sisäilma Oy:n lasku (laskunumero:1001086)
- Lasku, vahingonkorvaus

49. Tammisaaren rakennusvalvonnan ilmoitus rakennusluvan puuttumisesta
- Purkuperuste

Kantajan henkilötodistelu:
1. M. Saxxxnen, kuullaan asianomistajana todistelutarkoituksessa
- kertoo kohteen myynnistä, markkinoinnista, kohteen esittelytilaisuuksista ja tapahtumista ennen kauppakirjan allekirjoittamista
- kertoo kaupan jälkeisistä tapahtumista ja kaupan kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin liittyvistä havainnoista kaupanteon jälkeen.

2. HTT M. Ryttt
- kertoo suorittamastaan tavarantarkastuksesta ja tarkastushavainnoistaan

3. HTT S. Pottt
- teema sama kuin M. Rytttllä.

4. P. Pattt, T :mi Puhdas lima
- asuinrakennuksen mikrobivauriot

5. T. Pttts, työterveyshuollon erikoislääkäri, professori
- asuinrakennuksessa todettujen mikrobi vaurioiden terveysvaikutukset

6. R. Lttt, LKV, Turun Seudun OP Kiinteistökeskus
- kiinteistön käyvän arvon määritys.

Vastaajan kirjalliset todisteet:

1. Kauppakirja 25.7.2011 (kanteen liite 1)
Teema: ostajien saamat tiedot kaupan kohteesta, sopimusehdot liittyen rakennusten kuntoon

2. Myyntiesite (vastauksen liite 1)
Teema: ostajien saamat tiedot kaupan kohteesta

3. LP-Vahinkosaneeraus Oy:n kartoitusraportti 20.7.2011 (kanteen liite 3)
Teema: ostajien saamat tiedot rakennuksen kunnosta

4. Kauppakirjan liite 7 (kanteen liite 14)
Teema: ostajille annetut tiedot kaupan kohteesta, ostajalle annetut ohjeet liittyen rakennuksen käyttämiseen

5. K. Istttn tarkastuskertomus 20.6.2012 (kanteen liite 7) Teema: tarkastus- ja virhehavaintojen merkitys, mitä seikkoja ostajien on pitänyt nähdä kohteeseen tutustuessaan

6. Kantajien energiankulutusraportit vuosilta 2011-2015 sekä kultakin talvelta
Teema: kantajat ovat itse aiheuttaneet sekä vesijohtojen jäätymistä että talon rakenteiden vaurioitumista laiminlyömällä noudattaa saamiaan ohjeita ja lämmittää taloa riittävästi

7. Urasuunnittelu Oy:n lausunto 17.8.2015
Teema: puutteet kantajien suorittamassa lämpökamerakuvauksessa

8. Polygon Finland Oy:n raportti 7.5.2015 Teema: kiinteistön arvoa alentaneet vahingot

9. Otteet väestötietojärjestelmästä (2 kpl) Teema: kantajien poismuuttoajankohta

10. Valokuvat (2 kpl)
Teema: Laajennuksella ei ole poistettu sokkelin tuuletusluukkuja

Vastaajan henkilötodistelu:

PERUSTELUT
1. Laatuvirheet ja korjauskustannukset

1.1 Asuinrakennuksen rakennustekniset virheet

Märkätilat
- pesuhuoneen ja saunan välisen seinän alapään rakenteet jätetty roiskevesille alttiiksi. Seinärakenteessa kosteus- ja lahovaurioita
- saunan seinäpaneloinnin tuuletusvälilaudat jätetty esille alapäästään. Riskirakenne, alttius kosteusvaurioille
- saunan ja pesuhuoneen laatoituksessa hammastusta, sauman leveydet epäsäännölliset jne.
- lattiakaadot kodinhoitohuoneessa vähäiset ja osittain virheelliset lämminvesivaraajan alueella


Korjauskustannukset:
seinärakenne ja siihen liittyvät vesieristystyöt 3.400,-
laatoitustyöt, hammastukset jne. 1.900,-
lattiakaadot 2.700,-
Yhteensä 8.000,-

Alapohjan tuuletus
- laajennusosan rakentamisen yhteydessä on poistettu alapohjan tuuletusaukkoja kahdelta sivulta. Lisätään 2 tuuletusaukkoa
Korjauskustannus 1.090,-

Ikkunoiden pellitys
- ikkunoiden vesipeltien päät jääneet upottamatta rakenteeseen.
Riskirakenne -> kosteusvauriot rakenteille
Korjauskustannus 260,-

Ullakkotilojen tuuletusrakenteet
- tuuletus järjestämättä
Korjauskustannus 660,-

Rakennuksen vanhan osan yläkerta
- rakenteet kokonaisuudessaan rakentamisvuotena 1983 voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten vastaiset.
- lämpövuodot, kosteusvauriot, home- ja mikrobilöydökset jne.
Korjauskustannukset eivät ole arvioitavissa ilman rakenteiden kattavaa avaamista.

Perustukset
- kylmäkato perustuksissa
Korjauskustannus 10.400,-

Liitoskohdat uudisrakennus / rakennuksen vanha osa
- synnytetty kylmäsillat ulkoseinälinjoille liittymäkohtiin molemmissa laajennusosissa, koska laajennusosat on rakennettu ilman lämpökatkoja vasten vanhoja perustuksia
- lämpövuodot ja kosteusvauriot
Korjauskustannukset eivät ole arvioitavissa ilman rakenteiden avaamista ja rakennesuunnittelua.

Rakennuksen vanhan osan alapohja, mm.
- kannattajatolppien lahovaurioituminen ja rakenteen sortuminen,
- eristeiden kosteusvauriot ja valuminen pohjalautojen lahovaurioitumisesta johtuen
- osa tuuletusluukuista sijaitsee alareunastaan maanpinnan tasolla, riski vesien valumisesta pohjatilaan
Koriauskustannus 13.750,-

Rakennuksen sokkeli
- sokkelikorkeus vähäinen etusivun puolella ja päädyssä
Koriauskustannus 460,-

Salaojitus
- vastaajalta ei ole saatu tietoa salaojituksesta. Vaatii lisäselvitystä
Kustannusarvio ei arvioitavissa

Eteinen
- kynnyskorkeus 1. kerroksen vanhan ja uuden osan liittymässä n. 235 mm, saisi olla enintään 170 mm.
Korjauskustannus 420,-

Yhteensä
35.040,-

Korjaustöiden yhteiskustannuslisä 12 % 4.204,80
Alv24 % 8.409,60

Korjauskustannukset/ rakennustekniset virheet
Yhteensä 47.654,40


1.2 Asuinrakennuksen kvv-virheet

Kodinhoitohuone
- vesi- ja viemärijohdot suojattuja kannakoitu virheellisesti
- lattian laatoitus puutteellinen
Korjauskustannus 1.643,-

2. kerroksen WC, pesuhuone ja sauna
- putkien kannakointi virheellinen
- vesijohtojen suojaukset läpivienneissä puutteelliset
- vesijohtojen sijainti ulkoseinärakenteissa virheellinen, johtaen putkien jäätymiseen talvella
Korjauskustannus 5.669,-

Tekninen tila
- vesijohdot joko kokonaan eristämättä tai eristetty puutteellisesti
- putket kannakoimatta
- vesijohtojen ja viemäreiden asennus sekava
- tilassa ei ole lattiakaivoa
- putkissa puserrusliittimellä tehtyjä jatkoksia
- tila on kylmä, ulkonurkassa -4,5° C
Korjauskustannus 2.487,-

Eteinen, alakerran WC ja keittiö
- muoviputket eivät ole suojaputkissa
- putkia ei ole kotelon sisällä eristetty
- putkikotelossa lämpötila - 6,4° C, putket jäätyneet useita kertoja
Korjauskustannus 1.363,-

Siivous ja viimeistely 437,-

Yhteensä 11.599,-

Työn hankaluuslisä 30 % 2.944,-
Urakoitsijan yleiskulut 12 % 1.745,-
Alv24% 3.203,-

Muut kustannukset yhteensä 8.329,-

Korjauskustannukset / kvv-virheet
Yhteensä 19.491,-

Tavarantarkastuskertomuksessa arvioidut korjauskustannukset
Yhteensä 67.145,40

Tavarat
Yhteensä 29104


1. Henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa C. Exxx Teema: ostajille annetut tiedot ja ohjeet, havainnot omana asumisaikanaan, havainnot kaupan jälkeen

2. P. Exxx
Teema: ostajille annetut tiedot ja ohjeet, havainnot omana asumisaikanaan, havainnot kaupan jälkeen

3. J. Röttten
Teema: havainnot kohteesta ennen kauppaa ja kaupan jälkeen

4. L. Adttt
Teema: ostajille annetut tiedot ja ohjeet, käyttökorvauksen määrä

5. M. Wattt
Teema: havainnot kaupan kohteesta, arvio tarvittavista korjauksista ja korjauskustannuksista, arvio tavarantarkastajan esittämistä korjauskustannuksista, mitä ostajien on pitänyt nähdä ja ymmärtää

6. J. Littt

7. J. Bottt

8. E. Pttt

9. I. Tiktttnen

Näillä perusteilla käräjäoikeus on ratkaissut jutun tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.