Kiinteistön kaivoveden riittävyys ym.?

Alla olevassa tapauksessa oli kysymys kaivoveden riittävyydestä, välipohjan kosteusvaurioista ja salaojituksesta. Myyjän katsottiin olevan vastuussa kaikista virheistä. Kaivon osalta koska ei ollut kertonut veden riittävyyden ongelmista ja välipohjan osalta koska ei ollut kertonut välipohjan kosteusvaurioista. Lisäksi myyjän katsottiin asentaneen salaojat toisin kuin ne oli ostajalle annettuihin kuviin piirretty. Hovioikeuden tuomion mukaan hinnanalennuksen määrä on kosteusvaurioiden ja salaojien korjauskustannusten sekä kunnallistekniikkaan liittymisestä aiheutuvien kustannusten yhteenlaskettu määrä tasonparannuksesta aiheutuva hyöty vähentäen on 50.000 euroa.Myyjän katsottiin olevan vastuussa myös ostajien sijaisasumiskuluista. Myyjä velvoitettiin lisäksi korvaamaan ostajalle oikeudenkäyntikuluja täysimääräisesti (vaikka purkuvaatimus ei menestynyt) yhteensä n. 36.000e.

Turun hovioikeus

Tuomio Nro 832


Antopäivä 26.10.2018

Diaarinurnero S 18/62

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 11.10.2017 mo 12570 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Asianosaiset hovioikeudessa

A. Lxxx
A.-M. Lxxxen kuolinpesän osakkaina
A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx M. Sxxx (ent. Huxxxnen)
H. Huxxxnen

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä (Lxxxet) ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että M. Sxxxin ja H. Huxxxsen (Huxxxset) kanne kokonaisuudessaan hylätään ja heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata Huxxxsten oikeudenkäyntikuluja. Toissijaisesti Lxxxet ovat vaatineet, että hinnanalennuksen määrä kosteusvaurion osalta alennetaan korkeintaan 10.000 euroon ja vahingonkorvauksen määrä korkeintaan 600 euroon. Lisäksi Lxxxet ovat vaatineet, että Huxxxset velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen. Joka tapauksessa asianosaiset tulisi tuomita vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudessa.

Perusteinaan Lxxxet ovat lausuneet, että kiinteistökaupan kohteessa ei ollut ollut kosteus- ja mikrobivaurioistajohtuvaa laatuvirhettä eikä myöskään salaojien puutteellisuudesta johtuvaa laatuvirhettä. Joka tapauksessa kysymys on enintään salaisesta virheestä.

He ja Huxxxset olivat tulleet tietoisiksi kohteessa olleista katon vuodoista ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa, mistä johtuen Huxxxsille oli syntynyt selonottovelvollisuus katon kunnosta. Lisäksi Huxxxset olivat ennen kaupantekoa tulleet tietoisiksi salaojituksen puutteellisuudesta ja rakennuksen vierustäyttöjen uusimistarpeesta. Huxxxset olivat tehneet ostopäätöksensä tietoisina kohteen kunnosta sekä siihen liittyvistä riskeistä.

Kaupan kohteessa ilmennyt lahovaurio ei ollut ollut heidän havaittavissaan, minkä vuoksi kysymyksessä on enintään salainen virhe. Rakennuksen ikä ja Huxxxsten kaupan kohteesta saamat tiedot huomioon ottaen virhettä ei voi pitää merkittävänä.

Hinnanalennuksessa tulee ottaa huomioon Huxxxsten hyväksi tuleva tasonparannus.

He eivät olleet toimineet huolimattomasti tai muutoinkaan tavalla, josta aiheutuisi vahingonkorvausvelvollisuus Huxxxsten ylimääräisistä asumiskuluista. Vaaditut ylimääräiset asumiskulut eivät ole syy-yhteydessä kysymyksessä ole­ vaan kiinteistön kauppaan. Huxxxset eivät olleet ainakaan rajoittaneet heille aiheutunutta vahinkoa.

Huxxxset eivät ole esittäneet asiassa selvitystä siitä, että heille olisi aiheutunut kaupan kohteessa olleista virheistä johtuvia terveydellisiä ongelmia tai että kiinteistö olisi ollut asuinkelvoton.

Huxxxsten ylisuuret vaatimukset ovat johtaneet turhaan oikeudenkäyntiin. Lxxxet olivat tehneet Huxxxsille sovintotarjouksen.

Vastavalitus

Huxxxset ovat vaatineet, että Lxxxet velvoitetaan suorittamaan heille käräjäoikeuden tuomitsemien korvausten lisäksi hinnanalennusta kaivon kuivumisen/vedenpuutteen perusteella 30.000 euroa tuottokorkoineen 30.8.2013- 19.10.2016 ja viivästyskorkoineen 20.10.2016 lukien, korvausta päällekkäisistä asumiskuluista 1.029 euroa kuukaudessa 1.11.2017 lukien viivästyskorkoineen kunkin kuukauden 4. päivästä lukien sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa täysimääräisesti korkoineen.

Perusteinaan Huxxxset ovat lausuneet, että he eivät olleet ennen kaupantekoa tulleet tietoisiksi kaivon tosiasiallisesta kunnosta. Vedenpuute oli käynyt ilmi kaupanteon jälkeen ja M. Sxxx oli reklamoinut asiasta välittömästi puhelimitse A. Lxxxelle. He olivat lähettäneet yksilöidyn kirjallisen reklamaation A. Lxxxelle 10.6.2015. Reklamointi oli tapahtunut A. Lxxxen menettely huomioon ottaen kohtuullisessa ajassa.

Kaivo oli kuivunut lopullisesti 26.3.2016. Kiinteistö on ollut viimeistään 30.3.2016 lukien asumiskelvoton. Kaivossa olevaa virhettä ei voi korjata kuin liittymällä kunnallistekniikkaan.

Kiinteistön myyjien eli Lxxxien oli täytynyt tietää käyttöveden riittämättömyydestä ennen kaupan solmimista. Kiinteistö ei ole kaivon osalta ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu, ja Lxxxet olivat antaneet heille virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja sekä jättäneet ilmoittamatta kaupan kannalta olennaisesta seikasta. Joka tapauksessa kiinteistö on salaisen virheen vuoksi poikennut siitä, mitä siltä on voinut odottaa kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen.

Huxxxsille aiheutuu Lxxxien muutoksenhaun vuoksi edelleen asuinkustannuksia kahdesta kohteesta.

Vastaukset

Huxxxset ovat vaatineet, että Lxxxien valitus hylätään.

Perusteinaan Huxxxset ovat lausuneet, että kiinteistö ei ole sellainen kuin oli sovittu. Kysymyksessä on ollut laatuvirhe, mutta ei salainen virhe.

Kaupan kohteessa oli ollut terveyshaittaa aiheuttavia kosteusvaurioita. Vesikatossa ollut reikä ei todennäköisesti ole ollut ainoa syy vaurioihin, joista A. Lxxxen oli tullut olla tietoinen ennen kaupantekoa. Lxxxet olivat ennen kaupantekoa jättäneet ilmoittamatta heille sellaisesta ominaisuudesta, jolla on merkitystä kiinteistön käyttöön ja sen arvoon. He eivät olleet voineet havaita kosteusvaurioita ennen kaupantekoa ja he olivat täyttäneet selonottovelvollisuutensa. Kuntotarkastushavainnot eivät olleet antaneet aihetta epäillä olennaisia vanhoja vaurioita edes talon ikä huomioon ottaen.

Kiinteistön salaojat olivat olleet virheelliset ja puutteelliset. Myös kellarikerroksen perustuksissa oli ilmennyt rakenteellisia puutteita. Ennen kaupantekoa kiinteistön salaojituksen virheellisyydet ja puutteet tai kellarikerroksen tavan­ omaisesta poikennut kosteus ei ollut ollut heidän havaittavissaan. He olivat kuitenkin olleet tietoisia siitä, että salaojille on tarpeen tehdä jotain toimenpiteitä, mutta puutteiden ja seurausten vakavuus ei ollut ollut heidän havaittavissaan. Lxxxien oli tullut olla tietoisia kellarin kosteusongelmista, mutta he eivät olleet ilmoittaneet niistä heille.

Kiinteistön kunto oli todettu myyntiesitteessä virheellisesti hyväksi.

Toissijaisesti kysymyksessä on salainen laatuvirhe, koska kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Heille ei koidu tasonparannusta tai arvonnousua. Lxxxet ovat menetelleet tietoisesti ja tuottamuksellisesti. Se seikka, että H. Huxxxnen on olosuhteiden pakosta joutunut asumaan kiinteistöllä, ei tarkoita, että asunto olisi ollut asumiskelpoinen. He eivät olleet laiminlyöneet vahingon rajoittamisvelvollisuuttaan. Heidän avioeroaan ei tule ottaa huomioon vahingonkorvausvelvollisuutta arvioitaessa. Lxxxet olivat kaivoa koskevilta osilta viivästyttäneet oikeudenkäyntiä.

Lxxxet ovat vaatineet, että Huxxxsten vastavalitus hylätään.

Perusteinaan Lxxxet ovat lausuneet, että Huxxxset eivät olleet reklamoineet kaivon virheestä kohtuullisessa ajassa. Toissijaisesti Lxxxet ovat lausuneet, että kaivon virhe olisi ollut korjattavissa vanhaa kaivoa parantamalla tai poraamalla kiinteistölle uusi kaivo.

Ennen kiinteistön kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa vedenpaine rakennuksen vesihanoissa oli todettu normaaliksi, eikä veden riittävyydessä ollut ollut heidän omistusaikanaan ongelmia. Kunnallistekniikkaan liittyminen johtaisi kiinteistön huomattavaan tasonparannukseen ja arvonnousuun, mikä tulisi huomioida hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.

Hovioikeudessa esitetty uusi vaatimus ja nimetty uusi todistelu on aiheuttanut heille ylimääräisiä oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Lxxxet ja Huxxxset olivat tehneet kiinteistön kaupan 30.8.2013. Huxxxset olivat muuttaneet taloon asumaan hallinnan siirtymisen jälkeen touko- ja kesäkuun vaihteessa 2014. Hovioikeudessa on kysymys kiinteistöllä sijaitsevasta kaivosta, salaojista ja kiinteistön seinistä löytyneistä mikrobivaurioista, Huxxxten asumiskuluista sekä oikeudenkäyntikuluista.

Kaivo

Laatuvirhe

M. Sxxx ja H. Huxxxnen sekä todistajat T. Vätttnen, S. Fottt ja A. Vättt ovat kertoneet yhdenmukaisesti siitä, miten kaivosta ei ollut kesäkuussa 2014 tullut vettä sen vuoksi, että se oli ollut tyhjä. Käräjäoikeuden tuomion perusteluihin kirjatulla tavalla Huxxxset olivat sittemmin todenneet kaivon täyttämisen vedellä riittämättömäksi toimenpiteeksi ja lopulta vesi oli loppunut maaliskuussa 2016 kaivon tyhjentyessä kokonaan. Vastatodisteluna hovioikeudessa on kuultu A. Lxxxea, joka on kertonut, että talossa oli vuosikymmeniä asunut perhe, lapsia ja anoppikin eikä veden riittävyyden kanssa ollut ollut koskaan ongelmia.

Kiinteistön kauppakirjan liitteeksi otetussa kuntotarkastusraportissa todetaan, että kiinteistöllä on oma vesikaivo ja että vedenpaine hanoissa on normaali. Kiinteistölle oli kuitenkin porattu Lxxxien toimeksiannosta myös toinen kaivo, joka ennen kaupantekoa oli peitetty kivillä ja josta ei kaupanteon yhteydessä ollut mainittu mitään. A. Lxxx on kertonut hovioikeudessa, ettei mainitun kaivon porauksesta oltu aikanaan lähetetty heille laskua eikä se ollut maksanut heille mitään, mutta siitä ei myöskään oltu saatu vettä.

Todistaja Vättt on hovioikeudessa kertonut porakaivon tekemisestä, että tavallisesti sovitaan niin, että uuden kaivon on tuotettava 1000 litraa vettä vuorokaudessa. Kaivon poraamisesta ei laskuteta asiakasta, jos vettä ei tule.

Hovioikeuden arvion mukaan kiinteistölle porattu uusi kaivo osoittaa, että Lxxxet olivat omistusaikanaan pyrkineet hankkimaan lisää vettä. Ottaen huomioon, että veden tulo oli ehtynyt kahden viikon kuluttua Huxxxsten kiinteistölle muuttamisesta ja koska kiinteistölle oli yritetty porata uusi kaivo, on epäuskottavaa, ettei veden riittävyydessä olisi Lxxxien asumisaikana ollut ongelmia.

Edellä sanotun perusteella on näytetty, että Lxxxet olivat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta Huxxxsille tiedossaan olleen seikan, ettei kaivossa ole riittävästi vettä talousveden käyttötarpeeksi. Kun kiinteistöllä sijaitseva kaivo ei ole ollut tavanomaisessa talouskäytössä toimiva, kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdan mukainen laatuvirhe.

Reklamaatio

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Riidatonta on, että Huxxxset olivat ilmoittaneet kiinteistön vedensaantiin liittyvistä ongelmista Lxxxille kesäkuussa 2014 heti virheen tultua ilmi. Hovioikeudessa on kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta, eli olivatko Huxxxset toimittaneet Lxxxille virhettä koskevat vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Todistajana kuultu Vättt on kertonut käyneensä kesäkuussa 2014 A. Lxxxen pyynnöstä Huxxxsten kiinteistöllä selvittämässä näiden vedensaantiongelmaa ja että A. Lxxx oli maksanut siitä aiheutuneen laskun. M. Sxxx ja H. Huxxxnen ovat kertoneet neuvotelleensa A. Lxxxen kanssa talousveden saamisesta kiinteistölle siten, että kiinteistö liitetään osaksi kunnallistekniikkaa ja että A. Lxxx oli luvannut teettää kunnallistekniikan lupa-asiaa koskevat piirustukset ystävällään ja toimittaa ne kunnalle. Vastatodisteluna kuultu A. Lxxx on kertonut käyneensä asiaan liittyen kunnan virkamiehen M. Santasalon luona keskustelemassa ja ettei hän ollut toimittanut lupa-asiaan liittyviä papereita kuntaan, vaan oli saanut sieltä niitä.

Kirkkonummen kunnan vesihuoltoasioita hoitavan virkamiehen ja Huxxxsten välillä lokakuussa 2014 käydystä sähköpostikeskustelusta (Kl0) ilmenee, etteivät Lxxxet olleet edistäneet kunnallistekniikkaan liittyviä lupa-asioita kunnassa. Huxxxsten ja Lxxxien väliset sovintoneuvottelut ovat siten päättyneet loppuvuonna 2014. Sähköpostista helmikuulta 2015 ilmenee, että Huxxxset ovat tämän jälkeen selvitelleet mainitun kunnan virkamiehen kanssa kunnallistekniikan kustannuksiin liittyviä kysymyksiä. Huxxxsia avustaneen lakimiehen laatima kirjallinen reklamaatio on päivätty 10.6.2015.

Reklamaatiovelvollisuus on määrätty myyjän suojaamiseksi. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä sekä todistelua. Ajan kuluminen perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen, että ostaja ei halua vedota myyjän virhevastuuseen tai että havaitut virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8). Edellä selostetussa säännöksessä mainittuun kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE 120/1994). Siihen, mitä on kussakin tapauksessa pidettävä kohtuullisena reklamaatioaikana vaikuttavat käräjäoikeuden tuomion sivun 11 ensimmäisessä kappaleessa mainitut, korkeimman oikeuden ratkaisusta 2016:69 ilmenevät seikat. Sekin, että myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta tiedon virhevastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, voi jo jonkin verran pidentää reklamaatioaikaa.

Sovintoneuvotteluiden päättymisen ja kirjallisen reklamaation lähettämisen välillä aikaa oli kulunut puoli vuotta, joka on verrattain pitkä aika. Kysymyksessä on asuinrakennus, jonka kaivosta ei tule vettä. Virhe haittaa olennaisesti rakennuksen käyttämistä asumistarkoitukseen. Lxxxet olivat olleet tietoisia siitä, ettei kiinteistölle tule riittävästi vettä ja ettei se niiltä osin ole sopimuksenmukainen, mutta he olivat jättäneet kertomatta sanotut tiedot Huxxxsille kaupantekovaiheessa. Lxxxille oli myös varattu mahdollisuus korjata kiinteistöä rasittava virhe. Tämän jälkeen Huxxxset ovat joutuneet selvittämään virheen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia ja kääntymään oikeudellisen asiantuntijan puoleen. Reklamaatio on tehty sanottu huomioon ottaen ajoissa.

Hinnanalennus

Todistajat Fottt ja Vättt ovat kertoneet yhtenevästi, että tavallisesti ensisijaisena keinona kuivuneeseen kaivoon kokeillaan paineavausta eli paineistamista, porataan kaivo syvemmäksi tai porataan kokonaan uusi kaivo.

Vättt on selventänyt, että paineistamisella porakaivo tulpataan yläpäästä ja sen jälkeen se korkealla yli 100 baarin vesipaineella paineistetaan. Toimenpide tehdään usein vanhoille kaivoille vanhojen vesisuonten tyrehdyttyä, jolloin vesisuonet jälleen aukeavat. Joihinkin kohteisiin paineistus joudutaan tekemään 3-4 vuoden välein. Paineavaus maksaa noin 1.000 euroa. Kaikissa kohteissa paineistaminen ei kuitenkaan auta, jolloin voidaan porata kaivo syvemmäksi tai porata uusi kaivo.

Fottt on kertonut, että kunnallistekniikkaan liittymisen kustannukset olisivat arviolta noin 30.000 euroa edellyttäen, ettei louhintaa tarvita. Kustannukset muodostuvat suunnittelukuluista, liittymismaksuista, putkiasennuksista, sekä maanrakennus-, timantti- ja piikkaustöiden tekemisestä. Vättt on kertonut, että kunnallistekniikkaan liittyminen maksaa noin 20.000-30.000 euroa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Useasti hinnanalennuksen määrä arvioidaan korjauskustannusten perusteella. Kohteen virheiden korjaaminen johtaa kuitenkin helposti siihen, että ostaja saa paremmassa kunnossa olevan tai paremmin varustellun kiinteistön ja siihen, että ostajat saisivat mahdollisesti perusteetonta etua myyjien kustannuksella, mikäli tasonparannusta ei otettaisi huomioon hinnanalennuksen määrässä.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kuivunutta kaivoa voidaan pyrkiä korjaamaan usealla eri menetelmällä. Lxxxet olivat yrittäneet hankkia kiinteistölle vettä teettämällä uuden kaivon, mutta uudesta kaivosta ei ollut tullut vettä. A. Lxxxea itseään kuultaessa sekä Huxxxsten kuulemisessa on ilmennyt, että sovintoneuvotteluissa kiinteistön vesiongelman ratkaisemiseksi esillä ollut ainoa vaihtoehto oli koskenut vain kunnallistekniikkaan liittymistä ja siitä aiheutuvia kustannuksia. On siten ilmeistä, että vanhan kaivon korjaamista ei voida pitää vaihtoehtona. Näin ollen kiinteistön vedensaanti on ratkaistava liittymällä kunnan vesijohtoverkkoon.

Todistaja Fottt on kertonut yksityiskohtaisesti kustannusten muodostumiseen vaikuttavista seikoista, minkä vuoksi hänen antamansa kustannusarvio on luotettavin asiassa esitetty selvitys. Kiinteistön liittäminen kunnan vesijohtoverkkoon merkitsee myös selkeää tasonparannusta. Tämän vuoksi hinnanalennuksen määrä kaivon osalta on asiassa esitetyn selvityksen perusteella tasonparannus huomioon ottaen 20.000 euroa.

Salaojat ja kellarin kosteusvauriot

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden salaojia ja kellarin kosteusongelmia koskevan näytön arvioinnin ja johtopäätökset. Perusteena myyjien velvollisuudelle maksaa hinnanalennusta ostajille salaojien puutteellisuudesta ja kellarin kosteudesta johtuvasta laatuvirheestä on käräjäoikeuden tuomiossa lausutun lisäksi se, että talon laajennusosan salaojat ja perusmuurien vesieristeet oli todistajana kuullun M. Katttn tekemien havaintojen mukaan asennettu myyjien toimesta vastoin tuolloin tehtyjä suunnitelmia. Myyjät ovat kuitenkin esittäneet nämä suunnitelmat ennen kauppaa ostajille informaationa rakennuksesta.

Laho- ja mikrobivauriot seinissä ja katossa

H. Huxxxnen on hovioikeudessa kertonut kosteusvaurioihin liittyen muun muassa, että poistaessaan seinästä ensin tapetit ja sen jälkeen pinkopahvin oli pahvin takaa löytynyt vanhoja sodanaikaisia sanomalehtiä. A. Lxxx on kertonut, että hän oli pakkeloinut kattoa vain sen vuoksi, että kattopaneelit ajan kuluessa kuivuvat ja "elävät". Hän ei ollut tiennyt kosteudesta ja hänet oli käräjäoikeudessa ymmärretty väärin.

Katttn tavarantarkastusraportin perusteella on näytetty, että kiinteistössä on vanhoja mutta jo kuivuneita kosteusvaurioita ruokailutilassa, olohuoneessa ja yläkerrassa. Kosteusvauriot eivät olleet olleet silmämääräisesti havaittavissa, eivätkä ne olleet aiheuttaneet kiinteistön sisäilmaan hajuhaittoja ennen rakenteiden avaamista. H. Huxxxsen kertomus siitä, miten rakenteista löytyi vanhoja sanomalehtiä osoittaa, ettei näitä rakenteita ollut Lxxxien omistusaikana avattu, jolloin kosteusvaurion voitaisiin olettaa tulleen heidän tietoonsa. Lxxxien suorittama seinien tapetoiminen sekä seinien ja kattojen maalaus oli ollut normaalia kiinteistön kunnossapitoa, eikä sitä voida jälkikäteen tulkita yritykseksi peittää sanottuja vanhoja kosteusvaurioita.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kysymyksessä oleva kiinteistö on rakennettu vuonna 1910 ja sitä on laajennettu vuonna 1979. Kosteusvauriokohdat sijoittuvat kiinteistön vanhalle puolelle. Kiinteistön kauppahinta oli 290.000 euroa. Katttn mukaan kosteusvaurion korjaamiseen kuluisi kahdelta ammattimieheltä aikaa noin kaksi viikkoa ja sen kustannusarvio olisi noin 25.000 euroa. Katttn tavarantarkastuskertomuksesta selviää, että kosteusvauriot olivat saaneet alkunsa vesikaton niin sanotun jiirin kohdalla olleesta vanhasta vauriosta. Vaurio oli syntynyt joko jiirin pohjan jossain vaiheessa vuodettua tai sisäilman kylmänä vuodenaikana tiivistyttyä rakenteeseen. Rakenteen tuuletus oli ollut puutteellinen, eikä rakennusaikana oltu käytetty höyrysulkua, mikä olisi estänyt sisäilman kosteuden pääsemisen rakenteeseen. Raportissa todetaan lisäksi, että rakenne oli ollut tyypillinen riskirakenne kyseisen aikakauden rakennuksissa.

Lxxxet tai Huxxxset eivät olleet tienneet kosteusvauriosta ennen kaupan tekoa. Virheellisestä kattorakenteesta aiheutuneen kosteusvaurion korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi niistä korjauskustannuksista, joihin Huxxxsten oli tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta etukäteen saamiensa tietojen perusteella. Tämän vuoksi Lxxxien on maksettava rakennuksessa olevan salaisen virheen perusteella hinnanalennuksena Huxxxsille kosteusvaurion korjauskustannuksia vastaava määrä.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut, jotka koskevat seinissä ja katossa olleiden virheiden korjauskustannuksia ja hinnanalennuksen määrää.

Edellä sanotun perusteella Lxxxien Huxxxsille maksettavan hinnanalennuksen määrä on kosteusvaurioiden ja salaojien korjauskustannusten sekä kunnallistekniikkaan liittymisestä aiheutuvien kustannusten yhteenlaskettu määrä tasonparannuksesta aiheutuva hyöty vähentäen 50.000 euroa.

Vahingonkorvaus

Huxxxset ovat vaatineet vahingonkorvausta ylimääräisistä asumiskustannuksista. M. Sxxx ja perheen lapset olivat muuttaneet pois kiinteistöltä maaliskuussa 2016 sen jälkeen, kun vedentulo oli ehtynyt kokonaan. Kiinteistö ei ollut ollut asumiskelpoinen ottaen huomioon, ettei siellä ollut ollut juoksevaa vettä. H. Huxxxsen ja M. Sxxxin avioerolla tai H. Huxxxen kiinteistöllä asumisella maaliskuuhun 2017 saakka ei ole asian oikeudellisen arvioinnin kannalta merkitystä, koska vaaditut vuokrakustannukset olisivat syntyneet sanotuista seikoista huolimatta. Edellä Lxxxien on todettu salanneen kaivon todellista kuntoa koskevan tiedon Huxxxsilta. Lxxxet ovat vahingonkorvausvelvollisia tuottamuksella aiheuttamastaan vahingosta. Vahinkoa aiheutuu asumiskustannusten muodossa kuukausiperusteisesti. Vahingonkorvauksia ei voida tässä oikeudenkäynnissä tuomita ennenaikaisena vaatimuksena lokakuuta 2018 pidemmälle.

Vaadittujen asumiskustannusten määrä on kohtuullinen. Edellä sanottuja perusteita koskevin muutoksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomitsemat vahingonkorvaukset ja hyväksyy vahingonkorvausvaatimuksen 1.11.2017- 31.10.2018 väliseltä ajalta.

Oikeudenkäyntikulut

Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Sanotun luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut tai hävinnyt muutoksenhaun.

Käräjäoikeudessa on ollut kysymys osapuolten välillä solmitun kiinteistönkaupan kohteen virheistä, joihin perustuen Huxxxset ovat vaatineet ensisijaisesti kaupan purkua ja kauppahinnan palautusta ja toissijaisesti hinnanalennusta 84.208 euroa sekä vahingonkorvausta kohteen virheiden johdosta aiheutuneista asumiskuluista 1.4.2016 lukien.

Ensisijainen ja toissijainen vaatimus käräjäoikeudessa ovat perustuneet samoihin kaupan kohteen virheisiin. Kysymys ei ole sellaisista edellä mainitun lainkohdan 1 momentissa tarkoitetuista erillisistä vaatimuksista, joiden ratkaiseminen vuoroin kantajien ja vuoroin vastaajien hyväksi johtaisi siihen, että osapuolet saisivat pitää kulunsa vahinkonaan. Kantajien ensisijaisen vaatimuksen hylkääminen ei siten johda edellä mainitun lainkohdan 1 momentin soveltamiseen.

Hovioikeudessa on ollut kysymys Lxxxien valituksen johdosta käräjäoikeuden heidän maksettavaksi tuomitusta 30.000 euron hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta sekä Huxxxsen vastavalituksen johdosta heidän kaivoa koskevasta hinnanalennusvaatimuksesta sekä asumiskuluja koskevasta vahingonkorvausvaatimuksesta. Lxxxet ovat hovioikeudessa vaatineet kaikkien Huxxxsten vaatimusten hylkäämistä.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta on käräjäoikeuden osalta määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.

Huxxxset ovat lähes kokonaan voittaneet oikeudenkäynnin hovioikeudessa. Koska Läxxxien maksettavaksi on tuomittu enemmän kuin he olisivat tekemässään 20.000 euron sovintotarjouksessa sitoutuneet maksamaan, kyseisellä sovintotarjouksella ei ole merkitystä oikeudenkäyntikuluvastuun kannalta (vrt. KKO 2002:96, 2008:52).

Edellä lausutuilla perusteilla Lxxxet ovat velvolliset korvaamaan Huxxxsten oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti sekä käräjäoikeuden että hovioikeuden osalta.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan:

A.-M. Lxxxen kuolinpesän osakkaat A. Lxxx, J. Raxxxsen ja R. Lxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan A.-M. Lxxxen kuolinpesän varoista vainajan velkana ja A. Läxxx yhteisvastuullisesti omista varoistaan M. Sxxxille ja H. Huxxxelle yhteisesti
- hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman 30.000 euron sijasta 50.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 30.8.2013 lukien 19.10.2016 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 20.10.2016 lukien,
- korvauksena asumiskuluista käräjäoikeuden tuomitseman määrän lisäksi
1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.11.2017 lukien
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.12.2017 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.1.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.2.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.3.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.4.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.5.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.6.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.7.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.8.2018 lukien,
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.9.2018 lukien ja
- 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.10.2018 lukien.

A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan M. Sxxxille ja H. Huxxxselle yhteisesti

korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 9.300 euron asemasta 23.986,40 euroa käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmajää voimaan.

A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan M. Sxxxille ja H. Huxxxselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 13.142,26 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

A. Lxxxen ja A.-M. Lxxxen kuolinpesän osakkaiden vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa hylätään.

Hovioikeuden 22.1.2018 antaman käräjäoikeuden tuomion täytäntöönpanon keskeyttämistä koskevan päätöksen (nro 55) voimassaolo lakkaa tämän tuomion antamispäivänä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.12.2018.


Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos E. Mäxxx
Hovioikeudenneuvos E. Pxxx
Hovioikeudenneuvos M. Kxxx

Valmistelija: Hovioikeuden esittelijä E. Arxxx

Ratkaisu on yksimielinen.

LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Raasepori
Käräjätuomari C. Hixxx
Ajurinpuisto 4IPL 29
10601 TAMMISAARI
Puh. 029 56 44000
Faksi 029 56 44011
lansi-uusimaa.ko@oikeus.fi

TUOMIO 17112570
Annettu kansliassa

11.10.2017 L 1616688

Asia Vireille KANNE

Kiinteistöä koskeva riita 4.7.2016

Vaatimukset

H. ja M. Huxxxnen ovat vaatineet:

1) ensisijaisesti, että heidän 30.8.2013 vastaajilta ostamansa kiinteistön S. XXX XXX X X *) XXX-XXX-X-X kauppa puretaan ja A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta 290.000 euroa siten, että 135.000 eurolle maksetaan tuottokorkoa ajalta 30.8.2013-19.10.2016,155.000 eurolle maksetaan tuottokorkoa ajalta 23.5.2014-19.10.2016ja kauppahinnalle maksetaan viivästyskorkoa 20.10.2016 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti,

toissijaisesti, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan heille kaupan virheen vuoksi hinnanalennuksena 84.208 euroa tuottokorkoineen

30.8.2013 -19.10.2016 ja viivästyskorkoa 20.10.2016 lukien,

2) että vastaajat velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena kaupan virheen vuoksi:

- korvauksena päällekkäisistä asumiskuluista 600 euroa ajalta 1.4.2016 - 31.5.2016 ja 1.029 euroa kuukaudessa 1.6.2016 lukien

- homevaurioiden vuoksi tuhoutuneesta sohvasta 1.100 euroa

Muille vahingonkorvauserille viivästyskorkoa vaaditaan 20.10.2016 lukien, mutta marraskuun 2016 ja sitä myöhemmistä asumiskuluista kunkin kuukauden 4. päivä lukien.

3) että vastaajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien sekä selvittelykuluina tavarantarkastajan palkkio 4.761,75 euroa laillisine korkoineen 31.5.2016 lukien.

Perusteet

Kaivo

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä ennen kaupan tekemistä on jättänyt ilmoittamatta ostajalle tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kiinteistön virhe on olennainen, sillä kiinteistöä ei voida käyttää asumistarkoitukseen. Kantajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä, mikäli virheet olisivat olleet tiedossa. Virheitä ei voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata. Vaikka virheitä pidettäisiin salaisina virheinä, ovat ne riittävän olennaisia purkukynnyksen ylittämiseen.

Kantajat ovat muutettuaan kiinteistölle touko-kesäkuussa 2014 havainneet, että kiinteistön porakaivo on jatkuvasti täysin riittämätön perheen tavanomaisiin tarpeisiin. Ajoittain vettä ei ole ollut käytettävissä lainkaan. Vastaajat eivät ole kaupan yhteydessä kertoneet kantajille mitään kaivoveden riittämättömyyteen viittaavaa. Kantajat ovat heille annettujen tietojen (myyntiesite ja kuntotarkastusraportti) perusteella voineet luottaa siihen, että käyttövesijärjestelmä on teholtaan asuinrakennuksen koon ja vesipisteiden määrän edellyttämän mukainen. Käyttöveden riittämättömyys on täytynyt olla vastaajien tiedossa. A. Lxxx on myös myöntänyt tietoisuutensa virheen ilmenemisen jälkeen ja luvannut 24.6.2014 maksaa kunnallistekniikkaan liittymisen.

Kyseessä on joka tapauksessa vähintään salainen virhe. Käyttöveden riittämättömyys ja lopulta sen täydellinen puuttuminen kiinteistöltä saa kiinteistön poikkeamaan laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä on kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti voinut edellyttää.

Virheen merkitystä arvioitaessa on huomattava, että se estää täysin rakennuksen käytön asumistarkoituksessa ja vapaa-ajanasuntona. Virhe ei ole korjattavissa vanhaa kaivoa syventämällä tai uutta poraamalla aiemmat korjaamisyritykset huomioon ottaen.

Veden vähyydestä on reklamoitu A. Lxxxelle puhelimitse samana päivänä kun se havaittiin. A. Lxxx lupasi maksaa kiinteistölle kunnallistekniikan ja halusi hoitaa asian itse, eikä kantajilla ollut muita vaatimuksia asiaan liittyen. Syksyn 2014 aikana osapuolet olivat useaan kertaan yhteydessä puhelimitse ja A. Lxxx ilmoitti asian etenevän kunnalla. A. Lxxx myös kävi kiinteistöllä useaan otteeseen eri työmiesten kanssa. Esimerkiksi UV-Putki Oy:n porakaivoon liittyvät työt 24.6.-25.6.2014 on tehty A. Lxxxen tilauksesta ja hän on ne maksanut. Kantajilla oli aihetta ottaa yhteyttä lakimieheen vasta kun he saivat kunnalta tietää, ettei hakemusta ollutkaan jätetty, ja A. Lxxx ilmoitti, ettei hän aiokaan maksaa mitään eikä tehdä mitään tilanteen korjaamiseksi. Kaivo on kuivunut lopullisesti 26.3.2016. Tässä tapauksessa reklamaatiovelvollisuuden tavoite on täyttynyt ja yksityiskohtaisen, vaatimustenkin osalta yksilöidyn kirjallisen reklamaation esittämiseen on kulunut pitkä aika pääasiassa vastaajan lupauksista ja epäasiallisesta menettelystä johtuen.

Naapurin suhtautumisen vuoksi kunnallistekniikan saaminen kiinteistölle on huomattavasti kalliimpaa tai jopa mahdotonta.

Kosteus ja mikrobivauriot

Olohuoneen seinästä on tapetin alta paljastunut silmin nähden havaittavia kosteusvaurioita ja hometta, jonka päälle oli sivelty useita kerroksia maalia.

Seinässä ei ole havaittu kosteutta, mutta se on ollut laho. Hirren pinnalla on ollut näkyvissä sienikasvustoa. Vaurioita on löytynyt ruokailuhuoneen seinästä sekä olohuoneen nurkasta jatkuen toiselle seinälle sekä välipohjarakenteisiin. Kosteusvaurioita on myös havaittu olohuoneen yläpuolella olevassa huoneessa. Rakenne ja sen tuuletus on havaittu puutteelliseksi. Olohuoneen hirrestä ja yläkerran sisäverhouslevystä otetuista näytteistä on havaittu vahva viite vaurioista.

Rakenteissa on mikrobivaurioita olohuoneessa ja ko. kohdalla välipohjassa, jotka on syytä korjata. Lisäksi ruokailutilan katon ja seinän rajassa on lahovaurio, joka on myös syytä korjata. Mikrobivaurioituneissa rakenteissa on suora yhteys sisäilmaan eli sisätiloissa oleva voi altistua mikrobeille. Asumisterveysasetuksen toimenpideraja ylittyy ja vaurioitunut materiaali on poistettava ja uusittava, minkä lisäksi vaurioitumiseen johtavat syyt tulee poistaa.

Ulkoseinän lahovaurioiden syynä on todennäköisesti ulkopuolelta rakenteeseen päässyt vesi (jiirin vuoto) tai sisäilman kosteuden tiivistyminen jiirin kohdalla rakenteisiin. Koska rakenteissa oli havaittavissa lahovaurioita, ovat vauriot syntyneet pitkällä aikavälillä vuosien tai vuosikymmenien aikana.

Kantajat eivät ole oston yhteydessä saaneet tietoa näistä vaurioista eivätkä he ole voineet havaita niitä tutustuessaan kohteeseen. Huomioiden maalikerrokset vaurioiden päällä voidaan olettaa, että vastaajat ovat olleet tietoisia kosteusvaurioista, mutta että he ovat tietoisesti jättäneet tämän tiedon kertomatta kantajille. Vastaajien on joka tapauksessa täytynyt epäillä virheiden olemassaoloa, koska he ovat itse tehneet rakennuksessa korjauksia.

Kyseessä on joka tapauksessa salainen virhe, koska mittavien ja terveydelle haitallisten kosteusvaurioiden vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

H. Huxxxnen on asunut kiinteistöllä olosuhteiden pakosta maaliskuuhun 2017 saakka, koska hänellä ei ole ollut taloudellisia mahdollisuuksia asua muualla. Tämä ei tarkoita, että asunto olisi ollut asumiskelpoinen.

Kellarin kosteus ja salaojien puutteet

Talon kellarikerroksessa havaittiin ongelmia kosteuden suhteen jo ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa, mutta kyse oli tavanomaisena pidettävästä kosteudesta. Tarkastuksessa suositeltiin muovimaton poistamista lattian kuivattamiseksi, minkä kantajat myös tekivät. Kosteusongelma on kuitenkin osoittautunut merkittävästi pahemmaksi.

Kellarikerroksessa on havaittu kosteutta ja irtovettä rakennuspohjan kuivatuksen toimimattomuuden takia. Salaojituksessa on merkittäviä toiminallisia puutteita. Salaojituksen havaitut virheet ja puutteet johtuvat alkuperäisestä asennustavasta ja -virheistä sekä siitä, ettei järjestelmää ole pystynyt huoltamaan tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi.

Talon laajennusosan kellarikerroksen perustuksissa on rakenteellisia puutteita, jotka ovat johtaneet kellarin kosteuteen ja irtoveteen lattioilla. Perustusten perusmuurien vedeneristeeksi suunnitelmissa esitetyn perusmuurilevyn taittuminen on ollut virheellinen ja poikennut suunnitelmista, jotka myyjä on esittänyt ostajalle ennen kaupantekoa. Työvirheen seurauksena anturan ja harkon liitos ei ole tiivis ja vettä on päässyt kellariin. Virhe on korjattavissa uusimalla salaojitus, maanvastaisen seinän vedeneristys, vierustäyttö ja maapinnan kallistukset.

Virheiden korjauskustannukset ja hinnanalennus

Virheen korjauskustannukset ovat seinärakenteiden kosteusvaurioiden ja kellarin kosteuden sekä salaojien puutteen osalta 54.208 euroa.

Käyttövettä koskevan virheen korjauskustannukset vastaavat kiinteistön kunnallistekniikkaan liittymisen kustannuksia. Kokonaiskustannukset ovat arviolta 30.000 euroa.

Hinnanalennuksen määrä on siten 84.208 euroa.

Vahingonkorvausvaatimus

Kantajille on aiheutunut merkittävää vahinkoa kaupan virheistä varsinkin päällekkäisten asumis- ja lainanhoitokulujen johdosta. Vaatimus sisältää korvaukset kaupan virheen myötä kantajille aiheutuneista ylimääräisistä elanto- ja asumiskustannuksista. Asumiskulut ovat olleet poismuuton jälkeen 1.4.2016 lukien 300 euroa kuukaudessa ja 1.6.2016 lukien 1.029 euroa kuukaudessa.

Kantajille on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi tilatun tavarantarkastajan palkkiosta 4.761,75 euroa ja homevaurion vuoksi tuhoutuneesta sohvasta 1.100 euroa.

Kantaja on kiistänyt väitteen arvonalennuksesta. Kiinteistöllä tehdyt toimenpiteet ovat olleet tarpeellisia virheiden selvittämiseksi. Toimenpiteiden johdosta ei ole syntynyt lisävaurioita.

Korjaustoimet, kunnallistekniikkaan liittyminen ja salaojitus eivät johtaisi ainakaan merkittävään kiinteistön arvon nousuun. Kantajatkin ovat tehneet kaupan sillä oletuksella, ettei virheitä ole, jolloin kauppahinta on määrittynyt tämän mukaisesti.

Kantajilla ei ole ollut taloudellisia mahdollisuuksia ryhtyä tekemään korjauksia.

Purkuun ja arvonalennusvaatimukseen liittyen kantaja toteaa tehneensä rakennuksessa keittiöremontin, vesikaton korjauksen, kellarin laatoituksen ja talon ja katon maalauksen sekä yleistä pintaremonttia.
Edellä mainitut korjaukset ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

VASTAUS

Vaatimukset

Perusteet

Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Vastaajat kiistävät oikeudenkäyntikuluksi nimetyn tavarantarkastajan palkkiota koskevan korkovaatimuksen lakiin perustumattomina. Oikeudenkäyntikuluille lasketaan korkoa kuukausi tuomion antamisesta lukien.

Kiinteistössä ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä.

Jos vastoin vastaajien näkemystä katsottaisiin, että kiinteistössä on laatuvirhe, ei virhe oikeuta kaupan purkuun, koska virhe ei ole olennainen.

Kysymys on luonteeltaan salaisista virheistä, jotka voivat oikeuttaa kantajat ainoastaan hinnanalennukseen. Mahdollista hinnanalennusta laskettaessa on huomioitava korjauksista syntyvä kiinteistön ylimääräinen arvonnousu.

Lisäksi kantajilla voi olla oikeus purkaa kiinteistön kauppa ainoastaan, jos he maksavat heidän toimenpiteistään tai laiminlyönneistään aiheutunutta arvonalennusta vastaavan korvauksen vastaajille.

Kaivo

Kantajien reklamaatio koskien veden riittämättömyyttä on tehty liian myöhään. Vastaajat ovat saaneet kantajilta reklamaation vasta 10.6.2015, vaikka reklamaatiossa esitetään väite, että vesi olisi loppunut jo kesäkuussa 2014.

Kiinteistön talousvesi on aina riittänyt vastaajille. Kaupantekohetkellä porakaivossa on ollut vettä. Väitetyt muutokset porakaivon veden riittävyydessä ovat joka tapauksessa tapahtuneet omistusoikeuden siirtymisen jälkeen ja veden määrän vaihteluun on voinut vaikuttaa esimerkiksi naapurikiinteistöillä suoritetut rakennustoimenpiteet.

Kantajat ovat olleet kaupantekohetkellä tietoisia siitä, että kiinteistön käyttövesi tulee porakaivosta. Porakaivoon liittyy tyypillisesti veden määrän huomattavakin vaihtelu, eikä se ole varma talousveden lähde. Kantajat ovat laiminlyöneet porakaivon huollon, eivätkä he myöskään ole ryhtyneet tarvittaviin toimenpiteisiin kaivon korjaamiseksi.

Kunnallistekniikkaan liittyvien vesi- ja viemärijohtojen vetäminen kiinteistölle on mahdollista.

Kosteus- ja mikrobivauriot

Kyseiset rakenteet ovat vuonna 1910 rakennetun hirsitalon alkuperäisiä rakenteita samoin kuin rakennuksen katto.

Olohuoneen ulkoseinä on vastaajien asuinaikana ollut seinälevyn peittämä, eivätkä vastaajat ole olleet tietoisia hirsiseinän lahovaurioista. Pintatöiden yhteydessä vastaajat eivät ole havainneet lahovaurioita. Vastaajat eivät ole myöskään huomanneet asuinaikanaan omituisia hajuja tai muita viitteitä homevauriosta.

Kuntotarkastuksen kattorakennemaininta huomioon ottaen kantajat ovat kaupantekohetkellä olleet tietoisia mahdollisista vanhoista vesivuodoista sekä jiirin kohdalla olevasta reiästä. Ostajille on edellä mainitusta syystä, ja koska kyse on aikakaudelle tyypillisestä riskirakenteesta, ennen kauppaa syntynyt laajennettu selonottovelvollisuus. Edellä mainitut seikat ja rakennuksen ikä huomioiden ei voida katsoa, että kiinteistö olisi poikennut merkittävästi siitä, mitä kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Alkuperäisten rakenteiden korjauskustannuksia ei voida siten pitää perusteena hinnanalennusvaatimukselle.

Väitetyn terveyshaitan osalta vastaajat ovat todenneet, että kantajien tulisi korjata lahovauriot välittömästi rajoittaakseen omaa vahinkoaan, mikäli he katsovat, että rakennuksessa ei tällä hetkellä voi asua terveyshaitan vuoksi. Kantajat eivät ole esittäneet näyttöä terveyshaitasta eikä sisäilman laatua ole tutkittu. Lisäksi toinen kantajista asuu kiinteistöllä, mikä osoittaa, että rakennus on asumiskelpoinen.

Kellarin kosteus ja salaojien puuttuminen

Kantajat ovat kaupantekohetkellä olleet tietoisia siitä, että rakennuksen kaikilla sivuilla ei ole salaojitusta sekä kiinteistön salaojajärjestelmän mahdollisesta korjaustarpeesta. Koska mainitut seikat ovat olleet kantajien tiedossa kaupantekohetkellä, heillä ei ole oikeutta vaatia hinnanalennuksena salaojituksen ja rakennuksen vierustäyttöjen rakennuskustannuksia eikä siihen liittyviä muita kuluja. Kantajat ovat jo kaupantekohetkellä voineet varautua salaojien kunnostuksesta ja lisäsalaojien rakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Salaojitus on kaupantekohetkellä ollut 42 vuotta vanha ja siten jo kaupantekohetkellä teknisen käyttöikänsä päässä. 1980-luvulla salaojia rakennettiin ainoastaan tarvittaessa. Näyttötaakka on sillä, joka väittää, että rakentamis tai korjausajankohdan rakentamismääräyksiä ei ole noudatettu.

Kellaria ei ole hyväksytty asumiskäyttöön.

Purkuoikeus

Mahdollinen virhe rakennuksen uuden puolen anturan ja harkon liitoksessa ei ole voinut aiheuttaa veden valumista kellarin lattialle. Mahdollisia syitä veden tulemiselle kellarin lattialle ovat kiinteistön salaojituksen puutteet sekä kiinteistön huoltotoimenpiteiden laiminlyöminen, kuten lumen luominen rakennuksen vierustalta.

Väitetyt virheet eivät ole olennaisia eivätkä siten oikeuta kaupan purkuun.

Kantajat ovat tavarantarkastuksen jälkeen ilmeisesti jättäneet rakennuksen vierustat auki, mikä vahingoittaa jatkuvasti rakennuksen perustuksia erityisesti talvella, ja muutenkin laiminlyöneet kiinteistön kunnossapidon.

Virheiden korjauskustannukset ja hinnanalennuksen määrä

Kantajien esittämä hinnanalennusvaatimus on joka tapauksessa ylimitoitettu. Hinnanalennuksen määrää koskevassa arviossa on otettava huomioon kiinteistön ylimääräinen arvonnousu, joka tulee kantajien hyväksi. Ylimääräinen arvonnousu on käsillä olevassa tapauksessa merkittävä, koska korjaukset kohdistuvat rakenteisiin, joiden tekninen käyttöikä on päättynyt. Lisäksi laskettaessa hinnanalennuksen määrää korjauskustannusarvion perusteella on arvioitava, mikä on virheen oikea korjaustapa. Maakaaren mukainen merkittävyyskynnys ei kuitenkaan käsillä olevassa tapauksessa ylity.

Kunnallistekniikkaan liittyminen merkitsisi merkittävää kiinteistön ylimääräistä arvonnousua kantajien hyväksi. Veden loppuessa porakaivosta mahdollisia korjaustapoja ovat muun muassa kaivon paineistaminen ja syventäminen. Näiden toimenpiteiden kustannukset ovat huomattavasti alhaisemmat kuin kunnallistekniikkaan liittymisen kustannukset.

Tavarantarkastuskertomuksessa esitetyt arviot lahovaurioiden ja salaojien korjauskustannuksista eivät vastaa todellisia korjauskustannuksia. Selvää on, että alkuperäisten yli sata vuotta vanhojen rakenteiden korjaaminen johtaa kiinteistön ylimääräiseen arvonnousuun kantajien hyväksi.

Vahingonkorvausvaatimus

Vaikka kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe, vastaajat eivät ole toimineet tuottamuksellisesti, eikä kantajilla ole siten oikeutta vahingonkorvaukseen.

Kantajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä veden väitetyn loppumisen vuoksi, mutta he eivät ole tehneet mitään toimenpiteitä kaivon huoltamiseksi tai korjaamiseksi tai seinän lahovaurion korjaamiseksi. Kantajat eivät ole myöskään selvittäneet lahovauriosta aiheutuvia mahdollisia terveyshaittoja. Kantajat eivät siten ole rajoittaneet kärsimäänsä vahinkoa.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat 26.5.2016 esittäneet 20 000 euron sovintotarjouksen asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi. Mainittu sovintotarjous on huomioitava harkittaessa oikeudenkäyntikulujen jakautumista asiassa. Koska mahdollisen hinnanalennuksen määrä voi vastaajien näkemyksen mukaan olla korkeintaan 20 000 euroa, on kantajien korvattava vastaajille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut. Toissijaisesti, vaikka hinnanalennus vastoin vastaajien näkemystä ylittäisi mainitun määrän, tulisi osapuolten vastata omista kuluistaan.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

K1) Kauppakirja 30.8.2013
K2) OP- Kiinteistökeskuksen myynti-ilmoitus
K3) 12.07.2013 laadittu kuntotarkastus
K4) Tavarantarkastuskertomus nro S12016 liitteineen
K5) Vakuutusyhtiö Pohjolan vahinkokartoitusraportti 16.03.2016
K6) Arvio kunnallistekniikkaan liittymisestä, SF-works 5.3.2016
K7) LIV-putken lasku
K8) Vuokrasopimus
K10) Sähköpostiviestejä kantajien ja Kirkkonummen kunnan välillä

V1) Kiinteistön kauppakirja
V2) Kuntotarkastusraportti
V3) Tavarantarkastuskertomus
V4) UV-putken lasku
V5) Kirje 10.6.2015

Henkilötodistelu

K1) H. Huxxxnen todistelutarkoituksessa
K2) M. Huxxxnen todistelutarkoituksessa
K3) Todistaja M. Kattt
K5) Todistaja T. Vätttnen
K6) Todistaja S. Fottt
K7) A. Vättt

V1) A. Lxxx, todistelutarkoituksessa
V3) U. Hittt
V4) A. Vättt

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kaivo

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Saman lainkohdan mukaan kiinteistössä on myös laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan· merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Lisäksi ilmenee edellä mainitusta lainkohdasta, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi virheen, ei kuitenkaan salaisen virheen, perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kantajat ovat asiassa väittäneet, että heidän vastaajalta ostamassaan kiinteistössä on ollut seuraavat laatuvirheet:
- käyttöveden riittämättömyys ja kaivon kuivuminen,
- kosteus ja mikrobivauriot olohuoneessa, ruokailuhuoneessa ja olohuoneenyläpuolella olevassa huoneessa, ja
- kellarin kosteus ja salaojien puutteet.

Käräjäoikeus ottaa asiassa ensin kantaa siihen, onko kiinteistössä kantajien väittämiä laatuvirheitä. Sen jälkeen käräjäoikeus ottaa kantaa siihen, onko kantajilla laatuvirheiden perusteella oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Lopuksi käräjäoikeus ottaa kantaa siihen, ovatko vastaajat velvollisia maksamaan kantajille vahingonkorvausta.

Todistelu

M. Huxxxnen on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että he olivat muuttaneet kiinteistölle alkukesänä 2014. Pari viikkoa muuton jälkeen hän oli huomannut, ettei kaivosta tule vettä ja hän oli ottanut yhteyttä UV Putki -nimiseen yritykseen. M. Huxxxnen oli soittanut A. Lxxxelle, joka oli hänelle kertonut, että kaivo tuottaa huonosti vettä. UV Putki oli täyttänyt kaivon vedellä, mutta parin viikon kuluttua kaivo oli uudelleen kuiva. Kaivo on lopullisesti kuivunut maaliskuussa 2016.

H. Huxxxnen on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että asiantuntijoiden käsityksen mukaan kaivon veden riittävyyttä ei voida paineistamalla parantaa. Sen vuoksi kunnallistekniikkaan liittyminen on ainoa mahdollisuus saada riittävästi vettä kiinteistölle.

A. Lxxx on todistelutarkoituksena kuultuna kertonut, että hänen perheensä asuessa kiinteistöllä veden riittävyyden kanssa ei ole ollut ongelmia. Heillä on käynyt paljon vieraita, eikä vierailujen yhteydessä ole ollut ongelmia veden riittävyyden kanssa.

Todistaja, sähkö- ja putkimies T. Vätttnen on kertonut, että hän oli kesällä 2014 ollut UV Putken palveluksessa ja että hän oli kaksi kertaa käynyt kiinteistöllä tarkastamassa ja korjaamassa kyseessä olevaa kaivoa. Ensimmäisenä päivänä Vätttnen oli todennut, että kaivon pumppu toimii, mutta kaivosta ei tule vettä. Toisena päivänä Vätttnen oli todennut, että kaivo oli tyhjä.

Todistaja S. Fottt on kertonut, että hän on Kirkkonummen vesilaitoksen palveluksessa. Lisäksi Fottt on kertonut, että hän tekee sivutoimisesti putkitöitä. Fottt oli käydessään 26.3.2016 Huxxxsten luona todennut, ettei kaivosta tule vettä, vaikka kaivon pumppu toimii. Fotttin mukaan veden riittävyyttä voitaisiin parantaa esimerkiksi uuden kaivon poraamisella tai nykyisen kaivon paineistamisella. Kunnallistekniikan vetäminen kiinteistölle maksaisi noin 30.000 euroa riippuen millä tavalla se toteutetaan.

Todistaja A. Vättt on kertonut omistavansa UV Putki Oy -nimisen yrityksen. UV Putki on 24.6.2014 ja 25.6.2014 käynyt kiinteistöllä korjaamassa kiinteistön kaivoa. Vättt on itse käynyt molempina päivinä kiinteistöllä. Ensimmäisenä päivänä oli todettu, ettei kaivosta tule vettä. Toisena päivänä oli todettu, ettei pumppu ollut rikki ja että kaivo oli tyhjä. Vättt on kertonut, että ensin tulisi selvittää, onko kaivo paljon syvempi kuin missä pumppu sijaitsee. Veden riittävyyttä voidaan mahdollisesti parantaa paineistamalla kaivo. Paineistamalla avataan vesisuonet, jotka ovat ajan mittaan menneet umpeen hiekasta ja hiesusta. Paineistamisen hinta on 1.000 - 1.500 euroa. Joskus voidaan porakaivon veden kapasiteettia parantaa poraamalla reikä syvemmäksi tai porata uusi reikä. Uuden porakaivon poraaminen maksaa noin 2.000 euroa, jos porataan 60 metriä. Uuden pumpun hinta on asennettuna noin 2.000 euroa. Jos kaivon kapasiteetti on riittämätön, Vättten mukaan ensimmäinen suositus ei ole kunnallistekniikkaan liittyminen. Kunnallistekniikkaan liittymisen työt maksavat noin 20.000 euroa edellyttäen, etteivät ne edellytä louhintaa.

Johtopäätökset

Todistajien Vättten, Fotttin ja Vätttsen kertomuksilla on selvitetty, ettei kiinteistön kaivossa ole kesäkuussa 2014 ollut vettä. UV Putken lasku on osoitettu A. Lxxxelle, joka on maksanut kyseisen laskun. Asianosaisten kertomuksista käräjäoikeus päättelee, että kesällä ja syksyllä 2014 asianosaiset ovat mitä ilmeisimmin neuvotelleet asiasta.
Kirkkonummen kunnan virkamiehen M. Santtt sähköpostista 2.10.2014 ilmenee, että Lxxx oli toimittanut kunnalle asiakirjoja, jotka liittyvät kunnallistekniikkaan liittymisestä. H. Huxxxnen on kertonut, että kaupan sopijapuolet olivat neuvotelleet asiasta puhelimitse helmikuuhun 2015 saakka. Huxxxsten varsinainen, kirjallinen reklamaatio on päivätty 10.6.2015.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siitä perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei
ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan (KKO 2016:69). Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen
taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta.

Asiassa on asianosaisten kertomusten perusteella selvää, että A. Lxxx on jo kesäkuussa 2014 saanut tiedon siitä, että ostajat katsovat, että kiinteistön kaivon veden kapasiteetti on riittämätön. Asiassa ei kuitenkaan ole esitetty näyttöä siitä, että Huxxxset olisivat ennen 10.6.2015 esittänyt Lxxxelle virheeseen liittyviä vaatimuksia eli kaupan purkua tai hinnanalennusta. Asiassa ei ole myöskään esitetty näyttöä siitä, että asianosaisten välillä olisi lokakuun 2014 jälkeen käyty sellaisia neuvotteluita, jotka olisivat pidentäneet maakaaren reklamaatioaikaa. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, etteivät ostajat ole reklamoineet maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet virheen. Kanne on kaivon osalta hylättävä.

Toissijaisesti käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole esitetty näyttöä siitä, ettei kaivon veden kapasiteettia voisi parantaa paineistamisella tai jollain toisella keinolla, jonka kustannukset olisivat pienemmät kuin kunnallistekniikkaan liittymisen kustannukset. Vätttsen mukaan paineistamisen kustannukset olisivat noin 1.000 - 1.500 euroa ja kunnallistekniikan liittymisen kustannusten olisivat 20.000 - 30.000 euroa. Asiassa kuullut todistajat eivät ole pois sulkeneet, että olisi muita mahdollisuuksia virheen korjaamiselle.

Kosteus- ja mikrobivauriot 1) olohuoneessa, 2) ruokailuhuoneessa ja 3) olohuoneen yläpuolella olevassa huoneessa

Todistelu

H. Huxxxnen on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän oli remonttityön yhteydessä löytänyt homevaurioita olohuoneen katon rajasta. Vaurioita ei huomannut ennen sisustuslevyjen poistamista. Vaurioita ei huomattu muusta kuin siitä, että ne oli maalattu moneen kertaan päälle. Rakennusinsinööri M. Kattt toteaa lausunnossaan 9.5.2016, että ruokailutilan ulkoseinän välipohjarakenteessa oli tarkastusajankohtana havaittavissa vanha kosteusvaurio. Rakenne oli kyseessä olevassa kohdassa laho, mikä viittaa siihen, että rakenteessa on jossain vaiheessa ollut kosteutta pidemmän aikaa. Tarkastusajankohtana ei rakenteissa ollut kosteutta. Olohuoneen ulkoseinän ulkonurkassa oli tarkastuksessa havaittu vanha kosteusvaurio. Hirret olivat kyseessä olevalla kohdalla lahonneet, mikä viittaa Katttn mukaan siihen, että rakenteessa on jossain vaiheessa ollut kosteutta pidemmän aikaa. Tarkastusajankohtana rakenteet olivat kuivat, mutta pinnalla oli sienikasvustoa. Vaurio on jatkunut nurkasta myös toiselle seinälle ja välipohjarakenteisiin. Hirrestä otetusta näytteestä on todettu vahva viite mikrobivauriosta. Yläkerran huoneen osalta Kattt on todennut, että vesikaton jiirin pohjassa oli havaittavissa vanha vaurio, joka jatkui katosta lattian rajaan saakka. Rakenne oli kyseessä olevalta kohdalta laho, mikä viittaa siihen, että rakenteessa oli jossain vaiheessa ollut pidemmän aikaa kostetutta. Tarkastusajankohtana puurakenteissa ei ole ollut kosteutta. Sisäverhouslevystä otettiin materiaalinäyte, joka lähetettiin Työterveyslaitokselle analysoitavaksi. Analyysivastauksen mukaan näytteessä oli vahva viite mikrobivauriosta. Katttn mukaan havainnot viittaavat siihen, että jiirin pohja on jossain vaiheessa vuotanut tai sisäilman kosteus on kylmänä vuodenaikana tiivistynyt rakenteisiin. Rakenteen tuuletus oli puutteellinen ja sisäpuolella ei ole käytetty höyrysulkua, mikä olisi estänyt sisäilman kosteuden pääsemistä rakenteisiin. Katttn mukaan on todennäköistä, että olohuoneen ulkonurkassa ja välipohjassa havaittu kosteusvaurio oli syntynyt juuri jiirin kohdalla rakenteeseen päässeestä kosteudesta. Kattt on todennut, että kuntotarkastuksessa vesikatossa havaitun reiän kautta rakenteisiin päässyt vesi ei todennäköisesti ole pelkästään ollut syynä jiirin yläosassa oleviin vaurioihin. Reiän kautta oli voinut päästä vettä reiän alapuolella oleviin rakenteisiin kuten välipohjaan ja alakerran olohuoneen seinään. Kattt on todennut, että edellä mainitut kosteusvauriot tulee korjata, koska asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja ylittyy. M. Kattt on pääkäsittelyssä vahvistanut antamansa lausunnon. Kattt on arvioinut, että rakenteet ovat todettujen vaurioiden perusteella altistuneet kosteudelle vuosien tai vuosikymmenten aikana.

Asianosaiset ovat ennen kiinteistön kauppaa tilanneet kuntotarkastuksen diplomi-insinööri T. Totttlta. Kyseisessä raportissa ei ole ollut kosteusvaurioihin liittyviä huomautuksia edellä mainittujen huoneiden osalta. Raportin mukaan vesikatossa on jokunen kohta, jotka täytyy paikata. Raportista ei tarkemmin ilmene, missä päin vesikatetta kyseinen reikä oli ollut.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa viitaten todistaja Katttn lausuntoon ja kertomukseen, että asiassa on näytetty, että olohuoneessa, ruokailuhuoneessa ja olohuoneen yläpuolella olevassa huoneessa on kosteusvaurio, joka vaatii korjaustoimenpiteitä. Katttn kertomuksella on myös selvitetty, että kyseisessä kohdassa on ollut kosteutta pidemmän aikaa.

A. Lxxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kiistänyt tietäneensä, että rakennuksessa olisi mikrobivaurioita. A. Lxxx on toisaalta kertonut että hän oli kattojen vuotojen seurauksena maalannut ja "pakkeloinut" kattoa. Tästä voidaan päätellä, että Lxxx on ollut tietoinen siitä, että katto on vuotanut kyseisestä kohdasta. Lxxx ei kuitenkaan ole kaupan yhteydessä tai kuntotarkastuksessa kertonut tästä vuodosta tarkastajalle tai ostajille. Notorisena seikkana voidaan pitää, että kattojen vuotaminen - erityisesti puusta rakennetussa talossa- johtaa kosteusvaurioihin, ellei ryhdytä asianmukaisiin korjaustoimenpiteisiin.

A. Lxxx on näin ollen ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta ominaisuudesta, jolla on merkitystä kiinteistön käyttöön ja sen arvoon. On selvää, että kyseinen virhe olisi Huxxxsten kertoman mukaan vaikuttanut heidän päätökseen ostaa kyseinen kiinteistö niillä ehdoilla, jotka ilmenevät kauppakirjasta.

Totttn kuntotarkastuksen kirjaukset ja kannanotot huomioon ottaen ei voida katsoa, että Huxxxset olisivat tarkastuksessaan voinet havaita rakennuksessa olevat kosteusvauriot tai olleet tietoisia niistä.

Käräjäoikeus toteaa myös, että myyntiesityksessä ilmoitetaan, että kiinteistön kunto on hyvä. Kiinteistöä ei voida myydä hyväkuntoisena, jos siinä on kosteusvaurioita, jotka vaativat korjaustoimenpiteitä. Näin ollen kaupan kohde ei ole ollut sopimuksen mukainen.

Joka tapauksessa käräjäoikeus katsoo, että kiinteistössä on salainen virhe. Kiinteistö on myyty hyväkuntoisena ja kauppahinta on ollut 290.000 euroa. Vaikka rakennus on 1900 -luvun alusta ei voida lähteä siitä, että rakennuksessa olisi laajoja kosteusvaurioita. Kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kellarin kosteusongelma ja salaojajärjestelmän puutteellisuus

Todistelu

Todistaja Kattt on lausunnossaan todennut, että tarkastuksissa 14.4.2016 ja 20.4.2016 kellarikerroksen lattioissa ja seinän alaosissa oli havaittu kosteutta kosteudentunnistimella. Eniten kosteutta oli havaittu kellarin uuden ja vanhan osan portaan kohdalla, jossa Huxxxset Katttn lausunnon mukaan olivat kaksi kuukautta aikaisemmin todenneet irtovettä. Kosteutta oli havaittu erityisesti vanhalla puolella varaston lattiassa ja ulkoseinän alaosassa ja lattiassa kyseessä olevan seinän vierellä. Öljysäiliötilan pohjalla oli tarkastusajankohtana havaittavissa irtovettä.

Lisäksi Kattt on kertonut, että rakennuksen salaojat oli rakennettu vain laajennusosan ylärinteen puoleiselle sivulle ja päätyyn, mutta ei alarinteen puoleiselle sivulle, vaikka ne myös sinne oli suunnitelmissa esitetty tehtäväksi. Erkkerin kohdalla olevan kaivon läpi kulkee 50 millimetrin salaojaputki, joka purkaa alarinteeseen. Kuvauksissa oli salaojissa todettu vedenseisomista ja tukoksia. Salaaja oli asennettu kahteen tasoon ja puutteita havaittiin nimenomaan alemman tason putkissa, joiden toiminnalla on kaikkein tärkein merkitys perustusten kuivana pysymisen kannalta. Ylemmän tason salaojat oli asennettu siten että ne eivät kuivata anturan alaosaa eivätkä poista vettä anturan viereltä. Maanvastaisen seinän vierustäyttönä oli salaojaputkien ympärillä liian hienojakoista maa-ainesta. Johtopäätöksenä Kattt toteaa, että salaojissa havaitut virheet ja puutteet, johtuvat alkuperäisestä asennustavasta ja -virheistä sekä siitä, ettei salaojajärjestelmää ole pystynyt huoltamaan tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi. Kattt on pääkäsittelyssä uudistanut lausumansa.

T. Totttn kuntotarkastuksessa todetaan, että rakennuksen vierustäyttöjen maa-ainekset ovat sekalaiset. Tottt on suositellut, että sokkelivierusta täytetään sepelillä salaojiin saakka. Tottt toteaa salaojista, että A. Lxxxen mukaan rakennuksen joillakin sivuilla on tehty salaojitus, mutta tarkastuskaivoja ei ole. Tottt on suositellut, että rakennuksen kaikilla sivuilla olisi salaojitus perustamistason alapuolella. Tarkastuskaivoja tulisi olla kaikilla nurkilla, jotta salaojituksen toimivuutta voi tarkastella ja tarvittaessa suorittaa huoltotoimia. Lisäksi Tottt toteaa, että kellarikerroksen lattia on kokonaan ympäröivää maapintaa alempana. Tällöin on oleellista, että salaojitus on toimiva, vierusta- ja alustatäytöt on tehty kapillaarisen vedennousun estävällä kiviaineksella ja että sadevedet johdetaan pois rakennuksen vierustalta. Tarkastuksessa oli havaittu, että vanhan kellarin varastotilan lattia on kostea sekä että uuden kellarin betonilaatta oli kostea. Tottt on suositeltaviksi toimenpiteiksi merkinnyt raporttiin uuden kellarin muovimaton poiston. Tottt on lisätutkimustarpeiksi merkinnyt salaojituksen tarkistuksen ja tarvittaessa huuhtelun taikka lisäsalaojien rakentamisen.

Todistaja Fottt on kertonut käyneensä rakennuksessa ajankohtana, jolloin öljysäiliöhuoneessa oli noin 40 senttimetriä vettä. Vettä oli myös tullut kellarin portaiden kohdalle.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksen havaintojen perusteella Huxxxsten on täytynyt ymmärtää, että rakennusten kaikille sivuille tulee jossain vaiheessa asentaa salaojia ja että tästä aiheutuu heille kustannuksia. Salaojajärjestelmä on ollut elinkaarensa lopussa. Toisaalta irtoveden tuleminen kellarin lattialle on aiheuttanut sen, että korjauksiin olisi ryhdyttävä viivytyksettä laajempien kosteus- ja mikrobivahinkojen välttämiseksi.

H. Huxxxnen ja todistaja Fottt ovat kertoneet, että kellarin lattialle oli tullut vettä. Kattt on katselmuksessaan todennut, että öljysäiliön alla oli ollut irtovettä. Kuntotarkastuksen merkinnät eivät ole antaneet aihetta olettaa, että kellarin kosteusongelmat olisivat näin vakavia. Käräjäoikeus toteaa myös, ettei ole todennäköistä, ettei irtovettä olisi Lxxxien asumisaikana tullut kellarin lattialle. A. Lxxx ei kuitenkaan ole kuntotarkastuksessa maininnut tästä Totttlle eikä ostajille, vaikka tarkastuksessa on käyty keskustelua myös kellarin lattian kosteudesta. Käräjäoikeus toteaa, että tältä osin myyjä on laiminlyönyt ilmoittaa ominaisuudesta, jolla on vaikutusta rakennuksen käyttöön ja arvoon. Mikäli A. Lxxx olisi kertonut kellarin kosteusongelmasta, seikka olisi varmasti vaikuttanut kauppaan esimerkiksi kauppahintaan.

Kiinteistö ei ole myöskään ominaisuuksiltaan ollut sellainen kuin on sovittu. Myyntiesitteessä on merkitty, että rakennuksen kunto on hyvä. Hyväkuntoisessa rakennuksessa ei tule irtovettä kellarinlattialle. Tällä perusteella kiinteistössä on myös laatuvirhe.

Virheiden korjauskustannukset

Todistaja Kattt on lausunnossaan arvioinut, että kosteusvaurion (ei kellarin) ja salaojien korjauskustannusten määrä on yhteensä 54.028 euroa. Vastaajat eivät ole esittäneet vastanäyttöä.

Ulkoseinänrakenteen, välipohjan ja jiirin korjaaminen olohuoneessa edellyttää Katttn mukaan seuraavat työvaiheet:

- pinnoitteiden purku ja uudelleen asennus välipohjassa ja seinässä,
- rakenteiden väliaikainen tuenta,
- vaurioituneiden materiaalien vaihto, sekä
- tuletuksen järjestäminen jjirin kohdalla.

Kattt ei ole eritellyt, kuinka suuret ovat toisaalta kosteusvaurion korjauskustannukset ja toisaalta kuinka suuret ovat uuden salaojajärjestelmän asentamiskustannukset. Vastaajat eivät ole esittäneet vastanäyttöä liittyen korjauskustannuksiin. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi kosteusvaurion (ei kellarin) korjauskustannuksiksi noin 25.000 euroa.

Uusien salaojien asentaminen olisi Totttn tarkastusraportin merkinnät huomioon ottaen ollut joka tapauksessa jossain vaiheessa ajankohtaista ja tästä olisi tullut kantajille kustannuksia. Katttn mukaan uuden salaojajärjestelmän asentamiskustannukset olisivat noin 25.000 euroa. Uusien salaojien asentamisesta tulee käräjäoikeuden mukaan kiinteistölle merkittävä tasonparannus. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi tasoparannuksen määräksi noin 20.000 euroa.

Kaupan purku tai hinnanalennus

Käräjäoikeus on edellä katsonut, että kaupan kohteessa on ollut laatuvirhe, koska myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajille kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.

Käräjäoikeus on edellä katsonut, että kosteusvaurion korjauskustannusten määrä on noin 25.000 euroa. Lisäksi salaojajärjestelmän uusiminen aiheuttaa kantajille ennenaikaisia kustannuksia.

Kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen kyse ei kuitenkaan ole maakaaren tarkoittamasta olennaisesta virheestä, jonka perusteella kauppa voidaan määrätä purettavaksi. Kiinteistön rakennus voidaan kohtuullisin kustannuksin ja suhteellisen nopeasti korjata siten, että rakennus voidaan käyttää asumistarkoitukseen. Ostajat ovat siis oikeutettuja hinnanalennukseen.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Hinnanalennuksen määrän arvioinnissa on muun muassa huomioitava kosteusvaurion korjauskustannukset. Lisäksi hinnanalennuksen määrässä on huomioitava kellarin kosteusvaurion vaikutus kaupan kohteen arvoon sekä salaojajärjestelmän uusimisen kustannukset ja uusimisen aiheuttama tasonparannus. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanarvioksi 30.000 euroa.

Vahingonkorvausvaatimus

Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudesta, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Kyse on siis käännetystä todistustaakasta.

Ylimääräiset vuokramenot

Huxxxset ovat esittäneet, etteivät he ole voineet asua rakennuksessa mikrobivaurion seurauksena ja sen vuoksi heille on aiheutunut kustannuksia päällekkäisistä asumismenoista.

Katttn lausunnosta ilmenee, että rakennuksessa on ollut mikrobivaurioita olohuoneessa ja sen yläpuolella olevassa huoneessa sekä välipohjassa. Katttn on todennut, että mikrobivaurioituneista rakenteista on suora yhteys sisäilmaan, eli sisätiloissa oleskeleva voi rakenteissa todetuille mikrobeille altistua. Katttn mukaan asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja on ylittynyt. Katttn lausunnolla on selvitetty, ettei rakennuksessa ole tullut asua, kunnes mikrobivaurio on korjattu. Se, ettei korjauksiin ole ryhdytty johtuu siitä, etteivät vastaajat ole suostuneet kantajien vaatimuksiin.

Edellä on katsottu, ettei A. Lxxx ole kaupan yhteydessä kertonut, että olohuoneen katosta on vuotanut vettä. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että A. Lxxx on toiminut huolimattomasti.

Vaatimuksen määrää on pidettävä kohtuullisena, kun otetaan huomioon, että kyse on kahden aikuisen ja kahden lapsen asumiskustannuksista.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen vahingonkorvausvaatimus on hyväksyttävä.

Sohva

Tältä osin ei ole vastoin vastaajien kiistämistä esitetty riittävää näyttöä vaatimuksen tueksi. Vaatimus on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut Asian lopputulos ja vastaajien antama sovintotarjous huomioon ottaen vastaajien on maksettava tuomiolauselmasta ilmenevä korvaus oikeudenkäyntikuluista kantajille.

Tuomiolauselma

A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä (osakkaat: A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx) velvoitetaan suorittamaan M. ja H. Huxxxselle hinnanalennuksena 30.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 30.8.2013 lukien 19.10.2016 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa 20.10.2016 lukien.

A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä (osakkaat: A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx) velvoitetaan suorittamaan M. ja H. Huxxxselle korvauksena:

- asumiskustannuksista 1.5.2016 - 31.5.2016, 600 euroa korkolain 4 §:n
1 momentin mukaisine korkoineen 20.10.2016 lukien

- asumiskustannuksista 1.6.2016 - 31.10.2016, 5.145 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine korkoineen 20.10.2016 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.11.2016 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.12.2016 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.1.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.2.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.3.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.4.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.5.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.6.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.7.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.8.2017 lukien,

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.9.2017 lukien, ja

- asumiskustannuksista 1.029 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 4.10.2017 lukien.

A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä (osakkaat: A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx) velvoitetaan suorittamaan M. ja H. Huxxxselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 7.500 euroa ja arvonlisäveron osuutena 1.800 eli yhteensä 9.300 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä (osakkaat: A. Lxxx, J. Raxxx ja R. Lxxx) velvoitetaan suorittamaan M. ja H. Huxxxselle korvauksena M. Katttn palkkiosta 4.761,75 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

MUUTOKSENHAKUOHJEET

Annettu.

M. ja H. Huxxxnen sekä A. Lxxx ja A.-M. Lxxxen kuolinpesä ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valitusosoitus liitteenä.

23.10.2017

Käräjätuomari C. Hixxx