TURUN HOVIOIKEUS TUOMIO Nro 2478
Antopäivä 18.12.2007
Diaarinro S 07/243
RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA
Tampereen käräjäoikeus 31. os. 30.11.2006 nro 15656 (liitteenä)
ASIA Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
VALITTAJAT
M. Paxxx
I. Paxxx
VASTAVALITTAJAT
P. Loxxxnen
E. Loxxxnen
VASTAPUOLET
M. Paxxx
I. Paxxx
P. Loxxxnen
E. Loxxxnen
VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA
Valitus
M. ja I. Paxxx ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Loxxxsten vaatimukset hylätään ja että P. ja E. Loxxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteinaan Paxxxt ovat lausuneet, että he eivät ole laiminlyöneet myyjinä tiedonanto- ja selonottovelvollisuuttaan kohteen laadusta. Lattiarakenteiden ja alakerran seinien vauriot eivät ole johtuneet rakentamisajankohtaan nähden virheellisestä rakennustavasta, vaan rakennus on rakennettu normaalilla tavalla. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n (jäljempänä Raksystems) kuntotarkastusraportin perusteella ostajien on täytynyt ymmärtää, että kosteusvaurioiden todennäköisyys on suuri ja korjaustarve laaja. Ostajilla on tämän perusteella ollut velvollisuus selvittää kosteusvaurioiden laajuus. Kun ostajat eivät ole tähän ryhtyneet, he ovat menettäneet oikeutensa saada laatuvirheestä korvausta. Kiinteistössä ei ole myyjän vastuulle kuuluvaa kaupan laatuvirhettä. Havaintoja akuutista kosteusvauriosta ja sen aiheuttamasta terveysriskistä ei ole ollut. Puheena olevien vaurioiden korjaamiseksi ei ole tarvittu niin laajaa korjausta kuin nyt on tehty. Vaatimuksen määrä on liiallinen. Reklamaatio asiassa on tehty liian myöhään. Ostajilla on ollut mahdollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Rakennuksen tason parannus ja käyttöiän pidennys ovat olleet oleellisesti suuremmat kuin mitä käräjäoikeus on ottanut huomioon. Korjauskustannuksista ainakin 2/3 on kohdistunut tason nousuun ja käyttöiän jatkamiseen.
Vastavalitus
P. ja E. Loxxxnen ovat vaatineet, että M. ja I. Paxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennuksena 35.000 euroa sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Lattioiden osalta heillä on ostaessaan kohteen ollut Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n (jäljempänä VVT) laatiman tutkimusraportin perusteella oikeus olettaa, että vain puolet keittiön lattiasta on korjattava. Keittiön osalta on joka tapauksessa hinnanalennusta määrättävä tuomitun lisäksi 9 neliömetrin osalta. Yläkerran seinärakenteissa on ollut kosteusvaurioon viittaavaa sienikasvustoa. Näin ollen myös siellä on myyjien vastuulla oleva virhe. Vaaditussa 35.000 eurossa on otettu huomioon, että purku- ja rakentamistyön on tehnyt P. Loxxxnen. Samoin siinä on otettu huomioon tason parannus. Jollei käräjäoikeuden päätöstä muuteta, Paxxxt on joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan Loxxxsten oikeudenkäyntikulut, koska kysymyksessä on osavoittotilanne, jossa he ovat voittaneet vain hieman vajaat puolet vaatimuksistaan. Myös Paxxxt olisi näin ollen tullut määrätä korvaamaan puolet Loxxxsten oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa.
Vastaukset
P. ja E. Loxxxnen ovat vastanneet Paxxxjen valitukseen ja vaatineet, että se hylätään sekä että M. ja I. Paxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen. Vaikka todettu virhe ei olisi osaksikaan johtunut rakentamisajankohtana virheellisestä taikka huolimattomasta rakentamistavasta, ovat vauriot sen laajuisia, että ne joka tapauksessa olisivat myyjän vastuulle jäävän laatuvirheenomaisia. Rakennusta ei ole hankittu sisätiloiltaan kokonaan purettavaksi, vaan asumiskäyttöön. Ostajilla ei VVT:n raportin perusteella ole ollut mitään edellytyksiä päätellä, että alapohja olisi kokonaan uusittava. Ostajien tarkastusvelvollisuutta ei voida ulottaa pitemmälle kuin tarkastuskertomuksessa esille tuotuihin riskeihin. Ostajat ovat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa.
M. ja I. Paxxx ovat vastanneet Loxxxsten vastavalitukseen ja vaatineet, että se hylätään. Paxxxjen teettämän kuntoraportin perusteella sekä rakennuksen ikä huomioon ottaen ostajilla on ollut erityinen tarkastusvelvollisuus, jonka he ovat kuitenkin laiminlyöneet. Ostajien tarkoitus oli tehdä laaja peruskorjaus. Reklamaatio on tehty vasta kun korjaustyöt on lähes toteutettu. VVT ei ole antanut lausuntoa siitä, mikä on ollut koko lattian kunto. Siinä on ollut kysymys vain jääkaapin vuotamisesta aiheutuneiden vahinkojen arvioimisesta. Selvitystä pinta-aloista ei ole esitetty. Yläkerran seinissä ei ole ollut systemaattista rakennusvirhettä. Rakenteissa olevaa mikrobipitoisuutta ei ole tutkittu, eikä terveysriskiin viittaamiseen ole mitään perusteita. Rakennustyöhön kohdennettavissa olevia tositteita ei ole esitetty juuri lainkaan. Korjaussuunnitelmaa, työselitystä tai muutakaan dokumenttia, josta vaatimusten perusteet ilmenisivät, ei ole.
HOVIOIKEUDESSA ESITETTY TODISTELU
Samat kirjalliset todisteet Ja sama henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa.
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asiassa on kysymys yli 60 vuotta vanhan omakotitalon kaupasta. Kaupan kohteesta ennen kaupantekoa tehdyt tutkimukset ja niistä saadut havainnot on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa.
Reklamaatio
Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeuskin, että P. ja E. Loxxxnen ovat ilmoittaneet vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa eivätkä he sillä perusteella ole menettäneet kanneoikeuttaan asiassa.
Näyttö
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa asiaan vaikuttavin osin kertoneet kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.
Todistaja J. Suttt on kertonut, että rakennuksen alakerran ulkoseinärakenne on ollut rakentamisajankohtanaan tyypillinen rakentamistapa. Seinärakennetta ei ollut edes tarkoitettu tuulettuvaksi eikä mitään tuuletusrakoa siten puutu. Muurauksen ja puurungon välissä oleva rako on syntynyt luontaisesti muurauksen yhteydessä, se on vain eräänlainen työvara. Alalla on yleisesti tiedossa, että tuollainen rakenne vaurioituu erittäin herkästi rakenteeseen syntyvän ja sinne jäävän kosteuden takia. Sutttn mukaan kyseessä oleva rakennus on tähän nähden ollut tältä osin ikäisekseen tyypillisessä kunnossa.
Raksystemsin RS-3 kuntotarkastuksen kohdassa 5.2 Ulkoseinät ja julkisivut on todettu, että verhouksen ja ulkoseinärakenteen välisestä tuuletuksesta ja sen toimivuudesta ei ole voitu tehdä havaintoa. Verhouksen alareunassa ei ole tuuletusaukkoja. Tarkastuksen yhteenvedossa on lausuttu, että rakennus on kunnoltaan tyypillinen 40-luvun talo. Kellarissa on kosteutta, salaojajärjestelmä puutuu, sadevesien poisjohtamisessa ja perustusten kosteuseristyksissä on puutteita. Yläpohjatilassa on aumakatoksi muuttamisen jälkeen puutteellinen tuuletus. Edelleen on todettu, että rakennuksen suurimmat havaitut vauriot ja puutteet ovat veden ja kosteuden eri tavoin aiheuttamia. Osansa vaurioiden syntymiseen on aikakaudelle ominainen rakennustapa, jossa ei ole huomioitu riittävästi veden vaikutusta rakenteisiin.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Rakennuksessa on selvitetty olleen käräjäoikeuden selostamat vauriot.
Sutttn kertomuksen perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen tiilimuuraus on tehty rakentamisaikanaan tyypilliseen tapaan. Rakennuksen ei myöskään ole selvitetty vaurioituneen tältä osin ennenaikaisesti.
Rakennuksen ikä, tältä osin kyseessä oleva rakentamistapa ja sen kunnosta erityisesti Raksystemsin lausunnossa todetut seikat huomioon ottaen Loxxxsten on ostajina tullut varautua siihen, että rakennus tältäkin osin vaatii korjaamista. Tämän vuoksi kaupan kohteessa ei tältä osin ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua virhettä, josta Paxxxt myyjinä olisivat ostajille vastuussa.
Riski rakennuksen alapohjan vaurioista on ilmoitettu ostajille jo Raksystemsin kuntotarkastuskertomuksessa. Ennen kauppaa laaditussa VVT:n lausunnossa on todettu, että keittiön alapohjan osalta on tullut varautua 9.500 euron korjauskuluihin. Kustannusarvio koko alapohjan uusimisesta on ollut 18.500 euroa, joka uusiminen olisi merkinnyt myös rakennuksen tason parantumista.
Alakerran seinien korjauskustannusten määrää ei ole hovioikeudessa riitautettu, joten niiden määränä on pidettävä käräjäoikeuden tuomitsemaa 8.800 euroa.
Lattioiden sekä yläkerran seinien osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut.
Paxxxjen vastuulla olevien kiinteistön virheiden eli lattian ja yläkerran seinärakenteiden korjauskustannusten määräksi jää siten noin 9.200,00 euroa, josta on vielä vähennettävä käräjäoikeudenkin tekemä tasonparannus.
Kiinteistön kauppahinta on ollut 176.000 euroa ja myyjien vastattavat vaurion korjauskustannukset ovat edellä selostetuin tavoin alle 9.200 euroa eli hieman yli 5 prosenttia kauppahinnasta. Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja kauppahinta, kiinteistön ei siten voida katsoa laadultaan poikenneen merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu perustellusti olettaa. Kanne on siten kokonaan hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Paxxxt voittavat asian kokonaisuudessaan, joten P. ja E. Loxxxnen ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvolliset korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.
Asianosaiskulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä aiheutuneet kustannukset.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 107/1988) mukaan asianosaiselle itselleen suoritettavan oikeudenkäyntikulujen korvauksen tulee olla poikkeuksellista. Se ei saa olla korvaus oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä. Asianosaiselle itselleen työstä määrättävä korvaus tulee rajoittaa lähinnä tilanteisiin, joissa asianosainen itse on ammattitaitonsa tai erityisosaamisensa perusteella tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaatineita toimenpiteitä, jotka jonkun muun suorittamina olisivat myös asiamiehen tai avustajan laskuttamia kulueriä. Asianosaisen työstä vm aiheutua myös palkan menetystä. Oikeudenkäyntiin suoraan liittyvä menetys olisi oikeudenkäyntimenettelystä asianosaiselle henkilökohtaisesti aiheutuva kustannus tai muu rahallinen tappio. Tällainen olisi esimerkiksi työansion menetys sen vuoksi, että tuomioistuin on velvoittanut asianosaisen osallistumaan oikeudenkäyntiin henkilökohtaisesti.
Edellä mainittujen seikkojen perusteella hovioikeus harkitsee oikeaksi hyväksyä M. ja I. Paxxxn vaatimuksesta käräjäoikeuden osalta 380 euroa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. M. ja I. Paxxx vapautetaan velvollisuudesta suorittaa P. ja E. Loxxxselle hinnanalennusta 15.000,00 euroa viivästys- Ja tuottokorkoineen.
Asian hävinneet P. ja E. Loxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M. ja I. Paxxxlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 8.549,66 euroa ja hovioikeudessa 6.688,00 euroa sekä asianosaiskulujen korvaukseksi käräjäoikeudessa vaatimus enemmälti hyläten 380 euroa. Siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut näiden korvausten tuomitsemispäivästä, niille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan.
MUUTOKSENHAKU
Muutosta tähän ratkaisuun saada an hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitus luvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy maanantaina helmikuun 18 päivänä 2008.
Hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni P. Lixxx
hovioikeudenneuvos A. Ixxx
hovioikeudenneuvos E. Mäxxx
Ratkaisu on yksimielinen.
Tampereen käräjäoikeus TUOMIO 06/15656
31. osasto
Käräjätuomari M. Lexxx
Osastosihteeri T. Jäxxx
30.11.2006
06/4148
Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Tausta
Loxxxset ovat ostaneet Paxxxilta 6.10.2003 Lempäälässä sijaitsevan T-nimisen kiinteistön 176.000 euron kauppahinnasta. 2170 m2 suuruisella tilalla sijaitsee 1940-luvulla rakennettu 2-kerroksinen omakotitalo, pinta-alaltaan n. 220 m2.
Ennen kauppaa Insinööritoimisto Raksystems Oy on suorittanut 19.5.2003 RS-3 kuntotarkastuksen, jossa on havaittu mm. asuinrakennuksen autotallin puoleisessa päässä ja ns. tornihuoneessa halkeamia seinissä sekä keittiön lattian kohdalla viitteitä vaurioista rossipohjan puurakenteissa. Alapohjassa ei todettu muilta osin olevan vaurioita.
Yhtiö on suositellut mm. perusmuurin pinnoitteiden korjaamista ja kosteuseristämistä sekä ulkoseinärakenteen kunnon tarkastamista avaamalla ne vaurioituneilta osin. Muita toimenpiteitä ei seinärakenteen osalta ole katsottu tarpeelliseksi. Alapohjarakenteiden osalta yhtiö on suositellut kulkuyhteyden tekemistä alapohjan ryömintätilaan ja alapohjarakenteiden tarkempaa tarkastamista ja mahdollista korjaamista sen jälkeen.
Vesivahinkotekniikka VVT Oy on 26.9.2003 päivätyssä tutkimusraportissaan todennut rakennuksen keittiön alapohjassa lahovaurion, jonka johdosta keittiön lattiat olisi purettava auki ja uusittava alapohjan kaikki vaurioituneet puurakenteet. Yhtiö on arvioinut, että puolet keittiön lattiasta olisi uusittava, joskin vaurion lopullinen laajuus selviää, kun rakennetta puretaan enemmän auki. Keittiön vieressä olevan huoneen (apukeittiön) osalta alapohja on säilynyt kunnossa, eikä keittiön yhteydessä oleva ruokailutila ole ilmeisesti vaurioitunut.
Loxxxsilla on ollut tutkimusraportit käytössään kauppaa tehdessään.
Kaupan jälkeen on ilmennyt, että rakennuksessa on ollut kosteudesta aiheutuneita vaurioita arvioitua huomattavasti enemmän.
KANNE
Vaatimukset
Loxxxset ovat vaatineet Paxxxjen velvoittamista
1. suorittamaan heille yhteisvastuullisesti kiinteistönkaupan laatuvirheen perusteella hinnanalennuksena yhteensä 35.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.10.2003 lukien 11.9.2005 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja
2. korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Raportit on esitetty Loxxxsille ja he ovat tutustuneet niihin ennen kiinteistökaupan solmimista. Loxxxset eivät ole käyttäneet rakennusalan ammatti laista apunaan kaupanteon yhteydessä.
Keittiön lattiaa kunnostettaessa on havaittu, että rakennuksen alapohja on keittiön ja sen kanssa samalla tasolla olevien huoneiden osalta kauttaaltaan lahovaurioinen. Alapohja on jouduttu purkamaan ja rakentamaan uudelleen n.100 m2:n alueelta. Lattiavaurioiden laajuutta tarkasteltaessa on havaittu ulkoseinien sisärakenteissa merkittäviä lahovaurioita, minkä johdosta on rakennuksen alakerroksen ulkoseinärakenteet jouduttu purkamaan ja rakentamaan uudelleen samalla alueella, jolla lattia oli kokonaisuudessaan uusittava.
Loxxxset ovat kaupanteon jälkeen ryhtyneet tarkastusraporteissa yksilöityihin toimenpiteisiin ja ovat mm. salaojittaneet kiinteistön asianmukaisesti. Kuntotarkastusraportissa yksilöidyissä kohdin seinärakenne ei edellyttänyt raportissa esitettyä laajempia korjauksia. Seinärakenne on sanotuissa kohdissa erilainen kuin seinissä, joissa vauriot on todettu.
Kiinteistöä ostaessaan ovat Loxxxset varautuneet tutkimusraportissa ja kuntotarkastuksessa eriteltyihin peruskorjauksiin. Lahovaurioiden mittavuuden johdosta on rakennuksessa jouduttu suorittamaan korjauksia huomattavasti laajemmin kuin kauppaa tehtäessä on ollut perusteltua aihetta olettaa. Kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä Loxxxsilla on ollut oikeus siltä edellyttää.
Loxxxset ovat täyttäneet selonottovelvollisuutensa kiinteistön laatuvirheiden osalta tarkistamalla kuntotarkastuksessa esiin tulleet seinärakenteiden virheet. Alapohjan tarkastus ei ole puuttuvan kulkuyhteyden johdosta ollut mahdollista ennen keittiön lattian purkamista, joten tältäkään osin ei ole laiminlyöntiä tapahtunut.
Hinnanalennusvaatimuksen määrä perustuu Dl, AKK K. Satttsen arvioon korjauskustannuksista huomioiden saavutettava tasonparannus sekä Loxxxsten tietoisuus keittiön lattian osittaisesta korjaustarpeesta. Yksilöity korvausvaatimus on esitetty Paxxxille 11.8.2005.
VASTAUS
Vaatimus
Paxxxt ovat vaatineet kanteen hylkäämistä ja Loxxxsten velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
1. Virheestä
Rakennus on rakennettu 1940-luvullaja on ollut kaupantekohetkellä noin 60 vuotta vanha.
Ennen kaupantekoa on Loxxxsille luovutettu 26.5.2003 päivätty kuntotarkastusraportti, joka osoittaa, että kysymyksessä on rakennus, jonka ostajan tulee varautua kosteusvaurioihin ja perusteellisiin korjauksiin. Lisäksi raportissa on kehotettu jatkotutkimuksiin.
Raportissa on oleellisimmat havainnot korjattavista kohteista ja lisätutkimustarve on mainittu muun ohessa alapohjan ja ryömintätilan tarkastamisessa, yläpohjan tuuletuksen puutteiden ja vanhan yläpohjan tuuletuksen ja rakenteiden tarkastuksessa.
Raksystems Oy:n raportissa mainitaan ulkoseinistä, että "Tornirakenteessa olevat halkeamat saattavat aiheuttaa sadeveden pääsyn yläpohja- ja seinärakenteisiin aiheuttaen kosteusriskin. Puutteet autotallin puoleisen päädyn maanvieristön vedenohjauksissa sekä maanpinnan korkeudessa ja perusmuurin puuttuvasta kosteuseristyksestä ovat saattaneet aiheuttaa myös ulkoseinän pinnoitteen irtoamisen alustastaan."
Ostajilla on ollut perusteltu syy varautua siihen, että rakennuksessa on kosteusvaurioita ja että rakennuksessa on tehtävä perusteellinen korjaus vaurioiden torjumiseksi jatkossa.
Kauppaneuvottelujen kestäessä on alakerran keittiönlattiassa havaittu painumaa ja jääkaappia siirrettäessä on havaittu kaapin takana lattiassa kosteutta. Tämän johdosta on Vahinkovakuutus Pohjola tilannut Vesivahinkotekniikka VVT Oy:ltä tutkimusraportin vaurion ja sen syyn selvittämiseksi. Kysymys ei ole ollut rakennusta koskevasta kuntoarviosta vaan erikseen määritellyn vesivahingon selvittämisestä. Vaurion korjaustyön arvioitiin käsittävän noin puolet keittiön kokonaispinta-alasta.
Raksystems Oy:nja Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n raportit ovat osoittaneet Loxxxsille, että kysymyksessä on kosteusvaurioitunut rakennus, jonka laajaan korjaustyöhön tulee ostajan varautua.
2. Vastaajien tiedonantovelvollisuus
Paxxxt ovat kertoneet kaiken tiedossaan olevan, joka koskee kiinteistöä ja sillä olevan rakennuksen kuntoa. Kuntotarkastusraportista ja tutkimusraportista ilmenee, että rakennuksessa on runsaasti kohtia, joissa on suuri toden näköisyys kosteusvaurioille. Kosteusvaurioituneessa materiaalissa on aina jonkin asteisia mikrobivaurioita. Tähän viittaavat myös havaitut lahovauriot.
3. Kantajien selonottovelvollisuus
Loxxxsille ennen kaupantekoa luovutetut raportit ovat kertoneet kysymyksessä olevan rakennuksen, jossa hyvin todennäköisesti ilmenee kosteusvaurioita. Ostajan selonottovelvollisuus on erityisen korostunut, kun kysymyksessä on vanha rakennus, jossa on kosteusvaurioepäily ja jota ei ole peruskorjattu.
Rakennuksessa tehdyt havainnot kosteusvaurioista ja lahovaurioista eivät ole tulleet yllätyksenä, vaan Loxxxsten on pitänyt kohtuudella näihin varautua. Loxxxsilla on ollut mahdollisuus käyttää asiantuntijaa saatuaan tiedon raporteissa kirjatuista havainnoista.
4. Rakennuksen korjaus- ja kunnostustarpeet
Rakennuksen korjaus- ja kunnostustarpeet ovat käyneet selville Loxxxsille kauppaa edeltävissä kauppaneuvotteluissa.
Korjaustarve on huomioitu kauppahinnassa. Kiinteistömaailman välityksin hintapyyntö on ollut aluksi 210 000 euroa. Kauppahintaa on neuvottelujen aikana alennettu kauppakirjan mukaiseen 176 000 euroon.
5. Kauppaneuvottelut
Loxxxset ovat kauppaneuvotteluissa kertomansa mukaan arvostaneet kiinteistöllä olevan rakennuksen persoonallisuutta ja tunnelmallisuutta. Tämä on johtanut ostopäätökseen huolimatta tiedossa olevista kosteus- ja lahovaurioepäilyistä.
6. Kauppahinnan alennusvaatimuksen määrästä
Loxxxset ovat tehneet rakennuksessa laajan peruskorjauksen, jonka jälkeen kiinteistön arvo on huomattavasti korkeampi kuin heillä on ollut aihe olettaa kaupantekohetkellä. Peruskorjaus on nostanut rakennuksen arvoa eikä sen kustannuksia voida vaatia myyjien korvattavaksi. Peruskorjauksesta ei ole esitetty yksilöityä vaatimusta. Hinnanalennusvaatimus on myös määrältään selvittämätön.
7. Reklamaatio
Kiinteistökauppa on tehty 6.10.2003 ja kauppakirjan ehtojen mukaan hallintaoikeus on siirtynyt ostajalle viimeistään 18.10.2003.
Kauppakirjan 9. kohdan mukaan ostaja "on saanut tiedokseen Raksystems Oy:n 19.5.2003 tekemän kuntotarkastuksen ja Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n 26.9.2003 tekemän tutkimusraportin ja hyväksyy kaupan ehdot raporttien tuloksista tietoisena".
Ostajilla on ollut aihe välittömästi kaupan tapahduttua perehtyä tarkemmin kiinteistön kuntoon ja he ovat ilmeisesti näin tehneetkin. Reklamaatio on esitetty vasta 29.9.2004 päivätyllä kirjeellä. Kaupasta ja hallintaoikeuden siirtymisestä oli tällöin kulunut lähes 12 kuukautta. Mikäli reklamaatio olisi tehty kohtuullisessa ajassa, olisi Paxxxilla ollut mahdollisuus tarkastuttaa itse vauriot, niiden laajuus ja syyt.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. Kauppakirja 6.10.2003
2. Kuntotarkastusraportti 26.5.2005
3. Tutkimusraportti 26.9.2003
4. Asiantuntijalausunto 10.5.2005
5. Kiinteistönmyyntiesite
6. CD:llä olevia valokuvia Vastaajat
Vastaajat
1. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n kuntotarkastusraportti 26.5.2003
2. Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n tutkimusraportti 26.9.2003
3. Dl J. Sutttn lausunto 15.9.2005
4. Kauppakirja 6.10.2003
5. toimeksiantosopimus 9.6.2003
6. Kiinteistöesite
7. Viisi valokuvaa
Henkilötodistelu
Kantajat
1. P. Loxxxnen
2. Dl K. Satttnen
3. J. Vätttnen
Vastaajat
1. I. Paxxx
2. Rakennusmestari T. Nittt
3. Dl J. Suttt
4. M. Rutttnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Asianosaiset ovat yksimielisiä siitä, että kyseessä on ollut kosteusvaurioitunut rakennus, joskin Paxxxt ovat kiistäneet, että yläkerrassa kosteus olisi aiheuttanut rakennevaurioita. Sen sijaan asianosaisilla on erimielisyys siitä, onko rakennuksen virheitä pidettävä kiinteistökaupan laatuvirheenä ja jos on, ovatko Loxxxset menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheeseen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta.
1. Virhesäännöistä
Kiinteistönkaupan kohteessa on laatuvirhe, mikäli kiinteistö jossain suhteessa ei ole sellainen, kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Myyjän virhevastuun kannalta relevantilla kiinteistön virheellä ei näin ollen tarkoiteta kiinteistön viallisuutta sinänsä. Ostajan oikeussuojakeinojen käyttö edellyttää lisäksi virheen vaikuttavuutta eli sitä, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kaupan ehtoihin, kuten kauppahintaan. Maakaaren 22 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kaupantekohetkellä kiinteistössä olleesta virheestä, vaikka virhe tai sen seuraamukset ilmenevätkin vasta myöhemmin.
Saman luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjällä on näin ollen kiinteistön kaupan kannalta vaikutuksellisia ominaisuuksia koskeva selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti seikkoja, joiden osalta kiinteistö poikkeaa iältään, rakennustavaltaan ja kunnoltaan vastaavanlaisista kiinteistöistä. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus myös sellaisista havaitsemistaan seikoista, kuten rakennuksen kylmyys tai kosteus, joiden nojalla voidaan aiheellisesti epäillä vikaa kaupan kohteessa.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastukselta edellytetään tavanomaista huolellisuutta. Ilman erityistä syytä ostajalla ei ole velvollisuutta käyttää asiantuntijaa tai suorittaa tarkempia tutkimuksia. Ostajalla ei ole myöskään velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä.
Ostajalle saattaa syntyä velvollisuus tarkempiin tutkimuksiin tai asiantuntija-avun käyttöön silloin, kun normaali tarkastuksessa on ollut havaittavissa kosteusvauriosta kertovia merkkejä tai ostajille annetussa kuntoarviossa tai kosteusraportissa on ollut sellaista tietoa, josta ostajan olisi pitänyt pystyä päättelemään sen virheen olemassaolo tai todennäköisyys, mihin tapauksessa on vedottu. (Tiina Koskinen: Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana s 126 ss ja viitteet, Kai Välimäki: DL 2000 s 968-969)
Kiinteistön ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus muun muassa hinnanalennukseen. Hinnanalennus ei edellytä myyjän tuottamusta, vaan tulee kysymykseen myös salaisen virheen osalta eli virheen, jota kumpikaan kaupan osapuoli ei ennen kaupan tekemistä ole havainnut tai olisi pitänytkään havaita. Hinnanalennukseen oikeuttavan laatuvirheen on oltava kuitenkin merkityksellinen niin, että tieto siitä olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen tai ainakin sen ehtoihin.
2. Kaupan virhe
2.1. Rakennusvirheistä
2.1.1. Lattiat. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n kuntotarkastuksen mukaan rakennuksen alla olevaa ryömintätilaa ja rossipohjan rakenteita ei ole voitu tarkastaa puuttuvan kulkuyhteyden takia. Tilaa on valokuvattu kahden tuuletusluukun kautta ja havaittu viitteitä vaurioista keittiön lattian kohdalla rossipohjan puurakenteissa. Keittiön lattiassa sisäpuolelta tarkasteltuna on havaittu painuma ulkoseinän kohdalla. Näistä syistä tarkastusraportissa on ehdotettu alapohjarakenteiden tarkempaa tarkastamista.
Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n tutkimuksessa on jääkaapin kohdalta lattiaan tehty tutkimusaukko, joka on ollut niin suuri, että sitä kautta on päässyt katsomaan keittiön alapohjarakenteita. Tässä tarkastelussa on havaittu, että keittiön alapohjan rakenteista puolet on vaurioitunut, kun sen sijaan ruokailutilan lattiarakenteet eivät ilmeisesti ole vaurioituneet. Havaintojen perusteella yhtiö on suositellut keittiön lattioiden purkamista auki ja alapohjan kaikkien vaurioituneiden puurakenteiden uusimista.
Loxxxsten purkaessa keittiön lattiaa he ovat todenneet, että alapohjarakenteen vaurioalue on ollut tutkimusraporteissa esitettyä huomattavasti laajempi. Kantaja P. Loxxxnen oli suorittanut lattiarakenteiden purkutyön ja todistaja J. A. Vätttsen oli ollut paikalla alakerran seinärakenteita purettaessa. Heidän kertomuksistaan ja oikeudelle purkutyöstä esitetyistä valokuvista ilmenee, että lattiarakenteet olivat vaurioituneet keittiön lisäksi ruokahuoneessa, apukeittiössä ja olohuoneessa eli noin 100 m2:n alueelta. Vaikka vauriot olohuoneessa ovat olleet vähäisempiä, korjaustyön järkevä toteuttaminen oli edellyttänyt Vätttsen mukaan rakenteiden uusimista lähes kaikkien alakerran lattiarakenteiden osalta. Hänen mukaansa pohjarakenteesta ei ollut löytynyt montaakaan metriä tervettä puuta. Hän arvioi, että ruokahuoneen ja olohuoneen puolella kosteus oli päässyt nousemaan rakenteisiin kapillaarisesti, koska maakivien päällä ollutta puurakennetta ei oltu eristetty lainkaan. Keittiön lattiaa oli lisäksi jossain vaiheessa korjattu, ja tukirakenteena käytetyt raakapuut oli sellaisenaan painettu saveen pystyyn ja ne olivat pahoin vaurioituneet.
Käräjäoikeus pitää Vätttsen arviota vaurioiden syystä oikeana ja sen ja muun edellä esitetyn selvityksen perusteella lattiarakenteet ovat kosteuden vuoksi lahonneet siinä määrin, ettei vaurioita ole pidettävä rakennuksen ikäkin huomioon ottaen normaaliin käyttöikään kuuluvina, vaan ne ovat selkeästi johtuneet rakentamisajankohtaankin nähden virheellisestä rakennustavasta.
2.1.2. Alakerran seinät. Vätttsen ja P. Loxxxsen kertomuksista sekä valokuvista ilmenee myös, että alakerran ulkoseinien runkorakenteet ovat alaosistaan kosteuden vuoksi pahoin lahonneet. Vätttsen sekä todistajina kuultujen diplomi-insinöörien K. Satttsen ja J. Sutttn mukaan seinärakenteet ovat ilmeisesti lahonneet sen vuoksi, että ulkovuorauksena käytetty tiiliverhous oli muurattu monelta kohtaa kiinni puurakenteeseen. Suttt on arvioinut rakennetta pelkästään tutkimusraporttien ja valokuvien perusteella käymättä rakennuspaikalla. Kun tiiliverhous on sateen vuoksi kastunut eikä se ole päässyt kunnolla tuulettumaan, kosteus on kulkeutunut puurakenteisiin ja vaurioittanut sisäpuolen seinärakenteet aikaa myöten. Vätttsen mukaan ulkoseinissä oli ollut lähes kauttaaltaan vaurioita puuosien tukirakenteissa ja runkorakenteet oli uusittava aina kolmeen metriin saakka.
Talon rakentamisaikaan on ollut tyypillistä, ettei tämänkaltaisessa rakenteessa tiiliverhouksen ja sisäpuolisen puisen runkorakenteen välitilan tuulettumiseen ole kiinnitetty riittävästi huomiota. Tässäkin rakennuskohteessa kosteusvauriot ovat olleet merkittävimmät niissä kohdin, missä tiili rakenne joko sellaisenaan tai laastiroiskeiden vuoksi oli laajemmin kiinni puurakenteessa. Sen sijaan niissä kohden, missä tuuletusrako, "muurarin sormirako", oli ollut normaali, vaurioitumista ei oltu havaittu samalla tavalla.
Huomioon ottaen tämän ja kosteusvaurioiden laaja-alaisuuden ulkoseinärakenteessa, käräjäoikeus katsoo että tiilimuurausta tehtäessä ei ole noudatettu edes ajankohdan tyypilliseen rakentamistapaan nähden riittävää huolellisuutta ja rakenteessa on siten ollut rakentamisvirhe, joka on vaurioittanut seinärakenteen ennenaikaisesti.
2.1.3. Yläkerran seinät. Todistaja Satttnen on oman tarkastuksensa yhteydessä tehnyt yläkerran ulkoseinään reiän, mistä oli voitu tarkastaa kyseisen kohdan rakenteen kuntoa sekä toimivuutta ja arvioida siten mahdollista korjaustarvetta. Silmämääräisesti tarkastettuna kyseisen kohdan rakenteet olivat muutoin kunnossa, mutta tuulensuojalevyn sisäpinnassa oli ollut havaittavissa mikrobikasvustoa, vaikkakin tällä kohdin umpilaudoituksen takana olevan ilmarako oli ollut noin 20 mm. Turun yliopiston aerobiologian yksikön biologian laitoksen analyysiraportissa 3.2.2005 on todettu tuulensuojalevynäytteessä muita kuin aktinomykeettibakteereita määrä, joka kulkeutuessaan sisäilmaan ilmanvirtausten tai ilmanvaihdon mukana voi aiheuttaa altistusta. Sen sijaan kosteusvaurioita indikoivia bakteereja ei ole todettu.
Huomioon ottaen Satttsen havainnot, analyysituloksen sekä sen, että tarkastuskohta on ollut erittäin suppea-alainen, ei selvitystä ole pidettävä riittävänä osoituksena rakenteen vaurioitumisesta. Näin ollen yläkerran seinissä ei ole näytetty olevan rakennusvirhettä.
2.2. Kaupan edellytyksistä
Kyseessä on ollut noin vuonna 1940 rakennettu tiilivuorattu harjakattoinen talo. Taloa on rakentamisen jälkeen kunnostettu. Se on myyty kiinteistöesitteen mukaisesti hyväkuntoisena.
Koska rakennuksen sisäpinnat olivat olleet kaupantekohetkellä jo vanhanaikaiset, ne oli P. Loxxxsen mukaan tarkoitus uusia. Samoin tekniikka sähköjen ja putkistojen osalta oli ollut elinkaarensa päässä ja ne oli myös tarkoitus uusia. Takka oli tarkoitus muuttaa varaavaksi ja keittiön kaapit uusia. Loxxxsten tarkoitus oli uusia rakennusta pääasiallisesti vain siltä osin kuin he selviytyisivät siitä itse. Lisäksi he olivat varautuneet korjaamaan keittiön lattarakenteita niiltä osin, kun tarkastusraporteissa oli havaittu virhe.
Paxxxt eivät ole näyttäneet, että kauppaneuvottelujen yhteydessä olisi tullut ilmi, että Loxxxsten korjaussuunnitelmat olisivat olleet edellä mainittua laajemmat.
2.3. Ostajan selonottovelvollisuus
Loxxxsten on Raksystems Oy:n ja Vesitekniikka VVT Oy:n tutkimusraporttien perusteella täytynyt varautua keittiön lattioiden aukaisemiseen ja alapohjan kaikkien vaurioituneiden puurakenteiden uusimiseen. Sen sijaan Paxxxt eivät ole näyttäneet, että muilla Raksystems Oy:n virhehavainnoilla olisi ollut merkitystä kanteessa tarkoitetulle virhevastuulle. Kuten alussa on mainittu oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on vakiintuneesti katsottu, etteivät ostajat voi vedota virheisiin, joiden olemassaolo tai ainakin niiden todennäköisyys on pääteltävissä myyjän antamasta kuntoarviosta tai kosteusraportista.
Vaikka Loxxxsilla ei ole lähtökohtaisesti velvollisuutta tutkia rakenteita niitä avaamalla, ovat tutkimusraporteissa havaitut virheet ja suositukset olleet siinä määrin merkittäviä, että ne ovat edeltäneet virhevastuun kannalta heidän lisätutkimuksiaan.
Toisaalta tutkimusraporteissa virhehavainnot ovat rajoittuneet osaan keittiön lattiarakenteita. Päällisin puolin muualla kuin keittiön lattiassa ei ole havaittu viitteitä mahdollisesta rakennevauriosta. Muilta osin lattiarakenteista saadut valokuvat ovat päinvastoin osoittaneet virheettömiä rakenteita. Kanteen tarkoittamissa seinärakenteissa ei ollut havaittu raporteissa virhettä.
Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n puolesta tutkimuksen suorittanut todistaja P. M. Rutttnen on avaamansa aukon kautta kyennyt katselemaan keittiön lattian alusrakenteita omin silmin. Vaikka tuon tarkasteluaukon laajentaminen tuossa yhteydessä niin, että ryömintätilaan olisi päästy suorittamaan tarkempia tutkimuksia, ei olisi ollut työn tai kustannusten kannalta merkittävä lisäpanostus, ei Rutttnen eikä Paxxxt ole katsoneet sitä välttämättömäksi virhehavaintojen perusteella. Tämä seikka on merkityksellinen tässä tapauksessa arvioitaessa myyjien selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden laajuutta suhteessa ostajien selonottovelvollisuuden laajuuteen.
Koska Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n tutkimus on tehty ennen kauppakirjan allekirjoittamista ja annettu kauppaneuvotteluja varten, Loxxxsten selonottovelvollisuus ei voi olla sen laajempaa kuin Paxxxjenkaan. Käräjäoikeus katsoo näillä perusteilla, ettei Loxxxsten selonottovelvollisuus ole rajoittunut vain Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n raportissa todettuun keittiön lattian puolikkaaseen, mutta heidän on täytynyt varautua keittiön lattiarakenteiden virheellisyyteen kokonaisuudessaan. Sen sijaan heidän rakenteiden avaamis- ja tutkimisvelvollisuutensa ei ole ulottunut tätä laajemmalle.
2.4. Johtopäätös kaupan virheestä
Edellä esitetyn perusteella Loxxxset eivät ole kyenneet näyttämään, että yläkerran seinissä olisi rakennusvirhe ja siten kaupan virhe. Keittiön lattian osalta heidän on täytynyt varautua siihen, että heidän on uusittava lattiarakenne kokonaisuudessaan. Sen sijaan muilta osin lattiarakenteita sekä alakerran seinien osalta havaitut rakennusvirheet eivät ole sellaisia, että heidän olisi pitänyt ne havaita selonottovelvollisuutensa puitteissa tai varautua niiden korjaamiseen kauppaneuvottelujen perusteella. Näiltä osin kyseessä on kaupan laatuvirhe.
3. Kauppahinnan alennus
3.1. Virheiden merkityksellisyys
Arvioitaessa virheiden merkitystä hinnanalennukseen on tarkasteltava mm. Niiden muodostamaa terveysriskiä ja korjaustarpeen suuruutta.
3.1.1. Terveysriski. Vaikka rakenteissa olevaa mikrobipitoisuutta ei ole kaupan virheiden osalta tutkittu, huomioon ottaen rakenteiden kosteusvaurioiden suuruuden ja niiden laaja-alaisuuden on ilmeistä, että se on ollut huomattava. Korjaamattomana tällainen mikrobipitoisuus ilmeisesti olisi aiheuttanut terveysriskin.
3.1.2. Korjauskustannukset. Loxxxset ovat suorittaneet rakennuksen korjaustyön pääosin itse. Korjaustyöstä ei ole tehty sellaista erittelyä, joka osoittaisi, mitkä kustannukset kohdistuvat kaupan virheeseen ja mitkä muuhun. Riittävän tarkan erittelyn tekeminen myöhemminkään ei ole ollut mahdollista, joten käräjäoikeuden on arvioitava korjauskustannusten määrä kaupanvastuun osalta.
Arvioinnin lähtökohdaksi käräjäoikeus ottaa todistaja Satttsen kustannus arvion, jonka lähtötietoja tai yksikköhintoja ei sinänsä ole riitautettu. Käräjäoikeudelle ei ole esitetty mittakaavassa olevia piirustuksia, joten pinta-alojen osalta käräjäoikeus on joutunut tyytymään arvioon.
Keittiön lattian pinta-alasta noin 100 m2:stä jää kaupan virheen mukaiseksi pinta-alaksi näiden tietojen pohjalta 85 m2. Yksikköhinnaksi Satttnen on arvioinut 180 euroa/m2. Tästä määrästä noin 2/3 muodostuu työkustannuksista. Koska työ on pääosin tehty omana työnä, käräjäoikeus hyväksyy työkustannuksista huomioitavaksi noin kolmanneksen. Näin arvioiden yksikköhinnaksi tulee 100 euroa/m2 ja käräjäoikeuden hyväksymiksi korjauskustannuksiksi lattioiden osalta 8.500 euroa.
Korjattaviksi alakerran seinäneliöiden määräksi Satttnen on arvioinut noin 115 m2. Käräjäoikeus ottaa oman arvionsa pohjaksi tämän määrän. Myös seinien yksikköhinnan osalta työkustannusten määrä on arvioitu samalla tavalla eli 140 eurosta/m 2 hyväksyttäväksi yksikköhinnaksi muodostuu 77 euroa/m2. Käräjäoikeus hyväksyy alakerran seinien korjauskustannuksiksi 8.800 euroa.
Huomioon ottaen mitä P. Loxxxnen on kertonut sähköistyksen ja putkiston uusimisesta, ei näiden uusimista ole otettava huomioon kaupanvirheen korjauskustannuksissa.
Loxxxset eivät ole myöskään näyttäneet, mitä kustannuksia heille on aiheutunut rakennuttamisesta ja sen valvonnasta, mutta käräjäoikeus hyväksyy arviona 700 euron kustannukset. Näin ollen korjauskustannuksiksi kaikkiaan käräjäoikeus hyväksyy 18.000 euroa.
Korjauskustannuksissa on lisäksi huomioitava, että pintarakenteet ovat olleet Loxxxstenkin arvion mukaan uusimistarpeessa. He ovat siten tältä osin samoin kuin muiden rakenteiden käyttöiän pidentymisen vuoksi saaneet etua, joka on huomioitava korjaustarpeen suuruudessa arvioitaessa kauppahinnan alennusta. Käräjäoikeus arvioi hyvitysvähennykseksi 3.000 euroa ja siten kappahinnan alennukseen vaikuttavaksi korjauskustannukseksi jää 15.000 euroa.
3.1.3. Johtopäätös kaupan virheen merkityksellisyydestä. Huomioon ottaen kaupan virheeseen liittyvän terveysriskin ja sen, että hyväksytyt korjauskustannukset kaupan virheen osalta ovat lähes kymmenesosa kauppahinnasta, kaupan virhe on ollut niin merkityksellinen, että se olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Paxxxt eivät ole näyttäneet, että kauppaneuvotteluissa lattiarakenteen mahdollinen virheellisyys olisi vaikut tanut kauppahintaan niin, että se tulisi huomioida kauppahinnan alennuksessa. Kun Vesivahinkotekniikka WT Oy:n tutkimuksissa oli ilmennyt keittiörakenteen virheellisyys, se ei Loxxxsten vaatimuksesta huolimatta ollut vaikuttanut kauppahintaan.
Loxxxsilla on oikeus laatuvirheen perusteella hinnanalennukseen ja käräjäoikeus hyväksyy alennuksen määräksi 15.000 euroa.
4. Reklamaatio
Kauppakirjan ehtojen mukaan kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt Loxxxsille 18.10.2003. He ovat tehneet varsinaisen reklamaation virheistä myyjille 29.9.2004.
P. Loxxxsen mukaan ensimmäiset piilevät virheet havaittiin elokuussa 2004, jonka jälkeen otettiin yhteyttä Paxxxihin ja esitettiin reklamaatio. Virheiden laajuus ja vakavuus selvisi kuitenkin vasta kokonaisuudessaan sen jälkeen, kun rakenteita oli avattu aikaisemmin kerrotussa laajuudessa.
Käräjäoikeus pitää Loxxxsen ilmoitusta Paxxxille annetuista tiedoista virheiden syntymisestä oikeina. Kosteusvauriovirheille on tyypillistä, että niiden laajuus ja vakavuus selviää vasta siinä vaiheessa, kun rakenteita on riittävässä määrin purettu. Kun rakennusvirheistä osa oli jäämässä Loxxxsten ja osa Paxxxjen vastuulle, virheiden tutkimiseen ja vastuiden selvittämiseen kuluu tämän tyyppisissä asioissa runsaasti aikaa. Kun Paxxxilla oli tiedossa, että rakennuksessa on mahdollisesti heidän vastuulleen jääviä rakennusvirheitä ja kun he olivat tietoisia korjaus- ja selvittelytyön alkamisesta, ei yksilöidyn reklamaation esittäminen 29.9.2004 ole tapahtunut liian myöhään.
5. Korko
Loxxxset ovat vaatineet kauppahinnan palautukselle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa ajalta 6.10.2003 - 11.9.2005sillä perusteella, että yksilöity korvausvaatimus on esitetty Paxxxille 11.8.2005. Sen jälkeiseltä ajalta Paxxxjen tulisi maksaa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Paxxxt eivät ole kiistäneet korkovaatimusta sinänsä.
6. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen korvaus
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 § :n nojalla asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Luvun 3 §:n mukaan jos asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi, asian osainen saa pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluista siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Tässä asiassa molemmat asianosaiset ovat osittain hävinneet asian. Hyväksymättä jääneet osat ovat koskeneet sekä perusteita että harkinnanvaraisia osia, joilla on ollut merkitys oikeudenkäyntikulujen määrään. Tämän vuoksi on perusteltua, että kaikki asianosaiset saavat pitää oikeudenkäynti ja asianosaiskulunsa vahinkonaan.
7. Tuomiolauselma
Paxxxjen on yhteisvastuullisesti suoritettava laatuvirheestä hinnanalennukseksi Loxxxsille yhteisesti 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ajalta 6.10.2003 - 11.9.2005 sekä sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoa. Viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä yli kulloinkin voimassaolevan viitekoron.
Antopäivä 18.12.2007
Diaarinro S 07/243
RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA
Tampereen käräjäoikeus 31. os. 30.11.2006 nro 15656 (liitteenä)
ASIA Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
VALITTAJAT
M. Paxxx
I. Paxxx
VASTAVALITTAJAT
P. Loxxxnen
E. Loxxxnen
VASTAPUOLET
M. Paxxx
I. Paxxx
P. Loxxxnen
E. Loxxxnen
VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA
Valitus
M. ja I. Paxxx ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Loxxxsten vaatimukset hylätään ja että P. ja E. Loxxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteinaan Paxxxt ovat lausuneet, että he eivät ole laiminlyöneet myyjinä tiedonanto- ja selonottovelvollisuuttaan kohteen laadusta. Lattiarakenteiden ja alakerran seinien vauriot eivät ole johtuneet rakentamisajankohtaan nähden virheellisestä rakennustavasta, vaan rakennus on rakennettu normaalilla tavalla. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n (jäljempänä Raksystems) kuntotarkastusraportin perusteella ostajien on täytynyt ymmärtää, että kosteusvaurioiden todennäköisyys on suuri ja korjaustarve laaja. Ostajilla on tämän perusteella ollut velvollisuus selvittää kosteusvaurioiden laajuus. Kun ostajat eivät ole tähän ryhtyneet, he ovat menettäneet oikeutensa saada laatuvirheestä korvausta. Kiinteistössä ei ole myyjän vastuulle kuuluvaa kaupan laatuvirhettä. Havaintoja akuutista kosteusvauriosta ja sen aiheuttamasta terveysriskistä ei ole ollut. Puheena olevien vaurioiden korjaamiseksi ei ole tarvittu niin laajaa korjausta kuin nyt on tehty. Vaatimuksen määrä on liiallinen. Reklamaatio asiassa on tehty liian myöhään. Ostajilla on ollut mahdollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Rakennuksen tason parannus ja käyttöiän pidennys ovat olleet oleellisesti suuremmat kuin mitä käräjäoikeus on ottanut huomioon. Korjauskustannuksista ainakin 2/3 on kohdistunut tason nousuun ja käyttöiän jatkamiseen.
Vastavalitus
P. ja E. Loxxxnen ovat vaatineet, että M. ja I. Paxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennuksena 35.000 euroa sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Lattioiden osalta heillä on ostaessaan kohteen ollut Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n (jäljempänä VVT) laatiman tutkimusraportin perusteella oikeus olettaa, että vain puolet keittiön lattiasta on korjattava. Keittiön osalta on joka tapauksessa hinnanalennusta määrättävä tuomitun lisäksi 9 neliömetrin osalta. Yläkerran seinärakenteissa on ollut kosteusvaurioon viittaavaa sienikasvustoa. Näin ollen myös siellä on myyjien vastuulla oleva virhe. Vaaditussa 35.000 eurossa on otettu huomioon, että purku- ja rakentamistyön on tehnyt P. Loxxxnen. Samoin siinä on otettu huomioon tason parannus. Jollei käräjäoikeuden päätöstä muuteta, Paxxxt on joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan Loxxxsten oikeudenkäyntikulut, koska kysymyksessä on osavoittotilanne, jossa he ovat voittaneet vain hieman vajaat puolet vaatimuksistaan. Myös Paxxxt olisi näin ollen tullut määrätä korvaamaan puolet Loxxxsten oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa.
Vastaukset
P. ja E. Loxxxnen ovat vastanneet Paxxxjen valitukseen ja vaatineet, että se hylätään sekä että M. ja I. Paxxx velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen. Vaikka todettu virhe ei olisi osaksikaan johtunut rakentamisajankohtana virheellisestä taikka huolimattomasta rakentamistavasta, ovat vauriot sen laajuisia, että ne joka tapauksessa olisivat myyjän vastuulle jäävän laatuvirheenomaisia. Rakennusta ei ole hankittu sisätiloiltaan kokonaan purettavaksi, vaan asumiskäyttöön. Ostajilla ei VVT:n raportin perusteella ole ollut mitään edellytyksiä päätellä, että alapohja olisi kokonaan uusittava. Ostajien tarkastusvelvollisuutta ei voida ulottaa pitemmälle kuin tarkastuskertomuksessa esille tuotuihin riskeihin. Ostajat ovat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa.
M. ja I. Paxxx ovat vastanneet Loxxxsten vastavalitukseen ja vaatineet, että se hylätään. Paxxxjen teettämän kuntoraportin perusteella sekä rakennuksen ikä huomioon ottaen ostajilla on ollut erityinen tarkastusvelvollisuus, jonka he ovat kuitenkin laiminlyöneet. Ostajien tarkoitus oli tehdä laaja peruskorjaus. Reklamaatio on tehty vasta kun korjaustyöt on lähes toteutettu. VVT ei ole antanut lausuntoa siitä, mikä on ollut koko lattian kunto. Siinä on ollut kysymys vain jääkaapin vuotamisesta aiheutuneiden vahinkojen arvioimisesta. Selvitystä pinta-aloista ei ole esitetty. Yläkerran seinissä ei ole ollut systemaattista rakennusvirhettä. Rakenteissa olevaa mikrobipitoisuutta ei ole tutkittu, eikä terveysriskiin viittaamiseen ole mitään perusteita. Rakennustyöhön kohdennettavissa olevia tositteita ei ole esitetty juuri lainkaan. Korjaussuunnitelmaa, työselitystä tai muutakaan dokumenttia, josta vaatimusten perusteet ilmenisivät, ei ole.
HOVIOIKEUDESSA ESITETTY TODISTELU
Samat kirjalliset todisteet Ja sama henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa.
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asiassa on kysymys yli 60 vuotta vanhan omakotitalon kaupasta. Kaupan kohteesta ennen kaupantekoa tehdyt tutkimukset ja niistä saadut havainnot on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa.
Reklamaatio
Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeuskin, että P. ja E. Loxxxnen ovat ilmoittaneet vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa eivätkä he sillä perusteella ole menettäneet kanneoikeuttaan asiassa.
Näyttö
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa asiaan vaikuttavin osin kertoneet kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.
Todistaja J. Suttt on kertonut, että rakennuksen alakerran ulkoseinärakenne on ollut rakentamisajankohtanaan tyypillinen rakentamistapa. Seinärakennetta ei ollut edes tarkoitettu tuulettuvaksi eikä mitään tuuletusrakoa siten puutu. Muurauksen ja puurungon välissä oleva rako on syntynyt luontaisesti muurauksen yhteydessä, se on vain eräänlainen työvara. Alalla on yleisesti tiedossa, että tuollainen rakenne vaurioituu erittäin herkästi rakenteeseen syntyvän ja sinne jäävän kosteuden takia. Sutttn mukaan kyseessä oleva rakennus on tähän nähden ollut tältä osin ikäisekseen tyypillisessä kunnossa.
Raksystemsin RS-3 kuntotarkastuksen kohdassa 5.2 Ulkoseinät ja julkisivut on todettu, että verhouksen ja ulkoseinärakenteen välisestä tuuletuksesta ja sen toimivuudesta ei ole voitu tehdä havaintoa. Verhouksen alareunassa ei ole tuuletusaukkoja. Tarkastuksen yhteenvedossa on lausuttu, että rakennus on kunnoltaan tyypillinen 40-luvun talo. Kellarissa on kosteutta, salaojajärjestelmä puutuu, sadevesien poisjohtamisessa ja perustusten kosteuseristyksissä on puutteita. Yläpohjatilassa on aumakatoksi muuttamisen jälkeen puutteellinen tuuletus. Edelleen on todettu, että rakennuksen suurimmat havaitut vauriot ja puutteet ovat veden ja kosteuden eri tavoin aiheuttamia. Osansa vaurioiden syntymiseen on aikakaudelle ominainen rakennustapa, jossa ei ole huomioitu riittävästi veden vaikutusta rakenteisiin.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Rakennuksessa on selvitetty olleen käräjäoikeuden selostamat vauriot.
Sutttn kertomuksen perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen tiilimuuraus on tehty rakentamisaikanaan tyypilliseen tapaan. Rakennuksen ei myöskään ole selvitetty vaurioituneen tältä osin ennenaikaisesti.
Rakennuksen ikä, tältä osin kyseessä oleva rakentamistapa ja sen kunnosta erityisesti Raksystemsin lausunnossa todetut seikat huomioon ottaen Loxxxsten on ostajina tullut varautua siihen, että rakennus tältäkin osin vaatii korjaamista. Tämän vuoksi kaupan kohteessa ei tältä osin ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua virhettä, josta Paxxxt myyjinä olisivat ostajille vastuussa.
Riski rakennuksen alapohjan vaurioista on ilmoitettu ostajille jo Raksystemsin kuntotarkastuskertomuksessa. Ennen kauppaa laaditussa VVT:n lausunnossa on todettu, että keittiön alapohjan osalta on tullut varautua 9.500 euron korjauskuluihin. Kustannusarvio koko alapohjan uusimisesta on ollut 18.500 euroa, joka uusiminen olisi merkinnyt myös rakennuksen tason parantumista.
Alakerran seinien korjauskustannusten määrää ei ole hovioikeudessa riitautettu, joten niiden määränä on pidettävä käräjäoikeuden tuomitsemaa 8.800 euroa.
Lattioiden sekä yläkerran seinien osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut.
Paxxxjen vastuulla olevien kiinteistön virheiden eli lattian ja yläkerran seinärakenteiden korjauskustannusten määräksi jää siten noin 9.200,00 euroa, josta on vielä vähennettävä käräjäoikeudenkin tekemä tasonparannus.
Kiinteistön kauppahinta on ollut 176.000 euroa ja myyjien vastattavat vaurion korjauskustannukset ovat edellä selostetuin tavoin alle 9.200 euroa eli hieman yli 5 prosenttia kauppahinnasta. Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja kauppahinta, kiinteistön ei siten voida katsoa laadultaan poikenneen merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu perustellusti olettaa. Kanne on siten kokonaan hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Paxxxt voittavat asian kokonaisuudessaan, joten P. ja E. Loxxxnen ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvolliset korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.
Asianosaiskulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä aiheutuneet kustannukset.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 107/1988) mukaan asianosaiselle itselleen suoritettavan oikeudenkäyntikulujen korvauksen tulee olla poikkeuksellista. Se ei saa olla korvaus oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä. Asianosaiselle itselleen työstä määrättävä korvaus tulee rajoittaa lähinnä tilanteisiin, joissa asianosainen itse on ammattitaitonsa tai erityisosaamisensa perusteella tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaatineita toimenpiteitä, jotka jonkun muun suorittamina olisivat myös asiamiehen tai avustajan laskuttamia kulueriä. Asianosaisen työstä vm aiheutua myös palkan menetystä. Oikeudenkäyntiin suoraan liittyvä menetys olisi oikeudenkäyntimenettelystä asianosaiselle henkilökohtaisesti aiheutuva kustannus tai muu rahallinen tappio. Tällainen olisi esimerkiksi työansion menetys sen vuoksi, että tuomioistuin on velvoittanut asianosaisen osallistumaan oikeudenkäyntiin henkilökohtaisesti.
Edellä mainittujen seikkojen perusteella hovioikeus harkitsee oikeaksi hyväksyä M. ja I. Paxxxn vaatimuksesta käräjäoikeuden osalta 380 euroa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. M. ja I. Paxxx vapautetaan velvollisuudesta suorittaa P. ja E. Loxxxselle hinnanalennusta 15.000,00 euroa viivästys- Ja tuottokorkoineen.
Asian hävinneet P. ja E. Loxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M. ja I. Paxxxlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 8.549,66 euroa ja hovioikeudessa 6.688,00 euroa sekä asianosaiskulujen korvaukseksi käräjäoikeudessa vaatimus enemmälti hyläten 380 euroa. Siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut näiden korvausten tuomitsemispäivästä, niille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan.
MUUTOKSENHAKU
Muutosta tähän ratkaisuun saada an hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitus luvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy maanantaina helmikuun 18 päivänä 2008.
Hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni P. Lixxx
hovioikeudenneuvos A. Ixxx
hovioikeudenneuvos E. Mäxxx
Ratkaisu on yksimielinen.
Tampereen käräjäoikeus TUOMIO 06/15656
31. osasto
Käräjätuomari M. Lexxx
Osastosihteeri T. Jäxxx
30.11.2006
06/4148
Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Tausta
Loxxxset ovat ostaneet Paxxxilta 6.10.2003 Lempäälässä sijaitsevan T-nimisen kiinteistön 176.000 euron kauppahinnasta. 2170 m2 suuruisella tilalla sijaitsee 1940-luvulla rakennettu 2-kerroksinen omakotitalo, pinta-alaltaan n. 220 m2.
Ennen kauppaa Insinööritoimisto Raksystems Oy on suorittanut 19.5.2003 RS-3 kuntotarkastuksen, jossa on havaittu mm. asuinrakennuksen autotallin puoleisessa päässä ja ns. tornihuoneessa halkeamia seinissä sekä keittiön lattian kohdalla viitteitä vaurioista rossipohjan puurakenteissa. Alapohjassa ei todettu muilta osin olevan vaurioita.
Yhtiö on suositellut mm. perusmuurin pinnoitteiden korjaamista ja kosteuseristämistä sekä ulkoseinärakenteen kunnon tarkastamista avaamalla ne vaurioituneilta osin. Muita toimenpiteitä ei seinärakenteen osalta ole katsottu tarpeelliseksi. Alapohjarakenteiden osalta yhtiö on suositellut kulkuyhteyden tekemistä alapohjan ryömintätilaan ja alapohjarakenteiden tarkempaa tarkastamista ja mahdollista korjaamista sen jälkeen.
Vesivahinkotekniikka VVT Oy on 26.9.2003 päivätyssä tutkimusraportissaan todennut rakennuksen keittiön alapohjassa lahovaurion, jonka johdosta keittiön lattiat olisi purettava auki ja uusittava alapohjan kaikki vaurioituneet puurakenteet. Yhtiö on arvioinut, että puolet keittiön lattiasta olisi uusittava, joskin vaurion lopullinen laajuus selviää, kun rakennetta puretaan enemmän auki. Keittiön vieressä olevan huoneen (apukeittiön) osalta alapohja on säilynyt kunnossa, eikä keittiön yhteydessä oleva ruokailutila ole ilmeisesti vaurioitunut.
Loxxxsilla on ollut tutkimusraportit käytössään kauppaa tehdessään.
Kaupan jälkeen on ilmennyt, että rakennuksessa on ollut kosteudesta aiheutuneita vaurioita arvioitua huomattavasti enemmän.
KANNE
Vaatimukset
Loxxxset ovat vaatineet Paxxxjen velvoittamista
1. suorittamaan heille yhteisvastuullisesti kiinteistönkaupan laatuvirheen perusteella hinnanalennuksena yhteensä 35.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.10.2003 lukien 11.9.2005 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja
2. korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Raportit on esitetty Loxxxsille ja he ovat tutustuneet niihin ennen kiinteistökaupan solmimista. Loxxxset eivät ole käyttäneet rakennusalan ammatti laista apunaan kaupanteon yhteydessä.
Keittiön lattiaa kunnostettaessa on havaittu, että rakennuksen alapohja on keittiön ja sen kanssa samalla tasolla olevien huoneiden osalta kauttaaltaan lahovaurioinen. Alapohja on jouduttu purkamaan ja rakentamaan uudelleen n.100 m2:n alueelta. Lattiavaurioiden laajuutta tarkasteltaessa on havaittu ulkoseinien sisärakenteissa merkittäviä lahovaurioita, minkä johdosta on rakennuksen alakerroksen ulkoseinärakenteet jouduttu purkamaan ja rakentamaan uudelleen samalla alueella, jolla lattia oli kokonaisuudessaan uusittava.
Loxxxset ovat kaupanteon jälkeen ryhtyneet tarkastusraporteissa yksilöityihin toimenpiteisiin ja ovat mm. salaojittaneet kiinteistön asianmukaisesti. Kuntotarkastusraportissa yksilöidyissä kohdin seinärakenne ei edellyttänyt raportissa esitettyä laajempia korjauksia. Seinärakenne on sanotuissa kohdissa erilainen kuin seinissä, joissa vauriot on todettu.
Kiinteistöä ostaessaan ovat Loxxxset varautuneet tutkimusraportissa ja kuntotarkastuksessa eriteltyihin peruskorjauksiin. Lahovaurioiden mittavuuden johdosta on rakennuksessa jouduttu suorittamaan korjauksia huomattavasti laajemmin kuin kauppaa tehtäessä on ollut perusteltua aihetta olettaa. Kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä Loxxxsilla on ollut oikeus siltä edellyttää.
Loxxxset ovat täyttäneet selonottovelvollisuutensa kiinteistön laatuvirheiden osalta tarkistamalla kuntotarkastuksessa esiin tulleet seinärakenteiden virheet. Alapohjan tarkastus ei ole puuttuvan kulkuyhteyden johdosta ollut mahdollista ennen keittiön lattian purkamista, joten tältäkään osin ei ole laiminlyöntiä tapahtunut.
Hinnanalennusvaatimuksen määrä perustuu Dl, AKK K. Satttsen arvioon korjauskustannuksista huomioiden saavutettava tasonparannus sekä Loxxxsten tietoisuus keittiön lattian osittaisesta korjaustarpeesta. Yksilöity korvausvaatimus on esitetty Paxxxille 11.8.2005.
VASTAUS
Vaatimus
Paxxxt ovat vaatineet kanteen hylkäämistä ja Loxxxsten velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
1. Virheestä
Rakennus on rakennettu 1940-luvullaja on ollut kaupantekohetkellä noin 60 vuotta vanha.
Ennen kaupantekoa on Loxxxsille luovutettu 26.5.2003 päivätty kuntotarkastusraportti, joka osoittaa, että kysymyksessä on rakennus, jonka ostajan tulee varautua kosteusvaurioihin ja perusteellisiin korjauksiin. Lisäksi raportissa on kehotettu jatkotutkimuksiin.
Raportissa on oleellisimmat havainnot korjattavista kohteista ja lisätutkimustarve on mainittu muun ohessa alapohjan ja ryömintätilan tarkastamisessa, yläpohjan tuuletuksen puutteiden ja vanhan yläpohjan tuuletuksen ja rakenteiden tarkastuksessa.
Raksystems Oy:n raportissa mainitaan ulkoseinistä, että "Tornirakenteessa olevat halkeamat saattavat aiheuttaa sadeveden pääsyn yläpohja- ja seinärakenteisiin aiheuttaen kosteusriskin. Puutteet autotallin puoleisen päädyn maanvieristön vedenohjauksissa sekä maanpinnan korkeudessa ja perusmuurin puuttuvasta kosteuseristyksestä ovat saattaneet aiheuttaa myös ulkoseinän pinnoitteen irtoamisen alustastaan."
Ostajilla on ollut perusteltu syy varautua siihen, että rakennuksessa on kosteusvaurioita ja että rakennuksessa on tehtävä perusteellinen korjaus vaurioiden torjumiseksi jatkossa.
Kauppaneuvottelujen kestäessä on alakerran keittiönlattiassa havaittu painumaa ja jääkaappia siirrettäessä on havaittu kaapin takana lattiassa kosteutta. Tämän johdosta on Vahinkovakuutus Pohjola tilannut Vesivahinkotekniikka VVT Oy:ltä tutkimusraportin vaurion ja sen syyn selvittämiseksi. Kysymys ei ole ollut rakennusta koskevasta kuntoarviosta vaan erikseen määritellyn vesivahingon selvittämisestä. Vaurion korjaustyön arvioitiin käsittävän noin puolet keittiön kokonaispinta-alasta.
Raksystems Oy:nja Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n raportit ovat osoittaneet Loxxxsille, että kysymyksessä on kosteusvaurioitunut rakennus, jonka laajaan korjaustyöhön tulee ostajan varautua.
2. Vastaajien tiedonantovelvollisuus
Paxxxt ovat kertoneet kaiken tiedossaan olevan, joka koskee kiinteistöä ja sillä olevan rakennuksen kuntoa. Kuntotarkastusraportista ja tutkimusraportista ilmenee, että rakennuksessa on runsaasti kohtia, joissa on suuri toden näköisyys kosteusvaurioille. Kosteusvaurioituneessa materiaalissa on aina jonkin asteisia mikrobivaurioita. Tähän viittaavat myös havaitut lahovauriot.
3. Kantajien selonottovelvollisuus
Loxxxsille ennen kaupantekoa luovutetut raportit ovat kertoneet kysymyksessä olevan rakennuksen, jossa hyvin todennäköisesti ilmenee kosteusvaurioita. Ostajan selonottovelvollisuus on erityisen korostunut, kun kysymyksessä on vanha rakennus, jossa on kosteusvaurioepäily ja jota ei ole peruskorjattu.
Rakennuksessa tehdyt havainnot kosteusvaurioista ja lahovaurioista eivät ole tulleet yllätyksenä, vaan Loxxxsten on pitänyt kohtuudella näihin varautua. Loxxxsilla on ollut mahdollisuus käyttää asiantuntijaa saatuaan tiedon raporteissa kirjatuista havainnoista.
4. Rakennuksen korjaus- ja kunnostustarpeet
Rakennuksen korjaus- ja kunnostustarpeet ovat käyneet selville Loxxxsille kauppaa edeltävissä kauppaneuvotteluissa.
Korjaustarve on huomioitu kauppahinnassa. Kiinteistömaailman välityksin hintapyyntö on ollut aluksi 210 000 euroa. Kauppahintaa on neuvottelujen aikana alennettu kauppakirjan mukaiseen 176 000 euroon.
5. Kauppaneuvottelut
Loxxxset ovat kauppaneuvotteluissa kertomansa mukaan arvostaneet kiinteistöllä olevan rakennuksen persoonallisuutta ja tunnelmallisuutta. Tämä on johtanut ostopäätökseen huolimatta tiedossa olevista kosteus- ja lahovaurioepäilyistä.
6. Kauppahinnan alennusvaatimuksen määrästä
Loxxxset ovat tehneet rakennuksessa laajan peruskorjauksen, jonka jälkeen kiinteistön arvo on huomattavasti korkeampi kuin heillä on ollut aihe olettaa kaupantekohetkellä. Peruskorjaus on nostanut rakennuksen arvoa eikä sen kustannuksia voida vaatia myyjien korvattavaksi. Peruskorjauksesta ei ole esitetty yksilöityä vaatimusta. Hinnanalennusvaatimus on myös määrältään selvittämätön.
7. Reklamaatio
Kiinteistökauppa on tehty 6.10.2003 ja kauppakirjan ehtojen mukaan hallintaoikeus on siirtynyt ostajalle viimeistään 18.10.2003.
Kauppakirjan 9. kohdan mukaan ostaja "on saanut tiedokseen Raksystems Oy:n 19.5.2003 tekemän kuntotarkastuksen ja Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n 26.9.2003 tekemän tutkimusraportin ja hyväksyy kaupan ehdot raporttien tuloksista tietoisena".
Ostajilla on ollut aihe välittömästi kaupan tapahduttua perehtyä tarkemmin kiinteistön kuntoon ja he ovat ilmeisesti näin tehneetkin. Reklamaatio on esitetty vasta 29.9.2004 päivätyllä kirjeellä. Kaupasta ja hallintaoikeuden siirtymisestä oli tällöin kulunut lähes 12 kuukautta. Mikäli reklamaatio olisi tehty kohtuullisessa ajassa, olisi Paxxxilla ollut mahdollisuus tarkastuttaa itse vauriot, niiden laajuus ja syyt.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. Kauppakirja 6.10.2003
2. Kuntotarkastusraportti 26.5.2005
3. Tutkimusraportti 26.9.2003
4. Asiantuntijalausunto 10.5.2005
5. Kiinteistönmyyntiesite
6. CD:llä olevia valokuvia Vastaajat
Vastaajat
1. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n kuntotarkastusraportti 26.5.2003
2. Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n tutkimusraportti 26.9.2003
3. Dl J. Sutttn lausunto 15.9.2005
4. Kauppakirja 6.10.2003
5. toimeksiantosopimus 9.6.2003
6. Kiinteistöesite
7. Viisi valokuvaa
Henkilötodistelu
Kantajat
1. P. Loxxxnen
2. Dl K. Satttnen
3. J. Vätttnen
Vastaajat
1. I. Paxxx
2. Rakennusmestari T. Nittt
3. Dl J. Suttt
4. M. Rutttnen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Asianosaiset ovat yksimielisiä siitä, että kyseessä on ollut kosteusvaurioitunut rakennus, joskin Paxxxt ovat kiistäneet, että yläkerrassa kosteus olisi aiheuttanut rakennevaurioita. Sen sijaan asianosaisilla on erimielisyys siitä, onko rakennuksen virheitä pidettävä kiinteistökaupan laatuvirheenä ja jos on, ovatko Loxxxset menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheeseen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta.
1. Virhesäännöistä
Kiinteistönkaupan kohteessa on laatuvirhe, mikäli kiinteistö jossain suhteessa ei ole sellainen, kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Myyjän virhevastuun kannalta relevantilla kiinteistön virheellä ei näin ollen tarkoiteta kiinteistön viallisuutta sinänsä. Ostajan oikeussuojakeinojen käyttö edellyttää lisäksi virheen vaikuttavuutta eli sitä, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kaupan ehtoihin, kuten kauppahintaan. Maakaaren 22 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kaupantekohetkellä kiinteistössä olleesta virheestä, vaikka virhe tai sen seuraamukset ilmenevätkin vasta myöhemmin.
Saman luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjällä on näin ollen kiinteistön kaupan kannalta vaikutuksellisia ominaisuuksia koskeva selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti seikkoja, joiden osalta kiinteistö poikkeaa iältään, rakennustavaltaan ja kunnoltaan vastaavanlaisista kiinteistöistä. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus myös sellaisista havaitsemistaan seikoista, kuten rakennuksen kylmyys tai kosteus, joiden nojalla voidaan aiheellisesti epäillä vikaa kaupan kohteessa.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastukselta edellytetään tavanomaista huolellisuutta. Ilman erityistä syytä ostajalla ei ole velvollisuutta käyttää asiantuntijaa tai suorittaa tarkempia tutkimuksia. Ostajalla ei ole myöskään velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä.
Ostajalle saattaa syntyä velvollisuus tarkempiin tutkimuksiin tai asiantuntija-avun käyttöön silloin, kun normaali tarkastuksessa on ollut havaittavissa kosteusvauriosta kertovia merkkejä tai ostajille annetussa kuntoarviossa tai kosteusraportissa on ollut sellaista tietoa, josta ostajan olisi pitänyt pystyä päättelemään sen virheen olemassaolo tai todennäköisyys, mihin tapauksessa on vedottu. (Tiina Koskinen: Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana s 126 ss ja viitteet, Kai Välimäki: DL 2000 s 968-969)
Kiinteistön ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus muun muassa hinnanalennukseen. Hinnanalennus ei edellytä myyjän tuottamusta, vaan tulee kysymykseen myös salaisen virheen osalta eli virheen, jota kumpikaan kaupan osapuoli ei ennen kaupan tekemistä ole havainnut tai olisi pitänytkään havaita. Hinnanalennukseen oikeuttavan laatuvirheen on oltava kuitenkin merkityksellinen niin, että tieto siitä olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen tai ainakin sen ehtoihin.
2. Kaupan virhe
2.1. Rakennusvirheistä
2.1.1. Lattiat. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n kuntotarkastuksen mukaan rakennuksen alla olevaa ryömintätilaa ja rossipohjan rakenteita ei ole voitu tarkastaa puuttuvan kulkuyhteyden takia. Tilaa on valokuvattu kahden tuuletusluukun kautta ja havaittu viitteitä vaurioista keittiön lattian kohdalla rossipohjan puurakenteissa. Keittiön lattiassa sisäpuolelta tarkasteltuna on havaittu painuma ulkoseinän kohdalla. Näistä syistä tarkastusraportissa on ehdotettu alapohjarakenteiden tarkempaa tarkastamista.
Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n tutkimuksessa on jääkaapin kohdalta lattiaan tehty tutkimusaukko, joka on ollut niin suuri, että sitä kautta on päässyt katsomaan keittiön alapohjarakenteita. Tässä tarkastelussa on havaittu, että keittiön alapohjan rakenteista puolet on vaurioitunut, kun sen sijaan ruokailutilan lattiarakenteet eivät ilmeisesti ole vaurioituneet. Havaintojen perusteella yhtiö on suositellut keittiön lattioiden purkamista auki ja alapohjan kaikkien vaurioituneiden puurakenteiden uusimista.
Loxxxsten purkaessa keittiön lattiaa he ovat todenneet, että alapohjarakenteen vaurioalue on ollut tutkimusraporteissa esitettyä huomattavasti laajempi. Kantaja P. Loxxxnen oli suorittanut lattiarakenteiden purkutyön ja todistaja J. A. Vätttsen oli ollut paikalla alakerran seinärakenteita purettaessa. Heidän kertomuksistaan ja oikeudelle purkutyöstä esitetyistä valokuvista ilmenee, että lattiarakenteet olivat vaurioituneet keittiön lisäksi ruokahuoneessa, apukeittiössä ja olohuoneessa eli noin 100 m2:n alueelta. Vaikka vauriot olohuoneessa ovat olleet vähäisempiä, korjaustyön järkevä toteuttaminen oli edellyttänyt Vätttsen mukaan rakenteiden uusimista lähes kaikkien alakerran lattiarakenteiden osalta. Hänen mukaansa pohjarakenteesta ei ollut löytynyt montaakaan metriä tervettä puuta. Hän arvioi, että ruokahuoneen ja olohuoneen puolella kosteus oli päässyt nousemaan rakenteisiin kapillaarisesti, koska maakivien päällä ollutta puurakennetta ei oltu eristetty lainkaan. Keittiön lattiaa oli lisäksi jossain vaiheessa korjattu, ja tukirakenteena käytetyt raakapuut oli sellaisenaan painettu saveen pystyyn ja ne olivat pahoin vaurioituneet.
Käräjäoikeus pitää Vätttsen arviota vaurioiden syystä oikeana ja sen ja muun edellä esitetyn selvityksen perusteella lattiarakenteet ovat kosteuden vuoksi lahonneet siinä määrin, ettei vaurioita ole pidettävä rakennuksen ikäkin huomioon ottaen normaaliin käyttöikään kuuluvina, vaan ne ovat selkeästi johtuneet rakentamisajankohtaankin nähden virheellisestä rakennustavasta.
2.1.2. Alakerran seinät. Vätttsen ja P. Loxxxsen kertomuksista sekä valokuvista ilmenee myös, että alakerran ulkoseinien runkorakenteet ovat alaosistaan kosteuden vuoksi pahoin lahonneet. Vätttsen sekä todistajina kuultujen diplomi-insinöörien K. Satttsen ja J. Sutttn mukaan seinärakenteet ovat ilmeisesti lahonneet sen vuoksi, että ulkovuorauksena käytetty tiiliverhous oli muurattu monelta kohtaa kiinni puurakenteeseen. Suttt on arvioinut rakennetta pelkästään tutkimusraporttien ja valokuvien perusteella käymättä rakennuspaikalla. Kun tiiliverhous on sateen vuoksi kastunut eikä se ole päässyt kunnolla tuulettumaan, kosteus on kulkeutunut puurakenteisiin ja vaurioittanut sisäpuolen seinärakenteet aikaa myöten. Vätttsen mukaan ulkoseinissä oli ollut lähes kauttaaltaan vaurioita puuosien tukirakenteissa ja runkorakenteet oli uusittava aina kolmeen metriin saakka.
Talon rakentamisaikaan on ollut tyypillistä, ettei tämänkaltaisessa rakenteessa tiiliverhouksen ja sisäpuolisen puisen runkorakenteen välitilan tuulettumiseen ole kiinnitetty riittävästi huomiota. Tässäkin rakennuskohteessa kosteusvauriot ovat olleet merkittävimmät niissä kohdin, missä tiili rakenne joko sellaisenaan tai laastiroiskeiden vuoksi oli laajemmin kiinni puurakenteessa. Sen sijaan niissä kohden, missä tuuletusrako, "muurarin sormirako", oli ollut normaali, vaurioitumista ei oltu havaittu samalla tavalla.
Huomioon ottaen tämän ja kosteusvaurioiden laaja-alaisuuden ulkoseinärakenteessa, käräjäoikeus katsoo että tiilimuurausta tehtäessä ei ole noudatettu edes ajankohdan tyypilliseen rakentamistapaan nähden riittävää huolellisuutta ja rakenteessa on siten ollut rakentamisvirhe, joka on vaurioittanut seinärakenteen ennenaikaisesti.
2.1.3. Yläkerran seinät. Todistaja Satttnen on oman tarkastuksensa yhteydessä tehnyt yläkerran ulkoseinään reiän, mistä oli voitu tarkastaa kyseisen kohdan rakenteen kuntoa sekä toimivuutta ja arvioida siten mahdollista korjaustarvetta. Silmämääräisesti tarkastettuna kyseisen kohdan rakenteet olivat muutoin kunnossa, mutta tuulensuojalevyn sisäpinnassa oli ollut havaittavissa mikrobikasvustoa, vaikkakin tällä kohdin umpilaudoituksen takana olevan ilmarako oli ollut noin 20 mm. Turun yliopiston aerobiologian yksikön biologian laitoksen analyysiraportissa 3.2.2005 on todettu tuulensuojalevynäytteessä muita kuin aktinomykeettibakteereita määrä, joka kulkeutuessaan sisäilmaan ilmanvirtausten tai ilmanvaihdon mukana voi aiheuttaa altistusta. Sen sijaan kosteusvaurioita indikoivia bakteereja ei ole todettu.
Huomioon ottaen Satttsen havainnot, analyysituloksen sekä sen, että tarkastuskohta on ollut erittäin suppea-alainen, ei selvitystä ole pidettävä riittävänä osoituksena rakenteen vaurioitumisesta. Näin ollen yläkerran seinissä ei ole näytetty olevan rakennusvirhettä.
2.2. Kaupan edellytyksistä
Kyseessä on ollut noin vuonna 1940 rakennettu tiilivuorattu harjakattoinen talo. Taloa on rakentamisen jälkeen kunnostettu. Se on myyty kiinteistöesitteen mukaisesti hyväkuntoisena.
Koska rakennuksen sisäpinnat olivat olleet kaupantekohetkellä jo vanhanaikaiset, ne oli P. Loxxxsen mukaan tarkoitus uusia. Samoin tekniikka sähköjen ja putkistojen osalta oli ollut elinkaarensa päässä ja ne oli myös tarkoitus uusia. Takka oli tarkoitus muuttaa varaavaksi ja keittiön kaapit uusia. Loxxxsten tarkoitus oli uusia rakennusta pääasiallisesti vain siltä osin kuin he selviytyisivät siitä itse. Lisäksi he olivat varautuneet korjaamaan keittiön lattarakenteita niiltä osin, kun tarkastusraporteissa oli havaittu virhe.
Paxxxt eivät ole näyttäneet, että kauppaneuvottelujen yhteydessä olisi tullut ilmi, että Loxxxsten korjaussuunnitelmat olisivat olleet edellä mainittua laajemmat.
2.3. Ostajan selonottovelvollisuus
Loxxxsten on Raksystems Oy:n ja Vesitekniikka VVT Oy:n tutkimusraporttien perusteella täytynyt varautua keittiön lattioiden aukaisemiseen ja alapohjan kaikkien vaurioituneiden puurakenteiden uusimiseen. Sen sijaan Paxxxt eivät ole näyttäneet, että muilla Raksystems Oy:n virhehavainnoilla olisi ollut merkitystä kanteessa tarkoitetulle virhevastuulle. Kuten alussa on mainittu oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on vakiintuneesti katsottu, etteivät ostajat voi vedota virheisiin, joiden olemassaolo tai ainakin niiden todennäköisyys on pääteltävissä myyjän antamasta kuntoarviosta tai kosteusraportista.
Vaikka Loxxxsilla ei ole lähtökohtaisesti velvollisuutta tutkia rakenteita niitä avaamalla, ovat tutkimusraporteissa havaitut virheet ja suositukset olleet siinä määrin merkittäviä, että ne ovat edeltäneet virhevastuun kannalta heidän lisätutkimuksiaan.
Toisaalta tutkimusraporteissa virhehavainnot ovat rajoittuneet osaan keittiön lattiarakenteita. Päällisin puolin muualla kuin keittiön lattiassa ei ole havaittu viitteitä mahdollisesta rakennevauriosta. Muilta osin lattiarakenteista saadut valokuvat ovat päinvastoin osoittaneet virheettömiä rakenteita. Kanteen tarkoittamissa seinärakenteissa ei ollut havaittu raporteissa virhettä.
Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n puolesta tutkimuksen suorittanut todistaja P. M. Rutttnen on avaamansa aukon kautta kyennyt katselemaan keittiön lattian alusrakenteita omin silmin. Vaikka tuon tarkasteluaukon laajentaminen tuossa yhteydessä niin, että ryömintätilaan olisi päästy suorittamaan tarkempia tutkimuksia, ei olisi ollut työn tai kustannusten kannalta merkittävä lisäpanostus, ei Rutttnen eikä Paxxxt ole katsoneet sitä välttämättömäksi virhehavaintojen perusteella. Tämä seikka on merkityksellinen tässä tapauksessa arvioitaessa myyjien selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden laajuutta suhteessa ostajien selonottovelvollisuuden laajuuteen.
Koska Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n tutkimus on tehty ennen kauppakirjan allekirjoittamista ja annettu kauppaneuvotteluja varten, Loxxxsten selonottovelvollisuus ei voi olla sen laajempaa kuin Paxxxjenkaan. Käräjäoikeus katsoo näillä perusteilla, ettei Loxxxsten selonottovelvollisuus ole rajoittunut vain Vesivahinkotekniikka VVT Oy:n raportissa todettuun keittiön lattian puolikkaaseen, mutta heidän on täytynyt varautua keittiön lattiarakenteiden virheellisyyteen kokonaisuudessaan. Sen sijaan heidän rakenteiden avaamis- ja tutkimisvelvollisuutensa ei ole ulottunut tätä laajemmalle.
2.4. Johtopäätös kaupan virheestä
Edellä esitetyn perusteella Loxxxset eivät ole kyenneet näyttämään, että yläkerran seinissä olisi rakennusvirhe ja siten kaupan virhe. Keittiön lattian osalta heidän on täytynyt varautua siihen, että heidän on uusittava lattiarakenne kokonaisuudessaan. Sen sijaan muilta osin lattiarakenteita sekä alakerran seinien osalta havaitut rakennusvirheet eivät ole sellaisia, että heidän olisi pitänyt ne havaita selonottovelvollisuutensa puitteissa tai varautua niiden korjaamiseen kauppaneuvottelujen perusteella. Näiltä osin kyseessä on kaupan laatuvirhe.
3. Kauppahinnan alennus
3.1. Virheiden merkityksellisyys
Arvioitaessa virheiden merkitystä hinnanalennukseen on tarkasteltava mm. Niiden muodostamaa terveysriskiä ja korjaustarpeen suuruutta.
3.1.1. Terveysriski. Vaikka rakenteissa olevaa mikrobipitoisuutta ei ole kaupan virheiden osalta tutkittu, huomioon ottaen rakenteiden kosteusvaurioiden suuruuden ja niiden laaja-alaisuuden on ilmeistä, että se on ollut huomattava. Korjaamattomana tällainen mikrobipitoisuus ilmeisesti olisi aiheuttanut terveysriskin.
3.1.2. Korjauskustannukset. Loxxxset ovat suorittaneet rakennuksen korjaustyön pääosin itse. Korjaustyöstä ei ole tehty sellaista erittelyä, joka osoittaisi, mitkä kustannukset kohdistuvat kaupan virheeseen ja mitkä muuhun. Riittävän tarkan erittelyn tekeminen myöhemminkään ei ole ollut mahdollista, joten käräjäoikeuden on arvioitava korjauskustannusten määrä kaupanvastuun osalta.
Arvioinnin lähtökohdaksi käräjäoikeus ottaa todistaja Satttsen kustannus arvion, jonka lähtötietoja tai yksikköhintoja ei sinänsä ole riitautettu. Käräjäoikeudelle ei ole esitetty mittakaavassa olevia piirustuksia, joten pinta-alojen osalta käräjäoikeus on joutunut tyytymään arvioon.
Keittiön lattian pinta-alasta noin 100 m2:stä jää kaupan virheen mukaiseksi pinta-alaksi näiden tietojen pohjalta 85 m2. Yksikköhinnaksi Satttnen on arvioinut 180 euroa/m2. Tästä määrästä noin 2/3 muodostuu työkustannuksista. Koska työ on pääosin tehty omana työnä, käräjäoikeus hyväksyy työkustannuksista huomioitavaksi noin kolmanneksen. Näin arvioiden yksikköhinnaksi tulee 100 euroa/m2 ja käräjäoikeuden hyväksymiksi korjauskustannuksiksi lattioiden osalta 8.500 euroa.
Korjattaviksi alakerran seinäneliöiden määräksi Satttnen on arvioinut noin 115 m2. Käräjäoikeus ottaa oman arvionsa pohjaksi tämän määrän. Myös seinien yksikköhinnan osalta työkustannusten määrä on arvioitu samalla tavalla eli 140 eurosta/m 2 hyväksyttäväksi yksikköhinnaksi muodostuu 77 euroa/m2. Käräjäoikeus hyväksyy alakerran seinien korjauskustannuksiksi 8.800 euroa.
Huomioon ottaen mitä P. Loxxxnen on kertonut sähköistyksen ja putkiston uusimisesta, ei näiden uusimista ole otettava huomioon kaupanvirheen korjauskustannuksissa.
Loxxxset eivät ole myöskään näyttäneet, mitä kustannuksia heille on aiheutunut rakennuttamisesta ja sen valvonnasta, mutta käräjäoikeus hyväksyy arviona 700 euron kustannukset. Näin ollen korjauskustannuksiksi kaikkiaan käräjäoikeus hyväksyy 18.000 euroa.
Korjauskustannuksissa on lisäksi huomioitava, että pintarakenteet ovat olleet Loxxxstenkin arvion mukaan uusimistarpeessa. He ovat siten tältä osin samoin kuin muiden rakenteiden käyttöiän pidentymisen vuoksi saaneet etua, joka on huomioitava korjaustarpeen suuruudessa arvioitaessa kauppahinnan alennusta. Käräjäoikeus arvioi hyvitysvähennykseksi 3.000 euroa ja siten kappahinnan alennukseen vaikuttavaksi korjauskustannukseksi jää 15.000 euroa.
3.1.3. Johtopäätös kaupan virheen merkityksellisyydestä. Huomioon ottaen kaupan virheeseen liittyvän terveysriskin ja sen, että hyväksytyt korjauskustannukset kaupan virheen osalta ovat lähes kymmenesosa kauppahinnasta, kaupan virhe on ollut niin merkityksellinen, että se olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Paxxxt eivät ole näyttäneet, että kauppaneuvotteluissa lattiarakenteen mahdollinen virheellisyys olisi vaikut tanut kauppahintaan niin, että se tulisi huomioida kauppahinnan alennuksessa. Kun Vesivahinkotekniikka WT Oy:n tutkimuksissa oli ilmennyt keittiörakenteen virheellisyys, se ei Loxxxsten vaatimuksesta huolimatta ollut vaikuttanut kauppahintaan.
Loxxxsilla on oikeus laatuvirheen perusteella hinnanalennukseen ja käräjäoikeus hyväksyy alennuksen määräksi 15.000 euroa.
4. Reklamaatio
Kauppakirjan ehtojen mukaan kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt Loxxxsille 18.10.2003. He ovat tehneet varsinaisen reklamaation virheistä myyjille 29.9.2004.
P. Loxxxsen mukaan ensimmäiset piilevät virheet havaittiin elokuussa 2004, jonka jälkeen otettiin yhteyttä Paxxxihin ja esitettiin reklamaatio. Virheiden laajuus ja vakavuus selvisi kuitenkin vasta kokonaisuudessaan sen jälkeen, kun rakenteita oli avattu aikaisemmin kerrotussa laajuudessa.
Käräjäoikeus pitää Loxxxsen ilmoitusta Paxxxille annetuista tiedoista virheiden syntymisestä oikeina. Kosteusvauriovirheille on tyypillistä, että niiden laajuus ja vakavuus selviää vasta siinä vaiheessa, kun rakenteita on riittävässä määrin purettu. Kun rakennusvirheistä osa oli jäämässä Loxxxsten ja osa Paxxxjen vastuulle, virheiden tutkimiseen ja vastuiden selvittämiseen kuluu tämän tyyppisissä asioissa runsaasti aikaa. Kun Paxxxilla oli tiedossa, että rakennuksessa on mahdollisesti heidän vastuulleen jääviä rakennusvirheitä ja kun he olivat tietoisia korjaus- ja selvittelytyön alkamisesta, ei yksilöidyn reklamaation esittäminen 29.9.2004 ole tapahtunut liian myöhään.
5. Korko
Loxxxset ovat vaatineet kauppahinnan palautukselle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa ajalta 6.10.2003 - 11.9.2005sillä perusteella, että yksilöity korvausvaatimus on esitetty Paxxxille 11.8.2005. Sen jälkeiseltä ajalta Paxxxjen tulisi maksaa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Paxxxt eivät ole kiistäneet korkovaatimusta sinänsä.
6. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen korvaus
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 § :n nojalla asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Luvun 3 §:n mukaan jos asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi, asian osainen saa pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluista siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Tässä asiassa molemmat asianosaiset ovat osittain hävinneet asian. Hyväksymättä jääneet osat ovat koskeneet sekä perusteita että harkinnanvaraisia osia, joilla on ollut merkitys oikeudenkäyntikulujen määrään. Tämän vuoksi on perusteltua, että kaikki asianosaiset saavat pitää oikeudenkäynti ja asianosaiskulunsa vahinkonaan.
7. Tuomiolauselma
Paxxxjen on yhteisvastuullisesti suoritettava laatuvirheestä hinnanalennukseksi Loxxxsille yhteisesti 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ajalta 6.10.2003 - 11.9.2005 sekä sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin viivästyskorkoa. Viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä yli kulloinkin voimassaolevan viitekoron.