KRIL 20.3.2015
Hinnanalennusvaatimus.
Diaarinumero: 1535/82/2013
Antopäivä: 20.03.2015
M (jäljempänä myyjä) myi 15.5.2009 allekirjoitetulla kauppakirjalla O:lle (jäljempänä ostajat) Haminan kaupungissa sijaitsevan tilan. Kiinteistöllä sijaitsee noin vuonna 1975 rakennettu omakotitalo. Kohteen kauppahinta oli 140 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi kauppakirjan mukaan ostajille 14.6.2009 klo 18.00 mennessä.
Asiassa on riitaa siitä, onko kiinteistö kunnoltaan poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat perustellusti voineet edellyttää ja onko ostajilla oikeus hinnanalennukseen.
Vaatimukset Myyjä kiistää ostajien vaatimukset. Ostajat vaativat myyjältä korvausta remontista kokonaisuudessaan.
Myyjän mukaan olohuoneen seinän runko- ja tukirakenteissa ilmeni kesällä 2012 kosteusvaurioita. Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastuksessa kerrottiin, että talon ympärillä ei ole salaojitusta. Ostajat tiesivät, että talon seinät olivat perustukseltaan maata vasten ja on selvää, että puuaines kostuu vuosien kuluessa ja siihen tulee korjaustarvetta. Rakennus on valmistunut jo vuonna 1975 ja sen rakennustapa on ollut sen ajan mukainen. Rakennus ei poikkea ikäisistään rakennuksista. Ostajat näkivät, että olohuone on muita huoneita alempana. Myyjä kertoi kaikki seikat talosta, mitkä olivat hänen tiedossaan.
Vastaus
Ostajat pyytävät lautakunnan ratkaisua siitä, onko myyjä velvollinen suorittamaan ostajille 32 784,40 euron korjauskustannusten määrän hinnanalennuksena.
Ostajien mukaan kolmen tarkastetun huoneen seinissä olevat eristeet olivat märkiä, yhdessä tarkastuspisteessä oli homekasvustoa ja kaikissa voimakas kellarimainen haju. Rakennusvirheiden takia talosta oli tullut hometalo. Myös valesokkelirakenteinen seinärakenne voidaan pitää kuivana, jos kosteuseriste on asennettu. Rakennustavalla tai sillä, että rakennustapa ei täytä nykyisin voimassa olevia teknisiä vaatimuksia, ei ole merkitystä asumiskelpoisuuteen. Talon asumiskelvottomuuden takia ostajat joutuivat koko ajan asumaan vuokratussa tilapäisasunnossa.
Asiantuntijalausunnot Jukarainen Oy Insinööritoimiston 9.5.2009 päivätyn kuntotarkastusraportin mukaan talossa on valesokkeli, joka on riskirakenne. Perustuksissa havaittiin pintakäsittelyn hilseilyä. Kattovedet oli puutteellisesti johdettu pois rakennuksen vierustoilta. Rakennus ei poikennut merkittävästi ikäisistään rakennuksista.
JPP-Tiimi Oy:n 13.8.2012 päivätyn kartoitusraportin mukaan ulkoseinärakenteissa havaittiin mikrobikasvustoa, eristeissä tummentumaa, rakenteissa voimakasta kellarimaista hajua ja eriste- ja puurakenteissa vaurioita. Vauriot ja kohonnut kosteus johtui huonon rakennustavan mukaisesta seinärakenteesta. Alaohjauspuu oli upotettu sisäpuolisen lattiapinnan alapuolelle ja se oli lähellä ulkopuolista maanpintaa tai sen alapuolella. Eristeet oli asennettu betonia vasten ilman tuulensuojalevyä tai tuuletusrakoa. Kyseessä on riskirakenne. Valesokkeli toimi kylmäsiltana ja johdatti kapillaarisesti kosteutta seinärakenteeseen. Rakennuksen vierustan puutteellinen vedenpoisto kasteli sokkelirakennetta.
Moniurakointi E. Hiltunen Ky:n 27.3.2013 päivätyn urakkatarjouksen mukaan ulkoseinärakenteiden korjaus maksaisi 32 784,40 euroa.
Ratkaisu
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Asiassa on riidatonta, että talossa on kaupanteon jälkeen havaittu kosteusvaurio ulkoseinärakenteissa. Kyseessä voisi olla maakaaren mukainen salainen virhe, mikäli kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Kyse on kokonaisarvioinnista, jossa otetaan huomioon muun muassa kauppahinta, kiinteistön ikä, kiinteistöstä ennen kaupantekoa annetut tiedot, virheen laatu ja korjauskustannukset. Ostajat ovat esittäneet, että vaurion korjauskustannukset olisivat 32 784,40 euroa.
Ostajat ovat ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastusraportin myötä tulleet tietoisiksi siitä, että talossa on valesokkelirakenne ja että se on riskirakenne. Raportissa on todettu myös, että riskirakenteen kunnon varmistaminen vaatii aina lisätutkimuksia. Lisätutkimuksia ei ole tässä tapauksessa tehty. Perustuksissa on havaittu pintakäsittelyn hilseilyä ja raportissa on todettu, että kattovedet on puutteellisesti johdettu pois rakennuksen vierustoilta.
Lautakunta toteaa, että ostaessaan tämän ikäisen talon, jonka rakennusratkaisut eivät vastaa nykyisiä suosituksia, ostajien on varauduttava perusparannustarpeeseen ja siihen, että talossa voi ilmetä merkittäviäkin korjaustarpeita. Virheen korjaamisen myötä ostajat savuttavat myös tasonparannusta. Lautakunta katsoo siksi, että kiinteistö ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet edellyttää. Kyse ei ole maakaaren mukaisesta salaisesta virheestä.
Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.
Päätös oli yksimielinen.
Julkaistu 20.3.2015