Pinta-alavirhe


Asuntokaupassa pitää ostajalle ilmoittaa pinta-ala oikein.
Väärän pinta-alan ilmoittaminen saattaa johtaa hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Asunto-osakkeita arvioidaan osin eri tavoin kuin
kiinteistöjä.

Pinta-ala pitää ilmoittaa lain mukaan asuinpinta-alana. Se ymmärretään SFS standardin mukaisen mittaustavan pinta-alana. Useimmissa asunnoissa ei ole mittausta suoritettu, jolloin pinta-ala pitää ilmoittaa siten, että ostaja ymmärtää, että pinta-ala ei ole SFS standardin mukainen. Ilmoitukseksi ei riitä pelkästään se, usein käytetty ilmaisu, että ”kauppahinta ei perustu pinta-alaan”.

Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alanmittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (tullut voimaan 2013) 1§ mukaan ”Rakennusalalla yleisesti hyväksyttynä huoneiston pinta-alan mittaustapana pidetään standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat) määriteltyä
huoneistoalan laskemismenetelmää”. Isännöitsijätodistuksessa on ilmoitettava huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ja tieto siitä, onko pinta-ala mitattu 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla;

Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista mukaan välittäjien ja muiden elinkeinonharjoittajien markkinoinnissa asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta on ilmoitettava asuintilojen pinta-ala ja huoneluku sekä rakentamattomasta maa-alueesta ja vapaa-ajan asunnosta maa-alueen pinta-ala ja (8§1mom 4-k) asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Ostajalla on oikeus luottaa myyjän esitteessä antamiin tietoihin. Mikäli poikkeama on n. 10% luokkaa saattaa siitä seurata hinnanalennus. Kaikissa tapauksissa joudutaan arvioimaan hinnanalennuksen määrää kaupan kohteen ja muiden tekijöiden perusteella.

KKO ratkaisuja, joissa hinnanalennus on hyväksytty ovat KKO 1984 II 108 (m2 poikkeama 19% ja hinnanalennus 13%) ja 1990:120 (m2 poikkeama 15% hinnanalennus 10%). Katso myös KKO:2003:61(m2poikkeama n. 16% hinnanalennus n. 11%) ja Helsingin hovioikeuden ratkaisu 2007:3 (poikkeama n. 9% ja hinnanalennus n. 5%).

KKO ratkaisuissa 1986 II 55 asunto-osakkeiden pinta-alavirhe oli hylätty kun asunto-osakeyhtiön suorittaman mittauksen jälkeen virheeseen oli vedottu liian myöhään siis vasta 3 vuotta kaupan jälkeen.

KKO 2010:17:ssa käsiteltiin luvattomasta rakentamista asoy:ssä johtuvaa pinta-alavirhettä.

ISHO 29.4.2010 pinta-alavirhe ja kiinteistövälittäjän vastuu, ero n. 30%.

Turun hovioikeuden ratkaisussa 4.11.2005 S/04/2647 on ostajille myyty kiinteistö rakennuksineen 260m2 hinnalla n.295.000€. Rakennusluvan mukaiseksi pinta-alaksi palajastui 4 vuotta myöhemmin 196m2 ja mittauksissa n. 218m2 eli poikkema oli n. 20%. Hovioikeus tuomitsi hinnanalennusta 5% kauppahinnasta. (Tapauksesta kirjoittanut Miá Hoffren Oikeustieto 4/2006.)

KRIL ratkaisussa 16.7.2003 määräalan oltua 22% pienempi kuin kauppakirjassa mainittiin tuomittiin 90000mk kauppahinnasta 1000euroa.

KRIL ratkaisussa 8.8.2005 on hylätty hinnanalennusvaatimus. Siinä ostajat ostivat määräalan 4.700m2 joka olikin maanmittaustoimituksessa 4.050m2 eli 13,8% pienempi. Kauppakirjaan oli kuitenkin kirjattu ettei neliömäärä ole lopullinen ja se mahdollisesti poikkeaa lohkomistoimituksen jälkeen ja tästä ei voi esittää vaatimuksia myyjälle.

Katso myös toinen kirjoitus pinta-aloista.

Alla olevassa kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa 18.5.2010 ostajalle oli ilmoitettu 10% korkeampi neliömäärä kuin mitä mittauksessa oli mitattu. Kuluttajariitalautakunta suositti 15.000 € hinnanalennusta eli noin 3% kauppahinnasta.


Käytetyn omakotikiinteistön kauppa. Pinta-ala. Annetut tiedot.

Diaarinumero: 2423/82/08
Antopäivä: 18.05.2010

NN:t ostivat 20.7.2007 50 %:n määräosan tontin hallintaosuudella olevine, vuonna 2004 valmistuneine rakennuksineen. Kiinteistön kauppahinta oli 420 000 euroa.

Myyntiesitteen mukaan omakotitalon asuinpinta-ala on 162 m2 ja muiden tilojen noin 85 m2. Kauppakirjan mukaan "Huoneiston sisääntulokerroksen huoneistoala on noin 162 m2, kellarin noin 55 m2, parven noin 21 m2 ja lämpimän ulkovaraston noin 9 m2. Pinta-alatiedot ovat suuntaa-antavia eikä niitä ole tarkastusmitattu".
Kaupanteon jälkeen maanpäällisten tilojen huoneistoalaksi mitattiin 146 m2, kellarin 43 m2 ja parven 17,5 m2. Erimielisyys koskee myyjän vastuuta annetuista tiedoista.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjältä 15 000 euroa.

Myyntiesitteessä ja kauppakirjassa ilmoitettiin huoneiston neliömäärät todellisia neliömääriä selvästi suuremmiksi. Ostajat eivät saaneet mitallisia pohjapiirustuksia nähtäväkseen kaupantekotilaisuudessa. Sisääntulokerroksen huoneistoalaksi ilmoitettiin 162 m2, mutta todelliseksi huoneistoalaksi mitattiin kaupanteon jälkeen 146 m2. Myös muissa tiloissa on selkeitä eroavaisuuksia, jonka vuoksi pinta-alasta puuttuu yhteensä 31,5 m2.

VASTAUKSET

Myyjät kiistävät valittajan vaatimuksen.

Luvut asunnon pinta-aloista on otettu rakennusoikeuslaskelmasta ja kellarin pinta-ala on laskettu pohjapiirustusten mitoista. Nämä asiakirjat on luovutettu ennen kaupantekoa myös ostajille. Rakennusoikeuslaskelmasta käy ilmi, että asuinrakennuksen kerrosala on 162 m2. Rakennusoikeus tarkoittaa kerrosalaa, ei huoneistoalaa. Välitysliikkeen edustaja on toiminut väärin ilmoittaessaan kauppakirjassa sisääntulokerroksen huoneistoalaksi 162 m2, vaikka kyse on kerrosalasta. Ostajat ovat kuitenkin saaneet kyseiset asiakirjat ennen kaupantekoa ja kauppakirjaan on lisäksi nimenomaisesti merkitty, että pinta-alatiedot ovat suuntaa-antavia. Omakotitaloja ei myydä pinta-alojen perusteella, eikä pinta-ala siten vaikuta kauppahintaan.

ASISANTUNTIJALAUSUNTO

XX Oy:n 4.4.2008 tekemän huoneistopinta-alamittauksen mukaan ensimmäisen kerroksen pinta-ala on 146 m2, kellarin 43 m2 ja parven 17,5 m2.

RATKAISUN PERUSTELUT

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen 8 §:n mukaan kiinteistöä tai sen osaa taikka vuokramaalla olevaa rakennusta myytäessä esitteessä on mainittava muun muassa asumiskäyttöön myytävän rakennuksen huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Asiassa on riitaa siitä, että rakennuksesta ilmoitetut pinta-alatiedot eivät vastaa markkinointitiedoissa ilmoitettuja. Tapauksessa on keskeistä se, mitä pinta-alatietoja rakennuksesta on kauppaa tehtäessä ilmoitettava.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa myyntiesitteessä annettujen tietojen mukaan rakennuksen huoneistoala oli 162 m2. Kauppakirjassa pinta-ala oli esitetty noin arvona. Kaupanteon jälkeen maanpäällisten tilojen huoneistoalaksi mitattiin kuitenkin vain 146 m2. Asiassa ei ole esitetty tarkempaa selvitystä siitä, miten kaupanteon jälkeen suoritetussa pinta-alamittauksessa pinta-alat on laskettu. Asiassa on kuitenkin riidatonta, että myyntiesitteessä ja kauppakirjassa on ilmoitettu pinta-alat huoneistoalana, vaikka kyse oli kerrosalan pinta-aloista.

Rakennusalalla yleisesti hyväksytty mittaustapa on esitetty standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat). Standardissa esitetään rakennuksen ja sen tilojen laajuutta kuvaavien pinta-alojen laskeminen ja ilmoittaminen. Standardissa määritellään mitattavat käsitteet huoneala, rakennusosa-ala, huoneistoala, kerrostasoala ja bruttoala sekä käsitellään summakäsitteet asuntoala, hyötyala ja kerrosala.

Huoneistoala kuvaa talon asuinpinta-alaa, joka lasketaan ulkoseinien sisäpintojen mukaan. Kerrosala on rakennusoikeuteen liittyvä käsite. Kerrosala tarkoittaa rakennuksen varsinaisten kerrosten yhteenlaskettua kerrostasoalaa. Kerrosalaan lasketaan ulkoseinien ulkopinnat sekä niiden jatkeet aukkojen ja sisäänvetojen kohdalla.

Huoneistoalalla on lautakunnan käsityksen mukaan tässä tapauksessa tarkoitettu samaa kuin asuintilojen pinta-ala. Tämä on oletusarvoisesti pienempi kuin nyt myyntiesitteessä ja kauppakirjassa ilmoitettu kerrosala. Ostaja on saanut ennen kaupantekoa asiakirjat, joista olisi selvinnyt rakennuksen todellinen huoneistoala. Lautakunta toteaa kuitenkin, että ostajalla on ollut oikeus luottaa myyntiesitteen ja kauppakirjan tietoihin, eikä ostajalla ole ollut velvollisuutta lähteä laskutoimituksin tarkastamaan välitysliikkeen antamaa tietoa. Myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamista tiedoista.

Ostajan mukaan ero todellisen ja ilmoitetun pinta-alan välillä on myös muut kuin varsinaiset asuintilat mukaan lukien yli

30 m2. Lautakunta toteaa, että XX Oy:n tekemistä laskelmista ei suoraan ilmene pinta-alojen mittaustapa, mutta rakennuspiirustusten perusteella lautakunta katsoo, että laskelmat on tehty voimassa olevia mittaustapoja noudattaen. Myyjä ei ole myöskään kiistänyt mittausten asianmukaisuutta. Näin ollen lautakunta katsoo selvitetyn, että pinta-alat poikkeavat asuinkerroksen osalta 10 %:ia ilmoitetusta.

Huoneistoalaa ei ole kauppakirjassa ilmoitettu täsmällisenä lukuna, vaan "noin"-arvona (noin 162 m2). Myyntiesitteessä sitä vastoin pinta-alaa ei ole esitetty "noin"-arvona. Lautakunta toteaa, että ostajan kannalta merkityksellisempää kaupanteon kannalta on usein se, mitä myyntiesitteen tiedoista ilmenee. Kauppakirjan allekirjoitusvaiheessa voi kyseisenkaltainen seikka jäädä huomaamatta.

Lautakunta toteaa, että omakotitalokiinteistön kaupassa rakennusten pinta-alatiedot eivät ole yksinään hintaa määrittävä tekijä, koska kyseessä on rakennusten ja niissä olevien tilojen sekä ulkoalueen muodostama kokonaisuus. Asuintilojen pinta-alat eivät ole kuitenkaan täysin merkityksetön seikka kaupanteossa, etenkään jos ilmoitetut pinta-alat poikkeavat merkittävästi todellisista pinta-aloista. Tässä tapauksessa on pelkästään asuintilojen pinta-alan osalta kyse 10 prosentin poikkeamasta. Lisäksi kellarin ja parven osalta poikkeama on noin 20 prosenttia. Huomioiden myös muiden tilojen poikkeamat, lautakunta pitää tällaista poikkeamaa merkittävänä. Näin ollen kaupan kohteessa on maakaaren tarkoittama virhe. Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 15 000 euroa.

Lautakunta toteaa lisäksi, että koska kyseessä on uusi rakennus, välitysliikkeen edustaja olisi voinut tarkistaa pinta-alatiedot helposti esimerkiksi rakennuslupa-asiakirjoista. Ostaja tai myyjä eivät ole esittäneet tässä asiassa välittäjään kohdistuvia vaatimuksia, joten lautakunta ei ota kantaa välittäjän mahdolliseen vastuuseen.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennuksena 15 000 euroa.
Päätös oli yksimielinen.


Julkaistu 18.5.2010