Miten pinta-ala pitää ilmoittaa asuntokaupassa?

Pinta-aloja ilmoitetaan asuntokaupoissa ja rakentamisessa monilla eri tavoilla.

Useimmissa asuntokaupoissa ilmoitetaan markkinoinnissa ja kauppakirjassa huoneiston tai rakennuksen pinta-ala. Asuntojen hintojen vertailu tapahtuukin neliöhinnoilla. Tosiasiassa vertailu on vaikeaa, koska neliöiden laskemistapoja on monta. Isännöitsijätodistus on tässä keskeinen. Tosin sekään ei anna aina oikeaa tietoa.

Elinkeinonharjoittajia sitova asuntojen markkinointiasetuksen 2001 mukaan asunnoista (kerrostalot, pientalot, kiinteistörakennukset) pitää ilmoittaa asuintila

"asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä
asuintiloihin ja muihin tiloihin"

(8§ 1 momentti 4-kohta). Asuintilaa ei ole laissa eikä muuallakaan määritelty mutta yleinen tulkinta on, että tämä on sama kuin jäljempänä mainittu asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissäkin käytetty SFS standardin mukainen huoneistoala. Huoneistoala tarkoittaa kantavien seinien sisälle jäävää asumiseen tarkoitettua yli 160 cm alaa. Kerrostaloissa asuintila on sama kuin huoneistoala mutta pientaloissa se ei aina tarkoita samaa koska näiden omakotirakennuksien, paritalojen jne mittaaminen on huomattavasti hankalampaa.

SFS-standardin mukaan huoneistoala mitataan pääsääntöisesti asuntoa rajoittavien seinien sisäpinnoista. Seinät rappukäytävään, naapuritaloon tai pihaan eivät kuulu huoneistoalaan. Huoneistoalasta vähennetään kantavien ja osastoivien väliseinien ja hormiryhmien ala. Ei-kantava väliseinän ala otetaan tavallisesti huoneistoalaan. Kantavassa seinässä oleva aukko, joka ulottuu lattiaan ja on vähintään 2,20 metriä korkea, lasketaan huoneistoalaan. Huoneistoalaan lasketaan keittiökalusteiden viemä pinta-ala. kuin myös kevytrakenteinen komero. Huoneistoalaan ei lasketa vähäistä suurempia valokuiluja ja vastaavia, lämpöeristämättömiä tiloja, kalustamattomassa kellarikerroksessa sijaitsevaa varastotilaa, eikä autotallin, teknisen tilan, kuistia, vilpolaa, tuulikaappia, parvekkeen tai irtaimistovaraston tilaa.

Huoneiston tai rakennuksen pinta-alat voidaan tarkistaa asunto-osakeyhtiöissä isännöitsijätodistuksesta ja muissa kuin asunto-osakeyhtiöissä muusta aineistosta (rakennusluvat jne.). Myyjä vastaa annetuista pinta-alatiedoista vaikka ei olisi vaikuttanut mahdolliseen virheeseen mitenkään. Pinta-alavirhe johtaa hinnanalennukseen.

Em. markkinointiasetus ja asuintilan/huoneistoalan ilmoittaminen koskee elinkeinonharjoittajia kuten kiinteistövälittäjiä. Välittäjän täytyy selvittää, miten pinta-ala on mitattu ja ilmoittaa tämä siihen liittyvä virhemahdollisuus. Välittäjiä sitoo hyvä välitystapa , jossa on tarkemmat ohjeet välittäjille milloin pinta-ala pitää tarkistaa mm. rakennusluvasta ja miten se pitää ilmoittaa markkinoinnissa.

Yksityishenkilön myydessä asuntoa on syytä olla tarkkana pinta-alojen suhteen eli onko pinta-alan ilmoittaminen tehty oikein. Väärän tiedon antaminen saatta johtaa vahingonkorvaukseen hinnanalennuksen sijasta.
Yksityishenkilön kannattaisi aina mittauttaa asunnon tai rakennuksen em. standardin mukainen huoneistoala. Kustannus on 200-1000e. Tietysti mittauksen voi itsekin suorittaa ja ilmoittaa ostajalle esim. pohjakuvalla miten ja mistä pinta-ala on mitattu. Toinen hyvä vaihtoehto on markkinoida ja myydä asunto tai rakennus ilman neliöitä tai korkeintaan rakennusluvan mukaisena rakennusalana. Vähintään tulee ilmoittaa että ilmoitettu neliömäärä ei perustu virallisiin mittauksiin tmv. Pääasia on ettei ostaja saa väärä tietoa.

Pinta-alat on täytynyt merkitä asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin vuodesta 1992 alkaen SFS 5139 standardin mukaisesti (perustuen ao.asetukseen).
Standardi määrittelee huoneistoalan, joka on tulkittu tarkoittavan em. markkinoinnissa tarkoitettua asuintilaa, ja jota on elinkeinonharjoittajien on siis käytettävä asuntokaupoissa. Ennen 1992 rekisteröidyissä asunto-osakeyhtiöissä olevissa tarkistusmittaamattomissa asunto-osakkeissa saattaa olla isoja heittoja kumpaankin suuntaan.

Mikäli pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu on kauppakirjaan kirjattava tämä. Kauppakirjaan kirjataan
esim. "Yhtiön huoneistojen pinta-alatietoja ei ole tarkistusmitattu, tämän vuoksi pinta-alat saattavat poiketa olennaisesti nykystandardien mukaan laskettavasta huoneistoalasta. Huoneiston todellinen asuinpinta-ala voi siten olla yhtiöjärjestyksessä ilmoitettua suurempi tai pienempi." Tämä ei välttämättä riitä. Mikäli se kuitenkin ilmoitetaan kauppakirjassa siten, että mainitaan mahdollisen poikkeaman enimmäisneliömäärä esim. 10% niin poikkeamaan ei myöhemmin voi vedota, jos poikkeama on tuon sisällä. Esim. "... voi siten olla 10% yhtiöjärjestyksessä ilmoitettua suurempi tai pienempi."

Valittäjällä on suuri vastuu huoneiston pinta-alan selvittämisessä varsinkin vanhoissa ennen 1992 rekisteröidyissä rakennuksissa. KKO:2003:61 tapauksessa välittäjän katsottiin, laiminlyötyään selvittää ja ilmoittaa pinta-ala poikkeamasta, menetelleen huolimattomasti ja myyjä ja välittäjä tuomittiin maksamaan ostajalle hinnanalennusta, josta välittäjä vastasi ensisijaisesti. Välittäjä oli saanut (virheellisen) tiedon isännöitsijätodistuksesta ja yhtiöjärjestyksestä. Yhtiö oli rakennettu 1935 ja yhtiöjärjestys oli vuodelta 1990. Yleisesti on kiinteistövälittäjien tiedossa, että ennen 1992 myydyissä asunnoissa yhtiöjärjestyksen pinta-alatiedot eivät usein pidä paikkaanssa. Asunto oli myyty 58m2 kokoisena mutta oli todellisuudessa 49m2. Kauppahinnasta 830 000mk vaadittiin 136 000mk, josta tuomittiin 70 000mk. (Jutun todellinen oikeuskysymys oli kuitenkin se, aiheutuiko myyjälle sellaista vahinkoa, joka tuli välittäjän vastuulle. Hinnanalennushan korjasi vain liian korkean hinnan oikeaksi.)

Helsingin hovioikeuden tapauksessa 2007:3 oli kauppakirjaan kirjattu että hinta ei ole pinta-alaperusteinen ja pinta-ala on yhtiöjärjestyksen mukaan 83m2 ja isännöitsijätodistuksessa oli merkintä ei tarkistusmitattu mutta kun poikkeama oli noin 7,5m2 eli 9% niin ostajalle tuomittiin hinnanalennuksena 11 000€ kauppahinnasta 252 000€.

Oikeuskäytännössä n. 10% ero asunto-osakeyhtiöiden tarkemmin kerrostalojen pinta-alassa on johtanut olennaisena virheenä hinnanalennukseen. Hinnanalennusta ei kuitenkaan tuomita täysimääräisesti vaan noin 50% koska pelkät neliöt eivät korreloi suoraan hintaan.
Pientaloissa ja kiinteistörakennuksissa poikkeaman virhemarginaali on huomattavasti isompi kuin tuo 10% koska neliöiden merkitys on vielä vähäisempi hinnassa. Erityisesti jos kaupan kohteessa on piha ja terassirakenteita, joita ei lasketa pinta-alaan mutta nostavat kauppahintaa.

Katso myös kirjoitus pinta-alavirheet.


Käsitteistä lisää:

Eri yhteyksissä mitataan pinta-alat eri tavoin ja käytetään eri pinta-alan käsitteitä. Katso esim. Wikipedia, josta ei kuitenkaan selvästi ilmene em. asuntojen markkinoinnissa käytettävä asuintila.

Maankäyttö- ja rakennusalan käsitteitä ei tule sekoitaa asuntokauppaan sellaisenaan. Esim. kerrosala tai sallittu kerrosala tarkoittaa rakennusoikeutta, jolla voi tietysti olla merkitystä myös asuntokaupassa jos kiinteistöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Kuntien rakennusjärjestyksissä on näiltä osin myös vähäisiä eroja.

SFS 5139 vuoden 2012 standardi määrittelee
huoneistoalan lisäksi huonealan, rakennusosa-alan, kerrostasoalan, bruttoalan ja käyttöalan. Näistä bruttoala kuvaa koko rakennuksen laajuutta. Se lasketaan rakennuksen kaikkien kerrostasojen alojen summana. Bruttoalaan lasketaan kaikki kerrostasoalat.
Käyttöala
sisältää myös rakennetut, ei-maavaraiset ulkotilat, kuten parvekkeet, luhtikäytävät, terassit ja kannet.

Katso myös verottajan tulkintaohje. Siinä käydään eri mittaustapoja tarkkaan läpi.