RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

B Oy oli myynyt A:lle 75,5 neliömetrin suuruisen asuinhuoneiston Helsingin keskustassa ilmoittaen pinta-alaksi 83 neliömetriä. Todellinen pinta-ala oli siten ollut noin yhdeksän prosenttia pienempi kuin ilmoitettu pinta-ala. Kauppakirjassa oli ollut ehto, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen. Kysymys siitä, oliko kaupan kohteessa virhe ja virheen vaikutuksellisuudesta kauppaan ja sen ehtoihin sekä hinnanalennuksen määrästä.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 29.12.2005

A:N KANNE KÄRÄJÄOIKEUDESSA

A on vaatinut, että käräjäoikeus:

1. vahvistaa, että A:lla on oikeus 20.000 euron määräiseen hinnanalennukseen sekä 1.948 euron määräiseen vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen A:n ja B Oy:n välillä 20.5.2003 tehdyn asunto-osakeyhtiö C:n osakkeita numerot 4-6 koskevan asuntokaupan virheen johdosta,

2. velvoittaa B Oy:n suorittamaan A:lle hinnanalennuksena 20.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.6.2003 ja 5.7.2003 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.7.2003 alkaen,

3. velvoittaa B Oy:n suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena 1.948 euroa (tavarantarkastuskustannukset) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.9.2003 lukien; sekä

4. velvoittaa B Oy:n korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

A:N VAATIMUSTEN PERUSTELUT KÄRÄJÄOIKEUDESSA

Helsingin Sanomissa on toukokuun 2003 alussa julkaistu myynti-ilmoitus, joka on koskenut Töölön kaupunginosassa myynnissä ollutta 83 neliömetrin suuruista asuinhuoneistoa.

Huoneiston on omistanut B-konserniin kuuluva B Oy, joka on käyttänyt huoneistoa työntekijänsä työsuhdeasuntona. Myyntiä on hoitanut konserniin kuuluvan investointiyhtiön toimitusjohtaja D, jolla on juristin koulutus. Puhelinkeskustelussa D on ilmoittanut, että huoneiston pinta-ala on 83 neliömetriä. A:n käydessä katsomassa huoneistoa, on hän todennut, että huoneisto vaatii täydellisen remontin.

A:n käydessä katsomassa huoneistoa uudelleen on hänen mukanaan ollut insinööri, joka on A:n setä E. Tuolloin D on antanut A:lle jäljennökset isännöitsijäntodistuksesta sekä yhtiöjärjestyksestä, joiden mukaan huoneiston pinta-ala on 83 neliömetriä. Myyntiesitettä huoneistosta ei ollut laadittu. A:lle myöhemmin toimitettuun huoneiston pohjapiirustukseen ei ollut merkitty huoneiden mittoja eikä piirustuksen mittakaavaa.

A on 14.5.2003 tehnyt B Oy:lle ostotarjouksen, joka on perustunut sille edellytykselle, että huoneiston pinta-ala on 83 neliömetriä. B Oy:n tekemän vastatarjouksen jälkeen kauppahinnaksi on sovittu 252.000 euroa. Sen jälkeen, kun A on saanut tietää, että huoneistossa oleva takka on vastoin B Oy:n ilmoittamaa ollut käyttökiellossa, ovat B Oy ja A sopineet huoneiston kauppahinnaksi 251.000 euroa.

Kauppakirjassa, joka on allekirjoitettu 22.5.2003, on kaupan kohde määritelty seuraavasti:
"Kaupan kohteena on ... yhtiön osakkeet nrot 4-6. Osakkeet oikeuttavat hallitsemaan 2 huonetta, hallin ja keittiön käsittävää huoneistoa osoitteessa Apollonkatu ..., Helsinki. Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston pinta-ala on 83 m²." Osapuolet ovat suullisesti sopineet, että kauppahinnan maksu ja osakekirjojen luovutus suoritetaan 6.6.2003, jos kukaan yhtiössä ei käytä lunastusoikeutta.

Remonttia suunnittelevan sisustusarkkitehdin mitatessa huoneistoa on havaittu, että huoneiston pinta-ala on ollut selvästi pienempi kuin D:n ilmoittama 83 neliömetriä. Lasermittauksessa huoneiston pinta-alaksi on todettu noin 76-76,5 neliömetriä. A on 28.5.2003 reklamoinut B Oy:lle pinta-alavirheestä ja vaatinut kauppahinnan alentamista. D on samana päivänä kiistänyt virheen ja hinnanalennusvaatimuksen.

Asiassa on käyty 3.6.2003 eli ennen kauppahinnan maksua ja osakekirjojen luovuttamista neuvottelu, jossa D on edelleen kiistänyt virheen ja hinnanalennusvaatimuksen. D on ilmoittanut, että osakekirjat luovutetaan vain kauppahintasuoritusta vastaan ja antanut ymmärtää, että myyjä tulisi purkamaan kaupan, jos kauppahintaa ei kokonaisuudessaan maksettaisi. A on katsonut järkevimmäksi vaihtoehdoksi maksaa myyjälle koko kauppahinnan ja vaatia jälkikäteen hinnanalennusta, kuten A:n yksilöidystä hinnanalennusvaatimuksesta 6.6.2003 käy ilmi.

B Oy on 17.6.2003 kiistänyt kirjallisesti hinnanalennusvaatimuksen perusteettomana huomauttaen muun muassa, että A ei ole esittänyt mittauspöytäkirjaa tai muuta dokumenttia, josta mahdollinen pinta-alapoikkeama olisi käynyt ilmi. A on tämän jälkeen pyytänyt keskuskauppakamarin tavarantarkastajaa suorittamaan huoneiston pinta-alan tarkistusmittauksen. Tavarantarkastajan tarkastuskertomuksen 24.7.2003 mukaan huoneiston SFS 5139 standardin mukainen pinta-ala on ollut 75,5 neliömetriä.

Kun B Oy ei ole tämän jälkeenkään suostunut neuvottelemaan hinnanalennuksesta, on A 29.8.2003 saattanut asian kuluttajavalituslautakunnan ratkaistavaksi. Kuluttajavalituslautakunnan 15.10.2004 antaman yksimielisen päätöksen mukaan asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe, minkä vuoksi A:lla on oikeus saada myyjältä hinnanalennusta sekä korvaus tavarantarkastuksesta aiheutuneista kustannuksista.

B Oy on ilmoittanut, että yhtiö ei tule noudattamaan kuluttajavalituslautakunnan päätöstä ja sen mukaista ratkaisusuositusta.

A ei ole kauppakirjaa allekirjoittaessaan tiennyt, ymmärtänyt eikä ilmaissut hyväksyvänsä sitä, että kaupan kohteen pinta-ala voi todellisuudessa olla merkittävästi pienempi kuin B Oy:n ilmoittama sekä isännöitsijäntodistukseen ja kauppakirjaan merkitty asunnon pinta-ala. Huoneiston pinta-ala on ollut keskeinen kauppahintaan vaikuttava seikka. A ei olisi ostanut huoneistoa kauppakirjaan merkityllä kauppahinnalla, mikäli hänen tiedossaan olisi ollut, että huoneiston pinta-ala on 7,5 neliömetriä ilmoitettua pienempi.

A on kauppaa tehtäessä perustellusti ymmärtänyt ehdon "Kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen" siten, että A ei voi jälkikäteen vaatia kauppahinnan tarkistamista, jos ilmoitetun ja todellisen pinta-alan välillä havaitaan vähäinen, 1-2 neliömetrin suuruinen poikkeama.

B Oy ei ole myöskään rajoittanut vastuutaan vaatimalla kauppakirjaan ehtoa, jonka mukaan myyjä ei vastaa ilmoittamansa pinta-alatiedon oikeellisuudesta.

Siitä huolimatta, että myyjän edustajalla on ollut syytä epäillä huoneiston pinta-alaa koskevan tiedon oikeellisuutta, ei myyjä ole ilmoittanut epäilystään A:lle.

Kysymyksessä on käytetyn asunnon kauppa, jossa ostajana on huoneiston omaan käyttöönsä ostava kuluttaja ja myyjänä laajaa liiketoimintaa harjoittavaan konserniin kuuluva osakeyhtiö. B Oy:n liikevaihto on ollut vuonna 2003 yli 20 miljoonaa euroa ja yhtiön palveluksessa on tuolloin ollut noin 300 työntekijää. B Oy:tä on kaupanteossa edustanut kiinteistö- ja sijoitusyhtiön toimitusjohtajana toimiva lakimies.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asunnon pinta-ala ei ole vastannut sovittua eikä niitä tietoja, jotka B Oy:n edustaja on ennen kaupantekoa antanut asunnosta. Poikkeama huoneiston ilmoitetun pinta-alan ja todellisen pinta-alan välillä on 7,5 neliömetriä. Todellinen pinta-ala on näin ollen ollut 9 prosenttia ilmoitettua ja sovittua pinta-alaa pienempi. Poikkeama on huoneiston laatu, sijainti ja arvo huomioon ottaen niin merkittävä, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei ole ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansa pitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden sisältöön ei kuulu huoneiston pinta-alan mittauttaminen eikä niin ole menetelty tässäkään tapauksessa.

A:lla on ollut oikeus luottaa B Oy:n edustajan antamiin tietoihin eikä hänellä ole ollut syytä epäillä niiden oikeellisuutta. B Oy:llä on ollut velvollisuus ilmoittaa A:lle tiedossaan olevat huoneiston pinta-alaa koskevat seikat. Kun B Oy on tiennyt, että huoneiston todellinen pinta-ala saattaa poiketa ilmoitetusta, olisi B Oy:n tullut tarkastusmittauksin varmistua huoneiston todellisesta pinta-alasta ja ilmoittaa saamansa tiedot A:lle.

A:lla on oikeus hinnanalennukseen asunnossa olevan virheen vuoksi. Kysymyksessä on arvostetulla alueella Helsingin Etu-Töölössä sijaitseva asunto. Huoneiston arvoon ja kauppahintaan vaikuttaa olennaisesti ja määräävästi se, onko huoneiston pinta-ala 83 m² vai 75,5 m². Ilmoitetun pinta-alan mukaisesti laskettuna huoneiston neliöhinta on ollut 3.024,10 euroa. Puuttuvien 7,5 neliömetrin arvo on tällä perusteella laskettuna yhteensä 22.680,75 euroa.

Asuntokauppalain mukaisena virhettä vastaavana tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullisena hinnanalennuksena on pidettävä 20.000 euroa. Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisusuosituksessaan esittämä arvio hinnanalennuksen määrästä, 7.000 euroa, ei ollut kohtuullinen. Asunnon kauppahinta olisi ollut noin 20.000 euroa pienempi, jos huoneiston todellinen pinta-ala olisi ollut tiedossa.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

A:lle on aiheutunut tavarantarkastuksesta 1.948,00 euron määräiset kustannukset, jotka B Oy on asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n perusteella velvollinen korvaamaan. Kysymyksessä on virhe, joka on johtunut B Oy:n huolimattomuudesta.

Oikeuskäytännössä tavarantarkastuskustannukset on voitu lukea myös hinnanalennuksen piirissä korvattaviksi kustannuksiksi ilman tuottamusedellytystä. A vaati toissijaisesti, että tavarantarkastuskustannukset suoritetaan hänelle hinnanalennuksena.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

B OY:N VASTAUS KÄRÄJÄOIKEUDESSA

B Oy on vaatinut, että käräjäoikeus

1. hylkää kanteen perusteettomana perusteeltaan ja määrältään; ja

2. velvoittaa A:n korvaamaan B Oy:n oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.

B OY:N VASTAUKSEN PERUSTEET

B Oy:n omistuksessa on keväällä 2003 ollut yksi asuinhuoneisto, jota on käytetty työsuhdeasuntona. Yhtiö on pannut huoneiston myyntiin toukokuussa 2003.

A on käynyt tutustumassa huoneistoon ja tehnyt ostotarjouksen. Kauppaneuvotteluissa A:lla on ollut apunaan kokenut asiantuntijaryhmä eli asianajaja, insinööri ja sisustusarkkitehti. A on tarkastanut teknisen asiantuntijansa kanssa huoneiston ennen kaupantekoa. A:n asianajaja on tarkastanut kauppakirjaluonnoksen ja vaatinut siihen korjauksia, jotka on tehty ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

Kauppakirjassa on ollut maininta: "Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston pinta-ala on 83 m²." Tämä maininta osoittaa sekä sen, että huoneiston pinta-alaa ei ole tarkistettu mittaamalla että myös sen, että B Oy ei ole tiennyt huoneiston todellista pinta-alaa, minkä seikan A on hyväksynyt. Kauppakirjaan on otettu vielä maininta siitä, että kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen. Mainitut seikat osoittavat selvästi, että B Oy ja A ovat molemmat tiedostaneet ja hyväksyneet mahdolliset pinta-alapoikkeamat sekä sen, että mahdollinen poikkeama ei vaikuta kauppahintaan eikä oikeuta sopijapuolia vaatimaan toisiltaan kauppahinnan alentamista tai korottamista. Nimenomaista kirjattua sopimusehtoa ei voi syrjäyttää epäloogisella ja sanamuodonvastaisella tulkinnalla.

A on yllättäen ennen kauppahinnan maksamista vaatinut kauppahinnan alennusta pinta-alapoikkeaman johdosta. B Oy on 3.6.2003 tarjoutunut purkamaan kaupan, mitä A ei kuitenkaan ole halunnut. A:n menettely osoittaa, että väitetty pinta-alavirhe ei ole todellisuudessa vaikuttanut A:n ostopäätökseen.

B Oy on ollut asuntokauppaa tehdessään vilpittömässä mielessä. Edellä mainittujen syiden vuoksi B Oy ei ole voinut hyväksyä kuluttajavalituslautakunnan ehdotusta pinta-alapoikkeaman osittaisesta korvaamisesta.

Sopijapuolet ovat sopimusneuvotteluja käydessään ja sopimusta tehdessään olleet tekniseltä ja juridiselta asiantuntemukseltaan vähintäänkin tasavertaisia. Kysymyksessä ei ole ollut kuluttaja /suuryritys asetelma.

A on ennen kaupantekoa suorittanut poikkeuksellisen huolellisen ennakkotarkastuksen, jonka yhteydessä A:lle on annettu isännöitsijäntodistus, josta on käynyt selvästi ilmi, että huoneiston pinta-alaa ei ole tarkistettu mittaamalla. A on ennen kaupantekoa tiennyt, että hän tulee suorittamaan kaupan kohteessa insinöörin ja sisustusarkkitehdin kanssa tarkempia selvityksiä ja mittauksia, joiden yhteydessä asunnon todellinen pinta-ala tulee selviämään. Tästä huolimatta A ei ole halunnut kauppakirjaan mainintaa siitä, että kauppahinta on sidoksissa todelliseen pinta-alaan, vaan päinvastoin hyväksynyt kauppakirjan ehdon, jonka mukaan kauppahinta ei ole sidoksissa pinta-alaan. A:n asianajajan tarkastettua kauppakirjan ehdot, on A tiennyt ja hyväksynyt sen, että kauppakirjan sanamuodon ja tarkoituksen mukaan kauppahinta ei ole sidoksissa todelliseen pinta-alaan.

On myös huomattava, että todettu noin 9 prosentin poikkeama ei vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan oikeuta hinnanalennukseen. Oikeuskäytännössä on nyrkkisääntönä pidetty sitä, että alle 10 prosentin poikkeama pinta-alassa ei oikeuta hinnanalennukseen.

B Oy on kiistänyt hinnanalennuksena vaaditun 20.000 euroa määrältään 5.000 euron ylittävältä osalta.

V KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

TUOMION PERUSTELUT

Asiassa esitetystä näytöstä
V 1. A:n näkemystä tukevista seikoista

V 1. a) yhtiöjärjestykseen, isännöitsijäntodistukseen, kauppakirjaan ja lehti-ilmoitukseen on huoneiston pinta-alaksi merkitty 83 neliömetriä.

A:n (kauppatieteiden maisteri) todistelutarkoituksessa antamasta kertomuksesta on käynyt ilmi muun muassa seuraavaa:
V 1. b) A on halunnut vaihtaa 63 neliömetrin suuruisen asuntonsa 80-90 neliömetrin suuruiseen asuntoon
V 1. c) A on kiinnostunut kysymyksessä olevasta huoneistosta sen vuoksi, että se on vastannut kooltaan (lehti-ilmoituksen mukaan 83 neliömetriä) ja sijainniltaan A:n toiveita
V 1. d) A:n soitettua huoneistoa myyvälle D:lle, on tämä ilmoittanut huoneiston kooksi 83 neliömetriä
V 1. e) A on käynyt katsomassa huoneistoa toisen kerran insinööri-setänsä E:n kanssa, joka on tarkastanut, voiko huoneiston remontoida A:n haluamalla tavalla
V 1. f) A on saanut huoneistosta todennäköisesti toisella käynnillä isännöitsijäntodistuksen, johon huoneiston pinta-alaksi on merkitty 83 neliömetriä
V 1. g) D ei ole missään kaupantekovaiheessa kertonut, että huoneiston pinta-alaksi ilmoitettu 83 neliötä ei mahdollisesti pidä paikkaansa
V 1. h) A on tehnyt huoneistosta ostotarjouksen laskien tarjoushinnan 83 neliömetrin perusteella
V 1. i) sisustusarkkitehdin ja insinöörin mitattua huoneiston on sen pinta-alaksi todettu 76-76,5 neliömetriä ja tavarantarkastuksessa 75,5 neliömetriä
V 1. j) jos A olisi tiennyt, että huoneiston pinta-ala on 75,5 neliömetriä, ei hän olisi ostanut huoneistoa
V 1. k) keskusteltaessa kaupan purkamisesta on D uhannut A:ta sopimussakkoluonteisilla seuraamuksilla
V 1.l) A on ymmärtänyt kauppakirjassa olevan ehdon, jonka mukaan kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen siten, että pieni, noin 1- 2 neliömetrin poikkeama ei vaikuta hintaan
V 1. m) A ei muista, että kaupantekotilanteessa olisi keskusteltu edellä mainitusta ehdosta mukana olleen juristin tai kenenkään muunkaan kanssa
V 1. n) kuluttajavalituslautakunnan päätöksen jälkeen B Oy ei ole suostunut maksamaan päätöksessä suositeltua 7.000 euroa korkoineen sekä tavarantarkastuskuluja, vaan on tarjonnut korvaukseksi 5.000 euroa
V 1. o) jos A myy asuntonsa saa hän siitä kauppahintana huomattavasti vähemmän kuin saisi 83 neliömetrin suuruisesta huoneistosta.

E:n todistajankertomuksesta on käynyt ilmi muun muassa seuraavaa:
V 1. p) E on käynyt ennen huoneiston kauppaa A:n kanssa huoneistossa tarkastamassa, pystyykö huoneiston remontoimaan A:n haluamalla tavalla
V 1. q) huoneiston pinta-alasta E on tiennyt vain sen, mitä A on hänelle siitä kertonut.

F:n (sisustusarkkitehti) kertomuksesta on käynyt ilmi muun muassa seuraavaa:
V 1. r) F on kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen käynyt mittaamassa A:n ostaman huoneiston remonttisuunnitelmia varten
V 1. s) F:n saamien mittaustulosten perusteella koneella laskettuna sekä lasermittauksen tuloksena on todettu, että huoneiston pinta-ala on 76-76,5 neliömetriä.

V 2. B Oy:n näkemystä tukevista seikoista
V 2.a) isännöitsijäntodistuksessa pinta-ala on merkitty kohtaan, jossa ilmoitetaan yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala, ei mittaamalla tarkastettua pinta-alaa
V 2. b) yhtiöjärjestykseen pinta-alaksi on merkitty 83 neliömetriä
V 2. c) kauppakirjaan on merkitty pinta-ala seuraavalla tavalla: "Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston pinta-ala on 83 neliömetriä".
V 2. d) kauppakirjaan on kirjattu seuraava ehto: "Kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen"

D:n (ylioppilasmerkonomi, oikeustieteen kandidaatti) todistajankertomuksesta on käynyt ilmi muun muassa seuraavaa:
V 2. e) A on käynyt katsomassa huoneistoa ensimmäisen kerran 6.5.2003
V 2. f) toisen kerran A on käynyt katsomassa huoneistoa setänsä kanssa
V 2. g) myyntitilanteissa D on toistanut, että yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa pinta-ala on 83 neliömetriä
V 2. h) D on laatinut kauppakirjan ja toimittanut siitä luonnoksen A:lle sekä kaupassa A:n mukana olleelle juristille
V 2. i) kun pinta-alaa ei ollut mitattu eikä B Oy:llä ole ollut pinta-alasta yhtiöjärjestyksessä mainitun pinta-alatiedon ohella muuta tietoa, on kauppakirjaan otettu ehto, jonka mukaan kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen
V 2. j) kaupanteon yhteydessä A ja D eivät ole keskustelleet huoneiston pinta-alasta
V 2. k) A:n, hänen insinöörisetänsä sekä mukana olleen juristin on täytynyt tietää, että vanhoissa taloissa huoneistojen pinta-alatiedoissa voi olla poikkeamia verrattuna pinta-aloihin, jotka on mitattu nykyisin noudatettavan käytännön mukaisesti
V 2.l) A on 22.5.2003 tapahtuneen kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen 28.5.2003 reklamoinut huoneiston pinta-alasta
V 2. m) kauppahinta on maksettu 6.6.2003
V 2. n) pinta-alapoikkeaman tultua ilmi on B Oy ollut valmis purkamaan kaupan, mihin A ei ole suostunut
V 2. o) A on ilmoittanut olevansa kiinnostunut huoneistosta sen sijainnin, näkymien sekä vanhoihin taloihin tuntemansa kiintymyksen vuoksi
V 2. p) A on ostanut uniikin huoneiston, jonka valintaan ovat vaikuttaneet muun muassa näkymät, ylin kerros, läpitalon huoneisto sekä kakluuni
V 2. q) huoneiston pinta-ala on ollut tarkistamaton eli pinta-ala olisi voinut olla myös ilmoitettua suurempi, missä tapauksessa B Oy ei olisi perinyt A:lta lisää kauppahintaa sen vuoksi, että kauppakirjassa oli sovittu, että kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen.

V 3. Käräjäoikeuden johtopäätökset asiassa esitetystä näytöstä

Sopijapuolten asemasta

Kysymyksessä ei ole tilanne, jossa osapuolet olisivat kuluttaja / laajaa liiketoimintaa harjoittava yritys.

Onko kaupankohteessa ollut olennainen virhe

Ottaen huomioon huoneiston koon sekä pinta-alan poikkeaman suuruuden on kaupan kohteessa katsottava olleen asunto-kauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohdassa tarkoitettu olennainen virhe, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Johtuuko pinta-alaa koskeva erehdys jommasta kummasta sopijapuolesta

Muun muassa kohdissa V 1. a), V 1. f), V 2.a - c), V 2. g), V 2. i) ja V 2. n) selostetuista seikoista käy ilmi, että huoneiston pinta-alaa koskeva erehdys ei ole johtunut kummastakaan sopijapuolesta.

Onko virhe vaikuttanut kauppaan

Muun muassa kohdista V 1. b), V 1. c), V 1. h), V 1. j) ja V 1. o) on pääteltävissä, että virhe on vaikuttanut kauppaan.

Mitä asian arviointiin vaikuttaa kauppakirjassa ollut ehto, jonka mukaan kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen

Käräjäoikeus katsoo muun muassa oikeuskirjallisuuden ja oikeuskäytännön perusteella, että B Oy:n ja A:n välisessä kauppakirjassa ollut ehto, jonka mukaan kauppahinta ei perustu asunnon neliöhinnalle (= kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen), ei poista B Oy:n vastuuta kysymyksessä olevan kaltaisessa tilanteessa, jossa pinta-alaa koskeva erehdys on ollut omiaan vaikuttamaan korottavasti A:n maksamaan kauppahintaan.

Onko B Oy velvollinen suorittamaan A:lle korvausta hinnanalennuksena

Kun kaupan kohteessa on ollut virhe, on B Oy asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n perusteella velvollinen suorittamaan A:lle kohtuullisen hinnanalennuksen.

Oikeuskäytännössä asuinhuoneistojen puuttuvien neliöiden yksikköhinnan pohjana on useimmiten kauppahinta jaettuna ilmoitetuilla asuinneliöillä. Hinnanalennuksen perustana on edellä mainitulla tavalla laskettu pinta-alaneliömetrin yksikköhinta kerrottuna puuttuvien neliöiden lukumäärällä. Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrä on vaihdellut noin 40 - 70 prosentin välillä näin lasketusta euromäärästä.

Käräjäoikeus katsoo, ottaen huomioon huoneiston pinta-alan, pinta-alavirheen suuruuden, huoneiston kauppahinnan sekä edellä selostetun oikeuskäytännön, että B Oy:n tulee suorittaa A:lle asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaisena kohtuullisena hinnanalennuksena yhdeksän prosentin suuruisesta pinta-alavirheestä 11.000 euroa vaadittuine ja oikeaksi myönnettyine korkoineen.

Asian päättyessä edellä kerrotulla tavalla, on B Oy velvollinen korvaamaan A:lle myös tavarantarkastuskustannukset 1.948 euroa korkoineen.

B Oy on hävinnyt jutun. Tämän vuoksi B Oy:n on korvattava A:n oikeudenkäyntikulut, joiden määrää B Oy ei ole kiistänyt.

VIII TUOMIOLAUSELMA

Käräjäoikeus vahvistaa, että A:lla on oikeus 11.000 euron määräiseen hinnanalennukseen sekä 1.948 euron määräiseen vahingonkorvaukseen A:n ja B Oy:n välillä 22.5.2003 tehdyn asunto-osakeyhtiö C:n osakkeita numerot 4-6 koskevan asuntokaupan virheen johdosta.

B Oy velvoitetaan suorittamaan A:lle

hinnanalennuksena 11.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.6.2003 ja 5.7.2003 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.7.2003 alkaen,

vahingonkorvauksena 1.948 euroa (tavarantarkastuskustannukset) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.9.2003 lukien; sekä

oikeudenkäyntikulujen korvauksena 12.965,84 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:
Käräjätuomari Eeva Husso

HELSINGIN HOVIOIKEUS TUOMIO 29.9.2006

B OY:N VALITUS

B Oy on vaatinut, että A:n kanne hylätään kokonaan tai että sen A:lle hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena yhteensä maksettavaksi tuomittu määrä ainakin alennetaan 5.000 euroksi. B Oy on lisäksi vaatinut, että A velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen.

B Oy oli 20.5.2003 allekirjoitetulla kauppakirjalla myynyt A:lle Apollonkadun varrella sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Asunnon pinta-alaa ei ollut tarkistusmitattu, kuten isännöitsijäntodistuksesta ilmeni. Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan "yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala on 83 m²", minkä ohella kauppakirja oli sisältänyt ehdon, jonka mukaan "kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen". Ostajan puolesta kaupan kohteen oli tarkistanut ennen kauppaa rakennusinsinööri ja kauppakirjan oli tarkistanut myös asianajaja. A itse oli ammatiltaan kauppatieteiden maisteri. Kaupan osapuolet, joista B Oy ei ollut omistanut muita kuin tämän yhden työsuhdeasuntona käytetyn asunnon, olivat olleet kaupassa tasaveroisessa asemassa.

Vakiintuneen tulkinnan mukaan vasta yli 10 prosentin virhe normaali tilanteessa oikeutti hinnanalennukseen. Asunnon pinta-ala on nyt ollut noin 9 prosenttia pienempi kuin isännöitsijäntodistukseen oli merkitty. Poikkeama oli niin vähäinen, ettei ostajalla ollut sen johdosta oikeutta hinnanalennukseen. Nyt kauppakirjassa oli lisäksi ollut ehto, jonka mukaan kauppahinta ei perustunut huoneiston pinta-alaan. Ostaja oli siten tullut tietoiseksi siitä, ettei kauppahinta ollut sidoksissa asunnon todelliseen pinta-alaan. A oli tarjousta tehdessään ollut myös tietoinen siitä, että 1920-luvulla rakennetun rakennuksen huoneiston todellinen pinta-ala saattoi poiketa yhtiöjärjestykseen merkitystä pinta-alasta. Ainakin rakennusalan ammattilaisten ja kokeneiden asianajajien tiedossa oli, että pinta-alat oli aikanaan merkitty yhtiöjärjestykseen eri standardin kuin nyt voimassa olevan mukaan. Mikäli tarkoitus olisi ollut, että kauppahinta sidottiin asunnon todelliseen pinta-alaan, olisi siitä tullut ottaa kauppakirjaan erikseen ehto.

Yhtiö oli A:n reklamaation jälkeen, joka oli tapahtunut vain kuusi päivää kaupan jälkeen, ehdottanut kaupan purkamista, mutta siihen A ei ollut suostunut, vaikka hän kertomansa mukaan oli ollut hankkimassa 80-90 neliömetrin suuruista asuntoa. Siten asunnon todellisella pinta-alalla 75,5 neliömetrillä ei ollut ollut olennaista vaikutusta A:n tarjoamaan kauppahintaan. Asunto oli uniikki, läpitalon huoneisto arvostetulla alueella Töölössä rakennuksen ylimmässä kerroksessa.

VASTAUS

A on vaatinut, että valitus hylätään ja B Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 1.024,80 eurolla korkoineen. A on lisäksi pyytänyt, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn A:n itsensä sekä hänen nimeämiensä todistajien kuulemiseksi.

A ja B Oy eivät olleet olleet kaupassa tasaveroisia osapuolia. A oli ollut ostamassa asuntoa itselleen, ja rakennusinsinööri, joka oli ennen kauppaa tarkistanut vain A:n peruskorjaussuunnitelmien toteutuskelpoisuuden, ja lakimies, joka oli vain lukenut kauppakirjan läpi, olivat olleet A:n sukulaisia. Yhtiö kuului B -konserniin ja sitä oli edustanut toimistorakentamiseen ja sijoittamiseen erikoistuneen yhtiön toimitusjohtaja, jolla oli lakimieskoulutus. Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen sisustusarkkitehti, joka oli A:n täti, oli sisustussuunnitelman laatimiseksi tehnyt huoneistossa mittauksia, ja tällöin oli paljastunut, että huoneiston pinta-ala oli vain noin 76 neliömetriä. A:lla ei ollut ollut velvollisuutta tarkistaa myyjän ilmoittaman pinta-alan oikeellisuutta, ja virhe pinta-alatiedoissa oli paljastunut sattumalta.

Kun asuntojen neliöhinnat olivat ennätyksellisen korkealla, oli 7,5 neliömetrin pinta-alavirhe 83 neliömetrin suuruiseksi ilmoitetussa, Helsingin keskustassa sijaitsevassa asunnossa olennainen. Neliömetrihinta oli ollut ilmoitetun 83 neliömetrin pinta-alan mukaan laskettuna 3.324 euroa. A:n mahdollisesti myöhemmin myydessä asunnon hän joutui ilmoittamaan oikean pinta-alan 75,5 neliömetriä. Huoneiston sijoittuminen rakennukseen, rakennuksen ikä, huoneiston pohjaratkaisut ja vastaavat seikat vaikuttivat harkittaessa sitä, oliko pyydetty hinta neliömetriä kohden kohtuullinen.

Kauppakirjan ehto, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, ei poistanut myyjän vastuuta huoneiston pinta-alasta annetuista vääristä tiedoista. A oli ymmärtänyt ehdon siten, että pinta-alassa saattoi olla pientä eli 1-2 neliömetrin suuruista poikkeamaa. Kuluttajavalituslautakunta oli A:n valituksen johdosta yksimielisesti suositellut hinnanalennusta, mutta yhtiö ei ollut noudattanut lautakunnan suositusta. Väite oikeuskäytännöstä, jonka mukaan vasta yli 10 prosentin virhe pinta-alatiedoissa oikeutti hinnanalennukseen, oli virheellinen.

Yhtiö ei ollut ennen loppukauppahinnan maksua ehdottanut A:lle kaupan purkamista. A oli jo teettänyt suunnitelmia huoneistoon tehtävästä peruskorjauksesta, ja toisen asunnon etsimisen aloittaminen olisi aiheuttanut hänelle käytännön ongelmia.

Suullinen pääkäsittely hovioikeudessa oli tarpeen, koska valituksen perusteluista ilmenevät seikat antoivat virheellisen ja vääristellyn kuvan asuntokaupan osapuolista ja itse kauppaan liittyvistä tapahtumista.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Käsittelyratkaisu

A on pyytänyt pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa hänen itsensä kuulemiseksi todistelutarkoituksessa sekä E:n ja F:n kuulemiseksi todistajina.

Tapahtumat kauppaan ja kauppaneuvotteluihin liittyen ovat suurelta osin riidattomat ja niistä on esitetty myös kirjallisia todisteita. E:n todistusteemoiksi on ilmoitettu myyjän edustajan asunnosta antamat tiedot, käynti asunnolla ennen kaupantekoa, pinta-alavirheen havaitseminen ja sen yllätyksellisyys ja F:n teemaksi on ilmoitettu pinta-alavirheen havaitseminen ja sen yllätyksellisyys. A ei ole hovioikeudessa tarkemmin ilmoittanut, miltä osin A:n, E:n tai F:n kertomukset olisi virheellisesti kirjattu käräjäoikeuden tuomioon tai arvioitu väärin. Asia on ratkaistavissa kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston ja siitä ilmenevästä tosiseikastosta tehtävän oikeudellisen arvioinnin perusteella. Ne seikat, joista henkilötodistelua on ilmoitettu esitettävän, eivät edellytä sen uudelleen vastaanottamista. Sanotuin perustein ja huomioon ottaen hovioikeuden ratkaisun lopputuloksen hovioikeus hylkää A:n pyynnön pääkäsittelyn toimittamisesta oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin 6 kohdan perusteella selvästi tarpeettomana.

Pääasia

B Oy:n toimesta on sanomalehdessä julkaistu puheena olevasta huoneistosta pieni myynti-ilmoitus, jossa on mainittu vain asunnon sijainti Töölössä, huonelukumäärä ja pinta-ala 83 neliömetriä. Yhtiö ei ole myyjänä laatinut huoneistosta myyntiesitettä, ja pohjapiirrokseen, joka on annettu A:lle, ei ollut merkitty mittatietoja. A on laatinut ensimmäisestä puhelinkeskustelustaan yhtiön edustajan kanssa muistion, johon on merkitty huoneiston pinta-alaksi 83 neliömetriä ja hintapyynnöksi 270.000 euroa. Muistion oikeellisuutta ei ole riitautettu. Yhtiöjärjestykseen huoneiston pinta-alaksi on merkitty 83 neliömetriä, mikä tieto on merkitty myös A:lle annettuun isännöitsijäntodistukseen huoneiston pinta-alaksi, joskin isännöitsijäntodistuksen kohta "Pinta-ala / tark. mitattu" on jätetty täyttämättä.

Kirjallisten todisteiden ja asianosaisten lausumien perusteella on selvitetty, että myyjä on markkinoidessaan huoneistoa ilmoittanut sen pinta-alaksi 83 neliömetriä, eivätkä asianosaiset puolin taikka toisin ole tuoneet esiin, että pinta-alasta olisi muutoin edes keskusteltu. Kauppakirjaan on tosin otettu ehdot, joiden mukaan huoneiston pinta-ala yhtiöjärjestyksen mukaan oli 83 neliömetriä ja kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, mutta asianosaiset eivät ole esittäneet, että näistäkään ehdoista, joiden tulkinnasta asianosaiset ovat eri mieltä, olisi erikseen keskusteltu.

Suoritetun tarkistusmittauksen mukaan huoneiston oikea pinta-ala standardin SFS 5139 mukaan mitattuna oli 75,5 neliömetriä eli 7,5 neliömetriä vähemmän kuin myynti-ilmoitukseen ja yhtiöjärjestykseen oli merkitty. Virhe on suhteessa yhtiön ilmoittamaan pinta-alaan ollut noin 9 prosenttia (9,04 %) mutta asunnon todellisesta pinta-alasta laskettuna noin 10 prosenttia (9,93 %). Kauppakirjaan otettua ehtoa, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, ei voida pitää suoranaisena oikaisuna aikaisemmin ilmoitettuihin pinta-alatietoihin. Kun asunto ei ole vastannut pinta-alaltaan yhtiön ennen kauppakirjan allekirjoittamista huoneiston pinta-alasta antamia tietoja, on siinä ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu virhe, mikäli virheellisen tiedon voidaan olettaa, mainittu kauppakirjaehtokin huomioon ottaen, vaikuttaneen kauppaan.

Arvioitaessa sitä, voidaanko ostajan virheellisen käsityksen huoneiston pinta-alasta olettaa vaikuttaneen kauppahintaan, on otettava huomioon, että kauppaan ja kauppahinnan suuruuteen vaikuttavat monet muutkin tekijät kuin huoneiston pinta-ala. Tällaisia seikkoja ovat ainakin asuntoyhtiön rakennuksen sijainti, huoneiston sijainti rakennuksessa, huoneiston huonejärjestys, huoneiston kunto, asuntoyhtiön taloudellinen tila sekä monet muut seikat. Ostaja ei nyt esimerkiksi ostotarjouksessaan olekaan suoranaisesti laskenut tarjoustaan huoneiston pinta-alan neliömetrien perusteella, eikä asiassa ole selvitetty, että A muutoinkaan olisi ilmoittanut yhtiölle tarjotun tai sittemmin sovitun hinnan perustuvan nimenomaan 83 neliömetrin pinta-alaan. Tähän nähden kauppakirjan kauppahinnan ei voida katsoa määritellyn pelkästään huoneiston pinta-alan perusteella.

Kauppakirjaan on kuitenkin otettu ehto, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, mikä ehto sisällöltään ei ole yksiselitteinen. A:n mukaan hän oli ymmärtänyt ehdon siten, että 1-2 neliömetrin virhe pinta-alatiedoissa saattoi olla mahdollinen.Yhtiö on tulkinnut ehtoa siten, että sen nojalla huoneiston todellinen pinta-ala sai poiketa suuntaan tai toiseen ilmoitetusta pinta-alasta ilman, että sillä olisi kauppaan vaikutusta. Kun myyjä markkinoidessaan asuntoa on ennen kauppakirjan laatimista tai sen luonnosta ilmoittanut asunnon tarkan pinta-alan, ei kauppakirjan yleisluonteista mainintaa, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, voida tässä tapauksessa tulkita siten, että ilmoitettu pinta-alatieto menettäisi kokonaan merkityksensä. Mikäli myyjä haluaisi vapautua vastuusta ilmoittamastaan tai markkinointiaineistoon sisältyvästä asunnon pinta-alatiedosta, siitä tulee tehdä kauppaehtoihin nimenomainen maininta. Kun kauppakirjassa oleva ehto on A:n väittämällä tavalla voinut merkitä sitä, että pinta-alatiedossa on vähäinen ero asunnon todelliseen pinta-alaan verrattuna, on ehdolla kuitenkin merkitystä arvioitaessa sitä, onko 7,5 neliömetrin ero ilmoitetussa ja todellisessa pinta-alassa ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan ja kauppahintaan.

A on ilmoittanut, ettei hän olisi ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita kauppakirjan mukaisesta 251.000 euron kauppahinnasta, mikäli hän olisi tiennyt huoneiston todellisen pinta-alan. Huomioon ottaen asunnon koon, sijainnin, kunnon ja neliömetriä kohden laskettavissa olevan melko korkean hinnan on tätä A:n ilmoitusta pidettävä uskottavana, ja huolimatta kauppakirjan ehdosta, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, voidaan pinta-alasta annetun virheellisen tiedon olettaa vaikuttaneen kauppaan ja kauppahintaan. Kaupan kohteena olleessa asunnossa on siten ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu virhe, jota on kokonaisuutena arvioituna pidettävä olennaisena.

A on hinnanalennuksen ohella erikseen vaatinut 1.948 euron korvausta pinta-alan virallisesta mittauksesta aiheutuneista kustannuksista. Pinta-alan tarkka mittaaminen on ollut tarpeen sen vuoksi, että B Oy on A:n reklamaation jälkeen todennut reklamaation perustuvan vain A:n ilmoitukseen pinta-alasta, eikä A ollut toimittanut mittauspöytäkirjaa tai muutakaan dokumenttia oikeasta pinta-alasta. Vaikka yhtiön ei ole todettu syyllistyneen tuottamukselliseen menettelyyn, käräjäoikeus on tuomiossaan erikseen velvoittanut yhtiön maksamaan A:lle vahingonkorvauksena tavarantarkastuksen kustannukset. Kun yhtiö ei ole valituksessaankaan mainittuun seikkaan vedonnut, hovioikeus ainoastaan toteaa, että sanotut kustannukset olisivat joka tapauksessa voineet sisältyä vaadittuun hinnanalennukseen tai jopa oikeudenkäyntikulujen luonteisiin kustannuksiin.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Asuntokauppalaissa hinnanalennuksen määrän laskemista ei ole tarkemmin määritelty. Kauppalain 38 §:n säännös osoittaa kuitenkin yleiset periaatteet hinnanalennuksen laskemiselle ja sanotun lainkohdan mukaan hinnanalennus lasketaan siten, että alennetun ja sopimuksen mukaisen hinnan välinen suhde vastaa virheellisen ja sopimuksen mukaisen tavaran arvon välistä suhdetta. Asiassa ei kuitenkaan ole esitetty asiantuntijaselvitystä tai muutakaan näyttöä siitä, kuinka paljon alempi puheena olevan asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden hinta olisi ollut, mikäli osakkeita olisi kaupantekoaikaan myyty oikeilla pinta-alatiedoilla. Tämän vuoksi hinnanalennuksen määrä on arvioitava huomioon ottaen, että A:n ostaman asunnon hintaan ovat edellä kerrotuin tavoin vaikuttaneet monet muutkin seikat kuin vain pinta-ala. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden vahvistaman hinnanalennuksen määrän sekä yhtiön velvoittamisen korvaamaan hinnanalennukseen liittyvänä kustannuksena pinta-alan virallisesta mittaamisesta aiheutuneet kulut.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

B Oy velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi vastauskuluista hovioikeudessa 1.024,80 euroa, mille määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä lähtien kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
hovioikeudenneuvos Marja Kartano
hovioikeudenneuvos Tapio Vanamo, joka esitteli asian
hovioikeudenneuvos Maija Nyyssönen

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimaisuustiedot:
Lainvoimainen