KKO 1984 II 108


Irtaimen kauppa
Hinnanalennus
Asunto-osakeyhtiö
Diaarinumero: S83/789
Esittelypäivä: 25.11.1983
Antopäivä: 12.6.1984
Taltio: 4547/83

Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kaupassa olivat sekä myyjä että ostaja isännöitsijän antaman todistuksen nojalla olettaneet huoneiston pinta-alan olevan todellista suurempi. Vaikka kauppahintaa ei ollutkaan määrätty pinta-alan mukaan, erehdys oli ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaa korottavasti. Ostajalla oli sen vuoksi oikeus saada kauppahinnasta virhettä vastaava hinnanalennus.

III-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
KORKEIN OIKEUS
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

A:n B:tä vastaan ajamasta kanteesta Helsingin RO p. 24.6.1981 oli katsonut selvitetyksi, että A oli 26.2.1980 ostanut B:ltä 114.000 markan kauppahinnasta asunto-osakeyhtiö X:n osakkeet numerot 29 - 30, jotka oikeuttavat huoneiston hallintaan yhtiön omistamassa talossa Helsingin kaupungissa, että huoneiston myyntiä koskeneessa sanomalehti-ilmoituksessa, A:lle esitetyssä isännöitsijätodistuksessa ja laaditussa kauppakirjassa huoneiston pinta-alaksi oli ilmoitettu 27 neliömetriä, että A, joka oli ammatiltaan arkkitehti, oli ennen kaupantekoa tutustunut huoneistoon ja että myöhemmin oli ilmennyt, että huoneiston todellinen pinta-ala oli noin 5 neliömetriä edellä mainittua neliömetrimäärää pienempi.

Sitä vastoin RO oli katsonut jääneen näyttämättä, että B, jolle hänen ostaessaan puheena olevat osakkeet vuonna 1971 oli ilmoitettu huoneiston pinta-alaksi 27 neliömetriä, olisi ollut tietoinen siitä, että huoneiston pinta-ala oli tuota pienempi.

Lisäksi jutussa oli käynyt ilmi, että A oli maksanut osakekaupan leimaveron 1.368 markkaa ja kunnostanut huoneistoa muun muassa muuraamalla umpeen kaksi ainoastaan lastulevyin peitettyä oviaukkoa.

A oli kanteessaan vaatinut, ensisijaisesti B:n velvoittamista suorittamaan hänelle korvaukseksi liikaa suoritetusta kauppahinnasta pinta-alojen 27 ja 21,6 neliömetrin erotuksen mukaan laskettuna 1.056 markkaa neliömetriltä eli 22.798 markkaa 80 penniä ja oviaukkojen umpeen muuraamisesta aiheutuneista kustannuksista 4.060 markkaa, molemmat määrät korkoineen, sekä toissijaisesti kaupan purkamista ja B:n velvoittamista korvaamaan siitä aiheutuvat kustannukset 45.000 markalla niin ikään laillisine korkoineen. Lisäksi A oli vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvauksen määräämistä.

B oli kiistänyt kanteen kaikilta kohdiltaan.

Edellä todetun vuoksi ja kun B:n vilpitön mieli huomioon ottaen perustetta hinnanalennukseen kauppakaaren 1 luvun 4 §:stä ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti ei ollut olemassa, mutta toisaalta kaupan kohteessa ollut edellä todettu, oleellisena pidettävä niin sanottu salainen virhe tuon samaisen säännöksen mukaan oli peruste kaupan purkamiselle, RO oli, hyläten kannevaatimukset muilta osin, julistanut puheena olevan asunto-osakkeiden kaupan puretuksi siten että A:n tuli suoritettua kauppahintaa 114.000 markkaa vastaan palauttaa B:lle puheena olevat osakkeet. Lisäksi RO oli velvoittanut B:n suorittamaan A:lle korvaukseksi tämän osakekaupasta maksamasta leimaverosta 1.368 markkaa, A:n huoneistossa suorittamista kunnostustöistä 4.060 markkaa ja hänen muuttokustannuksistaan 2.500 markkaa, kaikki mainitut määrät 5 prosentin korkoineen haastepäivästä 26.11.1980 lukien sekä korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut 5.000 markalla.

Asianosaiset olivat HO:ssa hakeneet muutosta RO:n päätökseen. A oli muutoksenhakemuksessaan toistanut RO:ssa esittämänsä ensisijaisen vaatimuksen huoneiston kauppahinnan alentamisesta 22.798 markalla 80 pennillä sekä B:n velvoittamista palauttamaan hänelle sanottu liikaa suoritettu osa kauppahinnasta ja suorittamaan hänelle korvaukseksi kahden oviaukon umpeenmuurauskustannuksista 4.000 markkaa, kummatkin erät korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien. Siltä varalta, ettei ensisijaista vaatimusta hyväksyttäisi, vaan RO:n päätös pysytettäisiin, A oli vaatinut B:n hänelle maksettavan vahingonkorvauksen korottamista 45.000 markaksi, johon sisältyi leimaveron ja muuttokustannusten lisäksi huoneiston hinnan nousua 20 prosenttia eli 22.800 markkaa ja yleisluontoista korvausta huonekalujen hankkimisesta ynnä muusta 18.332 markkaa. Muutoksenhakemuksessaan B oli vaatinut kanteen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Helsingin HO t. 1.6.1983 oli todennut, että A:lle oli kaupanteon yhteydessä B:n antamien tietojen perusteella syntynyt sellainen käsitys, että huoneiston pinta-ala oli 27 neliömetriä, vaikka huoneisto todellisuudessa oli noin 22 neliömetrin suuruinen. Koska huoneiston pinta-alaa koskenutta erehdystä pienen asunnon kaupassa oli pidettävä niin merkittävänä, että A:n erehdyksen oli täytynyt vaikuttaa kauppahinnan suuruuteen, hänellä oli oikeus hinnanalennukseen. Puuttuvien noin 5 neliömetrin arvona kaupanteon aikaan oli pidettävä 15.000 markkaa. Kun A oli kaupan teon yhteydessä saanut tietää, että seinissä olleet oviaukot oli peitetty vain laudoilla ja lastulevyillä, ja hän oli kauppakirjassa ilmoittanut vastaanottavansa huoneiston siinä kunnossa kuin se myyntihetkellä oli, hänellä ei sen sijaan ollut oikeutta korvaukseen aukkojen umpeen muuraamisesta aiheutuneista kustannuksista.

Sen vuoksi HO, kumoten RO:n päätöksen kaupan purkamisesta koskevalta osalta ja vapauttaen B:n velvollisuudesta palauttaa A:lle kauppahinta 114.000 markkaa sekä suorittaa A:lle korvausta leimaverosta 1.368, huoneiston kunnostustöistä 4.060 ja muuttokustannuksista 2.500 markkaa, oli velvoittanut B:n suorittamaan A:lle hinnanalennuksena 15.000 markkaa 5 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 26.11.1980 lukien.
KORKEIN OIKEUS

Pyytäen valituslupaa A ja B hakivat muutosta HO:n tuomioon. A vaati tuomion muuttamista siten, että B velvoitetaan suorittamaan hänelle liikaa maksettuna kauppahintana HO:n tuomitseman määrän asemesta 22.798,80 markkaa ja oviaukkojen umpeen muuraamisesta aiheutuneina kuluina 4.000 markkaa, molemmat määrät laillisine korkoineen haastepäivästä lukien. B vaati, että häneen kohdistettu kanne hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa jutussa. Hakijoille myönnettiin valituslupa. Kumpikin antoi pyydetyn vastauksen.

KKO t. tutki jutun ja lausui perusteluinaan:

Asunto-osakeyhtiö X:n yhtiöjärjestys ei sisällä määräystä huoneistojen pinta-alasta, mutta yhtiön muissa asiakirjoissa kysymyksessä olevan huoneiston pinta-alaksi ilmoitetaan 27 neliömetriä. B:n ostaessa huoneiston vuonna 1971 mainittiin kauppakirjassa ja tuolloin annetussa isännöitsijäntodistuksessa pinta-alaksi 27 neliömetriä samoin kuin 26.2.1980 tehdyssä kauppakirjassa ja tuossa kaupassa käytetystä isännöitsijäntodistuksessa. B on niin ollen myynyt ja A ostanut huoneiston 27 neliömetrin suuruisena. Tarkistusmittaukset ovat osoittaneet, että todellinen pinta-ala on noin viisi neliömetriä pienempi.

Huoneiston pinta-alaa koskeva erehdys ei ole johtunut kummankaan sopimuspuolen tuottamuksesta tai huolimattomuudesta. Vaikka kauppahintaa ei olekaan määrätty pinta-alan mukaan, erehdys on ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaa korottavasti. A:lla on sen vuoksi ostajana oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus. KKO arvioi pinta-alavajausta vastaavaksi osuudeksi kauppahinnasta kuten HO:kin 15.000 markkaa.

Oviaukkojen umpeenmuurauksesta vaaditun vahingonkorvauksen osalta KKO hyväksyy HO:n ratkaisun.

Edellä lausutun perusteella KKO jätti HO:n tuomion lopputuloksen pysyväksi. Jutun näin päättyessä hakijoiden oli puolin ja toisin itse vastattava heillä muutoksen hakemisesta HO:n tuomioon ja vastauksen antamisesta KKO:ssa olleista kuluistaan.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Miettinen, Portin ja Lehtonen sekä ylimääräiset oikeusneuvokset Mäkinen ja Lager