Asoy ryhmävalitus


Uusia asuntoja markkinoitaessa keskeinen asiakirja on taloussuunnitelma. Siinä mainittuja mm. tulevia vastikkeita ja maksuja ei saa muuttaa ilman perusteita. Tässä oli kysymys vesimaksujen muutoksista. Yli 15% muutoksia voidaan pitää jo virheenä.

KRIL kuitenkin hylkäsi ryhmävalituksen, koska se oli liian myöhään tehty eli yli puoli vuotta siitä kun virhe olisi tullut havaita.

Sinällään KRIL katsoi, että taloussuunnitelma oli hyvin tehty.
Samoin se piti vastauksessa esitettyä vesimaksun laskentatapaa vakiintuneena. Taloussuunnitelma on tulevien vastikkeiden osalta ennakoiva ja arvioluonteinen asiakirja, jolta ei voi edellyttää täyttä sitovuutta. Nyt kustannustason nousulle oli esitetty hyviä perusteita.

English:

A key document when marketing new homes is the financial plan. The items mentioned therein include: future fees and charges may not be altered without justification. Here was a question of changes in water charges. Over 15% of changes can already be considered errors.

However, KRIL rejected the group complaint because it was too late, ie more than half a year late when the mistake should have been discovered.

As such, KRIL considered that the financial plan was well made.
Similarly, it considered the method of calculating the water fee set out in the reply to be well established. Now, good reasons had been put forward for raising the cost level.


KRIL ryhmävalitus

Ryhmävalitus. Uusista asunto-osakkeista annetut vastike- ja vesimaksutiedot.
uuden asunto-osakkeen kauppa
annetut tiedot


Diaarinumero: 1070/81/11
Antopäivä: 15.05.2012

Kuluttaja-asiamies on tehnyt ryhmävalituksen tämän päätöksen kohdassa "Vaatimukset" lueteltujen Asunto Oy:n osakkeenomistajien puolesta. Nämä henkilöt ovat ostaneet elinkeinonharjoittajan (jäljempänä EH) Asunto Oy:n asunto-osakkeita uuden asunnon kauppoina ajalla 1.9.2006-15.4.2008. Yhtiö on luovutettu ostajien hallintoon 26.11.2007.

VAATIMUKSET

EH:n tulee maksaa hinnanalennusta seuraavasti:

O1/ 6 182,40 euroa,

O2/ 6 220,80 euroa,

O3/ 6 144 euroa,

O4/ 6 144 euroa,

O5/ 8 832 euroa,

O6/ 8 832 euroa,

O7/ 7 372,80 euroa,

O8/ 7 372,80 euroa,

O9/ 7 372,80 euroa,

O10/ 7 449,60 euroa, sekä

O11/ 7 449,60 euroa.

Näille määrille tulee lisäksi maksaa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kaupantekopäivistä alkaen.

Ostajat ovat arvioineet asumisesta syntyvät kulut EH:n 29.8.2006 laatiman taloussuunnitelman perusteella. Siinä vuoden 2008 vesimaksuksi arvioitiin 15 e/hlö/kk ja yhtiövastikkeeksi

1,166 e/m2/kk. Vuoden 2008 tilinpäätös osoittaa kuitenkin, että vesimaksu ylitti arvioidun 1,50 eurolla/hlö/kk, ja hoitovastike ylitti arvioidun 0,64 e/m2/kk. Syy ylityksiin ei ole taloyhtiön asioiden huonossa hoidossa vaan siinä, että taloussuunnitelman luvut oli alimitoitettu.

Kuluttaja-asiamies viittaa korkeimman oikeuden päätökseen

KKO 2008:1, jossa on täsmennetty uuden asunnon myyjän tiedonantovelvollisuutta. Korkeimman oikeuden päätöksen mukaan 15 prosentin suhteellinen ero arvioidun ja toteutuneen hoitovastikkeen välillä osoittaa, että kustannuksesta on annettu harhaanjohtavaa tietoa. Nyt ero arvioidun ja toteutuneen hoitovastikkeen välillä oli 55 prosenttia. Ostajille on annettu harhaanjohtavaa tietoa.

LIITTEITÄ

Yhtiöjärjestys taloussuunnitelma tilinpäätökset 2008 ja 2009 isännöitsijän kirje EH:lle 5.11.2008

VASTAUS

EH kiistää vaatimukset. Vuoden 2008 toteutuneet hoitokulut ovat olleet jonkin verran suuremmat kuin taloussuunnitelmassa on arvioitu. Taloussuunnitelma tehdään sen laatimishetkellä käytettävissä olevien ennakoitavien tietojen perusteella. 20.6.2006 laaditussa taloussuunnitelmassa tuotiin esiin tiedon arvioluonteisuus. Arviohetken hintoihin lisättiin viiden prosentin korotusmarginaali. Sittemmin toteutuvat kustannukset voivat poiketa tästä arviosta esimerkiksi ennakoimattomien hinnannousujen ja maksujen takia.

Taloussuunnitelmassa vesimaksun määräksi arvioitiin 15 e/hlö/kk. Tähän määrään päädyttiin yleisesti käytössä olevien periaatteiden ja keskimääräisen kulutuksen perusteella. Huoneistokohtaisella mittauksella varustetuissa taloyhtiöissä veden keskiarvokulutus on lähteestä riippuen 110-130 l/vrk/asukas tai 110 l/vrk/asukas. Taloussuunnitelmassa tämän kulutuksen arvioitiin olevan 115 litraa. Kylmän veden hinnaksi arvioitiin 3,14 e/m3 (vuonna 2006 hinta oli ko. kaupungissa 2,99 e/m3). Suunnitelmassa oletettiin, että yhtiössä asuu 63 henkilöä. Näin saatiin kylmän veden vuosikustannuksiksi 8 304,49 euroa. Tähän lisättiin veden lämmittämisen arvioituina kuluina 30 prosenttia ennakoiduista kokonaislämmityskustannuksista eli 3 532,57 euroa. Näin päädyttiin vesikustannusten kokonaismäärään 11 837,06 euroon. Asukasmäärillä ja kuukausilla jaettuna tämä luku tekee vesimaksuksi 15 euroa.

Taloussuunnitelmassa kaikki vedestä johtuvat kustannukset, mukaan lukien veden lämmittäminen talousvedeksi, oli suunniteltu katettavaksi vesimaksuilla. Taloyhtiön kirjanpidosta saatujen tietojen perusteella veden kulutus taloyhtiössä on tosiasiassa ollut tätä suurempi. Taloyhtiössä ei ole kuitenkaan laskutettu osakkailta kaikkia vesikuluja vesimaksun muodossa, vaan näitä kuluja on sisällytetty hoitovastikkeeseen. Taloyhtiö on ryhtynyt laskuttamaan veden hankkimiseen ja lämmittämiseen liittyvät kulut yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla vesimaksussa vasta vuonna 2010. Myyjä ei vastaa tällaisesta ennakoimattomasta menettelystä. Osakkaiden tavanomaisesta poikkeavat vedenkäyttötottumukset vaikuttavat myös vesikustannuksiin.

Myyjä ei vastaa tällaisestakaan seikasta.

Valituksen mukaan vesimaksuilla tulisi kattaa vain tuloslaskelman kohta Vesi ja jätevesi. Tämä kulupositio kattaa kuitenkin vain yhtiön maksaman kylmän veden. Valituksessa esitetty tulkinta on virheellinen.

Todellisuudessa veden hinta vuonna 2008 oli kuitenkin noussut 26,4 prosenttia vuoden 2006 tasosta. Myyjä ei voinut ennakoida tällaista ylisuurta hinnannousua. Lisäksi kaukolämmön yllättävä hinnannousu nosti veden lämmityskuluja.

Vuoden 2008 hoitokuluissa on muutakin oikaistavaa: huolto- ja jätehuoltosopimukset olivat ylimitoitettuja, lämmitystolpille tuli ennakoimattomia kolarikorjauksia (423,26 e), sähkökuluja on jaksotettu virheellisesti ja ruohonleikkurin hankintameno (192,50 e) on kirjattu virheellisesti kuluksi. Kustannuksia on tullut myös energiatodistuksen hankkimisesta ja kaukolämmön ennakoimattomasta hinnannoususta.

Tällaisessa pienessä uudessa kohteessa ei tehdä yleensä sellaista huoltosopimusta kuin taloyhtiön isännöitsijä oli ilman hallituksen hyväksyntää tehnyt. Taloyhtiö onkin purkanut tämän huoltosopimuksen 1.7.2008 lukien. Asiasta ehti tulla kuluja 2 906,04 euroa. Samoin taloyhtiössä oli sovittu seka- ja kartonkijätteiden tyhjennysväliksi vain yksi viikko, vastaavissa kohteissa tavanomaisesti käytetyn kahden viikon sijaan. Ylimitoitetusta tyhjennysvälistä luovuttiin vasta kesäkuussa 2008 sekajätteiden osalta, kartonkijätteiden tyhjennysväli säilyi tämänkin jälkeen tiheänä. Ylimitoituksesta on tullut kuluja 517,55 euroa.

Taloussuunnitelmaa tehtäessä energiatodistuksesta ei ollut annettu edes lakiehdotusta. Energiatodistuksesta sittemmin tullut 488 euron kustannus on kohdistettu virheellisesti vuodelle 2008, vaikka laki vaati sitä vasta vuoden 2009 alusta.

Vuoden 2008 sähkökuluihin sisältyi jaksotusvirheen vuoksi
1 131 euron verran vuodelle 2007 kuuluvia kuluja.

Lisäksi kaukolämmön hinta nousi ennakoimattomasti: kaupungilta kesällä 2006 saadun vastauksen mukaan kohteen arvioidut vuosittaiset kaukolämpökustannukset olisivat 11 214,50 euroa. Hinnannousun takia yhtiön kokonaislämmityskustannukset olivat vuonna 2008 olivat kuitenkin 13 334,06 euroa. Nousun ennakoimattomana osuutena voidaan pitää 1 558,83 euroa.

Kun nämä kustannukset oikaistaan, saadaan vuoden 2008 oikaistuksi hoitovastikkeeksi 1,252 e/m2/kk. Tämä luku poikkeaa taloussuunnitelmasta vain 7,4 prosenttia, mikä ei oikeuta hinnanalennukseen.

Kohteessa on kaikkiaan 17 huoneistoa. Näin pienessä taloyhtiössä vähäinenkin ennakoimaton lisäkustannus vaikuttaa vastikkeeseen. Kun tapahtuneiden ennakoimattomien ja ylisuurten hinnannousujen vaikutus eliminoidaan, on taloussuunnitelma ollut täysin asianmukainen.

O9/11 eivät ole ennen tätä ryhmävalitusta esittäneet asiasta mitään vaatimuksia. Heidän osaltaan reklamaatio on tehty liian myöhään.

Korkeimman oikeuden tuomio KKO 2008:1 koskee tiedossa tai ennakoitavissa olleita seikkoja. Tuomiosta ilmenevän oikeusohjeen mukaan hinnanalennukseen ei ole perustetta.

Vaatimukset ovat perusteettomia myös määriltään.

LIITTEITÄ

Taloussuunnitelma

Yhtiöjärjestys

LVI-insinöörin lausunto

Ote Suomen Rakentamismääräyskokoelman osasta D5, kohta "Käyttöveden lämmitystarve"

KHT-tilintarkastajien lausunto 21.9.2011

Isännöitsijän lausunto 15.5.2009

Jätehuolto Oy:n suositus 28.8.2007

Laskelma jätehuollon kustannusvaikutuksista

Kaupungin teknisen keskuksen arvio 20.6.2006 yhtiön vuosittaisista lämmityskuluista

Ote Vesiverron Internet-sivuilta

Taloyhtiön tilinpäätökset vuosilta 2008-2010

HAKIJAN KOMMENTIT

Kulujen ylitys ei aiheutunut taloyhtiön asioiden huonosta hoitamisesta tai ennakoimattomista menoista. Ainoa ennakoimaton, joskin kokonaisuuden kannalta vähäinen tekijä, on virhe sähkökulujen jaksotuksessa. Tilastot osoittavat, että asumisen keskimääräiset kulut vastaavissa rivitaloyhtiöissä olivat huomattavasti taloussuunnitelmaa korkeammat jo vuosina 2005 ja 2006. Taloyhtiön toiminnassa ja kuluissa vuonna 2008 ei ollut mitään poikkeavaa.

Asuntoyhteisöjen hoitokuluja esittävä Tilastokeskuksen tilasto osoittaa, että taloyhtiön hoitokulut olivat keskimäärin 2,83 euroa huoneistoneliöltä vuonna 2006, ja että ne olivat keskimäärin 2,65 euroa vuonna 2005.

Isännöitsijän laatiman otannan mukaan 14 rivitaloyhtiön keskimääräinen hoitokulu, josta on vähennetty korjauskulujen ja veden määrä, oli 1,759 e/m2/kk vuonna 2006. Vuonna 2005 summa oli 1,634 e/m2/kk.

Jos käyttöveden lämmityskuluja katetaan vesimaksulla, arvion virhe siirtyy vesimaksun osuuteen. Kohteen asukaskohtaiset vesikulut vuonna 2008 olivat 16,5 e/kk, eli vesilaitokselle maksettu vesimaksu ylitti arvion 1,5 eurolla /hlö/kk. Jos käyttöveden lämmitys katettaisiin vesimaksulla, sen hinta ylittäisi taloussuunnitelmassa ilmoitetun huomattavasti suuremmalla määrällä.

Riidanalaisista kaupoista viimeinen on tehty 15.4.2008. Myyjän tiedot taloyhtiön kuluista olivat täsmentyneet jo tällöin, mutta tietoja ei ole täsmennetty ostajille ja osakkaille myyjän luovuttaessa taloyhtiön hallinnon heille.

Ryhmävalituksen luonne estää kauppakohtaisen tarkastelun.

TÄYDENNYKSEN LIITTEITÄ

Isännöitsijän lausunnot 16.11.2011 ja 28.11.2011 liitteineen

Tilastokeskuksen asuntoyhteisöjen hoitokuluja esittävä tilasto

MYYJÄN TÄYDENNYS

Taulukko Tilastokeskuksen kiinteistön ylläpidon kustannusindeksistä osoittaa, että taloussuunnitelmassa käytetty 5 prosentin hinnankorotustaso on normaaliaikoina jopa ylisuuri. Vuonna 2008 ylläpitokustannukset nousivat kuitenkin rajusti. Isännöitsijän lausunnot ovat asenteellisia ja niitä on pidettävä luonteeltaan lähinnä asianajokirjelminä. Lausunnossa väitettyä vertailukohteiden vastaavuutta ei ole osoitettu mitenkään. Epäselväksi jää esimerkiksi se, onko vertailukohteissa ollut huoneistokohtainen vedenmittaus, vaikka tämä seikka vaikuttaa olennaisesti vedenkulutukseen. Uusissa rakennuksissa asumiskulut jäävät muutoinkin vanhoja rakennuksia pienemmiksi.

Taloyhtiön vuoden 2010 tilinpäätös osoittaa valituksen aiheettomuuden: Tällöin yhtiön kokonaiskulut olivat

43 293,65 euroa. Kun summasta vähennetään osakkaiden mittauksen perusteella maksamat vesimaksut 12 489,22 euroa, jää hoitovastikkeilla katettaviksi kokonaiskuluiksi 30 804,43 euroa. Tämä vastaa hoitovastiketta 1,64 e/m2/kk. Tämä summa alittaa kuluttaja-asiamiehen vaatimuksen perusteena olevan hoitovastikkeen 0,17 eurolla, vaikka kiinteistöjen ylläpidon hinnat ovat nousseet sekä vuonna 2009 että 2010.

LIITTEITÄ

Selvitystä kiinteistön ylläpidon kustannusindeksistä oikaisuerin muutettuja laskelmia kiinteistönhoitokuluista (alkuperäiset laskelmat oli esitetty kuluttaja-asiamiehen todisteina)

RATKAISU

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 4 §:n mukaan lautakunta voi käsitellä toimivaltaansa kuuluvan asian ryhmävalituksena, jos useilla kuluttajilla on tai voidaan olettaa olevan samaa elinkeinonharjoittajaa kohtaan sellaisia vaatimuksia, jotka voidaan ratkaista yhdellä lautakunnan päätöksellä.

Ryhmävalituksen saattaa vireille kuluttaja-asiamies. Hänellä on myös oikeus käyttää siinä asianosaisena puhevaltaa.

Lautakunta toteaa, että nyt käsiteltävässä tapaus on ratkaistavissa ryhmävalituksena.

Asuntokauppalain 2 luvun 3 §:n mukaan perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että valtioneuvoston asetuksella säädettävät osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (turva-asiakirjat) luovutetaan tämän luvun mukaisesti säilytettäviksi.

Turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n mukaan turva-asiakirjoja uudis- ja korjausrakentamishankkeissa ovat muun muassa yhteisön taloussuunnitelma.

Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan myös, jos myyjä on kaupanteon jälkeen ennen asunnon hallinnan luovutusta antanut tai jättänyt antamatta tietoja niin, että tämän voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan päätöksentekoon.

4 luvun 19 §:n mukaan jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Luvun 25 §:n mukaisesti jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta, ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti:

Virheilmoitusajasta:

Nyt käsiteltävä ryhmävalitus on rajattu kokonaisuudessaan nimettyyn ja melko suppeaan ostajaryhmään. Ei ole perusteita sille, että tällaisen ryhmävalituksen käsittely ja ratkaiseminen lautakunnassa poikkeaisi siitä, jos ostajien yhteinen asiamies olisi tehnyt valtuutettuna erillisen valituksen jokaisen päämiehensä osalta. Virhevastuun yksilölliset edellytykset ja virheilmoitusajan kohtuullisuus ovat näin ollen nytkin arvioitavissa yksilöllisesti kaikkien ryhmään kuuluvien jäsenten osalta. Lautakunnan ratkaisunteossa on huomioitavissa myös asiakirjoista ilmenevä virheilmoitusajan ylittyminen.

Lautakunta katsoo, että vuonna 2007 asuntonsa ostaneiden O9/11 on pitänyt havaita vaatimusten perusteena oleva seikka alkaen siitä, kun he ovat saaneet osakkaina tietoa vuoden 2008 tilinpäätöksestä. Asiasta on esitetty heidän taholtaan vaatimuksia kuitenkin vasta vuonna 2011. Lautakunnan vakiintuneen ratkaisukäytännön mukaan kohtuullinen aika virheilmoituksen teolle ei lähtökohtaisesti ylitä puolta vuotta. Nyt tämä aikamäärä on selkeästi ylittynyt. Lautakunta katsoo, että mahdollisuus esittää asiassa vaatimuksia on heidän osaltaan menetetty ajan kulumisen vuoksi.

Lautakunta arvioi asiaa muilta osin seuraavasti:

Huoneistokohtaisella mittauksella varustetussa taloyhtiössä vedenkulutuksen kustannukset ovat lähtökohtaisesti kohdennettavissa tosiasiallista kulutusta vastaavasti huoneistoille ja osakkaille. Osakkailla itsellään on tällöin suuri mahdollisuus vaikuttaa omilla vedenkäyttötottumuksillaan näiden kustannusten määriin. Lautakunta pitää taloussuunnitelman perusteina esitettyä laskelmaa asianmukaisena ja huolellisesti laadittuna, ja pitää suunnitelmassa arvioitua vesimaksun määrää tavanomaisena.

Samoin se pitää vastauksessa esitettyä vesimaksun laskentatapaa vakiintuneena.

Edelleen lautakunta toteaa, että taloussuunnitelma on tulevien vastikkeiden osalta ennakoiva ja arvioluonteinen asiakirja, jolta ei voi edellyttää täyttä sitovuutta. Kuluttajan taloudellisen turvallisuuden kannalta ongelmallista on, jos tämä vastikearvio on ollut selkeästi liian alhainen, ja jos arvioitujen ja todellisten käyttökustannusten erotus toistuu tai kertautuu jatkuvasti tulevina vuosina. Sen sijaan vähemmän merkityksellistä on, jos käyttökustannuksissa on eroavuutta lyhyenä ajanjaksona.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa lautakunta pitää selvitettynä, että taloussuunnitelmassa arvioitujen ja sittemmin toteutuneiden käyttökustannusten ja vastikkeiden määrän erotus on johtunut merkittävimmiltä osin sellaisista ennakoimattomista vuoden 2008 kustannustekijöistä, joita EH:n ei voi edellyttää kyenneen ottamaan etukäteen huomioon. Vuoden 2010 tilinpäätöksen osoittamalla tavalla kustannusten määrä ei kuitenkaan ole jatkanut nousua tältä tasolta yleisen kustannustason kehittymisen mukaisesti, vaan on laskenut jonkin verran. Lautakunta ei ole voinut todeta, että tämä ostajien kannalta myönteinen kehitys johtuisi taloyhtiön järjestämän kiinteistönhoidon ja ylläpidon heikentämisestä alle tavanomaisen.

Lautakunta katsoo, että yhdessäkään nyt arvioitavana olevassa asuntokaupassa ei ole ilmennyt asuntokauppalain mukaista virhettä.

Lautakunta ei näin ollen suosita asiassa hyvitystä miltään osin.
Päätös oli yksimielinen.


Julkaistu 15.5.2012