Diaarinumero:S2006/990

Esittelypäivä:18.9.2007

Antopäivä:8.1.2008

Taltio:3

Asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan laatimassa taloussuunnitelmassa hoitovastike ja vesimaksu oli arvioitu selvästi alhaisemmaksi kuin taloussuunnitelmaa laadittaessa olisi ollut ennakoitavissa. Asunto-osakeyhtiön osakkeita ostaneille oli siten annettu harhaanjohtavaa tietoa asunnon omistamiseen ja käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Kun annetun tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppoihin, ostajat olivat oikeutettuja saamaan hinnanalennusta taloudellisen virheen johdosta.

AsuntokauppaL 4 luku 27 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian käsittely Helsingin käräjäoikeudessa

Taustaa

VVO Rakennuttaja Oy (VVOR) perustajaosakkaana rakennutti Asunto Oy Helsingin Piilonpirtin (asunto-osakeyhtiö) omistaman vapaarahoitteisen kerrostalon, jossa oli 39 huoneistoa. Yhtiön vastaanottotarkastus pidettiin 29.12.2000 ja yhtiön hallinnon luovutuskokous toukokuussa 2001. VVOR myi viimeiset asunto-osakeyhtiön huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet noin kolme viikkoa ennen tuota kokousta.

VVOR:n laatimassa asunto-osakeyhtiön taloussuunnitelmassa 31.3.2000 koskien vuotta 2002 hoitovastikkeeksi arvioitiin 2,46 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Tuloiksi autopaikkojen ja vesimaksujen osalta oli merkitty 100 150 markkaa (16 844,02 euroa) vuodessa. Taloussuunnitelman liitteessä arvioitiin vesimaksuksi 50 markkaa (8,40 euroa) henkeä kohti kuukaudessa.

Yhtiön hallinnon luovutuskokouksessa toukokuussa 2001 hoitovastike korotettiin 3,66 euroksi ja vesimaksu 11,77 euroksi ajalla 1.7. - 31.12.2001. Ajalla 1.1. - 30.4.2002 hoitovastike oli 3,65 euroa neliömetriltä kuukaudessa ja vesimaksu 11,77 euroa. Ajalla 1.5. - 31.12.2002 hoitovastike oli alennettu 3,03 euroon neliömetriltä kuukaudessa.

Vuoden 2002 tilinpäätöksen mukaan hoitovastikkeita oli maksettu yhteensä 95 043,48 euroa ja vesimaksuja 12 523,48 euroa. Hoitokulut ilman yhtiön paikoitusalueista maksamia vuokria ja toisaalta yhtiön autopaikoista saamia autopaikkamaksuja olivat 104 519,44 euroa, mistä vesi- ja jätevesikulujen osuus oli 10 776,93 euroa. Näiden lukujen perusteella toteutuneeksi hoitokulujen määräksi tuli 2,99 euroa neliömetriltä kuukaudessa ja vesimaksuksi 10,56 euroa henkilöltä kuukaudessa.

Kanne

Markus E myötäpuolineen asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajina vaativat kanteessaan VVOR:n velvoittamista suorittamaan kullekin osakkeenomistajalle erikseen hinnanalennusta korkoineen.

Taloussuunnitelman virheelliset arviot hoitovastikkeen ja vesimaksun määristä olivat vaikuttaneet kantajien ostopäätöksiin ja heidän maksamiinsa kauppahintoihin. Kantajien mukaan ero suunnitelman ja toteutuman välillä oli hoitovastikkeen osalta 26,8 prosenttia ja vesimaksun osalta 26,5 prosenttia. Kantajien vaatiman hinnanalennuksen määrä perustui siihen, kuinka paljon asumiskustannukset kunkin kantajan osalta tulivat 10 vuoden aikana muodostumaan korkeammiksi kuin taloussuunnitelmassa oli arvioitu. Tällä tavoin lasketut hinnanalennukset olivat välillä 3 378,56 - 8 405,53 euroa.

Vastaus

VVOR kiisti kanteen ja lausui, että taloussuunnitelman ja vuoden 2002 tilinpäätöksen saattamiseksi vertailukelpoiseksi vuoden 2002 tilinpäätöstä tuli oikaista poistamalla siitä sellaiset erät, joita VVOR ei ollut voinut ottaa taloussuunnitelmaa laatiessaan huomioon.

Käräjäoikeuden tuomio 15.10.2004

Käräjäoikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön vuoden 2002 tilinpäätös sisälsi eräitä kuluja, joita VVOR ei ollut voinut ennakoida taloussuunnitelmassa. Tällaisia olivat:

- osa henkilöstökuluista, koska asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouspalkkion korotusta ei ollut voitu taloussuunnitelmassa ennakoida

- osa hallintokuluista, koska syntyneen riidan johdosta tapahtuneen isännöitsijän vaihdoksen aiheuttamaa isännöintipalkkion kohoamista ei ollut voitu ennakoida taloussuunnitelmassa

- osa lämmityskuluista, koska erityisen kylmä talvi 2002 ei ollut ollut ennustettavissa

- osa vuokrakuluista, koska taloussuunnitelmassa oli voitu ennakoida vain puolet hoitovastikkeilla maksetusta autopaikkojen vajaakäytöstä

- osa korjauskuluista, koska kyse oli ollut rakennuksen tason nostamisesta asentamalla liiketunnistimia, turvakameroita ja uusia lukkoja

- osa muista hoitokuluista.

Käräjäoikeus piti hyväksyttävinä hoitokuluina vuodelta 2002 yhteensä 102 615,75 euroa, jolloin yksikköhinnaksi tuli 3,37 euroa neliömetriä kohti kuukaudessa. Hoitokulujen määrä oli siten yhdeksän prosenttia suurempi kuin taloussuunnitelmaan sisältyneessä talousarviossa.

Käräjäoikeuden mukaan talousarviossa ilmoitettujen hoitokulujen määrä ilman vettä ja jätevettä, tontin vuokraa ja muita vuokria oli 1,49 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Käräjäoikeuden hyväksymien vuoden 2002 kulujen mukaan laskettuna hoitovastike oli 1,65 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Markkinoitujen ja todellisten hyväksyttävien kulujen ero oli 10,73 prosenttia.

Vesimaksun osalta käräjäoikeus vertaili arvion mukaista 140 litran kulutusta kuukaudessa henkilöä kohti toteutuneeseen 152 litraan, jolloin ero oli 8,6 prosenttia.

Käräjäoikeus päätyi siihen, että 9 - 10,73 prosentin poikkeamalla ei ollut niin olennaista merkitystä, että se olisi johtanut taloudelliseen virheeseen ja oikeuttanut hinnanalennukseen, kun otettiin huomioon taloussuunnitelman suuntaa-antava luonne. Sen vuoksi käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Merja Vainio.

Helsingin hovioikeuden tuomio 17.10.2006

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Markus E ja hänen myötäpuolensa valittamalla oli saattanut jutun, lausui, että asuntokauppalain 2 luvun 3 §:n nojalla uuden asunnon kaupassa perustajaosakkaan oli huolehdittava niin sanottujen turvaasiakirjojen laatimisesta. «Turva-asiakirjoihin» kuului muun ohella taloussuunnitelma. Asuntokauppa-asetuksen 3 §:n 8 kohdan mukaan taloussuunnitelmaan oli merkittävä rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta varten laadittu talousarvio, josta ilmeni yhtiövastikkeen arvioitu suuruus.

Asunto-osakeyhtiön «turva-asiakirjoihin» oli sisältynyt taloussuunnitelma, jonka mukaan hoitovastike asuinhuoneistoista oli 14,65 markkaa (2,46 euroa) kuukaudessa neliömetriltä. Taloussuunnitelmaan tuloiksi autopaikkojen ja vesimaksujen osalta yhteensä oli merkitty 100 150 markkaa (16 844,02 euroa) ilmoittamatta tarkemmin sitä, kuinka maksut jakaantuivat autopaikkojen ja vesimaksujen osalta.

Taloussuunnitelman liitteeseen hoitovastikkeeksi ensimmäiseltä vuodelta oli merkitty edellä mainittu 14,65 markkaa (2,46 euroa) neliömetriltä kuukaudessa ja vesimaksuksi 50 markkaa (8,40 euroa) henkilöltä kuukaudessa. Liitteen mukaan vastikkeet olivat arvioita ja vastikkeet tarkistettiin ennen muuttoa ja ilmoitettiin muuttokirjeissä osakkeiden ostajille.

Asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen mukaan yhtiön hoitokulut olivat olleet tilikaudella 1.1. - 31.12.2002 yhteensä 111 206,55 euroa. Hoitovastikkeita oli maksettu yhteensä 95 043,48 euroa ja vesimaksuja 12 523,48 euroa. Hoitokate oli ollut 3 047,52 euroa positiivinen, kun yhtiö oli mainittujen tuottojen lisäksi perinyt autopaikkamaksuja 6 687,11 euroa. Kun osa autopaikoista oli jäänyt vuokraamatta, oli asuntoyhtiölle aiheutunut autopaikoista enemmän kustannuksia kuin yhtiö oli saanut perittyä autopaikkavuokrina vuokralaisiltaan. Mikäli hoitokulut laskettiin siten, ettei huomioon otettu asuntoyhtiön paikoitusalueista maksamia vuokria ja toisaalta yhtiön perimiä autopaikkamaksuja, olivat hoitokulut vuodelta 2002 104 519,44 euroa, mistä määrästä vesi- ja jätevesikustannusten osuus oli 10 776,93 euroa. Näiden lukujen perusteella laskettuna hoitovastikkeeksi tuli 2,99 euroa neliömetriltä kuukaudessa ja vesimaksuksi 10,56 euroa henkilöltä kuukaudessa.

Asuntoyhtiön hallituksen toimintakertomuksen mukaan tilikaudella 1.1. - 31.12.2002 oli hoitovastiketta peritty ensin ajalta 1.1. - 30.4.2002 3,65 euroa neliömetriltä kuukaudessa ja ajalta 1.5. - 31.12.2002 3,03 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Markus E ja hänen myötäpuolensa olivat ilmoittaneet, että vesimaksua oli vuonna 2002 maksettu 11,77 euroa henkilöltä. Kun hoitokate oli jäänyt ylijäämäiseksi ja vastiketta oli siis peritty hiukan enemmän kuin hoitokustannukset ovat edellyttäneet, ei perityn hoitovastikkeen ja vesimaksun tarkalla määrällä ollut tässä asiassa määräävää merkitystä.

Markus E ja hänen myötäpuolensa olivat käräjäoikeudessa kertoneet, että jo toukokuussa 2001 pidetyssä niin sanotussa luovutusyhtiökokouksessa VVOR:n edustajat olivat kertoneet "rajuista" hoitovastikkeiden ja vesimaksujen korotustarpeista, mitä seikkaa VVOR ei ollut kiistänyt. Käräjäoikeuden tuomioon merkityin tavoin Markus E oli todistelutarkoituksessa kertonut, kuinka niin sanotussa luovutuskokouksessa hoitovastike oli esitetty korotettavaksi 21,75 markaksi (3,66 euroa) neliömetriltä kuukaudessa ja vesimaksu 70 markaksi (11,77 euroa) henkilöltä kuukaudessa.

Hovioikeus totesi, että asiassa tuli verrata taloussuunnitelman liitteessä ilmoitettuja hoitovastikkeita ja vesimaksuja vuoden 2002 tilinpäätöksen mukaan toteutuneisiin hoitokuluihin sekä vesi- ja jätevesikustannuksiin, jolloin ylijäämäinen hoitokate jäi huomiotta. Kun taloussuunnitelmassa oli ilmoitettu arvioiduksi hoitovastikkeeksi 2,46 euroa kuukaudessa neliömetriltä, olivat hoitokulut ilman vesi- ja jätevesikuluja olleet yhteensä 2,99 euroa eli 0,53 euroa suuremmat, mikä ero suhteellisesti laskettuna oli 21,5 prosenttia. Vesimaksuksi oli ilmoitettu 8,40 euroa henkilöltä, mutta toteutuneet vesi- ja jätevesikustannukset olivat olleet 10,56 euroa henkilöä kohden kuukaudessa. Ero oli ollut 2,16 euroa eli suhteellisesti laskettuna 25,7 prosenttia.

Käräjäoikeuden tuomiossa oli selostettu tarkemmin eräitä sellaisia kulueriä, joiden suuruus ainakin osittain oli riippunut myös asuntoyhtiön omista toimenpiteistä sekä muista satunnaisista seikoista kuten normaalia kylmemmästä talvesta sekä asianajokuluista. Vaikka asuntoyhtiössä esimerkiksi vedenkulutus henkilöä kohden oli ollut hiukan suurempi kuin tilastollisen keskiarvon mukaan vedenkulutus on ja vaikka asuntoyhtiön hallituksen jäsenille oli maksettu kokouspalkkioita hallituksen myös kokoonnuttua tavanomaista useammin, ei asiassa kuitenkaan ollut osoitettu, että asuntoyhtiölle olisi vuonna 2002 aiheutettu asioiden huonolla hoidolla taikka muutoin vastaavalla menettelyllä erityisiä ylimääräisiä kustannuksia. Ammattimaisen rakennuttajan tuli laatiessaan taloussuunnitelmaa ja arvioidessaan hoitokustannuksia ottaa huomioon myös mahdolliset satunnaiset vähäiset lisäkulut ja normaalina pidettävät vaihtelut esimerkiksi lämmityskustannuksissa ja vedenkulutuksessa. Kun rakennuttajan edustajat olivat edellä kerrotuin tavoin jo toukokuussa 2001 osanneet kertoa niin sanotussa luovutuskokouksessa "rajuista" korotustarpeista hoitovastikkeeseen ja vesimaksuun, osoitti myös tämä, ettei taloussuunnitelmassa hoitovastiketta ja vesimaksuja ollut arvioitu asianmukaisesti ja realistisesti.

Arvioitaessa sen eron merkitystä, joka oli ollut taloussuunnitelmassa ilmoitettujen hoitovastikkeen ja vesimaksun ja toisaalta toteutuneiden kulujen perusteella lasketun hoitovastikkeen ja vesi- sekä jätevesimaksun välillä, voitiin havaita, että esimerkiksi neljän hengen perheelle, joka asuu 80 neliömetrin suuruisessa huoneistossa, kustannusero oli runsaat 600 euroa vuodessa ja siis yli 50 euroa kuukaudessa. Näin suuren eron yhtiövastikkeissa ja hoitokustannuksissa voitiin olettaa vaikuttaneen kauppoihin.

Kun kauppojen kohde ei taloussuunnitelmassa yhtiövastikkeista ja vesimaksuista annettujen tietojen osalta ollut vastannut VVOR:n ennen kauppoja antamia tietoja, joiden edellä todetuin tavoin voitiin olettaa vaikuttaneen kauppoihin, oli kauppojen kohteessa ollut asuntokauppalain 4 luvun 15 §:ssä tarkoitettu virhe, jonka johdosta asunto-osakkeiden ostajilla oli oikeus saada sanotun lain 4 luvun 25 §:n nojalla virhettä vastaava hinnanalennus.

Hinnanalennuksen määrää harkitessaan hovioikeus otti huomioon toisaalta sen, että taloussuunnitelmassa kysymys kuitenkin oli hoitovastikkeista esitetystä arviosta, ja toisaalta sen, että toteutuneet hoitokustannukset vähäisessä määrin olivat nousseet myös satunnaisista syistä. Kun yhtiövastikkeiden ja vesimaksun arviointi liian alhaisiksi taloussuunnitelmassa vaikutti pitkän ajan asunto-osakkeiden ostajien kuukausittaisiin kustannuksiin ja kun hinnanalennuksen määrään ei voinut vaikuttaa se seikka, montako henkilöä kussakin huoneistossa kulloinkin asui, hovioikeus arvioi hinnanalennuksen kohtuulliseksi määräksi huoneiston koon mukaan 40 euroa neliömetriltä.

Edellä kerrotuilla perusteilla hovioikeus velvoitti VVOR:n suorittamaan Markus E:lle myötäpuolineen hinnanalennusta korkoineen siten, että hinnanalennukset olivat välillä 1 760 - 3 560 euroa. Hinnanalennusvaatimukset enemmälti hylättiin.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Tapio Vanamo, Maija Nyyssönen ja Anita Stenberg. Esittelijä Anu Kuokkanen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

VVOR:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan VVOR vaati, että kanne hylätään.

Markus E myötäpuolineen vastasi valitukseen ja vaati valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Taustatiedot ja kysymyksenasettelu

1. VVOR on asuntokauppalain 1 luvun 2 §:n 4 kohdan (843/1994) mukaisena perustajaosakkaana laatinut rakennuttamalleen asunto-osakeyhtiölle 31.3.2000 päivätyn taloussuunnitelman, johon on sisältynyt talousarvio rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta 1.1. - 31.12.2002 varten. Talousarviossa on arvioitu vuoden 2002 hoitovastikkeen määräksi 14,65 markkaa (2,46 euroa) neliömetriltä kuukaudessa. Vesimaksun suuruudeksi on taloussuunnitelman liitteessä arvioitu 50 markkaa (8,40 euroa) henkilöä kohti kuukaudessa. Maksut on peritty mainitun määräisinä 30.6.2001 saakka.

2. Asunto-osakeyhtiön hallinto on kuulunut VVOR:n edustajille siihen saakka, kunnes asunto-osakeyhtiölle on toukokuussa 2001 pidetyssä yhtiökokouksessa valittu uusi hallitus. Asiassa on riidatonta, että tuossa yhtiökokouksessa VVOR:n edustajat olivat kertoneet osakkeenomistajille yhtiövastikkeen ja vesimaksun korotustarpeesta. VVOR:n edustajien kokouksessa tekemästä esityksestä hoitovastiketta korotettiin tuolloin siten, että se oli 21,75 markkaa (3,66 euroa) neliömetriltä kuukaudessa ajan 1.7. - 31.12.2001. Vesimaksu korotettiin vastaavalta ajalta 70 markaksi (11,77 euroa) henkilöä kohti kuukaudessa.

3. Tämän jälkeen hoitovastike on ollut 3,65 euroa aikana 1.1. - 30.4.2002 ja 3,03 euroa aikana 1.5. - 31.12.2002 neliömetriltä kuukaudessa. Vesimaksua on vuonna 2002 peritty 11,77 euroa henkilöä kohti kuukaudessa. Vuoden 2002 tilinpäätöksestä ilmenee edelleen, että asunto-osakeyhtiö on perinyt mainittujen maksujen lisäksi autopaikkamaksuja 6 687,11 euroa, minkä jälkeen hoitokate on jäänyt 3 047,52 euroa positiiviseksi. Mikäli huomioon ei oteta toisaalta asunto-osakeyhtiön saamia autopaikkamaksuja ja toisaalta yhtiön paikoitusalueista maksamia vuokria, todellisten kulujen kattamiseksi tarvittu hoitovastike vuonna 2002 on ollut 2,99 euroa neliömetriltä kuukaudessa ja vesimaksu 10,56 euroa henkilöä kohti kuukaudessa.

4. Asiassa on kysymys siitä, onko kantajilla oikeus saada hinnanalennusta osakkeista maksamistaan kauppahinnoista sillä perusteella, että hoitovastike ja vesimaksu oli VVOR:n laatimassa taloussuunnitelmassa arvioitu todellisia maksuja selvästi alhaisemmaksi ja että kauppojen kohteissa siten oli taloudellinen virhe.

Sovellettavat säännökset

5. Uuden asunnon ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n mukaan oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta seuraamuksena kaupan kohteen virheestä. Saman lain 4 luvun 27 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe muun muassa, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista, kuten yhtiövastikkeesta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

6. Perustajaosakkaalla on lain 2 luvun 3 §:n nojalla velvollisuus huolehtia niin sanottujen «turva-asiakirjojen» laatimisesta. Asuntokauppa-asetuksen (854/1995) 2 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan «turva-asiakirjoihin» kuuluu muun muassa yhtiön taloussuunnitelma, johon asetuksen 3 §:n 1 momentin 8 kohdan mukaisesti on merkittävä rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta varten laadittu talousarvio, josta ilmenee yhtiövastikkeen arvioitu suuruus.

Taloussuunnitelman ja vuoden 2002 tilinpäätöksen vertailukelpoisuus

7. Hovioikeus on, vertailtuaan taloussuunnitelmassa ilmoitettuja hoitovastiketta ja vesimaksua vuoden 2002 tilinpäätöksessä toteutuneisiin hoitokuluihin sekä vesi- ja jätevesikustannuksiin, katsonut, että kauppojen kohteet eivät ole yhtiövastikkeista ja vesimaksuista annettujen tietojen osalta vastanneet VVOR:n ennen kauppoja ostajille antamia tietoja. Kun tämän seikan voitiin olettaa vaikuttaneen kauppoihin, on kauppojen kohteissa hovioikeuden mukaan ollut hinnanalennukseen oikeuttava virhe.

8. VVOR on Korkeimmalle oikeudelle esittänyt, että asunto-osakeyhtiön vuoden 2002 tilinpäätös ei ole vertailukelpoinen taloussuunnitelmaan sisältyvän talousarvion kanssa, koska tilinpäätökseen sisältyy sellaisia ennakoimattomia kulueriä, joihin VVOR ei ole talousarvioita laatiessaan voinut varautua. Tällaisia kulueriä ovat myös ne talousarviosta poikkeavat kulut, joihin ostajat asunto-osakeyhtiön osakkaina ovat itse vaikuttaneet ja jotka osin ovat merkinneet varustetason nousua. Näitä ennakoimattomia kustannuksia on VVOR:n mukaan sisältynyt henkilöstö- ja hallintokuluihin, lämmityskuluihin, vesi- ja jätevesikuluihin sekä eräisiin muihin hoitokuluihin kuuluneisiin kulueriin. Asunto-osakeyhtiöltä on lisäksi jäänyt saamatta autopaikkatuloja, koska osa yhtiön autopaikoista oli ollut käyttämättöminä. VVOR on näillä perusteilla vaatinut tilinpäätöksen oikaisemista valituksestaan ilmenevin tavoin.

9. Kuten asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 111) on taloudellisen virheen arvioinnista todettu, on harkittaessa, voidaanko annettua tietoa pitää virheellisenä tai harhaanjohtavana, pidettävä silmällä, onko arvio kaupantekoajankohtana vallinnut ja silloin ennakoitavissa ollut tilanne huomioon ottaen ollut asianmukainen. Korkein oikeus toteaa, että uutta asunto-osakeyhtiötä koskevassa taloussuunnitelmassa ensimmäisen asumisvuoden hoitovastike ja vesimaksu joudutaan arvioimaan sen mukaan, millaisiksi niillä katettavat kulut arvion tekemisaikana tiedossa tai ennakoitavissa olevat seikat huomioon ottaen oletettavasti tulevat muodostumaan. Sen vuoksi on selvää, että toteutuneet kustannukset voivat poiketa etukäteen arvioiduista kustannuksista. Sellaiset kustannukset, jotka ovat aiheutuneet asunto-osakeyhtiössä tehdyistä, tavanomaisen käytännön vastaisista päätöksistä tai toimenpiteistä, eivät voi olla ennakoitavissa taloussuunnitelmaa laadittaessa.

10. VVOR:n oikaistaviksi vaatimista kustannuseristä henkilöstökulut ovat koostuneet hallituksen kokouspalkkioista. Korkein oikeus toteaa, että hallitukseen valittujen jäsenten lukumäärä on ollut yhtiöjärjestyksen mukainen. Hallituksen jäsenille maksettavaksi päätetyt palkkiot eivät ole olleet asunto-osakeyhtiöissä hyväksyttävänä pidettävän käytännön vastaisia. Hallituksen kokouksia on kuitenkin pidetty jonkin verran enemmän kuin asunto-osakeyhtiön toiminnan käynnistysvaihekin huomioon ottaen on ollut ennakoitavissa. Tästä johtuen toteutuneet henkilöstökulut ovat olleet ennalta arvioitavissa olevia kustannuksia hieman suuremmat.

11. Asunto-osakeyhtiön isännöintikustannukset ovat perustuneet isännöintiä kilpailutettaessa saatuun tarjoukseen. Tuon tarjouksen ei ole näytetty poikenneen käyvästä hintatasosta. Isännöinnistä syntyneiden hallintokulujen ei ole selvitetty poikenneen ennakoitavissa olevista kustannuksista.

12. Lämmityksestä ja vedenkulutuksesta aiheutuvat kustannukset ovat tyypillisesti kustannuksia, joihin kulloinenkin energian ja veden hinta vaikuttavat. Myös sääolosuhteilla on vaikutusta lämmityskustannuksiin. Korkein oikeus toteaa, että perustajaosakkaan tekemässä taloussuunnitelmassa nämä kustannukset voidaan lähtökohtaisesti arvioida keskimääräisten kulutustietojen perusteella. Asiassa ei kuitenkaan ole esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että asunto-osakeyhtiön vuoden 2002 tilinpäätöksen lämmityskustannukset olisivat poikkeuksellisista sääolosuhteista tai yhtiön osakkaista johtuen olleet ennakoitavissa olevaa korkeammat. Myöskään vuoden 2002 vesi- ja jätevesikustannusten ei ole selvitetty ylittäneen keskimääräistä, ennakoitavissa olevaa tasoa.

13. Tilinpäätöksessä mainittuihin muihin hoitokuluihin sisältyvät kustannukset kerhohuoneen kalusteiden hankinnasta ovat olleet odotettavissa olevia, tavanomaisia kustannuksia, jotka määrältäänkin ovat olleet vähäisiä. Sitä vastoin turvakameran hankkiminen yhtiölle on nostanut rakennuksen varustelutasoa ja johtunut asunto-osakeyhtiössä erikseen tehdystä päätöksestä. Tästä aiheutunutta 269 euron määräistä kustannusta ei ole voitu taloussuunnitelmassa ennakoida. Tilinpäätökseen on lisäksi osoitettu sisältyneen vuoden 2001 kopiokuluja 265,09 euroa. Myöskään tilinpäätökseen sisältyneet 2 049,69 euron määräiset asianajokulut eivät ole olleet asunto-osakeyhtiön tavanomaisia, ennakoitavissa olevia kuluja.

14. Asunto-osakeyhtiöltä on vuodelta 2002 jäänyt saamatta vuokratuloja autopaikoista, koska kaikki paikat eivät ole olleet vuokrattuina. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan tilanne olisi kuitenkin ollut ennakoitavissa eikä se ole johtunut asunto-osakeyhtiön hallituksen laiminlyönnistä.

15. Yhteenvetona taloussuunnitelman ja vuoden 2002 tilinpäätöksen vertailukelpoisuudesta Korkein oikeus toteaa, että tilinpäätökseen on sisältynyt jonkin verran kustannuksia, joita taloussuunnitelmaa laadittaessa ei ole voitu ennakoida syntyvän. Suurin näistä kustannuseristä on ollut asunto-osakeyhtiön menoihin kuulumaton asianajopalkkio. Muutoin ennakoimattomat kustannukset ovat olleet vähäisiä.

Taloudellista virhettä koskeva arviointi

16. Taloussuunnitelmaan sisältyvät tiedot asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheen jälkeisistä hoitokuluista ovat luonteensa mukaisesti vain arvioita. Vähäisten poikkeamien ei sen vuoksi voida olettaa vaikuttavan kauppoihin hinnanalennukseen oikeuttavalla tavalla. Arvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon, että taloussuunnitelman laatii yleensä rakennusalan ammattilainen, jolla voidaan olettaa olevan kokemusta ja paremmat tiedot kiinteistönhoidon kustannuksista kuin yksittäisillä asunnon ostajilla.

17. Asiassa on riidatonta, että asunto-osakeyhtiön vuonna 2002 toteutuneiden kulujen kattamiseksi tarvittava yhtiövastike on ollut taloussuunnitelmassa arvioidun 2,46 euron asemesta 2,99 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Vesimaksu on vastaavasti ollut arvioidun 8,40 euron sijasta 10,56 euroa henkilöä kohti kuukaudessa. Vaikka asunto-osakeyhtiön vuoden 2002 tilinpäätökseen onkin edellä kohdassa 15 mainituin tavoin sisältynyt jonkin verran sellaisiakin kustannuksia, jotka eivät ole olleet taloussuunnitelmaa laadittaessa ennakoitavissa, niiden kokonaisvaikutus yhtiövastikkeeseen on ollut vähäinen.

18. Asunto-osakeyhtiö on edellä todetuin tavoin ollut VVOR:n yksinomaisessa hallinnossa toukokuussa 2001 pidettyyn yhtiökokoukseen asti. Tuossa yhtiökokouksessa VVOR:n edustajat ovat esittäneet yhtiövastikkeen ja vesimaksun huomattavaa korottamista. Taloussuunnitelman laatimishetken, maaliskuun 2000, ja toukokuun 2001 välillä ei ole kuitenkaan väitettykään tapahtuneen asunto-osakeyhtiön talouteen vaikuttaneita odottamattomia muutoksia, jotka olisivat voineet aiheuttaa maksujen näin suuren korotustarpeen juuri toukokuussa 2001. Tämäkin tukee vahvasti päätelmää siitä, että vuonna 2002 toteutuneet kustannukset olisivat suuruusluokaltaan olleet VVOR:n ennakoitavissa jo taloussuunnitelmaa laadittaessa.

19. Verrattaessa ennakoitavissa olleiden hoitovastikkeen ja vesimaksun määriä niihin arvioihin, jotka VVOR on ilmoittanut taloussuunnitelmassa, voidaan todeta, että hoitovastikkeen osalta suhteellinen ero on ollut yli 15 prosenttia ja vesimaksun osalta noin 25 prosenttia. Vaikka huomioon otetaan taloussuunnitelman arvionluonteisuuskin, näin huomattava ero arvioitujen ja sittemmin toteutuneiden kustannusten välillä osoittaa, että ensimmäisen asumisvuoden kustannukset on taloussuunnitelmassa pyritty esittämään alhaisempina kuin olisi ollut asianmukaista. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että VVOR on arvioinut taloussuunnitelmassa nämä kustannukset todellisia ja ennakoitavissakin olevia kustannuksia selvästi alhaisemmiksi ja siten antanut niistä harhaanjohtavaa tietoa.

20. Kuukausittain maksettavien yhtiövastikkeen ja vesimaksun suuruudella on usein suuri merkitys asunnon ostoa harkittaessa. Asunnon ostajapuoli mitoittaa tyypillisesti oman taloudenpitonsa keskeisesti asumismenojen perusteella. Ennakoitavina asumismenoina otetaan yleensä huomioon asuntolainan hoitokulut ja yhtiövastikkeen määrä. Kun yhtiövastike ja vesimaksut on taloussuunnitelmassa ilmoitettu todellisia kustannuksia huomattavasti alhaisemmiksi, voidaan olettaa, etteivät kantajat olisi tehneet kysymyksessä olevia osakekauppoja sovituin ehdoin, jos he olisivat saaneet asianmukaisen, ennakoitavissa olevia asumiskustannuksia ainakin suunnilleen vastaavan arvion hoitovastikkeesta ja vesimaksuista. Kauppojen kohteessa on siten ollut asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe.

Hinnanalennuksen määrä

21. Mikäli kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n 3 momentin ja 25 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan oikeus saada virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen hinnanalennus. Hinnanalennuksen täytyy olla määrältään sellainen, että ostaja tulee taloudellisesti samaan asemaan kuin siinä tapauksessa, että yhtiövastikkeesta ja vesimaksusta ilmoitettu arvio olisi ollut oikea. Korkein oikeus katsoo, ettei hovioikeuden tuomiota myöskään hinnanalennuksen määrän osalta ole syytä muuttaa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Lauri Lehtimaja, Gustav Bygglin, Juha Häyhä ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Reima Jussila