KKO:2001:74

Kiinteistön kauppa - Vallintavirhe

Diaarinumero: S2000/73

Esittelypäivä:  21.3.2001

Antopäivä:  22.8.2001

Taltio:  1562

Myyjä ei ollut ilmoittanut ostajalle, että kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja sittemmin hyväksytyssä ensimmäisen asteen yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.8.2001

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Rauman käräjäoikeuden tuomio 26.4.1999

 

Kanteessaan Marko ja Kati Niemi olivat kertoneet, että he olivat ostaneet Kari Katajalta 14.3.1997 vahvistetulla kauppakirjalla Rauman kaupungin Uotilan kylässä sijaitsevan Veijola-nimisen tilan RN:o 2:122. Kaupan teon jälkeen Niemille oli selvinnyt, että kiinteistö kuului yleiskaavassa URPO-rautatiesuunnitelman ratalinjauksessa rautatien vihersuoja-alueeseen. Tämän yleiskaavaan otetun rautatiesuunnitelman johdosta kiinteistön arvo oli alempi kuin osapuolten sopima kauppahinta. Tämän perusteella Niemet vaativat Katajalta vallintavirheen vuoksi hinnanalennusta.

 

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että Rauman kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt yleiskaavan 25.8.1997 eli vasta kaupan teon jälkeen. Yleiskaava oli vain ohjeellinen, koska sitä ei ollut alistettu eikä aiottukaan alistaa vahvistettavaksi. Yleiskaavan kaavamääräysten mukaan kaavan alueella oli syytä välttää uudisrakentamista ja rakennuksia laajennettaessa oli pyydettävä ratahallintokeskukselta lausunto. Yleiskaavan valmistelu sen paremmin kuin valmis yleiskaavakaan ei ollut aiheuttanut rakennuskieltoa. Ratahallintokeskuksen lausuntoa olisi saatettu pyytää ennen yleiskaavan hyväksymistäkin.

 

Yleiskaavaehdotus oli ollut virallisesti nähtävillä kolme kertaa eli 4.- 18.1.1996, 9.1.- 10.2.1997 ja 19.6.- 21.7.1997. Yleiskaavaehdotuksen nähtävillä pitämisestä oli ilmoitettu Katajalle ja muille kiinteistönomistajille tavallisella kirjeellä tammikuussa 1996.

 

Vaikka yleiskaava olikin kiinteistöä ostettaessa ollut vasta ehdotusasteella, oli kaupan tapahtuessa kuitenkin jo ollut olemassa Rauman kaupungin ympäristöviraston päätös, jolla oli käynnistetty menettely kyseisen ehdotuksen hyväksymiseksi kaupunginvaltuuston päätöksellä noudatettavaksi ainakin ohjeellisena. Mainittu ympäristöviraston tekemä menettelyn käynnistämispäätös oli jo sellaisenaan maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun mukainen kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittava päätös, joka tyypillisesti vaikutti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon ja jollaisesta päätöksestä myyjän olisi saman momentin 3 kohdassa tarkoitetun mukaisesti tullut ennen kaupan tekemistä ilmoittaa kantajille, joiden ostohalukkuuteen tieto kyseisestä päätöksestä epäilyksettä olisi vaikuttanut. Yleiskaavaehdotuksesta olisi ilmennyt kantajan kannalta merkityksellinen rautatiesuunnitelmasta johtuva tosiasiallinen käyttö- ja vallintarajoitus. Kataja oli mainitun lainkohdan mukaan vastuussa käynnistämispäätöksestä ilmoittamatta jättämisestä siitä huolimatta, ettei mainitun käynnistämispäätöksen olemassaolo tai sisältö, ratahanke mukaan luettuna, ilmeisestikään ole ollut hänen tiedossaan.

 

Kyseinen rautatiesuunnitelma oli omiaan alentamaan kiinteistöstä saatavissa olevaa kauppahintaa noin 30 prosenttia. Alennus aiheutui psykologisista ja markkinasyistä, koska ostajat yleensä suhtautuivat varsin pidättyvästi sellaisen kiinteistön ostamiseen, jota nyt kyseessä olevan kaltainen hanke rasittaa, vaikka hankkeen toteutuminen olisi hyvinkin epätodennäköistä.

 

Käräjäoikeus velvoitti Katajan suorittamaan Niemille vallintavirheen perusteella hinnanalennusta 42000 markkaa tuomiosta ilmenevine korkoineen.

 

Asian on ratkaissut käräjätuomari Veikko Eskola.

Turun hovioikeuden tuomio 17.11.1999

 

Hovioikeus, jonne Kataja valitti, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Päivi Hirsikangas, Peter Sandholm ja Teppo Hurme. Esittelijä Lars Granfors.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

 

Hovioikeus, jonne Kataja valitti, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Päivi Hirsikangas, Peter Sandholm ja Teppo Hurme. Esittelijä Lars Granfors.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.8.2001

Perustelut

 

Myyty kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja myöhemmin hyväksytyssä yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Ennen kaupantekoa yleiskaavaehdotus oli ollut nähtävillä kahdesti ja kaupanteon jälkeen vielä yhden kerran. Noin viisi kuukautta kaupanteon jälkeen kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt yleiskaavan niin sanottuna ensimmäisen asteen yleiskaavana, jota ei ollut edes aiottu alistaa alueellisen ympäristökeskuksen vahvistettavaksi.

 

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 3 kohdan nojalla kiinteistössä on vallintavirhe muun muassa silloin, jos myyjä on jättänyt ennen kaupan tekemistä ilmoittamatta ostajalle voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon. Saman pykälän 4 kohdan mukaan kiinteistössä on niin ikään vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen muun muassa kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta päätöksestä tai siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.

 

Kaupanteon aikana voimassa olleen rakennuslain mukaan kunnan yleiskaavan laatimista koskevasta päätöksestä ja sen jälkeen valmistetuista kaavaluonnoksesta ja -ehdotuksesta ei johtunut varsinaisia lakiin perustuvia oikeusvaikutuksia. Niistä ei siis esimerkiksi johtunut kiinteistönomistajan käyttöä tai vallintaa rajoittavaa rakentamis-, osittamis- tai toimenpidekieltoa taikka -rajoitusta. Näin ollen kaavaluonnos tai -ehdotus ei välittömästi rajoittanut kiinteistönomistajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöään. Rakennuslain mukaan edes hyväksytyllä ensimmäisen asteen yleiskaavalla ei ollut tällaisia oikeusvaikutuksia.

 

Ensimmäisen asteen yleiskaavalla oli kuitenkin niin sanottu itseään toteuttava vaikutus, jolla tarkoitetaan sitä, että viranomaiset ottivat kaavan tosiasiassa huomioon esimerkiksi poikkeuslupia myöntäessään, yksityiskohtaisia kaavoja vahvistaessaan tai ryhtyessään maankäyttöä koskeviin toimenpiteisiin. Myös kaavaluonnoksiin ja -ehdotuksiin saattoi liittyä tällainen maanomistajan kannalta välillinen vaikutus. Kysymys on siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 tai 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe tällaisen välillisen vaikutuksen takia.

 

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdassa viranomaisen päätöksellä tarkoitetaan sellaista päätöstä, joka suoraan ja välittömästi rajoittaa kiinteistön käyttöä ja vallintaa. Kaavaluonnoksen ja -ehdotuksen itseään toteuttava vaikutus ei ole tällainen rajoitus.

 

Asiassa on riidatonta, että yleiskaavaan ja kaavaehdotukseen otetun rautatiesuunnitelman toteuttaminen on hyvin epätodennäköistä. Kaupanteon jälkeen ostajat ovat myös ilmoittaneet saavansa rakennusluvan uudisrakennuksen rakentamiseksi kiinteistölle. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei kaavan laatimista koskeva päätös eikä yleiskaavaehdotukseen tai sittemmin hyväksyttyyn ensimmäisen asteen yleiskaavaan otettu rautatiesuunnitelma estä ostajia käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä myöskään maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

 

Näin ollen kiinteistössä ei ollut vallintavirhettä. Sen vuoksi Niemien kanne kiinteistön hinnanalennuksesta vallintavirheen perusteella hylätään.

Tuomiolauselma

 

Kataja vapautetaan suorittamasta Niemille vallintavirheeseen perustuvana hinnanalennuksena 42 000 markkaa korkoineen.

 

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Gustaf Möller, Markku Arponen, Pertti Välimäki ja Pasi Aarnio. Esittelijä Timo Heikkinen.