KKO 2000:121

 

Oikeustoimi - Oikeustoimen pätemättömyys

Kiinteistön kauppa

Diaarinumero:                             S98/1285

Esittelypäivä:  14.9.2000

Antopäivä:       4.12.2000

Taltio:                 2777

 

Ostajat olivat neuvotellessaan määräalan kaupasta ilmoittaneet myyjälle haluavansa hankkia lisämaata tilaansa, jolla oli kaksi loma-asunnon rakennuspaikkaa. Ostajat olivat kuitenkin tavoitelleet määräalan hankinnalla lisäaluetta voidakseen saada luvan kolmannelle rakennuspaikalle. Ennen kuin he olivat ryhtyneet neuvottelemaan kaupasta he olivat selvittäneet rakennusviranomaiselta, että poikkeuslupa uudelle rakennuspaikalle olisi lisämaan turvin mahdollinen. He tiesivät myös, että uusi rakennuspaikka tulisi vähentämään kantatilan rakennusoikeutta. Myyjä, joka ei kaupan ajankohtana ollut näistä seikoista tietoinen, oli ostajien tieten olennaisesti erehtynyt määräalan käyttötarkoituksesta ja näin ollen sen arvosta sekä määräalan aiotun käytön vaikutuksesta kantatilan rakennusoikeuksiin ja arvoon. Kiinteistön kauppa julistettiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla pätemättömäksi.

 

OikTL 33 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Lappeenrannan käräjäoikeudessa

 

Kanteensa mukaan A oli 29.10.1992 myynyt B:lle ja C:lle noin 6 000 m2 määräalan lisämaaksi B:n ja C:n aiemmin A:lta ostamaan tilaan 35 000 markan kauppahinnalla.

 

Kaupasta neuvoteltaessa ja kauppaa tehtäessä B ja C olivat kuitenkin salanneet A:lta, että B oli 5.2.1992 päivätyllä kirjeellä tiedustellut lääninhallitukselta, olisiko hänen mahdollista saada tilalleen poikkeuslupa lomarakennukselle, jos tilaan saataisiin lisää maata noin hehtaarin verran. Vastauskirjeessään B:lle 26.6.1992 lääninhallitus oli todennut, että A:n kantatilalla näyttäisi olevan rakennusoikeutta jäljellä. Pelkästään esitetyn 1 hehtaarin lisäalueen liittäminen olemassa olevaan rakennuspaikkaan ei vastauskirjeen mukaan antanut sen alueen puitteissa lisärakennusoikeutta, vaan jokainen uusi rakennuspaikka vähentäisi kantatilan rakennusoikeutta. Kantatilan rakennusoikeutta vähentäen yhden loma-asunnon rakennusoikeuden myöntäminen poikkeusluvalla esitetylle noin 1 hehtaarin suuruiselle alueelle näytti mahdolliselta.

 

A oli luullut myyvänsä rakennusoikeudetonta lisämaata, joka ei vähentäisi hänen kantatilansa rakennusoikeutta, kun taas ostajat olivat tienneet ostavansa lomarakennuksen rakennuspaikan, joka myös vähentäisi myyjän kantatilan rakennusoikeutta. A oli salaamisen johdosta ilman omaa syytään erehtynyt kaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttaneissa seikoissa eli lisämaana myydyn määräalan arvossa, käyttötarkoituksessa sekä siinä, että kantatilan rakennusoikeus pienenee. Ostajat olivat toimineet vilpillisessä mielessä tietäen kauppaa tehdessään antaneensa A:lle väärän kuvan kaupan edellytyksistä ja salaamiensa seikkojen merkityksestä A:n myyntipäätökselle. A oli saanut lääninhallituksen lausunnon tietoonsa vasta keväällä 1997 lääninhallitukselta tilaamiensa asiakirjojen yhteydessä.

 

B toimi kunnan rakennustarkastajana ja hänellä oli alalla toimivana ollut mahdollisuus hoitaa suunnitelmallisesti kauppaan ja rakentamiseen tähtäävät toimenpiteet. Kunnan virkamiehenä hänellä olisi myös ollut erityinen velvollisuus selvittää A:lle lisämaan rakennusoikeudet ja niiden vaikutus kantatilalle.

 

Näillä perusteilla A vaati, että lisämaan kauppa julistettaisiin varallisuusoikeudellista oikeustoimista annetun lain 33 §:n nojalla pätemättömäksi siltä osin kuin kauppa koski myöhemmin muodostettua uuden rakennuspaikan käsittävää tilaa.

Vastaus

 

B ja C kiistivät kanteen ja vaativat sen hylkäämistä. Ostajilla ei ollut mitään velvollisuutta eikä aihetta ilmoittaa myyjälle suunnitelmistaan siitä, mitä he mahdollisesti aikoivat myöhemmin alueen kanssa tehdä. Kyseessä ei ollut rakennusoikeuden kauppa vaan maa-alueen kauppa. Määräalalla ei ollut yksin ollut rakennusoikeutta, vaan rakennusoikeus oli saatu vasta sitten, kun B:n ja C:n aikaisemmin ostamasta maasta otettiin lisää aluetta ja rantaviivaa. Määräalalle sellaisenaan ei olisi saanut poikkeuslupaa.

 

B oli tehnyt kaupan yksityishenkilönä eikä hänellä ollut ollut mitään sellaista tietoa käytössään, mitä A ei olisi halutessaan saanut selville.

 

Kaupasta oli kulunut jo lähes 5 vuotta. A oli reagoinut asiaan vasta, kun lohkominen oli toimitettu ja poikkeuslupa myönnetty. A:ta oli kuultu poikkeuslupa-asian yhteydessä eikä hän ollut sitä vastustanut. Oli täysin kohtuutonta, että kauppa purettaisiin enää tässä vaiheessa.

Lappeenrannan käräjäoikeuden tuomio 13.11.1997

 

Käräjäoikeus totesi, että koska kanne perustui ostajien väitettyyn vilpilliseen menettelyyn, ajan kulumiselle ei asiassa ollut annettava merkitystä. A:n ei myöskään ollut näytetty hyväksyneen kauppaa siten, että hän olisi menettänyt oikeuden vedota kanneperusteeseen.

 

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että lääninhallituksen lausunto oli ennakko-ohjausta. Se ei ollut sitova eikä ennakkoratkaisu myöhempiin päätöksiin. A olisi myös voinut hankkia samansisältöisen lausunnon. A oli ollut tietoinen siitä, että rantatontin myynti saattoi vaikuttaa kantatilan rakennusoikeuteen. Myyty alue yleisesti ymmärrettiin lisämaaksi, eikä sillä ollut kaupantekohetkellä ollut rakennusoikeutta. Sovittu hinta oli normaalihinta lisämaalle. B oli tehnyt kaupan omalta osaltaan yksityishenkilönä eikä hänellä kunnan rakennustarkastajana ollut ollut erityistä velvollisuutta selvittää rakennusoikeuksia ja niiden vaikutuksia A:lle, joka oli myynyt aikaisemmin viisi rantatonttia.

 

Käräjäoikeus katsoi, että kun otettiin huomioon lausunnon luonne, kummankin osapuolen mahdollisuudet selvittää ennen kaupantekoa sen vaikutukset rakennusoikeuteen ja A:n tietoisuus tuolloin kaupan mahdollisesta vaikutuksesta kantatilan rakennusoikeuteen, B ja C eivät olleet jättämällä kertomatta lausunnosta A:lle toimineet vilpillisessä mielessä siten, että he olisivat tietoisesti erehdyttäneet A:ta kaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttaneessa seikassa. Kyseessä ei ollut ollut lomarakennuksen rakennuspaikan kauppa, vaan lisämaan kauppa, kuten kauppakirjaan oli merkitty. Sillä, että ostajat olivat myöhempien toimenpiteidensä johdosta saaneet kyseessä olevan määräalan alueelle rakennusluvan, ei ollut merkitystä arvioitaessa heidän menettelyään kaupanteossa. A ei ollut erehtynyt kauppaa tehtäessä kaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttaneissa seikoissa, eli lisämaan arvossa, käyttötarkoituksessa eikä kantatilan rakennusoikeuden vähenemisessä.

 

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

 

Asian on ratkaissut käräjätuomari Korhola.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 28.7.1998

 

Hovioikeus, jonne A valitti, totesi olevan riidatonta, että B ja C eivät olleet kertoneet A:lle määräalan kauppaa koskevassa kaupantekotilaisuudessa tai muussakaan yhteydessä B:n lääninhallitukselta hankkimasta lausunnosta taikka muutoin ilmaisseet lausunnon sisältöä A:lle. Lausunnon mukaan pelkästään B:n esittämän yhden hehtaarin lisäalueen liittäminen olemassa olevaan rakennuspaikkaan ei antanut sen alueen puitteissa lisärakennusoikeutta, vaan jokainen uusi rakennuspaikka vähensi myös kantatilan rakennusoikeutta. Edelleen lausunnon mukaan kantatilan rakennusoikeutta vähentäen yhden loma-asunnon rakennusoikeuden myöntäminen poikkeusluvalla esitetylle noin yhden hehtaarin suuruiselle alueelle näytti mahdolliselta.

 

Pyytäessään lausuntoa lääninhallitukselta sekä myös sen jälkeen asian eri vaiheissa B oli toiminut kunnan rakennustarkastajan virassa. Tässä virassaan hänellä oli ollut paitsi erityinen tietämys kiinteistön kauppoihin ja varsinkin rakennuslupa-asioihin kuuluvista seikoista, myös erityinen velvollisuus neuvoa ja ohjata toimialaansa kuuluvissa asioissa kuntalaisia ja siten myös A:ta. Hovioikeus katsoi, että B:llä oli virastaan johtuen ollut erityinen velvollisuus esittää lääninhallituksen lausunto A:lle, jolloin tällä olisi ollut parempi mahdollisuus harkita B:n hänelle esittämän kaupan merkitystä ja edullisuutta omalta kannaltaan. B:n menettelyn moitittavuus ilmeni myös siinä, että hän oli kauppaneuvotteluissa ilmoittanut A:lle, että kysymyksessä oli lisämaan kauppa ja hän maksaa vain lisämaan hinnan. Myös kauppakirjassa kaupan kohteena ollut määräala oli määritelty lisämaaksi. Kaupanteon jälkeen B oli kuitenkin noin puolen vuoden kuluttua tehnyt lomarakennuksen rakentamista koskevan poikkeuslupahakemuksen.

 

Hovioikeus katsoi, että B:n menettely eri vaiheissa osoitti, että kauppa oli käytännössä pyritty koko ajan tekemään rakennuspaikasta, mutta lisämaan hinnalla. Edellä kerrotuilla perusteilla oli määräalan kaupan katsottava tehdyn varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:ssä tarkoitetuin tavoin sellaisissa olosuhteissa, että B:n ja C:n oli kunnian vastaista ja arvotonta vedota kauppaan.

 

Sillä seikalla, että B:n ja C:n ostamassa määräalassa oli ollut rantaviivaa kaksi metriä vähemmän kuin kunnan rakennusjärjestys rakennuspaikalta edellytti, ei ollut merkitystä asian ratkaisemisen kannalta, koska B ja C olivat omistaneet ostamansa määräalan vieressä olleen tilan ja heillä oli siten ollut mahdollisuus liittää tästä tilasta sen verran lisämaata ostamaansa määräalaan, että rakennusjärjestyksen vaatimus rantaviivan pituudesta täyttyi.

 

A oli 2.3.1993 hyväksynyt B:n poikkeuslupahakemuksen allekirjoittamalla "selvitys naapurin kuulemisesta poikkeuslupamenettelyssä" -lomakkeen merkinnöin, ettei hänellä ollut huomauttamista rakennushankkeen johdosta. Hovioikeus totesi, että kaupan pätemättömyyttä oli arvioitava kaupantekohetken mukaan. Jotta silloin vallinnut pätemättömyys voisi korjautua, olisi B:n ja C:n näytettävä A:n hyväksyneen kaupan sen yhteydessä tapahtuneesta moitittavasta menettelystä huolimatta.

 

A:n ja B:n kertomukset heidän välisestään keskustelusta poikkeuslupahakemusta koskeneen suostumuksen allekirjoitustilanteessa olivat ristiriitaiset. Kummankaan kertomukset eivät kuitenkaan osoittaneet, että A olisi tuolloin hyväksynyt asiassa myöhemmin moitittavaksi osoittautuneen B:n ja C:n menettelyn. A:n allekirjoittamasta lomakkeesta ei myöskään ilmennyt sellaisia tietoja, joiden perusteella voitaisiin katsoa, että A:n olisi tullut ymmärtää asiakirjan allekirjoittamalla hyväksyvänsä tehdyn kiinteistön kaupan kaikissa tapauksissa päteväksi.

 

Hovioikeus julisti kaupan pätemättömäksi vaadituilta osin ja velvoitti A:n palauttamaan kauppahinnasta B:lle ja C:lle tätä vastaavan osuuden.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pöntinen, Murto ja Varpila.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

 

B:lle ja C:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.

 

A vastasi valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

 

Neuvoteltaessa B:n ja C:n aloitteesta sittemmin tehdystä määräalan kaupasta B ja C olivat ilmaisseet A:lle haluavansa hankkia lisämaata aikaisemmalla kaupalla ostamastaan määräalasta muodostettuun tilaan, jolla oli kaksi loma-asunnon rakennuspaikkaa. Myös kauppakirjasta ilmeni, että määräala myytiin lisämaaksi ostajien entuudestaan omistamaan tilaan. Määräalan kauppahinta oli määräytynyt rakennusoikeutta vailla olevan maan hintatason mukaan.

 

B ja C olivat kuitenkin tavoitelleet määräalan hankinnalla lisäaluetta voidakseen saada luvan kolmannelle rakennuspaikalle. Ennen kuin he olivat ryhtyneet neuvottelemaan kaupasta he olivat selvittäneet rakennusviranomaiselta, että poikkeuslupa uudelle rakennuspaikalle olisi lisämaan turvin mahdollinen. He tiesivät myös, että uusi rakennuspaikka tulisi vähentämään kantatilan rakennusoikeutta. A, joka ei kaupan ajankohtana ollut näistä seikoista tietoinen, oli siten B:n ja C:n tieten olennaisesti erehtynyt määräalan käyttötarkoituksesta ja näin ollen sen arvosta sekä määräalan aiotun käytön vaikutuksesta kantatilan rakennusoikeuksiin ja arvoon.

 

Korkein oikeus katsoo, että kauppa oli syntynyt olosuhteissa, joissa B:n ja C:n on kunnian vastaista ja arvotonta vedota siihen. B on toiminut kaupan yhteydessä yksityishenkilönä. Hänen virka-asemallaan ei kaupan pätevyyttä arvioitaessa ole itsenäistä merkitystä. Mitä tulee A:n myöhempään käyttäytymiseen ja erityisesti siihen seikkaan, että hän oli kaupan jälkeen allekirjoittanut B:n ja C:n poikkeuslupahakemusta koskevan suostumuslomakkeen, A:n ei voida katsoa näin toimiessaan hyväksyneen kauppaa itseään sitovaksi ja luopuneen vetoamasta edellä mainittuihin kaupan pätemättömyyden perustaviin seikkoihin.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

 

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lindholm, Tulenheimo-Takki, Suhonen, Arponen ja Koskelo. Esittelijä Timo Heikkinen.