Onko ostajan tarkistettava kaava, rakennusoikeus- ym. tiedot, entä myyjän vakuutus esim. rakennusluvan saamisesta?
Tapauksen jälkeen vuonna 1995 voimaantullut maakaari säätelee asiaa selkeästi MK 2:18,1§:ssä. Myyjä ei saa antaa harhaanjohtavaa tietoa em. seikoista.
KKO:1989:30
Dokumentin versiot
Kiinteistön kauppa - Kaupan kohde
Määräala
Diaarinumero: S87/867
Esittelypäivä: 26.11.1987
Antopäivä: 8.3.1989
Taltio: 724
Määräalan kauppaa tehtäessä myyjä oli vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan ostajan aikomalle lomarakennukselle. Kaupan päättämisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi ostajan ei ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville rakennusviranomaisilta, saiko hän rakentaa määräalalle lomarakennuksen. Ostajalla oli oikeus saada kauppa puretuksi. Ään.
Vrt. KKO:1985-II-188
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Ylivieskan kihlakunnanoikeudessa
Kari Olavi ja Anna-Liisa Mirjami Vattto ovat Hilpi Rafael ja Marketta Anna-Maija Kotttolle 7.11.1985 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat ostaneet 18.7.1979 vahvistetulla kauppakirjalla Kotttoilta 14.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lehtihaka I nimisestä tilasta RN:o 7:29 Kalajoen kunnan Rahjan kylässä. Vatttojen tarkoituksena oli ollut rakentaa määräalalle lomarakennus. Kaupantekotilaisuudessa Kotttot olivat vakuutelleet, että rakennuslupa varmasti myönnetään. Siinä tapauksessa että rakennuslupaa ei saataisi, Kotttot olivat luvanneet osoittaa Vatttoille omistamaltaan maalta toisen määräalan rakennuspaikaksi. Oulun lääninhallitus oli 26.4.1984 annetulla päätöksellä hylännyt Vatttojen poikkeuslupahakemuksen lomarakennuksen rakentamiseksi. Korkein hallintooikeus oli 27.3.1985 antamallaan päätöksellä pysyttänyt lääninhallituksen päätöksen lopputuloksen. Vaikka Vatttot eivät olleet saaneet kauppaa tehtäessä edellyttämäänsä rakennuslupaa lomarakennukselle, Kotttot eivät olleet suostuneet tekemään Vatttojen kanssa sopimusta toisesta määräalasta eivätkä purkamaan kauppaa.
Tämän vuoksi Vatttot ovat vaatineet, että määräalan kauppa julistettaisiin puretuksi ja että Kotttot velvoitettaisiin yhteisvastuullisesti suorittamaan Vatttoille takaisin heidän maksamansa kauppahinta 14.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.
Kihlakunnanoikeuden päätös 23.1.1986
Kihlakunnanoikeus, jossa Kotttot ovat vastustaneet kannetta ja asianosaiset vaatineet puolin ja toisin oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut selvitetyksi, että Vatttot olivat ostaneet 18.7.1979 vahvistetulla kauppakirjalla 14.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lehtihaka I nimisestä tilasta RN:o 7:29 Kalajoen kunnan Rahjan kylässä.
Heimo Johannes Purontakasen todistajankertomuksen perusteella kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että kauppakirja oli laadittu Vatttojen toimesta samana iltana, jolloin Vatttot olivat käyneet määräalaa katsomassa. Näin ollen Vatttot eivät olleet ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa siitä, voivatko he rakentaa lomarakennuksen määräalalle. Todistajana kuullun Kalajoen kunnan rakennustarkastajan Arvo Johannes Sätttjan kertomuksen perusteella oli selvitetty, että Kotttojen tilalta aiemmin myydyille määräaloille oli saatu rakennuslupa ja että kysymyksessä oleva määräala oli ollut ensimmäisiä, jolle oli tarvittu poikkeuslupa. Siten Kotttot eivät olleet voineet tietää, ettei määräalalle myönnettäisi rakennuslupaa.
Kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei Kotttojen lupaus antaa toinen tontti määräalan sijaan ollut sitova, koska sitä ei ollut otettu kauppakirjan ehdoksi, ja että Vatttoilla oli ollut selonottovelvollisuus rakennusluvan suhteen. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen ja velvoittanut Vatttot yhteisvastuullisesti suorittamaan Kotttoille oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 3.500 markkaa.
Vaasan hovioikeuden tuomio 28.5.1987
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Vatttot olivat saattaneet jutun, on perusteluinaan lausunut, että Kotttojen ja Vatttojen 18.7.1979 tekemä määräalan kauppa oli syntynyt lehti-ilmoituksen pohjalta, jossa Kotttot olivat kaupitelleet määräalaa huvilatontiksi. Niinpä Vatttot olivat noin puoli vuotta kaupan päättämisen jälkeen ostaneet hirsikehikon. Sen he olivat noin vuotta myöhemmin kunnan rakennustarkastajan luvalla pystyttäneet määräalalle pukkien päälle heidän rakennuslupahakemuksensa ollessa edelleen ratkaisematta rakennuslautakunnassa. Kotttotkin olivat olleet yhteydessä kunnan rakennusviranomaisiin kiirehtiäkseen Vatttojen rakennuslupahakemuksen käsittelyä. Rakennusluvan myöntämisen oli kuitenkin katsottu vaativan poikkeusluvan. Oulun lääninhallitus oli 26.4.1984 antamallaan päätöksellä hylännyt Vatttojen poikkeuslupahakemuksen. Korkein hallinto-oikeus oli 27.3.1985 antamallaan päätöksellä pysyttänyt lääninhallituksen päätöksen todeten muun muassa, että kysymyksessä olevalla alueella oli tarpeen rakennuslain 123 a §:n nojalla laatia rantakaava ja että suunniteltu rakentaminen tuottaisi huomattavaa haittaa kaavoituksen toteuttamiselle ja asutuksen muulle järjestämiselle. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tilanne oli ollut sama jo kaupantekohetkellä. Määräalaa oli siten rasittanut virhe, joka oli ilmennyt siinä, etteivät Vatttot lain säännöksen johdosta olleet voineet rakennuttaa sille osapuolten kauppaa tehtäessä edellyttämällä tavalla.
Heimo Johannes Purontakanen oli todistajana kihlakunnanoikeudessa kertonut, että Kotttojen ja Vatttojen välisissä kauppaneuvotteluissa oli keskusteltu rakennusoikeudesta. Vatttot olivat ilmoittaneet aikovansa rakentaa tontille loma-asunnon. Tähän Hilpi Rafael Kottto oli ilmoittanut, että tontille sai rakennusluvan ja että hän voi antaa toisen tontin sen sijaan, mikäli rakennuslupaa ei myönnetty. Hilpi Rafael Kottto oli vielä lisännyt, että hänellä oli yksi saarikin omistuksessaan.
Tämän johdosta hovioikeus on todennut, että Hilpi Rafael Kottton lupaus tontin vaihtamisesta toiseen oli sitoumuksena pätemätön, koska sitä ei ollut mainittu kauppakirjassa luovutuksen ehtona. Lupaus ei ollut kuitenkaan vailla oikeudellista vaikutusta, vaan sen merkitys oli siinä, että se oli antanut rakennusluvan saamista koskevalle ilmoitukselle sellaisen painon, että lausuma kokonaisuutena oli ollut käsitettävä vakuutteluna oikeudesta rakentaa määräalalle loma-asunto. Tällöin kauppaneuvotteluissa annettu vakuuttelu sitoi suullisenakin ja se oli vapauttanut Vatttot ottamasta selvää ennen kaupan päättämistä asianomaisilta rakennusviranomaisilta, saivatko he rakentaa määräalalle aikomansa lomarakennuksen.
Vatttot olivat Kotttoille 7.11.1985 tiedoksi annetulla haasteella esittäneet vaatimuksia virheen johdosta. Vaatimukset oli katsottava tehdyiksi kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe oli tullut lopullisesti vahvistetuksi Korkeimman hallinto-oikeuden hylätessä 27.3.1985 Vatttojen poikkeuslupahakemuksen. Vatttojen ei ollut väitettykään viivytelleen rakennus- ja poikkeusluvan saamiseen tähtäävien ja samalla virheen todentamiseen tarvittavien hakemusten hoidossa.
Kaiken edellä olevan perusteella Vatttoilla oli katsottava olevan oikeus saada kauppa puretuksi ja kauppahinta palautetuksi.
Tämän vuoksi hovioikeus on, kumoten kihlakunnanoikeuden päätöksen, julistanut määräalan kaupan puretuksi ja velvoittanut Hilpi Rafael ja Marketta Anna-Maija Kottton yhteisvastuullisesti palauttamaan Kari Olavi ja AnnaLiisa Mirjami Vatttolle kauppahinnan 14.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 7.11.1985 lukien. Vatttot on vapautettu velvollisuudesta suorittaa Kotttoille oikeudenkäyntikulujen korvausta 3.500 markkaa. Asian laatuun nähden Vatttot saivat pitää jutusta olleet kulunsa vahinkonaan.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 31.8.1987.
Kotttot ovat vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumottaisiin ja asia jätettäisiin kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan. Lisäksi he ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine korkoineen hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa. Kotttot ovat lausuneet muun muassa, että rakennusviranomaiset olivat vasta kaupanteon jälkeen todentaneet rakentamiselle tarvittavan poikkeusluvan. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä ei ollut lopullisesti ratkaistu sitä, saivatko Vatttot rakentaa määräalalle. Kotttoillakaan ei ollut voinut olla tietoa tavanomaisen rakennuslupamenettelyn riittämättömyydestä, joten asianosaiset olivat olleet kauppaa päätettäessä samalla tavalla tietoisia määräalan rakentamiskelpoisuudesta. Asiakirjoista saatava selvitys ei tukenut hovioikeuden kantaa, että rakentamisoikeustilanne olisi ollut sama jo kauppaa päätettäessä. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä oli ensimmäisen kerran todettu rantakaavan tarpeellisuus kysymyksessä olevalla ranta-alueella. Kotttojen vakuuttelu määräalan rakentamiskelpoisuudesta oli ollut vilpitöntä ja perustunut alueen aikaisempaan rakennuslupakäytäntöön eikä vakuuttelulla ollut ollut tarkoitus vaikuttaa Vatttojen ostopäätökseen. Vaikkakaan Kotttojen lupaus tontin vaihtamisesta toiseen ei sitonut Kotttoja, Vatttot eivät olleet missään vaiheessa edes tiedustelleet toista rakennuspaikkaa ostamansa tilalle.
Vatttot ovat yhteisesti antaneet pyydetyn vastauksen, jossa he ovat vaatineet hovioikeuden tuomion pysyttämistä voimassa ja vastauskulujensa korvaamista laillisine korkoineen. Vatttot ovat lausuneet muun muassa, ettei rakentamisoikeustilanne ollut muuttunut kaupantekohetken ja Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antopäivän välillä. Vatttot olivat olleet sidottuina kauppaan lähes kuusi vuotta ja olisi kohtuutonta, mikäli he vielä joutuisivat odottamaan mahdollisen rantakaavan valmistumista. Rakentamismahdollisuus olisi senkin jälkeen epävarmaa. Vatttot olivat myyjien lupaukseen vedoten tiedustelleet toista rakennuspaikkaa, jollaista Kotttot eivät kuitenkaan olleet olleet halukkaita osoittamaan.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Vatttot ovat etsineet kesänviettopaikkaa Kalajoelta kotoisin olevan Anna-Liisa Mirjami Vattton kotiseudulta. Kun Kotttot ovat lehti-ilmoituksella kaupitelleet huvilatonttia Rahjan kylästä, Vatttot ovat neuvotelleet kaupasta Kotttojen kanssa ja tutustuneet määräalaan. Vatttot ovat Kotttoille ilmoittaneet tarkoituksenaan olevan rakentaa määräalalle lomarakennus. Hilpi Rafael Kottto on hovioikeuden tuomiossa mainituin tavoin vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan. Tämä vakuutus on osaltaan vaikuttanut siihen, että Vatttot ovat heti päättäneet ostaa määräalan. Neuvottelun yhteydessä on kirjoitettu kauppakirjan teksti ja kauppa on vahvistettu joko neuvottelua seuranneena tai sitä seuranneena päivänä.
Kaupan päättämisen jälkeen on kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Vatttojen poikkeuslupahakemus on hylätty siten kuin hovioikeuden tuomiossa on selostettu.
Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi Vatttojen ei ole ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville asianomaiselta rakennusviranomaiselta, saavatko he rakentaa määräalalle tarkoittamansa lomarakennuksen. Kauppaa tehtäessä ei myöskään ole ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden johdosta Vatttojen olisi pitänyt tietää, että määräalalle rakentaminen oli rajoitettua.
Näillä perusteilla Vatttoilla on oikeus saada määräalan kauppa puretuksi ja kauppahinta palautetuksi.
Koska Kotttot ovat hävinneet jutun Korkeimmassa oikeudessa, tulee heidän korvata Vatttojen kulut täällä.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Hilpi Rafael ja Marketta Anna-Maija Kottto velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kari Olavi ja Anna-Liisa Mirjami Vatttolle yhteisesti vastauksen antamisesta olleista kuluista Korkeimmassa oikeudessa 800 markkaa 16 prosentin korkoineen tuomion antopäivästä.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Aixxo, Jaxxxko, Möxxä, Lehxxxxnen (eri mieltä) ja Linxxxlm (eri mieltä)
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Oikeusneuvos Linxxxm: Korkeimman oikeuden ratkaisussa mainitusta syystä Vatttot eivät ole voineet rakentaa määräalalle aikomaansa lomarakennusta. Heidän asianaan on ollut ennen kaupan päättämistä ottaa rakennusviranomaisilta selko määräalaa koskevista rakentamisrajoituksista. He ovat kuitenkin laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa, joka olisi vaatinut ainoastaan vähäisen toimenpiteen. Myyjistä Hilpi Rafael Kottto on tosin ennen kaupan päättämistä vakuuttanut, että määräalalle saisi rakennusluvan. Vatttot eivät kuitenkaan tämän takia ole vapautuneet selonottovelvollisuudestaan. Vatttoilla ei siten ole oikeutta saada määräalan kauppaa puretuksi ja kauppahintaa palautetuksi.
Kumoan hovioikeuden tuomion pääasian osalta ja hylkään Vatttojen kanteen. Oikeudenkäyntikuluja koskevan ratkaisun osalta jätän hovioikeuden tuomion pysyväksi. Lisäksi määrään asian laadun vuoksi, että Kotttojen on vastattava itse muutoksenhakukuluistaan Korkeimmassa oikeudessa.
Oikeusneuvos Lehxxxnen: Kuten Korkeimman oikeuden tuomion perusteluissa on lausuttu on vasta kysymyksessä olevan määräalankaupan päättämisen jälkeen ilmennyt, että Vatttojen Kotttoilta ostamalle määräalalle aikoman lomarakennuksen rakentaminen edellytti poikkeusluvan myöntämistä. Vatttojen poikkeuslupahakemus on sanotuissa perusteluissa kerrotuin tavoin sittemmin hylätty.
Ostajien asiana on ollut ennen kaupan päättämistä ottaa rakennusviranomaisilta selko määräalaan kohdistuvista rakentamisrajoituksista. Vatttot ovat kuitenkin laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa. Myyjistä Hilpi Rafael Kottto on tosin kaupasta neuvoteltaessa sanonut Vatttoille, että paikalle saa rakennusluvan, ja ilmoittanut voivansa antaa toisen tontin sen sijaan, mikäli rakennuslupaa ei myönnettäisi. Näitä lausumia ei sisältönsä puolesta välttämättä ole tulkittava hovioikeuden tuomiossa lausutuin tavoin vakuutteluksi oikeudesta rakentaa määräalalle loma-asunto, eikä Hilpi Rafael Kottton myöskään ole näytetty tarkoittaneen tuollaisen vakuuttelun antamista. Sen vuoksi Vatttot eivät ole näiden lausumien perusteella vapautuneet edellä kerrotusta selonottovelvollisuudestaan.
Edellä mainituin perustein katson, ettei Vatttoilla ole oikeutta saada määräalan kauppaa puretuksi ja kauppahintaa palautetuksi, sekä harkitsen oikeaksi, kumoten pääasian osalta hovioikeuden tuomion, hylätä Vatttojen kanteen. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta jätän hovioikeuden tuomion pysyväksi. Koska Kotttot ovat voittaneet jutun Korkeimmassa oikeudessa, velvoitan Vatttot yhteisvastuullisesti suorittamaan Kotttoille yhteisesti korvaukseksi heidän oikeudenkäyntikuluistaan täällä 1.200 markkaa 16 prosentin korkoineen tuomion antopäivästä.
Tapauksen jälkeen vuonna 1995 voimaantullut maakaari säätelee asiaa selkeästi MK 2:18,1§:ssä. Myyjä ei saa antaa harhaanjohtavaa tietoa em. seikoista.
KKO:1989:30
Dokumentin versiot
Kiinteistön kauppa - Kaupan kohde
Määräala
Diaarinumero: S87/867
Esittelypäivä: 26.11.1987
Antopäivä: 8.3.1989
Taltio: 724
Määräalan kauppaa tehtäessä myyjä oli vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan ostajan aikomalle lomarakennukselle. Kaupan päättämisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi ostajan ei ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville rakennusviranomaisilta, saiko hän rakentaa määräalalle lomarakennuksen. Ostajalla oli oikeus saada kauppa puretuksi. Ään.
Vrt. KKO:1985-II-188
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Ylivieskan kihlakunnanoikeudessa
Kari Olavi ja Anna-Liisa Mirjami Vattto ovat Hilpi Rafael ja Marketta Anna-Maija Kotttolle 7.11.1985 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat ostaneet 18.7.1979 vahvistetulla kauppakirjalla Kotttoilta 14.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lehtihaka I nimisestä tilasta RN:o 7:29 Kalajoen kunnan Rahjan kylässä. Vatttojen tarkoituksena oli ollut rakentaa määräalalle lomarakennus. Kaupantekotilaisuudessa Kotttot olivat vakuutelleet, että rakennuslupa varmasti myönnetään. Siinä tapauksessa että rakennuslupaa ei saataisi, Kotttot olivat luvanneet osoittaa Vatttoille omistamaltaan maalta toisen määräalan rakennuspaikaksi. Oulun lääninhallitus oli 26.4.1984 annetulla päätöksellä hylännyt Vatttojen poikkeuslupahakemuksen lomarakennuksen rakentamiseksi. Korkein hallintooikeus oli 27.3.1985 antamallaan päätöksellä pysyttänyt lääninhallituksen päätöksen lopputuloksen. Vaikka Vatttot eivät olleet saaneet kauppaa tehtäessä edellyttämäänsä rakennuslupaa lomarakennukselle, Kotttot eivät olleet suostuneet tekemään Vatttojen kanssa sopimusta toisesta määräalasta eivätkä purkamaan kauppaa.
Tämän vuoksi Vatttot ovat vaatineet, että määräalan kauppa julistettaisiin puretuksi ja että Kotttot velvoitettaisiin yhteisvastuullisesti suorittamaan Vatttoille takaisin heidän maksamansa kauppahinta 14.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.
Kihlakunnanoikeuden päätös 23.1.1986
Kihlakunnanoikeus, jossa Kotttot ovat vastustaneet kannetta ja asianosaiset vaatineet puolin ja toisin oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut selvitetyksi, että Vatttot olivat ostaneet 18.7.1979 vahvistetulla kauppakirjalla 14.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lehtihaka I nimisestä tilasta RN:o 7:29 Kalajoen kunnan Rahjan kylässä.
Heimo Johannes Purontakasen todistajankertomuksen perusteella kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että kauppakirja oli laadittu Vatttojen toimesta samana iltana, jolloin Vatttot olivat käyneet määräalaa katsomassa. Näin ollen Vatttot eivät olleet ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa siitä, voivatko he rakentaa lomarakennuksen määräalalle. Todistajana kuullun Kalajoen kunnan rakennustarkastajan Arvo Johannes Sätttjan kertomuksen perusteella oli selvitetty, että Kotttojen tilalta aiemmin myydyille määräaloille oli saatu rakennuslupa ja että kysymyksessä oleva määräala oli ollut ensimmäisiä, jolle oli tarvittu poikkeuslupa. Siten Kotttot eivät olleet voineet tietää, ettei määräalalle myönnettäisi rakennuslupaa.
Kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei Kotttojen lupaus antaa toinen tontti määräalan sijaan ollut sitova, koska sitä ei ollut otettu kauppakirjan ehdoksi, ja että Vatttoilla oli ollut selonottovelvollisuus rakennusluvan suhteen. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen ja velvoittanut Vatttot yhteisvastuullisesti suorittamaan Kotttoille oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 3.500 markkaa.
Vaasan hovioikeuden tuomio 28.5.1987
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Vatttot olivat saattaneet jutun, on perusteluinaan lausunut, että Kotttojen ja Vatttojen 18.7.1979 tekemä määräalan kauppa oli syntynyt lehti-ilmoituksen pohjalta, jossa Kotttot olivat kaupitelleet määräalaa huvilatontiksi. Niinpä Vatttot olivat noin puoli vuotta kaupan päättämisen jälkeen ostaneet hirsikehikon. Sen he olivat noin vuotta myöhemmin kunnan rakennustarkastajan luvalla pystyttäneet määräalalle pukkien päälle heidän rakennuslupahakemuksensa ollessa edelleen ratkaisematta rakennuslautakunnassa. Kotttotkin olivat olleet yhteydessä kunnan rakennusviranomaisiin kiirehtiäkseen Vatttojen rakennuslupahakemuksen käsittelyä. Rakennusluvan myöntämisen oli kuitenkin katsottu vaativan poikkeusluvan. Oulun lääninhallitus oli 26.4.1984 antamallaan päätöksellä hylännyt Vatttojen poikkeuslupahakemuksen. Korkein hallinto-oikeus oli 27.3.1985 antamallaan päätöksellä pysyttänyt lääninhallituksen päätöksen todeten muun muassa, että kysymyksessä olevalla alueella oli tarpeen rakennuslain 123 a §:n nojalla laatia rantakaava ja että suunniteltu rakentaminen tuottaisi huomattavaa haittaa kaavoituksen toteuttamiselle ja asutuksen muulle järjestämiselle. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tilanne oli ollut sama jo kaupantekohetkellä. Määräalaa oli siten rasittanut virhe, joka oli ilmennyt siinä, etteivät Vatttot lain säännöksen johdosta olleet voineet rakennuttaa sille osapuolten kauppaa tehtäessä edellyttämällä tavalla.
Heimo Johannes Purontakanen oli todistajana kihlakunnanoikeudessa kertonut, että Kotttojen ja Vatttojen välisissä kauppaneuvotteluissa oli keskusteltu rakennusoikeudesta. Vatttot olivat ilmoittaneet aikovansa rakentaa tontille loma-asunnon. Tähän Hilpi Rafael Kottto oli ilmoittanut, että tontille sai rakennusluvan ja että hän voi antaa toisen tontin sen sijaan, mikäli rakennuslupaa ei myönnetty. Hilpi Rafael Kottto oli vielä lisännyt, että hänellä oli yksi saarikin omistuksessaan.
Tämän johdosta hovioikeus on todennut, että Hilpi Rafael Kottton lupaus tontin vaihtamisesta toiseen oli sitoumuksena pätemätön, koska sitä ei ollut mainittu kauppakirjassa luovutuksen ehtona. Lupaus ei ollut kuitenkaan vailla oikeudellista vaikutusta, vaan sen merkitys oli siinä, että se oli antanut rakennusluvan saamista koskevalle ilmoitukselle sellaisen painon, että lausuma kokonaisuutena oli ollut käsitettävä vakuutteluna oikeudesta rakentaa määräalalle loma-asunto. Tällöin kauppaneuvotteluissa annettu vakuuttelu sitoi suullisenakin ja se oli vapauttanut Vatttot ottamasta selvää ennen kaupan päättämistä asianomaisilta rakennusviranomaisilta, saivatko he rakentaa määräalalle aikomansa lomarakennuksen.
Vatttot olivat Kotttoille 7.11.1985 tiedoksi annetulla haasteella esittäneet vaatimuksia virheen johdosta. Vaatimukset oli katsottava tehdyiksi kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe oli tullut lopullisesti vahvistetuksi Korkeimman hallinto-oikeuden hylätessä 27.3.1985 Vatttojen poikkeuslupahakemuksen. Vatttojen ei ollut väitettykään viivytelleen rakennus- ja poikkeusluvan saamiseen tähtäävien ja samalla virheen todentamiseen tarvittavien hakemusten hoidossa.
Kaiken edellä olevan perusteella Vatttoilla oli katsottava olevan oikeus saada kauppa puretuksi ja kauppahinta palautetuksi.
Tämän vuoksi hovioikeus on, kumoten kihlakunnanoikeuden päätöksen, julistanut määräalan kaupan puretuksi ja velvoittanut Hilpi Rafael ja Marketta Anna-Maija Kottton yhteisvastuullisesti palauttamaan Kari Olavi ja AnnaLiisa Mirjami Vatttolle kauppahinnan 14.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 7.11.1985 lukien. Vatttot on vapautettu velvollisuudesta suorittaa Kotttoille oikeudenkäyntikulujen korvausta 3.500 markkaa. Asian laatuun nähden Vatttot saivat pitää jutusta olleet kulunsa vahinkonaan.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 31.8.1987.
Kotttot ovat vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumottaisiin ja asia jätettäisiin kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan. Lisäksi he ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine korkoineen hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa. Kotttot ovat lausuneet muun muassa, että rakennusviranomaiset olivat vasta kaupanteon jälkeen todentaneet rakentamiselle tarvittavan poikkeusluvan. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä ei ollut lopullisesti ratkaistu sitä, saivatko Vatttot rakentaa määräalalle. Kotttoillakaan ei ollut voinut olla tietoa tavanomaisen rakennuslupamenettelyn riittämättömyydestä, joten asianosaiset olivat olleet kauppaa päätettäessä samalla tavalla tietoisia määräalan rakentamiskelpoisuudesta. Asiakirjoista saatava selvitys ei tukenut hovioikeuden kantaa, että rakentamisoikeustilanne olisi ollut sama jo kauppaa päätettäessä. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä oli ensimmäisen kerran todettu rantakaavan tarpeellisuus kysymyksessä olevalla ranta-alueella. Kotttojen vakuuttelu määräalan rakentamiskelpoisuudesta oli ollut vilpitöntä ja perustunut alueen aikaisempaan rakennuslupakäytäntöön eikä vakuuttelulla ollut ollut tarkoitus vaikuttaa Vatttojen ostopäätökseen. Vaikkakaan Kotttojen lupaus tontin vaihtamisesta toiseen ei sitonut Kotttoja, Vatttot eivät olleet missään vaiheessa edes tiedustelleet toista rakennuspaikkaa ostamansa tilalle.
Vatttot ovat yhteisesti antaneet pyydetyn vastauksen, jossa he ovat vaatineet hovioikeuden tuomion pysyttämistä voimassa ja vastauskulujensa korvaamista laillisine korkoineen. Vatttot ovat lausuneet muun muassa, ettei rakentamisoikeustilanne ollut muuttunut kaupantekohetken ja Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antopäivän välillä. Vatttot olivat olleet sidottuina kauppaan lähes kuusi vuotta ja olisi kohtuutonta, mikäli he vielä joutuisivat odottamaan mahdollisen rantakaavan valmistumista. Rakentamismahdollisuus olisi senkin jälkeen epävarmaa. Vatttot olivat myyjien lupaukseen vedoten tiedustelleet toista rakennuspaikkaa, jollaista Kotttot eivät kuitenkaan olleet olleet halukkaita osoittamaan.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Vatttot ovat etsineet kesänviettopaikkaa Kalajoelta kotoisin olevan Anna-Liisa Mirjami Vattton kotiseudulta. Kun Kotttot ovat lehti-ilmoituksella kaupitelleet huvilatonttia Rahjan kylästä, Vatttot ovat neuvotelleet kaupasta Kotttojen kanssa ja tutustuneet määräalaan. Vatttot ovat Kotttoille ilmoittaneet tarkoituksenaan olevan rakentaa määräalalle lomarakennus. Hilpi Rafael Kottto on hovioikeuden tuomiossa mainituin tavoin vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan. Tämä vakuutus on osaltaan vaikuttanut siihen, että Vatttot ovat heti päättäneet ostaa määräalan. Neuvottelun yhteydessä on kirjoitettu kauppakirjan teksti ja kauppa on vahvistettu joko neuvottelua seuranneena tai sitä seuranneena päivänä.
Kaupan päättämisen jälkeen on kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. Vatttojen poikkeuslupahakemus on hylätty siten kuin hovioikeuden tuomiossa on selostettu.
Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi Vatttojen ei ole ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville asianomaiselta rakennusviranomaiselta, saavatko he rakentaa määräalalle tarkoittamansa lomarakennuksen. Kauppaa tehtäessä ei myöskään ole ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden johdosta Vatttojen olisi pitänyt tietää, että määräalalle rakentaminen oli rajoitettua.
Näillä perusteilla Vatttoilla on oikeus saada määräalan kauppa puretuksi ja kauppahinta palautetuksi.
Koska Kotttot ovat hävinneet jutun Korkeimmassa oikeudessa, tulee heidän korvata Vatttojen kulut täällä.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Hilpi Rafael ja Marketta Anna-Maija Kottto velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kari Olavi ja Anna-Liisa Mirjami Vatttolle yhteisesti vastauksen antamisesta olleista kuluista Korkeimmassa oikeudessa 800 markkaa 16 prosentin korkoineen tuomion antopäivästä.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Aixxo, Jaxxxko, Möxxä, Lehxxxxnen (eri mieltä) ja Linxxxlm (eri mieltä)
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Oikeusneuvos Linxxxm: Korkeimman oikeuden ratkaisussa mainitusta syystä Vatttot eivät ole voineet rakentaa määräalalle aikomaansa lomarakennusta. Heidän asianaan on ollut ennen kaupan päättämistä ottaa rakennusviranomaisilta selko määräalaa koskevista rakentamisrajoituksista. He ovat kuitenkin laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa, joka olisi vaatinut ainoastaan vähäisen toimenpiteen. Myyjistä Hilpi Rafael Kottto on tosin ennen kaupan päättämistä vakuuttanut, että määräalalle saisi rakennusluvan. Vatttot eivät kuitenkaan tämän takia ole vapautuneet selonottovelvollisuudestaan. Vatttoilla ei siten ole oikeutta saada määräalan kauppaa puretuksi ja kauppahintaa palautetuksi.
Kumoan hovioikeuden tuomion pääasian osalta ja hylkään Vatttojen kanteen. Oikeudenkäyntikuluja koskevan ratkaisun osalta jätän hovioikeuden tuomion pysyväksi. Lisäksi määrään asian laadun vuoksi, että Kotttojen on vastattava itse muutoksenhakukuluistaan Korkeimmassa oikeudessa.
Oikeusneuvos Lehxxxnen: Kuten Korkeimman oikeuden tuomion perusteluissa on lausuttu on vasta kysymyksessä olevan määräalankaupan päättämisen jälkeen ilmennyt, että Vatttojen Kotttoilta ostamalle määräalalle aikoman lomarakennuksen rakentaminen edellytti poikkeusluvan myöntämistä. Vatttojen poikkeuslupahakemus on sanotuissa perusteluissa kerrotuin tavoin sittemmin hylätty.
Ostajien asiana on ollut ennen kaupan päättämistä ottaa rakennusviranomaisilta selko määräalaan kohdistuvista rakentamisrajoituksista. Vatttot ovat kuitenkin laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa. Myyjistä Hilpi Rafael Kottto on tosin kaupasta neuvoteltaessa sanonut Vatttoille, että paikalle saa rakennusluvan, ja ilmoittanut voivansa antaa toisen tontin sen sijaan, mikäli rakennuslupaa ei myönnettäisi. Näitä lausumia ei sisältönsä puolesta välttämättä ole tulkittava hovioikeuden tuomiossa lausutuin tavoin vakuutteluksi oikeudesta rakentaa määräalalle loma-asunto, eikä Hilpi Rafael Kottton myöskään ole näytetty tarkoittaneen tuollaisen vakuuttelun antamista. Sen vuoksi Vatttot eivät ole näiden lausumien perusteella vapautuneet edellä kerrotusta selonottovelvollisuudestaan.
Edellä mainituin perustein katson, ettei Vatttoilla ole oikeutta saada määräalan kauppaa puretuksi ja kauppahintaa palautetuksi, sekä harkitsen oikeaksi, kumoten pääasian osalta hovioikeuden tuomion, hylätä Vatttojen kanteen. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta jätän hovioikeuden tuomion pysyväksi. Koska Kotttot ovat voittaneet jutun Korkeimmassa oikeudessa, velvoitan Vatttot yhteisvastuullisesti suorittamaan Kotttoille yhteisesti korvaukseksi heidän oikeudenkäyntikuluistaan täällä 1.200 markkaa 16 prosentin korkoineen tuomion antopäivästä.