KKO:1985-II-184
Dokumentin versiot
På svenska
Kiinteistön kauppa - Kaupan kohde - Kaupan purkaminen - Rakennus
Diaarinumero: S85/333
Esittelypäivä: 14.8.1985
Antopäivä: 4.12.1985
Taltio: 3199
Kiinteistön myyjä, joka oli asunut kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa 16 vuoden ajan, oli tietoinen, että rakennuksen eräiden osien kylmyys aiheutui jostain rakennuksessa olevasta viasta. Vaikka myyjä olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan ostajalle mahdollisesta viasta, jotta tällä olisi ollut tilaisuus perehtyä vian laatuun. Kauppa purettiin ostajan vaatimuksesta. Ään.
III-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Piikkiön kihlakunnanoikeudessa
Petri Kalervo ja Auni Marjatta Juxxxi ovat Aaro Joonas Vexxxselle 17.2.1984 tiedoksi annetun haasteen nojalla kanteessaan kertoneet, että he olivat ostaneet 29.9.1983 vahvistetulla kauppakirjalla Vesteriseltä Vesterilä -nimisen tilan RN:o 1:29 Raision kaupungin Metsäaron yksinäistaloa 315.000 markan kauppahinnasta ja muutoin kauppakirjasta ilmenevin ehdoin. Juxxxet olivat muuttaneet kiinteistöllä olevaan rakennukseen 5.12.1983. Talo oli rakennettu 1952, mutta myyjä oli vakuuttanut, että talo oli hyväkuntoinen ja ettei suurempia korjaustöitä olisi odotettavissa 4 - 5 vuoden aikana. Kauppahinta oli paikkakunnan hintatason mukaan korkeahko.
Normaalin etukäteistarkastuksen perusteella oli näyttänyt siltä, että asuinrakennus oli melko hyväkuntoinen. Juxxxien muutettua rakennukseen he olivat todenneet yllättäen, että rakennus oli lattiasienen (serpula lacrymans) vaurioittama. Vahingot olivat näkyvissä useissa kohdin rakennuksen alta idän puolelta, jossa alapohja oli osittain pettänyt ja lämmöneristeet olivat pudonneet maahan. Normaalia huolellisuutta noudattaen toimitetussa etukäteistarkastuksessa näitä sienivahinkoja ei kuitenkaan ollut voinut huomata, koska vauriot olivat havaittavissa vain ryömimällä talon toisessa päädyssä sijaitsevasta aukosta lattian alitse talon toiseen päätyyn tilassa, jonka korkeus vaihteli 30 - 60 senttimetriin.
Useat seikat viittasivat siihen, että myyjä oli ollut ennen kaupan solmimista tietoinen sienestä, joka oli vaarallinen ja voi levitä näkymättömänä rihmastona niin pitkälle, että korjauskustannukset voisivat ylittää 100.000 markkaa, eikä varmuutta sienen tuhoutumisesta saavutettaisi siltikään.
Juxxxet ovat lausuneet, että sienivaurio oli kaupan syntymiseen oleellisesti vaikuttava seikka. Jos he olisivat olleet tietoisia siitä tai edes epäilleet sitä, he eivät olisi tehneet kauppaa.
Näillä perusteilla Juxxxet ovat vaatineet kiinteistönkaupan purkamista ja heille kaupasta aiheutuneen vahingon korvaamista.
Vesterinen on vastauksessaan kiistänyt kanteen ja pyytänyt sen hylkäämistä selittäen, ettei hän tiennyt lattiasienestä eikä osannut epäillä sellaista.
Kihlakunnanoikeuden päätös 21.5.1984
Kihlakunnanoikeus, jossa asianosaiset ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, on katsonut selvitetyksi, että Vesterisen myymän tilan vuonna 1952 rakennettu asuinrakennus oli serpula lacrymans lattiasienen vahingoittama. Makuuhuoneen lattian rossipohjalaudoitus oli osittain lahonnut ja joissakin kohdin rossipohja ja eristeet olivat pudonneet maahan. Lahovaurioita oli ollut selvästi havaittavissa rakennuksen alla olevassa 30 - 60 senttimetrin korkuisessa ryömintätilassa. Vesterisen, joka oli perheineen asunut talossa kuusitoista vuotta, oli näin ollen täytynyt olla tietoinen, että rakennuksen alapohjarakenteissa oli vikoja.
Vesterinen ei ollut kuitenkaan kauppaa tehtäessä ilmoittanut Juxxxille vioista, joiden esiintyminen oli ollut kaupan syntymiseen oleellisesti vaikuttavaa. Juxxxilla ei ollut tilaisuutta ennen kaupan päättämistä todeta, että rakennus oli osaksi lattiasienen turmelema.
Sen vuoksi ja kun Juxxxen eivät olisi päättäneet kauppaa, jos he olisivat olleet selvillä rakennuksen todellisesta kunnosta, ja kun Vesterisen oli katsottava käsittäneen tämän, kihlakunnanoikeus on julistanut kaupan puretuksi ja velvoittanut Vesterisen suorittamaan Juxxxille yhteisesti heidän Vesteriselle maksamansa kauppahinnan 315.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haastepäivästä 17.2.1984 sekä Juxxxien maksamaan lainhuudatusleimaveron määrän 18.900 markkaa 16 prosentin korkoineen 21.3.1984 lukien. Lisäksi Vesterisen oli korvattava Juxxxien oikeudenkäyntikulut 6.000 markalla.
Turun hovioikeuden tuomio 18.1.1985
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Vesterinen oli saattanut asian, on katsonut, ettei ollut syytä muuttaa kihlakunnanoikeuden päätöstä muulla tavoin kuin että Juxxxille suoritettavasta 18.900 markan vahingonkorvauksesta oli vähennettävä, mitä Juxxxet leimaverolain 95 §:n 2 momentin mukaan mahdollisesti hakemuksestaan saavat takaisin suorittamastaan lainhuudatusleimaverosta. Vesterisen oli korvattava Juxxxien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 900 markalla.
VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
Vesterinen on pyytänyt valituslupaa ja hakenut muutosta hovioikeuden tuomioon vaatien Juxxxien kanteen hylkäämistä ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.
Vesteriselle on myönnetty valituslupa 3.4.1985. Samalla Korkein oikeus on määrännyt, ettei hovioikeuden tuomiota ole toistaiseksi pantava täytäntöön tai, mikäli täytäntöönpano on jo alkanut, sitä ei ole jatkettava. Juxxxet ovat antaneet vastauksensa valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Vesterisellä, joka on 16 vuoden ajan ennen kaupantekoa asunut kysymyksessä olevassa asuinrakennuksessa, on eräiden huonetilojen kylmyyden vuoksi ollut syytä epäillä, että rakennuksen alapohjassa oli vikaa. Vaikka hän olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan siitä ostajille, jotta näillä olisi ollut puolestaan tilaisuus perehtyä vian laatuun. Kun Vesterinen on laiminlyönyt tämän, hänen viakseen jää tuottamus.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Vesterinen velvoitetaan suorittamaan Juxxxille yhteisesti korvaukseksi heillä vastauksen antamisesta täällä olleista kuluista 1.500 markkaa. Täytäntöönpanokielto kumotaan.
Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenien lausunnot
Esittelijän mietintö: Juxxxet ovat ostaneet kiinteistön omaksi asunnokseen. Asuinrakennuksen alapohja on ollut niin sanottu rossipohja, jossa betonipilareiden päällä on lattiavasat ja niiden varassa laudoitus. Eristeenä on käytetty sahanpurua ja lastua. Vesterisen ilmoituksen mukaan vuonna 1973 talon lämpöeristystä oli haluttu parantaa ruiskuttamalla eristeisiin ureavaahtoa. Nimenomaan makuuhuone oli osoittautunut tästä huolimatta hyvin kylmäksi.
Alapohjan alla olevan ryömintätilan karkaisee osittain tulisijan tukimuuri. Petri Kalervo Juxxxi on ryöminyt ennen kaupan päättämistä alapohjan alle tukimuuriin saakka. Vauriot ovat selvästi olleet silmin havaittavissa vasta keskusmuurin toiselta puolelta. Ahtautensa lisäksi tila on kaupantekohetkellä ollut märkä.
Jutussa asiantuntijoina kuultujen todistajien arviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat toisistaan suuresti. He ovat kuitenkin olleet yksimielisiä siitä, että puuta on poistettava sienen vaurioittamia kohtia laajemmin, että sienikasvusto on tuhottava ja että alapohjaa uudelleen rakennettaessa on varmistuttava kosteuden esteettömästä poistumismahdollisuudesta.
Alapohjasta on arvion mukaan uusittava ainakin kolmannes. Vasta alapohjia purettaessa voidaan todeta, miten laajasti rakenteita on uusittava. Siten korjaustyön kokonaiskustannuksia ei voida arvioida edeltäkäsin luotettavasti.
Vesterisen ei ole näytetty tienneen sienivaurioista. Lattian kylmyydestä hän on voinut päätellä, etteivät alapohjan eristeet ole asianmukaiset, mutta talon iän huomioon ottaen ei voida edellyttää, että hän olisi ymmärtänyt vian aiheutuneen lattiasienestä. Myöskään ostajilta ei voida edellyttää, että he olisivat suorittaneet ennakkotarkastuksen vielä yksityiskohtaisemmin tai että he olisivat käyttäneet sivullista asiantuntija-apua.
Kun korjauksen toteuttamistapa ja laajuus riippuvat sen teettäjästä eikä sen kokonaiskustannuksista ole varmuutta, muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi ostajille kohtuuton.
Korkein oikeus harkinnee näillä perusteilla oikeaksi jättää asian hovioikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Vesterinen velvoitettaneen suorittamaan Juxxxille korvaukseksi heillä vastauksen antamisesta täällä olleista kuluista 1.500 markkaa. Täytäntöönpanokielto kumottaneen.
Oikeusneuvos Aro: Hyväksyn mietinnön.
Oikeusneuvos Miettinen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Aro.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Saarni-Rytkölä ja Hiltunen
Dokumentin versiot
På svenska
Kiinteistön kauppa - Kaupan kohde - Kaupan purkaminen - Rakennus
Diaarinumero: S85/333
Esittelypäivä: 14.8.1985
Antopäivä: 4.12.1985
Taltio: 3199
Kiinteistön myyjä, joka oli asunut kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa 16 vuoden ajan, oli tietoinen, että rakennuksen eräiden osien kylmyys aiheutui jostain rakennuksessa olevasta viasta. Vaikka myyjä olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan ostajalle mahdollisesta viasta, jotta tällä olisi ollut tilaisuus perehtyä vian laatuun. Kauppa purettiin ostajan vaatimuksesta. Ään.
III-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Piikkiön kihlakunnanoikeudessa
Petri Kalervo ja Auni Marjatta Juxxxi ovat Aaro Joonas Vexxxselle 17.2.1984 tiedoksi annetun haasteen nojalla kanteessaan kertoneet, että he olivat ostaneet 29.9.1983 vahvistetulla kauppakirjalla Vesteriseltä Vesterilä -nimisen tilan RN:o 1:29 Raision kaupungin Metsäaron yksinäistaloa 315.000 markan kauppahinnasta ja muutoin kauppakirjasta ilmenevin ehdoin. Juxxxet olivat muuttaneet kiinteistöllä olevaan rakennukseen 5.12.1983. Talo oli rakennettu 1952, mutta myyjä oli vakuuttanut, että talo oli hyväkuntoinen ja ettei suurempia korjaustöitä olisi odotettavissa 4 - 5 vuoden aikana. Kauppahinta oli paikkakunnan hintatason mukaan korkeahko.
Normaalin etukäteistarkastuksen perusteella oli näyttänyt siltä, että asuinrakennus oli melko hyväkuntoinen. Juxxxien muutettua rakennukseen he olivat todenneet yllättäen, että rakennus oli lattiasienen (serpula lacrymans) vaurioittama. Vahingot olivat näkyvissä useissa kohdin rakennuksen alta idän puolelta, jossa alapohja oli osittain pettänyt ja lämmöneristeet olivat pudonneet maahan. Normaalia huolellisuutta noudattaen toimitetussa etukäteistarkastuksessa näitä sienivahinkoja ei kuitenkaan ollut voinut huomata, koska vauriot olivat havaittavissa vain ryömimällä talon toisessa päädyssä sijaitsevasta aukosta lattian alitse talon toiseen päätyyn tilassa, jonka korkeus vaihteli 30 - 60 senttimetriin.
Useat seikat viittasivat siihen, että myyjä oli ollut ennen kaupan solmimista tietoinen sienestä, joka oli vaarallinen ja voi levitä näkymättömänä rihmastona niin pitkälle, että korjauskustannukset voisivat ylittää 100.000 markkaa, eikä varmuutta sienen tuhoutumisesta saavutettaisi siltikään.
Juxxxet ovat lausuneet, että sienivaurio oli kaupan syntymiseen oleellisesti vaikuttava seikka. Jos he olisivat olleet tietoisia siitä tai edes epäilleet sitä, he eivät olisi tehneet kauppaa.
Näillä perusteilla Juxxxet ovat vaatineet kiinteistönkaupan purkamista ja heille kaupasta aiheutuneen vahingon korvaamista.
Vesterinen on vastauksessaan kiistänyt kanteen ja pyytänyt sen hylkäämistä selittäen, ettei hän tiennyt lattiasienestä eikä osannut epäillä sellaista.
Kihlakunnanoikeuden päätös 21.5.1984
Kihlakunnanoikeus, jossa asianosaiset ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, on katsonut selvitetyksi, että Vesterisen myymän tilan vuonna 1952 rakennettu asuinrakennus oli serpula lacrymans lattiasienen vahingoittama. Makuuhuoneen lattian rossipohjalaudoitus oli osittain lahonnut ja joissakin kohdin rossipohja ja eristeet olivat pudonneet maahan. Lahovaurioita oli ollut selvästi havaittavissa rakennuksen alla olevassa 30 - 60 senttimetrin korkuisessa ryömintätilassa. Vesterisen, joka oli perheineen asunut talossa kuusitoista vuotta, oli näin ollen täytynyt olla tietoinen, että rakennuksen alapohjarakenteissa oli vikoja.
Vesterinen ei ollut kuitenkaan kauppaa tehtäessä ilmoittanut Juxxxille vioista, joiden esiintyminen oli ollut kaupan syntymiseen oleellisesti vaikuttavaa. Juxxxilla ei ollut tilaisuutta ennen kaupan päättämistä todeta, että rakennus oli osaksi lattiasienen turmelema.
Sen vuoksi ja kun Juxxxen eivät olisi päättäneet kauppaa, jos he olisivat olleet selvillä rakennuksen todellisesta kunnosta, ja kun Vesterisen oli katsottava käsittäneen tämän, kihlakunnanoikeus on julistanut kaupan puretuksi ja velvoittanut Vesterisen suorittamaan Juxxxille yhteisesti heidän Vesteriselle maksamansa kauppahinnan 315.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haastepäivästä 17.2.1984 sekä Juxxxien maksamaan lainhuudatusleimaveron määrän 18.900 markkaa 16 prosentin korkoineen 21.3.1984 lukien. Lisäksi Vesterisen oli korvattava Juxxxien oikeudenkäyntikulut 6.000 markalla.
Turun hovioikeuden tuomio 18.1.1985
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Vesterinen oli saattanut asian, on katsonut, ettei ollut syytä muuttaa kihlakunnanoikeuden päätöstä muulla tavoin kuin että Juxxxille suoritettavasta 18.900 markan vahingonkorvauksesta oli vähennettävä, mitä Juxxxet leimaverolain 95 §:n 2 momentin mukaan mahdollisesti hakemuksestaan saavat takaisin suorittamastaan lainhuudatusleimaverosta. Vesterisen oli korvattava Juxxxien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 900 markalla.
VAATIMUKSET, VALITUSLUVAN MYÖNTÄMINEN JA VÄLITOIMI
Vesterinen on pyytänyt valituslupaa ja hakenut muutosta hovioikeuden tuomioon vaatien Juxxxien kanteen hylkäämistä ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.
Vesteriselle on myönnetty valituslupa 3.4.1985. Samalla Korkein oikeus on määrännyt, ettei hovioikeuden tuomiota ole toistaiseksi pantava täytäntöön tai, mikäli täytäntöönpano on jo alkanut, sitä ei ole jatkettava. Juxxxet ovat antaneet vastauksensa valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Vesterisellä, joka on 16 vuoden ajan ennen kaupantekoa asunut kysymyksessä olevassa asuinrakennuksessa, on eräiden huonetilojen kylmyyden vuoksi ollut syytä epäillä, että rakennuksen alapohjassa oli vikaa. Vaikka hän olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan siitä ostajille, jotta näillä olisi ollut puolestaan tilaisuus perehtyä vian laatuun. Kun Vesterinen on laiminlyönyt tämän, hänen viakseen jää tuottamus.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Vesterinen velvoitetaan suorittamaan Juxxxille yhteisesti korvaukseksi heillä vastauksen antamisesta täällä olleista kuluista 1.500 markkaa. Täytäntöönpanokielto kumotaan.
Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenien lausunnot
Esittelijän mietintö: Juxxxet ovat ostaneet kiinteistön omaksi asunnokseen. Asuinrakennuksen alapohja on ollut niin sanottu rossipohja, jossa betonipilareiden päällä on lattiavasat ja niiden varassa laudoitus. Eristeenä on käytetty sahanpurua ja lastua. Vesterisen ilmoituksen mukaan vuonna 1973 talon lämpöeristystä oli haluttu parantaa ruiskuttamalla eristeisiin ureavaahtoa. Nimenomaan makuuhuone oli osoittautunut tästä huolimatta hyvin kylmäksi.
Alapohjan alla olevan ryömintätilan karkaisee osittain tulisijan tukimuuri. Petri Kalervo Juxxxi on ryöminyt ennen kaupan päättämistä alapohjan alle tukimuuriin saakka. Vauriot ovat selvästi olleet silmin havaittavissa vasta keskusmuurin toiselta puolelta. Ahtautensa lisäksi tila on kaupantekohetkellä ollut märkä.
Jutussa asiantuntijoina kuultujen todistajien arviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat toisistaan suuresti. He ovat kuitenkin olleet yksimielisiä siitä, että puuta on poistettava sienen vaurioittamia kohtia laajemmin, että sienikasvusto on tuhottava ja että alapohjaa uudelleen rakennettaessa on varmistuttava kosteuden esteettömästä poistumismahdollisuudesta.
Alapohjasta on arvion mukaan uusittava ainakin kolmannes. Vasta alapohjia purettaessa voidaan todeta, miten laajasti rakenteita on uusittava. Siten korjaustyön kokonaiskustannuksia ei voida arvioida edeltäkäsin luotettavasti.
Vesterisen ei ole näytetty tienneen sienivaurioista. Lattian kylmyydestä hän on voinut päätellä, etteivät alapohjan eristeet ole asianmukaiset, mutta talon iän huomioon ottaen ei voida edellyttää, että hän olisi ymmärtänyt vian aiheutuneen lattiasienestä. Myöskään ostajilta ei voida edellyttää, että he olisivat suorittaneet ennakkotarkastuksen vielä yksityiskohtaisemmin tai että he olisivat käyttäneet sivullista asiantuntija-apua.
Kun korjauksen toteuttamistapa ja laajuus riippuvat sen teettäjästä eikä sen kokonaiskustannuksista ole varmuutta, muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi ostajille kohtuuton.
Korkein oikeus harkinnee näillä perusteilla oikeaksi jättää asian hovioikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Vesterinen velvoitettaneen suorittamaan Juxxxille korvaukseksi heillä vastauksen antamisesta täällä olleista kuluista 1.500 markkaa. Täytäntöönpanokielto kumottaneen.
Oikeusneuvos Aro: Hyväksyn mietinnön.
Oikeusneuvos Miettinen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Aro.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Saarni-Rytkölä ja Hiltunen