Milloin uuden asunnon omistaja voi esittää vaatimuksia urakoitsijalle?

S:n ja hänen myötäpuoltensa esittämät vaatimukset perustuvat kylmä- ja routaeristyksen virheelliseen rakentamiseen, lämmitysjärjestelmien puutteellisuuteen ja ilmanvaihtokoneen soveltumattomuuteen kohteeseen. Kysymys on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa olevista väitetyistä virheistä.

S myötäpuolineen on luopunut kanteestaan siltä osin kuin siinä on vaadittu vahingonkorvausta edellä mainittujen virheiden korjaamisesta. Heidän kanteensa on siten tältä osin hylättävä. Asiassa on tämän jälkeen kysymys siitä, estääkö edellä selostettu asuntokauppalain 4 luvun 18 a § S:ää myötäpuolineen vaatimasta edellä yksilöityjen virheiden perusteella vahingonkorvausta asumishaitasta, asumisviihtyvyyden alentumisesta, asunnon arvon alentumisesta ja lisääntyneistä asumiskustannuksista.
Käräjäoikeus hylkäsi vaatimukset koska osakkeenomistajilla ei ole oikeutta esittää vaatimuksia mutta hovioikeus katsoi asiavaltuuden olevan olemassa ja palautti asian käräjäoikeuteen.

18 a § (7.10.2005/795)

Virhe asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa

Jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 20, 22-24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta.

Ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia 1 momentissa tarkoitetun virheen oikaisemista tai muita virheen seuraamuksia, kunnes asuntoyhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Myös sen jälkeen, kun puhevalta on hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt yhteisölle, ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Mitä tässä momentissa säädetään, ei koske asunnon osaomistusyhteisössä ostanutta ostajaa.

Jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.


Kouvolan HO 8.3.2012 220
Asuntokauppa - Uusi asunto - Vahingonkorvaus - Asiavaltuus

Kouvolan HO
Diaarinumero:
S 11/962
Antopäivä:
8.3.2012
Ratkaisunumero:
220
Asianumero:
KouHO:2012:6

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

Asunto-osakeyhtiö oli vaatinut grynderiltä vahingonkorvausta yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneiden virheiden johdosta. Kysymys siitä, oliko asunto-osakkeiden ostajilla oikeus vaatia samojen virheiden johdosta vahingonkorvausta muun muassa asumishaitasta.
Asuntokauppalaki 4 luku 18 a §

HOVIOIKEUSKÄSITTELY

Asian tausta

S, J ja A ovat ostaneet 20.7.2007 P Oy:ltä sen perustaman Asunto Oy Y -nimisen yhtiön (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) osakkeet numerot 407-468, jotka oikeuttavat huoneiston B 7 hallintaan. P Oy on rakentanut asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen, ja kummassakin yhtiössä rakennusaikaista päätösvaltaa on käyttänyt P Oy:n osakekannan omistava perhe. Rakennusaikaisen hallinnon luovuttamisen jälkeen asunto-osakeyhtiön uusi hallitus on selvittänyt rakennuksessa ilmenneitä ongelmia, mutta P Oy (jäljempänä perustajaosakas) on kieltäytynyt korjaamasta väitettyjä virheitä. Tämän vuoksi S myötäpuolineen on nostanut perustajaosakasta vastaan kanteen, jossa he ovat vaatineet vahingonkorvausta rakennuksessa olevien rakennusteknisten virheiden korjaamisen perusteella. Vaatimuksen tueksi kanteessa on vedottu rakennuksen sokkelin rakennusluvan vastaiseen rakentamiseen ilman riittävää kylmä- ja routaeristystä, minkä seurauksena lämpötila on osassa asuintiloja erittäin alhainen. Saunatiloissa ongelmana on lisäksi esilämmittämätön tuloilma ja tilakohtainen lämmitys, mitkä yhdessä eristyksessä olevien puutteiden kanssa ovat aiheuttaneet sen, että lämpötila on saunassa välillä laskenut jopa nollan alapuolelle. Vaatimuksen tueksi kanteessa on vedottu myös lämmitysjärjestelmän virheelliseen mitoitukseen ja lämpöpattereiden tehottomuuteen sekä siihen, että huoneiston ilmanvaihtokone ei sovellu kohteeseen. Kanteessaan S myötäpuolineen on lisäksi vaatinut vahingonkorvausta edellä lueteltujen rakennusvirheiden huoneistossa asuvalle iäkkäälle osakkaalle aiheuttamasta asumishaitasta, asumismukavuuden alentumisesta, asunnon arvon alentumisesta ja lisääntyneistä asumiskustannuksista.

Kanteen vireille tulon jälkeen myös asunto-osakeyhtiö on nostanut perustajaosakasta vastaan kanteen, jossa se on vaatinut vahingonkorvausta samojen rakenteellisten virheiden korjaamisen johdosta kuin S myötäpuolineen. Tämän johdosta S myötäpuolineen on luopunut kanteestaan siltä osin kuin siinä on vaadittu vahingonkorvausta rakennus- ja muiden virheiden korjauskustannusten perusteella. S, J ja A ovat ilmoittaneet, että he pysyvät vaatimuksissaan arvon alentumisen, asumishaitan, asumisviihtyvyyden alentumisen ja rakennusvirheistä aiheutuvien lisääntyneiden asumiskustannusten osalta.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut


Tapaukseen sovelletaan asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevia 4 luvun säännöksiä. Asuntokauppalain alkuperäisen 4 luvun säännöksissä oli uuden asunnon virheen seurausten osalta jäänyt epäselväksi, miten puhevalta korjauksissa jakautui asuntoyhteisön ja ostajan kesken. Tämän vuoksi lakia muutettiin 1.1.2006 voimaan tulleilla säännöksillä (HE 21/2005 vp 15 - 16).

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 20, 22 - 24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta. Ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia 1 momentissa tarkoitetun virheen oikaisemista ja muita virheen seuraamuksia, kunnes asuntoyhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Myös sen jälkeen, kun puhevalta on hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt yhteisölle, ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Mitä tässä momentissa säädetään, ei koske asunnon osaomistusyhteisössä ostanutta ostajaa. Jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.

"Yhteisön hallinto saatetaan luovuttaa ostajille sen jälkeen, kun joku tai jotkut ostajista ovat momentin nojalla vedonneet virheeseen. Yhteisön hallinnon luovuttamisen jälkeen puhevalta siirtyy yhteisölle, jonka päätettäväksi jää, onko kysymyksessä virhe ja mitä vaatimuksia se mahdollisesti pitää perusteltuna esittää perustajaosakkaalle." (HE 21/2005 vp s. 42)

Nykyisen lain selkeänä lähtökohtana on asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvien virheiden osalta se, että asuntoyhteisöllä on yksinomainen oikeus vedota virheeseen sen jälkeen, kun asuntoyhteisön hallinto on luovutettu. Mikäli ostaja on tätä ennen vedonnut virheeseen, puhevalta siirtyy 2 momentissa mainittuja kuluja lukuunottamatta asuntoyhteisölle. Ostajan oikeutta vedota virheeseen on rajoitettu siinäkin tapauksessa, ettei asuntoyhteisö vetoa virheeseen. Siten siitä, ettei asuntoyhteisö voi vaatia hinnanalennusta tai kaupanpurkua - jotka kuuluvat sopimussuhteen virheseuraamuksiin - ei voi vetää sitä e contrario -päätelmää, että ostajalla olisi hallinnon luovutuksen jälkeenkin yhä itsenäinen oikeus vaatia niitä asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvien virheiden perusteella. Todettava kyllä on, että asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n merkitys jää näissä tapauksissa jotenkin torsoksi. Vaikuttaa suorastaan siltä, että uuden asunnon ostajan asema on huonompi kuin käytetyn asunnon ostajan asema.

Virheet, joihin kanteessa vedotaan, ovat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. S:n ja myötäpuoliensa mukaan kanteen perusteet ovat samat kuin Asunto Oy Y:n kanteessa P Oy:tä vastaan. Kanne ei osaksikaan koske asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 2 momentissa tarkoitettujen toimenpiteiden kuluja. Koska asunto-osakeyhtiö käyttää säädettyä oikeuttaan vedota virheisiin, kantajilla ei ole asiassa asiavaltuutta. Kyse on prosessinedellytyksestä, joka tuomioistuimen tulee tarkistaa viran puolesta.

Kanne on kantajien asiavaltuuden puuttumisen vuoksi jätettävä tutkimatta.

- - - - - - - - - -

Päätöslauselma

Kanne jätetään tutkimatta.
Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:
Käräjätuomari Helena K.

KOUVOLAN HOVIOIKEUDEN TUOMIO JA PÄÄTÖS 8.3.2012

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

S, J ja A ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että käräjäoikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen siltä osin kuin he eivät ole luopuneet kanteestaan.

Vaatimustaan he ovat perustelleet seuraavasti. He ovat P Oy:tä vastaan nostamassaan kanteessa vaatineet paitsi vahingonkorvausta kaupan kohteessa olevien rakennus- ja muiden virheiden korjaamisen johdosta myös näistä virheistä aiheutuneiden asumishaitan, asumisviihtyvyyden alentumisen, lisääntyneiden asumiskustannusten sekä asunnon arvon alentumisen johdosta. Asumishaittaa ynnä muuta koskevien vaatimusten osalta kysymys on heille asunto-osakkeiden kaupan perusteella kuuluvasta henkilökohtaisesta oikeudesta vaatia myyjältä korvausta taloudellisesta vahingosta. Asunto Oy Y:llä ei olisi edes halutessaan oikeutta vaatia P Oy:ltä vahingonkorvausta esimerkiksi siitä, että heidän ostamansa asunto on ollut kylmä ja vetoinen ja että sen arvo on mahdollisesti jopa korjauskelvottomien virheiden johdosta merkittävästi alentunut. Tällaiset vahingot ovat heille osakkeenomistajina ja asunnon hallintaoikeuden käyttäjinä syntyneitä, eikä kanneoikeus ole näiltä osin asunto-osakeyhtiön hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt
asunto-osakeyhtiölle.

Koska he ovat luopuneet virheiden korjaamiseen perustuvasta vahingonkorvausvaatimuksestaan, asia olisi tältä osin tullut tutkimatta jättämisen sijasta jättää sillensä.

Vastaus

P Oy ei ole vastannut valitukseen.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Sovellettavat säännökset ja kysymyksenasettelu

S:n ja hänen myötäpuoltensa perustajaosakkaan kanssa tekemään kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n mukaisesti uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä. Lain 4 luvun 18 a §:n 1 momentissa säädetään, että jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 20, 22 - 24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta. Säännöksen 2 momentin mukaan ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia tällaisen virheen oikaisemista tai muita virheen seuraamuksia, kunnes asuntoyhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Myös sen jälkeen, kun puhevalta on hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt yhteisölle, ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Säännöksen 3 momentissa säädetään vielä, että jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Momentin mukaan yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa nimenomaisesti muun muassa lämmitys-, sähkö-, viemäri- ja ilmanvaihto- sekä muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Säännöksen 3 momentin mukaan vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Asiassa ei ole edes väitetty, että vastuunjaosta yhtiön ja osakkeenomistajien kesken olisi yhtiöjärjestyksessä lain 4 luvun 1 §:n 1 momentin nojalla määrätty toisin.

S:n ja hänen myötäpuoltensa esittämät vaatimukset perustuvat kylmä- ja routaeristyksen virheelliseen rakentamiseen, lämmitysjärjestelmien puutteellisuuteen ja ilmanvaihtokoneen soveltumattomuuteen kohteeseen. Kysymys on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa olevista väitetyistä virheistä.

S myötäpuolineen on luopunut kanteestaan siltä osin kuin siinä on vaadittu vahingonkorvausta edellä mainittujen virheiden korjaamisesta. Heidän kanteensa on siten tältä osin hylättävä.
Asiassa on tämän jälkeen kysymys siitä, estääkö edellä selostettu asuntokauppalain 4 luvun 18 a § S:ää myötäpuolineen vaatimasta edellä yksilöityjen virheiden perusteella vahingonkorvausta asumishaitasta, asumisviihtyvyyden alentumisesta, asunnon arvon alentumisesta ja lisääntyneistä asumiskustannuksista.

Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n tulkinta

Edellä selostetun säännöksen 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vedota sen kunnossapitovastuulla olevassa rakennuksen osassa ilmenneeseen virheeseen. Yhtiötä koskevat tällöin samat reklamaatiovelvollisuutta ja reklamaatiovelvollisuuden laiminlyöntiä koskevat säännökset kuin ostajaakin. Yhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vaatia virheen oikaisua tai jos myyjä ei ole määräajassa oikaissut virhettä, oikeus teettää oikaisu toisella ja vaatia korvaus teetetystä oikaisusta myyjältä. Yhtiöllä on myös luvun 26 §:ssä säädetyin edellytyksin oikeus saada vahingonkorvausta myyjältä.

Ostajan oikeutta vedota tällaiseen virheeseen on luvun 18 a §:n 2 momentissa rajoitettu niin, että hallinnon luovutuksen jälkeen oikeus vedota virheeseen on vain asuntoyhteisöllä ja että osakkeenomistajalla on oikeus saada korvaus ainoastaan niistä kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta mahdollisesti ennen hallinnon luovutusta tehdyistä toimenpiteistä. Säännöksen 3 momentissa osakkeenomistajan oikeutta vedota virheeseen on rajoitettu vielä niin, että jollei asuntoyhteisö käytä oikeuttaan vedota virheeseen, ostajalla on oikeus vedota vain sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia hänen hallinnassaan olevaan asuntoon.

Säännöksen sanamuoto viittaa näin ollen käräjäoikeuden katsomin tavoin siihen, että osakkeenomistajalla on oikeus perustaa vaatimuksensa kyseisiin virheisiin vain, jos asunto-osakeyhtiö ei sitä tee. Tätä tulkintaa tukee säännöksen sanamuodon ohella hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp s. 41 - 42) yksityiskohtaisissa perusteluissa olevat lausumat siitä, että hallinnon luovutukseen saakka ostajalla on samat oikeudet kuin jos virhe ilmenisi hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvassa kiinteistön osassa. Ostajan oikeuksia ei hallinnon luovutukseen saakka ole rajoitettu niin, että hän voisi vaatia vain virheen oikaisua tai vahingonkorvausta, vaan hän voi käyttää oikeuttaan myös hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Hallinnon luovuttamisen jälkeen puhevalta lain perustelujen mukaan kuitenkin siirtyy yhteisölle, jonka päätettäväksi jää, onko kysymyksessä virhe ja mitä vaatimuksia se mahdollisesti pitää perusteltuna esittää perustajaosakkaalle. Säännöksen 3 momentin yksityiskohtaisissa perusteluissa on lisäksi lausuttu, että ostajalla on oikeus vedota asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvaan virheeseen vain jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia hänen hallinnassaan olevaan asuntoon, kuten esimerkiksi äänieristyksen puutteisiin tai rakenteiden kosteusvaurioihin, ja tällöinkin vain, jos asunto-osakeyhtiö ei sitä tee.

Säännöksen sanamuodon mukaista tulkintaa voidaan lisäksi katsoa tukevan sen, että asunto-osakeyhtiö vastaa suhteessa osakkeenomistajaan siitä, että se on huolehtinut kunnossapitovastuustaan yhtiölle kuuluvilta osiltaan. Asuntokauppalain 4 luvun 18 b §:n nojalla asunto-osakeyhtiöllä on oikeus vaatia ostajan lukuun myös sellaisen virheen oikaisemista, joka ilmenee ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, jos virheen oikaiseminen on välttämätöntä. Tältäkin osin sääntely on yhdenmukainen yhtiön kunnossapitovastuuta koskevan sääntelyn kanssa. Jos asuntoyhteisö laiminlyö kunnossapitovastuunsa, se on velvollinen korvaamaan osakkeenomistajalle näin aiheuttamansa vahingon.

Säännöksen säätämiseen on kuitenkin hallituksen esityksen yleisperustelujen mukaan (HE s. 8) johtanut myyjän virhevastuuta koskevan sääntelyn osalta ilmennyt epätietoisuus siitä, miten myyjän korjausvastuu ja yhtiön kunnossapitovastuu sovitetaan yhteen ja miten puhevalta korjauksissa jakautuu yhtiön ja ostajan kesken. Kun asuntokauppalain 4 luvun säännösten mukaan myyjällä on velvollisuuksia ja oikeuksia vain suhteessa asunnon ostajaan, epätietoisuutta oli syntynyt vuositarkastukseen kutsuttujen asunto-osakeyhtiön edustajien oikeudesta reklamoida yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvista virheistä ja esittää perustajaosakkaalle niitä koskevia korjausvaatimuksia (HE s. 15).

Sääntelyn tarkoituksena on siten ollut antaa asuntoyhteisölle oikeus vaatia sen kunnossapitovastuulla olevassa rakennuksen osassa ilmenneen virheen korjaamista tai vahingonkorvausta myös asuntokauppalain eikä yksinomaan «urakkasopimuksen» perusteella. Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiö on perustajaosakasta vastaan nostamassaan kanteessa vaatinut vahingonkorvausta vain sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa ilmenneiden virheiden korjaamisesta.

Virheestä voi kuitenkin aiheutua ostajalle myös muuta välitöntä ja välillistä vahinkoa, kuten asumishaittaa ja asumisviihtyvyyden alenemista, jotka myyjä asuntokauppalain 4 luvun 26 §:n nojalla on velvollinen korvaamaan ostajalle. Esimerkiksi asumishaitan ja asumisviihtyvyyden osalta vahingot voivat lisäksi olla huoneistokohtaisia eivätkä ne lähtökohtaisestikaan kuulu asunto-osakeyhtiön vaadittaviksi. Saman luvun 18 a §:n sanamuodon mukainen tulkinta johtaisi siten siihen, ettei ostajalla olisi lainkaan oikeutta saada korvausta tällaisista vahingoista. Tätä ei voida pitää asuntokauppalain virhevastuuta koskevan sääntelyn mukaisena eikä lain perusteluista ole pääteltävissä, että tämä olisi ollut sääntelyn tarkoituskaan varsinkin, kun asuntokauppalain tarkoitus on alun perin ollut parantaa erityisesti uuden asunnon ostajan oikeussuojaa (HE 14/1994 vp s. 35) ja säännöksellä on ollut tarkoitus ainoastaan selkeyttää asuntokaupan osapuolten ja asuntoyhteisön asemaa (HE 21/2005 vp s. 9). Perusteita ei ole myöskään sille, että sopimusosapuolena olevan ostajan oikeus vaatia vahingonkorvausta olisi erilainen yksinomaan siitä riippuen, onko virhe ilmennyt osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa. Lain sanamuotokaan ei edellytä tällaista tulkintaa.

Koska asunto-osakeyhtiö ei ole asunto-osakkeiden kaupassa osapuolena, sillä ei ole oikeutta vaatia hinnanalennusta eikä kaupan purkua, vaan yksinomaisiksi seuraamuksiksi jäävät virheiden korjaaminen tai virheiden korjaamiseen perustuva vahingonkorvaus. Nämä seuraamukset ovat riittäviä takaamaan sen, että yhtiöllä on mahdollisuus täyttää kunnossapitovelvollisuutensa. Tästä ei kuitenkaan voida vetää sellaista johtopäätöstä, ettei kaupan osapuolena olevalla ostajalla olisi oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkamista, jollei kaupan kohteessa olevaa virhettä saada kokonaan oikaistua ja jos seuraamusten edellytykset muutoin täyttyvät. Perusteita ei ole sille, että sopimusosapuolena olevan ostajan oikeus vaatia hinnanalennusta olisi erilainen yksinomaan siitä riippuen, onko virhe ilmennyt osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa. Lain sanamuotokaan ei edellytä tällaista tulkintaa.
Tulkintaa, jonka mukaan ostajalla on oikeus esittää korvausvaatimus väittämistään vahingoista tukevat myös seuraavat seikat. Asuntokauppalain 5 luvun 3 §:n nojalla asunnon myöhemmällä ostajalla on oikeus vaatia vahingonkorvausta asunnon ensimmäiseltä myyjältä myös rakennusvirheen perusteella. Tähän nähden on epäjohdonmukaista, jollei asunnon ensimmäinen ostaja voisi esittää perustajaosakkaalle vahingonkorvausvaatimusta esimerkiksi rakennusvirheen aiheuttamasta asumisviihtyvyyden alenemisesta. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi velvollinen korvaamaan osakkeenomistajalle kunnossapitovastuun laiminlyönnistä johtuvan vahingon vain, jos vahinko perustuu tuottamukselliseen toimintaan. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään voi olla osakkeenomistajalle vastuussa sellaisesta kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvasta virheestä, joka on syntynyt ennen kuin yhtiöllä on ollut mahdollisuus täyttää velvollisuutensa. Asuntokauppalain mukaan myyjä on sen sijaan tuottamuksestaan riippumatta velvollinen korvaamaan kaikki virheestä aiheutuvat vahingot lukuunottamatta tulon menetystä ja asunnon käyttöhyödyn olennaista menetystä sekä muuta siihen rinnastettavaa olennaista haittaa, joiden osalta korvausvelvollisuus edellyttää tuottamusta.

Hovioikeus pitää edellä kanneoikeuden puolesta esitettyjä perusteita huomattavasti painavampina ja katsoo, ettei asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:ssä ole rajoitettu ostajan oikeutta saada esimerkiksi vahingonkorvausta luvun 26 §:ssä säädetyistä muista vahingoista.

Johtopäätökset

S myötäpuolineen on kanteessaan vaatinut korvausta asumisviihtyvyyden huononemisesta, asumishaitasta ja lisääntyneistä asumiskustannuksista sekä asunnon arvon alenemisesta, joista viimeksi mainittu on oikeastaan hinnanalennusta koskeva vaatimus. Edellä lausutuilla perusteilla hovioikeus katsoo, että S:llä myötäpuolineen on oikeus esittää perustajaosakasta vastaan mainitut vaatimukset. Asia on tämän vuoksi palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

Tuomio- ja päätöslauselma

Käräjäoikeuden päätös kumotaan.

S:n, J:n ja A:n kanne hylätään siltä osin kuin siinä on vaadittu vahingonkorvausta rakennusvirheiden korjaamisen perusteella.

Muilta osin asia palautetaan käräjäoikeuteen uudelleen asianmukaisesti käsiteltäväksi.
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
P. Y., L. N. ja L. T.

Lainvoimaisuustiedot:

Lainvoimainen