Kuluttajan vai elinkeinonharjoittajan kiinteistökauppa?

Kiinteistökauppa 1921 rakennetusta hirsitalosta oli tehty 2015 noin 300.000 euron kauppahinnalla. Ennen kauppaa kuntotarkastusraportissa oli todettu useita virheitä erityisesti kellarin osalta. Ostajan mukaan korjauskustannukset olivat yli 90.000 euroa. Virheitä oli eri puolilla rakennusta alapohjasta, seiniin ja yläpohjaan. Käräjäoikeus purki kaupan mutta hovioikeus päätyi 95.000 euron hinnanalennukseen perusteena ostajan tietoisuus osasta virheitä erityisesti kellarin osalta.


Merkittävä kysymys maakaaren soveltamisen kannalta on se, onko kyseessä kuluttaja vaiko elinkeinoharjoittaja. Kiinteistökaupassa elinkeinoharjoittajalla on tiukempia velvoitteita, mikäli ostajana on kuluttaja. Kuluttajana pidetään henkilöä, joka myy käyttämänsä asunnon tai ostaa asunnon itselleen omaa asumiskäyttöään varten. Jos kyseessä on kuitenkin ammattimaista sijoitustoimintaa tai rakennustoimintaa tai kiinteistövälitystoimintaa harjoittava henkilö tai yritys, kyseessä on elinkeinonharjoittaja.

Asiassa oli ensin kysymys siitä, harjoittaako vastaajayhtiö kiinteistönkauppaa ammattimaisesti. Käräjäoikeus katsoi, että vastaajayhtiö on ainoastaan luopunut tarpeettomaksi käyneestä omaisuudestaan, joten kyseessä ei ole ollut ammattimainen kiinteistönkauppa. Siten myyjää ei ole pidettävä maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettuna elinkeinonharjoittajana. Hovioikeuden mukaan elinkeinonharjoittajan määritelmän arvioinnissa merkittävä painoarvo on annettava tosiasialliselle toiminnalle kiinteistön myyntitoiminnassa. Tässä arvioinnissa keskeisiä seikkoja ovat muun muassa myytyjen kohteiden lukumäärä, toiminnan satunnaisuus tai laajamittaisuus, kesto, pitkäjänteisyys, myyntiorganisaatio, markkinointi, kiinteistöalan tiedot ja taidot sekä yrittäjäriski.

Hovioikeus piti lähtökohtana sitä, ettei UPM Kymmene Oyj hanki kiinteistöjä myydäkseen niitä. Asiassa esitetty selvitys kuitenkin osoitti, että yhtiö on usean vuoden ajan myynyt kiinteistöomaisuuttaan. Kysymys ei ollut yksittäisestä ja satunnaisesta kaupasta, koska yhtiö pitää kiinteistöjä jatkuvasti kaupan. Hovioikeus on edellä katsonut, toisin kuin käräjäoikeus että yhtiö on maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti myy kiinteistöjä.

Hovioikeus toteaa maakaaren 2 luvun 10 §:n osalta seuraavaa: mainitussa lainkohdassa tai muuallakaan maakaaressa ei ole säännöstä siitä, että elinkeinonharjoittajalle olisi myyjänä asetettu muunlaista myyjää laajempi selonotto- tai tiedonantovelvollisuus. Kuitenkin oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän asiantuntemus voi laajentaa myyjän sanottuja velvollisuuksia ja että rakennusalan ammattilainen voi ymmärtää erilaisten vikojen yhteyden laajempiin kosteusvaurioihin. (Heikkinen mt s 78)

Käräjäoikeudessa katsottiin, virheiden korjauskustannukset ovat siten merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen mitä ostajat ovat perustellusti voineet olettaa kauppaa tehdessään joutuvansa korjauskustannuksina maksamaan. Käräjäoikeus totesi, että asiassa olevan edellytykset kaupan purkamiselle. Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus päätyi siihen, että kiinteistön virheet eivät ole olennaisia eivätkä oikeuta kaupan purkuun. Siten vaatimus kaupan purkamisesta hylättiin.

Hovioikeuden mukaan kantajilla on oikeus saada edellä selostetun mukainen hinnanalennus ja korvaus käyttöhyödyn menetyksestä. Kysymyksessä olevan kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Hovioikeuden mukaan:
”Kiinteistön rakennus on valmistunut vuonna 1921 ja on siten ollut noin 94 vuotta vanha kaupanteon aikana. Rakennuksen huonetiloja on muutettu 1950-luvun loppupuolella ja rakennusta on myyntiesitteen ja kuntoraportin mukaan kunnostettu perusteellisesti 1970-luvulla. Vesikatto on uusittu ja kiinteistö on liitetty kaukolämpöön 1980-luvulla. Kahdesta viimeksi mainitusta kunnostuksesta on kulunut, edellisestä noin 40 vuotta ja jälkimmäisestä noin 27 -29 vuotta ennen kaupantekoa. Rakennus on hyvin iäkäs ja aikaisemmista kunnostuksista kulunut aika on pitkä. Korjaukset tuottavat siten rakennuksen osien käyttöiän pidentymistä eli tason parannusta. Rakennus on ollut yhtiön ilmoituksen mukaan tyhjillään pitkään ennen kaupantekoa. Kuntoraportissa on useita kunnostusta vaativia kohteita, joista alakerran kosteusvauriot ovat vakavimmat. Näiden seikkojen perusteella kantajien on tullut varautua siihen, että rakennuksessa on kunnostettavia kohteita. Vauriot ja korjaustarpeet eivät ole poikkeuksellisia, kun otetaan huomioon edellä olevat tekijät.”

Käräjäoikeus purki kaupan. Oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa kantaja vaati 100.000 euroa, joista käräjäoikeus katsoi kohtuulliseksi 60.000 euroa. (Vastaaja vaati käräjäoikeudessa 120.000 euroa). Hovioikeus muutti purun hinnanalennukseksi. Koska kantaja voitti osan vaatimuksistaan niin vastaaja velvoitettiin maksamaan kantajan kuluista 1/3 osa eli käräjäoikeudessa 25.000 euroa ja hovioikeudessa 8.000 euroa.

Hakusanat:
Kiinteistökauppa, ammattimainen, elinkeinonharjoittaja, purku, hinnanalennus, kreosootti, hirsirakennus, selonottovelvollisuus,


Itä-Suomen hovioikeus tuomio Nro 513
Antamispäivä 30.9.2019
Diaarinumero S 19/275
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Kymenlaakson käräjäoikeus 21.12.2018 nro 18/16104 (liitteenä)
Asia Kiinteistöä koskeva riita

Asianosaiset
UPM-Kymmene Oyj
T A***o
E L***i


Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus

UPM-Kymmene Oyj (jäljempänä myös yhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan
ja kanne hylätään sekä, että A***o ja L***i (jäljempänä myös kantajat) velvoitetaan
yhteisvastuullisesti korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa
täysimääräisesti viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta
lukien.

Yhtiö on perustellut vaatimuksiaan käräjäoikeudessa esittämillään ja jäljempänä selostetuilla
perusteilla.


Vastavalitus

A***o ja L***i ovat yhteisessä vastavalituksessaan vaatineet käräjäoikeuden tuomion muuttamista
siten, että kanne hyväksytään siltä osin kuin käräjäoikeus on hylännyt sen jäljempänä selostettujen
vaatimusten osalta sekä että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa
hovioikeudessa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä
lukien.

A***o ja L***i ovat perustelleet vaatimuksiaan käräjäoikeudessa esittämillään ja jäljempänä
selostetuilla perusteilla.
Vastaukset

Kantajat ovat vastustaneet yhtiön muutosvaatimuksia ja yhtiö kantajien muutosvaatimuksia jäljempänä selostetuilla perusteilla.

Sen varalta, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan kaupan purkua koskevalta osalta, kantajat ovat
toistaneet kanteessaan esittämänsä toissijaiset vaatimukset edellä sanotun mukaisesti.

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 17. ja 18.6.2019. Siinä on esitetty samat kirjalliset
todisteet sekä kuultu todistelutarkoituksessa ja todistajina samoja henkilöitä kuin käräjäoikeudessa
lukuun ottamatta J H***oa ja T R***ästä.

Käsittelyratkaisu

Hovioikeus on 13.6.2019 antamallaan päätöksellä numero 319 ratkaissut, onko päätöksessä
yksilöidyt asianosaisten hovioikeudessa esittämät vaatimukset jätettävä tutkimatta sekä väitteet ja
todistelu jätettävä huomiotta.

Hovioikeuden ratkaisu pääasiassa

Perustelut

1. Onko yhtiö harjoittanut kiinteistönkauppaa ammattimaisesti?

1.1 Vaatimukset ja niiden perusteet sekä käräjäoikeuden ratkaisu

Kantajat ovat käräjäoikeudessa vaatineet vahvistettavaksi, että yhtiö on harjoittanut kiinteistönkauppaa ammattimaisesti ja että yhtiötä on asianosaisten välisessä kaupassa pidettävä
maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettuna ammattimaisena kiinteistönkauppiaana.

Yhtiön vastustettua vaatimusta käräjäoikeus on tuomion sivuilla 21 ja 22 selostetuilla perusteilla
katsonut, ettei yhtiötä ole pidettävä sanotussa säännöksessä tarkoitettuna elinkeinonharjoittajana.

Kantajat ovat käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti toistaneet sanotun vaatimuksensa ja
katsoneet, että käräjäoikeus on arvioinut virheellisesti yhtiön harjoittaman laajamittaisen
kiinteistöjen myynnin muuksi kuin ammattimaiseksi kiinteistöjen myyntitoiminnaksi.

Kantajat ovat vedonneet väitteensä tueksi seuraaviin seikkoihin.

Kysymyksessä olevalla asuinalueella kiinteistöjen kauppoja oli edeltänyt yhtiön ja K***n kaupungin yhteistyönä toteutettu, noin neljä vuotta kestänyt alueen kaavoitus ja yhden kiinteistön käsittäneen alueen lohkominen 10 kiinteistöksi niiden myyntiä varten.

Kauppoja oli valmisteltu hankkimalla arvioita kilpailutetuilta arvioitsijoilta ja teettämällä pintapuolisia kuntokartoituksia. Yhtiö on myynyt sanotusta kokonaisuudesta kanteessa tarkoitetun kiinteistön kantajille.

Yhtiö on myynyt ja myy edelleen K***laaksossa ja muualla Suomessa omistamiaan rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä kuluttajille ja mainostaa voimakkaasti kiinteistökauppaansa. Yhtiö käyttää myyntitoiminnassa aputoiminimeä Bonvesta, jonka välityksellä yhtiö on myynyt kymmeniä, mahdollisesti satoja metsä- ja rantakiinteistöjä eri puolilla Suomea vuosittain. Myyjänä kaupoissa on UPM Kymmene Oyj, ja kaupat käsitellään ja hyväksytään yhtiön hallituksessa. Oikeudellista merkitystä ei ole sillä, ovatko myytävät kiinteistöt rakennettuja vai rakentamattomia.

Kiinteistökauppaa varten yhtiössä on erillinen osasto, joka on perustettu myymään yhtiölle tarpeettomaksi käyneitä maa- ja metsätiloja, teollisuusrakennuksia, yhtiön henkilökunnan käytössä olleita asuntoja sekä kerho- ja ravintolatiloja. Yhtiö on harjoittanut tarpeettomaksi käyneen huomattavan omaisuusmassan myymistä kuluttajille selostettuna organisoituna toimintana vuosikymmenien ajan. Yhtiön keskeinen toimiala on selvästi myös kiinteistökauppa. Mitkään kaupoista eivät ole olleet satunnaisia, eikä nyt kysymyksessä olevaa kauppaa voida erottaa tästä kokonaisuudesta erilliseksi. Riippumatta myynnin syystä yksittäisessä kaupassa on kysymys ammattimaisesta kiinteistökaupasta, kun yhtiön myyntitoimintaa tarkastellaan kokonaisuutena.

Yhtiö on käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti vastustanut vaatimusta ja katsonut, että aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei ole.

Yhtiö on vedonnut käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti siihen, että yhtiö ei ole ammattimaisesti rakentanut tai myynyt kiinteistöjä eikä harjoita nykyisinkään tällaista toimintaa. Yhtiön kiinteistöjen myynnissä on kysymys sellaisen kiinteistöomaisuuden myynnistä, jonka omistaminen ei ole enää tarkoituksenmukaista. Kantajille on myyty käytöstä poistettu kiinteistö, jossa on aikanaan tehtaan johtajan käyttöön rakennettu rakennus.

Bonvesta on kaupparekisteriin merkitty aputoiminiminimi. Se ei ole markkinoinut, välittänyt tai myynyt kiinteistöä kantajille eikä sitä kuulu sekoittaa kysymyksessä olevaan kauppaan. Bonvesta markkinoi myytäväksi yhtiön rantatontteja, lisämaata ja metsätiloja. Sen toiminnassa ei ole kysymys rakennusalan urakoinnista tai grynderitoiminnasta.

Puheena oleva alue on tullut kaavoittaa ja kiinteistöt lohkoa, että vanhat kiinteistöt rakennuksineen on voitu myydä. Kiinteistöjä ei ole kaupattu yksinomaan kuluttajille. Kuka tahansa on voinut ostaa niitä.

1.2 Oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 10 §:n mukaan jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä:

1) sopimusehto, joka poikkeaa 17–34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova;
2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä;
3) myyjä on velvollinen korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti; sekä
4) ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.

Asuntokauppalain 1 luvun 3 pykälän 6 kohdan mukaan elinkeinonharjoittajana pidettäisiin sekä luonnollista henkilöä että yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy tai tarjoaa asuinhuoneistoja vastiketta vastaan hankittavaksi. Asuntokauppalain esitöiden mukaan elinkeinonharjoittajan käsite on kirjoitettu ottaen huomioon kuluttajansuojalain mukainen elinkeinonharjoittajan määritelmä. Asuntokauppalain kannalta elinkeinonharjoittajana pidettäisiin kuitenkin vain sellaista tahoa, joka ammattimaisesti toimii asuntokaupan alalla. Tällaisia ammattimaisesti alalla toimivia tahoja ovat esimerkiksi rakennusliikkeet, rakennuttajayritykset ja - yhteisöt sekä kiinteistönvälittäjät. Merkitystä ei kuitenkaan olisi ainoastaan sillä, millaisen toimialarajauksen kyseinen taho on ilmoittanut esimerkiksi kaupparekisteriin, vaan pääpaino arvioinnissa olisi pantava tosiasialliselle toiminnalle. (HE 14/1994 vp s. 52)

Maakaaren ja asuntokauppalain ehdotetut säännökset sopimusrikkomuksista ja niiden seuraamuksista eivät sisällöltään merkittävästi eroa toisistaan. Koska asuntokauppalain säännökset ovat pakottavia vain, kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja, erityiset säännökset asuinkiinteistön kaupasta on katsottu tarpeellisiksi ainoastaan niissä tapauksissa, joissa myyjänä on kiinteistöalalla ammattimaisesti toimiva elinkeinonharjoittaja. Tarve turvata asunnonostajaa on muutoinkin suurin kaupoissa, joissa hänen voidaan katsoa olevan kaupan heikompi osapuoli. (HE 120/1994 vp s. 45)

Maakaaren esitöiden mukaan asunnonostajan asemaan ei saa vaikuttaa se, onko ostettava asunto luonteeltaan irtainta vai kiinteää omaisuutta. Yhdenmukaisuuden saavuttamiseksi ja asunnonostajan aseman parantamiseksi maakaareen on tarpeen ottaa kuluttajakauppoja koskevia pakottavia säännöksiä.

Maakaaren esitöiden mukaan sanotun säännöksen soveltamiselle on kaksi keskeistä edellytystä. Ensinnäkin säännös tulee sovellettaviksi ainoastaan, jos kiinteistö on tarkoitettu käytettäväksi ostajan tai hänen perheenjäsentensä vakituisena asuntona tai vapaa-ajan asuntona. Edellytyksenä ei ole se, että kiinteistöllä luovutushetkellä olisi asuinkelpoinen rakennus. Kun pykälän soveltamisen edellytykset täyttyvät, sitä sovelletaan koko kauppaan silloinkin, kun kauppaan sisältyy sellaisia alueita, joita ostajalla ei ole aikomusta käyttää asumistarkoituksiin. Säännöksessä ei tehdä eroa sen mukaan, onko asuinrakennus uusi vai käytetty.

Lainkohdan soveltamisen toisena edellytyksenä on, että kauppa on luonteeltaan niin sanottu kuluttajakauppa. Tällä tarkoitetaan kauppaa, jossa myyjänä toimii sellainen elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, ja ostajana henkilö, joka hankkii kiinteistön yksityiseen käyttöönsä. Pykälä ei siten tule sovellettavaksi yritysten taikka yksityishenkilöiden välisiin kiinteistökauppoihin taikka kauppoihin, joissa myyjänä oleva elinkeinonharjoittaja satunnaisesti myy omistamansa kiinteistön. Esimerkiksi julkisoikeudellisia yhteisöjä, kuten kuntia ja valtiota, ei yleensä voida pitää elinkeinonharjoittajina kiinteistönluovutustoimessa. Ammattimaisia kiinteistömyyjiä ovat esimerkiksi sellaiset rakennusliikkeet, jotka myyvät rakennettuja tai rakentamattomia maa-alueita.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2012:21 on ollut kysymys siitä, olivatko kaksi luonnollista henkilöä toimineet asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaisina elinkeinonharjoittajina. He olivat yhdessä ostaneet määräalojen vuokraoikeudet ja niillä olevat neljä kerrostaloa, joissa oli yhteensä 62 asuntoa. He olivat perustaneet kaksi asunto-osakeyhtiötä ja tarjonneet asuntoja yleisesti myytäväksi. Korkein oikeus on arvioinut myyntitoimintaa liiketaloudellisista, yritystoiminnan riskitekijöiden ja sijoituksellisista näkökohdista sekä ottanut huomioon asuntojen suuren määrän ja myyntitoiminnan keston, laajamittaisuuden ja sen edellyttämän tietämyksen. Korkein oikeus on tarkastellut elinkeinonharjoittajan käsitettä myös kuluttajansuojalain 1 luvun 5 §:n ja tämän lain esitöiden (HE 8/1977 vp s. 15 –16) perusteella. Korkein oikeus on katsonut alempien oikeuksien tavoin, että vastaajat olivat myyneet asunnon kantajille asuntokauppalaissa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että tietyissä erityistilanteissa myös julkisyhteisöt voidaan rinnastaa elinkeinonharjoittajaan maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitetussa mielessä. Jos kunta esimerkiksi myy käypään hintaan tietyiltä osoittamiltaan alueilta rakennuspaikkoja asuintarkoitukseen, on perusteltua soveltaa kauppaan samoja maakaaren säännöksiä kuin jos myyjänä olisi yksityinen elinkeinonharjoittaja. (Jokela, Kartio, Ojanen: Maakaari, 2010, s. 71)

Lainkohta ei koske kauppoja, joissa myyjänä oleva elinkeinonharjoittaja satunnaisesti myy omistamansa kiinteistön -esimerkiksi yritys toimistorakennuksensa. (Tepora, Kartio, Koulu, Lindfors, Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, 2010, s. 92)

Elinkeinonharjoittajan määritelmän arvioinnissa merkittävä painoarvo on annettava tosiasialliselle toiminnalle kiinteistön myyntitoiminnassa. Tässä arvioinnissa keskeisiä seikkoja ovat muun muassa myytyjen kohteiden lukumäärä, toiminnan satunnaisuus tai laajamittaisuus, kesto, pitkäjänteisyys, myyntiorganisaatio, markkinointi, kiinteistöalan tiedot ja taidot sekä yrittäjäriski.

1.3 Asiassa esitetty selvitys, sen näytöllinen ja oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

Yhtiö on vaatinut, että kantajien väite siitä, että yhtiöllä on erillinen osasto kiinteistökauppaa varten, pitää jättää huomiotta, koska se on esitetty vasta hovioikeudessa. Siinä tapauksessa, että väite otetaan huomioon, väite ei pidä paikkaansa. Yhtiöllä ei ole kantajien väittämää myyntiosastoa.

Hovioikeus hylkää yhtiön väitteen, koska kantajat ovat käräjäoikeudessa kanteessaan väittäneet, että yhtiöllä on myyntiosasto kiinteistöjen myymistä varten.

Myyntiosastosta ei ole esitetty selvitystä, jonka perusteella sitä koskevaa väitettä voitaisiin pitää näytettynä.

Hovioikeus pitää lähtökohtana, ettei UPM Kymmene Oyj hanki kiinteistöjä myydäkseen niitä. Asiassa esitetty selvitys kuitenkin osoittaa, että yhtiö on usean vuoden ajan myynyt kiinteistöomaisuuttaan, josta se on päättänyt luopua. Vaikka myyntitoiminnan laajuudesta sekä myytyjen ja myytävien kohteiden määrästä ja markkinoinnista ei ole esitetty selostettua tarkempaa selvitystä, hovioikeus pitää edellä selostettujen tietojen, joita tukevat todisteista K 33 – 35 ilmenevät tiedot ja joiden paikkansa pitävyyttä ei ole riitautettu, perusteella näytettynä, että markkinointi ja myyntitoiminta on ollut kohtalaisen laajamittaista, pitkäjänteistä, asiantuntevaa ja organisoitua sekä käsittänyt myös voittotavoitteen. Se, että osa kiinteistöjen markkinoinnista tapahtuu Bonvesta aputoiminimen nimissä, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin, koska yhtiö omistaa kiinteistöt ja on toteutuneissa kaupoissa kaupan osapuoli. Asianosaisten välinen kauppa on ollut osa sanottua kokonaisuutta. Kysymys ei ole ollut yksittäisestä ja satunnaisesta kaupasta, koska yhtiö pitää kiinteistöjä jatkuvasti kaupan. Lisäksi kyseisessä kohteessa kauppoja oli edeltänyt yhtiön ja K*** kaupungin yhteistyönä toteutettu, noin neljä vuotta kestänyt alueen kaavoitus ja yhden kiinteistön käsittäneen alueen lohkominen 10 kiinteistöksi niiden myyntiä varten. Näillä perusteilla hovioikeus päätyy siihen, että kaupassa on ollut kysymys maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitetusta elinkeinonharjoittajan omistaman kiinteistön myynnistä kantajille asunnoksi.

2. Kiinteistön laatuvirheistä

Kantajat ovat perustaneet kanteensa ja vaatimuksensa hovioikeudessa kaupan purkamisesta ja toissijaisesti kauppahinnan alentamisesta sekä hukkaan menneistä tasonparannustöistä, asumishaitasta ja käyttöhyödyn menetyksestä siihen, että kiinteistössä ovat kanteessa selostetut, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 – 4 kohdissa tarkoitetut laatuvirheet.

Kantajat ovat vedonneet siihen, että yhtiö on tiennyt tai sen olisi ainakin pitänyt tietää virheistä. Yhtiöllä on ollut kiinteistön rakentamisesta, huollosta ja korjaamisesta vastanneena ja ammattimaista kiinteistönmyyntiä harjoittaessaan kulunut velvollisuus selvittää kiinteistön kunto sekä ilmoittaa se ja kiinteistössä olevat virheet kantajille. Yhtiö on selonottovelvollisuutensa mukaisesti laiminlyönyt teettää kiinteistössä kuntotutkimuksen, josta kanteessa kerrotut virheet olisivat käyneet ilmi. Yhtiö on tiennyt tai sen olisi ainakin pitänyt tietää kiinteistön virheistä ja se on laiminlyönyt ilmoittaa niistä kantajille. Yhtiö on siten syyllistynyt ensisijaisesti kaupan purkuun ja toissijaisesti hinnanalennukseen sekä muihin kantajien vaatimuksiin oikeuttavaan sopimusrikkomukseen.

Yhtiö on käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti hovioikeudessa vaatinut kanteen hylkäämistä kokonaan. Yhtiö ei ole laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan. Yhtiö on antanut kaikki käytettävissään olleet kiinteistön tiedot kantajille, jotka ovat laiminlyöneet heille kuuluneen selonottovelvollisuuden. Kiinteistössä ei ole sellaisia virheitä, joista kantajat eivät olleet tienneet tai jotka he olisivat voineet havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Hovioikeudessa on kysymys seuraavista kanteessa väitetyistä kiinteistön laatuvirheistä.

Alakerran alapohja on rakennettu virheellisesti ja vastoin rakennusajankohdan normeja ja suunnitelmia. Tämän seurauksena alapohjan betonilaatta on kantavuudeltaan riittämätön, pysynyt märkänä ja johtanut kosteutta alakerran kodinhoitohuoneen, saunatuvan/takkahuoneen, saunan ja pesuhuoneen seiniin. Tältä osin kysymys on kantajien tietoisuudesta väitetyistä virheistä ja, mikäli heidän ei katsota menettäneen puhevaltaansa virheistä, niiden laadusta ja merkityksestä kaupan purkamista ja hinnanalennusta koskevien kysymysten ratkaisemisessa.

Vesikaton uusiminen 1980-luvulla on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti, mistä aiheutuu peltikaton alle jätettyyn pärekattoon kosteusvaurioita. Tältä osin on kysymys siitä, onko vesikatossa väitetyt rakennusvirheet ja jos on, onko niistä aiheutunut väitettyjä vaurioita.

Ulkokaton kolmen kattolyhdyn peltikatteen käyttöikä on ylittynyt ja päästää vettä lyhtyjen puurakenteisiin. Lyhtyjen lämmöneristys ja tuuletus on tehty virheellisesti. Lyhtyjen kosteus- ja mikrobivauriot aiheuttavat rakennuksessa niin merkittäviä terveyshaittoja, että yläkerran makuuhuoneita ei voida käyttää asumiseen ennen tilojen korjausta. Tältä osin on kysymys siitä, ovatko kantajat voineet havaita lyhtyjen pellityksen käyttöiän tutustuessaan kohteeseen ja ovatko he laiminlyöneet tehdä reklamaation väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa.

Ulkoseinien hirsisen runkokehikon ala- ja ylähirsissä ja räystäsrakenteissa on laajoja lahovaurioita ja ylähirsissä sienirihmastoa, hirsikehikon alimmat hirret on ulkopuolelta sivelty kreosootilla noin metrin korkeudelle ja hirsikehikko sisäpuolelta on kauttaaltaan käsitelty kreosootilla. Ulkoverhouksen alimman hirsikerroksen korjauksessa vuonna 1974 lahovaurioita ei ole poistettu kaikilta osin ja ulkoverhouksen korjaus on tehty virheellisesti. Tältä osin kysymys on siitä, onko kiinteistössä väitetyt virheet, onko hirsien ja ulkoverhouksen korjaus tehty virheellisesti ja ovatko kantajat laiminlyöneet tehdä reklamaation kreosootista kohtuullisessa ajassa.

3. Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus sekä tietojen salaaminen

3.1 Vaatimukset ja niiden perusteet sekä käräjäoikeuden ratkaisu

Kantajat ovat käräjäoikeudessa väittäneet, että yhtiön olisi pitänyt tekemäänsä paremmin selvittää kantajille alakerran alapohjan kosteusvauriot ja niiden syyt. Yhtiön vastuu perustuu siihen, että se on harjoittanut ammattimaisesti kiinteistökauppaa ja että se oli tiennyt alakerran kosteusvaurioista. Tämän vuoksi yhtiön olisi pitänyt selvittää kosteuden syyt kuntotarkastusraportissa kerrottua tarkemmin ja ilmoittaa syyt kantajille. Lisäksi yhtiö oli salannut kantajilta ja kuntotarkastajilta vuodelta 1974 olevan työselostuksen (K3), joka on sisältänyt tietoja rakennuksen peruskorjauksesta ja kunnosta sekä alakerran kosteusongelmista. Yhtiö on tiennyt tai sen olisi ainakin pitänyt tietää työselosteen olemassaolosta.

Yhtiö on vastustanut väitettä ja katsonut, ettei se ole rikkonut selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksiaan eikä salannut sanottua työselostetta. Yhtiö oli antanut kantajille kaikki käytettävissään olleet tiedot alakerran kosteusvaurioista ja niiden syistä. Yhtiöllä ei ollut ollut käytössään sanottua työselostetta. Se oli löytynyt vasta asian käräjäoikeuskäsittelyn aikana arkistosta. Yhtiöllä ei ollut ollut maakaareen perustuvaa velvollisuutta tutkia kohdetta tehtyä enemmälti. Yhtiö on lisäksi katsonut, että L***illa on maanrakennusalalla kaivinkoneen kuljettajana ja usean kiinteistöosakeyhtiön hallinnoijana ja omistajana sellainen ammatillinen osaaminen, että hänellä on ollut erityinen selonottovelvollisuus kiinteistön kunnosta eikä se ja korjaustarpeet ole voineet tulla hänelle yllätyksenä.

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 24 - 31 selostetuilla perusteilla hylännyt kantajien väitteen yhtiön virheellisestä menettelystä.

Kantajat ovat hovioikeudessa toistaneet sanotun väitteensä ja katsoneet, että käräjäoikeus on arvioinut virheellisesti yhtiön sanottuja velvollisuuksia.

Yhtiön olisi pitänyt toimia niiden mukaisesti, ja käräjäoikeuden olisi pitänyt hyväksyä alakerran kosteusongelmiin perustuvat, jäljempänä selostettavat vaatimukset.

Yhtiö on hovioikeudessa vastustanut kantajien väitettä samoin perustein kuin käräjäoikeudessa.

a. Oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Pykälän 1 momentin 2 – 4 kohdissa säädetään myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta ja näissä tapahtuneen laiminlyönnin vuoksi pykälän 2 momentissa sopimusrikkomuksesta seuraavasta vastuusta.

Maakaaren 17 §:n mukaan myyjällä ei ole vahingonkorvausvastuuta salaisen virheen tapauksessa. Kun kysymyksessä on kiinteistön hankkiminen 2 luvun 10 §:ssä tarkoitetulta elinkeinonharjoittajalta omaksi tai perheenjäsenen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, pykälän
1) kohdan mukaan sopimusehto, joka poikkeaa 17–34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova;
3) kohdan mukaan myyjä on velvollinen korvaamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Maakaaren esitöiden mukaan kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on aina yksilölliset ominaisuudet, eikä kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia voida esittää. Keskeinen virheen arviointiperuste on 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisesti myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Myyjän on kuitenkin ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjällä on velvollisuus oma- aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa.

Edelleen esitöiden mukaan myyjällä on kiinteistön omistajana ja haltijana huomattavasti paremmat mahdollisuudet tietää ja selvittää kiinteistön ominaisuudet ennen kaupan tekemistä kuin ostajalla. Vastuu kiinteistöön liittyvien tietojen hankkimisesta kuuluu siten ensisijaisesti myyjälle. Toisaalta on pidettävä huolta siitä, ettei myyjän vastuu muodostu liian ankaraksi. Tasapainon saavuttamiseksi ehdotetaan muun muassa, että ostajan on tarkastettava kiinteistö ennen kaupan tekemistä ja että myyjän vastuu virheistä katkeaa yleensä viiden vuoden kuluttua kiinteistön luovuttamisesta. (HE 120/1994 vp s. 50-51)

Hovioikeuden näkemys on yhtenevä käräjäoikeuden tuomion sivuilla 24 ja 25 myyjän tiedonantovelvollisuudesta selostetuista oikeusohjeista.

b. Asiassa esitetty selvitys, sen näytöllinen ja oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

H***o on tehnyt rakennuksen kuntotarkastuksen ja laatinut sen perusteella 17.11.2013 päivätyn kuntoraportin. Käräjäoikeuden tuomion sivuilla 27 – 28 on selostettu kellarikerroksessa havainnot rakenteiden kosteudesta, siitä aiheutuneista vaurioista ja muista seurauksista sekä kosteuden syistä.
Nämä tiedot ovat riidattomia.

Käräjäoikeuden tuomion sivuilla 27 – 29 on selostettu kantajien kiinteistöstä ennen kauppaa saamat tiedot ja niiden lähteet.

Tuomion sivuilla 30 – 31 on selostettu kellarikerroksessa ja alapohjassa kaupanteon jälkeen tehtyjä tutkimuksia ja niiden perusteella annettuja lausuntoja sekä todistajina kuultujen K***sen, M***an ja E***an kertomuksia käräjäoikeudessa. He ovat hovioikeudessa kertoneet olennaisilta osin samoin kuin käräjäoikeudessa.

T on hovioikeudessa vahvistanut todisteessa K4 olevat tutkimustiedot ja - tulokset. Tn mukaan kellarin betonilaatan alta otetut maanäytteet eivät täytä rakeisuutensa puolesta täyttömaalle asetettuja materiaalimääräyksiä. Määräykset ovat olleet voimassa 1960-luvulta ja niitä on muutettu vuonna 2009 siten, että kiviaineksen tulee olla murskattua ja karkeuspitoisuuden aikaisempaa suurempaa.

L***i on hovioikeudessa kertonut, että hän ollut maanrakennusalan yrittäjä, mutta myynyt yrityksensä 20 vuotta sitten. Hän on hankkinut eräitä teollisuus- ja liikerakennuksia sekä vuokrannut ne. Peltialan kaksi hallia hän on myös vuokrannut, eivätkä tilat ole olleet L***in käytössä peltialan yritystoiminnassa. Osan hankkimistaan kohteista hän on myynyt, ja maanrakennusyhtiönä aikanaan toiminut yritys ei ole enää toiminnassa. L***in mukaan hänellä ei ole kokemusta muulta kuin maanrakennusalalta. Tämä työkokemus ja yhden omakotitalon rakennuttaminen eivät ole antaneet hänelle rakennusalan erityisosaamista.

Sen perusteella, mitä asiassa on selvitetty kellarikerroksesta ja maanvaraisesta alapohjasta, millaiset selvitykset yhtiö on teettänyt ja mitkä tiedot yhtiöllä on ollut käytettävissään sekä mitkä tiedot yhtiö on antanut kantajille ennen kauppaa, hovioikeus katsoo, että yhtiö ei ole laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan alakerran kosteusvarioista ja niiden syistä. Hovioikeus hylkää kantajien kysymyksessä olevan väitteen.

Yhtiön hallussa on ollut työselostus vuodelta 1974. Työselostuksesta eivät ilmene kanteessa väitetyt rakennusvirheet, joten sillä ja selostuksen antamatta jättämisellä ei ole kanteen ratkaisun kannalta merkitystä.

Hovioikeus on edellä katsonut, toisin kuin käräjäoikeus, että yhtiö on maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti myy kiinteistöjä. Mainitussa lainkohdassa tai muuallakaan maakaaressa ei ole säännöstä siitä, että elinkeinonharjoittajalle olisi myyjänä asetettu muunlaista myyjää laajempi selonotto- tai tiedonantovelvollisuus.

Kuitenkin oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän asiantuntemus voi laajentaa myyjän sanottuja velvollisuuksia ja että rakennusalan ammattilainen voi ymmärtää erilaisten vikojen yhteyden laajempiin kosteusvaurioihin. (Heikkinen mt s 78) Kuten edellä on todettu, alapohjan rakennusvirheet eivät ole myöskään ilmenneet edellä tarkoitetusta työselostuksesta. Siten alapohjan rakennusvirheet eivät ole olleet yhtiön tiedossa. Yhtiö ei myöskään ole rakennusalan ammattilainen, joten sille ei tälläkään perusteella voida asettaa laajempaa selonotto- tai tiedonantovelvollisuutta.

Yhtiö ei ole laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan alakerran kosteusvaurioista ja niiden syistä. Hovioikeus hylkää kantajien kysymyksessä olevan väitteen.


4. Kantajien selonottovelvollisuus ostajina

4.1 Vaatimukset ja niiden perusteet sekä käräjäoikeuden ratkaisu

Yhtiö on käräjäoikeudessa väittänyt, että kantajilla oli ollut ennen kauppaa käytössään kiinteistöstä tehty kuntoraportti. Siinä kohteen kosteusvauriot on selostettu. Alakerrassa oli todettu merkittäviä kosteusvaurioita. Kiinteistö oli ollut tyhjillään pitkään ennen myyntiä, eikä yhtiö ollut ollut tietoinen rakennusten ja tarpeiston kunnosta. Näistä syistä kantajia oli kehotettu tarkastamaan kohde erityisen huolellisesti. Heillä oli ollut mahdollisuus tähän ja he olivat käyneet siellä 23. ja 25.6.2015. Todetuista alakerran kosteusvaurioista huolimatta kantajat olivat ostaneet kiinteistön siinä kunnossa, jossa se oli ollut ollut kaupanteon aikana.

Yhtiön mukaan vesikaton rakenne oli ennen kaupantekoa ollut kantajien nähtävissä ullakolla.

Kantajat eivät olleet halunneet selvittää kiinteistön kuntoa raportista ilmenevää tarkemmin. Yhtiön mukaan kantajat eivät ole pyytäneet lupaa tehdä tarkastuksia kiinteistössä. Jos he olisivat pyytäneet lupaa, he olisivat saaneet sen.

L***illa on ollut yli 30 vuoden kokemus maanrakentajana ja hän on toiminut kiinteistöalalla omistajana ja vuokranantajana. Hänen on täytynyt ymmärtää kauppakirjassa ja raportissa ilmoitetut seikat kiinteistön kunnosta ja vaurioista. Häneltä on edellytetty tavanomaista suurempaa huolellisuutta kohteeseen perehtymisessä.

Yhtiö on katsonut, että sillä ei ole vastuuta raportissa selostetuista ja kantajien havaittavissa olleista vaurioista ja että kantajat ovat laiminlyöneet heille kuuluneen selonottovelvollisuuden sekä näin menettäneet oikeuden vaatia kaupan purkua, hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

Kantajat ovat katsoneet käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti, että he eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. He olivat pyytäneet ennen kauppaa saada tehdä kiinteistössä tarkastuksia, mutta he eivät olleet saaneet yhtiöltä lupaa tähän. L***illa kaivinkoneenkuljettajana tai kiinteistöalalla toiminnan perusteella ei ole erityistä kokemusta muulta rakennusalalta.
Käräjäoikeuden tuomio on virheellinen, kun se on perustettu siihen, että alakerran ennakkotarkastusvelvollisuus olisi edellyttänyt betonilattioiden purkamista virheen selvittämiseksi. Kantajien selonottovelvollisuuden harkinnassa on otettava huomioon yhtiön selonotto- ja tiedonantovelvollisuus, jota yhtiö ei ole täyttänyt sille kuuluneen velvollisuuden mukaisesti.

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 27 – 31 selostetuilla perusteilla päätynyt siihen, että kantajat olivat myyntiesiteen, kauppakirjan ja erityisesti kuntoraportin perusteella tienneet rakennuksen maaperustaisen alapohjan märkyydestä ja perustellusti voineet olettaa, että kiinteistön alapuolinen kosteudenhallinta vaatii korjaustoimenpiteitä. Kuntoraporttiin kirjatut havainnot olivat asettaneet kantajille ennakkotarkastusvelvollisuuden alakerran osalta. Kantajat ovat siten laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja menettäneet oikeutensa vedota alapohjan ja kellarin virheisiin ja salaojituksen puuttumisesta aiheutuneisiin virheisiin.

Kattolyhtyjen osalta käräjäoikeus on tuomion sivuilla 33 – 34 selostetuilla perusteilla todennut, että kuntoraportissa on maininta vesikaton uusimisesta 1980-luvulla. Kantajien ennen kauppaa saamissa asiakirjoissa ei ollut ollut mainintaa kattolyhdyistä. Näistä syistä kantajilla ei ollut ollut perusteltua syytä varmistua kattolyhtyjen kunnosta. Yhtiöllä on ollut tilaisuus tarkistaa kattolyhtyjen kunto ja, onko ne myös uusittu vesikaton muun osan uusimisen yhteydessä. Yhtiö ei ole kuitenkaan selvittänyt näitä ja on ilmoittanut myyntiesitteessä vesikaton uusimisen erittelemättä kattolyhtyjen osalta sitä, että kattolyhtyjen pellitystä ei ollut uusittu 1980-luvulla. Käräjäoikeus on päätynyt siihen, etteivät kantajat ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan kattolyhtyjen kohdalla.

Yhtiö on valituksessaan käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti vaatinut, että kantajien katsotaan laiminlyöneen heille kuntotarkastuksen tietojen perusteella kuuluneen ennakkotarkastusvelvollisuuden ja sitä perusteellisemman selonottovelvollisuuden myös kattolyhtyjen osalta sekä siten menettäneen oikeutensa vaatia kaupan purkua, hinnanalennusta ja vahingonkorvausta näiltä osin.

Kantajat ovat vastustaneet yhtiön vaatimusta käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla.

4.2 Oikeusohjeet

Hovioikeuden näkemys on yhtenevä käräjäoikeuden tuomion sivuilla 25 ja 26 selostetuista ostajan selonottovelvollisuutta koskevista oikeusohjeista.

Lisäksi ostajan erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta on oikeuskirjallisuudessa todettu, että tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia ja rakennusten tilat tulee tarkistaa siltä osin, kuin niihin on esteetön pääsy. Jos tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa kuitenkin tehdään kiinteistön kuntoon liittyviä epäilyttäviä havaintoja, ostajan on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin. Näiden suorittaminen voi edellyttää asiantuntija-avun käyttämistä sekä myös rakenteisiin kajoavien toimenpiteiden suorittamista. Edelleen on todettu, että kosteusvauriot aiheutuvat usein rakennusvirheistä, ja tällaisten vaurioiden havaitseminen edellyttää tavanomaista laajempaa, yleensä teknisten tai rakenteita rikkovien toimenpiteiden suorittamista. (Heikkinen: Vastuun rajat kiinteistönkaupassa, 2018, s. 152 – 153)

Korkeimman oikeuden on ratkaisussa 2019:16 ostajat ovat ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä. He ovat lisäksi saaneet tiedon siitä, että tarkastuksen suorittaneen rakennusalan ammattilaisen käsityksen mukaan alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Näiden tietojen perusteella ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Korkein oikeus on katsonut, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin. Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voineet maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Ostajien kanne on siten perusteeton.

4.3 Asiassa esitetty selvitys, sen näytöllinen ja oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeuden tuomiossa sivuilla 27 – 29 selostetun mukaan kantajat ovat saaneet ennen kauppaa käyttöönsä kuntoraportin ja myyntiesitteen sekä tutustuneet kiinteistöön 23. ja 25.6.2015. Raportissa ja esitteessä ovat olleet tuomiossa kerrotut keskeiset kuntotarkastuksessa todetut vauriot ja esitteessä todetut kunnostukset.

Kuntotarkastusraportissa, johon ostajat ovat ennen kaupantekoa perehtyneet, on todettu, että kodinhoitohuoneessa ja wc-tilassa sekä niiden välikäytävän alaosassa on kosteusjälkiä ja että kyseessä on kosteaan tai märkään alusmaahan kosketuksessa oleviin seinämuureihin imeytyvä kosteus.

Raportissa on lisäksi todettu, että rakennuksen alustilan maapohja on paikoin märkä ja että ulkopuolisia sadevesiä on vuotanut alustilaan kostuttaen alapohjarakenteita. Edelleen raportissa on todettu, että pintakosteusmittarilla mitattuna runsasta kosteutta laajalti pesuhuoneen molempien suihkupaikkojen viereisissä seinissä 1 – 1,5, metrin korkeuteen lattiasta sekä lattiassa suihkupaikkojen kohdalla pohjakerroksen wc:n ja kodinhoitohuoneen väliset seinät olivat kosteita noin 0,5 – 1 metrin korkeuteen ja wc:n välikäytävän lattia oli kostea. Vielä kodinhoitohuoneen ulkoseinämuurien alaosa on ollut kostea. Raportissa välttämättöminä korjaustoimenpiteinä on ehdotettu räystäskourujen rakentamista, salaojajärjestelmän asentamista kivimuuriseinän rakojen tiivistäminen ja maanpinnan muotoilu. Raportissa on todettu, että pohjakerroksen tiloissa on maanvarainen alapohja ja betonilattia, jonka alusrakenteista ei ole tietoa.

Alapohjan virheellisen rakenteen seurauksena syntyneet kosteusvauriot ovat siten olleet ostajien tiedossa ennen kaupantekoa. Lisäksi ostajien tietoon on tullut, että alustilan maapohja on paikoin märkä. Rakennusvirheet, jotka ovat aiheuttaneet kosteusvauriot, eivät ole ainakaan kaikilta osin olleet havaittavissa rakenteita purkamatta. Kuitenkin tieto kosteusvaurioista ja alustilan maapohjan märkyys on synnyttänyt ostajille maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetun erityisen syyn ulottaa ennakkotarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä toimenpiteitä. Edellä korkeimman oikeuden ratkaisussa 2019:16 ilmenevin tavoin ostajien tarkastusvelvollisuus ulottuu tällöin myös rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin. Lisäksi rakennuksen ikä on ollut sellainen, että se on käräjäoikeuden tuomiossa ja edellä viitatussa oikeuskirjallisuudessa esitetuin tavoin edellyttänyt ostajilta kosteusvaurioiden tiedossa ollessa perusteellista tarkastusta. Kaupanteon jälkeen on selvinnyt, että kuntotarkastustarkastusraportissa ehdotetut korjaustoimenpiteet eivät ole K***sen, M***alan ja E***lan kertomusten perusteella riittäviä alapohjan kosteuden poistamiseksi. Tämä seikka ei kuitenkaan ole poistanut ostajille ennen kaupantekoa syntynyttä erityistä selonottovelvollisuutta. Näillä perusteilla ostajat eivät voi laatuvirheenä vedota alapohjan vaurioihin.

Kauppakirjassa ovat tuomion sivulla 27 kerrotut tiedot raporttiin tutustumisesta sekä, että kiinteistö oli ollut tyhjillään pitkään ennen kauppaa ja ettei yhtiö vastaa tiedossa olevista vaurioista ja niiden rakenteille ja muualle rakennuksessa mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Kantajat ovat ottaneet vastatakseen kiinteistöstä siinä kunnossa kuin se oli ollut heille esiteltäessä. Vauriot ja mahdolliset korjauskustannukset on otettu huomioon kauppahinnan määrittämisessä.

Asiakirjoista ilmenevät tiedot ovat riidattomia.

K*** ja K****s ovat hovioikeudessa kertoneet siten kuin heidän kertomakseen on kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivuille 28 - 29.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun kantajien selonottovelvollisuudesta. Vesikattoa koskevalta osalta hovioikeus on ratkaissut asian jäljempänä selostetulla tavalla.


5. Reklamaatio

Yhtiö on käräjäoikeudessa katsonut, että kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota hirsikehikon kreosoottikäsittelyyn ja kattolyhtyihin perustuviin virheisiin, koska kantajat eivät olleet tehneet näistä reklamaatiota kohtuullisessa ajassa.

Kantajat ovat vastustaneet vaatimusta ja katsoneet tehneensä reklamaation kummassakin tapauksessa ajoissa.

Käräjäoikeus on tuomion sivulla 22 selostetuilla perusteilla katsonut, että kantajat ovat tehneet reklamaation kummassakin tapauksessa kohtuullisessa ajassa saatuaan tietää kreosootista ja siitä tehdystä tutkimustuloksesta sekä havaittuaan vuodon yhdessä kattolyhdyistä.

Yhtiö on valituksessaan käräjäoikeudessa esittämänsä mukaisesti toistanut edellä sanotun vaatimuksensa.

Kantajat ovat vastustaneet vaatimusta ja katsoneet, ettei ole aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen.

Reklamaatioiden perusteista ja niiden tekemisestä on esitetty hovioikeudessa sama selvitys kuin käräjäoikeudessa.

Polygon Oy:n tutkimusselostuksen 24.10.2016 mukaan ullakolta on otettu mikrobinäytteitä. Valokuvan mukaan näytteet on otettu yläpohjasta.
Selostuksen mukaan ullakolla on kauttaaltaan pärekatto. Tutkimuksessa ei ole selvitystä, että kattolyhtyjen pellitystä ei olisi uusittu 1980-luvulla.

Kantajat ovat uusineet sisääntulokatoksen peltikatteen vuonna 2015. Kate on alempana kuin kattolyhdyt. Asiassa ei ole selvitystä siitä, että kantajat olisivat tässä yhteydessä saaneet tietää, että kattolyhtyjen peltikatetta ei ollut uusittu 1980-luvulla.

Näillä ja käräjäoikeuden mainitsemilla hovioikeus katsoo, että kantajat eivät ole laiminlyöneet reklamoida virheistä kohtuullisessa ajassa.


6. Laatuvirhettä ja siihen perustuvaa vastuuta koskevat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.

Sanotun momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Edelleen 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Sanotun momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.

Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on sanotun 5 kohdan osalta todettu, että kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.
Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää (HE 120/1994 vp s. 51).

Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Esitöiden mukaan kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikkei vika tai puute, kuten kosteuden pääsy rakenteisiin ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut vahinkoja. Ratkaisevaa on, onko vian syy tai peruste olemassa kaupantekohetkellä. (HE 120/1994 vp. s.56)

Esitöiden (s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:58 (kohta 15) todennut, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi monesti vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin osta- jan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Lisäksi Korkein oikeus on (kohta 16) todennut, että kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan vaatiessa purettava. Korkein oikeus on päätynyt pitämään purkamisen edellytyksenä lähtökohtaisesti sitä, ettei kauppaa edes alennettuun hintaan olisi syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.

Maankäyttö- ja rakennuslain (5.2.1999/132) 17 luvun 117 §:n 5 momentin mukaisesti rakentamisessa tulee muutoinkin noudattaa hyvää rakennustapaa. Lisäksi lain 120 §:ssä ja 149 §:ssä edellytetään hyvän rakennustavan vaatimusten noudattamista rakentamista koskevien suunnitelmien laadinnassa ja rakennustyön suorittamisessa. mukaisesti rakentamisessa tulee muutoinkin noudattaa hyvää rakennustapaa. Hyvän rakennustavan vaatimuksessa on kyse avoimesta ja joustavasta hyvä rakennustapanormista. Sen perustana on rakennusalan vakiintuneista käytännöistä ja vakiintuneesti noudatetuista suosituksista muodostunut lainsäädäntöä täydentävä aineisto. Lainsäädännön jättäessä hyvän rakennustavan vaatimuksen ja sen määrittelylähteet osittain avoimeksi, hyvän rakennustavan sisällön muodostumista on tarkasteltava sanotun aineiston sekä lainvalmistelun esitöiden, oikeuskäytännön ja oikeustieteen avulla. Vaatimuksen avoimuudesta huolimatta hyvällä rakennustavalla on vakiintunut normatiivinen sisältö.

Rakennusalan sisäisillä laatuvaatimuksilla on olennainen merkitys hyvän rakennustavan tulkinnassa. Laatuvaatimusten voidaan katsoa omaavan erityisesti tiettyjen laatuvaatimusten osalta lainvalmisteluaineistoista, oikeuskäytännöstä sekä maankäyttö- ja rakennuslain säännöksistä saatavan tuen perusteella osittain heikosti velvoittavan merkityksen ratkaisuharkinnassa.

Hyvää rakennustapaa määrittävät asian riitakohdissa jäljempänä selostetut määräykset ja ohjeet.


7. Vesikatto

7.1 Vaatimukset ja niiden perusteet sekä käräjäoikeuden ratkaisu

Kantajat ovat perustelleet kaupan purku- ja osaa toissijaisista vaatimuksistaan sillä, että kun vesikatto oli uusittu 1980-luvulla, pärekaton päälle oli naulattu ristilaudoitus ja sen päälle oli kiinnitetty profiilipelti. Pellin alle ei ollut asennettu aluskatetta. Ruodelautojen naulauskohdissa päre on painunut, mistä syystä tuuletusväli on pienentynyt. Koska tuuletusväli on liian pieni, pärekatto ei pääse tuulettumaan kunnolla, mikä altistaa rakennuksen kosteusvauriolle.

Yhtiö on käräjäoikeudessa katsonut, että vesikaton rakenne ei ole virheellinen. Tuuletusväli on riittävä, ja peräkatto toimii aluskatteena. Tuuletusta haittaa paikoin tuuletusrakoihin pantu eriste. Kun se poistetaan, tuuletus toimii asianmukaisesti. Pärekatossa ei ole kosteusvaurioita. Katon rakenne ja tuuletus olivat olleet nähtävissä yläkerran sivu-ullakolta ja siten kantajien tiedossa ennen kauppaa. Vesi- ja aluskatteen käyttöikä oli ylittynyt ennen kauppaa.

Katon korjaaminen on kantajien vastuulla. Korjauskustannukset ovat enintään 51.775 euroa.

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 32 ja 33 selostetuilla perusteilla katsonut selvitetyksi, että vesikatto on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti, minkä vuoksi katto on altistunut kosteusvaurioille. Kiinteistö on poikennut katon alusrakenteen ja uusimistavan osalta laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kysymys on ollut salaisesta virheestä.

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 39 - 41 selostetuilla perusteilla arvioidessaan virheiden olennaisuutta kaupan purkuvaatimuksen kannalta ottanut huomioon vesikaton rakentamisessa todetut virheet ja katsonut vesikaton ja kohdassa 8 käsitellyn kattolyhdyn korjauskustannuksiksi yhteensä yli 70.000 euroa.

Yhtiö on valituksessaan vaatinut käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kantajien vaatimus hylätään sikäli kuin se on perustettu vesikaton virheisiin.

Kantajat ovat vastustaneet yhtiön muutosvaatimuksia käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla ja katsoneet, että aihetta ratkaisun muuttamiseen ei ole, sekä esittäneet myös kanteen mukaisen toissijaisen vaatimuksen.


7.2 Vesikaton rakentamista koskevat ohjeet

Aluskatteesta ja tuuletusraosta on ohje Rakennustietosäätiön ohjekortissa RT 140.1/M, RYL 1960.

Profiilipeltikaton yleisesti käytössä olevien asennusohjeiden mukaan suuret lämpötilan muutokset aiheuttavat kondenssiveden muodostumisen pellin alapinnalle. Veden yläpohjaan valumisen estämiseksi suositellaan aluskatteen käyttöä. Aluskatteen ja pellin välissä tulee olla noin 50 – 60 millimetrin tuuletusrako. Tuuletusilman pitää päästä virtaamaan esteettä räystäältä harjalle.

7.3 Asiassa esitetty selvitys, sen näytöllinen punninta ja johtopäätökset

Asiassa on selvitetty, että profiilipellin alapuoliset korokerimat ja sen päälle kiinnitetyt ruodelaudat käsittävä rakenne on oikea. Kysymys on siitä, olisiko pärekatto pitänyt purkaa ja sen tilalle panna kosteuden kestävä aluskate.

Toiseksi on kysymys siitä, kun näin ei ole tehty, onko pärekatto korokerimojen alla antanut periksi paikoin ja onko tuuletusrako sen vuoksi profiilipellin ja pärekaton välissä paikoin niin pieni, että rakenne altistuu kosteusvauriolle.

Todistelu hovioikeudessa on ollut olennaisilta osin käräjäoikeuden tuomioon sivuille 32 – 33 kirjatun mukainen.

K*** on laatimansa lausunnon (K 29) mukaisesti katsonut, että ristilaudoituksen painumisen vuoksi pärekaton yläpinnalle kertyvä kosteus ei pääse tuulettumaan kunnolla tuuletusvälin puutteellisuuden vuoksi. Pärekaton alapuolella on kosteuden aiheuttamaa tummentumaa, joka on voinut tulla sinä aikana, kun pärekatto on toiminut vesikattona. Tehdyssä tutkimuksessa katosta otetuissa materiaalinäytteissä on ollut runsaasti mikrobikasvustoa mutta vähäisessä määrin kosteusvauriomikrobikasvustoa. K***sen mukaan olisi ollut suositeltavaa poistaa pärekatto ja asentaa aluskate, kun peltikatto on tehty.

Lausunnon sivulla 5 on todettu, että rasittavissa olosuhteissa (kattolyhdyn rakenne) sinkityn ja maalatun peltikatteen tekninen käyttöikä on 40 vuotta. (Rakennustietosäätiön ohjekortti RT 18-10922 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot).

E***an mukaan vesikaton rakenne on toimiva, pärekatto hengittävä ja tuuletusväli toimiva vaikkakin paikoin suositeltua väliä pienempi.

Ullakkotilassa käydessään E***a oli todennut rakenteet kuiviksi. Tuuletus profiili- ja harjapellin välillä toimii asianmukaisesti. E***an mukaan katon pelti on hyvässä kunnossa ja kestää vielä noin 10 vuotta ilman korjausta.

M***an mukaan pärekaton ja profiilipellin välinen 50 – 60 millimetrin tuuletusväli on riittävä. Peltisen vesikaton käyttöikä on noin 40 vuotta.

Todistelun perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että pärekaton jättäminen peltikaton alle ei ole ollut rakennusvirhe, vaikkakin olisi ollut suositeltavaa poistaa pärekatto ja asentaa kosteuden kestävä aluskate ristilaudoituksen alle. Tuuletusväli on pärekaton ja ristilaudoituksen paikoin painumisen vuoksi pienempi kuin mikä on asianmukainen väli. Lisäksi yläkerran vinon sisäkaton ja sen yläpuolella oleva harvalaudoituksen, joka on pärekaton alla, väliset tuuletusvälit on tukittu mineraalivillalla paikoitellen. Tämä heikentää pärekaton tuulettumista alapuolelta ja hidastaa kuivumista erityisesti siinä tapauksessa, että pärekatto on kostunut läpeensä. Kun eristeet poistetaan, tuuletus toimii myös puheena olevissa kohdin. Poistaminen on tehtävissä vähäisin toimenpitein.

Siitä huolimatta, että pärekatto on jätetty peltikaton alle, ristilaudoitus on painunut paikoin ja tuuletusväli on paikoin hieman niukka ja tuuletusta haittaavat paikoin eristeet, katossa on todettu vain vähäisiä kosteusvaurioita, jotka K***en mukaan olivat voineet aiheutua ennen peltikaton asentamista, ja kattoa on pidetty rakenteellisesti toimivana sekä käyttöikänsä noin 40 vuotta kestävänä.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo näytetyksi, että selostettujen virheiden aiheuttamat vauriot ovat vähäisiä ja että vesikatto kestää käyttöikänsä jäljellä olevan ajan noin 10 vuotta ilman korjaustarpeita, jotka johtuisivat nyt käsitellyistä syistä. Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että katossa olisi väitettyjä rakennevirheitä, jotka altistaisivat kattorakenteen kosteusvaurioille. Kanne hylätään vesikattoa koskevan vaatimuksen osalta.


8. Kattolyhdyt

8.1Vaatimukset ja niiden perusteet sekä käräjäoikeuden ratkaisu

Kantajat ovat käräjäoikeudessa perustelleet kiinteistökaupan purku- ja osaa toissijaisista vaatimuksistaan myös sillä, että ulkokaton kolmen kattolyhdyn käyttöikä 40 vuotta oli ylittynyt jo ennen kauppaa ja lyhtyjen pellitys ei ollut ollut vedenpitävä vaan päästänyt vettä lyhtyjen sisäpuolisiin rakenteisiin.

Syksyllä 2017 tehdyssä tutkimuksessa rakenteissa oli todettu kosteutta ja mikrobikasvustoa, jotka olivat olleet seurausta katon vuodosta.

Yhtiö on käräjäoikeudessa vastustanut vaatimuksia, koska kantajien on tutustuessaan kohteeseen ennen kauppaa täytynyt havaita, että kattolyhtyjen peltikate oli muu kuin lappeiden profiilipelti. Lyhtyjen konesaumattu pelti oli ainakin 60 -70 vuotta vanha, todennäköisesti alkuperäinen ja siis vuodelta 1921 peräisin. Lyhtyjen pelti oli ruostunut ja saumoiltaan auennut sekä alkanut vuotaa kantajien omistusaikana. Lyhtyjen käyttöikä oli ylittynyt jo ennen kauppaa, minkä vuoksi lyhtyihin perustettu purku- ja hinnanalennusvaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton. Kantajien vastuulla on lyhtyjen pellityksen ja rungon korjaaminen. Korjauskustannukset ovat enintään 7.750 euroa.
Vesikaton uusimisella oli tarkoitettu lappeiden peltikattoa, joka on ollut kantajien havaittavissa heidän tutuessaan kiinteistöön.

Käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että kaikkien kolmen kattolyhdyn käyttöikä oli ylittynyt ennen kauppaa ja että niiden korjaaminen on välttämätöntä sen vuoksi, että lyhdyissä on kanteessa väitetyt virheet.

Käräjäoikeus on hyväksynyt korjauskustannusten määräksi kantajien ilmoittamat 28.800 euroa.

Yhtiö on valituksessaan vaatinut käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan osin ja kantajien vaatimus hylätään sikäli kuin se on perustettu kattolyhtyjen virheisiin. Toissijaisesti yhtiö on vaatinut, että myyntiesitteessä ilmoitettu katon ikä otetaan huomioon ja että lyhtyjen 15 vuoden jäljellä olevan laskennallisen käyttöiän perusteella katsotaan hinnanalennuksen määräksi 30 prosenttia korjauskustannusten täydestä määrästä.

Kantajat ovat vastustaneet yhtiön muutosvaatimuksia käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla ja katsoneet, että aihetta ratkaisun muuttamiseen ei ole, ja esittäneet myös kanteen mukaisen toissijaisen vaatimuksen.

8.2 Asiassa esitetty selvitys, sen näytöllinen ja oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on selvitetty, että kattolyhdyt on katettu saumapellillä ainakin 60-70 vuotta ennen kauppaa, mahdollisesti jo rakennuksen valmistumisen aikana 1921. Kun runsaan kahden vuoden kuluttua kaupasta yläkerran toisen makuuhuoneen kohdalla olevan kattolyhdyn kuntoa oli siinä todetun vesivuodon johdosta selvitetty (todiste K29), oli todettu, että pelti on ruostunut, saumakohdat ovat osittain auenneet ja yhdessä kohdassa naula on lävistänyt pellin. Näiden vikojen vuoksi lyhdyn sisäpuolisiin rakenteisiin on vuotanut vettä, joka on lahottanut lyhdyn puurakenteita. Niiden kosteus on ollut tutkituilla kohdilla 40 -50 painoprosenttia, ja rakenteen pinnalla oli ollut aistinvaraisesti havaittavissa mikrobikasvustoa. Eriste lyhdyn sisällä on ollut kiinni lyhdyn yhtenäisessä laudoituksessa, mikä yhdessä kosteuden kanssa oli edistänyt puurakenteiden vaurioitumista. K*** kaupungin terveysvalvonnan 29.5.2018 suorittamassa tarkastuksessa oli niin ikään havaittu rakenteissa kosteutta ja mikrobikasvustoa. Tarkastuksen perusteella on päädytty siihen, että tiloja ei tule käyttää asumiseen ennen vaurioiden korjaamista (K40). Yläkerran toisen makuuhuoneen yläpohjasta vuotoalueelta otetussa materiaalinäytteessä on todettu mikrobikasvustoa, joka on viitannut materiaalin kostumiseen ja vaurioitumiseen. Bakteeripitoisuus on viitannut bakteerikasvustoon (K 30).

Lyhtyjen peltikatteesta ei ole mainintaa myyntiesitteessä eikä katetta ole käsitelty asianosaisten välillä ennen kauppaa.

Todistelu hovioikeudessa on ollut käräjäoikeuden tuomioon kirjatun mukainen.

K***sen ja E***an kiinteistössä suorittamien tutkimusten ja tekemien havaintojen sekä todisteista K 30 ja K40 ilmenevien tietojen perusteella hovioikeus pitää käräjäoikeuden tavoin selvitettynä, että kattolyhtyjen pellityksen käyttöikä on kulunut umpeen jo 1960-luvulla eli noin 50 vuotta ennen kauppaa. Kun tutkitussa kattolyhdyssä ja toisen makuuhuoneen katossa ovat olleet edellä selostetut vauriot, hovioikeus pitää selvitettynä, että kaikkien kattolyhtyjen rakenteissa on edellä kerrotut rakenteelliset virheet, joiden vuoksi kattolyhtyjen perusteellinen korjaus on välttämätöntä.

E***an kertomuksen perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että kattolyhtyjen korjaus suojellussa kiinteistössä on vaativa työ ja kustannuksiltaan kantajien ilmoittaman mukaan noin 28.800 euroa.


9. Hirret ja kreosootti

9.1 Vaatimukset ja niiden perusteet sekä käräjäoikeuden ratkaisu

Kantajat ovat käräjäoikeudessa perustelleet kiinteistökaupan purku- ja osaa toissijaisista vaatimuksistaan sillä, että hirsisen runkokehikon ylä- ja alahirsissä on laajoja lahovaurioita ja yläosassa katkokääväksi todettua sienirihmastoa. Ulkoverhouksen korjauksessa 1974 lahovaurioita ei ollut korjattu ja verholaudoituksen yläpäähän ei ollut jätetty tuuletusrakoa. Rungon ja verholaudoituksen välissä ei ole tarvittavaa tuulettumisen mahdollisuutta. Hirsikehikon alimmaiset hirret on sivelty noin metrin korkeudelle erittäin vaarallisella ympäristömyrkyllä kreosootilla ja peitetty tervapaperilla ennen verholaudoituksen kiinnittämistä. Koko hirsikehikko rakennuksen sisäpuolella on sivelty kreosootilla. Aineesta sisäilmaan tulevien kaasujen ja hajun vuoksi talo on asumiskelvoton, kunnes aine on poistettu rakenteista.

Sen varalta, ettei vaatimusta kaupan purkamisesta hyväksytä, kantajat ovat vaatineet hinnanalennuksena ulkoseinien korjauksesta 48.600 euroa ja kreosootin poistamisesta 16.789 euroa.

Yhtiö on käräjäoikeudessa vastustanut sanottuihin perusteisiin nojautuvia vaatimuksia. Hirsikehikossa ei ole väitettyjä virheitä. Hirsikehikon alimpia hirsiä ja julkisivuverhoilun alaosaa on korjattu 1970-luvulla. Korjaus on tehty asianmukaisesti 1970-luvulla noudatettujen hyvän rakennustavan mukaisesti. Kaikki lahonneet hirret on korjattu, ja hirsikehikko vastaa rakennusajan hyvää rakennustapaa. Kehikossa olevat lahovauriot, joista yhtiö ei ollut tiennyt, eivät poikkea laajuudeltaan ja laadultaan merkittävästi siitä, millaisia vikoja myydyn kaltaisella ja ikäisellä kiinteistöllä tyypillisesti on. On normaalia, että kivijalan päälle asennettuja hirsiä on korjattava tai vaihdettava ajoittain tavanomaisena peruskorjaustyönä. Hirsien ja räystäsrakenteiden käyttöikä ja huoltoväli olivat ylittyneet ennen kauppaa. Ulkoverhouksen käyttöikä oli ylittynyt ennen kauppaa ja verhouksen huonosta kunnosta oli maininta kuntoraportissa.

Lattiarakenteiden kantavissa hirsissä ei ole vaurioita. Niiltä osin kuin hirsikehikko on avattu tarkasteltavaksi, siinä ei ole sellaisia rakennevaurioita, joiden vuoksi lattiarakenne pitäisi uusia. Ainoastaan ulkoseinän alimmissa vaakahirsissä on ulkopuolisella tarkastelulla todettavia lahovaurioita, jotka kuuluvat rakennuksen normaaleihin kunnostustoimiin. Lahonneiden hirsien ja räystäsrakenteiden korjauskustannukset ovat yhteensä enintään 21.350 euroa.

Hirsikehikon alaosan vaakahirret on sivelty ulkopuolelta kreosootilla 1970- luvulla, jolloin aineen käyttö ei ole ollut kiellettyä. Kreosoottia ei tarvitse poistaa. Hirsiä ei ole käsitelty kreosootilla sisäpuolelta. Sisäpuolelta hirret on mahdollisesti käsitelty tervanpolton alajuoksutuksessa talteen otetulla aineella, niin sanotulla ”tervakusella”, joka ei ole kreosoottia. Kummankaan aineen käyttö ei ole tehnyt kiinteistöstä asumiskelvotonta eikä tällaisesta ole tutkimustietoa.

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 34 - 38 selostetuilla perusteilla katsonut, että hirsikehikossa on korjaamista edellyttäviä melko laajoja lahovaurioita ja että hirsikehikon ulkopuolisesta kreosoottisivelystä pääsee kreosoottia sisäilmaan sekä että näin asia on ollut jo kaupanteon aikana. Sen sijaan käräjäoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että rakennuksen sisäpuoliset pinnat olisi sivelty kreosootilla.

Käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että kreosootin käyttö on ollut yleistä vielä rakennusaikaan. Yhtiöllä ei ole näytetty olleen tietoa kreosootin käytöstä, sen aiheuttamasta asumishaitasta ja hirsien lahoamisesta eikä se näin ollen ole salannut kreosootin käyttöä kantajilta.

Käräjäoikeuden ratkaisun mukaan kantajien oli tullut varautua rakennuksen ikä ja kuntotarkastusraportissa tehdyt suositukset huomioon ottaen osin merkittäviin korjauksiin. Raportissa todetut havainnot eivät olleet kuitenkaan asettaneet kantajille erityistä selonottovelvollisuutta hirsien kunnosta ja kreosootin käytöstä.

Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että hirsien lahovaurioiden ja kreosootin aiheuttaman asumishaitan ja kreosootin poiston kustannusten vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Näiltä osin kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.

Käräjäoikeus on katsonut kosteus- ja lahovaurioituneiden seinien ja painuneen keittiön lattian korjauskustannusten määräksi tehdyn tarjouksen (K 17) perusteella 48.600 euroa, korjaussuunnitelman ja rakennusluvan kustannuksiksi yhteensä 3.500 euroa ja kreosootin poistamisen kustannuksiksi 16,789,60 euroa.

Yhtiö on valituksessaan vaatinut käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kantajien vaatimus hylätään sikäli kuin se on perustettu hirsikehikon ja kreosootin käytöstä aiheutuviin virheisiin.

Kantajat ovat vastustaneet yhtiön muutosvaatimuksia käräjäoikeudessa esittämillään perusteilla ja katsoneet, että aihetta ratkaisun muuttamiseen ei ole, ja esittäneet myös kanteen mukaisen toissijaisen vaatimuksen.

9.2 Asiassa esitetty selvitys ja sen näytöllinen arviointi

Todistelu hovioikeudessa on ollut käräjäoikeuden tuomioon kirjatun mukainen.

Hirsikehikko

K***, joka on laatinut Polygon Oy:n 14.3.2017 päivätyn lausunnon (K11), on hovioikeudessa kertonut ulkoseiniin ja hirsikehikkoon kohdistuneista havainnoista lausuntoon kirjatun mukaisesti. Hirsikehikon ulkopuoliset lahovauriot ovat paikoin kolmessa alimmassa hirsikerroksessa ja paikoin vain alimmassa hirressä. Hirsiseinän ja verhoilulaudoituksen välissä on vain tervapaperi ja välistä puuttuu tuuletusrako. Keittiön lattian painuminen saattaa johtua siitä, että ulkoseinän laho hirsi on painunut sen päällä olevan kantavan lattiavasan painosta, jolloin lattiavasa ja samalla lattia ovat painuneet.

E***a on hovioikeudessa kertonut kuten käräjäoikeudessa ja hänen 2.11.2017 laatimassaan lausunnossa (V 11) selostetun mukaisesti. Katselmuksessa 18.9.2017 hän oli todennut hirsikehikon alimmissa vaakahirsissä ja ylhäällä räystäissä lahoa. Sitä oli pahimmillaan vaakahirsissä kolmessa kerroksessa ja nurkissa, missä rännivedet pääsevät kastelemaan seinää. Todisteen V 11 liitteenä olevaan piirustukseen on merkitty korjattavien hirsikertojen määrä. Vasta korjaustyössä selviää lopullisesti korjaustarpeen laajuus.

K*** kaupungin ympäristöpalvelujen ympäristöterveystarkastaja P*** on yhdessä terveystarkastaja L***in kanssa 5.6.2017 suorittamassaan tarkastuksessa tehnyt asunnontarkastuspöytäkirjaan (K 12) kirjatut havainnot. Ulkoseinissä avatuissa kohdissa alhaalla vaakahirsissä ja ylhäällä pystyhirsissä räystään alla oli kaikissa kohdissa lahoa ja kosteusvaurioita. Vaakahirret oli sivelty kreosoottiöljyllä ja hirren pinnasta otetussa materiaalinäytteessä PAH- yhdisteiden kokonaispitoisuus oli 660 milligrammaa kuutiometrissä. Määrä oli suuri. Todistaja antoi vikojen vuoksi korjauskehotuksen. Korjaus edellyttää suunnitelmaa ja selvitystä, vaatiiko työ rakennusluvan. Kun hän oli tiedustellut tätä kaupungin rakennusvalvonnasta, hänelle oli vastattu, että pääsääntöisesti lupa tarvitaan. Tässä tapauksessa ei kuitenkaan ollut otettu lopullista kantaa korjauksen luvanvaraisuudesta.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin selvitetyksi, että hirsikehikossa on korjaamista edellyttäviä melko laajoja lahovaurioita ja paikoin mikrobikasvustoa alhaalla vaakahirsissä ja tarkemmin selvittämättä jääneessä määrin myös ulkoseinärakenteiden yläosassa. Korjaustyössä 1970-luvulla kaikkia lahovaurioita ei ole poistettu eikä korjausta ei ole tehty kaikilta osin hyvän rakennustavan mukaisesti. Korjaukseen on käytetty paikoin kestopuuta ja kreosoottisively hirsien ulkopinnalla toimii höyrysulkuna siten, että seinä ei pääse hengittämään ulospäin eikä päästä sisäpintaan kertyvää kosteutta haihtumaan, mikä edistää lahovaurion aiheutumista.

Hovioikeus pitää selvitettynä, että hirsikehikon vaurioiden korjaaminen edellyttää kaikkien lahovaurioisten hirsien poistamista ja uusimista. Myös ulkoverhous, joka on paikoin lahonnut, on uusittava niiltä osin kuin purkaminen on tarpeen.

Korjauksessa suuri osa kreosoottikäsitellyistä ja mikrobikasvustoa käsittävistä hirsistä tulee poistettavaksi. Näiltä osin ei tarvita kreosootin ja mikrobikasvuston poistamista hirsistä. Samalla näiden aineiden haitallinen vaikutus vähenee.

Keittiön lattian painumisen syyksi on esitetty K***en päättely, että ulkoseinän hirsi, joka on kantanut lattiavasaa, on laho ja antanut periksi, jolloin lattiavasa ja lattia ovat painuneet. Ulkoseinän alimmista vaakahirsistä otetuista valokuvista on nähtävissä, että sisäpuolisen hirsiseinän hirsissä ja ulkoseinän vaakahirsissä liitoskohdassa on kummassakin hirressä lahovaurioita. Koska lattian painumisen syystä ei ole esitetty muuta kuin edellä oleva selvitys, hovioikeus pitää painumisen sanottua syytä riittävällä todennäköisyydellä selvitettynä.

Hirsikehikon ja ulkoverhouksen korjauskustannusten harkinnassa hovioikeus on ottanut huomioon, että vaaka- ja pystyhirsiä päällekkäin käsittävä hirsikehikon sekä räystäsrakenteiden ja niiden alla olevien vaurioiden hirsien korjaus on vaativa työ, alimmissa vaakahirsissä oleva kreosoottisively edellyttää suojaustoimia ja määräysten mukaista jätekäsittelyä sekä että kohde on suojeltu. Korjaustyö edellyttää suunnitelman tekemistä ja P***en rakennusvalvonnasta saaman tiedon mukaan todennäköisesti myös rakennusluvan. Nämä ovat kustannuksia nostavia tekijöitä. Ulkoverhouksena oleva seinälaudoitus on kunnostettu ilmeisesti 1970-luvulla, kun hirsikehikkoa on korjattu, ja on siten ollut kaupanteon aikaan noin 40 vuotta vanha. Kuntoraportin mukaan laudoituksen maalaus on rapistunut monin paikoin ja laudoitus on pehmennyt paikoin aivan lautojen alareunasta. Kantajat ovat voineet ottaa huomioon, että ulkoverhouksessa on huomattava korjaustarve. Nämä seikat ovat kustannuksia alentavia tekijöitä.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun, että hirsikehikon ja ulkoverhouksen korjauskustannukset ovat 48.600 euroa sekä rakennusluvan varaisten töiden suunnittelun ja valvonnan kustannukset yhteensä 3.500 euroa.

Kreosootti

Ratkaistaessa kysymyksiä, onko kreosootin käyttö ulkoseinien lahonestona ollut 1970-luvulla tavanomaista ja hyvän rakennustavan mukaista vai kiellettyä, pääseekö kreosoottia sisäilmaan ja mikäli näin tapahtuu, onko määrä sellainen, että siitä aiheutuu terveydellistä haittaa, sekä onko kreosootti poistettava hirsistä vai ja mitkä ovat poistamisen kustannukset, hovioikeus pitää merkityksellisinä seuraavia seikkoja.

Yhtiön esittämän mukaan kreosootti ja sen käyttö eivät ole ollut kiellettyä 1970-luvulla ja aineen käyttö oli vielä tuolloin erittäin yleistä. Kreosootilla kyllästetyn puutavaran käyttö muun muassa sisätiloissa, joissa voi aiheutua toistuvaa ihokosketusta, on ollut kielletty 20.6.1996 lähtien (Valtioneuvoston asetus 1405/1995) ja puutarhakalusteissa ja leluissa 30.6.2003 lähtien (Valtioneuvoston asetus 8/2003).

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:41 on ollut kysymys kiinteistön kaupan purkamisesta sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH- yhdisteitä asuinhuoneisiin.

Arvioidessaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan ja esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) säännöksestä todetun perusteella kiinteistön virhettä korkein oikeus on katsonut, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.

Korkeimman oikeuden mukaan sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, on asumisen estävä terveyshaitta yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Korkein oikeus on asiassa Sosiaali- ja terveysalan lupa- ja valvontavirastolta (Valvira) hankkimansa asiantuntijalausunnon perusteella todennut, että kivihiilipiki sisältää muiden yhdisteiden ohella syöpää aiheuttavia PAH- yhdisteitä. Tämän vuoksi kivihiilipikeä sisältävän materiaalin käsittely esimerkiksi rakennus- ja purkutöissä edellyttää suojaustoimenpiteitä. Lausunnon perusteella on katsottu selvitetyksi, että vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.

Ratkaisun mukaan yleisesti on tiedossa, että kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin vielä 1950-luvulla. Ainetta esiintyy muun muassa kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja muuratuissa välipohjissa (ks. esim. Rakennustiedon Ratu-kortiston kortti Ratu 82-0381 s. 11). Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on sittemmin kielletty.

Ratkaisun mukaan kysymyksessä olevassa kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä. Harkinnassa on otettu huomioon myös, onko rakennuksessa käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla ja haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe. Tässä asiassa kantajat ovat esittäneet sisäilmaongelmista ja niiden seurauksista käräjäoikeuden tuomion sivulle 39 kirjatut tiedot ja lisäksi A***olle hengitysongelman vuoksi 20.12.2018 nenäleikkauksen tehneen lääkärin antaman lausunnon. Sen mukaan A***on altistuminen asuinympäristön homeille ja muille kemiallisille myrkyllisille yhdisteille hengitysteiden ja limakalvojen kautta on saattanut myötävaikuttaa nenäkomplikaation syntymiseen.

A***o on hovioikeudessa kertonut altistuneensa talon sisäilmalle niin, ettei hän voi mennä taloon.

L***i on vuonna 2015 ennen rakenteiden purkamista todennut talon sisätiloissa kreosootin tuoksun. PAH-yhdisteiden määrää sisäilmassa ei ole mitattu.

Polygon Oy:n tutkimusselostuksesta 17.7.2017 (K 14) ilmenee, että hirsikehikosta takapihan puolelta otetussa tutkimusnäytteessä PAH-pitoisuus on ollut 1.000 ja etupihan puolella 410 milligrammaa kilogrammassa.

Yhdisteiden kokonaismäärän perusteella sivellyt hirret on määritelty ongelmajätteeksi.
Valviran korkeimmalle oikeudelle asiassa KKO:2019:41 antamassa lausunnossa on todettu kivihiilipiestä, että vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu. Suurin osa kivihiilipien sisältämistä PAH-yhdisteistä on kiinni hiukkasissa eivätkä siis ole kaasumaisessa muodossa. Jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia, niin näitä kivihiilipiestä hiukkasiin sitoutuneita, terveydellisiä haitallisia PAH-yhdisteitä ei juuri kulkeudu huoneilmaan.

Korkeimman oikeuden ratkaisulla kreosootin terveydellisistä vaikutuksista ei ole oikeudellisesti ohjaavaa todistusvaikutusta tässä asiassa, koska on mahdollista, että ulkoseinien avaaminen ja korjaus aiheuttavat sen, että kreosootin staattinen tila jäljelle jäävissä ehjissä hirsissä häiriintyy ja kreosootista irtoaa PAH-yhdisteitä, jotka voivat jossain määrin kulkeutua korvausilman mukana sisätiloihin. Kun kiinteistössä on koneellinen poistoilma ja painovoimainen korvausilma, sisällä tapaa olla alipaine ja korvausilmaa voi tulla sisälle myös rakenteiden kautta. Vanhassa talossa rakenteet eivät ole tiiviitä ja mahdollistavat korvausilman pääsemisen sisälle rakenteiden kautta varsinkin, jos korvausventtiilien kautta ei pääse riittävästi korvausilmaa.

Ainakin osa talon korvausilmaventtiileistä oli tukittu. Tämän vuoksi on mahdollista, että hirsiseinästä pääsee sisälle PAH-yhdisteitä niin kauan kuin korvausilma tuloa ei ole järjestetty asianmukaisella tavalla. P***sen ja L***in havainnot sekä kantajien kertomukset kokemuksistaan talossa asumisesta tukevat jossain määrin käsitystä siitä, että PAH-yhdisteitä pääsee sisälle. Asiassa ei kuitenkaan ole selvitetty, missä määrin näin tapahtuu.

Tältä osin hovioikeus on ottanut huomioon myös jäljempänä olevan todistelun, joka on esitetty terveyshaitasta ja asumiskelpoisuudesta kiinteistössä.

Hovioikeus pitää näytettynä, että hirsikehikon ja ulkoverhouslaudoituksen kunnostamisen vuoksi kreosoottikäsitellyt hirret, joissa ei ole laho- tai kosteusvaurioita tai mikrobikasvustoa ja joita ei tarvitse vaihtaa, joutuvat korjaustyössä siinä määrin käsittelyn kohteeksi, että kreosootista todennäköisesti irtoaa PAH-yhdisteitä jossain määrin ja pääsee osaksi korvausilman mukana sisätiloihin suojaustoimenpiteistä huolimatta. On myös riski, että yhdisteitä irtoamista voi tapahtua epämääräisen ajan korjaustyön jälkeenkin sanotuin seurauksin.

Koska hirsikehikon korjaus on välttämätöntä niin rakenteellisista kuin terveydellisistä syistä ja tämän seurauksena syntyy sanottu riski, hovioikeus katsoo, että on perusteltua poistaa kreosootti myös niistä hirsistä, joita ei tarvitse vaihtaa. Hovioikeus pitää käräjäoikeuden tavoin poistamisen kustannuksina 16.789,60 euroa.



10. Terveyshaitta ja asumiskelpoisuus kiinteistössä

10.1 Käräjäoikeuden ratkaisu sekä sitä koskevat vaatimukset ja niiden perusteet

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 38-39 olevilla perusteilla katsonut näytetyksi, että hirsikehikon, räystäsrakenteiden ja yläkerran toisen makuuhuoneen vaurioiden vuoksi kiinteistössä on terveyshaittoja, joiden vuoksi se ei ole asumiskelpoinen. Käräjäoikeus on kuitenkin katsonut jääneen näyttämättä riittävällä varmuudella, että A***n oireet olisivat yhteydessä sisäilmaan.

Yhtiö on katsonut, että käräjäoikeus on tehnyt todistelusta virheellisen päätelmän. Kiinteistössä ei ole muuta terveys- eikä asumishaittaa kuin yläkerran makuuhuoneen asumishaitta. Se on poistettavissa korjaamalla kattolyhty. Yhtiö on vaatinut, että kantajien väite terveys- ja asumishaitasta hylätään.

Kantajat ovat vastustaneet yhtiön muutosvaatimusta ja katsoneet, ettei yhtiö ole esittänyt aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen.

10.2 Asiassa esitetty selvitys, sen näytöllinen ja oikeudellinen arviointi sekä johtopäätökset

Hovioikeudessa esitetty todistelu on ollut puheen olevalta osalta käräjäoikeuden tuomioon kirjatun ja edellä olevan mukainen.

E***a on käräjäoikeudessa kertomansa lisäksi kertonut hovioikeudessa, että keittiön seinästä otetusta materiaalinäytteestä oli mittauksessa saatu PAH- yhdisteiden määräksi 7 milligramma kilogrammassa. Määrä on hyvin pieni. Myöhemmin seiniin oli tehty useita reikiä kellari- ja ensimmäisessä kerroksessa. Niistä ei ollut tullut hajua. E***an mukaan kun otetaan huomioon seinien verhousrakenteet, todennäköisyys yhdisteiden pääsemisestä sisäilmaan on hyvin pieni.

E***a oli ensimmäisellä käyntikerralla kiinteistössä tuntenut kreosootin hajua tuulikaapissa muttei muualla asunnossa. On mahdollista, että haju oli tullut ulkoseinästä, kun ulko-ovi oli ollut avoinna. Kukaan muu kiinteistöön tutustuneesta 6 – 7 hengen ryhmästä ei ollut tuntenut kreosootin hajua.

M***a on käräjäoikeudessa kertomansa lisäksi kertonut hovioikeudessa, että kreosootin yhdisteitä ei pitäisi päästä sisäilmaan, koska seinissä on puolenkymmentä verhouskerrosta. Käydessään kiinteistössä hän ei ollut tuntenut kreosootin hajua.

R**ö on hovioikeudessa kertonut kuten käräjäoikeudessa, että kun hän oli käynyt kiinteistöllä lokakuussa 2018, hän oli todennut ensimmäisessä kerroksessa sisällä ja ulkona voimakkaan kreosootin hajun. Hän oli nähnyt sisäseinään tehdyt kaksi reikää, joista oli tullut kreosootin haju. Hän ei ollut pystynyt päättelemään, oliko sisäseinä sivelty kreosootilla vai oliko haju tullut muusta syystä. Kreosootilla tarkoitetaan kivihiilestä tislaamalla valmistettua kreosoottiöljyä. Sitä käytetään puun kyllästyksessä home- ja lahottajasienten estämiseen. Aine on syöpävaarallinen sekä ihoa, limakalvoja ja hengitystiehyeitä ärsyttävä. Kreosootti on eri aine kuin kivihiilipiki.

Terveydensuojelulain 1 §:n mukaan terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa elinympäristössä olevaa tekijästä tai olosuhteesta aiheutuvaa sairautta tai sen oiretta. Terveyshaittana pidetään myös altistumista terveydelle vaaralliselle tai haitalliselle aineelle tai tekijälle siinä määrin, että sairauden tai sen oireiden syntyminen on mahdollista. Tällainen tilanne saattaa syntyä silloin, kun ihminen asuu tai oleskelee asunnossa, jossa hän voi altistua mikrobikasvustosta peräisin oleville soluille tai mikrobien aineenvaihduntatuotteille.

Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista. Asetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin, joka on kreosootin merkittävin ilmaan haihtuva yhdiste, toimenpideraja huoneilmassa on 10 µg/m (tolueenivasteella laskettu pitoisuus). Toimenpideraja ylittyy myös, jos huoneilmassa esiintyy naftaleeniin viittaavaa hajua. Toimenpiderajalla tarkoitetaan asetuksen 2 §:n 1 kohdan mukaan altisteen pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jonka ylittyessä tulee ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi. Valviran laatiman asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (Valviran ohje 8/2016) mukaan kreosootin haju on hyvin tunnistettavissa oleva kyllästetyn ratapölkyn haju.

Asetuksen 5 §:n mukaan huoneilman kosteus ei saa olla pitkäkestoisesti niin suuri, että siitä aiheutuu rakenteissa, laitteissa taikka niiden pinnoilla mikrobikasvun riskiä.

Harkittaessa, onko kiinteistössä terveyshaittaa ja onko se asumiskelpoinen, hovioikeus pitää olennaisina seuraavia seikkoja.

Kellarikerroksessa on asiassa selvitetyt kosteusvauriot. Tilojen puu- ja muissa rakenteissa sekä alustiloissa säilytetyissä puu- ja muissa tavaroissa on paikoin mikrobikasvustoa. Epäpuhtauksia pääsee kulkeutumaan porraskäytävän ja rakenteiden kautta ensimmäiseen kerrokseen heikentämään sisäilman laatua. Näiltä osin hovioikeus on käräjäoikeuden tavoin päätynyt siihen, että vastuu vaurioista ja niiden vaikutuksista kuuluu kantajille. (V 4)

Yläkerran kahden makuuhuoneen yläpohjassa avatuissa rakenteissa on mikrobikasvustoa ja otetuissa näytteissä on ollut erittäin runsaasti mikrobeja. Niiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi K***n kaupungin ympäristöpalvelujen tarkastajat P*** ja L***i ovat 15.6.2018 päivätyssä asunnontarkastuspöytäkirjassa päätyneet siihen, ettei huoneita tule käyttää asumiseen ennen kuin tarvittavat korjaustoimet on tehty. (K 40)

P***en hovioikeudessa kertoman mukaan rakennusta ei ollut pantu asumiskieltoon. Asuminen korjaustöiden aikana asuminen rakennuksessa on mahdollista, jos työkohteet suojataan hyvin, joskaan asuminen rakennuksessa ei ole aina järkevää.

Myöskään korjausmääräystä ei ollut annettu, koska kiinteistönkaupasta oli nostettu kanne. Rakennuksessa sisällä ollessaan P*** ei ollut tuntenut kreosootin hajua, vaikka L***i oli maininnut hänelle tästä.

L***in hovioikeudessa kertoman mukaan hän oli tuntenut ensimmäisen kerrroksen tv-huoneen yhdessä nurkassa kreosootin hajun. Hänelle ei ollut kuitenkaan tullut mieleen, että talossa olisi kreosoottihaittaa. Havainnosta ei ole kuitenkaan kirjattu mainintaa terveyshaittaepäilyn johdosta tehtyyn asunnon tarkastusta koskevaan pöytäkirjaan 22.10.2015.

Rakennuksen ulkoseinissä olevat korvausilmasäleiköt on selvittämättä jääneenä ajankohtana tukittu ja olleet poissa käytöstä. Tämän vuoksi sisätiloihin tulee korvausilmaa jossain määrin rakenteiden kautta ja täten rakenteista todennäköisesti pääsee niissä olevia aineita sisälle. Näiltä osin ei ole tehty tutkimuksia, joiden perusteella voitaisiin tehdä päätelmiä PAH- yhdisteiden kulkeutumisesta sisätiloihin. (V 4)

Todistelun perusteella hovioikeus päätyy siihen, että yläkerran makuuhuoneissa yläpohjassa on terveyttä vaarantavia vaurioita ja että huoneet eivät ole asumiskelpoisia ennen vaurioiden korjaamista. Edellä kattolyhtyjä koskevan ratkaisun kohdalla on päädytty siihen, että vastuu yläpohjan virheistä kuuluu yhtiölle.

On mahdollista, että A***o on kertomansa mukaan saanut hengitystieongelmia ja muita oireita kiinteistön sisätiloissa ollessaan. Tutkimukseen perustuvaa tietoa ei kuitenkaan ole siitä, mitkä tekijät ovat aiheuttaneet oireet.

Johtopäätöksenä edellä olevasta selvityksestä hovioikeus toteaa, että kuten edellä kohdassa 9 on todettu, PAH- yhdisteitä on kulkeutunut jossain määrin rakennuksen sisälle ennen rakenteiden avaamista. Tutkimusta rakennuksen sisäilman naftaleenipitoisuudesta ei ole tehty, joten luotettavaa selvitystä siitä, ylittyisikö edellä asetuksessa mainittu 10 mikrogramman raja-arvo, ei ole esitetty. Materiaalinäytteistä on tutkittu naftaleenipitoisuuksia, mutta kuten korkeimman oikeuden ratkaisussa 2019:41 on todettu, materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei kuitenkaan voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kreosootin haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Siten tutkimustietoa sisäilmaan kulkeutuvien PAH- yhdisteiden määrästä ei ole esitetty.

Edellä todetun asetuksen mukaan toimenpideraja ylittyy myös, jos sisäilmassa esiintyy naftaleeniin viittaavaa hajua. L***i on kertonut havainneensa rakennuksen sisällä kreosootin hajua lokakuussa 2015, jolloin rakenteita ei ollut avattu. L***in havainnon luotettavuutta heikentää se, että hajusta ei ole mainintaa tarkastuksesta laaditussa pöytäkirjassa, vaikka tarkastus oli tehty juuri terveyshaittaepäilyn johdosta. Lisäksi tarkastuksessa läsnä ollut P*** ei ollut havainnut hajua, vaikka L***i oli omasta havainnostaan maininnut hänelle. Siten hajun on täytynyt olla hyvin vähäinen ja mahdolliseksi jää, että se on ollut virhehavainto.

Kuten edellä kohdassa 9 on todettu, rakenteiden avaaminen voi aiheuttaa PAH-yhdisteiden irtoamisen ja siten kulkeutumisen huoneilmaan. Rakenteiden avaamisen jälkeen kreosootin haju on tuntunut rakennuksen sisäilmassa. Kreosootin hajun tuntu sisäilmassa on varsin todennäköisesti johtunut rakenteiden avaamisesta. Kuten edellä on katsottu, asiassa ei ole selvitetty, että sisäilmassa olisi ollut kreosootin hajua ennen rakenteiden avaamista. Asiassa ei ole myöskään selvitetty, onko rakenteiden avaamisen jälkeen PAH-yhdisteitä kulkeutunut huoneilmaan ja jos, missä määrin. Hirsikehikon korjaustöissä kreosootti tulee poistettua ja rakenteiden avaamisesta seurannut hajuhaitta lakkaa. Näillä perusteilla hovioikeus ei pidä selvitettynä, että PAH-yhdisteitä kulkeutuisi huoneilmaan terveydelle haitallisia määriä.

Yhteenveto kiinteistön laatuvirheistä

Alapohjan ja kellarin väitettyjen virheiden osalta hovioikeus käräjäoikeuden tavoin hylkää kanteen.

Vesikaton väitettyjen virheiden osalta hovioikeus hylkää kanteen.

Kattolyhtyjen osalta hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että kiinteistössä on maakaaren 17 luvun 2 §:n 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

Hirsien lahovaurioiden ja kreosootin aiheuttaman asumishaitan osalta hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe.


11. Virheiden olennaisuuden arviointi sekä kysymys kaupan purkamisesta tai hinnanalennuksesta

Kaupan purku

Kaupan purkaminen edellyttää maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan virheen olennaisuutta.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:58:2015 katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 - 4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.

Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta korkein oikeus on katsonut ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava.

Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Kysymyksessä olevan kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Korkein oikeus on katsonut edelleen, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Hovioikeus on edellä päätynyt siihen, että kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe kattolyhdyissä ja niiden kohdalla toisen kerroksen makuuhuoneiden yläpohjassa sekä saman lainkohdan 5 kohdan mukainen salainen laatuvirhe hirsikehikossa ja ulkoverhouksessa. Makuuhuoneet eivät ole asumiskelpoisia ennen yläpohjan ja kattolyhtyjen korjaamista. Virheiden korjaamisen kustannukset ovat yhteensä 97.689 euroa. Tästä määrästä tasonparannuksen määräksi on jäljempänä selostetun mukaisesti katsottu 14.400 euroa. Kuten jäljempänä on katsottu, virheitä koskevien selvitystyön ja lausuntojen kustannukset ovat 2.000 euroa, rakennusluvan varaisten töiden suunnittelun ja valvonnan kustannukset 3.500 euroa, muiden kuin rakennusluvan varaisten töiden valvonnan kustannukset 2.000 euroa, puhdistus- ja desinfiointityön kustannukset 500 euroa sekä oman työn arvo 1.000 euroa. Kun tasonparannusta ei oteta huomioon, sanotut määrät ovat yhteensä 106.689 euroa ja tasonparannus vähennettynä 92.289 euroa. Kauppahinta on ollut 295.780 euroa.

Korvattavana käyttöhyödyn menetyksenä on pidetty 500 euroa kuukaudelta yhden vuoden ajalta eli 6.000 euroa.

Kiinteistön rakennus on valmistunut vuonna 1921 ja on siten ollut noin 94 vuotta vanha kaupanteon aikana. Rakennuksen huonetiloja on muutettu 1950-luvun loppupuolella ja rakennusta on myyntiesitteen ja kuntoraportin mukaan kunnostettu perusteellisesti 1970-luvulla. Vesikatto on uusittu ja kiinteistö on liitetty kaukolämpöön 1980-luvulla. Kahdesta viimeksi mainitusta kunnostuksesta on kulunut, edellisestä noin 40 vuotta ja jälkimmäisestä noin 27 -29 vuotta ennen kaupantekoa. Rakennus on hyvin iäkäs ja aikaisemmista kunnostuksista kulunut aika on pitkä. Korjaukset tuottavat siten rakennuksen osien käyttöiän pidentymistä eli tason parannusta. Rakennus on ollut yhtiön ilmoituksen mukaan tyhjillään pitkään ennen kaupantekoa. Kuntoraportissa on useita kunnostusta vaativia kohteita, joista alakerran kosteusvauriot ovat vakavimmat. Näiden seikkojen perusteella kantajien on tullut varautua siihen, että rakennuksessa on kunnostettavia kohteita. Vauriot ja korjaustarpeet eivät ole poikkeuksellisia, kun otetaan huomioon edellä olevat tekijät.

Rakennuksen kunnon suhteen on toisaalta otettava huomioon, että kiinteistö on ollut alusta lähtien tehdaslaitosten omistuksessa ja huollettavana sekä saneerattu perusteellisesti 1970-luvun puolivälissä.

Rakennuksessa todetut yhtiön vastuupiirin katsotut vauriot ovat korjattavissa ja korjaukset on tehtävissä kohtuullisessa ajassa. Korjauskustannukset ovat kohtalaisen suuret, noin kolmasosa kauppahinnasta. Terveysviranomaisen tarkastuksessa vain yläkerran kaksi makuuhuonetta on katsottu sellaisiksi tiloiksi, jotka eivät ole olleet asumiskelpoisia ennen vaurioiden korjaamista. Muilta osin asumiskelpoisuuden rajoitteita ei ole todettu.

Arvioitaessa sitä, olisivatko kantajat ostaneet kiinteistön, jos he olisivat tienneet myyjän vastuupiiriin katsotuista vaurioista, hovioikeus pitää kaupan syntymättä jäämistä tai alhaisempaa tarjousta hyvin mahdollisena. Kantajat ovat ennen ostopäätöstään tienneet alakerran kosteusvaurioista ja heidän on pitänyt varautua niiden korjaamiseen. Tästä huolimatta he ovat päätyneet ostamaan kiinteistön. Hovioikeus on edellä arvioinut korjauskustannukset ottamalla pohjaksi ostajien esittämät arviot korjauskustannusten määristä. Näin ollen niihin ei sisälly sellaista epävarmuutta, mitä korkein oikeus on pitänyt edellä mainitussa ratkaisussaan kaupan purkamista puoltavana seikkana.

Harkittaessa edellä selostetun perusteella tässä tapauksessa kaupan purkamisen edellytyksiä hovioikeus päätyy siihen, että kiinteistön virheet eivät ole olennaisia eivätkä oikeuta kaupan purkuun. Vaatimus kaupan purkamisesta on hylättävä. Näin ollen kantajilla on oikeus saada edellä selostetun mukainen hinnanalennus ja korvaus käyttöhyödyn menetyksestä.




Hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Lainkohdan säätämiseen johtaneissa esitöissä on todettu, että yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, sillä huonokuntoisten kiinteistöjen hintatasoa saattaa nostaa se, että monet ostajat katsovat voivansa itse korjata kiinteistöä taikka tyytyä huonokuntoiseenkin kiinteistöön. Vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen, kun esimerkiksi vanhan rakennuksen lämmityslaitteisto vaihdetaan uuteen. Silloin kun korjaustoimenpiteet tehdään pitkän ajan kuluttua kaupan tekemisestä, kustannusten nousun vaikutus on vähennettävä hinnanalennusta laskettaessa. Kun arviointihetkenä on aina kaupantekohetki, yleisen rakennuskustannustason taikka kiinteistön hintojen vaihtelu ei vaikuta hinnanalennuksen suuruuteen. (HE 120/1994 vp, s.62-63)

Edellä todetuin tavoin kattolyhtyjen käyttöikä on ylittynyt ennen kaupantekoa. Kantajilla on ollut perusteltu syy olettaa, että myös kattolyhtyjen pellitys oli uudistettu samalla kun vesikaton pellitys oli uusittu ja että kattolyhtyjen jäljellä ollut käyttöikä olisi ollut noin 10 vuotta. Kantajilla ei ollut aihetta olettaa, että kattolyhtyjen pellityksen alapuoliset runkorakenteet olivat lahovaurioituneet. Siten tasonparannus muodostuu pääasiassa lyhtyjen pellityksen uusimisesta. Hovioikeus on hyväksynyt kattolyhtyjen korjauskustannuksiksi 28.800 euroa. Tästä tasonparannuksen määräksi hovioikeus on arvioinut 5.800 euroa.

Hirsirakenteiden ja kreosootin poistamisen osalta tasonparannuksen määrä on vähäinen, koska hirsikehikon käyttöikä on pitkä olosuhteissa, jossa se ei altistu kosteudelle. Näiltä osin hovioikeus arvioi tasonparannuksen määräksi yhteensä 8.600 euroa. Kreosootin poistamisen kustannukset ovat edellä katsotun muka sesti 16.789 euroa.

Hinnanalennuksen määrää harkittaessa virheellisten rakenteiden selvittelyn ja lausuntojen kustannuksista on otettava huomioon kustannukset, jotka ovat syntyneet kattolyhtyjen, hirsikehikon ja kreosootin osalta hankitut selvitykset ja lausunnot. Hovioikeus arvioi näiden kustannuksiksi 2.000 euroa.

Hovioikeus arvioi sanottujen virheiden korjaustöiden suunnittelun ja valvonnan kustannuksiksi rakennusluvan varaisten töiden osalta 3.500 euroa ja muiden töiden osalta 2.000 euroa, oman työn arvoksi 1.000 euroa sekä rakennuksen hajuhaittojen puhdistamisen ja desinfiointityön kustannuksiksi 500 euroa.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että museovirasto vaatisi teknisiä selvityksiä rakennuksen korjaamisesta ja että sisäänkäynnin kantavissa pilareissa olisi laatuvirhe. Kanne näiltä osin on siten hylättävä.

Näillä perusteilla hovioikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä
89.000 euroa. Vaatimus enemmälti hylätään.



Vahingonkorvausvaatimukset

Kantajat ovat vaatineet käräjäoikeudessa korvausta asumishaitasta ja käyttöhyödyn menetyksestä 500 euroa kuukaudessa sekä muualla asumisen kustannuksista 1.500 euroa kuukaudessa, molemmat määrät 1.3.2017 lukien viivästyskorkoineen niin kaupan purkamisen kuin myös hinnanalennuksen tapauksessa.

Käräjäoikeus on tuomiossaan hylännyt vaatimukset asumishaitasta ja muualla asumisen kustannuksista sekä velvoittanut yhtiön suorittamaan kantajille yhteisesti korvauksena käyttöhyödyn menetyksestä 500 euroa kuukaudelta ajalta 1.3.2017-21.12.2018 eli yhteensä 10.850 euroa.

Yhtiö on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio käyttöhyödyn menetyksen korvaamisesta kumotaan ja kanne hylätään tältä osin.

Hovioikeus on käyttöhyödyn menetyksen harkinnassa katsonut, että hinnanalennuksen perusteina olevien virheiden korjaamisessa tarvittava aika on noin yksi vuosi, kun ajan määrittämisessä otetaan huomioon virheiden ja niiden syiden selvittäminen, korjaustöiden suunnittelu, rakennusluvanvaraisen työn osalta luvan hakeminen, urakoitsijan hankkiminen ja töiden suorittaminen.

Korvaus on siten alennettava 6.000 euroon.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun muualla asumista koskevan korvausvaatimuksen hylkäämisestä.


Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Edellä selostetun mukaisesti hovioikeus muuttaa käräjäoikeuden tuomiota siten, että kanne kaupan purkamisesta hylätään. Hovioikeus hyväksyy kantajien toissijaisista yhteensä 294.021 euron vaatimuksista yhteensä 95.000 euron määrän eli noin 32 prosenttia. Hovioikeus katsoo oikeudenmukaiseksi, että yhtiö on velvollinen korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluista yhdenkolmasosan käräjäoikeuden hyväksymien oikeudenkäynti-, asiantuntija- ja muiden kulujen yhteismäärästä 74.604 eurosta eli 24.868 euroa ja hovioikeudessa jäljempänä täydeksi katsottavista kantajien oikeudenkäyntikulujen määrästä.

Yhtiö on paljoksunut kantajien oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimusta hovioikeudessa 370 euron tuntiveloituksen osalta 200 euroa ylittävältä osalta ja suoritettujen toimenpiteiden osalta lausumassaan tarkemmin esittämin tavoin.

Hovioikeus pitää asian laatuun, vaativuuteen ja siihen nähden, että asiassa on toimitettu perusteellinen käsittely käräjäoikeudessa, kohtuullisena tuntiveloituksena 250 euroa ja työmääränä 70 tuntia. Korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrä on siten 17.500 euroa sekä lisäksi arvonlisäveron määrä 4.200 euroa. Korvattavien kulujen määrä on 2.844 euroa. Yhtiön korvattavaksi määräksi jää 8.181,33 euroa.


Tuomiolauselma


Muutokset käräjäoikeuden tuomioon

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin kauppa on määrätty purettavaksi, UPM Kymmene Oyj on velvoitettu palauttamaan T A***olle ja E L***ille kauppahinta korkoineen sekä suorittamaan heille korvaukseksi kiinteistön arvoa lisänneistä tarvike- ja selvittelykustannuksista ja omasta työstä yhteensä 17.000 euroa.

UPM Kymmene Oyj velvoitetaan suorittamaan A***olle ja L***ille yhteisesti kauppahinnan alennuksena 89.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 15.8.2015 lukien 26.3.2017 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta 27.3.2017 lukien.

UPM Kymmene Oyj:n velvollisuus maksaa T A***olle ja E L***ille korvausta käyttöhyödyn menetyksestä alennetaan 6.000 euroon käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine viivästyskorkoineen.

UPM Kymmene Oyj:n velvollisuus maksaa T A***olle ja E L***ille oikeudenkäyntikulujen korvausta käräjäoikeudessa alennetaan 24.868 euroksi käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine viivästyskorkoineen.

UPM Kymmene Oyj velvoitetaan suorittamaan T A***olle ja E L***ille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 8.181,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentissa mainittuine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.11.2019.










Asian ovat ratkaisseet: presidentti P N***
hovioikeudenneuvos A R***
hovioikeudenneuvos H P***


Ratkaisu on yksimielinen.
KYMENLAAKSON KÄRÄJÄOIKEUS
Kotkan kanslia
Käräjätuomari K O***
TUOMIO 18/116104
Annettu kansliassa
21.12.2018
L 17/12492


Kantajat
A***o, T
L***i, E

Vastaaja
UPM Kymmene Oyj


Asia Kiinteistöä koskeva riita
Vireille 8.3.2017


RIIDATON TAUSTA

Kantajat ovat 4.8.2015 ostaneet vastaajayhtiöltä määräalan K***lla sijaitsevasta kiinteistöstä ***-**-***-* ja sillä olevan *** -nimisen rakennuksen 295.780 euron kauppahinnalla.


KANNE

Vaatimukset

Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että

1) kiinteistönkauppa 4.8.2015 määrätään purettavaksi ja että vastaajayhtiö velvoitetaan palauttamaan maksettu kauppahinta 295.780 euroa. Määrälle vaaditaan tuottokorkoa 4.8.2015 lukien 6.8.2018 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa purkuvaatimuksen esittämisestä 7.8.2018 lukien, sekä korvaamaan perusteettomana etuna ja suorittamaan vahingonkorvauksena:

2. kantajien hukkaan menneet hyödylliset ja välttämättömät kustannukset kiinteistön tasonparannustöistä

2.1. ulkoseinärakenteiden korjausrakennuslupaan tarvittavien asiakirjojen maksettu kustannus 2.400,60 euroa;
2.2. verholaudoituksen purkamiskustannukset 2.380,80 euroa;
2.3. alapohja-, seinä- ja kattorakenteen virheiden selvittelykustannukset
6.104,29 euroa
2.4. kodinhoitohuoneen lattian ja kalusteiden purku ja uudelleen rakentaminen, salaojakerroksen rakentaminen, kuoppien täyttö 14.343,08 euroa;
2.5. pihan ojituksen ja ulkomuurin parantaminen 9.935,28 euroa;
2.6. ulkoseinien korjaustyön tarvikkeet 1.854,37 euroa;
2.7. sähkö- ja vesiliittymämaksut ja vesiliittymän rakentaminen 6.152,85 euroa;
2.8. kellarin rappukäytävän rakentaminen 7.325,64 euroa;
2.9. ulkoterassien rakentaminen 1.543,78 euroa;
2.10. olohuoneen ja takan remonttitarvikkeet 2.265,71 euroa;
2.11. saunan, takkatuvan ja pukuhuoneen remontti, tarvikkeet 2.015,29 euroa, työt 1.084,01 euroa, yhteensä 3.099,30 euroa;
2.12. hukkaan menneet mittatilausverhot (ei käyttöä muualla) kuhunkin huoneeseen 8.000 euroa;
2.13. oma työ A***on osalta 11.220 euroa, L***in osalta 2.000 euroa yhteensä oma työ 13.220 euroa;
2.14. tekstiilien ja kaluston puhdistamiskustannukset 1.000 euroa; eli yhteensä 76.958,61 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien;
3. asumishaitta ja käyttöhyödyn menetys, muualla asumisen kustannukset ja oikeudenkäyntikulut (kuten toissijaisessa vaatimuksessa) asumishaitta ja käyttöhyödyn menetys 500 euroa/kk 1.3.2017 korkoineen kunkin kuukauden 1. päivä lukien, muualla asumisen kustannukset 1.500 euroa/kk 1.3.2017 lukien korkoineen kunkin kuukauden 1. päivä lukien;

Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että

1) vastaajayhtiö velvoitetaan suorittamaan kantajille yhteisesti kiinteistön kauppahinnan alennuksena 294.021 euroa laillisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 15.8.2015 lukien.

Joka muodostuu seuraavista kustannuksista:

Suunnittelu ja rakennusluvan mukaisen työn valvonta 5.731 euroa:

Urakoitsijoita sitoviin tarjouksiin perustuvat kantavien ulkoseinien, katon ja kattoikkunoiden, alakerran alapohjan korjauskustannukset:

Ulkoseinät: kosteusvaurioituneiden ulkoseinien korjauskustannukset 48.600 euroa
kreosootin poistaminen 16.789 euroa
verholaudoituksen purkaminen 2.380 euroa (jo maksettu)
sisäseinien purkaminen ja kreosootin poistaminen, ulkoseinän ja lattian liittymän tiivistäminen ilmavuotojen sisätiloihin pääsyn estämiseksi, koneellisen ilmanpoiston poistaminen ja ilmanvaihdon rakentaminen hallitusti tapahtuvaksi

Vesikaton ja kattoikkunoiden korjaustyö
vesikaton purkaminen ja uudelleen rakentaminen 54.800 euroa kattoikkunoiden purkaminen ja uudelleen rakentaminen 28.800 euroa

Alakerran alapohjan maatäytteen vaihto
lattian ja lattian päällä olevien seinien ja muiden rakenteiden purkaminen, uusi alustäyttö, purettujen rakenteiden uudelleen rakentaminen 87.000 euroa

Kodinhoitohuoneen alapohjan jo toteutuneet kustannukset
lattian ja kalusteiden purku, orgaanisen maa-aineen poisto, kallion puhdistaminen, uusi alustäyttö normin mukaiseksi, salaojakerroksen rakentaminen, kuoppien täyttö 14.343,08 euroa

Virheellisen rakenteen selvittelyn ja lausuntojen jo maksetut kustannukset yhteensä 5.339,91 euroa

Museoviraston mahdollisesti edellyttämät tekniset selvitykset, arvio 4.000 euroa

Rakennuksen sisäpuolen hajuhaittojen puhdistamis- ja desinfiointityöt 1.000 euroa

Sisäänkäynnin kantavien pilareiden korjaaminen, arvio 2.000 euroa
Muiden kuin rakennusluvan alaisten töiden valvonta, arvio 4.500 euroa oman työn arvo 3.740 euroa

2) kantajien asumishaitta ja käyttöhyödyn menetys 500 euroa kuukaudessa 1.3.2017 lukien korkoineen kunkin kuukauden 1. päivästä lukien sekä

3) muualla asumisen kustannukset 1.500 euroa kuukaudessa 1.3.2017 lukien korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;


Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajayhtiö

4) velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 110.417 eurolla, asiantuntijakulut 19.575 eurolla sekä muut selvityskulut 2.604 eurolla laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.


Perusteet

MK 2 luvun 10 §:n soveltaminen

Kiinteistösijoittaminen ja kiinteistöjen myyminen ovat osa vastaajayhtiön
liiketoimintaa. Kiinteistöjen myyminen ei ole yhtiölle satunnaista. UPM harjoittaa laajaa kiinteistöjen myyntitoimintaa aputoiminimellä Bonvesta.

UPM:lla on myyntiosasto kiinteistöjen myymistä varten. Tälläkin hetkellä yhtiöllä on myynnissä useita kiinteistöjä rakennuksineen ainakin Kouvolan, Heinolan ja Valkeakosken seudulla. Yhtiö on myynyt useita kiinteistöjä eri paikkakunnilla.

UPM on myynyt ja myymässä yhteensä kahdeksan kiinteistöä kuluttajille. Yksistään nämä kahdeksan kauppaa riittävät tekemään UPM:sta maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitetun elinkeinonharjoittajan.

Purkuvaatimus

Kaupan kohteessa on kaikki maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetut laatuvirheet ja joka tapauksessa kiinteistö poikkeaa salaisten virheiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myyjä on tiennyt tai ainakin sen olisi pitänyt tietää virheistä, mutta on laiminlyönyt selvittää ja ostajille niistä ilmoittaa:

1. alakerran alapohja on rakennettu vastoin rakennusajankohdan normeja ja suunnitelmia ilman salaojituskerrosta,
2. rakennuksen kattoa ei ole uusittu siten kuin myyntiesitteessä on kerrottu, uusiminen on joka tapauksessa tehty vain osittain ja katto on uusittu paitsi kaupantekoajankohdan myös uusimisajankohdan normien vastaisesti ilman riittävää tuuletusta ja aluskatetta.
3. hirsiseinät on sivelty ulkoa ja sisältä kreosootilla, seinien ilmatiiveys on puutteellinen, ilmasulku puuttuu ja sisäilmaan pääsee terveyden vaarantavia eli sairastumisen vaaran aiheuttavia kaasumaisesti rakenteen läpi pääseviä PAH-yhdisteitä. Naftaleenipitoisuus sisäseinässä on 0,55 mg/kg eli korkeampi kuin takapihan ulkoseinän naftaleenipitoisuus. PAH-yhdisteiden kokonaispitoisuudella ja käytetyllä aineella ei siten ole merkitystä, koska naftaleeni on kaasumainen, jolloin altistumisreitti on hengitysteitse, ja koska aine voi haihtua merkittävästi jo huoneenlämpötilassa.

Myyjäyhtiöllä on ollut tai olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä tieto kreosootin olemassaolosta rakennuksen seinien ulko- ja sisäpinnalla, korvausilman hirsirakenteen läpi imevästä koneellisesta ilmanpoistosta, ilmansulkukerroksen puuttumisesta rakenneliittymissä sekä sisäseinien kotelorakenteesta, joka mahdollistaa haitallisten yhdisteiden ja mikrobien leviämisen sisäseinien koko seinäalalle.

Alakerran alapohjan, katon ja seinien purku- ja uudelleenrakentamiskustannukset nousevat korkeammaksi kuin kauppahinta, ja museoviraston vaatimukset rakennuksen alkuperäisen ilmeen säilyttämisestä aiheuttavat todennäköisesti lisäkustannuksia.

Rakennus ei täytä terveydensuojelulain 7 luvun ja asumisterveysasetuksen soveltamisohjeiden (kohta 1.3) vaatimuksia ilman mainittujen virheiden korjaamista, lahovaurioituneiden vaakahirsien uusimista ja alapohja- ja ulkoseinärakenteen liittymän tiiviyden varmistamista.


Kaupanteon jälkeen kiinteistössä on havaittu seuraavat virheet:

1. Alapohjan rakennusvirheestä ja salaojituksen puuttumisesta johtunut kosteusongelma

Alapohjan rakennetta ei ole tehty työselostuksen, työtapanormiston ja rakennuksen peruskorjausaikana vuonna 1974 voimassa olleiden pohjarakennusten normien (RT 811.41 ja RIL 45, pohjarakennuksen normit 1964) tai hyvän rakennustavan mukaisesti. Salaojitus on puuttunut kokonaan ja alapohjassa on käytetty liejuuntuvaa kalliolta valuvan tai nousevan pohjaveden poispääsyn estänyttä hiesua eikä työselostuksessa edellytettyä riittävän paksua (15 cm) kerrosta karkeaa soraa. Lattian alla kalliossa olevat kuopat ovat jääneet täyttämättä ja keräävät vettä. Alapohjan muovinen höyrysulku ja betonilaatta ovat virheellisesti kiinni kantavissa seinissä ja mahdollistavat siten kosteuden nousun seiniin. Virheellinen rakenne on pitänyt betonilaatan märkänä ja johtanut kosteuden seiniin kodinhoitohuoneessa, saunatupa/takkahuoneessa ja saunassa sekä pesuhuoneessa.

Betonilaatta on lisäksi liian ohut eikä siinä ole normien edellyttämää raudoitusta, raskaalle takalle ei ole tehty erillistä perustusta. Kosteuden johdostasaunan lattian alla olevasta täyttömaasta on löydetty runsaasti asumisterveydelle vaarallista sädesientä.

Alapohjan kosteusongelma on vakava rakennuksen asumiskelpoisuuteen vaikuttava rakennusvirhe. Ennen kaupantekoa tehdyssä ostajille annetussa 17.11.2013 päivätyssä kuntotarkastusraportissa on katsottu, että pohjakerroksen alapohjan rakenteisiin ja alustilaan kohdistuvaa kosteusrasitusta voitaisiin ehkäistä rakentamalla alustilan kivimuuriseinän vierustalle salaojajärjestelmä, muotoilemalla pihamaata ja johtamalla katolta tulevat vedet oikein. Myös työselostuksessa on edellytetty alusmaana käytettävän karkeaa soraa, mutta niin ei ole tehty.

Ongelman rakenteellinen luonne ja laajuus on tullut ostajien tietoon vasta kaupanteon jälkeen. Se ei ole ilmennyt kuntotarkastusraportista eikä se olisi ollut havaittavissa muutoin, kuin purkamalla laajalti alakerran lattian alusrakenteita. Vastaaja on laiminlyönyt selvittää laajemmalla kuntotutkimuksella, kuinka koko rakennuksen asuttavuuden kannalta tärkeä alusrakenteen vedenläpäisevyys on toteutettu ja onko kosteuden nousu seiniin estetty, vaikka sillä on ollut tiedossaan alapohjan työselostukset ja leikkauskuvat vuodelta 1974, joista käy ilmi virheellinen kantavan seinän, höyrysulun ja alapohjan liitos ja vaikka sillä on ollut tiedossaan väärän maa-aineksen käyttäminen alapohjan täyttömaana; vastaajayhtiö on päättänyt alapohjaa rakentaessaan, että työselostusta ei noudateta alusmaa-aineksen eikä edes maa-aineksen määrän osalta.

Ostajien ei ole annettu tehdä tarkempaa kuntotutkimusta eikä ostajille tai kuntotarkastajalle ole annettu mainittua työselostetta tai leikkauskuvia käyttöön. Myyjäyhtiö ei myöskään ole kertonut ostajille tai kuntotarkastajalle, että saunaosastoon oli aikaisemmin vuotanut pintavesiä, eikä myöskään siitä, että löylyhuoneen seinät ja katto on levytetty asbestilevyllä, vaikka on tiennyt tästä kaupanteon aikana em. työselostuksen perusteella ja siitä, että asbesti on ollut kaupantekohetkellä kielletty rakennusmateriaali ja asbestilevyjen pinta on ollut vahingoittunut.

Ostajien ei edes vanhan talon ostaessaan voida edellyttää varautuvan kerrottuihin virheisiin erityisesti, kun myyjänä on ammattimainen kiinteistökauppias ja alueen rakentamisesta itse huolehtinut ammattirakennuttaja.

2. Takan virheelliset tai puuttuvat perustukset

Raskas takka on tehty vain 4 cm betonilaatalle, josta puuttuu raudoitus. Perustus on normien ja työselostuksen vastainen.

3. Alapohjan alla olevan täyttömaan laatu on virheellinen

Täyttömaana on liian hieno maa-aines, joka on liejuuntuva aine, vaikka pitäisi olla karkea sora tai sepeli. Saunan lattian alla olevasta täyttömaasta on löydetty runsaasti sädesientä.

4. Ulkoseinien, vesikaton, yläpohjan ja vesikaton alusrakenteiden virheet

Rakennuksen runkokehikon hirsissä erityisesti kehikon ylä -ja alaosassa on laajoja lahovaurioita. Yläosassa on paljon katkokääväksi todettua sienirihmastoa. Lahovaurion ja rihmaston koko laajuutta ei ole vielä voitu selvittää.

Molempien päätyseinien hirsissä ulkoverhouslaudoituksen alle (metrin korkeudelle) peitettynä on lahoa. Laho on jätetty vuonna 1974 tehdyn ulkoverhoustyön yhteydessä korjaamatta siten kuin normit ja hyvä rakentamistapa olisivat edellyttäneet, sitä on vain paikkailtu kyllästetyillä rimanpätkillä, jotta ulkoverhouslaudat saadaan kiinnitettyä takaisin. Seinälaudoitus on muutoinkin tehty virheellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti siten, että sen yläpää päättyy umpitilaan eikä verhouslaudoitukselle ole tehty tuuletusta.

Myyntiesitteessä ja myyjän hankkimassa kuntotarkastusraportissa (s. 1) on ilmoitettu, että vesikatto on uusittu 1980 -luvun puolivälin jälkeen. Kattoa ei kuitenkaan ole uusittu hyvän rakennustavan ja normin (RT 857.11 vuodelta 1954) mukaisesti, vaan se on rakennettu normien vastaisesti riittävää rimoitusta ja aluskatetta, mikä altistaa rakennuksen kosteusvaurioille. Profiilipeltikatteen asentamisen yhteydessä olisi pitänyt poistaa pärekate ja asentaa asianmukainen aluskate. Kuntotarkastusraportissa ei ole mainittu, että aluskatteen korvaisi vanha pärekatto ja korjausajankohdan mukainen aluskate puuttuisi. Kattolyhtyjen osalta ei ole mitään mainintaa, että ne olisivat peräisin eri ajanjaksolta kuin uusittu vesikatto ja huonokuntoisia.

Kaarevien katonosien (kattoikkunoiden) rakenne on virheellinen (RIL66/1969 kohta 6.1.11), koska siitä puuttuu ilman/höyrynsulkukerros, ja kaarirakenteen tuuletus puuttuu lämmöneristeen ollessa kiinni vesikattorakenteen umpilaudoituksessa.

Yläkerran makuuhuoneen vaatehuoneen viistokatossa ei ole lämmöneristystä eikä höyrysulkua eikä tuuletusta lainkaan, eikä rakenne siten täytä RIL 66/1969 kohdan 6.1.11 vaatimuksia.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa ei ilmene mitään vikaa katossa, katon kantavissa rakenteissa, hirsiseinissä eikä paljoakaan edes ulkopuolen lautaverhouksessa. Vain etupihan puolen seinälaudoituksen alapäiden on todettu paikoin pehmenneen aivan alareunasta. Ostajat eivät ole voineet havaita verholaudoituksen takana olleita edelläkerrottuja rakennusvirheitä ja vaurioita. Katon rakenne on ollut nähtävissä vasta purkutöiden jälkeen.

5. Alakerran wc:n katon kantavan hirsirakenteen lahovaurio

Alakerran wc:n alaslasketun katon alta on purkamisen jälkeen todettu vanha lahovaurio kantavassa hirsirakenteessa. Lahovaurio oli peitetty alaslasketulla katolla eikä korjattu silloin. Lahovaurion laajuutta ei ole vielä selvitetty.

6. Kreosootti

Vastaajayhtiö on salannut kantajilta kreosootin käytön. Seinähirret on sivelty noin metrin korkeudelle kreosootilla ja peitetty tervapaperilla ja asennettu verholaudoitus takaisin. Kreosootti on erittäin vaarallinen ympäristömyrkky. Se on poistettava hirsistä jyrsimällä. Kreosootti voi erittää sisäilmaan myrkyllisiä PAH-yhdisteitä, koska seinän läpi pääsee ilmavirta rakenteen sisäpinnan ollessa ilman ilma/höyrysulkua, ja koska kysymys on kaasumaisesta aineesta jolloin ilmatiiviyskin on riittämätön sen tullessa rakenteiden ja muovien läpi. Kreosootin käyttö sisätiloissa ei ole koskaan ollut sallittua. Nyt kreosoottia on sivelty myös sisäseinien koko alalle. Asuinrakennus on asumiskelvoton siihen saakka kun kreosootti on saatu poistettua.

Yleistä

Todetut virheet ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamia virheitä, jotka ovat olleet tai joiden olisi pitänyt olla myyjäyhtiön tiedossa varsinkin, kun kysymys on ammattimaisesta myyjästä ja rakennuttajasta, jolla on erityinen selonottovelvollisuus myymästään kiinteistöstä. Vastaajayhtiö on rakentanut ja huoltanut itse ja pitänyt tarkkaa kirjanpitoa kiinteistön rakentamis- huolto- ja korjaustoimista vuodesta 1920 kaupantekopäivään asti, ja sillä on ollut hallussaan piirustukset, työselosteet ja leikkauskuvat saneeraus- ja korjaustöistä, mutta se ei ole luovuttanut niitä kantajille. Vastaajayhtiöllä on näyttötaakka myyjälle kuuluvan selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa täyttämisestä.

Vastaajayhtiö on tuottamusvastuussa virheistä. Vastaajayhtiö ei ole ennen kaupan tekoa kertonut ostajille tai kuntotarkastajalle tiedossaan olleista tai selvitettävissään olleista virheellisistä ja vahinkoa tuottavista rakenteista tai esittänyt 1970-luvun korjausten ja uudisrakentamisen työtapaselostetta ja leikkauspiirustuksia, joista alakerran lattian virheellisyys ja normisvastaisuus olisivat ilmenneet. Vastaajayhtiöllä on tai ainakin pitäisi olla myös tieto katon korjauksessa (peltikatteen asentamisen yhteydessä) käytetystä rakennustavan ja normien vastaisesta toteuttamisesta.

Löylyhuone on rakennettu asbestista: seinä- ja kattorimoituksen takana on asbestia sisältävä lujalevy. Asbestin osalta kysymyksessä on kiinteistön laatuvirhe. Asbesti aiheuttaa mahdollisesti terveyshaittaa kiinteistön asukkaille. Vaikka saunan purkaminen ja uudelleen rakentaminen sisältyy jo esitettyyn alakerran kustannuksia koskevaan vaatimukseen, asian salaaminen ostajilta osoittaa vastaajayhtiön tuottamuksellista menettelyä.

Asbesti löylyhuoneessa, lahon seinän läpi alipaineiseen rakennukseen tulevat PAH-yhdisteet ja alapohjasta vapautuvat epäpuhtaudet ovat aiheuttaneet kantajille ja rakennuksessa paljon oleskeille terveyshaittoja kuten pitkittyneitä infektioita ja selittämättömiä tulehduksia.

Joka tapauksessa, vaikka katsottaisiin ettei vastaajayhtiöllä ole tuottamusta, kysymys on ainakin maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaisista salaisista virheistä, jotka oikeuttavat ostajat saamaan hinnanalennusta.
Korvausvaatimusten perusteena olevat kustannukset

Välttämättömät kiinteistön korjaustyöt

Koska virheet eivät ole paljastuneet kerralla, ovat ostajat jatkaneet asumista kiinteistöllä, kunnes kreosootin löytyminen ja siitä aiheutuva terveysriski on pakottanut heidät muuttamaan asunnosta. He olivat ehtineet korjatajoitakin kohtia kuten kodinhoitohuoneen lattiarakenteen sen ollessa välttämätöntä asumisterveyden kannalta ja on tehty helmikuussa 2016.

Saunatuvan ja saunan lattioiden purkaminen sekä valesokkelin ja liian matalan seinäperustuksen ja betonilaatan päälle rakennettujen seinien ja takan purkaminen ja lisäeristys on välttämätöntä täyttömaan vaihtamisen yhteydessä. Alapohjan uudelleen rakentaminen sorastuksesta alkaen on välttämätöntä. Kuntotarkastuksen mukaiset toimenpiteet eli pihan salaojittaminen, salaojakaivojen rakentaminen ja perusmuurin eristäminen eivät ole riittäneet kosteuden poistamiseksi ja veden kalliolta valumisen estämiseksi.

Katon purkaminen ja uudelleen rakentaminen on välttämätöntä.

Päätyjen hirsikehikot joudutaan poistamaan ja korvaamaan uusilla. Korjaaminen on välttämätöntä asumisterveyden vuoksi. Kiinteistöllä ei ole voinut asua sen jälkeen kun seinähirsissä havaittiin maaliskuussa 2017 kreosoottia. Alakerran wc:n alaslasketun katon kantavan hirsirakenteen korjaaminen on asumisterveyden kannalta välttämätöntä.

Reklamaatio

Reklamointi ei ole myöhästynyt miltään osin.

Vastaajayhtiötä on reklamoitu virheistä niiden paljastumisen ja korjauskustannusarvioiden saamisen jälkeen ja aina annettu tilaisuus katselmoida kiinteistöä; reklamaatiot ovat sisältäneet kutsun katselmukseen, ja sellainen on säännöllisesti pidetty kunkin virhekohdan osalta. Reklamaatioketju on seuraava:

-25.11.2015 alapohja
-17.1.2016 perusteiden täydennys em.,
-20.3.2016 valitus Kuluttajariitalautakuntaan (KRIL), korvaa reklamaation,
-16.6.2016 täydennys KRIL:iin, korvaa reklamaation,
-12.8.2016 seinien ylähirret, parvekkeen vaakapalkit, puupilari
-28.10.2016 runkokehikon vauriot ja katon korjaustarve,
-14.1.2017 hirsikehikko ja katto, virheet havaittu 24.10.2016 ja
ilmoitettu myyjälle 28.10.2016, kustannusarvio esitetty 14.1.2017
-4.3.2017 päätyseinä ja runkokehikko, katto, !ahon tarkastaminen ja poistaminen,
-5.3.2017 kanne käräjäoikeuteen,
-18.6.2017 ulkoseinien alaosat, räystäsrakenteet, PAH-pitoisuudet,
-15.8.2017 uudet vaatimukset käräjäoikeuteen,
-3.10.2017 kattoikkunoiden vesivauriot,
-8.11.2017 todistelun täydentäminen ja reklamaatio.

Reklamaatiot ovat sisältäneet kutsun katselmukseen tai myyjäyhtiö on muutoin kutsuttu tai sille ilmoitettu mahdollisuudesta katselmukseen jokaisen virhehavainnon jälkeen. Myyjäyhtiön edustajia on käynyt katselmoimassa 15-20 kertaa.

Reklamaatiosäännös ei edellytä ostajan kannanottoa myyjän menettelyn tuottamuksellisuuteen reklamaatiossa, vaan pelkästään ilmoitusta kiinteistön virheestä ja vaatimuksista sen johdosta.

Tasonparannusta korjaustöistä ei synny, koska kysymys on salaojituskeroksen ja alakerran alapohjan uudelleen rakentamisesta ja kantavien seinärakenteiden uusimisesta, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan (KKO:2004:78), ja joita ei tarvitsisi uusia, jos ne olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Myöskään katon uusimista ei tarvittaisi, jos katto olisi uusittu 1980-luvun lopulla luvatusti ja normien mukaisesti.

Kantaja E L***in ammattimaisuutta koskeva väite on perusteeton. L***i ei ole rakennusalan ammattilainen toisin kuin vastaajayhtiö väittää. L***i on kaivinkoneen kuljettaja, tässä asiassa kuluttajansuojalain alainen kuluttaja, jolla ei ole osaamista eikä kokemusta talonrakentamisessa.

Kilpailua ja kiirettä ostotilanteessa ei ole ollut siten kuin vastaajayhtiö on väittänyt: toinen ostajaehdokas oli tehnyt jonkin aikaa kilpailevia tarjouksia, mutta vastaajayhtiön torjuttua hänen ehtonsa saada tehdä laajempi kuntotutkimus rakennuksessa tämä vetäytyi ostoaikomuksestaan. Huomattavasti suurempia naapurikiinteistöjä vastaajayhtiö on myynyt merkittävästi halvemmalla.





VASTAUS
Perusteet
Vastaajayhtiö on kiistänyt kanteen vaatimukset perusteiltaan sekä määriltään kokonaisuudessaan sekä vaatinut, että käräjäoikeus

1) hylkää kantajien vaatimukset perusteettomina sekä

2) velvoittaa kantajat korvaamaan vastaajayhtiön oikeudenkäyntikulut 120.463,36 eurolla laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Vastaajayhtiö on paljoksunut kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta ja myöntänyt K***sen laskuun perustuvasta vaatimuksesta määrältään 24.500 euroa ja A***en palkkioon perustuvasta vaatimuksesta 300 euroa. Muihin perusteisiin perustuvat oikeudenkäyntikuluvaatimukset vastaajayhtiö on kiistänyt kokonaan määrältään. Lisäksi vastaajayhtiö on vaatinut, että oikeudenkäyntikulujen määrässä joka tapauksessa huomioidaan vastaajayhtiön tekemä 20.000 euron määräinen sovintoesitys.

Purkuvaatimus on perusteeton eikä kantajilla ole oikeutta kaupan purkuun. Kantajat eivät voi palauttaa kaupan kohdetta samanlaisena, mikä estää purkamisen. Kantajat ovat tehneet kaupan kohteessa korjauksia purkuvaatimuksen jälkeen.

Kysymys on vuonna 1921 rakennetusta suuresta omakotitalosta, jota ei ole markkinoitu uutena. Ostajien on täytynyt ymmärtää, että kaupan kohde vaati korjaamista. Kohteessa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdan mukaista laatuvirhettä eikä myöskään salaista virhettä. Kiinteistö ei poikkea salaisten virheiden vuoksi merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää. Mikäli kuitenkin katsottaisiin, että kaupan kohteessa on virhe, on kysymys enintään salaisesta virheestä. Vastaaja ei ole laiminlyönyt omia velvoitteitaan eikä salannut mitään. Vastaaja on kiistänyt kantajien väitteen siitä, että rakennus ei täytä terveydensuojelulain 7 luvun ja asumisterveysasetuksen soveltamisohjeiden vaatimuksia ilman virheiden korjaamista.

Vastaaja on kiistänyt vahingonkorvausvaatimuksen perusteeltaan, koska sillä ei ole tuottamusta. Kantajat eivät ole esittäneet perusteettoman edun vaatimuksen osalta perusteita eikä vastaaja siten voi ottaa niihin kantaa.

Vastaaja on kiistänyt kantajien vaatimukset hukkaan menneistä kiinteistön tasonparannustöistä yksilöimättöminä ja toteennäyttämättöminä.

Vastaaja on kiistänyt vaatimuksen asumishaitasta ja käyttöhyödyn menetyksestä, muualla asumisen kustannuksista perusteeltaan ja määrältään yksilöimättömänä ja toteennäyttämättömänä.


MK 2 luvun 10 §:n soveltaminen

Vastaajayhtiö ei ole maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja. Vastaaja ei ammattimaisesti rakenna tai myy kiinteistöjä, eikä ole ammattimaisesti rakentanut tai myynyt niitä kantajille.

Bonvesta on markkinointinimi eikä sitä ole rekisteröity tavaramerkkinä. Bonvesta on merkitty kaupparekisteriin aputoiminimeksi. Se ei ole markkinoinut, välittänyt tai myynyt kiinteistöä kantajille eikä sitä sen vuoksi tule sekoittaa tähän kauppaan.

Vastaajayhtiö ei ole myöskään asuntokauppa- tai kuluttajansuojalaissa määritellyn mukainen elinkeinonharjoittaja. Se ei myöskään ole tässä tapauksessa harjoittanut liiketoimintaa, hankkinut kohdetta myytäväksi, kauppaan ei liity liiketaloudellista ansaintamallia ja kyse on ollut vain yksittäisen kohteen myynnistä (vrt KKO:2012:21).


Kantajien selonottovelvollisuus ja sen laiminlyönti

Kantajat eivät voi vedota virheeseen, jonka he olisivat voineen havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekoa.

Kaupan kohde on ollut pitkään tyhjillään eikä vastaajayhtiö ole ollut tietoinen rakennusten tai kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnosta. Tästä syystä kantajia on kehotettu tarkastamaan kaupan kohde erityisen huolellisesti.

Kantajilla on ollut mahdollisuus tutustua kohteeseen huolellisesti. He ovat tutustuneet kiinteistöön 23. ja 26.6.2015. He ovat itse halunneet tehdä kaupat nopeasti, koska kohteella oli myös toinen ostaja. Kantajat ovat tutustuneet ennen kaupantekoa kuntotarkastusraporttiin, josta kohteen virheet ilmenevät. Raportin perusteella kosteusvauriot ovat olleet selvät ja laajat. Tästä huolimatta kantajat ovat ostaneet kiinteistön ja rakennukset siinä kunnossa, kuin en ovat olleet heille esiteltäessä eivätkä ole halunneet selvittää vaurioiden syitä.

Ostajista E L***i on toiminut 30 vuotta maanrakentajana, joten häneltä edellytetään tavanomaista suurempaa huolellisuutta kohteeseen ja siitä laadittuun kuntotarkastusraporttiin perehtymisessä. L***in ja siten kantajien on täytynyt ymmärtää kauppakirjassa ja siihen liitetyssä kuntotarkastusraportissa ilmoitetut seikat kaupan kohteen kunnosta ja vaurioista ja niiden merkitys.

Vastaaja ei ole vastuussa kuntotarkastusraporttiin kirjatuista rakennuksen virheistä ja vaurioista tai niiden rakenteille mahdollisesta aiheutuvista vahingoista.

Kuntotarkastusraportissa on todettu, että kellarikerroksen seinät ja lattiat ovat kosteita. Kosteutta on havaittu kodinhoitotilassa, wc-tilassa, välikäytävässä, saunassa ja pesutilassa. Raporttiin on kirjattu korjausehdotus tältä osin. Rakennuksen alustilan on todettu olleen märkä, maanvastaisessa kivimuuriseinässä on todettu olleen rakoja ja ulkopuolisten sadevesien on todettu vuotaneen raoista alustilaan ja valuneen maapohjaan ja sen alla olevaa kalliopintaa pitkiin kostuttaen alapohjarakenteita. Näin ollen kantajat eivät voi vedota miltään osin lattian rakenteelliseen virheeseen eikä se ole voinut tulla heille yllätyksenä.

Katon rakenne on ollut nähtävissä ennen kaupantekoa omakotitalon ullakolla.

Kohde on ollut raportista ilmenevässä kunnossa. Vastaajayhtiöllä ei ole ollut maakaareen perustuvaa velvoitetta tutkia kohdetta enempää eikä se ole rikkonut selonottovelvoitetta tai muita velvoitteitaan. Vastaajayhtiö ei ole estänyt kantajia tutkimasta kohdetta eikä salannut mitään kohteen asiakirjoja kantajilta tai kuntotarkastajalta. Työselostukset ovat löytyneet vasta tämän riidan käsittelyn aikana arkistosta.

Väitetyistä virheistä

Kantajat ovat olleet ennen kaupan tekoa tietoisia siitä, että alakerran rakentamattomasta osasta valui vettä rakennetun osa alle. Veden valuminen on ollut nähtävissä ennen kaupan tekoa. Kantajat ovat ennen kaupan tekoa tienneet, ettei talon ympärillä ole salaojia.

Kohteessa ei ole myöskään suunnitteluvirhettä ja alakerran lattiarakenne on toteutettu vuoden 1974 työselosteen ja silloisen hyvän rakennustavan mukaisesti.

Kreosootti

Kreosootin käyttö ei ole ollut kiellettyä 1970-luvulla, jolloin sitä on sivelty kohteen rakennuksen ulkorakenteiden hirren alaosaan. Kreosoottia ei ole todettu käytetyn kohteessa sisällä eikä missään tutkimuksessa ole todettu, että sitä tulisi sisälle. Kaupan kohde ei ole kreosootin vuoksi asuinkelvoton eikä sen poistamiselle ole perustetta.

Keittiön päätyseinästä tehtyjen mittausten mukainen määriteltyjen PAH-yhdisteiden kokonaisuuspitoisuus on 7 mk/kg (analyysivastaus 7.6.2018). Mittaustuloksen perusteella sisäpuolista hirsiseinää ei ole käsitelty tai kyllästetty kreosootilla. Kantajien väite hirsiseinän
kreosoottikäsittelystä on perusteeton ja näyttämätön. Hirren sisäpuoli on mahdollisesti käsitelty "tervakusella", jota saadaan tervanpolton alajuoksutuksesta.

Sisäseiniä ei tarvitse purkaa eikä kreosoottia tarvitse poistaa, koska sitä ei ole sisäpuolisissa rakenteissa. Seinärakenteeseen ei myöskään ole rakennettu ilmarakoa. Seinärakenteet ovat tiiviitä. Rakenne ei läpäise ilmaa ulkopuolelta. Lisäksi rakennuksen ilmanvaihto on pääosin painovoimainen eikä sisälle muodostu merkittävää jatkuvaa alipainetta. Sisäilman laatua voidaan parantaa avaamalla ulkoseinissä olevat alkuperäiset korvausilmaventtiilit.

Asbesti

Asbestia on yleisesti käytetty asuinrakennuksissa vuoteen 1994 asti. Asbesti ei ole laatuvirhe. Asbesti ei myöskään aiheuta terveyshaittaa, jollei sitä työstä. Asiassa ei ole näytetty, että kantajille olisi aiheutunut terveyshaittaa asbestin johdosta. Kantajan omien tutkimusten perusteella kohteessa ei ole todettu asbestia.

Hirsikehikko

Seinärakenteessa ei ole todettu virheellisyyttä. Se vastaa rakennusajan hyvää rakennustapaa. Seinärakenteessa olevaa kreosoottia ei ole tarkoituksellisesti peitelty, vaan kyse on seinärakenteen korjauksen toteutustavasta.

Hirret eivät ole siinä kunnossa, että rakennus tai mitkään sen osat olisivat romahtamisvaarassa. Vastaajayhtiö ei ole tiennyt julkisivulaudoituksen takana olevien hirsien lahovaurioista. Joka tapauksessa kysymyksessä voi olla korkeintaan salainen virhe. Hirsien alaosien korjaamisessa ei ole ollut kyse paikkailusta tai peittelystä eikä lahonneita hirsiä ole tarkoituksella jätetty korjaamatta. Hirsien korjaaminen kuuluu normaaleihin rakennuksen kunnossapitotoimiin.

Seinärakenne, keittiön kantavat rakenteet tai lattia eivät ole painuneet. Kohde ei näiden väitteiden osalta asuinkelvoton. Hirsikehikoita ei tarvitse poistaa kokonaan ja uusia.

Keittiön lattian rakenteet ovat kuivia ja terveitä. Ainoastaan alimmissa ulkoseinän vaakahirsissä näkyy lahoa, joka on ollut todettavissa myös ulkopuolelta. Lattian alapuolisessa ryömintätilassa ei ole rakennevaurioita tai niihin viittaavaa hajua. Palkit ja kannattelevat hirret ovat hyväkuntoiset eikä avatuilta osin ole sellaisia rakennevaurioita jotka ovat edellyttäneet lattiarakenteen uusimista.

Seinän (yläosan) lahovauriot

Ei ole perusteita epäillä, että seinien yläosissa on lahovaurioita. Kattorakenne ei ole virheellinen. Siinä on toimiva tuuletus eikä rakenteessa ole osittaista päällekkäistä pellitystä. Vesikaton alarakenne ja tuuletus ovat olleet nähtävissä rakennuksen yläkerran sivu-ullakolla jo siinä vaiheessa kun kantajat ovat tutustuneet kohteeseen. Myös päreet ovat olleet nähtävillä. Kattorakenteet eivät ole kosteita katon rakenteen vuoksi. Kantajat eivät ole yksilöineet rakennusnormien vastaisuutta. Katon käyttöikä on ylittynyt.

Sauna ja pesuhuone

Kantajat eivät ole purkaneet saunaa ja pesuhuonetta, joten ne eivät ole olleet poissa käytöstä. Miten saunaan olisi kulkeutunut itiöitä ja missä niitä siellä on esiintynyt? Saunan ja pesuhuoneen käyttöikä on ylittynyt.

Alapohjan alla olevan täyttömaan laatu ei ole laatuvirhe, vaan lattian alta tuleva kosteus on hallittavissa, koska siellä on muovikalvo.

Kellarin lattia ja seinät

Lattian rakenne vastaa suunnitelmaa. Lattia ja seinät eivät ole suunnitelmien tai hyvän rakennustavan vastaisia. Seinien perustamistapa vastaa ajankohdan tapaa. Seinät on perustettu lohkare¬ ja kivipedin varaan. Alapohjan alustäytössä ja kalliopainanteissa on kosteutta, joka nousee kapillaarisesti kantavien seinien kautta lattioihin ja väliseiniin. Ostajille on ollut tämä tiedossa jo kaupanteon yhteydessä.

Salaojat

Kantajien rakentamat salaojat ovat hyödyttömiä rakenteiden kuivattamisen osalta. Pumppukaivossa veden pinta on kellarin lattian tasolla. Kellarissa kallioon tehty reikä eli veden poistokaivo täyttyy jatkuvasti vedellä, ja osoittaa veden tulemisen rakennuksen sisälle. Kantajat tyhjentävät reikää. Salaojat ovat suurelta osin huomattavasti kellarin lattian yläpuolella, joten perustusten veden taso on lattian yläpuolella.

Maaperä

Sisärakenteista ei ole löydetty sieni-itiöitä.


Kattolyhdyt

Kantajan on täytynyt kokemuksensa perusteella havaita katselmuksessa, että kattolyhdyissä ei ole samaa peltiprofiilikatetta kuin muualla vesikatolla. Niiden kohdalla peltikate on todennäköisesti alkuperäinen. Vesikatto on uusittu jossain vaiheessa. Vesikaton uusimisella on tarkoitettu pellityksen uusimista. Kattolyhdyn vuodon syynä on alkuperäisen sileän kattopellin ruostuminen tai saumojen aukeaminen. Vuoto on tullut esille vasta kantajien omistusaikana.
Kantajilla on vastuu rakennuksesta ja sen asianmukaisesta hoitamisesta. He ovat vastuussa myös huoltotoimien laiminlyönnistä ja sen seurauksista. Kattolyhtyjen käyttöikä on ylittynyt. Niiden vesikattopelti on ainakin 60-70 vuotta vanha ja todennäköisesti alkuperäinen vuodelta 1921.

Kattolyhdyn lastulevyn tutkiminen on ollut turhaa, sillä kattolyhty on vuotanut ennen näytteen ottamista usean kuukauden ajan ja ollut korjaamatta. Kantajat ovat vastuussa korjaamisesta ja korjaamattomuuden aiheuttamista vahingoista.

Julkisivu

Vuonna 1974 on käytetty lateksimaalia, joka on ollut normaalia ko. ajankohtana.

Terveys- ja asumishaitta

Kantajat eivät ole perustelleet eivätkä yksilöineet väitettyä haittaa eivätkä esittäneet siitä näyttöä.

Kantajat eivät ole tutkineet sisäilmaa. Lisäksi on otettava huomioon, että sisäilman tutkiminen sen jälkeen, kun rakenteet on avattu ja jätetty korjaamatta ei antaisi todellista kuvaa sisäilman laadusta.

Reklamaatiot

WC:n lahovaurion osalta virheestä on reklamoitu ensimmäisen kerran vasta kanteessa. Vaatimus on esitetty liian myöhään.

Katon alusrakenteen osalta virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista on ilmoitettu myyjälle 14.1.2017. Myös kattolyhdyn osalta on reklamoitu liian myöhään.

Vaatimus asumishaitasta on esitetty ensimmäisen kerran kanteessa. Vaatimus on perustelematon ja yksilöimätön ja se kiistetään liian myöhään esitettynä. Joka tapauksessa sen maksamiselle on perusteet enintään yhden kuukauden ajalta.

Asbestin käytön osalta on reklamoitu liian myöhään.


Vaatimusten määrät

Vaatimukset on kiistetty perusteeltaan ja määriltään.

Kattolyhtyjen korjauskustannukset on kiistetty kokonaisuudessaan määrällisesti 7.750 euroa ylittävältä osalta per kattolyhty. Kattolyhtyjen käyttöikä on ylittynyt, joten vaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton.

Vesi- ja aluskatteen korjauskustannukset on kiistetty kokonaisuudessaan määrällisesti 51.775 euroa ylittävältä osalta. Vesi- ja aluskatteen käyttöikä on ylittynyt, joten vaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton.

Kreosootin poistokustannusten määrä on kiistetty kokonaisuudessaan määrällisesti 6.500 euroa ylittävältä osalta. Kreosootin poistamiselle ei ole perustetta.

Hirsien ja räystäsrakenteiden korjauskustannukset kiistetään kokonaisuudessaan määrällisesti 21.350 euroa ylittävältä osalta. Hirsien ja räystäsrakenteiden huoltovälin ja käyttöikä ylityksen perusteella vaatimuksen on kokonaisuudessaan perusteeton.

Sisäänkäynnin pilareiden korjauskustannukset kiistetään kokonaisuudessaan määrällisesti 4.215 euroa ylittävältä osalta. Pilareiden käyttöikä on ylittynyt, joten vaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton.

Kellarin korjauskustannukset kiistetään kokonaisuudessaan määrällisesti
16.500 euroa ylittävältä osalta. Kellarin rakenteiden käyttöikä on ylittynyt, joten vaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton.

Kantajien väite purku- ja korjaustöiden 70.000 euron kustannuksista on perusteeton ja toteennäyttämätön. Kantajat eivät ole teettäneet korjaussuunnitelmaa tai pyytäneet tarjouksia purku- ja korjaustöiden osalta.

Ulkoverhouksen purkamistyöhön ei ole voinut kulua 48 tuntia enempää. Purkamiselle ei ole perustetta. Käyttöikä on myös ulkoverhouksen osalta ylittynyt, joten vaatimus on perusteeton.

Museovirastoon liittyvien kustannusten perusteesta ei ole esitetty riittävää selvitystä.


Oikeusperuste

Perustetta alentaa kauppahintaa tai velvoittaa myyjäyhtiö maksamaan vahingonkorvausta ei ole esitetty. Ostajat ovat teettäneet kohteessa osin täysin turhia korjauksia ja teettävät korjauksia edelleen. Julkisivu on maalattu väärin ja se on alkanut jo kupruilla.

Kaupan kohteen hinta on vastannut alueella myytyjen vastaavan kuntoisten omakotitalokiinteistöjen hintatasoa.

Vaatimuksessa ei ole lainkaan otettu huomioon ikävähennystä tai tasonparannusta. Nämä on otettava huomioon vaatimusten ja mahdollisen korvauksen määrässä. Tasonparannukseen ei voida ottaa kantaa, koska kantaja ei ole esittänyt korjauksista seikkaperäisiä suunnitelmia.

Kantajat ovat saaneet tutustua kohteeseen haluamassaan laajuudessa eikä heiltä ole evätty pyyntöjä tutustumisen tai tutkimusten tekemisen osalta. Kantajat eivät ole koskaan kutsuneet vastaajaa tai sen edustajaa itse suorittamiinsa katselmuksiin tai rakenneavauksiin, vaan ovat
ainoastaan ilmoittaneet, että vastaaja voi tulla katsomaan avattuja rakenteita jälkikäteen.

Vastaajayhtiö on kiistänyt tahallisuuden ja tuottamuksen.


Katselmus Käräjäoikeus on toimittanut kohteessa katselmuksen 22.5.2018.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat:

K1 Kauppakirja 4.8.2015
K2 Rakennusinsinööri J H***on laatima rakennuksen kuntoraportti 17.11.2013
K3 työselostus vuodelta 1974, sivu 2
K4 Ramboll Oy:n maalajianalyysi 29.12.2016 K5 kopiot RT-korteista
K6 RIL 45 vuodelta 1964, rakennustekninen maalajiluokitus
K7 Polygon Oy:n tutkimusselostus 24.10.2016
K8 valokuva rihmastosta parvekkeen yläpuolisessa runkohirressä
K9 kopio RT-kortista 857.11 vuodelta 1954
K10 kuva kantavasta hirrestä
K11 Polygon Oy:n lausunto 14.3.2017
K12 K*** kaupungin ympäristöpalveluiden asunnontarkastuspöytäkirja 12.6.2017
K13 Ositum Oy:n analyysiraportti 1.6.2017
K14 Polygon Oy:n tutkimusselostus 17.7.2017
K15 Polygon Oy:n tutkimusselosteeseen 17.7.2017 liittyvä työterveyslaitoksen analyysivastaus 14.7.2017
K16 Yhteenveto ja kuitteja
K17 Kolme urakkatarjousta, tarjouspyyntö ja tarjoukset
K18 Kolme urakkatarjousta, tarjouspyyntö ja tarjoukset K19 Neljä urakkatarjousta, tarjouspyyntö ja tarjoukset
K20 Kuusi urakkatarjousta, tarjouspyyntö ja tarjoukset
K22 Rakennesuunnitelmat kosteusvaurioituneiden hirsien vaihtamiseksi ja kreosootin poistamiseksi
K23 Rakennuslupa-asiakirjojen ja siihen tarvittavien piirustusten ja suunnitelmien laatimista koskeva tarjousasiakirja
K25 Valokuvaliite ulkoseinien ja räystäiden lahovaurioista
K26 Kuntotutkimusraportti samalla alueella myynnissä olevasta kiinteistöstä
K27 Myyntiesite kiinteistöstä
K29 RI K K***sen lausunto 23.10.2017
K30 Näyteanalyysin 24.10.2017 tulokset
K32. Kaupparekisteriote UPM-Kymmene Oyj
K33. Tietoja kiinteistöjen kauppahintarekisteristä
K34. UPM:n netti-ilmoittelu myytävistä kiinteistöistä
K35. Lehtikirjoitus UPM:n A***ella myymästä kiinteistöstä
K36. Lausunto löylyhuoneen asbestilevytyksestä 23.4.2018
K37. Käyntikirjaukset 22.11.2015 ja 26.1.2016
K38. Lääkärinlausunto 31.8.2017
K39. Polygon Oy:n lausunto 24.7.2018
K40. K*** kaupungin asunnontarkastuspöytäkirja 15.6.2018
K41. Kuittikansio
K43. K***n maakuntamuseon lausunto



Vastaaja:

V1 Kauppakirja 4.8.2015
V2 K*** Kiinteistötutkimus Ky:n raportti 17.11.2013
V3 Raksystemsin asiantuntijalausunto 14.10.2015
V4 K*** kaupungin ympäristöpalvelujen raportti 26.10.2015
VS Diplomi-insinööri J M***an muistio 31.12.2015
V6 Työselostus -74
V7 Kaksi valokuvaa alustilasta
V8 Kaksi valokuvaa louhinnasta
V9 Kolme valokuvaa rakennuksen vierustan valutöistä
V10) J E***an lausunto 2.11.2017
V11) J E***an lausunto 10.10.2017
V12) Tarjous/esisopimus ja liite
V13) Valokuvat 31.10.2017, kolme kpl
V14) Valokuvat 11.10.2016
V15) Lausunto 30.1.2017 J M***a
V16) Lausunto 23.3.2017 J M***a
V17) Valokuvat 31.10.2017, kaksi kpl
V18) J E***an selvitys ja kustannusarvio 9.7.2018
V19) J E***an lausunto 5.7.2018
V20) J M***an lausunto 30.6.2018 liitteineen
V21) Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
V22) J M***an lausunto 30.6.2018 liitteineen
V23) Woodplanet oy tarjous
V24) J M***an lausunto 8.8.2018 liitteineen
V25) J M***an lausunto 29.8.2018 liitteineen
V26) J E***an lausunto 27.8.2018 liitteineen
V27) J M***an lausunto 11.9.2018 liitteineen


Henkilötodistelu

Kantajat:

1-2) T A***o ja E L***i todistelutarkoituksessa
3) Rakennusinsinööri J H***o
4) Terveystarkastaja R P***
5) Rakennusinsinööri R K***
6) Rakennusinsinööri K K***
7) Terveystarkastaja R L***i
8) Rakennesuunnittelija RI J M***ä
9) K*** kaupungin rakennusvalvontajohtaja T R****
10) Dl A T***, Ramboll Oy
11) Insinööri H R***ö



Vastaaja:

1) Rakennusinsinööri R K***
2) Dl J M***a
3) RI J H***o
4) Kiinteistönvälittäjä M K***s
5) Dl J E***a
6) M R***o, Woodplanet Oy



Katselmus
Käräjäoikeus on toimittanut kiinteistöllä katselmuksen 22.5.2018.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensin kysymys siitä, harjoittaako vastaajayhtiö kiinteistönkauppaa ammattimaisesti.

Sen jälkeen kysymys on siitä, onko kiinteistössä laatuvirheitä ja jos on, ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vedota niihin. Jos katsotaan, että eivät ole menettäneet, seuraavaksi on kysymys siitä, ovatko ne niin olennaisia, että ostajilla olisi niiden johdosta oikeus kaupan purkuun ja vahingonkorvauksiin.

Jos katsotaan, että oikeutta kaupan purkuun ei ole, sen jälkeen on kysymys siitä, onko ostajilla oikeus hinnanalennukseen. Jos on, niin seuraavaksi kysymys on hinnanalennuksen määrästä.

Kysymys on myös siitä, ovatko ostajat reklamoineet ajoissa kiinteistön virheistä.


Harjoittaako vastaajayhtiö kiinteistön kauppaa ammattimaisesti?

Säännökset

Maakaaren 2 luvun 10 §:n mukaan, jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäsentään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, 1) sopimusehto, joka poikkeaa 17-34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi ei ole sitova; 2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä; 3) myyjä on velvollinen korvaamaan sopimusrikkomuksesta aiheutuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömäksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Mainitussa lainkohdassa tarkoitetaan niin sanottua kuluttajakauppa, jossa myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Kuluttajakaupoissa tulee sovellettavaksi enemmän ostajan turvaksi säädettyjä pakotavia säännöksiä ja ammattimaisella kiinteistön myyjällä on myös ankarampi virhevastuu.

Lain esitöiden mukaan ammattimaisia kiinteistöjä myyviä tahoja ovat esimerkiksi sellaiset rakennusliikkeet, jotka myyvät rakennettuja tai rakentamattomia maa-alueita. Säännös ei tule sovellettavaksi kauppoihin, joissa myyjänä oleva elinkeinonharjoittaja satunnaisesti myy omistamansa kiinteistön. Arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti. Oikeuskirjallisuudessa on todettu esitöistä ilmenevän, että pakottava sääntely perustuu ensisijaisesti pyrkimykseen turvata asunnon ostajaa silloin, kun kysymys on rakennusliikkeen asuntorakentamisesta myyntiä varten.

Arviointi ja johtopäätös

Vastaajayhtiö on myynyt omistuksessaan olleen asuinkiinteistön kantajille. Todistaja K*** on kertonut, että kiinteistö oli siirtynyt sille Kymi-yhtiöiltä ja se on ollut tehtaan henkilökunnan asumiskäytössä, minkä jälkeen sitä on vuokrattu yksityisille henkilöille. Alueelta on samaan aikaan myyty muitakin vastaajayhtiön omistamia vastaavantyyppisiä kiinteistöjä.

Kantajat ovat vedonneet siihen, että vastaaja harjoittaa kiinteistönkauppaa aputoiminimellä Bonvesta Oy ja että joka tapauksessa vastaajan samaan aikaan harjoittama kauppa paikkakunnalla tekee siitä ammattimaisen kiinteistöjen myyjän. Kantajat ovat vedonneet kirjallisina todisteina vastaajan myynti-ilmoituksiin (K34) ja tietoihin kauppahintarekisteristä (K33).

Käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa vastaajayhtiö on ainoastaan luopunut tarpeettomaksi käyneestä omaisuudestaan. Kyseessä ei ole ammattimainen kiinteistönkauppa. Myyjää ei siten ole pidettävä maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettuna elinkeinonharjoittajana.

Ovatko ostajat vedonneet virheisiin ajoissa?

Sovellettava säännös

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lain esitöiden (HE 120/1997 vp. s. 58) mukaan ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee ja minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Kohtuullisen reklamaatioajan pituus arvioidaan tapauskohtaisesti

Arviointi

Vastaajayhtiö on katsonut, että ostajat eivät ole reklamoineet ajoissa kreosootista, katosta ja kattolyhdystä, asbestista ja wc:n lahovauriosta.

Kantajat ovat kertoneet havainneensa kiinteistöllä kreosoottia maaliskuussa 2017. Tämä ilmenee myös asiassa esitetyistä kirjallisista todisteista (K12). Maaliskuussa hirrestä otetun näytteen PAH-pitoisuus on tutkittu ja tutkimustulos on valmistunut kesäkuussa 2017. Kantajat ovat ovat reklamoineet sen osalta kesäkuussa 2017. Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on esitetty kohtuullisessa ajassa.

Kantajat ovat kertoneet, että he olivat havainneet kattoongelmat lokakuussa 2016. Tämä ilmenee myös Polygon Oy:n raportista 24.10.2016. Kantajat ovat tältä osin kertomansa mukaan reklamoineet välittömästi ja esittäneet korvausvaatimuksen tammikuussa 2017.
Kantajat ovat havainneet vuodon kattolyhdyssä lokakuussa 2017. Tämä ilmenee myös Polygon Oy:n lausunnosta 23.10.2017 (K29). Kantajat ovat reklamoineet tammikuussa 2018. Käräjäoikeus katsoo, että nämä ovat kohtuullisia reklamointiaikoja.

Asbestista kantajat ovat reklamoineet huhtikuussa 2018. Kaupan kohde on siirtynyt ostajille vuonna 2015, joten heillä on ollut sen jälkeen runsaasti aikaa havaita seinän levyrakenne, joka on nähtävissä rakenteita avaamatta. He ovat kuitenkin reklamoineet vasta huhtikuussa 2018. Tähän nähden reklamaatio on tehty liian myöhään eikä kantajilla ole oikeutta vedota asbestiin.

Wc:n lahovauriosta kantajat ovat reklamoineet vasta kanteen yhteydessä maaliskuussa 2017. Asiassa on jäänyt selvittämättä riittävällä tarkkuudella, milloin kantajat ovat havainneet kyseisen vaurion. Käräjäoikeus katsoo, että tältä osin reklamaatio on esitetty liian myöhään eikä kantajilla siten ole oikeutta vedota wc:n lahovaurioon.


Onko kiinteistössä laatuvirheitä?

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.

Saman momentin 2) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Edelleen 3) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vielä 5) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.

Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Lain esitöiden mukaan (HE 120/1994 vp. s.56) kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikkei vika tai puute, kuten kosteuden pääsy rakenteisiin ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut vahinkoja. Ratkaisevaa on, onko vian syy tai peruste olemassa kaupantekohetkellä.

Maakaaren esitöiden (HE 120/ 1994 s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:58 (kohta 15) todennut, että useita kymmeniä vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi monesti vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Lisäksi Korkein oikeus on mainitussa ratkaisussaan (kohta 16) todennut, että kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan vaatiessa purettava. Korkein oikeus on päätynyt pitämään purkamisen edellytyksenä lähtökohtaisesti sitä, ettei kauppaa edes alennettuun hintaan olisi syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.

Myyjän tiedonantovelvollisuudesta

Virheellinen tai harhaanjohtava tieto

Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antaessaan myyjä antaa aktiivisesti virheellistä tietoa. Virhevastuun edellytyksenä on, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vaikutus kauppaan tarkoittaa, että voidaan olettaa, että ostaja ei lainkaan olisi tehnyt kyseistä kauppaa tai että hän ei olisi tehnyt kauppaa sovituin ehdoin, jos olisi saanut kaupan kohteesta oikeat tiedot. Annettujen tietojen tulee olla riittävän konkreettisia, jotta niistä voisi seurata myyjälle virhevastuu (Kyllästinen: Riskinjako maakaaressa s. 236)

Puutteelliset tiedot

Myyjä on velvollinen oma-aloitteisesti ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevat puutteet ja viat
rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan
myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Ostopäätöksen tekemistä varten
ostajan on tärkeää saada oikeat ja keskeiset tiedot kiinteistöstä. Myyjä vastaa siitä, ettei hän
ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä
tullut virheellinen käsitys kiinteistön laadusta. Myyjä ei vapaudu maakaaren 17 luvun 1
momentin 3 kohdan mukaisesta virhevastuusta pelkästään sillä perusteella, että hän ei tiennyt
kyseisestä viasta tai puutteesta kaupan kohteessa. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan
sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan henkilön pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.
Myyjälle on tässä asetettu selonottovelvollisuus. Selonottovelvollisuus koskee seikkoja, joista
kiinteistöjen omistajien normaalisti oletetaan olevan tietoisia, eli seikkoihin, jotka normaalissa
kiinteistön käytössä tulevat esille. Selonottovelvollisuus on melko laaja, koska lain perustelun
mukaan myyjän on otettava seikoista, joista myyjien yleensä voidaan katsoa olevan selvillä,
vaikka ko. kaupassa myyjällä ei olisikaan ollut tilaisuutta saada niitä selville. Ostajalle ei tämän
vuoksi aiheudu haitallisia seuraamuksia esimerkiksi siitä, että myyjä on omistanut kiinteistön
vain lyhyen aikaa, taikka ettei myyjä ole käyttänyt kiinteistöään tai muutoin tunne myytävän
kiinteistönsä kuntoa. (Kyllästinen: Riskinjako maakaaressa s. 254)

Myyjä ei tule tietoiseksi rakennuksen virheistä välttämättä silloin, kun hän toimii
rakennuttajana, osallistumatta itse rakennustyöhön. Myyjä voi yleensä luottaa siihen, että
urakoitsijat menettelevät rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
(Kyllästinen: Riskinjako maakaaressa s. 260)


Ostajan selonottovelvollisuudesta

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan tai joka muutoin on ollut hänen tiedossaan kauppaa päätettäessä tai olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, ellei myyjän voida katsoa menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä (KKO:2004:78).

Säännöstä koskevien lain esitöiden mukaan erityinen syy on kyseessä, jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, jolloin ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen jolloin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Säännöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta. Lisäksi ostajalta vaadittavan tarkastuksen perusteellisuuteen vaikuttavat asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto (HE 120/1994 vp. s- 48-51 ja 56-57)

Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti tai puutteellisesti suoritetussa ennakkotarkastuksessa saatu selville. Nopeasti suoritettu ennakkotarkastus ei kuitenkaan välttämättä koidu ostajan vahingoksi, mikäli kyse on sellaisesta seikasta, jota ei olisi normaalissa tarkastuksessa havaita. Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Esa Kyllästinen: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokiinteistön kaupassa. DL 1/2013, s. 51, 54)

Kuntotarkastuksessa havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavallista laajempaan tarkastukseen tai muodostaa ennakkotarkastusvelvollisuuden. Ratkaisussa KKO:2004:78 (kohta 6) on todettu, että kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden.

Kuntotarkastuksen on oikeuskäytännössä katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen
-hanke. DL 5/2012, s. 704).

Ostaja L***in väitetty erityinen asiantuntemus kiinteistöalalta

E L***i on kertonut, että hän on toiminut maanrakennusalalla kaivinkoneenkuljettajana noin 30 vuoden ajan. Hänellä ei ole erityistä kokemusta muulta rakennusalalta.

Käräjäoikeus katsoo, ettei L***illa voida katsoa koulutuksensa ja kokemuksensa perusteella olevan sellaista kiinteistöalan asiantuntemusta, joka tulisi ottaa huomioon maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetun ostajan selonottovelvollisuuden arvioinnissa.


Myyjän väitetty tietojen salaaminen asiakirjojen osalta

Kantajat ovat katsoneet, että myyjä on salannut heiltä ja kuntotarkastajalta vuodelta 1974 olevan työselostuksen (K3), jossa on peruskorjaukseen liittyviä, kiinteistön kunnon kannalta olennaisia tietoja.

Todistaja K*** on kertonut, että työselostus oli löytynyt kellarista vasta sen jälkeen, kun kantajat olivat oikeudenkäynnin yhteydessä pyytäneet sitä. Käräjäoikeus toteaa, että edellä myyjän ammattimaisuutta koskevassa kappaleessa on selostettu kiinteistön päätyminen myyjän haltuun. Se ei ole päätynyt myyjälle tavanomaisella saannolla kuten kaupalla. Kiinteistö ei ole ollut myyjän hallussa työselosteen laatimisen aikaan. Näissä olosuhteissa ei voida olettaa, että myyjä olisi ollut tietoinen kymmeniä vuosia sitten laaditun työselosteen olemassaolosta eikä voida katsoa, että sen olisi pitänyt pyrkiä etsimään sitä jo aikaisemmin. Näin ollen ei voida katsoa, että myyjä olisi salannut pyrkinyt salaamaan työselosteen ostajilta.


Onko kiinteistössä ollut kaupantekohetkellä laatuvirheitä?
Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot ja tietojen lähteet

Kaupan kohteena on K*** K***koskella K***rannan alueella sijaitseva kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1920 tai 1921 valmistunut hirsirakenteinen asuinrakennus ”***”. Rakennuksessa on tehty huonetiloja koskevia muutoksia 1950 -luvulla ja sitä on remontoitu laajasti 1970 -luvulla. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaalla K***rannan alueella sijaitsee muitakin vastaajayhtiön aiemmin omistamia ja nyttemmin myymiä kiinteistöjä.

Kantajat ovat ostaneet kiinteistön kauppakirjalla 4.8.2015. Kauppakirjassa (K1) on mainittu s.3 kohdassa 3.10. seuraavaa: Mahdolliset viat: Ostaja on saanut ja tutustunut Kymen Kiinteistötutkimus Ky:n 12.11.2013 suorittamaan kuntotarkastusraporttiin. Ostaja ottaa tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.

Kaupan esisopimuksen (V12) liitteenä on "kohdetiedot" -niminen, 26.6.2015 päivätty asiakirja. Asiakirjan kohtaan 1 on kirjattu, että ostaja on suorittanut kohteeseen katselmuksen 23. ja 25.6.2015. Kohtaan 2 on kirjattu, että ostaja on tutustunut laadittuun kuntotarkastusraporttiin ja on tietoinen, että toimeksiantaja ei ole itse asunut kohteessa eikä kohteessa ole viime aikoina asuttu. Tämän vuoksi tarkkoja tietoja kohteen historiasta ei ole saatavissa. Kohde myydään siinä kunnossa kun se katselmusajankohdan aikaan on ollut.

Kiinteistön myyntiesitteessä (K 27) kohdassa "Rakennukseen tehdyt remontit" on todettu seuraavaa: "Rakennusta on saneerattu perusteellisesti 70 -luvun puolivälissä, jolloin mm. pohjakerroksen tilat on uudistettu nykyiselleen ja yläkerran vinttitiloja on muunnettu ja liitetty asuinhuoneisiin. Myös nykyiset vesi-, viemäri-, ja lämpölaitteet sekä koneellinen ilmanvaihtojärjestelmä ovat pääosin tältä ajalta. Rakennus on liitetty kaukolämpöön 1980 -luvun puolivälin jälkeen ja vesikatto on uusittu. Tarkemmat tiedot kuntotarkastusraportissa." Lisäksi kohdassa "Yleiskunto" on todettu: "Hyvä. Kohteeseen on tehty kattava kuntotarkastus 12.11.2013."

Kiinteistöstä laaditun kuntotarkastusraportin 12.11.2013 (K2) kohdan 3.2. mukaan (s. 5) kodinhoitohuoneessa ja wc-tilassa sekä niiden välikäytävän seinien alaosassa on kosteusjälkiä ja kuplia maalipinnassa. Kyseessä on kosteaan tai märkään alusmaahan kosketuksessa oleviin seinämuureihin imeytyvä kosteus. Tällöin kosteutta haihtuu seinäpinnasta sisäilmaan ja samalla kosteuden nousun aiheuttava kapillaarinen imu heikkenee. Tämän seurauksena materiaalihuokosista liukenevat suolat ja kalkki kiteytyvät jauheeksi ja härmeeksi seinien sisäpinnalle synnyttäen painetta tiiviin maalipinnan alle aiheuttaen sen kuplimista. Edelleen raportin kohdassa 3.2 . on todettu, että koputusvasaroinnin ilmaisuäänen perusteella todettiin, että wc:n lattialaatoitus on osittain irti alustastaan oven edustalla.

Vielä kohdassa 3.2. on todetut, että rakennuksen alustilan maapohja on paikoin märkä.
Alustilan maanvastaisessa kivimuuriseinässä on rakoja, joita on tiivistetty laastilla ja polyuretaanivaahdolla. Ulkopuolisia sadevesiä on vuotanut kivimuuriseinän raoista alustilaan ja valunut maapohjaan ja sen alla olevaa kalliopintaa pitkin kostuttaen alapohjarakenteita. Kyse on ilmeisesti ajoittain toistuneista vuodoista, koska kivimuurin rakoja on tiivistetty eri tavoin. Lisäksi s. 7 on todettu, että rakennuspaikan salaojituksesta ei ole ennakkotietoja.

Kohdassa 3.5 on todettu, että vesikaton alusrakenteet oli mahdollista tarkastaa vain yläkerran huoneiden avovinttien osalta. Vesikaton alusrakenteissa ja ulkoseinien sisäpuolisissa puurakenteissa oli nähtävissä paikoin joitakin vanhoja kosteusjälkiä (kuvat 1 ja 2). Kyse on ilmeisesti entisen katon läpi joskus vuotaneesta sadevedestä. Vesikaton kantavissa puurakenteissa ei havaittu vaurioita, ainoastaan joitakin kosteuden aiheuttamia tummentumia.

Kohdassa 3.6 on todettu ulkoseinien ja vesikaton osalta: rakennuksen ulkoseinälaudoituksen maalaus on rapistunut monin paikoin. Etupihan puoleisen ulkoseinälaudoituksen kuntoa tutkittiin kohdittain piikillä. Tällöin todettiin, että ulkolaudoitus on pehmennyt paikan aivan lautojen alareunoista, muutoin puuaines vaikutti hyväkuntoiselta. Kohdassa 5.11 . on todettu saunan ja pesutilojen osalta: pintakosteusmittarilla tutkittiin kohdittain saunan, pesuhuoneen ja yläkerran kylpyhuoneen märkäpinnat. Tällöin todettiin runsasta kosteutta laajalti pesuhuoneen molempien suihkupaikkojen viereisissä seinissä 1-1,5 metrin korkeuteen lattiasta sekä lattiassa suihkupaikkojen kohdalla. Muualla tutkitut rakenteet olivat jokseenkin "kuivia". Edelleen kohdassa

5.12. Kodinhoitohuone ja WC-tilat sekä keittiö: pohjakerroksen wc:n ja sen kodinhoitohuoneen välisen seinät ovat kosteita noin 0,5-1 metrin korkeuteen lattiasta. Myös pohjakerroksen WC:n ja sen viereisen välikäytävän lattia on kostea. Kodinhoitohuoneen ulkoseinämuurien alaosa on kostea noin puolen metrin korkeuteen lattiasta, mutta lattia ja kodinhoitohuoneen väliseinät ovat jokseenkin "kuivia". Kohdassa 9 on välttämättömänä korjaustoimenpiteinä mainittu mm. räystäskourujen asentaminen, pohjakerroksen rakenteisiin ja alustilaan kohdistuvan kosteusrasituksen ehkäiseminen asentamalla salaojajärjestelmä, kivimuuriseinän rakojen tiivistäminen ja maanpinnan muotoilu siten, etteivät pintavedet valu rakennuksen viereen. Lisäksi on mainittu rakennuksen ulkopuolisten pintojen kunnostaminen ja uusintamaalaus.

Todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä K***s on kertonut, että vastaajayhtiöllä oli K***rannan alueella useita kiinteistöjä samaan aikaan myynnissä. Kolme eri kiinteistönvälitysliikettä laati hinta-arvioita kohteista, jotta myyjä saa mediaanihinnan. Kantajien ostama kiinteistö arvioitiin tuolloin kalleimmaksi, koska sillä on paras sijainti, siinä oli asuttu viimeisimmäksi ja se oli pinnoiltaan asutun oloinen eikä ollut liian suuri asumiskäyttöön. Hän kävi kantajien kanssa kaksi kertaa kiinteistöllä. Hän ei muista, olivatko kantajat kysyneet mahdollisuutta päästä kiinteistölle kolmannen kerran ennen kauppaa. Ostajille annettiin kuntotarkastusraportti. Esisopimuksen liite (V12) laadittiin työlistaksi hänelle, jotta hän muistaisi kaikki kohteeseen liittyvät poikkeamat ja jotta asiakkaat saavat niistä tiedon. Liitteen tekeminen esisopimukseen on poikkeuksellista.

Todistajana kuultu R K*** on kertonut, että hän on toiminut vuodesta 1980 Voikkaalla teollisen rakentamisen asiantuntijana, vuodesta 2006 Voikaan yritysalueen teknisenä isännöitsijänä ja vuodesta 2010 aluepäällikkönä K***puiston alueella. Hän oli tullut *** myyntiin mukaan kun häneltä pyydettiin, että hän teettäisi kuntoraportit ja arviokirjat kaikista kahdeksasta K***rannan kiinteistöstä. H***a pyydettiin tekemään kuntotarkastukset, koska hän oli tehnyt niitä aikaisemminkin V***lla. Kiinteistöt olivat siirtyneet vasta vähän ennen myyntiä Kymi-yhtiöiltä UPM:lle, joten hän ei tuntenut rakennuksia entuudestaan. UPM oli saanut Kymi-yhtiöltä rakennuspiirustukset. Mitään työkortteja ei erikseen saatu. Kun kantajat olivat oikeudenkäynnin yhteydessä pyytäneet työkortteja, kellarista oli löydetty vuoden 1974 remonttiselostus. Myös V***kosken historia-arkistosta oli löytynyt joitakin asiakirjoja. Hän oli kuullut *** viimeksi asuneelta vuokralaiselta, että rakennuksessa oli ollut tämän asumisaikana vesivuoto.

Todistaja H***o on kertonut, että R K*** UPM:stä oli tilannut häneltä ***n kuntotarkastuksen asuntokauppaa varten. Jos lähes 100 -vuotiaan kiinteistön kunto olisi haluttu selvittää perinpohjin, olisi pitänyt tehdä kuntotarkastuksen sijaan kuntotutkimus. Hänellä ei ollut käytössä vuoden 1974 työselostusta. Hän oli tarkastellut kattoa maasta käsin. Pärekaton näkeminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista. Tarkastuksen yhteydessä ei tutkittu mikrobeja.


Väitetyt virheet kaupan kohteessa

Näytön arviointiin vaikuttavista seikoista

Kuten kiinteistöriidoissa tavallisesti, kantajan ja vastaajan todistajat ovat esittäneet keskenään eri suuntaisia näkemyksiä kiinteistön kunnosta, korjaustarpeesta ja -kustannuksista.

Kantajan todistajina kuultu rakennusinsinööri K*** on asumisterveysasiantuntija ja hän on työskennellyt Polygon Oy:llä vuodesta 2003 lukien. Kantajan todistaja M***ä on valmistunut rakennusinsinööriksi vuonna 1970. Hän on toiminut monissa erilaisissa rakennusalan tehtävissä, joista viimeiset neljä vuotta suunnittelu- ja rakennuttamistehtävissä. Vastaajan todistaja M***a on koulutukseltaan talonrakennustekniikan diplomi-insinööri ja hän on toiminut opettajana korkeakoulussa sekä rakentamisviennin parissa Rautaruukki Oy:ssä. Kantajan todistaja R***ö on talonrakennustekniikan rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntijainsinööri. Vastaajan todistaja E***a on valmistunut rakennustekniikan diplomi-insinööriksi vuonna 1973 ja on 25 viimeisen vuoden ajan toiminut korjauskohteiden suunnittelun ja valvonnan parissa. Molempien asianosaisten nimeämä todistaja H***o on valmistunut rakennusinsinööriksi vuonna 1968. Hän on toiminut 20 vuoden ajan yksityisyrittäjänä ja hän on AKK-kuntotarkastaja.

Kaikki mainitut todistajat ovat käyneet kiinteistöllä. Käräjäoikeus katsoo, että heitä kaikkia on pidettävä asiantuntevina omalla alallaan. Erityisesti M***a, E***a, M***ä ja H***o ovat kokeneita ja pitkään alalla toimineita. Kuitenkin todistaja K***llä ja R***öllä on heihin verrattuna asumis- ja rakennusterveysalan koulutusta ja tuntemusta. Tästä syystä K***stä ja R***ä on pidettävä asiantuntevimpina tässä asiassa.


Alapohja ja kellari

Kantajat ovat tältä osin vedonneet virheenä seuraaviin seikkoihin: alapohjan rakennetta ei ole tehty työselostuksen, työtapanormiston ja rakennuksen peruskorjausaikana vuonna 1974 voimassa olleiden pohjarakennusten normien (RT 811.41 ja RIL 45, pohjarakennuksen normit 1964) tai hyvän rakennustavan mukaisesti. Salaojitus on puuttunut kokonaan ja alapohjassa on käytetty liejuuntuvaa kalliolta valuvan tai nousevan pohjaveden poispääsyn estänyttä hiesua eikä työselostuksessa edellytettyä riittävän paksua (15 cm) kerrosta karkeaa soraa. Lattian alla kalliossa olevat kuopat ovat jääneet täyttämättä ja keräävät vettä. Alapohjan muovinen höyrysulku ja betonilaatta ovat virheellisesti kiinni kantavissa seinissä ja mahdollistavat siten kosteuden nousun seiniin. Virheellinen rakenne on pitänyt betonilaatan märkänä ja johtanut kosteuden seiniin kodinhoitohuoneessa, saunatupa/takkahuoneessa ja saunassa sekä pesuhuoneessa.

Betonilaatta on lisäksi liian ohut eikä siinä ole normien edellyttämää raudoitusta, raskaalle takalle ei ole tehty erillistä perustusta. Kosteuden johdosta saunan lattian alla olevasta täyttömaasta on löydetty runsaasti asumisterveydelle vaarallista sädesientä.

Ramboll Oy:n maalajianalyysissä 29.12.2016 (K4) on tutkittu neljästä eri näytepisteestä: saunatuvan ulko-oven vierestä, saunatuvan keskilattialta sekä maakellarista kahdesta paikasta otetut näytteet.

Yhteenvetona on todettu, että maanvaraisen lattian alla tulisi olla rakennettu kapillaarikerros, joka katkaisee kapillaarisen veden nousun maaperästä. Rakeisuuden puolesta otetut näytteet eivät täytä salaojitusmateriaaleille asetettuja rakeisuusvaatimuksia, Kaikissa otetuissa maanäytteissä on liian suuri hienoainespitoisuus. Polygon Oy:n lausunnosta 24.10.2016 (K7) ilmenee, että kellarin maa-aineksessa alapohjassa on esiintynyt runsaasti sädesieniä sekä kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja, kellarin välipohjassa on kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Kellarin osalta toimenpidesuosituksena on esitetty alapohjan ulkopuolisten kosteuslähteiden poistaminen ja saunan alapohjarakenteen tarkempi kosteuskartoitus. Raksystems Oy: n lausunnon 14.10.2015 (V3) mukaan kellaritiloissa on havaittu kosteutta ja alatilan maapohja on ollut osin vesimärkää. Toimenpidesuosituksena on muun muassa ulkopuolisen kosteusrasituksen vähentäminen.

Polygon Oy;n lausunnon laatija, todistaja K*** on kertonut, että kosteus alapohjassa johtuu siitä, että talo sijaitsee rinteessä ja sen kautta pääsee sulamisvesiä rakennukseen päin, ja ne päätyvät kellariin. Hänen käsityksensä mukaan vuoden 1974 työselostuksen ajatuksena on ollut tehdä sepelikerros, joka estäisi maaperästä nousevaa kosteutta, mutta jos salaojitus ja vedeneristys ovat puutteellisia, se ei riitä. Vuoden 1974 työselostuksen (K 3) mukaan, alasorastusta on edellytetty 15 cm.

Työselostuksessa ei ole määrätty rakoa seinän ja betonilaatan väliin. Todistaja M***a on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan työselostuksessa on pilkkuvirhe, ja sarastuksen määrän tulisi olla 1,5 senttimetriä. Sillä ei kuitenkaan ole merkitystä, mitä kodinhoitohuoneen
lattian alla on, koska kosteus ei pääse nousemaan sitä kautta. Kosteus tulee joka tapauksessa läpi seinistä. Reikien poraaminen seiniin voisi korjata ongelman. Todistaja E***a on kertonut, että hän on käynyt kellarin ryömintätiloissa. Siellä näkyi, että painanteisiin on tullut vettä ja kosteutta. Hän on ollut mukana useassa salaojakorjauksessa kalliotontillakin. Asia ei hoidu laittamalla talon seinustalle betonia, kuten kantajat ovat tehneet. Siitä ei ole hyötyä. Usein on toimittu niin, että vesi kerätään talon sisäpuolelle poteroon.

Arviointi

Kuntotarkastusraportissa on edellä todetusti mainittu, että rakennuksen alustilan maapohja on paikoin märkä. Alustilan maanvastaisessa kivimuuriseinässä on rakoja, joita on tiivistetty laastilla ja polyuretaanivaahdolla. Ulkopuolisia sadevesiä on vuotanut kivimuuriseinän raoista alustilaan ja valunut maapohjaan ja sen alla olevaa kalliopintaa pitkin kostuttaen alapohjarakenteita. Kyse on ilmeisesti ajoittain toistuneista vuodoista, koska kivimuurin rakoja on tiivistetty eri tavoin. Lisäksi raportissa on todettu, että rakennuspaikan salaojituksesta ei ole ennakkotietoja.

Ostajat ovat myyntiesitteestä, kauppakirjasta ja erityisesti kuntotarkastusraportista saamiensa tietojen perusteella tienneet, että rakennuksen alustilan maapohja on paikoin märkä. He ovat perustellusti voineet olettaa, että kiinteistön alapuolinen kosteudenhallinta vaatii korjaustoimenpiteitä. Kuntotarkastusraportin kirjauksen mukaan salaojituksesta ei ollut tietoja. Käräjäoikeus katsoo, että kuntotarkastusraportissa tehdyt havainnot ovat asettaneet ostajille ennakkotarkastusvelvollisuuden alakerran osalta.

Ostajat ovat tältä osin laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota alapohjan ja kellarin sekä salaojituksen puuttumisesta johtuviin virheisiin.

Takka ja sen virheelliset tai puuttuvat perustukset

Kantajat ovat vedonneet kiinteistön virheenä siihen, että takka on tehty vain 4 cm betonilaatalle, josta puuttuu raudoitus. Perustus on normien ja työselostuksen vastainen.

Tältä osin käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kyseessä olisi virhe. Rakenteesta ei ole näytetty aiheutuneen haittaa tai vahingon vaaraa kiinteistölle.


Katto (vesikatto ja yläpohja)

Kantajat ovat vedonneet katon osalta virheenä siihen, että vesikatto on uusittu hyvän korjaustavan vastaisesti asentamalla peltikate pärekaton päälle, mikä altistaa katon kosteusvaurioille. Lisäksi yläkerran makuuhuoneen vaatehuoneen viistokatossa ei ole lämmöneristystä eikä höyrysulkua eikä tuuletusta lainkaan, eikä rakenne siten täytä RIL 66/1969 kohdan 6.1.11 vaatimuksia.

Polygon Oy:n lausunnon 23.10.2017 (K29) mukaan, vanhan pärekaton päälle on asennettu ristilaudoitus ja profiilipeltikate. Peltikatteen alla ei ole aluskatetta. Ristilaudoitus on naulattu pärekatteen läpi, jolloin naulauskohdalla päre on painunut. Päreen painautuminen aiheuttaa tuuletusvälin pienentymistä. Harjapellin ja profiilipellin välissä on tuuletusrako. Tulkintana on kirjattu, että profiilipeltikatteen alapintaan tiivistyy kosteutta. Pellin alapintaa pitkin valuva kosteus tippuu profiilin taitoksen kohdalta pärekaton pinnalle. Pärekatteen yläpinnan kosteus ei pääse kunnolla tuulettumaan tuuletusraon puutteellisuuden vuoksi.

Pintaan tiivistyvä kosteus pääsee rakenteeseen aiheuttaen ajoittain siihen laho kosteusvaurioitumiselle alttiit olosuhteet. Päreen alapuolella on havaittavissa kosteuden aiheuttamaa tummentumaa. Ennen peltikaton asennusta pärekatto on ollut alttiina suoralle sadevedelle, jolloin vaurioitumista on tapahtunut. Edelleen lausunnossa on todettu, että pärekaton rakennusfysikaalinen toiminta on muuttunut peltiprofiilikatteen asennuksen jälkeen. Profiilipeltikatteen asennuksen yhteydessä olisi ollut suositeltavaa poistaa pärekate ja asentaa asianmukainen aluskate. Aikaisemmassa tutkimuksessa otetun materiaalinäytteen perusteella kosteusvauriomikrobikasvusto on kuitenkin vähäinen, muuten näytteessä esiintyy mikrobikasvustoa runsaasti. Toimenpidesuosituksena on vesikaton osalta esitetty profiilipeltikatteen aluskatteen uupumisen, pitkällä aikavälillä vaurioituneen pärekaton perusteella vesikatteen uusiminen. Uusimisen yhteydessä vanhan pärekatteen poistaminen. Lisäksi lausunnossa on katsottu, että rakennustietosäätiön ohjekortin RT 140.1/M RYL 1960 mukainen vaatimus ei täyty katon osalta. Yläpohjan osalta on todettu, että sen tasaosan tuuletustilan tuuletus on puutteellinen, näkyvillä ei kuitenkaan ole mainittavaa kosteuden aiheuttamaa poikkeamaa.

Yläpohjan korjatulla alueella lämmöneristys on puutteellinen. Toimenpidesuosituksena on yläpohjan osalta esitetty vesikaton uusimisen yhteydessä vanhan lämmöneristeen uusiminen ja uuden lämmöneristeen asentaminen, huonetiloista rakennekerrosten avaaminen siten, että ilman-/ höyrynsulkukerros saadaan asennettua rakennusfysikaalisesti oikeaan kohtaan. Todistajana kuultu lausunnon laatija K*** on kertonut, että hänen käydessään kiinteistöllä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä pärekatossa, mutta kosteusmittauksen aikaan ei ollut kosteutta. Todistaja M***a on katsonut, että katon käyttöikä on ylittynyt. Todistaja E***a on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan katon uusimista ei ole tehty määräysten vastaisesti. Yläkerran sivukomeroista näkee, että pärekatteen alla on toimivat tuuletusvälit. Ne ovat paikoin hyvät ja paikoin pienemmät. Hänen käsityksensä mukaan vesikaton ja lämmöneristyksen korjaaminen ei ole välttämätön toimenpide.

Arviointi

Käräjäoikeus katsoo, että todistaja K***sen kertomus ja hänen laatimansa lausunto osoittavat, että vesikatto on uusittu hyvän rakennustavan vastaisesti, minkä johdosta se altistuu kosteusvauriolle, jota osin on jo tapahtunutkin. Tältä osin kyseessä on kiinteistön laatuvirhe. Sen sijaan yläpohjan osalta ei ole näytetty vaurioita, ja rakenne on ollut toimiva, joten yläpohjan osalta kiinteistössä ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä.

Ostajille on myyntiesitteessä ja kaupan yhteydessä kerrottu, että vesikatto on uusittu 1980 -luvulla. Kuntotarkastusraportissa ei ole ilmennyt katon osalta mitään sellaista, minkä johdosta ostajien olisi tullut tarkastella vesikattoa tarkemmin.

Vesikatto on uusittu 1980-luvulla eli ennen kuin kiinteistö on siirtynyt myyjän hallintaan. Todistajien mukaan pärekattoa ei ole voinut havaita avaamatta rakenteita. Näin ollen myyjän ei voida katsoa tienneen tästä rakenteesta eikä voida kohtuudella edellyttää, että se olisi ottanut siitä selvää.

Kiinteistö on siten poikennut siinä havaittujen vesikaton alusrakenteen ja uusimistavan osalta vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.


Kattolyhdyt

Asuinrakennuksen katon yhden kaarirakenteen eli ns. kattolyhdyn kohdalla on syksyllä 2017 todettu vuoto ja siitä aiheutunut kosteusvaurio.

Kantajat T A***o ja E L***i ovat kumpikin kertoneet, että ennen kaupan tekemistä he olivat tarkastelleet kattoa maasta käsin ja he olivat luottaneet siihen, että myös kattolyhdyt on uusittu 1980 -luvulla. · Heillä ei ollut erikseen puhetta katon kunnosta välittäjän kanssa.

Asunnontarkastuspöytäkirjasta (K40) ilmenee, että K***n kaupungin terveysvalvonnan kohteessa 29.5.2018 tekemän tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin yläkerran makuuhuoneen kattorakenteissa olevat kosteusvauriot. Avatuissa rakenteissa oli havaittavissa silmin nähtävää mikrobikasvustoa.

Polygon Oy:n lausunnon 23.10.2017 (K29) mukaan makuuhuoneen ikkunalyhdyn rakenteessa on havaittu kosteutta 40-50 painoprosenttia ja rakenteen pinnalla on ollut aistinvaraisesti havaittavissa mikrobikasvustoa. Rakenteen avauksen perusteella kyseisen kosteusvaurion on aiheuttanut peltikatteen vuoto. Vuotokohdalla on rakenteessa yläpohjarakenteen läpi menevä naula, jonka ympäristössä myös pellin alapuolinen umpilaudoitus on kostunut. lkkunalyhdyn vesikate on alkuperäinen saumapelti. Edelleen raportissa on todettu sivulla 5, että Kattolyhdyn tekninen käyttöikä on 40 vuotta ja että tässä tapauksessa ikkunalyhtyjen tekninen käyttöikä on ylittynyt.

Työterveyslaitoksen analyysivastauksen (K30) mukaan, makuuhuoneen vuotoalueelta otetussa näytteessä on havaittu kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja pitoisuuksien perusteella kyseessä on vahva viite vauriosta. Todistaja M***an mukaan kattolyhdyn vaurio on johtunut korroosio-ongelmasta ja kattolyhtyjen tekninen käyttöikä on ylittynyt. Todistaja E***a on kertonut, että hän olisi huomannut kattolyhtyjen pellin olevan vanhempaa kuin muun katon, jos hän olisi katsonut.

Arviointi

Arvioitaessa sitä, onko kyseessä maakaaressa tarkoitettu kiinteistön laatuvirhe, käräjäoikeus on ottanut huomioon, että ostajilla on kuntotarkastusraportin perusteella ollut perusteltua olettaa, että vesikatto on myös kattolyhtyjen osalta uusittu 1980 -luvulla. Ostajat ovat havainneet kosteusvaurion vuonna 2017 eli noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Kosteusvaurion aiheuttanut rakenne on kuitenkin ollut kohteessa jo kaupantekohetkellä. Kattolyhtyjen pellityksen tekninen käyttöikä on kulunut umpeen 1960 -luvulla. Ostajien saamissa asiakirjoissa ei ole ollut erillistä mainintaa kattolyhdyistä eikä ostajilla ole ollut perusteltua syytä varmistua kattolyhtyjen kunnosta erikseen.

Myyjäyhtiöllä on sen sijaan ollut omistusaikanaan tilaisuus tarkistaa varsin helposti kattoa ulkokautta tarkastellen, onko katto uusittu myös kattolyhtyjen osalta tai ainakin sen olisi näin pitänyt tehdä. Se on tästä huolimatta ilmoittanut myyntiesitteessä, että vesikatto on uusittu 1980 -luvulla erittelemättä kattolyhtyjen osuutta. Kyseessä on tältä osin maakaaren 17 luvun 2 §:n 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

Hirret ja kreosootti

Ostajat ovat vedonneet tältä osin virheinä siihen, että rakennuksen runkokehikon hirsissä erityisesti kehikon ylä- ja alaosassa on laajoja lahovaurioita. Yläosassa on paljon katkokääväksi todettua sienirihmastoa. Molempien päätyseinien hirsissä ulkoverhouslaudoituksen alle (metrin korkeudelle) peitettynä on lahoa. Laho on jätetty vuonna 1974 tehdyn ulkoverhoustyön yhteydessä korjaamatta siten kuin normit ja hyvä rakentamistapa olisivat edellyttäneet, sitä on vain paikkailtu kyllästetyillä rimanpätkillä, jotta ulkoverhouslaudat saadaan kiinnitettyä takaisin. Seinälaudoitus on muutoinkin tehty virheellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti siten, että sen yläpää päättyy umpitilaan eikä verhouslaudoitukselle ole tehty tuuletusta.

Lisäksi ostajat ovat vedonneet virheenä siihen, että seinähirret on sivelty noin metrin korkeudelle kreosootilla ja peitetty tervapaperilla ja asennettu verholaudoitus takaisin. Kreosootti voi erittää sisäilmaan myrkyllisiä PAH-yhdisteitä, koska seinän läpi pääsee ilmavirta rakenteen sisäpinnan ollessa ilman ilma/höyrysulkua, ja koska kysymys on kaasumaisesta aineesta jolloin ilmatiiviyskin on riittämätön sen tullessa rakenteiden ja muovien läpi. Kreosoottia on sivelty myös sisäseinien koko alalle. Asuinrakennus on asumiskelvoton siihen saakka kun kreosootti on saatu poistettua.

Polygon Oy:n lausunnosta 14.3.2017 (K11) ilmenee, että rakennuksen räystäsrakenteessa ja ulkoseinässä on havaittu lahovaurioita. Alinta hirsivarvia on korjattu niin, että lahovaurioitunutta hirttä on jäänyt rakenteeseen. K***n kaupungin asunnontarkastuspöytäkirjasta 12.6.2017 (K12) ilmenee, että ulkoseinien alaosiin tehdyissä rakenneavauskohdissa oli havaittavissa lahovaurioasteelle edenneitä kosteusvaurioita. Pahimmat vauriot sijaitsivat kivimuurin päällä olevien vaakaan asennettujen rakennetta kannattelevien hirsien kohdalla. Alimmaisen hirren päällä olevan kannattimen päässä ollut laho saattaa selittää keittiön lattian painumisen, mutta sen selvittäminen vaatisi lattiarakenteen avaamisen. Lisäksi pöytäkirjassa on todettu, että hirren ulkopintoja on käsitelty kreosootilla ja tuulensuojana on käytetty tervapaperia, joka hajun perusteella sisältää PAH-yhdistettä.

Todistaja M***ä on kertonut, että hän oli todennut kohteessa mittavat lahovauriot, joita on aikojen kuluessa eri tavoilla paikattu. Paikkausten kohdat on päällystetty kreosootilla. Lahovauriota on poistettu osittain ja peitetty naulaamalla lankkuja päälle. Osittain korjaaminen on tehty kuten pitääkin, mutta osittain rakenteet eivät toimi enää kantavana rakenteena. Kun kantava rakenne päällystetään jollakin lautarakenteella lahon poistamisen jälkeen, on varmistettava, ettei tule epäkeskeinen kuormitus. Oikea tapa on poistaa laho kokonaan. Yläpuoliset vaakahirret olivat vaurioituneet vain parvekkeen yläosan kohdalta. Kreosootti tiivistää pintaa. Se on väärässä pinnassa, koska se toimii höyrysulkuna. Kylmänä vuodenaikana kastepiste syntyy tiiviin rakenteen sisäpintaan ja aiheuttaa lahovaurioita. Kreosootti on voinut aiheuttaa lahoamista. Kun kantaviin rakenteisiin puututaan tarvitaan rakennuslapa samoin kun poistetaan terveydellinen haitta.

Todistaja R***ö on kertonut, että hän on käynyt ***ssa lokakuussa 2018. Hän oli havainnut ulkona hyvin vakavia lahovaurioita sekä kreosoottia hirsissä. Osasta hirsiä oli kadonnut ligniiniä ja ne olivat aivan lahoja. Ongelmana on erityisesti se, että hirsikehikko on sen verran kivijalan sisällä, että niiden väliin jää kouru, johon kerääntyy vettä.

Kreosootin ja lahottajasienen haju oli voimakas. Hirsien välissä oli näkyvissä pellavanarua, joka on joko kastettu kreosoottiin tai sitä on ollut niin paljon, että haju on tarttunut kiinni. Rakennuksen päällä oleva hirsikerta saattaa olla kokonaan laho. Tässä tapauksessa kreosootti ei ole suojannut puuta lahoamiselta, koska vesi on päässyt seisomaan rakenteen vuoksi. Kapselointi ei käy korjaustavaksi. Jos alimmat hirsikerrokset menettävät lujuutensa, rakenne ei ole enää ehjä.

Ainoastaan osaa hirsistä ei kannata uusia. Kohteen korjaaminen on melkoinen työ, koska tarvitaan suuri tilapäistuenta. Normaali puurunkoisen villaeristeisen seinän, lattian ja alapohjan korjaus maksaa 1.500 e/m2, mutta tämä on huomattavasti kalliimpi kohde. Joitakin korjattuja rakennuksia on niin sanotusti kengitetty, mutta on ollut myös sellaisia hirsirakennuksia, joita ei ole voitu uusia. Kreosootti todetaan haistamalla tai näytteillä. Sisällä rakennuksessa oli hyvin voimakas mikrobiperäinen haju ja kemikaalin haju. Kun tässä tapauksessa kreosootti tuoksui, eli sitä oli sisäilmassa. Kreosootti on luokiteltu ongelmajätteeksi vuonna 2002. Kreosootin ongelmajäteraja on 200 mg/kg. Kreosoottia vapautuu rakenteesta niin kauan kun sitä on puussa.


Todistaja E***a on kertonut, että talojen nurkat yleensä kastuvat eniten huonojen räystäiden vuoksi. *** ei ole romahdusvaarassa hirsien kunnon vuoksi. Tarvittavat korjaukset pystytään tekemään niin sanotusti kengittämällä, tosin pätkätyönä. Seinissä voi olla lahovaurioita
50 vuodenkin takaa. Kreosootin voi poistaa pintakerroksesta. Osa hirsistä pitää toki poistaa kokonaan. M***n laatima korjaussuunnitelma perustuu sahatavaran käyttämiseen. Hän itse on perinteisen tavan kannalla, eli käytettäisi korjauksessa massiivipuuta. Todistaja M***a on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan tervettä hirttä on paljon ja kengittämällä voi vaihtaa tarvittavan osan hirsistä. Eteläseinällä on vain yksi laho hirsikerros, koska se on päässyt kuivumaan. Hirsiseinän ulkopinnassa on lahoa ja vanhoja paikkauksia, mutta sisäpuolella ei ole yhtään halkeamaa tai muuta vauriota. Ainoa ongelma on se, että katolta tulee vettä seinille. Vesilista on toiminut melko hyvin hirsikehikon ja kivijalan välissä.

Terveystarkastaja L***i on kertonut havainneensa kreosootin tuoksun kohteen olohuoneessa jo vuonna 2015. Polygon Oy:n lausunnossa 24.7.2018 on tutkittu ulkoseinä- ja alapohjarakenteen liittymäkohdan ilmavuotoa (K39). Havaintona on ollut, että rakenteiden liittymistä tapahtuu hallitsematonta korvausilman kulkeutumista rakenteiden läpi ja hallitsemattoman korvausilman mukana kulkeutuu rakenteista epäpuhtauksia sisäilmaan. Rakenteista tapahtuvaa ilmavuotoa tehostaa jälkikäteen asennettu koneellinen poistoilmanvaihtojärjestelmä. Vielä on todettu, että korvausilmaa kulkeutuu rossipohjan ilmatilasta ja ulkoa hirsirakenteen saumojen kautta, jolloin myös ulkoseinän ulkopuolella olevasta kreosoottisivelystä voin kulkeutua sisäilmaan epäpuhtauksia.

Arviointi

Edellä mainituilla kirjallisilla todisteilla ja todistajien kertomuksilla on tullut näytetyksi, että rakennuksen hirsikehikossa on korjaamista edellyttäviä melko laajoja lahovauriota. Lisäksi ulkopinnan hirret on sivelty kreosootilla. Sen sijaan rakennuksen sisäpintojen kreosoottisively on jäänyt näyttämättä.

Kreosootin kulkeutuminen sisäilmaan

Ostajat ovat vedonneet virheenä siihen, että asuinrakennuksen ulko- ja sisäseinissä on kreosoottia, joka aiheuttaa terveyshaitan.

Kreosootti on luokiteltu karsinogeeniseksi eli syöpäsairauden vaaraa aiheuttavaksi aineeksi, josta haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä (naftaleenia). Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksessa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (asumisterveysasetus) on säädetty muun ohessa haihtuvien orgaanisten yhdisteiden huoneilman pitoisuuksien toimenpiderajoista. Mainitun asetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin toimenpideraja on "ei saa esiintyä hajua, 10 mikrogrammaa/m3".

Polygon Oy:n tutkimusselostuksesta 17.7.2017 ja sen liitteestä ilmenee, että takapihan puolelta hirsiseinästä otetussa tutkimusnäytteessä PAH-pitoisuus on ollut 1.000 mg/kg ja etupihalla vastaavasti 410 mg/kg.

K*** kaupungin asunnontarkastuspöytäkirjassa 12.6.2017 (K12) on todettu, että kohteessa tehdyssä tarkastuksessa on johtopäätöksenä todettu, että suoritetun tarkastuksen, aiempien tutkimusten ja asiakirjojen perusteella voidaan havaita, että rakennuksen ulkoseinien alaosissa sekä osittain räystäsrakenteiden alla olevissa puurakenteissa on kosteusvaurioista ja mikrobikasvustosta johtuva terveyshaitta, jonka poistamiseksi tulee ryhtyä. Suurelta osin kosteusvauriot ovat edenneet lahovaurioasteelle. Ehdotettuina jatkotoimenpiteinä on suositettu muun muassa, että vaurio tulee korjata niin, että kaikki vaurioituneet materiaalit vaihdetaan ja ne materiaalit, joita ei voida vaihtaa, tulee puhdistaa mekaanisesti. Hirsirakenteiden pinnoilla olevat PAH-yhdisteet tulee poistaa tai rakenteet tulee kapseloida siten, ettei asunnossa saa esiintyä kreosootin hajua.

Polygon Oy:n lausunto 24.7.2018 koskee alapohja¬ ulkoseinärakenteiden liittymää. Siinä on todettu, että ulkoseinien sisäverhouslevyn taakse on muodostunut yhtenäinen ilmarako koko seinäalalle. Lahovauriohavaintoja myös sisäpuolisella osuudella ja että ilmavirtaus tapahtuu ulkorakenteesta sisätiloihin, vaikka koneellinen ilmanpoisto kytketty pois. Koneellinen poistoilman vaihtojärjestelmä tehostaa rakenteista tapahtuvaa ilmavuotoa. Lausunnon mukaan korvausilmaa kulkeutuu rossipohjan ilmatilasta ja ulkoa hirsirakenteen kautta, jolloin myös ulkoseinän ulkopinnalla olevasta kreosoottisivelystä voi kulkeutua sisäilmaan epäpuhtauksia.

Todistaja M***a on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan epäpuhtauksia voi tulla sisäilmaan ainoastaan ikkunoista, koska talo on tiivis.

Todistaja E***a on kertonut, että hän oli havainnut kreosootin hajua ainoastaan rakennuksen ulkopuolella. Silloin siitä ei ole terveyshaittaa. Hänen käsityksensä mukaan on jäänyt selvittämättä, pääseekö kreosoottia sisäilmaan tai onko sitä siellä.

Arviointi

Asuinrakennuksen rakenteita on kaupanteon jälkeen avattu, joten tilanne ei ole sama kuin kaupantekohetkellä, jolloin rakenteet ovat olleet suljettuna. Todistaja L***in havainto kreosootin tuoksusta vuonna 2015 kuitenkin tukee sitä, että kreosoottia on kulkeutunut huoneilmaan jo tuolloin. Terveystarkastajalla voidaan olettaa ammattinsa ja työkokemuksensa perusteella olevan kyky erottaa kreosootin tuoksu.

Kohteessa ei ole tehty tutkimusta, jossa olisi mitattu PAH-yhdisteitä sisäilmassa. Asumisterveysasetuksesta ja todistaja R***ön ja L***in kertomuksesta ilmenee, että jo haju yksinään riittää kreosootin toteamiseksi. Asiassa on näytetty, että kreosoottia pääsee sisäilmaan ja että sen mahdollistava tilanne on vallinnut jo kaupantekohetkellä.

Kreosootin käyttäminen on ollut yleistä ja hyväksyttyä vielä rakennusaikaan. Käräjäoikeus katsoo, ettei vastaajalla ole näytetty olleen tietoa kreosootin käytöstä, sen aiheuttamasta asumishaitasta ja hirsien lahoamisesta. Näin ollen ei voida katsoa, että vastaaja olisi salannut kreosootin käytön ostajilta.

Ratkaisusta KKO 1990:166 kuitenkin ilmenee, että yleisesti hyväksytty rakennustapa voi myöhemmin osoittautua toimimattomaksi ja ostaja voi silloin vedota salaiseen virheeseen.

Vaikka ostajien on tullut rakennuksen ikä ja kuntotarkastusraportissa tehdyt suositukset huomioon ottaen varautua osin merkittäviinkin korjauksiin, kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot eivät ole asettaneet hirsien kunnon ja kreosootin osalta ostajille erityistä selonottovelvollisuutta.

Kiinteistö on siten poikennut siinä havaittujen hirsien lahovaurioiden, kreosootin aiheuttaman asumishaitan ja kreosootin poiston kustannusten vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on näiltä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.


Terveyshaitta ja kiinteistön asumiskelpoisuus

Terveydensuojelulain 1 §:n mukaan terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa elinympäristössä olevaa tekijästä tai olosuhteesta aiheutuvaa sairautta tai sen oiretta. Terveyshaittana pidetään myös altistumista terveydelle vaaralliselle tai haitalliselle aineelle tai tekijälle siinä määrin, että sairauden tai sen oireiden syntyminen on mahdollista. Tällainen tilanne saattaa syntyä silloin, kun ihminen asuu tai oleskelee asunnossa, jossa hän voi altistua mikrobikasvustosta peräisin oleville soluille tai mikrobien aineenvaihduntatuotteille.

K***n kaupungin asunnotarkastuspöytäkirjan 12.6.2017 mukaan kohteessa suoritetun tarkastuksen, aiempien tutkimusten ja asiakirjojen perusteella voidaan todeta, että rakennuksen ulkoseinän alaosissa olevissa hirsissä sekä osittain räystäsrakenteiden puurakenteissa olevissa puurakenteissa on kosteusvaurioista ja mikrobikasvustosta johtuva terveydensuojelun mukainen terveyshaitta, jonka poistamiseksi tulee ryhtyä. Suurelta osin kosteusvauriot ovat jo edenneet lahovaurioasteelle.

Toinen mainitun pöytäkirjan laatijoista, todistajana kuultu terveystarkastaja P*** on todennut, että että asunnontarkastuspöytäkirjasta ilmenevästi kohteeseen on annettu korjauskehotus, josta ilmenee kohteen asumiskelpoisuus.

Asunnontarkastuspöytäkirjan 15.6.2018 mukaan ehdotettuna jatkotoimenpiteenä on todettu, että koska yläkerran makuuhuoneen sisäpuolisissa kattorakenteissa on mikrobien aiheuttama terveydensuojelun mukainen terveyshaitta, ei näitä tiloja tule käyttää asumiseen ennen kuin tarvittavat korjaustoimenpiteet on tehty. Muiden tilojen osalta on voimassa 12.6.2018 tarkastuspöytäkirjassa annettu kehotus: mikäli purkutöiden ja korjaustoimenpiteiden aikana asunnossa asutaan, tulee korjattava alue suojata siten, että epäpuhtaudet eivät pääse kulkeutumaan asuinkäytössä oleviin tiloihin. Käräjäoikeus toteaa, että tässä yhteydessä epäpuhtauksilla on tarkoitettu PAH-yhdisteitä.

Kantajat ovat vedonneet käyntikirjauksiin (K37) lääkärinlausuntoon (K38). Lisäksi A***o on kertonut kärsineensä asumisaikanaan huonovointisuudesta ja päänsärystä ja L***i on kertonut silmäoireista. Lisäksi A***o on kertonut, että hänen pojalleen, joka oli asunut talossa, on tullut iriitti, joka lääkärin mukaan voi johtua homeongelmasta.

Arviointi

Käräjäoikeus katsoo, että asiassa esitetyllä selvityksellä ei ole riittävällä varmuudella näytetty, että kantajan vetoamat oireet olisivat yhteydessä kohteen sisäilmaan. Kuitenkin terveystarkastajan lausunto ja kreosootin sisäilmaan kulkeutumisesta edellä esitetty huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kiinteistössä on terveyshaittoja, joiden vuoksi se ei ole asumiskelpoinen.


Virheiden olennaisuuden arviointi

Kiinteistön rakenteissa on laajalla alueella kreosoottia, joka aiheuttaa terveyshaittaa. Lisäksi yläkerrassa on terveydelle haitallista mikrobikasvustoa. Näin ollen ei voida edellyttää, että ostajat käyttävät rakennusta asumiseen ennen kuin siellä oleva terveyshaitta on poistettu.

Kantajat ja vastaajayhtiö ovat esittäneet toisistaan poikkeavia käsityksiä kreosootin tarvittavasta korjaustavasta ja siitä aiheutuvista kustannuksista. Todistaja M***a on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan kreosoottia ei ole järkevää poistaa, vaan se voi jäädä seinään. Muut asiasta kuullut todistajat ovat kuitenkin kertoneet, että kreosootin poistaminen joko kapseloinnilla tai veistämällä taikka jyrsimällä on oikea korjaustapa.

Kantajan kirjallisilla todisteilla ja todistaja kertomuksella on tullut näytetyksi, että kapseloinnin riittävyydestä korjaustavaksi ei ole varmuutta, vaan sen sijaan kreosootti saatetaan joutua jyrsimään tai veistämään pois rakenteista. Todistajana kuultu rakennesuunnittelija M***ä, joka on laatinut kantajan kirjallisena todisteena olevan suunnittelutarjouksen (K23) on kertonut, että hirsien korjaaminen edellyttää rakennuslupaa ja korjaussuunnitelma laatimista. Todistaja R*** on kertonut, että kreosootin poistamiseen sinänsä ei tarvita rakennuslupaa, mutta kantavien rakenteiden muuttamiseen eli käytännössä hirsien muuttamiseen tarvitaan lupa. Tästä vastaavasti aiheutuu kustannuksia. Vastaajayhtiön vetoaman tarjouksen (V23) antaneen Woodplanet Oy:n edustaja, todistaja R***o on kertonut käyneensä kiinteistöllä ja tarkastelleensa asuinrakennusta ulkopuolelta. Hän on kertonut, että hirsien vaihtaminen ei vaadi rakennuslupaa, sillä se on normaalia korjausrakentamista. Hänen käsityksensä mukaan veistäminen olisi paras tapa kreosootin poistamiselle hirsistä.

Seinälaudoituksen vaihtaminen pelkästään alaosasta olisi kyseenalaista. Sen sijaan hän vaihtaisi mieluummin koko seinälaudoituksen. Hänen laskemansa tarjoukseen 12.400 euroa on laskettu yhden miehen työ parin kuukauden ajalta.

Kantajan kirjallisen todisteen (K17) mukaan kreosootin poiston kustannukset ovat 16.789,60 euroa. Kun otetaan huomioon, että Rudanko on kertonut, ettei seinälaudoituksen uusiminen pelkästään alaosasta olisi järkevää, voidaan katsoa, että tarpeelliset ja perustellut kustannukset ovat suuremmat kuin Woodplanet Oy:n tarjouksessa esitetyt. Tämän johdosta käräjäoikeus pitää kantajien esittämää kustannusarvion määrää luotettavana arviona tarpeellisten kustannusten määrästä. Lisäksi korjaaminen edellyttää rakennusluvan hakemista ja korjaussuunnitelman laatimista, joista molemmista aiheutuu kustannuksia, jotka todistaja M***n mukaan ovat yhteensä 3.500 euroa.

Hirsien korjaustyön kustannukset ovat kantajien esittämän kustannusarvion mukaan 48.600 euroa (K17). Arvio sisältää myös keittiön lattian korjaamisen. Todistaja M***n mukaan myös lattia joudutaan mahdollisesti korjaamaan hirsien korjaamisen yhteydessä. Vastaajayhtiö on kiistänyt määrän 21.350 euroa ylittävältä osalta. Hirsien tarvittavan korjaustyön laajuus on siten tässä vaiheessa vielä epäselvä. Käräjäoikeus katsoo, että virheen laadun vuoksi ostajien on perusteltua varautua laajempaan korjaukseen, joten kustannusten määränä voidaan pitää 48.600 euroa.

Vuotaneen kattolyhdyn korjaaminen on välttämätöntä terveyshaitan poistamiseksi. Sen lisäksi asiassa on tullut todistajien kertomana ja kirjallisilla todisteilla selvitetyksi, että kahden muunkin kattolyhdyn käyttöikä on ylittynyt ja niiden korjaaminen on välttämätöntä. Kantajan esittämän kustannusarvion mukaan kattolyhtyjen korjauskustannukset ovat yhteensä 28.800 euroa. Käräjäoikeus pitää tätä määrää luotettavana arviona siihenkin nähden, että todistaja E***a on kertonut kattolyhtyjen korjaamisen olevan vaativa työ, koska rakennus on suojeltu.

Vesikaton korjaustyön kustannukset ovat kantajien esittämän kustannusarvion mukaan 54.800 euroa. Vastaaja on kiistänyt määrän 51.778 euroa ylittävältä osalta. Osapuolien käsitykset kustannusten määrästä ovat siten varsin lähellä toisiaan eli noin 53.000 euroa. Näin ollen katon korjauskustannukset tulisivat mukaan lukien kattolyhdyt olemaan noin 90.000 euroa. Kun koko katto korjattaisiin samalla kertaa, saattaisi määrä olla jonkin verran pienempi kattolyhtyjen osalta, kun niitä ei tarvitsisi korjata erikseen. Joka tapauksessa tarpeelliset katon korjauskustannukset ovat yli 70.000 euroa.

Virheiden korjauskustannukset ovat siten merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen mitä ostajat ovat perustellusti voineet olettaa kauppaa tehdessään joutuvansa korjauskustannuksina maksamaan.

Asuinrakennus ei tällä hetkellä ole terveyshaitan vuoksi asumiskelpoinen. Kiinteistön virheistä johtuvaa korjaustarvetta on eri puolilla asuinrakennusta. Lisäksi kreosootin ja hirsien korjaustapaan ja korjauskustannuksiin liittyy epävarmuustekijöitä. Näissä olosuhteissa ei ole kohtuullista, että ostajat kantavat riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Kiinteistön virheitä on pidettävä olennaisina ja asiassa on siten edellytykset kaupan purkamiselle.

Kantajat eivät ole tehneet kiinteistöllä sellaisia muutoksia, että kaupan kohteen palauttaminen ei olisi mahdollista.

Korvaus tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista

Kantajat ovat vaatineet, että vastaajayhtiö velvoitetaan suorittamaan heille korvaukseksi kiinteistön arvoa nostaneista hyödyllisistä parannustöistä yhteensä 76.958,61 euroa.

Oikeuskirjallisuuden mukaan myyjän korvattavaksi voivat maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan tulla kustannukset, jotka ovat objektiivisesti arvioiden johtaneet kiinteistön paranemiseen. Lisäksi on todettu, että korvauksen ylärajana on myyjän saama hyöty eli kiinteistön arvonlisäys, vaikka ostajan sijoittamien kustannusten määrä olisi tätä suurempi.

Käräjäoikeus katsoo, että vain osa kantajien vetoamista toimista on nostanut kiinteistön arvoa. Todistaja M***an ja E***an kertomusten perusteella käräjäoikeus on katsonut, että kantajien rakentama salaojitus ei ole toimiva, joten siihen liittyvät kustannukset eivät tule myyjän korvattaviksi. Kiinteistön arvoa nostavina toimenpiteinä voidaan pitää sähkö- ja vesiliittymämaksuja sekä vesiliittymän rakentamista, pihan ojituksen ja ulkomuurien parantamista, kodinhoitohuoneen lattian ja kalusteiden purkua ja uudelleen rakentamista ja oman työn kustannuksia. L***i on kertonut, että hän oli tehnyt kohteessa salaojatöitä kaivinkoneella noin 1,5 päivän ajan, joten hänen työnsä osuus ei tule kantajan korvattavaksi. Kohtuulliseksi määräksi on toimenpiteiden osalta arvioitu yhteensä 10.000 euroa ja kantaja A***n oman työn osalta 5.000 euroa, mitkä määrät vastaajayhtiö on velvollinen korvaamaan kantajille.

SelvittelykuIut

Käräjäoikeus arvioi edellä mainittuihin parannustöihin liittyvien selvittelykulujen kohtuulliseksi määräksi 2.000 euroa, minkä vastaajayhtiö on velvollinen korvaamaan kantajille.

Asumishaitta ja käyttöhyödyn menetys

Kantajat ovat vaatineet asumishaitan korvauksena ja käyttöhyödyn menetyksenä 500 euroa kuukaudessa 1.3.2017 lukien. He ovat kertoneet muuttaneensa pois kiinteistöltä maaliskuussa 2017, koska tuolloin löytyi kreosoottia.

Käräjäoikeus pitää kohtuullisena käyttöhyödyn menetyksen määränä kantajien vaatimaa 500 euroa kuukaudessa. Näin ollen vastaajayhtiö velvoitetaan maksamaan kantajille käyttöhyödyn menetyksenä 22 kuukaudelta 500 euroa.

Muualla asumisen kustannukset

Kantajat ovat vaatineet muualla asumisen kustannuksina 1.500 euroa kuukaudessa 1.3.2017 lukien. L***i on kertonut, että he asuvat vuokralla L***in rakennuttamassa, L***in poikien omistamassa kiinteistöosakeyhtiössä. Asiassa ei ole esitetty kirjallisena todisteena vuokrasopimusta tai muuta selvitystä vuokran määrästä ja vuokrasopimuksesta. Kantajan kiistettyä vaatimuksen perusteettomana ja määrältään vaatimus hylätään.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat ovat voittaneet asian merkityksellisiltä osin. Niiltä osin kuin heidän vaatimuksiaan on hyväksytty vain osaksi, kysymys on ollut ainoastaan harkinnanvaraisista seikoista, joilla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Sen vuoksi kantajilla on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla oikeus saada täysi korvaus oikeudenkäyntikuluistaan. Käräjäoikeus on pitänyt kohtuullisena kantajien oikeudenkäyntikulujen määränä 60.000 euroa, asiantuntijakulujen määränä 12.000 euroa ja muina kuluina eli kirjanpitäjän kulujen määränä vaadittua määrää.

Vaatimukset on enemmälti hylätty.

Tuomiolauselma
UPM Kymmene Oyj:n sekä T A***on ja E L***in välillä 4.8.2015 tehty kiinteistön kauppa, joka koskee K***n kaupungissa K***koskella sijaitsevan kiinteistön ***-**-***-* määräalaa, josta sittemmin on muodostettu tontti ***-**-***-*, sillä sijaitsevine rakennuksineen, määrätään puretuksi.

T A***o ja E L***i velvoitetaan luovuttamaan kaupan kohteena ollut kiinteistö takaisin UPM Kymmene Oyj:lle.

UPM Kymmene Oyj velvoitetaan palauttamaan T A***olle ja E L***ille yhteisesti kiinteistön kauppahinta 295.780 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 4.8.2015 lukien 6.8.2018 asti ja 7.8.2018 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen sekä suorittamaan T A***olle ja E L***ille yhteisesti korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista tarvikkeiden osalta 10.000 euroa ja työn osalta 5.000 euroa sekä selvittelykuluista 2.000 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien. Vielä UPM Kymmene Oyj velvoitetaan suorittamaan T A***lle ja E L***Ille yhteisesti käyttöhyödyn menetyksenä ajalta 1.3.2017-21.12.2018 500 euroa kuukaudessa, mille määrälle on maksettava korkolain mukaista viivästyskorkoa kunkin kuukauden 1. päivästä lukien.

Osapuoli saa vetäytyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen osapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

Lisäksi UPM Kymmene Oyj velvoitetaan suorittamaan T A***olle ja E L***ille yhteisesti
korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 60.000 euroa, asiantuntijakuluista 12.000 euroa ja muista
kuluista 2.604 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Muutoksenhaku

Käräjäoikeuden ratkaisuun tyytymätön saa hakea siihen muutosta valituksella Itä-Suomen hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Tyytymättömyys on ilmoitettava käräjäoikeudelle viikon kuluessa ratkaisun antamisesta ja määräaika valituksen tekemiseen on 30 päivää. Valituksen johdosta valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta kahden viikon kuluessa valitusmääräajan päättymisestä.

Riita- ja hakemusasiassa tarvitaan aina jatkokäsittelylupa, kun käräjäoikeuden ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla.
Ennakkopäätösvalitus edellyttää valitusluvan pyytämistä korkeimmalta oikeudelta.



Käräjätuomari
T O***


Hyväksytty tyytymättömyydenilmoitukset:

- Kantajat T A*** ja ja E L***i ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä siltä osin kuin heidän vaatimuksensa sähkö- ja vesiliittymämaksujen ja rakentamiskustannusten korvaamisesta oli hylätty.

- Vastaaja UPM-Kymmene Oyj on ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä on 21.1.2019. Vastavalituksen määräpäivä on 4.2.2019.

Käräjäoikeus on 2.1.2019 pidentänyt valituksen ja vastavalituksen toimittamiselle asetettuja määräaikoja.

UPM-Kymmene Oyj:n valituksen uusi määräpäivä 22.2.2019. Vastavalituksen uusi määräpäivä on 8.3.2019.
tästä kirjoittaaksesi tekstiä