ISHo 25.3.2020 Reklamaation oikea-aikaisuus 13kk

ISHo 25.3.2020 Reklamaation oikea-aikaisuus 13kk?

Kiinteistökaupoissa (ja asunto-osakekaupoissa) virheet on ilmoitettava lyhyen ajan sisällä myyjälle. Muussa tapauksessa oikeus korvauksiin menetetään. Jokainen virhetyyppi on ilmoitettava erikseen. Aika riippuu tapauksesta mutta normaalisti suositellaan 4-6kk on reklamaatioaikaa. Varminta on ilmoittaa virhe heti kun se havaitaan eikä jäädä odottamaan selvityksiä tai muuta. Paitsi virhe myös vaatimus on ilmoitettava reklamaatiossa mieluummin laajasti kaikilla vaihtoehdoilla. Korvausvaatimuksen voi esittää arviona esimerkiksi "Katon piipun läpivienti on vuotanut ja kastellut yläpohjan eristeitä ja rakenteita laajalta alueelta, jonka takia vaaditaan kaupan purkua, vahingonkorvausta tai hinnanalennusta 10.000 euroa, joka määrä voi muuttua".

Alla tapauksessa virheestä oli ilmoitettu ajoissa mutta vaatimukset oli ilmoitettu vasta 13kk kuluttua, joka aika katsottiin liian pitkäksi ja ostajan vaatimukset hylättiin sen takia. Ostajilla oli ongelmia asiantuntijan sairastumisen takia mutta tämäkään ei oikeuttanut pitkittämään reklamaatioaikaa.

Hovioikeuden mukaan:
Kuten edellä on todettu, vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio vaatimusten rahamäärästä eikä alustavan kustannusarvion hankkiminen yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Tässä tapauksessa virheet on olennaisilta osin saatu niiden laajuudesta huolimatta selvitettyä noin viidessä kuukaudessa. Ostaja ovat kuitenkin esittäneet yksilöidyt vaatimuksensa myyjälle vasta 7.11.2017 eli yli 13 kuukautta virheiden havaitsemisen ja edellisen myyjälle tehdyn virheilmoituksen 27.9.2016 jälkeen ja yli 10 kuukautta sen jälkeen, kun heidän on täytynyt viimeistään olla selvillä virheiden laajuudesta. Hovioikeus katsoo, että reklamaation tekemisen kannalta riittävä korjauskustannusarvio olisi edellä mainitut reklamaatioaikaa pidentävätkin seikat huomioon ottaen ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti lyhyemmässä ajassa. Ostajat eivät siten ole ilmoittaneet vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti myyjälle kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta.
He ovat siten maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.



Tuomio Nro 150


Itä-Suomen hovioikeus Antamispäivä 25.3.2020

Diaarinumero S 19/976


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Päijät-Hämeen käräjäoikeus 25.7.2019 nro 19/11006 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat Eila Terva-Sainio Jori Sainio

Vastapuoli Heikki Olavi Salkonen

Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
Sainio ja Terva-Sainio j(äljempänä Sainiot) ovat ensisijaisesti vaatineet, että
käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidän käräjäoikeudessa esittämänsä vaa­ timukset kauppahinnan alentamisesta ja vahingonkorvauksesta hyväksytään. Toissijaisesti he ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen kauppahinnan alentamista ja vahingonkorvausta koskevan vaatimuksen ratkaisemiseksi ensimmäisessä oikeusasteessa. Lisäksi he ovat vaatineet, että Salkonen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeuden­ käyntikulunsa käräjäoikeudessa 23.700,16 euroa ja hovioikeudessa 2.419,60 euroa, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeuden johtopäätös reklamaation viivästymisestä on virheellinen. Vai­ niot ovat tehneet reklamaation Salkoselle kohtuullisessa ajassa virheiden ha­ vaitsemisesta. He ovat tulleet tietoisiksi kiinteistön virheiden laajuudesta vasta helmi-maaliskuun vaihteessa 2017 saadessaan käyttöönsä Hannu Närhjen 28.2.2017 täydentämän raportin. He ovat olleet aktiivisia virheiden ja korjaus­ kustannusten selvittämisessä oikea-aikaisen reklamaation tekemiseksi. He ovat ryhtyneet hankkimaan kustannusarviota heti, kun Närhjen raportti on helmikuun lopussa 2017 valmistunut. He ovat virheilmoituksen tekemiseksi olleet täysin riippuvaisia käyttämistään asiantuntijoista ja heidän aikatauluistaan. Heistä riippumattomista Salon sairastumiseen liittyvistä syistä he ovat saaneet ensimmäisen alustavan kustannusarvion vasta 30.9.2017. Sen jälkeen he ovat kohtuullisen ajan harkinneet myyjältä virheen johdosta vaadittavaa seurausta (KKO 2016:69 k.19) ja tehneet reklamaation Salkoselle 7.11.2017.

Vastaus

Salkonen on vastustanut muutosvaatimuksia ja vaatinut, että Sainiot velvoite­ taan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 1.940,60 euroa viivästyskorkoineen.

Reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa. Sainiot ovat reklamoineet jo syyskuussa 2016 kaiken kattavasti omasta ja asiantuntijoiden mielestä vir­ heenä pitämistään ominaisuuksista ja he ovat tällä tavalla aloittaneet reklamaa­ tiomenettelyn. Väitettyihin virheisiin perustuvia vaatimuksia on tarkennettu vasta 7.11.2017 eli yli 13 kuukautta virheilmoituksen jälkeen. Vastuu rekla­ maation tarkentamisen etenemiseen kuluvasta ajasta on reklamaation tekijöillä. Sainioiden ongelmia asiantuntijoiden hankkimisessa ei voi siirtää Salkosen vastuulle.

Hovioikeuden ratkaisu Perustelut
Asian riidattomat taustatiedot

Sainiot olivat ostaneet Salkoselta Halkkolahti -nimisen tilan 17.6.2016 vahvistetulla kauppakirjalla 479.000 euron kauppahinnalla. Pian kaupanteon jälkeen tapahtuneen vesivahingon vuoksi kiinteistöllä suoritettiin vahinkokartoitus 8.7.2016 ja kartoituksessa ilmenneiden seikkojen seurauksena rakenteita rikkomaton kuntotarkastus 13.7.2016, josta laadittu tarkastusraportti valmistui 17.7.2016. Kuntotarkastuksessa todettiin useita seikkoja, joita suositeltiin selvitettävän rakenteita rikkovassa jatkotutkimuksessa. Mainituissa tarkastuksissa ilmenneiden seikkojen vuoksi kiinteistöllä pidettiin katselmus/neuvottelu 21.9.2016, jossa olivat läsnä osapuolet sekä Sainioiden silloin käyttämä asiantuntija Harri Salo ja katselmuksesta laadittiin 27.9.2016 päivätty muistio. Sainiot tekivät Salkoselle kirjallisen reklamaation 27.9.2016 (Kl 1), jossa he ovat yksilöineet heille edellä mainituissa tarkastuksissa selvinneet virheet sekä ilmoittaneet, että "hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen euromäärät tarkennetaan myöhemmin".

Tämän jälkeen kiinteistöllä tehtiin homekoiratutkimus 6.10.2016 ja Hannu Närhjen/Polygon Finland Oy:n toimesta rakenteita rikkova tutkimus ja merkkiainekoe 3.11.2016 sekä Mika Monosen toimesta lämpökuvaus 29.11.2016. Närhjen tutkimusraportti valmistui 23.12.2016 ja hän päivitti sitä vielä 28.2.2017 lämpökuvausraportin perusteella. Maaliskuussa 2017 Sainiot olivat yhteydessä Saloon korjaussuunnitelman ja kustannusarvion laatimiseksi . Salon ilmoitettua to ukokuussa, että hän joutuu luopumaan tehtävästä, Sainiot ottivat yhteyttä kesäkuussa Rauno Eastiin, jonka laatima kustannusarvio valmistui 30.9.2017 ja sitä täydennettiin vielä 23.10.2018. Sainiot ovat ilmoittaneet vaatimuksistaan Salkoselle reklamaatiolla 7.11.2017.

Kysymyksenasettelu

Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, ovatko Sainiot reklamoineet kiin­ teistön virheistä Salkoselle kohtuullisessa ajassa. Asianosaiset eivät ole hovioi­ keudessa riitauttaneet käräjäoikeuden johtopäätöstä siitä, että Sainiot ovat vir­ heilmoituksessaan 27.9.2016 ilmoittaneet näkemyksensä kiinteistön virheistä riittävän yksilöidysti Salkoselle. Asiassa on siten kysymys hovioikeudessa siitä, ovatko Sainiot ilmoittaneet Salkoselle kohtuullisessa ajassa myös virhei­ siin perustuvat vaatimuksensa.

Oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virhee­ seen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myy­ jälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Lain esitöiden mukaan reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheelli­ syys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. (HE 120/1994 vp s. 58)

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2016:69 mukaan ostajalla on velvol­ lisuus maakaaren reklamaatiosäännösten puitteissa ryhtyä selvittämään myös vaatimustensa määrää ja siten yksilöidä vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheelli­ suutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä.
Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin suuruusluokasta (kohta 9).

Kyseisessä ratkaisussa ensimmäinen kirje ei ollut sisältänyt mitään tietoa osta­ jien vaatimusten sisällöstä (kohta 15). Korkein oikeus totesi, että kyseisissä olosuhteissailmoituksella siitä, että tullaan vaatimaan kaupan purkua tai hin­ nanalennusta tai vahingonkorvausta ei olisi ollut sanottavaa merkitystä rekla­ maation tavoitteiden saavuttamisen kannalta (kohta 19).

Maakaaressa tai sen esitöissä ei säännellä tarkasti minkä ajan kuluessa ostajan on yksilöitävä vaatimuksensa. Esitöiden mukaan säännöksen tavoitteena kui­ tenkin on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisäl­ tyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. (HE 120/1994 vp s. 58)

Oikeuskirjallisuudessa on kohtuullisen reklamaatioajan osalta viitattu hovioi­ keuskäytäntöön sekä kuluttajariitalautakunnan omaksumaan noin puolen vuo­ den rajaan ja esitetty reklamaatioajan enimmäispituudeksi noin 5-7 kuukautta virheen havaitsemisesta. Toisaalta on myös korostettu kohtuullisen ajan ta­ pauskohtaisuutta ja pidetty arvioinnin liikaa vakioitumista epäsuotavana. (ks. esim. Hoffren, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013 s. 188; Kyllästinen, Esa. DL 3/2013, s. 347; Koskinen-Tammi, Laurila: Asunto-

ja kiinteistökauppariidat 2000 luvun hovioikeuskäytännössä, 2010 s. 380)

Edellä mainitussa ratkaisussa KKO 2016:69 noin vuoden pituista aikaa virheen havaitsemisesta vaatimuksen yksilöintiin pidettiin liian pitkänä.

Reklamaatiovelvollisuus on määrätty myyjän suojaamiseksi. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua. Se voi pe­ rustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut so­ pimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettö­ miä (KKO 2008:8). Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kirjoi­ tettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvi­ oimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on koh­ tuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Silloin kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhevastuun mahdollisesta ajan­ kohtaistumisesta, tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava. Vaatimusten ilmoitta­ miselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lo­ pullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. (KKO 2016:69,kohdat l0 ja 11)

Johtopäätökset

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, että Sainioiden on tullut olla viimeistään joulukuun 2016 lopussa oleellisilta osin tietoisia kiin­ teistön virheiden laajuudesta ja merkityksestä.

Sainioiden väittämiä kiinteistön virheitä on useita ja niiden vaatimat korjauk­ set laajoja. Virheiden laajuuden selvittäminen ja myyjälle esitettävien vaati­ musten harkitseminen on edellyttänyt ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä. Salkonen on myös saanut kiinteistöllä suoritetussa katselmuksessa 21.9.2016 sekä reklamaatiossa 27.9.2016 siihen mennessä suoritettuihin tutkimuksiin pohjautuneen tiedon väitetyistä virheistä ja alustavan tiedon siitä, että hänelle tullaan myöhemmin esittämään vaatimuksia virheistä johtuen. Nämä seikat vaikuttavat reklamaatioaikaan jonkin verran sitä pidentävästi.

Sainiot ovat olleet aktiivisia virheiden selvittelyssä heti niiden ilmitulon jälkeen ja loppuvuoden 2016 aikana edellä riidattomissa taustatiedoissa todetuin tavoin. Alkuvuonna 2017 asioiden selvittämistä on Sainioiden ilmoituksen mukaan hidastanut Närhjen käden loukkaantumisesta johtunut viivästys kuntotarkastusraportin päivittämisessä lämpökuvauksesta saaduilla tiedoilla. Tältä osin hovioikeus toteaa, että marraskuussa 2016 suoritetun lämpökuvauksen raportti oli valmistunut jo 21.12.2016 eikä korjauskustannusten selvittämisen aloitta­ minen ole edellyttänyt Närhjen kuntotarkastusraportin päivittämistä lämpöku­ vausraportin tiedoilla, mikä on tehty 28.2.2017. Närhjen loukkaantumista ei siten voida pitää reklamaatioaikaa pidentävänä seikkana, vaan korjauskustannusten selvittäminen olisi siten voitu aloittaa heti vuoden 2017 alussa.

Sainiot ovat olleet yhteydessä Saloon korjauskustannusarvion saamiseksi vasta maaliskuussa 2017. Salo oli sairastunut ja ilmoittanut ensin hoitavansa tehtävän sairaalasta päästyään ja toukokuussa 2017 ilmoittanut luopuvansa tehtävästä kokonaan.

Reklamaatiovelvollisuus on myyjän suojaksi säädetty ostajan velvollisuus. Reklamaatioaikaa ei lähtökohtaisesti pidennä myyjään nähden se, että ostajan asiantuntijoille tulee esteitä. Asiantuntijan sairastuminen voi kuitenkin tapauskohtaisesti jossain määrin pidentää reklamaatioaikaa. Ottaen huomioon edellä todetut reklamaatioajan säätämisen tavoitteet, tämä pidentyminen ei kuiten kaan voi olla kovin pitkä. Asiantuntijan esteen jatkuessa ostaja on velvollinen kääntymään toisen asiantuntijan puoleen korjauskustannusarvion hankkimiseksi. Sainiot ovat kääntyneet Eastin puoleen kesäkuussa 2017. Ajanjakso Salon sairastumisesta maaliskuussa 2017 Eastin kustannusarvion valmistumiseen 30.9.2017 on huomattavan pitkä. Vaikka Sainiot eivät ole voineet vaikuttaa asiantuntijoidensa sairastumisiin, he kuitenkin vastaavat suhteessa Salkoseen siitä, että vaatimukset esitetään kohtuullisessa ajassa ja siten myös hankkimansa asiantuntija-avun viivästyksistä. Salkonen ei ole ollut tie­ toinen asiantuntijoiden esteistä eikä hänen voida katsoa olevan velvollinen ostajien käyttämien asiantuntijoiden viivästymisten vuoksi odottamaan reklamaatiota olennaisesti tavanomaista pidempään. Lisäksi kustannusarvion valmistumisestakin on kulunut vielä yli kuukausi siihen perustuvien euromääräis ten vaatimusten ilmoittamiseen Salkoselle 7.11.2017. Ottaen huomioon, että korjauskustannuksia oli selvitetty jo usean kuukauden ajan, jolloin Sainioilla on ollut mahdollisuus harkita erilaisia vaihtoehtoja vaatimustensa suhteen, tämä harkinta-aika on pitkä.

Kuten edellä on todettu, vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio vaatimusten rahamäärästä eikä alustavan kustannusarvion hankkiminen yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Tässä tapauksessa virheet on olennaisilta osin saatu niiden laajuudesta huolimatta selvitettyä noin viidessä kuukaudessa. Sainiot ovat kuitenkin esittäneet yksilöidyt vaatimuksensa Salkoselle vasta 7.11.2017 eli yli 13 kuukautta virheiden havaitsemisen ja edellisen Salkoselle tehdyn virheilmoituksen 27.9.2016 jälkeen ja yli 10 kuukautta sen jälkeen, kun heidän on täytynyt viimeistään olla selvillä virheiden laajuudesta. Hovioikeus katsoo, että reklamaation tekemisen kannalta riittävä korjauskustannusarvio olisi edellä mainitut reklamaatioaikaa pidentävätkin seikat huomioon ottaen ollut kohtuudella saatavissa huomatta­ vasti lyhyemmässä ajassa. Sainiot eivät siten ole ilmoittaneet vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti Salkoselle kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta.
He ovat siten maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan menettäneet oi­ keutensa vedota virheisiin.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Eila Terva-Sainio ja Jori Sainio velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Heikki Salkoselle hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 1.940,60 euroa korkolain 4 § :n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.5.2020.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Aki Rasilainen
hovioikeudenneuvos Hanna Paronen asessori Marleena Tuikkala

Ratkaisu on yksimielinen.
PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS

Käräjätuomari TS, puheenjohtaja Käräjätuomari TK
Käräjänotaari VL


TUOMIO
Annettu kansliassa
1
19/11006
Yksimielinen tuomio 25.7.2019 L 18/3851



Kantaja Terva-Sainio, Eila

Sainio, Jori
Vastaaja Salkonen, Heikki Olavi


Asia
Vireille
SELOSTUS ASIASTA

Kiinteistöä koskeva riita

14.3.2018


Kantajat ovat ostaneet 17.6.2016 vastaajilta Heinolan kaupungissa sijaitsevan Halkkolahti -nimisen tilan RN:o 1:xx (kiinteistötunnus 111-403-xx) osoitteessa xx, Heinola.

Eila Terva-Sainio ja Jori Sainio (jälj. "Sainiot") ostivat Salkoselta edellä mainitun kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen ja oikeuksineen 17.6.2016 vahvistetulla kauppakujalla. Kiinteistön kauppahinta oli
479.00 euroa, josta asuinrakennuksen, rantasaunan, vierasrakennuksen, autotallin, puuvaraston ja pihapiirin (n. 1 ha) osuus oli 439.000 euroa ja metsätalousmaan (n. 8,6 ha) osuus 40.000 euroa. Sainiot maksoivat kauppahinnan kokonaisuudessaan kaupantekotilaisuudessa.

Kiinteistövälittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan kiinteistön kunto oli hyvä ja asunrakennus tarvitsi vain pientä pintaremonttia. Ennen kauppaa kiinteistöllä ei ollut suoritettu kuntotarkastusta.

Rakennusten rakentaminen ja omistaminen

Rakennuslupatietojen mukaan kiinteistön rakennuslupa on myönnetty AE Salkonen Oy:lle (toiminimen muutoksen jälkeen Kiinteistö Oy Halkkolahti 16.8.2002 alkaen). Rakennuksessa on toimitettu

loppukatselmus 15.6.2005. Yhtiö on toiminut ns. tavallisena kiinteistöosakeyhtiönä ja sen toimialana on ollut pelkästään kaupan kohteena olleen kiinteistön omistaminen. Kaupparekisterimerkintöjen mukaan yhtiön ainoana varsinaisena hallituksen jäsenenä on toiminut Heikki Salkonen, joka on toiminut myös sanotun yhtiön selvitysmiehenä yhtiön selvitystilan aikana 26.4.2012 - 2.9.2013.

Salkonen on vastannut yhtiön omistusaikana kiinteistön rakentamisesta/rakennuttamisesta sekä ollut tietoinen silloin tehdyistä rakennusteknisistä ratkaisuista. Kiinteistön omistusoikeus on siirtynyt Salkoselle 50 %:n osalta vuonna 17.5.2006 ja 50 %:n osalta 25.8.2015. .

KANNE Kantajat ovat vaatineet, että kauppahintaa alennetaan 160.000 eurolla
479.000 eurosta 319.000 euroon ja että vastaaja velvoitetaan
suorittamaan kantajille kauppahinnanpalautuksena 150.000 euroa kauppahinnan maksupäivän (17.6.2016) ja haasteen tiedoksiantopäivän väliseltä ajalta laskettavine korkolain 3 §:n mukaisine tuottokorkoineen sekä korkolain 4 §:n mukaisine
viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien ja 10.000 ., eurolle korkolain 4 §:n mukaisine valmisteluistunnosta 29.10.2018 lukien.

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena rakennuksen laatuvirheiden tutkimisesta aiheutuneista kustannuksista 17.280,46 korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.


PERUSTELUT

Vielä kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n oikeusohjeen mukaan laskettavine viivästyskorkoineen.

Kauppakirjan ehtojen mukaan omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyi Sainioille kaupantekotilaisuudessa 17.6.2016. Kauppakirjassa ei rajoitettu myyjän maakaaren mukaista virhevastuuta lukuun ottamatta myyjän vastuuta kodinkoneiden toimivuudesta.
Kauppakirjassa tai muutoin ennen kauppaa myyjän toimesta ei myöskään tuotu esille kiinteistöllä olevia virheitä ja puutteita tai) aikaisemmin tapahtuneita vuotovahinkoja ja niiden aiheuttamia vaurioita taikka sitä, että asuinrakennus oli ollut tyhjillään ja lämmittämättä keväästä 2014 alkaen.

Kaupan kohteessa todetut virheet

Kaupan teon jälkeen kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa tapahtui 20.6.2016 vesivahinko, kun katolla olevan huippuimurin läpiviennin kohdalta pääsi vettä rakennuksen yläpohjarakenteisiin. Polygon Finland Oy:n suorittamassa vahinkokartoituksessa 8.7.2016 havaittiin, että keittiön yläpohjarakenteet olivat vaurioituneet vesivahingon johdosta arviolta n. 4 m2:n alalta ja huippuimurin putken eristeet olivat vesimärkiä.

Edelleen havaittiin, että eteisen ja makuuhuoneen kattopinnoissa oli

vuotovaurion jälkiä, jotka eivät kuitenkaan liittyneet tuolloin tutkittavana olleeseen vaurioon. Kartoituksen yhteydessä myös ilmeni, että ilmanvaihtoputkien läpimenoissa ja eristyksissä oli puutteita. Lisäksi Salkonen kertoi tarkastuksessa, että asuinrakennus oli ollut ns. kylmillään keväästä 2014 alkaen.

Vahinkotarkastuksesta laadittiin tarkastusraportti 10.7.2016. Tarkastuksessa tehtyjen havaintojen perusteella kantajille heräsi epäily siitä, onko asuinrakennuksessa muitakin silmämääräisessä tarkastelussa havaitsematta jääneistä virheitä, minkä johdosta RakSystems Oy toimitti kantajien toimeksiannosta 13.7.2016 kohteen kuntotarkastuksen,.

Kuntotarkastuksesta laadittiin 17.7.2016 päivätty kuntotarkastusraportti. Raportin mukaan merkittävimmät edelleen korjausta vaativat kohteet olivat seuraavat:

1) perusmuurin vedeneristeen kääntäminen oikeinpäin ja ylälistan asentaminen vedeneristeeseen [KP1.1]

2) maanpinnan kallistusten muokkaaminen rakennuksesta poispäin [KP1.2]

3) hienon maa-aineksen poistaminen rakennuksen vierustalta ja sepelin asentaminen maa-aineksen tilalle [KP1.3]
4) sadevesikourujen tiivistäminen [KP1.4]

5) ikkunapeltien epätiiviyskohtien tiivistäminen [KP1.5]

6) katteen epätiiviyskohtien tiivistäminen [KP1.6]

7) vesikaton tiivistysnauhojen asentaminen katteen liittymiin [KP1.7]

8) aluskatteen läpivientien tiiviyspuutteiden korjaaminen [KP1.8]

9) yläpohjan villojen uudelleen asettelu ja eristeiden lisääminen [KP1.9]

1O) viemärin tuuletusputken ja imurin poistoputken sekä ilmanvaihtokanavien eristäminen pesuhuoneen ja teknisen tilan lattiakaivojen rungon ja korokerenkaan liitoksen tiivistäminen [KP1.10)

11) pesuhuoneen nurkkasaumojen ja sekoittajan läpivientien tiivistäminen [KP1.11]

12) lauteiden kannatuksen parantaminen [KP1.12]

13) saunan seinän paneloinnin uudelleen rakentaminen ilmaraon kansja [KP1.13]
14) e:n viemärin tuuletusputken jatkaminen ullakkotilasta vesikatteen yläpuolelle ja putken eristäminen [KP1.14]

Kuntotarkastuksessa todettiin, että jatkotutkimuksissa oli vielä selvitettävä ainakin höyrynsulun tiiviys, erkkerin ullakkotilan rakenne, käyttöveden laatu, aikaisempien kiinteistöllä tapahtuneiden vesivahinkojen korjaustöiden laajuus ja asianmukaisuus sekä salaojien olemassa olon selvittäminen.

Asuinrakennuksessa suoritettiin homekartoitus koulutettujen homekoirien avulla 6.10.2016. Tarkastuksessa homekoirat aistivat mikrobiperäistä hajua useissa kohdissa väliseinien alaosista. Koirien merkkaamissa kohdissa tehtiin rakenneavauksia ja niissä havaittiin kosteuden aiheuttamia jälkiä sekä silmin nähtävää asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittävää mikrobikasvustoa. Tarkastuksesta laadittiin homekoiraohjaaja Mia Rissasen toimesta raportti.


Asunnossa suoritettiin jatkotutkimukset 3.11.2016 ja 23.8.2017 ja lokakuussa 2018. Tarkastuksesta laadittiin Hannu Närhjen toimesta tutkimusraportti 23.12.2016, jota on päivitetty 28.2.2017, 4.10.2017 ja 8.10.2018. Tutkimukseen liittyen Polygon Finland Oy suoritti




,,

29.11.2016 asuinrakennuksessalämpökuvauksen, josta laadittiin Mika Monosen toimesta 21.11.2016 lämpökuvausmittausraportti.
Suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittiin seuraavat rakennusvirheet, joiden seurauksena talon rakenteet ovat joko jo vaurioituneet tai ainakin vaurioriski on suuri:
1) Väliseinärakenteet ja keittiöka/usteet [KP2.1J
Rakennuksen väliseinärakenteet on toteutettu suunnitelmien vastaisesti. Alaohjauspuista otetuissa näytteissä on kodinhoitohuoneesta ja eteisestä otettua näytettä lukuun ottamatta ollut kohtalainen tai runsas bakteerikasvu sekä runsas mikrosienikasvu.
MHeikkiainekaasukokeilla on todettu, ettei alapohjan ilmatiiviys huonetiloihin ollut riittävä, vaan mHeikkiainekaasu vuotaa pesuhuonetta lukuun ottamatta kaikista muista tiloista alapohjasta asuinhuoneisiin. Näytteiden perusteella on todettu alapohjan ilmanvirtauksen tuovan mukanaan epäpuhtauksia sisäilmaan.

Osa keittiön alakaapistoista on vuotovahingon seurauksena vaurioitunut ja niissä on ollut runsas sädesieni- ja mikrobikasvusto.

Väliseinärakenne on tehty liian pienellä painumavaralla. Painumavarat ovat jo tässä vaiheessa käytetty kokonaan ja väliseinät kantavat yläpohjarakennetta. Yläpohja on kaareutunut kuperaksi ja tästä johtuu osittain yläpohjan ja seinien välinen lämpövuoto.

Tutkimuksen perusteella Polygon Finland Oy on suosittanut, että vaurioituneet jääkaapin viereiset keittiökalusteiden osat uusitaan, väli-seinärakenteet puretaan kokonaisuudessaan, ne uusitaan ja alaohjauspuun alle asennetaan bitumikaista sekä seinän ja lattian liitoskohta tiivistetään sisäilmakorjausohjeen mukaisesti.

Väliseinärakenne tulee rakentaa hyvän rakennustavan mukaan siten,

että jo rakentamisvaiheessa huomioidaan riittäväll.ä tavalla painuvien hirsiseinien oletettu painuma. Ellei väliseiniä rakenneta riittävällä painumavaralla, kysymys on rakennusvirheestä.

Painumavaraa ei voi havaita väliseinärakenteesta rakenteita avaamatta. Vain siinä tapauksessa, että painumavaran loppuun kulumisen seurauksena näkyvät rakenteet alkavat vaurioitua, voidaan vaurion mahdollisena syynä arvioida olevan painumavaran loppuminen.

Vastaaja on rakennuksen alkuperäinen rakentaja. Hän on tiennyt tai hänen on ainakin pitänyt tietää, että painumavarat ovat liian vähäiset tai ne ovat jo loppuneet. Hänen olisi tullut ilmoittaa tästä kantajille maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 -kohdan mukaisesti.

2) Pesuhuone ja sauna [KP2.2]

Saunan ja pesuhuoneen lattiakaivojen korotusrenkaitten asentaminen on toteutettu virheellisesti, minkä vuoksi lattiakaivot eivät ole vesitiiviit. Saunan paneeliverhouksen takaa puuttuu rakennekuvien mukainen ilmarako, mikä estää paneelin taustan tuulettumisen. Saunan ilmanvaihtokanavassa on käytetty rakennusmääräysten D2/E1 vastaista tuotetta (rokkatorvi) kanava-asennuksissa. Saunan seinärakenteet eivät ovat olleet kivirakenteiset, kuten rakennuspiirustukset olisivat edellyttäneet.

Pesuhuoneen lattian betonirakenne on märkä. Märkyys johtuu osittain vesieristeen liian pienestä kalvopaksuudesta ja osittain lattiakaivon epätiiviydestä.

Märkätilan lattiapäällysteen ja seinäpinnoitteen on toimittava veden eristyksenä tai lattian päällysteen alle ja seinäpinnoitteen taakse on tehtävä erillinen vedeneristys. Kiinteistön betonin märkyyden ei ole todettu johtuvan muista syistä kuin vedeneristyksen liian ohuesta kuivakalvopaksuudesta ja lattiakaivon epätiiviydestä. Dispersiosively ei ole rakentamismääräysten mukaan ollut edes talon rakentamisajankohtana säännösten mukainen riittävä vedeneriste.

Yli 1O vuotta vanhaa pesuhuoneen vesieristettä ei voida ohjeiden (RT kortti 84/11093) mukaisesti korjata osakorjauksena, joten pesuhuoneen seinä- ja lattiarakenteet on uusittava kokonaan, saunan paneeliverhous on uusittava kokonaan ja saunan ilmanvaihtokanava on uusittava ja asianmukaisesti eristettävä.

3) Keittiön, olohuoneen ja makuuhuoneen Jattiarakenteet [KP2.3]

Olohuoneen lattiabetonin ja hirren liitoskohdasta, keittiön lattiapinnoitteen alla olevasta solumuovieristeestä ja makuuhuoneen lattiapinnoitteen alla olevasta solumuovieristeestä on löytynyt merkkejä vanhasta kosteusvauriosta. Eristeestä ja hirrestä otetuista materiaalinäytteistä on löytynyt viitteet mikrobivauriosta, jotka keittiön ja olohuoneen osalta ylittävät asumisterveysasetuksen mukaisen toimenpiderajan.

6

Mikrobikasvusto ei voi olla seurausta irtovedestä tai jyrsijän aiheuttamasta kasvustosta. Mikrobit tarvitsevat kasvaakseen vettä ja happea, ravinteita, sopivan lämpötilan ja tarpeeksi pitkän kasvuajan. Käytännössä lähes kaikki havaituista mikrobeista ovat ns. matalan vesiaktiivisuuden lajeja (eurotium, aspergillus ja penicilliun).
Alaohjauspuun runkotolppien yms. rakenteiden vaurioituminen osoittaa, että niitä vasten olevista perusrakenteista pääsee siirtymään kosteutta puisiin rakenteisiin. Tätä kosteutta ei voida torjua lattialämmityksellä eikä tuolla tavalla estää mikrobien kasvamista em. rakenteissa.

Lattiapinnoitteet ja solumuovieristeet on poistettava, vaurioitunut betonipinta on puhdistettava mikrobeista ja tämän jälkeen lattiapinnoitteet on asennettava uudelleen paikoilleen. Lattiabetonin ja hirsirakenteen väliin tulisi lisäksi asentaa kosteuden siirtymisen estämiseksi toimiva kapillaarikatko.

4) Radon järjestelmä [KP2.4]

Kiinteistöön on asennettu radonputkisto virheellisesti tuulikaapin sisätilaan avoimesti sen sijaan, että putki olisi vedetty ohjeiden mukaisesti vesikaton läpi ulkoilmaan. Puutteellisesti tulpattu putken pää on aiheuttanut mikrobikasvuston tuulikaapin rakenteisiin, kun maaperästä radonputkea pitkin johtunut kostea ilma on jäänyt komeron
sisään.

Radonputkisto ei näin asennettuna toimi radonin poisjohtamiseksi asianmukaisella tavalla. Suoritetuissa radonmittauksissa asuintilojen radonpitoisuus on ylittänyt jopa 400 Bq/m3. Päärakennuksen rakentamishetkellä voimassa olleen STM:n päätöksen 944/1992 mukaan uuden asunnon radonpitoisuus ei saisi ylittää 200 Bq/m3.
Radonpitoisuuden saaminen alle 200 Bq/m3 edellyttää radonputken vetämistä vesikatteen läpi talon ulkopuolelle sekä asuintilojen ja maapohjan välisen ilmavuodon tiivistämistä.

Edellä olevan johdosta tuulikaapin komero on purettava ja uusittava ja radonputkisto on johdettava rakennusmääräyskokoelman D2 ohjeen mukaisesti vesikatolle.

5) Yläpohja [KP2.5]

Lämpökuvauksessa on todettu, että rakennusten seinien ja katon liittymät ovat epätiiviit. Kaikilta osin ilma- ja lämpövuotokohdat eivät täytä edes asumisterveysohjeen mukaista välttävää tasoa. Rakenteita avattaessa on todettu, että höyrynsulkumuovin liittäminen ulkoseinärakenteeseen on tehty vastoin rakentamismääräyskokoelman (C2 1998) määräyksiä ja ulkoseinän liitoskohta on epätiivis. Sisäilman kosteus pääsee vuotokohdasta yläpohjaan ja tiivistyy kylmänä vuoden aikana kuuraksi, minkä seurauksena yläpohjan eristeet ja rakenteet kastuvat sään lauhtuessa.

Lisäksi hirsiseinien sisäpuoleiset kiristystangot on asennettu väärin

.,,..,..-


7
päin, jolloin hirsirakennetta ei voida rakennussuunnitelmien

edellyttämällä tavalla kiristää, mistä seuraa osittain lämpövuotoa seinän ja yläpohjarakenteen välistä. Oikein asennetut kiristystangot ovat välttämättömiä hirsiseinän riittävän tiiviyden varmistamiseksi.
Väärin asennetut kiristystangot ovat merkinneet sitä, ettei hirsiseiniä ole asianmukaisesti voitu kiristää koko rakennuksen olemassaoloaikana. Seinän lämpövuodot ovat mitä ilmeisimmin suorassa syy-yhteydessä tähän rakennusvirheeseen.

Yläpohjassa sijaitsevien ilmanvaihtokanavien lämmöneristys on toteutettu puutteellisesti, minkä seurauksena sisäilman kosteus tiivistyy ilmanvaihtoputkien sisäpintaan ja valuu putkia pitkin niin ilmanvaihtokoneen päätelaitteelle kuin putkien saumoista yläpohjan eristetilaan.

Vielä yläpohjan olohuoneen korkean osan ns. rintapinnan eristys on toteutettu vain 50 mm vahvuisella villaeristeellä, mistä aiheutuu huomattava lämmön hukkaa. Savuhormin läpivienti on toteutettu aluskatteen läpi puutteellisesti tiivistäen, minkä seurauksena yläpohjaan pääsee kertymään tuiskulunta.

Läpiviennistä puuttuu palovilla ja höyrysulkumuovi.

Yläpohjan höyrysulkumuovi ja lämmöneristyspuutteet tulee korjata kokonaisvaltaisesti, iv-putket eristää määräysten mukaisesti ja aluskatteen läpivienti sekä seinien ja katon liittymiskohdissa havaitut lämpökuvausraportissa kuvatut vuotokohdat korjata. Niin ikään lämpökuvausraportissa todetut vuotokohdat on korjattava.
Korjaustyöstä aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia kiristystankoihin liittyvän puutteen vuoksi.

6) Jätevesijärjestelmä [KP2.6]

Kiinteistön ns. harmaiden jätevesien puhdistamiseen tarkoitettu puhdistamo on rakennettu niin, ettei maan päällä ole huoltokansia eikä puhdistamoa siten ole voitu eikä voida huoltaa eikä käyttää ohjeiden mukaisesti. Laitteisto tulee kaivaa esille, jolloin se erittäin todennäköisesti vaurioituu, minkä vuoksi puhdistamo tulee uusia

7) Sa/aojat ja rakennuksen perusmuuri [KP2.7]

Talon perustukset on 9.10.2017 osittain kaivettu auki. Rakennusten perustuksia ei ole salaojitettu ja rakennusten perustukset on tehty 1-2 perustusharkkokerrosta matalampina, kuin mitä rakennussuunnitelmat olisivat edellyttäneet. Samat puutteet ja virheet on havaittu myös autotallirakennuksesta. Tästä aiheutuu sokkelirakenteeseen ja edelleen seinärakenteille merkittävä kosteusriski, joka on todennäköisesti yhteydessä päärakennuksessa todettuun alaohjauspuiden vaurioitumiseen.

Perusmuurin vierustaa on kaivettu auki syyskuussa 2018, jolloin on todettu, että rakennuksen salaaja pääsisäänkäynnin puoleisella seinustalla on asennettu oikeaan korkoon, mutta salaojitus ei kierrä

koko taloa. Salaojan purkupäätä ei ole löydetty eikä näin ollen salaojituksen toimivuutta ole voitu tarkistaa. Samassa yhteydessä on todettu, että rakennuksen harkkoperustaa ei ole maanalaiselta osalta slammattu ja patolevy on asennettu koko matkalta väärin päin. Tästä seuraa, että ulkopuolinen kosteus pääsee nousemaan harkkoperustassa hirsirakenteeseen saakka, eikä kosteus pääse haihtumaan sokkelirakenteesta virheellisesti asennetun patolevyn seurauksena.

Rakentamishetkellä on ollut voimassa Suomen rakentamismääräyskokoelma rakentamisessa noudatettavista määräyksistä ohjeista kosteudesta johtuvien vaurioiden ja haittojen välttämiseksi. Ohjeiden mukaan rakennus on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei siitä aiheudu sen käyttäjille tai naapureille hygienia- tai terveysriskiä kosteuden kertymisestä rakennuksen osiin tai sisäpinnoille. Rakennukset näiden ominaisuuksien tulee normaalilla kunnossapidolla säilyä koko rakennuksen taloudellisesti kohtuullisen käyttöiän.


Rakennuspohja on salaojitettava veden kapilaarivirtauksen katkaisemiseksi ja pohjapinnan pitämiseksi riittävällä etäisyydellä lattiasta tai ryömintätilan maanpinnasta sekä maahan imeytyvien pintavesien johtamiseksi pois perustusten vierestä ja rakennusten alta. Rakennuspohja voidaan jättää salaojittamatta vain, mikäli perusmaan veden läpäisykyky todetaan erikseen selvitettynä riittävän hyväksi eikä korkein pohjaveden korkeus ole haitallinen.

Sokkelin päällä oleva puurunkoisen seinän aluspuu on erotettava kosteuden siirtymisen katkaisevalla kerroksella, kuten bitumikermillä alapuolisesta kivirakenteesta sekä tarvittaessa viereisestä lattialaatasta.

Vastaajan toimesta ei liene selvitetty perusmaan veden läpäisykykyä. Kun salaojien olemassaoloa on selvitetty kaivamalla seinänvierustoja auki, perusmaa on näyttänyt silmämääräisesti tarkastellen pintakerrosta lukuunottamatta vettä erittäin huonosti läpäisevältä savi-/hiesumaalta.

Patolevyn tehtävä on estää maa-aineksesta ulkoisen kosteuden siirtyminen kivirakenteeseen ja mahdollistaa muuta kautta kiviseen sokkelirakenteeseen mahdollisesti päässeen kosteuden haihtumisen rakenteesta asennuslistan kautta. Jos patolevy on asennettu väärinpäin, ei sokkelirakenteeseen esim. kapillaarisesti nouseva kosteus pääse haihtumaan rakenteesta.

Salaojituksen ja patolevyn asentamisen virheen vaikutukset ovat nähtävissä rakenteiden kosteuskuormassa.

Virheen korjaamiseksi talon seinävierukset on kaivettava auki, salaojitus uusittava, asennettava salaojakaivot, ja lisäksi sokkeli on vedeneristettävä rakennuksen ulkopuolelta.

Virheiden korjauskustannukset

../

30.9.2017 valmistuneen ja 23.10.2018 täydennetyn kustannusarvion mukaan edellä lueteltujen virheiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten arvioitu määrä on 171 912 euroa.

Reklamaatiot

Edellä mainittujen virheisiin liittyvien yhteydenottojen lisäksi kantajat ovat toimittaneet vastaajalle alustavan virheilmoituksen 27.9.2016. Samassa yhteydessä ostajien ja myyjän välillä on kiinteistöllä pidetty virheitä koskeva katselmus, josta on laadittu 27.9.2016 päivätty erimielisyysmuistio. Tuolloin on jäänyt avoimeksi muun muassa puutteelliset rakennuslupa-asiakirjat ja niiden täydentäminen havaittujen virheiden perusteella tehtävät lisätutkimukset ja lisätutkimusten jälkeen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määrä.

Katselmuksessa oli läsnä RI Harri Salo, jonka kantajat olivat valinneet asiantuntijakseen ja korjaustöiden suunnittelijaksi. Kohteessa käydessään Salo kuitenkin sai hengitysoireita, minkä vuoksi hän esitti, että tutkimuksiin pitää saada mukaan myös mikrobitutkija.
Salo esitti Hannu Närhkeä. Närhi lupautui tehtävään, mutta työ viivästyi hänen loukattua kätensä. Samoihin aikoihin Salo itse sairastui vakavasti ja hän joutui luopumaan tehtävästä. Kantajat jäivät tässä vaiheessa osittain "tyhjän päälle". Myöhemmin tehtävään lupautui RI Rauno East, joka on laatinut alustavan korjaussuunnitelman ja kustannuslaskelman.

Virheiden lopullisen laajuuden varmistuttua ja niiden korjaamista koskevan kustannusarvion valmistuttua kantajat ovat uudelleen reklamoineet vastaajalle asiassa 7.11.2017. Vastaaja on molempien reklamaatioiden johdosta kiistänyt virhevastuunsa.

Kohtuullista reklamaatioaikaa on käsitelty muun ohessa korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2016:69. Kantajien tekemä reklamaatio 27.9.2016 on ollut alustava ja siitä ilmenee, että alustavassa tarkastuksessa havaittujen seikkojen selvittäminen on vaatinut lisätutkimuksia virheiden vaikutuksellisuuden, laajuuden ja niistä johtuvien mahdollisten korjauskustannusten osalta. Perusteellinen selvitys on ollut tarpeen, koska vastaaja on kiistänyt neuvottelussa 27.9.2016 vastuunsa jo silloin esillä olleiden virheiden osalta. Kantajat ovat olleet selvitysten osalta aktiivisia ja viivästyminen on johtunut syistä, joihin he itse eivät omilla toimillaan ole voineet vaikuttaa.
Kantajista riippumattomat viivästykset oikeuttavat kohtuulliseen reklamaatioajan pidennykseen. Kantajat eivät ole laiminlyöneet ilmoittaa vastaajalle virheistä ja niistä johtuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa.

Oikeudellinen arviointi

Maakaaren, 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos (i) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, (ii) myyjä on

ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellä olevassa kohdassa mainitusta seikasta tai (iii) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Jos kiinteistössä on vain viimeksi mainittu salainen virhe, ostajalla on oikeus virheen perusteella hinnan alennukseen tai jos virhe on olennainen, purkaa kauppa. Siinä tapauksessa, että kiinteistössä on salaisen virheen ohella myös edellä (i) ja (ii) kohdissa tarkoitettu tiedonantovirhe, ostajalla on lisäksi oikeus saada myyjältä vahingonkorvausta, ellei myyjä osoita, ettei virhe ole johtunut hänen huolimattomuudestaan.

Vastaaja on Kiinteistö Oy Halkkolahti -nimisen yhtiön hallituksen ainoana varsinaisena jäsenenä huolehtinut asuinrakennuksen rakentamisesta/rakennuttamisesta ja hänellä on sen vuoksi täytynyt olla tieto siitä, miltä osin rakentamisessa on poikettu rakentamisajankohtana voimassa olleista rakentamismääräyksistä tai hyväksytyistä rakennussuunnitelmista.

Vastaajan olisi tullut ilmoittaa ennen kaupan päättämistä kantajille ostajina siitä, miltä osin rakentaminen on tehty hyväksytyistä rakennussuunnitelmista ja -määräyksistä poiketen. Edelleen vastaajan olisi tullut ennen kaupan päättämistä ilmoittaa kantajille kiinteistöllä tapahtuneista aikaisemmista vesivahingoista ja siitä, että kiinteistö oli ollut ns. kylmillään keväästä 2014 alkaen. Kaikilla edellä mainituilla seikoilla on ollut merkitystä rakennuksen rakenteiden kunnon kannalta ja sitä kautta vaikutusta kaupan kohteen arvoon. Kantajilla on ollut ennen kaupan päättämistä oikeus saada tieto edellä mainituista seikoista. Näiltä osin kyse on ollut tiedonantovirheestä.

Siltä osin, jos rakenteiden mikrobivaurioituminen ei ennen kauppaa ole ollut vastaajan tiedossa, kaupan kohteessa on joka tapauksessa ollut salainen virhe.

Kantajilla on edellä kerrotun perusteella oikeus saada vastaajalta sekä vahingonkorvausta että kauppahinnan alennusta. Kantajien kaupan kohteesta maksama kauppahinta olisi vastannut kaupan kohteen käypää arvoa, mikäli kaupan kohteessa ei olisi ollut siinä nyttemmin todettuja virheitä. Mikäli kantajat olisivat olleet tietoisia virheistä, he eiväl olisi lainkaan päättäneet kauppaa.

Vaadittu hinnanalennus vastaa todettujen laatuvirheiden korjauskustannuksia, koska kyse on joko hyväksyttyjen suunnitelmien vastaisesti toteutetuissa rakenteissa havaituista rakennuksen asumisterveyteen vaikuttavista virheistä tai edellä mainitusta syystä tehtävistä korjaustoimenpiteistä, jotka kohdistuvat sellaisiin rakenteisiin, joiden on tarkoitettu kestävän korjaamatta koko talon elinkaaren ajan.

Asiasta on oikeuskäytäntöä (KKO:2009:31, KKO 1986 11 90, ja KKO 2004:78.

·'. Rakennuskustannukset eivät ole Heinolassa vuoden 2016 hintatasosta nousseet juurikaan vuoden 2018 hintatasoon verrattuna. Tämä on johtunut lähinnä rakentamisen taantumasta. Edellä kerrotuista syistä puheena olevassa tapauksessa virheiden korjauskustannusten määrää on pidettävä hinnanalennuksen suuruuden määrittävänä tekijänä.


VASTAUS




PERUSTELUT


Vastaaja on vastustanut kannevaatimuksia ja vaatinut, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.

Reklamaatio

Reklamaatio kanteessa virheeksi väitetyistä kiinteistön ominaisuuksista on tehty liian myöhään. Kanteen perusteena olevat virheet on todettu osaltaan jo heti kaupanteon jälkeen tuolloin tapahtuneen vesivuodon jälkeen. Tuolloin on vastaajan kustannuksella uusittu huippuimurin läpiviennin kaulus ja yläpohjarakenteet kuivatettu ja todettu vaurioitumattomiksi sekä villoitettu. Samalla on vastaajan kustannuksella uusittu liesituulettimen putkisto, joka eristettiin ja kytkettiin huippuimuriin.

Muut väitetyt virheet on todettu jo kesällä 2016 mukaan lukien oikeudellisina virheinä esitetyt vastaajan kertomatta jättämiset aiemmasta vesivahingosta tai kiinteistön kylmillään olosta ilman, että niiden perusteella esitettiin sellaisia vaatimuksia, että vastaaja olisi pystynyt arvioimaan mahdollisen virhevastuun perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämiä toimenpiteitä (vrt KKO 2008:8 ). Kesän 2016 kuntotarkastuksissa on todettu lisäksi selvitystarve höyrynsulun tiiviyden, ullakkotilan rakenteen, käyttöveden laadun, aikaisempien kiinteistöllä tapahtuneiden vesivahinkojen korjaustöiden laajuuden ja asianmukaisuuden ja salaojien olemassaolon osalta. Kaikki virheellisiksi väitetyt rakenteet ja puutteet on todettu jo vuoden 2016 puolella. Vaatimukset virheiden perusteella on kuitenkin tehty vasta marraskuussa 2017. Tällä välillä vastaajalle ei ole ilmoitettu uusista tutkimuksista taikka esitetty väitettyihin virheisiin perustuvia vaatimuksia .

Kantajien selvitys 27.9.2016ei osoita, että vastaajalle olisi esitetty sellaisia vaatimuksia, että hän olisi pystynyt arviomaan mahdollisen virhevastuun perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämiä toimenpiteitä. Vastaajan vastuun piiriin ei voi lukea kantajien selvitystyössään käyttämien henkilöiden terveydentilasta johtuvaa viivytystä.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2016:69 todennut muun ohessa, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen viitaten lisäksi ratkaisuun KKO 2008:8 ja se kohtaan 6).Tässä asiassa kantajien puutteet reklamaatiovelvollisuuden

täyttämisessä ovat jatkuneet vielä oikeudenkäynnin aikanakin tehtäessä selvityksiä, joista vastaaja on vasta jälkikäteen saanut tiedon. Puutteet tältä osin antavat aiheen mm. epäilylle siitä, että väitetyt virheet ovat syntyneet kantajan huollon ja normaalin kunnossapidon laiminlyöntien johdosta, eivätkä näin ollen voi olla perusteena kannevaatimuksille.

Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty kolmesta viiteen kuukautta siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Väitettyjen virheiden toteaminen ennen kaupan tekoa

Suurin osa väitetyistä virheistä on sellaisia, että ne olisivat tavanomaisessa ennen kauppaa tapahtuneessa perehtymisessä olleet todettavissa. Tällaisia ovat ainakin:

1) maanpinnan muodot, maa-aineksen laatu rakennuksen vierustalla, sadevesikourujen ja ikkunapeltien tiivistyksen taso, yläpohjan villojen asettelu ja määrä, viemärien tuuletusputken ja imurin poistoputken sekä ilmanvaihtokanavien eristäminen [VP1.1]

2) pesuhuoneen ja teknisen tilan lattiakaivojen tiivisteiden olemassaolo ja kunto [VP1.2]

3) pesuhuoneen nurkkasaumojen ja sekoittajan läpivientien tiivistyksen tila ja taso ja lauteiden kannatuksen laatu [VP1.3]

4) wc:n viemärin tuuletusputken päättyminen ullakkotilaan [VP1.4]

5) radonputken olemassaolo ja sen tila, valumajälki oleskelutilan katossa, harmaavesipuhdistamon huoltolapa [VP1.5]

6) talon rakennuspaikan ja sokkelin korkeuden poikkeamat rakennesuunnitelmista [VP1.6]

Vastaajat ovat laiminlyömällä normaalin ja tavanomaisen tutustumiseh-­ kaupan kohteeseen menettäneet oikeutensa vaatia korvausta tai kauppahinnanalennusta näiden virheeksi väittämiensä ominaisuuksien osalta, vaikka asiassa katsottaisiin joiltakin osin reklamaatio tehdyksi ajoissa.

Kaupan kohteen kunnosta

Virheellisiksi ja puutteellisiksi väitettyjen rakenteiden kunto 12.6.2018 pidetyssä katselmuksessa tehtyjen havaintojen ja niistä tehdyn lausunnon perusteella todetaan:

1) Rakennuksen perusmuuri ja vedenohjaus täyttää rakentamismääräysten mukaiset ohjeet. Perustuksissa ei ole kosteus­ eikä muitakaan vaurioita. Salaojat talon ympärille on asennettu siten, että ne mahdollisen veden perustusten ympäriltä poistaa. [VP2.1]

2) Järvenpuoleinen alarinne nurkan kohdalta on väärä paikka asentaa salaaja nyt kyseessä olevissa olosuhteissa. [VP2.2]

3) Sadevesikourut ja syöksytorvet olivat kiinnitykseltään, rakenteeltaan ja pinnoitukseltaan kunnossa. [VP2.3]

4) lkkunapeltien, katteen ja vesikaton tiivistysnauhoista ei ollut todettavissa vaurioita ja hyvän rakennustavan vastaisuutta. Kate ja sen sisätaitteen pellityskin olivat ehjät ja vastaavat hyvää rakennustapaa. [VP2.4]

5) WC:n tuuletusputki, ullakolle päättyvät poistoilmahormit ja viemärien tuuletusputket oli jatkettu katolle. [VP2.5]

6) Välikatossa olevien putkien eristeet olivat paikallaan, ja aluskate ja villa kuivat, eikä näkyvällä osalla ollut valumajälkiä. [VP2.6]

7) Pesuhuoneen ja teknisen tilan lattiakaivot olivat toimivat ja vahinkoa aiheuttamattomat. Pesuhuoneen lattiakaivon tiiviste oli luiskahtanut esille, mutta helposti korjattavissa, kuten myös haluttaessa sekoittajien läpiviennit. Sekoittajien ja nurkkasaumojen kunnossapito kuuluu normaaliin kiinteistön ylläpitoon. [VP2.7]

8) Saunan pystypanelointi oli sen ikä huomioon ottaen hyväkuntoinen. Kiukaan takana paneelin alapäissä oli mustumaa löylyveden valumisen johdosta. Paneloinnin kunto osoittaa ilmaraon olevan riittävä. [VP2.8]

9) Saunan ylälaude oli riittävästi tuettu, alalauteen takareunasta puuttui jäykistävä otsalauta. [VP2.9]

1O) Vesivaurio ja/tai kosteusvahingosta ei ollut todettavissa esimerkiksi alaohjauspuusta muuta kuin "märkyysjälki", joka ei viitannut kosteusvaurioon, puu oli poikkileikkaukseltaan terve. Vesieristettä kodinhoitotila ei edellytä. [VP2.1O]

11) Kosteusjäljille oleskelutilan katossa ei löytynyt syytä. [VP2.11]

12) Mikrobien olemassaolosta ei tehty näköhavaintoa, eikä tiedossa ole onko aiemmin mitatut mikrobit olleet eläviä vai kuolleita. Mikrobijäänteet on mahdollista poistaa puhdistamalla ilman rakenteiden purkamista ja korvaamista uusilla. [VP2.12]

13) Tehdyissä ilmavuotoraporteissa ei ole otettu huomioon n. 15 vuotta vanhan hirsirakenteen normaalia painumista, ja sitä että rakenteita huoltamalla painumisesta aiheutuvat vuoto-ongelmat voidaan ehkäistä ja poistaa. [VP2.13]

14) Olohuoneen radonpitoisuuden hyväksyttävän raja-arvon ylittyminen viittaa siihen, että eteisen komeron nurkassa oleva radonputken pää on ollut mittausajankohtana avattuna. Kiinteistö ei sijaitse Heinolan rakennusjärjestyksen mukaan radonalueella, joten pelkästään
pitämällä putki suljettuna ei radonhaittaa ole, eikä myöskään tarvetta putken jatkamiseksi katolle. [VP2.14]

Lausunnossa ei oteta kantaa väitettyyn virheellisyyteen harmaavesien puhdistamon rakentamisessa. Puhdistamo on nurmikoitu ja huollettavissa poistamalla 10 cm maata noin neliön alalta sen päältä sekä poistamalla esiin tulevat styrox-eristeet, jolloin puhdistamon suodatin on vaihdettavissa. [VP3.1]

Polygonin raportin johdosta vastaaja toteaa seuraavaa
Väliseinärakenteet [VP2.1J
Painumavaran tultua käytetyksi kokonaan tilannetta tulee korjata. Rakennus on valmistunut vuonna 2005, ja hirsirakenteiden painumista on tapahtunut ennen kaupantekoa yli kymmenen vuotta. On epätodennäköistä, että tätä ongelmaa väliseinissä ei olisi ollut todettavissa jo ennen kauppaa tehtävässä tavanomaisessa kaupan kohteeseen perehtymisessä.

Joka tapauksessa kustannukset tilanteen korjaamiseksi eivät ole niin suuret, että se muodostaisi yksin tai yhdessä muun mahdollisen korjaustarpeen kanssa perustetta kauppahinnan alentamiselle.

Keittiön, olohuoneen ja makuuhuoneen lattiarakenteet [VP4.2]

Todettu mikrobikasvusto on mitä ilmeisimmin seurausta irtovedestä tai jyrsijän aiheuttamasta mikrobikasvustosta. Rakennuksessa oleva lattialämmitys oikein käytettynä estää kasvuston synnyn.

Hirsiseinien sisäpuoliset kiristystangot [VP4.3]

Kiristystangot ovat oikein päin. Vaikka niissä olisi puute, kyseisen puutteen korjaamisesta aiheutuva kustannus ei edes kantajan esittämän kustannusarvion mukaan ole niin suuri, että se muodostaisi yksin tai yhdessä muun mahdollisen korjaustarpeen kanssa perustetta kauppahinnan alentamiselle.

Sa/aojat [VP4.4]

Kiinteistön salaojitus on toteutettu siten, että se täyttää määräysten mukaiset vaatimukset ja toimii tarkoituksensa mukaisesti.
Slammauksen puute ei edistä, vaan vähentää ulkopuolisen kosteuden nousemista yläpuolen rakenteisiin. Patolevyn asennussuunnalla ei ole merkitystä kun kiinteistöllä ei ole tarvetta tuulettaa maanvastaisen huonetilan kosteutta ulospäin.

Rakennuspaikalle muualta tuotu maa-aines on ollut tarkoitukseensa sopivaa.

Kosteat tilat [VP4.5]

Kosteissa tiloissa ei ole vesieristeen kalvopaksuuden tai lattiakaivon epätiiviyden johdosta aiheutunutta kosteutta.

Virheiden vaikutus kiinteistön arvoon

Mahdollisesti virheelliseksi tai puutteelliseksi todettavien rakenteiden aiheuttamat korjaustarpeet ovat joka tapauksessa niin vähäiset, että perustetta kauppahinnan alennukselle ei ole.

Kustannus höyrysulkumuovien uusinnasta on 700 € (alv 0 %) tai 1.595
€ (alv 0 %) ja muu lämpövuodon korjaaminen 1.500 € (alv 0 %). Arvonlisäveroinenkaan ja mahdollinen päällekkäisyys ottamatta huomioon nämä korjauskustannukset eivät osoita, että maksettu kauppahinta on ollut vääränlainen kustannusten jäädessä alle prosentiksi kauppahinnasta.

10.7.2016 raportissa tarkoitetut korjaukset on vastaajan kustannuksella jo tehty kantajien hyväksymällä tavalla, eli niillä ei voi olla enää vaikutusta virheiden oleellisuutta tai vaikutusta kauppahintaan arvioitaessa.

Oikeudellisesta arviosta

Väitetyt poikkeamat suunnitelmista tai määräyksistä kuten myös väitetyt puutteet aiemmasta vesivahingosta tai kiinteistön kylmillään olosta kertomisessa ovat sellaisia, että niillä ei ole asiassa merkitystä, kun niistä ei ole seurauksena minkäänlaista tarvetta korjaustoimiin.
Kiinteistö ei poikkea minkään todettavissa olevan virheen vuoksi laadultaan tai aivoltaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Vahingonkorvauksesta

Samat perusteet, jotka osoittavat, ettei kiinteistössä ole kauppahinnan alentamiseen oikeuttavia puutteita tai virheitä, osoittavat ettei perustetta vahingonkorvauksellekaan ole.

RIIDATTOMAT SEIKAT

Kuten selostusosassa.

RIITAISET SEIKAT R1. Reklamaation oikea-aikaisuus

R2. Virheväitteet

R2.1. Väliseinärakenteet Kantajan väitteet: KP2.1.
Vastaajan vastaukset: VP2.10, VP2.12, VP2.13, VP4.1.

R2.2 Sauna ja pesuhuone
Kantajan väitteet: KP2.2, KP1.10-13
Vastaajan vastaukset: VP1.2-3, VP2.7-9, VP4.5

R2.3 Lattiarakenteet ja vesivaurio Kantajan väitteet: KP2.3

Vastaajan vastaukset: VP2.10, VP2.12, VP4.2

R2.4 Radon-järjestelmä Kantajan väitteet: KP2.4 Vastaajan vastaukset: VP2.14

R2.5 Yläpohjan ja kattorakenteen ja ikkunapeltien virheet Kantajan väitteet: KP2.5, KP1.4-9, KP1.14
Vastaajan vastaukset: VP1.1., VP1.4, VP2.3-6, VP2.13, VP4.3

R2.6 Jätevesijärjestelmä Kantajan väitteet: KP2.6 Vastaajan vastaukset: VP3.1

R2.7 Salaojat ja rakennuksen perusmuuri Kantajan väitteet: KP1.1-3, KP2.7
Vastaajan vastaukset: VP1.1, VP2.1-2, VP4.4

R3. Virheiden korjaamisen kustannusten määrä
Kokonaan riitaisia pois lukien vastauksen kohdassa "Virheiden vaikutuksellisuus kiinteistön arvoon" mainitut seikat

R4. Vahingonkorvausvaatimus Kokonaan riitainen


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1) 17.6.2016 vahvistettu kauppakirja. K2) Kiinteistöä koskeva myyntiesite.
K3) Polygon Finland Oy/Eeli Ismanin laatima tarkastusraportti 10.7.2016.
K4) Raksystems Oy/Jussi Luukas kuntotarkastusraportti RS3 17.7.2016
K5) Polygon Finland Oy/Hannu Närhjen tutkimusraportti 23.12,2016, päivitetty 28.2.2017 ja 4.10.2017 liitteineen ja kolmas päivitys 8.10.2018
K6) Polygon Finland Oy/Mika Mononen lämpökuvausraportti 21.11.2016
K?) STUK Säteilyturvakeskuksen tutkimusseloste 14.3.2017 K8) Aateli-Insinöörit Oy:n laatima kustannusarvio 30.9.2017 K9) Yhteenveto Sainioille aiheutuneista tutkimuskustannuksista
K1O Valtakirja kantajille lisäaineiston hankkimiseen kiinteistöllä olleesta vesivahingosta ja vahingon tutkimista varten 27.9.2016
K11) Reklamaatio 27.9.2016
K12) Muistio 27.9.2016

Kantajan henkilötodistelu

1) Jori Sainio henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa
2) Todistaja Jussi Luukas

3) Todistaja Hannu Närhi 4)Todistaja Rauno East

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1) Olavi Kosken lausunto
V2) Olavi Kosken ja Reijo S. kommentit tutkimusraporttiin ja rakennusten korjaamiseen 27.11.2018
V3) Kaksi raporttia salaojituskerroksen maa-aineksen vedenläpäisystä

Vastaajan henkilötodistelu

1) Vastaaja Heikki Salkonen henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa
2) Todistaja Olavi Koski 3)Todistaja Reijo S 4)Todistaja Kallea Kuppi

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
r
Perustelut
Kysymyksenasettelu

Asiassa on ensinnäkin kyse siitä, ovatko kantajat ilmoittaneet havaitsemistaan virheistä vastaajalle kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta (R1). Mikäli kantajat ovat näin menetelleet, asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko riidan kohteena olevassa omakotitalossa kantajien kanteessa väittämät laatuvirheet (R2). Lopuksi on arvioitava näytetyksi tulleisiin laatuvirheisiin perustuvan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten määrä (R3) ja (R4).

Reklamaatioon sovellettavat lainkohdat esitöineen

Kiinteistön kaupan virheestä ilmoittamista koskevan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Lainkohdan esitöiden mukaan reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen markkamääräinen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua.
Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Säännöksen tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan on katsottu sisältyvän, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE 120/1994 vp s. 58).

Relevantti oikeuskäytäntö

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2008:8 korostanut, että

reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 katsonut, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota kiinteistön kaupan laatuvirheisiin, koska he eivät olleet ilmoittaneet myyjille kaupan kohteen laatuvirheistä kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemista. Ostajat olivat pian laatuvirheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti eli ostajien tulee aktiivisesti pyrkiä selvittämään havaitsemiensa virheiden korjauskustannusten määrää ja ilmoittamaan vaatimuksensa myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa.

Oleellinen tapahtumainkulku ja näytön arviointi

Asiassa on riidatonta, että kanteen kohteena olevan kiinteistön kauppa oli tehty osapuolten välillä 17.6.2016 ja että kiinteistön osuus koko kauppahinnasta oli ollut 440.000 euroa. Muutamia päiviä kaupanteon jälkeen kesäkuussa 2016 kiinteistöllä oli tapahtunut vesivahinko, jonka johdosta kantajat ovat teettäneet kiinteistöllä vahinkotarkastuksen 8.7.2016.

Kantajien todisteen K11 perusteella asiassa on selvitetty, että kantajat olivat ilmoittaneet vastaajalle 27.9.2016 havaitsemistaan virheistä.
Asiakirjassa oli yksilöity puuttuvat asiakirjat, tarkastamatta oleva jätevesijärjestelmä ja riidan kohteena olevassa omakotitalossa kantajien havaitsemat virheet talon ulkopuolelta, vesi- ja välikatossa, ilmanvaihdossa, teknisessä tilassa sekä pesuhuoneessa ja saunassa.
Ilmoituksessa oli edelleen yksilöity kantajien omakotitalossa havaitsemat kosteusvauriot ja muut korjausta vaativat asiat, muun muassa lattialämmitysputkiston koeponnistus. Asiakirjan mukaan "hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen euromäärät tarkennetaan myöhemmin". Kantajien todisteen K12 perusteella asiassa on selvitetty, että samana päivänä oli osapuolten välillä pidetty neuvottelu, jossa oli käyty läpi omakotitalossa kantajien havaitsemat, reklamaatioilmoituksessa K11 yksilöidyt laatuvirheet.

Kantajien todisteiden K5 ja K6 sekä Sainion kertomuksen perusteella asissa on näytetty, että kantajat olivat myöhemmin teettäneet kiinteistöllä kuntotutkimuksen 3.11.2016 ja lämpökamerakuvauksen 29.11.2016, mistä tutkimuksista laaditut raportit olivat valmistuneet vuoden 2016 puolella. Kuntotutkimusraportin K5 sivulla 7 olevan merkinnän mukaan raporttia oli päivitetty 28.2. ja 4.10.2017 lattialämmityspiirin koeponnistamisen osalta.

Jori Sainion mukaan asian selvittäminen ei ollut ollut missään vaiheessa keskeytyneenä kantajien pyynnöstä tai kantajista johtavista syistä.

Selvitysten laatiminen oli kestänyt, koska kantajien apuna ollut asiantuntija Harri Salo oli sairastunut vakavasti eikä pystynyt hoitamaan selvitysten tekemistä. Hän oli joutunut lopulta vetäytymään tehtävästä toukokuussa 2017. Kantajat olivat hankkineet uudeksi asiantuntijaksi Hannu Närhen, joka oli kuitenkin kätensä loukkaantumisen vuoksi ollut työkyvytön jonkin aikaa, jonka Närhi on häntä kuultaessa vahvistanut. Raportin K5 laatineen Hannu Närhjen kertomuksin asiassa on selvitetty helmikuussa 2017 tehtyjen päivitysten olleen aiemmin syksyn 2016 aikana tehtyjen tutkimusten tarkennuksia.

Kantajan kirjallisena todisteena K8 oleva kustannusarvio on laadittu 30.9.2017. Arvion laatineen Rauno Eastin mukaan arvion sisältöön oli liittynyt epävarmuutta, koska korjausrakentamisessa vaadittujen korjausten laajuus yleensä lopullisesti selviää vasta töiden tekemisen aikana ja koska arvion laatimisen aikaan tarkemman laskelman tekemiseksi tarvittavia tietoja ei ollut ollut saatavissa. Arvio oli perustunut Eastin näkemykseen korjaustavasta.

Kantajat olivat tehneet vastaajalle uuden reklamaation ja esittäneet yksilöidyt vaatimuksensa 7.11.2017 ja saattaneet 14.3.2018 vireille haastehakemuksen vastaajaa kohtaan vaatien hinnanalennusta 150.000 euroa ja vahingonkorvausta 11.687,45 euroa.

Kantajien todisteen K5 sivulta 1 ilmenee edelleen, että sitä oli edelleen päivitetty 8.10.2018. Raportin sivuilla 7-8 olevat merkinnät päivityksestä ovat epäselviä siten, ettei niistä ole varmasti pääteltävissä, mikä osa sivun 8 tekstistä oli lisätty päivityksen yhteydessä. Sanottujen merkintöjen mukaan kiinteistössä oli otettu 3 uutta materiaalinäytettä ja VOC-näytteitä, tehty rakenneavauksia, mitattu pesuhuoneen lattian kosteus ja vedeneristeen paksuus, todettu väliseinien painumavaran loppuminen ja virhe hirsien kiristystangoissa sekä kaivettu salaojia auki ja etsitty salaojan purkupäätä.

Edelleen valmisteluistunnossa 29.10.2018 kantajat ovat tehneet uudet virheväitteet väliseinien painumavaran kulumisesta loppuun, olohuoneen lattiabetonin ja hirren liitoskohdasta löytyneestä vanhasta kosteusvauriosta johtuvasta mikrobivauriosta, hirsirakenteisten ulkoseinien sisänurkkien kiristystankojen asentamisesta väärin päin sekä eräitä muita täsmennyksiä ja lisäyksiä aiempiin väitteisiin. Kantajat olivat tässä yhteydessä korottaneet vaatimansa hinnanalennuksen määrää
10.000 eurolla yhteensä 160.000 euroon.

Käräjäoikeuden arviointi ja johtopäätökset

Reklamaatiossa 27.9.2016 (K11) oli yksilöity merkittävä määrä kiinteistön virheitä, mitkä yksilöinnit olivat perustuneet raporttien K3 ja K4 havaintoihin. Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat virheilmoituksessaan K11 ilmoittaneet näkemyksensä omakotitalon laatuvirheistä riittävän yksilöidysti vastaajalle. Kantajat olivat kuitenkin tässä vaiheessa vasta ilmoittaneet tarkentavansa hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimustensa rahamäärät myöhemmin. Ratkaisun KKO 2016:69 kohdasta 19 ilmenevän oikeusohjeen mukaan tällaisella yleisluontoisella ilmoituksella ei ole merkitystä reklamaation tavoitteiden

saavuttamisen kannalta.

Virheilmoituksen jälkeen 23.12.2016 päivätty kuntotarkastusraportti (K5) ja 21.12.2016 päivätty lämpökamerakuvausraportti (K7) olivat lähinnä täydentäneet kantajien tietoja kiinteistöstä. Kantajat ovat siten olleet tai heidän olisi pitänyt olla viimeistään joulukuun lopussa 2016 oleellisilta osin tietoisia kiinteistön väitetyistä laatuvirheistä. Johtopäätöstä tukee myös Närhjen kertomus siitä, että vuonna 2017 tehdyt tutkimukset olivat olleet lähinnä tarkennuksia aiempiin tutkimuksiin. Näin ollen 23.12.2016 jälkeen kuntotutkimusraporttiin K5 tehdyillä päivityksillä ei ole ollut oleellista merkitystä kantajien tietoisuuteen kiinteistön virheistä, vaan kyseiset päivitykset ovat lähinnä täydentäneet_ kantajien tiedossa jo olleita seikkoja. Vaikka omakotitalon kuntoa oli todisteen K5 perusteella selvitetty vielä 8.10.2018, on selvitysten merkitys ollut valmisteluistunnossa tehdystä hinnanalennusvaatimuksen korotuksen määrästä ilmenevällä tavalla kokonaisuutena vähäinen.

Kantajat ovat hankkineet ensimmäisen arvion korjauskustannusten määrästä vasta 30.9.2017 (K8), jota tehtäessä ei Eastin edellä selostettu kertomus huomioon ottaen ollut ollut käytettävissä kaikkia tarvittavia tietoja tarkemman arvion laatimiseksi. Arviota oli päivitetty vielä 23.10.2018. Kantajat ovat esittäneet yksilöidyt vaatimukset vastaajalle vasta 7.11.2017 ja vaatimuksia on täsmennetty vielä valmisteluistunnossa 29.10.2018. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole aktiivisesti pyrkineet täsmälliseen vaatimusten rahamäärien arviointiin.

Kantajien käyttämien asiantuntijoiden eli Salon ja Närhjen sairastumisilla ei ole ollut oleellista merkitystä kantajien käsitykselle kiinteistön virheistä eikä siten heidän edellytyksilleen selvittää virheiden korjaamisen kustannuksia sen jälkeen, kun kuntotutkimusraportti K5 ja lämpökamerakuvausrapo rtti K6 olivat valmistuneet joulukuussa 2016. Vaikka kantajilla ei ole asiantuntemusta rakentamisesta ja he olivat olleet riippuvaisiaasiantuntija-avusta, sanottu seikka on korostanut heidän velvollisuuttaan selvitysten viivästyessä hankkia muuta asiantuntija-apua tarkempien vaatimustensa selvittämiseksi. Asiakirjojen puuttuminen lattialämmityksenkunnon selvittämiseksi tai koeponnistuksen tekemiseksi ei ole hyväksyttävä syy tutkimusten viivästymiselle vasta syksyyn 2017.

Kantajat ovat myös vedonneet tarpeeseen tehdä tarkempia selvityksiä sen vuoksi, että. vastaaja on 27.9.2016 kiistänyt virhevastuunsa.
Ratkaisun KKO 2016:69 kohdasta 18 ilmenevän oikeusohjeen mukaan kantajien epävarmuutta siitä, onko myyjä tiennyt virheistä, ei voida pitää perusteltuna syynä pidättäytyä vaatimusten täsmentämisestä. Näin ollen tällä seikalla ei ole asiassa merkitystä. Myöskään sillä kantajien vetoamalla seikalla, että vastaaja ei ollut ollut vastaanottanut kantajien virheilmoitusta sisältänyttä kirjettä, ei ole asiassa merkitystä. Muut kantajien viittaamat korkeimman oikeuden vuonna 2018 antamat ratkaisut 11 ja 38 ovat tosiseikastoiltaan käsillä olevasta tapauksesta oleellisesti erilaiset, joten niillä ei ole merkitystä käsillä olevassa riidassa.

Huomioon ottaen edellä selostetut lain esityöt ja olennainen

oikeuskäytäntö, kantajat eivät ole esittäneet sellaisia heidän reklamaatiovelvollisuuteensa vaikuttavia syitä, joiden perusteella vaatimusten esittämisen viivästymistä joulukuun 2016 ja marraskuun 2017 välisellä, noin 10 kuukaudella voitaisiin pitää kohtuullisena.

Kun kantajat eivät ole esittäneet yksilöityjä vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun heidän viimeistään olisi pitänyt olla niistä tietoisia, he ovat maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisesti menettäneet oikeutensa vedota niihin. Asian päättyessä näin käräjäoikeuden arviointi muista riitakysymyksistä on aiheetonta.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat oikeudenkäyntikulut. Kantajat ovat pääkäsittelyssä myöntäneet vastaajan oikeudenkäyntikulut määrältään oikeiksi. Kantajien hävitessä asian he ovat velvollisia korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.


Tuomiolauselma


Muutoksenhaku

Kanne hylätään.

Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan vastaajalle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 26.978,44 euroa viivästyskorkoineen. Korko määräytyy korkolain 4 luvun 1 §:n mukaan ja alkaa kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta.

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta Itä-Suomen hovioikeudelta oikeudenkäymiskaaressa säädetyssä järjestyksessä.


Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:

Eila Terva-Sainio ja Jori Sainio ilmoittivat 26.7.2019 tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräaika valitukselle on maanantai 26.8.2019. Määräaika vastavalitukselle on maanantai 9.9.2019.

Käräjätuomari TS