Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus?

Kiinteistökaupan purkua arvioidaan kokonaisuutena. Purkukynnyksenä pidetään n. 25-30% korjauskuluja kauppahinnasta. Se ei ole kuitenkaan kaavamainen sääntö. Kokonaisarvioinnissa otetaan huomioon virheen laatu, korjaus, asumiskelpoisuus, tiedonanto ja selonottovelvollisuus, osapuolten asema jne.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 mukaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Ennen kauppaa vastaaja oli ilmoittanut, että taloon oli vuonna 2004 tehty kellarikerroksen remontti kunnan jätevesiputken rikkoutumisen vuoksi. Muita kantajille ennen kauppaa annettuja tietoja tehdyistä remonteista ovat olleet tiedot edellä mainitun remontin yhteydessä tehdystä kattoremontista, salaojituksesta, patolevyn asentamisesta sokkeliin ja kivijalan lämmöneristyksen parantamisesta. Rakennuksen perustukset on tehty rakennusajankohdan mukaisesti ilman anturan alapuolista sepelitäyttöä, jolloin kapillaarista kosteutta pääsee anturan kautta kellarin seinien alaosiin. Kauppahinta on ollut käypä.

Alla kauppahinta on 117.000 euroa. Hinnanalennusta tuomittiin 40.000 euroa (käräjäoikeus 30.000 euroa) mutta kantajan purkuvaatimus hylättiin. Vastaaja velvoitettiin korvaamaan osahäviön johdosta 1/4 osa kantajan oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa kulut kuitattiin.






Itä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro 248


Antamispäivä 15.5.2019

Diaarinumero S 18/501


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Etelä-Savon käräjäoikeus 1.2.2018 nro 18/1026 (liitteenä)


Asia
Kiinteistön kaupan virhe

Asianosaiset
N. M. Kxxxnen
T. L. Kxxxnen
T. K. Vixxxnen


Vaatimukset hovioikeudessa

Valitukset

N. ja T. Kxxxnen ovat toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatineet ensisijaisesti, että kiinteistön kauppa puretaan ja Vixxxnen velvoitetaan palauttamaan Kxxxsille kauppahinta 117.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 6.8.2013 - 6.12.2016 sekä korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien.

Lisäksi Kxxxset ovat vaatineet, että Vixxxnen velvoitetaan suorittamaan heille maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaisena vahingonkorvauksena tai toissijaisesti maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitettuna kiinteistön arvoa kohottaneiden hyödyllisten kustannusten korvauksena 10.000 euroa sekä kiinteistön vaurioiden tutkimisesta aiheutuneiden kustannusten osalta vahingonkorvauksena 5.782,12 euroa viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien.

Toissijaisesti Kxxxset ovat vaatineet, että kauppahinta alennetaan 40.000 emoon, Vixxxnen velvoitetaan palauttamaan Kxxxsten liikaa maksama kauppahinta 77.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 6.8.2013 - 6.12.2016 sekä korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien ja että Vixxxnen velvoitetaan korvaamaan Kxxxsille vahingonkorvauksena kiinteistön vaurioiden tutkimisesta aiheutuneet kulut yhteensä 5.782,12 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien.

Lisäksi Kxxxset ovat vaatineet, että Vixxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa täysimääräisesti käräjäoikeudessa 10.884 eurolla sekä hovioikeudessa 11.787,34 eurolla, molemmat määrät korkoineen.


Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Vixxxnen on kertonut ennen kaupan tekemistä Kxxxsille, että talon alakerta oli kastunut jätevesien seurauksena ja se oli kokonaan remontoitu, mihin ilmoitukseen Kxxxset ovat voineet luottaa. Tieto siitä, että kosteusvaurion olikin aiheuttanut jäteveden sijasta maaperästä tuleva kosteus, olisi ollut ensiarvoisen tärkeä, koska tällöin olisi tullut selvitettäväksi se, miten kosteuden pääsy rakenteisiin oli remontin yhteydessä estetty tai olisiko se ylipäätään estettävissä. Se, että Kxxxset ovat tehneet kaupan ilman, että Vixxxnen on esittänyt heille kadottamikseen ilmoittamiaan asiakirjoja, ei millään tavoin vähennä Vixxxsen vastuuta antamiensa tietojen virheellisyydestä tai puutteellisuudesta.

Käräjäoikeus on kokonaan sivuuttanut sen, että Vixxxnen oli kertonut suorittaneensa kiinteistövälittäjätutkinnon ja toimineensa aiemmin kiinteistönvälittäjänä, minkä johdosta hänen olisi tullut ymmärtää oikean tiedon antamisen merkitys kaupan kohteesta ostajalle. Vixxxsen velvollisuutena on ollut ennen kaupan tekoa ottaa selvää siitä, että hänen tietämänsä kosteusvaurio on ollut asianmukaisesti korjattu ja välittää nämä tiedot Kxxxsille. Nyt Vixxxnen on kertonut hankkineensa nämä tiedot vasta kaupan jälkeen.

Kaupan kohteessa on edellä mainituilla perusteilla ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, joka on lisäksi johtunut Vixxxsen tuottamuksesta.


Kosteusvaurio

Käräjäoikeus on tehnyt oikean johtopäätöksen kellarikerroksen seinärakenteiden mikrobivauriosta, mutta arvioinut virheellisesti ja ristiriitaisesti mikrobivaurion syitä. Kun betonirakenteen ei ole todettu mittausten perusteella olevan märän tai kostean, eristetilan kosteusvaurioituminen ja siitä johtuva mikrobikasvusto ei voine olla seurausta rakennuksen ulkopuolelta rakenteisiin pääsevästä vedestä, vaan kyse on silloin Ympäristöopas 29:n kosteus- ja homevaurioituneen talon maanvaraisen seinän korjausohjeessa selostetulla tavalla syntyvästä kosteus- ja mikrobivauriosta.

Käräjäoikeus on sivuuttanut todistaja Hetttsen mainitseman Suomen Rakentamismääräyskokoelman C2 kohdassa 5.2 olevan määräyksen maanvaraisten seinien lämmön- ja kosteudeneristämisestä, jonka perusteella on annettu mainittu suositus kosteus- ja homevaurioituneen maanvaraisen seinän korjaamisesta. Olennaista on, että rakennus on korjattu suositusten vastaisella tavalla ja seinärakenne on 10 vuodessa vaurioitunut uudelleen, mikä vaikuttaa virheen merkityksellisyyden sekä oikean korjaamistavan ja siitä aiheutuvien kustannusten määrän arviointiin. Mikrobivaurioita ei voida poistaa, ellei lämmöneristettä siirretä maanvaraisen seinän ulkopuolelle, mikä edellyttää kellarikerroksen korjausta sekä ulko- että sisäpuolelta.

Korjaustyön yhteydessä lisäkustannuksia aiheuttaa myös kellarikerroksen betoniseinien lopun PAH-yhdisteitä sisältävän pikieristeen poistaminen, mihin on vedottu niin virheen merkittävyysarvioinnin kuin toissijaisesti kauppahinnan alennusvaatimuksenkin osalta.


Salaisen virheen olennaisuuden arviointi

Korjaustyöstä aiheutuvat todelliset kustannukset ovat merkittävästi käräjäoikeuden arvioimaa suuremmat, koska arviosta on jätetty pois välttämättömät ulkopuolisten korjaustöiden aiheuttamat kustannukset ja sisäpuolen korjaustarve on arvioitu puutteellisesti. Korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan huomattavat ja olennaisesti suuremmat, kuin mihin Kxxxset ovat voineet otaksua joutuvansa varautumaan kauppaa tehtäessä. Näin ollen jo korjauskustannuksia yksin voidaan pitää sillä tavalla olennaisina, että maakaaren mukaiset kaupan purkamisen edellytykset ovat olemassa.

Lisäksi asiassa esitettyä näyttöä Kxxxsten lasten oireilusta on pidettävä uskottavana ja näin ollen Kxxxsille on aiheutunut virheestä myös merkittävää muuta haittaa, mikä tulee ottaa huomioon virheen olennaisuuden arvioinnissa. Kun mainittuja seikkoja arvioidaan kokonaisuutena ja kun otetaan huomioon korjaustyöhön liittyvät epävarmuustekijät, virhettä on pidettävä niin olennaisena, että Kxxxsilla on oikeus laatuvirheenjohdosta purkaa kyseinen kauppa.

Vixxxnen on vaatinut, että kanne hylätään ja hänet vapautetaan hinnanalennuksen korvausvelvollisuudesta Kxxxsille tai hinnanalennus ainakin alennetaan 10.540 euroon ja että hänet vapautetaan selvittelykulujen korvausvelvollisuudesta Kxxxsille tai selvittelykulujen viivästyskorko ainakin määrätään alkavaksi kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Lisäksi Vixxxnen on vaatinut, että hänet vapautetaan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta Kxxxsille tai korvaus ainakin alennetaan 1.088,47 euroon ja että Kxxxset velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 12.516,45 eurolla ja hovioikeudessa 10.614,50 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kiinteistössä ei ole laatuvirhettä. Kiinteistön alakerran rakenteissa on havaittu mikrobeja sellaisissa ulkoseinärakenteissa, jotka ovat kosketuksissa joko ulkoilman tai maaperän kanssa. Rakennuksessa aikaisemmin tehdyt korjaustyöt on tehty asianmukaisesti. Kysymys on käräjäoikeuden katsomin tavoin joka tapauksessa enintään salaisesta virheestä. Mahdollisesti tarvittavat virheiden korjaustoimenpiteet ovat toteutettavissa 10.540 eurolla. Selvittely kuluja on pidettävä vahingonkorvauksena, jonka maksuvelvollisuus edellyttää tahallisuutta tai tuottamusta ja koska käräjäoikeus on katsonut kyseessä olleen salainen virhe, ei Vixxxnen voi olla velvollinen suorittamaan vahingonkorvausta taikka korkoa käräjäoikeuden tuomitsemalla tavalla.



Vastaukset

Kxxxset ovat vastustaneet Vixxxsen muutosvaatimuksia.

Valituksessa esitettyä väitettä siitä, että rakennuksen kellarikerroksen materiaalinäytteistä otettuja mikrobikasvustoja ei olisi pidettävä kiinteistökaupan laatuvirheinä, on arvioitava sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetuksen (545/2015) 20 §:n säännöstä vasten, jonka 1 momentin mukaan ratkaisevaa korjaustoimenpiderajan ylittymisen kannalta on se, voiko rakenteissa olevan mikrobivaurionjohdosta sisätiloissa altistua mikrobivaurioille vai ei.

Valituksessa on tulkittu virheellisesti asetuksen sanamuotoa siitä, milloin kyse on ilman tai maaperän kanssa kosketuksissa olevasta lämmöneristeestä. Maanvastaisen seinän sisäpuolella olevat lämmöneristeet ja muut seinärakenteet eivät ole suorassa kosketuksessa ulkoilman eivätkä maaperän kanssa. Tällaisten rakenteiden vaurioitumisesta johtuvat mikrobit pääsevät aina kulkeutumaan rakennuksen sisäilmaan, ellei eristeitä sisätiloissa ympäröivä rakenne ole täysin ilmatiivis.

Asetuksessa tarkoitetulla ulkoilman kanssa kosketuksessa olevalla eristeellä tarkoitetaan puolestaan ilmatiiviin seinärakenteen ulkopuolella olevaa lämmöneristettä, josta mikrobit eivät pääse siirtymään huoneilmaan. Vastaavasti maaperän kanssa kosketuksessa olevalla lämmöneristeellä tarkoitetaan seinä- tai lattiarakenteen ja maaperän väliin asennettua lämmöneristettä, josta niin ikään mikrobien siirtyminen sisäilmaan ei tule kyseeseen. Tässä tapauksessa kellarikerroksen vaurioituneet lämmöneristeet ovat olleet betonisen seinärakenteen sisäpuolella ja siten suorassa yhteydessä rakennuksen sisäilmaan, mistä johtuu rakenteen välitön korjaustarve.

Samassa kohteessa vuonna 2004 vastaavan kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneet kustannukset ovat olleet 35.330 euroa. Kun korjaustyö on lisäksi tehty virheellisesti niin, että kosteusvaurio on uusiutunut, on selvää, että tehtäessä korjaustyö rakennusmääräyskokoelman C2 edellyttämällä tavalla oikeaoppisesti, korjauskustannukset nousevat merkittävästi korkeammalle kuin mitä ne vuoden 2004 hintatasossa ovat olleet. Näin ollen valituksessa esitetty vaatimus siitä, että korjauskustannusten määräksi tulisi katsoa enintään 10.540 euroa, ei perustu miltään osin asiassa esitettyyn näyttöön.

Siinä tapauksessa, että hovioikeus katsoisi, ettei Vixxxsen puolella ole ollut laatuvirheeseen liittyvää tuottamusta, on Vixxxsen valituksessaan esittämä vaatimus Vixxxsen Kxxxsille maksettavaksi tuomittujen virheen selvittelykulujen osalta vahingonkorvausvelvollisuuden muuttamiseksi oikea.

Vixxxnen on vastustanut Kxxxsten muutosvaatimuksia.

Vixxxnen on vedonnut käräjäoikeuden tuomion perusteluihin ja katsonut, että käräjäoikeuden tuomio on oikea myyjän tiedonantovelvollisuutta, kaupanpurkua ja kiinteistön arvoa kohottaneisiin kustannuksiin liittyvää vahingonkorvausta koskevan ratkaisun osalta sekä riittävän oikea hinnanalennuksen osalta, joten tuomiota ei tule muuttaa ainakaan Kxxxsten vaatimusten mukaisesti. Mahdollisesta kauppahinnan palautuksesta on joka tapauksessa vähennettävä saatuna asumishyötynä 1.000 euroa kuukaudessa eli joulukuuhun 2017 mennessä yhteensä 53.000 euroa.


Välitoimi

Hovioikeus on 25.6.2018 antamallaan päätöksellä kieltänyt käräjäoikeuden tuomion täytäntöönpanon. Kielto on voimassa siihen saakka, kun hovioikeus on ratkaissut pääasian tai asiasta toisin määrätään.


Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 13. ja 14.3.2019.

Hovioikeudessa on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa T. Kxxxsta ja Vixxxsta sekä todistajina P. Hetttstä, R. Hatttsta, H. Pötttstä ja J. Ytttstä. Hovioikeus on toimittanut katselmuksen riidan kohteena olevalla kiinteistöllä 13.3.2019.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Asiassa on hovioikeudessa ensinnäkin ratkaistavana kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe kellarikerroksen seinärakenteissa havaittujen mikrobivaurioiden osalta. Lisäksi ratkaistavana on, onko Vixxxnen laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa mikrobivaurion syyn ja kiinteistölle tehtyjen korjausten osalta ja onko hän toiminut tuottamuksesta sekä se, onko Kxxxsilla mahdollisten virheiden osalta oikeus kaupan purkuun vai hinnanalennukseen ja mikä on palautettavan kauppahinnan tai hinnanalennuksen määrä. Tähän liittyen kysymys on siitä, mitkä ovat tarpeelliset korjaustoimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset. Vielä kysymys on siitä, ovatko Kxxxset oikeutettuja vahingonkorvaukseen virheen selvittelykulujen osalta.


Näytöstä

Asianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin pääpiirteittäin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty jäljempänä mainituin täsmennyksin.


Mikrobivaurio

Kirjallisesta todisteesta K6 ilmenee, että rakennuksesta on kesällä 2016 otettu materiaalinäytteitä kellarikerroksen saunasta, pesuhuoneesta, takkahuoneesta sekä yläkerran tuulikaapista, makuuhuoneesta ja eteisestä. Betonia on mitattu pintakosteusmittarilla.

Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta 27.6.2016 (K7) ilmenee, että pesuhuoneen ulkoseinän villaeristeestä ja saunan ulkoseinän foliosta sekä villaeristeestä otetuissa näytteissä on runsaasti mikrobeja ja tulos on vahva viite vauriosta. Lisäksi takkahuoneen ulkoseinän villaeristeestä otetussa näytteessä on ollut kohtalaisesti mikrobeja, minkä on todettu viittaavan vaurioon.

Asiassa on esitetty ristiriitaisia kertomuksia mikrobivaurion aiheutumisen syystä pesu- ja saunatiloihin. Riidatonta on, että kiinteistön sisäilmasta ei ole otettu näytteitä. Henkilötodistelun mukaan todisteesta K6 ilmenevä betonin mittaustulos vastaa kuivaa arvoa. Hovioikeus on suorittanut katselmuksen riidan kohteena olevalla kiinteistöllä, jolloin on muun muassa katsottu porausreiät, joista edellä mainitut näytteet on otettu.

Todistaja Pötttsen mukaan on selvää, että saunan ulkoseinään on tullut ulkopuolista kosteutta saunomisesta, minkä seurauksena paneeli on kastunut ja luonut kasvualustan mikrobeille. Pesuhuoneen seinästä on otettu näyte raitisilmaventtiilin vierestä. Pötttsen mukaan metallisen putken ulkopinta hikoilee kylmän ilman virratessa lämpimään pesuhuoneeseen, jolloin tiivistynyt kosteus valuu putken ulkopuolelle aiheuttaen mikrobivauriota. Sen sijaan todistaja Hetttsen mukaan raitisilmaventtiiliin voi tulla kondenssin aiheuttamaan kosteutta, jos putki on tiivistämättä. Tässä tapauksessa ei kuitenkaan ole ollut kondenssin mahdollisuutta ulkoilman lämpötilasta johtuen ja vaikka vettä olisikin talvella kondensoitunut, olisi kosteus jo kesään mennessä tasoittunut eristetilaan. Hetttsen mukaan ei ole normaalia, että saunan seinässä oleva alumiinipaperi kastuu saunomisen yhteydessä. Yleensä saunassa on eristeet joka puolella, mutta tässä tapauksessa alumiinipaperi on ollut tiiltä vasten ja tiili betonia vasten eli ulkoseinärakenne on ollut virheellinen.

Ristiriitaisesta henkilötodistelusta huolimatta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ottaen erityisesti huomioon Työterveyslaitoksen analyysivastauksessa esitetyt tutkimustulokset sekä se, että myös takkahuoneesta otetussa materiaalinäytteessä on todettu mikrobeja, että kiinteistössä on käräjäoikeuden toteamat mikrobivauriot.


Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, eli kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta seikasta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Säännökseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 50-51 ja 63-64) mukaan myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Myyjä ei vapaudu virhevastuustaan pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjällä on todistustaakka omasta huolellisuudestaan. Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, hän on yleensä toiminut huolimattomasti.

Asiassa on riidatonta, että Vixxxnen on virheellisesti kertonut Kxxxsille aiemmin korjatun kosteusvaurion johtuneen jätevesiviemärin vuotamisesta. Vixxxnen on ostanut kiinteistön vuonna 2008. Hänellä on ollut hallussaan Anticimexin 20.8.2004 päivätty tutkimusraportti (K3), josta ilmenee, että kellarikerroksen seinärakenteet ja alapohjarakenteet ovat kostuneet ulkopuolisten pintavesien ja maakosteuden vuoksi. Kxxxset eivät olleet saaneet kyseistä asiakirjaa haltuunsa ennen kaupasta sopimista.

Kxxxset ovat käyneet kiinteistöllä kolme tai neljä kertaa ennen kaupantekoa. Vixxxnen oli noiden käyntien yhteydessä suullisesti kertonut Kxxxsille, että kellarikerros oli viemärivuodosta johtuen purettu roskavalulle ja kuivatettu ja että puukoolaus, villat ja pintamateriaalit oli vaihdettu. Vixxxnen on kertonut myös, että talon ulkopuolelle on asennettu patolevyt seinien täydelle korkeudelle ja laitettu salaojat. Nämä seikat myös T. Kxxxnen on kertonut havainneensa. T. Kxxxsen mukaan Vixxxsen antamat tiedot tehdyistä remonteista vastaavat pitkälti Ytttsen selvitystä remonteista (K2) kosteusvaurion syytä lukuun ottamatta. Edelleen Kxxxsen mukaan kirjallisen materiaalin puuttuminen oli herättänyt jossain määrin epäilyksiä ja Kxxxset olisivat vahvasti harkinneet ostopäätöstä ja kauppahintaa, mikäli kosteusvaurion todellinen syy olisi ollut selvillä. T. Kxxxnen on kuitenkin kertonut, että "jokin talossa veti puoleensa" ja että ostopäätökseen oli vaikuttanut tulossa oleva perheenlisäys sekä iso piha.

Kiinteistössä ei ollut tehty kuntokartoitusta. Vixxxnen oli sanonut Kxxxsille, että he voivat halutessaan tehdä tutkimuksia kiinteistöllä. Vixxxnen on lisäksi kertonut työskennelleensä myyntineuvottelijana yhteensä noin kahdeksan kuukauden ajan kahdessa kiinteistönvälitysliikkeessä vuosina 1999 ja 2011, eikä hän ollut suorittanut LKV-tutkintoa.

Hovioikeus toteaa, että Kxxxset ovat tehneet kaupan, vaikka he ovat tienneet kiinteistöllä olleesta laajasta kosteusvauriosta saamatta siihen liittyviä asiakirjoja haltuunsa. Kyseessä on vuonna 1972 rinteeseen rakennettu omakotitalo. Sekä Vixxxsen että Kxxxsen kertomuksista ilmenee, että Vixxxnen oli kattavasti kertonut Kxxxsille kiinteistössä tehdyistä remonteista. Vixxxsella on ollut kiinteistön edelliseltä omistajalta Ytttseltä saamansa selvityksen (K2) perusteella perusteltu syy uskoa, että kosteusvaurio oli korjattu asianmukaisesti. Vaikka Vixxxnen on antanut Kxxxsille virheellisen tiedon kosteusvaurion syystä, hän on muutoin ilmoittanut Kxxxsille kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavat tiedossaan olevat seikat. Virheellisen tiedon ei ole näytetty vaikuttaneen Kxxxsten ostopäätökseen ja kauppaan. Näin ollen hovioikeus katsoo, ettei Vixxxnen ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

T. Kxxxnen ja Vixxxnen ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että Kxxxset olivat tutustuneet kiinteistöön ainakin kolmella kerralla ennen kaupan tekoa ja yhdellä näistä mukana olivat olleet myös T. Kxxxsen appivanhemmat, joilla on hieman rakennusalan kokemusta. Ottaen lisäksi huomioon edellä kerrotut Vixxxsen kiinteistöstä antamat yksilöidyt tiedot, ei asiassa esitetyn selvityksen perusteella ole tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella Kxxxsilla olisi ollut erityinen syy tarkistaa Vixxxsen kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Näin ollen hovioikeus katsoo, etteivät Kxxxset ole rikkoneet selonottovelvollisuuttaan.


Virheen korjauskustannukset

Nyt kysymyksessä olevassa asiassa on otettu materiaalinäytteitä seinärakenteista ja lattiasta edellä kerrotulla tavalla, mutta kosteusvaurion laajuutta ei ole tarkemmin selvitetty. Hetttnen ja Pötttnen ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että kiinteistön rakenteisiin on voinut päästä kapillaarisesti kosteutta maaperästä. Käräjäoikeus on tuomionsa sivulla 20 todennut Hetttsen ja Pötttsen esittäneen toisistaan merkittävästi poikkeavia arvioita vaurioiden korjauskustannuksista ja korjausten laajuudesta. Hetttnen ja Pötttnen ovat suullisesti tarkentaneet kustannusarvioitaan hovioikeudessa.

Pötttnen on arvioinut korjaustöiden kokonaiskustannuksiksi 10.540 euroa. Pötttsen mukaan kellarikerroksessa täytyy korjata vaurioituneet kohdat siten, että saunan ja pesuhuoneen rakenteista poistetaan pilaantuneet eristeet ja ne korvataan uudella eristeellä, minkä jälkeen seinän ja lattian välinen raja kapseloidaan. Pötttnen on kertonut laskeneensa urakoita 40 vuotta ja kyseinen arvio sisältää sekä materiaalien että työn osuuden niin sanottuun rakennusliikehintaan.

Hetttnen on PAH-yhdisteiden poiston osalta muuttanut todisteesta K8 ilmenevää arviotaan 5.000 euroksi. Rakennuksen sisäpuolisten korjauskustannusten määräksi jää näin ollen 58.000 euroa. Hetttsen mukaan alakerran purkutöiden osuus tuosta määrästä on noin 6.000 euroa. Sauna- ja pesutilojen korjauskustannuksista noin puolet koostuu materiaaleista ja puolet työn osuudesta. Suunnittelun ja valvonnan kustannukset ovat noin 10 prosenttia kokonaiskustannuksista. Hetttnen on lisäksi kertonut pitkästä työkokemuksestaan ja lisä­ kouluttautumisestaan rakennusalalla.

Korjaustarpeen laajuuteen ja siitä johtuviin tarpeellisiin korjauskustannuksiin vaikuttaa merkittävästi se, onko kellarikerroksen seinien lämmöneristys tehtävä Hetttsen esittämällä tavalla rakennuksen ulkopuolelle vai toimiiko eristys Pötttsen kertomin tavoin sisäpuolelle tehtynä. Rantasalmen kunnan rakennustarkastaja on hyväksynyt vuonna 2004 tehdyn remontin, jossa lämmöneriste on tehty ulkoseinien sisäpinnalle. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty talon ulkopuolelle tehdyn lämmöneristeen olevan ainoa mahdollinen korjaustapa ottaen erityisesti huomioon se, että asiassa esitetyn selvityksen perusteella mikrobivaurio on voinut johtua myös kapillaarisesta kosteuden noususta, mitä ei voida täysin estää edes ulkopuolisella lämmöneristeellä. Asiassa ei myöskään ole näytetty, että talon kunto olisi vaadittavien korjaustoimenpiteiden osalta sama tai verrattavissa vuoden 2004 tilanteeseen. Näin ollen tarpeellisena korjaamisena voidaan pitää rakennuksen sisäpuolisen lämmöneristyksen uusimista.

Hovioikeus toteaa, että korjaamisesta ei ole esitetty korjaussuunnitelmaa eikä siihen perustuvaa laskelmaa. Hetttnen on hovioikeudessa eritellyt kustannusarvionsa muodostumista verrattain yksityiskohtaisesti. Hetttsen arvion luotettavuutta tukee hänen rakennusalan asiantuntemuksensa. Lisäksi on huomattava, että Pötttsen kustannusarvio perustuu vain todettujen vauriokohtien korjaamiseen. Näiden seikkojen vuoksi hovioikeus pitää Hetttsen arviota korjauskustannusten määrästä Pötttsen arviota luotettavampana. Näin ollen Hetttsen arvio rakennuksen sisäpuolen korjauskustannuksista on otettava pohjaksi korjauskustannusten määrää arvioitaessa. Näillä perusteilla hovioikeus arvioi tarpeellisten korjauskustannusten määräksi 40.000 euroa.


Salainen virhe, virheen olennaisuus ja seuraukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Säännökseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp s. 51) mukaan, jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Arvioitaessa sitä, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa rakennuksessa on todettu mikrobivaurio seinän sisällä eristeessä, mikä ei asiassa esitetyn selvityksen perusteella ole ollut ostajan havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Myöskään myyjän ei ole näytetty olleen tietoinen vaurioista. Hovioikeus on edellä arvioinut virheiden korjauskustannusten määräksi 40.000 euroa, mitä voidaan sekä rahamääräisesti että kiinteistön kauppahintaan suhteutettuna pitää merkittävänä. Vixxxsen Kxxxsille ennen kaupan tekoa antamien kiinteistön korjaamista koskevien tietojen perusteella Kxxxset ovat voineet luottaa siihen, että kiinteistö soveltuu asuinkäyttöön. Edellä mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo kiinteistössä todetun mikrobivaurion olevan merkittävä laadullinen poikkeama siitä, mitä ostajat ovat kiinteistöltä perustellusti voineet edellyttää. Kiinteistössä on näin ollen salainen virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Säännökseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että salaiset virheet ovat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa, eikä virheitä voida siten pitää olennaisina. Näin ollen asiassa ei ole edellytyksiä kaupan purkamiselle, vaan Kxxxsilla on oikeus 40.000 euron korjauskustannuksia vastaavaan hinnanalennukseen.


Vahingonkorvaus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa mikrobivaurion on todettu olevan edellä mainitun lainkohdan 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Näin ollen Vixxxnen ei ole vahingonkorvausvastuussa virheen selvittämisestä aiheutuneista kustannuksista.


Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Koska asiassa on hovioikeudessa esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan Kxxxsten ja osa Vixxxsen hyväksi, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan. Asian näin päättyessä käräjäoikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta ei ole aihetta muuttaa.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.

T. Vixxxnen velvoitetaan suorittamaan N. Kxxxselle ja T. Kxxxselle yhteisesti hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta 40.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 6.8.2013 - 6.12.2016 ja korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien.

T. Vixxxnen vapautetaan velvollisuudesta suorittaa N. ja T. Kxxxselle vahingonkorvausta virheen tutkimisesta aiheutuneista kustannuksista 5.495,68 euroa.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomio jää pysyväksi. Oikeudenkäyntikuluvaatimukset hovioikeuden osalta hylätään. Hovioikeuden 25.6.2018 antama täytäntöönpanon kieltomääräys raukeaa nyt annettavan tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 15.7.2019.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T. S.
hovioikeudenneuvos V. P.
hovioikeudenneuvos T. K.

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä E. S.

Ratkaisu on yksimielinen.


ETELÄ-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS
Savonlinnan kanslia

TUOMIO 1811026
1.2.2018 L 1619251


Kantaja
Kxxxnen, N. M.
Kxxxnen, T. L.

Vastaaja
Vixxxnen, T. K.

Asia Kiinteistön kaupan virhe

Vireille 7.11.2016


RIIDATTOMAT TAUSTATIEDOT JA RIIDATTOMIA SEIKKOJA

Kantajat ovat ostaneet vastaajalta 6.8.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla Rantasalmella osoitteessa Kkatu X sijaitsevan omakotitalon (kt. XXX-XXX-X-XX). Kiinteistön kauppahinta on ollut 117.000 euroa, joka kauppakirjan ehtojen mukaan oli maksettu kaupantekotilaisuudessa.

Kauppakirjassa on erikseen todettu, että kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo oli peruskorjattu 1992 ja 2004. Kauppakirjassa olevan ehtokohdan 6. mukaan "Myyjä on selvittänyt ostajille kiinteistön ja sen tarpeiston kunnon ja vakuuttaa, ettei hänen tiedossaan ole mitään sellaista kaupan kohteeseen kohdistuvia puutteita, joita ostaja ei olisi voinut tarkastuksessaan havaita". Kantajat ovat hyväksyneet kiinteistön siinä kunnossa kuin se tarkastushetkellä on ollut.

Ennen kauppaa vastaaja on ilmoittanut, että taloon oli vuonna 2004 tehty kellarikerroksen remontti kunnan jätevesiputken rikkoutumisen vuoksi. Muita kantajille ennen kauppaa annettuja tietoja tehdyistä remonteista ovat olleet tiedot edellä mainitun remontin yhteydessä tehdystä kattoremontista, salaojituksesta, patolevyn asentamisesta sokkeliin ja kivijalan lämmöneristyksen parantamisesta.

Kiinteistön sijainti Rantasalmella ja kiinteistöllä olevien rakennusten ikä huomioon ottaen kiinteistön kauppahinta on vastannut kaupantekohetkellä Rantasalmen alueen normaalikuntoisten vastaavien kiinteistöjen yleistä hintatasoa.

Rakennuksen perustukset on tehty rakennusajankohdan mukaisesti ilman anturan alapuolista sepelitäyttöä, jolloin kapillaarista kosteutta pääsee anturan kautta kellarin seinien alaosiin.

Tutkimuskulujen määrä on kokonaisuudessaan riidaton, myös Työterveyslaitoksen suorittaman PAH-yhdisteiden tutkimuksen osalta.


KANNE

Vaatimukset

Kantajat ovat vaativat, että käräjäoikeus:

1. ensisijaisesti

A) määrää N. ja T. Kxxxsen sekä T. Vixxxsen välillä 6.8.2013 allekirjoitetussa kauppakirjassa tarkoitetun Pekkala-nimisen kiinteistön - kt. XXX-XXX-X-XX -kaupan puretuksi ja velvoittaa vastaajan palauttamaan kantajille näiden kaupan kohteesta maksaman kauppahinnan 117.000,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 6.8.2013-6.12.2016 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n mukaisine korkoineen 6.12.2016 lukien; ja

B) velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaisena vahingonkorvauksena ja toissijaisesti maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitettuna kiinteistön arvoa kohottaneiden hyödyllisten kustannusten korvauksena 10.000,00 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien; tai

2. toissijaisesti

- alentaa kaupan kohteena olleen Pekkala-nimisen tilan kauppahinnan 20.000,00 euroon ja velvoittaa vastaajan palauttamaan kantajien kaupan kohteesta liikaa maksaman kauppahinnan 97.000,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 6.8.2013-6.12.2016 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n mukaisine korkoineen 6.12.2016 lukien;

3. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajille vahingonkorvauksena kiinteistön vaurioiden tutkimisesta aiheutuneet kulut yhteensä 5.782,12 euroa korkolain 4 §:n mukaisine korkoineen 6.12.2016 lukien; sekä

4. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien asianosais- ja oikeudenkäyntikulut asiassa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n mukaisine viivästyskorkoineen.


Perusteet

Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 3 ja 5 kohdissa tarkoitettuja laatuvirheitä seuraavasti:

Virhe 1: Kellarikerroksen rakenteellinen virhe, ulkoseinärakenteessa oleva virhe, home- ja kosteusvaurio

Talon kellarikerroksen eristetilat ovat mikrobivaurioituneet, jonka syynä on ollut virheellinen ulkoseinärakenne, jota vuonna 2004 tehdyn kellarikerroksen korjauksen yhteydessä ei ole muutettu. Ulkoseinärakenteet on vuonna 2004 lämmöneristetty vastoin silloin voimassa olleita korjausohjeita rakenteiden sisäpuolelta. Uusittu rakenne on riskirakenne, joka mikrobivaurioituu (=homehtuu) edelleen.

Talon kellarikerroksen betonisten seinärakenteet ovat anturoiden ja lattian alustäytön kautta kosketuksissa maaperään, mistä kosteus pääsee siirtymään rakenteisiin sekä kapillaarisesti että diffuusion vaikutuksesta. Virheellinen lämmöneristeen sijoitus on mahdollistanut sen, että kylmänä vuoden aikana rakenne jäätyy, jolloin lämpötilan vaihdellessa rakenteisiin muodostuu kosteutta. Kosteus ei pääse poistumaan rakenteista, mistä on seurauksena rakenteiden mikrobivaurioituminen.

Kantajat ovat syksyllä 2014 havainneet kellarikerroksessa mullan hajua, josta he ovat ilmoittaneet vastaajalle. Tuolloin epäiltiin, että kohteessa olisi putki tai viemärivuoto. Alakerran rakenteiden vaurioitumisen todellinen syy ja niiden edellyttämien korjaustoimien laajuus ovat tulleet ostajien tietoon vasta vuonna 2016 suoritetuissa tutkimuksissa. Kantajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä syksyllä 2016, jonka jälkeen kohdetta ei ole käytetty asumiseen.

Virhe 2: Talon pohjaviemärin olematon padotuskorkeus kunnan viemäriverkostoon nähden

Talon pohjaviemäri on kunnan viemäriverkostoon nähden padotuskorkeuden alapuolella. Tämä on ollut todennäköisenä osatekijänä vuoden 2004 kosteusvauriossa ja on mahdollista, että tämän jälkeenkin kellarikerroksen rakenteisiin on päässyt viemärivettä viemärin tulvimisen seurauksena.

Kantajat eikä vastaaja ole olleet tietoisia tästä virheestä.


Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Kirjallista selvitystä kaupan kohteesta ei ole annettu. Myyjä ei antanut ostajille kirjallista selvitystä ennen kaupan päättämistä kaupan kohteessa aiemmin tehdyistä korjauksista ja korjausta edeltäneistä tutkimuksista, vaikka myyjällä oli itsellään ollut niistä tieto ja asiakirjat käytettävissä.

Vastaajan tiedossa on ollut, että vuonna 2004 kellarinkerroksen rakenteellista virhettä on pyritty korjaamaan silloisten omistajien toimesta sekä korjauksen aiheuttaneiden vaurioiden syy eli kellarikerroksen seinien kastuminen. Nämä tiedot vastaajan olisi tullut ilmoittaa kantajille sekä antaa heille vastaajan hallussa olleet tätä koskevat asiakirjat ennen kaupan päättämistä. Tämä on tullut kantajien tietoon vasta vuonna 2014.

Kiinteistöllä 2016 tehtyjen tutkimusten perusteella kellarikerroksen rakenteiden mikrobivaurioituminen johtuu edelleen samasta syystä eli kellarikerroksen seinien kastumisesta. Ostajat eivät olisi päättäneet kauppaa lainkaan, mikäli heille olisi annettu edellä mainitut selvitykset. Jättämällä ilmoittamatta tiedossaan olleista edellä mainituista seikoista myyjä on rikkonut tiedonantovelvollisuutensa ostajia kohtaan ja kaupan kohteessa on siten tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe.


Vaurioiden korjaustapa ja kustannukset

Korjausten kustannusarvio on 97.960 euroa (sis. alv 24 %).

Rakenteiden vaurioitumisen estämiseksi jatkossa talon ympärys on kaivettava auki kaikilta sivuiltaan anturan alapinnan tasolle saakka, jotta perusmuurin ulkopuolinen lämpöeristys voidaan asentaa. Tässä yhteydessä joudutaan uusimaan sadevesiviemäröinti ja mahdollisesti myös salaojat, mikäli niiden asennus on virheellinen tai jos perus- ja sadevedet eivät imeydy maastoon imeytyskentän avulla. Viemärivuotojen estämiseksi rakennuksen ulkopuolelle tulee asentaa jätevesipumppaamo. Tästä aiheutuvien kustannusten osuus on 5.000 euroa (alv 0 %). Talon sisäpuolella kellarikerroksen sisäpuoliset rakenteet on purettava ja uusittava sekä säilyteltäviltä osin puhdistettava. Koska betoniseinissä on maakosteutta, jota ei saada täysin salaojituksilla poistettua, rakenteet tulee pinnoittaa ja toteuttaa siten, että niihin kertyvä kosteus pääsee kuivumaan sisäilmaan.

Kiinteistön kaupan purkaminen

Havaittujen virheiden korjaamisen on arvioitu kustantavan 97.960 euroa. Arvioidut korjauskustannukset ovat erittäin suuret ja suhteutettuna kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan täysin kohtuuttomat.

Talon asumisolosuhteiden on katsottava olevan sellaiset, että niistä todennäköisesti aiheutuu talossa asuville terveyshaittaa.

Virheiden korjaamisen vuoksi talo tulee olemaan kuukausien ajan asuinkelvoton.


Käyttöhyöty

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan korvattavaksi voi tulla vain merkittävä tuotto tai hyöty. Käytännössä se tarkoittaa kohteesta saatua vuokratuloa, metsämyyntituloa tai muuta vastaavaa tuloa. Asumishyöty voi tulla korvattavaksi vain poikkeustapauksissa, mikäli asuminen on ollut pitkäaikaista. Kantajat kiistävät, että he olisivat saaneet noin kolmen vuoden asumisaikana edellä tarkoitettua hyötyä asumisestaan kiinteistöllä. Hyötyä arvioitaessa on otettava huomioon myös kiinteistöstä aiheutunut todennäköinen terveyshaitta. Määrällisesti talon vuokra-arvo ei kyseisenä aikana Rantasalmella ole ylittänyt 500 euroa kuukaudessa.


Hinnanalennus

Kiinteistön oikea arvo siinä nyt havaitut virheet huomioon ottaen olisi ollut kaupantekohetkellä 20.000 euroa. Minkäänasteista tasonparannusta, joka tulisi ottaa huomioon kantajille tulevana hyötynä hinnanalennuksen määrä arvioitaessa, ei korjauksista seuraa, koska korjaaminen kohdistuu rakenteisiin, joiden on tarkoitettu kestävän sellaisena koko rakennuksen elinkaaren. Jo kauppaa tehtäessä kiinteistö on kuitenkin ollut virheellinen ja jo tuolloin edellyttänyt kaikkia niitä korjauksia, jotka Hetttsen antamassa Kosteus- ja homevaurion kuntotutkimusraportissa on katsottu vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisiksi. Edelleen virheet ovat sijainneet rakenteissa, jotka oli ilmoitettu vuonna 2004 peruskorjatuksi. Näin ollen hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on perusteet ottaa arvioinnin pohjaksi vaurioiden korjaamisen arvioidut kustannukset täysimääräisenä.

Kantajat ovat lämmittäneet asumisaikana taloa täysin normaalisti käyttäen sekä alakerran leivinuunia että talon sähkölämmitystä. Kantajien muutettua kiinteistöltä pois talon lämmittämistä ei ole laiminlyöty, vaan talossa on pidetty yllä peruslämpö eli 10 astetta rakenteiden vaurioitumisen estämiseksi.

Vahingonkorvausvelvollisuus ja vahingon määrä

Koska kaupankohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdissa tarkoitettu virhe, myyjä on sanotun pykälän 2 momentin nojalla velvollinen korvaamaan menettelyllä ostajille aiheuttamansa vahingon. Vahinkoa ostajille on aiheutunut heidän yläkerran huoneessa tekemistään remonteista johtuneista kustannuksista sekä vaurioiden ja virheiden tutkimisesta aiheutuneista kustannuksista. Remontointikustannukset ovat olleet materiaalikustannusten osalta yli 10.000 euroa.

Itä-Suomen Rakennuskuivaus Oy:n, Työterveyslaitoksen ja Insinööritoimisto Savora Oy:n / P. Hetttsen suorittamista vaurioiden ja virheiden tutkimuksista on aiheutunut kantajille kustannuksia 5.782,12 euroa. Suoritetut tutkimukset ovat olleet välttämättömiä vaurioiden laadun ja laajuuden sekä oikean korjaustavan selvittämiseksi.

Vahingonkorvausvaatimusten sovitteluedellytyksiä ei ole olemassa.


VASTAUS

T. Vixxxnen on vastustanut kannetta.


Vaatimukset

Vixxxnen on vaatinut, että käräjäoikeus:
1. hylkää N. Kxxxsen ja T. Kxxxsen eli kantajien ensisijaisen vaatimuksen, että 6.8.2013 tehty kiinteistön kauppa on määrättävä puretuksi ja että hänen on palautettava heille saamansa kauppahinta 117.000 euroa korkoineen joko kokonaan tai saatu asumishyöty huomioon ottaen ainakin 64.000 euroa ylittävältä osalta.

2. hylkää kantajien ensisijaisen vaatimuksen, että hänen on suoritettava heille vahingonkorvauksena tai korvauksena kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista 10.000 euroa korkoineen.

3. hylkää kantajien toissijaisen vaatimuksen, että kauppahinta on alennettava 20.000 euroon ja että hänen on palautettava heille liikaa maksettua kauppahintaa 97.000 euroa korkoineen joko kokonaan tai ainakin 5.270 euroa taikka ainakin 10.540 euroa ylittävältä osalta.

4. hylkää kantajien vaatimuksen, että hänen hänen on suoritettava heille vahingonkorvauksena kiinteistön tutkimisesta aiheutuneina kuluina 5.782,12 euroa korkoineen.

5. hylkää kantajien vaatimuksen, että hänen on korvattava heille asianosais- ja oikeudenkäyntikulut korkoineen.

6. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle tässä asiassa käräjäoikeudessa aiheutuvat asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.


Perusteet

Kaupankohteessa ei ole ollut maakaaren tarkoittamia laatuvirheitä.

Virhe 1: Kellarikerroksen rakenteellinen virhe, ulkoseinärakenteessa oleva virhe, home- ja kosteusvaurio

Kiinteistössä ei ole väitettyjä virheitä. Aistinvaraisesti rakennuksen alakerrassa ei ole havaittavissa mitään homeen hajua eikä muutakaan kosteusongelmaan viittaavaa hajua. Tilojen betonipinnat ovat olleet kuivia.

Kellarin lattian läheisyydessä olevissa eristeissä on lievä kellarin haju, mutta muuten rakennuksen sisätiloissa ei ole mikrobikasvuston aiheuttamaa poikkeavaa hajua. Ilmanäytteitä ei ole otettu ja rakenteiden laatu on todettu vain ulkoseinärakenteesta. Kellarin pintarakenteessa ei ole havaittavissa mitään kosteuteen viittaavia havaintoja eli ei värimuutoksia, pinnan vaurioita eikä pintakosteutta.

Mikrobinäytteet on otettu ilman vertailunäytteitä ja "pahimpana mahdollisena" ajankohtana, sillä tutkimusten lopputuloksiin vaikuttavat esimerkiksi vuodenaika, ulkoilman mikrobit, ulko- ja sisäilman suhteellinen kosteus, ilmanvaihdon määrä ja niin edelleen.

Vuonna 2004 tehty rakennustyö on tehty lupasuunnitelmien ja tuolloin voimassa olleiden rakentamismääräysten mukaisesti. Vastaajan käsityksen mukaan korjaustyö on suoritettu täysin asianmukaisesti.

Vastaajalla ei ole aistihavaintoja mullan hajusta kiinteistöllä.

Virhe 2: Talon pohjaviemärin olematon padotuskorkeus kunnan viemäriverkostoon nähden

Vuonna 2004 tehty kellarikerroksen remontti ei ole johtunut kunnan jätevesiputken rikkoutumisesta vaan ulkopuolisista pintavesistä ja maakosteudesta. Vastaaja on erehdyksessä ilmoittanut kantajille kellarikerroksen vaurion syyksi vuonna 2004 kunnan jätevesiputken rikkoutumisen.

Vastaaja ei tiedä, onko kiinteistön pohjaviemäri kunnan viemäriverkostoon nähden padotuskorkeuden alapuolella. Vastaajalla ei ole tietoa siitä, että vuoden 2004 jälkeen viemärivettä olisi päässyt kiinteistön rakenteisiin viemärin tulvimisen seurauksena.


Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Vastaaja on ostanut kiinteistön 25.9.2008. Silloin hänen tiedossaan ovat olleet selvitys tehdyistä korjauksista 24./25.9.2008, rakennusinsinööri J. Retttsen kustannusarvio sekä Anticimex Oy:n tutkimusraportti 20.8.2004.

Kantajat ovat taas saaneet tiedon näiden asiakirjojen olemassaolosta ennen kauppaa 6.8.2013. Kantajat eivät ole kuitenkaan vaatineet näitä asiakirjoja itselleen, sillä vastaaja ei ollut löytänyt niitä kaupantekohetkellä vaan vasta myöhemmin.

Kauppaa tehtäessä 6.8.2013 vastaajan käsitys oli, että kaupan kohteessa vuonna 2004 ollut kosteusvaurio on korjattu kaikilta osin asianmukaisesti.


Vaurioiden korjaustapa ja kustannukset

Korjausten kustannusarvio on noin 10.540 euroa (sis. alv 24 %).

Rakennuksessa ei ole tarpeellista avata kuin osa kellarikerroksen ulkoseinistä ja poistaa epäpuhdas eriste ja korvata se epäorgaanisella puhtaalla eristeellä, mikä noin 32 m2 :n osalta aiheuttaa noin 5.600 euron kustannukset ja pesuhuoneen kohdalla lisäksi laatoituksen osalta noin 1.900 euron kustannukset. Kohonneen mikrobikasvustoalueen kohdalta osa lattiasta ja seinistä voidaan kapseloida ja rajapinnat listoittaa, mikä noin 32 m2:n alueella aiheuttaa noin 3.040 euron kustannukset.

Kantajien esittämä korjaustapa sisältää merkittävästi kiinteistön perusparantamista, jonka osalta hinnanalennusta ei voida määrätä suoritettavaksi.


Kiinteistön kaupan purkaminen

Virhe on korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa eikä kaupan purulle ole perusteita.

Kantajat ovat vuonna 2015 myyneet kiinteistöä kiinteistönvälittäjän kautta 128.900 eurolla kauttaaltaan remontoituna, hyväkuntoisena talona. Kiinteistö ei näin ollen ole ollut kantajienkaan mielestä niin huonokuntoinen, kuin kanteessa nyt väitetään.


Käyttöhyöty

Mikäli tehty kauppa purettaisiin, palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä kantajien saama hyöty, sillä kantajat ovat voineet asua kiinteistöllä elokuusta 2013 lähtien. Kohtuullinen vuokra Rantasalmella olevasta omakotitalosta on ainakin 1.000 euroa kuukaudessa, jolloin kantajien saama hyöty olisi vähintään 53.000 euroa.


Hinnanalennus

Kantajat ovat vielä elokuussa 2015 myyneet kiinteistöä 128.900 eurolla eli 11.900 euroa ostohintaa kalliimmalla, joten hinnanalennusvaatimus on kokonaisuudessaan perusteeton.

Hinnanalennus ei voi lähtökohtaisesti ylittää korjauskustannusten määrää 10.540 euroa.

Kantajat ovat kiinteistön omistaessaan laiminlyöneet rakennuksen alakerran asianmukaisen lämmittämisen, jolloin hinnanalennus voi olla enintään 5.270 euroa.


Vahinqonkorvausvelvollisuus ja vahingon määrä

Väitettyjen vahinkojen aiheuttamisen osalta ei ole tahallisuutta tai tuottamusta eikä siten vahingonkorvausvelvollisuuteen ole perusteita.

Kiinteistön arvoa kohottaneiden hyödyllisten kustannusten määrästä ei ole esitetty selvitystä eikä siitä, että nämä väitetyt korjaukset olisivat rakennuksen kannalta hyödyllisiä ja että ne olisivat lisänneet sen arvoa.

Työterveyslaitoksen suorittamalla PAH-yhdisteiden, 286,44 euron arvoisella, tutkimuksella ei ole merkitystä kanteen kannalta.

Mahdollista vahingonkorvausvelvollisuutta on joka tapauksessa soviteltava puoleen, kun otetaan huomioon vastaajan mahdollisuudet ehkäistä vahinko ja muut olosuhteet.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

K1. Kauppakirja 6.8.2013 liitteineen
K2. J. Ytttsen laatima selvitys tehdyistä korjauksista
K3. Anticimexin tutkimusraportti, 20.8.2004
K4. Itä-Suomen Rakennuskuivaus Oy:n tarkastusraportti, 11.11.2014
K5. Työterveyslaitoksen analyysivastaus, 22.12.2014
K6. Itä-Suomen Rakennuskuivaus Oy:n tarkastusraportti, 14.6.2016
K7. Työterveyslaitoksen analyysivastaus, 27.6.2016
K8. Insinööritoimisto Savora Oy:n kosteus- ja homevaurionkuntotutkimusraportti liitteineen, 8.7.2016
K9. Terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja, 25.8.2016
K10. Valokuvat
K11. Sähköposti kirjeenvaihto Kxxxsten ja Vixxxsen välillä


Vastaaja

V1. Kauppakirja 6.8.2013 liitteineen (=K1)
V2. J. Ytttsen selvitys tehdyistä korjauksista 24./25.9.2008 ja rakennusinsinöörin J. Retttsen kustannusarvio (=K2)
V3. Anticimexin tutkimusraportti 20.8.2004 (=K3)
V4. Teknisen asiantuntijan R. Hatttsen lausunto 20.10.2016
V5. Rakennusinsinööri H. Pötttsen katselmuskertomus 28.12.2016
V6. Kuvakaappaus 21.1.2015 ja myyntiesite 21.8.2015
V7. Kolme Tori.fi -sivuston tulostetta
V8. Sähköposti 22.11.2017


Henkilötodistelu

Kantajat

K1. Kantaja T. Kxxxnen
K2. Todistaja P. Hetttnen


Vastaaja

V1. Vastaaja T. Vixxxnen
V2. Tekninen asiantuntija R. Hatttnen
V3. Rakennusinsinööri H. Pötttnen
V5. J. Ytttnen


Katselmus

Käräjäoikeus on suorittanut katselmuksen kiinteistöllä 18.12.2017.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Saman pykälän 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta (kiinteistön pinta-ala, rakennusten kunto tai rakenteet taikka muu kiinteistön laatua koskeva ominaisuus), josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Saman pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Saman luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Saman luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Sosiaali- ja terveysministeriön asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista antaman asetuksen 20 §:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.


Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus

Asiassa on riidatonta, että T. Vixxxnen on ennen kauppaa ilmoittanut kantajille, että taloon oli vuonna 2004 tehty kellarikerroksen remontti kunnan jätevesiputken rikkoutumisen vuoksi. Muita kantajille ennen kauppaa annettuja tietoja tehdyistä remonteista ovat olleet tiedot edellä mainitun remontin yhteydessä tehdystä kattoremontista, salaojituksesta, patolevyn asentamisesta sokkeliin ja kivijalan lämmöneristyksen parantamisesta.

Edelleen asiassa on riidatonta, että Vixxxsella on ollut käytössään kiinteistön aiemman omistajan selvitys tehdyistä korjauksista 24./25.9.2008, rakennusinsinööri J. Retttsen kustannusarvio sekä Anticimex Oy:n tutkimusraportti 20.8.2004. Riidatonta on myös, että ostajille ei ollut luovutettu kyseisiä asiakirjoja ennen kaupantekoa.

Asiassa on riitaista onko Vixxxnen jättänyt ilmoittamatta Kxxxsille sellaisia kiinteistön käyttöön tai sen arvoon vaikuttavista ominaisuuksista, joista hän on tiennyt tai joista hänen olisi pitänyt tietää, ja voidaanko mahdollisen laiminlyönnin olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Vixxxsen ja Kxxxsten välillä laadittuun kauppakirjaan (K1) on kirjattu, että kysymyksessä on vuonna 1972 rakennettu omakotitalo, joka on peruskorjattu vuonna 1992 ja 2004 ja että vesikatto rakenteineen on uusittu vuonna 2005. Kauppakirjan mukaan myyjä on selvittänyt ostajille kiinteistön ja sen tarpeiston kunnon ja vakuuttaa, ettei hänen tiedossaan ole mitään sellaista kaupan kohteeseen kohdistuvia puutteita, joita ostaja ei olisi voinut tarkastuksessaan havaita. Ostajat ovat tutustuneet tähän kauppaan liittyvään kiinteistöön haluamallaan tavalla ja heillä on ollut mahdollisuus käyttää kaikkea asiantuntemusta todetakseen kiinteistön kunnon.

T. Kxxxnen on kertonut, että he olivat käyneet ennen kauppaa kaupan kohteessa 3 - 4 kertaa. Kerran mukana olivat olleet myös hänen appivanhempansa, joilla on kokemusta rakentamisesta ja remontoimisesta. Kxxxset olivat käyneet Vixxxsen kanssa läpi tehtyjä remontteja. Vixxxnen oli kertonut, että taloon oli tehty vesikattoremontti, että alakerta oli ollut jätevesien kastelema ja se oli remontoitu, että keittiö laitettu vuonna 1996 ja samalla oli laitettu leivinuuni alakertaan ja että rakennukseen oli asennettu ilmalämpöpumppu. Vixxxnen oli kertonut, että alakerrassa oli remontoitu kylpyhuone. Talon ulkopuolella oli ollut nähtävissä, että styroxit, patolevyt ja salaojat oli asennettu. Kxxxset olivat keskustelleet Vixxxsen kanssa siitä, että tehdyistä remonteista on olemassa paperit, mutta ne olivat olleet hukassa, eivätkä Kxxxset olleet saaneet niitä nähtäville. Vixxxnen oli tuonut paperit Kxxxsille vasta syksyllä 2014 T. Kxxxsen laittaman sähköpostin jälkeen. Lisäksi vasta kaupanteon jälkeen oli kerrottu, että alakerta ei ollut ollut pintavesien kastelema. Kxxxset olivat kysyneet Vixxxselta kuntotarkastuksen tekemisestä. Keskustelu kuntotarkastuksesta oli päättynyt Vixxxsen todettua, että hän ei myy huonoa.

Vixxxnen on kertonut, että hän oli ostanut kiinteistön vuonna 2008. Hänen omistusaikanaan autotallista muutettu askarteluhuone oli maalattu ja sen kattoon oli laitettu Halltexit. Vixxxnen oli tiennyt asiakirjoista aiemmin tehdyn remontin laajuuden. Ennen oman kauppansa päättämistä Vixxxnen oli ollut yhteydessä Rantasalmen kunnan rakennustarkastajaan siitä, kuinka remontti oli tehty, ja miten sitä oli valvottu. Hän oli saanut tietää, että remontti oli tehty hyvin sekä ajanmukaisilla menetelmillä ja asiantuntemuksella. Vixxxnen oli saanut Ytttsen laatimat paperit. Kauppaneuvottelut Kxxxsten kanssa olivat alkaneet kesällä 2013. Kxxxset olivat tutustuneet kaupan kohteeseen kolme tai neljä kertaa. Yhdellä kertaa heillä oli ollut mukanaan sukulaisia. Kaupan kohteessa ei ollut tehty kuntotarkastusta. Vixxxnen oli sanonut Kxxxsille, että he saavat käyttää niin paljon ulkopuolista apuvoimaa, kuin haluavat. Vixxxnen oli kertonut, että hän oli itse ollut tyytyväinen taloon. Vixxxnen ei ollut pitänyt kuntotarkastusta tarpeellisena. Vixxxnen oli kertonut Kxxxsille ensimmäisellä kerralla, kun nämä olivat käyneet katsomassa taloa, että alakerta oli täysin remontoitu. Vixxxnen oli kertonut, että pinnat oli avattu raaoille ulkoseinäpinnoille ja kuivattu. Rantasalmen kunnan rakennustarkastaja oli käynyt seuraamassa remonttia ja tehnyt mittaukset siitä, koska voi jatkaa uudelleen rakentamista. Vixxxnen oli lisäksi maininnut, että seinille oli asennettu täydelle korkeudelle patolevyt ja laitettu salaojat.
Vixxxnen oli sanonut virheellisesti, että remontti oli tehty jätevesiviemärin vuotamisen takia. Vixxxnen oli kertonut, että hänellä on asiakirjat, joista ilmenee tehdyt remontit, mutta hän ei löydä niitä.

Anticimexin tutkimusraportista 20.8.2004 (K3) ilmenee, että kellarikerroksen seinärakenteet ja alapohjarakenteet olivat kostuneet ulkopuolisten pintavesien ja maakosteuden vuoksi. Edelleen tutkimusraportin mukaan märkätiloissa vedeneristyksen puutteellisuus sekä lattiakaivon korokerenkaiden saumojen puutteellinen tiiveys oli aiheuttanut mahdollisesti lisäkosteusrasitusta. Pukuhuoneen maanpaineseinä oli ollut märkä / kostea maanpinnan korkeuteen saakka, alemman peruslaatan päällä oleva runkopuu oli ollut kostea ja lahovaurioitunut, autotallin pintabetoni oli ollut kostea kauttaaltaan, kellaritilassa betonipinnat märät/ kosteat ja puurakenteet märät ja osin lahonneet sekä saunan kohdalta maanpaineseinä kostea ylhäältä alas saakka. Tutkimusraportissa on mainittu kellarikerroksen osalta seuraavat toimenpidesuositukset: estettävä ulkopuolisten pintavesien ja maakosteuden pääsy rakenteisiin (muun muassa salaojien ja patolevyjen asennus riittävän alas anturatason alapuolelle, sadevesijärjestelmän teko, maanpinnan muotoilu rakennuksesta poispäin viettäväksi), lattia- ja seinäpinnoitteiden poisto, sekä tasoiteaineiden jyrsiminen puhtaalle betonipinnalle, lahonneiden runkopuiden poistaminen pukuhuoneen ja kellarivaraston alueilta, lahon­ ja homeenestokäsittely runkopuille, joita ei vaihdeta, pien poisto ulkoseinistä harkinnan mukaan, lattiakaivon ja korokerenkaiden uusiminen ja koneellinen kuivaus rakenteille.

Kiinteistön aiemman omistajan J. Ytttsen tehdyistä korjauksista laatiman selvityksen (K2) perusteella rakennuksessa on toteutettu Anticimexin tutkimusraportissa mainitut toimenpidesuositukset pintavesien- ja maakosteuden hallitsemiseksi sekä vaurioiden korjaamiseksi. Selvityksen mukaan remontti oli aloitettu syyskuussa 2004 ja se oli valmistunut joulukuussa 2004. Koko rakennuksen alakerta oli purettu siten, että vain ulkokuoret ja väliseinät olivat jääneet jäljelle, lattiat oli purettu roskavaluun saakka ja seinissä sisäpuolella ollut bitumi oli poistettu, jonka jälkeen koko alakerta oli kuivatettu kuivatusimureilla noin viiden viikon ajan. Rakennuksen ulkopuolella seinänvierukset oli kaivettu auki koko talon osalta talon perustuksiin anturaan asti. Ulkopuolelle seiniin oli laitettu patolevyt. Lisäksi oli salaojitettu, laitettu salaojakaivot, täytetty seinien vierukset sepelillä ja tehty toinen kaivo sade- ja salaojavesille. Maanpintaa oli muotoiltu niin, ettei vesi jää seisomaan seinien viereen sekä poistettu alapihan puolella ollut autotallin luiska, jotta siitä ei pääse rankkasateella vettä autotallin oven kautta alakertaan. Alakerran kaikille lattioille oli laitettu roskavalun päälle bitumi maakosteuden estämiseksi, eristetty Finnfoamilla, lattiat oli valettu uudelleen, lisätty lattialämmitys takkahuoneeseen, pesuhuoneeseen ja saunaan.

Käräjäoikeus toteaa, että Vixxxnen on ilmoittanut Kxxxsille merkittävimmät Ytttsen selvityksestä ilmenevät kiinteistössä vuonna 2004 tehdyt korjaukset. Kxxxset ovat myös olleet tietoisia, että Vixxxsella on ollut hallussaan asiakirjoja, joista on ilmennyt aiempia korjauksia koskevia tarkempia tietoja. Kxxxset ovat kuitenkin suostuneet tekemään kaupan, vaikka heille ei ollut luovutettu mainittuja asiakirjoja. Kysymys ei näin ollen ole tältä osin myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Vixxxnen on ilmoittanut Kxxxsille virheellisesti vuonna 2004 tehdyn remontin syyksi jätevesiviemärin vuotamisen. Vixxxsella on ollut hallussaan Anticimexin tutkimusraportti, josta on ilmennyt, että kellarikerroksen seinärakenteet ja alapohjarakenteet olivat kostuneet ulkopuolisten pintavesien ja maakosteuden vuoksi. Vixxxsen J. Ytttseltä saamaan selvityksen (K2) mukaan rakennuksessa oli kuitenkin suoritettu kaikki Anticimexin tarkastusraportissa mainitut toimenpidesuositukset. Näin ollen Vixxxsella on ollut perusteltu syy uskoa, että rakennuksessa ollut kosteusvaurio ja sen aiheuttaja oli korjattu.

Kxxxset ovat ostaneet kiinteistön tietoisina siitä, että rakennuksessa oli ollut merkittävä kosteusvaurio, joka oli korjattu. Kxxxset ovat yrittäneet myydä kiinteistöä eteenpäin vuonna 2015 sen jälkeen, kun heillä on jo ollut tieto vuoden 2004 korjausten todellisesta syystä. N. Kxxxnen on markkinoinut kohdetta 20.1.2015 Facebookissa (V6) hyvänä ja viihtyisänä kotina. OP-kiinteistökeskuksen ilmoituksen 21.8.2015 (K6) mukaan talo on remontoitu kauttaaltaan ja koko alakerta on uusittu kauttaaltaan 2004. Kxxxset ovat yrittäneet myydä kiinteistöä 128.900 euroa hintaan, joka on ollut Kxxxsten maksamaa hintaa korkeampi. Ilmoituksessa ei ole ollut mainintaa vuonna 2004 tehdyn remontin syistä.

Edelle mainitut seikat huomioiden käräjäoikeus arvioi, ettei Vixxxnen ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan tiedossaan olleesta seikasta, jonka olisi voitu olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 pykälän 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä.


Kosteusvaurio

T. Kxxxsen kertoman mukaan rakennuksessa oli ollut poikkeavaa hajua. He olivat havainneet outoa hajua ensimmäisen kerran syksyllä 2013, mutta epäilleet tuolloin sen johtuneen Kxxxsen koirasta. Syksyllä 2014 oli alkanut ilmetä hajua, jonka syytä he olivat ryhtyneet selvittämään. Haju oli tarttunut huonekaluihin ja vaatteisiin voimakkaasti. Kxxxsen mukaan koko perheelle oli tullut kohteessa asumisen aikana terveydellisiä ongelmia, joiden he olivat epäilleet aiheutuneen sisäilmaongelmasta. Oireet olivat hävinneet noin viikon kuluttua siitä, kun he olivat muuttaneet pois. He olivat käyneet asian vuoksi lääkärissä vuonna 2014.

Vixxxsen mukaan hänen omistusaikaan rakennuksessa ei ollut ollut ongelmia tai hajuhaittoja.

Itä-Suomen Rakennuskuivaus Oy:n toimesta oli otettu rakennuksen kellarikerroksesta varaajan vierestä seinän alaosasta materiaalinäyte 9.12.2014. Työterveyslaitoksen analyysivastauksen 22.12.2014 (KS) mukaan näytteessä oli ollut runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä ja kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Raportin mukaan tulos oli ollut vahva viite vauriosta.

J. Ihtttnen oli ottanut rakennuksen eri osista 10.6.2016 yhdeksän materiaalinäytettä. Työterveyslaitoksen analyysivastauksen 27.6.2016 (K7) mukaan pesuhuoneen ulkoseinän villaeristeestä raitisilmaventtiilin vierestä, saunan ulkoseinästä raitisilmaputken vierestä villaeristeestä ja betonia vasten olevasta ulkoseinäfoliosta otetuissa näytteissä oli ollut runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä ja kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja tulokset olivat olleet vahva viite vauriosta. Lisäksi J. Ihtttnen oli tehnyt rakennuksessa rakennekosteusmittauksia 10.6.2016. J. Ihttten laatiman Itä-Suomen Rakennuskuivaus Oy:n tarkastusraportin 14.6.2016 (K6) mukaan pesuhuoneen seinän eristetilasta mitattu suhteellinen kosteus on 89 prosenttia ja lämpötila 14 astetta, pesuhuoneen lattian eristetilan suhteellinen kosteus 73 prosenttia ja lämpötila 19 astetta sekä saunan seinän villaeristeettä mitattu suhteellinen kosteus on 91 prosenttia ja lämpötila 15 astetta. Raportin mukana eristetilan suhteellisen kosteuden ollessa 60 -75 prosenttia eristetilassa on kosteus koholla ja on selvitettävä voiko kysymyksessä olla rakennuksen normaalitila. Jos eristetilan suhteellinen kosteus on yli 75 prosenttia, eristetila on kostea/märkä ja tulos edellyttää korjaustoimenpiteitä. Edelleen Ihtttnen oli tarkastusraportin mukaan mitannut 13.6.2016 saunan ulkoseinän betonista porareiästä noin 20 millimetrin syvyydestä betonin suhteellisen kosteuden. Raportin mukaan betonin suhteellinen kosteus oli ollut 76 prosenttia ja lämpötila 19 astetta.

Insinööri P. Hetttnen on laatinut 8.7.2016 päivätyn kosteus- ja homevaurion kuntotutkimuksen (K8). Hetttsellä oli ollut raporttia laatiessaan käytössään muun ohella kirjallisina todisteina K2 - K7 esitetyt asiakirjat. Hetttnen on kirjannut raporttiinsa ja kertonut häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa, että avattaessa J. Ihtttsen tekemiä tutkimuskohtia rakenteen sisältä oli tullut selvä mikrobiperäinen haju. Hetttnen on kertonut keskustelleensa Ihtttsen kanssa siitä, mistä kohtaa näytteet oli otettu. Ihtttnen oli muistellut, että näytteet olisi otettu eristekerroksen koko matkalta, eikä tämä ollut osannut sanoa, oliko näyte otettu uloimmasta kolmanneksesta. Hetttsen mukaan näytteet oli kuitenkin otettu aivan oikein. Hetttnen on raportissaan esittänyt johtopäätöksenä Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta 27.6.2016, että talon kellarikerroksen eristetilat ovat mikrobivaurioituneet. J. Ihtttsen 14.6.2016 suorittamien kosteusmittauksien osalta Hetttnen on todennut, että kellarikerroksen ulkoseinien eristetilan suhteelliset kosteudet ovat merkittävästi koholla ja rakenteissa on erittäin suuri riski vaurioitua. Hetttsen mukaan betoni oli mittauskohdasta Ihtttsen tekemän mittauksen perusteella kuiva.

Terveystarkastaja P. Ktttnen on tehnyt tarkastuksen rakennukseen 22.8.2016. Ktttsellä oli ollut käytössään muun muassa kirjallisina todisteina K3, K6 ja K8 esitetyt raportit. Ktttsen laatiman tarkastuspöytäkirjan 25.8.2016 (K9) mukaan tarkastuksella ei ollut lievää tunkkaista hajua lukuun ottamatta havaittu erityistä syytä asukkaiden oireilulle. Ktttnen oli raportissaan katsonut, ottaen kuitenkin huomioon tehdyt selvitykset ja tutkimukset sekä asukkaiden kokemat asuntoon kohdistuvat oireilut, että nykyiset asumisolosuhteet todennäköisesti aiheuttavat asukkaille terveyshaittaa. Raportin mukaan todennäköisen terveyshaitan poistamiseksi asuinkiinteistön rakenteet tulisi korjata asianmukaisesti. Lisäksi on suositeltu oireilun syiden selvittämistä terveydenhuollon kautta.

Tikkurila Oyj tekninen asiantuntuja R. Hatttnen on tehnyt kaupan kohteeseen tarkastuksen 17.9.2016. Tarkastuksesta laaditun raportin (V4) mukaan aistinvaraisesti alakerrassa ei ollut havaittavissa homeen hajua tai muuta kosteusongelmaan viittaavaa hajua. Hatttnen on häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että alakerrassa oli ollut selkeästi viileämpää kuin yläkerrassa ja siellä oli ollut lievä kellarinhaju. Hatttnen oli ollut kymmenen vuotta mukana aistinvaraisen tutkimuksen ryhmässä ja hän oli työnsä puolesta harjaantunut tekemään aistihavaintoja. Hatttnen on todennut, että aistinvaraisesti arvioiden rakennuksessa ei ole kosteus- tai homevauriota. Hatttnen oli mitannut kosteutta 5 eri kohdasta seinäpinnalta pintakosteusmittarilla, joka mittaa 40- 50 millimetrin syvyyteen pinnasta pohjaan päin. Mittaukset oli tehty maanvaraisesta betoniseinästä, joka oli ollut auki betonipinnalle. Pintakosteusmittari oli soveltunut kosteuden mittaamiseen tässä tapauksessa ja se oli antanut luotettavan tuloksen. Tulokset olivat olleet 2,6 - 3,4 prosentin välillä. Betonipinnan kuiva ohjearvo on kyseisellä mittarilla mitattuna 3 – 5 prosentin välillä. Mittaustulokset olivat olleet selkeästi kuivia arvoja. Betonin pinnan kuivumiseen saattaa vaikuttaa se, että seinä on avattu. Hatttsen mukaan Ihtttsen 13.6.2016 tekemän mittauksen perusteella betoni on kuiva.

Rakennusinsinööri H. Pötttnen on tehnyt katselmuksen kiinteistöllä 20.12.2016. Pötttsen raportin (V5) mukaan kellarin lattian läheisyydessä olevissa eristeissä oli lievä kellarin haju, joka korreloi Työterveyslaitoksen mikrobianalyysin tuloksia kohteen kellarikerroksen seinien eristeissä. Pötttnen on häntä todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän oli tehnyt kellarikerroksen takkahuoneen ulkoseinän levyyn reiän ja ottanut sieltä pienen tupon villaa, jossa oli ollut ummehtunut kellarintuoksu. Pötttsen mukaan maaperästä oli todennäköisesti noussut kosteutta, joka oli kastellut villaa ja saanut aikaan kasvustoa. Pötttnen ei ollut havainnut rakennuksen sisällä mikrobivaurioon viittaavaa hajua. Mikrobinäytteiden osalta Pötttsen lausunnossa todetaan, että maaperäpohjaisten sädesienien esiintyminen viittaa alapohjan / perusmuurin alaosan kosteuteen. Pötttsen mukaan Ihtttnen on kuitenkin ottanut näytteet sellaisista kohdista, joissa eriste on rakenteen kautta kosketuksissa ulkoilmaan ja maaperään. Näytteet on otettu "vuoden pahimpana ajankohtana ilman verrokkinäytteitä.

Kiinteistöllä ei käräjäoikeuden arvion mukaan ole ollut katselmuksessa havaittavissa ainakaan merkittävästi poikkeavaa hajua eikä pinnallisia merkkejä kosteusvauriosta.

Esitetyn selvityksen perusteella Ihtttsen ottamat materiaalinäytteet on otettu seinän sisäpuolisesta eristeestä, joka ei ole suorassa kosketuksessa ulkoilman tai maaperän kanssa. Saunan ja pesuhuoneen seinien eristeestä otetut näytteet on otettu raitisilmaventtiilin vierestä. Käräjäoikeuden arvion mukaan ei voida sanoa varmaksi, mikä merkitys raitisilmaventtiilin läheisyydellä on mikrobikasvuston muodostumiseen tutkimuskohdissa. Kuitenkin myös rakennuksen kellarikerroksesta varaajan vierestä seinän alaosasta otetussa materiaalinäytteessä on ollut runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä ja kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja tulos on ollut vahva viite vauriosta. Lisäksi Pötttnen on aistinut ummehtunutta hajua myös takkahuoneen seinän eristeessä ja Työterveyslaitoksen analyysivastauksen (K7) mukaan takkahuoneen ulkoseinän villaeristeestä otetussa näytteessä on esiintynyt kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja näytteen tulos on viitannut vaurioon.

Ottaen huomioon, että mikrobikasvustoa on havaittu useasta kohtaa rakennusta otetuista näytteistä ja näytteet on otettu kahtena eri vuodenaikana, käräjäoikeus arvioi, että Työterveyslaitoksen lausunnoilla sekä Ihtttsen ja Hetttsen raporteilla ja Pötttsen kertomuksella on näytetty, että kellarikerroksesta varaajan vieressä seinän alaosassa, pesuhuoneen ulkoseinän villaeristeessä, saunan betonia vasten olevassa ulkoseinäfoliossa, saunan ulkoseinän villaeristeessä ja takkahuoneen ulkoseinän villaeristeessä on mikrobivaurio. Käräjäoikeus arvioi lisäksi, että rakenteissa olevien mikrobivaurioiden johdosta ylittyy asumisterveysasetuksen 20 §:n mukainen toimenpideraja.

Seuraavaksi on ratkaistava, mistä mikrobivauriot ovat aiheutuneet.

Rakennus on rakennettu vuonna 1972. Asiassa ei ole väitetty, että rakennuksen perustukset olisi tehty vastoin rakentamisaikaan voimassa olleita rakentamismääräyksiä. Asiassa on riidatonta, että rakennuksen perustukset on tehty rakennusajankohdan mukaisesti ilman anturan alapuolista sepelitäyttöä, jolloin kapillaarista kosteutta pääsee anturan kautta kellarin seinien alaosiin. Käräjäoikeus toteaa, että kyseinen rakennustapa mahdollistaa kapillaarisen kosteuden nousun rakenteisiin, mutta ei itsessään osoita, että kapillaarista kosteutta olisi noussut kellarin seiniin.

Hetttnen on raportissaan ja häntä kuultaessa arvioinut vaurioiden syyksi sen, että kellarikerroksen ulkoseinien rakennustapa on sen rakennusfysikaalisen toiminnan takia virheellinen. Talon betoniset perusmuurit ovat anturoiden kautta kosketuksissa maaperään, josta kosteus pääsee rakenteeseen kapillaarisesti ja diffuusiolla. Sisäpuolisesta lämpöeristyksestä johtuen seinien ulkoilmaa vasten olevissa rakenteissa kylmänä vuodenaikana rakenteen nollapiste on sisäpuolisen eristeen keskipaikkeilla ja betonirakenteen sisäpinta on lähes ulkoilman lämpötilassa. Edellä mainitut ilmiöt nostavat rakenteen suhteellisen kosteuden arvoja eri vuodenaikoina. Rakenne ei toimi rakennusfysikaalisesti oikealla tavalla ja lisää mikrobivaurioitumisen riskiä. Tämän vuoksi kaikki kellarin sisäpuoliset lämpöeristeet ovat riskirakenteita. Hetttsen mukaan kellarikerros oli korjattu virheellisesti vuonna 2004 asentamalla sisäpuolinen lämpöeriste ja rakenne kosteusvaurioituu edelleen. Hetttsen mukaan oikeaoppinen korjaustapa olisi ollut asentaa lämmöneristys rakennuksen ulkopuolelle.

Hetttsen raportin liitteenä olleen ympäristöministeriön Ympäristöoppaan 29 mukaan sisäpuolisella lämmöneristyksellä varustettu seinä on kosteustekniseltä toiminnaltaan riskialtis rakenne.

Myös T. Kxxxsen tilaaman vahinkokartoittaja J. Ihtttsen laatiman Itä-Suomen rakennuskuivaus Oy:n tarkastusraportin 11.11.2014 (K4) mukaan maata vasten olevat seinät ja eristetilat ovat riskirakenteita.

Ytttsen kertomuksen ja hänen laatimansa selvityksen perusteella rakennuksen ulkopuolelle on vuonna 2004 asennettu muun muassa seinään patolevyt anturaan asti, anturaan bitumikaistaleet kolmelle sivulle ja seinänvierustalle pintaan styroxlevyt yhden metrin syvyyteen asti sekä tehty salaojitus ja sadevesiviemäröinti ja toinen kaivo sade- ja salaojavesille. Hetttsen ja Pötttsen kertomuksilla on selvitetty, että vuoden 2004 korjaustyöt oli toteutettu laadittujen suunnitelmien mukaisesti. Asiassa ei ole myöskään väitetty, että vuonna 2004 asennettujen salaojien ja sadevesiviemäröinti toiminnassa olisi ollut puutteita. Siitä, onko vuoden 2004 korjaustöissä noudatettu korjausaikana voimassa olleita rakennusmääräyksiä ja -ohjeita, on esitetty ristiriitaista todistelua. Hetttsen mukaan sisäpuolista lämmöneristystä ei olisi tullut käyttää enää vuonna 2004. Hetttnen on raportissaan viitannut tältä osin muun muassa ympäristöministeriön Ympäristöoppaaseen 29 ja Suomen rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden (C2) kohtaan 5.2. Pötttsen mukaan Ytttsen kuvaamassa korjauksessa oli noudatettu korjausajankohtana voimassa ollutta uudisrakentamista koskevaa RYL 2000 -ohjetta (rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset), jonka mukaan anturan seudulle tulee asentaa bitumikaista ja anturasta maanpintaan saakka tulee asentaa patolevyt. Pötttsen katselmuskertomuksen mukaan rakennustarkastaja ja vastaava työnjohtaja ovat valvoneet kohteen rakentamisen edistymistä ja tehneet lupaehtojen mukaiset välikatselmukset. Pötttsen mukaan eriste asennetaan ulkopuolelle vaakaan, ja vuonna 2004 eriste oli todennäköisesti ollut styroxia.

Käräjäoikeus toteaa, että Hetttsen viittaamissa ohjeissa vain suositellaan kellarin seinän maanvastainen osan lämmöneristämistä ulkopuolisella maanvastaisella lämmöneristyksellä. Kysymys ei ole kuitenkaan velvoittavasta rakentamismääräyksestä. Näin ollen ja kun asiassa ei ole muutoinkaan esitetty selvitystä siitä, että korjaustyöt olisi suunniteltu vastoin rakentamismääräyksiä, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vuoden 2004 korjaustyöt olisi suoritettu virheellisesti.

Käräjäoikeus arvioi kuitenkin Hetttsen kertomuksen ja kirjallisina todisteina esitettyjen Ihtttsen laatiman tarkastusraportin ja Ympäristöoppaan kirjausten perusteella, että on näytetty, että maavastaisten seinien sisäpuolinen lämmöneriste on riskirakenne.

Kuitenkaan yksin siitä, että kysymyksessä on riskirakenne ei voida päätellä, että rakenteesta aiheutuisi mikrobivaurioita. Kyseessä on riskirakenne, jolle on ominaista, että riski ei toteudu joka kohteessa eikä välttämättä rakennuksessa kauttaaltaan.

Hatttnen, Pötttnen, Ihtttnen ja terveystarkastaja P. Ktttnen ovat mitanneet kellarikerroksen seinä- ja lattiapinnoilta pintakosteutta pintakosteusmittarilla, eikä kukaan heistä ole todennut kohonneita pintakosteuslukemia. Lisäksi Hetttnen ja Pötttnen ovat kertoneet kuten Hatttnenkin, että Ihtttsen 13.6.2016 tekemän mittauksen perusteella betoni on ollut mittauskohdasta kuiva. Se, että maanvastaisessa betoniseinässä ei ole havaittu kohonneita kosteusarvoja, ei käräjäoikeuden arvion mukaan viittaa siihen, että kysymys olisi kosteuden siirtymisestä rakenteisiin kapillaarisesti tai diffuusion kautta.

Toisaalta Hetttsen arviota kapillaarisesti ja diffuusion kautta rakenteisiin siirtyvästä kosteudesta tukee esitetty selvitys siitä, että rakennuksessa on vuonna 2004 ollut pintavesien ja ulkopuolisen maakosteuden aiheuttamia kosteusvaurioita. Tuolloin rakennuksessa tehdyt korjaukset eivät ole ulottuneet anturan alapuolelle, minkä vuoksi kapillaarisen kosteuden nousu anturan kautta on edelleen ollut mahdollista.

Myös Pötttsen mukaan eristeessä ollut ummehtunut haju oli todennäköisesti johtunut siitä, että maaperästä oli noussut kosteutta, joka oli kastellut villaa ja saanut aikaan kasvustoa.

Käräjäoikeus arvioi edellä lausuttuja seikkoja harkittuaan, että eristeen mikrobivaurioiden syynä on todennäköisesti ollut kapillaarisesti tai diffuusion vaikutuksesta siirtyvä kosteus, vaikkakin betoniin kuivuus ei siihen viittaa. Talon kellarikerroksessa maanvaraisten seinien eristeissä on näin ollen näytetty olevan kapillaarisesti ja diffuusion kautta siirtyvän kosteuden aiheuttamia mikrobivaurioita.

Edellä todetuin tavoin Ytttsen selvityksen mukaan kiinteistöllä oli tehty vuonna 2004 Anticimexin tutkimusraportissa suositellut toimenpiteet ulkopuolisten pintavesien ja maakosteuden hallitsemiseksi. Vixxxsella on edellä todetuin tavoin ollut perusteltu syy uskoa, että rakennuksessa aiemmin olleet kosteusvauriot ja niiden syy on korjattu. Asiassa ei ole edes väitetty, että kantajat olisivat olleet tietoisia mainituista rakennuksen vioista ennen kaupan solmimista. Mikrobivauriot ovat olleet seinän sisällä olevassa eristeessä. Kysymys on siten ollut salaisesta virheestä, jota myyjä ja ostajat eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita normaalissa tarkastuksessa.

Seuraavaksi on arvioitava virheen merkityksellisyyttä.

Myyjän ja ostajien käyttämien asiantuntijoiden laatimat kustannusarviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat merkittävästi toisistaan.

Pötttnen on arvioinut, että virheen korjaaminen edellyttää kellarikerroksen ulkoseinien sisäpuolisten rakenteiden avaamista vaurioituneista kohdista, pilaantuneiden eristeiden poistamista ja niiden korvaamista puhtaalla epäorgaanisella eristeellä, esimerkiksi umpisoluisella polyuretaanilevyllä. Kohonneen mikrobikasvustoalueen kohdalta osa lattiasta ja seinistä kapseloidaan. Rakennuksen ulkopuolelle jo tehdyt toimenpiteet ovat riittäviä. Pötttsen mukaan hänen ehdottamansa sisäpuoliset korjaukset ovat näin ollen riittäviä ongelmien poistamiseen. Merkitystä ei ole sillä, onko lämpöeriste rakennuksen sisä- vai ulkopuolella. Pesuhuoneessa laatoitus voidaan tehdä siten, että eristeen päälle laitetaan lujalevy suoraan runkoon kiinni ja laattojen saumojen kohdalle laitetaan vesieriste. Pötttnen on arvioinut, että kellarikerroksen ulkoseinien sisäpuolen korjattava seinäpinta-ala on noin 32 neliömetriä. Pötttnen on arvioinut seinien avaamisen ja eristeiden poistamisen ja korjaamisen sekä pesuhuoneen laatoituksen uusimisen kustannukseksi yhteensä noin 7.500 euroa sisältäen arvonlisäveron.
Kapseloinnin kustannukseksi Pötttnen on arvioinut noin 3.040 euroa.

Hetttnen on lausunnossaan arvioinut, että virheen korjaaminen edellyttää, että maatäyttö avataan talon ympäriltä ja perusmuurin ulkopuolelle asennetaan suulakepuristettu lämpöeriste ylhäältä alas anturan yläpintaan asti ja sen päällä patolevy. Tässä yhteydessä joudutaan uusimaan sadevesiviemäröinti, koska se on kaivuualueella. Jos salaojat on asennettu oikein, ne eivät tuhoudu kaivuutöissä. Kellarikerroksen ulkoseinien sisäpuoliset rakenteet on purettava. Seiniin tulee laittaa ainoastaan maalia, koska sisäpuolen tulee olla kosteutta läpäisevä. Ilmanvaihtoa tulee myös lisätä. Kylpytilojen laatoitus tulee tehdä siten, että ulkoseinän ja laatoituksen väliin jätetään 10-15 senttimetrin rako. Mikäli ulkopuoliset työt onnistuisivat hyvin, olisi laatoitus mahdollista tehdä suoraan seinään. Hetttnen on arvioinut talon ulkopuolisten korjausten kustannukseksi yhteensä 16.000 euroa sisältäen kellarikerroksen ulkopuolisen lämmöneristämisen, sadevesiviemäröinnin uusimisen, kaivuutyöt ja täytöt, jätevesipumppaamon asentamisen sekä imeytyskentän tarkastamisen. Saunan ja pesuhuoneen osalta Hetttnen on arvioinut korjauskustannuksiksi 25.000 euroa ja muiden sisäpuolisten tilojen osalta 15.000 euroa. Lisäksi Hetttnen on arvioinut sähkö- ja LVI-töiden kustannukseksi 5.000 sekä töiden suunnittelun ja valvonnan kustannukseksi 8.000 euroa. PAH yhdisteiden poistoon Hetttnen on varannut 10.000 euroa. Hetttsen arvioimat yksilöidyt kustannukset eivät ole sisältäneet arvonlisäveroa. Kokonaiskustannusten määräksi Hetttnen on arvioinut arvonlisäveroineen 97.960 euroa.

Todetut mikrobivauriot ovat sijoittuneet rajatulle alueelle kahden maanvastaisen seinän eristeisiin. Mikrobivaurioitumista on tapahtunut edelleen vuonna 2004 tehdyistä korjaustoimista huolimatta.

Maanvastaisista betoniseinässä ei ole kuitenkaan todistajien kertomusten perusteella havaittu kohonneita kosteusarvoja. Asiassa ei ole myöskään edellä todetuin tavoin näytetty, että ulkoseinärakenteiden korjaus olisi vuonna 2004 tehty virheellisesti tai että salaojien- ja sadevesiviemärien toiminnassa olisi puutteita. Jäljempänä todetuin tavoin asiassa on myös jäänyt näyttämättä, että pohjaviemärin padotuskorkeus olisi liian alhainen suhteessa kunnan viemäriverkostoon. Kantajat eivät ole myöskään vedonneet virheenä siihen, että seinissä olisi PAH-yhdisteitä.

T. Kxxxsen kertomista terveydellisistä ongelmista ei ole esitetty lääketieteellistä selvitystä. Terveystarkastaja on arvioinut, että asumisolosuhteet todennäköisesti aiheuttavat asukkaille terveyshaittaa. Terveystarkastajan tarkastuksella ei ole kuitenkaan suoritettu varsinaisia mittauksia, eikä lievää tunkkaista hajua lukuun ottamatta havaittu erityistä syytä Kxxxsten oireilulle. Kohteessa ei ole tehty myöskään esimerkiksi sisäilmatutkimuksia hengitysilman mikrobipitoisuuksien määrittelemiseksi. Käräjäoikeus arvioi, että asiassa ei ole esitetty näyttöä, joka osoittaisi, että asunnossa asumisesta olisi aiheutunut asukkaille terveyshaittaa.

Todettujen vaurioiden laatu ja laajuus huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi, että virheiden korjaus ei edellytä Hetttsen esittämiä laajoja rakennuksen ulkopuolisia korjaustöitä. Hetttnen ja Pötttnen ovat olleet yhtä mieltä siitä, että kellarikerroksen ulkoseinien sisäpuoliset rakenteet tulee purkaa ja mikrobivaurioituneet eristeet täytyy poistaa. Käräjäoikeus arvioi, että virheen korjaus edellyttää sisäpuolisten seinärakenteiden purkamista ja uusimista rakennuksen kellarikerroksessa. Korjauslaajuus kattaa takkahuoneen sekä pesuhuoneen ja saunan maanvastaiset seinät. Sauna ja pesuhuone on lisäksi korjausten takia uusittava kokonaan.

Pötttnen on arvioinut korjauskustannusten kokonaismääräksi 10.540 euroa. Pötttsen arvioimat kustannukset koostuvat ainoastaan sisäpuolisista korjaustoimenpiteistä. Hetttsen arvion perusteella saunan ja pesuhuoneen ja muiden tilojen korjauskustannukset sähkö ja LVI-töineen ja valvontoineen olisivat noin 65.720 euroa sisältäen arvonlisäveron. Hetttnen ei ole juuri eritellyt kustannuksia ja ulkopuolisen on vaikeaa arvioida laskelman oikeellisuutta.

Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus arvioi korjauskustannusten oikeaksi määräksi 30.000 euroa. Korjauskustannusten sisältämien korjaustöiden laatu ja laajuus huomioon ottaen kiinteistö poikkeaa siten salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kiinteistössä on näytetty olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.


Pohjaviemärin padotuskorkeus

Hetttnen on kertonut, että rakennuksen purkuviemärissä ei ole riittävää patokorkeutta. Hetttnen oli selvittänyt kunnasta korot ja karkeasti laskenut kaivojen kansista viemärin juoksupinnan ja verrannut kaivon kannen korkeutta talon korkeuteen. Padotuskorkeutta on arviolta noin 20-30 senttiä. Padotuskorkeutta ei ole mitattu, mutta Hetttnen on suositellut korkojen mittaamista. Rantasalmen kunnan mukaan padotuskorkeutta tulee olla vähintään yksi metri. Kunnan viemärin tulvimistilanteessa on erittäin suuri riski viemärin tulvimisesta talon kellaritiloihin. Hetttnen oli keskustellut rakennusta 2004 korJ.en kirvesmiehen Pasi Tolvasen kanssa, jonka mielestä rakennuksessa oli tapahtunut viemärivaurio. Viereisessä talossa oli tapahtunut viemärivuoto sisätiloihin.

Anticimexin raportista tai Ytttsen kertomuksesta ei ole ilmennyt, että rakennuksessa olisi ollut viemärivuoto. Viemärivuodosta ei ole esitetty muuta selvitystä kuin Hetttsen kertomus tämän toiselta henkilöltä saamista tiedoista. Asiassa on ei ole näytetty, että rakennukseen olisi kohdistunut kunnan jätevesiviemärin rikkoutumisesta johtuva vesivahinko.

Pohjaviemärin padotuskorkeutta ei ole myöskään tutkittu tarkemmin ja padotuskorkeus on jäänyt Hetttsen arvion varaan. Sen vuoksi asiassa on jäänyt näyttämättä, että pohjaviemärin padotuskorkeus olisi liian alhainen suhteessa kunnan viemäriverkostoon.


Salaisen virheen olennaisuuden arviointi

Esitetyn näytön perusteella kohdetta on myyty ostajille peruskorjattuna kohteena. Kohteen kauppahinnan on katsottu vastaavan sen käypää arvoa.

Edellä on katsottu selvitetyksi, että riidan kohteena olevassa rakennuksessa on ollut kellarikerroksessa maanvaraisten seinien eristeissä kapillaarisesti ja diffuusion kautta siirtyvän kosteuden aiheuttamia mikrobivaurioita.

Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan kiinteistön virheen perusteella oikeus hinnan alennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 mukaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava.

Käräjäoikeus on edellä arvioinut mainittujen myyjän vastuulle jäävän salaisten laatuvirheiden korjauskustannuksiksi 30.000 euroa. Summa on merkittävä, mutta se ei ole kuitenkaan erityisen huomatta suhteessa kiinteistön kokonaiskauppahintaan (117.000 euroa). Merkitystä voidaan antaa myös varteenotettavalle riskille kohtuuttomista korjauskustannuksista verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Käräjäoikeus katsoo, että nyt riidan kohteena olevassa asiassa on jäänyt näyttämättä myös varteenotettava riski kohtuuttomista korjauskustannuksista, koska tarpeeksi kattavia ja näyttöarvoltaan riittäviä tutkimuksia kohteessa ei ollut tehty.

Esitetyn selvityksen ja virheiden laadun perusteella käräjäoikeus katsoo, että salaiset virheet ovat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa, eikä niitä voida pitää olennaisina. Kiinteistökaupan purkamisen edellytyksiä ei näin ollen ole olemassa.

Sen sijaan kantajilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeus hinnanalennukseen kiinteistön salaisen laatuvirheen vuoksi. Saman luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän lähtökohtana on yleensä pidetty korjauskustannuksia edellyttäen, että ne eivät ole parantaneet kohteen tasoa sellaiseen kuntoon, jota ostaja ei ole voinut edellyttää kaupantekohetkellä. Tässä tapauksessa vastaaja ei ole vedonnut märkätilojen osalta tasonparannukseen. Toisaalta tasonparannusta ei ole oikeuskäytännön mukaan syntynyt, jos virheet ovat olleet rakenteissa, joiden tulisi kestää koko rakennuksen elinkaaren. Lisäksi on edellytetty, että asunnon kauppahinta on vastannut kohteen käypää arvoa, mikäli kohteessa ei olisi ollut laatuvirhettä. Mikrobivauriot on todettu jo ennen kuin kantajat ovat syksyllä 2016 muuttaneet pois kiinteistöllä. Mahdollinen kiinteistön lämmityksen laiminlyönti ei siten ole vaikuttanut virheiden korjauslaajuuteen. Käräjäoikeus pitää tapauksessa hinnanalennuksen määrän lähtökohtana myyjän vastuulle jäävien virheiden korjauskustannuksia.

Kantajat ovat vaatineet korvausta kiinteistön vaurioiden tutkimisesta. Koska kiinteistössä on todettu olevan myyjän vastuulla oleva virhe, jonka selvittämiseksi tutkimuskustannukset ovat olleet tarpeen PAH­ yhdisteiden tutkimusta lukuun ottamatta, käräjäoikeus harkitsee, että ostajilla on oikeus saada korvaus virheen aiheuttamista tutkimuskuluista siitä huolimatta, että virhe on salainen. Tutkimuskustannusten määrä on riidaton.

Korvausta kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista ei voida määrätä, koska kauppaa ei määrätä purettavaksi.


Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kantajat ovat hävinneet asian ensisijaisen kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista, vahingonkorvausta sekä korvausta kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista koskevan vaatimuksensa. Heidän toissijainen vaatimuksensa 97.000 euron suuruisesta hinnanalennuksesta on käräjäoikeudessa hylätty 30.000 euroa ylittävältä osin. Sillä, minkä kantajat ovat hävinneet, ei ole vähäinen merkitys asiassa eikä se ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.

Asian lopputulos huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi, että vastaaja on velvollinen korvaamaan kohtuulliseksi arvioidun määrän eli yhden neljäsosan kantajien oikeudenkäyntikuluista. Vastaaja on myöntänyt kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.


TUOMIOLAUSELMA

T. K. Vixxxnen velvoitetaan suorittamaan N. M. Kxxxselle ja T. L. Kxxxselle

- hinnanalennuksena 30.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.8.2013 - 6.12.2016 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien, ·

- korvauksena virheen tutkimisesta aiheutuneina kustannuksina 5.495,68 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.12.2016 lukien ja

- korvauksena oikeudenkäyntikuluista 2.721,18 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Muilta osin vaatimukset hylätään.


MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon tyytymätön saa hakea muutosta valittamalla erillisestä muutoksenhakuohjeesta ilmenevin tavoin ja rajoituksin.

Käräjätuomari H. S.


TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

Tyytymättömyyttä on säädetyssä järjestyksessä ilmoittaneet kantajat ja vastaaja ratkaisuun kokonaisuudessaan.

Määräpäivä valituksen toimittamiselle on: maanantai 5.3.2018 Määräpäivä vastavalituksen toimittamiselle on: 19.3.2018

Käräjätuomari H. S.