Kiinteistökaupan purku

Itä-Suomen hovioikeus purki 4.6.2015 kiinteistökaupan koska myyjän katsottiin olleen tietoinen alapohjan lahovaurioista aiemmin tehdyn korjauksen perusteella. Käräjäoikeus oli päätynyt päinvastaiseen johtopäätökseen ja katsonut, että kyseessä oli salainen virhe, jonka johdosta myyjien piti maksaa vain 14 000€ hinnanalennusta ja kumpikin sai kärsiä omat oikeudenkäyntikulunsa. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää lahovaurioista, joka johti siihen, että kauppa purettiin ja myyjä joutui palauttamaan kauppahinnan 117 000€, vahingonkorvauksia ja kuluja yli 10 000€ ja oikeudenkäyntikuluja yli 27 000€.

Tapauksessa on tyypillinen näyttöön liittyvä ongelma oikeuden ratkaistavana. Asuntokaupoissa ratkaisevaa on tiedonantovelvollisuuden oikea täyttäminen sekä ostajalle ja ennenkaikkea myyjälle kuten tästä tapauksesta voidaan havaita. Hyvä on ymmärtää myös oikeudenkäynteihin tyypillisesti liittyvä piirre, että oikeudenkäynnissä totuus on ns. prosessitotuus eli jommallakummalla on näyttötaakka jostain asiasta (tässä ostajalla siitä että myyjä tiesi) mutta toisaalta oikeus voi arvioida kaikkea asiassa esitettyä näyttöä vapaasti. Tähän voidaan varautua sillä että etukäteen varmistaudutaan riittävästä näytöstä. Perusteluista on tässä tapauksessa luettava tosin se, että remonttia tehtäessä omistaja ei voi tyytyä pelkkään passiiviseen sivusta seuraamiseen vaan hänen on selvitettävä tarkemmin mitä korjataan ja miksi. Valvoja, valokuvat jne. näytöllä voidaan dokumentoida havaitut seikat ja osoittaa ne ostajalle ja mahdollisesti riitatilanteessa oikeudelle.

(Asiassa on myös käsitelty virheitä; kattorakenne, maanpinnan kallistus, sadevesien johtaminen ja korvauksia tuottokorko, sijaisasunto, selvittelykulut, joista tarkemmin jäljempänä itse tuomiossa.)

Alla poimintoja ensin käräjäoikeuden ja sitten hovioikeuden perusteluista ja myöhemmin itse tapaus kokonaisuudessaan.


Myyjien tietoisuus virheestä

Käräjäoikeus katsoo, että Vainikainen oli ollut kiinteistöllä ainoastaan remontin alkuvaiheessa. Näin ollen myyjänä ollut Vainikainen on voinut tehdä havaintoja lattian avoinna olevasta osasta. Vainikaisen väitettä siitä, ettei hän ollut havainnut lattiassa kosteusvaurioita tai muutakaan virhettä tukee Julkusen kertomuksesta ilmennyt Vainikaisen purujen kuivuutta koskeva ilmoitus todistaja Julkuselle. Todistelu ei näin ollen osoita, että Vainikainen olisi tiennyt lattian kosteusvauriosta.  Myöskään Taskisen lattiasta tekemien havaintojen ei ole näytetty tulleen Vainikaisen tietoon. Vainikainen on ainoastaan tiennyt lattian korjaustarpeen syyn ja luulleen sen tulleen korjauksella suoritetuksi. Käräjäoikeus toteaa, että virheet eivät ole olleet myyjien tiedossa eikäheidän olisi niistä pitänyt tietääkään.

Hovioikeus katsoo, että uusina todisteina esitetyt TaloTerveys Lajunen Oy:n lausunto 4.12.2014 (todiste 24) ja Markkasen ottamat 23 valokuvaa (todiste 25) sekä Lajusen hovioikeudessa kertomat seikat osoittavat, että kiinteistön lattiarakenne on ollut ainakin jossain määrin kosteus- ja lahovaurioitunut jo silloin, kun sitä on myyjien toimesta korjattu. Erityisesti tämän seikan puolesta puhuu se, että vanhoja rakenteita oli tuettu liittämällä niihin uusia lautoja ja valamalla rakenteita tukevia betonipilareita. Jotta nämä korjaustyöt on voitu tehdä, on alapohjarakenteen tullut olla auki ja korjaustyön tekijän on täytynyt tulla tietoiseksi siitä, että rakenne on kosteus- ja lahovaurioitunut ja että se olisi vaatinut jo tuolloin laajempia korjauksia.

Asiassa on riidatonta, että N Vainikainen ei ole osallistunut alapohjarakenteen korjaustöihin. Epäselväksi on jäänyt se, missä määrin OVainikainen on osallistunut näihin korjaustöihin. Hovioikeudessa on tältä osin esitetty näyttönä vain O Vainikaisen kertomus, jonka mukaan suurimman osan korjaus työstä oli suorittanut Taskinen.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan tiedonantovirheen säätämiseen johtaneiden  esitöiden mukaan myyjät eivät voi vedota tietämättömyyteensä niistä puutteista, joita korjaustyön yhteydessä on havaittu. Myyjien tiedonantovelvollisuutta   on arvioitava  sen mukaan,  mitä myyjän  asemassa  olevan  pitäisi tietää  omistamastaan   kiinteistöstä   (HE  120/1994  vp, s. 51). Näin  ollen  sillä, kuka korjaustyön   on nyt kysymyksessä   olevassa  asiassa  tosiasiallisesti   tehnyt, ei ole merkitystä,  koska  työn toteutustapa   on ollut kiinteistön  korjaustyön aikaisten  omistajien  eli myyjien  vastuulla.  Hovioikeus   katsoo,  että myyjät  ovat tienneet  tai ainakin  heidän  olisi pitänyt  tietää,  että omakotitalon   vanhan  osan alapohja  on ollut kosteus-  ja lahovaurioitunut   jo vuonna  2008.  Alapohjarakenteessa  todettua  virhettä  ei näin ollen voida pitää  salaisena  virheenä.

Lainkohdan   säätämiseen  johtaneiden   esitöiden  mukaan  virheen  olennaisuutta on arvioitava  sen kokonaismerkityksen    perusteella.   Jollei  ostaja  voi käyttää  kiinteistöä  aikomallaan  tavalla  eikä virhettä  voida kohtuullisessa   ajassa ja kohtuullisin kustannuksin   korjata,  virhe on olennainen.   Arviointia   ei voida  tehdä  vain ostajan  oman käsityksen  mukaan,  vaan sillä tulee  olla objektiiviset   perusteet (HE  12011994 vp s. 51).

Oikeuskäytännössä    olennaisuuskynnyksen    ylittäneissä  ratkaisuissa   painoarvoa on annettu  korjauskustannusten    määrälle,  virheen  korjaamiseen   käytettävälIe ajalle ja myyjien  tietoisuudelle   virheen  olemassaolosta   (Turun  HO 28.11.2008 S 07/1826).  Joissakin  ratkaisuissa   on annettu  painoarvoa   myös  sille, ettei vaurioiden  laajuutta  ja korjauskustannusten    määrää  ollut voitu vielä luotettavasti arvioida  (Rovaniemen   HO 3.5.2007  S 05/1167 ja Vaasan  HO 27.11.2003 S 02/283).  Lisäksi  korkein  oikeus  on vanhan  maakaaren   aikaisessa  ratkaisussaan KKO  1983-II-79  ottanut  huomioon  myyjien  tietoisuuden   purkamisedellytyksiin  vaikuttavana   seikkana.  Myös  ostajalle  aiheutunut  terveyshaitta   ja mahdollisuus  sen poistamiseen   kohtuullisessa   ajassa  sekä kunnan  viranomaisen määräämä  asumiskielto   voivat  vaikuttaa  olennaisuusarviointiin.     (Rovaniemen HO 3.5.2007  S 05/1167).

Olennaisuusarviointi    tehdään  tapauskohtaisesti    asiaan  vaikuttavia   seikkoja punniten. 

Oikeuskäytännössä    on katsottu,  että olennaisuuskynnyksen    ylittyminen   edellyttää korjauskustannusten    määrän  osalta  sitä, että ne ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta.

Asiassa  ei ole muodostunut   yksiselitteistä   kuvaa  siitä, minkä  suuruiset  omakotitalon  virheiden  korjauskustannukset    tulisivat  olemaan.  Joka tapauksessa   korjauskustannukset    edellä  selostettujen   todisteiden  ja kertomusten   perusteella muodostuisivat   huomattaviksi   suhteessa  omakotitalon   arvoon.  Virheiden   arvioitua  korjausaikaa   kahdesta  neljään  kuukautta   sen sijaan voidaan  pitää  kohtuullisena.  Arvioitaessa   virheen  olennaisuutta   on otettava  huomioon  myös  se seikka,  että ostajat  ovat ostaneet  kiinteistön  asumistarkoitukseen    lapsiperheen kodiksi.  Alapohjan  laajan  mikrobivaurion   vuoksi  kiinteistöä  ei ole voinut  käyttää tuohon  tarkoitukseen.   Kunnan  ympäristöterveyslautakunta     on asettanut  talon asumiskieltoon.   Lisäksi  myyjät  ovat edellä todetuin  tavoin  olleet  tietoisia alapohjarakenteessa,    maankallistuksessa   ja  sadevesien  ohjauksessa   olevista virheestä  jo kiinteistöä  myytäessä  ja laiminlyöneet   tiedonantovelvollisuutensa.

Kaikki  mainitut  seikat huomioon  ottaen  hovioikeus  katsoo,  että ostajat  eivät olisi näistä  seikoista  tietoisina  todennäköisesti   kauppaa  solmineet.  Muu loppu tulos  kuin kaupan  purkaminen   olisi ostajille  kohtuuton.   Hovioikeus   päätyy  siihen, että kiinteistön  laatuvirheet   ovat olennaisia.  Näin  ollen ostajilla  on maa kaaren  2 luvun  17 §:n 2 momentin  ensimmäisen   virkkeen  nojalla  oikeus  purkaa kauppa.



Itä-Suomen   hovioikeuden tuomio (kokonaisuudessaan)  

Tuomio   Nro 327

Antamispäivä

4.6.2015

Diaarinumero

S 14/648

 

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

 

Pohjois-Savon   käräjäoikeus   7.4.2014  nro 5694 (liitteenä)

Asia Kiinteistön  kaupan  purkaminen  ym.

 

Asianosaiset

Valittajina (ostajina)

Markkanen

S Hytönen

(Myyjinä)

O Vainikainen

N Vainikainen

 

 

 

Vaatimukset hovioikeudessa

 

Markkasen  ja Hytösen  valitus

 

Markkanen  ja  Sanna Hytönen  (jäljempänä  ostajat)  ovat kanteensa  uudistaen ensisijaisesti  vaatineet,  että heidän  O ja N  Vainikaisen   (jäljempänä myyjät)  kanssa  23.2.2011  tekemänsä  kiinteistön  kauppa  puretaan  ja myyjät velvoitetaan  yhteisvastuullisesti   palauttamaan   heille  maksettu  kauppahinta 117.000  euroa korkolain  3 §:n 2 momentin  mukaisine  tuotto korkoineen 23.2.2011  alkaen  19.4.2013  saakka ja 20.4.2013  alkaen  viivästyskorkoineen sekä suorittamaan  vahingonkorvauksena    S Hytösen  maksama  varainsiirto vero 2.340  euroa viivästyskorkoineen    hovioikeuden   tuomion  antamisesta  alkaen ja   lisäksi maakaaren  2 luvun 33 §:n 2 momentissa  tarkoitetut  kiinteistön hoidosta  johtuvat  tarpeelliset  laajennus-,  kunnostus-  ja maalaustöistä   muodostuvat kustannukset   yhteensä  9.395,15  euroa viivästyskorkoineen    hovioikeuden tuomion  antamisesta  alkaen.

 

Toissijaisesti   ostajat  ovat vaatineet,  että myyjät  velvoitetaan  yhteisvastuullisesti suorittamaan   heille hinnanalennuksena    100.000  euroa korko lain 3 §:n 2 momentin  mukaisine  tuottokorkoineen   23.2.2011  alkaen  19.4.2013  saakka ja 20.4.2013  alkaen  viivästyskorkoineen.

 

Ostajat  ovat lisäksi  vaatineet,  että myyjät  velvoitetaan   yhteisvastuullisesti    sekä purku-  että hinnanalennustilanteessa     suorittamaan   heille  vahingonkorvaukseksi:

 

1.  Sijaisasumisesta aiheutuneista vuokra- ja autopaikkakustannuksista

15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta yhteensä 15.547,28 euroa viivästyskorkoineen siten, että korkoa on maksettava käräjäoikeuden tuomion antamispäivään 7.4.2014 saakka kertyneelle määrälle eli 9.051,06 eurolle käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen ja sen jälkeen kertyneelle määrälle eli 6.496,22 eurolle hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen. Vielä ostajat ovat vaatineet korvausta sijaisasumisesta 1.4.2015 alkaen 528,48 euroa kuukaudessa, siihen saakka, kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen.

 

2.   Kiinteistön sähkökuluista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta yhteensä 745,27 euroaja  1.4.2015 alkaen 50 euroa kuukaudessa siihen saakka kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen,

 

3.   Sähkön ja veden perusmaksuista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta yhteensä 973,56 euroa ja 1.4.2015 alkaen 31,93 euroa kuukaudessa siihen saakka kunnes kauppahinta palautetaan korkoineen.

 

4.   Nuohouskuluista 133 euroa, lämmitykseen käytetyistä puuhaloista yhteensä 1.300 euroa, kiinteistön 235 lämmityskäynnistä aiheutuneesta työstä 10 euroa tunnilta yhteensä 2.350 euroa ja matkakustannuksista

3.513,90 euroa.

 

5.   Edellä 2-4 kohdassa mainitut määrät viivästyskorkoineen siten, että korkoa on maksettava käräjäoikeuden tuomion antamispäivään 7.4.2014 saakka kertyneelle määrälle eli 4.165,50 eurolle käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen ja sen jälkeen kertyneelle määrälle hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

 

6.   Käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen omana työnä tehdystä lattian purkutyöstä 300 tunnilta yhteensä 3.000 euroa viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

 

7.  Pilaantuneista tekstiileistä ja huonekaluista 5.000 euroa viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

 

8.  Virheiden selvittelykuluina tai toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina Riina Toivolan arviolausunnon osalta 150 euroa, Mikrobion Oy:n raportin osalta 450 euroa, Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin osalta

1.087,89 euroa sekä Taloterveys Lajunen Oy:n kahden 10.1.2013 päivätyn laskun osalta 2.672,20 euroa, laskun 24.1.2014 osalta 2.406,10 euroa ja käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen syntyneiden kahden 16.10.2014 päivätyn laskun osalta 2.225,42 euroa, laskun 14.12.2014 osalta 336,04 euroa ja laskun 2.2.2015 osalta 526,63 euroa

eli yhteensä 9.854,28 euroa viivästyskorkoineen siitä alkaen kun 14 päivää on kulunut kunkin laskun päiväyksestä eli eräpäivästä alkaen.

 

Vielä ostajat ovat vaatineet, että myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 31.084,81 eurolla ja hovioikeudessa    19.586,97  eurolla,  molemmat  määrät  korkoineen   siitä alkaen, kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden   tuomion  antamispäivästä.   Joka tapauksessa myyjät  on yhteisvastuullisesti    velvoitettava   korvaamaan   ostajien  oikeudenkäyntikulut   tarpeettomien   17.6.2013  ja 29.11.2013  pidettyjen  katselmusten ja niistä johtuneen   oikeudenkäynnin   pitkittymisen   perusteella   yhdellä  kolmas osalla  asianosaiskulujen   ja oikeudenkäyntikulujen    määrästä  korkoineen   siitä alkaen,  kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden   tuomion  antamispäivästä.

 

Vielä  ostajat  ovat vaatineet  myyjien  velvoittamista   yhteisvastuullisesti    korvaa maan heidän  asianosaiskulunsa   hovioikeudessa   P Markkaselle   1.000 eurolla ja S Hytöselle  300 eurolla.

 

Perusteinaan   ostajat  ovat lausuneet,  että kiinteistössä   oli ollut kaupantekoajan kohtana  laatuvirhe.   Omakotitalo   ei ollut ollut siisti ja laajasti  remontoitu,   kuten kauppaa  tehtäessä  oli sovittu.

 

Yläpohjan osalta omakotitalossa oli ollut laatuvirhe, koska peltikaton alta oli puuttunut aluskate. Yläpohjan tuuletus ei ollut ollut riittävä, minkä vuoksi yläpohjan ruodelaudoitus oli kosteusvaurioitunut ja siinä oli sienikasvustoa. Kiinteistö ei ollut yläpohjan osalta ollut sellainen kuin oli sovittu.

 

Vedenohjausjärjestelmän osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska talon katolta tulevaa sadevettä ei ollut ohjattu sadevesiputkistoon. Maankallistus oli virheellinen jättäen sadeveden seisomaan rakennuksen vierustalle. Rakennuksen ympärillä ei ollut salaojan tarkastuskaivoja eikä toimivaa salaojajärjestelmää. Myyjät olivat vuonna 2006laaditun  kuntotarkastusraportin perusteella tulleet tietoisiksi siitä, että kiinteistössä ei ollut ollut salaojien tarkastuskaivoja. Myyjät olivat antaneet ostajille virheellistä tietoa.

 

Seinärakenteen osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska rakenteessa oli ol lut kaksi kosteussulkua päällekkäin estäen kosteuden poistumisen oikealla tavalla. Myyjät olivat olleet tietoisia näistä virheistä ja jättäneet kertomatta niistä ostajille.

 

Alapohjan osalta omakotitalossa oli laatuvirheitä, koska olohuoneen lattiarakenteen alla virheellisesti suoraan kiinni perusmaassa oleva lämmöneriste oli kosteusvaurioitunut. Lisäksi alapohjan suoraan kiinni perusmaassa olevat kantavat puurakenteet olivat olohuoneen kohdalta kosteusvaurioituneet ja keittiön kohdalta lahovaurioituneet. Korjattavan lattian pinta-ala oli noin 80 neliömetriä. Myyjien tekemän remontin yhteydessä vanhan osan lattiapinta oli uusittu. Lisäksi olohuoneessa oli kaikki eristemateriaalit uusittu ja myös osa lattiajuoksuista. Loppuosa lattiajuoksuista oli todettu uusitun noin 10 - 20 vuotta sitten. Lattian alla oleva rossilaudoitus oli jätetty vaihtamatta ja korjaustyön tehnyt henkilö oli välttämättä todennut rossilaudoituksen laajat lahovauriot. Lattiarakennetta oli avattu valutöitä tehtäessä lähes koko olohuoneen lattiapinta-alan osalta eikä pelkästään myyjän ostajille ilmoittaman pinta-alaltaan kahden neliömetrin kokoiselta alueelta. Myyjät olivat olleet tietoisia lattian alapohjan virheistä, mutta eivät olleet kertoneet niistä ostajille. Liitettyään uusia laudoituksia lattiahirsiin myyjät olivat tulleet tietoisiksi lahonneista seinärakenteista. Korjattaessa olohuoneen lattian alla olleen noin kuution suuruisen kiven pai kaltaan siirtämää lattiajuoksua filmivanerilla, lattiajuoksu oli jätetty asianmukaisesti seinään kiinnittämättä ja tuettu ilmaan jäävällä tukitolpalla. Myyjät olivat olleet tietoisia näistä virheistä, mutta eivät olleet kertoneet virheistä ostajille.

 

Kylmäkellarin osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska kellarin puuosat olivat kosteusvaurioituneet. Myyjät olivat kellaria käyttäessään voineet havaita, että kellari oli homeinen.

 

Sisäilman osalta omakotitalossa oli laatuvirhe, koska rakennuksen ilmanvaihto ei ollut ollut riittävä. Ilmanvaihtoa oli heikennetty poistamalla ullakoIta hella ja tukkimalla siitä lähtevä hormi sekä tukkimalla alakerran keittiön kolmesta tuuletushormista kaksi ja lisäksi kaksi tuuletusventtiiliä. Omakotitalon sisäilma oli ollut tunkkaista liian korkean hiilidioksiditason sekä mikrobien alapohjassa tuottaman hajuhaitan vuoksi. Myyjät olivat olleet tietoisia sisäilman ongelmis ta, koska he olivat alapohjan avaamisesta johtuen tulleet tietoisiksi alapohjan kosteusvaurioista ja niiden vaikutuksesta sisäilman laatuun. Toissijaisesti kysymyksessä on salainen virhe.

 

Tervon kunnan ympäristöterveyslautakunta oli 27.5.2013 asettanut omakotitalon kosteus- ja homevaurioista aiheutuvan terveyshaitan vuoksi välittömästi asumiskieltoon. Omakotitalossa havaitut virheet olivat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja ostajilla oli tämän vuoksi oikeus purkaa kiinteistön kauppa.

 

Toissijaisesti ostajilla oli oikeus saada maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin nojalla hinnanalennuksena virheellisen kiinteistön arvon ja kauppahinnan välinen erotus.

 

Hinnanalennusvaatimuksen määrä perustui korjauskustannuslaskelmiin. Ala pohjarakenteen laatuvirheen korjaamiseksi myös seinärakenteita tuli purkaa, mistä johtuvat kustannukset tuli ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä. Kaupan kohteena oleva kiinteistön virheellisyys johtui myyjien menettelystä heidän jätettyä kertomatta ostajille vedenohjausjärjestelmässä, seinärakenteessa, alapohjassa, sisäilmassa ja kylmäkellaritilassa olevissa puuosissa  tiedossaan olleista laatuvirheistä. Tämän vuoksi myyjät olivat velvolliset suoritta maan ostajille vaaditut vahingonkorvaukset.

 

Oikeudenkäyntikulujen osalta kiinteistöllä 17.6.2013 ja 29.11.2013 järjestetyt katselmukset olivat olleet turhia. Katselmuksia oli jouduttu järjestämään kaksi lisää, koska ensimmäiseen katselmukseen eivät kaikki asiantuntijat olleet saa puneet.

 

Vainikaisten   vastavalitus

 

Myyjät ovat vaatineet, että heidän maksettavakseen tuomittu hinnanalennus alennetaan 8.000 euroon. Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 17.354,79 eurolla sekä hovioikeudessa O Vainikaisen osalta 2.000 eurolla ja N Vainikaisen oikeusavun 20 prosentin omavastuuosuuden määrällä 1.197,60 eurolla, kaikki määrät korkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Perusteet

 

Alapohjassa todetun kosteusvaurioituneen rakenteen korjaustyöt nostavat kiinteistön arvoa siten, että hinnanalennusvaatimuksesta vähennettävä tasonparannuksen määrä oli käräjäoikeuden arvioiman 10.000 euron asemesta 16.000 euroa.

 

Ostajat oli joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa, koska myyjät olivat pääosin voittaneet asian ja heidän vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa oli koskenut vain harkinnanvaraista seikkaa.

 

Vainikaisten   vastaus

 

Myyjät ovat vastustaneet ostajien muutosvaatimuksia perusteettomina muutoin paitsi myönnetyn 8.000 euron hinnanalennuksen osalta. Määrältään myyjät ovat myöntäneet oikeaksi sähkön ja veden perusmaksuista aiheutuneet kustannukset sekä kaikesta sijaisasumisesta ja kiinteistön välttämättömästä ylläpidosta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 400 euroa kuukaudessa 16.9.2012 alkaen sekä laajennus-, kunnostus- ja maalaustöistä muodostuvista, kiinteistön hoidon kannalta tarpeellisista kustannuksista 3.500 euroa. Lisäksi myyjät ovat lausuneet, että tekstiilit ja huonekalut voitiin puhdistaa ja myöntäneet määrältään kohtuulliseksi korvaukseksi tästä toimenpiteestä 1.500 euroa.

 

Sen varalta, että kauppa puretaan, myyjät ovat vaatineet, että ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille asumishyötynä 500 euroa kuukaudessa 6.4.2011 ja 15.9.2012 väliseltä ajalta eli yhteensä 8.750 euroa.

 

Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että ostajien käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen tehdystä lattian purkutyöstä esittämä korvausvaatimus jätetään vasta hovioikeudessa esitettynä tutkimatta samoin kuin kaikki vahingonkorvausvaatimukset siltä osin kuin ne perustuvat käräjäoikeuden tuomion antamispäivän jälkeiseen aikaan. Myyjät ovat lisäksi lausuneet, ettei virheiden selvittelykulu ja saanut enää hovioikeudessa vaatia toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina.

 

Perusteet

 

Yläpohjassa ei ollut ollut väitettyjä virheitä. Peltikatto oli asennettu vuonna 1985 eikä tuolloin ollut edellytetty aluskatteen asentamista peltikaton alle.

Aluskatteen puuttumisesta ei ollut aiheutunut vaurioita rakennukselle. Yläpohjarakenteissa ei ollut sienikasvustoa eikä merkityksellisiä kosteus- tai home vaurioita. Ruodelaudoitus oli hyväkuntoinen. Yläpohjan tuuletus oli heikentynyt ostajien tuulikaapin osalta tekemien muutostöiden seurauksena. Yläpohja oli laadultaan sovitun mukainen.

 

Vedenohjausjärjestelmän osalta maankallistukset ja sadevesien ohjaus oli tehty rakentamisajankohtana voimassa olleiden ohjeiden ja määräysten mukaisesti eikä niistä ollut aiheutunut vaurioita tai kosteusrasitusta rakennukselle. Maan pinta rakennuksen alla oli todettu kuivaksi. Salaojien tarkastuskaivoja ei ollut kiinteistön rakentamisajankohtana vaadittu rakennettavaksi. Kaikki merkitykselliset myyjien tiedossa olleet seikat oli annettu ostajille ennen kauppaa.

 

Seinärakenteessa oli kaksi höyrysulkumuovia. Tämä ei kuitenkaan ollut aiheuttanut rakenteelle mitään kosteusriskiä. Seinärakenteen purueristeisellä osalla ei ollut todettu merkityksellisiä kosteus- tai homevaurioita eikä korjaus tarvetta. Seinän vaurioiden korjaaminen lattiakorjauksen yhteydessä ei aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia. Kaikki merkitykselliset myyjien tiedossa olleet seikat oli annettu ostajille ennen kauppaa.

 

Alapohjan osalta rakennuksen vanhan puolen vuonna 1930 rakennetussa rossipohjassa oli todettu kosteusvaurio ja kantavissa puurakenteissa lahottajasientä. Lahottajasieni oli eri asia kuin lattiasieni. Todettujen vaurioiden vuoksi koko lattiarakenne oli korjattava rossipohjan osalta. Korjattavan lattian pinta ala oli noin 60 neliömetriä ja korjauskustannukset noin 21.600 euroa. Tältä osin kaupan kohteena olevassa kiinteistössä oli salainen laatuvirhe.

 

Myyjät olivat omistusaikanaan avanneet alapohjarakenteen keskeltä olohuoneen lattiaa noin kahden neliömetrin alueelta ja noin kahden metrin päästä todetusta alapohjarakenteen kosteusvauriosta. Rakenneavauksen lisäksi myyjät olivat purkaneet lattian pintamateriaalin koko olohuoneen alueelta sekä lisänneet pinnoitteen koolauspuita ja lisänneet lämmöneristettä vanhan purueristeen päälle. Rakenneavauksessa näkyvillä olleissa rakenteissa ei ollut havaittu vaurioita.

 

Rakennuksen vuonna 1985 laajennetun uuden osan alapohjassa tai tuulikaapin, eteisen ja kellarikomeron alapohjassa ei ollut todettu kosteusvaurioita.

 

Kosteusvaurioituneen alapohjan osan korjauksen yhteydessä koko rakennuksen vuonna 1930 rakennetun vanhan osan alapohjarakenne voitiin uusia. Tämän johdosta alapohja tulee uutta vastaavaksi. Rakennuksen ikä huomioon ottaen alapohjarakenne oli käyttöikänsä päässä ja näin ollen hinnanalennuksen määrässä huomioon otettava tasonparannuksen määrä oli yli puolet korjaus kustannuksista.

 

Ostajat olivat kaupantekoajankohdan jälkeen muuttaneet kylmän sisäänkäynti katoksen lämpimäksi tuulikaappitilaksi, rakentaneet rakennuksen ulkopuolelle terassin sekä tehneet uuden julkisivuverhouksen, jonka alareuna ulottui osaksi sokkelissa olevien tuuletusaukkojen päälle. Näiden muutostöiden vuoksi ala pohjan tuulettuminen oli heikentynyt, mikä tuli ottaa huomioon myyjien vastuuta alentavana seikkana.

 

Keittiön alapohjassa oli kanto. Kanto oli poistettavissa alapohjan korjaustöiden yhteydessä.

 

Kylmäkellarissa todettu paikallinen homevaurio puurakenteissa oli syntynyt vasta kaupantekoajankohdan jälkeen ostajien tekemien muutostöiden johdosta muuttuneen ilmanvaihdon seurauksena. Joka tapauksessa kellaritilan kosteus olosuhteet poikkesivat asuinolosuhteista ja oli normaalia, että kellaritilassa ole viin puurakenteisiin voi muodostua hometta. Puurakenteiden käyttöikä oli tästä johtuen lyhyt. Myyjien omistusaikana puurakenteissa ei ollut ollut hometta. Koska puurakenteet olivat homehtuneet vasta kaupantekoajankohdan jälkeen, kysymyksessä ei ollut kiinteistön laatuvirhe.

 

Sisäilmassa oli todettu tunkkaista hajua eteisessä tuulikaappitilan läheisyydessä. Myyjät eivät olleet omistusaikanaan havainneet tunkkaista hajua rakennuksessa eikä sitä ollut havaittu kaupanteon yhteydessäkään. Tuulikaappitilan läheisyydessä todettu haju oli voinut aiheutua ostajien rakennukseen tekemien muutostöiden seurauksena. Ostajat olivat muuttaneet kylmän sisäänkäyntikatoksen lämpimäksi tuulikaappitilaksi ja rakentaneet rakennuksen ulkopuolelle terassin.

 

 

Myyjät  eivät olleet  omistusaikanaan   havainneet  kiinteistössä   virheitä.  Siinä tapauksessa,   että kiinteistössä   katsotaan  kaupantekoajankohtana     olleen  vanhan rakennuksenosan    alapohjassa  olevan  kosteusvaurion   lisäksi  muita  virheitä,  kysymys  voi näiltäkin  osin olla enintään  salaisesta  virheestä.

 

Vahingonkorvausvaatimuksen     perusteena   olevat  sijaisasumisesta,   kunnossapitokustannuksista   ja selvittelykuluista   muodostuvat   kustannukset   eivät olleet syy-yhteydessä   myyjien  toimintaan.  Vahingonkorvausvelvollisuudelle       ei ole perusteita.   Sähkön ja veden  perusmaksujen   tarpeettomuudesta    ei ollut  esitetty selvitystä.  Tarpeellisia   kustannuksia   olivat  olleet  laajennustyö,   kunnostus työt ja maalaustyöt   3.500  euron osalta.

 

Katselmukset 17.6.2013 ja 29.11.2013  oli järjestetty   myyjien  toimesta  ostajien esittämien  vaatimusten   perusteiden   selvittämiseksi.   Katselmuksia   oli ollut kaksi, koska  vaatimuksia   oli esitetty  vaiheittain.

 

Myyjät  ovat paljoksuneet   ostajien  oikeudenkäyntikuluvaatimusta käräjäoikeudessa  siltä osin kuin avustajan  arvonlisäveroton   palkkiovaatimus   ylitti  14.000 euroa.

 

N Vainikainen   on myöntänyt  Markkasen  ja Hytösen  hovioikeudessa    esittämät asianosaiskuluvaatimukset     määriltään  oikeiksi.  Oikeudenkäyntikulujen osalta  N Vainikainen   on paljoksunut   avustajan  palkkiovaatimusta  siltä osin kuin  se ylittää  40 tunnin  työmäärän.

 

 

Olli Vainikainen   ei ole ottanut  kantaa  ostajien  hovioikeudessa   esittämiin  asian osais- ja oikeudenkäyntikuluvaatimusten määriin.

 

Hytösen  ja Markkasen   vastaus

 

Ostajat  ovat vastustaneet   muutosvaatimuksia    perusteettomina.

 

Alapohjarakenteessa    olevan  laatuvirheen   korjaamisen   vuoksi  osaan  rakennusta uusittava  alapohjarakenne   ei nosta kiinteistön   arvoa  vaaditulla  tavalla.  Lattia oli ollut lähes uusi lukuun  ottamatta  alinta rossilaudoitusta,   joten  lattian  uusimisesta  ei synny tasonparannusta.

 

Kiinteistössä   oli ollut laajoja  laatuvirheitä,  joiden  vuoksi  ostajilla  oli ollut perusteltu  syy oikeudenkäyntiin.

 

Ostajat  eivät olleet  saaneet  asumishyötyä,   koska  omakotitalo   oli ollut asumiskelvoton.  Mikäli  asumishyötyä   katsotaan  syntyneen,  ostajat  ovat myöntäneet siitä määrältään  oikeaksi  100 euroa kuukaudessa   6.4.2011  ja  15.9.2012  väliseltä ajalta. Asumishyötynä   korvattavaksi   määrättävästä   määrästä  tulee joka  tapauksessa  vähentää  asumishyötyä   vastaavalla  määrällä  kiinteistön   hoitoon kohdistuneet   ruohonleikkauksesta    ja lumitöistä  muodostuneet   kulut  vastaavalta ajanjaksolta.

 

Myyjät  ovat vastustaneet   asumishyötyyn   kohdistuvaa   vähennysvaatimusta    perusteettomana.

 

Ostajat  ovat paljoksuneet   Olli Vainikaisen   oikeudenkäyntikuluvaatimusta      siltä osin kuin  se ylittää  istuntotuntien   lukumäärän   laskettuna  kymmenen   euroa tunnilta. Niina  Vainikaisen   oikeudenkäyntikuluvaatimuksen      ostajat  ovat myöntäneet määrältään  oikeaksi.

 

Todistelu

 

Hovioikeudessa   on todistelutarkoituksessa    kuultu  P Markkasta,   S Hytöstä ja O Vainikaista   sekä todistajina  Tero Räsästä,  Raimo  Lajusta,  Jaana Partanen-Podduikinia,    Kia Riina Toivolaa,  Pasi Haatajaa ja   Timo  Keskikurua sekä esitetty  käräjäoikeuden   tuomiosta  ilmenevät  kirjalliset  todisteet.  Lisäksi uusina  kirjallisina  todisteina  on esitetty  TaloTerveys   Lajunen  Oy:n lausunto

4.12.2014  ja Markkasen  ottamat  23 valokuvaa.

 

Hovioikeuden ratkaisu

 

Käsittelyratkaisu uusista vaatimuksista

 

 

Ostajat  ovat hovioikeuteen   7.5.2014  saapuneessa  valituksessaan   vaatineet myyjien  velvoittamista   yhteisvastuullisesti    korvaamaan   heidän  sijaisasumisesta aiheutuneet  vuokrasta  ja autopaikkamaksuista    muodostuvat   kustannukset hovioikeuden   tuomion  antamiseen  saakka.

 

Ostajat  ovat vasta hovioikeuden   valmisteluistunnossa    esittäneet  vaatimuksen siitä, että sijaisasumisesta   aiheutuneet  kustannukset   tuli korvata  myös  hovioikeuden  tuomion  antamisen  jälkeiseltä   ajalta siihen  saakka  kunnes  kauppahinta palautetaan   korkoineen.

 

Lisäksi  ostajat  ovat vasta hovioikeuden   valmisteluistunnossa    vaatineet  myyjien velvoittamista   yhteisvastuullisesti    korvaamaan   käräjäoikeuden   tuomion  antamisenjälkeen    tehdyn  lattian purkutyön  kustannukset   3.000  euroa  korkoineen hovioikeuden   tuomion  antamisesta  alkaen ja että virheiden  selvittelykulut   tuli toissijaisesti   tuomita  oikeudenkäyntikuluina ja että selvittelykuluilIe   tuli maksaa viivästyskorkoa   siitä alkaen kun  14 päivää  oli kulunut  kunkin  laskun  päiväyksestä  eli eräpäivästä  alkaen.

 

Myyjät  ovat vastustaneet  uusien  vaatimusten   esittämistä  siltä osin kuin niiden peruste  oli syntynyt  käräjäoikeuden   tuomion  antamisen  jälkeen  ja katsoneet, että vaatimus  virheiden  selvittelykulujen   korvaamisesta   toissijaisesti   oikeuden käyntikuluina   on sellainen  uusi vaatimus,  jota  ostajat  eivät voi enää hovioikeudessa  esittää.

 

Oikeudenkäymiskaaren     14 luvun  2 §:n 1 momentin   1 kohdan  mukaan  kannetta riita-asiassa   ei saa oikeudenkäynnin   aikana  muuttaa.  Kantajalla  on kuitenkin oikeus  1) vaatia  muuta  kuin kanteessa  tarkoitettua   suoritusta,  milloin  vaatimus perustuu  oikeudenkäynnin   aikana  tapahtuneeseen   olosuhteiden   muutokseen   tai vasta  silloin kantajan  tietoon  tulleeseen  seikkaan;  2) vaatia  vahvistettavaksi sellainen  oikeussuhde,  joka  asianosaisten   välisessä  oikeudenkäynnissä    on riitainen ja jonka  selvittämistä   asian muun  osan ratkaiseminen   edellyttää,  sekä 3) vaatia korkoa  tai tehdä muu  sivuvaatimus   taikka  uusikin  vaatimus,  mikäli  se

johtuu  olennaisesti   samasta  perusteesta.   Jos  1 momentin  2 tai 3 kohdassa  tar koitettu  vaatimus  tehdään  vasta pääkäsittelyssä,   vaatimus  on jätettävä  tutki matta, jos  sen tutkiminen   viivyttää  asian käsittelyä.   Sellaista  vaatimusta   ei voida tehdä  ylemmässä  tuomioistuimessa.

 

 

Ostajien  vaatimus  sijaisasumisesta   aiheutuneiden   kustannusten   korvaamisesta hovioikeuden   tuomion  antamisen  jälkeiseltä   ajalta  sekä vaatimus  virheiden  selvittelykustannusten    korvaamisesta   toissijaisesti   oikeudenkäyntikuluina     ovat sellaisia  oikeudenkäymiskaaren     14 luvun 2 pykälän  2 momentissa   tarkoitettuja uusia vaatimuksia,  joita  ei voi esittää  enää hovioikeudessa.

 

Ostajat  ovat avanneet  omakotitalon   alapohjarakenteen    vasta käräjäoikeuden tuomion  antamisen  jälkeen.  Tämä työ olisi ollut mahdollista   tehdä jo ennen kanteen  nostamista.   Tämän  vuoksi  vaatimus  lattian  purkutyön  kustannuksista ei perustu  oikeudenkäynnin   aikana  tapahtuneeseen   olosuhteiden   muutokseen tai vasta  silloin  ostajien  tietoon  tulleeseen  seikkaan.

 

Hovioikeus  jättää  mainitut  uudet  vaatimukset   tutkimatta.

 

Pääasiaratkaisun perustelut

 

Kysymyksenasettelu

 

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitseva puurunkoinen ja lautaverhoiltu omakotitalo on rakennettu vuonna 1930. Oma kotitaloon on vuonna 1985 rakennettu laajennusosa, jossa on sauna, pesutilat ja pukuhuone. Rakennuksen peltikatto on uusittu vuonna 1985. Rakennuksen

pinta-ala on 155 neliömetriä ja asuinpinta-ala on noin 130 neliömetriä. Myyjät ovat ostaneet kiinteistön vuonna 2008. He ovat vuonna 2008 tehneet rakennukseen uuden sisäverhouksen ja tuossa yhteydessä asentaneet seinärakenteeseen toisen höyrysulkumuovin. He ovat myös lisänneet olohuoneen kohdalta a1a pohjan eristystä ja uusineet olohuoneen lattian pintamateriaalin.

 

Nyt kysymyksessä oleva kiinteistön kauppa on tehty 23.2.2011. Ostajat ovat tutustuneet ennen kaupan tekemistä insinööri Veikko Pulkkisen kiinteistöstä 17.2.2011 laatimaan kuntotarkastusasiakirjaan.

 

Ostajat ovat asuneet kiinteistöllä 6.4.2011 ja 15.9.2012 välisen ajan. Ostajat ovat laajentaneet tuulikaappitilaa muuttamalla kylmän sisäänkäyntikatoksen osaksi lämmintä tuulikaappitilaa. Lisäksi ostajat ovat laajentaneet rakennuksen vanhaan osaan rajoittuvaa terassia sekä uusineet julkisivuverhouksen  seinän alaosassa noin 130 senttimetrin korkeudelle asti.

 

Tervon kunnan ympäristöterveyslautakunta on 27.5.2013 asettanut rakennuksen asumiskieltoon.

 

Asiassa on riidatonta, että kiinteistössä on todettu kosteusvaurio rakennuksen vanhan osan puolella olohuoneen alapohjarakenteessa ja että ostajilla on tältä osin, ellei kauppa pureta, oikeus ainakin myyjien myöntämään 8.000 euron hinnanalennukseen.

 

Asiassa on hovioikeudessa ratkaistava kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut kaupantekoajankohtana kanteessa tarkoitettu laatuvirhe yläpohjassa, vedenohjausjärjestelmässä, seinärakenteissa, kylmäkellarissa tai sisäilmassa.

 

Alapohjassa todetun kosteusvaurion osalta on kysymys siitä, onko alapohjarakenteen kosteusvaurio ulottunut myös tuulikaapin, eteisen ja kellarikomeron kohdalle, mikä on korjattavan alapohjarakenteen pinta-ala, mitä korjaustoimenpiteitä on tehtävä ja mikä on korjauskustannusten määrä.

 

Mikäli kiinteistössä todetaan olevan kanteessa mainittuja laatuvirheitä, asiassa on ratkaistava kysymys siitä, ovatko myyjät kaupantekoaikana olleet näistä virheistä tietoisia ja jättäneet kertomatta niistä ostajille vai onko asiassa kokonaan tai joiltain osin kysymys salaisesta virheestä ja poikkeaako kiinteistö salaisen virheen vuoksi merkittävästi laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäksi tulee arvioitavaksi se, ovatko virheet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja onko ostajilla oikeus purkaa kauppa. Purkutilanteessa on ratkaistava myyjien asumishyödyn korvausvaatimus ja ostajien korvausvaatimus kiinteistön hoidosta aiheutuneista kuluista.

 

Mikäli kauppaa ei pureta, on ratkaistava kysymys siitä, onko ostajalla laatuvirheiden johdosta oikeus hinnanalennukseen ja mikä on hinnanalennuksen määrä huomioon ottaen korjaustoimenpiteistä johtuva mahdollinen kiinteistön kaupantekoajankohdan jälkeinen arvon nousu.

 

Lisäksi on ratkaistava kysymys siitä, onko ostajilla oikeus vaatimiinsa vahingonkorvauksiin ja mikä on mahdollisten vahingonkorvausten määrä.

 

Vielä asiassa on ratkaistava kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden ja hovioikeuden osalta.

 

Yläpohja

 

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet yläpohjasta olennaisilta osiltaan samoin kuin käräjäoikeudessa.

 

Lajunen on käräjäoikeudessa antamastaan kertomuksesta poiketen lausunut, että 1980-luvun lopulla aluskatetta ei vaadittu, mutta ruodelaudoituksen olisi tuossa tapauksessa tullut olla tiiviimpi. Tuuletuksen osalta Lajunen on kertonut, että harjatuuletuksen puuttuminen näin korkeassa ullakkotilassa aiheuttaa lämpöpatjan muodostumisen rakennuksen katon harjan alapuolelle. Tästä on seurauksena vesihöyryn tiivistymistä kattorakenteisiin siitä huolimatta, että talon räystäät ovat avonaiset.

 

Haataja on lisäksi kertonut, että räystäiden avonaisuus riittää siihen, että ilma ullakkotilassa vaihtuu riittävästi. Lämpöpatjan muodostuminen on normaalia, mutta veden hitaan kondensoitumisen johdosta räystäiden alta ullakkotilaan saatava tuuletus riittää rakenteiden kuivana pitämiseen.

 

Keskikuru on lisäksi kertonut, että TaloTerveys Lajunen Oy:n lausunnon

9.1.2013 (todiste 4) liitteen 4 valokuvasta 6 ruodelaudoituksessa näkyvä valkoinen aine ei ole homekasvustoa, vaan muottilautoihin betonista jäänyttä kalkkia.

 

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut. Omakotitalon yläpohjassa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua virhettä. Näyttämättä on myöskin jäänyt, että yläpohjan kunto tai muut ominaisuudet olisivat millään muullakaan tavoin  poikenneet   siitä mitä asianosaisten   välillä  on sovittu.

 

Vedenohjausjärjestelmä

 

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet vedenohjausjärjestelmästä olennaisilta osiltaan samoin kuin käräjäoikeudessa.

 

Asianosaisten ja todistajien kertomuksista ilmenee yhtenevästi, että salaojajärjestelmän olemassaoloa tai salaojajärjestelmän toimivuutta ei ole tutkittu. Asiassa on tosin riidatonta, että kiinteistöllä ei ole salaojien tarkastuskaivoja, mutta tarkastuskaivojen puuttuminen ei kuitenkaan ole sellainen erillinen virhe, joka aiheuttaisi myyjille virhevastuun asiassa. Näyttämättä   on näin ollen jäänyt, että kiinteistöllä ei olisi toimivaa salaojajärjestelmää.

 

Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin (todiste 3) sivulta 7 ilmenee, että rakennusta ympäröivän maanpinnan kallistus on ollut puutteellinen. Kyseinen seikka oli tullut myyjien tietoon jo heidän ostaessaan kiinteistön, sillä asiasta on mainittu Seppo Tervosen 24.2.2006 laatimassa kuntotarkastusraportissa (todiste 11) sekä 27.10.2008 päivätyssä kauppakirjassa (todiste 6). O Vainikaisen mukaan myyjät ovat yrittäneet parantaa sadevesien poisjohtamista rakennuksen viereltä asentamalla syöksytorvien alle betoniset loiskekivet. Hovioikeus katsoo, että myyjät eivät kuitenkaan ole varmistuneet siitä, että tämä on ollut riittävä toimenpide sadevesien pois ohjaamiseksi. Sadevesien poisohjaamisen osalta kiinteistössä on virhe.

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella myyjällä on osta jaan nähden tiedonantovelvollisuus ja sen täyttämisen edellyttämä selonottovelvollisuus myytävän kiinteistön ominaisuuksista, joilla voi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Myyjän vastuu laatuvirheestä voi siten perustua hänen antamiinsa virheellisiin tai harhaanjohtaviin tietoihin tai tiedonantovelvollisuuden muunlaiseen laiminlyöntiin. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on ostajalle tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudesta. Myyjä ei voi siten vedota omaan erehdykseensä tai tietämättömyyteensä, jos hänen ostajalle antamansa tiedot osoittautuvat virheellisiksi tai harhaanjohtaviksi.

 

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän edellytetään kerto van ostajalle havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida korjaustarvetta. Tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä (HE 12011994 vp, s. 50-51).

 

Hovioikeus katsoo, että maankallistuksen ja sadevesien pois johtamisen puutteellisuus on ollut sellainen myyjien tiedossa ollut seikka, jota nämä eivät olleet riittävällä tavalla tuoneet ostajien tietoon ennen kauppaa. Näiltä osin kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

 

Seinärakenne

 

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet seinärakenteesta olennaisilta osiltaan samoin kuin käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden  mainitsemilla   perusteluilla   hovioikeus  katsoo,  että asuinrakennuksen seinärakenteessa ei ole maakaaren  2 luvun  17 §:n mukaista  virhettä.

 

Alapohja

 

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet alapohjarakenteesta samansisältöisesti kuin käräjäoikeudessa jäljempänä mainituin lisäyksin.

 

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen vanhan osan lattiarakenteissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita. Riitaista on rakennuksen uuden ja vanhan osan lattian taitekohdan virheellisyys. Lisäksi riitaista on virheellisen lattian pinta ala sekä korjaustapa ja -kustannukset. Edelleen riitaista on myyjien tietoisuus virheestä.

 

Hovioikeudessa uutena todisteena esitetystä TaloTerveys Lajunen Oy:n raportista 4.12.2014 (todiste 24) ilmenee, että ainakin raportin tekoajankohtana omakotitalon vanhan osan lattian kantavat rakenteet ovat olleet lahovaurioituneet. Raportista ilmenee myös, että lattiarakenteita on tuettu muun muassa va lamalla kantavien rakenteiden alle betonisia pilareita ja liittämällä uutta puuta vanhoihin tukirakenteisiin.  Pekka Markkasen ottamista 23 valokuvasta (todiste 25) ilmenee, että osa rossilaudoituksesta on poistettu ja korvattu vanhoilla lattialaudoilla. Molemmista edellä mainituista todisteista ilmenee, että rossipohjan alla on suurehkoja kivenlohkareita ja että olohuoneen nurkassa sijaitsevan pönttöuunin edustalle on tehty betoninen muottivalu.

 

Markkanen on kertonut, että myyjien omistusaikana tehdyn lattiaremontin yhteydessä olohuoneesta oli työnnetty uusia lattiajuoksuja makuuhuoneen puolelle ja uusia lattiajuoksuja oli käytetty myös muotteina valettaessa betonista alus taa olohuoneen nurkan pönttöuunille ja että tupakeittiön uunin edustan kivipedin päälle oli laitettu eristevillaa, joka oli ollut tummunutta.

 

O Vainikainen on kertonut, että hän oli tehnyt lattiaremonttia vuonna 2008 jonkin verran yhdessä Otto Taskisen kanssa. Koko olohuoneen lattian pintarakenne oli ollut avattuna. Hän oli tehnyt havaintoja alapohjan kunnosta purueristeeseen saakka. Tämän lisäksi hän oli tehnyt olohuoneen nurkan pönttöuunin alustaan betonivalun ja ollut mukana sahaamassa lattian rossilautoja. Rossilaudat olivat olleet hyvässä kunnossa ja kovaa puuta eikä niissä ollut ollut havaittavissa lahoamista. Lisäksi hän oli laittanut lattiaan eristevilloja ja ollut mukana kantamassa lattialevyjä sisään. Hänen käsittääkseen Taskinen oli valanut betoniset tukipilarit.

 

Räsänen on kertonut, että vanhan alapohjan lattian sisäpinta-ala on noin 60,5 neliömetriä.

 

Lajunen on kertonut, että alapohjan vaurioituminen oli todennäköisesti johtunut siitä, että rakennusta oli vuonna 1985 laajennettu. Tuolloin rakennuksen ala pohjan tuuletus oli pitkän sivun osalta laitettu umpeen. Lisäksi jossain vaiheessa oli tukittu alapohjan tuuletusluukut, jolloin rakennuksen alapohjan tuuletus oli jäänyt riittämättömäksi. Lajusen käsityksen mukaan lattiaremonttia ei ollut voitu tehdä siten, että lattian lahovaurioituminen ei olisi tullut remontin tekijän tietoon. Lattian vanhan osan korjaaminen maanvaraisella betonilaatalla oli hyvän rakennustavan vastaista, koska betoni sisältää runsaasti vettä ja kuivuessaan betoni voisi aiheuttaa kosteusvaurion rakennuksen puurakenteisiin. Koko lattian pinta oli ollut avattuna. Vanhan osan lattiapinta-ala oli 60,5 neliömetriä. Vanhan lattiarakenteen uusiminen edellytti myös eteistilan lattian purkamista ja betonilaatan poistamista, jotta lattiarakenteesta saataisiin yhtenäinen. Korjattavan lattian pinta-ala oli näin ollen 79,39 neliömetriä.

 

Haataja on kertonut, että maanvaraisen betonilaatan valaminen oli laajasti käytetty ja yleisesti hyväksytty korjaustapa vastaavanlaisissa korjauskohteissa. Tässä korjaustavassa alapohjassa olevat kivet voitiin jättää alapohjan alle. Haataja ei ole pitänyt uuden rossipohjan rakentamista rakennusteknisesti järkevänä ratkaisuna. Vielä Haataja on kertonut, että hän oli perustanut pinta-alalaskelmansa Lajusen raportista saamiinsa tietoihin.

 

Keskikuru on kertonut, että kellarikomeron eritevillasta otettu näyte osoitti, että kellarikomeron yläpuolisen vaatehuoneen lattian eristevillassa oli ollut sädesienen aiheuttama vaurio, jonka vuoksi lattian eriste tuli vaatehuoneen kohdalta vaihtaa.

 

Virheellisen alapohjarakenteen pinta-ala

 

Räsäsen, Lajusen ja Haatajan kertomusten perusteella hovioikeus katsoo, että korjattavan vanhan rossipohjan pinta-ala on 60,5 neliömetriä. Lisäksi kylmä kellarin yläpuolisen vaatehuoneen lattian eristeissä on todettu sädesienen aiheuttama vaurio Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin (todiste 3) liitteen

2 sivulta 4 ilmenevällä tavalla. Lattian eriste tulee tältä osin vaihtaa.

 

Haatajan ja Keskikurun mukaan Lajusen eteistilan lattian lämmöneristeestä ottaman näytteen (todiste 4, näyte MS) tutkimustulos osoittaa, ettei eristeessä ole kosteusvauriota. Näin ollen asiassa on jäänyt näyttämättä, että alapohjarakenne olisi kylmäkellarin yläpuolisen vaatehuoneen lattian eristeen lisäksi vaurioitunut rakennuksen vanhaa osaa laajemmalta alueelta.

 

Myyjien tietoisuus virheestä

 

Hovioikeus katsoo, että uusina todisteina esitetyt TaloTerveys Lajunen Oy:n lausunto 4.12.2014 (todiste 24) ja Markkasen ottamat 23 valokuvaa (todiste 25) sekä Lajusen hovioikeudessa kertomat seikat osoittavat, että kiinteistön lattiarakenne on ollut ainakin jossain määrin kosteus- ja lahovaurioitunut jo silloin, kun sitä on myyjien toimesta korjattu. Erityisesti tämän seikan puolesta puhuu se, että vanhoja rakenteita oli tuettu liittämällä niihin uusia lautoja ja valamalla rakenteita tukevia betonipilareita. Jotta nämä korjaustyöt on voitu tehdä, on alapohjarakenteen tullut olla auki ja korjaustyön tekijän on täytynyt tulla tietoiseksi siitä, että rakenne on kosteus- ja lahovaurioitunut ja että se olisi vaatinut jo tuolloin laajempia korjauksia.

 

Asiassa on riidatonta, että N Vainikainen ei ole osallistunut alapohjarakenteen korjaustöihin. Epäselväksi on jäänyt se, missä määrin O Vainikainen on osallistunut näihin korjaustöihin. Hovioikeudessa on tältä osin esitetty näyttönä vain O Vainikaisen kertomus, jonka mukaan suurimman osan korjaus työstä oli suorittanut Taskinen.

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan tiedonantovirheen säätämiseen johtaneiden  esitöiden mukaan myyjät eivät voi vedota tietämättömyyteensä niistä puutteista, joita korjaustyön yhteydessä on havaittu. Myyjien tiedonantovelvollisuutta   on arvioitava  sen mukaan,  mitä myyjän  asemassa  olevan  pitäisi tietää  omistamastaan   kiinteistöstä   (HE  120/1994  vp, s. 51). Näin  ollen  sillä, kuka korjaustyön   on nyt kysymyksessä   olevassa  asiassa  tosiasiallisesti   tehnyt, ei ole merkitystä,  koska  työn toteutustapa   on ollut kiinteistön  korjaustyön aikaisten  omistajien  eli myyjien  vastuulla.  Hovioikeus   katsoo,  että myyjät  ovat tienneet  tai ainakin  heidän  olisi pitänyt  tietää,  että omakotitalon   vanhan  osan alapohja  on ollut kosteus-  ja lahovaurioitunut   jo vuonna  2008.  Alapohjarakenteessa  todettua  virhettä  ei näin ollen voida pitää  salaisena  virheenä.

 

Kylmäkellari

 

Hovioikeuden   pääkäsittelyssä   kuullut  asianosaiset  ja todistajat  ovat kertoneet kylmäkellarista   samansisältöisesti   kuin käräjäoikeudessa.    Räsänen  on lisäksi kertonut,  että hän oli ottanut  Insinööritoimisto    Consilium  Oy:n raportin  (kirjallinen todiste  3) liitteen  2 sivulla  3 mainitun  näytteen  1 kellarikomeron   puupaneelista.  Kyseessä  ei siis ole ollut vanhan  osan alapohjarakenteeseen    kuuluva alajuoksuhirsi,   vaan niitä verhoava  puupaneeli.

 

Haataja  on lisäksi  kertonut,  että Insinööritoimisto   Consilium  Oy:n raportin (kirjallinen  todiste  3) liitteen  2 sivulla  3 mainitun  näytteen  1 perusteella   kylmä kellarin  puupaneeleissa   on korjaustarve.

 

Keskikuru  on lisäksi  kertonut,  että hän oli havainnut  kellarissa  kovan  puun pinnalla mikrobikasvustoa.

 

Räsäsen,  Haatajan  ja Keskikurun  kertomusten  ja Insinööritoimisto    Consilium Oy:n raportin  perusteella  on selvitetty,  että kylmäkellarin   puupaneelit   ovat homevaurioituneet.    Myyjät  ovat kiistäneet,  että puupaneeleissa   olisi ollut home vaurioita  heidän  omistusaikanaan.   Asiassa  on jäänyt  näyttämättä,   että puupaneeli oli homevaurioitunut   jo kaupantekoajankohtana.     TäItä osin omakotitalossa ei ole virhettä.

 

Sisäilma

 

Hovioikeuden   pääkäsittelyssä   kuullut  asianosaiset  ja todistajat  ovat kertoneet sisäilmasta  olennaisilta   osin samansisältöisesti   kuin käräjäoikeudessa.    Räsänen on lisäksi  kertonut,  että korkeat  hiilidioksidipitoisuudet     ovat tyypillisiä  rakennuksille,  joissa  on painovoimainen   ilmanvaihto.   Hormien  tukkimisella   oli mahdollisesti  ollut jotain  vaikutusta  ilmanvaihtoon,   mutta hänellä  ei ollut tietoa  siitä, oliko jotain  hormeja  tukittu.

 

Keskikuru  on lisäksi  kertonut,  että ilmanvaihto   ei hänen  näkemyksensä   mukaan vaatinut  toimenpiteitä.   Sitä voitiin  parantaa  lisäämällä  korvausilmaventtiilejä,  mutta  tällä toimenpiteellä   ei ole suurta  vaikutusta  sisäilman  laatuun.

 

Hovioikeus  katsoo  selvitetyksi,   että omakotitalon   sisäilma  on tunkkaista  ja tämä johtuu  alapohjan  mikrobivauriosta   ja liian korkeasta  hiilidioksidipitoisuudesta. Tuuletushormien   ja korvausilmaventtiilien    tukkimisella   tai ostajien  tuulikaapin ja terassin  osalta  tekemillä  muutostöillä   ei ole näytetty  olleen  vaikutusta  sisäilman  laatuun.

 

Näyttämättä   on jäänyt,  että sisäilman  osalta  omakotitalossa   olisi erillistä  virhettä.

 

 

Virheen olennaisuusarviointi

 

Edellä  mainituilla  perusteilla  hovioikeus   katsoo,  että kiinteistöllä   on maakaaren 2 luvun  17 §:ssä tarkoitettu  virhe  alapohjassa   sekä maankallistusten,    sade vesien  ohjauksen  ja kylmäkellarin   yläpuolisen   lattian  eristeen  osalta.

 

Maakaaren  2 luvun  17 §:n 2 momentin  ensimmäisen   virkkeen  mukaan  ostajalla on virheen  perusteella  oikeus  hinnanalennukseen   tai, jos virhe  on olennainen, oikeus purkaa  kauppa.

 

Lainkohdan   säätämiseen  johtaneiden   esitöiden  mukaan  virheen  olennaisuutta

on arvioita  sen kokonaismerkityksen    perusteella.   Jollei  ostaja  voi käyttää  kiinteistöä  aikomallaan  tavalla  eikä virhettä  voida kohtuullisessa   ajassa ja kohtuullisin kustannuksin   korjata,  virhe on olennainen.   Arviointia   ei voida  tehdä  vain ostajan  oman käsityksen  mukaan,  vaan sillä tulee  olla objektiiviset   perusteet (HE  12011994 vp s. 51).

 

Oikeuskäytännössä    olennaisuuskynnyksen    ylittäneissä  ratkaisuissa   painoarvoa on annettu  korjauskustannusten    määrälle,  virheen  korjaamiseen   käytettävälIe ajalle ja myyjien  tietoisuudelle   virheen  olemassaolosta   (Turun  HO 28.11.2008 S 07/1826).  Joissakin  ratkaisuissa   on annettu  painoarvoa   myös  sille, ettei vaurioiden  laajuutta  ja korjauskustannusten    määrää  ollut voitu vielä luotettavasti arvioida  (Rovaniemen   HO 3.5.2007  S 05/1167 ja Vaasan  HO 27.11.2003 S 02/283).  Lisäksi  korkein  oikeus  on vanhan  maakaaren   aikaisessa  ratkaisussaan KKO  1983-II-79  ottanut  huomioon  myyjien  tietoisuuden   purkamisedellytyksiin  vaikuttavana   seikkana.  Myös  ostajalle  aiheutunut  terveyshaitta   ja mahdollisuus  sen poistamiseen   kohtuullisessa   ajassa  sekä kunnan  viranomaisen määräämä  asumiskielto   voivat  vaikuttaa  olennaisuusarviointiin.     (Rovaniemen HO 3.5.2007  S 05/1167).

 

Olennaisuusarviointi    tehdään  tapauskohtaisesti    asiaan  vaikuttavia   seikkoja punniten.

 

Oikeuskäytännössä    on katsottu,  että olennaisuuskynnyksen    ylittyminen   edellyttää korjauskustannusten    määrän  osalta  sitä, että ne ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta.

 

Lajunen,  Räsänen ja Haataja  ovat esittäneet  toisistaan  poikkeavia   arvioita  korjauskustannusten    määrästä.  Lajunen  on kustannusarviolaskelmansa     (todiste  19) mukaisesti   arvioinut,  että kiinteistön  virheiden  korjaaminen   tulisi kokonaisuudessaan  maksamaan   101.337  euroa.  Lajusen  laskelman  on selvitetty  sisältävän runsaasti  sellaisten  seikkojen  korjaamista,  joita  hovioikeudessa   ei ole katsottu virheeksi.  Haataja  on kustannusarviolaskelmansa     (todiste  18) mukaisesti   arvioinut  alapohjan  korjauskustannuksiksi    23.445,81  euroa.  Haatajan  arvio  ei sisällä maankallistusten   ja sadevesien  poisjohtamisen   korjaamisesta   aiheutuvia kustannuksia.   Räsänen  on hovioikeuden   istunnossa  muuttanut  todisteen  22 mukaista  korjauskustannusarviotaan     ja arvioinut  korjauskustannusten    määräksi noin 48.600  euroa.  Räsäsen  arvio on sisältänyt  sellaisia  korjaustoimenpiteitä, joita  ei hovioikeudessa   ole katsottu  laatuvirheiksi.

 

Lajunen  on kertonut  laatineensa   arviolaskelmansa   tietokoneohjelmalla    ja ottaneensa  hinnat  arvioonsa  hintakirjoista.   Haataja  on kertonut  käyttäneensä   arviossaan  samaa menetelmää,   kuin mitä tarjousta  tekevä  urakoitsija  käyttäisi  tämän nimenomaisen   rakennuksen   osalta.  Räsänen  on kertonut  laskelmansa   ole van summittainen   hinta-arvio.  Lajunen  ja Haataja  ovat lisäksi  olleet  erimielisiä siitä, tulisiko  vanhan  osan alapohja  korjata  valamalla  maanvarainen   betonilaatta rakennuksen   alapohjaksi  vai rakentamalla   uusi tuulettuva  alapohja.  Todistajat ovat olleet yksimielisiä   siitä, että virheiden  korjausaika   olisi noin kahdesta neljään  kuukautta.  Insinööritoimisto   Consilium  Oy:n raportista  (todiste  3) ilmenee,  että kosteus-  ja homevaurion   korjaamisen   onnistuminen   on epävarmaa. Lajusen  mukaan  korjauskustannukset    muodostuvat   liian korkeiksi   suhteessa rakennuksen   arvoon.

 

Asiassa  ei ole muodostunut   yksiselitteistä   kuvaa  siitä, minkä  suuruiset  omakotitalon  virheiden  korjauskustannukset    tulisivat  olemaan.  Joka tapauksessa   korjauskustannukset    edellä  selostettujen   todisteiden  ja kertomusten   perusteella muodostuisivat   huomattaviksi   suhteessa  omakotitalon   arvoon.  Virheiden   arvioitua  korjausaikaa   kahdesta  neljään  kuukautta   sen sijaan voidaan  pitää  kohtuullisena.  Arvioitaessa   virheen  olennaisuutta   on otettava  huomioon  myös  se seikka,  että ostajat  ovat ostaneet  kiinteistön  asumistarkoitukseen    lapsiperheen kodiksi.  Alapohjan  laajan  mikrobivaurion   vuoksi  kiinteistöä  ei ole voinut  käyttää tuohon  tarkoitukseen.   Kunnan  ympäristöterveyslautakunta     on asettanut  talon asumiskieltoon.   Lisäksi  myyjät  ovat edellä todetuin  tavoin  olleet  tietoisia alapohjarakenteessa,    maankallistuksessa   ja  sadevesien  ohjauksessa   olevista virheestä  jo kiinteistöä  myytäessä  ja laiminlyöneet   tiedonantovelvollisuutensa.

 

Kaikki  mainitut  seikat huomioon  ottaen  hovioikeus  katsoo,  että ostajat  eivät olisi näistä  seikoista  tietoisina  todennäköisesti   kauppaa  solmineet.  Muu loppu tulos  kuin kaupan  purkaminen   olisi ostajille  kohtuuton.   Hovioikeus   päätyy  siihen, että kiinteistön  laatuvirheet   ovat olennaisia.  Näin  ollen ostajilla  on maa kaaren  2 luvun  17 §:n 2 momentin  ensimmäisen   virkkeen  nojalla  oikeus  purkaa kauppa.

 

Vahingonkorvausvaatimukset

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

 

Mainitun luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

 

Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan korvattaviksi tulevat suoranaiset menot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä myös asiantuntija-avusta aiheutuneet kustannukset. Laatuvirheestä johtuvia tyypillisiä kuluja aiheutuu vian korjaamisesta. Tällainen vika voi olla esimerkiksi rakennuksen vesikaton vuotaminen taikka virheellisesti tehty salaojitus. Ostajalle voi aiheutua kustannuksia myös väliaikaisen asunnon hankkimisesta (HE 12011994vp, s. 63).

 

Hovioikeus on edellä katsonut, että myyjät ovat olleet tietoisia alapohjassa, maankallistuksessa   ja sadevesien  ohjaamisessa   olevista  virheistä.  Tämän  vuoksi ostajilla  on oikeus  saada korvausta  vahingoista,  jotka  ovat syy-yhteydessä näihin  virheisiin.

 

Asumiskustannukset    sekä tuhoutuneet   tekstiilit  ja huonekalut

 

Kiinteistö  on jo myytäessä  ollut vanhan  osan alapohjan  homevaurion   vuoksi asumiskelvoton.   Ostajat  ovat terveyshaitan   vuoksi joutuneet   muuttamaan   pois omakoti talosta.  Ostajilla  on oikeus  saada vahingonkorvausta    heille  aiheutuneista  sijaisasumisen   vuokrakustannuksista    siitä lukien,  kun he ovat muuttaneet kiinteistöitä   vuokra-asuntoon   hovioikeuden   tuomion  antamiseen   saakka.

 

Vuokrakustannusten    ja autopaikkakustannusten    määrästä  ei ole kuitenkaan   esitetty selvitystä.  Näin ollen hovioikeus   arvioi kohtuullisiksi   asumiskustannusten määräksi  400 euroa kuukaudessa   16.9.2012  alkaen.

 

Esitöiden  mukaan  kiinteistössä   olevasta  viasta,  kuten  sähkölaitteiston   viallisuudesta,  voi aiheutua  vahinkoa  myös kiinteistöllä   olevalle  irtaimelle  omaisuudelle ja ihmisille.  Varallisuusvahingon    lisäksi  korvattaviksi   voivat  tulla myös henkilövahingot   sekä esinevahingot   (HE  12011994 vp. s. 63).

 

Hovioikeus  katsoo  selvitetyksi,   että myyjien  menettelyllä   on ollut syy-yhteys siihen,  että ostajien  tekstiilit  ja huonekalut   ovat alapohjarakenteen    mikrobivaurion niihin  tartuttaman  hajun  vuoksi  tulleet  käyttökelvottomiksi.    Enemmän  selvityksen  puuttuessa  hovioikeus  katsoo  vahingon  määräksi  tältä osin myönnetyt 1.500 euroa.

 

Varainsiirtovero

 

Varainsiirtoverolain    40 §:n mukaan,  jos veroa  on suoritettu  aiheettomasti   tai liikaa,  Verohallinto   palauttaa  asianomaisen   hakemuksesta   liikaa  suoritetun  veron.  Suoritettu  vero palautetaan   hakemuksesta,   jos luovutus  on tuomioistuimen päätöksellä  kumottu  tai määrätty  purkautumaan   taikka  se on purettu  sopimuksella tilanteessa,  jossa  se olisi voinut  luovutuskirjassa   olevan  ehdon  tai sopimusrikkomuksen   vuoksi  tulla puretuksi  tuomiolla.

 

Ostajilla  on oikeus  saada maksamansa   varainsiirtovero   palautetuksi.   Tämän vuoksi  heille  ei ole syntynyt  korvattavaa  vahinkoa  varainsiirtoveron    maksamisesta.

 

Kiinteistönhoitokulut    ja asumishyöty   sekä laajennus-,  kunnostus-  ja maalaustyöstä   aiheutuneet kustannukset

 

Maakaaren  2 luvun  33 §:n 2 momentin  mukaan,  jos ostaja  on saanut  kiinteistöstä merkittävää   tuottoa  tai hyötyä,  hänen  on maksettava   siitä korvaus  myyjälle. Myyjän  on suoritettava  ostajalle  kohtuullinen   korvaus  kiinteistön  hoidosta aiheutuneista   tarpeellisista   kustannuksista   sekä sellaisista  hyödyllisistä   kustannuksista,  jotka  ovat lisänneet  kiinteistön   arvoa.  Myyjän  on maksettava   palautettavalle  kauppahinnalle   korko lain 3 §:n 2 momentin  mukaista  korkoa  siitä päivästä  lukien, jona  hän vastaanotti  kauppahinnan.

 

Lainkohdan   säätämiseen  johtaneiden   esitöiden  mukaan,  jos  ostaja  on saanut kiinteistöstä   merkittävää   tuottoa,  hänen  on maksettava   siitä korvaus  myyjälle. Kiinteistön  tavanomaista   käyttöä,  kuten  lyhytaikaista   asumishyötyä,   ei sen sijaan  korvata.  Myyjän  on suoritettava  ostajalle  kohtuullinen   korvaus  kiinteistön kunnostamisesta   ja parantamisesta   aiheutuneista   kustannuksista.    Sen sijaan kiinteistön  ylläpidosta  ja välttämättömästä   hoidosta  aiheutuneita   kustannuksia ei korvata,  sillä ostaja  on tänä aikana  voinut  korvauksetta   käyttää  kiinteistöä (HE  120/1994  vp. 64).

 

Hovioikeus  katsoo,  että ostajien  vaatimat  kiinteistön  hoitokustannukset    lämmityksen,  sähkökulujen,   veden perusmaksujen,   nuohouskulujen,   koivuhalkojen   ja lämmityskäyntien    osalta  ovat sellaisia  kiinteistön  ylläpidosta  ja välttämättömästä hoidosta  aiheutuneita  kustannuksia,   joita  purkamisen   yhteydessä   ei korvata.  Sen sijaan ostajilla  on edellä todetuin  tavoin  oikeus  saada korvausta  vahingoistaan   siltä osin, kuin he ovat joutuneet   asumaan  sijaisasunnossa.   Mikäli ostajilla  olisi oikeus  saada  samalta  ajalta korvausta  myös kiinteistöhoitokuluista, nämä korvaukset  muodostuisivat   päällekkäisiksi.

 

Kiinteistö  on ollut alapohjavaurion   takia ostettaessa  asumiskelvoton.   Näin  ollen ostajat  eivät ole saaneet  sellaista  merkittävää   asumishyötyä   kiinteistöltä, joka  olisi kaupan  purkamisen   yhteydessä  korvattava.

 

Hovioikeus  katsoo,  että kiinteistöllä   suoritetut  laajennus-  kunnostus  ja maalaustyöt  ovat olleet tarpeellisia  kustannuksia.   Kustannusten   määristä  ei kuitenkaan ole esitetty  selvitystä.  Näin ollen hovioikeus   arvioi,  että kohtuullinen   korvaus näistä  kustannuksista   on myyjien  myöntämät   3.500  euroa.

 

Virheiden  selvittelykulut

 

Kiinteistön  virheiden  selvittämisestä   on aiheutunut  ostajille  välttämättömiä   ku luja. Osa vaadituista  kuluista  on kohdistunut   sellaisten  seikkojen  selvittämiseen, joita  ei hovioikeudessakaan    ole katsottu  laatuvirheiksi.   Lisäksi  osa selvittelykuluista   on syntynyt  käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen  ja ne ovat kohdistuneet sellaisiin  seikkoihin,  joihin  hovioikeudessa   ei ole enää saanut  vedota.

 

Hovioikeus  hyväksyy  virheiden  välttämättöminä   selvityskustannuksina    seuraavat kustannukset:   Mikrobioni  Oy:n raportin  osalta  450 euroa, TaloTerveys   Lajunen  Oy:n laskujen  10.1.2013  osalta yhteensä  2.672,20  euroa,  laskun 24.1.2014  osalta  2.406,10  euroa, kahden  16.10.2014  päivätyn  laskun  osalta 2.225,42  euroa ja laskun  2.2.2015  osalta  526,63  euroa,  Insinööritoimisto    Consilium  Oy:n raportin  osalta  1.087,89  euroa  sekä Riina Toivolan  arviolausunnon osalta  150 euroa.

 

Korkolain  9 §:n perusteella  viivästyskoron   maksuvelvollisuus    kanteessa  vaadi tuille  selvittelykuluilIe   alkaa haasteen  tiedoksiantopäivästä    ja oikeudenkäynnin aikana  syntyneille  selvittelykuluilIe   vaatimuksen   esittämisajankohdasta  alkaen.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Oikeudenkäymiskaaren    21 luvun  1 §:n mukaan  asianosainen,   joka  häviää

asian, on velvollinen  korvaamaan   kaikki  vastapuolensa   tarpeellisista   toimenpiteistä johtuvat  kohtuulliset   oikeudenkäyntikulut,    jollei  muualla  laissa  toisin säädetä.

 

 

Mainitun  luvun  3 §:n 1 momentin  mukaan,  jos  samassa  asiassa  on esitetty

useita  vaatimuksia,  joista  osa ratkaistaan  toisen ja osa toisen  hyväksi,  he saavat

pitää  oikeudenkäyntikulunsa    vahinkonaan,  jollei  ole syytä velvoittaa   asianosaista  korvaamaan   niitä osaksi  vastapuolelle.   Jos sillä, minkä  asianosainen   on hävinnyt,  on vain vähäinen  merkitys  asiassa,  hänen  tulee  saada täysi korvaus kuluistaan.   Pykälän  2 momentin  mukaan  mitä  1 momentissa   säädetään,  on vastaavasti  sovellettava,   milloin  asianosaisen   vaatimus  hyväksytään   ainoastaan osaksi.  Tällöin  voidaan  asianosaiselle   kuitenkin  tuomita  täysi korvaus  kuluistaan myös  siinä tapauksessa,   että hänen  vaatimuksensa   hyväksymättä   jäänyt osa koskee  ainoastaan  harkinnanvaraista    seikkaa,  jolla  ei ole sanottavaa  vaikutusta asianosaisten   oikeudenkäyntikulujen  määrään.

 

Mainitun  lain 21 luvun  16 §:n mukaan  jos  alemman  tuomioistuimen   päätökseen haetaan  muutosta,  velvollisuus   korvata  oikeudenkäyntikulut    ylemmässä tuomioistuimessa    on määrättävä   sen mukaisesti,  mitä muutoksenhakumenettelyssä  on tapahtunut  ja onko asianosainen   voittanut  vai hävinnyt  muutoksen haun.

 

Myyjät  ovat hävinneet  asian.  Siltä osin kuin myyjät  ovat hävinneet  oman  vastavalituksensa   ja siltä osin kuin ostajien  vaatimuksia   on hylätty,  on asian  lopputulos  huomioon  ottaen  vain vähäinen  merkitys  asiassa.  Näin  ollen myyjien on korvattava   ostajille  tarpeellisista   toimenpiteistä   johtuvat  kohtuulliset   oikeudenkäyntikulut   käräjäoikeudessa   ja hovioikeudessa.

 

Arvioitaessa   ostajille  aiheutuneiden   tarpeellisten  ja kohtuullisten   oikeuden käyntikulujen   määrää  hovioikeus  ottaa huomioon  seuraavaa.  Oikeudenkäynnin keskittämisen   periaate  edellyttää,  että riita-asiassa   kaikki  asiaan  vaikuttava  aineisto  esitetään  jo käräjäoikeudessa,    Ostajilla  on alapohjarakenteen    virheen laadun  selvittämiseksi   ollut mahdollisuus   avata alapohjarakenne   jo ennen  käräjäoikeuskäsittelyä.    Rakenteen  avaaminen  vasta  käräjäoikeuskäsittelyn    jälkeen on johtanut  siihen,  että aineellisen  totuuden  selvittämisen   vuoksi  hovioikeudessa  on jouduttu  vastaanottamaan   uutta  todistelua  ja tällä todistelulla   on ollut olennainen  merkitys  asian ratkaisemiseen.   Asiassa  on lisäksi  esitetty  paljon selvitystä  sellaisista  seikoista,  joita  ei ole katsottu  virheiksi.  Näiden  syiden vuoksi  oikeudenkäynti   on pitkittynyt.

 

Asiassa  ei ole esitetty  selvitystä  siitä, että myyjien  oikeudenkäynninaikaisella menettelyllä   olisi ollut osaksikaan  vaikutusta  oikeudenkäyntikulujen    määrään.

 

Asian  laatu ja laajuus,  siinä suoritetut  valmistelutoimenpiteet,    järkevän   oikeudenhoidon  sekä keskitetyn  ja taloudellisen   oikeudenkäynnin    vaatimukset   huomioon  ottaen hovioikeus  katsoo,  että ostajia jo käräjäoikeudessa    avustaneen asianajaja  Kristian  Kakon  laskuista  ilmenevät  työmäärät  eivät ole hyväksyttä viä. Hovioikeus  katsoo  ostajien  kohtuulliseksi   oikeudenkäyntikulujen     määräksi käräjäoikeuden   osalta  myönnetyt   17.360 euroa ja hovioikeuden   osalta  myönnetyt  10.912 euroa.

 

Lisäksi  myyjien  on korvattava  ostajien  asianosaiskulut   hovioikeudessa,    Markkasen  osalta  1.000 eurolla ja Hytösen  osalta  300 eurolla.

 

Tuomiolauselma

 

Käräjäoikeuden   tuomio  kumotaan.

 

P Markkasen  ja  S Hytösen  ostajina  sekä N ja   O Vainikaisen

myyjinä  23.2.2011  tekemä  kiinteistönkauppa    koskien  Suonenjoen  kaupungin

11. kaupunginosan   korttelissa  nro  1114 olevaa  tonttia  nro 6 sillä olevine  rakennuksineen  ja liittymineen   (kiinteistötunnus   778-11-1114-6)   vahvistetaan   puretuksi.

 

Markkanen  ja Hytönen  velvoitetaan  palauttamaan   kaupan  kohteena  ollut kiinteistö Vainikaisille.

 

 

O ja N Vainikainen   velvoitetaan   yhteisvastuullisesti    palauttamaan   Hytöselle ja Markkaselle kauppahinta 117.000 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 23.2.2011 alkaen 19.4.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 20.4.2013 alkaen.

 

Vainikaiset vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Hytöselle ja

Markkaselle hinnanalennusta.

 

Vainikaiset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Hytöselle ja Markkaselle vahingonkorvaukseksi:

 

Sijaisasumisesta aiheutuneista vuokra- ja autopaikkakustannuksista 15.9.2012 ja 31.3.2015 väliseltä ajalta 400 euroa kuukaudessa yhteensä 30 kuukaudelta viivästyskorkoineen siten, että korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa on maksettava käräjäoikeuden tuomion antamispäivään 7.4.2014 saakka kertyneelle määrälle eli 7.200 eurolIe kä räjäoikeuden tuomion antamispäivästä alkaen ja sen jälkeen kertyneelle määrälle eli 4.800 eurolIe hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

 

Pilaantuneista tekstiileistä ja huonekaluista 1.500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä 7.4.2014 alkaen.

 

Kiinteistön hoidosta johtuvat tarpeelliset laajennus-, kunnostus- ja maalaustöistä muodostuvat kustannukset yhteensä 3.500 euroa korko lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen hovioikeuden tuomion antamispäivästä alkaen.

 

Selvittelykulut Mikrobioni Oy:n raportin osalta 450 euroa, TaloTer veys Lajunen Oy:n laskujen 10.1.2013 osalta yhteensä 2.672,20 euroa, Insinööritoimisto Consilium Oy:n raportin osalta 1.087,89 euroaja  Rii na Toivolan arviolausunnon osalta 150 euroa, kaikki määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksi antamisesta 6.5.2013 alkaen. Lisäksi selvittelykulut TaloTerveys Lajunen Oy:n laskun 24.1.2014 osalta 2.406,10 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen esittämisajankohdasta eli käräjäoikeuden valmisteluistuntopäivästä 17.2.2014 alkaen ja vielä TaloTerveys Lajunen Oy:n laskun 2.2.2015 osalta 526,63 euroaja 16.10.2014 laskujen osalta 2.225,42 euroa, kaikki määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen vaatimuksen esittämisajan kohdasta eli hovioikeuden valmisteluistuntopäivästä 19.3.2015 alkaen.

 

Vainikaiset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Markkaselle ja Hytöselle  korvaukseksi   oikeudenkäynti  kuluista  käräjäoikeudessa 17.360 euroaja   hovioikeudessa  10.912 euroa.  Oikeudenkäyntikulujen     korvauksille  on maksettava  korko lain 4 §:n 1 momentin  mukaista  viivästyskorkoa siitä alkaen,  kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden  tuomion  antamispäivästä.

 

Niina ja Olli Vainikainen   velvoitetaan   yhteisvastuullisesti    suorittamaan   asianosaiskuluista   hovioikeudessa   Markkaselle   1.000 euroa ja Hytöselle  300 euroa.

 

Valtion  varoista  hovioikeudessa   maksettavaksi   määrätyt  todistelukustannukset jäävät  asian näin päättyessä  valtion  vahingoksi.

 

Hovioikeus  vahvistaa  oikeusapua  20 prosentin  omavastuuosuudella    saavan N Vainikaisen   avustajaksi  määrätylle  asianajaja  Kalle Lyytiselle  hovioikeudessa  maksettavan   palkkion  määräksi  40 tunnilta  yhteensä  4.400  euroa ja tarpeellisista   kuluista  44 euroa  sekä arvonlisäveron   määrän  1066,56  euroa  yh teensä  5.510,56  euroa.

 

Valtion  varoista  maksetaan  Lyytiselle  palkkioksi  3.520  euroaja   korvaukseksi tarpeellisista   kuluista  35,20 euroa  sekä arvonlisäveron   määrä  853,25  euroa  eli yhteensä  4.408,45  euroa,  mikä määrä jää asian  näin päättyessä  valtion  vahingoksi. N Vainikainen   velvoitetaan  suorittamaan   Lyytiselle  omavastuuosuutenaan  1.102,11  euroa.

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.8.2015.

 

Asian ovat ratkaisseet:

 

Valmistelija:

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

hovioikeudenlaamanni Riitta-Liisa Rautsi hovioikeudenneuvos Marjo Leppänen hovioikeudenneuvos Eeva Kaisa Kääriäinen

 

viskaali Toni Savolainen

 

 

 

POHJOIS-SAVON                        .<ÄRÄJÄOIKEUS Kuopion       kanslia  25.1 osasto

 

1

TUOMIO                            14/5694

 

 

Annettu kansliassa                                               7.4.2014                         L 13/6923

 

 

 

 

 

 

 

 

Asia                                   Kiinteistön kaupan purkaminen ym.

 

Vireille                               19.4.2013

 

KANNE

 

 

Vaatimukset  

1. Kantajat ovat vaatineet, että kantajien ja vastaajien välillä 23.02.2011 tehty Suonenjoen kaupungin 11 kaupunginosassa, korttelissa 1114 sijaitsevaa tonttia n:o 6 ja sillä sijaitsevia rakennuksia ja liittymiä koskeva kauppa on ensisijaisesti purettava, ja että vastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti palauttamaan maksettu kauppahinta 117.000 euroa ostajille 23.2.2011 - 19.4.2013 väliseltä ajalta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ja 19.4.2013 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

 

2. Toissijaisesti Vainikaiset on velvoitettava yhteisvastuullisesti maksamaan kauppahinnan alennuksena 100.000 euroa  23.2.2011 - 19.4.2013 väliseltä ajalta korkolain 3.2 pykälän mukaisine tuottokorkoineen ja 19.4.2013 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

 

3. Lisäksi kantajat katsovat vastaajien aiheuttaneen kantajille maakaaren säännösten mukaan korvattavaa vahinkoa tuottamuksensa perusteella, koska kohde ei ole ollut sovitun mukainen, kaikkia kaupanteon yhteydessä ostajille merkityksellisiä tietoja ei ole ostajille ilmoitettu, eikä virhekäsityksiä oikaistu ja tällä perusteella aiheutetut vahingot on korvattava korkolain 4 §:n 1 mom. mukaisine viivästyskorkoineen vahinkojen aiheuttamisesta lukien. Väistöasumisesta aiheutuneet kulut 28.2.2014 mennessä 14.879,47 euroa ja lisäksi 1.3.2014 lukien kuukausittain 492,78 euroa vuokrakuluina ja 16 euroa autopaikkamaksuina. Kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut  15.064,16

euroa. Virheiden selvittelykulut 9.438,39 euroa.

 

4. korvaamaan kantajien yhteiset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

31.084,81 euroa laillisine korkoineen, asianosaiskulut tuomion julistamisesta lukien ja oikeudenkäyntikulut kuukauden kuluttua tuomion julistamisesta. Vastaajat tulee joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut, jotka ovat aiheutuneet  17.6. ja 29.11.2013 katselmuksista.

 

Perusteet

Vastaajat ovat myyneet 23.02.2011 riidan kohteena olevan kiinteistön kantajille hyväkuntoisena 117.000 euron kauppahinnasta kiinteistönvälittäjä Matti Väänäsen suorittamien esittelyjen ja tämän ostajille antamien tietojen perusteella. Vainikaiset ovat puolestaan ostaneet kohteen vuonna 2008 Aulis Kalevi Julkuselta ja Taimi Kaarina Kolehmaisen kuolinpesältä 70.000 euron kauppahintaan myös kiinteistönvälittäjän suorittaman esittelyn perusteella. Tuolloin rakennuksen kunnon on todettu olleen ainoastaan tyydyttävän. Kohde, tuolloin 2008, on ollut välitettävänä useammalla eri välittäjällä, joilta on pyritty hankkimaan lisäasiakirjoja sen seikan selvittämiseksi  millaisin tiedoin kohde on jätetty myyntiin. Toistaiseksi välittäjät eivät ole asiakirjoja lupauksistaan huolimatta saaneet toimitetuksi. Varsinainen kauppakirja on kuitenkin tullut tehdyksi sellaisen välittäjän toimesta - Kiinteistömaailma/Asuntokuopio Oy, jolla ei ole ollut varsinaista myyntitoimeksiantoa vaan ainostaan kauppakirjan laatimistoimeksianto. Kohdetta on tuolloin vuonna 2008 välittänyt Harri Mäkelä -niminen kiinteistönvälittäjä Martti Väänäseltä saadun puhelintiedon mukaan.

 

Vuonna 2008 solmitun kauppakirjan ehtojen mukaan ovat vastaajat tutustuneet RI Seppo Tervosen 24.2.2006 laatimaan kuntotarkastusasiakirjaan, josta on ilmennyt, että salaojien tarkastuskaivot tulisi asentaa, sadevedet kerääntyvät seinustoille ja puutteita on ollut ulkoverhouksen maalipinnassa, ikkunoiden ja

ulko-ovien pinnoissa sekä pesuhuoneen pinnoissa. Rakennuksessa on

todettu mahdollisesti olevan vaurioita ja tämä riski on huomioitu kauppahinnassa sitä alentavana.

 

Kauppakirjassa tuolloiset ostajat - eli siis Vainikaiset - ovat ottaneet vastuulleen riskin siitä, että koska raportissa mainittuja korjaustoimenpiteitä ei ole kuluneen lähes kolmen vuoden aikana tehty (02/2006- 10/2008), myyjä vapautuu vastuusta kyseisistä vaurioista ja niiden rakenteille ja muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista.

 

Insinööri Veikko Pulkkisen 17.02.2011 (talvella), kuusi päivää ennen kauppaa, tekemässä kuntokartoituksessa asuntokauppaa  varten myytävänä olevasta kohteesta ovat olennaisimmat Tervosen havaitsemista epäkohdista edelleen jäljellä: rakennuksen vierusta tarkastettava säiden salliessa, ulkoverhouksen ja ikkunoiden maalaus. Salaojien olemassa oloa tai tarkistuskaivojen asentamista ei ole voitu havainnoida, eikä myöskään sitä, onko jotakin toimenpiteitä tehty sadevesien kerääntymisen estämiseksi seinustoille. Tietoakaan näistä tehdyistä havainnoista tai mahdollisesti tehdyistä korjaustoimenpiteistä  ei ole myyjä tarkastajalIe välittänyt eikä antanut käyttöön aikaisempaa tarkastuspöytäkirjaa,  koska Tervosella on ollut käytössään vain piirustuskopioita ja kiinteistönvälittäjän kaksisivuinen esite. Pulkkisen laatima asiakirja on annettu ostajan käyttöön kaupanteon yhteydessä

23.2.2011 vailla todellista mahdollisuutta perehtyä kuntotarkastusasiakirjaan. Tässä välittäjä Väänänen on rikkonut hyvää kiinteistönvälitystapaa kuin myös siinä, ettei hän ole tarkistanut selonottovelvollisuutensa perusteella kiinteistön salaojajärjestelmän olemassaoloa, hankkinut rakennuslupa-asiakirjoja ja piirustuksia eikä selvittänyt aikaisemman kuntotarkastusasiakirjan olemassaoloa.

 

Markkasen ja Hytösen ostettua kohteen on se todettu muutaman kuukauden asumisen jälkeen terveydelle haitalliseksi, sopimuksenvastaiseksi ja lopulta asumiskelvottomaksi Tervon kunnan ympäristöterveys lautakunnan päätöksellä.

 

Kohteessa on vastaajan vaatimuksesta järjestetty katselmus kolmeen eri kertaan ja Lajusen ja Keskikurun lisäksi muutkin asiantuntijat ovat laatineet lausuntoja vikojen ja puutteiden laadusta ja korjauskustannuksista. Insinööritoimisto Consilium Oy:n jo 10.10.2012 päivätyssä lausunnossa todennut, ettei Tervosen jo vuonna 2006 toteamia puutteita ole edelleenkään korjattu: rakennuspohjan puutteellinen kuivatus nostaa rakennuksen kosteuskuormitusta ja että mm. sadevesien poisjohtaminen on toteutettu virheellisesti. Vaurioita on todettu mm. alapohjan rakenteissa, alapohjan tuuletuksessa ja joka kokonaisuutena arvioituna vakavia kosteusvaurioita.

Korjauskustannusten arvioidaan kohoavan merkittäviksi.

 

Taloterveys Lajunen Oy on antanut rakennuksen vaurioista ensimmäisen lausunnon marraskuussa 2012, uusimman tammikuussa  2014. Jälkimmäinen lausunto on annettu perustuen käräjäoikeuden valmisteluistunnossa sovittuihin lisäaukaisuihin ja sen jälkeen, kun on saatu tutustuttavaksi Timo Keskikurun kohteesta laatima lausunto.

 

Lajusen lausumassa todennetaan ensinnäkin se, ettei katselmuksessa 29.11.2013 vastaajan tekemällä kurkistuksella olohuoneen lattian alle ole mahdollista lausua mitään alapohjan kokonaisvaurioista. Tästä johtuen

olohuoneen aukkoa on laajennettu käräjäoikeuden valmisteluistunnossa sovituin tavoin Markkasen kustannuksin, vaikka sopimus oli toisen sisältöinen. Keittiön puolelle on tehty uusi avaus.

 

Tehdyt havainnot vahvistavat Lajusen käsitystä siitä, että rakennuksessa on erittäin paha ja laaja-alainen kosteus-/homevaurio,  Lajusen käsityksen mukaan uusienkaan havaintojen perusteella rakennusta ei voida käyttää asumiseen soveltuvana ennen laajamittaisia korjauksia. Olohuoneen puolella on rakennuslain ja hyvän rakennustavan vastaisia rakenteita ja mm. laaja sienimatto alarakenteiden päällä. Keittiön puolella lattiarakenteen aluslaudoitus on lahovaurioitunut. Osa lattiarakenteen puisista palkeista on maata vasten. Myös seinän rakenteet vanhalla puolella ovat korjausten jälkeen määräysten vastaiset.

 

Laatuvirhe maakaaren mukaan:

 

- kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu - siisti vuosina 193011985   rakennettu 155 m2  kokoinen omakotitalo, jota remontoitu vielä laajasti rakennusinsinööriksi opiskelevan entisen omistajan toimesta 2008 tehdyn kaupan jälkeen.

 

- myyjä antanut virheellisiä tietoja ja jättänyt ilmoittamatta merkityksellisestä ominaisuudesta tai jättänyt oikaisematta  ostajan virheellisen käsityksen

- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjä on

remontoinut olohuoneen lattiaa yhdessä Niina Vainikaisen  isän kanssa,

jolloin mm. lattiajuoksuja on vaihdettu niiden vaurioitumisen takia ja jolloin olohuoneen lattia rakenteet ovat  olleet nähtävinä.

 

Oikeuskäytännössä merkitsevää virheen olemassaolon kannalta on yleensä todettu vaurio,  rakentamismääräysten vastaisuus tai rakennuspiirustusten vastaisuus.

 

Vastaajat ovat ensimmäisessä vastauksessaan ilmoittaneet, ettei rakennuksessa olisi lainkaan virheitä. Uudemmassa vastauksessa on ilmoitettu, että virhe on, mutta että siitä ei aiheutuisi merkittäviä vaurioita rakenteille tai haittoja asumisterveydelle. Paikallinen vaurio olisi vastaajan käsityksen mukaan korjattavissa 3.600 eurolla. Vastaajan käsityksen mukaan kiinteistö ei siis laadultaan poikkea merkittävästi kaupassa edellytetyn mukaisesta tasosta.

 

Maankäyttö- ja rakennuslain 149 §:ssä säädetään, että rakennustyö tulee suorittaa siten, että rakennuslain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset täyttyvät. Yksityiskohtaisemmin määräyksistä on säädetty maan käyttö ja rakennusasetuksessa sekä rakentamismääräyskokoelmassa,  jossa määräyksillä pyritään ohjaamaan saavutettavaa työn tulosta. Raimo Lajunen on lausunnossaan todennut, että kohde on peruskorjattu ja laajennettu vuonna 1985. Lisäksi Olli Vainikainen on ilmoittanut kuntotarkastaja Veikko Pulkkiselle avanneensa olohuoneen lattian ja todenneensa, että rossipohja on kunnossa rossitilan tuuletuksen olevan riittävän. Lajusen raportin mukaan em säännösten vastaisuutta on seuraavasti:

 

Olohuoneen lattialevyn poistamisen jälkeen lattiasta on tullut voimakas homeen haju, mineraalivillasta otettu näyte osoittaa rakenteen kosteus I homevaurioituneen, lattiarakenteen lämmöneriste on suoraan kiinni perusmaassa, lattiarakennetta on korjattu mahdollisesti peruskorjauksen yhteydessä, rakenteita on tuettu uudella puumateriaalilla, lattiarakenteissa on todettu olevan lattiasientä, alapohja rakenteissa on todettu olevan vakavia lahovaurioita, josta syystä rakennetta on jouduttu tukemaan.

 

Ullakkotilassa peltikatto asennettu vuonna 1985 ilman aluskatetta. Toteutus on määräysten vastainen. Tuuletus ei ole riittävä. Myyjä on heikentänyt rakennuksen tuuletusta poistamalla yläkerrasta yhden hellan kokonaan ja tukkimalla hormin. Samoin alakerran keittiössä on aikaisemmin toiminnasta olleesta kolmesta tuuletushormista  kaksi tukittu, jäljellä on vain yksi, johon nykyinen liesituuletin on kytketty.

 

 

Myöskin laajennusosan eteisessä kylmäkellarin yläpuolella olleet kaksi tuuletusventtiiliä ovat olleet tukittuina styroxeristeellä.  Riittämättömän tuuletuksen johdosta vesikaton ruodelaudat ovat kosteusvaurioituneet. Rakenteissa näkyvillä sienikasvustoja.

 

Ulkoseinän seinärakenteisiin on korjausten jälkeen muodostunut riskirakenne. Kahden erillisen höyrysulun olemassaolo on hyvän rakennustavan vastainen toteutustapa.

 

Korjaus- ja laajennustoimenpiteet vuonna 1985 ja sen jälkeen O Vainikaisen toimesta ovat toteutettu rakentamismääräysten  vastaisesti ja noudattamatta hyvää rakennustapaa. Virheiden vuoksi ylä- ja

alapohjassa on havaittu kosteuden aiheuttamia vaurioita ja on olemassa riski rakennuksen vakavasta lisävaurioitumisesta, ellei korjauksia tehdä.

 

Rakennus poikkeaa siis merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet

117.000 euron kauppahinta, rakennuksesta esittelyn aikana tehdyt havainnot ja tehdyt remontit huomioiden ja myyjän antamien tietojen perusteella edellyttää. Kyseessä on siis joka tapauksessa  MK 2 luvun 17

§:n 1 mom 5 kohdan mukainen salainen laatuvirhe.

 

Laatuvirheestä muutoin; sopimuksen vastaisuus

 

 

Kohteessa on MK:n 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole sellainen kuin on sovittu. Myyjä ja ostaja määräävät keskinäisellä kauppakirjalla laatutason, jota ostajalla on oikeus kohteelta saada.

 

Kauppakirjan ja myyntiesitteen mukaan kaupanteon yhteydessä on sovittu, että kantajat saavat omistukseensa hyväkuntoisen vuonna 1930/1985  rakennetun, vuonna 1985 laajennetun ja vuoden 2008 jälkeen laajasti rakennusalaa opiskelevan omistajan toimesta korjatun siistin omakotitalon, joka on laajennettu ja korjattu

rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. lisvedellä vallitsevaan hintatasoon verrattuna on ollut perusteltua olettaa, että kyseessä on kunnossa oleva asumiskelpoinen ja hyväkuntoinen talo.

 

Kohdetta kaupattaessa ei mistään virheistä tai puutteista ole suullisesti ilmoitettu, eikä kauppakirjaan ole mitään määräysten vastaisuudesta tai myyjän itsensä tekemistä hyvän rakennustavan vastaisista toimista merkitty. Tarkastusraportin mukaan kohteessa on edellä kerrotut rakennusvirheet ja vauriot, laajennusosa on rakennusmääräysten vastaisesti toteutettu huopakatteen sijasta peltikatteella ilman aluskatetta ja myyjän ja kuntotarkastaja Pulkkisen Ilmoitukset siitä, että peltikate oli voitu toteuttaa vuonna 1985 ilman aluskatetta, ovat osoittautuneet määräysten ja hyvän rakennustavan vastaiseksi.

 

Myyty kiinteistö ei siis ole ollut sopimuksen mukainen.

 

Harhaanjohtava tieto tai tiedon ilmoittamatta jättäminen/virheen oikaisematta jättäminen

 

MK 2 luvun 17§:n 2 kohdan mukaan kohteessa on laatuvirhe, jos myyjä ennen kaupantekoa antaa ostajalle harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta ja annettu tieto oletettavasti vaikuttaa kauppaan. 3 kohdan mukaan kohteessa on virhe, jos myyjätaho laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta, josta myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Vielä 4 kohdassa määritellään laatuvirheeksi se, että myyjä jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kohteen soveltumiseen aiottuun käyttöön eli siis tässä tapauksessa  lapsiperheen asumiseen.

 

Myyjän olisi tullut ilmoittaa ostajille siitä, että tarkastuskertomuksessa 02/2006  on jo todettu salaojan tarkastuskaivojen puuttuminen ja sadevesien poistaminen rakennuksen vieriitä ongelmaksi ja ettei niitä ole

tehty uudenkaan omistajan toimesta. 02/2011  valmistuneessa kuntotarkastusasiakirjassa on todettu, ettei lumen takia ole voinut seinän vierustoja tarkistaa ja salaojajärjestelmästä tehdä havaintoja. Olli Vainikaisella on kuitenkin tarvittava tieto ollut insinööri Tervosen 2006 tekemän tarkastusasiakirjan perusteella.

 

Myyjän olisi tullut myös ilmoittaa olohuoneen lattian notkumisen syy ja tehdyt korjaukset, jotta ostaja olisi voinut arvioida tehtyjen korjausten riittävyyttä ja sen vaikutusta kauppahintaan. Kuntotarkastaja.  Pulkkiselle annettu ilmoitus olohuoneen lattian avaamisesta ja rossipohjan kunnossa olemisesta sekä rossitilan riittävästä tuulettumisesta  on harhaanjohtavan tiedon antamista.

 

Myyjän olisi tullut myös oikaista rakennusalaa opiskelevana henkilönä ostajan virhekäsitystä siitä, että vuonna 1985 rakennettu peltikatto olisi vaatinut alleen myös aluskatteen, ja ettei se ole toimiva eikä määräysten mukainen kate ilman aluskatetta.

 

Myyjä on siten sekä antanut harhaanjohtavan tiedon tehdyistä tarkastustoimenpiteistä  että laiminlyönyt tietojenantamis-   ja virheellisten tietojen  oikaisemisvelvollisuutensa jättämällä antamatta sekä insinööri Pulkkiselle että ostajalle tietoja insinööri Tervosen tekemistä havainnoista, korjauskehotuksista ja korjaamatta jättämisen  riskeistä.

 

Ostajilla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Jo se, että talo määrätään viranomaisen toimesta asumiskieltoon ja ostajat joutuvat muuttamaan väistöasuntoon osoittaa, että kyseessä on olennainen virhe kaupan kohteessa. Myös todetut rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisuudet sekä niiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ja välttämättömien korjaustoimenpiteiden  aiheuttamat asumisesteet ovat laajuudeltaan sellaisia, että virhe on olennainen.

 

Ostajien asuttua talossa noin 7 kk he ovat todenneet aikaisemmin terveissä lapsissaan poikkeuksellista sairastelua, koska lapset ovat sairastaneet useita korva- ja keuhkoputkentulehduksia. Terveystarkastaja on havainnut jo marraskuussa 2011 talossa poikkeavaa hajua ja suorittamansa tutkimuksen perusteella todennut talon sisäilmassa olevan mahdollisesti terveyshaittaa aiheuttavia tekijöitä.

 

MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus laatuvirheen perusteella hinnanalennukseen. Edelleen 31 §:n 1 momentin perusteella hinnan alennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Sopimuksenvastaiselle kiinteistölle määrätään siis kaupantekohetkellä käypä arvo. Tämän kiinteistön käypä arvo on ollut vuonna 2008 ennen pintaremontteja 70.000 euroa ja marraskuussa 2013 yrittajä Riina Toivolan arvioimana 15.000 euroa. Hinnanalennusta arvioitaessa merkitystä voidaan antaa (HE 120/1994) myös korjauskustannuksille. Niiden määrä ylittää tässä tapauksessa Raimo Lajusen kirjallisen todisteena olevan laskelman mukaan jopa kauppahinnan.

 

Vahingonkorvausten määrä

 

MK 2 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan 1-4 kohdissa tarkoitetun virheen perusteella. Edellä on esitetty, että kiinteistö ei ollut sellainen, kuin ostajan ja myyjän välillä sovittiin (1. kohta), myyjä antoi ostajalle harhaanjohtavan tiedon (2. kohta), myyjä jätti ilmoittamatta ostajalle tyypillisesti myydyn kaltaiseen kohteeseen liittyvästä seikasta, josta hän tiesi tai olisi pitänyt  tietää ja laiminlyönti olisi voinut vaikuttaa kauppaa (3 kohta) ja myyjä on jättänyt oikaisematta  havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikutti kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön (4 kohta).

 

Kaupan kohteessa on virheitä ja se on asumiskelvoton.

Vahingonkorvauksena korvattavia kustannuksia mennessä väistöasunnosta seuraavasti:

on aiheutunut tähän

- vuokrakulut

15.9.2012 - 28.2.2013 ajalta 473,33 €/kk

2.603,31 €

- vuokrakulut 1.3.2013 lukien 492,78 €/kk:

1.3.2014 - 15.2.2014 = 492,78 €/kk yhteensä

6.159,75 €

- autopaikkamaksut  16 €Ikk 15.9.2012 lukien:

15.9.2012 - 15.2.2104 yhteensä 288,00 €

- tarpeettomat sähkön ja veden perusmaksut

15.9.2012 - 15.2.2014 574,41 €

15.9.2012 alkaen 31,71 €/kk

1.1.2013 lukien 31,96 €/kk

Tuhoutuneet tekstiilit (vaatteet, petivaatteet, matot, verhot ja esim. pyyhkeet) ja huonekalut yhteisarvostaan noin 5.000 euroa.

 

Korvattavaksi tuleville summilie on määrättävä maksettavaksi viivästyskorkoa korkolain 4 §n 1 momentin mukaan tuomion julistamisesta lukien.

 

Kiinteistön hoidon kustannukset

 

Myyjien tulee purkutapauksessa tuottamuksesta riippumatta maksaa ostajille joka tapauksessa kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa seuraavasti:

 

Laajennus- ja kunnostustyöt

- materiaalikustannusten osalta 4.895,15 €

- talon isännän ja apumiehen tekemien 300 työtunnin osalta 10 €/h  3.000€

- tarpeettomasti tehty maalaustyö (materiaalit ja työ) 1.500 €

 

Jotta myyty kohde ei vaurioituisi enempää kohteesta poismuuton takia, on sitä pidetty yllä lämmittämällä seuraavasti:

- Höylärintien lämmityskulut

(sähkö sisältää energian, siirron ja verot)

15.9.2012 - 31.12.2012

= 1200 kWh

145,50 €

1.1.2013 - 31.3.2013

= 1000 kWh

122,82 €

1.4.2013 - 15.2.2014

= n. 1500 kWh

179,19 €

- Höylärintien nuohouskulu  66,00 €

- koivuhalkoja noin 15 kuutiometriä: 50 €/kuutio = 750 €

Kohdetta on käyty lämmittämässä puulla keskimäärin 2,5 kertaa viikossa

15.9.2012 lähtien. Arvioitu käyntimäärä 15.2.2014 mennessä noin 135 kertaa. Ajomatka suuntaansa on 8,5 kilometriä eli yhdellä lämmityskerralla kilometrejä tulee 34. Lämmittäessä menee aikaa noin tunti per lämmityskerta eli työaikaa on mennyt varovasti arvioiden noin 135 tuntia * 10 euroa/tunti =1350,00 euroa ja kilometrejä omalla autolla 135 x 34 = 4.590,00 km II 0,45 euroa/km = 2.065,50 euroa. (muutosta 0,43 euroa I km 1.1.2014 alkaen ei huomioitu)

- Sanna Hytösen maksama varainsiirtovero 2.340,00 € Korvattavaksi tuleville summille on määrättävä maksettavaksi

viivästyskorkoa korkolain 4 §n 1 momentin mukaan tuomion julistamisesta lukien.

 

Selvittelykulut

- Taloterveys Lajunen Oy:n tarkastuskertomuksen  kustannus 2.672,20 €

sekä uudesta lausunnosta aiheutunut kulu 2.406,10 € yhteensä 5.078,30€

- Consilium Oy:n raportin kustannukset 1.087,89 €

- Mikrobioni Oy:n raportin kustannukset 450,00 €

- Savonmaan Kiinteistökauppa Oy:n arviolausunto 300,00 €

 

Lukuisten katseimusten, pitkään jatkuneen Timo Keskikurun lausunnon valmistumisen odottelun ja asian pitkittymisen johdosta vastaaja on joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan tarpeettomat

oikeudenkäyntikulut, joiden määrä yksilöidään, kun saadaan vastaajan laskut tutustuttavaksi.

 

 

 

VASTAUS

 

Vaatimukset

Vastaajat ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet, että

 

1. kantajien vaatimus kaupan purkamisesta hylätään

 

2. kantajien vaatimus yhteisvastuullisesta kauppahinnan alentamisesta hylätään siltä osin kun vaatimuksen määrä ylittää 8.000 euroa.

 

3. kantajien vahingonkorvausvaatimukset hylätään

 

4. Markkanen ja Hytönen velvoitetaan yhteisvastuullisesti  korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 17.354,79 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

 

Perusteet

Osapuolten välisen kiinteistökaupan yksilöintitiedot on merkitty haastehakemukseen oikein.

 

Myyjät ovat perehtyneet kohteen ostaessaan vuonna 2006 laadittuun kuntotarkastusraporttiin. Raportissa ei ole mitään sellaista seikkaa, joka ei olisi tullut ilmi vuonna 2011 laaditusta kuntokartoitusraportista.  Myyjät ovat omistusaikanaan tehneet korjaus- ja parannustoimenpiteitä kohteessa, joten vuoden 2006 raportti ei ollut vuonna 2011 enää ajantasainen. Myyjien omistusaikana rakennuksessa ei todettu terveydelle haitallisia hajuja tai rakenteiden vaurioita.

 

Vastaus virheväitteisiin  Rakennuksen yläpohjassa tai ulkoseinissä ei ole todettu merkityksellisiä kosteus- tai homevaurioita. Yläpohjan tuuletus on heikentynyt ostajien kaupan teon jälkeen tekemien muutostöiden seurauksena.  Kaupan tekohetkellä yläpohjan tuuletuksessa ei ole ollut mitään puutteita. Yläpohjan ruodelaudoitus on ikäisekseen hyväkuntoinen ja se ei edellytä korjaamista rakenteen jäljellä olevan teknisen käyttöiän aikana.

Vesikaton rakentamisaikana peltisen vesikatteen alle ei ole edellytetty aluskatteen asentamista eikä aluskatteen puuttumisesta ole aiheutunut mitään vaurioita. Ukonseinissä ei ole otettujen materiaalinäytteiden mukaan mitään vaurioon viittaavaa. Seinärakenteessa  on kaksi muovia, jotka ovat lähellä toisiaan seinä sisäpinnassa. Muovit eivät aiheuta rakenteelle mitään kosteusriskiä eikä rakenteessa ole mitään korjaustarvetta.

 

Kellaritiloissa on todettu paikallinen homevaurio puurakenteissa. Kellaritila ei ole asuintila ja tilan kosteusolosuhteet poikkeavat asuintilojen olosuhteista. On normaalia, että kellaritilojen puurakenteisiin voi muodostua hometta. Kellaritilojen puurakenteiden tekninen käyttöikä on juuri kosteusolosuhteista johtuen lyhyt. Kaupantekohetkellä  kellarin rakenteissa ei ollut hometta. Kaupan teon jälkeen kellarin ilmanvaihtoa on muutettu. Rakenteiden homehtuminen on voinut johtua tästä muutoksesta. Kellarissa todetut homeet eivät ole kaupan kohteen laatuvirhe, koska hometta ei ole todettu kaupan tekohetkellä eikä homehtuminen johdu virheestä, joka olisi ollut olemassa kaupantekohetkellä.

 

 

Rakennuksen   vuonna  1930 rakennetussa   osassa  on tuulettuva   alapohja (ns. rossipohja).   Ennen  osapuolten  välistä  kauppaa  tai kaupan  teon yhteydessä  asuintiloissa   ei ole todettu  mitään  poikkeavaa

mikrobivaurioihin   viittaavaa  hajua.  Kaupan  teon jälkeen  ostajat  ovat tehneet  rakennukseen   muutoksia.   Kylmä  sisäänkäyntikatos    on muutettu lämpimäksi  tuulikaappitilaksi.    Rakennuksen   ulkopuolelle   on lisäksi  tehty terassirakennelma,    joka rajoittuu  yhdeltä  sivulta  alkuperäiseen rakennuksen   osaan.  Näiden  muutostöiden   jälkeen  on todettu  poikkeavaa hajua eteisessä  tuulikaappitilan   läheisyydessä.   Missään  muualla asuintiloissa   ei ole todettu  poikkeavaa   hajua.  Todettujen   havaintojen perusteella  asuintiloihin   on alkanut  virrata  mikrobiperäistä    hajua  vasta kaupan  teon jälkeen.  Kun hajulähteen   sijainti ja hajujen  esiintymisen alkaminen  otetaan  huomioon,  tuulikaapin   muutosrakentaminen     on todennäköinen   syy mikrobiperäisen   hajun syntymiselle.

 

Rakennuksen   alapohja rakenteessa   on todettu  mikrobivaurioita rakennuksen   vuonna  1930 rakennetussa   rossipohjassa.    Kantavissa puurakenteissa   on todettu  myös  lahottajasientä.    Laboratoriomäärityksen perusteella  lahottajasieni   ei ole lattiasieni.  Vauriot  edellyttävät lattiarakenteen   korjaamisen   koko rossipohjan   alalta.  Korjattavan lattia-alan  pinta-ala  on noin 60 neliömetriä.   Myyjät  myöntävät,   että kaupan  kohteessa  on laatuvirhe  todettujen  vaurioiden   osalta. Korjauskustannukset    ovat arvion  mukaan  21.600  euroa.  Rakennuksen vuonna  1985 rakennetun   laajennusosan   alapohjassa   ei ole todettu vaurioita.  Myyjät  ovat omistusaikanaan    avanneet  alapohjarakenteen kokonaisuudessaan    noin 2 neliömetrin  alueelta  lähes  keskeltä olohuonetta.   Tämä  kohta  on noin kahden  metrin  päässä  todetusta mikrobivauriosta.    Myyjät  eivät tekemänsä   rakenneavauksen    kohdalta havainneet  mitään  vaurioita  alapohjarakenteessa.     Paikallisen rakenneavauksen    lisäksi  myyjät  purkivat  lattiapinnoitteen    koko olohuoneen   alueelta,  lisäsivät  pinnoitteen   koolauspuita   ja lisäsivät lämmöneristettä   vanhan  purueristeen   päälle.  Näkyvissä   olevissa rakenteissa  ei todettu  mitään  poikkeavaa   hajua  tai näkyviä mikrobivaurioita.

 

Keittiön  lattiarakenteen   alla olevassa  tuuletustilassa    on todettu  kanto. Kanto  poistetaan  tuuletustilasta   alapohjan  korjauksen   yhteydessä   eikä siitä aiheudu  ylimääräisiä   kustannuksia.   Rakennuksen   ikä huomioiden alapohjarakenteen    tekninen  käyttöikä  on lopussa.  Käytännössä   tekninen käyttöikä  tarkoittaa,   että  rakenneosa   tulee  uusia  käyttöiän   loputtua. Ostajat  ovat ostaneet  vanhan  ja käytetyn  rakennuksen.   Jos alapohjarakenne    uusitaan  kokonaan,   kaupan  kohteen  laadullinen   taso paranee  merkittävästi   siitä,  mitä kauppaa  tehtäessä   on sovittu  tai on voitu olettaa.  Korjauksen  jälkeen  kaupan  kohde  on alapohjarakenteen osalta  uutta vastaava.  Tasonparannuksen    määrä  on enemmän   kuin puolet  alapohjarakenteen    korjauskustannuksesta.     Korjauskustannusten perusteella   määritettävän   hinnanalennuksen    oikea  määrä  on noin  8.000 euroa.

 

Ostajien  rakennukseen   tekemät  muutokset   ovat  huonontaneet tuulettuvan   alapohjan  tuuletusta   kaupan  teon jälkeen.   Tuulikaappi   ja terassirakennelma    huonontavat   tuuletusta.   Ostajat  ovat tehneet  taloon

uuden julkisivuverhouksen,    jonka  alareuna  menee  osittain  sokkelissa olevien  alapohjan  tuuletusaukkojen    päälle.  Vanhojen   rakennusten alapohjan  tuuletus  on jo lähtökohtaisesti   vähäinen   nykyvaatimuksiin verrattuna.  Ostajien  tekemät  muutokset  ovat vaikuttaneet   alapohjan toimintaan  ja tämä  seikka  pitää ottaa  huomioon  myyjän  vastuuta alentavana  tekijänä.

 

Rakennuksen   ympäristön   maankallistukset   ja sadevesien   ohjaus vesikatolta  täyttävät  rakentamisajankohdan     ohjeet  ja määräykset. Maanpintojen   kallistusten  tai sadevesien   ohjauksen   ei ole osoitettu aiheuttaneen   mitään  vaurioita  tai kosteusrasitusta    rakennukselle.    Maan pinta  rakennuksen   alla on todettu  kuivaksi.

 

Oikeudellinen arviointi     Kaupan  kohteen  ainoa  laatuvirhe  on mikrobivaurio   alapohjarakenteessa vuonna  1930 rakennetun   rakennuksen   osalla.  Virheen olennaisuusarvioinnissa        on huomioitava   se, että vaurioituneen    rakenteen korjaaminen   onnistuu  kohtuullisessa   ajassa ja kohtuullisilla kustannuksilla.   Lisäksi  olennaisuusarvioinnissa     on otettava  huomioon rakennuksen   osan yli 80 vuoden  ikä ja  155 neliömetrin   suuruisesta omakotitalosta   maksettu  kauppahinta   117.000,00   euroa.  Todettu laatuvirhe  ei ole olennainen   eikä oikeuta  ostajia  kaupan  purkuun. Todettu  laatuvirhe  on salainen  virhe.  Jos todetaan,   että  kohteessa   on muita  laatuvirheitä,   kyse on näidenkin  osalta  salaisesta   virheestä.

 

Myyjät  eivät  ole tienneet  eivätkä  ole voineetkaan   tietää  alapohjan rakenteiden   kuntoa  siltä kohtaa,  missä  on todettu  vaurio.  Myyjät  eivät  ole toimineet  huolimattomasti    kaupan  teon  yhteydessä   tai

alapohjarakennetta    rakentaessaan.

 

 

Myyjät eivät  ole luovuttaneet  kuntotarkastajalIe    tai ostajalle  vuoden  2006 kuntotarkastusraporttia,     koska  se ei ole ollut kaikilta  osiltaan ajantasainen.   Vuoden  2011  kuntotarkastus   raportti  sisältää  päivitetyt tiedot  kaupan  kohteesta  eikä vuoden  2006  tarkastusraportissa     ole mitään  parempaa  tietoa  kaupan  kohteen  laadusta.  Vanhan kuntotarkastuksen    luovuttamatta   jättämiseen   ei liity mitään huolimattomuutta    myyjien  puolelta.

 

Rakennuksen   yläpohjassa   ei ole rakentamisajankohdat     huomioon   ottaen mitään  määräysten   tai hyvän  rakentamistavan    vastaista rakenneratkaisua.    Aluskatteen   puuttuminen   ei ole virhe.  Myyjät  eivät  ole toimineet  huolimattomasti    antaessaan   tietoa  yläpohjarakenteista.

 

Vahingonkorvausvaatimukselle   ei ole perusteita.   Myyjien  toiminta  ei ole syy-yhteydessä   ostajien  väittämiin  vahinkoihin.   Vahingonkorvauksen määrän  osalta  myönnetään   kohtuulliseksi   sijaisasuminen    aiheuttamaksi vahingoksi  400  euroa  kuukaudessa   15.9.2012  alkaen.  Sähkön-  ja veden perusmaksujen   tarpeettomuudesta    ei ole esitetty  selvitystä.   Määrältään vaatimus  myönnetään.   Tekstiilien  tuhoutumisesta    ei ole esitetty  mitään selvitystä  eikä todettu  mikrobivaurio   ole voinut  aiheuttaa  tuhoutumista. Mahdollisen   vahingon  osalta  määrältään   myönnetään   tekstiilien puhdistamiskustannuksina   1.500 euroa.

 

Jos kauppa  puretaan,   myyjät  ovat velvollisia   palauttamaan   maksetun kauppahinnan   ja maksamaan   kauppahinnalle   korkolain   3.2 §:n mukaista tuottokorkoa.   Jos tuomitaan   hinnanalennusta,    myyjät  ovat  velvollisia maksamaan   hinnanalennukselle    tuottokorkoa.   Viivästyskoron maksuvelvollisuus   voi kauppahinnan   palautuksen   tai hinnanalennuksen osalta  alkaa  aikaisintaan   haasteen  tiedoksiannosta    lukien.  Myyjien hyväksi  on asiassa  laskettava  ostajien  saama  asumishyöty,   jonka  määrä on 500 euroa/kk  ostajien  asumisajalta   6.4.2011  -15.9.2012. Asumishyödyn   määrä  on yhteensä  8.750 euroa.

 

 

Jos kauppa  puretaan,  myyjät  ovat velvollisia  maksamaan   kohtuullisen korvauksen  ostajien  kaupan  kohteeseen   laittamista  tarpeellisista   ja hyödyllisistä  kustannuksista.   Tarpeellisia  ja hyödyllisiä   kustannuksia   ovat ostajien  esittämistä   kustannuseristä   laajennustyö,   kunnostustyöt   ja maalaustyöt,   joiden  osalta  vaatimus  on yhteensä   8.395,15  €. Määrän osalta  kustannuksista   myönnetään   3.500  euroa.  Muu osa kustannuksista ei ole ollut tarpeellista   tai hyödyllistä  kaupan  kohteen  arvon  kannalta.

 

 

KANTAJIEN LAUSUMA

 

Laatuvirheeksi on katsottu

 

1. Sisäilma

- sisäilman tunkkaisuus, joka johtuu liian korkeasta hiilidioksiditasosta ja mikrobien tuottamasta hajuhaitasta

- myyjän tukkimista hormeista yläkerrassa 1 kappale, keittiössä 2

kappaletta, keittiössä 2 venttiiliä

 

2. Kylmäkellari

- kylmäkellarin mikrobivaurio

 

3. Alapohja

- alapohjan lämmöneriste, jossa on mikrobikasvustoa ja  alapohjan kantavat rakenteet ovat mikrobivaurioituneet, kantavat puurakenteet ja eristeet ovat kiinni maassa

 

4. Maakallistus

- rakennuksen ympäristön maankallistus on virheellinen, salaojajärjestelmä on puutteellinen, tarkastuskaivot ovat asentamatta

 

5. Keittiön lattian alus

- keittiön lattian alla on kanto ja rakenteet ovat homeessa ja eristeet

mikrobien ja rottien pilaamat

 

6. Katon sadevesien poisto

- sadevesien poisjohtaminen katolta on virheellinen, katolta tuleva vesi

jää seisomaan rakennuksen vierustalle, sitä ei ole johdettu kuntatarkastusraportin tarkoittamin tavoin sadevesiputkistoon

 

7. Seinärakenteen kosteussulku

- seinärakenteessa on kaksi kosteussulkua päällekkäin; kosteus ei poistu

oikealla tavalla, rakennusvirhe

 

 

8. Lattia

- lattiarakenteen   lämmöneriste   on osittain  suoraan   kiinni  perusmaassa,

- lattia rakenteissa  on lattiasientä

 

9. Katon aluskate

- pelti katossa  ei ole aluskatetta

 

10. Ullakko

- ullakkotilan  tuuletus  ei ole riittävä;  ullakon  rakenteissa   on sienikasvustoa,   tuuletusta  muutettu  poistamalla   hella ja tukkimalla   1 hormi

 

Asumishyöty

 

 

Asumishyödyn   arvon  on 0 euroa.  Markkinoilta   ei ole saatavilla minkäänlaista   vuokratuloa   asunnolle,  joka  on asumiskelvoton,    jossa  on hajuhaitta  ja liian korkea  hiilidioksidipitoisuus.    Mikäli  oikeus  arvioi päinvastaista,   kohtuullinen   määrä  on korkeintaan   100 euroa kuukaudessa  ja joka  tapauksessa   vastaava  määrä  tulee  lukea  kantajan hyväksi,  koska  he ovat asumisaikanaan    pitäneet  kohdetta  yllä, koettaneet  tehdä  pihatöitä  kesällä ja lumitöitä  talvella  ja korjanneet rakennusta.

 

Kantajan  lausuma  31.1.2014

 

 

Vastaajan  ilmoitus  siitä:

 

- asuintiloissa   ei olisi havaittu  mitään  poikkeavaa   mikrobivaurioihin viittaavaa  hajua  (vastauskirjelmä    16.8.2013)  on virheellinen.

 

- myyjien  omistusaikana   olisi lisätty  mineraalivillaa alapohjarakenteeseen,     myyjät  olisivat  avanneet   alapohjarakenteita keskeltä  olohuonetta   vain  noin  2 m2    alueelta  (siis noin  1x2 tai 1,4 x 1,4),

lattiapinnoite   olisi purettu  koko olohuoneen   alueelta  ja tässä  yhteydessä

oli lisätty vain pinnoitteen   koolauspuita   ja lisätty  myös  lämmöneristettä vanhan  purueristeen   päälle  (vastauskirjelmä    16.8.2013)   ei sekään  pidä paikkaansa   kuin osittain  ja ilmoitus  on oleellisilta   osin vajavainen.

 

Kirjalliseksi  todisteeksi   nyt liitettävästä   Olli Vainikaisen sähköpostiviestistä    - joka  on vastaus  myyjien  tekemään   reklamaatioon loppuvuodelta   2012  - ilmenee  jo ilman  henkilötodisteluakin remontintekijän   itsensä  ilmoittamana,   että:  " olen  kertonut  avanneeni

olohuoneen   nurkasta  osan  (n. X olohuoneen   alasta,  peräikkunan   alta), jossa  ei ainakaan  elämää  ollut."

 

Vainikainen     on myös juuri  ennen  kaupantekoa   17.2.2011  tehdyssä kuntotarkastuksessa                 ilmoittanut  tarkastuksen   suorittajalle,   insinööri Pulkkiselle,  että olohuoneen   lattia olisi avattu  Olli Vainikaisen   toimesta, rossipohja  olisi kunnossa  ja rossitilan  tuuletusaukot    riittävät.

 

Vastauksessa   tehdyksi  ilmoitetut  toimenpiteet   alapohjan   osalta  ovat siis täydellisesti   totuutta  vastaamattomat    ja Vainikaisen   aikaisemmin antamien  ilmoitusten   vastaisia.  Tämän  vahvistaa   lisäksi  kohteen Vainikaisille myynyt Kalevi Julkunen, joka ilmoittaa myyneensä kohteen alennetulla hinnalla, koska kohteessa oli korjaamattomia kuntotarkastuksessa todettuja vaurioita ja riskejä ja koska olohuoneen lattia notkui. Kaupanteon jälkeen Julkunen on poistanut olohuoneesta koko lattiamaton ja käynyt tutustumassa alapohjan korjaustöihin. Tuolloin on ollut lattiarakenteet avattuna, purut poistettuna avauskohdasta, notkumisen syy selvitettynä ja lattiavasojen korjaus! vaihtotyö käynnissä.

 

Marraskuussa 2013 on tehty kohteeseen sitten kolmas katselmus, jonka Jälkeen on saatu käyttöön jo kesäkuussa 2013 vastaajan pyynnöstä järjestetyn katselmuksen perusteella laadittu asiantuntijalausunto  (Timo Keskikuru 10.12.2013). Lausunto on annettu valokuvien perusteella ja rajoittuu alapohjan osalta yhteen tutkimuskohtaan.  Raimo Lajunen on suorittanut kohteessa myös lisätutkimuksia, joiden tulokset liitteenä.

 

 

 

TODISTELU

 

 

Kirjalliset  todisteet

 

Kantajat

 

1. Kauppakirja 23.02.2011

2. Myyntiesite

3. Insinööritoimisto Consilium Oy:n sisäilmaselvitys 10.10.2012 liitteineen  (4), 3.1 mittausraportit, 3.2 Mikrobioni Oy:n tutkimusraportti,

3.3 terveystarkastajan tarkastuskertomus 21.11.2011 ja 3.4 Veikko

Pulkkisen kuntotarkastus 17.2.2011.

4. Taloterveys Lajunen Oy:n lausunto 09.01.2013, liite 3 materiaali ja analyysivastaus, valokuvaliite, pohjapiirros, korjauskustannusarvio

5. Sisä-Savon terveyshuollon kuntayhtymän ympäristöterveydenhuollon tarkastuskertomus 21.11.2011 (sis. todisteeseen 3) ja päätös 27.5.2013

6. Kauppakirja 27.10.2008 ja kauppakirjan korjaus 30.4.2009 liitteineen

(3 valtakirjaa ja suostumus)

7.1 Katselmusmuistio 29.11.2013

7.2 Katselmusmuistio 17.6.2013

8. Taloterveys Lajunen Oy:n lisälausunto 21.1.2014 liitteineen 1 ja 2 ja

lasku

9. O Vainikaisen sähköpostivastaus reklamaatio ja vastaus

reklamaatioon (8 sivua)

10. AA Lyytisen sähköpostiviesti 4.6.2013

11. RI Seppo Tervosen 24.2.2006 laatima kuntotarkastus-asiakirja

12. Yrittäjä Riina Toivolan arviokirja 1.11.2013

13. Kiinteistönvälitystoimiston (JYA OY) Matti Väänäsen toimittamat

asiakirjat:

13.1 Myyntiesite liittyen 2008 tehtyyn kauppaan - (tulostettu helmikuussa

2012 toimiston järjestelmästä,  puhelintiedon mukaan välittäjänä on tuolloin ollut Harri Mäkelä) ja 15 kuvaa.

13.2 Rakennuslupahakemus 25.9.1984

13.3 Toimeksiantosopimus  30.12.2012

13.4 Esisopimus 14.1.2012

13.5 Selostus liite 31.12.2013

19. Raimo Lajusen laatima korjauskustannusarvion  erittely (liittyy

todisteeseen 4)

20. Erittely tuhoutuneista tekstiileistä

21. Ohje hyvästä  kiinteistönvälitystavasta    kohdat  3.5.1,  3.5.2,  3.5.4.1.1. kohta  17, 3.5.4.3.  kohta  9

22. Tero  Räsäsen  korjauskustannusarvio

 

Vastaajat 

14. Tutkimustulosten    selvitys-  ja analyysiraportti,   Timo  Keskikuru,

10.12.2013

15. Ote Kiinteistön  tekniset  käyttöiät  ja kunnossapitojaksot,     RT18-10922, ohjetiedostosta   (sivut  1-9)

16. Ote lisensiaattityöstä,    Hyvän  rakentamistavan    mukainen   pientalojen kosteuden  hallinta  eri vuosikymmeninä,    Juhani  Pirinen,  Tampere   1999, (SIVUT  2, 94-112)

18. Haatajan  laatimat  kustannusarviot   (2 kpl)

 

Henkilötodistelu

 

Kantajat

1. P Markkanen todistelutarkoituksessa

2. S Hytönen todistelutarkoituksessa

3. todistaja Tero Räsänen

4. todistaja Raimo Lajunen

5. todistaja Jaana Partanen-Podduikin

6. todistaja Aulis Kalevi Julkunen

7. todistaja Kia Riina Toivola

8. todistaja Otto Taskinen

9. todistaja  Matti Väänänen

 

Vastaajat

10. O Vainikainen todistelutarkoituksessa

11. todistaja Pasi Haataja

12. todistaja Timo Keskikuru

 

 

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU Perustelut

Sovellettavat oikeusohjeet

 

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe 1 kohdan mukaan, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan  ole sellainen kuin on sovittu, 2 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 3 kohdan mukaan, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan, ellei kysymys ole salaisesta virheestä.

 

16

 

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

 

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 momentin mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on maksettava palautettava IIe kauppahinnalle  korkolain 3 §:n mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

 

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalIe kauppahinnalle korkolain 3 §:n mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaan otti kauppahinnan.

 

Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingon korvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Pykälän 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan,  myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

 

Laatuvirhe

 

Aluskate  ja  katon  laudoitus  sekä  tuuletus TaloTerveys Lajunen Oy:n lausunnossa 9.1.2013 on tältä osin todettu, että peltikatto on asennettu ilman aluskatetta ja ullakkotilan tuuletus ei ole riittävä. Lausunnon mukaan kondenssivesien ja riittämättömän tuuletuksen seurauksena vesikaton ruodelaudat ovat kosteusvaurioituneet niin, että rakenteissa on näkyvää sienikasvustoa. Lausunnon mukaan laajennusosalla vesikatto tulee irroittaa ja vaihtaa ruodelaudat. Samalla rakenteeseen on lisättävä aluskate. Ullakkotilan ilmanvaihtoa tulee parantaa.

 

Tmi Sisäilmakurun tutkimustulosten selvitys- ja analyysiraportissa on tältä osin todettu, että laajennusosan vesikatteena on poimulevy peltikate ja harva ruodelaudoitus. Aluskatetta ei ole, mikä on tavanomaista rakennusajankohdalle.  Ruodelaudoituksen ja kantavien rakenteiden kunto on täysin normaali. Perustetta ruodelaudoituksen vaihtamiselle ja aluskatteen asentamiselle ei ole. Edelleen lausunnon

 

17

mukaan  ullakon  tuuletusta  on nykyisen  omistajan  toimesta   merkittävästi heikennetty  sulkemalla  tuulikaapin   kohdalta  katon  harvalaudoitus.

Ullakon  tuuletusta  voidaan  parantaa  pienin  kustannuksin   päätykolmioon asennettavilla   tuuletussäleiköillä.

 

Todistaja  Julkunen  on kertonut,  että hän oli uusinut  rakennuksen vesikatot  vuonna  1989 ja katto oli maalattu  vuonna   1991. Vanhan  osan kattorakenteet   purettiin  kokonaan  ja tilalle  rakennettiin   uudet  ristikot. Aluskatetta   ei tarvittu,  koska  katto oli ilmava.  Ristikot  oli tehty  käytetystä betonilaudoista.    Katon alla olevat  ruodelaudat   olivat  uutta  lautaa.

 

Markkanen  on kertonut,  että hän oli muuton  jälkeen  tehnyt  etu kuistin umpinaiseksi   sekä  laajentanut  takakuistia.   Katto  ei ennen  peittynyt,  vaan siinä oli ollut harva  laudoitus.

 

Todistaja  Lajunen  on kertonut  tältä osin, että  rakennuksen   katto  oli tehty virheellisesti,   koska  siinä ei ollut aluskatetta.   Lajunen  on muistellut,   että määräykset  vaativat  jo tuolloin  aluskatteen   tai ainakin  sen  laittaminen

olisi ollut hyvän  rakennustavan   mukainen.   Lajunen  on lisäksi  toistanut

TaloTerveys   Lajunen  Oy:n lausunnosta   ilmenevät  seikat.

 

 

Todistaja  Haataja  on kertonut,  että  rakennuksessa   oli peltinen  vesikatto. Rakennusajankohtana     ei vaadittu  aluskatetta.   Haataja  on tutkinut  alan säännöksiä  ja vasta vuonna  1999 c2 määräyksessä   oli ensimmäinen maininta  aluskatteen   tarpeellisuudesta.    Hyvä rakennustapa    määräytyy rakennusajankohdan    mukaisesti.   Alalla  oleva  c2 määräys  on voimakkain määräys.  Vanha  c2 määräys  oli tullut  voimaan   1978,  eikä  siinä  ollut määräyksiä   aluskatteesta.   Vuodesta   1999 eteenpäin   on pitänyt  käyttää peltikatteen   alla aluskatetta.   Haatajan  mukaan  ruodelaudoituksessa    ja puisissa  kattorakenteissa    on samoja  mikrobeja  luonnostaan   kuin ilmassakin.  Tuulettuva   ullakko  huuhtelee  rakenteita,   jolloin ulkoilmaperäiset   mikrobit  kulkeutuvat   puurakenteisiin.    Mikrobit  eivät kulkeudu  sisäilmaan   yläpaineen   vuoksi.  Mikäli  kattorakenteissa    ei ole todettu  lahovaurioita,   ei rakenteissa   ole korjaustarvetta.    Haataja  ei ole itse käynyt  toteamassa   kattorakenteiden    kuntoa.

 

Todistaja  Keskikuru  on tältä osin kertonut,  että  hän oli käynyt  ullakolla toteamassa   antamastaan   lausunnosta   ilmenevät  seikat.  Keskikurun mukaan  katto rakenteet  olivat  ikäänsä  nähden  normaalit  ja rakennusmateriaalina     oli käytetty  vanhoja  betonisia   muottilautoja,   mikä oli ollut yleinen  tapa.

 

Käräjäoikeus   toteaa,  että  näyttöä  siitä, että  kattorakenteissa    olisi lahovaurioita   ei ole. Mikään  ei viittaa  väitettyyn  tuuletuksen puutteellisuuteen.    Pelkästään   Lajusen  silmämääräistä    arviota  ei todistaja Keskikurun  ja Haatajan  todistelun   sisällöstä  ilmenevät   seikat  huomioiden voida  pitää  riittävänä  näyttönä  katon  rakenteiden,   tuuletuksen puutteellisuuden    tai rakennustavan   virheellisyydestä.    Todistaja

Keskikurun   havainnot   betonisista   muottilaudoista    vastaa  todistaja

Julkusen  kertomusta   käytetyistä   lautamateriaaleista.    Todistaja   Haatajan kertomus  osoittaa  uskottavasti   ajankohdan,   jolloin  aluskatteen   käyttö peltikaton  alla on ollut pakollinen.   Näin ollen  kiinteistön   kattoa  ei ole rakennettu   rakennusajankohdan     säännösten   vastaisesti.   Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistössä voida katsoa näiltä osin olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä.

 

 

 

Seinärakenne

 

TaloTerveys Lajunen Oy:n lausunnossa 9.1.2013 on Lajusen tekemiin tutkimushavaintoihin perustuva kuvaelma seinärakenteesta. Lausunnossa on todettu ulkoseinärakenteita korjatun ainakin kolme kertaa siten, että vanha rakenne on aina jätetty uuden alle. Tämän seurauksena seinärakenteista on muodostunut riskirakenne. Rakenteessa on ainakin kaksi höyrysulkukerrosta. Rakenne on todettu hyvän rakennustavan vastaiseksi. Lausunnon mukaan vanhan puolen ulkoseinärakenteet tulee purkaa osittain ja rakentaa uudelleen. Lausunnon liitteenä olevasta Työterveyslaitoksen lausunnosta ilmenee, että keittiön ulkoseinän rakenteesta on otettu näyte mineraalivillasta ja sahanpurusta. Tulosten mukaan näytteissä ei ole viitettä vaurioista.

 

Todistaja Lajusen havainnot tältä osin ovat antamansa lausunnon mukaiset.

 

Todistaja Haataja on kertonut, että hän oli tutkinut Lajusen raportin pohjalta seinärakennetta. Rakennusfysikaalisesti ei ole ongelmaa, jos rakenteessa on kaksi höyrysulkua. Merkityksellistä on mihin kohtaan seinää sulut on asennettu. Nyt kyseenä olevassa seinässä ei ole korjaustarvetta. Ulkoseinärakenne oli näytteistä puhdas.

 

Vainikainen on kertonut, että hän oli rimottanut sisäseinät ja laittanut niihin höyrysulun sekä uudenaikaisen levyn päälle. Keittiöstä oli poistettu kuivakaappi. Seinät oli suoristettu rimoilla. Olohuoneen seinä oli ollut

osin kuprulla ja tämän vuoksi seinä oli rakennettu uudestaan.

 

TaloTerveys Oy:n raportti osoittaa, että Vainikainen on nyt kysymyksessä olevalta osalta korjannut seinää kertomansa mukaiseksi. Lajusen raportin liitteenä olevasta valokuvasta ilmenee Lajusen toteama seinän kerroksellisuus ja rakenne. Tutkimustuloksista ei ole voitu

osoittaa rakenteellista vauriota. Tähän nähden on ilmeistä, että seinä toimii Haatajan kertomin tavoin riskittömästi. Näyttöä seinärakenteen toimimattomuudesta siten, ettei kosteus poistuisi seinästä, ei ole. Kysymys ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä.

 

 

 

Sadevedet ja maankallistus, salaojat ja salaojakaivot

 

Todistaja Julkunen on kertonut, että hän oli laittanut koko rakennuksen ympärille salaojat. Salaojan pää vietiin peltoon ja sadevedet ohjattiin sinne. Salaojakaivoja ei ollut, mutta imeytyskentät oli tehty.

 

Todistaja Räsänen on kertonut, että kiinteistön sadevesijärjestelmää  ei tarkemmin ollut todettu. Tilalla oli yksi kaivo, jonne tuli joitakin putkia. Hänen käsityksensä mukaan sadevesijärjestelmä oli puutteellinen. Sadevesien poisjohdatus rakennuksesta ei ollut riittävä.

 

19

Rakentamisajankohdan     mukainen  ajankohta   ratkaisee,   onko

sadevesijärjestelmä    virheellinen.   Räsänen  ei pystynyt  sanomaan   oliko kiinteistön  sadevesijärjestelmä    vuoden  1985 mukainen.   Nykypäivänä tarkastuskaivot   ovat pakollisia,  mutta  Räsäsellä  ei ollut tietoa  vaadittiinko vuonna  1985 tarkastuskaivoja.

 

Markkanen  on kertonut,  että vesi ei seisonut  rakennuksen   seinustojen vierellä.  Myöhemmin   hän oli saanut  tietää  Vainikaiselta,    että vanhan osan seinustan  luota oli täytetty  jokin  kuoppa.  Hän ei tiennyt,  että pintaa oli uudelleen  muokattu.  Markkasen  mukaan  salaojien  tarkastuskaivoista ei ollut puhuttu  ennen  kauppaa  mitään.  Remontin  yhteydessä laajennusosan   ja vanhan  osan  kulmalta  löytyi salaojaputkia.    Etukuistia tehdessä  ei ainakaan  havaittu  salaojia.  Markkanen   ei ollut tutkinut  oliko rakennuksen   muut seinät  salaojitettu.

 

Vainikainen   on kertonut,  että vesi ei seisonut  pihassa.   Hän oli täyttänyt rakennuksen   päädyssä  olleen  kuopan  soralla.  Muuten  hän ei ollut maanpintaa   muokannut.   Julkusen  kanssa  oli keskusteltu,   että kiinteistöllä   oli salaojat,  mutta  kaivoja  ei ollut.  Hän oli sanonut  tiedot ostajille.  Kattovesille  oli neljä ränniputkea,   yksi  meni  kastelualtaaseen, yksi ojaan ja loput takapihalle   betonikouruun.

 

Todistaja  Lajunen  on kertonut,  että vaatimus  salaojien   rakentamisesta tuli aikaisemmin   kuin vaatimus  tarkastuskaivojen    pakollisuudesta.

 

Kirjallisena  todisteena   esitetyistä  valokuvista   ilmenee,  että talon  katolla olevat  vesikourut  ja siitä lähtevät  syöksyputket   maahan  ovat asianmukaiset.   Julkusen  kertomusta   rakennuksen   salaojista  tukee Markkasen   itsensä  tekemä  löydös  salaojaputkista.    Myöskin  asiassa kuultujen  havainnot  maanpinnan   kuivuudesta   osaltaan  tukee  sitä, että rakennus  on salaojitettu  ja riittävä.  Käräjäoikeus   katsoo,  että  esitetty näyttö  puhuu  vahvasti  sitä kantajien  väitettä  vastaan,  että maankallistukset    olisivat  puutteelliset.

 

Asiassa  on riidatonta,  että kiinteistöllä  ei ole tarkastuskaivoja.    Asiassa esitetty  selvitys  ei osoita,  että kiinteistön   rakentamisaikaiset    määräykset olisivat  edellyttäneet   tarkastuskaivojen    asentamista. Rakentamisajankohdan     perusteella   sanottua  vaatimusta   ei ole edes syytä epäillä  olleen.  Käräjäoikeus   ei pidä rakennusinsinööri    Tervosen kuntotarkastusraporttia     sellaisena  velvoittavana   asiakirjana,   jonka perusteella  Vainikaiset   olisivat  olleet velvollisia  sellaiset  rakentamaan. Koska  asiassa  ei ole esitetty  muutakaan   selvitystä,  jonka  perusteella Vainikaiset   olisivat  olleet velvollisia  tarkastuskaivot    tekemään,   ei Vainikaisten   ole katsottava  jättäneen   ilmoittamatta   ostajille  kiinteistön käyttöön  tai arvoon  vaikuttavasta   seikasta.

 

Kysymys  ei edellä  mainitulta  osin ole maakaaren   2 luvun  17 §:n mukaisesta   kiinteistön   laatuvirheestä.

 

 

 

Lattia

 

 

Asiassa  on riidatonta,  että vanhan  rakennuksen   lattia rakenteissa (rossipohja) on kosteuden aiheuttamia vaurioita ja lattia on kokonaan korjattava. Kysymys on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä. Riitaiseksi on jäänyt uuden ja vanhan osan taitekohdan (sis. tuulikaappi, eteinen ja kellarikomero) lattiarakenteen virheellisyys ja mahdollinen korjaustarve. Edelleen kysymys on myös siitä, mikä on virheellisen lattian pinta-ala ja millaisin toimenpitein ja kustannuksin vauriot olisivat korjattavissa.

 

Uuden ja vanhan osan taitekohdan lattiarakenne

 

TaloTerveys Lajunen Oy:n lausunnossa 9.1.2013 on tältä osin todettu, että eteistilan lattiarakenteeseen on porattu reikä, josta on otettu mineraalinäyte lämmöneristeestä. Näyte on lähetetty Työterveyslaitokselle analysoitavaksi. Työterveyslaitoksen  lausunnon mukaan näytteestä on havaittu kosteusvaurioon viittaava mikrobi (oidiodendron), jossa on todettu niukasti mikrobeja. Lausunnossa on kuitenkin todettu, että yksittäisten kosteusvauriomikrobien  esiintyminen on normaalia.

 

Lajusen mukaan lattian tässä osassa on viite vauriosta, mikä edellyttää lattiassa korjaustarvetta.

 

Keskikurun mukaan kosteusindikaattori on niin pieni, ettei voida puhua kosteusva uriosta.

 

Haatajan mukaan otettu näyte on täysin normaali ja mikrobitulos puhdas. Myös täysin uudesta villasta otettu näyte varmuudella sisältäisi saman verran mikrobeja. Lattiassa ei ole korjaustarvetta.

 

Käräjäoikeus toteaa, että Työterveyslaitoksen lausunnon tulokset eivät tue Lajusen arviota siitä, että lattiassa oli korjaustarvetta. Sen sijaan Keskikurun ja Haatajan arviot löydösten laadun arvioista ja tuloksista vastaavat Työterveyslausunnossa todetun yksittäisten mikrobien normaaliutta. Näin ollen riittävää näyttöä uuden ja vanhan osan taitekohdan lattiarakenteen virheellisyydestä ei ole.

 

 

 

Virheellisen lattian pinta-ala

 

Käräjäoikeus toteaa, että vastaajat ovat myöntäneet, että vanhan osan lattia on lahovaurioitunut ja se on korjattava kokonaisuudessaan. Näyttämättä on sen sijaan jäänyt, että lattiavaurio ulottuisi osaksikaan rakennuksen laajennuksen puolelle. Näin ollen ratkaistavaksi on jäänyt paljonko vanhan osan korjattava lattiapinta-ala on.

 

Todistaja Lajusen pinta-alalaskelma on perustunut pohjapiirustuksesta suoritettuun mittaukseen. Lajunen on laskenut TaloTerveys Oy:n lausunnon 9.1.2013 liitteenä 5 olevan pohjapiirustuksen  korjattavaksi alueeksi merkityn osan. Sanottu alue oli pinta-alaltaan 72 neliömetriä. Mikäli tuulikaappia ja eteistä sekä kellarikomeron lattia-alaa ei oteta lukuun, on pinta-ala seinät ja tulisija poisluettuna noin 63 neliömetriä.

 

Todistaja  Haatajan  mukaan  korjattavan  rossipohjan   pinta-ala   on palomuuri  ja kantava  seinä  vähennettynä   noin 60 neliömetriä.   Haataja  on laskenut  pinta-alan  pohjapiirustuksessa    mainittuja   mittauslukuja

käyttäen.

 

 

Käräjäoikeus   toteaa,  että virheellinen   lattia-ala  rajoittuu  vanhanpuolen rossipohjaan.   Todistaja   Lajusen ja Haatajan  arviot  tuon  alan suuruudesta   eivät ole sanottavasti   poikenneet   toisistaan.   Näin ollen todistajien   kertomuksen   perusteella  korjattavaa   lattiapinta-alan    on näytetty  olevan  60 neliömetriä.

 

 

 

Myyjän tietoisuus virheestä

 

O Vainikainen sekä todistajat Julkunen ja Taskinen ovat kertoneet, että Vainikaisten ja Julkusen tekemän kaupan jälkeen rakennuksen vanhan osan olohuoneen lattiaa oli korjattu sen notkumisen vuoksi. Todistelun mukaan remonttiin oli osallistunut myyjänä ollut Julkunen ja sittemmin Nina Vainikaisen isä, todistaja Taskinen. O Vainikainen oli ollut mukana pelkästään Julkusen tekemän remontin alkuvaiheessa. Julkusen mukaan Vainikainenkin oli todennut ja ilmoittanut hänelle sahajauhojen olevan kuivia. Julkunen oli todennut terveen tukitolpan olleen irti, jonka hän oli kiinnittänyt kiilatolpalla. Taskinen oli kertomansa mukaan vielä avannut lattian ja ottanut parin metrin pätkän lahonnutta hirttä pohjalta ja valanut tämän tilalle betonisia tukipilareita. Taskisen mukaan lattiassa ei ollut mitään ihmeellistä. Taskinen oli tehnyt remontin itsenäisesti ilman Vainikaisen ohjausta tai valvontaa.

 

Käräjäoikeus katsoo, että Vainikainen oli ollut kiinteistöllä ainoastaan remontin alkuvaiheessa. Näin ollen myyjänä ollut Vainikainen on voinut tehdä havaintoja lattian avoinna olevasta osasta. Vainikaisen väitettä siitä, ettei hän ollut havainnut lattiassa kosteusvaurioita tai muutakaan virhettä tukee Julkusen kertomuksesta ilmennyt Vainikaisen purujen kuivuutta koskeva ilmoitus todistaja Julkuselle. Todistelu ei näin ollen osoita, että Vainikainen olisi tiennyt lattian kosteusvauriosta.  Myöskään Taskisen lattiasta tekemien havaintojen ei ole näytetty tulleen Vainikaisen tietoon. Vainikainen on ainoastaan tiennyt lattian korjaustarpeen syyn ja luulleen sen tulleen korjauksella suoritetuksi. Käräjäoikeus toteaa, että virheet eivät ole olleet myyjien tiedossa eikä heidän olisi niistä pitänyt tietääkään. Kysymys on maakaaren 2 luvun 17§:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

 

 

 

Korjaustarve ja kustannukset

 

Korjauskustannusten osalta käräjäoikeus toteaa, että Lajunen ja Haataja ovat olleet yhtä mieltä siitä, että lattia ja sen alapohjarakenteet purettaisiin kokonaan pois ja että ne rakennettaisiin uudestaan. Korjaustarpeen laajuutta voidaan todistajien yhdensuuntaisen näkemyksen perusteella pitää hyväksyttävänä. Todistajat Lajunen ja Haataja ovat olleet erimieltä siitä, tulisiko väliseinät ja ulkoseinät sisäpuolisilta osin purkaa lattian uusimisen vuoksi. Käräjäoikeus Haatajan esittämin tavoin pitää riittävänä toimenpiteinä sitä, että väliseinät  tuetaan  lattian  uusimisen  ajaksi.  Myöskään   näyttöä  siitä,  että ulkoseinien  sisäpuolen  purkaminen   olisi välttämätön   toimenpide pelkästään  pohjarakenteiden    uusimiseksi  ei ole. Todistaja   Haatajan korjaustapaa   on pitänyt  riittävänä  myös todistaja   Keskikuru.   Näin  ollen korjauskustannuksia    arvioitaessa   ei ole syytä  ottaa  huomioon   kulua,  joka aiheutuisi  seinien  purkamisesta   ja uudelleen  rakentamisesta.

Lajunen  on arvioinut  alapohjan  korjauskustannuksiksi   arvonlisäveroineen 24.000  euroa  korjauspinta-alan    ollessa  60 neliömetriä.   Haatajan  arvio korjauskustannuksista tuulettuvaan   puupalkistoalapohjaan     on ollut

23.445,81  euroa.  Tero  Räsänen  on arvioinut  korjauskustannuksiksi yhteensä  45.000  euroa  arvonlisäveroineen.    Käräjäoikeus   toteaa,  että Räsäsen  korjauskustannusarvio    on perustunut   laajempaan korjaustarpeeseen    kuin nyt hyväksytyksi  tullut.  Tämän  vuoksi  ja koska niiltä osin kuin korjaustarve   on hyväksytty  ei Räsäsen  arvio  kovinkaan paljon  poikkea  Lajusen  ja Haatajan  arvioista,  on korjauskustannusten arviointi  tehtävä  Lajusen  ja Haatajan  arvioinnin   pohjalta.  Molemmat   sekä Lajunen  että  Haataja  ovat arvioineet  korjattavan   neliöhinnan   lähes samaksi,  Lajunen  350 euroksi  ja Haataja  400  euroksi.  Näin  laskettuna korjattavan   lattian  korjauskustannuksiksi    on katsottava   24.000  euroa, mikä määrä  sisältää  arvonlisäveron.

 Sisäilma  ja kellarikomero

 Insinööritoimisto   Consilium  Oy:n sisäilmaselvityksestä     ilmenee,  että kohteeseen   heti astuttaessa   on havaittu  tunkkainen   ilma.  Mittauksessa on voitu osoittaa,  että sisäilman  hiilidioksiditaso   on ollut  huomattavan korkea.  Kohteesta  on otettu  kolme  näytettä,  yksi  kylmäkellarin seinäpaneelista,   yksi alapohjan  mineraalivillaeristeestä     ja yksi rakennuksen   alapohjan   maa-aineesta.   Selvityksen   liitteenä  olevasta Mikrobioni  Oy:n tulosraportista    ilmenee,  että  kaikissa  kolmessa näytteessä  on selvä  mineraalikasvu   materiaalissa.

Sisä-Savon  terveydenhuollon    kuntayhtymän   ympäristöterveydenhuollon tarkastusraportissa    21.11.2011   on todettu  talon  eteisessä   poikkeavaa hajua.  Haju on aistittavissa   heti tuulikaapin   oven  edessä  eteistilan puolella.  Raportin  mukaan  muualla  asunnossa   ei hajua  havaittu.

Todistaja  Jaana  Partanen-Podduikkin    on kertonut  havainneensa ympäristöterveydenhuollon     tarkastusraporttiin    kirjaamansa   havainnot rakennuksessa.

Markkanen  ja Hytönen  ovat kertoneet  lasten  sairastelun   alkaneen  taloon muuton  jälkeen.   Ulkopuolinen   henkilö  oli huomauttanut   eteisessä olevasta  hajusta  ja kehottanut   heitä tutkimaan   taloa  mahdollisten

kosteuksien   poissulkemiseksi.    He eivät  itse havainneet   hajua,  koska ilmeisesti  olivat tottuneet   siihen.  He olivat  ottaneet  yhteyttä  Tero Räsäseen,  joka  alkoi tutkimaan   taloa.  Räsänen  oli puolestaan   kehottanut ottamaan  yhteyttä  Lajuseen.

Todistaja  Keskikuru  on kertonut,  että  kellarisyvennyksen    kolme  seinää oli betoniseiniä.   Yhdessä  seinässä  näkyi  vanhaa  ulkoverhouksen laudoitusta, jossa oli pinnassa homekasvustoa. Kellarisyvennys oli rakennettu jälkikäteen. Kellarisyvennyksen syvyys oli alle metrin. Kellarissa oleva puu oli puhdasta tervettä puuta ulkoverhouslautaa lukuun ottamatta. Kellarissa oleva ilmanvaihtoaukko oli avoinna ja meni ulos. Kellari ei toimi, ellei siellä ole oikea määrä kosteutta. Keskikurun mukaan tulisijojen hormien tukkiminen ei ole juurikaan vaikuttanut ilmanvaihtoon. Tulisijat on tehty lämmityksen eikä ilmanvaihdon vuoksi. Sen sijaan keittiöstä poistettu ilmantuloventtiili on voinut siihen vaikuttaa vähäisessä määrin. Pääosa tuloilmasta tulee kuitenkin ilmavuotojen kautta rakenteiden läpi.

Todetut näytteet on otettu rakennuksen vanhan osan lattiasta, joka on todettu kosteusvaurioituneeksi. Samoin kellarikomero on sijainnut vanhan ja laajennusosan taitekohdassa. Kellarikomerossa sijainnut näytteenottolauta on vanhan osan ulkoverhouslautaa, jota vasten laajennusosa on tehty. Sinällään ei ole epätavallista, että kellarikomerossa normaalistikin oleva kosteus aiheuttaa siellä olevalle lautarakenteelle vauriota. Todistelussa on myös ilmennyt, että kellarikomeron vanhan osan seinässä olevat laudat ovat jo silmin havaittavasti tummuneet. Tummuminen on myös havaittavissa kellarista otetuista valokuvista. Myös tutkimustulos osoittaa, että kellarikomeron lautarakenteessa on mikrobikasvustoa.  Käräjäoikeus toteaa, että kellarisyvennys on rakennettu laajennusosan yhteydessä. Kellarisyvennys ei ikänsä puolesta poikkea siitä, mitä samankaltaisilta ja ikäisiltä kellarisyvennyksiltä voidaan kohtuudella edellyttää. Näin ollen se, että kellarissa olleessa laudassa on todettu kosteutta ja siinä on ollut mikrobikasvustoa, eivät ole seikkoja, joiden perusteella kiinteistössä voitaisiin katsoa olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että joka tapauksessa lautarakenteessa ollut mikrobikasvusto on ollut silminhavaittavissa.

Tästä kantajilla on ollut mahdollista päätellä, että kellarisyvennys on jossain määrin kostea. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että kellarisyvennyksen kosteus on ollut ennen kaupan tekoa kiinteistöä tarkasteltaessa ostajien silmin havaittavissa, eivätkä he voi tämän vuoksi maakaaren 2 luvun 22 §:n säännös  huomioon ottaen vedota kellarisyvennyksen kosteuteen kiinteistön laatuvirheenä.

Todetut tutkimushavainnot  huomioon ottaen todennäköisintä  on, että sisäilman ongelmien syynä on ollut lattian laaja kosteusvaurio. Savuhormien tukkimisella ei todistaja Keskikurun mukaan ole ollut juurikaan merkitystä ilmanvaihtoon. Ilmanvaihto on voinut ainakin osin huonontua rakennuksessa myös tehtyjen remontointien vuoksi. Todistajien mukaan rakennuksen tiivistäminen, kuten lattiapintojen uusiminen tai kuistin muuttaminen umpinaiseksi, ovat voineet heikentää ilmanvaihtoa. Todistelun mukaan sekä ostaja että myyjä ovat suorittaneet  rakennuksessa sanotunlaisia töitä. Koska näiden vaikutus on kuitenkin mitä ilmeisemmin ollut vähäinen siihen nähden, mitä lattiavauriosta huoneilmalle on aiheutunut, ei ilmanvaihdon voida katsoa olleen siten puutteellinen, että kyseessä olisi tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

Oikeudellinen   arviointi  todettujen  virheiden  osalta

Edellä todettujen  kiinteistön  virheiden  osalta  on arvioitava   sitä, täyttävätkö   ne kaupan  purkamisen  edellytyksenä   olevan  maakaaren   2 luvun  17 §:n 2 momentin  mukaisen  olennaisuuden    vaatimuksen. Toisekseen,   jollei edellytyksiä   kaupan  purulle  ole, on harkittava hinnanalennuksen    määrää.  Edelleen  on harkittava,   onko  asiassa  aihetta vahingonkorvauksen    tuomitsemiselle.

Maakaaren  säätämiseen   johtaneissa   lain esitöissä   (HE  120/1994  vp. s.51), on todettu  että virheen  olennaisuuden   arvioiminen   tapahtuu   sen kokonaismerkityksen    perusteella.   Jollei  ostaja  voi käyttää  kiinteistöä aikomallaan   tavalla  eikä virhettä  voida  kohtuullisessa   ajassa  ja kohtuullisin   kustannuksin   korjata,  virhe  on olennainen.   Arviointia   ei tehdä vain ostajan  oman  käsityksen  mukaan,  vaan  sillä tulee  olla objektiiviset perusteet.

Edellä todettu  rakennuksen   lattia rakenteissa   oleva  virhe  on rakennuksen vanhan  osan  puolella  alakerrassa,   jossa  sijaitsevat   keittiö,  olohuone  ja yksi makuuhuone.   Todistajina   olleet  rakennusten   kuntotutkimuksen ammattilaiset   ovat olleet  yhtä mieltä  siitä, että  rakennuksessa    ei voi korjausremontin   aikana  asua.  Tässä  suhteessa   rakennusta   ei voida käyttää  siihen  tarkoitukseen   mihin se on hankittu.

Kantajat  ovat esittäneet  asuinkelvottomuudesta     myös  Tervon  kunnan terveystarkastajan    lausunnon,   mikä osoittaa  rakennuksen   asettamisen asumiskieltoon.   Asumiskieltopäätös    on perustunut   muun  ohessa  Lajusen kuulemiseen   ja lausuntoon,   rakennusvalvontaviranomaisen       lausuntoon sekä Markkasen  ja Hytösen  itsensä  kuulemiseen.   Päätöksestä   ilmenee rakennusvalvontaviranomaisen      toteamana,   että  rakennuksessa    on sellaisia  rakenteellisia   vaurioita,  jotka  tulisi  korjata,  mikäli  rakennusta käytetään  pysyvään  asumiseen.   Päätöksen   mukaan  kiinteistön   omistajat ovat ilmoittaneet,   etteivät  aio ryhtyä  mihinkään  toimenpiteisiin terveyshaitan   poistamiseksi   kiinteistöstä.   Rakennuksessa    on todettu terveyshaittaa   aiheuttavia  tekijöitä  ja ne saattavat   aiheuttaa   käyttäjilleen vakavaa  terveys haittaa  ilman asianmukaisia   ja  riittäviä korjaustoimenpiteitä.

Käräjäoikeus   toteaa,  että asumiskieltopäätös    on perustunut   lähinnä niihin  Lajusen  tarkastuskertomuksesta     ilmeneviin   vikoihin,  joista  on ollut kysymys  myös  käräjäoikeudessa.    Todetut  viat ovat  kuitenkin  olleet merkittävästi   pienemmät   kuin tarkastuskertomuksessa      on esitetty.

Lisäksi  kun todistelussa   on yhdensuuntaisesti    ilmennyt,  että  lattiavaurio on kohtuullisin   kustannuksin   korjattavissa,   ei ole perustetta   katsoa etteikö  rakennusta   näiden  kohtuullisten   toimenpiteiden    jälkeen  voida käyttää  siihen  tarkoitukseen,   jota varten  kiinteistön   kauppa  oli tehty. Asiantuntijat   ovat lisäksi  katsoneet,   että  korjaamiseen   käytetty  aika on kuukaudesta   kahteen  kuukautta,   mitä aikaa  ei voida  pitää  kohtuuttoman pitkänä.  Myöskään   lattiarakenteen   korjaamista   esitetyllä  tavalla  ei ole rakennuksen   ikä huomioon  ottaen  pidettävä  erityisen  laajana.  Tämän kokonaisharkinnan    perusteella   käräjäoikeus   päätyy  siihen,  että kiinteistössä   todettu  virhe  ei ole siten  olennainen,   että  kantajilla  olisi oikeus  purkaa  kauppa.  Kantajilla  on kuitenkin  virheen  perusteella   oikeus hinnanalaennukseen.

Hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp. s. 62-63) mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Alennuksen suuruus lasketaan sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksena. Sopimuksenvastaisen kiinteistön arvo lasketaan kaupantekohetken käyvän arvon mukaisena. Kiinteistöjen yksilöllisyyden vuoksi voidaan kiinteistön arvo määritellä usein vain harkinnanvaraisesti. Vertailuaineistona voidaan käyttää samantyyppisistä, rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähiseudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia.  Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät kuitenkaan tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, koska vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen. Hinnanalennuksen laskemisen lähtökohtana on pidetty sitä, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa.

Lattian korjauskustannuksiksi käräjäoikeus on edellä arvioinut 24.000 euroa. Lattian korjaus käsittää myös perustusten uusimista, eikä kyse ole pelkästään pintarakenteiden uusimisesta. Lattiarakenteiden uusiminen vaikuttaa merkittävällä tavalla rakennuksen käyttöikään. Tämän vuoksi käräjäoikeus todistaja Haatajan tavoin katsoo lattian korjauksen nostavan rakennuksen arvoa. Näin ollen hinnanalennuksen määränä ei voida suoraan pitää korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia. Korjaamisesta aiheutuva kiinteistön arvon nousu tulee jäämään ostajien hyväksi.

Kantajien maksama kauppahinta on ollut 117.000 euroa, mikä ei poikkea merkittävästi todistaja Toivolan kertomuksesta ilmenneestä keskimääräisestä kauppahinnoista 100.000 eurosta kyseisellä alueella. Kun maksettua kauppahintaa verrataan lattian korjaamisesta aiheutuviin kustannuksiin ja korjaamisesta väistämättä seuraavaan kiinteistön arvon nousuun, on hinnanalennuksen määräksi arvioitava 14.000 euroa.

Vahingonkorvaus

Oikeudenkäyntikulut

Koska edellä todetut virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuja salaisia virheitä, ei ostajilla ole oikeutta saada korvausta vahingostaan. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että myyjät olisivat aiheuttaneet kiinteistön virheet huolimattomuudellaan.  Näin ollen ostajilla ei ole tälläkään perusteella oikeutta vahingonkorvaukseen kanteessa tarkoitetuista vahingoistaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen asianosaisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on pykälän 2 momentin mukaan vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Markkasen ja Hytösen vaatimukset hyväksytään vain osittain. Kantajien päävaatimus on ollut kaupan purku, mikä vaatimus ei tule hyväksyttäväksi. Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet kiinteistön eri virheiden perusteella kauppahinnan alennusta sekä vahingonkorvausta. Käräjäoikeus on edellä todetuin tavoin katsonut, etteivät aluskate, katon laudoitus ja tuuletus, seinärakenne, sadevesijärjestelmä, sisäilmaongelma ja kellarikomeron kosteus ole katsottava kiinteistön laatuvirheiksi. Lisäksi käräjäoikeus on toteamiensa rakennuksen vanhan osan lattiarakenteiden virheiden perusteella päätynyt hinnanalennuksen määrän osalta olennaisesti alhaisempaan hinnanalennukseen  kuin mitä kantajat olivat vaatineet. Näin ollen sillä, minkä kantajat asiassa häviävät, ei voida katsoa olevan vain vähäistä merkitystä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asiassa ei ole ilmennyt aihetta arvioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta miltään muultakaan osalta toisin.

Tuomiolauselma

Vainikaiset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan

P Markkaselle ja S Hytöselle yhteisesti hinnanalennuksena

14.000 euroa, mille määrälle on suoritettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 23.2.2011 ja 19.4.2013 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 19.4.2013 lukien.

Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.

Asiassa aiheutuneet asianosais- ja oikeudenkäyntikulut jäävät asiaosaisten itsensä vastattavaksi.

 

MUUTOKSENHAKU

Ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.

 

Tyytymättömyyden ilmoittaminen

 

Merkittiin, että P Markkanen ja S Hytönen ovat laillisen ajan kuluessa ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon.

 

Määräaika valituksen  jättämiselle

 

Keskiviikko 7.5.2014.

 

Määräaika vastavalituksen jättämiselle

 

Keskiviikko 21.5.2014.

 

Valitusosoitus liitteenä.