Kaupan 7.10.2016 kohteena oli kiinteistö ja vuonna 1968 rakennettu asuinrakennus, johon ei ollut tehty koko rakennuksen käsittävää peruskorjausta. Kauppahinta oli 300 000 euroa. Kiinteistössä on ollut noin 20 neliömetrin pinta-alavirhe sekä salaiset virheet rakennuksen vanhan osan alapohjassa sekä laajennusosan väliseinässä. Hovioikeus katsoi, että kiinteistössä todetut virheet olivat pinta-alavirhettä lukuun ottamatta korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Pinta-alavirheen osalta kysymys ei ole olennaisesta poikkeamasta suhteessa ilmoitettuun pinta-alaan. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole perusteita kiinteistön kaupan purkamiselle mm. koska korjauskustannukset ovat vain neljännes kauppahinnasta. Alapohjan ja laajennusosan väliseinän korjauskustannukset ovat yhteensä 52.000 euroa. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion siltä osin kuin se on katsonut pinta-alavirheestä johtuvan hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa. Ostajilla oli sanottujen virheiden perusteella oikeus 67.000 euron hinnanalennukseen.


Tapauksessa oli virheiden osalta kysymys siitä, olivatko väitetyt puutteet sellaisia, joista ostajien olisi tullut olla kauppaa tehdessään tietoisia ja toiseksi siitä, oliko myyjä tiennyt ja salannut tietonsa kysymyksessä olevista virheistä ennen kauppaa. Maakaaren 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Käräjäoikeus totesi, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ennen kauppaa koskee sellaisia seikkoja, jotka ostaja on voinut havaita käydessään kiinteistöllä tai jotka hänen pitäisi havaita maakaaren (MK:n) tarkoittamassa tarkastuksessa. Kuten lain esitöissä on todettu, ennakkotarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan tulisi kiinteistöä ostaessaan aina tutkia, ei voi antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä, jos myyjä ja ostaja ole toisin sopineet. Maakaaren esitöiden mukaan ostaja on säännöksen tarkoittamalla tavalla tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on myös käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen vain myyjän lyhyen maininnan perusteella, jos ostaja ei ole kohtuudella voinut ymmärtää myyjän mainitseman seikan vaikutuksia (HE 120/1994 vp. s. 57).

Käräjäoikeus huomautti, että ostajan normaalin selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi kuitenkin syntyä erityinen velvollisuus tutkia tarkemmin sellaisia laatuseikkoja, joissa olevista puutteellisuuksista myyjä on kertonut hänelle tai jotka muulla tavoin ovat tulleet hänen tietoonsa.

Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, ettei ostajilla ole oikeutta vedota kylpyhuoneen ja sen ympäristön lahovaurioon kaupan kohteen virheenä. Käräjäoikeus tuli siihen johtopäätökseen, että alapohjan korjaustarpeen aiheuttanutta kosteusvauriota on pidettävä kaupan kohteen virheenä. Väliseinän osalta kysymys on salaisesta virheestä. Käräjäoikeuden mukaan kaupan kohteen virheet ovat verrattain laajoja, mutta niistä merkityksellinen osa on ollut virheitä, joista ostajienien olisi tullut olla tietoisia jo heille ennen kauppaa annetun kuntotarkastuskertomuksen perusteella.

Käräjäoikeus totesi, että arvioidessa virheen olennaisuutta merkitystä on ainakin sillä, kuinka laajasta virheestä on kysymys, kuinka korkeaksi korjauskustannukset nousisivat ja mitä epävarmuustekijöitä korjaukset mahdollisesti sisältävät. Virhettä ja sen olennaisuutta arvioidessa merkitystä on aina annettava myös sille, mitä ostajilla oli kaupan kohteesta annetut tiedot ja heidän tarkastusvelvollisuutensa huomioon ottaen ollut oikeus olettaa kaupan kohteen kunnosta.

Lopuksi tapauksessa oli kysymys valinnasta kaupan purun ja hinnanalennuksen välillä. Hovioikeus totesi, että kaupan purkamiselle ei ollut edellytyksiä. Kiinteistössä ei ollut olennaista virhettä. Ostajlle annetuilla tiedoilla huolellinen ostaja olisi vaatinut kiinteistön rakenteiden tarkempaa tutkimista. Korjaustarve ja vahinko jäivät joka tapauksessa alle neljännekseen kauppahinnan arvosta. Ostajat eivät myöskään voineet palauttaa kiinteistöä takaisin myyjälle, koska he olivat purkutöillään aiheuttaneet kiinteistön arvon olennaisen alenemisen.

Käräjäoikeus katsoi, että myyjä ei ole vahingonkorvausvelvollinen virheiden aiheuttamista tutkimisselvitys ja sijaisasumiskustannuksista. Näin ollen vahingonkorvausvaatimukset hylättiin. Hovioikeus totesi myyjän menetelleen tuottamuksellisesti ainoastaan pinta-alavirheen osalta. Vahingonkorvausta ei kuitenkaan ole vaadittu pinta-alavirheen perusteella. Kylpyhuoneen lahovaurion aiheuttamaan virheeseen myyjät eivät ole olleet ennakkotarkastusvelvollisuutensa laiminlyönnin vuoksi oikeutettuja vetoamaan, joten vahingonkorvausvelvollisuutta ei ole tälläkään perusteella syntynyt.

Molemmat osapuolet saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan koska vaatimuksia oli hyväksytty ja hylätty puolin ja toisin.


KKO ratkaisut:
Arvioitaessa sitä, onko ostajilla vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, tulee huomioon ottaa yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus, jolta osin on viitattu ratkaisuihin
Hakusanat: kiinteistöriita, laatuvirhe, selonottovelvollisuus, ennakkotarkastusvelvollisuus, turvaamistoimi, hinnanalennus, purku, kph, pinta-ala


Katso myös aikaisemmin lisätyt kysymykset ja tapaukset: